LEGEA nr.

230/2007 privind nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor de proprie ari

Mai vezi: >> NORMA DE APLICARE A LEGII 230/2007 PRIVIND INFIINTAREA, ORGANIZAREA SI F NCTIONAREA ASOCIATIILOR DE PROPRIETARI

LEGEA privind nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari CAPITOL L I Dispoziii generale, definiii Art. 1. - Prezenta lege reglementeaz aspecondominiu proprietatea imobiliar format din proprieti individuale, definite apartamente sau spaii cu alt destinaie dect aceea de locuine, i proprietatea comun indiviz. Poate fi definit condominiu i un tronson cu una sau mai multe scri, din cadrul cldirii de locuit, !n condiiile !n care se poate delimita proprietatea comun" b# proprietate individual - apartamentul sau spaiul cu alt destinaie dect aceea de locuin, parte dintr-o cldire, destinat locuirii sau altor activiti, care !mpreun cu cota-parte indiviz din proprietatea comun constituie o unitate de proprietate imobiliar. $u e%cepia unor situaii pentru care e%ist alte prevederi e%prese !n prezenta lege sau !n acordul de asociere, dreptul de proprietate asupra unei proprieti individuale dintr-un condominiu trebuie considerat !n acela i mod ca i dreptul de proprietate asupra altor bunuri imobile" c# proprietate comun - toate prile dintr-un condominiu care nu sunt apartamente sau spaii cu alt destinaie dect aceea de locuin" d# proprietate comun aferent tronsoanelor sau scrilor care nu poate fi delimitat - cel puin o instalaie pe vertical care alimenteaz !n comun tronsoane ori scri sau pri de construcie comune tronsoanelor sau scrilor, care nu pot fi definite separat din punct de vedere fizic ca poziie i suprafa" e# cot-parte indiviz - cota-parte de proprietate care !i revine fiecrei proprieti individuale din proprietatea comun i este egal cu raportul dintre suprafaa util a proprietii individuale i totalul suprafeelor utile ale tuturor proprietilor individuale" f# proprietar al spaiului, respectiv al apartamentului persoana fizic sau &uridic, de drept public sau de drept privat, care are !n proprietate acel spaiu, respectiv apartament, !ntr-un condominiu"

g# asociaie de proprietari form de asociere autonom i nonprofit a ma&oritii proprietarilor dintr-un condominiu" '# acord de asociere - actul care consfine te decizia proprietarilor de a se asocia" i# c'eltuieli ale asociaiei de proprietari - c'eltuielile sau obligaiile financiare ale asociaiei care sunt legate de e%ploatarea, reparaia sau !ntreinerea proprietii comune, precum i c'eltuielile cu serviciile de care beneficiaz proprietarii i care nu sunt facturate individual ctre proprietile individuale" &# cot de contribuie la c'eltuielile asociaiei de proprietari suma corespunztoare din c'eltuielile asociaiei pe care fiecare proprietar este obligat s o plteasc lunar" (# atestat - actul care dovede te calitatea de administrator de imobil. CAPITOL L II !nfiinarea i nregistrarea asociaiei de proprietari Art. ). - *1# Asociaia de proprietari are drept scop administrarea i gestionarea proprietii comune care, pe lng drepturi, impune obligaii pentru toi proprietarii. *+# $onsecinele nelurii msurilor de organizare i funcionare cu privire la administrarea i gestiunea proprietii comune sunt !n rspunderea &uridic a tuturor proprietarilor sau a reprezentanilor acestora, dup caz. Art. ,. - *1# Asociaia de proprietari se !nfiineaz prin acordul scris a cel puin &umtate plus unu din numrul proprietarilor apartamentelor i spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin, din cadrul unei cldiri. Acordul se consemneaz !ntr-un tabel nominal, ane% la acordul de asociere. *+# -n cldirile de locuine cu mai multe tronsoane sau scri se pot constitui asociaii de proprietari pe fiecare tronson sau scar !n parte numai !n condiiile !n care nu e%ist o proprietate comun aferent tronsoanelor sau scrilor, care nu poate fi delimitat. *.# Dac este cazul, asociaiile de proprietari !nfiinate pe scri sau tronsoane de cldire ! i reglementeaz !ntre ele raporturile &uridice cu privire la aspectele te'nice comune acestora printr-o ane% la acordul de asociere. Art. /. - *1# $ererea pentru dobndirea personalitii &uridice a asociaiei de proprietari, !mpreun cu statutul, acordul de asociere i procesul-verbal al adunrii generale de constituire se depun i se !nregistreaz la organul financiar local !n a crui raz

teritorial se afl cldirea. *+# 0tatutul i acordul de asociere se !ntocmesc !n baza prezentei legi. *.# Acordul de asociere trebuie s conin1 a# adresa i individualizarea proprietii individuale, potrivit actului de proprietate" b# numele i prenumele tuturor proprietarilor" c# descrierea proprietii, cuprinznd1 descrierea cldirii, structura cldirii, numrul de eta&e, numrul de apartamente structurate pe numr de camere, numrul spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin, suprafaa terenului aferent cldirii" d# enumerarea i descrierea prilor aflate !n proprietate comun" e# cota-parte indiviz ce revine fiecrui proprietar din proprietatea comun. *)# Asociaia de proprietari dobnde te personalitate &uridic !n baza !nc'eierii &udectorului-delegat desemnat la organul financiar local de ctre pre edintele &udectoriei !n a crei circumscripie teritorial se afl cldirea. *,# -nc'eierea se d fr citarea prilor i este e%ecutorie. */# -nc'eierea este supus recursului !n termen de , zile de la comunicare. 2ecursul se &udec cu citarea prilor. Art. 3. - -nscrierea ulterioar !n asociaia de proprietari a proprietarilor care nu au fost prezeni la adunarea general de constituire se face la cererea scris a acestora, fr alte formaliti. Art. 4. - *1# Pentru modificarea sau completarea statutului ori a acordului de asociere este necesar acordul a cel puin +5. din numrul proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari. *+# 6rice modificare sau completare se !nregistreaz la &udectoria care a emis !nc'eierea &udectoreasc de !nfiinare, fr alte formaliti. CAPITOL L III "repturile i o#ligaiile proprietarilor Art. 7. - Proprietarii membri ai asociaiei de proprietari au dreptul s participe, cu drept de vot, la adunarea general a proprietarilor, s- i !nscrie candidatura, s candideze, s aleag i s fie ale i !n structura organizatoric a asociaiei de proprietari. Pentru a beneficia de dreptul de a fi ales, persoana !n cauz trebuie s aib capacitate deplin de e%erciiu. Art. 18. - Proprietarii au dreptul s cunoasc toate aspectele

ce in de activitatea asociaiei i au acces, la cerere, la orice document al acesteia. Art. 11. - *1# Proprietarul poate aduce !mbuntiri sau modificri proprietii sale individuale, cu respectarea prevederilor legale referitoare la autorizarea de ctre autoritatea public local a modificrilor constructive, fr a pune !n pericol integritatea structural a cldirii sau a altor proprieti individuale. *+# Proprietarul nu poate sc'imba aspectul sau destinaia proprietii comune, fr a obine mai !nti acceptul din partea asociaiei de proprietari. Art. 1+. - 9idurile dintre apartamentele sau spaiile alturate, care nu fac parte din structura de rezisten a cldirii i din proprietatea comun, pot fi reamplasate prin acordul !ntre proprietarii apartamentelor sau spaiilor respective, pe baza autorizaiei de modificare a construciei, eliberat de autoritatea public local i cu !n tiinarea asociaiei. 9idurile dintre apartamente sau spaii i proprietatea comun, care nu fac parte din structura de rezisten a cldirii, pot fi reamplasate numai prin modificarea acordului de asociere, !n baza 'otrrii ma&oritii proprietarilor i a autorizaiei de modificare a construciei eliberate de autoritatea public local. Art. 1.. - :eniturile obinute din e%ploatarea proprietii comune aparin asociaiei de proprietari. Aceste venituri alimenteaz fondurile speciale ale asociaiei de proprietari pentru reparaii i investiii cu privire la proprietatea comun i nu se pltesc proprietarilor. Art. 1). - Proprietarul este obligat s menin proprietatea sa individual, apartament sau spaiu cu alt destinaie dect aceea de locuin, !n stare bun, pe propria c'eltuial. ;iciun proprietar nu poate !nclca, afecta sau pre&udicia dreptul de proprietate comun sau individual a celorlali proprietari din condominiu. Art. 1,. -$u un preaviz de , zile, proprietarul este obligat s accepte accesul !n apartamentul sau !n spaiul su al unui delegat al asociaiei, atunci cnd este necesar s se inspecteze, s se repare sau s se !nlocuiasc elemente din proprietatea comun la care se poate avea acces numai din respectivul apartament sau spaiu. <ac e%cepie cazurile de urgen, cnd accesul se poate face fr preaviz. Art. 1/. - *1# Proprietarii sunt obligai s ia msuri pentru consolidarea sau modernizarea cldirii, pentru reabilitarea termic

i eficiena energetic, potrivit prevederilor legale. =ndiferent de natura interveniilor se va avea !n vedere meninerea aspectului armonios i unitar al !ntregii cldiri. *+# -n cldirile afectate de seisme, proprietarii au obligaia de a lua de urgen msuri pentru consolidare, cu spri&inul autoritii publice locale sau centrale. Art. 13. - Dac proprietarul unui apartament ori spaiu sau oricare alt persoan care acioneaz !n numele su provoac daune oricrei pri din proprietatea comun sau unui alt apartament sau spaiu, respectivul proprietar sau respectiva persoan are obligaia s repare stricciunile sau s plteasc c'eltuielile pentru lucrrile de reparaii. Art. 14. - -n cazurile !n care, !n cldirile de locuine, unul dintre proprietari sau c'iria i !mpiedic, cu bun- tiin i sub orice form, folosirea normal a cldirii de locuit, crend pre&udicii celorlali proprietari sau c'iria i, dup caz, proprietarii sau reprezentantul legal al acestora pot solicita instanei s 'otrasc msurile pentru folosirea normal a cldirii, precum i plata daunelor. Art. 17. - -n cazul spaiilor, respectiv al apartamentelor cu mai mult de un proprietar, raporturile de coproprietate vor fi reglementate potrivit dreptului comun. Art. +8. - *1# Proprietarii care ! i !nstrineaz apartamentele sau spaiile cu alt destinaie dect aceea de locuin sunt obligai ca, la !ntocmirea formelor de !nstrinare, s fac dovada ac'itrii la zi a cotelor de contribuie la c'eltuielile asociaiei de proprietari. *+# ;otarii publici nu vor autentifica actele de !nstrinare fr o adeverin din partea asociaiei de proprietari, care s reprezinte dovada ac'itrii la zi a cotelor de contribuie la c'eltuielile asociaiei de proprietari, eliberat !n original sub semntura pre edintelui i a administratorului asociaiei de proprietari, cu precizarea numelui i prenumelui acestora, i cu tampila asociaiei de proprietari. Actele de !nstrinare !nc'eiate cu nerespectarea acestei obligaii sunt nule de drept. *.# -n cazul e%istenei unor datorii ctre asociaia de proprietari, !nstrinarea proprietii se poate face numai dac se introduce !n contract o clauz privitoare la preluarea datoriilor de ctre cumprtor. CAPITOL L I$ Organizarea i funcionarea asociaiei de proprietari

Art. +1. - *1# >a adunarea general de constituire a asociaiei de proprietari, proprietarii vor alege, dintre cei prezeni, un comitet e%ecutiv, format din pre edintele asociaiei de proprietari i un cenzor sau o comisie de cenzori, i vor 'otr! numrul membrilor acestora i durata mandatelor lor. Dac dintre membrii asociaiei de proprietari nu se poate alege un cenzor sau comisia de cenzori, atunci adunarea general a proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari va mandata comitetul e%ecutiv pentru anga&area unui cenzor din afara asociaiei de proprietari, persoan fizic sau &uridic de specialitate, pe baz de contract sau convenie de prestri de servicii. *+# $enzorul sau membrii comisiei de cenzori trebuie s aib cel puin studii medii i pot depune, dac adunarea general a asociaiei de proprietari 'otr te astfel, !ntr-un cont bancar al asociaiei de proprietari, o garanie suficient i !ndestultoare, pe baza unui contract de garanie !nc'eiat !n acest sens. $uantumul garaniei nu poate fi mai mic dect media anual a totalului c'eltuielilor lunare ale asociaiei. *.# Pre edintele asociaiei de proprietari este fie candidatul care va obine cel mai mare numr de voturi la alegerea membrilor comitetului e%ecutiv, fie oricare alt membru al comitetului e%ecutiv ales prin voina sa i a ma&oritii proprietarilor din cadrul adunrii generale. Pre edintele, !n situaii deosebite, poate numi temporar dintre membrii comitetului e%ecutiv un vicepre edinte cruia !i poate delega atribuiile sale. Art. ++. - *1# Deponentul garaniei menionate la art.+1 alin.*+# nu poate dispune !n nici un mod de suma depus drept garanie i nici de dobnda aferent, dect dup !ndeplinirea cumulativ a urmtoarelor condiii1 aprobarea descrcrii de gestiune privind e%erciiul financiar precedent de ctre adunarea general a membrilor asociaiei de proprietari, precum i !ncetarea efectelor delegaiei menionate la art.+1. *+# -n cazul !n care se constat de ctre reprezentanii asociaiei de proprietari sau de ctre proprietarii !n i i minusuri !n gestiune, asociaia poate dispune asupra unei sume de bani egale cu cuantumul minusului !n gestiune, direct din contul bancar menionat la art.+1 alin.*+#, cu aprobarea scris, e%pres, anterioar a adunrii generale, fr a avea nevoie de consimmntul deponentului garaniei. Art. +.. - *1# Dup adunarea general de constituire a asociaiei de proprietari, va avea loc cel puin o dat pe an, !n primul trimestru, o adunare general a proprietarilor membri ai asociaiei. 2esponsabilitatea cu privire la neconvocarea a cel puin unei adunri generale a proprietarilor aparine membrilor

comitetului e%ecutiv, inclusiv pre edintelui asociaiei de proprietari. *+# Adunarea general este alctuit din toi proprietarii membri ai asociaiei de proprietari. *.# Adunarea general ordinar se convoac fie de pre edintele asociaiei de proprietari, fie de comitetul e%ecutiv. *)# Pentru situaii speciale sau de ma%im urgen, adunrile generale e%traordinare ale asociaiei pot fi convocate oricnd de ctre comitetul e%ecutiv sau de ctre cel puin +8? din numrul proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari. *,# Proprietarii trebuie anunai, prin afi are la loc vizibil sau pe baz de tabel nominal convocator, asupra oricrei adunri generale a asociaiei de proprietari, cu cel puin 3 zile !nainte de data stabilit, inclusiv cu privire la ordinea de zi a adunrii generale. 6rdinea de zi anunat se poate completa prin 'otrrea adunrii generale. Art. +). - *1# Adunarea general poate adopta 'otrri, dac ma&oritatea proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari *&umtate plus unu# sunt prezeni personal sau prin reprezentant legal. *+# Dac la prima convocare nu este !ntrunit cvorumul necesar de &umtate plus unu, adunarea general va fi suspendat i reconvocat !n termen de ma%imum 18 zile de la data primei convocri. *.# >a adunarea general reconvocat, dac e%ist dovada c toi membrii asociaiei de proprietari au fost convocai, 'otrrile pot fi adoptate indiferent de numrul membrilor prezeni, prin votul ma&oritii acestora. *)# @otrrile adunrii generale a asociaiei de proprietari sunt obligatorii i pentru proprietarii din condominiu care nu au fost prezeni la adunarea general, precum i pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociaiei de proprietari. Art. +,. - *1# Pentru adoptarea 'otrrilor !n adunarea general a asociaiei de proprietari, se vor avea !n vedere urmtoarele1 a# fiecare proprietar are dreptul la un vot pentru proprietatea sa" b# pentru 'otrrile cu privire la stabilirea fondurilor de investiii pentru consolidare, reabilitare i modernizare, votul fiecrui proprietar are o pondere egal cu cota-parte din proprietatea comun" c# proprietarul poate fi reprezentat !n adunarea general de ctre un membru al familiei sau de ctre un alt reprezentant care are o !mputernicire scris i semnat de ctre proprietarul !n

numele cruia voteaz" d# un membru al asociaiei de proprietari poate reprezenta unul sau mai muli membri abseni, dac prezint !mputernicire semnat de ctre proprietarii !n numele crora voteaz" e# !n cazul unui vot paritar, votul pre edintelui asociaiei de proprietari este decisiv. *+# @otrrile adunrilor generale vor fi luate cu votul ma&oritii membrilor asociaiei de proprietari prezeni la adunarea general convocat sau reconvocat, dup caz. -n statutul propriu al asociaiei de proprietari pot fi prevzute i alte condiii, dar nu mai puin de &umtate plus unu din voturile celor prezeni la adunarea general convocat sau reconvocat. *.# -n situaii e%cepionale, 'otrrile pot fi luate prin acordul scris al ma&oritii proprietarilor unei scri sau unui bloc, membri ai asociaiei de proprietari, pentru probleme care !i vizeaz direct, pe baz de tabel nominal. *)# @otrrile adunrilor generale se consemneaz !n registrul de procese-verbale al asociaiei de proprietari, se semneaz de ctre toi membrii comitetului e%ecutiv i se comunic, !n scris, tuturor proprietarilor. Art. +/. - Dac o 'otrre a adunrii generale este contrar legii, statutului sau acordului de asociere a asociaiei de proprietari sau este de natur s produc daune intereselor proprietarilor, ace tia pot ataca !n &ustiie respectiva 'otrre, !n termen de ), de zile de la adoptarea acesteia. Acionarea !n &ustiie nu !ntrerupe e%ecutarea 'otrrii dect !n cazul !n care instana dispune suspendarea acesteia. Art. +3. - Adunarea general a proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari are urmtoarele atribuii1 a# alege i revoc din funcie pre edintele, membrii comitetului e%ecutiv i cenzorul sau membrii comisiei de cenzori a asociaiei de proprietari" b# adopt, modific sau revoc 'otrri" c# adopt i modific bugetele de venituri i c'eltuieli" d# mandateaz comitetul e%ecutiv reprezentat de pre edintele asociaiei de proprietari pentru anga&area i eliberarea din funcie a persoanei care ocup funcia de administrator imobile sau a altor anga&ai sau prestatori, !n scopul administrrii i bunei funcionri a cldirii" e# e%ercit alte atribuii care i-au fost conferite prin statut, prin acordul de asociere sau prin votul proprietarilor asociai. Art. +4. - *1# Asociaia de proprietari poate intermedia servicii !ntre furnizori i proprietarii consumatori, !n special cu

privire la serviciile publice de utiliti, pe baza unor contracte de prestri de servicii sau de furnizare cu caracter individual. Pentru contractele de furnizare cu caracter individual, drepturile i obligaiile cu privire la serviciul furnizat aparin, pe de o parte, furnizorului i de cealalt parte, proprietarului. *+# Pentru recuperarea debitelor cu privire la serviciile publice de utiliti, furnizorul serviciului va aciona !mpotriva proprietarilor restanieri. *.# 0erviciul de intermediere din partea asociaiei de proprietari const !n1 repartizarea facturilor ctre proprietari prin lista de plat lunar, !ncasarea i plata sumelor reprezentnd contravaloarea consumului facturat, !n tiinarea furnizorului cu privire la debitori. Art. +7. - *1# $u e%cepia atribuiilor rezervate e%clusiv proprietarilor cu privire la proprietile individuale, apartamente sau spaii cu alt destinaie dect aceea de locuin, comitetul e%ecutiv reprezint asociaia de proprietari !n administrarea i e%ploatarea cldirii. *+# $omitetul e%ecutiv poate anga&a personal specializat pentru !ndeplinirea atribuiilor ce !i revin. Art. .8. - *1# $omitetul e%ecutiv, reprezentat de pre edintele asociaiei de proprietari, are urmtoarele atribuii1 a# duce la !ndeplinire 'otrrile adunrii generale i urmre te respectarea prevederilor legale, a statutului i a acordului de asociere ale asociaiei de proprietari" b# emite, dac este cazul, decizii scrise privind reguli pentru ducerea la !ndeplinire a 'otrrilor adunrilor generale i pentru respectarea prevederilor legale, a statutului i a acordului de asociere precum i alte decizii ce privesc activitatea din asociaia de proprietari" c# !ntocme te proiectul bugetului de venituri i c'eltuieli i pregte te desf urarea adunrilor generale" d# reglementeaz folosirea, !ntreinerea, repararea, !nlocuirea i modificarea prilor proprietii comune, inclusiv cu privire la consumurile aferente proprietii comune" e# !ntocme te sau propune planuri de msuri i activiti i urmre te realizarea lor" f# supraveg'eaz desf urarea tuturor activitilor din cadrul asociaiei de proprietari, !n mod special situaia !ncasrilor i plilor lunare" g# pentru scopul i activitile asociaiei de proprietari, anga&eaz i demite, !nc'eie i reziliaz contracte" '# ! i asum obligaii !n nume propriu sau !n numele proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari, privind interesele

legate de cldire" i# iniiaz sau apr !n procese, !n nume propriu sau !n numele proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari, interesele legate de cldire" &# stabile te sistemul propriu de penalizri ale asociaiei de proprietari pentru restanele afi ate pe lista de plat ce privesc c'eltuielile asociaiei de proprietari, conform prevederilor legale" (# avizeaz documentele asociaiei de proprietari" l# asigur completarea la zi a crii te'nice a construciei" m# asigur urmrirea comportrii !n timp a construciei, pe toat durata de e%isten a acesteia" n# gestioneaz situaiile e%cepionale i de criz" o# e%ercit alte atribuii care i-au fost conferite prin 'otrrile adunrii generale. *+# Aedinele comitetului e%ecutiv sunt legal !ntrunite dac &umtate plus unu din numrul membrilor si sunt prezeni. Aedinele comitetului e%ecutiv pot fi convocate de pre edintele asociaiei de proprietari sau de &umtate plus unu din numrul membrilor si. *.# Deciziile comitetului e%ecutiv se consemneaz !n registrul de decizii al comitetului e%ecutiv. Art. .1. - *1# Pre edintele asociaiei de proprietari reprezint asociaia !n derularea contractelor i ! i asum obligaii !n numele acesteia. Bl reprezint asociaia de proprietari !n relaiile cu terii, inclusiv !n aciunile iniiate de asociaie !mpotriva unui proprietar care nu i-a !ndeplinit obligaiile fa de asociaie sau !n procesele iniiate de un proprietar care contest o 'otrre a adunrii generale a proprietarilor. *+# Pre edintele asociaiei de proprietari supraveg'eaz i urmre te aplicarea 'otrrilor adunrii generale, respectarea prevederilor statutului i acordului de asociere, precum i aplicarea deciziilor comitetului e%ecutiv. Acesta, !n funcie de situaie, poate propune comitetului e%ecutiv sau adunrii generale, dup caz, msuri !mpotriva celor care nu respect regulile, regulamentele, 'otrrile i deciziile asociaiei de proprietari, conform prevederilor legale i statutare. Art. .+. - *1# Pre edintele asociaiei de proprietari sau membrii comitetului e%ecutiv pot fi remunerai pe baza unui contract de mandat, conform 'otrrii adunrii generale a proprietarilor, la data adoptrii bugetului anual de venituri i c'eltuieli. *+# Pentru ne!ndeplinirea atribuiilor ce le revin, membrii comitetului e%ecutiv, inclusiv pre edintele asociaiei de proprietari, rspund personal sau !n solidar, dup caz, !n faa legii i a

proprietarilor, pentru daunele i pre&udiciile cauzate proprietarilor !n mod deliberat. Art. ... - *1# $enzorul sau comisia de cenzori a asociaiei de proprietari are, !n principal, urmtoarele atribuii1 a# verific legalitatea actelor i documentelor, a 'otrrilor, deciziilor, regulilor i regulamentelor" b# verific e%ecuia bugetului de venituri i c'eltuieli" c# verific gestiunea financiar-contabil" d# cel puin o dat pe an, !ntocmesc i prezint adunrii generale rapoarte asupra activitii lor i asupra gestiunii asociaiei de proprietari, propunnd msuri. *+# $enzorul sau cenzorii ale i ai asociaiei de proprietari pot fi remunerai pe baza unui contract de mandat conform 'otrrii adunrii generale a proprietarilor, la data adoptrii bugetului anual de venituri i c'eltuieli. *.# Pentru ne!ndeplinirea atribuiilor ce le revin, cenzorul sau cenzorii asociaiei de proprietari rspund personal sau !n solidar, !n faa legii i a proprietarilor, pentru daunele i pre&udiciile cauzate proprietarilor !n mod deliberat. Art. .). - *1# Administrarea, !ntreinerea, investiiile i reparaiile asupra proprietii comune sunt !n sarcina asociaiei de proprietari. *+# Asociaia de proprietari anga&eaz persoane fizice atestate pentru funcia de administrator sau !nc'eie contracte cu persoane &uridice specializate i autorizate pentru realizarea, respectiv furnizarea serviciilor necesare administrrii, !ntreinerii, investiiilor i reparaiilor asupra proprietii comune. CAPITOL L $ Ad%inistrarea n asociaia de proprietari Art. .,. - *1# Pentru activitatea de administrare care include activiti de administrare te'nic, de contabilitate i casierie, asociaia de proprietari poate anga&a fie persoane fizice atestate pentru funcia de administrator de imobile, fie poate !nc'eia contract de administrare cu persoane &uridice specializate i autorizate, care au ca obiect de activitate numai domeniul asociaiilor de proprietari sau care au ca activitate principal administrarea imobilelor pe baz de tarife sau contract. Administratorilor de imobile li se aplic !n mod corespunztor prevederile art.+1 alin.*+# i art.++ din prezenta lege. *+# Persoanele fizice pot fi anga&ate prin !nc'eierea unui contract individual de munc, conform celor stabilite prin negociere direct. *.# $andidaii pentru funcia de administrator de imobile

trebuie s prezinte comitetului e%ecutiv al asociaiei de proprietari documentele solicitate, garaniile profesionale i materiale prevzute de lege i trebuie s nu fi suferit nici o condamnare. *)# $omitetul e%ecutiv adopt decizii asupra cuantumului salariilor, al indemnizaiilor i al eventualelor premieri care se acord personalului !ncadrat cu contract individual de munc, precum i asupra valorii i a modalitilor de contractare, !n cazul !n care administrarea cldirii este asigurat de persoane &uridice, !n limita bugetului de venituri i c'eltuieli adoptat de adunarea general a proprietarilor. *,# De asemenea, comitetul e%ecutiv decide i asupra acordrii unor drepturi bne ti membrilor asociaiei de proprietari care desf oar activiti lucrative folositoare acesteia, !n limita bugetului de venituri i c'eltuieli adoptat de adunarea general a proprietarilor. Art. ./. - Administratorul, persoan fizic sau &uridic, are, !n principal, urmtoarele atribuii1 a# prestarea serviciilor !n mod profesional" b# gestionarea bunurilor materiale i a fondurilor bne ti" c# efectuarea formalitilor necesare !n anga&area contractelor cu furnizorii de servicii pentru e%ploatarea i !ntreinerea cldirii, derularea i urmrirea realizrii acestor contracte" d# asigurarea cunoa terii i respectrii regulilor cu privire la proprietatea comun" e# gestionarea modului de !ndeplinire a obligaiilor cetene ti ce revin proprietarilor !n raport cu autoritile publice. 6bligaiile cetene ti sunt cele stabilite, potrivit legii, de adunarea general a proprietarilor" f# !ndeplinirea oricror altor obligaii e%pres prevzute de lege. Art. .3. - Pentru lucrrile privind proprietatea comun, administratorul, innd seama de pre, durat de e%ecuie i calitate, supune spre analiz, selecie de oferte i aprobare comitetului e%ecutiv al asociaiei de proprietari, ofertele operatorilor economici care satisfac cerinele, !n vederea e%ecutrii lucrrilor, conform legislaiei !n vigoare. Art. .4. - Pentru prote&area intereselor proprietarilor i ale asociaiei de proprietari !mpotriva riscurilor aferente activitii de administrare !ntr-un condominiu, administratorii de imobile, persoane fizice sau &uridice, de drept public sau de drept privat, pot !nc'eia polie de asigurare de rspundere civil profesional. Asigurarea de rspundere civil profesional nu acoper riscurile cu privire la fraud, !n elciune, deturnare de fonduri !nfptuite cu

bun- tiin. Persoanele care nu au calitatea de administrator de imobile nu pot !nc'eia polie de asigurare de rspundere civil profesional. Art. .7. - Proprietatea comun poate fi utilizat de ctre teri, persoane fizice sau &uridice, de drept public sau de drept privat, numai cu acordul ma&oritii proprietarilor membri ai asociaiei i al proprietarilor direct afectai de vecintate, !n baza unui contract de !nc'iriere, de folosin sau de concesiune. Art. )8. - Asociaia de proprietari are obligaia s ia msuri cu privire la !mbuntirea confortului termic al cldirii. Art. )1. - Codificrile constructive i utilizarea !n alte scopuri a unor pri sau elemente de construcie ale cldirii, cum ar fi1 ancorarea de reclame pe perei, suspendarea de stlpi, perei, scri interioare i altele asemenea, se vor putea face numai pe baza deciziei comitetului e%ecutiv, cu acordul proprietarilor direct afectai i, dup caz, pe baza unui proiect te'nic !ntocmit de instituii de specialitate, verificat de un e%pert autorizat, precum i cu autorizaia pentru e%ecutarea de lucrri, eliberate !n condiiile legii. Art. )+. - 0c'imbarea destinaiei locuinelor, precum i a spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin fa de destinaia iniial, conform proiectului iniial al cldirii cu locuine, se poate face numai cu avizul comitetului e%ecutiv i acceptul proprietarilor direct afectai cu care se !nvecineaz, pe plan orizontal i vertical, spaiul supus sc'imbrii. Art. ).. - Pentru lucrri ma&ore cu privire la e%ploatarea, !ntreinerea, repararea, consolidarea, reabilitarea i modernizarea proprietii comune, asociaia de proprietari poate anga&a, !n numele proprietarilor i cu semntura lor individual, credite bancare sau orice alte forme de creditare, conform prevederilor legale. Art. )). - Pentru riscurile cu privire la proprietatea comun, asociaia de proprietari, !n numele proprietarilor asociai, poate !nc'eia polie de asigurare. $AP=D6>E> := $'eltuielile asociaiei de proprietari Art. ),. - *1# Anul fiscal al asociaiei de proprietari este anul calendaristic.

*+# -nainte de !nceputul urmtorului an fiscal i pentru fiecare an fiscal ce urmeaz, comitetul e%ecutiv va pregti i va prezenta proprietarilor !n adunarea general un buget anual de venituri i c'eltuieli, suficient pentru a acoperi c'eltuielile asociaiei de proprietari, inclusiv fondurile necesare organizrii i funcionrii acesteia. *.# Proprietarii membri ai asociaiei de proprietari au obligaia s aprobe i un fond de reparaii anual, necesar pentru repararea i !mbuntirea proprietii comune. $omitetul e%ecutiv va pregti i va prezenta adunrii generale suma anual necesar pentru constituirea sau completarea acestui fond, care se alimenteaz !n avans, !n tran e lunare egale, prevzute !n lista de plat a c'eltuielilor asociaiei de proprietari. Plile pentru repararea i !mbuntirea proprietii comune se vor face din fondul de reparaii. Proprietarii membri ai asociaiei de proprietari pot aproba i alte fonduri cu caracter special. *)# Asociaia de proprietari poate desc'ide unul sau mai multe conturi la oricare unitate bancar, !n condiiile legii. Art. )/. - Doi proprietarii au obligaia s plteasc lunar, conform listei de plat a c'eltuielilor asociaiei de proprietari, !n avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuie ce le revine la c'eltuielile asociaiei de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociaia de proprietari. Art. )3. - $'eltuielile asociaiei de proprietari sunt urmtoarele1 a# c'eltuieli pe numr de persoane care locuiesc sau desf oar activiti !n proprieti individuale" b# c'eltuieli pe consumuri individuale" c# c'eltuieli pe cota-parte indiviz, !n funcie de suprafaa util a proprietii individuale" d# c'eltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale proprietarilor, dar gestionate financiar prin intermediul asociaiei de proprietari" e# c'eltuieli pe consumatori te'nici" f# c'eltuieli de alt natur. Art. )4. - *1# 0tabilirea i repartizarea sumei care prive te proprietatea comun ce revine fiecrui proprietar din cadrul condominiului se fac proporional cu cota-parte indiviz din proprietatea comun. *+# $'eltuielile efectuate de asociaia de proprietari pentru plata unor servicii de utiliti publice sau de alt natur, legate de proprietile individuale din condominiu i care nu se factureaz individual pe fiecare dintre acestea, se repartizeaz dup acela i

criteriu care a stat la baza emiterii facturii, !n conformitate cu prevederile contractului !nc'eiat cu furnizorul respectivului serviciu. Art. )7. - *1# Asociaia de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizri pentru orice sum cu titlu de restan, afi at pe lista de plat. Penalizrile nu vor fi mai mari de 8,+ ? pentru fiecare zi de !ntrziere i se vor aplica numai dup o perioad de .8 de zile care dep e te termenul stabilit pentru plat, fr ca suma penalizrilor s poat dep i suma la care s-a aplicat. *+# Dermenul de plat a cotelor de contribuie la c'eltuielile asociaiei de proprietari, afi ate pe lista lunar de plat, este de ma%imum +8 de zile calendaristice. *.# 0umele rezultate din aplicarea penalitilor de !ntrziere vor face obiectul fondului de penaliti al asociaiei de proprietari i se vor utiliza numai pentru plata penalizrilor impuse asociaiei de proprietari de ctre teri i pentru c'eltuieli cu reparaiile asupra proprietii comune sau alte c'eltuieli de natur administrativ. Art. ,8. - *1# Asociaia de proprietari are dreptul de a aciona !n &ustiie pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contribuie la c'eltuielile asociaiei de proprietari mai mult de 78 de zile de la termenul stabilit. *+# Aciunea asociaiei de proprietari este scutit de ta% de timbru. *.# 0entina dat !n favoarea asociaiei de proprietari, pentru sumele datorate de oricare proprietar, poate fi pus !n aplicare pentru acoperirea datoriilor prin orice modalitate permis de $odul de procedur civil. Art. ,1. - *1# Asociaia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor i altor spaii proprieti individuale ale proprietarilor din condominiu, precum i un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cot de contribuie la c'eltuielile asociaiei de proprietari, dup c'eltuielile de &udecat datorate tuturor creditorilor !n interesul crora au fost fcute. *+# Privilegiul se !nscrie !n registrul de publicitate imobiliar al &udectoriei, la cererea pre edintelui asociaiei de proprietari, pe baza e%traselor de pe ultima list lunar de plat a cotelor de contribuie din care rezult suma datorat cu titlu de restan. Privilegiul se radiaz la cererea pre edintelui asociaiei de proprietari sau a proprietarului, pe baza c'itanei sau a altui !nscris prin care asociaia confirm plata sumei datorate. *.# 6peraiunile de publicitate imobiliar privitoare la privilegiul prevzut la alin.*1# i *+# sunt scutite de ta% de timbru.

CAPITOL L $II &aportul dintre ad%inistraia pu#lic' local' i central' i asociaiile de proprietari Art. ,+. - *1# $onsiliile locale ale municipiilor, ora elor, comunelor i ale sectoarelor municipiului Fucure ti spri&in activitatea asociaiilor de proprietari pentru realizarea scopurilor i sarcinilor ce le revin, !n conformitate cu prevederile legale !n vigoare. *+# $onsiliile locale organizeaz !n cadrul aparatului propriu un compartiment specializat !n spri&inirea i !ndrumarea asociaiilor de proprietari. Art. ,.. - *1# $ompartimentele specializate !nfiinate !n cadrul autoritii publice locale !ndrum i spri&in proprietarii pentru a se constitui !n asociaii de proprietari. *+# $onsiliile locale ale municipiilor, ora elor, comunelor i ale sectoarelor municipiului Fucure ti !ndrum i spri&in asociaiile de proprietari pentru !ndeplinirea obligaiilor locale ce le revin asupra proprietii comune. Art. ,). - *1# Persoanele fizice care au calitatea de administrator de imobile sunt atestate de ctre primar, la propunerea compartimentelor specializate din cadrul autoritii administraiei publice locale, !n baza unei 'otrri a consiliului local. *+# Atestatul are drept scop certificarea calitilor profesionale ale persoanelor care doresc s practice activitatea de administrare a imobilelor la asociaiile de proprietari. Art. ,,. - $onsiliile locale, cu spri&inul aparatului propriu al consiliilor &udeene, respectiv al $onsiliului General al Cunicipiului Fucure ti, e%ercit controlul asupra activitii financiar-contabile din cadrul asociaiilor de proprietari, din oficiu sau la solicitarea unuia sau mai multor membri ai asociaiei de proprietari. CAPITOL L $III (anciuni Art. ,/. *1# $onstituie contravenii urmtoarele fapte1 a# neluarea de ctre proprietari, de ctre asociaia de proprietari sau de ctre comitetul e%ecutiv al asociaiei de proprietari a tuturor msurilor necesare pentru repararea i meninerea !n stare de siguran a cldirii i a instalaiilor comune aferente *ascensor, 'idrofor, instalaii de alimentare cu ap, de

canalizare, de !nclzire central, de preparare i distribuire a apei calde, instalaii electrice i de gaze, centrale termice, crematorii, instalaii de colectare a de eurilor, instalaii de anten colectiv, telefonie etc.# pe toat durata e%istenei acestora" b# ne!ndeplinirea atribuiilor de ctre pre edinte, membrii comitetului e%ecutiv, cenzori, administrator de imobil" c# nee%ecutarea de ctre proprietar a lucrrilor de !ntreinere, reparaii sau de !nlocuire a elementelor de construcii i instalaii aflate !n proprietatea sa individual, dac aceasta este de natur s aduc pre&udicii celorlali proprietari" d# sc'imbarea de ctre proprietar a destinaiei locuinei fr autorizaiile i aprobrile legale" e# modificarea aspectului proprietii comune, precum i a elementelor constructive ale cldirii fr aprobrile i autorizaiile legale" f# neaplicarea sau nerespectarea prevederilor prezentei legi de ctre funcionarii publici i personalul anga&at al autoritilor publice locale i centrale, inclusiv personalul regiilor sau al societilor furnizoare de servicii publice de utiliti, dac fapta nu a fost comis !n astfel de !mpre&urri !nct s constituie infraciune. *+# $ontraveniile prevzute la alin.*1# se sancioneaz dup cum urmeaz1 a# faptele de la lit.a#, b# i c# se sancioneaz cu amend de la ,88 lei la ..888 lei" b# fapta de la lit.d#, cu amend de la +88 lei la 1.888 lei" c# faptele de la lit.e# i f# cu amend de la +.,88 lei la ,.888 lei. *.# 0anciunile pentru contraveniile prevzute la alin.*1# lit.a#-e# se aplic persoanelor fizice constatate vinovate, iar cea prevzut la alin.*1# lit.f# funcionarilor publici sau personalului anga&at al autoritilor publice, inclusiv personalului regiilor sau societilor furnizoare de servicii de utiliti publice. *)# $onstatarea contraveniilor prevzute de prezenta lege, fcut la sesizarea oricrei persoane interesate, precum i aplicarea sanciunilor corespunztoare se fac de ctre persoanele !mputernicite de =nspectoratul de 0tat !n $onstrucii i de Cinisterul Administraiei i =nternelor, de primari sau de !mputerniciii acestora. Art. ,3. - Prevederile art.,/ referitoare la contravenii se completeaz cu dispoziiile 6rdonanei Guvernului nr.+5+881 privind regimul &uridic al contraveniilor, aprobat cu modificri i completri prin >egea nr.1485+88+, cu modificrile i completrile ulterioare. CAPITOL L I)

"ispoziii tranzitorii i finale Art. ,4. - *1# =nstituiile administraiei publice locale ori centrale sau orice alte societi de stat care dein !n proprietate apartamente sau spaii cu alt destinaie dect aceea de locuin !n cldirile de locuine, au acela i drepturi i obligaii ca oricare alt proprietar din condominiu i au obligaia s mandateze persoane fizice sau &uridice pentru a colabora cu asociaia de proprietari. *+# 2aporturile &uridice ale proprietarului, stabilite de comun acord cu c'iria ul, indiferent de statutul locuinei, precum i nerespectarea obligaiilor contractuale de ctre c'iria nu absolv proprietarul de la obligaiile sale fa de asociaia de proprietari prevzute !n prezenta lege. Art. ,7. - -n termen de /8 de zile de la data intrrii !n vigoare a prezentei legi, Cinisterul Administraiei i =nternelor, !mpreun cu Cinisterul <inanelor Publice, Cinisterul Cuncii, 0olidaritii 0ociale i <amiliei, Cinisterul Dransporturilor, $onstruciilor i Durismului i Cinisterul Hustiiei vor elabora i supune spre adoptare Guvernului normele metodologice de punere !n aplicare a prevederilor acesteia. Art. /8. - Prezenta lege intr !n vigoare la .8 de zile de la data publicrii !n Conitorul 6ficial al 2omniei, Partea =. Art. /1. - >a data intrrii !n vigoare a prezentei legi se abrog1 art.., alin.*.#, art..,, art. ./, art./), art./7 i ane%a nr.+ din >egea locuinei nr.11)5177/, republicat !n Conitorul 6ficial al 2omniei, Partea =, nr..7. din .1 decembrie 1773, cu modificrile i completrile ulterioare, 6rdonana Guvernului nr.4,5+881 privind organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari, publicat !n Conitorul 6ficial al 2omniei, Partea =, nr.,,) din 1 septembrie +881, aprobat cu modificri prin >egea nr.+.)5+88+, precum i orice alte dispoziii contrare. Aceast lege a fost adoptat de Parlamentul 2omniei, !n condiiile art. 33 alin. *+#, cu respectarea prevederilor art. 3, i ale art. 3/ alin. *1# din $onstituia 2omniei, republicat. Fucure ti, / iulie +883