DREPTUL DE PROPRIETATE PERIODIC

(REFERAT)

n doctrina juridic roman i-a fcut loc recent noiunea de proprietatea periodic. Noiunea de periodicevoc elementul de timp,perioad de timp,durat,ceea ce poate duce la problema existenei unei proprieti temporare pentru c s-ar pune n discuie trstura fundamental a proprietii-perpetuitatea sa.1 Ideea proprietii periodice n Romnia,a pornit de la emisiunea unui loz n plic intitulat Vila de aur,iniat de Loteria Naional,care conferea ctigtorilor dreptul de a folosi n mod exclusiv,pe perioade de timp determinate,apartamente situate ntr-o staiune montan i de la faptul c acest drept a fost caracterizat ca un drept de proprietate ce poate fi vndut,nchiriat,cesionat sau transmis prin motenire.Lozurile aveau nscrise vilele,apartamentele i proprietatea periodic. ntreinerea apartamentului era asigurat contra unei taxe anuale. Pe baza acestor caracteristici,enumerate n prospectul emisiunii respective,dar n absena unei reglementri legale,dreptul pe care-l puteau dobndi ctigatorii a fost calificat c fiind un drept de proprietate periodic.El a fost definit ca o modalitate a dreptului de proprietate n cadrul creia fiecare titular exercit n nume propriu i n interes propriu prerogativele dreptului sau de proprietate pe perioade determinate,care se repet succesiv i perpetuu,la intervale regulate, presupunnd c cel puin doi titulari care pot fi persoane fizice sau juridice,inclusiv statul,ntre care nu exist nici un raport juridic.2 Specificul acestei modaliti a dreptului de proprietate const n faptul c fiecare coproprietar exercit prerogativele dreptului su asupra unui bun,,care nu este fracionat nici n materialitatea sa,nici intelectual,care se repet succesiv i perpetuu,la intervale regulate. n realitate este vorba despre o form a proprietii comune pe cote-pri,caracterul divizat al dreptului fiind exprimat prin trane de timp.Cu privire la divizarea intelectual a dreptului de proprietate i pluralitatea titularilor dreptului,proprietatea periodic respect aceleai reguli c i cele ale coproprietii obinuite. Ceea ce difereniaz cele dou varieti ale coproprietii este modul n care titularii i pot exercita prerogativele pe care dreptul lor le confer.Astfel,spre deosebire de titularii dreptului de proprietate pe cote-pri(n varianta clasic),care-i exercit concomitent toate prerogativele dreptului lor asupra bunului,titularii dreptului de proprietate periodic i exercit singuri i n mod exclusiv atributul folosinei asupra ntregului bun,pe perioad de timp corespunztoare cotei lor de proprietate.De vreme ce titularii dreptului de proprietate periodic pot nchiria bunul pe intervalul de timp ct l pot folosi nseamn ca dreptul lor le confer i prerogativa culegerii fructelor. In 2004,prin transpunerea unei directive europene3, a fost adoptat Legea privind protecia dobnditorilor cu privire la unele aspecte ale contractelor purtnd asupra dobndirii unui drept de utilizare pe durat limitat a unor bunuri imobiliare. 4 n primul articol al legii,se precizeaz ca scopul acesteia este reglementarea proteciei dobnditorilor unui drept de folosin pe durat limitat a unor bunuri imobiliare prin contracte ce au un asemenea obiect.n art.3,lit.a) din lege,se stabilete c dispoziiile sale se aplic contractelor privind dobndirea unui drept de utilizare pe durat limitat a unor bunuri
1 2 3 4

11

imobiliare,care se ncheie pe o durat de minim 3 ani,cu plata unui pre global,prin care direct sau indirect,este constituit sau face obiect al unui transfer sau al unui angajament de transfer un drept real sau orice alt drept care priveste folosinta unuia sau mai multor bunuri imobiliare, pentru o perioad determinat sau determinabil a anului,perioad ce nu poate fi mai mic de o sptmn. Conform opiniei dominante din doctrin aceste articole au n vedere numai transmiterea dreptului de folosin asupra unui bun imobil pe o durat determinat sau determinabil ,adic a unui drept de crean.5 Proprietatea periodic poate avea ca obiect orice fel de bunuri corporale,mobile sau imobile,ns se consider c aceste bunuri trebuie s fie neconsumptibile,sau dac sunt consumtibile,acestea s fie ataate unor bunuri neconsumptibile,cu obligaia c fiecrui titular,la sfritul perioadei de folosire ce i revine,de a pune la dispoziia titularului care urmeaz s foloseasc bunul neconsumtibil,bunuri consumtibile de aceeai cantitate,calitate i valoare cu cele consumate. Astfel,proprietatea periodic s-ar putea nate chiar n condiiile codului civil n vigoare,n principal din convenia prilor ncheiat fie pe o durat nedeterminat,fie pe o durat determinat,n msur n care n convenie este cuprins i o clauz de nempareal,dar pentru o durat de cel mult cinci ani,care poate fi rennoit,cu aceai limitare,ori de cte ori prile doresc.ns,interesul pentru o astfel de proprietate periodic este sczut,dreptul de a cere partajul putnd fi amnat doar pe o perioad scurt de timp,iar nu nlturat sau,cel puin,evitat pe o perioad ndelungat..Astfel spus,caracterul insuficient al dispoziiilor generale din Codul civil n legtur cu coproprietatea obinuit este cu att mai vizibil n ipoteza n care coproprietarii ar nelege s partajeze folosina bunului n funcie de anumite uniti de timp.Principalul interes al titularilor proprietii periodice este asigurarea continuitii modului de folosin partajat pe uniti de timp pe o durat mai mare dect aceea a unei convenii de nempareal ncheiat conform art.728,alin (2) din Codul Civil. O reglementare legal cu caracter general a proprietii periodice neleas ca o variant de coproprietate forat este cuprins n Noul Cod civil.Pe lng aceast reglementare s-a impus i adoptarea unei reglementri speciale a proprietii periodice care are ca obiect un imobil cu destinaia de locuit(Legea nr. 282/2004).

Proprietatea periodic n Noul Cod civil

n Noul Cod civil,proprietatea periodic este reglementat n Capitolul V din Titlul II (Despre proprietatea privat) al Crii a III-a (Bunurile),n art. 687-692.Regimul legal al proprietii periodice este obligatoriu i ori de cte ori se ntlnesc elementele proprietii periodice,titularii dreptului de proprietate nu pot alege un alt regim juridic. Art.687 din Noul Cod civil stabilete c exist proprietate periodic ori de cte ori mai multe persoane exercit succesiv i repetitiv atributul folosinei specific dreptului de
5

proprietate asupra unui bun mobil sau imobil,n intervale de timp determinate,egale sau inegale.Asadar,trsturile proprietii periodice sunt: dreptul de proprietate are mai muli titulari prerogativele acestui drept se exercit n mod succesiv i repetitiv de ctre titulari n intervale de timp determinate,egale sau inegale. n acelai timp,pot constitui obiect al proprietii periodice i bunurile mobile i cele imobile. i n reglementarea din Noul Cod civil proprietatea periodic este un caz particular de coproprietate.Regsim i n acest caz particular elementele definitorii ale coproprietii: pluralitatea titularilor unitatea material a bunului divizarea intelectual a bunului. ns,spre deosebire de coproprietatea obinuit,n acest caz,titularii nu mai beneficiaz de dreptul de a cere partajul,ntruct proprietatea periodic este conceput ca o coproprietate forat (art.646,pct.1 din Noul Cod civil),tocmai pentru a asigura continuitatea i stabilitatea modului de exercitare succesiv a atributului folosinei. Spre deosebire de reglementarea general a coproprietii obinuite din Codul Civil n vigoare,n Noul Cod Civil exercitarea atributelor proprietii periodice este organizat juridic. Conform,art.688,din Noul Cod Civil :Proprietatea periodic se nate n temeiul unui act juridic,dispoziiile n materie de carte funciar aplicndu-se n mod corespunzator . Actul juridic poate fi o convenie sau un legat. Cnd proprietatea periodic se nate dintr-un legat,bunul care formeaz obiectul dreptului de proprietate privat preexist,prin ipotez,momentului n care se nate aceast modalitate juridic.Practic,dreptul de proprietate n form sa pur i simpl se transform n proprietate periodic.ns nu trebuie s se confunde naterea proprietii periodice prin legat cu transmiterea prin legat sau prin motenire legal a dreptului unuia dintre titularii proprietii periodice.n primul caz,proprietatea periodic se nate din legat,n al doilea caz,proprietatea periodic preexist legatului. Dac proprietatea periodic se nate din convenii exist mai multe situaii: prin convenie,prile se neleg cu privire la contruirea unei case sau confecionarea altui bun,n regie proprie sau printr-o antepriza,asupra cruia s dobndeasc un drept de proprietate periodic.Acesta este cazul unei dobndirii originare a proprietii periodice. mai multe persoane cumpr un bun,stabilind prin convenie,c vor dobndi un drept de proprietate periodic asupra acestuia.Dispoziiile art.688 din Noul Cod civil apar ca o derogare de la dispoziiile art.672 din acelai cod,care limiteaz la o perioad de cinci ani conveniile privind amnarea mprelii.Deoarece proprietatea periodic are caracter forat,dac coproprietarii e neleg s transforme coproprietatea obinuit ntruna periodic,ei renun practic la dreptul de a cere partajul.

Exercitarea atributelor proprietii periodice

1. POSESIA (IUS POSSIDENDI).n acest caz,posesia este neleas ca element de drept,iar nu ca stare de fapt.Ca element de drept,posesia exprim ns numai ndreptirea aproprierii i stpnirii bunului.Obiectivarea acestui atribut acoper ns numai o parte din posesia c stare de fapt,ntruct aceast din urm este manifestarea exterioar a tuturor atributelor proprietii. Consideraiile cu privire la exercitarea atributului posesiei n ipotez coproprietii obinuite rmn valabile i n cazul coproprietii periodice,chiar dac aceasta are caracter forat. Actele de conservare sunt o cale de obiectivare a atributului posesiei.n art.690,alin(1), fraza I din Noul Cod civil se precizeaz c Fiecare coproprietar este obligat s fac toate actele de conservare,n aa fel nct s nu mpiedice sau s ngreuneze exercitarea drepturilor celorlali coproprietari.Deci,fiecare coproprietar are nu numai dreptul,ci i obligaia s ncheie actele de conservare,fr a aduce atingere drepturilor celorlai titulari. Regula unanimitii nu funcioneaz,fiecare titular fiind indreptit s svreasc actele materiale i s ncheie acte juridice pentru obiectivarea acestui atribut n msura n care ele profit i celorlali titulari,adic nu le afecteaz drepturile i nu le creeaz o situaie mai grea. 2. FOLOSINA (IUS UTENDI I IUS FRUENDI).De obicei,folosina proprietii periodice se exercit n mod succesiv de ctre titulari,n uniti determinate de timp,egale sau inegale. Art.687 din Noul Cod civil stabilesc c unitile de timp trebuie s fie ntotdeauna determinate,iar nu doar determinabile.n absena determinrii unitilor de timp,nimic nu mpiedic parile s le determine ulterior.Ct timp nu se face o asemenea determinare,se poate vorbi despre o coproprietate obinuit,cu consecina recunoaterii dreptului de a cere partajul n favoarea oricruia din titulari. Fiecare titular are obligaia s predea,la ncetarea intervalului su de timp,folosina bunului ctre titularul cruia i corespunde urmtorul interval.Art.690,alin (3) vorbete despre predarea bunului,ns este vorba despre predarea folosinei bunului. La ncetarea fiecrui interval de timp,nu se stinge un nou drept de proprietate,cum nici nu se nate unul nou,la nceperea altui interval de timp.Dreptul de proprietate este acelai,se schimb numai titularul dreptului de folosin.Pe durata nefolosirii bunului,toi ceilali titulari rmn coproprietari,cu toate celelalte drepturi i obligaii specifice coproprietii,precum i dreptul de a folosi din nou bunul n perioada de timp care i se cuvine. Potrivit art.690,alin(1),fraz a II-a din Noul Cod civil Pentru reparaiile mari, proprietarul care avanseaz cheltuielile necesare are dreptul la despgubiri n raport cu valoarea drepturilor celorlali coproprietari.Asadar,cheltuielile mari nu sunt lsate doar n sarcina unuia dintre titularii proprietii periodice. Conform art.690,alin.(4) din Noul Cod civil Proprietarii pot ncheia un contract de administrare,supus formalitilor de publicitate imobiliar,dac obiectul dreptului este un imobil.Iar contractul de administrare nu poate avea n vedere dect acele elemente ale folosinei care sunt de interes pentru toi titularii i care nu mai pot fi legate de una sau alta dintre unitile de timp. Toate consideraiile expuse n legtur cu folosina bunului care formeaz obiectul proprietii periodice au n vedere att utilizarea bunului(ius utendi),ct i culegerea fructelor acestuia(ius fruendi).Desigur,de obicei,este vorba despre culegerea fructelor civile de ctre fiecare titular al proprietii periodice n funcie de unitatea de timp care i este atribuit.n aceast privin,art.689,alin.(1) din Noul Cod civil,fiecare titular poate nchiria bunul pentru

aceast unitate de timp,ncasnd chiria corespunztoare..Dac unul dintre titulari ar ncheia un contract de nchiriere sau un alt act de administrare cu privire la un bun pentru alt interval de timp dect cel care i se cuvine,actul este inopozabil celorlali titulari,conform art.689,alin.(2) din Noul Cod civil. 3. DISPOZIIA (IUS ABUTENDI).n privina acesteia,se revine la regula unanimitii,pentru c nu se poate exercita dect cu acordul tuturor titularilor.Conform art.690,alin(2) din Noul Cod civil actele prin care se consuma n tot sau n parte substana bunului pot fi fcute numai cu acordul celorlali proprietari. Dispozitia juridic se poate exercita doar n legtur cu cota parte din dreptul de proprietate calculat corespunztor unitii de timp care i-a fost atribuit.Dac aceasta privete ntregul bun,este nevoie de acordul tuturor titularilor dreptului de proprietate periodic. Actele juridice de dispoziie ncheiate cu privire la cotele-pri ale celorlali titulari sunt lovite de nulitate relativa,conform art.689,alin.(3) din Noul Cod civil. ntr-un singur caz se poate admite ncheierea unui act de dispoziie cu privire la cota-parte din drept a unui titular,fr acordul acestuia,cu titlu de sanciune.n acest sens,s-a introdus n art.691 din Noul Cod civil,pe lng sanciunea obligrii la despgubiri,n ipoteza n care el nu i ndeplinete obligaiile specifice proprietii periodice,i sanciunea excluderii unui titular, dar numai dac acesta tulbur grav exercitarea proprietii periodice.n acelai articol se prevede i procedura aplicrii acestei sanciuni. Conform, art.689,alin.(3) cu trimitere la art.642,alin.(2) i art. 643 din Noul Cod civil, fiecare titular al proprietii periodice este ndreptit s introduc singur orice aciune i s stea singur n justiie ca prt cu privire la bunul comun,dar hotrrile judectoreti nefavorabile,i vor fi opozabile doar lui,n timp ce acelea favorabile sunt opozabile tuturor titularilor. Proprietatea periodic nceteaz,conform art.692 din Noul Cod civil prin radiere din cartea funciar in temeiul dobndirii de ctre o singur persoan a tuturor cotelor-pri din dreptul de proprietate periodic,precum i n alte cazuri prevzute de lege. Soluia este n concordan cu reglementrile din Noul Cod civil referitoare la nscrierile n cartea funciar,care au efect constitutiv de drepturi,nu doar funcia de opozabilitate fa de teri(art.885).ncetarea proprietii periodice,prevzut n art.692 de ctre Noul Cod civil, poate s aib loc prin partajul prin bun nvoial,partajul judiciar fiind inadmisibil,conform art.671,alin.(3). ncetarea proprietii periodice are semnificaia revenirii la proprietatea pur i simpl.Are loc doar ncetarea strii de periodicitate a coproprietii,lipsind elementele proprietii periodice, ns dreptul de proprietate nu dispare.Astfel,ncetarea dreptului de proprietate periodic nu afecteaz caracterul perpetuu al dreptului de proprietate nsui.6