Sunteți pe pagina 1din 64

Anex la decizia Consiliului municipal Chiinu nr.

______ din ____ __________2010

CONCEPIA
GESTIUNII RESURSELOR FUNCIARE DIN ORAUL CHIINU

Cuprins:
Introducere ...................................................................................... 3 Fundamentarea legal ...................................................................... 5 Glosar de termeni i noiuni utilizate ................................................ 6 1 Auditul situaiei existente ........................................................... 9
1.1 Fondul funciar al oraului Chiinu ............................................... 9
Structura geo i hidromorfologic ............................................................ 9 Structura fondului funciar ..................................................................... 13 Forme de proprietate ........................................................................... 16

1.1.1 1.1.2 1.1.3

1.2

Valoarea economic a resurselor funciare....................................18


Valoarea de pia ................................................................................ 18 Evoluia cererii ofertei pe piaa primar i secundar............................. 19 Tendine pe piaa funciar n contextul recesiunii economice ..................... 21

1.2.1 1.2.2 1.2.3

1.3

Cadrul normativ privind gestionarea resurselor funciare ..............23


Politici funciare naionale i locale.......................................................... 23 Cadrul normativ legislativ .................................................................. 27 Reglementri privind privatizarea i arendarea terenurilor ....................... 34

1.3.1 1.3.2 1.3.3

1.4

Managementul resurselor funciare ..............................................38


Rolul Consiliului municipal i al Primriei Chiinu.................................... 38 Structura i responsabilitile DGAURF ................................................... 41 Gestionarea resurselor funciare ............................................................. 43

1.4.1 1.4.2 1.4.3

1.5

Concluzii.....................................................................................50

Scop, obiective, activiti .......................................................... 53


2.1 Scop, obiective generale i specifice, activiti.............................53
Scop .................................................................................................. 53 Obiective generale i specifice............................................................... 53 Activiti............................................................................................. 54

2.1.1 2.1.2 2.1.3

2.2 2.3 2.4

Planul de aciuni .........................................................................58 Monitorizare i evaluare..............................................................61 Impactul implementrii Concepiei ..............................................62

Anex ............................................................................................. 64

Introducere
Necesitatea elaborrii Concepiei Prezentul document este elaborat n conformitate cu prevederile legislaiei n vigoare, cerinele Planului Urbanistic General al oraului Chiinu, aprobat n 2007 i Regulamentul local de urbanism, aprobat n 2008, care cuprinde analiza situaiei existente n domeniul gestiunii fondului funciar al oraului Chiinu, scopul, obiectivele i aciunile concrete orientate spre valorificarea resurselor funciare, pentru creterea bazei impozabile, satisfacerea nevoilor sociale i stimularea investiiilor n vederea asigurrii realizrii obiectivelor de dezvoltare durabil a municipiului Chiinu. La 01.01.2009 suprafaa total a fondului funciar al oraului Chiinu constituia 12,3 mii ha, divizate pe diferite destinaii i funciuni. n prezent, gestionarea acestui fond funciar este realizat n baza prevederilor legislaiei n vigoare, prevederilor Concepiei funciare aprobate de ctre Consiliul municipal Chiinu n anul 2001 i reglementrilor aferente documentului de politic funciar. Analiza bazei juridice a politicii de gestionare a fondului funciar constat c, din momentul aprobrii Concepiei, cadrul legislativ naional i strategic municipal au suferit multiple i eseniale modificri: (i) Parlamentul a operat peste 10 modificri legislative ale Codului funciar al Republicii Moldova nr. 828 din 25.12.1991, (ii) n anul 2006 a intrat n vigoare noua Lege cu privire la administraia public local nr. 436-XVI din 28.12.2006, (iii) Legea nr. 1308 din 25.07.1997 privind preul normativ i modul de vnzarecumprare a pmntului a suferit peste 11 modificri legislative, (iv) n anul 2007 a fost aprobat noul Plan Urbanistic General al oraului Chiinu, (v) n anul 2008 a fost aprobat noul Regulament local de urbanism al or. Chiinu. Urmare a acestor modificri semnificative n legislaia ce ine de domeniu i documentele locale de urbanism, prevederile Concepiei funciare municipale din 2001 i reglementrile aferente nu mai corespund realitilor, constituind un impediment serios ntru atingerea maximal a rolului socialeconomic al fondului funciar pentru dezvoltarea oraului. Lipsa unui cadru actualizat de reglementare a gestionrii resurselor funciare n cadrul administraiei publice locale a mun. Chiinu genereaz, conform estimrilor efectuate de ctre Primria municipiului Chiinu, n mod special, urmtoarele disfuncionaliti: Nu este posibil aplicarea plilor funciare pe o suprafa de circa 600 ha (terenuri cu destinaie industrial i comercial), ceea ce a generat n anul 2008 ratarea a circa 50 milioane lei venituri publice. Procesul de privatizare i arend a terenurilor aferente obiectivelor privatizate este foarte lent, complicat i confuz, ceea ce a micorat cu minimum 45 mln. lei ncasrile n anul 2008.

Modul de desfurare i organizare a licitaiilor funciare este stopat din anul 2006, ceea ce submineaz procesul investiional i contribuie la dezechilibrarea pieei funciare din oraul Chiinu.

Astfel, funcionarea unui cadru eficient de reglementare a gestionrii resurselor funciare municipale este deosebit de important n asigurarea bunei dezvoltri a municipiului, iar n condiiile recesiunii economice capt semnificaii deosebite, datorit impactului pozitiv asupra veniturilor publice locale i stimulrii investiiilor private. Principiile elaborrii Prezentul document este elaborat pentru a rspunde necesitilor i cerinelor actuale pe piaa funciar, soluionarea problemelor ce persist, n corespundere cu prevederile legislaiei n vigoare i ale documentelor de dezvoltare urbanistic ale oraului, avnd n vedere principiile de dezvoltare durabil, specificate n: Agenda 21 adoptat la Conferina ONU din Rio de Janeiro (1992); Agenda Habitat a ONU, adoptat la Istanbul (1996); Declaraia cu privire la orae i alte aezminte umane din mileniul nou, adoptat de ctre sesiunea special a Asambleei Generale a ONU pentru generalizare i evaluare a implementrii Agendei Habitat adoptat la New York (2001); Carta Municipiilor i Oraelor Europene pentru Durabilitate (Carta Aalborg) adoptat de participanii la Conferina European pentru Municipii i Orae Durabile din Aalborg, Danemarca (27 mai 1994); Carta de la Leipzig pentru Orae Europene Durabile; Hotrrea Guvernului nr. 33 din 11.01.2007 cu privire la regulile de elaborare i cerinele unificate fa de documentele de politici.

Fundamentarea legal
Concepia gestionrii fondului funciar al oraului Chiinu este elaborat n conformitate cu prevederile urmtoarelor acte normativ-legislative: Cadrul legislativ normativ Constituia Republicii Moldova din 29.07.1994; Codul funciar, nr. 828-XII din 25.12.1991; Codul civil, nr. 1107-XV din 06.06.2002; Legea privind reglementarea de stat a regimului proprietii funciare, cadastrul funciar de stat i monitoringul funciar, nr. 1247-XII din 22.12.1992; Legea privind statutul municipiului Chiinu, nr. 431-XIII din 19.04.1995; Legea privind preul normativ i modul de vnzare-cumprare a pmntului, nr. 1308-XIII din 25.07.1997; Legea cadastrului bunurilor imobile, nr. 1543-XIII din 25.02.1998; Legea cu privire la proprietatea public a unitilor administrativ-teritoriale, nr. 523-XIV din 16.07.1999; Legea condominiului n fondul locativ, nr. 913-XIV din 30.03.2000; Legea privind formarea bunurilor imobile, nr. 354-XV din 28.10.2004; Legea privind descentralizarea administrativ, nr. 435-XVI din 28.12.2006; Legea privind administraia public local, nr. 436-XVI din 28.12.2006; Legea privind administrarea i deetatizarea proprietii publice, nr. 121-XVI din 04.05.2007; Legea privind terenurile proprietate public i delimitarea lor, nr. 91-XVI din 05.04.2007 i alte acte legislative; Hotrrea Guvernului nr. 33 din 11.01.2007 Cu privire la regulile de elaborare i cerinele unificate fa de documentele de politici i alte acte normative. Concepia gestionrii fondului funciar al oraului Chiinu conine analiza situaiei curente a fondului funciar, propune argumente, principii fundamentale i recomandri de politici n domeniul administrrii i gestionrii resurselor funciare municipale. Concepia stabilete scopul, obiectivele, metodele i procedurile de gestionare eficient a fondului funciar al oraului Chiinu, avnd n vedere necesitatea folosirii raionale a terenurilor din domeniul public i privat pentru creterea bazei impozabile, satisfacerea nevoilor sociale i stimularea investiiilor n vederea asigurrii realizrii obiectivelor de dezvoltare durabil a municipiului Chiinu.

Coninut

Esen

Glosar de termeni i noiuni utilizate


n contextul prezentei Concepii, termenii i noiunile utilizate vor avea urmtoarea semnificaie: Fond funciar Totalitatea terenurilor de orice fel, indiferent de destinaie, de titlurile pe baza crora sunt deinute sau de domeniul public ori privat din care fac parte. Terenurile din perimetrul intravilanului oraului Chiinu.

Fond funciar al oraului Chiinu Teren proprietate public municipal

Terenuri (din domeniul public i domeniul privat) de interes local, regim de drept n care proprietatea aparine municipiului Chiinu; dreptul de posesiune, de folosin i de dispoziie (numai din domeniul privat) asupra crora ine de competena autoritilor administraiei publice locale. Terenuri de interes local, determinate de lege, precum i terenurile care, prin natura lor, sunt de uz sau de interes public, fiind inalienabile, insesizabile i imprescriptibile (spaii verzi delimitate i aprobate, inclusiv grdini publice, parcuri, scuaruri, precum i strzi, pasaje, lacuri, plaje, bulevarde, alte terenuri indicate la art. 75 (2) din Legea privind administraia public local i art. 5 (1) din Legea privind terenurile proprietate public i delimitarea lor). Circuitul civil al acestor terenuri este interzis. Sunt supuse regimului juridic de drept public. Terenuri proprietate a municipiului Chiinu care nu fac parte din domeniul public. Sunt supuse regimului de drept comun, pasibile nstrinrii prin intermediul licitaiei sau concursului funciar, cu excepiile stabilite de lege. Terenurile pe care sunt amplasate construciile i amenajrile, precum i cele pe care urmeaz a fi construite case, cldiri de menire social-cultural, industrial i cu alte destinaii. Terenurile libere de construcii, dar destinate construciilor i neatribuite n folosin (arend), se expun, cu excepiile stabilite de lege, la licitaie funciar cu strigare sau la concurs funciar. Terenuri proprietate municipal din domeniul public, de folosin general din perimetrul intravilanului i extravilanului localitii (parc, pdure-parc, grdin, scuar, spaii verzi din cuprinsul arterelor de circulaie i de cartier etc.). nstrinarea i/sau ridicarea construciilor (altele dect cele specificate la alin. (1) art. 20 din Legea cu privire la spaiile verzi din localitile urbane i rurale) i amenajrilor incompatibile cu destinaia acestor terenuri este interzis. Teren proprietate municipal ocupat fr nici un drept de persoane fizice sau juridice care, identificat n cadrul controlului asupra folosirii i proteciei resurselor funciare i monitoringului funciar.

Teren proprietate municipal din domeniul public

Teren proprietate municipal din domeniul privat

Teren destinat construciilor urbane i rurale

Teren destinat spaiilor verzi

Teren ocupat abuziv

Teren nefuncional

Sectoare de teren proprietate municipal care, dup parametri i normative n vigoare, nu sunt pasibile amplasrii de noi obiective distincte. Pot fi atribuite, cu titlu oneros (contra plat), beneficiarilor funciari, n modul stabilit. Terenul proprietate public pe care sunt amplasate obiectele private, inclusiv nefinalizate (din fondul de imobile nelocuibile) ale persoanelor fizice i/sau juridice, efectiv utilizat n procesul tehnologic, precum i terenul adiacent atribuit (necesar), care, conform documentaiei tehnice i de proiect aprobat, urmeaz a fi utilizat efectiv n procesul de producie al ntreprinderii respective (obiectului privat). Nu se expune la licitaie funciar sau concurs funciar. Suprafaa terenului aferent supus privatizrii se aprob prin decizia consiliului municipal Chiinu. Teren proprietate public municipal, deinut n folosin de ctre persoane fizice sau persoane juridice private, care nu este utilizat de ctre titularul dreptului de folosin n procesul de producie. Suprafaa terenurilor neutilizate n procesul tehnologic se aprob prin decizia consiliului local respectiv i se trece n fondul de rezerv al municipiului Chiinu concomitent cu stabilirea suprafeei terenului aferent supus privatizrii. Terenul aferent blocului locativ i altor bunuri imobile din condominiu, inclusiv spaiile verzi de cartier. Se transmit gratuit de ctre autoritatea public local n posesiunea i folosina asociaiilor de coproprietari n condominiu sau altui gestionar al fondului locativ, conform documentaiei de proiectare, normelor antiincendiare, sanitare, ecologice i urbanistice n vigoare, cu stabilirea dreptului de proprietate comun n diviziune a proprietarilor din condominiul respectiv. Toate terenurile proprietate municipal neatribuite n proprietate sau n folosin, inclusiv terenurile asupra crora dreptul de proprietate privat sau dreptul de posesiune i folosin s-a stins n conformitate cu legea, sau asupra crora a fost reconstituit dreptul de proprietate municipal. Se expun la licitaie funciar cu strigare sau la concurs funciar, cu excepiile stabilite de lege. Proces de confruntare a datelor din cadastrul funciar municipal cu situaia de pe teren i a datelor de arhiv (inventariere), precizare a hotarelor distincte i a beneficiarului funciar, finalizat cu adoptarea deciziei corespunztoare a autoritii publice locale privind includerea n evidena cadastral. Proces de constatare a modificrilor cantitative i calitative a resurselor funciare pentru nfptuirea de aciuni n scopul ocrotirii i utilizrii raionale a acestora, conservarea i ameliorarea lor. Fenomen natural insurmontabil ce nu depinde de voina omului, nu poate fi prevzut i nlturat (cutremur de pmnt, inundaie, alunecare de teren, alte evenimente sau circumstane cu caracter de for major), n urma cruia casa de locuit i terenul aferent acesteia nu pot fi valorificate n continuare pentru construcia/reconstrucia imobilului afectat de calamitate.

Teren aferent

Teren neutilizat n procesul tehnologic

Teren aferent blocului locativ

Fond funciar de rezerv

Lucrri de identificare i formare a terenurilor

Monitorizarea terenurilor

Calamitate natural

Expropriere

Procedeu juridic de trecere forat a terenurilor proprietate privat n proprietate public pentru cauz de utilitate public. Poate avea loc doar cu dreapt i prealabil despgubire a proprietarului de teren. Regul primordial i norm de conduit fundamental, aplicat n mod prioritar i necondiionat n procesul administrrii, gestionrii i valorificrii terenurilor proprietate municipal. n cazul unor lacune sau norme de drept contradictorii, decizia final se ia n baza principiilor de gestionare a fondului funciar. Ansamblu de lucrri efectuate pe un teritoriu/teren n vederea realizrii unui cadru natural i construit armonios, favorizrii habitatului uman, utilizrii raionale a teritoriului, dezvoltrii economice i sociale echilibrate n condiiile respectrii specificului fiecrei zone. Proiectarea amenajrilor se autorizeaz prin certificat de urbanism, iar executarea lor prin autorizaie de construire. Sector de teren cu dimensiuni i condiii prestabilite asupra cruia se instituie un mod special (deosebit) de folosin, reglementri specifice, inclusiv un regim special de activitate economic. Titlul de autentificare a dreptului deintorului de teren, certificatul de motenire, contractul de vnzare-cumprare, contractul de donaie, contractul de schimb, contractul de arend, contractul de superficie i altele.

Principiu de gestionare a fondului funciar

Amenajare

Zon de protecie

Documente funciare oficiale (ce confirm drepturile deintorilor de teren)

Termenii i noiunile utilizate sunt formulate / preluate din actele normative n vigoare. n cazul modificrii legislaiei i n cazul n care prezentele noiuni contravin, prin coninutul i reglementarea lor, prevederilor legislaiei n vigoare ele vor fi modificate / abrogate i aduse n conformitate cu legea.

1 Auditul situaiei existente

1.1 Fondul funciar al oraului Chiinu


1.1.1 Structura geo i hidromorfologic
Caracteristica general Teritoriul oraului Chiinu este amplasat n arealul de sud-est al Codrilor, unde podiul Moldovenesc este ntretiat de lunca rului Bc, afluent de dreapta al Nistrului. Teritoriul urban actual ocup valea rului Bc pe o lungime de 20 km, la care se adaug vile afluenilor si. La 01.01.2009 suprafaa total a fondului funciar al oraului Chiinu constituia 12,3 mii ha. Teritoriul se caracterizeaz prin ponderea nsemnat a terenurilor pentru construcia de locuine, obiective sociale i alte construcii de uz public (37% sau 4,6 mii ha), urmate de cele ocupate de spaii verzi (23% sau 2,8 mii ha) i terenurile destinate industriei, transportului i telecomunicaiilor (23% sau 2,8 mii ha). Ponderi nensemnate au suprafeele destinate agriculturii i fondului apelor - 6,4%. Terenurile din categoria protecia naturii i a sntii dein o pondere destul de mic (3,4%) n comparaie cu terenurile din categoria industriei i transportului. Fondul de rezerv rmas reprezint un procent mic (7,6%) n comparaie cu dimensiunile urbane, economice i de mediu i poate fi caracterizat, la momentul actual, ca utilizat ineficient n procesul de dezvoltare urban a municipiului. Structura geomorfologic a teritoriului oraului Chiinu atest existena a dou zone distincte: (1) de sud-vest, care ine de zona Colinei Codrilor, reprezentate de cumpene nguste ale apelor i de pante de teren supuse alunecrilor; (2) de nord-est, ce face parte din Cmpia Nistrului. Caracteristica specific reliefului chiinuian este determinat de valea Bcului i pantele ei dezmembrate. Partea cea mai mare, de pe malul drept al Bcului, ocup trei terase strbtute de cteva vlcele. Zona de nord-vest i parial cea de vest sunt desprite la centru de valea ngust a ruleului Durleti. Nu departe de str. Grenoble i ncepe cursul un rule ce curge prin vlceaua de la Mlina Mic. Paralel se afl vlceaua Mlina Mare. n partea de sud a oraului se gsete vlceaua ntins Munceti. Partea stng a oraului ocup dou terase: prima coboar spre ru, cea de-a doua urc spre nord cu altitudini de 6090 m. Aici este amplasat sectorul Rcani. Partea din stnga a vii Bcului, pe alocuri pietroas, este ntretiat de mai multe vi i vlcele, orientate mai ales de la nord spre sud. Astfel, teritoriul oraului este puternic fragmentat de numeroase vlcele i de vile priaelor nu prea mari. Cota absolut variaz de la 40 m n lunca inundabil a vii rului Bc, pn la 232 m pe cumpna apelor. Pe teritoriul oraului o dezvoltare larg o au ravenele, alunecrile de teren, eroziunea plan i liniar i, n msur mai mic, cea fluvial i mltinirea. Formarea ravenelor este unul din cel mai rspndit proces fizico-

Zone de relief

geologic. La dezvoltarea acestui proces contribuie baza joas a eroziunii, amplitudinea cotelor suprafeei teritoriului i rocile uor erodabile, pantele componente (roci loessoide, nisipuri, argilonisipoase). De asemenea, la formarea ravenelor contribuie distrugerea nveliului vegetal, aratul i scurtarea versanilor, amenajarea carierelor i a excavaiilor, evacuarea apelor stttoare pe versant. Majoritatea coincid cu pantele vilor r. Bc i a vlcelelor abrupte. Activitatea economic este unul din factorii care contribuie la formarea alunecrilor antropogene. Scurtarea sau suprasolicitarea versanilor, tierea vegetaiei lemnoase, nerespectarea tehnologiilor la executarea lucrrilor de construcie, defeciunile reelelor de canalizare i apeduct contribuie la apariia alunecrilor active noi pe pantele anterior afectate de asemenea procese naturale. Terenul oraului este constituit aproape n ntregime din roci argilo-nisipoase, datnd din perioadele miocene i cuaternare, cu genez variat. Din cauza suprafeei mari, reliefului fragmentat, structurii geologice specifice (oraul se afl n zona de dezvoltare a masivelor recife a sarmaiului mijlociu), abundenei solurilor cu genez i nsuiri fizico-mecanice foarte variate, condiiile geologoinginereti ale teritoriului oraului Chiinu sunt complicate i diverse. Pe teritoriul oraului rocile de baz sunt calcarele, argilele i nisipurile sarmaiene, sedimentate sub straturile cuaternarului superior sau care ies la suprafa. Calcarele sunt acoperite de o cuvertur groas de formaiuni argilo-nisipoase i, numai n lunca rului Bc, grosimea stratului scade pn la civa metri. Ele reprezint blocuri de calcare rifogene Chiinu-Camensc. Argilele cenuiu-nchise, gri, verzi-glbui-cenuii sunt rspndite n depresiuni, n valea Bcului i dateaz cu sarmaiul mijlociu. Pe suprafeele mai ridicate ale reliefului ele formeaz straturi, lentile i straturi intermediare ntre rocile nisipurilor aleurite a sarmaiului superior i miocen. Nisipurile au o rspndire mai larg n valea r. Durleti i la periferia de sud-est a teritoriului, n valea r. Bc. Printre depunerile de suprafa sunt dezvoltate urmtoarele tipuri genetice de roci: aluviunile contemporane ale teraselor vilor rurilor Bc i Durleti (ml, nisipuri, argile, argile nisipoase, soluri nisipo-lutoase); aluviuni contemporane pe fundul vlcelelor (soluri nisipo-lutoase, argile, nisipuri); depuneri aluvionare pe terasele deasupra luncilor (soluri nisipo-lutoase aezate n straturi, nisipuri, argile cu stratificare slab, cu pietri); eluvii i eluvii-eluvionare (brune-roii,maro, galben-nchise, soluri nisipo-lutoase compacte); acumulri curgtoare; roci loessoide eolian-eluviale (soluri nisipolutoase i argile nisipoase). Pe teritoriul oraului sunt nregistrate 62 sectoare afectate de alunecri de teren active care, anual, n rezultatul activizrilor aduc daune eseniale. Cele mai active sectoare sunt amplasate pe coasta r. Bc i afluentul r. Inov. n arealul focarelor sunt amplasate peste 620 case particulare, 10 grdinie de copii, 30 blocuri locative, 275 garaje etc. Totodat, din cele mai active i periculoase sectoare mai fac parte: perimetrul strzilor Calea Izvoarelor Calea Ieilor; perimetrul dintre or. Durleti Valea Morilor; perimetrul dintre os. Hnceti i or. Codru; partea de jos a str. Vadul lui Vod; perimetrul din regiunea Universitii Agrare de Stat; perimetrul dintre str.

Tipuri de soluri

Sectoare accidentate

10

Uzinelor str. Vadul lui Vod; perimetrul dintre strzile bd. Renaterii bd. Moscova Calea Orheiului.

Harta 1. Sectoare afectate de alunecri de teren

Sursa: PUG Chiinu Teritoriul oraului este amplasat n raza aciunii zonei seismice Vrancea, cu intensitatea seismic de 7 8 grade.

Harta 2. Zonarea seismic a teritoriului oraului

Sursa: PUG Chiinu Condiiile geologice nefavorabile pot majora intensitatea aciunii seismice. De aceea, problema alunecrilor de teren n mun. Chiinu este una deosebit de important i necesit o atenie

11

aparte, att din partea autoritilor centrale ale statului, ct i din partea municipalitii. Activitatea de stopare, prentmpinare a alunecrilor de teren (consolidare a solului) este una costisitoare. Anterior, aceast activitate se fcea centralizat, cu atragerea de resurse financiare din bugetul naional. n prezent, aceste msuri se ntreprind mai mult sporadic, din surse private. Important este i faptul c terenurile afectate de alunecri de teren sunt practic excluse din fondul funciar disponibil, deoarece acestea nu pot fi folosite pentru amplasarea construciilor de orice gen. Nivelul de fertilitate a solurilor, conform caracteristicilor pedologice, corespunde indicelui mediu de calitate a terenurilor pe republic, constituind 64 grade-hectare, i se refer la clasa IIIa (satisfctoare) de tipologie a solurilor. Pentru teritorii distincte ale oraului i ale municipiului, cercetri suplimentare nu s-au efectuat. Hidromorfologia Principalele cursuri de ap care formeaz bazinul hidrografic n ora sunt rul Bc i afluenii si de dreapta: Durleti, Mlina Mic, Valea Trandafirilor, Nagorni, precum i cei de stnga: Valea Cristei, iganca, Hulbocica, Ciocana 1 i Ciocana 2. n timpul inundaiilor, apele acoper 1 % din terenurile oraului. Factorii principali care contribuie la inundaia teritoriului oraului sunt: mltinirea albiei cursului de ap; nclinaia transversal nensemnat (sau negativ) a luncii; inundarea sectoarelor luncii oraului de viiturile tranzit; precipitaiile toreniale; soluiile de proiectare nereuite; reeaua existent de drumuri i strzi; instalaiile de evacuare a apelor care nu sunt prevzute pentru evacuarea apelor n urma viiturilor cu 1 % probabilitate de inundare; starea deplorabil a albiei; lipsa sau starea tehnic nesatisfctoare a instalaiilor hidrotehnice i construciilor de protecie mpotriva viiturilor; lipsa serviciilor de exploatare a obiectelor din gospodria apelor. Straturile apelor freatice cu profunzimea de pn la 5 m sunt rspndite n prile mai joase ale oraului i mprejurimile lui, n luncile r. Bc i Durleti, pe prima teras deasupra luncii i la fundul vlcelelor. Uneori, apele freatice ies la suprafa, formnd izvoare i sectoare mltinoase. Pe pantele abrupte i domoale ale vilor rurilor i vlcelelor, precum i pe terasele joase, apele freatice sunt stratificate de la 5 la 10 m. Pe sectoarele nalte ale oraului se ntlnesc zone separate cu stratificarea nivelului apelor freatice mai puin de 4 m. Astfel de acumulri lenticulare nu prea mari sunt legate cu priza de ap i se ntlnesc n dealul Telecentru (la cota 205210 m), la periferia de sud-vest a or. Durleti (la cota 212214 m) i pe cumpna apelor ntre vlceaua Ialoveni i Schinoasa. Rocile orizontului acvifer al apelor freatice pe teritoriul oraului sunt depunerile mloase i nisipo-argiloase din luncile i terasele de deasupra luncilor, precum i rocile loessoide i depunerile nisipoase ale spaiilor dintre cumpenele apelor. Stratul impermeabil este constituit din argile sarmaiene, iar n unele cazuri, din argile nisipoase compacte. Dup compoziia chimic, predomin ape sulfurate, nocive pentru beton.

Harta 3. Zonele aflate n aria de inundaie

12

1.1.2 Structura fondului funciar


La 01.01.2009 suprafaa total a fondului funciar a municipiului Chiinu (inclusiv localitile suburbane) constituia 57 mii ha, iar a oraului Chiinu 12,3 mii ha.
# I II III Agricol Proteciei naturii, ocrotirii sntii etc Fondului apelor Destinatii aria ha 651,50 412,67 134,01 2777,67 2801,00 940,00 4584,35 Total 12301,20 % 5,3% 3,4% 1,1% 22,6% 22,8% 7,6% 37,3% 100,0%

IV Industrie, transport i telecomunicaii V Spaii verzi

VI Fondul de rezerva VII Destinate construcilor

Sursa: Calculele autorilor, conform datelor Direciei funciare Teritoriul se caracterizeaz prin ponderea nsemnat a terenurilor pentru construcia de locuine, obiective sociale i alte construcii de uz public (37% sau 4,6 mii ha), urmate de cele ocupate de spaii verzi (23% - 2,8 mii ha) i terenurile destinate industriei, transportului i telecomunicaiilor (23% - 2,8 mii ha). Ponderi nensemnate au suprafeele destinate agriculturii i fondului apelor 6,6% sau 785 ha.
I 5% II III 3% 1%

Figura 1. Reprezentarea grafic a categoriilor de terenuri n %

VII 37%

IV 23%

VI 8%

V 23%

Sursa: Calculele autorilor, conform datelor Direciei funciare Spaii verzi Conform bilanului funciar, terenurile din categoria spaiilor verzi constituie 1,66 mii ha. Dar, corespunztor ultimelor rezultate de inventariere efectuate n anul 2009, suprafaa spaiilor verzi este de 2,8 mii ha ce constituie 23% din fondul funciar. Astfel, unui locuitor al capitalei i revine cca 36 mp de spaii verzi, ceea ce se nscrie n norma general de 20-50 mp/locuitor, caracteristic pentru oraele balneare. Aceast mrire semnificativ de suprafa urmeaz s fie legiferat i reflectat n cadastrul funciar.

13

min ha

max ha 1 4 8 16 302

parcele 169 51 11 10 26

aria ha 62,29 95,30 66,84 111,06 2465,83 2% 3% 2% 4% 88%

Tabelul 2. Spaii verzi dup categoria de suprafa

0 1 4 8 16

Sursa: Calculele autorilor, conform datelor Direciei funciare Spaiile verzi intraurbane sunt amplasate preponderent n partea de nord i vest a oraului, iar scuarurele persist n toate sectoarele oraului: Ciocana (39,2 ha) i Centru (27,7 ha), Botanica (21,9 ha), mai puine la Rcani (17,9 ha) i Buiucani (4 ha). Din punct de vedere altitudinal, teritoriul acoperit cu vegetaie forestier n mun. Chiinu se situeaz ntre altitudinile 115-230 m. Formele de relief, prezente n zonele recreative, sunt variate, predominnd vi, dealuri, ravene etc. Prin poziia sa geografic, teritoriul are o clim temperat de tranziie de la temperat maritim la temperat continental i aparine regiunii forestiere mediteraneene, cu pduri de foioase, zona pdurilor de silvostep. Regimul termic al zonei se caracterizeaz prin valori medii anuale ale temperaturii de 910 grade C i cantiti medii lunare ale precipitaiilor de 75 mm. Majoritatea ecosistemelor ce constituie spaiile verzi din municipiul Chiinu au o atmosfer poluat cu SO2 i cu alte noxe, a cror concentraie constituie 0,2-0,3 mg/m3 aer). Principalul factor poluant l constituie emisiile de gaze de la transportul auto, cu trafic extrem de intens, reprezentat mai ales de automobile ce nu corespund cerinelor Euro II sau Euro III, urmat de ntreprinderile ce ard combustibili fosili (eman cantiti nsemnate de SO2), parial de evacuarea ilicit a deeurilor menajere i nerespectarea de ctre populaie a regulilor de agrement n parcuri, pduri etc. n acest ecosistem nu exist o reea de coridoare verzi, care s fac legtur ntre parcuri i alte spaii verzi compacte. Oraul Chiinu este cel mai important centru industrial al Republicii Moldova, pe teritoriul cruia funcioneaz cele mai multe ntreprinderi industriale mari precum: Agromaina, Zorile, Ionel, fabrica de sticl, Macon, Fortan, CET-1, CET-2, Termocom etc. Chiinul este un nod important de transport. De aici se efectueaz principalele legturi aeriene, auto i feroviare. Toate acestea produc o mare cantitate de poluani, care n condiii de relief cu altitudini joase i a unei cantiti mici de precipitaii favorizeaz poluarea excesiv a oraului. Lipsete un sistem administrativ la nivel local de monitorizare i protejare a spaiilor verzi i, din acest motiv, ele sunt expuse riscului degradrii i epuizrii, fapt ce poate influena negativ asupra mediului nconjurtor. n prezent doar dou structuri de nivel central: Inspecia de stat n construcii i Inspectoratul ecologic de stat, au competene de

14

control, supraveghere i sancionare a persoanelor vinovate n defriarea spaiilor verzi sau construcia samavolnic. Autoritatea public local are, n prezent, doar funcii de constatare a nclcrilor depistate n teritoriu i informare a organele centrale competente. Terenuri industriale Actualmente, complexul industrial al oraului este format din 19 formaiuni industriale, n care sunt amplasate peste o mie de ntreprinderi din diferite domenii de activitate economic (sfera de producere, transport, energetic i comunal), suprafaa total fiind ocupat de formaiunile industriale, ce constituie aproximativ 2777 ha. Cea mai mare parte din potenialul economico-industrial este concentrat n zona nord-estic a mun. Chiinu, n care sunt amplasate 11 formaiuni industriale.

Harta 3. Zone industriale i spaii verzi

Sursa: Direcia funciar

15

Fondul de rezerv

Rezerva terenurilor prevzute pentru dezvoltarea oraului la nceputul anului 2008 constituia 182,26 ha. Dup inventarierea terenurilor din cadrul oraului utiliznd noile tehnologii GIS, analiznd bazele de date ale cadastrului funciar, urban i imobiliar n suprapunere cu planurile orto-foto s-au identificat noi terenuri libere pentru dezvoltare. Respectiv a fost majorat de circa 5 ori fondul de rezerv al oraului. La 01.01.2009 fondul de rezerv al oraului Chiinu constituia 940 ha. Aceast rezerv este format din circa 700 parcele, cu mrimi de suprafee care variaz de la 0,04 220 ha.

Tabelul 3. Fondul de rezerv dup categoriile de suprafa

min ha 0 1 2 3 4

max ha 1 2 3 4 221

parcele 664 47 14 5 29

aria ha 124,08 67,36 34,07 18,45 696,81 13% 7% 4% 2% 74%

Sursa: Calculele autorilor, conform datelor Direciei funciare Circa 30% din fondul de rezerv este asigurat cu infrastructur edilitar i social, care, la moment, poate fi valorificat fr intervenii serioase n infrastructura urban, iar 70% din fondul rezerv urmeaz s fie studiat i planificat prin elaborarea Planurilor Urbanistice Zonale i de Detaliu i reglementate n Regulamentul local de urbanism.

1.1.3 Forme de proprietate


Structurarea fondului funciar dup formele de proprietate include: Terenuri proprietate public a or. Chiinu 8135 h sau 66,1% din suprafa. Cea mai mare parte a terenurilor sunt cele destinate pentru construcii i curi, precum i terenurile destinate spaiilor verzi care dein 93,8 % din total (8,1 mii ha); Terenuri proprietate public a statului 2556 ha sau 20,8% din suprafaa total (includ terenuri ale fondului silvic, fondului apelor, ocupate de drumuri naionale i regionale, terenuri destinate proteciei naturii, pentru construcii, precum i terenuri destinate industriei i infrastructurii edilitare); Terenuri proprietate privat 1609 ha, ce constituie 13,1% din totalul de terenuri, fiind ocupate preponderent de construcii i curi. Tabelul 4. Structura terenurilor dup formele de proprietate Forma de proprietate I II Public de stat Privat Aria (ha) 2556.27 % 20,8%

1609.42 13,1% III Public municipal 8135.51 66,1% Total 12301.2 100,0% Sursa: Calculele autorilor, conform datelor Direciei funciare Terenurile din proprietate municipal, comparativ cu celelalte forme de proprietate, alctuiesc cea mai mare parte din suprafa, observndu-se o diminuare anual cu circa 2%. Acest fapt se

16

datoreaz desfurrii reformelor funciare de mproprietrire (privatizare a terenurilor).


I 21%

Figura 2. Reprezentarea grafic a formelor de proprietate (%)

II 13%

III 66%

Sursa: Calculele autorilor, conform datelor Direciei funciare n conformitate cu prevederile Legii nr. 91 din 05.04.2007 privind terenurile proprietate public i delimitarea lor, toate terenurile urmeaz s fie clasificate dup cum urmeaz: 1. Terenuri din domeniul public al statului; 2. Terenuri din domeniul privat al statului; 3. Terenuri din domeniul public al unitilor administrativteritoriale; 4. Terenuri din domeniul privat al unitilor administrativteritoriale. ns, evidena cadastral existent divizeaz forma de proprietate n trei categorii: a unitii administrativ-teritoriale, public a statului i privat. Aceast modalitate de eviden contravine prevederilor legii sus-menionate i nu permite o eviden clar a terenurilor domeniului public (cum ar fi cele aferente grdinielor de copii, colilor, instituiilor publice etc).

17

1.2 Valoarea economic a resurselor funciare


1.2.1 Valoarea de pia
Preul de pia al terenurilor, n ultimii ani (2006-2008), a cunoscut o cretere semnificativ. Preul terenurilor n oraul Chiinu variaz, de la caz la caz, i depinde de poziionarea geografic, posibila destinaie funcional a construciei de pe terenul respectiv, gradul de dotare a infrastructurii edilitare, de prezena cilor de transport i comunicaii, starea ecologic a zonei, prezena n vecintate a spaiilor verzi, a ntreprinderilor industriale, perspectiva urbanistic a zonei etc. Cele mai mari preuri ale pmntului sunt stabilite n sect. Buiucani i Centru, iar cele mai mici n zonele industriale ale sectorului Ciocana. n medie un metru ptrat de teren n Chiinu costa la 01.09.2009 - 153 EURO. Tabelul 5. Preul de pia 1 mp/EURO Sectorul administrativ Preul minim 17.5 11 30 15 40 Preul maxim 190 500 400 125 200 Preul mediu

Dup valoarea lor, terenurile pot fi mprite convenional n 5 categorii (de preuri)

Botanica 103.75 Buiucani 255.5 Centru 215 Ciocana 70 Rcani 120 Media pe mun. 22.7 283 152.85 Chiinu Sursa: Bursa Lara. Analiza pieei imobiliare n mun. Chiinu, 2009 La prima categorie se refer teritoriile amplasate n zona istoric a capitalei, fiind conturat de perimetrul strzilor Ion Creang, V. Belinski, Vasile Lupu, Alexe Mateevici, Vasile Alecsandri, Pan Halippa, Lev Tolstoi, Bucureti, Ciuflea, bd. tefan cel Mare i Sfnt. Preul unui metru ptrat variaz ntre 240 i 500 Euro. Categoria a II-a este cuprins de nucleul istoric, situat ntre str. Albioara i Mihai Vitazul, bd. Iu. Gagarin i tefan cel Mare i Sfnt, precum i teritoriile sectoarelor Centru, Buiucani, Botanica, limitrofe zonei istorice, unele terenuri din sectoarele Rcani i Ciocana. Acestei categorii i revine cel mai nalt nivel de confort de habitat. Un metru ptrat cost 120-240 Euro. Categoria a III-a de terenuri se refer la celelalte teritorii din zonele locative ale sectoarelor urbei, fiind cea mai rspndit n capital. Aceste terenuri se caracterizeaz printr-un nivel mediu de dotare edilitar, de asigurare cu transport i comunicaii, fiind amplasate n apropierea ntreprinderilor industriale, costul unui metru ptrat de teren de la 60 - 120 Euro. Terenurile din categoria a IV-a acoper suprafee considerabile i se refer, n general, la zonele cu platforme i noduri industriale. Preul terenului variaz ntre 30 - 60 Euro. La categoria a V-a sunt atribuite teritoriile de producere cu nivel sporit de nociviti, risc tehnogen, zonele de protecie

18

Harta 4. Valoarea resurselor funciare n or. Chiinu, Euro / 1 mp (n paranteze numrul de parcele / loturi existente)

sanitar ale acestora, aeroportul cu toate serviciile aferente i terenurile cu anumite interdicii. Aici se nregistreaz cele mai sczute preuri : 8 - 30 Euro, iar n cazuri separate i a cte 2 euro puntru un mp.

Sursa: Bursa Lara Zonarea terenurilor dup valoare este direct proporional atractivitii i interesului investiional. Tendinele ultimei perioade de timp reflect extinderea treptat a spectrului de interese investiionale de la centru spre periferii.

1.2.2 Evoluia cererii ofertei pe piaa primar i secundar


Caracteristica general Piaa loturilor de teren cu destinaie nelocativ (comercial i industrial), ncepnd cu anul 2003, s-a bucurat de o cerere nalt, cauzele fiind creterea bunstrii populaiei, intrarea n ar a tot mai muli bani din partea cetenilor Republicii Moldova care muncesc peste hotare, investiiile strine n cretere continu. n ceea ce privete piaa primar, cererea a prevalat asupra ofertei, att n perioada de pn la nceputul crizei financiare (pn n a II-a jumtate a anului 2008), ct i n perioada dominrii crizei financiare i politice. Acest fapt are 2 explicaii: Procedura identificrii i expunerii la vnzare prin licitaie a terenurilor publice este imperfect, ceea ce nu satisface cererea de loturi de teren n or. Chiinu, astfel formndu-se un circuit nchis, fiind operabil doar piaa funciar secundar; Preurile terenurilor publice expuse la vnzare prin licitaii, ca regul, sunt mai joase dect preurile de pe piaa secundar,

19

dar acest moment se adeverete doar n cazul creterii numrului de licitaii funciare (frecvena min. 3-4 luni). Pe piaa funciar secundar, pn la sfritul primei jumti a anului 2008 cererea era superioar ofertei, cauza fiind aceeai lipsa pieei primare. Stagnarea creterii economice s-a resimit cu o scdere a preurilor pe piaa secundar, care s-au diminuat cu aproximativ 30-50%. Destinaiile pe pia solicitate Analiznd destinaia loturilor i anume acele de tip nelocativ, constatm c cererea maximal este la terenurile comerciale i anume cele amplasate pe arterele principale ale oraului pe care pot fi construite spaii comerciale, i cu ct suprafaa este mai mic, cu att cererea este mai mare (suprafeele optimale 3-10 ari). Loturile cu destinaie comercial amplasate cartierelor se bucur de o cerere relativ sczut. n interiorul

Vorbind despre terenurile cu destinaie industrial, putem spune c cererea la astfel de loturi a sczut cel mai mult (cu aproximativ 50-60%), dar n cazul preurilor adecvate, pe pia exist cerere la loturile industriale cu suprafee de 20-40 ari pe strzile (n descretere) Uzinelor, Petricani, Varnia, Munceti. Mai sczut este cererea pe str. Industrial. n cazul n care suprafeele terenurilor industriale sunt de 1,5 ha i mai mult, cererea descrete brusc. Evoluia ofertei n ceea ce privete oferta pe piaa primar, din anul 2003 ea a sczut brusc din cauza micorrii numrului de licitaii funciare. Ceea ce aprea ndeosebi pe piaa primar erau terenurile aferente construciilor pe care erau ncheiate contracte de arend funciar i care au fost date la privatizare. Din cauza activitii instabile a autoritii publice locale, cauzate de diferii factori, perioada de privatizare a terenurilor aferente obiectivelor private este tergiversat. La aceasta se adaug i procedurile complicate i competenele administrative neconcordante cu reglementrile de norme din legislaia domeniului funciar. Evoluia ofertei pe piaa secundar o putem caracteriza astfel, din anul 2003 ea treptat a sczut i pe pia apreau tot mai puine loturi de teren atractive pentru cumprtori, iar cea mai mic ofert a fost stabilit n I-a jumtate a anului 2008. Odat cu apariia crizei financiare oferta s-a mrit treptat. ndeosebi s-a mrit oferta terenurilor cu destinaie industrial i a celor din interiorul cartierelor. Dar, analiznd ofertele loturilor cu suprafee mici i medii amplasate n preajma traseelor principale din or. Chiinu, se poate constata c oferta este destul de mic i uneori apar dificulti n cutarea unui teren atractiv de acest tip. Evoluia preurilor Pe piaa primar, lund n consideraie terenurile aferente construciilor, preurile au fost impuse direct de preul normativ al terenurilor i anume de tarifele de calcul ale preului normativ i coeficientului de micorare care, periodic, se utilizeaz la calculul preului normativ.

20

Analiznd ofertele terenurilor vndute la licitaiile publice, preurile finale nu totdeauna pot fi luate n consideraie deoarece, din cauza licitaiilor foarte rare, se forma o cerere acumulat excesiv, care deseori aducea la un pre foarte nalt i fixat, n special, la finele licitaiei. Din aceste motive, ctigtorul licitaiei nu era n stare s-l achite. n ceea ce privete piaa secundar evoluia preurilor n perioada 2003-2009 se prezint, dup cum urmeaz: 2003-2004 cu o cretere de 25%; 2004-2005 cu o cretere de 40-45%; 2005-2006 cu o cretere de 65-70%; 2006-2007 cu o cretere de 100-105% (cauza creterii a fost schimbarea echivalentului sumei din dolari n euro); 2007-2008 cu o cretere de 45-50%; 2008-2009 cu o scdere de 25-30%.

*Sursa: Bursa Lara. Analiza pieei imobiliare n mun. Chiinu, rapoarte anuale i trimestriale.

1.2.3 Tendine pe piaa funciar n contextul recesiunii economice


Dup o cretere continu pe parcursul a opt ani a pieei imobiliare i, ndeosebi, a pieei funciare, att agenii economici, ct i persoanele fizice active nu s-au ateptat la o recesiune att de brusc. Din cauza scderii preurilor o astfel de categorie de oferte, precum achiziionrile investiionale ale terenurilor, practic au disprut de pe piaa funciar. Respectiv, categoria de persoane care efectua achiziionri pn la criz, acum este n ateptarea timpurilor mai favorabile, n sperana c, n curnd, va fi posibil procurarea terenurilor la un pre mai mic. O alt cauz a micorrii cererii n contextul recesiunii economice sunt veniturile companiilor. Indiferent de genul de activitate, acestea s-au micorat catastrofal, iar creditele bancare sunt la moment un instrument financiar destul de complicat. Astfel, chiar dac persoana va dispune de resurse financiare pentru achiziionarea unui lot de teren, aceasta nu va fi n stare s i-l construiasc. Investiiile strine, care pn la recesiune erau n cretere, acum practic au disprut. Dac n perioada creterii intense a cererii la loturile de teren, proprietarii lor nu prea erau cointeresai ntru perfectarea unor astfel de documente de construcie ca: certificatul de urbanism, proiectul de construcie, autorizaia de construcie, care, de altfel, lucrrile date mpreun cu riscul i cheltuielile adugtoare de dezvoltare a terenului, rmneau pe seama cumprtorului. n prezent, vnztorul pentru a-i putea vinde lotul, n termeni i la un pre convenabil, este nevoit s perfecteze de sine stttor aceste documente. Valoarea de pia a terenurilor n diferite zone ale oraului Valoarea de pia a terenurilor este stabilit n funcie de zon i destinaie, ce constituie n medie:

21

Destinaie comercial (socio-cultural): sect. Botanica 15000-25000 Euro/1ar (max. bd.Decebal i Dacia - 25000-35000 Euro/1ar); sect. Buiucani 9000-20000 Euro/1ar (max. bd. tefan cel Mare i str. Ion Creang (Flacra)-20000-30000 Euro/1ar); sect. Rcani 17000-25000 Euro/1ar (max. str. Kiev i bd. Moscova - 30000-40000 Euro/1ar); sect. Ciocana 9000-17000 Euro/1ar (max. bd. Mircea cel Btrn i str. Alecu Russo - 20000-27000 Euro/1ar); sect. Centru 25000-35000 Euro/1ar (max. bd. tefan cel Mare i str. Alexe Mateevici 75000-100000 Euro/1ar).

Destinaie industrial: 3000 6000 Euro/1ar (max. str. Uzinelor, Petricani, Varnia 5000-10000 Euro/1ar);
Valoarea de pia a terenurilor n diferite zone ale oraului Chiinu (EURO)

Figura 3. Valoarea de pia a terenurilor n diferite zone ale oraului Chiinu (Euro)

Zone industriale Centru Ciocan Rcani Buiucani Botanica


0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000

Sursa: Bursa Lara. Analiza pieei imobiliare n mun. Chiinu, 2009 n prezent, piaa funciar se afl ntr-o perioad de recesiune i aceasta situaie se va mai menine, estimativ, pn n a II-a jumtate a anului 2010. De fapt, aceast situaie se datoreaz crizei financiare, lipsei licitaiilor funciare publice, procedurii de privatizare complicate a terenurilor aferente obiectivilor private, procedurii ndelungate i complicate de aprobare a documentaiei de proiect, de autorizare a procesului de construcie i, nu n ultimul rnd, lipsei sau neatractivitii ofertelor de creditare din partea sectorului bancar.

22

1.3 Cadrul normativ privind gestionarea resurselor funciare


1.3.1 Politici funciare naionale i locale
Reglementarea dreptului de proprietate asupra terenurilor n perioada de tranziie la economia de pia, n Republica Moldova au fost implementate mai multe etape ale reformei funciare, n special dup punerea n aplicare a Codului funciar (01.01.1992). Legea cu privire la proprietate (nr. 459-XII din 22.01.91;n vigoare din 30.06.1991; abrogat, din 30.03.2007) a introdus pentru prima dat n sistemul de drept naional instituia proprietii private, inclusiv asupra terenurilor. Legea cu privire la privatizare (nr. 627-XII din 04.07.91; n prezent abrogat) a prevzut n art. 3 pentru prima dat posibilitatea privatizrii terenurilor. n temeiul Hotrrii de Guvern nr. 561 din 01.09.92, pentru prima dat s-au nfiinat servicii pentru reglementarea de stat a regimului proprietii funciare i reforme funciare pe lng autoritile administraiei publice. Adoptarea noului cadru legislativ privind regimul proprietii, confirmarea de ctre Constituia Republicii Moldova a dreptului de proprietate privat asupra pmntului a servit drept baz pentru reformarea relaiilor imobiliare, n general, i celor funciare, n particular, redistribuirea n mas a patrimoniului, transmiterea lui n proprietate privat (deetatizarea). Odat cu adoptarea Legii cu privire la preul normativ i modul de vnzare-cumprare a pmntului, pmntul a fost plasat efectiv n circuitul civil. Vechiul sistem de eviden a bunurilor imobile, inclusiv nregistrarea lor separat (pmntul de ctre autoritile administraiei publice locale, construciile - BIT), dar n condiiile economiei de pia s-a dovedit a fi neeficient. Urmare a studierii minuioase a experienei rilor europene n domeniul cadastrului a fost elaborat i aprobat de Parlament Legea cadastrului bunurilor imobile, care prevede un sistem de nregistrare a bunurilor imobile i a drepturilor asupra lor, ce corespunde cerinelor actuale. Pentru implementarea acesteia, a fost aprobat Programul de stat de creare a cadastrului bunurilor imobile, prin Hotrrea de Guvern nr. 1030 din 12.10.98. Crearea cadrului instituional de gestionare a resurselor funciare Una din principalele msuri de baz pentru realizarea Programului a fost: crearea cadrului legislativ i normativ pentru implementarea Cadastrului bunurilor imobile; elaborarea propunerilor de modificare a legislaiei n domeniu, precum i elaborarea legii privind estimarea valorii bunurilor imobile; finalizarea procesului de mproprietrire a cetenilor cu pmnt; nregistrarea primar masiv a bunurilor imobile; elaborarea i implementarea mecanismului de estimare a bunurilor imobile;

23

crearea sistemului informaional al Cadastrului. nregistrarea primar masiv a presupus realizarea unui complex de lucrri organizatorice i cadastrale: identificarea i formarea bunurilor, descrierea lor i a titularilor, eliberarea titlurilor de autentificare a dreptului deintorilor de teren (pentru loturile de pe lng cas), precum i nregistrarea bunurilor i titularilor n registrul bunurilor imobile, fr cererea titularilor de drepturi. Agenia Relaii Funciare i Cadastru, n comun cu autoritile administraiei publice centrale i locale, este mputernicit de Guvern s asigure n continuare realizarea i monitorizarea activitilor prevzute n Program, precum i obinerea fondurilor extrabugetare (donaii, granturi, credite, contribuii ale organizaiilor internaionale), n scopul asigurrii i finalizrii, n termenele stabilite, a lucrrilor prevzute. La acest capitol, n mun. Chiinu, pentru asigurarea coordonrii aciunilor privind mproprietrirea cetenilor cu pmnt, nregistrarea titularilor, a fost semnat un Memorandum ntre Agenia Relaii Funciare i Cadastru i Primria municipiului Chiinu. Privatizarea terenurilor Transmiterea n proprietate a loturilor de pmnt de pe lng cas, n Chiinu, s-a efectuat de ctre autoritile administraiei publice locale, concomitent cu efectuarea nregistrrii primare masive, la cererea proprietarilor caselor de locuit, n conformitate cu prevederile Regulamentului, aprobat prin Hotrrea de Guvern nr. 984 din 21.09.98 Cu privire la unele msuri pentru urgentarea procesului de mproprietrire. Legea nr. 1217-XIII din 25.06.97 Cu privire la Programul de privatizare pentru anii 1997-1998 (ieit din vigoare prin ajungerea la termen, la 01.01.2007) a stabilit politica de privatizare a terenurilor proprietate public aferente obiectelor private, inclusiv nefinalizate, cu alt destinaie dect cea locativ. Procesul se desfoar la cererile persoanelor n drept, n condiiile Legii privind preul normativ i modul de vnzarecumprare a pmntului i Regulamentului cu privire la vnzarea-cumprarea terenurilor aferente, aprobat de Guvern. Ca un stimulent din partea statului, n vederea privatizrii terenurilor aferente, a fost stabilit posibilitatea procurrii acestora n rate, achitnd iniial 25% din pre, restul ealonat pe un termen de pn la 10 ani (ncepnd cu 14.11.2008 prima rat 50%, iar restul ealonat n rate pn la trei ani). De asemenea, n diferite perioade a funcionat regula privind aplicarea coeficientului de diminuare a preului de vnzare a terenului aferent proprietate public. ncepnd cu 01.01.2009, pentru terenurile destinate construciilor din Chiinu se aplic coeficientul 0,9 puncte, iar pentru terenurile cu destinaie agricol, loturile de pmnt de pe lng cas i terenurile ntovririlor pomicole - 0,3 puncte. Introducerea noului impozit funciar (pe bunurile imobiliare) n scopul realizrii prevederilor Legii nr. 989-XV din 18.04.2002 Cu privire la activitatea de evaluare, Guvernul a aprobat Programul de msuri privind implementarea noului sistem de evaluare a bunurilor imobile i impozitare (Hotarrea nr. 670 din 09.06.2003). Scopul principal al Programului a constituit crearea cadrului normativ-metodologic al evalurii bunurilor imobile n scopul impozitrii i dezvoltarea unui sistem automatizat eficient de evaluare, unic pe ntreg teritoriul Republicii Moldova, precum

24

i asigurarea intereselor statului n domeniul impozitrii bunurilor imobile. Sistemul de evaluare a bunurilor imobile privind impozitarea constituie o parte component a sistemului cadastrului bunurilor imobile, reprezentnd un ansamblu de aciuni, norme i mijloace necesare pentru estimarea valorii bunurilor imobile n vederea determinrii bazei impozabile. Din contul obiectelor identificate, evaluate i impuse fiscal n procesul desfurrii lucrrilor de nregistrare masiv urmeaz a se extinde baza impozabil. Pe parcursul implementrii sistemului de evaluare a bunurilor imobile, n scopul impozitrii, au fost realizate aciunile primordiale ale Programului: crearea unui cadru juridic necesar pentru funcionarea sistemului i elaborarea metodologiei de evaluare a bunurilor imobile. Au mai fost implementate un ir de proiecte-pilot, susinute de Agenia Suedez pentru Dezvoltare Internaional (SIDA), care au contribuit esenial la impulsionarea procesului de evaluare a bunurilor imobile n acest sens. Lipsa reglementrilor juridice privind necesitatea nregistrrii de ctre agenii economici a bunurilor imobile tergiverseaz procesul de evaluare a bunurilor acestora. Totodat, persist discordane ntre prevederile actelor normative n vigoare ce reglementeaz domeniul cadastrului bunurilor imobile i evaluarea acestora. Autoritile administraiei publice locale nu dispun de o informaie ampl privind bunurile imobile comerciale i industriale i titularii de drepturi patrimoniale asupra acestora. La nregistrarea dreptului de proprietate municipal asupra bunurilor imobile n Registrul corespunztor, Oficiul cadastral teritorial nscrie n calitate de proprietar al acestora administraia public local (sau APL, sau Primria), fapt ce nu corespunde legislaiei n vigoare. Aceast practic este urmare a faptului c se confund titularii dreptului de proprietate (statul sau unitile administrativ-teritoriale) cu titularul dreptului de administrare general (autoritile publice respective). Astfel, n calitate de proprietar trebuie s fie specificat unitatea administrativ-teritorial respectiv (municipiul Chiinu). O problem cu adevrat important i cu risc litigios major, constituie faptul c Oficiul cadastral teritorial, la nregistrarea primar a terenurilor proprietate municipal din intravilanul Chiinului, n majoritatea cazurilor, n dreptul proprietarului terenului a trecut eronat nscrierea Republica Moldova, n locul nscrierii corecte municipiul Chiinu. Au fost depistate cazuri, cnd chiar terenurile proprietate municipal date n arend n baza contractelor de arend nregistrate n registrul bunurilor imobile au fost trecute n registru dup Republica Moldova. Aceste cazuri dovedesc faptul c Oficiul cadastral a ignorat prevederile legislaiei n vigoare la nregistrarea proprietii municipale. Corectarea ct mai grabnic a acestei erori este deosebit de important, chiar primordial. Situaia dat deja a creat multiple dificulti, inclusiv n procese judiciare, deoarece art. 497 (Prezumia caracterului autentic i complet al datelor din registrul bunurilor imobile din Codul civil, la alin. (1) prevede c nscrierile fcute n registrul bunurilor imobile se prezum autentice i complete pn la proba contrar).

Constrngeri ale procesului de nregistrare a dreptului de proprietate

25

Dreptul de proprietate municipal asupra terenurilor din intravilanul localitii se prezum. Conform prevederilor art. 42 din Codul funciar ,,terenurile din intravilan constituie proprietate municipal, iar art. 1 (6) din Legea nr. 523 din 16.07.99 Cu privire la proprietatea public a unitilor administrativteritoriale declar proprietate public a unitilor administrativteritoriale toate bunurile mobile i imobile, aflate pe teritoriul lor pn la intrarea n vigoare a Legii nr. 191-XIV din 12.11.98 privind organizarea administrativ-teritorial a Republicii Moldova, cu excepia bunurilor ce se aflau n proprietatea statului i n proprietate privat. La acest compartiment, Legea cadastrului bunurilor imobile, n art. 57 (1) stabilete c n cazul n care titularul de drepturi nu deine documentele care s-i confirme dreptul asupra terenului, dreptul de proprietate asupra terenului se nregistreaz n folosul Republicii Moldova sau al unitii administrativ-teritoriale respective, conform legislaiei, n limitele hotarelor demarcate pe teren. Din aceste considerente, n perspectiva cea mai apropiat, se impune verificarea tuturor terenurilor proprietate municipal, pe care autoritatea local le consider ca i nscriere eronat n cadastru. Autoritatea public local va interveni pentru nscrierea drepturilor de proprietate pe terenurile care aparin municipalitii i pentru aceasta va identifica toate terenurile i le va lua la eviden. n a doua jumtate a anului 2004, n municipiul Chiinu s-a desfurat n mas procesul de delimitare a terenurilor proprietate public organizat n temeiul Legii nr. 981-XIV din 11.05.2000 privind terenurile proprietate public i delimitarea lor i Hotrrii de Guvern nr. 837 din 14.08.2001 Despre unele msuri privind delimitarea terenurilor proprietate public, care s-a finalizat cu adoptarea deciziilor Consiliului municipal Chiinu nr. 16/67 din 28.12.2004 i nr. 20/18 din 15.03.2005. Propunerile privind aprobarea listei prealabile a terenurilor proprietate public a statului au parvenit din partea Institutului de Proiectri pentru Organizarea Teritoriului. Delimitarea terenurilor proprietate public se finalizeaz cu nregistrarea terenurilor n registrul bunurilor imobile, n temeiul actelor administrative emise de autoritile publice abilitate n modul stabilit de legislaia n vigoare, de la data adoptrii lor. Conform procesului stabilit de Legea nr. 981-XIV din 11.05.2000 i Hotrrii de Guvern nr. 837 din 14.08.2001, precum i instruciunii corespunztoare, dup sistematizarea actelor respective, Agenia Relaii Funciare i Cadastru urma s nainteze Guvernului Republicii Moldova propuneri privind aprobarea terenurilor proprietate a statului din municipiul Chiinu i nregistrarea acestora n registrul bunurilor imobile. Procesul de delimitare a terenurilor proprietate public nu a finalizat, pe motiv c prin hotrrea Curii Constituionale nr. 12 din 21.04.2005, s-au declarat neconstituionale Legea nr. 981XIV din 11.05.2000 i Hotrrea de Guvern nr. 837 din 14.08.2001 (dar i un ir de hotrri de Guvern prin care s-au aprobat terenurile proprietate public a statului n unele uniti administrativ-teritoriale). Astfel, Curtea a constatat c art. 2

Problemele delimitrii terenurilor

26

alin.(3) din lege, potrivit cruia litigiile privind stabilirea hotarelor terenurilor se soluioneaz de ctre Guvern, contrazice art. 20 i art. 114 din Legea Suprem, care statueaz c justiia se nfptuiete, n numele legii, numai de instanele judectoreti i nici o lege nu poate ngrdi accesul liber la justiie. De asemenea, contrazice principiilor de baz privind administraia public local, consfinite n art. 109 din Constituie i dezvoltate n Codul funciar, n domeniul respectiv. Astfel, Codul funciar, care are putere juridic superioar fa de legea ordinar, prevede n art. 9 i art. 10 c stabilirea suprafeelor de teren din cadrul raionului i municipiului, satului (comunei) care rmn n proprietatea statului ine de competena consiliilor unitilor administrativ-teritoriale respective. De asemenea, n competena consiliilor intr retragerea dreptului de proprietate asupra terenurilor n condiiile prevzute de lege. Dup adoptarea Legii nr. 91-XVI din 05.04.2007 privind terenurile proprietate public i delimitarea lor, procesul de delimitare urmeaz a fi finalizat. ncepnd cu anul 2008, n scopul majorrii plilor percepute la buget din gestionarea terenurilor municipale, Consiliul municipal Chiinu a adoptat i promovat o politic de stabilire a plii de arend pentru terenurile aferente obiectivelor care nu sunt nregistrate n registrul bunurilor imobile (preponderent pavilioane, terase de var etc.) n cuantum de 10 % din preul normativ al terenului, la care se adaug cheltuielile de infrastructur. n cazul vnzrii terenurilor, s-a adoptat politica de achitare a preului terenului de ctre cumprtori la o plat unic.

1.3.2 Cadrul normativ legislativ


Lista actelor normativlegislative Soluionarea chestiunilor privind gestionarea resurselor funciare municipale are la baz, n principal, dispoziiile urmtoarelor acte legislative i normative n vigoare: Constituia Republicii Moldova din 29.07.1994; Codul funciar nr. 828-XII din 25.12.1991; Legea nr. 1247-XII din 22.12.1992 privind reglementarea de stat a regimului proprietii funciare, cadastrului funciar de stat i monitoringului funciar; Legea nr. 1308-XIII din 25.07.1997 privind preul normativ i modul de vnzare-cumprare a pmntului; Legea nr. 1543-XIII din 25.02.98 a cadastrului bunurilor imobile; Legea nr. 354-XV din 28.10.2004 privind formarea bunurilor imobile; Legea nr. 91-XVI din 05.04.2007 privind terenurile proprietate public i delimitarea lor; Legea nr. 121-XVI din 04.05.2007 privind administrarea i deetatizarea proprietii publice; Regulamentul cu privire la modul de transmitere n proprietate privat a loturilor de pmnt de pe lng cas n localitile urbane, aprobat prin Hotrrea de Guvern nr. 984 din 21.09.1998; Regulamentul cu privire la vnzarea-cumprarea terenurilor aferente, aprobat prin Hotrrea de Guvern nr. 1428 din

27

16.12.2008; Regulamentul cu privire la modul de atribuire, modificare a destinaiei i schimbul terenurilor, aprobat prin Hotrrea de Guvern nr. 1451 din 24.12.2007.

Prevederile legislaiei funciare sunt completate de regulile generale n materie de contracte, bunuri i drepturi asupra acestora stabilite de Codul civil, precum i de regula general privind administrarea bunurilor proprietate municipal stabilit de Legea nr.436-XVI din 28.12.2006 privind administraia public local - nstrinarea, concesionarea, darea n arend ori n locaiune a bunurilor se efectueaz prin licitaie public, organizat n condiiile legii, cu excepia cazurilor stabilite expres prin lege. Constituia Moldova Republicii Consacr dou forme de proprietate: public i privat, proprietatea public aparinnd statului sau unitilor administrativ-teritoriale. Statul ocrotete n egal msur ambele tipuri de proprietate. De asemenea, statul trebuie s asigure exploatarea raional a pmntului i a celorlalte resurse naturale, n concordan cu interesele naionale. Pus n aplicare din 01.01.1992, a instituit 7 categorii de terenuri ale fondului funciar i regimurile juridice ale acestora, competena autoritilor publice centrale i locale n domeniul relaiilor funciare, documentele ce confirm drepturile deintorilor de teren, reguli generale de atribuire, nstrinare, retragere a terenurilor, drepturi i obligaii ale deintorilor de terenuri. De menionat c, la acea etap de dezvoltare a legislaiei funciare naionale, Codul funciar n art. 34 prevedea c plata pentru folosirea terenului se ncaseaz anual sub form de impozit funciar sau plat de arend, adic admitea folosirea terenurilor proprietate public cu titlu gratuit (doar cu achitarea impozitului funciar). Odat cu modificarea art. 15 din Codul funciar (ncepnd cu 18.05.2007), asociaiile obteti au fost excluse din categoria de persoane care puteau beneficia de terenuri n folosin gratuit pentru desfurarea activitii lor. Prin Legea organic nr. 1006-XV din 25.04.2002 a fost introdus art. 15 (n vigoare din 06.06.2002) care a instituit o norm obscur, anume c proprietarul bisericii i altor construcii de pe lng ea este concomitent i proprietarul terenurilor aferente n hotarele existente. Nici un act normativ anterior sau posterior acestei norme nu a reglementat cum poate avea loc o astfel de deetatizare a terenurilor. Mai mult, exist o coliziune cu norma prevzut de art. 10 alin. (8) din Legea privind administrarea i deetatizarea proprietii publice Nu se permite nstrinarea cu titlu gratuit sau darea n comodat persoanelor fizice sau persoanelor juridice cu capital privat a bunurilor domeniului privat al statului sau al unitii administrativ-teritoriale, cu excepia cazurilor n care aceste bunuri: a) se nstrineaz cu titlu gratuit persoanelor fizice pentru lichidarea consecinelor calamitilor naturale; b) se nstrineaz cu titlu gratuit n procesul privatizrii, conform art. 43 alin.(3) din lege; c) reprezint terenuri care se atribuie persoanelor fizice pentru construcia de case individuale, n conformitate cu legea. Prin Legea organic nr. 173-XIV din 22.10.98 (n vigoare din 03.12.98), din coninutul art. 11 a fost exclus cuvntul municipii. Aadar, autoritile administraiei publice locale

Codul funciar

28

atribuie fr plat familiilor nou-formate sectoare de teren din rezerva intravilanului pn la epuizarea acesteia pentru construcia caselor de locuit, anexelor gospodreti i grdini: n orae de la 0,04 pn la 0,07 hectare, n localiti rurale pn la 0,12 hectare. Prin urmare, nu este clar dac aceast norm urmeaz a fi aplicat i n municipiul Chiinu, deoarece chiar n art. 14 din Constituie este statuat c capitala Republicii Moldova este oraul Chiinu. ncepnd cu anii 2003-2004 i pn n prezent, n lipsa unor reglementri clare n acest sens, n Chiinu nu s-a aplicat norma n cauz, toate terenurile pentru astfel de construcii fiind expuse la licitaie. Actualmente, multiple norme ale Codului funciar s-au nvechit, cznd n desuetudine sau devenind caduce, persistnd necesitatea aprobrii unui nou Cod funciar, n concordan cu noile relaii ale economiei de pia i cerinele de armonizare legislativ, ca urmare a tendinei de integrare european. Legea privind preul normativ i modul de vnzare-cumprare a pmntului i cadrul regulator aferent A stabilit, n special, normele legislative privind vnzareacumprarea terenurilor proprietate public, inclusiv loturilor pomicole, loturilor de pmnt de pe lng cas, loturilor de pmnt destinate construciilor n localiti. A instituit noiunea de pre normativ al pmntului, care se aplic la vnzareacumprarea i arendarea terenurilor. A stabilit modalitile de calculare a preului normativ i a plii de arend a terenurilor proprietate public (art. 10). ntru asigurarea executrii Legii, Guvernul a aprobat Regulamentul cu privire la vnzarea-cumprarea terenurilor aferente, n prim redacie la 23.10.96. n prezent, fiind n vigoare din 19.12.2008 i aprobat prin Hotrrea de Guvern nr. 1428 din 16.12.2008. Acesta a stabilit condiiile i modul de vnzare-cumprare (privatizare) a terenurilor proprietate public aferente obiectivelor private, inclusiv a celor nefinalizate. A indicat coeficienii aplicai la calcularea preului de vnzare, a stabilit modelul contractului de vnzare-cumprare a terenului aferent. Pn la intrarea n vigoare, ncepnd cu 14.11.2008, a modificrilor operate n Legea nr. 1308-XIII din 25.07.1997 (prin Legea nr. 210-XVI din 17.10.2008), vnzarea-cumprarea tuturor terenurilor proprietate public se efectua de ctre autoritile publice locale cu acordul autoritii mputernicite de Guvern. ncepnd cu aceast dat, terenurile proprietate public a statului (domeniul privat) se vnd de ctre autoritatea abilitat a statului, iar terenurile proprietate public municipal (domeniul privat) se vnd de ctre consiliile locale, fr alte autorizri suplimentare. Conform acelorai modificri, din atribuiile autoritilor publice locale a fost exclus posibilitatea de vnzare a terenurilor la pre liber, rmnnd prerogativa de vnzare doar la pre normativ, prin concurs sau la licitaie. Legiuitorul nu s-a referit i la modalitatea de vnzare a terenurilor nefuncionale (altele dect terenurile de pe lng casele de locuit), care dup parametri i amplasare, nu pot fi amplasate obiective cu funcii de sine stttoare (obiecte de drept independente). Pn la modificrile operate, autoritile publice locale vindeau aceste terenuri la pre liber, ceea ce asigura o eficien sporit a soluiei date, att pentru bugetul public, ct i pentru destinatari. Este necesar de remarcat faptul c, norma prevzut la art. 4

29

alin. (10) din Legea nr. 1308-XIII din 25.07.1997 (n vigoare din 23.12.2005) nu a fost suficient de reuit, deoarece presupune ca terenurile de pe lng cas transmise n folosin temporar i cele supranorm urmeaz a fi nstrinate sau date n arend persoanelor n drept. Aceasta, deoarece toate relaiile funciare stabilite de autoritile publice locale cu persoanele fizice care sunt deintori de terenuri aferente caselor de locuit, i chiar cu asociaiile de coproprietari ce gestioneaz blocuri locative, au fost cu titlu gratuit. Norma dat ns pune n situaii inechitabile persoanele respective, de a beneficia de aceste terenuri, exclusiv cu titlu oneros, ceea ce constituie o discriminare n raport cu ceilali deintori. Pentru stimularea procesului de privatizare, ncepnd cu 01.01.2009, la vnzarea terenurilor aferente utilizate n procesul tehnologic, legiuitorul a introdus un coeficient de micorare a preului de vnzare a terenurilor 0,9 (n cazul terenurilor cu destinaie agricol, loturilor de pmnt de pe lng cas i al terenurilor ntovririlor pomicole 0,3). Exist o neconcordan dintre normele Legii nr. 1308-XIII din 25.07.1997 i Regulamentului aprobat prin Hotrrea de Guvern nr. 1428 din 16.12.2008, care oblig consiliul local s adopte deciziile cu privire la privatizarea terenurilor aferente n termen de o lun de la depunerea cererii de cumprare, cu norma prevzut de Legea privind administraia public local (art. 16), conform creia, consiliul local se poate ntruni o dat la trei luni. De asemenea, art. 8 din Legea nr. 190 din 19.07.94 Cu privire la petiionare stabilete c petiiile se examineaz de ctre organele corespunztoare n termen de 30 de zile, astfel nct cererile cu privire la darea n arend a terenurilor aferente necesitnd a fi soluionate n acelai termen. Aceste neconcordane au creat situaia cnd cererile respective rmn nesoluionate n termen i autoritatea public local este obligat prin hotrri de judecat la emiterea actelor corespunztoare. n consecin, are de suferit imaginea autoritilor publice locale i procesele de reform economic sunt cheltuite nejustificat resursele n procesele judiciare, iar de la raporturile funciare omise bugetul municipal rmne necompletat cu surse financiare suplimentare. Situaia dat creeaz dificulti n activitatea economic a persoanelor aflate n ateptarea adoptrii deciziilor, deoarece actele privind terenul aferent se cer pentru obinerea oricrui gen de autorizaie, licen sau credit bancar. Legea nr. 1217 din 25.06.97 Cu privire la Programul de privatizare pentru anii 1997-1998 Prin dispoziia art. 67 din aceast Lege, a fost introdus pentru prima oar principiul folosirii contra plat a tuturor terenurilor proprietate public din domeniul privat. Astfel, actele n al cror temei proprietarii obiectelor private dein n posesiune i folosin terenurile aferente lor, cu excepia contractelor de arend, au fost anulate, iar proprietarii obiectelor au fost obligai s ia terenurile aferente n arend sau s le cumpere n condiiile legii, la propunerile autoritilor publice locale. Pentru a asigura executarea acestor obligaii de arendare sau cumprare a terenurilor aferente, n Legea nr. 1308-XIII din 25.07.1997, a fost introdus art. 10/1 (n vigoare din 31.12.2000), prin care, n cazul eschivrii proprietarilor obiectivelor de a oficializa relaiile funciare, consiliile locale au fost mputernicite cu dreptul de a stabili unilateral plata pentru folosirea terenurilor proprietate public din domeniul privat.

30

Deoarece aciunea Legii nr. 1217 din 25.06.97 a expirat la 31.12.2006, prin art. 53 (2) din Legea privind administrarea i deetatizarea proprietii publice norma prevzut anterior la art. 7 a fost reiterat. Legea privind administrarea i deetatizarea proprietii publice Conform aceluiai articol 53 din Legea sus-menionat, privatizarea terenurilor aferente se efectueaz n conformitate cu prezenta lege, cu legislaia funciar i cu alte acte legislative. Procedura privatizrii lor se stabilete prin regulament, aprobat de Guvern. Dup dobndirea dreptului de proprietate asupra construciilor, proprietarii acestora sunt n drept: a) s ncheie contract de locaiune a terenului aferent bunului privat; sau b) s dobndeasc n proprietate terenul respectiv. Nu pot fi privatizate terenurile: a) din domeniul public; b) aferente bunurilor din rezervele materiale de stat, din rezervele de mobilizare sau aferente bunurilor obiectivelor de protecie civil nepasibile de privatizare; c) poluate cu substane chimice sau radioactive ori infectate cu preparate biologice periculoase; d) care, potrivit unor alte acte legislative, nu pot fi nstrinate. Astfel, cu toate c legea a instituit dreptul de opiune al proprietarului de obiectiv s ia n arend sau s cumpere terenul, Regulamentul cu privire la vnzarea-cumprarea terenurilor aferente, aprobat prin Hotrrea de Guvern nr. 1428 din 16.12.2008 (pct. 5), i-a impus pe acetia, preventiv, s formeze i nregistreze construciile n registrul bunurilor imobile pe un teren nou format. Adic, pentru a deveni proprietarii terenului aferent, este necesar parcurgerea deja a dou proceduri formale/birocratice: formarea i cumprarea propriu-zis. Att cadrul normativ n vigoare (pct. 38 din Regulamentul cu privire la formarea bunurilor imobile, aprobat prin Hotrrea de Guvern nr. 61 din 29.01.99), ct i posibilitile tehnice ale subdiviziunii specializate a autoritii publice locale existente pn la introducerea noilor reglementri la acest capitol, permiteau ca formarea i atribuirea, inclusiv prin vnzarecumprare a terenurilor, s se realizeze printr-un act administrativ unic. Legea condominiului n fondul locativ nr. 913 din 30.03.2000 A instituit noul regim juridic al terenurilor aferente blocurilor locative. Conform prevederilor art. 9 alin. (1) din Lege, terenurile pe care sunt amplasate blocuri de locuine i alte bunuri imobiliare din condominiu se transmit gratuit de ctre autoritatea administraiei publice locale, n calitate de bunuri comune, n proprietatea comun n diviziune a proprietarilor. Pn n prezent Guvernul nu a asigurat un mecanism de executare a legii, inclusiv a normei date, prin aprobarea unui regulament n acest sens. Astfel, n mun. Chiinu, actualmente, nu exist nici un caz de transmitere a terenului n proprietate gratuit (conform prevederilor menionate). n condiiile date, pn la aprobarea mecanismului de realizare, terenurile aferente condominiului se transmit asociaiilor de coproprietari n condominiu n folosin gratuit, pe termen nelimitat, impunndu-se fiscal. Odat cu intrarea n vigoare a noului Cod civil i abrogarea Legii cu privire la arend (nr. 83-XVI din 29.03.2007, n vigoare din

Noul Cod civil

31

20.04.2007), arenda a devenit contractul prin care arendaul exploateaz contra plat pe o perioad determinat terenuri i alte bunuri agricole ale posesorului legal. Astfel, aceast instituie de drept (arenda) a fost plasat pentru a reglementa raporturi funciare doar n agricultur, iar n cazul posedrii i folosirii contra plat a terenurilor cu alt destinaie dect cea agricol urmndu-se a aplica instituia locaiunii. Totui, la acest compartiment, au rmas inadvertene sau chiar lacune, n special, n ce privete calcularea chiriei n cazul locaiunii terenurilor proprietate public. Art. 10 din Legea nr. 1308-XIII din 25.07.1997 reglementeaz doar modalitatea calculrii plii de arend, nu i a chiriei din contractul de locaiune a terenurilor proprietate public cu alt destinaie dect cea agricol. De asemenea, reglementrile la nivel local (Concepia gestionrii fondului funciar al municipiului Chiinu i Modul de evaluare a resurselor funciare din intravilanul municipiului Chiinu (modificat i completat prin decizia Consiliului municipal Chiinu nr. 3/3 din 25.03.2003), aprobate la 12.06.2001 prin decizia Consiliului municipal Chiinu nr. 4/28) privesc doar relaii de arend nu i de locaiune a terenurilor. n conformitate cu prevederile Codului civil la art. 911 alin. (2) i alin. (3), prin acordul prilor, dispoziiile cu privire la arend se aplic i la locaiunea altor imobile, iar contractului de arend se aplic n modul corespunztor dispoziiile cu privire la locaiune, n msura n care legea nu prevede altfel. n aceste condiii, pn la completrile legislative la acest capitol, autoritatea public local a continuat practica transmiterii terenurilor proprietate municipal cu alt destinaie dect cea agricol n arend i nu n locaiune. Legea nr. 91 din 05 aprilie 2007 privind terenurile proprietate public i delimitarea lor Prin aceast Lege (n vigoare din 25.05.2007) s-a stabilit c proprietatea public asupra terenurilor poate fi: a) de interes naional, regim de drept n care proprietatea aparine statului (proprietate public a statului); b) de interes local, regim de drept n care proprietatea aparine satului (comunei), oraului (municipiului), raionului, unitii teritoriale autonome Gguzia (proprietate public a unitilor administrativ-teritoriale). Dreptul de posesiune, de folosin i de dispoziie asupra crora ine de competena Guvernului sau, respectiv, a autoritilor administraiei publice locale. Legea a reglementat regimul juridic al terenurilor proprietate public, inclusiv al terenurilor domeniului public i domeniului privat. Totui, legea a fcut abstracie de prezumia c terenurile din intravilan constituie proprietate municipal (art. 42 din Codul funciar) i nu a instituit obligaia aprobrii reciproce a aciunilor de delimitare de ctre reprezentanii statului i unitilor administrative-teritoriale. Conform art. 3 alin. (3) din Lege, reprezentanii statului i reprezentanii unitii administrativteritoriale coordoneaz hotarele terenurilor delimitate, doar n cazul n care terenurile proprietate public a statului se mrginesc cu terenuri proprietate public dobndite de unitatea administrativ-teritorial. ntreg coninutul legii induce la concluzia c statul i aprob unilateral terenurile proprietate public a statului, iar consiliile locale, respectiv, terenurile proprietate a unitilor administrativ-teritoriale, existnd un risc sporit de aciuni unilaterale cu caracter litigios din partea reprezentanilor statului la delimitarea terenurilor. Mai mult,

32

aceste norme intr n contradicie direct cu prevederile art. 9 din Codul funciar, ce atribuie n competena consiliilor municipale prerogativa de stabilire a suprafeelor care rmn n proprietatea statului n limita municipiului. Ca exemple ne pot servi Hotrrile de Guvern nr. 860 din 14.07.2008 i nr. 1055 din 15.09.2008, n temeiul crora au fost sustrase nejustificat i abuziv din proprietatea public a municipiului Chiinu terenuri cu suprafaa de 0,35 ha i, respectiv, 0,9722 ha. ntru executarea prevederilor Legii nr. 91 din 5 aprilie 2007, Guvernul, prin hotrrea nr. 1528 din 29.12.2007 a aprobat Programul de delimitare a terenurilor proprietate public n care a preconizat identificarea i formarea tuturor terenurilor proprietate public, delimitarea lor i clasificarea pe domeniu public i domeniu privat. Legea privind reglementarea de stat a regimului proprietii funciare, cadastrul funciar de stat i monitoringul funciar nr. 1247 din 22.12.92 A instituit sistemul de organe publice abilitate cu reglementarea regimului funciar. Conform art. 19 din Lege, lucrrile privind reglementarea regimului proprietii funciare, inerea cadastrului funciar i a monitoringului funciar se organizeaz n municipiul Chiinu de autoritile administraiei publice ale municipiului Chiinu, de serviciul public municipal pentru reglementarea regimului proprietii funciare i de serviciul public (desconcentrat) pentru reglementarea regimului proprietii funciare, constituit n teritoriu de Agenia Cadastru i Relaii Funciare. n realitate, n mun.Chiinu lucrrile date au fost ndeplinite ntotdeauna de serviciul specializat al administraiei publice locale, cel desconcentrat nefiind creat. Reieind din prevederile art. 18 din Lege, cu toate c componena numeric a serviciilor publice descentralizate ale autoritilor administraiei publice locale se stabilete de autoritile administraiei publice locale, lundu-se n considerare volumul lucrrilor cadastrale i de reglementare a regimului proprietii funciare n teritoriu, n temeiul Hotrrii de Guvern nr. 688 din 10.06.2003, serviciul respectiv a fost comasat n cadrul Direciei generale arhitectur, urbanism i relaii funciare, cu un numr fixat de uniti de personal (63 uniti). Acest factor a redus din eficacitatea activitii serviciului specializat i nu a permis realizarea unor aciuni viznd implementarea prevederilor legislaiei funciare. Cadrul regulator local Actualmente, principalele acte normative municipale n vigoare n domeniul relaiilor funciare sunt Concepia gestionrii fondului funciar al municipiului Chiinu i Modul de evaluare a resurselor funciare din intravilanul municipiului Chiinu (modificat i completat prin decizia Consiliului municipal Chiinu nr. 3/3 din 25.03.2003), aprobate prin decizia Consiliului municipal Chiinu nr. 4/28 la 12.06.2001. Aceste acte normative locale au fost elaborate i aprobate n condiiile legislaiei n vigoare de pn la 2001. Efectiv, unele norme prevzute de Concepie nu mai corespund cerinelor actuale i necesit a fi revizuite.

33

1.3.3 Reglementri privind privatizarea, arendarea terenurilor


Privatizarea terenurilor aferente obiectivelor private, inclusiv nefinalizate Potrivit Legii Republicii Moldova nr. 121 din 04.05.2007 privind administrarea i deetatizarea proprietii publice, care stabilete atribuiile autoritilor APL n administrarea i deetatizarea proprietii publice, n domeniul privatizrii (art. 9 (3) lit. b) de competena autoritii administraiei publice locale ine: Organizarea pregtirii i desfurrii, n modul stabilit de Guvern, a procesului de privatizare a bunurilor proprietate a unitii administrativ-teritoriale, inclusiv terenurilor proprietate a unitii administrativ-teritoriale, ncheierea contractelor de vnzare-cumprare. Conform art. 53 Privatizarea terenurilor aferente al Legii susmenionate, privatizarea terenurilor aferente se efectueaz n conformitate cu prezenta lege, cu legislaia funciar i cu alte acte legislative. Procedura privatizrii lor se stabilete prin regulament, aprobat de Guvern. Dup dobndirea dreptului de proprietate asupra construciilor, proprietarii acestora sunt n drept: a) s ncheie contract de locaiune a terenului aferent bunului privat; sau b) s dobndeasc n proprietate terenul respectiv. Astfel, privatizarea terenurilor aferente destinate construciilor (cu alt destinaie dect cea locativ) se efectueaz prin vnzare-cumprare, la pre normativ, conform dispoziiilor Legii nr. 1308 din 25.07.1997 privind preul normativ i modul de vnzare-cumprare a pmntului i Regulamentului cu privire la vnzarea-cumprarea terenurilor aferente, aprobat prin Hotrrea Guvernului nr. 1428 din 16.12.2008. Procedura de privatizare Privatizarea terenurilor aferente se efectueaz astfel: Cumprtorul (persoan fizic sau persoan juridic) depune la autoritatea public local o cerere de cumprare a terenului, de forma stabilit de Guvern, cu anexarea actelor prevzute de Hotrrea Guvernului nr.1428 din 16.12.2008; Autoritatea public local, de comun acord cu Cumprtorul, la propunerea acestuia din urm (cererea), vor stabili suprafaa i graniele terenului aferent necesar ntreprinderii (obiectivului) pentru utilizarea n procesul tehnologic i l vor consemna n planul cadastral al acestora, care se aprob de autoritatea abilitat a administraiei publice locale. Att dispoziiile Legii nr. 1308 din 25.07.1997, ct i Regulamentul cu privire la vnzarea-cumprarea terenurilor aferente, aprobat prin Hotrrea Guvernului RM nr. 1428 din 16.12.2008, oblig autoritatea executiv a administraiei publice locale s examineze cererea i s perfecteze actele necesare, n termen de o lun, n caz contrar, n acelai termen, s expedieze solicitantului un refuz motivat. Din prevederile pct. 17 din Regulamentul sus-menionat n caz de refuz al eliberrii borderoului de calcul al preului de vnzare a terenului aferent, precum i la vnzarea terenului respectiv, autoritatea care refuz va prezenta Cumprtorului, n termen

34

de 30 zile, un rspuns n scris n care se vor indica motivele ce fac imposibil vnzarea-cumprarea terenului. Refuzul poate fi atacat n instana de judecat. Din cele expuse, rezult c i Consiliul municipal Chiinu dispune de o lun de zile pentru adoptarea deciziei din momentul naintrii proiectului respectiv spre examinare. n decizia de vnzare se stabilete termenul de achitare a plii (pn la trei ani, prima plat nu mai puin de 50%), ns de regul achitarea acesteia se stabilete la o plat unic. Preul de vnzare Preul de vnzare a terenului aferent se determin n borderoul respectiv (anex la contractul de vnzare-cumprare a terenului aferent) i se calculeaz (fiind produsul acestor factori) reieind din: Suprafaa terenului aferent, necesar ntreprinderii pentru ndeplinirea proceselor tehnologice; Fertilitatea medie a solului stabilit pentru republic (pct. 2 din nota la anexa la Legea nr. 1308 din 25.07.1997; conform pct. 21 alin. 2) la Regulamentul cu privire la vnzarea-cumprarea terenurilor aferente, aprobat prin Hotrrea Guvernului nr. 1428 din 16.12.2008 - 65 grade) Tariful stabilit pentru o unitate grad-hectar, specificat la poziia a IV-a din anexa la Legea nr. 1308 din 25.07.1997 (19873,34 lei pentru o unitate grad-ha); Coeficientul la preul normativ n funcie de amplasarea i amenajarea inginereasc a terenului aferent (pentru Chiinu, conform anexei la Regulamentul cu privire la vnzarea-cumprarea terenurilor aferente se aplic urmtorii coeficieni: Centru - 1,8; Partea central - 1,35; Suburbie (partea periferic) - 1,13. Zonarea n Chiinu a fost aprobat prin decizia Consiliului municipal Chiinu nr. 4/28 din 12.06.2001 Cu privire la gestionarea i evaluarea fondului funciar al Primriei municipiului Chiinu). Loturile pomicole se vnd membrilor ntovririi pomicole (SIDEV COOP) care doresc s cumpere loturile, aflate n folosina lor, i care au depus la autoritatea administraiei publice locale o cerere de cumprare, la care se anexeaz documentele ce confirm calitatea de membru al ntovririi respective i dovada lipsei datoriilor la plile obligatorii n cadrul acesteia, precum i declaraia pe proprie rspundere c nu este membru al unei alte ntovriri i c nu deine loturi de pe lng cas (confirmat prin certificat de la .S. Cadastru). Arendarea (locaiunea) terenurilor Potrivit art. 9 (2) lit. h) din Legea nr. 121 din 04.05.2007 privind administrarea i deetatizarea proprietii publice, n domeniul administrrii proprietii publice, de competena autoritii administraiei publice locale sunt: Deciderea asupra drii n locaiune/arend sau comodat a terenurilor i a altor bunuri proprietate a unitii administrativ-teritoriale. n conformitate cu prevederile Codului civil (art. 911 (2) i (3), prin acordul prilor, dispoziiile cu privire la arend se aplic i la locaiunea altor imobile, iar contractul de arend se aplic n modul corespunztor dispoziiile cu privire la locaiune n msura n care legea nu prevede altfel.

35

Arendarea (locaiunea) terenurilor aferente obiectivelor existente

Pentru exploatarea i deservirea obiectivelor existente, terenurile aferente acestora, care nu au fost solicitate pentru privatizare sau care nu sunt pasibile de privatizare, se transmit (atribuie) n arend (locaiune), la cererea acestora adresat autoritilor publice locale. Plata pentru arendarea terenurilor aferente obiectivelor private se stabilete conform prevederilor art. 10 (11) n coroborare cu art. 2 alin. (3) din Legea nr. 1308-XIII din 25.07.97, cu modificrile introduse prin Legile nr. 25-XVI din 13.02.2003 (n vigoare din 28.02.2003) i nr. 108-XVI din 17.12.2009 (n vigoare din 01.01.2010), precum i Modului de evaluare a resurselor funciare din intravilanul municipiului Chiinu, aprobat prin decizia Consiliului municipal Chiinu nr. 4/28 din 12.06.2001, modificat i completat prin decizia Consiliului municipal Chiinu nr. 3/3 din 25.03.2003, constituie 2% din preul normativ al pmntului la care se adaug cheltuielile de amenajare inginereasc (infrastructur). Loturile de pmnt libere de construcii i de orice drepturi ale altor persoane, nelitigioase, pentru proiectarea i construirea obiectivelor, conform Planului urbanistic general, se transmit n arend (locaiune) i n proprietate privat, prin adjudecarea acestora la licitaiile i concursurile funciare. Plata pentru arendarea loturilor de pmnt libere de construcii se specific n comunicatul informativ cu privire la loturile de pmnt expuse la licitaiile i concursurile funciare. Se calculeaz conform prevederilor art. 10 (8) din Legea nr. 1308XIII din 25.07.97 privind preul normativ i modul de vnzarecumprare a pmntului, cu modificrile introduse prin Legea nr. 108-XVI din 17.12.2009 (n vigoare din 01.01.2010), i Modului de evaluare a resurselor funciare din intravilanul municipiului Chiinu, aprobat prin decizia Consiliului municipal Chiinu nr. 4/28 din 12.06.2001, modificat i completat prin decizia Consiliului municipal Chiinu nr. 3/3 din 25.03.2003. Constituie 4% din preul normativ al pmntului la care se adaug cheltuielile de amenajare inginereasc (infrastructur). n cadrul licitaiilor i concursurilor funciare se liciteaz dreptul de arendare a terenurilor (se stabilete plata maxim (unic) pentru adjudecarea dreptului de arendare; n cazul vnzrii terenului se stabilete preul final (maxim) de vnzarecumprare). Cuantumul plii de arend este fixat n comunicatul informativ respectiv i nu se liciteaz. n cazul n care proprietarii obiectivelor private nu au cumprat sau nu au arendat terenurile aferente obiectivelor menionate de la autoritile publice locale, n modul i termenele fixate (conform prevederilor Concepiei de gestionare a resurselor funciare municipale, aprobate prin decizia Consiliului municipal Chiinu nr. 4/28 din 12.06.2001 - 3 luni de la data notificrii ofertei de stabilire a relaiilor funciare), n conformitate cu prevederile art. 10/1 (1) din Legea nr. 1308-XIII din 25.07.97 Consiliul municipal poate adopta decizii prin care se vor ncasa (anual) pli stabilite n mod unilateral pentru folosirea terenurilor. Plile specificate nu sunt mai mici dect plata anual de arend, calculat conform art. 10 alin. (11) i art. 2 alin. (3),

Arendarea terenurilor libere de construcii

Stabilirea plilor (din oficiu) pentru folosirea terenurilor proprietate municipal aferente obiectivelor private

36

adic 2 % i nu mai mari de 10 % din preul normativ al pmntului i se ncaseaz, n termenele fixate pentru perioada care urmeaz din momentul adoptrii de ctre Consiliul municipal Chiinu a deciziei corespunztoare, pn la ncheierea contractului de vnzare-cumprare sau de arend. Autentificarea se efectueaz conform prevederilor Codului funciar, Legii nr. 1308-XIII din 25.07.97 Privind preul normativ i modul de vnzare-cumprare a pmntului, precum i Regulamentului cu privire la modul de transmitere n proprietate privat a loturilor de pmnt de pe lng cas n localitile urbane, aprobat prin Hotrrea Guvernului nr. 984 din 21.09.1998. Conform prevederilor pct. 13 din Regulamentul cu privire la modul de transmitere n proprietate privat a loturilor de pmnt de pe lng cas n localitile urbane, n termen de 10 zile de la data depunerii cererii de ctre beneficiar, comisia funciar examineaz informaia prezentat, iar autoritatea public local emite decizia cu privire la atribuirea terenului, efectueaz nscrierea n registrul cadastral al deintorilor de terenuri i elibereaz titlul de autentificare a dreptului deintorului de teren. n realitate, innd cont de faptul c factorul de decizie (Consiliul municipal) se poate ntruni n edin o dat la trei luni, norma aceasta nu poate fi adus la ndeplinire. n cazul n care atribuirea terenului ar face-o autoritatea public executiv acest termen ar putea fi respectat. Conform pct. 4 din regulament, administraia public local transmite terenurile n proprietatea proprietarilor caselor de locuit n limitele prevzute de documentele de atribuire a terenului pentru construcia i exploatarea casei de locuit, iar potrivit pct. 6, se poate decide transmiterea n proprietate a terenului de care real se folosete proprietarul casei de locuit, dac suprafaa lui nu este mai mare cu cel mult 10 la sut dect suprafaa menionat n documente. n celelalte cazuri, asupra poriunii de teren rmase, administraia public decide n conformitate cu legislaia. Astfel, n cazurile surplusurilor de la suprafaa legal (conform actelor de atribuire) a terenurilor aferente caselor de locuit urmeaz a se aplica dispoziiile art. 4 (10) din Legea nr. 1308XIII din 25.07.1997 Privind preul normativ i modul de vnzare-cumprare a pmntului, care prevd c, terenul de pe lng cas atribuit n folosin temporar i terenul de pe lng cas care depete norma prevzut de legislaie se vinde la preul normativ conform tarifului sau se d n arend persoanelor n a cror folosin se afl. n cazul n care, dup parametrii de amplasare, pot fi formate ca bunuri de sine stttoare, terenurile menionate se transmit n proprietate persoanelor n drept ori se nstrineaz n alt mod, conform legislaiei. Din moment ce casa de locuit se afl n proprietate comun n diviziune, administraia public local transmite lotul de pmnt de pe lng casa de locuit n proprietate comun n diviziune, indicnd cota-parte ideal a fiecrui proprietar, care este proporional cu cota-parte de proprietate asupra casei de locuit.

Autentificarea dreptului deintorului de teren asupra loturilor de pmnt aferente caselor de locuit particulare

37

n situaia caselor de locuit cu mai multe apartamente, care nu constituie blocuri, autoritatea administraiei publice locale trece aceste terenuri (aferente caselor de locuit cu mai multe apartamente privatizate) n limita normelor de urbanism, iar dac aceasta nu este posibil, reieind din suprafaa real a terenului ce deservete construciile, care nu constituie blocuri, n proprietatea comun n diviziune a proprietarilor apartamentelor, proporional suprafeei privatizate de fiecare (n baza acordului autentificat notarial de stabilire a cotelor pri). Schema procedurii de atribuire a terenurilor, inclusiv prin vnzare-cumprare sau arendare, este prezentat n Anexa la Concepie.

1.4 Managementul resurselor funciare


1.4.1 Rolul Consiliului municipal i al Primriei Chiinu
Procesul decizional n cadrul Consiliului municipal Rolul Consiliului municipal Chiinu n gestionarea resurselor funciare municipale este unul diriguitor. Actualmente, Consiliul este unicul factor de decizie plenipoteniar n domeniul administrrii proprietii municipale i n particular proprietii funciare. Prin deciziile sale determin att politica funciar municipal, ct i asigur executarea prevederilor legislaiei funciare n vigoare. Procesul decizional n cadrul Consiliului municipal este iniiat la cererea persoanelor interesate sau din oficiu, la propunerile subdiviziunii specializate a Consiliului municipal (Direcia funciar a Direciei generale arhitectur, urbanism i relaii funciare), prin identificarea problemei i modalitilor de soluionare a acesteia. Dac pentru soluionarea problemei abordate este necesar adoptarea deciziei autoritii publice locale, subdiviziunea specializat elaboreaz proiectul respectiv de decizie, care se coordoneaz i se avizeaz, n modul stabilit de specialitii i subdiviziunile cointeresate, beneficiar, serviciul de asisten juridic, primarul sau, dup caz, viceprimarul de ramur. Proiectele se redacteaz pornind de la normele i procedeele de tehnic normativ. Pn la adoptarea deciziilor n edina Consiliului municipal (cu 2/3 din numrul consilierilor alei), acestea sunt examinate preventiv de ctre comisia consultativ de specialitate. Comisia de specialitate emite un aviz consultativ la fiecare proiect n parte, pe care Consiliul are dreptul s l ia n considerare sau s l ignore. Implicarea Primriei Cu toate c art. 29 alin. (1) lit. g) din Legea nr. 436 din 28.12.2006 privind administraia public local primarul rspunde de inventarierea i administrarea bunurilor domeniului public i celui privat ale satului (comunei), oraului (municipiului), n limitele competenei sale legislaia n vigoare nu atribuie acestuia anumite competene n gestionarea resurselor funciare, ceea ce face ca norma sus-menionat s

38

rmn una declarativ. Totodat, conform alin. (2) al aceluiai articol primarul, n calitatea sa de autoritate public local executiv, exercit i alte atribuii prevzute de legislaia n vigoare sau ncredinate de consiliul local. n condiiile date, persist necesitatea delegrii de ctre Consiliul municipal Chiinu a unor atribuii concrete n domeniul gestionrii resurselor funciare municipale primarului general. Pn la intrarea n vigoare (25.05.2003) a Legii nr. 123 din 18.03.2003 privind administraia public local, administraia public local a municipiului Chiinu era constituit din Consiliul municipal (ca autoritate deliberativ), primarul general (ca autoritate executiv) i Primria (ca organ executiv al Consiliului municipal, instituie colegial i deliberativ). Art. 75 din Legea privind administraia public local nr. 186 din 06.11.98 prevedea c Consiliul municipal Chiinu formeaz pe durata mandatului primria, ca organ executiv, constituit din primarul general, viceprimari, secretar, pretori, eful direciei administraie public i alte persoane, care exercitau conducerea operativ a treburilor publice ale municipiului. De asemenea, Primria se convoca n edin cel puin o dat pe lun de ctre primarul general. edinele erau deliberative dac la ele participau cel puin dou treimi din numrul membrilor primriei, iar pentru exercitarea atribuiilor sale, Primria emitea decizii cu votul majoritii membrilor si. Aceleai prevederi se conineau i se mai conin fr a produce efecte n Legea nr. 431 din 19.04.95 privind statutul municipiului Chiinu. Dar actul normativ s-a nvechit i a czut n desuetudine. Conform pct. 28 lit. j) din Statutul municipiului Chiinu, aprobat prin Legea nr. 431 din 19.04.95, pe lng atribuiile prevzute de Legea privind administraia public local, primria mai exercit anumite funcii, inclusiv reglementeaz regimul proprietii funciare a municipiului, n conformitate cu legislaia funciar. Avnd n vedere c legea privind administraia public n vigoare nu mai admite un astfel de organ executiv (primria), prevederile menionate din Legea privind statutul municipiului Chiinu au czut n desuetudine. Este necesar de remarcat faptul c, la 01.12.1999, Consiliul municipal Chiinu adoptase decizia nr. 4/39, prin care a delegat Primriei municipiului Chiinu ntreg spectrul de competene atribuit Consiliului de Legea privind administraia public local i legislaia funciar n vigoare. La adoptarea acestei decizii, Consiliul municipal Chiinu s-a condus de urmtoarele raionamente: Necesitatea specificrii atribuiilor concrete n domeniul reglementrii regimului proprietii funciare a municipiului, prerogativ atribuit primriei de Legea privind statutul municipiului Chiinu; Faptul c Consiliul municipal se ntrunete n edine ordinare o dat la trei luni; Administrarea municipiului are particulariti specifice, ce necesit soluionarea operativ a numeroaselor solicitri ale cetenilor; Necesitatea sporirii eficienei activitii structurilor autoritilor publice municipale i concentrrii eforturilor Consiliului municipal n domeniile de reglementare general i soluionare a problemelor principale ale comunitii.

39

Legalitatea deciziei date (nr. 4/39 din 01.12.99) a fost verificat i confirmat de ctre instanele judectoreti, la cererea Oficiului teritorial Chiinu al Aparatului Guvernului. Astfel, att prin hotrrea Curii de Apel Chiinu din 04.11.2005, ct i prin decizia Curii Supreme de Justiie din 05.04.2006, cererea de anulare a deciziei n cauz a fost respins. Activitatea curent a Consiliului municipal Chiinu arat faptul c deciziile privind gestionarea resurselor funciare municipale sunt din variate motive tergiversate, astfel fiind cauzate dificulti activitii economice a deintorilor de teren, precum i afectat bugetul municipal pe motivul ntrzierii plilor corespunztoare. Din considerentele menionate, este important consacrarea n plan legislativ (pentru municipiul Chiinu) a unei entiti colegiale cu funcii executive (primrie sau alt organ), care s administreze operativ i eficient resursele funciare municipale, sau delegarea anumitor competene concrete n acest sens primarului general al municipiului Chiinu. Este elocvent exemplul marilor orae din regiune, n care funcioneaz structuri responsabile executive care dein competen general n administrarea funciar. Autoritile publice locale nu dispun n prezent de prghii adecvate de ordin juridico-normativ i organizatoric pentru stoparea ocuprii nelegitime a terenurilor proprietate municipal i edificrii construciilor neautorizate. Prin urmare, s-au creat zone ntregi ale municipiului care sunt afectate de construcii neautorizate n mas, avnd loc ocuparea terenurilor fr drept, chiar i a terenurilor din spaiile verzi destinate uzului comun (domeniului public). Dei articolul 116 din Codul contravenional al Republicii Moldova nr. 218 din 24.10.2008 prevede ca sanciune pentru ocuparea nelegitim a terenurilor, ngrdirea lor o amend contravenional, cu demolarea gardurilor i a construciilor din contul contravenientului, art. 193 din Codul penal nr. 985 din 18.04.2002 prevede pentru infraciunea de ocupare, n ntregime sau n parte, fr drept, a unui imobil aflat n proprietatea altuia, prin distrugerea sau strmutarea semnelor de hotar, pedeaps sub form de amend penal sau munc neremunerat n folosul comunitii, sau nchisoare de pn la 5 ani. Astfel, legiuitorul nu a delimitat clar limitele n care ocuparea nelegitim a terenurilor va fi pedepsit contravenional (va constitui contravenie administrativ) i n care penal (va constitui infraciune). Agenii constatatori ai contraveniilor de ocupare nelegitim a terenurilor sunt organele de protecia mediului (inspectorul principal de stat pentru ecologie i adjuncii lui, inspectorii superiori de stat pentru ecologie; art. 405 alin.(2) Cod contravenional), autoritile publice locale neavnd posibilitatea de a aciona prompt i efectiv n asemenea cazuri.

40

1.4.2 Structura i responsabilitile DGAURF


Managementul organizatoric al Direciei funciare Direcia funciar a fost creat n anul 1993. Motivul formrii acestei structuri a fost impus de tranzitarea Republicii Moldova de la o economie centralizat la o economie de pia, care necesita modificri radicale n domeniul funciar i, n principal, promovarea reformelor de mproprietrire (privatizare) i formarea cadastrului imobiliar i cel fiscal. Aceast subdiviziune a activat i s-a dezvoltat pe parcursul a 13 ani, promovnd reformele funciare i dezvoltarea pieii funciare cu un personal de circa 45 uniti. n anul 2006, n baza unei hotrri de Guvern a Republicii Moldova cu caracter de recomandare i n baza unei decizii a Consiliului municipal Chiinu, Direcia funciar a fost comasat cu Direcia general arhitectur i urbanism a Consiliului municipal Chiinu (direcie n cadrul direciei generale), formnd practic o mixtur de domenii, competene, funcii i atribuii. Direcia funciar, conform regulamentului Direciei generale arhitectur, urbanism i relaii funciare (DGAURF) aprobat de CMC, are o subordonare dubl. Ea este subordonat direct directorului general DGAURF i viceprimarului de ramur. Acest fapt a complicat esenial procedurile de administrare a domeniului funciar. Procesele de dezvoltare a sistemului informaional funciar au intrat ntr-o etap de stagnare din motivul c aceste prerogative sunt n sarcina DGAURF care are ca scop i prioritate promovarea i administrarea domeniului de urbanism. Statele de personal n prezent Direcia funciar este condus de un vicedirector care este i ef al direciei, aceasta este format din patru secii: Secia registru control i asigurarea plilor funciare (6 persoane); Secia cadastru i relaii funciare (7 persoane); Secia atribuire i documentele funciare (7 persoane); Secia tehnologii GIS i baze de date. n total conform organigramei aprobate pentru Direcia funciar sunt prevzute 25 uniti. n momentul de fa 24 de uniti sunt angajate conform organigramei, ns, n realitate, personalul care activeaz n cadrul Direciei funciare constituie 20 persoane, celelalte patru persoane n cadrul altor direcii al DGAURF. Prin acest fapt este diminuat capacitatea de acoperire a activitilor i necesitilor cu resurse umane. Acest fapt se datoreaz politicii dominante de administrare a DGAURF fa de domeniul funciar. n cadrul Direciei funciare, n conformitate cu fiele de post, pot activa specialiti cu studii superioare n domeniul cadastrului, geodeziei i cartografiei, construciilor, dreptului (civil) i tehnologiilor geo-informaionale. Astfel, n cadrul Direciei activeaz specialiti care au experien profesional de la 5 la 15 ani cu studii superioare n domeniile enumerate anterior. Este de menionat faptul c lipsesc politici i programe de reciclare a cadrelor n vederea creterii gradului de profesionalism n domeniile de responsabilitate, reguli i instruciuni de conduit profesional la prestarea serviciilor i n relaiile cu cetenii. Amplasamentul i spaiile oficiilor sunt

41

amenajate inadecvat cerinelor de deservire, spaiul mic i incomod n utilizarea accesului n birouri, starea tehnic a construciei este deplorabil, nu corespunde cerinelor de deservire a cetenilor, normelor sanitare i proteciei muncii. Direcia funciar nu dispune de un cadru intern adecvat, care ar reglementa procesele tehnologice i anume: circulaia documentelor n interiorul Direciei, examinarea, eliberarea actelor, folosirea documentaiei de arhiv etc. Principalele competene de activitate ale Direciei funciare vizeaz exercitarea prerogativelor de putere public, precum: 1. Perfectarea actelor de autentificare a dreptului de folosire a terenului, a contractelor de arend i a contractelor de vnzare-cumprare a terenurilor, prezentarea acestora spre aprobare autoritii administraiei publice locale. 2. Perfectarea actelor necesare pentru ncheierea i rezilierea contractelor de arendare a terenurilor, stabilirea cuantumului arenzii anuale n conformitate cu Modul de evaluare a resurselor funciare din intravilanul municipiului Chiinu, aprobat de ctre organul public local. 3. Supravegherea respectrii contractelor de arendare a terenurilor. 4. Asigurarea organizrii concursurilor i licitaiilor de dare n arend i de vnzare-cumprare a terenurilor, pregtirea informaiei necesare pentru licitaii i concursuri. 5. ntocmirea documentelor necesare pentru vnzareacumprarea terenurilor i autentificarea drepturilor deintorilor de teren. 6. naintarea propunerilor privind vnzarea terenurilor proprietate municipal. 7. Prezentarea, n baza documentaiei de urbanism, elaborate i aprobate n modul stabilit, a propunerilor ctre Consiliul municipal Chiinu privind: stabilirea i modificarea hotarelor localitilor i soluionarea litigiilor legate de modificarea hotarelor; distribuirea i sechestrarea terenurilor n modul stabilit de legislaie; stabilirea terenurilor care rmn n proprietatea statului pe teritoriul municipiului Chiinu; modificarea destinaiei terenurilor agricole, casarea i defriarea plantaiilor perene; privarea deintorilor de terenuri de drepturile de proprietar, n conformitate cu legislaia; pregtirea materialelor pentru organele respective n vederea aplicrii de sanciuni administrative sau penale. stabilirea plilor funciare; 8. Exercitarea controlului privind: folosirea loturilor de pmnt de ctre beneficiarii funciari n corespundere cu termenele i destinaiile stabilite de ctre organul public local; respectarea de ctre persoanele fizice i juridice, precum i de ctre factorii de decizie a legislaiei n vigoare privind protecia i folosirea terenurilor; veridicitatea datelor despre suprafeele loturilor atribuite pentru construcie, amenajare, exploatarea obiectivelor, plantarea i defriarea plantaiilor multianuale; n regulamentul de activitate a DGAURF lipsesc unele competene legate de organizarea, gestionarea i dezvoltarea

Competenele Direciei funciare

42

cadastrului funciar, monitorizarea pieii funciare, evaluarea patrimoniului funciar din domeniul public i cel privat al administraiei publice locale.

1.4.3 Gestionarea resurselor funciare


Resurse tehnologice i informaionale Procesele tehnologice n mare parte sunt automatizate i monitorizate de sistemul informaional, care a fost creat n perioada cnd Direcia funciar era structur de sine stttoare, toate datele geospaiale i atributive referitoare la teren, sunt stocate n baza de date a cadastrului funciar care la moment se afl n administrarea seciei administrare i exploatarea resurselor informaionale din cadrul DGAURF. Resursa informaional este administrat cu ajutorul sistemului de baze de date RDBMS Oracle, i Mapinfo Profesional ca aplicaie GIS pentru gestionarea datelor geospaiale. Acesta poate fi caracterizat printr-un sistem de securitate performant, cu un spectru larg de funcii operaionale, interfee prietenoase, sistem de audit a interveniilor n baza de date, sistem de administrarea rolurilor i privilegiilor de utilizator, posibiliti nelimitate n formarea i generarea raporturilor. Dar, totodat, are un spaiu de rulare i accesare limitat, folosit numai n reeaua local (intranet) din cadrul DGAURF, nu ofer posibilitatea accesului la informaie utilizatorilor din exterior, serviciilor i instituiilor publice de nivel local sau central, sau persoane interesate. Sistemul dat conine 5 module de gestionare automatizat a informaiei, inclusiv pentru: 1. Evidena contabil care asigur automatizarea proceselor de eviden contabil conform standardelor i normelor contabile; 2. Evidena i controlul contractelor i plilor funciare asigur un proces automatizat de calculare, monitorizare i eviden a plilor funciare; 3. Evidena i monitorizarea circulaiei de documente din cadrul direciei funciare; 4. Evidena i gestionarea cadastrului funciar; 5. Evidena i monitorizarea circulaiei dosarelor din arhiv. Este de menionat c, aceste module nu menin standarde pentru serviciile WEB privind accesarea i prezentarea datelor prin inermediul internetului i schimbul de date cu alte instituii i servicii publice. Resursa cartografic digital este meninut n reeaua geodezic local. Elaborat n perioada anilor 90, este una nvechit, demoralizat i depit de timp; nu corespunde noilor cerine prevzute de Regulamentul cu privire la reeaua geodezic naional aprobat prin Hotrrea Guvernului nr. 48 din 19.01.2001. Anual, de ctre Direcia funciar, sunt examinate peste 6000 de petiii, perfectate i adoptate n mediu 1300 decizii ale Consiliului municipal, se stabilesc relaii funciare cu circa 1500 deintori de terenuri, ce constituie n mediu o suprafa de 220

43

hectare; inclusiv ncheiate 390 contracte de vnzare-cumprare i 370 contracte de arend a terenurilor.
14000 12000

Volumul de lucrri

Figura 4. Volumul de lucrri n perioada 20022009

10000 8000 6000 4000 2000 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

contracte 707 607 812 465 400 450 509 610 1539 1068 848 1066 1076 1973 1801 971 decizii 4731 4734 4912 4753 5474 9016 7823 7057 petiii

Sursa: Calculele autorilor conform datelor Direciei funciare Servicii prestate Reieind din competenele i atribuiile Direciei serviciile prestate pot fi mprite n dou categorii: funciare,

1. Servicii de elaborare, perfectare i eviden a documentaiei funciare n care ntr: perfectarea proiectelor de decizii privind privatizarea, arendarea, autentificarea dreptului deintorului de teren sau stabilirea plilor funciare, perfectarea dosarelor cadastrale, perfectarea contractelor de vnzare-cumprare i arendare a terenurilor, nregistrarea i evidena deintorilor de terenuri, perfectarea anual a bilanului funciar pentru municipiu i localitile suburbane; 2. Servicii de eliberare i coordonare a documentaiei funciare i cadastrale i prezentare informaional, cum ar fi: eliberarea titlurilor privind autentificarea dreptului deintorului de teren, eliberarea extraselor din registrul cadastral al deintorului de teren, eliberarea planurilor geometrice i cadastrale, coordonarea proiectelor de divizare i comasare a terenurilor, coordonarea proiectelor de delimitare a terenurilor proprietate public a statului, coordonarea proiectelor de scoaterea din circuitul agricol a terenurilor din localitile suburbane i proiectelor de delimitare a hotarelor administrative (intravilan/extravilan) ale localitilor municipiului Chiinu. Tipuri de cereri examinate Dinamica solicitrilor de servicii funciare parvenite pentru ultimii 8 ani demonstreaz o meninere stabil a cererii anuale pentru serviciile funciare. La rndul su, cererile pot fi mprite n dou tipuri: 1. Cereri prin care se solicit prezentarea unor informaii sau explicarea unor situaii de litigiu i proceduri; de regul aceste tipuri de cereri sunt examinate n termen de 15-30 zile prevzut de legislaia n vigoare; 2. Cereri prin care se solicit dobndirea unui drept imobiliar, privatizarea terenurilor aferente obiectivilor private, privatizarea terenurilor de pe lng cas, arendarea terenurilor pentru deservirea obiectivelor private, transmiterea n folosin pentru deservirea blocurilor locative sau pentru atribuirea serviciilor i instituiilor publice de nivel local i central. Anual, acest tip de solicitri

44

anual se examineaz n mrime de 84% i lunar, n mrime de 63%, n condiia cnd edinele Consiliului municipal sunt organizate cel puin o dat n lun, restul solicitrilor de regul sunt depite de termenul prevzut de legislaie la examinarea cererilor. Acest fapt se datoreaz unor contraziceri de norme una care reglementeaz statutul i procesul de organizare i desfurare a edinelor i luarea deciziilor n cadrul consiliului, i alta norm care reglementeaz strict i explicit, modul i termenii de transmitere a unor drepturi funciare persoanelor n drept. Stabilirea relaiilor funciare sunt direct dependente de activitatea i procedurile de examinare a chestiunilor funciare n cadrul Consiliului municipal Chiinu. Este de menionat i faptul c numrul redus de specialiti aduce i el la diminuarea capacitii productive de examinare i adoptare a deciziilor funciare, precum i faptul c serviciile de coordonare a documentaiei de proiect (funciare), coordonare a documentaiei cadastrale de formare i divizare a terenurilor, eliberare a extraselor din registrul cadastral al deintorilor de terenuri se efectueaz fr plat. Management funciar Activitatea de baz a Direciei funciare este orientat spre organizarea folosirii raionale i proteciei terenurilor, reglementrii relaiilor funciare, regimului proprietii funciare, fundamentrii proporiilor plilor funciare, aprecierii activitii economice, efecturii altor msuri legate de folosirea terenurilor. Evoluia pieei funciare n anii 2001-2003 era orientat mai mult spre stabilirea cu autoritatea public local a unor relaii funciare de arend, demonstrat de nivelul economic din municipiu n perioada respectiv, lipsa climatului i capitalului investiional, att intern, ct i extern. n perioada anilor 2004 -2006, dinamica prezint o transformare a pieei funciare, care se manifesta printr-o cretere a solicitrilor de cumprare a terenurilor municipale i o scdere echilibrat a solicitrilor pentru arendarea terenurilor din fondul funciar municipal, datorit creterii. Acest fapt se argumenteaz prin creterea preului la terenuri i apariiei climatului investiional n construcii capitale.

Figura 5. Suprafaa terenurilor contractat n perioada 2002-2009 (ha)

Suprafaa contractat (ha) 500,00 400,00 300,00 200,00 100,00 0,00 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

arenda 122,23 93,82 114,60 83,98 40,97 12,63 33,02 41,16 vnzare 95,40 39,35 295,70 80,62 101,94 109,17 57,30 48,81
Sursa: Calculele autorilor, conform datelor Direciei funciare

45

Solicitrile de pe piaa funciar se caracterizeaz i prin veniturile din tranzaciile ncheiate cu beneficiarii funciari, n mediu, anual, suma contractat constituie 47,8 mln. lei, dintre care 2,8 mln. lei pentru arend i 45 mln. lei pentru cumprarea terenurilor. Suma contractat (mln/lei) Figura 6. Volumul tranzaciilor realizate n perioada 2002-2009, mln lei
90,00 80,00 70,00 60,00 50,00 40,00 30,00 20,00 10,00 0,00

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

arenda 5,92 3,84 2,22 1,88 1,60 1,98 2,16 5,61 vnzare 32,15 13,26 57,81 38,82 68,59 80,74 37,98 31,69

Sursa: Calculele autorilor conform datelor Direciei funciare Figura 7. Evoluia numrului de contracte ncheiate n perioada 2002-2009, mln lei
Numrul de contracte ncheiate
900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 arenda vnzare

2002 531 176

2003 488 119

2004 303 509

2005 266 199

2006 176 224

2007 57 393

2008 161 348

2009 239 371

Sursa: Calculele autorilor conform datelor Direciei funciare Pe parcursul ultimilor 8 ani putem urmri, att creteri, ct i descreteri a sumelor contractate. Acest fenomen este influenat de modificrile legislative care au parvenit n perioada 20022008, i anume modificarea preului normativ i a termenului de aplicare a coeficientului de indexare a preului normativ. De exemplu, n anul 2002 a fost modificat Legea cu privire la preul normativ i modul de vnzare-cumprare, prin care a fost prelungit termenul de aplicarea a coeficientului de indexare 0,3 pn n 2005. Acesta a provocat mediul de afaceri s solicite privatizarea terenurilor aferente obiectivelor private la un pre normativ redus, prin aplicarea coeficientului 0,3. Astfel, n perioada 20022004 numrul de contracte de vnzare-cumprare i arend a crescut n mediu 30% fa de anii precedeni. n anul 2004 au fost ncheiate contracte de vnzare-cumprare i arend n sum de 60 mln. lei.

46

Tabelul 6. Evoluia pieei funciare n perioada 2002-2009

Anul 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Total

Aria (ha) 95,40 39,35 295,70 80,62 101,94 109.17 57.30 48.81 828.29

Vnzare suma mln. lei 32,15 13,26 57,81 38,82 68,59 80.74 37.98 31.69 361.04

Contracte 176 119 509 199 224 393 348 371 2339

Aria (ha) 122,23 93,82 114,60 83,98 40,97 12.63 33.02 41.16 542.41

Arend suma mln. lei 5,92 3,84 2,22 1,88 1,60 1.98 2.16 5.61 25.21

contracte 531 488 303 266 176 57 161 239 2221

Sursa: Calculele autorilor, conform datelor Direciei funciare A doua modificare legislativ din luna mai 2005 a prelungit aplicarea coeficientului 0,3 pn n 2007, unde observm c suma contractat iari are o cretere, care se datoreaz coeficientului aplicat n aceast perioad. Au fost organizate i petrecute mai multe licitaii funciare, s-au vndut mai multe terenuri nefuncionale la pre liber. n perioada 2007 suma contractat a constituit 82 mln. lei, circa 43% din aceast sum constituie terenurile nefuncionale vndute la pre liber. Probleme privind gestionarea terenurilor nefuncionale O alt modificare, efectuat n aceiai Lege n anul 2008, a avut un impact de diminuare a sumelor contractate. Prin aceasta a fost exclus posibilitatea de vindere a terenurilor nefuncionale la pre liber (negocieri directe), fiind instituit norma prin care toate terenurile se vnd numai prin intermediul licitaiilor funciare. Regulamentul local privind organizarea licitaiilor i concursurilor funciare, aprobat de Consiliul municipal, nu prevede un mecanism de licitare a terenurilor nefuncionale. Acestea sunt terenuri care nu pot fi utilizate cu destinaie separat, deoarece configurarea i amplasamentul lor nu permite amplasarea obiectivelor cu funcie separat i nu pot fi ncadrate n normativele de urbanism i de amenajare a teritoriului (nu exist posibilitatea de organizare a accesului ctre teren, dimensiuni mici sau terenul este ngust i alungit, mrginit de jur mprejur de terenuri private etc.) Aceste tipuri de terenuri pot fi doar alipite la terenurile aferente adiacente (private) i integrate n destinaia obiectivelor existente amplasate pe aceste terenuri. Pentru aceasta este nevoie de o procedur de adjudecare diferit de cea tradiional, care ar reglementa vinderea terenurilor nefuncionale persoanelor sau agenilor economici din adiacena terenurilor nefuncionale, pentru dezvoltarea i extinderea obiectivelor existente. Probleme privind colectarea plilor pentru terenurile cu alt destinaie dect locativ O alt surs de venit care la moment este reglementat prin lege dar nu este bine organizat, sunt plile funciare. Aceste pli funciare se aplic persoanelor fizice i juridice care au obiective private cu alt destinaie dect cea locativ i au refuzat propunerea administraiei publice locale de a privatiza sau arenda terenurile aferente obiectivelor n cauz. Pentru aceste terenuri se aplic obligatoriu plata funciar, care se calculeaz

47

conform metodologiei aprobate de Consiliul municipal Chiinu. Astfel, pentru Zona Centru sunt stabilite pli pentru folosirea terenurilor cu suprafaa de pn la 2 ha n mrime de 10%; de la 2 pn la 5 ha 6%; de la 5 pn la 10 ha 4%; mai mari de 10 ha 2% din preul normativ calculat pentru categoria respectiv a terenurilor aferente. n zona periferic terenurile cu suprafaa de pn la 5 ha 7%; de la 5 pn la 10 ha 5%; mai mari de 10 ha 2% din preul normativ calculat pentru categoria respectiv a terenurilor aferente. Dar, pentru aplicarea acestei pli administraia public local urmeaz s parcurg o procedur complicat i ineficient. La prima etap este identificat proprietarul obiectivului privat i ntiinat printr-o somaie/notificare de dreptul su opional la arendarea sau privatizarea terenului aferent obiectivului privat. Proprietarul, n timp de o lun de la momentul primirii notificrii, urmeaz s depun o cerere ctre Primrie privind legalizarea terenului aferent obiectivului privat. n caz contrar, administraia public local este n drept i obligat s aplice plata pentru folosirea terenului. Pentru aceasta este necesar ca Consiliul municipal s examineze i s adopte decizia privind stabilirea plii funciare pentru fiecare caz. Pe de alt parte, decizia poate fi sau nu adoptat, ceea ce vine ntr-o contrazicere cu obligativitatea prevzut de Legea privind preul normativ i modul de vnzare-cumprare a pmntului; nu exist un mecanism de responsabilitate juridic n cazul n care nu se acumuleaz numrul necesar de voturi (2/3 din numrul consilierilor alei) i acest fapt intr n contrazicere cu legea care reglementeaz clar termenii i obligativitatea de adoptare a deciziilor privind aplicarea plilor funciare (bugetul fiind elocvent prejudiciat n asemenea cazuri). Un alt motiv este lipsa numrului de specialiti necesari ntru asigurarea unui proces continuu i productiv n aplicarea plilor funciare. n prezent, n cadrul Direciei funciare aceste funcii i atribuii sunt asigurate conform tatelor de personal de o singur persoan. Din cele expuse anterior reiese c, acest proces este tergiversat din lipsa capacitii organizatorice, contrazicerilor de norme i proceduri legislative. n rezultatul acestor factori acumulrile n buget din aceast surs de venit sunt diminuate n medie la 1,3 mln. lei. Suprafaa terenurilor proprietate municipal din domeniul privat este de circa 1000 ha, ceea ce ar constitui ,n mediu, un venit anual n buget de aproximativ 50 mln. lei. Venituri la bugetul municipal din tranzaciile cu resurse funciare Veniturile la buget, n ansamblu pe activiti funciare, sunt ntr-o cretere medie anual de 7,7 mln. lei sau 15%. La compartimentul vnzrii de terenuri, persist o cretere progresiv medie anual de circa 8,2 mln. lei sau 23%. Venitul din arenda terenurilor este ntr-o descretere medie anual de 1 mln. lei sau 9%. Astfel, pe perioada 2009 a sczut cu 45% n comparaie cu anii 2006-2008, care se datoreaz crizei economice i evenimentelor politice. Preul normativ, prevzut de Legea privind preul normativ i modul de vnzare-cumprare a pmntului, la care se vnd (se privatizeaz) terenurile proprietate municipal din domeniul privat, aferente obiectivelor private, variaz ntre 5,6-9 Euro

48

pentru un mp, n dependen de coeficientul amplasrii terenului n zon (centru, partea central i periferie), iar preul de pia al terenurilor variaz n mediu ntre 23-283 Euro pentru un mp. Figura 8. Evoluia veniturilor n bugetul municipal din tranzaciile cu terenuri n perioada 2002-2009, mln lei
Veniturile n bugetul local (mln/lei) 120 100 80 60 40 20 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Pli funciare 1,53 2,33 1,57 1,8 1,46 0,63 0,99 0,745 16,36 26,73 29,43 33,35 49,35 67,8 98,38 52,57 Vinzarea 12,71 13,83 11,78 11,4 10,59 9,27 10,34 9,265 Arenda

Sursa: Calculele autorilor conform datelor Direciei funciare Diferena de pre, dintre preul normativ i cel de pia, stimuleaz creterea cererilor de privatizare a terenurilor aferente obiectivelor private. Este important faptul c procesul de privatizare a terenurilor aferente obiectivelor private are un impact pozitiv asupra economiei, prin creterea bazei impozabile ce favorizeaz i atragerea capitalului investiional, n dezvoltarea i modernizarea businessului privat, de regul investitorii, ndeosebi cei strini, prefer ca investiia s se realizeze pe teren proprietate privat, pentru a-i diminua riscurile investiionale.

49

1.5 Concluzii
Auditul situaiei curente a fondului funciar al oraului Chiinu i a managementului gestiunii resurselor funciare (ctre sfritul anului 2009) a scos n eviden urmtoarele concluzii: 1. Fondul funciar al or. Chiinu, cu o suprafa total de 12,3 mii ha, se caracterizeaz prin ponderea nsemnat a terenurilor pentru construcia de locuine, obiectivelor sociale i alte construcii pentru utilizri publice (cca 2/3), urmate de cele destinate activitilor industriale, transport i telecomunicaii. Funcional terenurile n Chiinu se mpart n terenuri pentru: (i) locuire; (ii) infrastructura de producere, depozitare i comunal; (iii) infrastructura social; (iv) teritorii destinate transportului, (v) zonele de odihn i de agrement, rezerva. Teritoriul oraului dispune de un potenial limitat de terenuri libere pentru construcii, iar dezvoltarea urbanistic poate avea loc n rezultatul exploatrii intensive a spaiilor existente i prin extinderea din contul terenurilor cu destinaie agricol de cca. una mie ha. Pe teritoriul oraului sunt nregistrate 62 sectoare afectate de alunecri de teren active, care anual, n rezultatul activizrilor aduc daune eseniale. Teritoriul oraului este amplasat n raza aciunii zonei seismice Vrancea, cu intensitatea seismic de 7-8 grade. n timpul inundaiilor, apele acoper 1 % din terenurile oraului. Pentru evitarea unor cataclisme de alunecri de teren, inundaii, etc. este necesar de elaborat un program comun guvernamental i municipal privind aciunile de ameliorare a situaiilor de urgen i aprobarea unor aciuni de evitare a construciilor n zonele active de alunecri de teren. Lipsete un sistem administrativ la nivel local de monitorizare i control asupra terenurilor. Este necesar ca toate terenurile din evidena cadastral s fie sistematizate dup categorii i supuse unui proces continuu de monitorizare. Aceasta va permite administraiei publice locale controlul asupra folosirii raionale i eficiente a resurselor funciare. Eficientizarea monitorizrii funciare poate fi consolidat prin implementarea tehnologiilor i metodelor moderne, n combaterea fenomenelor negative de ocupare samavolnic a terenurilor proprietate municipal, construire neautorizat, defriare neautorizat i necontrolat a spaiilor verzi etc. n prezent doar dou structuri de nivel central - Inspecia de Stat n Construcii i Inspectoratul Ecologic de Stat au competene de control, supraveghere i sancionarea persoanelor vinovate n defriarea spaiilor verzi sau construcie samavolnic. Autoritatea public local deinnd doar funcii de constatare a nclcrilor depistate n teritoriu i informarea organele centrale competente. Este necesar de descentralizat i consolidat capacitatea de monitorizare la nivelul structurilor locale de domeniu, precum i de asigurat realizarea unor aciunii coordonate ale structurilor responsabile de stat i locale pentru contracararea acestor fenomene. Principiile eficienei i legalitii administrrii bunurilor proprietate public, consacrate n art. 3 alin. (2) din Legea nr. 121-XVI din 04.05.2007, precum i principiile descentralizrii administrative, consfinite n art. 3 din Legea nr. 435-XVI din 28.12.2006 privind descentralizarea administrativ, impun necesitatea elaborrii unor regulamente locale privind gestionarea resurselor funciare municipale,

2.

3.

4.

5.

50

n care s fie delegate competene concrete autoritii publice locale executive, s fie reglementat i procedura de atribuire a terenurilor pentru construcia caselor de locuit individuale, precum i cu privire la organizarea licitaiilor funciare n care s fie prevzut i posibilitatea de adjudecare a terenurilor nefuncionale. n evidena cadastral existent, forma de proprietate este divizat n trei categorii: a unitii administrativ-teritoriale, public a statului i privat, ce contravine prevederilor legislaiei i nu permite o eviden clar a terenurilor. Din aceste considerente, toate terenurile din evidena cadastral urmeaz s fie delimitate dup domeniul de proprietate, n conformitate cu clasificarea reglementat n Legea privind terenurile proprietate public i delimitarea lor. De asemenea, toate terenurile din domeniul public i cel privat al unitilor administrativ-teritoriale urmeaz s fie identificate i nregistrate n registrul bunurilor imobile, n conformitate cu Legea cadastrului bunurilor imobile. Aceste msuri va permite administraiei publice locale s-i administreze eficient toate terenurile unitii administrativ-teritoriale. Piaa funciar urban se dezvolt netransparent i neghidat. Lipsete spaiu de publicitare a informaiei despre terenurile libere de construcie, care pot prezenta interes pentru investitori locali i strini, precum i de sistematizare continu a informaiei despre acestea. Lipsa unui proces continuu i transparent n organizarea i petrecerea licitaiilor funciare de ctre administraia public local, ultima licitaie funciara organizat de ctre Primria municipiului Chiinu a fost desfurat tocmai n 2006. n acest sens este necesar de revzut i optimizat procedurile de organizare i petrecere a licitaiilor funciare i a concursurilor care s asigure un proces continuu n a licitaiilor funciare. Revizuirea i optimizare procedurilor de aprobare a documentaiei de proiect, precum i automatizarea proceselor tehnologice de examinare, elaborare, aprobare i eliberare a documentaiei funciare vor impulsiona tranzaciile pe piaa funciar cu impact economic pozitiv asupra bugetului oraului. Pentru asigurarea continurii procesului de stabilire a relaiilor funciare cu toi beneficiarii de terenuri ntr-un ritm dorit, se impune efectuarea unei inventarieri a fondului funciar municipal, cu identificarea, formarea i clasarea terenurilor municipale la domeniul public i privat, precizarea componenelor categoriilor de teren. n cadrul acestui proces, concomitent, de asigurat rectificarea nregistrrilor eronate din registrul bunurilor imobile la capitolul titularilor de teren, astfel nct toate terenurile proprietate municipal din intravilan, cu excepia celor care au fost delimitate proprietate a statului i celor aflate n proprietate privat, s fie nregistrate dup municipiul Chiinu. Terenurile identificate ca fiind aferente obiectivelor private vor fi propuse de autoritatea public local executiv pentru a fi arendate sau cumprate de persoanele n drept, n caz contrar vor fi stabilite unilateral pli funciare, pn la ncheierea contractelor respective de arend sau vnzare-cumprare. Efectul acestor operaiuni se vor reflecta n majorarea considerabil a plilor n bugetul public de la stabilirea cu titlu oneros a relaiilor funciare, ct i de la impunerea fiscal a deintorilor de teren. Totodat, se va asigura plenitudinea i actualizarea informaiei cadastrului funciar municipal. Autoritile publice locale nu dispun n prezent de prghii adecvate, de ordin juridico-normativ i organizatoric, pentru stoparea ocuprii nelegitime a terenurilor proprietate municipal i edificrii construciilor neautorizate. Aceast situaie reflect imaginea zoneor

6.

7.

8.

9.

51

ntregi ale municipiului afectate de construcii neautorizate n mas, ocuparea terenurilor fr drept, chiar i a terenurilor din spaiile verzi destinate uzului comun (domeniului public). Pentru ameliorarea situaiei la acest capitol se impune necesitatea operrii modificrilor corespunztoare n actele legislative, astfel nct autoritile publice locale s fie nzestrate cu prerogativa de a stopa imediat ocuparea nelegitim a terenurilor, iar contravenia s fie delimitat, n mod clar, de infraciune. De asemenea, un indicator al delimitrii ar putea constitui valoarea economic a prejudiciului cauzat prin ocupare nelegitim a terenurilor, inclusiv prin construire neautorizat, ngrdire, distrugerea sau strmutarea semnelor de hotar. Direcia funciar, conform regulamentului DGAURF, are o subordonare dubl: directorului general DGAURF i viceprimarului de ramur. Acest fapt a complicat esenial procedurile de administrare a domeniului funciar. Procesele de dezvoltare a sistemului informaional funciar au ntrat ntr-o etap de stagnare din motivul c aceste prerogative sunt n sarcina DGAURF, care are ca scop i prioritate promovarea i administrarea domeniului de urbanism. n acest sens, este necesar excluderea subordonrii duble a Direciei funciare, separarea domeniului funciar de cel al urbanismului prin formarea unei structuri independente n cadrul Primriei cu subordonarea direct viceprimarului de ramur i transmiterea unui spectru de competene i atribuii necesare n administrarea i dezvoltarea domeniului respectiv. Concomitent, este necesar de revzut i mrit spectrul de atribuii, drepturi i obligaii ale Direciei funciare care s asigure o funcionalitate i cretere a calitii serviciilor publice din domeniul funciar. Activitatea de baz a Direciei funciare este orientat spre organizarea folosirii raionale i proteciei terenurilor, reglementrii relaiilor funciare, regimului proprietii funciare, fundamentrii proporiilor plilor funciare, aprecierii activitii economice, efecturii altor msuri legate de folosirea terenurilor. n perioada anilor 2001-2009 activitatea pe piaa funciar municipal a fluctuat cu creteri i descreteri, reieind din factori obiectivi i subiectivi. n acest proces Direcia funciar a reuit, cu eforturi sporite, s fac fa cerinelor i volumului de lucrri. Din aceste considerente, este necesar de optimizat i automatizat procesele serviciilor funciare prin modernizarea sistemului informaional funciar, cu implementarea standardelor europene INSPIRE n dezvoltarea infrastructurii de informaii spaiale i, n special, standardelor ce in de serviciile WEB, WMS i VFS. Se solicit organizarea diferitor seminare i workshop-uri n vederea mbogirii cunotinelor de domeniu i ridicarea gradului de profesionalism al angajailor din cadrul Direciei. n aspect regulator este necesar elaborarea unui cadru adecvat proceselor tehnologice din cadrul Direciei cu trecerea datelor cartografice din reeaua geodezic local n reeaua geodezic naional RGN (MOLDREF), inventarierea i identificarea terenurilor aferente obiectivelor private aflate n domeniul privat al proprietii municipale, revizuirea i redistribuirea competenelor autoritilor executive i a Consiliului municipal Chiinu, n procesele de dare n arend, atribuire, privatizare i aplicare a plilor pentru folosina terenurilor aferente obiectivelor private. Este necesar, de asemenea, de revzut spectru de servicii prestate, optimizarea i reglementarea proceselor de prestare a serviciilor din domeniul funciar, identificarea surselor de acoperire a cheltuielilor pentru serviciile prestate fr plat.

10.

11.

12.

52

2 Scop, obiective, activiti


2.1 Scop, obiective generale i specifice, activiti
2.1.1 Scop
Potenialul strategic social-economic i de resurse al municipiului Chiinu n ntregime a aspectelor lui (geopolitice, social-demografice, economice, investiionale, urbanistice i ecologice) deschide posibiliti mari pentru antrenarea sa activ n competiia cu aglomeraiile urbane din regiunea de sud-est a Europei. Pentru a putea beneficia plenar de avantajele sale i a face fa exigenelor competiiei dintre orae, mun. Chiinu, mai nti de toate, trebuie s-i asigure un proces stabil de dezvoltare durabil. Dezvoltarea durabil a Chiinului necesit n primul rnd o activitate sistematic i consecvent de completare i folosire raional a resurselor oreneti ,att sociale, economice i de producie,ct i a celor urbanistice, dar, n mod special, a fondului funciar. Fondul funciar prin dubla lui importan de mijloc de dezvoltare i obiect al dezvoltrii reprezint cea mai important resurs a avuiei naionale ,n general, i municipale n particular. Auditul situaiei existente privind gestionarea resurselor funciare atest c Chiinul dispune de importante resurse funciare, dar acestea nefiind valorificate dup merit. Principalele deficiene n acest sens sunt: baza impozabil mic i asigurarea unor beneficii minime n bugetul municipal, lipsa instrumentelor adecvate de gestionare care creeaz distorsiuni pe piaa funciar i minimizeaz efortul atragerii investitorilor, capacitatea minim de management care submineaz activitile de satisfacere a nevoilor sociale a locuitorilor i subiecilor economici. Pornind de la premisele actuale de ordin legislativ, administrativ i economic Scopul Concepiei gestiunii resurselor funciare ale oraului Chiinu este:

EFICIENTIZAREA VALORIFICRII RESURSELOR FUNCIARE PRIN CONSOLIDAREA BAZEI IMPOZABILE, MAXIMIZAREA VENITURILOR PUBLICE, SATISFACEREA NEVOILOR SOCIALE I STIMULAREA PROCESULUI INVESTIIONAL PENTRU ASIGURAREA REALIZRII OBIECTIVELOR DE DEZVOLTARE DURABIL A MUNICIPIULUI CHIINU
Scopul Concepiei gestiunii resurselor funciare reprezint rezultatul final, pe care va tinde s-l realizeze autoritile administraiei publice municipale prin serviciile i structurile responsabile, n funcie de resursele disponibile i aciunile ntreprinse.

2.1.2 Obiective generale i specifice


Atingerea Scopului Concepiei va fi posibil prin realizarea urmtoarele Obiective generale:

1. Optimizarea procesului decizional 2. Consolidarea managementului resurselor funciare 3. Valorificarea eficient a resurselor funciare proprietate municipal.
Obiectivele generale stabilesc direciile de intervenie ale aciunilor preconizate de prezentul document i sunt orientate spre acele probleme sau domenii de probleme care vor fi soluionate n perioada de implementare a Concepiei.

53

Obiectivele generale determin principalele direcii de intervenie a aciunilor pentru eficientizarea procesului de valorificare a resurselor funciare n municipiu. ndeplinirea obiectivelor generale se va materializa prin realizarea unui set de obiective specifice care se prezint ca sarcini sectoriale ce contribuie la ndeplinirea unui sau mai multor obiective generale. Avnd n vedere problemele identificate n Audit i Scopul care tinde a fi realizat, cadrul logic al obiectivelor generale i obiectivelor specifice ale Concepiei se prezint, dup cum urmeaz:

Obiective generale (OG)


OG 1. Optimizarea procesului decizional

Obiective specifice (OS)


OS 1.1 Definitivarea delimitrii fondului funciar OS 1.2 Armonizarea cadrului normativ funciar la necesitile sociale, economice i de mediu OS 2.1 Optimizarea cadrului organizatoric i de activitate

OG 2. Consolidarea managementului resurselor funciare

OS 2.2 Consolidarea capacitii tehnice i informaionale OS 2.3 Perfecionarea managementului resurselor umane

OG 3. Valorificarea optim a resurselor funciare proprietate municipal

OS 3.1 Consolidarea capacitii pieei funciare OS 3.2 Promovarea potenialului funciar i atragerea investiiilor

2.1.3 Activiti
OG 1. Optimizarea procesului decizional OS 1.1 Definitivarea delimitrii fondului funciar Dei au trecut muli ani de la trecerea la noi relaii funciare, fondul funciar al municipiului Chiinu nu este nc delimitat ca obiect de proprietate i gestionare. O parte din terenuri nc nu a fost delimitat, o alt parte nu este corect nregistrat. Pentru soluionarea acestei probleme vor fi ntreprinse urmtoarele activiti: 1. Structurile responsabile ale autoritii publice municipale vor conlucra cu instituiile respective ale autoritilor publice centrale n vederea optimizrii i finalizrii procesului de delimitare a terenurilor proprietate public a statului din domeniul public i cel privat. 2. Delimitarea terenurilor proprietate municipal prin inventarierea, identificarea, formarea, aprobarea i nregistrarea de drept n registrul bunurilor imobile a terenurilor domeniului public i cel privat i precizarea apartenenei categoriilor de teren. 3. Definitivarea procesului de delimitare a spaiilor verzi prin expertizarea ecologic a noilor spaii verzi identificate n cadrul procesului de inventariere, avizarea cu autoritile publice centrale de mediu, aprobarea i luarea la eviden cadastral.

54

OS 1.2 Armonizarea cadrului normativ funciar la necesitile sociale, economice i de mediu

Procesul decizional privind gestionarea resurselor funciare este complicat din cauza lipsei unor reglementri clare i a unor proceduri optime i nelese. n acest sens, responsabilii Primriei vor ntreprinde msurile i activitile necesare de promovare a modificrilor n cadrul legislativ (demersuri, proiecte de acte normative i iniiative legislative, dezbateri publice etc.), cu referin la: 1. Elaborarea i aprobarea Regulamentului privind gestionarea resurselor funciare proprietate municipal, care s stabileasc competene funcionale i materiale organului executiv (derivate din competene generale), reguli i proceduri optime la: privatizarea/arendarea terenurilor aferente obiectivelor private; aplicarea plilor pentru folosirea terenurilor aferente obiectivelor private; atribuirea sau vinderea terenurilor pentru construcia caselor de locuit individuale; gestionarea i protecia spaiilor verzi; partajarea competenelor Primriei i a Consiliului municipal Chiinu n procesele de licitare, arend, atribuire, privatizare i aplicare a plilor pentru folosina terenurilor aferente obiectivelor private etc. 2. Elaborarea i aprobarea Regulamentului cu privire la organizarea licitaiilor i concursurilor funciare, care s asigure o transparen i concuren loial, s stabileasc reguli i proceduri optime de organizare i desfurare a licitaiilor i concursurilor funciare la vnzarea sau dobndirea dreptului de arend asupra terenurilor libere de construcie i terenurilor nefuncionale. 3. Crearea unui Grup de Lucru pentru examinarea i elaborarea propunerilor privind descentralizarea de la nivel central la nivelul administraiei publice locale, competena de monitorizare a resurselor funciare i contracarare a fenomenelor negative de ocupare nelegitim a terenurilor proprietate public, distrugerea spaiilor verzi; determinarea aciunilor de ameliorare a situaiilor de urgen i de evitare a construciilor n zonele active de alunecri de teren etc. 4. Crearea unui Grup de Lucru pentru elaborarea unor propuneri privind armonizarea legii cadastrului bunurilor imobile i legea condominiu n fondul locativ, ntru asigurarea deblocrii procesului de reform locativ-comunal, optimizarea procedurilor de transmitere a terenurilor aferente blocurilor de locuit n proprietate privat i asigurarea nregistrrii eficace a dreptului de proprietate n fondul locativ; 5. Crearea unui Grup de Lucru pentru elaborarea unor propuneri privind armonizarea cadrului normativ n vederea optimizrii procesului de mproprietrire funciar.

OG 2. Consolidarea managementului resurselor funciare OS 2.1 Optimizarea cadrului organizatoric i de activitate Cadrul organizatoric de activitate a Direciei funciare a fost aprobat n anul 2003 i nu mai corespunde cerinelor, atribuiilor, sarcinilor i obligaiilor curente i necesit a fi revizuit. Activitile principale n acest scop vor fi: 1. Efectuarea unui studiu de analiz funcional a Direciei cu examinarea posibilitilor de reformare instituional prin formarea unei structuri independente subordonat primarului general cu transmiterea competenelor i atribuiilor pentru administrare, promovare, dezvoltare i valorificare a patrimoniului funciar, asigurnd: o cretere a veniturilor n buget;

55

un interes investiional; o necesitate social; un mediu protejat. 2. Dezvoltarea i diversificarea serviciilor funciare, n funcie de necesitile aprute pe piaa imobiliar, prin completarea listei de servicii aprobate de CMC. 3. Elaborarea instruciunilor cu privire la reglementarea proceselor tehnologice din cadrul Direciei. 4. Organizarea procesului de stabilire n mas a plilor funciare pentru folosirea terenurilor aferente obiectivelor private, proprietarilor, care au refuzat propunerea APL de privatizare sau arendare a terenul aferent. OS 2.2 Consolidarea capacitii tehnice i informaionale Dei Direcia funciar dispune de o baz de date i material cartografic, acesta este n mare parte nvechit, ceea ce creeaz impedimente n activitatea instituiei. Pentru soluionarea acestei probleme vor fi ntreprinse urmtoarele activiti: 1. Analiza capacitii tehnice i informaionale a direciei, n vederea identificrii problemelor i determinarea soluiilor de ordin tehnic i informaional. 2. Procurarea i dotarea serviciului cu echipament performant (sisteme de servere) pentru stocarea i pstrarea datelor. 3. Procurarea de soft-uri necesare n asigurarea securitii i funcionalitii sistemului informaional funciar (sisteme operaionale i administrare, sisteme antivirus, antispay etc.). 4. Automatizarea proceselor tehnologice de examinare, elaborare; aprobarea i eliberarea documentaiei funciare, prin crearea sistemului de monitorizare i circulaiei documentelor . 5. Repoziionarea datelor spaiale din reeaua geodezic local n reeaua geodezic naional RGN (MOLDREF 99). 6. Implementarea metodelor de control prin teledetecie satelitar sau aerian ntru combaterea fenomenelor negative de ocupare samavolnic a terenurilor proprietate municipal, construire neautorizat, defriare neautorizat i necontrolat a spaiilor verzi etc. 7. Crearea unei infrastructuri de informaii geospaiale unitare, prin centralizarea i consolidarea bazelor de date geospaiale din cadrul Primriei municipiului Chiinu. 8. Reorganizarea datelor geospaiale prin implementarea standardelor europene INSPIRE privind utilizarea serviciilor WEB, WMS i VFS, care s asigure calitatea, accesibilitatea, compatibilitate, disponibilitatea i pstrarea, la un nivel i adecvat, a acestor date i ,totodat, s permit combinarea i partajarea, ntr-o manier unitar, cu diverse aplicaii, ntre mai muli utilizatori. OS 2.3 Perfecionarea managementului resurselor umane Reieind din specificul activitii Direciei, creterea capaciti profesionale a resurselor umane necesit o atenie permanent. n acest sens, vor fi realizate urmtoarele activiti: 1. Organizarea i asigurarea participrii specialitilor Direciei, precum i a specialitilor respectivi din cadrul primriilor localitilor suburbane la diferite seminare i workshop-uri, n vederea mbogirii cunotinelor de domeniu i ridicarea gradului de profesionalism. 2. Organizarea stagierilor i vizitelor de studiu peste hotare care ar facilita schimbul de experien i perfecionarea profesional dintre pri. 3. Elaborarea unei metodologii de evaluare a performanelor care ar

56

permite aprecierea gradului n care personalul i ndeplinete responsabilitile ce i revin n raport cu postul ocupat: caracteristicile personale (aptitudini, comportament i personalitate); competena (cunotine pentru exercitarea atribuiilor postului); caracteristicile profesionale (vigilen, disponibilitate, autocontrol); preocuparea pentru interesul general al APL; adaptabilitatea la post; capacitatea de decizie; capacitatea de inovare; spiritul de echip; comunicare (receptarea i transmiterea informaiilor). 4. Elaborarea unui sistem de salarizare care s se bazeze pe o serie de principii i anume: diferenierea salariilor dup cantitatea i calitatea muncii; salarii difereniate dup calificarea profesional; salarizarea n funcie de condiiile de munc; caracterul confidenial al salariului. OG 3. Valorificarea optim a resurselor funciare proprietate municipal OS 3.1 Consolidarea capacitii pieei funciare Dei autoritile municipale pot interveni doar pe piaa funciar primar, se atest nc multiple probleme legate de cunoaterea situaiei reale i lipsa planificrii fondului funciar disponibil. n acest sens, vor fi realizate urmtoarele activiti: 1. Organizarea unei proces de studiere continuu a evoluiei pieei funciare, creterea/descreterea preului, speculri, riscuri, tendinele pieii etc. Aceasta va permite APL s cunoasc n de aproape cerinele pieii, pentru a putea interveni cu oferta de terenuri i interesul su de valorificare, n conformitate cu obiectivele sale de dezvoltare. 2. Elaborarea / contractarea studiilor de pia anuale. 3. Organizarea serviciului WEB pentru utilizatorii de internet, care va furniza informaii cu privire la piaa funciar, cum ar fi: oferte, cereri, preuri, vnzri, studii de pia, tendine etc. Aceasta va contribui la consolidarea informaional a pieii, ntr-un spaiu unitar de comunicare. OS 3.2 Promovarea potenialului funciar i atragerea investiiilor Piaa funciar urban se dezvolt netransparent i neghidat. Lipsete spaiu de publicitare a informaiei despre terenurile libere de construcie, care pot prezenta interes pentru investitori autohtoni i strini, precum i de sistematizare continu a informaiei despre acestea. Pentru soluionarea acestor probleme se vor realiza urmtoarele activiti: 1. Asigurarea unui concursurilor. proces continuu a licitaiilor funciare i

2. Studierea fondului de rezerv n vederea urbanizrii. 3. Elaborarea Planurilor Urbanistice Zonale i de Detaliu terenurile care fac parte din fondul de rezerv. pentru

4. Realizarea serviciului WEB-GIS, pentru utilizatorilor de internet, care va permite navigarea n spaiul geo-informaional public, unde va fi posibil gsirea, familiarizarea i utilizarea datelor geospaiale, din domeniile: funciar, urban, de mediu, proiecte de dezvoltare spaial etc.

57

2.2 Planul de aciuni


Obiective # Aciune Perioad de implement are Responsabil

Obiectiv General 1. Optimizarea procesului decizional 1 OS 1.1 Definitivarea delimitrii fondului funciar Finalizarea delimitrii terenurilor proprietate public a statului din domeniul public i cel privat Delimitarea terenurilor proprietate municipal din domeniul public i cel privat cu nregistrarea n registrul bunurilor imobile. Definitivarea delimitrii hotarelor spaiilor verzi, aprobarea de ctre CMC a deciziei privind hotarele spaiilor verzi din intravilanul or. Chiinu i includerea n evidena cadastrului funciar. Elaborarea i aprobarea Regulamentului privind gestionarea resurselor funciare proprietate municipal Elaborarea i aprobarea Regulamentului cu privire la organizarea licitaiilor funciare i concursurilor (n redacie nou) Crearea unui Grup de Lucru pentru examinarea i elaborarea propunerilor privind descentralizarea de la nivel central la nivelul administraiei publice locale, competene de monitorizare i control a resurselor funciare proprietate municipal, ameliorarea situaiilor de urgen i evitarea construciilor n zonele active de alunecri de teren etc. Crearea unui Grup de Lucru pentru elaborarea unor propuneri privind armonizarea legii cadastrului bunurilor imobile i legea condominiu n fondul locativ, ntru promovarea reformelor locativ-comunale din fondul locativ. Crearea unui Grup de Lucru pentru elaborarea unor propuneri privind armonizarea cadrului normativ n vederea optimizrii procesului de mproprietrire funciar. 2011 DGAURF

2011

DGAURF

2011

CMC

2010-2011

DGAURF i CMC DGAURF i CMC

2 OS 1.2 Armonizarea cadrului normativ funciar la necesitile sociale, economice i de mediu

2010-2011

2011

PMC

2011

PMC

2011-2012

PMC

58

Obiective

Aciune

Perioad de implement are

Responsabil

Obiectiv General 2. Consolidarea managementului resurselor funciare 1 OS 2.1 Optimizarea cadrului organizatoric i de activitate 2 3 Efectuarea studiului de analiz funcional a Direciei funciare Dezvoltarea i diversificarea serviciilor funciare n funcie de necesitile aprute pe piaa imobiliar, prin completarea listei serviciilor aprobate de CMC Elaborarea instruciunilor cu privire la reglementarea proceselor tehnologice din cadrul direciei Organizarea procesului de stabilire n mas a plilor funciare pentru folosirea terenurilor aferente obiectivelor private, proprietarilorcare au refuzat propunerea APL de privatizare sau arendare a terenului aferent. Identificarea necesitilor de echipament, soft-uri, materiale fotogrammetrice i cartografice Procurarea i dotarea serviciului cu echipament pentru stocarea i pstrarea datelor (servere) Procurarea soft-urilor necesare ntru asigurarea securitii, proteciei i funcionalitii sistemului informaional funciar (OS server, antivirus, antispy etc.) Crearea sistemului de monitorizare i circulaie a documentelor bazat pe tehnologiile WEB Repoziionarea datelor geospaiale din reeaua geodezic local n reeaua geodezic naional RGN (MOLDREF 99) Realizarea anual a planurilor fotogrammetrice pentru municipiul Chiinu prin teledetecie satelitar sau aerian Consolidarea i centralizarea bazelor de date geospaiale din cadrul primriei Reorganizarea datelor geospaiale conform standardului european INSPIRE a serviciilor WEB, WMS, VFS etc. 2011 2012 2012-2013 PMC DGAURF i CMC DGAURF

2010-2011

DGAURF

1 2 3 OS 2.2 Consolidarea capacitii tehnice i informaionale 4 5 6 7 8

2011 2011-2012 2011 2011-2012 2011 anual 2011-2012 2011-2012

DGAURF DGAURF DGAURF DGAURF DGAURF DGAURF DGAURF DGAURF

59

Obiective

# 1 2

Aciune Organizarea diferitor seminare i workshop-uri Delegarea specialitilor Direciei la cursurile de instruire organizate de instituiile abilitate Organizarea stagierilor i vizitelor de studiu peste hotare pentru schimbul de experien i perfecionarea profesional Elaborarea metodologiei de evaluare i promovare a personalului din serviciul funciar Elaborarea sistemului de monitorizare i control a calitii serviciilor funciare prestate Elaborarea i aprobarea schemei de remunerare i stimulare a personalului

Perioad de implement are periodic periodic periodic 2012-2013 2012-2013 2012

Responsabil DGAURF DGAURF DGAURF i PMC DGAURF i PMC DGAURF PMC i CMC

OS 2.3 Perfecionarea managementului resurselor umane

3 4 5 6

OG 3. Valorificarea optim a resurselor funciare proprietate municipal OS 3.1. Consolidarea capacitii pieei funciare 1 2 3 1 OS 3.2 Promovarea potenialului funciar i atragerea investiiilor 2 3 4 Organizarea unei proces de studiere continuu a evoluiei pieei funciare Elaborarea / contractarea studiilor de pia anuale Organizarea serviciului WEB privind evoluia pieii funciare Desfurarea licitaiilor funciare i a concursurilor Elaborarea studiului privind urbanizarea fondului de rezerv Elaborarea Planurilor Urbanistice Zonale i de Detaliu pentru valorificarea fondului de rezerv Realizarea serviciului WEB-GIS pentru utilizatorii de informaii geospaiale publice. continuu anual 2011-2012 periodic 2012-2013 2012-2013 2012-2013 DGAURF DGAURF DGAURF PMC DGAURF DGAURF DGAURF

Not: Planul de aciuni este elaborat anual, pe o perioad de trei ani, i cuprinde aciunile prioritare care se vor fi planifica, precum i sursele de finanare. DGAURF - Direcia general arhitectur, urbanism i relaii funciare PMC - Aparatul Rimriei municipiului Chiinu CMC Consiliul municipal Chiinu

60

2.3 Monitorizare i evaluare


Monitorizarea i evaluarea implementrii Concepiei gestiunii fondului funciar reprezint activitile care se desfoar n timpul, n perioada de implementare i post-implementare i vizeaz etapele i responsabilii de implementare, instrumentele de monitorizare i evaluare, indicatorii de implementare, utilizarea i diseminarea rezultatelor monitorizrii i evalurii. Procesul de implementare a Concepiei ncepe din momentul adoptrii ei de ctre Consiliul municipal Chiinu. Implementarea, monitorizarea i evaluarea Concepiei include convenional urmtoarele etape: Adoptarea Concepiei n cadrul acestei etape, Concepia gestiunii fondului funciar va fi naintat Consiliului municipal Chiinu spre aprobare. Dup aprobare, Direcia funciar va elabora planuri de aciuni semestriale i anuale privind realizarea Planului de aciuni. Procesul de implementare se va efectua prin realizarea obiectivelor generale i specifice i aciunilor concrete de implementare. Pentru fiecare din obiectivele generale sunt stabilite obiective specifice i aciuni concrete, perioada de desfurare i responsabilii de implementare. Pentru fiecare aciune, mpreun cu structurile responsabile, vor fi identificate i asigurate sursele de finanare a aciunilor propuse spre implementare. Monitorizarea este o etap a procesului de implementare a Concepiei gestiunii fondului funciar care cuprinde culegerea de informaii cu privire la modalitatea prin care au fost obinute rezultatele implementrii i elaborarea rapoartelor corespunztoare. Rapoartele intermediare i finale de implementare a obiectivelor i aciunilor Concepiei sunt instrumentele principale de monitorizare. Semestrial, responsabilii de implementare vor elabora i prezenta rapoarte intermediare privind implementarea Planului de aciuni. La sfritul anului responsabilii de implementare vor prezenta rapoarte anuale de monitorizare. Implementarea aciunilor finanate din surse externe vor fi supuse monitorizrii i evalurii i de ctre instituiile abilitate, n strict conformitate cu contractele de finanare ncheiate. Evaluarea Evaluarea implementrii Concepiei se va efectua prin analiza indicatorilor de implementare pentru fiecare aciune planificat. n baza informaiei furnizate de ctre responsabilii de implementare, beneficiarii sau instituii specializate, se va contracta o instituie specializat n evaluri, care va elabora un raport de evaluare ce va stabili nivelul i gradul de implementare a aciunilor i atingere a obiectivelor. Rezultatele monitorizrii i evalurii vor fi distribuite autoritii publice locale, societii civile, sectorului privat, donatorilor strini, mass-mediei i publicului larg. Difuzarea informaiei va avea loc prin intermediul paginii web a Primriei, buletinelor informative i massmediei municipale. Suplimentar, pentru diseminarea informaiei se vor organiza mese rotunde, unde se vor pune n dezbatere aciunile planificate i a celor n curs de realizare.

Implementarea Concepiei

Monitorizarea

Asigurarea transparenei

61

2.4 Impactul implementrii Concepiei


Impactul implementrii Concepiei gestiunii fondului funciar poate fi apreciat din punct de vedere: administrativ, financiar, investiional i social. Impactul administrativ Impactul administrativ al implementrii Concepiei va fi cuantificat prin cele dou efecte importante: Stabilete, n mod prioritar, efectuarea unei inventarieri a fondului funciar municipal, cu identificarea, formarea i clasarea terenurilor municipale n domeniul public i privat, precizarea componentelor categoriilor de teren. Urmare a acestui proces va fi definitivat proprietatea real a oraului Chiinu, proprietate pe care, n conformitate cu legislaia n vigoare, va putea-o gestiona, att n numele i interesul propriu, ct i n interesul locuitorilor. Sistematizarea terenurilor fondului funciar dup tipul de categorie va asigura un proces continuu i eficient de monitorizare. Iar implementarea tehnologiilor i metodelor moderne va eficientiza monitorizarea fondului funciar ceea ce va permite combaterea fenomenelor negative de ocupare samavolnic a terenurilor proprietate municipal, construire neautorizat, defriarea neautorizat i necontrolat a spaiilor verzi etc. Aceasta va asigura administraiei publice locale un control asupra folosirii raionale i eficiente a resurselor funciare. Impactul economic al implementrii Concepiei se va materializa n beneficiile obinute n bugetul public. Astfel, conform estimrilor preliminare: Aplicarea/stabilirea plilor funciare pe o suprafa de peste 600 ha (terenuri cu destinaie industrial i comercial), poate genera n perioada 2011-2013 venituri la buget de circa 110120 milioane lei. Deblocarea i impulsionarea procesului de privatizare i arend a terenurilor aferente obiectivelor privatizate poate genera n perioada 2011-2013 un venit de peste 120 milioane lei. Stabilitatea pe piaa funciar i existena unor reguli i proceduri foarte clare vor genera creterea interesului investitorilor care vor putea investi n terenurile din fondul de rezerv sau cele existente prin intermediul contractelor de arend. Avnd n vedere potenialul existent i proiectele de investiii prevzute n Planul Urbanistic General, investiiile sunt estimate la circa 600-800 mln. lei doar pentru perioada 20112013. Impactul investiional major al implementrii Concepiei se va materializa prin creterea atractivitii investiionale n mun. Chiinu, deoarece: Realizarea unei evidene cadastrale integre a fondului funciar va permite asigurarea unei gestiuni clare i transparente, la deschiderea oraului ctre investitorii care vor contribui la mbuntirea imaginii autoritilor publice locale, creterea ncrederii investitorilor i a beneficiarilor. Deblocarea procesului de organizare i desfurare a licitaiilor funciare i concursurilor investiionale va contribui la anihilarea fenomenelor speculative i echilibrarea pieei funciare.

Impactul financiar

Impactul investiional

62

Impactul social

Atunci cnd administrarea fondului funciar este netransparent i necunoscut publicului larg se confrunt i cu o prezen de suspiciuni, oportuniti de corupere a funcionarilor responsabili, apariia altor probleme de acest tip care cu timpul devin complicate, uneori explozive. Impactul social al implementrii Concepiei se va resimi n: Crearea condiiilor cadru pentru soluionarea multiplelor dispute funciare care persist n majoritatea blocurile locative unde sunt organizate i funcioneaz asociaii de proprietari. Reducerea nemulmirilor cetenilor fa de procedurile complicate de arend, atribuire, privatizare i aplicare a plilor pentru folosina terenurilor. Procesul de privatizare a terenurilor aferente obiectivelor private va avea un impact pozitiv asupra economiei, prin creterea bazei impozabile i favorizarea atragerii capitalului investiional n dezvoltarea i modernizarea businessului. Aceasta contribuie indirect la crearea noilor locuri de munc, asigurarea cu salarii, plata impozitelor i taxelor, toate acestea contribuind la asigurarea securitii sociale.

63

Anex la Concepia gestiunii resurselor funciare n oraul Chiinu Schema procedurii administrative de atribuire, inclusiv prin vnzare-cumprare sau arendare a terenurilor n or. Chiinu Primirea cererii la GHIEU / cancelarie Eliberarea documentaiei

Repartizarea, conform competenei (vicedirector)

Semnarea de ctre viceprimar i aplicarea tampilei de ctre


secretarul CMC

Elaborarea soluiilor urbanistice privind stabilirea hotarelor terenului

Semnarea de ctre eful Direciei funciare

Aprobarea soluiilor urbanistice de ctre arhitectul-ef al municipiului

Pregtirea documentelor funciare (contracte de vnzare-cumprare, arend, titluri de proprietate etc.)

Elaborarea proiectului de decizie

Avizarea proiectului de eful Direciei funciare

Redactarea textului aprobat i nregistrarea deciziilor adoptate de CMC

Avizarea proiectului de arhitectul-ef

edina Consiliului municipal Chiinu

Coordonarea proiectului cu serviciile specializate

Comisia juridic, pentru ordinea public i activitatea APL

Redactarea (Secia redactare)

Comisia pentru construcii, arhitectur i resurse funciare

LEGEND: DGAURF

Avizarea proiectului de eful Direciei asisten juridic

Secretarul Consiliului municipal Chiinu

Instituiile Primriei, serviciile specializate etc etc Consiliul municipal Chiinu (CMC)

Avizarea proiectului de viceprimarul de ramur

Pregtirea materialului pentru expediere CMC

SECRETAR AL CONSILIULUI

Valeriu Didencu

64