REAL ESTATE DEVELOPMENT Manual de operare

CUPRINS

Introducere Real Estate Development - definirea termenului Development-ul este un termen ce defineste o idee ce se finalizeaza in caramizi si mortar. Terenul, forta de munca, capitalul, managementul, si spiritul antrepreneurial dau viata acestei idei, creand valoare prin oferirea de spatiu si de servicii conexe. Desi definitia pentru Real Estate Development este simpla, activitatea devine din ce in ce mai complexa. In prezent aceasta activitate necesita din ce in ce mai multe cunostinte despre pietele potentiale si evolutia lor, marketing, tiparele de crestere urbana, legislatie, politici guvernamentale si ale administratiei locale, cunostinte de arhitectura, management de santier si tehnici de constructie, finantere, controlul riscului si managementul timpului, management de proiect si managementul bunurilor (assets). Cresterea gradului de complexitate in RED a dus la cresterea gradului de specializare si a gradului de pregatire profesionala si de educatie necesare pentru a putea fi competitiv in RED. RED - Model in 8 trepte Developerii trebuie sa urmeze o secventa de etape de la idee la finalizarea proiectului, fie ca aceasta inseamna vanzarea spatiului construit sau managementul acelui spatiu pe durata sa de viata. Diferentierea acestor etape se poate face in moduri diferite, esenta ramanand insa aceeasi. Modelul care corespunde cel mai bine acestei esente este un model in 8 trepte si este prezentat in Fig.1-1. Inainte insa de a continua cu prezentarea acestui model, trebuie subliniate citeva aspect definitorii pentru RED. In primul rand, procesul de development este complicat. Un Flow-chart ca cel prezentat in Fig.1-1 poate identifica si evidentia clar etapele, ajutand in acest fel la intelegerea procesului de development, dar nu poate surprinde procesul continuu de repozitionare a participantilor in RED si de reasezare a relatiilor, si nici permanenta renegociere care are loc. In al doilea rand, Developmentul este o arta. Este un proces creativ, de cele mai multe ori complex, logic si intuitiv in acelasi timp. Prin studierea componentelor RED se pot imbunatatii sansele de succes. Ceea ce nu se poate insa invata din acest manual sint doua ingrediente esentiale pentru a fi un developer de succes: creativitatea si drive. In al treilea rand, developerii trebuie sa ia intotdeauna in considerare etapele ce urmeaza a fi parcurse in continuare pina la finalizarea proiectului. Prin aceasta se asigura concordanta intre planul de development si implementarea sa pe intreg parcursul proiectului de development, si , cel putin la fel de important, pe intreaga durata de viata a proiectului.

1. Nasterea unei idei Developerul cunoscator al pietei identifica nevoi ce trebuie satisfacute, cauta moduri in care aceasta se poate realiza, face teste rapide de fezabilitate (legal, tehnic, financiar). 2. Rafinarea ideii Developerul identifica locatia si cel mai bun amplasament pentru proiect. Analizeaza fezabilitatea fizica, prospecteaza posibilii clienti, parteneri , profesionisti. Se face o schita de arhitectura si se fac demersurile preliminare pentru obtinerea terenului. 3. Fezabilitatea Developerul solicita studii de piata pentru fundamentarea cererii si a ofertei, studiu de fezabilitate pentru a compara valoarea estimata a proiectului cu costurile implicate si a face demersurile necesare pentru obtinerea aprobarilor din partea autoritatilor. 4. Negocierea contractului Developerul decide forma finala a proiectului de arhitectura. se negociaza contractele. Se obtin promisiuni scrise de finantare, se decide asupra contractorului general.