Curs I

CONTRACTUL DE VNZARE
CAPITOLUL I Noiune, caractere i opozabilitate ect! " No#iunea $i caractele %uri&ice ale contractului &e '(nzare I! Noiune

1. Pornind de la definiia dat de art. 1650 Cod civil, vnzarea este un contract prin care o parte numit vnztor, transmite sau se oblig s transmit celeilalte pr i numite cumprtor, dreptul de proprietate asupra unui bun pentru care cumprtorul se oblig s plteasc n sc imb un pre. Potrivit al. ! din acela i articol, obiect al vnzrii l poate forma i un dezmembrmnt al dreptului de proprietate precum i orice alt drept. "ormeaz aadar obiect al vnzrii, pe lng proprietate, i drepturi precum# $ drepturile realeprincipale# dreptul de superficie poate fi vndut de titularul su independent de proprietatea terenului afectat superficiei sau de acordul proprietarului terenului 1% uzufructul, spre deosebire de vec ea reglementare care permitea numai nstrinarea emolumentului, devine cu totul un drept transmisibil inter vivos pe care titularul su l poate nstrina valabil prin vnzare, fr acordul nudului proprietar, n condiiile n care n actul constitutiv nu s$a prevzut o clauz contrar &art. '1( Cod civil)% spre deosebire de uzufruct, dreptul de uz *i dreptul de abitaie sunt drepturi strict personale, astfel c nu pot fi transmise prin intermediul unui contract de vnzare% dreptul de servitute se transmite numai odat cu fondul dominant, e+ceptnd posibilitatea rscumprrii servituii de trecere de ctre proprietarul fondului aservit. $ drepturile de crean n genere pot fi transmise prin vnzare . Nu pot forma obiect al vnzrii creanele declarate netransmisibile de ctre lege sau de ctre pri.

Potrivit art. 6,5 al. ( Cod civil, -titularul poate dispune n mod liber de dreptul su...-.

$ drepturi din domeniul proprietii intelectuale, precum latura patrimonial a dreptului de autor &cesiunea dreptului de e+ploatare a operei, cesiunea dreptului asupra brevetului de inven.ie etc). $ dreptul asupra unei universaliti juridice de drepturi *i obliga.ii dobndit pe cale succesoral &vnzarea unei mo*teniri). $ drepturi litigioase. Nu pot forma obiect al acestui contract drepturile personale nepatrimoniale, acestea fiind inalienabile. II! Caracterele %uri&ice ale contractului &e '(nzare)cu*p+rare

/in defini.ia acestui contract se desprind urmtoarele caractere 0uridice# ,! contract sinala-*atic! 1nzarea este un contract sinalagmatic &bilateral) deoarece d na*tere la obliga.ii reciproce *i interdependente ntre pr.ile contractante &fiecare obliga ie a prii i are cauza 0uridic n obligaia celeilalte pri)# vnztorul are obliga.ia de a preda lucrul vndut *i de a$l garanta pe cumprtor, pe cnd cumprtorul are obliga.ia de a plti pre.ul *i de a lua n primire bunul vndut. 2ntruct este un contract sinalagmatic, vnzarea va fi supus efectelor specifice acestor contracte# e+cep.ia de nee+ecutare a contractului, rezolu.iunea contractului &n cazul nee+ecutrii culpabile a obliga.iilor de ctre una din pr.i), riscul contractului &cu anumite particularit.i). .! contract cu titlu oneros ntruct fiecare parte urmre*te realizarea unui interes patrimonial ca ec ivalent al presta.iei sale# vnztorul s primeasc pre.ul, iar cumprtorul s primeasc bunul. /! contract co*utati'! 2n contractul de vnzare$cumprare, pr.ile cunosc e+isten.a *i ntinderea obliga.iilor lor c iar din momentul nc eierii contractului, fr ca aceste obliga.ii s fie n vreun fel afectate de elementul alea & azard). 2n mod excepional, contractul de vnzare$ cumprare poate avea *i un caracter aleatoriu% n acest caz, e+isten.a sau ntinderea obliga.iilor pr.ilor sau numai ale unei pr.i nu sunt cunoscute de acestea la nc eierea contractului, ci depind de un eveniment viitor incert, de azard, pr.ile &sau numai una dintre ele) asumndu$*i riscul de c*tig sau pierdere!.
!

/e e+emplu, cumprtorul i asum riscul nerealizrii bunului viitor.

0! contract consensual! 2n 3oul Cod Civil, legiuitorul nu precizeaz nimic n legtur cu forma acestui contract% n lipsa unei dispoziii speciale care s impun o anumit condi ie de form pentru valabilitatea acestui contract, rmn aplicabile dispoziiile generale care reglementeaz principiul libertii formei prevzut de art. 11'4 i reiterat n art. 1!'5 n privina drepturilor reale5, principiu care menine regula consensualismului n ceea ce privete nc eierea contractelor, e+cepiile de la acest principiu fiind prevzute e+pres de lege i fiind de strict interpretare. 6stfel, contractul de vnzare se nc eie prinsimplul acord de voin al pr.ilor, fr a fi necesar ndeplinirea vreunei alte formalit.i *i nici predarea bunului sau plata pre.ului. Dovada contractului. /e*i vnzarea este un contract consensual, nc eiat valabil prin simplul acord de voin., voina putnd fi e+primat verbal sau n scris, pentru a putea fi dovedit n raporturile dintre pri, trebuie nc eiat n form scris, nscrisul care constat nc eierea contractului putnd fi un nscris sub semntur privat sau un nscris autentic, cu fora probant determinat de lege &art. 1!(1 3oul Cod Civil). 7er.ii pot dovedi e+isten.a contractului, a obliga.iilor la care a dat na*tere ct *i a ntinderii acestora, prin orice mi0loc de prob, ntruct fa. de ace*tia, contractul este un simplu fapt 0uridic. E1cep#ii &e la principiul consensualis*ului . 2n materia vnzrii, principiul consensualismului comport urmtoarele e+cep.ii# "! Contractul de vnzare care strmut sau constituie drepturi reale care urmeaz a fi nscrise n cartea funciar, trebuie nc eiat numai n form autentic, sub sanc.iunea nulit.ii absolute, potrivit art. 1!(( din 3oul Cod Civil. Condi ia formei autentice este cerut pentru ns i valabilitatea actului. 6vnd n vedere i dispoziiile art. 4'6 i urm. 3oul Cod Civil, rezult c orice contract de vnzare prin care se trans2er+ sau se constituie &repturi reale cu pri'ire la i*obile , trebuie nc eiat n form autentic, sub sanciunea nulitii absolute. 6adar, nu numai transferul dreptului de proprietate, dar i transferul sau constituirea oricrui alt drept real cu privire la un imobil, urmeaz a fi supus formei autentice, sub sanciunea nulitii absolute. ,! potrivit art. 1!(5 din 3oul Cod Civil, contractele electronice &nc eiate prin mi0loace electronice) trebuie s ndeplineasc, ad validitatem, condiia de form impus de actul normativ ce reglementeaz contractul respectiv%

Potrivit art. 1!'5 alin. 1 din 3oul Cod Civil, -/repturile reale se constituie i se transmit prin acordul de voin al prilor, c iar dac bunurile nu au fost predate, dac acest acord poart asupra unor bunuri determinate.....-.
5

.!Contractul de vnzare a unei moteniri se nc eie, sub sanciunea nulitii absolute, n form autentic, n temeiul art. 1'(' din 3oul Cod Civil. Caracterul consensual al contractului de vnzare nu mpiedic pr.ile ca, n temeiul libert.ii lor contractuale, s convin nc eierea contractului ntr$o anumit form &act sub semntur privat sau act autentic), caz n care contractul nu i pierde caracterul consensual, astfel c dac contractul nu se nc eie n forma convenit de pr i, el rmne valabil &art. 1!(! alin. 1 3oul Cod Civil). V(nzarea)cu*p+rarea &e auto'e3icule 2olosite. 6cest contract a fost *i este n continuare un contract consensual. Potrivit legisla.iei n vigoare pn n anul 1,,!, contractul de vnzare$cumprare a unui autove icul folosit trebuia nc eiat n form autentic pentru a se putea radia autove iculul de pe numele vnztorului *i nscrie n circula.ie pe numele cumprtorului% condi.ia formei autentice nu era o condi.ie de validitate a contractului, ci numai o condi.ie administrativ solicitat de organele de poli.ie *i cele financiare n vederea efecturii formalit.ilor necesare nmatriculrii autoturismului pe numele cumprtorului. Prin 89 nr. 610:1,,! privind cartea de identitate a ve iculului *i ;nstruc.iunile de aplicare nr. !,0:!40!:114,:1,,5 ale ministerului de interne, finan.elor *i transporturilor, radierea autove iculului de pe numele vnztorului *i nmatricularea acestuia n circula.ie pe numele cumprtorului de ctre organele de poli.ie *i cele financiare se realizeaz pe baza unui contract tip de vnzare$cumprare sub semntur privat nc eiat la organele de poli.ie. 6ceast cerin. nu este prevzut pentru ns*i valabilitatea contractului, care *i pstreaz caracterul consensual &fiind nc eiat valabil prin simplul acord de voin. al pr.ilor (), numai c lipsa ei atrage imposibilitatea organelor de poli.ie *i a celor financiare de a efectua formalit.ile necesare nscrierii autove iculului n circula.ie pe numele cumprtorului. /ac pr.ile au nc eiat vnzarea prin act sub semntur privat *i ulterior una dintre ele refuz s se prezinte la organele de poli.ie n vederea nc eierii actului n forma contractului tip, cealalt parte are posibilitatea introducerii unei aciuni n constatarea transmiterii proprietii de la vnztor la cumprtor. ;nstan.a de 0udecat pronun. o otrre care va nlocui contractul tip ce trebuia nc eiat la organele de poli.ie *i n baza acestei otrri, organele de poli.ie *i cele financiare vor efectua radierea de pe numele vnztorului *i nmatricularea pe numele cumprtorului.
(

C<=, dec. nr. (!:1,,! n complet de ' 0udectori *i dec.s. com. nr. ,!:1,,!, n Deciziile CSJ !!"# !!$, p. 500$ 505# nc eierea valabil a contractului nu este condi.ionat nici de plata n totalitate a pre.ului.

2n cazul n care pr.ile au nc eiat vnzarea prin act sub semntur privat *i ulterior au nc eiat contractul tip ce con.ine clauze diferite, contractul iniial este valabil, cuprinznd acordul de voin. real al pr.ilor, fiind desc is calea unei ac.iuni n declararea simula.iei5. 4! 5n principiu, contract translati' &e proprietate din momentul realizrii acordului de voin. al pr.ilor. 6rt. 16'( C. civ. dispune c, e+ceptnd cazurile prevzute de lege sau voin a contrar a prilor, >proprietatea se strmut de drept cumprtorului din momentul nc eierii contractului, c iar dac bunul nu a fost predat ori pre ul nu afost pltit nc-. Cum momentul nc eierii contractului este, ca regul statuat de art. 11'4, momentul realizrii acordului de voin al prilor, rezult c transferul de proprietate n materia vnzrii opereaz la data realizrii acordului de voin al prilor, e+ceptnd cazurile prevzute e+pres de lege i voina contrar a prilor, fr a fi necesar predarea lucrului sau plata pre.ului. 2n vec iul Cod Civil, transmiterea dreptului de proprietate avea drept consecin i transmiterea riscului pieirii fortuite a lucrului vndut la cumprtor. 6rt. ,'1 C. civ. con inea regula res perit domino6&riscul apar.ine proprietarului)# >n contractele ce au de obiect transla.ia propriet.ii, sau unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul consim.mntului pr.ilor, *i lucrul rmne n rizico$pericolul dobnditorului, c iar cnd nu i s$a fcut tradi.iunea lucrului-. Cumprtorul, n calitate de proprietar, suporta riscul pieirii fortuite a bunului, din momentul realizrii consim.mntului pr.ilor, c iar dac lucrul nu i$a fost predat. 6stfel, cumprtorul era obligat s ac ite vnztorului pre.ul vnzrii, de*i acesta se afla n imposibilitatea de a preda bunul. 3oul Cod Civil conine o regul distinct n materia riscului pieirii fortuite a bunului conform creia riscul pieirii fortuite a bunului &ct timp bunul nu este predat) este suportat de debitorul obligaiei de predare, c iar dac proprietatea a fost strmutat la dobnditor. 1nztorul suport astfel riscul pieirii fortuite a bunului vndut atta timp ct este debitor al obligaiei de predare a bunului, c iar dac cumprtorul a dobndit de0a proprietatea% dac bunul piere fortuit pn la predare, vnztorul nu mai are dreptul la plata pre ului, iar dac a primit de0a preul vnzrii este obligat la restituirea acestuia.

2n spri0inul aceleia*i opinii, vezi "r. /ea?, %ratat de drept civil& Contracte speciale' @d.Aniversul =uridic, Bucure*ti, !001, p.1(% C. 7oader, (anual de contracte civile speciale, vol. ;, @d. Bec?, !000, p. '$4. 6 Principiul res perit domino a reprezentat o particularitate a contractelor translative de proprietate asupra bunurilor certe, individual determinate, care a derogat de la regula general n materia riscului contractului C riscul apar.ine debitorului obliga.iei imposibil de realizat.

Predarea bunului are drept efect transferul riscului pieirii fortuite a bunului ctre cumprtor% dac ns cumprtorul este pus n ntrziere cu privire la ndeplinirea propriilor obligaii &obligaia de a$i lua n primire bunul) care mpiedic predarea la termen a bunului, punerea n ntrziere are drept efect transferul riscului pieirii fortuite a bunului ctre cumprtor% acesta din urm va suporta riscul pieirii fortuite c iar dac dovedete c bunul ar fi pierit i dac obligaia de predare ar fi fost e+ecutat la timp. Degula n materia riscului contractului este supletiv i poate fi modificat de pr i prin acordul lor de voin, o asemenea clauz fiind e+pres% prile pot s prevad de e+emplu ca riscul s fie suportat de cumprtor din momentul dobndirii propriet ii c iar dac nu i s$a predat bunul. Con&i#ii pentru a opera trans2erul i*e&iat al propriet+#ii . 7ransferul dreptului de proprietate din momentul realizrii acordului de voin. opereaz dac sunt ndeplinite cumulativ urmtoarele condi.ii# a) contractul de vnzare$cumprare s fie valabil nc eiat, iar vnztorul s fie proprietarul lucrului vndut n momentul contractrii. 2n cazul vnzrii de imobile, transferul proprietii opereaz la data nregistrrii cererii de nscriere n cartea funciar '. 1om prezenta separat cazul contractului n care vnztorul nu este proprietarul lucrului vndut &vnzarea lucrului altuia)% n acest caz, dei contractul este admis de lege n anumite condi ii, transferul de proprietate ctre cumprtor nu opereaz la nc eierea contractului deoarece vnztorul nu poate transmite un drept pe care nu l are nemo dat *uod non +abet. b) vnzarea s aib ca obiect bunuri individual determinate &certe). 3umai aceste bunuri sunt individualizate n momentul nc eierii contractului. c) lucrul vndut trebuie s existe. Bunurile viitoare pot forma obiectul vnzrii, dar transferul propriet.ii va opera la o dat ulterioar nc eierii contractului. d) pr.ile s nu fi amnat transferul propriet.ii la o dat ulterioar nc eierii contractului. Clauza prin care s$ar conveni transmiterea propriet.ii ulterior este valabil cu condi.ia s fie stipulat e+pres n contract. 6stfel, pr.ile pot conveni ca transmiterea proprietii s fie afectat de un termen suspensiv sau de o condiie suspensiv, caz n care proprietatea se va transmite cumprtorului nu la data perfectrii contractului, ci la data mplinirii termenului &de e+.# pr.ile pot conveni ca
'

6rt. 16'6 coroborat cu art. 445 si urm. din 3oul Cod Civil.

proprietatea s fie strmutat dup 6 luni de la nc eierea contractului) sau, dup caz, la data realizrii condi.iei &de e+.# pr.ile convin c proprietatea se va transfera la cumprtor dac acesta plte*te pre.ul n !0 zile de la nc eierea contractului). /ac n ceea ce prive te condiia, ca modalitate a actului 0uridic, aceasta privete c iar eficacitatea obligaiei de a transfera proprietatea, termenul nu afecteaz e+istena obligaiei vnztorului de a transfera proprietatea, ci numai momentul la care aceasta obligaie trebuie ndeplinit, devenind scadent. 2ndeplinirea condiiei suspensive produce efect retroactiv pn la momentul nc eierii contractului, dac din voina prilor nu rezult contrariul% cumprtorul este considerat proprietar de la data nc eierii vnzrii% nendeplinirea condi iei suspensive conduce la desfiinarea retroactiv a contractului, prile fiind obligate la restituirea tuturor prestaiilor e+ecutate n temeiul unui act considerat a nu fi e+istat niciodat. /ac lucrul piere pn la mplinirea termenului &pendentetermine) sau a condi.iei suspensive &pendente conditione), riscul va fi suportat de vnztor, n calitate de proprietar sub condi.ie rezolutorie. /ac contractul este afectat de o condi.ie rezolutorie, dreptul de proprietate se va transmite la data nc eierii contractului, ca un drept pur *i simplu% nendeplinirea condi.iei rezolutorii conduce la consolidarea retroactiv a dreptului transmis, pe cnd ndeplinirea condi.iei conduce la pierderea cu efect retroactiv a dreptului cumprtorului. /ac bunul piere pendente conditione &pn la ndeplinirea condi.iei sau pn se cunoa*te cu certitudine c nu se va ndeplini condi.ia), riscul va fi suportat de cumprtor, ca proprietar sub condi.ie% dac bunul piere dup ndeplinirea condi.iei, riscul va fi suportat de vnztor ca proprietar al bunului. ec! a ,)a Trans2erul &reptului &e proprietate 5n cazul altor bunuri! Opozabilitatea '(nz+rii I! Trans2erul &reptului &e proprietate la o alt+ &at+ &ec(t cea a 5nc3eierii contractului 6! 7unurile i*obile! /ac vnzarea are ca obiect dreptul de proprietate sau un alt drept real asupra unui bun imobil, dreptul de proprietate sau dreptul real vndut nu se transmite la cumprtor n momentul nc eierii contractului. E asemenea vnzare derog i de la caracterul consensual al contractului de vnzare, ntruct contractul trebuie nc eiat, sub sanc iunea '

nulitii absolute, n form autentic, form cerut ad validitatem &art.1!(( 3oul Cod Civil). 6rt. 445 3CC instituie efectul constitutiv sau translativ de drepturi reale imobiliare al nscrierii actului de vnzare n Cartea funciar, data nregistrrii cererii de nscriere n C" fiind data transferului dreptului real imobiliar% principiul instituit de art. 445 3CC privete orice drept real imobiliar, nu numai dreptul de proprietate, cu privire la orice bun imobil, astfel cum acesta este definit c iar de normele din materia Crii funciare. Cum vnzarea este un contract translativ, orice contract ce are drept obiect un drept real imobiliar va transfera proprietatea la cumprtor n momentul nregistrrii cererii de nscriere a dreptului n C".6rt. 56 alin. 1 din Fegea nr. '1:!011 pentru punerea n aplicare a noului Cod Civil statueaz c nscrierea n C" a drepturilor reale imobiliare va avea efect translativ sau constitutiv de drepturi &devenind aplicabil art. 445 3CC) abia dup finalizarea lucrrilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ$teritorial i desc iderea crilor funciare pentru imobilele respective la cerere sau din oficiu% rmn astfel aplicabile n prezent pn la momentul preconizat dispoziiile legale care precizeaz c transferul de proprietate imobiliar se realizeaz n momentul e+primrii consimmintelor prilor n forma autentic impus ad validitatem, iar intabularea se realizeaz numai pentru opozabilitate fa de teri. 8! 7unurile &e -en! Cnd vnzarea are ca obiect lucruri de gen, inclusiv bunuri dintr$un gen limitat, transferul propriet.ii nu poate opera prin simplul consim.mnt al pr.ilor deoarece nu se cunosc bunurile care vor fi predate cumprtorului 4). 3umai n momentul individualizrii acestor bunuri, cumprtorul devine proprietarul lor &art. 16'4 3oul Cod Civil). ;ndividualizarea se face prin cntrire, numrare sau msurare, sau orice alt mod convenit sau impus de natura bunului, opera.iuni care se realizeaz de regul, ns nu obligatoriu, n momentul predrii lucrurilor. /ac individualizarea bunurilor are loc la predare, atunci predarea bunului va conduce att la transferul de proprietate ctre cumprtor ct i la transferul riscului pieirii fortuite. 9! Lucrurile 'iitoare! Cum am precizat anterior,contractul de vnzare poate avea ca obiect *i lucruri viitoare, care nu e+ist la data nc eierii contractului &de e+.# un imobil care se va construi, o recolt viitoare etc.). 7ransferul dreptului de proprietate va opera la momente diferite dup cum este vorba de lucruri certe sau lucruri de gen% n cazul unui lucrucert, conform art. 1654 al. 1 3oul Cod Civil, proprietatea va fi transferat la cumprtor n momentul n care bunul s#a realizat, adic a
4

/e e+. se vnd 100 ?g porumb dintr$un depozitce cuprinde circa 1000 ?g.

devenit apt de a fi utilizat de cumprtor conform destina iei n vederea creia s$a nc eiat contractul &art.1654 al. 5 3oul Cod Civil), e+ceptnd cazul construc iei, cnd proprietatea se transfer la cumprtor la data nscrierii n C"% dac vnzarea are ca obiect bunuri de gen, cumprtorul devine proprietar dup realizarea acestora, la momentul individualizrii lor. 6ceea*i este solu.ia *i n cazul vnzrii unor lucruri ce urmeaz a fi fabricate, confec.ionate etc. ":! V(nzarea 5n bloc a bunurilor! /ac mai multe bunuri de gen sunt vndute n bloc, adic n mod global,, pe un pre unic i global, proprietatea se strmut cumprtorului la momentul nc eierii contractului, deoarece obiectul vnzrii este individualizat c iar prin masa lui fr a fi necesar individualizarea fiecrui bun de gen n parte. E asemenea vnzare se comport ca o vnzare a unui bun cert, determinat. /ac ns bunurile care se vnd n bloc, sunt bunuri viitoare, care nu e+ist la data nc eierii contractului &de e+. o recolt viitoare), transferul proprietii va opera la data realizrii bunurilor ce compun blocul care se vinde &e+. la data realizrii recoltei). ,er a contrario, dac vnzarea bunurilor din bloc se face pe un pre stabilit pe unitate de msur &de e+. 50 lei pe Gg gru), transferul de proprietate va opera fie la data individualizrii bunurilor, dac sunt bunuri de gen prezente, fie dup ce acestea sunt realizate, tot n momentul individualizrii, n cazul bunurilor de gen viitoare. ""!V(nzarea &up+ *ostr+ sau *o&el opereaz transferul dreptului de proprietate la data predrii bunului ctre cumprtor. 6ceasta este o vnzare n care acordul de voin al prilor este n sensul nstrinrii bunului ce corespunde mostrei sau modelului ce a fost ncercat de cumprtor. Bunul vndut trebuie s fie conform mostrei sau modelului oferit anterior cumprtorului, iar dovada conformitii trebuie fcut de vnztor. /ac bunul nu corespunde din punct de vedere calitativ mostrei sau modelului, cumprtorul poate refuza primirea lui. Homentul predrii bunului conform mostrei sau modelului este momentul transmiterii proprietii i al prelurii riscului pieirii fortuite. 2n cazul acestei vnzri, vnztorul are o obligaie de garanie i cu privire la calitile bunului care trebuie s fie acelea i cu cele ale modelului sau mostrei oferite cumprtorului. 2n doctrin s$a e+primat opinia conform creia cumprtorul, n cazul acestei vnzri, nu mai beneficiaz de dreptul la garan ie contra viciilor ascunse, de vreme ce marfa predat este conform mostrei 10% nu putem mprti aceast opinie ntruct garania pentru vicii ascunse nu privete numai calitile pe care cumprtorul le
,

10

/e e+emplu, grul cules de vnztor de pe cele 5 a de pmnt ale sale se vinde cu 5000 lei. "lorin Hoiu, Contractele speciale n Noul Cod Civil, @d. Iolters GluJer, Bucureti, !010, p. ,,.

constat la predarea bunului, ci i orice defect ascuns care mpiedic normala ntrebuin are a bunului. ",! V(nzarea pe 5ncercate este o vnzare realizat sub condiia suspensiv a conformitii bunului cu criteriile stabilite n contract sau cu destina ia bunului, conformitate stabilit n urma ncercrii bunului de ctre cumprtor. Contractul se nc eie n momentul realizrii acordului de voin al prilor, ns este afectat de un termen de ncercare a bunului de ctre cumprtor, iar transferul de proprietate este supus condi iei ca, prin ncercarea bunului, cumprtorul s stabileasc c acesta corespunde destinaiei avut n vedere la contractare. /e regul, termenul de ncercare a bunului se stabile te de ctre pri n contract% potrivit art. 1641 al. ! 3oul Cod Civil, dac prile nu au determinat durata ncercrii, aceasta se determin potrivit uzanelor% dac durata de ncercare a bunului de ctre cumprtor nu poate fi determinat nici prin uzane, atunci termenul de ncercare este de 50 de zile. /ac termenul de 50 de zile s$a mplinit, fr ca cumprtorul s declare bunul nesatisfctor, se prezum conformitatea bunului cu criteriile din contract i condiia suspensiv se socotete ndeplinit, efectul fiind transferul retroactiv al dreptului de proprietate i al riscurilor, predarea situndu$se n acest caz anterior transferului de proprietate. /ac n interiorul termenului de 50 zile sau al termenului convenit de pri n acest sens, cumprtorul declar c bunul nu corespunde destina iei avut n vedere la nc eierea contractului, determinat n contract, suntem n prezen a nendeplinirii condiiei suspensive i contractul se desfiineaz cu efect retroactiv% n caz de nenelegere ntre pri n ceea ce privete conformitatea bunului cu destinaia creia i este afectat, aceasta din urm urmeaz a fi stabilit printr$o e+pertiz de specialitate. /ac pr ile au nc eiat o vnzare n care au convenit c bunul vndut urmeaz a fi ncercat de cumprtor, art. 1641 alin. 5 prezum acest contract ca fiind o vnzare pe ncercate, supus regulilor prescrise de art. 1641. ".! V(nzarea pe -ustate este, potrivit art. 164! 3oul Cod Civil, vnzarea care se nc eie -sub rezerva ca bunul s corespund gusturilor cumprtorului-. 6cest tip de vnzare are ca obiect bunuri alimentare, n care cumprtorul, n urma gustrii bunului, decide nc eierea sau nu a contractului, dup bunul su plac. /ecizia sa, fie pozitiv, fie negativ, nu trebuie motivat i nu poate fi cenzurat de vnztor. Contractul nu este o vnzare afectat de o condi ie suspensiv, deoarece decizia aparinnd n totalitate cumprtorului, condiia ar fi pur potestativ, iar contractul nul absolut. 7ermenul pentru gustarea bunului este cel convenit de pri, n caz contrar de uzane, iar n lipsa acestora, cumprtorul urmeaz a$i e+prima acordul n 50 de zile de la 10

predarea bunului. @+primarea acordului n vederea dobndirii bunului ec ivaleaz cu nc eierea contractului de vnzare% cum de cele mai multe ori o asemenea vnzare are ca obiect bunuri de gen, transferul proprietii va opera numai la individualizarea bunurilor care se vnd, iar dac individualizarea are loc la predare, acesta va fi i momentul transferului riscului pieirii lucrului. /ac bunul a fost predat cumprtorului i acesta nu i$a manifestat n nici un fel opiunea n interiorul termenului, contractul se consider nc eiat la mplinirea termenului. Dspunsul negativ al cumprtorului mpiedic nc eierea contractului, fr ca vnztorul s se poat opune. "/! V(nzarea alternati'+! 6rt. 1!,6 al. ! vec iul C. civ. a reglementat e+pres acest tip de vnzare, dispunnd c vinderea >poate avea ca obiect dou sau mai multe lucruri alternative-. Ca *i vnzarea pur *i simpl sau cea sub condi.ie, vnzarea alternativ era guvernat de regulile generale ale conven.iilor &art. 1!,6 al. 5 vec iul C. civ.). 1nzarea alternativ are ca obiect dou sau mai multe lucruri dintre care numai unul sau anumite lucruri vor fi vndute &*i cumprate) efectiv, individualizarea lucrurilor care se vnd fcndu$se prin alegere de ctre una din pr.i11. Potrivit art. 1(6! alin. 1 3oul C. civ., >alegerea prestaiei prin care se va stinge obliga ia revine debitorului, cu e+cepia cazului n care este acordat n mod e+pres creditorului-, iar potrivit alin. ! -dac partea creia i apar ine alegerea prestaiei nu i e+prim opiunea n termenul care i este acordat n acest scop, alegerea prestaiei va aparine celeilalte pri-. 1nztorul nu se poate libera de obliga.ie, for.ndu$l pe cumprtor s primeasc o frac.iune dintr$un lucru *i o frac.iune dintr$un alt lucru, iar pe de alt parte nici nu poate fi constrns de cumprtor s e+ecute o parte dintr$o presta ie i o parte din cealalt prestaie. 2n cazul vnzrii alternative, dac lucrurile prevzute alternativ sunt lucruri individual determinate, transferul proprietii are loc n momentul alegerii $, n acest moment contractul cptnd un obiect determinat% dac lucrurile prevzute alternativ sunt lucruri de gen, pentru transferul propriet.ii este necesar nu numai alegerea lucrurilor, dar *i individualizarea acestora prin predare, cntrire, numrare sau msurare.
11

/e e+emplu# 1nd lui K dou din cele 5 tablouri e+puse de mine n !005, cele dou tablouri vndute urmnd s fie alese de K. 1! C. 7oader, op& cit., p. 10% "r. /ea?, op& cit., p. 16% /. C iric, Drept civil& Contractespeciale, @d. Fumina Fe+, Bucure*ti, 1,,4, p. 15$1(% coordonator ;on /ogaru, op& cit., p.1'% C. 8amangiu, ;. Dosetti$Blnescu, 6l. Bicoianu, %ratat de drept civil romn , vol. ;;, Bucure*ti 1,!,, p. 645% H. B. Cantacuzino, Curs de drept civil, @d. Damuri, Craiova, p. 6(,.

11

/ac unul din lucrurile prevzute alternativ piere fortuit, vnztorul va transmite cumprtorului cellalt lucru prevzut alternativ% dac un lucru piere fortuit, iar cellalt lucru piere din culpa vnztorului, vnztorul este obligat la plata valorii lucrului pierit din culpa sa. /ac alegerea a fost lsat cumprtorului *i unul dintre lucruri piere fortuit, cumprtorul este obligat s primeasc cellalt lucru% dac pieirea unui lucru se datoreaz culpei vnztorului, cumprtorul poate alege ntre a cere despgubiri sau a cere lucrul care a rmas% dac pieirea unui lucru se datoreaz culpei cumprtorului, acesta din urm poate cere cellalt lucru i poate fi obligat la plata despgubirilor pentru pre0udiciul cauzat vnztorului, fie poate renun a la cellalt lucru% dac ambele lucruri pier din culpa vnztorului, cumprtorul poate cere despgubiri pentru oricare dintre acestea &i bineneles restituirea preului vnzrii, dac l$a pltit). /ac ambele lucruri prevzute alternativ pier fortuit, obliga.ia vnztorului este stins 15, acesta nemaifiind obligat la predarea bunului *i la plata daunelor$interese, atta vreme ct pieirea s$a situat anterior punerii sale n ntrziere. "0! 1nzarea ce con.ine o obli-a#ie 2acultati'+ a vnztorului este contractul n care vnztorul transmite cumprtorului proprietatea asupra unui lucru determinat, cu facultatea pentru el de a se libera, transmi.nd proprietatea asupra unui alt lucru determinat1(. Contractul are, de fapt, ca obiect un singur lucru *i o pluralitate de alte lucruri ca posibilit.i pentru vnztor de a$*i ndeplini obliga.iile% cumprtorul nu poate cere dect lucrul ce constituie obiectul contractului. 7ransferul propriet.ii opereaz, conform regulilor generale, la data nc eierii contractului. 6stfel, dac lucrul ce constituie obiectul contractului piere fortuit dup transmiterea propriet.ii, obliga.ia de predare a vnztorului este stins deoarece acesta era obligat numai cu privire la acest lucru15. II! Opozabilitatea contractului &e '(nzare 2a#+ &e ter#i.

6rt. 1(66 3oul Cod Civil#-Ebligaia se stinge dac toate prestaiile devin imposibil de e+ecutat fr culpa debitorului i nainte ca acesta s fi fost pus n ntrziere-. 1( /e e+emplu# 1nd lui K 500 ?g gru din recolta viitoare, iar dac nu am gru, i vnd 500 ?g porumb. 15 6rt. 1(64 al. ! 3oul C. Civ.# -/ebitorul este liberat dac, fr culpa sa, presta ia principal devine imposibil de e+ecutat.- 2n acest sens i C. <ttescu, C. Brsan, Drept civil& %eoria general a obligaiilor , @d. 6ll Bec?, Bucure*ti, !00!, p. (16$(1'.
15

1!

"4! V(nzarea &e bunuri *obile. /ac vnzarea are ca obiect bunuri mobile, contractul devine opozabil ter.ilor prin simpla posesie a bunului &art. ,56 3oul C.civ.). /ac vnztorul a vndut succesiv acela*i lucru la doi cumprtori, preferat va fi cumprtorul care a dobndit cu bun$credin.16 posesia efectiv a bunului, c iar dac contractul su este cu dat posterioar &aplica.ie a principiului *ui prior temporepotior iure)% dac niciunul dintre cumprtori nu a intrat n posesia bunului mobil corporal, iar obliga ia de predare a devenit scadent pentru ambele contracte, titular al dreptului dobndit prin vnzare va fi cel care a sesizat primul instan a de 0udecat &art. 1!'5 al. 5 3oul C. Civ.). /ac vnzarea prive*te un drept de crean. &cesiunea de crean.), efectele sale fa. de debitor se produc din momentul acceptrii cesiunii de ctre debitor prin nscris cu dat cert sau din momentul n care debitorul primete o comunicare scris a cesiunii, pe suport rtie sau n format electronic1'% fa de teri, opozabilitatea cesiunii se realizeaz prin ndeplinirea formalitilor de publicitate, respectiv nscrierea cesiunii n 6r iva @lectronic de 9aran.ii Deale Hobiliare. /ac vnzarea privete o universalitate de creane prezente sau viitoare, art. 15', 3oul C. Civ. prevede c opozabilitatea fa de teri se produce numai de la data nscrierii cesiunii n 6r iva @lectronic de 9aran.ii Deale Hobiliare i fa de debitori numai de la data comunicrii cesiunii. 2n conformitate cu art. 1545 alin. ! din 3oul C. Civ., n conflictul dintre mai mul.i cesionari succesivi crora cedentul le$a nstrinat aceea i crean., va fi preferat cel care i$a nscris primul cesiunea n 6r iva @lectronic de 9aran.ii Deale Hobiliare, indiferent de data cesiunii sau de data comunicrii cesiunii ctre debitor. "6!V(nzarea &e bunuri i*obile! Cumprevd dispoziiile art 55' al. ( i ale art. 445, 444 3oul C civ., vnzarea de bunuri imobile produce efecte ntre pr.i ct i fa de teri numai prin nscrierea dreptului real imobiliar n Cartea "unciar. Potrivit art. 4,0 alin. 1, -dac prin lege nu se prevede altfel, nscrierile n cartea funciar i vor produce efectele de la data nregistrrii cererilor, inndu$se ns cont de data, ora i minutul nregistrrii acestora-, n acele situaii n care cererea este depus personal sau prin mandatar sau notar public sau prin alte mi0loace
Potrivit art. 1!'5 alin. ! 3oul C. Civ., este de bun$credin dobnditorul care, la data intrrii n posesie, nu a cunoscut i nici nu putea s cunoasc obligaia asumat anterior de nstrintor-. 1' 6rt. 15'4 alin. 1 3oul C. Civ.prevede# -/ebitorul este inut s plteasc cesionarului din momentul n care# a) accept cesiunea printr$un nscris cu dat cert% b) prime te o comunicare scris a cesiunii, pe suport rtie sau n format electronic, n care se arat identitatea cesionarului, se identific n mod rezonabil crean a cedat i se solicit debitorului s plteasc cesionarului. 2n cazul unei cesiuni pariale, trebuie indicat i ntinderea cesiunii.16

15

&electronice, telefa+ etc) care asigur transmiterea te+tului i confirmarea primirii cererii de nscriere% n caz contrar, cnd mai multe cereri de nscriere a aceluia i drept n favoarea unor persoane diferite au fost primite n acela i timp prin pot sau curier sau n situaia n care o cerere a fost depus sau comunicat n condiiile art. 14,0 alin.1 i o cerere a fost depus prin post sau curier, aceste cereri vor primi provizoriu un rang egal de nscriere, urmnd ca instan a de 0udecat s se pronune asupra rangului nscrierii i, dac este cazul, asupra radierii nscrierii nevalabile &art. 14,0 alin. ( 3oul C. Civ.). /ac vnztorul a nstrinat acela*i imobil la mai mul.i cumprtori succesivi, n conflictul dintre ace*tia, va avea prioritate *i va fi proprietar cel care *i$a nscris primul dreptul n cartea funciar, c iar dac actul su are o dat posterioar actului altui cumprtor &principiul priorit.ii guvernat de regula *ui prior tempore potior iure). Principiul priorit.ii nscrierii comport, n materia vnzrii i e1cep#ii; Situaia terului dobnditor de rea#credin &art. 4,! 3oul C. Civ.). /reptul dobndit de un cumprtor, c iar nenscris n cartea funciar, este opozabil altui cumprtor care *i$a nscris dreptul n cartea funciar, dac sunt ndeplinite cumulativ urmtoarele condi ii# a) contractul de vnzare invocat de cumprtorul care nu i$a nscris dreptul, s fie valabil nc eiat% b) contractul de vnzare invocat de cumprtorul care nu i$a nscris dreptul s fie nc eiat anterior contractului n baza cruia cellalt cumprtor a procedat la nscriere% c) ambele contracte de vnzare trebuie s fie nc eiate cu aceeai persoan, n calitate de vnztor% d)nscrierea dreptului primului cumprtor s fi fost mpiedicat prin violen sau viclenie de ctre cellalt cumprtor subsecvent sau de ctre o alt persoan, n folosul i cu cunoaterea acestuia din urm. Cumprtorul subsecvent nu are calitatea de ter. dac, la data nc eierii actului su, a fost de rea$credin, avnd cuno*tin. de transmisiunea dreptului ctre primul cumprtor *i deci nu poate invoca lipsa nscrierii dreptului14. Potrivit art. 4,' alin. 1 3oul C. Civ., ac iunea n prestaie tabular se va putea ndrepta i mpotriva terului dobnditor nscris anterior n cartea funciar dac actul 0uridic invocat de reclamant este anterior celui n temeiul cruia a fost nscris dreptul ter ului dobnditor, iar acesta a fost de rea$credin la data nc eierii actului-, n termenul de prescripie de 5 ani de la data

14

/obnditorul anterior are la ndemn aciunea n prestaie tabular mpotriva ter.ului subdobnditor nscris n cartea funciar care a fost de rea$credin. la data nc eierii actului-. 6 se vedea *i H. 3icolae, ,ublicitatea imobiliar -i noile cri funciare, @d. Press Hi aela <DF, Bucure*ti !000, p. (0!$(0(.

1(

nscrierii dreptului de ctre terul de rea$credin n folosul su, e+ceptnd cazul n care dreptul la aciune al cumprtorului reclamant mpotriva antecesorului tabular s$a prescris mai nainte. 2n consecin., are calitatea de ter, oricare alt persoan care, ncrezndu$se n cuprinsul crii funciare, a dobndit cu bun$credin. *i cu titlu oneros un drept real imobiliar pe care l$a nscris n cartea funciar *i pe care l poate opune oricrui dobnditor anterior1,.

1,

6rt. ,01 noul C. Civ. i a se vedea *i "r. /ea?, op& cit., p. !0 15

CAPITOLUL II Con'enii pre*er-+toare contractului &e '(nzare ec " Pro*isiunea unilateral+ &e '(nzare "8!<usti2icare i re-le*entare. 2n prezent, de multe ori, pr ile nu recurg direct la nc eierea contractului de vnzare% sunt diverse motive care determin pr ile s convin mai nti asupra unor convenii care s precead nc eierea vnzrii, conven ii prin care numai una sau ambele pri promit nc eierea ulterioar a vnzrii. 6ceste conven ii, sub imperiul vec ii reglementri, au fost pentru mult timp crea.ia doctrinei *i a 0urispruden.ei n domeniu, fr a beneficia de o reglementare e+pres, creaie determinat de necesitatea practic de a conferi eficien 0uridic numeroaselor convenii nc eiate de pri n vederea vnzrii. Prin apari ia Fegii nr. !(':!005 privind reforma n domeniul propriet ii i 0ustiiei, promisiunea bilateral devnzare$cumprare a fost indirect reglementat de legiuitor care a prevzut pentru promitentul care i$a ndeplinit obligaiile contractuale, posibilitatea obineri unei realizri silite, cu concursul instanei de 0udecat, a obligaiilor pe care cellalt promitent nu le$a ndeplinit benevol. 3oul C. Civ., urmrind soluiile adoptate de$a lungul timpului de doctrin i 0urispruden n materia promisiunilor de vnzare, ofer o reglementare e+pres a acestora, att n partea general a contractelor care reglementeaz n genere promisiunea de a contracta &n Cartea a 1$a /espre obligaii, 7itlul ;;, <eciunea a 6$a, art. 1!',) ct i n mod special, n materia vnzrii, n art. 166,$16'0. "9! Noiune. Promisiunea unilateral de vnzare este contractul prin care o parte numit promitent se oblig fa. de cealalt parte numit beneficiar s$i vnd un anumit bun al su pentru un pre determinat sau determinabil atunci cnd acesta din urm va dori s$l cumpere. Potrivit art. 1!', alin. 1 3oul C. Civ., promisiunea de a contracta trebuie s con in toate acele clauze ale contractului promis, n lipsa crora promisiunea nu ar putea fi e+ecutat. Promisiunea unilateral de vnzare este un contract *i nu se confund cu o ofert de vnzare deoarece reprezint un acord de voin.e ntre promitentul care promite s vnd *i beneficiarul care accept aceast promisiune% acest contract con.ine nu numai promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, dar *i acceptarea acestei promisiuni de ctre beneficiar% 16

acceptarea promisiunii de ctre beneficiar nu trebuie s se confunde cu manifestarea voin ei acestuia n sensul cumprrii bunului% acceptarea promisiunii titularului dreptului conduce la un acord de voine pentru nc eierea promisiunii, fr a nate ns vreo obligaie pentru beneficiar. Beneficiarul nu se oblig s cumpere, ci are posibilitatea de a alege ntre a cumpra sau nu acel bun% de regul, promisiunea este afectat de untermen n care cumprtorul *i poate manifesta consim.mntul de a cumpra bunul. &de e+. proprietarul unui autoturism se oblig s$l vnd, la un anumit pre., dac beneficiarul va dori s$l cumpere n 50 de zile). /ac *i cumprtorul s$ar obliga s cumpere bunul respectiv n viitor, am avea de$a face cu o promisiune bilateral de vnzare$cumprare care na*te obliga.ia ambelor pr.i de a nc eia n viitor contractul de vnzare. E asemenea promisiune poate veni i din partea unei persoane care dorete s cumpere un anumit bun, aceasta devenind promitent, iar proprietarul bunului dorit de promitent va deveni beneficiar, iar contractul o promisiune unilateral de cumprare . "ie c este de vnzare, fie c este de cumprare !0, promisiunea unilateral de vnzare &sau de cumprare) nu se confund cu oferta de vnzare sau de cumprare. /eosebirile sunt evidente# oferta de a contracta reprezint manifestarea unei singure voin.e n vederea nc eierii unui contract, pe cnd promisiunea unilateral de vnzare constituie un veritabil contract, con.innd un acord de voin.e ntre promitent i beneficiar% ofertantul poate retrage oferta sa dac retragerea a0unge la destinatar anterior sau concomitent cu oferta sau o poate revoca !1 ct vreme contractul nu s$a nc eiat!!, pe cnd promitentul nu *i poate revoca promisiunea ct vreme beneficiarul nu *i$a manifestat op.iunea n termenul fi+at n contract. Promisiunea unilateral de vnzare nu se confund nici cu vnzarea afectat de un termen sau condi.ie. /e*i ambele sunt contracte, n timp ce prima reprezint un contract unilateral care d na*tere la obliga.ii numai n sarcina promitentului, cea de$a doua este un contract bilateral ce na*te obliga.ii reciproce *i interdependente n sarcina pr.ilor% prima d na*tere unei obliga.ii de a face, pe cnd a doua d na*tere unei obliga.ii de a da!5.

Degimul 0uridic este acelai att pentru promisiunea unilateral de vnzare ct i pentru promisiunea unilateral de cumprare. !1 Potrivit art. 11,1 3oul C. civ., n cazul ofertei irevocabile, ofertantul este obligat s o men in pe toat durata ofertei, fr a avea posibilitatea de a o retrage n interiorul acestui termen. !! Conform art. 11,5 alin. 53oul C. civ, -ofertantul rspunde pentru pre0udicial cauzat prin revocarea ofertei naintea e+pirrii termenului- rezonabil, dup mpre0urri.
!0 !5

/. C iric, op& cit., p. 14$1, 1'

,:! Dreptul bene2iciarului. Prin nc eierea promisiunii, beneficiarul nu i asum nici o obligaie% el urmeaz, n funcie de propriul interes i de compatibilitatea bunului cu nevoile sale, s decid dac dorete sau nu s cumpere bunul promis. 3u are ns nici un drept asupra bunului, are doar un drept de opiune n privina nc eierii contractului% prin interpretarea art. 1!', alin. ! 3oul C. Civ., acesta este un drept de crean . /ac promisiunea are ca obiect vnzarea unui bun mobil, contractul i dreptul de opiune al cumprtorului produc efecte numai ntre pri, conform principiului relativit ii contractului% dac promitentul nstrineaz bunul anterior manifestrii opiunii sau l greveaz cu un drept real, actul de nstrinare sau de grevare este valabil, fr ca beneficiarul opiunii s poat invoca vreun drept asupra bunului% el este obligat s respecte actul de nstrinare nc eiat de promitent cu terul, avnd ns dreptul s cear promitentului plata de despgubiri pentru pre0udiciul pe care i l$a cauzat prin nerespectarea promisiunii &art. 1!', alin. ! 3oul C. Civ). Considerm c aceste dispoziii devin aplicabile dac contractul de nstrinare s$a nc eiat cu terul de bun Ccredin, care nu a cunoscut e+istena promisiunii. /ac ns terul dobnditor al bunului mobil a fost de rea$credin i a cunoscut e+istena promisiunii la data perfectrii actului de nstrinare, beneficiarul poate invoca nc eierea actului de nstrinare in frauda sa i poate obine nulitatea absolut a acestui contract &fraus omnia corumpit), astfel ca bunul s reintre n patrimoniul promitentului i el s poat solicita n instan pronunarea unei otrri 0udectore ti care s in loc de contract de vnzare, n condiiile art. 166, 3oul C. civ. /ac promisiunea unilateral de vnzare are ca obiect dreptul de proprietate asupra unui bun imobil sau un alt drept n legtur cu acesta, potrivit art. ,06 3oul C. civ., aceasta poate fi notat n Cartea funciar, dac sunt ndeplinite cumulativ dou condiii# promitentul este nscris n cartea funciar ca fiind titularul dreptului ce face obiectul promisiunii, iar promisiunea este afectat de un termen pentru nc eierea contractului de vnzare. 2n aceste condi ii, prin notarea promisiunii, dreptul beneficiarului devine opozabil terilor de la data notrii, ceea ce va conduce n mod indirect la indisponibilizarea bunului, singurul care ar avea interes s dobndeasc un asemenea bun fiind ad0udecatarul n cazul unei vnzri silite, care nu va rspunde n nici un fel pentru obligaiile promitentului &art. ,06 alin. 5 3oul C. civ.). 2n cazul contrar, n care promisiunea nu ndeplinete condiiile pentru a fi notat n cartea funciar, dreptul beneficiarului, ca i n cazul bunurilor mobile, nu este opozabil dect promitentului i va avea acelai regim ca i n cazul promisiunii avnd ca obiect un bun mobil. 14

,"! =or*a pro*isiunii! Promisiunea unilateral este un contract care se supune regulilor generale n privina formei, fiind deci un contract consensual, care ia na tere valabil prin simplul acord de voin al prilor n conformitate cu art. 11'4 3oul C. civ., fr a fi necesar ndeplinirea vreunei formaliti. /ovada promisiunii se va face potrivit regulilor generale n materie de probe prevzute de art. 11,1 i urm. din vec iul Cod civil. ,,! Preul pro*isiunii! Promisiunea unilateral de vnzare este un contract unilateral, ntruct na*te obliga.ii numai n sarcina promitentului% pr.ile pot ns stipula n contract *i obliga.ia beneficiarului de a plti un pre. pentru dreptul su de op.iune !( , pre numit n doctrin indemnizaie de imobilizare!5 &mai ales n cazul n care va opta pentru a nu cumpra) ntruct pe durata dreptului de opiune, promitentul imobilizeaz bunul n favoarea beneficiarului. 2n acest caz, contractul capt un caracter oneros i oarecum sinalagmatic, ns promisiunea continu s fie unilateral deoarece numai una din pri &titularul dreptului) s$a obligat la perfectarea vnzrii. Ct privete natura 0uridic a acestei indemnizaii, dreptul francez a cunoscut preri diferite, unii autori considernd c obligaia de a plti o sum de bani este lipsit de cauz din moment ce cumprtorul nu s$a obligat s cumpere, iar practica a fost n sensul c o asemenea obligaie i gsete cauza n imobilizarea bunului de ctre promitent la dispozi ia beneficiarului pe perioada termenului de opiune, cu alte cuvinte, preul e+clusivitii consimite beneficiarului!6. Beneficiarul este obligat s plteasc preul promisiunii la data prevzut n contract, indiferent de modul n care n elege s$i e+ercite opiunea, fie cumpr, fie refuz cumprarea bunului% dac refuz cumprarea bunului promis, acest refuz nu produce nici un efect asupra preului promisiunii pe care l$a pltit promitentului i care rmne ctigat acestuia, sau pe care urmeaz s l plteasc, rmnnd debitor al acestei obliga ii &n cazul n care nu l$a pltit nc). /ac i manifest opiunea n sensul cumprrii bunului i ntre pri se nc eie contractul de vnzare, preul promisiunii devine o parte din preul vnzrii, fiind socotit avans, conform art. 16'0 3oul C. civ. ,.! E2ecte. Promisiunea unilateral de vnzare d na*tere unei obliga.ii de a face numai n sarcina promitentului# de a vinde bunul beneficiarului dac acesta se decide s$l cumpere, n condiiile precizate n promisiune.

!( !5 !6

"r. /ea?, op& cit., p. !(

/. C iric, op&cit., 1(,. B. Boccara, De la notion de promesse unilaterale, =CP 9, 1,'0, ;. !55' bis, P8. Halaurie, op& c.t., p. '6, nr. 1!!.

1,

Fegiuitorul nu precizeaz nimic n legtur cu termenul n care beneficiarul poate s$ i e+prime opiunea, de unde concluzia c acesta poate fi determinat, cnd este fi+at de pr i prin contract, sau poate fi nedeterminat i atunci se pune problema prescripiei acestei obligaii, a duratei n care promitentul este inut la e+ecutarea obligaiei din promisiune. /ac prile au fi+at un termen n care beneficiarul s$i manifeste opiunea, promisiunea aproape c se confund cu pactul de opiune, deosebirea esenial constnd n natura dreptului beneficiarului i odat cu aceasta efectul manifestrii dreptului de opiune. ,/!E2ectele pro*isiunii a2ectate &e untermen de opiune. /ac prile au convenit un termen nluntrul cruia se e+ercit dreptul de opiune al beneficiarului, iar beneficiarul *i manifest inten.ia de a cumpra bunul n interiorul acestui termen !', problema care s$a ridicat n doctrin a fost a contractului intervenit ntre pr.i n acel moment. Deglementnd dreptul la daune$interese sau la e+erciiul unei aciuni n realizarea dreptului, n cazul unei nee+ecutri a promisiunii, att n partea general a contractelor ct i n partea dedicat vnzrii, rezult intenia legiuitorului de a nate ntre pri n momentul e+primrii voinei beneficiarului de a cumpra, o promisiune bilateral de vnzare$cumprare, cu obligaii pentru ambele pri de a nc eia n viitor contractul de vnzare i nu nsui contractul de vnzare. @ste ceea ce rezult cu prisosin din dispoziiile legale prevzute de art. 1!', alin ! i 5 i art. 166, alin. 1 i 5 3oul C.civ., care dispun c, n cazul n care una din pr i refuz nc+eierea contractului promis, cealalt parte poate introduce o aciune n 0ustiie care s in loc de contract de vnzare, aceast aciune fiind una n realizarea dreptului n temeiul unei obliga ii de a face &de a nc eia vnzarea) i nu o aciune n constatarea vnzrii care ar fi intervenit n momentul e+primrii voinei de a cumpra. 6stfel, dac vnztorul nu *i respect obliga.ia asumat *i nstrineaz sau greveaz bunul unei alte persoane anterior manifestrii op.iunii de ctre beneficiar, acesta din urm, titular al unui drept de crean., are dreptul la daune$interese n msura pre0udiciului care i$a fost cauzat ct i la restituirea preului promisiunii, n cazul promisiunii oneroase. 6ceea*i va fi solu.ia *i n cazul n care, ulterior manifestrii dorin.ei de a cumpra, promitentul a nstrinat sau a grevat bunul n favoarea unei alte persoane. 7itular al unui drept de crean., beneficiarul nu a dobndit proprietatea bunului n momentul n care a decis s cumpere &promitentul asumndu$*i numai
7ermenul uzitat n litaeratura francez pentru manifestarea opiunii beneficiarului n sensul cumprrii bunului este de -ridicarea opiunii-.
!'

!0

obliga.ia de a vinde n viitor, nu de a transmite proprietatea), astfel c dreptul su nu este opozabil ter.ului dobnditor de bun$credin. 2n msura n care beneficiarul dovede*te e+isten.a fraudei *i complicitatea la fraud a ter.ului dobnditor, el poate solicita constatarea nulit.ii absolute a contractului astfel nc eiat!4, bunul reintrnd n patrimoniul promitentului n cazul admiterii acestei ac.iuni. /e asemenea, n temeiul aciunii pauliene prevzute de art. 156! alin. 1 i ! 3oul C. civ., dac ter ul dobnditor a fost de rea$credin sau dac a dobndit cu titlu gratuit bunul, indiferent c a fost de bun sau de rea$credin , beneficiarul promisiunii poate solicita instanei s constate inopozabilitatea fa de el a contractului de nstrinare sau de grevare nc eiat de promitent cu terul, prin care promitentul i$a mrit starea de insolvabilitate punndu$se n imposibilitatea de a$i e+ecuta obligaiile!,. /ac ns promitentul refuz nc eierea vnzrii dup ce beneficiarul a optat pentru cumprare *i bunul se afl nc n patrimoniul promitentului, n temeiul promisiunii bilaterale nscute prin opiunea beneficiarului, acesta poate solicita instan.ei de 0udecat pronunarea unei otrri 0udectoreti care s .in loc de contract de vnzare n temeiul art. 166, alin. 1 noul C. civ.. E asemenea aciune este supus unui termen special de prescrip ie de 6 luni care curge de la data la care contractul de vnzare trebuia nc eiat% dac pr ile nu au prevzut un termen pentru nc eierea vnzrii, termenul de 6 luni curge de la data e+primrii voin ei beneficiarului de a cumpra care marc eaz momentul nc eierii promisiunii bilaterale i naterii dreptului la aciune pentru beneficiar n e+ecutarea obligaiei de a nc eia vnzarea. /ac beneficiarul nu *i e+prim op.iunea n interiorul termenului convenit sau decide s nu cumpere, obliga.ia promitentului se stinge, acesta putnd nstrina bunul oricrei alte persoane. Hanifestarea opiunii de a cumpra dup mplinirea termenului de op iune, nu mai produce nici un efect deoarece oferta promitentului a devenit caduc prin mplinirea termenului, e+ceptnd cazul n care promitentul renun la termen i accept nc eierea contractului. ,0!E2ectele pro*isiunii 2+r+ ter*en &e opiune. 7cerea legiuitorului n aceast privin trimite la dispoziiile din materia regimului general al contractelor, regim care, potrivit art. 1!'' noul C. civ., confer oricrei pri dreptul de denunare unilateral a contractului nc eiat pe o durat nedeterminat, cu respectarea unui termen rezonabil de preaviz. 2n cazul promisiunii unilaterale, promitentul este cel care va putea e+ercita dreptul de denun are
!4 !,

"r. /ea?, op. cit., /. C iric, op& cit., p. 14!, nr. 14!.

!1

unilateral a contractului, obligaia sa fiind prevzut pe o durat nedeterminat, ns va fi obligat s acorde beneficiarului un termen de preaviz n care acesta poate s$i manifeste opiunea de a cumpra% dac promitentul nu i e+ercit dreptul de denunare unilateral a promisiunii, obliga.ia sa, fiind o obligaie patrimonial de a face, prescriptibil n 5 ani de la nc eierea promisiunii, se stinge la mplinirea termenului de prescrip ie care ncepe s curg de la data nc eierii promisiunii50. ,4! Trans*isiunea &repturilor i a obli-aiilor n+scute &in pro*isiune. Promisiunea unilateral nate pentru promitent obligaia de a vinde bunul, obliga ie patrimonial, de a face care, n cazul decesului promitentului, se va transmite pe cale succesoral propriilor si motenitori. /reptul de crean care se nate pentru beneficiar din acest contract poate fi nstrinat att prin acte ntre vii &calea cesiunii de crean cu titlu gratuit sau cu titlu oneros) ct i prin acte mortis causa, fiind un drept patrimonial care se transmite mo tenitorilor beneficiarului pe cale succesoral, e+ceptnd cazul cnd promisiunea a fost fcut n considerarea persoanei beneficiarului i atunci dreptul beneficiarului nu mai poate fi transmis. /e asemenea, dac promisiunea conine o clauz de inalienabilitate51 a dreptului beneficiarului, cesiunea nu produce efecte fa de promitent, dect n cazurile de e+cepie prevzute de art. 15'0 alin. 1 3oul C. civ. 3u numai vnztorul *i poate asuma promisiunea de vnzare, ci *i cumprtorul% promisiunea unilateral de cumprare are acela*i regim 0uridic cu promisiunea unilateral de vnzare. Potrivit art. 166, alin. 5 3oul C. civ., n cazul promisiuniiunilaterale de cumprare ce are ca obiect un bun individual determinat, dac mai nainte de e+ecutarea promisiunii, beneficiarul nstrineaz bunul sau constituie un drept real asupra acestuia, aceasta ec ivaleaz cu refuzul su tacit de a vinde bunul promitentului, astfel c obligaia promitentului se stinge.

ec! a ,)aPro*isiunea bilateral+ &e '(nzare ,6! Noiune. Promisiunea bilateral de vnzare este contractul n care ambele pr.i se oblig s nc eie n viitor contractul de vnzare pentru un obiect determinat *i un pre. determinat
50 51

2n acest sens, a se vedea art. !5!( alin. 1 3oul C. civ. Potrivit art. 15'0 alin. 1 3oul C. civ.,-cesiunea care este interzis sau limitat prin conven ia cedentului cu debitorul nu produce efecte n privina debitorului dect dac.....-.

!!

sau determinabil. Fa fel ca i promisiunea unilateral, promisiunea bilateral trebuie s con in toate clauzele contractului promis. 3umit *i antecontract de vnzare, aceast conven.ie a primit o reglementare formal n 3oul C. civ., att n partea general a obliga iilor ct i n materia vnzrii. 6nterior intrrii n vigoare a noului Cod Civil, promisiunea bilateral de vnzare$cumprare a fost normat prin art.5 al. ! titlul K &Circula.ia 0uridic a terenurilor) din Fegea nr. !(':!005 privind reforma n domeniul proprietii i 0ustiiei5!. ,8! Deosebiri &e alte contracte . 6ntecontractul de vnzare$cumprare d na*tere unor obligaii de aface n sarcina pr.ilor, *i anume de a nc eia n viitor contractul de vnzare$ cumprare, spre deosebire de contractul de vnzare care d na*tere unei obliga.ii de a da, de a transmite dreptul real. 6ceast conven.ie nu se confund nici cu promisiunea unilateral de vnzare ntruct la aceasta din urm beneficiarul nu se oblig s nc eie contractul n viitor, ci accept numai obligaia celelilate pri, urmnd s opteze dac dore*te sau nu s cumpere. /e i prezint asemnnri cu vnzarea condiionat, se deosebete esenial de aceasta prin natura dreptului transmis# promisiunea confer fiecrei pri un drept de crean, fiind nevoie de un nou consimmnt pentru formarea vnzrii i dobndirea dreptului de proprietate, pe cnd vnzarea condiional presupune un acord unic de voin e, ns transferul dreptului depinde de un eveniment viitor i incert a crui realizare nu depinde n e+clusivitate de voin a prii% deosebirea este mult mai evident fa de vnzarea afectat de un termen e+tinctiv deoarece n acest ultim caz dobndirea propritii de ctre cumprtor este sigur, nemaifiind nevoie de o nou manifestare de voin, fiind ns amnat pn la mplinirea termenului. ,9! Con&iiile &e 'alabilitate ale contractului! "iind un contract, promisiunea bilateral trebuie s ndeplineasc condiiile generale de valabilitate prevzute pentru orice contract n art. 11', 3oul C. civ.# capacitatea de a contracta, consim mntul prilor, un obiect determinat i licit i o cauz licit i moral. Ct privete forma n care urmeaz a fi nc eiat acest contract, legiuitorul nu l e+cepteaz de la principiul consensualismului. Pentru a se putea face dovada acestui contract, el trebuie s mbrace forma scris, fie a actului sub semntur privat, fie a nscrisului autentic. <e nc eie valabil sub forma actului sub semntur privat inclusiv
Potrivit acestui te+t legal, >n situa.ia n care dup nc eierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fr construc.ii, una dintre pr.i refuz ulterior s nc eie contractul, partea care *i$a ndeplinit obliga.iile poate sesiza instan.a competent care poate pronun.a o otrre care s .in loc de contract.5!

!5

promisiunea bilateral avnd ca obiect dreptul de proprietate asupra unui imobil care este supus notrii n cartea funcir pentru a deveni opozabil terilor. 3u putem mprti opinia e+primat n doctrin potrivit creia antecontractul de vnzare$cumprare trebuie supus formei cerut de lege pentru valabilitatea contractului deoarece n acest caz nu s$ar mai realiza finalitatea unui asemenea contract. @ste adevrat c noua lege civil impune promisiunii cerina de a conine aceleai clauze contractuale ca i vnzarea nsi, ns nu precizeaz c ar avea nevoie i de aceleai condiii de valabilitate &de fond i de form), iar dac avem n vedere i te+tul art. 1!'4 alin. 5 3CC, rezult n mod clar intenia legiuitorului de a impune condiia de form specific vnzrii numai pactului de opiune, nu i celorlalte tipuri de promisiune. Pe de alt parte, din raiuni practice, promisiunea trebuie s rmn un contract consensual% supunerea antecontractului formei autentice atunci cnd aceasta este cerut pentru valabilitatea vnzrii va restrnge domeniul promisiunii, avnd n vedere mpre0urrile de fapt, concrete pe care le presupune nc eierea unui contract autentic# c eltuielile financiare suportate cu ocazia perfectrii actului autentic, actele necesare perfectrii antecontractului precum e+trasul de carte funciar, acte de proprietate, etc., nu n ultimul rnd c eltuielile financiare ocazionate de deplasarea la un birou notarial. Confruntate cu aceste greuti financiare, ce caracterizeaz n general condiia uman la momentul actual al societ ii noastre, prile fie vor recurge tot la nscrisul sub semntur privat care, datorit ineficienei sale, va fi incapabil s le ofere protecia 0uridic a drepturilor lor, contribuind ma0or la insecuritatea i nesiguraa circuitului civil, mai ales atunci cnd prile e+ecut la acest moment presta iile specifice vnzrii &predarea bunului i plata preului), fie vor evita nc eierea unei promisiuni care implic tot atta efort financiar ct nc eierea nsi a vnzrii. Contientizarea i protecia prii asupra actului pe care s$a obligat s l nc eie prin promisiunea perfectat sunt menite s apere interesul privat al pr ii i nu un interes general, de ordine public. .:! Notarea 5n cartea 2unciar+ a pro*isiunii . 2n conformitate cu art. ,0! i ,06 3oul C.civ., antecontractul de vnzare avnd ca obiect un drept real imobiliar devine opozabil ter ilor prin notarea n cartea funciar% notarea n cartea funciar se poate face numai dac promitentul$ vnztor este nscris n cartea funciar ca titular al dreptului promis, iar antecontractul prevede un termen pentru perfectarea vnzrii. 3otarea promisiunii se va face la cererea uneia din pr i. Hai mult, se recunoate cumprtorului$promitent un drept de ipotec asupra bunului imobil care permite acestuia urmrirea bunului pentru realizarea creanei avnd ca obiect suma de bani !(

pltit promitentului$vnztor n temeiul promisiunii, pentru cazul n care contractul de vnzare nu se va mai perfecta. i aceast ipotec legal se nscrie n C" tot la cererea promitentului$ cumprtor. ."! E2ectele pro*isiunii bilaterale &e '(nzare. Obli-aiile pro*itentului)'(nz+tor. Principala obligaie care revine fiecrei pri din promisiune este e+ecutarea promisiunii, adic nc eierea contractului de vnzare n termenul stipulat. Pentru promitentul vnztor, obliga ia de a e+ecuta promisiunea, implic cumulativ o serie de alte obligaii# a) obligaia de a ndeplini tot ceea ce este necesar n vederea perfectrii vnzrii n condiiile i termenul convenite n antecontract. 6ceast obligaie poate fi o obligaie de rezultat, atunci cnd ndeplinirea ei depinde n e+clusivitate de voin a promitentului sau poate fi o obligaie de diligen, atunci cnd ndeplinirea ei nu depinde numai de voina promitentului i implic o atitudine comisiv ori de cte ori este obligat s efectueze anumite acte sau fapte convenite prin antecontract care s fac posibil realizarea vnzrii% astfel, va realiza cadastrul bunului imobil, va efectua nscrierea dreptului su n cartea funciar, va ac ita toate c eltuielile de ntreinere ale imobilului scadente pn la data perfectrii vnzrii, va atribui bunului anumite caracteristici sau caliti care au fost convenite de pri n promisiune &de e+. va face demersurile necesare pentru trecerea terenului din e+travilan n intravilan, va obine autorizaie de construire, va efectua anumite reparaii ale bunului promis etc). <$ar putea spune c n acest caz promisiunea este de fapt o vnzare sub condi ie, ns prin promisiune prile nu au convenit transferul dreptului, ci este necesar un nou consimmnt care s opereze transferul propriet ii. 6vem de$a face cu o promisiune afectat de condi ia suspensiv a ndeplinirii unor obligaii de ctre promitentul$vnztor. b) obligaia de a se abine de la orice act sau fapt prin care ar mpiedica perfectarea vnzrii. 2n ipoteza n care prile au convenit nc eierea contractului de vnzare, avnd n vedere starea bunului din momentul nc eierii promisiunii, iar vnztorul de ine toate actele necesare perfectrii vnzrii, atunci singura lui obligaie este una de abstinen, o obligaie negativ de a nu face vreun act sau fapt prin care ar putea mpiedica sau zdrnici perfectarea contractului. 6stfel, n perioada premergtoare perfectrii vnzrii, vnztorul nu trebuie s nc eie cu terii acte 0uridice de nstrinare sau de constituire a unor drepturi asupra bunului n favoarea acestora ntruct prin nc eierea acestor acte, el nu va mai putea s$ i ndeplineasc obligaia asumat prin promisiune, aceea de a nc eia contractul de vnzare. ;nterdic ia de !5

nstrinare sau de grevare a bunului, n mod surprinztor, nu este prevzut e+pres de legiuitor, dar ea rezult implicit din natura obligaiei asumate prin promisiune. Hai mult, legiuitorul c iar admite, prin modalitatea de reglementare a promisiunii, nstrinarea bunului ctre un ter pn la nc eierea contractului i recunoate valabil acest act de nstrinare, fr mcar a distinge dup cum terul dobnditor a fost sau nu de bun$credin n momentul nc eierii actului prin care a dobndit% n aceste condiii, securitatea promisiunii bilaterale este serios pus la ndoial. Pornind de la principiile generale n materia dreptului civil care impun e+ecutarea cu bun credin a contractului ct i dispoziiile art. 156! 3CC, n cazul n care ter ul a cunoscut e+istena promisiunii la data actului su de dobndire sau constituire a dreptului, fiind de rea$ credin, promitentul cumprtor poate invoca fraudarea intereselor sale prin nc eierea actului cu terul i, n temeiul art. 156! 3CC, poate e+ercita aciunea revocatorie, solicitnd s se constate inopozabilitatea, fa de el, a unui asemenea act% apreciem admisibil o asemenea aciune deoarece prin vnzarea bunului ctre o alt persoan, promitentul$vnztor s$a pus n imposibilitatea de a e+ecuta obligaia nscut din promisiune. /ac promisiunea este notat n cartea funciar, opozabilitatea fa de teri este asigurat, iar terul dobnditor nu mai poate invoca n favoarea sa prezumia de bun$credin. 3imic nu mpiedic prile s prevad e+pres n promisiune obligaia promitentului vnztor de a nu nstrina sau greva bunul pn la perfectarea vnzrii. /e asemenea, vnztorul trebuie s se ab in i de la orice fapt care ar putea deteriora sau restrnge n vreun fel calit ile bunului promis, caz n care cumprtorul ar putea refuza perfectarea vnzrii. 2n calitate de proprietar, vnztorul suport riscul pieirii fortuite a bunului promis, n lipsa unei convenii contrare. 3endeplinirea culpabil a oricreia dintre cele dou obliga ii sau refuzul de a nc eia contractul de vnzare va conduce la nendeplinirea obliga iei de a e+ecuta promisiunea i de a nc eia contractul de vnzare, caz n care promitentul$cumprtor, pentru repararea pre0udiciului cauzat, are la ndemn# / prim posibilitate este ca, n temeiul art. 15(, i urm. 3oul C. civ., s solicite rezolu.iunea conven.iei sinalagmatice cu daune$interese n msura pre0udiciului suferit, urmnd ca pr.ile s fie repuse n situa.ia anterioar contractrii prin restituirea presta.iilor efectuate% dac prile au convenit n promisiune i rezoluiunea unilateral, atunci rezoluiunea se poate produce prin declaraia de rezoluiune a creditorului$promitent, realizat n termenul de

!6

prescripie a aciunii n rezoluiune55. /ac n temeiul antecontractului avnd ca obiect un imobil nscris n cartea funciar, promitentul$cumprtor a pltit o parte sau integral preul vnzrii, rezoluiunea va avea drept efect obliga ia promitentului$vnztor la restituirea integral a sumei de bani primite n contul vnzrii, n temeiul art. !546 pct. ! 3oul C. civ. promitentul$ cumprtor beneficiind de o ipotec legal asupra bunului imobil n vederea recuperrii preului integral sau parial pltit. 6ceast soluie poate fi mbriat de promitentul$cumprtor att n ipoteza n care promitentul$vnztor nu a nstrinat sau grevat bunul n folosul unor ter i, ns refuz perfectarea vnzrii i nici promitentul$cumprtor nu opteaz pentru e+ecutarea silit pe cale 0udectoreasc a obligaiei de a e+ecuta contractul, ct i n ipoteza n care promitentul$ vnztor a nstrinat sau grevat bunul n folosul unor tere persoane, ct i n ipoteza n care, n termenul convenit prin promisiune, vnztorul nu a ndeplinit n mod culpabil obliga iile asumate prin promisiune care pregteau nc eierea ulterioar a vnzrii &spre e+. nu a efectuat cadastrul, nu a nscris dreptul su n cartea funciar, nu a efectuat repara iile bunului astfel cum s$a obligat prin antecontract, nu a realizat demersuri n vederea ob inerii autorizaiei de construire etc). /ac ns promitentul$cumprtor a nc eiat promisiunea n considerarea unei caliti a bunului pe care acesta urma s o dobndeasc pn la perfectarea vnzrii prin diligena proprietarului su, nedobndirea acestei caliti, cu toat diligena promitentului$ vnztor ceea ce reprezint nendeplinirea condiiei suspensive, poate conduce la desfiin area promisiunii, prile fiind repuse n situaia anterioar, fr ns ca promitentul$vnztor s poat fi obligat la plata daunelor$interese &cazul promisiunii afectate de condi ia suspensiv a atribuirii unei caliti bunului). Promitentul$cumprtor nu este dect titular al unui drept de crean., astfel c are dreptul numai la daune#interese n msura pre0udiciului care i$a fost cauzat, neputnd solicita nici predarea bunului &deoarece prin antecontract nu a dobndit proprietatea), nici anularea contractului de vnzare fa. de care el este ter., nici obligarea promitentului$vnztor la nc eierea contractului deoarece acesta nu mai este proprietar. /ac ns contractul de vnzare$ cumprare s$a nc eiat n dauna sa *i promitentul$cumprtor dovede*te e+isten.a fraudei *i complicitatea la fraud a ter.ului dobnditor, el poate solicita instan.ei 0udectore*ti constatarea nulit.ii absolute a contractului de vnzare cu consecin.a desfiin.rii vnzrii *i reintrrii bunului n patrimoniul promitentului$vnztor, conform unei opinii e+primate n literatura de specialitate.

55

2n acest sens, art. 155! 3oul C. civ.

!'

/in punctul nostru de vedere, astfel cum am precizat anterior, n aceast ipotez, promitentul$ cumprtor are numai la ndemn aciunea revocatorie ntemeiat pe art. 156! 3CC. Dac ns bunul ce a format obiectul promisiunii se afl nc n patrimoniul promitentului#vnztor' o alt posibilitate normat e+pres este ca partea care i$a e+ecutat propriile obligaii contractuale sau se declar gata s le e+ecute, s ob in o e+ecutare silit, n natur, a obligaiei celeilate pri de a nc eia contractul de vnzare &obligaie de a face). E asemenea aciune i are temeiul n art. 166, alin. 1 3oul C. civ., i are ca obiect pronunarea unei otrri 0udectoreti care s in loc de contract de vnzare, cu condi ia ca antecontractul s fie valabil nc eiat. <oluia edictat de legiuitor confer reglementare legal opiniei adoptate de ma0oritatea doctrinei *i a practicii 0udiciare pe trmul vec iului Cod Civil care nu cuno tea instituia promisiunii, opinie potrivit creia suplinirea consim.mntului pr.ii care refuz nc eierea vnzrii se poate face de ctre instan.a de 0udecat pe calea unei aciuni n realizare pentru pronun.area unei +otrri judectore-ti care sin loc de contract de vnzare01. E asemenea ac.iune *i gse*te temei 0uridic i n dispozi.iile art. 15!' 3oul C. civ. care permit e+ecutarea n natur a obliga.iei de a face *i repararea n natur a pre0udiciului cauzat. "iind o ac.iune n realizare prin care se urmre*te e+ecutarea silit a unei obliga.ii de a face, ac.iunea n pronun.area unei otrri care s .in loc de contract de vnzare este o ac.iune prescriptibil n termenul special de 6 luni prevzut de art. 166, alin. 5 3oul C. civ. 6ceste termen ncepe s curg de la data la care trebuia nc eiat contractul &n acest moment se na*te dreptul la ac.iune). /ac prile nu au prevzut un termen pentru nc eierea vnzrii, termenul de 6 luni curge de la data nc eierii promisiunii. /e i nu e+ist o dispozi ie legal e+pres n acest sens, apreciem c dac n temeiul promisiunii, bunul a fost predat cumprtorului i se afl n posesia sa, termenul special de prescrip ie de 6 luni n care acesta poate solicita pronunarea unei otrri 0udectoreti care s in loc de contract, este ntrerupt n temeiul art. !55' pct. 1 i !554 3oul C. civ.,ntruct posesia bunului implic recunoaterea tacit a dreptului su, atta timp ct promitentul$vnztor nu neag dreptul promitentului$cumprtor printr$o ac iune personal sau real. 2n cazul promisiunii avnd ca obiect un bun imobil, notat n Cartea funciar, art. ,06 alin. ! i 5 3oul C. civ. dispun c promisiunea se radiaz din cartea funciar dac cel ndreptit nu a cerut instanei pronunarea unei otrri care s in loc de contract n
5(

/. C iric, op& cit., p. 50% "r. /ea?, op& cit., p. !6% C. 7oader, op& cit., p. 1!% C<=, s. civ., dec. nr. !61(:1,,1 n /reptul nr. 4:1,,!, p. 40% dec. nr. 4',:1,,5% dec. nr. 1555:1,,5% dec. nr. 4',: 15 aprilie 1,,5.

!4

termen de 6 luni de la trecerea termenului fi+at pentru nc eierea lui precum i n cazul n care imobilul a fost definitiv ad0udecat n cadrul vnzrii silite de ctre un ter care nu este inut s rspund pentru obligaiile promitentului. 2n aceste cazuri, dac n termenul prevzut anterior sau n cazul vnzrii silite, nici o parte nu a cerut radierea promisiunii, aceasta se va radia din oficiu, e+ceptnd cazul n care n acest termen, o parte a solicitat notarea ac iunii n 0ustiie pentru pronunarea unei otrri care s in loc de contract% prin radierea notrii din cartea funciar nu este afectat valabilitatea promisiunii sau ntreruperea prescrip iei termenului de 6 luni, ci numai opozabilitatea promisiunii. Pentru ca o asemenea ac.iune s fie admisibil, se cer ndeplinite cumulativ urmtoarele condi.ii# a) antecontractul de vnzare#cumprare s fie valabil nc+eiat . "iind un contract, trebuie s ndeplineasc condi.iile generale de validitate ale contractului prevzute de art. 11'4$1!(5 3oul C. civ.# un consim.mnt valabil e+primat, capacitatea, un obiect determinat i licit, o cauz licit *i moral. b) dovada antecontractului se face potrivit regulilor generale n materia probelor% antecontractul trebuie s mbrace forma scris, fie a actului sub semntur privat fie a nscrisului autentic, ad probationem, >forma scris fiind necesar pentru valorificarea ulterioar a acestuia n cazul n care una din pr.i ar refuza e+ecutarea benevol-55% c) refuzul uneia din pri de a nc eia contractul de vnzare% d) partea care introduceaciunea -i#a executat propriile obligaii rezultate din antecontract& "iind un contract sinalagmatic, n cazul n care partea care solicit e+ecutarea obliga.iilor contractuale de ctre cealalt parte, nu *i$a e+ecutat propriile sale obliga.ii sau nu ofer e+ecutarea obligaiilor sale, risc s$i fie opus e+cep.ia de nee+ecutare a contractului. Potrivit art. 151' 3oul C. civ., o parte nu poate invoca nee+ecutarea obliga iilor celeilalte pri, dac nee+ecutarea este cauzat de propria sa aciune sau omisiune. 6stfel cum a artat practica 0udiciar, refuzul promitentului$vnztor de a primi pre.ul nu reprezint o nee+ecutare a obliga.iei promitentului$cumprtor de plat a pre.ului, ac.iunea fiind admisibil dac pre.ul este pltit n timpul procesului56. 3u aceea*i va fi solu.ia dac promitentul$
55

Curtea de 6pel Eradea, dec. civ. nr. 1,:!00( n Culegere de practic judiciar, semestrul . $""1, @d. Fumina Fe+, Buc. !005, p.(! 56 C. 6pel Bacu, dec. civ. nr. 160:!6.0!.!00( n Culegere de practic judiciar, semestrul . $""1, @d. Fumina Fe+, Buc. !005, p. 5,$(0

!,

cumprtor nu a pltit pre.ul la termenele de plat stabilite prin antecontract din culpa sa, iar aceste termene erau esen.iale pentru promitentul$vnztor sau dac pr.ile au prevzut c neplata pre.ului la termenul stabilit conduce la rezolu.iunea de drept a contractului, fr punere n ntrziere *i fr interven.ia instan.ei de 0udecat &pact comisoriu e+pres de ultim grad)5'. 2n aceste cazuri, dac neplata pre.ului se datoreaz culpei promitentului$cumprtor, promitentul vnztor poate solicita rezolu.iunea antecontractului cu daune$interese% e)promitentul#vnztor s fie proprietarul bunului vndut. 3umai n aceste condi.ii, instan.a poate pronun.a o otrre care s .in loc de contract de vnzare$cumprare, n caz contrar, ac.iunea fiind inadmisibil% f) ambele pri s aib capacitatea de a nc eia contractul de vnzare$cumprare, capacitate apreciat n raport de data pronunrii otrrii 0udectore*ti. /e*i regula este capacitatea, n materia vnzrii e+ist anumite incapacit.i e+pres prevzute de lege care mpiedic nc eierea valabil a vnzrii *i deci *i pronun.area unei otrri 0udectore*ti care s .in loc unui contract de vnzare. /ac sunt ndeplinite aceste condi.ii, ac.iunea care urmre*te transformarea obliga.iei de a face ntr$o obliga.ie de a da specific vnzrii, prin suplinirea consim.mntului pr.ii care a refuzat nc eierea actului devine admisibil. /rept urmare, otrrea care va .ine loc contractului de vnzare are un efect constitutiv de drepturi, astfel c transferul dreptului de la vnztor la cumprtor va opera la data rmnerii definitive a acestei otrri 0udectore*ti. Condi.ia sine *ua non pentru promovarea ac.iunii este ca n.elegerea pr.ilor s fie cuprins ntr$un nscris sub semntur privat care s ndeplineasc elementele esen.iale ale unei conven.ii &capacitate, consim.mnt, pre., obiect determinat) *i, totodat, ca bunul s se afle n patrimoniul promitentului54. /ac pr.ile au prevzut n antecontract o >clauz de dezicere- &de rzgndire) n favoarea uneia sau a ambelor pr.i, acordul de voin. al pr.ilor poate fi revocat unilateral *i instan.a nu mai poate pronun.a o otrre care s .in loc de contract5,. /ei 3oul Cod Civil nu precizeaz e+pres, considerm c o alt posibilitate oferit promitentului$cumprtor pentru perfectarea vnzrii este i o ac.iune n 0usti.ie ntemeiat pe dispoziiile art. 15!' alin. 1 3oul C. civ.,urmrind e+ecutarea silit n natur a obliga.iei de a
5' 54

7rib. <uprem, s. civ., dec& nr& !112 !31 n Culegere de decizii ale 7rib. <uprem pe anul 1,'(, p. ,($,' Curtea de 6pel ;a*i, dec. civ. nr. 5(!:!00(, Curtea de 6pel Bacu, dec. civ. nr. 160:!00( n Culegere de practic 0udiciar, semestrul ; !00(, @d. Fumina Fe+, Bucure*ti, !005, p.56. 5, "r. /ea?, op& cit., p. !' *i practica citat.

50

face prin care instan.a de 0udecat oblig partea n culp la nc eierea contractului &de e+. prezentarea la notariat n vederea nc eierii contractului), sub sanc.iunea pl.ii de daune cominatorii. .! @ste posibil ca pr.ile, prin acordul lor de voin., s stabileasc o clauz+ &e >&ezicere? &rzgndire), care d fiecrei pr.i facultatea de a se rzgndi n privin.a nc eierii contractului, caz n care instan.a de 0udecat nu mai poate pronun.a o otrre care s .in loc de contract de vnzare$cumprare. Clauza de dezicere, ca *i clauz de revocare unilateral a contractului, este valabil atta timp ct nu mbrac forma abuzului de drept *i nu constituie o condi.ie pur potestativ din partea celui care se oblig(0. Clauza de dezicere *i gse*te fundament n dispozi.iile art. 15(5 3oul C. civ. care reglementeaz ar'una penalizatoare. /eosebindu$se de avans sau acont care constituie o parte din pre.ul vnzrii &urmnd a fi restituit n cazul neperfectrii vnzrii), arvuna este o conven.ie accesorie pe care pr.ile o nc eie n vederea pefectrii vnzrii (1, pr.ile stipulnd prin liberul lor consim.mnt c suma de bani pltit cu acest titlu se pierde &n cazul promitentului$ cumprtor) sau se restituie ndoit &n cazul promitentului$vnztor) de partea care este n culp pentru nerealizarea contractului, dac cealalt parte nu solicit e+ecutarea silit &arvuna confirmatorie) sau dac una din pri e+ercit dreptul de a revoca unilateral contractul, caz n care cealalt parte nu mai poate solicita e+ecutarea silit &arvuna penalizatoare). 2ntruct dispozi.iile care reglementeaz arvuna nu au un caracter imperativ, pr.ile pot stipula ca, n caz de neperfectare a vnzrii datorit culpei uneia din pr.i, arvuna s se restituie ntreit sau de patru ori etc, pr.ile stabilind astfel cuantumul daunelor$interese la care au dreptul n caz de nee+ecutare culpabil a obliga.iilor contractuale. /ac contractul de vnzare$cumprare se perfecteaz, arvuna este nul, iar suma de bani pltit cu acest titlu reprezint o parte din pre.ul vnzrii &15(( alin. 1. 3oul C. civ.). 6rvuna este de asemenea nul, urmnd ca ea s fie restituit sau cuprins n presta.iile reciproce ale pr.ilor *i n urmtoarele cazuri# dac antecontractul de vnzare$cumprare este nul, dac contractul nu se mai realizeaz prin consim.mntul comun al ambelor pr.i, dac realizarea vnzrii a devenit imposibil fr culpa uneia din pr.i. 6stfel cum s$a precizat n practica
(0

C. 7oader, Drept civil& Contracte speciale, @d. 6ll Bec?, Buc. !005, p.!4% "r. /ea?, op& cit&' p. !'% a se vedea *i /. C iric, Denunarea unilateral a promisiunii sinalagmatice de vnzare#cumprare n temeiul unei clauze de dezicere sau al unei clauze rezolutorii, n /reptul nr. 5:!001, p!' . (1 7rib. <upr., s. civ., dec. nr. !60(:1,4, citat din C. 7urianu, Contracte speciale& ,ractic juridic adnotat , @d. "unda.iei >Domnia de Hine-, Bucure*ti, 1,,,, p. 5'$54.

51

0udectoreasc, nu orice sum de bani pltit cu ocazia perfectrii contractului are caracter de arvun(!, ci o astfel de sum poate reprezenta *i un avans, un acont din pre.ul vnzrii, adic un nceput de e+ecutare a contractului. .,! Obli-aiile pro*itentului)cu*p+r+tor. Ca i promitentul$vnztor, principala obligaie ce incumb promitentului$cumprtor este aceea de a e+ecuta promisiunea, adic de a nc eia la data convenit contractul de vnzare. /ac promisiunea a fost afectat de condi ia suspensiv a ndeplinirii unor acte sau fapte de ctre promitentul$cumprtor n vederea perfectrii vnzrii, atunci acesta din urm este obligat la ndeplinirea acestora. 6stfel, promitentul$cumprtor este obligat s plteasc o parte sau integral pre ul vnzrii, dac prin promisiune s$a obligat la aceasta pn la perfectarea vnzrii. Ca i n cazul obligaiei promitentului$vnztor, dac promitentul$cumprtor refuz perfectarea vnzrii, promitentul$ vnztor va avea la ndemn pentru realizarea drepturilor nscute din promisiune fie rezoluiunea contractului cu daune$interese pentru pre0udiciul cauzat, fie e+ecutarea silit n natur a obligaiei de a nc eia vnzarea, dispoziiile art. 166, i art. 15!' alin. 1 3oul C. civ. fiind deopotriv aplicabile. ..! Trans*isiunea &repturilor i a obli-aiilor n+scute &in pro*isiune. /repturile i obligaiile derivnd dintr$un antecontract de vnzare sunt, cu siguran, patrimoniale, ceea ce le face transmisibile pe cale succesoral, n cazul decesului unui promitent% dac ns drepturile i obligaiile s$au nscut pentru un promitent n considerarea persoanei sale, atunci acestea devin intuitu personae, iar transmiterea lor nu mai poate opera nici mortis causa, nici ntre vii. Ct privete transmiterea prin acte ntre vii a drepturilor i obligaiilor nscute din promisiune, apreciem c aceasta se poate realiza pe calea cesiunii contractului n conformitate cu art. 1515$15!0 3oul C. civ. Cesiunea se poate realiza numai dac prestaiile nscute din promisiune nu au fost integral e+ecutate, iar cealalt parte cocontractant consimte la cesiune. /e asemenea, dreptul de crean al promitentului$cumprtor poate fi transmis i pe calea cesiunii de crean n conformitate cu art.1566 i urm. 3oul C. civ.% dac pr ile au stipulat n mod e+pres n antecontract clauza de inalienabilitate a drepturilor i obligaiilor nscute din promisiune, cesiunea de crean produce efecte fa de promitentul$vnztor numai dac acesta
(!

7rib. <upr., s. civ., dec. nr.5!4:1,6, n DD/ nr. 4:1,6,, p. 14(% dec. nr. (5!:1,66, C/, p. ,4 citat din C. 7urianu, op& cit., p. 54

5!

din urm a consimit la cesiune, mpre0urare care ns nu nltur rspunderea cedentului$ promitent fa de promitentul cedat pentru nclcarea obligaiei contractuale.

III!

Pactul &e opiune

./! Noiune i re-le*entare! Pactul de opiune este tot un contract ce precede formarea vnzrii care conine un acord de voine prin care prile convin ca titularul unui anumit drept s vnd acel drept pentru un pre determinat sau determinabil, iar beneficiarul s opteze pentru cumprarea sau nu a dreptului respectiv ntr$un anumit termen care, de regul, este stabilit n contract. Pactul de opiune este reglementat n partea general a obligaiilor n art. 1!'4 ct i n partea destinat contractului de vnzare n art. 1664 3oul C. civ.. .0! Natura %uri&ic+ a pactului. Potrivit art. 1!'4 alin. 1 3oul C. civ., declara ia de voin a titularului dreptului constituie o veritabil ofert irevocabil i va urma regimul 0uridic al acesteia. 6stfel, titularul dreptului nu i poate retrage declaraia de voin n termenul stabilit prin convenie, orice declaraie de revocare a ofertei de vnzare fiind nul. Contractul conine oferta de vnzare a vnztorului care, n cazul n cazul n care este acceptat de beneficiar, va conduce la perfectarea contractului de vnzare, fr a fi necesar un nou acord de voine al prilor. 6ceasta confer beneficiarului un drept potestativ# vnzarea se perfecteaz dac acesta dorete, nc eierea vnzrii depinznd e+clusiv de voina sa. @ste ceea ce deosebete esenial pactul de opiune de promisiunile unilaterale i bilaterale de vnzare. 3u nelegem ns utilitatea reglementrii att a pactului de op iune ct i a promisiunii unilaterale ca instituii distincte, cu efecte diferite, n condiiile n care ambele convenii au acelai coninut(5# obligaia unilateral a titularului dreptului de a vinde i dreptul beneficiarului de a opta. Deglementarea distinct a unor convenii care au practic un coninut identic, dar efecte diferite, va da natere la numeroase dificulti n opera de interpretare i aplicare a dreptului de ctre 0udector care este c emat s e+trag inten ia comun a prilor i s califice convenia lor. Pactul de opiune este totui un contract, ceea ce presupune c el con ine nu numai voina promitentului dar i voina beneficiarului, numai c efectele celor dou voine difer substanial#
2n dreptul francez, promisiunea unilateral i pactul de opiune reprezint acelai lucru, iar efectul produs prin nc eierea unui asemenea contract este cel dat de legiuitorul nostru pactului de opiune.
(5

55

voina promitentului este att voina de a vinde ct i voina pentru perfectarea acestei convenii, pe cnd voina beneficiarului este numai pentru perfectarea acestei convenii, el nemanifestndu$i voina de a cumpra bunul% prin acest pact, beneficiarul este de acord s reflecte asupra ofertei vnztorului i s decid dac dorete sau nu s cumpere acel bun. Ca i n cazul promisiunii unilaterale de vnzare, beneficiarul nu i asum nici o obligaie. /ac i manifest voina pentru cumprarea bunului, ntruct vnztorul i$a e+primat de0a voina pentru vnzare, avem de$a face cu o ofert acceptat care conduce la perfectarea vnzrii n condiiile art. 1146 i urm. 3oul C. civ. .4! Deosebiri &e alte contracte . /ei conine o ofert irevocabil din partea titularului dreptului, pactul de opiune nu se confund totui cu oferta de vnzare. Eferta de vnzare reprezint un act de voin unilateral fcut de proprietarul unui bun prin care i e+prim intenia de a vinde acel bun% oferta nu con ine nici o manifestare de voin din partea destinatarului ei. Pactul de opiune este rezultatul unui acord de voine ntre promitent i beneficiar. @l nu se confund nici cu promisiunea unilateral de vnzare ntruct, de i n ambele se recunote beneficiarului un drept de opiune, e+primarea opiunii n sensul cumprrii bunului produce efecte diferite# la pactul de opiune d natere c iar contractului de vnzare, iar la promisiune d natere unei promisiuni bilaterale prin care prile se oblig s nc eie n viitor vnzarea. Pe de alt parte, n cazul pactului de opiune cu privire la un bun individual determinat, legiuitorul prevede e+pres indisponibilizarea bunului pe durata termenului de opiune, pe cnd n cazul promisiunii, legiuitorul recunoate valabilitatea actului de nstrinare sau grevare a bunului n perioada premergtoare nc eierii vnzrii. Cele dou contracte difer i n ceea ce privete condiia de form cerut pentru valabilitatea lor# pactul de op iune va trebui s ndeplineasc condiia de form cerut de lege pentru valabilitatea vnzrii, pe cnd promisiunea unilateral este un contract consensual, nc eiat valabil prin simplul acord de voin al prilor. .6! =or*a pactului &e opiune. 2ntruct pactul conine manifestarea de voin a vnztorului de nc eiere a vnzrii, el trebuie s mbrace condi ia de form cerut de lege pentru nc eierea valabil a contractului de vnzare. Hanifestarea de voin a beneficiarului de a cumpra, reprezentnd acceptarea ofertei de vnzare, trebuie s respecte de asemenea condiia de form impus valabilitii contractului de vnzare((. 2n cazul n care cumprtorul decide s
6rt. 1!'4 alin. 5 3oul C. civ. prevede# -6tt pactul de opiune ct i declaraia de acceptare trebuie nc eiate n forma prevzut de lege pentru contractul pe care prile urmresc s l nc eie-.
((

5(

cumpere, contractul de vnzare se consider nc eiat prin declaraia de acceptare a beneficiarului% contractul de vnzare, n acest caz, este format din pactul de op iune i declaraia de acceptare, astfel c aceste elemente ale sale trebuie s respecte condi ia de form necesar validitii vnzrii. 6stfel, dac legea impune forma solemn vnzrii, i pactul de opiune i declaraia de acceptare trebuie s mbrace forma solemn, sub sanciunea nulitii absolute. /ac, dimpotriv, contractul de vnzare este consensual, ntruct declara ia de acceptare nu este altceva dect o acceptare a ofertei irevocabile de vnzare coninut n pact, ea poate rezulta i din orice act sau fapt care indic n mod nendoielnic acordul cu privire la declara ia de voin, dac prile au convenit un asemenea mod de acceptare n pactul de op iune. /ac cumprtorul refuz s cumpere bunul, refuzul su nu trebuie s mbrace forma cerut de lege pentru valabilitatea vnzrii% refuzul poate fi e+pres sau c iar tacit, atunci cnd beneficiarul las s treac termenul de opiune fr s$i manifeste opiunea. .8! Ter*enul opiunii! Potrivit art. 1!'4 alin. ( 3oul C. civ., contractul de vnzare se nc eie prin e+ercitarea opiunii beneficiarului n sensul cumprrii bunului% pentru a conduce la perfectarea vnzrii, declaraia de acceptare a beneficiarului trebuie fcut nluntrul termenului convenit de pri n pactul de opiune n acest sens% dac termenul de opiune se mplinete fr ca beneficiarul s$i e+ercite n vreun fel opiunea, declaraia de voin a titularului dreptului devine caduc. /ac beneficiarul i manifest opiunea de a cumpra bunul dup mplinirea termenului de opiune, contractul se mai poate nc eia dac ofertantul declar contractul nc eiat, renunnd la termen. /ac prile nu au prevzut n pact un termen pentru e+ercitarea opiunii, n conformitate cu art. 1!'4 alin. ! 3oul C. civ., instan a de 0udecat poate stabili termenul, pe calea procedural a ordonanei preediniale, cu citarea prilor. .9! E2ectele pactului &e opiune. Edat nc eiat aceast convenie, vnztorul este obligat s menin declaraia sa de voin cu privire la bun pe toat durata termenului de opiune%ec ivalnd cu o ofert irevocabil i fiind supus regimului acesteia, vnztorul nu o poate retrage sau revoca, orice declara ie n acest sens fiind considerat nescris &art. 11,1alin. ! 3oul C. civ.). /ac pactul de opiune privete un bun individual determinat, vnztorul este obligat s indisponibilizeze bunul pe durata termenului de opiune, astfel c nu poate nc eia cu terii acte de nstrinare sau de constituire a unor drepturi asupra bunului. 2n cazul n care pactul de opiune privete un imobil nscris n cartea funciar, atunci pactul se noteaz n cartea funciar pentru a deveni opozabil terilor cu condiia ca vnztorul$promitent s fie titularul 55

dreptului ce face obiectul pactului. Potrivit art. ,06 alin. ( 3oul C. civ., n cazul acceptrii declaraiei de voin, beneficiarul va solicita intabularea dreptului n favoarea sa, fcnd dovada nc eierii contractului de vnzare cu declara ia sa de acceptare &care n acest caz mbrac forma autentic ad validitatem) i cu dovada comunicrii declaraiei ctre vnztorul$promitent% dac nu se solicit intabularea n aceste condiii, n interiorul termenului de opiune, se va dispune din oficiu radierea notrii pactului de opiune, declaraia de voin devenind caduc. Potrivit dispoziiilor legale n materie, e+ercitarea opiunii de ctre beneficiarul pactului n sensul cumprrii bunului reprezint acceptarea declaraiei de voin i are drept efect perfectarea vnzrii. Contractul de vnzare va produce efecte de la data la care acceptarea declara iei de voin, fcut fa de un promitent absent, va fi comunicat acestuia din urm% contractul de vnzare se consider nc eiat i n momentul svririi de ctre beneficiar a unui act sau fapt pe care prile l$au convenit n pact ca reprezentnd acceptare &de e+. solicit predarea bunului sau pltete preul) cu condiia ns ca vnzarea s nu fie supus unei forme solemne, caz n care acceptarea este valabil numai dac mbrac acea form. /ac beneficiarul nu dorete s cumpere bunul i i e+prim refuzul su e+pres sau tacit, declaraia de voin a titularului dreptului devine caduc, obliga ia sa se stinge i el poate nstrina liber ctre o alt persoan.

CAPITOLUL II Con&iiile &e 'alabilitate ale contractului &e '(nzare eciunea " Capacitatea /:! Consi&eraii -enerale! Noiune. Condiiile de valabilitate ale contractului de vnzare se raporteaz att la dispoziiile generale n materia contractelor ct i la dispoziiile speciale din materia vnzrii. Potrivit art. 11', 3oul C. civ., condi iile eseniale pentru validitatea unui contract sunt# capacitatea de a contracta, consim mntul prilor, un obiect 56

determinat i licit i o cauz moral i licit, iar pe lng aceste condiii de fond, respectarea formei cerut de lege pentru valabilitatea contractului nc eiat acolo unde legea prevede. Capacitatea, n materia vnzrii, se analizeaz pornind de la dispozi iile cuprinse n art. 1140 i 1141 ct i cele din 7itlul ;;, Capitolul ; Capacitatea civil a persoanei fizice din noua reglementare care se coroboreaz cu dispoziiile art. 165!$1656 din materia vnzrii. 6rt. 165! 3oul C. civ. instituie principiul capacit ii nc eierii contractului de vnzare, potrivit cruia pot &au aptitudinea) cumpra sau vinde to i cei crora nu le este interzis prin lege. Degula o constituie capacitatea, iar incapacitatea de a cumpra sau: i vinde este o e+cepie, cazurile de incapacitate fiind prevzute n mod e+pres i limitativ de lege. /"! Capacitatea necesar+ 5nc3eierii contractului &e '(nzare. 2ntruct vnzarea constituie un act de dispoziie 0uridic, capacitatea necesar nc eierea sa este capacitatea deplin de e+erciiu. Capacitatea deplin de e+erciiu se dobndete prin mplinirea vrstei de 14 ani(5 sau prin cstorie(6 sau, n condiiile admise de lege, se poate dobndi o capacitate deplin anticipat. Persoanele lipsite de capacitate de e+erci iu, respectiv minorul care nu a mplinit vrsta de 1( ani i interzisul 0udectoresc nu pot nc eia personal contracte de vnzare, acestea nc eindu$se n numele lor de ctre reprezentantul legal, printe sau tutore cu ncuviin area instanei de tutel i avizarea consultativ a consiliului de familie('. Potrivit art. (1, 1(( alin. ! i 1(5 alin. 1 i ! 3oul C. civ., minorul care a mplinit vrsta de 1( ani dobnde te capacitate de e+erciiu restrns i poate nc eia personal contractul de vnzare, ns cu ncuviin area printelui, iar dac minorul se afl sub tutel, este necesar ncuviin area scris a tutorelui precum i avizul consiliului de familie i, n toate cazurile, autorizarea instanei de tutel, lipsa oricruia dintre acestea conducnd la nulitatea relativ a actului astfel nc eiat. /ac ns contractul de vnzare, raportat la valoarea sau natura bunului i patrimoniul prilor, devine un act 0uridic de conservare sau de administrare sau un act de dispozi ie de mic valoare, cu caracter curent ce d natere la prestaii ce se e+ecut imediat, acesta poate fi nc eiat singur i de minorul cu capacitate restrns de e+erci iu sau de persoana lipsit de capacitate de e+erciiu, fr a mai avea nevoie de ncuviinare, n conformitate cu art. (1 alin. 5 i (5 alin. 5 3oul C. civ. /e asemenea, prin coroborarea art. 1(( alin. ( i art. 1'1 3oul C. civ ,
Pe cale de e+cepie, art. (0 3oul C. civ. prevede# -Pentru motive temeinice, instana de tutel poate recunoate minorului care a mplinit vrsta de 16 ani capacitatea deplin de e+erci iu...-. (6 2n caz de anulare a cstoriei, meninerea capacitii depline de e+erciiu, ca efect al unei cstorii valabile, depinde de buna sau reaua$credin a soului minor la nc eierea cstoriei. (' 2n acest sens, art. 1(( alin. ! i 5 3oul C. civ.
(5

5'

tutorele va putea vinde un bun al persoanei ocrotite &minor sau interzis 0udectoresc), fr a avea nevoie de avizul consiliului de familie i de autorizarea instanei de tutel, atunci cnd vnzarea privete bunuri supuse pieirii, degradrii, alterrii sau deprecierii precum i bunuri devenite nefolositoare pentru persoana ocrotit. /,! Incapacitatea &e a cu*p+ra!;ncapacit.ile de a contracta, respectiv de a vinde *i:sau cumpra, sunt e+pres *i limitativ prevzute de lege. Deprezentnd e+cep.ii de la regula capacit.ii, normele care reglementeaz incapacit.ile la vnzare sunt de strict interpretare *i nu pot fi aplicate prin analogie la alte cazuri similare. Codul civil reglementeaz n art. 1655$1656 incapacitile de a cumpra ct i incapacitile de a vinde. Incapacitile de a cumpra sunt# a&.ncapacitatea de a cumpra drepturi litigioase. Potrivit art. 1655 alin. 1 3oul C. Civ., judectorii' procurorii' avocaii' grefierii' executorii judectoreti' notarii publici' consilierii juridici i practicienii n insolven' nu pot cumpra, direct sau prin persoane interpuse, drepturi litigioase care sunt de competen.a instanei 0udectoreti n circumscrip.ia creia *i desf*oar activitatea% pentru 0udectorii de la 2nalta Curte de Casa.ie *i =usti.ie *i pentru procurorii de la Parc etul de pe lng 2nalta Curte de Casa.ie *i =usti.ie, interdic.ia vizeaz ntreg teritoriul .rii. Pentru 0udectori, procurori, grefieri, e+ecutori 0udectore ti, notari publici, determinarea teritorial a incapacitii este simpl i raportat la instana unde i desfoar activitatea, ns pentru avocai, consilieri 0uridici i practicieni n insolven, dispoziiile legale sunt neclare atta vreme ct aceste persoane i pot desfura activitatea oriunde pe teritoriul rii. 2n.elegem prin Ldrepturi litigioase- drepturile care formeaz obiectul unui proces nceput *i neterminat cu privire la e+istena sau ntinderea lor. 6ceast interdic.ie prote0eaz un interes general, de ordine public *i anume aprarea prestigiului *i independen.ei 0usti.iei, astfel c nclcarea ei se sanc.ioneaz cu nulitatea absolut a vnzrii(4, potrivit aceluiai te+t de lege. 2n mod excepional, persoanele menionate anterior pot cumpra urmtoarele drepturi litigioase# a) drepturile succesorale de la comotenitori sau cotele$pri din dreptul de proprietate de la coproprietari% raiunea legii se 0ustific n acest caz prin finalitatea vnzrii constnd n
(4

C. 7oader, op. cit., p. !0% C. Hacovei, op& cit., p. 1(% "r. /ea?, ediia a;1$a actualizat de F. Hi ai *i D. Popescu...., op& cit., p. 5(% "r. /ea?, op& cit., p. (1% ;. D. Ars, <. 6ng eni, op& cit., p.!0. Pentru o opinie contrar, care apreciaz sanc.iunea potrivit ca fiind nulitatea relativ a actului, dat fiind interesul particular al cedentului sau al dobnditorului, vezi 7. Prescure, 6. Ciurea, op& cit., p. ((% /. C iric, Contracte speciale civile -i comerciale , vol. ;, @d. Dosetti, Bucure*ti, !005, p. 15($155

54

ncetarea strii de indiviziune sau coproprietate% b)cumprarea are drept scop ndestularea unei creane nscute nainte ca dreptul s devin litigios% c) cumprarea dreptului litigios s$a fcut pentru aprarea drepturilor celui ce stpnete bunul n legtur cu care e+ist litigiul% aceste dispoziii legale au n vedere ipoteza n care persoana incapabil a dobndit un drept de la nstrintor, iar acest drept este grevat de o sarcin pentru garantarea e+ecutrii unei obliga ii a nstrintorului fa de o ter persoan% dac aceast din urm persoan urmrete e+ecutarea sarcinii n vederea creanei sale mpotriva nstrintorului, aceast e+ecutare, ce face obiectul unui proces, se va efectua asupra bunului pe care persoana incapabil a dobndit$o de la nstrintor% pentru a apra dreptul pe care l$a dobndit asupra bunului de la nstrintor, persoana incapabil poate cumpra dreptul de crean litigios de la terul C creditor al nstrintorului su. b) mandatarii nu pot cumpra nici direct, nici prin persoane interpuse, bunurile cu a cror vnzare au fostmputernicii &art. 165( alin. 1 lit. a 3oul C. civ.). Da.iunea acestei interdic.ii este de a evita un conflict de interese ntre cel al vnztorului *i cel al cumprtorului, mandatarul cumprtor fiind interesat s cumpere la un pre. ct mai avanta0os, ce ar putea dezavanta0a pe vnztor% aceast incapacitate de a cumpra nu se aplic n cazul n care reprezentantul a fost nsrcinat n mod e+pres cu o asemenea vnzare ctre sine de ctre reprezentat sau cuprinsul contractului de mandat este astfel determinat nct e+lude posibilitatea unui conflict de interese &de e+. pre.ul vnzrii este dinainte stabilit de vnztor). 2n conformitate cu art. 150( 3oul C. civ., sanc iunea nclcrii acestei incapaciti este nulitatea relativ a contractului, care poate fi invocat numai de ctre cel reprezentat n termen de 5 ani de la data nc eierii actului. c) prinii' tutorele' curatorul' administratorul provizoriu , nu pot cumpra nici direct, nici prin persoane interpuse, bunurile persoanelor aflate n ocrotirea lor, pe care le reprezint &art. 1656 alin. 1 lit. b 3oul C. Civ). 6ceast incapacitate n materia vnzrii i are originea n incapacitatea general ce revine tutorelui de a nc eia orice act 0uridic cu persoana aflat sub ocrotirea sa, incapacitate stipulat n art. 1(' alin. 1 3oul C. civ. i e+tins, n materia vnzrii, i n cazul printelui, curatorului sau administratorului provizoriu, adic noiunii de reprezentant legal. /ispoziiile n materia incapacitii de a cumpra nu precizeaz care sunt persoanele prezumate a fi interpuse. /ac ar fi s avem n vedere acelea i dispoziii n materia tutelei 5,

minorului, avnd n vedere identitatea finalit ii urmrite de legiuitor, am putea spune c sunt prezumate ca persoane interpuse i, n consecin, obligate s respecte, cu unele e+cepii(,, aceeai incapacitate i soul, rudele n linie dreapt ascendent sau descendent, fraii sau surorile printelui, tutorelui, curatorului, administratorului provizoriu. 2ntruct ceea ce se apr prin instituirea acestei incapacit i este, ca i n cazul mandatarilor, interesul privat al persoanei ocrotite, sanciunea nerespectrii acestor dispoziii legale este tot nulitatea relativ a actului astfel nc eiat. d)funcionarii publici' judectorii sindici' practicienii n insolven' executorii' precum i alte asemenea persoane, nu pot cumpra bunuri pe care le administreaz sau asupra crora e+ercit o activitate de supraveg ere privind modul lor de administrare% incapacitatea n acest caz vizeaz i acele contracte de vnzare ale cror clauze pot fi influen ate de aceste persoane, n calitate de cumprtoare. <anciunea nerespectrii acestei interdicii este nulitatea absolut a contractului nc eiat, urmrindu$se protecia unui interes general, de ordine public &art. 165( alin. ! 3oul C. Civ.). /.! Incapacit+ile &e a 'in&e sunt reglementate de art. 1655 3oul C. Civ. Potrivit acestor dispoziii legale, cei care sunt incapabili de a cumpra n temeiul art.165( alin. 1 &vezi nota (! pct. b,c,d) sunt incapabili i de a vinde bunurile lor pentru un pre constnd ntr$o sum de bani care provine din vnzarea sau e+ploatarea bunului sau patrimoniului pe care l administreaz sau a crui administrare o supraveg eaz. Cu alte cuvinte, ntre aceste persoane ntre care e+ist un raport de reprezentare sau administrare de bunuri, nu pot interveni contracte de vnzare cu privire la bunurile C obiect al acestor raporturi &caz n care persoana incapabil de a cumpra ar avea calitatea de cumprtor), dar nici cu privire la sumele de bani ob inute din vnzarea, e+ploatarea sau administrarea acestor bunuri, sume care nu pot fi folosite ca pre n asemenea contracte &n care persoana incapabil de la art. 165( ar avea calitatea de vnztor). 6ltfel spus, persoanele incapabile n lumina art. 165(, nu pot nc eia contracte de vnzare, nici n calitate de vnztor, nici n calitate de cumprtor, nici direct, nici prin persoane interpuse, cu persoanele pentru care e+ercit calitatea de reprezentant sau administrator cu privire la bunurile sau patrimoniul ce formeaz obiect al acestor raporturi i cu privire la valoarea economic realizat prin vnzarea sau e+ploatarea lor. <pre e+emplu, tutorele sau curatorul nu poate s vnd un bun
(,

Conform art. 1(' alin. ! 3oul C. civ., -cu toate acestea, oricare din persoanele prevzute la alin. 1 poate cumpra la licitaie public un bun al minorului, dac are o garan ie real asupra acestui bun ori l de ine n coproprietate cu minorul, dup caz.-

(0

al su propriu persoanei pe care o reprezint i nici nu poate cumpra un bun de la aceasta% mandatarul nu poate cumpra bunul mandantului, dar nici nu poate vinde bunul su mandantului, folosind drept pre suma de bani obinut prin vnzarea bunului ce a format obiectul contractului de mandat. Handatarul poate vinde orice bun al su mandantului dac aceast vnzare nu prezint nici o legtur cu contractul de mandat, mandatul avnd alt obiect &de e+. acceptarea unei moteniri), iar preul vnzrii este avansat de mandant i nu pltit din e+ploatarea bunului, obiect al mandantului. Fegiuitorul nu prevede care este sanciunea aplicabil n caz de nclcare a acestei interdicii% ntruct interesul ocrotit este acela i ca i n incapacitatea de a cumpra, sanc iunile se vor menine aceleai i pentru incapacitatea de a vinde. //! Re-i*ul %uri&ic al nulit+ilor 5n *ateria incapacit+ii. 2n funcie de natura interesului ocrotit, sanciunea care lovete contractul de vnzare nc eiat cu nerespectarea ncapacitilor speciale este fie nulitatea absolut &art. 1655 alin. 1, art. 165( alin. 1 lit. c att n privina incapacitii de a cumpra ct i n privina incapacitii de a vinde), fie nulitatea relativ &art. 165( alin. 1 lit. a i b att n privina incapacitii de a cumpra ct i n privina incapacitii de a vinde). Potrivit art. 1!(6 alin. 1 pct. 5 3oul C. civ, nulitatea, fie absolut, fie relativ, poate fi constatat de organul 0udiciar competent sau declarat prin acordul pr ilor, acestea din urm neputnd institui i nici suprima cauzele de nulitate legale, orice clauz contrar fiind nul. /ei efectele sunt aceleai, cele dou tipuri de nulitate au un regim 0uridic distinct. 3ulitatea absolut, menit a sanciona nclcarea unei norme instituit pentru ocrotirea unui interes general, poate fi invocat de orice persoan interesat pe cale de aciune sau de e+cepie, fiind obligatorie de invocat din oficiu pentru instana de 0udecat50, este imprescriptibil e+tinctiv &art. !50! alin. ! pct. 5 3oul C. Civ) i nu poate fi acoperit prin confirmare, dect n cazurile prevzute e+pres de lege. 3ulitatea relativ, menit a sanciona nclcarea unei norme instituit pentru ocrotirea unui interes particular, poate fi invocat numai de cel al crui interes a fost ocrotit prin dispozi ia legal nclcat precum i de cei care preprezint drepturile sale. 2n completarea acestor dispoziii i n transpunerea principiului de drept potrivit cruia nemo auditur propriam turpitudinem allegans &nimnui nu i este ngduit a se prevala de propria incorectitudine sau
50

2n acest sens, art. 1!(' alin. 1 pct. 5 3oul C. civ.

(1

imoralitate pentru a obine protecia 0udiciar a unui drept), art. 1656 prevede inadmisibilitatea aciunii n anulare formulat att n nume propriu, ct i n numele persoanei ocrotite, de ctre cel incapabil s cumpere sau s vnd. 7ermenul de prescripie a aciunii n anulare este termenul general de 5 ani i curge, potrivit art. !5!, alin. 1 lit. c 3oul C. Civ., de la data la care cel ndrept it &persoana ocrotit), reprezentantul su legal sau cel c emat de lege s i ncuviin eze sau autorizeze actele a cunoscut nc eierea contractului, ns nu mai trziu de mplinirea a 14 luni din ziua nc eierii vnzrii. Prescripia nulitii relative privete numai cazul n care aceasta este invocat pe cale de aciune% pe cale de e+cepie, nulitatea relativ a actului este imprescriptibil atunci cnd se invoc de ctre partea creia i se cere e+ecutarea contractului i care nu a confirmat contractul anulabil n condiiile art. 1!61$1!65 3oul C. Civ. /0! V(nzarea 5ntre soi. Valabilitate! Codul Civil Domn de la 146(, cu modificrile intervenit prin adoptarea Codului familiei din 1,5(51, a prevzut n privina incapacitilor speciale n materia vnzrii i ncapacitatea soilor de a nc eia ntre ei contracte de vnzare. 2n doctrin i n practic, raiunea acestei incapaciti a fost dat de urmtoarele aspecte# prin vnzri fictive &simulate), so.ii pot frauda interesele creditorilor lor deoarece prin asemenea vnzri, so.ul debitor ar deveni insolvabil fa. de creditorii si% vnzrile ntre so.i reprezint de cele mai multe ori dona.ii prin care ace*tia confer un caracter irevocabil transferului de proprietate intervenit ntre ei *tiut fiind c dona.iile ntre so.i sunt revocabile% vnzarea ntre so.i este interzis *i pentru a apra interesele mo*tenitorilor rezervatari ai so.ului vnztor sau care au dreptul la raportul dona.iilor. Prin asemenea vnzri, so.ii ar ascunde dona.ii care ar e+cede cotit.ii disponibile sau pe care le$ar e+cepta de la obliga.ia de raport al dona.iilor &care revine so.ului donator cnd vine n concurs cu descenden.ii defunctului donator). 2ntruct codul nu a prevzut sanciunea pentru o vnzare ntre soi, n doctrin prerile au fost mpr ite, unii autori susinnd nulitatea absolut, iar cei mai muli nulitatea relativ, dat fiind natura interesului ocrotit. 6ctuala legiferare nu mai interzice vnzarea ntre so i, de unde concluzia c aceasta este valabil. 1alabilitatea vnzrii ntre soi rezult i din disp. 6rt. 51' care reglementeaz independena patrimonial a soilor i prevede la alin. 1 c, dac prin lege nu se prevede altfel, fiecare so poate s nc eie orice acte 0uridice &deci i contractul de vnzare) cu cellalt so.
51

Potrivit art. 150' vec iul c. civ., -vnzarea nu se poate face ntre soi...-.

(!

Contractul de vnzare ntre soi este valabil indiferent de natura regimului matrimonial mbriat de acetia, regimul comunitii legale de bunuri, regimul separaiei de bunuri sau regimul comunitii convenionale de bunuri. @ste de asemenea valabil vnzarea ntre concubini sau ntre viitorii sau fo*tii so.i% vnzarea ntre concubini este valabil cu e+cep.ia cazului cnd are o cauz imoral &contractul s$ a nc eiat pentru a determina nceputul unei rela.ii de concubina0 sau pentru a men.ine rela.ia de concubina0). /4! Dob(n&irea &reptului &e proprietate asupra terenurilor &e c+tre cet+#enii str+ini, apatrizi $i persoane %uri&ice str+ine. Potrivit Constitu.iei Domniei revizuit n !005, cet.enii strini *iapatrizii pot dobndi terenuri n Domnia numai n condi.iile rezultate din aderarea Domniei la Aniunea @uropean *i din alte tratate interna.ionale la care Domnia este parte, pe baz de reciprocitate n condi.iile prevzute prin lege organic, precum *i prin mo*tenire legal &art. (( al. ! Constitu.ia Domniei). 6rt. !' 3oul C. Civ., dispune c cet enii strini i apatrizii sunt asimilai, n condiiile legii speciale, cu cetenii romni, n privina drepturilor i libertilor lor civile, asimilare ce se aplic corespunztor i n privina persoanelor 0uridice strine. Fegea special este legea nr. 51!:!005 privind dobndirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor de ctre cet.enii strini *i apatrizi precum *i de ctre persoane 0uridice strine, care la art. 5 dispune c cet.eanul unui stat membru al Aniunii @uropene &sau al <pa.iului @conomic @uropean), apatridul cu domiciliul ntr$un stat membru sau n Domnia, precum *i persoana 0uridic constituit n conformitate cu legisla.ia unui stat membru pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n acelea*i condi.ii cu cele prevzute de lege pentru cet.enii romni *i pentru persoanele 0uridice romne% dac dreptul de proprietate prive*te terenurile agricole, pdurile *i terenurile forestiere, dobndirea se poate realiza dup mpliniarea a ' ani de la data aderrii 5! Domniei la Aniunea @uropean55 &art. 5 al. 1 din Fegea nr. 51!:!005)% dac aceste persoane nu sunt rezidente5( n Domnia, ele pot dobndi dreptul de
5! 55

/ata aderrii Domniei la Aniunea @uropean este data de 01 ianuarie !00'. Potrivit art. 5 al. ! din legea mai sus enun.at, aceste dispozi.ii nu se aplic fermierilor care desf*oar activit.i independente *i sunt fie cet.eni ai statelor membre sau apatrizi, cu domiciliul ntr$un stat membru *i cu re*edin.a n Domnia, fie apatrizi cu domiciliul n Domnia, iar art. ! lit. a din lege define*te e+presia de >fermier care desf*oar activit.i independente- ca fiind orice persoan fizic care desf*oar activitate agricol sau silvic, n vederea realizrii de produse agricole vegetale ori animale, precum *i de depozitare *i prelucrare a produselor ob.inute din activitatea proprie sau care desf*oar o activitate n vederea realizrii de produse lemnoase *i nelemnoase ale fondului forestier, a*a cum sunt definite de legea n vigoare-. 5( 7ermenul de rezident este definit de art. ! pct. c din Fegea nr. 51!:!005# >strinul care are drept de reziden. pe teritoriul Domniei sau, dup caz, persoana 0uridic strin care are cel pu.in un sediu secundar pe teritoriul Domniei, n condi.iile legii-.

(5

proprietate asupra terenurilor pentru re*edin.e secundare, respectiv sedii secundare, dup 5 ani de la data aderrii Domniei la Aniunea @uropean &art. ( din Fegea nr. 51!:!005). 2n sc imb, dac aceste persoane apar.in altor state dect cele membre ale Aniunii @uropene, dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor se poate face numai n condi.iile reglementate prin tratate interna.ionale, pe baz de reciprocitate% aceste persoane nu pot ns dobndi proprietatea terenurilor n condi.ii mai favorabile dect cele aplicabile cet.eanului unui stat membru al Aniunii *i persoanei 0uridice constituite n conformitate cu legisla.ia unui stat membru. 6ceste dispozi.ii legale sunt aplicabile numai n cazul dobndirii dreptului de proprietate asupra terenurilor prin acte juridice ntre vii ct *i prin mo-tenire testamentar% cet.enii strini *i apatrizii pot dobndi proprietatea terenurilor n .ara noastr prin mo*tenire legal, indiferent c apar.in sau nu Aniunii @uropene *i indiferent c apar.in sau nu unor state cu care Domnia a nc eiat tratate pe baz de reciprocitate. @ste ceea ce prevede teza final a art. (( al. ! din Constitu.ia Domniei ct *i art. 1 din Fegea nr. 51!:!005. Concluzionm c interdic.ia dobndirii dreptului de proprietate asupra terenurilor n Domnia prin acte 0uridice ntre vii *i prin mo*tenire testamentar subzist pentru cet.enii, apatrizii *i persoanele 0uridice ce apar.in unor state ter.e &care nu sunt membre ale Aniunii @uropene) cu care Domnia nu a nc eiat un tratat pe baz de reciprocitate cu privire la dobndirea terenurilor.

eciunea a ,)a Consi*+*(ntul /6! =or*area '(nz+rii. Etapa precontractual+. Pornind de la disp. art. 114!, acordul de voine al pilor n vederea formrii vnzrii este precedat i pregtit n etapa precontractual, etapa n care are loc negocierea prilor n vederea determinrii clauzelor eseniale ale contractului. 6ctivitatea de negociere are ca rezultat fie formarea acordului de voin al prilor n vederea nc eierii contractului, fie imposibilitatea realizrii unui acord comun asupra elementelor eseniale, caz n care vnzarea nu mai poate fi perfectat, fr ca aceasta s atrag rspunderea vreunei pri pentru eecul ntmplat% oricare dintre pri are libertatea iniierii, desfurrii i ruperii negocierilor. 2n aceast etap, prilor nu le revine nici o obliga ie cu ((

privire la nc eierea contractului. Ca i coninut, negocierea const n informarea cumprtorului asupra trsturilor i calitilor bunului, informarea vnztorului asupra nevoilor cumprtorului i destinaiei pe care acesta urmeaz s o confere bunului dup caz, acordul pr ilor cu privire la preul vnzrii sau la modalitatea de determinare a acestuia n viitor, modalitatea de plat a preului, termenul predrii etc. /8! Obli-aia &e &es2+urare a ne-ocierilor cu bun+)cre&in+. 2n aceast etap premergtoare nc eierii contractului, prilor nu le revine nici o obliga ie specific vnzrii sau altui contract% ntre ele nu a intervenit nici o conven ie care s nasc obligaii n sarcina uneia sau ambelor pri. Cu toate acestea, ntemeiat pe principiul bunei$credin e ca principiu fundamental al dreptului, obligaia de desfurare a negocierilor cu bun$credin este impus de disp. art. 1145 alin. !, 5 i ( 3oul C. Civ. i este de ordine public#-partea care se anga0eaz ntr$o negociere este inut s respecte e+igenele bunei$credine. Prile nu pot conveni limitarea sau e+cluderea acestei obligaii-. 2n acest sens, negocierea iniiat sau continuat de o parte care nu are intenia de a nc eia vnzarea, este contrar bunei$credine n negocieri% n toate cazurile n care o parte iniiaz, continu sau rupe negocierile contrar bunei$credine, va rspunde pentru pre0udiciul cauzat celeilalte pri, avndu$se n vedere c eltuielile avansate de aceasta din urm n vederea purtrii negocierilor, de celelalte oferte pe care le$a refuzat n considerarea rezultatelor acestei negocieri precum i alte asemenea mpre0urri. Cum buna$ credin n negocieri se prezum55, revine celui care invoc reaua$credin a partenerului n negocieri s fac dovada acesteia precum i a pre0udiciului ce i$a fost cauzat de reaua$credin a partenerului su. /in obligaia de desfurare a negocierilor cu bun$credin, rezult o serie de alte obligaii e+tracontractuale# /9! Obli-aia precontractual+ &e in2or*are a '(nz+torului . Noiune!6doptarea unui nou cod civil prea a fi ocazia potrivit pentru legiuitor n normarea unor rela.ii sociale ivite pe firmamentul dezvoltrii rapide a societ.ii, normare ce tinde a se realiza c iar la nivel comunitar, unde au fost elaborate de0a o serie de proiecte precum un drept european al contractelor, Principiile Anidroit, Principiile dreptului european al contractelor sau Codul european al contractelor etc. /in nefericire, actuala codificare preia institu.iile din vec iul Cod la care adaug formal i succint obligaia prilor de a e+ecuta cu bun$credin negocierile, fr a face referire ctu*i de pu.in la vreo ndatorire ce ar reveni concret vnztorului sau cumprtorului
55

2n acest sens, art. 1( alin. ! 3oul C. civ.

(5

&mai puin obligaia de confidenialitate) anterior nc eierii unui contract de vnzare. Devine doctrinei *i 0urispruden.ei, sarcina ca, printr$o interpretare e+tensiv a dispozi.iilor legale e+istente *i viitoare, ndatorirea vnztorului de informare cu privire la trsturile caracteristice ale bunului, s capete autonomie *i s$*i gseasc aplicare, n respectarea unor principii fundamentale ale dreptului civil care impun e+ecutarea cu bun$credin. a oricrei conven.ii, fcut nu numai cu privire la efectele nscute din conven.ie dar *i cu privire la efectele impuse de ec itate, lege sau obicei. Ebliga.ia de informare reprezint o ndatorire a vnztorului de a aduce la cuno*tin.a cumprtorului toate informa.iile pe care le de.ine n legtur cu caracteristicile esen.iale ale bunului *i destina.ia acestuia, astfel nct cumprtorul s fie n msur a face o alegere ra.ional potrivit intereselor sale *i s utilizeze bunul n deplin securitate, conform destina.iei sale, e+primnd un consim.mnt valabil la cumprare. 2n sistemul nostru, obligaia de informare este amplu reglementat n legile speciale56 privind protecia consumatorului, legi care au transpus n dreptul intern directivele comunitare europene n acest domeniu% aceast obligaie e+ist aadar n contractele nc eiate ntre comerciant i consumator, dar nu se regsete n contractele dintre comerciani sau dintre profani. 0:! Natura %uri&ic+ a obli-a#iei &e in2or*are! 3atura 0uridic a unei asemenea obliga.ii constituie obiect de controvers. E prim teorie sus.ine natura sa contractual considernd$o accesorie obliga.iei de predare5'% n acest caz, obliga.ia de informare ce trebuie e+ecutat de vnztor anterior formrii contractului, n vederea e+primrii unui consim.mnt valabil, se confund cu ndatorirea contractual a vnztorului de a informa cumprtorul asupra compozi.iei bunului, eventualelor riscuri n utilizare ct *i asupra modalit.ii de folosire, avnd menirea de a asigura e+ecutarea n bune condi.ii a contractului. 6preciem c n privin.a informrii cumprtorului, vnztorul datoreaz o obliga.ie precontractual de informare distinct de obliga.iile de informare *i consiliere ce nso.esc predarea bunului, prin acestea din urm, cumprtorul cptnd informa.iile necesare pentru o utilizare corect *i sigur a bunului dobndit% cum s$a men.ionat de0a54, >un numr mare de contracte includ astzi o obliga.ie de
2n acest sens, Fegea nr. !,6:!00( privind Codul Consumului, E9 !1:1,,! privind protecia consumatorului, Fegea 1,5:!000 privind clauzele abuzive din contractele nc eiate ntre comercian i i consumatori, Fegea nr. !(5:!00( privind securitatea general a produselor etc.
56 5' 54

Cass. com., !1 oct. 1,,', D.=./.6. 1,,4, nr. 15,.

9 eorg e <tancu, ,articularitile&&&&op& cit&' p. !4.

(6

informare, de sftuire sau atragerea aten.iei al crei con.inut este definit n mod strict, n special atunci cnd contractul este nc eiat ntre un profesionist *i un consumator-. 6 doua teorie sus.ine natura precontractual a obliga.iei de informare% ea se na*te n faza formrii contractului de vnzare$cumprare. 3u este o obliga.ie nscut din nc eierea contractului, ci va precede formarea acordului de voin.e al pr.ilor, avnd ca finalitate asigurarea unei pozi.ii de egalitate de informare a cocontractan.ilor n acele cazuri n care comple+itatea bunului *i gradul sczut de cunoa*tere al acestuia de ctre cumprtor implic riscul ca acesta din urm s nu poat e+prima un consim.mnt valabil necunoscnd propriet.ile bunului. 3scndu$se n faza preformrii contractului, sanc.iunea ei este, asemeni *i altor cerin.e contemporane formrii contractului, asigurat pe trmul responsabilit.ii e+tracontractuale% deoarece nu este o obliga.ie rezultat din contract, nendeplinirea ei nu poate fi sanc.ionat prin rspundere contractual, pe calea rezolu.iunii sau a daunelor pentru nerepectarea unei obliga.ii contractuale% de cele mai multe ori, lipsa informrii mpiedic cumprtorul s dobndeasc bunul corespunztor nevoii sale *i pentru care el n.elege s cumpere, conducnd la o viciere a consim.mntului su% n alte cazuri, cumprtorul dobnde*te bunul pe care *i l$a dorit *i pentru care a e+primat un consim.mnt valabil, ns necunoa*terea trsturilor esen.iale ale bunului i va determina un pre0udiciu n utilizarea normal a acestuia. Cum s$a precizat n dreptul francez, obliga.ia de informare este o obliga.ie de mi0loace% >vnztorul, c iar neprofesionist, trebuie s informeze cumprtorul asupra lucrului vndut *i s$i comunice informa.iile utile de care dispune% n vnzrile mobiliare, aceast obliga.ie apas mai ales asupra fabricantului *i a vnztorului profesionist care trebuie s descrie produsul, s$i indice modalit.ile de utilizare *i s ofere aten.ionrile necesare, dar nu garanteaz rezultatul- 5,. 2n dreptul nostru, s$a e+primat opinia potrivit crei obliga.ia de informare cuprinde sub aspect substan.ial dou categorii# o obliga.ie de rezultat constnd n ndatorirea de a transmite informa.iile ctre creditor *i o obliga.ie de mi0loace constnd n obliga.ia de a utiliza asemenea modalit.i de transmitere a informa.iilor nct ele s fie n.elese de creditor 60. <e tinde ctre asimilarea acestei obliga.ii, contemporan formrii contractului, unei obliga.ii contractuale, cu toate consecin.ele de regim 0uridic ce decurg de aici% aceast asimilare este 0ustificat prin teoria culpei in contra+endo conform creia eroarea n e+ecutarea unei obliga.ii precontractuale este o eroare contractual 61%
5, 60 61

P . Halaurie, F. 6Mnes, P.$N. 9autier, Drept civil& Contracte speciale, @d. Iolters GluJer, !00,, p. 14'.

;onu."lorin Popa, Dolul -i obligaia de informare n contractele sinalagmatice, n >/reptul- nr. ':!00!, p. '!.

C . Farroumet, Droit civil& 4es obligatios&4e contrat& ' %ome ...' Conditions de formation , @conomica, Paris, !00', p. 5(,, nr. 5'6.

('

mai mult, 0urispruden.a francez nclin spre considerarea acestei obliga.ii drept un principiu general *i oarecum autonom, ce se aplic cu o rigoare particular n privin.a profesioni*tilor *i care anga0eaz responsabilitatea civil a autorului su6!. 2n condiiile reglementrii unei obligaii de e+ecutare cu bun$credin a negocierilor purtate n vederea nc eierii contractului, apreciem c tot aici i gsete locul i obligaia de informare impus vnztorului, o obligaie precontractual pe care legiuitorul nu a neles s o normeze e+pres, dar care rezult cu prisosin din buna$credin ce trebuie s caracterizeze operaiunea de negociere dintre pri ct i din anga0area rspunderii prii pentru dol prin reticen. Problema care se pune este dac art. 1145 poate constitui temei pentru anga0area rspunderii ca urmare a nclcrii acestei obligaii% rspunsul difer dup forma culpei vnztorului n nendeplinirea obligaiei de informare# dac nendeplinirea s$a datorat relei$credin e a vnztorului, atunci anga0area rspunderii sale se poate face att n temeiul art. 1145 ntruct a dat dovad de rea$credin n negocierile purtate cu cumprtorul n condi iile n care n mod voit nu i$a adus la cunotin trsturile bunului ct i n temeiul aciunii n anulare atunci cnd consimmntul cumprtorului a fost viciat prin dol, iar dac nendeplinirea se datoreaz culpei vnztorului, rspunderea acestuia poate fi anga0at pe temei delictual, cu ndeplinirea condiiilor legale. 0"! Obli-aia &e con2i&enialitate. /ac n vederea nc eierii contractului i a ndeplinirii n mod corespunztor a obligaiilor de informare ce revin prilor, una dintre ele dezvluie celeilalte informaii confideniale, conform art. 114( 3oul C. civ., cealalt parte este obligat s nu divulge aceste informaii unei tere persoane i nici s nu foloseasc aceste informa ii n interes propriu, indiferent de rezultatul negocierilor, nc eierea sau nu a contractului. Caracterul confidenial este stabilit de partea care deine informaia i trebuie adus la cunotina celeilalte pri. 2nclcarea acestei obligaii atrage rspunderea debitorului ei pentru pre0udiciul cauzat celeilate pri. 0,! Obli-aia &e consiliere a '(nz+torului i obli-aia &e colaborare a a*belor p+ri. 2n cazul n care vnzarea are ca obiect un lucru comple+ &ca spre e+emplu un calculator cu un softJare performant, un sistem de alarm, o instala ie telefonic, un sistem de telesecuritate etc), fie din punct de vedere al caracteristicilor sale, fie al modului de utilizare, vnztorul este obligat s ofere consiliere cumprtorului. 6ceast obligaie este una ce se nate n faza precontractual
6!

P . Fe 7ourneau, Droit de la responsabilite et des contrats, /alloz, Paris, !004, p. 1!(!, nr. 54'(.

(4

a negocierilor i, mpreun cu obligaia de informare, a0ut cumprtorul n stabilirea compatibilitii bunului cu nevoile sale i formarea voinei de a cumpra. Ebligaia se impune mai ales n raporturile dintre un vnztor profesionist i un cumprtor profan65% cunoscnd nevoile cumprtorului, vnztorul este obligat s l sftuiasc n privin a bunului care corespunde acestor nevoi. Ebligaia de consiliere se afl ntr$o relaie de dependen fa de obligaia de informare# nu se poate realiza consilierea dac vnztorul nu a informat cumprtorul asupra caracteristicilor eseniale ale bunului, iar intre pri nu a vut loc o colaborare n sensul informrii vnztorului asupra nevoilor cumprtorului i asupra doleanelor sale n privina dobndirii unui anumit bun. -Dspunderea vnztorului nu este anga0at prin simplul fapt c materialele nu au performanele scontate, deoarece o colaborare trebuie s se stabileasc ntre vnztor i cumprtorul su obligat s$l informeze despre nevoile sale6(-. 0/! =or*area contractului. Contractul se nc eie prin realizarea acordului pr ilor asupra elementelor sale eseniale &bun i pre), n urma negocierilor purtate, sau atunci cnd cumprtorul accept fr rezerve oferta de vnzare a vnztorului. Homentul i locul nc eierii contractului sunt reglementate n art. 1146 C 1!00 3oul c. civ. 00! Valabilitatea consi*+*(ntului. Consimmntul prilor trebuie s fie liber e+primat, neafectat de vicii, serios i e+primat n cunotin de cauz65. Potrivit art. 1!06 noul C. civ., consimmntul este viciat cnd este dat din eroare66, surprins prin dol sau smuls prin violen
65

Cass civ. 1$re, 14 mai 1,4,, Bull. Civ ;, nr. !06, citat din P . Halaurie, op& cit., p. 14,, nr. 51( # -;nstalatorul unui sistem de supraveg ere video este inut de o ndatorire de consiliere fa de clientul su, mai ales atunci cnd acesta din urm apare ca un profan sau un neofit n materie-. 6( P . Halaurie, op& cit., p. 1,0, nr. 51(.
65

6rt. 1!05 alin. 1#-este anulabil contractul nc eiat de o persoan care, la momentul nc eierii acestuia, se afla, fie Potrivit art. 1!15, -/aca o parte este ndreptatita sa invoce anulabilitatea contractului pentru eroare, dar cealalt

i numai vremelnic, ntr$o stare care o punea n neputin de a$i da seama de urmrile faptei sale-.
66

parte declar c doreste sa e+ecute ori e+ecuta contractul asa cum acesta fusese inteles de partea indreptatita sa invoce anulabilitatea, contractul se considera ca a fost inc eiat asa cum l$a inteles aceasta din urma parte. &!) ;n acest caz, dupa ce a fost informata asupra felului in care partea indreptatita sa invoce anulabilitatea a inteles contractul si inainte ca aceasta sa fi obtinut anularea, cealalta parte trebuie, in termen de cel mult 5 luni de la data cand a fost notificata ori de la data cand i s$a comunicat cererea de c emare in 0udecata, sa declare ca este de acord cu e+ecutarea sau sa e+ecute fara intarziere contractul, astfel cum a fost inteles de partea aflata in eroare. &5) /aca declaratia a fost facuta si comunicata partii aflate in eroare in termenul prevazut la alin. &!) sau contractul a fost e+ecutat, dreptul de a obtine anularea este stins si notificarea prevazuta la alin. &!) este considerata lipsita de

(,

precum i n caz de leziune. Consimmntul viciat prin unul din aceste vicii mpiedic formarea valabil a contractului% contractul nc eiat prin vicierea consimmntului este anulabil &art. 1!51 3oul C. civ.). Potrivit art. 1!5', -n caz de violen sau dol, cel al crui consimmnt este viciat are dreptul de a pretinde, in afara de anulare, si daune$interese sau, daca prefera mentinerea contractului, de a solicita numai reducerea prestatiei sale cu valoarea daunelor$ interese la care ar fi indreptatit-. 6ciunea n anularea contractului este o aciune prescriptibil n termenul general de prescripie de 5 ani, dac consimmntul unei pri a fost viciat prin eroare, dol sau violen% art. !515 alin. ( 3oul c. civ prevede posibilitatea modificrii termenului de prescrip ie de 5 ani prin clauz e+pres n contract, termenul de prescripie convenit neputnd fi mai mic de 1 an i nici mai mare de 10 ani% potrivit art. !5!, 3oul c. civ., nceputul prescrip iei e+tinctive cunoate momente diferite, n funcie de cauza de nulitate relativ ce afecteaz actul# n cazul violen ei, prescripia dreptului la aciunea n anulare ncepe s curg din ziua cnd violen a a ncetat% n cazul dolului, termenul curge din ziua n care a fost descoperit% n cazul erorii sau al leziunii, termenul de prescripie curge din ziua cnd partea al crei consim mnt a fost viciat, reprezentantul su legal sau cel c emat de lege s i ncuviin eze actele, a cunoscut cauza anulrii, ns nu mai trziu de mplinirea a 14 luni de la nc eierea actului 0uridic. /esfiin area contractului repune prile n situaia anterioar, oblignd la restituirea prestaiilor efectuate% dreptul la restituirea prestaiilor efectuate n temeiul vnzrii anulabile se prescrie ncepnd cu data ramnerii definitive a otrrii 0udectoreti de desfiinare a contractului &art. !5!5). @lementul de noutate n reglementare l formeaz afectarea consimmntului prin leziune% e+ist leziune, potrivit art. , atunci cnd una din pri profit de starea de nevoie, de lipsa de e+perien sau lipsa de cunotine a celeilalte pri i stipuleaz n contract n favoarea sa sau a unei alte persoane, o prestaie de o valoare considerabil mai mare dect valoarea propriei prestaii, la momentul nc eierii contractului. <pre deosebire de vec ea reglementare, leziunea este un viciu al consimmntului persoanei deplin capabile la nc eierea actului, ea putndu$se ntlni deopotriv i la minor atunci cnd acesta, prin contractul nc eiat, i asum o obligaie e+cesiv prin raportare la starea sa patrimonial, la avanta0ele pe care le ob ine din contract ori la ansamblul circumstanelor ntregului contract.

efecte.

50

3u n toate cazurile n care avem o dispropor ie ntre prestaiile prilor, vom avea de$a face cu leziunea% ca viciu de consimmnt, ea trebuie s e+clud alte cauze care ar putea determina disproporia ntre contraprestaii, cauze cu privire la motivele intrinseci fiecrei pr i, determinante n nc eierea contractului &spre e+emplu relaia de rudenie, de prietenie, afeciune ntre pri poate determina o disproporie ntre contraprestaii, fr ns a fi vorba de leziune% starea financiar precar a unei pri care o va determina la nstrinare la un pre sub nivelul de circulaie sau urgena n nstrinarea bunului precum i multe asemenea cauze subiective ce determin partea la nc eierea unui act), astfel c ea se va raporta ntotdeauna la natura i lascopul contractului% leziunea presupune cu necesitate pe de o parte, starea de nevoie n care se afl partea sau lipsa sa de experien sau de cunotine n privina actului pe care l nc eie, iar pe de alt parte, cunoaterea acestor inconvenientede ctre cealalt parte ct i reaua sa credin, constnd n folosirea informaiei n interesul su i n dauna prii dezavanta0ate% profitarea de starea de nevoie sau de inocena prii poate s provin i de la o ter persoan, cu condiia ca partea cocontractant s fi cunoscut activitatea terului. Fegiuitorul nu precizeaz ce se nelege prin -starea de nevoie-% n mod necesar, starea de nevoie prive te starea material concret a prii pretins lezate la momentul nc eierii actului% rmne instan ei de 0udecat sarcina de a aprecia dac, n funcie de mpre0urrile concrete n care s$a nc eiat contractul, de starea material a prii i, innd cont de natura i scopul contractului, o parte s$a aflat n stare de nevoie ce a determinat$o s contracteze, stare pe care cealalt parte a cunoscut$o i a folosit$o n interesul su, nc eind contractul. Fegiuitorul nu precizeaz nici n ce condi ii lipsa de e+perien sau de cunotine poate conduce la anularea actului% dac lipsa de e+perien sau lipsa de cunotine se datoreaz propriei culpe, apreciem c aceasta nu poate conduce la anularea actului, c iar dac cealalt parte, prin diligen a proprie, are cunotinele sau e+periena necesar n vederea evalurii reale a fiecrei presta ii. /ac vnztorul este cel care stabile te preul vnzrii, iar cumprtorul accept s cumpere la acest pre dei cunoate valoarea real a prestaiei vnztorului ca fiind mult mai mare dect pre ul, contractul nu poate fi afectat de leziune ntruct lipsa de cunotine a vnztorului se datoreaz propriei culpe, lipsei minime de diligen, care nu poate fi imputat cumprtorului ce nu are nici o obliga ie de informare n acest sens. 6preciem aadar c lipsa de cunotine sau lipsa de e+perien poate conduce la anularea contractului atunci cnd e+clude culpa prii lipsite de e+perien sau cunotinele necesare% pe de alt parte, nici e+presia -a profita- nu este definit de noua reglementare, dar ea 51

urmeaz a fi interpretat n coroborare cu celelalte dispozi ii ale te+tului care prevd determinarea clauzelor contractului de ctre partea care profit% putem spune c o parte profit de starea celeilalte pri i numai atunci cnd cunoate starea n care se gsete aceasta i dorete nc eierea contractului, urmrind realizarea propriului interes, nedepunnd ns nici un efort pentru a o determina pe cealalt s contracteze n aceste condi ii, caz n care nu e+ist leziune ntruct nu ea a determinat preul vnzrii i nici bunul care se vinde. 2n sc imb, potrivit te+tului legal, va e+ista leziune, atunci cnd, cunoscnd valoarea real a contrapresta iei i lipsa de informare a prii sau starea sa de nevoie, impune ea pre ul vnzrii &cuantumul celeilalte prestaii)% i aceste dispoziii sunt relative i ele trebuie interpretate i aplicate, numai innd cont de natura contractului nc eiat i de scopul urmrit de pri ct i de mpre0urrile concrete n care s$a nc eiat contractul. 6tunci cnd consimmntul uneia din prile contractului este afectat de leziune, aceasta poate cere anularea contractului sau reducerea propriei prestaii cu valoarea daunelor$interese la care ar avea dreptul &dac partea lezat este cumprtorul) sau dimpotriv, mrirea presta iei celeilalte pri cu valoarea daunelor$interese la care ar avea dreptul &dac partea lezat este vnztorul)6'. Conform art. 1!!! alin. !, ac iunea n anulare pentru leziune este ns admisibil numai n cazul n care diferena dintre valoarea real a bunului vndut i preul acestuia depete 0umtate din valoarea real a bunului% n celelalte cazuri, e+ceptnd cazul contractantului minor lezat, dac se dovedete leziunea, partea lezat nu poate cere anularea contractului, ci numai reducerea propriei prestaii sau mrirea prestaiei celeilalte pri. <esizat cu o aciune n anulare pentru leziune, instana poate refuza anularea contractului, dac cealalt parte ofer mrirea propriei prestaii sau reducerea prestaiei prii lezate, devenind aplicabile dispoziiile din materia adaptrii contractului afectat de eroarea uneia din pri. 6ciunea n anularea contractului sau n reducerea prestaiilor pentru leziune este supus termenului special de prescripie de e+cepie. an &art. 1!!5) care curge de la data nc eierii contractului, iar odat mplinit acest termen, nulitatea relativ nu mai poate fi invocat nici pe cale de

6'

2n acest sens, art. 1!!! alin. 1 3oul C. civ.

5!

Contractul de vnzare anulabil pentru viciu de consim mnt poate fi validat prin acoperirea nulitii% nulitatea relativ se acoper prin confirmare i se realizeaz prin renunarea e+pres sau tacit la dreptul de a invoca nulitatea64.

64

6 se vedea n aces sens, dispoziiile art. 1!65 i urm. 3oul C. civ.

55