Sunteți pe pagina 1din 78

UNIVERSITATEA CRETIN DIMITRIE CANTEMIR

FACULTATEA DE DREPT CLUJ-NAPOCA

DREPT CIVIL
D re p t u r i l e re a l e

LECT. UNIV. DR. MIHNEA-DAN RADU

2011

DREPT CIVIL
Drepturile reale

INTRODUCERE
Acest curs se adreseaz, studenilor din anul II ai Facultii de Drept,
nsuirea noiunilor prezentate fiind absolut necesar pentru orice jurist n
devenire. nelegerea noiunii de patrimoniu, a noinuii de drept real, nsuirea
elemntelor specifice fiecrui drep real n parte, sunt pietre de temelie la baza
formaiei oricrui practician al dreptului.

OBIECTIVELE CURSULUI
Obiectivul central al acestui curs const n nsuirea i analiza critic a
drepturilor reale principale, n aa fel nct cunotinele dobndite s poat fi
aplicate cu succes n practic.
Dup studierea cursului, studenii vor dobndi urmtoarele aptitudini:
cunoaterea n profunzime a drepturilor reale
principale
analiza critic a textelro legale i a prerilor
exprimate n doctrin
analiza unor situaii de spe

MODUL N CARE ESTE CONCEPUT CURSUL


Prezentul curs este, prin structura sa, destinat nvmntului cu frecven
redus. Este destul de succint necesitnd, n medie, un numr de 28 de ore de
studiu individual. Timpul precizat poate fi mai lung sau mai scurt raportat la
nivelul cunotiinelor deja nsuite i la capacitatea fiecrui student de a asimila
noiuni noi.
Cursul de fa este structurat n paisprezece capitole.
n fiecare capitol sunt abordate n mod unitar, echilibrate din punct de
vedere al ntinderii, instituii de baz ale dreptului, aa cum sunt ele
reglementate de Noul cod civil i de alte legi n vigoare.
Fiecare capitol cuprinde: obiectivele, structura tematic, analiza fiecrei
instituii abordate, teste de autoevaluare (TA) i o bibliografie de referin.
La finalul cursului se afl o bibliografie minimal i rspunsurile corecte
la ntrebrile din testele de autoevaluare.
n cadrul fiecrui capitol, obiectivele enun competenele ce urmeaz a fi
dobndite de ctre cursani dup parcursul acestuia.
Coninutul fiecrui capitol are n vedere raportul competeneconinuturi. Textul este structurat astfel nct s ofere o cantitate minim
necesar de informaii noi, uor de asimilat care ns s stimuleze cursanii
pentru o educaie activ.
Testele de autoevaluare au rolul de a verifica dac obiectivele
educaionale au fost realizate. Acestea sunt plasate la sfritul fiecrui capitol i
sunt fie sub forma unor ntrebri tip gril, fie ntrebri care necesit rspunsuri
elaborate.

COMPETENE GENERALE I SPECIFICE CONFERITE


STUDENTULUI
Cunoatere i nelegere
- geneza i evoluia diferitelor instituii
- particularitile normelor dreptului civil
- receptarea n sitemul de drept romano-germanic
Explicare i interpretare
- explicarea importanei studiului dreptului civil
- explicarea prin raportarea la textele legale
- raportarea la exemple din practica instanelor de judecat
Instrumental aplicative
- discutarea unor soluii relevante din practica judiciar
-prezentarea unor reglementri juridice n materie din alte sisteme de drept
Atitudinale
- evidenierea importanei cunoaterii evoluiei istorice a instituiilor
- raportarea permanent la elemente morale, religioase, politice, economice etc.
- dezvluirea posibilitii de a contribui la mbuntirea dreptului pozitiv
3

MODUL DE ABORDARE A CURSULUI

Fiecare capitol din acest suport de curs furnizeaz informaiile minime


necesare care s v cluzeasc n descoperirea dreptului civil.
1. Introducere. Noiunea de patrimoniu
2. Posesia
3. Dreptul de proprietate noiune, caractere
4. Dreptul de proprietate proprietatea public
5. Regimul juridic al circulaiei imobilelor
6. Modalitile dreptului de proprietate
7. Limitele dreptului de proprietate
8. Dezmembrmintele dreptului de proprietate I
9. Dezmembrmintele dreptului de proprietate II
10. Modaliti de dobndire a dreptului de proprietate I
11.Modaliti de dobndire a dreptului de proprietate II
12.Aprarea dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale I
13.Aprarea dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale II
14.Publicitatea drepturilor reale imobliliare
Testele de autoevaluare vor fi rezolvate n spaiile create n acest sens.
Rspunsurile corecte le vei gsi la pagina __ din prezentul suport de curs.
Pictogramele inserate au menirea de a evidenia anumite informaii.

Capitolul 1
Introducere. Noiunea de patrimoniu
Cuprins
Obiectivele capitolului 1
1.1 . Introducere
1.2 . Noiunea de patrimoniu
Bibliografia capitolului 1

Obiectivele Capitolului 1

Contientizarea importanei studiului


dreptului civil

nelegerea noiunii de patrimoniu i a


funciilor sale

1.1. Introducere
Dreptul civil reglementeaz raporturile juridice dintre
subiecii de drept aflai pe poziie de egalitate,
raporturi ce pot fi att de natur nepatrimonial ct,
mai ales, de natur patrimonial.
n societatea capitalist care ne nconjoar, aspectele
economice, de ordin patrimonial, sunt primordiale,
astfel nct aporturile juridice cu coninut economic
sunt cele mai des ntlnite, genrernd cele mai multe
litigii.

1.2 Noiunea de patrimoniu


1.2.1 Definiie: totalitatea drepturilor i obligaiilor
cu coninut economic (evaluabile n bani) care
aparin unui subiect de drept
1.2.2 Teorii privitoare la patrimoniu:
5

1.Teoria personalist:
a) numai persoanele pot avea un
patrimoniu;
b) fiecare persoan are un patrimoniu;
c) o persoan poate avea doar un
patrimoniu (unitar i indivizibil);
d) patrimoniul nu poate fi separat de
persoana creia i aparine.
2. Teoria patrimoniului scop sau afectaiune:
a) patrimoniul nu depinde de o anumit
personalitate, cei de scopul cruia i-a fost afectat
universalitatea
b) o persoan poate fi titulara mai multor
patrimonii
1.2.3 Reglementarea n legislaia romn: sNu
exist o definiie legal a patrimoniului.
Referiri:

n Codul civil de la 1864 art. 1718, art. 781,


784, art. 1743

n legislaia societilor comerciale


n NCC: art. 31-33, art. 2324
1.2.4 Elemente:
activul toate drepturile subiective evaluabile n
bani
pasivul datoriile evaluabile n bani
insolvabilitate cnd valoarea pasivului o depete
pe cae a activului
1.2.5 Caractere:
este o universalitate juridic exprim
valoarea
tuturor
drepturilor
i
obligaiilor patrimoniale ale unei
persoane;
este
independent
de
elementele care l compun; nu se
confund cu o universalitate de fapt
(ansamblu de bunuri a cror unitate e
bazat pe o legtur de fapt i e stabilit
prin voina stpnului art. 541 NCC)
orice persoan are un patrimoniu (art.
31 NCC)
orice persoan are un singur patrimoniu
este divizibil n mai multe mase sau
grupe de drepturi i obligaii (art. 31 al.
2 NCC) masele fisuciare, bunurile
6

soilor,
bunurile
profesionale,
motenirea sub beneficiu de inventar
etc.
este inalienabil
1.2.6 Funcii:
constituie gajul general al creditorilor
chirografari (art. 2324 NCC)
explic i asigur subrogaia real cu titlu
universal nlocuirea unei valori cu alt
valoare
explic i permite transmisiunea universal i
cu titlu universal (motenire, fuziune,
divizare)
1.2.7 Drepturile patrimoniale:

drepturi reale acele drepturi n virtutea


crora titularul poate s-i exercite atributele
asupraunui bun determinat, n mod direct i
nemijlocit, fr a fi necesar intervenia altuia; sunt
drepturi absolute

drepturi de crean acele drepturi n temeiul


crora subiectul activ, numit creditor, poate pretinde
subiectului pasiv, numit debitor, s aib o anumit
conduit, sub sanciunea constrngerii de stat; sunt
drepturi relative

categorii juridice intermediare:

obligaiile propter rem i scriptae in rem

drepturile de proprietate intelectual

drepturile potestative
1.2.8 Clasificarea drepturilor reale:

drepturi reale principale: dreptul de


proprietate, dreptul de superficie, dreptul de
uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaie; dreptul de
servitute, dreptul de administrare, dreptul de
concesiune, dreptul de folosin

drepturi reale accesorii: ipoteca, gajul,


privilegiile, dreptul de retenie

Test de autoevaluare nr. 1 ncercuii rspunsurile corecte (ntrebrile pot


avea una, dou sau trei variante corecte de rspuns):
1. O persoan juridic poate avea:
a) un singur patrimoniu;
b) dou patrimonii;
c) un numr nelimitat de patrimonii.
2. Sunt drepturi reale principale:
a) ipoteca;
b) uzufructul;
c) servituile.

Bibliografia Capitolului 1:
1. C. Brsan Drept civil, Drepturile reale principale, Edit. Hamangiu,
Bucureti, 2008;
2. B. Florea Drept civil. Drepturi reale principale, Edit. Universul Juridic,
Bucureti, 2011;
3. C. Jora, L. U Drept civil. Curs de drepturi reale, Edit. Lumina Lex,
Bucureti, 2007;
4. L. Pop, L.M. Harosa Drept civil, Drepturile reale principale, Edit.
Universul Juridic, Bucureti, 2006;
5. .V Stoica Drept civil, Drepturile reale principale, Edit. C.H.Beck,
Bucureti, 2009;
6. M. Uliescu, A. Gherghe Drept civil. Drepturile reale principale, Edit.
Universul Juridic, Bucureti, 2011.

Capitolul 2
Posesia
Cuprins
Obiectivele capitolului 2
2.1 Noiune
2.2 Dobndirea i pierderea posesiei
2.3 Calitile i viciile posesiei
2.4 Efectele posesiei
2.5 Protecia juridic a posesiei
Bibliografia capitolului 2

Obiectivele capitolului 2
nelegerea noiunii de posesie
nelegerea importanei practice pe care o
prezint posesia i efectele sale

2.1. Noiune
2.1.1 Definiie = stare de fapt generatoare de efecte
juridice, care const n stpnirea material sau
exercitarea unei puteri de fapt, de ctre o persoan
asupra unui bun, cu intenia i voina de a se comporta,
fa de toi ceilali, ca proprietar sau titular al unui
drept real.
2.1.2 Reglementare: art. 916-952 NCC
Anterior art. 1846-1862 Cod civil
2.1.3 Elemente constitutive:
Este ncesar ntrunirea cumulativ a urmtoarelor
elemente:

CORPUS

ANIMUS
9

Corpus = stpnirea material asupra bunului; poate fi


exercitat i prin intermediul altei persoane.
Animus = intenia de a stpni pentru sine (animus
sibi habendi)
2.1.4 Detenia precar situaie n care o persoan
numit detentor are doar stpnirea material asupra
unui lucru, fr a avea i voina de a stpni pentru
sine; el stpnete pentru cel care i-a ncredinat bunul.
(art. 918 NCC)
2.1.5 Fundamentarea teoretic a posesiei:
Concepia subiectiv (Carl von Savigny) elementul
determinant este animus
Concepia obiectiv (Rudolf von Iheiring) elementul
principal este corpus, elementul intenional fiind
cuprins implicit n cel material

2.2. Dobndirea i pierderea posesiei


2.2.1 Dobndirea posesiei prin ntrunirea
cumulativ a celor dou elemente, corpus i animus
2.2.2 Exercitarea posesiei:
Elementul corpus poate fi exercitat i prin intermediul
altei persoane.
Elementul animus se exercit personal. Exc.
incapabilii.
2.2.3 Dovada poasesiei:
corpus cu orice mijloc de prob
animus prezumii legale: art. 919 NCC: pn la
proba contrar, acela care stpnete bunul este
prezumat posesor.
2.3.4 Pierderea posesiei: n caz de dispariie a
ambelor elemente sau doar a unuia dintre acestea
pierderea ambelor elemente, simultan art. 921
lit. b-f
pierderea elementului corpus dup scurgerea
unui an - art. 921 lit. g
pierderea elementului animus constitutul
posesor - art. 921 lit. a

2.3. Calitile i viciile posesiei


2.3.1 Calitile posesiei:
10

A) continuitatea succesiunea regulat a actelor

de stpnire asura lucrului, la intervale suficient


de scurte nct s se observe c nu e abandonat
B) lipsa de tulburare caracterul panic
C) caracterul public s fie exercitat n vzul
tuturor
D) neechivocul s nu existe ndoial cu privire la
faptul posesiei
2.3.2 Viciile posesiei:
A) discontinuitatea cnd posesorul o exercit cu
intermitene anormale n raport cu natura
bunului (art. 923 NCC)
B) violena fizic sau moral, activ i grav,
exercitat de posesor mpotriva altei persoane
C) clandestinitatea dac posesia se exercit
astfel nct nu poate fi cunoscut (art. 925 NCC)
D) echivocul cnd actele manifestate de posesor
nu exprim clar intenia de a poseda pentru sine

2.4. Efectele posesiei


2.4.1 Enumerare:
prezumia de proprietate n favoarea posesorului
dobndirea proprietii prin uzucapiunea
imobiliar
dobndirea proprietii mobiliare prin posesie de
bun-credin i uzucapiunea mobiliar
dobndirea proprietii prin ocupaiune
dobndirea fructelor de ctre posesorul de buncredin

2.5. Protecia juridic a posesiei


2.5.1 Aciunea posesorie = ansamblu de mijloace
procesuale prin care reclamantul solicit instanei s-l
oblige pe prt s nceteze orice act de tulburare a
posesiei sale asupra unui bun imobil sau s i restituie
n posesie bunul imobil atunci cnd a fost deposedat.
2.5.2 Reglementare art. 674-676 Codul de
procedur civil; art. 949-951 NCC
2.5.3 Caractere:
11

real
imobiliar
apr o stare de fapt
se judec dup o procedur special
2.5.4 Forme:

aciunea n complngere (general) aceea prin


care reclamantul solicit nlturarea unei tulburri oblinuite
a posesiei panice

aciunea n reintegrare (special) aceea care se


folosete pentru restabilirea situaiei anterioare, n cazul n
care a intervenit o deposedare sau o tulburare violent; poate
fi utilizat chiar i de cel a crui posesie este viciat
2.5.5 Condiii generale de exercitare a aciunii n
complngere:

s nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare

reclamantul s probeze c a posedat cel puin un an


nainte de tulburare sau deposedare

posesia reclamantului s fie util, neviciat


2.5.6 n cazul aciunii posesorii speciale, nu se cere dect s
nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare.
Test de autoevaluare nr. 2- ncercuii rspunsurile corecte (ntrebrile pot
avea una, dou sau trei variante corecte de rspuns):
1. Sunt elemente ale posesiei:
a) corpus
b) tempus
c) animus
2. Aciunea posesorie este o aciune:
a) personal
b) petitorie
c) real

Bibliografia capitolului 2
1. B. Florea Drept civil. Drepturi reale principale, Edit. Universul Juridic,

Bucureti, 2011;
2. L. Pop, L.M. Harosa Drept civil, Drepturile reale principale, Edit.
Universul Juridic, Bucureti, 2006;
3. .V Stoica Drept civil, Drepturile reale principale, Edit. C.H.Beck,
Bucureti, 2009;
4. M. Uliescu, A. Gherghe Drept civil. Drepturile reale principale, Edit.
Universul Juridic, Bucureti, 2011.
12

Capitolul 3
Dreptul de proprietate
Cuprins
Obiectivele capitolului 3
3.1 Proprietatea privat
3.2 Exproprierea pentru cauz de utilitate public
Bibliografia capitolului 2
Obiectivele capitolului 3
nsuirea noiunii de proprietate privat
identificarea caracterelor
proprietate privat

dreptului

de

nelegerea
procedurii
specifice
exproprierii pentu cauz de utilitate public

3.1. Proprietatea privat


3.1.1 Definiie: Proprietatea privat este dreptul
titularului de a poseda, folosi i dispune de un bun n
mod exclusiv, absolut i perpetuu, n limitele stabilite
de lege. (art. 555 al. 1 NCC)
3.1.2 Coninut:
posesia (ius posidendi)
folosina (ius utendi i ius fruendi)
dispoziia (ius abutendi)
material
juridic
3.1.3 Caractere:
3.1.3.1 Absolut i inviolabil:
Dreptul de proprietate este absolut deoarece este
recunoscut titularului su n raporturile cu toi ceilali.
Inviolabilitatea dreptului susine caracterul su
absolut. Potrivit Constituiei, Proprietatea privat
13

este inviolabil, n condiiile legii organice,


singurele excepii fiind:
1) Exproprierea pentru cauz de utilitate public
2) Rechiziiile de bunuri
3) Subsolul oricrei proprieti mobiliare poate fi
folosit i exploatat pentru lucrri de interes general.
3.1.3.2 Deplin i exclusiv
- este deplin deoarece confer titularului su plena
in re potestas, adic toate cele trei atribute: posesia,
folosina i dispoziia.
- este n acelai timp un drept exclusiv, n nelesul c
atributele sau puterile inerente acestui drept sunt nu
numai depline, ci i independente de orice puteri ale
altei persoane asupra bunului respectiv, n afar de
cazurile n care proprietatea este dezmembrat.
3.1.3.3 Perpetuu i transmisibil
- este nelimitat n timp, fiind perpetuu i dureaz atta
vreme ct exist bunul care face obiectul su.
- poate fi transmis prin acte ntre vii, n condiiile legii
- n unele situaii, bunurile din proprietatea privat pot
fi scoase temporar din circuitul civil prin acordul de
voin intervenit ntre proprietarul bunului i o ter
persoan.
3.1.4 Stingerea dreptului de proprietate:

pieirea bunului

renunarea titularului

abandonarea unui bun mobil

declaraia autentic de renunare la un


imobil
exproprierea
confiscarea

3.2 Exprorpierea pentru cauz de utilitate


public
3.2.1 Definiie = trecerea forat n proprietatea
public, prin hotrre judectoreasc, a unuor imobile
aflate n proprietate privat, cu o dreapt i prealabil
despgubire, pentru cauz de utilitate public.
Sunt expropriabile numai bunurile aflate n
proprietatea privat a persoanelor fizice i juridice, ct
i n aceea a unitilor administrativ-teritoriale.
3.2.2 Reglementare: art. 44 al. 3 din Constituie; art.
14

562 al. 3 NCC


Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz
de utilitate public;
Legea nr. 198/2004 privind unele msuri prealabile
lucrrilor de construcie de autostrzi i drumuri
naionale.
3.2.3 Procedura:

efectuarea unei cercetri prealabile

declararea utilitii publice

efectuarea msurilor premergtoare (etapa


administrativ)

exproprierea i stabilirea despgubirilor (etapa


judiciar)
3.2.4 Efecte:
1. imobilul expropriat trece n proprietate public i
intr n patrimonial expropriatorului liber de orice
sarcini, n temeiul hotrri judectoreti rmas
definitiv i irevocabil.
2. se sting drepturile reale principale derivate din
dreptul de proprietate
3. dreptul de ipotec i privilegiul imobiliar special
care greveaz bunul imobil exproprieat se mut de
drept asupra despgubirii
4. se sting orice drepturi personale dobndite de alte
persoane asupra imobilului expropriat
5. ca urmare a pronunrii hotrrii judectoreti de
expropriere se nate un drept de crean n favoarea
persoanelor expropriate asupra despgubirilor acordate
drept urmare a exproprierii imobilului.
3.2.5 Drepturile fostului proprietar al imobilului
expropriat:

dreptul de a cere i a obine retrocedarea


imobilului, n cazul n care imobilul nu este utilizat n
termen de un an pentru realizarea scopului n
considerarea cruia a fost preluat

dreptul de preemiune n situaia n care


expropriatorul se decide s nstrineze imobilul
(termen de 60 de zile)

15

Test de autoevaluare nr. 3 - ncercuii rspunsurile corecte (ntrebrile pot


avea una, dou sau trei variante corecte de rspuns):
1. Este un atribut al dreptului de proprietate:
a) detenia;
b) dispoziia;
c) clandestinitatea.
2. Ius abutendi confer titularului:
a) dreptul de a culege fructele bunului;
b) dreptul de a greva cu sarcini bunul;
c) dreptul de a urmri bunul, n minile oricui s-ar afla.

Bibliografia Capitolului 3
1. C. Brsan Drept civil, Drepturile reale principale, Edit. Hamangiu,
Bucureti, 2008;
2. B. Florea Drept civil. Drepturi reale principale, Edit. Universul Juridic,
Bucureti, 2011;
3. G. Florescu Exproprierea pentru cauz de utilitate public, Edit.
Hamangiu, Bucureti, 2011;
4. C. Jora, L. U Drept civil. Curs de drepturi reale, Edit. Lumina Lex,
Bucureti, 2007;
5. L. Pop, L.M. Harosa Drept civil, Drepturile reale principale, Edit.
Universul Juridic, Bucureti, 2006;
6. .V Stoica Drept civil, Drepturile reale principale, Edit. C.H.Beck,
Bucureti, 2009;
7. M. Uliescu, A. Gherghe Drept civil. Drepturile reale principale, Edit.
Universul Juridic, Bucureti, 2011.

16

Capitolul 4
Dreptul de proprietate public
Cuprinsul capitolului 4
Obiectivele capitolului 4
4.1 Noiune
4.2 Domeniul public i domeniul privat
4.3 Moduri de dobndire i de stingere a dreptului de proprietate public
4.4 Exercitarea dreptului de proprietate public
4.5 Drepturile reale derivate din dreptul de proprietate public
Bibliografia capitolului 4
Obiectivele capitolului 4

distincia dreptului de proprietate public fa de dreptul


de proprietate privat
nelegerea aspectelor specifice exercitrii acestui drept

4.1 Noiune
4.1.1 Definiie proprietatea public este acea form
de proprietate care aparine statului i unitilor sale
administrativ-teritoriale.
4.1.2 Reglementare:
Constituia Romniei - art. 136, art. 44, art. 136
Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public
i regimul juridic al acesteia
Legea nr. 215/2001 privind administraia
public local
Legea nr. 18/1991 a fondului funciar
Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru
cauz de utilitate public
OUG nr. 34/2006 privind regimul contractelor
de concesiune de bunuri proprietate public
17

Noul cod civil - Cartea a III-a, Titlul VI


4.1.3 Titularii dreptului de proprietate public
Statul Romn
unitile administratv-teritoriale
4.1.4 Limitele exercitrii dreptului de proprietate
public: exercitarea dreptului de proprietate public
se face n limitele prevzute de Codul civil i de lege,
fiind aadar susceptibil de orice limite pentru
respectarea dreptului de proprietate privat,
compatibile cu uzul sau interesul public cruia i sunt
destinate bunurile art. 862 NCC dispoziie nou,
care consacr egalitatea de tratament dintre
proprietatea public i cea privat.
4.1.5 Caractere:
absolut;
exclusiv;
perpetuu.
Bunurile proprietate public sunt:
inalienabile;
impresciptibile;
insesizabile.

4.2 Domeniul public i domeniul privat


4.2.1 Noiunea domeniului public bunurile care
formeaz obiectul proprietii publice alctuiesc
domeniul public i poart denumirea de bunuri
domeniale, deosebit de celelalte bunuri care constituie
domeniul civil i care aparin particularilor. Domeniul
public poate s fie de interes naional sau de interes
local.
n cadrul acestuia distingem:
Domeniul public al statului;
Domeniul public al judeelor;
Domeniul public al comunelor, oraelor i
municipiilor.
4.2.2 Domeniul privat toate bunurile proprietate
public care nu aparin domeniului public, formeaz
domeniul privat.
4.2.3 Regimul juridic al domeniului public i al celui
privat:
Bunurile din domeniul public sunt inalienabile, pe
18

cnd cele din domeniul privat pot fi nstrinate;


Bunurile din domeniul public sunt imprescriptibile,
pe cnd cele din domeniul privat sunt prescriptibile,
putnd fi dobndite prin prescripie achizitiv;
Bunurile din domeniul public sunt insesizabile,
adic nu pot fi urmrite;
Bunurile din domeniul public sunt susceptibile de a
fi grevate de servitui, n msura n care sunt
compatibile cu uzul sau interesul public;
Dreptul de proprietate asupra bunurilor din
domeniul
public
nu
este
susceptibil
de
dezmembrminte;
Formalitile de publicitate imobiliar, nu sunt
aplicabile bunurilor din domeniul public.

4.3 Moduri de dobndire i de stingere a


dreptului de proprietate public
4.3.1. Moduri speciale de dobndire a dreptului de
proprietate public (art. 863 NCC):
a) prin achiziie public, efectuat n condiiile legii;
b) prin expropriere pentru cauz de utilitate public,
n condiiile legii;
c) prin donaie sau legat, acceptat n condiiile legii,
dac bunul, prin natura lui sau prin voina
dispuntorului, devine de uz ori de interes public;
d) prin convenie cu titlu oneros, dac bunul, prin
natura lui sau prin voina dobnditorului, devine de uz
ori de interes public;
e) prin transferul unui bun din domeniul privat al
statului n domeniul public al acestuia sau din
domeniul privat al unei uniti administrativteritoriale n domeniul public al acesteia, n condiiile
legii;
f) prin alte moduri stabilite de lege.
4.3.2 Moduri de stingere a dreptului de proprietate
public (art. 864 NCC):
a) pieirea bunului;
b) trecerea n domeniul privat, n cazul n care uzul
sau interesul public nu mai exist.

19

4.4 Exercitarea dreptului de proprietate


public
4.4.1 Reglementare: n condiiile legii, bunurile
proprietate public pot fi date n administrare sau n
folosin i pot fi concesionate ori nchiriate. (art. 861
NCC)
4.4.2 Exercitare prin altul, n putere public

4.5 Drepturile reale derivate din dreptul de


proprietate public
4.5.1 Dreptul de administrare (art. 867-870 NCC)
Titulari: regiile autonome, prefecturile i autoritile
publice centrale i locale cu personalitate juridic
(ministere, agenii naionale, consilii judeene i
consilii locale), instituiile publice de interes naional,
judeean sau local. (Legea nr. 213/1998)
Constituire: prin Hotrre a Guvernului sau a
Consiliului local raporturi administrative.
4.5.2 Dreptul de concesiune (art. 871-873 NCC)
Titulari: orice persoan fizic sau juridic, romn sau
strin
Constituire: prin contract de concesiune n form
scris ad validitatem ncheiat ntre concedent (o
autoritate public) i concesionar i prin care se
transmite, pe o perioad determinat, dreptul i
obligaia de a exploata un bun proprietate public n
schimbul unei redevene. contract intuitu personae,
solemn, sinalagmatic, cu titlu oneros, comutativ, cu
executare succesiv, constitutiv de drepturi reale.
4.5.3 Dreptul de folosin gratuit (art. 874 al. 1
NCC)
Titulari: persoane juridice de drept privat
Constituire: prin Hotrre a Guvernului sau a
Consiliului local
20

Test de autoevaluare nr. 4- ncercuii rspunsurile corecte (ntrebrile pot


avea una, dou sau trei variante corecte de rspuns:
1. Bunurile care fac obiectul proprietii publice sunt:
a) inalienabile, prescriptibile i sesizabile;
b) inalienabile, prescriptibile i insesizabile;
c) inalienabile, imprescriptibile i insesizabile.
2. Sunt drepturi reale derivate din dreptul de proprietate public:
a) dreptul de uzufruct;
b) dreptul de administrare;
c) dreptul de concesiune.

Bibliografia Capitolului 4
1. C. Brsan Drept civil, Drepturile reale principale, Edit. Hamangiu,
Bucureti, 2008;
2. B. Florea Drept civil. Drepturi reale principale, Edit. Universul Juridic,
Bucureti, 2011;
3. C. Jora, L. U Drept civil. Curs de drepturi reale, Edit. Lumina Lex,
Bucureti, 2007;
4. L. Pop, L.M. Harosa Drept civil, Drepturile reale principale, Edit.
Universul Juridic, Bucureti, 2006;
5. .V Stoica Drept civil, Drepturile reale principale, Edit. C.H.Beck,
Bucureti, 2009;
6. M. Uliescu, A. Gherghe Drept civil. Drepturile reale principale, Edit.
Universul Juridic, Bucureti, 2011.

21

Capitolul 5
Regimul juridic al circulaiei imobilelor
Cuprinsul capitolului 5
Obiectivele capitolului 5
5.1 Introducere
5.2 Reguli speciale privind circulaia terenurilor prin acte juridice ntre vii
5.3 Regimul juridic al circulaiei construciilor
5.4 Dreptul de preempiune
Bibliografia capitolului 5
Obiectivele capitolului 5
prezentarea particularitilor spcecifice
circulaiei juridice a terenurilor i
construciilor
nelegerea dreptului de preemiune

5.1. Introducere
5.1.1. Clasificarea terenurilor
Art. 1 din Legea 18/1991 terenurile de orice fel,
indiferent de destinaie, titlu sau de domeniul de care
aparin alctuiesc fondul funciar al Romniei
n funcie de destinaie (art. 2-6 Legea 18/1991):
terenuri agricole
terenuri forestiere
terenuri aflate sub ape
terenuri situate n intravilanul localitilor
terenuri cu destinaii speciale (exemple)
n funcie de forma dreptului de proprietate (art. 552554 NCC):

terenuri proprietate privat

terenuri proprietate public


Regula: terenurile proprietate privat se afl n
circuitul civil general
art. 1 din Titlul X din Legea 247/2005 (ntreg titlul X,
de fapt) abrogat, astfel c n prezent reglementarea
22

art. 553 al. 4 NCC


Dreptul de proprietate privat poate fi:
dobndit prin acte ntre vii, legate testamentare,
succesiune legal, uzucapiune, accesiune,
hotrre
judectoreasc
sau
prin
act
administrativ n cazuri prevzute de lege
dezmembrat n condiiile legii drepturi reale
principale derivate: uzufruct, uz, abitaie,
servitute, superficie
grevat de drepturi reale accesorii ipotec,
retenie, privilegii speciale imobiliare
5.1.2 Transferul dreptului de proprietate asupra
terenurilor i construciilor (reglementare art. 557 al.
4 NCC pentru toate bunurile imobile) prin nscriere n
CF coroborat cu art. 888 NCC condiiile de
nscriere n CF: nscris autentic notarial sau hotrre
judectoreasc, precum i certificatul de motenitor
sau act emis de autoritile administrative (atunci cnd
legea o cere)
Situaie special de pierdere a dreptului de proprietate:
art. 49 din Legea 18/1991 situaia special a
persoanelor crora li s-a constituit dreptul de
proprietate asupra unor terenuri agricole sub
condiie:
1. stabilirea domiciliului n localitatea respectiv
2. ntemeierea de gospodrii agricole particulare
- constatat prin ordin al prefectului
5.2 Reguli speciale privind circulaia terenurilor
prin acte juridice ntre vii
5.2.1 nscrisul autentic rmne condiie special de
validitate a actelor de nstrinare ntre vii a terenurilor,
dar acum se extinde aceast prevedere i asupra
construciilor contracte sau convenii. Nu este expres
menionat n cod, dar rezult din cele dou articole
mai jos menionate.
regula n transmiterea dreptului de proprietate
principiul consensualismului
Vechile reglemetri (Legea 247/2005 titlul X)
excepie regula privind bunurile imobile terenuri
NCC efect constitutiv al drepturilor reale: nscrierea
n CF.
23

Aceasta este posibil tot numai n baza unui nscris


autentic atunci cnd este vorba despre bunuri imobile
art. 557 al. 4 coroborat cu art. 888 NCC
5.2.2 Incapaciti i restrngeri speciale privind
circulaia terenurilor prin acte juridice ntre vii
1. incapacitatea strinilor i apatrizilor de a dobndi
dreptul de proprietate asupra terenurilor
- iniial, reglementat ca o incapacitate absolut
- dup revizuirea Constituiei art. 44 al. 2 aceste
categorii pot dobndi dreptul de proprietate privat
asupra terenurilor numai n condiiile rezultate din
aderarea Romniei la UE i din alte tratate
internaionale la care Romnia este parte, pe baz de
reciprocitate, n condiiile prevzute prin lege
organic, precum i prin motenire legal cetenii
unui stat membru nerezideni n Romnia, apatrizii cu
domiciliul ntr-un stat membru nerezideni n Romnia
- n aceste condiii, posibil din anul 2012 pentru
terenuri pentru reedine secundare i 2014 pentru
terenuri agricole, pduri i terenuri forestiere (termen
de 5 ani, respectiv 7 ani de la data aderrii Romniei)
pot dobndi alte drepturi reale principale
- pot dobndi drept de proprietate prin motenire
- sanciunea nclcrii: nulitate absolut
2. incapacitatea persoanelor juridice strine de a
dobndi terenuri situate n Romnia
reglementri similare celor referitoare la persoanele
fizice strine

5.3 Regimul juridic al circulaiei


construciilor
Construciile de orice fel, aflate n proprietate privat
rmn n circuitul civil i pot fi dobndite prin orice
modalitate prevzut de lege, la fel cum dreptul de
proprietate asupra acestor construcii poate fi
dezmembrat sau grevat conform legii.
Normele juridice anterioare:
Regula: acordul de voin al prilor regula
consensualismului
pentru situaiile n care sunt nstrinate doar
construcii, fr terenuri
Excepii: situaii n care pentru nstrinarea unei
24

construcii este necesar existena unui aviz sau


aprobri din partea unei autoriti administrative sau
situaia n care este necesar respectarea cerinei
actului autentic
Exemple:
a) donaia contractul de donaie nscris autentic sub
sanciunea nulitii absolute
b) aprobarea ministerului de resort pentru nstrinarea
bunurilor imobile aparinnd unei regii autonome
c) aprobarea ministerului de resort pentru acceptarea
unor donaii de bunuri imobile
d) legislaia reglementnd vnzarea ctre populaie a
locuinelor i spaiilor construite din fondurile statului,
ale unitilor economice i bugetare de stat (DecretLege nr. 61/1990, Legea nr. 85/1992) pentru
nstrinarea ulterioar a acestor locuine, necesar
autorizarea CEC sau unitii vnztoare
e) certificatul de urbanism pentru ncheierea actelor de
nstrinare, partajare, comasare imobile sau constituire
servitui
act autentic pentru toate bunurile imobile, indiferent
dac sunt terenuri sau construcii.
Transferul proprietii pentru orice fel de imobile se
produce n momentul nscrierii dreptului n CF, iar
pentru nscrierea acestui drept n CF este necesar un
act autentic. Pentru actele juridice ncheiate ntre vii
acest act autentic poate fi: nscris autentic notarial,
hotrre judectoreasc.

5.4 Dreptul de preempiune


Definiie: drept conferit de lege unor persoane de a
cumpra cu prioritate un bun mobil sau imobil din
categoria celor prevzute de lege atunci cnd
proprietarul s-a hotrt s l nstrineze prin vnzare
sau s l valorifice prin contracte cu executare
succesiv (nchiriere, concesiune etc.)
norm legal imperativ, independent de voina
vnztorului sau convenional prin actele dintre pri
Reglementare:
art. 1730 1740 NCC
potrivit legislaiei speciale:
a) legea minelor art. 10 raportat la art. 6 lit. d) din
25

Legea 85/2003 - beneficiar: fostul proprietar


b) legea petrolului art. 11 raportat la art. 6 lit. d) din
Legea 238/2004 - beneficiar: fostul proprietar
c) art. 37 din Legea 33/1994 privind exproprierea
pentru cauz de utilitate public - beneficiar: fostul
proprietar
d) art. 4 al. 4-8 din Legea 422/2001 privind protejarea
monumentelor istorice beneficiar: statul prin
Ministerul Culturii sau unitile administrativteritoriale
e) legislaia privind protecia chiriailor art. 18-21 din
OUG 40/1999 beneficiar: chiriaul - abrogat
f) art. 17 din Legea 10/2001 beneficiari: locatarii
imobilelor revendicate
g) art. 35 din Legea 182/2000 privind protecia
patrimoniului cultural naional mobil beneficiar:
statul prin Ministerul Culturii
h) art. 15 al. 2 Legea arhivelor naionale pentru bunuri
mobile aparinnd Fondului Arhivistic Naional al
Romniei
n situaia n care titularii acestui drept nu neleg s
opteze pentru valorificarea dreptului lor sau preul
oferit de ei este surclasat de ctre ter, proprietarul
bunului este liber s nstrineze ctre oricine dorete
bunul.
Natura juridic:
Opinii:
- drept real opozabil tuturor, temporar dar acest drept
nu confer titularului nici un fel de prerogativ care
intr n coninutul unui drept real (ex. nici mcar
atributul de urmrire)
- drept relativ, personal, de crean, conferind
titularului o prioritate la ncheierea unui contract
- drept potestativ
- procedur obligatorie de publicitate a hotrrii de
vnzare, fiind o ngrdire prin lege a atributului de
dispoziie juridic asupra unui bun, respectiv o
obligaie propter rem
Caractere:
1) indivizibil
2) incesibil
Procedura:
1) vnztorul este obligat s notifice preemptorului
26

cuprinsul contractului ncheiat cu un ter (poate


notifica chiar el) notificarea trebuie s conin: nume
i prenume vnztor, descriera bunului, sarcinile care l
greveaz, termenii i condiiile vnzrii, locul siturii
2) preemptorul i poate exercita dreptul comunicnd
vnztorului dorina de a cumpra i consemnnd
preul
3) termen de exercitare: 10 zile pentru bunuri mobile,
30 zile pentru bunuri imobile. Termenul curge de la
comunicarea ctre preemptor a notificrii.
Dac preemptorul nu accept oferta, aceasta se
consider respins.
Dac preemptorul accept oferta, contractul se
consider ncheiat ntre el i vnztor, n condiiie
contractului cu terul, acest contract desfiinndu-se
retroactiv. Fad e terul de bun credin, vnztorul
rspunde pentru eviciune.
Stingerea dreptului:
1) prin mplinirea termenului, dac este vorba despre
un drept convenional constituit pentru un anumit
termen. Dac este vorba despre un termen mai lung,
acesta se reduce la 5 ani.
2) moartea preemptorului
Test de autoevaluare nr. 5

Ce reguli speciale privind circulaia juridic a terenurilor sunt


reglementate n legislaia romn?

27

Bibliografia Capitolului 5
1. C. Brsan Drept civil, Drepturile reale principale, Edit. Hamangiu,
Bucureti, 2008;
2. B. Florea Drept civil. Drepturi reale principale, Edit. Universul Juridic,
Bucureti, 2011;
3. C. Jora, L. U Drept civil. Curs de drepturi reale, Edit. Lumina Lex,
Bucureti, 2007;
4. L. Pop, L.M. Harosa Drept civil, Drepturile reale principale, Edit.
Universul Juridic, Bucureti, 2006;
5. .V Stoica Drept civil, Drepturile reale principale, Edit. C.H.Beck,
Bucureti, 2009;
6. M. Uliescu, A. Gherghe Drept civil. Drepturile reale principale, Edit.
Universul Juridic, Bucureti, 2011.

28

Capitolul 6
Modalitile dreptului de proprietate
Cuprinsul capitolului 6
Obiectivele capitolului 6
6.1 Proprietatea rezolubil
6.2 Proprietatea anulabil
6.3 Proprietatea comun
Bibliografia capitolului 6
Obiectivele capitolului 6

nelegerea noiunii de modaliti ale dreptului de


proprietate

sublinierea
distinciilor
proprietii comune

6.1. Proprietatea rezolubil


Se nate, de regul, se nate n faa unui act periodic
translativ de proprietate afectat de o condiie
rezolutorie dobnditorul are un drept de proprietate
sub condiie rezolutorie, aceeai condiie fiind pentru
nstrintor suspensiv.
Pendente conditione, bunul aparine la doi
proprietari.
Eveniente conditione, se desfiineaz dreptul
dobnditorului, bunul revenind nstrintorului.
Deficiente conditione, se consolideaz dreptul
dobnditorului.

6.2. Proprietatea anulabil


Este dobndit printr-un act juridic translativ de
29

dintre

formele

proprietate lovit de nulitate relativ.


Consolidarea actului pare loc prin:
mplinirea termenului de prescripie,
confirmare.

6.3. Proprietatea comun


6.3.1 Proprietatea pe cote-pri obinuit
(coproprietatea temporar)
Noiune:
Un bun aparine, simultan i concurent, la doi sau mai
multi proprietari, fr ca bunul respectiv s fie
fracionat n materialitatea sa.
Fiecare coproprietar are determinat o cot-parte
ideal, abstract din dreptul de proprietate (1/2, 1/3,
1/4 etc.)

coproprietate indiviziune
Reglementare: art. 631-645 NCC
Regim juridic:
- fiecare coproprietar este titularul exclusiv al unei
cote-pri din dreptul de proprietate i poate dispune n
mod liber de aceasta n lips de stipulaie contrar;
- coproprietarii vor mpri beneficiile i vor suporta
sarcinile coproprietii, proporional cu cota lor parte
din drept;
- fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul
comun n msura n care nu schimb destinaia i nu
aduce atingere drepturilor celorlali coproprietari;
- fructele produse de bunul comun se cuvin tuturor
coproprietarilor, proporional cu cota lor parte din
drept;
- actele de conservare pot fi fcute fr acordul
celorlali coproprietari;
- actele de administrare pot fi fcute numai cu acordul
coproprietarilor ce dein majoritatea cotelor-pri;
actele de administrare care limiteaz n mod
substanial posibilitatea unui coproprietar de a folosi
bunul comun n raport cu cota sa parte ori care impun
acestuia o sarcin excesiv prin raportare la cota sa
parte sau la cheltuielile suportate de ctre ceilali
coproprietari nu vor putea fi efectuate dect cu acordul
acestuia, cu posibilitatea controlului judiciar n scopul
suplinirii consimmntului coproprietarului care nu
30

poate/refuz n mod abuziv ncheierea actului de


administrare;
- actele de dispoziie, inclusiv actele de folosin cu
titlu gratuit, cesiunile de venituri imobiliare i
locaiunile ncheiate pe termen mai mare de 3 ani,
precum i actele care urmresc exclusiv
nfrumusearea bunului nu se pot ncheia dect cu
acordul tuturor coproprietarilor;
- aciunile n justiie, inclusiv aciunea n revendicare,
pot fi exercitate de un singur coproprietar; hotrrile
judectoreti pronunate n folosul coproprietii
profit tuturor coproprietarilor, dar hotrrile
judectoreti potrivnice unui coproprietar, nu sunt
opozabile celorlali proprietari;
- de la regulile privind repartizarea beneficiilor i a
sarcinilor ntre coproprietari, exercitarea n comun a
dreptului de folosin, actele de administrare i de
dispoziie se poate deroga printr-un contract de
administrare a coproprietii ncheiat cu acordul
tuturor coproprietarilor;
- poate fi sistat oricnd prin partaj.
6.3.2 Coproprietatea forat i perpetu
Noiune: Form a coproprietii care nu poate fi sistat
prin partaj, ca urmare a naturii bunurilor asupra crora
poart
Reglementare: art. 646-666 NCC
Cazuri:
- se afl n coproprietate forat:
bunurile considerate pri comune, despriturile
comune, bunurile aflate n proprietate periodic,
bunurile care constituie amintiri de familie;
bunurile comune necesare sau utile pentru folosirea
a dou imobile vecine, situate pe linia de hotar ntre
acestea, cum ar fi potecile, fntnile, drumurile i
izvoarele;
bunurile comune afectate utilizrii a dou sau a mai
multor fonduri, cum ar fi o central termic sau alte
instalaii care deservesc dou sau mai multe cldiri, un
drum comun ntr-un cartier de locuine sau alte
asemenea bunuri;
orice alt bun comun prevzut de lege.
Regim juridic:
- fiecare coproprietar poate exercita folosina bunului
31

comun, cu condiia s respecte destinaia acestuia i s


permit exercitarea folosinei de ctre ceilali
coproprietari;
- cheltuielile pentru ntreinerea i conservarea bunului
comun se suport n mod proporional cu cota parte
din dreptul fiecrui coproprietar.
Coproprietatea asupra prilor comune din cldirile cu
mai multe etaje sau apartamente
- Dac ntr-o cldire sau ntr-un ansamblu rezidenial
exist spaii cu destinaie de locuin sau cu alt
destinaie avnd proprietari diferii, prile din cldire
care, fiind destinate ntrebuinrii spaiilor respective,
nu pot fi folosite dect n comun sunt obiectul unui
drept de coproprietate forat;
- Sunt considerate pri comune:
terenul pe care se afl cldirea;
fundaia, curtea interioar, structura, structura de
rezisten, pereii perimetrali i despritori dintre
proprieti i/sau spaiile comune, acoperiul, terasele,
scrile i casa scrilor, holurile, pivniele i subsolurile
necompartimentate, rezervoarele de ap, centralele
termice proprii i ascensoarele;
instalaiile de ap i canalizare, electrice, de
telecomunicaii, de nclzire i de gaze de la
branament/racord pn la punctul de distribuie ctre
prile aflate n proprietate exclusiv, canalele
pluviale, paratrsnetele, antenele colective, precum i
alte asemenea pri;
alte bunuri care, potrivit legii sau voinei prilor,
sunt n folosin comun.
courile de fum i de aerisire, precum i spaiile
pentru spltorii i usctorii sunt considerate pri
comune exclusiv pentru coproprietarii care utilizeaz
aceste utiliti n conformitate cu proiectul cldirii;
- nstrinarea sau ipotecarea cotei-pri nu se va putea
face dect odat cu dreptul asupra spaiului care
constituie bunul principal;
- n lipsa unei stipulaii contrare existente n titlurile de
proprietate, cotele-pri se stabilesc prin raportarea
suprafeei utile a fiecrui spaiu locativ la totalul
suprafeei utile a spaiilor locative din cldire.
- de regul, fiecare coproprietar suport cheltuielile
legate de ntreinerea, repararea i exploatarea prilor
32

comune, n proporie cu cota sa parte;


- coproprietarii sunt obligai s permit accesul n
spaiile care constituie bunuri principale pentru
efectuarea lucrrilor necesare conservrii cldirii i
ntreinerii prilor comune;
- n cazul distrugerii cldirii n ntregime sau ntr-o
proporie mai mare de jumtate din valoarea ei, orice
coproprietar poate, n lipsa unei nelegeri contrare, s
solicite vnzarea la licitaie public a terenului i a
materialelor de construcie care au rezultat;
- ncetarea destinaiei de folosin comun pentru
prile comune din cldirile cu mai multe etaje sau
apartamente se poate hotr motivat cu o majoritate de
dou treimi din numrul coproprietarilor, ncetarea
destinaiei de folosin comun pentru aceste pri
fcndu-se prin hotrre a adunrii generale a
asociaiei de proprietari adoptat cu o majoritate de
dou treimi din numrul coproprietarilor.
- imobilul, respectiv partea din imobil care rezult din
ncetarea destinaiei folosinei comune se nscrie n
mod corespunztor n cartea funciar pe baza
documentaiei cadastrale ntocmite n acest scop.
Coproprietatea asupra despriturilor comune
- zidul, anul, precum i orice alt despritur ntre
dou fonduri sunt prezumate a fi n proprietatea
comun a vecinilor, dac nu rezult contrariul din titlul
de proprietate, dintr-un semn de necomunitate ori dac
proprietatea comun nu a devenit proprietate prin
uzucapiune;
- sunt semne de necomunitate urmtoarele:
cnd culmea zidului este dreapt i perpendicular
spre un fond i nclinat spre cellalt fond, zidul este
prezumat a fi n proprietatea exclusiv a proprietarului
fondului ctre care este nclinat coama zidului;
cnd pmntul este aruncat sau nlat exclusiv pe o
parte a anului, se prezum c anul este n
proprietatea exclusiv a proprietarului fondului pe care
este aruncat pmntul;
sunt considerate semne de necomunitate orice alte
semne care fac s se prezume c zidul a fost construit
exclusiv de unul dintre coproprietari:
- proprietarii fondurilor nvecinate pot fi obligai la
construirea unei desprituri comune;
33

- nlimea zidului comun se stabilete de ctre pri,


dar fr a depi 2 metri, socotindu-se i coama
zidului;
- cheltuielile de ntreinere i reparare a despriturilor
comune sunt suportate de coproprietari, proporional
cu dreptul fiecruia; n lipsa participrii la cheltuieli
coproprietarul renun la dreptul su de proprietate
asupra despriturii comune;
- oricare dintre coproprietari are dreptul s sprijine
construcii ori s instaleze grinzi n zidul comun cu
obligaia de a lsa 6 centimetri spre cellalt
coproprietar i fr a afecta dreptul acestuia de a
sprijini construciile sale ori de a instala propriile
grinzi n zidul comun;
- nlarea zidului peste limita zidului comun poate fi
fcut de ctre oricare dintre coproprietari, cu obligaia
de a suporta singur cheltuielile de nlare peste limita
zidului comun, precum i cheltuielile de reparare a
prii comune a zidului ca urmare a nlrii acestuia;
6.3.3 Proprietatea devlma
Noiune: exist proprietate n devlmie atunci cnd,
prin efectul legii sau n temeiul unui act juridic,
dreptul de proprietate aparine concomitent mai multor
persoane fr ca vreuna dintre acestea s fie titularul
unei cote-pri determinate din dreptul de proprietate
asupra bunului sau bunurilor comune.
De exemplu, dac soii au optat pentru regimul
matrimonial al comunitii de bunuri, bunurile
dobndite n timpul cstoriei sunt considerate bunuri
comune i ele aparin amndurora dintre soi
deopotriv, fr a se stabili ct anume revine fiecruia.
Reglementare: art. 667-668 NCC
6.3.4 Partajul
Noiune: operaiunea juridic prin care nceteaz
starea de coproprietate, n sensul c bunul stpnit pe
cote-pri este mprit materialmente ntre coprtai,
fiecare devenind proprietar exclusiv asupra unei pri
determinate.
Aciunea de partaj este imprescriptibil. Dreptul de a
cere ncetarea coproprietii putnd fi doar suspendat
pe cel mult 5 ani.
Reglementare:
Art. 669-686 NCC
34

Art. 6731-67314 din Codul de procedur civil


Felurile partajului:

partajul convenional

partajul judiciar
Moduri de mprire a bunului comun:

prin partajarea n natur (dac bunul e


divizibil);

prin atribuirea ntregului bun, n schimbul unei


sulte, n favoarea unuia ori a mai multor coproprietari,
la cererea acestora;

prin vnzarea bunului n modul stabilit de


coproprietari ori, n caz de nenelegere, la licitaie
public, n condiiile legii, i distribuirea preului ctre
coproprietari proporional cu cota-parte a fiecruia
dintre ei
Efecte: Conform NCC are efect constitutiv de drepturi
(art. 680)
Test de autoevaluare nr. 6
1. n reglementarea noului Cod civil, partajul are
caracter:
a) constitutiv de drepturi;
b) declarativ de drepturi;
c) extinctiv de drepturi.
2. Se afl n coproprietate forat:
a) bunurile care constituie amintiri de famile;
b) bunurile comune ale soilor;
c) bunurile motenite de la un ascendent.

Bibliografia Capitolului 6
1. C. Brsan Drept civil, Drepturile reale principale, Edit. Hamangiu,
Bucureti, 2008;
2. B. Florea Drept civil. Drepturi reale principale, Edit. Universul Juridic,
Bucureti, 2011;
3. L. Pop, L.M. Harosa Drept civil, Drepturile reale principale, Edit.
Universul Juridic, Bucureti, 2006;
4. .V Stoica Drept civil, Drepturile reale principale, Edit. C.H.Beck,
Bucureti, 2009;
35

Capitolul 7
Limitele dreptului de proprietate
Cuprinsul Capitolului 7
Obiectivele capitolului 7
7.1 Limite legale
7.2 Limite convenionale
7.3 Limte judiciare
Bibliografia capitolului 7
Obiectivele capitolului 7

subilierea distinciilor ntre diferitele tipuri


de limite ale dreptului de proprietate

sublinierea distinciei ntre limitele legale


ale dreptului de proprietate i servitui

n noul Cod civil a fost preluat din doctrin concepia


potrivit creia servituile naturale i legale nu sunt, de
fapt, servitui, ci restricii legale aduse dreptului de
proprietate ce izvorsc din raporturile de vecintate.

7.1. Limite legale


7.1.1 Reglementare: Conform art. 602 NCC, legea
poate limita exercitarea dreptului de proprietate att n
interes public ct i n interes privat.
Conform art. 44 alin. 7 din Constituie: Dreptul de
proprietate oblig la respectarea sarcinilor privind
protecia mediului i asigurarea bunei vecinti,
precum i la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit
legii sau obiceiului, revin proprietarului.
7.1.2. Folosirea apelor (art. 604-610 NCC)
- proprietarului fondului inferior poate s cear
autorizarea justiiei spre a face, pe fondul su i pe
36

cheltuiala sa, lucrrile necesare pentru schimbarea


direciei apelor n cazul n care situaia iniial i
cauzeaz prejudicii.
- proprietarul fondului superior este obligat s nu
efectueze nicio lucrare de natur s agraveze situaia
fondului inferior.
- proprietarul fondului inferior nu poate mpiedica
curgerea provocat a apelor (nirea apelor, pe fondul
superior ori din cauza unor lucrri subterane sau din
secarea terenurilor mltinoase ori a apelor folosite n
scop casnic, agricol sau industrial, cu condiia ca
aceast curgere s precead vrsarea ntr-un curs de
ap sau ntr-un an); proprietarul fondului superior
este obligat s aleag calea i mijloacele de scurgere
de natur s aduc prejudicii minime, fiind, de
asemenea, obligat la plata unei despgubiri juste i
prealabile; aceste dispoziii nu se aplic n cazul n
care pe fondul inferior se afl o construcie cu curte i
grdin sau un cimitir.
- obligaia proprietarului vecin de a permite efectuarea
de lucrri de irigaii pe terenul su, n favoarea
proprietarului care, n interes propriu, dorete s
foloseasc sisteme de irigaii pe propriul teren,
desigur, cu cheltuiala sa i cu o just i prealabil
despgubire a proprietarului care suport efectuarea
lucrrii respective.
- reglementarea privind ntrebuinarea izvoarelor
7.1.2. Fostele servitui stabilite de lege (art. 611-616)
a) Pictura streinii - Proprietarul este obligat s i
fac streain casei sale astfel nct apele provenind de
la ploi s nu se scurg pe fondul proprietarului vecin.
b) Distana lucrrilor intermediare cerute pentru
construcii, lucrri sau plantaii

construcii - 60 de cm fa de linia de hotar, dac


nu se prevede altfel prin lege sau prin regulamentul de
urbanism; orice dergare se poate face doar prin act
autentic

plantaii 2 metri
c) Vederea asupra proprietii vecinului

fereastra de vedere

paralel 2 metri

neparalel 1 metru

fereastra de lumin fr limit


37

7.1.3. Dreptul de trecere (art. 617-620 NCC)


- Proprietarul fondului care este lipsit de acces la calea
public are dreptul s i s permit trecerea pe fondul
vecinului su pentru exploatarea fondului propriu.
- Trecerea trebuie s se fac n condiii de natur s
aduc o minim stnjenire exercitrii dreptului de
proprietate asupra fondului ce are acces la calea
public; - este imprescriptibil.
- se stinge n momentul n care fondul dominant
dobndete un alt acces la calea public.
- nu se mai regsete printre drepturile reale care
puteau fi aprate prin aciunea confesorie.
7.1.4. Alte limite legale
- Dreptul de trecere pentru utiliti (art. 621 NCC) reelele edilitare de natura conductelor de ap sau gaz,
cablurile electrice subterane sau aeriene i alte
asemenea;
- Dreptul de trecere pentru efectuarea unor lucrri (art.
622 NCC) - proprietarul este obligat s permit
folosirea fondului su pentru efectuarea unor lucrri
necesare fondului nvecinat, precum i accesul
vecinului pe terenul su pentru tierea crengilor i
culegerea fructelor, n schimbul unei despgubiri, dac
este cazul.
- Dreptul de trecere pentru reintrarea n posesie a unui
bun ajuns ntmpltor pe fondul respectiv (art. 623
NCC) - proprietarul unui fond nu poate mpiedica
accesul altuia pentru a redobndi posesia unui bun al
su, ajuns ntmpltor pe fondul respectiv, dac a fost
ntiinat n prealabil.
- Starea de necesitate (art. 624 NCC) - permite
folosirea sau chiar distrugerea unui bun al altuia,
pentru a se apra pe sine ori pe altul de un pericol
iminent.

7.2. Limite convenionale


7.2.1 Noiune: limitri aduse dreptului de proprietate
prin acte juridice n care titularul dreptului consimte la
limitarea dreptului su cu condiia ca, n acest fel, s
nu ncalce ordinea public i bunele moravuri
7.2.2 Reglementare: art. 626-629 NCC
7.2.3 Clauza de inalienabilitate (art. 627).
38

- prin convenie sau testament (act juridic unilateral),


se poate interzice nstrinarea unui bun, ns pentru o
durat de cel mult 49 de ani, cu condiia s existe un
interes serios i legitim.
- termenul ncepe s curg din momentul dobndirii
bunului, iar dobnditorul poate s cear autorizarea
instanei pentru a putea dispune de bun n cazul n care
motivul care a determinat clauza de inalienabilitate nu
mai exist ori un interes superior motiveaz anularea
clauzei.
- nulitatea clauzei de inalienabilitate stipulat ntr-un
contract, atrage nulitatea ntregului contract dac
aceast clauz a fost determinant la ncheierea
contractului.
- poate fi i subneleas.
sanciuni pentru nerespectarea
- clauzei de inalienabilitate:
a) rezoluiunea contractului cerut de nstrintor n
cazul nclcrii clauzei de ctre dobnditor;
b) anularea actului de nstrinare la cererea
nstrintorului sau a terului pentru nerespectarea
clauzei;
c) imposibilitatea urmririi bunului atta timp ct
clauza produce efecte, dac prin lege nu se prevede
altfel.

7.3. Limite judiciare


7.3.1 Noiune
- limitele judiciare sunt stabilite n interes privat i
privesc n mod special relaiile de vecintate;
- sunt stabilite printr-o judecat n echitate, aceasta
nsemnnd aplicarea principiului egalitii de
tratament n situaii legale;
- n situaia n care proprietarul cauzeaz, prin
exercitarea dreptului su, inconveniente mai mari
dect cele normale, n relaiile de vecintate, instana
de judecat poate s-l oblige la despgubiri, precum i
la restabilirea situaiei anterioare.
- n cazul iminenei cauzrii unui prejudiciu, instana,
pe calea unei ordonane preediniale, poate dispune
msurile necesare pentru prevenirea pagubei.
10.3.2 Reglementare: art. 630 NCC
39

Test de evaluare nr. 7


n ce situaii i n ce condiii este posibil stabilirea de limite
convenionale ale dreptului de proprietate?

Bibliografia Capitolului 7
1. C. Brsan Drept civil, Drepturile reale principale, Edit. Hamangiu,
Bucureti, 2008;
2. B. Florea Drept civil. Drepturi reale principale, Edit. Universul Juridic,
Bucureti, 2011;
3. C. Jora, L. U Drept civil. Curs de drepturi reale, Edit. Lumina Lex,
Bucureti, 2007;
4. L. Pop, L.M. Harosa Drept civil, Drepturile reale principale, Edit.
Universul Juridic, Bucureti, 2006;
5. .V Stoica Drept civil, Drepturile reale principale, Edit. C.H.Beck,
Bucureti, 2009;
6. M. Uliescu, A. Gherghe Drept civil. Drepturile reale principale, Edit.
Universul Juridic, Bucureti, 2011.

40

Capitolul 8
Dezmembrmintele dreptului de proprietate I
Cuprinsul capitolului 8
Obiectivele capitolului 8
8.1 Dreptul de superficie
8.2 Dreptul de uzufruct
Bibliografia capitolului 8

Obiectivele capitolului 8

nelegerea
noiunii
dezmembrmnt al dreptului
proprietate

de
de

prezentarea particularitilor fiecrui


dezmemrmnt n parte
Dezmembrmintele dreptului de proprietate = acele
drepturi reale principale derivate asupra bunurilor
altuia, opozabile tuturor, inclusiv proprietarului, care
se constituie sau dobndesc prin desprinderea ori
limitarea unor atribute din coninutul juridic al
dreptului de proprietate.

8.1 Dreptul de superficie


8.1.1 Definiie = dreptul de a avea sau de a edifica o
construcie pe terenul altuia, deasupra ori n subsolul
acelui teren, asupra cruia superficiarul dobndete un
drept de folosin
8.1.2 Reglementare: art. 693-702 NCC
8.1.3 Caractere:

drept real principal (se poate constitui numai


asupra
41


bunurilor imobile),

drept derivat (este rezultatul dezmembrrii


dreptului de proprietate asupra terenului),

drept temporar (durata maxim a termenului de


superficie este de 99 de ani, cu posibilitatea rennoirii
la expirarea termenului).
8.1.4 ntinderea i exercitarea dreptului de
superficie:
- n lipsa unei stipulaii contrare, exercitarea dreptului
de superficie este delimitat de suprafaa de teren pe
care urmeaz s se construiasc i de cea necesar
exploatrii construciei sau, dup caz, de suprafaa de
teren aferent i de cea necesar exploatrii
construciei edificate.
- n cazul reconstruirii, titularul superficiei are
obligaia s respecte forma iniial a construciei; n
caz contrar, proprietarul terenului poate s cear, n
termen de trei ani, ncetarea superficiei sau repunerea
n situaia anterioar.
8.1.5 Aprarea dreptului de superficie: prin aciunea
confesorie de superficie, aciune ce poate fi intentat
mpotriva oricrei persoane chiar i mpotriva
proprietarului terenului, dac ea mpiedic exercitarea
dreptului; dreptul la aciune este imprescriptibil.
8.1.6 ncetarea superficiei: Dreptul de superficie se
stinge prin radierea din cartea funciar pentru una
dintre urmtoarele cauze:
la expirarea termenului;
prin consolidare (terenul i construcia devin
proprietatea uneia i aceleiai persoane);
prin pieirea construciei, dac exist o stipulaie
expres n acest sens;
n alte moduri prevzute de lege.
Efecte:

proprietarul terenului devine proprietarul


construciei edificate de superficiar, prin accesiune, cu
obligaia de a plti construcia la valoarea de circulaie
de la data expirrii termenului.

n cazul n care construcia are o valoare mult


mai mare dect terenul, ca proprietarul terenului s-l
oblige pe superficiar s cumpere terenul la valoarea de
pia.
42

8.2 Dreptul de uzufruct


8.2.1 Noiune: dreptul de a folosi bunul altei persoane
i de a culege fructele acestuia, ntocmai ca
proprietarul, ns cu ndatorirea de a-i conserva
substana
8.2.2 Reglementare: art. 703-748 NCC.
8.2.3 Dobndire: act juridic, uzucapiune sau alte
moduri prevzute de lege, dispoziiile n materie de
carte funciar fiind aplicabile; se poate constitui numai
n favoarea unei persoane existente.
8.2.4 Obiect: orice bunuri mobile i imobile, corporale
ori incorporale, inclusiv o mas patrimonial, o
universalitate de fapt ori o cot-parte din aceasta.
Nu pot face obiectul dreptului de uzufruct bunurile din
domeniul public.
- dispoziii speciale privind uzufructul asupra
creanelor, inclusiv asupra unei rente viagere, asupra
aciunilor sau a prilor sociale, precum i uzufructul
asupra fondului de comer (art. 737-745 NCC).
8.2.5 Aprarea dreptului de uzufruct: aciune
confesorie, n aceleai condiii n care aceasta poate fi
exercitat i n cazul superficiei.
8.2.6 Durata uzufructului:

n favoarea unei persoane fizice - cel mult


viager.

n favoarea unei persoane juridice - cel mult 30


de ani.
Uzufructul constituit pn la data la care o alt
persoan va ajunge la o anumit vrst dureaz pn la
acea dat, chiar dac acea persoan ar muri nainte de
mplinirea vrstei stabilite.
8.2.7 Drepturile uzufructuarului:
- de folosin exclusiv a bunului, inclusiv dreptul de a
culege fructele acestuia (naturale, industriale, civile i
chiar productele);
- de a cere i de a obine predarea bunului;
- de a dispune, ca un bun proprietar, de bunurile care,
fr a fi consumptibile, se deterioreaz rapid prin
utilizare. n acest caz, la sfritul uzufructului,
uzufructuarul va restitui valoarea pe care ar fi avut-o
43

bunul la aceast din urm dat.


- de cesiune a uzufructului;
- de a nchiria sau, dup caz, de a arenda bunul primit
n uzufruct;
- de a exploata prile de pduri nalte care au fost
destinate tierii regulate, fie c aceste tieri se fac
periodic pe o ntindere de pmnt determinat, fie c
se fac numai pentru un numr de arbori alei pe toat
suprafaa fondului;
- de a lua din pduri araci pentru vii;
- de a lua produsele anuale sau periodice ale arborilor,
cu respectarea folosinei obinuite a proprietarului, n
limitele dispoziiilor legale;
- dreptul asupra pomilor fructiferi care se usuc i a
celor czui accidental;
- dreptul asupra carierelor de piatr i de nisip aflate n
exploatare.
- n cazul unei creane: dreptul de a ncasa capitalul i
de a percepe dobnzile creanei, dreptul de a spori
capitalul, dreptul de vot, dreptul la dividende.
8.2.8 Obligaiile uzufructuarului:
- de a inventaria bunurile mobile i de a constata starea
n care se afl imobilele, cu excepia cazului n care
uzufructul unui bun mobil este dobndit prin
uzucapiune;
- de a respecta destinaia dat bunurilor de nudul
proprietar, cu excepia cazului n care se asigur o
cretere a valorii bunului sau cel puin nu se
prejudiciaz n niciun fel interesele proprietarului;
- de a despgubi pe nudul proprietar pentru orice
prejudiciu cauzat prin folosirea necorespunztoare a
bunurilor date n uzufruct;
- de a depune o garanie pentru ndeplinirea
obligaiilor sale;
- de a efectua reparaiile de ntreinere a bunului;
reparaiile mari sunt n sarcina uzufructuarului atunci
cnd sunt determinate de neefectuarea reparaiilor de
ntreinere.
- de a suporta toate sarcinile i cheltuielile ocazionate
de litigiile privind folosina bunului, culegerea
fructelor ori ncasarea veniturilor;
- de a aduce de ndat la cunotina nudului proprietar
orice uzurpare a fondului i orice contestare a
44

dreptului de proprietate, sub sanciunea obligrii la


plata de daune-interese.
8.2.9 Drepturile i obligaiile nudului proprietar:

drepturile corelative obligaiilor uzufructuarului;

o obligaie general negativ de a nu tulbura


exercitarea dreptului de uzufruct.
8.2.10 Stingerea uzufructului are loc prin:
- moartea sau, dup caz, ncetarea personalitii
juridice a uzufructuarului;
- expirarea termenului pentru care a fost constituit
uzufructul;
- consolidarea (cnd una i aceeai persoan
dobndete att calitatea de proprietar ct i pe aceea
de uzufructuar);
- neuzul timp de 10 de ani, iar n cazul creanelor, 2
ani;
- pieirea total a lucrului supus uzufructului;
- abuzul de folosin;
- renunarea uzufructuarului.
Test de autoevaluare nr. 8 - ncercuii rspunsurile corecte (ntrebrile pot avea
una, dou sau trei variante corecte de rspuns):

1. Dreptul de superficie se poate constitui pentru o


durat:
a) nelimitat;
b) de cel mult 30 de ani;
c) de cel mult 99 de ani.
2. Uzufructul se stinge prin:
a) neuzul timp de 20 de ani;
b) neuzul timp de 10 ani;
c) neuzul timp de 30 de ani.
3. Dac exist un drept de uzufruct asupra unui
apartament, o ter persoan poate locui n el dac
are acordul:
a) proprietarului;
b) uzufructuarului;
c) al ambilor.

45

Bibliografia Capitolului 8
1. C. Brsan Drept civil, Drepturile reale principale, Edit. Hamangiu,
Bucureti, 2008;
2. B. Florea Drept civil. Drepturi reale principale, Edit. Universul Juridic,
Bucureti, 2011;
3. C. Jora, L. U Drept civil. Curs de drepturi reale, Edit. Lumina Lex,
Bucureti, 2007;
4. L. Pop, L.M. Harosa Drept civil, Drepturile reale principale, Edit.
Universul Juridic, Bucureti, 2006;
5. .V Stoica Drept civil, Drepturile reale principale, Edit. C.H.Beck,
Bucureti, 2009;
6. M. Uliescu, A. Gherghe Drept civil. Drepturile reale principale, Edit.
Universul Juridic, Bucureti, 2011.

46

Capitolul 9
Dezmembrmintele dreptului de proprietate II
Cuprinsul capitolului 9
Obiectivele capitolului 9
9.1 Dreptul de uz i dreptul de abitaie
9.2 Dreptul de servitute (servituile)
Bibliografia capitolului 9
Obiectivele capitolului 9

distincia ntre dreptul de uz i


uzufruct
deosebirea diferitelor tipuri de
servitui

9.1 Dreptul de uz i dreptul de abitaie


9.1.1 Definiii:
Uzul este dreptul unei persoane de a folosi lucrul
altuia i de a-i culege fructele naturale i industriale
numai pentru nevoile proprii i ale familiei sale.
Abitaia este dreptul unei persoane de a locui n
locuina nudului proprietar mpreun cu soul i copiii
si, chiar dac nu a fost cstorit sau nu avea copii la
data la care s-a constituit abitaia, precum i cu prinii
ori alte persoane aflate n
ntreinere.
9.1.2 Reglementare: art. 749-754 NCC
9.1.3 Caractere: se deosebesc de uzufruct deoarece,
pe lng faptul c ele nu sunt cesibile, este interzis i
cesiunea emolumentului (beneficiile titularului
rezultate din exercitarea dreptului). Titularul
dezmembrmntului respectiv nu i poate exercita
dreptul dect pentru nevoile lui i ale familiei sale.
47

Diferena dintre dreptul de uz i dreptul de abitaie:


obiectul acestor dezmembrminte dreptul de
abitaie se constituie asupra unei locuine, iar dreptul
de uz asupra unor bunuri mobile sau imobile, cu
excepia locuinei.
Dreptul de uz i dreptul de abitaie se supun, ct
privete constituirea, exercitarea i stingerea lor,
regulilor din materia uzufructului.

9.2. Dreptul de servitute (servituile)


9.2.1 Definiie: servitutea este sarcina care greveaz
un imobil pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt
proprietar.
- servitutea presupune dou imobile aparinnd unor
proprietari diferii:

fondul dominant

fondul aservit.
9.2.2 Reglementare: art. 755-772 NCC
9.2.3 Constituire: servitutea se poate constitui numai
pe temeiul unui act juridic ori prin uzucapiune.
9.2.4 Clasificare:
- servitui aparente i servitui neaparente;
- servitui continue i servitui necontinue;
- servitui pozitive i servitui negative.
9.2.5 Obligaiile proprietarului fondului aservit:
asigurarea uzului i utilitii fondului dominant
notarea n cartea funciar
abinerea de a mpiedica exercitarea servituii
9.2.6 Drepturile i obligaiile proprietarului
fondului dominant:

dreptul de a lua toate msurile i de a face pe


cheltuiala sa toate lucrrile pentru a exercita i a
conserva servitutea;

obligaia de a nu agrava situaia fondului aservit


i de a nu cauza prejudicii prin exercitarea servituii.
9.2.7 Stingerea servituilor:
A. pe cale principal, prin radierea lor din cartea
funciar pentru una dintre urmtoarele cauze:
a) consolidarea, atunci cnd ambele fonduri ajung s
aib acelai proprietar;
b) renunarea proprietarului fondului dominant;
48

c) ajungerea la termen;
d) rscumprarea;
e) imposibilitatea definitiv de exercitare;
f) neuzul timp de 10 de ani;
g) dispariia oricrei utiliti a acestora.
B. prin exproprierea fondului aservit, dac servitutea
este contrar utilitii publice creia i va fi afectat
bunul expropriat.
Test de autoevaluare nr. 9 - ncercuii rspunsurile corecte (ntrebrile pot avea
una, dou sau trei variante corecte de rspuns):
1. Poate fi titular al dreptului de abitaie:
a) orice persoan fizic sau juridic;
b) numai o persoan fizic;
c) numai o asociaie sau fundaie.
2. Servituile pozitive:
a) sunt acelea prin care proprietarul fondului
dominant exercit o parte din prerogativele
dreptului de proprietate asupra fondului
aservit;
b) sunt acelea prin care proprietarul fondului
aservit este obligat s se abin de la
exercitarea unora dintre prerogativele dreptului
su de proprietate;
c) sunt acelea a cror existen este atestat de un
semn vizibil de servitute.

Bibliografia Capitolului 9
1. C. Brsan Drept civil, Drepturile reale principale, Edit. Hamangiu,
Bucureti, 2008;
2. B. Florea Drept civil. Drepturi reale principale, Edit. Universul Juridic,
Bucureti, 2011;
3. C. Jora, L. U Drept civil. Curs de drepturi reale, Edit. Lumina Lex,
Bucureti, 2007;
4. L. Pop, L.M. Harosa Drept civil, Drepturile reale principale, Edit.
Universul Juridic, Bucureti, 2006;
5. .V Stoica Drept civil, Drepturile reale principale, Edit. C.H.Beck,
Bucureti, 2009;
6. M. Uliescu, A. Gherghe Drept civil. Drepturile reale principale, Edit.
Universul Juridic, Bucureti, 2011.

49

Capitolul 10
Modurile de dobndire a dreptului de proprietate I
Cuprinsul capitolului 10
Obiectivele capitolului 10
10.1 Noiune
10.2 Convenia sau contractul
10.3 Tradiiunea
10.4 Ocupaiunea
10.5 Hotrrea judectoreasc
10.6 Accesiunea
Bibliografia capitolului 10
Obiectivele capitolului 10

Prezentarea general a modurilor


prin care se poate transmite sau
dobndi dreptul de proprietate
nelegerea aspectelor specifice
ale fiecrui mod de dobndre a
proprietii

10.1 Noiune
10.1.1 Definiie: mijloace juridice constnd n acte i
fapte juridice prin care dreptul de proprietate se poate
dobndi
Enumerare (art. 557 NCC): convenie, testament,
motenire legal, accesiune, uzucapiune, posesia de bun
credin a bunurilor mobile i a fructelor, ocupaiune,
tradiiune, hotrre judectoreasc.
10.1.2 Clasificare:
Dup ntinderea dobndirii:

universal sau cu titlu universal

cu titlu particular
Dup caracterul dobndirii:
50


cu titlu oneros

cu titlu gratuit
Dup momentul n care se produce efectul dobndirii:

ntre vii

pentru cauz de moarte.


Dup situaia juridic a bunului n momentul
dobndirii:

originare

derivate

10.2 Convenia sau contractul


Definiie = acordul de voin realizat ntre dou sau
mai multe pri, cu intenia de a produce efecte
juridice.
Contracte translative de proprietate: vnzareacumprarea, donaia, schimbul, renta viager etc.
Principiul transmiterii dreptului de proprietate asupra
bunurilor determinate concomitent cu ncheierea
contractului (art. 1273 al. 1 NCC)
Excepii:

cnd prile au convenit altfel;

cnd contractul se refer la bunuri viitoare;

n momentul ntabulrii n cartea funciar.

10.3 Tradiiunea
10.3.1 Definiie = mod de dobndire a dreptului de
proprietate prin predarea bunului de ctre transmitor
dobnditorului.
10.3.2 Cazuri:

donaia sub forma darului manual,

nstrinarea titlurilor la purttor.

10.4 Ocupaiunea
10.4.1 Definiie = luarea n posesie a unui bun ce nu
aparine nimnui cu intenia de a deveni proprietarul
acestuia.
10.4.2 Reglementare: art. 941-947 NCC.
10.4.3 Obiect: Pot fi dobndite doar bunuri mobile
corporale, fr stpn, care nu au fost furate: bunurile
51

mobile abandonate, animalele slbatice, petele i


resursele acvatice vii din bazinele piscicole naturale,
fructele de pdure, ciupercile comestibile din flora
spontan, plantele medicinale i aromatice i altele
asemenea.
10.4.4 Situaia bunului gsit:
Bunul mobil pierdut continu s aparin
proprietarului su.
Gsitorul bunului este obligat ca, n termen de 10 zile,
s l restituie proprietarului ori, dac acesta nu poate fi
cunoscut, s l predea organului de poliie din
localitatea n care a fost gsit. Acesta are obligaia de
a pstra bunul timp de 6 luni, fiind aplicabile n acest
sens dispoziiile privitoare la depozitul necesar.
Dac bunul a fost gsit ntr-un loc public, el va fi
predat, pe baz de proces-verbal, persoanei care deine
un titlu, altul dect titlul de proprietate public, asupra
locului respectiv. n termen de 3 zile de la data
prelurii bunului pierdut, aceast persoan este
obligat s l predea, pe baz de proces-verbal,
organelor de poliie din localitate.
Dac, datorit mprejurrilor sau naturii bunului,
pstrarea sa tinde s i diminueze valoarea ori devine
prea costisitoare, el va fi vndut prin licitaie public,
conform legii. n acest caz, drepturile i obligaiile
legate de bun se vor exercita n legtur cu preul
obinut n urma vnzrii (subrogaie real).
Bunul sau preul obinut din valorificarea lui se va
remite proprietarului, dac acesta l pretinde, sub
sanciunea decderii, n termen de 6 luni, ns nu mai
nainte de a se achita cheltuielile legate de pstrarea
bunului.
n cazul bunurilor cu valoare comercial, proprietarul
este obligat s plteasc gsitorului o recompens
reprezentnd a zecea parte din pre sau din valoarea
actual a bunului.
Dac bunul ori preul nu este pretins de proprietarul
originar, el va fi considerat lucru fr stpn i remis
gsitorului pe baz de proces-verbal. n acest caz,
gsitorul dobndete dreptul de proprietate prin
ocupaiune. Dovada ocupaiunii se poate face prin
procesul-verbal menionat sau prin orice alt mijloc de
prob.
52

Dac gsitorul refuz s preia bunul sau preul, acesta


revine comunei, oraului sau municipiului pe teritoriul
cruia a fost gsit i intr n domeniul privat al
acesteia.
10.4.5 Situaia tezaurului gsit:
Definiie = Tezaurul este orice bun mobil ascuns sau
ngropat, chiar involuntar, n privina cruia nimeni nu
poate dovedi c este proprietar.
Dreptul de proprietate asupra tezaurului descoperit
ntr-un bun imobil sau ntr-un bun mobil aparine, n
cote egale, proprietarului bunului imobil sau al bunului
mobil n care a fost descoperit i descoperitorului.
Dispoziiile art. 946 NCC nu se aplic bunurilor
mobile culturale, calificate astfel potrivit legii, care
sunt descoperite fortuit sau ca urmare a unor cercetri
arheologice sistematice, i nici acelor bunuri care,
potrivit legii, fac obiectul proprietii publice.
Legea nr. 182/2000 privind protejarea patrimoniului
cultural naional

10.5 Hotrrea judectoreasc


Doar hotrrile constitutive (atributive) de drepturi.

hotrri prin care este suplinit consimmntul


ofertantuluic are i-a retras intempestiv oferta, dac
este voba de o convenie translativ de drepturi reale

hotrri prin care este suplinit consimmntul


prii care refuz executarea unui antecontract bilateral
prin care prile se oblig s ncheie n viitor un
contract cu titlu oneros translativ de drepturi

hotrrea prin care se expropriaz un bun imobil

hotrrea de retrocedare a imobilelor


expropriate

hotrrea de sancionare a unor acte translative


sau constitutive de drepturi, prin care se dispune
repunerea prilor n situaia anterioar;

hotrri de restituire a dreptului de proprietate n


temeiul Legii nr. 10/2001

10.6 Accesiunea
10.6.1 Noiune. Prin accesiune, proprietarul unui bun
53

devine proprietarul a tot ce se alipete cu bunul ori se


ncorporeaz n acesta, dac legea nu prevede altfel.
10.6.2 Forme:

Accesiune imobiliar

natural

artificial

Accesiunea mobiliar
10.6.3 Accesiunea imobiliar natural
Definiie = unirea a dou bunuri dintre care cel puin
cel principal este imobil, aparinnd la doi prorietari
diferii, fr intervenia omului.
Reglementare: art. 569-576 NCC
Cazuri:

aluviunea;

avulsiunea;

albiile secate;

insulele i prundiurile formate n ruri;

animalele domestice rtcite pe terenul altuia.


10.6.4 Accesiunea imobiliar artificial
Construciile, plantaiile i orice alte lucrri efectuate
asupra unui imobil, revin proprietarului acelui imobil
dac prin lege sau act juridic nu se prevede altfel.
Reglementare: art. 577-597 NCC
- Accesiunea lucrrilor fcute de proprietar pe terenul
su, cu materialele altuia:
- Accesiunea lucrrilor fcute de o persoan cu
materialele sale pe un teren aflat n proprietatea altuia

lucrri autonome, cu caracter durabil,

efectuate cu bun credin

efectuate cu rea credin

lucrri adugate

necesare

utile

voluptuare
10.6.5 Accesiunea mobiliar (art. 598-601 NCC)

Adjonciunea = unirea a dou lucruri mobile ce


aparin unor proprietari diferii;

Specificaiunea = confecionarea unui bun nou


de ctre o persoan prin munca sa, pentru
transformarea sau prelucrarea unui bun aflat n
proprietatea altuia.

Confuziunea = unirea a dou sau mai multe


54

bunuri mobile avnd proprietari diferii astfel nct se


realizeaz un bun nou.
Test de autoevaluare nr. 10 ncercuii rspunsurile corecte (ntrebrile pot
avea una, dou sau trei variante corecte de rspuns):
1. Sunt moduri de dobndire a proprietii:
a) ocupaiunea;
b) tradiiunea;
c) confuziunea.
2. Atunci cnd o persoan construiete o cas pe
terenul altuia, ne aflm n prezena:
a) accesiunii imobiliare naturale;
b) accesiunii imobiliare artificiale;
c) accesiunii mobiliare.

Bibliografia Capitolului 10
1. C. Brsan Drept civil, Drepturile reale principale, Edit. Hamangiu,
Bucureti, 2008;
2. B. Florea Drept civil. Drepturi reale principale, Edit. Universul Juridic,
Bucureti, 2011;
3. C. Jora, L. U Drept civil. Curs de drepturi reale, Edit. Lumina Lex,
Bucureti, 2007;
4. L. Pop, L.M. Harosa Drept civil, Drepturile reale principale, Edit.
Universul Juridic, Bucureti, 2006;
5. .V Stoica Drept civil, Drepturile reale principale, Edit. C.H.Beck,
Bucureti, 2009;
6. M. Uliescu, A. Gherghe Drept civil. Drepturile reale principale, Edit.
Universul Juridic, Bucureti, 2011.

55

Capitolul 11
Modurile de dobndire a dreptului de proprietate II
Cuprinsul capitolului 11
Obiectivele capitolului 11
11.1 Uzucapiunea
11.2 Posesia de bun credin
11.3 Actul administrativ
11.4 nscrierea n cartea funciar
Bibliografia capitolului 11
Obiectivele capitolului 11

nelegerea instituiei uzucapiunii,


n evoluia ei istoric
corelarea regulilor
tipuri de uzucapiune

11.1 Uzucapiunea
11.1.1 Definiie = mod originar de dobndire a
dreptului de proprietate prin exercitarea posesiei pe
parcursul unui termen prevzut de lege (prescripia
achizitiv)
11.1.2 Reglementare: art. 928-934 NCC; Cartea a IIIa, Titlul XX din Codul civil 1864
11.1.3 Uzucapiunea reglementat de Codul civil de
la 1864
- Uzucapiunea de 30 de ani (uzucapiunea lung) art.
1890 C.civ.
Condiii:

s existe o posesie util

posesia s fie exercitat nentrerupt timp de 30


de ani
- Uzucapiunea de la 10 la 20 de ani (uzucapiunea
56

diferitelor

scurt) art. 1895-1899 C.civ.


Condiii:

s existe o posesie util

justa cauz posesia s se ntemeieze pe un just


titlu

buna credin a posesorului

posesia s fie exercitat nentrerupt de la 10 la


20 de ani
11.1.4 Uzucapiunea n sistemul crilor funciare:
Reglementare:

Decretul-Lege nr. 115/1938 pentru unificarea


dispoziiilor privitoare la crile funciare

Legea nr. 389/1943 i Legea nr. 260/1945 prin


care a fost extins aplicabilitatea Codului civil pe
ntreg teritoriul Romniei

Legea nr. 241/1947 de punere n aplicare a Legii


115
- Uzucapiunea tabular sau prin convalescena
titlului - drepturile reale nscrise n cartea funciar
fr o cauz legitim, rmn valabile dac titularul
dreptului le-a posedat cu bun credin timp de 10 ani.
- Uzucapiunea extratabular posesorul unui bun
imobil care l-a posedat, n condiiile legii, timp de 20
de ani de la moartea titularului dreptului de proprietate
nscris n cartea funciar, poate cere ntabularea n
favoarea sa.
11.1.5 Uzucapiunea n noul cod civil
- Uzucapiunea imobiliar (art. 928-931):

extratabular prin posesia util timp de 10 ani,


dac:

proprietarul nscris n cartea funciar a


decedat ori, dup caz, i-a ncetat existena;

a fost nscris n cartea funciar declaraia de


renunare la proprietate;

imobilul nu era nscris n nicio carte


funciar.

tabular - drepturile celui care a fost nscris, fr


cauz legitim, n cartea funciar, ca proprietar al unui
imobil sau titular al unui alt drept real, nu mai pot fi
contestate cnd cel nscris cu bun-credin a posedat
imobilul timp de 5 ani dup momentul nregistrrii
cererii de nscriere, dac posesia sa a fost neviciat
57

- Jonciunea posesiilor: posesorul actual poate s


uneasc propria posesie cu aceea a autorului su.
Dispoziiile art. 930-934 din Codul civil referitoare la
uzucapiunea imobiliar se aplic numai n cazurile n
care posesia a nceput dup data intrrii n vigoare a
acestuia. Pentru cazurile n care posesia a nceput
nainte de aceast dat, sunt aplicabile dispoziiile
referitoare la uzucapiune n vigoare la data nceperii
posesiei.
- Uzucapiunea mobiliar (art. 939): acela care posed
bunul altuia timp de 10 ani, n alte condiii dect cele
privind dobndirea bunurilor mobile prin posesie de
bun credin, poate dobndi dreptul de proprietate, n
temeiul uzucapiunii

11.2 Posesia de bun credin


11.2.1 Dobndirea proprietii bunurilor mobile
prin posesia de bun credin
Reglementare: art. 935-938 NCC
Prezumie de proprietate n favoarea posesorului
bunului mobil.
Persoana care, cu bun-credin, ncheie cu un
neproprietar un act translativ de proprietate cu titlu
oneros avnd ca obiect un bun mobil devine
proprietarul acelui bun din momentul lurii sale n
posesie efectiv.
- bunul pierdut sau furat poate fi revendicat de la
posesorul de bun-credin, dac aciunea este
intentat, sub sanciunea decderii, n termen de 3 ani
de la data la care proprietarul a pierdut stpnirea
material a bunului.
- dac bunul pierdut sau furat a fost cumprat dintr-un
loc ori de la o persoan care vinde n mod obinuit
bunuri de acelai fel ori dac a fost adjudecat la o
licitaie public, iar aciunea n revendicare a fost
introdus nuntrul termenului de 3 ani, posesorul de
bun-credin are un drept de retenie pn la
indemnizarea sa integral pentru preul pltit
vnztorului.

58

- este de bun-credin posesorul care nu cunotea i


nici nu trebuia, dup mprejurri, s cunoasc lipsa
calitii de proprietar a nstrintorului.
11.2.2 Dobndirea fructelor
Reglementare: art. 948 NCC
Posesorul de bun-credin dobndete dreptul de
proprietate asupra fructelor bunului posedat.
Buna-credin: trebuie apreciat la data perceperii
fructelor.
n cazul fructelor produse de imobile nscrise n cartea
funciar, buna-credin se apreciaz n raport cu
condiiile cerute terilor dobnditori pentru a respinge
aciunea n rectificare.
n celelalte cazuri, posesorul este de bun-credin
atunci cnd are convingerea c este proprietarul
bunului n temeiul unui act translativ de proprietate
ale crui cauze de ineficacitate nu le cunoate i nici
nu ar trebui, dup mprejurri, s le cunoasc. Bunacredin nceteaz din momentul n care cauzele de
ineficacitate i sunt cunoscute. Posesorul de reacredin trebuie s restituie fructele percepute, precum
i contravaloarea acelora pe care a omis s le
perceap.

11.3 Actul administrativ


Se pot ntlni stfel de acte legat de punerea n aplicare
a Legii nr. 112/1995 i a Legii nr. 10/2001 care
vizeaz retrocedarea dreptuluid e proprietate privat
prin intermediul organelor administrative.

11.4 nscrierea n cartea funciar


Art. 885 NCC: Sub rezerva unor dispoziii legale
contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse n
cartea funciar se dobndesc, att ntre pri, ct i
fa de teri, numai prin nscrierea lor n cartea
funciar, pe baza actului sau faptului care a justificat
nscrierea.

59

Test de autoevaluare nr. 11- ncercuii rspunsurile corecte (ntrebrile pot avea
una, dou sau trei variante corecte de rspuns):
1. Uzucapiunea imobiliar extratabular, conform
noului Cod civil, duce la dobndirea dreptului de
proprietate dup o posesie prelungit timp de:
a) 30 de ani;
b) 20 de ani;
c) 10 ani.
2. Fructele unui bun intr n proprietatea:
a) gsitorului;
b) posesorului de bun credin;
c) posesorului de rea credin.

Bibliografia Capitolului 11
1. C. Brsan Drept civil, Drepturile reale principale, Edit. Hamangiu,
Bucureti, 2008;
2. B. Florea Drept civil. Drepturi reale principale, Edit. Universul Juridic,
Bucureti, 2011;
3. C. Jora, L. U Drept civil. Curs de drepturi reale, Edit. Lumina Lex,
Bucureti, 2007;
4. L. Pop, L.M. Harosa Drept civil, Drepturile reale principale, Edit.
Universul Juridic, Bucureti, 2006;
5. .V Stoica Drept civil, Drepturile reale principale, Edit. C.H.Beck,
Bucureti, 2009;
6. M. Uliescu, A. Gherghe Drept civil. Drepturile reale principale, Edit.
Universul Juridic, Bucureti, 2011.

60

Capitolul 12
Aprarea dreptului de proprietate I
Cuprinsul capitolului 12
Obiectivele capitolului 12
12.1 Protecia juridic a dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi
reale
12.2 Aciunea n revendicare imobiliar
Bibliografia capitolului 12
Obiectivele capitolului 12
nelegerea mecanismelor de
protecie a dreptului de proprietate
i a celorlalte drepturi reale
prezentarea
aspectelor
caracteristice
aciunii
n
revendicare imobiliar

12.1 Protecia juridic a dreptului de


proprietate i a celorlalte drepturi reale
12.1.1 Mijloace de aprare de drept public:
Constituia Romniei: art. 44, art. 136, Codul penal
etc.
12.1.2 Mijloace de drept civil:
- mijloace nespecifice (indirecte): scopul lor direct
const n aprarea unor drepturi de crean
- mijloace specifice (directe):

aciunile petitorii prin care reclamantul cere s


i se stabileasc calitatea de titular al unui drept real
asupra unui bun

aciunile posesorii au ca scop aprarea


posesiei ca stare de fapt

61

12.2 Aciunea n revendicare imobiliar


12.2.1 Noiune:
- este un mijloc de aprare n justiie a dreptului de
proprietate privat (art. 563, 565, 566 NCC) i a
dreptului de proprietate public (art. 865 alin. 3 NCC)
- reprezint aciunea n justiie aflat la ndemna
proprietarului bunului mpotriva posesorului sau
mpotriva altei persoane care deine bunul respectiv,
fr drept.
12.2.2 Caractere:

aciune real se ntemeiaz pe un drept real

aciune petitorie se pune n discuie nsi


existena dreptului de proprietate al reclamantului
asupra bunului

aciune imprescriptibil sub aspect extinctiv

aciune n realizare
12.2.3 Condiii de realizare:
Nu poate fi exercitat dect de titularul dreptului de
proprietate asupra bunului revendicat
- n cazul coproprietii, n orice aciune privitoare la
coproprietate, inclusiv n cazul aciunii n revendicare,
fiecare coproprietar poate sta singur n justiie,
indiferent de calitatea procesual
Proba este n sarcina reclamantului, care trebuie s
dovedeasc dou mprejurri: c el este proprietarul
bunului revendicat i c prtul are posesia sau
detenia nelegitim.
- n cazul imobilelor nscrise n cartea funciar,
dovada dreptului de proprietate se face cu extrasul de
carte funciar
12.2.4 Efectele admiterii aciunii:
obligaiile prtului: prtul va fi obligat la restituirea
bunului sau la despgubiri, evaluate n raport cu
momentul restituirii, dac bunul a pierit din culpa sa
ori a fost nstrinat; de asemenea, n aceleai condiii,
prtul va fi obligat la restituirea productelor sau a
contravalorii acestora
- prtul posesor de rea-credin sau detentorul precar
va fi obligat, la cererea reclamantului, i la restituirea
fructelor produse de bun pn la napoierea acestuia
ctre proprietar .

62

obligaiile reclamantului: la cererea prtului,


proprietarul poate fi obligat s restituie posesorului
cheltuielile necesare pe care acesta le-a fcut,
cheltuielile utile, n limita sporului de valoare, dac
prin lege nu se prevede altfel, precum i cheltuielile
necesare pentru producerea i culegerea fructelor sau
a productelor
- proprietarul nu este dator s acopere cheltuielile
voluptuare; posesorul are dreptul de a-i nsui
lucrrile efectuate cu aceste cheltuieli numai dac prin
aceasta bunul nu se deterioreaz
- n situaia n care cheltuielile necesare, utile sau
voluptuare se concretizeaz ntr-o lucrare nou, nu se
poate cere restituirea acestora, n acest caz fiind
incidente dispoziiile corespunztoare din materia
accesiunii imobiliare artificiale
dreptul retenie al prtului: prtul are un drept de
retenie asupra produselor pn la restituirea
cheltuielilor fcute pentru producerea i culegerea
acestora, cu excepia cazului n care proprietarul
furnizeaz prtului o garanie ndestultoare
opozabilitatea hotrrii: hotrrea judectoreasc prin
care s-a admis aciunea n revendicare este opozabil
i poate fi executat i mpotriva terului dobnditor,
n condiiile Codului de procedur civil
Test de autoevaluare nr. 12 - ncercuii rspunsurile corecte (ntrebrile pot avea
una, dou sau trei variante corecte de rspuns):
1. Are calitate procesual activ n cazul aciunii n
revendicare:
a) proprietarul neposesor;
b) uzufructuarul;
c) posesorul de bun credin.
2. Poate avea calitate procesual pasiv n cazul
aciunii n revendicare:
a) proprietarul neposesor;
b) uzufructuarul;
c) posesorul de bun credin.

63

Bibliografia Capitolului 12
1. C. Brsan Drept civil, Drepturile reale principale, Edit. Hamangiu,
Bucureti, 2008;
2. B. Florea Drept civil. Drepturi reale principale, Edit. Universul Juridic,
Bucureti, 2011;
3. C. Jora, L. U Drept civil. Curs de drepturi reale, Edit. Lumina Lex,
Bucureti, 2007;
4. L. Pop, L.M. Harosa Drept civil, Drepturile reale principale, Edit.
Universul Juridic, Bucureti, 2006;
5. .V Stoica Drept civil, Drepturile reale principale, Edit. C.H.Beck,
Bucureti, 2009;
6. M. Uliescu, A. Gherghe Drept civil. Drepturile reale principale, Edit.
Universul Juridic, Bucureti, 2011.

64

Capitolul 13.
Aprarea dreptului de proprietate i a altor drepturi reale
Cuprinsul capitolului 13
Obiectivele capitolului 13
13.1 Aciunea n revendicare mobiliar
13.2 Aciunea negatorie
13.3 Aciunea n grniuire
13.4 Aciunea confesorie
Bibliografia capitolului 13
Obiectivele capitolului 13

corelarea aciunii n revendicare


mobiliar
cu
dobndirea
proprietii prin posesie de bun
credin
nelegerea
raportului
ntre
aciunea negatorie i aciunea
confesorie

13.1 Aciunea n revendicare mobiliar


n cazul bunurilor mobile, posesia de bun credin
valoreaz titlu de proprietate.
Prezumia de proprietate care opreaz n favoarea
posesorului poate fi rsturnat dac reclamantul
dovedete:

fie c are titlu de prorietate cu privire la bunul


mobil i titlul precar n temeiul cruia i s-a ncredinat
bunul prtului;

fie c bunul i-a fost furat sau l-a pierdut, fiind


nsuit apoi de ctre prt;

fie c posesia prtului era viciat n momentul


introducerii aciunii.

65

13.2 Aciunea negatorie


13.2.1 Definiie = acea aciune prin care reclamantul
proprietar l cheam n judecat pe prtul care
pretinde c este titularul unui dezmembrmnt al
dreptului de proprietate asupra bunului respectiv,
solicitnd instanei de judecat s i recunoasc
dreptul de proprietate i s constate inexistena
dreptului real al prtului.
13.2.2 Caractere:

aciune real

aciune petitorie

aciune imprescriptibil extinctiv

aciune n constatare

13.3 Aciunea n grniuire


13.3.1 Definiie = mijlocul juridic prin care
reclamantul cheam n judecat pe titularul dreptului
de proprietate asupra fondului limitrof cu care nu se
nelege n privina limitei de hotar sau a cheltuielilor
de delimitare a fondurilor, solicitnd instanei s
determine, prin semne exterioare, linia despritoare
dintre cele dou fonduri vecine.
13.3.2 Reglementare: art. 560 NCC dreptul i
obligaia la grniuire proprietii
dreptul atribut al dreptului real
obligaia propter rem
13.3.3 Caractere:

aciune real

aciune petitorie

aciune imobiliar

aciune imprescriptibil

aciune n realizare
13.3.4 Efectele admiterii:
- trasarea semnelor exterioare care marcheaz grania
dintre fondurile nvecinate
- hotrrea pronunat nu are autoritate de lucru
judecat pentru o aciune n revendicare ulterior
introdus

66

13.4 Aciunea confesorie


13.4.1 Definiie = aciunea prin care reclamantul, care
pretinde c este titularul unui dezmembrmnt al
dreptului de proprietate, dar care a pierdut stpnirea
material conferit de dreptul pretins, se adreseaz
instanei de judecat solicitnd s-l oblige pe prt s-i
recunoasc dezmembrmntul i s i restituie
stpnirea material a bunului.
13.4.2 Reglementare: art. 696, art. 705, art. 754, art.
757 NCC
13.4.3 Caractere:

aciune real

aciune petitorie

aciune prescriptibil

aciune n realizare
Test de autoevaluare nr. 13 - ncercuii rspunsurile corecte (ntrebrile pot avea
una, dou sau trei variante corecte de rspuns):
1. Aciunea n grniuire este o aciune:
a) n realizare
b) prescriptibil
c) petitorie
2. Poate avea calitatea de reclamant n cadrul unei aciuni
confesorii:
a) cel care pretinde c e proprietarul unui bun;
b) cel care pretinde s nceteze o tulburare a dreptului
su de proprietate;
c) cel care pretinde c este titularul unui dezmembrmnt
al dreptului de proprietate.

Bibliografia Capitolului 13
1. C. Brsan Drept civil, Drepturile reale principale, Edit. Hamangiu,
Bucureti, 2008;
2. B. Florea Drept civil. Drepturi reale principale, Edit. Universul Juridic,
Bucureti, 2011;
3. L. Pop, L.M. Harosa Drept civil, Drepturile reale principale, Edit.
Universul Juridic, Bucureti, 2006;
4. .V Stoica Drept civil, Drepturile reale principale, Edit. C.H.Beck,
Bucureti, 2009;
5. M. Uliescu, A. Gherghe Drept civil. Drepturile reale principale, Edit.
Universul Juridic, Bucureti, 2011.
67

Capitolul 14.
Publicitatea drepturilor reale imobiliare
Cuprinsul capitolului 14
Obiectivele capitolului 14
14.1 Noiune
14.2 Actualul sistem de publicitate imobiliar
Bibliografia capitolului 14
Obiectivele capitolului 14

nelegerea noiunii de sistem de


publicitate imobiliar i a
importanei unui astfel de sistem
stabilirea
deosebirilor
ntre
diferitele sisteme de publicitate
imobiliar

14.1 Noiune
14.1.1. Definiie = acele formaliti legale ce trebuie
ndeplinite n vederea constituirii i transmiterii
drepturilor reale ce au ca obiect bunuri imobile,
asigurrii cadrului circulaiei bunurilor imobile i a
oopozabilitii actelor i faptelor juridice constitutive
i translative de dreptuir reale imobiliare.
14.1.2 Scopuri:

informarea terilor cu privire la situaia


imobilelor

asigurarea opozabilitii fa de teri

constituirea sau transmiterea drepturilor reale


imobiliare

achiziia dreptului real imobiliar

soluionarea conflictelor i funcia probatorie

evidenierea titularilor de drepturi reale


imobiliare n vederea impozitrii
14.1.3 Sisteme de publicitate imobiliar n
Romnia:
68


Sistemul registrelor de transcripiuni
i inscripiuni - bazat pe principiul publiciii
personale; n fiecare localitate este deschis cte un rol
pentru ficare proprietar, unde se trec toate pmnturile
i cldirile sale; identificarea topometric este
relativ, fiind bazat pe stabilirea locaiei unui teren
prin artarea vecintilor sale (nord, sud, est, vest)
fapt care l face greu de urmrit n ceea ce privete
transmiterea proprietii de la o persoan la alta si
inexact.

Sistemul crii funciare sub DecretulLege nr. 115/1938

Sistemul Legii nr. 7/1996

Sistemul Noului Cod Civil

14.2 Actualul sistem de publicitate


imobiliar
14.2.1 Reglementare: Legea nr. 7/1996;
art. 876-915 NCC
14.2.2 Drepturile tabulare:
Drepturile reale imobiliare nscrise n cartea funciar
sunt drepturi tabulare. Ele se dobndesc, se modific
i se sting numai cu respectarea regulilor de carte
funciar.
Sub rezerva unor dispoziii legale contrare, drepturile
reale asupra imobilelor cuprinse n cartea funciar se
dobndesc, att ntre pri, ct i fa de teri, numai
prin nscrierea lor n cartea funciar, pe baza actului
sau faptului care a justificat nscrierea.
Drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin
radierea lor din cartea funciar.
14.2.3 Corpul de proprietate este entitatea de
referin a nscrierilor n cartea funciar.
El este definit n art. 20 alin.2 Legea nr. 7/1996 ca
fiind una sau mai multe parcele alturate, de pe
teritoriul unei uniti administrativ- teritoriale,
indiferent de categoria de folosin, aparinnd
aceluiai proprietar, formeaz imobilul definit de
legea cadastrului i care se identific printr-un numr
cadastral unic i se nscrie ntr-o carte funciar.

69

Corpul de proprietate poate fi modificat prin alipiri


sau dezlipiri:
Alipirea se realizeaz de regul prin unirea mai
multor parcele ntr-un corp de proprietate, prin
adugarea unei noi parcele la un corp de proprietate
sau prin mrirea suprafeei unei parcele.
Dezlipirea are loc atunci cnd se desparte sau se
desprinde o parcel de la un imobil ori se micoreaz
ntinderea unei parcele. n cazul alipirilor i
dezlipirilor se vor efectua, dac este cazul, operaiuni
de transcriere si renscriere.
Transcrierea se face cnd o parcel este trecut dintr-o
carte funciar n alt carte funciar. Dac se transcrie o
parte dintr-o parcel ntr-o alt carte funciar, restul se
nscrie n vechea arte funciar, cu artarea noului
numr i a ntinderii terenului.
Renscrierea se realizeaz cnd o parcel se dezlipete
i se trece n aceeai carte funciar ca un corp de
proprietate de sine stttor sau ca o parcel a altui corp
de proprietate.
14.2.4 Cuprinsul crii funciare:
Cartea funciar:
- este un nscris n care sunt evideniate situaia
material i situaia juridic a imobilelor, n mod
public, prin nscrierea tuturor actelor i faptelor
juridice referitoare la aceste bunuri.
- este axat, ca i sistem de publicitate, pe situaia
imobilelor, fiind un sistem real de publicitate
imobiliar.
- este alctuit dintr-un titlu i trei pri:
Titlul crii funciare
Cuprinde numrul crii funciare; biroul teritorial de
care aparine i denumirea localitii n care este situat
imobilul.
Partea I (Foaia de avere)
Servete la descrierea imobilului i este format din
urmtoarele rubrici:
a) numrul de ordine i cel cadastral al imobilului;
b) denumirea imobilului;
b) suprafaa imobilului, destinaia, categoriile de
folosin i, dup caz, construciile;
c) planul imobilului cu vecintile, descrierea
imobilului i inventarul de coordonate al
70

amplasamentului, pentru fiecare imobil n parte, care


constituie anexa la partea I.
Partea a II-a (Foaia de proprietate)
Cuprinde:
a) numrul curent;
b) numele proprietarului;
c) actul sau faptul juridic care constituie titlul
dreptului de proprietate, precum i menionarea
nscrisului pe care se ntemeiaz acest drept;
d) strmutrile proprietii
e) servituile constituite n folosul imobilului
f) faptele juridice, drepturile personale sau alte
raporturi juridice, precum i aciunile privitoare la
proprietate
Partea a III-a (Foaia de sarcini)
Cuprinde:
a) numrul curent,
b) dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosin,
abitaie, servituile n sarcina fondului aservit, ipoteca
i privilegiile imobiliare, precum i locaiunea i
cesiunea de venituri pe o perioad mai mare de 3 ani.
c) aciunile privitoare la drepturile reale nscrise n
aceast parte, sechestrul, urmrirea silit a imobilului
sau a veniturilor sale,etc.
14.2.5 nscrierile n Cartea Funciar
ntabularea - nscrierea prin care un drept real se
transmite sau se constituie cu titlu definitiv, de la data
nregistrrii cererii de nscriere. devine opozabil fa
de teri de la data nregistrrii cererii de nscriere.
ntabularea stingerii unui drept se numete radiere.
nscrierea provizorie - operaiunea prin care
transmiterea, consituirea, modificarea sau stingerea
unui drept real imobiliar devine opozabil fa de teri
sub condiia i n msura justificrii ei.
Se realizeaz n urmtoarele situaii:
- dobndirea unor drepturi reale este afectat de o
condiie suspensiv
- cnd se solicit ntabularea unui drept real n temeiul
unei hotarri judectoreti ce nu este irevocabil;
- dac se dobndete un drept tabular nscris anterior
provizoriu n cartea funciar;

71

- n cazul n care debitorul consemneaz sumele


pentru care a fost nscris ipoteca sau un privilegiu
imobiliar care greveaz imobilul;
- dac pentru soluionarea cererii sunt necesare
nscrisuri suplimentare, care ns nu aduc atingere
fondului dreptului ce se cere a fi nscris i nu
fundamenteaz noi capete de cerere.
Notarea - acea nscriere n cartea funciar care are ca
obiect menionarea existenei unor drepturi personale,
fapte sau raporturi juridice strns legate de drepturile
ntabulate i de titularii lor, pentru a le face opozabile
terilor sau a le aduce la cunotina acestora n scop de
informare.(art. 902 NCC)
14.2.6 Aciunile de carte funciar
Aciunea n prestaie tabular.
nscrierile n cartea funciar au efect constitutiv de
drepturi. Astfel, dei s-a ncheiat un act translativ sau
constitutive de drepturi, efectul su se produce numai
n urma nscrierii n cartea funciar.
Prin urmare, cel care s-a obligat la constituirea,
transmiterea su modificarea unui drept real imobiliar
este obligat s predea nscrisurile neceasre pentru
ntabularea n cartea funciar. n cazul n care refuz
acest lucru, la cererea persoanei ndreptite, instana
va pronuna o hotrre judectoreasc care, rmas
definitiv, va nlocui nscrisurile necesare pentru
ntabularea dreptului sau radierea sa.
Aciunea n prestaie tabular poate fi introdus
oricnd, fiind o aciune imprescriptibil.
Aciunea n justificare tabular
aciunea pe care o poate introduce cel care i-a nscris
provizoriu n cartea funciar un drept tabular afectat
de o condiie suspensiv mpotriva celui mpotriva
cruia s-a nscris provizoriu respectivul drept.
Aciunea n rectificarea nscrierilor n cartea funciar
Rectificarea nscrierilor n cartea funciar are ca
obiect nlturarea neconcordanelor care pot exista
ntre nscrierile n cartea funciar i situaia juridic
real a imobilului. Prin rectificare se nelege radierea,
ndreptarea sau menionarea nscrierii oricrei
operaiuni, susceptibil de a face obiectul unei
nscrieri n cartea funciar. Dac ns se tinde la
schimbarea unor aspecte tehnice ale imobilului,
72

schimbare care nu afecteaz esena dreptului care


poart asupra acelui imobil, se utilizeaz operaiunea
de modificare.
Spre deosebire de modificarea crii funciare, care se
poate cere doar de proprietarul imobilului, cererea de
rectificare poate fi introdus de orice persoan
interesat n urmtoarele cazuri:
a) nscrierea sau actul n temeiul cruia s-a efectuat
nscrierea nu a fost valabil.
b) dreptul nscris a fost greit calificat
c) nu mai sunt ntrunite condiiile de existen ale
dreptului nscris sau au ncetat efectele actului juridic
n temeiul cruia s-a fcut nscrierea.
d) nscrierea n cartea funciar nu mai este n
concordan cu situaia real actual a imobilului.
Rectificarea nscrierilor n cartea funciar se poate
realiza nu numai prin hotrre judectoreasc
definitiv i irevocabil, ci i pe cale amiabil, prin
declaraie autentic, nsoit de o documentaie
cadastral, dat de ctre titularul tabular sau de
titularul dreptului real nenscris n cartea funciar.
Test de autoevaluare nr. 14
Din ce este alctuit o carte funciar i care este rolul ei?

Bibliografia Capitolului 14
1. M. Nicolae Tratat de publicitate imobiliar, ed. a II-a, Edit. Universul

Juridic, Bucureti, 2011;


2. L. Pop, L.M. Harosa Drept civil, Drepturile reale principale, Edit.
Universul Juridic, Bucureti, 2006;
3. .V Stoica Drept civil, Drepturile reale principale, Edit. C.H.Beck,
Bucureti, 2009;

73

BIBLIOGRAFIE GENERAL
1.C. Brsan Drept civil, Drepturile reale principale, Edit. Hamangiu,
Bucureti, 2008;
2.B. Florea Drept civil. Drepturi reale principale, Edit. Universul
Juridic, Bucureti, 2011;
3.C. Jora, L. U Drept civil. Curs de drepturi reale, Edit. Lumina Lex,
Bucureti, 2007;
4. M. Nicolae Tratat de publicitate imobiliar, ed. a II-a, Edit.
Universul Juridic, Bucureti, 2011;
5.L. Pop, L.M. Harosa Drept civil, Drepturile reale principale, Edit.
Universul Juridic, Bucureti, 2006;
6.V Stoica Drept civil, Drepturile reale principale, Edit. C.H.Beck,
Bucureti, 2009;
7.M. Uliescu, A. Gherghe Drept civil. Drepturile reale principale, Edit.
Universul Juridic, Bucureti, 2011.
8.Colecia revistei Fiat Justitia

74

RSPUNSURI LA NTREBRILE DIN TESTELE DE AUTOEVALUARE


Testul de autoevaluare nr. 1
1. a
2. b,c
Testul de autoevaluare nr. 2
1. a,c
2. c
Testul de autoevaluare nr. 3
1. b
2. b
Testul de autoevaluare nr. 4
1. c
2. b,c
Testul de autoevaluare nr. 5
Testul de autoevaluare nr. 6
1. a
2. a
Testul de autoevaluare nr. 7
Testul de autoevaluare nr. 8
1. c
2. c
3. b
Testul de autoevaluare nr. 9
1. a
2. a
Testul de autoevaluare nr. 10
1. a,b
2. b
Testul de autoevaluare nr. 11
1. c
2. b
Testul de autoevaluare nr. 12
1. a
2. c
Testul de autoevaluare nr. 13
1. a,c
2. c
Testul de autoevaluare nr. 14
-

75

CUPRINS

INTRODUCERE........................................................................................................................2
OBIECTIVELE CURSULUI......................................................................................................2
MODUL N CARE ESTE CONCEPUT CURSUL....................................................................3
COMPETENE GENERALE I SPECIFICE CONFERITE STUDENTULUI.......................3
MODUL DE ABORDARE A CURSULUI.................................................................................4
Capitolul 1...................................................................................................................................5
Introducere. Noiunea de patrimoniu..........................................................................................5
Obiectivele Capitolului 1...................................................................................................5
1.1. Introducere..................................................................................................................5
1.2 Noiunea de patrimoniu...............................................................................................5
Bibliografia Capitolului 1:.................................................................................................8
Capitolul 2...................................................................................................................................9
Posesia.........................................................................................................................................9
Obiectivele capitolului 2....................................................................................................9
2.1. Noiune.......................................................................................................................9
2.2. Dobndirea i pierderea posesiei..............................................................................10
2.3. Calitile i viciile posesiei.......................................................................................10
2.4. Efectele posesiei.......................................................................................................11
2.5. Protecia juridic a posesiei......................................................................................11
Bibliografia capitolului 2.................................................................................................12
Capitolul 3.................................................................................................................................13
Dreptul de proprietate...............................................................................................................13
Obiectivele capitolului 3..................................................................................................13
3.1. Proprietatea privat...................................................................................................13
3.2 Exprorpierea pentru cauz de utilitate public..........................................................14
Bibliografia Capitolului 3................................................................................................16
Capitolul 4.................................................................................................................................17
Dreptul de proprietate public...................................................................................................17
Obiectivele capitolului 4..................................................................................................17
4.1 Noiune......................................................................................................................17
4.2 Domeniul public i domeniul privat..........................................................................18
4.3 Moduri de dobndire i de stingere a dreptului de proprietate public.....................19
4.4 Exercitarea dreptului de proprietate public..............................................................20
4.5 Drepturile reale derivate din dreptul de proprietate public......................................20
Bibliografia Capitolului 4................................................................................................21
Capitolul 5.................................................................................................................................22
Regimul juridic al circulaiei imobilelor...................................................................................22
Obiectivele capitolului 5..................................................................................................22
5.1. Introducere................................................................................................................22
5.2 Reguli speciale privind circulaia terenurilor prin acte juridice ntre vii...................23
5.3 Regimul juridic al circulaiei construciilor...............................................................24
5.4 Dreptul de preempiune.............................................................................................25
Bibliografia Capitolului 5................................................................................................28
Capitolul 6.................................................................................................................................29
Modalitile dreptului de proprietate.........................................................................................29
76

Obiectivele capitolului 6..................................................................................................29


6.1. Proprietatea rezolubil..............................................................................................29
6.2. Proprietatea anulabil...............................................................................................29
6.3. Proprietatea comun.................................................................................................30
Bibliografia Capitolului 6................................................................................................35
Capitolul 7.................................................................................................................................36
Limitele dreptului de proprietate...............................................................................................36
Obiectivele capitolului 7..................................................................................................36
7.1. Limite legale.............................................................................................................36
7.2. Limite convenionale................................................................................................38
7.3. Limite judiciare.........................................................................................................39
Bibliografia Capitolului 7................................................................................................40
Capitolul 8.................................................................................................................................41
Dezmembrmintele dreptului de proprietate I..........................................................................41
Obiectivele capitolului 8..................................................................................................41
8.1 Dreptul de superficie.................................................................................................41
8.2 Dreptul de uzufruct....................................................................................................43
Bibliografia Capitolului 8................................................................................................46
Capitolul 9.................................................................................................................................47
Dezmembrmintele dreptului de proprietate II.........................................................................47
Obiectivele capitolului 9..................................................................................................47
9.1 Dreptul de uz i dreptul de abitaie............................................................................47
9.2. Dreptul de servitute (servituile)...............................................................................48
Bibliografia Capitolului 9................................................................................................49
Capitolul 10...............................................................................................................................50
Modurile de dobndire a dreptului de proprietate I..................................................................50
Obiectivele capitolului 10................................................................................................50
10.1 Noiune....................................................................................................................50
10.2 Convenia sau contractul.........................................................................................51
10.3 Tradiiunea...............................................................................................................51
10.4 Ocupaiunea.............................................................................................................51
10.5 Hotrrea judectoreasc.........................................................................................53
10.6 Accesiunea...............................................................................................................53
Bibliografia Capitolului 10..............................................................................................55
Capitolul 11 ..............................................................................................................................56
Modurile de dobndire a dreptului de proprietate II.................................................................56
Obiectivele capitolului 11................................................................................................56
11.1 Uzucapiunea.............................................................................................................56
11.2 Posesia de bun credin..........................................................................................58
11.3 Actul administrativ...................................................................................................59
11.4 nscrierea n cartea funciar.....................................................................................59
Bibliografia Capitolului 11..............................................................................................60
Capitolul 12...............................................................................................................................61
Aprarea dreptului de proprietate I...........................................................................................61
Obiectivele capitolului 12................................................................................................61
12.1 Protecia juridic a dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale................61
12.2 Aciunea n revendicare imobiliar..........................................................................62
Bibliografia Capitolului 12..............................................................................................64
Capitolul 13...............................................................................................................................65
Aprarea dreptului de proprietate i a altor drepturi reale........................................................65
77

Obiectivele capitolului 13................................................................................................65


13.1 Aciunea n revendicare mobiliar...........................................................................65
13.2 Aciunea negatorie...................................................................................................66
13.3 Aciunea n grniuire..............................................................................................66
13.4 Aciunea confesorie.................................................................................................67
Bibliografia Capitolului 13..............................................................................................67
Capitolul 14...............................................................................................................................68
Publicitatea drepturilor reale imobiliare...................................................................................68
Obiectivele capitolului 14................................................................................................68
14.1 Noiune....................................................................................................................68
14.2 Actualul sistem de publicitate imobiliar................................................................69
Bibliografia Capitolului 14..............................................................................................73
BIBLIOGRAFIE GENERAL.......................................................................................74
RSPUNSURI LA NTREBRILE DIN TESTELE DE AUTOEVALUARE..............75

78