Sunteți pe pagina 1din 26

Referat sesiune stiintifica - 19.05.

2001
Coordonator: Ungureanu Carmen

Principii si norme de evaluare si reevaluare a activelor patrimoniale


1

1. Clasificarea structurii patrimoniale de activ 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. Active imobilizate sau fixe Active circulante (curente) Conturi de regularizare si asimilare Prime rivind rambursarea obligatiunilor

2. Generalitati 3. Pret, piata, cost si valoare 3.1. !aloarea de iata 3.1.1. "ntroducere 3.1.2. #efinitia valorii de iata 3.1.3. Alte definitii ale valorii de iata 3.2. !aloarea de utilitate 3.3. !aloarea de investitie 3.4. !aloarea de asigurare 3.$. Alte valori 3.$.1. !aloarea de sc%imb 3.$.2. !aloarea de lic%idare . Criterii de evaluare 4.1. 4.2. 4.3. 4.4. !aloarea de utilitate !aloarea reala !aloarea de iata &im ul

5. !a"ele evaluarii $.1. $.2. $.3. $.4. Costul istoric Costul curent sau de inlocuire !aloarea de realizare !aloarea actualizata

'. (biective realizate rin evaluare


2

#. $ecesitatea evaluarii
#.1. %ransferul de proprietate sau al folosintei #.2. &inantarea si creditul #.3. Compensarea in ca" de e'propiere #. . (mpo"itarea #.5. )lte situatii ).*. !alori atrimoniale ).*.1. Activul net reevaluat ).*.2. Activul net corectat +. ,a ortul de evaluare (continutul ra ortului de evaluare) +.1. +.2. +.3. +.4. +.$. Ca itolul Ca itolul Ca itolul Ca itolul Anexe 1 2 3 4 ".&,(#UC/,/ P,/0"1/2/ /!A2UA,"" P,/1/.&A,/A #A&/2(, A.A2"1A #A&/2(, 3" C(.C2U1""

14. ,eevaluarea in contabilitate

1. Clasificarea structurii patrimoniale de activ


1.1. )ctive imo*ili"ate sau fi'e C%eltuieli de constituire C%eltuieli de cercetare si dezvoltare Concesiuni5 brevete5 licente5 marci de fabrica si alte dre turi si valori similare 6ondul comercial (good7ill) Alte imobilizari necor orale &erenuri 0i8loace fixe

"mobilizari necor orale

"mobilizari cor orale

"mobilizari financiare

&itluri de artici are &itluri imobilizate ale ortofoliu Alte titluri imobilizate Creante imobilizate

activitatii

de

1.2. )ctive circulante +curente, 0arfuri 0aterii rime 0ateriale consumabile (materiale entru 3tocuri si auxiliare5 combustibili5 materile roductie in curs ambalat5 iese de sc%imb5 etc.) de executie Produse (semifabricate5 roduse finite5 roduse reziduale) Animale si asari Ambala8e (biecte de inventar 9aracamente clienti valori asimilate avansuri acordate furnizorilor debitori diversi valori si dobanzi de incasat decontari cu asociatii creante generate de relatiile de decontare actiuni obligatiuni instrumente de trezorerie in numerar in casierie in conturi bancare

Creante (valori in curs de decontare)

&itluri de lasament

#is onibilitati banesti (lei si devize)

1.3. Conturi de re-ulari"are si asimilare C%eltuieli si venituri inregistrate in avans in lei si valuta re aratii ca itale si remont asigurari incasari artiale

#iferente de conversie - activ - asiv

clienti furnizori im rumuturi bancare

1. . Prime privind ram*ursarea o*li-atiunilor 3uma rimelor de ramdintre valoarea bursare aferente im ru- diferenta si valoarea muturilor din emisiunea emisiune rambursare de obligatiuni de de

2. Generalitati
"n toata lumea5 amantul si cladirile re rezinta unul dintre cele mai mari si mai valoroase active ale statelor5 munici alitatilor5 firmelor si ale ersoanelor fizice. /stimarea adecvata a valorii ro rietatilor imobiliare si analiza com etenta a celorlalte as ecte aferente ro rietatilor conduc la decizii corecte referitoare la dis ozitia si folosirea ro rietatilor. Persoanele care se ocu a cu evaluarea ro rietatilor imobiliare se numesc evaluatori si ei sunt organizati in asociatii rofesionale. "n ,omania exista doua asociatii rofesionale care au intre obiective si evaluarea ro rietatilor imobiliare5 acestea fiind Cor ul .x ertilor %e%nici si )sociatia $ationala a .valuatorilor din Romania. .valuarea este rocedeul folosit de metoda contabilitatii entru ex rimarea baneasca a tuturor existentelor si modificarilor elementelor atrimoniului si re rezinta o o inie sau concluzie emisa e baza unei analize minutioase referitoare la natura5 calitatea valoarea sau utilitatea unor anumite ro rietati imobiliare5 ex rimata de o ersoana im artiala5 s ecializata in analiza si evaluarea ro rietatilor. Procesul de evaluare se com une dintr-un set de roceduri coerente si ordonate5 care au ca finalitate5 estimarea valorii. "n contabilitate nu se inregistreaza nici un fa t sau fenomen ce nu oate fi ex rimat valoric. /xista atru eta e in care oate avea loc evaluarea elementelor atrimoniului: evaluarea la intrarea in atrimoniu (unitate); evaluarea la inventariere; evaluarea la bilant (evaluarea bilantiera); evaluarea la iesirea din unitate. 2a intrarea in atrimoniu5 bunurile materiale se evalueaza si se inregistreaza in contabilitate astfel:

0ateriile rime5 materialele consumabile5 obiectele de inventar5 marfurile5 ambala8ele si alte bunuri rocurate cu titlu oneros5 la costul de ac%izitie; Productia in curs de executie5 semifabricatele si rodusele finite5 obiectele de inventar5 ambala8ele si alte bunuri roduse de catre unitatea atrimoniala5 la costul de roductie; Animalele si asarile5 la costul de ac%izitie sau de roductie5 du a caz.

2a iesirea din atrimoniu5 bunurile materiale se evalueaza si se inregistreaza in contabilitate rin a licarea metodei <costului mediu onderat= (C.0.P.)5 metodei < rimei intrari - rimei iesiri= (6"6() sau a metodei <ultimei intrari - rimei iesiri= (2"6(). Costul unitar mediu onderat se calculeaza fie du a fiecare intrare5 fie lunar5 ca ra ort intre valoarea totala a stocului initial lus valoarea intrarilor si cantitatea existenta in stocul initial lus cantitatile intrate. Potrivit metodei < rimei intrari - rimei iesiri= (6"6()5 bunurile iesite din gestiune se evalueaza la costul de ac%izitie (sau de roductie) al rimei intrari (lot). Pe masura e uizarii lotului5 bunurile iesite din gestiune se evalueaza la costul de ac%izitie (sau de roductie) al lotului urmator5 in ordine cronologica. Potrivit metodei <ultimei intrari - rimei iesiri= (2"6()5 bunurile iesite din gestiune se evalueaza la costul de ac%izitie (sau de roductie) al ultimei intrari (lot). Pe masura e uizarii lotului5 bunurile iesite din gestiune se evalueaza la costul de ac%izitie (sau de roductie) al lotului anterior5 in ordine cronologica. /valuarea si inregistrarea in contabilitate a materiilor rime5 roduselor5 marfuril;or si a altor bunuri de natura stocurilor se oate face si la returi standard ( restabilite)5 e baza returilor medii ale bunurilor res ective5 denumite returi de inregistrare5 cu conditia evidentierii distincte a diferentelor de ret fata de costul de ac%izitie sau costul de roductie5 du a caz. #iferentele de ret astfel stabilite5 la intrarea bunurilor res ective in atrimoniu5 se inregistreaza ro ortional5 atat asu ra valorii bunurilor iesite5 cat si asu ra stocurilor. Preturile standard5 folosite entru inregistrarea in contabilitate a bunurilor de natura stocurilor5 este necesar sa fie actualizate eriodic5 de regula cel utin o data e an5 in functie de evolutia returilor si de alti factori. "n cazul in care evaluarea bunurilor materiale se face la returi standard ( restabilite)5 diferentele stabilita intre retul de inregistrare si costul de ac%izitie5 res ectiv costul de roductie efectiv5 se inregistreaza distinct in contabilitate.

'

,e artizarea diferentelor de ret asu ra valorii bunurilor iesite si asu ra stocurilor se efectueaza cu a8utorul unui coeficient care se calculeaza astfel: soldul initial al diferentelor de ret diferente de ret aferente / intrarilor in cursul erioadei cumulat de le ince utul

coeficient anului de 0 111111111111111111111111111111111111111111111111111111 re artizare soldul initial al stocurilor valoarea intrarilor in cursul la ret de inregistrare / erioadei la ret de inregistrare5 cumulat de la ince utul anului Acest coeficient se inmulteste cu valoarea bunurilor iesite din gestiune la ret de inregistrare5 iar suma rezultata se inregistreaza in conturile cores unzatoare in care au fost inregistrate bunurile iesite. Coeficientii de re artizare a diferentelor de ret ot fi calculati la nivelul conturilor sintetice de gradul " si "" revazute in lanul general de conturi5 e gru e sau categorii de stocuri. 2a finele erioadei5 soldurile conturilor de diferente se cumuleaza cu soldurile conturilor de stocuri5 la ret de inregistrare5 astfel incat aceste conturi sa reflecte valoarea stocurilor la costul de ac%izitie5 res ectiv de roductie5 du a caz. /valuarea se finalizeaza cu un raport de evaluare care evidentiaza valoarea estimata im reuna cu rezervele si conditiile limitative aferente. &otodata5 in ra ort se include o descriere s ecifica a ro rietatii evaluate si data (momentul) estimarii.

3. Pret, piata, cost si valoare


/valuatorii fac o distinctie atenta intre termenii ret5 iata5 cost si valoare. &ermenul ret se refera de obicei la retul de vanzare sau de tranzactie si se a lica in cazul unui sc%imb5 fiind un fa t im linit. Pretul re rezinta <cantitatea= e care un anume cum arator este de acord sa o lateasca si un anume vanzator este de acord sa o rimeasca in circumstantele aferente tranzactiei. "n general5 circumstantele unei tranzactii reflecta conditiile din una sau mai multe iete imobiliare. Piata este un set de aran8amente in care vanzatorii si cum aratorii sunt in contact rintr-un mecanism de ret. Piata imobiliara este interactiunea intre ersoanele care sc%imba dre turi de ro rietate contra altor bunuri5 cum ar fi banii.

&ermenul cost5 este utilizat de evaluatori in relatie cu roductia si nu cu sc%imbul si oate fi un cost realizat sau o estimare de cost. /valuatorii fac deosebirea intre diferite ti uri de costuri: costuri directe5 costuri indirecte5 costuri de constructie si costuri de dezvoltare. Costurile directe cu rind c%eltuielile entru mano era si materialele necesare realizarii unei constructii. /le includ regia si rofitul constructorului. Costurile indirecte a arute in constructii se refera la alte elemente decat mano era si materiale. Acestea includ c%eltuielile administrative5 onorarii rofesionale5 c%eltuieli de finantare5 taxe5 asigurari5 inc%irieri. Costul de constructie5 sau retul de oferta al constructorului5 include de regula costurile directe (mano era si materiale) si costurile indirecte ale constructorului. Costul de dezvoltare re rezinta suma costurilor de realizare a unei ro rietati imobiliare5 inclusiv terenul si de a o aduce la o situatie de ex loatare eficienta. Acesta include rofitul romotorului sau ante renorului care da viata roiectului. !aloarea oate avea multe intelesuri in cadrul evaluarii ro rietatilor imobiliare5 in functie de context si utilizare. Pe iata5 valoarea este erce uta de obicei5 ca antici area beneficiilor ce se ot obtine in viitor. #eoarece valoarea exista la un moment dat5 atunci si evaloarea reflecta valoarea la un anumit moment in tim . !aloarea la un moment dat5 re rezinta ex resia monetara e unei ro rietati5 bun sau serviciu5 erce uta de vanzatori si cum aratori. Pentru a evita confuziile5 evaluatorii nu vor utiliza cuvantul valoare singur5 ci se vor referi la o anumita categorie (ti ) de valoare5 adica: valoarea de iata5 valoarea de investitie5 valoarea de utilitate5 valoarea de asigurare si alte valori.

3.1. 2aloarea de piata


3.1.1. (ntroducere Conce tul de valoare de iata si definirea notiunii sunt fundamentale entru ractica evaluarii. Conce tul de valoare de iata resu une un ret negociat intr-o iata desc%isa si com etitiva ce oate fi locala sau internationala. /valuarea e iata se bazeaza5 in general5 e informatii referitoare la ro rietati imobiliare com arabile. Procesul de evaluare cere ca evaluatorul se intre rinda o cercetare adecvata si relevanta5 sa execute analize com etente si sa extraga concluzii argumentate si care ot fi sustinute. &oate evaluarile necesita 8udecata evaluatorului5 dar ra ortul de evaluare trebuie sa arate ca evaluatorul a fundamentat

valoarea de iata e evidente ale ietei sau ca estimarea s-a bazat mai mult e 8udecata evaluatorului5 din cauza naturii ro rietatii imobiliare sau li sei de date com arabile de e iata. 3.1.2. 3efinitia valorii de piata !aloarea de iata este marimea estimata entru care o ro rietate ar fi sc%imbata la data evaluarii5 intre un vanzator %otarat si un cum arator %otarat5 intr-o tranzactie ec%ilibrata5 du a un mar>eting adecvat5 in care fiecare arte a actionat in cunostinta de cauza5 rudent si fara constrangeri. 3.1.3. )lte definitii ale valorii de piata <!aloarea de iata inseamna retul la care terenul si cladirile ar utea fi vandute rintr-un contract rivat inc%eiat la data evaluarii5 intre un vanzator %otarat si un cum arator inde endent5 resu unand ca ro rietatea a fost data ublicitatii5 conditiile ietei ermit o instrainare ordonata si ca exista o erioada de tim dis onibila normala5 in functie de natura ro rietatii5 entru negocierea vanzarii.= (#irectiva Consiliului +1?'*4?//C art. 4+5 aliniatul 2) <Pretul cel mai robabil la o anumita data5 in bani lic%izi sau in conditii ec%ivalente5 entru care dre turi de ro rietate s-ar vinde du a o ublicitate rezonabila e o iata com etitiva sub toate conditiile cerute de o vanzare corecta5 in care vanzatorul si cum aratorul au actionat rudent5 in cunostinta de cauza si in interes ro riu si resu unand ca nu au existat resiuni de a inc%eia tranzactia.= (#ictionarul de /valuare a Pro rietatilor "mobiliare5 editia a ""-a)

3.2. 2aloarea de utilitate


!aloarea de utilitate este un conce t bazat e roductivitatea unui bun economic. !aloarea de utilitate re rezinta valoarea e care o anumita ro rietate imobiliara o are entru o anumita utilitate. !aloarea de utilitate se fixeaza e valoarea cu care o ro rietate imobiliara contribuie la intre rinderea (afacerea) din com onenta careia face arte5 fara a lua in considerare cea mai buna utilizare a ro rietatii sau suma ce oate fi obtinuta rin vanzare. !aloarea de utilitate de inde de administrarea ro rietatii si de conditiile externe. !aloarea de utilitate se va estima in evaluarea ro rietatilor imobiliare in sco ul fuziunii5 reluarii sau emiterii de valori mobiliare.

"n evaluarea unor ti uri de ro rietati care de obicei nu se vand sau nu se inc%iriaza5 devine dificil sa se decida ce este mai adecvat sa se evalueze: valoarea de iata sau valoarea de utilitate. Asemenea ro rietati imobiliare se numesc proprietati cu piata limitata si sunt proprietati care au relativ putini cumparatori la un anumit moment dat (fabrici mari5 ro rietati in a ro ierea caii ferate5 ro rietati cu activitati de cercetare-dezvoltare). 0ulte asemenea ro rietati au structuri unicat5 materiale de constructii s eciale sau su un design ce restrange utilizarea numai entru destinatia initiala. Aceste ro rietati au un otential de conversie limitat si ele se numesc de obicei proprietati cu scop special (case de rugaciuni5 muzee5 scoli5 cladiri ublice5 cluburi). !aloarea de utilizare continua este valoarea entru o ex loatare verificata a ro rietatilor imobiliare. /a include valoarea su limentara asociata cu continuitatea afacerii5 adica acea crestere intangibila a valorii unei afaceri care este rodusa de ansamblul format din teren5 cladiri5 forta de munca5 ec%i amente si o erarea e iata. !aloarea de utilizare continua a unei afaceri bazate e ro ietati imobiliare se refera la valoarea totala a ro ietatii ce include ro ietatea imobiliara si ro ietatea intangibila aferenta valorii afacerii. /stimarea valorii de utilizare continua se recomanda entru %oteluri si moteluri5 restaurante5 iste de bo7ling5 intre rinderi industriale5 magazine5 centre comerciale si alte ro rietati similare. Pentru aceste ti uri de ro rietati va fi dificil5 dar nu im osibil5 sa se se are valoarea de iata a terenului si a cladirilor fata de valoarea globala a afacerii.

3.3. 2aloarea de investitie


"n tim ce valoarea de utilizare are in vedere utilizarea s ecifica a ro rietatii5 valoarea de investitie re rezinta valoarea unei anumite investitii fata de un anume investitor5 bazata e cerintele lui de investitie. !aloarea de investitie reflecta relatia subiectiva intre un anume investitor si o investitie data. #aca se ex rima intr-o unitate monetara5 valoarea de investitie este retul e care un investitor l-ar lati entru o investitie in lumina ca acitatii sale de a erce e acea investitie. !aloarea de investitie este utila entru un otential cum arator al unei investitii existente sau al unei ro rietati imobiliare roducatoare de venit sau entru o ersoana interesata in dezvoltarea unei ro rietati imobiliare.

3. . 2aloarea de asi-urare

14

!aloarea de asigurare este fundamentata de costul de inlocuire si?sau de costul de re roducere a bunurilor fizice ce sunt su use ierderii datorate unor intam lari. !aloarea de asigurare este acea arte din valoarea unei ro rietati imobiliare care este recunoscuta de revederile unei olite de asigurare a licabile. Aceasta valoare este uneori su usa reglementarilor legale.

3.5. )lte valori


3.5.1. 2aloarea de sc4im* !aloarea de sc%imb (intrinseca) este valoarea unei ro rietati entru un investitor in general. /a se deosebeste de valoarea de investitie care sa refera la un investitor individualizat. 3.5.2. 2aloarea de lic4idare !aloarea de lic%idare este data de cel mai robabil ret care se oate obtine entru o ro rietate5 in urmatoarele conditii: vanzarea se va face intr-o erioada limitata sever5 s ecificata de client sau de un creditor rivilegiat; conditiile reale ale ietei sunt cele curente; cum aratorul actioneaza rudent si in cunostinta de cauza; vanzatorul este extrem de obligat sa vanda; cum aratorul este motivat obisnuit; cum aratorul se considera ca actioneaza in cel mai bun interes al sau; lata se face cas%; retul nu este influentat de aran8amente financiare s eciale sau facilitati sau de cineva interesat in vanzare.

. Criterii de evaluare
"n teoria si ractica de contabilitate s-au conturat criterii cu rivire la evaluarea fluxurilor si stocurilor de active si asive5 c%eltuieli - venituri si anume: 4.1. !aloarea de utilitate 4.2. !aloarea reala 4.3. !aloarea de iata 4.4. &im ul .1. 2aloarea de utilitate

11

!aloarea de utilitate este valoarea e care un cum arator otential acce ta sa o lateasca entru cum ararea lui5 in starea in care se afla. Prin referinta la valoarea reala5 valoarea de utilitate este valoarea recunoscuta de arti in cadrul tranzactiilor directe. .2. 2aloarea reala !aloarea reala (8usta sau corecta) este valoarea recunoscuta de iata in cadrul tranzactiilor directe. .3. 2aloarea de piata !aloarea de iata este folosita in cadrul tranzactiilor directe si re rezinta retul care oate fi obtinut sau latit e o iata. a) Activele de e iata sunt relativ omogene; b) 3unt cantitati suficiente de asemenea active tranzactionate5 in asa fel incat oricand ot fi gasiti otentiali cum aratori si vanzatori c) Preturile sunt dis onibile entru a fi cunoscute de catre ublic. "n afara celor trei categorii5 "A3-urile mai utilizeaza si alte valori5 du a cum urmeaza: !aloarea actualizata a unei datorii ca suma ec%ivalenta latilor aste tate in viitor necesare entru a lati obligatia rezultate dintr-o restatie sau bun rimit; !aloarea de inregistrare sau contabila este valoarea la care un activ este inclus in bilant du a scaderea amortizarii acumulata si a ierderilor acumulate din de reciere; !aloarea realizabila este valoarea in numerar si ec%ivalente de numerar care oate fi obtinuta in rezent din vanzarea normala a activelor; !aloarea realizabila neta re rezinta retul de vanzare estimat ce ar utea fi obtinut e arcursul desfasurarii normale a activitatii5 mai utin costurile estimate din finalizarea bunului si acosturilor necesare vanzarii; !aloarea recu erabila este maxima dintre retul de vanzare si valoarea sa utila sau suma e care intre rinderea se astea ta sa o recu ereze din utilizarea viitoare a unui bun5 inclusiv valoarea sa reziduala in momentul instrainarii; !aloarea reziduala este valoarea neta e care o intre rindere se astea ta sa o obtina entru un activ la finele duratei utile de viata du a scaderea costurilor aste tate la cedare; !aloarea reevaluata a unui activ re rezinta valoarea unui activ la data reevaluarii5 mai utin amortizarea ulterioara acumulata;

12

!aloarea a8ustata este valoarea diminuata a activelor care s-au de reciat. /a se estimeaza in functie de intentia intre rinderii de a astra activul in sco ul utilizarii sau nu in roductie. #aca intre rinderea intentioneaza sa utilizeze activul in rocesul de roductie5 a8ustarea entru diminuarea valorii activelor este determinata rin com ararea valorii de recu erare cu valoarea contabila5 retinandu-se rima. #aca intre rinderea nu intentioneaza sa utilizeze activul in rocesul de roductie5 a8ustarea entru diminuarea valorii activelor se calculeaza rin com ararea valorii realizabile nete cu valoarea contabila5 retinandu-se rima. . . %impul

&im ul vizeaza momentul lasarii evaluarii in trecut5 in rezent sau viitor. (rice evaluare5 in virtutea continuitatii activitatii intre rinderii5 gliseaza intre tim ul trecut5 trece rin rezent si se ingri8este de re roductia valorilor economice la tim ul viitor. /valuarea tranzactiilor si a evenimentelor se efectueaza la tim ul rezent si se bazeaza la intrare e costul istoric5 iar la iesire e retul de vanzare.

5. !a"ele evaluarii
Pornind de la cele atru criterii (valoarea de utilitate5 valoarea reala5 valoarea de iata si tim ul) s-au constituit urmatoarele baze de evaluare: $.1. $.2. $.3. $.4. Costul istoric Costul curent sau de inlocuire !aloarea de realizare !aloarea actualizata

$.1. Costul istoric este o valoare reala din momentul intrarii activelor si crearea datoriilor. $.2. Costul curent sau de inlocuire re rezinta costul e care intre rinderea il acce ta entru a dobandi5 la nivelul ietei actuale5 un bun cu cel delimitat ca obiect al cererii. "n cazul activelor5 costul curent re rezinta valoarea in numerar sau ec%ivalente ale numerarului care ar trebui latita daca acelasi activ sau unul asemanator ar fi ac%izitionat sau rodus in rezent. Pasivele sunt evaluate la valoarea aferenta sumelor nominale ce ar trebui latite entru stingerea in rezent a obligatiei.

13

$.3. !aloarea realizabila (valoarea actuala de iesire) consta in valoarea e care intre rinderea ar rimi-o daca ar vinde azi in mod normal activul5 sau ar ac%ita datoriile. Pentru active valoarea realizabila este egala cu valoarea in numerar sau ec%ivalente ale numerarului care oate fi obtinuta in rezent rin vanzarea normala a acestora. "n cazul datoriilor5 valoarea relizabila re rezinta o valoare neactualizata in numerar (sau ec%ivalente ale numerarului) care trebuie latita entru a ac%ita obligatiile otrivit cursului normal al afacerilor. /a oate fi egala cu valoarea bruta de realizare5 cu valoarea neta5 adica valoarea de vanzare minus costurile cu vanzarea5 cu valoarea de cedare (cesiune) efectuata in conditii normale sau o valoare de lic%idare. Pentru bunurile la care se continua utilizarea5 este o valoare minima stabilita ornind de la retul ietei corectat in functie de starea (gradul de uzura) si locul unde se afla bunul. $.4. !aloarea actualizata sau valoarea ca italizata re rezinta o estimare la tim ul rezent a valorii in functie de fluxurile de beneficii viitoare ce a ar in desfasurarea normala a activitatii5 adica aducerea la zi a unei valori care devine dis onibila mai tarziu. Pe scurt5 este vorba de o valoare actuala care este determinata cu a8utorul viitorului.

5. 6*iective reali"ate prin evaluare


3e stabileste o legatura directa intre inregistrarile contabile si returile folosite ca baza a evaluarii5 in toate fazele circuitului economic (a rovizionare - retul de cum arare5 roductie - cost de roductie5 desfacere - ret de vanzare in baza caruia se stabilesc si rezultatele financiare ale unitatii) folosindu-se returile. 3e omogenizeaza masa elementelor atrimoniale (toate elementele sunt ex rimate cu a8utorul aceluiasi etalon5 facandu-se osibila com ararea in tim si s atiu a acestor elemente. 3e relizeaza interconexiunea intre toate rocedeele metodei contabilitatii5 legatura ce nu ar fi osibila in conditiile in care fiecare rocedeu al metodei ar folosi unitati de evaluare diferite. 3e creaza conditii entru centralizarea si analiza eriodica a informatiilor contabile o eratiuni ce se relizeaza cu a8utorul lucrarilor contabile de sinteza.

#. $ecesitatea evaluarii
.ecesitatea evaluarii este universala. (ricine foloseste o ro rietate5 lateste entru aceasta5 de obicei5 la cum arare sau la inc%iriere. Aceasta inseamna tranzactii sau situatii in care trebuie sa se ia o decizie5 sa se actionaze sau sa se stabileasca o strategie si entru

14

toate acestea este necesara o estimare a valorii. im ortante ale situatiilor sunt: transferul de proprietate sau al folosintei7 finantarea proprietatii7 im ozitarea ro rietatii; com ensarea entru agube; determinarea unui rogram de utilizare a ro rietatii #.1. %ransferul de proprietate sau al folosintei

Categoriile

3co ul evaluarii in aceste situatii este: sa a8ute otentialii cum aratori in luarea deciziilor de a oferii returi de cum arare; sa a8ute otentialii vanzatori de a determina returi de vanzare acce tabile; sa stabileasca o baza entru sc%imbul de ro rietati imobiliare; sa stabileasca o baza entru reorganizare sau fuziune a ro rietatilor; sa determine conditiile de lata entru o anumita tranzactie; sa determine cuantumul c%iriei. #.2. &inantarea si creditul "n aceste cazuri rin evaluare: se estimeaza valoarea garantiei oferite entru o ro unere de credit cu i oteca si?sau ga8; se asigura investitorului o baza solida entru a cum ara valori mobiliare asigurate de ro rietate; se stabileste o baza entru deciziile referitoare la asigurarea sau garantarea unui credit cu o ro rietate imobiliara sau mobiliara. #.3. Compensarea in ca" de e'propiere Prin evaluare: se estimeaza valoarea de iata a unei ro rietati ca un tot5 inainte de ex ro iere; se estimeaza valoarea de iata a ceea ce ramane du a ex ro iere; se estimeaza daunele la o ro rietate avariata. #. . (mpo"itarea /valuatorul are misiunea: sa estimeze valoarea in cauza;

1$

sa se are activele de reciabile5 cum ar fi constructiile5 de activele nede reciabile5 cum ar fi terenul si sa estimeze nivelul de recierii; sa determine taxele entru mosteniri sau donatii; sa estimeze valoarea atrimoniului istoric sau cultural.

#.5. )lte situatii ,olul evaluatorului este: sa stabileasca esalonarea c%iriei; sa stabileasca fezabilitatea unei constructii sau rogram de modernizare; sa a8ute firmele sa cum ere locuinte entru salariatii transferati; sa satisfaca cerintele asiguratului si asiguratorului; sa a8ute la fuziunea firmelor5 emisiunea actiunilor sau reevaluarea contabila; sa estimeze valoarea de lic%idare entru o vanzare fortata sau licitatie; sa asiste clientul in robleme de investitii5 inclusiv obiectivele5 alternativele5 resursele5 restrictiile si rogramarea in tim ; sa acorde consultanta comisiilor de urbanism5 8udecatorilor5 lanificatorilor referitor la efectele robabile ale actiunilor ro use; sa arbitreze intre artile aflate in litigiu; sa determine tendintele cererii si ofertei e iata sa determine situatia ietelor imobiliare.

8. Principiile imo*iliare

evaluarii

proprietatilor

"n decursul tim ului5 evaluatorii rofesionisti au stabilit cateva rinci ii esentiale entru evaluarea ro rietatilor imobiliare. Aceste rinci ii ornesc de la remiza ca ro rietatile imobiliare sunt bunuri fungibile si deci se oate a lica teoria economica. Princi iile de baza ale evaluarii sunt: #.1. Cererea si oferta !aloarea de iata a unei ro rietati imobiliare este determinata de interactiunea dintre cererea si oferta existente la data evaluarii. #.2. 9c4im*area

1'

6ortele cererii si ofertei sunt intr-o dinamica ermanenta si creaza in mod constant un mediu economic5 ducand astfel la fluctuatii ale retului si valorii. #.3. Concurenta Preturile sunt sustinute si valorile sunt stabilite rintr-o continua com etitie si interactiune intre cum aratori5 vanzatori5 antre renori si alti artici anti e iata imobiliara. #. . 9u*stitutia Un cum arator rational nu va lati mai mult entru o ro rietate decat costulde ac%izitiea unei alte ro rietati cu aceleasi caracteristici. #.5. Proportii varia*ile Pro rietatea imobiliara atinge maximum de roductivitate sau cea mai buna utilizare5 cand factorii de roductie (considerati de regula terenul5 ca italul5 munca si managementul)5 sunt in ec%ilibru relativ. #.5. Contri*utia ( roductivitatea marginala) !aloarea oricarui factor de roductie sau com onenta a ro rietatii5 de inde de masura in care rezenta sa adauga ceva la valoarea globala a ro rietatii. #.#. Cea mai *una utili"are "n sco ul evaluarii e iata5 i oteza celei mai bune utilizari. #.8. Conformitatea ( ro rietate imobiliara atinge valoarea maxima cand este am lasata intr-un mediu coerent fizic5 economic si social sau de utilizarea com atibila si armonioasa a terenului. #.9. )nticiparea !aloarea de iata este egala cu valoarea actualizata a castigurilor sau satisfactiilor viitoare generate de ro rietate5 asa cum sunt erce ute de vanzatorii si cum aratorii ti ici. ro rietatea ar trebui evaluata in

8. :etode patrimoniale de evaluare


1*

3ituatiile economico-financiare ale intre rinderilor5 rezultate in urma a licarii rinci iilor si reglementarilor rivind inregistrarile contabile5 sunt intocmite e baza costurilor istorice sau in cazul imobilizarilor cor orale5 e baza reevaluarilor. !aloarea contabila a tuturor activelor - !aloarea contabila a obligatiilor 0 !aloarea contabila a ca italului ro riu "n cadrul evaluarii ca italului ro riu (conform evaluare) se considera urmatoarea egalitate: rinci iilor de

!aloarea curenta a activelor - !aloarea curenta a obligatiilor 0 !aloarea ca italului ro riu 8.1. &undamentele metodelor patrimoniale Atunci cand sunt corect a licate metodele atrimoniale sunt cele mai com lexe si solicita cea mai mare atentie din artea evaluatorului. 8.1.1. Pentru o a licare corecta a metodelor atrimoniale5 situatiile financiar-contabile re rezinta doar un unct de lecare si nu rezultate finale. /valuatorul va intocmi un bilant economic e baza ultimelor inregistrari contabile5 avand aceeasi forma de rezentare dar diferit in continut fata de cel contabil. 8.1.2. "n cazul a licarii com etente a metodelor atrimoniale5 toate activele si obligatiile vor fi reconsiderate in concordanta cu standardul de valoare ales de evaluator. "n orice caz5 fiecare ost de activ si fiecare obligatie va fi analizata se arat5 eventual in cadrul unor gru e5 entru a se utea alege cea mai otrivita abordare si in consecinta cea mai otrivita valoare curenta. 8.1.3. /ste necesar ca absolut toate activele si obligatiile firmei sa fie su use rocesului de analiza si evaluare. 0ulte dintre activele valoroase ale unei firme ot sa nu a ara inregistrate in bilantul contabil. Aici se ot include indeosebi activele intangibile5 dre turi de ro rietate intelectuala. #e obicei acest gen de active nu sunt inregistrate la costul istoric5 in contabilitate5 cu exce tia cazurilor in care au fost ac%izitionate ca arte a afacerii. #e asemenea5 ot a are cazuri in care nu sunt inregistrate toate obligatiile firmei in bilantul contabil. /ste vorba in rinci al de

1)

obligatiile robabile (care ot a are in urma unor reclamatii5 litigii5 etc). "n concluzie5 valoarea estimata de evaluator in conformitate cu revederile si standardele de evaluare5 oate fi egala cu valoarea contabila doar din intam lare si oricum in cazuri foarte rare. .u exista nici o 8ustificare conce tuala sau demonstratie teoretica5 nici o statistica a rezultatelor ractice care sa sustina aceasta egalitate. !aloarea de inregistrare contabila (activul net contabil)5 nu are legatura cu valoarea economica sau cu rocesul de evaluare5 ci este o conventie contabila. Procesul de evaluare include: - identificarea si evaluarea activelor si obligatiilor tangibile si intangibile neregasite in bilantul contabil; - actualizarea valorii activelor si obligatiilor care se regasesc in bilantul contabil. /xista doua alternative extreme entru a licarea metodei atrimoniale de cumulare a activelor: a) actualizarea valorii activelor in mod global; b) actualizarea discreta a valorii activelor (element cu element). "n ractica se intalnesc in general cazuri in care se a lica roceduri intermediare intre aceste doua extreme (unele active se analizeaza in cadrul categoriilor in mod global5 altele discret). a) Actualizarea globala a valorii activelor societatii 2a a licarea acestei alternative5 toate osturile de activ si obligatii (indirect ca italul ro riu) sunt actualizate din unct de vedere al valorii nete in cadrul unei analize si calculatii globale. #e obicei aceasta maniera de abordare este finalizata rin identificarea si cuantificarea valorii incrementale a firmei fata de valoarea contabila. Utilizand aceasta alternativa5 corectia de evaluare este definita in mod global5 rin intermediul sur lusului (sau scaderii) de valoare a firmei fata de valoarea contabila. b) Actualizarea discreta a valorii activelor si obligatiilor - corectii bilantiere "n cazul acestei abordari5 fiecare activ si fiecare obligatie este analizata si evaluata individual. Acest roces resu une identificarea si actualizarea valorii diferitelor categorii de osturi: active financiare (dis onibil5 creante) ro rietati tangibile (masini5 ec%i amente5stocuri5etc) 1+

ro rietati imobiliare tangibile (cladiri5 terenuri) ro rietati imobiliare intangibile (c%irii5 leasing5 dre turi de ex loatare) imobilizari intangibile ( atente5 marci5 soft7are5 relatii ci clientii5 etc) obligatii curente obligatii e termen lung (im rumuturi5etc) obligatii robabile (litigii5 dis ute5 etc) obligatii s eciale ( ensii5 vacante latite5 etc). 3uma valorii rezente a tuturor activelor5 inregistrate si neinregistrate in bilantul contabil5 din care se scade valoarea rezenta a tuturor obligatiilor5 re rezinta valoarea rezenta a ca italului ro riu al societatii. 3electarea modului de abordare (global5 discret5 intermediar) sa face in functie de urmatoarele criterii: ex erienta si 8udecata evaluatorului cantitatea si calitatea datelor dis onibile sco ul si obiectivele evaluarii durata de tim si suma dis onibila entru intocmirea ra ortului. 8.2. .tapele aplicarii metodelor patrimoniale (in cazul abordarii se arate a fiecarui element de evaluat) 8.2.1. (btinerea sau intocmirea unui bilant contabil e baza balantei contabile. 8.2.2. Analizarea si selectarea osturilor din bilantul contabil care trebuie su use reconsiderarii valorice. 8.2.3. "dentificarea activelor care nu sunt reflectate in bilantul contabil si care necesita evaluare. 8.2. . "dentificarea obligatiilor neinregistrate in bilantul societatii5 recum si a obligatiilor robabile care greveaza asu ra valorii ca italului ro riu. 8.2.5. /valuarea elementelor identificate in eta ele 2-4 si stabilirea corectiilor la osturile din bilantul contabil. 8.2.5. Construirea unui bilant al evaluarii e baza rezultatelor din eta a $. 8.3. Premisele evaluarii elementelor de activ "nainte de a alege metodele de evaluare entru fiecare categorie de active5 evaluatorul trebuie sa stabileasca standardul de valoare cel mai otrivit si cea mai otrivita i oteza de evaluare entru fiecare element. "n ceea ce riveste remisele5 se oate o ta entruuna dintre alternativele urmatoare:

24

a) !aloarea de utilizare continua (i oteza continuarii activitatii5 activele sunt destinate aceleiasi finalitati ca si inainte de tranzactie) este recomandabila atunci cand evaluarea se face entru vanzator sau un cum arator interesat in sector. b) !aloarea de inlocuire5 ca arte a unui ansamblu de active. c) !aloarea de sc%imb5 elementele fiind use se arat la dis ozitie. d) !aloarea in caz de lic%idare fortata.

8. . Particularitati de evaluare a unor -rupe de active


8. .1. )ctive financiare Cele mai des intalnite active din aceasta categorie sunt: numerar5 dis onibil in banca5 facturi si alte creante5 titluri financiare (de artici are5 de credit). 3isponi*ilitatile nu com orta in general evaluare5 cu exce tia cazurilor in care sunt ex rimate intr-o alta moneda si nu s-a efectuat actualizarea cursului de sc%imb la data evaluarii. &acturile si alte drepturi de incasat necesita o analiza foarte com lexa. Astfel5 se deosebesc mai multe ti uri de creante: creantele entru care nu exista nici o indoiala rivind incasarea se vor relua la valoarea contabila; creantele ex rimate intr-o alta moneda decat cea nationala vor fi actualizate in functie de cursul de sc%imb valabil la data evaluarii; creantele entrucare se a reciaza ca incasarea va fi intarziata mai mult de o luna5 vor fi corectate in sensul diminuarii valorii contabile in functie de costul imobilizarii fondurilor e erioada amanarii incasarii creantele vec%i (mai vec%i de ' luni) vor fi clasificate in functie de vec%ime si discontate fata de valoarea contabila in functie de robabilitatea incasarii. creantele entru care exista o robabilitate redusa de incasare5 vor fi evaluate la zero. Concomitent cu analiza creantelor se va face si analiza eventualelor rezerve ( rovizioane) constituite entru de recierea creantelor5 care vor fi diminuate (in limita existentului) simultan cu corectiile a licate creantelor. %itlurile de participare (cote de artici are sau actiuni la societati mixte5 actiuni sc%imbate reci roc5 etc) sunt cele a caror osesie durabila este considerata utila entru activitatea intre rinderii. /le au fost ac%izitionate in sco ul detinerii5 nu in sco ul revanzarii lor. 0odul de evaluare de inde de cota de artici atie5 uterea de vot5 natura titlurilor si osibilitatea de vanzare daca artici area nu mai rezinta interes entru activitatea intre rinderii.

21

Pentru a a recia valoarea de circulatie a titlurilor vom lua in considerare urmatoarele elemente: elemente istorice: baza tranzactiei de origine; elemente actuale: activul net si rentabilitatea intre rinderii ce a emis titlul; elemente viitoare: ers ective ale rentabilitatii5 con8unctura economica. Prin urmare va trebui sa im artim titlurile in doua mari gru e: artici ari ma8oritare entru care rocedam ca la evaluarea unei intre rinderi; artici ari minoritare5 unde se orneste de la valoarea de origine a licand o corectie ce tine de randament si de osibilitatile de vanzare a acestor artici atii. %itluri de credit (im rumuturi acordate5 obligatiuni cum arate) se iau in considerare in general la valoarea contabila ramasa5 corectii a arand doar in cazul in care dobanzile nu se situeaza la nivelul celor racticate e iata. 8. .2. (mo*ili"arile corporale 8. .3. )ctivele intan-i*ile

8.5. Pre"entarea re"ultatelor metodelor patrimoniale


!aloarea atrimoniala a ca italului oate fi definita astfel: !aloarea (bligatii ro riu investit intr-o afacere

atrimoniala @ &otal Active - &otal

8.5. )vanta;ele si limitele metodelor patrimoniale


)vanta;e: a) rezultatele metodelor atrimoniale sunt rezentate intr-un format cunoscut (bilant) si usor de inteles; b) descom une valoarea firmei r com onente (valoarea este suma valorilor activelor in care a fost investit ca italul) identificand astfel acele active care contribuie la valoarea firmei si ro ortia in care contribuie la aceasta; c) este foarte utila atunci cand se urmareste segmentarea afacerii entru a fi vanduta; d) este foarte buna entru artenerii de negociere atunci cand nu se convine asu ra retului; e) du a tranzactie5 retul latit entru intre rindere oate fi usor defalcat e active; f) este avanta8oasa entru obtinerea finantarii tranzactiei;

22

g) este avanta8oasa entru situatiile in care a ar litigii sau dis ute5 ermitand masurarea usoara a im actului unor actiuni de acest gen; %) ermite abordari diferite sub as ectul conce tu>ui de valoare si remiselor de evaluare ermitandevaluatorilor sa evalueze aceeasi afacere din ers ective diferite; i) necesita o analiza com lexa a activitatii si activelor firmelor5 ceea ce imbunatateste calitatea evaluarii. <imite a) necesita foarte mult tim si multi ex erti entru realizare; b) reflecta mai mult ozitia vanzatorului5 deoarece structura activelor reflecta decizii luate de acesta; c) in unele variante5 ia in considerare o abordare statica5 insumand valorile activelor com onente5 fara a tine seama in mod direct de ca acitatea lor beneficiara.

8.#. 2alori patrimoniale


8.#.1. )ctivul net reevaluat Activul net reevaluat re rezinta rezultatul actualizarii costurilor istorice ale activelor si obligatiilor tinand seama de efectele inflatiei. Activul net reevaluat 0 suma activelor nete a caror valoare de inlocuire a fost reevaluata in functie de inflatie - totalul obligatiilor neevaluate 8.#.2. )ctivul net corectat Activul net corectat re rezinta determinarea indirecta a ca italului ro riu5 rin calcularea valorii actuale nete a activelor in care se regaseste investit ca italul societatii. Activul net corectat @ total active nete evaluate - total obligatii Activul net corectat 0 imobilizari nete actualizate / stocuri la valoarea curenta / creante la valoarea curenta / dis onibilitati - obligatii evaluate total

9. Raportul de evaluare (continutul ra

ortului de evaluare)

23

9.1. Capitolul 1 - ($%R63=C.R. Adresa de insotire 6oaia de ca at Continutul ,ezumatul fa telor si concluziile im ortante

9.2. Capitolul 2 - PR.:(>.<. .2)<=)R(( " oteze si conditii restrictictive 3co ul si utilizarea evaluarii #efinitia valorii si data evaluarii 6orma de estimare a valorii #re turile de ro rietate evaluate #omeniul (com etenta) evaluarii

9.3. Capitolul 3 - PR.>.$%)R.) 3)%.<6R "dentificarea ro rietatii 1ona5 localitatea5 vecinatatea si localizarea #atele am lasamentului #escrierea constructiilor 1onarea #ate rivind im ozitarea "storia 3tudiul ietei - )$)<(>) 3)%.<6R 9( C6$C<=>((

9. . Capitolul

Cea mai buna utilizare a terenului considerat liber Cea mai buna utilizare a constructiei !aloarea terenului 0etodele de evaluare Alegerea valorii finale Calificarea evaluatorului

9.5. )ne'e

10. Reevaluarea in conta*ilitate

24

Pentru a asigura o informatie reala si corecta rivind situatia atrimoniului se rocedeaza la reevaluarea activelor si a asivelor. ( asemenea o eratie se oate efectua numai rin %otarare de guvern si numai in situatia in care s-a acumulat o modificare semnificativa in evolutia returilor. ,eevaluarea consta in modificarea si substituirea valorilor contabile de intrare ale elementelor atrimoniale cu noua valoare actuala sau curenta. .oua valoare stabilita in urma evaluarii oate fi egala cu valoarea conta*ila vec4e *a"ata pe costul istoric, inmultita cu indicele variatiei preturilor, sau valoarea conta*ila de intrare *a"ata pe costul istoric este inlocuita prin costul curent . /lementele atrimoniale de activ sub forma imobilizarilor cor orale si a celor financiare5 constituie5 de regula5 obiectul reevaluarii. Cresterea de valoare din reevaluare este reflectata in mod direct in cadrul ca italurilor ro rii5 marind nivelul acestora5 iar micsorarea de valoare este tratata ca o c%eltuiala exce tionala micsorand in mod cores unzator rezultatul.

!i*lio-rafie:
3"3&/0U2 C(.&A9"2 al AA/.&"2(, /C(.(0"C" 0"."3&/,U2 6".A.&/2(,5 /ditura /conomica5 1++4 /!A2UA,/ 9U.U," C/ P(& C(.3&"&U" AA,A.&"" ". AC(,#A,/A C,/#"&/2(, 9A.CA,/ - 3UP(,& #/ CU,3 -5 9iblioteca A./!A,5 .,. 2?2441 Autori: A%eorg%e 9adescu "on Ang%el Aurel Albu 0arian 9adea 0arian Petre "ulian 3tefanescu

9A1/2/ C(.&A9"2"&A&""5 editura .ational5 2444 Autori Profesor Calin Profesor ,istea Universitar Universitar #octor #octor ( rea 0i%ai

2$

2'