Date necesare pentru evaluarea unui teren Adresa i informaii generale: y y y y situare geografic (distana fa de reedina de jude); populaie

(rat de cretere); omaj (rata); activiti economice principale.

Amplasare: y y y y y y intravilan (extravilan); localizare arter principal sau secundar; distana fa de centrul oraului i orientarea (N, S, E, V); distana fa de principalele ieiri din localitate (inclusiv direcie); acces la proprietate (teren); acces la mijloacele de transport in comun sau dup caz (auto, tramvai, metrou, gar , aeroport, etc.); y analiza i perspectiva zonei:  dezvoltare, declin, staionare;  construcii i instituii existente;  gradul seismic la zonei;  poluare.

Utiliti: y reele publice ale localitii si accesul (distana) proprietii (terenului) la ele:  energie electric;  telefonie;  ap;  canalizare;  gaze;  termoficare;

 drumuri i calitatea acestora;  ci ferate.

Caracteristici: y fizice:  topografie (plat, pant, etc.);  dimensiuni i form, deschiderea la strada principal;  drenaj;  poluare;  mprejurimi;  vecinti;  posibiliti extindere;  caracteristici geotehnice;  probleme?: inundabil, traversat de reele magistrale supra sau subteran;  utilizare (locuine, comercial, sedii administrative, industrie, depozite). y economice (ex.: pentru terenuri agricole):  gradul de fertilitate;  natura culturilor.

Deinere: y dreptul de proprietate:  documente juridice originale:     act de vnzare cumprare; act e donaie; act de succesiune; act de punere n posesie certificat titlu de proprietate.

 Documente de carte funciar i cadastru. y Sarcini asupra proprietii (terenului).

FI DE EVALUAT TEREN DE EVALUAT Adres: Soseaua Bucium nr.18B, Iasi o Suprafa a: o Prorietar: o Sarcini asupra propriet ii: o Data ultimei tranzac ii: o Utilizare: Scopul evalurii Categorii de valoare adecvat scopului: o Rata de cre tere a popula iei: o Rata omajului: o Raportul cerere ofert: o Func ii economice ale localit ii: Amplasare: o Intravilanul localit ii Ia i; o Localizare: Soseaua Bucium nr.18B, Ia i; o Acces: prin drumul na ional Ia i-Vaslui 200m; o Distan a fa de central ora ului: 5000 m SUD; o Acces la mijloace de transport n comun: autobuze; o Perpectiva zonei: n dezvoltare; o Poluare: sonor i gaze e apare; o Gradul seismic al zonei: 5; Utilit i: o Gaz; o Ap; 850 mp; persoan fizic; nu sunt; 1999; construc ii; vnzare; valoarea de pia ; lent; n cre tere; dezechilibrat; complexe;

o Gradin; o Canalizare; o Energie electric; o Telefonie; o Drum asfaltat; Caracteristici: o Fizice:  Topografie: teren plat;  Front stradal: 25 m;  Suprafa : 850 mp;  Form: dreptunghic;  Stare: liber;  Drenaj: bun;  Poluare: sonor  Este mprejmuit;  Vecint i: civilizat;  Nu are posibilit i de extindere; o Economice: utilizare comercial; De ineri: o Proprietar: unic, persoan fizic; o Document de proprietate: act de vnzare cumprare, document de carte funciar cadastru; i i reziduri gazoase;

n tabelul de mai jos sunt prezentate sintetic date si caracteristici ale terenurilor comparabile (informaii luate de pe piaa imobiliara local).

Date i caracteristici Data / pre tranzacie Suprafa (mp) Dreptul de proprietate transmis Condiii de finanare

Teren 1 Martie 2011 100 EUR / mp 850 liber la pia (cash)

Teren 2 Martie 2011 67 EUR / mp 971 liber mai mare dect piaa (cash)

Teren 3 Martie 2011 70 EUR / mp 1000 liber la pia (cash) constrns (dependent) -1 lun Conform plan urbanistic general i zonal arter principal deschidere f. favorabil poluare sonor i gaze eapare auto - energie electric - apa - canalizare - gaze - telefonie - drum asfaltat

Condiii de vnzare Condiiile pieei Restricii legale

independent -6 luni Conform plan urbanistic general i zonal amplasament col la col la dou strzi

independent -4 luni Conform plan urbanistic general i zonal amplasament col la col la dou strzi principale poluare sonor si gaze eapare auto - energie electric - apa - canalizare - gaze - telefonie - drum asfaltat - termoficare civilizat Construc ii

Localizare - orientare

principale poluare sonor si gaze eapare auto - gaz; - ap; - grdin; - canalizare; - energie electric; - telefonie; - drum asfaltat civilizat Construc ii

Echipare tehnico edilitara a zonei Vecinti Utilizare (CMBU)

civilizat Construc ii

Instrumentul de lucru pentru efectuarea coreciilor este grila datelor de pia, care are pe vertical linii cu elemente de comparaie, pe prima coloan proprietatea (terenul) de evaluat, iar pe celelalte coloane proprietile (terenurile) comparabile. n partea de jos a grilei exist seciunea de analiz a rezultatelor, care cuprinde total corecii exprimate n valoare absolut i n procente din preul de vnzare. Tranzaciile care au necesitat cele mai mici corecii vor avea ponderea cea mai mare in alegerea valorii finale. Criteriul de comparaie ales: pre / mp.

METODA COMPARA IEI DIRECTE Grila datelor de pia (analiza datelor pe perechi) -LEI Elemente de comparaie
Pre / data vnzrii Curs valutar (1) Dreptul de proprietate transmis Corecie Pre corectat liber, integral 0

Teren de evaluat
Teren 1 ? 04 Martie 2011 419,02 lei / mp 4,1902 lei /EUR liber, integral 0 419,02 Teren 2 08 Martie 2011 281,9 lei / mp 4,2084 lei /EUR liber, integral 0 281,9 Teren 3 10 Martie 2011 293,05 lei / mp 4,1865 lei /EUR liber, integral 0 293,05

(2) Condiii de finanare Corecie

la pia (cash)

la pia (cash) 0

Finanare mai favorabil dect condiiile pieei - 20

la pia (cash) 0

Pre corectat (3) Condiii de vnzare Corecii Pre corectat (4) Condiii de vnzare Corecie diferen de curs valutar raport) Pre corectat (5)Restricii legale de utilizare Corecie Pre corectat (6) Localizare orientare Dup ce s-au aplicat coreciile pentru condiii de vnzare i condiiile pieei se compar perechea 1 cu 3 care difer intre ele numai prin aceast caracteristic (localizare) Zona 1 Corp B (semicentral) la intersecia a dou strzi principale (pe col) conforma plan urbanistic general i zonal 17 martie 2011 independent

419,02 independent

261,9 independent

293,05 constrns

0 419,02 ~ 6 luni (-)

0 261,9 ~ 4 luni (-)

-10 283,05 ~ 1 lun (-)

4,1788 lei / EUR

~ 0,99 (+22)

~ 0,02 (+44)

~ 1 (-10)

441,02 conforma plan urbanistic general i zonal 0 441,02 Zona 1 Corp B (semicentral) la intersecia a dou strzi principale (pe col)

305,9 conforma plan urbanistic general i zonal 0 305,9 Zona 1 Corp B (semicentral) la intersecia a dou strzi principale (pe col)

282,04 conforma plan urbanistic general i zonal 0 282,04 Zona 1 Corp B (semicentral) artera principal deschidere f. favorabil

419,02 - 285,03 = 135,97 Corecie Pre corectat (7) Echiparea tehnico edilitar a zonei - re Se compara 1 cu 2 441,02 305,9 =135,12 ea termoficare Corecie (8) Vecinti Corecie Pre corectat Corecie total brut Valoare absolut total civilizat 0 576,14 civilizat 0 576,14 157,12 305,9 civilizat 0 305,9 24 552,23 civilizat 0 552,23 251,09 DA 0 441,02 DA 0 305,9 DA + 135,97 417,11 NU

+135,12

+135,12

% din pre de vnzare Numr corecii

~ 27,27%

~ 7,8 %

~ 31,67 %

Valoarea terenului estimat prin aceast metod este de 489719 lei sau de ~ 116872,46 EUR (576,14 lei / mp sau ~ 137,42 EUR/ mp), avnd ca baz comparabil 1, care a necesitat numrul minim de corecii (ajustri) cu valoarea absolut total cea mai mic. Alegerea valorii finale ca valoare de pia pentru terenul de evaluat se va face prin reconcilierea rezultatelor estimate si prin utilizarea altor metode de evaluare adecvate.

Criteriile cu care evaluatorul ajunge la estimarea final a valorii sunt: y y y adecvarea; precizia; cantitatea suficient a informaiilor.