4.2. Jurisprudena Curii Europene a Drepturilor Omului 4.2.1.

CURTEA EUROPEAN PENTRU DREPTURILE OMULUI

Seciunea a treia CAUZA RAICU CONTRA ROMNIEI Cererea nr.28104/03 DECIZIE Strasbourg 19 octombrie 2006

Aceast decizie va deveni definitiv n condiiile precise ale articolului 44 2 al Conveniei. Poate s suporte modificrile de form. n cauza Raicu contra Romniei, Curtea European a Drepturilor Omului (secia a treia), n edina din 19 octombrie 2006 n componena: B.M Zupancic, preedinte, J. Hedigan, C. Brsan, D-na A. Gyulumyan, E. Myjer, David Thr Bjrgvinsson, D-na I. Berro-Lefevre, judectori, i V. Berger, grefier de secie, Dup ce a deliberat n camera de consiliu la data de 28 septembrie 2006, a pronunat urmtoarea hotrre, adoptat la aceeai dat:

PROCEDUR 1. La originea cauzei se afl cererea nr. 28104/03, introdus mpotriva Romniei i

n care un cetean al acestui stat, d-na Alexandrina Raicu ("reclamanta") a sesizat Curtea la data de 4 august 2003 n temeiul articolului 34 din Convenia pentru aprarea Drepturilor Omului i a Libertilor fundamentale ("Convenia"). 2. 3. Guvernul romn ("Guvernul") este reprezentat de agentul guvernamental, d-na La data de 4 noiembrie 2005, preedintele seciei a treia a decis s comunice Beatrice Ramascanu. plngerea Guvernului. Prevalndu-se de dispoziiile art.29 alin. 3 din Convenie, el a decis c admisibilitatea i temeiul cauzei vor fi examinate n acelai timp. N FAPT I. CIRCUMSTANELE SPEEI 4. 5. Reclamanta s-a nscut n 1943 i locuiete n Bucureti. La data de 10 iulie 1997, T.A. i T.V. au introdus, contra Consiliului Municipal din

Bucureti, o aciune n revendicare pentru apartamentul nr. 51, situat n Bucureti pe strada Fuiorului, nr.7, care fusese confiscat de stat n temeiul Decretului nr. 223/1974 n momentul plecrii definitive n strintate a acestora n 1978. 6. La data de 16 octombrie 1997, Consiliul Municipal din Bucureti a vndut reclamantei

apartamentul litigios, n temeiul legii nr. 112/1995 privind regimul juridic a anumitor imobile cu destinaia de locuine intrate n patrimoniul statului nainte de 1989 (Legea nr. 112/1995). 7. Printr-o hotrre din data de 9 octombrie 1998, Judectoria din Bucureti a acceptat cererea de revendicare citat mai sus. n lips de recurs formulat de Consiliul Municipal, hotrrea a devenit definitiv. 8. Printr-o hotrre din 30 noiembrie 1999, Judectoria din Bucureti a acceptat cererea de anulare a contractului de vnzare din 16 octombrie 1997, introdus de T.A. i T.V. mpotriva Consiliului Municipal din Bucureti i mpotriva reclamantei, pe motiv c primria a dat dovad de rea-credin cu ocazia ncheierii contractului, inndu-se cont de cererea de revendicare pendinte n acel moment.

9.

La 23 noiembrie 2000, Tribunalul Municipiului Bucureti a pronunat o hotrre de

respingere a recursului introdus de reclamant i de Primria Municipiului Bucureti mpotriva hotrrii mai sus menionat. 10. Printr-o hotrre din 12 martie 2001, Curtea de Apel Bucureti a acceptat recursul formulat de reclamant i a respins cererea de anulare a contractului de vnzare litigios. Curtea de Apel a judecat c persoana interesat a dat dovad de bun-credin n momentul ncheierii contractului i necunoaterea de ctre Primria Municipiului Bucureti de obligaia sa legal de a suspenda vnzarea apartamentului dup introducerea aciunii n revendicare de ctre T.A. i T.V. nu era sancionat de nulitatea absolut a contractului ci de nulitatea relativ, care nu putea fi invocat de T.A. i T.V., teri n contract. Curtea adaug c dispoziiile de aplicare ale Legii nr.112/1995 prevedea c funcionarii de la primrie erau responsabili de prejudiciul cauzat de necunoaterea obligaiei de suspendare a vnzrii n discuie. 11. Printr-o hotrre din 12 februarie 2003, Curtea Suprem de Justiie admite recursul n anulare formulat de Procurorul General mpotriva deciziei din 12 martie 2001 mai sus citat. Ea consider c, deoarece Legea nr.112/1995 astfel modificat de Hotrrea de Guvern nr.11/1997, nu permitea dect vnzarea imobilelor naionalizate de ctre stat, cu titlu valabil, apartamentul litigios, naionalizat fr titlu valabil, n-ar fi putut face obiectul unui contract de vnzare, deoarece de atunci era lovit de nulitate absolut. Curtea consider c Primria a fost de rea-credin n momentul ncheierii contractului de vnzare i reclamanta nu i-a dovedit buna- credin mai ales prin faptul c nu a ntreprins diligene pentru a se interesa despre situaia apartamentului n discuie. 12. n consecin, Curtea Suprem de Justiie caseaz hotrrea din 12 martie 2001 a Curii de Apel Bucureti i confirm temeiul anulrii contractului de vnzare din 16 octombrie 1997. 13. n prezent reclamanta face obiectul unei proceduri de evacuare din apartamentul n cauz. II. DREPTUL I PRACTICA INTERNE PERTINENTE A. Codul de procedur civil 14. n momentul cnd s-au petrecut faptele articolele pertinente din Codul de

procedur civil dispuneau :

Articolul 330 Procurorul General poate, fie din oficiu, fie la cererea ministrului justiiei s formuleze n faa Curii Supreme de Justiie un recurs n anulare mpotriva unei hotrri definitive i irevocabile pentru urmtoarele motive : 1. 2. atunci cnd instanele i-au depit competena ; atunci cnd hotrrea care face obiectul recursului n anulare a ignorat legea

ceea ce a antrenat o soluie greit pe fondul cauzei sau atunci cnd aceast hotrre este nefondat. Articolul 3301 n cazurile prevzute la paragrafele 1 i 2 ale articolului 330 recursul n anulare poate fi formulat ntr-un termen de un an ncepnd cu data cnd decizia vizat a rmas definitiv i irevocabil. 15. Articolele 330 i 3301 au fost abrogate de articolul I 17 din Ordonana Guvernului nr.58 din 25 iunie 2003. B. anulate. 16. Articolele 49 i 51 din legea nr.10/2001 privind restituirea bunurilor naionalizate n mod abuziv (Legea nr.10/2001) prevd c vechii locatari ai statului ale cror contracte de vnzare a apartamentelor pe care le-au nchiriat au fost anulate pot s cear n justiie rambursarea de ctre autoriti a preului pltit, actualizat n funcie de rata de inflaie i de cheltuielile necesare i utile fcute n aceste apartamente. n cazul n care apartamentul n discuie a fost naionalizat ntr-o form legal, rambursarea cheltuielilor este n sarcina persoanei care are dreptul la restituirea bunului. 17. Pe baza articoleleor 49 i 51 mai sus citate, printr-o hotrre din 25 martie 2005, pronunat n ultim instan, Tribunalul Municipiului Bucureti admite aciunea vechilor locatari ale cror contracte de cumprare ale apartamentelor n discuie au fost anulate i condamn statul la rambursarea preului pe care l-a pltit, actualizat n funcie de rata de inflaie, fie 85. 499.752 lei (circa 2320 euro) iar pe noii proprietari la rambursarea cheltuielilor necesare i utile fcute de primii n apartamente, fie 92. 959. 630 lei (circa 2525 euro). Printro hotrre din 29 martie 2005 tribunalul mai sus citat admite, n ultim instan, o aciune similar condamnnd statul la rambursarea preului actualizat, fie 78.000.110 lei (circa 2120 euro) i cheltuielile necesare i utile efectuate de vechii locatari n apartamentele n discuie, fie 35. 452. 748 lei (circa 963 euro). Dreptul i jurisprudena interne privind cile de recurs la dispoziia persoanelor ale cror contracte de vnzare ncheiate n baza Legii nr.112/1995, au fost

N DREPT NCLCAREA INVOCAT A ARTICOLULUI 6 1 A CONVENIEI 18. Reclamanta invoc faptul c repunerea pe rol a hotrrii definitive din 12 martie 2001 de ctre Curtea Suprem de Justiie ca urmare a unui recurs n anulare formulat de procurorul general a nfrnt principiul securitii raporturilor juridice garantate de articolul 6 1 din Convenie a crei parte pertinent este astfel formulat : Orice persoan are dreptul la o judecare echitabil a cauzei sale (...) de ctre o instan independent i imparial (...) care va decide (...) contestaiile privind drepturile i obligaiile cu caracter civil (...) A. Admisibilitatea 19. Curtea constat c aceast plngere nu este n mod evident nefondat n sensul articolului 35 3 din Convenie. Se relev c nu exist nici un alt motiv de inadmisibilitate. Va fi declarat deci ca admisibil. B. Fondul 20. Guvernul recunoate c anularea hotrrii definitive din 12 martie 2001 a Curii de Apel Bucureti pe calea recursului n anulare constituie o ingerin n dreptul reclamantului la un proces echitabil i la respectarea securitii raporturilor juridice, dar consider c, acest drept nu este absolut (Fayed c. Marii Britanii, hotrre din 21 septembrie 1994, seria A, nr.294-B, p.49-50, 65). Conform Guvernului aceast ingerin era prevzut de lege, respectiv prin articolele 330 i 3301 din Codul de procedur civil, ntre timp abrogate, care viza un scop legitim, fie respectarea dreptului de proprietate a fotilor proprietari, dac ea era proporional cu scopul urmrit. 21. Fiind vorba despre proporionalitatea de ingerin, Guvernul scoate n eviden c instana Curii Supreme de Justiie s-a gsit n faa dilemei de a pune n balan respectarea securitii rapoartelor juridice i cel al dreptului de proprietate a fotilor proprietari, drept recunoscut cu efect retroactiv prin judecarea din 9 octombrie 1998 la judectoria Bucureti. Consider c anularea hotrrii din 12 martie 2001 dat n favoarea reclamantei a fost necesar pentru a restaura ordinea juridic intern i s asigure respectarea dreptului de proprietate a fotilor proprietari, T.A. i T.V.

Printre altele, consider c trebuie s se in seama n examinarea proporionalitii faptului c reclamanta ar fi putut s introduc mpotriva autoritilor o aciune de rambursare a preului plafonat pltit pentru apartamentul n litigiu, actualizat n funcie de rata de inflaie. 22. Reclamanta contest argumentele Guvernului i menine ideea c anularea hotrrii definitive din 12 martie 2001 a nfrnt dreptul su la un proces echitabil. 23. Curtea reamintete c dreptul la un proces echitabil n faa unei instane, garantat prin articolul 6 1 din Convenie, trebuie interpretat n lumina preambulului Conveniei unde se vorbete despre superioritatea dreptului ca element de patrimoniu comun a statelor membre. 24. Unul din elementele fundamentale ale superioritii dreptului este principiul securitii raporturilor juridice, care urmrete, ntre altele, ca soluia dat i rmas definitiv s nu mai fie repus pe rol (Brumrescu c.Romniei, nr.28342/1995, 61). n virtutea acestui principiu nici una dintre pri nu este abilitat s solicite supervizarea unei hotrri definitive i executorii doar n scopul obinerii unei reexaminri a cauzei i o nou decizie despre acest subiect. Supervizarea nu trebuie s devin un apel deghizat i simplul fapt c ar putea exista dou puncte de vedere pe acelai subiect nu este un motiv suficient pentru rejudecarea unei cauze. Nu se pot face derogri de la acest principiu dect dac exist motive substaniale i imperioase care o cer (Riabykk c. Rusiei, nr.52854/1999). 25. Fiind vorba despre argumentul Guvernului conform cruia anularea hotrrii din 12 martie 2001 a Curii de Apel Bucureti era necesar pentru asigurarea respectrii dreptului de proprietate a lui T.A i T.V., Curtea reamintete c a judecat asupra aspectului c atenuarea vechilor neajunsuri aduse nu trebuie s creeze noi pagube disproproionate ( a se vedea mutatis mutandis, Pincova i Pinc, nr.36548/1997). Curtea consider c nu trebuie ca o singur persoan care a beneficiat de o judecat definitiv favorabil s suporte consecinele faptului c sistemul legislativ i judiciar intern a ajuns n cauza respectiv la coexistena a dou judeci definitive care s confirme dreptul la proprietate a unor persoane diferite asupra aceluiai bun. 26. n ceea ce privete posibilitatea pentru reclamant de a obine n justiie restituirea preului pltit pentru apartamentul n litigiu, actualizat n funcie de rata de inflaie, Curtea consider c referitor la plngerea formulat pe baza articolului 6 1 din Convenie aceast posibilitate nu ar putea s treac ca o msur susceptibil de a aduce un remediu la ingerina suportat de cel interesat n dreptul su la un proces echitabil prin anularea hotrrii definitive care i-a fost favorabile ( a se vedea mutatis, mutandis, Brumrescu, mai sus citat, 50) sau s justifice atingerea adus principiului de securitate a raporturilor juridice.

27. n baza observaiilor de mai sus, Curtea consider c n cauz nu exist motive substaniale i imperioase care s justifice o derogare de la principiul securitii raporturilor juridice i nu ntrezrete vreun motiv de a se ndeprta abordarea urmat n alte cauze similare, starea de fapt fiind sensibil aceeai (a se vedea, printre altele, S.C.Masinexportimport Industrial Group S.A. c. Romniei, nr.22687/2003, 36-37, 1 decembrie 2005). 28. Aceste elemente ajung Curii pentru a trage concluzia c anularea de ctre Curtea Suprem de Justiie a hotrrii definitive din 12 martie 2001 a nfrnt principiul securitii raporturilor juridice aducnd atingere dreptului reclamantei la un proces echitabil. 29. n consecin, s-a constatat nclcarea articolului 6 1 din Convenie. II. NCLCAREA INVOCAT A ARTICOLULUI 1 DIN PROTOCOLUL NR.1 30. Reclamanta denun o nclcare a dreptului su la respectarea bunurilor sale, prin anularea hotrrii definitive din 12 martie 2001 de ctre Curtea Suprem de Justiie. Ea invoc articolul 1 din Protocolul nr.1, astfel formulat : Orice persoan fizic sau moral are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi privat de proprietatea sa dect pentru cauz de utilitate public i n condiiile prevzute de lege i principiile generale ale dreptului internaional. Dispoziiile precedente nu aduc atingere la dreptul pe care l au statele de a pune n aplicare legile pe care le consider necesare pentru reglementarea folosirii bunurilor n conformitate cu interesul general sau pentru asigurarea plii impozitelor sau a altor contribuii sau amenzi.

A. Admisibilitatea 31. Curtea constat c aceast plngere nu este n mod evident nefondat n sensul articolului 35 3 din Convenie. Se relev c nu exist nici un alt motiv de inadmisibilitate. Va fi declarat deci ca admisibil. B. Fondul C. 32. Guvernul recunoate c anularea hotrrii definitive din 12 martie 2001 de ctre Curtea Suprem de Justiie constituie o ingerin n dreptul reclamantei la respectarea bunurilor sale. Totodat, consider c aceast ingerin era prevzut de lege, fie prin

articolele 330 i 3301 din Codul de procedur civil, ntre timp abrogate, i ele vizau un scop legitim, fie respectarea dreptului de proprietate a fotilor proprietari i ea era proproional cu scopul urmrit. Astfel, Guvernul ne trimite la cauza Strin c. Romniei (nr.57001/2000, 38, din 21 iulie 2005) i pune nainte faptul c T.A. i T.V., fotii proprietari ai apartamentului n litigiu, dispuneau de un bun n virtutea judecii definitive din 9 octombrie 1998, cu efect retroactiv, prin care statul a fost condamnat s le restituie apartamentul n discuie. El consider, fcnd trimitere la jurisprudena pertinent c reclamanta ar fi putut introduce o aciune pentru a obine, pe de o parte, rambursarea preului plafonat pltit pentru apartamentul n litigiu care, actualizat n funcie de rata de inflaie, s-ar fi ridicat la 1180euro i, pe de alt parte, chletuielile necesare i utile efectuate n apartament. 33. Reclamanta contest argumentele Guvernului i menine ideea c anularea hotrrii definitive din 12 martie 2001 l-a privat de dreptul su de proprietate asupra apartamentului n discuie. 34. Curtea observ, mai nti, c nu se contest ideea c reclamanta beneficia de un bun n sensul jurisprudenei Curii, n virtutea hotrrii definitive din 12 martie 2001 a Curii de Apel Bucureti care a recunoscut validitatea contractului din 16 octombrie 1997 prin care reclamanta a achiziionat apartamentul n litigiu. 35. Curtea consider c anularea de ctre Curtea Suprem de Justiie a hotrrii definitive mai sus menionate a avut ca efect privarea reclamantei de bunul su n sensul celei de 44). 36. O privare de proprietate care reiese din a doua norm poate s se justifice dac se demonstreaz n mod cert c acest lucru a intervenit din cauze de utilitate public i n condiiile prevzute de lege.Pe deasupra, orice ingerin n faptul de a te bucura de proprietate trebuie s rspund criteriilor de proproionalitate. Curtea nu nceteaz s reaminteasca: un echilibru just trebuie meninut ntre exigenele interesului general al comunitii i imperativele de aprare ale drepturilor fundamentale ale individului. Echilibrul care trebuie pstrat va fi distrus dac individul n discuie suport o ncrctur special i exorbitant. n aceast privin Curtea a judecat deja c acest echilibru este n general atins atunci cnd despgubirea pltit ctre persoana care a fost privat de proprietate este n mod rezonabil i proporional n raport cu valoarea venal-obinut n bani a bunului, aa cum a fost a doua fraze din alineatul1 din articolul1 din Protocolul nr.1(a se vedea mutatis, mutandis SC Mainexportimport Industruial Group SA, mai sus citat,

determinat la momentul cnd s-a realizat privarea de proprietate (Brumrescu, 78 i Pincova i Pinc, 53). 37. n cauz, chiar i numai a presupune c ingerina litigioas a avut o baz legal i a servit ca utilitate public, Curtea trebuie s examineze dac acest lucru rspundea criteriului de proporionalitate. n aceast privin se ia act de argumentele Guvernului tiindu-se c fotii proprietari beneficiau ei nii de o judecat definitiv recunoscnd dreptul lor de proprietate i condamnnd autoritile s le restituie apartamentul n discuie i c reclamanta ar fi putut s introduc o aciune pentru rambursarea preului actualizat i a cheltuielilor fcute n apartament. Cu toate acestea, Curtea reamintete c a judecat deja c atenuarea vechilor atingeri nu poate crea noi greuti distorsionate. n acest scop, legislaia ar trebui s permit s se in cont de circumstanele particulare din fiecare cauz pentru ca persoanele care i-au dobndit bunurile cu bun-credin s nu fie aduse s suporte greutatea responsabilitii statului care cndva a confiscat aceste bunuri ( a se vedea Pincova i Pinc, mai sus citat, 58). 38. Curtea arat c n baza hotrrii definitive din 12 martie 2001, reclamanta i-a vzut recunoscut dreptul su de proprietate asupra apartamentului n cauz, jurisdiciile interne considernd-o de bun credin ncepnd cu ncheierea contractului de vnzare a apartamentului din 16 octombrie 1997. Ea observ c reclamanta nu a primit nici un fel de daune pentru apartament, de care ea a fost apoi privat ca urmare a anulrii hotrrii mai sus menionate de ctre Curtea Suprem de Justiie. Dac reclamanta nu a introdus aciune pentru rambursarea preului pltit i a cheltuielilor necesare i utile efectuate n apartament, trebuie s constatm c, aa cum reiese din jurisprudena prezentat de Guvern, o astfel de aciune nu ar fi condus la o cretere a despgubirilor care s fie n raport proporional cu valoarea venal n bani a apartamentului de care a fost privat. De altfel, Curtea noteaz c Guvernul nu a susinut c reclamanta dispunea de o cale de recurs care s-i fi permis s compenseze diferena ntre preul de cumprare actualizat, evaluat la 1180euro i valoarea bunului la data hotrrii din 12 februarie 2003, dat n recursul n anulare. 39. n baza observaiilor de mai sus, Curtea consider c atingerea dreptului reclamantei la respectarea bunurilor sale a rupt, n defavoarea sa, echilibrul dintre protecia proprietii i exigenele de interes general. Deci, este o nclcare a articolului 1 din Protocolul nr.1. III. APLICAREA ARTICOLULUI 41 DIN CONVENIE

40. n termenii articolului 41 din Convenie, Dac Curtea declar c exist nclcare a Conveniei sau a Protocoalelor sale i dac dreptul intern al prii contractante nu permite tergerea consecinelor nclcrii dect ntr-un mod imperfect, Curtea acord prii lezate, dac e cazul, o despgubire echitabil. A. Despgubiri 41. n ceea ce privete prejudiciul material suferit, reclamanta a solicitat 35. 000 euro reprezentnd valoarea apartamentului de care ea a fost lipsit prin admiterea recursului n anulare. Ea cere, de asemenea, 15.000 euro cu titlu de daune-morale pentru suferinele cauzate prin ingerina statului n dreptul su de proprietate. 42. Guvernul consider c suma total care trebuie luat n considerare cu titlu de daune materiale este preul care merge pn la o anumit limit pltit n 1997 de ctre reclamant, actualizat n funcie de rata inflaiei, 1180 euro, i, pe motiv c aceasta din urm nu a pltit n 1997 preul de pe pia al apartamentului n litigiu, ea nu ar fi putut obine o sum corespunztoare cu valoarea actual a bunului. n ceea ce privete cererea pentru prejudiciul moral Guvernul consider c prejudiciul invocat ar fi suficient compensat n cazul constatrii unei nclcri a Conveniei i, oricum, reclamanta nu a dovedit vreo legtur de cauzalitate ntre pretinsa nclcare i suferina provocat. 43. Curtea reamintete c o hotrre care constat o nclcare atrage pentru statul reclamat obligaia juridic fa de Convenie de a face s nceteze nclcarea i de a terge consecinele. Dac dreptul intern nu permite tergerea consecinelor acestei nclcri, dect ntr-un mod imperfect, articolul 41 din Convenie d Curii puterea s acorde o reparaie prii lezate de ctre act sau omisiunea fa de care a fost constatat o nclcare a Conveniei. n exercitarea acestei puteri Curtea dispune de o anumit atitudine: sunt martori pentru acest lucru adjectivul echitabil i sintagma dac este cazul. 44. Printre elementele luate n considerare de Curte, atunci cnd judec n materie, figureaz daunele materiale, adic pierderile efective suferite ca o consecin direct a nclcrii invocate i daunele-morale, adic, repararea strii de ngrijorare, de neplceri i de incertitudini care rezult din aceast nclcare, ca i alte daune care nu sunt materiale ( a se vedea, printre altele, Ernestina Zullo c. Italiei, nr.64897/2001, 25, la 10 noiembrie 2004). 45.ntre altele, n cazul n care diversele elemente din care este constituit prejudiciul nu se preteaz la un calcul exact sau acolo unde distincia ntre daunele materiale i cele morale

este dificil de stabilit, Curtea poate s le examineze global (Comingersoll c. Portugaliei, nr.35382/1997, 29, CEDO, 2000-IV). 46. n circumstanele cauzei Curtea consider c restituirea apartamentului n litigiu al reclamantei, al crui drept de proprietate a fost confirmat prin hotrrea definitiv din 12 martie 2001 de ctre Curtea de Apel Bucureti ar plasa partea, att ct este posibil, ntr-o situaie echivalent cu cea n care ea se gsea dac exigenele articolului 1 din Protocolul nr.1 nu ar fi fost necunoscute. n lipsa faptului c, statul reclamat nu a efectuat o restituire asemntoare ntr-un termen de trei luni ncepnd din ziua n care prezenta hotrre va rmne definitiv, Curtea decide c acesta va trebui s dea reclamantei, pentru daune materiale, o sum corespunztoare cu valoarea actual a apartamentului. 47.innd seama de informaiile de care ea dispune privind preurile de pe piaa imobiliar local i de elementele furnizate de pri, Curtea spune c cererea reclamantei cu titlu de daune materiale trebuie primit integral i s i se acorde 35.000 euro cu acest titlu. 48. Cu privire la cererea pentru daune morale Curtea estimeaz c anularea hotrrii definitive din 12 martie 2001 de ctre Curtea Suprem de Justiie a adus o atingere grav dreptului reclamantei n respectarea bunurilor sale, constituind un prejudiciu moral. Avnd n vedere ansamblul elementelor care sunt n posesia sa i judecnd echitabil, aa cum o cere articolul 41 din Convenie Curtea i aloc 2 000 euro cu acest titlu. B. Costuri i cheltuieli 49. Fr s calculeze o sum sau s o justifice, reclamanta cere, de asemenea, taxele judiciare pe care le-a pltit n faa instanelor naionale. 50. Guvernul nu se opune la suma care trebuie dat reclamantei, sum corespunztoare cu chletuielile n procedura judiciar intern i n cea n faa Curii, n msura n care aceste cheltuieli s fie necesare, sprijinite prin acte justificative i care s aib o legtur cu aceast cauz. 51. Conform jurisprudenei Curii un reclamant nu poate obine rambursarea acestor cheltuieli i costuri dect n msura n care a fost stabilit c ele sunt reale, c sunt necesare i au un caracter rezonabil al ratei lor. n cauz, innd seama de nclcrile constatate, care vizeaz doar procedura recursului n anulare n faa Curii Supreme de Justiie i elementele care sunt n posesia sa cu privire la taxele judiciare pltite de reclamant n aceast procedur Curtea consider rezonabil s-i acorde 100 euro cu acest titlu. C. Interese moratorii

52. Curtea consider corespunztor ca rata intereselor moratorii s se bazeze pe rata dobnzii pentru facilitatea de credit marginal practicat de Banca Central European la care se vor aduga trei puncte procentuale. PENTRU ACESTE MOTIVE, CURTEA, N UNANIMITATE, 1. 2. 3. 4. a) Declar cererea admisibil ; Hotrte c exist nclcare a articolului 6 1 din Convenie ; Hotrte c exist nclcare a articolului 1 din Protocolu nr.1 ; Hotrte statul reclamat trebuie s restituie reclamantei apartamentul nr.51 situat n

Bucureti, str.Fuiorului, nr.7, n cele trei luni ncepnd din ziua n care prezenta hotrre va rmne definitiv n conformitate cu articolul 44 2 din Convenie ; b) c) n lipsa unei astfel de restituiri statul reclamat trebuie s achite reclamantei n n consecin de cauz statul reclamat trebuie s achite reclamantei acelai termen de trei luni 35 000 euro (treizeci i cinci mii euro) pentru daune materiale ; 2000 euro (dou mii euro) pentru prejudiciu moral ca i 100 euro (una sut euro) pentru costuri i cheltuieli plus orice sum care ar putea fi cu titlu de impozit pe sumele mai sus menionate, sume care se vor converti n lei conform ratei de schimb aplicabile la data plii ; d) numrnd de la expirarea aa zisului termen i pn la scaden aceste sume se vor majora cu o dobnd simpl de ntrziere egal cu cea pentru facilitatea de credit marginal practicat de Banca Central European practicat n aceast perioad, la care se vor aduga trei puncte procentuale ;

1.

Respinge cererea pentru celelalte pretenii privind reparaia echitabil.1

1 www. Jurispruden CEDO.ro, Cauza Raicu contra Romniei, * Traducere efectuat de Mdlina Marin
i Iolanda Szokacs, Biroul de Relaii internaionale, nalta Curte de Casaie i Justiie.

Redactat n limba francez, apoi comunicat n scris la 19 octombrie 2006 prin aplicarea articolului 77 2 i 3 din Regulament.

4.2.1. STUDIU DE CAZ. Contracte.Rspundere pentru eviciune.Stabilirea despgubirilor cuvenite chiriaului cumprtor al crui contract de vnzare-cumparare a fost desfiinat.JurisprudenCEDO.

Dosar nr.9135/296/2008 ROMNIA TRIBUNALUL SATU MARE SECIA CIVIL DECIZIE CIVIL Nr. 6/Ap/edina public din 19 Ianuarie 2010 Contracte.Rspundere pentru eviciune. Stabilirea despgubirilor cuvenite chiriaului cumprtor al crui contract de vnzare-cumparare a fost desfiinat. Jurispruden CEDO. Asupra apelurilor civile de fa, constat urmtoarele: Prin sentina civil nr.3150/15.05.2009 pronunat de Judectoria Satu Mare n dosar nr. 9135/296/2008, s-a admis aciunea civil formulat de reclamanta E.I. mpotriva prilor Statul Romn prin Ministerul Economiei i Finanelor Bucureti, COMCAS SA Satu Mare i n consecin au fost obligai prii la restituirea sumei de 31.753.31 Ron, pltii de reclamant n executarea contractului de vnzare-cumprare nr.365/11.11.1996, precum i diferena ntre preul pltit i valoarea actual de circulaie a imobilului situat n localitatea Satu Mare str. Cardinal Iuliu Hosu, conform expertizei efectuate de expert Mitrea Dorin Marieta (ce face parte integrant din prezenta) de 53.000 euro echivalentul sumei de 220.000 lei i cheltuieli de judecat (onorariu de avocat i expert) n cuantum de 3315 lei. Pentru a pronuna aceast hotrre instana de fond a reinut c, potrivit sentinei civile nr.2483/2006 pronunat de Judectoria Satu Mare n dosar nr.7329/2004 s-a desfiinat contractul de vnzare-cumprare ncheiat n baza Legii nr. 112/1995, ntre reclamant i S.C. Comcas SA Satu Mare, care a devenit definitiv i irevocabil prin respingerea recursului de ctre Curtea de Apel Oradea prin decizia nr.893/18. 09. 2007. La data ncheierii contractului de vnzare-cumprare, proprietar tabular al imobilului n litigiu era Statul Romn n baza Decretului nr.111/1951, reclamanta fiind de bun-credin a

achitat acestuia n calitate de vnztor, integral preul stabilit n contract n valoare de 31.753.150 lei. Potrivit art.1341i urm.Cod civ., din vechea reglementare n Noul Cod civil art. 17011702, reclamanta cumprtoare a pierdut dreptul de proprietate asupra apartamentului n spe ca urmare a unei tulburri de drept, vnztorul fiind dator s-i restituie integral preul primit i potrivit art.1702 din NCC (n vechea reglementare art. 1350 Cod civil) cumprtoarea reclamant poate s pretind daune-interese inclusiv diferena ntre pre i sporul de valoare dobndit de lucru potrivit art. 1344 din vechiul Cod civil care prevede c: Dac lucrul vndut se afl, la epoca eviciunii, de o valoare mai mare, din orice cauz, vnztorul este dator s plteasc cumprtorului, pe lng preul vnzrii, excedentele valorii n timpul eviciunii. n actuala reglementare art. 1701 alin.3 Cod civil dispune c: Dac lucrul vndut are, la data eviciunii, o valoare mai mare, din orice cauz, vnztorul este dator s plteasc cumprtorului, pe lng preul vnzrii, sporul de valoare acumulat pn la data eviciunii. n spe excedentul de valoare la care este dator vnztorul este determinat de preul de circulaie al imobilului. Obieciunile referitoare la raportul de expertiz tehnic formulate de prt nu au relevan n spe, avnd n vedere reglementrile legale i practica CEDO existent (cauza Raicu contra Romniei). n conformitate cu dreptul intern: Evicinea este pierderea n tot sau n parte a proprietii bunului cumprat sau tulburarea cumprtorului n exercitarea prerogativelor de proprietar ca urmare a valorificrii de ctre vnztor sau de ctre o ter persoan a unui drept care exclude, n tot sau n parte, dreptul cumprtorului asupra acelui bun.Cumprtorul acionat n judecat poate chema n garanie pe vnztor pentru a face dovezile necesare prevenirii eviciunii. Pe considerentele mai sus menionate, instana de fond n baza dispoziiilor art.16951705 NCC obligaia de garanie contra eviciunii (n vechea reglementare art.1337-1351 Cod civil), art.261 Cod procedur civil i a actelor normative mai sus menionate, instana a admis aciunea conform dispozitivului sentinei atacate. mpotriva acestei sentine a declarat recurs n termenul legal recurenta SC. COMCAS SA Satu Mare solicitnd instanei admiterea recursului, modificarea hotrrii atacate n sensul obligrii prtului Statul Romn prin reprezentant Ministerul Economiei i Finanelor, la plata preului actualizat ce include i comisionul de 1%, precum i a cheltuielilor de judecat. n motivare arat c, n primul rnd instana nu a fcut nicio distincie cu privire la prt care potrivit prevederilor legale are obligaia de a restitui suma actualizat cu titlu de pre a

contractului de vnzare-cumprare nr. 365/11.11.1996. Astfel potrivit art. 41 alin. 1din H.G. nr. 20/1996 republicat pentru stabilirea Normelor metodologice privind aplicarea Legii nr.112/1995 pentru reglementarea situaiei juridice a unor imobile cu destinaia de locuine, trecute n proprietatea statului unitile specializate, care evalueaz i vnd apartamentele care fac obiectul Legii nr.112/1995, au obligaia s ncaseze contravaloarea acestora de la cumprtor, s rein comisionul de 1%, potrivit art. 13 lit.a) din legea sus menionat iar suma rmas s o vireze, n termen de 3 zile lucrtoare, n contul 50.21, deschis la trezoreria statului din localitatea unde i are sediul vnztorul, sau n contul 64.74, deschis la unitile Bncii Comerciale Romne S.A., suma pltit de titularul contractului de vnzare nr. 365/1996 a fost virat de apelant n contul Statului Romn, iar restituirea preului actualizat pltit de chiriaii ale cror contracte de vnzare-cumprare, ncheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificrile i completrile ulterioare, au fost desfiinate prin hotrri judectoreti definitive i irevocabile se face de ctre Ministerul Finanelor Publice din Fondul Extrabugetar, constituit n temeiul art. 13 din Legea nr. 112/1995, cu modificrile ulterioare actualizat. De asemenea, arat c nu poate fi obligat nici la restituirea comisionului de 1% ncasat la ncheierea contractului de vnzare-cumprare, ntruct aa cum rezult din dispoziiile art. 41 alin.1 din H.G. nr.20/1996, unitile specializate, care evalueaz i vnd apartamentele care fac obiectul Legii nr. 112/1995, au obligaia s ncaseze comisionul de 1%, potrivit art. 13 lit. a) din Legea sus menionat, iar suma rmas s o vireze, n termen de 3 zile lucrtoare, n contul 50.21, deschis la trezoreria statului din localitate unde i are sediul vnztorul. Prin urmare, unitile specializate n vnzarea locuinelor n baza Legii nr.112/1995, aveau i au obligaia reglementat de art. 13 alin.1 din H.G. nr.20/1996, numai dac n momentul ncheierii contractului de vnzare-cumprare au indicii c locuina face parte din categoria imobilelor menionate la art. 1 alin.4 din Legea nr.112/1995 ori din cea a imobilelor exceptate de la vnzare n conformitate cu art. 10 din lege.

Precizeaz faptul c s-a constatat nulitatea absolut a contractului de vnzare-cumprare nr. 365/11.11.1996 ncheiat cu numita Erghesi Iuliana, ns aceasta nu nseamn c la data ncheierii contractelor existau indicii c locuinele fac parte din categoria celor prevzute la art. 1 alin. 4 din H.G. nr. 20/1996 sau art. 10 din Legea nr.112/1995 sau dac au existat aceste indicii, c recurenta le-ar fi cunoscut sau ar fi trebuit s le cunoasc, ori anularea ulterioar prin hotrri judectoreti a contractelor mai sus indicate nu conduce la prezumia c indiciile

la care se refer art. 13 din H.G. nr. 20/1996, au existat i au fost cunoscute la data ncheierii lor. ns, reclamantul nu face dovada culpei S.C. COMCAS S.A., adic nu dovedete c n momentul ncheierii contractelor de vnzare-cumprare existau indiciile la care s-a referit mai sus. De asemenea, recurenta arat c a vndut locuina situat n Satu Mare, str. Cardinal Iuliu Hosu, nr. 20, jud. Satu Mare, n temeiul Legii nr.112/1995, locuin care la acea dat se afla n proprietatea Statului Romn, n baza unui contract de mandat existnd raporturi juridice specifice n acest sens. S.C. COMCAS S.A. a vndut aceste locuine n numele i pe seama Statului Romn. Astfel, arat c art. 2009 Cod civil din actuala reglementare (n vechea reglementare art. 1532 Cod civil) rezult c gratuitatea este de natura, nu de esena mandatului. Drept urmare, mandatul poate fi i cu titlu oneros n sensul c, pentru prestaiile executate n ndeplinirea mandatului, mandatarul este ndreptit la o contraprestaie; iar n situaia de fa cuantumul acestei contraprestaii a fost stabilit prin art. 9 alin. 5 al Legii nr. 112/1995, respectiv 1% din valoarea apartamentului, ceea ce nseamn c mandatul existent ntre Statul Romn i apelant are caracter oneros stabilit prin lege. n concluzie, recurenta arat c nu poate fi obligat la restituirea comisionului de 1% i cu att mai puin la restituirea preului actualizat, n care este inclus acest comision. n al doilea rnd, arat c instana a obligat-o n mod nelegal la plata cheltuielilor de judecat, nclcnd astfel prevederile art. 274 alin.1 Cod procedur civil care prevede c : partea care cade n pretenii va fi obligat, la cerere, s plteasc cheltuieli de judecat. n cazul de fa, n virtutea textelor legale indicate mai sus numai prtul Statul Romn prin Ministerul Finanelor Publice este partea czut n pretenii, nicidecum S.C. COMCAS S.A. n drept invoc disp. art. 304 pct. 9 Cod procedur civil.

mpotriva aceleiai sentine a declarat recurs n termenul legal, apelantul Statul Romn reprezentat prin Ministerul Finanelor Publice prin Direcia General a Finanelor Publice a Judeului Satu Mare, solicitnd admiterea recursului i modificarea n tot a hotrrii atacate, n sensul obligrii Statului Romn reprezentat prin MFP prin DGFP Satu Mare, exclusiv la restituirea preului actualizat.

n motivare arat c n ceea privete invocarea de ctre instan a culpei principale a vnztorului, precizeaz faptul c la baza anulrii contractelor de vnzare-cumprare ncheiate cu eludarea dispoziiilor Legii nr. 112/1995, a stat nsi reaua-credin a cumprtorilor, n spe a reclamantei. De asemenea, arat c n ceea ce privete aseriunea instanei referitoare la eviciune, este nentemeiat, ntruct acestea sunt prevederi de ordin general, ori n cauza dedus judecii, incidente sunt prevederile Legii nr. 10/2001 coroborate cu prevederile Hotrrii nr. 250/2007, care sunt prevederi legale speciale n materie. Pe de alt parte, arat c ar deveni inechitabil pentru instituia recurent, care are doar calitatea de administrator al fondului extrabugetar constituit n temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr.112/1995, s fie nevoit s restituie despgubiri la valoarea actual de pia, pentru un imobil care, fiind vndut n virtutea Legii nr. 112/1995, a fost achiziionat la un pre inferior celor care exprimau valoarea de pia la data ncheierii contractului de vnzare-cumprare. n ceea ce privete pretenia reclamantei fa de Statul Romn reprezentat de Ministerul Finanelor Publice prin Direcia General a Finanelor Publice a judeului Satu Mare referitoare la plata sumelor de 3.175.31 lei i 220.000 lei, arat c nu se opune, n principiu, restituirii preului pltit de ctre chiriaii ale cror contracte de vnzare-cumprare, ncheiate cu eludarea prevederilor Legii nr.112/1995, au fost desfiinate prin hotrri judectoreti definitive i irevocabile. n vederea susinerii celor de mai sus, invoc prevederile art.50 alin. 2 i alin.3 din Legea nr.10 /2001 republicat n temeiul art. VII din Titlul I al Legii nr. 247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei, precum i unele msuri adiacente, conform crora: Cererile sau aciunile n justiie privind restituirea preului actualizat pltit de chiriaii ale cror contracte de vnzare-cumprare, ncheiate cu eludarea prevederilor Legii nr.112/1995, au fost desfiinate prin hotrri judectoreti definitive i irevocabile sunt scutite de taxe. Prin urmare arat c Ministerul Finanelor Publice, n reprezentarea Statului Romn, nu este implicat n evaluarea i vnzarea locuinelor n condiiile Legii nr. 112/1995, competena fiind atribuit n acest sens, prin lege, ctre S.C. COMCAS S.A. care ncaseaz un comision de 1% la ncheierea fiecrui contract de vnzare-cumprare. n acest context, face referire la art.7 din Hotrrea nr. 20/1996 privind aplicarea Legii nr.112/1995 potrivit cruia: comisionul cuvenit unitilor specializate care evalueaz i vnd apartamentele este de 1% din valoarea apartamentului i se ncaseaz de ctre acestea, numai dac s-a ncheiat contractul de vnzare ; ori prin sentina civil atacat, n urma analizrii actelor depuse la dosar s-a constatat existena unui contract de vnzare-

cumprare lovit de nulitate absolut conform deciziei civile nr.893/2007-R/18.09.2007 a Curii de Apel Oradea pronunat n dosar nr.4728/83/2006. Totodat arat c este adevrat c n conformitate cu dispoziiile art. 50 din Legea nr. 10/2001 Ministerul Finanelor Publice restituie sumele pltite de ctre chiriai n baza contractelor de vnzare-cumprare, ncheiate cu nclcarea dispoziiilor Legii nr.112/1995 i desfiinate prin hotrri judectoreti definitive i irevocabile din fondul extrabugetar constituit n baza art.13 alin.6 din Legea nr.112/1995, dar mai puin comisionul de 1% din valoarea acestor sume. Astfel, incidena art. 39 alin.1 lit. a) i alin.2 lit.a) din Hotrrea nr.20/1996 privind aplicarea Legii nr. 112/1995 este clar i nu las loc de interpretri. Rezult pe cale de consecin, c diferena de 1% din valoarea apartamentelor nu revine Statului Romn, ci unitii specializate n evaluarea i vnzarea apartamentelor, n spe S.C. COMCAS S.A. care a ncheiat contractul de vnzare-cumprare cu eludarea dispoziiilor imperative ale Legii nr.112/1995, fapt constatat i de ctre instana de judecat prin hotrre irevocabil. Totodat arat c, incidente sunt i prevederile art. 37 din Decretul nr. 31/1954 privitor la persoanele fizice i persoanele juridice potivit cruia :Statul nu rspunde pentru obligaiile organelor i celorlalte instituii de stat, ale ntreprinderilor i unitilor economice de stat, precum i ale oricror alte instituii publice, dac ele sunt personae juridice. De asemenea nici una dintre aceste personae juridice nu rspunde pentru obligaiile Statului. n concluzie, solicit admiterea recursului, aa cum a fost formulat n scris. n drept invoc dispoziiile legale la care a fcut referire prin recurs. Analiznd apelurile declarate prin prisma motivelor invocate, ct i din oficiu, tribunalul consider c sunt nefondate. Cu privire la apelul declarant de S.C. COMCAS S.A. Satu Mare privind restituirea comisionului de 1% este fr obiect, din dispozitivul sentinei apelate nu rezult o astfel de obligaie n sarcina apelantei. Sunt nentemeiate i restul criticilor de apel formulate pentru urmtoarele considerente. n urma pronunrii sentinei civile nr.2483/2006 a Judectoriei Satu Mare, din dosar nr. 7329/2004, s-a constatat nulitatea absolut a contractului de vnzarecumprare ncheiat n temeiul Legii nr.11/1995, pentru imobilul situat n Satu Mare, str. Cardinal Iuliu Hosu, nr. 20, nscris n Cartea Funciar 4220, nr.top 1449-1450, ntre S.C. COMCAS i cumprtoarea E. I. (nr. 365/1996). Hotrrea evocat, respectiv sentina civil nr.2483/2006 a Judectoriei Satu Mare a devenit definitiv prin respingerea apelului n baza deciziei civile nr.22/Ap/09.02.2007 a Tribunalului Satu Mare i irevocabil prin respingerea recursului n urma pronunrii de ctre

Curtea de Apel Oradea a deciziei civile nr. 893/18.09.2007. Aadar, titulara dreptului de proprietate, cumprtoarea E.I. dobndit prin contractul de vnzare-cumprare nr. 395/1996 a pierdut acest drept irevocabil n urma pronunrii deciziei din recurs (dec. civ. 893/18.09. 2007). Din considerentele sentinei civile nr. 2483/2006 a Judectoriei Satu Mare i, respectiv, deciziilor pronunate n apel i respectiv n recurs rezult c imobilul din litigiu a fost preluat de Statul Romn n baza Decretului nr.111/1951, statul ntabulndu-i dreptul de proprietate n anul 1952, iar dup preluarea imobilului acestuia i s-a dat destinaie de locuin i a format obiectul a dou contracte de vnzare-cumprare n baza Legii nr. 112/1995, un apartament a fost vndut lui E. I. cu care s-a ncheiat contractul de vnzare-cumprare nr. 365/1.09. 1996, iar cellalt apartament s-a vndut intimailor B.T. n baza contractului nr. 315/1996. Pe considerentul c n temeiul Legii nr. 112/1995 puteau fi nstrinate doar imobilele cu destinaie de locuin care au aparinut persoanelor fizice n momentul prelurii acestora de ctre Statul Romn, aspect ce reiese din disp. art. 1 din lege, i c n spe, pe de o parte, imobilul a aparinut reclamantei persoan juridic Episcopia Romano-Catolic i nu a avut destinaie de locuin la data prelurii, instana a anulat contractele de vnzare-cumprare ntruct statul nu l-a deinut cu titlu valabil. Aadar, ca urmare a constatrii nulitii absolute a contractului de vnzare-cumprare intimata-reclamant ntemeiat pe obligaia de garanie ce cade n sarcina vnztorului i pe faptul c au fost evini au solicitat obligarea Statului Romn la plata unei despgubiri reprezentnd contravaloarea preului de circulaie pentru apartamentul cumprat i nu doar preul actualizat pltit de chiriai, evocnd n susinerea preteniei dispoziiile art. 1701 i urm. Cod civil, n vechea reglementare art. 1344 i urm. Cod civil privind eviciunea. Aa cum rezult din coninutul art. 1650 Cod civil, n vechea reglementare art. 1294 Cod civil, vnzarea este un contract sinalagmatic (bilateral), deoarece prin ncheierea sa d natere la obligaii reciproce ntre prile contractante, rezumate n esen la obligaia vnztorului de a preda lucrul vndut i s garanteze pe cumprtor de eviciune, iar cumprtorul s plteasc preul. Principala obligaie a vnztorului este stabilit prin art. 1672 din actuala reglementare a Codului civil care stipuleaz obligaiile principale ale vnztorului, iar n vechea reglementare art. 1313 Cod civil care trata obligaia de a rspunde de bunul vndut, lucru care trebuie s fie n comer (n circuitul civil art. 1657Cod civil), n vechea reglementare art. 1310 Cod civil, s existe n momentul ncheierii contractului i s fie proprietatea vnztorului.

Obligaia generic de a rspunde de bunul vndut implic n condiiile art. 1672 C.civ. obligaiile principale ale vnztorului, iar n vechea reglementare art. 1336 Cod civil stabilea garania pentru linitita folosin a lucrului, cunoscut sub forma obligaiei de garanie pentru eviciune. Astfel, art.1695alin. (1) Cod civil prevede condiiile garaniei contra eviciunii. Vnztorul este de drept obligat s l garanteze pe cumprtor mpotriva eviciunii care lar mpiedica total sau parial n stpnirea netulburat a bunului vndut . n vechea reglementare art. 1337 Cod civil care statua c: Vnztorul este de drept obligat, dup natura contractului de vnzare, a rspunde ctre cumprtor de eviciunea total sau parial a lucrului vndut, sau de sarcinile la care s-ar pretinde supus acel obiect i care nar fi declarate la facerea contractului. Obligaia de garanie pentru eviciune exist att atunci cnd eviciunea provine de la un ter, ct i n cazul eviciunii provenite dintr-un fapt personal al vnztorului, iar pentru a antrena rspunderea vnztorului eviciunea trebuie s aib o cauz anterioar vnzrii. Aceste dispoziii legale cuprinse n normele generale din Codul civil i gsesc aplicare n cauz, nefiind excluse prin art. 50 ind.1 din Legea nr. 1/2009, n conformitate cu care proprietarii ale cror contracte de vnzare-cumprare ncheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995, au fost desfiinate prin hotrri judectoreti definitive i irevocabile au dreptul la restituirea preului de pia al imobilului stabilite conform standardelor internaionale de evaluare. n forma iniial a legii, chiriaii-cumprtori aveau dreptul doar la restituirea preului actualizat n condiiile art.50 alin.2 si 3 din Lg.nr.10/2001, republ., ns prejudiciul efectiv suferit de intimata-reclamant ca urmare a desfiinrii contractului de vnzare-cumparare i a pierderii dreptului de proprietate asupra apartamentului, excede preului actualizat pltit cu ocazia cumprrii i reprezint valoarea actual de circulaie, respectiv valoarea de nlocuire a bunului care a ieit din patrimoniul intimailor reclamani i pentru care obligatia de a suporta pierderea bunului revine Statului ca urmare a ncheierii contractului de vnzare-cumparare prin administratorii desemnai n condiiile legii de Stat i exercitarea funciei legislative, dar si prin faptul c, cu rea-credin a vndut un bun care nu era n circuitul civil, fiind astfel dator s restituie cumprtorului toate cheltuielile i despgubirile cuvenite acestuia i rezultate din obligaia de garanie contra eviciunii. Noua reglementare (Lg.nr.1/2009) reconsider poziia fa de chiriaii de bun-credin care au pierdut dreptul de proprietate prin hotarri judectoreti definitive i irevocabile, n sensul c au dreptul de a obine valoarea de pia a acestor imobile, indiferent de preul achitat, aa cum

de altfel rezult i din expunerea de motive a iniiatorului legii devenit Legea nr.1/2009, susinut n primul rnd din perspectiva aplicrii principiului echitii sociale. n acest context, alturarea pe care legiuitorul o face ntre dreptul de a obine preul de pia a imobilului pentru proprietarii deintori ai contractelor de vnzare-cumprare ncheiate cu respectarea prevederilor Lg.nr.112/1995, dar desfiinate prin hotarri judectoreti definitive i irevocabile, apare ca fiind n contradicie, tiut fiind faptul c pe calea nulitii absolute se sancioneaz cu desfiinarea numai acele acte care s-au ncheiat cu nerespectarea dispoziiilor n vigoare la vremea respectiv. Ori, cum este i cazul n spe, dac contractul ar fi fost ncheiat cu respectarea disp.Lg.112/1995, n mod evident acesta ar fi fost pstrat, iar ceea ce se imput cumprtoarei, n opinia tribunalului, nu nltur dreptul acesteia de a obine restituirea preului de pia al imobilului, cu att mai mult cu ct culpa acesteia const n faptul c nu a apreciat corect titlul statului i nu a ateptat ncheierea contractului de vnzare-cumparare dup finalizarea cererii de retrocedare depus de reclamani, aspecte care dimpotriv contureaz reaua-credin a statului, care fr s-i verifice titlul a demarat procedura de vnzare a locuinei, crend aparena unui proprietar veritabil, care anterior pn la 22.12.1989 n urma naionalizrii i-a exercitat aceste prerogative n mod public, sub nume de proprietar, dispunnd de bun prin nchiriere, inclusiv ctre antecesoarea reclamanilor. Lipsa de diligen asupra condiiei eseniale ca lucrul vndut s fie n circuitul civil, nu poate fi imputat cumprtoarei, cu att mai mult cu ct cererea de cumprare a imobilului s-a fcut n contextul legislativ de la data respectiv (Legea nr.112/1995 art. 9 i H.G nr.20/1996, art. 1 alin. 2 n conformitate cu care erau considerate ca fiind preluate cu titlu n proprietatea Statului imobilele cu destinaia de locuin n baza Decretului nr.111/1951). Verificarea ndeplinirii acestei condiii oblig vnztorul s cerceteze dac imobilul pentru care chiriaul i-a exprimat opiunea de cumprare n condiiile art. 9 din Legea 112/1995 este n circuitul civil i poate fi dobndit dreptul de proprietate n temeiul Legii 112/1995 sau intr sub incidena altor legi speciale de reparaie cu o reglementare viitoare n condiiile art. 25 din Legea 112/1995. De vreme ce s-a ncheiat contractul de vnzare-cumprare nr.365/11.11.1996 (sub imperiul H.G. nr. 20/23 ian.1996) rezult c vnztorul a acceptat oferta fcut de cumprtor (chiriaul), iar lucrul vndut a fost considerat ca fiind n circuitul civil i proprietatea

vnztorului, ambele pri avnd deopotriv drepturi i obligaii contractuale, ce in inclusiv de garania contra eviciunii.

n consecin, intimaii-reclamani au fost privai de dreptul de proprietate ntruct Statul i-a nclcat obligaia pozitiv de a reaciona n timp util i cu coeren fa de chestiunea de interes general pe care o reprezenta restituirea sau vnzarea unor imobile intrate n posesia sa n temeiul decretelor de naionalizare (paragraful 112 din Hotrrea Pduraru contra Romniei, aceiai hotrre sesizeaz incoerena practicii judiciare n analizarea titlului statului - paragraful 95 i 96). Acceptarea ofertei de cumprare a creat o speran legitim pentru intimaii-reclamani n exercitarea dreptului de proprietate asupra bunului dobndit, iar privarea ca urmare a invalidrii contractului de vnzare-cumprare poate fi compensat prin obinerea valorii de nlocuire a bunului la preul de circulaie din momentul eviciunii. Recent, Curtea European a Drepturilor Omului prin Hotarrea din 24.03.2009 n cauza Tudor contra Romniei a apreciat pozitiv i se declar mulumit (paragr.42) de jurisprudena instanelor naionale din Romnia, prin faptul c n situaia n care n urma pierderii dreptului de proprietate de ctre fotii chiriai acetia pot solicita despgubiri din partea vnztorului (statul) n temeiul Codului civil pentru eviciune, despgubiri care nu se rezum numai la preul de cumprare pentru proprietatea pierdut, ci, dimpotriv, includ valoarea de pia actual a proprietii de care au fost lipsii, precum i rambursarea oricror costuri angajate n limite rezonabile pentru ntreinerea casei (paragraful 37-42). Conform raportului de expertiz ntocmit n cauz valoarea de pia a imobilului a fost stabilit la suma de 220.200 lei de expertul evaluator Dorina Mitrea, preul pltit de intimata reclamant a fost de 31.753.150 lei (ROL) . Instana de fond n aplicarea obligaiei de garanie pentru eviciune a dispus restituirea preului i plata diferenei ntre valoarea de circulaie a imobilului i preul pltit, intimata reclamant are de ncasat efectiv valoarea de circulaie a imobilului de 53.000 euro, echivalentul sumei de 220.000 lei la data evalurii. 2

2 www. Jurispruden CEDO, garania contra eviciunii n contractul de vnzare-cumprare.