Sunteți pe pagina 1din 29

MINISTERUL EDUCAIEI AL REPUBLICII MOLDOVA UNIVERSITATEA TEHNIC A MOLDOVEI

Catedra Evaluarea i Managementul Imobilului

LUCRARE DE AN
La disciplina : Teoria Evaluarii Tema: Determinarea deprecierilor functionare : recuperabile si nerecuperabile.

A elaborat :

Studentul grupei : EI 12-11

Lesnic Ion A verificat : urcanu Nicolae

Chiinu 2013

Cuprins
Introducere................................................................................................4 .1. Piaa imobilului, notiuni generale 1.1 Definirea pieii imobiliare...........................................................5 1.2 Tipuri de bunuri imobile ............................................................6 1.3 Segmentarea pieii imobiliare ....................................................8 .2. Deprecierea in Evaluarea Bunurilor 2.1.1 Metoda prelurii de pe pia.........11 2.1.2 Metoda vrst - durat de via ........13 2.1.3 Metoda segregrii.................................................................14 2.2.1 Deteriorarea (uzura) fizic .15 2.2.2 Uzura fizic recuperabil - Reparaiile neefectuate la timp..15 2.2.3 Uzura fizic nerecuperabil - Elemente cu via scurt17 2.2.4 Deteriorarea (uzura) fizic nerecuperabil Elemente cu via lung......18 2.2.5 Estimarea tuturor formelor deteriorrii (uzurii) fizice utiliznd procedura vrst-durat de via 17 2.3.1 Deprecierea funcional ....18 2.3.2 Deprecierea funcional recuperabil determinat de o deficien ce impune o adugare ....19 2.3.3 Deprecierea funcional nerecuperabil ...... 20 2.3.4 Deprecierea funcional recuperabil determinat de o deficien ce impune nlocuire sau modernizare ...20 2.3.5 Deprecierea funcional recuperabil determinata de o supraadecvare ....21 2.3.6 Deprecierea funcional nerecuperabil determinata de o supraadecvare ....22
2

.3. Deprecierea extern 3.1.1 Deprecierea extern estimata prin alocarea deprecierii preluat de pe pia .24 3.1.2 Deprecierea extern estimat prin analiza informaiilor de pe pia .24 3.1.3 Deprecierea extern estimata prin capitalizarea pierderii de venit .25 Concluzie....26 Bibliografie.....27 Anexe..28

Introducere
Dezvoltarea pieii imobiliare n Republica Moldova n mare msur depinde de elaborarea i implimentarea n practic a unui sistem de evaluare a bunurilor imobiliare. Necesitatea de a determina valoarea de pia a bunurilor imobiliare a aprut n procesul formrii pieei imobiliare secundare, cnd s-au activizat operaiile de vnzare, cumprare, donaie, gajare a bunurilor imobiliare . A. Preul este un instrument al pieei i un indicator al realitii. n virtutea funciei de corelare a cererii cu oferta el capt un caracter complex ce este amplificat n contextul actualului dinamism economico- social, att de caracteristicile pieei pe care le manifest, ct i de cadrul legislativ care reglementeaz formarea preurilor. Rezult c dac toate preurile cresc n acceeai proporie, preurile absolute cresc, dar relative rmn neschimbate. Un alfel de pre este preul etalon care reprezint preul unui bun asupra cruia se convine; de cele mai multe ori acesta se fixeaz asupra salariului nominal sau asupra unor bunuri reprezentative pentru aprecierea nivelui de trai. Evaluarea bunurilor imobile ca activitate profesionala independent a aprut n Republica Moldova relativ nu demult. Extinderea proceselor de privatizare i demonopolizare a propritii de stat, restructurarea ntreprinderii industriale ar fi fost imposibile fr reformarea metodelor aplicate la evaluarea bunurilor i drepturilor asupra acesteia. Scopul lucrrii date este de a reflecta noiunile generale despre piaa imobiliar, de a face analiza pieii terenurilor pentru construcie att n Chiinu ct i din localitatea de unde suntem.

1. PIAA IMOBILULUI, NOIUNI GENERALE


1.1 Definirea pieii imobiliare Trecerea la o economie de pia i dezvoltarea relaiilor economice de pia n Republica Moldova au creat condiii favorabile pentru apariia unor noi genuri de activiti, aa cum ar fi manager, marketolog, broker, agent imobiliar, developer i evaluator. Cu toate c activitatea de evaluator nu este chiar att de nou pentru Moldova, n ultimul timp ea a cptat un aspect nou. n linii generale prin noiunea de pia se subnelege un ansamblu de mecanisme prin care se execut unele sau altele efaceri. Piaa imobiliar este un complex de mecanisme prin intermediul crora sunt transmise drepturile asupra unei proprieti i interesele legate de ea, sunt stabilite preurile i este delimitat spaiul pentru diferite variante pentru utilizarea terenurilor. Principala i cea mai important noiune este cea de imobil. Prezentarea legitim a acestei noiuni are o istorie veche. nc n legile Romei Antice proprietatea se diviza n mobil i imobil. Legislaia Republicii Moldova prevede dou definiii referitoare la bunurile imobile i nu conine o definiere a proprietii imobiliare: 1. Bun Imobil teren , construcie capital, apartament i alt ncpere izolat; 2. Teren parte de teritoriu avnd hotare nchise a crei suprafa, al crei amplasament i ale crei caracteristici sunt reflectate n cadastru. n legislaia rilor dezvoltate din punct de vedere juridic bunul imobil reprezint terenul i construciile aferente acestui teren. Din punct de vedere economic bunurile imobile sunt bunuri economice care au ca scop ndestularea neceitilor umane. Indiferent dac aceste necesiti sunt orientate spre consumul nemijlocit sau spre utilizarea bunurilor imobile ca factori de producie. n sens profesional i social obiect imobiliar este deseori cosiderat obiectul fizic, legat rigid de pamnt, strmutarea cruia este practic imposibil fr ai crea distrugeri funcionale. Aceasta stabilete diferenele elementare dintre operaiile pe pia cu obiectele imobiliare i mobiliare. Obiectele mobiliare la schimbarea proprietarului, de obicei sunt transferate n spaiu, de exemplu, din magazin n apartamentul cumprtorului. Ceea ce nu poate fi definit pentru imobil. La petrecerea unei tranzacii cu un obiect imobiliar, obiectul rmne pe loc, dar cumprtorului i se transfer numai drepturile stabilite asupra imobilului i obligaiunile legate de el. n teoria i practica evaluarii n S.U.A. se difereniaza noiunea de imobil ca obiect fizic (Real Estate) i relaii de drept, legat de imobil (Real Property). Valoarea de pia a imobilului poate fi format doar n procesul funcionarii pieii respective. Pia, poate fi numit locul unde se petrec tranzacii de afaceri sau de negociere. Dar ea poate fi corelat i cu sistema de aciuni i mecanisme pentru petrecerea afacerilor. Cnd se vorbete despre piaa imobiliar, de obicei se are n vedere o activitate pe piata dat. Spre exemplu, un grup de specialisti rui, consider c: Piata imobiliara reprezinta totalitatea tranzactiilor, petrecute cu obiecte imobiliare, asigurare informaional, operaii privind conducerea i finanarea lucrrilor n sectorul imobiliar. Proprietarul are dreptul la discreia sa s ntreprind cu proprietatea lui oricare aciuni care nu contravin legislaiei, inclusiv s nstrineze proprietatea sa n favoarea altor persoane, sau

s transmit drepturile de posesie, folosin i dispoziie asupra proprietii rmnnd proprietar, s pun proprietatea n gaj sau s o greveze prin alte ci.
Tranzacii cu bunuri imobile

vnzarea-cumprarea

schimbul

motenirea

donarea

transmiterea n calitate de contribuie n capitalul statutar

ipoteca

arenda

Figura 1.1 Principalele tranzacii cu bunurile imobile 1.2 Tipuri de bunuri imobile Categorii de imobil clasificarea obiectelor de imobil stabilit n mod special n scopuri fiscale. n RM imobilele se divizeaz n terenuri i imobil.

Terenuri

cu destinaie agricol

n intravilan

distribuite ntovririlor pomicole

din extravilan destinate indusriei transporturilor, telecomunicaiilor i cu alt destinaie special

Figura 1.2 Clasificarea terenurilor n scopuri fiscale, pn n prezent, bunurile imobile se divizau n doua categorii: terenuri (pmnt); imobile. Dar aceast clasificare s-a dovedit a fi nereuita Bunurile imobiliare situate n localitile urbane se mpart ntr-o gama larg de cldiri. Cota cea mai mare o ocupa cldirile de locuit, apoi revine bunurilor imobiliare nelocative. Bunul imobiliar locativ sau rezidenial include n sine casele particulare, casele cu multe apartamente care sunt destinate pentru traiul permanent al familiilor sau al indivizilor aparte. Acest tip de imobil este legat cu arend, construcia i exploatarea fondului lo cativ. Bunurile imobiliare nelocative la rndul lor sunt repartizate n schema de mai jos.

Bunurile imobiliare nelocative bunuri imobiliare comerciale bunuri imobiliare industriale bunuri imobiliare instituionale bunuri imobiliare recreaionale

Figura 1.3 Clasificarea bunurile imobiliare nelocative Imobilul comercial include n sine construciile destinate pentru comer, oficiile pentru afaceri, parcrile pentru automobile, obiectele ramurilor de deservire destinate pentru obinerea veniturilor. Imobilul industrial reprezint construciile industriale i infrastructura, uzinele, spaiile destinate pentru impozitare, oficiile specializate ale personalului de conducere. Pentru acest tip de imobil este foarte important amplasarea lui, distant pn la arterele principale de transport. Imobilul instituional includ in sine cldirile organelor de conducere, cldirile destinate pentru nvmnt, speciale precum i alte imobile cu destinaie special. Imobilul recreaional acest tip de imobil este destinat pentru odihn, adic complexele sportive i complexele destinate pentru distracie. Daca e s ne referim concret la fondul locativ al Republicii Moldova, atunci putem meniona, c exist patru categorii de proprietari ai acestor imobile. In primul rnd exist fondul locativ de stat acestea sunt casele i ncperile locative care aparin statului. Alturi de acesta exist casele, ncperile locative i construciile care aparin unor cooperative i organizaii obteti. Acesta i este fondul locativ obtesc. In al treilea rnd exista fondul cooperativelor constructiv-locative, adic casele de locuit ale proprietarilor care constituie cooperativele constructiv-locative. i ultima fondul locativ individual, denumit la momentul actual fondul locativ particular, se cuprind casele individuale. O alt clasificare pentru evaluarea n scopul impozitrii se efectueaz n baza modului de folosin a bunului imobil. Din aceast cauz se disting urmtoarele tipuri de bunuri imobile: bunuri imobile cu destinaie locativ. Aceste bunuri includ construciile i ncperile izolate destinate predominant locuirii permanente i activitilor complementare ei, la fel i terenurile pe care snt amplasate sau urmeaz a fi amplasate astfel de construcii, cu urmtoarele subcategorii: o apartamente i ncperi izolate locative n case cu multe etaje; o apartamente n case de locuit individuale; o case de locuit individuale, inclusiv terenuri aferente i construciile auxiliare n localitile urbane i n localitile rurale; o terenuri destinate construciei locative; bunuri imobile cu destinaie comercial i industrial, la care snt atribuite construciile i ncperile izolate cu destinaie nelocativ, utilizate predominant pentru: o desfurarea activitilor economice, diferite de cele de producere (comer, prestare a serviciilor i altele asemenea), i terenurile pe care snt amplasate aceste bunuri;

o producerea sau confecionarea unor bunuri materiale, inclusiv n scopuri complementare celor enumerate mai sus, i terenurile pe care snt amplasate aceste construcii, precum i bunurile imobile ale gospodriei comunale, ale transporturilor i telecomunicaiilor; bunurile imobile cu destinaie agricol, la care snt atribuite terenurile agricole i construciile amplasate pe ele i folosite n activitatea economic, plantaiile perene, loturile ntovririlor pomicole i construciile amplasate pe ele, grdinile din extravilan; alte bunuri imobile, la care snt atribuite garajele pentru transportul individual, cu excepia celor amplasate pe loturile de lng cas, i alte bunuri imobil e ce constituie obiecte ale evalurii i care nu au intrat n categoriile menionate mai sus. Conform Codului Civil al Republicii Moldova la categoria de bunuri imobile se refer:

Terenurile Cldirile i construciile solid legate de pmnt

Plantaii prinse de rdcini

BUN IMOBIL
Apartamente i alte ncperi izolare Obiecte acvatice separative

Poriuni de subsol

Figura 1.4 Clasificarea bunurilor imobile n conformitate cu legislaia cadastral 1.3 Segmentarea pieii imobiliare Valoarea bunului imobiliar este examinat n contextul pieei imobiliare, descrierea pieei imobiliare i a segmentelor acestei piee fiind o parte esenial a procesului de evaluare. Piaa imobiliar este un sistem complex i se caracterizeaz printr-un numr mare de atribute. Dei, nu exist o definiie unic dup formulare i coninut a noiunii de pia imobiliar, n opinia specialitilor, cea mai complet este urmtoarea definiie: Piaa imobiliar reprezint un ansamblu de mecanisme prin intermediul crora sunt transmise drepturile asupra unei proprieti i interesele legate de ea, sunt stabilite preurile i este delimitat spail pentru diferite variante de de utilizare a terenurilor. Dup cum a fost redat mai sus n cotextul lucrrii date, bunurile imobiliare se clasific n cinci categorii de baz. Reeind din cele cinci categorii de baz ale bunurilor imobiliare pot fi evideniate cinci segmente ale pieii imobiliare: 1. Piaa imobiliar locativ, care cuprinde case de locuit individuale, apartamente n blocuri de locuit cu multe etaje, condominiuri locative. 8

2. Piaa bunurilor imobiliare comerciale, care include oficii, bunuri imobiliare utilizate pentru activitatea de comer cu amnuntul sau en-gros, ntreprinderi de prestare a serviciilor, hoteluri, retaurante i alte bunuri imobiliare cu destinaie comercial. 3. Piaa imobiliar industrial constituit din uniti de prducere din diferite ramuri ale economiei naionale.De regul, bunurile imobiliare industriale sunt examinate ca complexe patrimoniale, care reunesc cldirile de producie, cldirile administrative i alte construii auxeliare. 4. Piaa loturilor de pmnt fr construcii, care include terenurile libere, precum i terenurile cu destinaie agricol (puni, livezi, plantaii de vie). 5. Piaa bunurilor imobiliare specializate, cum ar fi: cldirea aerogrii, podurile, cldirile cultelor, teatre i alte construcii care dup stil i utilizare sunt unice. Exist i alte criterii de segmentare a pieei imobiliare, printre care pot fi enumerate: amplasarea geografic, tipul tranzaciilor imobiliare, tipul investiiilor n proprietatea imobiliar .a. Segmentarea pieii imobiliare permite efectuarea unei analize profunde a impactului factorilor de pia asupra valorii bunurilor imobiliare, contribuite la determinarea exact a sitaiei pe piaa imobiliar i prognozarea tendinelor de dezvoltare a pieei. Segmentarea pieei imobiliare are rolul delimitrii, separrii bunurilor imobile conform unor anumitor caracteristici asemntoare. Pentru atribuirea bunului imobil unui anumit segment de pia este necesar de investigat urmtorii factori: tipul bunului imobiliar (cas de locuit individual, centru comercial,oficiu, etc.); caracteristicile bunului imobiliar: - ocuparea ocupat de proprietar sau este dat n arend, numrul arendailor; - calitatea elementelor constructive i stilul arhitectural; baza consumatorilor determiarea utilizatorilor poteniali. Sunt analizate datele privind populaia, nivelul de ocupare n economia naional, veniturile .a. piaa definirea din punct de vedere geografic sau amplasament. Piaa poate fi local, regional, naional sau internaional. Ea poate fi urban sau rural; bunurile imobiliare substituiente sunt identificate obiectele care posed o utilitate similar i care sunt comparabile cu bunul imobiliar evaluat dup caracteristicile legale, fizice i economice. Segmentarea pieii imobiliare dup amplasarea geografic este important deoarece dou obiecte imobiliare cu caracteristici asemntoare, construite n aceiai perioad i conform acelorai cerine, dar amplasate n dou sectoare diferite vor ave o valoare de pia diferit. Deci, este important i delimitarea, clasificarea obiectelor imobiliare n anumite zone geografice. n funcie de coninutul drepturilor de proprietate care constituie obiectul tranzaciei dintre vnztori i cumprtori, piaa imobiliar se mparte n dou segmente: piaa de vnzarecumprare i piaa nchirierilor, n ultima vreme snt identificate, de asemenea, piaa servituilor i a altor limitri ale dreptului deplin asupra proprietii. Pe piaa tranzaciilor de vnzare-cumprare n schimbul unui echivalent corespunztor, se comercializeaz dreptul deplin asupra proprietii, care include i dreptul de dispoziie. Pe piaa nchirierilor obiectul tranzaciilor este un set de drepturi, care exclude dreptul de a dispune. Un alt criteriu al segmentrii pieei imobiliare se centreaz pe destinaia funcional a bunurilor imobiliare. 9

Potrivit destinaiei bunurilor imobiliare, piaa imobiliar poate fi divizat n urmtoarele segmente: piaa terenurilor; piaa proprietilor rezideniale; piaa proprietilor industriale; piaa proprietilor comerciale; piaa ncperilor nelocative; alte segmente ale pieei. La rndul su, fiecare dintre aceste piee se mparte n sectoare mai mici. De exemplu, piaa terenurilor poate fi reprezentat de urmtoarele sectoare: piaa terenurilor agricole; piaa terenurilor din intravilan; piaa terenurilor aparinnd ntreprinderilor industriale etc Piaa proprietilor rezideniale poate fi mprit n urmtoarele componente: case de locuit particulare ocupate permanent; case de locuit particulare cu edere sezonier; apartamente la blocuri de locuit cu mai multe etaje .a. Piaa imobiliar comercial este divizibil n piaa oficiilor, centrelor comerciale, magazinelor, farmaciilor, hotelurilor, depozitelor, parcurilor de mijloace tehnico-tiinifice, zonelor-business .a.m.d. Clasificarea de mai sus are un caracter general ea poate fi extins prin divizarea fiecrui tip de proprietate. De pild, piaa caselor de locuit particulare poate fi mprit n categorii ce in de anul drii n exploatare a construciei respective, de spaiul total i cel locativ, de materialele de construcie folosite la nlarea pereilor, de nlimea etajelor, etc. Exist i este valorificat pe scar larg segmentarea pieei din punct de vedere geografic, n acest aspect, snt estimate i comparate pieele imobiliare din diferite ri, capitale ale acestora, piee oreneti, regionale, rurale. Piaa imobiliar poate fi foarte divers chiar n cadrul aceleiai localiti, ea coninnd un mare numr de elemente constitutive.

10

.2. Deprecierea in evaluarea bunurilor


Cele trei metode principale de estimare a deprecierii sunt urmtoarele: metoda prelurii de pe pia; metoda vrst-durat de via; metoda segregrii. n estimarea deprecierii totale a unei cldiri, conceptele de vrst i durat de via cele mai importante, n cazul aplicrii metodei prelurii de pe pia i metodei vrst-durat de via, sunt urmtoarele: durata de via economic; vrsta efectiv; durata de via economic rmas. Atunci cnd se estimeaz deteriorarea fizic utilizndu-se metoda segregrii, conceptele de vrst i durat de via cele mai importante sunt urmtoarele: durata de via util; vrsta cronologic; durat de via util rmas.

2.1.1 Metoda prelurii de pe pia


Metoda prelurii de pe pia se bazeaz pe existena vnzrilor comparabile de la care se poate extrage deprecierea. Ea face comparaii directe cu vnzrile de pe pia i este uor de neles i explicat, dar, lund n considerare toate elementele ntr-un singur calcul, preluarea de pe pia poate fi o suprasimplificare a interaciunii dintre cauzele fizice, funcionale i externe ale deprecierii. Aceast tehnic este utilizat n mod special pentru a extrage deprecierea total, pentru a stabili durata de via economic total i pentru a estima deprecierea extern. Metoda prelurii de pe pia cuprinde urmtorii pai: 1) Gsirea i verificarea vnzrilor de proprieti construite similare care par s fi suferit o depreciere comparabil ca i proprietatea imobiliar n cauz. Dei este de dorit, nu este esenia ca vnzrile comparabile s fie vnzri curente. n mod similar, comparabilele nu trebuie s fie de pe piaa proprietii n cauz; ele pot fi de pe o pia comparabil (de exemplu, o pia care prezint aceleai gusturi, preferine i influene externe), dar nu 11riginal ea n mod necesar. 2) Realizarea coreciilor adecvate vnzrilor comparabile n privina anumitor factori,inclusiv drepturile de proprietate, finanarea i condiiile de vnzare. Dac evaluatorul poate cuantifica deprecierea recuperabil pentru oricare element de ntreinere a crui realizare a fost amna sau pentru oricare element cu o depreciere funcional, aceast estimare trebuie aplicat preului de vnzare ca o corecie. (Deprecierea astfel extras va exclude elementele recuperabile.) Corecia aferent condiiilor de pia nu se face deoarece evaluatorul estimeaz deprecierea la momentul vnzrii. Nici corecii pentru alte pierderi fizice, funcionale sau externe nu se fac deoarece aceti factori reprezint sursa deprecierii vnzrilor comparabile. 3) Scderea valorii terenului, la data vnzrii, din preul de vnzare al fiecrei proprieti comparabile pentru a obine costul net al cldirilor. 4) Estimarea costurilor cldirilor pentru fiecare comparabil la momentul vnzrii. Estimrile costurilor trebuie s aib aceeai baz, cost de reconstructive sau cost de nlocuire. n mod tipic, este utilizat costul de reconstrucie iar estimarea costului trebuie s cuprind toate cldirile. 5) Scderea costului net al fiecrei cldiri din costul construciilor pentru a afla 11

deprecierea total exprimat valoric. Dac la pasul 2 nu s-a fcut nici o corecie a preurilor de vnzare pentru elementele recuperabile, aceast depreciere extras va include toate formele de depreciere, att recuperabile, ct i nerecuperabile, din toate cele trei cauze. Dac s-au fcut corecii privind preurile de vnzare pentru elementele recuperabile, deprecierea extras nu va include elementele recuperabile; ea va reprezenta estimarea deprecierii totale a elementelor nerecuperabile din toate cele trei cauze. 6) Transformarea deprecierii valorice n depreciere procentual prin mprirea fiecrei deprecieri totale estimate la cost. Dac vrstele proprietilor vndute sunt relative simitale cu vrsta proprietii n cauz, procentajul deprecierii totale poate fi reconciliat ntr-o rat adecvat proprietii n cauz. Aceast rat este aplicat costului proprietii n cauz pentru a se obine o estimare a deprecierii totale a proprietii n cauz. Dac exist diferene ntre vnzri (n ceea ce privete vrsta, localizarea, gradul de ntreinere, de exemplu), se pot realiza mai multe calcule pentru a oferi sprijin suplimentar pentru estimarea deprecierii totale. Evaluatorul face mai nti anualizarea procentajului deprecierii totale, prin mprirea fiecrui procentaj la vrsta cronologic a proprietii sau, dac exist o diferen semnificativ ntre vrsta cronologic i vrsta efectiv, prin estimarea vrsteiefectiv. Fie c se utilizeaz vrsta cronologic, fie vrsta efectiv trebuie aplicat aceeai baz de vrst tuturor vnzrilor. Deoarece este dificil de efectuat estimri precise ale vrstei efectiv, cel mai consecvent interval al ratelor deprecierii anuale se realizeaz utiliznd vrstele cronologice ale comparabilelor. Apoi evaluatorul compar intervalul ratelor procentuale anuale cu rata deprecierii anuale, calculat pentru cldirile n cauz, pentru a vedea dac ultima cifr obinut este rezonabil. S presupunem c toate vnzrile se refer la dreptul deplin de proprietate i nu este vizibil nici un semn major de depreciere funcional sau extern.
Exemplul 1 Nr. Crt. Indicatorul Vnzarea 1 Vnzarea 2 Vnzarea 3 Pasul n procedur 1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Pre de vnzare (lei) Minus valoarea terenului (lei) Costul net al construciilor (1+2) (lei) Costul construciilor (lei) Minus costul net al construciilor (lei) Deprecierea total n (4+5) lei Deprecierea total procentual (6/4) (%) Vrsta proprietii comparabile (ani) Rata deprecierii medii anuale (7/8) (%) 998.000 -140.000 858.000 950.000 -858.000 92.000 9,68 8,00 1,21 2 605.000 -100.000 505.000 627.000 -505.000 122.000 19,46 14,00 1,39 3 791.000 -125.000 666.000 934.000 -666.000 268.000 28,69 19,00 1,51 4 1, 2 3 3 4 5 5 6 # #

Figura 2.1 Intervalul estimrilor deprecierii totale procentuale este att de larg, nct acestea sunt greu de reconciliat. S presupunem c vrsta cldirii n cauz este 15 ani, numr care este cel mai apropiat de vrsta cronologic a vnzrii 2, estimarea rezonabil a deprecierii totale pentru cldirea n cauz va fi de 21 %. Aceast rat poate fi aplicat costului n cauz. Pentru a verifica aceast depreciere procentual total, evaluatorul poate calcula ratele de depreciere medie anual a cldirii n cauz i a comparabilelor. 12

Rata deprecierii medii anuale a cldirilor n cauz de 1,40% (21 % / 15) se ncadreaz ntre 1,21% i 1,51% pentru comparabile i susine estimarea de 21 % a deprecierii totale a proprietii cu o vrst de 15 ani.

2.1.2 Metoda vrst durat de via


(vrsta efectiv/durata de via economic total) x costul total = depreciere Metoda vrst-durat de via este cea mai simpl modalitate de estimare a deprecierii. Aceast metod se aplic respectnd urmtorii pai: Se realizeaz cercetri pentru a identifica durata de via economic total anticipat e a construciilor similare din aria de pia i pentru a estima vrsta efectiv a cldirii n cauz. Datele utilizate n cazul metodei extragerii de pe pia sunt aplicabile i n cazul metodei vrst-durat de via. Se mparte vrsta efectiv estimata a cldirii n cauz la durata de via economic total a construciilor similar.Raportul rezultat este apoi aplicat costului cldirii n cauz pentru a estima deprecierea total sub form monetar (sum de bani). 1) Se scade deprecierea estimat din costul cldirii n cauz pentru a ajunge la contribuia construciei la valoarea proprietii imobiliare. Cercetarea pieei (pasul 1) determin urmtoarele informaii privind proprietatea n cauz i proprietile comparabile:
Cost total (lei) Valoarea terenului (lei) Vrsta efectiv estimat (ani) Durata de viat economic total sperat a comparabilelor (ani) 668.175 180.000 18 50

Figura 2.2 Procentajul total al deprecierii se determin prin mprirea vrstei efective, estimat la 18 ani, la durata de via economic total de 50 de ani (pasul 2). Astfel, formula vrst -durat de via indic o depreciere total de 36% (18/50= 0,36). Atunci cnd aceast rat este aplicat asupra costului de 668.175 lei, deprecierea total indicat este de 240.543 (668.175x0,36) lei (pasul 3). Abordarea prin cost se aplic astfel:
1 2 3 4 5 Cost total Minus deprecierea total (-) Cost net (1+2) Plus valoarea terenului (+) Valoarea 13riginal prin abordarea prin cost a ntregii proprieti (3+4) 668.175 -240.543 427.632 180.000 607.632

Figura 2.3 S considerm o proprietate cu o vrst de 20 de ani i un cost total de 892.000 lei. Interiorul trebuie s fie complet renovat pentru un cost de 82.500 lei. Vnzrile de cldiri 13rigina care au fost vndute dup renovare au fost utilizate pentru a extrage durata de via economic total de 50 de ani. Pentru a arta durata de via economic total, evaluatorul a utilizat o vrst efectiv mai 13rig cu 25% dect vrsta cronologic a cldirii deoarece investitorii de pe pia cred c vrsta efectiv a unei cldiri va fi mai 13rig dect vrsta ei 13

cronologic dup ce interiorul a fost renovat. Astfel se evit dubla considerare a deprecierii. Dup ncheierea renovrii, vrsta efectiv a cldirii se presupune a fi de 15 ani, cu 25% mai 14rig dect vrsta sa cronologic de 20 de ani. mprind 15 ani la durata de via economic total extras de pe pia de 50 de ani, se obine deprecierea total (excluznd interiorul) de 30%. Acest raport se aplic la costul proprietii n cauz minus costul renovrii interiorului (892.000 82.500 = 809.500) pentru a ajunge la o depreciere 14riginal la 242.850 lei. Presupunnd c valoarea 14riginal a terenului este 100.000 lei, abordarea prin cost poate fi aplicat astfel:
lei 1 2 3 4 5 6 7 Cost total Minus costul pentru renovarea interiorului Cost rmas (1+2) Minus deprecierea (Costul rmas x raportul vrst-durat de via = 809.500 x 30%) Costul net (3+4) Plus valoarea terenului Valoarea 14riginal prin abordarea prin cost (5+6) 892.000 -82.500 809.500 -242.850 566.650 100.000 666.650

2.1.3 Metoda segregrii


Metoda segregrii este cea mai detaliat i mai complex metod de cuantificare a deprecierii. Atunci cnd este utilizat mpreun cu metoda prelurii de pe pia i cu metoda vrst-durat de via, metoda segregrii descompune estimarea deprecierii totale n prile sale componente deteriorarea (uzura) fizic, deprecierea funcional i deprecierea extern care, la rndullor, pot fi desprite n componente mai precise. Tehnicile principale utilizate pentru calcularea diferitelor tipuri de depreciere sunt urmtoarele: Estimarea costului de remediere, care reprezint o cuantificare utilizat pentru estimarea deprecierii fizice recuperabile i deprecierii funcionale recuperabile; Aplicarea raportului vrst-durat de via pentru a cuantificare deprecierea fizic recuperabil i deprecierea fizic nerecuperabil att, a componentelor cu durat de via scurt, ct i a componentelor cu durat de via lung; Aplicarea procedurilor deprecierii funcionale pentru a estima toate tipurile de depreciere funcional; Analizarea datelor de pia (vnzrile n perechi sau alte tehnici), care poate fi utilizat pentru a estima deprecierea fizic nerecuperabil cauzat de o deficien ca i deprecierea extern; Capitalizarea pierderilor de venit1, care de asemenea poate fi utilizat pentru a estima deprecierea funcional nerecuperabil cauzat de o deficien sau de deprecierea extern.

Pierdere de venit rezultat din chirii, dar i pierderile din alte surse datorate deprecierii

14

2.2.1Deteriorarea (uzura) fizic


n cazul metodei segregrii, toate componentele fizice ale cldirii se ncadreaz n una dintre urmtoarele trei categorii: Reparaii neefectuate la timp Componente cu via scurt Componente cu via lung Reparaiile neefectuate la timp sunt recuperabile, n timp ce elementele cu via scurt i elementele cu via lung ale deteriorrii fizice sunt nerecuperabile. Elementele deprecierii totale, care nu sunt de natur fizic trebuie s fie o form de depreciere fie funcional, fie extern.

2.2.2 Uzura fizic recuperabil Reparaiile neefectuate la timp


Uzura fizic recuperabil, cunoscut i sub numele de reparaii neefectuate la timp, se aplic elementelor care necesit reparaii imediate, la data efectiv a evalurii, ca de exemplu ferestre sparte, system SIVAC defect sau nefuncional, machete care trebuie nlocuite urgent, o fisur ntr-un perete despritor intern, o chiuvet crpat. n cazul majoritii proprietilor, reparaiile neefectuate la timp se refer la elemente relativ minore care sunt 100% deteriorate fizic. Elementul respective trebuie nlocuit sau reparat pentru ca respectiva cldire s continue s funcioneze normal. Prin definiie, majoritatea reparaiilor trebuie efectuate pentru ca respectiva cldire s continue s funcioneze, astfel nct acestea sunt de obicei elemente recuperabile. Exist dou modaliti importante de a testa caracterul recuperabil al unui element deteriorat fizic: Dac suma de bani cheltuit pentru a recuperaelemental respectiv va determina o cretere a valorii egal sau mai mare dect cheltuielile fcute, atunci, n mod normal,elementul este considerat recuperabil. Dac suma de bani cheltuit pentru a recupera 15riginal 15riginal e nu va determina o cretere a valorii egal sau mai mare dect cheltuielile fcute, dar va permite altor elemente existente s-i menin valoarea, atunci, n mod normal, 15riginal este considerat recuperabil.

Reparaiile neefectuate la timp reprezint costul pentru recuperarea elementului sau pentru a-i reda o nfiare nou sau aproximativ nou. Costul de recuperare poate depi costul elementului care este instalat nou. Costul de recuperare este analog unei 15riginal vrst-durat de via deoarece vrsta unui element recuperabil este egal (sau depete) durata sa de via util total, rezultnd o deteriorare de 100%. Toate elementele ale cror reparaii nu au fost 15riginal e la timp sunt complet deteriorate i de aceea toate pot fi tratate mpreun utiliznd metoda segregrii. De exemplu, s presupunem c n timpul inspeciei unui birou evaluatorul observ c pereii exterior trebuie s fie reparai i vopsii. Zugravul pretinde un pre de 5.000 lei pentru a face aceste reparaii. Totui, conform catalogului de costuri al evaluatorului, realizarea reparaiilor n acel moment ar trebui s coste doar 3.500 lei. Dac vopsirea ar fi fost realizat la momentul construciei, pereii n-ar mai fi trebuit reparai; ei ar fi fost doar vopsii. Extra-costul reprezint diferena dintre costul pentru recuperare i costul total. Costul pentru recuperare i msura adecvat a deteriorrii fizice recuperabile, n cazul acestei componente a cldirii, va fi 15

suma mai mare necesar reparaiilor.

2.2.3Uzura fizic nerecuperabil Elemente cu via scurt


Dup ce deteriorarea fizic recuperabil a fost estimat, deteriorarea fizic rmas este alocat fie componentelor cu via lung, fie componentelor cu via scurt ale cldirii. Elementele cu via scurt sunt cele care nu trebuie nlocuite la data opiniei asupra valorii, dar probabil vor trebui nlocuite n viitorul apropiat (adic ntr-un termen scurt). Exemple sunt: acoperiul, finisarea podelelor din interior, 16rigina termic, boilerele de ap. Un element cu via scurt nu este 100% deteriorat fizic, astfel nct nu trebuie s fie nlocuit imediat. Totui, evaluatorul trage aceeai concluzie ca i participanii de pe pia, adic respectivele elemente vor fi 100% deteriorate nainte de finalul duratei totale de via util a cldirii i vor trebui nlocuite. Atunci cnd acele elemente ating pragul de deteriorare fizic de 100%, ele devin elemente recuperabile. Aceleai teste de recuperare, care se aplic elementelor reparaii neefectuate la timp, se aplic i elementelor cu via scurt. Spre deosebire de elementele de reparaii neefectuate la timp, care au rezistat mai mult dect durata lor de via util i trebuie s fie nlocuite imediat, elementele cu via scurt nu au ajuns n general la finalul duratei lor de via util total i nu sunt complet deteriorate, dar sunt substanial depreciate n comparaie cu construcia total. Deteriorarea elementelor cu via scurt se cuantific prin estimarea unui raport ntre vrst-durat de via i prin aplicarea acestuia asupra costului de nlocuire al fiecrui element cu via scurt, la data evalurii. La fel ca n cazul reparaiilor neefectuate la timp, costul pentru recuperare poate depi costul total. Deoarece toate elementele cu via scurt vor devein n cele din urm reparaii neefectuate la timp i reparaiile neefectuate la timp sunt msurate prin costul pentru remediere, cel mai potrivit loc pentru nceperea analizei componentelor cu via scurt l reprezint estimarea costului pentru recuperarea fiecrui element. Deoarece fiecare element cu via scurt are de obicei o vrst diferit i o durat de via util total diferit pentru fiecare element, trebuie calculate un raport separate vrst-durat de via. De exemplu, s considerm un boiler cu o vrst de 20 de ani dintr-o cldire de apartamente. Conform productorului boilerului, durata de via util total a unui astfel de boiler este de 25 de ani. La data formulrii opiniei asupra valorii, boilerul funcioneaz i nu este nevoie s fie nlocuit. Totui, un cumprtornsau proprietar prudent va anticipa faptul c boilerul va trebui s fie nlocuit n civa ani. Dac boilerul ar fi nlocuit la data exprimrii opiniei asupra valorii, costul ar fi 30.000 lei. Raportul vrst-durat de via este utilizat pentru a estima cota de depreciere de 80% (20/25 = 0,80). Atunci cnd acest raport este aplicat costului pentru nlocuirea boilerului, deprecierea indicate este de 24.000 lei (30.000 x 0,80). Boilerul nu va fi considerat un element cu via scurt dac durata de via util rmas este egal sau mai mare dect durata de via economic rmas a ntregii proprieti.

2.2.4Deteriorarea (uzura) fizic nerecuperabil Elemente cu via lung


Elementele cu via lung reprezint toate elementele care nu au fost considerate elemente de reparaii neefectuate la timp sau elemente cu via scurt. Se presupune c elementele cu via lung au aceeai vrst i durat de via i, de aceea, sunt tratate mpreun. Exemple sunt: stlp ii de susinere a pereilor, evile subterane, fundaiile, izolaia. Un element cu via lung nu este depreciat fizic 100%; de aceea, nu este necesar s fie recuperat. n plus, un astfel de element nu este nlocuit n mod normal, cu excepia circumstanelor deosebite, de exemplu dac un perete de 16

fundaie este deteriorat. Aceleai teste de remediere, care se aplic altor componente fizice, se aplic i elementelor cu via lung. Deprecierea elementelor cu via lung se msoar prin estimarea raportului vrst-durat de via i aplicarea acestui raport tuturor componentelor costului care nu au fost deja tratate n cuantificarea deteriorrii fizice. De exemplu, s considerm o cldire industrial cu un cost total de 700.000 lei. Ea are o vechime de 35 de ani i o durat de via util total de 100 de ani. Costul pentru remedierea elementelor recuperabile (reparaii neefectuate la timp) este 10.000 lei. Componentele cu via scurt ale cldirii sunt boilerul, acoperiul i podeaua. Costul pentru nlocuirea boilerului este 40.000 lei, costul pentru nlocuirea acoperiului este 60.000 lei, iar costul pentru nlocuirea podelei este 20.000 lei. Nu exist alte elemente cu via scurt. Raportul vrst-durat de via este calculat a fi de 35% (vrsta cronologic de 35 de ani este mprit la durata de via util i rezult 0,35). Deprecierea fizic a elementelor cu via lung este estimat prin deducerea costului pentru remedierea elementelor recuperabile i suma costurilor pentru nlocuirea elementelor cu via lung din costul construciei (700.000 10.000 [40.000 + 60.000 + 20.000] = 570.000 lei). Raportul vrst-durat de via stabilit ntre costurilor netratate (0,35 x 570.000) i deprecierea rezultat atribuibil elementelor cu via lung este 199.500 lei.

2.2.5 Estimarea tuturor formelor deteriorrii (uzurii) fizice utiliznd procedura vrst-durat de via
Procedura cuprinde patru pai. Mai nti, costul total este alocat ntre elementele recuperabile, elementele nerecuperabile cu via scurt i elementele nerecuperabile cu via lung. Apoi, raportul vrst- durat de via este calculat pentru fiecare element de cost alocat. Apoi, raportul adecvat vrst-durat de via este aplicat costului estimat al fiecrui element. n cele din urm, elementele individuale ale uzurii fizice sunt nsumate pentru a formula o estimare a uzurii fizice totale. S considerm o cldire industtial cu o vrst de 25 de ani, aflat ntr-o stare medie. Costul ei total este de 800.000 lei. La data inspeciei, evaluatorul a constatat o u care nu se mai poate repara, ceea ce va necesita 5.000 lei pentru nlocuire. Acoperiul a fost nlocuit cu 5 ani nainte i are un termen de garanie de 20 de ani; costul pentru nlocuire este 60.000 lei. Componentele SIVAC originale ar trebui s mai reziste nc cinci ani, ceea ce indic faptul c sunt 83,3% uzate (25/30). Costul pentru nlocuirea componentelor SIV AC este 72.000 lei. Birourile au fost complet redecorate pentru o sum de 10.000 lei. Evaluatorul estimeaz c nu va fi nevoie s fie redecorate o perioad de cinci ani. Pe baza analizei autorizaiilor pentru demolare, evaluatorul ajunge la concluzia c durata de via util a elementelor cu via lung este 100 de ani.

Procedura vrst-durat de via pentru estimarea tuturor elementelor uzurii fizice 17

B Recuperabile Acoperi SIVAC Decorare Element cu via lung

C 5.000 lei 60.000 lei 72.000 lei 10.000 lei 653.000 lei

D x 100% x x x 25% 0% 25%

= = = =

E 5.000 15.000 60.000 0 163.250

800.000 lei

x 83,3% =

243.250 lei

Figura 2.4

n cazul acestui exemplu, uzura fizic total este suma calculelor aferente deteriorrii elementelor individuale: 5.000 lei + 15.000 lei + 60.000 lei + 163.250 lei, adic 243.250 lei.

2.3.1 Deprecierea funcional


Deprecierea funcional este determinat de un defect al structurii, materialelor sau proiectului cldirii atunci cnd se face comparai a cu cea mai bun utilizare i cu cele mai adecvate cerine privind costul efectiv al proiectului funcional la momentul evalurii. O cldire care era adecvat funcional la momentul construciei sale poate deveni inadecvat sau mai puin atrgtoare pe msur ce standardele, sistemele mecanice i materialele de construcie se schimb. Deprecierea funcional este cauzat de defectele din interiorul proprietii imobiliare, n timp ce deprecierea extern este determinat de factori externi. Deprecierea funcional, care poate fi recuperabil sau nerecuperabil, poate fi cauzat de o deficien, ceea ce nseamn c anumite aspecte ale proprietii imobiliare n cauz sunt sub standardele prevzute de normele pieei. De asemenea, deprecierea funcional poate fi determinat i de supraadecvare, ceea ce nseamn c anumite aspecte ale proprietii imobiliare n cauz depesc normele pieei. Exist cinci tipuri de depreciere funcional: Depreciere funcional recuperabil, cauzat de o deficien care necesit adugarea (instalarea) unui nou element Depreciere funcional recuperabil, cauzat de o deficien care necesit ndeprtarea (nlocuirea) unui element existent (repararea unui defect) Deprecierea funcional recuperabil, cauzat de o supraadecvare care este fezabil economic s fie recuperat Depreciere funcional nerecuperabil, cauzat de o deficien Deprecierea funcional nerecuperabil, cauzat de o supraadecvare

Caracteristicile diferitelor tipuri de depreciere funcional sunt ilustrate n Tabelul 16.4. Elementele deprecierii totale, care nu sunt identificate ca uzur fizic sau depreciere funcional, trebuie s fie depreciere extern. La fel ca n cazul caracterului recuperabil al uzurii fizice, exist dou modaliti importante de a testa caracterul recuperabil al deprecierii funcionale, cauzat de o deficien sau supraadecvare: Dac suma de bani cheltuit pentru a recupera elementul respectiv va determina o 18

cretere a valorii egal sau mai mare dect cheltuielile fcute, atunci, n mod normal, elementul este considerat recuperabil. Dac suma de bani cheltuit pentru a recupera elementul respectiv nu va determina o cretere a valorii egal sau mai mare fa de cheltuielile tcute, dar va permite altor elemente existente s-i menin valoarea, atunci, n mod normal, elementul este considerat recuperabil. n cazul n care costul pentru remedierea elementului nu va determina o cretere a valorii mai mare dect pierderea de valoarea cauzat de elementul sau componenta cldirii, atunci elementul este considerat nerecuperabil.

2.3.2Deprecierea funcional recuperabil determinat de o deficien ce impune o adugare


S considerm o cldire de birouri fr aer condiionat, localizat pe o pia unde aceast caracteristic reprezint o funcie standard. Din cauza cerinelor de reamenajare, este mai costisitor s se instaleze aerul condiionat n prezent dect n cazul n care ar fi fost instalat ca parte a construciei originale. Costul curent de instalare a aerului condiionat este de 12.000 lei; dac ar fi fost instalat n construcia original ar fi costat numai 10.000 lei. Instalarea aerului condiionat i-ar permite proprietarului s mreasc rata chiriilor, iar venitul brut efectiv ar crete cu aproximativ 2.000 lei pe an. Multiplicatorul curent al venitului brut efectiv (MVBE) este 7,0 [valoare (preul de vnzare)/venitul brut efectiv]. Deprecierea funcional este recuperabil deoarece creterea valorii (2.000 lei x 7,0 = 14.000 lei) este mai mare dect costul pentru remediere (12.000 lei).

Pasul 1 Pasul 2 Pasul 3 Pasul 4 Pasul 5

Procedura de estimare a tuturor formelor deprecierii funcionale Costul elementului existent 0 lei (minus) Deprecierea considerat anterior 0 lei (plus) Costul pentru remediere (toate costurile) sau + 12.000 lei (plus) Valoarea pierderii -------- lei (minus) Costul elementului dac ar fi instalat nou 10.000 lei Egal deprecierea pentru deprecierea functional = 2.000 lei

Figura 2.5 Deoarece aerul condiionat nu exist n cldirea existent , nu se nscrie nici un cost total i nu a fost considerate nici o depreciere (paii 1 i 2). Costul pentru instalarea aerului condiionat, ca parte a unei noi construcii la data exprimrii opiniei asupra valorii este 10.000 lei (pasul 4), dar costul curent pentru instalarea aerului condiionat este 12.000 lei (pasul 3). Deprecierea funcional recuperabil este excedentul costului de remediere, adic 2.000 lei (pasul 5).

2.3.3Deprecierea funcional nerecuperabil


19

S presupunem c instalarea sistemului de aer condiionat n birouri nu este fezabil economic, de exemplu costul curent al instalrii (s spunem 20.000 lei) este mai mare dect valoarea ctigat prin adugarea elementului (14.000 lei). n cazul fiecrei component a cldirii, din aria de depreciere funcional, trebuie identificate dou elemente: Costul pentru remediere Dimensiunea pierderii cauzat de component sau de lipsa acesteia

Atunci cnd pierderea esterecuperata, mrimea pierderii devine valoarea adugat. n acest caz, costul pentru reparaii este 20.000 lei. Dac elementul este remediat, valoarea adugat (sau reducerea pierderii) este de doar 14.000 lei, ceea ce nseamn c elemental este nerecuperabil. Deprecierea considerate reprezint suma pierderii, mai mare dect costul elementului instalat ca nou. n cazul exemplului anterior, elemental era remediabil i mrimea deprecierii era reprezentat de excedentul costului de remediere.
Pasul 1 Pasul 2 Pasul 3 Pasul 4 Pasul 5 Costul elementului existent (minus) Deprecierea considerat anterior (plus) Costul pentru remediere (toate costurile) sau (plus) Valoarea pierderii (minus) Costul elementului dac ar fi instalat nou Egal deprecierea pentru deprecierea functional + = 0 lei 0 lei --------- lei 14.000 lei 10.000 lei 4.000 lei

Figura 2.6

Costurile pentru remediere i pierderile suportate de o component se pot schimba i se schimb n timp. Elemente identificate ca fiind nerecuperabile, la un moment dat, pot deveni recuperabile i invers de-a lungul duratei de via a proprietii imobiliare. Deoarece aerul condiionat nu exist n dotarea cldirii existente, nu a fost considerat nici o depreciere. Valoarea acestei pierderi este parial compensat prin cei 10.000 lei care ar fi fost cheltuii pentru a instala aerul condiionat ca parte a structurii noi (originale). Deprecierea funcional nerecuperabil este 4.000 lei.

2.3.4 Deprecierea funcional recuperabil determinat de o deficien ce impune nlocuire sau modernizare
S presupunem c respectiva cldire de birouri are un sistem de aer condiionat nvechit, care nu mai ntrunete cerinele pieei i trebuie reactualizat. Costul de reconstrucie al sistemului de aer condiionat existent este 8.000 lei, iar elementul este uzat fizic n proporie de 25% (8.000 x 0,25 = 2.000 lei). Costul pentru ndeprtarea sistemului de aer condiionat existent este 4.500 lei, valoarea de recuperare a respectivului echipament este 3.000 lei, iar costul curent pentru instalarea unui sistem de aer condiionat adecvat este 12.0000 lei (10.000 lei pentru instalarea componentei corecte i 2.000 lei pentru reamenajarea spaiului). Este de ateptat ca proprietatea imobiliar s-i mreasc venitul brut efectiv cu 2.000 lei pe an (cu un MVBE de 7,0) dac un sistem de aer condiionat adecvat este instalat, astfel nct venitul n plus generat (14.000 lei) va depi costul pentru remediere (4.500 - 3.000 + 12.000 = 13.500 lei), elementul fiind astfel recuperabil. Dac sistemul de aer condiionat adecvat ar fi fost instalat ca parte a structurii originale, costul ar fi fost de 10.000 lei. 20

Pasul 1 Pasul 2 Pasul 3 Pasul 4 Pasul 5

Procedura de estimare a tuturor formelor deprecierii funcionale Costul elementului existent 8.000 lei (minus) Deprecierea considerat anterior 2.000 lei (plus) Costul pentru remediere (toate costurile) sau + 13.000 lei (plus) Valoarea pierderii ----- lei (minus) Costul elementului dac ar fi instalat nou 10.000 lei Egal deprecierea pentru deprecierea funcional = 9.000 lei

Figura 2.7 n acest caz, aplicarea formulei scoate componenta existent din cost (costul de 8.000 lei al echipamentului existent minus deprecierea fizic deja cuantificat la 2.000 lei) n primii doi pai i penalizeaz costul prin costul suplimentar pentru remediere de 3.500 lei (13.500 - 10.000), n paii trei i patru. S considerm c echipamentul existent nu are nici un fel de valoare de recuperare. Costul pentru remedierea deficienei (4.500 lei pentru ndeprtarea echipamentului existent plus 12.000 lei pentru instalarea unui nou sistem, adic 16.500 lei) ar depi valoarea ctigat prin nlocuirea sistemului de aer condiionat (14.000 lei), iar elementul deprecierii funcionale ar fi nerecuperabil. Deprecierea funcional nerecuperabil determinat de deficien (de exemplu, inadecvarea sistemului de aer condiionat existent) ar fi 10.000 lei, aa cum se arat mai jos.
Pasul 1 Pasul 2 Pasul 3 Pasul 4 Pasul 5 Procedura de estimare a tuturor formelor deprecierii funcionale Costul elementului existent 8.000 lei (minus) Deprecierea considerat anterior 2.000 lei (plus) Costul pentru remediere (toate costurile) sau + -------- lei (plus) Valoarea pierderii 14.000 lei (minus) Costul elementului dac ar fi instalat nou 10.000 lei Egal deprecierea pentru deprecierea funcional = 10.000 lei

Figura 2.8

2.3.5 Deprecierea funcional recuperabil determinat de o supraadecvare


S considerm un spaiu de depozitare construit pentru un proprietar-ocupant, cu un sistem SIVAC excedentar de rcire pentru depozitarea la rece a mrfurilor perisabile. Atunci cnd proprietatea va intra pe pia pentru a fi nchiriat, sistemul SIVAC va fi supraadecvat n raport cu majoritatea utilitilor de depozitare. Costul curent de reproducie al sistemului SIVAC existent este 40.000 lei, iar acesta are o depreciere de 30%. ndeprtarea elementului supraadecvat cost 5.000 lei, valoarea de recuperare este 8.000 lei i instalarea unui sistem SIVAC, cu o capacitate tipic pentru pia, cost 22.000 lei, costul total pentru remediere fiind de 19.000 lei (5.000 - 8.000 + 22.000). Dac ar fi fost instalat un sistem SIVAC cu o capacitate mai mic, ca parte a structurii noi, elementul ar fi costat numai 16.000 lei. Sistemul SIVAC cu o capacitate mai mic l-ar face pe proprietar s economiseasc 200 lei pe lun, bani destinai cheltuielilor pentru electricitate i ntreinere. Capitalizat la o rat anual de 12% (rata de capitalizare a cldirii derivat din analiza vnzrilor comparabile), valoarea economiilor la cost ar fi de 20.000 (200 x 12 / 0,12) lei, ceea ce depete costul pentru reparaii. Astfel elementul este recuperabil.
Pasul 1 Pasul 2 Procedura de estimare a tuturor formelor deprecierii funcionale Costul elementului existent 40.000 lei (minus) Deprecierea considerat anterior 12.000 lei

21

Pasul 3 Pasul 4 Pasul 5

(plus) Costul pentru remediere (toate costurile) sau (plus) Valoarea pierderii (minus) Costul elementului dac ar fi instalat nou Egal deprecierea pentru deprecierea functional

+ =

19.000 lei ---- lei 16.000 lei 31.000 lei

n cazul n care costul de nlocuire al sistemului SIV AC adecvat este utilizat ca baz de cost i nu costul de reproducie, elementul supraadecvat n-ar fi inclus n proprietate, astfel nct nu s-ar cuantifica elementul existent, nici elementul instalat nou. Mrimea deprecierii determinat de deprecierea funcional recuperabil, cauzat de o supraadecvare ar fi costul pentru remediere (adic costul pentru ndeprtarea elementului supraadecvat minus valoarea de recuperare plus costul pentru instalarea elementului adecvat).

Pasul 1 Pasul 2 Pasul 3 Pasul 4 Pasul 5

Procedura de estimare a tuturor formelor deprecierii funcionale Costul elementului existent 0 lei (minus) Deprecierea considerat anterior 0 lei (plus) Costul pentru remediere (toate costurile) sau + 19.000 lei (plus) Valoarea pierderii ---- lei (minus) Costul elementului dac ar fi instalat nou 0 lei Egal deprecierea pentru deprecierea functional = 19.000 lei

Figura 2.9 Deprecierea estimat atunci cnd este utilizat costul de nlocuire ca baz de cost (19.000 lei) este mai mic dect deprecierea estimat atunci cnd este utilizat costul de reproducie (31.000 lei). Estimarea corespunztoare a costului total prin utilizarea costului de nlocuire va fi probabil mai mic dect estimarea oferit prin utilizarea costului de reproducie. De aceea, deprecierea mai mic va fi sczut din costul de nlocuire estimat i nu din costul de reproducie estimat pentru a se ajunge ns la acelai rezultat (sau unul similar) din ambele baze de cost.

2.3.6 Deprecierea funcional nerecuperabil determinat de o supraadecvare


Supraadecvarea este adesea dificil de remediat. S considerm o cldire industrial cu o nlime a tavanului de 24 m, n timp ce normele pieei sunt de 18 m. Costul unei cldiri cu tavan la 24 m este de 1,2 milioane lei, n timp ce costul unei cldiri cu tavan la 18 m este de 1,0 milion lei. Cldirea n cauz cheltuiete cu 5.000 lei mai mult pe an pentru a acoperi costurile pentru nclzire i rcire dect proprietile comparabile din aria ei de pia. Cei 200.000 lei cheltuii n plus pentru construcia original cu 6 m mai nalt nu adaug valoare proprietii i nu exist cost rezonabil pentru remediere, astfel nct supraadecvarea este nerecuperabil. Pe aceast pia, nu s-ar construi un tavan mai nalt pentru o proprietate substitut. De aceea, n calcularea deprecierii funcionale, suma introdus sub form de cost dac ar fi considerat ca nou este zero. In cazul n care este utilizat costul de nlocuire, costul de 200.000 lei al supraadecvrii va fi eliminat i mrimea deprecierii funcionale ar fi dat numai de costurile adiionale capitalizate ale proprietii. nlimea mai mare a tavanului cost proprietatea cu 5.000 lei mai mult pe an dect costurile suportate de cldirile comparabile, iar analiza informaiilor privind veniturile i cheltuielile cldirilor comparabile va determina o rat de capitalizare a cldirii de 12,5%, pe aceast pia. Deprecierea funcional nerecuperabil este estimat la 40.000 lei (5.000/0,125). Deoarece elementul este supraadecvat, nu se ncadreaz construciei i nu exist o component corect de nlocuire, nu se va introduce nimic n pasul 4. Calcularea 22

costului de nlocuire se face astfel:


Pasul 1 Pasul 2 Pasul 3 Pasul 4 Pasul 5 Procedura de estimare a tuturor formelor deprecierii funcionale Costul elementului existent 0 lei (minus) Deprecierea considerat anterior 0 lei (plus) Costul pentru remediere (toate costurile) sau + --- 0 lei (plus) Valoarea pierderii 40.000 lei (minus) Costul elementului dac ar fi instalat nou 0 lei Egal deprecierea pentru deprecierea functional = 40.000 lei

Figura 2.10 n cazul n care este utilizat costul de reproducie, costul adiional de 200.000 lei al supraadecvrii nu va fi eliminat. Deprecierea funcional nerecuperabil se va cuantifica astfel: costul elementului supraadecvat minus deteriorarea fizic deja considerat plus costurile adiionale capitalizate ale proprietii. Presupunnd c 10% a fost deja considerat pentru deteriorarea fizic nerecuperabil cauzat de nlimea mai mare a tavanului, deprecierea funcional nerecuperabil va fi costul elementului supraadecvat (200.000 lei pentru cei 6 m n plus ale nlimii) minus deteriorarea fizic deja cuantificat (20.000 lei) plus costurile adugate ale proprietii (40.000 lei). Deprecierea rezultat estimat este 220.000 lei.
Pasul 1 Pasul 2 Pasul 3 Pasul 4 Pasul 5 Procedura de estimare a tuturor formelor deprecierii funcionale Costul elementului existent 200.000 lei (minus) Deprecierea considerat anterior 20.000 lei (plus) Costul pentru remediere (toate costurile) sau + --- 0 lei (plus) Valoarea pierderii 40.000 lei (minus) Costul elementului dac ar fi instalat nou 0 lei Egal deprecierea pentru deprecierea functional = 220.000 lei

Figura 2.11

23

.3. Deprecierea extern


Deprecierea extern reprezint o pierdere de valoare cauzat de factori din afara proprietii. Deprecierea extern poate fi cauzat de factori economici sau de localizare. Ea poate fi temporar sau permanent, dar de obicei nu este considerat recuperabil nici de proprietar, nici de proprietarul terenului, nici de chiria. Cele trei metode primare pentru msurarea deprecierii externe sunt urmtoarele: alocarea deprecierii preluat de pe pia; analiza informaiilor de pe pia; capitalizarea pierderii de venit.

3.1.1 Deprecierea extern estimat prin alocarea deprecierii preluat de pe pia


Atunci cnd deprecierea total este estimat prin utilizarea metodei prelurii de pe pia, mrimea acesteia poate fi alocat ntre trei tipuri majore de depreciere pentru a determina o estimare a deprecierii externe. De exemplu, s considerm o proprietate industrial cu un cost de reconstrucie de 1 milion lei pe o pia unde cldiri cu o depreciere similar s-au vndut pentru 800.000 lei. Deteriorarea (uzura) fizic total este calculat la 80.000 lei, iar deprecierea funcional total este calculat la 10.000 lei. Partea rmas din deprecierea total, 110.000 lei, poate fi alocat deprecierii externe.
Costul total Preul de vnzare (excluznd valoarea terenului) Deprecierea din toate cauzele Alocarea Deteriorarea fizic Recuperabil Nerecuperabil Deteriorarea fizic total Deprecierea funcional Recuperabil Nerecuperabil Deprecierea funcional total Deteriorarea fizic i deprecierea funcional Alocarea entru de recierea extern 1.000.000 -800.000 200.000

10.000 + 70.000 80.000 2.500 +7.500 10.000 -90.000 110.000

Figura 3.1

3.1.2 Deprecierea extern estimat prin analiza informaiilor de pe pia


Utiliznd analiza pe perechi de date, s considerm o proprietate imobiliar - o cldire cu 12 apartamente - localizat n apropierea unei fabrici de asfalt relativ nou construit. Vnzarea A este o parcel liber adiacent proprietii n cauz care este zonat pentru o cldire cu 12 apartamente i tocmai a fost vndut pentru 36.000 lei (3.000 lei pe apartament). Vnzarea B este un amplasament liber din cealalt parte a oraului care, de asemenea, este zonat pentru o 24

cldire cu 12 apartamente i a fost recent vndut pentru 48.000 lei (4.000 lei pe apartament). Vnzare a C este o cldire cu 9 apartamente din vecintatea proprietii n cauz i a fost recent vndut pentru 459.000 lei (51.000lei pe apartament). Vnzarea D este o cldire cu 10 apartamente din cealalt parte a oraului i a fost recent vndut pentru 540.000 lei (54.000 lei pe apartament). Utiliznd vnzrile C i D, deprecierea extern atribuibil ntregii proprieti este estimat la 3.000 lei pe apartament (diferena dintre 54.000 lei i 51.000 lei, preurile de vnzare pe apartament). Proprietatea n cauz va avea astfel o depreciere extern de 36.000 lei (12 apartamente x 3.000 lei). Vnzrile A i B indic faptul c 12.000 lei ai acestei deprecieri externe (1.000 lei pe apartament, calculai ca diferena dintre 4.000 lei i 3.000 lei, preurile de vnzare pe apartament) se regsesc n valoarea terenului; restul de 24.000 lei (36.000 lei - 12.000 lei) este atribuibil cldirii.

3.1.3 Deprecierea extern estimat prin capitalizarea pierderii de venit


Atunci cnd o proprietate produce venit, pierderea de venit cauzat de deprecierea extern poate fi capitalizat ntr-o estimare a pierderii din valoarea total a proprietii. Aceast procedur se aplic n doi pai. Mai nti, este analizat piaa pentru a cuantifica pierderea de venit. Apoi, pierderea de venit este capitalizat pentru a obine pierderea de valoare ce afecteaz ntreaga proprietate. Dac pierderea de venit se anticipeaz a fi permanent, aceast pierdere poate fi capitalizat fie prin aplicarea multiplicatorului venitului brut asupra pierderii de venit brut, fie a unei rate totale de capitalizare asupra pierderii de venit net. Dac pierderea de venit nu se anticipeaz a fi permanent, ea poate fi estimat utiliznd analiza fluxului de numerar actualizat. De exemplu, s considerm un centru de distribuie a alimentelor de 4.000 metri ptrai (mp), localizat pe o pia cu supraofert. Pe o pia normal, venitul net din exploatare ar fi de 8,00 lei pe mp. Totui, deoarece oferta este excedentar, venitul net din exploatare a sczut la 6,25 lei pe mp. Supraoferta, care este unic pe piaa proprietii n cauz, a fost determinat de supraconstruire. Rata total de capitalizare indicat de pia este 10%. Supraoferta anticipndu-se s continue o perioad de timp nedefinit, deprecierea extern se poate calcula prin capitalizare direct. Pierderea total de venit de 7.000 lei [(8,00 - 6,25 = 1,75) x 4.000 mp] este capitalizat prin rata total de capitalizare de 10%. Deprecierea extern rezultat, de 70.000 lei, va fi probabil atribuibil n ntregime cldirilor (dac valoarea terenului n-a fost afectat). Dac supraoferta este anticipat s continue, o perioad relativ scurt de timp, deprecierea extern poate fi calculat prin analiza fluxului de numerar actualizat. S presupunem c pierderea de venit de 7.000 lei va dura doar trei ani i rata adecvat de actualizare este de 13%. Deprecierea extern poate fi calculat ca fiind valoarea actualizat a 7.000 lei pe an timp de trei ani, cu o rat de 13%, rezultnd 16.528 lei. La fel ca n primul exemplu, n care s-a utilizat capitalizarea direct, este probabil ca ntreaga depreciere extern s se atribuie cldirii.

Concluzie
25

Deciziile economice care sunt luate de utilizatorii situaiilor financiare necesit evaluarea capacitii unei instituii de a genera numerar sau echivalente ale numerarului i a perioadei i siguranei generrii lor. n ultim instan de aceasta depinde, de exemplu, capacitatea ei de a-i plti angajaii i furnizorii, de a plti dobnzi, de a rambursa credite i de a realiza programele administrative. Utilizatorii sunt mai n msur s evalueze aceast capacitate de a genera numerar sau echivalente ale numerarului dac le sunt oferite informaii concentrate asupra poziiei financiare, performanei i modificrilor poziiei financiare a instituiei. Poziia financiar este influenat de resursele economice pe care le controleaz, de structura sa financiar, de lichiditate i solvabilitatea sa, precum i de capacitatea de a se adapta schimbrilor mediului n care i desfoar activitatea. ntr-o accepiune mai simplist poziia financiar definete potenialul economic i financiar al unei anume entiti, nsemnnd patrimoniul propriu, patrimoniul administrat, valoare patrimonial just i capacitatea acestuia de a genera beneficii economice. Informaiile despre resursele economice controlate de instituie sau de care poate dispune aceasta i capacitatea sa din trecut de a modifica aceste resurse sunt utile pentru a anticipa fora instituiei de a genera numerar sau echivalente ale numerarului n viitor. Informaiile despre structura financiar sunt utile pentru anticiparea nevoilor viitoare de creditare i a modului n care profiturile i fluxurile viitoare de trezorerie vor fi repartizate ntre cei care au un interes fa de administraie; acestea sunt utile i pentru anticiparea anselor entitii de a primi finanare n viitor. Informaiile despre lichiditate i solvabilitate sunt utile pentru a anticipa capacitatea de a ntreprinde aciuni, de a-i onora angajamentele financiare scadente. Lichiditate se refer la disponibilitile de numerar n viitorul apropiat, dup luarea n calcul a obligaiilor financiare aferente acestei perioade. Solvabilitatea se refer la disponibilitile de numerar pe o perioad mai mare n care urmeaz s se onoreze angajamentele financiare scadente. Informaiile despre poziia unei instituii, n special despre capacitatea acesteia de a colecta venituri sau a obine finanri, sunt necesare pentru evaluarea modificrilor poteniale ale resurselor economice pe care entitatea le va putea controla n viitor. n acest sens informaiile despre variabilitatea performanelor sunt importante.

26

Bibliografie
http://dexonline.ro/definitie/depreciere accesata (02-11-13) http://www.eval.ro/dictionar-evaluare/definitii-evaluare/depreciere-functionala/ accesata (02-11-13) http://ru.scribd.com/doc/96271512/P-C-tipuri-de-Deprecieri accesata (04-11-13) http://biblioteca.regielive.ro/cursuri/economie/deprecierea-in-evaluarea-bunurilor257646.html accesata (05-11-13) http://www.tribunaeconomica.ro/index.php?id_tip_categorie=1&id_categ=9&id_revista= 637&id_nr_revista=25&mode=revista&mod=arhiva accesata (06-11-13) https://www.fairsolve.com/media/document/201202/full/Raport_amplasament_CETA_A rad_2011_132809672590769600.pdf accesata (06-11-13) http://evaluator-anevar.ro/2008/10/22/depreciere-functionala-functional-obsolescence/ accesata (07-11-13) http://www.referat.ro/referate/Deprecierea_activelor_4385c.html accesata (07-11-13) http://store.ectap.ro/articole/71.pdf accesata (07-11-13) http://contabilitateafirmei.manager.ro/monografii/ajustari_pentru_deprecierea_materiilor _prime.htm accesata (08-11-13)

Anexe
27

Ajustari pentru deprecierea materiilor prime

1. La sfarsitul exercitiului financiar, pentru materiile prime detinute in depozite, costul de achizitie fiind de 100.000 lei se constata o depreciere cauzata de conditiile pietei, valoare actuala a acestora fiind de 92.000 lei, motiv pentru care se inregistreaza o depreciere de 8.000 lei. Odata cu utilizarea materiilor prime in exercitiul financiar urmator, ajustarea ramane fara obiect si se anuleaza.

Inregistrarea deprecierii materiilor prime pentru valoarea de 8.000 lei 6814 391 Chelt.de exploatare privind ajustarile Ajustari pentru deprecierea materiilor pentru prime deprecierea activelor circulante Anularea ajustarilor odata cu utilizarea materiilor prime 391 Ajustari pentru deprecierea materiilor prime 7814 Venituri din ajustarile pentru deprecierea activelor circulante

8.000 lei

8.000 lei

2. Societatea detine stocuri de produse finite achizitionate la costul de 100.000 lei si de marfuri in suma de 50.000 lei. La sfarsitul exercitiului financiar, se constata o depreciere a valorii produselor finite cauzata de diminuarea calitatii acestora, valoare actuala fiind de numai 99.000 lei, respectiv 48.000 lei. Din acest motiv, se inregistreaza o depreciere de 1000 lei la produsele finite, respectiv de 2000 lei la marfuri. Inregistrarea ajustarilor pentru deprecierea stocurilor 6814 3945 Chelt.de exploatare privind ajustarile Ajustari pentru deprecierea produselor pentru finite deprecierea activelor circulante 6814 Chelt.de exploatare privind ajustarile 397 pentru Ajustari pentru deprecierea marfurilor deprecierea activelor circulante

1000 lei

2000 lei

Urmatorul an se constata ca deprecierea produselor finite este de 700 lei, iar a marfurilor este de 3.000 lei. 3945 28 7814 300 lei

Ajustari pentru deprecierea produselor Venituri din ajustarile pentru finite deprecierea activelor circulante 6814 Chelt.de exploatare privind ajustarile 397 pentru Ajustari pentru deprecierea marfurilor deprecierea activelor circulante

(1000 - 700)

1000 lei (3000 - 2000)

3. La sfarsitul exercitiului financiar, pentru obiectele de inventar in valoare de 100.000 lei se constata o depreciere de 5.000 lei datorata uzurii morale a acestora, motiv pentru care se inregistreaza o ajustare in valoare de 5.000 lei. 6814 3922 Chelt.de exploatare privind ajustarile Ajustari pentru deprecierea obiectelor pentru inventar deprecierea activelor circulante

5.000 lei

29