Sunteți pe pagina 1din 297

Dr. Iosif R.

Urs

Drd. Petrua-Elena Ispas

DREPT CIVIL DREPTURILE REALE

Dr. Iosif R. Urs profesor universitar

Drd. Petrua-Elena Ispas asistent universitar

DREPT CIVIL DREPTURILE REALE

CUVNT NAINTE

Prezentm studenilor de la Facultatea de Drept, n primul rnd, un curs universitar redactat n temeiul dispoziiilor noului Cod civil intrat n vigoare la 1 octombrie 2011, pentru a spri ini e!ortul acestora n nsu"irea "i clari!icarea de!iniiilor, termenilor "i normelor care reglementeaz, cu un vocabular uridic modern "i evidente modi!icri "i completri, instituia att de important a Drepturilor reale# $utorii sunt con"tieni de necesitatea apro!undrii coninutului teoretic al prezentului curs universitar "i adugrii unui bogat material urisprudenial "i pedagogico%aplicativ, ntr%o ediie viitoare#

Autorii

&

'

CAPIT LUL I C N!IDERAII "ENERALE A!UPRA #UNURIL R I DREPTURIL R REALE

!ECIUNEA I $ Despre %unuri i patri&oniu


' (. No)iunea de %un i noiunea de patri&oniu
(oul Cod civil a consacrat materiei bunurilor ntreaga Carte a )))%a, intitulat *Despre bunuri*# De!iniia dat de Cod bunurilor se regsete n art# +&+, care prevede c *Sunt bunuri lucrurile, corporale sau necorporale, care constituie obiectul unui drept patrimonial. (oul Cod civil a consacrat noiunii de patrimoniu, n Cartea ), *Despre persoane*, trei articole ,art# &1%&&-, ns nu a de!init patrimoniul n mod e.plicit# Dispoziiile art# 2&2' alin# ,1din (oul Cod civil au preluat dispoziiile art# 1/10 din Codul civil de la 101'2* Cel care este obligat personal rspunde cu toate bunurile sale mobile i imobile, prezente i viitoare. Ele servesc drept garanie comun a creditorilor si. de!iniii precise "i complete# n sens economic, patrimoniul desemneaz totalitatea bunurilor ce constituie averea unei persoane# n sens juridic, patrimoniul reprezint ansamblul drepturilor "i obligaiilor patrimoniale ,cu valoare economic-, precum "i bunurile la care acesta se re!er, aparinnd unei persoane1#
1

3n acest conte.t, neavnd o de!iniie

consacrat de dispoziiile (oului Cod civil, doctrinei uridice i%a revenit sarcina !ormulrii unei

)osi! 4# 5rs % Drept civil romn. Teoria general , 6d# 7scar Print, 8ucure"ti, 2001, p#1129 D# C# Florescu% Dreptul de proprietate, 6d# :itu ;aiorescu, 8ucure"ti, 2002, p# 1/9 <# =toica% Drepturi reale principale, 6d# >umanitas, 8ucure"ti, 200' p# 1/ %1?# 3n literatura uridic a e.istat tendina de a limita de!inirea patrimoniului la @totalitatea drepturilor "i obligaiilor cu valoare economic ce aparin unui subiect de dreptA ,C# >amangiu, )#4# 8lnescu, $l# 8icoianu % Tratat de drept civil romn, vol#), reeditat, 6d# $ll 8ecB, 8ucure"ti, 1??1, p# +229 :r# )ona"cu, =# 8rdeanu % Drepturi reale principale

(u !ac parte din patrimoniu drepturile "i obligaiile lipsite de valoare economic, respectiv drepturile "i obligaiile personal nepatrimoniale# Patrimoniul este !ormat dintr%o latur activ "i una pasiv# 3n activul patrimonial se includ drepturi "i bunuri, iar n pasivul patrimonial obligaii# $ctivul patrimonial nu se con!und cu patrimoniul, acesta din urm e.istnd cCiar "i atunci cnd pasivul dep"e"te activul adic, n cazul n care o persoan are mai multe datorii ,obligaii- dect creane ,drepturi-#

' *. Cara+terele i fun+iile patri&oniului


Patrimoniul prezint o serie de caracteristici care l di!ereniaz de alte entiti uridice2 1) Patrimoniul este o universalitate juridic. Patrimoniul este o universalitate uridic sau de drept2 deoarece este !ormat dintr%o mas de bunuri, drepturi "i obligaii cu coninut economic, aparinnd unui subiect de drept, privite n totalitatea lor, !r a interesa identitatea !iecrui drept sau !iecrei obligaii# $st!el, patrimoniul nu se con!und cu coninutul su, adic cu bunurile, drepturile "i obligaiile, !iind o unitate distinct de scCimbrile intervenite n cadrul elementelor ce l compun, acestea putnd s se mreasc, s se diminueze sau s dispar, patrimoniul rmnnd nescCimbat# 5niversalitatea de !apt reprezint un ansamblu de bunuri a cror unitate se ntemeiaz pe o simpl legtur de !apt, avnd la baz aciunea i voina persoanei creia i aparin bunurile sau legiuitorului# $rt# +'1 din (oul Cod civil reglementeaz, ca noutate, universalitatea de fapt: !" Constituie o universalitate de fapt ansamblul bunurilor care aparin aceleiai persoane i au o destinaie comun stabilit prin voina acestuia sau prin lege. #" $unurile care alctuiesc universalitatea de fapt pot, %mpreun sau separat, s fac obiectul unor acte sau raporturi &uridice distincte. 6ste de observat !aptul c n accepiunea (oului Cod civil, universalitile de !apt se
%n '.S.'., 6d# $cademiei, 8ucure"ti, 1?/0, p#1&-# 3n opinia acestor autori, drepturile patrimoniale sunt considerate ca !iind bunuri# $vnd n vedere c drepturile "i obligaiile cu caracter economic, re!erindu%se la bunurile corporale "i incorporale, se identi!ic cu acestea, n de!inirea patrimoniului s%a renunat la menionarea lor#
2

Pentru amnunte a se vedea <# =toica D op. cit, p# +2 %+/#

constituie !ie prin voina titularului patrimoniului, !ie prin voina legiuitorului# Patrimoniul ca universalitate uridic ,universitas &uris- cuprinde un activ ,drepturi, bunuri- "i un pasiv ,obligaii-, neputnd !i conceput dect n dinamica sa, deosebindu%se de universalitatea de !apt ,universitas facti-, respectiv un ansamblu de bunuri avnd o anumit destinaie dup voina proprietarului sau a legiuitorului# 2) Orice persoan are un patrimoniu. 6.istena unei persoane este de neconceput !r un patrimoniu, deoarece oricine are drepturi "i obligaii evaluabile n bani# CCiar "i atunci cnd o persoan nu are nici o avere actual, ea deine totu"i un patrimoniu, concretizat ntr%un minim de bunuri# Pentru a constitui un patrimoniu este su!icient e.istena unor drepturi "i obligaii eventuale# Persoanele !izice "i uridice avnd aptitudinea permanent de a dobndi drepturi "i obligaii, coninutul real al patrimoniului este lipsit de importan deoarece acesta apare ca o universalitate uridic caracterizat prin potenialitate# $cest caracter uridic a !ost consacrat n art# &1 alin# ,1- din noul Cod civil2*(rice persoan fizic sau persoan &uridic este titular a unui patrimoniu. 3) Unicitatea patrimoniului. 5nicitii de subiect i corespunde unicitatea de patrimoniu ast!el nct orict de multe drepturi "i obligaii ar avea, o persoan !izic sau uridic nu poate deine dect un singur patrimoniu# Eegea nu permite ca o persoan s !ie titulara mai multor patrimonii# 4) Divizibilitatea patrimoniului. De"i unic, patrimoniul poate !i mprit n mai multe mase de bunuri# Patrimoniul este divizibil n mai multe grupe de drepturi i obligaii cu coninut economic, potrivit destinaiei !iecrei grupe, avnd aadar un regim uridic adecvat destinaiei respective# Problema divizibilitii patrimoniului este clari!icat de art# &1 alin# ,2- i ,&- din (oul Cod civil# $st!el, potrivit art# &1 alin# ,2- din (oul Cod civil, * poate face obiectul unei diviziuni sau afectaiuni, %ns numai %n cazurile i condiiile prevzute de lege . Din interpretarea dispoziiilor legale amintite mai sus, rezult c legea permite, n anumite cazuri /

i condiii, crearea unor mase patrimoniale cu regimuri uridice deosebite, denumite n art# &1 alin# ,&- din (oul Cod civil patrimonii de afectaiune. 3n art# &1 alin# ,&- din (oul Cod civil se reglementeaz c * Sunt patrimonii de afectaiune masele patrimoniale fiduciare, constituite potrivit dispoziiilor titlului )* al crii a )))+a, cele afectate e,ercitrii unei profesii autorizate, precum i alte patrimonii astfel determinate. 7bservm n reglementarea noului Cod civil o instituie uridic nou, respectiv fiducia, acea operaiune uridic prin care unul sau mai muli constituitori trans!er drepturi reale, drepturi de crean, garanii ori alte drepturi patrimoniale, prezente sau viitoare, ctre unul sau mai muli !iduciari care le administreaz cu un scop determinat, n !olosul unuia sau multor bene!iciari# $st!el, aceste drepturi alctuiesc o mas patrimonial autonom, distinct de celelalte drepturi i obligaii din patrimoniile !iduciarilor &# Patrimoniul !iduciarului este divizat n masa !iduciar i masa constituit din restul patrimoniului !iduciarului'# $plicabilitatea principiului divizibilitii patrimoniului este ntlnit i n cazul bunurilor soilor, patrimoniul persoanelor cstorite !iind divizat n 2 categorii2 masa bunurilor proprii i masa bunurilor comune, !iecare mas patrimonial !iind supus unor regimuri uridice distincte# Prevederile art# &+& din (oul Cod civil sunt n sensul c2*,1-$unurile comune nu pot fi urmrite de creditorii personali ai unuia dintre soi. #" Cu toate acestea, dup urmrirea bunurilor proprii ale soului debitor, creditorul su personal poate cere parta&ul bunurilor comune, %ns numai %n msura necesar pentru acoperirea creanei sale. -" $unurile astfel %mprite devin bunuri proprii. $rt# &+2 alin# ,1- din (oul Cod civil prevede c * %n msura %n care obligaiile comune nu au fost acoperite prin urmrirea bunurilor comune, soii raspund solidar, cu bunurile proprii. .n acest caz, cel care a pltit datoria comun se subrog %n drepturile creditorului pentru ceea ce a suportat peste cota+parte ce i+ar reveni din comunitate dac lic/idarea s+ar face la data plii datoriei.
& '

$rt# //& din (oul Cod civil# $rt# /0+%/0/ din (oul Cod civil reglementeaz raportul dintre masa patrimonial !iduciar i restul patrimoniului !iduciarului pe de o parte i patrimoniul constituitorului !iduciei, pe de alt parte#

Principiul divizibilitii patrimoniului i gsete aplicabilitate i n anumite cazuri i n materia succesiunilor, pentru a prote a interesele unor motenitori sau ale creditorilor unei succesiuni+# ) !nalienabilitatea patrimoniului. Patrimoniul, privit nu n elementele sale individuale, ci n totalitatea sa, este netransmisibil ct timp trie"te titularul su# Cu alte cuvinte, o persoan !izic att timp ct este n via, de"i poate nstrina un drept ut singuli ,"i n mod e.cepional "i o obligaie- sau cCiar toate bunurile sale n individualitatea lor, ea nu poate transmite altei persoane, prin acte ntre vii, ansamblul uridic al drepturilor "i obligaiilor sale, adic patrimoniul# :ransmisiunea universal a patrimoniului poate avea loc doar la decesul unei persoane !izice sau n momentul reorganizrii "i ncetrii e.istenei persoanei uridice# Patrimoniul, ca entitate uridic abstract, prezint importan practic datorit fun+)iilor pe care le ndepline"te# 1) Patrimoniul e"plic #i asi$ur dreptul de $aj $eneral al creditorilor c%iro$ra&ari. Creditorii cCirogra!ari sunt acei creditori care nu se bucur de o garanie real ,ipotec, ga , privilegii- care s le asigure recuperarea creanei la scaden de la debitorul lor# $st!el, con!orm art# 2&2' alin#,1- din noul Cod civil, debitorul rspunde pentru ndeplinirea obligaiilor sale cu toate bunurile mobile sau imobile prezente "i viitoare# 7biectul dreptului de ga general l constituie ntregul patrimoniu al debitorului "i nu bunurile concrete, individualizate, care l compun# =cCimbrile care au loc n coninutul patrimoniului nu a!ecteaz e.istena ga ului general# Deoarece creditorii cCirogra!ari nu au o garanie !i.at asupra unui anumit bun, debitorul este liber s dispun de bunurile sale, ncCeind acte uridice cu privire la ele, mic"orndu%"i activul "i mrindu%"i pasivul# Creditorii cCirogra!ari pot aciona asupra patrimoniului debitorului, n scopul conservrii drepturilor lor prin aciunile reglementate de Codul civil n !avoarea lor, respectiv ac'iunea oblic D atunci cnd debitorul nu%"i e.ercit anumite drepturi D "i ac'iunea paulian , atunci cnd debitorul a ncCeiat cu rea%credin acte
+

<ezi art# 111', art# 111+ din (oul Cod civil#

uridice pentru !raudarea drepturilor creditorilor cCirogra!ari# Creditorul resimte toate aceste operaiuni "i, pe cale de consecin, la scaden, dac debitorul nu%"i e.ecut obligaia, el va putea urmri doar bunurile e.istente n patrimoniul debitorului la acea dat1# (oul Cod civil a instituit n reglementarea art# 2&21 regula egalitii creditorilor cCirogra!ari2*,1- 0reul bunurilor debitorilor se %mparte %ntre creditori proporional cu valoarea creanei fiecruia, afar de cazul %n care e,ist %ntre ei cauze de preferin ori convenii cu privire la ordinea %ndestulrii lor. #"Creditorii care au acelai rang au deopotriv drept la plat, proporional cu valoarea creanei fiecruia dintre ei. 3n art# 2&2/ noul Cod civil, sunt enumerate cauzele de pre!erin despre care !ace vorbire art# 2&21, acestea !iind2 privilegiile, ipotecile i ga ul# Creditorii cCirogra!ari nu bene!iciaz de un drept de urmrire cu privire la bunurile care ies din patrimoniu, ci pot urmri numai bunurile a!late n patrimoniul debitorului la momentul scadenei# (u pot !orma obiectul urmririi bunurile care e.istau n patrimoniu la data na"terii obligaiei, dar au !ost nstrinate de debitor pn la data urmririi# Pot !i urmrite de creditori bunurile ine.istente n patrimoniu la data na"terii obligaiei, dar e.istente n momentul e.ecutrii ei# 2) Patrimoniul permite #i e"plic subro$a'ia real cu titlu universal. (oiunea de @subrogaieA "i gse"te ecCivalentul n termenul de nlocuire# $st!el, n cadrul unui patrimoniu, dac un bun este nstrinat, locul su va !i luat de preul primit, iar dac preul se investe"te ntr%un alt bun, locul su va !i luat de bunul dobndit ,in &udiciis universalibus pretium succedit loco rei, et res loco pretii-# !u%ro,a)ia poate fi2 1

personal-, cnd o persoan este nlocuit cu alta n calitate de titular al unui

De"i n aparen creditorii cCirogra!ari apar ca !iind avanta ai ,debitorul rspunde pentru plata datoriei cu toate bunurile prezente "i viitoare-, n realitate ei au o situaie in!erioar !a de creditorii cu garanii reale ,creditori ga i"ti, ipotecari, privilegiai-, ga ul lor general asupra patrimoniului debitorului !iind mai mult o @speran de garanieA# )at de ce2 ei nu pot urmri dect bunurile care se a!l n patrimoniul debitorului la data scadenei creanei lor, dat la care e.ist riscul unei eventuale insolvabiliti a debitorului9 ei vin n concuren cu ali creditori cCirogra!ari, dup satis!acerea creditorilor cu garanii reale, !iind n situaia de a nu%"i putea realiza creana9 n caz de insolvabilitate a debitorului, creditorii cCirogra!ari vor concura toi mpreun "i vor su!eri o pierdere parial a creanelor lor, nee.istnd o pre!erin la plat a unei creane !a de alt crean#

10

drept# =pre e.emplu, dac o persoan plte"te ntreaga datorie pe care un debitor o avea !a de creditorul su, ea se substituie, se @subrogA n drepturile creditorului pltit, putnd urmri pe debitor pentru datoria ce i revenea% art# 1+?& alin#,1- din noul Cod civil/# real-, cnd un bun este nlocuit cu un alt bun sau o valoare cu o alt valoare# =pre e.emplu, dac se nstrineaz un bun propriu al unuia dintre soi, preul primit n scCimb se include n categoria bunurilor proprii, iar dac se nstrineaz un bun comun, valoarea lui de nlocuire !ace parte din masa bunurilor comune# 3n cazul ie"irii din indiviziune, dac bunurile nu sunt comod parta abile n natur, ele se vor nstrina, iar suma obinut va lua, prin subrogare, locul bunurilor nstrinate, urmnd a !i supus mpririi# !u%ro,a)ia real- poate fi2 +u titlu universal, cnd n cuprinsul unui patrimoniu o valoare se nlocuie"te n mod automat cu o alt valoare, !cndu%se abstracie de individualitatea lucrului care iese "i a celui care intr n locul su9 +u titlu parti+ular, constnd n nlocuirea unui bun individual determinat cu un alt bun individual determinat, privite izolat ,ut singuli-# =pre deosebire de subrogaia real cu titlu universal care se produce automat, !r ca o dispoziie a legii s o prevad, subrogaia real cu titlu particular intervine numai dac o lege o prevede e.pres0# 3) Patrimoniul e"plic principiile transmisiunii universale #i cu titlu universal. :ransmisiunea intervine n cazul decesului persoanei !izice "i a reorganizrii persoanei uridice ,!uziune, absorbie, divizare-# :ransmisiunea este2
/

*7ricine pltete n locul debitorului poate !i subrogat n drepturile creditorului, !r a putea dobndi ns mai multe drepturi dect acesta*# 0 $st!el, art# 1/21 C#civ#, art# 20,2- din Eegea nr# &&F1??' privind e.proprierea pentru cauz de utilitate public prevd limitativ cazurile de subrogaie real cu titlu particular# )ntervine subrogaia real cu titlu particular2 a- n ipoteza pieirii bunului ipotecat cnd ipoteca se strmut asupra indemnizaiei de asigurare, b- n cazul scCimbului de terenuri, !iecare teren ia situaia uridic a terenului nlocuit, c- n cazul e.proprierii unui imobil, ipoteca se strmut de drept asupra despgubirilor primite#

11

universal-, cnd ntreg patrimoniul se transmite unui succesor9 +u titlu universal, cnd !raciuni din patrimoniu ,activ "i pasiv- se transmit la mai muli succesori ,art# 0?' C#civ#-9 +u titlu parti+ular, cnd unul sau mai multe bunuri individualizate !ac obiectul transmiterii#

Trans&isiunea universal- intervine2 n cazul decesului unei persoane cnd ntregul patrimoniu succesoral este cules de mo"tenitorul legal unic sau de un singur mo"tenitor testamentar ,legatar universaln situaia reorganizrii persoanei uridice prin comasare ,absorbie "i !uziunecnd patrimoniul persoanei uridice absorbite este preluat de persoana uridic absorbant, respectiv patrimoniile persoanelor uridice ce !uzioneaz sunt transmise persoanei uridice ast!el n!iinate#

Trans&isiunea +u titlu universal are loc2 n caz de deces al unei persoane !izice, cnd patrimoniul de!unctului se transmite !racionat ctre doi sau mai muli mo"tenitori legali sau testamentari ,legatari cu titlu universaln situaia reorganizrii unei persoane uridice prin divizare total sau parial#

3ntre cele dou !eluri de transmisiune a patrimoniului nu e.ist deosebire sub aspect calitativ ,obiectul transmisiunii este un ntreg patrimoniu sau o !raciune din acesta, alctuit din activ "i pasiv- ci numai sub aspect cantitativ# :ransmisiunea universal prive"te un ntreg patrimoniu, deci un ansamblu de valori active "i pasive, n scCimb transmisiunea cu titlu universal are n vedere doar o !raciune, o cot%parte matematic din aceste valori# Trans&isiunea este +u titlu parti+ular dac prive"te un bun anume, determinat

ori mai multe bunuri, dar !iecare individualizat prin nsu"irile sale, transmisiune ce poate !i e.plicat !r a apela la conceptul de patrimoniu#

12

' .. Clasifi+area %unurilor


1) (unuri imobile i bunuri mobile $rt# +&1 din noul Cod civil prevede c * bunurile sunt mobile sau imobile, prelund parial coninutul art# '11 din Codul civil de la 101' care prevedea c * Toate bunurile sunt mobile sau imobile. $rt# +&/ noul Cod civil enumer bunurile imobile, iar art# +&0 instituie o nou categorie de bunuri imobile, i anume bunurile care rmn sau devin imobile# $st!el, alin# ,1al art# +&0 prevede c rmn bunuri imobile materialele separate n mod provizoriu de un imobil, pentru a !i din nou ntrebuinate, att timp ct sunt pstrate n aceeai !orm, precum i prile integrante ale unui imobil care sunt temporar detaate de acesta, dac sunt destinate spre a !i reintegrate# $lin#,2- al aceluiai articol prevede c materialele aduse pentru a !i ntrebuinate n locul celor vecCi devin bunuri imobile din momentul n care au dobndit aceast destinaie# 6ste de observat c, din modalitate de delimitare a bunurilor mobile de cele imobile, rezult c bunurile care anterior erau bunuri imobile prin destinaie, sunt, n actuala reglementare, bunuri mobile# $rt# +&? noul Cod civil reglementeaz bunurile mobile, de!inindu%le ca !iind acele bunuri pe care legea nu le consider imobile# 7bservm !aptul c bunurile mobile sunt determinate prin eliminarea bunurilor *considerate de lege imobile*, drept pentru ca care apreciem c bunurile care nu pot !i clasi!icate ca !iind imobile, sunt bunuri mobile# $lin#,2- al articolul sus menionat prevede c sunt bunuri mobile i *undele electromagnetice sau asimilate acestora, precum i energia de orice fel produse, captate i transmise, %n consiiile legii, de orice persoan i puse %n serviciul su, indiferent de natura mobiliar sau imobiliar a sursei acestora. 1&

(oul Cod civil al 4omniei a consacrat n art# +'0 soluia adoptat de doctrin anterior adoptrii noului Cod, !iind reglementate cu caracter de noutate %unurile &o%ile prin anti+ipaie. 8unurile mobile prin anticipaie sunt bogiile de orice natur ale solului i subsolului, !ructele neculese nc, plantaiile i construciile ncorporate n sol, atunci cnd prin voina prilor, acestea sunt privite n natura lor individual, n vederea detarii lor# 8unurile mobile prin anticipaie sunt de !apt bunuri imobile prin natura lor, pe care pr ile unui act uridic le cali!ic e.pres ca !iind mobile n considerarea a ceea ce vor deveni ulterior desprinderii lor din bunul imobil din care provin#

2) (unuri &un$ibile i bunuri ne&un$ibile 8unurile !ungibile sunt acele bunuri determinabile dup numr, msur sau greutate, ast!el nct pot !i nlocuite unele cu altele n e.ecutarea unei obligaii# :e.tul Codului civil !ace distincie ntre bunurile !ungibile care, de regul, sunt bunuri determinate generic i bunurile ne!ungibile care, n principiu, sunt bunuri individual determinate# $lin#,&- al art# +'& prevede !aptul c un bun !ungibil prin natura sa poate !i considerat ca ne!ungibil prin act uridic# $adar, nu numai natura determinrii bunului l ncadreaz n categoria bunurilor !ungibile sau ne!ungibile, ci i voina prilor unui act uridic#

3) (unuri consumptibile i bunuri neconsumptibile (oul Cod civil prevede c sunt cumsumptibile acele bunuri mobile a cror ntrebuinare obinuit mplic nstrinarea sau consumarea substanei# 3n mod corelativ, bunurile necomsumptibile sunt acele bunuri care, prin ntrebuinare, nu se consum#

4) (unuri divizibile i bunuri indivizibile 1'

$rt# +'+ Codul civil prevede c bunurile care nu pot !i mprite n natur !r a li se scCimba destinaia sunt bunuri indivizibile# 8unurile divizibile sunt acele bunuri care pot !i mprite n natur !r ca destinaia acestora s !ie scCimbat# $lin#,&- al articolului mai sus menionat prevede c un bun divizibil prin natura lui poate !i considerat indivizibil prin act uridic#

) (unuri principale i bunuri accesorii $ceast clasi!icare este prevzut de art# +'1 Codul civil# $st!el, bunul care a !ost destinat n mod stabil i e.clusiv, ntrebuinrii economice a altui bun este accesoriu att timp ct satis!ace aceast utilizare# Destinaia comun poate !i stabilit numai de proprietarul ambelor bunuri# 8unul accesoriu urmeaz situaia uridic a bunului principal, nclusiv n caz de nstrinare sau de grevare a bunului principal# 3ncetarea calitii de bun accesoriu nu va putea !i opus unui ter care a dobndit anterior drepturi privitoare la bunul principal#

' /. Produsele %unurilor


$rt# +'/ noul Cod civil prevede c produsele bunurilor sunt !ructele i productele#

1) )ructele Fructele reprezint acele produse care deriv din !olosirea unui bun, !r a diminua substana acestuia# Fructele sunt naturale, industriale i civile# Fructele naturale sunt produsele directe i periodice ale unui bun, obinute !r 1+

intervenia omului# Fructele industriale sunt produsele directe i periodice ale unui bun, obinute ca urmare a interveniei omului# Fructele civile sunt venituri realizate din !olosirea bunului de ctre o persoan n virtutea unui act uridic#

2) Productele Productele sunt produse obinute dintr%un bun cu consumarea sau diminuarea substanei acestuia#

3) Dob*ndirea &ructelor i a productelor Fructele i productele se cuvin proprietarului, dac prin lege nu se dispune alt!el# Dreptul de proprietate asupra !ructelor naturale i industriale se dobndete la data separrii de bunul care le%a produs, n timp ce dreptul de proprietate asupra !ructelor civile se dobndete zi cu zi# Persoana care avanseaz cCeltuielile necesare cu producerea i culegerea !ructelor !r acordul proprietarului, va putea cere restituirea acestor cCeltuieli, produsele sau contravaloarea acestora putnd !i reinute pn la restituirea cCeltuielilor# Posesorul va putea !i obligat la restituire dac proprietarul !urnizeaz o garanie ndestultoare, potrivit art# ++0 alin#,+- Codul civil# 7bservm instituirea dreptului de retenie al persoanei care a avansat cCeltuielile necesarea producerii sau perceperii !ructelor#

!ECIUNEA a II-a $ Considera)ii ,enerale +u privire la drepturile


11

patri&oniale 0i o%li,a)iile reale


' (. Drepturile patri&oniale
Drepturile ,"i obligaiile- subiectelor raportului de drept civil, n !uncie de coninutul lor, pot !i patrimoniale "i nepatrimoniale# Drepturile patri&oniale sunt a+ele drepturi su%ie+tive +are au un +on)inut e+ono&i+1 fiind evalua%ile 2n %ani# Coninutul concret al unui patrimoniu este alctuit din drepturi "i obligaii patrimoniale aparinnd unei persoane determinate, e.cluznd drepturile personale nepatrimoniale# Drepturile patrimoniale se mpart n dou mari categorii2 drepturi reale "i drepturi de crean# 1) Drepturile reale G No)iune. Drepturile reale ,&us in re- sunt drepturi subiective patrimoniale n virtutea crora titularul poate e.ercita singur atributele asupra unui lucru determinat, n mod direct "i nemi locit, !r concursul altei persoane, adic al subiectului pasiv care este nedeterminat ,@toi ceilaliA-# G Cara+tere 3uridi+e. Drepturile reale prezint urmtoarele caracteristici proprii2 sunt drepturi absolute, deci opozabile erga omnes# presupun un subiect activ determinat "i un subiect pasiv nedeterminat, !ormat din toate celelalte persoane# coninutul obligaiei corelative drepturilor reale este ntotdeauna negativ, respectiv @de a nu !aceA# =ubiectul pasiv are, deci, o obligaie general "i negativ de a nu !ace nimic de natur a stn eni subiectul activ n e.ercitarea dreptului su# n general, drepturile reale au un caracter perpetuu ,spre e.emplu, dreptul de proprietate care nu se stinge prin neuz-, dar, uneori, pot !i limitate la durata de via a bene!iciarului ,spre e.emplu, dreptul de uzu!ruct-#? ?

pot avea ca obiect numai lucruri individual%determinate ,res certa-#

5zu!ructul n !avoarea persoanei uridice nu poate !i mai mare de &0 de ani ,art#++? C#civ#-, iar n privina persoanei !izice, se stinge cel mai trziu la moartea uzu!ructarului ,art#++/ C#civ#-#

1/

din !aptul c drepturile reale sunt drepturi absolute, opozabile erga omnes "i au ca obiect bunuri certe, rezult dou consecine speci!ice, deosebit de importante pentru titularii lor, "i anume2 prero,ativa ur&-ririi 0i prero,ativa preferin)ei# Dreptul 4prero,ativa5 de ur&-rire const n posibilitatea recunoscut titularului unui drept real de a pretinde bunul de la orice persoan la care acesta se gse"te# $st!el, dac proprietarul unui imobil ipotecat a vndut bunul nainte de plata datoriei, creditorul poate urmri imobilul oriunde s%ar a!la, deoarece acesta nu putea !i nstrinat dect grevat de dreptul real, anterior constituit# Dreptul 4prero,ativa5 de preferin)- const n posibilitatea recunoscut titularului unui drept real de a !i satis!cut cu prioritate !a de titularii altor drepturi reale dobndite ulterior sau de titularii unor drepturi de crean !r garanii ,creditori cCirogra!ari-# $st!el, titularii unor drepturi reale vor !i pltii n ordinea datei drepturilor lor, con!orm principiului @ 1ui prior tempore potior &ureA, !iind pre!erat acela care a ndeplinit primul !ormalitile de opozabilitate, iar titularul unei creane garantat cu un drept de ga poate cere satis!acerea ei, naintea altor creditori lipsii de garanii# sunt limitate ca numr, !iind e.pres prevzute de lege, !r ca prile s poat crea prin voina lor drepturi reale noi# sub aspect procedural, drepturile reale sunt aprate prin aciuni reale, de competena instanei de la locul unde este situat bunul, con!orm regulii @ actor se1uitur forum rei siteA# 2) Drepturile de crean' G No)iune. Dreptul de crean ,&us ad personam- este acel drept subiectiv civil

patrimonial n virtutea cruia subiectul activ, numit creditor , reus credendi-, are posibilitatea s pretind subiectului pasiv, numit debitor ,reus debendi-, s dea, s !ac sau s nu !ac ceva#10 G Cara+tere 3uridi+e. Drepturile de crean au urmtoarele trsturi2
10

Drepturile de crean se studiaz n detaliu la disciplina @:eoria obligaiilor civileA# $ici le reamintim mai mult pentru compararea lor#

10

sunt drepturi relative "i deci opozabile numai subiectului pasiv "i n limitele legii, avnzilor cauz9 att subiectul activ ct "i subiectul pasiv sunt determinai din momentul na"terii dreptului9 dreptului de crean a subiectului activ i corespunde obligaia subiectului pasiv pozitiv, respectiv @a daA ori @a !ace cevaA, sau negativ @de a nu !ace cevaA din ceea ce ar !i putut !ace dac nu s%ar !i obligat la absteniune9 sunt temporare ,prescriptibile-, creditorul poate pretinde de la debitor ndeplinirea obligaiilor sale ntr%un anumit termen9 pot avea ca obiect lucruri generice ,res genera-9 drepturile de crean, !iind drepturi relative, nu dau na"tere la prerogativa urmririi "i a pre!erinei9 sunt nelimitate ca numr "i se nasc din izvoare uridice multiple2 acte uridice ,contracte sau acte uridice unilaterale-, !apte uridice ilicite ,sustragerea, distrugerea de bunuri- sau licite ,gestiunea de a!aceri, plata nedatorat, mbogirea !r ust cauz-9 sub aspect procedural, drepturile de crean sunt aprate prin aciuni personale, de competena instanei de la domiciliul debitorului, potrivit regulii @actor se1uitur forum reiA#

' *.

%li,a)ii reale

Ea limita dintre drepturile reale "i drepturile de crean se situeaz o categorie uridic intermediar, cunoscut sub denumirea de obligaii reale# %li,a)iile reale sunt 2ndatoriri le,ale sau +ontra+tuale a +-ror e6isten)- este str7ns le,at- de anu&ite drepturi reale sau de posesia unor lu+ruri i&o%ile. Fiind o categorie intermediar, obligaiile au o opozabilitate mai restrns dect drepturile reale "i mai larg dect drepturile de crean, ne!iind strict legate de persoana debitorului iniial determinat# =e disting dou categorii de obligaii reale2 o%li,a)ii reale de a fa+e 4propter rem5 0i o%li,a)ii opo8a%ile 0i ter)ilor 4scriptae in rem5# 1) Obli$a'ii reale de a &ace +propter rem) 1?

G No)iune. 7bligaiile reale propter rem sunt ndatoriri ce revin deintorului unui bun imobil determinat# 7bligaiile reale de a !ace sunt ndatoriri pozitive ,de a !ace- sau negative ,de a nu !ace- n strns legtur cu stpnirea unui anumit bun ,propter rem- "i apar ca un accesoriu al dreptului real11, urmnd regimul acestuia din urm# 3n caz de nstrinare a bunului, obligaia real se va transmite o dat cu acesta, !r a !i necesar o convenie a prilor n acest sens# Caracteristica acestei obligaii este !aptul c nu revine oricrei persoane, ci numai deintorului lucrului respectiv# G Clasifi+are. 7bligaiile propter rem sunt legale "i convenionale# %li,a)iile propter rem le,ale "i au izvorul n lege# =e includ n aceast categorie2 o%li,a)iile de)in-torilor de %unuri a,ri+ole, prevzute de art# 1' "i art# 00%0& din Eegea nr# 10F1??112 de a cultiva, de a conserva calitile solului, de combatere a duntorului "i de a pune la dispoziie terenurile a!late n perimetrele de ameliorare n scopul e.ecutrii lucrrilor necesare pentru ridicarea capacitii de producie9 o%li,a)iile de)in-torilor de p-dure de a e!ectua lucrri de ntreinere "i rempdurire precum "i lucrri prevzute de anga amentele silvice elaborate de organele de specialitate9 o%li,a)iile de)in-torilor de %unuri i&o%ile de a permite accesul speciali"tilor pentru e.ecutarea lucrrilor de cadastru, de a admite, n condiiile legii, amplasarea pe sol sau pe construcii a semnelor "i a semnalelor geodezice "i de a asigura zonele de protecie a acestora ,art# 12 alin# 2 din Eegea nr# /F1??11&-9 o%li,a)ia de ,r-ni)uire reglementat de art# +10 C#civ#2 @Proprietarii terenurilor nvecinate sunt obligai s contribuie la grniuire prin reconstituirea Cotarului i !i.area semnelor corespunztoare, suportnd, n mod egal, cCeltuielile ocazionate de aceastaA9 o%li,aia proprietarului +-ruia 2i prisosete apa pentru necesitile curente s o!ere acel surplus pentru proprietarul care nu i%ar putea procura apa necesar
11

Drepturile reale con!er titularilor o serie de prerogative, iar obligaiile propter rem sunt sarcini care limiteaz aceste drepturi 12 Eegea !ondului !unciar, cu modi!icrile ulterioare, republicat n ;#7!# nr#1 din + ianuarie 1??0# 1& Eegea cadastrului "i publicitii imobiliare, cu modi!icrile ulterioare, publicat n ;%7!# nr# 11 din 21 martie 1??1#

20

pentru !ondul su, dect cu o cCeltuial e.cesiv%art# 10/ noul Cod civil# o%li,aia proprietarului unui fond de a per&ite tre+erea prin fondul s-u a reelelor utilitare- art# 121 noul Cod civil# o%li,aia proprietarului de a per&ite folosirea fondului s-u pentru efe+tuarea unor lu+r-ri ne+esare fondului 2nve+inat- art# 122 C# civ# o%li,aia proprietarului unui fond de a per&ite a++esul altuia pentru a redo%7ndi posesie unui %un al s-u. %li,a)iile propter rem +onven)ionale "i au izvorul n acordul de voin al prilor# =pre e.emplu, cu ocazia constituirii unei servitui de trecere, proprietarul unui !ond aservit "i poate asuma, prin contract, obligaia de a e!ectua lucrrile necesare e.erciiului servituii# 7bligaia proprietarului este propter rem deoarece se va transmite ca un accesoriu al !ondului aservit, la toi dobnditorii ulteriori, !r a !i necesar o nou convenie# =pre deosebire de obligaiile propter rem legale care pot !i pozitive ,@a !aceA- sau negative ,@a nu !aceA-, obligaiile convenionale sunt ntotdeauna pozitive# 2) Obli$a'iile opozabile #i ter'ilor +scriptae in rem) G No)iune. 7bligaiile scriptae in rem sunt ndatoriri strns legate de un bun ast!el nct creditorul "i poate realiza dreptul su numai dac titularul actual al dreptului real asupra lucrului va !i obligat s respecte acest drept ,dreptul creditorului- de"i nu a participat direct "i personal la !ormarea raportului obligaional# 6ste cazul locatarului unui bun pe care locatorul l%a nstrinat dup ncCeierea contractului de locaiune# (oul dobnditor al bunului, de"i nu se a!l n nici un raport uridic cu locatarul, este obligat con!orm art# 1011 C#civ# s recunoasc locaiunea !cut nainte de vnzarea bunului, dac aceasta s%a !cut prin act autentic sau prin act sub semntur privat cu dat cert, cu e.cepia situaiei n care ncetarea locaiunii din cauza vnzrii s%ar !i prevzut n cCiar contractul de locaiune#

' .. Clasifi+area drepturilor reale


1) ,riterii 21

3n literatura de specialitate, drepturile reale se clasi!ic2 dup cum au sau nu o e.isten independent n drepturi reale principale "i drepturi reale accesorii ,de alt!el, este principala clasi!icare a drepturilor reale-9 n raport de natura bunului asupra cruia se constituie, n drepturi reale imobiliare "i drepturi reale mobiliare9 dup modul de reglementare2 prevzute de noul Cod civil "i prevzute de alte acte normative# 2) Drepturi reale principale G No)iune. Drepturile reale principale sunt drepturi care au o e.isten independent, proprie, de sine stttoare, n raport cu alte drepturi reale sau de crean# G Cate,orii de drepturi reale prin+ipale. Codul civil cuprinde dou categorii de drepturi reale principale2 dreptul de proprietate. Din punct de vedere al subiectelor "i al regimului uridic aplicabil, dreptul de proprietate cuprinde dreptul de proprietate public, avnd ca titulari statul "i unitile administrativ%teritoriale "i dreptul de proprietate privat, avnd ca titulari persoane !izice "i persoane uridice, inclusiv statul "i unitile administrativ%teritoriale pentru domeniul privat al statului# drepturi reale prin+ipale derivate din dreptul de proprietate ,dezmembrmintele dreptului de proprietate- "i anume2 dreptul de uzu!ruct ,art# /0&%/'0 noul Cod civil-, dreptul de uz ,art# /'? noul Cod civil-, dreptul de abitaie ,art# /+0 noul Cod civil-, dreptul de servitute ,art# /++%//2 noul Cod civil-, dreptul de super!icie ,art# 1?&%/02 noul Cod civil-# De cele mai multe ori, atributele dreptului de proprietate se e.ercit direct "i nemi locit de proprietar "i doar n mod e.cepional prin intermediul altor persoane# 3n acest scop, nsu"i proprietarul ncredineaz bunurile unei persoane !izice sau uridice ndreptite s e.ercite atributele posesiei "i !olosinei# Persoanele care primesc bunurile respective dobndesc asupra lor un drept real principal ,dezmembrmnt-, derivat din dreptul de proprietate# 22

7 serie de acte normative speciale reglementeaz drepturi reale principale, cum sunt2 dreptul de ad&inistrare al regiilor autonome "i instituiilor publice asupra bunurilor proprietate public a statului "i unitilor administrativ teritoriale ,Eegea nr# 1+F1??0 privind reorganizarea unitilor economice de stat ca regii autonome "i societi comerciale9 Eegea nr# 21&F1??0 privind proprietatea public "i regimul uridic al acesteia-9 dreptul de folosin)- ,ratuit- asupra unor bunuri proprietate public atribuit persoanelor uridice !r scop lucrativ ce des!"oar activiti de bine!acere sau de utilitate public ori serviciilor publice ,art# 1/ din Eegea nr# 21&F1??0-9 dreptul de folosin)- asupra unor terenuri agricole proprietatea comunei, ora"ului, municipiului, acordat personalului de specialitate din serviciile publice comunale ,art# 1? alin#& din Eegea nr# 10F1??1, republicat-9 dreptul de folosin)- asupra unor terenuri proprietate de stat1' situate n intravilanul localitii, atribuite n vederea construirii de locuine proprietate personal ,art# 21 "i &1 din Eegea nr# 10F1??1, republicat-9 dreptul de +on+esiune asupra unor bunuri proprietate public ori privat a statului, udeului, ora"ului sau comunei, acordat persoanelor !izice sau uridice ,art# + din Eegea nr# 21&F1??0 -9 dreptul de +on+esiune asupra unor terenuri pentru construirea de locuine ,Eegea nr# +0F1??1-9
1'

dreptul de +on+esiune asupra unor bunuri proprietatea statului1+ acordat regiilor

Din redactarea destul de lacunar a art# 21, s%ar prea c dreptul de !olosin vizeaz doar terenurile proprietate public# $st!el se !ace vorbire de @terenuri proprietate de stat* care trec n proprietatea comunelor, ora"elor sau municipiilor, urmnd s !ie date n !olosina celor care solicit s%"i construiasc o locuin "i nu au teren# Desigur se na"te ntrebarea dac se au n vedere terenurile proprietate public sau privat a statului "i unitilor administrativ teritoriale# Pentru soluionarea problemei trebuie inut cont "i de dispoziiile art# &1 alin# 2 con!orm crora @terenurile proprietate de stat situate n intravilanul localitilor, atribuite, potrivit legii, n !olosin ve"nic sau n !olosin pe durata e.istenei construciei, n vederea construirii de locuine proprietate personal,###- trec, la cererea proprietarilor actuali ai locuinelor, n proprietatea acestora*# De"i te.tul de lege utilizeaz termenul de atribuire n proprietate, aceasta n realitate ecCivaleaz cu o constituire a dreptului de proprietate# Htiut !iind c reconstituirea sau constituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor se !ace doar asupra terenurilor din domeniul privat al statului sau al unitilor administrativ teritoriale, prin urmare sintagma @terenuri proprietate de stat* are n vedere terenuri a!late n domeniul privat, asupra crora statul e.ercit un drept de proprietate privat# 1+ Potrivit art# 2+ alin 1 din Eegea nr# 1+F1??0, prin Cotrre de Iuvern, terenurile proprietate de stat pot !ace obiectul unor concesiuni# 4edactarea te.tului este una lacunar, legiuitorul acelei perioade ne!cnd distincia cuvenit ntre domeniul public "i domeniul privat al statului# $st!el, se prevede posibilitatea concesionrii unor terenuri proprietate de stat, prin aceasta nelegnd c actul normativ nu este aplicabil concesiunii terenurilor din domeniul public local sau udeean sau din domeniul privat al statului sau unitilor administrativ teritoriale# 3n realitate la acea dat, cadrul legal al concesiunii cuprindea att domeniul public ct "i domeniul privat al statului "i unitilor administrativ teritoriale# 3n concluzie, sintagma

2&

autonome "i societilor comerciale ,Eegea nr# 1+F1??0-9 dreptul de +on+esiune acordat pentru punerea n valoare a resurselor de petrol ,Eegea petrolului nr# 2&0F200'-9 dreptul de +on+esiune a unor lu+r-ri pu%li+e 0i servi+ii pu%li+e ,7#5#I# nr# &'F2001 privind atribuirea contractelor de aCiziie public, a contractelor de

concesiune de lucrri publice "i a contractelor de concesiune de servicii- "i dreptul de concesiune a bunurilor proprietate public ,7#5#I# nr#+'F2001 privind regimul contractelor de concesiune de bunuri proprietate publicJ-# dreptul de pree&p)iune. =e de!ine"te ca !iind dreptul con!erit de lege unor persoane de a cumpra cu prioritate un bun mobil sau imobil din categoria celor prevzute de lege atunci cnd proprietarul su s%a Cotrt s%l nstrineze prin vnzare sau s l valori!ice prin contracte cu e.ecutare succesiv,ncCiriere, concesiune-#

Dreptul de preempiune se na"te direct din lege, !iind prevzut de o norm imperativ, voina vnztorului neavnd nicio contribuie la na"terea acestui drept# $st!el, art#10 din Eegea minelor nr# 0+F200+ prevede cJ @%n cazul vnz2rii bunurilor e,propriate, fo3tii proprietari sau, dup2 caz, succesorii lor, au drept de preemp4iune *9 art# 11 din Eegea nr# 2&0F200' Eegea petrolului dispune 5%n cazul %n care statul vinde bunurile e,propriate fo3tii proprietari, sau, dup2 caz, succesorii lor, au dreptul de a reintra %n posesia acestora, la un pre4 ce nu poate fi mai mare dect desp2gubirea actualizat2,...6 art# &/ din Eegea nr# &&F1??' privind e.proprierea pentru utilitate publicJ reglementeazJ dreptul de preempiune al !ostului proprietar n situaia n care lucrJrile pentru a cJror e.ecutare s%a dispus e.proprierea nu au !ost ncepute "i realizate "i e.propriatorul a decis sJ nstrJineze imobilul9 art# ' alin '%0 din Eegea nr# '22F2001 privind prote area monumentelor istorice a!late n proprietatea persoanelor !izice sau uridice de drept privat pot !i vndute numai n condiiile e.ercitJrii
proprietate de stat are n vedere att proprietatea public ct "i privat a acestuia#

2'

dreptului de preempiune al =tatului 4omn, prin ;inisterul Culturii "i Cultelor, sau al unitJilor administrativ teritoriale, sub sanciunea nulitJii absolute9 art# 10%21 din 7#5#I# nr# '0F1??? privind protecia cCiria"ilor "i stabilirea cCiriei pentru spaii cu destinaie de locuinJ prevede dreptul de preempiune al cCiria"ilor la cumpJrarea locuinelor pe care le dein cu cCirie9 Eegea nr# 10F2001 privind regimul uridic al unor imobile preluate abuziv n perioada 1 martie 1?'+ D 22 decembrie 1?0? reglementeazJ n art# 1/ dreptul de preempiune al locatarilor imobilelor n cazul n care proprietarii crora li s%au retrocedat n natur imobilele se Cotrsc s le nstrineze11# 3) Drepturi reale accesorii G No)iune. Drepturile reale accesorii sunt drepturi reale care nsoesc "i garanteaz anumite drepturi de crean, neavnd o e.isten proprie, independent, de sine stttoare# Drepturile reale accesorii urmeaz regimul uridic al drepturilor principale pe care le nsoesc potrivit principiului @accessorium se1uitur principaleA, ast!el nct stingerea dreptului principal are ca e!ect stingerea dreptului accesoriu# G Cate,orii. =unt drepturi reale accesorii2 - dreptul de ,a3 sau a&anetul ,art# 2'00 noul Cod civil-2 este un drept real constituit asupra unui bun sau a unor bunuri mobile corporale sau titluri negociabile emise n !orm materializat ale debitorului care con!er titularului su ,creditorului- posibilitatea de a !i pltit cu prioritate din preul acelui bun ,bunuri- n caz de nee.ecutare a obligaiei de ctre debitor# De regul, ga ul presupune deposedarea debitorului de bunul ga at care intr ast!el n posesia creditorului# - dreptul de ipote+- ,art# 2&'& noul Cod civil-2 este un drept real asupra unui bun mobil sau imobil a!ectat e.ecutrii unei obligaii9 dreptul de ipotec reprezint, n !uncie de obiect, o geranie mobiliar sau o garanie imobiliar# Potrivit dispoziiilor noului Cod civil, ipoteca asupra unui imobil se constituie prin nscriere n cartea !unciar,art# 2&//-, iar ipoteca mobiliar se
11

Cazurile prevJzute de Eegea nr# +'F1??0 re!eritor la vnzarea terenurilor agricole din e.travilan "i de 7#5#I# nr# 221F2000 privind circulaia uridicJ a terenurilor cu destinaie !orestierJ sunt n prezent abrogate prin dispoziiile art# 0 din :itlul K al Eegii nr# 2'/F200+#$ceste cazuri aveau n vedere dreptul de preempiune al coproprietarilor, vecinilor "i arenda"ilor n ipoteza nstrinrii prin vnzare a terenurilor agricole situate n e.travilan, respectiv dreptul de preempiune la nstrinarea terenurilor din !ondul !orestier proprietate privat n !avoarea coproprietarilor, vecinilor "i autoritii publice centrale care rspunde de silvicultur, prin 4egia (aional a Pdurilor#

2+

constituie prin ncCeierea contractului de ipotec, producnd e!ecte de la data la care obligaia garantat ia natere, iar constituitorul dobndete drepturi asupra bunurilor ipotecate,art# 2&0/-9 - privile,iile9 sunt drepturi reale care aparin unor creditori care, datorit calitii creanei lor, au posibilitatea sa !ie pltii cu prioritate din valoarea unor bunuri determinate ale debitorului, cCiar !a de creditorii ipotecari posteriori# =pre e.emplu, dac cumprtorul vinde imobilul nainte de a plti preul integral, primul vnztor are privilegiul plii creanei9 (oul Cod civil prevede c *preferina acordat de lege unui creditor %n considerarea creanei sale art# 2&&&" i creditorul privilegiat este preferat celorlali creditori, c/iar dac drepturile acestora s+au nscut ori au fost %nscrise mai %nainte art# 2&&+" - dreptul de reten)ie9 potrivit art# 2'?+ din noul Cod civil2* cel care este dator s remit sau s restituie un bun poate s %l rein ct timp creditorul nu %i e,ecut obligaia sa izvort din acelai raport de drept sau, dup caz, att timp ct creditorul nu %l despgubete pentru c/eltuielile necesare i utile pe care le+a fcut pentru acel bun ori pentru pre&udiciile pe care bunul i le+a cauzat. $adar, dreptul de retenie reprezint acel drept real care const n posibilitatea deintorului unui bun s re!uze restituirea acestuia pn n momentul n care creana izvort n legtur cu bunul respectiv nu i este pltit#

!ECIUNEA a III-a $ Noiunile de proprietate i drept de proprietate


'. (. Ter&inolo,ie
(oiunea de @proprietateA "i cea de @drept de proprietateA sunt sinonime# $st!el, Constituia1/ utilizeaz n art# '' "i art# 1&1 att denumirea de proprietate, ct "i cea de drept de proprietate# 1) -ermenul de .proprietate/ este abordat att prin prism economic ct "i uridic # n sens e+ono&i+, @proprietateaA constituie raportul de apropriere ,nsu"ire- de ctre oameni a bunurilor materiale pentru trebuinele lor !izice "i spirituale, ca o condiie
1/

modi!icat "i completat prin Eegea de revizuire a Constituiei 4omniei nr# '2?F200&, publicat n ;# 7# nr# /1/F &1#10#200&#

21

!undamental a e.istenei oricrei societi umane# n sens 3uridi+, @proprietateaA se con!und cu @dreptul de proprietateA 10# Din punct de vedere uridic, proprietatea cuprinde n structura sa urmtoarele elemente2 aproprierea ca posesiune, utilizarea obiectului proprietii, dreptul de gospodrire, de administrare, de gestionare9 dreptul de a culege !ructele dispoziia asupra obiectului proprietii, toate acestea n condiiile legii# 2) 0inta$ma .drept de proprietate/ este utilizat cu dou nelesuri, distingndu%se ntre dreptul de proprietate n sens obiectiv "i n sens subiectiv# .n sens obiectiv, dreptul de proprietate desemneaz ansamblul normelor uridice ce reglementeaz proprietatea n sensul larg al termenului# Cu acest neles, dreptul de proprietate este o instituie uridic# .n sens subiectiv, dreptul de proprietate este utilizat cu dou accepiuni2 lato sensu, pentru a desemna orice proprietate mobiliar, imobiliar, proprietatea unui uzu!ruct, proprietatea unei creane, proprietatea intelectual, proprietatea incorporal, proprietatea numelui etc#, dep"ind nelesul strict uridic# stricto sensu, pentru a desemna proprietatea corporal, respectiv dreptul de proprietate asupra bunurilor corporale mobile "i imobile, ca drept patrimonial, drept real, absolut, cu toate caracteristicile speci!ice acestei categorii de drepturi subiective#

' *. Defini)ia dreptului de proprietate


$rt# +++ din noul Cod civil prevede c 5proprietatea privat este dreptul titularului de a poseda, folosi i dispune de un bun %n mod e,clusiv, absolut i perpetuu, %n limitele stabilite de legeA# 3n legtur cu te.tul menionat se impun +7teva pre+i8-ri9
10

:ermenul de @proprietateA, drept de proprietate- se !olose"te pentru a desemna bunul asupra cruia se e.ercit proprietatea# Dreptul de proprietate este un drept at7t de +o&plet 2n+7t se +onfund- +u %unul asupra +-ruia se e6er+it- # 3n acest sens, art# +02 C#civ# se re!er la @acela a crui proprietate este pe marginea unei ape curgtoare###A, art# +0? C#civ#2 @### la privirea asupra proprietii vecinului###A, art# 11' C#civ# se re!er @la !aptele proprietarilor care stabilesc, pe proprietile lor sau n !olosul proprietilor lor, orice servitui vor gsi de cuviinA#

2/

1) dreptul de proprietate este de&init prin unele din atributele sale1 &r a se arta e"plicit con'inutul acestora. $tributele dreptului de proprietate sunt2 dreptul de posesie asupra lucrului potrivit naturii sau destinaiei lui ,&us utendi % usus-9 dreptul de a ntrebuina lucrul, de a%i culege !ructele "i veniturile pe care le poate da ,&us fruendi % !ructus-9 dreptul de a dispune de lucru !ie prin nstrinare, !ie prin consumare ,&us abutendi % abusus-# =pre deosebire de de!iniia pe care o aveam n vecCiul Cod civil, unde legiuitorul enumera n art# '00 numai dou atribute, "i anume2 &ructus ,a se bucura- "i abusus ,a dispune- omind pe cel de%al treilea % usus ,posesia-, noua reglementare cuprinde toate cele & atribute ale dreptului de proprietate, atribute de care titularul se poate bucura i pe care le poate e.ercita n mod e.clusiv, absolut i perpetuu# 2) 2n aparen'1 art. 434 din ,odul civil din 13541 la &el ca i art. din noul ,od

civil1 cuprindea dispozi'ii contradictorii din moment ce1 dup eviden'ierea caracterului absolut al dreptului de proprietate1 adau$ c acesta se e"ercit .2n limitele determinate de le$e/. 3n realitate, dreptul absolut nu se de!ine"te ca un drept ce nu poate !i ngrdit# Dreptul de proprietate este absolut n comparaie cu celelalte drepturi reale, proprietarul avnd plenas proprietas ,usus, !ructus "i abusus- "i nu numai dezmembrmintele dreptului de proprietate9 este absolut deoarece titularul are posibilitatea de a%l !olosi total, de a svr"i orice acte uridice con!orm interesului su, !r a avea nevoie de concursul altor persoane9 este absolut, n sensul c este opozabil erga omnes# @Eimitele stabilite de legeA privesc e.erciiul dreptului de proprietate, n sensul c ntinderea atribuiilor sale "i coninutul su trebuie circumscrise de lege# 6.erciiul acestui drept n limitele 20

legii este privit ca o restrngere normal, impus de interesele social%economice generale "i de aprarea dreptului de proprietate al celorlali# Proprietarul e6er+it- atri%utele 2n putere proprie, ne!iind subordonat nimnui dect legii# :oate celelalte persoane, altele dect proprietarul, e.ercit aceste atribute, att n puterea legii ct "i n virtutea puterii proprietarului care le%a transmis dreptul subiectiv asupra bunurilor sale# CCiar dac titularii altor drepturi reale, e.ercitnd atributele proprietii, urmresc realizarea unor interese proprii, proprietarul este singurul subiect de drept care e6er+it- dire+t sau indire+t ,prin alte persoane- plenitudinea atri%utelor 2n propriul s-u interes# 3) =intetiznd cele prezentate mai sus, dreptul de proprietate se concretizeaz prin urmtoarele elemente6 cuprinde n coninut atributele posesiei, !olosinei "i dispoziiei9 e.prim o relaie de apropriere a unui bun9 proprietarul e.ercit atributele prin putere "i n interesul su propriu#

Prin urmare1 dreptul de proprietate poate fi definit +a fiind a+el drept real +are +onfer- titularului s-u1 persoan- fi8i+- sau 3uridi+-1 atri%utele de posesie1 de folosin)- 0i de dispo8i)ie asupra unui lu+ru1 pe +are le e6er+it- 2n &od e6+lusiv prin putere proprie 0i interes propriu1 +u respe+tarea prevederilor le,ale.

!ECIUNEA a IV-a $ Con)inutul dreptului de proprietate


' (. Posesia 43us posidendi5
1) 7o'iune. $cest atribut presupune e.ercitarea de ctre titularul dreptului de proprietate a unei stpniri e!ective asupra lucrului, direct "i n interes propriu, sau de a consimi ca stpnirea s !ie e.ercitat n numele "i n interesul lui de ctre o alt persoan# 2?

2) 8e$lementare# ,aractere. $rt# ?11 noul Cod civil de!ine"te posesia ca fiind 5 !"e,ercitarea %n fapt a prerogativelor dreptului de proprietate asupra unui bun de ctre persoana care %l stpnete i care se comport ca un proprietar. #" Dispoziiile prezentului titlu se aplic, %n mod corespunztor, i %n privina posesorului care se comport ca un titular al altui drept real, cu e,cepia drepturilor reale de garanie7# Din reglementarea dispoziiilor re!eritoare la posesie, putem desprinde caracteristicile acestui atribut, anume2 posesia se aplic att dreptului de proprietate ,@posesia unui lucruA-, ct "i celorlalte drepturi reale ,@!olosirea unui dreptA-, e.cepie !acnd drepturile reale de garanie, adic posesia altui drept real cu e.cepia artat mai sus# Posesia se a!l la baza tuturor drepturilor reale, !iind materializarea e.istenei acestora, e.isten care rmne abstract#1? posesia este prerogativa titularului dreptului de proprietate de a stpni bunul direct "i nemi locit sau indirect "i mi locit, prin intermediul altei persoane, care e.ercit stpnirea n numele "i interesul proprietarului# posesia este o stare de !apt9 ea con!er posesorului posibilitatea de a se comporta !a de bun ca "i cnd ar !i adevratul titular al dreptului de proprietate sau al altui drept real# De"i regula este c posesorul este "i titularul dreptului, posesia presupunnd dreptul, sunt cazuri cnd proprietatea aparine unei persoane !r a avea posesia, iar posesia, unei alte persoane care nu este proprietar# posesia se bazeaz pe intenia de a poseda pentru sine9 dac lipsete intenia de a poseda pentru sine, nu suntem m prezena posesie, ci a deteniei precare9 posesia se aplic numai drepturilor reale, nu i drepturilor de crean9 posesia genereaz e!ecte uridice, e!ecte care sunt sunt recunoscute i garantate de lege# $"adar, de"i posesia apare ca o e.presie a dreptului de proprietate, cele dou noiuni nu se con!und, prima !iind o stare de !apt "i a doua o stare de drept#
1?

Proprietarul are dreptul de a poseda lucrul n temeiul lui us possessionis ,drept de proprietate-, care nu se con!und cu us possidendi ,drept de a poseda- ce aparine posesorului#

&0

3) 9lemente# Posesia presupune e.istena a dou elemente2 ani&us % intenia de a poseda pentru sine, "i +orpus % deinerea material a bunului, concretizat n acte materiale de !olosire a bunului# =e disting dou situaii2 % Dac proprietarul e.ercit direct "i personal stpnirea de !apt a bunului, posesia corespunde dreptului de proprietate9 % Dac proprietarul transmite stpnirea de !apt altei persoane D elementul corpus al posesiei D posesia se e.ercit corpore alieno ,posesor de corp strin- n numele "i n interesul proprietarului, acesta din urm pstrnd elementul animus ,intenia-# 6.istena elementului intenional ,animus- deosebe"te posesia de deten)ia pre+ar-1 n cadrul creia lipse"te voina posesorului de a stpni pentru sine, detentorul deinnd pentru altul ,spre e.emplu, depozitarul, locatarul, cru"ul-#

' *. :olosin)a 4fru+tus - 3us fruendi5


1) 7o'iune. 6ste acea prerogativ n virtutea creia proprietarul poate s ntrebuineze bunul n interesul su "i s%i perceap !ructele# 2) 7o'iunea de fru+te. Prin fru+te se nelege tot ceea ce un lucru produce n mod periodic, !r a%i !i a!ectat substana# Fructele sunt de trei !eluri ,art# +'0 noul Cod civil-2 !ructe naturale D sunt produsele directe i periodice ale unui bun, obinute !r intervenia omului, cum ar !i acelea pe care pmntul le produce de la sine, producia i sporul animalelor,art# +'0 alin#,2-9 !ructe industriale Dprodusele directe i periodice ale unui bun, obinute ca rezultat al interveniei omului,art# +'0 alin#,&-9 !ructe civile D venituri realizate din !olosirea bunului de ctre o alt persoan n virtutea unui act uridic, precum cCiriile, arenzile, dobnzile, venitul rentelor i dividendele# Fructele nu se con!und cu produ+tele, acestea din urm !iind !oloase trase dintr%un bun care "i consum substana ,nisipul, piatra, marmura e.tras dintr%o carier-# &1

Folosina, ca atribut al dreptului de proprietate, cunoa"te un aspect particular n cazul coproprietii# $st!el, !iecare coproprietar este ndreptit la !ructe proporional cu cota sa din dreptul de proprietate asupra bunului# 3n ipoteza n care un coproprietar e.ercit posesia e.clusiv a bunului, el este obligat s acorde celorlali coproprietari partea din !ructe ce li se cuvine,art# 1&/ noul Cod civil-# 3n caz contrar, coproprietarii au posibilitatea s cear mprirea !ructelor, cCiar !r sistarea strii de coproprietate# ' .. Dispo8i)ia 4a%usus - 3us a%utendi5 1) 7o'iune. $cest atribut const n prerogativa proprietarului de a dispune liber de bunul su2 de a%l nstrina sau de a constitui asupra lui drepturi reale n !avoarea altor persoane, precum "i de a dispune de substana bunului ,a%l trans!orma, consuma, distruge- cu respectarea reglementrilor n vigoare#

2) 9lemente# $tributul dispoziiei cuprinde dispoziia &aterial- "i dispoziia 3uridi+asupra bunului# Dreptul de dispo8i)ie &aterial- presupune posibilitatea de a dispune de substana bunului, respectiv de a%l trans!orma, consuma sau distruge, cu respectarea reglementrilor n vigoare# Dispoziia material se re!er la bunurile corporale, inclusiv drepturile de crean a cror substan uridic este n materialitatea titlului20 Dreptul de dispo8i)ie 3uridi+- se concretizeaz n posibilitatea proprietarului de a nstrina dreptul de proprietate prin acte uridice ntre vii sau pentru cauz de moarte, precum "i de a constitui drepturi reale n !avoarea altor persoane# 3n toate cazurile e.ercitarea dispoziiei se !ace n limitele determinate de lege# 6.ercitarea abuziv a dreptului ,contrar scopului sau limitnd e.erciiul altui drept de proprietate- ar declan"a rspunderea uridic a titularului# Proprietarul poate, vremelnic, s nstrineze celelalte atribute ale dreptului de proprietate ,&us utendi, &us fruendi-, nu ns "i &us abutendi, deoarece n acest caz ar pierde
20

;# 5liescu, 8oul Cod civil. Comentarii#Dreptul de proprietate %n configurarea noului Cod civil, ed# 5niversul Luridic, 8ucureti, 2010

&2

nsu"i dreptul de proprietate#

!ECIUNEA a V-a $ Cara+terele ,enerale ale dreptului de proprietate


$rt# +++ alin#,1- noul Cod civil prevede c @Proprietatea privat este dreptul titularului de a poseda, !olosi i dispune de un bun n mod e6+lusiv1 a%solut i perpetuu1 n limitele stabilite de lege#

' (. Cara+terul a%solut


1) Prin caracterul absolut al dreptului de proprietate se nelege posibilitatea titularului de a dispune de bun dup propria dorin, n limitele legii ,de a%l utiliza "i de a%i trage !oloasele, precum "i de a svr"i toate actele uridice care corespund interesului su-, !r a avea nevoie de concursul altei persoane# $cest caracter al dreptului de proprietate poate !i privit ca o di!ereniere !a de drepturile relative, !ar s !ie luat n considerare numai caracterul su opozabil erga omnes21# Caracterul de drept absolut !ace trimitere la un drept complet, deplin# Dreptul de proprietate este absolut n sensul c2 % este opozabil erga omnes, toi ceilali !iind obligai s nu !ac nimic de natur a%i aduce atingere titularului dreptului# 7ri de cte ori bunul a unge n deinerea sau posesia nelegitim a altuia, proprietarul bene!iciaz de aciunea n revendicare# % este un drept complet care con!er titularului su e.erciiul integral al tuturor prerogativelor ,posesie, !olosin, dispoziie- n comparaie cu celelalte drepturi reale, care nu sunt dect dezmembrminte ale dreptului de proprietate# 3n aceast concepie, dreptul de proprietate este absolut numai n raport cu celelalte drepturi reale, dar nu este absolut cu el nsu"i# 2) $vnd caracter absolut, dreptul de proprietate este n acela"i timp inviolabil.
21

IC# 8eleiu, Drept civil romn, ed# a <)))%a, ed# 5niversul Luridic, 8ucureti, 200&

&&

Principiul inviolabilitii dreptului de proprietate este prevzut e.pres n art# 1&1 pct# + din Constituie n !orma revizuit, care dispune2 @0roprietatea privat este, %n condi4iile legii organice, inviolabilA# $cest principiu are dou limite2 e.proprierea pentru cauz de utilitate public# Con!orm Eegii nr# &&F1??' "i n baza art# '' pct# & din Constituie, e.proprierea nu se poate dispune dect pentru cauz de utilitate public, cu dreapt "i prealabil despgubire# pentru lucrri de interes general autoritatea public poate !olosi subsolul oricrei proprieti imobiliare, cu obligaia de a despgubi proprietarul pentru daunele produse solului, plantaiilor sau construciei, ori pentru alte daune imputabile autoritilor publice ,art# '' pct# + din Constituie-# 3n ambele cazuri despgubirile se stabilesc de comun acord cu proprietarul, n caz de divergen Cotrnd instana de udecat#

' *. Cara+terul e6+lusiv


Caracterul e.clusiv l ndrepte"te pe titularul dreptului de proprietate s e.ercite toate atributele dreptului su, cu e.cluderea tuturor celorlalte persoane "i indi!erent de orice puteri ale acestora# Dreptul de proprietate este lipsit de caracterul e.clusiv, ast!el2 cnd atributele dreptului de proprietate se e.ercit de ctre o alt persoan, n temeiul unui dezmembrmnt ,drept real derivat- al dreptului de proprietate9 n cazul coproprietii, deoarece atributele dreptului de proprietate aparin "i se e.ercit cu privire la acela"i lucru corporal de dou sau mai multe persoane9 n cazul servituilor pozitive, legale, convenionale sau udiciare, cnd proprietarul !ondului dominant e.ercit atributul !olosinei asupra !ondului aservit#

' .. Cara+terul perpetuu 0i trans&isi%il


1) ,aracterul perpetuu al dreptului de proprietate trebuie abordat din mai multe puncte de vedere2 - dreptul de proprietate are o durat limitat n timp, el dureaz att timp ct e.ist &'

bunul# 3nstrinarea bunului sau moartea titularului su nu este de natur s sting dreptul de proprietate# - dreptul de proprietate nu se pierde prin neuz, !iind imprescriptibil sub aspect e.tinctiv# $st!el, aciunea n revendicare prin care proprietarul urmre"te s redobndeasc e.erciiul dreptului de proprietate asupra unui bun imobil este imprescriptibil# 3n cazul unui bun mobil, situaia prezint o serie de nuanri#22 - dreptul de proprietate poate !i transmis prin acte ntre vii , inter vivos- "i pentru cauz de moarte ,mortis causa-# Prin transmitere, dreptul de proprietate trece din patrimoniul unei persoane n patrimoniul alteia, !r nici o modi!icare# $lt!el spus, transmisibilitatea este e.presia perpeturii dreptului de proprietate# 2) ,aracterul transmisibil este propriu dreptului de proprietate privat# 3n opoziie cu acesta, dreptul de proprietate public este inalienabil "i prin urmare netransmisibil# Hi acest caracter cunoa"te limitri impuse de lege ,e.propriere pentru cauz de utilitate public, con!iscarea special a bunului- sau de voina proprietarilor ,spre e.emplu, titularul poate s abandoneze un bun mobil, acesta devenind res nullius, ceea ce ecCivaleaz cu ncetarea dreptului de proprietate, dac nu se aplic vreo prevedere legal n temeiul creia bunul trece n proprietatea statului-

' /. Cara+terul individual


1) Dreptul de proprietate, prin natura sa, este un drept e.clusiv, individual, n sensul c atributele sale aparin "i sunt e.ercitate de o singur persoan# 2) 7 e.cepie de la caracterul individual o constituie coproprietatea, situaie n care dreptul de proprietate aparine concomitent la dou sau mai multe persoane care e.ercit deopotriv prerogativele acestuia# Proprietatea comun nu trebuie privit n mod absolutist, deoarece nimeni nu poate !i obligat s rmn n indiviziune, ast!el nct se permite ca !iecare coproprietar s poat introduce aciunea n parta # 3n urma parta rii bunului, proprietatea comun a tuturor coproprietarilor se trans!orm n proprietate individual, e.clusiv a
22

7pinia dominant este n sensul prescriptibilitii aciunii n revendicare mobiliar n termen de &0 de ani# 4elativ recent s% a conturat "i opinia contrar a imprescriptibilitii acesteia, cu argumentul principal c nu se poate distinge din punct de vedere al proteciei uridice ntre bunurile mobile "i imobile# $se vedea Cap K))#, =eciunea a )) a#

&+

!iecrui titular2&#

' ;. Cara+terul le,al


1) Dreptul de proprietate are un caracter legal, n sensul c legea stabile"te att coninutul ct "i limitele e.ercitrii prerogativelor proprietarului# 2) 3n acest sens, noul Cod civil dispune n art# +++ c dreptul de proprietate se e.ercit @n limitele determinate de legeA# :ot ast!el, Constituia, n art# '' pct# 1, prevede2 @coninutul "i limitele acestor drepturi ,incluznd "i dreptul de proprietate- sunt stabilite de legeA# De asemenea, n temeiul art# '' pct# 1 din Constituie, dreptul de proprietate oblig la respectare sarcinilor privind protecia mediului "i asigurarea bunei vecinti, precum "i a sarcinilor ce revin proprietarului n temeiul legii sau obiceiului#

!EC<IUNEA A VI-A $ :or&ele dreptului de proprietate


' (. Criterii de +lasifi+are
Dreptul de proprietate poate !i clasi!icat n !uncie de mai multe criterii2 1) 2n &unc'ie de titularii dreptului de proprietate distingem drept de proprietate al persoanei fizice "i drept de proprietate al persoanei &uridice6 2) 2n &unc'ie de modalit'ile de dob*ndire2 drept de proprietate dobndit prin acte &uridice "i drept de proprietate dobndit prin fapte &uridice9 drept de proprietate transmis %ntre vii "i drept de proprietate transmis pentru cauz de moarte9 drept de proprietate, dobndit prin moduri originare ce nu implic transmisiunea uridic a bunului de la o persan la alta ,ocupaiunea-9 "i drept de proprietate
2&

$ciunea n parta poate !i paralizat n temeiul e.cepiei dobndirii prin uzucapiune a proprietii e.clusive asupra bunului respectiv, ridicat de coproprietarul ce a e.ercitat o posesie util asupra ntregului bun, timp de &0 de ani# De asemenea, aciunea de parta va !i respins "i n situaia n care coproprietarii au ncCeiat o convenie de rmnere n indiviziune, care potrivit art# /20 ,2- C#civ#, poate !i valabil pentru o durat de ma.imum + ani, cu posibilitatea rennoirii prin acordul prilor#

&1

dobndit prin acte &uridice translative de proprietate. 3) dup cum dreptul de proprietate este sau nu a&ectat de modalit'i6 drept de proprietate pur 3i simplu, cnd atributele sale sunt e.ercitate de un singur titular9 drept de proprietate afectat de modalit4i, cnd prerogativele sunt e.ercitate concomitent de mai muli proprietari asupra aceluia"i bun sau asupra aceleia"i mase de bunuri# 4) 2n &unc'ie de re$imul juridic, dreptul de proprietate se prezint sub dou !orme2 drept de proprietate public, aparinnd statului sau unitilor administrativ%teritoriale ,comuna, ora"ul, municipiul, udeul-9 drept de proprietate privat, aparinnd particularilor, adic persoanelor !izice "i uridice, inclusiv statului sau unitilor administrativ%teritoriale#

' *. Re,i&ul 3uridi+ apli+a%il dreptului de proprietate


G Constituia n !orma revizuit, de"i consacr e.pres n art#1&1 pct#1 !ormele dreptului de proprietate ,@proprietatea este public sau privatA-, preciznd c proprietatea public aparine statului "i unitilor administrativ%teritoriale ,art# 1&1 pct# 2-, nu de!ine"te proprietatea privat# 3n mod logic, proprietatea care nu este public este privat "i poate aparine oricrui subiect de drept, inclusiv statului "i unitilor administrativ%teritoriale, care, de"i persoane uridice de drept public, ca titulari de proprietate privat, e.ercit dreptul de proprietate n regim de drept privat# G Dreptul de proprietate privat are ca obiect toate categoriile de bunuri apropriate de subiectele de drept civil, cu e.cepia bunurilor a!late n proprietate public# Constituia stabile"te regimul de protecie uridic a dreptului de proprietate privat, dispunnd n art# '' pct# 2, teza )2 5proprietatea privat este garantat 3i ocrotit %n mod egal de lege, indiferent de titular7. G Proprietatea public "i proprietatea privat conduc la e.istena unui regim de drept public "i a unui regim de drept privat supus dreptului comun# 3n ultimii ani, ca urmare a dezvoltrii economiei de pia, proprietatea privat devine !orma dominant, n detrimentul proprietii publice ce "i%a restrns semni!icativ s!era de aplicare# &/

CAPIT LUL II DREPTUL DE PR PRIETATE PRIVAT=

!EC<IUNEA I $ No)iunea1 re,le&entarea 0i +ara+terele 3uridi+e ale dreptului de proprietate privat' (. No)iune1 re,le&entare
1) 7o'iune Dreptul de proprietate privat este acel drept real asupra unor bunuri mobile sau imobile1 altele dec*t cele care alctuiesc domeniul public1 care con&er titularilor e,ercitarea posesiei, folosin4ei 3i dispozi4iei 2n mod e"clusiv, absolut i perpetuu1 2n limitele stabilite de le$e. Proprietatea privat se caracterizeaz urmtoarele trsturi speci!ice, care o deosebesc de proprietatea public2 proprietatea privat aparine oricrui subiect de drept2 persoane !izice, persoane uridice, inclusiv statul "i unitile administrativ D teritoriale# poate avea ca obiect orice bun, cu e.cepia celor care !ac parte din domeniul public al statului "i unitilor administrativ%teritoriale# bunurile proprietate privat sunt n circuitul civil "i ca o consecin, ele sunt alienabile1 prescriptibile "i sesizabile# bunurile ce !ormeaz obiectul proprietii private se gsesc n acest circuit general2'# 2) 8e$lementare

2'

C# 8rsan, (p. cit., p# 11?#

&0

De"i Constituia prevede c prin lege organic se reglementeaz regimul uridic general al proprietii ,art# /&, alin# &, lit# m-, pn la adoptarea noului Cod civil, nu a e.istat o lege care s reglementeze proprietatea privat# 3ncepnd cu 01#10#2011, data la care noul Cod civil al 4omniei a intrat n vigoare, proprietatea privat se bucur de o reglementare ampl, n :itlul )) al Crii a )))%a, Despre bunuri, n art# +++%1?2# G Proprietatea privat- se %u+ur- de un re,i& de prote+)ie instituit prin +>iar le,ea funda&ental-. $st!el, art# '' din Constituie dispune2 @Dreptul de proprietate, precum 3i crean+ 4ele asupra statului, sunt garantate7 ,alin# 1-, @0roprietatea privat este garantat 3i ocrotit %n mod egal de lege, indiferent de titularA ,alin# 2-# 58imeni nu poate fi e,propriat dect pentru o cauz de utilitate public, cu dreapt 3i prealabil despgubire,*,alin '50entru lucrri de interes general autoritatea public poate folosi subsolul oricrei propriet4i imobiliare, cu obliga4ia de a despgubi proprietarul pentru daunele aduse solului, planta4iilor sau construc4iilor, precum 3i pentru alte daune imputabile autorit4ii* ,art# '1, alin# +-# 3n plus, art. (.? p+t.; prevede c2 @0roprietatea privat, este inviolabil, %n condi4iile legii7 . G 5nele acte normative, re!erindu%se la proprietatea privat, utilizeaz att noiunea de proprietate ct "i de domeniu privat,Eegea nr# 10F1??1, modi!icat "i republicat, Eegea administraiei publice locale nr# 21+F2001-# (oiunea de do&eniu privat este !olosit pentru a desemna totalitatea bunurilor ce !ormeaz obiectul proprietii private a statului "i unitilor administrativ D teritoriale# $tunci cnd se re!er la persoane !izice "i uridice, ca titulare ale dreptului de proprietate privat, legile amintite utilizeaz termenul de proprietate privat-. $a cum am artat i mai sus, proprietatea privat se bucur de o ampl reglementare n noul Cod civil al 4omniei,art# +++%1?2-# $rticolele re!eritoare la proprietatea privat vor !i analizate pe msura avansrii n studiul proprietii private#

' *. Cara+tere 3uridi+e


&?

G Dreptul de proprietate privat !ace parte din categoria drepturilor reale, absolute, "i patrimoniale2+# Ceea ce l di!ereniaz de orice alt drept real este @puterea "i interesul propriuA n care se e.ercit atributele dreptului de proprietate# Proprietarul poate stpni bunul !ie direct "i nemi locit, n interes propriu "i prin putere proprie , corpore suo-, !ie prin intermediul unei alte persoane, dar n numele "i interesul proprietarului ,corpore alieno-# G 3n comparaie cu proprietatea public supus unui regim uridic e.cepional, derogator, proprietatea privat este supus unui re$im juridic de drept comun# 3n primul rnd, regimul de drept comun are n vedere !aptul cJ bunurile proprietate privat sunt alienabile, sesizabile, prescriptibile "i susceptibile de dezmembrare, !r nici o di!ereniere raportat la titular sau la obiect# 3n al doilea rnd, regimul de drept comun se analizeazJ "i prin raportare la dispoziiile constituionale ale art# '' pct# 22 @0roprietatea privat2 este garantat2 3i ocrotit2 %n mod egal de lege, indiferent de titular *# Din moment ce proprietatea privat este ocrotit n mod egal de lege, regimul de protecie uridic trebuie s !ie acela"i, cCiar dac titularul su este statul ori unitatea administrativ%teritorial# 1) Proprietatea privat este alienabil1 n sensul c bunurile ce !ormeaz obiectul ei pot !i nstrinate voluntar sau !orat# :ransmisiunea dreptului de proprietate poate avea loc prin acte ntre vii ,contracte cu titlu oneros sau cu titlu gratuit- sau pentru cauz de moarte# Prin e6+ep)ie, legea impune anumite restricii n e.ercitarea dreptului de proprietate privat# =pre e.emplu, n art. ++1 din noul Cod civil, sunt prevzute limitele e.ercitrii dreptului de proprietate privat# $st!el, n alin# ,1- al art# ++1 sunt prevzute limitele materiale ale dreptului de proprietate, determinate de limitele corporale ale bunului care !ormeaz obiectul dreptului de proprietate privat2* Dreptul de proprietate poate fi e,ercitat %n limitele materiale ale obiectului su. 9cestea sunt limitele corporale ale bunului care formeaz obiectul dreptului de proprietate, cu %ngrdirile stabilite prin lege # Eimitarea
2+

6ste un drept real, adic un drept subiectiv n virtutea cruia titularul poate s e.ercite atributele direct "i nemi locit, !r a !i necesar intervenia altei persoane9 este un drept absolut ce presupune e.istena unui subiect activ, determinat ,proprietarul-, "i a unui subiect pasiv, nedeterminat, !ormat din toate celelalte persoane, !iind opozabil erga omnes9 este un drept patrimonial, care are o valoare economic "i care !ace parte din activul patrimonial al titularului su#

'0

prevzut de noul Cod civil privete att corporabilitatea bunului, ct i voina legiuitorului 21# 5n e.emplu al limitrii sub aspectele prezentate mai sus este reprezentat de dreptul proprietarului de a !olosi subsolul proprietii sale imobiliare, ns, n con!ormitate cu art# '' alin# ,+- din Constituie, bunul poate !i !olosit i de o autoritate public n vederea e.ecutrii unor lucrri de interes general# $rt# ++1 alin#,2- din noul Cod civil prevede posibilitatea limitrii e.ercitrii dreptului de proprietate prin e!ectul legii, aceast limit legal re!erindu%se cCiar la coninutul uridic al dreptului de proprietate# $lin# ,&- al aceluiai articol prevede c limitrile se pot !ace i prin convenia prilor, cu e.cepiile prevzute de lege# Pe baza celor e.puse mai sus, rezult c limitrile dreptului de proprietate privat pot !i rezultatul voinei legiutorului, udectorului sau proprietarului# 2) Proprietatea privat este prescriptibil sub aspect ac%izitiv. =ub aspect acCizitiv, dreptul de proprietate privat asupra bunurilor imobile poate !i dobndit prin uzucapiune ,art# ?&0%?&' noul Cod civil-, ca e!ect al posesiei utile e.ercitate n intervalul de timp stabilit de lege, iar asupra bunurilor mobile prin simplul !apt al posesiei de bun%credin ,?&+%?'0 noul Cod civil-# =ub aspectul pres+rip)iei e6tin+tive, trebuie s distingem n !uncie de natura bunurilor, obiect al proprietii private# n ceea ce prive"te bunurile imobile, aciunea n revendicare este imprescriptibil# 7rict ar dura pasivitatea proprietarului, el nu este deczut din dreptul de a revendica bunul, dar, cu toate acestea, poate pierde proprietatea dac un altul a dobndit%o prin uzucapiune# n scCimb, marea ma oritate a doctrinei a considerat cJ aciunea n revendicare mobiliar este prescriptibil n termen de &0 de ani#

21

;# 5liescu, $# ICergCe, Drept civil, Drepturile reale principale, ed# 5niversul Luridic, 8ucureti, 2011, p# ?2

'1

De"i problema este controversatJ, nu e.istJ un temei rezonabil pentru a distinge ntre bunurile imobile "i cele mobile, prin urmare, credem noi, caracterul perpetuu "i imprescriptibil se pJstreazJ "i n privina bunurilor mobile, cu douJ rezerve2 dobndirea proprietJii bunurilor mobile prin posesia de bun credin, n condiiile art# ?&+ i urm# noul Cod Civil "i a bunurilor imobile prin uzucapine, n condiiile art# ?&0 i urm# (oul Cod civil# 3) Proprietatea privat este sesizabil1 n sensul c bunurile mobile sau imobile care !ormeaz obiectul acesteia, pot !i urmrite de creditori pentru realizarea creanelor2/# 8unurile proprietate privat a statului "i unitilor administrativ%teritoriale sunt sesizabile pentru datoriile regiilor autonome "i instituiilor publice care le au n patrimoniu# 3n scCimb, aceste bunuri nu pot !i secCestrate "i urmrite pentru datoriile statului "i unitilor administrativ%teritoriale, care, de alt!el, sunt subiecte de drept solvabile ,recuperarea creanelor se !ace prin nscrierea datoriilor n bugetul de stat sau n bugetele locale-# 4) Proprietatea privat este e"clusiv1 $revabil #i dezmembrabil. Caracterul e6+lusiv al dreptului de proprietate privat implic plenitudinea atributelor sale n persoana proprietarului# $st!el, proprietarul este singurul ndreptit s e.ercite toate prerogativele dreptului su, s revendice bunul de la orice persoan la care s%ar a!la sau s nege e.istena oricrui drept sau sarcin pretins de un ter asupra lucrului su# $supra bunurilor proprietate privat se pot +onstitui ,aran)ii reale ,ipoteca asupra bunurilor imobile i mobile20, "i ga ul asupra mobilelor2?- precum "i de8&e&%r-&inte ,drept de uzu!ruct, uz, abitaie, servitute, super!icie-#

2/

$rt# 2&2' C#civ#2 ACel care este obligat personal rspunde cu toate bunurile sale mobile i imobile, prezente i viitoare# 6le servesc drept garanie comun a creditorilor si*# 20 Pn la intrarea n vigoare a noului Cod civil, ipoteca se putea constitui numai asupra bunurilor mobile# 3n art# 2&+0 din noul Cod civil se prevede c2 *)poteca poate avea ca obiect bunuri mobile sau imobile, corporale sau incorporale*# $ adar, odat cu adoptarea noului Cod civil, ipoteca se va putea constitui i asupra bunurilor mobile# 2? 4eglementat n art# 2'00 i urm# din (oul Cod civil2*Ia ul poate avea ca obiect bunuri mobile corporale sau titluri negociabile emise n !orm materializat*#

'2

!EC<IUNEA A II-A - Titularii dreptului de proprietate privatPot !i titulari ai dreptului de proprietate privat2 persoanele !izice, persoanele uridice, statul "i unitile administrativ%teritoriale asupra bunurilor ce !ormeaz domeniul privat al acestora#

' (. Persoanele fi8i+e


1) ,apacitatea $eneral Persoanele !izice pot avea n proprietate orice lucru mobil sau imobil ,terenuri "i construcii-, corporal sau incorporal ,aciuni "i obligaiuni ale societilor comerciale, titluri de credit, devize-, indi!erent de valoare# =unt e.ceptate bunurile ce !ormeaz e.clusiv obiectul dreptului de proprietate public, precum "i bunurile neapropriabile D res communes D aerul, lumina natural# 7rice persoan !izic poate !i titular al dreptului de proprietate privat, avnd aptitudinea de a dobndi drepturi nc de la concepie con!orm regulii, @ infans conceptus pro nato /abetur 1uoties de commodis e&us agiturA# 2) 8estric'ii ale capacit'ii 4egula o constituie capacitatea persoanei !izice de a dobndi bunuri n proprietate, ns, prin e.cepie, e.ist persoane care nu pot !i titulare ale dreptului de proprietate privat&0# In+apa+it-)i privind +et-)enii str-ini 0i apatri8ii9 Cetenii strini "i apatrizii nu pot dobndi terenuri n 4omnia# )nterdicia era prevzut de art# '1 pct# 2 din Constituie2 @cetenii strini "i apatrizii nu pot dobndi dreptul de
&0

3n vecCea reglementare, cetenii strini "i apatrizii nu puteau dobndi terenuri n 4omnia# )nterdicia era prevzut de art# '1 pct# 2 din Constituie2 @cetenii strini "i apatrizii nu pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilorA, !iind reluat "i prin dispoziia art# & alin# 1 din Eegea nr# +'F1??0 privind circulaia uridic a terenurilor, n prezent abrogat# )ncapacitatea avea n vedere orice mi loc de dobndire a terenurilor ,acte uridice ntre vii sau pentru cauz de moarte, uzucapiune, accesiune-# Din interpretarea per a contrario, rezulta c cetenii strini "i apatrizii puteau dobndi dezmembrminte ale proprietii# Prin revizuirea Constituiei, cetenilor strini "i apatrizilor li se permite dobndirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor numai n condiiile rezultate din aderarea 4omniei la 5niunea 6uropean "i din alte tratate internaionale la care 4omnia este parte, pe baz de reciprocitate, n condiiile prevzute prin lege organic, precum "i prin mo"tenire legal ,art#'' alin# 2-#

'&

proprietate asupra terenurilorA, !iind reluat "i prin dispoziia art# & alin# 1 din Eegea nr# +'F1??0 privind circulaia uridic a terenurilor, n prezent abrogatJ# )ncapacitatea avea n vedere orice mi loc de dobndire a terenurilor ,acte uridice ntre vii sau pentru cauz de moarte, uzucapiune, accesiune-# Din interpretarea per a contrario, rezult c cetenii strini "i apatrizii puteau dobndi dezmembrminte ale proprietii# n ur&a revi8uirii Constitu)iei, noul te.t al art# '' pct#2 este urmJtorul2 @cet24enii str2ini 3i apatrizii pot dobndi drept de proprietate privat2 asupra terenurilor numai %n condi4iile rezultate din aderarea 'omniei la :niunea European2 3i din alte tratate interna4ionala la care 'omnia este parte, pe baz2 de reciprocitate, %n condi4iile prev2zute prin lege organic2, precum 3i prin mo3tenire legal2-!. :e.tul constituional impune cteva precizJri&22 n primul rnd, !iind vorba de aderarea 4omniei la 5# 6#, posibilitatea dobndirii terenurilor n 4omnia i prive"te pe cetJenii celorlalte Jri membre ale 5niunii# 3n privina apatrizilor "i cetJenilor altor Jri ce nu sunt membre 5#6#, aceastJ posibilitate poate !i acordatJ numai n condiiile negociate cu ocazia aderJrii9 n al doilea rnd, momentul intrJrii n vigoare a Constituiei nu coincide cu momentul n care cetJenii strJini "i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate privatJ asupra terenurilor9 n al treilea rnd, cetJenii strJini "i apatrizii pot dobdi terenuri n proprietate "i n condiiile rezultate din tratatele internaionale la care 4omnia este parte, pe bazJ de reciprocitate# DeocamdatJ 4omnia nu a ncCeiat ast!el de tratate care sJ permitJ cetJenilor strJini "i apatrizilor dobndirea de terenuri n proprietate9 sintagma %n condi4iile prev2zute prin lege organic2, trebuie neleasJ n sensul cJ n viitor, prin lege specialJ, se vor reglementa condiiile speciale de dobndire a terenurilor# 3n acest sens, prevederea constituionalJ este completatJ de art. . din Titlul @ al Le,ii nr. */AB*CC; privind refor&a 2n do&eniile propriet-)ii 0i
&1

Pentru critica te.tului constituional n sensul cJ @interdicia dobndirii terenurilor de cJtre strJini este un vecCi principiu de drept ce corespunde att tradiiilor romne"ti ct "i practicii altor state care au inserat dispoziii proCibitive n aceastJ materie tocmai din dorina de a evita acapararea proprietJilor agrare de cJtre elemente din a!ara Jrii*% <# Duculescu, Cteva aspecte teoretice 3i practice privind problematica revizuirii Constitu4iei , n Dreptul nr# 'F2002, p#10%1?# &2 $ se vedea <# =toica Dop#cit#, p# 2?0%2?&9 E# Pop, E# ;# >orsa% op#cit#, p#1+0%1119 6# CCelaru D )mpactul revizuirii Constitu4iei asupra regimului &uridic al propriet24ii, n Dreptul nr#2F200', p#11#

''

3usti)iei..2 5cet24enii str2ini 3i apatrizii precum 3i persoanele &uridice str2ine pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor %n 'omnia %n condi4iile prev2zute de legea special2*# n +on+lu8ie, se remarcJ !aptul cJ, n prezent, incapacitatea legalJ a cetJenilor strJini "i apatrizilor de a dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor din 4omnia prin acte inter vivos sau prin mo"tenire testamentarJ subzistJ&'# 3n scCimb, ei pot dobndi alte drepturi reale principale D dezmembrJminte, drept de ipotecJ#, precum "i dreptul de proprietate asupra terenurilor prin mo"tenire legalJ# =pre deosebire de ipoteza anterioarJ, prevederea !inalJ a art# '' alin# 2 este de imediatJ aplicare opernd din cCiar momentul intrJrii n vigoare a revizuirii Constituiei&+# 3n vederea aplicJrii prevederilor constituionale "i ale celor din :itlul K al Eegii nr# 2'/F200+, prin Le,ea nr. .(*B*CC; privind dobndirea dreptului de proprietate privatJ de cJtre cetJenii strJini "i apatrizi precum "i de cJtre persoane uridice strJine &1 se reglementeazJ o serie de condiii2 cetJenii statelor membre sau apatrizii cu domiciliul n statele membre sau n 4omnia pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n acelea"i condiii cu cele prevJzute de lege pentru cetJenii romni prin acte ntre vii sau prin mo"tenire testamentarJ9 prevederile prezentei legi nu se aplicJ n cazul dobndirii dreptului de proprietate prin mo"tenire legalJ ,art# &-9 potrivit art# ', cetJeanul unui stat membru nerezident n 4omnia "i apatridul nerezident n 4omnia cu domiciliul ntr%un stat membru pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru re"edine secundare la mplinirea unui termen
&& &'

PublicatJ n ;#7# nr#1+&F200+ # 3ntr%o opinie contrarJ, art# '1 alin#2 din Constituie instituie , de principiu, dreptul cetJenilor strJini de a dobndi terenuri n 4omnia, "i n consecinJ nu se mai poate vorbi despre e.istena unei interdicii n materie ,E# =tJnciulescu D Dobndirea terenurilor de c2tre cet24enii str2ini 3i apatrizi: dispozi4ie permisiv2 sau pro/ibitiv2, n Curierul udiciar nr# 2F200', p#/0% /&-# &+ Practica notarialJ este lipsitJ de consecvenJ n aplicarea te.tului constituional# $st!el, unii notari recunosc acest drept, n temeiul Constituiei, alii considerJ cJ "i pentru acest mod este necesarJ adoptarea unei legi organice# =intagma precum 3i prin mo3tenirea legal2 demonstreazJ caracterul autonom al acestui mod de dobndire, raportat la celelalte cazuri, ast!el nct considerJm cJ dobndirea prin mo"tenire legalJ se !ace direct, n temeiul dispoziiilor constituionale# $se vedea "i I># Dobrican D Dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor prin mo3tenire legal2 de c2tre cet24enii str2ini 3i apatrizi %n temeiul noilor prevederi constitu4ionale, n Curierul udiciar nr# 2F200', p#/'%/1-# &1 Eegea a intrat n vigoare la data aderJrii 4omniei la 5niunea 6uropeanJ#

'+

de + ani de la data aderJrii 4omniei la 5#6#, iar n temeiul art# + alin# 1 vor putea dobndi proprietatea asupra terenurilor agricole, pJdurilor "i terenurilor !orestiere la mplinirea unui termen de / ani de la data aderJrii 4omniei la 5#6&/#

' *. Persoanele 3uridi+e


1) ,apacitatea $eneral Persoanele uridice, ca subiecte de drept, sunt titulare ale dreptului de proprietate privat asupra bunurilor din patrimoniul lor, din momentul n!iinrii# De alt!el, unul dintre elementele constitutive ale persoanei uridice este e.istena unui patrimoniu distinct de cel al persoanei !izice ,art# 21' noul Cod civil-&0 Potrivit principiului specialitii capacitii de !olosin a persoanei uridice, aceasta nu poate avea n proprietate privat dect bunuri necesare realizrii scopului pentru care a !ost n!iinat# Cu toate acestea, nu sunt e.cluse incapacitile persoanelor uridice de a dobndi unele bunuri, stabilite de lege# Dispoziia constituionalJ ce permite cetJenilor strJini "i apatrizilor sJ dobndeascJ dreptul de proprietate asupra terenurilor nu are n vedere "i persoanele uridice de o altJ naionalitate dect cea romnJ# :otodatJ art# & alin# & din Eegea nr# +'F1??0 prevedea cJ @persoanele uridice nu pot dobndi terenuri n 4omnia prin acte uridice ntre vii sau pentru cauzJ de moarte*, te.t ce a !ost abrogat de :itlul K al Eegii nr# 2'/F200+# (oul act normativ statueazJ n art# ))) cJ cetenii strJini "i apatrizii precum "i persoanele uridice strJine pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n 4omnia n condiiile legii speciale# Prin Eegea nr# &12F200+ se permite persoanelor urice constituite con!orm legislaiei unui stat membru sJ dobndeascJ drept de proprietate asupra terenurilor pentru sedii secundare la mplinirea unui termen de + ani de la aderarea 4omniei la 5niune 6uropeanJ, iar asupra terenurilor agricole, pJdurilor "i terenurilor !orestiere, la mplinirea unui termen de
&/

:e.tul legal este ambiguu deoarece nu de!ine"te terenurile pentru re"edine secundare, "i totodatJ dacJ un cetJean strJin sau un apatrid ar putea dobndi terenuri de la data aderJrii 4omniei la 5niunea 6uropeanJ, nu vedem de ce ar trebui sJ a"tepte ncJ + ani pentru a dobndi terenuri pentru re"edine secundare# &0 *;embrii organelor de administrare au obligaia s asigure i s men in separa ia dintre patrimoniul persoanei uridice i propriul patrimoniu# 6i nu pot !olosi n pro!itul ori n interesul lor sau al unor ter i, dup caz, bunurile persoanei uridice ori in!ormaiile pe care le obin n virtutea !unciei lor, a!ar de cazul n care ar !i autoriza i n acest scop de ctre cei care i%au numit*#

'1

/ ani# 3n prezent incapacitatea se menine, n !avoarea persoanelor uridice strJine putndu% se constitui drepturi reale derivate din dreptul de proprietate asupra terenurilor, cel mai important !iind dreptul de super!icie# 2) ,ate$orii de persoane juridice 3n categoria persoanelor uridice, ca titulare a dreptului de proprietate privat, distingem ntre persoane uridice de drept privat "i persoane uridice de drept public# Persoanele 3uridi+e de drept privat1 titulare ale dreptului de proprietate privatDintre persoanele uridice de drept privat, titulare ale dreptului de proprietate privat enumerm2 G 8e$iile autonome. Con!orm art# 2 din Eegea nr# 1+F1??0, regiile autonome se organizeaz "i !uncioneaz n ramuri strategice ale economiei naionale2 industria de armament9 energetic9 e.ploatarea minelor "i a gazelor naturale9 po"t "i transporturi !eroviare precum "i n unele domenii stabilite de Iuvern&?9 cele de interes naional se n!iineaz prin Cotrre de Iuvern, iar cele de interes local prin Cotrrea organelor udeene "i municipale ale administraiei locale# 4egia autonom este proprietara bunurilor din patrimoniul su# 3n e.ercitarea dreptului de proprietate, regia posed, !olose"te, "i dispune de bunuri sau le culege !ructele dup caz, n vederea realizrii scopului pentru care a !ost constituit ,art# + din Eegea nr# 1+F1??0-# G =ocietile comerciale# =ocietile comerciale pot !i cu capital de stat, cu capital privat, sau cu capital mi.t ,de stat "i privat-, "i se pot organiza n una dintre !ormele prevzute de art# 2 din Eegea societilor comerciale nr# &1F1??0, cu modi!icrile ulterioare D societate cu rspundere limitat, societate pe
&?

3n acest sens, ># I# nr# 1&&F1??0 privind domeniile de activitate de interes local n care se pot organiza regiile autonome prevede urmtoarele domenii2 canalizarea "i epurarea apelor uzate, distribuirea energiei termice, colectarea gunoaielor "i curenia localitilor, administrarea "i ntreinerea locuinelor sociale "i a altor cldiri, transportul urban n comun de persoane# Ea acestea, 7rdonana Iuvernului nr# 1?F1??' privind unele msuri pentru organizarea regiilor autonome de interes local, adaug2 administrarea pieelor, oboarelor, trgurilor, drumurilor comunale "i a spaiilor verzi, construirea, ntreinerea, modernizarea drumurilor "i podurilor de interes udeean#

'/

aciuni, societate n nume colectiv, societate n comandit simpl, societate n comandit pe aciuni# =ocietile comerciale cu capital de stat constituite con!orm Eegii nr# 1+F1??0 sunt proprietare ale bunurilor din patrimoniul lor, cu e.cepia celor dobndite cu alt titlu ,art# 20 alin# 2# din Eege-# =ocietatea este proprietara capitalului social dar titularul aciunilor ori prilor sociale este statul, care n procesul privatizrii a !ost nlocuit cu ali acionari# 3n msura n care aceste aciuni nu mai aparin statului, ci particularilor ,persoane !izice sau uridice- se scCimb "i natura uridic a proprietii asupra capitalului social, realizndu%se privatizarea societilor comerciale respective# : 0ociet'ile a$ricole. 3n temeiul Eegii nr# &1F1??1 privind societile agricole "i alte !orme de asociere n agricultur'0, s%au n!iinat societi agricole ca persoane uridice de drept privat, dar !r caracter comercial# 3n cadrul societilor agricole pot !i aduse n proprietate sau n !olosin unelte agricole sau alte utila e, mi loace materiale "i bne"ti, precum "i animale# 3n ceea ce prive"te terenurile agricole, acestea se aduc numai n !olosina societii, asociaii pstrndu%"i dreptul de proprietate asupra acestora ,art# 1-# : 0ociet'ile cooperative Potrivit art#' din Eegea nr# 1F200+ privind organizarea "i !uncionarea cooperaiei'1, societile cooperative se pot constitui n una dintre urmtoarele !orme2 societi cooperative me"te"ugre"ti, societi cooperative de consum, societi cooperative de valori!icare, societi cooperative agricole, societi cooperative de locuine, societi cooperative pescre"ti, societi cooperative de transporturi, societi cooperative !orestiere# Eegea reglementeaz regimul uridic al bunurilor a!late n proprietatea societii cooperative, dispunnd n art# 1' alin# 12 @proprietatea societ4ii cooperative este privat * "i n art# 1+ alin 22 * prin actul constitutiv, membrilor cooperatori li se poate acorda un drept de preemp4iune, respectiv de preferin4, la oferte egale, la cumprarea sau preluarea %n folosin4 a cldirilor sau terenurilor. :. ;socia'iile #i &unda'iile Con!orm art# 1 din 7rdonana Iuvernului nr# 21F2000 cu privire la asociaii "i !undaii '2,
'0 '1

Publicat n ;#7# nr# ?/F1??1# Publicat n ;#7# nr# 1/2F22# 02# 200+, consolidat la data de 01#10#2011# '2 Publicat n ;#7# nr# &?F2000, modi!icat prin Eegea &'F2010, publicat n ;#7# nr# 1+1F? martie 2010- #

'0

persoanele !izice "i uridice care urmresc realizarea unor activiti n interes general sau n interesul unor colectiviti locale, ori, dup caz, n interesul lor personal nepatrimonial, pot constitui asociaii sau !undaii ca persoane uridice !r scop patrimonial ,spre e.emplu2 asociaii pro!esionale, "tiini!ice, culturale9 de bine!acere-# $sociaiile "i !undaiile sunt titulare ale dreptului de proprietate asupra bunurilor din patrimoniul lor# $ctivul patrimonial al asociaiei are o valoare de cel puin un salariu minim brut pe economie la data constituirii asociaiei, "i este alctuit din aportul n natur "iFsau n bani ai asociailor,art# 1 alin# 2 lit# !-# $ctivul patrimonial al !undaiei este !ormat din aportul n natur "i n bani, iar valoarea lui este de cel puin 100 de ori salariul minim brut pe economie,art# 1+ alin 2-# : 0indicatele Eegea nr# 12F2011'& privind dialogul social dispune n art# 21 c * bunurile mobile i imobile din patrimoniul organizaiilor sindicale pot fi folosite numai potrivit intereselor membrilor de sindicat, fr a putea fi %mprite %ntre acetia. $rt# 22 alin# ,1- din Eege prevede c *organizaia sindical poate dobndi, %n condiiile prevzute de lege, cu titlu gratuit sau oneros, orice fel de bunuri mobile sau imobile necesare realizrii scopului pentru care este %nfiinat. 3n acelai sens, avem dispoziiile art# 2& din lege2* bunurile mobile i imobile dobndite de ctre o organizaie sindical de la autoritile publice centrale sau locale, cu titlu gratuit, ori primite %n folosin, nu pot fi utilizate, direct sau indirect, %n scopuri patrimoniale. :. ,ultele reli$ioase Eegea '0?F2001''privind libertatea religioas i regimul general al cultelor, prin care a !ost abrogat Decretul nr# 1//F1?'0 privind regimul general al cultelor religioase, recunoa"te n art# 0 calitatea de persoan uridic de utilitate public cultelor religioase# $rt# 2/ stabile"te !aptul c acele culte recunoscute i unitile lor de cult pot avea i dobndi, n proprietate sau n administrare, bunuri mobile i imobile, asupra crora pot dispune n con!ormitate cu statutele proprii# Potrivit Eegii nr# 1F2000, structurile reprezentative ale unitilor de cult pot dobndi n proprietate, prin reconstituire, supra!ee de teren agricol "i !orestier pe care le%au avut#
'& ''

Publicat n ;#7# nr# &22F10#0+#2011 Publicat n ;#7# 11F0#01#200/

'?

Persoanele 3uridi+e de drept pu%li+1 titulare ale dreptului de proprietate privatDe asemenea, "i persoanele uridice de drept public sunt titulare ale dreptului de proprietate privat# G 3n primul rnd, statul #i unit'ile administrativ teritoriale au, dup cum am vzut, att un drept de proprietate public ct "i un drept de proprietate privat asupra bunurilor cuprinse n domeniul privat# De"i statul "i unitile administrativ teritoriale sunt persoane uridice de drept public, datorit importanei deosebite a !ormelor de proprietate a cror titulari sunt, le vom analiza separat# G Or$anele de stat1 institu'iile de stat1 or$anele administra'iei publice centrale $ceste persoane uridice pot !i titulare ale dreptului de proprietate privat asupra bunurilor mobile "i imobile, dobndite din venituri proprii e.trabugetare# De"i n mod indirect, Eegea recunoa"te dreptul de proprietate privat a acestor subiecte de drept public# $st!el, p+t. *D din Ane6a Le,ii nr. *(.B(DDE privind proprietatea public "i regimul uridic al acesteia precizeaz c domeniul public al statului este alctuit, printre altele, "i din2 @terenurile 3i cldirile %n care %3i desf3oar activitatea: 0arlamentul, 0re3edin4ia, ;uvernul, ministerele 3i celelalte organe de specialitate ale administra4iei publice centrale 3i institu4iile publice subordonate acestora, instan4ele &udectore3ti 3i parc/etele de pe lng acestea, unit4i ale <inisterului de )nterne, ale serviciilor publice de informa4ii, precum 3i cele ale direc4iei generale ale penitenciarelor, serviciile publice descentralizate ale ministerelor 3i ale celorlalte organe de specialitate ale administra4iei publice centrale, precum 3i prefecturile, cu e,cep4ia celor dobndite din veniturile proprii e,trabugetare 1 care constituie proprietatea privat a acestora*# Prin urmare, organele puterii legislative "i e.ecutive, organele administraiei publice centrale "i serviciile publice descentralizate ale acestora, organele udectore"ti "i instituiile publice sunt titulare ale dreptului de proprietate privat asupra bunurilor imobile D terenuri "i cldiri D dobndite din venituri e.trabugetare, dar "i asupra bunurilor mobile, necesare des!"urrii activitii ,mobilier, aparatur teCnic, autoturisme-, dobndite din venituri proprii# +0

G Or$anele administra'iei publice jude'ene #i institu'iile publice de interes jude'ean Plecnd de la dispoziiile pct )) 2# Din $ne.a la Eegea nr# 21&F1??0, care enumer printre bunurile aparinnd domeniului public udeean2 @ terenurile 3i cldirile %n care %3i desf3oar activitatea consiliul &ude4ean %n aparatul propriu al acestuia, precum 3i institu4iile publice de interes &ude4ean, cum sunt: biblioteci, muzee, spitale &ude4ene 3i alte asemenea bunuri, dac nu au fost declarate de uz sau interes public na4ional sau local *, putem concluziona c bunurile mobile necesare des!"urrii activitilor ,aparatur teCnic, mobilier, ma"ini de protocol- aparin proprietii private a Consiliului udeean "i a instituiilor publice de interes udeean# :otodat terenurile "i cldirile acCiziionate din venituri proprii, e.trabugetare aparin, de asemenea, proprietii private a acestora# G Or$anele administraiei publice locale #i institu'iile publice de interes local :erenurile "i cldirile n care "i des!"oar activitatea consiliul local "i primria, precum "i instituiile publice de interes local, cum sunt2 teatrele, bibliotecile, muzeele, spitalele'+, policlinicile "i altele asemenea, aparin domeniului public local al comunelor, ora"elor "i municipiilor, potrivit pct# ))), + din ane.a Eegii nr# 21&F1??0# 3n lipsa unor dispoziii legale e.prese, credem c bunurile mobile necesare des!"urrii activitii ,mobilier, cri, aparatur- aparin proprietii private a Consiliului local, primriilor, instituiilor publice locale# De asemenea nu trebuie negli at !aptul c aceste persoane uridice pot acCiziiona din surse proprii "i bunuri imobile, spre e.emplu o locuin de protocol, o

'+

3n acest sens, imobilele n sapitalele "i des!"oar activitatea aparin dup caz, proprietii publice a statului sau a unitii administrative teritoriale, dar sunt date n administrarea acestora, n scCimb aparatura medical se a!l n proprietatea privat a spitalelor, care o pot concesiona sau ncCiria# $st!el, Eegea nr# ?+F2001 privind re!orma n domeniul sntii precizeaz n art# 201 a :itlului <))% A)mobilele din domeniul public al statului sau al unor uniti administrativ%teritoriale, a!late n administrarea unor spitale publice, care se reorganizeaz "i devin disponibile, precum "i aparatura medical pot !i, n condiiile legii, ncCiriate sau concesionate, dup caz, unor persoane !izice ori uridice, n scopul organizrii "i !uncionrii unor spitale private sau pentru alte !orme de asisten medical ori social, n condiiile legii#* (oua reglementare nu precizeaz e.pres c bunurile mobile sunt proprietatea spitalului, dar aceasta se deduce implicit din te.tul legal ,n Eegea anterioar a organizrii "i !uncionrii spitalelor nr# 1'1F1???, art 1' alin 2 !cea re!erire la AMbunurile mobile a!late in proprietatea spitalului public##*-#

+1

cas de vacan pentru recrearea anga ailor, sau pot primi donaii "i legate de la persoane !izice, situaii n care bunurile respective !ac obiectul proprietii private# : Unit'ile #i institu'iile de 2nv'm*nt de stat Potrivit Eegii educaiei naionale nr# 1F2011'1, *drepturile pe care le au ### asupra bunurilor din patrimoniul propriu pot !i drepturi reale, dup caz drept de proprietate sau dezmembrminte ale acestuia###* : Partidele politice De"i Eegea partidelor politice nr# 1'F200& ,;#7# nr# 2+F1/#01# 200&- stabile"te c @partidele politice sunt persoane &uridice de drept public ,art# 1 teza ))-, potrivit art# 2 din Eegea nr# &&'F2001 privind !inanarea activitilor partidelor politice i a activitilor electorale, partidele politice 5pot de4ine bunuri mobile 3i imobile necesare realizrii activit4i specifice A# 3n vederea constituirii patrimoniului, partidele politice bene!iciaz de surse de !inanare2 cotizaii ale membrilor, donaii "i legate, venituri provenite din activiti proprii, subvenii de la buget#

' .. !tatul 0i unit-)ile ad&inistrativ-teritoriale +a su%ie+te ale dreptului de proprietate privat1) 7o'iunea de proprietate privat a statului #i a unit'ilor administrativ<teritoriale. 8e$lementare G Dreptul de proprietate privat al statului "i unitilor administrativ%teritoriale este acel drept de proprietate ce aparine statului sau unitilor administrativ teritoriale , udeul, comuna, ora"ul, municipiul- asupra bunurilor ce !ac parte A din domeniul privatA# G 4egimul su uridic este reglementat, n principal de Constituie "i de Eegea nr# 21&F1??0, iar n subsidiar de dispoziii legale cuprinse n acte normative ,Codul Civil, Eegea nr# 10F1??1, modi!icat, Eegea nr# 21+F2001-# % Constituia de"i nu prevede e.pres c statul "i unitile administrativ teritoriale sunt
'1

Publicat n ;#7# nr# 10F10#01#2011

+2

titulare ale unui asemenea drept, ca n cazul proprietii publice ,art# 1&1, p# &-, totu"i att statul ct "i unitile administrativ%teritoriale sunt subiecte ale dreptului de proprietate privat# % art# ' din Eegea nr# 21&F1??0 privind proprietatea public "i regimul uridic al acesteia prevede c 5domeniul privat al statului 3i al unit4ilor administrativ+teritoriale este alctuit din bunuri aflate %n proprietatea acestor persoane &uridice dar care nu fac parte din domeniul public. 9supra acestor bunuri statul sau unit4ile administrativ teritoriale au un drept de proprietate privat. % art# 12& alin# 1 din Eegea nr# 21+F2001 privind administraia public local dispune c2 @domeniul privat al unit4ii administrativ+teritoriale cuprinde bunuri mobile 3i imobile, altele dect cele care apar4in domeniului public, intrate %n proprietatea lor prin cile 3i mi&loacele prevzute de lege7. % art# 1 din Eegea nr# 10F1??1, legea !ondului !unciar, republicat, stabile"te c2 5do+ meniul privat al statului 3i respectiv, al comunelor, ora3elor, municipiilor 3i al &ude4elor este alctuit din terenurile dobndite prin modurile prevzute de lege, precum 3i din terenurile dezafectate, potrivit legii, din domeniul public. El este supus dispozi4iilor de drept comun, dac prin lege nu se prevede altfel7. 2) Domeniul privat al statului #i unit'ilor administrativ teritoriale G No)iune# Domeniul privat cuprinde bunuri a!late n proprietatea statului "i a unitilor administrativ%teritoriale, care nu !ac parte din domeniul public# $ceste bunuri, de"i sunt proprietatea statului sau unitilor administrativ%teritoriale, nu sunt consacrate e.clusiv uzului public, "i ca atare !ormeaz domeniul privat# G Cate,orii# Domeniul privat poate !i2 - domeniul privat al statului, avnd ca titular statul9 - domeniul privat al udeului, titular !iind !iecare ude sau dou ori mai multe udee9 - domeniul privat al comunelor, ora"elor, municipiilor, titular !iind comuna, ora"ul, municipiul# $supra bunurilor din domeniul privat, statul "i unitile administrativ teritoriale e.ercit un drept de proprietate privat, !iind reprezentai n cadrul raporturilor uridice la +&

care particip, statul, prin ;inisterul Finanelor, iar unitile administrativ teritoriale, de ctre consiliile udeene, de Consiliul Ieneral al ;unicipiului 8ucure"ti sau de consiliile locale# G :or&area do&eniului privat. =tatul "i unitile administrativ%teritoriale, ca persoane uridice de drept public, titulare ale proprietii publice asupra domeniului public, au, de asemenea, bunuri ce aparin proprietii private, adic domeniului privat'/# Formarea domeniului privat al statului "i unitilor administrativ%teritoriale este subsidiar "i dependent teritoriale# Pe lng !ormele generale de dobndire a dreptului de proprietate ,vnzare% cumprare9 donaie, scCimb, legat, accesiune, uzucapiune- e.ist "i !orme speci!ice, reglementate de legi speciale, ast!el2 Eegea nr# 21&F1??0 reglementeaz dou modaliti de constituirea domeniului public# Cu alte cuvinte un bun !ace parte din domeniul privat dac nu !ace parte din domeniul public al statului "i unitilor administrativ%

trecerea bunurilor din domeniul public n domeniul privat prin Cotrre a Iuvernului, a Consiliului udeean, respectiv a Consiliului Ieneral al ;unicipiului 8ucure"ti sau a Consiliului local, dac prin Constituie sau lege nu se dispune alt!el ,art# 10 alin# 2-'0, dobndirea de ctre stat sau unitile administrativ%teritoriale, n perioada 1 martie

'/

=pre deosebire de ali autori, n a cror opinie domeniul privat al statului "i unitilor administrativ%teritoriale @constituie o parte a proprietii publiceA, c @proprietatea public !ace parte din domeniul public sau din domeniul privatA ,vezi Cap# )))-, considerm c numai bunurile din domeniul public !ormeaz obiectul proprietii publice, cele din domeniul privat ne!cnd parte din aceast proprietate# '0 Ca o aplicaie a acestei modaliti merit a !i e.empli!icat trecerea din proprietatea public a statului "i unitilor administrativ teritoriale n proprietatea privat a acestora, a bunurilor imobile n care se des!"oar activiti medicale# $st!el, potrivit art# 1' alin & din 75I nr# 12'F1??0 privind organizarea "i !uncionarea cabinetelor medicale, republicat n ;7 nr# +10F2002 8unurile imobile a!late n proprietatea public a statului sau a unitilor administrativ%teritoriale, utilizate n prezent pentru activiti medicale, vor !i trecute n domeniul privat al statului, respectiv al unitilor administrativ% teritoriale, potrivit art# 10 din Eegea nr# 21&F1??0 privind proprietatea public "i regimul uridic al acesteia*# 3n prezent aceste spaii urmeaz a !i vndute n condiiile Eegii nr# 2&1F2001 pentru aprobarea 75I nr# 110F200+ privind vnzarea spaiilor proprietate privat a satului "i unitilor administrativ teritoriale cu destinaia de cabinete medicale "i n care se des!"oar activiti cone.eA# Potrivit art# &, alin#1 @$u dreptul de a cumpNra spaiile ce !ac obiectul prezentei ordonane de urgenN medicii, medicii denti"ti, denti"tii, biologii, biocCimi"tii, !izicienii, teCnicienii dentari "i celelalte persoane !izice cu drept de liberN practicN ce des!N"oarN activitNi cone.e actului medical "i care dein n mod legal spaiul respectiv, precum "i persoanele uridiceFinstituiile de nvNNmnt superior medical, care, deinnd n mod legal spaiul, au ca obiect unic de activitate !urnizarea serviciilor medicale sau des!N"oarN activitNi de nvNNmnt superior medical#*

+'

1?'+ D 22 decembrie 1?0?, a unor

bunuri n temeiul unui titlu valabil, cu

respectarea Constituiei, a tratatelor internaionale la care 4omnia este parte "i a legilor n vigoare la data prelurii ,art# 1 alin# 1-# Eegea nr# 10F1??1, republicat, conine dispoziii privind terenurile sau alte bunuri care aparin domeniului privat, ast!el2 domeniul privat al statului "i respectiv al comunelor, ora"elor, municipiilor "i udeelor, este alctuit din terenuri D altele dect cele din art# + ,domeniul public- D a!late sau intrate n proprietatea lor pe cile "i modurile prevzute de lege ,art# 1-9 terenurile din e.travilan, neatribuite con!orm legii, trec n domeniul privat al statului ,art# 10 alin# &, modi!icat prin Eegea nr#2'/F200+-9 @terenurile situate %n intravilanul localit4ilor, care au apar4inut cooperatorilor sau altor persoane care au decedat, %n ambele cazuri fr mo3tenitori, trec %n proprietatea comunei, ora3ului sau municipiuluiMA ,art# 21 alin# 1-9 5terenurile provenite din fostele islazuri comunale = pa&i3ti 3i arabil = care s+au aflat %n folosin4a cooperativelor agricole de produc4ie trec %n proprietatea privat a comunelor, ora3elor sau, dup caz, a municipiilorMA ,art# &&-9 Aconstruc4iile agro+zoote/nice, atelierele de industrie mic, ma3inile, utila&ele 3i alte mi&loace fi,e ale fostelor cooperative, precum 3i terenurile de sub acestea, ca 3i cele necesare utilizrii lor normale, planta4iile de vii, pomii 3i animalele ce nu se vnd %n termen de ! an de la data desfiin4rii cooperativelor, trec %n proprietatea privat a comunelor, ora3ului sau municipiului7 ,art# 2? alin#/-9 $rt# 12& alin# 1 din Eegea nr# 21+F20012 @ domeniul privat al unit4ilor administrativ+ teritoriale este alctuit din bunuri mobile 3i imobile, intrate %n proprietatea acestora prin modalit4ile prevzute de lege6 $rt# ?1& din noul C# civ#, dispune c n lipsa motenitorilor legali sau testamentari, patrimoniul de!unctului se transmite comunei, oraului sau municipiului n a crui raz teritorial se a!lau bunurile la data descCiderii motenirii9 G Re,i& 3uridi+# =tatul "i unitile administrativ%teritoriale, ca titulare ale dreptului de proprietate privat, se bucur de aceea"i ocrotire legal ca "i persoanele !izice "i uridice ++

de drept privat, titulare ale proprietii private, art# '1 alin# 2 din Constituie dispunnd c2 5proprietatea privat este ocrotit %n mod egal de lege, indiferent de titular7. Proprietatea privat a statului "i unitilor administrativ%teritoriale nu poate !i guvernat dect de un re$im de drept comun4=2 - bunurile din domeniul privat se a!l n circuitul civil, deci sunt alienabile# 3nstrinarea acestor bunuri, ns, se va putea !ace numai prin licitaie public9 - bunurile din domeniul privat sunt prescriptibile sub aspect acCizitiv, putnd !i dobndite prin uzucapiune ,n cazul imobilelor- sau prin posesiunea de bun%credin ,n cazul mobilelor- "i imprescriptibile sub aspect e.tinctiv9 - bunurile aparinnd domeniului privat sunt insesizabile, ele nu pot !i urmrite sau secCestrate, deoarece aceste subiecte de drept sunt n permanen solvabile ,constituie o e.cepie de la regimul de drept comun-9 - bunurile din domeniul privat sunt susceptibile de dezmembrare, inclusiv de e.propriere pentru cauz de utilitate public#

!EC<IUNEA A III-A $ proprietate privat' (.

%ie+tul 0i 2ntinderea dreptului de

%ie+tul dreptului de proprietate privat-

1) :oate bunurile mobile "i imobile a!late n circuitul civil ,in commercium- pot !orma obiectul dreptului de proprietate# Categoriile principale de bunuri sunt2 casa ,casele- de locuit, terenuri cu sau !r construcii, obiecte de consum, de uz "i con!ort personal, inclusiv aciuni patrimoniale ,n cazul persoanelor uridice-# AEucruri scoase din comerA ,e,tra commercium- sunt2 - bunurile proprietate public declarate prin lege ca !iind inalienabile, - bunurile care, prin natura lor, nu sunt susceptibile de a !orma obiectul dreptului de proprietate "i al actelor uridice ,a"a%numitele lucruri comune D res communes D aerul, razele
'?

$rt# + alin# 2 din Eegea 21&F1??02 @Dreptul de proprietate privat al statului sau al unitilor administrativ%teritoriale asupra bunurilor din domeniul privat este supus regimului uridic de drept comun, dac legea nu dispune alt!elA#

+1

soarelui etc#- care, !iind inepuizabile, Anu aparin nimnui "i al cror uz e comun tuturorA 9 - bunuri a!late sub regimul uridic special de circulaiei# $st!el, o serie de bunuri, de"i nu sunt scoase din circuitul civil, sunt supuse unui regim uridic derogatoriu de la cel comun, n sensul c pot !i dobndite "i deinute numai de anumite persoane "i n condiiile prevzute de lege# =pre e.emplu bunurile Amonopol de statA pot !i vndute D cumprate numai de persoane !izice "i uridice autorizate pe baza licenei +0# 8unurile din patrimoniul cultural, de"i nu sunt scoase din circuitul general ,e.ceptnd cazul apartenenei lor la domeniul public al statului "i unitilor administrativ%teritoriale-, sunt supuse unui regim restrictiv# $st!el, scoaterea din ar a bunurilor culturale mobile, temporar sau de!initiv, se poate !ace numai cu prezentarea la unitile vamale a adeverinei eliberate de 7!iciul local pentru Patrimoniul Cultural (aional# 2) Proprietarul e,ercit atributele dreptului de proprietate n nume propriu "i n putere proprie, cu restriciile "i ngrdirile prevzute de lege, de convenia prilor, de Cotrrile udectore"ti# 6.erciiul dreptului de proprietate este limitat de sarcinile privind protecia mediului "i asigurarea bunei vecinti, precum "i de respectarea obligaiilor care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului#

' *. ntinderea dreptului de proprietate privat3n cazul bunurilor mobile nu sunt probleme privind determinarea obiectului "i ntinderea dreptului de proprietate# )ndi!erent de locul unde se a!l acestea "i de categoria din care !ac parte, ntinderea dreptului de proprietate este aceea"i# Cu privire la dreptul de proprietate !unciar, e.ist o serie de aspecte speci!ice n determinarea ntinderii proprietii# $st!el2 % con!orm art# ++? alin# ,1- din noul Cod civil2 *proprietatea terenului se %ntinde i asupra subsolului i a spaiului de deasupra terenului, cu respectarea limitelor legale6 + alin# ,2- al art# ++? prevede c2*proprietarul poate face, deasupra i %n subsolul terenului, toate construciile, plantaiile i lucrrile pe care le gsete de cuviin, %n afar de e,cepiile stabilite de lege, i poate trage din ele toate foloasele pe care acestea le+ar
+0

$vem n vedere2 armele, muniiile "i materialele e.plozibile, armele cCimice, produsele "i substanele stupe!iante, materialele, dispozitivele "i ecCipamentele nucleare, metalele "i pietrele preioase#

+/

produce6 + art# ++? alin# ,&- din noul Cod civil prevede c * apele de suprafa i albiile acestora aparin proprietarului terenului pe care se formeaz sau curg, %n condiiile prevzute de lege. 0roprietarul unui teren are, de asemenea, dreptul de a apropria i de a utiliza, %n condiiile legii, apa izvoarelor i a lacurilor aflate pe terenul respectiv, apa freatic, precum i apele pluviale. 3n consecin, se impune delimitarea proprietii terenurilor sub trei aspecte2 delimitarea supra!eei, delimitarea n nlime, delimitarea n adncime# 1) Delimitarea propriet'ii 2n supra&a'. Delimitarea supra!eei terenurilor const n msurarea supra!eei solului, n stabilirea limitelor materiale ale proprietii "i n delimitarea proprietilor nvecinate, prin semne e.terioare "i vizibile# Delimitarea se poate realiza n dou modaliti2 grniuirea proprietilor nvecinate "i ngrdirea proprietii# : "r-ni)uirea propriet-)ii 2nve+inate Potrivit art# +11 noul C#civ# @0roprietarii terenurilor %nvecinate sunt obligai s contribuie la grniuire prin reconstituirea /otarului i fi,area semnelor corespunztoare, suportnd, %n mod egal, c/eltuielile ocazionate de aceasta#A+1 7rice proprietar poate avea iniiativa de a solicita egal cCeltuielile de grniuire# 7peraiunea de grniuire se !ace pe cale amiabil# 3n caz contrar, oricare dintre proprietari are descCis calea ctre instan pentru a%l obliga pe cellalt la grniuirea proprietii nvecinate# $ciunea n ustiie este denumit a+)iune 2n ,r-ni)uire "i poate !i introdus numai n caz de con!lict ntre titularii !ondurilor vecine# $ciunea n grniuire este un act de administrare# Dac ns ntre
+1

proprietarului vecin s

delimiteze proprietile lor prin di!erite semne ,arbori, "an, crare- suportnd n mod

$rt# +11 din noul Cod civil se gsete n :itlul )) al Cr ii a )))%a%Despre bunuri, n sec iunea privind con inutul, ntinderea i stingerea dreptului de proprietate privat# 3ncadrarea obliga iei de grni uire n cadrul propriet ii private reprezint o noutate, avnd n vedere reglementarea anterioar din Codul civil, care ncadra art# +0' la capitolul @Despre servitui ce se nasc din situaia locurilorA, ncadrarea !iind ine.act deoarece o asemenea ndatorire reprezint o sarcin legal, impus asupra proprietilor, o obligaie real ce nsoe"te un drept real#

+0

proprietarii vecini se pune n discuie "i problema ntinderii !ondurilor, ea are natura uridic a unui act de dispoziie# : n$rdirea propriet'ii Potrivit art# +11 din noul Cod civil, *orice proprietar poate s %i %ngrdeasc proprietatea, suportnd, %n condiiile legii, c/eltuielile ocazionate# =pre deosebire de art# +10 care instituie obligaia de grniuire, art# +11 din noul Cod civil reglementeaz dreptul de ngrdire, ast!el nct putem aprecia c legiuitorul a lsat la latitudinea proprietarului dreptul de a%i e.ercita dreptul de ngrdire, !r a impune imperativ acest drept# 2) Delimitarea propriet'ii 2n 2nl'ime. > Con!orm art# ++? noul Cod civil 50roprietarul poate face deasupra terenului, toate construciile, plantaiile i lucrrile pe care legsete de cuviin...7. Cu alte cuvinte, proprietarul terenului are dreptul de a se !olosi de supra!aa acestuia "i de spaiul aerian situat deasupra terenului# Dar, n acela"i timp, art# 1&1 p# & din Constituie dispune c spaiul aerian aparine domeniului public# De"i cele dou te.te sunt n total opoziie, ambele "i gsesc aplicabilitate# $st!el, proprietarul poate s !oloseasc spaiul atmos!eric din apropierea supra!eei solului "i s ridice construcii ori plantaii, dar cu respectarea restriciilor datorate servituilor impuse !ie de raporturile de vecintate, !ie de raiuni de interes general, public# =pre e.emplu, 7#5#I# nr# 10+F2001 privind !rontiera de stat a 4omniei, stabile"te unele ngrdiri re!eritoare la distana construciilor, amena rilor "i activitilor pe terenul din apropierea !rontierei+2# > Dreptul proprietarului n nlime, adic asupra spaiului corespunztor supra!eei terestre, se e.tinde ct este necesar interesului su2 - proprietarul poate s ridice sau s !ac plantaii care se nal pe vertical, cu respectarea dispoziiilor Eegii nr# +0F1??1 "i a altor acte normative9 - proprietarul poate cere vecinului s taie crengile arborilor care se ntind
+2

pe

proprietatea sa, iar rdcinile arborilor vecinului le poate tia singur ,art# 11& alin#
$rt# &? din 75I nr# 10+F2001 dispune @n zona de !rontier, pe adncimea de +00 de metri de la linia de !rontier ctre interior, cu avizul direciei teritoriale a poliiei de !rontier competente, se pot e.ecuta activiti cum sunt2 mineritul, e.ploatrile de iei, de gaze, de ape minerale, de ape termale, e.ploatrile !orestiere, balastiere sau de cariere, lucrrile de mbuntiri !unciar "i irigaii, ndiguirile, lucrrile sau construciile pe cursurile de ap, lucrrile de asigurare a condiiilor de navigaie, construciile "i amena rile turistice, de agrement sau de alt natur, cercetrile sau prospectrile geologice*#

+?

2 "i & noul C#civ#-9 - proprietarul nu se poate opune plantrii stlpilor "i trecerii liniilor de comunicaie, de transport "i distribuire a energiei electrice pe terenul su9 - proprietarul este obligat s respecte regimul uridic privind !rontiera de stat, prevzut de 7#5#I# nr# 10+F20019 3) Delimitarea propriet'ii 2n ad*ncime $rt# ++? noul C#civ# stabile"te c 50roprietarul poate face %n subsolul terenului, toate construc4iile, plantaiile i lucrrile pe care le gse3te de cuviin4...# :e.tul trebuie interpretat n sensul c proprietarul terenului poate !olosi subsolul, dar n condiiile "i cu restriciile prevzute de lege2 con!orm art# 1&1 p# & din Constituie, proprietarul terenului nu are dreptul la bogiile de orice natur ale subsolului care !ac obiectul e.clusiv al proprietii publice9 pentru lucrri de interes general, autoritatea public poate !olosi subsolul oricrui proprieti imobiliare, cu obligaia de a despgubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantaiilor sau construciilor, precum "i pentru alte daune imputabile autoritii ,art# '' pct# + din Constituie-9 Eegea nr# +0F1??1 pentru autorizarea e.ecutrii lucrrilor de construcii impune o serie de ngrdiri, privind @spturileA n adncime# $st!el proprietarul poate !ace spturi pentru !undaia unei construcii sau poate !ace o pivni sau o !ntn, deci poate !olosi subsolul, dar cu respectarea reglementrilor e.istente, inclusiv cele n raport cu locul n care este situat terenul, cnd nu sunt permise spturi sau lucrri n subsol# Eegea nr# 2&0F200' a petrolului "i Eegea nr# 0+F200& a minelor impun o serie de servitui n vederea e.ploatrii perimetrelor ce nu sunt proprietate public+&9 Eegea nr# 10F1??1, republicat, n art# 11? cuprinde dispoziii speciale, care privesc proprietatea2 monumentele istorice, vestigiile "i obiectele arCeologice, tezaurele care se pot descoperi la !aa locului sau n subsol sunt sub protecia legii# Proprietarii "i deintorii de terenuri sunt obligai s asigure integritatea acestora, s sesizeze organele de stat "i s
+&

$supra terenurilor necesare accesului n perimetrele de e.ploatare "i oricror alte activiti pe care acestea le implic se instituie n !avoarea titularului un drept de servitute legal de trecere ,art# / din ambele legi-#

10

permit e!ectuarea lucrrilor de cercetare "i conservare# Ca o msur de protecie a proprietarilor, s%a instituit obligaia despgubirii acestora pentru daunele su!erite "i terenurile preluate din domeniul public, n bani sau cu teren ecCivalent# Pre+i8are

Din te.tele legale prezentate, rezult n primul rnd c nu ntotdeauna proprietatea subsolului aparine n ntregime proprietarului supra!eei terenului, "i n al doilea rnd, proprietarul terenului este obligat s suporte !olosirea subsolului pentru lucrri de interes genera

CAPIT LUL III F DURILE "ENERALE DE D #NDIRE A DREPTULUI DE PR PRIETATE


!EC<IUNEA I - Pre8entare ,eneral'(. No)iune
;odurile de dobndire a dreptului de proprietate reprezint totalitatea &i3loa+elor le,ale $ a+te 3uridi+e 0i fapte 3uridi+e $ prin +are se do%7nde0te dreptul de proprietate. Potrivit art# ++/ noul C# civ#, proprietatea bunurilor se dobnde"te "i se transmite prin2 convenie, motenire legal sau testamentar, accesiune, uzucapiune, ocupaiune, tradiiune, Cotrre udectoreasc, act administrativ, n condiiile legii, nscriere n cartea !unciar, # Eiteratura uridic+' a criticat enumerarea reglementat de vecCiul Cod civil, cali!icnd%o drept incomplet "i ine.act9 este incomplet deoarece au !ost omise unele moduri de dobndire a dreptului de proprietate2 Cotrrea udectoreasc, posesia de bun%credin a bunurilor mobile, dobndirea !ructelor de ctre posesorul de bun%credin#
+'

Pentru unele aspecte critice a se vedea, E# Pop, 7p# cit# p# 20?%2109 )# $dam, p# +?/%+?0#

11

este ine.act deoarece se !ace distincie ntre succesiune "i legate, de"i succesiunea, ca mod de dobndire a proprietii, prive"te att mo"tenirea legal ct "i testamentar, legatele ne!iind altceva dect dispoziii testamentare#

Prin adoptarea noului Cod civil, a !ost preluat pe bun dreptate viziunea litaraturii de specialitate, ast!el nct putem a!irma c n prezent avem o reglementare complet n ceea ce privete modurile de dobndire a dreptului de proprietate#

' *. Clasifi+are
;odurile de dobndire a proprietii se clasi!ic2 1) dup 2ntinderea dob*ndirii6 moduri de dob*ndire universal sau cu titlu universal cnd transmisiunea are ca obiect o universalitate ,un patrimoniu- sau o !raciune de universalitate ,spre e.emplu, succesiunea legal, legatele universale "i cu titlu universal-9 moduri de dob*ndire cu titlu particular , cnd transmisiunea are ca obiect unul sau mai multe bunuri individual determinate# 2) dup momentul c*nd opereaz transmisiunea6 moduri de dob*ndire 2ntre vii, "i anume2 convenia, tradiiunea, accesiunea, prescripia, legea, "i ocupaiunea9 n acest caz, dobndirea opereaz din momentul ncCeierii actului uridic sau intrrii n stpnire a lucrului ori la momentul convenit de pri sau prevzut de lege9 moduri de dob*ndire pentru cauz de moarte ,mortis causa- "i anume2 motenirea testamentar i legal9 acestea opereaz din momentul morii autorului# 3) dup situa'ia juridic a bunului 2n momentul dob*ndirii6 moduri de dob*ndire ori$inare, care nu comport o transmisiune uridic a

dreptului de proprietate de la o persoan la alta deoarece bunul nu a aparinut nimnui n momentul dobndirii, "i anume2 ocupaiunea ,vezi modurile speciale de dobndire a proprietii publice-9 12

moduri de dob*ndire derivate, care presupun un trans!er al dreptului de proprietate de la o persoan la alta# :oate celelalte moduri de dobndire n a!ar de cele originare sunt derivate2 motenirea, legatul, convenia, tradiiunea, accesiunea etc#

4) dup caracterul transmisiunii6 moduri de dob*ndire cu titlu oneros, cnd dobnditorul este obligat s dea un lucru ori s !ac o prestaie n scCimbul dobndirii2 convenia, tradiiunea9 moduri de dob*ndire cu titlu $ratuit, cnd dobnditorul nu are vreo obligaie n scCimbul dobndirii, spre e.emplu legatul#

!EC<IUNEA A II-A $ Conven)ia 4+ontra+tul5;;


Convenia sau contractul este cel mai important mod de dobndire a proprietii "i a altor drepturi reale# De!iniia contractului este dat de art# 1111 noul Cod civil care prevede c acesta reprezint acordul de voine dintre dou sau mai multe persoane cu inteia de a constitui, modi!ica sau stinge un raport uridic# 3n art# 111? noul Cod civil cansacr n mod e.pres principiul libertii contractuale n sensul c *0rile sunt libere s %nc/eie orice contracte i s determine coninutul acestora, %n limitele impuse de lege, de ordinea public i de bunele moravuri. Privitor la bunurile mobile, dispoziiile noului Cod civil sunt n sensul c drepturile reale se constituie i se transmit prin acordul de voine al prilor, cCiar dac bunurile nu au !ost predate, dac acest acord poart asupra unor bunuri determinate ori prin individualizarea bunurilor, dac acordul poart asupra unor bunuri de gen# $rt# 12/+ noul cod civil prevede, tot n ceea ce privete bunurile mobile c * dac cineva a transmis succesiv ctre mai multe persoane proprietatea unui bun mobil corporal, cel care a dobndit cu bun+credin posesia efectiv a bunului este titular al dreptului, c/iar dac titlul su are o dat ulterioar. 3n acelai sens, !ructele bunului sau ale dreptului transmis se cuvin dobnditorului de
++

De"i cu siguran este cel mai important mod de dobndire, nu !acem aici o prezentare larg a sa, deoarece constituie obiect de studiu att la partea general a Dreptului civil, ct "i la teoria obligaiilor civile, a se vedea )#4#5rs, Drept civil romn# :eoria general, p# 10/%&&29

1&

la data transmiterii proprietii sau a cesiunii dreptului, a!ar de cazul n care, prin lege sau prin voina prilor, se dispune alt!el# 4e!eritor la bunurile imobile, noul Cod civil precizeaz n art# ++/ alin#,'- !aptul c n cazul bunurilor imobile, dreptul de proprietate se dobndete prin nscriere n cartea !unciar# Con!orm art# 12'' noul Cod, !orma cerut pentru conveniile care strmut sau constituie drepturi reale ca urmeaz a !i nscrise n cartea !unciar, trebuie s mbrace !orma autentic, rezultnd din dispoziiile legale obligativitatea !ormei autentice pentru aceste convenii# 3ncCeierea i e.ecutarea conveniilor trebuie s !ir guvernate de principiul bunei% credine, principiu reglementat e.pres n art# 11/0 noul Cod civil# 3n lumina noii reglementri, dac prile sunt de acord asupra elementelor eseniale ale contractului, acesta se consider ncCeiat, elementele secundare putnd !i convenite ulterior sau determinarea acestora putnd !i ncredinat unei alte persoane# Dac prile nu cad de acord asupra elementelor secundare ale contractului, oricare dintre ele va putea cere instanei s completeze contractul# 3n ceea ce privete !orma pe care trebuie s i nbrace contractul, art# 11/0 noul Cod civil prevede c2*Contractul se %nc/eie prin simplul acord de voine al prilor, dac legea nu impune a anumit formalitate pentru %nc/eierea sa valabil , iar art# 11/? alin#,2prevede c *.n msura %n care legea prevede o anumit form a contractului, aceasta trebuie respectat, sub sanciunea prevzut de dispoziiile legale aplicabile. $rt# 12/& din noul Cod civil a consacrat principiul transmiterii dreptului de proprietate asupra bunurilor determinate concomitent cu ncCeierea contractului, iar n privina bunurilor de gen la individualizarea acestora# De la acest principiu e.ist i e.cepii2 prile au convenit, printr%o declaraie de voin e.pres, s amne trans!erul dreptului real la mplinirea unui termen sau dup realizarea unei condiii9 nstrinarea are ca obiect un lucru viitor, de e.emplu vnzarea unei mr!i care nc nu este !abricat, situaie n care trans!erul dreptului real se va produce cnd lucrul va e.ista9 transmiterea dreptului de proprietate n momentul intabulrii n cartea !unciar, 1'

potrivit art# 0// i art# 00+ alin#,1- din noul Cod civil#

!EC<IUNEA A III-A $ !u++esiunea


' (. No)iune. Clasifi+are
1) ;ccesiunea este acel mod de dob*ndire a propriet'ii con&orm cruia tot ce se alipete cu lucrul1 sau se 2ncorporeaz 2n acesta1 2n mod natural sau arti&icial1 devine proprietatea persoanei cruia 2i apar'ine bunul la care s<a &cut alipirea sau 2ncorporarea?@. 3n acest sens, art# +1/ noul Cod civil dispune c 50rin accesiune, proprietarul unui bun devine proprietarul a tot ce se alipete cu bunul ori se %ncorporeaz %n acesta, dac legea nu prevede altfelA# Cu alte cuvinte, accesiunea este ncorporarea sau unirea a dou lucruri aparinnd unor proprietari di!erii# :itularul dreptului asupra lucrului mai important devine "i titularul dreptului asupra lucrului mai puin important, !ostul proprietar al acestuia avnd dreptul s primeasc o despgubire# 2) ;ccesiunea este de dou !eluri6 imobiliar #i mobiliar. Ea rndul ei, accesiunea imobiliar poate !i6 natural #i arti&icial.

' *. A++esiunea i&o%iliar- natural1) 7o'iune# $ccesiunea imobiliar natural const n unirea sau ncorporarea a dou bunuri avnd proprietari di!erii, !r intervenia omului, ca urmare a unui !enomen natural# 2) ,ate$orii# Cazurile de accesiune imobiliar sunt2 aluviunea1 terenul l-sat de apele +ur,-toare la un fond riveran1 terenul l-sat de apele st-t-toare1 avulsiunea1 al%iile r7urilor1 insulele 0i prundi0urile1 insulele nou for&ate1 al%iile p-r-site de apele

+1

C# 8rsan, ;# Iai, ;#;# Pivniceru, 7p# cit# p# 10?#

1+

+ur,-toare, precum "i a++esiunea natural- asupra ani&alelor#

Aluviunea

Potrivit art# +1? noul C# civ aluviunea const n @adugirile de teren la malurile apelor curgtoare...A# $ceste cre"teri de pmnt pe unul din maluri, ca e!ect al apelor curgtoare, aparin proprietarului riveran pe !ondul cruia s%au depus, numai dac ele s%au depus treptat# Terenul l-sat de apele +ur,-toare la un fond riveran. $cest caz de accesiune imobiliar natural este reglementat de art# +/0 noul C#civ# :erenul lsat de apele curgtoare devine proprietatea celui care deine !ondul riveran, dac apele s%au retras treptat de la rmul respectiv# Terenul l-sat de apele st-t-toare. $rt# +/1 noul Cod civil prevede c *proprietarul terenului %ncon&urat de /eleteie, iazuri, canale i alte asemenea ape stttoare nu devine proprietarul terenurilor aprute prin scderea temporar a acestor ape sub %nlimea de scrugere. Tot astfel, proprietarul acestor ape nu dobndete niciun drept asupra terenului acoperit ca urmare a unor revrsri sporadice. Avulsiunea. Con!orm art# +/2 noul C#civ#, avulsiunea reprezint adugirea la un teren a unei buci de pmnt smuls de la un alt teren, prin aciunea unei ape# $cea parte de pmnt devine proprietatea celui la care s%a lipit, dac proprietarul terenului din care s%a rupt nu o revendic timp de 1 an# Al%iile r7urilor1 insulele i prundiurile # Potrivit art# +/& noul Cod civil, albiile rurilor aparin proprietarilor riverani, cu e.cepia acelora care, potrivit legii, !ac obiectul proprietii publice# 3n ceea ce privete insulele i prundiurile care nu sunt n legtur cu terenurile avnd malul la nivelul mediu al apei revin proprietarului albiei# Dac insula aparine proprietarilor riverani i trece peste umtatea apei, !iecare dintre ei are dreptul de proprietate asupra prii de insul ce se ntinde spre el pornind de la umtatea apei# 11

Referitor la dreptul de proprietate asupra insulelor nou for&ate1 noul Cod civil prevede c *%n cazul %n care o ap curgtoare, formnsu+i un bre nou, %ncon&oar terenul unui proprietar riveran, el rmne proprietar asupra insulei astfel create. Al%ia p-r-sit- de apele +ur,-toare care i%a !ormat un nou curs va avea regimul uridic stabilit prin legea special,art# +/+ noul Cod civil-# A++esiunea natural asupra animalelor

Potrivit art# +/1 noul C# civ#, 5animalele domestice rtcite pe terenul altuia %i revin acestuia din urm dac proprietarul nu le revendic %n termen de -A de zile de la data declaraiei fcute la primrie de ctre proprietarul terenului7. Porumbeii, iepurii, petii i alte asemenea animale care trec pe !ondul altui proprietar, aparin acestuia ct timp rmn pe !ond, cu e.cepia cazului n care trecerea a !ost provocat prin !raud sau prin arti!icii# 4oiul de albine trecut pe terenul altuia revine proprietarului acestuia numai dac proprietarul roiului nu l urmrete sau nceteaz s l urmreasc timp de dou zile#

' .. A++esiunea i&o%iliar- artifi+ial1) 7o'iune# $ccesiunea imobiliar arti!icial presupune intervenia omului "i plata unor despgubiri ctre cel n detrimentul cruia opereaz# Potrivit art# +// noul C# civ#+/ 5Construciile, plantaiile i orice alte lucrri efectuate asupra unui imobil, denumite %n continuare lucrri, revin proprietarului acelui imobil dac prin lege sau act &uridic nu se prevede altfel.7 Eegea consider c lucrul principal este terenul "i c proprietarul terenului devine "i proprietarul construciei, dreptul de proprietate asupra construciei nscndu%se n !avoarea proprietarului terenului din momentul nceperii lucrrii# 3n noua reglementare se !ace deosebire, n sensul c lucrrile pot !i autonome sau adugate, cu caracter durabil ori provizoriu#
+/

:e.tul instituie o prezumie relativ de proprietate a construciei n !avoarea proprietarului terenului "i nu un caz de accesiune imobiliar care, de regul presupune "i plata unor despgubiri n detrimentul celui care opereaz# 5nii autori consider c te.tul instituie dou prezumii2 construciile , lucrrile, "i orice alte lucrri !cute pe !ond aparin proprietarului "i c lucrrile au !ost edi!icate pe cCeltuiala sa ,)# $dam% op#cit#, p#101-# 3ntr%o alt opinie, ipoteza prevzut de art# '?2 C# Civ# este considerat un caz de accesiune imobiliar , D#C# Florescu %0p# Cit#, p#2&0-# Considerm alturi de ali autori , :# )ona"cu, =# 8rdeanu D op# cit#, p#100- c accesiunea imobiliar arti!icial intervine doar n cazurile reglementate de art# '?& "i art# '?' C# Civ#

1/

Eucrrile autonome sunt considerate construciile, plantaiile i orice alte lucrri cu caracter de sine stttor, realizate asupra unui imobil+0# Eucrrile adugate nu au caracter autonom, de sine stttor, asemenea celor enumerate mai sus i pot !i2necesare,n lipsa lor imobilul s%ar deteriora ori ar disprea-, utile,acelea care sporesc valoarea de circulaie a imobilului- i voluptuare,cnd sunt !cute pentru simpla plcere a celui care le%a realizat, !r a spori valoare imobilului-# $rt# +/? din noul Cod civil instituie n !avoare proprietarului imobilului anumite prezumii, n sensul c orice lucrare este prezumat a !i e!ectuat de proprietarul imobilului cu cCeltuiala sa, pn la proba contrar# Proba contrar se poate !ace cnd s%a constituit un drept de super!icie, cnd proprietarul imobilului nu i%a intabulat dreptul de proprietate asupra lucrrii noi sau n alte cazuri prevzute de lege# 2) 8ealizarea lucrrii cu materialele altuia 3n cazul n care proprietarul imobilului a realizat lucrarea cu materialele altuia, devine proprietarul lucrrii, neputnd !i obligat la des!iinarea acesteia i nici la restituirea materialelor ntrebuinate# Potrivit art# +00 noul Cod civil, proprietarul materialelor are dreptul la contravaloarea acestora, precum i la repararea pre udiciilor cauzate, n condiiile legii# 3) 8ealizarea unei lucrri autonome cu caracter durabil e&ectuate cu bun< credin Potrivit art# +01 din noul Cod civil, n cazul n care autorul lucrrii autonome cu caracter durabil este de bun%credin, proprietarul imobilului are dreptul !ie s cear instanei s dispun nscrierea sa n cartrea !unciar ca proprietar al lucrrii, pltind, la alegerea sa, autorului lucrrii !ie valoarea materialelor i a manoperei, !ie sporul de valoare adus imobilului prin e!ectuarea lucrrii,art# +01 lit# a-, !ie s cear obligarea autorului lucrrii s cumpere imobilul la valoarea de circulaie pe care acesta ar !i avut%o dac lucrarea nu ar !i !ost e!ectuat,art# +01 lit#b-# 4) 8ealizarea unei lucrri cu caracter durabil e&ectuat cu rea<credin

M. Dojan, Moduri de dobndire a dreptului de proprietate privat, articol publicat n Noul Cod civil. Comentarii, ed. Universul Juridic, Bucureti, 2 !!.
+0

10

3n cazul n care autorul lucrrii a !ost de rea%credin, proprietarul imobilului are dreptul, potrivit art# +02 noul Cod civil2 = cear instanei de udecat s dispun nscrierea sa n cartea !unciar ca proprietar al lucrrii, cu plata, la alegerea sa, ctre autorul lucrrii, a umtate din valoarea materialelor i manoperei ori din sporul de valoare adus imobilului9 = cear obligarea autorului lucrrii la des!iinarea acesteia9 = cear obligarea autorului lucrrii s cumpere imobilul la valoarea de circulaie pe care acesta ar !i avut%o dac lucrarea nu s%ar !i e!ectuat# Des!iinarea lucrrii se va !ace pe cCeltuiala autorului acesteia, autorul !iind inut s repare orice pre udiciu cauzat, inclusiv pentru lipsa de !olosin cauzat proprietarului imobilului# ) 8ealizarea unei lucrri adu$ate cu caracter durabil asupra imobilului altuia Lu+r-rile ad-u,ate ne+esare. 3n acest caz, proprietarul imobilului dobndete dreptul de proprietate asupra lucrrii adugate necesare din momentul e!ecturii acesteia, pltind autorului cCeltuielile rezonabile !cute de acesta,cCiar dac imobilul nu mai e.ist# Dac lucrarea a !ost e!ectuat cu rea%credin, din suma datorat de proprietarul imobilului se va putea deduce valoarea !ructelor imobilului, diminuat cu costurile necesare obinerii acestora# Lu+r-rile ad-u,ate utile. 3n cazul n care autorul lucrrii utile a !ost de bun% credin, proprietarul imobilului devine i proprietarul lucrrii din momentul e!ecturii acesteia, cu plata, la alegerea sa2 a valorii materialelor i a manoperei sau a sporului de valoare adus imobilului# Dac autorul lucrrii de a !ost de rea%credin, proprietarul imobilului !ie s devin proprietarul lucrrii , n !uncie de regimul acesteia, cu sau !r nscriere n cartea !unciar, pltind !ie umtate din valoarea materialelor i a manoperei, !ie umtate din sporul adus imobilului sau poate cere obligarea autorului lucrrii la des!iinarea acesteia, cu repunerea imobilului n situaia anterioar i plata de daune%interese# Lu+r-rile ad-u,ate voluptuare# 3n cazul acestor lucrri, proprietarul imobilului are urmtoarele posibiliti2 !ie devine proprietarul lucrrii, !r nscriere n cartea !unciar i

1?

!r nicio obligaie !a de autorul lucrrii, !ie cere obligarea autorului de rea%credin la des!iinarea acesteia, cu readucerea imobilului n situaia anterioar i plata de daune%interese# $utorul de bun%credin a lucrrii poate s o ridice nainte de restituirea imobilului ctre proprietar, cu condiia de a readuce imobilul n situaia anterioar#

' /. Dispo8iii spe+iale prev-8ute de noul Cod +ivil


1) >ucrrile realizate parial asupra imobilului autorului 3n cazul lucrrilor realizate cu bun%credin, proprietarul terenului vecin poate cere nscrierea ntr%o nou carte !unciar a unui drept de coproprietate al vecinilor asupra imobilului rezultat, incluznd terenul a!erent, n raport cu valoarea contribuiei !iecruia# 3n scCimb, dac lucrarea a !ost e!ectuat cu rea%credin, proprietarul terenului vecin poate alege ntre ridicarea lucrrii de pe teren, cu obligarea autorului acestuia la plata de daune interese i a cere nscrierea n cartea !unciar a unui drept de coproprietate al vecinilor# 3n privina lu+r-rilor provi8orii1 art# +00 noul Cod civil prevede c atunci cnd lucrarea are caracter provizoriu, n absena unei nelegeri contrare, autorul ei va !i obligat s o des!iineze, cu respectarea legii i, dac este de rea%credin, s plteasc despgubiri pentru pre udiciile cauzate, inclusiv pentru lipsa de !olosin# 2) nscrierea 2n cartea &unciar se !ace n temeiul conveniei prilor sau al Cotrrii udectoreti ori de cte ori dobndirea dreptului de proprietate este condiionat de nscriere n cartea !unciar#

3) Dreptul autorului lucrrii la ridicarea materialelor $utorul lucrrii i va putea ridica materialele pn la data ncCeierii conveniei sau pn la data introducerii aciunii de cel ndreptit la nscrierea n cartea !unciar#

/0

4) 9"ercitarea dreptului autorului lucrrii la indemnizaie Prescripia dreptului la aciune al autorului lucrrii privind plata indemnizaiei nu curge ct timp este lsat de proprietar s dein imobilul# $utorul lucrrii de bun%credin are un drept de ipotec legal asupra imobilului, pn la plata indemnizaiei# ) Obli$area autorului lucrrii la cumprarea imobilului Cnd proprietarul opteaz pentru obligarea autorului lucrrii la cumprarea imobilului, n absena nelegerii prilor, proprietarul poate cere instanei udectoreti stabilirea preului i pronunarea unei Cotrri udectoreti care s in loc de contract de vnzare%cumprare# Proprietarul imobilului are un drept de ipotec legal asupra acestuia pentru plata preului de autorul lucrrii# 5) ,azurile speciale de accesiune imobiliar :itularul dreptului de super!icie sau al altui drept real asupra imobilului altuia care i permite s dobndeasc proprietatea asupra lucrrii realizate va avea, n caz de accesiune drepturile i obligaiilestabilite n !avoareaFn sarcina proprietarului imobilului, dac nu s%a prevzut alt!el la momentul constituirii dreptului real# ?) >ucrrile e&ectuate de un detentor precar Potrivit art# +?/ noul Cod civil, lucrrile !cute de un detentor precar vor !i supuse regulilor aplicabile posesorilor de rea%credin, cu meniunea c detentorii precari nu vor putea !i obligai s cumpere imobilul#

' ;. A++esiunea &o%iliar1) 7o'iune# $ccesiunea mobiliar presupune unirea a dou bunuri mobile aparinnd unor proprietari di!erii ori producerea unui bun de ctre o persoan prin munca sa, dar cu materialele altuia#

/1

7ri de cte ori lucrurile mi"ctoare care aparin la doi proprietari di!erii se unesc, sau unul se ncorporeaz n cellalt, proprietarul bunului principal va dobndi "i proprietatea asupra celuilalt bun# 2) ;ccesiunea mobiliar $rt# +?0 noul Cod civil prevede c bunul mobil produs cu materialele altuia apar ine celui care l%a con!ecionat sau, dup caz, proprietarului materialelor, n !uncie de raportul dintre manoper i valoarea materialelor, determina la data con!ecionrii bunului# Proprietarul bunului datoreaz despgubiri egale !ie cu valoarea manoperei, !ie cu valoarea materialelor# 3n eventualitatea n care valoarea manoperei este egal cu valoarea materialelor, bunul va !i comun# $rt# 100 noul Cod prevede c n cazul unirii a dou bunuri mobile avnd proprietari di!erii, !iecare poate pretinde separarea bunurilor dac prin separare cellalt proprietar nu ar su!eri un pre udiciu mai mare de o zecime din valoarea bunului su# 3n cazul n care nu este posibil separarea bunurilor mobile unite, devin aplicabile regulile stabilite pentru bunul mobil produs cu materialele altuia#

!EC<IUNEA A IV-A $ U8u+apiunea


' (. Pre8entare ,eneral1) 7o'iune 5zucapiunea sau prescripia acCizitiv reprezint un &od de do%7ndire a propriet-)ii sau a altor drepturi reale prin posesia ne2ntrerupt- a unui i&o%il sau prin intervertirea posesiei1 2n ti&pul 0i +ondi)iile prev-8ute de le,e;D. Prin e!ectul posedrii lucrului un timp determinat, starea de !apt se trans!orm n stare de drept, posesorul devenind proprietar# 3n aceast situaie, proprietarul iniial nu mai poate
+?

$ se vedea )#4# 5rs, =# $ngCeni, 7p# cit# p# 120, C# 8rsan, ;# Iai, ;#;# Pivniceru, 7p# cit#p# 1?/9 $lte de!iniii2 uzucapiunea este na"terea dreptului de proprietate ori a altui drept real asupra unui bun imobil prin posedarea lui de ctre o persoan n condiiile "i termenul prevzut de lege ,E# Pop, 7p# cit# p# 220-9 uzucapiunea este un mod de dobndire a proprietii "i a altor drepturi reale prin posesie prelungit pe timpul prevzut de lege n acest scop ,P#;# Cosmovici, 7p# cit# p# 1+'-#

/2

revendica imobilul uzucapat, putndu%i !i opus, pe cale de e.cepie, dobndirea proprietii prin prescripie acCizitiv# 2) 8e$lementare 5zucapiunea este reglementat de art# ?20%?&' din noul Cod civil# 3) @usti&icare 5zucapiunea se usti!ic pe urmtoarele considerente2 n marea ma oritate a cazurilor posesia corespunde dreptului de proprietate, ns dovada acestuia este greu de !cut, ast!el c uzucapiunea supline"te aceast di!icultate de prob9 nevoia de stabilitate "i securitate uridic a raporturilor uridice determin recunoa"terea de e!ecte uridice unei aparene ndelungate de proprietate9 uzucapiunea apare ca sanciune mpotriva vecCiului proprietar care d dovad de lips de diligen, lsnd un timp ndelungat lucrul n posesia altei persoane "i permindu%i prin pasivitatea sa s se comporte public ca proprietar sau titular al altui drept real# 4) Domeniul de aplicare G 5zucapiunea are n vedere numai categoria bunurilor imobile# 8unurile mobile, con!orm art# ?&+ i urm# din noul C#civ, se dobndesc n proprietate prin nsu"i !aptul posesiei lor cu bun%credin, !r a !i necesar trecerea unui interval de timp10# Poate !i dobndit prin uzucapiune orice bun imobil D teren sau construcie D care se gse"te n circuitul civil, adic este alienabil# Prin urmare, nu pot !i dobndite prin uzucapiune imobilele inalienabile2 10

imobilele aparinnd domeniului public# 3n msura n care sunt inalienabile, bunurile din domeniul public sunt "i imprescriptibile9 terenurile atribuite n cadrul constituirii dreptului de proprietate privat pentru /&

$ se vedea Cap# K))#

anumite categorii de titulari sunt inalienabile o anumit perioad de timp ,art# &2 din Eegea nr# 10F1??1, modi!icat- nu "i cele n cadrul reconstituirii dreptului de proprietate privat11# bunurile nesusceptibile de apropiere ,aer, lumin-# G Prin urmare, pot !i dobndite prin uzucapiune numai bunurile imobile care se a!l n proprietate privat @indi!erent de titular ,statul, uniti administrativ%teritoriale, persoane !izice sau uridice-# De asemenea, prin uzucapiune se pot dobndi "i alte drepturi reale susceptibile de posesie2 uzu!ructul, abitaia, servituiile continue "i aparente#

' *. :elurile u8u+apiunii


3n sistemul noului Cod civil, uzucapiunea este de dou !eluri2 uzucapiunea e"tratabular "i uzucapiunea tabular# 1) Uzucapiunea e"tratabular $rt# ?&0 noul Cod civil prevede c dreptul de proprietate asupra unui imobil i dezmembrmintele sale pot !i nscrise n cartea !unciar, n temeiul uzucapiunii, n !olosul celui care l%a posedat timp timp de 10 ani, dac2 proprietarul nscris n cartea !unciar a decedat ori, dup caz, i%a ncetat e.istena9 a !ost nscris n cartea !unciar declaraia de renunare la proprietare# :ermenul uzucapiunii nu ncepe s curg mai nainte de data decesului sau, dup caz, a ncetrii e.istenei uridice a proprietarului, respectiv nainte de data nscrierii declaraiei de renunare la proprietate, cCiar dac intrarea n posesie s%a produs la o dat anterioar# )mobilul nu era nscris n nicio carte !unciar# 5zucapantul va putea dobndi dreptul numai dac i%a nregistrat cererea de nscriere n cartea !unciar nainte ca un ter s i !i nregistrat propria cerere n !olosul su, pe baza unei cauze legitime, n cursul sau cCiar dup mplinirea termenului uzucapiunii12#
11

3ntr%o opinie contrar, aceste terenuri nu sunt inalienabile, circulaia lor uridic !iind limitat la transmisiunea pentru cauz de moarte# 3n plus, cCiar n condiiile interzicerii nstrinrii acestora sub sanciunea nulitii absolute, nu a !ost interzis dobndirea prin !apte uridice, cum este n cazul de !a uzucapiunea ,)# $dam, 7p# cit# p# 1&1-# 12 M. Dojan, Moduri de dobndire a dreptului de proprietate privat, art. publicat n Noul Cod civil. Comentarii, Bucureti, 2 !!.

/'

2) Uzucapiunea tabular Potrivit art# ?&1 noul Cod civil, drepturile celui care a !ost nscris, !r cauz legitim, n cartea !unciar, ca proprietar al unui imobil sau titular al unui alt drept real, nu mai pot !i contestate cnd cel nscris cu bun%credin a posedat imobilul timp de + ani dup momentul nregistrrii cererii de nscriere, dac posesia sa a !ost neviciat# 8una%credin trebuie s e.iste doar n momentul nregistrrii cererii de nscriere i n momentul intrrii n posesie#

' .. Hon+)iunea posesiilor


Potrivit art# ?&& noul Cod civil, !iecare posesor este considerat c ncepe n persoana sa o nou posesie, indi!erent dac bunul a !ost transmis cu titlu universal sau cu titlu particular# Pentru a invoca uzucapiunea, posesorul actual poate s uneasc propria posesie cu aceea a autorului su#

!EC<IUNEA A V-A $ Alte &oduri de do%7ndire a propriet-)ii


' (. Tradi)iunea
:radiiunea nseamn transmitor dobnditorului1&# )mportana tradiiunii a sczut deoarece n dreptul modern trasmiterea proprietii se !ace n baza conveniilor, i nu doar n baza remiterii materiale a bunului# 3n prezent se consider c tradiiunea opereaz trans!erul dreptului de proprietate2
"n dreptul roman avea o lar# aplicare ca mod de dob$ndire a propriet%ii, deoarece conven%ia simpl nu producea dec$t e&ectul de a da na'tere la obli#a%ia de a trans&era proprietatea, trans&erare care se &cea prin tradi%iune, aceast importan% pier($ndu)se n dreptul modern. "ntr)adevr, prin simpla nc*eiere a conven%iei, c*iar neurmat de predarea material a lucrului, se trans&er dreptul de proprietate la dob$nditor +art.,-! 'i !2,. C.civ./, ceea ce nseamn c tradi%iunea nu mai are semni&ica%ia din trecut, ea &iind remiterea material a lucrului.
1&

predarea sau remiterea material a lucrului de ctre

/+

n cazul darului &anual, adic atunci cnd o persoan d alteia cu titlu gratuit un bun mobil de la mn la mn, spre e.emplu, donaia care se e.ecut imediat prin predarea material, !r s !ie necesar vreo !orm special1'9

n cazul transmiterii titlurilor de valoare la purttor

' *.

+upa)iunea

7cupaiunea const n luarea n posesie a unui bun care nu aparine nimnui, cu intenia de a deveni proprietarul lui# Dispoziiile art# ?'1 noul C#civ# dispun c posesorul unui lucru mobil care nu aparine nimnui, devine proprietarul acestuia, prin ocupaiune, de la data intrrii n posesie, ns numai dac aceasta se !ace n condiiile legii# 7cupaiunea ca mod de dobndire a proprietii are un domeniu de aplicaie rar# $st!el2 (u se pot dobndi prin ocupaiune bunuri imobile i bunurile incorporale# =e dobndesc prin ocupaiune bunurile comune, cum este apa de but pentru trebuinele casnice luat dintr%un izvor natural, vnatul, pe"tele pescuit, bunurile prsite ,res derelictae"#

' .. Iot-r7rea 3ude+-toreas+>otrrile udectore"ti au, n principiu, e!ect declarativ de drepturi, adic recunosc prilor un drept subiectiv anterior "i nu acord un drept nou# >otrrile constitutive sau atributive de drepturi pot !i considerate ca un mod de transmitere, respectiv de dobndire a proprietii, "i anume2 Cotrrea prin care se dispune e.proprierea pentru cauz de utilitate public, prin care se constituie dreptul de proprietate public al statului sau unitilor administrativ%teritoriale9 Cotrrea prin care se supline"te consimmntul unei pri la ncCeierea actului translativ de proprietate avnd ca obiect un imobil, cnd prile au ncCeiat un antecontract de vnzare cumprare pe care una dintre ele nu l respect, dac
1'

$rt# 1011 alin#,'- noul Cod civil

/1

natura contractului o permite,art# 12/? alin#,&- noul Cod civil-9 Cotrrea udectoreasc prin care actele uridice civile translative sau constitutive de drepturi reale sunt sancionate i se dispune repunerea prilor n situaia anterioar9 Cotrrea prin care se stabilete de instana de udecat remuneraia cuvenit autorului operei n cazul cesiunii drepturilor de autor, dac aceasta nu a !ost stabilit prin actul de cesiune#

CAPIT LUL IV RE!TRIC<IILE 4N"R=DIRILE5 DREPTULUI DE PR PRIETATE

!EC<IUNEA I $ No)iunea 0i +ate,oriile de restri+)ii 42n,r-diri5


' (. No)iune
1) Potrivit art# '' pct# 1 din Constituie, dreptul de proprietate este garantat, coninutul "i limitele acestuia !iind stabilite prin lege# De asemenea, art# '' pct# / din Constituie dispune2 @dreptul de proprietate oblig la respectarea sarcinilor privind protec4ia mediului 3i asigurarea bunei vecint4i, precum 3i la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii obiceiului, revin proprietaruluiA# 3n acela"i sens, art# +++ din noul Cod civil precizeaz c atributele dreptului de proprietate sunt recunoscute @n limitele stabilite de legeA# 2) Eimitele proprietJii sunt sarcini stabilite prin lege care greveazJ proprietatea# $ceste sarcini trebuie sJ constituie o restrngere proporionalJ cu cauza care le determinJ "i sJ nu conducJ la situaia n care dezavanta ele pe care le reprezintJ sarcinile sJ !ie mai mari dect avanta ele con!erite de dreptul de proprietate1+#
1+

Dumitru C# Florescu D Teoria general2 a drepturilor reale, op#cit#, p#101#

//

' *. Cate,orii
4estriciile dreptului de proprietate izvorsc din lege, din convenia prilor sau din Cotrrea udectoreasc, potrivit dispoziiilor noului Cod civil# 4estriciile legale, n raport de interesul general sau individual la care se re!er, se pot grupa n2 - restricii de interes public9 - restricii de interes individual, de interes privat#

!EC<IUNEA a II-a $ Restri+)ii le,ale


' (. Restri+)ii le,ale de interes ,eneral
1) 8estric'ii de interes edilitar #i de estetic urban G Eegea nr# +0F1??1 privind autorizarea e.ecutrii lucrrilor de construcii, modi!icat, stabile"te o serie de restricii pentru construciile civile, industriale, agricole, sau de orice alt natur privind alinierea, nlimea "i respectarea planului de sistematizare# Construciile se pot realiza numai cu respectarea autorizaiei de construcie "i a reglementrilor privind proiectarea "i e.ecutarea construciilor# $utorizaia de construire se emite n temeiul "i cu respectarea prevederilor documentaiilor de urbanism "i de amena are a teritoriului, avizate "i aprobate potrivit legii ,art# 2 alin# 2 din Eege-# G Eegea nr# 10F1??1, republicat, stabile"te restricii privind amplasarea construciilor, dispunnd n art# ?2 c @amplasarea construciilor, de orice !el pe terenurile agricole din e.travilan, pe cele amena ate cu lucrri de mbuntiri !unciare, precum "i pe cele plantate cu vii "i livezi, parcuri naionale, rezervaii, monumente, ansambluri arCeologice "i istorice este interzisA# 2) 8estric'ii de interes de protec'ie a mediului #i de sntate public /0

$cestea sunt obligaiile care rezult din planul de amena are a teritoriului, a planului urbanistic general, a planului urbanistic zonal, a planului urbanistic de detaliu "i a reglementrilor de urbanism, inclusiv obligaiile cu privire la igiena construciilor, la canalizare, la protecia mediului ncon urtor# G Constituia, n art# '' punct# / precizeaz c @ dreptul de proprietate oblig la respectarea sarcinilor privind protec4ia mediului 3i asigurarea bunei vecint4i, precum 3i la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului revine proprietarului7. G Eegea nr# 10F1??1, republicat, dispune 5prin e,cepie, unele construc4ii care, prin natura lor, pot genera efecte poluante factorilor de mediu, pot fi amplasate %n e,travilan. .n acest caz, amplasamentele se vor stabili pe baz de studii ecologice de impact, avizate de organele de specialitate, privind protec4ia mediului %ncon&urtor7# ,art# ?1 alin# 2-#

3) 8estric'ii de interes cultural1 istoric #i ar%itectural G Eegea nr# +0F1??1 privind autorizarea n construcii n art# 10 stabile"te c pentru autorizarea construciilor n zonele asupra crora s%a instituit un anumit regim de protecie prevzut n documentaiile aprobate, se va proceda n !elul urmtor2 n ansamblurile de arCitectur, n rezervaiile de arCitectur "i de urbanism, n cazul siturilor arCeologice, al parcurilor "i grdinilor monument istoric, cuprinse n listele aprobate potrivit legii, precum "i n cazul lucrrilor de orice natur n zonele de protecie a monumentelor, solicitantul va obine avizul comun al ;inisterului Culturii "i Cultelor "i al ;inisterului :ransporturilor, Construciilor "i :urismului, potrivit competenelor speci!ice9 n cazul lucrrilor de intervenii asupra construciilor monumente istorice, pe lng avizul ;inisterului Culturii "i Cultelor se vor obine avizele speci!ice cerinelor de calitate a construciilor, potrivit prevederilor legale9 /?

n zonele naturale prote ate, stabilite potrivit legii, n zonele de siguran "i protecie ale amena rilor CidroteCnice de interes public, precum "i n alte arii prote ate solicitantul va obine avizul ;inisterului ;ediului "i Iospodririi $pelor "i al ;inisterului $griculturii, Pdurilor "i Dezvoltrii 4urale9 n zonele de siguran "i de protecie ale in!rastructurilor de transport de interes public, precum "i n zonele a!erente construirii cilor de comunicaie, stabilite prin documentaiile de amena are a teritoriului "iFsau de urbanism, se va obine "i autorizaia ;inisterului :ransporturilor, Construciilor "i :urismului, con!orm prevederilor legale9 n zonele unde s%a instituit alt tip de restricie solicitantul va obine avizul organismelor competente#

G Potrivit art# 11? din Eegea nr# 10F1??1 a !ondului !unciar, republicat, 5monumentele istorice, vestigiile 3i obiectivele ar/eologice, tezaurele care se vor descoperi la fa4a solului sau %n subsol sunt sub protec4ia legii. 0roprietarii 3i de4intorii de terenuri sunt obliga4i s asigure integritatea acestora, s sesizeze organele de stat 3i s permit efectuarea lucrrilor de cercetare 3i conservareA# 3n cazul unor eventuale pagube, se vor acorda despgubiri# 4) 8estric'ii de interes economic $eneral sau de interes &iscal G Constituia, n art# '' pct# +, prevede c autoritatea public poate !olosi subsolul oricrei proprieti imobiliare, pentru lucrri de interes general, cu obligaia de a despgubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantaiilor sau construciilor, precum "i pentru alte daune imputabile autoritilor# G Eegea nr# 10F1??1, republicat, stabile"te unele obligaii n scopul de a asigura cultivarea terenurilor "i protecia solului2 !olosirea terenurilor pentru producia agricol "i silvic, inclusiv stabilirea "i scCimbarea categoriei de !olosin a terenurilor arabile, precum "i obligaiile pentru ameliorarea terenurilor, sunt supuse unor ngrdiri ,art# /'%0?-9

00

!olosirea temporar "i de!initiv a terenurilor, n alte scopuri dect producia agricol "i silvic se !ace numai n condiiile legii ,art# ?0%101-9 liniile de telecomunicaii, cele de transport "i de distribuie a energiei electrice, conductele de transport pentru alimentare cu ap, canalizare, produse petroliere, gaze, precum "i instalaii similare se vor grupa "i amplasa de%a lungul cilor de comunicaie, "oselelor, cilor !erate, a digurilor, canalelor de irigare "i desecri, "i a altor limite de teritoriu, n a"a !el nct s nu stn eneasc e.ecutarea lucrrilor agricole ,art# 102-# ) 8estric'ii 2n interesul aprrii 'rii. De e.emplu, crearea unor zone militare, ori pentru protecia aeroporturilor, porturilor

ori alte obiective strategice# 5) 8estric'ii &eroviare #i aeronautice G Prin 7#5#I# nr# 12F1??0 privind transportul pe Cile Ferate 4omne "i reorganizarea =(CF41?? n scopul des!"urrii n bune condiii a circulaiei !eroviare "i a prevenirii accidentelor de cale !erat, s%a instituit zona de siguran "i zona de protecie a in!rastructurii !eroviare publice# Potrivit art# 2? alin# ' @Bona de protec4ie a infrastructurii feroviare publice cuprinde terenurile limitrofe, situate de o parte 3i de alta a a,ei cii ferate, indiferent de proprietar, %n limita a ma,imum !AA m de la a,a cii ferate, precum 3i terenurile destinate sau care servesc, sub orice form, la asigurarea func4ionrii acesteia. 3n zona de protecie a in!rastructurii !eroviare legea ,art# &0- interzice2

11

4epublicat n ;#7# nr# 0&'F200', modi!icat prin 7#5#I# nr# ++F2011#

01

amplasarea oricror construcii, !ie "i cu caracter temporar, depozitarea de materiale sau n!iinarea de plantaii care mpiedic vizibilitatea liniei "i a semnalelor !eroviare9

utilizarea indicatoarelor "i a luminilor de culoare ro"ie, galben, verde sau albastr, care ar putea crea con!uzie cu semnalizarea !eroviar9

e!ectuarea oricror lucrri, care, prin natura lor, ar putea provoca alunecri de teren, surpri sau a!ectarea stabilitii solului, inclusiv prin tierea copacilor, arbu"tilor, e.tragerea de materiale de construcii sau prin modi!icarea ecCilibrului !reatic9

depozitarea necorespunztoare de materiale, substane sau de"euri care contravin normelor de protecie a mediului sau care ar putea provoca degradarea in!rastructurii !eroviare a zonei de protecie a acesteia, precum "i a condiiilor de des!"urare normal a tra!icului !eroviar #

G 3n scopul asigurrii siguranei zborului, 7#I# nr# 2?F1??/ privind Codul aerian 1/ a instituit obligaia ca ;inisterul :ransporturilor mpreun cu autoritile administraiei publice locale "i cu avizul ministerelor interesate s stabileasc zonele supuse servituilor de aeronautic civil a!erente aerodromurilor "i amplasrii ecCipamentelor de protecie a navigaiei aeriene# Potrivit art# // din Eege, n zonele supuse servituilor de aeronautic civil nu pot !i construite "i amplasate nici un !el de construcii, instalaii "i ecCipamente noi !r avizul ;inisterului :ransporturilor# :otodat art# /0 impune obligaia pentru proprietarii terenurilor, cldirilor "i amena rilor a!late n zonele supuse servituilor de aeronautic civil, de a respecta restriciile impuse prin reglementrile speci!ice re!eritoare la aceste zone#

1/

;odi!icat prin 7I 1?F2011, publicat n ;#7!# 100 din 2?#00#2011#

02

?) 8estric'iile propriet'ii situate 2n zona de &rontier 3n zona de !rontier, pe adncimea de +00 de metri de la linia de !rontier ctre interior, cu avizul direciei teritoriale a poliiei de !rontier competente, se pot e!ectua activiti cum sunt mineritul, e.ploatrile de iei, de gaze, de ape minerale, de ape termale, e.ploatrile !orestiere, balastiere, sau de cariere, lucrrile de mbuntiri !unciare "i irigaii, ndiguirile, lucrrile sau construciile pe cursurile de ap, lucrrile de asigurare a condiiilor de navigaie, construciile "i amena rile turistice, de agrement sau de alt natur, cercetrile sau prospectrile geologice ,art# &? din 75I nr# 10+F2001 privind !rontiera de stat a 4omniei10-# P"unatul animalelor este permis n timpul zilei pn la !"ia de protecie a !rontierei de stat, la !rontiera e.tern, sau pn la culoarul de !rontier, la !rontiera intern, iar noaptea, pn la +00 metri !a de acestea, ctre interior, n locurile stabilite de autoritile administraiei publice locale "i cu avizul "e!ului sectorului poliiei de !rontier ,art# '& alin# 1-# <ntoarea de%a lungul !rontierei de stat pe adncimea de +00 de metri de la !"ia de protecie a !rontierei de stat, la !rontiera e.tern, sau de la culoarul de !rontier intern, ctre interior, pe linia de uscat, "i de la limita terenului inundabil, pentru !rontiera de ap, este interzis,art# '' alin#1-# 3) ;lte 2n$rdiri 2n interes de utilitate public6 G ngrdiri care rezult din regimul uridic al pdurilor# Potrivit art# 12 din Codul silvic1? @la amplasarea la distan4e mai mici de !,A Cm de liziera pdurii a unor obiective industriale, unit4i comerciale sau de alt natur, care prin func4ionare pot aduce pre&udicii pdurii, beneficiarii acestora vor ob4ine, %n prealabil, avizul 'egiei 8a4ionale a 0durilor6 G ngrdiri care rezult din regimul uridic al apelor # /0
10 1?

;odi!icat prin Eegea 1+/F2011, publicat n ;#7!# nr# +&&F20#0/#2011# Codul silvic a !ost publicat n ;onitorul 7!icial al 4omniei nr# 2&0F2/#0&#2000, i a !ost modi!icat prin Eegea 1+1F2010 publicat n ;onitorul 7!icial al 4omniei nr# '?1F1?#0/#2010# Codul silvic a !ost pus n aplicare prin )nstruc iunile publicate n ;#7!# nr# '&0F20#01#2011 /0 3n acest sens, art# 2/ , modi!icat prin Eegea nr# 112F2001 dispune2 @orice activitate pe luciul de ap, n albii minore, arii prote ate ori n zone de protecie, inclusiv navigaia, plutritul, !lota ul, e.ploatarea !ondului piscicol "i pescuitul sportiv se vor realiza ast!el nct s nu produc e!ecte negative asupra apei, malurilor "i albiilor cursurilor de ap, malurilor "i cuvetelor lacurilor, monumentelor naturii, construciilor, lucrrilor sau instalaiilor e.istente n albii "i s in!lueneze ct mai puin !olosirea apelor de ctre ali utilizatori# 3n nicio situaie nu este permis deteriorarea calitii apei*

0&

G Eegea apelor nr# 10/F1??1/1 reglementeaz dreptul de !olosire al apelor "i stabile"te numeroase restrngeri pentru riveranii albiilor cursurilor de ap, inclusiv plantarea sau tierea arborilor "i arbu"tilor de pe terenurile situate n albiile ma ore, precum "i e.ploatarea agregatelor minerale din albiile sau malurile de ap9 G ngrdiri care rezult din regimul uridic al construirii drumurilor# $rt# 1? alin# ' din 7# I# nr# '&F1??/ privind regimul drumurilor dispune c @ pentru dezvoltarea capacit4ii de circula4ie a drumurilor publice %n traversarea localit4ilor rurale, distan4a dintre gardurile sau construc4iile situate de o parte 3i de alta a drumurilor va fi de minimum #@ m pentru drumurile na4ionale, de minimum #D de m pentru drumurile &ude4ene 3i de minimum #A de m pentru drumurile comunale9 G ngrdiri privind vnzarea sau !olosirea unor bunuri imobile ,de e.emplu, nu pot !i vndute liber de particulari ori nu pot !i !olosite dect n anumite condiii bunuri cum sunt2 medicamente "i substane to.ice, stupe!iantele, armele "i muniiile9 bunurile din !ondul arCivistic9 bunurile din patrimoniul naional%cultural-9 G ngrdiri care rezult din regimul uridic al minelor "i petrolului/29

' *. Restri+)ii le,ale de interes privat


$ceste ngrdiri decurg din raportul de vecintate# Constituia, n art# '' pct# /, se re!er la respectarea sarcinilor privind asigurarea bunei vecinti# Codul civil de la 101' denumea asemenea ngrdiri Aservitui naturaleA, "i Aservitui legaleA ,art# +/0%+0+, art# +01%11?-#

/1 /2

;odi!icat prin# 75I 1'F2011 publicat n ;#7!# nr# '11F&0#01#2011# Eegea petrolului nr# 2&0F200' modi!icat i completat "i Eegea minelor nr# 0+F200&, modi!icat i completat, dispun c n msura n care pentru punerea n valoare a perimetrelor de e.ploatare este nevoie de trecerea sau de e!ectuarea unor lucrri pe terenuri proprietate privat, asupra acestora se instituie un drept de servitute legal n !avoarea entitii care e.ploateaz bogia natural# 6.ercitarea dreptului de servitute legal stabilit se !ace contra plii unei rente anuale ctre proprietarii terenurilor a!ectate, pe baz de convenie# Durata servituii legale este cea a operaiunilor petroliere, respectiv miniere, iar terenurile ce urmeaz a !i a!ectate vor !i determinate, n ceea ce prive"te supra!eele "i proprietarii, dup principiul celei mai mici atingeri aduse dreptului de proprietate#

0'

Servitu4ile naturale se nasc din Asituaia natural a locurilorA ,art# +// C#civ-, iar servitu4ile legale se nasc din Aobligaia impus de legeA ,art# +// C#civ-# (u e.ist o deosebire ntre servituile naturale "i cele legale# Contrar denumirii, servitutile naturale "i cele legale nu erau adevrate servituti, ci ngrdiri normale ale dreptului de proprietate, generate de situarea unor imobile aparinnd unor proprietari di!erii, menite s evite con!lictele inerente vecintii/&# (oul Cod civil a preluat concepia potrivit creia servituile naturale i servituile legale nu sunt, de !apt servitui, acestea reprezentnd de !apt resticii,limite- legale ale dreptului de proprietate care izvorsc din raporturile de vecintate# 3n accepiunea i redactarea noului Cod civil, limitele legale ale dreptului de proprietate sunt prevzute n =eciunea ) a capitolului ))) din Cartea a )))%a a noului Cod civil# Potrivit reglementrii noului Cod civil, limitele uridice ale dreptului de proprietate sunt2 limite legale, limite convenionale i limite udiciare# 1) >imitele le$ale Dispoziiile art# 102 din noul Cod civil prevd !aptul c *Eegea poate limita e,ercitarea dreptului de proprietate fie %n interes public, fie %n interes privat. Eimitele legale %n interes privat pot fi modificate ori desfiinate temporar prin acordul pr ilor. 0entru opozabilitate fa de teri, este necesar %ndeplinirea formalitilor de publicitate prevzute de lege. Din redactarea te.tului de lege, apreciem c suntem n prezena unor norme cu caracter dispozitiv i nu imperativ# Considerm c legea ar !i trebuit s disting ntre cazul limitrilor n interes public i cazul limitrilor n interes privat, n cazul limitrilor de interes public a!lndu%ne n prezena unor norme cu caracter imperativ, avnd n vedere natura interesului prote at# 3n art# 10& se prevede c dreptul de proprietate oblig la respectarea sarcinilor privind protecia mediului i asigurarea bunei vecinti# Cu toate c regulile privind protecia mediului sunt imperative, ocrotind un interes public ma or, acest lucru nu este
/&

=pre deosebire de servituile propriu%zise, ele nu presupun un !ond dominant "i un !ond aservit#

0+

prevzut e.pres, respectarea sarcinilor privind protecia mediului regsindu%se n acelai articol cu asigurarea bunei vecinti, aceasta din urm !iind guvernat de norme dispozitive# $preciem !aptul c noul Cod civil ar !i trebuit sa disting ntre normele imperative care nu pot !i modi!icare i normele dispozitive care, n anumite condiii prevzute de lege pot !i i dispozitive# Eimitele legale prevzute de noul Cod civil sunt urmtoarele2 !olosirea apelor9 pictura streinii9 distana lucrrilor intermediare cerute pentru anumite construcii, lucrri i plantaii9 vederea asupra proprietii vecinului9 dreptul de trecere9 alte limite legale#

:olosirea apelor

$rt# 10' din noul Cod civil reglementeaz regulile privind curgerea !ireasc a apelor# $st!el, se prevede c proprietarul !ondului in!erior nu va putea mpiedica n niciun !el curgerea !ireasc a apelor provenite de pe !ondul superior# Cu titlu de noutate, alin# ,2- al art# 10' prevede !aptul c proprietarul !ondului in!erior are posibilitatea s cear autorizarea ustiiei n vederea e!ecturii pe !ondul su, pe cCeltuiala proprie, lucrrile necesare pentru scCimbarea direciei apelor# $celai articol prevede obligaia proprietarului !ondului superior de a nu e!ectua nicio lucrare de natur s agraveze situaia !ondului in!erior# $rt# 10+ din noul Cod civil prevede regulile privind curgerea provocat a apelor, ast!el2 proprietarul !ondului in!erior nu va putea impiedica nici curgerea provocat de proprietarul !ondului superior sau de alte persoane n cazul n care ne a!lm n prezena unei niri de ape din !ondul superior, din cauza unor lucrri subterane, din secarea terenurilor mltinoase ori a apelor !olosite n scop casnic, agricol sau industrial, aceast 01

situaie !iind aplicabil numai n eventualitatea n care aceast curgere preced vrsarea ntr%un curs de ap sau ntr%un an# 3n cazul producerii unuia dintre evenimentele artate mai sus, se instituie obligaia proprietarului !ondului superior de a alege calea i mi loacele de scurgere de natur s aduc pre udicii minime !ondului in!erior# Proprietarul !ondului superior va !i obligat la plata unei despgubiri uste i prealabile, potrivit dispoziiilor noului Cod civil# Despgubirea va !i ust dac se repar n totalitate pre udiciul produs, i pentru a !i prealabil ar trebui ca nirea apelor s !ie anticipat, condiie greu de realizat, din moment de aceast nire este instantanee de cele mai multe ori# 4egulile amintite mai sus nu vor !i aplicate dac pe !ondul in!erior se a!l o construcie, mpreun cu grdina i curtea a!erent, sau un cimitir,art# 10+ alin# ,&- noul Cod civil-# 7 alt limit legal este constituit de obligaia proprietarului vecin de a permite e!ectuarea de lucrri de irigaii pe terenul su, n !avoarea proprietarului care dorete s !oloseasc sisteme de irigaii pe propriul teren, cu cCeltuiala sa i cu o ust i prealabil despgubire n !avoarea proprietarului care suport e!ectuarea lucrrii respective# 7 alt limit legal este i ntrebuinarea izvoarelor,art# 100%10? noul Cod civil-# 3n ceea ce privete regulile speciale privind !olosirea apelor, art# 110 din noul Cod civil !ace trimitere la reglementrile speciale n materia regimului apelor# Pi+-tura streinii

6ste reglementat de art# 111 din noul Cod civil care a preluat dispoziiile Codului civil anterior, n sensul c *proprietarul este obligat si %i fac streaina casei sale astfel %nct apele provenind de la ploi s nu se scurg pe fondul proprietarului vecin. $ceast limit legal a !ost reglementat anterior ca o servitute stabilit de lege# Distana lu+r-rilor inter&ediare +erute pentru +onstru+ii1 lu+r-ri sau plantaii $ceast limit legal este reglementat de art# 112%11& noul Cod civil# 0/

Potrivit prevederilor legale, construciile, lucrrile sau plantaiile se pot !ace numai cu respectarea unei distane minime de 10 de cm !a de linia de Cotar, dac nu se prevede alt!el prin lege sau prin regulamentul de urbanism, ast!el nct s nu i se aduc atingere drepturilor proprietarului vecin# ;ai prevede noul Cod civil c dac prile se neleg ca distana minim s nu !ie respectat, acestea i vor da acordul printr%un nscris autentic# 3n ceea ce privete distana minim dintre arbori, acestia trebuie sdii la o distan de cel puin 2 metri de linia de Cotar, cu e.cepia arborilor mai mici de 2 metri, a plantaiilor i a gardurilor vii, dac nu e.ist prevedere contrar# Dac distana nu este respectat, proprietarul vecin va !i ndreptit s cear scoaterea sau tierea, la nlimea cuvenit, a arborilor, plantaiilor i a gardurilor vii, pe cCeltuiala proprietarului !ondului pe care acestea sunt ridicate# $lin# ,&- al art# 11& prevede !aptul c proprietarul !ondului peste care se ntind rdcinile sau ramurile arborilor aparinnd proprietarului vecin are dreptul s le taie i s pstreze !ructele czute n mod natural pe terenul su# Vederea asupra propriet-ii ve+inului $ceast limit legal este reglementat de art# 11'%111 noul Cod civil# Potrivit dispoziiilor legale mai sus amintite, este obligatorie pstrarea unei distane de cel puin 2 metri ntre !ondul ngrdit sau nengrdit care aparin proprietarului vecin i !ereastra pentru vedere, balconul sau alte asemenea lucrri care ar !i orientate spre acest !ond# Construciile enumerate mai sus care sunt neparalele cu linia de Cotar spre !ondul nvecinat vor !i interzise la o distan mai mic de un metru# Distana de unul, respectiv doi metri, va !i calculat de la punctul cel mai apropiat de linia de Cotar e.istent pe !aa zidului n care s%a descCis vederea sau, dup caz, pe linia e.terioar a balconului, pn la linia de Cotar# Cu titlu de noutate, noul Cod civil reglementeaz !ereastra de lumin n art# 111, care reprezint o e.cepie de la prevederile dezvoltate mai sus# $adar, proprietarul va avea dreptul s i descCid, !r limit de distan, !erestre de lumin, dac acestea vor !i 00

ast!el construite nct s mpiedice vederea spre !ondul nvecinat# $ceast soluie a !ost preluat de noul Cod civil din doctrin, ntruct pn la adoptarea noului cod civil nu am avut o dispoziie e.pres care s reglementeze !ereastra de lumin# Dreptul de tre+ere $ceast limit legal este reglementat de art# 11/%120 din noul Cod civil# 3n reglementarea anterioar, dreptul de trecere a !ost reglementat ca servitute de trecere stabilit de lege, care putea !i aprat prin aciunea con!esorie# 7dat cu intrarea n vigoare a noului Cod civil, dreptului de trecere i%a !ost scCimbat natura uridic, n prezent dreptul de trecere nemai!iind prevzut ca un drept real, dezmembrmnt al dreptului de proprietate# 3n literatura de specialitate s%a !cut distincie ntre dreptul legal de trecere i servitutea legal de trecere, distincie deosebit de important sub aspectul mi loacelor uridice de aprare a acestor drepturi# :recerea se va !ace n condiii de natur s aduc o minim stn enire e.ercitrii dreptului de proprietate asupra !ondului care are acces la calea public# Dac e.ist mai multe !onduri vecine care au acces la calea public, trecerea urmeaz s se !ac pe !ondul cruia i se aduc cele mai puine pre udicii# Codul civil prevede !aptul c dreptul de trecere este imprescriptibil i c acesta se stinge cnd !ondul dominant dobndete un alt acces la calea public# 3ntinderea i modul de e.ercitare a dreptului de trecere sunt determinate prin nelegerea prilor, Cotrre udectoreasc ori printr%o !olosin continu pe timp de 10 ani# $rt# 120 din noul cod civil prevede nceputul termenului de prescripie pentru dreptul la aciunea n despgubire pe care o are proprietarul !ondului aservit mpotriva proprietarului !ondului dominant# $cesta ncepe s curg din momentul stabilirii dreptului de trecere# Dac dreptul de trecere nceteaz, proprietarul !ondului aservit va !i obligat s restituie despgubirea ncasat, cu deducerea pagubei su!erite n raport cu durata e!ectiv a dreptului de trecere# 0?

Alte li&ite le,ale re,le&entate de noul Cod +ivil dreptul de tre+ere pentru utilit-i# $ceast limit legal este prevzut la art# 121 din noul Cod civil# 3n articolul mai sus amintit, este reglementat obligaia proprietarului de a permite trecerea prin !ondul su a reelelor edilitare cum ar !i2conductele de ap, conductele de gaz, canalele i cablurile electrice, subterane sau aeriene, precum i orice alte instalaii sau materiale cu acelai scop# 7bligaia proprietarului intervine numai n cazul n care trecerea prin alt parte ar !i imposibil, periculoas ori !oarte costisitoare# Proprietarul este ndreptit la despgubiri uste, iar dac suntem n prezena unor utiliti noi, despgubirea va !i i prealabil# <or !i e.ceptate de la acest drept de trecere cldirile, curile i grdinile acestora, dac utilitile sunt noi# dreptul de tre+ere pentru efe+tuarea unor lu+r-ri # Eimit legal reglementat de art# 122 din noul Cod civil, dreptul de trecere pentru e!ectuarea unor lucrri se instituie n !avoarea proprietarului !ondului nvecinat, pentru a i se permite acestuia e!ectuarea unor lucrri i accesul n vederea tierii crengilor i culegerii !ructelor, n scCimbul unei despgubiri, dac este cazul# $ceast obligaie intervine numai dac trecerea prin alt parte ar !i imposibil, periculoas ori !oarte costisitoare9 dreptul de tre+ere pentru reintrarea 2n posesie este reglementat n art# 12& din noul Cod civil# (oul Cod civil prevede c proprietarul unui !ond nu va putea mpiedica accesul altuia pentru a redobndi posesia unui bun al su, a uns din ntmplare pe !ondul respectiv# Proprietarul care permite accesul trebuie s !ie ntiinat n prealabil, acesta avnd dreptul la o ust despgubire pentru pre udiciile ocazionate de reintrarea n posesie, precum i pentru pre udiciile pe care bunul le%a cauzat !ondului9 starea de ne+esitate reprezint o alt limit legal a dreptului de proprietate i este reglementat de art# 12' din noul Cod civil# =tarea de ?0

necesitate reprezint acea situaie n care o persoan !olosete sau distruge un bun al altuia pentru a se apra pe sine sau pe altul de un pericol iminent# Proprietarul bunului !olosit sau distrus are dreptul s cear despgubiri doar de la cel care a !ost salvat# Proprietarul care a provocat sau a !avorizat apariia pericolului nu va putea pretinde nicio despgubire# $rt# 12+ din noul Cod civil prevede c limitele legale prezentate se completeaz cu dispoziiile legilor speciale privind regimul uridic al anumitor bunuri, spre e.emplu2 terenurile i construciile, pdurile, bunurile din patrimoniul naional%cultural, bunurile sacre al cultelor religioase etc# 2) >imite conven'ionale Eimitele convenionale reprezint acele limitri ale dreptului de proprietate prin acte uridice n care titularul dreptului consimte la limitarea dreptului su cu condiia ca ordinea public i bunele moravuri s nu !ie nclcate,art# 121 noul Cod civil-# Cu titlu de noutate, noul Cod civil reglementeaz +lau8a de inaliena%ilitate. Potrivit art# 12/ din noul Cod civil, prin convenie sau testament se poate interzice nstrinarea unui bun, ns numai pentru o durat de cel mult '? de ani i doar dac e.ist un interes serios i legitim# :ermenul ncepe s curg la data dobndirii bunului# )nstana va putea ncuviina dobnditorului bunului s dispun de acesta, dac interesul care a usti!icat clauza de inalienabilitate nu mai e.ist sau dac un interes superior o impune# 3n cazul n care clauza de inalienabilitate stipulat ntr%un contract este nul, ntregul contract va !i nul, dac respectiva clauz a !ost determinant la ncCeierea contractului# Eegea prevede !aptul c n contractele cu titlu oneros, se prezum caracterul determinant al clauzei de inalienabilitate pn la proba contrar# 3n conveniile din care se nate obligaia de a transmite n viitor proprietatea ctre o persoan determinat sau determinabil, clauza de inalienabilitate este subneleas, putnd s nu !ie prevzut e.pres# $lin# ,+- al art# 12/ prevede c * transmiterea bunului pe cale de succesiune nu poate fi oprit prin stipularea inalienabilitii. 4e!eritor la aceast dispoziie legal, se ?1

impun cteva precizri# 7 prim problem care se pune este aceea a modului n care transmiterea bunului ctre succesori va putea !i oprit din moment ce bunul !ace parte din patrimoniul de!unctului# Care va !i soluia transmiterii bunului a!ectat de clauza de inalinabilitateO $preciem c aceast prevedere legal este reglementat impropriu din moment ce nu se prevede cum va putea !i oprit transmiterea bunului respectiv i nici cui va reveni bunul care ar !i e.tras din patrimoniul de!unctului, aceast clauz neavnd aplicabilitate practic# 3n ceea ce privete opozabilitatea clauzei de inalienabilitate, aceasta va putea !i invocat numai dac este valabil i supus !ormalitilor de publicitate prevzute de lege# 3n contractele cu titlu gratuit, clauza va !i opozabil i creditorilor anteriori ai dobnditorului, n sensul c acetia nu vor putea vinde bunul respectiv pentru a%i ndestula creanele pe care le au npotriva dobnditorului bunului# 3n cazul bunurilor mobile, se vor aplica regulile a!erente dobndirii proprietii prin posesia de bun%credin# 8ene!iciarul clauzei de inalienabilitate va putea pretinde daune%interese proprietarului care nu ndeplinete condiiile de opozabilitate# 3n cazul nerespectrii clauzei de inalienabilitate, pot interveni urmtoarele sanciuni2 rezoluiunea contractului n cazul n care clauza de inalienabilitate este nclcat de dobnditor9 anularea actului de nstrinare subsecvent ncCeiat cu nerespectarea clauzei, la cererea nstrintorului sau a terului dac inalienabilitatea a !ost stipulat n !avoarea acestuia9 imposibilitatea de a urmri bunul pentru care inalienabilitatea a !ost stipulat, ct timp clauza produce e!ecte, dac prin lege nu se prevede alt!el# 3) >imite judiciare

?2

Dreptul de proprietate poate !i restricionat "i prin Cotrre udectoreasc, n sensul c aceste restricii nu sunt enumerate de lege ns rezult din raporturile de vecintate pe care instana udectoreasc le constat "i declar ca atare# Constituia, n art# '' pct# /, prevede c @dreptul de proprietate oblig la asigurarea bunei vecint4i. 3n acela"i sens, art# 1&0 noul Cod civil prevede c @ Dac proprietarul cauzeaz, prin e,ercitarea dreptului su, inconveniente mai mari dect cele normale %n relaiile de vecintate, instana de &udecat poate, din considerente de ec/itate, s %l oblige la despgubiri %n folosul celui vtmat, precum i la restabilirea situaiei anterioare atunci cnd acest lucru este posibil. 4estriciile udiciare nu sunt prevzute de lege, dar se consider c ele deriv din raportul de vecintate# $st!el, este posibil ca un proprietar s%"i e.ercite dreptul su !r s ncalce vreo dispoziie legal, dar vecinul s pretind c prin aceast e.ercitare i s%a cauzat n e.ercitarea propriului su drept de proprietate o pagub ce trebuie reparat# Eimitele udiciare ale e.ercitrii dreptului de proprietate privat vor !i soluionate, aadar, printr%o udecat n ecCitate, adic aplicarea principiului egalitii de tratament n situaii egale# Ludectorul va soluiona o cauz cCiar n lipsa unor dispoziii legale e.prese, pe baza analogiei legii i principiilor generale de drept# Dac pre udiciul cauzat ar !i minor n raport cu necesitatea des!urrii activit ii pre udiciabile, instana de udecat va putea ncuviina des!urarea activitii, cu instituirea dreptului celui pre udiciat la despgubiri# )nstana va putea ncuviina pe cale de ordonan preedinial /' msurile necesare pentru prevenirea pagubei, dac pre udiciul este iminent sau !oarte probabil#

CAPIT LUL V F DALIT=<ILE HURIDICE ALE DREPTULUI DE PR PRIETATE


/'

7rdonana preedinial este o procedur special n temeiul creia, instana de udecat poate dispune msuri vremelnice, n cazuri urgente pentru2 pstrarea unui drept care s%ar putea pgubi prin ntrziere, prevenirea unei pagube iminente i care nu s%ar putea repara ori nlturarea piedicilor ce s%ar ivi cu prile ul unei e.ecutri# Pentru a !i admis, ordonan a pre edin ial trebuie s ndeplineasc o serie de condiii2 urgena msurii solicitate, nepre udecarea !ondului i vremelnicia msurii#

?&

!EC<IUNEA I $ Considera)ii ,enerale


' (. No)iune
Dreptul de proprietate, de regul, se prezint ca un drept pur "i simplu, "i n mod e.cepional, ca un drept a!ectat de modaliti# Dreptul de proprietate este pur #i simplu n cazul n care aparine n mod e.clusiv unei singure persoane# 3n anumite situaii, dreptul de proprietate devine comple. n sensul c dreptul nu mai este pur i simplu, ci este a&ectat de modaliti# Dreptul de proprietate este a!ectat de modaliti dac, spre e.emplu, dreptul asupra unuia sau mai multe bunuri aparine n acelai timp mai multor persoane, !ie dac e.sitena viitoare a dreptului n patrimoniul titularului este legat de un eveniment sau de o mpre urareprevzut de lege ori stabilit prin voina omului# 3n !uncie de modalitile uridice ce o pot a!ecta, proprietatea poate !i2 proprietate anulabil9 proprietate rezolubil9 proprietate comun9 proprietate periodic#

' *. Proprietatea anula%il1) 7o'iune# Proprietatea anulabil este acea modalitate a dreptului de proprietate care e.prim starea de incertitudine vremelnic n care se gse"te acest drept, n situaia n care el a !ost transmis unei persoane printr%un act juridic anulabil# 5n act uridic este anulabil dac a !ost ncCeiat prin vicierea consimmntului, de ctre ?'

o persoan lipsit de capacitate de e.erciiu, sau dac o parte contractant este lipsit de discernmnt# 2) 9&ecte# (ulitatea relativ poate !i invocat numai n cadrul termenului de prescripie e.tinctiv "i poate !i acoperit prin con!irmare e.pres sau tacit de ctre cel ndreptit s o invoce# Pn la e.pirarea termenului de prescripie al aciunii n anulare sau pn la acoperirea nulitii relative prin con!irmarea actului uridic, dreptul de proprietate al dobnditorului se a!l ntr%o situaie incert# Dac ns actul uridic este con!irmat sau termenul de prescripie al aciunii n anulare s%a mplinit, dreptul de proprietate al dobnditorului se va consolida de!initiv, devenind un drept pur "i simplu#

3) ,azuri a- nstrinarea unui bun comun de ctre un so, !r consimmntul celuilalt so# 5n asemenea act uridic este sancionat cu nulitatea relativ ca nulitate de protecie /+# Deci, pn la data admiterii aciunii n anulare introdus de soul al crui consimmnt nu a !ost e.primat la ncCeierea actului, cumprtorul are o proprietate anulabil# b- nerespectarea unor incapaciti speciale de !olosin# $rt# &'/ din noul C#civ# interzice nstrinarea !r consimmntul celuilalt so, atunci cnd el este necesar potrivit legii, sub sanciunea nulitii relative a contractului de vnzare%cumprare

' .. Proprietatea re8olu%il1) 7o'iune# Proprietatea rezolubil constituie o modalitate uridic a dreptului de proprietate ce e.prim situaia de in+ertitudine vre&elni+- a acestui drept, atunci cnd
/+

@(ulitatea actului de nstrinare sau grevare de ctre unul din soi, !r consimmntul celuilalt so, a unui teren sau a unei construcii ce !ace parte din bunurile comune, este relativ "i actul poate !i con!irmat e.pres sau tacit de ctre acest din urm so ,$ se vedea Dec# de ndrumare nr# 10F1?1& a :rib# =uprem n C#D# F1?1&, p# 2/-#

?+

transmiterea dreptului de proprietate de la o persoan la alta s%a !cut printr%un a+t 3uridi+ afe+tat de o +ondi)ie re8olutorie# Condiia rezolutorie este un eveniment viitor "i nesigur c se va produce, de a crei ndeplinire depinde des!iinarea obligaiei,art# 1'01 noul Cod civil-# Potrivit art# 1&?? noul Cod civil, *este afectat de condiie obligaia a crei eficacitate sau desfiinare depinde de un eveniment viitor i nesigur* 2) 9&ecte# Pn n momentul ndeplinirii sau nendeplinirii condiiei, dreptul de proprietate aparine concomitent la doi proprietari2 dobnditorului bunului D proprietar sub condiie rezolutorie, "i transmi4torului D proprietar sub condiie suspensiv# Distingem n !uncie de dou situaii2 dac condiia se realizeaz, dreptul de proprietate al dobnditorului se des!iineaz retroactiv, transmitorul redevenind proprietar al bunului# $ctele !cute n !avoarea terilor de ctre un dobnditor sub condiie rezolutorie, condiie care se ndepline"te, urmeaz a !i des!iinate n temeiul principiilor2 resoluto &ure dantis, resolvitur &us accipientis "i nemo plus &uris ad alium transferre potest 1uam ipse /abet# dac condiia nu se ndepline"te, dreptul de proprietate al dobnditorului se consolideaz retroactiv, !iind considerat ab initio, proprietar e.clusiv al bunului transmis# 3) ,azuri. Proprietatea rezolubil poate izvor att din convenia prilor ,cnd actul uridic este a!ectat de o condiie rezolubil- ct "i din lege# $st!el, n temeiul legii, proprietatea este rezolubil2 a- n cazul donaiilor ntre soi, care, potrivit art# 10&1 noul C#civ#, sunt revocabile# =oul donator poate revoca numai n timpul cstoriei, donaia !cut celuilalt so# $st!el, dreptul de proprietate al soului donatar depinde de mpre urarea dac ?1

donatorul va revoca sau nu donaia# b- con!orm art# 1/+/ noul C# civ#, vnzarea cu opiune de rscumprare este o vnzare a!ectat de condiie rezolutorie prin care vnztorul i rezerv dreptul de a rscumpra bunul sau dreptul transmis cumprtorului#

' /. Proprietatea +o&un1) 7o'iune# Proprietatea comun este o modalitate a dreptului de proprietate care se caracterizeaz prin aceea c dreptul de proprietate aparine concomitent la dou sau mai multe persoane, care e.ercit, n mod egal, posesia, !olosina "i dispoziia# =pre deosebire de celelalte modaliti uridice ale dreptului de proprietate n care nu se a unge la e.erciiul concomitent, de ctre mai multe persoane, a atribuiilor dreptului de proprietate ,motiv pentru care n literatura uridic sunt denumite modaliti aparente, teoretice-/1, proprietatea comun permite tuturor titularilor e.ercitarea simultan a prerogativelor dreptului de proprietate# 2) ,ate$orii. 6.ist dou !orme de proprietate comun2 proprietate comun pe cote% pri "i proprietate comun n devlm"ie# Ea proprietatea comun pe cote<pr'i, obiectul rmne nedivizat din punct de vedere material, pe cnd dreptul de proprietate este !racionat pe cote%pri aritmetice, ideale "i abstracte# 3n cazul propriet'ii comune 2n devlm#ie, obiectul este nedivizat att din punct de vedere material ct "i ideal#

!EC<IUNEA a II-a $ Proprietatea +o&un- pe +ote-p-r)i


/1

C# 8rsan, ;# Iai, ;#;# Pivniceru , Drept civil. Drepturi reale, 6ditura )nstitutul european, )a"i, 1??/, p# ?2#

?/

' (. No)iune 0i +ara+tere 3uridi+e


1) Proprietatea comun pe cote%pri este acea !orm de proprietate comun care se caracterizeaz prin !aptul c bunul aparine concomitent mai multor proprietari, ne!racionat din punct de vedere material, ns dreptul de proprietate asupra acelui bun este !racionat n cote%pri ideale "i abstracte# Fiecare dintre titulari deine o cot parte ideal "i abstract din dreptul de proprietate asupra bunului, nu ns "i o !raciune material din bunul respectiv# 2) Din de!iniie se desprind dou caractere uridice eseniale ale proprietii comune pe cote%pri2 a- nici unul dintre proprietari nu este titularul e.clusiv al unei !raciuni materiale din bun9 n caz contrar am !i n prezena unor proprieti e.clusive9 b- !iecare proprietar este titularul e.clusiv al unei cote%pri ideale "i abstracte din dreptul de proprietate asupra bunului nedivizat din punct de vedere material# Cotele%pri se pot e.prima att n !orm procentual ,cot parte de &0P, de +0Pct "i n !orma unei !racii ,cot parte de 1F&, 1F2-# De"i cotele pri nu sunt ntotdeauna egale, egalitatea se prezum pn la proba contrarie !cut de titularul ndreptit la o cot mai mare din bunul respectiv#

' *. :or&e
=ub aspectul duratei, proprietatea comun pe cote%pri poate !i temporar sau obi#nuit "i &or'at sau perpetu# proprietatea comun obi"nuit sau temporar poate nceta prin parta , proprietatea comun !orat sau perpetu, datorit destinaiei bunului, nu poate !i sistat prin mpreal ,parta -# 3n raport de obiect, proprietatea comun pe cote%pri mbrac !orma2 +opropriet-)ii dac care are ca obiect un bun @individual D determinatA, ?0

indivi8iunii dac are ca obiect o universalitate uridic//#

1) Proprietatea comun pe cote<pr'i obi#nuit sau temporar ,aracterizare. Caracteristica acestei !orme de proprietate comun o constituie e.istena limitat deoarece oricare dintre titulari poate cere sistarea ei prin parta # o Precizare. Dreptul de a cere parta ul este imprescriptibil ,art# 11? noul C#civ#-2 5.ncetarea coproprietii prin parta& poate fi cerut oricnd, afar de cazul %n care parta&ul a fost suspendat prin lege, act &uridic ori /otrre &udectoreasc7# Aodalit'i de dob*ndire Prin succesiune, dreptul de proprietate e.clusiv a de!unctului asupra unui bun sau mase de bunuri este nlocuit, n cazul mai multor mo"tenitori, cu un drept de proprietate comun pe cote%pri, dreptul !iecrui mo"tenitor !iind stabilit printr%o cot ideal "i abstract asupra bunurilor ce !ac parte din masa succesoral#

Convenia poate constitui un mod de dobndire a proprietii comune pe cote%pri9 spre e.emplu, n cazul unui contract translativ de proprietate a unui bun ctre dou sau mai multe persoane, !iecare proprietar are o cot parte ideal "i abstract din dreptul de proprietate, nu ns "i o parte material din bun/0# Posesia e.ercitat asupra unui bun, n comun, de ctre mai multe persoane, "i n condiiile prevzute de lege pentru a uzucapa ,coposesia- poate conduce la dobndirea proprietii comune pe cote%pri# Construirea de ctre o persoan a unui imobil pe terenul aparinnd mai multor proprietari, d na"tere la o proprietate comun pe cote%pri a proprietarilor terenului asupra construciei, dac ace"tia neleg s invoce

//

De"i cele dou noiuni nu se con!und, n practica udiciar, termenii de coproprietari "i indiviziune sunt !olosii unul cu nelesul celuilalt sau !iecare pentru a desemna proprietatea pe cote%pri# /0 Cota%parte ideal a !iecrui coproprietar cumprtor se determin n !uncie de suma cu care a contribuit la plata preului#

??

accesiunea# 7cupaiunea constituie un mod de dobndire a proprietii comune pe cote% pri n situaia n care mai multe persoane "i%au e.ercitat concomitent dreptul de nsu"ire a unui bun care nu aparine nimnui# Ea des!acerea ,prin divor- sau la ncetarea ,prin moartea unui socstoriei, proprietatea devlma" a soilor avnd ca obiect bunuri comune, se trans!orm n proprietate comun pe cote%pri#

5n caz special l constituie con!iscarea parial a bunului unei persoane !izice, situaie n care dreptul de proprietate comun pe cote%pri ia na"tere ntre stat "i persoana !izic creiai s%a aplicat msura respectiv #
/?

Drepturile coproprietarilor cu privire la 2ntre$ul bun. 8e$ula unanimit'ii

(ici unul dintre coproprietari nu are un drept e.clusiv asupra unei pri materiale din bun, ns !iecare este titular e.clusiv asupra cotei pri ideale "i abstracte din dreptul de proprietate# 3n consecin, orice act cu privire la ntregul bun poate !i e!ectuat numai cu acordul de voin al tuturor coproprietarilor ,a"a%numita regul a unanimitii-# $ceast regul se aplic distinct dup cum avem n vedere acte materiale sau acte uridice#

3n cazul actelor materiale, practica udectoreasc a decis ca regula unanimitii s se aplice cu mai puin rigurozitate# $st!el, actele de !olosin a bunului ,utilizarea lui, culegerea !ructelor- din moment ce presupun un e.erciiu curent, nu sunt condiionate de acordul celorlali coproprietari# Fiecare coproprietar poate e!ectua singur acte materiale privitoare la ntregul bun dar cu respectarea a dou condiii2 /?

s nu se ngrdeasc !olosina bunului a celorlali coproprietari9

Con!iscarea parial a averii, msur aplicabil n perioada 1 martie 1?'+ D 22 decembrie 1?0?, este e!ectul unei Cotrri udectore"ti de condamnare a persoanei !izice pentru in!raciuni de natur politic, svr"ite ca mani!estare a opoziiei !a de sistemul comunist# Con!iscarea parial a averii nu se con!und cu con!iscarea special prevzut de art# 110 C#pen#, constnd n trecerea n proprietatea statului a lucrurilor ce aparin unei persoane care a svr"it o !apt prevzut de legea penal "i a cror deinere D datorit naturii ori legturii acestora cu !apta D prezint pericolul svr"irii de noi in!raciuni# Con!iscarea special conduce doar la o proprietate e.clusiv a statului asupra bunurilor supuse acestei msuri#

100

s nu se trans!orme destinaia bunului ori modul de !olosin a acestuia# $st!el, un coproprietar nu poate, !r acordul celorlali, s e.ecute lucrri de trans!ormare, renovare sau orice alt lucrare de natur a scCimba destinaia bunului# Precizare

3n practica udectoreasc au aprut o serie de litigii re!eritoare la !olosina bunului "i la dobndirea !ructelor, nainte de intrarea n vigoare a noului Cod civil# =%a decis c, n caz de nenelegere cu privire la !olosina material a bunului, nu se poate dispune un parta udiciar de !olosin prin care instana s !ormeze loturi pe care s le atribuie n !olosin e.clusiv00# Coproprietarii au posibilitatea de alegere ntre ncCeierea unui parta convenional de !olosin "i ncetarea coproprietii prin parta propriu%zis# 3ntr%o orientare contrar, din moment ce Codul civil nu prevede parta ul udiciar de !olosin, prin urmare nu este nici proCibit, "i se consider ca !iind usti!icat recurgerea la parta area udiciar a !olosinei01# De lege !erenda, se impune consacrarea e.pres n viitorul Cod civil a unui asemenea parta # 3n ceea ce prive"te dreptul coproprietarilor la !ructe, se !ace distincie ntre !ructe civile "i !ructe industriale# Fructele civile se cuvin tuturor coproprietarilor n proporie cu cota%parte din drept# Fructele industriale se cuvin doar coproprietarilor care au depus munca pentru obinerea lor# Prin intrarea n vigoare a noului Cod civil s%a reglementat pe larg materia coproprietii, dndu%se soluii la problemele aprute n practic din cauza lacunelor e.istente n legislaie la momentul respectiv# $st!el, prin art# 1&1 noul Cod civil a !ost reglementat e6er+itarea 2n +o&un a dreptului de folosin-. $rticolul mai sus amintit prevede !aptul c dreptul de a!olosi bunul revine !iecrui proprietar, n msura n care destinaia bunului nu este scCimbat i e.ercitarea dreptului de !olosin de ctre un coprorpeitar nu aduce atingere drepturilor celorlali coproprietari# =e mai prevede c dac un coproprietar e.ercit n mod e.clusiv
00 01

Dec# nr# 01?F1?10 a :rib# =uprem n 4#4#D# nr# 11F1?10, p# 110# Dec# civ# nr# 2121F1?0+ a :rib# =upr# n C#D#F1?0+, p# 110#

101

!olosina dreptului comun mpotriva voinei celorlali coproprietari, acesta poate !i obligat la despgubiri# 3n ceea ce privete !ructele bunului comun, noul Cod civil prevede c *fructele produse de bunul comun se cuvin tuturor coproprietarilor, proporional cu cota lor parte din drept. $adar, se prevede dreptul tuturor coproprietarilor la !ructele produse de bunul comun# 3n situaia n care un coproprietar a suportat toate cCeltuielile avansate de la !iecare coproprietar, proporional cu cota sa parte# Fructele naturale i !ructele industriale nsuite de ctre un coproprietar !ac parte din masa parta abil dac nu au !ost consumate, nstrinate, dac nu au pierit i pot !i identi!icate distinct# 3n caz contrar, orice coproprietar interesat are dreptul la despgubiri, cu e.cepia cazului n care !ructele au pierit n mod !ortuit# Dreptul la aciunea n despgubiri este supus prescripiei de drept comun# 3n ceea ce privete !ructele civile ale bunului comun, acestea vor putea !i cerute n termenul de prescripie de drept comun n cazul n cazul n care au !ost nsu ite de ctre un coproprietar# Prin art# 1&? din noul Cod civil se prevede c modul de !olosire a bunului comun poate !i stabilit prin nelegerea coproprietarilor, iar n caz de nenelegere, prin Cotrre udectoreasc# 3n cazul actelor juridice avnd ca obiect bunul n materialitatea lui, se impune urmtoarea distincie2 actele uridice de conservare nu sunt supuse regulii unanimitii, ast!el, !iecare coproprietar le poate e!ectua singur, !r acordul "i cCiar mpotriva voinei celorlali coproprietari, soluia usti!icndu%se prin scopul acestor acte D prentmpinarea pierderii unui drept# actele uridice de administrare sunt supuse regulii ma oritii potrivit dispoziiilor art# 1'1 alin#,1- din noul Cod civil care prevede c * actele de administrare, precum %nc/eierea sau denunarea unor contracte de locaiune, cesiunile de venituri 102 legate de producerea i culegerea !ructelor, acesta va avea dreptul la restituirea cCeltuielilor

imobiliare i alte asemenea, cu privire la bunul comun, pot fi fcute numai cu acordul coproprietarilor ce dein ma&oritatea cotelor+pri*# 3n cazul n care e.ist anumite acte de administrare prin care se limiteaz posibilitatea unuia dintre coproprietari s !oloseasc bunul n raport cu cota sa parte, ori care impun unui coproprietar o sarcin e.cesiv n raport cu cota sa parte, aceste acte de administrare nu vor putea !i ncCeiate dect cu acordul coproprietarului respectiv02# 3n cazul n care un coproprietar nu i poate e.prima voina sau se opune n mod abuziv la ncCeierea unui act de administrare necesar meninerii utilitii sau valorii bunului comun, coproprietarii interesai se vor putea adresa instanei de udecat pentru ca instana s suplineasc acordul coproprietarului respectiv#

actele de dispozi'ie sunt supuse regulii unanimitii0&# $ctele uridice cu titlu

oneros sau cu titlu gratuit sunt valabile dac sunt ncCeiate cu acordul tuturor coproprietarilor0'# (oul cod civil prevede c acele acte care vor !i ncCeiate !r respectarea regulii ma oritii, respectiv a regulii unanimitii, sunt inopozabile coproprietarului care nu a consimit la ncCeierea lor# :otodat, coproprietarilor care nu au consimit la ncCeierea respectivelor acte cu privire la bunul comun, li se recunoate dreptul ca nainte de parta s poat e.ercita aciunile posesorii mpotriva terilor care au intrat n posesia bunului comun ca urmare a ncCeierii actului# 4estituirea bunului va pro!ita tuturor coproprietarilor, cu precizarea c acei coproprietari care au participat la ncCeierea actului pot !i obligai la daune%interese# Drepturile coproprietarilor cu privire la cota<parte ideal din dreptul de proprietate Din moment ce !iecare coproprietar este titular e.clusiv asupra unei cote%pri ideale "i abstracte din dreptul de proprietate asupra bunului, !iecare dintre ace"tia poate
02 0&

$rt# 1'1 alin#,2- din noul Cod civil are menirea de a%i prote a pe acei coproprietari la care !ac re!erire dispozi iile legale# 4egula unanimitii este de asemenea aplicabil actelor de !olosin cu titlu gratuit, cesiunilor de venituri imobiliare i locaiunilor ncCeiate pe o perioad mai mare de & ani, precum i actelor care urmresc e.clusiv n!rumuse area bunului comun# $st!el, actele uridice mai sus amintite vor putea !i ncCeiate numai cu respectarea regulii unanimit ii, adic cu acordul tuturor proprietarilor# 0' (oul Cod civil prevede c orice act uridic cu titlu gratuit va !i considerat act de dispozi ie#

10&

s%"i nstrineze sau s%"i greveze cota sa parte n !avoarea unui ter# De la regula dispunerii nengrdite de cota%parte ideal din drept e.ist unele restricii2 % creditorii personali ai succesorului a!lat n indiviziune cu privire la imobilele succesorale nu pot cere vnzarea cotei%pri ce revine acestuia din indiviziune, pn nu s% a !cut parta ul9 % constituirea unei ipoteci asupra unei pri indivize depinde de rezultatul parta ului2 dac imobilul cade n lotul su, ipoteca devine valabil, n caz contrar este anulat retroactiv# Obli$a'iile coproprietarilor

Fiecare dintre coproprietari este obligat s contribuie, proporional cu cota sa parte, la acoperirea cCeltuielilor ocazionate de conservarea, ntreinerea "i administrarea bunului comun# Dac obiectul coproprietii este un teren agricol, coproprietarii au "i o serie de obligaii propter rem prevzute de lege ,obligaia de a asigura cultivarea "i protecia solului-# modaliti2 - coproprietarii nstrineaz ntregul bun comun unei tere persoane9 - un coproprietar dobnde"te un drept e.clusiv de proprietate asupra ntregului bun comun, prin succesiune, cumprare, donaie9 - bunul comun este trecut, prin e.propriere, n proprietatea statului care devine proprietarul e.clusiv al acestuia9 - n cazul pierderii totale a bunului comun datorit cazului !ortuit sau !orei ma ore, !cnd ca dreptul de proprietate comun pe cote%pri s rmn !r obiect# 10' Aodalit'i de 2ncetare. Partajul

3ncetarea proprietii comune pe cote%pri se poate realiza prin mai multe

;odalitatea speci!ic de ncetare a proprietii comune pe cote%pri ideal sau abstract o constituie parta3ul. - 7o'iune. Parta ul este operaiunea uridic prin care se pune capt strii de coproprietate sau indiviziune, n sensul c bunul sau bunurile stpnite n comun pe cote%pri sunt mprite din punct de vedere material ntre coproprietari, !iecare dintre ace"tia devenind proprietar e.clusiv asupra unei pri determinate din bun sau asupra unui anumit bun din cele ce !ormeaz obiectul coproprietii# - 8e$lementare# Parta ul este re$lementat n =eciunea a +%a, Capitolul )<, :itlul )))%Despre bunuri# Dreptul de a cere parta ul este imprescriptibil sub aspect e.tinctiv, e.ceptnd cazul n care parta ul a !ost suspendat prin lege, act uridic sau Cotrre udectoreasc,art# 11? noul Cod civil-# - )orme. Partajul poate !i e!ectuat pe cale convenional, prin bun nvoial sau pe cale udiciar# Parta3ul +onven)ional este rezultatul acordului de voin al tuturor coproprietarilor, n sensul ncetrii strii uridice de proprietate comun# Fiind un act uridic, parta ul trebuie s ndeplineasc toate condiiile de valabilitate a conveniilor# 3n plus, art# 1/' noul Cod civil prevede condiii suplimentare2 prezena tuturor coproprietarilor9 toi coproprietarii s aib capacitatea deplin de e.erciiu# Dac un coproprietar este lipsit de capacitate de e.erciiu sau are capacitate de e.erciiu restrns, parta ul nu se va putea !ace prin bun nvoial dect cu autorizarea instanei de tutel sau, dac este cazul, a ocrotitorului legal# Codul civil neprevznd vreo condiie de !orm, parta ul convenional se poate !ace printr%un nscris dar "i sub !orm verbal, dovada urmnd a se !ace con!orm dreptului comun# Parta3ul 3udi+iar ,art. 1/&1% 1/&1' c# pr# civ#- are loc cnd nu s%a putut realiza parta ul voluntar sau n cazul n care legea l declar obligatoriu2 10+

dac un coproprietar nu este prezent9 dac cel puin un coproprietar nu este de acord cu parta ul voluntar9 dac un coproprietar este minor sau interzis "i autoritatea tutelar nu a ncuviinat mprirea prin bun nvoial#

Parta ul udiciar se poate realiza prin mai multe modaliti0+2

atribuirea n natur a bunurilor, prin !ormarea unui numr de loturi egal cu numrul coproprietarilor01# atribuirea bunului n proprietate e.clusiv a unuia dintre coproprietari, urmnd ca ceilali s primeasc ecCivalentul n bani a valorilor cotelor la care au dreptul ,sulte-# $ceast modalitate este !olosit atunci cnd nu este posibil mprirea n natur a bunului sau dac prin mprire s%ar a unge la o scdere important a valorii acestuia, precum "i n cazul n care nu este posibil !ormarea unor loturi egale ca valoare# 3n vederea atribuirii se va lua n considerare o serie de mpre urri precum2 disproporia e.istent ntre cote%pri cuvenite coproprietarilor, !olosirea bunului, natura lui, posibilitatea de a !i valori!icat n ct mai bune condiii, ocupaia coproprietarilor, timpul de !olosire al bunului de ctre coproprietari, posibilitile economice ale acestora, !aptul c unul dintre ei i%a adus mbuntiri, !iind lipsit de posibilitatea de a%"i procura o alt locuin 0/, valoarea real de circulaie a bunului00# vnzarea bunului la licitaie public "i mprirea preului obinut ntre

0+

Con!orm art# 0 "i ? din 75I nr# 1&0F2000 pentru modi!icarea "i completarea Codului de procedur civil, publicat n ;#7!#, partea ) nr# '/? din 2 octombrie 2000, cu ncepere de la 2 ianuarie 2001, Eegea 10&F1?'& pentru simpli!icarea procedurii mpririi udiciare este abrogat, intrnd n vigoare dispoziiile art# 1/&1 D 1/&1' C#proc#civ# <ecCea reglementare !cea re!erire e.pres doar la sistarea strii de indiviziune rezultat din succesiune, "i numai prin analogie, instanele aplicau aceste reguli proprietii comune rezultat din alte izvoare dect succesiunea# Con!orm noii reglementri, procedura parta ului prive"te orice proprietate comun, indi!erent de izvorul ei# 01 Con!orm art# 1/&? C#proc#civ#, @la !ormarea "i atribuirea loturilor, instana va ine seama, dup caz, "i de acordul prilor, mrimea cotei%pri ce se cuvine !iecruia din masa bunurilor de mprit, natura bunurilor, domiciliul "i ocupaia prilor, !aptul c unii dintre coproprietari, nainte de a se cere mpreala, au !cut construcii, mbuntiri cu acordul coproprietarilor sau alte asemeneaA# 0/ Dec# nr# 1'1F1?00 a :rib# =upr#, sec#civ#, n 44D nr# 12F1??09 Dec# nr# 2+0?F1??& a C=L, sec#civ#, n Dreptul nr# 0F1??', p# 00# 00 3n cazul n care obiect al parta ului l constituie o construcie, pentru stabilirea valorii de circulaie se vor avea n vedere criteriile2 materialele ncorporate n cldire, !inisa ele, gradul de con!ort, locul de amplasare, vecCimea, preurile practicate n zon pentru imobile asemntoare ,Dec# nr# 1/1+F1??2 a C=L, sec#civ#, n Dreptul nr# 10%11F1??& "i Dec# nr# 2'1+F1??2, p# 120%121-# :erenurile se mpart la valoarea de circulaie stabilit n !uncie de2 calitatea "i proprietile solului, relie!ul, amplasamentul "i destinaia terenurilor, gradul de !ertilitate sau starea de degradare ,Dec# nr# 1200F1??2 a sec#civ# a C=L, n Dreptul nr# /F1??&, p# ?'%?+-#

101

coproprietari, n proporie cu cota%parte a !iecruia# - 9&ecte. Parta ul are o natur declarativ de drepturi ast!el nct retroactiv, dreptul de proprietate comun se trans!orm n drept e.clusiv# Cu alte cuvinte, odat cu realizarea parta ului se consider c starea de coproprietate nu a e.istat niciodat# Din e!ectul declarativ al mpririi rezult o serie de consecine importante din punct de vedere practic2 actele de nstrinare ncCeiate de un coproprietar cu privire la ntreg bunul comun vor !i sau nu valabile dup cum, prin parta , bunul va reveni sau nu n lotul coproprietarului vnztor# parta ul nu este supus publicitii imobiliare9 parta ul nu poate constitui ust titlu pentru invocarea uzucapiunii de 10%20 de ani9 coproprietarul n lotul cruia a czut bunul este ter !a de actele ncCeiate de ceilali coproprietari anterior parta ului, cu privire la acel bun# 2) Proprietatea comun pe cote<pr'i &or'at sau perpetu ,aracterizare

7biectul ei l constituie unul sau mai multe bunuri care, prin natura lor, nu pot !i mprite, !iind !olosite permanent de mai muli coproprietari ,n msura n care aceste bunuri sunt mprite, ele devin improprii !olosinei-0?# Coproprietatea este for)at- deoarece nu depinde de voina coproprietarilor, ea este "i perpetu- datorit scopului sau destinaiei permanente creia i sunt a!ectate bunurile care prin natura lor nu pot !i mprite# 8unurile care alctuiesc obiectul coproprietii !orate sau perpetue sunt accesoriul altor bunuri principale, urmnd soarta acestora con!orm principiului accesorium se1uitur principale# $cest raport de accesorietate !ace ca bunul, obiect al coproprietii !orate s nu
0?

De"i iniial s%a considerat c acest tip de proprietate comun nu poate nceta nici prin parta udiciar "i nici prin parta convenional, ntr%o orientare relativ recent, practica a admis parta ul coproprietii !orate prin acordul prilor ,Dec# nr# ??'F1?00 a :rib# =upr#, sec#civ# n 44D nr# 'F1?0?, p# /&%/'-#

10/

poat !i nstrinat sau grevat separat, ci numai o dat cu nstrinarea, respectiv grevarea bunului principal# Practic, ne a!lm n prezena a dou drepturi de proprietate2 un drept de proprietate e.clusiv, de coproprietate obi"nuit ori de proprietate devlma" a !iecrui titular asupra bunului principal?0 "i un drept de proprietate comun pe cote%pri !orat sau perpetu a tuturor coproprietarilor asupra bunurilor accesorii# Drepturile #i obli$a'iile coproprietarilor

Fiecare coproprietar poate utiliza bunul comun, !r a avea nevoie de consimmntul celorlali, sub rezerva respectrii a dou limite2

s nu aduc atingere drepturilor simultane "i concurente, de aceea"i natur, ale celorlali coproprietari
?19

s e.ercite propriile atribuii numai pentru utilizarea bunului principal cruia i este a!ectat bunul comun accesoriu, n acord cu interesul celorlali coproprietari #
?2

(ici un coproprietar nu poate !ace acte de dispoziie cu privire la bunul a!lat n coproprietate !orat, n scCimb, !iecare coproprietar poate s nstrineze bunul principal "i o dat cu acesta "i dreptul de proprietate pe cote%pri asupra bunului accesoriu# Coproprietarii au obligaia de a suporta cCeltuielile de ntreinere "i conservare a bunului comun proporional cu cota%parte a !iecruia sau cu ntinderea bunului principal# 6i se pot elibera de aceast obligaie prin abandonarea bunului principal# ,azuri de proprietate comun pe cote<pr'i &or'at sau perpetu

3n dreptul civil sunt cunoscute ca !iind cazuri de coproprietate !orat, enumerate n art# 1'1 noul Cod civil2
?0

De"i ma oritatea autorilor consider c bunul principal se a!l n proprietate e.clusiv ,E#Pop, (p. cit#, p# 1'+9 C# 8rsan, ;# Iai, ;#; Pivniceru, (p. cit., p# 10/9 C# 8rsan, (p. cit., p# 1019 )#P# Filipescu, $#)# Filipescu, (p. cit., P# 22&- considerm c acesta poate !i "i obiect al coproprietii obi"nuite sau al proprietii n devlm"ie# 6ste cazul prilor comune ,scri, acoperi", ziduri comune- a!late n coproprietate !orat ce deservesc apartamentele dintr%un imobil aparinnd mai multor persoane ,bunuri principale-, a!late att n proprietate e.clusiv dar "i n proprietate devlma" ,titulari ai apartamentului sunt soii- ori coproprietate obi"nuit ,titularii sunt mo"tenitorii !ostului proprietar decedat-# ?1 Dec# nr# 1+1/F1??2 a C=L, sec#civ#, n Dreptul nr# 10%11F1??&, p# 111# ?2 Dec# nr# /&'F1?0? a :rib# =upr#, sec#civ#, n Dreptul nr# &F1??0, p# 11#

100

coproprietatea !orat asupra prilor comune din cldirile cu mai multe eta e sau apartamente9 coproprietatea !orat asupra bunurilor comune necesare "i utile pentru !olosirea a dou imobile vecine9 coproprietatea !orat asupra despririlor comune9 coproprietatea !orat asupra bunurilor considerate ca !iind amintiri de !amilie#

Precizm c cea mai important, n practic, este coproprietatea !orat asupra prilor comune din cldirile cu mai multe eta e sau apartamente# Cele mai importante cazuri de proprietate comun pe cote%pri !orat vor !i analizate succint n cele ce urmeaz, n lumina dispoziiilor noului Cod civil# Coproprietatea asupra p-rilor +o&une din +l-dirile +u &ai &ulte eta3e sau aparta&enteD. $cest caz de coproprietate privat este de!init n art# 1'0 alin#,1- din noul Cod civil care prevede c *dac %ntr+o cldire sau %ntr+un ansamblu rezidenial e,ist spaii cu destinaie de locuin sau cu alt destinaie avnd proprietari diferii, prile din cldire care, fiind destinate %ntrebuinrii spaiilor respective, nu pot fi folosite dect %n comun sunt obiectul unui drept de coproprietate forat. $celai articol prevede !aptul c prile comune reprezint bunuri accesorii n raport cu spaiile locative care reprezint bunurile principale# $rt# 1'? alin#,1- enumer prile comune n sensul art# 1'0# $st!el, sunt considerate pri comune dac prin lege sau prin act uridic nu se prevede alt!el urmtoarele2 % terenul pe care se a!l cldirea, compus att din supra!aa construit, ct "i din cea neconstruit necesar, potrivit naturii sau destinaiei construciei, pentru a asiura e.ploatarea normal a acesteia9 pentru eventuala supra!a e.cedentar prprietarii sunt titularii unei coproprieti obi"nuite9 - !undaia, curtea interioar, structura, structura de rezisten, pereii perimetrali "i despritori dintre proprieti "iFsau spaiile comune, acoperi"ul, terasele, scrile "i casa scrilor, Colurile,

?&

$cest caz de coproprietate !orat este reglementat n art# 1'0%1+? din noul Cod civil# 4eglementarea este una generoas, n dispoziiile codului !iind acoperite toate propblemele care pot aprea n practic n legtur cu e.ercitarea copropriet ii !orate#

10?

pivniele "i subsolurile necompartimentate, rezervoarele de ap, centralele termice proprii "i ascensoarele9 - instalaiile de ap "i canalizare, electrice, de telecomunicaii, de nclzire "i de gaze de la bran"amentFracord pn la punctul de distribuie ctre prile a!late n proprietate e.clusiv, canalele pluviale, paratrsnetele, antenele colective, precum "i alte asemenea pri9 - alte bunuri care, potrivit legii sau voinei prilor, sunt n !olosin comun# De asemenea, co"urile de !um "i de aerisire, precum "i spaiile pentru spltorii "i usctorii sunt considerate pri comune e.clusiv pentru coproprietarii care utilizeaz aceste utiliti n con!ormitate cu proiectul cldirii# Prile comune pot !i atribuite n !olosin e.clusiv coproprietarilor numai dac nu sunt lezate drepturile celorlali coproprietari# $tribuirea n !olosin e.clusiv a prilor comune se va !ace potrivit regulilor prevzute de art# 1+0 din noul Cod civil, respectiv cu o ma oritate de 2F& din numrul coproprietarilor i al cotelor%pri# 3n situaia n care este constituit o asociaie de proprietari, decizia de atribuire n !olosin e.clusiv va !i luat de adunarea general cu aceeai ma oritate de 2F&# 3n ceea ce privete actele uridice privind cotele%pri, cotele%pri din dreptul de proprietate asupra prilor au caracter accesoriu n raport cu dreptul de proprietate asupra spaiului care reprezint bunul principal# $st!el, nstrinarea sau ipotecarea cotei%pri se va putea !ace doar odat cu instrinarea sau ipotecare bunului principal# Cotele%pri se vor stabili prin raportarea supra!eei utile a !iecrui spaiu locativ la totalul supra!eei utile a spaiilor locative din cldire, dac nu e.ist prevederi contrare n titlurile de proprietate# 3n ceea ce privete obligaiile coproprietarilor, acetia vor putea !olosi prile commune !r a aduce atingere drepturilor celorlalri proprietari i !r a scCimba destinaia cldirii, vor suporta cCeltuielile legate de ntreinerea, repararea i e.ploarea prilor commune, n raport cu cote%parte a !iecruia# CCeltuielile legate de prile comune !olosite e.clusiv vor !i suportate de acei coproprietari care e.ercit !olosina e.clusiv# Pentru a se e!ectua lucrrile necesare conservrii cldirii i ntreinerii prilor comune, proprietarii vor permite accesul n spaiile care reprezint bunurile principale, 110

urmnd a !i despgubii pentru pre udiciile cauzate de asociaia de proprietari sau de proprietarul n !olosul cruia s%au e!ectuat lucrrile# 3ncetarea destinaiei !olosinei commune se va Cotr motivat cu o ma oritate de 2F& din numrul proprietarilor, caz n care devin aplicabile regulile de la coproprietatea obinuit# Coproprietatea asupra desp-riturilor +o&une $rt# 110 alin#,1- din noul Cod civil prevede c * zidul, anul, precum i orice alt despritur %ntre dou fonduri sunt prezumate a fi %n proprietatea comun a vecinilor, dac nu rezult contrariul din titlul de proprietate, dintr+un semn de necomunitate ori dac proprietatea comun nu a devenit proprietate e,clusiv prin uzucapiune, potrivit legii. =emnele de necomunitate despre care se !ace vorbire n articolul mai sus citat sunt, cu titlu de e.emplu urmtoarele2 cnd culmea zidului este dreapt i perpendicular spr un !ond i nclinat spre cellalt !ond, se prezum c zidul este n proprietatea e.clusiv a proprietarului !ondului ctre care este nclinat coama zidului9 cnd pmntul este aruncat ori nlat e.clusiv pe o parte a anului, anul este prezumat a !i proprietatea e.clusiv a proprietarului !ondului pe care este aruncat pmntul9 de asemenea, vor !i considerate c sunt semne de necomunitate orice alte semne care !ac s se prezume c zidul a !ost contruit e.clusiv de unul dintre proprietari# 3n ceea ce privete obligaia de construire a despriturilor comune, Codul civil dispune c oricare dintre vecini i poate obliga pe proprietarii !ondurilor nvecinate s contribuie la construirea unei desprituri comune, precizndu%se de asemenea c nlimea zidului comun se stabilete de ctre vecini, !r a depi 2 metri, socotindu%se i coama zidului, dac nu e.ist dispoziie contrar# CCeltuielile de ntreinere i de reparare a despriturilor comune vor !i suportate de vecini proporional cu dreptul !iecruia# Cu toate acestea, legea recunoate dreptul unui proprietar de a nu contribui la cCeltuielile e!ectuate, dac renun la dreptul de proprietate asupra despriturii comune# 111

Aodalit'i de 2ncetare

Caracteristica coproprietii !orate sau perpetue const n !aptul c nici unul dintre coproprietari nu poate cere ncetarea ei prin parta # Cu toate acestea, e.ist situaii n care acest !orm de proprietate comun poate nceta, dup cum urmeaz2 prin acordul coproprietarilor, adic prin intermediul parta ului prin bun nvoial9 cnd prin convenie, uzucapiune, succesiune, ntreaga cldire devine proprietatea e.clusiv a aceleia"i persoane ,ter sau unul dintre coproprietari-9 n caz de e.propriere9 n caz de dispariie a bunului ce !ormeaz obiectul coproprietii !orate, precum i n alte cazuri prevzute de lege#

!EC<IUNEA a III-a $ Proprietatea +o&un- 2n dev-l&-0ie


' (. No)iune 0i +ara+tere 3uridi+e
1) Proprietatea comun n devlm"ie este acea !orm a proprietii comune ce se caracterizeaz prin aceea c bunul aparine tuturor coproprietarilor, !r ca ace"tia s aib precizat vreo cot%parte ideal "i abstract din dreptul de proprietate asupra acelui bun#

2) (ici bunul nu este !racionat din punct de vedere material, "i nici dreptul de proprietate nu este divizat din punct de vedere ideal, ast!el nct titularii nu dein n e.clusivitate nici mcar o cot%parte ideal din dreptul de proprietate asupra acelui bun#

' *. Ca8uri de proprietate +o&un- 2n dev-l&-0ie

112

Eegislaia n vigoare reglementeaz un singur caz de devlm"ie ?' D dreptul de proprietate devlma" a soilor asupra bunurilor dobndite de oricare dintre ei n timpul cstoriei# :otu"i, legea nu interzice posibilitatea dobndirii proprietii devlma"e printr%o convenie# $st!el, dou sau mai multe persoane, prin acordul de voin, pot stabili ca o serie de bunuri dobndite mpreun sau separat, s !ac obiectul proprietii devlma"e# n +on+lu8ie, proprietatea comun n devlm"ie poate lua na"tere att prin e!ectul legii ct "i prin convenia prilor#

' .. Dreptul de proprietate +o&un- 2n dev-l&-0ie a so)ilor


1) Potrivit art# &&? noul Cod civil2 @bunurile dobndite %n timpul regimului comunitii legale de oricare dintre so4i, sunt, de la data dobndirii lor, bunuri comune %n devlmie ale so4ilor7. $st!el, toate bunurile dobndite n timpul cstoriei ,dobnditorul trebuie s aib neaprat calitatea de so- sunt bunuri devlma"e, cCiar dac n actul de acCiziionare este trecut doar unul dintre soi, sau cumprarea s%a !cut din veniturile unuia dintre ei "i cCiar dac bunul a !ost dobndit n timp ce soii erau desprii n !apt# 3n acord cu dispoziia legal, practica a stabilit ca !iind bun comun, obiect al proprietii devlma"e, "i imobilul cumprat de unul din viitorii soi pe numele lui, dar cu contribuia celuilalt viitor so, sub condiia ca imobilul s devin comun la data cstoriei# 2) 3n e.ercitarea proprietii devlma"e, soii administreaz, !olosesc "i dispun mpreun de bunurile comune# Fiecare so are dreptul s !oloseasc bunul comun !r consimmntul e.pres al celuilalt so# =cCimbarea destinaiei bunului comun nu se va putea !ace ns dect cu acordul ambilor soi# 3n ceea ce privete actele de nstrinare sau de grevare cu drepturi reale avnd ca obiect bunurile comune, acestea vor putea !i ncCeiate numai cu acordul ambilor soi# $lta este soluia n cazul nstrinrii bunurilor mobile comune, unde noul cod civil prevede c *oricare dintre soi poate dispune singur, cu titlu oneros, de bunurile mobile
?'

$nterior Constituiei din 1?1+, e.ista proprietatea devlma" legal a !amiliei de cooperatori avnd ca obiect bunuri gospodre"ti2 casa de locuit "i ane.ele sale, animale de producie, inventarul agricol#

11&

comune a cror %nstrinare nu este supus, potrivit legii, anumitor formaliti de publicitate. $ctul ncCeiat !r consimmntul e.pres al celuilalt so, atunci cnd el este necesar potrivit legii, este anulabil#

' /. Fodalit-)i de 2n+etare


Proprietatea comun devlma" nceteaz2 o dat cu ncetarea cstoriei prin moartea sau declararea morii unuia dintre soi9 la des!acerea cstoriei prin divor9 prin parta ,voluntar "i udiciar-# Parta ul voluntar intervine o dat cu divorul

precum "i dup ncetarea sau des!acerea cstoriei# Parta ul udiciar are loc n timpul cstoriei putnd !i cerut n mod e.cepional "i numai pentru motive temeinice !ie de unul dintre soi, !ie de creditorii personali ai soilor# B Precizare 3ncetarea coproprietii devlma"e a soilor are loc n doi timpi2 n primul rnd, proprietatea comun n devlm"ie se pre!ace n proprietate comun pe cote%pri, determinate n !uncie de contribuia soilor la dobndirea bunului comun, urmnd ca ntr%o a doua etap s se parta eze material bunurile n vederea stabilirii proprietii e.clusive a !iecrui so#

!ECIUNEA a IV-a $ Proprietatea periodi+Proprietatea periodic reprezint o noutate n reglementarea noului Cod civil alturi de !iducie i administrarea bunurilor altuia# Considerm c proprietatea periodic reprezint o modalitate a dreptului de proprietate# $a cum am artat, dreptul de proprietate este un drept pur i simplu n situaia n care are ca titular o singur persoan i a !ost dobndit de aceasta n mod ireversibil# 11'

6.ist, aa cum vzut i la analiza celorlalte modaliti ale dreptului de proprietate, situaii n care dreptul de proprietate are o anumit comple.itate, care rezult din aceea c dreptul nu mai este pur i simplu, ci este a!ectat de modaliti, n sensul c dreptul aparine mai multor persoane simultan i concomitent asupra unuia sau mai multor bunuri, sau e.istena acestuia depinde de un eveniment sau de o mpre urare stabilit de lege ori prin voina omului# Proprietatea periodic se bucur de o reglementare autonom n noul Cod civil, n capitolul consacrat modalitilor dreptului de proprietate# Proprietatea periodic se re!er la situaia n care mai multe persoane e.ercit succesiv i repetitiv atributul !olosinei speci!ic dreptului de proprietate asupra unui bun mobil sau imobil, n intervale de timp determinate, egale sau inegale# $st!el, coproprietarii e.ercit atribuiile nu concomitent, ci pe anumite perioade determinate pentru !iecare dintre ei, obiectul dreptului de proprietate !iind acelai# 8unurile care !ac obiectul dreptului de proprietate sunt bunuri corporale neconsumptibile, proprietarul care e.ercit !olosina avnd obligaia ca la s!ritul !iecrei perioade s pun bunurile la dispoziia urmtorului proprietar# :emeiul proprietii periodice este reprezentat de un act uridic, aa cum prevede art# 100 din noul Cod civil?+# Proprietatea periodic este cunoscut i sub denumirea de multiproprietate,n Frana-, proprietate spaio%temporal# 3n 8elgia, soluia gsit de legiuitor este di!erit de cea consacrat n dreptul !rancez, consacrndu%i%se un regim asemntor regimului uridic al coproprietii, dobnditorul unui asemenea drept !iind titularul unui adevrat drept real asupra bunului imobiliar care, de regul, este un apartament#?1 3n ceea ce privete reglementarea proprietii periodice n noul Cod civil, aceasta reprezint o !orm autonom a dreptului de proprietate, distinct de proprietatea pe cote%pri# Dreptul de proprietate periodic prezint aceleai caractere uridice ca ale oricrui drept de proprietate, !iind un drept absolut, un drept e.clusiv n sensul c n perioada de timp alocat, titularul are plenitudinea atributelor ce intr n coninutul su uridic i un drept
?+

Potrivit art# mai% sus menionat, *proprietatea periodic se nate %n temeiul unui act &uridic, dispozi iile %n materie de carte funciar aplicndu+se %n mod corespunztor. ?1 ;# 5liescu, $ ICergCe, Drept civil, drepturile reale principale, op.cit. pag. !?D

11+

perpetuu# Potrivit art# 10? din noul Cod civil, oricare dintre proprietari va putea ncCeia, n condiiile legii, acte precum ncCirierea, vnzarea, ipotecare i altele asemenea# Dispoziiile legale ntresc ideea de proprietate, ne!iind ntemeiat s se susin c am !i n prezenta unui drept de !olosin# ;ai prevede noul Cod civil c actele de administrare sau de dispoziie privitoare la cota%parte din dreptul de proprietate a!erent unui alt interval de timp vor !i inopozabile titularului cotei%pri respective, aplicndu%se regulile din materia coproprietii obinuite# 3n relaiile cu terii cocontractani de bun%credin, actele de administrare sau de dispoziie privitoare la cota%parte din dreptul de proprietate a!erent unui alt interval de timp sunt anulabile# 3n ceea ce privete drepturile i obligaiile coproprietarilor, conservare e!ectuate de ctre toi coproprietarii# Potrivit noului Cod civil, !iecare coproprietar este obligat s !ac toate actele de conservare ast!el nct s nu mpiedice sau s ngreuneze e.ercitarea drepturilor celorlal i coproprietari# Coproprietarul care avanseaz anumite sume de bani pentru e!ectuarea unor reparaii mari, va avea dreptul la despgubiri n raport cu valoarea drepturilor celorlali coproprietari# 3n eventualitatea n care se svresc acte care consum substana bunului, acestea vor putea !i !cute numai cu acordul tuturor coproprietarilor# Coproprietarul este obligat ca la ncetarea intervalului s predea bunul coproprietarului ndreptit s l !oloseasc n urmtorul interval# Proprietarii au posibilitatea s ncCeie un contract de administrare n condiiile art# 1'' alin# ,2- din noul cod civil, contractul de administrare putnd !i ncCeiat numai cu respectarea regulii unanimitii# 3n cazul n care unul dintre coproprietari nu respect regulile privitoare la proprietatea periodic, acesta va !i obligat la plata de despgubiri# Dac unul dintre coproprietari tulbur n mod grav e.ercitarea proprietii periodice, acesta va putea !i e.clus prin Cotrre udectoreasc, la cererea coproprietarului care a !ost 111 acestea se nasc din situaia special a acestei categorii de proprietate care presupune acte de administrare i de

vtmat prin aciunea de tulburare# =e poate observa c sanciunea e.cluderii poate !i pronunat numai de instana udectoreasc# (oul Cod civil prevede i reguli de procedur n ce privete e.cluderea# $st!el, e.cluderea va putea !i dispus numai dac unul dintre coproprietari sau un ter va cumpra cote%parte a coproprietarului e.clus# Ludectorul va pronuna o ncCeiere de admitere n principiu a cererii de e.cludere, ncCeiere care va stabili dac sunt ndeplinite condiiile e.cluderii# 3ncCeierea de admitere n principiu poate !i atacat cu recurs pe cale separat# 3n absena nelegerii prilor, dup ramnerea de!initiv a ncCeierii de admitere n principiu, urmeaz s se stabileasc preul vnzrii silite pe baza unei e.pertize# Dup ce suma stabilit de instana de udecat pe baza e.pertizei a !ost consemnat la instituia de credit stabilit, se va pronuna Cotrrea care va ine loc de contract de vnzare%cumprare# Dobnditorul i va putea nscrie dreptul n cartea !unciar dup rmnerea de!initiv a Cotrrii, n timp ce transmitorul va putea ridica suma de bani consemnat la instituia de credit stabilit de instana de udecat# (oul Cod civil prevede c proprietatea periodic nceteaz prin radiere din cartea !unciar n temeiul dobndirii a tuturor cotelor pri din dreptul de proprietate periodic de ctre o persoan, precum i n alte cazuri prevzute de lege#

CAPIT LUL VI DEJFEF#R=FINTELE DREPTULUI DE PR PRIETATE


!EC<IUNEA I - No)iunea de de8&e&%r-&inte ale dreptului de proprietate
G Proprietatea este dreptul real cel mai complet deoarece con!er titularului atributele posesiei ,usus-, !olosinei ,fructus- "i dispoziiei ,abusus-# 6.ist ns situaii cnd unele dintre atribute sunt desprinse din coninutul dreptului de proprietate, !ormnd prin aceast separare drepturi reale distincte# Proprietarul pstreaz numai o parte din atributele proprietii, iar o alt 11/

parte aparin unei alte persoane sub !orma drepturilor reale, numite dezmembrminte# De8&e&%r-&intele dreptului de proprietate sunt drepturi reale prin+ipale1 derivate1 asupra %unurilor altuia1 opo8a%ile tuturor1 in+lusiv proprietarului1 +are se +onstituie sau se do%7ndes+ prin desprinderea sau li&itarea unor atri%ute din +on)inutul 3uridi+ al dreptului proprietaruluiDA. Dreptul civil cunoa"te urmtoarele dezmembrminte2 dreptul de uzu!ruct, dreptul de uz, dreptul de abitaie, dreptul de servitute, dreptul de super!icie# G De"i n concepia tradiional, constituirea dezmembrmintelor se !ace prin separarea !olosinei ,usus "i !ructus- din coninutul uridic al dreptului de proprietate, proprietarul iniial pstrnd atributul dispoziiei n calitate de nud proprietar, n literatura de specialitate recent ?0 aceast concepie a !ost caracterizat drept incomplet "i imprecis# % este incomplet deoarece ntr%o asemenea opinie atributul posesiei , us possidendi- ar rmne n totalitate la nudul proprietar# 3n realitate us possidendi este divizat ntre nudul proprietar care pstreaz dreptul de a apropria "i stpni lucrul, "i titularul dezmembrmntului, care dobnde"te "i el dreptul de a stpni bunul, dar nu ca nud proprietar, ci ca titular al dezmembrmntului respectiv# % este imprecis deoarece, de"i atributul dispoziiei rmne la nudul proprietar, el este diminuat sub un dublu aspect# 3n privina dispoziiei uridice, aceasta este pstrat dar numai n legtur cu nuda proprietate, ast!el nct proprietarul poate transmite doar nuda proprietate iar dobnditorul acestui drept va !i inut s respecte "i el dezmembrmntul constituit# Ct prive"te dispoziia material, nudul proprietar o poate e.ercita, dar numai n msura n care nu este stn enit e.erciiul dezmembrmntului# G Dezmembrmintele sunt compatibile cu dreptul de proprietate privat, cu unele e.cepii prevzute e.pres de lege cum sunt terenurile atribuite n cadrul constituirii dreptului de proprietate privat n temeiul Eegii nr# 10F 1??1?? "i construciile dobndite de cCiria"i con!orm Eegii nr# 112F1??+ care nu pot !i nstrinate timp de 10 ani# Dreptul de proprietate public nu poate !i dezmembrat deoarece este un drept inalienabil# Prin e.cepie, Eegea nr# 21&F1??0 privind proprietatea public "i regimul uridic al acesteia
?/ ?0

C# 8rsan, ;#Iai, ;#;# Pivniceru, 7p# cit# p# 1+&9 D#C# Florescu D curs pt )#D#, op#cit#, p# 2/19 <# =toica D op#cit#, p#'1/# <# =toica D op#cit#, p#'11%'1/# ?? $ se vedea supra Capitolul <), sec# a ))%a#

110

recunoa"te n art# 1& valabilitatea dreptului de servitute numai n msura n care aceste servitui sunt compatibile cu uzul sau interesul public100#

!EC<IUNEA A II-A $ Dreptul de u8ufru+t


' (. No)iunea1 o%ie+tul 0i +ara+terele dreptului de u8ufru+t
(. No)iune Dreptul de uzu!ruct este un drept real prin+ipal +are +onfer- titularului s-u1 denu&it u8ufru+tuar1 posesia 0i folosin)a unui %un apar)in7nd unei alte persoane1 denu&it- nud proprietar1 +u o%li,a)ia u8ufru+tuarului de a-i +onserva su%stan)a. (oul Cod civil reglementeaz uzu!ructul n art# /0&%/'?# 3n cazul uzu!ructului coe.ist asupra aceluia"i bun dou drepturi reale di!erite2 cel al uzu!ructuarului de a !olosi bunul "i de a%i culege !ructele ntocmai ca proprietarul, ns cu ndatorirea de a%i conserva substana "i cel al proprietarului de a dispune de bun, ast!el cum este grevat cu dreptul de uzu!ruct# Din prerogativele dreptului de proprietate s%au desprins "i s%au constituit ntr%un drept real principal atributul !olosinei "i cel al posesiei, pe seama nudului proprietar rmnnd numai atributul dispoziiei uridice101# 5zu!ructuarul, !a de proprietar este un detentor precar, detenia permindu%i s !oloseasc bunul "i s%i perceap !ructele, iar n raporturile cu terii, apare ca un posesor# *. %ie+t

Potrivit art# /0/ noul Cod civil2 @pot fi date %n uzufruct orice bunuri mobile sau imobile, corporale ori incorporale, inclusiv o mas patrimonial, o universalitate de fapt ori
100

3ntr%o alt opinie dezmembrmintele sunt incompatibile cu dreptul de proprietate public, concluzie ntemeiat pe dispoziiile art# 1&1 pct ' din Constituie ce precizeaz n mod limitativ modurile de e.ercitare a dreptului de proprietate public# $rt# 1& din Eegea nr# 21&F1??0 !ace distincie ntre servituile ca veritabile dezmembrminte ale dreptului de proprietate "i servituile care sunt simple limite de e.ercitare a acestui drept# Prin urmare numai servituiie din ultima categorie sunt compatibile cu dreptul de proprietate public, o alt interpretare !iind n contradicie cu art# 1&1 pct# ' din Constituie ,<# =toica D op#cit#, p# '1/%'10-# 101 $ se vedea "i opinia con!orm creia nudul proprietar pstreaz o parte din atributul posesiei , uzu!ructuarul prelund cealalt parte a posesiei "i atributul !olosinei ,<# =toica Dop# cit#, p# '/'-# $st!el, nudul proprietar pstreaz o parte din atributul posesiei, el continund s aproprieze bunul "i s l stpneasc, dar numai ca nud proprietar, precum "i atributul dispoziiei# 5zu!ructuarul, la rndul su, preia o parte din atributul posesiei, precum "i atributul !olosinei, inclusiv posibilitatea de a ceda emolumentul acestei !olosinei#

11?

o cot+parte din acesteaC. =pre deosebire de reglementarea anterioar, unde se prevedea c uzu!ructul se putea constitui numai cu privire la bunuri +orporale, literatura "i practica admind ca obiect al uzu!ructului "i bunuri in+orporale precum2 proprietatea literar sau artistic, brevetele de invenie, !ondul de comer, inclusiv drepturile de crean "i drepturile reale principale, altele dect dreptul de proprietate ,spre e.emplu, uzu!ructul uzu!ructului, uzu!ructul nudei proprieti-, noua reglementare prevede e.pres c uzu!ructul se poate constitui i asupra bunurilor incorporale, noul Cod civil consacrnd, n mod usiti!icat, opinia e.primat literatura de specialitate i n practica udectoreasc# $vnd n vedere obligaia uzu!ructuarului de a conserva substana bunului, uzu!ructul are ca obiect, de regul, bunuri ne+onsu&pti%ile# :otu"i, dreptul de uzu!ruct poate !i constituit "i asupra unor bunuri +onsu&pti%ile ,Quaziuzu!ruct-, caz n care uzu!ructuarul dobnde"te nu numai !olosina bunului, ci nsui dreptul de proprietate# Prin urmare, el poate dispune de bun, nstrinndu%l, dar cu obligaia de a restitui la s!r"itul uzu!ructului, lucruri de aceea"i cantitate, calitate, valoare sau, la alegerea proprietarului, contravaloarea acestora la data stingerii uzu!ructului# Din punct de vedere al ntinderii, uzu!ructul poate !i2 universal, cnd are ca obiect un ntreg patrimoniu9 +u titlu universal1 cnd poart asupra unei !raciuni din patrimoniu9 +u titlu parti+ular, cnd are ca obiect unul sau mai multe bunuri individual determinate# .. Cara+tere 3uridi+e Din de!iniie rezult urmtoarele caracterele uridice ale dreptului de uzu!ruct# este un drept real, cu e.cepia cazului cnd are ca obiect drepturi de crean# Ca orice drept real este opozabil erga omnes9 n !uncie de obiectul su, uzu!ructul este un drept &o%iliar sau i&o%iliarK

120

este un drept esen)ial&ente te&porar(C*9 dac titularul su este o persoan !izic, el poate dura cel mult pn la decesul uzu!ructuarului9 dac titularul su este o persoan uridic, uzu!ructul nu poate dep"i &0 de ani9 cnd uzu!ructul este constituit cu depirea duratei de &0 de ani prevzute n art# /00 alin#,2- din noul Cod civil, uzu!ructul se reduce de drept la &0 de ani9

cu titlu de noutate10& dreptul de uzu!ruct este un drept cesibil, potrivit dispoziiilor noului Cod civil# $st!el, n art# /1' este reglementat e.pres cesiunea uzu!ructului, n sensul c uzu!ructuarul poate ceda dreptul su unei alte persoane !r acordul nudului proprietar, nlturndu%se aadar caracterul intuitu personae al uzu!ructului# ;ai prevede noul Cod c uzu!ructuarul rmne dator e.clusiv !a de nudul proprietar numai pentru obligaiile nscute anterior cesiunii# Dup noti!icarea cesiunii, cesionarul este dator !a de nudul proprietar pentru toate obligaiile nscute dup noti!icarea cesiunii9 este un drept sesi8a%il, creditorii uzu!ructuarului pot urmri veniturile bunurilor ce !ormeaz obiectul dreptului su9 este un drept via,er, poate dura numai pe timpul vieii uzu!ructuarului# Durata lui poate !i redus prin convenia prilor, dar nu "i prelungit peste aceast limit# Din caracterul viager al dreptului de uzu!ruct deriv un caracter subsecvent, respectiv caracterul aleatoriu, deoarece nu se cunoa"te perioada de timp ct va tri uzu!ructuarul#

' *. Drepturile 0i o%li,a)iile u8ufru+tuarului 0i ale nudului proprietar


(. Drepturile 0i o%li,a)iile u8ufru+tuarului G (oul Cod civil reglementeaz n mod amnunit drepturile uzu!ructuarului2
102

Dac uzu!ructul s%a constituit n !avoarea a dou persoane, dup decesul uneia, cealalt

pstreaz dreptul asupra ntregului

bun, uzu!ructul durnd pn la decesul ultimului bene!iciar# ,Dec# nr# ?/F1?00 a :rib# >unedoara n 4#4#D# nr# 0F1?0?, p# 1/-#
10&
3n vecCea reglementare, dreptul de uzu!ruct era un drept in+esi%il, nu se putea transmite prin acte ntre vii sau pentru cauz de moarte# 5zu!ructuarul avea totu"i posibilitatea de a ceda altei persoane avanta ele economice pe care i le procura bunul ,bene!iciul sau emolumentul uzu!ructului-# 3n scCimb, proprietarul bunului dat n uzu!ruct putea dispune oricnd de bunul su, prin acte uridice, cCiar "i n timpul ct dura uzu!ructul#

121

a5 dreptul de a +ere 0i o%)ine predarea 2n folosin)- a bunului, obiect al uzu!ructului# 3n acest scop, el are la dispoziie aciunea con!esorie "i o aciune personal, nscut din contract, prin care cere predarea bunului# De asemenea, uzu!ructuarul poate s utilizeze "i aciunea posesorie pentru a redobndi stpnirea material a bunului# 5zu!ructuarul poate intenta inclusiv aciunea n grniuire# %5 dreptul de a folosi %unul 0i de a-i +ule,e fru+tele. 5zu!ructuarul poate ndeplini toate actele de !olosin cu condiia de a nu aduce atingere substanei bunului, adic de a nu%l distruge "i de a nu%i modi!ica modul de !olosin stabilit de proprietar# 5zu!ructuarul culege "i dobnde"te n proprietate !ructele ce le produce bunul, cCiar "i productele acestuia, cu toate c acestea consum substana lucrului# $cest drept se ntinde asupra tuturor categoriilor de !ructe ,naturale, industriale, civile- 10' "i se na"te din momentul constituirii uzu!ructului# $rt# /10 noul Cod civil prevede c !ructele naturale i industriale percepute dup constituirea uzu!ructului se cuvin uzu!ructuarului, iar cele percepute dup stingerea uzu!ructului se cuvin nudului proprietar, !r ca uzu!ructuarul sau nudul proprietar s poat pretinde unul altuia despgubiri pentru cCeltuielile ocazionate de producerea !ructelor# Fructele civile se cuvin uzu!ructuarului proporional cu durata uzu!ructului, dreptul de a le pretinde dobndindu%se zi cu zi# +5 dreptul de a +eda dreptul s-u unei alte persoane1 f-r- a+ordul nudului proprietar. 3n acest caz, uzu!ructuarul va rmne dator !a de nudul proprietar doar pentru obligaiile nscute nainte de cesiune# Pn la noti!icarea cesiunii, uzu!ructuarul i cesionarul rspund solidar pentru ndeplinirea tuturor obligaiilor, iar dup noti!icarea cesiunii, cesionarul este rspunztor pentru ndeplinirea tuturor obligaiilor !a de nudul proprietar# d5 Dreptul de 2n+>iria sau de a arenda %unul pri&it 2n u8ufru+t este prevzut de art# /1+ noul Cod civil care reglementeaz condiiile locaiunii bunului primit n uzu!ruct# $st!el, se prevede c locaiunile de imobile ncCeiate de uzu!ructuar, nscrise n cartea !unciar, sunt opo8a%ile proprietarului sau motenitorilor acestuia, dup stingerea uzu!ructului prin decesul sau
10'

3n materia uzu!ructului, Codul civil distinge ntre !ructe "i producte prin cteva reguli speciale potrivit crora, n anumite situaii, prin voina proprietarului, productele "i scCimb semni!icaia uridic devenind !ructe# Potrivit art# +2? alin# 1 dac obiectul uzu!ructului este o pdure mic nea uns la maturitate, destinat unor tieri periodice, uzu!ructuarul poate s culeag arborii tiai n calitate de !ructe, n msura n care pstreaz ordinea "i ctimea tierii, con!orm regulilor stabilite de proprietar sau potrivit uzului locului# 3n cazul pdurilor nalte, a unse la maturitate, uzu!ructuarul poate tia prile din pdure puse n tiere regulat de ctre proprietar, indi!erent dac tierea se !ace periodic, pe o ntindere determinat, sau are n vedere civa arbori ,art# +&0-# De asemenea, uzu!ructuarul dobnde"te n proprietate, con!orm art# +&&, pomii roditori care se usuc "i pe cei drmai sau dezrdcinai accidental, dar cu ndatorirea de a planta ali pomi n locul acestora ,pentru amnunte a se vedea <# =toica D op# cit#, p# '?0 % '?1-

122

ncetarea e.sitenei uridice a uzu!ructuarului, pn la mplinirea termenului lor, dar nu mai mult de trei ani de la ncetarea uzu!ructului# ;ai prevede noul Cod c rennoirile de ncCirieri de imobile sau de arendri !cute de uzu!ructuar i nscrise n cartea !unciar sunt opozabile proprietarului i motenitorilor acestuia pe o perioad de cel mult ase luni sau, dup caz un an, dac la data stingerii uzu!ructului nu au !ost puse n e.ecutare# :otodat, noul Cod prevede c locaiunile nu pot dura n niciun caz mai mult de trei ani de la data stingerii uzu!ructului# $lin# ,'- al art# /1+ prevede c locaiunile nceteaz n cazul n care uzu!ructul s%a stins prin e.pirarea termenului, odat cu ncetarea acestuia# e5 Dreptul de a e6ploata p-durile tinere. $cest drept intervine n cazul n care uzu!ructul este constituit asupra unor pduri tinere destinate de proprietarul lor,nudul proprietar- unor tieri periodice# f5 Dreptul de a e6ploata p-durile 2nalte. (oul Cod prevede c uzu!ructuarul poate s e.ploateze prile de pduri nalte care au !ost destinate tierii regulate, !ie c acestea tieri se !ac periodic pe o ntindere de pmnt determinat, !ie c se !ac numai pentru un numr de arbori alei pe toat supra!aa !ondului# ,5 Dreptul de a lua din p-duri ara+i pentru vieK dreptul de a lua produsele anuale sau periodice ale arborilor, cu respectarea !olosinei obinuite a proprietarului, n limitele dispoziiilor legale10+# >5 Dreptul asupra po&ilor fru+tiferi1 reglementat de art# /20 noul Cod# i5 Dreptul asupra +arierelor de piatr- i de nisip aflate 2n e6ploatare1 reglementat de art# /21 din noul Cod civil# G :otodat, noul Cod civil reglementeaz i obligaiile uzu!ructuarului, distingnd ntre trei momente2 o%li,a)ia de a 2nto+&i un inventar al %unurilor &o%ile 0i de a +onstata starea &aterial- a i&o%ilelor. 3n caz de nendeplinire a obligaiei, proprietarul l poate mpiedica s intre n !olosina uzu!ructului, iar dac bunul a !ost predat, uzu!ructuarul poate !i obligat s restituie mai mult dect a primitK
10+

0rt. -!, din noul Cod civil

12&

o%li,a)ia de a +onstitui o ,aranie pentru 2ndeplinirea o%li,aiilor. <or !i scutii de aceast obligaie vnztorul i donatorul care i%au rezervat dreptul de uzu!ruct# Dac uzu!ructuarul nu poate constitui o garanie, la cererea nudului proprietar, instana de udecat va numi un administrator al imobilelor i va dispune ca !ructele civile ncasate i sumele ce reprezint contravaloarea !ructelor naturale i industriale percepute s !ie depuse la o instituie de credit aleas de pri, n acest caz uzu!ructuarul va ncasa numai dobnzile a!erente sumelor depuse# De asemenea, dac nudul proprietar cere vnzarea bunurilor care se uzeaz prin !olosin i depune sumele la o instituie aleas de pri, dobnzile produse de aceste sume vor reveni uzu!ructuarului n cursul uzu!ructului# o%li,a)ia de a folosi lu+rul +a un %un proprietar ,de a%l conserva, de a%l ntreine n bun stare, de a nu%i scCimba modul de !olosin, de a !ace reparaiile de ntreinere-9 o%li,a)ia de a adu+e la +uno0tin)a proprietarului ori+e 2n+-l+are a dreptului acestuia ,intentarea unei aciuni n revendicare de ctre un ter, tulburri aduse !olosinei bunului-, sub sanciunea daunelor%interese9 o%li,a)ia de a suporta +>eltuielile +e apar +a sar+ini anuale ale fondului ,impozite, ta.e, cCeltuieli pentru obinerea !ructelor-# CCeltuielile ce apar ca o sarcin a proprietii se suport de proprietar# o%li,aia de a suporta toate +>eltuielile o+a8ionate de liti,iile privind folosin a %unurilor1 +ule,erea fru+telor ori 2n+asarea veniturilorK D o%li,a)ia s- restituie lu+rul pri&it 2n folosin)-. 4estituirea se !ace n natur, n starea n care acesta se gsea la constituirea dreptului de uzu!ruct# 3n cazul bunurilor neconsumptibile, uzu!ructuarul este obligat s le restituie n starea n care acestea se gsesc n momentul stingerii uzu!ructului ,art# /1& noul Cod civil-# D D o%li,a)ia s- restituie lu+ruri de a+eea0i +alitate1 +antitate 0i valoare sau e+>ivalentul 2n %ani, dac uzu!ructul are ca obiect bunuri consumptibile# o%li,aia de ar-spunde pentru ori+e pre3udi+iu +au8at prin folosirea ne+orespun8-toare a %unurilor date 2n u8ufru+t.

*. Drepturile 0i o%li,a)iile nudului proprietar 12'

G Deoarece pstreaz dreptul de dispoziie asupra bunului, nudul proprietar bene!iciaz de o serie de prerogative2 a- dreptul de a 2nstr-ina nuda proprietate sau de a o ,reva +u sar+ini realeK b- dreptul de a %enefi+ia de produ+tele %unului(C?1 2n +ondiiile le,iiK c- dreptul de a +ere 2n+etarea dreptului de u8ufru+t dac titularul acestuia !olose"te n mod abuziv dreptul su "i de a e6er+ita toate a+)iunile prin +are se ap-r- dreptul s-u de proprietar ,aciunea n revendicare, aciunea n grniuire, aciunea negatorie-# G 3n acela"i timp, nudului proprietar are "i urmtoarele obligaii2 a- o%li,a)ia de a se a%)ine de al ori+e a+t sau fapt +are ar 2&piedi+a sau tul%ura e6er+i)iul nor&al al u8ufru+tului. $st!el, dac nudul proprietar nstrineaz total sau parial bunul dat n uzu!ruct, el nu poate pre udicia ori atinge drepturile uzu!ructuarului "i e.istena n sine a uzu!ructului9 b- o%li,a)ia de a suporta datoriile privitoare la dreptul s-u1 spre e.emplu de a%l despgubi pe uzu!ructuar n cazul n care, prin !apta sa, a mic"orat valoarea uzu!ructului9 +5 o%li,a)ia de a efe+tua repara)iile de &are i&portan)- ale %unului. Potrivit art# /2? noul C# Civ# @repara4iile mari rmn sunt %n sarcina nudului proprietar *# $rt# mai sus amintit prevede c reparaiile mari vor !i n sarcina uzu!ructuarului n cazul n care repara iile sunt determinate de nee!ecturea reparaiilor de ntreinere# d5 o%li,aia de a suporta sar+inile i +>eltuielile propriet-ii.

' .. Fodalit-)i de +onstituire 0i de stin,ere a dreptului de u8ufru+t


(. Constituirea u8ufru+tului Potrivit art# /0' noul C#civ# Auzufructul se poate constitui prin act &uridic, uzucapiune sau alte moduri prevzute de lege, dispoziiile %n materie de carte funciar fiind aplicabile. :zufructul se poate constitui numai %n favoarea unei persoane e,sitente7. G U8ufru+tul prin voin)a o&ului poate !i convenional sau testamentar#
101

Dac bunul piere !ortuit indemnizaia de asigurare se cuvine proprietarului#

12+

Uzu&ructul conven'ional izvor"te din acte ntre vii, cu titlu oneros sau cu titlu gratuit 10/# Constituirea uzu!ructului convenional se poate realiza2 direct, cnd proprietarul nstrineaz !olosina bunului ctre o alt persoan, pstrnd pentru sine nuda proprietate9 indirect, cnd se nstrineaz nuda proprietate, proprietarul rezervndu%"i uzu!ructul bunului9 ntr%o a treia modalitate, proprietarul nstrineaz !olosina, respectiv nuda proprietate, la dou persoane di!erite, una devenind uzu!ructuar, iar cealalt nud proprietar# Uzu&ructul testamentar se constituie prin testament# Constituirea poate !i2 direct, cnd se d legatarului uzu!ructul, mo"tenitorii legali primind nuda proprietate9 indirect, cnd se las legatarului nuda proprietate, revenind mo"tenitorilor legali uzu!ructul# Prin testament dreptul de uzu!ruct se poate constitui !ie n privina ntregului patrimoniu D uzu&ruct universal, !ie n privina unei !raciuni de patrimoniu D uzu&ruct cu titlu universal, !ie privitor la un obiect determinat D uzu&ruct cu titlu particular# G U8u+apiunea poate conduce la dobndirea uzu!ructului, cu respectarea condiiilor "i regulilor legale n materie# $cest mod de dobndire este mai puin important, deoarece cel care ncepe posesia bunului va urmri dobndirea dreptului de proprietate "i nu doar a unui simplu dezmembrmnt al acestui drept# *. !tin,erea u8ufru+tului Potrivit art# /'1%/'0 noul C#civ# dreptul de uzu!ruct se stinge n urmtoarele moduri2 &oartea u8ufru+tuarului sau1 dup- +a81 2n+etarea personalit-ii 3uridi+e , deoarece este un drept temporar "i viager# Convenia prin care s%ar stipula un uzu!ruct perpetuu este lovit de nulitate absolut9 a3un,erea la ter&enul pentru care a !ost constituit# 3n caz de deces a uzu!ructuarului anterior mplinirii termenului, uzu!ructul nceteaz ca urmare a decesului9
10/

$tunci cnd uzu!ructuarul convenional are ca obiect un teren, contractul trebuie per!ectat n !orma nscrisului autentic, !iind necesar "i ndeplinirea cerinelor de publicitate imobiliar#

121

+onsolidare, adic prin ntrunirea asupra aceleia"i persoane a calitii de nud proprietar "i uzu!ructuar9 neu8, timp de 10 de ani, sau timp de 2 ani n cazul uzu!ructului unei creane# (entrebuinarea lucrului trebuie s !ie continu "i complet, timp de 10, respectiv 2 ani, ncepnd cu ultimul act de !olosin9 pieirea %unului. =e are n vedere att pieirea material ct "i cea uridic# Pieirea trebuie s !ie total, deoarece n caz de pieire parial uzu!ructul continu s e.iste pentru partea ce a rmas din bun# De asemenea, distrugerea trebuie s se datoreze cazului !ortuit sau !orei ma ore, deoarece n caz de culp a unei persoane, uzu!ructul se e.ercit asupra indemnizaiei de asigurare9 renun)area la u8ufru+t# 4enunarea poate !i e.pres sau tacit, cu titlu oneros sau cu titlu gratuit9 a%u8ul de folosin)-, atunci cnd uzu!ructuarul nu%"i ndepline"te obligaia de a !olosi lucrul ca un bun proprietar, abuznd de !olosina bunului, aducnd stricciuni acestuia ori lsndu%l s se degradeze# Decderea din dreptul de uzu!ruct se dispune numai de instana de udecat, la cererea nudului proprietar, dispoziile art# /'/ din noul Cod civil e.plicnd situaiile ca pot aprea n proces9

re8olu)iunea sau nulitatea(CE titlului nudului proprietar# Pe cale de consecin, se vor des!iina "i drepturile consimite de acesta n !avoarea uzu!ructuarului#

!EC<IUNEA a III-a $ Dreptul de u8 0i dreptul de a%ita)ie


' (. Considera)ii ,enerale
Dreptul de uz "i dreptul de abitaie sunt reglementate de noul Cod civil n art# /'?% /+'# Prin natura lor, sunt varieti ale dreptului de uzu!ruct, cu precizarea c titularul lor !olose"te un lucru al altei persoane "i%i culege !ructele pentru nevoile sale "i ale !amiliei sale# Cu alte cuvinte, nu este posibil cedarea emolumentului altor persoane#
100

$cest caz nu este reglementat e.pres de dispozi iile noului Cod civil, dar este de la sine n eles c din moment de titlul nudului proprietar nu este unul valabil, ca o consecin, nici uzu!ructul nu este legal constituit#

12/

Dreptul de uz are ca obiect un bun mobil sau imobil, n scCimb, dreptul de abitaie are ca obiect numai o cas de locuit#

' *. Dreptul de u8
Dreptul de u8 este un drept real prin+ipal +e +onfer- titularului posi%ilitatea de a folosi un %un al altuia 0i de a-i +ule,e fru+tele naturale i industriale nu&ai pentru nevoile proprii 0i ale fa&ilie sale. Perceperea !ructelor trebuie s se !ac n natur "i serve"te e.clusiv consumaiei# Dac bunul produce !ructe ce dep"esc nevoile titularului, acesta nu are dreptul s le nstrineze pentru a%"i procura alte bunuri# Dreptul de uz avnd un caracter personal, nu poate !i cedat "i nici ncCiriat sau, dup caz, arendat# Dreptul de uz are n principiu acela"i regim uridic ca "i uzu!ructul, ns cu urmtoarele deosebiri2 titular al dreptului de uz nu poate !i o persoan uridic, iar uzuarul nu poate nstrina emolumentul# $rt# /+& din noul Cod civil prevede c *dac titularul dreptului de uz sau de abitaie este %ndreptit s perceap toate fructele naturale i industriale produse de bun ori, dup caz, s ocupe %ntreaga locuin, este dator s plteasc toate c/eltuielile de cultur i reparaiile de %ntreinere %ntocmai ca i uzufructuarul.

' .. Dreptul de a%ita)ie


Dreptul de a%ita)ie este un drept real prin+ipal1 2n te&eiul +-ruia titularul are dreptul de a lo+ui 2n lo+uina nudului proprietar 2&preun- +u soul i +opiii s-i1 +>iar da+- nu a fost +-s-torit sau nu avea +opii la data la +are s-a +onstituit a%itaia1 pre+u& i +u p-rinii ori alte persoane aflate 2n 2ntreinere. Dreptul de abitaie al soului supravieuitor este reglementat n art# ?/& noul Cod civil, articol care stabilete n ce condiii soul supravieuitor are acest drept, caracterele uridice al dreptului de abitaie, precum i modul de stingere al acestuia# $st!el, soul supravieuitor bene!iciaz de dreptul de abitaie asupra casei n care a 120

locuit pn la data descCiderii motenirii, n situaia n care casa !ace parte din bunurile motenirii, dac acesta nu este titular al niciunui drept real de a !olosi o alt locuin corespunztoare nevoilor sale# Dreptul de abitaie este gratuit, inalienabil i insesizabil# Dreptul de abitaie este temporar, durnd pn la ie"irea din indiviziune, ns cel mai puin un an de la data descCiderii motenirii# Dreptului de abitaie i se aplic acela"i reguli ca "i uzu!ructului, cu deosebirea c nu poate !i cedat sau ipotecat, avnd un caracter strict personal, iar e.erciiul su nu poate dep"i cadrul nevoilor titularului#

!EC<IUNEA a IV-a $ Dreptul de servitute


' (. No)iunea1 o%ie+tul 0i +ara+terele dreptului de servitute
(. No)iune Dreptul de servitute este reglementat de art# /++%//2 noul Cod civil# Potrivit art# /++ noul Cod civil2 @servitutea este sarcina care grevez un imobil, pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar A# Dreptul de servitute repre8int- o sar+in- +e apas- asupra unui fond1 nu&it fond aservit1 2n favoarea altui fond1 nu&it fond do&inant. =pre deosebire de celelalte dezmembrminte ale dreptului de proprietate care presupun desprinderea unor atribute "i e.ercitarea lor de ctre alte persoane, servitutea apare ca o simpl sarcin, o limitare n e.ercitarea prerogativelor dreptului de proprietate, ce rmn n continuare ale proprietarului# *. %ie+t

3n ceea ce prive"te bunurile cu privire la care se poate constitui dreptul de servitute, se au n vedere doar bunuri imobile prin natura lor cu sau !r construcii# 12?

Pentru na"terea dreptului de servitute este absolut necesar ndeplinirea urmtoarelor condiii2 e.istena a dou !onduri care s aparin unor proprietari di!erii# De e,emplu, pe un teren $ care are o latur la strad se gse"te o cas, iar n spate se a!l un alt teren 8 pe care, de asemenea, se gse"te o cas, dar care nu are nici o latur la strad# 3n acest caz, proprietarul terenului 8 va avea dreptul de trecere pe terenul $ pentru a ie"i la strad# $ceasta nseamn c n sarcina terenului $ D !ond aservit D se constituie servitutea de trecere pentru utilizarea !ondului 8 D !ond dominant# Cu toate c dreptul de servitute constituie o sarcin impus !ondului aservit, se creeaz totu"i raporturi ntre titularii drepturilor de proprietate care vor continua s e.iste "i dup eventuala scCimbare a proprietarilor# Dreptul de servitute se menine att timp ct e.ist cele dou !onduri, dac nu s%a stins prin unul din !aptele ce atrag stingerea lui# .. Cara+tere 3uridi+e Dreptul de servitute are urmtoarele caractere2

servitutea presupune e.istena a dou- fonduri +are au proprietari diferi)i. (u este necesar ca cele dou !onduri s !ie nvecinate10?# dreptul de servitute se instituie n !avoarea unui !ond "i, ca atare, apare ca un a++esoriu al acestuia "i va avea ntotdeauna soarta uridic a !ondului n !avoarea cruia este constituit110# De aici consecina c dreptul de servitute nu poate !i considerat un dezmembrmnt al dreptului de proprietate, deoarece el nu are o e.isten uridic de sine stttoare9 servitutea este un drept nu&ai 2n privin)a fondului do&inant1 iar n privina celui aservit este o sarcin care ngrde"te "i restrnge e.erciiul dreptului de proprietate9 este un drept perpetuu. =ervitutea se menine atta timp ct e.ist dou imobile "i mpre urarea care a determinat constituirea ei# Caracterul perpetuu nu este de esena, ci numai de natura dreptului de servitute, deoarece prile pot conveni un

10?

Practica udiciar a statuat c pentru a se putea constitui un drept de servitute este necesar ca cele dou !onduri s aparin unor proprietari di!erii# ,Dec# nr# 1&/1F1?0& a :rib# =uprem n C#D# pe anul 1?0&, p# 2?-# 110 =ervitutea nu poate !i ipotecat, nstrinat sau urmrit independent de !ondul al crui accesoriu este# De asemenea, ea nu poate !i desprit de !ondul principal pentru a !orma un drept de sine stttor#

1&0

termen limitat pentru e.ercitarea lui9

este un drept indivi8i%il, n sensul c pro!it ntregului !ond dominant "i greveaz ntregul !ond aservit# Dac ambele !onduri sau unul dintre ele aparin mai multor coproprietari, servitutea se poate constitui numai cu acordul tuturor coproprietarilor1119

este un drept real i&o%iliar. =ervitutea se constituie numai n !olosul, respectiv n sarcina unor imobile prin natura lor#

' *. Clasifi+area servitu)ilor


(. Clasifi+are Drepturile de servitute sunt susceptibile de mai multe clasi!icri, potrivit dispoziiilor noului Cod civil "i anume2 servitui aparente i servitui neaparente, dup cum acestea sunt determinate n mod vizibil sau nu,art# /10 noul Cod civil-9 servitui continue i servitui necontinue, n !uncie de modul de e.ercitare,art# /11 noul Cod civil-9 servitui pozitive i servitui negative,art# /12 noul Cod civil-# Cod civil ca limite uridice ale dreptului de proprietate i au !ost dezvoltate corespunztor la momentul analizei acestor limite ale dreptului de proprietate, nemai!iind necesar s revenim asupra lor# *. !ervitu)ile le,ale reglementate de Codul civil vecCi, au !ost reglementate n noul

' .. E6er+itarea dreptului de servitute

6.ercitarea dreptului de servitute presupune analiza drepturilor "i obligaiilor ce revin proprietarilor celor dou !onduri# $ceste reguli privesc e.ercitarea i conservarea servituii,
111

Dec# civ# nr# 11?0F1?02 a :rib# =uprem, n C#D# pe anul 1?02, p# &&#

1&1

e.onerarea de rspundere, scCimbarea locului de e.ercitare a servituii, e.ercitarea servituii n caz de mprire a !ondurilor112 (. Drepturile 0i o%li,a)iile proprietarului fondului do&inant Proprietarul !ondului dominant are dreptul s !ac tot ce este necesar pentru e.ercitarea dreptului de servitute ,construirea unui drum etc#- pe cCeltuiala sa, dac prile n% au stipulat contrariul# :otodat, titularul servituii are "i obligaii2 de a se !olosi de servitute numai n con!ormitate cu legea, titlul sau modul de stabilire a acesteia ,nu o poate modi!ica, nu poate scCimba locul de trecere, nu o poate utiliza n alt scop-9 de a nu !ace nimic de natur a agrava situaia !ondului aservit9 de a nu cauza pre udicii prin e.ercitarea servituii#

*. Drepturile 0i o%li,a)iile proprietarului fondului aservit Proprietarul !ondului aservit bene!iciaz de urmtoarele drepturi2 de a nstrina sau greva bunul cu sarcini, cu condiia s nu lezeze e.ercitarea servituii9 de a pretinde despgubiri pentru eventualele pre udicii aduse !ondului9 de a abandona !ondul aservit cnd s%a obligat, prin titlu, s !ac pe cCeltuiala sa anumite lucrri necesare pentru e.ercitarea servituii# De asemenea, el are obligaia negativ, de a se abine de la orice act care limiteaz ori mpiedic e.erciiul servituii# $adar, proprietarul !ondului aservit nu va putea scCimba starea locurilor ori strmuta e.ercitarea servituii n alt loc#

' /. !tin,erea dreptului de servitute


=tingerea dreptului de servitute are,potrivit siapoziiilor art# //0%//2 din noul Cod civil, urmtoarele cauze2
112

0rt. -1.)-1, noul Cod civil.

1&2

consolidarea, adic situaia cnd ambele !onduri a ung s aib acelai proprietar9 renunarea proprietarului !ondului dominant9 a ungerea la termen9 rscumprarea9 imposibilitatea de!initiv de e.ercitare9 neuzul timp de 10 ani9 dispariia utilitii servituii9 e.proprierea !ondului aservit, dac servitutea este contrar utilitii publice creia

i va !i a!ectat bunul e.propriat# 3n ceea ce privete stingerea servituii prin neuz, noul Cod prevede !aptul c termenul de 10 ani curge de la data ultimului act de e.erciiu al servituilor necontinue ori de la data primului act contrar servituilor continue# =e mai prevede !aptul c e.ercitarea servituii de ctre uzu!ructuar pro!it i celorlali coproprietari, respectiv nudului proprietar# 4e!eritor la rscumprarea servituii de trecere, aceasta va putea !i e!ectuat de proprietarul !ondului aservit dac e.ist o disproporie vdit ntre utilitatea care o procur !ondului dominant i deprecierea provocat !ondului aservit# Dac prile nu se nelege, instana de udecat va putea suplini consimmntul proprietarului !ondului dominant# Preul rscumprrii se stabilete avnd n vedere vecCimea servituii i scCimbarea valorii celor dou !onduri#

!EC<IUNEA a V-a $ Dreptul de superfi+ie


' (. No)iunea 0i +ara+terele dreptului de superfi+ie
(. No)iune G Dreptul de super!icie spre deosebire de celelalte dezmembrminte, nu era reglementat e.pres n Codul civil vecCi# =%a observat c, n momentul n care a !ost tradus n limba romn art# ++& C# civ# !r# al crui corespondent este art# '?2 C# Civ# rom#, a !ost omis dispoziia !inal, care mpiedica accesiunea imobiliar arti!icial n ipoteza n care un ter ar 1&&

!i dobndit proprietatea asupra subsolului unei cldiri# =%a concluzionat eronat, c legiuitorul romn nu a dorit s recunoasc dreptul de super!icie# 3n doctrin11& ns, s%a impus opinia con!orm creia dreptul de servitute este o derogare de la regula prevzut de art# '?2 C#civ# D proprietarul terenului este prezumat a !i "i proprietarul tuturor construciilor, plantaiilor sau lucrului !cute n pmnt sau asupra pmntului Apn ce se dovede"te din contrA# Dovada contrar a dreptului de accesiune nseamn tocmai dovada dreptului de super!icie# 3n acela"i sens, practica udiciar11' a statuat c acest te.t constituie temeiul de drept al Cotrrilor pronunate de instanele udectore"ti n materia super!iciei# 7dat cu intrarea n vigoare a noului cod civil, dreptul de super!icie este reglementat e.pres n art# 1?&%/02 G Dreptul de superfi+ie repre8int- a+el drept de a avea sau de a edifi+a o +onstru+ie pe terenul altuia1 deasupra sau 2n su%solul a+elui teren1 asupra +-ruia superfi+iarul do%7ndete un drept de folosin-. *. Cara+tere 3uridi+e G Dreptul de super!icie are urmtoarele caractere uridice2 drept real prin+ipal i&o%iliar, avnd ca obiect ntotdeauna un bun imobil9 drept derivat din de8&e&%rarea dreptului de proprietateK drept te&porar 2n lu&ina noilor re,le&ent-ri1 noul Cod prev-87nd +a a+esta se poate +onstitui pe o durat- de &a6i& DD de aniK drept i&pres+ripti%il e6tin+tiv n sensul c aciunea n revendicare poate !i introdus oricnd pn la stingerea dreptului de super!icie2 nu nceteaz prin ie"irea din indiviziune, deoarece dreptul super!iciarului "i al proprietarului terenului nu sunt n indiviziune#

11& 11'

C# 8rsan, ;# Iai, ;#;# Pivniceru, 7p# cit# p# 1009 E# Pop, 7p# cit# p# 10+# Dec# nr# 0?2F1??' a C=L sec# civ# n 8uletinul Lurisprudenei, Culegere de decizii pe anul 1??', p# 2?%&0#

1&'

G =pre deosebire de dreptul de proprietate, dreptul de super!icie prezint urmtoarele parti+ularit-)i9 dreptul de proprietate poate avea ca obiect bunuri de orice natur, pe cnd dreptul de super!icie poate avea ca obiect numai construciile# Prin urmare are un obiect limitat9 dreptul de proprietate con!er titularului posesiunea, !olosina "i dispoziia cu privire la bunul ce !ormeaz obiectul dreptului, pe cnd dreptul de super!icie, pe lng aceste prerogative, mai con!er titularului su "i dreptul de !olosin privitor la terenul pe care se a!l construciile "i plantaiile# Din acest punct de vedere, dreptul de super!icie este mai ntins ca dreptul de proprietate# Datorit acestor deosebiri, dreptul de super!icie se n!i"eaz ca un drept de proprietate speci!ic, cu un coninut comple.#

' *. Constituirea dreptului de superfi+ie


Dreptul de super!icie se poate dobndi prin act juridic1 prin uzucapiune sau prin alte moduri prevzute de le$e# Dobndirea prin uzucapiune are loc n condiiile prevzute de reglementrile e.istente# G Constituirea dreptului de superfi+ie prin titlu. Prin titlu se nelege un act uridic, respectiv o convenie sau un testament# Prin a+te 3uridi+e 2ntre vii ,pe cale voliional-, dreptul de super!icie se poate na"te2

prin convenia dintre o persoan !izic sau uridic, n calitate de super!iciar, "i proprietarul unui teren, care permite super!iciarului s ridice o construcie pe terenul su11+9 n temeiul unui contract D cu titlu oneros sau gratuit, cnd transmiterea dreptului de super!icie de la vecCiul titular la noul titular are loc prin acordul de voin al ambilor9 prin atribuirea !olosinei terenului de ctre stat, prin organele sale competente, persoanelor

11+

Lurisprudena a recunoscut cCiar "i super!icia constituit prin consimmnt tacit# De regul, edi!icarea construciei se !ace pe baza unei nelegeri verbale ntre constructor "i proprietarul terenului sau consimmntul proprietarului terenului se deduce din !aptul c nu a !cut nici o opoziie la edi!icare9

1&+

uridice "i !izice n scopul ridicrii unor construcii# Concesionarea unor terenuri din domeniul privat pentru construcii este reglementat de Eegea nr# +0F1??1 privind autorizarea e.ecutrii lucrrilor de construcii# Potrivit art# 1& alin# 1 din lege, terenurile aparinnd domeniului privat, al statului "i unitilor administrativ% teritoriale, destinate construirii, pot !i concesionate, de regul, prin licitaie public, n condiiile respectrii documentaiilor de urbanism "i amena area teritoriului111# Concesionarea terenurilor se !ace n con!ormitate cu prevederile legii, durata acesteia !iind stabilit de ctre Consiliile Eocale, Consiliile udeene, respectiv de Consiliul ;unicipiului 8ucure"ti# Pe +ale su++esoral-1 dreptul de super!icie se dobnde"te prin mo"tenire testamentar# $st!el, testatorul !ie instituie un legat avnd ca obiect nuda proprietate sau dreptul de super!icie n !avoarea unui mo"tenitor, !ie instituie dou legate, unul avnd ca obiect nuda proprietate, cellalt dreptul de super!icie n !avoarea unor mo"tenitori di!erii# Dreptul de super!icie se mai poate nscrie i n temeiul unui act uridic prin care proprietarul ntregului !ond a transmis e.lusiv construcia ori a transmis terenul i construcia, n mod separat ctre dou persoane, cCiar dac nu s%a stipulat e.pres constituirea super!iciei# De asemenea, n cazul n care s%a construit pe terenul altuia, super!icia se poate nscrie pe baza renunrii proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea, n !avoarea constructorului# =uper!icia poate !i aprat prin intentarea aciunii con!esorii de super!icie mpotriva oricrei persoane care mpiedic e.ercitarea dreptului, cCiar i mpotriva proprietarului terenului# Dreptul la aciune este imprescriptibil# (oul Cod civil prevede c dreptul de super!icie se va e.ercita n limitele i n condiiile actului constitutiv# 3n cazul n care super!icia s%a constituit cu titlu oneros, n lipsa unor situpulaii contrare, titularul dreptului de super!icie datoreaz, sub !orm de rate lunare, o sum egal cu cCiria stabilit pe piaa liber, innd seama de natura terenului, destinaia construciei, zona
111

Prin e.cepie de la prevederile art# 1&, terenurile destinate construirii se pot concesiona !r licitaie public2 pentru realizarea de obiective de utilitate public sau de bine!acere9 pentru realizarea de locuine de ctre $(E9 pentru realizarea de locuine pentru tineri pn la mplinirea vrstei de &+ de ani9 pentru strmutarea gospodriilor a!ectate de dezastre, potrivit legii9 pentru e.tinderea construciilor pe terenurile alturate, la cererea proprietarului sau cu acordul acestuia9 pentru lucrri de prote are sau de punere n valoare a monumentelor istorice "i de arCitectur# ,art# 1+-#

1&1

n care se a!l terenul, precum i orice alte criterii de determinare a contravalorii !olosinei#

' .. !tin,erea dreptului de superfi+ie


Dreptul de super!icie nceteaz2 dac a !ost constituit pe o durat determinat, dreptul de super!icie nceteaz la mplinirea termenului9 prin pieirea construciei, dac e.ist stipulaie e.pres n acest sens9 prin e.propriere9 prin consolidare# 3n acest caz, calitatea de super!iciar "i cea de nud proprietar se reunesc n aceea"i persoan, care poate !i nudul proprietar, super!iciarul, sau o ter persoan# Con!uziunea este e!ectul unui contract sau al unei mo"teniri# $rt# /02 din noul Cod civil prevede c aceste dispoziii se aplic n mod corespunztor i plantaiilor, precum i oricror alte lucrri autonome cu caracter durabil#

CAPIT LUL VII FIHL ACE HURIDICE CIVILE DE AP=RARE A DREPTULUI DE PR PRIETATE

!EC<IUNEA I $ No)iunea 0i +ate,orii de &i3loa+e 3uridi+e +ivile de ap-rare a drepturilor reale


' (. No)iune
$prarea dreptului de proprietate ca principal drept real, dar "i a celorlalte drepturi reale se realizeaz printr%un ansamblu de mi loace uridice reglementate de di!erite ramuri ale 1&/

sistemului nostru de drept# Prin instituiile "i normele aparinnd altor ramuri de drept dect dreptul civil se apr indirect drepturile reale# Fi3loa+ele 3uridi+e sunt a+)iuni 2n 3usti)ie prin +are titularul dreptului soli+it2nl-turarea ori+-rei atin,eri sau 2n+-l+-ri aduse dreptului s-u.

' *. Cate,orii de &i3loa+e 3uridi+e +ivile


;i loacele uridice civile sunt grupate n dou categorii2 1# Aijloace juridice speci&ice % aciuni reale care se ntemeiaz direct pe dreptul de proprietate sau alt drept real, precum "i pe !aptul stpnirii unui bun imobil# $ciunile reale se clasi!ic n2 a+)iuni petitorii sunt acele aciuni prin care reclamantul solicit s se stabileasc direct c este titularul dreptului de proprietate sau al altui drept real asupra bunului# )ntr n categoria aciunilor petitorii2 ac4iunea %n revendicare, ac4iunea %n grni4uire, ac4iunea negatorie 3i ac4iunea confesorie# ac'iunea 2n $rni'uire este acea aciune prin care reclamantul pretinde ca, n contradictoriu cu prtul, instana s determine, prin semne e.terioare, ntinderea celor dou !onduri nvecinate# ac'iunea ne$atorie este acea aciune prin care reclamantul cere instanei de udecat s stabileasc c prtul nu are un drept real ,uzu!ruct, uz, abitaie, servitute sau super!icie- asupra bunului a!lat n proprietatea sa "i s%l oblige s nceteze e.ercitarea nelegitim a unui asemenea drept# 6ste o aciune real, petitorie 3i, %n principiu, imprescriptibil# ac'iunea con&esorie este acea aciune prin care reclamantul, titular al unui drept real principal D uzu!ruct, uz, abitaie, servitute, super!icie solicit instanei s%l oblige pe prt, proprietar sau alt persoan, s permit e.ercitarea deplin a dreptului su real# 6ste o ac4iune real, petitorie 3i prescriptibil de regul %n termen de -A de ani# a+)iuni posesorii sunt aciuni de aprare a posesiei ca stare de !apt#

1&0

2# Aijloace juridice nespeci&ice % aciuni personale care se ntemeiaz direct pe dreptul de crean, dar prin care se apr indirect "i dreptul de proprietate# 6ste vorba de acele aciuni prin care se urmre"te valori!icarea unor drepturi nscute din raporturile de obligaii civile e, contractu ori e, delictu, cum sunt2 aciuni izvorte din nee.ecutarea contractelor, aciuni n rspundere contractual ori delictual, aciunea ntemeiat pe mbogirea !r ust cauz, aciunea n restituirea plii nedatorate, aciunea n declararea sau constatarea nulitii etc# Proprietarul care a pierdut o aciune posesorie are posibilitatea de a promova ulterior o aciune petitorie, dar e.ercitarea unei aciuni petitorii !ace practic imposibil !olosirea aciunii posesorii11/#

!EC<IUNEA a II-a $ A+)iunea de revendi+are


' (. No)iunea1 +ara+terele 3uridi+e 0i efe+tele a+)iunii 2n revendi+are
(. No)iune 3n noul Cod civil, aciunea n revendicare este reglementat n art# +1&, +1+, +11# A+)iunea 2n revendi+are este a+ea a+)iune real- prin +are re+la&antul soli+itinstan)ei de 3ude+at- re+unoa0terea dreptului de proprietate asupra unui %un deter&inat 0i o%li,area p7r7tului la restituirea posesiei %unului. $lt!el spus, prin aceast aciune, proprietarul neposesor pretinde restituirea bunului su de la posesorul neproprietar# *. Cara+tere 3uridi+e a# este o ac'iune real1 caracter ce rezult din natura dreptului de proprietate, el nsu"i dreptul real cel mai complet# 4evendicarea este legat direct de lucrul a crui proprietate se reclam "i care se urmre"te n minile oricrei persoane s%ar a!la9 b# este o ac'iune petitorie, deoarece pune n discuie ns"i e.istena dreptului de proprietate# 4eclamantul care pretinde c este proprietar trebuie s !ac dovada dreptului su de proprietate# $dmiterea aciunii nseamn recunoa"terea dreptului su de proprietate ",i ca o consecin !ireasc, obligarea prtului la restituirea posesiei#
11/

C. 2prian, Aciunile petitorii, articol publicat n revista Dreptul nr. ,)!23!,, .

1&?

c# este n principal o ac'iune imprescriptibil113. (oul Cod civil prevede n art# +1& alin#,2- !aptul c *dreptul la aciunea %n revendicare este imprescriptibil, cu e,cepia cazurilor %n care legea dispune altfel. Dreptul de proprietate este perpetuu, el nu se pierde prin neuz9 proprietarul nu%"i pierde dreptul su prin !aptul c nu%l e.ercit# Din caracterul perpetuu al dreptului de proprietate rezult "i caracterul imprescriptibil al aciunii n revendicare# Dar pasivitatea "i lipsa de diligen a proprietarului sunt sancionate indirect prin e!ectul prescripiei acCizitive ori al posesiei de bun credin# Deci, dac o persoan dobnde"te dreptul de proprietate prin uzucapiune n cazul imobilelor, sau prin posesie de bun credin n cazul bunurilor mobile, caracterul imprescriptibil sub aspect e.tinctiv a !ost nvins pentru c nsu"i dreptul de proprietate s%a pierdut# d# este o ac'iune promovat de titularul dreptului de proprietate # 4eclamantul revendicant al bunului mobil sau imobil trebuie s !ac dovada calitii sale de proprietar# (oul Cod civil nu a cali!icat aciunea n revendicare ca act de dispoziie sau ca act de conservare, ns n art# 1'& alin#,1- prevede c * Fiecare coproprietar poate sta singur %n &ustiie, indiferent de calitatea procesual, %n orice aciune privitoare la coproprietate, inclusiv %n cazul aciunii %n revendicare. $lin# ,2- al aceluiai articol prevede c */otrrile &udectoreti pronunate %n folosul coproprietii profit tuturor coproprietarilor. Gotrrile &udectoreti potrivnice unui coproprietar nu sunt opozabile celorlali coproprietari. Potrivit art# 1'& alin# ,&-, Cnd aciunea nu este introdus de toi coproprietarii, prtul poate cere instanei de &udecat introducerea %n cauz a celorlali coproprietari %n calitate de reclamani, %n termenul i condiiile prevzute de Codul de procedur civil pentru c/emarea %n &udecat a altor persoane. =oluia impus de noul Cod civil a nlturat controversele aprute n urispruden i doctrin re!eritoare la cali!icarea aciunii n revendicare ca act uridic de conservare sau ca act uridic de dispoziie# $ceast soluie se aplic tuturor aciunilor !ormulate de coproprietari mpotriva terilor sau de teri mpotriva coproprietarilor11?#

110

:rebuie precizat c n practica udiciar s%a adoptat, n timp, soluia D susinut "i n literatura de specialitate D potrivit creia atunci cnd aciunea n revendicare are ca obiect un imobil, este imprescriptibil, iar cnd are ca obiect un bun mobil, este prescriptibil n termen de &0 de ani# ,$ se vedea sec# a ))%a, pct# 2 din prezentul capitol-# 11? 4. 5toica, op. cit., p. 21,.

1'0

3n cazul coproprietarilor, aciunea n revendicare a unui coproprietar ndreptat mpotriva celorlali nu va putea !i primit pentru c ei au drepturi concurente i simultane asupra bunului a!lat n coproprietate# .. Efe+te $dmiterea aciunii de ctre instana de udecat nseamn recunoa"terea e.istenei dreptului de proprietate al reclamantului# Consecina imediat "i !ireasc este obligarea prtului la restituirea bunului ctre proprietar "i abinerea acestuia de la orice !apt prin care ar aduce atingere e.erciiului deplin al dreptului de proprietate# G 8unul se restituie n natur "i liber de sarcinile constituite de prt n !avoarea unor tere persoane, con!orm principiului resoluto &ure dantis, resolvitur &us accipientis# 3n cazul n care bunul nu poate !i restituit n natur, prtul urmeaz s plteasc ecCivalentul bnesc al valorii lucrului# G Dac bunul revendicat a produs !ructe, prtul D posesor de rea%credin D este obligat s le restituie reclamantului, n natur sau contravaloarea lor# 3n scCimb, dac a !ost de bun%credin, are dreptul s pstreze !ructele# 8una%credin nceteaz pe data introducerii aciunii n revendicare de ctre proprietar# G Prtul este ndreptit, indi!erent c a !ost de rea sau bun%credin, s pretind reclamantului restituirea cCeltuielilor necesare "i utile pe care le%a !cut cu privire la bun# $st!el2 c/eltuielile necesare sunt cele !cute pentru conservarea bunului "i se restituie integral9 c/eltuielile utile sunt acelea care, de"i nu erau necesare, au avut ca e!ect sporul de valoare sau cre"terea gradului de utilitate a bunului# 6le se restituie n limita sporului de valoare a bunului, din momentul obligrii la restituire9 c/eltuielile voluptuare, de plcere sau de n!rumuseare !cute de prt nu se restituie, ns acesta are dreptul s ridice lucrrile, !r a deteriora bunul respectiv#

1'1

' *. A+)iunea 2n revendi+are i&o%iliar$ciunea n revendicare a unui imobil presupune analiza a dou aspecte2 % imprescriptibilitatea ei sub aspect e.tinctiv % proba dreptului de proprietate asupra bunului revendicat# (. I&pres+ripti%ilitatea a+)iunii 2n revendi+are su% aspe+t e6tin+tiv =pre deosebire de vecCea reglementare, care prevedea n art# 10?0 C#civ# c orice aciune real este prescriptibil n termen de &0 de ani, se admite ,n practic "i doctrin- c aciunea n revendicare imobiliar este imprescriptibil sub aspect e.tinctiv# (oul Cod civil prevede n art# +1& alin#,2- c *dreptul la aciunea %n revendicare este imprescriptibil, cu e,cepia cazurilor %n care prin lege se dispune altfel. De la regula imprescriptibilitii aciunii n revendicare a imobilelor e.ist cteva e.cepii2 % art# +/2 noul C#civ# prevede c n materie de avulsiune, aciunea n revendicare a poriunii de pmnt ncorporat n terenul aparinnd altui proprietar, se prescrie n termen de 1 an# % art# +20 C#pr#civ# dispune c @orice cerere de eviciune total sau parial privind imobilul ad udecat se va prescrie n termen de & ani de la data nscrierii actului de ad udecare n cartea !unciarA# *. Pro%a dreptului de proprietate 2n a+)iunea 2n revendi+are i&o%iliar(oul Cod civil instituie e!ectul constitutiv sau translativ de drepturi reale al nscrierilor n cartea !unciar, ast!el nct singura prob care !ace dovada dobndirii dreptului de proprietate de ctre reclamant este nscrierea n cartea !unciar, respectiv e.trasul de carte !unciar# $rt# +1+ noul Cod civil prevede c *%n cazul imobilelor %nscrise %n cartea funciar, dovada dreptului de proprietate se face cu e,trasul de carte funciar. 4egula nscris n noul Cod civil se aplic, bineneles, doar acelor imobile care sunt nscrise n cartea !unciar# 1'2

G Practica udiciar "i doctrina au conturat mai multe reguli pentru soluionarea unor litigii privind dreptul de proprietate, distingndu%se dup cum e.ist con!lict ntre titluri, ntre titlu "i posesie, "i ntre posesiuni# a- 3n cazul +onfli+tului 2ntre titluri, att reclamantul ct "i prtul invoc titluri de proprietate asupra bunurilor# 3n aceast situaie se distinge, dup cum titlurile provin de la acela"i autor sau de la autori di!erii# dac titlurile provin de la acela"i autor se va da c"tig de cauz prii care a ndeplinit prima cerin de publicitate imobiliar, potrivit principiului 1ui prior tempore, potior &ure ,cine e mai nti n timp, e mai tare n drept-, indi!erent de data titlului su# Dac nici una din pri nu a ndeplinit aceast cerin, va avea c"tig de cauz persoana care prezint titlul cu data cea mai vecCe# Dac titlul este un testament, va avea c"tig partea al crei testament are data mai recent9 dac titlurile provin de la autori di!erii, se va da e!icien principiului nemo plus &uris ad alium transferre potest 1uam ipse /abet ,nimeni nu poate transmite altuia mai multe drepturi dect are el nsu"i-. $st!el, n literatura de specialitate120, s%a impus soluia potrivit creia instana, dup cercetarea "i compararea titlurilor, va da c"tig de cauz acelei pri care a dobndit bunul de la autorul al crui drept este mai pre!erabil# =arcina dovedirii titlului pre!erabil revine reclamantului, iar dac nu reu"e"te s !ac o asemenea dovad, prtul%posesor va avea pre!erin, con!orm principiului in pari causa, melior est causa possidentis ,ntr%o pricin egal mai bun este pricina celui ce posed-. b- 3n situaia n care numai una dintre pr'i are titlu privind proprietatea bunului, se distinge2 dac reclamantul are titlu, e.ist +onfli+t 2ntre titlu 0i posesie1 iar aciunea reclamantului va !i admis, cu condiia ca titlul de proprietate s provin de la un ter "i nu de la el nsu"i, iar data titlului s !ie anterioar posesiei prtului# dac prtul are titlu, deoarece e.ist concordan ntre titlu "i posesie, aciunea reclamantului trebuie respins#
120

C# >amangiu, )#4# 8lnescu, $l# 8icoianu, 7p# cit#, p# 10/9 C# 8rsan, ;# Iai, ;#;#Pivniceru, 7p# cit# p# 121%12/#

1'&

c- Dac nici una din pri nu prezint titlu de proprietate, +onfli+tul e6ist- 2ntre posesii# n situa)ia 2n +are ni+i una dintre p-r)i nu poate invo+a un &od ori,inar de do%7ndire a propriet-)ii ,uzucapiune, ocupaiune-, aciunea trebuie respins ca inadmisibil(*(, de esena revendicrii !iind necesitatea dovedirii dreptului de proprietate# $ciunea n revendicare pune n discuie dreptul de proprietate "i nu doar !aptul posesiei9 dac reclamantul nu poate produce dovada, prtul rmne n continuare posesor, deoarece legea ocrote"te posesia# 3n literatur122 s%a spus c n acest caz, instana va e.amina "i compara cele dou posesii, a reclamantului "i a prtului, "i va da c"tig de cauz aceleia dintre pri care va dovedi o posesie mai bine caracterizat ,adic mai ndelungat, neviciat, de bun%credin-# 3n practic se d ns c"tig de cauz prtului, soluia ntemeindu%se pe prezumia simpl de posesie n !avoarea prtului "i mpotriva creia reclamantul nu a reu"it s !ac dovada contrar12&#

' .. A+)iunea 2n revendi+are &o%iliar4egimul uridic al aciunii n revendicare avnd ca obiect un bun mobil este conturat de art# ?&+ noul C#civ# Potrivit prevederilor alin# 1 @oricine se afl la un moment dat %n posesia unui bun mobil este prezumat c are un titlu de dobndire a dreptului de proprietate asupra bunului7# $st!el, posesia constituie pentru un bun mobil nsui titlul de proprietate, ceea ce conduce la soluia c revendicarea bunurilor mobile devine aproape imposibil#
121

De"i n literatura de specialitate, o ast!el de aciune a !ost cali!icat drept ne!ondat ,nentemeiat- D a se vedea )#4# 5rs, =# $ngCeni, 7p# cit#, p# 11/9 )# $dam, 7p# cit#, p# /0' reconsiderm c, cererea se respinge ca inadmisibil pentru lipsa calitii procesuale active# Din moment ce aciunea n revendicare poate !i promovat doar de titularii dreptului de proprietate, iar prile n litigiu nu pot produce ast!el de titluri, aceasta urmeaz s !ie respins !r a se mai e.amina !ondul cauzei# ;ai mult, dac pentru a se stabili e.istena sau ine.istena calitii procesuale este necesar e.aminarea !ondului, iar instana constat c aciunea a !ost pornit de o persoan !r calitate, nu se va respinge aciunea ca ne!ondat, ci ca inadmisibil# 3n acest caz e.ist posibilitatea ca procesul s !ie redescCis de o persoan care ar usti!ica calitatea procesual, deoarece o Cotrre de respingere a cererii ca inadmisibil nu are putere de lucru udecat ct prive"te !ondul dreptului ,situaia di!er n caz de respingere ca ne!ondat, ast!el nct la introducerea unei noi aciuni se poate opune puterea de lucru udecat- D a se vedea <#;# Ciobanu, :ratat teoretic "i practic de procedur civil, 6ditura (aional, 1??/, p# 20?%2?0, vol# ) "i p# 12?, vol# ))# De asemenea, n practic s%a decis c aciunea trebuie respins ca inadmisibil, cCiar dac prtul deine bunul !r titlu, atunci cnd reclamantul nu%"i usti!ic calitatea ,Dec# nr# 1&&0F1?+/ a :rib# =upr#, col# civ#, n )# ;iCu, $l# Eesviodo., 4epertoriu ), p# /&?-# 122 C# 8rsan, ;# Iai, ;#;# Pivniceru, 7p# cit#, p# 12/9 E# Pop, 7p# cit#, p# 2+?9 )#P# Filipescu, $#)# Filipescu, 7p# cit#, p# &019 P#;# Cosmovici, 7p# cit#, p# 10' 12& Dec# nr# &02?F1??? a C#$# 8ucure"ti, n Culegere de practic udiciar n materie civil 1???, 6d# 4osetti, 2001, p# 100, ,3n ipoteza n care reclamantul nu !ace dovada titlului su de proprietate, cCiar dac nici prtul nu opune un titlu, !aptul posesiei bunului i creeaz prtului o situaie mai !avorabil, aciunea reclamantului urmnd a !i respins-#

1''

$rt# ?&/ noul Cod civil prevede c*0ersoana care, cu bun+credin, %nc/eie cu un neproprietar un act translativ de proprietate cu titlu oneros avnd ca obiect un bun mobil devine proprietarul acelui bun din momentul lurii sale %n posesie efectiv.

(. !itua)ia prev-8ut- 2n art. D.; alin. ( C.+iv. =pre deosebire de bunurile imobile, pentru care posesia creeaz o prezumie simpl de proprietate, n cazul bunurilor mobile, posesia creeaz pentru cel care posed o prezumie absolut de proprietate, ce nu permite dovada contrar# Posesia unui bun mobil constituie nsu"i titlu de proprietate# Posesorul devine proprietarul bunului din momentul intrrii n stpnirea lui, ceea ce !ace ca revendicarea bunurilor mobile s !ie aproape imposibil# Prin urmare, aciunea n revendicare mobiliar, n principiu este inadmisibil, deoarece posesorul bunului bene!iciaz de o prezumie de proprietate12'# 3ntr%o eventual aciune n revendicare, posesorul bunului mobil nu are obligaia s !ac dovada proprietii, ci doar dovada mpre urrii de !apt a posesiei# $st!el, n practic s%a statuat c, n ipoteza n care prtul invoc n aprarea sa art# 1?0? alin# 1 din vecCiul C#civ#, respectiv art# ?&/ alin#,1- din noul Cod civil, el se prevaleaz de calitatea de proprietar al bunului, poziia sa punnd n discuie nsui dreptul de proprietate pe care reclamantul "i nte meiaz aciunea n revendicare12+# Dovada posesiei, !iind o stare de !apt, poate !i !cut cu orice mi loc de prob#

12'

Dec# nr# 1F1?11 a :rib# =upr#, col# civ#, n C#D# pe anul 1?11, p# ?0# ;area ma oritate a autorilor au adoptat opinia con!orm creia art# 1?0? alin# 1 C#civ# instituie o prezumie absolut , uris et de ure- de proprietate n !avoarea posesorului de bun%credin a bunurilor mobile, care nltur orice aciune n revendicare# 3n ceea ce ne prive"te, nu mprt"im aceast cali!icare, deoarece dreptul de proprietate mobiliar se dobn% de"te potrivit acestui te.t, prin posesie de bun%credin, ne!iind nevoie s se recurg la construcia uridic a prezumiilor legale absolute ,3n acest sens, a se vedea )#4# 5rs, =# $ngCeni, 7p# cit#, p# 1109 E# Pop, 7p# cit#, p# 2119 E# Eul, 7bservaii asupra prezumiei prevzute de art# 1?0? alin# 1 din Codul civil, n Dreptul nr# 1F2000, p# /+%00-# 3ntr%o alt opinie, art# 1?0? alin# 1 reglementeaz un caz de prescripie acCizitiv instantanee ,I#(# Eutescu, :eoria general a drepturilor reale, 8ucure"ti, 1?'/, p# '12%'1&9 Dec# nr# 1?&0F1?1/ a :rib# =upr#, col# civ#, nepublicat-# (u putem !i de acord cu aceast concepie deoarece prescripia acCizitiv presupune o posesie prelungit pe un anumit interval de timp, ceea ce nu este cazul# 3ntr%o opinie rmas minoritar, s%a artat c art# 1?0? alin# 1 C#civ# a instituit o prezumie relativ de proprietate n !avoarea posesorului de bun%credin# Cu alte cuvinte, te.tul legii cuprinde dou prezumii legale, "i anume2 prezumia de proprietate "i prezumia bunei%credine a posesorului lucrului mobil, @cea dinti !undamentndu%se pe cea de%a doua "i e.istnd pn la rsturnarea acesteia prin prob contrarA ,;# Costin, ;ari instituii ale dreptului civil romn, vol# ), 6ditura Dacia, Clu %(apoca, 1?0/, p# 21/-# 12+ $ se vedea Fl# 8aias, (ot la sent# civ# nr# 11&'F1?01 a Lud# =ectorului $gricol )l!ov, n 44D nr# 1F1??0, p# '19 )# $dam, 7p# cit#, p# /1/%/10#

1'+

a) (unurile crora li se aplic prevederile art. =3? alin. +1) noul ,.civ. :e.tul legal prive"te doar bunurile mobile corporale, susceptibile de detenie material, nu "i cele incorporale, cu e.cepia titlurilor la purttor# $cest mod de dobndire a dreptului de proprietate mobiliar se aplic numai n privina bunurilor mobile corporale individual determinate, care se a!l n proprietatea privat# (u pot !i dobndite n acest !el2 bunurile mobile proprietate public# bunurile mobile prin natura lor care au devenit bunuri imobile prin destinaie# universalitile uridice, de e.emplu succesiunile# 3n scCimb,

universalitile de !apt, cum ar !i un !ond de comer, pot !i dobndite prin posesie de bun%credin# b)Persoanele care pot invoca prevederile art. =3? alin. +1)noul ,.civ. :e.tul de lege poate !i invocat numai de ctre terul dobnditor de bun%credin al bunului de la un detentor precar, cruia adevratul proprietar i l%a ncredinat de bun%voie# c) ,ondi'ii 2n care se pot invoca prevederile art. 1=4= alin.1 ,.civ. Pentru a se invoca art# ?&/ alin# ,1- noul C#civ# trebuie s !ie ntrunite urmtoarele condiii2 proprietarul s se fii desesizat voluntar de bunul su mobil, %ncredin4ndu+l prin contract unui detentor precar c/iria3, comodatar, depozitar"6 detentorul precar s %nstrineze bunul mobil respectiv unei ter4e persoane, fr s aib consim4mntul proprietarului care i l+a %ncredin4at6 ter4ul s dobndeasc bunul mobil cu bun+credin4 de la detentorul precar 3i nu de la adevratul proprietar, printr+un act translativ de proprietate, avnd convingerea c detentorul precar este adevratul proprietar al bunului. Dac ar !i tratat cu adevratul proprietar, terul dobnditor ar !i devenit proprietar pe temeiul conveniei de nstrinare ast!el ncCeiate, ne mai !iind necesar art# ?&/ alin# ,1- C#civ# care As%l !ac proprietarA# 8una%credin se prezum pn la proba contrarie# 6a trebuie s e.iste la momentul intrrii e!ective n posesia bunului "i nu la momentul ncCeierii contractului# 3mpre urarea c 1'1

ulterior, dobnditorul "i%a dat seama c nu a tratat cu adevratul proprietar, nu este de natur a nltura regula prevzut de art# ?&/ noul C#civ# posesia ter4ului dobnditor s &ie util, adic neviciat, %ntrunind condi4iile prevzute de art. H## alin. #" noul C.civ., #i real, cumulnd ambele elemente: corpus 3i animus. Posesorul dobnde"te imediat dreptul de proprietate asupra lucrului deoarece are att animus ct "i stpnirea e!ectiv a bunului ,corpus-# Din dispoziiile art# ?&/ alin# ,1- noul C#civ# rezult c legiuitorul, ntre interesele adevratului proprietar care s%a desesizat voluntar de bunul su, "i interesele terului posesor care a contractat cu un detentor precar, ntemeindu% se pe aparena de proprietate pe care nsu"i proprietarul a creat%o, a dat prioritate bunei% credine a terului dobnditor# Detentorul precar nu poate invoca dispoziiile art# ?&/ alin# ,1- C#civ#, deoarece rspunde contractual n caz de nerestituire a bunului# $st!el, adevratul proprietar are o aciune personal, e, contractu, prin care solicit restituirea bunului121# Dac lucrul a !ost nstrinat, proprietarul iniial are la dispoziie o aciune n despgubire mpotriva detentorului precar a crui !apt constituie in!raciunea de abuz de ncredere, putnd !i pedepsit penal# *. !itua)ia prev-8ut- de art. D.A alin. 4*5 i 4.5 C.+iv. Prevederile art# ?&/ alin# ,1- noul C#civ# sunt inaplicabile n situaia n care bunul a ie"it din patrimoniul proprietarului mpotriva voinei sale, respectiv bunul a !ost pierdut sau !urat# 3n aceast situaie, con!orm art# ?&/ alin# ,2- i ,&-, aciunea n revendicare este admisibil# 4egimul uridic al revendicrii bunurilor mobile di!er dup cum bunul se a!l2 n posesia unui ter de bun%credin care l%a dobndit de la Co sau gsitor9 la Co, gsitor sau la un ter dobnditor de rea%credin#

121

3n literatura de specialitate s%a susinut c proprietarul poate !ormula mpotriva detentorului "i o aciune n revendicare, n condiiile n care bunul se a!l n posesia acestuia# Cu alte cuvinte acesta are posibilitatea de a cere restituirea lucrului, !ie printr%o aciune personal, derivat din contract, !ie printr%o aciune n revendicare, dovedind calitatea sa de proprietar# )nteresul de a recurge la o aciune n revendicare n loc de a intenta aciunea personal n restituire decurge din !aptul c, n cadrul primei aciuni reclamantul se prezint ca proprietar al lucrului, "i prin urmare nu suport concursul celorlali creditori sau insolvabilitatea debitorului# 3n aciunea n restituire, reclamantul are calitatea de creditor cCirogra!ar suportnd concursul altor creditori "i insolvabilitatea debitorului# $ciunea n revendicare mobiliar este prescriptibil n &0 de ani, n scCimb aciunea n restituire se prescrie n & ani ,$ se vedea 6# =a!ta%4omano, 7p# cit#, p# &+0-#

1'/

a) 8evendicarea bunului de la posesorul de bun<credin' $rt# ?&/ alin# ,2- noul C#civ# are n vedere situaia n care bunul mobil se a!l n posesia de bun%credin a unui ter care l%a dobndit de la autorul !urtului sau de la gsitor, dispunnd c2 5Cu toate acestea, bunul pierdut sau furat poate fi revendicat de la posesorul de bun+credin, dac aciunea este intentat, sub sanciunea decderii, %n termen de - ani de la data la care proprietarul a pierdut stpnirea material a bunului7. :e.tul de lege impune cteve pre+i8-ri2 aciunea n revendicare trebuie introdus n termen de & ani, calculai din momentul sustragerii sau pierderii bunului# :ermenul de & ani este un termen de decdere# Dac aciunea nu este introdus n acest termen, se stinge "i dreptul de proprietate al titularului iniial# Ea mplinirea lui, posesorul de bun%credin devine proprietarul acelui bun mobil, !cnd aplicarea art# ?&/ alin# ,1- noul C#civ# prin A!urtA se nelege att !urtul propriu%zis, ct "i tlCria "i pirateria, iar Apierderea bunuluiA are n vedere ie"irea bunului din posesia proprietarului datorit negli enei, unui caz !ortuit ori !orei ma ore# aciunea n revendicare aparine numai adevratului proprietar care a pierdut sau cruia i s%a !urat bunul12/# Proprietarul care revendic un bun mobil, va trebui s dovedeasc c a !ost posesorul bunului, c a !ost deposedat involuntar prin pierdere sau sustragere "i c bunul revendicat este identic cu cel pierdut sau !urat# terul posesor va !i obligat s restituie bunul, buna%credin a acestuia neavnd relevan n aciunea n revendicare a proprietarului# Proprietarul nu este obligat s plteasc contravaloarea bunului, ns are dreptul s pretind proprietarului cCeltuielile necesare i utile !cute cu bunul# :otodat, !ostul posesor, restituind bunul, are o aciune n despgubire contra celui de la care l%a dobndit# $rt# ?&/ alin#,&- din noul Cod civil prevede c * Dac bunul pierdut sau furat a fost cumprat dintr+un loc ori de la o persoan care vinde %n mod ibo nuit bunuri de acela i fel sau dac a fost ad&udecat la o licitaie public, iar aciunea %n revendicare a fost introdus
12/

$vem rezerve !a de concepia !ormulat n sensul c aciunea n revendicare poate !i promovat de un depozitar sau un creditor ga ist# 3n baza raporturilor contractuale avute cu proprietarul, ace"tia sunt obligai s pstreze bunul "i s%l restituie ast!el nct, posednd pentru altul, sunt doar detentori precari "i prin urmare, nu pot introduce o aciune n revendicare ,3n sens contrar, a se vedea :r# )ona"cu, =# 8rdeanu, 7p# cit#, p# 1?'%1?+-#

1'0

%nuntrul termenului de - ani, posesorul de bun+credin poate reine bunul pn la indemnizarea sa integral pentru preul pltit vnztorului. $st!el, dac terul de bun%credin a cumprat bunul pierdut sau !urat n condiii de natur a%i crea convingerea unei proveniene loiale, spre e.emplu un loc public unde se ncCeie n mod curent asemenea acte uridice, proprietarul este obligat s%i restituie preul pltit# =e instituie o protecie deosebit pentru dobnditorul de bun%credin, n sensul c nu va restitui bunul dect dup ce proprietarul i va restitui preul pe care l%a pltit cu ocazia acCiziionrii lucrului# Pn la data restituirii preului, terul dobnditor are un drept de retenie# Pentru a produce aceste e!ecte este necesar, pe lng buna%credin a posesorului i eroarea comun asupra calitii de proprietar a Coului sau gsitorului# $devratul proprietar are o aciune n despgubire mpotriva Coului sau gsitorului, ntemeiat pe rspunderea delictual pentru !apta proprie# 8evendicarea bunului de la posesorul de rea<credin'1 %o' sau $sitor Posesia de rea%credin a terului dobnditor, a Coului sau gsitorului, !ace ca art# ?&/ alin# ,1- noul C#civ# s !ie inaplicabil, proprietarul putnd promova o aciune n revendicare mpotriva acestor persoane# 4e!eritor la termenul n care se poate !ormula aciunea n revendicare, aceasta va putea !i e.ercitat oricnd, !iind imprescriptibil, ns aciunea n revendicare va putea !i paralizat prin invocarea prescripiei acCizitive# Dac bunul a pierit sau a !ost deteriorat din culpa posesorului de rea%credin, proprietarul are mpotriva acestuia a aciune civil delictual pentru a%i recupera pre udiciul su!erit# Anterior intr-rii 2n vi,oare a noului Cod +ivil1 2n literatura de spe+ialitate au fost e6pri&ate anu&ite opinii 2n +eea +e privete a+iuea 2n revendi+are &o%iliarG 3n literatura de specialitate anterioar anului 1?02, n mod constant a !ost e.primat ideea c, n aceast materie, erau aplicabile dispoziiile art# 10?0 C#civ# ce prevd un termen de prescripie e.tinctiv de &0 de ani# $ceast tez a !ost adoptat "i de practica udiciar pn n anul 1?02 cnd, ntr%o decizie de spe, !ostul :ribunal =uprem a decis c nu se poate 1'?

!ace di!ereniere ntre drepturile reale imobiliare "i cele mobiliare sub aspectul prescripiei dreptului la aciune# $st!el, Aindi!erent c se revendic un bun imobil sau un bun mobil, dreptul la aciune este imprescriptibil pentru c proprietatea nu se stinge prin neuzA120# G 5lterior anului 1?02, soluia imprescriptibilitii dreptului la aciune a !ost susinut "i de unii autori12?# Ea momentul respectiv, am optat pentru imprescriptibilitatea aciunii n revendicare mobiliar cu urmtoarele argumente2 art# 10?0 Cod civil se re!erea la @toate aciunile att reale###A, !r a se !ace distincie ntre revendicarea imobiliar "i cea mobiliar, "i pentru acelea"i motive ,aceea"i raiune-, aciunea n revendicare mobiliar este imprescriptibil ca "i cea imobiliar ,ubi eadem est ratio, eadem solutio esse debet-9 nicio dispoziie legal nu !cea di!ereniere sub aspectul prescripiei e.tinctive, ori ubi le, non distin1uit, nec nos distin1uere debemus9 ideea prescriptibilitii din punct de vedere e.tinctiv, n termen de &0 de ani, a revendicrii mobiliare nu putea !i usti!icat prin trimitere la dispoziiile art# 10?0 Cod civil# 3n realitate, art# 10?0 C# Civ#1&0 trebuia neles n dubla accepiune, att
120 12?

Dec# nr# 1''F1?02 a :rib# =upr#, sec# civ#, n CD, 1?02, p# 1&# <# =toica, Corelaia dispoziiilor art# 1' din Codul de procedur penal cu prevederile art# 1?0?%1?10 din Codul civil, n 44D nr# 10F1?00, p# 2?9 E# Pop, 7p# cit#, p# 2109 )# $dam, 7p# cit#, p# /22%/2&# = % a conturat "i opinia con!orm creia aciunea n revendicare mobiliar este imprescriptibil mpotriva unui Co, gsitor sau ter de rea credin, dar numai n msura n care posesia acestuia nu ndepline"te condiiile unei posesii utile "i neviciate, caz n care opereaz n !avoarea Coului, gsitorului sau terului de rea credin uzucapiunea de &0 de ani prevzut de art# 10?0 C# Civ# ,a se vedea E# Pop, E# ;# >arosa D op#cit#, p#&21 D &2'# De"i lum n calcul dualitate prescripiei n prescripie e.tinctiv, reglementat de Decret "i prescripie acCizitiv, reglementat de art# 10?0 C# Civ#, nu putem !i de acord cu aceast opinie, cu motivaia c se dobnde"te prin uzucapiune doar proprietatea imobilelor nu "i a bunurilor mobile1&0 3ntr%o !ormulare general, susceptibil din acest motiv de interpretri di!erite, art# 10?0 Cod civil declar prescriptibile n termen de &0 de ani @toate aciunile att reale ct "i personale pe care legea nu le%a declarat neprescriptibile "i pentru care n%a de!ipt un termen de prescripie###!r ca cel ce invoc aceast prescripie s !ie obligat a produce un titlu "i !r s i se poat opune reaua%credin*. Datorit redactrii de!icitare, n doctrin s%a pus problema naturii uridice a termenului de &0 de ani, n sensul unui termen de prescripie e.tinctiv sau acCizitiv# )niial, s%a susinut c, n lipsa unui alt te.t din Codul civil care s consacre aceast !orm de uzucapiune, art# 10?0 nu este sediul materiei pentru prescripia e.tinctiv, ci pentru prescripia acCizitiv de &0 de ani ,<# D# Rltescu D Considera4ii %n legtur cu institu4ia prescrip4iei , n Dreptul nr# 2F1??0, p# 10%1?-# 5lterior, n mod constant, doctrina de specialitate a considerat termenul de &0 de ani prevzut de art# 10?0 Cod civil, aplicabil att n materia prescripiei e.tinctive ct "i a celei acCizitive# , $ se vedea ;# (icolae D ;# (icolae D 0rescrip4ia e,tinctiv, 6d# 4osetti, 8uc# 200', p# &0'-#

1+0

de prescripie e.tinctiv, ct "i de prescripie acCizitiv de lung durat ,uzucapiunea de &0 de ani-, "i numai n mod indirect "i e.inde e!ectele asupra aciunii n revendicare, n sensul c termenul de &0 de ani este e.tinctiv pentru proprietarul bunului ce a !ost uzucapat# $lt!el spus, dreptul de a revendica proprietatea se stinge odat cu ns"i proprietatea, prin e!ectul prescripiei acCizitive, respectiv, prin dobndirea bunului n temeiul uzucapiunii# $st!el, art# 10?0 Cod civil trebuia interpretat n sensul @toate drepturile 3i ac4iunile att reale ct 3i personale pe care legea nu le+a declarat neprescriptibile 3i pentru care n+a defipt un termen de prescrip4ie, se vor prescrie stinge sau dobndi" prin -A de ani, fr ca cel ce invoc aceast prescrip4ie s fie obligat a produce vreun titlu 3i fr s i se poat opune reaua credin4

'/. A+)iunea 2n revendi+are a dreptului de proprietate pu%li+4egimul uridic al revendicrii dreptului de proprietate public prezint anumite particulariti !a de revendicarea din dreptul comun, particulariti ce decurg din caracterele uridice speci!ice ale acestui drept de proprietate ,drept inalienabil, imprescriptibil, insesizabil-1&1# 3ntr%un proces n revendicare avnd ca obiect un bun proprietate public 1&2, calitatea de reclamant aparine proprietarului ,statul "i unitatea administrativ%teritorial-, reprezentat de autoritatea public desemnat de lege# 3n litigiile privitoare la dreptul de proprietate, statul este reprezentat de ;inisterul Finanelor, iar unitile administrativ%teritoriale, de ctre Consiliul udeean, de Consiliul Ieneral al ;unicipiului 8ucure"ti, respectiv de Consiliile locale, care
1&1

$ se vedea supra Capitolul )))# Problema este mai mult teoretic pentru bunurile care, prin natura lor, !ac parte din domeniul public, !iind imposibil ca o persoan s intre n posesia mrii teritoriale sau a unei ci de comunicaie# =ituaia prive"te bunurile proprietate public prin destinaia legii, ne!iind e.clus ca un tablou dintr%o colecie de art sau o pies numismatic s intre !r drept n stpnirea unei persoane !izice sau uridice , a se vedea C# 8rsan, ;# Iai, ;#;# Pivniceru, 7p# cit#, p# 1&1-#
1&2 &+

1+1

dau mandat scris pre"edintelui Consiliului udeean sau primarului# $cesta poate desemna un alt !uncionar de stat sau un avocat care s%l reprezinte n !aa instanei# 3n caz de litigiu avnd ca obiect un bun dat n administrare, concesiune sau !olosin, titularul dreptului real derivat din dreptul de proprietate public este obligat s arate instanei cine este titularul dreptului de proprietate# (endeplinirea acestei obligaii atrage rspunderea titularului dreptului real pentru pre udiciile cauzate proprietarului, inclusiv posibilitatea revocrii dreptului real sau rezilierea contractului de concesiune sau de ncCiriere# 4egimul special al revendicrii dreptului de proprietate public const n urmtoarele reguli2 aciunea n revendicare a bunurilor proprietate public este imprescriptibil e.tinctiv, !r nici o e.cepie, indi!erent c este mobiliar sau imobiliar9 aciunea n revendicare a bunurilor din domeniul public este imprescriptibil "i acCizitiv# 7 asemenea aciune nu poate !i paralizat prin invocarea de ctre prt a uzucapiunii, n cazul imobilelor, sau a posesiei de bun%credin, n cazul bunurilor mobile1&&9 n ceea ce prive"te dovada dreptului de proprietate, cCiar "i n materia proprietii publice, urmeaz s se aplice regula de drept comun, con!orm creia reclamantul trebuie s !ac dovada dreptului su de proprietate# Efe+tele ad&iterii a+iunii 2n revendi+are Dac aciunea n revendicare,mobiliar sau imobiliar- este admis, se produc o serie de e!ecte speci!ice, respectiv2 restituirea bunului9 restituirea !ructelor9 restituirea cCeltuielilor necesare i utile#

Restituirea %unului
1&&

Con!orm art# 11 alin# 1 lit# c din Eegea nr# 21&F1??0 bunurile din domeniul public @nu pot !i dobndite de ctre alte persoane prin uzucapiune sau prin e!ectul posesiei de bun%credin asupra bunurilor mobileA# De asemenea, art# 10'' C#civ# stabile"te c2 @nu se poate prescrie domeniul lucrurilor care, prin natura lor proprie sau printr%o declaraie a legii, nu pot !i obiecte de proprietate privat, ci sunt scoase a!ar din comerA#

1+2

Prin admiterea aciunii n revendicare, reclamantului proprietar i se recunoate dreptul de proprietate asupra bunului, iar prtul este obligat s restituie bunul ce !ace obiectul dreptului de proprietate# $rt# +1& alin#,'- din noul Cod civil prevede c * /otrrea &udectoreasc prin care s+a admis aciunea %n revendicare este opozabil i poate fi e,ecutat i %mpotriva terului dobnditor, %n condiiile Codului de procedur civil. $st!el, obligaia de restituire a bunului poate !i stabilit att n sarcina posesorului, ct i n sarcina celui care deine lucrul pentru posesor, adic un detentor precar# 8unul revendicat va reveni n patrimoniul proprietarului liber de orice sarcini, con!orm principiului resoluto &ure dantis resolvitur &us accipiens. 4estituirea se !ace n natur, iar dac acest lucru nu mai este posibil, obligaia de restituire se trans!orm ntr%o obligaie de dezdunare potrivit art# +11 alin# ,1- noul cod civil# Restituirea fru+telor Posesorul de rea%credin va !i obligat s restituie s restituie naturale, industriale sau civile , precum i !ructele pe care din negli en nu le%a perceput,art# +11 alin#,2- noul Cod civil-# Dup data introducerii aciunii n revendicare, i posesorul va !i obligat la restituirea !ructelor, buna sa credin ncetnd odat cu introducerea aciunii# Dac pn n momentul introducerii aciunii n revendicare posesorul a !ost de bun% credin, !ructele culese pn la aceast dat pot !i pstrate n con!ormitate cu art# ?'0 alin#,1- din noul Cod civil# Restituirea +>eltuielilor ne+esare i utile Pe cale de cerere reconvenional, prtul va putea solicita reclamantului restituirea cCeltuielilor necesare i utile e!ectuate cu bunul revendicat# CCeltuielile necesare vor trebui restituire n totalitate de ctre proprietar, n timp ce cCeltuielile utile vor !i restituite numai n limita sporului de valoare a bunului la momentul obligrii la restituire, potrivit art# +11 alin# ,&- i ,'-# 3n ceea ce privete cCeltuielile voluptuare, acestea nu trebuie restituite de ctre proprietar n con!ormitate cu dispoziiile art# +11 alin# ,0-#

1+&

!EC<IUNEA a III-a $ A+)iunea 2n ,r-ni)uire


(. No)iune
Potrivit art# +10 noul C#civ#2 @0roprietarii terenurilor %nvecinate sunt obligai s contribuie la grniuire prin reconstituirea /otarului i fi,area semnelor corespunztoare, suportnd, %n mod egal, c/eltuielile ocazionate de aceasta7 # $st!el, grniuirea este o operaiune de delimitare prin semne e.terioare a dou !onduri vecine, care aparin unor proprietari di!erii1&'# De"i dreptul !iecrui proprietar de a%l obliga pe vecinul su la grniuire este o !acultate, grniuirea constituie n acela"i timp un drept "i o obligaie 1&+# 3n raport cu proprietarii celor dou !onduri vecine, grniuirea este o obligaie real ,propter rem-, n scCimb, privit e.clusiv din punct de vedere al celui care o solicit, este un atribut al dreptului real1&1# Irniuirea se poate realiza prin convenia prilor sau prin Cotrre udectoreasc 1&/# $st!el, n situaia n care unul dintre proprietari nu este de acord cu grniuirea solicitat de cellalt, ea poate !i Cotrt de instana de udecat investit printr%o aciune n grniuire# ;c'iunea 2n $rni'uire este acea ac'iune prin care reclamantul1 2n contradictoriu cu p*r*tul1 solicit instan'ei s determine1 prin semne e"terioare1 linia despr'itoare dintre dou &onduri 2nvecinate#

*. Cara+tere 3uridi+e
$ciunea n grniuire prezint de urmtoarele caractere2 este o ac'iune imobiliar, deoarece are ca obiect delimitarea a dou terenuri nvecinate9 este o ac'iune petitorie, deoarece, n mod indirect, prin delimitarea !ondurilor limitro!e, se apr dreptul de proprietate9

1&'

Irniuirea, menit s apere dreptul de proprietate, se poate dispune att n cazul ine.istenei unei delimitri ntre proprieti, ct "i n situaia cnd ast!el de semne e.terioare e.ist dar sunt contestate de pri , Dec# nr# 1&&0F1??+ a C#=#L# n Dreptul nr# &F1??1, p# /?-# 1&+ P# Per u, Probleme privind aciunea n grniuire, n Dreptul nr# 1F1??1, p# &2# 1&1 C# 8rsan, $ciunea n grniuire, n 44D nr# 0F1?0', p# &'9 Dec# nr# 200F1?02 a C=L, sec# civ#, n 44D nr# 11F1?02, p# 10# 1&/ Dec# nr# 1+/1F1??2 a C=L, sec# civ#, "i Dec# nr# 1112F1??2 n Dreptul nr# 0F1??&, p# //%/0 "i 00#

1+'

este o ac'iune imprescriptibil e"tinctiv, grniuirea !iind un atribut al dreptului de proprietate imobiliar, imprescriptibil "i perpetuu9 sarcina probei revine ambelor pri, deoarece se admite c aciunea n grniuire este un judicium duple", n care !iecare dintre ele are att calitatea de reclamant ct "i cea de prt9

are un caracter declarativ "i nu constitutiv de drepturi, deoarece prin e.ercitarea ei nu se tinde la crearea unui nou Cotar, ci la reconstituirea "i marcarea adevratului Cotar#

.. Titulari.

%ie+t

$ciunea n grniuire poate !i e.ercitat de titularul dreptului de proprietate asupra !ondului, dar "i de orice persoan care are un drept real asupra acestuia ,uzu!ructar, super!iciar-, nu ns "i de un detentor precar ,cCiria" sau arenda"-# De asemenea, este inadmisibil ntre coproprietari cu privire la !ondul ce !ormeaz obiectul coproprietii# Coproprietarul trebuie mai nti s introduc aciunea de ie"ire din indiviziune "i dup aceea poate solicita grniuirea1&0# Dac terenul este bun comun, aciunea trebuie !ormulat de ambii soi# 7biectul aciunii n grniuire l constituie numai delimitarea !ondurilor nvecinate, ast!el nct nu este necesar s se dovedeasc "i e.istena dreptului de proprietate asupra terenului cruia urmeaz s i se stabileasc Cotarul1&?# 3n scCimb, dac prin aciunea n grniuire se cere "i o parte determinat din terenul limitro!, deinut de prt, ea implic "i o aciune n revendicare, !iind esenial proba dreptului de proprietate al reclamantului1'0#

/. Efe+tele a+)iunii 2n ,r-ni)uire


$ciunea produce e!ecte numai n ceea ce prive"te stabilirea liniei de Cotar nu "i cu privire la nsu"i dreptul real# $st!el, Cotrrea pronunat ntr%o aciune n grniuire nu are autoritate de lucru udecat ntr%o eventual aciune n revendicare introdus ulterior 1'1# 3n scCimb, are autoritate de lucru udecat ntre prile litigante, o nou aciune putnd !i intro%
1&0 1&?

Dec# nr# +/1F1??0 a C=L, sec# civ#, n Dreptul nr# ?%12 pe anul 1??0, p# 220# Dec# nr# 1112F1??2 a C=L, sec# civ#, n ;# <oicu, ;# Popoac, 7p# cit#, p# &0&# 1'0 Dec# nr# 22+F1?02 a :rib# =upr# sec# civ#, n 44D nr# 12F1?02 p# +?# 1'1 Dec# nr# 1+/1F1??2 a C=L, sec# civ#, p# &0'#

1++

dus dac limitele au disprut# CCeltuielile de grniuire necesare pentru trasarea Cotarului urmeaz s !ie suportate de ambele pri, dar nici unul dintre proprietari nu poate ridica un gard despritor de o valoare mare, mpovrtoare pentru cellalt vecin#

A+iunea na,atorie
$ciunea negatorie este aciunea real prin care titularul dreptului de proprietate solicit instanei de udecat s stabileasc, prin Cotrrea pe care o va pronuna, c prtul nu are un drept real, dezmembrmnt asupra dreptului de proprietate asupra bunului su i s l oblige pe prt la ncetarea e.erciiului nelegitim a acestui drept# 3n noul Cod civil, aciunea negatorie este reglementat n art# +1' care prevede c *0roprietarul poate intenta aciunea negatorie contra oricrei persoane care pretinde c este titularul unui drept real, altul dect cel de proprietate, asupra bunului su. Dreptul la aciunea negatorie este imprescriptibil. Din reglementarea noului Cod civil apreciem c aciunea negatorie poate !i promovat inclusiv mpotriva celui care pretinde c ar avea un drept real de garanie asupra bunului reclamantului# $ciunea negatorie are urmtoarele caractere uridice2 este o aciune real, deoarece se re!er la un drept real asupra unui bun9 este o aciune petitorie, pentru c pune n discuie e.istena unui drept9 este o aciune imprescriptibil e.tinctiv#

A+iunea +onfesorie
$ciunea con!esorie reprezint aciunea real prin care reclamantul solicit instanei s stabileasc, prin Cotrrea pe care o va pronuna c el titularul unui dezmembrmnt al dreptului de proprietate asupra bunului altuia i s%l oblige pe prt la respectarea acestui drept1'2#

1'2

6. 7op, 6. M. 8arosa, op. cit., p.9 ,

1+1

$ciunea con!esorie poate !i e.ercitat i mpotriva proprietarului bunului, n ipoteza n care titularul dezmembrmntului nu are la ndemn o aciune contractual mai avanta oas# (oul Cod civil, aciunea con!esorie este reglementat e.pres n art# 1?1, /0+, /+', /+/# Caractere uridice2 aciune real9 aciune petitorie9 aciune prescriptibil n termen de &0 de ani#

3n ceea ce privete aciunea con!esorie ntemeiat pe dreptul de super!icie, noul Cod civil prevede n art# 1?1 alin#,2- c dreptul la aciune este imprescriptibil#

CAPIT LUL VIII IN!TITUII HURIDICE N I RE"LEFENTATE DE N UL C D CIVIL

(oul Cod civil reglementeaz, cu titlu de noutate, o serie de instituii noi, cele mai importante dintre acestea !iind proprietatea periodic, !iducia i administrarea bunurilor altuia# $vnd n vedere !aptul c proprietatea periodic a !ost tratat n capitolul privitor la modalitile dreptului de proprietate, n cele ce urmeaz vom trata instituia !iduciei i cea a administrrii bunurilor altuia#

1+/

!ECIUNEA I $ :idu+ia
Fiducia este reglementat, ca instituie uridic nou, n art# //&%/?1 noul Cod civil# 7riginea !iduciei se a!l n dreptul roman, reprezentnd o convenie cu caracter real ntre un nstrintor i un dobnditor, avnd ca obiect un bun, cu obligaia dobnditorului de a restitui bunul nstrintorului sau unui ter n anumite circumstane prederminate sau prin care se putea realiza o donaie prin persoana interpus1'&# 3n dreptul modern1'', !iducia,trustul- desemneaz raportul uridic creat de o persoan numit !ondator, care trans!er unul sau mai multe bunuri sub controlul unui administrator, n bene!iciul unei persoane sau pentru un scop anume# 3n dreptul romnesc, reglementrile relative la instituia !iduciei au !ost preluate din dreptul !rancez1'+# (oul Cod civil a de!init !iducia ca !iind * operaiunea &uridic prin care unul sau mai muli constituitori transfer drepturi reale, drepturi de crean, garanii ori alte drepturi patrimoniale sau un ansamblu de asemenea drepturi, prezente sau viitoare, ctre unul sau mai muli fiduciari care le e,ercit cu un scop determinat, %n folosul unuia sau mai multor beneficiari. 9ceste drepturi alctuiesc o mas patrimonial autonom, distinct de celelalte drepturi i obligaii din patrimoniile fiduciarilor!D@. Fiducia poate !i valori!icat att ca instrument de gestiune, ct i ca garanie# Ca regim voluntar i contractual, permite unei persoane desistarea de gestiunea bunurilor proprii, prin atribuirea acestora unei persoane de ncredere care trebuie s le administreze i s dispun de acestea cu loialitate i atenie, n pro!itul unui bene!iciar1'/#
1'& 1''

;# 5liescu, $# ICergCe, op. cit., p. !?I )nstituie speci!ic din Common EaS, creaie a sistemului de eQuitT# Fondatorul este denumit settlor, iar administratorul este denumit trustee# 1'+ $rt# 2011%20&0 din Codul civil !rancez# 1'1 $rt# //& noul Cod civil romn 1'/ $ se vederea (oul Cod civil adnotat, ed# C#># 8ecB, 8ucure ti, 2011

1+0

Fiduciarului i este transmis proprietatea cu titlu temporar i cu un scop bine determinat, aa cum rezult din dispoziiile legale citate mai sus# :eza a ))%a a art# //& reprezint o reglementare de mare valoare, !iind preluat din teCnica utilizat n reglementarea trustului n dreptul anglo%sa.on, instituind un patrimoniu de a!ectaiune pentru !iduciar# $rt# //& teza a ))%a se coroboreaz cu reglementarea art# &1 din noul Cod civil re!eritoare la patrimoniul de a!ectaiune, e.plicnd di!erena !undamental dintre societate i !iducie# Fiducia se constituie, potrivit art# //' Codul civil prin lege sau prin contract ncCeiat n !orm autentic# $vnd n vedere consecinele uridice ale !iduciei asupra drepturilor constituitorului, apreciem c izvoarele !iduciei sunt limitativ prevzute,ast!el nct, spre e.emplu, o Cotrre udectoreasc nu va putea constitui temeiul !iduciei# 3n aceast prevedere a !ost preluat coninutul art# 2012 din Codul civil !rancez, cu di!erena c obligativitatea !ormei autentice are o aplicare mai limitat n dispoziiile !ranceze# :rebuie subliniat e.cluderea legatului dintre izvoarele !iduciei, aceasta !iind usti!icat de modul n care a !ost adaptat instituia !iduciei n sistemul de drept continental, ne!iind @recunoscute !iduciei !inalitati speci!ice n materia liberalitilor ,legate i donaii-*# $rticolele urmtoare din (oul Cod civil reglementeaz, n principal, !iducia contractual# 7ri de cte ori legiuitorul dorete s instituie o !iducie legal, va putea s !ac re!erire la reglementarea din prezentul titlu i s prevad eventuale dispoziii derogatorii de la aceast reglementare# $ceast regul este instituit de prevederile art# //' alin ,2- care nu se regsete n Codul civil !rancez, a !ost adugat pentru a nlatura D n concepia legiuitorului romn Dorice con!uzie n legatur cu reglementarea general i normele speciale re!eritoare la !iducie# Prin !ormularea articolului se genereaz nsa un e!ect contrar, ntruct se nate 1+?

ntrebarea legitim potrivit creia, n cazul unui con!lict ntre o lege special i (oul Cod civil, dispoziiile crui act normativ prevaleazO Prin aplicarea principiului specialia generalibus derogant, s%ar a unge n situatia ca normei din Codului civil, care instituie obligativitatea !ormei autentice s%i prevaleze dispoziia legii speciale care nu impune aceast cerin# Prin interdicia !ormulat n art# //+, contractul de !iducie este lovit de nulitate absolut dac prin acesta se realizeaz o liberalitate indirect n !olosul bene!iciarului# 3n acest te.t a !ost preluat, ntr%o !orma adaptat, coninutul art# 201& din Codul civil !rancez, scopul acestei interdicii !iind aceea ca !iducia s nu poat !i utilizat pentru a se eluda prevederile din materia legatelor i donaiilor, respectiv de a prote a rezerva succesoral i de a evita posibilitatea debitorului de a se sustrage plii creditorilor# Prile contractului de !iducie sunt, potrivit art# //1 din Codul civil, constituitorul i !iduciarul# Constituitor n contractul de !iducie poate !i orice orice persoan !izic sau uridic care are capacitatea cerut de lege s ncCeie acte de dispoziie cu privire la bunurile sale, n con!ormitate cu prevederile art# &/ i urm# i art# 20? din Codul civil# Fiduciari pot !i doar instituiile de credit, societile de investiii i de administrare a investiiilor, societile de servicii de investiii !inanciare, societile de asigurare i de reasigurare legal n!iinate, notarii publici i avocaii, indi!erente de !orma de e.ercitare a pro!esiei# 3n ceea ce privete bene!iciarul !iduciei, acesta poate !i constituitorul, !iduciarul sau o ter persoan# =ensul clasic al instituiei !iduciei este acela c persoana constituitorului poate !i n acelai timp i bene!iciarul !iduciei, ns, cu titlu de e.cepie, o ter persoan poate !i bene!iciar al !iduciei, tera persoan ne!iind parte n contractul ncCeiat ntre constituitor i !iduciar, a!lndu%se n poziia unui ter bene!iciar dintr%o stipulaie pentru altul1'0#
1'0

=tipulaia pentru altul este reglementat n art# 120' i urm# din Codul civil, urmnd a !i studiat la materia :eoria general a obligaiilor#

110

$rt# //? din Codul civil reglementeaz coninutul contractului de !iducie, acesta trebuind s conin, sub sanciunea nulitii absolute urmtoarele2 drepturile reale, drepturile de crean, garaniile i orice alte drepturi patrimoniale trans!erabile, durata trans!erului, care nu poate depi && de ani de la data ncCeierii sale, identitatea constituitoruluiFconstituitorilor, identitatea !iduciaruluiF!iduciarilor, identitatea bene!iciaruluiFbene!iciarilor sau cel puin regulile care permit determinarea acestuiaFacestora, scopul !iduciei i ntinderea puterilor de administrare i de dispoziie ale !iduciarului# Contractul de !iducie se va nregistra, potrivit art# /00 Codul civil la organul !iscal competent n termen de o lun de la data ncCeierii lui, sub sanciunea nulitii absolute# Desemnarea ulterioar a bene!iciarului va trebui s !ie !cut, sub sanciunea nulitii absolute, printr%un act scris nregistrat n aceleai condiii ca i nregistrarea contractului de !iducie1'?# Fiducia va !i opozabil terilor de la data menionrii sale n $rCiva 6lectronic de Iaranii 4eale ;obiliare# 3nscrierea drepturile reale imobiliare, inclusiv a garaniilor reale imobiliare care !ac obiectul !iduciei se va !ace i n cartea !unciar, pentru !iecare drept n parte# 7bligativitatea nscrierii n cartea !unciar a drepturilor i garaniilor care !ac obiectul contractului de !iducie are rolul de a accentua caracterul translativ de drepturi al acestui contract# Fiduciarul are obligaia de a da socoteal constituitorului n legtur cu ndeplinirea obligaiilor, aceast obligaie trebuind s !ie stipiulat n contractul de !iducie# $ceeai obligaie va reveni !iduciarului cu privire la darea de socoteal la intervalele prev.ute n contractul de !iducie, acesta trebuind s in!ormeze bene!iciarul i pe reprezentantul constituitorului despre e.ecutarea contractului#

1'?

$rt# /00 alin#,&- Codul civil

111

3n raporturile cu terii, puterile !iduciarului sunt socotite depline asupra masei patrimoniale !iduciare, !iduciarul acionnd ca un veritabil i titular unic al drepturilor n cauz, cu e.cepia cazului n care se dovedete c terii aveau cunotin de limitarea puterilor !iduciarului# 4emuneraia !iduciarului va !i stabilit n con!ormitate cu nelegerea prilor, iar n lipsa nelegerii, remuneraia va !i stabilit potrivit regulilor administrrii bunurilor altuia# Pentru pre udiciile cauzate prin actele de conservare sau administrare, rspunderea !iduciarului va !i anga at numai cu privire la drepturile cuprinde n patrimoniul su# Potrivit acestui te.t, !iduciarul rspunde pentru pre udiciile cauzate prin !aptele sale ilicite numai cu drepturile din patrimoniul propriu, potrivit dispoziiilor art# &1 din Codul civil# 3nlocuirea !iduciarului se va !ace dac acesta nu i ndeplinete obligaiile sau pune n pericol interesele care i%au !ost ncredinate# 3nlocuirea !iduciarului poate !i !cut de ctre instana de udecat la cererea constituitorului, a reprezentatului acestuia ori la cererea bene!iciarului# Contractul de !iducie poate !i denunat unilateral de ctre constituitor ct timp nu a !ost acceptat de ctre bene!iciar# Dup acceptarea de ctre bene!iciar, contractul nu va putea !i modi!icat sau revocat de ctre pri ori denunat unilateral de ctre constituitor dect cu acordul bene!iciarului sau, n lipsa acestuia, cu autorizarea instanei udectoreti# Contractul de !iducie nceteaz la mplinirea termenului sau prin realizarea scopului urmrit cnd acesta intervine nainte de a ungerea la termen# Contractul nceteaz, de asemenea, dac bene!iciarul renun la !iducie i n contract nu a !ost prevzut cum continu relaiile contractuale ntr%o atare situaie# 3ncetarea este supus acelorai reguli de nregistrare ca i ncCeierea contractului# 3ncetarea produce e!ecte de la data !inalizrii !ormalitilor de nregistrare pentru ultima declaraie de renunare# 112

3ncetarea contractului apare i cnd se dispune descCiderea procedurii insolvenei mpotriva !iduciarului sau cnd se produc e!ectele reorganizrii personei uridice# Dup ncetarea contractului de !iducie, masa patrimonial !iduciar e.istent se trans!er la bene!iciar sau, n absena acestuia, la constituitor# Contopirea masei patrimoniale !iduciare n patrimoniul bene!iciarului sau al constituitorului se !a e!ectua dup plata datoriilor !iduciare#

!ECIUNEA a II-a $ Ad&inistrarea %unurilor altuia


$dministrarea bunurilor altuia este reglementat n :itlul < din Cartea a )))%a, de la art# /?2 la art# 0+0 din noul Cod civil# Cu toate c noul Cod civil nu de!ine"te instituia administrrii bunurilor altei persoane, aceast instituie se re!er la mai multe aspecte, precum2 persoana care poate dobndi calitatea de administrator ,persoana !izic cu capacitate deplin de e.erciiu-, dobndirea calitii de administrator ,prin mputernicire instituit prin convenie sau legal n vederea administrrii unuia sau mai multor bunuri, a unei mase patrimoniale sau a unui patrimoniu-, !aptul ca n general administrarea se realizeaz cu titlu gratuit, cu e.cepiile prevzute de lege, de actul constitutiv sau de nelegerea ulterioar a prilor# 3n lumina noilor reglementri, administrator al bunurilor altuia poate !i orice persoan1+0 mputernicit prin legat sau convenie cu administrarea unuia sau mai multor bunuri, a unei mase patrimoniale sau a unui patrimoniu care nu i aparine# 3mputernicirea prin legat, prevede noul Cod civil, produce e!ecte dac este acceptat de administratorul desemnat1+1

1+0 1+1

$dministratorul persoan !izic trebuie s aib capacitate deplin de e.erci iu, potrivit art# /?2 alin#,'- din noul Cod civil# art# /?2 alin#,2- din noul Cod civil#

11&

3n accepiunea noului Cod civil, !ormele de administrare sunt de dou tipuri "i anume2 !orma simpl,art# /?+%/?? din noul Cod civil- "i administrarea deplin ,art# 000, 001 din noul Cod civil-#

Ad&inistrarea si&pl$dministrarea simpl vizeaz mputernicirea administratorului, pentru ca acesta s e!ectueze toate actele necesare pentru conservarea bunurilor, precum i actele utile pentru ca acestea s poat !i !olosite con!orm destinaiei lor obinuite# 3n cazul administrrii simple administratorul va !i inut s culeag !ructele bunului, s e.ercite drepturile a!erente administrrii acesteia, s ncaseze creanele administrate, precum i s e.ercite drepturile a!erente valorilor mobiliare, cum sunt2 dreptul de vot, dreptul de conversie i dreptul de rscumprare# $dministratorul are obligaia n administrarea simpl s continue modul de !olosire sau de e.ploatare a bunurilor !rugi!ere !r a scCimba destinaia acestora, cu e.cepia cazului n care este autorizat de ctre bene!iciar sau, n caz de mpiedicare a acestuia de ctre instan a de udecat1+2# 6ste deosebit de important s reinem c destinaia obinuit a bunurilor administrate trebuie s reprezinte un criteriu esenial n !olosirea i e.ploatarea acestora, n special n cazul bunurilor !rugi!ere# 3n cadrul administrrii simple, administratorul are obligaia s investeasc sumele de bani pe care le are n administrarea sa# :oodat, administratorul poate modi!ica investiiile e!ectuate anterior dobndirii de ctre acesta a calitii sale ori e!ectuate de el nsui n calitate de administrator# 3n ceea ce privete autorizarea actelor de dispoziie, noul Cod civil prevede c administratorul va putea s nstrineze cu titlu oneros bunul individual determinat a!lat n administrarea sa# 3n acelai sens, administratorul va putea s greveze bunul individual determinat cu o garanie real atunci cnd este necesar pentru conservarea valorii bunului# De
1+2

$rt# /?/ noul Cod civil

11'

asemenea, administratorul va putea s acCite datoriile ori s menin modul de !olosin potrivit destinaiei obinuite a bunului# :oate aceste operaiuni vor putea !i !cute doar cu autorizarea bene!iciarului sau, n cazul care bene!iciarul se opune ori nu este determinat, cu autorizarea instanei udectoreti# 3n eventualitatea n care un bun este supus deprecierii ori pieirii iminente, administratorul va putea vinde bunul respectiv !r a mai avea nevoie de autorizarea prevzut la art# /?? alin#,1-# ;ai prevede noul Cod civil1+& c n cazul n care administrarea are ca obiect o mas patrimonial sau un patrimoniu, administratorul va putea nstrina un bun individual determinat ori va putea greva bunul cu o garanie real dac acest lucru este necesar pentru buna administrare a universalitii# 7bservm c n cazul administrrii unei mase patrimoniale ori a unui patrimoniu, legiutorul a statuat c este nevoie de ndeplinirea unei singure condiii i anume aceea a necesitii pentru buna administrare# $dministratorul a primit, prin aceast reglementare, o !oarte mare putere n nstrinarea sau grevarea unor bunuri ale bene!iciarului# $dministratorul va !i direct rspunztor pentru pre udiciile cauzate n cazul n care va ncCeia actul !r autorizarea prealabil a bene!iciarului, n cazul n care aceast autorizare este cerut e.pres de lege# Ad&inistrarea deplinDispoziiile noului Cod civil prevd, n cadrul administrrii depline atribuiile administratorului i ndinderea puterilor acestuia# 3n ceea ce privete atribuiile administratorului, se prevede c persoana mputernicit cu administrarea deplin are obligaia s conserve i s e.ploateze n mod pro!itabil bunurile, s sporeasc patrimoniul sau s realizeze a!ectaiunea patrimonial, n msura n care aceasta este n interesul bene!iciarului# $ceste obligaii instituite n sarcina administratorului

1+&

3n art# /?? alin#,&-

11+

constituie obligaii de diligen n !aa crora interesul bene!iciarului nu poate prevala n mod absolut# 4e!eritor la ntinderea puterilor administratorului, noul Cod civil prevede !aptul c administratorul va putea nstrina, cu titlu oneros bunurile# De asemenea, va putea greva bunurile sau cCiar va putea s le scCimbe destinaia, precum i s e!ectueze orice alte acte necesare sau utile, inclusiv orice !orm de investiie# 7bservm !aptul c puterile administratorului sunt depline, cu e.cepia cazului prevzut de art# 00? care interzice administratorului s ncCeie acte de dispoziie cu titlu gratuit, cu e.cepia cazului n care acestea sunt cerute de interesul unei bune administrri# Cu toate c regulile stabilite pentru cele dou !orme de administrare sunt distincte, nimic nu reine prile s se ncadreze strict n una din aceste !orme# Potrivit principiului libertii contractuale, prile pot stabili, spre e.emplu, limitele sau ntinderea puterilor administratorului# ;a oritatea normelor din materia administrrii bunurilor altuia au caracter dispozitiv, ast!el nct, n !uncie de comple.itatea actelor pe care administratorul este inut s le ndeplineasc, pot !i aplicabile !ie regulile de la administrarea simpl, !ie regulile de la administrarea deplin, putnd s apar a"adar, "i !orme mi.te de administrare, cu reguli speci!ice ambelor !orme de administrare reglementate de dispoziiile noului Cod civil# Dispoziiile noului Cod civil re!eritoare la administrarea bunurilor altuia au caracter general, acest aspect reie"ind din !ormularea art# /?'1+'# 3n ceea ce prive"te o%li,a)iile ad&inistratorului fa)- de %enefi+iar , dispoziiile noului Cod civil dispun n sensul c aceste obligaii sunt acelea"i, indi!erent de tipul de administrare# $dministratorul va !i inut, n principal, s "i e.ercite atribuiile n limitele legii "i ale mputernicirii primite cu diligena pe care un bun proprietar o depune n administrarea bunurilor sale1++# 3n cazul n care apare un con!lict de interese, administratorului i incumb
1+'

$rt# /?' din noul Cod civil2*in absena unor dispoziii legale speciale, prevederile prezentului titlu se aplic n toate cazurile de administrare a bunurilor altuia#* 1++ $rt# 00& din noul Cod civil#

111

obligaia s l anune de ndat pe bene!iciar de orice interese ar aprea ntr%o anumit activitate, interese de natur s l pun ntr%o atare situaie, e.cepie !acnd drepturile "i interesele nscute din actul constitutiv1+1# Cele trei mari obligaii ale administratorului !a de bene!iciar sunt obligaia de diligen, obligaia de onestitate i obligaia de loialitate# :oate aceste trei obligaii reprezint obligaii de mi loace, ast!el nct administratorul va !i absolvit de rspunderea n cazul n care bunurile pier ca urmare a deciziilor luate cu bun%credin# Pe lng aceste obligaii, administratorul trebuie s evite con!lictul de interese, adic s nu i e.ercite atribuiile n interes propriu sau n interesul unui ter# $ceast obligaie este strns legat de obligaia de loialitate# $dministratorul este obligat s l anune pe bene!iciar de apariia con!lictului de interese, cu e.cepia cazului n care e.ist mai muli bene!iciari, iar administratorul este unul dintre ei, acesta din urm va putea e.ercita atribuiile de administrator numai prin respectarea unui tratament egalinteresului su i al celorlali bene!iciari# (oul Cod civil stabile"te anumite interdicii pentru administrator 1+/# $st!el, administratorului i va !i interzis ca n timpul e.ercitrii calitii sale s devin parte n orice contract avnd ca obiect bunurile administrate sau s dobndeasc, alt!el dect prin succesiune, orice drepturi asupra bunurilor respective sau mpotriva bene!iciarului# Prin e.cepie, administratorul va putea ncCeia actele menionate mai sus cu mputernicirea e.pres a bene!iciarului ori cu mputernicirea instanei udecatore"ti, dup caz, n !uncie de distinciile !cute de art# 001 alin# ,2- din noul Cod civil# $dministratorul nu va putea !olosi bunurile date n administrare n interes propriu, cu e.cepia cazului n care are acordul e.pres al bene!iciarului# 7 alt interdicie stabilit n sarcina administratorului este aceea a ncCeierii actelor de dispoziie cu titlu gratuit, cu e.cepia cazului n care interesul unei bune administrri impune ncCeierea unor ast!el de acte#

1+1 1+/

$rt# 00+ din noul Cod civil# $rt# 001 din noul Cod civil#

11/

Potrivit dispoziiilor noului Cod civil, administratorului i revine obligaia de imparialitate n cazul n care e.ist mai muli bene!iciari concomiteni sau succesivi 1+0# 3n cazul n care aceast obligaie de imparialitate nu este respectat, dac se produc pre udicii, administratorul poate !i obligat la repararea pre udiciilor nscute ca urmare a nerespectrii acestei obligaii# 3n ceea ce prive"te rspunderea administratorului, aceasta nu va putea !i anga at n eventualitatea n care bunurile pier dintr%un caz de !or ma or ori din cauz naturii perisabile a bunurilor ori din cauza !olosirii obi"nuite "i autorizate a bunurilor# (oul Cod civil reglementeaz o atenuare a rspunderii administratorului, n sensul c instana de udecat va putea reduce ntinderea rspunderii administratorului "i a despgubirilor datorate de acesta, avnd n vedere circumstanele asumrii administrrii sau de caracterul gratuit al acesteia1+?# 4e!eritor la obligaiile administratorului "i ale bene!iciarului !a de teri, noul Cod civil prevede c administratorul va rspunde personal !a de terii cu care contraceaz dac se oblig n nume propriu, sub rezerva drepturilor deinute de ace"tia mpotriva bene!iciarului sau, dup caz, a !iduciarului, pentru masa patrimonial !iduciar# =e va anga a rspunderea personal a administratorului n cazul n care se dep"esc puterile con!erite !a de terii cu care a contractat, n msura n care terii nu au cunoscut !aptul dep"irii puterilor ori bene!iciarul nu a noti!icat contractele ast!el ncCeiate# 8ene!iciarul va rspunde !a de teri pentru pre udiciile cauzate n mod culpabil de administrator n e.ercitarea atribuiilor sale numai pn la concurena c"tigului obinut# $ceast reglementare a rspunderii bene!iciarului pentru !apta administratorului intr pe trmul rspunderii civile delictuale pentru !apta altuia# 8ene!iciarul va rspunde a"adar !a de teri n condiiile art# 011 alin#,1- din noul Cod civil dac pe udiciul cauzat este consecina unei !apte svr"ite cu intenie de ctre administrator#

1+0 1+?

$rt# 011 din noul Cod civil# $rt# 012 din noul Cod civil

110

3n ceea ce prive"te obligaiile privind inventarul, garaniile "i asigurarea, administratorul nu va !i obligat s !ac inventarul, s subscrie o poli de asigurare sau s !urnizeze o alt garanie pentru buna e.ecutare a ndatoririlor sale, n absena unei clauze a actului constitutiv , a nelegerii ulterioare a prilor, a unei dispoziii legale contrare sau a unei Cotarri udectore"ti pronunate la cererea bene!iciarului sau a oricrei persoane interesate# Pentru motive temeinice, administratorul va putea !i scutit de ctre instana de udecat de ndeplinirea obligaiei dac aceasta a !ost stabilit prin lege sau prin Cotrre udectoreasc110# )nstana nu va putea modi!ica ns clauzele stabilite de pri dac aceste clauze sunt legale# 3n cazul n care sunt desemnai mai muli administratori, n lipsa unor dispoziii contrare, Cotrrile se vor lua prin voina ma ortii acestora# 3n anumite situaii speciale, dac nu se pot adopta Cotrri n mod valabil din cauza opunerii constante a unora dintre administratori, celelelalte acte de administrare vor putea !i !cute , n caz de urgen, cu autorizarea instanei de udecat# 3n acest sens dispune art# 021 din noul Cod civil# $lin# ,&- al articolului mai sus menionat dispune c n cazul n care nenelegerile dintre administratori persist, iar administrarea este a!ectat, instana va putea dispune, la cererea oricrei persoane interesate, una sau mai multe msuri din cele ce urmeaz2 va stabili un mecanism simpli!icat de adoptare a Cotrrilor, va repartiza atribuiile ntre administratori, va con!eri votul decisiv, n caz de paritate de voturi, unuia dintre administratori, va dispune nlocuirea administratorului sau, dup caz, a administratorilor crora le este imputabil situaia creat# $rt# 02? din noul Cod civil reglementeaz delegarea, aceasta reprezentnd operaiunea uridic prin care administratorul deleag parial atribuiile sale sau mputernice"te un ter s l reprezintel a ncCeierea unui act determinat# $dministratorul va putea delega administrarea general doar cnd aceasta se va !ace de ctre coadministrator 111# $dministratorul va rspunde pentru !aptele celui substituit dac bene!iciarul nu a autorizat n

110 111

$rt# 010 din noul Cod civil $dina%Ieorgeta (icolae, ;arilena 5liescu, )nstituii de drept civil n noul Cod civil, 8ucure"ti, 2010#

11?

mod e.pres substituirea, iar n cazul n care acordul de substituire e.ist, se va rspunde numai pentru lipsa de diligen n alegerea "i ndrumarea nlocuitorului# $dministratorului i revine obligaia s prezinte anual bene!iciarului darea de seam, a"a cum o denume"te noul Cod civil, cu privire la gestionarea bunurilor ncredinate# Ea cererea oricrei persoane interesate, se va putea realiza auditul de ctre un e.pert independent# Dac administratorul !ormuleaz opoziie, instana de udecat poate desemna un e.pert independent pentru veri!icarea drii de seam# $ministratorul are obligaia s permit bene!iciarului e.aminarea registrelor "i a documentelor usti!icative n legtur cu administrarea# $dministrarea poate nceta, n principal, din urmtoarele cauze1122 ncetarea dreptului bene!iciarului asupra bunurilor administrate9 e.pirarea termenului sau mplinirea condiiei stipulate n actul constitutiv9 prin deplinirea scopului administrrii sau prin ncetarea cauzei care a dat na"tere administrrii9 prin denunarea de ctre bene!iciar, dup comunicarea ctre administrator prin scrisoare recomandat cu con!irmare de primire, de a restitui bunurile de ndat9 prin nlocuirea administratorului de ctre bene!iciar sau de ctre instana udectoreasc, la cererea altei persoane interesate9 prin decesul, punerea sub interdicie udectoreasc, renunarea administratorului sau supunerea acestuia procedurii insolvenei9 prin punerea sub interdicie udectoreasc a bene!iciarului sau supunerea acestuia procedurii insolvenei, n msura n care aceasta a!ecteaz bunurile administrate#

CAPIT LUL I@ DREPTUL DE PR PRIETATE PU#LIC=

I. PREJENTARE TE RETIC=
112

$rt# 0'1 din noul Cod civil#

1/0

!EC<IUNEA I $ Re,le&entarea1 no)iunea1 +ara+terele 3uridi+e 0i titularii dreptului de proprietate pu%li+' (. Re,le&entare
G 4eglementarea dreptului de proprietate public a nceput nc din perioada dezvoltrii moderne a 4omniei ,a doua umtate a secolului al K)K%a-, pentru ca, ulterior, n perioada 1?'+% 1?0?, s !ie nlocuit cu dreptul de proprietate socialist de stat# =tatul "i%a edi!icat un sistem de instituii privitoare la proprietate, care s conduc la licCidarea proprietii private# Proprietatea socialist de stat era atotcuprinztoare, iar titularul era =tatul socialist, n!i"nd ntregul popor# 5lterior, la o plenar a !ostului CC al partidului comunist, s%a susinut c n mod gre"it se identi!ic proprietatea socialist cu proprietatea de stat, deoarece statul nu trebuie s !ie proprietar# $st!el, s%a a uns la concluzia c titularul dreptului de proprietate socialist este ntregul popor, proprietatea de stat devenind @proprietatea ntregului poporA# G Dup anul 1?0? a reaprut, mai nti, noiunea de domeniu public n Eegea nr# 10F1??1 a !ondului !unciar "i apoi cea de proprietate public n Constituia din 1??1# % Constituia 4omniei reglementeaz n art# 1&1 pct# 1 !ormele dreptului de proprietate2 @0roprietatea este public sau privatA stabilind la pct# 2 titularii proprietii publice ,statul "i unitile administrativ%teritoriale-# :otodat sunt enumerate "i categoriile de bunuri ce !ac obiectul e.clusiv al dreptului de proprietate public ,art# 1&1 pct# &-# Constituia, n !orma revizuit, stabile"te "i regimul uridic al proprietii publice2 @bunurile proprietate public sunt inalienabile. .n condi4iile legii ele pot fi date %n administrarea regiilor autonome ori institu4iilor publice sau pot fi concesionate sau %nc/iriate6 de asemenea, ele pot fi date %n folosin4 gratuit institu4iilor de utilitate public A ,art# 1&1 pct# '-# % Eegea nr# 10F1??1, legea !ondului !unciar, modi!icat "i republicat 11&, cu modi!icrile
11&

4epublicat n ;#7!# nr# 1 din + ianuarie 1??0, modi!icat "i completat prin Eegea nr# 11?F1??/, prin Eegea nr,# 2'/F1?# 0/# 200+ privind re!orma n domeniile proprietii "i ustiiei precum "i unele msuri adiacente, i prin Eegea /1F2011 pentru punerea n aplicare a Eegii 20/F200? privind Codul civil##

1/1

ulterioare, de"i obiectul de reglementare l constituie numai terenurile, dispune c acestea pot aparine domeniului public sau domeniului privat ,art# ' alin# 1-# Domeniul public poate !i de interes naional, caz n care proprietatea asupra sa, n regim de drept public, aparine statului, sau de interes local, caz n care proprietatea, de asemenea n regim de drept public, aparine comunelor, ora"elor, municipiilor sau udeelor ,art# ' alin# 2-# G 7 serie de acte normative adoptate de Parlament !ac meniuni cu privire la proprietatea public2 % Eegea administraiei publice locale nr# 21+F2001 11' prevede n art# 10 !aptul c autoritile publice locale ,consiliile locale, comunale "i or"ene"ti- administreaz sau dispun de bunurile proprietate public sau privat ale comunelor, ora"elor "i udeelor !r a preciza e.pres dreptul de proprietate al unitilor administrativ%teritoriale ,comuna, ora"ul, municipiul, udeul-# % Eegea minelor nr# 0+F200&11+ dispune n art#1 cJ2 5resursele minerale situate pe teritoriul 42rii 3i %n subsolul 42rii 3i al platoului continental %n zona economic2 a 'om2niei din <area 8eagr2, delimitate conform principiilor dreptului interna4ional 3i reglement2rilor din conven4iile interna4ionale la care 'omnia este parte, fac obiectul e,clusiv al propriet24ii publice 3i apar4in statului 'omn. :otodatJ precizeazJ n art, 1' alin# 1 cJ @sistemul naional de transport al petrolului !ace parte integrant din proprietatea publicJ a statului "i este de importan strategic*# % Eegea petrolului nr#2&0F200'111 precizeazJ n art# 1 alin# 1 @resursele de petrol situate %n subsolul 42rii 3i al platoului continental romnesc al <2rii 8egre, delimitat conform principiilor dreptului interna4ional 3i conven4iilor interna4ionale la care 'omnia este parte, fac obiectul e,clusiv al propriet24ii publice 3i apar4in statului romn. Proprietatea public este reglementat pentru prima oar ntr%un titlu separat, :itlul <), n Cartea a )))%a din noul Cod civil# Dreptul de proprietate public este de!init n art# 0+0 din noul Cod civil ca !iind *dreptul de proprietate ce aparine statului sau unei uniti administrativ+teritoriale asupra bunurilor care, prin natura lor sau prin declaraia legii, sunt de uz sau de interese public, cu condiia s fie dobndite prin unul dintre modurile prevzute de lege # De!iniia dat de noul
11'

publicat n ;# 7!# (r# 20'F2&#0'#2001, cu modi!icrile ulterioare prin Eegea nr# 1'1F200', Eegea nr# &'0F200', Eegea nr# &?&F200', cu ultima modi!icare intervenit prin Eegea +?F2010# 11+ PublicatJ n ;#7# nr# 1?/F200&, modi!icatJ prin Eegea nr# 20'F200+, ultima modi!icare prin Eegea 212F200?# 111 PublicatJ n ;#7# nr# +&+F1+#01#200', modi!icat prin Eegea 212F200?#

1/2

Cod civil prevede, n mod e.pres, criteriile pentru determinarea bunurilor care !ac parte din domeniul public, respectiv uzul i interesul public# 4eglementarea din noul Cod civil respect limitele impuse de constituie i de Eegea 21&F1??0# Prin art# 0+? din noul Cod civil s%a preluat te.tul art# 1&1 alin#,&- din Constituia 4omniei# Prin art# 010 din noul Cod civil, se delimiteaz domeniul public naional, udeean i local# $lin#,&- prevede c *bunurile care formeaz obiectul e,clusiv al proprietii publice a statului sau a unitilor administrativ+teritoriale potrivit unei legi organice nu pot fi trecute din domeniul public al statului %n domeniul public al unitii administrativ+teritoriale sau invers dect ca urmare a modificrii legii organice. .n celelalte cazuri, trecerea unui bun din domeniul public al statului %n domeniul public al unitii administrativ+teritoriale i invers se face %n condiiile legii. G n prezent1 re$lementarea unitar a propriet'ii publice o constituie >e$ea nr. 213 din 1? noiembrie 1==3 privind proprietatea public #i re$imul juridic al acesteia1 &iind cel mai cuprinztor act normativ 2n materie. Din te.tele legale invocate mai sus, putem concluziona2 proprietatea poate !i public, aparinnd statului "i unitilor administrativ% teritoriale, "i privat, cnd are ca titulari orice subiect de drept, inclusiv statul "i unitile administrativ%teritoriale9 anumite bunuri pot !orma obiectul e.clusiv al proprietii publice ,bunurile enumerate de art# 1&1 din Constituie "i de $ne.a Eegii nr# 21&F1??0, precum "i cele de uz "i interes public-9 bunurile proprietate public au un regim uridic special9 !iind inalienabile, punerea lor n valoare se !ace prin darea n administrare regiilor autonome "i instituiilor publice, prin concesionare sau ncCiriere#

' *. No)iune
G Dispoziiile constituionale "i di!eritele acte normative utilizeaz dou noiuni2 1/&

do&eniul pu%li+ "i proprietatea pu%li+-# 3n mod !iresc, n doctrina uridic s%a pus problema dac acestea sunt sau nu ecCivalente# 3ntr%o prim opinie, cele dou noiuni sunt ecCivalente, complementare 11/# Dreptul de proprietate public are ca obiect domeniul public, !ormat din totalitatea bunurilor care, potrivit unor criterii legale, aparin statului "i unitilor administrativ%teritoriale# $ceast concepie a !ost criticat pe motiv c, n primul rnd, con!und dreptul cu obiectul su, "i n al doilea rnd, consider ine.act domeniul public ca !iind obiect al proprietii publice# 3n realitate, dreptul de proprietate public are ca obiect bunurile care alctuiesc domeniul public "i nu ns"i domeniul public# $cesta este "i sensul noiunii de Aproprietate publicA prevzut de Constituie, noiune care are n vedere dreptul de proprietate ca drept subiectiv asupra bunurilor aparinnd domeniului public# Domeniul public, n opinia noastr, nu trebuie con!undat cu proprietatea public# Domeniul public reprezint o mas de bunuri determinat de le$e 2n raport de natura bunului +uz public) #i de destina'ia acestuia +interes public)1 adic totalitatea de bunuri ce &ormeaz obiectul propriet'ii publice. Proprietatea public D n sens obiectiv D este o instituie uridic iar D n sens subiectiv D un drept real, cu toate caracterele speci!ice acestei categorii de drepturi# 3n consecin, domeniul public reprezint o totalitate de bunuri n timp ce proprietatea public este nsu"i dreptul subiectiv care are ca obiect bunurile ce !ormeaz domeniul public110# G Pe baza distinciei e.istente ntre domeniul public "i proprietatea public, putem de!ini dreptul de proprietate public15= ca !iind acel drept real ce apar'ine statului #i
11/ 110

$ se vedea C# 8rsan, ;# Iai, ;# Pivniceru, (p. cit#, p# '+9 C# 8rsan, (p.cit.,p# 00# $ se vedea Decizia nr# &0+F1??? a Curii de $pel 8ucure"ti, n Culegere de practic udiciar 1???, 6d# 4osseti, 8uc#, 2001, p# 101 ,Domeniul public este un concept care individualizeaz o mas de bunuri cu un regim uridic ocrotit n mod pre!erenial de ctre lege, n timp ce proprietatea public se re!er la dreptul subiectiv avnd ca obiect bunurile ce alctuiesc domeniul public-# 11? 3n doctrina uridic, dreptul de proprietate public este de!init2 @ acel drept de proprietate care apar4ine statului sau unit4ilor administrativ+teritoriale, asupra bunurilor care, potrivit legii sau naturii lor, sunt de uz sau de interes public, fcnd parte deci din domeniul public al statului sau unit4ilor administrativ + teritoriale A ,)#P# Filipescu, $#)# Filipescu, (p. cit., p# 102-9 @acel drept subiectiv de proprietate ce apar4ine statului sau unit4ilor sale administrativ+teritoriale asupra bunurilor care, fie prin natura lor, fie printr+o dispozi4ie special a legii, sunt de uz 3i de utilitate public A ,C# 8rsan, (p. cit., p# ?0-9 Adreptul de proprietate asupra bunurilor din domeniul public, apar4innd statului 3i unit4ilor administrativ+ teritoriale care e,ercit posesia, folosin4a 3i dispozi4ia %n regim de drept public, prin putere proprie A ,D# C# Florescu, Dreptul de proprietate, (p. cit., p# 0'-9 *Dreptul real principal, inalienabil, insesizabil, 3i imprescriptibil care confer titularului su, statul sau o unitate administrativ teritorial, atributele de posesie, folosin4, 3i dispozi4ie asupra unui bun care, prin natura sau prin declara4ia legii, este de uz 3i utilitate public, atribute care pot fi e,ercitate %n mod absolut, e,clusiv 3i perpetuu, cu respectarea limitelor materiale 3i a limitelor &uridice. <# =toica, (p. cit. , p# '&0#-

1/'

unit'ilor administrativ<teritoriale asupra bunurilor care &ie prin natura lor1 &ie printr<o dispozi'ie a le$ii sunt de uz #i interes public1 apar'in*nd domeniului public1 #i care se e"ercit 2n re$im de drept public1 prin putere proprie #i 2n interes public1 2n limitele prevzute de le$e# G Din de!iniie, rezult c dreptul de proprietate public prezint o serie de tr-s-turi caracteristice1 care, ast!el cum vom arta n capitolul urmtor, l di!ereniaz de dreptul de proprietate privat2 1# titularii dreptului de proprietate pu%li+- sunt statul1/0 ,asupra bunurilor din domeniul public- "i unitile administrativ%teritoriale,asupra bunurilor din domeniul public de interes local i udeean-, iar o%ie+tul dreptului de proprietate pu%li+- este alctuit din bunuri care !ie prin natura lor, !ie printr%o dispoziie a legii, !ac parte din domeniul public, cu condiia s !ie dobndite prin unul dintre modurile prevzute de lege# 2# e6er+itarea dreptului de proprietate pu%li+- are loc numai n regim de drept public# =tatul "i unitile administrativ%teritoriale particip ntotdeauna la raporturile uridice ca persoane de drept public, dar "i e.ercit dreptul de proprietate n regim de drept public sau de drept privat, n raport de apartenena bunului la proprietatea public sau privat# &# e6er+itarea atri%u)iilor dreptului de proprietate pu%li+- se !ace prin putere proprie "i n interes public# Considerm c atributele dreptului de proprietate ,&us utendi, &us fruendi, &us abutendi- se regsesc "i n cazul proprietii publice1/1, cu att mai mult cu ct art# 2 din Eegea nr# 21&F1??0 dispune, in terminis, c Astatul sau unit4ile administrativ+teritoriale e,ercit posesia, folosin4a 3i dispozi4ia asupra bunurilor care alctuiesc domeniul public, %n limitele 3i %n condi4iile legii7. 3n scCimb, e.erciiul lor presupune o serie de particulariti2 3n privina %unurilor proprietate pu%li+- prin natura lor, posesiunea ,&us utendi- nu este e.ercitat n mod direct de stat "i unitile administrativ%teritoriale ,statul nu posed
1/0

=tatul ca titular al dreptului de proprietate public, se n!i"eaz ntr%o dubl calitate2 de titular al puterii suverane, con!erindu%i o poziie uridic distinct, unic, avnd posibilitatea de a intra n raporturi uridice de drept public, dar "i de proprietar, calitate n care particip, ca orice subiect de drepturi "i obligaii, la raporturile uridice civile 1/1 3n doctrina uridic mai vecCe s%a precizat opinia con!orm creia e.ercitarea atribuiilor posesiei, !olosinei, dispoziiei nu se regse"te n materia proprietii publice, deoarece bunurile din domeniul public !iind destinate !olosinei publice, sunt inalienabile "i nu produc nici un venit, titularii domeniului public avnd doar un Adrept de conservare "i supravegCere a acestoraA I#(# Euescu, Teoria generalJ a drepturilor reale, 8ucure"ti, 1?'/, p# 111#

1/+

nemi locit pla a mrii, spaiul aerian-, ci corpore alieno, adic prin intermediul altor persoane care !olosesc, administreaz sau e.ploateaz aceste bunuri# 4e!eritor la %unurile proprietate pu%li+- prin destina)ia lor1 statul "i unitile administrativ%teritoriale e.ercit atributul posesiei "i al !olosinei, percepnd o serie de ta.e ,spre e.emplu2 obiectele dintr%un muzeu naional sau udeean-# 3n ceea ce prive"te atri%utul dispo8i)iei &ateriale 0i 3uridi+e ,&us abutendi-, de"i bunurile din domeniul public sunt inalienabile, ele pot !i modi!icate, trans!ormate, deza!ectate, demolate cu respectarea prevederilor legale sau pot !i trecute, n condiiile legii, din domeniul public n cel privat# :otodat, con!orm art# 1&1 pct# ' din Constituie, @bunurile apar4innd domeniului public pot fi date %n administrarea 'egiilor 9utonome ori institu4iilor publice, sau pot fi concesionate sau %nc/iriate6 de asemenea, ele pot fi date %n folosin4 gratuit institu4iilor de utilitate public7# 3n acela"i sens dispune "i Eegea nr# 21&F1??0 n art# 12, alin# 1 lit# c @ele pot fi date numai %n administrare, concesionate ori %nc/iriate, %n condi4iile legii*1/2#

' .. Titulari
G Con!orm art# 1&1 pct# 2 din Constituie, @ 0roprietatea public apar4ine statului sau unit4ilor administrativ+teritorialeA# De asemenea art# 1 alin# 1 din Eegea nr# 21&F1??0 dispune2 @Dreptul de proprietate public apar4ine statului sau unit4ilor administrativ teritoriale MA# $rt# ', alin# 2 din Eegea nr# 10F1??1 cu modi!icrile ulterioare, !cnd re!erire la terenurile proprietate public prevede2 5Domeniul public poate fi de interes na4ional, caz %n care proprietatea asupra sa, %n regim de drept public, apar4ine statului, sau de interes local, caz %n care proprietatea, de asemenea, %n regim de drept public, apar4ine comunelor, ora3elor, municipiilor sau &ude4elor A# G Din dispoziiile constituionale "i ale celorlalte acte normative rezult c titularii dreptului de proprietate public sunt2
1/2

3n acela"i sens, art# 12+,1- din Eegea nr# 21+F2001 a administraiei locale prevede2 @Consiliile locale "i consiliile udeene Cotrsc ca bunurile ce aparin domeniului public sau privat, de interes local sau udeean, dup caz, s !ie date n administrarea regiilor autonome "i instituiilor publice, s !ie concesionate sau ncCiriateA#

1/1

statul asupra terenurilor din domeniul public de interes naional9 unitile administrativ%teritoriale ,comuna, ora"ul, municipiul, udeul- asupra bunurilor din domeniul public de interes local#

3mpre urarea c o serie de persoane uridice primesc n administrare bunuri din domeniul public sau li se concesioneaz ast!el de bunuri nu le trans!orm n subiecte ale dreptului de proprietate public# Dreptul de administrare sau concesiune nu ecCivaleaz cu dreptul de proprietate public ci reprezint modaliti speci!ice de e.ercitare a acestuia#

' /. Cara+tere 3uridi+e


Eegislaia n vigoare prevede e.pres caracterele speci!ice ale dreptului de proprietate public2 % Constituia n art# 1&1, pct# ' stabile"te2 5bunurile proprietate public sunt inalienabile7. % Eegea nr# 10F1??1 n art# + alin# 2 dispune c2 5terenurile care fac parte din domeniul public sunt inalienabile, insesizabile, imprescriptibile. Ele nu pot fi introduse %n circuitul civil dect dac, potrivit legii, sunt dezafectate din domeniul public7# % art# 11 alin# 1 din Eegea nr# 21&F1??0 precizeaz c A bunurile din domeniul public sunt inalienabile, insesizabile 3i imprescriptibile [K]7. + art# 122 alin# 2 din Eegea administraiei publice locale nr# 21+F2001 stipuleaz n acela"i sens 5bunurile ce fac parte din domeniul public sunt inalienabile , imprescriptibile 3i insesizabile 1) dreptul de proprietate public este inalienabil. 8unurile proprietate public sunt s+oase din +ir+uitul +ivil1 adi+- nu pot fi 2nstr-inate prin a+te 3uridi+e +ivile1 n mod voluntar "i nici pe calea !orat a e.proprierii# De asemenea, nu se pot constitui asupra acestora dezmembrmite ale dreptului de proprietate1/& "i, mai mult, aceste bunuri nu pot !i ga ate sau ipotecate#
1/&

3n mod e.cepional, con!orm art# 1& din Eegea nr# 21&F1??0, servituile ,ca dezmembrminte- asupra bunurilor din domeniul public sunt valabile numai n msura n care aceste servituii sunt compatibile cu uzul sau interesul public cruia i sunt destinate bunurile a!ectateA#

1//

8unurile proprietate public nu pot fa+e o%ie+tul privati8-rii, e.ceptnd cazul prevzut de art# '+ din Eegea nr# 10F1??1, modi!icat, care dispune c persoanele !izice "i mo"tenitorii lor, ale cror terenuri cu vegetaie !orestier, pduri, p"uni "i !nee mpdurite au !ost trecute n proprietatea statului prin e!ectul unor acte normative speciale, pot cere "i obine reconstituirea dreptului de proprietate pn la &0 Ca de !amilie# Constituia, n art# 1&1 pct# ' dispune c2 asemenea bunuri @ pot fi date %n administrarea 'egiilor 9utonome ori a institu4iilor publice sau pot fi concesionate sau %nc/iriate6 de asemenea, ele pot fi date %n folosin4 gratuit institu4iilor de utilitate public A# $rt# 11 alin# 1 lit# a din Eegea nr# 21&F1??0 reia regula constituional 5bunurile proprietate public sunt inalienabile6 ele pot fi date numai %n administrare, concesionare sau %nc/iriere, %n condi4iile legii7. Posibilitatea constituirii unor drepturi reale speci!ice D dreptul de administrare, dreptul de concesiune, dreptul de !olosin gratuit D sau posibilitatea ncCirierii bunurilor proprietate public nu contravine regulii inalienabilitii# 3n aceast ipotez nu este vorba de nstrinarea sau dobndirea bunurilor din domeniul public, ci de modaliti speci!ice de e.ercitare a dreptului de proprietate public# 2) dreptul de proprietate public este imprescriptibil Potrivit art# 11 alin# 1 lit# c din Eegea nr# 21&F1??0, bunurile din domeniul public nu pot fi dobndite de ctre alte persoane prin uzucapiune sau prin efectul posesiei de bun+ credin4 asupra bunurilor mobile# $st!el, dreptul de proprietate public este i&pres+ripti%il e6tin+tiv +7t 0i a+>i8itiv# =ub aspect e.tinctiv, aciunea n revendicarea dreptului de proprietate public poate !i introdus oricnd9 dreptul la aciune n sens material nu se stinge indi!erent de intervalul de timp scurs# =ub aspect acCizitiv, imprescriptibilitatea bunurilor proprietate public presupune c bunurile imobile nu pot !i dobndite prin uzucapiune orict de lung ar !i posesia, iar bunurile mobile nu pot !i dobndite pe calea posesiei de bun%credin# 3) dreptul de proprietate public este insesizabil

1/0

8unurile proprietate public nu pot !i urmrite de creditori# )n acest sens art# 11 alin# 1 lit# b din Eegea nr# 21&F1??0 prevede c bunurile proprietate public @ nu pot fi supuse e,ecutrii silite 3i asupra lor nu se pot constitui garan4ii reale# Caracterul insesizabil are n vedere !aptul c bunurile proprietate public nu pot !i urmrite de creditori# Dac am admite sesizabilitatea, caracterul inalienabil ar rmne o simpl !iciune, deoarece dac bunurile proprietate public ar putea !i urmrite silit, consecina ar !i vnzarea lor, pentru ca, din preul obinut, creditorii s%"i satis!ac creana# Desigur, e.ist prezumia c statul "i unitile administrativ%teritoriale sunt ntotdeauna solvabile, creanele asupra lor realizndu%se pe calea unor norme !inanciare speciale "i nu prin urmrire silit ,creanele se nscriu la bugetul statului sau al unitilor administrativ%teritoriale n vederea acCitrii-# 4) dreptul de proprietate public este e"clusiv1 ne$revabil #i nedezmembrabil Potrivit art# 11 alin# 1 lit# b din Eegea nr# 21&F1??0 5asupra bunurilor din domeniul public LKM nu se pot constitui garan4ii reale7. Dreptul de proprietate public este un drept nedezmembrabil, deoarece toate atribuiile sale sunt e.ercitate de titularul dreptului n putere proprie "i n interes public# Faptul c bunurile proprietate public pot !i date n administrare regiilor autonome "i institu% iilor publice, aceasta nu constituie o dezmembrare a dreptului de proprietate public din moment ce titularul dreptului de administrare posed, !olose"te "i dispune material de bunuri, n condiiile actului administrativ prin care i s%a constituit dreptul# 3n mod e.cepional, servituile asupra bunurilor proprietate public sunt valabile numai n msura n care acestea sunt comparabile cu uzul sau interesul public cruia i sunt destinate bunurile# =ervituile valabil constituite anterior intrrii bunului n domeniul public se menin n condiiile compatibilitii lor cu uzul "i interesul public ,art# 1& din Eegea nr# 21&F1??0-1/'#

1/'

$nterior acestei legi, servituile erau incompatibile cu a!ectaiunea special a proprietii publice# :otu"i, erau interzise doar servituile prin !apta omului, nu "i servituile naturale "i legale ale e.erciiului dreptului de proprietate public# De precizat este !aptul !aptul ca n reglementarea noului Cod civil nu mai e.ist servitutea de trecere ca servitute legal, servitutea ast!el constituit !iind de !apt o limitare legal a dreptului de proprietate privat,vazi art# 121 (#C#C-#

1/?

!EC<IUNEA a II-a $ Do&eniul pu%li+ ' (. No)iunile de %unuri do&eniale 0i de do&eniu pu%li+
1) 7o'iunea de bunuri domeniale. $unurile apar4innd statului 3i unit4ilor administrativ%teritoriale poart denumirea de bunuri domeniale "i alctuiesc domeniul statului# 8unurile domeniale se mpart n dou categorii2 bunuri ce aparin domeniului public9 bunuri ce aparin domeniului privat#

3n concluzie, bunurile domeniale sunt bunurile imobile sau mobile, care aparin statului sau unitJilor administrativ teritoriale, bunuri asupra cJrora aceste subiecte de drept public e.ercitJ !ie un drept de proprietate publicJ, !ie un drept de proprietate privatJ 1/+# DacJ este vorba despre bunuri din domeniul public, asupra lor se e.ercitJ un drept de proprietate publicJ, dimpotrivJ, asupra bunurilor din domeniul privat se e.ercitJ un drept de proprietate privatJ# G No)iunea de do&eniu pu%li+. :e.tele constituionale "i legile n vigoare au stabilit sensul noiunii de @domeniu public* "i corelaia sa cu proprietatea public "i domeniul privat# $st!el2 % Constituia n !orma revizuit nu utilizeaz e.pres noiunea de @domeniu publicA, dar aceasta este implicit neleas att din clasi!icarea proprietii n public "i privat, !cut de art# 1&1 pct# 1, ct "i din prevederile pct# 2 "i & ale aceluia"i articol, care precizeaz titularii proprietii publice "i bunurile care aparin e.clusiv proprietii publice# % Eegea nr# 10F1??1 n art# ' prevede2 5terenurile pot face obiectul dreptului de proprietate privat sau al altor drepturi reale, avnd ca titulari persoane fizice sau &uridice, ori pot apar4ine domeniului public sau domeniului privat. Domeniul public poate fi de interes na4ional, caz %n care proprietatea asupra sa, %n regim de drept public, apar4ine statului, sau de interes local, caz %n care proprietatea, de asemenea, %n regim de drept public, apar4ine comunelor, ora3elor, municipiilor sau &ude4elor# )ar n art# 1 stipuleaz2 @domeniul privat al
1/+

<# =toica D op#cit# p#'0/#

100

satului este supus dispozi4iilor de drept comun*# Din dispoziiile legale mai sus citate, reiese c sintagma @domeniu publicA corespunde proprietii publice deoarece dreptul de proprietate asupra domeniului public se e.ercit n regim de drept public, n timp ce @domeniul privatA, supus dispoziiilor de drept comun, corespunde proprietii private a statului# $dic, domeniul privat al statului are acela"i regim uridic ca cel aplicat proprietii private a oricrei persoane !izice "i uridice, Constituia stabilind c proprietatea privat este garantat "i ocrotit n mod egal de lege, indi!erent de titular ,art# '', pct# 2-# % Prin Eegea nr# 21&F1??0 privind proprietatea public "i regimul uridic al acesteia au !ost aduse importante clari!icri noiunii de domeniu public 1/1, componentelor sale "i regimului uridic aplicabil# 3n accepiunea acestei legi, domeniul public este subsumat conceptului de proprietate public "i este alctuit din bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public# $st!el, dup ce n art# 1 stabile"te obiectul dreptului de proprietate public ,@bunuri de uz sau de interes publicA-, n art# 2, legea dispune c statul "i unitile administrativ% teritoriale, n calitate de titulari ai proprietii publice, "i e.ercit atribuiile dreptului de proprietate @asupra bunurilor care alctuiesc domeniul publicA# 3n ceea ce ne prive"te, avnd n vedere te.tele legale n materie, considerm c domeniul public circumscrie s!era bunurilor care prin natura lor ori prin destinaia legii sunt de uz "i utilitate public1//# De asemenea, apreciem c e.presia @domeniu public* !ace perecCe cu @domeniu privat*# Do&eniul pu%li+ 0i do&eniul privat sunt dou- +ate,orii ale propriet-)ii statului
1/1
=tabilirea nelesului sintagmei @domeniului publicA a constituit obiect de controvers n literatura uridic# 3ntr%o prim opinie, n s!era noiunii de domeniu public2 @sunt cuprinse bunurile proprietate public sau, mai simplu, bunurile publice, dar "i bunuri proprietate privat, care, ns, au o semni!icaie deosebit sub aspect istoric, cultural etc#, !iind valori naionale, ale patrimoniului naional, ce trebuie transmise din generaie n generaie, motiv pentru care sunt grevate de un regim public de paz "i protecie a interesului public sau dup caz, a uzului publicA ,biserici, catedrale, alte lca"uri de cult, bunuri din patrimoniul cultural naional, bunuri din !ondul arCivistic naional- % $# )orgovan, Drept administrativ. Tratat elementar, vol# )), 6ditura Proarcadia 8ucure"ti, 1??&, p# +&# 3ntr%o alt opinie, asemenea bunuri alctuiesc domeniul public lato+sensu, e.istnd ns "i un domeniu public stricto+sensu, dat de @bunurile ce alctuiesc obiectul dreptului de proprietate public a statului "i unitilor administrativ%teritoriale la care se adaug serviciile publiceA% E# Pop, (p. cit., p# 1?# :otodat s%a apreciat c @proprietatea public poate !i de domeniul public, adic bunurile artate de art# 1&+ pct# ', ori de domeniul privat, respectiv toate celelalte bunuri care sunt obiect al proprietii publiceA% )#P# Filipescu, $#)# Filipescu, (p. cit., p# ?0# :oate opiniile prezentate consider c proprietatea public are dou !orme2 proprietate public a domeniului public "i proprietate public a domeniului privat# 3n ceea ce ne prive"te, avnd n vedere te.tele legale n materie, domeniul public este subsumat conceptului de proprietate public "i este alctuit din bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public, iar domeniul privat corespunde proprietii private, !iind alctuit din bunuri proprietate privat# 1// @n principiu, toate bunurile destinate !olosinei publice !ac parte din domeniul public*, Dec# (r# 1+2F1??' a C=L n Dreptul nr# 1F1??+, p#?&#

101

0i unit-)ilor ad&inistrativ-teritoriale +are pot fi9 proprietate pu%li+- 0i proprietate privat-. #unurile proprietate pu%li+- for&ea8- do&eniul pu%li+1 iar %unurile proprietate privat- for&ea8- do&eniul privat.

' *. Criterii de +uprindere a %unurilor 2n do&eniul pu%li+


G Constituia, n art# 1&1, delimiteaz s!era bunurilor care aparin domeniului public pe baza a trei criterii2 criteriul enumerrii concrete a bunurilor9 criteriul scopului, al a!ectaiunii speciale, a bunului, adic !olosind !ormula @cele care pot !i !olosite n interes publicA9 criteriul trimiterii la alt act normativ, !cnd precizarea @"i alte bunuri stabilite de legeA# G $celea"i criterii sunt utilizate "i de Eegea nr# 10F1??1, republicat, care enumer n art# + terenurile aparinnd domeniului public, incluznd "i terenurile care @potrivit legii sunt de domeniul public ori care, prin natura lor, sunt de uz sau interes public*# G De asemenea, Eegea nr# 21&F1??0 n art# & alin# 1 utilizeaz trei criterii2 criteriul enumerrii bunurilor ,n $ne.a ce !ace parte integrant din lege-9 criteriul trimiterii la art# 1&+ punct ' din Constituie ,n !orma revizuit devenit art# 1&1 pnc# &-9 criteriul a!ectaiunii speciale a bunului, !olosind !ormula @bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes publicA# Din moment ce enumerarea prevzut n te.tele constituionale "i n ane.a Eegii nr# 21&F1??0 nu este limitativ, pentru a determina bunurile a!late n proprietate public, este necesar s avem n vedere cel de al treilea criteriu, respectiv @uzulA sau @interesulA public# #unurile de Lu8 pu%li+A sunt acele bunuri care prin natura lor sunt de !olosin general, cum ar !i2 pieele, pdurile, drumurile, statuile, grupurile statuare, monumentele publice etc# $ceste bunuri sunt accesibile n mod direct tuturor persoanelor# #unurile de Linteres pu%li+A sunt acele bunuri care, de"i nu sunt accesibile publicului, prin 102

natura lor sunt destinate organizrii "i des!"urrii unor activiti de interes general, cum sunt2 dotrile teCnico%edilitare, cldirile "colilor "i spitalelor, teatrele, muzeele statului, bibliotecile "colare etc# sau a!ectate !uncionJrii serviciilor publice2 clJdirile ministerelor "i ale altor instituii publice, ecCipamente "i instalaii n domeniul apJrJrii naionale#

' .. #unuri +e apar)in do&eniului pu%li+


Constituia conine o enumerare general a bunurilor aparinnd domeniului public, iar legislaia adoptat ulterior nu enumer limitativ bunurile care alctuiesc obiectul dreptului de proprietate public# $st!el2 Potrivit art# 1&1 pct# & din Constituia revizuit, intr n aceast categorie2 bogiile de orice natur ale subsolului9 cile de comunicaie9 spaiul aerian9 apele cu potenial energetic valori!icabil "i acelea ce pot !i !olosite n interes public9 pla ele9 marea teritorial9 resursele naturale ale zonei economice "i ale platoului continental, precum "i alte bunuri stabilite de legea organicJ# Eegea nr# 10F1??1, republicat, n art# + alin# 1 prevede c2 @apar4in domeniului public terenurile pe care sunt amplasate construc4ii de interes public, pie4e, ci de comunica4ii, re4ele stradale 3i parcuri publice, porturi 3i aeroporturi, terenuri cu destina4ie forestier, albiile rurilor 3i fluviilor, cuvetele lacurilor de interes public, fundul apelor maritime interioare 3i al <rii 8egre, inclusiv pla&ele, terenurile pentru rezerva4ii naturale 3i parcurile na4ionale, monumentele, ansamblurile 3i siturile ar/eologice 3i istorice, monumentele naturii, terenurile pentru nevoile aprrii sau pentru alte folosin4e care, potrivit legii, sunt de domeniul public ori care, prin natura lor, sunt de uz sau interes public. Con!orm art# 0+? din noul Cod civil constituie obiect e.lusiv al proprietii publice bogiile de interes public al subsolului, spaiul aerian, apele cu potenial energetic valori!icabil de interes naional, pla ele, marea teritorial, resursele naturale ale zonei economice i ale platoului continental, precum i alte bunuri stabilite prin lege organic#

10&

Potrivit Eegii apelor nr# 10/F1??11/0, @apar4in domeniului public al statului apele de

suprafa4 cu albiile lor minore cu lungimi mai mari de ? Cm 3i cu bazine /idrografice ce dep3esc suprafa4a de !A Cm#, malurile 3i cuvetele lacurilor, precum 3i apele subterane, apele maritime interioare, faleza 3i pla&a mrii cu bog4iile lor naturale 3i poten4ialul lor energetic valorificabil, marea teritorial 3i fundul apelor maritime ,art# & din lege-# Codul silvic dispune n art# 1 c Apdurile, terenurile destinate %mpduririi, cele care servesc nevoilor de cultur, produc4ie ori administra4ie silvic, iazurile, albiile prurilor precum 3i terenurile neproductive, incluse %n amena&amentele silvice, constituie, indiferent de natura dreptului de proprietate, fondul forestier na4ional7. Eegea nr# 1F2000 pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole "i celor !orestiere, prevede n art# ?, modi!icat prin 7#5#I# nr# 102F20012 7terenurile proprietate de stat administrate de institutele 3i sta4iunile de cercetare, destinate cercetrii 3i producerii de semin4e 3i material sditor din categoriile biologice superioare 3i cele pentru cre3+ terea animalelor de ras, precum 3i terenurile administrate de unit4ile de %nv4mnt cu profil agricol sau silvic, apar4in domeniului public al statuluiA# Eegea nr# 21&F1??0 privind proprietatea public "i regimul uridic al acesteia n art# & bunuri enumerate n art# 1&+ alin# ' din Constituie ,devenit art# 1&1 pct# &-9 bunuri enumerate n $ne.a care !ace parte integrant din Eegea nr# 21&F1??09 orice alte bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau interes public "i sunt dobndite de stat sau de unitile administrativ%teritoriale prin modurile prevzute de lege# $ne.a care !ace parte integrant din Eegea nr# 21&F1??0 cuprinde liste separate de bunuri care !ac parte din domeniul public al statului ,)-, din domeniul public udeean ,))-, "i din domeniul public local ,)))-, acesta din urm aparinnd comunelor, ora"elor, municipiilor# 7rict de cuprinztoare ar !i, ane.a nu poate !i e.Caustiv, ci numai e.empli!icativ# dispune c domeniul public este alctuit din urmtoarele bunuri2 -

1/0

Publicat n ;7 nr# 2''F0 oct# 1??1, modi!icat prin Eegea nr# &10F200' "i Eegea nr# 112F2001

10'

' /. Clasifi+area do&eniului pu%li+


G Criteriul !undamental de clasi!icare, cuprins n art# 1&1, pct# & din Constituie "i dezvoltat n art# + din Eegea nr# 10F1??1, republicat, este criteriul interesului pe care l prezint bunul# Din acest punct de vedere distingem2 do&eniul pu%li+ de interes na)ional9 do&eniul pu%li+ de interes lo+al ,comunal, or"enesc, udeean-1/?#

Tre%uie pre+i8at +M1 te.tul constituional nu prevede dacJ este vorba de bunuri care !ac obiectul e.clusiv al dreptului de proprietate publicJ aparinnd statului sau unitJilor administrativ teritoriale# Coroborat nsJ cu punctul ) al Eistei $ne.J la Eegea nr# 21&F1??0 se poate concluziona cJ bunurile enumerate de art# 1&1, pct#& din Constituie !ac parte din domeniul public al statului# $st!el, bunurile care prin legi organice !ac obiectul e.clusiv al proprietJii publice ar putea sJ aparinJ, n !uncie de voina legiuitorului, !ie domeniului public al statului, !ie domeniului public al unitJilor administrativ teritoriale# G 3n !uncie de criteriile prevzute n art# & alin# 2%+ din Eegea nr# 21&F1??0 se delimiteaz2 do&eniul pu%li+ al statului, alctuit din bunurile prevzute de art# 1&+ alin# ' din Constituie, din cele prevzute la punct ) din $ne.a la aceast lege precum "i din alte bunuri de uz sau interes public naional, declarate ca atare de lege1009
1/?

3n doctrina de drept public, sunt evideniate "i alte criterii de clasi!icare a domeniului public, cum sunt2 dup modul de determinare2 bunuri nominalizate prin Constituie sau alte legi2 bunuri nominalizate pe baza criteriilor din Constituie sau legi9 dup natura bunurilor2 domeniul public terestru9 domeniul public maritim9 domeniul public !luvial9 domeniul public aerian9 domeniul public cultural9 domeniul public sacru9 dup modul de ncorporare2 domeniul public natural9 domeniul public arti!icial# 100 pct#)# Domeniul public al statului este alctuit din urmtoarele bunuri2 1# bogiile de orice natur ale subsolului, n stare de zcmnt9 spaiul aerian9 apele de supra!a, cu albiile lor minore, malurile "i cuvetele lacurilor, apele subterane, apele maritime interioare, !aleza "i pla a mrii, cu bogiile lor naturale "i cu potenialul energetic valori!icabil, marea teritorial "i !undul apelor maritime, cile navigabile interioare9 pdurile "i terenurile destinate mpduririi, cele care servesc nevoilor de cultur, de producie ori de administraie silvic, iazurile, albiile praielor, precum "i terenurile neproductive incluse n amena amentele silvice, care !ac parte din !ondul !orestier naional "i nu sunt proprietate privat# terenurile care au aparinut domeniului public al statului nainte de 1 martie 1?'+9 terenurile obinute prin lucrri de ndiguiri, de desecri "i de combatere a eroziunii solului9 terenurile institutelor "i staiunilor de cercetri "tiini!ice "i ale unitilor de nvmnt agricol "i silvic, destinate cercetrii "i producerii de semine "i de material sditor din categoriile biologice "i de animale de ras9 parcurile naionale9 rezervaiile naturale "i monumentele naturii9 patrimoniul natural al 4ezervaiei 8ios!erei @Delta DunriiA9 resursele naturale ale zonei economice "i ale platoului continental, mpreun cu platoul continental9 in!rastructura cilor !erate, inclusiv tunelele "i lucrrile de art9 tunelele "i casetele de metrou, precum "i instalaiile a!erente acestuia9 drumurile naionale D autostrzi, drumuri e.pres, drumuri naionale europene, principale, secundare9 canalele navigabile, cuvetele canalului, construciile CidroteCnice a!erente canalului, ecluzele, aprrile "i consolidrile de maluri "i de taluzuri, zonele de siguran de pe malurile canalului, drumurile de acces "i teritoriile pe care sunt realizate acestea9 reelele de transport al energiei electrice9 spectre de !recven "i reelele de transport "i de distribuie de telecomunicaii9 canalele magistrale "i reelele de distribuie pentru irigaii, cu prizele a!erente9 conductele de transport al ieiului, al produselor petroliere "i al gazelor naturale9 lacurile de acumulare "i

10+

do&eniul pu%li+ al 3ude)elor este alctuit din bunurile prevzute la punct )) din $ne.a legii nr# 21&F1??0101 "i din alte bunuri de uz sau interes public udeean, declarate ca atare prin Cotrre a Consiliului udeean dac nu sunt declarate prin lege bunuri de uz sau interes public naional9 do&eniul pu%li+ al +o&unelor1 al ora0elor 0i al &uni+ipiilor este alctuit din bunurile prevzute la punctul )))102 din aceea"i ane. "i din alte bunuri de uz sau interes public local, declarate ca atare prin Cotrrea Consiliului local, dac nu sunt declarate prin lege bunuri de uz sau interes public naional sau udeean#

G 4e!eritor la domeniul public al unitilor administrativ teritoriale, Eegea nr# 21+F2001 precizeaz n art# 122 alin# 1 @apar4in domeniului public de interes local sau &ude4ean bunurile care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public 3i nu sunt declarate prin lege de uz sau de interes public na4ional.
bara ele acestora, n cazul n care activitatea de producere a energiei electrice este racordat la sistemul energetic naional, sau cele cu tran"e pentru atenuarea undelor de viitur9 digurile de aprare mpotriva inundaiilor9 lucrrile de regularizare a cursurilor de ape9 cantoanele CidroteCnice, staiile Cidrologice, meteorologice "i de calitate a apelor9# porturi maritime "i !luviale, civile "i militare% terenurile pe care sunt situate acestea, diguri, cCeiuri, pereuri "i alte construcii CidroteCnice###, drumuri teCnologice n porturi, monumente istorice a!late n porturi###9 terenurile destinate e.clusiv instruciei militare9 picCetele de grniceri "i !orti!icaiile de aprare a rii9 pistele de decolare, aterizare, cile de rulare "i plat!ormele pentru mbarcare% debarcare situate pe acestea "i terenurile pe care sunt amplasate9 statui "i monumentele declarate de interes public naional9 ansamblurile "i siturile istorice "i arCeologice9 muzeele, coleciile de art declarate de interes public naional9 terenurile "i cldirile n care "i des!"oar activitatea2 Parlamentul, Pre"edinia, Iuvernul, ministerele "i celelalte organe de specialitate ale administraiei publice centrale "i instituiile publice subordonate acestora, instanele udectore"ti "i parcCetele de pe lng acestea, uniti ale ;inisterului de )nterne, ale serviciilor publice de in!ormaii, precum "i cele ale direciei generale ale penitenciarelor, serviciile publice descentralizate ale ministerelor "i ale celorlalte organe de specialitate ale administraiei publice centrale, precum "i pre!ecturile, cu e.cepia celor dobndite din veniturile proprii e.trabugetare, care constituie proprietatea privat a acestora# 101 pct# ))# Domeniul public udeean este alctuit din urmtoarele bunuri2 1# drumurile udeene9 2# terenurile "i cldirile n care "i des!"oar activitatea consiliul udeean n aparatul propriu al acestuia, precum "i instituiile publice de interes udeean, cum sunt2 biblioteci, muzee, spitale udeene "i alte asemenea bunuri, dac nu au !ost declarate de uz sau interes public naional sau local9 &# reelele de alimentare cu ap realizate n sistem zonal sau microzonal, precum "i staiile de tratare cu instalaiile, construciile "i terenurile a!erente acestora9 102 pct# )))# Domeniul public local al comunelor, ora"elor "i municipiilor este alctuit din urmtoarele bunuri2 1# drumurile comunale, vicinale "i strzile9 2# pieele publice, comerciale, trgurile, oboarele "i parcurile publice, precum "i zonele de agrement9 &# lacurile "i pla ele care nu sunt declarate de interes public naional sau udeean9 '# reelele de alimentare cu ap, canalizare, termo!icare, gaze, staiile de tratare "i epurare a apelor uzate, cu instalaiile, construciile "i terenurile a!erente9 +# terenurile "i cldirile n care "i des!"oar activitatea consiliul local "i primria, precum "i instituiile publice de interes local, cum sunt2 teatrele, bibliotecile, muzeele, spitalele, policlinicile "i altele asemenea9 1# locuinele sociale9 /# statuile "i monumentele, dac nu au !ost declarate de interes public naional9 0# bogiile de orice natur ale subsolului, n stare de zcmnt, dac nu au !ost declarate de interes public naional9 ?# terenurile cu destinaie !orestier, dac nu !ac parte din domeniul privat al statului "i dac nu sunt proprietatea persoanelor !izice ori a persoanelor uridice de drept privat9 10# cimitirele or"ene"ti "i comunale#

101

Cu privire la aceast delimitare ntre domeniul public al statului "i domeniul public al unitilor administrativ%teritoriale se impun +7teva pre+i8-ri2 delimitarea domeniului public al statului "i al unitilor administrativ%teritoriale se litigiile cu privire la delimitarea domeniului public al statului, udeelor, municipiilor, !ace prin inventarierea bunurilor proprietate public ,art# 1? D 2& din Eegea nr# 21&F1??0-10&9 ora"elor sau comunelor sunt n competena de soluionare a instanelor de contencios administrativ ,art# 2& din Eegea nr# 21&F1??0-9 legea permite posibilitatea trecerii unui bun din domeniul public al statului n domeniul public al unei uniti administrativ%teritoriale, la cererea Consiliului udeean, a Consiliului Ieneral al municipiului 8ucure"ti sau a Consiliului local, dup caz, prin Cotrre a Iuvernului ,art# ? alin# 1-# :recerea unui bun din domeniul public al unei uniti administrativ%teritoriale n domeniul public al statului se !ace, la cererea Iuvernului, prin Cotrre a Consiliului udeean, respectiv a Consiliului Ieneral al municipiului 8ucure"ti sau a Consiliului local ,art# ? alin# 2 din Eegea nr# 21&F1??0-#

!EC<IUNEA A III-A Fodurile de do%7ndire 0i de stin,ere a dreptului de proprietate pu%li+-

' (. Fodurile de do%7ndire


Potrivit dispoziiilor noului Cod civil, dreptul de proprietate public se dobndete2 1# prin a+>i8i)ii pu%li+e efe+tuate 2n +ondi)iile le,ii# 7#5#I# nr# &'F2001 privind atribuirea contractelor de acCiziie public, a contractelor de concesiune de lucrri publice "i a contractelor de

10&

)nventarierea bunurilor din domeniul public al statului se ntocme"te de ministere, de celelalte organe de specialitate ale administraiei publice centrale "i de autoritile publice centrale care au administrarea unor asemenea bunuri# )nventarele se centralizeaz de ;inisterul Finanelor "i se supun aprobrii Iuvernului# )nventarul bunurilor care alctuiesc domeniul public al unitilor administrativ%teritoriale se ntocme"te de comisii special constituite "i se centralizeaz de Consiliul Ludeean sau de Consiliul Ieneral al ;unicipiului 8ucure"ti "i se trimit Iuvernului pentru ca, prin Cotrre, s se ateste apartenena bunurilor la domeniul public udeean sau de interes local#

10/

concesiune de servicii10' stabile"te n acest sens, principiile, cadrul general, procedurile de atribuire a contractului de acCiziie public "i modalitile de soluionare a contestaiilor !ormultate mpotiva actelor emise n legtur cu aceste proceduri# Contra+tul de a+>i8i)ie pu%li+- este de!init de art# & lit a- din 7rdonan ca !iind contractul cu titlu oneros, ncCeiat n scris ntre una sau mai multe autoriti contractante 10+, pe de o parte, "i unul sau mai muli operatori economici, pe de alt parte, avnd ca obiect e.ecuia de lucrri, !urnizarea de produse sau prestarea de servicii# :otodat se include n categoria contractului de acCiziie public "i contractul sectorial, atribuit n scopul e!ecturii unei activiti relevante n sectoarele de utilitate public2 ap, energie, transport "i po"t# $st!el se dobndesc n proprietate public, prin intermediul autoritii contractante "i prin atribuirea unui contract de acCiziie public, produse, lucrri sau servicii# Contractul de acCiziie public poate avea ca obiect2 lucrri de constucii de cldiri, de ci de comunicaii, de construcii CidroteCnice, de instalaii "i izolare9 !urnizarea unuia sau mai multor produse, prin cumprare, inclusiv n rate, ncCiriere, sau leasing, cu sau !r opiune de cumprare9 prestarea unuia sau mai multor servicii2 servicii de transport terestru !eroviar "i pe ap, de transport aerian, de transport po"tal, servicii de telecomunicaii etc# 7rdonana nu se aplic pentru atribuirea unui contract de servicii care are ca obiect cumprarea sau ncCirierea, prin orice mi loace !inanciare, de terenuri, cldiri e.istente, alte bunuri imobile sau a drepturilor asupra acestora sau cumprarea, producia sau coproducia de programe destinate di!uzrii de ctre instituii de radiodi!uziune "i televiziune ,art 1& lit# a "i b-# Atri%uirea +ontra+tului de a+>i8i)ie pu%li+- se pate !ace, con!orm art# 10 din 7rdonan prin urmtoarele modaliti2 licitaie descCis, respectiv procedura la cere orice operator economic interesat are dreptul de a depune o!erta9 licitaie restrns, procedur prin care orice operator economic are dreptul de a%"i depune candidatura, urmnd ca numai candidaii selectai s aib dreptul de a depune o!erta9 10' 10+

dialogul competitiv, prin care autoritatea conractant conduce un dialog cu candidaii

Publicat n ;#7# nr# '10 din 1+F0+F2001, cu intrare n vigoare la data de &0 iunie 2001# Potrivit art# 0 din 7rdonan, autoritatea +ontra+tant- este orice organism al statului % autoritate sau instituie public% care acioneaz la nivel central sau regional ori local9 orice organism de drept public, cu personalitate uridic care este n!iinat de o autoritate contractant, se a!l n subordinea sau este supus controlului unei autoriti contractante9 n componena consiliului de administraie F organului de conducere mai mult de umtate din membrii sunt numii de o autoritate contractant9 orice ntreprindere public sau oricare subiect de drept care des!"oar activiti relevante n sectoare de utilitate public2 ap, energie, transport, po"t# 3n sensul stabilit de art# & lit i-, operator e+ono&i+ reprezint orice !urnizor de produse, prestator de servicii sau e.ecutant de lucrri, persoan !izicF uridic, de drept public sau privat, ori grup de ast!el de persoane care o!er n mod licit pe pia produse, servicii "iFsau e.ecuie de lucrri#

100

admi"i, n scopul identi!icrii unor soluii, urmnd ca pe baza soluiilor, candidaii selectai s elaboreze soluia !inal9 negocierea, prin care autoritatea contractant deruleaz consultri cu candidaii selectai "i negociaz clauzele contractuale, inclusiv preul# (egocierea poate !i cu publicarea prealabil a unui anun de participare "i !r publicarea prealabil a unui anun de paricipare# cererea de o!erte, o procedur simpli!icat prin care autoritatea contractant solicit o!erte de la mai muli operatori economici# Cu titlu de e.cepie, 7rdonana a prevzut dreptul autoritii contractante de a acCiziiona direct produse, servicii sau lucrri, n msura n care valoarea acCiziiei nu dep"e"te ecCivalentul n lei a +#000 euro pentru !iecare produs, serviciu sau lucrare ,art# 1?- 101# Potrivit art# 2+ alin# 1 din ordonan, autoritatea contractant are obligaia de a estima valoarea contractului de acCiziie public pe baza calculrii "i nsumrii tuturor sumelor pltibile pentru ndeplinirea contractului respectiv, !r ta.a pe valoarea adugat, lund n considerare orice !orme de opiuni "i, n msura n care acestea pot !i anticipate la momentul estimrii, orice eventuale suplimentri sau ma orri ale valorii contractului# $cCiziia se realizeaz pe baz de document usti!icativ care, n acest caz, se consider a !i contract de acCiziie public, potivit art# 1? teza !inal# Documentul usti!icativ dovede"te e!ectuarea oricrei acCiziii publice, iar obligaia de a asigura obinerea "i pstrarea acestuia revine autoritii contractante ,art# 20' alin# 2-# Criteriul de atribuire a contractului de acCiziie public poate !i o!erta cea mai avanta oas din punct de vedere economic sau preul cel mai sczut, e.ceptnd cazul diologului competitiv, unde criteriul utilizat trebuie s !ie numai o!erta cea mai avanta oas din punct de vedere economic# 3n cazul acestui criteriu, o!erta c"tigtoare este cea care ntrune"te puncta ul cel mai mare rezultat din !actorii de evaluare ai o!ertei precum2 preul9 caracteristici privind nivelul calitativ, teCnic "i !uncional9 raportul costFe!icien, servicii de asisten teCnic, termen de livrare sau de e.ecuie, etc# $utoritatea contractant are obligaia de a ncCeia contractul cu o!ertantul a crui o!ert a !ost satbilit drept c"tigtoare, pe baza propunerilor teCnice "i !inanciare#
101

3n acest caz, obligaia respectrii prevederilor ordonanei se limiteaz numai la prevederile art# 20' alin# 2, menionat mai sus#

10?

*. prin e6propriere pentru +au8- de utilitate pu%li+-(EA.

&#

prin dona)ie sau le,at1 a++eptat 2n +ondiiile le,ii1 da+- %unul1 prin natura lui sau

prin voina dispun-torului1 devine de u8 sau de interes pu%li+. $cestea sunt acceptate, n condiiile legii, de Iuvern sau, dup caz, de Consiliul udeean sau de Consiliul local, dac bunul intr n domeniul public al statului, respectiv al unitilor administrativ teritoriale100# 3n acela"i sens dispune "i Eegea nr# 21+F2001 a adminsitraiei publice locale# Potrivit art# 12& alin# & din legea amintit, @donaiile "i legatele cu sarcini pot !i acceptate numai cu aprobarea consiliului local sau, dup caz, a consiliului udeean, cu votul a dou treimi din numrul membrilor acestuia*# Donaiile !cute statului terbuie s respecte !orma ad validitatem ,autentic- impus de art# 1011 din noul Cod civil# '# prin +onvenie +u titlu oneros1 da+- %unul1 prin natura lui sau prin voina do%7nditorului1 devine de u8 ori de interes pu%li+. $cest mod de dobndire a dreptului de proprietate public, nou reglementat prin dispoziiile noului Cod civil, reprezint un contract de vnzare%cumprare cruia i sunt aplicabile dispoziiile de drept comun n materia contractului de vnzare%cumprare# +# prin transferul unui %un din do&eniul privat al statului sau al unitilor administrativ% teritoriale n domeniul public al acestora, n condiiile legii# $ceast trecere opereaz pe baza Cotrrii Iuvernului, pentru bunurile a!late n proprietatea privat a statului, sau n temeiul Cotrrii Consiliului Ludeean, a Consiliului Ieneral al ;unicipiului 8ucure"ti ori a Consiliului local, pentru cele a!late n proprietatea privat a acestora # ?. prin alte &oduri prev-8ute de le,e1 +u& sunt9 D rec%izi'ia # 4ecCiziia nu este o lipsire de dreptul de proprietate privat, ci numai o lipsire de atributul !olosinei pe durata prevzut de lege# :itularul dreptului de !olosire este statul, prin organele autoritii publice# 3n prezent recCiziia se !ace n condiiile Eegii nr# 1&2F1??/ 10?, modi!icat prin Eegea nr# '10F200'# 4ecCiziia de bunuri "i prestri de servicii reprezint msura cu caracter e.cepional prin care autoritile publice mputernicite prin lege oblig agenii economici, instituiile publice, precum "i alte persoane uridice "i !izice la cedarea
10/ 100

$ se vedea capitolul subsecvent al lucrrii# Cu titlu e.empli!icativ, enunm >#I# nr# '1?F1??0, prin care s%a autorizat ;inisterul Culturii s accepte o donaie cu sarcini o!erit de soii Eiana "i Dan Popescu (asta n !avoarea sattului romn constnd n bunuri culturale n valoare de ?20#0+0#000 lei# 10? ;#7# nr# 111F10# 0/# 1??/

1?0

temporar a unor bunuri mobile sau imobile ,art# 1 alin# 1 din Eege-# 8unurile recCiziionate1?0 vor !i puse la dispoziia !orelor destinate aprrii naionale sau a autoritilor publice, la declararea mobilizrii generale sau pariale ori a strii de razboi, la instituirea strii de asediu sau de urge, precum "i n caz de concentrri, e.erciii "i antrenamente de mobilizare ori pentru prevenirea, localizarea, nlturarea urmrilor unor dezastre, ct "i pe timpul acestor situaii ,art#1 alin# 2-# 3n scCimb, bunurile consumptibile "i cele perisabile pot !i recCiziionate de!initiv, cu plata despgubirilor prevzute de lege# 4ecCiziionarea de bunuri "i cCemarea persoanelor !izice pentru prestri de servicii n interes public se dispune la declararea mobilizrii generale sau pariale a strii de rzboi, prin decretul de declarare, iar la instituirea strii de asediu sau de urgen, prin decretul de instituire# 3n caz de concentrri, e.erciii "i antrenamente de mobilizare, msura se dispune prin Cotrrea Consiliului =uprem de $prare a Urii9 iar n cazul prevenirii, localizrii "i nlturrii unor dezastre, prin Cotrre a Iuvernului sau prin ordine ale pre!ecilor ,art# '-# 6.ecutarea msrii se !ace de ctre centrele militare udeene "i ale municipiului 8ucure"ti, cu e.cepia navelor, a mi loacelor plutitoare "i portuare care sunt recCiziionate de ctre =tatul ;a or al ;arinei ;ilitare, precum "i a aeronavelor, instalaiilor "i teCnicilor de aerodrom care se recCiziioneaz de =tatul ;a or al $viaiei "i al $prrii $nteaeriene# :otodat, n timp de rzboi, orice comandant de subunitate sau unitate militar similar este autorizat s Cotrasc msura recCiziionarea de bunuri, dar numai prin autoritile administraiei publice locale "i cu asumarea rspunderii proprii ,art# 1-# Pe durata recCiziiei, proprietarii sau deintorii sunt scutii de plata impozitelor "i ta.elor pentru bunurile recCiziionate, iar obligaiile nscute din contractele legal ncCeiate cu privire la aceste bunuri se suspend ,art# 1? alin# 2-# Ea e.pirarea perioadei pentru care este !cut recCiziia, sau la ncetarea cauzelor care au determinat recCiziia, bunurile se restituie
1?0

Potrivit art# + alin# 1 se pot recCiziiona2 a- mi loace de transport cu traciune animal, auto, !eroviare, aeriene "i navale9

b- instalaii portuare "i dane9 c- sisteme, instalaii "i teCnic de aerodrom, de comunicaii "i de telecomunicaii9 d- surse de alimentare energetice9 e- teCnic de calcul9 !- teCnic "i materiale topogra!ice, tipogra!ice, audiovizuale, de construcii "i de ci !erate9 g- carburani%lubri!iani, utila e "i materiale pentru transportul "i depozitarea acestora9 C- cldiri9 i- terenuri9 piese de scCimb "i materiale pentru ntreinere "i reparaii9 B- utila e "i materiale pentru dotarea atelierelor de reparaii9 larticole de ecCipament, de protecie, de regie, de gospodrie "i de igien personal9 m- alimente "i materiale pentru preparat, servit, distribuit "i transportat Cran9 n- animale9 o- !ura e9 p- teCnic, aparatur "i materiale sanitar%veterinare#

1?1

celor de la care au !ost recCiziionate, pe baza unui proces verbal ,art# 2?-# Dac bunurile au su!erit degradri sau devalorizri, proprietarii pot !i despgubii !ie prin acordarea unui bun similar, !ie prin plata contravalorii bunului, calculat n !uncie de starea teCnic sau de gradul de uzur la momentul recCiziionrii# Pentru bunurile consumptibile, se pltesc preurile n vigoare la momentul despgubirii, dar n !uncie de calitatea lor de la data prelurii ,art# 2+-# D con&iscarea1=1 % este o sanciune ce const n trecerea !orat, cu titlu gratuit, n proprietatea statului, a unui bun @n temeiul unei Cotrri udectore"ti sau a unei decizii administrativeA# Potrivit art# '', alin# ? din Constituie2 @bunurile destinate, !olosite sau rezultate din in!raciuni ori contravenii pot !i con!iscate numai n condiiile legiiA# V bunurile &r stp*n1 bunurile abandonate "i succesiunile vacante# 8unurile !r stpn sunt orice lucruri prsite timp de 1 an de ctre titularii lor, necunoscui sau abseni1?2# Potrivit art# '// "i 100 C# civ#, succesiunile vacante, adic !r mo"tenitori legali ori testamentari, sau dac mo"tenitorii e.isteni au renunat la succesiune ori nu au acceptat%o n termenul prevzut de lege, trec n domeniul public# V comoara sau tezaurul % potrivit Codul civil art# 1'? alin 2 % reprezint orice lucru inut ascuns sau ngropat, a crui proprietate n%o poate usti!ica nimeni, care este descoperit printr%un pur e!ect al Cazardului# Prin Eegea nr# 102F2000 privind prote area patrimoniului cultural naional mobil,1?& s%au abrogat tacit dispoziiile alin# 1 a art# 1'? C# Civ# con!orm cruia proprietatea unui tezaur este a celui care l%a gsit n propriul su !ond, iar dac tezaurul
1?1

Con!iscarea averii totale sau pariale, ca pedeaps complementar, a !ost abrogat prin Eegea nr# 1'0F1??1 de modi!icare a Codului penal# 3n prezent e.ist att con!iscare ca msur de siguran, ct "i con!iscare contravenional, precum "i con!iscare n condiiile Eegii nr# 11+F1??1 privind declararea "i controlul averilor demnitarilor, magistrailor, !uncionarilor publici "i a unor persoane cu !uncii de conducere, modi!icat prin Eegea nr# 111F200& privind unele msuri pentru asigurarea transparenei n e.ercitarea demnitilor publice, a !unciilor publice "i n mediul de a!aceri, prevenirea "i sancionarea corupiei "i 75I nr# 2'F200' pentru modi!icarea "i completarea legii nr# 111F200&, Potrivit art# 10 alin# 1 di Eegea nr# 11+F1??12 Adac instana ce udec constat c dobndirea unor bunuri sau a unei cote%pri dintr%un bun nu este usti!icat, se pronun !ie con!iscarea, !ie plata unei sume de bani, egal cu valoarea lor, stabilit de instan pe baz de e.pertizA# 1?2 =unt considerate bunuri !r stpn "i urmtoarele2 bunurile prsite n locurile publice dac nu se poate stabili imediat identitatea deintorului9 bunurile gsite "i predate poliiei, neridicate de cptre cei ce le%au pierdut n termenul prevzut de lege9 bunurile abandonate, adic cele care se a!l n pstrarea unor instituii "i pe care proprietarul lor nu le ridi"W n termenele prevzute n actele normative care reglementeaz aceast pstrare9 bunurile prsite n vmi, precum "i cele czute n rebut vamal, dac n termen de 1+ zile de la n"tiinarea importatorului sau primitorului despre cderea n rebut vamal, bunurile ce nu sunt vmuite9 navele abandonate, prsite n porturile sau apele teritoriale ale rii noastre, inclusiv ncrctura, trec n proprietatea statului dup un timp care, dup uzanele maritime, este apreciat ca su!icient spre a se trage concluzia c a !ost abandonat, ori dac s%a !cut o declaraie din partea reprezentanilor legali ai armatorului din care s rezulte abandonul navei respective# 1?& Publicat n ;#7# nr# +&0F2/# 10# 2000

1?2

este gsit n !ond strin se mparte pe din dou ntre cel ce l%a gsit "i proprietarul !ondului# Potrivit art# '+ din noua reglementare, bunurile arCeologice descoperite n cadrul unor cercetri sistematice cu scop arCeologic sau geologic, precum "i cele descoperite ntmpltor prin lucrri de orice natur, e!ectuate n locuri care !ac obiectul e.clusiv al proprietii publice, intr n proprietatea public# 3n temeiul art# '0 din Eege, autorii descoperirilor ntmpltoare au dreptul la o recompens bneasc de &0P din valoarea bunului, iar n cazul descoperirii unor bunuri culturale de valoare e.cepional se poate acorda "i o boni!icaie de pn la 1+P din valoarea bunului# V amenda D este o sanciune civil, administrativ sau penal, constnd n obligarea subiectului la plata unei sume de bani, legal determinat, n contul statului# V impozitele #i ta"ele D se !ac venit la bugetul de stat sau la bugetul unitilor administrativ%teritoriale, devenind proprietatea lor# V bunurile rmase dup lic%idarea unei persoane juridice. 3n cazul n care persoana uridic este dizolvat pentru c scopul ei sau mi loacele ntrebuinate pentru realizarea acesteia au devenit contrare legii ori potrivnice regulilor de convieuire social, bunurile rmase dup licCidare trec n proprietatea public ,art# +& din Decretul nr# &1F1?+'-# V e"ecutarea silit# Potrivit 7rdonanei nr# 11F2002 privind colectarea creanelor bugetare1?' 2n cazul n care debitorul nu "i plte"te de bunvoie obligaiile bugetare datorate, organele de e.ecutare silit, pentru stingerea acestora, vor proceda la aciuni de e.ecutare silit ,art# '0 alin# 1-# 6.ecutarea silit se poate ntinde asupra tuturor veniturilor "i bunurilor proprietate a debitorului, urmribile potrivit legii, iar valori!icarea acestora se e!ectueaz numai n msura necesar pentru realizarea creanelor bugetare "i a cCeltuielilor de e.ecutare# V contracte civile sau comerciale , cnd acestea sunt ncCeiate pentru cauz de utilitate public#

' *. Foduri de stin,ere


$rt# 01' din noul Cod civil reglementeaz ca moduri de stingere a dreptului de
1?'

4epublicat n ;#7# nr# +02F11#01#200&#

1?&

proprietate public2 dac bunul a pierit9 dac bunul a !ost trecut n domeniul privat9 dac a ncetat uzul sau interesul public#

!EC<IUNEA a IV-a $ E6er+itarea dreptului de proprietate pu%li+' (. Considera)ii ,enerale


:itularii dreptului de proprietate public D statul "i unitile administrativ%teritoriale D pot s e.ercite acest drept, dire+t sau prin inter&ediul autorit-)ilor ad&inistra)iei pu%li+e# De"i e.ercit atributele dreptului de proprietate, autoritile administraiei publice locale "i centrale nu pot !i considerate titulare ale proprietii publice# Dreptul de proprietate public revine statului "i unitilor administrativ%teritoriale, ca subiecte de drept public# De regul, e.ercitarea dreptului de proprietate public se realizeaz prin intermediul unor subiecte de drept civil# $st!el, bunurile proprietate public sunt ncredinate prin acte de putere unor persoane uridice n!iinate n acest scop ori prin contract, persoanelor !izice "i persoanelor uridice de drept privat# De asemenea, pot !i atribuite n !olosin persoanelor uridice !r scop lucrativ sau pot !i ncCiriate# :emeiul uridic general al ncredinrii bunurilor proprietate public altor persoane, n scopul gestionrii lor n interes public, l constituie art# 1&1 pct# ' din Constituie2 @ bunurile proprietate public pot fi date %n administrarea regiilor autonome ori institu4iilor publice sau pot fi concesionate sau %nc/iriate6 de asemenea pot fi date %n folosin4 gratuit institu4iilor de utilitate publicA i art# 011 alin#,&- din noul Cod civil# 3n concluzie, bunurile proprietate public pot !i date n administrare sau 2n &olosin'1 pot &i concesionate sau 2nc%iriate#

' *. Dreptul de ad&inistrare asupra %unurilor proprietate pu%li+1?'

(. Defini)ie. Re,le&entare. Natur- 3uridi+G No)iune# Dreptul de administrare este acel drept real constituit prin act administrativ asupra unor bunuri care aparin statului sau unitilor administrativ%teritoriale n virtutea cruia titularul poate s e.ercite posesia, !olosina "i, n anumite limite, dispoziia, cu respectarea dreptului de proprietate al celui care l%a constituit# G Re,le&entare# (oul Cod civil reglementeaz dreptul de administare n art# 01/% 0/0# $rt# 010 prevede c2*dreptul de administrare aparine regiilor autonome sau, dup caz, autoritilor administraiei publice centrale sau locale i altor instituii publice de interes naional, &udeean ori local. :e.tul citat impune cteva precizri2 - regiile autonome, autoritile administraiei publice centrale sau locale i celelalte instituii publice de interes naional, udeean sau local sunt titulare ale dreptului de administrare1 av*nd ca obiect bunuri din domeniul public# - dreptul de administrare reprezint o !orm uridic de e.ercitare a dreptului de proprietate public numai prin intermediul regiilor autonome "i instituiilor publice# 6.ist "i alte acte normative care prevd n mod e.pres dreptul de administrare, cum ar !i2 Eegea !ondului !unciar nr# 10F1??1, republicat1?+9 Eegea nr# 1+F1??0 privind reorganizarea unitilor economice de stat ca regii autonome "i societi comerciale1?1# G Natur- 3uridi+-. Plecnd de la dispoziiile art# 01/ alin#,1- din noul Cod civil care prevd c *dreptul de administrare se constituie prin /otrre a ;uvernului, a consiliului &udeean sau, dup caz, a consiliului local A, reinem c raporturile dintre stat "i bene!iciarii dreptului de administrare sunt raporturi de subordonare, iar darea n administrare se !ace prin a+te ad&inistrative individuale, n scopul realizrii unor interese publice# CCiar dac e.ist o solicitare a regiei autonome sau a instituiei publice pentru constituirea dreptului de administrare, actul de constituire "i pstreaz caracterul de act unilateral de drept public,
1?+

Potirvit art# &+,2-2 @terenurile proprietate de stat, administrate de institutele "i staiunile de cercetri "tiini!ice, agricole "i silvice, destinate cercetrii "i producerii de semine "i material sditor din categorii biologice superioare "i animalelor de ras, precum "i din administrarea )nstitutului pentru :estarea "i 3nregistrarea =oiurilor de Plante de Cultur "i a centrelor sale teritoriale, aparin domeniului public "i rmn n administrarea acestoraA# 1?1 Potrivit art# +&2 @bunurile care rmn n proprietatea statului, cum sunt cldirile guvernamentale, bunurile necesare des!"urrii activitii administraiei, rezervele statului, se nregistreaz la Departamentul 4ezervelor de =tat "i se administreaz direct de instituiile crora le sunt date n !olosinA#

1?+

neavnd natur contractual, ast!el nct nu e necesar acordul titularului dreptului de administrare# :otodat, n cadrul circuitului civil, titularul dreptului de administrare particip n nume propriu "i cu rspundere proprie n raporturile patrimoniale cu alte subiecte de drept# 3n consecin, dreptul de administrare are o natur uridic mi.t2 drept de natur- ad&inistrativ- n raport cu titularii dreptului de proprietate public drept de natur- +ivil-, !a de celelalte subiecte de drept drept real prin+ipal derivat din dreptul de proprietate public#

*. Cara+terele dreptului de ad&inistrare G Din moment ce dreptul de administrare "i are izvorul n dreptul de proprietate public, va @mprumutaA caracterele uridice ale acestuia din urm, !iind inaliena%il1 i&pres+ripti%il 0i insesi8a%il# G Dreptul de administrare, ca drept real principal, are un caracter absolut, !iind opo8a%il er$a omnes. Caracterul de opozabilitate erga omnes se mani!est n special 2n raporturile de drept privat, cnd titularul dreptului de administrare se a!l pe poziie de egalitate uridic cu celelalte persoane !izice sau uridice# $ceast opozabilitate permite titularului aprarea dreptului real de administrare prin mi loace de drept civil# 3n ceea ce prive"te raporturile dintre titular "i autoritile publice, !iind raporturi de drept pu%li+, de subordonare, dreptul de administrare este inopozabil titularului dreptului de proprietate public, ast!el nct poate !i revocat de autoritatea public ndreptit# G Dreptul de administrare nu este sus+epti%il de de8&e&%rare , dezmembrmintele ne!iind compatibile nici cu dreptul de proprietate public pe care se ntemeiaz, din moment ce dreptul de proprietate public este inalienabil# G Dreptul de administrare este un drept insesi8a%il, deci bunurile care !ac obiectul acestui drept nu pot !i urmrite silit, !iind scoase din circuitul civil, ca bunuri aparinnd domeniului public# .. Con)inutul 3uridi+ al dreptului de ad&inistrare 1?1

Con!orm art# 010 alin#,2- din noul Cod civil, * titularul dreptului de administrare poate folosi i dispune de bunul dat %n administrare %n condiiile stabilite de lege i, dac este cazul, de actul de constituire# Din te.tul legal rezult c posesia, !olosina, "i dispoziia sunt atribute ce !ormeaz coninutul uridic al dreptului de administrare# $ceste prerogative nu se con!und cu posesia, !olosina "i dispoziia ca prerogative ale dreptului de proprietate public# Posesia. $tributul posesiei implic stpnirea n !apt a bunului, titularul dreptului avnd deinerea material a bunului, adic elementul corpus# :itularul nu are "i elementul animus al posesiei, element care revine proprietarului# =tpnirea nu se !ace n calitate de proprietar, ci n calitate de titular al dreptului de administrare# 6lementul @animusA deosebe"te posesia proprietarului de posesia ca atribut al dreptului de administrare# )olosin'a# $cest atribut acord titularului dreptului de administrare posibilitatea, dar i obligaia s utilizeze bunul "i s culeag !ructele n vederea realizrii scopurilor pentru care "i des!"oar activitatea# 3n virtutea acestei prerogative, titularii dreptului de administrare culeg !ructele naturale, industriale "i civile ale bunului administrat 1?/# Fructele naturale i industriale pot !i culese de titularii dreptului de administrare, dac legea nu prevede alt!el# 3n ceea ce privete ! ructele civile deinute n urma ncCirierii bunului dat n administrare ,cCiriile-, acestea se cuvin, n cot%parte de 20%+0P titularului dreptului de administrare, restul de 00%+0P constituind venit la bugetul de stat sau la bugetele locale, dup caz ,art# 11 din Eegea nr# 21&F1??0-# Dispozi'ia# $vnd n vedere c dreptul de administrare nu poate con!eri titularului su mai multe atribute dect are proprietarul "i innd cont c bunurile din domeniul public sunt inalienabile, n literatura uridic s%a nscut ntrebarea, cum poate avea titularul dreptului de administrare un drept de dispoziie asupra bunului, cnd nici titularul proprietii nu%l areO 3n soluionarea problemei trebuie s distingem ntre dispoziie material "i dispoziie uridic# 3n privina dispo8i)iei &ateriale, titularul dreptului de administrare are posibilitatea s consume sau s trans!orme bunul, n limitele impuse de autoritile publice care l%au constituit, dar nu poate degrada sau distruge bunul a!lat n administrare# $st!el, n cazul terenurilor "i cons% truciilor, dispoziia material se concretizeaz n operaiuni de tieri de arbori, e.ploatare a bog%
1?/

4egiile autonome, !uncionnd pe baz de gestiune economic "i autonomie !inanciar, vor !olosi !ructele pentru acoperirea cCeltuielilor necesare activitii9 instituiile publice !iind !inanate de la buget, vor vrsa la acesta veniturile realizate "i doar n mod e.cepional le vor !olosi ca surse e.trabugetare de !inanare#

1?/

iilor subsolului, e.cavare de pmnt, reparri "i reamena ri, demolri n vederea edi!icrii unei noi construcii9 instituiile publice pot trans!orma anumite clJdiri# 3n ceea ce prive"te dispo8i)ia 3uridi+-, avnd n vedere !aptul c dreptul de proprietate public este inalienabil, dispoziia nu poate privi dect o transmitere a dreptului de administrare, e!ecutat n condiiile legii# =e poate, aadar, e!ectua o trasmitere !r plat a unor bunuri n stare de !uncionare, ce nu mai sunt necesare titularului dreptului unei alte instituii publice# Putem ntlni o dispoziie material a titularului dreptului de administrare cu ocazia e.ecutrii unor lucrri asupra bunului luat n administrare, spre e.emplu bogiilor subsolului, e.cavarea de pmnt, tierile de arbori etc# e.ploatarea

/. !tin,erea dreptului de ad&inistrare Potrivit art# 01? din noul Cod civil, * Dreptul de administrare %nceteaz odat cu %ncetarea dreptului de proprietate public sau prin actul de revocare emis, %n condiiile legii, dac interesul public o impune, de organul care l+a constituit.

' .. Dreptul de +on+esiune asupra %unurilor proprietate pu%li+(. No)iune. Re,le&entare. Natur- 3uridi+G No)iune. Dreptul de concesiune este un drept real care izvor"te din contractul de concesiune "i care con!er titularului ,concesionar- D persoan !izic sau uridic D posesia "i !olosina bunului aparinnd domeniului public sau privat, transmis de concedent, n limitele legii "i dispoziiilor contractuale# G Re,le&entare. 4egimul uridic al concesiunilor a !ost stabilit prin Eegea nr# 21?F 1??0 care reglementa concesiunea de bunuri proprietate public "i privat, concesiunea de servicii publice "i de activiti economice# Eegea a !ost abrogat prin .U.". nr. ./B*CC? privind atri%uirea +ontra+telor de a+>i8i)ie pu%li+-1 a +ontra+telor de +on+esiune de lu+r-ri pu%li+e 0i a +ontra+telor de +on+esiune de servi+ii 1?0# 7biectul de reglementare al 7rdonanei l constituie
1?0

Publicat n ;#7# nr# '10 din 1+F0+F2001, cu intrare n vigoare la data de &0 iunie 2001#

1?0

numai concesiunea lucrrilor "i serviciilor publice, cu e.cluderea concesiunii bunurilor publice# 3n acest sens, art# 220 din ordonan prevede2 @prezenta ordonan4 de urgen4 nu se aplic %n cazul %n care contractul de concesiune..... lit. c" are ca scop concesionarea bunurilor publice, dar numai %n cazul %n care, prin obiectul respectivului contract, autoritatea contractant nu urmre3te dobndirea e,ecu4iei unei lucrri sau a unui serviciu, fapt care ar %ncadra contractul respectiv fie %n categoria contractelor de ac/izi4ie public, fie %n categoria contractelor de concesiune a cror atribuire este reglementat de prezenta ordonan4 de urgen4. Cu alte cuvinte, concesiunea bunurilor proprietate public nu era interzis, ci doar nu era nc reglementat printr%o lege cadru# (ecesitatea "i urgena compatibilizJrii depline a legislaiei naionale n domeniul concesiunilor cu reglementJrile "i practica comunitarJ, recomandarea Comisiei 6uropene de abrogare totalJ "i e.presJ a Eegii nr# 21?F1??0, precum "i prevederile art#1&1 pct# ' din Constituie, au impus adoptarea .U.". nr.;/B*CC? privind re,i&ul +ontra+telor de +on+esiune de %unuri proprietate pu%li+M(DD. Din prevederile legale rezultJ cJ n !uncie de obiectul sJu concesiunea este de trei !eluri2 concesiunea de bunuri proprietate publicJ supusJ dispoziiilor 7#5#I# nr# +'F20019 concesiunea de lucrJri publice 9 concesiunea de servicii9 ultimele douJ categorii !iind guvernate de 7#5#I# nr# &'F2001#

Dreptul de concesiune este reglementat i n noul Cod civil, prin art# 0/1%0/& 3n prezent concesionarea bunurilor proprietate public se !ace "i n condiiile prevederilor speciale din alte acte normative2 % art# 1& alin 2 din Eegea nr# +0F1??1 privind autorizarea e.ecutrii lucrrilor de construcii, modi!icat "i republicat200, precizeaz @c terenurile apar4innd domeniului public sau al unit4ilor administrativ+teritoriale se pot concesiona numai %n vederea realizrii de construc4ii sau de obiective de uz 3iNsau de interes public, cu respectarea documenta4iilor de urbanism 3i aprobate potrivit legii. Concesionarea se !ace prin licitaie, pe baz de o!erte prezentate de ctre solicitani, cu respectarea prevederilor legale, urmrindu%se valori!icarea superioar a potenialului terenului# Eimita minim a preului cesiunii se stabile"te prin Cotrrea dup caz, a Consiliului Ieneral al ;unicipiului 8ucure"ti, sau a Consiliului local sau udeean ast!el nct
1?? 200

Publicat n ;#7# nr# +1? din &0F01F2001, cu intrare n vigoare la data de &0 iunie 2001# 3n ;#7# nr# ?&& din 1& octombrie 200'#

1??

s asigure recuperarea n 2+ de ani a preului de vnzare al terenului, n condiiile de pia, la care se adaug costul lucrrilor de in!rastructur a!erente# Pe baza procesului verbal de ad udecare a licitaiei, se va ncCeia actul de concesiune, care se va nregistra de ctre concesionar n evidenele de publicitate imobiliar, n termen de 10 zile de la data ad udecrii# Durata concesiunii va !i stabilit de ctre consiliile locale, consiliile udeene, respectiv, de Consiliul Ieneral al ;unicipiului 8ucure"ti, n !uncie de prevederile documentaiei de urbanism "i de natura construciei ,art#11%22-# % art# 12& alin# 1 din Eegea administraiei publice locale nr# 21+F2001 dispine2 5Consiliile locale 3i consiliile &ude4ene /otrsc ca bunurile ce apar4in domeniului public de interes &ude4ean sau local ... s fie concesionate... % di!erite acte normative cuprind prevederi speciale re!eritoare la concesiunea unor activiti2 concesionarea asupra resurselor de petrol ,Eegea nr# 2&0F200' a petrolului-9 concesiunea activitilor miniere ,Eegea minelor nr# 0+F200&-201# G Natur- 3uridi+-# Dreptul de concesiune este un drept real principal, derivat din dreptul de proprietate public# De asemenea, este opozabil erga omnes, cu e.cepia proprietarului D concedent, deoarece raporturile dintre concedent "i concesionar sunt de subordonare, izvorte dintr%un contract administrativ# 3n virtutea acestui raport, concedentul poate modi!ica unilateral contractul, poate s%l denune n mod unilateral, inclusiv s e!ectueze controale "i s dea ordine concesionarului# *. Contra+tul de +on+esiune a %unurilor din do&eniul pu%li+ G No)iune. Con!orm art# 1 alin# 2 din 7#5#I# nr# +'F2001 contractul de concesiune este acel contract ncCeiat n !ormJ scrisJ prin care A o autoritate public2, denumit concedent, transmite pe o perioad determinat, unei persoanei, numit concesionar, care ac4ioneaz2 pe riscul 3i r2spunderea sa, dreptul 3i obliga4ia de e,ploatare a unui bun proprietate public2, %n sc/imbul unei redeven4eA#

201

Potrivit art# 2/ din Eegea petrolului, operaiunile petroliere, inclusiv bunurile necesare realizJrii acestor operaiuni a!late n proprietate publicJ, se concesioneazJ pnJ la &0 de ani, cu posibilitatea prelungirii pnJ la 1+ ani# 3n acela"i sens, art# 11 din Eegea minelor precizeazJ cJ resursele minerale se pun n valoare prin activitJi miniere care se concesioneazJ persoanelor uridice romne sau strJine# Eicena de e.ploatare se acordJ pentru o duratJ de ma.im + ani, cu drept de prelungire pentru cel mult & ani#

200

G PMr)le +ontra+tante. Prile contractului sunt concedentul "i concesionarul# Pot avea calitatea de concedent2 ministerele sau alte organe de specialitate ale administraiei publice centrale, pentru bunurile proprietate publicJ a statului9 Consiliile udeene, Consiliile locale, Consiliul Ieneral al ;unicipiului 8ucure"ti sau instituiile publice de interes local pentru bunurile proprietate publicJ a ora"ului sau comunei ,art# + alin# 1-# Calitatea de concesionar poate avea orice persoan !izic sau uridic, de drept privat, romn sau strin ,art# 1 -# G %ie+tul +ontra+tului. 7biectul contractului l constituie2 bunurile proprietate public a statului sau unitJilor administrativ%teritoriale ,art# &-# Durata contractului nu va putea depJ"i '? de ani, ncepnd cu data semnJrii lui "i se stabile"te de cJtre concedent pe baza studiului de oportunitate# Contractul de concesiune poate !i prelungit pentru o perioadJ egalJ cu cel mult umJtate din durata sa iniialJ, prin simplul acord de voinJ al pJrilor ,art# /-# 4edevena obinutJ prin concesionare se !ace venit la bugetul de stat sau la bugetele locale# ;odul de calcul "i de platJ se stabile"te de ministerele de resort sau de organele de specialitate ale administraiei publice centrale ori de autoritJile administraiei publice locale ,art# '-# G n+>eierea +ontra+tului. )niierea concesiunii o poate avea concedentul "i are la baz un studiu de oportunitate e!ectuat, n prealabil de concedent ,acest studiu cuprinde, printre altele, descrierea bunului9 motivele de ordin economic, !inanciar, social "i de mediu9 nivelul minim al redevenei9 durata estimativ a concesiunii-# Ea primirea propunerii de concesiune, !ormulat de orice persoanJ interesatJ, concedentul este obligat s ntocmeasc studiul de oportunitate n termen de &0 de zile# =tudiul de oportunitate se aprobJ de cJtre concedent, "i n baza acestui studiu, concedentul elaboreazJ caietul de sarcini al concesiunii# Concesionarea se aprob pe baza caietului de sarcini prin Cotrre a Iuvernului, a Consiliilor locale, udeene sau al Consiliului Ieneral al ;unicipiului 8ucure"ti, dup caz ,art# 12-# 3ncCeierea contractului de concesiune se !ace prin licitaie sau prin negociere direct# Li+ita)ia este procedura la care orice persoanJ !izicJ sau uridicJ interesatJ are dreptul 201 udeului,

de a depune o o!ertJ ,art#1' lit# a-# 3n cazul procedurii licitaiei concedentul are obligaia sJ publice n ;onitorul 7!icial, ntr%un cotidian de circulaie naionalJ "i ntr%unul de circulaie localJ anunul de licitaie# $nunul de licitaie se trimite spre publicare cu cel puin 20 de zile calendaristice nainte de data limitJ pentru depunerea o!ertelor# Eicitaia se poate des!J"ura numai dacJ n urma publicJrii anunului de licitaie au !ost depuse cel puin & o!erte valabile# 3n mJsura n care acestea nu au !ost depuse, concedentul este obligat sJ anuleze procedura "i sJ organizeze o nouJ licitaie ,art# 2+-# Ne,o+ierea dire+tM este procedura prin care concedentul negociazJ clauzele contractuale, inclusiv redevena, cu unul sau mai muli participani la procedura de atribuire a contractului de concesiune ,art# 1' lit# b-# Procedura de negociere direct este aplicabil n cazul n care dupJ repetarea procedurii licitaiei, nu au !ost depuse cel puin & o!erte valabile# $nunul negocierii directe se trimite spre publicare cu cel puin 10 zile calendaristice nainte de data limitJ pentru depunerea o!ertelor ,art# 21%2/-# Concedentul deruleazJ negocieri cu !iecare o!ertant care a depus o o!ertJ valabilJ# 7rice persoanJ interesatJ are dreptul de a transmite o solicitare de participare la procedura de atribuire a contractului de concesiune# 7!erta are caracter obligatoriu, din punct de vedere al coninutului, pe toatJ perioada de valabilitate stabilitJ de concedent# Persoana interesatJ are obligaia de a depune o!erta la adresa "i pnJ la data limitJ pentru depunere, stabilite n anunul procedurii# Coninutul o!ertelor trebuie sJ rJmnJ con!idenial pnJ la data stabilitJ pentru descCiderea acestora# Criteriul de atribuire a contractului de concesiune este cel mai mare nivel al redevenei, dar se poate ine seama "i de alte criterii2 capacitatea economico%!inanciarJ a o!ertanilor, protecia mediului ncon urJtor, condiii speci!ice impuse de natura bunului concesionat# =unt e.ceptate de la aceste operaiuni bunurile proprietate public care se atribuie direct, prin contract de concesiune, societilor comerciale, companiilor naionale ori societilor naionale, n!iinate prin reorganizarea regiilor autonome "i care au cJ obiect principal de activitate gestionarea, ntreinerea, repararea "i dezvoltarea respectivelor bunuri, dar numai pnJ la !inalizarea privatizJrii acestora# 3n acest caz, concesionarea se aprobJ prin Cotrre a Iuvernului sau a Consiliului udeean sau local, sau al Consiliului Ieneral al ;unicipiului 8ucure"ti ,art#+? alin# 1 "i &-# 202

Concedentul are obligaia de a in!orma o!ertanii despre deciziile re!eritoare la atribuirea contractului de concesiune, n scris, cu con!irmare de primire, nu mai trziu de & zile lucrJtoare de la emiterea acestora# Contractul de concesiune se ncCeie n termen de 20 de zile de la data la care concedentul a in!ormat o!ertantul despre acceptarea o!ertei sale# (encCeierea contractului de concesiune ntr%un termen de 20 de zile calendaristice, poate atrage plata daunelor interese ,art# +0-# Contractul se ncCeie n limba romnJ, n douJ e.emplare, cte unul pentru !iecare parte# DacJ concesionarul are o altJ cetJenie sau naionalitate dect cea romnJ "i dacJ pJrile considerJ necesar, contractul se va ncCeia n douJ e.emplare, douJ n limba romnJ si douJ n limba aleasJ de ele# 3n caz de litigiu, e.emplarele n limba romnJ ale contractului prevaleazJ ,art# +0-# Contractele de concesionare a terenurilor de orice natur se nregistreaz de ctre concesionar n registrul de publicitate imobiliar sau n cartea !unciarJ ,art# /1-# De asemenea concesionarul are obligaia cJ n cel mult ?0 de zile de la semnarea contractului, sJ depunJ, cu titlu de garanie o sumJ !i.J reprezentnd o cotJ parte din suma obligaiei de platJ datoratJ pentru primul an de e.ploatare ,art# +1 alin#1-# G Con)inutul +ontra+tului. Contractul de concesiune cuprinde urmJtoarele ,art# +1-2 clauze prevJzute n caietul de sarcini9 clauze convenite de pJrile contractante n completarea celor din caietul de sarcini, dar !JrJ a contraveni obiectului concesiunii9 interdicia pentru concesionar de a subconcesiona n tot sau n parte, unei alte persoane obiectul concesiunii9 clauze contractuale re!eritoare la mpJrirea responsabilitJilor de mediu ntre concedent "i concesionar# 7rdonana rezervJ concedentului posibilitatea de a modi!ica unilateral partea reglementarJ a contractului, dar cu noti!icarea prealabilJ a concesionarului "i numai din motive e.cepionale legate de interesul naional sau local# 3n mJsura n care concesionarul este pre udiciat, el are dreptul sJ primeascJ !JrJ ntrziere o ustJ despJgubire ,art# +&-# G n+etarea +ontra+tului de concesiune poate avea loc n urmtoarele situaii, prevJzute de art# 1'2 20&

la e.pirarea duratei stabilite n contract9 n cazul n care interesul naional sau local o impune, prin denunarea unilateral de ctre concedent, cu plata unei despgubiri uste n sarcina concedentului9 n cazul nerespectrii obligaiilor contractuale de ctre concesionar, prin rezilierea unilateral de ctre concedent, cu plata unei despgubiri n sarcina concesionarului9 n cazul nerespectrii obligaiilor contractuale de ctre concedent, prin rezilierea unilateral de ctre concesionar, cu plata despgubirilor n sarcina concedentului9 la dispariia dintr%o cauz de !or ma or a bunului concesionat sau n cazul imposibilitii obiective a concesionarului de a%l e.ploata, prin renunare, !r plata unei despgubiri# ,art#&+-#

.. Contra+tele de +on+esiune de lu+r-ri pu%li+e 0i de servi+ii G No)iune. Procedura de atribuire a acestor contracte !ace obiectul de reglementare al Cap# <)) din 7#5#I# nr# &'F2001# 7rdonana de!ine"te n art# & lit# g- contractul de concesiune de lucrri publice ca !iind @contractul care are acelea3i caracteristici ca 3i contractul de lucrri, cu deosebirea c %n contrapartida lucrrilor e,ecutate contractantul, %n calitate de concesionar, prime3te din partea autorit4ii contractante#A#, %n calitate de concedent, dreptul de a e,ploata rezultatul lucrrilor sau acest drept %nso4it de plata unei sume de bani *, iar la lit# C- contractul de concesiune de servicii, ca !iind @contractul care are acelea3i caracteristici ca 3i contractul de servicii, cu deosebirea c %n contrapartida serviciilor prestate contractantul, %n calitate de concesionar, prime3te din partea autorit4ii contractante, %n calitate de concedent, dreptul de a e,ploata serviciile sau acest drept %nso4it de plata unei sume de bani. G Pro+edura de atri%uire. $tribuirea unui contract de concesiune se iniiaz prin publicarea unui anun de participare# $cesta se public n ;#7# al 4omniei, partea a )< a , intitulat $cCiziii publice, "i dup caz n Lurnalul 7!icial al 5niunii 6uropene# Publicarea n
202

Potrivit art# 0 din 7rdonan, autoritatea contractant este orice organism al statului % autoritate sau instituie public% care acioneaz la nivel central sau regional ori local9 orice organism de drept public, cu personalitate uridic care este n!iinat de o autoritate contractant, se a!l n subordinea sau este supus controlului unei autoriti contractante9 n componena consiliului de administraie F organului de conducere mai mult de umtate din membrii sunt numii de o autoritate contractant9 orice ntreprindere public sau oricare subiect de drept care des!"oar activiti relevante n sectoare de utilitate public2 ap, energie, transport, po"t#

20'

Lurnalul 7!icial al 5niunii 6uropene este obligatorie n situaiile n care valoarea estimativ a contractului de concesiune care urmeaz a !i atribuit este mai mare dect ecCivalentul n lei a +#ooo#ooo euro# $utoritatea contractant are obligaia de a stabili numrul de zile dintre data publicrii anunului de participare "i data depunerii aplicaiilor, ast!el nct operatorii economici s bene!icieze de o perioad adecvat pentru elaborarea aplicaiilor# $tunci cnd atribuie un contract de concesiune de lucrri publice, autoritatea contractant are dreptul de a solicita candidailor s precizeze, n cadrul aplicaiei depuse, valoarea lucrrilor din cadrul contractului de concesiune pe care ace"tia intenioneaz s le atribuie unor tere pri# Potrivit art# 210 alin# 2 din 7rdonan, modul de !undamentare a deciziei de realizare a proiectului, modul de trans!er "i de recuperare a obiectului concesiunii, modul de pregtire a documentaiei de atribuire "i de aplicare a procedurilor din ordonan se stabilesc prin Cotrre de guvern# /. Cara+terele dreptului de +on+esiune este un drept real opo8a%il er$a omnes cu e.cepia concedentului care poate modi!ica, denuna unilateral contractul ,concesiunea se rscumpr-# este un drept te&porar, limitat la durata concesiunii# Contractul de concesiune se ncCeie pe o perioad ce nu poate depJ"i '? de ani# 6a poate !i prelungit o singur dat, prin simplul acord al prilor, pe o perioad egal cu cel mult umtate din durata iniial# este inaliena%il# Eegea interzice subconcesiunea, ceea ce con!er contractului de concesiune un caracter intuitu+personae. Prin e.cepie, companiile naionale, societJile naionale sau societJile comerciale n!iinate prin reorganizarea regiilor autonome pot subconcesiona bunurile proprietate publicJ ce le%au !ost concesionate# =ubconcesiunea se aprobJ pe baza studiului de oportunitate prin Cotrre a Iuvernului sau a Consiliului udeean sau local, sau al Consiliului Ieneral al ;unicipiului 8ucure"ti# izvor"te dintr%un contract administrativ, cu titlu oneros, redevena !iind un element esenial pentru validitatea contractului# 20+

;. Con)inutul dreptului de +on+esiune :itularul are recunoscute posesia "i !olosina# Posesia se e.ercit ca "i n cazul dreptului de proprietate cu e.cepia elementului @animusA# $st!el, titularul dreptului stpne"te bunul n calitate de concesionar "i nu de proprietar# )olosin'a trebuie e.ercitat potrivit clauzelor contractului, permind titularului s culeag !ructele bunului# Dispozi'ia# $tributul dispoziiei materiale asupra bunurilor concesionate poate s !ie concretizat, n limitele impuse de lege i de contractul de concesiune, prin dobndirea n proprietate a productelor,art# 0/2 alin# ,2- din noul Cod civil-# (oul Cod civil instituie n !avoarea concedentului dreptul de a controla modul de e.ercitare a dreptului de concesiune, n condiiile legii i ale contractului de concesiune# $prarea dreptului de concesiune revine concesionarului, potrivit art# 0/& alin# ,1- din noul Cod civil# ;i locul uridic prin care dreptul de concesiune poate !i aprat prin intentarea aciunii con!esorii,art# 1?1 alin#,1- din noul Cod civil-# Problema care se pune n legtur cu aciunea con!esorie ca mod de aprare a dreptului de concesiune i a dreptului de administrare este aceea c, aciunea con!esorie este acea aciune prin care se apr dezmembrmintele dreptului de proprietate# Din moment ce dreptul de administrare i dreptul de concesiune nu reprezint dezmembrminte ale dreptului de proprietate public din raionamentele e.puse anterior, se pune ntrebarea dac aciunea con!esorie apr ntr%adevr aceste drepturi reale corespunztoare dreptului de proprietate public#

' /. Dreptul de folosin)- asupra %unurilor proprietate pu%li+(. No)iune. Re,le&entare. Titulari. G No)iune. Dreptul de !olosin este acel drept real, temporar, constituit prin acte administrative individuale, prin care titularul ,persoan uridic de drept privat de utilitate public- e.ercit asupra unor bunuri imobile sau mobile proprietate public, posesia, !olosina "i dispoziia, n limitele legii "i actului autoritii publice# 201

De"i legea nu prevede, considerm c darea n !olosin are loc printr%un act administrativ individual2 Cotrre a Iuvernului, a Consiliului udeean sau a Consiliului local# G Re,le&entare. Dreptul de !olosin este consacrat de urmtoarele dispoziii legale2 % art# 0/' alin# ,1- din noul Cod civil2* dreptul de folosin asupra bunurilor proprietate public se acord, cu titlu gratuit, pe termen limitat, %n favoarea instituiilor de utilitate public6 % Eegea nr# 21+F20012 5Consiliile locale 3i &ude4ene pot da %n folosin4 gratuit, pe termen limitat, bunuri mobile 3i imobile proprietate public sau privat local sau &ude4ean, dup caz, persoanelor &uridice fr scop lucrativ, care desf3oar activit4i de binefacere sau de utilitate public ori serviciilor publice. Prevederea legal a lrgit s!era obiectului dreptului real de !olosin permind, n cazul unitilor administrativ D teritoriale, constituirea acestui drept att cu privire la bunuri imobile ct "i cu privire la bunuri mobile# $mbele te.te legale au !ost adoptate !r temei constituional# Cu toate acestea, s%a apreciat c prin lege poate !i creat un drept real, ca modalitate de e.ercitare a dreptului de proprietate public, ntruct, de"i normele constituionale nu prevd dreptul de !olosin gratuit, nici nu%l interzic n mod e.pres# 5lterior, revizuirea Constituiei a nlturat neconcordana dintre cele dou dispoziii legale "i normele constituionale# $st!el, art# 1&1 pct# ' teza a )) a din Constituia revizuit prevede e.pres c bunurile proprietate public pot !i date n !olosin gratuit instituiilor de utilitate public# G Titulari. :itulari ai dreptului real de !olosin gratuit asupra bunurilor proprietate public nu poate !i dect o persoan uridic de drept privat# (oiunea de serviciu public trebuie neleas n sensul de activitate des!urat n scopul realizrii unui interes public, iar nu n sensul de instituie public# 3n ceea ce privete obiectul dreptului de !olosin, !acem precizarea c dreptul de !olosin gratuit poate !i constituit att asupra bunurilor imobile, ct i asupra bunurilor mobile, dispoziiile constituionale ne!iind n sensul limitrii obiectului dreptului de !olosin gratuit asupra bunurilor imobile# n +on+lu8ie, dreptul real de !olosin gratuit asupra bunurilor din domeniul public se poate constitui numai n !avoarea instituiilor de utilitate public, adic a persoanelor de drept privat care des!"oar o activitate de bine!acere sau de utilitate public, spre e.emplu2 asociaiile "i 20/

!undaiile# *. Cara+terele dreptului de folosin)este un drept real prin+ipal, derivat din dreptul de proprietate public, opozabil erga omnes, cu e.cepia autoritii publice care l%a constituit9 este un drept real intuitu<personae, constituit numai n !avoarea persoanelor uridice de drept privat !r scop lucrativ9 este inaliena%il1 insesi8a%il1 i&pres+ripti%il, avnd ca obiect un bun imobil sau mobil proprietate public9 este un drept +u titlu ,ratuit, deoarece titularul nu este obligat s plteasc o sum de bani cu titlu de cCirie, redeven, ta. etc# este un drept revo+a%il prin voina contrar a autoritii care l%a constituit9 este un drept te&porar, constituit pe o durat determinat#

.. Con)inutul dreptului de folosin)4egulile din materia dreptului de administrare urmeaz a !i aplicate, prin analogie, "i dreptului de !olosin# 3n privina posesiei, titularul e.ercit stpnirea bunului nu n calitate de proprietar, ci n calitate de bene!iciar al dreptului de !olosin gratuit9 4elativ la &olosin', titularul e.ercit acest atribut ntocmai ca "i adevratul proprietar, avnd posibilitatea de a culege !ructele# 3n acest sens sunt i dispoziiile noului Cod civil# Dispozi'ia material este deplin, titularul putnd s culeag productele n limitele stabilite de lege, poate s trans!orme bunul "i s dispun de substana bunului n condiiile prevzute de actul constitutiv# Eipse"te ns dispoziia uridic, titularul neputnd ncCeia acte uridice translative de proprietate cu privire la bunul respectiv#

' ;. n+>irierea %unurilor proprietate pu%li+-*C.


20&

=pre deosebire de dreptul de administrare, de concesiune "i de !olosin, considerate veritabile drepturi reale principale, ncCirierea nu transmite un drept real, cCiria"ul avnd doar un drept personal de !olosin asupra bunului#

200

$tt art# 1&1 pct# ' din Constituie ct "i art# 1' alin# 1 din Eegea nr# 21&F1??0 recunosc dreptul de ncCiriere a bunurilor proprietate public a statului "i unitilor administrativ%teritoriale, cu aprobarea Iuvernului sau, dup caz, a Consiliului udeean, a Consiliului Ieneral al ;unicipiului 8ucure"ti sau a Consiliului local# Contractul de ncCiriere poate !i ncCeiat cu orice persoan !izic sau uridic romn sau strin, de ctre titularul dreptului de proprietate sau administrare ,art# 1' alin# 2-# 3ncCirierea bunurilor se !ace prin licitaie public, iar sumele obinute din ncCirieri se !ac venit la bugetul de stat, sau dup caz, la bugetele locale# Dac contractul de ncCiriere se ncCeie de titularul dreptului de administrare, acesta are dreptul s ncaseze din cCirie o cot% parte ntre 20%+0P, stabilit prin Cotrrea Iuvernului, a Consiliului udeean, a Consiliului Ieneral al ;unicipiului 8ucure"ti sau a Consiliului local ,art# 1+ "i 11-# Eitigiile privitoare la ncCirierea bunurilor proprietate public sunt de competena instanelor de drept comun#

!ECIUNEA a V-a $ E6proprierea pentru +au8- de utilitate pu%li+No)iune1 re,le&entarea 0i o%ie+tul e6proprierii

' (. No)iune. Natur- 3uridi+-. Re,le&entare


G No)iune. 6.proprierea reprezint o trecere !orat n proprietate public a unor imobile a!late n proprietate privat, cu o dreapt "i prealabil despgubire, pentru cauz de utilitate public#20' Fiind o trecere !orat a unor imobile n proprietatea public, procedura e.proprierii
20'

3n literatura de specialitate, concentrnd acelea"i elemente de!initorii, e.proprierea a !ost analizat "i ca act de putere public prin care se realizeaz dobndirea !orat a proprietii private, necesar e.ecutrii lucrrilor de utilitate public, n scCimbul unei despgubiri ,F# 8aias, 8# DumitracCe, @Discuii pe marginea Eegii nr# &&F1??' privind e.proprierea pentru cauz de utilitate publicA, n @DreptulA nr# 'F1??+, p# 20-9 ansamblu de acte "i operaiuni urisdicionale, prin care statul "i unitile administrativ%teritoriale impun, n mod !orat, trans!erul proprietii unor bunuri imobile a!late n proprietatea persoanelor !izice sau uridice ,private- cu sau !r scop lucrativ, precum "i cele a!late n proprietate privat a comunelor, municipiilor, ora"elor sau udeelor, n scop de utilitate public "i n scCimbul unei indemnizaii uste "i prealabile ,)#$dam, (p.cit., p# 11%1/-9 operaiune uridicJ n structura comple.J a cJreia intrJ actele uridice "i !aptele uridice n sens restrns,acte materiale- de drept public "i de drept privat, operaiune care are ca e!ecte principale trecerea !oratJ a unui bun imobil din proprietatea privatJ n proprietatea publicJ, n vederea e.ecut arii unor lucrJri de utilitate publicJ, precum "i plata unor despJgubiri ,<#=toica Dop#cit#, p#&1'-#

20?

intervine numai n cazul n care prile ,e.propriator, e.propriat- nu convin o alt modalitate de transmitere a imobilului n proprietate public ,vnzare%cumprare, donaie-# G Natur- 3uridi+-# Prin e!ectul e.proprierii, dreptul de proprietate privat nceteaz "i se na"te dreptul de proprietate public asupra imobilului e.propriat# 3n ceea ce ne prive"te, e.proprierea constituie o modalitate de transmitere a unui bun imobil din proprietatea privat n proprietatea public# G Re,le&entare. Cadrul legal al procedurilor de e.propriere "i stabilire a despgubirilor este conturat de dispoziiile constituionale "i ulterior dezvoltate ntr%o lege organic, ast!el2 - art# '' pct#& din Constituie statueaz2 @nimeni nu poate fi e,propriat dect pentru cauz de utilitate public, stabilit potrivit legii, cu dreapt 3i prealabil despgubire.7 - Eegea nr# &&F1??' privind e.proprierea pentru cauz de utilitate public 20+ reglementeaz, att procedural ct "i pe !ond, e.proprierea, asigurnd aprarea dreptului de proprietate#

' *.

%ie+t

Con!orm art#2 din Eegea nr# &&F1??', 5pot fi e,propriate bunuri imobile proprietatea persoanelor fizice sau &uridice, cu sau fr scop lucrativ, precum 3i cele aflate %n proprietatea privat a comunelor, ora3elor, municipiilor 3i &ude4elor7. Din economia te.tului desprindem urmtoarele2 nu sunt supuse e.proprierii2 bunurile imobile proprietate public, deoarece prin ns"i natura lor sunt a!ectate unei utiliti publice# 3n plus datorit caracterelor lor uridice ,inalienabile, imprescriptibile, insesizabile-, nu pot !ace obiectul msurii de e.propriere# bunurile imobile a!late n proprietatea privat a statului, deoarece statul, n calitate de proprietar, poate s a!ecteze unei utiliti publice oricare dintre
20+

Publicat n ;#7# nr# 1&? din 2 iunie 1??' i republicat n ;onitorul 7!icial, Partea ) nr# '/2F0+#0/#2011, pentru punerea n aplicare a Eegii 20/F200? privind Codul civil#

210

bunurile imobile pe care le are n proprietate privat# 3n acest mod, bunul trece din domeniul privat n domeniul public, !r a !i necesar msura e.proprierii# $lt!el spus, statul nu se @autoe.propriazA# imobilele a!late n proprietatea privat a unitilor administrativ%teritoriale pot !i e.propriate numai n msura n care utilitatea public se declar de interes naional# 3n cazul n care utilitatea public se declar pentru lucrri de interes local, e.proprierea nu este necesar, deoarece organul competent al comunei, ora"ului, municipiului, udeului poate trece bunul din proprietatea privat n proprietatea public a aceleia"i uniti administrativ % teritoriale de interes local# sunt e.propriabile numai bunurile imobile proprietate privat# Eegea nu distinge ntre imobile prin natura lor, prin destinaie "i prin obiectul la care se aplic# Pentru a discerne care categorie de imobile poate !i supus e.proprierii trebuie urmrit scopul ei, respectiv, realizarea unor lucrri de interes public# Prin urmare, imobilele prin natura lor pot constitui obiect al e.proprierii# n scCimb, imobilele prin destinaie, !iind bunuri mobile a!ectate, printr%o legtur material sau intelectual, de ctre proprietar, pentru serviciul "i e.ploatarea unui bun imobil 201, nu presupun e.proprierea, deoarece pot !i u"or separate de !ond20/# 3n ceea ce prive"te imobilele prin obiectul la care se aplic, sunt incidente dispoziiile art# 20 alin# & din Eegea nr# &&F1??' @uzul, uzu!ructul, abitaia "i super!icia [] se sting prin e!ectul e.proprierii, titularii acestora avnd dreptul la despgubiriA# 3n ceea ce privete servitutea, dispoziiile art# //0 alin#,2- din noul Cod civil prevd c2*servitutea se stinge, de asemenea, prin e,proprierea fondului aservit, dac servitutea este contrar utilitii publice creia %i va fi afectat bunul e,propriat.

!EC<IUNEA a II-a D Pro+edura e6proprierii


201 20/

$ se vedea )#4# 5rs, Drept civil romn. Teoria general, (p.cit.,p#110# 3n ceea ce prive"te bunurile imobile prin ncorporaie, indemnizaia de e.propriere va cuprinde "i valoarea acestora, deoarece proprietarul nu le poate desprinde de !ond ,)#4# 5rs, Drept civil. Teoria general, 0ersoanele , curs pentru nvmntul la distan, 6d# :itu ;aiorescu, 8ucure"ti, 2002, partea ), p# 01%02-#

211

' (. Pro+edura a&ia%ilProcedura e.proprierii poate !i evitat de prile interesate ,organul ndreptit s dispun e.proprierea D e.propriator "i proprietarul care urmeaz s suporte consecinele D e.propriat- printr%o cesiune amiabil ,trans!er amiabil- al dreptului de proprietate privat ctre stat# Procedura amiabil este reglementat de art# ' din Eegea &&F1??' republicat2 @ cei interesa4i pot conveni att asupra modalit4ii de transfer al dreptului de proprietate, ct 3i asupra cuantumului 3i naturii despgubirii, cu respectarea dispozi4iilor legale privind condi4iile de fond, de form 3i de publicitate, fr a se declan3a procedura de e,propriere prevzut %n prezenta lege#A Convenia ,trans!erul amiabil- poate interveni n orice !az a procedurii de e.propriere, pn n momentul soluionrii cererii de e.propriere, inclusiv n timpul procedurii, pe calea tranzaciei ncCeiat de pri "i constatat de instan prin Cotrre de e.pedient# 3n absena nelegerii pJrilor, e.proprierea se dispune "i despJgubirea se stabile"te prin CotJrre udecJtoreascJ# 3n cazul n care prile convin doar asupra modalitilor de trans!er, dar nu "i n privina cuantumului despgubirilor, instana de udecat va lua act de nelegerea lor, continund procedura de stabilire a despgubirilor ,art# ' alin# 2 din Eegea nr# &&F1??' republicat-#

' *. Etapele e6proprierii


Procedura e.proprierii presupune parcurgerea a trei etape reglementate distinct de lege2 declararea utilitii publice a e.proprierii9 msurile premergtoare e.proprierii9 e.proprierea propriu%zis "i stabilirea despgubirilor#

Primele dou etape sunt ad&inistrative, iar cea de a treia este o etap 3udi+iar-.

212

1. Utilitatea public G Con!orm art# + din Eegea nr# &&F1??', utilitatea public se declar pentru lucrri de interes naional sau de interes local# Categoriile de lucrri de utilitate public sunt prevzute n art#1 din lege200# G 5tilitatea public se declar di!erit pentru !iecare categorie de lucrri2 n cazul lucrrilor prevzute de art#1 din lege, utilitatea se declar de Iuvern, pentru lucrri de interes naional "i de Consiliile udeene sau de Consiliul local al municipiului 8ucure"ti, pentru lucrrile de interes local# n cazul lucrrilor de interes local care se e.ecut pe teritoriul a dou sau mai multor udee, utilitatea public se declar de o comisie compus din pre"edinii consiliilor udeene respective, "i, n lips de acord, utilitatea public se declar de Iuvern# pentru orice alte lucrri dect cele prevzute la art# 1, precum "i n cazul e.proprierii lca"urilor de cult, monumentelor, ansamblurilor "i siturilor istorice, cimitirelor, altor a"ezminte de valoare naional deosebit ori localitilor urbane sau rurale n ntregime, utilitatea public se declar pentru !iecare caz n parte, prin lege# n cazul lucrrilor de construcie de autostrzi "i drumuri naionale, nu este necesar declararea utilitii publice prin act administrativ, deoarece aceasta a !ost !cut prin lege# Potrivit art# 2 alin# 1 din Eegea nr# 2++F2010 20? privind e.proprierea pentru cauz de utilitate public, necesar realizrii unor obiective de interes naional, udeean i local @Sunt de utilitate public
200

$rt# 1 dispune2 @sunt de utilitate public lucrrile privind prospeciunile "i e.ploatrile geologice, e.tracia "i prelucrarea substanelor minerale utile9 instalaii pentru producerea energiei electrice9 cile de comunicaii9 descCiderea, alinierea "i lrgirea strzilor9 sisteme de alimentare cu energie electric9 telecomunicaii, gaze, termo!icare, ap, canalizare9 instalaii pentru protecia mediului9 ndiguiri "i regularizri de ruri9 lacuri de acumulare pentru surse de ap "i atenuarea viiturilor9 deviaii de debite pentru alimentri cu ap "i atenuarea viiturilor9 staii Cidrometeorologice9 seisme "i sisteme de avertizare "i prevenire a !enomenelor naturale periculoase "i de alarmare a populaiei9 sisteme de irigaii "i desecri9 lucrri de combatere a eroziunii de adncime9 cldirile "i terenurile necesare construciilor de locuine sociale "i ale altor obiective sociale de nvmnt, sntate, sport, protecie "i asisten social, precum "i de administraie public "i pentru autoritile udectore"ti9 salvarea, prote area "i punerea n valoare a parcurilor naionale, rezervaiilor naturale "i a monumentelor, ansamblurilor "i siturilor istorice , precum "i a monumentelor naturii9 prevenirea "i nlturarea dezastrelor naturale, cutremure, inundaii, alunecri de terenuri9 aprarea rii9 ordinea public "i sigurana naional#A
20?

Publicat n ;onitorul 7!icial al 4omniei nr# 0+&F20#12#2010, Partea )#

21&

urmtoarele lucrri: a" lucrrile de construcie, reabilitare i modernizare de drumuri de interes naional, &udeean i local.... 6.propriatorul este =tatul 4omn reprezentat de ;inisterul :ransporturilor i in!rastructurii, prin Compania (aional de $utostrzi "i Drumuri (aionale din 4omnia =#$# Compania nu mai iniiaz declararea utilitii publice, dar este ndrituit s declan"eze procedura e.proprierii prin identi!icarea concret a lucrrilor de construcie de autostrzi "i drumuri naionale# G Declararea utilitii publice se !ace numai dup e!ectuarea unei cercetri prealabile, n competena unor comisii numite de Iuvern pentru lucrri de interes naional, sau de delegaia permanent a consiliului udeean sau de primarul general al municipiului 8ucure"ti, pentru lucrri de interes local# 4ezultatul cercetrii se consemneaz ntr%un proces verbal care se nainteaz Iuvernului sau dup caz, Consiliului udeean ori Consiliului local al municipiului 8ucure"ti# Pe baza acestor rezultate Iuvernul, respectiv Consiliul udeean sau Consiliul local al municipiului 8ucure"ti va adopta actul de declarare a utilitii publice, care va !i supus publicitii, con!orm art# 11 din Eegea nr# &&F1??', n ;onitorul 7!icial ,pentru lucrri de interes naional- "i la sediul Consiliului local ,pentru cele de interes local-# (u vor !i supuse publicitii actele prin care se declar utilitatea public n vederea e.ecutrii unor lucrri privind aprarea rii i sigurana naional# 2. Asurile premer$toare e"proprierii 6.propriatorul210 ntocme"te planul imobilelor e.propriate ,terenuri "i construcii-, cu indicarea numelui "i prenumelui proprietarilor "i a o!ertelor de despgubire# Planul se depune la consiliul local al localitii n care sunt situate imobilele respective, n vederea consultrii de ctre cei interesai, cu e.cepia documentelor lucrrilor privind aprarea rii "i sigurana public#211 Propunerile de e.propriere a imobilelor "i procesul%verbal ntocmit ca urmare a cercetrii prealabile se noti!ic titularilor drepturilor reale asupra imobilelor n termen de 1+
210

6.propriator, n sensul legii, este statul prin organismele desemnate de Iuvern, pentru lucrri de interes naional, "i udeele, municipiile, ora"ele "i comunele, pentru lucrrile de interes local# 211 3n acest caz se depune la Consiliul local numai lista cu imobile propuse e.proprierii, proprietarii acestora "i o!ertele de despgubire#

21'

zile de la publicare ,art#1&-# Proprietarii "i titularii altor drepturi reale asupra imobilelor pot !ace ntmpinare n termen de '+ de zile de la primirea noti!icrii# 3ntmpinarea se depune la primarul comunei, ora"ului sau municipiului pe al crui teritoriu se a!l imobilul# Primarul primete i nregistreaz ntmpinrile, consemnnd o!ertele de despgubire i preteniile proprietarilor sau ale persoanelor titulare de alte drepturi reale# 3ntregul dosar este naintat =ecretariatului Ieneral al Iuvernului pentru lucrrile de interes naional i Consiliului udeean sau Consiliului Ieneral al municipiului 8ucureti, pentru lucrrile de interes local# 3ntmpinrile se soluioneaz n termen de &0 de zile de ctre o comisie212# Comisia poate s accepte punctul de vedere al e.propriatorului sau poate respinge propunerea acestuia# >otrrea se motiveaz "i se comunic prilor n termen de 1+ zile de la adoptare# 3n cazul n care comisia respinge propunerile e.propriatorului, acesta are posibilitatea s revin cu noi propuneri "i cu re!acerea corespunztoare a planurilor# >otrrea comisiei este supus cii de atac a contestaiei care poate !i promovat de partea interesat ,e.propriator, proprietar, titularii altor drepturi reale-# Contestaia se introduce n 1+ zile de la comunicare la Curtea de $pel n raza creia este situat imobilul# Contestaia este scutit de ta.a de timbru i se soluioneaz de urgen i cu precdere21& 3. 9"proprierea propriu<zis. Procedura 2n &a'a instan'ei de judecat. 0tabilirea desp$ubirilor 3n temeiul art# 21 din Eegea nr# &&F1??' republicat, e.proprierea este Cotrt de ctre instana de udecat# Competena de soluionare a cererilor privitoare la e.propriere aparine tribunalelor udeene, respectiv :ribunalului ;unicipiului 8ucure"ti n raza cruia este situat imobilul propus pentru e.propriere# $rt# 2& din lege prevede !aptul c *soluionarea cererii se face cu participarea obligatorie a procurorului. )nstana veri!ic numai dac sunt ndeplinite condiiile cerute de lege, pentru e.propriere, !r a analiza probleme de !ond, respectiv oportunitatea e.proprierii, calitatea "i

212

Comisia va !i constituit prin Cotrre de Iuvern pentru lucrrile de interes na ional, prin decizia delega iei permanente a Consiliului udeean sau prin dispoziia primarului municipiului 8ucure ti, pentru lucrrile de interes local# 21& $rt# 20 alin#,2- din Eegea &&F1??' republicat#

21+

utilitatea bunurilor e.propriate, ntinderea ei21'# 4ezolvarea !ondului problemei aparine e.clusiv unor organisme administrative, instana avnd competena de a aviza sau nu lucrrile !cute n scopul e.proprierii de ctre aceste organe# !e e6+eptea8- cazul n care e.propriatorul cere e.proprierea parial a imobilului, iar proprietarul dore"te e.proprierea total# 3n aceast situaie instana va aprecia n raport cu situaia real, dac este posibil e.proprierea n parte, n caz contrar urmnd s dispun e.proprierea total ,art# 2' alin# ' din Eege-# 3n !aa instanei de udecat pot s apar dou situaii2 prile se nvoiesc asupra e.proprierii "i asupra despgubirilor, ipotez n care instana ia act de nvoial "i pronun o Cotrre de!initiv ,art# 2' alin#1-# prile se nvoiesc doar cu privire la e.propriere, dar nu "i asupra despgubirilor, instana ia act de nvoial "i stabile"te despgubirea ,art# 2' alin#2-# 3n vederea stabilirii despgubirii, instana va constitui o comisie alctuit din trei e.peri % unul desemnat de e.propriator, unul de ctre instan "i al treilea de ctre proprietarul e.propriat# Despgubirea se compune din valoarea real a imobilului "i din pre udiciul cauzat proprietarului sau altor persoane ndreptite# Pentru stabilirea valorii reale a imobilului se are n vedere valoarea de pia a unui imobil similar, la data ntocmirii raportului de e.pertiz ,art# 21 alin# 2-# )nstana acord despgubirea ntre limita minim o!erit de e.propriator "i limita ma.im solicitat de e.propriat sau de alte persoane interesate# Despgubirea acordat de instan nu va putea !i mai mic dect cea o!erit de e.propriator "i nici mai mare dect cea solicitat de e.propriat sau de alt persoan interesat ,art# 2/-#

!EC<IUNEA a III-a D Efe+tele e6proprierii


6.proprierea produce urmtoarele e!ecte uridice2
21'

3n sensul cJ instana de drept comun este competentJ sJ decidJ dacJ cererea de e.propriere este sau nu ntemeiatJ "i sJ veri!ice toate condiiile cerute de lege pentru e.propriere, a se vedea <# =toica D op#cit#, p#&//%&/0#

211

a) imobilul e"propriat1 din proprietate privat trece 2n proprietate public1 prin %otr*re judectoreasc1 liber de orice sarcini. :rans!erul dreptului de proprietate de la e.propriat la e.propriator are loc n momentul n care e.propriatorul "i%a e.ecutat obligaia de plat a despgubirilor 21+ ,art# 20 alin# 1 din lege-# Plata despgubirilor se !ace n modul convenit de ctre pri, n lipsa unui acord Cotrnd instana# :ermenul de plat nu poate dep"i &0 de zile de la data rmnerii de!initive a Cotrrii udectore"ti ,art# &0-# %5 drepturile reale principale +uzul1 uzu&ructul1 abita'ia1 super&icia) constituite asupra bunului e"propriat1 concesionarea #i atribuirea 2n &olosin' se stin$ prin e"propriere+art. 23 alin. 3). ;omentul stingerii acestor drepturi va !i cel al plii despgubirilor "i nu cel al rmnerii irevocabile a Cotrrii de e.propriere# De asemenea, servituile stabilite prin !apta omului se sting n msura n care devin incompatibile cu situaia natural "i uridic a obiectivului urmrit prin e.propriere, nu ns "i servituile naturale "i cele legale#211 c) dreptul de ipotec #i privile$iile constituite asupra imobilului e"propriat se strmut asupra desp$ubirilor stabilite de instan'+art. 23 alin. 2). Eegea reglementeaz n acest mod un caz de subrogaie real cu titlu particular# $st!el, din moment ce despgubirea a !ost stabilit, creditorul ipotecar nu poate e.ecuta silit imobilul respectiv, cCiar dac pn n momentul plii e!ective, debitorul ,e.propriatulcontinu s !ie proprietar, n scCimb ipoteca "i privilegiile se strmut asupra despgubirilor stabilite de instan#21/ Pentru a asigura !uncionarea subrogaiei reale cu titlu particular s%a instituit un mecanism special de platJ al creanelor creditorilor ipotecari sau titulari de privilegii# $st!el, prin CotJrrea udecJtoreascJ de e.propriere trebuie menionai creditorii privilegiai "i ipotecari, precum "i obligaia e.propriatorului de a consemna suma pentru plata acestor creditori# d) se stin$ orice drepturi personale dob*ndite de alte persoane asupra imobilului
21+

Potrivit art#' din Decretul nr# '1/F1?/? imobilele e.propriate treceau n proprietatea statului pe data prelurii e!ective n vederea demolrii# Dac imobilul nu a !ost preluat e!ectiv n vederea demolrii, nu avea loc trecerea n proprietatea statului# 211 6# CCelaru, Efectele &uridice ale e,proprierii pentru cauz de utilitate public, n @DreptulA nr# 'F1??0, p# 11#
21/

$rt# && din lege2 @n situaia n care e.ist creditori privilegiai sau ali creditori stabilii prin Cotrre udectoreasc, ace"tia vor !i pltii din drepturile cuvenite cu titlu de despgubire# Pentru plata lor, suma se va consemna de ctre e.propriator, urmnd s !ie mprit potrivit legii civile#A

21/

e"propriat1 cum ar &i cele nscute din contractul de loca'iune sau din contractul de concesiune. De"i legea se re!er numai la locaiune, dispoziiile ei sunt aplicabile "i contractului de arend, acesta !iind o !orm a contractului de locaiune# Cu toate acestea, dac e.proprierea prive"te cldiri cu destinaia de locuin, evacuarea persoanelor titulare ale drepturilor personale ,spre e.emplu cCiria"i- nu se poate !ace dect dup ce e.propriatul asigur, la cererea acestora, spaii de locuit corespunztoare# e5 se na#te un drept de crean' 2n &avoarea persoanelor stabilite 2n %otr*rea instan'ei de judecat1 asupra desp$ubirilor acordate ca o consecin' a e"proprierii. :itularii dezmembrmintelor dreptului de proprietate, titularii altor drepturi de natur contractual ,de e.emplu, ncCiriere, arendare-, care s%au stins ca e!ect al e.proprierii, nregistreaz un pre udiciu care urmeaz a !i acoperit# $st!el, se na"te un drept de crean n !avoarea persoanelor stabilite prin Cotrre udectoreasc asupra despgubirilor acordate ca o consecin a e.proprierii# Dreptul ia na"tere n momentul rmnerii de!initive a Cotrrii udectore"ti de e.propriere care prevede cuantumul !inal al despgubirilor meritate de cei e.propriai, precum "i termenul de scaden al acestei sume# (u trebuie con!undat momentul na"terii dreptului de creanJ avnd ca obiect despJgubirea, cu momentul plJii acesteia# $st!el, potrivit art# &0 din Eegea nr# &&F1??' @plata desp2gubirilor se va face %n orice mod convenit de p2r4i6 %n lipsa acordului p2r4ilor, instan4a va /ot2r%, stabilind 3i termenul de plat2, care nu va dep23i -A de zile de la data r2mnerii definitive a /ot2rrii*210# &) eliberarea titlului e"ecutoriu #i punerea 2n posesie a e"propriatorului. 6liberarea titlului e.ecutoriu "i punerea n posesie a e.propriatorului se !ace numai pe baza unei ncCeieri a instanei care constat ndeplinirea obligaiilor privind despgubirea, dar nu mai trziu de &0 de zile de la acCitarea acestora ,art# &1 alin#1-# 3n cazul n care e.proprierea are ca obiect terenuri cultivate sau cu plantaii, punerea n posesie se !ace dup culegerea recoltei cu e.cepia situaiei n care despgubirile acordate
210

De"i te.tul este lacunar, el trebuie interpretat n sensul cJ, n absena acordului pJrilor n legJturJ cu momentul plJii despJgubirilor, instana trebuie sJ stabileascJ termenul de platJ cCiar prin CotJrrea de e.propriere# $ceastJ concluzie se !undamenteazJ pe partea !inalJ a te.tului citat, n care se precizeazJ cJ termenul de platJ trebuie sJ !ie nJuntrul unei perioade de &0 de zile de la data rJmnerii de!initive a CotJrrii de e.propriere#

210

cuprind "i recolta neculeas# ,art# &1 alin# 2-# De la aceste reguli, art# &2 din lege stabile"te o e.cepie2 5%n caz de e,trem urgen4, impus de e,ecutarea imediat a unor lucrri ce intereseaz aprarea 4rii, ordinea public 3i siguran4a na4ional 3i %n caz de calamit4i naturale, instan4a, stabilind c utilitatea este declarat, poate dispune prin /otrre punerea de %ndat %n posesie a e,propriatorului, cu obliga4ia pentru acesta de a consemna %n termen de -A de zile, pe numele e,propria4ilor sumele stabilite drept despgubire, potrivit procedurii stabilite. :rebuie observat c, n aceast situaie, e.proprierea grbe"te doar punerea n posesie a e.propriatorului "i nu trans!erul dreptului de proprietate# :rans!erul proprietii de la e.propriat la e.propriator nu opereaz n momentul punerii n posesie, ci numai atunci cnd se realizeaz plata despgubirii stabilite de instan#21?

!EC<IUNEA a IV-a - F-suri de prote+)ie a proprietarului e6propriat


Eegea nr# &&F1??' prevede unele msuri care ntregesc regimul de protecie a interesului proprietarului e.propriat# a) Dreptul de &olosin'. 3n cazul n care imobilul e.propriat este o!erit spre ncCiriere naintea utilizrii lui n scopul pentru care a !ost e.propriat, iar e.propriatul este n situaia de a%l utiliza, el are un drept prioritar pentru a%i !i ncCiriat n condiiile legii ,art# &'-# b) Dreptul de retrocedare Dac imobilele e.propriate nu au !ost utilizate n termen de un an potrivit scopului pentru care au !ost preluate de la e.propriat, respectiv lucrrile nu au !ost ncepute, "i nici nu
21?

3n practica udiciar, s%a susinut, n mod ne!ondat, c trans!erul dreptului de proprietate din patrimoniul e.propriatului n cel al e.propriatorului se produce n momentul imediat ulterior plii despgubirii, cnd are loc eliberarea titlului e.ecutoriu "i punerea n posesie a e.propriatorului pe baza unei ncCeieri a instanei ,Dec# nr# 21?0F1??1, a Curii =upreme de Lustiie, sec# civ#, n ;# <oicu, ;# Popoac, (p.cit.,p# 21-#

21?

s%a !cut o nou declaraie de utilitate public, !o"tii proprietari pot cere retrocedarea lor ,art# &+-# Dreptul de retrocedare !uncioneaz dac sunt ndeplinite condiiile2 imobilul e.propriat nu a !ost utilizat n scopul pentru care a !ost e.propriat, respectiv lucrrile pentru care s%a luat msura nu au nceput9 s !i trecut cel puin un an de la e.propriere9220 s nu se !i !cut o nou declaraie de utilitate public#

Cererea de retrocedare se introduce de ctre e.propriat la tribunalul care a Cotrt e.proprierea221# )nstana ast!el nvestit, constatnd ndeplinite condiiile poate Cotr retrocedarea imobilului ctre e.propriat n scCimbul unui pre care nu poate !i mai mare dect despgubirea acordat la e.propriere, actualizat# ,art# &1-222# :ermenul de retrocedare este utilizat ine.act9 credem cJ nu este vorba de o restituire propriu%zisJ a dreptului de proprietate privatJ, ci de ncetarea dreptului de proprietate publicJ "i de na"terea n acela"i moment a dreptului de proprietate privatJ22&#
220

Dreptul de retrocedare opereaz "i pentru imobilele e.propriate n regimul comunist, termenul de 1 an ncepnd s curg de la data intrrii n vigoare a legii ,E# Pop, (p.cit.,p# +0-# 221 3n cazul n care trecerea terenului din proprietare privat n proprietate public, de"i s%a !cut n scop de utilitate public, nu a operat n temeiul unui act unilateral de putere al autoritii ci n temeiul unui contract civil, revenirea bunului n proprietatea privat a vnztorului trebuie realizat pe aceea"i cale consensual# ,Dec# nr# ?/&F1??? a Curii =upreme de Lustiie, sect# civ#, n @DreptulA nr# 2F2000 p# 10&-# 222 3n literatura de specialitate a aprut problema dac art# &+%&1 din Eegea nr# &&F1??' se aplic "i imobilelor e.propriate pn la data intrrii n vigoare a acestei legi ,2 iunie 1??'- sau numai celor e.propriate dup aceast dat# 3ntr%o opinie se susine c art# &+% &1 din lege nu se aplic e.proprierilor !cute anterior deoarece se ncalc principiul constituional al neretroactivitii legii noi# 3n plus, Eegea nr# 112F1??+ stabile"te c situaia uridic a imobilelor trecute n proprietatea statului nainte de 22 decembrie 1?0?, altele dect cele care !ac obiectul acestei legi, va !i reglementat prin legi speciale, competena rezolvrii revenind ast!el puterii legislative# De alt!el, art#11 reglementeaz msurile reparatorii pentru situaia imobilelor e.propriate, alin# 2 stabilind c pentru situaia n care construciile e.propriate au !ost demolate parial sau total, dar nu s%au e.ecutat lucrrile pentru care s%a dispus e.proprierea, terenul liber se restituie n natur cu construciile rmase, iar pentru construciile demolate msurile reparatorii se stabilesc prin ecCivalent ,a se vedea Dec# nr# 21?0F1??1, a Curii =upreme de Lustiie, sect# civ#, n 8#L# 1??19 Dec# nr# 102F1??0 a Curii =upreme de Lustiie n ;# <oicu , ; Popoac, (p.cit.,p# &+9 C# 8rsan, (p.cit.,p# /2%/+-# 3ntr%o opinie contrar se susine c art# &+%&1 din Eege sunt aplicabile "i cererilor avnd ca obiect retrocedarea unor bunuri imobile e.propriate anterior intrrii n vigoare a legii, deoarece n temeiul art# &2? C# pr#civ#, nu este vorba despre retroactivitatea legii noi, ci de aplicabilitatea imediat a acesteia# $rt# &+%&1 din lege are inciden nu asupra e.proprierii n sine ,care nseamn c e.propriatul pierde proprietatea n !avoarea e.propriatorului-, ci asupra aspectului obiectiv al e!ectelor n timp produse de e.propriere# 7ri de cte ori o realitate material ntrune"te condiiile prevzute de art# &+%&1, te.tul este aplicabil acestei realiti# Xi din moment ce se aplic actualitii, nu se poate concepe c legea retroactiveaz# 3n plus, nu este permis a se distinge ntre e!ectele e.proprierii, dup cum aceasta s%a e!ectuat anterior sau ulterior Eegii nr# &&F1??', ecCitatea impunnd ca te.tele de lege ,art# &+%&1- s%"i gseasc aplicarea asupra e!ectelor tuturor e.proprierilor, indi!erent de legea sub care s%au e!ectuat# )nstana suprem, n secii unite a statuat c dreptul de retrocedare a bunului e.propriat este recunoscut "i pentru imobilele e.propriate anterior intrrii n vigoare a legii dac nu s%a realizat scopul e.proprierii ,Dec# nr# <)F1???, a Curii =upreme de Lustiie, s#u#, publicat n ;#7# nr# 1&1F2/#12#1???9 n acela"i sens, a se vedea Dec# nr# 101+ "i Dec# nr# 1&&2F1???, n @DreptulA nr# 1F2000, p# 11+%11/9 Dec# nr# &0?&F1??? "i Dec# nr# 2?0+F1???, n @DreptulA nr# 0F2000, p# 111% 112 "i 11&%11'-# 22& 3ntr%o altJ opinie s%a considerat ca !iind o trecere din domeniul public n domeniul privat a acestor bunuri# ,;# (icolae D @Considera4ii asupra Eegii nr. #!-N!HHO privind proprietatea public2 3i regimul &uridic al acesteia * n Dreptul nr# 1F1???, p#21-#

220

c) Dreptul prioritar la dob*ndirea imobilului e"propriat Con!orm art# &/ din Eegea nr# &&F1??', @n cazul n care lucrrile pentru care s%a !cut e.proprierea nu s%au realizat, iar e.propriatorul dore"te nstrinarea imobilului, e.propriatul D !ost proprietar D are un drept prioritar la dobndire, la un pre ce nu poate !i mai mare dect despgubirea actualizatA# 3n acest scop, e.propriatorul se va adresa n scris !ostului proprietar, care "i poate e.ercita dreptul n termen de 10 de zile de la data primirii comunicrii# 4e!eritor la acest drept prioritar, sunt necesare precizrile urmtoare2 !ostul proprietar al imobilului e.propriat se bucur de dreptul prioritar la dobndire n toate cazurile n care e.propriatorul intenioneaz s nstrineze imobilul, deci nu numai prin vnzare22'# !ostul proprietar se bucur de dreptul prioritar nu la un pre egal, ci la un pre ce nu poate dep"i despgubirea actualizat22+# procedura e.ercitrii dreptului const n noti!icarea inteniei de imobilului e.propriat n termen 2 luni de la comunicare# (oti!icarea inteniei de a nstrina imobilul are valoarea unei o!erte de vnzare, !iind irevocabil n termen de 2 luni# Dac !ostul proprietar nu rspunde e.propriatorului n acest termen sau i aduce la cuno"tin c nu dore"te s cumpere imobilul, e.propriatorul este liber s%l nstrineze altei persoane# Contractul de nstrinare a imobilului ncCeiat de e.propriator cu nclcarea dreptului prioritar la cumprare este sancionat cu nulitatea relativ, !iind vorba despre o dispoziie legal prin care se urmre"te protecia unui interes particular ,respectiv, interesul !ostului proprietar-221#
22'

nstrinare a

e.propriatorului "i mani!estarea voinei e.propriatului de a redobndi proprietatea

3nstrinarea bunurilor din proprietatea privat a statului poate avea loc nu numai prin vnzare ,de e.emplu prin >#I# nr# 1+0F1??0 s%a autorizat @nstrinarea cu titlu gratuitA a unor bunuri ctre o uniune sindical- D a se vedea Fr# DeaB , @Contracte specialeA, (p.cit.,p# &/%&0# 22+ Deoarece acest drept opereaz nu la un pre egal, literatura uridic a evitat s%l cali!ice drept de preemiune ,a se vedea Fr# DeaB, )dem". Fa de natura legal a dreptului de preempiune, !iind e.pres "i imperativ prevzut de lege, raportat la natura contractual a dreptului prioritar la cumprare, nscut dintr%un pact de pre!erin, terminologia utilizat de legiuitor n art# &%' din Eegea nr# &&F1??' ni se pare improprie deoarece de"i se prevede c @!ostul proprietar are un drept prioritarA, n realitate se consacr un drept de preempiune# 221 $ se vedea C# 8rsan, ;# Iai, ;#;# Pivniceru, (p.cit.,p# &?9 E# Pop, (p.cit., p# 10#

221

CAPIT LUL @ P !E!IA

!EC<IUNEA I $ No)iune1 ele&ente +onstitutive1 dovada posesiei


' (. No)iune
G (oul cod civil, n art# ?11 alin# 1, de!ine"te posesia ast!el2 @0osesia este e,ercitarea %n fapt a prerogativelor dreptului de proprietate asupra unui bun de ctre persoana care %l stpnete i care se comport ca un proprietarA# 3n legtur cu reglementarea anterioar22/, doctrina uridic a criticat te.tul legal care de!inea posesia sub urmtoarele aspecte2 termenul @deinereA nu desemneaz e.act posesia9 el are neles uridic distinct, sugernd o stare de !apt asemntoare cu posesia dar nu identic, aducnd mai bine cu starea de detenie precar9 sintagma @sau !olosirea unui dreptA, n alternan cu @deinerea unui lucruA, nu este e.act, deoarece ntre posesie "i e.istena unui drept nu este ntotdeauna o concordan220# $st!el, n cazul bunurilor !urate sau gsite, posesorul nu are e.erciiul drepturilor9 te.tul legal n de!inirea propus relev elementul material al posesiei @ corpusA, !r a evidenia un al doilea element, respectiv cel psiCologic, intenional, @animusA care e.prim intenia posesorului de a se comporta ca un proprietar sau ca titular al altui drept real#
22/

$rt# 10'1 alin#,2- prevedea c * posesiunea este deinerea unui lucru sau folosirea de un drept, e,ercitat, una sau alta, de noi %nine sau de altul %n numele nostru 220 Cu privire la de!inirea posesiei, a se vedea2 D# ICerasim, :eoria general a posesiei, n Dreptul civil romn, 6ditura $cademic, 8ucure"ti, 1?01, p# 20%219 IC# FeBete, )# Rinveliu, Drept civil# Drepturi reale, 6ditura Didactic "i Pedagogic, 8ucure"ti, 1?1+, p# 1?+9 :r# )ona"cu, =# 8rdeanu, Drepturile reale principale, 6ditura $cademiei, 8ucure"ti, 1?/0, p# 11/9 Eiviu Pop, 7p# cit#, p# 1?2, C# 8rsan, ;# Iai, ;#;# Pivniceru, 7p# cit#, p# 1&09 <# =toica D op#cit#, p# 1'/%1'09 D# Florescu D op# Cit#, curs pentru )#D#, p# +10#

222

G 3n doctrina uridic s%a pus problema dac posesia este un drept sau o simpl stare de !apt# Cnd posesorul este "i proprietarul lucrului, posesia este un atribut al dreptului de proprietate# De cele mai multe ori, posesia "i proprietatea se e.ercit de subiecte di!erite, proprietarul avnd un drept abstract, iar posesorul, stpnirea de !apt a lucrului# Eiteratura de specialitate este unanim, n prezent, n a considera c posesia estre o stare de !apt ce produce e!ecte uridice# $st!el, posesia este un raport de !apt ntre o persoan "i un bun# Ceea ce de%a lungul vremii doctrina uridic civil a subliniat n unanimitate ca !iind necesar, a consacrat e.pres noul Cod civil# Posesia const n stpnirea unui bun de ctre o persoan numit posesor# 3n acelai timp, posesiunea consist n e.ercitarea n !apt a prerogativelor dreptului de proprietate asupra bunului de ctre posesor# Posesorul stpnete bunul prin simurile sale i e.ercit n !apt asupra lui prerogativele con!erite de dreptul de proprietate,usus, !ructus i abusus-# Posesorul e.ercit n !apt atributele proprietarului22? G $"adar, de!inim posesia +a o stare de fapt +e +onst- 2n st-p7nirea &aterial- sau e6er+itarea unei puteri de fapt1 de +-tre o persoan- asupra unui %un1 +u inten)ia de a se +o&porta +a proprietar sau titular al altui drept real1 +u e6+epia drepturilor reale de ,aranie.

' *. Ele&ente +onstitutive


Pentru e.istena posesiei sunt necesare dou elemente2 unul material % @ corpusA "i altul psiCologic, intenional D @animusA# Ele&entul &aterial ,corpus- const n stpnirea material a bunului, concretizat n diverse acte2 de trans!ormare, de !olosin, culegerea !ructelor, aducerea unor modi!icri, inclusiv ncCeierea unor acte uridice cu privire la bun ,comodat, locaiunie, depozit-9 6lementul corpus poate !i e.ercitat direct de posesor, sau prin intermediul altei persoane ,e,ercitare corpore alieno-#

:.;. U;5, Consideraii asupra reglementrii posesiei i deteniei precare n noul Cod civil romn, articol publicat n 0nalele Universit<ii =itu Maiorescu, 5eria Drept, Bucureti, 2 >.
22?

22&

Ele&entul psi>olo,i+ ,animus- const n intenia posesorului de a e.ercita stpnirea lucrului pentru sine, adic sub nume de proprietar ori n calitate de titular al unui alt drept real# 6l are animus domini, animus sibi /abendi ori animus possidendi# 3n acest sens, este necesar reprezentarea subiectiv a posesorului care !ie crede c este titularul dreptului real, !ie, de"i "tie c nu este titularul dreptului real, neag dreptul adevratului titular "i se comport ca "i cum ar !i el titularul dreptului respectiv# $st!el, este su!icient ca posesorul s aib aceast reprezentare subiectiv, indi!erent c ea corespunde sau nu realitii#

' .. Dovada posesiei


$ !ace dovada posesiei ecCivaleaz cu a proba cele dou elemente din structura ei# Ele&entul +orpus, !iind un !apt material, poate !i dovedit cu orice mi loc legal de prob# Ele&entul animus, !iind un element psiCologic, este mai greu de dovedit, ast!el nct, prin lege, animus se prezum ori de cte ori o persoan are deinerea material a bunului# Deoarece nu este posibil proba direct a elementului animus, noul Cod civil a instituit trei prezumii !ormulate n art# ?1?, respectiv2 alin#,1- prevede c *pn la proba contrar, acela care stpnete bunul este prezumat posesor6 alin#,2- prevede c2*Detenia precar, odat dovedit, este prezumat c se menine pn la proba intervertirii sale6 alin#,&-2 *0n la proba contrar, posesorul este considerat proprietar, cu e,cepia imobilelor %nscrise %n cartea funciar.

!EC<IUNEA a II-a - Do%7ndirea 0i pierderea posesiei


' (. Do%7ndirea posesiei
Posesia se dobnde"te prin ntrunirea cumulativ a elementelor constitutive, corpus "i animus# 22'

1# ele&entul &aterial se dobnde"te !ie prin !aptul unilateral al posesorului de a e.ercita din proprie iniiativ acte materiale asupra unui bun !r stpn, !ie prin predarea lucrului de ctre !ostul proprietar sau transmiterea lui de la vecCiul posesor pentru cauz de moarte# 6lementul material poate !i e.ercitat personal de ctre posesor sau printr%un reprezentant care stpne"te pentru posesor ,locatar, depozitar-# 2# ele&entul animus se dobnde"te n cazul n care cel care are detenia bunului "i mani!est intenia de a%l pstra pentru sine# 3n acest sens, deintorul svr"e"te acte pe care numai proprietarul le%ar putea !ace ,edi!icarea unei construcii, e!ectuarea de mari reparaii-# Fiind un element de natur psiCic, el este e.ercitat numai de posesor# De la aceast regul, se admite o singur e.cepie, respectiv persoanele lipsite de capacitate de e.erciiu dobndesc "i e.ercit posesia prin reprezentanii legali# De"i elementul animus este esenial, simpla voin de a poseda un lucru nu este su!icient pentru a conduce la dobndirea posesiei, !iind necesar "i stpnirea e!ectiv a lucrului# $st!el, posesia se va socoti dobndit numai n cazul n care bunul a intrat n s!era de stpnire a posesorului, !iind utilizat potrivit destinaiei economice#

' *. Pierderea posesiei


Posesia se pierde prin dispariia celor dou elemente ale sale sau a unui dintre acestea2 1# Pierderea simultan are loc n situaia nstrinrii lucrului ,vnzare, donaie- "i n caz de abandon9 2# 3n ceea ce prive"te pierderea unui element, distingem dou situaii2 a# elementul material al posesiei dispare atunci cnd bunul a intrat n stpnirea altei persoane prin !urt, precum "i n situaia n care lucrul este distrus sau pierdut# b# elementul intenional se pierde n cazul n care posesorul nstrineaz lucrul respectiv, iar dobnditorul l ncCiriaz vnztorului ,de e.emplu, proprietarul vinde casa, dar locuie"te acolo n continuare cu titlu de cCiria"-2&0# 3n realitate, !ostul proprietar se va trans!orma ntr%un simplu detentor precar, deoarece, de"i are elementul corpus, el e.ercit stpnirea bunului sub nume de cCiria" "i nu de titular al dreptului de 22+
2&0

E6er+itarea posesiei 3n legtur cu e.ercitarea posesiei, art# ?1/ din noul Cod civil cuprinde dispoziii clare dispunnd urmtoarele2 *0osesorul poate e,ercita prerogativele dreptului de proprietate asupra bunului fie %n mod nemi&locit, prin putere proprie, fie prin intermediul altei persoane. 0ersoanele lipsite de capacitate de e,erciiu i persoanele &uridice e,ercit posesia prin reprezentantul lor legal. Eegiuitorul reglementeaz trei &odalit-i de e6er+itare a posesiei2&12 e.ercitarea nemi locit, e.ercitarea prin intermediul altei persoane i e.ercitarea prin reprezentant legal# E6er+itarea ne&i3lo+it- este modul !iresc n care se n!ieaz posesia ca stare de !apt, elementele acesteia *corpus i animus !iind ntrunite n *mna aceleiai persoane*# E6er+itarea prin inter&ediul altei persoane nseamn o separare ntre corpus i animus, n sensul c posesorul pstreaz elementul intenional, animus, adic voina de a e.ercita, pentru sine, prerogativele dreptului de proprietate, n timp ce elementul corpus, adic stpnirea !izic dar i aciunea !aptic se realizeaz prin mi locirea altei persoane care se n!ieaz ca un detentor precar# E6er+itarea posesiei prin repre8entant le,al reprezint a treia modalitate de e.ercitare i privete dou ipoteze2 persoanele lipsite de capacitate, respectiv minorul care nu a mplinit 1' ani i interzisul udectoresc, precum i persoanele uridice#

!EC<IUNEA a III-a $ +alit-)ile 0i vi+iile posesiei


' (. Calit-)ile posesiei
(. No)iune proprietate# $ceast operaiune uridic poart denumirea de constituit posesor# 3n cazul constitutului posesor, printr%o clauz inserat ntr%un contract de vnzare%cumprare, vnztorul urmeaz s dein n continuare bunul, obiect al
contractului, ns n numele "i pe seama cumprtorului# Practic, vnztorul devine locatar al lucrului vndut, deci un detentor precar, care posed bunul n numele cumprtorului D posesor corpore alieno# 2&1 )#4# 54=, Consideraii asupra reglementrii posesiei i deten iei precare n noul Cod civil romn, articol publicat n $nalele 5niversitii :itu ;aiorescu, 8ucureti, 2000#

221

Pentru ca o posesie s%"i produc e!ectele, adic s !ie util, ea trebuie s nu !ie a!ectat de viciile prevzute de art# ?22 noul C#civ#2 @(u este util posesia discontinu, tulburat sau clandestinA# :e.tul de lege impune cteva precizri2 (oul Cod civil nu include printre calitile posesiei "i neec%ivocitatea, condiie prevzut de Codul civil !rancez# De"i a !ost cali!icat ca !iind @inutilA, @sinonim cu precaritateaA, literatura2&2 "i practica udiciar2&& au consacrat totu"i necesitatea ei# articolul prevede printre altele, ca posesia s !ie @ne%ntreruptA "i @sub nume de proprietarA9 n realitate acestea nu sunt caliti ale posesiei, a cror lips s o vicieze, ci duc cCiar la ine.istena posesiei2&'# $ceste condiii prevzute de te.tul legal au scopul de a asigura realizarea prescripiei acCizitive ca mi loc de dobndire a proprietii# *. Calit-)ile posesiei 3n concluzie, calitile posesiei sunt2 posesia s !ie continu1 netulburat "i public, la care doctrina "i practica au adugat "i condiia ca posesia s !ie neec%ivoc23 . a- posesia s- fie +ontinuPosesia este continu atunci cnd este e.ercitat prin acte de stpnire con!orme cu natura bunului "i la intervale de timp normale# Continuitatea nu presupune e.ercitarea n mod permanent a actelor de !olosin material a bunului, ci dimpotriv, ea nu e.clude intermitena cu condiia s nu !ie anormal# b- posesia s- fie netul%urat6ste netulburat posesia care nu se !ondeaz pe acte de violen# Potrivit art# ?2? din noul Cod civil, *0osesia este tulburat att timp ct este dobndit sau conservat prin acte de violen, fizic sau moral, care nu au fost provocate de o alt persoan. c- posesia s- fie pu%li+6ste public posesia e.ercitat @n vzul tuturorA "i cunoscut de toat lumea# Publicitatea trebuie s e.iste pe toat durata posesiei#
2&2

$ se vedea, C# 8rsan, ;# Iai# ;#;# Pivniceru, 7p# cit#, p# 1'19 E# Pop, 7p# cit#, p# 1?/9 )# $dam, 7p#cit#,p# +009 P#;# Cosmovici, 7p# cit#, p# 110# 2&& Dec# nr# /1?F1?/? a :rib# =uprem, sec# civ#, n CD pe anul 1?/?, p# &/%&?# 2&' 3ntreruperea prive"te de !apt ntreruperea prescripiei acCizitive cu e!ectul "tergerii posesiei e.ercitat pn la intervenirea cauzei de ntrerupere, iar posesia nee.ercitat sub nume de proprietar este o simpl detenie precar ceea ce ecCivaleaz cu ine.istena posesiei# 2&+ Pentru o opinie contrar, a se vedea )#P# Filipescu, $#)# Filipescu, 7p# cit#, p# 109 <# =toica Dop# cit# P# 1/'%1/1#

22/

Posesia este public "i atunci cnd persoana mpotriva creia se e.ercit ar !i putut s%o cunoasc, de"i, n realitate, nu a cunoscut%o2&1# d- posesia s- fie nee+>ivo+7 posesie este neecCivoc dac nu e.ist ndoieli n ceea ce prive"te e.istena celor dou elemente constitutive ale sale# 6cCivocul prive"te elementul psiCologic, animus, posesia !iind ecCivoc cnd nu se cunoa"te dac ea este sau nu mani!estarea unui drept# $st!el, sunt acte de posesie ecCivoc, actele de stpnire e.ercitate de unul dintre coproprietari asupra ntregului bun indiviz ,nu se cunoa"te dac stpne"te bunul n calitate de coproprietar sau de proprietar e.clusiv-#

' *. Vi+iile posesiei

(. No)iune Eipsa condiiilor cerute de lege pentru ca posesia s !ie util duce la vicierea acesteia, cu consecina neproducerii e!ectelor sale# $"adar, prin viciile posesiei se nelege contrariul, reversul calitilor cerute de lege# *. Vi+iile posesiei <iciile posesiei sunt reglementate n noul Cod civil n art# ?22%?2/# <iciul ecCivocului nu este reglementat e.pres n noul Cod civil, acesta rmnnd n continuare o creaie a doctrinei# a- dis+ontinuitatea Potrivit art# ?2& noul C#civ# @posesia este discontinu att timp ct posesorul o e,ercit cu intermiten4e anormale %n raport cu natura bunuluiA# Potrivit noilor reglementri, aplicarea criteriului intermitenelor anormale se !ace n raport cu natura bunului posedat2&/# Discontinuitatea prezint urmtoarele caractere uridice2

2&1

Practica a statuat necesitatea publicitii pentru ca proprietarul s poat a!la de posesia e.ercitat mpotriva sa, legea neprevznd ns condiia ca proprietarul s aib e!ectiv cuno"tin de !aptul c bunul su este posedat de altul ,Dec# nr# ?0F1?/1 a :rib# =uprem, n 4epertoriu de practic udiciar pe anii 1?1?%1?/+, p# 10/-# 2&/ M. Uliescu, 0. ?*er#*e, Drept civil. Drepturile reale principale, ed. Universul juridic, ucureti, !"##.

220

este un viciu temporar, care nceteaz n momentul n care actele de stpnire devin regulate9 este un viciu absolut, poate !i invocat de orice persoan care usti!ic un interes legitim9 este un viciu ntlnit n cazul imobilelor# 3n cazul bunurilor mobile, opereaz regula instituit de art# ?&/ noul C#civ#2&0 con!orm creia posesia de bun credin valoreaz proprietate !r s !ie necesar trecerea unei perioade de timp# b- violen)a Con!orm art# ?2' noul C#civ#2 @posesia este tulburat att timp ct este dobndit sau

conservat prin acte de violen, fizic sau moral, care nu au fost provocate de o alt persoan. <iolena poate !i2 a+tiv- D cnd posesorul intr n stpnirea bunului sau conserv posesia prin acte de violen9 pasiv- D cnd posesorul rspunde la actele de violen ale altei persoane, n vederea aprrii posesiei sale# 3n redactarea te.tului vecCiului Cod civil rezulta c posesia poate !i tulburat att prin violen activ, ct "i prin acte de violen pasiv, svr"ite de ctre posesor n aprare# Cu toate acestea, literatura de specialitate2&? susine, n unanimitate, c violena pasiv din partea posesorului, cnd este tulburat n posesie de ctre un ter, nu constituie viciu al posesiei# 7 soluie contrar ar !i in ust "i inecCitabil, deoarece nimeni nu poate !i obligat s suporte consecinele duntoare ale unor !apte "i acte svr"ite de ctre o alt persoan# 3n concluzie, posesorul se poate apra cCiar cu mi loace violente mpotriva agresorului care dore"te s%i rpeasc bunul# $st!el, numai cel care intr n stpnirea bunului prin violen are o posesie viciat# (oul Cod civil a preluat poziia doctrinei i a prevzut c actele de violen !izic sau moral constituie viciu al posesiei n msura n care nu au !ost provocate de o alt persoan# $st!el, n reglementarea actual, doar violena activ, e.ercitat de posesor, constituie viciu al posesiei# <iolena activ viciu al posesiei apare atunci cnd posesorul !olosete acte de violen !ie pentru a intra n posesie, !ie pentru a se menine n posesie#
2&0 2&?

$ se vedea in!ra Capitolul K)), =eciunea a ))%a# C# 8rsan, ;# Iai, ;#;# Pivniceru, 7p# cit#, p# 1''9 E# Pop, 7p# cit#, p# 1??9 :r# )ona"cu, =# 8rdeanu, 7p# cit#, p# 110, <# =toica D op# cit#, p# 1/&#

22?

Dac violena provine de la un ter, aceasta va putea !i contracarat de ctre posesor prin e.ercitarea aciunilor posesorii# 3n ceea ce prive"te caracterele uridice ale violenei, acestea sunt2 este un viciu temporar, posesia redevine util din momentul n care nceteaz violena9 este un viciu relativ, poate !i invocat doar de ctre persoana mpotriva creia s%a e.ercitat violena9 prive"te att imobilele ct "i bunurile mobile# c- +landestinitatea $rt# ?2+ noul Cod civil precizeaz2 5posesia este clandestin, dac se e,ercit astfel %nct nu poate fi cunoscut7. Pentru a interveni acest viciu al posesiei, este necesar ca cel care invoc viciul s nu !i avut posibilitatea s cunoasc posesia, ne!iind necesar ca acesta s nu cunoasc posesia# Eipsa de diligen a celui interesat s invoce viciul clandestinit ii nu este de natur s conduc la vicierea posesiei# 3n legtur cu acest viciu al posesiei, trebuie s menionm !aptul c acesta se poate concepe !oarte uor n materie mobiliar, ntruct bunurile mobile, spre deosebire de cele imobile, pot !i uor ascunse# :otui, un e.emplu de clandestinitate a !ost dat n literatura de specialitate i anume atunci cnd proprietarul unui imobil sap o pivni sub imobilul vecin !r ca vreun semn vizibil din e.terior s trdeze lucrarea2'0# Clandestinitatea se caracterizeaz prin2 este un viciu temporar, ncetnd imediat ce posesia a devenit public9 este un viciu relativ, poate !i invocat numai de ctre cel !a de care posesia s%a e.ercitat pe ascuns9 prive"te n principal bunurile mobile, mai u"or de ascuns# )mobilele, prin natura lor, presupun o posesie public# d- e+>ivo+itatea Posesia este ecCivoc ori de cte ori e.ist ndoial asupra titlului sub care sunt svr"ite actele de !olosin ale posesorului# Cu alte cuvinte, ecCivocul prive"te situaia n care nu se cunoa"te
2'0

:r# )onacu, =# 8rdeanu,Drepturile reale principale %n 'epublica Socialist 'omnia, ed# $cademiei 4=4, 8ucureti, 1?/0

2&0

dac posesorul are sau nu elementul intenional, animus2'1# 3n practica udiciar2'2, viciul ecCivocului a !ost reinut n urmtoarele situaii2 n ipoteza coposesiunii, pentru a argumenta respingerea aciunii prin care un coposesor urmrea s obin recunoa"terea uzucapiunii n !avoarea sa cu privire la ntregul bun9 n cazul actelor de stpnire e.ercitate mpreun de mai multe persoane care convieuiesc, cnd nu se cunoa"te dac s%a transmis sau s%a constituit un drept real sau de crean ,ecCivocul titlului de transmitere a unui drept-9 n caz de con!uzie dintre e.ercitarea unui drept de servitute "i e.ercitarea unui drept de proprietate, de e.emplu, n materie mobiliar cnd stpnirea bunurilor n urma decesului unei persoane este e.ercitat de ctre cei care au convieuit cu de!unctul# 6cCivocul prezint urmtoarele caracteristici2 este un viciu temporar, ncetnd n momentul n care e.ist convingerea c posesorul ntrune"te "i elementul animus9 este un viciu relativ, putnd !i invocat doar de ctre ceilali coposesori, nu "i de ctre teri9 apare att n cazul posesiei imobilelor, ct "i al mobilelor#

!EC<IUNEA a IV-a $ Deten)ia pre+ar' (. No)iune 0i +ara+tere 3uridi+e


(. No)iune G Detenia precar este de!init de art# ?10 noul C#civ# ast!el2 58u constituie posesie stpnirea unui bun de ctre un detentor precar...7.7bservm !aptul c noul Cod civil romn nu de!inete n mod e.pres detenia precar, ci menioneaz ntr%o !ormulare negativ c nu
2'1

Cali!icat drept ecCivalent al precaritii , a se vedea D# C# Florescu D Dreptul de proprietate, op# cit#, p# '/2-, ecCivocul nu se con!und cu acesta2 n cazul precaritii lipse"te n mod sigur elementul animus, n cazul ecCivocitii e.ist doar ndoieli cu privire la titlul cu care bunul este posedat# Potrivit unei alte concepii, ecCivocul nu este un viciu al posesiei# $st!el, posesia e.ist n msura n care sunt ntrunite animus "i corpus, !iind irelevant reprezentarea corect sau eronat pe care o au ceilali, precum "i mpre urarea dac posesorul crede c este titularul unui drept real sau doar "i asum un asemenea drept prin negarea dreptului adversarului ,<# =toica D op# cit#, p 1/'%1//-# 2'2 Dec# nr# 1?0&F1?/+ a :#=#, n Culegere de decizii 1?/+, p# 119 Dec# nr# /1?F1?/? n 4#4#D# nr# 10F1?/?, p# 1+9 Dec# nr# 10'+F1?02 n 4#4#D# nr# /F1?0&, p# 12#

2&1

constituie posesie stpnirea unui bun de ctre un detentor precar. $st!el, codul enumer care cazurile n care suntem n prezena deteniei precare Putem de!ini deten)ia +a fiind e6er+i)iul unei puteri de fapt asupra unui lu+ru1 fie +u per&isiunea proprietarului1 fie 2n virtutea unui titlu le,al sau 3udi+iar. G Detenia precar nu trebuie con!undat cu posesia, cu urmtoarele argumente2 % de"i detentorul are stpnirea e!ectiv a bunului, el deine bunul pentru altul "i nu sub nume de proprietar# $lt!el spus, precaritatea este deinerea lucrului !r animus possidendi# $st!el, posesorul are prin de!iniie elementul animus, adic intenia de a se a!irma ca proprietar, dimpotriv, detentorul recunoa"te c nu este proprietar# % n opoziie cu posesia ca stare de fapt, de4inerea precar este o stare de drept. De regul ea rezult dintr%un titlu n temeiul cruia detentorul este ndreptit s e.ercite puterea asupra unui lucru al altuia# 3n acest sens, au calitatea de detentori precari2'&2 locatarul, comodatarul, depozitarul, creditorul ga ist, titularul dreptului de super!icie, uzu!ruct, uz, abitaie, servitute 2'', coproprietarul pentru cotele%pri ce revin celorlali coproprietari, precum i orice alt persoan care, deinnd temporar un bun al altuia, este obligat s l restituie sau care l stpnete cu ngduina acestuia# $st!el, detentorul precar "i e.ercit puterea n virtutea unui drept# *. Cara+tere 3uridi+e De"i n concepia Codului civil apare ca un viciu, precaritatea este mai mult dect un viciu al posesiei, este ns"i lipsa posesiei# persoana de la care detentorul precar deine bunul, bene!iciaz de posesie pentru altul ,posesie corpore alieno-9 considerat viciu, precaritatea este un viciu absolut, putnd !i invocat de price persoan9 este un viciu perpetuu, deoarece dureaz pn cnd intervine un caz de intervertire a precaritii n posesie#

2'& 2''

0rt. ,!> din noul Cod civil 5zu!ructuarul "i ali titulari de drepturi reale sunt detentori precari !a de proprietarul lucrului "i posesori n raport cu terii#

2&2

.. Pro%a deten)iei pre+are 3n legtur cu detenia precar, art# ?1? alin#,2- din noul Cod civil reglementeaz prezumia precaritii, statund c *detenia precar, odat dovedit, este prezumat c se menine pn la proba intervertirii sale.

' *. Intervertirea pre+arit-)ii 2n posesie

$rt# ?20 alin# ,1- noul Cod civil instituie principiul potrivit cruia detentorul precar 5)ntervertirea deteniei precare %n posesie nu se poate face dect %n urmtoarele cazuri*2 1# c*nd detentorul 2nc%eie cu bun<credin' un act translativ de proprietate cu titlu particular cu alt persoan dec*t proprietarul bunului ,art# ?20 alin#,1- lit# a- noul Cod civil-# De e.emplu, cCiria"ul cumpr bunul pe care l deine de la o ter persoan, pe care o crede mo"tenitoarea proprietarului# Pentru a opera intervertirea, se impune ndeplinirea urmtoarelor condiii2 a- ncCeierea unui act translativ de proprietate9 b- actul translativ s !ie cu titlu particular avnd ca obiect bunul stpnit de detentorul precar9 c- detentorul trebuie s !ie de bun%credin, adic s nu !i cunoscut c a dobndit bunul de la un non dominus9 d- din momentul cumprrii s se comporte ca un adevrat proprietar ,nu mai plte"te cCiria-# 8una%credin nseamn credina neecCivoc a detentorului c a ncCeiat un act valabil cu adevratul proprietar, urmat de scCimbarea atitudinii detentorului care din momentul ncCeierii actului se va comporta ca un proprietar2'+ 2# detentorul precar sv*rete 2mpotriva posesorului acte de rezisten neec%ivoce 2n privina inteniei sale de a 2ncepe s se comporte ca un proprietarE 2n acest caz1
:.;.Urs, Consideraii asupra reglementrii posesiei i deteniei precare n noul Cod civil romn, articol publicat n 0nalele Universit<ii =itu Maiorescu, 5eria Drept, Bucureti, 2 >.
2'+

2&&

intervertirea nu se va produce 2ns mai 2nainte de 2mplinirea termenului prevzut pentru restituirea bunului+art# ?20 alin# ,1- lit# b- noul Cod civil-# $cest caz de intervertire are loc prin voina detentorului, ca o voin mani!estat prin aciuni de rezisten neecCivoce din care s rezulte intenia detentorului de a se comporta ca un proprietar# Dac detentorul acioneaz mpotriva posesorului prin acte concrete, intervertirea este admis, cu singura condiie impus de lege ca !aptele s nu se produc nainte de mplinirea termenului prevzut pentru restituirea bunului# =cCimbarea inteniei detentorului prin acte de rezisten, care pot !i acte uridice, !apte materiale, trebuie, pe de o parte, s !ie bine motivate pentru c alt!el, co!lictul declanat cu proprietarul, n loc s duc la intervertirea precaritii n posesie, cu toate e!ectele sale, poate duce la pierderea acesteia2'1# &# Dac detentorul precar 2nstrineaz bunul1 printr<un act translativ de proprietate cu titlu particular1 cu condiia ca dob*nditorul s &ie de bun<credin' ,art# ?20 alin# ,1- lit# c- noul C#civ#-9 =pre e.emplu, un cCiria" vinde imobilul unei persoane de bun%credin, care l crede proprietar# Pentru a opera intervertirea precaritii n posesie, trebuie ndeplinite condiiile2 a- transmiterea s aib loc printr%un act cu titlu particular, ast!el nct obligaia de restituire a lucrului, pe care o are detentorul precar ctre proprietar, nu se transmite succesorului cu titlu particular9 b- terul dobnditor s !ie de bun%credin, n sensul c nu a cunoscut c cel care i%a transmis bunul nu era proprietar# 8una%credin a dobnditorului trebuie s e.iste la data ncCeierii actului uridic translativ de proprietate# $cest caz de intervertire se bazeaz pe buna%credin dovedit a dobnditorului i pe principiul c dobnditorul cu titlu particular nu rspunde pentru obligaiile autorului su# 4e!eritor la %una-+redin- a do%7nditorului , art# ?20 alin# ,2- noul Cod civil prevede c2*.n cazul imobilelor %nscrise %n cartea funciar, dobnditorul este de bun+
2'1

$bidem.

2&'

credin dac %nscrie dreptul %n folosul su %ntemeindu+se pe cuprinsul crii funciare. .n celelalte cazuri, este de bun+credin dobnditorul care nu cunotea i nici nu trebuie, dup %mpre&urri, s cunoasc lipsa calitii de proprietar a celui de la care a dobndit bunul.

!ECIUNEA A V-A $ Efe+tele posesiei utile 0i a+)iunile posesorii

' (. Efe+tele posesiei utile

Posesia genereaz urmtoarele e!ecte uridice2 1# Posesia creeaz prezum'ia dreptului de proprietate 2n &avoarea posesorului# 3n acest sens, art# ?1? alin# ,&- noul C#civ# dispune c 50n la proba contrar, posesorul este considerat proprietar, cu e,cepia imobilelor %nscrise %n cartea funciar7. Prezumia prevzut de lege poate !i relativ sau absolut# 3n cazul bunurilor imobile prezumia este relativ ,&uris tantum-, putnd !i rsturnat prin prob contrar9 n timp ce posesia asupra unui bun mobil creeaz o prezumie absolut , &uris et &ure-, potivit art# ?1? noul C#civ# 2# Posesorul de bun<credin' asupra unui bun dob*nde#te cu titlu de proprietate &ructele bunului# Potrivit art# ?'0 alin#,1- noul Cod civil prevede c *0osesorul de bun+credin dobndete dreptul de proprietate asupra fructelor bunului posedat. 3n cazul !ructelor produse de imobile nscrise n cartea !unciar, buna%credin se apreciaz n raport cu condiiile cerute terilor dobnditori pentru a respenge aciunea n recti!icare# 3n cazul !ructelor produse de bununri imobile nenscrise n cartea !unciar sau de bunuri mobile, posesorul este de bun%credin cnd are convingerea c este proprietarul bunului n temeiul unui act translativ de proprietate ale crui cauze de ine!icacitate nu le conuate i nici nu ar trebui, dup mpre urri, s le cunoasc# 8una%credin se apreciaz la momentul culegerii !ructelor "i numai n persoana posesorului care le%a cules# Posesorul nceteaz a !i de bun%credin n momentul n care a

2&+

cunoscut viciile titlului "i este obligat s restituie proprietarului !ructele culese dup acea dat, inclusiv !ructele nepercepute din negli en2'/# Posesorul de bun%credin are dreptul doar la culegerea !ructelor, productele se cuvin ntotdeauna proprietarului# 3n scCimb, posesorul de rea%credin nu are dreptul la !ructe, !iind obligat s restituie toate !ructele, att cele culese ct "i cele pe care nu le%a perceput din negli en# &# Posesia util a unui imobil duce la dob*ndirea dreptului de proprietate prin uzucapiune +prescrip'ie ac%izitiv). 5zucapiunea va !i dezvoltat n capitolul urmtor al lucrrii# '# Dob*ndirea proprietii mobiliare prin posesia de bun<credin. =ediul materiei din noul Cod civil se regsete n art# ?&+%?&0 i art# ?'0# $rt# ?&+ din noul Cod civil prevede c * oricine se afl la un moment dat %n posesia unui bun mobil este prezumat c are un titlu de dobndire a dreptului de proprietate asupra bunului. ;ai departe, art# ?&1 prevede c *Cu e,cepia cazurilor prevzute de lege, posesia de bun+credin a bunului mobil asigur opozabilitatea fa de teri a actelor &uridice constitutive sau translative de drepturi reale. +# Ocupaiunea este reglementat n art# ?'1 alin# ,1- din noul cod civil care prevede c *posesorul unui bun mobil care nu aparine nimnui devine proprietarul acestuia, prin ocupaiune, de la data intrrii %n posesie, %ns numai dac aceasta se face %n condiiile legii. 1# Posesia util este aprat prin ac'iunile posesorii. 3n acest caz s%a ridicat ntrebarea2 cum se e.plic mpre urarea c, de"i posesia nu este un drept, ea se bucur de protecie uridicO 4spunsul di!er n !uncie de cele dou ipoteze ale posesiei ca stare de !apt2 dac posesorul este "i titularul dreptului real principal, prin aprarea posesiei se apr nsu"i dreptul# $st!el, aciunile posesorii pot !i !olosite pentru aprarea posesiei, "i indirect pentru aprarea dreptului de proprietate9 2'/

dac posesorul nu este titularul dreptului real, posesorul este ndreptit la protecie

8una%credin nceteaz n momentul cCemrii n udecat, dar obligaia de restituire a !ructelor este condiionat de dovedirea preteniilor reclamantului# Dac reclamantul !ace aceast dovad, posesorul restituie !ructele nu din momentul rmnerii de!initive a Cotrrii, ci din ziua cCemrii n udecat# 3n lipsa dovezii respective, posesorul pstreaz n continuare !ructele culese#

2&1

uridic mpotriva celor care ar urmri s%l deposedeze prin violen sau care ar dori s%l tulbure n stpnirea bunului# $st!el, se acord pre!erin posesorului neproprietar, dar diligent n raport cu bunul, !a de proprietarul nediligent, care s%a dezinteresat de propriul bun#

' *. A+)iunile posesorii


(. No)iune A+)iunile posesorii sunt a+)iuni 2n 3usti)ie prin +are posesorul unui %un i&o%il +ere instan)ei s--i apere posesia 2&potriva ori+-ror tul%ur-ri sau deposed-ri +>iar da+a+easta provine de la proprietar. $lt!el spus, aciunile posesorii reprezint ansamblul mi loacelor procesuale prin care reclamantul solicit instanei s%l oblige pe prt s nceteze orice act de tulburare a posesiei sale asupra unui bun imobil sau s i restituie n posesie bunul imobil atunci cnd a !ost deposedat2'0 *. Cara+tere 3uridi+e $ciunile posesorii au caractere uridice proprii2 sunt ac'iuni reale, putnd !i introduse mpotriva oricrei persoane care l tulbur sau l deposedeaz pe posesor, inclusiv mpotriva proprietarului ,aciunea n revendicare-, deoarece titularul lor urmre"te numai aprarea posesiei, !r a pune n discuie ns"i dreptul de proprietate9 sunt ac'iuni imobiliare, nu au aplicaie dect n materia imobilelor# 3n cazul bunurilor mobile posesiunea constituie cCiar titlul de proprietate ,art# ?&+ noul C#civ#-9 ele apr doar &aptul posesiei nu "i dreptul real asupra lucrului9 titularul este, de regul, posesorul unui imobil, dar "i un detentor precar# $st!el, art# ?'? noul C#civ# prevede2 5Cel care a posedat un bun cel puin un an poate solicita instnaei de &udecat...E,erciiul aciunilor posesorii este recunoscut i detentorului precar7#DH.
6. 7op, Dreptul de proprietate i de%membrmintele sale, ed. 6umina le@, Bucureti, !,,1. 3n acest caz, aciunea posesorie nu poate !i introdus mpotriva proprietarului tulburtor, detentorul avnd la dispoziie o aciune personal, e. contractu, izvort din convenia n temeiul creia deine imobilul#
2'0 2'?

2&/

presupun o dovad relativ u#or de &cut, tocmai datorit !aptului c nu pun discuii relative la dreptul de proprietate# .. Clasifi+are $ciunile posesorii sunt reglementate n art# 1/'%1/1 Codul de procedur civil i n

art# ?+1 din noul Cod civil# Din te.te rezult dou aciuni posesorii2 aciunea posesorie general sau aciunea n complngere9 aciunea posesorie special sau aciunea n reintegrare#

a- ;c'iunea posesorie $eneral sau ac'iunea 2n compl*n$ere Prin aceast aciune posesorul cere ncetarea oricrui act de tulburare a posesiei sau redobndirea posesiunii, cu e.cepia cazului n care deposedarea s%a !cut prin violen# :ulburrile n posesie pot !i de fapt, constnd n svr"irea oricrui act material prin care se ncalc posesia ,trecerea pe terenul altuia !r aprobarea proprietarului- sau de drept, constnd n orice act udiciar ori e.tra udiciar prin care o persoan are pretenii contra posesorului ,somaia trimis unui cCiria" de ctre un ter prin care solicit s i se !ac lui plata cCiriei "i nu locatorului-# Pentru e.ercitarea aciunii posesorii generale, art# 1/' C#pr#civ i art# ?+1 alin#,1- noul Cod civil prevd ndeplinirea cumulativ a trei condiii2+02 posesia s !i durat cel puin un an, adic posesorul reclamant s !ac dovada c nainte de tulburare sau deposedare a stpnit bunul cel puin un an9 s nu !i trecut mai mult de un an de la tulburare sau deposedare9 posesia reclamantului s !ie util, adic s ndeplineasc condiiile prevzute de art# ?22 alin#,1- noul C#civ# 3n ceea ce privete dovada posesiei, opereaz regulile nscrise n art# ?1? alin#,1- noul Cod civil, n sensul c dovada elementului corpus duce la concluzia e.sitenei elementului animus# De asemenea, dovedirea posesiei la un moment dat duce la concluzia continuitii ei pn la dovada contrarie# Dovada viciilor posesiei va trebui s !ie !cut de prt#

2+0

Dec# nr# 1+?2F1??1 a C=L, sec# civ# n P#;# Cosmovici, 7p# cit#, p# 122#

2&0

b- ;c'iunea posesorie special sau 2n reinte$rare $ceast aciune este utilizat de ctre posesor atunci cnd tulburarea sau deposedarea a avut loc prin violen# Prin violen)- se nelege orice !apt contrar ordinii "i bunelor raporturi n societate# Faptele de violen care usti!ic aciunea posesorie sunt2 !apte de ocupare a unui imobil !r permisiunea posesorului9 !apte de obstrucie prin care o persoan mpiedic posesorul s stpneasc imobilul ,ridicarea unui zid n calea posesorului-9 !apte de distrugere ,drmarea unui zid, distrugerea recoltei-9 Pentru e.ercitarea acestei aciuni, se cere o singur condiie2 s nu !i trecut un an de la tulburare sau deposedare2+1# Utili8area a+iunilor posesorii $ciunile posesorii sunt utilizate atunci cnd s%a produs o tulburare sau o deposedare, iar victima urmrete s obin ncetarea tulburrii sau restituirea bunului# Potrivit dispoziiilor noului Cod civil, posesorul este ndreptit s pretind i despgubiri pentru pre udiciile cauzate# De regul, aciunile posesorii se e.ercit de ctre posesorul unui bun imobil, dar art# ?'? alin#,2- prevede i posibilitatea detentorului precar de a intenta aceast aciune# (oul Cod civil prevede c detentorul precar poate invoca e!ectele recunoscute posesiei numai n cazurile i limitele prevzute de lege# 3n ceea ce privete legitimitatea procesual activ, aceasta poate aparine inclusiv proprietarului bunului# =e mai prevede c aciunea posesorie nu poate !i ns introdus mpotriva persoanei !a de care e.ist obligaia de restituire a bunului# (oul Cod civil a instituit o prote+ie 3uridi+- spe+ial- a posesiei ce const n luarea msurilor pentru conservarea bunului posedat2+2# $ceste msuri au menirea de a preveni producerea tulburrii# Pentru promovarea i admiterea unei cereri ntemeiate n drept pe art# ?+2 noul Cod
2+1

Dec# nr# 2010F1??2 a C=L, sec# civ#, n Probleme de drept din deciziile Curii =upreme de Lustiie 1??0%1??2, 6d# 7rizonturi, 8ucure"ti, 1??&, p#2+1%2+0 ,Cererile privitoare la posesie vor !i admise dac nu a trecut un an de la deposedare, iar reclamantul dovede"te c nainte de aceast dat a posedat cel puin un an# Dac deposedarea sau tulburarea s%a !cut prin violen, cel ce !ormuleaz aciune n ustiie trebuie s dovedeasc numai prima dintre condiiile menionate- # 2+2 0rt. ,.2 noul Cod civil

2&?

civil, trebuie s !ie ndeplinite cumulativ dou condiii i anume2 s e.iste motive temeinice, adic s se dovedeasc e.istena pericolului imitent de distrugere sau de deteriorare a bunului posedat9 pericolul s !ie generat de aciunea unui lucru a!lat n posesia unei alte persoane sau ca urmare a unor lucrri, precum ridicarea unei construcii, tierea unor arbori ori e!ectuarea unor spturi pe !ondul nvecinat# Posesorul sau, dup caz, cealalt persoan poate !i obligat la plata unei cauiuni pn la soluionarea cererii, cauiunea !iind la aprecierea instanei de udecat, n urmtoarele cazuri2 dac instana dispune, n mod provizoriu, deplasarea lucrului ori ncetarea lucrrilor, cauiunea se stabilete n sarcina posesorului, ast!el nct s se poat repara pre udiciul ce s%ar cauza prtului prin aceast msur9 dac instana ncuviineaz meninerea lucrului n starea sa actual ori continuarea lucrrilor, cauiunea se va stabili n sarcina prtului ast!el nct s se asigure posesorului sumele necesare pentru restabilirea situaiei anterioare# Cel care solicit luarea unor ast!el de msuri va trebui s !ac dovada posesiei, !r s trebuiasc s !ac dovada unui drept real principal asupra bunului a!lat n pericol, aceste msuri !iind puse la dispoziia posesorului#

CAPIT LUL @I*;. CIRCULAIA HURIDIC= A IF #ILEL R

!EC<IUNEA I - Cir+ula)ia 3uridi+- a terenurilor

2+&

Prezentul capitol are menirea de a aduce la cuno tin a celor care studiaz materia Drepturilor reale principale no iunea de circulaie uridic a imobilelor# $ceast materie s%a bucurat de o bogat practic udiciar# 7dat cu adoptarea (oului Cod civil romn, circulaia uridic a imobilelor nu mai este reglementat, ast!el nct prezentul capitol reprezint o e.punere teoretic a implicaiilor avute de instituia studiat#

2'0

' (. No)iunea de fond fun+iar al Ro&7niei. Re,le&entare. Clasifi+area terenurilor.


: No)iune. Eegea nr# 10F1??1, legea !ondului !unciar, republicat 2+', n art# 1, precizeaz c2 5terenurile de orice fel, indiferent de destina4ie, de titlul %n baza cruia sunt de4inute sau de domeniul public ori privat din care fac parte, constituie fondul funciar al 'omniei7. : Re,le&entare. Datorit importanei pe care o prezint, terenurile bene!iciaz de un regim uridic special, stabilit prin dispoziiile Eegii nr# 10F1??1 privind !ondul !unciar# De asemenea, sunt incidente "i prevederi ale Eegii nr# +0F1??1 privind autorizarea e.ecutrii lucrrilor de construcii2++, Eegea nr# &&F 1??', privind e.proprierea pentru cauz de utilitate public2+1# :oate aceste legi evoc concepia statului romn re!eritoare la proprietatea privat asupra terenurilor, ntreaga evoluie istoric a acestei instituii re!lectndu%se n legislaia n vigoare la di!erite perioade de timp2+/# : Clasifi+area terenurilor.
2+'

4epublicat n ;#7# nr# 1 din + ianuarie 1??0, modi!icat prin Eegea nr# /1F2011 pentru punerea n aplicare a Eegii 20/F200? privind Codul civil # 2++ 4epublicat n ;#7# nr# ?&& din 1& octombrie 200' modi!icat "i completat prin 75I nr#0+F2011# 2+1 Publicat n ;#7# nr# 1&? din 2 iunie 1??' i republicat n ;# 7!# '/2F0+#0/#2011# 2+/ )niial, regimul uridic al circulaiei imobilelor era guvernat doar de prevederile Codului Civil, care consacrau principiul liberei circulaii a bunurilor ,art# '/1 "i 1&10- "i principiul consesualismului ,art# ?/1 "i 12?+-# Dup 1?'+, o dat cu instaurarea regimului totalitar, ntreaga legislaie promova ideea unei proprieti socialiste aparinnd ntregului popor# =%a instituit un control administrativ al nstrinrilor de terenuri "i s%a impus condiia !ormei autentice a actului translativ de proprietate# $st!el, legea nr# 20&F1?'/ impunea condiia autorizrii "i autenti!icrii actului translativ doar n ceea ce prive"te terenurile agricole# 5lterior prin Decretul nr# 1+1F1?+0, condiia a !ost e.tins "i asupra terenurilor cu vii, livezi, iazuri "i bli, pentru ca n temeiul Decretului nr# 221F1?+0 ,ce a abrogat Decretul nr# 1+1F1?+0- autorizaia administrativ "i actul autentic s !ie obligatorii pentru nstrinarea terenurilor, cu sau !r construcii, a!late pe teritoriul capitalei "i al comunelor nvecinate, precum "i al comunelor cu planuri de sistematizare# Eegea nr# 1?F1?10 a scos din circuitul civil terenurile !r construcii proprietate a persoanelor !izice "i uridice, a!late n perimetrul construibil al municipiului 8ucure"ti, al celorlalte municipii sau al ora"elor, declarndu%le indisponibile "i e.propriabile, iar ulterior, prin Eegile nr# +0F1?/' "i +?F1?/', au !ost scoase din circuitul general toate categoriile de terenuri# Con!orm art# &0 din Eegea nr# +0F1?/', dobndirea terenurilor se !cea numai prin mo"tenire legal, !iind interzis nstrinarea prin acte uridice ntre vii a acestora# 3n caz de nstrinare a construciilor ,pentru care legea prevedea autorizaia prealabil "i act autentic-, terenul a!erent trecea n proprietatea statului cu plata unei despgubiri, dobnditorul construciei primind terenul n !olosin n limitele stabilite prin detaliile de sistematizare# ,$ se vedea =ec# )) din prezentul capitol, la nota de subsol-# Eegea nr#+0F1?/' a !ost modi!icat prin Decretul nr# 112F1?0' n mod e.cepional, acordndu%se posibilitatea ca productorii agricoli din zonele necooperativizate s transmit copiilor lor o parte din terenurile agricole pe care le au n proprietate, dac ace"tia locuiesc sau urmeaz s%"i stabileasc domiciliul n aceea"i comun# Eiberalizarea circulaiei uridice a terenurilor s%a realizat dup decembrie 1?0?, cnd prin Decretele Eege nr# 1 "i ?F1?0? au !ost abrogate dispoziiile legilor nr# +0 "i +?F1?/'# Eegea nr# ?F1??0, a prevzut c, pn la adoptarea unei noi reglementri legale privind regimul !ondului !unciar, se interzice nstrinarea prin acte ntre vii a terenurilor de orice !el situate n interiorul sau n a!ara localitilor , cu e.cepia terenurilor a!erente construciei ce se nstrineaz n supra!a de cel mult 1000 mp# =e poate constata c pentru o scurt perioad de timp ,n perioada dintre Eegea nr# ?F1??0 "i Eegea 10F1??1-, terenurile au !ost scoase temporar din circuitul civil# 7 dat cu legea nr# +0F1??1, dispar restriciile care condiionau transmiterea dreptului de proprietate de autorizaia prealabil "i de !orma autentic# Eegea 10F1??1, n varianta iniial, prin art# '1 alin# 1, reinstituie cerina !ormei autentice, pentru toate terenurile, indi!erent de locul siturii2 intravilan sau e.travilan# Pentru construcii n continuare nu este necesar !orma autentic#

2'1

Eegea !ondului !unciar, n art# 2%1, clasi!ic terenurile n !uncie de dou criterii2 dup destinaia lor "i dup !orma dreptului de proprietate# a- n !uncie de destinaie, terenurile se clasi!ic ast!el2 terenuri cu destina'ie a$ricol9 terenuri cu destina'ie &orestier9 terenuri a&late permanent sub ape9 terenuri din intravilan, a!erente localitilor urbane "i rurale pe care sunt amplasate construciile, alte amena ri ale localitilor, inclusiv terenurile agricole "i !orestiere9 - terenuri cu destina'ie special, cum sunt cele !olosite pentru transporturile rutiere, !eroviare, navale "i aeriene, cu construciile "i instalaiile a!erente, construcii "i instalaii CidroteCnice, termice, de transport al energiei electrice "i gazelor naturale, de telecomunicaii, pentru e.ploatrile miniere "i petroliere, cariere "i Calde de orice !el, pentru nevoile de aprare, pla ele, rezervaiile, monumentele naturii, ansamblurile "i siturile arCeologice "i istorice "i alte asemenea# b- 2n raport de !orma dreptului de proprietate, sunt2 - terenuri ce &ac obiectul dreptului de proprietate privat # :itulari pot !i persoane !izice, persoane uridice de drept privat "i persoane uridice de drept public ,statul "i unitile administrativ%teritoriale- cu privire la terenurile a!late n domeniul privat# - terenuri ce &ac obiectul dreptului de proprietate public # $ceste terenuri aparin domeniului public "i au ca titulari statul "i unitile administrativ% teritoriale#

' *. Parti+ularit-)i ale re,i&ului 3uridi+ al +ir+ula)iei terenului


(. Re,i&ul 3uridi+ a+tual re,le&entat de Le,ea nr. */AB*CC; privind refor&a propriet-)ii 0i 3usti)iei1 pre+u& 0i unele &-suri adia+ente Eegea nr# 2'/F200+ privind re!orma proprietii "i ustiiei, precum "i unele msuri adiacente, mai precis :itlul K, intitulat Circulaia uridic a terenurilor 1care a abrogat 2'2

dispoziiile Eegii nr# +'F1??0, constituie n prezent cadrul general de reglementare a circulaiei terenurilor proprietate privat2 3# Eegea instituie urmtoarele principii2 a. principiul liberei circula'ii juridice a terenurilor# Principiul este consacrat e.pres de art# 1 Aterenurile proprietate privat, indiferent titularul lor, sunt 3i rmn %n circuitul civil. Ele pot fi dobndite 3i %nstrinate prin oricare din modurile stabilite de legisla4ia civil, cu respectarea dispozi4iilor din prezenta lege7. De la aceast regul e.ist "i o e.cepie2 interdicia de nstrinare, sub orice !orm, a terenurilor cu privire la care e.ist litigii la instanele udectore"ti, pe tot timpul soluionrii acestora ,art# ' din Eegea nr# 2'/F200+-2 @cu e,cep4ia litigiilor privind reconstituirea dreptului de proprietate privat 3i legalitatea titlului de proprietate, conform legilor fondului funciar, e,isten4a unui litigiu privitor la un teren cu sau fr construc4ii nu %mpiedic %nstinarea acestuia 3i nici constituirea altor drepturi reale sau de crean4, dup caz#* :e.tul impune urmJtoarele pre+i8-ri9 )nterdicia se re!er numai la cazul n care valabilitatea titlului de proprietate este contestat, nu "i la alte litigii, cum ar !i cele ce !ac obiectul aciunilor n revendicare, n grniuire etc# )mposibilitatea de nstrinare se menine pe tot timpul soluionrii litigiilor, pn la pronunarea unei Cotrri irevocabile
2+0

)niial, Eegea !ondului !unciar a stabilit mai multe principii care de!ineau regimul uridic al circulaiei terenurilor ,art# 11% /&-, abrogat prin Eegea nr# +'F1??0, "i anume2 a- 2nstr-inarea terenurilor prin a+te 3uridi+e 2ntre vii se putea fa+e nu&ai +u respe+tarea for&ei autenti+e a a+tului. Principiul enunat cuprindea o serie de limite2 n caz de nstrinare a terenurilor agricole, proprietatea dobnditorului nu putea dep"i 100 Ca de !amilie, iar nstrinarea terenurilor agricole din e.travilan prin vnzare se putea !ace numai cu respectarea unui drept de preempiune# b- interdi+)ia do%7ndirii prin a+te 3uridi+e 2ntre vii a dreptului de proprietate asupra terenurilor de +-tre persoane fi8i+e1 +are nu aveau +e t-)enia ro&7n- 0i do&i+iliul 2n Ro&7nia1 pre+u& 0i de persoane 3uridi+e +are nu aveau na)ionalitate ro&7n- 0i sediul 2n Ro&7nia. Persoanele strine care dobndeau n proprietate terenuri, prin mo"tenire, erau obligate s le nstrineze n termen de 1 an de la data dobndirii, sub sanciunea trecerii n mod gratuit, a acestor terenuri n proprietatea statului# Prin Dec# nr# &'2F1??/, publicat n ;#7# nr# &&&F2/#11#1??/, Curtea Constituional a abrogat aceast prevede ca !iind contrar dispoziiilor art# '1 din Constituie# Eegea nr# +'F1??0, care a abrogat dispoziiile art# 11%/& din Eegea nr# 10F1??1 republicat, instituia urmtoarele principii# ,et'enii #i apatrizii nu puteau dob*ndi dreptul de proprietate asupra terenurilor con!orm art# & din Eegea nr# +'F1??0 Puteau dobndi terenuri n proprietate privat, persoanele !izice care au cetenia romn, indi!erent de domiciliul lor n ar sau n strintate, precum "i persoanele uridice romne# $rt# 2 alin# 2 din Eegea nr# +'F1??0 prevedea c @%n cazul dobndirii prin acte &uridice %ntre vii, proprietatea funciar a dobnditorului nu poate dep3i #AA /a. teren agricol %n ec/ivalent arabil, de familie7. nstrinarea prin v*nzare a terenurilor a$ricole situate 2n e"travilan1 se &ace cu respectare dreptului de preemp'iune al coproprietarilor1 al vecinilor ori al arenda#ilor potrivit art# + din Eegea nr# +'F1??0#

2'&

%. 2nstrinarea #i dob*ndirea terenurilor de orice &el prin acte juridice 2ntre vii trebuie s &ie &cute prin 2nc%eierea actului 2n &orm autentic # 3n acest sens, art# 2 alin 1 din Eegea nr# 2'/F200+ prevede 5terenurile cu sau fr construc4ii situate %n intravilan 3i e,travilan, indiferent de destina4ia sau de %ntinderea lor, pot fi %nstrinate 3i dobndite prin acte &uridice %ntre vii, %nc/eiate %n form autentic, sub sanc4iunea nulit4ii absolute. Precizri :e.tul legii !ace re!erire numai la transmiterea prin acte uridice ntre vii, per a contrario, nstrinarea "i dobndirea de terenuri prin acte mortis causa se poate !ace n !ormele prevzute de art# 2+0 C#civ# Forma autentic este cerut "i n cazul n care prin acte uridice ntre vii se constituie un drept real asupra unui teren cu sau !r construcie ,art# 2 alin 2-# =e are n vedere constituirea unor drepturi reale, principale, dezmembrate din dreptul de proprietate# +. @cet'enii strini #i apatrizii pot dob*ndi dreptul de proprietate asupra terenurilor din 8om*nia 2n condi'iile le$i speciale/, principiu prevzut de art# & din Eege# d. instan'a are posibilitatea de a de a pronun'a o %otr*re care s 'in loc de contract1 substituind acordul de voin'F la transmiterea dreptului de proprietate sau la constituirea unui drept real av*nd ca obiect un teren. $ceasta "i gse"te reglementare e.pres, pentru prima dat n art# + alin 2, potrivit cruia @ %n situa4ia %n care dup %nc/eierea unui antecontract cu privire la teren cu sau fr construc4ii, una dintre pr4i refuz ulterior s %nc/eie contractul, partea care 3i+a %ndeplinit obliga4iile poate sesiza instan4a competent care poate pronun4a o /otrre care s 4in loc de contract

!EC<IUNEA a II-a $ Re+onstituirea 0i +onstituirea dreptului de proprietate privat- asupra terenurilor ' (. No)iunile de re+onstituire 0i +onstituire a dreptului de proprietate
Eegea nr# 10F1??1 a !ondului !unciar republicat, ale crei prevederi au !ost completate cu 2''

prevederile Eegii nr# 1F20002+? pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole "i cele !orestiere solicitate potrivit Eegii !ondului !unciar "i a Eegii nr# 11?F1??/, reglementeaz dou modaliti de stabilire a dreptului de proprietate privat asupra terenurilor2 reconstituirea dreptului de proprietate9 constituirea dreptului de proprietate#

Re+onstituirea nseamn remproprietrirea210 !o"tilor proprietari sau a mo"tenitorilor acestora cu terenurile ce le%au aparinut, a!late n patrimoniul !ostelor C#$#P# sau n proprietatea privat a statului# Constituirea nseamn o mproprietrire prin atribuirea de terenuri unor categorii de persoane din patrimoniul !ostelor C#$#P# sau din proprietatea privat a statului#

' *. Re+onstituirea 0i +onstituirea dreptului de proprietate privat- asupra terenurilor a,ri+ole


G 8ene!iciaz de reconstituirea dreptului de proprietate privat urmtoarele categorii de persoane2 membrii cooperatori, care au adus pmnt n cooperativ "i toi aceia crora li s%a preluat n orice mod cu titlu sau !r titlu, terenuri de ctre C#$#P#, indi!erent dac au !ost sau nu au !ost membri cooperatori, au muncit sau nu n C#$#P#, au prsit cooperativa "i cCiar dac nu locuiesc n localitatea respectiv ,art# 0 alin# 2 "i art# 1+ alin# 1 "i 2 din Eegea nr# 10F1??1, modi!icat-9 cetenii romni aparinnd minoritii germane, precum "i persoanele care au !ost deportate sau strmutate, deposedate de terenuri, dac terenurile se a!lau n patrimoniul cooperativei ,art# 1/ din Eegea nr# 10F1??1, modi!icat-9 - mo"tenitorii acestor persoane, art# 1& din Eegea nr#10F1??1211#
2+?

;odi!icat prin Eegea nr# &0?F2002 pentru prorogarea termenului prevzut la art# ' din 7I nr# 1?F2000 pentru asigurarea !inalitii aciunilor legate de aplicarea Eegii !ondului !unciar nr#10F1??1, republicat "i a Eegii nr# 1F2000,se prorog termenul de !inalizare a aciunilor de punere n aplicare a dispoziiilor acestor legi pn la data de &0 iunie 200'- "i Eegea nr# 2'/F200+ privind re!orma n domeniile proprietii "i ustiiei# 210 :ermenul de remproprietrire nu se suprapune per!ect peste noiunea de reconstituire# 4emproprietrirea are n vedere o restitutio in integrum, n scCimb Eegea nr# 10F1??1 nu prevede o retrocedare total a !ostelor proprieti !unciare, ci numai a unei supra!ee de +0 Ca# 211 Pentru a bene!icia de prevederile legii, trebuie s !ac dovada calitii lor de succesori ai de!unctul titular al terenului ce !ace obiectul reconstituirii, cu orice mi loc de prob, ns de regul se administreaz certi!icatul de mo"tenitor sau o Cotrre udectoreasc# )niial, mo"tenitorii care au renunat la mo"tenire nu bene!iciau de prevederile legii, deoarece erau strini de mo"tenirea respectiv# ;o"tenitorii neacceptani erau de drept repu"i n termenul de acceptare a succesiunii ,Dec# nr#

2'+

=tabilirea dreptului de proprietate se !ace la cerere 212, prin eliberarea unui titlu de proprietate n limita unor supra!ee minime de 0,+ Ca# pentru !iecare persoan ndreptit "i de ma.imum 10 Ca de !amilie ,art# 0 alin# & din Eegea nr# 10F1??1-# $rt# & alin# 2 din Eegea nr# 1F2000, modi!icat prin Eegea nr# 2'/F200+ dispune c, n prezent, persoanele crora li s%a reconstituit dreptul de proprietate n limita supra!eei de teren de 10 Ca de !amilie, pot cere reconstituirea dreptului de proprietate "i pentru di!erena dintre aceast supra!a "i cea pe care au adus%o n cooperativa agricol, sau preluat prin legi speciale ori n orice mod de la membrii cooperatori, dar nu mai mult de +0 de Ca de proprietar deposedat# % structurile reprezentative ale unitilor de cult, n con!ormitate cu art# 22 alin# & "i 1 din Eegea 10F1??1 pot dobndi n proprietate, prin reconstituire, supra!ee de teren agricol pe care le%au avut2 mnstiri "i scCituri, pn la +0 Ca, centrul patriarCal, pn la 200 Ca, centre eparCiale, pn la 100 Ca9 protoierii, pn la +0 de Ca9 paroCii, pn la 10 Ca# 3n acela"i sens dispune "i art# 2& alin 1 din Eegea nr# 1F2001# :otodat prin Eegea nr# 2'/F200+ s%a introdus alin#12 preciznd @unitile de cult prevzute la alin 1, dac au avut n proprietate supra!ee mai mari dect cele retrocedate pn la intrarea n vigoare a prezentei legi, pot cere reconstituirea dreptului de proprietate pentru ntreaga supra!a deinut n 1?'+*# D art# 2&, alin# & din Eegea nr# 1F2000, dispune c dobndesc prin acest act normativ calitatea de titulari ai dreptului de reconstituire2 unitile de nvmnt preuniversitar cu pro!il agricol sau silvic, "colile generale din mediul rural "i instituiile publice de ocrotire a copiilor# $cestora li se restituie supra!ee de teren pe care le%au avut n proprietate, n limita a +0 de Ca# D persoanele deintoare ale titlurilor cavaler al ordinului @;iCai <iteazulA, @;iCai <iteazul cu =padeleA "i mo"tenitorilor acestora care au optat "i crora li s%a atribuit , la data mproprietririi, teren arabil, cu e.cepia celor care l%au nstrinat ,art# 1+ alin# & din Eegea
'?'F1??' a Curii =upreme de Lustiie sec#civ#- 5lterior, Curtea =uprem de Lustiie, =eciile 5nite, a admis recursul n interesul legii "i a stabilit c de dispoziiile art# 1& din lege bene!iciaz toi succesorii autorului ndreptit la reconstituire, ei !iind de drept repu"i n termenul de acceptare a mo"tenirii cu privire la temeiurile acestuia ,Decizia C=L, =5, nr# 1F1??0 n 8#L#, 200', 6d# $EE 8ecB, 8az de date# 212 Con!orm art# ? ,&-, cererea se depune la primrie n termen de ?0 de zile de la data intrrii n vigoare a Eegii 10F1??19 Eegea nr# 11/F1??/ pentru completarea "i modi!icarea Eegii nr# 10F1??1 dispune c persoanele care nu au depus cereri n termenul prevzut de legea !ondului !unciar ori acestea s%au pierdut sau nu s%a primit rspuns, se pot adresa cu o nou cerere comisiilor n termen de ?0 de zile de la data intrrii n vigoare a legii9 art# && din Eegea 1F2000 precizeaz c persoanele care nu au depus cereri n termenul prevzut de Eegea nr# 1?F1??/, pot !ormula ast!el de cereri n termen de 10 de zile de la intrarea n vigoare a legii# Eegea nr# &0?F2002 prorog termenul de !inalizare a aciunilor de punere n aplicare a dispoziiilor acestor legi pn la data de &0 iunie 200'#$rt# )< din Eegea nr# 2'/F200+ prevede c @ persoanele care nu au depus cereri n temeiul prevzut de Eegea !ondului !unciar nr# 10F1?1, pentru reconstituirea dreptului de proprietate, ori aceste cereri s%au pierdut sau cu privire la care nu au primit nici un rspuns se pot adresa cu o nou cerere comisiilor comunale , or"ene"ti sau municipale, n termen de ?0 de zile de la intrarea n vigoare a prezentei legi#

2'1

nr# 10F1??1-9 D proprietarii particulari ale cror terenuri au !ost comasate, n msura n care nu au preluat n scCimb alte terenuri ,art# 11 alin#1 din Eegea nr# 10F1??1-# G Eegea nr# 10F1??1 reglementeaz atribuirea 2n proprietate ,constituirea dreptului de proprietate- de loturi unor categorii de persoane, altele dect cele crora li s%a reconstituit dreptul de proprietate9 intr n aceast categorie2 membrii cooperatori activi care nu au adus teren n cooperativ sau au adus teren mai puin de +000 mp ,art# 1? alin# 1-9 persoanele care, neavnd calitatea de cooperatori, au lucrat n orice mod ca anga ai n ultimii & ani n cooperativ sau n asociaii cooperatiste ,art# 1? alin# 1-9 persoanele care au !ost deportate pot primi n proprietate loturi dac sunt stabilite sau urmeaz s se stabileasc n localitate "i nu dein teren n proprietate n alte localiti ,art# 1? alin# 2-9 persoanele participante la evenimentele din Decembrie 1?0?, sau urma"ii lor, pot primi, la cerere, terenuri de pn la 10#000 mp, n ecCivalent arabil ,art# 1+ alin# +-9 n localitile cu e.cedent de supra!a agricol, cu de!icit de !or de munc n agricultur, se pot atribui n proprietate terenuri pn la 10 Cectare n ecCivalent arabil tuturor !amiliilor care solicit, n scris, "i se oblig s lucreze supra!eele respective# De asemenea, !amiliile !r pmnt sau cu pmnt puin, din alte loca% liti, care solicit n scris, pot primi n proprietate pn la 10 Cectare teren arabil, cu obligaia de a%"i stabili domiciliul n comun, ora" sau municipiu, dup caz, "i de a cultiva pmntul primit, renunnd la proprietatea avut n localitatea lor, din e.travilan ,art# 21 alin 2 din Eegea nr# 10F1??1-9 n temeiul art# '& alin# 1 din Eegea nr# 10F1??1, n zona montan, de!avorizat de !actori naturali, poate !i atribuit n proprietatea, la cerere, o supra!a de pn la 10 Ca, n ecCivalent arabil, !amiliilor tinere de rani care provin din mediul agricol montan "i se oblig n scris s%"i creeze gospodrii, s se ocupe de cre"terea animalelor "i s e.ploateze raional pmntul n acest scop. 2'/

art# 2& din aceea"i lege dispune2 rmn n proprietatea privat a proprietarilor sau, dup caz, a mo"tenitorilor acestora, indi!erent de ocupaia sau domiciliul lor, terenurile a!erente casei de locuit sau ane.elor gospodre"ti, precum "i curtea "i grdina din ur, determinate con!orm art# 0 din Decretul Eege nr# '2F1??0 privind unele msuri pentru stimularea rnimii# =upra!aa de teren ce poate constitui obiect al dreptului de constituire poate !i mai

mare sau mai mic, legea neimpunnd o limit ma.im "i nici o limit minim# Fac e.cepie cazurile prevzute de 2 art# 1+ alin# +2 persoanele care "i%au pierdut total sau parial capacitatea de munc, "i mo"tenitorii celor care au decedat n urma participrii la revoluia din decembrie 1?0? pot bene!icia de terenuri n supra!a de 10#000 mp n ecCivalent arabil9 art# 21 care stabile"te c supra!aa ce urmeaz a !i atribuit n proprietate nu poate dep"i 10 Ca# G :otodat, Eegea nr# 10F1??1 n art# 1? alin# & prevede posibilitatea atribuirii la cerere1 2n &olosin' a$ricol, pn la +000 mp, ecCivalent arabil, de !amilie, personalului din serviciile publice comunale, n perioada ct lucreaz n localitate, dac nu au teren n localitate, ei sau membrii !amiliei din care !ac parte# PrecizFri % se atribuie doar un drept de !olosin asupra terenurilor agricole, dreptul de proprietate aparinnd n continuare comunei, ora"ului sau municipiului# % la plecarea din localitate, persoanele menionate au dreptul la despgubiri pentru investiiile !cute, cu consimmntul prealabil al proprietarului "i dac sunt utile# Dispo8i)iile Le,ii nr. */AB*CC; privind refor&a 2n do&eniile propriet-)ii 0i 3usti)iei1 +u privire la re+onstituirea dreptului de proprietate 3n cadrul $utoritii (aionale Pentru 4estituirea Proprietilor, se n!iineaz o direcie pentru coordonarea "i controlul aplicrii legislaiei din domeniul restituirii proprietii !unciare de ctre instituiile administraiei de stat "i comisiile !ondului !unciar, asigurnd aplicarea unitar de ctre acestea a reglementrilor n domeniu ,art# )) alin 1 :itlul <) din Eegea nr# 2'/F200+-# (oti!icrile nesoluionate pn la data intrrii n vigoare a prezentului titlu, avnd ca obiect 2'0

construcii de orice !el, situate n e.travilanul localitilor, aparinnd e.ploataiilor agricole "i care au !ost trecute n proprietatea statului, construcii de pe terenurile !orestiere, care au !cut parte din e.ploataia !orestier la data trecerii n proprietatea statului, terenurile situate n e.travilanul localitii la data prelurii abuzive sau la data noti!icrii, precum "i cele al cror regim uridic este reglementat prin Eegea !ondului !unciar nr# 10F1??1 "i prin Eegea nr# 1F2000, se vor nainta n vederea soluionrii, n termen de 10 de zile, comisiilor comunale, or"ene"ti "i municipale constituite potrivit Eegii 10F1??1 "i Eegii nr# 1F2000 ,art# < din :itlul )-# Despgubirile acordate potrivit Eegii !ondului !unciar nr# 10F1??1 "i Eegii nr# 1F2000, vor urma procedura "i se vor supune dispoziiilor privind acordarea despgubirilor din :itlul <)) ,art# < din :itlul <)-# 3n scopul accelerrii udecrii plngerilor, contestaiilor "i a altor litigii aprute n urma aplicrii Eegii nr# 10F1??1 "i Eegii nr# 1F2000, udecarea proceselor se !ace de urgen "i cu precdere, inclusiv n perioada vacanelor udectore"ti# :ermenele acordate de instan nu vor putea !i mai mari de 1+ zile, cu e.cepia cazului cnd prile sunt de acord cu acordarea unui termen mai lung# Procesele !unciare se vor soluiona de complete specializate ,art# 1 "i 2 din :itlul K)))-# Restituirea i&o%ilelor preluate 2n &od a%u8iv de +-tre stat sau alte persoane 3uridi+e1 2n +onfor&itate +u Le,ea nr. (CB*CC(

' (. Cara+teri8are ,eneral- a Le,ii nr. (CB*CC(


(. Do&eniul de apli+are G Eegea nr# 10F200121&, n prezent legea cadru n materia retrocedrilor, este ultimul act normativ21' din seria celor prin care s%a ncercat ndreptarea nedreptilor !cute prin preluarea
21&

Eegea nr# 10F2001 privind regimul uridic al unor imobile preluate n mod abuziv n perioada 1 martie 1?'+ D 22 decembrie 1?0?, republicat n ;#7# nr# 2/?F0'#0'#200+, modi!icat "i completat prin Eegea nr# 2'/F200+ privind re!orma n domeniile proprietii "i ustiiei# 21' Primul act normativ prin care au !ost reglementate msuri reparatorii n !avoarea !o"tilor proprietari a !ost Eegea nr# 10F1??1, completat prin Eegea nr#1F2001 ,a se vedea sec# a ))%a din prezentul capitol- a crei s!er de aplicare se limiteaz la terenurile agricole "i cu destinaie !orestier# $vnd n vedere c Eegea nr# 10F2001 prive"te categoria larg de imobile se pune problema corelaiei cu prevederile Eegii !ondului !unciar "i Eegii nr# 1F2000# Problema este rezolvat de art# 0 alin# 1 din Eegea 10F2001 care dispune c nu intr sub incidena acestei legi @terenurile situate n e.travilanul localitilor la data prelurii abuzive sau la data noti!icrii, precum "i cele al cror regim este reglementat prin Eegea nr# 10F1??1 ,republicat- "i Eegea nr# 1F2000A e.ceptnd dispoziiile art# &1,+- din Eegea nr# 10F1??1 "i art# &' din Eegea nr# 1F2000 privind terenurile !r construcii nea!ectate de lucrri de investiii sau cu lucrri ce au !ost deteriorate, distruse, preluate n orice mod "i care se restituie !o"tilor proprietari# 7dat cu Eegea nr# 10F2001, dispoziiile acestor articole, au devenit inaplicabile, regsindu%se n prevederile noii legi# Eegea nr# 112F1??+ este doar parial o lege de reparaie, deoarece vizeaz numai restituirea imobilelor cu destinaia de locuine trecute cu titlu n proprietatea statului sau a altor persoane uridice "i doar dac e.istau nc n patrimoniul acestora# $st!el, locuinele preluate !r titlu sau !r

2'?

abuziv a unor imobile proprietate privat de ctre stat sau de alte persoane uridice, dup instaurarea regimului de tip socialist%comunist n 4omnia# (oua lege se remarc printr%o e.tensie att a domeniului de aplicare ct "i a s!erei bene!iciarilor msurilor reparatorii, prin +onsa+rarea prin+ipiul restituirii %unurilor preluate a%u8iv de +-tre stat1 in inte$rum# $st!el, art# ? alin# 1 stabile"te cu titlu de regul !aptul c A imobilele preluate %n mod abuziv, indiferent %n posesia cui se afl %n prezent, se restituie %n natur %n starea %n care se afl la data cererii de restituire 3i libere de orice sarcini7. :otodat legea ncearc s acopere toate situaiile de preluare a imobilelor de ctre stat, att terenuri ct "i construcii, di!ereniindu%se cantitativ "i calitativ de reglementrile anterioare G Prin imobile, n sensul Eegii nr# 10F2001, se au n vedere2 7terenuri cu sau fr construc4ii, cu oricare dintre destina4iile avute la data prelurii %n mod abuziv, precum 3i bunurile mobile devenite imobile prin %ncorporare %n aceste construc4ii 7 ,art# 1 alin# 1, modi!icat-# $st!el se pot distinge mai multe categorii de bunuri21+2 bunuri imobile# 3n ceea ce prive"te terenurile, pot !ace obiectul restituirii att terenurile construite ct "i terenurile !r construcii9 bunuri mobile la data deposedrii "i care au devenit bunuri imobile prin ncorporare9 bunuri mobile meninute "i e.istente ca atare la data intrrii n vigoare a legii# 8unuri imobile prin destinaie, respectiv, utila ele "i instalaiile preluate de stat sau de alte persoane uridice mpreun cu imobilul ,art# 1 alin# 2-#
titlu valabil nu intr sub incidena Eegii nr# 112F1??+, n scCimb, legea nr# 10F2001are n vedere toate categoriile de imobile preluate abuziv# De prevederile legii nr# 10F2001 bene!iciaz !o"tii proprietari sau mo"tenitorii acestora indi!erent de cetenie, spre deosebire de legea nr# 112F1??+ aplicabil numai cetenilor romni cu e.cluderea persoanelor uridice# 3n s!r"it restituirea n natur sau prin ecCivalent se !ace con!orm noii proceduri "i nu con!orm celei reglementate de legea nr# 112F1??+ ale crei dispoziii rmn !r obiect ,art# 12 prevedea posibilitatea opiunii !ie pentru restituirea n natur, !ie pentru despgubiri n cuantumul stabilit de lege-# 3n plus, persoanele care nu au !ormulat cereri n termenul de 1 luni prevzut de Eegea nr# 112F1??+ sau a cror cereri au !ost respinse sau nu au !ost soluionate, au posibilitatea de a !ormula o asemenea cerere n condiiile prezentei legi# Eegea nr# 21&F1??0, dispune n art 1 c sunt considerate proprietate public sau privat de stat ori aparinnd unitilor administrativ teritoriale "i bunurile dobndite de stat n perioada 1 martie 1?'+ D 22 decembrie 1?0? dac au intrat n proprietatea statului n temeiul unui titlu valabil# 8unurile preluate de stat !r un titlu valabil, inclusiv cele obinute prin vicierea consimmntului pot !i revendicate de !o"tii proprietari# Esnd la latitudinea instanelor posibilitatea de a stabili valabilitatea titlului, prin Eegea nr# 21&F1??0, reconstituirea dreptului de proprietate s%a realizat pe cale udectoreasc# $st!el, bunurile preluate de stat cu titlu valabil, intrnd n proprietatea acestuia, nu puteau !ace obiectul unei aciuni n revendicare# 7dat cu Eegea nr# 10F2001 se poate obine reparaia pre udiciului cauzat indi!erent dac imobilele au !ost preluate cu sau !r titlu valabil# Deci, dup intrarea n vigoare a Eegii nr# 10F2001, aciunile n revendicare a imobilelor preluate !r titlu, !ormulate n condiiile dreptului comun, nu mai pot !i primite urmnd a !i respinse ca inadmisibile# 3n scCimb pentru imobilele ce nu cad sub incidena legii nr# 10F2001 ca "i pentru bunurile mobile preluate de stat !r titlu valabil, pot !i !ormulate n continuare aciuni n revendicare n temeiul art# 1 din legea nr# 21&F1??0# 21+ F# 8aias9 8# DumitracCe, ;# (icolae, 'egimul &uridic al imobilelor preluate abuziv # Eegea nr# 10F2001 comentat "i adoptat9 6d# 4osetti, 8ucure"ti, 2002, p# 1'/#

2+0

4estituirea acestora este condiionat de e.istena lor la data intrrii n vigoare a legii, msurile reparatorii neaplicndu%se n cazul n care utila ele "i instalaiile au !ost nlocuite, casate sau distruse# 3n acest caz, restituirea n natur se va dispune prin decizia sau dispoziia unitii deintoare ,alin# 2, introdus prin :itlul ) art# ), pct# 11 din Eegea nr#2'/F200+-# *. Titularii dreptului de restituire Con!orm art# & din legea nr# 10F2001 sunt ndreptite la msuri reparatorii2 persoanele !izice, proprietari ai imobilelor la data prelurii n mod abuziv a acestora, sau dup caz, mo"tenitorii lor9 persoane !izice, asociai ai persoanei uridice care deineau imobilele "i alte active n proprietate la data prelurii acestora n mod abuziv sau, dup caz, mo"tenitorii acestora9 persoanele uridice, proprietare ale imobilelor preluate n mod abuziv de stat, de organizaii cooperatiste sau de orice alte persoane uridice dup 1 martie 1?'+# Privite ca o inovaie n materia titularilor msurilor reparatorii, persoanele uridice bene!i% ciaz de acestea dac ndeplinesc una din condiiile2 "i%au continuat activitatea ca persoan uridic pn la intrarea n vigoare a prezentei legi9 "i%au reluat activitatea dup data de 22 decembrie 1?0?, dac aceasta !usese interzis sau ntrerupt n perioada 1 martie 1?'+ D 22 decembrie 1?0? "i se constat prin Cotrre udectoreasc c sunt aceea"i persoan uridic cu cea des!iinat sau interzis9 au calitatea de partide politice, dac activitatea acestora a !ost interzis sau ntrerupt n perioada 1 martie 1?'+ D 22 decembrie 1?0? "i "i%au reluat activitatea n condiiile legii# 3n scCimb, nu vor bene!icia de msuri reparatorii2 persoanele care au renunat e.pres la mo"tenire# 3ns, au vocaie la restituire Asuccesibilii care dup data de 1 martie 1?'+, nu au acceptat mo"tenireaA, !iind de 2+1

drept repu"i n termenul de acceptare a succesiunii pentru bunurile ce !ac obiectul legii# Cererea de restituire valoreaz acceptarea succesiunii ,art# ' alin# &-# persoanele !izice sau uridice care au primit despgubiri potrivit acordurilor internaionale ncCeiate de 4omnia cu alte state ,art# +-# .. F-suri reparatorii 3n temeiul legii, prioritate are restituirea n natur "i n mod subsidiar, dac restituirea n natur nu este posibil, opereaz restituirea prin ecCivalent211 ,art# / alin 1 "i 2-# G 8estituirea 2n natur se !ace n urmtoarele situaii2 b- n cazul reglementat de art# 11, modi!icat prin Eegea nr# 2'/F200+, respectiv n situaia imobilelor avnd destinaia artat n ane.a nr# 2 lit# a, respeciv imobilele necesare "i a!ectate e.clusiv "i nemi locit activitilor de interes public, de nvmnt, sntate, ori social%culturale, !o"tilor proprietari sau, dup caz, mo"tenitorilor acestora# =e au n vedere2 imobile ocupate de uniti "i instituii de nvmnt din sistemul de stat ,grdinie, "coli, licee, colegii, "coli pro!esionale, "coli postliceale, instituii de nvmnt superior-9 imobile ocupate de uniti sanitare "i de asisten medico%sociale din sistemul public ,cre"e, cmine Dspital pentru btrni, spitale, centre de plasament, case de copii-9 imobile ocupate de instituii publice ,administraii !inanciare, trezorerii, ministere "i alte autoriti ale administraiei publice centrale, parcCete, udectorii, tribunale, curi de apel, sedii de poliie "i inspectorate udeene, sedii vamale, arCive naionale, direcii udeene, case de asigurri de sntate, primrii, pre!ecturi, consilii locale "i udeene, inspectorate "colare-9 211

imobile ocupate de instituii culturale ,teatre, opere, biblioteci, muzee-#

3n vecCea reglementare, art# ? alin#2, abrogat prin Eegea nr# 2'/F200+, msurile reparatorii prin ecCivalent puteau consta n urmtoarele !orme2 compensarea cu alte bunuri sau servicii o!erite n ecCivalent de deintor9 acordarea de aciuni la societile comerciale tranzacionate pe piaa de capital9 acordarea de titluri de valoare nominal !olosite e.clusiv n procesul de privatizare9 acordarea de despgubiri bne"ti# 3n prezent se au n vedere despgubirile bne"ti sau compensri cu alte bunuri "i servicii o!erite n ecCivalent, cu acordul persoanei ndreptite#

2+2

Fo"tii proprietari crora li s%au restituit imobilele mai sus artate au obligaia de a menine a!ectaiunea lor pe o perioad de pn la + ani, pentru primele dou categorii, respectiv pn la & ani pentru ultimele dou# 3n acest interval plata cCeltuielilor de ntreinere a!erente imobilului respectiv revine deintorilor# Proprietarii vor intra n posesia imobilelor restituite n termen de cel mult + ani de la redobndirea dreptului de proprietate# Prin e.cepie, dac proprietarul pune la dispoziie un alt imobil corespunztor des!"urrii adecvate activitii iniiale, utilizatorul este obligat ca, n termen de ?0 de zile, s procedeze la eliberarea acestuia ,art# 11 alin 2, &, "i '-# c- n cazurile reglementate de art# 10 alin & "i ', "i anume2 terenurile pe care s%au ridicat construcii neautorizate n condiiile legi dup data de 1 ianuarie 1??0, precum "i construciile u"or demontabile# terenurile !r construcii a!ectate de lucrri de investiii de interes public aprobate, dac nu a nceput construcia acestora, ori lucrrile aprobate au !ost abandonate# imobilele preluate abuziv "i ale cror construcii edi!icate pe acestea au !ost distruse ca urmare a unor calamiti naturale imobilele recCiziionate n baza Eegii nr# 1&?F1?'0 "i ale cror construcii edi!icate pe acestea au !ost distruse n timpul rzboiului, dac proprietarii nu au primit despgubiri# d- n cazul prevzut de art# 12,2 @imobilele de4inute de stat, de o organiza4ie cooperatist, sau de orice alt persoan &uridic prevzut de art. #A alin !. #. -, regie autonom, societate sau companie na4ional, societate la care statul sau o autoritate a administra4iei publice centrale sau locale este ac4ionar sau asociat ma&oritar, unitate administrativ + teritorial", dac persoana %ndrept4it a primit o despgubire, restituirea %n natur este condi4ionat de rambursarea unei sume reprezentnd valoarea despgubirii primite, actualizat cu coeficientul de actualizare stabilit. e- potrivit art# 1? alin ' @persoanele care au primit despgubiri %n condi4iile Eegii nr. !!#N!HH? pot solicita numai restituirea %n natur, cu obliga4ia returnrii sumei reprezentnd despgubirea primit, actualizat cu indicele infla4iei dac imobilul nu a 2+&

fost vndut pn la data intrrii %n vigoare a prezentei legi*# G Asurile reparatorii prin ec%ivalent sunt obligatorii2 a- n urmtoarele ipoteze, reglementate de art# 10 din lege, "i anume2 - persoana 2ndrept'it era asociat la persoana juridic proprietar a imobilelor #i a activelor la data prelurii acestora 2n mod abuziv +art. 13 lit. a)# =e are n vedere situaia imobilelor aparinnd ntreprinderilor naionalizate care aveau drept acionari "i persoane !izice# $cestea sau mo"tenitorii lor pot solicita restituirea prin ecCivalent# Prin e.cepie se admite posibilitatea restituirii n natur dac Apersoana ndreptit era unic asociat sau persoanele ndreptite asociate erau membrii ai aceleia"i !amiliiA ,art# 10 lit# a din Eege-9 - imobilul nu mai e"ist la data intrrii 2n vi$oare a le$ii cu e"cep'ia imobilelor distruse ca urmare a unor calamit'i naturale +art. 13 lit. c) # :e.tul vizeaz numai imobilul D construcie, terenul ne!iind susceptibil de dispariie# Des!iinarea cldirii trebuie s !ie total, n caz de des!iinare parial !iind posibil restituirea n la restituire ,art# 10,'- din lege-9 - imobilul a &ost 2nstrinat cu respectarea dispozi'iilor le$ale+art. 13 lit. d) # 4estituirea n natur a imobilului respectiv ar nsemna o veritabil e.propriere, cu nclcarea prevederilor legale# 3n cazul n care imobilul a !ost vndut cCiria"ului, cu respectarea prevederilor Eegii nr# 112F1??+, persoana ndreptit are dreptul la msuri reparatorii prin ecCivalent pentru valoarea de pia corespunztoare a ntregului imobil, teren "i construcii, stabilit potrivit standardelor internaionale de evaluare# Dac persoanele ndreptite au primit despgubiri potrivit prevederilor Eegii nr# 112F1??+, ele au dreptul la di!erena dintre valoarea ncasat, actualizat cu indicele in!laiei, "i valoarea corespunztoare imobilului# Cu acordul persoanei ndreptite, msurile reparatorii prin ecCivalent pot consta !ie n compensare cu alte bunuri sau servicii o!erite de entitatea nvestit cu soluionarea noti!icrii, !ie n despgubiri,art# 1? alin 2, "i &-# b- pentru imobilele evideniate n patrimoniul unor societi comerciale privatizate, sau care au !ost nstrinate,art# 2/ alin# 1"i 2-# Persoanele ndreptite au dreptul la despgubiri corespunztoare valorii de pia a 2+' natur# Dac pieirea construciei a !ost cauzat de o calamitate natural, persoana ndreptit nu mai are dreptul

imobilelor solicitate# ;surile reparatorii n ecCivalent se propun de ctre instituia public care e!ectueaz sau a e!ectuat privatizarea# c- n situaia bunurilor imobile preluate cu titlu valabil, nstrinate sub orice !orm din patrimoniul administraiei publice centrale sau locale ,art# 2/ alin#& "i '-# Persoana ndreptit va noti!ica organele de conducere ale acesteia# ;surile reparatorii n ecCivalent vor consta n compensare cu alte bunuri sau servicii o!erite n ecCivalent de ctre entitatea nvestit cu soluionarea noti!icrii, cu acordul persoanei ndreptite sau despgubiri# G 3n cazurile prevzute de art# 10 alin# 1 "i 2 se acord att restituirea n natur ct "i msuri reparatorii prin ecCivalent, respectiv2 n situaia imobilelor preluate n mod abuziv "i ale cror construcii edi!icate pe acestea au !ost demolate total sau parial, restituirea n natur se dispune pentru terenul liber "i pentru construciile rmase nedemolate, iar pentru construciile demolate "i terenurile ocupate msurile reparatorii se stabilesc prin ecCivalent# n cazul n care pe terenurile pe care s%au a!lat construcii preluate n mod abuziv s%au edi!icat noi construcii, autorizate, persoana ndreptit va obine restituirea n natur a prii de teren rmase liber, iar pentru supra!aa ocupat de construcii noi, cea a!ectat servituilor legale "i altor amena ri de utilitate public ale localitilor urbane "i rurale, msurile reparatorii se stabilesc n ecCivalent# (. Pro+edura de restituire G ,azul 2n care se cunoa#te de'intorul imobilului solicitat . Procedura este declan"at de ctre persoana ndreptit la restituire prin !ormularea unei noti!icri adresat persoanelor uridice deintoare ale imobilelor supuse restituirii# :ermenul n care se poate !ormula noti!icarea este de 12 luni21/ "i curge de la data intrrii n vigoare a legii# Ea noti!icare se ane.eaz actele doveditoare care pot !i prezentate "i ulterior, pn la soluionarea noti!icrii ,art# 22, modi!icat prin Eegea nr# 2'/F200+-# (oti!icarea va !i comunicat persoanei uridice deintoare a imobilului210 supus restituirii
21/

)niial termenul a !ost de 1 luni, ulterior a !ost prelungit succesiv cu cte & luni prin 75I nr# 10?F2001 "i 75I nr# 1'+F2001# 210 5nitatea deintoare creia i se va trimite noti!icarea poate !i o regie autonom, o societate sau o companie naional la care statul sau o autoritate a administraiei publice centrale sau locale este acionar sau asociat, o organizaie cooperatist,

2++

prin intermediul e.ecutorului udectoresc de pe lng udectoria n a crei circumscripie teritorial se a!l imobilul solicitat sau sediul persoanei uridice creia i se adreseaz, n termen de / zile de la nregistrarea ei# Prin lege, unitatea deintoare este obligat s se pronune asupra cereri de restituire 2n natur1 n termen de 10 de zile de la nregistrarea noti!icrii, sau dup caz de la depunerea actelor doveditoare, prin decizie, sau dup caz, prin dispoziie motivat# ,art# 2& alin 1-# Decizia, dup caz, dispoziia motivat se comunic persoanei ndreptite n termen de cel mult 10 zile de la data adoptrii# Decizia, respectiv dispoziia de aprobare a restituirii n natur a imobilului 7fac dovada propriet4ii persoanei %ndrept4ite asupra imobilului 3i are for4a probant a unui %nscris autentic 3i constituie titlu e,ecutoriu pentru punerea %n posesie, dup %ndeplinirea formalit4ilor de publicitate imobiliar7,art# 2& alin# '-# Dac restituirea n natur nu este posibil, deintorul imobilului, sau, dup caz, entitatea nvestit cu soluionarea noti!icrii, este obligat ca, in termen de 10 de zile, prin decizie sau prin dispoziie motivat, s acorde persoanei ndreptite n compensare alte bunuri sau servicii ori s propun acordarea de despgubiri, n situaiile n care msura compensrii nu este posibil sau modi!icat-# 3n situaia n care persoana uridic noti!icat deine numai n parte bunurile imobile solicitate, va emite decizia de retrocedare numai pentru partea din imobil pe care o deine# :otodat, ea va comunica persoanei ndreptite toate datele privind persoana !izic sau uridic deintoare a celeilalte pri din imobilul solicitat# Dac nu deine aceste date, persoana noti!icat va comunica acest !apt persoanei ndreptite ,art#2+ alin#1 "i 2-# G ,azul 2n care nu se cunoa#te de'intorul imobilului solicitat . 3n aceast situaie noti!icare se trimite primriei n a crei raz teritorial se a!l imobilul, respectiv Primriei ;unicipiului 8ucure"ti# 3n termen de &0 de zile primria este obligat s identi!ice unitatea deintoare "i s comunice persoanei ndreptite elementele de identi!icare a acesteia# 3n cazul n care unitatea deintoare nu a !ost identi!icat, persoana ndreptit poate cCema n udecat statul, prin ;inisterul Finanelor Publice, n termen de ?0 de zile de la
orice alt persoan uridic sau primrie, pentru imobile deinute de o comun, ora", municipiu ,art# 20 alin# 1-#

nu este acceptat de persoana ndreptit,art# 2',

2+1

data la care a e.pirat termenul n care putea solicita restituirea, dac nu a primit comunicarea din partea primriei, sau de la data comunicrii, solicitnd restituirea n natur sau msuri reparatorii prin ecCivalent ,art# 21G 0itua'ia imobilelor<construc'ii demolate# (oti!icarea persoanei ndreptite se soluioneaz prin dispoziia motivat a primarului unitii administrativ teritoriale n a crei raz teritorial s%a a!lat imobilul, respectiv a primarului general al municipiului 8ucure"ti ,art# && alin# 1, modi!icat-#

CAPIT LUL @II PU#LICITATEA IF #ILIAR=

!EC<IUNEA I $ Considera)ii ,enerale


' (. No)iune
Publicitatea imobiliar este un ansamblu de &i3loa+e 3uridi+e +e au drept s+op sasi,ure eviden)a1 si,uran)a 0i opo8a%ilitatea fa)- de ter)i a a+telor 3uridi+e prin +are se +onstituie1 se trans&it 0i se stin, drepturi reale i&o%iliare*?D#

' *. %ie+tive
Prin publicitatea imobiliar se urmresc mai multe obiective ,scopuri-2 a- de a con!eri siguran transmisiunii drepturilor reale, evitndu%se ast!el transmisiunile succesive, !rauduloase9 b- de a constitui o eviden economic "i uridic n scopul identi!icrii tuturor imobilelor, indi!erent de destinaie "i de titular9
21?

)nstituia uridic a publicitii imobiliare cunoa"te numeroase de!iniii doctrinare care di!er n raport cu !uncia publicitii imobiliare pe care !iecare autor a adoptat%o# $st!el, ntr%o opinie publicitatea imobiliar reprezint totalitatea mi loacelor prevzute de lege prin care se evideniaz situaia material "i uridic a imobilului, n mod public, pentru a ocroti securitatea static "i securitatea dinamic a circuitului civil ,6# CCelaru, Circulaia uridic a terenurilor, 7p# cit# p# &/'9 E# Pop, 7p# cit#, p# 21?-# 3ntr%o alt concepie, !ormele de publicitate imobiliar sunt prevzute n interesul terilor, pentru a le !ace actul opozabil, de e.emplu, transcrierea actului translativ de drepturi reale, sau pentru a opera e!ectul translativ cCiar ntre prile contractante cum este cazul intabulrii n cartea !unciar ,)# P# Filipescu, $# )# Filipescu, 7p# cit# p# &+1-#

2+/

c- de a asigura ocrotirea persoanelor interesate s dobndeasc imobile, o!erindu%le posibilitatea de a cunoa"te situaia e.act a bunului la momentul acCiziionrii9 d- de a permite organelor de stat competente s e.ercite un control riguros cu privire la scCimbrile materiale ,mpreli, trans!ormri, adugiri"i uridice ,transmisiuni, grevri- a imobilelor9 e- de a permite organelor !inanciare cunoa"terea datelor necesare sistemului de impozite "i ta.e pentru stabilirea obligaiilor !iscale ale contribuabililor#

!EC<IUNEA a II-a $ !iste&e de pu%li+itate i&o%iliar- anterioare le,ii nr. AB(DD?


' (. Pre+i8-ri preala%ile
Eegea cadastrului "i publicitii imobiliare D Eegea nr# /F1??12/0 D asigur un sistem unic de publicitate imobiliar aplicabil pe ntreg teritoriul rii# Cu toate acestea, art# /2 din lege prevede c dispoziiile n materie, cuprinse n Codul civil, Codul de procedur civil "i legi speciale "i nceteaz treptat aplicabilitatea pe msur ce se !inalizeaz lucrrile cadastrale "i a registrelor de publicitate imobiliar, pe ntreg teritoriul unui ude# $st!el, pn la de!initivarea cadastrului, rmn n vigoare dispoziiile e.istente re!eritoare la publicitatea imobiliar# Pe teritoriul rii noastre au e.istat urmtoarele sisteme de publicitate imobiliar, unele pstrndu%"i nc provizoriu, aplicabilitatea2 a- sistemul registrelor de transcrip4iuni 3i inscrip4iuni, reglementat de Codul Civil "i Codul de procedur civil, aplicabil n ;oldova, ;untenia, 7ltenia "i Dobrogea#

2/0

Publicat n ;#7# nr# 11F1??1, modi!icat "i completat prin 7rdonana de 5rgen nr# /0F2001 ,;#7# nr# 211F2001-, 75I nr# '1F200' ,;#7# nr#+0?F200'- "i Eegea nr#2'/F200+ privind re!orma n domeniile proprietii "i ustiiei, precum "i unele msuri adiacente # Ca urmare a modi!icrilor legii, se n!iineaz $genia (aional de Cadastru "i Publicitate )mobiliar, ca instituie public central, cu personalitate uridic, n subordinea ;inisterului $dministraiei "i )nternelor, prin reorganizarea 7!iciul (aional de Cadastru, Ieodezie "i Cartogra!ie, "i preluarea activitii privind publicitatea imobiliar de la ;inisterul Lustiiei# De asemenea, n !iecare ude "i n ;unicipiul 8ucure"ti se organizeaz 7!iciile de Cadastru "i publicitate imobiliar, denumite o!icii teritoriale, ca uniti cu personalitate uridic, n subordinea $geniei (aionale, prin reorganizarea actualelor o!icii udeene de cadastru geodezie "i cartogra!ie "i al municipiului 8ucure"ti "i a birourilor de carte !unciar# Ea nivelul unitilor administrativ%teritoriale, se n!iineaz birouri de cadastru "i publicitate imobiliar, denumite n continuare birouri teritoriale, n subordinea o!iciilor teritoriale#

2+0

b- sistemul cr4ilor funciare, reglementat de Eegea nr# 11+F1?&0 "i Decretul nr# 2'1F1?/', care se aplic n :ransilvania, 8anat "i 8ucovina9 c- sistemul intermediar al cr4ilor de publicitate funciar, reglementat prin Eegea nr# 2'2F1?'/ pentru trans!ormarea crilor !unciare n cri de publicitate !unciar# 6l se aplic n cteva localiti din !ostul ude )l!ov "i 8ucure"ti9 d- sistemul intermediar al cr4ilor de eviden4 funciar, reglementat prin Eegea nr# 11&F1?'1, n!iinat n scopul de a nlocui crile !unciare distruse, sustrase sau pierdute, n timpul "i din cauza rzboiului, n unele localiti din :ransilvania# $ceste cri se ncCid n momentul ntocmirii noilor cri !unciare sau cnd se gsesc crile !unciare originale#

' *. !iste&ul re,istrelor de trans+rip)iuni 0i ins+rip)iuni


(. No)iune $cest sistem const n e!ectuarea unor operaiuni de transcriere "i nscriere, avnd drept scop asigurarea opozabilitii actului !a de tere persoane# Publicitatea este inut pe persoane "i nu pe imobile# $st!el, situaia uridic a imobilului poate !i a!lat numai cunoscnd proprietarii anteriori "i succesivi, ceea ce !ace ca operaiunea s !ie e.trem de di!icil dac nu se cunoa"te adevratul proprietar al bunului# *. :elurile 2ns+rierilor 7peraiunile ce se !ac n acest sistem sunt2 transcrierea "i nscrierea# a5 -ranscrierea se !ace n registrul de transcrieri "i const n copierea integral a actului prin care se transmite, constituie sau se stinge un drept real# =unt supuse transcrierii numai actele uridice ntre vii, !iind e.ceptate2 transmisiunile succesorale, actele de mpreal, Cotrrile udectore"ti declarative, precum "i dobndirile de drepturi reale prin !apte uridice ,uzucapiunea "i accesiunea-# :ranscrierea se !ace pe numele proprietarului "i n ordinea depunerilor cererilor# 3n prezent, registrele de transcripiuni au !ost nlocuite cu mape n care sunt pstrate actele supuse transcrierii, mpreun cu cererile "i petiiile ane.e, n ordinea intrrii ,nu se mai !ace copierea actului-# 2+?

%5 nscrierea se !ace n registrul de inscripii "i const n consemnarea unor clauze din actele uridice# =unt supuse nscrierii numai actele uridice prin care se constituie privilegiile "i ipotecile# .. Efe+tele 2ns+rierii 6!ectul esenial al transcrierii "i nscrierii n registre este acela de a !ace actul uridic translativ sau constitutiv de drepturi reale opozabil terilor# 3ntre pri actul uridic produce e!ecte uridice din momentul ncCeierii, !r a !i necesar transcrierea sau nscrierea lui# Eipsa ndeplinirii !ormei de publicitate este sancionat cu inopozabilitatea !a de teri a transmiterii ori constituirii dreptului real, !r a a!ecta valabilitatea actului2/1# /.Corela)ia +u Le,ea nr. AB(DD? 3nscrierile !cute n con!ormitate cu actele normative n vigoare n registrul de transcripiuni "i inscripiuni, nainte de data intrrii n vigoare a Eegii nr# /F1??1 privind cadastrul "i publicitatea imobiliar, "i vor produce "i dup aceast dat e!ectele prevzute, cu e.cepia cazurilor n care drepturile de proprietate "i celelalte drepturi reale au !ost a!ectate n orice mod prin e!ectul legii# Potrivit art# +? din Eegea nr# /F1??1 ,modi!icat prin :itlul K)) al Eegii nr# 2'/F200+-, actul uridic privind constituirea sau transmiterea unui drept real imobiliar, valabil ncCeiat anterior intrrii n vigoare a prezentei legi, netranscris n registrul de transcripiuni "i inscripiuni "i produce e!ectele la data nscrierii n cartea !unciar, potrivit prevederilor Eegii nr# /F1??1# $ctul sub semntur privat valabil ncCeiat, va !i luat n considerare dac are dat cert anterioar intrrii n vigoare a Eegii !ondului !unciar nr# 10F1??1# Din momentul de!initivrii lucrrilor de cadastru general "i a registrelor de publicitate imobiliar pentru ntreg teritoriul unitii administrativ teritoriale, "i nceteaz aplicabilitatea,
2/1

3n cazul transmiterii sau constituirii aceluia"i drept real n mod succesiv n !avoarea a dou sau mai multe persoane se aplic principiul2 Qui prior tempore potior ure, avnd c"tig de cauz cel care ndepline"te mai nti !ormalitile de transcriere a dreptului, cCiar dac actul este posterior actelor de dobndire ale celorlali#

210

pentru teritoriul respectiv, dispoziiile ce reglementeaz sistemul de publicitate prin registre de inscripiuni "i transcripiuni#

' .. !iste&ul de pu%li+itate %a8at pe +-r)ile fun+iare


(. No)iune Crile !unciare sunt registre de inscripiuni imobiliare inute n raport de bunurile ce !ac obiectul nscrierii# :oate nscrierile se !ac pe i&o%ile "i nu pe proprietari, !iecare imobil avnd propria carte !unciar n care sunt evideniate orice scCimbri ce intervin n situaia sa material "i uridic# 3n anumite cazuri e.pres prevzute de lege, n cartea !unciar sunt nscrise "i unele drepturi personale, !apte sau raporturi uridice privind imobilele# *. :elurile 2ns+rierilor Con!orm art# + din Eegea nr# 11+F1?&0, nscrierile sunt de trei !eluri2 intabularea, nscrierea provizorie "i notarea# a5 ntabularea este nscrierea prin care se transmite, constituie sau stinge un drept real cu titlu de!initiv la data nregistrrii cererii de nscriere# )ntabularea este o nscriere de!initiv, avnd e!ect constitutiv de drepturi "i se !ace numai pe baza unui act uridic dovedit prin nscris original# %5 nscrierea provizorie este nscrierea prin care se strmut, constituie, modi!ic sau stinge un drept real sub condiia usti!icrii sale ulterioare# 3nscrierea provizorie ,ntabulare imper!ect- are loc atunci cnd nscrisul original nu nde% pline"te cerinele speciale prevzute de lege pentru intabulare sau n cazul n care nscrierea este cerut n temeiul unei Cotrri udectore"ti supus recursului# +5 7otarea este nscrierea care are ca obiect menionarea n cartea !unciar a unor drepturi personale, !apte sau alte raporturi uridice privind drepturi tabulare2 minoritatea, punerea sub interdicie a titularului dreptului, contractul de locaiune ncCeiat pe o durat mai mare de & ani# 211

.. Efe+tele 2ns+rierii Potrivit art# 1/ din Eegea nr# 11+F1?&0, dobndirea drepturilor reale asupra imobilelor opereaz pe data 2nscrierii actului de transmisiune sau constituire1 ea av*nd un caracter constitutiv de drepturi reale.

'# Corela)ia +u Le,ea nr. AB(DD? 3nscrierile !cute n con!ormitate cu actele normative n vigoare n crile !unciare "i n crile de publicitate !unciar, nainte de data intrrii n vigoare a Eegii nr# /F1??1 privind cadastrul "i publicitatea imobiliar, "i vor produce "i dup aceast dat e!ectele prevzute, cu e.cepia cazurilor n care drepturile de proprietate "i celelalte drepturi reale au !ost a!ectate n orice mod prin e!ectul legii# Potrivit art# +? din Eegea nr# /F1??1 ,modi!icat prin :itlul K)) al Eegii nr# 2'/F200+-, actul uridic privind constituirea sau transmiterea unui drept real imobiliar, valabil ncCeiat anterior intrrii n vigoare a prezentei legi, nenscris n carte !unciar, "i produce e!ectele la data nscrierii n cartea !unciar, potrivit prevederilor Eegii nr# /F1??1# $ctul sub semntur privat valabil ncCeiat, va !i luat n considerare dac are dat cert anterioar intrrii n vigoare a Eegii !ondului !unciar nr# 10F1??1# 3n temeiul art# 10 ,completat "i modi!icat prin :itlul K)) al Eegii nr# 2'/F200+-, n regiunile de carte !unciar supuse Decretului D Eege nr# 11+F1?&0 pentru uni!icarea dispoziiunilor privitoare la crile !unciare provizorii din <ecCiul 4egat n cri de publicitate !unciar, nscrierile privitoare la imobile, cuprinse n crile !unciare sau dup caz, n crile de publicitate !unciar, vor continua s !ie !cute n aceste cri, cu respectarea "i n condiiile dispoziiilor Eegii nr# /F1??1# 3n cazul nscrierii unei construcii, a dezmembrrii 212

sau alipirii unui corp !unciar nscris ntr%o carte !unciar ntocmit n baza Decretului D Eege nr# 11+F1?&0, precum "i pentru imobilul desprins, se va descCide o nou carte !unciar potrivit prevederilor prezentei legi#

!EC<IUNEA a III-a $ pu%li+itatea i&o%iliar- +onfor& Le,ii nr. AB(DD?


' (. Considera)ii ,enerale
Eegea nr# /F1??1 reglementeaz cadastrul general "i cadastrele speciale# G Cadastrul ,eneral este sistemul unitar "i obligatoriu de eviden teCnic, economic "i uridic al tuturor imobilelor de pe ntreg teritoriul ri ,art# 1 alin# 1-, avnd ca !inalitate nscrierea n registrul de publicitate imobiliar ,art# 1 alin# +-# 6ntitile de baz ale acestui sistem sunt2 parcela, construcia "i proprietarul# Prin imobil, n sensul legii, se nelege una sau mai multe parcele alturate, cu sau !r construcii, aparinnd aceluia"i proprietar# Prin parcel se nelege supra!aa de teren cu aceea"i categorie de !olosin# Cadastrul general se organizeaz la nivelul !iecrei uniti administrativ%teritoriale2 comun, ora", municipiu, ude "i la nivelul ntregii ri# Prin sistemul de cadastru general se realizeaz urmtoarele operaiuni2 identi!icarea, descrierea "i nregistrarea n documentele cadastrale a imobilelor prin natura lor, msurarea "i reprezentarea acestora pe Cri "i planuri cadastrale, precum "i stocarea datelor pe suporturi in!ormatice ,!uncia teCnic-9 identi!icarea "i nregistrarea tuturor proprietarilor "i a altor deintori legali de imobile, n vederea nscrierii n cartea !unciar cu caracter de!initiv ,!uncia uridic-9 !urnizarea datelor necesare sistemului de impozite "i ta.e pentru stabilirea corect a obligaiilor !iscale ale contribuabililor ,!uncia economic-# G Cadastrele de spe+ialitate sunt subsisteme de eviden "i inventariere a bunurilor imobile sub aspect teCnic "i economic# $st!el, instituiile din domeniul aprrii, ordinii 21&

publice "i al siguranei naionale pot e.ecuta, cu mi loace proprii, lucrrile de cadastru, geodezie, gravimetrie, topogra!ie, !otogrammetrie "i cartogra!ie necesare aprrii rii "i pstrrii ordinii publice, con!orm normelor teCnice ale $geniei (aionale G Pentru organizarea "i inerea noilor cri !unciare, prin Eegea nr# /F1??1 modi!icat prin :itlul K)) al Eegii nr# 2'/F200+ s%au n!iinat %irourile de +arte fun+iar-, n circumscripia !iecrei udectorii, ca uniti subordonate 7!iciului de cadastru "i publicitate imobiliar# $cestea, ncepnd cu data de 1 ianuarie 200+, au preluat activitatea !ostelor birouri de carte !unciar ale udectoriilor# 8irourile de carte !unciar sunt competente s e!ectueze operaiunile de publicitate imobiliar cu privire la imobilele supuse nscrierii n cartea !unciar "i a!late n localitile din circumscripiile udectoriilor n cadrul crora !uncioneaz# $ctivitatea de publicitate imobiliar n cadrul o!iciilor teritoriale este ndeplinit de registratori de carte !unciar, numii prin ordin al directorului general al $geniei (aionale, n urma unui concurs organizat de acesta#

' *. ns+rierea 2n +artea fun+iar-*A*


Cartea !unciar este un nscris n care sunt evideniate situaia material "i situaia uridic a imobilelor, n mod public, prin nscrierea tuturor actelor "i !aptelor uridice re!eritoare la aceste bunuri# 6le se ntocmesc pe localiti "i se numeroteaz de la 1 la n### pentru !iecare localitate n parte, "i alctuiesc mpreun re$istrul cadastral de publicitate imobiliar al teritoriului localit'ii.

2/2

Cartea !unciar este alctuit dintr%un titlu ,se indic numrul crii !unciare "i numele localitii n care este situat imobilul-# Partea ) prive"te descrierea imobilelor "i cuprinde2 numrul de ordin "i cel cadastral al imobilului9 supra!aa terenului, categoria de !olosin "i, dup caz, construciile9 planul imobilului cu vecintile, descrierea imobilului "i inventarul de coordonate al amplasamentului pentru !iecare imobil n parte# Partea a ))%a are n vedere nscrierile privind dreptul de proprietate2 numele proprietarului, actul sau !aptul uridic care constituie titlu de proprietate, precum "i menionarea nscrisului pe care se ntemeiaz acest drept9 strmutarea proprietii, servituile constituite n !olosul imobilului, !aptele uridice, drepturile personale, precum "i aciunile privitoare la proprietate9 orice ndreptri, modi!icri, nsemnri ce s%ar !ace n titlu, n partea ) sau a ))%a a crii !unciare cu privire la nscrierile !cute# Partea a )))%a se re!er la nscrierile privind dezmembrmintele dreptului de proprietate "i sarcini2 dreptul de super!icie, uzu!ruct, uz, !olosin abitaie, servituile n sarcina !ondului aservit, ipoteca "i privilegiile imobiliare, precum "i locaiunea "i cesiunea de venituri pe timp mai mare de & ani9 !aptele uridice, drepturile personale sau alte raporturi uridice, precum "i aciunile privitoare la drepturile reale nscrise n aceast parte9 secCestrul, urmrirea imobilului sau a veniturilor sale9 orice modi!icri, ndreptri sau nsemnri ce s%ar !ace cu privire la nscrierile !cute n aceast parte#

21'

3n noul sistem de publicitate eviden)a se )ine at7t pe i&o%ile +7t 0i pe persoane , e!ectul nscrierii constnd doar n opozabilitatea actului !a de teri "i nu n dobndirea dreptului real#

(. :eluri de 2ns+rieri (oul sistem de publicitate imobiliar presupune mai multe !eluri de nscriere2 a) ntabularea nta%ularea este 2ns+rierea prin +are trans&iterea1 +onstituirea1 &odifi+area sau stin,erea unui drept real i&o%iliar devin opo8a%ile fa)- de ter)i1 de la data 2nre,istr-rii +ererii de 2ns+riere# Potrivit art# 20 alin# ' lit# a-, ntabularea are ca obiect 2nscrierea de&initiv a dreptului de proprietate #i a celorlalte drepturi reale. 3nscrierea se !ace pe baza actului uridic prin care s%a constituit sau s%a transmis n mod valabil dreptul real# 4adierea dreptului de proprietate "i a celorlalte drepturi reale se !ace n temeiul actului uridic ce e.prim consimmntul titularului la stingerea lor, cu e.cepia drepturilor ce se sting la ndeplinirea termenului menionat n nscriere sau a drepturilor viagere care se sting prin moartea titularului lor# 3n cazul proprietii comune vor !i nscri"i n aceea"i carte !unciar toi proprietarii, indicndu%se "i partea indiviz a !iecrui coproprietar ,art# '1-# b) nscrierea provizorie Repre8int- 2ns+rierea prin +are trans&iterea1 +onstituirea1 &odifi+area sau stin,erea unui drept real i&o%iliar devin opo8a%ile fa)- de ter)i1 su% +ondi)ia 0i 2n &-sura 3ustifi+-rii ei2/&# Prin nscrierea provizorie, dreptul real imobiliar devine opozabil terilor cu rangul dobndit prin aceast nscriere, sub condiia "i n msura usti!icrii nscrierii provizorii# Prin urmare, dup ndeplinirea condiiei "i devenirea de!initiv a nscrierii ,se trans!orm n ntabulare-, nscrierea va cpta data "i rangul pe care l%a avut nscrierea provizorie# $st!el, persoana interesat este aprat de riscul unei eventuale intabulri n !avoarea unui ter care
2/&

E#Pop, E# ;# >arosa D op#cit#, p# &/0% &/1#

21+

ar dobndi acela"i drept ulterior# 4olul ei este ca titularul nscrierii s bene!icieze de prioritatea nscrierii# Con!orm art# &2 alin# 2, modi!icat, din Eegea nr# /F1??1, nscrierea provizorie n cartea !unciar se !ace n urmtoarele situaii2 a5 2n +a8ul do%7ndirii de drepturi reale afe+tate de o +ondi)ie suspensiv-K %5 +7nd se soli+it- inta%ularea unui drept real 2n te&eiul unei >ot-r7ri 3ude+-tore0ti +e nu a r-&as irevo+a%il-# $vnd n vedere c te.tul nu distinge ntre Cotrrile nede!initive "i cele de!initive, apreciem c pot constitui temei al unei nscrieri provizorii att Cotrrile nede!initive, pronunate n prim instan, ct "i cele de!initive dar nermase irevocabile9 +5 da+- se do%7nde0te un drept ta%ular +are1 anterior1 a fost 2ns+ris provi8oriu # 3n ipoteza n care un drept tabular a !ost nscris provizoriu "i transmisiunea acestuia va urma aceea"i soart, noul dobnditor neputnd s nscrie dreptul dect n acelea"i condiii9 d5 da+- de%itorul a +onse&nat su&ele pentru +are a fost 2ns+ris- ipote+a ori privile,iul i&o%iliar# =e are n vedere ipoteza n care a !ost nscris n cartea !unciar o ipotec sau un privilegiu imobiliar, iar debitorul !ace dovada consemnrii sumelor datorate !r a e.ista actul autentic din care s rezulte consimmntul creditorului pentru e!ectuarea radierii sau o Cotrre udectoreasc prin care s%a dispus radierea# 3n aceast situaie, ipoteca sau privilegiul se vor radia provizoriu9 e5 da+- pentru solu)ionarea +ererii sunt ne+esare 2ns+risuri supli&entare1 +are nu adu+ atin,ere fondului dreptului +e se +ere a fi 2ns+ris 0i nu se funda&entea8- noi +apete de +erere. Dup nscrierea provizorie a dreptului real, sub condiia depunerii nscrisurilor necesare, solicitantul va !i n"tiinat s depun ntr%un termen stabilit de ctre registrator, actele doveditoare# Dac acestea sunt depuse n termenul !i.at, registratorul, prin ncCeiere, va proceda la usti!icarea nscrierii provizorii, n caz contrar urmnd a se radia nscrierea provizorie# Hustifi+area 2ns+rierii provi8orii reprezint ndeplinirea cerinelor legale pentru trans!ormarea nscrierii provizorii n nscriere de!initiv, adic n intabulare# Pentru a se 211

admite o cerere de usti!icare a unei nscrieri provizorii, partea interesat trebuie s prezinte2 nscrisul din care s rezulte ndeplinirea condiiei suspensive, Cotrrea udectoreasc devenit irevocabil, nscrisul din care s rezulte usti!icarea nscrierii provizorii a dreptului tabular transmis, dovada consimmntului titularului dreptului de ipotec pentru usti!icarea radierii acestuia2/', dovada depunerii nscrisurilor suplimentare# $dmiterea cererii de usti!icare se !ace n toate cazurile printr%o ncCeiere a registratorului de carte !unciar, de"i legiuitorul prevede n mod e.pres necesitatea unei asemenea ncCeieri doar n situaia ultimului caz# c) 7otarea Notarea este 2ns+rierea +are are +a o%ie+t &en)ionarea 2n +artea fun+iar- a unor drepturi personale1 fapte sau raporturi 3uridi+e str7ns le,ate de drepturile ta%ulare 0i de titularii lor1 liti,iilor referitoare la drepturile ta%ulare1 pentru a le fa+e opo8a%ile ter)ilor sau a le adu+e la +uno0tin)a a+estora nu&ai 2n s+op de infor&are# $st!el, pot !i notate2 minoritatea "i punerea sub interdicie a titularului dreptului real, instituirea curatelei, aciunile n ustiie n legtur cu imobilul "i drepturile nscrise n cartea !unciar, interdicia de nstrinare sau grevare a imobilului, pactul de pre!erin, promisiunea de nstrinare a imobilului, secCestrul asigurtor "i udiciar, lucrrile de e.propriere, apelul sau recursul declarat ncCeierilor date de udectorul de carte !unciar, orice alte aciuni, !apte "i drepturi personale ,art# 0' din 4egulamentul birourilor de carte !unciar ale udectoriilor(. Efe+tele 2ns+rierii 2n +artea fun+iar6!ectele nscrierilor n cartea !unciar di!er n !uncie de !elul acestora# G nta%ularea 0i 2ns+rierea provi8orie au ca e!ect opozabilitatea !a de teri a actelor "i !aptelor uridice prin care se transmit, constituie, modi!ic "i sting drepturi reale imobiliare# $ceast regul este stabilit de art# 2/ din lege potrivit cruia2 @ actul &uridic este valabil pentru pr4i de la data %nc/eierii lui, dat cnd se transfer dreptul real, dar fr %nscrierea %n cartea funciar actul &uridic nu va putea fi opus ter4ilor*#
2/'

Dac creditorul re!uz s%"i dea consimmntul, usti!icarea radierii ipotecii sau a privilegiului imobiliar se va e!ectua n baza Cotrrii udectore"ti irevocabile prin care, constatndu%se acCitarea sumelor datorate de debitor, se ordon radierea ipotecii sau a privilegiului din carte# $se vedea C# Cucu % Eegislaia cadastrului "i publicitii imobiliare# Comentarii "i e.plicaii, 6d# $EE 86CY, 200+, P# 121#

21/

Prin e.cepie de la regula enunat mai sus, drepturile de proprietate "i celelalte drepturi reale sunt opozabile !a de teri, !r a !i nscrise n cartea !unciar, cnd provin din succesiune, accesiune, vnzare silit, uzucapiune, precum 3i drepturile reale dobndite de stat sau de orice persoan, prin efectul legii, prin e,propriere sau prin /otrri &udectore3ti ,art# 20 alin# 1 "i 2-. $ceste drepturi se vor nscrie n cartea !unciar numai n cazul n care titularul dreptului dore"te s dispun de ele ,art# 20 alin#&1-# G Notarea are ca e!ect opozabilitatea !a de teri a drepturilor personale, !aptelor personale, raporturilor uridice, litigiilor, etc# n legtur cu imobilele descrise n cartea !unciar# 3n acest sen, art# '0 prevede c 5actele 3i faptele &uridice, privitoare la drepturile personale, la starea 3i capacitatea persoanelor %n legtur cu imobilele cuprinse %n cartea funciar, vor putea fi %nscrise la cerere, cu efect de opozabilitate pentru ter4e persoane. .. Pro+edura 2ns+rierii 2n +artea fun+iar3nscrierea n cartea !unciar se realizeaz pe baza cererii de nscriere care se depune la birourile teritoriale ale o!iciului teritorial n raza creia este situat imobilul# Cererea trebuie nsoit de urmtoarele acte2 nscrisul original sau copia legalizat care atest actul sau !aptul a crui nscriere se cere9 copia legalizat a Cotrrii udectore"ti care se nscrie, urmat de meniunea c este de!initiv "i irevocabil# Pot solicita e!ectuarea ntabulrii "i nscrierii provizorii toate persoanele care, n baza unui nscris original, a unei Cotrri udectore"ti sau a Cotrrii autoritii administrative urmeaz s constituie, transmit, modi!ice, dobndeasc sau stinge un drept tabular# Cererea poate !i depus de titularul dreptului care solicit nscrierea, sau de un mandatar al acestuia n temeiul unei procuri speciale # Cererile de nscriere se nregistreaz n registrul de intrare, menionndu%se numrul care rezult din ordinea cronologic a depunerilor "i data primirii# 3n cazul n care se depun deodat mai multe cereri, ipotecile "i privilegiile vor avea rang egal, iar celelalte drepturi primesc numai provizoriu rang egal, urmnd ca instana s decid asupra rangului "i a radierii nscrierii nevalabile ,art# '? alin# 1%1-# 210

4egistratorul de carte !unciar va dispune, prin ncCeiere, e!ectuarea nscrierii, numai dac nscrisul ndepline"te condiiile prevzute de art# +02 este ncCeiat cu respectarea !ormalitilor prevzute de lege9 indic numele prilor9 individualizeaz imobilul printr%un identi!icator unic9 este nsoit de o traducere legalizat, dac actul nu este ntocmit n limba romn9 este nsoit, dup caz, de o copie a e.trasului de carte !unciar pentru autenti!icare sau a certi!icatului de sarcini ce a stat la baza ntocmirii actului#
3n lipsa cerinelor artate, cererea de nscriere va !i respins prin ncCeiere motivat# 3ncCeierea poate !i atacat cu plngere, ce va !i depus la biroul teritorial, va !i nscris din o!iciu n cartea !unciar "i va !i soluionat de udectoria n a crei raz de competen se a!l imobilul# =entina udectorie este

supus apelului "i recursului#

/.

%li,a)ii 2n sar+ina notarului pu%li+ 0i a instan)ei de 3ude+at-

a) Obli$a'ia notarului public de a solicita 2nscrierea 2n cartea &unciar $rt# +1 din Eege instituie o obligaie imperativ, "i anume obligaia notarului public care a autenti!icat un act prin care se constituie, transmite, modi!ica sau stinge un drept real imobiliar de a cere nscrierea n cartea !unciar din o!iciu# Despre ndeplinirea acestei obligaii, notarul trebuie s !ac meniune n cCiar cuprinsul actului ntocmit# 3n privina certi!icatului de mo"tenitor, meniunea se va e!ectua doar dac pentru bunurile imobile care compun masa succesoral este descCis carte !unciar sau e.ist documentaie cadastral# 3n vecCea reglementare, obligaia notarului de a solicita nscrierea nu avea caracter imperativ, partea interesat avnd posibilitatea de a%"i rezerva dreptul de a e!ectua personal diligenele necesare pentru nscriere# De asemenea, solicitarea notarului trebuia realizat ntr% un termen strict stabilit de lege2 n ziua ntocmirii actului, sau cel mai trziu, a doua zi# Prin modi!icare adus art# +1 n temeiul Eegii nr# 2'/F200+, s%a meninut obligaia notarului de a solicita nscrierea n cartea !unciar, ns nu a mai stabilit un termen n care aceasta trebuie ndeplinit# $preciem c se impune ndeplinirea obligaiei ntr%un termen rezonabil, ct mai scurt cu putin# 21?

b) Obli$a'ii ale instan'ei de judecat 3n scopul asigurrii opozabilitii, art#+1 instituie "i obligaia instanei de udecat care a pronunat o Cotrre constitutiv de drepturi sau declarativ asupra unui drept real imobiliar de a transmite aceast Cotrre la biroul de carte !unciar, n termen de & zile de la rmnerea de!initiv "i irevocabil a acesteia# De asemenea, instana are "i obligaia de a solicita notarea aciunii n des!iinarea actului uridic supus nscrierii, nainte de a intra n dezbaterea !ondului# 4aiunea instituirii unei ast!el de notri este de a mpiedica, pe de o parte, dobndirea cu bun credin a unui drept tabular n tot cursul procesului "i, pe de alt parte, de a asigura e.ecutarea Cotrrii udectore"ti care ar putea !i mpiedicat prin constituiri de drepturi reale n cursul proceselor#

;. !itua)ii spe+iale de 2ns+riere 2n +artea fun+iar-

a) ,azul modi&icrilor corpului imobilului +art. 44<4 ) )mobilul nscris n cartea !unciar se poate modi!ica prin alipiri, dezlipiri sau prin mrirea sau mic"orarea ntinderii acestuia# 9lipirea are loc atunci cnd dou sau mai multe parcele se unesc ntr%un singur imobil sau se adaug o parcel nou la un imobil# $tunci cnd se unesc dou sau mai multe parcele ntr%o singur parcel, ele trebuie s !ie situate una lng alta# (oul corp de proprietate va !i nscris cu un numr roman# Dezlipirea se realizeaz cnd se desparte o parcel de un imobil# Dezlipirea unui imobil sau a unei pri dintr%un imobil se !ace mpreun cu sarcinile care greveaz imobilul# )mobilul grevat cu sarcini nu poate !i alipit la un alt imobil, ci va !orma n caz de dezlipire un imobil separat# 2/0

3n cazul alipirilor "i dezlipirilor se vor e!ectua, dac este nevoie, operaiuni de transcriere sau renscriere ,art# '+-# :ranscrierea se !ace cnd o parcel este trecut dintr%o carte !unciar n alt carte !unciar# Dac se transcrie o parte dintr%o parcel n alt carte !unciar, se va !orma un imobil distinct cu numr cadastral nou, iar restul se nscrie n vecCea carte !unciar, cu menionarea noului numr cadastral "i a supra!eei imobilului, iar dac toate imobilele nscrise ntr%o carte !unciar au !ost transcrise, aceasta se va ncCide "i nu va mai putea !i redescCis pentru noi nscrieri# 4enscrierea are loc n situaia n care o parcel se dezlipe"te "i se trece n aceea"i carte !unciar ca un imobil de sine stttor sau ca o parcel a unui alt imobil# b) 0itua'ii speciale de 2nscriere prevzute de art. 24?G244 $ceste cazuri speciale privesc nscrierea dreptului de proprietate dobndit prin construire, nscrierea dreptului de ipotec sau a anumitor privilegii# ns+rierea dreptului de proprietate do%7ndit prin +onstruire se !ace pe baza certi!icatului eliberat de primria localitii unde este situat imobilul, prin care se atest, cnd este cazul, !aptul c proprietarul a edi!icat construcia n con!ormitate cu autorizarea de construire eliberat potrivit legii, precum "i a unei documentaii cadastrale# ns+rierea dreptului de ipote+- se !ace numai asupra imobilului n ntregul su, sau asupra cotei pri aparinnd unui coproprietar# 3n cazul n care se dore"te nscrierea unei ipoteci doar asupra unei pri a imobilului, este necesar ca n prealabil s se procedeze la dezlipirea acelei pri pentru a !orma un imobil distinct, care poate !i ulterior ipotecat# )poteca 2/1 5 11 introdus prin >e$ea nr.

constituit asupra unei pri din construcie va !i nscris att asupra acesteia, ca proprietate e.clusiv, ct "i asupra cotei corespunztoare din prile comune indivize ale cldirii, a!late n proprietate comun !orat "i perpetu# 3n prezent se poate nscrie "i ipoteca unui bun viitor n condiiile legii privind creditul ipotecar pentru investiii imobiliare, dar numai cu obligaia notrii n prealabil a autorizaiei de construire "i a procesului verbal de recepie parial# ns+rierea privile,iilor se !ace din o!iciu, cu e.cepia situaiei n care prile renun n mod e.pres la acest bene!iciu# 0rivilegiul vnztorului pentru restul de pre4 nepltit # Din o!iciu se va proceda la nscrierea acestuia n partea a ))) a a crii !unciare# Dac vnzarea a !ost des!iinat, privilegiul se va des!iina din o!iciu# 0rivilegiul coprta3ului sau a cosc/imba3ului# Dac din nscrisurile doveditoare rezult c, n situaia mprelii sau scCimbului, e.ist di!erene n bani ,sulte-, din o!iciu se va proceda la nscrierea n partea a ))) a a privilegiului# =e poate solicita "i nscrierea privilegiului pentru garantarea preului datorat de coprta"ul ad udecatar al imobilului supus mprelii, privilegiu ce se va nscrie n temeiul actului de ad udecare# 0rivilegiul ar/itectului 3i antreprenorului se poate nscrie pentru garantarea acCitrii preului lucrrilor pe care le%au e.ecutat n limita cre"terii valorii imobilului#

Pu%li+itatea i&o%iliar- 2n noul Cod +ivil (oul Cod civil sistematizeaz publicitatea imobiliar pornind de la instituia crii !unciare a imobilului la nivelul !iecrei uniti administrativ%teritoriale, ude, municipiu, ora, comun, avnd la baz msurtori cadastrale i descrierea imobilului, de!init la art# 0/1 2/2

alin# ,&- ca !iind*0rin imobil, %n sensul prezentului titlu, se %nelege una sau mai multe parcele de teren alturate, indiferent de categoria de folosin, cu sau fr construcii, aparinnd aceluiai proprietar, situate pe teritoriul unei uniti administrativ+teritoriale i care sunt identificate printr+un numr cadastral unic. 3n lumina noilor dispoziii n materie, cartea !unciar va cuprinde, de regul, dou categorii de meniuni2 una de natur s descrie imobilul i una re!eritorare la drepturile reale ce au ca obiect bunul imobil descris# (oul Cod civil condiioneaz dobndirea, modi!icarea i stingerea drepturilor reale imobiliare, care sunt e.pres de!inite ca drepturi tabulare, de realizarea publicit ii imobiliare n condiiile legii, adic a nscrierii n cartea !unciar# Con!orm art# 0/0 noul Cod civil, o carte !unciar va cuprinde date re!eritoare la un singur imobil i, de regul, un singur proprietar, cu e.cepia coproprietarilor pe cote%pri i a coproprietarilor n devlmie# :ot acest articol prevede c obiectul drepturilor tabulare este imobilul, care dup nscrierea n cartea !unciar nu mai poate !i modi!icat dect cu respectarea regulilor de carte !unciar# $rt# 0/? i 000 din Codul civil instituie regulile privitoare la modi!icarea imobilului nscris n cartea !unciar# $rticolele menionate mai sus nu !ac alteceva dect s preia dispoziiile art# &?, '2 i '& din Eegea /F1??1 i ale 7rdinului nr# 1&&F2001 al $utoritii (aionale de Cadastru i publicitate imobiliar,$(CP)-# 3n cartea !unciar pot !i !cute trei tipuri de nscrieri i anume 9 inta%ularea1 2ns+rierea provi8orie i notarea. Primele dou au ca obiect drepturi tabulare, n timp ce notarea privete alte drepturi, acte, !apte sau raporturi uridice legate de bunurile imobile nscrise n cartea !unciar#

2/&

$rt# 002 noul Cod civil prevede c drepturile reale sub condiie suspensiv sau rezolutorie nu se intabuleaz# 6le se pot ns nscrie provizoriu# Crile !unciare sunt publice, ast!el nct orice persoan, !r a invoca un interes, poate cerceta orice carte !unciar, inclusiv documentele a!erente# Codul civil instituie prezumia c oricine cunoate cuprinsul crii !unciare, nimeni neputnd invoca necunoaterea e.istenei nscrierilor ori cererilor de nscriere nregistrate la o!iciul de cadastru i publicitate imobiliar# Ea cererea persoanelor interesate, se pot elibera e.trase sau copii carti!icate, con!orme cu originalul a!lat n arCiv# (oul Cod civil restabilete e!ectul absolut al publicitii imobiliare i prevede c drepturile reale asupra imobilelor cuprinse n cartea !unciar se dobndesc, att ntre pri, ct i !a de teri, numai prin nscrierea lor n cartea !unciar, pe baza actului ori a !aptului care a usti!icat nscrierea9 pe cale de consecin, drepturile reale se pierd ori se sting numai prin radierea lor din cartea !unciar, de regul cu consimmntul titularului dat prin act autentic notarial# 3nscrierile n cartea !unciar produc e!ecte de la data nregistrrii cererilor# 5n aspect de noutate l reprezint modalitatea de nregistrare a cererii de nscriere precum i modalitatea de determinare a ordinii nregistrrii cererii# 3n ceea ce privete modalitatea de nregistrare, procedura a !ost simpli!icat, permindu%i%se solicitantului s depun cererea prin orice mi loc de transmitere i con!irmare general acceptat# $adar, nregistrarea se va !ace !ie personal, prin mandatar, prin notar, prin !a., prin pot electronic etc# 4e!eritor la determinarea ordinii nregistrrilor, se aduce un plus calitativ !a de reglementarea Eegii /F1??1, n sensul c ordinea depinde nu doar de data nregistrrii cererilor, ci i de ora i minutul acestora# Eegea reglementeaz i situaiile de con!lict dintre 2/'

cereri cu potenial de a !i recepionate din punct de vedere uridic sub acelai rang pre!erenial# 3n sistemul de publicitate instituit prin noul Cod civil, n care nscrierea n cartea !unciar are e!ect constitutiv de drepturi reale, con!lictul ntre terii dobnditori de la un autor comun vor !i soluionate cu respectarea art# 0?1# $st!el, dac dou sau mai multe persoane au !ost ndreptite s dobndeasc, prin acte ncCeiate cu acelai autor, drepturi asupra aceluiai imobil care se e.clus reciproc, cel care i%a nscris primul dreptul va !i socotit titularul dreptului tabular, indi!erent de data titlului n temeiul cruia s%a svrit nscrierea n cartea !unciar# $adar, n caz de con!lict de drepturi asupra aceluiai imobil, pre!erabil va !i data nscrierii n cartea !unciar i nu data titlului !iecruia# 3nscrierea unui drept real n cartea !unciar se poate e!ectua numai mpotriva celui care, la data cererii, este nscris ca titular al dreptului respectiv ori mpotriva celui care, nainte de a !i !ost nscris, i%a grevat dreptul dac, n acest din urm caz, ambele nscrieri se solicit concomitent# $ceste prevederi sunt nscrise n art# 0?& noul Cod civil# 3n ceea ce privete nscrierea drepturilor reale n cazul actelor uridice succesive, art# 0?' noul Cod civil prevede c dac un drept supus nscrierii n cartea !unciar a !cut obiectul unor cesiuni succesive care nu au !ost nscrise, cel din urm ndreptit s cear nscrierea nu o va putea !ace dect dac solicit, odat cu nscrierea dreptului su i nscrierea dobndirilor succesive anterioare pe care le va dovedi cu nscrisuri originale sau copii legalizate, dup caz# $cest principiu apare ca o obligativitate a usti!icrii cesiunilor succesive ntre proprietarul tabular anterior i autorul dreptului pentru care se solicit nscrierea# 3nscrierile ntemeiate pe obligaiile de!unctului se vor putea svri i dup ce dreptul a !ost nscris pe numele motenitorului, ns numai n situaia n care mo tenitorul este inut de aceste obligaii, adic doar dac motenitorul a acceptat aceste obligaii# 2/+

3n ceea ce privete 2ns+rierea provi8orie1 acesta reprezint operaiunea prin care sunt trecute n cartea !unciar drepturi reale imobiliare, aceste drepturi tabulare nscrise provizoriu !iind incerte# Cazurile n care se poate solicita nscrierea provizorie sunt prevzute e.pres de art# 0?0 din Codul civil# 6!ectele nscrierii provizorii vor !i a!ectate de incertitudine pn la data prezentrii documentelor care probeaz ncetarea strii de incertitudine2/+# 6!ectele nscrierii provizorii sunt reglementate de art# 0?? noul Cod civil# $st!el, nscrierea provizorie are ca e!ect dobndirea, modi!icarea sau stingerea unui drept tabular de la data nregistrrii cererii, sub condiia i n msura usti!icrii ei# Notarea 2n +artea fun+iar$re ca obiect drepturi personale, !apte sau alte raporturi uridice a cror notare a !ost impus sau permis prin dispoziii legale, ne!iind permis notarea unor drepturi sau mpre urri neprevzute de lege# Re+tifi+area 2ns+rierilor 2n +artea fun+iar4ecti!icarea nscrierilor din cartea !unciar reprezint modi!icri ale datelor cuprinse n cartea !unciar, care pot !i radieri, ndreptri sau corectri, n cazul n care situaia uridic real a imobilului nu i gsete corespondena n cuprinsul crii !unciare# Dovedirea situaiei reale a imobilului poate !i !cut cu a utorul recunoaterii titularului nscrierii a crei recti!icare este cerut, prin declaraie notarial autentic sau prin Cotrre udectoreasc de!initiv pronunat mpotriva titularului nscrierii# 3n ce privete erorile materiale, acestea vor putea !i recti!icate la cerere sau din o!iciu, dac erorile nu constituie cazuri de recti!icare care pot !i soluionate doar pe calea aciunii n recti!icare tabular#

2/+

<# =toica, op. cit. , p# ''/

2/1

:itularul dreptului de proprietate imobiliar are posibilitatea s cear motivat modi!icarea datelor nscrise cu privire la descrierea, destinaia i supra!aa imobilului2/1#

!EC<IUNEA a IV-a $ A+)iunile spe+ifi+e pu%li+it-)ii i&o%iliare


(oul Cod civil reglementeaz & aciuni care pot !i promovate n ustiia i au ca obiect nscrierile n cartea !unciar, respectiv2 aciunea n prestaie tabular, aciunea n usti!icare tabular i aciunea n recti!icare tabular#

' (. A+)iunea 2n presta)ie ta%ular$ciunea n prestaie tabular este reglementat de art# 0?1, 0?/ noul Cod civil# Potrivit prevederilor legale, aciunea n prestaie tabular reprezint acea aciune prin care potenialul dobnditor al unui drept tabular solicit antecesorului tabular s constituie, s transmit ori s modi!ice un drept tabular, acesta din urm necomportndu%se ca atare# Promovarea acestei aciuni are ca scop obligarea antecesorului tabular la ndeplinirea obligaiilor asumate n vederea nscrierii n cartea !unciar a dreptului tabular n cauz# Dreptul la aciunea n prestaia tabular este prescriptibil n condiiile legii# Dac aciunea a !ost notat n cartea !unciar, atunci Cotrrea udectoreasc se va nscrie din o!iciu i mpotriva acelora care au dobndit vreun drept tabular dup notare2//# $ciunea n prestaie tabular va putea !i ndreptat i mpotriva terului dobnditor de rea% credin nscris anterior n cartea !unciar dac actul uridic invocat de reclamant este anterior celui n temeiul cruia a !ost nscris dreptul terului dobnditor, iar acesta a !ost de rea%credin la data ncCeierii actului# ;ai prevede codul c dreptul la aciune mpotriva terului se prescrie n termen de & ani de la data nscrierii a dreptului acestuia n !olosul su, cu e.cepia cazului n care dreptul la aciune al reclamantului contra antecesorului su s%a prescris mai nainte2/0#
0rt. ,!A noul Cod civil. 0rt. >,1 alin.+2/ noul Cod civil. 2/0 0rt. >,- noul Cod.
2/1 2//

2//

' *. A+iunea 2n 3ustifi+are ta%ular4eprezint acea aciune pe care cel care i%a nscris provizoriu n cartea !unciar un drept tabular a!ectat de o condiie suspensiv contra celui mpotriva cruia s%a nscris provizoriu respectivul drept, atunci cnd cel din urm re!uz s i dea consimmntul necesar usti!icrii dreptului de ctre reclamant2/?# Codul civil prevede radierea din o!iciu a dreptului real imobiliar a!ectat de o condiie suspensiv dac nu se dovedete ndeplinirea condiiei care a!ecteaz dreptul, n termen de + ani de la nscriere# 3n aceleai condiii se va radia condiia rezolutorie dac n termen de 10 ani de la nscriere nu s%a solicitat radierea dreptului nscris sub aceast modalitate200#

' .. A+iunea 2n re+tifi+area ta%ular6ste reglementat de art# ?00 i urm# noul Cod civil# $ceast aciune poate !i promovat de o persoan care usiti!ic un interes i se a!l ntr%unul din cazurile prevzute de art# ?00 noul Cod civil# :ermenele de e.ercitare a aciunii n recti!icare sunt prevzute de art# ?0? noul cod civil, unde se !ac distincii cu privire la prescriptibilitatea sau imprescriptibilitatea aciunii n recti!icare tabular# 3n ceea ce privete e!ectele admiterii aciunii, se prevede c Cotrrea prin care se admite recti!icarea unei nscrieri nu va aduce atingere drepturilor nscrise n !olosul celor care nu au !ost parte n cauz# 3n situaia n care aciunea a !ost notat n cartea !unciar, Cotrrea udectoresc de admitere se va nscrie, din o!iciu i mpotriva acelora care au dobndit un drept tabular dup notare, care se va radia odat cu dreptul autorului lor#201

M. Nicolae, &ratat de publcitate imobiliar, ed. Universul Juridice, Bucureti, 2 0rt. ,!2 noul cod civil. 201 0rt. ,! noul cod civil.
2/? 200

1, p. 19.)191.

2/0

Faterial dida+ti+ au6iliar Ane6a I

Vo+a%ular

accessorium se1uitur principale D adagiu latin !olosit pentru a e.prima regula potrivit creia bunul sau contractul accesoriu urmeaz soarta uridic a bunului sau a contractului principal de care depinde9 actor se1uitur forum rei D regul potrivit creia aciunea mobiliar se udec de ctre instana de la domiciliul prtului ,rei deriv de la reus = prt-9 actor se1uitur forum rei sitae D regul potrivit creia o aciune n ustiie cu privire la un imobil D aciune imobiliar D se udec de ctre instana de la locul unde se a!l bunul ,rei deriv n acest caz de la res D lucru-9 drept subiectiv absolut D drept civil n temeiul cruia titularul su, determinat, are posibilitatea s%l e.ercite singur, !r concursul altuia, toate celelalte persoane, ca subiecte pasive nedeterminate, avnd obligaia general "i negativ de a nu aduce nici o atingere titularului n e.ercitarea dreptului su9 drept subiectiv relativ D dreptul n temeiul cruia subiectul activ, determinat, numit creditor, are posibilitatea de a pretinde subiectului pasiv, determinat numit debitor, s dea, s !ac sau s nu !ac ceva9 dreptul de /abita4ie D drept real n temeiul cruia titularul are dreptul de a !olosi o cas de locuit ce aparine altei persoane9 dreptul de servitute D o sarcin impus unui !ond ,!ond aservit- pentru uzul "i utilitatea unui imobil avnd un alt stpn ,!ond dominant-9 drept de superficie D drept real ce const n dreptul de proprietate pe care l are o persoan D !izic sau uridic D denumit super!iciar, n privina construciilor sau plantaiilor ce se a!l pe terenul aparinnd altui proprietar, precum "i n dreptul de !olosin asupra terenului pe care se a!l construciile sau plantaiile9 2/?

drept de uz D drept real n virtutea cruia titularul su se poate !olosi de un bun, i poate culege !ructele pentru nevoile sale "i ale !amiliei sale9 drept de uzufruct D drept real principal ce con!er titularului su, numit uzu!ructuar, dreptul de a e.ercita asupra unui bun ce aparine altui proprietar, atributele posesiei "i !olosinei n acelea"i condiii ca "i proprietarul, cu obligaia de a%i conserva substana "i de a%l restitui la ncetarea uzu!ructului9 dezmembrminte D termen !olosit pentru a desemna drepturile reale principale, care se constituie prin desprinderea unor atribute din coninutul uridic al dreptului de proprietate ,de uzu!ruct, uz, abitaie, super!icie, servitute-9 erga omnes D e.presie latin desemnnd !aptul c un act uridic sau un drept subiectiv este opozabil !a de toi9 in &udiciis universalibus pretium succedit loco rei, et res loco pretii D e.presie latin desemnnd regula con!orm creia dac ntr%un patrimoniu un bun este nstrinat, locul lui va !i luat de preul primit, iar dac cu acest pre se va obine un alt bun, locul preului va !i luat de bunul dobndit de el9 &us in re D e.presie latin desemnnd un drept relativ la bunuri ,Adrept n obiectA-9 n prezent, utilizat ca noiune ecCivalent pentru dreptul real9 &us ad personam D e.presie latin desemnnd un drept relativ la o persoan9 n prezent, utilizat ca ecCivalent al dreptului de crean9 reus credendi D e.presie desemnnd persoana creditorului9 reus debendi D e.presie desemnnd persoana debitorului9 res certa D e.presie desemnnd bunuri individual%determinate9 res genera D e.presie desemnnd bunuri de gen9 obliga4ia de a da ,aut dare- D ndatorirea de a constitui sau a transmite un drept real cu privire la un lucru9 obliga4ia de a face ,aut !acere- D const ntr%o prestaie pozitiv avnd ca obiect e.ecutarea de lucrri, prestarea de servicii sau predarea unui lucru9 obliga4ia de a nu face ,aut non !acere- D ndatorirea subiectului pasiv de a se abine de la svr"irea unei aciuni#

200

9busus &us abutendi" D atribut al dreptului de proprietate, desemnnd dreptul de proprietate asupra bunului ,dispoziie uridic prin nstrinare sau dispoziie material prin distrugere-9 accesiune D mod de dobndire a proprietii con!orm cruia tot ce se une"te cu un lucru devine proprietatea aceluia cruia i aparine bunul la care s%a !cut unirea sau ncorporaiunea9 animus D stare de spirit a unei persoane care se comport ca titularul unui drept asupra unui lucru ,animus domini, animus possidendi-, caracterizat de intenia sau voina celui ce stpne"te bunul de a e!ectua acea stpnire pentru sine9 corpus D termen !olosit pentru a desemna elementul material al posesiei, care presupune un contact uridic direct cu bunul, concretizat n acte materiale ca2 deinerea acestuia, !olosirea lui, culegerea !ructelor produse de el, e!ectuarea unor modi!icri sau aducerea unor completri, n!ptuirea unor acte de dispoziie privitoare la bun9 detentor precar D persoan care deine un lucru, stpnindu%l !r intenia sau voina de a e!ectua aceast stpnire pentru sine, de a se purta cu privire la lucru ca proprietar sau ca titular al altui drept real9 deten4ie D stpnire n !apt asupra unui lucru al altuia e.ercitat temporar, n baza unui raport uridic cu proprietarul lucrului, implicnd obligaia restituirii acestuia9 fructus &us fruendi" D atribut al dreptului de proprietate, desemnnd dreptul de a !olosi "i de a culege !ructele bunului9 res nullius D e.presie desemnnd un lucru al nimnui9 uzus &us utendi" D atribut al dreptului de proprietate ce presupune e.ercitarea de ctre titular a unei stpniri e!ective asupra bunului n materialitatea sa# 9c4iune D titlu reprezentativ al contribuiei ntr%o societate de capital ,pe aciuni sau n comandit pe aciuni-, constituind o !raciune a capitalului social care con!er posesorului calitatea de acionar9 ac4iune petitorie D aciune care pune n cauz e.istena unui drept real imobiliar, n special dreptul de proprietate imobiliar9 certificat de proprietate D titlu de valoare la purttor, adic un nscris care ncorporeaz dreptul la care se re!er9 201

in commercium D n comer9 res communes D bunuri comune9 servitute D sarcin impus asupra unui imobil pentru uzul "i utilitatea altui imobil avnd un alt proprietar9 infans conceptus pro nato /abetur 1uoties de e&us commodis agitur D @copilul conceput se consider ca nscut ori de cte ori este vorba de interesul luiA# Eocuin4 de interven4ie $ locuin destinat cazrii personalului unitilor economice sau bugetare, care, prin contract de munc, ndepline"te activiti sau !uncii ce necesit prezena permanent sau n caz de urgen n cadrul unitii economice sau bugetare9 locuin4 de necesitate D locuin destinat cazrii temporare a persoanelor "i !amiliilor lor ale cror locuine au devenit inutilizabile n urma unor catastro!e naturale sau accidente ori ale cror locuine sunt supuse demolrii n vederea realizrii de lucrri de utilitate public, precum "i lucrrilor de renovare ce nu se pot e!ectua n cldiri ocupate de locatari# Eocuin4 de serviciu D locuin destinat !uncionarilor publici, anga ailor unor uniti sau ageni economici, acordat n condiiile contractului de munc, potrivit prevederilor legale# Eocuin4 social D locuin care se atribuie cu cCirie subvenionat unor persoane sau !amilii a cror situaie economic nu le permite dobndirea n proprietate sau ncCirierea unei locuine n condiiile pieei# 0act de preferin4 D convenie prin care proprietarul unui bun se oblig ca, n cazul cnd l va vinde, s acorde pre!erin unei anumite persoane, la pre egal# 9buz de drept D !apta titularului unui drept de a%l e.ercita cu rea%credin n a!ara scopului social%economic, recunoscut de ctre lege9 a evinge = a !ace ca o alt persoan s su!ere o eviciune ,pierderea proprietii lucrului sau tulburarea cumprtorului n e.ercitarea prerogativelor de proprietar-9 bona fides presumitur = e.presie latin desemnnd regula con!orm creia buna%credin se prezum9 ea nu trebuie dovedit# C/eltuieli necesare = sume de bani sau munc necesare pentru conservarea unui lucru n 202

ns"i materialitatea sa9 c/eltuieli utile = sume de bani sau munc utilizate de ctre posesorul unui lucru n vederea ameliorrii strii materiale a acestuia "i care, de"i nu sunt necesare, sporesc valoarea lucrului9 c/eltuieli voluptorii = sume de bani sau munc utilizate de ctre posesorul unui lucru pentru a%"i satis!ace plcerea lui personal "i care nu mresc valoarea unui lucru9 contract de comodat = contract prin care o persoan, numit comodant, remite spre !olosin temporar unei alte persoane, numit comodatar, un lucru determinant cu obligaia pentru acesta din urm de a%l restitui n natur, n individualitatea sa9 crean4 cert = crean care are o e.isten nendoielnic "i asupra creia nu e.ist nici un litigiu9 crean4 e,igibil = crean a crei scaden !iind ndeplinit, creditorul poate cere a !i e.ecutat de ndat "i la nevoie cCiar pe calea urmririi silite9 crean4 lic/id = crean avnd un cuantum precis determinat9 dar manual = varietate a contractului de donaie, avnd ca obiect bunuri mobile corporale, care se ncCeie valabil "i se e.ecut prin remiterea e!ectiv a bunului de la donator la donatar, !r ndeplinirea altei !ormaliti9 dies ad 1uem computatur in termino = e.presie latin care e.prim regula con!orm creia ultima zi a termenului se include n durat9 dies a 1uo non computatur in termino = e.presie latin care e.prim regula potrivit creia ziua de pornire nu este inclus n durat9 e,cep4ie procesual = mi loc de aprare prin care prtul, !r s pun n discuie temeinicia pe !ond a dreptului invocat de reclamant, cere instanei s resping cererea de cCemare n udecat9 dat cert = dat calendaristic marcnd momentul din care e.istena unui nscris sub semntur privat nu mai poate !i contestat de ctre teri "i care este considerat a !i adevrata dat a acelui nscris9 sec/estru = act nceptor de e.ecutare n cadrul e.ecutrii silite ce presupune inventarierea de ctre e.ecutorul udectoresc a unor bunuri mobile aparinnd urmritului, spre a !i valori!icate ulterior n condiiile legii, pentru satis!acerea creanei 20&

urmritorului# 9utoriza4ie de construire D actul de autoritate al administraiei publice locale pe baza cruia se asigur aplicarea msurilor prevzute de lege, re!eritoare la amplasarea, proiectarea, e.ecutarea "i !uncionarea construciilor9 pactum de non alienando D e.presie latin desemnnd un pact de nenstrinare9 resoluto &ure dantis, resolvitur &us accipientis D regul cu valoare de principiu, potrivit creia des!iinarea, cu e!ect retroactiv, a drepturilor transmitorului asupra unui lucru transmis atrage des!iinarea drepturilor consimite de acesta, asupra bunului respectiv, n !olosul unui ter# 9ccesiune D mod de dobndire a proprietii con!orm cruia tot ce se une"te cu un lucru sau se ncorporeaz ntr%un lucru devine proprietatea aceluia cruia i aparine lucrul, la care s%a !cut unirea sau ncoprorarea9 accessorium se1uitur principale D accesorul urmeaz principalul# $dagiu latin !olosit pentru a e.prima regula con!orm creia bunul sau contractul accesoriu urmeaz soarta uridic a bunului sau contractului principal de care depinde9 act &uridic de administrare D act uridic prin care se urmre"te s se realizeze o normal punere n valoare a unui bun sau patrimoniu9 act &uridic de conservare D act uridic prin care se urmre"te prentmpinarea pierderii unui drept subiectiv civil9 act &uridic de dispozi4ie D act uridic care are ca rezultat !ie nstrinarea unui bun sau a unui drept din patrimoniu, !ie grevarea unui bun cu o sarcin real9 caz fortuit D mpre urare imprevizibil "i insurmontabil care mpiedic, n mod obiectiv, e.ecutarea obligaiei contractuale9 e,propriere = act de putere public prin care se realizeaz dobndirea !orat a proprietii private, necesar e.ecutrii lucrrilor de utilitate public, n scCimbul unei despgubiri9 for4 ma&or = mpre urare absolut imprevizibil "i absolut insurmontabil care mpiedic n mod obiectiv "i !r nici o culp din partea debitorului e.ecutarea obligaiei contractuale a acestuia, antrennd "i usti!icnd e.onerarea lui de rspundere 9 gestiunea de afaceri D operaie ce const n aceea c o persoan intervine, prin !apta sa voluntar "i unilateral, "i svr"e"te acte materiale sau uridice n interesul altei persoane, !r a !i 20'

primit mandat din partea acesteia din urm9 &ust titlu D act uridic translativ de proprietare avnd drept scop trans!erul proprietii, dar care datorit unor mpre urri ce in de actul respectiv, el nu strmut proprietatea bunului ci doar posesia lui9 mas succesoral D ansamblul bunurilor "i valorilor de orice !el care, !cnd parte din patrimoniul de!unctului, constituie obiectul mprelii mo"tenirii9 nemo ad alium transferre potest 1uam ipse /abet D adagiu latin !olosit pentru a !undamenta soluia potrivit creia nimeni nu poate transmite altuia mai multe drepturi dect are el nsu"i9 ocupa4iune = mod de dobndire a dreptului de proprietate prin luarea n posesie a unor bunuri ce nu sunt cuprinse n patrimoniul nimnui9 resoluto &ure dantis, resolvitur &us accipientis = adagiu latin !olosit pentru a e.prima regula potrivit creia des!iinarea, cu e!ect retroactiv, a drepturilor transmitorului asupra lucrului transmis atrage dup sine des!iinarea drepturilor consimite de acesta n !olosul unui ter9 sult = sum de bani ce trebuie pltit pentru compensarea inegalitii de valoare a loturilor n cazul parta ului udiciar9 uzucapiune = mod de dobndire a proprietii sau a altor drepturi reale prin posedarea nentrerupt a unui imobil n timpul "i condiiile prevzute de lege# 9c4iune confesorie H aciune prin care titularul su urmre"te aprarea unui dezmembrmnt al dreptului de proprietate9 ac4iune negatorie D aciune prin care proprietarul neag e.istena unui dezmembrmnt al altei persoane asupra bunului su9 cau4iune D contract de garanie prin care o persoan denumit !ide usor se oblig !a de creditorul altei persoane s e.ecute obligaia acesteia9 e, contractu D din contract9 e, lege D din lege9 emolument D ansamblu de avanta e "i prerogative pe care uzu!ructuarul le dobnde"te n temeiul dreptului de uzu!ruct9 fide&usor D persoan care se anga eaz !a de creditorul unui debitor s e.ecute obligaia acestuia, n 20+

cazul n care debitorul principal n%ar e.ecuta%o# 9buz de %ncredere D in!raciune reglementat de art# 21& C#pen#, constnd n nsu"irea unui bun mobil al altuia, deinut cu orice titlu, sau dispunerea de acest bun pe nedrept ori re!uzul de a%l restitui9 calitate procesual activ D presupune e.istena unei identiti ntre persoana reclamantului "i persoana care este titular al dreptului n raportul uridic dedus udecii9 prior tempore, potior &ure = e.presie latin desemnnd regula potrivit creia cel care a ndeplinit mai nti !ormalitile necesare pentru valabilitatea dreptului su, se bucur de prioritate !a de cei care le%au ndeplinit ulterior# 9c4iune %n grni4uire $ aciunea prin care reclamantul pretinde ca n contradictoriu cu prtul, instana s determine, prin semne e.terioare, ntinderea a dou !onduri nvecinate9 ac4iune posesorie D aciunea posesorului pentru aprarea posesiei, ca stare de !apt, mpotriva oricrei tulburri ori pentru a redobndi posesia atunci cnd ea a !ost pierdut9 ac4iune %n revendicare D aciunea prin care proprietarul, neposesor pretinde restituirea bunului su de la posesorul neproprietar9 artarea titularilor dreptului D instituie de drept procedural civil n temeiul creia prtul care deine un lucru pentru altul sau care e.ercit n numele altuia un drept asupra unui lucru, va putea arta pe acela n numele cruia deine lucrul sau e.ercit dreptul, dac a !ost cCemat n udecat de o persoan ce pretinde un drept real asupra lucrului9 corpore alieno D e.presie desemnnd e.ercitarea unui drept prin intermediul altei persoane9 e,ecutare silit D procedur prin care titularul unui drept, recunoscut printr%un titlu e.ecutoriu, constrnge cu a utorul organelor de stat competente pe cel care i nclcase dreptul s e.ecute obligaia artat n titlu9 e, lege D din lege, n virtutea legii9 garan4ie real D mi loc uridic de garantare a obligaiilor prin a!ectarea unui bun al debitorului sau cCiar al altei persoane, n vederea asigurrii e.ecutrii obligaiei asumate9 uzucapiune D mod de dobndire a proprietii sau a altor drepturi reale, prin posedarea nentrerupt a unui imobil n timpul "i n condiiile prevzute de lege# 201

9fini D persoane ntre care e.ist legtur de a!initate# 9finitate = termen desemnnd legtura uridic, derivat din cstorie, n ceea ce prive"te raporturile dintre oricare dintre soi "i rudele ,!ire"ti sau din adopie- ale celuilalt so9 ac4iune %n constatare % aciune prin care reclamantul solicit instanei s constate numai e.istena unui drept al su sau ine.istena unui drept al prtului mpotriva sa9 ac4iune %n realizare + aciune prin care reclamantul, ce se pretinde titularul unui drept subiectiv, solicit instanei s%l oblige pe prt la respectarea dreptului su, iar dac acest lucru nu mai este posibil, la despgubiri pentru pre udiciul su!erit# Cita4ie D act procedural scris prin care o persoan este cCemat n !aa organelor de urmrire penal sau a instanei de udecat9 n materie civil, de regul, citarea prilor este obligatorie, n caz de neprezentare putnd !i sancionate cu amend# Tranzac4ie D contract prin care prile termin un proces nceput sau prentmpin un proces ce se poate na"te, prin concesii reciproce, constnd n renunri reciproce la pretenii sau n prestaii noi svr"ite ori promise de o parte n scCimbul renunrii de ctre cealalt parte la dreptul litigios# Titlu e,ecutoriu D act uridic n temeiul cruia se va e!ectua e.ecutarea silit, reprezentat, de regul, de Cotrrea udectoreasc# 9nimus domini9 animus sibi /abendi6 animus possidendi D e.presii latine desemnnd elementul psiCologic sau intelectual al posesiei, concretizat n voina celui care stpne"te n !apt lucrul, de a e.ercita acea stpnire pentru sine "i de a se comporta !a de bunul respectiv ca un proprietar ori ca un titular al altui drept real9 ac4iune real D aciune prin care se cere s !ie recunoscut sau prote at un drept real principal ori accesoriu9 ac4iune petitorie D aciune care pune n cauz e.istena unui drept real imobiliar, n special dreptul de proprietate imobiliar9 corpore alieno = e.presie latin desemnnd e.ercitarea posesiei prin intermediul altei persoane9 &uris et de &ure = e.presie latin !olosit pentru a desemna categoria legal a prezumiilor absolute, 20/

care nu pot !i combtute prin nici un mi loc de prob9 &us possessionis = drept de posesiune9 &uris tantum = e.presie latin !olosit pentru a desemna categoria legal a prezumiilor relative, care pot !i combtute prin proba contrarie9 non dominus = e.presie latin desemnnd persoana unui neproprietar9 soma4ie = act procedural prin care debitorul este n"tiinat c, n caz de nendeplinire a obligaiei ,de plat a unei sume de bani, de predare a unui bun etc#- se va proceda la e.ercitarea silit, potrivit legii9 titlu translativ = orice act sau !apt uridic prin e!ectul cruia se strmut un drept real sau de crean din patrimoniul unei persoane n patrimoniul altei persoane# Carte funciar = nscris autentic, cu caracter public, care cuprinde descrierea imobilelor "i artarea drepturilor reale corespunztoare, precum "i indicarea, dup caz, a drep% turilor de crean, a actelor, !aptelor sau altor raporturi uridice n legtur cu imobilele nscrise n cartea !unciar, !ie n vederea opozabilitii lor !a de teri, !ie numai n scopul in!ormrii oricror persoane interesate9 drepturi tabulare = drepturi reale imobiliare ce se nscriu n cartea !unciar "i sunt supuse regimului de carte !unciar#

200

Ane6a II ntre%-ri1 e6er+i)ii

1# Care sunt drepturile "i obligaiile care !ac parte din patrimoniul unei persoaneO Dai e.emple de drepturi "i obligaii care nu intr n coninutul patrimoniului# 2# De!inii noiunile de @universalitate uridicA "i @universalitate de !aptA# &# Ce nelegei prin @creditor cCirogra!arAO 3n ce const dreptul de ga general al creditorului cCirogra!arO '# )denti!icai raportul e.istent, n caz de concurs, ntre un creditor cCirogra!ar "i un creditor a crui crean este garantat real# +# Ce nelegei prin @subrogaieA "i de cte !eluri esteO 1# Ce relaie e.ist ntre subrogaia real cu titlu universal "i ga ul general al creditorilor cCirogra!ariO /# Ce nelegei prin @transmisiunea patrimoniuluiAO De cte !eluri este acestaO 0# Clasi!icai drepturile patrimoniale ce intr n componena unui patrimoniu# 6numerai asemnrile "i deosebirile e.istente ntre cele dou categorii de drepturi# ?# Clasi!icai drepturile reale "i enumerai%le pentru !iecare categorie# 10# Clasi!icai obligaiile reale, o!erind cte un e.emplu pentru !iecare categorie# 11# $nalizai coninutul obligaiei de @a nu !aceA dup cum este corelativ unui drept real sau unui drept de crean# 12# De!inii noiunile de *proprietate* @drept de proprietateA# 1&# )nterpretai din punct de vedere uridic e.presia2 @dreptul de proprietate este un drept absolutA# 1'# =tabilii care este coninutul atributelor2 usus, !ructus "i abusus n materia proprietii# 1+# Considerai ca !iind un abuz de drept mpre urarea c un proprietar, cu ocazia spturilor !cute n teren n scopul ridicrii unei construcii, nu a luat msurile necesare impuse de regulile arCitectonice, ceea ce a condus la dislocarea brusc a 20?

pdurilor de la casele vecineO 3n stadiul actual al legislaiei, pe ce te.te de lege "i%ar ntemeia instana soluiaO 11# Ce condiii trebuie s ndeplineasc titularul unui drept subiectiv pentru a svr"i un abuz de dreptO 1/# Cunoscnd c proprietatea nu se pierde prin neuz, stabilii care este situaia uridic a bunurilor mobile abandonate# Dar situaia bunurilor mobile, !urate din patrimoniul cultural naionalO 10# Precizai cui aparine "i care este coninutul atributelor usus, !ructus "i abusus n cazul bunurilor aparinnd proprietii publice# 1?# De!inii noiunea de @proprietate privatA# 20# Care sunt caracterele dreptului de proprietate privatO 21# =ub aspect e.tinctiv, proprietatea privat este prescriptibil sau imprescriptibilO 22# Care sunt titularii dreptului de proprietate privatO 2&# Persoan uridic romn cu capital integral strin poate !i titular a dreptului de proprietate privat asupra terenurilor situate n 4omniaO 2'# De!inii "i clasi!icai domeniul privat al statului "i unitilor administrativ%teritoriale# 2+# 6numerai modalitile de !ormare ale domeniului privat# 21# 6.plicai sintagma de @bunuri scoase din circuitul civilA ,e,tra commercium-# 2/# Care este di!erena ntre operaiunea de grniuire "i aciunea n grniuirea proprietiiO 20# 3n legislaia n vigoare ngrdirea unei proprieti este obligatorieO 2?# Proprietarul unui teren are dreptul de dispoziie asupra crengilor "i rdcinilor arborilor unui vecin ce se ntind pe proprietatea saO &0# Considerai ca !iind adevrat a!irmaia @proprietatea subsolului aparine ntotdeauna proprietarului supra!eei terenuluiOA# &1# De!inii modurile de dobndire ale dreptului de proprietate "i clasi!icai%le n !uncie de criteriile cunoscute# &2# Precizai cnd opereaz trans!erul dreptului de proprietate n cazul unui contract de vnzare%cumprare# &&# Dac ai !i udector cum ai soluiona ,n sensul respingerii sau admiterii- cererea unui croitor prin care solicit constatarea dreptului de proprietate asupra costumului 2?0

lucrat din materialul clientului, motivnd c manopera este mult mai valoroas dect materia primO &'# Ce ai decide n situaia n care poriunea de teren care s%a rupt aparine domeniului publicO Dar dac aceasta aparine unui particular "i s%a alipit domeniului publicO &+# Cum se calculeaz ntinderea despgubirilor pe care urmeaz s le primeasc constructorul de bun%credinO Ce s%ar decide n situaia n care edi!icarea construciei ar !i avut loc n anul 1??0, iar despgubirile s%ar calcula n anul 2000O Ce mi loace uridice are la ndemn constructorul de bun%credin pentru a%l obliga pe proprietar la plata despgubirilorO &1# 6numerai categoriile de limite ale dreptului de proprietate cunoscute# &/# Care sunt reglementrile n vigoare relative la ngrdirile dreptului de proprietate stabilite n interes edilitar "i de estetic urban# &0# Care sunt consecinele ridicrii unui edi!iciu !r obinerea autorizaiei de construireO &?# Care este deosebirea ntre servituile naturale "i cele legale prevzute de Codul civil de la 101' i limitele legale instituite de noul Cod civilO '0# Care este distana n limita creia se pot descCide !erestre, balcoane "i terase deasupra proprietii vecinuluiO Ce va decide instana ntr%un litigiu avnd ca obiect o !ereastr descCis n zidul buctriei "i al bii, la o distan mai mic dect cea legal de curtea vecinului, !r consimmntul acestuia "i n msura n care descCiderea ei ar !i !ost posibil pe un alt perete orientat ast!el nct s nu stn eneasc pe veciniO '1# =e pot descCide !erestre de lumin pe linia despritoare a dou proprieti vecineO '2# 3n ce condiii ar putea !i introdus ntr%un contract clauza de inalienabilitateO 6ste valabil o clauz de inalienabilitate cu privire la transmiterea succesiuniiO '&# Considerai c Cotarul dintre dou proprieti se poate crea sub strea"ina casei unuia dintre proprietariO ''# Precizai cteva cazuri de limite ale dreptului de proprietate instituite pe cale udectoreasc# '+# De!inii proprietatea anulabil "i proprietatea rezolubil# =tabilii care sunt asemnrile "i deosebirile dintre acestea# '1# Care este deosebirea e.istent ntre coproprietate "i indiviziuneO 2?1

'/#

3n ce const regula unanimitii n cazul proprietii comune temporareO 6.aminai modalitatea de aplicare a acestei reguli n cazul actelor materiale, respectiv n cazul actelor uridice#

'0# '?# +0#

Considerai c un coproprietar poate s trans!orme destinaia bunului sau modul de !olosin al acestuiaO 3n cazul coproprietii, unul dintre proprietari are dreptul s e.ercite !olosina asupra bunului comun, !r acordul celorlaliO 6ste valabil contractul prin care un coproprietar doneaz cota sa parte dintr%un bun comun unui terO Dar contractul de vnzare%cumprare ncCeiat de un coproprietar cu un ter avnd ca obiect ntregul bun comunO

+1# +2#

Considerai ca !iind valabile conveniile cu privire la meninerea strii de indiviziuneO Ce tip de proprietate e.ist n situaia n care dou persoane au cumprat mpreun un bun imobilO Dar n cazul n care acelea"i persoane dobndesc prin testament ntreaga avere a tatlui lor decedatO

+&#

3n sarcina cui cad cCeltuielile privind repararea "i ntreinerea zidului comunO Dar cCeltuielile n situaia n care zidul ar !i demolat "i reconstruit de un coproprietar, n interesul su e.clusivO

+'#

Hanul, pentru a !i declarat comun, este necesar s !ie !cut cu scopul de a ngrdi proprietatea sau e.ist comunitate "i dac "anul este destinat scurgerii apelorO Care sunt cazurile de nlturare a prezumiei de comunitateO

++# +1#

Ce tip de proprietate e.ist n situaia n care imobilul mprit pe apartamente ar aparine unui singur proprietarO )denti!icai tipurile de proprietate e.istente ntr%o cldire cu & apartamente din care unul este deinut de 2 soi, unul este ncCiriat, iar cellalt aparine mo"tenitorilor titularului decedat#

+/# +0# +?#

Cui vor aparine !ructele produse de un gard viu asimilat ngrdirii aduse de un singur proprietarO 6ste valabil nstrinarea unui bun mobil comun de ctre un so !r consimmntul celuilaltO Dar vnzarea, n acelea"i condiii, a unui imobil ,construcie-O Poate dispune unul dintre concubini D singur D de dreptul su asupra bunului dobndit 2?2

mpreun cu cellalt concubinO 10# 11# 12# 1&# 1'# 1+# 11# 1/# 10# 1?# /0# /1# /2# /&# /'# /+# /1# Ce nelegei prin dezmembrminte ale dreptului de proprietateO Proprietatea public poate !i dezmembratO Care sunt drepturile "i obligaiile uzu!ructuaruluiO Care sunt aciunile prin care nudul proprietar "i apr dreptulO :itularul dreptului de uz "i poate ncCiria dreptulO Dar titularul dreptului de abitaie poate ncCiria imobilul asupra cruia "i e.ercit dreptulO 5zu!ructul poate !i nstrinatO Dar emolumentul acestuiaO Ce sunt servituile reciproce, respectiv servituiile unilateraleO De!inii posesia "i artai care este natura sa uridic# Care sunt motivele care usti!ic protecia acordat de lege posesieiO Ce mi loace de prob sunt admisibile pentru a !ace dovada posesieiO Cum are loc dobndirea, respectiv pierderea elementului intenional al posesieiO Care sunt caracterele viciului clandestinitiiO Dai e.emple de clandestinitate n Considerai c violena pasiv este un viciu al posesieiO Care este di!erena ntre ecCivoc, ca viciu al posesiei "i precaritateO 4ealizai o comparaie ntre posesie "i detenie precar# Dai e.emple de detentori 6numerai cazurile de intervertire a precaritii n posesie "i e.plicai care dintre ele Care sunt e!ectele posesiei utileO )denti!icai viciul corespondent !iecrei caliti a posesiei din tabelul de mai os2 Calit-)i continu public netulburat neecCivoc Vi+ii violena ecCivocul clandestinitatea discontinuitatea 2?&

materie imobiliar#

precari# presupun o intervertire propriu%zis#

//# /0# /?# 00#

De!inii aciunile posesorii# $rgumentai de ce aciunea posesorie este o aciune real# 4ealizai o comparaie ntre aciunea n complngere "i aciunea n reintegrare# $ciunile posesorii pot !i e.ercitate de persoane ntre care e.ist raporturi uridice Ce aciune are la ndemn detentorul precar contra proprietarului care i tulbur

3ntr%o aciune posesorie pot !i admise ca mi loace de prob titluri de proprietateO

contractualeO deinerea bunuluiO Proprietarul poate s intenteze o aciune posesorie contra celui care i%a tulburat posesia dac lucrul se a!l n detenia altei persoaneO 01# 02# 0&# 0'# 0+# 01# 0/# 00# 0?# Credei c posesia este discontinu dac posesorul, pe timpul iernii, nu e.ercit acte De!inii publicitatea imobiliar "i enumerai obiectivele urmrite# 6numerai sistemele de publicitate imobiliar e.istente anterior Eegii /F1??1# Comparai sistemul de publicitate al crilor !unciare cu cel al registrelor de Caracterizai modalitile de nscriere n crile !unciare reglementat de Eegea nr# 3n con!ormitate cu legea nr# /F1??1 de!inii cadastrul general# 3n sistemul actual, ce e!ecte produce publicitatea imobiliarO 3n ce situaii publicitatea Care este procedura de e!ectuare a nscrierilor n cartea !unciarO De!inii "i caracterizai aciunile de carte !unciar# de posesie asupra terenului agricolO

transcripiuni "i inscripiuni# /F1??1#

imobiliar este obligatorieO

2?'

#i%lio,rafie

Cursuri1 tratate 1# )#4# 5rs, =# $ngCeni % Drept civil. Drepturile reale. Teoria generalJ a obliga4iilor civile , vol#)), 6ditura 7scar Print, 8ucure"ti, 1??09 2# )# $dam % Drept civil. Drepturi reale, 6ditura 6uropa (ova, 8ucure"ti, 20029 &# C# 8rsan % Drept civil. Drepturile reale principale, 6ditura $ll 8ecB, 8ucure"ti, 20019 '# C# 8rsan, ;# Iai, ;#;# Pivniceru, Drept civil. Drepturi reale, 6ditura )nstitutul european, 1??/9 +# <# =toica, Drept civil. Drepturi reale principale, 6ditura >umanitas, 8ucure"ti, 200'9 1# D#C# Florescu, Dreptul de proprietate, 6ditura 5niversitii @:itu ;aiorescuA, 8ucure"ti, 20029 /# D#C# Florescu,Teoria general a drepturilor reale, Curs pentru nvmntul la distan, 6ditura 5niversitii @:itu ;aiorescuA, 8ucure"ti, 200&9 0# )#P# Filipescu, $#)# Filipescu % Dreptul de proprietate 3i alte drepturi reale, 6ditura $ctami, 8ucure"ti, 20009 ?# E#Pop, E#;# >arosa D Drept civil. Drepturi reale principale , 6d# 5niversul uridic, 8ucure"ti9 10# E#Pop % Dreptul de proprietate 3i dezmembrmintele sale, 6ditura Eumina Ee., 8ucure"ti, 20019 11# ;# 5liescu, $# ICergCe, Drepturile reale, 6ditura 5niversul uridic, 8ucureti, 20119 12# ;# <oicu, ;# Popoac, Dreptul de proprietate 3i alte drepturi reale. Tratat de &urispruden4 !HH!+!HH#, 6ditura Eumina Ee., 8ucure"ti, 20029 1&# 7# 5ngureanu, C# ;unteanu D Drept civil. Drepturi reale, 6d# Eumina Ee., 8ucure"ti, 200&9 1'# C# Cucu % Eegisla4ia cadastrului 3i publicit4ii imobiliare. Comentarii 3i e,plica4ii, 6d# $EE 86CY, 200+9 1+# F# 8aias, 8# DumitracCe, ;# (icolae, 'egimul &uridic al imobilelor preluate abuziv. 2?+

Eegea nr. !AN#AA!, 6ditura 4osetti, 8ucure"ti, 20029 11# )# $dam, Eegea nr. !AN#AA!. 'egimul &uridic aplicabil imobilelor preluate abuziv, 6ditura $EE 86CY, 8ucure"ti, 20019 1/# 6# CCelaru, Eegea nr. !AN#AA! privind regimul &uridic al unor imobile preluate abuziv %n perioada @ martie !HD? = ## decembrie !HOH. Comentat 3i 9dnotat , 6ditura $EE 86CY, 8ucure"ti, 20019 10# ;# <oicu, ;# Popoac, Dreptul de proprietatea 3i alte drepturi reale, tratat de &urispruden4 !HH!+#AA#, 6ditura Eumina Ee., 8ucure"ti, 2002# 1?# :C# ;re eru, <i&loace &uridice de aprare a dreptului de proprietate %n 'omnia. Doctrin 3i &urispruden4, 6ditura Continent KK), 8ucure"ti, 20019

Arti+ole de spe+ialitate 1# 6# CCelaru D )mpactul revizuirii Constitu4iei asupra regimului &uridic al propriet24ii , n Dreptul nr#2F200'9 2# <# Duculescu, Cteva aspecte teoretice 3i practice privind problematica revizuirii Constitu4iei , n Dreptul nr# 'F20029 &# E# =tJnciulescu D Dobndirea terenurilor de c2tre cet24enii str2ini 3i apatrizi: dispozi4ie permisiv2 sau pro/ibitiv2, n Curierul udiciar nr# 2F200'9 '# IC# Dobrican D Dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor prin mo3tenire legal2 de c2tre cet24enii str2ini 3i apatrizi %n temeiul noilor prevederi constitu4ionale, n Curierul udiciar nr# 2F200'9

Le,isla)ie 1# Codul civil9 2# Constituia 4omniei9

2?1

&# Eegea nr# 21& din 1/ noiembrie 1??0 privind proprietatea public "i regimul uridic al acesteia9 '# 7#5#I# nr# &'F2001 privind atribuirea contractelor de aCiziie public, a contractelor de concesiune de lucrri publice "i a contractelor de concesiune de servicii9 +# 7#5#I# nr#+'F2001 privind regimul contractelor de concesiune de bunuri proprietate publicJ9 1# Eegea nr# 10F2001 privind regimul uridic al unor imobile preluate abuziv n perioada 1 martie 1?'+ D 22 decembrie 1?0?9 /# Eegea nr# &&F1??' privind e.proprierea pentru cauz de utilitate public9 0# Eegea nr# /F1??1 a cadastrului "i publicitii imobiliare , modi!icat prin Eegea nr# 2'/F200+ privind re!orma n domeniile proprietii "i ustiiei#

2?/