Piata imobiliara funciara este un instrument, dar si o garantie de realizare a drepturilor constitutionale ale cetatenilor si persoanelor juridice asupra

terenurilor de pamint. Actualmente in RM loturile de teren sunt recunoscute ca bunuri imobile si se dezvolta piata imobiliara funciara, realizindu-se circulatia terenurilor. Termenul circulatie juridica a bunurilor are 2 acceptiuni : stricto sensu constituirea, transferul si dobindirea dreptului de proprietate, a altor drepturi reale si accesorii ; lato sensu constituirea, modificarea, transferul si stingerea oricaror drepturi subiective reale si de creanta asupra unui bun. Circulatia terenurilor reprezinta totalitatea tranzactiilor funciare cu loturile de teren sau cota parte din teren echivalent. Libera circulatie aterenurilor este acea regula de drept potrivit careia terenurile aflate in circuitul civil pot fi instrainate sau/si dobindite liber prin modurile prevazute de lege. Pina in anul 1991 terenurile erau scoase din circuitul civil. La etapa actuala circulatia juridical a terenurilor este reglementata de catre Codul Civil, Codul funciar, Legea privind pretul normativ si vinzarea-cumpararea pamintului. Circulatia juridica a terenurilor se realizeaza prin diferite modalitati de dobindire a dreptului de proprietate si a altor drepturi reale asupra terenurilor. Acestea sunt : - hotarirea judecatoreasca ; legea ; contractul translativ sau constitutiv de drepturi reale asupra terenurilor; succesiune. Codul funciar stipuleaza ca terenurile dobindite in proprietate private se pot transmite prin mostenire. Instrainarea prin acte juridice intre vii se admite doar in stricta conformitate cu legea. Se interzice instrainarea terenurilor cu privire la titlul carora exista litigii in instanta judecatoreasca, pe toata durata solutionarii acestui litigiu. Terenurile din extravilan pot fi instrainate, indiferent de suprafata pe care o au, prin acte juridice intre vii. Terenurile proprietate privat, indiferent de titularul lor, sunt i rmn n circuitul civil, adic ele pot fi dobndite i nstrinate cu respectarea dispoziiilor din Legea 247/2005.

Subiecii dreptului de proprietate privat pot fi persoanele juridice, persoanele fizice, statul i unitiile administrativ-teritoriale, cnd apar n calitate de proprietar ale unor bunuri aparinnd domeniului privat. Dreptul de proprietate privat este inprescriptibil, alienabil i sesizabil. Indiferent c sunt situate n extraviranul sau intraviranul localitilor i indeferent de ntinderea suprafeei, terenurile pot fi nstrinate i dobndite prin acte juridice ntre vii, ncheiate n form autentic, sub sanciunea nulitii absolute. n cazul n care prin acte juridice ncheiate ntre vii se constituie un drept real asupra unui teren cu sau fr construcie, indiferent de destinaia sau ntinderea acestora, dispoziiile din alin. (1), Titlul X al Legii 247/2005 se aplic n mod corespunztor. Art. 2 alin (2) din Legea 54/1998 prevedea n cazul dobndirii prin acte juridice ntre vii, proprietatea funciar a dobnditorului nu poate depi 200 h teren agricol n echivalent arabil, de familie. n sensul prezentei legi, prin noiunea de familie se nelege soii i copii necstorii, dac gospodresc mpreun cu prinii lor, n timp de noua lege privind circulaia terenurilor nltur aceste limitri ale nstrinrii, artnd c terenurile proprietate privat pot fi nstrinate i dobndite prin acte juridice ntre vii, indiferent de destinaia sau de ntinderea lor. Actele juridice ncheiate ntre vii prin care se realizeaz nstrinarea i dobndirea terenurilor, se ncheie n form autentic, sub sanciunea nulitii absolute ( art. 2 alin (1) Legea 247/2005 ). Legea 54/1998, art 3 prevedea c cetenii strini i apatrizii nu pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor . Constituia revizuit n 2003, n art. 44 alin (2), teza a 2-a dispune: Cetenii strini i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate privat asupra terenurilor numai n condiiile rezultate din aderarea Romniei la Uniunea European i alte tratate internaionale la care Romnia este parte, pe baz de reciprocitate, n codiiile prevzute prin lege organic, precum i prin motenire legal . Dup aderarea Romniei la Uniunea European, cetenii strini i apatrizii domiciliai pe teritoriul statelor membre vor putea dobndi proprietatea asupra terenurilor, modalitatea de dobndire fiind reglementat prin lege organic.

Legea 247/2005, prevede n art. 3 c cetenii apatrizi precum i persoanele strine pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n Romnia n condiiile prevzute de legea special, aceasta fiind reglementat prin Legea nr. 312/2005 ( Legea privind dobndirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizii, precum i de ctre persoanele juridice strine ). Referitor la nstrinare, dac pe durata Legii 54/1998, art. 15 alin (1), era interzis nstrinarea terenurilor cu privire la titlul crora existau litigii la instanele judectoreti, prezenta lege, dispune n art. 4 c existena unui litigiu privitor la un teren cu sau fr construcii nu mpiedic nstrinarea acestuia i nici constituirea altor drepturi reale sau de crean , exceptnd existena unui litigiu privind reconstituirea dreptului de proprietate privat i existena unui litigiu privind legalitatea titlului de proprietate. Legea 54/1998 prevedea n art. 16 c nstrinrile realizate sub orice form, n temeiul prezentei legi, nu valideaz titlurile de proprietate ale nstrintorilor, dac anterior nstrinrii acestea erau lovite de nuliti absolute, izvorte din nclcarea unor norme imperative ale Legii fondului funciar nr. 18/1991 i care au fost constatate prin hotrri judectoreti definitive i irevocabile. Legea 247/2005 dispune n art. 5 alin (1), c dac titlurile de proprietate ale nstrintorilor i ale dobnditorilor erau lovite de nulitate, ca urmare a nclcrii dispoziiilor legale n vigoare la data ncheierii lor, nstrinrile realizate sub orice form, nu valideaz titlurile de proprietate. Totodat, n alin (2) prevede c n situaia n care dup ncheierea unui antecontract cu privire la un teren, cu sau fr construcii, una dintre pri refuz s ncheie contractul, partea care i-a ndeplinit obligaiile poate sesiza instana competent care poate pronuna o hotrre care s in loc de contract. O alt modalitate este introdus prin Legea 247/2005, art 6, care d posibilitatea nstrinrilor fcute pe baza schielor care au stat la baza titlurilor d e proprietate emise cu ocazia aplicrii legilor fondului funciar, n scopul comasrii parcelelor i loturilor de teren, prin constituirea unor corpuri de proprietate mai mari care s cuprind suprafee continue, indiferent de destinaia lor, precum i n cazul n care nstrinrile sunt efectuate de ctre persoane ndreptite s obin renta viager agricol. Aceste nstrinri sunt scutite de taxe de timbru i timbru judiciar.