1.Rolul evalurii de pia a 2. Valoarea de piaa a bun.imob. Evaluare benevol i imobilului. Valoarea pentru obligatorie. utilizarea existent i alternativ.

Evaluarea e definit ca proces de Valoarea normativ. Valori determinare a valorii bunului la o dat negative i alte tipuri de valori concret innd cont de factorii fizici, economici, sociali i de alt natur care (investiional, baza impozabil, influeneaz valoarea. Evaluatorul etc. .
analizeaz i formuleaz concluzia referitor la natura, calitatea, utilitatea i valoarea bun., i a drepturilor reale asupra lui. n dependen de scopul evalurii, care e determinat de client, n procesul de evaluare poate fi estimat val.de pia, de gaj, de asigurare, de lichidare, de investiie, sau oricare alt tip de valoare recunoscut de legislaia naional. Conceptul valorii de pia a cptat o deosebit importan i semnificaie n activitatea de evaluare i n relaiile economice anume n perioada de tranziie la economia de pia. recerea de la determinarea preului normativ la calcularea valorii de pia a bun.imob. a contribuit mult la dezvoltarea pieii imob. !al.de pia reflect utilitatea bunului imobiliar din punctul de vedere a pieii i e considerat de majoritatea cumprtorilor i vnztorilor drept valoarea real a bunului. n literatura ec. pot fi ntlnite diferite definiii ale noiunii valoarea de pia. ns cea ce se utilizeaz n practic e cea redat de "tandartele Europene de evaluare#,,!al de pia e suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evalurii ntre un cumprtor hotrt s cumpere i un vnztor hotrt s vnd, ntr$o tranzacie liber, dup un mar%eting adecvat n care fiecare parte a acionat prudent i neconstrns de nimeni.,, &arlamentul a adoptat 'egea () cu privire la activitatea de evaluare, care e menit s contribuie la unificarea conceptelor i metodelor aplicate n evaluarea de pia a bun. imob. Conform legii n majoritatea cazurilor cnd e solicitat evaluarea, se determin val.de pia. 'a fel conform legii, evaluarea poate fi de * tipuri# benevol i obligatorie. Ev. benevol se efectueaz din iniiativa beneficiarului. Ev. obligatorie se efectueaz din iniiativa autoritilor administraiei publice centrale i locale. +cestei evaluari sint supuse obiectele evaluarii, indiferent de tipul de proprietate asupra lor. Evaluarea obligatorie se efectuiaza in urmatoarele cazuri# ,.n cazul privatizrii sau altui mod de instrinare a obiectelor evalurii-sechestru, inclusiv in urma insolvabilitatii proprietarului obiectului./ *.transmiterii dreptului de folosinta asupra obiectelor proprietate publica a statului sau darii in arenda a acestora/ 0.transmiterii obiectelor in administrare fiduciara/ 1.e2proprierii obiectelor evaluarii pentru cauza de utilitate publica/ 3.impozitarii bunurilor si incasarii fortate a impozitelor/ 4.reorganizarii si lichidarii intreprinderilor de stat, municipale, precum si a intreprinderilor insolvabile, indiferent de tipul de proprietate/ 5.aparitiei litigiului patrimonial in legatura cu hotarirea instantei de judecata, solicitarii instantei de judecata, inclusiv in cazul e2aminarii dosarelor privind cuantumul prejudiciilor cauzate proprietarilor in urma actiunilor ilicite si a concurentei neloiale/ 6.depunerii in gaj a obiectelor proprietate publica a statului sau proprietate publica a unitatilor administrativ$teritoriale/ 7.transmiterii obiectelor evaluarii in calitate de contributie in capitalul social al intreprinderilor/ ,8.utilizarii obiectelor de proprietate intelectuala create din contul mijloacelor bugetare si introduse in circuitul economic de catre agentii economici, indiferent de tipul lor de proprietate/ ,,.introducerii obiectelor de proprietate intelectuala in circuitul economic al intreprinderilor cu tip de proprietate preponderent de stat/ ,*.solicitarii organului care efectuiaza inregistrarea persoanei juridice/ ,0.modificarii legislatiei i altor situatii.

$. %rincipii de baz pentru evaluarea proprietilor imobiliare. %rincipiul cererii i o"ertei.

=aza teoretic a procesului de evaluare o reprezint totalitatea legitilor, principiilor i regulilor care s$au format n rezultatul analizei cazurilor concrete de evaluare, precum i a comportamentului partici$panilor la piaa imobiliar. &rincipiul de evaluare este baza teoretic a procesului de evaluare a valorii de pia. &ractica mondial de evaluare se conduce de urmtoarele principii# $ principiul cererii i ofertei/ $ dinamismului/ $ nlocuirii/ $ aportului/ $ celei mai potrivite i eficiente utilizri/ $productivitii/ $ concurenei/ $ compatibilitii/ $ espectaiei -ateptrii creterii preurilor.. %rincipiul cererii i o"ertei indic c preul pentru un bun imobiliar este determinat de interaciunea cererii i ofertei. >nteraciunea cererii i ofertei pe parcursul unei perioade de timp ndelungate poate stabili destul de efectiv preul pentru bunul imobiliar. &e termen scurt, din cauza imperfeciunii pieei imobiliare, inelasticitii ofertei i elasticitii cererii, piaa imobiliar deseori se afl n dezechilibru. Conf. acestui principiu cu ct este mai mare oferta de b.i., cu at;t mai mult se va micora preul lor. E2ist un prag de echilibru ntre cerere i ofert. n acest punct valoarea de pia reflecta cheltuielile socialmente necesare pentru producerea b.i. ?ac cererea crete sau oferta scade apare dezechilibrul i crete preul. @ferta b.i. e limitat ca toate resursele. +ceasta face ca s creasc cererea i valoarea de pia. &e termen scurt pot s aib loc i e2cepii. (spuns la creterea preului la locuine trebuie cutat n politica monetar, creditar, fiscal i ramural a construciilor. =unurile imobile comerciale fiind amplasate ntr$un raion de prestigiu i ca ofert limitat, vor crea o concuren mare ntre cumprtori, ceea ce va spori cererea i valoarea de pia indiferent de creterea uzurii acestor imobile. Evaluatorul trebuie s in minte c oscilaiile cererii sunt mai frecvente dec;t oscilaiile ofertei. +ceasta se e2plic prin faptul c asupra cererii influeneaz factorii de conjunctur, de emoii. @ferta e mai stabil ca cererea fiindca timpul de reacie la schimbarea cererii este specific pentru imobile. 'a momentul drii n e2ploatare a unei cantiti impuntoare de imobile cererea va scdea i vor scdea i preurile. ?ac preurile vor scdea mai jos dec;t cheltuielile plus o rat acceptat a profitului pentru construcii atunci oferta va scdea, fiindca este neconvinabil de a construi locuine. 'a scderea ofertei, conform legii, are loc creterea preului. +stfel cererea i oferta oscileaz n jurul punctului de echilibru. Evaluatorul trebuie s poat depista aceste tendine pe piaa imobililor. Cererea spre deosebire de ofert depinde de schimbri n legislaie, de falimentul unor ntreprinderi, de inflaie. (elaia cererea$oferta nu n toate cazurile e dominant asupra preului. &reul depinde de condiiile finanrii, de motivele afacerii, de competena i informaia disponibil a preurilor de care dispune v;nztorul i cumprtorul.

Valoarea$termen prin care se e2prim mrimea calitii, a nsuirii unui bun i9sau serviciu de a satisface o nevoie, de a fi util, respectiv de a fi schimbat pe alte bunuri economice. Valoarea de pia -!&. : suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evalurii ntre un cumprtor hotr;t s cumpere i un v;nztor hotr;t s v;nd/ ntr$o tranzacie liber/ dup un mar%eting adecvat n care fiecare parte a acionat n cunotin de cauz prudent i fr constr;ngere. !aloarea de pia, estimat n procesul evalurii, poart un caracter de recomandare i servete drept baz pentru determinarea preului bunului imobil n scopul nstrinrii, ipotecrii, determinrii cuantumului plii de arend, ntocmirii rapoartelor financiare i altele. Valoarea de pia pentru utilizarea existent : suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evalurii pe baza ipotezei de continuare a utilizrii actuale, dar presupun;nd c activul este liber, neocupat, ntre un cumprtor hotr;t s cumpere i un v;nztor hotr;t s v;nd ntr$o tranzacie liber dup un mar%eting adecvat n care fiecare parte a acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constr;ngere. Valoarea de pia pentru utilizarea alternativ poate fi definit ca valoarea cu cea mai bun utilizare, alta dect cea prezent, respectiv cea intenionat de proprietar sau arenda inclusiv cu redezvoltri, remanieri, reconstrucii, reprofilri, modernizri, .a. Valoarea de inlocuire : suma cheltuielilor totale necesare pentru constructia unei cladiri sau constructii analogice obiectului evaluarii, calculata in baza preturilor de piata, e2istente la data evaluari, tinind cont de uzura cladirii sau constructiei evaluate. Valoarea de reconstituire : suma cheltuielilor totale necesare pentru crearea unei copii e2acte a cladirii sau a constructiei evaluate, calculata in baza preturilor de piata e2istente la data evaluarii, cu aplicarea materialelor si tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea obiectului evaluarii si tinind cont de uzura lui. Valoarea de investitie : valoarea bunului imobil determinata in baza rentabilitatii lui pentru un investitor concret/ Valoarea de lic!idare (sau valoarea de vinzare "ortata : valoarea bunului imobil in cazul in care obiectul evaluarii este sau urmeaza a fi instrainat intr$o perioada de timp foarte scurta si in conditii de e2punere pe piata diferite de cele necesare pentru a obtine cel mai bun pret de piata/ #aza impozabil a bunurilor imobiliare constituie valoarea estimat a acestor bunuri. Valoarea impozabil este valoarea care conform legislaiei n vigoare se utilizeaz ca baz impozabil. Valoarea de inventar este valoarea obinut n rezultatul inventarierii. Valoarea de asigurare reprezint suma care a fost asigurat , primit de proprietar n cazul calamitilor naturale sau cum a fost ncheiat contractul. Valori negative -!<. apar atunci c;nd activele imobiliare care constituie subiect al unor obligaii contractuale, fizice, legale sau financiare genereaz un flu2 monetar negativ, real sau ipotetic sau necesit lucrri substaniale de remediere -reparaii, dezactivare .a.. +ceste active devin astfel o datorie sau o !<. &roprietatea nenchiriat poate deveni de asemenea o !< dac costurile legale obligatorii legate de o reclamaie sau cheltuielile necesare pentru ndeplinirea unor cerine legale sau contractuale depesc valoarea proprietii libere de aceste obligaii.

observ scderea cererii, v;nzrilor, profitului i tuturor parametrilor pozitivi. Evaluatorul trebuie s poat caracteriza la ce etap a ciclului de via se afl =.>. %rincipiul (nlocuirii (substituiei ) valoarea ma2im a b.i. este determinat de cel mai mic pre sau valoarea la care s$ ar putea achiziiona un alt obiect imobil de o utilitate echivalent. +cest principiu st la baza fiecrei metode tradiionale de evaluare. &rincipiul nlocuirii afirm c un cumprtor raional nu va plti pentru un b.i. o sum mai mare dec;t suma minim pentru care poate fi procurat un alt bun imobiliar cu o utilitate similar. +cest principiu st la baza tuturor metodelor de evaluare a b.i. &rincipiul nlocuirii este asemntor cu noiunea de costuri alternative. Costurile alternative reprezint pierderile eventuale ale investitorului n urma respingerii unor proiecte investiionale de alternativ i investirea mijloacelor n proiectul actualizat. %rincipiul aportului ) costul -valoarea. oricrui element al b.i. este n funcie de aportul lui n valoarea total sau n mrimea scderii acestei valori dac el -elementul. lipsete. Anele elemente majoreaz valoarea b.i. cu o mrime ce depete cheltuielile pentru realizarea lor, dei sunt i cazuri c;nd unele elemente suplimentare reduc valoarea imobilului -de e2. e2agerri arhitecturale..

construcia apartamentelor. ?in cauza duratei mari de construcie oferta de apartamente nu poate reaciona imediat la cerere, astfel cererea devine e2cesiv. Concurena din partea altor tipuri de locuine va scdea preurile la apartamente, dar n fond plata de arend se va menine. erminarea construciei a unui numr considerabil de ap. va schimba radical situaia, chiar aferta poate deveni e2cesiv. +stfel de oscilaii poart un caracter periodic. Evaluatorul trebuie s poat prognoza tendinele de cretere sau scdere a concurenei i s le ia n consideraie n timpul evalurii.

,. %rincipii de baz pentru evaluarea proprietilor imobiliare. %rincipiile compatibilitii i espectaiei (ateptrii creterii preurilor
=aza teoretic a procesului de evaluare o reprezint totalitatea legitilor, principiilor i regulilor care s$au format n rezultatul analizei cazurilor concrete de evaluare, precum i a comportamentului partici$panilor la piaa imobiliar. &rincipiul de evaluare este : baza teoretic a procesului de evaluare a valorii de pia. &ractica mondial de evaluare se conduce de urmtoarele principii# $ principiul cererii i ofertei/ $ dinamismului/ $ nlocuirii/ $ aportului/ $ celei mai potrivite i eficiente utilizri/ $productivitii/ $ concurenei/ $ compatibilitii/ $ espectaiei -ateptrii creterii preurilor.. %rincipiul compatibilitii (con"ormitii : stilul arhitectonic, nivelul comfortului i a prestrilor de servicii a b.i. trebuie s corespund necesitilor i ateptrilor pieei de imobil ntr$un loc determinat unor anumite standarde scrise sau imaginate. @ cldire cu anumite defecte are de c;tigat ntr$un raion priveligiat, din cauza atraciei fa de alte ob.imob. i invers un b.i. va avea o val. mai mic dac se afl ntr$un raion neprestigios. !aloarea ma2. se obine atunci c;nd se atinge o omogenitate arhitectonic raional i compatibilitatea utilizrii terenurilor, precum i n folosin este opiunea de for a b.i. Compatibilitatea optimal a b.i. asigur venituri ma2imale posesorului. n fond, utilizarea satisfctoare a terenurilor se obine atunci c;nd ea corespunde standardelor e2istente n locurile unde este amplasat b.i. %rincipiul espectaiei (ateptrii creterii preurilor ) conform acestui principiu cumprtorul este n ateptarea veniturilor n rezultatul e2ploatrii imobilului. Atilitatea obiectului de imobil este n funcie de veniturile prognozate. &entru b.i. care aduc venit, valoarea se determin n funcie de veniturile viitoare i ncasrile de la rev;nzarea lor ateptate de investitorul potenial. Boarte importante pentru investitor sunt mrimile, calitatea i durata flu2urilor veniturilor viitoare, aceste venituri fiind actualizate proporional schimbrii valorii lor n funcie de timp.

*. %rincipii de baz pentru evaluarea proprietilor imobiliare. %rincipiile celei mai potrivite i e"iciente utilizri, productivitii i concurenei.
=aza teoretic a procesului de evaluare o reprezint totalitatea legitilor, principiilor i regulilor care s$au format n rezultatul analizei cazurilor concrete de evaluare, precum i a comportamentului partici$panilor la piaa imobiliar. &rincipiul de evaluare este : baza teoretic a procesului de evaluare a valorii de pia. &ractica mondial de evaluare se conduce de urmtoarele principii# $ principiul cererii i ofertei/ $ dinamismului/ $ nlocuirii/ $ aportului/ $ celei mai potrivite i eficiente utilizri/ $productivitii/ $ concurenei/ $ compatibilitii/ $ espectaiei -ateptrii creterii preurilor.. Cea mai eficient utilizare este un concept utilizat de "tandardele >nternaionale de Evaluare i este folosit pe larg de evaluatorii din +merica de <ord. ?escrierea acestui principiu se conine i n "tandardele Europene de Evaluare. %rincipiul celei mai bune i e"iciente utilizri este definit ca utilizarea cea mai probabil a bunului, care este posibil din punct de vedere fizic, justificat n mod corespunztor, admisibil din punct de vedere legal, eficient din punct de vedere economic i din care rezult cea mai mare valoare a bunului supus evalurii. Atilizarea care duce la cea mai mare valoare este considerat ca cea mai bun utilizare i va corespunde definiiei valorii de pia. &rincipiul celei mai bune i eficiente utilizri ia n considerare factorii majori ce influeneaz valoarea bunului imobiliar# economici, sociali, juridici, fizici, ntrunind i alte principii de evaluare. n cutarea celei mai potrivite i eficiente utilizri evaluatorul compar utilizarea curent cu alte variante posibile. Cea mai potrivit i eficient utilizare se mai consider i utilizarea cea mai rentabil la momentul evalurii sau n viitorul apropiat. &entru determinarea acestei utilizri -cea mai eficient. se efectueaz analiza economic n * etape# +.se efectueaz analiza celei mai potrivite utilizri ai terenului -totalitatea scopurilor de utilizare. / ++.al terenurilor i construciilor deja e2istente sau posibile de efectuat. n cadrul acestei analize evaluatorul trebuie s ia n consideraie durata utilizrii, reacia obiectivelor adiacente, aportul mbuntirilor funciare, constr;ngerilor dac e2ist. +ceast analiz trebuie s se bazeze pe legislaia n vigoare i pe posibilitile fizice ale b.i. Evaluatorul trebuie s aib n vedere c pe parcursul utilizrii pot avea loc schimbri ai factorilor de influen de ordin e2terior -se poate schimba destinaia obiectelor nvechite.. %rincipiul productivitii )proprietarii b.i. efectueaz mbuntiri ai terenului sau a construciei pentru a mri randamentul b.i. "$a observat c aceste mbuntiri au limit dup care investiiile n mbuntiri nu mai au aceleai eficiene sau chiar pot deveni nerentabile i pot conduce la cderea valorii de pia a b.i. %rincipiul concurenei ) presupune c n cazul cnd pe pia beneficiul depete plata pentru mijloacele de producie, pe pia dat se nsprete concurena, ceea ce duce la scderea nivelului mediu al beneficiului. +cest principiu influeneaz puternic piaa b.i. @binerea veniturilor supranormative din imobil duce la sporirea concurenei care, de regul, are loc concomitent cu creterea ofertei. Creterea ofertei contribuie la scderea preurilor i firesc a veniturilor. Concurena normal sporete calitatea obiectelor de construcii. Concurena e2cesiv poate s diminueze profiturile p;n la nivelul lor normal i chiar mai jos p;n la dispariia acestora. ?ac ntr$un anumit sector concurena de afaceri comerciale este destul de puternic, construcia nc a unui magazin va fi nerentabil i invers. An e2emplu concludent n aceast ordine de idei este

-. .actorii de in"luen asupra valorii imobilului. .actorii macro i microeconomici

+supra valorii b.i. influeneaz o serie de factori care se iau n consideraie la diferite etape a procesului de evaluare a valorii de pia. oi factorii pot sa fie divizai in * grupe mari# obiectivi si subiectivi. .actorii subiectivi sunt# $ competenta participanilor la tranzacii/ $ nivelul de informare a populaiei/ $ onestitatea -cinstit, inocent, nevinovat./ $ temperament -sanguin, coleric, melancolic, fegmatic./ $ atractivitate personal -arm, carism.. .actorii obiectivi la r;ndul sau se mpart n# macroeconomici i microeconomici. 1 .actorii macroeconomici cuprind capacitatea de cumprare a populaiei i nivelul de consum, nivelul omajului, inflaia, rata procentului bancar, cursul dolarului, impozitele, ta2ele, etc. !aloarea bunului imobil este influenat i de interaciunea unor factori care pot fi# - factori economici ->mpozitare/ >nflaia/ Cererea i oferta/ Cursul dolarului sau EA(@/ <ivelul de trai al populaiei/ (elaiile economice internaionale./ - factori sociali -<umrul i structura populaiei/ ?ensitatea populaiei/ ?emografia/ <ivelul educaiei i culturii./ - factori juridici, administrativi si politici -'egislaia fiscal/ 'egea cu privire la proprietate/ 'egislaia privitor la ipotecare/ 'egi n domeniul ecologiei/ 'egea cu privire la politica de creditare/ "tabilitatea politic/ 'egi cu privire la operaiunile cu imobilul./ - factori naturali si de mediu -Bactorii geografici/ Bactorii seismici/ Bactorii ecologici/ Clima/ <ivelul apelor subterane/ Conele de inundaii sau zonele alunecrilor de teren/ Construcii pe rocile sedimentare/ &rezena n regiune a staiilor atomice, uzinelor metalurgice, ntreprinderi de producere a substanelor chimice, staii de purificare/ ali factori.. .actorii macroeconomici # >mpozitarea : Conform titlului !> a Codului Biscal impozitul pe imobil este o forma nerecuperabil de vrsare n bugetul de stat a unei pri din costul

&. %rincipii de baz pentru evaluarea proprietilor imobili' are. %rincipiile dinamismului, (nlocuirii i aportului.
=aza teoretic a procesului de evaluare o reprezint totalitatea legitilor, principiilor i regulilor care s$au format n rezultatul analizei cazurilor concrete de evaluare, precum i a comportamentului partici$panilor la piaa imobiliar. &rincipiul de evaluare este : baza teoretic a procesului de evaluare a valorii de pia. &ractica mondial de evaluare se conduce de urmtoarele principii# $ principiul cererii i ofertei/ $ dinamismului/ $ nlocuirii/ $ aportului/ $ celei mai potrivite i eficiente utilizri/ $productivitii/ $ concurenei/ $ compatibilitii/ $ espectaiei -ateptrii creterii preurilor.. %rincipiul dinamismului (sc!imbrii ) bunurile imobile, mediul natural, economic i social sunt ntr$o dinamic permanent. &rincipiul schimbrii afirm c valoarea bunurilor imobiliare se schimb continuu. >mobilele se uzeaz fizic, funcional i ec., utilizarea terenurilor se schimb n rezultatul diverselor activiti ale oamenilor. Condiiile economice i demografice modific;ndu$se creeaz premise de cretere sau scdere a cererii la b.i. +cetia i ali factori pot schimba utilitatea obiectului imobil. Evaluatorul trebuie s poat sesiza at;t schimbrile subtile ct i cele evidente pe piaa imobiliar, s determine consecinele acestor schimbri n localiti i micro raioane concrete. &rincipiul dinamismului -schimbrii. afecteaz nu numai b.i. dar i localitile, ramuri, economii naionale i civilizaii ntregi. n baza principiului dinamismului se afl aa numitul ciclu de via care parcurge urm. faze# 1. faza de natere -proiectarea i construcia b.i., formarea raionului, etc../ 2. etapa de cretere : se caracterizeaz prin ptrunderea produsului pe pia, prin creterea v;nzrilor i profitului, dezvotarea raionului, etc./ $. faza de maturitate : stabilizarea v;nzrilor i profitului, formarea infrastructurii raionului, etc. &. la etapa declinului se

acesteia, aflat n posesia unei persoane fizice sau juridice. (ata inflaiei i cursul dolarului sau EA(@ snt indicatori macroeconomici, care ntr$o msur mai mic sau mai mare influeneaz asupra costului spaiului locativ prin legtura lor direct cu majoritatea aspectelor vieii economice a rii. "cderea veniturilor generate de inflaie, poate fi compensat pe calea inde2rii plii pentru arend. &rotecia mpotriva inflaiei acioneaz doar n acel caz, c;nd schimbarea ta2ei pentru arend coincide cu nivelul inflaiei. Cererea i oferta snt fore majore ale pieei spaiului locativ, fi2;nd oscilaiile frecvente n direcia creterii i descreterii costului spaiului locativ. Cererea pentru proprietile imobiliare este afectat de situaia economic general# gradul de ocupare a populaiei/ mrimea salariului i veniturilor populaiei/ solvabilitatea populaiei/ variaia numrului populaiei modificrile n preferinele populaiei/ nivelul inflaiei/ disponibilitatea mijloacelor creditare/ mrimea ratei dob;nzii/ mrimea costurilor asociate cu efectuarea tranzaciilor/ i altele. Creterea cererii determin sporirea activitii pieei imobiliare. @ condiie obligatorie pentru asigurarea creterii cererii este e2tinderea posibilitilor economice ale potenialilor cumprtori, majorarea veniturilor populaiei. "pre deosebire de cerere, oferta b.i. este inelastic. @ferta de b.i., este influenat de# stocurile de b.i. libere -neocupate. care sunt e2puse la v;nzare pe un anumit segment al pieei imobiliare/ volumul construciilor noi i cheltuielile aferente/ impozitul pe b.i./ cheltuieli pentru reparaia i reconstrucia b.i./ cheltuieli pentru meninerea b.i. i plata serviciilor comunale/ modificri curente i poteniale ale tehnologiilor de construcii i influena lor eventual asupra costurilor de construcie/ corelaia costurilor de construcie i a preurilor de v;nzare a b.i. (elaiile economice e2terne nu au influen nemijlocit asupra costului spaiului locativ, ci mai degrab stimuleaz politica investiional, e2tinderea spaiului economic, astfel contribuind la prosperarea economic, la asigurarea condiiilor, normelor de via, inclusiv a asigurrii cu locuine. 2 .actorii microeconomici sunt factorii formai de caracteristicile concrete ale bunului imobil. .actorii microeconomici cuprind# Condiiile de v;nzare$cumprare, Condiiile de finanare, +mplasarea, Caracteristicile fizice, +rhitectura cldirii, .a.. Condiii de finanare. ?e obicei investiiile n imobil se finaneaz pe 38$ ,88D din contul mijloacelor mprumutate, ceea ce influeneaz asupra preurilor tranzaciilor i la coeficieni, achitai at;t din conturi operaionale ct i din conturi de capital. Condiii de v;nzare$cumprare pot fi tipice sau specifice. Biind pus problema efecturii oricrei tranzacii condiiile de v;nzare$cumprare rm;n a fi unul din aspectele microeconomice de baz. Este foarte important de analizat motivele v;nztorului i cumprtorului, precum i termenele de realizare a tranzaciei pe care le solicit un participant sau altul. @ urgen a v;nztorului este foarte mult n favoarea cumprtorului, aa cum costul locuinei va scdea. >ar dac cumprtorul este cointeresat n achiziionarea unui anumit imobil atunci costul va crete. +mplasarea locuinei. n centrul oraului apropierea liniilor de transport nu are mare influen asupra costului spaiului locativ, ns pentru periferii situaia este absolut invers# deprtarea de la linia principal de transport i costul snt n dependen invers proporional. ns n cazul dat se mai ia n consideraie intensitatea circulaiei transportului public. An alt factor ce influeneaz costul spaiului locativ n direcia creterii este e2istena n apropierea acestuia a parcrilor pentru automobile, a grdinielor, colilor, centrelor de distracie, a parcurilor publice, a magazinelor i a altor bunuri de necesitate public. +mplasarea cldirii ntr$o alt zon ndeprtat, n apropierea unor fabrici sau uzine, unde zgomotul depete limitele normalului i e2ist riscul polurii mediului ambiant, va orienta costul spaiului locativ n direcia descreterii. n dependen de unii factori sociali accent se pune, n majoritatea cazurilor, pe prestigiul cartierului sau sectorului dat. 'a alegerea locuinei, n afar de cheltuielile de ecologie, prestigiu i mediul social se ine cont de cheltuielile de transport la locurile de lucru, nvm;nt i agrement. Caracteristicile fizice a spaiului locativ. n timpul efecturii oricrei tranzacii pe piaa spaiului locativ rolul de baz n stabilirea costului acestuia l are analiza caracteristicilor sale fizice, la care se refer# parametri fizici/ calitatea construciei i e2ploatrii/ serviciile comunale i dotarea tehnic/ e2teriorul plcut i confortul. ?e asemenea la evaluarea cldirii se va ine cont de orientarea construciei -nord, sud, est, vest./ gradul de durabilitate/ caracteristica elementelor de baz# fundamentul, pereii, planeele, pardoseala, uile, ferestrele, finisajul interior, finisajul e2terior, calitatea construciei, arhitectura, racordarea la reelele publice -ap, canalizare, energie electric, energie termic, gaze, telecomunicaii., utilizarea curent a spaiilor. An factor important este i modul de utilizare curent a

obiectului evalurii# locativ, comercial, industrial sau specializat. Eotr;rile arhitectural$constructive au o mare importan n timpul evalurii. Cldirile destinate locuinelor trebuie s corespund condiiilor climaterice, s fie bine proiectate, adic s aib o bun iluminaie natural a ncperilor, un aspect e2terior plcut.

1. 2aracteristica general a 15. 6eterminarea valorii de 11. 6eterminarea deprecierii metodelor de evaluare. 3legerea reconstituire prin metoda acumulate a bunurilor imobile. met. (n "uncie de tipurile #+ i c!eltuielilor 6e"inirea uzurii "izice i )etoda cheltuielilor consta in determinarea ei prin metoda scopul evalurii estimarea valorii de piata a obiectului &entru determinarea valorii bunului vizual
imobil se vor utiliza urmatoarele metode# metoda cheltuielilor, metoda analizei comparative a vinzarilor si metoda veniturilor. >n cazul in care utilizarea uneia din metodele mentionate nu este posibila, evaluatorul va argumenta in raportul de evaluare imposibilitatea folosirii metodei respective. >n cazul evaluarii diferitor tipuri de bunuri imobile, metodele de evaluare se vor aplica in urmatoarea consecutivitate# a. pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinatie locativa# metoda analizei comparative a vinzarilor si metoda cheltuielilor. &entru evaluarea bunurilor imobile cu destinatie locativa care sint date in arenda poate fi aplicata metoda veniturilor/ b. pentru evaluarea terenurilor, inclusiv terenurile cu destinatie agricola# metoda analizei comparative a vinzarilor si metoda veniturilor/ c. pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinatie comerciala : metoda analizei comparative a vinzarilor, metoda veniturilor si metoda cheltuielilor/ d. pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinatie industriala# $ in cazul unei piete dezvoltate : metoda analizei comparative a vinzarilor, metoda veniturilor si metoda cheltuielilor/ $ in cazul unei piete slab dezvoltate sau ine2istentei acesteia : metoda cheltuielilor/ e. pentru evaluarea bunurilor imobile unice si specializate : metoda cheltuielilor. n majoritatea cazurilor de evaluare, pentru majoritatea bunurilor imobile se aplic metoda analizei comparative a v(nzrilor. ?omeniul de aplicare a acestei metode este foarte larg, se aplic pentru bunuri imobile tipice, construite dup proiect standard, pentru terenuri, inclusiv i cu destinaie agricol. )etoda dat se aplic n condiiile unei piee transparente. )ai des metoda dat poate fi aplicat de ctre firmele de evaluare care au baza de date dezvoltat i care se ocup i cu serviciile de intermediere. ntreprinderile de evaluare nou create nu dispun de informaia veridic despre piaa imobiliar i respectiv aplicarea metodei date necesit o durat mai mare de timp. 4etoda costului sau c!eltuielilor ) aceast metod se utilizeaz n toate cazurile de evaluare a =.>. de ctre evaluatorii privai i cei de stat, indiferent de scopul evalurii. +plicarea metodei date se recomand pentru bunuri imobile unicale sau cu destinaie special. )etoda dat presupune determinarea valorii de pia a terenului, aplicarea coeficienilor de majorare a preurilor n construcii, calcularea uzurii funcionale i economice. &rin acesi indici metoda dat se apropie de valoarea de pia. n (.). metoda costului se aplic n 0 variante# $ conform (egulamentului provizoriu -varianta corect./ $ metoda aplicat de ctre @C -n acest caz nu se calculeaz valoarea de pia a terenului, se aplic coeficienii de majorare pentru an. ,775./ $ metoda costului care se bazeaz pe valoarea de reconstituire cu aplicarea coeficienilor din Eot. Fuv$lui, nr. ,834 din ,* noiembrie ,775 -varianta greit deoarece se folosesc coeficieni artificiali.. 4etoda venitului : n (.). aplicarea metodei este destul de problematic, are multe limitri i se aplic mai rar dect celelalte metode, fiind cea mai complicat, deoarece sunt factori obiectivi care nu permit dezvoltarea metodei date i aplicarea ei ntr$o scar larg din cauza instabilitii economiei rii. n majoritatea cazurilor evaluatorii nu au acces la informaia veridic despre activitatea financiar a obiectului evalurii. &entru a obine o opinie veridic privind valoarea proprietii imobiliare, evaluatorul aplic diverse metode de evaluare. ?ar, este important de menionat, c nici una din metodele de evaluare nu este universal i nu genereaz rezultate absolut corecte. Biecare din metodele de evaluare conine elemente ale previziunii. )etoda vnzrilor comparabile este limitat de disponibilitatea datelor veridice despre vnzrile comparabile. )etoda costului este limitat de dificultile asociate cu estimarea deprecierii -uzurii., n special pentru proprietile imobiliare vechi. )etodele venitului snt bazate pe previziuni i estimri subiective ale veniturilor anticipate i ratei rentabilitii. evaluarii ca totalitatea cheltuielilor necesare pentru crearea lui in starea curenta sau reproducerea calitatilor lui de consum. Bormula generala de determinare a valorii bunului imobil prin metoda cheltuielilor este#

/. +n"ormatia necesara pentru evaluarea #+, sursele de in"ormaie.

>nformaia este cea mai valoroas resurs a pieei, ea determin calitatea serviciilor de evaluare, conformitatea rezultatelor evalurii. &rincipalele surse de informaie care pot fi utilizate de evaluator sunt# $ legislaia (epublicii )oldova/ $ datele cadastrului bunurilor imobiliare/ $ datele statistice publicate oficial, datele mass$media privind conjunctura pieei, rezultatele licitaiilor, etc./ $ documentaia de proiect i deviz/ $ e2periena personal a evaluatorului, competena i intuiia sa/ $ datele despre tranzaciile cu bunuri imobiliare, .a. "ursele de informaie trebuie s fie sigure. Evaluatorul trebuie s aib o atitudine critic fa de informaia obinut. oat informaia necesar pentru evaluare se mparte n dou grupe# informaia general i informaia special. >nformaia general cuprinde informaia cu caracter general economic i social, care e2ercit o influen egal asupra tuturor obiectelor pieei imobiliare. >nformaia special caracterizeaz un bun imobiliar concret. ?up sursele de obinere informaia se mparte n primar i secundar. +n"ormaia primar este informaia intern care caracterizeaz bunul imobiliar evaluat. Sursa acestei informaii este inspectarea i e2pertiza tehnic a obiectului, dosarele cadastrale/ planurile cadastrale, hrile de bonitate a terenurilor, planurile de organizare a teritoriului. +n"ormaia secundar sau extern este informaie prelucrat, prezentat sub form de articole de analiz, prognoze, informaie privind dezvoltarea pieei imobiliare, factorii economici, sociali, politici, demografici, ecologici. 0urse de informaie e2tern sunt ndrumarele de specialitate, publicaiile periodice, informaia de la specialitii pieei imobiliare, colaborarea profesional, participarea la conferine, e2poziii, etc. Cantitatea de informaie necesar depinde de metoda aplicat la efectuarea evalurii, de scopul evalurii, precum i de tipul bunului imobiliar. &entru determinarea valorii de reconstituire a bunului imobiliar poate fi ntocmit un deviz n baza documentaiei de proiect, listei cu volumul de lucrri, a unei largi baze informaionale, normative i de proiect. &entru determinarea valorii iniiale a bunului imobiliar sunt utilizate, de asemenea, Culegerile indicilor comasai ai valorii de reconstituire a cldirilor i construciilor pentru reevaluarea fondurilor fixe, sau Indicatorii comasai ai costului construciei. n cazul efecturii evalurii cu aplicarea metodei analizei comparative a v;nzrilor, evaluatorul trebuie s gseasc un numr suficient de obiecte similare cu obiectul evalurii, s obin informaia complet privind caracteristicile lor tehnice, amplasarea i preul de v;nzare. n cazul evalurii dup metoda venitului sunt necesare datele gestiunii contabile i financiare a ntreprinderii, sumarele economico$statistice privind dezvoltarea pieei, informaia despre activitatea i serviciile bncilor comerciale, datele cu privire la v;nzri$cumprri, nchirierea i ipotecarea obiectelor similare i alt informaie. ?atele privind preurile de v;nzare i plile de arend pot fi obinute din contractele de v;nzare$cumprare i contractele de arend nregistrate la @C . &entru acumularea datelor de pia oficiile cadastrale trebuie s menin o baz de date a tranzaciilor imobiliare, care va conine# $ informaia referitoare la tranzacie# preul i data tranzaciei/ $ datele de identificare a bunului imobiliar -nr. cadastral, adresa sau locul amplasrii./ $ caracteristicile tehnice, funcionale i economice ale =l la data tranzaciei. Colectarea datelor de pia este un proces continuu necesar pentru a asigura monitorizarea calitii modelelor de evaluare i actualizarea lor.

V = Vt + -Vc D.

unde# ! : valoarea bunului imobil/ !t : valoarea de piata a terenului/ !c : valoarea de reconstituire sau de inlocuire a constructiei evaluate considerate ca noi/ ?:deprecierea acumulata. )etoda cheltuielilor se bazeaz pe estimarea fie a valorii de nlocuire, fie a valorii de reconstituire. Valoarea de inlocuire : suma cheltuielilor totale necesare pentru constructia unei cladiri sau constructii analogice obiectului evaluarii, calculata in baza preturilor de piata, e2istente la data evaluari, tinind cont de uzura cladirii sau constructiei evaluate. Valoarea de reconstituire : suma cheltuielilor totale necesare pentru crearea unei copii e2acte a cladirii sau a constructiei evaluate, calculata in baza preturilor de piata e2istente la data evaluarii, cu aplicarea materialelor si tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea obiectului evaluarii si tinind cont de uzura lui/ !aloarea de reconstituire sau valoarea de inlocuire se estimeaza prin aplicarea urmatoarelor metode# a. metoda comparatiilor unitare/ b. metoda costurilor segregate/ c. metoda cantitativ/ d. metoda obiectului analog. Metoda comparatiilor unitare se bazeaza pe analiza comparativa a unitatilor ce caracterizeaza calitatile de consum ale obiectului -, m0 al volumului fizic al cladirii, , m* al suprafetei totale.. !aloarea de reconstituire a obiectului evaluarii va fi egala cu produsul intre costul unitatii de comparatie, e2primata in preturi curente si cantitatea unitatilor date -volum, suprafata.. Costul unitatii de comparatie poate fi determinata in baza valorii obiectelor analogice construite anterior sau in baza GCulegerilor indicilor comasati ai valorii de reconstituire a cladirilor si constructiilor pentru reevaluarea mijloacelor fixe. Metoda costurilor segregate se bazeaza pe estimarea costurilor unitare pentru diferite elemente constructive ale cladirii, e2primate in unitati de masura adecvate. "urse de informatie pentru estimarea valorii de reconstituire sau de inlocuire prin metoda data pot servi normele de deviz comasate si informatia privind obiectele analogice. Metoda cantitativa se bazeaza pe estimarea cheltuielilor necesare pentru constructia cladirii in intregime si diferitor componente ale ei, prin intocmirea devizelor locale, devizelor pe obiect si devizelor generale pentru obiectul evaluat. >n cadrul metodei cantitative, cheltuielile legate de constructia obiectului se estimeaza prin urmatoarele metode# a. metoda de resurse/ b. metoda de resurse si indici/ H. metoda indicilor de baza. Metoda de resurse este o metoda de determinare a valorii de deviz a cladirilor si constructiilor in baza indicilor de resurse evidentiati in documentatia de proiect si deviz# manopera, utilajele de constructii$montaj, materiale, constructii si preturilor de livrare a acestor resurse. Metoda de resurse si indici reprezinta o aplicare mi2ta a metodei de resurse si a sistemului de indici pentru resursele folosite in constructie si determinate ca raport intre preturile curente si preturile de baza pentru resursele similare. Metoda indicilor de a!a se bazeaza pe recalcularea cheltuielilor incluse in devize din preturile de baza in preturile curente prin aplicarea indicilor. Metoda indicilor determin valoarea bunului imobiliar n baza valorii obiectului analog. n cazul diferenei ntre elementele constructive ale bunului imobiliar evaluat i elementele constructive ale obiectului analog se fac corectrile necesare. !aloarea de reconstituire corespunde mrimii tututror cheltuielilor suportate pentru construirea bunului imobiliar. n acest caz, evaluatorul trebuie s recalculeze valoarea dse reconstituire n preurile curente la data evalurii. 'a determinarea valorii de reconstituire sau de inlocuire a bunului imobil este necesar de luat in considerare marimea deprecierii acumulate, care reprezinta reducerea calitatilor de consum ale bunului imobil din punct de vedere al cumparatorului potential si se manifesta prin diminuarea valorii bunului in urma actiunii diferitor factori.

?istingem * tipuri ale depr. "uncionale7 recuperabil i nerecuperabil/ Deprecierea funcional recupera il este determinat n baza cheltuielilor pentru reconstrucia necesar a obiectului ?eprecierea reprezint reducerea evalurii, pentru a asigura o utilizare mult calitilor de consum ale bunului mai efectiv a bunului imobiliar. imobiliar din punct de vedere al Cauzele depr func sunt# neadecvarea investitorului potenial i se manifest construciei din punct de vedere al prin diminuarea valorii bunului n conceptului spaial, ceea ce necesit rezultatul aciunii diferitor factori. introducerea unor elemente noi/ deficiene !aloarea => este n funcie de ce necesit efectuarea lucrrilor de caracteristicile lui naturale i fizico$ modernizare sau nlocuirea elementelor constructive i de schimbrile ce au loc n demodate/ surplusul de elemente. n acest aceste caracteristici care au loc pe durata caz deprecierea funcional recuperabil ciclului de via. +adar valoarea va fi egal cu costul licidrii acestor obiectului depinde de starea lui fizic, de elemente. etapa ciclului de viaa la care se afl. Cea Deprecierea funci nerecupera il mai general caracteristic a procesului de este estimat n baza urmtorilor factori# schimbri ce au loc n caracteristicile insuficiena unor elemente ale construciei fizico$constructive pe parcursul duratei de sau ale unor caracteristici calitative ale via se numete ACA(I. Ea poate fi elementelor/ surplusul de mbuntiri. fizic, moral, economic, funcional i ?eprecierea func. nerecup. aprut din ecologic. Azura fizic este determinat cauza insuficienei unor elemente de deteriorarea bunului imobiliar sub constructive va fi egal cu diferena ntre influena diferitor factori mai ales valoarea capitalizat a pierderilor climaterici. &rocesul AB a cldirilor venitului net i costurile de construcie a locative i a elementelor constructive elementelor date. n practic, pierderile const n faptul c construciile, utilajele venitului net sunt determinate prin i cldirea n ansamblu pe parcursul comparaia plilor de arend de pia funcionrii i pierd calitile i pentru construciile n care sunt prezente proprietile iniiale. &rin pierderea elementele corespunztoare i calitilor tehnice i de e2ploatare se construciile n care ele lipsesc. &ierderea nelege diminuarea capacitii portante, din valoare a bunului imobiliar n cazul rezistenei, rigiditii sub influiena deprecierii funcionale este determinat de mediului. AB mai depinde de conveniile evoluia tehnico$tiinific$folosirea locale, respectarea cerinelor de tehnicii eficiente, perfecionarea e2ploatare i utilizare, de sistemul de materialelor de construcie, dezvoltarea reparaii curente i capitale. tehnologiilor n construcie, creterea )rimea AB se determin n funcie productivitii muncii. Cu c;t mai mare de starea tehnic a elementelor de este perioada ntre data construciei i data construcii principale. rebuie de evalurii, cu at;t este mai mare menionat c dei caracteristica final a deprecierea funcional. AB este gradul de diminuare a capacitii ?eprecierea funcional ncepe s se portante iniiale, componena elementelor acumuleze din momentul crerii bunului de construcii dup care se determin AB imobiliar. Construcia bunului imobiliar nu se limiteaz doar la elementele de este desfurat n baza unor proiecte construcii portante. 'a rndul su AB a aprobate, n timp ce ar putea fi folosite construciilor aparte dup care se calcul concepte constructive i spaiale AB a cldirii n ansamblu este perfecionate. +stfel, deprecierea proporional cu raportul dintre mrimea funcional apare cu mult naintea sectorului deteriorat a construciei i apariiei uzurii fizice, deoarece mrimea total a ei. construciile nu mai corespund cerinelor &entru determinarea AB pot fi aplicate noi fa de gradul de confort, calitate i mai multe metode, dar cea mai rspndit amenajare. ?eprecierea func este n rndurile evaluatorilor este metoda caracteristic tuturor bunurilor imobiliare, normativ -vizual., care include deoarece piaa tehnologiilor de construcie urmtoarele * etape# este n continu dezvoltare i tinde spre ,. determinarea AB pentru elementul crearea unor construcii moderne i mult constructiv mai calitative, dec;t cele construite anterior. urmare, deprecierea funcional elem elem . este&rin reala prezent permanent i influeneaz unde$ F"elem.$ greutatea specific a considerabil calitile de consum ale elementului/ bunului imobiliar, contribuind la Areal$ uzura real diminuarea valorii lui. "emnele AB snt e2istena n condiiile dezvoltrii neuniforme a deformaiilor nchise sau deschise a pieei imobiliare, e2istenei diferitor elementului constructiv. Caracteristica segmente formate n dependen de calitativ i cantitativ a deformaiilor veniturile cumprtorilor poteniali, poate fi determinat numai n rezultatul deprecierea funcional este determinat inspeciei cldirii pe teren cu utilizarea pentru fiecare obiect individual, evaluarea utilajelor i procedurilor speciale. cruia se face pentru un anumit *. determinarea AB a construciei n cumprtor, cu un anumit nivel de ansamblu -nD. venituri. n urma analizei deprecierii funcionale facem urmtoarele concluzii# constr elem . ,. ?eprecierea func tut .reprezint elem . diferena dintre caracteristicile rele ale n care ABelem.$uzura fizic a bunului imobil i preferinele elementelor/ consumatorilor. F" tut.elem. $ greutatea specific a tuturor *. ?eprecierea funcional complet a elementelor. unui tip de bunuri imobiliare corespunde AB normativ se utilizeaz n scopuri situaiei c;nd cererea la bunurile de contabilitate pentru a amortiza imobiliare din categoria dat va fi nul. cheltuielile pentru imobil. 0. )rimea depr func este egal cu ?eterminarea mrimii uzurii valoarea total a lucrrilor de elementelor constructive poart mai mult reconstrucie necesare pentru a aduce un caracter subiectiv i depinde de bunul imobiliar n conformitate cu e2periena i pregtirea profesional a cerinele pieii. specialistului care inspecteaz bunul Deprecierea economic reprezint imobiliar. pierderea valorii bunului imobil ca An avantaj important al metodei date rezultat al aciunii factorilor de origine este simplitatea ei, rezultatele obinute e2tern. +cest tip de depreciere este sunt convingtoare i pot fi uor caracteristic doar pentru bunurile verificate. otui, rezultatele obinute prin imobiliare, dat fiind c ele nu pot fi metoda normativ poart un caracter deplasate. n practic, sunt folosite * subiectiv pronunat, ce se datoreaz metode pentru determinarea deprecierii calificriii evaluatorilor i nu ioau n economice# considerare deprecierea funcional i $ capitalizarea pierderilor venitului deprecierea economic a obiectului datorit influenei factorilor e2terni. evalurii. $ compararea preurilor de v;nzare ale bunurilor imobiliare similare asupra 12. 6eterminarea deprecierii crora influeneaz factorii e2terni i celor ce nu sunt influenate de manifestarea "uncionale i economice "pre deosebire de uzura fizic, factorilor e2terni. &rocedura de estimare a deprecierii deprecierea funcional i economic nu au un caracter material. +ceste tipuri de economice prin metoda capitalizrii depreciere a bunului imobiliar pot fi pierderilor venitului este cea mai des observate doar n momentul comparrii utilizat. "e utilizeaz algoritmul urmtor# ,. "e determin pierderile anuale de la obiectului evalurii cu alte bunuri plata pentru arend/ imobiliare. *. "e determin rata de capitalizare ca ?eterminarea deprecierii funcionale dintre plata de arend i economice este o problem mai raportul comple2 dec;t determinarea uzurii fizice, actual9preul de v;nzare a => similare neinfluenat de factorii e2terni/ deoarece# 0. "e capitalizeaz pierderile $ deprecierea funcional depinde de destinaia bunului imobiliar. &entru -pierderi9rata de capiatlizare./ diferite tipuri de bunuri imobile deprecierea funcional se manifest diferit. $ procesul deprecierii funcionale i economice nu poate fi standardizat, de aceea n unele caziri, estimarea lor nu este posibil. n cazul estimrii deprecierii funcionale, n raportul de evaluare este necesar s fie inclus o argumentare a calculelor efectuate. $mrimile estimate ale deprecierii economice nu pot fi absolut obiective din cauza influenei evaluatorului asupra rezultatului estimrilor i influenei factorului comportamentului consumatorilor asupra mrimii cererii.

1$. Esena, domeniul de aplicare i algoritmul metodei de evaluare prin metoda analizei comparative a v8nzrilor
)etoda analizei comparative a vinzarilor presupune estimarea valorii de piata a bunului imobil in baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evaluarii care au fost vindute recent si ajustarii preturilor de vinzare pentru diferentele intre aceste bunuri si obiectul evaluarii. )etoda respectiva se utilizeaza in cazurile in care e2ista suficienta informatie despre vinzarile bunurilor imobile similare obiectului evaluarii. =unurile imobile comparabile trebuie sa fie similare obiectului evaluarii din punct de vedere al caracteristicilor functionale si fizice. >n scopul aplicarii metodei analizei comparative a vinzarilor evaluatorul trebuie sa dispuna de informatia privind preturile de vinzare sau preturile de oferta pentru aceste bunuri. +plicarea metodei vinzarilor comparabile este efectuata in baza urmatoarei proceduri standard# a. colectarea si analiza datelor de piata in scopul selectarii bunurilor imobile comparabile/ b. identificarea unitatilor si elementelor de comparatie/ c. determinarea marimii ajustarilor/ d. comparatia bunului imobil evaluat cu obiectele similare, in scopul ajustarii preturilor de vinzare/ e. analiza preturilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a determina valoarea de piata a obiectului evaluarii. Colectarea i analiza datelor de pia pentru bunurile imobiliare similare obiectului evalurii este una din cele mai importante etape ale metodei v;nzrilor comparabile. &entru efectuarea analizei datelor de pia i selectarea bunurilor imobiliare comparabile, evaluatorul determin numrul v;nzrilor comparabile necesar pentru analiz. ?e regul pentru comparare sunt suficiente 0$ 3 v;nzri, dar cu c;t mai mare este numrul v;nzrilor analizate cu at;t e mai precis estimarea. &returile bunurilor imobile comparabile sint analizate si corectate in functie de asemanari si diferentieri. )etoda v;nzrilor comparabile presupune efectuarea corectrilor preurilor bunurilor imobiliare similare pentru data tranzaciei, amplasare, caracteristicile fizice ale obiectelor i ali factori. Armatoarele elemente de comparatie sint e2aminate in cadrul metodei respective# a. drepturile de proprietate si alte drepturi reale transmise/ b. conditiile de finantare/ c. conditiile tranzactiei/ d. conditiile pietei/ e. amplasarea/ f. caracteristicile fizice/ g. caracteristicile economice/ h. modul de folosinta/ i. componentele valorii ce nu sint legate de bunul imobil. +justarile sint aplicate pentru majorarea sau diminuarea preturilor bunurilor imobile comparabile si pot fi e2primate in marimi absolute sau relative. E2actitatea rezultatului evalurii depinde de definirea corect a scopului evalurii, veridicitatea surselor de informaie, principiilor metodologice ce stau la baza identificrii obiectelor comparabile i de metode de ajustare a preurilor. ?e regul, criteriul de comparaie a bunurilor imobiliare este preul pentru o unitate de msur. Anitate de comparaie poate servi at;t ntregul bun imobil, c;t i o parte component a bunului. &retul bunului imobil depinde de avantajele obtinute odata cu preluarea dreptului de proprietate asupra lui. Estimarea ajustarii pentru conditiile de finantare depinde de acordul intre cumparator si vinzator privind conditiile efectuarii si finantarii tranzactiei. +justarea pentru conditiile tranzactiei reflecta conditiile atipice ale tranzactiei, cum ar fi termenii restrinsi de vinzare a bunului imobil, e2istenta unei relatii speciale intre partile implicate in tranzactie# de rudenie, de afaceri sau interese financiare comune. +justarea pentru conditiile pietei presupune luarea in considerare a evolutiei preturilor pe piata imobiliara in perioada dintre data evaluarii si data cind a fost efectuata vinzarea bunului imobil comparabil. +justarea preturilor pentru amplasare se efectueaza in cazurile in care amplasarea bunului imobil comparabil difera de amplasarea obiectului evaluarii. +justarea pentru caracteristicile fizice este aplicata pentru diferentele intre caracteristicile fizice ale obiectelor comparabile si obiectul evaluarii, fiind analizata fiecare caracteristica in parte. Caracteristicile economice sint analizate in cazul evaluarii bunurilor imobile care genereaza venituri. +justarea preturilor pentru diferentierea modului de folosinta se efectueaza in cazul in care modul de folosinta curenta al obiectului comparabil difera, dar nu esential, de modul de folosinta al obiectului evaluarii. +justarea pentru componentele valorii ce nu sint legate de bunul imobil se aplica in cazul in care la tranzactia de vinzare a bunului imobil au participat si alte bunuri ce nu sint considerate imobile.

"%

= #$

J"

9 ,88

"%

= "%

J,88 9 #$

1&. 4etoda analizei comparative a v8nzrilor. 6eterminarea mrimii a9ustri' lor i a consecutivitii lor
+bordarea v;nzrilor comparabile modeleaz comportamentul participanilor la piaa imobiliar, n baza datelor despre tranzaciile efectuate recent la care au participat obiectele similare obiectului evalurii sau n baza ofertei curente a proprietilor imobiliare similare. Criteriul de selectare a obiectelor similare presupune asemnarea acestor obiecte cu obiectul evaluat dup caracteristicile de baz. &reurile proprietilor imobiliare similare sunt ajustate, pentru diferenele ntre obiectele similare i proprietatea imobiliar evaluat. +plicarea practic a metodei v;nzrilor comparabile este posibil doar n cazul unei piaa imobiliare dezvoltate. ?ac piaa imobiliar este insuficient de dezvoltat, sau dac obiectul evalurii este un bun imobiliar special sau posed anumite caliti economice i tehnice unice, ce nu sunt tipice pentru piaa imobiliar, aplicarea metodei v;nzrilor nu este apropiat. n evaluare sunt folosite urmtoarele metode de determinare a ajustrilor# ,. Metoda analizei pare +ceast metod const n analiza a dou v;nzri comparabile pentru a determina mrimea ajustrii pentru un element de comparaie. n acest caz, bunurile imobiliare care au participat n tranzacie trebuie s posede caracteristic identice, cu e2cepia caracteristicii pentru care este estimat ajustarea. *. Metoda analizei datelor secundare. +ceast metod este utilizat pentru determinarea ajustrilor n baza informaiei care nu este legat nemijlocit de obiectul evalurii sau bunul comparabil. 'a categoria datelor secundare se refer# rapoartele companiilor de analiz i cercetare, articolele analitice de specialitate i altele. 0. Metoda analizei statistice. +ceast metod presupune aplicarea metodelor statistice, n special, metoda analizei de corelare i regresie. &rin aceast metod sunt identificai factorii care au cea mai mare influen asupra valorii bunului imobil i ponderea fiecrui factor. +plicarea metodei date este foarte efectiv n cazul c;nd evaluatorul are de analizat un numr mare de bunuri imobiliare standard, de aceea este pe larg utilizat n procesul de evaluare masiv n scopul impozitrii. n practic, evaluatorii utilizeaz i alte metode pentru estimarea mrimii ajustrilor# metoda analizei grafice, analiza trendului, analiza costurilor, analiza comparativ relativ, analiza distributiv, intervievri personale i altele. n procesul aplicrii abordrii v;nzrilor comparabile, preurile bunurilor imobiliare similare obiectului evalurii sunt analizate i corectate n funcie de diferenieri. ?ac elementul de comparaie este de o calitate mai bun la bunul imobiliar comparabil dec;t la obiectul evalurii, preul bunului imobiliar comparabil va fi micorat cu suma ajustrii respective, i viceversa, dac element de comparaie la proprietatea comparabil este de o calitate mai inferioar dec;t acelai element la obiectul evalurii sau lipsete : preul proprietii comparabile va fi majorat cu suma ajustrii pentru elementul n cauz. Coreciile sau ajustrile pot fi aplicate pentru majorarea sau diminuarea preurilor bunurilor imobiliare comparabile i e2primate n mrimi absolute -n moned. sau n mrimi relative -n procente.. ?e regul, ajustrile sunt aplicate n urmtoarea consecutivitate# ,. ajustarea pentru drepturile de proprietate transmise/ *. ajustarea pentru condiiile de finanare/ 0. ajustarea pentru condiiile de v;nzare/ 1. ajustarea pentru condiiile pieii : data tranzaciei/ 3. ajustarea pentru amplasare i caracteristicile fizice. +justrile pentru drepturile de proprietate, condiiile de finanare, condiiile de v;nzare i data tranzaciei sunt efectuate dup regula urmtoare# preul de v;nzare este recalculat dup fiecare corectare a ajustrilor sus menionate. Celelalte elemente de comparaie pot fi aplicate n dependen de preferinele evaluatorului. @rdinea aplicrii coreciilor nu va influena rezultatul final.

1*. 4etoda de analiza comparativa a vinzarilor. :biecte i elemente de comparaie

)etoda analizei comparative a vinzarilor presupune estimarea valorii de piata a bunului imobil in baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evaluarii care au fost vindute recent si ajustarii preturilor de vinzare pentru diferentele intre aceste bunuri si obiectul evaluarii. )etoda respectiva se utilizeaza in cazurile in care e2ista suficienta informatie despre vinzarile bunurilor imobile similare obiectului evaluarii. =unurile imobile comparabile trebuie sa fie similare obiectului evaluarii din punct de vedere al caracteristicilor functionale si fizice. >n scopul aplicarii metodei analizei

comparative a vinzarilor evaluatorul trebuie sa dispuna de informatia privind preturile de vinzare sau preturile de oferta pentru aceste bunuri. +plicarea metodei vinzarilor comparabile este efectuata in baza urmatoarei proceduri standard# f. colectarea si analiza datelor de piata in scopul selectarii bunurilor imobile comparabile/ g. identificarea unitatilor si elementelor de comparatie/ h. determinarea marimii ajustarilor/ i. comparatia bunului imobil evaluat cu obiectele similare, in scopul ajustarii preturilor de vinzare/ j. analiza preturilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a determina valoarea de piata a obiectului evaluarii. 'a etapa colectarii si analizei datelor de piata evaluatorul determina numarul vinzarilor comparabile necesar pentru analiza. &entru efectuarea analizei comparative sint suficiente trei :cinci vinzari, dar cu cit mai mare este numarul vinzarilor analizate cu atit este mai e2act rezultatul evaluarii. &returile bunurilor imobile comparabile sint analizate si corectate in functie de asemanari si diferentieri. Armatoarele elemente de comparatie sint e2aminate in cadrul metodei respective# j. drepturile de proprietate si alte drepturi reale transmise/ %. conditiile de finantare/ l. conditiile tranzactiei/ m. conditiile pietei/ n. amplasarea/ o. caracteristicile fizice/ p. caracteristicile economice/ K. modul de folosinta/ r. componentele valorii ce nu sint legate de bunul imobil. &retul bunului imobil depinde de avantajele obtinute odata cu preluarea dreptului de proprietate asupra lui. &retul de vinzare va fi cel mai mare in cazul transmiterii dreptului de proprietate absolut asupra terenului si constructiei. +paritia unor restrictii asupra dreptului de proprietate -lipsa dreptului de dispozitie a bunului imobil, e2istenta unor grevari a dreptului de proprietate : servitute etc.. contribuie la reducerea valorii bunului imobil, prin urmare si a pretului de vinzare. ?aca dreptul de proprietate asupra obiectului evaluarii este absolut, iar dreptul de proprietate asupra bunului imobil comparabil este grevat de alte drepturi reale, evaluatorul trebuie sa efectueze corectarile respective ale pretului de vinzare a obiectului comparabil, marimea ajustarii fiind egala cu valoarea de piata a drepturilor aditionale asupra bunului imobil. Estimarea ajustarii pentru conditiile de finantare depinde de acordul intre cumparator si vinzator privind conditiile efectuarii si finantarii tranzactiei. +ceasta ajustare este aplicata in cazurile cind cumparatorul plateste creditorului dobinda pentru creditul acordat in scopul procurarii bunului imobil sau cind vinzatorul participa la finantarea tranzactiei, acordind cumparatorului un credit ipotecar. +justarea pentru conditiile tranzactiei reflecta conditiile atipice ale tranzactiei, cum ar fi termenii restrinsi de vinzare a bunului imobil, e2istenta unei relatii speciale intre partile implicate in tranzactie# de rudenie, de afaceri sau interese financiare comune. +justarea pentru conditiile pietei presupune luarea in considerare a evolutiei preturilor pe piata imobiliara in perioada dintre data evaluarii si data cind a fost efectuata vinzarea bunului imobil comparabil, tinind cont de inflatie sau deflatie, modificarea legislatiei fiscale si legislatiei in general, schimbarile in structura cererii si a ofertei bunurilor imobile si altele. +justarea preturilor pentru amplasare se efectueaza in cazurile in care amplasarea bunului imobil comparabil difera de amplasarea obiectului evaluarii. +justarea pentru caracteristicile fizice este aplicata pentru diferentele intre caracteristicile fizice ale obiectelor comparabile si obiectul evaluarii, fiind analizata fiecare caracteristica in parte -elementele constructive, starea bunului imobil, deprecierea constructiilor, suprafata si altele.. Caracteristicile economice sint analizate in cazul evaluarii bunurilor imobile care genereaza venituri. Ele cuprind# cheltuielile operationale curente, calitatea administrarii bunului, plata de arenda, conditiile si termenele contractului de arenda si altele. +justarea preturilor pentru diferentierea modului de folosinta se efectueaza in cazul in care modul de folosinta curenta al obiectului comparabil difera, dar nu esential, de modul de folosinta al obiectului evaluarii. +justarea pentru componentele valorii ce nu sint legate de bunul imobil se aplica in cazul in care la tranzactia de vinzare a bunului imobil au participat si alte bunuri ce nu sint considerate imobile, cum ar fi# utilaje si echipamente de productie, mobilier si altele. !aloarea acestor componente se separa de valoarea bunului imobil.

1,. 2aracteristica general a venitului operaional net din anul imediat evalurii imobilului prin metoda urmtor perioadei de calcul -!@<nM,. 1/. 4etoda capitalizarii V+, n +, veniturilor directe. 6eterminarea ratei de 11. 6eterminarea ratei de .= )etoda veniturilor presupune capitalizare prin metoda actualizare. 2aracteristici i -, + r . n +, estimarea valorii bunului imobil in baza cumulativ. metode unde, ( $ reversia/
venitului operational net ce poate fi generat de acest bun in viitor. +plicarea metodei veniturilor se efectueaza in doua etape# prognozarea veniturilor viitoare/ determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare. !eniturile viitoare pot proveni din urmatoarele surse# plata de arenda colectata in urma darii in arenda a bunului imobil/ veniturile din e2ploatarea comerciala a bunului imobil. &entru estimarea veniturilor generate de bunul imobil, de cele mai dese ori se utilizeaza plata de arenda. >n scopul calcularii venitului operational net este necesar de determinat urmatoarele tipuri de venituri si cheltuieli legate de functionarea bunului imobil# a. venitul brut potential $ venitul ce poate fi generat de bunul imobil in cazul folosirii tuturor spatiilor disponibile/ b. venitul brut efectiv : venitul ce poate fi obtinut in urma functionarii bunului imobil, tinind cont de nivelul de ocupare a spatiilor si eventualele pierderi la colectarea platii de arenda. Bormula in baza careia se calculeaza venitul brut efectiv este# unde# !=E : venitul brut efectiv, !=& : venitul brut potential, ?"' : deducerea pentru spatiile libere, +! : alte venituri generate de bunul imobil care nu provin nemijlocit din darea in arenda a spatiilor disponibile/ c. cheltuielile operationale : cheltuieli legate de e2ploatarea si asigurarea functionarii normale a bunului imobil. Cheltuielile operationale sint grupate in urmatoarele categorii# cheltuielile operationale fi2e, care includ cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a spatiilor -impozitul imobiliar, prima pentru asigurarea bunului imobil si altele./ cheltuielile operationale variabile, care includ cheltuielile ce depind de intensitatea e2ploatarii bunului imobil -cheltuieli pentru administrarea bunului imobil, cheltuielile pentru plata serviciilor comunale si altele./ cheltuieli pentru reparatii si mentinere, care includ cheltuielile pentru reparatia curenta a bunului imobil si cheltuielile pentru intretinerea bunului imobil. Cheltuielile incluse in aceasta categorie poarta atit un caracter fi2 cit si variabil -reparatia ascensorului, zugravirea peretilor si altele./ cheltuielile operationale pentru inlocuire, care includ cheltuielile pentru inlocuirea elementelor uzate ale bunului imobil -acoperisul, instalatiile sanitare : ingineresti si altele.. !enitul operational net se calculeaza dupa urmatoarea formula# unde, !@< : venitul operational net, C@ : cheltuieli operationale. &entru estimarea venitului operational net din venitul brut efectiv se vor scadea doar cheltuielile operationale care sint suportate de proprietar. 'a cheltuieli operationale nu sint atribuite# deservirea creditului ipotecar, impozitul pe venit si amortizarea mijloacelor fi2e. >n cadrul metodei veniturilor sint aplicate doua metode de estimare a valorii# a. capitalizarea directa/ b. actualizarea flu2urilor de numerar. Capitalizarea directa implica transformarea venitului obtinut pe parcursul unui singur an de gestiune in valoarea bunului imobil prin intermediul ratei de capitalizare. +stfel, r $ rata de capitalizare estimata pentru anul imediat urmtor perioadei de calcul. )etoda capitalizrii venitului recalculeaz venitul anual n valoarea proprietii, prin raportarea acestuia la rata respectiv a dob;nzii, sau nmulindu$ l la coeficientul respectiv a venitului, sau altfel spus transform venitul obinut pe parcursul unui singur an de gestiune n valoarea bunului imobil prin intermediul ratei de capitalizare. ?eosebirea principal a metodei capitalizrii venitului este aceea c nu se ine evidena separat a capitalului recuperat i venitului la capital. +ceast metod este destul de simpl i neleas, nu necesit prognozri de lung durat. n calitate de nivel de baz a venitului anual de la obiectul evaluat poate fi utilizat venitul brut e2istent sau potenial, profitul operaional net sau flu2ul bnesc p;n la achitarea impozitului. n cadrul analizei comportamentului venitului, metoda capitalizrii directe propune pentru calcularea valorii proprietii imobiliare urmtoarea formul#

1-. 2alcularea operaional net

venitului

V(* = -V() D$'. + &V

V+, = V(* C+

V=

V+, r

unde, ! : valoarea estimata, r : rata de capitalizare. +ctualizarea flu2urilor de numerar se bazeaz pe determinarea valorii prezente a veniturilor anuale prognozate pentru o perioada de calcul determinata. &e l;ng veniturile anuale obinute in urma e2ploatrii bunului imobil, metoda actualizrii flu2urilor de numerar presupune determinarea valorii bunului imobil la sfirsitul perioadei de calcul -reversia.. >n cadrul metodei de actualizare a flu2urilor de numerar valoarea bunului imobil este calculata dup urmtoarea formula#

V =
t =,

V+, t -, + - . t

. -, + - . n

unde, t $ perioada de calcul/ L $ rata de actualizare/ ( $ reversia. &erioada de calcul poate varia de la un an la infinit, in funcie de perioada tipica de posesiune a bunului imobil sau durata de viata rmasa a bunului imobil. ?at fiind faptul ca in condiiile unei economii in tranziie este dificil de a prognoza venitul generat de bunul imobil pe parcursul unei perioade ndelungate, se recomanda aplicarea unei perioade de calcul de 0$3 ani. (eversia reprezint preul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi v;ndut la sfirsitul perioadei de calcul. (eversia se calculeaz prin capitalizarea

Estimarea venitului operaional net este efectuat n baza veniturilor obinute n perioada unui an de activitate i prin aplicarea urmtorului algoritm# Venitul :peraional ;et < Venitul #rut E"ectiv ) 2!eltuieli :peraionale= Venitul #rut E"ectiv < Venitul brut potenial ) 6educerile pentru spaiile libere i pierderile la colectarea plii de arend > 3lte venituri Venitul Brut otenial reprezint suma arenzii -plata de arend, renta. ce poate fi obinut n urma drii n arend a bunului imobiliar dat, n cazul c;nd bunul imobiliar este ocupat la ,88D, iar toi arendaii i onoreaz obligaiunile contractuale fa de arendator n termenii stabilii n contract. n procesul estimrii venitului brut potenial, urmtoarele informaii pot fi utilizate de evaluator# $ informaia despre bunurile imobiliare similare/ $ informaia despre bunul imobiliar evaluat/ $ rezultatele cercetrilor pieii imobiliare publicate n ediiile specializate. Evaluatorul trebuie s obin toat informaia cu privire la veniturile i cheltuielile legate de funcionarea bunului imobiliar, at;t pentru perioada curent ct i pentru perioadele anterioare. !ivelul de ocupare a spaiilor i pierderile plii de arend. ?up cum ne demonstreaz studiul pieii bunurilor imobiliare date n arend, o parte a venitului brut potenial este pierdut din cauza# $ imposibilitii de a asigura ocuparea deplin a spaiilor destinate drii n arend pe parcursul ntregii perioade de operare/ $ necolectarea plii de arend n termenii stabilii de contractul de arend/ +ceste * elemente sunt incluse n Gdeducerea pentru spaiile libere i pierderile la colectarea plii de arendN. "lte venituri. An bun imobiliar, deseori, poate produce i alte venituri, ce nu sunt legate nemijlocit de darea lor n arend. !eniturile produse n procesul de e2ploatare a bunului imobiliar, diferit de cele generate de darea n arend a spaiilor, sunt incluse ntr$o poziie separat, deoarece este destul de dificil de a cuantifica legtura ntre venitul provenit din darea n arend a spaiilor i venitul provenit din sursele secundare. Venitul #rut efectiv reprezint venitul generat de proprietatea imobiliar i este definit ca suma veniturilor provenite din darea n arend a proprietii imobiliare i altor venituri obinute din e2ploatare, lu;nd n considerare pierderile provenite de la spaiile nenchiriate i plile de arend necolectate. $%eltuieli operaionale sunt cheltuielile legate de asigurarea funcionrii bunului imobiliar. Cheltuielile operaionale sunt grupate n 1 categorii# ,. cheltuieli operaionale fi2e/ *. cheltuieli operaionale variabile/ 0.cheltuieli operaionale pentru meninere i reparaii/ 1. rezerve pentru nlocuirea elementelor construciei, termenul de utilitate a crora a e2pirat. /0c1eltuielile operationale fixe, care includ cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a spatiilor -impozitul imobiliar, prima pentru asigurarea bunului imobil si altele./ 20c1eltuielile operationale varia ile , care includ cheltuielile ce depind de intensitatea e2ploatarii bunului imobil -cheltuieli pentru administrarea bunului imobil, cheltuielile pentru plata serviciilor comunale si altele./ 30c1eltuieli pentru reparatii si mentinere, care includ cheltuielile pentru reparatia curenta a bunului imobil si cheltuielile pentru intretinerea bunului imobil. Cheltuielile incluse in aceasta categorie poarta atit un caracter fi2 cit si variabil -reparatia ascensorului, zugravirea peretilor si altele./ 40c1eltuielile operationale pentru inlocuire, care includ cheltuielile pentru inlocuirea elementelor uzate ale bunului imobil -acoperisul, instalatiile sanitare : ingineresti si altele.. $%eltuieli ce nu sunt incluse &n c%eltuieli operaionale' (zura i do#)nda pentru mijloacele &mprumutate. +stfel, mrimea uzurii i dob;nda calculat pentru capitalul mprumutat nu se include n calcularea venitului operaional net, deoarece aceste cheltuieli nu au nimic comun cu funcionarea propriu zis a proprietii imobiliare. *olosirea datelor din documentaia financiar. Ana din sursele de informaie pentru estimarea !@< este documentaia financiar i cea contabil a proprietarului bunului imobiliar. ?atele din documentaia contabil i financiar nu pot fi utilizate direct n evaluare fr a fi supuse corectrilor. Anele poziii urmeaz a fi e2cluse din rapoartele financiare, cum ar fi cheltuielile legate de desfurarea afacerilor/ uzura contabil, impozitul pe venit, majorrile de capital.

V =

V+, r

unde !@<: venitul operaional net, r : rata de capitalizare. (eieind din aceasta pentru aplicarea metodei capitalizrii directe e necesar# + ?e calculat mrimea !enitului operaional net -!@<. pentru un an/ ++ ?eterminarea ratei de capitalizare/ +++ +plicarea formulei. )etoda capitalizrii directe se utilizeaz c;nd avem de afacere cu flu2uri de venituri stabile pe o perioad nelimitat de timp. +ici nu se ia n consideraie c cu trecerea timpului rentabilitatea obiectului evaluat -rata de capitalizare. se poate modifica din cauza c la nceputul perioadei de e2ploatare e2ist multe spaii neantrenate n producie i sunt necesare cheltuieli suplimentare pentru reclam, atragerea clienilor/ la sf;ritul perioadei de e2ploatare are loc o cretere a cheltuielilor pentru ntreinere i rev;nzarea. (ata de capitalizare reprezint coeficientul n D sau form relativ care caracterizeaz eficiena investiiilor n imobil. (ata de capitalizare poate fi determinat conform urmtoarelor metode# $ metoda analizei v;nzrilor comparabile, $ metoda multiplicatorului venitului brut efectiv, $ metoda cumulativ, $ tehnica grupului investiional, $ metoda coeficientului de acoperire a datoriei, $ modelul >nOood. Metoda cumulativ -sau metoda sumar. const n faptul, ca rata de capitalizare se divizeaz n pri componente, care constau din rata fr risc, rata compensrii pentru risc, rata compensrii pentru lichiditate sczut i rata p9u management investiional -conducerea cu investiia.. +ceast metod permite evaluatorului s introduc corectri speciale la diferenierea veniturilor aduse de imobil i alte tipuri de venituri. Evaluatorul ncepe de la calcularea ratelor componente, dac acestea sunt cunoscute atunci prin sumare obinem rata de capitalizare. n calitate de rat de baz n aceast metod se utilizeaz rata fr risc, care n condiiile crizei economice, ce are loc la noi n ar, poate fi rata de depozitare n =anca de economii sau rata de depozitare n alte bnci mai sigure a )oldovei. otodat trebuie de deosebit rata de depozitare n valut i rata de depozitare n lei. >nvestirea capitalului n imobil are un nivel mai nalt de risc, dec;t alte investiii. +ceast mrire reprezint prima pentru risc, care, de asemenea trebuie s ia n consideraie i sigurana arendaului bunului imobil. +ltfel spus rata riscului reprezint compensarea minimal pentru banii investii lu;nd n consideraie factorul timpului. &rin lichiditate se subnelege rapiditatea cu care un activ poate s se transforme n bani lichizi. >mobilul se atribuie categoriilor de mrfuri cu un nivel sczut de lichiditate, pentru v;nzarea bunului imobil fr pierderi e nevoie de o perioad ndelungat de timp, n deosebi n condiiile creditrii ipotecare neregulate. +cest factor se ia n consideraie n rata compensrii pentru lic%iditate sczut . +a cum investirea capitalului n imobil este o afacere destul de riscant, atunci i conducerea cu aceste investiii necesit un efort determinat, care trebuie compensat cu rata managementului investiional. <u trebuie de confundat aceast recompens cu onorariile pentru conducerea nemijlocit a imobilului, acestea fac parte din cheltuielile operaionale. "alariul managerului se calculeaz din contul venitului brut. n afar de primirea dob;nzii sub form de procente la capitalul investit, un investitor raional va lua n consideraie i timpul de recuperare a capitalului investit, adic la rata obinuta va trebui de adugat i rata de recuperare a capitalului.

(ata de actualizare reflect caracteristicile unei investiii pentru care un investitor ateapt s fie compensat. +ceste caracteristici sunt# ,. rata real GpurN a rentabilitii -r rentabiliti . *. rata inflaiei ateptate -r inflaiei. 0. prima pentru risc -r riscului. 1. prima pentru costurile n afara riscului -rnon$risc.. +stfel, formula general de calculare a ratei de actualizare -L8. este# L8 P r rentabilitiiM r inflaieiM r risculuiM rnon$risc /. rata real 5pur a renta ilitii este determinata in baza analizei investitiilor financiare fara de risc sau care implica riscuri minime. (ata reala a rentabilitatii nu tine cont de inflatie si este similara pentru toate investitiile din economia nationala. 2. rata inflaiei ateptate este determinata in baza prognozelor oficiale privind evolutia inflatiei in economia tarii. 3. rata riscului reflecta recompensa pe care investitorul asteapta sa o primeasca pentru banii investiti in bunul imobil. (ata riscului include# riscul pietei imobiliare, riscul inflatiei neasteptate si riscul lichiditatii joase caracteristic pentru bunurile imobile. 4. )rima pentru costurile 6n afara riscului, reprezint compensarea investitorului pentru costurile de intrare pe piaa imobiliar i cele de ieire. Anele costuri din aceast categorie sunt reflectate n estimarea flu2urilor de numerar. 'a acest capitol este inclus i prima pentru managementul investiiei. ?at fiind faptul c aceste costuri nu influeneaz direct flu2ul de numerar, ele trebuie reflectate n rata de actualizare. 4etode de estimare a ratei de actualizare E2ist patru metode de baz pentru determinarea ratei de actualizare# ,. )etoda adiionrii/ *. metoda e2traciei/ 0. metoda investiiilor de alternativ/ 1. metoda investigaiei/ Metoda adiionrii presupune estimarea individual a fiecrei componente a ratei de actualizare# rata real a rentabilitii, rata inflaiei ateptate, prima pentru risc, prima pentru costurile n afara riscului. E2ist cteva probleme care trebuie luate n consideraie la aplicarea metodei adiionrii# rata de actualizare poate fi instabil pe parcursul perioadei de calcul/ metoda adiionrii genereaz o rat medie de actualizare, care este bazat pe indicatorii comasai i poate s nu fie reprezentativ pentru toate proprietile imobiliare. Metoda extraciei de pia este bazat pe analiza informaiei despre vnzrile comparabile, cu condiia c modul curent de utilizare a bunurilor imobiliare comparabile corespunde principiului celei mai bune i eficiente utilizri. )rimea ratei de actualizare reflect ateptrile investitorului privind veniturile viitoare. >nformaia privind ateptrile investitorului pot fi obinute din contactele nemijlocite cu el. ?atele prezentate de evaluator pot fi verificate, calcul;nd mrimea ratei interne a rentabilitii. (ata intern a rentabilitii reprezint rata de actualizare care egaleaz valoarea prezent a flu2urilor de numerar ce vor fi obinute n viitor cu valoarea investiiei -suma investit iniial.. Metoda investiiilor de alternativ se bazeaza pe principiul ca proiectele de investitii cu riscuri similare vor avea rate de actualizare egale. Estimarea ratei de actualizare poate fi efectuata in baza sumei ratei curente a rentabilitatii pe pietele de capital -dobinda pentru hirtiile de valoare de stat. si diferenta intre marimea ratei rentabilitatii pe pietele de capital si rata rentabilitatii pentru bunurile imobile estimata din analiza investitiilor anterioare. Bormula determinarii ratei de actualizare dupa metoda investitiilor de alternativa este# Lo P (ata pura a rentabilitatii M -(ata investitiei de alternativa : (ata pura a rentabilitatii. M (ata riscului Metoda investigaiei. ?at fiind faptul c ateptrile investitorilor dicteaz regulile de joc pe pia, o modalitate de a determina rata de actualizare este intervievarea celor ce sunt nemijlocit pe piaa imobiliar# investitori, creditori, ageni imobiliari sau evaluatorii referitor la mrimea ratei profitului pentru anumite tipuri de proprieti imobiliare. +vantajul acestei metode este c evaluatorul obine mrimea ratei de actualizare, fr a efectua careva estimri sau justificri ale diferitor pri componente ale ratei.

25. .unciile procentului 1. %V3:<3 @ A1 ' 1?(1>i nB?i, formula# compus. Valoarea viitoare a u9e# A1 ' 1?(1>i nB?i : coef. de actualiz. unitii de capital i a anuitii a anuit. ordin., n caz. efect. pl. la sf.
n procesul eval. b.i. c9e aduc venit apare necesit. aplicrii teoriei schimbrii valorii banilor n timp. +c. teorie se bazeaz pe propriet. banilor de a se devaloriza n timp. &rocesul de aducere la momentul actual a valorii banilor aprui n dif. momente se num. evaluarea temporal a flu2urilor financiare. +c. eval. se bazeaz pe aplicarea celor 4 f9ii ale D$lui compus# ,. valoarea viitoare a unitii/ *. valoarea prezent a unitii/ 0. valoarea prezent a anuitii/ 1. valoarea viitoare a anuitii/ 3. rata de amortizare a unitii/ 4. factorul fondului de compensare. Valoarea viitoare a unitii reprezint suma acumulat a unei uniti monetare pe parcursul unei perioade anumite de timp, fiind cunoscut rata anual a dob;nzii. <oiunea Gvaloarea viitoareN este utilizat pentru determ. valorii pe care o vor avea n viitor mijloacele investite n b.i. n prezent sau valoarea pe care o vor avea n viitor flu2urile de numerar generate de b.i. n prezent. Bormula de calcul# .V<%V(1>i n, unde# .V : valoarea viitoare a unitii/ %V : valoarea prezent a unitii/ i : rata anual nominal a dob;nzii/ n : perioada de calcul. n cazul calculrii dob;nzii n intervale de timp mai mici dec;t ,an, val.viit. va fi determ. dup urm. formul# .V<%V(1>i?m nm, unde m : nr. intervalelor de calcul pe parcursul perioadei de ,an. "nuitatea este o serie de pli -ncasri. echivalente efectuate peste intervale egale de timp. n cazul c;nd plile sau ncasrile sunt efectuate la nceputul intervalului, avem o anuitate avansat sau prenumerado. n cazul c;nd plile sau ncasrile sunt efectuate la sf;ritul fiecrui interval avem o anuitate ordinar sau postnumerado. "ensul economic al valorii viitoare a anuitii const n determinarea sumei acumulate a plilor sau ncasrilor efectuate pe parcursul unei perioade de timp determinate, n intervale egale. Bormula standard p9u determ. valorii viitoare a anuitii ordinare -cu efectuarea plilor sau ncasrilor la sf. intervalului. este# 1.n cazul plilor efect. la sf. anului# .V3:<3 @ A(1>i n'1B?i, unde# A(1>i n'1B?i :coef. de acumulare a anuitii ordinare/ 3 $ mrimea anuitii/ i : rata anual nominal a dob;nzii/ n : perioada de calcul. 2.n cazul plilor efect. mai frecvent dec;t o dat pe an# .V3:<3 @ A(1>i?m nm'1B ? i?m, unde# A(1>i?m nm'1B ? i?m : coef. de acum. a anuit. n caz. pl. efect. m. frecv. dec;t o dat pe an/ m : nr. intervalelor de calcul pe parcursul perioadei de ,an. VV a anuit. avansate se determ. dup urmtoarele formule## 1.n caz. pl. efect. o sing. dat la nc. anului# .V33<3 @ CA(1>i n>1'1B?i ' 1D , unde# CA(1>i n>1'1B?i ' 1D $ coef. de acumulare a anuitii avansate. 2.n caz. pl. efect. m. frecv. dec;t o dat pe an la nc. fiec. interv. de timp# .V33<3 @ CA(1>i?m nm>1'1B ? i?m ' 1D , unde# CA(1>i nm>1'1B?i?m ' 1D $ coef. de acumulare a anuitii avansate n caz. pl. efect. m. frecv. dec;t o dat pe an. an./ 3 $ mrimea anuitii/ i : rata anual nominal a dob;nzii/ n : perioada de calcul. 2.n cazul plilor efect. mai frecvent dec;t o dat pe an# %V3:<3 @ A1 ' 1?(1>i?m nmB ? i?m, u9e# A1 ' 1?(1>i?m nmB ? i?m : coef. de actualiz. a anuit. ordin. n caz. efect. pl. mai frecv. dec;t o dat pe an/ m : nr. intervalelor de calcul pe parcursul perioadei de ,an. Valoarea pre!ent a anuit. avansate se determ. prin urm. formul# %V33<3 @ CA1 ' 1?(1>i n'1B?i >1D n cazul cnd intervalele de calcul sunt mai frecv. dec;t un an# %V33<3 @ CA1 ' 1?(1>i?m nm'1B ? i?m >1D

Valoarea curent +prezent, a anuitii ordinare e9e calc. dup urm. form.#

>n cadrul metodei de actualizare a flu2urilor de numerar valoarea bunului imobil este calculata dupa urmatoarea

V =
i =,

V+, . + i -, + a. -, + a.

22. .unciile procentului compus. Valoarea depozitelor pentru "ondul de acumulare i "actorul de amortizare
n procesul eval. b.i. c9e aduc venit apare necesit. aplicrii teoriei schimbrii valorii banilor n timp. +c. teorie se bazeaz pe propriet. banilor de a se devaloriza n timp. &rocesul de aducere la momentul actual a valorii banilor aprui n dif. momente se num. evaluarea temporal a flu2urilor financiare. +c. eval. se bazeaz pe aplicarea celor 4 f9ii ale D$lui compus# ,. valoarea viitoare a unitii/ *. valoarea prezent a unitii/ 0. valoarea prezent a anuitii/ 1. valoarea viitoare a anuitii/ 3. rata de amortizare a unitii/ 4. factorul fondului de compensare. Valoarea depozitelor pentru "ondul de acumulare -factorul fondului de compensare. repre!. suma de ani ce urmea! a fi depus la sf. fiecrei perioade p7u a o ine la momentul expirrii unui nr. determinat de perioade suma de o unitate monetar. Bactorul fondului de compensare este e2presia invers a valorii viitoare a anuitii. n cazul plilor -ncasrilor. efectuate o dat pe an mrimea plilor va fi# 3<.V @ i?A(1>i n'1B, unde# i?A(1>i n'1B : factorul fondului de compensare n cazul plilor -ncas.. efect. o sing. dat pe an/ .V : valoarea viitoare a unitii/ i : rata anual nominal a dob;nzii/ n : perioada de calcul. n caz. plilor -ncas.. efect. de mai multe ori pe an mr. plilor va fi# 3<.V @ i?m ? A(1>i?m nm'1B, unde# i?m ? A(1>i?m nm'1B : factorul fondului de compensare n cazul plilor -ncas.. efect. de mai multe ori pe an/ m : nr. intervalelor de calcul pe parcursul perioadei de ,an. Rata de amortizare a unitii mijl. mprum. e9e e2presia invers a valorii curente a anuitii. <e indic mrimea plilor obligatorii succesive necesare pentru rambursarea unui credit, c9e includ dob;nda i capitalul de baz, i c9e permit amortizarea -rambursarea. creditului n termenele stabilite. (ata e2primat prin raportul dintre suma anual pentru deservirea creditului i mrimea creditului se numete constanta creditar anual sau constanta ipotecar. n sens economic, const.ipotecar e9e coef. de capitalizare p9u credit sau p9u capitalul mprum. din suma total a unei investiii. ?ac adm. c suma credit.P,, at. constanta ipotecar corespunde coef. de amortiz. a unitii. 1.n caz. pl. efect. o dat pe an rata de amortizare va fi eg. cu# 3<%V @ i?A1 ' 1?(1>i nB, u9e# i?A1 ' 1?(1>i nB : coef. de amortiz. a unit. n caz. pl. efect. o dat pe an/ %V : valoarea prezent a unitii/ i : rata anual nominal a dob;nzii/ n : perioada de calcul. 2.n caz. pl. efect. de mai multe ori pe an# 3<%V @ i?m ? A1 ' 1?(1>i?m nmB, u9e# i?m ? A1 ' 1?(1>i?m nmB : coef. de amortiz. a unit. n caz. pl. efect. mai frecv. dec;t o dat pe an.

unde, n$ perioada de calcul/ a$ rata de actualizare/ ($ reversia. n scopul aplicrii metodei flu2urilor de numerar este necesar s fie obinute urmtoarele date iniiale# $ mrimea veniturilor viitoare/ $ perioada n care aceste venituri se preconizeaz a fi obinute/ $ rata de actualizare. &erioada de calcul poate varia de la un an la infinit, in functie de perioada tipica de posesiune a bunului imobil sau durata de viata ramasa a bunului imobil. ?at fiind faptul ca in conditiile unei economii in tranzitie este dificil de a prognoza venitul generat de bunul imobil pe parcursul unei perioade indelungate, se recomanda aplicarea unei perioade de calcul de 0$3 ani. (eversia reprezinta pretul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vindut la sfirsitul perioadei de calcul. (eversia se calculeaza prin capitalizarea venitului operational net din anul imediat urmator perioadei de calcul -!@<nM,.

de nivelul de rentabilitate al investitiei. >nteresele materiale legate de obiectul evaluarii pot fi de origine financiara -finantarea bunului imobil cu capital propriu si capital imprumutat. si de origine fizica -divizarea bunului imobil in parti componente# teren si constructii.. 8e1nica grupului de investitii pentru n interesele financiare este aplicata in cazurile in care pentru procurarea proprietatii imobiliare au fost atrase resurse creditare. +stfel, venitul operational net este divizat in doua parti. &rima parte reprezinta platile ipotecare -rambursarea creditului ipotecar., cea de a doua parte este venitul proprietarului care a investit capitalul propriu, si poarta denumirea de flu2 de numerar inainte de impozit -B<>>.. &rin urmare, rata de capitalizare va tine cont atit de capitalul propriu, cit si de capitalul imprumutat, reprezentind o marime medie ponderata a ratei rentabilitatii pentru creditor -rc. si ratei rentabilitatii pentru proprietar -rp.. >n acest caz, rata de capitalizare se determina dupa urmatoarea formula#

*. cheltuielile pentru reparaia capital se compenseaz la v;nzarea obiectului -diferena ntre preul obiectului dup reparaia capital i preul obiectului nainte de reparaia capital este mai mare dec;t cheltuielile pentru reparaia capital.. 0. bunul imobiliar este dat n arend sau ipotecat. (ezultatele obinute prin metoda valoric sunt considerate destul de realiste. 'imitele metodei date sunt determinate de necesitatea efecturii unor calcule detaliate ale cheltuielilor pentru reparaie. 4etoda v(rstei e"ective solicit efectuarea e2pertizei obiectului evalurii i se bazeaz pe ipoteza c raportul ntre vrsta efectiv i vrsta fizic a construciei este egal cu raportul ntre valoarea de reconstituire i mrimea uzurii. +stfel,

aceea metoda dat este recomandabil n cazurile unor cldiri construite n baza proiectelor standard, pentru care sunt elaborate listele de preuri ale unitilor de comparaie. Costul unitii de comparaie poate fi determinata n baza valorii obiectelor analogice construite anterior sau in baza GCulegerilor indicilor comasai ai valorii de reconstituire a cldirilor i construciilor pentru reevaluarea mijloacelor fixe.

r = -m.-rc . + -, m.-r p .

unde, m$ ponderea mijloacelor imprumutate/ -,$m.$ ponderea capitalului propriu in valoarea proprietatii imobiliare. (ata de capitalizare pentru mijloacele imprumutate, care in practica evaluarii este cunoscuta sub denumirea de constanta ipotecara este determinata

sau

V* " = V. D%V

.=

V+, n +, (, + r ) n +,

DC dupa urmatoarea formula# rc = $C

unde$ ?C$ platile anuale pentru deservirea creditului ipotecar -deservirea creditului./ "C$ suma creditului ipotecar. (ata de capitalizare pentru capitalul propriu este determinata dupa urmatoarea formula# rp =

unde, ($ reversia/ r $ rata de capitalizare estimata pentru anul imediat urmator perioadei de calcul. (ata de capitalizare se estimeaz prin urmtoarele metode# ,. metoda analizei vnzrilor comparabile/ *. metoda multiplicatorului venitului brut efectiv/ 0. tehnica grupului investiional/ 1. metoda coeficientului de acoperire a datoriei. (ata de actualizare reflecta asteptarile investitorului privind veniturile viitoare si este estimata prin aplicarea urmatoarelor metode# a. metoda aditionarii/ b. metoda e2tractiei/ c. metoda investitiilor de alternativa. )etoda flu2urilor de numerar este o metod perfect pentru determinarea valorii investiionale, care se bazeaz nu att pe informaia pieei imobiliare, ci pe informaia ce reflect interesele i situaia unui investitor concret. +stfel, aplicarea metodei date n cazul determinrii valorii investiionale prezint mai puine dificulti dect aplicarea ei pentru determinarea valorii de pia.

%,II C)

unde$ B<>>$ flu2ul de numerar inainte de impozit/ C&$ suma capitalului propriu investit. 8e1nica grupului de investitii poate fi aplicata si pentru componentele fizice ale unui bun imobil comple2 : teren si constructii. >n acest caz, pentru a estima marimea ratei de capitalizare evaluatorul trebuie sa cunoasca# rata de capitalizare pentru teren si rata de capitalizare pentru constructii, precum si contributia fiecarei componente fizice in valoarea totala a bunului imobil. Bormula de calculare a ratei de capitalizare este#

r = 8 rteren + C rcontructie

2&. 0tructura ratei generale de capitalizare. 4etode de calculare a ratei generale

(ata general de capitalizare reprezint raportul ntre venitul operaional net -!@<. i preul de v;nzare -!.#

r=

V+, V

21. .unciile procentului compus. Valoarea curent a unitii de capital i a anuitii

n procesul eval. b.i. c9e aduc venit apare necesit. aplicrii teoriei schimbrii valorii banilor n timp. +c. teorie se bazeaz pe propriet. banilor de a se devaloriza n timp. &rocesul de aducere la momentul actual a valorii banilor aprui n dif. momente se num. evaluarea temporal a flu2urilor financiare. +c. eval. se bazeaz pe aplicarea celor 4 f9ii ale D$lui compus# ,. valoarea viitoare a unitii/ *. valoarea prezent a unitii/ 0. valoarea prezent a anuitii/ 1. valoarea viitoare a anuitii/ 3. rata de amortizare a unitii/ 4. factorul fondului de compensare. Valoarea prezent +curent, a unitii +reversie, reprezint valoarea de azi a unei sume care urmeaz a fi obinut n viitor. !aloarea curent a unitii este e2presia invers a capitalizrii. Bormula de calcul# %V<.V@1?(1>i n, unde# 1? (1>i n : coef. de actualizare -factorul valorii prezente./ %V : valoarea prezent a unitii/ .V : valoarea viitoare a unitii/ i : rata anual nominal a dob;nzii/ n : perioada de calcul. n cazul c;nd dob;nda este calculat cu o frecven mai mare dec;t o dat pe an, valoarea prezent calculm dup formula# %V<.V@1?(1>i?m nm, u9e# m : nr. intervalelor de calcul pe parcursul perioadei de ,an. "nuitatea este o serie de pli -ncasri. echivalente efectuate peste intervale egale de timp. n cazul c;nd plile sau ncasrile sunt efectuate la nceputul intervalului, avem o anuitate avansat sau prenumerado. n cazul c;nd plile sau ncasrile sunt efectuate la sf;ritul fiecrui interval avem o anuitate ordinar sau postnumerado.

2$. 4etoda "luxurilor de numerar actualizate (esena, domeniul de aplicare, algoritmul de calcul
)etoda veniturilor presupune estimarea valorii bunului imobil in baza venitului operational net ce poate fi generat de acest bun in viitor. +plicarea metodei veniturilor se efectueaza in doua etape# a. prognozarea veniturilor viitoare/ b. determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare. !eniturile viitoare pot proveni din urmatoarele surse# a. plata de arenda colectata in urma darii in arenda a bunului imobil/ b. veniturile din e2ploatarea comerciala a bunului imobil. &entru estimarea veniturilor generate de bunul imobil, de cele mai dese ori se utilizeaza plata de arenda. >n cadrul metodei veniturilor sint aplicate doua metode de estimare a valorii# a. capitalizarea directa/ b. actualizarea flu2urilor de numerar.

(ata de capitalizare se estimeaza prin urmatoarele metode# a. metoda analizei vinzarilor comparabile/ b. metoda multiplicatorului venitului brut efectiv/ c. tehnica grupului investitional/ d. metoda coeficientului de acoperire a datoriei a. Metoda anali!ei comparative a vin!arilor este metoda care se va aplica de preferinta pentru estimarea ratei de capitalizare. @ conditie necesara pentru obtinerea rezultatelor corecte in urma aplicarii metodei respective este asigurarea unui nivel inalt de comparabilitate a obiectului evaluarii si obiectelor comparabile in baza carora a fost estimata rata de capitalizare. >nainte de a estima rata de capitalizare este necesar sa fie efectuate toate ajustarile corespunzatoare pentru diferenta intre bunul evaluat si bunurile similare. b.Metoda multiplicatorului venitului rut efectiv se aplica in cazurile cind nu poate fi obtinuta informatia completa privind bunurile imobile comparabile, in schimb este disponibila informatia despre veniturile brute efective si cheltuielile operationale ale acestor bunuri. Bormula pentru calcularea ratei de capitalizare este#
r= , CC+ MV(*

unde, $ ponderea terenului in valoarea totala a bunului imobil/ r teren$ rata de capitalizare pentru teren/ C$ ponderea constructiei in valoarea totala a bunului imobil/ r constructie$ rata de capitalizare pentru constructie. d0 Metoda coeficientului de acoperire a datoriei este una din metodele care se aplica pentru calcularea ratei de capitalizare in cazul in care sint atrase mijloace creditare pentru finantarea tranzactiei. >n acest caz rata de capitalizare se calculeaza dupa formula#

unde# A$uzura/ !E$ vrsta efectiv, determinat de evaluator n baza strii tehnice a elem constructive i cldirii ntregi. ?!B$ durata total de via fizic/ ?!B($ durata de via fizic rmas/ !($ valoarea de reconstituire a obiectului evalurii. &rin aceast metod se pot determina uzura elementelor constructive ct i uzura construciei. n procesul estimrii uzurii fizice, evaluatorul va ine cont de urmtoarele# ,. ?urata de via economic a cldirii sau construciei va fi determinat in;nd cont de faptul c reparaiile capitale sunt efectuate n mod obligatoriu. Efectuarea reparaiilor poate prelungi durata de viaa de la 08D la 38D. >gnorarea necesitii reparaiilor capitale contribuie la uzura complet a elementelor ce au o durat de via mai mic dec;t cea a elementelor constructive de baz. *. n procesul evalurii bunului imobiliar este inadmisibil folosirea ratei de amortizare sau ratei normative a uzurii, utilizate n contabilitate, deoarece# $ dinamica uzurii fizice la diferite etape ale vieii obiectului este diferit/ $ condiiile reale de e2ploatare a construciei, precum i efectuarea lucrrilor de reparaie a ei sunt diferite de cele prevzute n normele generale/ $ n procesul evalurii individuale a bunurilor imobiliare este necesar s fie e2aminat starea real a construciei, i nu aplicarea unor rate generale de amortizare, elaborate pentru toate cldirile ce aparin unei anumite categorii de durabilitate.

V* 2-. 2alcularea preului de V. deviz la imobile noi. 4etoda de V* + DV%. resurse

2,. 6eterminarea valorii de reconstituire a imobilului prin metoda comparaiilor unitare (+2RV i metoda costurilor segregate
Valoarea de reconstituire $ suma cheltuielilor totale necesare pentru crearea unei copii e2acte a cladirii sau a constructiei evaluate, calculata in baza preturilor de piata e2istente la data evaluarii, cu aplicarea materialelor si tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea obiectului evaluarii si tinind cont de uzura lui. !aloarea de reconstituire sau valoarea de inlocuire se estimeaza prin aplicarea urmatoarelor metode# e. metoda comparatiilor unitare/ f. metoda costurilor segregate/ g. metoda cantitativ/ h. metoda obiectului analog. Metoda costurilor segregate utilizeaz costurile unitare pentru diferite componente ale cldirii, e2primate n uniti de msur adecvate. )etoda dat este o modificare a metodei cantitative, deoarece pentru determinarea costurilor unitare se folosesc normele de deviz comasate. otodat, metoda costurilor segregate nu prezint mari dificulti n aplicare. n comparaie cu metoda cantitativ, e2actitatea rezultatelor obinute prin metoda costurilor segregate este mai mic, dar acest fapt este compensat de reducerea timpului necesar pentru aplicarea metodei. Aniti de msur ale elementelor constructive pot servi# , m0 de beton, , m0 de zidire, , m* de suprafa tencuit sau vopsit, , m * de acoperi, etc. "ursele principale de informaie pentru metoda costurilor segregate sunt normele de deviz comasate pentru diferite lucrri de construcie i subramuri ale construciei capitale. <ormele date au fost elaborate n preurile de deviz pentru anul ,761 i necesit o inde2are la data evalurii. Metoda comparaiilor unitare este utilizat pentru a determina costurile pentru o unitate de msur : , m 0 al volumului fizic al cldirii, , m * a suprafeei totale a casei de locuit, , m * a suprafeei utile a obiectelor de comer, etc. !aloarea total a bunului imobiliar evaluat va fi egal cu produsul ntre cheltuielile pentru o unitate de msur e2primat n preuri curente i cantitatea unitilor date. (ezultatele obinute prin metoda unitilor comparabile nu pot fi caracterizate printr$o precizie nalt, de

r = C&D rc m

unde$ C+?$ coeficientul de acoperire a datoriei. Coeficientul de acoperire a datoriei reprezinta raportul dintre venitul operational net si plata anuala pentru deservirea creditului. @ alt metod a determinrii ratei de capitalizare o reprezint metoda aitionrii. +stfel, rata de capitalizare este compus din rata pur a rentabilitii, rata riscului ineficient si rata managementului efectiv.

2*. 6eterminarea uzurii "izice prin metoda valoric i metoda v(rstei e"ective
?eprecierea reprezint reducerea calitilor de consum ale bunului imobiliar din punct de vedere al investitorului potenial i se manifest prin diminuarea valorii bunului n rezultatul aciunii diferitor factori. &entru determinarea AB pot fi aplicate mai multe metode# $ metoda normativ -vizual./ $ metoda valoric/ $ metoda vrstei efective. &remisa metodei valorice este determinarea costului reparaiei capitale a construciei. n acest caz evaluatorul folosete coeficientul care reprezint raportul ntre costul reparaiei capitale i valoarea de reconstituire a cldirii, estimat la data evalurii, in;nd cont de mrimea uzurii. Coeficientul dat indic caracterul neliniar al cheltuielilor pentru reparaia capital pe parcursul perioadei de e2ploatare. ?e regul, mrimea cheltuielilor pentru reparaia capital reprezint 8,*6$8,1 din valoarea cldirii. +ceste calcule pot fi folosite pentru determinarea mrimii cheltuielilor pentru reparaia curent a cldirii n procesul de estimare a cheltuielilor operaionale. Costurile reparaiilor capitale trebuie estimate n cazurile cnd# ,. beneficiarul evalurii intenioneaz s e2ploateze cldirea locativ/

unde# CC@$ coeficientul cheltuielilor operationale/ )!=E$ multiplicatorul venitului brut efectiv. Coeficientul cheltuielilor operationale este egal cu raportul intre cheltuielile operationale si venitul brut efectiv. )ultiplicatorul venitului brut efectiv reprezinta raportul intre pretul de vinzare a bunului imobil si venitul brut efectiv. c0 8e1nica grupului de investitii se bazeaza pe presupunerea ca in cazul in care e2ista mai multe interese materiale legate de bunul imobil evaluat, rata de capitalizare trebuie sa corespunda cerintelor fiecaruia din detinatorii de drepturi reale asupra bunului imobil fata

!aloarea construciei noi trebuie s reflecte cheltuielile i beneficiile tuturor participanilor la procesul de creare a construciei noi n condiiile economiei de pia. Cel mai important element n determinarea valorii imobilului nou este preul de deviz. &reul de deviz este determinat n baza normelor de deviz i a altor acte normative specializate. Cel de$al doilea element al valorii construciei noi reprezint costurile indirecte. Biecare din componentele costurilor indirecte este determinat fie n baza unor norme oficial aprobate, fie n baza unei analize a pieii construciilor sau a lucrrilor de construcie. Cel de$al treilea element al valorii construciei noi este beneficiul investitorului, care reprezint recompensa investitorului pentru riscul legat de realizarea proiectului. )rimea beneficiului investitorului depinde de situaia concret de pe pia. Valoarea de devi! reprezint suma mijloacelor bneti, necesar pentru construirea cldirii n conformitate cu documentaia de proiect. n procesul de determinare a valorii de deviz, evaluatorul se bazeaz pe# $ proiect i documentaia tehnic/ $ normele de deviz n vigoare/ $ preurile curente ale utilajelor/ $ hotr;rile organelor administraiei publice centrale i locale, ce vizeaz obiectul construciei. !aloarea de deviz include urmtoarele componente# $ costul lucrrilor de construcii/ $ costul lucrrilor de montare a utilajului tehnologic/ $ cheltuielile pentru procurarea sau confecionarea utilajului tehnologic/ $ alte cheltuieli/ &entru a determina valoarea de deviz, este ntocmit documentaia de deviz, care const din calculele i devizele locale, calculele i devizele pe obiect, calculele de deviz pe tipuri de cheltuieli, calculele i devizele generale, centralizatoare de cheltuieli i altele. "copul principal al normelor de deviz este determinarea cantitii normative de resurse necesare pentru efectuarea unui tip de lucrri i determinarea preurilor resurselor. !aloarea de deviz n construcii se compune din cheltuieli directe, cheltuielile de regie i beneficiul antreprenorului. 2!eltuielile directe sunt legate nemijlocit de e2ecutarea lucrrilor de construcii, i includ# $ cheltuielile pentru cumprarea materialelor, articolelor i elementelor de construcie/ $ cheltuielile pentru salarizare, in;nd cont de contribuiile la asigurrile sociale/ $ Cheltuielile pentru funcionarea utilajelor de construcii, in;nd cont de defalcrile pentru amortizare/ $ +lte cheltuieli directe/ 2!eltuieli de regie ca parte component a preului de cost al lucrrilor de antrepriz, reprezint totalitatea cheltuielilor legate de crearea condiiilor pentru e2ecuia construciilor, mobilizarea forei de munc, activitatea administrativ a ntreprinderii de antrepriz. "pre deosebire de cheltuielile directe, cheltuielile de regie se stabilesc de regul n procente din suma cheltuielilor directe. An element important al valorii de deviz l constituie bene"iciul de deviz sau bene"iciul antreprenorului, care reprezint beneficiul organizaiei de antrepriz realizat n urma efecturii lucrrilor de antrepriz. =eneficiul de deviz se determin n procente din preul de cost de deviz al lucrrilor e2ecutate. Metoda de resurse este o metoda de determinare a valorii de deviz a cladirilor si constructiilor in baza indicilor de resurse evidentiati in documentatia de proiect si deviz# manopera, utilajele de constructii$montaj, materiale, constructii si preturilor de livrare a acestor resurse. 4etoda de resurse const n ntocmirea devizelor pe obiect i a devizelor generale pentru obiectul evalurii, ca i cum ar fi construit din nou. )etoda dat necesit eforturi mari din

partea evaluatorului, care pot fi reduse dac beneficiarul dispune de devizele n baza crora a fost construit obiectul evalurii. n cazul cnd devizele nu sunt disponibile i evaluatorul trebuie s le elaboreze, el poate apela la ajutorul unui specialist n domeniul elaborrii devizelor. Cheltuielile de deviz pentru funcionarea utilajelor de construcii i manopera pot fi estimate n baza preurilor curente pentru indicii de resurse# , or$utilaj -h$ut. i , or$om -h$ om.. n continuare, utiliz;nd datele privind mrimea medie a cheltuielilor de regie, evaluatorul determin valoarea actual a construciei noi, similar obiectului evalurii.

Evaluarea investitiilor7 2/. Reconcilierea rezultatelor 21. %rocesul de evaluare a $5. evalurii bunurilor imobile i venitul net actualizat total, indicele de pro"itabilitate &rincipalul scop al procesului de caracteristica etapelor
evaluare este determinarea valorii bunului evaluat. &entru a obine o opinie veridic privind valoarea proprietii imobiliare, evaluatorul aplic diferite metode de evaluare. ?ar, este important de menionat, c nici una din metodele de evaluare nu este universal i nu genereaz rezultate absolut corecte. Biecare din metodele de evaluare conine elemente ale previziunii. n rezultatul aplicrii diferitor metode pentru evaluarea unei proprieti imobiliare, evaluatorul obine mai multe rezultate. +stfel, ultimul pas care urmeaz a fi ntreprins de evaluator este de a ajunge la un rezultat unic unic al valorii obiectului evaluat, prin intermediul analizei concluziilor alternative obinute n procesul de evaluare. +ceast parte a procesului de evaluare este numit reconciliere. n procesul de reconciliere, evaluatorul are posibilitatea de a revedea datele folosite n evaluare i de a argumenta estimarea valorii finale a proprietii. &rocedura de reconciliere este constituit din * etape# ,. (evizuirea poziiilor tehnice i conceptuale ale analizei, care include e2plicarea diferenelor ntre valorile estimate i determinarea celei mai credibile valori/ *. Estimarea valorii finale. (evizuirea poziiilor tehnice i conceptuale trebuie s fie bazat pe urmtoarele aspecte#$ corectitudinea bazei de evaluare selectate n raport cu scopul evalurii/$ corectitudinea metodelor aplicate/$ profunzimea analizei elementelor pieii imobiliare/$ veridicitatea datelor utilizate n analiz/ $ corectitudinea interpretrii i utilizrii datelor/ $ logica efecturii ajustrilor individuale n cadrul diferitor metode/ $ consistena datelor utilizate n evaluare. Estimarea valorii finale a bunului imobiliar evaluat este una din cele mai complicate sarcini ale evaluatorului. !aloarea final este o funcie a scopului evalurii, constr;ngerilor de ordin legal i celor legate de disponibilitatea datelor. ?eseori scopul evalurii sau necesitile clientului dicteaz care din valorile obinute n urma aplicrii metodelor de evaluare va avea cea mai mare influen asupra valorii finale. "tandardele Europene de evaluare *888 stipuleaz urmtoarele cerine fa de valoarea final a proprietii# !aloarea final va depinde de# $ tipul valorii estimate/ $ informaia disponibil la data evalurii, relevant scopului misiunii de evaluare/ $metodele de evaluare aplicate. Evaluatorul trebuie s prezinte temeiul i justificarea pentru selectarea metodelor de evaluare utilizate i pentru acordarea ponderilor rezultatelor obinute de diferite metode, n procesul reconcilierii. n procesul de reconciliere a valorilor, evaluatorul, mai mult dec;t pe parcursul celorlalte etape ale evalurii se bazeaz pe e2periena sa profesional i perceperea proprie a fenomenelor de pe piaa imobiliar. Armtoarele criterii stau la baza reconcilierii# adecvarea, e2actitatea, cantitatea evidenelor. +plicnd criteriul de adecvare, evaluatorul apreciaz c;t de potrivit este fiecare metod scopului evalurii i utilizrii ulterioare a raportului de evaluare. +decvarea metodei este, de regul, legat de tipul bunului imobiliar i viabilitatea pieii. (ezultatul unei evaluri depinde de confidenialitatea evaluatorului n veridicitatea datelor analizate i corectitudinea ajustrilor aplicate n procesul comparaiei bunului imobiliar evaluat cu bunurile imobiliare comparabile. Evaluatorul poate s acorde un grad mai mare de confiden e2actitii datelor i calculelor unei metode dec;t altei. !aloarea final a proprietii imobiliare poate fi calculat prin aplicarea a dou metode# metoda mediei aritmetice i metoda mediei ponderate. Atilizarea mediei aritmetice a adus de cele mai multe ori la subestimarea sau supraestimarea rezultatelor finale ale evalurii. )etodele de evaluare au la baz oate aciunile care le ntreprinde evaluatorul la satisfacerea necesitilor clienilor constituie procesul de evaluare, o procedur sistematic menit s rspund la toate ntrebrile clientului despre valoarea bunului imobil. &rocesul de evaluare este un model i o oglind a activitii de evaluare i el reflect multe atitudini, idei, tehnici i metode legate de ntrebrile despre valoare. &rocesul de evaluare ncepe atunci c;nd un evaluator identific problema de evaluare i se termin atunci c;nd el raporteaz concluziile clientului. Biecare proprietate este unic i pentru fiecare proprietate pot fi stabilite multe tipuri de valori. Cea mai frecvent sarcin de evaluare este de a estima valoarea de pia, procesul de evaluare conine toate etapele necesare pentru acest tip de sarcin. &rocesul de evaluare este compus din etape specifice, numrul etapelor depinde de natura sarcinii de evaluare i datele disponibile. &entru a ndeplini procesul de evaluare evaluatorul integreaz informaiile obinute din cercetrile de pia i analiza datelor i din aplicarea metodelor pentru a forma concluzia privind valoarea. +ceast concluzie poate fi prezentat ca o valoare precis sau ca un interval n care se afl valoarea. @ integrare eficient a tuturor elementelor n proces depinde de cunotinele, e2periena i ideile evaluatorului. &rocesul de evaluare reprezint o consecutivitate de proceduri care sunt utilizate de ctre evaluator pentru a estima valoarea bunului imobiliar. %rocesul de evaluare este constituit din urmatoarele etape7 a. definirea misiunii de evaluare/ b. colectarea si analiza datelor necesare pentru evaluare/ c. aplicarea metodelor de evaluare/ d. reconcilierea valorilor si estimarea valorii finale/ e. elaborarea raportului de evaluare. a, Definirea misiunii de evaluare este efectuata de evaluator in comun cu beneficiarul serviciilor de evaluare si are drept scop stabilirea conditiilor si criteriilor de desfasurare a lucrarilor de evaluare. ?efinirea misiunii de evaluare consta din urmatoarele elemente# a. identificarea obiectului evaluarii/ b. identificarea drepturilor patrimoniale asupra obiectului evaluarii/ c. identificarea scopului evaluarii/ d. definitia tipului valorii estimate/ e. identificarea domeniului de aplicare a rezultatelor evaluarii/ f. identificarea conditiilor limitative ce stau la baza evaluarii. #, $olectarea si analiza datelor necesare pentru evaluare. +ctivitatile evaluatorului in cadrul acestei etape vor tine de studierea pietei imobiliare in general si descrierea obiectului evaluarii in scopul efectuarii unei analize detaliate a factorilor de influenta asupra valorii lui. Armatoarele categorii de date vor fi colectate si analizate de evaluator# a. datele generale cu caracter economic si social despre regiunea si localitatea in care este amplasat bunul imobil/ b. datele specifice obiectului evaluarii# modul de utilizare, cea mai buna si eficienta utilizare a obiectului evaluarii, costurile de constructie, deprecierea, veniturile si cheltuielile operationale/ c. datele specifice pietei imobiliare# preturile de vinzare si preturile ofertei obiectelor similare, rata de absorbtie, rata spatiilor libere si altele. c, "plicarea metodelor de evaluare. &entru determinarea valorii bunului imobil se vor utiliza urmatoarele metode# metoda cheltuielilor, metoda analizei comparative a vinzarilor si metoda veniturilor. >n cazul in care utilizarea uneia din metodele mentionate nu este posibila, evaluatorul va argumenta in raportul de evaluare imposibilitatea folosirii metodei respective. d, -econcilierea valorilor si estimarea valorii finale. >n urma aplicarii metodelor de evaluare pot fi obtinute marimi diferite ale valorii. 'a etapa reconcilierii valorilor evaluatorul va determina valoarea finala a bunului imobil in baza rezultatelor obtinute in urma aplicarii metodelor de evaluare.

ipotezele, de regul, subiective ale evaluatorului. n prezent, aplicarea mediei ponderate pentru determinarea valorii finale este considerat mult mai acceptabil, deoarece unele rezultate pot avea o justificare mai bun dec;t altele. &rocedura de ponderare poate s se bazeze at;t pe aplicarea coeficienilor de ponderare c;t i pe ponderea relativ a rezultatelor. n raportul de evaluare, valoarea final poate fi reprezentat ca o cifr concret, un interval de valori sau o combinaie a celor * variante e2puse mai sus. otodat, menionm c n cazul indicrii intervalului valoric, valoarea minim sau ma2im a intervalului nu poate fi mai mic respectiv mai mare dec;t valorile obinute din aplicarea metodelor de evaluare. ?ei valoarea final reprezint o concluzie imparial, e2pert i justificat privind valoarea obiectului evaluat, prezentat de un specialist n domeniu, ea totui rm;ne doar o opinie, care reprezint perceperea evaluatorului a preului cel mai probabil care ar putea fi obinut ntr$o tranzacie.

e, .la#orarea raportului de evaluare constituie etapa finala a procesului de evaluare. (aportul de evaluare este un act intocmit de evaluator si prezentat beneficiarului serviciilor de evaluare prin care este justificata estimarea valorii bunului imobil. (ezultatele evalurii pot fi prezentate oral sau n scris. (aportul oral este necesar s fie nsoit de documente de lucru sau de concluzii asupra valorii conform "tandardelor >nternaionale de Evaluare. (aportul n scris poate fi un document amplu care conine toate datele i rezultatele necesare ale analizei efectuate, n temeiul crora a fost fcut concluzia cu privire la valoare.

degaj volume anuale mai mari de !<+ / S !<+ nu ine seama de mrimea duratei de recuperare , 9/ +ndicele de pro"itabilitate (+% caracterizeaz raportul dintre !<+ i fondurile de investiii care stau la baza proiectului de investiii i genereaz acel volum de !<+ . n funcie de durate de investiie -d. se pot avea n vedere investiiile iniiale ->., sau valoarea actual a acestora >9.

&entru a determina (>(. se calculeaz !<+ pentru diferite rate de actualizare, alese nt;mpltor. &entru precizare, (>( se determin cu e2actitate folosind relaia #

.I. = a min + ( a ma2 a

n care# amin , ama2 $ respectiv rata mai mic i mai mare de actualizare folosite pentru calculul !<+ . ?iferena admis ntre ele trebuie s fie de ma2im 3 puncte procentuale. (>( este un indicator de eficien cu o capacitate de informare mai mare n comparaie cu# termenul de recuperare, coeficientul de rentabilitate, randamentul economic, dar pentru analiza e2act a unui proiect trebuie utilizat n combinaie cu ali indicatori# !<+ , indicele de profitabilitate etc. 0ermenul +durata, de recuperare a investiiilor reprezint perioada de timp, ncep;nd cu momentul punerii n funciune -m,. a capacitilor, instalaiilor i echipamentului de producie etc, pe parcursul creia suma acumulat a avantajelor economice obinute egaleaz volumul investiiilor prevzute n proiect. +cest indicator permite cunoaterea duratei de reconstituire a costurilor de investiii pe seama avantajelor economice obinute dup realizarea proiectului nc din etapa pregtirii deciziei. +t;t teoretic c;t i practic durata de recuperare a investiiilor se calculeaz n abordare static i dinamic a proceselor economice. n abordare static termenul de recuperare a investiiilor se determin prin relaia# iP>ti 9 Ehi "e observ c indicatorul termenul de recuperare a investiiilor reprezint inversul ratei de rentabilitate a proiectelor. @ modalitate mai simpl de calcul este raportarea valorilor deja actualizate

V,&8 ;, = J,88 It V,&8 ;* = J ,88 I t9

>ndicele de profitabilitate ne permite s selectm variantele eficiente de proiecte i ordonarea acestora dup valoarea descresctoare a indicelui ;. 'a proiectele la care ;2</, !<+ va fi nul -!<+ P8.. Cu c;t indicele de profitabilitate ;2 este mai mare, cu at;t proiectele sunt mai eficiente, n condiii echivalente, comparabile din alte puncte de vedere. 'a calculul i analiza indicelui de profitabilitate trebuie apelat atunci c;nd proiectele sau variantele se deosebesc ntre ele prin efortul investiional necesar. !arianta optim de proiect este aceea care rspunde criteriului# %2 ma2. >ndicele de profitabilitate 9;/0, ordon;nd proiectele eficiente, ne permite s elaborm strategia cea mai avantajoas de investiii aleg=nd n proiecte dintre ele, in=nd seama de restriciile bugetelor de capital, deci n limitele fondurilor noastre disponibile pentru finanarea investiiilor folosind, n calitate de criteriu de optimizare a setului de proiecte, ma2im de !<+ pe ansamblul proiectelor.

capitalului statutar i incapacitatea achitrii datoriilor. Bormele de manifestare a riscului n activitatea firmei# .orma de 0ituaia "irmei mani"estare ntreprinderea ajunge min ntr$o situaie c;nd practic e condamnat la dispariie, urm;nd s Riscul de dea faliment, ceea ce ruin nseamn c salariaii i pierd posturile, acionarii i pierd sumele de bani pe care le$au investit. Riscul de ntreprinderea nu poate face fa plilor. +ceasta poate duce fie la lichidare, c;nd nu mai este nici o ans de salvare -riscul de ruin., fie c se soluioneaz printr$ un credit suplimentar de la banc, sau firma respectiv se asociaz cu o alt ntreprindere de acord a o ajuta.

V,&8 ( + V,&8 ( +) + V,

+precierea eficienei proiectelor de investiii se bazeaz pe folosirea combinat a metodelor tradiionale i moderne, caracterizate prin fundamentare tiinific i testate de o practic ndelungat. )etodele tradiionale de evaluare a eficienei economice i financiare a investiiilor se caracterizeaz prin# abordarea static a analizei proceselor i fenomenelor/ simplificarea situaiei reale folosind valori medii anuale/ incertitudinea i riscul se apreciaz intuitiv etc. )etodele moderne se caracterizeaz prin# abordarea dinamic a analizei proceselor investiionale/ in;nd seama de aciunea timpului asupra procesului investiional, se opereaz cu valorile actualizate. +ceste metode iau n consideraie incertitudinea i riscul, folosind fie analiza de sensibilitate, fie valoarea probabilistic a indicatorilor. 'a evaluarea proiectelor de durat mic sau medie se folosete o combinaie a metodelor tradiionale i moderne. @rice indicator de eficien folosit la evaluarea proiectelor de investiii e2prim rezultatul comparrii costurilor i avantajelor economice -eforturilor. asociate proiectelor respective. n practic, adesea, sunt folosii indicatori contabili simpli dar e2ista si indicatori comple2i cum sunt# valoarea net actualizat -!<+ ., indicele de profitabilitate ->&., rata intern de rentabilitate -(>(., termenul de recuperare a investiiilor - ., .a.. V;3E sau ;et %resent Value ) ;%V constituie un indicator fundamental pentru evaluarea economic i financiar a oricrui proiect de investiii. !<+ caracterizeaz, n valoare absolut, aportul de avantaj economic al unui proiect dat de investiii, c;tigul, rsplata sau recompensa investitorului pentru capitalul investit n proiectul respectiv, e2primate fie sub form de cash floO n valoare actual, fie ca valoare net actualizat. >ndicatorul !<+ realizeaz compararea ntre cash floO$ul total actualizat degajat pe durata de via economic a unui proiect sau variante de proiect de investiii -CB +. i efortul investiional total generat de acest proiect, e2primat tot n valoare actual -

$1. Evaluarea investitiilor7 rata de rentabilitate, termenul de recuperare

+precierea eficienei proiectelor de investiii se bazeaz pe folosirea combinat a metodelor tradiionale i moderne, caracterizate prin fundamentare tiinific i testate de o practic ndelungat. )etodele tradiionale de evaluare a eficienei economice i financiare a investiiilor se caracterizeaz prin# abordarea static a analizei proceselor i fenomenelor/ simplificarea situaiei reale folosind valori medii anuale/ incertitudinea i riscul se apreciaz intuitiv etc. )etodele moderne se caracterizeaz prin# abordarea dinamic a analizei proceselor investiionale/ in;nd seama de aciunea timpului asupra procesului investiional, se opereaz cu valorile actualizate. +ceste metode iau n consideraie incertitudinea i riscul, folosind fie analiza de sensibilitate, fie valoarea probabilistic a indicatorilor. 'a evaluarea proiectelor de durat mic sau medie se folosete o combinaie a metodelor tradiionale i moderne. @rice indicator de eficien folosit la evaluarea proiectelor de investiii e2prim rezultatul comparrii costurilor i avantajelor economice -eforturilor. asociate proiectelor respective. n practic, adesea, sunt folosii indicatori contabili simpli dar e2ista si indicatori comple2i cum sunt# valoarea net actualizat -!<+ ., indicele de profitabilitate ->&., rata intern de rentabilitate -(>(., termenul de recuperare a investiiilor - ., .a.. -ata intern de renta#ilitate +-/-, reprezint acea rat a dob;nzii compuse, care atunci c;nd se folosete ca rat de actualizare 9a0 pentru calculul valorii !,&8 face ca suma s fie nul/ adic, este acea rat de actualizare care egaleaz C%&8 cu I/ (>( P a, pentru care !<+ -a.P8 &rin urmare (>( reprezint rata limit de actualizare, pentru care se anuleaz realizarea de !<+ la proiectul dat de investiii. +ltfel spus, (>( este acea rat de actualizare -a., care face ca pe perioada 9d>De, unde d? durata deinvestiie iar De? durata de funcionare eficient0 valoarea actual total a veniturilor din v;nzarea produselor i serviciile prestate s fie egal cu suma costurilor totale de investiii i de e2ploatare actualizate. n form grafic putem obine valoarea (>(, astfel#

8=

&entru investori i manageri, indicatorul privind durata de recuperare - i U. se consider c are o capacitate de informare mai mare comparativ cu rata rentabilitii investiiilor i, deci, prezint mai mult interes pentru analiza proiectelor. ermenul de recuperare, at;t n abordare static, c;t i dinamic, nu ine cont de mrimea duratei de funcionare eficient -De., reacioneaz slab la variaiile De pe variante. 8 i 8: nu ne informeaz ce volume de avantaje economice obinem dup 8 sau 8: ani p;n la e2pirarea duratei De.

I *

$2. Riscurile investitionala

in

activitatea

"unt acceptabile i selectate acele proiecte sau variante de proiect pentru care !<+ Q8. n plan economic i financiar un proiect de investiii cu !<+ pozitiv, semnific faptul# ,. c el are capacitatea de a rambursa pe perioada duratei de via economic capitalul investit, *. c el are o rentabilitate global, a capitalului iniial cel puin egal cu rata de actualizare -a. folosit n calcule, 0. are capacitatea de a produce cash floO n e2ces i de a asigura obinerea unui anumit volum de valoare net. Cu c;t !<+ este mai mare cu at;t i rentabilitatea sa este mai mare. ?ac !<+ are valoare nul sau negativ proiectul este inacceptabil, rentabilitatea sa fiind inferioar ratei de actualizare -eRa./ capitalul respectiv ar putea fi reinvestit cu o rentabilitate egal cu rata de actualizare i ar aduce avantaje corespunztoare mai mari. ?eci rata de actualizare 9a0 folosit n calculele !<+ ndeplinete rolul de criteriu de testare a eficienei -rentabilitii. unui proiect de investiii, de acceptare sau respingere a lui.!<+ poate deveni negativ dac se alege pentru calcule o rat de actualizare prea mare. Cel mai eficient proiect de investiii se consider acel pentru care e2cedentul dintre CB+ i >: este ma2im. &unctele slabe ale indicatorului !<+ sunt# S !<+ ne permite s constatm dac proiectul de investiii este sau nu rentabil, dar nu pune n eviden importana relativ, comparativ a aportului acelui proiect/ S <u permite soluionarea problemelor de decizie de investiii c;nd difer de la un proiect la altul. ?ac volumele de investiii sunt identice pe proiecte, au prioritate proiectele cu durata de via economic mai scurt, dar care

..

Fraficul ne permite s observm, c pentru aQ(>( proiectul de investiii nu este eficient, deoarece volumul investiiilor totale actualizate devine mai mare ca volumul cash floO total actualizat i !<+ va avea valoare negativ. ?ac aR(>(, !<+ este pozitiv, prin urmare proiectul de investiii devine acceptabil dup condiia !<+ Q8. +nalitic, pentru determinarea (T( se pleac de la egalitatea >9t P C%8&, respectiv ecuaia# V,&8 P $ >9t M C%8& P 8.

(iscul este o categorie istoric i economic. Ca categorie istoric, riscul prezint un pericol posibil, perceput de om. @dat cu dezvoltarea omenirii i apariia relaiei marf $bani, riscul se transform n categorie economic. Ca categorie economic riscul prezint un eveniment ce poate fi sau nu. n cazul c evenimentul a avut loc sunt posibile trei rezultate economice# negativ -pierdere., nul, pozitiv -c;tig, profit, venit.. ?up dimensiunile pierderilor pe care le presupune, riscul poate fi mprit n c;teva categorii . (iscurile investiionale se mpart n# riscul de pierdere a profitului, riscul scderii rentabilitii, riscul pierderilor financiare. .iscul de pierdere a profitului Ve riscul apariiei pierderilor financiare indirecte, cauzate de nee2ecutarea unor lucrri, msuri -e2. asigurare, investire..... .iscul scderii renta ilitiiVapare n rezultatul micorrii venitului din dobnzi, dividende, depuneri bancare i credite. +cest tip de risc include urmtoarele subtipuri# riscuri procentuale i riscuri creditare. 'a riscurile procentuale se refer pierderile bncilor comerciale, ntreprinderilor creditare, instituiilor investiionale, cauzate de mrirea dobnzilor pltite pentru mijloacele atrase fa de dobnzile primite din credite. 'a riscuri procentuale se refer pierderile investorilor n urma micorrii dividendelor pe aciunile deinute, a dobnzilor la obligaiuni, certificate i alte h;rtii de valoare. (iscul creditar reprezint pericolul neachitrii mprumutului i dob;nzilor. +ici se refer i riscul emitentului n caz c nu va fi n stare s plteasc datoria pe h;rtiile de valoare emise. (iscul creditar poate fi referit i la riscurile pierderilor financiare. (iscul pierderilor financiare $ include urmtoarele subtipuri# riscul bursier, riscuri selective, riscul de ruin sau faliment. .iscul ursier prezint pericolul pierderilor n# urma afacerilor la bursa de valori. +ici se refer riscul neachitrii contractelor ncheiate, riscul neachitrii comisionului firmei de bro%eri etc. .iscul selectiv $este riscul alegerii incorecte a variantelor de investiii, a h;rtiilor de valoare n raport cu alte tipuri din portofoliul investiional. .iscul de ruin sau faliment este pericolul n urma alegerii incorecte a proiectului investiional, pierderea total a

"e manifest nainte de declanarea crizei de insolvabilitate. +pare Riscul c;nd ntreprinderea pierderii constat c, prin autonomiei mijloace proprii, nu$ i mai poate pstra n viitor poziia sa n producie sau sub aspect comercial. (iscul acesta e de natur mai mult financiar, el e2prim faptul c la creterea de capital, beneficiul net nu Riscul crete n aceeai scderii proporie, rentabilitii semnal;ndu$se astfel fenomenul de diluare. +cesta e riscul care planeaz asupra noilor investiii. @rice activitate investiional presupune risc. >ns poate fi evideniat capitalul, investirea cruia e echivalent cu Wa riscaW, aa numitul capital riscant. Capitalul riscant prezint investiiile n aciuni emise n noi sfere de activitate legate de un risc foarte nalt. >nvestiiile riscante sunt determinate de necesitatea susinerii financiare a firmelor ce se ocup de tiin, noi tehnologii, investigaii. ?e obicei se formeaz companii independente cu capital riscant. Ele atrag ali investitori i nfiineaz fonduri cu capital riscant pe baz de partenerat. >nvestiiile fcute aduc venit apro2imativ peste 3 ani, c;nd aciunile noilor firme ncep s se coteze pe pia. >ar peste o perioad stabilit n prealabil -de obicei ,8 ani., fondurile se desfiineaz, iar aciunile se mpart ntre fondatori. 'a investiiile cu perspectiv, mrimea capitalului se determin consider;nd nivelul riscului. (iscul poate fi e2primat matematic ca probabilitatea aparitiei pierderilor. )arimea nivelului riscului se determin prin * criterii #speranta matematica/ variatia flu2urilor financiare. "peranta

mat. E=

V
x =,

xt

J )xt

Et =

V
x =,

xt

nx

n
x =,

n care# VxtVreprezint flu2ul de numerar asociat cu al xVlea coeficient de probabilitate n timp -t./ )xtVprobabilitatea sumei din flu2ul financiar/ *tVsperana matematic a flu2urilor financiare/ n Vnumrul cazurilor precutate/ n 7 nVprobabilitatea cptriiflu2ului de numerar Vxt. Ecartul$tip al flu2urilor de numerar ateptate pe o perioad de timp se obine cu ajutorul formulei# tP

-V
x =,

xt

* t . * J )xt
t P

sau

-V

n care# VxtVreprezint suma flu2urilor de numerar asociat cu al x?lea coeficient de probabilitate a timpului t@

*t . * J n x
x

*tVsperana matematic a flu2urilor de numerar ale investiiei n timpul t/ )xtV probabilitatea de realizare a valorilor previzionate/ nVnumrul cazurilor precutate/ nVnumrul cazurilor n care flu2urile de numerar au constituit V. ?ispersia flu2urilor de numerar ale unui an t este egal cu# *P

-V

xt
sau

*t . J )
*P

-V

@ msurare mai e2act presupune calculul coeficientului de variaie, care e2prim raportul dintre ecartul$tip al flu2urilor de venit i sperana matematic a acestora#

*t . * J n x
x

t J ,88 *t

Coeficientul de variaie este o mrime relativ. Cu ajutorul lui poate fi comparat variaia indicatorilor e2primai prin diferite uniti de msur. El oscileaz de la 8D p;n la ,88D. "e propune urmtoarea evaluare calitativ a coeficientului de variaie# S &;n la ,8DVoscilaie slab/ S ,8V*3DVoscilaie medie/ A mai mult de *3DVoscilaie nalt. @ metod mult mai simpl, ns subiectiv, care necesit cunotine vaste n domeniu, este anali!a 5*xpertB. Conform acestei metode, iniial, toate riscurile posibile sunt grupate n patru categorii# riscuri economico $ financiare, sociale, tehnice i ecologice. Biecrei situaii posibile i se atribuie un anumit nivel de probabilitate -grad de risc.# 8D $ pentru un risc considerat ine2istent/ *3D $ ev. probabil c nu va avea loc/ 38D $ cu priv.la ev. respectiv nu putem afirma nimic cert/ 53D $ ev. probabil c va avea loc/ ,88D $ ev. va avea loc n mod cert. ?up care, se determin media fiecrui grup de riscuri apoi nivelul de risc general aferent proiectului investiional. Calculul se recomand a efectua n form de tabel. +colo se indica care este evenimentul si nivelul de risc, probabilitatea aparitiei evenimentului, in procente. E2 de eveniment# >nstabilitatea cererii, +pariia unui produs alternativ, )rirea impozitelor, Azarea utilajului, >nstabilitatea calitii materiei prime i materialelor ehnologii noi. @ alt metod, care permite aprecierea nivelului de risc, este Banali!a sensi ilitii proiectuluiB. +ceast metod presupune msurarea efectului, pe care l au variaiile elementelor de WintrriW -produse, preuri...., asupra rentabilitii nominale, valori nete actuale, ratei de rentabilitate intern aferente proiectului investiional. Evaluarea proiectului necesit determinarea valorilor critice ale variabilelor aleatoare, pentru care nu este asigurat rentabilitatea prevzut. @ influen sensibil asupra rentabilitii proiectului n primul r;nd o e2ercit# preurile de v;nzare a produselor finite, preurile de achiziie ale materiilor prime, energiei etc./ costurile de fabricaie, care pot fi sub sau supraestimate fa de nivelul lor real/ cantitatea de produse oferit i cererea lor pe pia. &ropunem aplicarea uneia din urmtoarele metode, n dependen de nivelul necesar de e2actitate a calculelor# metoda 5expertB, care reprezint o metod subiectiv de determinare a nivelului de risc/ metoda speranei matematice, cu detalierea prin ecartul $ tip, dispersia i coeficientul de variaie/ metoda statistic ? Monte Carlo, n practic metoda se aplic pentru evaluarea situaiilor riscante, care pot aprea n procesul realizrii proiectelor de construcie, complic;nd relaiile dintre investitor i antreprenor/ metoda anali!ei de sensi ilitate sau analiza scenariilor. Ea presupune msurarea efectului n urna variaiilor de GintrriW asupra cash $ floO$ului, rentabilitii nominale, valorii nete actuale sau ratei de rentabilitate intern a proiectului/ metoda de anali! a simulaiilor, care permite a determina distribuia probabilistic a posibilelor rezultate, precum i distribuia probabilistic pentru fiecare variabil ce se schimb.

$$. Evaluarea economic a proiectelor investiionale

Evaluarea economic ajut la pregtirea i selecionarea proiectelor care aduc cea mai mare contribuie la dezvoltarea economic. &entru aceasta, proiectul se analizeaz n str;ns interdependen cu ntreprinderile furnizoare de materie prim i consumatorii produsului finit. n cadrul evalurii proiectului se vor determina at;t indicatorii de sintez a eficienei -rata de rentabilitate intern., c;t i msura n care valoarea adugat a proiectului contribuie la creterea veniturilor administraiei publice, a economiilor populaiei i ntreprinderilor,

la ameliorarea balanei de pli e2terne a rii. 'a prima etap se calculeaz costurile i avantajele proiectului din punctul de vedere al colectivitii. &entru aceasta n calcule preurile pieei se nlocuiesc cu preuri teoretice sau de referin. Cu ajutorul preurilor de referin se evalueaz costurile i avantajele proiectului pentru colectivitate cu mai mult e2actitate dec;t prin folosirea xt preurilor pieei. )reurile de referin dau proiectului o dimensiune mai larg deoarece ele reflect# modele sau strategii de de!voltare implicite sau explicite, rata omajului, nivelul de dezvoltare al industriei, agriculturii etc, situaia balanei de pli a rii. &ractic, preurile de referin se stabilesc pe baza preurilor reale ale pieei, crora li se aplic anumii coeficieni de corectare. n unele mprejurri, se consider drept preuri de referin preurile pieei e2terne, mai ales pentru importuri i e2porturi. 'a a doua etap se determin costurile i avantajele proiectului pe ansamblul economiei naionale, folosind preurile pieei la nivelul proiectului, al ntreprinderilor ce coopereaz cu proiectul pe linia furnizrii de materii prime, materiale etc. i a prelucrrii n continuare a produselor sale. &entru adoptarea deciziei finale asupra proiectului, se face analiza economic detaliat folosind metoda efectelor. )etoda preurilor de referin este uoar, rapid i mai puin costisitoare pentru o prim apreciere, pe c;nd metoda efectelor dimpotriv, este necesar pentru un studiu mai aprofundat, care permite o mai bun analiz a eficienei proiectului pentru societate. (ezultatele proiectului pentru economie sunt apreciate prin valoarea adugat net, care reprezint contribuia proiectului la creterea venitului naional. ?esigur, se face suma valorilor adugate directe i indirecte. 'a fel se va ine cont de Gvaloare adugat negativN, adic pierderile din cauza suprimrii unor activiti prin realizarea proiectului. +naliza economic trebuie s releve faptul n ce msur si cum rspunde proiectul intereselor economiei nationale, aceast raportare fiind efectuat nu global, ci pe diferiti agenti economici. 3naliza situaiilor F"rF i FcuF proiect n evaluarea eficienei proiectului at;t sub aspect financiar, dar mai ales economic, este necesar considerarea a dou situaii la nivelul ntreprinderii, respectiv al economiei naionale# Wcu proiectW i Wfr proiectW. +naliza respectiv servete pentru a evidenia unele costuri i efecte ale obiectivului economic care nu sunt reflectate n veniturile i cheltuielile acestuia. +naliza situaiilor WcuW i WfrW proiect ne ajut s stabilim costurile economice i preurile de referin ale factorilor de producie i ale produselor oferite de proiect, din punctul de vedere al colectivitii naionale. &reurile de referin constituie nite parametri naionali necesari n evaluarea economic a proiectului de investiie. )rimea acestor parametri este independent de deciziile luate n privina unui sau altui proiect/ ea este ntemeiat pe informaii asupra obiectivelor naionale i pe judeci de valoare.pentru a determina marimea lor, tb de luat in consideratie # gradul de raritate sau de abundenta a factorilor de productie a bunurilor si serviciilor / politica guvernului orientata spre favorizarea sau spre limitarea utilizarii anumitor resurse sau bunuri. n practic, deseori, se consider preuri de referin preurile de pe piaa mondial, dei nu n toate cazurile e corect. %reul de re"erin (costul a capitalului pentru economia naional "tabilirea costului capitalului pentru economia naional nseamn alegerea ratei de actualizare economic -pentru evaluarea economic a proiectelor.. (ata de actualizare economic nu este altceva dec;t preul de referin al capitalului, n funcie de care se face repartizarea viitoare a venitului, la nivel naional, pentru investiii i consum. &entru analiza economic, n cadrul studiilor de fezabilitate, pe care le ntocmesc firmele, asupra propriei activiti i perspectivei acestea, se recomand folosirea ratei de rentabilitate medii pe economia naional sau pe subramura din care face parte obiectivul economic respectiv. %reul de re"erin al "orei de munc ?ac la evaluarea financiar se aplic costul efectiv al foiei de munc, ce const din salariile pltite, pentru evaluarea economic se folosete preul de referin al forei de munc sau costul ei pentru naiune. Costul economic al forei de munc este n funcie de# a. gradul de raritate sau abundena forei de munc/ b. politica guvernamental privind utilizarea acestui factor. Cel mai simplu calcul al preului de referin al forei de munc const n corectarea preului de pia al acesteia. %reurile de re"erin ale bunurilor i serviciilor &reurile de referin ale resurselor consumate de proiect i ale bunurilor i serviciilor produse de acestea trebuie s reflecte costurile lor reale pentru economia naional. )odul de evaluare a costurilor economice depind de diverse

mprejurri de procurare a resurselor i de v;nzare a produselor i serviciilor. %reul de re"erin al devizelor (elaiile de comer cu strintatea ale unei ri sau mprumuturile sale din e2terior presupun operaiuni de schimb ntre moneda naional i o deviz -moned strin.. +ceste operaiuni de schimb se efectueaz dup un curs -raport. ce reiese dintr$un echilibru ntre cererea i oferta acestor dou monede. &reul de referin a devizelor, cursul de schimb valutar pentru economie, trebuie s reflecte valoarea efectiv, real a valutei strine, adic o rat de schimb asigurat spontan de echilibrul balanei de pli e2terne. <ivelul preului de referin al devizelor se stabilete de echipe de specialiti ai )inisterului Binanelor, care dispun de informaiile necesare privind situaia balanei de pli i msurile de intervenie din partea statului pentru meninerea cursului valutar la un nivel mai convenabil.

$ostul &mprumuturilor #ancare. &entru sumele primite cu mprumut se pltete dob;nda, care reprezint costul real, efectiv al capitalului obinut pe aceast cale. ?e regul, costul capitalului obinut din mprumuturi este dat de rata dob;nzii stabilit pentru mprumuturile bancare pe termen mediu i lung. Aneori se consider i rata dob;nzii la creditele pe termen scurt, dac acestea constituie o surs de finanare a investiiilor. $ostul capitalului provenit din profituri alocate investiiilor. n cazul capitalurilor provenite din resurse proprii costul de oportunitate se stabilete pornind de la rentabilitatea capitalului propriu, care e2prim capacitatea ntreprinderi de a aduce profit n prezent i n perspectiv. $ostul capitalului provenit din emisiune de aciuni

i=

d ,88 p

n care# d $ dividendul pe o aciune/ p Costul capitalului pe aciuni apare ca o rat a dob;nzii pentru care valoarea actual a dividendelor scontate egaleaz cursul aciunii. ;ivelul ratei de actualizare pentru evaluarea "inanciar @ form principal n care este folosit costul capitalului n evaluarea proiectelor o constituie rata de actualizare a cheltuielilor i veniturilor. ?e obicei rata de actualizare financiar se stabilete la nivelul minim al ratei de rentabilitate financiar, care ndeplinete rolul de cost al capitalului. &ot fi menionate dou modaliti de baz la stabilirea acestei rate# a. pentru obiectivele care sunt finanate, n principal din mprumuturi $ rata dob;nzii la care s$a obinut mprumutul/ b. pentru obiectivele care se realizeaz prin autofinanare $ rata medie de rentabilitate din subramura creia i aparine. (ata de rentabilitate minim admisibil poate s se determine prin adugarea la rata dob;nzii a unei rate de inflaie, de depreciere monetar i de risc.

$&.Evaluarea "inanciar proiectelor investiionale

a $ preul unei aciuni.

Evaluarea financiar se face pentru a vedea, dac investiia este suficient de rentabil la nivelul ntreprinderii, dac se obin venituri, care s asigure recuperarea cheltuielilor i un profit. &entru calculul cheltuielilor i veniturilor sunt folosite preurile pieei interne, iar pentru evaluarea proiectului se folosete rata de actualizare stabilit pe baza costului oportun al capitalului la nivel de ntreprindere. n primul r;nd se face analiza financiar sumar, pentru a identifica proiectul, a$i studia fezabilitatea, pentru a uura alegerea tehnologiei de fabricaie i a utilajelor. "tudiul financiar sumar ia n considerare cheltuielile i ncasrile ce corespund elementelor eseniale a proiectului. <u sunt avute n vedere cheltuielile privind impozitul pe venituri, ta2ele vamale etc. sau venituri provenite din subvenii acordate de stat. ?e asemenea, nu se ia n consideraie dob;nda datorat bncii. n felul acesta se va cunoate rentabilitatea resurselor unui proiect, indiferent de proveniena lor. +naliza financiar sumar se efectueaz la etapa preliminar de evaluare a proiectelor investiionale. +poi, se face analiza detaliat, cu scopul de a determina rentabilitatea capitalurilor investite. +ici se iau n consideraie toate momentele neprevzute n analiza sumar, cum ar fi# mprumuturile bancare, impozitele, ta2ele vamale, subveniile primite de la stat etc. n cadrul studiului financiar detaliat se rezolv o serie de probleme# structura optim a surselor de finanare a investiiei, verificarea trezoreriei proiectului, analiza capacitii de autofinanare, calculul rentabilitii definitive a proiectului, a capitalurilor investite. 'a efectuarea analizei detaliate se va ine seama de un moment foarte important# spre deosebire de analiza sumar, pentru a fi c;t mai aproape de realitate, calculele se fac n moned curent. "copul ntregului studiu financiar este de a calcula rentabilitatea definitiv a proiectului. Evaluarea definitiv a rentabilitii proiectului se poate face cu ajutorul criteriilor contabile sau a folosirii tehnicii actualizrii n calculul randamentului. Cele mai des utilizate criterii contabile sunt# a. v;nzri nete 9investiii/ b. profit net 9investiii/ c. capacitatea ma2im de autofinanare 9investiii. Cu ajutorul tehnicilor de actualizare se calculeaz rata intern a rentabilitii. Calcul;nd rata de rentabilitate a capitalului n condiiile n care au fost considerate toate obligaiile fiscale i financiare, putem aprecia investiia -proiectul. din punctul de vedere al aspectelor financiare -capacitatea de autofinanare, echilibrul financiar, etc., iar investitorul poate compara avantajul investiiei respective cu alte alternative de plasare a capitalului de care dispune.

a P d M r i M rv M r r
n care# a $ rata de actualizare/ d $ rata anual a dob;nzii -fr risc./ ri $ rata anual a inflaiei sau deflaiei/ rv $ deprecierea sau reprecierea monetar anual/ rr $ marja de risc anual. &entru a reflecta corect realitatea la stabilirea ratei de actualizare se pleac de la costul capitalului calculat ca medie ponderat a costurilor surselor de finanare a proiectelor de investiii. &entru o investiie finanat prin emisiunea de titluri de valoare -obligaiuni, aciuni. rata de actualizare este rezultatul a trei componente# $rata de dob;nd stabilit la mprumuturile pe obligaiuni cu garanie de stat/ $prim ce corespunde riscului de ntreprindere -al afacerilor., depinz;nd de sectorul de activitate, de partea de pia deinut, de evoluia preurilor etc./ $prim de risc financiar n funcie de structura planului de finanare/ un mprumut cu pondere mare n cadrul surselor de finanare sporete riscul, face beneficiul mai volatil/ diminuarea accentuat a ncasrilor viitoare genereaz riscul de insolvabilitate, pe care nu$, putem ignora la evaluarea proiectelor. rebuie menionat faptul c aceast modalitate de calcul a ratei de actualizare, cu luarea n considerare a factorilor de risc, deseori nu este utilizat, deoarece duce la un nivel prea ridicat al ratei respective, ceea ce determin eliminarea prea multor variante investiionale n procesul de evaluare.

$,. %iaa terenurilor7 componente, stare, tendine de dezvoltare

?in punct de vedere juridic se delimiteaz loturile ntovririlor pomicole i aferente caselor de locuit, cotele echivalente de pmnt i terenurile ntreprinderilor privatizate i n curs de privatizare. "ectoarele de teren se divizeaz i n funcie de destinaia lor, cum ar fi# sectoarele de teren destinate construciei pentru imobile locative i comerciale i terenuri din sectorul agrar. &reul normativ al pmntului este n funcie de bonitatea pmntului, care nu include factori de relief, climaterici de amplasament, mai ales ali factori care influeneaz valoarea de pia a lotului. n cazul terenurilor cu destinaie agricol trebuie evaluai toi factorii ce influeneaz veniturile i n baza argumentelor tiinifice. "copul principal al evalurii terenurilor agricole este estimarea preului cel mai probabil cu care poate fi vndut terenul de un vnztor hotrt s vnd i un cumprtor hotrt s cumpere, ntr$o tranzacie liber, n care fiecare parte a acionat n cunotin de cauz prudent i fr constrngere. &entru a efectua evaluarea unui teren aparte fiecare evaluator trebuie s se cluzeasc de o baz informaional comple2, coninutul creia va fi stabilit prin coordonarea cu clientul care solicit evaluarea n contractul de efectuare a lucrrilor de evaluare. ?in cadrul terenurilor destinate constructiei imobil.locat.cele mai intrebate in Chisin. sint loturile de pamint

in raza administrativa a orasului, mai ales n centrul istoric n raioanele prestigioase cum sint &arcul !alea )orilor, str.<eaga si =elins%i. Cele mai intrebate pe piata ramin loturile de pamint cu suprafata in limitele 8,84$8., ha. n perioada anului *886 preurile medii la loturi de teren rm;n practic nemodificate n comparative cu anul precedent, variaiile nu depeau limitele de 5$,8 D. n virtutea faptului, c cantitatea loturilor de teren cu destinaie neagricol este limitat, circulaia pieei este nesemnificativ, tranzaciile se produc, n cele mai dese cazuri, fr a deveni publice. n special acestea se refer la centrul prestigios al oraului. >ndiferent de statutul terenului, pe toi cumprtori poteniali i reunesc aceleai ntrebri# amplasare -ora, suburbie., prezena comunicaiilor inginereti, forma lotului, suprafaa lotului, drumuri de acces. ?e un interes sporit beneficiaz loturile de teren sub construcie de locuit, amplasate n suburbie n apropierea Chiinului# ohatin, =acioi, Cricova, !adul$lui$!od, "tuceni, ?umbrava etc. +ctualmente pe piaa imobilului a aprut o tendin nou n domeniul imobilului e2travilan. "e au n vedere orele cu vile. "e poate gsi variante de amplasare la cinci$opt %m de la capital.n an *885 cumparatorii potentiali au e2primat un interes semnificativ fata de terenurile consolidate amplasate n raza 08$18%m de la Chisinau. +cest interes este asociat cu perspectiva plantarii culturilor multi anuale. &retul ,ha de teren agricol n aceste zone variaza ntre 588$*888euro. &e parcursul ultimilor 0$1 ani n raza orasului a crescut si pretul lotului p9u constr de vile, pretul mediu a lor constituie n prezent ntre ,888$1888euro p9u 8,8,ha. ranzaciile cu terenurile pot fi# - vnzarea : cumprarea terenurilor/ - darea n arend a terenurilor/ - donaia lotului de pmnt i9sau cotei de pmnt/ - schimbul, ipotecarea terenului i9sau cotei de pmnt/ - transmiterea terenului i9sau cotei de pmnt n calitate de contribuie n capitalul social al ntreprinderii/ - motenirea terenului/ - transmiterea terenului cu drept de folosin viager sau permanent -pe teren nelimitat./ - punerea la dispoziie a suprafeei de pmnt/ - privatizarea terenului/ - e2proprierea terenului pentru cauz de utilitate public. &roblema const n faptul c pentru dezvoltarea noului fond locativ n ora practic nu au rmas terenuri libere. +ceasta se datoreaz faptului c terenurile care erau destinate caselor cu multe etaje +&' n ultimii ani a mprit terenurile pentru diferite construcii. n rezultat terenurile cu destinaie pentru construciile locative a fost ocupat de cldiri individuale cu puine etaje, pe unele locuri i teren aferent de 1$3 ari. ?up aceast analiz, efectuat n cadrul politicii strategice ce ine de dezvoltarea fondului locativ, oraul a pierdut apro2imativ 641 mii m* de suprafa locativ n care se putea de cazat 31 mii de persoane. (ezerva medie de terenuri libere din capital la momentul de fa constituie apro2imativ * D din tot teritoriul oraului. &entru a mri aceast pondere se poate face din contul cldirilor vechi precum i terenurile care aparin periferiei oraului care au fost eliberate n rezultatul schimbrii funcionale a destinaiei lor. n acela timp lrgirea hotarelor oraului bazat pe teritoriile noi este legat nemijlocit cu investiiile n procurarea pmntului, scoaterea lui din funciune agrar, lupta cu alunecrile de teren, cu instalarea reelelor inginereti i dezvoltarea infrastructurii. ?e aceea n strategie se pune accent pe folosirea intensiv a terenurilor deja amenajate.

$ standardele de nivel i ale modului de via, constituie pe piaa respectiv, ale diferitor categorii de populaie $ situaia curent i perspectivele de modificare a solvabilitii cererii pentru diverse grupe sociale. $venituri reale ale diferitor categorii de populaie. ranzaciile cu bunurile imobiliare locative pot fi# $privatizarea apartamentelor i camerilor din fondul locativ municipal/ $vnzarea$cumprarea locuinelor, inclusiv cu plata n rate/ $vnzarea$ cumprarea spaiului locativ, cu ntreinerea pe via a proprietarului/ $schimbul de spaiul locativ/ $donaie, motenire/ $mprumuturi garantate imobiliar -ipotecarea., etc. >nfluenta factorilor e2terni, cum sint preturile la energie, transferurile banesti din strainatate, situatia cu e2portul de vinuri au inceput sa influenteze asupra pietii imobiliare. ?e cea mai mare cerere acum beneficiaza apartamentele din diapazonul de preturi intre 08 i 18 miiX. n medie pe oras un metru patrat de suprafata totala n apartamentele cu o singura odaie a costat 788X,iar cele cu * odai 638X,cele cu 0 odai 688X, cele cu 1 odai 538X. ?in anul *88, preturile de pe piata secundara au crescut de 4 ori, iar pretul mediu al unui metru patrat de spatiu locativ pe piata primara in mun. Chisinau la finele anului *884 a constituit 684X. n pofida tuturor greutatilor anului trecut se poate spune ca piata imobilului se dezvolta in mod dinamic.'a fel ca pe piata secundara pe piata primara volumele de vnzari s$au redus, considerabil a crescut nr de blocuri n constructie. &entru ntregul an *885 nr de apartamente n curs de constructie n Chisinau a acrescut cu aproape *3D. n ultimul timp pe piata primara a locuintelor a crescut nr de apartamente mici, anume cu o singura odaie sau * odai. +cesta este un proces firesc, anume aceste apart. sint cele mai ntrebate iar concomitent se observa scaderea nr de apartamente cu metraj mare, care sunt mai putin ntrebate.+u inceput sa se construiasca niste locuinte mai accesibile,destinate cumparatorului mediu, niste locuinte necesare p9u mai multi cetateni ce doresc sa si procure apart noi. )ajoritatea vnzrilor de pe piata primara continua sa fie asigurata de apart cu suprafata totala sub 68 m.p. &iaa imobilului reflect ntr$o mare msur dezvoltarea societii n ntregime i reacioneaz la schimbrile din mediul juridic, social i economica activitii conducerii. &otenialii cumprtori care formeaz cerea de spaiul locativ snt cetenii () care lucreaz peste hotare. "ectorul locativ trebuie de privit ca un component cheie a ntregii economii i este un sector productiv. Esena politicii locative noi este de a privi sectorul locativ ca o pia integr i de atras atenie asupra factorilor cheie# consumatorii, productori, instituii financiare, administraii locale. Conform calculelor efectuate n conceptul planului general de urbanism, populaia n capital n *8,8 va constitui 545,4 mii oameni. ?up datele statistice n *88, ea constituie 558,6 mii oameni. ns pentru a rezolva problema legat de spaiul locativ este nevoie de construit nc 3,83 mln m* de spaiul locativ, n rezultatul cruia fondul locativ va ajunge pn la ,7,3 mln m* sau 004 mii de apartamente. &entru aceasta este necesar n fiecare an de construit apro2imativ 088 mii m* de spaiul locativ. n perioada actual, constructia de bunuri imobile cu destinatie rezidentiala se afl ntr$o perioad de stagnare ca urmare a crizei economice mondiale ce a generat stoparea creditrii n domeniul construciilor.

$/. %iaa imobilului comecial7 componente, stare i temei de dezvoltare

>mobilul comerc. necesit o mare investire de bani i de aceea fiecare vnzare este individual n felul su. +c. se refer la ob. mari care cost scump i cererea crora numr uniti. &e piaa imob.comerc. de o cerere stabil se bucur ob. cu destin.de producie, ncperi p$u depozit, bazele de producere i terenurile sub construc. Cafenelele, barurile, restaurant. i de asemenea magaz. au piedut popularitatea n ochii cumprt. "$a nviorat cererea la ncp. pu centrele sportive, fitness cluburile etc. <u ru se vnd barurile mici n locuri nviorate.Anii clieni prefer s nu cumpere un obiect gata fcut, ci s se ocupe de construc. lui singuri. n legtur cu ac. a crescut preul la loturile de pm. pu constr. ob. com. n raioanele Centru, elecentru, =otanica. &ermanenta surs de oferte, pe ac. pia specific, ne vorbete despre faptul c firmele se tansform, dau faliment i se absorb una pe alta. n ceea ce privete oferta, ca i mai nainte, predomin construc. pu oficii comerc. n sectorul imobilului comercial din Chisinau actualmente se observa o insuficienta semnificativa, chiar dat fiind faptul ca cererea pentru suprafete de calitate n centrele profesionale comerciale este destul de nalta, iar cel mai popular format ramn magazinele cu suprafetele de pna la *88 m *$anume acestui segment i revine majoritatea cererilor din partea operatorilor comerciali cu amanuntul. n cea mai mare masura a crescut preturile la supraf magazinelor autonome

$-. %iaa locuinelor7 componentele, starea i tendinele de dezvoltare

&iaa imobiliar definete totalitatea bunurilor imobiliare i a dreptirilor asupra acestora, care fac obiectul actul de vnzare$cumprare. &iaa locuinelor poate fi mprit n urmtoarele componente# case de locuit particulare ocupate permanent/ case de locuit particulare cu edere sezonier/ apartamente la blocuri de locuit cu mai multe etaje, etc. &iaa imobilului n () s$a format n anii 78 ca rezultat al desfurrii procesului de privatizare a proprietii de stat. n prezent n () e2ist circa ,,1 mln. uniti locative, dintre care 07D snt n localitile urbane. n prezent apro2imativ 74 la sut din fondul locativ este privatizat . Bondul locativ n () este destul de nou, adic o parte important din acest fond a fost construit n ultimii 08$03 de ani. Cu toate c fondul locativ este destul de nou, calitatea lui este joas, starea tehnic i sanitar este foarte rea i continuie s se agraveze. nc o problem de care se confrunt populaia () este supraglomerarea fondului locativ. <umrul mediu de persoane ce revim la o camer este de ,,4. &e fiecare segment al pieei, cererea este influienat de factori specifici. n procesul de studiere a cererii de bun. imob. locative, se vor lua n calcul# $situaia demografic a pieei locative i dinamica dezvoltrii ei.

$*. 2ostul oportun al capitalului. Rata de actualizare pentru evaluarea "inanciar

Costul oportun al capitalului este unul din elementele ce delimiteaz cele dou tipuri de evaluare a proiectului# financiar i economic. El reprezint partea substanial a mrimii ratei de actualizare. "tabilirea corect a acestui cost ne permite s evitm riscul de a adopta proiecte mai puin rentabile sau s respingem proiecte bune. n activitatea de evaluare, costul capitalului servete fie ca element de referin, cu care se compar rata de rentabilitate intern a proiectului, fie la stabilirea ratei de actualizare. n practica investiiilor, costul capitalului ndeplinete urmtoarele roluri# $ rata de rentabilitate financiar ateptat/ $ rata minim a rentabilitii capitalului alocat pentru investiii/ $ prag minim al rentabilitii, n funcie de care se decide acceptarea sau respingerea a proiectului de investiii. Msurarea costului capitalului Costul capitalului se determin at;t pentru fiecare surs de finanare a investiiilor, c;t i pentru dou sau mai multe, sub forma unei medii ponderate a costului surselor respective.

amplasate la primele etaje ale bloc. de locuit. @ tendinta evidenta a pietii de suprafete comerc. n anul curent consta n decentralizarea constructiei, si ca consecinta$dezvoltarea sectoarelor mai putin amenajate. )ulte ob.comerc.sunt greu de vndut din cauza strii sau din cauza preurilor mari. !nzt. in preurile, de aceea afacerile, mai ales cele cu ob.mari, sunt n numr unitar. )agazine nu prea mari cu caracteristici bune se vnd mai bine. ns n general, oferta ntrece cererea cu mult. "ituaia pe piaa ob.comerc. este nestabil, din cauza legislaiei, care nu stimuleaz, ci stopeaz businessul. "pecificul pieei imobiliare ce aduce venit este inaccesibilitatea. &roprietarii ob. mari i scumpe se struie s le vnd fr a face totul public. Tumtate din tranzac. cu imob.comerc. i$au revenit oficiilor i centrelor comerciale. +naliznd dinamica preurilor, potenialii cumprt.ai ob. comerc. tind spre procur. chiar a celor imob. care 3$5ani n urm nu prezentau nici un interes. "e poate de menionat lipsa ofertei ob. comerc. amplasate pe bl.Yt.cel )are. Conform rezultatelor preliminare, piata imob comerc include mai multe centre de afaceri moderne, suprafata total a crora constituie apro2imativ 38 888m.p. n ultimul timp se observ o tendin de diminuare a preturilor la obiectele comerciale, ca urmare a trecerii pietii imobiliare n etapa de saturatie. @ alt cauz n acest sens ar fi faptul c preturile la imobilele comerciale snt prea mari, n comparatie cu puterea de cumparare a investitorilor. (educerea migrrii i a vnzrilor de bunuri imobiliare a fost influienat de nsprirea condi. de emigrare din () i de obinere a ceteniilor i a vizelor de reedin n alte ri.

$1. %iaa imobilelor industriale7 componente, stare i tendine de dezvoltare

&iaa obiectelor industriale a nceput s se formeze odat cu privatizarea ntreprinderilor. n comparaie cu piaa imobiliar locativ, aceast pia e mai mic i numrul tranzaciilor e mai sczut. ns n legtur cu faptul c preurile la obiectele de pe aceast pia sau ridicat, aceast pia e atractiv pentru structurile implicate n economie. &e pia imob. industriale predomin contractele de arend i nu cele de vnzare$cumprare ca pe piaa imob. locativ. n plata pentru arend se ine cont de urmtorii factori. $tipul ncperii arendate $amplasarea $e2istena locurilor de parcare $dimensiunele etc. Cea mai mare parte a obiectelor industriale snt oferite n arend pe termen lung. Cerinele pentru obiectele industriale depind de tehnologiile de producie, securitatea antiincediar i ecologic. (educerea nivelului de producere industial a adus la apariia acestui tip de pia, a diversilor tipuri de ncperi de producere, baze industiale i depozite. n majoritatea cazurilor aceste obiecte snt mari i scumpe. &e acest sector de pia predomin contractele de arend, dup cum menioneaz specialitii de la bursa ,,'araN n prezent multe bunuri imobiliare de pe acest sector de pia snt foarte greu de realizat, deoarece proprietarii lor nu pot schimba situaia creat de pe pia. "egmentul dat pe pia este destul de ionactiv, ns are mari perspective de dezvoltare mai ales n oraele mari. n unele cazuri potenialul cumprtor iniial arendeaz ncperi de producere pentru a verifica dac nivelul dat satisface cerinele lui i numai dup aceasta cumpr imobilul dat. &entru piaa depozitelor e carcteristic stabilitatea cererii i a ofertei, precum i a preurilor. &e aceasta pia se ofer depozite speciale n care este tehnic necesar pentru lucrrile de ncrcare$ descrcare. An rol aparte l ocup depozitele vamale. &lata pentru arend pe piaa ncperilor destinate depozitrii depinde de# $ nivelul de automatizare $ amplasare $ distan pn la cile de transport $ mrimea suprafeei etc. )odificarea n segmentul dat al pieei s$a produs n micorare forte a cererii de suprafee de ,388 m* i mai mult. 'a moment, companiile n general se afl n cutarea suprafeelor care nu depesc 388 m*.n general, privind imobilul cu destinaie de producie i depozitare cu suprafee n special mici i medii se observ o cerere destul de stabil, de aceea putem pronostica o cretere mic sau stagnarea creterii preurilor, deoarece n situaia crizei financiare, scderii puterii de cumprare a populaiei i astfel dificultii realizrii produciei, suprafeele de depozitare, logic, urmeaz s sporeasc. 'a momentul de fata majoritatea companiilor comerciale prefera depozitele amplasate alturi de mun Chisinau-circa ,3%m.. Costul ,m.p. de supraf tot. comparativ cu sem > *886 a crescut cu 0$3D n dependenta de amplasare, de setul de comunicatii ingineresti si de comoditatea cailor de acces. +stfel costul , m* de suprafa de producie i depozitare a constituit pentru perioada dat ,68$048euro. 'a momentul actual profitabilitatea imobilului de depozit constituie ,8$,*D. n perspectiv,

datorita cresterii continue a sinecostului de constructie acest indicator nu va creste, este posibila chiar reducerea valorii lui. n or. Chiinu plata pentru arenda depozitelor n mediu constituie ,3$38X9m * anual. Cheltuielile pentru ntreinere snt mai mici dect pentru imob. locativ i comercial. @ferta pe piaa depozitelor are o dendin de cretere. &e fiecare segment al pieei imobiliare, oferta bunurilor imobiliare se formeaz din * surse# volumul construciilor noi rezervele e2istente de bun. imob. libere i desponibile, n totalitate sau parial, p9u comercializare. +naliza cererii de bun. >mobiliare cu destinaie industrial trebuie nsoit de investigarea urmtoarelor aspecte# starea general a economiei rii/ nivelul dezvoltrii economice i al dinamicii ramurilor componente ale econ.naionale, n care intr =.> evaluabile. e2istena potenialului tiinifico$ productiv i posibilitile de atragere a investiiilor p9u organizarea noilor procese de producie sau tehnologice. Ca rezultat al analizei cererii pe diferite segmente ale pieei se poate formula concluzia necesar cu privire la nivelul actual sau pronosticabil al cererii, care caracterizeaz o pia imobiliar concret. ranzaciile pe aceast pia pot fi# !nzarea$cumprarea, darea n cherie a ncperilor, cldirelor i construciilor nelocative. !nzarea$cumprarea i darea n cherie a comple2elor imobiliare. ransmiterea ncaperilor, cldirelor i construcilor nelocative n calitate de aport la capitalul social/ (ecunoaterea drepturilor patrimoniale i a altor drepturi conform hotrrii judectoreti, .a.

prenumele beneficiarului i datele de identificare ale lui, denumirea ntreprinderii de evaluare, descrierea obiectului evalurii i datele privind proprietarul acestuia, data la care a fost estimat valoarea, lista standardelor, metodele i datele iniiale, ipotezele evaluatorului pe care se bazeaz ev., etapele evalurii i temeiul determinrii valorii recomandate a obiectului evalurii. 'a raport se ane2eaz# copiile de pe actele care acord dreptul de prestare a serviciilor de evaluare -licena ntreprinderii, certificatul de calificare al evaluatorului., copiile de pe actele utilizate de ctre evaluator n baza crora au fost determinate caracteristicile cantitative i calitative ale obiectului evalurii. (aportul poate s includ i alt informaie care ar influena valoarea obiectului evaluat. El trebuie s fie semnat de evaluator, de conductorul ntreprinderii i autentificat cu tampila ntreprinderii. (aportul de evaluare trebuie ntocmit n * e2emplare. An e2emplar se transmite beneficiarului serviciilor de evaluare, e2emplarul al doilea se pstreaz la arhiva ntreprinderii de evaluare timp de 3 ani i poate fi prezentat la cererea instanelor de judecat, autoritilor abilitate s e2ercite controlul activitii de evaluare prin legislaie s efectueze e2pertiza rapoartelor de evaluare. (aportul complet de evaluare a bunului imobil poate fi prezentat n felul urmtor# ,.foaie de titlu, pe care se indic denumirea i adresa obiectului evalurii, data evalurii, denumirea beneficiarului i a evaluatorului. *. scrisoare de nsoire n care confirm faptul ncetrii lucrrilor de evaluare. 0.cuprinsul succint al faptelor i concluziilor principale, informaia de baz i suplimentar, rezultatele principale obinute n urma analizei. 1. premisele principale, ipotezele i restriciile. 3. lista condiiilor care permit publicarea rezultatelor evalurii. 4. data i volumul e2pertizei tehnice. 5. determinarea bazei evalurii. 6. analiza situaiei social$economice n regiune. 7. analiza amplasrii obiectului evalurii. ,8. descrierea obiectului evalurii. ,,. analiza celei mai bune i mai eficiente utilizri a obiectului evalurii. ,*. determinarea valorii de pia. ,0. coordonarea rezultatelor evalurii. ,1. certificatul de evaluare. ,3. lista literaturii folosite la ntocmirea raportului. ,4. informaii despre evaluator. ,5. ane2e ?e obicei la raportul de evaluare se ane2eaz actul de e2pertiz tehnic a obiectului, calculul valorii construciei noi, informaii despre obiecte analoage, calcule i informaii utilizate la ntocmirea raportului, materiale grafice i fotografii care ilustreaz obiectul evalurii.

b.culegerea i analiza datelor $ sigurana rezultatelor evalurii depinde de calitatea i volumul informaiei iniiale. ?atele culese trebuie s corespund urmtoarelor criterii# oportunitate, precizie, completri cuprinztoare pentru concluzii/ c.utilizarea metodelor corespunztoare de evaluare $ se recomand ntrebuinarea celor trei metode, dac piaa imobilului este bine dezvoltat toate trei metode trebuie s conduc la acelai rezultat/ d.coordonarea rezultatelor $ este un proces de apreciere definitiv a valorii imobilului n baza unor raionalmente logice/ e.ntocmirea raportului de evaluare$ conform standardelor europene rapoartele de evaluare se elaboreaz n acord cu practica internaional, legile i reglementrile naionale i europene, nevoile clientului, adoptndu$se numai bazele de evaluare recunoscute. 2aracteristica comparativ a evalurii masive i a celei individuale7 Evaluarea masiv este un proces larg i necesit implicarea mai multor specialiti. &e cnd la evaluarea individual este necesar numai un specialist pentru evaluarea b.i. n cazul evalurii masive se folosete metodologia unificat, metodele standardizate, se elaboreaz instruciunile concrete privind efectuarea evalurii. ns n cazul evalurii individuale se aplic diferite metode de evaluare i fiecare evaluator determin de sine stttor necesitatea aplicrii unei altei metode. Evaluarea masiv reflect numai factori de baz care influeneaz la toat grupa obiectelor tipice. &e cnd evaluarea individual reflect majoritatea factorilor care influeneaz la valoarea unui obiect concret. Calitatea evalurii ntr$o evaluare masiv se determin cu ajutorul metodei statistice. ?ac majoritatea rezultatelor se afl n limitele devierii standardelor de la preul real, atunci calitatea lucrrilor se accept. Calitatea evalurii individuale trebuie s fie mai nalt i se determin prin compararea cu preul real de vnzare. n ambele cazuri, calitatea lucrrilor de evaluare se determin prin corespunderea lucrrilor de evaluare efectuate conform standardelor profesionale. Yi evaluarea masiv i cea individual reflect sarcinile economiei aplicate. 'a baza evalurii stau metodele sistematizate de colectare, analiz i prelucrarea informaiei iniiale

prezint inspectoratelor fiscale teritoriale calculul impozitului funciar/ b. pentru persoanele fizice, precum i pentru gospodriile rneti -de fermier. calcularea sumei anuale a impozitului funciar si ntocmirea avizelor de plata a impozitului se efectueaz, conform instruciunii )inisterului Binanelor, de ctre serviciile de colectare a impozitelor i ta2elor locale ale primriilor cu participarea inspectoratelor fiscale teritoriale. +vizele de plata a impozitului funciar se nm;neaz subiecilor impunerii cel t;rziu cu 48 de zile p;n la e2pirarea primului termen de plata a impozitului . &ersoanele specificate mai sus pot achita impozitul funciar in bugetul unitii administrativ$teritoriale respective, n pri egale, cel t;rziu la ,3 august si ,3 octombrie a anului fiscal n curs, iar in cazul achitrii sumei integrale a impozitului funciar pentru anul fiscal n curs p;n la data de 08 iunie a anului respectiv, aceste persoane beneficiaz de dreptul la o reducere cu ,3D a sumei impozitului ce urmeaz a fi achitat. +vizele de plata a impozitului funciar, nm;nate subiecilor impunerii, se ntocmesc in;ndu$se cont de acest drept.

acestora, integral la bugetele unitilor unde sunt nemijlocit amplasate bunurile respective. ?e la , ianuarie *884 b.i. vor fi impozitate conform titlului !> al Codului fiscal. !om cunoate val. de pia a b.i., se va stabili baza impozabil, care va constitui 38D de la val. de pia nmulit la cota concret a impoz. care va fi n limitele 8,*3D$8,3D.

&&. Eitlul V+ al codului "iscal privind evaluarea i reevaluarea b.i. (n scopul impozitrii. 2otele i modul de calculare a impozitului pe b.i.
itlul !> al codului fiscal conine 4 capitole# ,.dispozitii generale *. subiectii impunerii, obiectele impunerii si baza impozabila a bunurilor imobiliare 0. evaluarea si reevaluarea bunurilor imobiliare in scopul impozitarii 1. cotele, modul de calculare si termenele de achitare a impozitului pe bunurile imobiliare 3.inlesniri la plata impozitului pe bunurile imobiliare 4.administrarea impozitului pe bunurile imobiliare 0ubiectii impunerii "ubiecti ai impunerii sint persoanele juridice si persoanele fizice rezidenti si nerezidenti ai (epublicii )oldova# a. proprietarii bunurilor imobiliare de pe teritoriul (epublicii )oldova/ b. detinatorii drepturilor patrimoniale -drepturilor de posesie, de gestiune, de administrare operativa. asupra bunurilor imobiliare de pe teritoriul (epublicii )oldova ce se afla in proprietatea publica a statului sau in proprietatea publica a unitatilor administrativ$teritoriale si arendasii care arendeaza un obiect al impunerii proprietate privata, daca contractul de arenda nu prevede altfel. &entru bunurile imobiliare proprietate publica a statului sau a unitatilor administrativ$teritoriale arendate, subiecti ai impunerii sint arendasii. >n cazul in care bunurile imobiliare se afla in proprietate -in folosinta. comuna in diviziune a mai multor persoane, subiect al impunerii este considerata fiecare dintre aceste persoane, in cota$parte care ii revine.>n cazul in care bunurile imobiliare se afla in proprietate comuna in devalmasie, subiect al impunerii este considerata, in baza acordului comun, unul din proprietari -coproprietari.. :biecte ale impunerii sint bunurile imobiliare, inclusive terenurile -terenuri cu destinatie agricola, terenuri destinate industriei, transporturilor, telecomunicatiilor si terenurile cu alte destinatii speciale. din intravilan sau din e2travilan si9sau imbunatatirile de pe ele $ cladiri, constructii, apartamente si alte incaperi izolate, inclusiv imbunatatirile aflate la o etapa de finisare a constructiei de 68D si mai mult, ramase nefinisate timp de 3 ani dupa inceputul lucrarilor de constructie. =aza impozabila a bunurilor imobiliare constituie valoarea estimata a acestor bunuri. Evaluarea si reevaluarea bunurilor imobiliare Evaluarea bunurilor imobiliare se efectueaza de catre organelle cadastrale teritoriale in baza unei metodologii unice pentru toate tipurile de bunuri imobiliare in modul si in termenele stabilite de legislatie. Evaluarea bunurilor imobiliare se efectueaza pe calea evaluarii in masa $ in cazul obiectelor$tip ce constituie bunuri imobiliare si pe calea evaluarii individuale $ in cazul obiectelor specifice -netipice.. )etoda evaluarii individuale a bunurilor imobiliare poate fi aplicata si in baza deciziei instantei judecatoresti. 'a evaluarea bunurilor imobiliare, in dependenta de destinatia acestora, se aplica urmatoarele metode de determinare a valorii de piata# a. metoda analizei comparative a vinzarilor/ b. metoda veniturilor/ c. metoda cheltuielilor. (eevaluarea bunurilor imobiliare se efectueaza de catre organelle cadastrale teritoriale o data la 0 ani in modul stabilit de Fuvern. Binantarea lucrarilor de evaluare a bunurilor imobiliare se efectueaza de la bugetul de stat. 2otele impozitului Cota ma2ima a impozitului constituie 8,*3D din baza impozabila a bunurilor imobiliare. Cota concret a impoz. &e b.i. se stabilete anual de ctre autoritatea +&' i nu poate fi mai joas de 8.8*D din cota ma2im. 2alcularea impozitului "uma impozitului pe bunurile imobiliare se calculeaza annual pentru fiecare obiect al impunerii, pornindu$se de la baza impozabila a bunurilor imobiliare, calculata conform situatiei de la , ianuarie a anului fiscal respectiv, de catre serviciile de colectare a impozitelor si ta2elor locale ale primariilor cu participarea autoritatilor fiscale teritoriale. Eermenele ac!itarii impozitului >mpozitul pe bunurile imobiliare se achita de catre subiectul impunerii in parti egale nu mai tirziu de ,3 iunie si ,3 octombrie a anului curent. 6e impozitul pe bunurile imobiliare sint scutiti7 a. autoritatile publice si institutiile finantate de la bugetele de toate nivelurile/ b. "ocietatea @rbilor, "ocietatea "urzilor, "ocietatea >nvalizilor/ c. intreprinderile penitenciarelor/ d. Centrul (epublican E2perimental pentru &rotezare, @rtopedie si (eabilitare al )inisterului )uncii, &rotectiei "ociale si Bamiliei/ e. obiectivele de protectie civila/

&$. 2alcularea valorii impozabile a b.i ce aparin persoanelor "izice i 9uridice

Buncia social a sistemului de impozitare este bine cunoscut, dar realizarea ei ncepe abia acum, c;nd putem vorbi despre noul sistem de impozitare a b.i bazat pe valoarea de pia a acestora, de unde deriv distribuirea echitabil a poverii fiscale, ceea ce nseamn c fiecare contribuabil va plti impozite n funcie de valoarea real a bunului su . n prezent se lucreaz asupra sistemului de evaluare masiv, efectuat e2clusiv n scopul impozitrii b.i. Evaluarea masiv presupune aplicarea metodelor i procedurilor de analiz statistic a informaiei privind factorii ce contribuie la formarea valorii de pia a b.i . "istemul de evaluare masiv are urmtoarele avantaje # $ rezultatele obinute sunt obiective , deoarece n rezultatul automatizrii procesului de calcul al valorii , b.i similare , evaluate n baza criteriilor identice, vor avea valori similare/ $ aplicarea modelelor de evaluare n zona test permite aplicarea acestora pe ntreg teritoriul rii, aa cum modelele sunt universale/ $ crearea sistemului dat duce la reducerea timpului i resurselor necesare pentru efectuarea reevalurii b.i . 'a capitolul G+cte legislativeN , cel mai nou dintre ele, putem meniona c este &rogramul de msuri privind implementarea noului sistem de evaluare a b.i n scopul impozitrii, premisa cruia este crearea cadrului normativ$ metodologic al sistemului dat de evaluare. &rintre sarcinile programului dat putem meniona urmtoarele # $ crearea unui sistem eficient de evaluare a b.i n baza tehnologiilor informaionale moderne / $ asigurarea organelor fiscale i organelor +&' cu informaia despre valoarea de pia a b.i / $ e2tinderea bazei de date ce cuprinde informaiile despre b.i . &rogramul dat se va realiza n dou etape# implementarea proiectului pilot i implementarea sistemului de evaluare pe ntreg teritoriul (.) . Este foarte important faptul ca noul sistem de evaluare i impozitare s fie deschis -transparent.. &roprietarilor li se va transmite avizul privind valoarea estimat n care vor fi incluse i caracteristicile b.i , i modelul de evaluare pentru ca proprietarul s poat contesta valoarea n caz c are obiecii . >mpozitul pe b.i. se calculeaz prin nmulirea valorii b.i. impozabile la cota concret a impozitului. Cotele impoz. funciar i pe b.i sunt ane2ate la legea cu privire la punerea n funciune a itlului !> al Codului Biscal G>mpozitul pe b.iN. &ersoanele fizice i juridice ,care desfoar activitatea de ntreprinztor, calculeaz de sine stttor suma impozitului pe b.i i achit impozitul n bugetul unitii administrativ teritoriale trimestrial, n pri egale, cel t;rziu la data de *8 a lunii imediat urmtoare trimestrului gestionar al anului fiscal n curs. &ersoanele specificate trebuie s se ncadreze n aceeai perioad de timp pentru a prezenta organelor fiscale calculul impozitului . n cazul persoanelor fizice care nu desfoar activitate de ntreprinztor, calcularea sumei anuale a impozitului i perfectarea avizelor de plat revine serviciilor de colectare a impozitelor i ta2elor locale cu participarea organelor fiscale . +vizele de plat a impozitului pe b.i se nm;neaz subiectului cel t;rziu cu 48 zile naintea e2pirrii termenului de plat . "ubiecii impunerii fiscale achit impozitul pe b.i n bugetul unitii administrativ teritoriale ,n pri egale, cel t;rziu la ,3 august i ,3 octombrie a anului fiscal , iar contribuabilii care achit suma integral a impozitului : p;n la 08 iunie a anului fiscal n curs. +ceste persoane beneficiaz de o reducere a impozitului de ,3D. ntrep., instituiile, organizaiile i persoanele fizice care au b.i, inclusiv terenuri, amplasate n afara unitii administrativ teritoriale n care se afl reedina de baz, transfer impozitul funciar i pe b.i, precum i calculele

&1. 3naliza comparativ a &5. Raport de evaluare ) &2. 0ituaia actual (n tipuri, cerine de baz "a de evalurii masive i a evalurii domeniul evalurii bunurilor individuale a b. i. coninutul raportului itlul !> al Codului Biscal prevede c imobile (n scopul impozitrii. (ezultatele activitii de evaluare evaluarea b.i. pentru scopul de impozitare 4odul de calculare a impozitului trebuie prezentate sub form de raport, poate fi efectuat pe calea evalurii "unciar
care este document analitic, ntocmit i semnat de evaluator conform rezultatelor desfurrii evalurii unui bun imobil concret, cu indicare obligatorie a metodicilor utilizate, precum i a valorii de pia. Cea mai rspndit este clasificarea rapoartelor de evaluare dup gradul de prelucrare a materialului i dup gradul de e2punere detaliat a faptelor i a concluziilor. (ezultatele evalurii pot fi prezentate oral sau n scris. (aportul oral este necesar s fie nsoit de documente de lucru sau de concluzii asupra valorii conform "tandardelor >nternaionale de Evaluare. (aportul n scris poate fi un document amplu care conine toate datele i rezultatele necesare ale analizei efectuate, n temeiul crora a fost fcut concluzia cu privire la valoare. ?easemenea prescurtat sub form de formulare utilizate de ageniile guvernamentale i alte agenii sau de scrisori adresate beneficiarului. +tt "tandardele Europene ct i >nternaionale propun * variante de rapoarte de evaluare# raport de evaluare i certificat de evaluare. n raport sau certificat trebuie s fie prezentate# identificarea evaluatorului i data evalurii, instruciunile, scopul i utilizarea presupus a rezultatelor evalurii, baza evalurii, identificarea i poziia obiectului, data inspectrii, referine privind aplicarea "tandardelor >nternaionale i alte acte normative necesare, semntura evaluatorului. ?ac certificatul valorii este forma prescurtat a certificatului evalurii, apoi certificatul asupra valorii, care e2ist n alte ri este parte component a raportului de evaluare. (aportul trebuie s fie obiectiv i evaluatorul trebuie s garanteze c nu e2ist un conflict de interese, inclusiv cu o procedur de verificare intern, nu trebuie s fie influenat de presiune din partea clientului sau a unei tere persoane pentru a prezenta un rezultat particular al evalurii sau orice recomandare asociat. n raportul de evaluare trebuie de artat cine este evaluatorul cine este beneficiarul, care va fi utilizarea prezumtiv a rezultatelor evalurii, data ntocmirii raportului i data desfurrii evalurii. n (.). sa fcut ncercarea de a standardiza formele de prezentare i ale coninutului rapoartelor de evaluare. Conform legii (.). cu privire la activitatea de evaluare, raportul poate fi ntocmit n scris sau pe suport electronic. n raport se indic# data ntocmirii raportului, scopul ev., numele de familie, masive n cazul bunurilor imobile tipizate -standarde. i pe calea evalurii individuale n cazul obiectelor specifice. 'a evaluarea tuturor b.i. n scopuri de impozitare n dependen de destinaia acestora se aplic metodele de evaluare de pia. Evaluarea masiv este un proces de evaluare a unui grup de b.i. cu caracteristici similare la o dat concret cu aplicarea procedurilor standarde de evaluare i analizei statistice a rezultatelor. Evaluarea individual este un proces de estimare a valorii unui bun imobil concret la o dat concret inndu$se cont de toi factorii de influen a valorii. Evaluarea masiv se efectueaz n baza datelor nregistrrii masive a b.i. i include urmtoarele etape# $ formarea grupurilor de bunuri imobile similare/ $ stabilirea factorilor ce influeneaz asupra valorii b.i. pentru fiecare grup de b.i./ $ formarea reelei de b.i. etalon pentru estimarea valorii b.i./ $ elaborarea modelelor de evaluare a b.i./ $ stabilirea hotarelor zonelor valorice n interiorul crora obiectele similare au valoare egal/ $ evaluarea tuturor b.i./ $ nscrierea valorilor estimate n (egistrul bunurilor imobile. (ezultatele evalurii masive sunt valabile pentru perioada de timp ntre dou evaluri. Evaluarea masiv se finaneaz n limita mijloacelor prevzute n bugetul de stat. (ezultatele evalurii masive sunt trecute n (egistrul de estimare a valorii b.i., care are o form unic pentru ntreaga republic i este inut de @C n raza sa de activitate. "copul evalurii individuale conform proiectului de legi este determinarea valorii de pia sau a unei alte valori a unui singur bun imobil la o dat concret. Evaluarea individual poate fi efectuat pentru diferite tipuri de bunuri imobile i n scopuri diferite determinate de beneficiari -inclusiv i pentru impozitare.. Evaluarea individual const din urmtoarele etape# a. determinarea sarcinilor evalurii$ aceast etap cuprinde# identificarea bunului imobil, determinarea drepturilor de proprietate, aprecierea scopului i datei de evaluare/ (eforma sistemului de evaluare a bunurilor imobile n scopul impozitrii constituie o parte component a reformei sistemului de impozitare a b.i. Conform Codului Biscal al (.) , itlul !> G>mpozitul pe b.iN, baza impozabil a b.i va fi calculat n temeiul valorii lor de pia. An aspect important al reformei sus numite l constituie &rogramul de msuri privind implementarea noului sistem de evaluare a b.i n scopul impozitrii. (ealizarea acestui program presupune crearea bazei normativ$metodologice a organizrii i desfurrii lucrrilor de evaluare n scopul impozitrii, crearea unui sistem automatizat de evaluare, colectarea informaiei privind b.i amplasate pe teritoriul (.), procurarea de echipament i programe automatizate pentru prelucrarea i analiza informaiei privind b.i, instruirea specialitilor din cadrul @C , elaborarea unui program eficient de relaii cu publicul, atragerea mijloacelor financiare . Binanarea programului dat se va efectua de ctre bugetul de stat, bugetele locale i mijloacele e2trabugetare. Este foarte important de specificat care este eficiena economic i social a realizrii programului dat i anume faptul c acceptarea valorii de pia drept baz pentru calcularea sumei impozitului pe b.i este cea mai eficient cale de a asigura realizarea funciei sociale a sistemului de impozitare, e2primat prin distribuirea echitabil a poverii fiscale astfel nc;t fiecare contribuabil pltete impozite n funcie de valoarea real a proprietii sale. n acelai timp se va realiza i funcia fiscal a sistemului de impozitare, adic vor fi asigurate veniturile bugetelor locale. +plicarea procedurilor de evaluare n scopul impozitrii b.i i crearea unui sistem automatizat de calculare a valorilor i transmiterea datelor organelor fiscale vor contribui la reducerea costurilor pentru administrarea sistemului de evaluare i impozitare a b.i . >mpozitul funciar se determin prin nmulirea cotei concrete a impozitului la numrul de grad$hectare, hectare sau la suprafaa terenului ce aparine persoanei juridice sau persoanei fizice, se calculeaz i se achita dup cum urmeaz# a. persoanele juridice si persoanele fizice care desfoar activitate de ntreprinztor, cu e2cepia gospodriilor rneti -de fermier., calculeaz de sine stttor suma anuala a impozitului funciar i p;n la , iulie a anului fiscal n curs

f. persoanele de virsta pensionara, invalizii de gradul > si >>, invalizii din copilarie, invalizii de gradul >>> s.a. j. familiile participantilor cazuti in actiunile de lupta pentru apararea integritatii teritoriale si independentei (epublicii )oldova si persoanele care au fost intretinute de acestia/ %. familiile militarilor cazuti in actiunile de lupta din +fghanistan si persoanele care au fost intretinute de acestia/ l. familiile care au copii invalizi in virsta de pina la ,6 ani/ m. familiile persoanelor decedate in urma unor boli cauzate de participarea lor la lucrarile de lichidare a consecintelor avariei de la C.+.E. Cernobil si persoanele care au fost intretinute de acestea. n. institutiile medico$sanitare publice finantate din fondurile asigurarii obligatorii de asistenta medicala. 0cutirea de impozit acordata de autoritatile reprezentative ale administratiei publice locale. +utoritatile reprezentative ale administratiei publice locale sint in drept sa acorde persoanelor fizice si persoanelor juridice scutiri sau aminari la plata impozitului pe bunurile imobiliare pe anul fiscal respectiv, in caz de# a. calamitate naturala sau incendiu, in urma carora bunurile imobiliare au fost distruse sau au fost deteriorate considerabil/ b. atribuire a terenurilor pentru evacuarea intreprinderilor cu impact negativ asupra mediului inconjurator. >n acest caz pot fi acordate scutiri de impozit pe durata normativa a lucrarilor de constructie/ c. boala indelungata sau deces al proprietarului b.i. confirmate prin certificat medical sau, respectiv, prin certificat de deces. .urnizarea in"ormatiei @rganele cadastrale prezinta anual, cel tirziu pina la , februarie, organelor fiscale teritoriale informatie asupra fiecarui subiect si obiect al impunerii bunurilor imobiliare privind# a. numarul cadastral de identificare al obiectului -obiectelor. impunerii/ b. numele, prenumele, denumirea subiectului impunerii/ c. adresa, locul amplasarii bunului imobiliar/ d. caracteristica generala a bunului imobiliar -suprafata terenului si a imbunatatirilor de pe el./ e. valoarea estimata -de piata. a bunului imobiliar. @rganele cadastrale sint in drept sa solicite informatia necesara referitoare la obiectul impunerii de la pers$le care infaptuiesc inregistrarea drepturilor patrimoniale sau a tranzactiilor cu b.i. si de la proprietarii bunurilor imobiliare. "ubiectul impunerii este obligat sa prezinte organelor cadastrale informatia necesara pentru evaluarea bunurilor imobiliare, care se efectueaza in conformitate cu legislatia. >n cazul in care subiectul impunerii refuza sa prezinte informatia necesara pentru evaluarea bunurilor imobiliare, evaluarea se efectueaza in baza informatiei detinute de catre organele cadastrale in privinta obiectelor analoage ce constituie bunuri imobiliare. 3vizul de plata a impozitului +vizul de plata a impozitului este e2pediat fiecarui subiect al impunerii de catre serviciul de colectare a impozitelor si ta2elor locale al primariei cel tirziu cu 48 de zile pina la e2pirarea primului termen de plata a impozitului.

Colectarea datelor de pia este un proces continuu necesar pentru a asigura monitorizarea calitii modelelor de evaluare ai actualizarea lor/ 0. *la orarea modelului de evaluare descrie influena factorilor valorici asupra preului de v;nzare a => i este elaborat n baza analizei preurilor de pia. &rocesul de elaborare a moelului de evaluare se divizeaz n dou etape# $ specificarea structurii de baz a modelului , care are ca scop identificarea factorilor valorici i care se face n baza rezultatelor analizei pieei =>/ $ estimarea parametrilor modelului, care are ca scop calcularea coeficienilor ce arat contribuia fiecrui factor la valoarea de pia a =>. 'a aceast etap lucrrile sunt bazate pe metodele de analiz statistic. )odelele de ev. trebuie s fie n conformitate cu urmtoarele criterii# a. s corespund cerinelor fa de calitatea modelelor matematice / b. s fie interpretabile / c. s reflecte realitatea / d. s corespund cerinelor fa de eficiena economic a ntregului sistem de evaluare. 1. Colectarea datelor despre o iectele evalurii. ?atele necesare pentru introducerea n sistemul automatizat de evaluare sunt colectate din registru =>, dosarele cadastrale i inventariere tehnic inute de @C . ?atele mai pot fi colectate de la proprietarii => sau ali titulari de drepturi, serviciile subordonate autoritilor publice locale i persoanele care datorit activitilor lor economice dein informaie necesar pentru evaluare. ?ac obiect al evalurii este construcia nefinisat, atunci p9u acumularea informaiei necesare p9u ev. trebuie efectuate lucrri de inventariere a acestui => la nceputul fiecrei evaluri generale. ?ac survin unele modificri de ordin juridic sau tehnico$economic ale => autoritile publice locale trebuie s prezinte informaia respectiv @C ntr : o form tip. 3. Calcularea valorilor (I, se efectueaz n baza modelului de evaluare pentru tipul sau subcategoria respectiv a =>. @C $le cu sprijinul autoritilor publice locale trebuie s comunice datele despre valoarea estimat i factorii valorici ce au contribuit la determinarea ei, proprietarului => sau titularului de drepturi. n caz de dezacord cu caracteristicile tehnice care au stat la baza calculrii valorii, proprietarul are dreptul s se adreseze @C n termen de o lun de la data emiterii notificrii, idic;nd caracteristicile cu care nu este deacord i temeiul. @C e2amineaz i dac constat c obieciile proprietarului sunt ntemeiate, modific nscrierile i recalculeaz valoarea =>, care este introdus n suplimentul la (egistru =>. "uplimentul dat se pstreaz n form electronic i conine valoarea estimat, data calculrii valorii, factorii valorici ce au contribuit la estimarea valorii i mrimea lor. 4. 8ransmiterea re!ultatelor evalurii organi!aiilor fiscale . Conform rezultatelor lucrrilor de evaluare, @C prezint organelor fiscale informaia despre fiecare => evaluat. >nformaia poate fi scris pe suport de h;rtie sau n form electronic. >nformaia transmis trebuie s poarte sigiliul @C , semntura conductorului @C i efului seciei de evaluare.

bunuri imobile n toate documentele de transmitere a dreptului de proprietate # n contracte de donaie, schimb. n cazul ideal intenia dat e obiectiv, veridic i cuprinde informaia necesar despre tranzacii i obiectul imobilului. ?ac n contract nu se indic preul real atunci evaluatorii ntreprind eforturi pentru colectarea informaiei necesare# J modificri n lege/ J modificarea formei contractului-de inclus n contract descrierea mai ampl bunurilor imobile. Jcolaborarea cu serviciile de nregistrare a tranzaciilor cu firme private pentru obinerea preurilor reale/ J relaii cu publicul / *. Colectarea informaiei. E2ist un anumit nr. de tranzacii care nu se efectueaz n condiii libere-forme specifice de finanare, v;nzarea cotei pri a =.>.. . ranzaciile netipice pot fi e2cluse din analiz, deoarece specificul lor contravine metodologiei evalurii masive. ranzaciile pot fi corectate la condiiile de pia e2istente, aplic;ndu$se metode specifice statistice, mai ales n cazul obiectelor comerciale care sunt rar tranzacionate. 0. *xtinderea perioadei de anali! a v=n!rilor poate fi aplicat numai pe piaa stabil. ?ac preurile de v;nzare cresc, corecia se face pentru data efecturii tranzaciei. &entru diferite tipuri de => se stabilesc diferite perioade de analiz a tranzaciilor. E2tinderea bazei de date se face prin prisma necesitii de informare a populaiei.

&-. 4odele de evaluare masiv7 elaborarea, speci"icarea i calibrarea modelului

)odelul de evaluare masiv -)E). descrie influena factorilor valorici asupra preurilor de v;nzare a bunului imobil i este elaborat n baza analizei datelor despre pia. &entru fiecare => -dup necesitate i pentru subcategorii de => . sunt elaborate modele separate de evaluare. &rocesul de elaborare a modelului de evaluare se divizeaz n dou etape# $specificarea structurii de baz a modelului , care are ca scop identificarea factorilor valorici i care se face n baza rezultatelor analizei pieei =>/ $estimarea parametrilor modelului, care are ca scop calcularea coeficienilor ce arat contribuia fiecrui factor la valoarea de pia a =>. 'a aceast etap lucrrile sunt bazate pe metodele de analiz statistic. )odele de evaluare masiv se mpart n dou grupe # naturale i logice. )odele naturale sunt utilizate n cazul obiectelor foarte mari, e2ecut;ndu$se machete pentru obiectele respective. Modele logice sunt bazate pe presupuneri i ipoteze ale evaluatorului privind =>. )odele logice pot fi # matematice i conceptuale. )odele conceptuale caracterizeaz evaluarea => i evoluia strii lui sub influena factorului timpului. )odele matematice arat schimbrile cantitative i de coninut, fiind reflectate n tabele i grafice. "copul evalurii masive este determinarea valorii de pia a =i, ceea ce nseamn c modelele evalurii masive trebuie s studieze influena factorilor asupra cererii i asupra ofertei# ,.Z cer P f-B,, B*, ..., Bn. $ influena factorilor asupra cererii/ *. Zofert P f-B,, B*, ..., Bn. $ influena factorilor asupra ofertei/ Calibrarea )E) reprezint un proces de adaptare a formulelor, schemelor i tabelelor evalurii masive la situaia curent pe piaa =>. "tructura modelului )E) poate rm;ne aceeai pe parcursul a zeci de ani dar calibrarea trebuie efectuat anual conform uneia din trei metode# $ analiza de regresie multipl/ $ metoda evalurii adaptive/ $ met analiza amplasrii obiectului. E2ist diferite variante de efectuare a calibrrii# *. Calibrare deplin se efectuaz anual, presupune e2actitate ma2im i necesit mari cheltuieli. n cadrul calibrrii depline se urmrete corectarea coeficienilor utilizai pentru a evita diferenele mari fa de perioada precedent. 0. Calibrarea periodic se efectuaz o dat n * ani n felul urmtor# $ se analizeaz toate => i se determin valoarea nou mai e2act/ $ se efectuaz graficul calibrrii i => se repartizeaz n grupe proporional perioadelor de calibrare. 1. Calibrarea parial este o combinare a modelului de evaluare din anul precedent cu recalibrarea modelului anului curent. +ceast idee se realizeaz cu ajutorul analizei de regresie multipl c;nd la determinarea coeficienilor se stabilesc condiiile specifice ale modelelor anului precedent i anului curent. +cesta este cea mai raional metod. E2ist 0 modele de ev. masiv# aditiv, multiplicativ i hibrid -comple2. : care este cel mai utilizat, are o mai mare prioritate, deoarece reflect cel mai bine realitatea.

&,. 2olectarea i prelucrarea in"ormaiei pentru e"ectuarea evalurii pentru impozitare. &*. Esena i etapele e"ecturii Grgirea bazei in"ormaionale (n condiiile lipsei de in"ormaie evalurii masive a #+ Evaluarea masiv -E). este procesul privind preurile de v8nzare a de evaluare a unui grup de => cu #+.
caracteristici similare la o dat concret cu aplicarea procedurilor standarde de evaluare i analiz. statistic. E) se utilizeaz numai pentru impozitare. (ezultatele E) sunt valabile pentru perioada de timp ntre dou evaluri. &rocesul de evaluare masiv const din urmtoarele etape# ,. *tapa lucrrilor pregtitoare, n cadrul creia are loc identificarea obiectelor evalurii care nu sunt nregistrate n cadastrul => i nregistrarea lor/ elaborarea de ctre +genie a planului de desfurare a lucrrilor de ev. i caietelor de sarcini p9u @C / estimarea mrimii mijloacelor financiare necesare pentru e2ecutarea lucrrilor de evaluare i prezentare propunerilor respective )inisterului Binanelor pentru a fi incluse n proiectul bugetului de stat, ncheierea contractelor ntre +genie i @C pentru e2ecutarea lucrrilor de evaluare. * . Colectarea datelor de pia, este efectuat n scopul obinerii informaiei necesare pentru elaborarea sau actualizarea modelului de evaluare. ?atele privind preurile de v;nzare i plile de arend pot fi obinute din contractele de v;nzare cumprare i contractele de arend nregistrate la @C . ?rept surse de informaie pot fi autoritile administraiei publice locale, agenii imobiliari i firmele de evaluare. &entru acumularea datelor de pia @C trebuie s menin o baz de date a tranzaciilor imobiliare care va conine# $ informaia referitoare la tranzacie, adic preul i data tranzacie/ $ datele de identificare a => $ caracteristicile tehnice, funcionale i economice ale => la data tranzaciei. Colectarea datelor reprezint momentul cheie n toat ev. masiv. "istemul de dirijare a datelor const din urmtoarele etape# ,. determinarea factorilor de influen a valorii =>/ *. colectarea datelor iniiale/ 0. introducerea i redactarea datelor/ 1. transformarea datelor/ 3. depozitarea i pstrarea datelor. &entru funcionarea raional a ev. masive este necesar de introdus controlul calitii datelor iniiale, deoarece veridicitatea ev. depinde de calitatea informrii iniiale. Colectarea datelor privind caracteristicile tehnice a => este etapa cea mai costisitoare n sistema ev. masiv. +nume la etapa de dirijare sunt necesare calculele eficienei sistemului de ev. )omentul iniial n procesul de dirijare a datelor reprezint determinarea factorilor de influen asupra valorii. 'a etapa acesta este necesar de a limita nr. caracteristicilor =>. 'a etapa crerii modelelor de evaluare masiv foarte des se ine cont de 3$4 factori cei mai eseniali. 'a etapa colectrii informaiei este necesar de a colecta i indici suplimentari de ev. care sunt necesari pentru argumentarea valorii determinate a imobilului n cazul apariiei ntrebrilor contribuabililor. Ev mas. se bazeaz pe metoda v;nzrilor comparabile. n cazul lipsei de informaie despre preurile de v;nzare se utilizeaz metode speciale de evaluare. $unt diferite metode de extindere a a!ei de date despre tran!acii # ,. Colectarea informaiei despre majoritatea tran!aciilor. n multe ri legea prevede declararea preurilor pe

@rice sistem fiscal trebuie s fie pregtit pentru a efectua reevaluri periodice i a perfecta sistemul su de evaluare masiv. (eevaluarea se petrece dup urmtorul algoritm# ,. &nali!a eficacitii, determin dac valorile obinute sunt echilibrate i corespund situaiei de pe pia. &rincipala metod de control a calitii evalurii masive este analiza indicilor relativi ai valorii, care trebuie efectuat anual. 'a o eficacitate sczut este necesarde a efectua reevaluare, n specialdac aceasta nu s$a fcut demult. *. Deci!ia de efectuare a reevalurii. Aneori reevaluarea se face n conformitate cu prevederile actelor normative i legislative. A+ poate utiliza un grafic ciclic, conform cruia anual se face nemijlocit investigarea i reev. unei pri a imobilului su. 'a luarea deciziei de reevaluare trebuie s fie luate n consideraie beneficiile care vor fi primite primite i costurile necesare primirii lor. n dependen de acest factor se stabilesc intervale de timp dup care se va efectua reevaluarea dup anumite intervale de 0$1 ani ori n baza analizei indicilor relativi ai valorii, ori din influena factorilor e2terni. 0. &nali!a resurselor disponi ile. nainte de a determina scopul reevalurii autoritile trebuie s evalueze resursele de care dispun# personal calificat, finane, sisteme e2istente i metode practice, asigurare tehnic a procesului de prelucrare a informaiei, datela e2istente i baza cartografic. Bactorul decisiv este finanarea, deoarece ea permite lichidarea insuficienei celorlalte resurse. ?isponibilitatea resurselor financiare determin tipul sistemei utilizate i timpul necesar punerii ei n funciune. 1. )lanificarea i organi!area lucrrilor. "unt cele mai importante aspecte ale reev. +utoritile fi2eaz termenele de finisare a lucrrilor i obiectivele ndeplinirii programului de reevaluare, elaboreaz un plan de aciuni i alctuiete un grafic care asigur la timp ndeplinirea scopului propus. &lanul determin lista i termenele finalizrii aciunilor cheie, divizeaz sarcinile i determin normativele pentru colectarea datelor i efectuarea lucrrilor n teren. Fraficul organizrii lucrrilor curente trebuie s reflecte divizarea obligaiunilor . Crearea grupelor de lucru este cel mai eficient mod de a organiza personalul. n cazul c;nd pentru colectarea datelor sau pentru efectuarea e2pertizei specializate sunt necesare resurse considerabil, este posibil atragerea suplimentar a personalului. 3. *la orarea sistemei. &resupune procesul de dotare a fiecrui subsistem al evalurii masive cu un set de metode i proceduri, materiale normative i soft necesar. n primul r;nd trebuie elaborate forme pentru colectarea informaie, trebuie selectate metode i indicatoare pentru colectarea i prelucrarea informaiei dup parametrii =>, datele despre v;nzri i indicatori ai venitului. 4. Investigaiile de pro , presupun testarea procedurilor noi pentru fiecare parte a unitilor administrativ teritoriale. >nvestigaiile de prob sunt necesare pentru verificarea eficienei i eficacitii noului sistem analiza resurselor pentru a putea fi aplicate ca model universal de lucru. 5. Colectarea datelor. ?up ce sunt elaborate formele i metodicile necesare, sunt testate probate i aprobate, poate fi nceput colectarea datelor. ?atele trebuie s fie redactate i verificate minuios nainte de a fi utilizate n calcul. Calitatea datelor disponibile determin e2actitatea calculelor ulterioare. 6. Calcularea valorii, ncepe cu analiza pieei elaborarea modelului, calibrarea lui de asemenea i calculele preventive. +naliza indicilor relativi ai valorii, ulterior efectuat, determin e2actitate i corectitudinea mrimilor pe tipuri de bunuri imobile i zone valorice. ?ac modelul d rezultate favorabile, el poate fi utilizat pentru calcularea mrimilor valorii, corectate pe parcursul lucrrilor de c;mp i e2pertizelor camerale. 7. )regtirea orderoului fiscal, mrimile finale ale valorii sunt trecute n borderoul fiscal, care este ntocmit dup o form ce trebuie s corespund normativelor i este semnat de evaluatorul fiscal. +vizele despre valoarea => sunt trimise prin pot contribuabililor. +utoritile trebuie s fie gata pentru diferite litigii oficiale i neformale. Chiar dac procesul de soluionare a litigiilor ia mult timp, el d posibilitatea de a verifica amnunit calculele pe obiecte aparte i de introducerea corectrilor necesare. ?up soluionarea litigiilor , sunt ntocmite i trimise contribuabililor avizele de plat a impozitului. /C.anali!a calitii re!ultatelor finale. Evaluatorul efectueaz analiza final a indicilor relativi ai valorii n scopul determinrii e2actitii i lipsei contraverselor n rezultatele primite. +ceast analiz are un rol important la bilanul rezultatelor lucrului sistemei noi, de asemenea la pregtirea ctre urmtoarea reevaluare.

cu aplicarea procedurilor standarde de evaluare i analize statistice a rezultatelor, av;nd ca scop determinarea valorii tuturor obiectelor pe un anumit teritoriu n termeni restr;ni. n cadrul evalurii masive se iau n consideraie doar factorii de influen major asupra valorii =>. E2pertiza metodelor aplicate n evaluarea masiv const n verificarea algoritmului de calculare a valorii, msura n care procedura de evaluare corespunde standardelor profesionale de evaluare, precum i e2actitatea rezultatelor obinute. &entru a organiza e2pertize eficiente a lucrrilor de evaluare este necesar de elaborat standarde speciale. n cazul n care valoarea estimat a obiectului este contestat de proprietarul => sau alt contribuabil n termenele stabilite de legislaie, @C va e2amina rezultatele evalurii => respectiv. ?ac valoarea lui a fost estimat greit din motivul datelor incorecte despre =>, valoarea nou a bunului va fi stabilit pe baza rezultatelor evalurii individuale. Contribuabilul poate contesta valoarea bunului su n decursul unei luni de la primirea avizului. @C va verifica corectitudinea informaiei i va e2pedia avizul corectat. +ceast procedur va permite corectarea datelor despre => i a valorii => nainte de a fi calculate sumele impozitelor, ceea ce va reduce substanial potenialele cazuri litigioase. n cazul n care litigiul privind valoarea bunului nu poate fi soluionat la nivelul @C , proprietarul este n drept s se adreseze +"(BC. n cazul n care nu este de acord cu decizia acesteia el o poate ataca n instan de judecat. +genia va elabora o instruciune de e2aminare i soluionare a litigiilor. Chiar dac aceast procedur este costisitoare, ea va asigura transparena datelor n viitor i va contribui la e2tinderea bazei informaionale privind valoare real a obiectelor.

*5. Etapele de implementare a sistemului nou de evaluare a bunurilor imobiliare (n scop de impozitare
n baza rezultatelor obinute n cadrul proiectului pilot, se va purcede la implementarea sistemului de evaluare masiv pe ntreg teritoriul (). Evaluarea se va efectua treptat pentru diferite categorii de =l, n funcie de finalizarea lucrrilor de nregistrare masiv. &rocesul de implementare a sistemului de evaluare a =l n scopul impozitrii pe ntreg teritoriul ;rii va consta din urmtoarele etape# ,.Estimarea resurselor necesare pentru evaluarea =l n scopul impozitrii pe ntreg teritoriul (). 'a aceast etap va fi elaborat bugetul pentru ntreaga ar i pentru fiecare unitate teritorial$ administrativ n parte. =ugetul urmeaz a fi divizat pe articole principale de cheltuieli. !a fi estimat necesarul de personal n fiecare @C implicat n lucrrile de evaluare masiv, precum i resursele materiale i echipamentul necesar -hri, computere etc... n procesul de elaborare a bugetului se va ine cont de faptul c evaluarea se va efectua treptat pentru diferite categorii de =l. *.Elaborarea graficului e2ecutrii lucrrilor de evaluare. !a fi ntocmit planul calendaristic al desfurrii lucrrilor de evaluare, cu indicarea fiecrei etape i termenele de e2ecutare. 0.Colectarea datelor despre =l amplasate pe teritoriul () i introducerea n baza de date. !a fi completat baza de date a cadastrului =l cu caracteristicile terenului i9sau construcii$lor, necesare pentru evaluare. Colectarea datelor se va face at;t cameral, n baza dosarelor cadastrale, c;t i cu ieire pe teren, n cazul n care n dosarele cadastrale lipsesc careva date sau n cazurile n care informaia din dosare nu a fost actualizat pe parcursul ultimilor 3 ani. 1.?eterminarea =l standard -etalon. pentru diferite categorii de =l. =l nregistrate n Cadastrul =l vor fi divizate n grupuri omogene -conform clasificatorului elaborat n cadrul proiectului pilot. i, n baza analizei statistice a caracteristicilor lor, va fi determinat bunul imobil standard pentru fiecare categorie de =l. 3.>nstalarea sistemului automatizat de evaluare n @C . &rogramul automatizat elaborat i testat n cadrul proiectului pilot va fi instalat n @C $uri. &entru funcionarea eficient a sistemului automatizat de evaluare va fi organizat instruirea personalului @C $urilor. ?in motivul c sistemul n cauz nu este static, ceea ce presupune c cerinele fa de sistem se vor schimba continuu, @ficiul >nformaional Central GCadastruW va asigura meninerea i perfecionarea sistemului nominalizat. 4.Colectarea i analiza datelor de pia pentru elaborarea modelului de evaluare a lor. !or fi colectate datele privind tranzaciile de v;nzare$cumparare, costurile de construcie, veniturile i cheltuielile operaionale pentru =l date n arend, n baza datelor de pia vor fi calculai indicii evoluiei preurilor pe piaa imobiliar, ratele de capitalizare i uzura. 5.Bormarea zonelor valorice. Conele valorice vor fi formate pentru ntreaga ar sau fiecare A+ . ntr$o zon valoric vor fi incluse toate =l similare, a cror valoare se plaseaz ntr$un interval valoric i n centrul cruia se afl valoarea estimat a =l standard. <umrul zonelor valorice va depinde de valorile pe care le poate avea n diferite localiti bunul imobil standard. otodat, se recomand ca diferena dintre valorile =l standard, n baza crora sunt delimitate zonele

valorice, s fie cuprins n intervalul de ,8$ *8D. 6.+plicarea modelelor de evaluare pentru diferite tipuri de =l, estimarea valorii =l. )odelul de evaluare reflect dependena valorii =l de caracteristicile lui de baz i arat cum se schimb valoarea =l odat cu schimbarea unor anumite caracteristici. >nfluena fiecrei caracteristici asupra valorii bunului este e2primat prin mrimea coeficienilor modelului. )rimile coeficienilor se determin prin analiza statistic a tranzaciilor de v;nzare$ cumprare. )odelele de evaluare vor fi elaborate pentru fiecare tip de =l. 7.!erificarea rezultatelor evalurii. >n condiii camerale sau pe teren vor fi verificate corectitudinea valorilor obinute i corespunderea lor preurilor de pia. Calitatea rezultatelor obinute n urma evalurii masive se estimeaz, de regul, prin aplicarea metodelor analizei statistice, n baza rezultatelor verificrii vor fi operate modificrile necesare n modelul de evaluare. ?up avizarea acestor lucrri vor fi obinute valorile estimate, care urmeaz a fi transmise organelor fiscale. ,8. ransmiterea datelor organelor fiscale teritoriale. @C $urile, n termenele stabilite de legislaie trebuie s prezinte organelor fiscale teritoriale informaia privind subiecii i obiectele impunerii, i n special# numrul cadastral al =l, numele i prenumele -denumirea. subiectului impunerii, adresa sau locul amplasrii bunului, caracteristica general i valoarea estimat a =>. ,,.&rocedura de apel. n cazul n care valoarea estimat a obiectului este contestat de proprietarul =l sau alt contribuabil, @C e2amineaz rezultatele evalurii =l respectiv. ?ac valoarea lui a fost estimat greit din motivul datelor incorecte despre =l, valoarea nou a =l va fi stabilit pe baza rezultatelor evalurii individuale, n cazul n care litigiul privind valoarea bunului nu poate fi soluionat la nivelul @C , proprietarul este n drept s se adreseze la +genie, n cazul n care nu este de acord cu decizia acesteia, el o poate ataca n instana de judecat. +genia va elabora o instruciune privind modul de e2aminare i soluionare a litigiilor. ,*.Elaborarea procedurii de reevaluare a =l. ?rept rezultat al implementrii noului sistem de evaluare a =l pe ntreg teritoriul rii, vor fi determinate principiile i criteriile de organizare a lucrrilor de reevaluare a =l.

*1. Evaluarea terenurilor prin metoda comparaiei directe

)etodele de evaluare a terenurilor sint aplicabile pentru evaluarea tuturor terenurilor, indiferent de destinatia lor si modul de utilizare curenta. )etoda analizei vinzarilor comparabile reprezint cea mai de WpiaW din cele trei metode de baz de evaluare si include# metoda comparatiei directe, metoda alocatiei si metoda e2tragerii Metoda comparatiei directe este utilizata pentru determinarea valorii terenurilor cu constructii si terenurilor fara constructii prin compararea preturilor de vinzare a terenurilor similare obiectului evaluarii. &rincipalii factori de influenta asupra valorii terenurilor de regula sint# a. amplasarea si mediul inconjur./ b. destinatia terenului, modul de utilizare curenta si drepturile persoanelor terte asupra terenului/ c. caracteristicile fizice ale terenului# relieful, suprafata, forma si altele/ d. accesul la teren/ e. dotarile edilitare e2istente la nivel de parcela -retelele de alimentare cu apa, de canalizare, termoficare, gaze naturale, electrice si altele.. &entru compararea terenurilor pot fi folosite urmatoarele unitati de masura# , m*, , ar, , ha sau un lot de teren. Conform acestei metode valoarea terenului evaluat este determinat n condiiile pieii la fel ca i pentru terenurile comparabile. )etoda este utilizat n cazul obiectelor vndute cu regularitate. +ceast metod permite determinarea mrimii celei mai probabile a preului de pia. +vantajul acestei metode const n faptul c ea reflect atitudinea vnztorului i cumprtorului fa de conjunctura pieei. +plicarea metodei pentru evaluarea terenurilor n condiiile curente n () este limitat de urmtorii factori# ,. 'ipsa informaiei de pia privind vnzrile comparabile din cauza subdezvoltrii funciare/ *. 'ipsa informaiei privind preurile reale la care terenurile au fost vndute/ 0. ?e regul n procesul evalurii sunt utilizate preurile ofert/ 1. +justrile pentru proprietatea evaluat i cele comparabile sunt determinate prin intuiie/ 3. &ractic este imposibil de a gsi * terenuri identice, iar de cele mai dese ori constatarea diferenelor dintre acestea cu o mare e2actitate prezint dificulti.

&1. 2ontrolul asupra calitii &/. Esena i etapele e"ecturii evalurii masive. procesului de reevaluare. %rocedura de contestare a 3lgoritmul reevalurii rezultatelor evalurii (eevaluarea este una din funciile
evalurii masive i este utilizat n scopul perfectrii metodelor de efectuare a calculelor i a sistemului n ntregime.

Evaluarea masiv este un proces de evaluare a unui grup de => cu caracteristici similare la o dat concret

Etapele principale ale evalurii prin metoda vnzrilor comparabile sunt urmt.# ,. +naliza pieei i colectarea informaiei necesare la tranzaciile curente, cererii i ofertei terenurilor ce sunt comparabile proprietii evaluate. *. "electarea informaiei cu scopul sporirii veridicitii i de obinerea confirmrii faptului c tranzaciile au avut loc n condiii libere de pia. 0. ?eterminarea elementelor comparabile corespunztoare i analiza comparativ a fiecrei tranzacie selectate. 1. Compararea terenului evaluat i terenurilor comparabile vndute sau care se vnd la pia, ajustarea preurilor terenurilor comparabile. 3. Estimarea valorii de pia a terenului evaluat n baza analizei caracteristicilor comparabile i reducerea lor la un singur indicator de pre sau la un grup de indicat. Compararea vnzrilor este efectuat pe baza a 0$3 vnzri recente ale terenurilor similare i amplasate n apropierea terenului evaluat. +justrile sunt efectuate la preul de vnzare ale terenului comparabil cu care este comparat terenul evaluat. ?ac unul din elementele de baz ale proprietilor comparabile este de o calitate mai bun dect acelai element al proprietii evaluate se efectueaz ajustare prin reducerea preului de vnzare a terenului comparat, i vice$versa dac unul din elemente al terenului comparabil este de o calitate mai joas atunci se efectuiaz o ajustare pozitiv, ceea ce va spori valoarea terenului evaluat n comparaie cu preul de vnzare a terenului comparabil. Compararea terenului evaluat cu alte obiecte de pe piaa imobiliar este efectuat dup urmtorii indicatori# Condiiile de finanare a tranzaciei. : dobnda pentru mijloacele mprumutate, perioada pentru care este acordat creditul, raportul dintre creditul acordat i valoarea proprietii ipotecare, trebuie analizate n cazul fiecrei tranzacii cu scopul depistrii diferenelor dintre vnzrile comparabile i terenul evaluat. n cazul cnd e2ist divergene importante n datele iniiale trebuie s fie efectuate corectrile respective -procentuale sau bneti.. Condiiile de vnzare : ajustrile pentru condiiile de vnzare reflect relaiile atipice dintre cumprtor i vnztor. ?e e2.,dac vnztorul trebuie s vnd urgent terenul, se e2ercit o presiune asupra lui i n acest caz vnzarea terenului va avea loc la un pre mai mic. ?ata vnzrii : ajustarea pentru timpul efecturii tranzaciei reflect schimbarea puterii de cumprare a valutei n care este efectuat plata pentru terenurile comparabile. +mplasarea : >n analiza amplasrii locale este necesar de avut n vedere accesul transportului spre lotul de pmnt, starea ecologic i indicii sociali. Caracteristicile fizice : n acest caz se identific i se analizeaz asemnrile i deosebirile cele mai semnificative ntre proprietile comparabile i proprietatea evaluat -mrimea, suprafaa, forma terenului, panta de nclinare a terenului, bonitatea .. E2ist trei forme ale coreciilor sau ajustrilor aplicate, i anume# n form valoric-bani., n form procentual i n form de coeficient. &entru determinarea mrimii ajustrilor se aplic metodele# m. Comparatiei pare/ m analizei datelor secundare/ analiza statistic.) comp pare const n analiza a * vinzri comparabile pentru a determina marimea ajustrii pentru un element de comparatie. n acest caz, bunurile care au participat in tranzactie, trebuie sa posede caracteristici indentice, cu e2ceptia caracteristicii pentru care e determinata ajustarea. ) analizei datelor secundare presupune determinarea marimii ajustarilor in baza informatiei din rapoartele analitice privind tendintele de dezvoltare a pietii imobiliare, articolele si publicatiile de specialitate. +naliza statistica presupune aplicarea tehnicilor economico$matem. de analiz, in special de regresie i corelare. (econcilierea rezultatelor evalurii. ?up efectuarea ajustrii preurilor terenurilor comparabile n baza indicatorilor specifici, valorile obinute trebuie s fie reconciliate. n practica evalurii nu se recomand calcularea mrimii medii aritmetice a preurilor ajustate.

valoarea terenului i valoare proprietii imobiliare care depinde de categoria bunului imobiliar i de locul amplasrii. >nformaia privind raportul dat poate fi obinut att din rezultatele evalurii masive n scopul impozitrii, ct i din consultarea companiilor de construcii sau companiilor de investiii capitale care propun spre vnzare terenuri cu construcii i care n baza e2perienei lor ar putea aloca preul de vnzare ntre teren i mbuntiri. [inem s menionm c procedura de determinare a raportului ntre preul terenului i preul ntregii proprieti imobiliare este destul de complicat, ceea ce nu permite utilizarea frecvent a metodei date n procesul de evaluare. ?eci domeniul de utilizare a metodei este determinarea valorii terenului cu construcii. !aloarea bunului imobil comple2 se formeaz din dou componente# !P!t M!c !$ valoarea bunului imobil comple2/ !t : valoarea terenului n valoarea bunului imobil comple2/ !c$ valoare construciei n valoarea bunului imobil comple2/ )etoda alocaiei este bazat pe determinarea ponderii terenului n valoarea bunului imobil comple2. &onderea se determin # &tP!t9! Condiii necesare# $disponibilitatea informaiei/ $e2istena informaiei veridice privind ponderea valorii terenului n valoarea bunului imobil comple2/ $ corectarea. Estimarea valorii de pia a terenului prin metoda alocaiei include# ,.Estimarea valorii =.> comple2 din care face parte terenul evaluat# $determinarea principalilor factori de influen asupra valorii => comple2 din care face parte terenul evaluat/ $?eterminarea preului de vnzare pentru => comple2 . *.?eterminarea ponderii valorii terenului n valoarea => comple2 ?eterminarea ponderii mediei aritmet. -&ma.# &maP-!t,9!,M!t*9!*M...M!tn9!n.9n 0.Estimarea valorii terenului evaluat !t ?eterminarea ponderii mediei aritmetice a valorii terenului# !tP !J &ma +stfel se efectueaz calculul valorii terenului prin metoda alocaiei.

curente, pentru a construi un obiect cu utilitate echivalent cu cea a obiectului evaluat, folosind materiale moderne de construcie, tehnologii de construcie contemporane, proiecte i design actualizate. !aloarea de reconstituire reprezint totalitatea costurilor, e2primate n preuri curente, pentru a construi o copie e2act a construciei evaluate, folosind aceleai materiale de construcie, tehnologii i manoper. Bormula de calcul este# !cPCCMC>M=> CC : costul de construcie/ C> $ costurile indirecte/ => : beneficiul investitorului. ?in valoarea de reconstituire sau inlocuire a imbunatatirilor se scade suma deprecierii acumulate care include uzura fizic, deprecierea funcional i deprecierea economic. !alorea terenului se determin prin formula# !tP !$!cM?

creditului ipotecar, impozitul pe venit si amortizarea mijloacelor fi2e. )etodele de estimare a ratei de capitalizare sint urmtoarele# a. metoda analizei vinzarilor comparabile/ b. metoda multiplicatorului venitului brut efectiv/ c. tehnica grupului investitional/ d. metoda coeficientului de acoperire a datoriei ?area pmntului n arend pe termen lung este una din cele mai sigure posibiliti de a obine venit. &rofitul obinut n urma prelucrrii pmntului de proprietar este urmrit de riscuri nalte. !aloarea terenului se determin dup formula# Vt< V:;?R Ande Vt : valoarea terenului/ V : venitul obinut, lei9an / R : rata capitalizrii.

**. Evaluarea terenurilor prin *&. Evaluarea terenurilor prin metoda actualizrii metoda capitalizrii directe )etodele de evaluare a terenurilor sint
)etodele de evaluare a terenurilor sint aplicabile pentru evaluarea tuturor terenurilor, indiferent de destinatia lor si modul de utilizare curenta. )etoda veniturilor include# metoda capitalizarii directe, metoda actualizrii flu2urilor de numerar, metoda reziduala si metoda parcelarii. Metoda capitalizrii directe a venitului presupune estimarea venitului anual mediu generate de proprietate i capitalizarea lui pentru obinerea valorii la data evalurii. Metoda capitali!arii directe se utilizeaza pentru estimarea valorii terenurilor care pot genera venituri pe parcursul perioadei de e2ploatare. )etoda respectiva se aplica pentru evaluarea terenurilor cu constructii si celor fara constructii in cazurile in care este disponibila informatia despre veniturile generate de terenurile similare obiectului evaluarii. !enitul obtinut in urma utilizarii terenului poate proveni atit din darea in arenda a terenului cit si din e2ploatarea lui de catre proprietar in scopuri economice. &lata de arenda depinde de veniturile arendasilor obtinute in urma folosirii terenurilor conform destinatiei lor. +stfel, valoarea terenurilor reprezinta suma actualizata a veniturilor viitoare obtinute din darea in arenda a terenurilor. >n cazul evaluarii terenurilor cu destinatie agricola venitul generat de bunul imobil poate fi calculat in baza preturilor de piata pentru productia agricola cultivarea careia reprezinta cea mai buna si mai eficienta utilizare a terenului respectiv. Armatoarele etape sint aplicate in cadrul metodei capitalizarii directe# $ estimarea venitului anual obtinut de la utilizarea terenului/ $ determinarea ratei de capitalizare/ $ determinarea valorii terenului prin impartirea venitului anual la rata de capitalizare. >n scopul calcularii venitului operational net este necesar de determinat urmatoarele tipuri de venituri si cheltuieli legate de functionarea bunului imobil# a. venitul brut potential $ venitul ce poate fi generat de bunul imobil in cazul folosirii tuturor spatiilor disponibile/ b. venitul brut efectiv : venitul ce poate fi obtinut in urma functionarii bunului imobil, tinind cont de nivelul de ocupare a spatiilor si eventualele pierderi la colectarea platii de arenda. Bormula in baza careia se calculeaza venitul brut efectiv este# unde# !=E : venitul brut efectiv, !=& : venitul brut potential, ?"' : deducerea pentru spatiile libere, +! : alte venituri generate de bunul imobil care nu provin nemijlocit din darea in arenda a spatiilor disponibile/ c. cheltuielile operationale : cheltuieli legate de e2ploatarea si asigurarea functionarii normale a bunului imobil. Cheltuielile operationale sint grupate in urmatoarele categorii# cheltuielile operationale fi2e, care includ cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a spatiilor -impozitul imobiliar, prima pentru asigurarea bunului imobil si altele./ cheltuielile operationale variabile, care includ cheltuielile ce depind de intensitatea e2ploatarii bunului imobil -cheltuieli pentru administrarea bunului imobil, cheltuielile pentru plata serviciilor comunale si altele./ cheltuieli pentru reparatii si mentinere, care includ cheltuielile pentru reparatia curenta a bunului imobil si cheltuielile pentru intretinerea bunului imobil. Cheltuielile incluse in aceasta categorie poarta atit un caracter fi2 cit si variabil -reparatia ascensorului, zugravirea peretilor si altele./ cheltuielile operationale pentru inlocuire, care includ cheltuielile pentru inlocuirea elementelor uzate ale bunului imobil -acoperisul, instalatiile sanitare : ingineresti si altele.. !enitul operational net se calculeaza dupa urmatoarea formula# unde, !@< : venitul operational net, C@ : cheltuieli operationale. &entru estimarea venitului operational net din venitul brut efectiv se vor scadea doar cheltuielile operationale care sint suportate de proprietar. 'a cheltuieli operationale nu sint atribuite# deservirea aplicabile pentru evaluarea tuturor terenurilor, indiferent de destinatia lor si modul de utilizare curenta. )etoda veniturilor include# metoda capitalizarii directe, metoda actualizrii flu2urilor de numerar, metoda reziduala si metoda parcelarii. )etoda actualizrii flu2urilor de numerar se utilizeaz n cazul n care terenul genereaza venit i evaluatorul are acces la informaia despre acesta. @ alt conditie de aplicare a metodei date este aceea ca flu2urile de numerar generate de lotul de pmint nu sint constante. +ctualizarea flu2urilor de numerar se bazeaza pe determinarea valorii prezente a veniturilor anuale prognozate pentru o perioada de calcul determinata. &e linga veniturile anuale obtinute in urma e2ploatarii bunului imobil, metoda actualizarii flu2urilor de numerar presupune determinarea valorii bunului imobil la sfirsitul perioadei de calcul -reversia.. >n cadrul metodei de actualizare a flu2urilor de numerar valoarea bunului imobil este calculata dupa urmatoarea formula# n V+, t . V = + t -, + - . n t =, -, + - . unde, t$ perioada de calcul/ L$ rata de actualizare/ ($ reversia. &erioada de calcul poate varia de la un an la infinit, in functie de perioada tipica de posesiune a bunului imobil sau durata de viata ramasa a bunului imobil. ?at fiind faptul ca in conditiile unei economii in tranzitie este dificil de a prognoza venitul generat de bunul imobil pe parcursul unei perioade indelungate, se recomanda aplicarea unei perioade de calcul de 0$3 ani. >n scopul calcularii venitului operational net este necesar de determinat urmatoarele tipuri de venituri si cheltuieli legate de functionarea bunului imobil# a. venitul brut potential $ venitul ce poate fi generat de bunul imobil in cazul folosirii tuturor spatiilor disponibile/ b. venitul brut efectiv : venitul ce poate fi obtinut in urma functionarii bunului imobil, tinind cont de nivelul de ocupare a spatiilor si eventualele pierderi la colectarea platii de arenda. Bormula in baza careia se calculeaza venitul brut efectiv este# unde# !=E : venitul brut efectiv, !=& : venitul brut potential, ?"' : deducerea pentru spatiile libere, +! : alte venituri generate de bunul imobil care nu provin nemijlocit din darea in arenda a spatiilor disponibile/ c. cheltuielile operationale : cheltuieli legate de e2ploatarea si asigurarea functionarii normale a bunului imobil. Cheltuielile operationale sint grupate in urmatoarele categorii# cheltuielile operationale fi2e, care includ cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a spatiilor -impozitul imobiliar, prima pentru asigurarea bunului imobil si altele./ cheltuielile operationale variabile, care includ cheltuielile ce depind de intensitatea e2ploatarii bunului imobil -cheltuieli pentru administrarea bunului imobil, cheltuielile pentru plata serviciilor comunale si altele./ cheltuieli pentru reparatii si mentinere, care includ cheltuielile pentru reparatia curenta a bunului imobil si cheltuielile pentru intretinerea bunului imobil. Cheltuielile incluse in aceasta categorie poarta atit un caracter fi2 cit si variabil -reparatia ascensorului, zugravirea peretilor si altele./ cheltuielile operationale pentru inlocuire, care includ cheltuielile pentru inlocuirea elementelor uzate ale bunului imobil -acoperisul, instalatiile sanitare : ingineresti si altele.. !enitul operational net se calculeaza dupa urmatoarea formula# unde, !@< : venitul operational net, C@ : cheltuieli operationale. &entru estimarea venitului operational net din venitul brut efectiv se vor scadea doar cheltuielile operationale care sint suportate de proprietar. 'a cheltuieli operationale nu sint atribuite# deservirea creditului ipotecar, impozitul pe venit si amortizarea mijloacelor fi2e. (eversia reprezinta pretul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vindut la

sfirsitul perioadei de calcul. (eversia se calculeaza prin capitalizarea venitului operational net din anul imediat urmator perioadei de calcul V+, n +, -!@<nM,. . = n +, -, + r . unde, ($ reversia/ r$ rata de capitalizare estimata pentru anul imediat urmator perioadei de calcul. (ata de actualizare reflecta asteptarile investitorului privind veniturile viitoare si este estimata prin aplicarea urmatoarelor metode# a. metoda aditionarii/ b. metoda e2tractiei/ c. metoda investitiilor de alternativa. Metoda aditionarii presupune insumarea estimarilor individuale a fiecarei componente a ratei de actualizare# rata reala a rentabilitatii, rata inflatiei anticipate si rata riscului. (ata reala a rentabilitatii este determinata in baza analizei investitiilor financiare fara de risc sau care implica riscuri minime. (ata reala a rentabilitatii nu tine cont de inflatie si este similara pentru toate investitiile din economia nationala. (ata inflatiei anticipate este determinata in baza prognozelor oficiale privind evolutia inflatiei in economia tarii. (ata riscului reflecta recompensa pe care investitorul asteapta sa o primeasca pentru banii investiti in bunul imobil. (ata riscului include# riscul pietei imobiliare, riscul inflatiei neasteptate si riscul lichiditatii joase caracteristic pentru bunurile imobile. Metoda extractiei se bazeaza pe analiza informatiei despre bunurile imobile comparabile si e2tragerea ratei de actualizare din datele despre veniturile nete si valorile bunurilor imobile similare obiectului evaluarii. +ceasta metoda poate fi utilizata respectind conditia ca modul curent de utilizare a bunurilor imobile comparabile corespunde principiului celei mai bune si eficiente utilizari. Metoda investitiilor de alternativa se bazeaza pe principiul ca proiectele de investitii cu riscuri similare vor avea rate de actualizare egale. Estimarea ratei de actualizare poate fi efectuata in baza sumei ratei curente a rentabilitatii pe pietele de capital -dobinda pentru hirtiile de valoare de stat. si diferenta intre marimea ratei rentabilitatii pe pietele de capital si rata rentabilitatii pentru bunurile imobile estimata din analiza investitiilor anterioare. Bormula determinarii ratei de actualizare dupa metoda investitiilor de alternativa este# 1o 2 -ata pura a renta#ilitatii 3 +-ata investitiei de alternativa 4 -ata pura a renta#ilitatii, 3 -ata riscului

*$. Evaluarea terenurilor prin metoda extraciei

)etodele de evaluare a terenurilor sint aplicabile pentru evaluarea tuturor terenurilor, indiferent de destinatia lor si modul de utilizare curenta. )etoda analizei vinzarilor comparabile, include# metoda comparatiei directe, metoda alocatiei si metoda e2tragerii. )etoda e2traciei presupune e2tragerea valorii terenului din preul de vnzare a proprietii imobiliare cu construcii, prin deducerea valorii construciilor, care este considerat egal cu valoarea de reconstituire sau valoarea de nlocuire. Metoda extractiei se utilizeaza pentru evaluarea terenurilor cu constructii, cu conditia e2istentei informatiei despre preturile de vinzare a bunurilor imobile in componenta carora intra terenuri similare terenului evaluat. )etoda dat produce cele mai e2acte rezultate n cazul proprietilor imobiliare cu construcii noi, pentru care poate fi estimat cu acuratee mrimea tuturor formelor deprecierii. ?eterminarea valorii terenului prin aceast metod se efectueaz n urmtoare consecutivitate# !aloare de pia a terenului dup regulamentul provizoriu se calculeaz dup formula# !tP !$!cM? !t :!aloarea terenului/ ! : !aloarea => comple2/ !c : !aloarea se reconstituire sau de nlocuire a construciei evaluate considerate noi/ ? : deprecierea acumulat. n cadrul metodei e2tractiei sint aplicate urmatoarele etape# a. determinarea principalilor factori de influenta asupra valorii bunului imobil comple2, parte componenta a careia este terenul evaluat/ b. determinarea preturilor de vinzare pentru bunurile imobile comparabile bunului imobil comple2 din care face parte terenul evaluat/ c. estimarea ajustarilor pentru deosebirile intre bunurile imobile comparabile si bunul imobil comple2 din care face parte terenul evaluat/ d. ajustarea preturilor bunurilor imobile comparabile/ e. estimarea valorii bunului imobil comple2 din care face parte terenul evaluat/ f. calcularea valorii de reconstituire sau de inlocuire a imbunatatirilor de pe terenul evaluat/ g. calcularea valorii terenului prin e2tragerea valorii de reconstituire sau de inlocuire a imbunatatirilor din valoarea bunului imobil comple2. !aloarea de nlocuire reprezint totalitatea costurilor, e2primate n preuri

*,. Evaluarea terenurilor prin metoda rezidual

)etodele de evaluare a terenurilor sint aplicabile pentru evaluarea tuturor terenurilor, indiferent de destinatia lor si modul de utilizare curenta. )etoda veniturilor include# metoda capitalizarii directe, metoda actualizrii flu2urilor de numerar, metoda reziduala si metoda parcelarii. Metoda re!iduala se utilizeaza pentru evaluarea terenurilor cu constructii si terenurilor destinate constructiilor. Armatoarele etape se aplica in cadrul metodei reziduale# a. calcularea valorii de reconstituire sau valorii de inlocuire a imbunatatirilor e2istente pe terenul evaluat sau ce urmeaza a fi construite/ b. estimarea venitului operational net ce poate fi obtinut in urma utilizarii bunului imobil comple2, in baza platilor de arenda de piata pentru bunurile imobile similare bunului imobil comple2 parte componenta a careia este terenul evaluat/ c. estimarea venitului operational net atribuit imbunatatirilor prin inmultirea valorii de reconstituire sau de inlocuire la rata de capitalizare pentru imbunatatiri/ d. calcularea venitului operational net atribuit terenului, prin scaderea venitului operational net atribuit imbunatatirilor din venitul operational net generat de bunul imobil comple2/ e. determinarea valorii terenului prin imprtirea venitului operational net atribuit terenului la rata de capitalizare a terenului.

)etodele de evaluare a terenurilor sint aplicabile pentru evaluarea tuturor terenurilor, indiferent de destinatia lor si modul de utilizare curenta. )etoda veniturilor include# metoda capitalizarii directe, metoda actualizrii flu2urilor de numerar, metoda reziduala si metoda parcelarii. @ metod de evaluare utilizat la determinare valorii terenului este metoda parcelrii. +ceast metod este utilizat la evaluarea terenurilor pentru care parcelarea reprezint cea mai bun i eficient utilizare. &entru aplicarea metodei date este necesar s fie analizate costurile parcelrii i preurile de vnzare ale parcelelor valorificate. @ parcelare bine planificat permite formarea unei proprieti imobiliare atractive acolo unde zonarea, reelele de utiliti disponibile, accesul i alte elemente snt ntr$o combinaie favorabil. &rincipalele etape ale metodei parcelrii snt# a. determinarea numarului si dimensiunilor parcelelor ce pot fi create tinind cont de posibilitatile fizice, prevederile juridice si eficienta economica. &arcelele trebuie sa corespunda cerintelor legale locale, in ceea ce priveste suprafata si asigurarea cu elemente ale infrastructurii -retele ingineresti $ apa, canalizare, termoficare, gaze naturale/ cai de acces etc.., si sa satisfaca cerintele pietei imobiliare locale. (ezultatul analizei desfasurate in cadrul primei etape este fi2at intr$un plan de valorificare a terenului evaluat. >n planul de valorificare vor fi indicate# numarul si dimensiunile parcelelor, tipul si volumul lucrarilor de constructie necesare, costurile de constructie, timpul necesar pentru parcelare si construirea imbunatatirilor si cheltuielile care urmeaza a fi suportate in perioada de e2punere pe piata/ b. analiza pietei pe care vor fi e2puse parcelele# cererea si oferta, rata de absorbtie a pietei si perioada de e2punere pe piata pentru parcele formate/ c. estimarea pretului de vinzare cel mai probabil al fiecarei parcele prin aplicarea metodei vinzarilor comparabile si estimarea marimii profitului intreprinzatorului pentru valorificarea terenului si comercializarea parcelelor/ d. proiectarea flu2ului de venituri si cheltuieli pe parcursul perioadei de calcul. &erioada de calcul va incepe din momentul cind terenul a fost preluat pentru a initia parcelarea si va lua sfirsit in momentul cind toate parcelele vor fi vindute. Blu2ul de numerar net pentru fiecare perioada va fi actualizat pentru a obtine valoarea prezenta a veniturilor. (ata de actualizare, care este e2trasa din datele de piata, trebuie sa reflecte gradul de risc asociat afacerii respective/ e. estimarea valorii de piata a terenului prin insumarea flu2urilor de numerar actualizate la data evaluarii. )etoda parcelrii va fi utilizat n cazurile cnd snt puine vnzri comparabile ale terenurilor libere. &recizia metodei este determinat de precizia ratei de actualizare, ratei de absorbie i costurilor, legate de procesul de parcelare i vnzare a bunurilor imobiliare create.

*/ 6iagnosticarea (n procesul evalurii (ntreprinderii

&rocesul de evaluare reprezint o procedur sistematic utilizat pentru a estima ntr$o manier credibil o anumit valoare a ntrerinderii. Etapele de evaluare sunt urmtoarele# $ ?efinirea problemei $ ?iagnosticul ntreprinderii/ $ +plicarea celor trei abordri ale evalurii ntrerinderii/ $ (econcilierea i estimarea valorii finale. &rin diagnosticarea unei ntreprinderi, n vedera evalurii, se urmrete sintetic evidenierea a doi parametri cheie# rentabilitatea i riscul. Cunoaterea tuturor laturilor activitii acesteia, respectiv comercial, juridic, tehnic, resurse umane, financiar etc. precum i a punctelor fore i punctelor slabe corespunztor fiecreia este de natur s permit evaluatorului fundamentarea judecii valorii ntreprinderii. ?iagnosticul furnizeaz informaiile necesare aprecierii situaiei trecute i prezente, care constituie o baz pentru estimarea elementelor i variabilelor \cheieN ce trebuie avute n vedere n cazul aplicrii diferitor metode de evaluare. ntruct evaluarea ntrerinderii nu nseamn o aplicare mecanic a unor tehnici, ci presupune o apreciere profund a performanelor i riscurilor firmei, echipa de evaluare trebuie s opereze cu parametric considerai normali pentru mediul de activitate al firmei evaluate i la momentul efecturii evalurii. (ealizarea diagnosticului unei firme n scopul evalurii presupune parcurgerea urmtoarelor etape# ,. "tabilirea problemelor supuse analizei/ *. +sigurarea informaiilor i analiza documentelor care stau la baza lor/ 0. +naliza i prezentarea rezultateloor ntr$un raport. (eferitor la asigurarea informaiei i analiza acestora, evaluatorul trebuie s ia toate msurile pentru a se asigura c toate sursele de informaii care sau folosit sunt adecvate i credibile pentru derularea evalurii. &entru evaluarea unei ntreprinderi, diagnosticul poate fi structurat n# diagnostic juridic, operaional, al resurselor umane, comercial i financiar.

V(* = -V() D$'. + &V

V(* = -V() D$'. + &V

V=

V+, r

*2. Evaluarea terenurilor prin metoda alocaiei

)etodele de evaluare a terenurilor sint aplicabile pentru evaluarea tuturor terenurilor, indiferent de destinatia lor si modul de utilizare curenta. )etoda analizei vinzarilor comparabile, include# metoda comparatiei directe, metoda alocatiei si metoda e2tragerii. )etoda alocaiei poate fi aplicat pentru determinarea valorii de pia a terenului n cazul cnd loturile libere particip rar n tranzacii din motivul c localitatea se caracterizeaz fie prin densitatea dezvoltrii terenurilor i terenurile libere se ntlnesc destul de rar, fie prin inerena pieei terenurilor, proprie mai multor localiti rurale. )etoda alocaiei se bazeaz pe urmtoarele principii# $ principiul echilibrului / $ principiul contribuiei. +mbele principii susin afirmaia c e2ist un raport tipic -standard . ntre

V+, = V(* C+

V+, = V(* C+

unde, !@< : venitul operational net, r : rata de capitalizare. >n procesul de estimare a valorii de piata a terenului, in calcule trebuie folosite doar datele de piata -platile de arenda si cheltuielile operationale pentru bunurile imobile similare obiectului evaluarii si altele. )etoda rezidual se aplic pentru estimarea valorii terenului n cazul cnd datele privind vnzrile comparabile nu snt disponibile i urmtoarele condiii sunt satisfcute# $valoarea construciei este cunoscut sau poate fi estimat cu e2actitate/ $venitul operaional net atribuit constructiei este cunoscut sau poate fi estimat/ $rata de capitalizare a cldirii i rata de capitalizare a terenului pot fi e2trase din analiza pieei imobiliare.

*-. Evaluarea terenurilor prin metoda parcelrii

ntre acestea un rol important i re vine diagnosticului "inanciar care cuantific prin instrumente specifice rezultatele analizei de celelante seciuni i realizeaz o interfa ntre cele dou componente de baz ale procesului de evaluare a afacerii -diagnostic i evaluare proriu zis.. 6iagnosticul comercial . ?iagnosticul vizez analiza pieei pe care opereaz ntreprinderea. @biectivul urmrit este estimarea pieei actuale i poteniale a ntreprinderii i a poziiei sale pe pia. &entru aceasta evaluatorul urmrete aspecte precum# evolui avnzrilor, analiza structural a vnzrilor de produse i piee de desfacere, evoluia preurilor, analiza clienilor analiza repartiiei vnzrilor n funcie de ciclul de via a produsului analiza furnizorilor ntreprinderii studierea concurenei, etc. 6iagnosticul 9uridic. ?iagnosticul are drept scop analiza aspectelor legale privind activitatea firmei evaluate. (ealizarea acestuia presupune analiza elementelor specifice referitoare la drepturile de proprietate, luarea deciziilor conform actelor constitutive ale ntrerinderii, relaiile contractuale ale societii comerciale cu statul, parteneri comerciali, bncile, angajaii, litigiile n care este implicat firma etc. 6iagnosticul operaional. +cesta presupune o analiz detliat a factorilor tehnici de producie, atehnoogiilor de fabricaie a produselor, precum i a organizrii produciei i a muncii. +specte precum# starea de funcionare a mainilor, utilajelor, gradul de uzur fizic, performanele acestora, posibilitile de utilizare n viitor, evidenierea activelor imobilizate redudante -n afara e2pluatrii. etc. sunt, de regul, semnificativ n judecata valorii firmei. 6iagnosticul resurselor umane ia mangementului. ?iagnosticul are n vederea cunoaterea de ctre evaluator a resurselor umane din punct de vedere al evoluiei, structurii, comportamentuului i eficienei utilizrii lor, precum i prezentarea i analiza echipei de conducere a ntrerinderii. 6iagnosticul economico'"inanciar. +a cum prezint i standartul de evaluare a ntreprinderii "E! 3, diagnosticul economico$financiar urmrete# $ nelegerea performanelor realizate i a riscurilor inerente n activitatea ntreprinderii precum i a perspectivelor de perfirman financiar viitoare, inclusive rin analiza tendinelor care sau manifestat dea lungul timpului/ $ ajustarea situaiilor financiare istorice pentru a estima abilitile ntreprinderii de a genera flu2uri de venit pentru furnizorii de caital, precum i perspectivele acesteia/ $ compararea cu ntreprinderi similare pentru a stabili arametrii de risc, rentabilitate i de valoare. ?iagnosticul ntreprinderii reprezint interfaa necesar pentru alicarea metodelor de evaluare i judecarea valorii finale, el se finalizeaz printr$o sintez a concluziilor rezultate din analiza firmei. +adar diagnosticarea n procesul evalurii unei ntreprinderi, este unul din cele mai importante elemente ale evalurii.

bneti de care poate dispune proprietarul capitalului ntr$o durat de timp rezonabil, innd cont de riscurile asociate i de alternativele disponibile. n cadrul abordrii pe baz de venit sunt incluse urmtoarele metode de evaluare# $ )etoda capitalizri directe -valori matematice. $ )etoda discontrii flu2urilor bneti -valori matematice. $ )etoda bursier -valori matematice.. +ceste metode se a2eaz pe principiul conform creia valoarea ntreprinderii find obect de transfer, este determinat de capacitatea sa de a produce venituri destinate remunerrii capitalului prorpiu investit i a eventualilor servicii ale muncii, precum i a altor necesiti de dezvoltare continu a ntreprinderii. 7, "#ordarea prin comparaie. )etodele abordrii vnzrilor comparabile se bazeaz pe informaii asupra vnzrilor de nunuri analogice sin ultimul timp la burs sau n afara bursei, pentru utilizarea informaiilor statistice n funcie de particualritile ntreprinderii evaluate. n cadrul abordrii prin comparaie sunt incluse urmtoarele metode de evaluare# $ )etoda comparaiei cu tranzacii de pachete minoritare -valori matematice. $ )etoda comparaiei cu vnzri de firme necotate -valori matematice. $ )etoda comparaiei cu tranzaccii anterioare cu subiectul evalurii -valori matematice. n (.)., conform legii cu privire la activitatea de evalaure i (egulamentul rovizoriu rivind evaluarea buburilor imobile, pentru determinarea valorii bunurilor imobile, inclusiv pentru cele cu destinaie industrial ei comerciale se utilizeaz urmtoarele metode# metoda cheltuielilor bazat pe active, metoda analizei comparative a vnzrilor i metoda venitului. n rezultatul aplicrii metodelor de evaluare, pot fi obinute mrimi diferite ale valorii. 'a etapa reconcilierii valorilor, evalutorul va determina valoarea final a bunului evaluat n baza rezultatelor obinute.

,2. Evaluarea (ntreprinderii ,$. 6eprecierea utila9elor ,5 Evaluarea (ntrerinderii prin si abordarea patrimonial (a ,1. Evaluarea (ntreprinderilor prin abordare prin comparaie mi9loacelor de transport (tipuri, ,&. Evaluarea utila9elor i prin abordarea veniturilor +tunci cnd sunt disponibile mai costurilor metode de diagnosticare mi9loacelor de transport Evaluarea ntreprinderilor se constituie n abordarea pe baz de venit se estimeaz multe tranzacii cu ntreprinderi similare ?eosebim urmatoarele tipuri de uzura (speci"icul, abordri i metode unei ntreprinderi, prin i relevante aceasta este poate cea mai ca o disciplin de frontier, fiind valoarea
revendicat drept component a tiinelor contabile i financiare deopotriv. n acest conte2t, metodele patrimoniale sunt considerate drept unicele care pot satisface cerinele de obiectivitate impuse de o evaluare pertinent. +bordarea patrimonial se bazeaz n mod esenial pe principiul substituiei care spune c un activ nu valoreaz mai mult dect costul de nlocuire al tuturor prilor sale componente. n cadrul acestei abordri evaluatorul va corecta bilanul care reflect valorille contabile cu bilanul care refelct pentru toate activele i datoriile, valoarea lor de pia sau o alt valoare corespunztoare. n fond, acest abordare permite evaluatorului s dea rspuns la ntrebarea ct cost s construieti o ntreprindere similar cu cea evaluat, lund n calcul inclusiv costurile de recrutare i formare a angajailor, cheltuielile de obinere a autorizaiilor i licenelor de fucionare, de intrare pe pia i de creare a unor reele de cllieni i furnizori, dimensiunea normal a caitalului de lucru etc. ?in punct de vedere tehnic aceast abordare presupune o activitate destul de laborioas i comple2 din partea echipei de evaluare din cauza diversitii activelor ce vor fi evaluate distinct# imobilizri necorporale -brevete, licene, mrci, contracte avantajoase., imobilizri corporale -terenuri cldiri, echipamente i utilaje de lucru, mijloace de transport etc., imobilizri financiare, stocuri, creane etc. nainte de determinarea valorii estimative se efectuieaz inventarierea patrimoniului ntreprinderii. n procesul inventarierii se stabilete gradul de uzur fizic a fiecrei categorii de bunuri i pentru utilaje, aparate mari. Estimarea fondurilor fi2e i activelor nemateriale se supune evalurii cldirilor, construciilor, mijloacelor de lucru i pentru reproducie, plantaiile de culturi multianuale i alte mijloace fi2e aflate n utilizare sau gradul de uzur, cu e2cepia bunurilor care n urma inventarierii trebuie sau lichidate sau transmise temporar n folosin sau gajate indifferent de destinaie i locul aflrii lor. Evaluarea mijloacelor fi2e se nfptuiete pe etape n baza valorii totale de bilan i prin determinarea valorii de reconstituire i estimative a fiecrei categorii de bunuri. &rincipalele metode patrimoniale de evaluare sunt#,.activul net contabil/ *.activul net -contabil. corectat -activul net corectat real./ 0.valoarea substanial brut/ determinarea valorii prezente a veniturilor anticipate. +bordarea pe baz de venit este fundamentat pe urmtoarele princii de baz# ,. &rincipiul anticiprii presupune c valoarea just a ntrprinderii provine din beneficiile viitoare atetate care urmeaz a fi generate. *. &rincipiul substituiei care ajut la nelegerea att a costului capitalului ct i la legtura dintre costul capitalului i valoarea ntreprinderii. 0. &rinciiul cererii i ofertei preul care trebuie pltit pentru a deveni proprietarul capitalului sau a unei pri din capitalul ntreprinderii depinde esenial de cererea i oferta de pe pia precum i de pe piaa investiional n general. 1. &rincipiul contribuiei permite a nelege legtura dintre valoarea ntregului, deoarece valoarea unei pri depinde de ct de mult contribuie la valoarea ntregii firme. Cele dou metode uzuale ale abordrii prin venit sunt# capitalizarea profitului i actualizarea cash$floO$ului. Metoda capitalizrii venitului se bazeaz pe raportarea unui singur flu2 de venit sau beneficiul economic aferent unei singure perioade -, an. la o rat de capitalizare. Capitalizarea profituli este o metod utilizat pe larg de investitori deoarece este uor de a o nelege, ns aplicarea n practic este limitat deoarece presupune o stabilitate a flu2ului de venituri utilizate n cadrul evalurii. n cazul ntreprinderii ce se dezvolt rapid sau sunt n faza de descretere rapid aceast metod nu poate fi aplicat. )etoda poate fi utilizat pentru afaceri ce se dezvolt constant i permite aprecierea att a capitalului acionarilor ct i a ntregului capital investit. Cel mai des evaluatorii utilizeaz n calitate de venit n cadrul metodei capitalizrii, indicatorul profitului net. !P&net 9 (cap. "e folosete atunci cnd profiturile sunt constante n timp. +tunci cnd se prognozeaz o activitate stabilit a dezvoltrii afacerilor -profiturile nete cresc stabil n fiecare an.. !P &net 9 -(cap$g.. n cazul cnd evaluarea se bazeaz pe profit net al anului precedent# !P&<-,Mg9(cap$g.. +tt rata de capitalizare ct i cea de actualizare se bazeaz pe informaii de pia care sunt e2primate fie ca multiplicatori sau indici ai preului, calculai n baza informaiei despre ntreprinderile cotate sau tranzaciilor cu pachete de aciuni sau e2prim o rat a rentabilitii investiiei adic sunt calculate n baza informaiei despre bun abordare pentru a realiza o estimare credibil a valorii de pia. n abordarea prin comparaie, evaluatorul este pus n situaia de a aprecia gradul de similitudine ntre firma evaluat i tranzaciile comparabile, dar i diferenele ntre acestea. +bordarea prin comparaie se bazeaz pe un proces logic, n care valoarea de pia se obine prin analiza tranzaciilor cu ntreprinderi similare i relevante, compararea acestei ntreprinderi cu firma evalaut i n final, estimarea valorii companiei evalaute. Conform principiului substituiei, pe care se bazeaz abordarea prin comparaia de pia, n cazul e2istenei unor alternative, investitorul va prefera cel mai mic pre la riscuri egale. n aceast abordare evaluatorul compar subiectul evaluat cu alte ntreprinderi similare, cu participani i aciuni care au fost vndute pe pia. +bordarea prin comaraie stabilete limitele valorii de pia a aciunilor prin analiza preurilor pltite, n mod normal, pentru aciuni la firme concurente cu cea evalut. +bordarea prin comparaie are, n mod logic, o larg aplicabilitate, dar ea easte convingtoare numai atunci cnd sunt disponibile suficiente informaii de pia. )ecanismuul abordrii solicit evaluatorului s utilizeze preurile i indicatorii de pia alturi de ali indicatori, cum ar fi# profiturile, flu2urile de lichiditi, valoarea contabil a capitalurilor proprii s rein indicatori de pia i s alice ajustri corespunztoare diferenelor ntre firmele cotate i necotate. &rocesul de evaluare prin comparaie presupune nelegerea i parcurgerae corect a unui ir de etape# ,.+legerea multiplicatorilor *.?etectarea firmelor similare i relevante 0.(ealizarea comparabilitii datelor -normalizarea. 1.Calculul unei valori pentru fiecare multiplicator utilizat 3.+justarea multiplicatorului pentru diferena de risc de ar 4.+justarea pentru variabile intertemporale 5.+justarea pentru riscul nesistematic 6.@binerea unei valori a ntreprinderii evaluate. Elementele i criteriile abordrii prin comparaie reprezint acele caracteristici ale afacerii evaluate, care stau la baza diferenelor de pre de tranzacionare. ?intre elementele importante n evaluare, reinem urmtoarele# a0 dimensiunea firmei@ fizica# ,. uzura mecanica$ se rod elementele prin frecare, indoire, botire/ *. uzura abraziva : intre obiecte cad careva particule, are loc roaderea intre ele/ 0. botire sau indoire : prin presiune prea puternica / 1. uzura prin obosire : este rezultatul actiunii asupra obiectului a unor forte periodice/ 3. uzura prin blocare/ 4. uzura prin corodare, ruginire. Azura fizica poate fi apreciata prin e2aminarea fie a obiectelor aparte sau integral, deoarece determinarea uzurii fizice prin determinarea de la starea normala nu intotdeauna este posibila, pentru c sunt foarte multe modificari si pentru toate sunt facute incercari p$u a aprecia starea normala. &$u determinarea uzurii fizice este posibil aplicarea diferitor metode# ,.. )etoda e2pert # a. metoda virstei efective / b.metoda de e2pertizare a starii fizice. *.. )etoda economico$statistica# a. m. micsorarii profitului$ se ane2eaza pe presupunerea ca uzura fizica creste proportional cu micsorarea profitului generat de utilaj -a profitului apreciat ca diferenta venitului din vinzari :costul vinzarilor in e2primare comparabila./ b. m.etapei ciclului de reparatie$ se ane2eaza pe resupunerea c n perioada e2ploatarii utilajului, utilitatea lui se micsoreaza odata cu sporirea uzurii fizice. 0.)etoda e2perimental$analitica $ necesita efectuarea e2perientelor si e2istenta documentatiei tehnico$ economice si tehnologice cu privire la obiectul evaluarii# a. m. micsorarii capacitatii utile :.se determina ce aspecte de utilizare a utilajelor sunt cele mai importante pn obiectul evaluarii/ b. m.calcului pe elemente : se a2eaza pe aprecierea uzurii elementelor aparte si insumarea acestor marimi cu considerarea cotei elementului respectiv in sinecostul obiectului evaluarii integral/ c. m.directa : presupune determinarea uzurii prin raportarea cheltuielilor necesare pn reparatie la pretul utilajului nou. Azura functionala reprezinta micsorarea costurilor generat de aparitia noilor tehnologii. ?e obicei se e2amineaza doua aspecte de diferenta intre utilajele noi si vechi# $ e2cedentul cheltuielilor capitale/

&ctivul net conta il i activul net corectat. >deea fundamental a metodelor patrimoniale este aceea c valoarea ntreprinderii este echivalent cu valoarea patrimoniului pe care$, deine. Este de remarcat c aceste metode presupun o identificare a bunurilor de evaluat i nu au n vedere rezultatul potenial asociat activitii viitoare. &unctul de pornire pentru aceast estimare este valoarea patrimoniului reflectat n documentele contabile i calculat conform ecuaiei# &atrimoniu P +ctiv net P !aloarea activelor deinute $ ?atorii contractate Conform acestei definiii, patrimoniul, echivalent cu activul net contabil, este evaluat cu respectarea tuturor e2igenelor proprii informaiei contabile i are n vedere e2clusiv elementele reflectate n bilan, indiferent c particip sau nu la procesul de e2ploatare. E2ist dou posibiliti de calcul al valoni patrimoniului astfel definit# fie prin scderea valorii datoriilor din valoarea activului total, fie prin adunarea elementelor ce reprezint capitalul propriu i deci sunt cuvenite acionarilor. <u trebuie luate n calcul elementele puse la dispoziia ntreprinderii de actualii si acionari, care nu se afl nc n proprietatea acesteia, cum ar fi avansuri n conturile condiionate ale acionarilor, conturile blocate, conturile de acionariat. +ctivul net corectat are drept scop eliminarea limitelor activului net contabil i de a da o dimensiune valorii ntreprinderii mai aproape de realitatea economic. El presupune analiza critic a fiecrui element de calcul n funcie de realitatea concret i de valoarea acestuia din chiar momentul evalurii. n practica de evaluare pentru calculul activului net corectat se procedeaz la e2primarea activelor n funcie de valoarea lor de utilitate sau de folosin. n ncercarea de a estima c;t mai obiectiv valoarea economic, evaluatorul procedeaz la efectuarea unor corecii la nivelul bilanului i al contului de profit i pierdere. n funcie de perspectiva din care se face evaluarea, se recomand diferenierea activelor necesare e2ploatrii de cele n afara e2ploatrii. "e vor urmri realizarea coreciilor la nivelul bilanului i reflectarea impactului lor asupra elementelor contului de rezultate. !aloarea substanial ia natere din adunarea activului net corectat cu valoarea real a altor active ce nu aparin ntreprinderii -de e2emplu, cele luate n regim de leasing., dar care particip la obinerea rezultatului ntreprinderii. +stfel, ideea fundamental a metodelor patrimoniale este aceea c valoarea ntreprinderii este echivalent cu valoarea patrimoniului pe care$, deine.

investiiile alternative. Aneori este foarte complicat a face diferene dintre rata de capitalizare i rata de actualizare folosit n metoda discount a Cash$BloO$urilor. An aspect important, valabil att pentru rata de actualizare ct i capitalizare const n coerena sau interdependena dintre estimarea profitului n termeni nominali sau termeni reali. ?ac venitul prognopzat este n termeni nominali -preuri curente. atunci trebuie utilzate i rate nominale iar cnd venitul este e2primat n termeni reali -preuri constante. terbuie utilizate rate reale. &rofitul net trebuie apreciat n baza rezultatelor anterioare ale ntrepprinderii dar i prin considerarea evoluiei ateptate a acestuia. ?in punct de vedere tehnic profitul net se calculeaz reeind din realizrile dintr$un an anterior, realizrile probabile n anul n curs, realizrile probabile n perioada imediat urmtoare. n cazul n care este utilizat valoarea anului anterior este necesar analiza rezultatelor pentru ultimii 0$3 ani. Metoda actualizrii venitului +ctualizarea presupune o perioad non e2plicit de prognoz i o valoare rezidual. n cazul acestei metode se estimeaz flu2ul de lichiditi pentru o perioad viitoare i prin tehnica actualizrii flu2urilr viitoare sunt convertite n valoare prezent a afacerii care genereaz acele flu2uri. )etoda se bazeaz pe actualizarea tuturor beneficilor economice, utiliznd o rat de actualizare care reprezint costul capitalului pentru aceast investiie. )etoda presupune urmtoarele etape# ,.+naliza concluzilor diagnosticului ntrerinderii. *."tabilirea parametrilor cheie de evoluie a ntrerinderii. 0.+legerea duratei de proognoz. +legerea perioadei de rognoz depinde de intervalul de timp n care firma va ajunge la stabilitate sau la o dinamic stabil., ciclul de via al produselor, ciclul normal deinvestire, cantitatea i calitatea informaiei de care dispune echipa de evaluare pentru a face prognoze etc. 1."tabilirea ipotezelor de prognoz. "e apreciaz cum ar putea s se dezvolte ntreprinderea n viitor. 3.Estimarea valorii reziduale. 'a determinarea valorii reziduale evaluatorul trebuie s analizeze dac estimeaz valoarea unei ntreprinderi care are o valoare de pia finit sau durata de via este nelimitat. 4.+ctivele rebudante. n toate situaiile activele rebudante se evaluaeaz separat conform valorii nete de realizare pe pia i se include n valoarea ntreprinderii la finele calculelor.

0 data tran!aciei :trebuie s fie pe ct posibil recent/ c0 motivaia prilor -condiiile de vnzare. d0 preul : trebuie e2primat n condiii cash sau echivalent/ e0 cantitatea : preul variaz cu cantitatea tranzacionat. f0 tipul tran!aciei. Elementele de comparaie se reduc la rate de evaluare care, de regul, reprezint rapoarte ntre reurile de tranzacionare i indicatorii financiari ca# rofitul, venitul din vnzri, activul net contabil, Cash$ BloO$ul etc. n mod uzual evaluatorul va folosi ca surse de informaii# $ pieele financiare de valori amobiliare unde sunt tranzacionate perticipanii/ $ tranzaciile anterioare ale proprietii subiect al evalurii. An element critic n aplicarea acestei abordri este asigurarea unei baze de comparaie rezonabil i stabilirea unor parametri de echivalen care s asigure convertirea unor date comparabile n valoarea firmei evaluate.

$ e2cedentul cheltuielilor de productie. ?eprecierea functionala generata de e2cedentul cheltuielilor capitale presupune imposibilitatea utilizarii obtimal a masinilor si utilajului din cauza amplasarii si completarii ineficiente, e2cedent capacitatea de productie in comparatie cu cerintele industriale actuale, disbalanta procesului de producere -deprecierea tehnologica.. +l doilea aspect al deprecierii functionale depinde de cheltuielile de e2ploatare si se numeste depreciere operationala. ?eprecierea economica reprezinta micsorarea costului generata de influenta factorilor e2terni. ?eprecierea economica poate fi creata de modificari macro$economice atit la nivel de tara cit si de ramura, inclusiv micsorarea cererii pn. anumit tip de productie, micsorarea ofertei sau a calitatii materiei prime ptrecum si modificari legislative, instructiuni teritoriale, municipale sau administrative.

*1. 3bordri i metode evaluare a (ntreprinderii

de

&rocesul de evaluare este util pentru estimarea credibil a valorii definite de evalautor, bazate pe analiza tuturor informaiilor rezultate din diagnostic i n afara acestuia. n practica internaional de evaluare, evaluatorii estimeaz valoarea bunurilor prin metode i tehnici specifice, care reflect trei abordri distincte n evaluare# 5."#ordarea #azat pe active -pe baz de costuri. patrimoniu, se bazeaz pe ipoteza ncetrii activitii ntreprinderii, care urmeaz s fie dezmembrat sau lichidat. )etodele abordrii patrimoniale se bazeaz pe evaluarea elementelor finanate de caitalul carea urmeaz s fi tranzacionat, respectiv pe evaluarea tuturor activelor de care dispune o ntreprindere l aun moment dat. +bordarea patrimonial se sprijin pe conceptul de valoare Gvaloare patrimonialN, Gvaloarea de nlocuireN i Gvalaorea de utilizareN, ataate tuturor elementelor de activ care se afl la dispoziia ntprinderii. n cadrul abordrii patrimonale se utilizeaz un ir de metode de evaluare a ntreprinderii# $ )etoda activului net corectat -metoda cheltuielilor. $ )etoda valorii de lichidare $ )etoda valorii substaniale-!alori patrimoniale daterminate pe baza activului i pasivului bilanier sau valori. $ )etoda capitalului permanent necesar e2plorrii -!alori patrimoniale daterminate pe baza activului i pasivului bilanier sau valori. $ )etoda remunerrii capitalului -!alori funcionale bazate pe activitatea din e2ploatare.. n principiu, aborsrile bazate pe active tind s determine valoarea de utilizare a capitalului de care un oarecare investitor ar trebui s beneficieze, pentru a crea o nou ntreprindere dotat cu o structur patrimonial cu toate caracteristicele aceleia la care se refer evaluarea. 6."#ordri #azate pe venit. )etodele abordrii venitului au n vedere abordarea dinamic a capitalurilor, respectiv flu2urilor pe care acestea le genereaz pentru investitor. +ceste metode estimeaz valoarea unei ntreprinderi n baza sumei flu2urilor

Evaluarea utilajelor i mijloacelor de transport se poate efectua cu ajutorul a trei abordri# "#ordarea costurilor ,.)etoda de calcul conform preului obectului analogic *. )etoda calcului pe elemente 0. +naliza i inde2area costului 1. Calculul cheltuielilor i valorilor conform valorilor comasate normativ 1.4etoda de calcul con"orm preului obectului analogic &entru obectul evaluat se alege un obect similar asemntor dup construcie, materiale utilizate i tehnologia aplicat. @biectul asemntor poate avea cu totul alt destinaie i poate fi folosit n alt ramur, ns e2ist un anumit nivel de cerere a lui iar preul este cunoscut. &reul obectului analogic este creat din sinecostul produciei, impozit, profit net i !+. 2. 4etoda calcului pe elemente )etoda respectiv poate fi aplicat n cazul cnd obectul evalurii este compus din mai multe elemente ce pot fi evaluate separat, iar preurile pentru aceste elemente sunt cunoscute, precum i ansamblarea lor nu necesit cunotine speciale. *tapele metodei respectiveD $ se ansambleaz structura obectului evalurii i se formeaz lista elementelor $ se studieaz informaia cu privire la preurile pe elementele necesare. $. 3naliza i indexarea costului )etoda dat este rspndit n practica evalurii dac este cunoscut informaia cu privire la indicii preurilor pentru grupa respectiv de produse la care se refer obectul evalurii pentru intervalul de timp de la momentul procurrii obectului pn la data evalurii, apoi se realizeaz inde2area direct a preului obectului. "pecificul acestei metodologii const n faptul c se inde2eaz nu preul obectului ca atare, ci cheltuielile care formeaz sinecostul acestui obiect. &. 2alculul c!eltuielilor i valorilor con"orm valorilor comasate normativ ?ac es2ist documentaie tehnic pentru obectul evalurii i evaluatorul poate cpta informaia de la uzina productoare, atunci poate fi calculat sinecostul obectului conform normativelor comasate. &entru calcule comasate eset necesar informaia din sfera de producere asemntoare obectului evalurii dup tehnologia producerii, organizarea producerii i componentele materiale. "#ordarea comparativ a v&nz&rilor 5. "sigurarea informaional 6. .valaurea mainilor i utilajelor 1. 3sigurarea in"ormaional

&rincipiul de baz al abordrii comparative const n compararea bunului evaluat cu obiect identic ce se vinde pe piaa secundar sau cu un alt obect analogic sau cu considerarea uzurii n cazul lipsei peei secundare. >nformaia necesar cuprinde preurile reale ale tranzaciilor cunoscute pentru utilaj nou i fost n utilizare, informaie suplimentar, preurile ofertelor i indicii preurilor. Cea mai simpl i eficient metod de evaluare o constituie utilizarea indicilor preurilor. >ndiciii preurilor reprezint indicatorii relativi care reflect dinamica preurilor. &entru a spori credibilitatea evalurii se va oferi 0$1 surse de informaie primar. 6. .valaurea mainilor i utilajelor n urma comparrii i evidenierii factorilor la obectul evaluat i cel analogic se reconand urmtoarea ordine de includere a coreciilor# ,. corecii cu privire la condiia tehnic# $ capacitatea/ $ productivitatea/ *. corecii cu privire la difirena de condiii n vnzri# $ vrsta/ $calitatea/ $ gradul uzurii fizice/ $amplasarea la momentul vnzrii )rimea indeciului se determin n baza unei cercetrii speciale sau a unei practici ndelungate. "#ordarea veniturilor 5. Metoda capitalizrii profitului 6. Metoda actualiztii flu8ului de numerar 7. Metoda analogului ec%ieficient 5. Metoda capitalizrii profitului +ceast metod a cptat o utilizare larg n special n procesul evalurii afacerilor ce cuprind maini i utilaje. )etoda presupune o modificare neconsiderabil n timp a profiturilor ateptate, adic o dezvoltare stabil a afacerii. )etoda este simpl n utilizare, ns apar ntrebri cu privire la aprecierea &net i a ratei de capitalizare. +nume &net permite cptarea celor mai juste valori pentru ntreprinderile care posed o cantitate mare de utilaje ce se uzeaz repede n timp. &erioada optimal se consider de 3 ani. Armtoarea etap este considerat alegerea coeficientului de capitalizare# An coeficient de capitalizare mic ccorespunde unei creteri constante a profiturilor i invers n cazul unor profituri instabile coef. crete. 6. .valaurea mainilor i utilajelor n cadrul realizrii metodei respective pentru evalaurea mainilor se va proceda n felul urmtor# ,. "e determin !net cptat n urma funcionrii sistemului comercial sau de producie evideniind comple2ul de maini ce trebuie evaluat. !net se calculeaz ca difirena dintre vnzri nete i costul vnzrilor n care se include amortizarea. >>. "e determin valaorea prezent a sistemului care cuprinde comple2ul de maini. >>>. "e determin valoarea comple2ului de maini. n cadrul acestei metode se alege un analog funcional care ndeplinete aceleai funcii ca i obectul evaluat, ns se deosebete dup productivitate, termenul de e2pluatare, caliatatea produciei realiazate cu ajutorul lor. 7. Metoda analogului ec%ieficient !enitul obiectului se apreciaz doar pentru partea care corespunde funcionalitii obiectului analog. !aloarea obectului se e2trage din preul obiectului analog cu condiia asigurrii profitabilitii a obectului analog. )etoda se bazeaz pe teoria eficienei tehnicii.

contractele de licenta si de cesiune . "e supun e2pertizei, de asemenea, conrtactele de constituire privind transferul drepturilor asupra @&>ntelectual. >n capitalul social/ contractele$comenzi privind crearea @&>nt. ?e catre organizatiile terte/ contractele privind crearea @&>nt. >n cadrul intreprinderii cu titlul de misiune de serviciu/ contractele intre intreprindere si elaboratorii @&>nt./ actele de transmitere gratuita a drepturilor asupra @&>nt./ hotaririle organelor puterii e2ecutive vizind activele nemateriale in cazul lichidarii, falimentului, privatizarii si altor reorganizari ale intreprinderilor. ntreprinderea, ale carei active nemateriale contin @&>nt ,trebuie sa detina actele privind acceptarea spre utilizare, contabilizarea, preluarea la balanta, includerea in capitalul social si alte documente necesare. 'a aceasta etapa se determina, de asemenea, scopul evaluarii, care prevede argumentarea tipilui de valoare in vederea alegerii abordarii si metodelor de evaluare, se elaboreaza modelul de evaluare ce prevede ordinea concreta a lucrarilor, se stabilesc circumstantele speciale si limitarile, se identifica particularitatile unor @&>nt. Concrete sau ale produselor in care sint utilizate aceste obiecte. $ Etapa calculelor, care prevede stabilirea principalelor criterii de calculare, a listei erorilor admisibile si a calculelor propriu$zise. $ Etapa intocmirii raportului de evaluare, care include# a. introducerea $ in care se e2pun scopurile si sarcinile evaluarii/ b. descrierea titlurilor de protectie ale @&>nt., altor documente si conditii prezentate in vederea evaluarii/ c. e2punerea metodelor de evaluare/ d. materialele vizind calcularea valotrii @&>nt. si rezultatele evaluarii/ e. circumstantele speciale si limitarii luate in considerare in procesul evaluarii/ alte indicatii in conformitete cu 'egea nr.767$]! din ,6 aprilie *88* cu privire la activitatea de evaluare.

investitiile capitale pe termen lung finantate din diverse surse in anul t/ Ct*$ consumurile aferente protectiei juridice a @&>nd. in anul t. )ogno!area eficientei economice care poate fi obtinut prin introducerea @&>nd. in circuitul economic constituie o premisa a crearii acestuia, achizitionarii, cesiunii, sau a transmiterii drepturilor de e2ploatare a lui. >n toate cazurile calcularea valorii se intemeiaza pe supozitia ca @&>nd. va fi comercializat si, deci va genera venit suplimentar. )etodele evaluarii iau in considerare consumurile aferente crearii sau achizitionarii @&>nd. si efectul de piata. "contarea flu2urilor mijloacelor banesti constituie conditia de baza a calcularii valorii @&>nd. &entru raportarea evaluarilor retrospective ale perioadei anterioare la valoarea curenta se folosesc indicii preturilor, coieficientii ai ratelor, nivelul inflatiei. )etoda scontarii se bazeaza pe valoarea temporala a banilor. &rocedura de scontarea a flu2ului previzibil al mijloacalor banesti prevede efectuarea urmatoarelor operatiuni analitice si de calcul# diagnosticarea flu2ului pevizibil a mijloacelor banesti/ analiza veniturilor obtinute in perioada anteriaora/ prognozarea veniturilor care vor fi obtinute prin utilizare @&>nd. concrete, inclusiv prognozarea riscurilor/ analiza evaluarea consumurilor si cheltuielilor efectuate, prognozarea consumurilor/ analiza investitiilor anterioare si prognozarea volumului probabil de investitii capitale destinate inovarii/ calcularea flu2ului mijloacelor banesti pn. fiecare an orgnozat/ determinarea ratei corespunzatoare de scont/ efectuarea calculelor de reportare a flu2urilor mijloacelor banesti din toate etapele perioadei calculate la valoarea curenta. >n functie de specificul obiectuil supus evaluarii si utilizarii lui, coeficientul ^t poate fi calculat in mod diferit# ^t P ,#,-,Mb#,88.t Ande b$ reprezint rata dobinzei bancare pn. credit. ^t P ,#-, M a#,88.t Ande a : rata dobinzei bancare pn plasament.

,,. 3precierea valorii obiectelor de proprietate industrial

Bactorii ce determina ai valorii obiectelor de &.>ndustr. sint# a. cheltuieli suportate de titularul de drepturi p$u crearea si transformarea @&>nd. intr$o sursa de venituri, introducerea acestora in circuitul economic si mar%eting / b. cheltuielile suportate de tituilarul de drepturi pentru brevetarea -inregistrarea. obiectelor de @&>nd.si mentinerea valabilitatii titlurilor de protectie . c. cheltuielile ce tin de asigurarea @&>nd. impotriva riscurilor/ d. termenul de valabilitate de protectie la data evaluarii/ e. cheltuielile, inclusiv cele de judecata/ f. incasarile previzibile in forma de plati aferente licentei acordate pentru @&>nd/ g. durata de functionare utila a obiectului de @&>nd.cu obtinerea veniturilor/ h. factorii de uzura fizica si morala a obiectului evaluat/ i. factorl inflationist/ j. suma dobinzelor aferente inprumuturilor bancare destinate elaborarii sau achizitionarii activelor nemateriale. Bormula de calcul are urmatoarea structura# CnzP^m J _ -Ct J ^ JT . Ande# Cnz : reprez valoarea cheltuielilor si consumurilor nesimultane totalizate, raportate la data evaluarii, efectuate in perioada crearii si introducerii @&>nd.in circuitul economic/ ^m : coeficientul de uzura morala a @&>nd. la data evaluarii -pentru inventii, desene si modele industriale, modele de utilitate./ Ct : suma cheltuielilor si consumurilor aferente utilizarii obiectelor respective in circuitul economic in anul t/ ^ $ coeficientul incremental al dobinzelor bancare pentru plasamente si credite,fiind folosite p$u sumarea viramentelor anuale ale perioadei calculate sau p$u raportarea consumurilor nesimultane la anul calculat/ T$ indicele preturilor in anul t in ramurilele legate de crearea @&>nd., folosit la calcularea preturilor mijloacelor de productie utulizate pn. crearea lui. ^m P ,$ s# n s$ termenul de valabilitate a titlului de protectie la data evaluarii/ n$ termenul de valabilitate a titlului de protectie. Ct P Ct, MCt* Ct$ cheltuielile totalizate aferente utilizarii @&>nd.in circuitul economic in anul t/ Ct, : cheltuielile sau consumurile aferente crearii, aducerii in stare de utilitate pentru productie si comercializare, utilizarii @&>nd.,inclusiv

,*. %rocedura obiectelor de intelectuala

evaluarii proprietate

@biecte de proprietate intelectuala : rezultatele activitatii intelectuale confirmate prin drepturile respective ale titularilor asupra utilizarii acestora, ce includ# @b.de &ropietate industrial -inventii, modele de utilitate, soiuri de plante, topografi ale circuitelor integrate, denumiri de origine a produselor, marci de produse si marci de servicii, desene si modele industriale., obiectele dreptului de autor si drepturile cone2e - opere literare, de arta, stiinta, etc.., inclusiv programe pn. calculator de baze de date., secretul comercial -%noO$hoO. etc. Evaluarea @b. &ropr. >ntelect.$ proces de evaluare a utilitatii rezultatelor activitatii intelectuale, e2primate in echivalentul valoric al caracteristicilor tehnice, de consum, economice si alta natura ale @&>ndustrial. Etapele procedurii de evaluare a obiectelor de proprietate intelectuala sunt urmatoarele# $ etapa preliminara, in cadral careia se elaboreaza sarcinile evaluarii. $ etapele pregatitoare, care prevede identificarea titlurilor de protectie asupra @&> -e2pertiza juridica., controlul veridicitatii volumului mare de informatii prezentate evaluatorului pn calcularea valorii, in conformitate cu lista stabilita a datelor initiale. >n cadrul e2pertiziei juridice se identifica drepturile asupra obectelor de proprietate intelectuala , prin verificarea e2istentei actelor ce confirma apartenenta drepturilor patrimoniale. 'ista actelor respective include # titlurile de protectie - brevete, certificatele de inregistrare, drepturile de autor , chitanta cu privire la achitarea ta2ei pentru mentinerea in vigoare a documentulrui de protectie ./

,. (olul evalurii de pia a bun.imob. ipuri de evaluare benevol i obligatorie. *. !aloarea de piaa a imobilului. !aloarea pentru utilizarea e2istent i alternativ. !alori negative i alte tipuri de valori -investiional, baza impozabil, etc... 0. &rincipii de baz pentru evaluarea proprietilor imobiliare. &rincipiul cererii i ofertei. 1. &rincipii de baz pentru evaluarea proprietilor imobiliare. &rincipiile dinamismului, nlocuirii i aportului. 3. &rincipii de baz pentru evaluarea proprietilor imobiliare. &rincipiile celei mai potrivite i eficiente utilizri, productivitii i concurenei. 4. &rincipii de baz pentru evaluarea proprietilor imobiliare. &rincipiile compatibilitii i espectaiei -ateptrii creterii preurilor.. 5. Bactorii de influen asupra valorii imobilului. Bactorii macro i microeconomici 6. >nformatia necesara pentru efectuarea evaluarii =>, sursele de informaie. 7. Caracteristica general a metodelor de evaluare. +legerea met. n funcie de tipurile => i scopul evalurii. ,8. ?eterminarea valorii de reconstituire prin metoda cheltuielilor. ,,. ?eterminarea deprecierii acumulate a b. i. ?efinirea uzurii fizice i determinarea ei prin metoda vizual. ,*. ?eterminarea deprecierii funcionale i economice. ,0. Esena, domeniul de aplicare i algoritmul metodei de evaluare prin metoda analizei comparative a v;nzrilor. ,1. )etoda analizei comparativ a v;nzrilor. ?eterminarea mrimii ajustrilor i consecutivitii lor. ,3. )etoda de analiza comparativa a vinzarilor. @biecte i elemente de comparaie. ,4. Caracteristica general a evalurii imobilului prin metoda veniturilor. ,5. Calcularea venitului operaional net. ,6. )etoda capitalizarii directe. ?eterminarea normei de capitalizare prin metoda cumulativ. ,7. ?eterminarea ratei de actualizare. Caracteristici i metode. *8 Bunciile procentului compus. !aloarea viitoare a unitii de capital i a anuitii *,. Bunciile procentului compus. !aloarea curent a unitii de capital i a anuitii **. Bunciile procentului compus. !aloarea depozitelor pentru fondul de acumulare i factorul de amortizare *0. )etoda flu2urilor de numerar actualizate -esena, domeniul de aplicare, algoritmul de calcul.

*1. "tructura ratei generale de capitalizare. )etode de calculare a ratei generale *3. ?eterminarea uzurii fizice prin metoda valoric i metoda vrstei efective. *4. ?eterminarea valorii de reconstituire a imobilului prin metoda comparaiilor unitare ->C(!. i metoda costurilor segregate. *5. Calcularea preului de deviz la imobile noi. )etoda de resurse. *6. (econcilierea rezultatelor evalurii. *7. &rocesul de evaluare a bunurilor imobile i caracteristica etapelor. 08. Evaluarea investitiilor# venitul net actualizat total, indicele de profitabilitate 0,. Evaluarea investitiilor# rata de rentabilitate, termenul de recuperare 0*. (iscul in activitatea investitionala 00.Evaluarea economic a proiectelor investiionale 01.Evaluarea financiar a proiectelor investiionale 03. Costul oportun al capitalului. (ata de actualizare pentru evaluarea financiar. 04. &iaa terenurilor# componente, stare, tendine de dezvoltare. 05. &iaa locuinelor # componentele, starea i tendinele de dezvoltare. 06. &iaa imobilului comecial# componente, stare i temei de dezvoltare 07. &iaa imobilelor industriale# componente, stare i tendine de dezvoltare. 18. (aport de evaluare : tipuri, cerine de baz fa de coninutul raportului. 1,. +naliza comparativ a metodei evalurii masive cu metodele individuale de estimare a b.i. 1* "ituaia actual n domeniul evalurii bunurilor imobile n scopul impozitrii. )odul de calculare a impozitului funciar . 10. Calcularea valorii impozabile a b.i ce aparin persoanelor fizice i juridice. 11. itlul !> al codului fiscal privind evaluarea i reevaluarea b.i. n scopul impozitrii. Cotele i modul de calculare a impozitului pe b.i. 13. Esena i etapele efecturii evalurii masive a => 14 Colectarea i prelucrarea informaiei pentru efectuarea evalurii masive. 'rgirea bazei informaionale n condiiile lipsei de informaie privind preurile de v;nzare a =>. 15. )odele de evaluare masiv# elaborarea, specificarea i calibrarea modelului. 16. Esena i etapele procesului de reevaluare. +lgoritmul reevalurii. 17. Controlul asupra calitii efecturii evalurii masive. &rocedura de contestare a rezultatelor evalurii. 38. Etapele de implementare a sistemului nou de evaluare a bunurilor imobiliare n scop de impozitare. 3,. Evaluarea terenurilor prin metoda comparaiei directe. 3*. Evaluarea terenurilor prin metoda alocaiei 30. Evaluarea terenurilor prin metoda e2traciei 31. Evaluarea terenurilor prin metoda capitalizrii directe 33. Evaluarea terenurilor prin metoda actualizrii. 34. Evaluarea terenurilor prin metoda rezidual 35. Evaluarea terenurilor prin metoda parcelrii 36 ?iagnosticarea n procesul evalurii ntreprinderii 37. +bordri i meteode de evaluare a ntreprinderii 48. Evaluarea ntrerinderii prin abordarea patrimonial -a costurilor. 4,. Evaluarea ntreprinderilor prin abordarea veniturilor. 4*. Evaluarea ntreprinderii prin abordare prin comparaie 40. ?eprecierea utilajelor si mijloacelor de transport -tipuri, metode de diagnosticare. 41. Evaluarea utilajelor i mijloacelor de transport -specificul, abordri i metode. 43. &rocedura evaluarii obiectelor de proprietate intelectuala 44. +precierea valorii obiectelor de proprietate intelectuala