Sunteți pe pagina 1din 0

MANAGEMENTUL FONDULUI LOCATIV

GESTIONAT DE APLP/ACC N REPUBLICA MOLDOVA





























P Pr ro oi ie ec ct t f fi in na an n a at t d de e P Pr ro og gr ra am mu ul l M MA AT TR RA A K KA AP P, , O Ol la an nd da a
I In ns st ti it tu ut tu ul l d de e D De ez zv vo ol lt ta ar re e U Ur rb ba an n

CUPRINS

CUVNT NAINTE................................................................................................................... 4
INTRODUCERE....................................................................................................................... 6
REZUMAT .............................................................................................................................. 8
1 CARACTERISTICI GENERALE ALE APLP-URILOR.........................................................12
1.1 Scurt istoric de constituire .................................................................................................... 12
1.2 Caracteristici de organizare i funcionare........................................................................ 13
1.3 Starea fondului locativ gestionat de APLP/ACC-uri ...................................................... 15
2 CADRUL LEGAL DE ACTIVITATE ...................................................................................17
2.1 Cadrul legislativ-normativ.................................................................................................... 17
2.2 Imperfeciuni legale ............................................................................................................... 19
3 CADRUL ORGANIZATORIC AL APL N GESTIONAREA FONDULUI LOCATIV....................21
3.1 Structuri instituionale ........................................................................................................... 21
3.2 Atribuii i responsabiliti ................................................................................................... 22
3.3 Suportul activitii APLP/ACC-urilor de ctre APL....................................................... 23
4 SITUAIA ECONOMICO-FINANCIAR............................................................................ 25
4.1 Metodologia de evaluare....................................................................................................... 25
4.2 Analiza resurselor economico-financiare .......................................................................... 26
4.2.1 Active ...............................................................................................................26
4.2.2 Creane..............................................................................................................27
4.3 Analiza consumului de resurse ............................................................................................ 28
4.3.1 Structura cheltuielilor .......................................................................................28
4.3.2 Costul vnzrilor ..............................................................................................29
4.4 Analiza veniturilor.................................................................................................................. 30
4.4.1 Structura veniturilor..........................................................................................30
4.4.2 Vnzrile...........................................................................................................30
4.5 Analiza eficienei APLP-urilor ............................................................................................ 31
4.5.1 Profitabilitatea ..................................................................................................31
4.5.2 Lichiditatea.......................................................................................................32
4.5.3 Rentabilitatea activelor .....................................................................................32
4.6 Analiza cumulativ a indicatorilor...................................................................................... 33
5 CAPACITI INSTITUIONALE ..................................................................................... 35
5.1 Metodologie............................................................................................................................. 35
5.2 Managementul organizaiei ................................................................................................. 36
5.3 Implicarea financiar a locatarilor ...................................................................................... 40
5.4 Colaborarea cu potenialii creditori .................................................................................... 44
5.5 Relaia APLP-urilor cu APL................................................................................................ 45
Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova
Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP
3
6 OPORTUNITI DE ACCESARE A RESURSELOR FINANCIARE......................................... 46
6.1 Instrumente financiare actuale............................................................................................. 46
6.2 Aplicabilitatea instrumentelor financiare ctre APLP-uri.............................................. 47
6.3 Bariere n calea accesrii resurselor financiare ................................................................ 48
7 RECOMANDRI DE POLITICI I INTERVENII ............................................................... 50
7.1 Interveniii n cadrul legal, regulatoriu i de politici ....................................................... 50
7.2 Consolidarea cadrului instituional ..................................................................................... 51
7.3 mbuntirea managementului economico-financiar, a capacitilor de marketing i
atragere a fondurilor ............................................................................................................................ 52
NCHEIERE........................................................................................................................... 53
PRACTICI DE SUCCES........................................................................................................... 55
mbuntirea infrastructurii interne, APLP nr. 59/99.................................................................. 55
mbuntirea sistemului de administrare a casei departamentale, APLP nr. 51/294............ 57
Creterea confortului locuirii, APLP nr. 51/413............................................................................ 58
Construcia mansardei blocului locativ, APLP nr. 51/173 .......................................................... 60
ABREVIERI .......................................................................................................................... 62
GLOSAR............................................................................................................................... 63
LISTA FIGURILOR................................................................................................................ 64
LISTA TABELELOR .............................................................................................................. 65
ANEXE................................................................................................................................. 66
Anexa 1. Resurse i consum de resurse economico-financiare, MDL...................................... 66
Anexa 2. Structura cheltuielilor APLP-urilor, %........................................................................... 66
Anexa 3. Indicatorii financiari ai APLP-urilor .............................................................................. 66


Studiu privind situaia curent
a managementului fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova

La elaborarea acestui studiu au contribuit:
Veaceslav Bulat
Constantin Nunu
Roman Palanciuc
Parascovia Munteanu
Ion Mmlig

Institutul de Dezvoltare Urban
Pentru orice alte informaii sau comentarii, ne putei contacta la urmtoarele coordonate:
Telefon: (373-22) 23 47 85, idu_moldova@mail.md


Opiniile exprimate n acest studiu reprezint exclusiv prerea autorilor i nu reflect n mod
obligatoriu poziia oficial a Programului MATRA KAP.
Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova
Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP
4


Cuvnt nainte

n ultimii zece-cincisprezece ani, fondul locativ gestionat de APLP/ACC-urile din Chiinu,
dar i din celelalte localiti urbane din Republica Moldova nu i-a schimbat mult aspectul,
dotrile inginereti, infrastructura de acces sau modul de gestionare. Dei problemele
gospodriei comunale au fost i sunt n permanen n vizorul autoritilor publice locale,
lipsa experienei, insuficiena capacitilor de organizare dar i, n mod deosebit, a resurselor
financiare nu le-a permis s le soluioneze la timp i la nivelul cuvenit. Odat cu privatizarea
fondului locativ, autoritile locale au purces la nlocuirea ntreprinderilor municipale de
gestionare a fondului locativ cu asociaiile proprietarilor de locuine privatizate. Astfel,
povara problemelor fondului locativ parial a trecut pe umerii asociaiilor, care sunt nevoite s
gseasc de sine stttor soluii la problemele cu care se confrunt. Peste ani dispunem de un
fond locativ deteriorat, reele inginereti uzate, infrastructur minim i metode tradiionale de
administrare i gestionare.

Prezenta lucrare, care este de fapt o radiografie a activitii asociaiilor proprietarilor de
locuine privatizate, se pune la dispoziia tuturor celor interesai cu informaii ample despre
modul n care activeaz APLP/ACC-urile, modalitatea de organizare i funcionare,
potenialul, resursele i modul n care sunt administrate, problemele cu care se confrunt.

Fiind elaborat n baza unor studii i analize teoretice: cadrul legal de funcionare, situaia
economico-financiar, capacitile instituionale, dar i practice, sondaj de opinie
reprezentativ, lucrarea poate fi privit ca un studiu de caz axat pe situaia curent a APLP-
urilor din Republica Moldova, din dou puncte de vedere. Pe de o parte, studiul prezint un
model de analiz a activitii APLP/ACC-urilor care ar putea fi utilizat, cu condiia adaptrii
unor indicatori, pentru elaborarea unor cercetri similare. Pe de alt parte, acest studiu
prezint un spectru de recomandri pentru iniierea i realizarea de ctre autoritile publice
locale a unor msuri necesare orientate spre creterea calitii locuirii i oferirii ctre ceteni
a unor servicii de calitate mai bun.

Consiliului Municipal al Asociaiilor Proprietarilor de Locuine Privatizate consider drept
actual i oportun elaborarea unui studiu privind situaia curent a managementului fondului
locativ administrat de APLP-uri i evidenierea modalitilor de soluionare a problemelor cu
care se confrunt. La fel ca alte studii n domeniu, propunerile autorilor nu pretind a oferi
reetele de soluionare a tuturor acestor probleme. n schimb, ele confirm direciile generale
ale politicilor de soluionare a problemelor-cheie proprii APLP/ACC-urilor, ceea ce va
favoriza includerea lor n prim-planul agendei publice.


Oleg CERNEI,
Consilier municipal, Consiliul Municipal Chiinu,
Preedintele Consiliului Municipal al Asociaiilor Proprietarilor de Locuine Privatizate


Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova
Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP
5

Foreword

During last ten or fifteen years the housing services administered by the Associations of
Owners of Privatized Dwellings (AOPD) from Chisinau and from other Moldovan towns did
not significantly change their aspect, infrastructure or management. Although, housing
service problems were permanently in the local authorities focus, they didnt managed to
solve them timely and definitively due to the lack of experience, insufficiency of organization
skills and especially insufficiency of financial resources.

Since housing sector began to be privatized, local authorities started to create associations of
owners of privatized dwellings instead of old municipal housing service companies. In such a
way the bargain of housing service have partially passed onto the association shoulders,
which were forced to find by their own solutions to the problems they faced. Now we have a
damaged housing service, obsolete engineering networks, minimal infrastructural assets and
traditional management methods.

This paper is a pragmatic diagnosis of the associations activity and offers comprehensive
information on the AOPDs activity, methods of organization and functioning, their potential,
resources and the way these are managed, problems which the associations face.

The paper is composed of several studies and analyses on legal framework, economic and
financial situation, institutional capacity; and also a representative survey. The work can be
judged as a case study focused on the current situation of the AOPD from Moldova. On the
one hand, this work presents a model of analysis of AOPDs activity that can be used for other
similar studies by adjusting some indicators. On the other hand, this study is a set of
recommendations for the initiation and realization by local authorities of necessary measures
for increasing the housing service quality and offering better services to the dwellers.

The Municipal Council of AOPDs believes that it is in time and welcomes the elaboration of a
study made on the current management of housing service administered by AOPDs and
outlining the modalities of solving the problems they face. Like other studies in this field the
proposals made by the authors are to offer some keys to solving all these problems. They
confirm the general policy directions in solving pertinent root-problems of AOPDs that will
favor their inclusion in the fist lines on public agendas.


Oleg CERNEI,
Municipal Councilor, Chisinau Municipality Council,
President of Municipal Council of AOPD


Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova
Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP
6


Introducere

Studiul privind situaia curent a managementului fondului locativ gestionat de Asociaiile
Proprietarilor de Locuine Privatizate n Republica Moldova a fost elaborat n cadrul
proiectului mbuntirea managementului fondului de locuine n Republica Moldova,
implementat de Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului Ambasadei
Regatului Olandei la Kiev MATRA KAP. Scopul proiectului este de a ntri capacitile
autoritilor locale i APLP-urilor n atragerea de resurse pentru mbuntirea
managementului fondului de locuine. Scopul prezentului studiu este evidenierea situaiei
actuale a managementului fondului de locuine aflat n gestionarea APLP-urilor i elaborarea
recomandrilor de mbuntire a managementului instituional i financiar.

Studiul a fost realizat de un grup mixt de experi ai Institutului de Dezvoltare Urban (IDU) n
parteneriat cu experi ai Asociaiei Bncilor din Republica Moldova i specialiti de la
Consiliul Municipal al Asociaiilor Proprietarilor de Locuine Privatizate. Rezultatele
studiului se bazeaz pe analiza static a activitii instituionale, economice i financiare a
APLP/ACC-urilor din Chiinu, Ungheni, Floreti i Ialoveni, precum i pe constatrile
cercetrii sociologice pe aceeai tematic efectuat de IDU n noiembrie-decembrie 2007. De
asemenea, autorii au fcut unele comparaii ntre rezultatele cercetrii, la care se face referire
n acest studiu, i cele obinute n cadrul altor cercetri similare realizate de alte instituii

Prezentul studiu relev potenialul instituional, de management i financiar al APLP-urilor
din Moldova i vulnerabilitile acestora, oferind totodat informaii preioase privind starea
actual a sectorului, dificultile existente i direciile prioritare de mbuntire a
managementului de gestionare. n acelai timp, autorii formuleaz concluzii i recomandri
pentru fiecare parametru de activitate a APLP-urilor de la capacitile de management pn la
transparena activitii, dezvoltarea financiar i oportunitile de prestare a serviciilor.

Fiecare capitol este nsoit de tabele i figuri, care ilustreaz principalele constatri. De
asemenea, n text sunt inserate scheme i boxe care prezint aspectele activitii APLP-urilor.
Cercetarea sociologic pe care se bazeaz n bun parte acest studiu a utilizat diverse metode
de investigare, calitative i cantitative, interviuri individuale i de grup cu reprezentani
gestionarilor fondului locativ, ai administraiei publice locale i ai instituiilor financiare.

Intenia iniial a autorilor a fost de a publica un ghid al bunelor practici de administrare a
fondului locativ. Rezultatele studiului i ale sondajului sociologic realizate au demonstrat c
la etapa actual n Republica Moldova nu se poate de evideniat ntr-o lucrare separat
exemplele de succes n administrarea fondului locativ, din cauza numrului lor mic. Din
aceste considerente, doar cteva din bunele practici identificare sunt parte a prezentului
studiu.

Sperm c rezultatele prezentului studiu vor fi un suport util pentru managerii APLP-urilor n
procesul de administrare a fondului locativ i i va ajuta s identifice individual posibile
soluii de rezolvare a problemelor de gestionare a fondului locativ. Suntem siguri c
rezultatele prezentului studiu vor stimula dezbaterile i vor conduce la dezvoltarea politicilor
n domeniul gestionrii fondului de locuine, la diversificarea activitilor practice ale
administratorilor i vor genera idei privind modalitile de perfecionare a managementului
fondului locativ administrat.
Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova
Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP
7

Introduction

The study on the current situation of the housing service management administered by the
associations of Owners of Privatized Dwellings from Moldova was developed in the frame of
the project Improvement of Housing Service Management in the Republic of Moldova,
implemented by the Institute for Urban Development with the support of MATRA KAP
Program. The goal of the project is to strengthen capacities of Local Public Administrations
and AOPDs in attracting resources for the improvement of housing service management. The
scope of this study is to enlighten the actual situation in housing service management being
under the administration of AOPDs and elaboration of recommendations to improve their
institutional and financial management.

The study was realized by a mixed group of experts of the Institute of Urban Development
(IUD) in partnership with the experts of the Banks Association of Moldova and specialists
from the Municipal Council of AOPDs. The results of the study are based on a static analysis
of institutional, economic and financial activity of AOPD from Chiinu Municipality,
Ungheni, Floreti and Ialoveni towns as well as on the assessments of the survey conducted
by IUD in November December 2007. At the same time, the authors performed
comparisons between the results of present research and those obtained in other similar
researches realized by other institutions.

This study reflects the institutional, managerial and financial capacities of AOPDs from
Moldova and their vulnerability, offering meanwhile precious information on the present state
of the sector, existent difficulties and main directions for improving the management. At the
same time, the authors developed conclusions and recommendations for each dimension of
AOPDs activity: from management capacity till the transparency of the activity, financial
development and opportunities for providing services.

Each chapter includes tables and figures, which show the main statements. At the same time,
there are inserted schemes and boxes in the text that present aspects of AOPDs activities. The
survey on which a large part of the study is based has used diverse methods of investigation
qualitative and quantitative individual and group interviews with the representatives of
housing sector, local public administration and financial institution.

The initial intention of the authors was to publish a Guide of Good Practices in managing
housing service. The results of the study and the survey being done had outlined that by now
it is impossible to present in a separate paper the success stories due to the very small number
of such cases in Moldova. That is why several good practices which were identified are also
included in this study.

We hope that the results of the present study will represent a useful support for AOPDs
managers in their activity and will help them identify individually the possible solutions to
housing service management problems. We are sure that the results of the present study will
encourage public debates and will lead to the development of adequate policies in this field,
as well as to the development of practical skills of the managers and will generate ideas on
improving the housing service management.
Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova
Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP
8

Rezumat

Crearea APLP-urilor n Republica Moldova s-a nscris n evoluia dreptului de proprietate
asupra spaiului locativ. n conformitate cu prevederile Legii privatizrii fondului de locuine,
ncepnd cu anul 1996-1997 au nceput, din iniiativa locatarilor, s fie constituite Asociaii
de Proprietari ai Locuinelor Privatizate, care gestioneaz de sine stttor blocurile locative
aflate n gestiunea asociaiilor respective. n perioada 1996-2008, au fost formate peste 600 de
asociaii, 250 de cooperative de construcii a locuinelor i 20 de asociaii condominiale, care
gestioneaz peste 1050 de blocuri locative. Fondul locativ gestionat de APLP-uri este
constituit din case cu 2-16 niveluri construite n perioada anilor 1948-1986. n cadrul
blocurilor locative APLP-urilor le revin de la 6 pn la 99 la sut din numrul total al
locuinelor. Starea tehnic a majoritii blocurilor locative gestionate de APLP-uri este
nesatisfctoare. Principalele probleme ale situaiei curente n care se afl spaiul locativ sunt:
imperfeciunile legale, lipsa experienei i neprofesionalismul administratorilor, lipsa
mecanismelor de accesare a mijloacelor financiare suplimentare. Monopolul ntreprinderilor
specializate n prestarea serviciilor de gospodrie comunal i lipsa ntreprinderilor private
similare cauzeaz carene n ntreinerea fondului de locuine. O alt problem este
ntreinerea infrastructurii reelelor inginereti i aferente spaiului locativ.

Cadrul legislativ-normativ care reglementeaz gestionarea sectorului locativ a fost elaborat
ntr-o perioad scurt dup obinerea independenei. Actele normative principale n domeniu
sunt: Codul cu privire la locuine nr. 2718-X din 03.06.83, Legea privatizrii fondului de
locuine nr. 1324-XII din 10.03.93, Legea condominiului n fondul locativ nr. 913-XIV din
30.03.2000, Hotrrea Guvernului Republicii Moldova despre aprobarea Regulamentului cu
privire la modul de prestare i achitare a serviciilor locative, comunale i necomunale pentru
fondul locativ, Legea nr. 1402-XV din 24.10.2002 privind serviciile publice de gospodrie
comunal etc. De la momentul aprobrii n Legea privatizrii fondului de locuine au fost
scpate multe aspecte ale procesului de privatizare i exploatare ulterioar a blocurilor
locative aflate n proprietate public i privat. Legea condominiului a mbuntit
managementul fondului de locuine, dar mai rmn nc multe aspecte nereglementate,
precum dreptul de proprietate al asociaiilor asupra terenurilor i altor bune imobile i mobile,
gajarea proprietii aflate n condominiu, relaiile cu APL i furnizorii de servicii etc. Reieind
din principiile generale, se poate afirma c legislaia n vigoare asigur drepturile de
proprietate. Totodat, este necesar armonizarea actelor legislative care reglementeaz n mod
direct activitatea sectorului locativ, precum i sectoarele aferente acestui sector.

Performana economico-financiar a APLP-urilor este important pentru comunitile
locale. Studiul performanelor economico-financiare este destinat n principal preedinilor
asociaiilor, locatarilor i membrilor asociaiilor, dar anumii indicatori i concluzii sunt
valabili i pentru mediul extern APLP-urilor (instituii financiare, posibili investitori,
autoriti publice, firme de consultan). Compartimentul de analiz economico-financiar
reprezint o analiz static la nivel de sector, fiind utilizate date ale anului 2006. Analiza
realizat ncearc s aprecieze sntatea financiar a APLP-urilor. Toate tipurile de asociaii
au fost divizate pe ase categorii conform suprafeei de spaii administrate. Aceasta a permis
obinerea unei surse de difereniere ntre APLP-uri cu indicatori financiari mai nali sau mai
sczui. Prin urmare, s-a constatat c aceste diferene apar, de regul, doar parial n baza
dimensiunilor APLP-urilor i mai mult datorit capacitii lor de a administra eficient
activele, a controla costurile i a colecta creanele sau datoriile locatarilor i membrilor
asociaiilor.

Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova
Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP
9
Leciile nvate din analiza economico-financiar pot conduce la identificarea celor mai
eficiente forme sau dimensiuni ale APLP-urilor, precum i la elaborarea unor programe de
ntrire a capacitii manageriale a preedinilor asociaiilor, oferind un stimul pentru
mbuntirea performanelor financiare i atragerea ateniei asupra problemelor-cheie i
msurilor necesare de abordat vizavi de factorul financiar i accesul la finane.

La nivelul autoritilor publice locale exist structurile instituionale i specialitii necesari
pentru asistarea i coordonarea activitii APLP/ACC-urilor. Direcii specializate i
specialitii responsabili sunt abilitai cu atribuiile i responsabilitile necesare pentru
asigurarea unei conlucrri eficiente cu APLP/ACC-urile. n cele mai dese cazuri, relaiile de
colaborare sunt satisfctoare.

Capitolul Capaciti instituionale conine analiza, sistematizarea i generalizarea
rezultatelor sondajului sociologic al evaluri necesitilor de dezvoltare a capacitilor
instituionale ale APLP-urilor i autoritilor publice locale n domeniul administrrii fondului
locativ i recomandrile respective. Sondajul sociologic a fost realizat n perioada noiembrie-
decembrie 2007. Baza de sondaj a constituit-o toate APLP/ACC-urile din Chiinu, Floreti i
Ungheni, n total circa 580 structuri. Din numrul total de asociaii au fost selectate aleatoriu,
n baza listelor, 100 asociaii. ntrebrile n chestionar au fost structurate pe urmtoarele
capitole: (1) managementul organizaiei cu accent pe capacitile actuale de management i
gestionare, transparena activitilor, competenele i reprezentativitatea organelor colegiale
de decizie; (2) implicarea financiar a locatarilor, care s-a referit la valoarea contribuiei
lunare; structura cheltuielilor; gradul de acoperire a cheltuielilor de renovare a infrastructurii;
modalitatea de colectare a plilor; receptivitatea locatarilor la iniiativele administraiei;
transparena rapoartelor financiare; (3) colaborarea cu potenialii creditori, obinerea
creditelor, condiiile de creditare etc., (4) relaia APLP/ACC-urilor cu APL. Acest capitol a
inclus ntrebri mai specifice care s-au referit la determinarea nivelului i caracterului de
relaii ntre aceste structuri. n total au fost chestionate 94 APLP-uri (circa 20% din totalul
APLP/ACC) din 4 localiti: Chiinu-84, Floreti-5, Ungheni-5. Rezultatele sondajului
sociologic au determinat: capacitile manageriale ale APLP-urilor, potenialul uman,
resursele financiare, capacitile de autogestionare a fondului locativ, gradul de cooperare
dintre membrii asociailor, conlucrarea cu autoritile publice locale i cu alte instituii.

Fondurile colectate de la membrii asociaiilor nu sunt suficiente pentru realizarea lucrrilor
de ntreinere a fondului locativ. Ca surs alternativ pot servi fondurile acordate de instituiile
financiare. n prezent se cunosc mai multe surse de finanare cum ar fi creditare, din surse
proprii, donaii, ajutoare financiare. Una din sursele de finanare cele mai practice rmn a fi
n continuare instituiile bancare. Instrumentele financiare aplicate de aceste instituii sunt
deocamdat limitate i fr aplicabilitate special pentru APLP-uri. Totui, respectnd
anumite condiii (consensul membrilor asociaiei, existena gajului sau a unor fidejusori n
persoana unor companii sau autoriti publice locale sau centrale, existena unei activiti
economice sntoase APLP-urile pot beneficia de credite ce pot fi utilizate pentru
mbuntirea fondului locativ administrat.

Evoluia constituirii APLP-urilor a demarat ca o necesitate de mbuntire a gestionrii
fondului de locuit. Experiena funcionrii acestor instituii denot c n activitatea lor este
necesar implementarea unor politici mai specifice fa de ntreinerea i reparaia locuinelor,
astfel asigurnd protecia drepturilor i intereselor cetenilor. Pentru perfecionarea
managementului fondului locativ este necesar aplicarea urmtoarelor recomandri, care pot
fi grupate pe 3 direcii principale: (i) intervenii n cadrul legal, regulatoriu i de politici; (ii)
consolidarea capacitilor instituionale; i (iii) mbuntirea managementului economico-
financiar, a capacitilor de marketing i atragere a fondurilor.
Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova
Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP
10

Executive summary

The formation and functioning of AOPDs is part of the evolution of the right on ownership
of housing property in the Republic of Moldova. According to the stipulations of the Law on
privatization of housing sector, starting with 1996-1997 AOPDs began to be formed at the
initiative of the dwellers. AOPDs were intended to manage independently the residential
buildings. During 1996-2008 there were formed over 600 associations, 250 housing
cooperatives and 20 condominiums, which manage over 1050 residential buildings. The
housing service managed by the AOPDs is constituted of 2-16 level houses built during 1948-
1986. The AOPDs keep from 6 to 99 per cent of the total number of flats within the
residential buildings. The technical state of the majority of buildings managed by AOPDs is
not satisfactory. The main problems in the current situation are: legal imperfections, lack of
experience and non-professionalism of the administrators, lack of a framework for accessing
additional financial resources. The monopoly of specialized companies in rendering public
utility services and lack of similar private companies cause gaps in maintaining of the housing
sector. Another problem is maintaining the infrastructure of housing sector engineering
networks.

Legal and normative framework which regulates housing service management was
developed shortly after the declaration of independence. The main normative documents in
this field are: Housing Codex nr. 2718-X from 03.06.83, Law on the privatization of housing
sector nr. 1324-XII from 10.03.93, Law on condominium in housing sector nr. 913-XIV from
30.03.2000, Decision of the Government of the Republic of Moldova on approving the
Regulation on rendering and paying housing and public utility services, Law nr. 1402-XV
from 24.10.2002 on public utility services, etc. Since the Law on privatization of housing
sector was approved, there were missed a lot of important aspects of the privatization process
and further use of the residential buildings being under public and private ownership. The
Law on condominium has improved the housing sector management, but a lot of unregulated
aspects still remained, such as the right of AOPDs to own land and other real estate and
goods, mortgaging the property being under the condominium ownership, relations with LPA
and service renders, etc. Proceeding from general principles we can say that the legislation in
force ensure the ownership rights. At the same time, it is necessary to harmonize legislative
documents which regulate directly the housing sector, as well as its adjacent sectors.

The economic and financial performance of AOPDs is very important for local
communities. The research of economic and financial situation of AOPDs is addressed at
large to the presidents of associations, dwellers and associations members, and given
indicators and conclusions can be valuable also for financial institutions, possible investors,
public authorities, consulting companies. The economic and financial compartment represents
a static sector analysis, data of the year 2006 being used. The research tries to estimate the
economic and financial health of AOPDs. All the associations types were divided into six
categories according to the surface of administrated space. This gave the possibility to obtain
a source of differentiation among the AOPDs that register higher or lower financial indicators.
Subsequently it was shown that these variations appear partially due to the dimensions of the
AOPDs in terms of administered space surface and more due to their capacity to effectively
manage their resources, control their costs and collect payables or dwellers debts.

The lessons learned from economic and financial analysis can guide us to identifying the most
efficient forms or dimensions of AOPDs, as well as developing some programs for
strengthening managerial capacity of the AOPDs presidents, offering in such a way a stimulus
Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova
Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP
11
for improving financial performance and paying attention to the root-problems and necessary
measures to be approached when talking about financial feature and the access to finance.

At the level of local pubic authorities there are institutional structures and specialists to
assist and coordinate the activity of AOPDs. Specialized Directorates and responsible
specialists are empowered with necessary attributions in order to ensure efficient
collaboration with AOPDs. In most of the cases the collaboration relations are satisfactory.

The Chapter Institutional Capacities contains the analysis, systematization and
generalization of the survey results. The survey was conducted to assess the needs in
institutional capacity development of AOPDs and local public authorities. The survey was
realized during november december 2007. Survey base was constituted by all AOPDs from
Chiinu Municipality, Floreti and Ungheni towns, totaling to 552 structures. From the total
number of associations 100 AOPDs were randomly selected.

The questions in the questionnaires were structured as follows: (1) organization management,
stressing on the present management capacity, transparency of activity, abilities and
representativeness of collegial decision makers, (2) financial involvement of the dwellers,
which referred to the amount of monthly contribution; structure of expenses; level of
coverage of infrastructure renovation costs; modality of collecting the fees; receptivity of the
dwellers to the administration initiatives; transparency of financial reports, (3) collaboration
with potential creditors, (4) AOPDs relations with local authorities. This chapter includes
more specific questions which referred to determining the level and character of the relations
among such structures. In total there were surveyed 94 AOPDs (approximately 20% of the
total AOPDs) from 4 localities: Chiinu-84, Floreti-5, Ungheni-5. The result of the survey
defined: managerial capacities of AOPDs, their human potential, financial resources, self
management capacities, level of cooperation between AOPDs, collaboration of AOPDs with
local public authorities and other institutions.

Funds collected from the associations members are not used sufficiently for the maintaining
works. Bank credit can serve as alternative. By now there can be identified several financial
sources such as: credits, own sources, donations. One of the most practical financial sources
remains banks. Financial tools and products used by banks are limited and without a special
applicability to AOPDs. Although, by respecting some conditions (consensus of the
association members, existence of collateral or of some fidejussors like companies or local or
central authorities, existence of a healthy economic activity) AOPDs can take advantage of
credits for improving the housing services.

The evolution of AOPDs formation started as a necessity to improve the housing sector. The
experience of these institutions functioning shows that it is necessary to implement some
more specific policies on housing maintaining and repairs, ensuring in such a way the
protection of the citizens rights and interests. In order to improve the housing service
management it is necessary to apply the following recommendations, which can be grouped
in three directions: (i) interventions in the legal, regulatory and policy framework; (ii)
strengthening institutional capacities; and (iii) improve economic and financial management,
marketing and ability to attract funds.

Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova
Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP
12

1 Caracteristici generale ale APLP-urilor
1.1 Scurt istoric de constituire

Crearea i funcionarea APLP/ACC-urilor n Republica Moldova s-a nscris n evoluia
dreptului de proprietate asupra spaiului locativ. Pn n anul 1993, fondul locativ era, cu mici
excepii, n proprietatea exclusiv a statutului. ncepnd cu anul 1996-1997, odat cu
aplicarea prevederilor Legii privatizrii fondului de locuine nr. 1324-XII din 10.03.1993,
fondul locativ de stat este transmis n proprietate public local i n proprietate privat.
Aplicarea prevederilor Legii privatizrii fondului de locuine a condus la schimbri eseniale
n structura proprietii locuinelor. Dac n 1991 fondul locativ de stat alctuia peste 89% din
total, atunci la nceputul anului 2008, fondul locativ public constituia puin peste 10%
(conform datelor Anuarului statistic al Moldovei 2008). De exemplu, conform datelor
statistice, structura fondului locativ al municipiului Chiinu pe forme de proprietate se
prezint astfel: fondul public constituie 1,1 mln m
2
suprafa total sau 9,1%, fondul privat
constituie 11,1 mln m
2
suprafa total sau 90,4%. Restul 0,05 mln m
2
suprafa total este
proprietate mixt, public i privat, fr participare strin
1
.

n conformitate cu prevederile Legii privatizrii fondului de locuine, ncepnd cu anul 1996-
1997, din iniiativa locatarilor au nceput s fie constituite asociaii de proprietari ai
locuinelor privatizate, care gestioneaz de sine stttor blocurile locative aflate n gestiunea
asociaiilor respective. n perioada 1996-2007, au fost formate peste 600 asociaii, 250 de
cooperative de construcii a locuinelor i 20 de asociaii condominale
2
, care gestioneaz peste
1.050 blocuri locative.

Prevederile legii privatizrii stabilesc principiile i condiiile de baz ale privatizrii fondului
de locuine. Scopul legii a fost realizarea drepturilor cetenilor de a-i alege liber modalitatea
de satisfacere a necesitilor n locuin, asigurarea integritii fondului de locuine, crearea de
premise pentru formarea pieei de locuine i atelierelor de creaie amplasate n ncperile
improprii pentru locuit din casele de locuit (n subsoluri, la etaje tehnice n ncperi nzidite i
anexe), foste apartamente din casele de locuit calificate drept avariate sau improprii pentru
locuit.

Crearea APLP-urilor a favorizat implicarea mai activ a locatarilor n gestionarea propriului
fond de locuine. O asociaie-tip de proprietari este o organizaie constituit din membri
coproprietari n condominiu pentru buna administrare, ntreinere i exploatare a complexului
de bunuri imobiliare n condominiu, care are n gestiune n mediu 1-2 blocuri locative,
dispune de circa 60-80 apartamente cu o suprafa de 2500-3000 m
2
de spaiu locativ. n
general ns, asociaiile sunt diferite i gestioneaz de la 8 pn la 4314 apartamente. De
exemplu, APLP nr. 54/219 din municipiul Chiinu, are n gestiune 3585 apartamente cu
suprafaa de 196 238 m
2
.


1
Strategia Politicii Locative a municipiului Chiinu, PNUD Moldova 2004, p. 20.
2
Diferite surse prezint date care difer. Situaia este condiionat de faptul c numrul asociaiilor constituite i
nregistrate legal nu corespunde numrului asociaiilor care funcioneaz sau au terminat procedura de
nregistrare. De exemplu, conform datelor Direciei generale locativ-comunale i amenajare a Consiliului
Municipal Chiinu, nc din anii 1997-1998 au fost create 75-80 asociaii care nu au nceput activitatea nici n
prezent.
Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova
Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP
13
Conform prevederilor legislaiei n vigoare, ncepnd cu 01.09.2000, a fost stopat procesul de
formare a asociaiilor care depesc 500 de apartamente. n prezent, n municipiul Chiinu
activeaz 10 asociaii n componena crora sunt incluse de la 800 pn la 4255 de
apartamente: APLP nr. 54/183 4255 de apartamente, APLP nr. 54/219 3613 de
apartamente, APLP nr. 54/218 2051 de apartamente, APLP nr. 54/167 2122 apartamente.

Experiena celor peste 10 ani de activitate a APLP/ ACC-urilor demonstreaz c asociaiile, n
componena crora sunt incluse pn la 500 de apartamente (1-5 blocuri locative),
funcioneaz normal, utilizeaz eficient sursele financiare acumulate de la populaie,
soluioneaz relativ operativ problemele aprute att la cererile locatarilor, ct i la solicitrile
prestatorilor se servicii.

Astfel, evoluia constituirii APLP-urilor a fost generat de necesitatea de a mbunti
gestionarea fondului de locuit. Experiena funcionrii acestor instituii denot c n activitatea
lor este necesar implementarea unor politici mai specifice fa de ntreinerea i reparaia
locuinelor, asigurnd astfel protecia drepturilor i intereselor cetenilor. n acest scop apare
necesitatea de a elabora msuri pentru a eficientiza gestionarea fondului locativ.


1.2 Caracteristici de organizare i funcionare

n conformitate cu prevederile legislaiei n vigoare (Codul civil, Legea cu privire la
privatizarea fondului de locuine, Legea condominiului etc.), o asociaie de proprietari ai
locuinelor privatizate este o organizaie a membrilor coproprietari n condominiu pentru buna
administrare, ntreinere i exploatare a complexului de bunuri imobiliare n condominiu.
Asociaia acioneaz ca persoan juridic cu toate drepturile i responsabilitile ce decurg din
aceast calitate.

Asociaia poate fi creat cel puin din doi proprietari ai locuinelor (ncperilor) din bloc,
poate fi constituit ntr-un tronson din bloc, bloc sau mai multe blocuri, dar cu un numr de
apartamente ce nu depete 500. Asociaia se nfiineaz n mod de asociere obligatorie a
proprietarilor imobilului, din iniiativa administraiei publice locale sau a altor instituii cu
funcii respective, precum i a proprietarilor din condominiu n baza statutului la care consimt
proprietarii apartamentelor i spaiilor cu alt destinaie dect cea locativ din cldire.

Asociaia devine persoan juridic, cu forma organizatorico-juridic cooperativ de consum
din momentul nregistrrii ei de stat n modul stabilit.

n calitate de persoan juridic, asociaia dispune de anumite active, pe care le administreaz
n condominiu. Condominiul n sensul definit de Legea condominiului n fondul locativ este
un complex unic de bunuri imobiliare, ce include terenul n hotarele stabilite, blocuri (bloc)
locative i alte obiecte imobile amplasate pe acesta, n care o parte din acest complex fiind
locuine, ncperi nelocuibile, care se afl n proprietate privat, de stat sau municipal, iar
alta constituind proprietatea comun indiviz.

Asociaia activeaz pe principii generale ca orice alt form de gestionare a fondului locativ.
Asociaia poate negocia i ncheia contracte direct cu furnizorii de servicii comunale, n cazul
n care a fost nvestit cu dreptul acesta de ctre membrii asociaiei, care la rndul lor vor
ncheia astfel de contracte cu asociaia.

Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova
Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP
14
n cazul n care contractele pentru aceste servicii au fost ncheiate de ctre membrii asociaiei
de sine stttor direct cu furnizorii de servicii, conducerea asociaiei ncheie contracte privind
serviciile comunale pentru necesitile comune din imobil. De asemenea, asociaiile ncheie
contracte i cu arendaii ncperilor din blocul locativ transmis n gestiune asociaiei i cu
proprietarii ncperilor nelocuibile ce fac parte din imobilul gestionat de asociaie.

La contractarea serviciilor cu furnizorii asociaia este parte contractant, cu obligaii i
drepturi, i poate impune clauze contractuale care s o avantajeze. Asociaia i poate aciona
n justiie pe proprietarii ru platnici sau pe cei care au nclcat drepturile celorlali
proprietari, prevzute n statutul asociaiei.

Asociaia este condus de: (a) adunarea general a membrilor (reprezentanilor) asociaiei de
coproprietari; (b) consiliul de administraie al asociaiei de coproprietari. Adunarea general a
membrilor (reprezentanilor) asociaiei de coproprietari este organul superior de conducere al
asociaiei i se convoac n modul stabilit de statutul ei. Adunarea general decide n toate
chestiunile ce in de:
a) aprobarea statutului asociaiei de coproprietari, operarea n statut a modificrilor i
completrilor ce nu contravin statutului-tip i legislaiei;
b) adoptarea deciziilor privind nstrinarea, darea n arend, gajarea sau transmiterea
altor drepturi asupra bunurilor asociaiei ctre coproprietari sau teri;
c) acordarea servituilor sau altor drepturi de folosin asupra proprietii comune din
condominiu;
d) adoptarea deciziilor privind procurarea de materiale i utilaj necesar, privind
construcia, reconstrucia, inclusiv lrgirea (nlarea), construirea acareturilor i altor
construcii, reparaia bunurilor imobiliare din condominiu;
e) adoptarea deciziilor privind solicitarea mprumuturilor, inclusiv credite bancare;
f) aprobarea devizului anual de venituri i cheltuieli, precum i a fondului de mijloace
circulante, i modificarea acestora, aprobarea drii de seam privind executarea
devizului, vizat de comisia de cenzori (auditor);
g) introducerea restriciilor de utilizare a proprietii comune, conform legislaiei;
h) alegerea consiliului de administraie i a comisiei de cenzori (cenzorul);
i) aprobarea, pentru fiecare proprietar, a cuantumului plilor obligatorii n conformitate
cu cota-parte a acestuia;
j) constituirea fondurilor speciale ale asociaiei, inclusiv a fondului de rezerv, a
fondului pentru restabilirea i reparaia proprietii condominiului;
k) adoptarea deciziei privind reorganizarea sau lichidarea asociaiei;
l) soluionarea altor chestiuni ce in de activitatea asociaiei etc.

Prin intermediul consiliului de administraie, asociaia realizeaz:
ntocmirea planului de lucru n cadrul asociaiei;
ncheierea contractelor de ntreinere i reparaie a imobilului, altor contracte legate de
activitatea asociaiei;
alegerea n baz de concurs sau prin negocieri directe a ntreprinderii/ ntreprinderilor
care va presta servicii asociaiei;
efectuarea controlului asupra ndeplinirii lucrrilor contractate;
organizarea activitilor de producie i prestare servicii n condiiile legislaiei privind
activitatea cooperativei de consum.

Asociaia poate avea personal administrativ i lucrtori angajai care efectueaz activitatea de
ntreinere i deservire a blocului/ blocurilor locative. Dar n cazul n care la adunarea
general a proprietarilor s-a decis alegerea numai personalului de administrare, atunci
Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova
Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP
15
consiliul de administraie a asociaiei ncheie contracte aparte, dup necesitate, cu prestatorii
de servicii, cum ar fi instalatori, electricieni, zidari, mecanici etc.

Proprietarii decid prioritatea executrii lucrrilor pentru mbuntirea situaiei din blocul
locativ, specific condiiile i numesc persoanele care o realizeaz. Asociaia de proprietari
deine documentele tehnice ale imobilului (cartea tehnic, expertizele tehnice, actele de
transmitere a blocului locativ n gestiunea asociaiei etc.).

Membrii asociaiei sunt parte a tuturor activitilor asociaiei. Prin exprimarea votului su la
adunarea general, proprietarii decid:
aprobarea devizului pentru reparaia capital a imobilului;
dezbaterea i aprobarea condiiilor contractuale pentru ntreinerea i reparaia
imobilului, inclusiv reparaie capital;
formarea fondurilor asociaiei, inclusiv a celor speciale i determinarea modului de
cheltuire a lor.

De asemenea, membrii asociaiei de proprietari dein controlul asupra situaiei financiare prin:
hotrrea prin vot a prioritilor asociaiei;
iniierea propunerilor pentru mbuntirea imobilului, atragerea investiiilor sau
minimalizarea cheltuielilor;
aprobarea bugetului asociaiei;
controlul n orice moment al situaiei financiare.

Astfel, n comparaie cu gestionarii publici ai fondului locativ, odat cu formarea asociaiei de
coproprietari, fiecare locatar beneficiaz de un ir de avantaje, principalele dintre care sunt:
constituirea asociaiei ofer posibilitatea nu numai de a gestiona i exploata
proprietatea ce-i aparine, dar i a controla deciziile ce se refer la aceast
proprietate;
n urma exploatrii mai bune a fondului locativ, se mbuntesc condiiile locative
i, prin urmare, crete valoarea locuinei;
formarea asociaiei ofer posibilitatea de a primi credite bancare pentru efectuarea
reparaiei, reconstruciei i construciei ncperilor suplimentare necesare asociaiei;
rambursarea creditului i a procentelor va fi posibil de efectuat nu din contul
mijloacelor proprii ale proprietarilor de locuine, ci din folosirea efectiv a
ncperilor nelocuibile, soclurilor, subsolurilor, etajelor tehnice, terenurilor aferente,
transmise n arend sau folosite pentru instalarea reclamei;
stoparea schimbrilor ilicite n interiorul locuinelor care influeneaz negativ asupra
altor locuine;
asigurarea ndeplinirii regulamentului interior;
solidaritatea membrilor asociaiei.


1.3 Starea fondului locativ gestionat de APLP/ACC-uri

Fondul locativ gestionat de APLP/ACC-uri, precum fondul locativ public, este constituit din
case cu 2-16 niveluri construite n perioada anilor 1948-1986. n cadrul blocurilor locative
APLP/ACC-urilor le revin de la 6 pn la 35 la sut din numrul total al locuinelor. Starea
tehnic a majoritii blocurilor locative gestionate de APLP/ACC-uri este nesatisfctoare.

Una din principalele probleme ale situaiei curente n care se afl spaiul locativ este
nedefinitivarea statutului juridic al proprietii aflat n gestiunea asociaiilor. Deoarece fondul
Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova
Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP
16
locativ nu reprezint uniti de locuit compacte public sau privat, este complicat gestionarea
i ntreinerea acestui fond. De exemplu, n municipiul Chiinu 23 de ntreprinderi
municipale de gestionare a fondului locativ (MGFL) gestioneaz 3503 blocuri locative cu o
capacitate de 111 907 apartamente, din care 9907 apartamente constituie proprietate
municipal. Tarifele i taxele colectate n proporie de circa 35-80% pentru ntreinerea
blocurilor nu sunt suficiente pentru a ntreine adecvat aceste apartamente.

Locuinele din fondul public sunt gestionate de ctre MGFL-uri fr contracte de gestiune,
cheltuielile suportate de ntreprinderile respective nu sunt acoperite de ctre proprietarii
locuinelor private.

Nedefinirea statutului juridic al proprietii ntr-un bloc locativ provoac nenelegeri att
ntre proprietari i chiriai, ct i ntre acetia i gestionarul fondului de locuine. Chiriaii
solicit, de multe ori ntemeiat, efectuarea unor lucrri din contul statului, iar proprietarii,
ignornd prevederile Legii cu privire la privatizarea fondului de locuine, susin aceste
solicitri. Astfel, apar numeroase petiii semnate de ambele pri i adresate instanelor
ierarhic superioare pe problemele ntreinerii i reparaiei unor blocuri locative.

O alt problem este ntreinerea infrastructurii reelelor inginereti i aferente spaiului
locativ. Circa 60 la sut din reelele interioare i 30 la sut din suprafaa acoperiurilor
necesit reparaie capital urgent. Pentru executarea celor mai stringente lucrri de reparaie
capital a fondului locativ din municipiul Chiinu sunt necesare surse financiare n mrime
de 60 mln lei, numrul blocurilor cu apartamente ce necesit renovare este n continu
cretere. Practic, s-a stopat modernizarea, reconstrucia spaiului locativ nvechit. n urma
privatizrii spaiului locativ, formrii asociaiilor proprietarilor de locuine privatizate,
gospodria comunal s-a pomenit ntr-o stare critic.

Fondul locativ al cooperativelor de construcie a locuinelor, gestionat de ctre 272 de CCL-
uri, este cel mai bine ntreinut. Locatarii acestui fond s-au simit de la bun nceput proprietari
ai locuinelor construite din contul surselor financiare proprii, sunt contieni de necesitatea
acoperirii cheltuielilor pentru efectuarea lucrrilor de reparaie curent i capital a cldirilor,
reelelor inginereti i nu mizeaz pe ajutorul financiar sau material al statului. CCL-urile
ntrein ntr-o stare tehnic bun locuirile de uz comun din blocurile locative i reelele
inginereti din interiorul acestora. De la nceputul activitii membrii cooperativelor defalcau
pe un cont special surse financiare pentru reparaia capital a blocului.

Sistemul de gestionare a acestui fond, care constituie 9667 mii m
2
de suprafa total, este
comparativ stabil i nu apare necesitatea stringent de a fi modificat. De regul, cooperativele
sunt formate n baza unui sau dou blocuri locative. Fac excepie n aceast privin numai
cteva din ele, care sunt nfiinate n baza a trei blocuri locative cu o capacitate de pn la 400
de apartamente, ceea ce permite i asigur gestionarea acestora la nivelul cerinelor stabilite.

Majoritatea preedinilor cooperativelor de constricie a locuinelor sunt relativ instruii, au
acumulat o anumit experiena de lucru datorit calitilor bune de management, au fost
selectai la adunrile generale ale membrilor acestora.

Situaia existent n domeniul gestionrii fondului de locuine necesit ntreprinderea unor
msuri urgente de redresare, primele activiti innd de perfecionarea cadrului normativ i
regulatoriu n domeniu.
Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova
Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP
17

2 Cadrul legal de activitate
2.1 Cadrul legislativ-normativ

Cadrul legislativ-normativ care reglementeaz gestionarea sectorului locativ a fost elaborat
ntr-o perioad scurt dup proclamarea independenei Republicii Moldova. Deoarece s-au
schimbat bazele ce determin funciile i responsabilitile statului, administraiei publice
locale n problema asigurrii cu spaiu locativ, s-au format noi raporturi economico-juridice
ntre prile implicate n procesul de construcie, gestionare, exploatare a spaiului locativ,
precum i pe piaa de bunuri imobile, a fost necesar de elaborat o baz legislativ nou care s
asigure tranziia de la economia planificat la economia de pia.

Principalele acte normative care au pus bazele i reglementeaz activitatea APLP-urilor sunt:

Codul cu privire la locuine nr. 2718-X din 03.06.83. Codul locativ reglementeaz
raporturile n domeniul locuinelor avnd drept scop asigurarea dreptului cetenilor la
locuin, garantat de Constituie, folosirea cuvenit i pstrarea n bune condiii a fondului de
locuine, precum i ntrirea legalitii n chestiunile privind raporturile n domeniul
locuinelor. n majoritatea prevederilor sale, Codul este depit i nu mai corespunde
cerinelor i necesitilor de reglementare a condiiilor de administrare a fondului de locuit din
Moldova.

Legea privatizrii fondului de locuine nr. 1324-XII din 10.03.93. Este primul act
normativ care a pus bazele unor noi relaii n domeniul sectorului de locuine. Legea stabilete
principiile i condiiile de baz ale privatizrii fondului de locuine. Scopul legii este
realizarea drepturilor cetenilor Republicii Moldova de a-i alege liber modalitatea de
satisfacere a nevoilor de locuin, asigurarea integritii fondului de locuine, crearea de
premise pentru formarea pieei de locuine i atelierelor de creaie amplasate n ncperile
improprii pentru locuit din casele de locuit (n subsoluri, la etaje tehnice n ncperi nzidite i
anexe, foste apartamente din casele de locuit calificate drept avariate sau improprii pentru
locuit.

Prevederile Legii reglementeaz principiile generale aplicate la privatizarea fondului de
locuine, modul de privatizare a locuinelor, regulamentul privind activitatea comisiilor de
privatizare.

Capitolele de baz ale acestei legi se refer ns la modalitile de constituire a APLP-urilor,
la modalitile de ntreinere i reparaie a locuinelor privatizate, la metodica de calculare a
plii pentru ntreinerea i reparaia locuinelor privatizate, a ncperilor auxiliare, sistemelor
inginereti interioare i a terenurilor aferente blocurilor de locuine i la statutul-model al
asociaiei de proprietari ai locuinelor privatizate.

Dei are multe imperfeciuni i scpri, Legea privatizrii fondului de locuine a pus bazele
crerii fondului privat de locuine n Moldova.

Concepia reformrii gospodriei comunale i de locuine, 1997, a fost elaborat i
aprobat n scopul asigurrii funcionrii stabile a ramurii, pe principiile rentabilitii i
acoperirii tuturor cheltuielilor cu veniturile proprii; reducerea cheltuielilor la producerea i
prestarea serviciilor locativ-comunale; micorarea impactului social cauzat de aplicarea
Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova
Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP
18
tarifelor reale la prestarea serviciilor; sporirea rolului autoritilor administraiei publice
locale, substituirea procesului de planificare centralizat pe activitatea autonom a acestora.

Prin prevederile acestui act normativ, s-au stabilit msuri privind:
deetatizarea i demonopolizarea sistemului existent al gospodriei comunale i de
locuine;
perfecionarea sistemului de dirijare i gestionare a ramurii n aspect central i
teritorial prin aplicarea sistemelor de contracte ntre consumatori i prestatori de
servicii locativ-comunale, stimularea concurenei pentru prestarea serviciilor locativ-
comunale;
ncurajarea crerii asociaiilor de coproprietari n blocurile locative;
controlul i reglementarea de stat a problemelor ce in de ntreinerea i utilizarea
fondului de locuine;
perfecionarea sistemului de formare a tarifelor la serviciile locativ-comunale;
protecia social a populaiei.

Legea condominiului n fondul locativ nr. 913-XIV din 30.03.2000 stabilete raporturile de
proprietate n condominiu, modul de creare, exploatare, nstrinare a proprietii imobiliare i
de transmitere a drepturilor asupra ei n condominiu, modul de administrare a proprietii
imobiliare, precum i modul de nfiinare, nregistrare, funcionare i lichidare a asociaiilor
de coproprietari n condominiu.

Legea definete obiectul condominiului, limitele proprietii comune, modalitile de stabilire
a cotelor-pri n condominiu, drepturile i obligaiile proprietarilor. Capitolele cele mai
importante se refer la administrarea condominiului, drepturile i obligaiile asociaiei,
posibilitile proprietarilor de a participa la administrarea asociaiei, comasarea asociaiilor de
coproprietari, modalitile de reorganizare i lichidare a lor.

Legea condominiului este actul normativ de baz care reglementeaz organizarea i
funcionarea APLP-urilor.

Hotrrea Guvernului Republicii Moldova despre aprobarea Regulamentului cu privire
la modul de prestare i achitare a serviciilor locative, comunale i necomunale pentru
fondul locativ, contorizarea apartamentelor i condiiile deconectrii acestora de la/
reconectrii la sistemele de nclzire i alimentare cu ap, nr. 191 din 19.02.2002.
Regulamentul aprobat stabilete modul de achitare de ctre proprietarii, chiriaii i locatarii de
apartamente, ncperi locuibile n cmine i ncperi cu alt destinaie dect aceea de locuine
a plilor pentru serviciile locative, comunale i necomunale i reglementeaz relaiile
contractuale dintre furnizorii (gestionarii) i consumatorii acestor servicii.

Serviciile prevzute de acest regulament se refer la: servicii comunale, care sunt: (i)
nclzirea caselor individuale, apartamentelor, ncperilor locuibile n cmine i ncperilor de
uz comun din blocurile locative i cmine; (ii) alimentarea cu ap cald menajer; (iii)
alimentarea cu ap potabil; (iv) evacuarea apelor uzate; (v) transportul deeurilor menajere
solide i lichide; (vi) servicii ascensor; (vii) deservirea tehnic i reparaia blocurilor locative
cu apartamente, a blocurilor cminelor cu ncperi locuibile; (viii) deservirea tehnic i
reparaia echipamentelor tehnice din interiorul blocului; (ix) salubrizarea locurilor de uz
comun i a terenurilor aferente blocului locativ.

Servicii necomunale sunt: (a) reeaua de radiodifuziune prin fire; (b) sistemul televiziune prin
cablu; (c) servicii de telecomunicaii; (d) alimentarea cu energie electric a apartamentelor,
ncperilor locuibile n cmine, locurilor de uz comun din blocurile locative i funcionarea
Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova
Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP
19
ascensoarelor; (e) alimentarea cu gaze naturale utilizate pentru aragaze, boilere sau instalaiile
de nclzire autonom a apartamentelor; (f) sistemul de semnalizare a incendiilor.

Principala prevedere a Regulamentului este pct. 3 conform cruia serviciile specificate mai
sus se presteaz ctre proprietarii de apartamente, ncperi locuibile n cmine sau ctre
asociaii lor, chiriai i locatari n baza contractelor ncheiate direct cu furnizorul de servicii
sau cu prestatorul de servicii.

Legea nr. 1402-XV din 24.10.2002 privind serviciile publice de gospodrie comunal.
Legea stabilete cadrul juridic unitar privind nfiinarea i organizarea serviciilor publice de
gospodrie comunal n unitile administrativ-teritoriale, inclusiv monitorizarea i controlul
funcionrii lor

Articolul 2 definete administrarea fondului locativ public i privat ca activitate de
gospodrire a locuinelor, avnd drept obiect administrarea, nchirierea, repararea i
reabilitarea fondului locativ public i privat, inclusiv alocarea i valorificarea investiiilor n
acest domeniu. Administrarea fondului locativ constituie serviciu public de gospodrie
comunal (art. 3). Articolul 14 prevede c din atribuiile i responsabilitile autoritilor
administraiei publice locale fac parte: i) stabilirea taxelor i avizarea tarifelor pentru
serviciile publice de gospodrie comunal, cu respectarea reglementrilor n vigoare i
coordonarea lor cu autoritatea public central de specialitate.

Articolul 15 stabilete drepturile autoritilor administraiei publice locale fa de operatori,
ntre care: c) s se pronune asupra preurilor propuse de operator; d) s sancioneze
operatorul, n cazul n care acesta nu opereaz parametrii de eficien la care s-a obligat prin
refuzul de a aproba tarifele propuse de operator etc.

Hotrrea Guvernului cu privire la aprobarea Regulamentului-cadru privind folosirea
sistemelor comunale de alimentare cu ap i de canalizare nr. 656 din 27.05.2002.
Regulamentul aprobat reglementeaz relaiile dintre prestatorii serviciilor de alimentare cu
ap i de canalizare i utilizatorii acestor servicii. Principala reglementare a acestui
regulament este stipularea faptului c furnizorul de servicii are n administrare conductele
integral pn la contorul beneficiarului, fiind responsabil de suportarea tuturor cheltuielilor
pentru ntreinerea acestora.

La nivel naional i local sunt aprobate i alte acte normative i regulatorii care reglementeaz
activitatea asociailor de proprietari.

2.2 Imperfeciuni legale

Principalele imperfeciuni ale cadrului legal n vigoare identificate sunt:
1. Cadrul legislativ-normativ care reglementeaz activitatea n sectorul locativ este
insuficient. Au trecut mai bine de 15 ani de la proclamarea independenei Republicii
Moldova, dar pn n prezent legea de baz - Codul locativ - rmine a fi n vigoare.
Prevederile Codului sunt depite de tipul i caracterul relaiilor actuale care exist n
acest sector. Noua lege cu privire la locuine este adoptat doar n prima lectur.
Trgnarea elaborrii legii prezint, de facto, o frn n reforma i n dezvoltarea
sectorului de locuine.
2. De la momentul aprobrii, n Legea privatizrii fondului de locuine au fost neglijate
multe aspecte ale procesului de privatizare i exploatare ulterioar a blocurilor locative
aflate n proprietate public i privat. Dei legea a suferit mai multe modificri, au rmas
nelmurite problemele privind obligaiile proprietarilor de a ntreine spaiile comune,
Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova
Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP
20
delimitarea responsabilitilor ntre proprietarii locuinelor, furnizorii de resurse
energetice i autoritile publice locale.
3. n conformitate cu articolul 24 al Legii privatizrii fondului de locuine autoritile
administraiei publice locale, unitile la balana crora se afl blocuri de locuine au fost
obligate s transmit n gestiunea asociaiilor de proprietari ai locuinelor privatizate, la
momentul fondrii lor, ncperile libere din blocurile de locuine menionate i terenurile
aferente acestora, n conformitate cu planurile blocurilor de locuine respective. Legislaia
nu a prevzut ns mecanismele concrete, tipurile de contracte i condiiile de transmitere
a acestor bunuri. Aceast lacun genereaz pn n prezent dispute i contradicii ntre
asociaii, proprietari i autoriti. Pentru eficientizarea activitii asociaiilor e necesar de
a transmite la balana lor teritoriile aferente blocurilor. APLP-urile deservesc aceste
teritorii, care, de fapt, rmn o proprietate public. Ca rezultat, n multe curi ale
blocurilor apar peste noapte obiective noi. Municipalitatea nu are terenuri libere, dar
agenii economici obin pe toate cile posibile terenuri n curile blocurilor. Se distrug
astfel terenuri de jocuri i sport, scuaruri etc.
4. Conform prevederilor pct. 3 al HG nr. 191 din 2002 privind aprobarea Regulamentului cu
privire la modul de prestare i achitare a serviciilor locative, comunale i necomunale,
serviciile specificate n Regulament se presteaz ctre proprietari de apartamente, sau
asociaiei lor, chiriai i locatari n baza contractelor ncheiate direct cu furnizorul de
servicii sau cu prestatorul de servicii. Pn n prezent, pentru majoritatea serviciilor au
fost ncheiate astfel de contracte directe. Foarte complicat este ns situaia cu serviciile
ce in de nclzirea locuinelor, de asigurare cu ap potabil i de evacuare a apelor.
Pentru astfel de servicii nu au fost ncheiate contracte directe. Contradicia acestor
prevederi cu prevederile Legii cu privire la energetic (lege care nu stipuleaz clar
posibilitatea de ncheiere a contractelor directe cu fiecare consumator) genereaz
conflicte i conduce la generarea datoriilor fa de furnizori care ulterior i pun amprenta
asupra calitii prestrii acestor servicii.
5. Lipsa transparenei calculelor, structurii tarifelor pentru achitarea serviciilor locativ-
comunale prestate ctre consumatorii casnici provoac nemulumiri ntemeiate din partea
populaiei.
6. Legislaia special privind finanarea sectorului spaiului locativ practic lipsete. n
procesul formrii noului sistem de finanare a sectorului spaiului locativ, legislaia n
vigoare este n curs de elaborare. Este necesar de a elabora un set de acte legislative i
normative, spre exemplu: Legea cu privire la creditarea ipotecar, Legea privind emisia
hrtiilor de valoare ipotecare, adoptarea unor regulamente privind implementarea
sistemului de economii i mprumuturi locative, crearea/ funcionarea asociaiilor de
mprumuturi i economii etc.
7. Aliniatul 4, art. 16 al Legii condominiului n fondul locativ stabilete c asociaia de
coproprietari rspunde pentru obligaiile sale cu bunurile ce i aparin i nu rspunde
pentru obligaiile membrilor si, precum membrii nu rspund pentru obligaiile asociaiei.
Avnd n vedere c bunurile imobile i mobile ale asociaiilor se afl doar n gestiunea lor
nu i n posesie aceast prevedere limiteaz asociaiile n obinerea unor resurse
financiare necesare lucrrilor de ntreinere a blocurilor locative, termoizolarea lor sau
amenajarea teritoriului adiacent sau chiar plata salariilor, de exemplu. Aceast prevedere
este necesar de modificat prin reglementarea dreptului membrilor de a rspunde solidar
pentru obligaiile asociaiei.

Pornind de la principiile generale, se poate afirma c legislaia n vigoare asigur drepturile de
proprietate. Totodat, este necesar armonizarea actelor legislative care reglementeaz n mod
direct activitatea sectorului locativ, precum i a sectoarelor aferente acestui sector.
Recomandrile privind perfecionarea cadrului legal n domeniu sunt prezentate n capitolul
respectiv al prezentului studiu.

Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova
Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP
21
3 Cadrul organizatoric al APL n gestionarea fondului locativ
3.1 Structuri instituionale

Cadrul instituional de gestionare a fondului locativ este constituit din diferite structuri,
instituii i ntreprinderi amplasate la diferite nivele de administrare, abilitate cu atribuii i
responsabiliti directe sau indirecte. Schematic cadrul instituional include urmtoarele
componente:

Boxa 1. Structuri instituionale de gestionare a fondului locativ

Structurile
administraiei publice
Organizaiile
productorilor i
patronilor
Organizaiile
profesioniste
Organizaiile de consum
Asociaia Patronal a
Serviciilor Publice din
Republica Moldova
Camera
Naional de
Imobil
Uniunea Naional a Asociaiilor
Proprietarilor de Locuine
n cadrul Guvernului
Republicii Moldova:
Ministerul Construcii i
Dezvoltare a
Teritoriului,
Ministerul Economiei i
Comerului,
Ministerul Finanelor,
Ministerul
Administraiei Publice
Locale,
Agenia Relaii
Funciare i Cadastru
Asociaia Naional a
Distribuitorilor de ap
(Moldova Ap-Canal)
Consiliul Municipal Chiinu al
Asociaiilor Proprietarilor de
Locuine

Primriile oraelor i
satelor, Direciile
locativ-comunale,
Seciile construcii,
drumuri i
gospodrie comunal
ntreprinderile
municipale de
gospodrie
comunal, inclusiv cu
obligaii de gestionare
a fondului de locuine
Oficiile
cadastrale
teritoriale,
societile de
evaluare,
Ageniile
imobiliare
Asociaii ale Proprietarilor de
Locuine i Cooperative de
Construcie a Locuinelor
Asociaii de Coproprietari n
Condominiu

Structurile administraiei publice centrale sunt abilitate cu realizarea politicii statului n
domeniu i se implic doar tangenial n gestionarea fondului locativ.

n conformitate cu prevederile art. 5 al Legii privind descentralizarea administrativ nr. 435-
XVI din 28.12.2006 i ale art. 14, 29 al Legii privind administraia public local, nr. 436-
XVI din 28.12.2006, consiliile locale i primarii oraelor i comunelor (satelor) sunt abilitai
cu de decizie i administrare asupra lucrrilor de proiectare, construcie, ntreinere i
modernizare a fondului locativ, nfiinarea de instituii publice de interes local i organizarea
serviciilor de gospodrie comunal.

n anul 2000, prin Hotrrea Guvernului nr. 439 cu privire la transmiterea ntreprinderilor
locativ-comunale n proprietatea public a unitilor administrativ-teritoriale, autoritilor
locale le-au fost transmise 48 de ntreprinderi de gestionare a fondului de locuine, care s-au
reorganizat n ntreprinderi municipale de gestionare a fondului de locuine, fondatori ai
crora sunt consiliile locale.


Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova
Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP
22
3.2 Atribuii i responsabiliti

n cadrul primriilor din oraele mici coordonarea activitii APLP/ ACC-urilor este realizat
de ctre primari, viceprimari sau specialiti desemnai din cadrul primriei, juriti sau
inginerii cadastrali. Ei i ndeplinesc atribuiile stabilite de lege direct sau indirect prin
organizarea i coordonarea activitii ntreprinderilor de gestionare a fondului locativ.

Sarcinile de baz ale ntreprinderilor de gestionare a fondului locativ sunt:
efectuarea lucrrilor de reparaie curent i capital a spaiului locativ, indiferent n
ce form de proprietate se afl, conform contractelor ncheiate;
controlul respectrii regulilor de folosire a locuinelor i a fondului de alt destinaie
dect cea locativ;
controlul ncheierii contractelor de arend a spaiilor locative i nelocative;
de comun acord cu primrii soluioneaz toate problemele referitoare le exploatarea
fondului locativ i nelocativ;
administrarea fondului locativ, inclusiv serviciile tehnice;
evidena spaiilor libere i prezentarea informaiilor despre existena acestora etc.

n cadrul primriilor municipiilor Bli i Chiinu exist direcii i secii specializate care au
atribuii i responsabiliti de gestionare a fondului locativ i de coordonare a activitii
APLP-urilor. Cel mai complex cadru instituional este n municipiul Chiinu. La nivelul
municipiului activeaz Direcia General Locativ-comunal i Amenajare a Consiliului
Municipal Chiinu, care are drept scop: realizarea politicii Consiliului Municipal Chiinu i
a Primarului General n domeniile gestionrii fondului locativ, amenajrii i salubrizrii
teritoriului municipiului, energeticii, comunicaiilor, alimentrii cu ap i gaze n conformitate
cu programul general de activitate i dezvoltare a municipiului Chiinu.

n cadrul DGLCA i desfoar activitatea mai multe secii i servicii care sunt responsabile
de realizare lucrrilor de reparaii, ntreinere a fondului locativ i teritoriilor adiacente
blocurilor de locuit. De asemenea, n cadrul Direciei activeaz i o structur specializat de
coordonare a APLP/ ACC-urilor - Secia Relaii cu APLP, ACC. Atribuiile seciei sunt:
promovarea i implementarea politicii i strategiei n domeniul de activitate;
promovarea reformei organizatorice n ce privete gestionarea fondului de locuine;
acordarea asistenei metodologice Preturilor de sector, grupurilor de iniiativ i
agenilor economici, deintori de fond locativ departamental i participarea la
aciunile ce in de instituirea APLP/ ACC-urilor;
colaborarea cu Direciile i Seciile DGLCA a Consiliului Municipal, Preturile de
sector i MGFL orientat spre activitatea de instituire a APLP/ ACC-urilor;
participarea la elaborarea i perfectarea cadrului legislativ i normativ ce ine de
domeniul de activitate;
monitorizarea implementrii n municipiu a Legii privatizrii fondului de locuine i
Legii condominiului n fondul locativ;
participarea la examinarea propunerilor Preturilor de sector privind finanarea din
bugetul municipal a unor lucrri de reparaie a elementelor constructive i reelelor
inginereti din interiorul blocurilor locative n baza crora sunt fondate APLP/ ACC-
urile, precum i pentru instalarea la branamentele acestora a echipamentelor de
msurare a volumelor consumurilor de resurse energetice;
pregtirea, n limitele competenei, a proiectelor de ordine, decizii, dispoziii;
studierea experienei acumulate n municipiu, republic i alte ri, efectuarea
analizei activitii APLP/ ACC/ CCL-urilor n scopul familiarizrii populaiei cu
necesitatea fondrii asociaiilor;
organizarea i participarea la seminare, conferine, edine de lucru.
Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova
Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP
23

n afar de secia menionat APLP/ ACC-urile i coordoneaz activitatea i stabilesc relaii
contractuale cu alte subdiviziuni ale DGLCA precum: S.R.L. Chiinu-Gaz, .M. Asociaia
spaiilor verzi, .M.S. Liftservice, .M. Regia Autosalubritate, S.A. Ap-Canal
Chiinu, .M. Infocom, S.A. Termocom i alte subdiviziuni ale Consiliului municipal
Chiinu.

De asemenea, tangene fa de activitatea APLP/ ACC-urilor are ntreprinderea municipal
Regia Exdrupo care asigur efectuarea lucrrilor n domeniul construciei, reparaiei i
exploatrii infrastructurii drumurilor i podurilor, i anume: reparaia curent, capital,
exploatarea i ntreinerea drumurilor, trotuarelor, podurilor, viaductelor, sistemelor de
canalizare pluvial. Astfel, la lucrrile de reparaie a trotuarelor aferente blocurilor de locuit i
la toate lucrrile ce in de reele de comunicaii i apcanalizare APLP/ ACC-urile trebuie s-
i coordoneze activitile cu Regia Exdrupo.

La nivel de sector, activitatea APLP/ ACC este coordonat de seciile coordonare, imobile i
servicii comunale. Aceste secii sunt responsabile de:
administrarea fondului de locuine, de comun acord cu MGFL, APLP, ACC, CCL,
administratorii cminelor, caselor departamentale;
conlucrarea cu gestionarii fondului locativ i coordoneaz efectuarea lucrrilor de
reparaie curent i capital a fondului locativ municipal, amenajare i salubrizare a
teritoriului;
supravegherea, funcionarea i ntreinerea reelelor tehnice, ntreinerea i
amenajarea strzilor, trotuarelor, parcurilor, spaiilor verzi, respectarea regimului
sanitar n teritoriu;
asigurarea, sub conducerea pretorului, evidena constituirii CCL, ACC, APLP,
iniiaz i particip, dup caz, la fondarea acestora, precum i evidena repartizrii
terenurilor pentru construcia garajelor etc.

Analiza sistemului instituiilor i organizaiilor de gestionare a fondului locativ denot c la
momentul elaborrii acestui studii, la nivel naional i local, exist un cadru instituional
suficient de dezvoltat, abilitat cu atribuii i responsabiliti care acoper, practic, tot spectrul
serviciilor de asisten necesare pentru asigurarea unei activiti satisfctoare a APLP/ACC-
urilor.

3.3 Suportul activitii APLP/ACC-urilor de ctre APL

Dei dispune de un cadru instituional dezvoltat constituit din multiple instituii, organizaii i
ntreprinderi suportul acordat de autoritile publice APLP/ ACC-urilor este minim. Aceast
situaie este condiionat de mai muli factori care depind att de APL ct i de APLP-uri.

Primul, i cel mai important factor care cauzeaz insuficienta cooperare dintre APL i APLP/
ACC-uri este imperfeciunea i interpretabilitatea prevederilor legale. Conform art. 21 i 24,
pct. 1 din Anexa 4 al Legii privatizrii fondului de locuine nr. 1324-XII din 10.03.93, n
cazul constituirii APLP-urilor, autoritile publice transmit n gestiunea asociaiei blocurile
locative i terenurile aferente acestora, iar membrii asociaiei particip cu cheltuieli comune la
ntreinerea blocului i terenului, reparaia curent i capital a imobilului, a sistemelor
inginereti interioare cu respectarea normelor din contul mijloacelor lor. Astfel, proprietarii
preiau n ntregime responsabilitatea pentru ntreinerea blocului n care locuiesc. Este o
situaie fireasc. Nimeni nu e obligat s fac ordine ntr-o cas n care majoritatea
apartamentelor sunt privatizate. n cazul tuturor blocurilor asociaiilor, membrii
Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova
Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP
24
condominiului i aduc propria contribuie la ntreinerea i deservirea blocului. Paradoxul
situaiei rezid n realitatea existent. Blocurile APLP-urilor trebuie ntreinute din sursele
membrilor, iar blocurile gestionate de MGFL sunt ntreinute din bani publici. La formarea
bugetului public contribuie ns toi contribuabilii n egal msur. Colectrile efectuate sunt
ns mult sub necesarul de resurse.

Conform datelor studiului PUG Chiinu. Bugetul municipal, 2007 n dinamica
cheltuielilor bugetare executate n perioada 2003-2005 cea mai important categorie de
cheltuieli a fost domeniul gospodriei comunale i de exploatare a fondului locativ 40-41%.
De menionat faptul c sursele alocate acoper doar 65-75% din cheltuielile minime necesare
meninerii serviciilor sau utilitilor publice. Cea mai mare parte din aceste resurse au fost
alocate pentru ntreinerea fondului locativ gestionat de MGFL. Din rapoartele DGLCA a
municipiului Chiinu, n anul 2006 au fost ndeplinite urmtoarele lucrri: reparaia
acoperiurilor la 5 blocuri locative ale APLP-urilor; reparaia reelelor inginereti la 3 blocuri
locative ale APLP-urilor. Resursele au fost obinute n urma numeroaselor apeluri la
autoritile municipale.

Imperfeciuni legale sunt i n cadrul regulatoriu. De exemplu, n cadrul DGLCA Chiinu
activeaz Secia Audit i Control, care conform atribuiilor de sarcini efectueaz controalele i
verific eficiena n special a MGFL 1-23. Rezultatele controalelor au depistat multiple
nclcri ale activitii i de eviden contabil (vezi Decizia Consiliului Municipal Chiinu
nr. 6/2 din 14.04.2008, cu privire la execuia bugetului municipiului Chiinu pe anul 2007).
Membrii APLP nu pot beneficia de un audit profesionist deoarece membrii Comisiilor de
Cenzori nu sunt pregtii, nu dispun de timp i capaciti pentru a efectua o evaluare
profesionist a activitii economico-financiare a asociaiei. Direciile specializate ale
primriilor nu dispun de o list a serviciilor de consultan i asisten prestate APLP-urilor.
Astfel, asistena acordat APLP-urilor este nereglementat i nesistematizat, fiind prestat la
nivel sczut i doar la solicitare.

Serviciile responsabile de relaii cu publicul dar i administratorii blocurilor nu dispun de
suficiente instrumente i mecanisme de informare privind specificul activitii Asociaiilor de
locatari. Nu se informeaz i nu se promoveaz ndeajuns care sunt drepturile i obligaiile
membrilor asociaiilor. Conform datelor sondajului, s-au ntlnit cazuri cnd locatarii nu tiau
c blocul n care locuiesc este administrat de o APLP. Conform datelor DGLCA nc din
1997 MGFL nr. 19, 20 i 22 au iniiat crearea n unele blocuri gestionate de ele - APLP-uri.
Pn n prezent asociaiile crea nu au preluat n gestiune blocurile locative. Att administraia
public ct i societatea civil i mass-media trebuie s iniieze campanii de informare pentru
a explica cetenilor drepturile i obligaiile lor n calitate de membri APLP/ ACC-urilor.

Serviciile de asisten i consultan precum i capacitile de organizare a instruirilor pentru
administratori, contabili, membri ai consiliilor de administraie sau comisiilor de cenzori sunt
insuficient dezvoltate. O bun parte din administratorii blocurilor nu dispun de pregtire n
domeniu iar seminarele organizate de autoriti pentru astfel de categorii de persoane sunt
rare.

Toi aceti factori contribuie la faptul c n prezent suportul acordat de APL asociaiilor de
locatari este minim i se rezum la: solicitarea continu din partea APLP-urilor a resurselor
pentru efectuarea lucrrilor de reparaii i ntreineri, coordonarea/ impunerea efecturii
lucrrilor de salubrizare i amenajare a teritoriului, confruntri continue cu prestatorii de
servicii comunale, lucru de rutin pentru colectarea datoriilor de la ru platnici.

Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova
Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP
25

4 Situaia economico-financiar
4.1 Metodologia de evaluare

Metodologia de elaborare a studiului a constat din cteva etape: i) constituirea bazei
informaionale; ii) prelucrarea datelor; iii) analiza situaiei financiare a APLP-urilor i
identificarea factorilor deficieni; iv) elaborarea recomandrilor.

Etapa I. Constituirea bazei informaionale necesare analizei. Ca surse de date pentru
efectuarea studiului au servit chestionarele elaborate i completate pe parcursul proiectului,
datele bilanurilor contabile ale respondenilor selectai, precum i date financiare concretizate
neoficial de la preedinii APLP-urilor.

Respondenii au fost divizai conform mrimii suprafeelor gestionate n 6 grupe:
1. < 1000 m
2

2. 1000 - 2000 m
2

3. 2000 - 5000 m
2

4. 5000 - 10 000 m
2

5. 10 000 - 30 000 m
2

6. 30 000 m
2
.

Din numrul total al respondenilor participani la sondaj, prin metoda aleatorie au fost
selectate 12 APLP-uri. n baza lor a fost apreciat situaia economico financiar a APLP-
urilor ce corespund celor 6 grupe.

Etapa a II-a. Prelucrarea datelor. n cadrul acestei etape, disponibilul de date obinute a
fost contrapus cu necesitile studiului. Au fost selectate datele relevante pentru studiu, prin
care a fost posibil obinerea unor indicatori financiari relevani pentru scopul analizei. S-a
decis ca studiul s reprezinte o analiz static a performanei financiare a APLP-urilor avnd
ca perioad de referin anul 2006, dat fiind disponibilitatea mai complet a datelor din acest
an fa de anul 2007.

Etapa a III-a. Analiza situaiei financiare a APLP-urilor i identificarea factorilor
deficieni. n cadrul acestei etape activitile APLP-urilor au fost descompuse sub aspect
economico-financiar n elemente componente msurabile cu scopul identificrii cauzelor i
factorilor care stau la baza formrii anumitor defecte. Instrumentul operaional fundamental l
prezint un sistem de indicatori economico-financiari, care sunt grupai n:
indicatori ai resurselor;
indicatori ai consumului de resurse;
indicatori de rezultate;
indicatori de eficien.

Urmtoarea sarcin a constat n msurarea elementelor respective prin identificarea unui set
de indicatori financiari cheie. Aceti indicatori au fost selectai conform aplicabilitii lor la
specificul activitii economico-financiare a APLP-urilor, importanei subiective (pentru o
autoapreciere intern a APLP-urilor), importanei obiective (din punctul de vedere al unui
potenial creditor), disponibilitii datelor relevante. Sarcina final a constat n calculul
performanei financiare prin intermediul indicatorilor aplicabili pentru a se compara
Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova
Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP
26
categoriile ce au o performan mai bun sau mai rea i prin urmare a se stabili metodele de
mbuntire a situaiei. Indicatorii de performan financiar utilizai sunt prezentai n
Tabelul 1.

Tabelul 1. Indicatori de performan financiar calculai pentru APLP-uri
Indicator de performan Abreviere Metoda de calcul
Marja Bruta a Vnzrilor MB Profit Brut / Vnzri
Rata Lichiditii Absolute RLA (Active curente Stocuri - Creane pe termen
scurt) / Pasive curente
Rata rentabilitii economice sau
Rentabilitatea Activelor
ROA Profit Net / Total Active

MB Indicatorul MB ilustreaz rata profitabilitii vnzrilor i a activitii APLP-urilor.
Cu ct este mai mare aceast rat, cu att activitatea APLP-urilor este mai profitabil.

RLA Indicatorul RLA este un indicator strict de lichiditate. n baza lui se poate compara
care APLP-uri dispun ntr-o msur mai mare sau mai mic de mijloace financiare. Acest
indicator ofer, de asemenea, creditorului o imagine despre situaia APLP-urilor.

ROA - Indicatorul ROA este ales pentru a judeca dac exist o interdependen ntre
profitabilitate i activele APLP-urilor i dac da, atunci n ce relaie sunt acestea. Pentru
unele APLP-uri, aceasta poate fi o relaie corespondent (direct), adic mrimea activelor
influeneaz pozitiv profitabilitatea, deci activele sunt utilizate pentru a obine un venit.
Pentru altele, poate fi o relaie invers (indirect), adic mrimea activelor nu influeneaz,
nefiind aplicabile pentru a genera venituri sau nefiind utilizate eficient.

Etapa a IV-a. Elaborarea recomandrilor. n cadrul acestei etape, sunt analizate defectele,
sunt sistematizate rezultatele analizei efectuate i se propun msuri de mbuntire pentru
efectuarea interveniilor.


4.2 Analiza resurselor economico-financiare
4.2.1 Active

Valoarea activelor totale ale APLP-urilor analizate variaz n medie ntre 41 000 MDL pentru
categoria 1 (< 1000 m
2
) i 323 171 MDL pentru categoria 6 (>30 000 m
2
).

Conform Figurii 1, se observ c n medie activele totale ale categoriei 3 (2000 m
2
5000 m
2
)
sunt mai nalte dect cele ale categoriei 4 (5000 m
2
10 000 m
2
).

Figura 1. Valoarea activelor totale, MDL
Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova
Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP
27
Active
0
50,000
100,000
150,000
200,000
250,000
300,000
350,000
Pina la 1000
mp
Intre 1000 -
2000 mp
Intre 2000 -
5000 mp
Intre 5000 -
10 000 mp
Intre 10 000 -
30 000
Mai mult de
30 000


Putem concluziona c valoarea activelor nu coreleaz totdeauna cu suprafaa gestionat de
asociaie, or valoarea activelor depinde i de amplasarea asociaiilor n cadrul urbei. Prin
urmare, aceasta poate conduce i la concluzia c uneori n zone de centru mai scumpe vom
avea APLP-uri cu suprafee mai mici dar mai costisitoare i n zonele mai puin scumpe de
periferie vom avea APLP-uri cu suprafee gestionate foarte mari, dar cu valoarea activelor
mai mic. Tabelul care conine valoarea activelor pentru fiecare categorie de APLP/ACC- uri
se prezint n Anexa 1.


4.2.2 Creane

De regul, cea mai mare parte n activele curente ale APLP-urilor reprezint creanele. n
cazul APLP-urilor, importana datoriilor debitoare sau a creanelor este foarte mare. Valoarea
creanelor APLP-urilor variaz n medie de la 18 104 MDL n categoria 1 (<1000 m
2
) i
202000 MDL pentru categoria 6 (>30 000 m
2
).

Figura 2. Valoarea creanelor, MDL
Creante
0
50,000
100,000
150,000
200,000
250,000
Pina la 1000
mp
Intre 1000 -
2000 mp
Intre 2000 -
5000 mp
Intre 5000 -
10 000 mp
Intre 10 000 -
30 000
Mai mult de
30 000


Figura 2 prezint o tendin de cretere a creanelor mai ridicat odat cu creterea suprafeei
gestionate de APLP-uri. Prin urmare, acest tablou ne spune c odat cu creterea suprafeei
administrate de APLP-uri, scade capacitatea de colectare a datoriilor debitoare de ctre
asociaii. Tabelul care prezint valoarea medie a creanelor pentru fiecare categorie este
prezentat n Anexa 1.

Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova
Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP
28
4.3 Analiza consumului de resurse
4.3.1 Structura cheltuielilor

Analiza structurii cheltuielilor ne poate spune foarte multe despre activitatea APLP-urilor
precum i despre situaia financiar a asociaiilor. n Figura 3 sunt structurate cheltuielile
APLP-urilor pe 4 categorii:
a) salarizarea personalului;
b) ntreinerea blocului;
c) cheltuieli pentru renovarea infrastructurii;
d) impozite.

Astfel, putem urmri cota-parte a fiecrui tip de cheltuieli pe fiecare din cele 6 categorii de
APLP. Observm c cea mai ngust structur a cheltuielilor o prezint categoriile 1 i 6. Aici
pentru anul 2006 s-au nregistrat cheltuieli n mare parte pentru renovri de infrastructur i
salarizarea personalului (cazul APLP-urilor de pn la 1000 m
2
).

n cel de-al doilea caz (categoria 6), vedem c plile pentru salarii depesc cheltuielile de
ntreinere a blocului, or aceasta nu este eficient. n ambele cazuri, vedem lipsa plii
impozitelor, ceea ce demonstreaz iari o activitate ineficient, de unde rezult c aceste
APLP-uri nu obin profituri la sfritul perioadei de gestiune.

Grupa a doua (ntre 1000 i 2000 m
2
) prezint o list mai desfurat i mai sntoas a
cheltuielilor, aici cota major n pli fiind atribuit cheltuielilor de ntreinere a blocurilor.
Respectiv sunt pltite i impozite, fapt ce demonstreaz prezena profiturilor. Categoriile 3, 4
i 5 au cele mai raionale structuri ale cheltuielilor, mai ales n cazul grupei 5, ele avnd toat
gama de cheltuieli menionat mai sus.

Figura 3. Structura cheltuielilor APLP-urilor, %
0%
20%
40%
60%
80%
100%
Pina la 1000
mp
Intre 1000 -
2000 mp
Intre 2000 -
5000 mp
Intre 5000 -
10 000 mp
Intre 10 000
- 30 000 mp
Mai mult de
30 000 mp
d. Impozite
c. Cheltuieli pentru renovarea
infrastructurii
b. Intretinerea blocului
a. Salarizarea personalului
Structura cheltuielilor APLP


Putem concluziona c, din punctul de vedere al structurii cheltuielilor, APLP-urile ce
gestioneaz spaii cu suprafee cuprinse ntre 5000 i 30 000 m
2
i administreaz cel mai
eficient cheltuielile i dispun de un control sntos asupra costurilor. Tabelul care conine
Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova
Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP
29
cotele medii ale structurii cheltuielilor pentru fiecare categorie de APLP-uri este prezentat n
Anexa 2.

4.3.2 Costul vnzrilor

Costul vnzrilor APLP-urilor analizate variaz n medie ntre 12 000 MDL pentru categoria
1 (< 1000 m
2
) i 135 400 MDL pentru categoria 6 (>30 000 m
2
).

Conform Figurii 4, se observ c n medie costul vnzrilor crete constant pe msura
creterii suprafeei spaiilor administrate de ctre APLP-uri. Totodat n cadrul categoriei 6
(>30 000 m
2
) costurile manifest o cretere brusc i sunt cu mult mai nalte, depind de 7
ori media costurilor celorlalte grupe.

Putem concluziona c pentru un APLP mediu din grupa 6 administrarea i gestionarea
spaiului su sunt mult mai costisitoare dect pentru APLP-urile din celelalte grupe. Tabelul
care conine valoarea medie a Costului vnzrilor pentru fiecare categorie este prezentat n
Anexa 1.

Figura 4. Costul vnzrilor, MDL
Costul vnzrilor
0
20,000
40,000
60,000
80,000
100,000
120,000
140,000
160,000
Pina la 1000
mp
Intre 1000 -
2000 mp
Intre 2000 -
5000 mp
Intre 5000 -
10 000 mp
Intre 10 000 -
30 000
Mai mult de
30 000


Analiza factorial a costurilor ne permite s observm ce cot-parte au costurile la 1 leu
vnzri. Astfel, putem compara pe diferite tipuri de APLP-uri dac cota-parte a costurilor n
vnzri este mai mare sau mai mic. Din figura de mai jos observm c pentru APLP-urile din
categoriile ntre 1000 i 30 000 m
2
acest indicator este minim i respectiv aceste APLP-uri au
vnzri mai eficiente ca celelalte.

Figura 5. Analiza factorial a costurilor
Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova
Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP
30
0.4
0.6
0.8
1.0
Pina la 1000
mp
Intre 1000 -
2000 mp
Intre 2000 -
5000 mp
Intre 5000 -
10 000 mp
Intre 10 000 -
30 000 mp
Mai mult de 30
000 mp
Analiza factorial a costurilor



4.4 Analiza veniturilor
4.4.1 Structura veniturilor

n structura veniturilor APLP-urilor aproximativ 95% din venituri sunt declarate ca provenite
de pe seama colectrilor de la locatari i n jur de 5% de la primrii, sub form de servicii
efectuate n locul asociaiilor pe contul primriei. Putem spune c structura veniturilor APLP-
urilor nu este deloc diversificat, pe cnd ele dispun de permisiuni nelimitate n diversificarea
veniturilor. Spre exemplu n Occident, Codul Intern al Veniturilor Codomeniilor stipuleaz
regula numit i Regula 80/20, care presupune ca 80% din venituri s provin de la asociai n
calitate de cotizaii i 20% pot proveni din surse externe. Nerespectarea acestei balane duce
la sanciuni prin taxe majorate. Din acest punct de vedere, APLP-urile din Chiinu au o mai
mare putere de manevrare n cutarea surselor de venit, deoarece n legislaia noastr nu se
prevd limitri de acest gen.

Asociaiile pot obine fonduri suplimentare din nchirieri i subnchirieri de spaii nelocative,
oferirea de spaii publicitare, amplasarea antenelor particulare i corporative pe acoperiuri,
servicii de intermediere n vnzri i nchirieri de apartamente, contractarea creditelor etc.


4.4.2 Vnzrile

Vnzrile APLP-urilor analizate variaz n medie ntre 18 427 MDL pentru categoria 1
(<1000 m
2
) i 172 000 MDL pentru categoria 6 (>30 000 m
2
).

Conform Figurii 6, se observ c n medie vnzrile cresc constant pe msura creterii
suprafeei spaiilor administrate de ctre APLP-uri. Totodat, n cadrul categoriei 6 (>30 000
m
2
) vnzrile manifest o cretere brusc i sunt cu mult mai nalte, depind de 5 ori media
vnzrilor anuale ale celorlalte grupe.








Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova
Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP
31
Figura 6. Vnzri, MDL
Vanzari
0
50,000
100,000
150,000
200,000
Pina la 1000
mp
Intre 1000 -
2000 mp
Intre 2000 -
5000 mp
Intre 5000 -
10 000 mp
Intre 10 000 -
30 000 mp
Mai mult de
30 000 mp


Putem concluziona c pentru un APLP mediu din grupa 6 vnzrile sunt mult mai nalte dect
pentru APLP-urile din celelalte grupe. Tabelul care conine valoarea medie a Vnzrilor
pentru fiecare categorie este prezentat n Anexa 1.


4.5 Analiza eficienei APLP-urilor
4.5.1 Profitabilitatea

Majoritatea APLP-urilor au declarat lipsa profitului net la sfritul perioadei de gestiune,
respectiv activitatea APLP-urilor este neprofitabil. Din aceste considerente, studiul ine cont
de profitul brut pentru a compara totui care categorii de APLP-uri dispun de o marj brut
mai nalt.

Figura 7. Marja Brut, %
Marja Brut
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
Pina la 1000
mp
Intre 1000 -
2000 mp
Intre 2000 -
5000 mp
Intre 5000 -
10 000 mp
Intre 10 000 -
30 000 mp
Mai mult de
30 000 mp


Din Figura 6 putem observa c marja brut este mai mare pentru grupele 2, 3 i 4 sau pentru
APLP-urile cu spaii ntre 1000 i 10 000 m
2
. Rezult c aceste asociaii obin un beneficiu
mai nalt de pe urma vnzrilor i activitii dect celelalte. Tabelul care conine valoarea
medie a marjei brute pentru fiecare din categorii este prezentat n Anexa 3.
Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova
Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP
32


4.5.2 Lichiditatea

Pentru creditori un factor major n analiza potenialilor clieni l reprezint, de asemenea,
lichiditatea. Unul din indicatorii care reflect cel mai critic lichiditatea este Rata lichiditii
absolute. n condiii normale, la o entitate economic acest indicator trebuie s varieze ntre
nivelurile 0,3 -0,6. Dup cum se poate observa din Figura 8, media acestui indicator nu atinge
nivelul respectiv n cadrul nici uneia din categoriile de APLP-uri. Totui nivelul lichiditii
este mai nalt la APLP-urile din categoriile 2, 3 i 4, adic APLP-uri cu spaii ntre 1000 i
10 000 m
2
.

Figura 8. Rata lichiditii absolute
RLA
0.00
0.05
0.10
0.15
0.20
0.25
0.30
Pina la 1000
mp
Intre 1000 -
2000 mp
Intre 2000 -
5000 mp
Intre 5000 -
10 000 mp
Intre 10 000 -
30 000 mp
Mai mult de
30 000 mp



4.5.3 Rentabilitatea activelor

Dat fiind faptul inaplicabilitii profitului net pentru calcul n studiul de fa, a fost utilizat
profitul brut. Astfel, din Figura 9 se nelege c cel mai ridicat nivel al rentabilitii brute a
activelor l posed APLP-urile din categoria 3 i 4 sau APLP-urile ce gestioneaz spaii ntre
2000 i 10 000 m
2
, respectiv pentru categoriile 1, 2, 5 i 6 activele nu se utilizeaz ca
generatoare de profituri.

Figura 9. Rentabilitatea activelor, %
Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova
Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP
33
Rentabilitatea Activelor
0%
5%
10%
15%
20%
25%
Pina la 1000
mp
Intre 1000 -
2000 mp
Intre 2000 -
5000 mp
Intre 5000 -
10 000 mp
Intre 10 000 -
30 000 mp
Mai mult de
30 000 mp


Una din posibilele probleme care fac dificil utilizarea eficient a activelor cum ar fi spaiile
nelocuibile, pereii exteriori, acoperiul cldirilor gestionate este neclaritatea faptului cine
deine dreptul juridic asupra acestora: primria sau APLP-urile. Odat ce locuinele au fost
privatizate, acestea trebuie s treac automat la balana APLP-urilor i nu a primriei, pentru
c creeaz situaii n care ntreprinderile beneficiare de aceste faciliti se neleg cu primria,
APLP-urile suportnd daune din utilizarea lor i pierznd nite posibile venituri, care s-ar
materializa n beneficiu direct al locatarilor.


4.6 Analiza cumulativ a indicatorilor

Daca analizm cumulativ indicatorii prezentai n parte n seciunile precedente, atunci
constatm o proliferare a APLP-urilor din categoriile 3 i 4 ca cele cu rezultate i indicatori
financiari mai sntoi. Respectiv, putem concluziona c APLP-urile cu spaii cuprinse ntre
2000 m
2
i 10 000 m
2
fac fa mai uor sarcinilor propuse, dup cum se vede din Figura 10.

Figura 10. Prezentare cumulat a indicatorilor financiari
0
50,000
100,000
150,000
200,000
250,000
300,000
350,000
Pina la 1000
mp
Intre 1000 -
2000 mp
Intre 2000 -
5000 mp
Intre 5000 - 10
000 mp
Intre 10 000 -
30 000 mp
Mai mult de
30 000 mp
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
Activ/Pasiv
Vanzari
Costul vnzrilor
Creante
ROA
MB
RLA


Printre fenomenele care produc aceste efecte categoriilor 3 i 4, i respectiv defecte
categoriilor 1, 2, 5 i 6 putem enumera:
1. Capacitatea sczut a controlului creanelor i colectrii lor.
Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova
Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP
34
2. Valorificarea insuficient a posibilitilor de a acumula venituri din surse externe.
3. Administrarea ineficient a activelor.
4. Gestionarea neraional a cheltuielilor.

Ideea potrivit creia o societate are dificulti cauzate de probleme de ordin financiar este
foarte rspndit n Moldova i nu numai, i are destui adepi n rndul managerilor. n
realitate, dificultile de natur financiar sunt efectul i nu cauza existenei unor
disfuncionaliti din alte domenii cum ar fi: management neperformant, organizare proast a
activitilor, probleme comerciale, tehnice etc. Formele concrete ale dificultilor financiare
sunt reprezentate fie de diminuarea accentuat a lichiditii, fie de reducerea nivelului de
rentabilitate a societii, de cele mai multe ori aceste procese manifestndu-se conjugat.

Mai jos este prezentat o schem logic a cauzalitii dificultilor APLP-urilor. Astfel,
problemele pornesc din cauza dificultilor reflectate n Boxa 1. Aceste dificulti nu sunt
luate n seam de nici un membru al APLP-ului, cu att mai mult de management, fiind
evident c efectul autoevalurii sale va fi nul. Deci cercul vicios poate fi spart numai printr-o
intervenie foarte strict prin ntrirea capacitii manageriale a conducerii APLP-urilor
precum i prin ntrirea capacitii membrilor APLP-urilor de a soluiona problemele
financiare de gestionare a fondului locativ-comunal.

Figura 11. Schema cauz-efect a dificultilor financiare ale APLP-urilor

Dificulti
Manageriale
Comerciale (colectarea problematic a
creanelor)
Dificulti financiare
Scderea rentabilitii
Scderea lichiditii
Mijloace financiare nesemnificative pentru:
Investiii n infrastructura locativ-comunal
Reparaii
Gestionarea eficient a activitii
Blocaj progresiv al activitii APLP i
ncetarea plilor
1 2
3 4
Dificulti
Manageriale
Comerciale (colectarea problematic a
creanelor)
Dificulti financiare
Scderea rentabilitii
Scderea lichiditii
Mijloace financiare nesemnificative pentru:
Investiii n infrastructura locativ-comunal
Reparaii
Gestionarea eficient a activitii
Blocaj progresiv al activitii APLP i
ncetarea plilor
1 2
3 4










Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova
Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP
35

5 Capaciti instituionale
5.1 Metodologie

Acest capitol conine analiza, sistematizarea i generalizarea rezultatelor sondajului sociologic
al evalurii necesitilor de dezvoltare a capacitilor instituionale ale APLP-urilor i
autoritilor publice locale n domeniul administrrii fondului locativ precum i recomandrile
respective.

Sondajul sociologic a fost realizat n perioada noiembrie-decembrie 2007. Pentru efectuarea
sondajului de evaluare a necesitilor legate de dezvoltarea capacitilor autoritilor
administraiei publice n domeniul administrrii fondului locativ, s-a determinat urmtoarea
modalitate-anchet sociologic n baz de chestionar.

Baza de sondaj a constituit-o toate APLP-urile i ACC-urile din Chiinu, Floreti i Ungheni,
n total circa 600 structuri. Din numrul total de asociaii au fost selectate aleatoriu, n baza
listelor, 100 APLP/ ACC-uri.

Pentru asociaiile selectate a fost elaborat un chestionar. Chestionarea a fost realizat de ctre
intervievatori instruii. La chestionare au participat n special administratorii asociaiilor sau
membrii consiliilor de administraie.

ntrebrile n chestionar au fost structurate pe urmtoarele capitole:
1. Managementul organizaiei. Acest capitol a inclus ntrebri ce se refer nemijlocit la
evidenierea capacitilor actuale de management, inclusiv: (i) modul de gestionare a
organizaiei; (ii) perioada de activitate a managerului; (iii) nivelul de salarizare; (iv)
transparena activitilor; (v) care sunt organele colegiale de decizie, competenele;
reprezentativitatea organelor colegiale de decizie.
2. Implicarea financiar a locatarilor. Acest capitol s-a referit la valoarea contribuiei
lunare; structura cheltuielilor; gradul de acoperire a cheltuielilor de renovare a
infrastructurii; modalitatea de colectare a plilor; receptivitatea locatarilor la
iniiativele administraiei; transparena rapoartelor financiare.
3. Colaborarea cu potenialii creditori. Intervievaii au fost solicitai s rspund cnd
i de la cine au fost obinute credite, dac nu au fost - ce condiii nu au putut fi
ndeplinite; au fost respectate obligaiunile prilor; a fost eficient utilizarea
resurselor externe; se dorete n viitor s se conlucreze cu instituiile financiare n
vederea acordrii creditelor bancare.
4. Relaia APLP/ ACC-urilor cu APL. Acest capitol a inclus ntrebri mai specifice
care s-au referit la determinarea nivelului i caracterului de relaii ntre aceste
structuri, inclusiv: ce suport este solicitat de la APL; ct de des este solicitat
implicarea APL n soluionarea problemelor APLP-urilor; aprecierea capacitii
APLP-urilor de ctre APL; consultarea n luarea de decizii; serviciile prestate de
APLP-uri coordonate cu APL.

n total au fost chestionate 94 de persoane din 4 localiti: Chiinu - 84, Floreti - 5, Ungheni
- 5. Instituiile selectate au fost informate despre procesul de evaluare a necesitilor legate de
dezvoltarea capacitilor n domeniul gestionrii fondului locativ.

Informaia din chestionare a fost introdus n baza de date SPSS 10, elaborat special pentru
acest studiu.
Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova
Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP
36

Rezultatele sondajului sociologic au determinat: capacitile manageriale ale APLP-urilor,
potenialul uman, resursele financiare, capacitile de autogestionare a fondului locativ, gradul
de cooperare ntre membrii APLP-urilor, conlucrarea cu autoritile publice locale i alte
instituii.

5.2 Managementul organizaiei

Numrul de apartamente. APLP/ ACC-urile din Republica Moldova gestioneaz de la 8
pn la 4314 de apartamente. De exemplu, APLP nr. 54/219 din mun. Chiinu are n
gestiune 3585 apartamente cu suprafaa de 196 238 m
2
, suprafaa subsolurilor fiind de 25141
m
2
, iar APLP 54/183 din mun. Chiinu are n gestiune cel mai mare numr de apartamente -
4314, cu suprafaa de 139 496 m
2
, suprafaa subsolurilor fiind de 31 654 m
2
.

Majoritatea gestionarilor fondului locativ (GFL) 44,7%, administreaz de la 50 la 100
apartamente, mai mult de 21% din GFL-uri administreaz pn la 50 de apartamente,
aproximativ 17 % din GFL-uri chestionai administreaz ntre 100 i 150 apartamente.

Tabelul 2. Numrul de apartamente aflate n gestiunea GFL-urilor
Numrul de apartamente %
Pn la 50 apartamente 21,3
ntre 50 - 100 apartamente 44,7
ntre 100 - 150 apartamente 17,0
ntre 150 - 200 apartamente 5,3
ntre 200 - 500 apartamente 3,2
ntre 500 - 1000 apartamente 2,1
Mai mult de 1000 apartamente 3,2
Total 96,8
Nu au rspuns 3,2
Total 100

Suprafaa total aflat n administrare variaz ntre 400 m
2
i 250 mii m
2
, dintre care pn la
aproximativ 200 mii m
2
este suprafa locuibil. Majoritatea GFL-urilor (43,6 %)
administreaz ntre 2000 i 5000 m
2
, 23,4% administreaz ntre 1000 i 2000 m
2
, 12,8%
administreaz ntre 5000-10 000 m
2
.

Figura 12. Distribuia GFL-urilor dup suprafaa locuibil aflat n administrare, %
4,3
23,4
43,6
12,8
6,4
4,3
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
Pina la
1000 mp
Intre 1000 -
2000 mp
Intre 2000 -
5000 mp
Intre 5000 -
10 000 mp
Intre 10 000
- 30 000
Mai mult de
30 000


Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova
Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP
37
Gestionarul fondului locativ n 42,6% din cazuri nu are ncperi cu alt destinaie dect cea
locuibil (oficii, depozite, magazine), 19,1% au n gestiune pn la 500 m
2
, 16% au n
gestiune ntre 500 i 1000 m
2
de ncperi cu alt destinaie dect cea locuibil, 8,5% au n
gestiune ntre 1000-1500 m
2
, 6,5% au n gestiune mai mult de 5000 m
2
de ncperi cu alt
destinaie dect cea locuibil.

Figura 13. Distribuia GFL-urilor dup suprafaa nelocuibil aflat n administrare, %
19,1
16,0
8,5
5,3
2,1
6,4
42,6
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
Pina la
500 m2
Intre 500 -
1000 m2
Intre 1000
- 1500 m2
Intre 1500
- 2500 m2
Intre 2500
- 5000 m2
Mai mult
de 5000
m2
Nu au


Administratorul n 83% din cazuri este locatar al blocului administrat, care ndeplinete
funciile stabilite de statutul asociaiei mai mult voluntar, totodat beneficiind de o
remunerare simbolic, n funcie de starea financiar a APLP-urilor de pn la 50 USD.

Numai n 17% de cazuri este angajat un specialist din domeniul de gestionare a fondului
locativ, pentru care funcia de administrare a unitii de gestionare a fondului locativ este
activitatea de baz.

Figura 14. Statutul administratorului
Locatar;
83,0%
Angajat
17,0%
0
20
40
60
80
100
1 2


Perioada de activitate a administratorului n 34% de cazuri este de pn la 3 ani, 27,7 %
activeaz n domeniu pn la 5 ani, o pondere de 17% o au administratorii care activeaz pn
la 7 ani, aproximativ 12% sunt cei care activeaz pn la 9 ani, 7% din respondeni activeaz
timp de 10 i mai muli ani.






Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova
Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP
38
Figura 15. Perioada de activitate, %
34,0
27,7
17,0
11,7
7,4
0
5
10
15
20
25
30
35
Intre 1 - 3 ani Intre 3 - 5 ani Intre 5 - 7 ani Intre 7 - 9 ani Mai mult de
10 ani
Perioada de activitate


Referitor la personalul salarizat al gestionarului fondului locativ, n 97,9% din cazuri
administratorul este salarizat, n 84,0% din cazuri este salarizat un contabil, numai 38,3% din
GFL-uri au n organigrama statelor de personal un lctu salarizat, 3,2% au 2 lctui, 57,4%
au mturtor, 10,6 % din asociaii au cte doi i mai muli mturtori. Numai n 10% din
cazuri n statele de personal figureaz i un electrician.

Organele colegiale de decizie sunt de regul constituite i activeaz n baza prevederilor
statutare. n 16% de cazuri organul colegial de conducere este constituit din 3 persoane, n
27,7 % de cazuri - 5 persoane, 20% de cazuri - 7 persoane, 16% de cazuri - 9 persoane, n
15% din cazuri - mai mult de 10 persoane.

Numrul de persoane este stabilit n majoritatea cazurilor cu o reprezentare de cte o persoan
de la etaj. n 5% de cazuri gestionarul fondului locativ nu are ales un organ colegial de
conducere, deciziile fiind luate de administrator n baza evalurii necesitilor, strii tehnice a
edificiului i solicitrilor locatarilor.

Figura 16. Numrul de membri ai organului colegial de conducere, %
16,0
27,7
20,2
16,0
14,9
1,1
0
5
10
15
20
25
30
Intre 1-3
membri
Intre 3-5
membri
Intre 5-
7membri
Intre 7-9
membri
Mai mult de
10 membri
nu are
organ de
conducere


Organul colegial de conducere este ales n majoritatea cazurilor - 57,4% pe o perioad pe 3
ani, n 16% din cazuri este ales pe 2 ani, 4% este ales pe 4 ani i aproximativ 3% pe o
perioad de 5 ani.


Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova
Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP
39
Tabelul 3. Perioada de activitate a organului colegial de conducere
Perioada %
Pn la un an 4,3
Doi ani 16,0
Trei ani 57,4
Patru ani 4,3
Cinci ani 3,2
Mai mult de 5 ani 3,2
NS/NR 3,2

edinele organului colegial de conducere sunt convocate lunar numai n 10% de cazuri. n
cele mai dese cazuri (34%), edinele organului de conducere sunt convocate n caz de
necesitate, n 10% de cazuri aceste edine sunt petrecute anual, n 20% de cazuri o dat la 2
ani, n 10% de cazuri o dat la 4 ani. Aceste rezultate vdesc o lips de tradiii de comunicare
ntre membrii organului electiv de conducere, care ar trebui s fie un suport pentru
administratorul asociaiei n iniierea unor soluii care ar rezolva problemele locatarilor.

Tabelul 4. Periodicitatea de convocare a edinelor organului colegial de conducere
Perioada %
1/lun 8,5
1/an 10,6
1/2 ani 20,2
1/3 anii 6,4
1/4 ani 10,6
1/5 ani 2,1
1/6 ani 2,1
n caz de necesitate 34,0

Conform rezultatelor chestionrii, administratorul prezint dri de seam n faa locatarilor
anual n 52% de cazuri, totodat n 16% de cazuri se practic raportarea dup ase luni de
activitate, n 19% de cazuri o dat la 3 luni i n 10% de cazuri raportul n faa locatarilor se
realizeaz n caz de necesitate.

Tabelul 5. Frecvena drilor de seam n faa locatarilor
Frecvena drilor de seam n faa locatarilor
Administratorul %
1/3 luni 19,1
1/6 luni 16,0
1/12 luni 52,1
n caz de necesitate 10,6
NS/NR 1,1
Organului colegial de conducere
1/3 luni 13,8
1/6 luni 18,1
1/12 luni 36,2
n caz de necesitate 23,4
Nu are organ colegial de conducere 1,1
NS/NR 3,2

Organele colegiale de conducere prezint dri de seam n faa locatarilor anual n 36,2% de
cazuri, o dat la 6 luni n 18% de cazuri, o dat la 3 luni n 13% de cazuri, n caz de necesitate
n 23,4% de cazuri.

Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova
Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP
40
Forme de dialog/ consultare cu locatarii, utilizate pentru rezolvarea problemelor APLP-
urilor. Rezultatele chestionrii constat c pentru comunicarea cu locatarii administratorii
organizeaz Audiena cetenilor n 79,8% din unitile de gestionare a fondului locativ
unde s-a realizat chestionarea. Se iniiaz discuii i se selecteaz soluii n cadrul adunrilor
generale n 76,6% din unitile de gestionare a fondului locativ. n caz de necesitate se
convoac adunri tematice n 34% din unitile de gestionare a fondului locativ, unde s-a
realizat chestionarea, ntlniri cu grupuri cointeresate n 32% din unitile de gestionare a
fondului locativ. Numai n 14% de cazuri este utilizat o form novatoare, cum ar fi
chestionarea locatarilor.

Metodele de informare a locatarilor despre deciziile administraiei. Informarea locatarilor
privind deciziile organelor de administraie n majoritatea cazurilor (82%) se realizeaz prin
intermediul anunurilor afiate pe panourile informative din incinta blocurilor locative. De
asemenea, 19% din respondeni informeaz locatarii n timpul dialogului direct, cnd este
nevoie de comunicat informaii complexe ce necesit explicaii. Totodat, n 27% din cazuri
informarea are loc n timpul adunrilor cu locatarii i doar n 14% de cazuri se utilizeaz
posibilitile mass-media.


5.3 Implicarea financiar a locatarilor

Stabilirea plilor pentru deservirea blocului. Conform prevederilor statutare, stabilirea
cuantumului plii pentru deservirea blocului ine de competena adunrii generale a
locatarilor. Potrivit rezultatelor chestionrii, cuantumul plii pentru deservirea blocului a fost
stabilit pentru 4,3% din respondeni pn n anul 1995, 25,5% din unitile de gestionare a
fondului locativ au stabilit cuantumul tarifului pn n anul 2000, 22,3% au stabilit cuantumul
tarifului pentru deservirea blocului pn n 2003, 28% din unitile de gestionare a fondului
locativ, pn n 2006, 12,7% au stabilit tariful n anul 2007.

Figura 17. Perioada de valabilitate a tarifelor pentru deservirea blocului locativ, %
4,3
25,5
22,3
42,6
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
Pina in 1995 Din 1995 - 2000 Din 2000 - 2003 Din 2003 - 2008


Valoarea plii pentru deservirea blocului (lei/ m
2
). Valoarea plii pentru deservirea
blocului variaz de la 0,16 lei la 0,19 lei/ m
2
. Pentru 7,4% din cazuri, ntre 0,20-0,30 lei/ m
2
,
pentru 15% de cazuri, ntre 0,35-0,50 lei/ m
2
, pentru 11% de cazuri, ntre 0,50-0,75 lei/ m
2
,
pentru 16% de cazuri, ntre 0,75-1 lei/ m
2
, pentru 18,1% de cazuri, mai mult de 1 leu/ m
2
,
pentru 4,3% de cazuri.

Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova
Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP
41
n legtur cu modificarea cuantumului tarifului pentru deservirea blocurilor locative, aprobat
de Consiliul Municipal Chiinu n decembrie 2007, n mrime de 1 leu/ m
2
, unele uniti de
gestionare a fondului locativ vor modifica tariful existent, dup desfurarea adunrilor
generale, conform prevederilor statutare.

Figura 18. Distribuirea GFL-urilor dup cuantumul plii pentru deservirea blocului,
%
7,4
26,6
16,0
18,1
4,3
0
5
10
15
20
25
30
Pina la 0.19 lei
/ mp
0.19 - 0.50 lei
/mp
0.50 - 0.75
lei/mp
0.75 - 1 lei/
mp
Mai mult de 1
leu /mp


Totodat, n unele cazuri plile pentru deservirea blocului sunt stabilite ca plat fix pe
apartament, printre care 10-20 lei/ apartament pentru 7,4% din cazuri, 20-30 lei/apartament
pentru 3,2% din cazuri, mai mult de 30 lei/ apartament pentru 4,3% de cazuri.

Figura 19. Distribuirea GFL-urilor dup cuantumul plii pentru deservirea blocului,
%
7,4
3,2
4,3
1,1
3,2
1,1
0
1
2
3
4
5
6
7
8
Intre 10 - 20 lei
/apartament
Intre 20 - 30
lei/apartament
Mai mult de 30
lei /apartament
2.8 lei
/persoana
5.5 lei
/persoana
12.41 lei /
persoana


De asemenea, se practic stabilirea plii lunare la numr de persoane, cuantumul fiind ntre
2,8 i 15 lei pentru o persoan - locatar al blocului, dar numrul acestor cazuri nu depete
5% din asociaiile intervievate.

Modalitatea de plat n majoritatea asociaiilor chestionate (76,6%) plile se efectueaz prin
virament i numai n 234% de cazuri plata se realizeaz la casieria APLP-urilor. Aceast
situaie permite meninerea unui grad nalt de disciplin financiar i posibilitatea de
gestionare transparent a resurselor acumulate n urma plilor pentru deservirea blocului
locativ.


Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova
Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP
42
Figura 20. Modalitatea de plat, %
76,6
38,3
Modalitatea de palt
Virament Plata la caseria APLP


Periodicitatea rapoartelor Comisiei de cenzori. n conformitate cu legislaia n vigoare,
fiecare asociaie de locatari nregistrat urmeaz s desemneze o comisie de cenzori. n cadrul
chestionrii, rspunsurile la aceast ntrebare constat c n 17% de asociaii chestionate,
comisia de cenzori nu activeaz, deoarece nu s-a oferit un rspuns i nu se cunoate
periodicitatea drilor de seam ale comisiei de cenzori.

n 18% de asociaii chestionate, periodicitatea drilor de seam este de 6 luni, iar n 37% de
asociaii chestionate, periodicitatea este de 12 luni. Cu o periodicitate ntre 12-24 luni, darea
de seam a comisiei de cenzori este prezentat n 16% de cazuri, iar n 8,5% de asociaii
chestionate, drile de seam se prezint cu o periodicitate mai mare de 24 de luni.

Structura cheltuielilor. Resursele acumulate de APLP-uri ca plat pentru deservirea blocului
locativ sunt distribuite pentru: (i) salarizarea personalului, (ii) cheltuieli pentru ntreinerea
blocului, (iii) cheltuieli pentru renovarea infrastructurii, (iv) impozite.

Distribuirea pe aceste categorii de cheltuieli este diferit de la o asociaie la alta. Pentru
salarizarea personalului, 13,6% din respondeni aloc pn la 10% din sursele acumulate, 9%
din respondeni aloc de la 20 pn la 60% din sursele acumulate, 37,5% din respondeni
aloc de la 70 pn la 90% din sursele acumulate, iar 30,7% din respondeni aloc de la 90
pn la 100% din sursele acumulate. Aceste date constat c dou treimi din APLP-uri aloc
mai mult de 70% din resursele acumulate pentru salarizarea personalului de deservire.

Pentru lucrri de ntreinere a blocului, 32% de respondeni aloc pn la 20% din resursele
acumulate, 24% din respondeni aloc pn la 40% din resursele acumulate, 10% din
respondeni aloc pn la 60% din resursele acumulate, 14% din respondeni aloc pn la
80% din resursele acumulate, 20% din respondeni aloc pn la 100% din resursele
acumulate.

Tabelul 6. Structura cheltuielilor
Categorii de
cheltuieli 1-10%
10-
20%
20-
30%
30-
40%
40-
50%
50-
60%
70-
80%
80-
90% 90-100% NS/NR
Salarizarea
personalului
13,6 0,0 0,0 3,4 2,3 3,4 23,9 13,6 30,7 9,1
ntreinerea blocului 16,0 16,0 8,0 16 6,0 4,0 14,0 2,0 18,0 0
Cheltuieli pentru
renovarea
infrastructurii
39,3 10,7 25,0 0 10,7 0,0 3,6 7,1 3,6 0
Impozite 13,3 25,0 31,7 0 5,0 0,0 0 0,0 0 0

Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova
Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP
43
Cheltuielile pentru renovarea infrastructurii n 39,3% de cazuri nu depesc 10% din resursele
acumulate, n 35% de cazuri aceast sum nu este mai mare de 20-30% din resursele
acumulate, n 10% de cazuri suma ajunge la 50%. De asemenea, n aproximativ 11% de
cazuri aceste cheltuieli constituie 70-90% din sursele acumulate i n aproximativ 4% de
cazuri aceste cheltuieli constituie de la 90 la 100%.

O pondere semnificativ n structura cheltuielilor o constituie impozitele, pentru 32% din
respondeni acestea constituind pn la 30% din resursele acumulate, 25% din respondeni
achit pentru impozite pn la 20% din resursele acumulate, 14% din respondeni achit
pentru impozite pn la 10% din resursele acumulate, 5% din respondeni achit pentru
impozite pn la 50% din resursele acumulate.

n afara plilor lunare, pentru realizarea lucrrilor de renovare a infrastructurii blocului s-au
colectat resurse financiare suplimentare.

n situaia n care peste 43% din APLP-uri au n administrare ntre 2000 i 5000 m
2
de spaiu
locativ i plata lunar este n medie de 0,6 lei/ m
2
, capacitatea de acumulare a resurselor este
destul de mic pentru a avea posibilitatea de a iniia renovri de infrastructur. n aceste
condiii, sunt necesare colectri suplimentare de resurse financiare.

Peste 55% din respondeni au afirmat c au fost colectate resurse suplimentare, iar 45% au
afirmat c au utilizat numai plile lunare pentru efectuarea lucrrilor de ntreinere a
infrastructurii.

Figura 21. Ponderea GFL-urilor care au colectat resurse financiare, %
1
2 Da
Nu
55,3%
44,7%
0
10
20
30
40
50
60


Resursele suplimentare au fost colectate n majoritatea cazurilor (94,2%) de la locatari.
Totodat, 15,2% din respondeni au beneficiat de suport din partea primriei, n 11,2% de
cazuri sursele au fost colectate parial de la primrie, parial de la locatari. Accesarea de
credite de la instituii financiare, procurarea materialelor de construcii pe credit, obinerea de
granturi de la instituii financiare au constituit soluii n 2% din cazuri.

Tabelul 7. Sursele de acumulri suplimentare
Categorii %
Colectarea banilor de la locatari 94,2
Suport din partea primriei 15,4
Parial de la locatari cu suportul primriei 11,5
Accesarea de credite de la instituii financiare 1,9
Procurarea materialelor de construcii pe credit 1,9
Obinerea de granturi de la instituiile financiare 1,9
Total 100
Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova
Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP
44

La colectarea resurselor suplimentare pentru renovarea infrastructurii particip toi locatarii n
32,7% de asociaii chestionate, particip cu resurse suplimentare pn la 90% din locatari n
27% de asociaii chestionate, particip cu resurse suplimentare pn la 75% din locatari n
25% de asociaii chestionate, particip cu resurse suplimentare pn la 50% din locatari n
9,6% de asociaii chestionate i particip cu resurse suplimentare mai puin de 40% din
locatari n 5,8% de cazuri.

Aceste rezultate constat un grad sporit de participare a locatarilor la colectarea de fonduri
suplimentare, ceea ce demonstreaz capacitatea de mobilizare a resurselor n 2/3 din
asociaiile chestionate cu un grad de participare la colectarea resurselor suplimentare, mai
mare de 75% din locatari.

Figura 22. Gradul de implicare a locatarilor n colectarea resurselor suplimentare
32,7
26,9
25,0
9,6
5,8
0
5
10
15
20
25
30
35
Toti locatarii Pana la 90% din
locatari
Pana la 75% din
locatari
Pana la 50% din
locatari
Mai putin de
40% din locatari



5.4 Colaborarea cu potenialii creditori

Reieind din necesitatea de a realiza lucrri de renovare a infrastructurii, care necesit
cheltuieli mult mai mari dect acumulrile lunare ale GFL-urilor, doar 11,7% din respondeni
au menionat c au ncercat s acceseze credite sau s obin suport financiar de la autoritile
publice locale. Ceilali 87,2% din cei chestionai nici nu au ncercat s abordeze o astfel de
posibilitate.

Figura 23. Colaborarea cu instituiile financiare i cu APL
87,2
11,7
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
1 2
Da
Nu


Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova
Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP
45
Totodat, din cei 11% de chestionai, s-au fcut apeluri n 27,3% din cazuri la primrie,
27,3% din cazuri la preturile de sector i n doar 9% din cazuri s-au fcut apeluri la
instituiile financiare.

Rezultatele apelurilor au fost c 27,3% dintre solicitani au primit ajutor nerambursabil de la
primrie. Totodat nu sunt destul de clare criteriile dup care au fost acceptate solicitrile.

Obstacole n colaborarea cu instituiile financiare. Printre obstacolele care mpiedic
colaborarea cu instituiile financiare, 30% din respondenii care au fcut apeluri
nominalizeaz procentul mare pentru credit, 30% indic lipsa gajului, care de obicei este
solicitat de instituia financiar, 30% sunt de prere c este insuficient capacitatea de
acumulare a APLP-urilor, iar 40% afirm c locatarii nu accept s fie accesate credite de la
bnci.

Figura 24. Obstacole n colaborarea cu instituiile financiare
27,3
36,4
27,3
36,4
9,1
0
5
10
15
20
25
30
35
40
Procentul mare
pentru credite
Lipsa gajului Capaciatatea
mica de
acumulare APLP
Locatarii nu
accepta sa f ie
accesate
credite
Altele



5.5 Relaia APLP-urilor cu APL

Din rspunsurile obinute n urma chestionrii, colaborarea APLP-urilor cu primria se axeaz
preponderent pe asigurarea strii sanitare a terenului aferent blocurilor locative, aceast prere
fiind mprtit de 89,4% din respondeni. Aproximativ 20% din respondeni confirm
acordarea din partea primriei a ajutorului financiar pentru ntreinerea blocului locativ, 14%
din respondeni au constatat implicarea primriei i preturilor la instruirea personalului APLP-
urilor. Totodat, 46% din respondeni confirm c beneficiaz de informaii i sunt consultai
la luarea de decizii i doar 3% au beneficiat de garanii la obinerea de mprumuturi bancare.

Tabelul 8. Ponderea domeniilor de colaborare a GFL-urilor cu primria
Tematici %
Asigurarea strii sanitare a terenului aferent blocurilor 89,4
Contribuia financiar pentru ntreinerea blocului locativ 19,1
Instruirea personalului APLP-urilor 13,8
Consultarea la luarea de decizii 45,7
Garantarea mprumuturilor bancare 3,2
Altele 4,3
Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova
Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP
46

6 Oportuniti de accesare a resurselor financiare
6.1 Instrumente financiare actuale

Pn n anii 1990, toate blocurile locative erau administrare fie de organizaiile de stat
municipale (locale), fie de cooperativele de construcie a locuinele, aa-numitele CCL-uri.
Problema finanrii ntreinerii blocurilor locative nu era relevant, deoarece aceste structuri
erau n majoritatea cazurilor finanate de ctre stat sau de ctre organizaiile, ntreprinderile
care administrau fondul locativ sau pe lng care erau constituite CCL-urile.

Tranziia la economia de pia a demarat cu un amplu proces de privatizare n mas a
apartamentelor. Odat cu acest proces, a aprut i necesitatea administrrii acestor blocuri
locative unde o mare parte de apartamente erau privatizate. Prin Legea cu privire la
privatizarea fondului de locuine nr. 1324-XII din 10.03.1993 a fost prevzut n legislaia
Republicii Moldova crearea asociaiilor de proprietari ai locuinelor privatizate. Odat cu
crearea asociaiilor de ctre proprietarii locuinelor privatizate, au aprut i problemele de
ntreinere a blocurilor n cauz, precum i finanarea lucrrilor date.

Fondurile colectate de la membrii asociaiilor nu sunt suficiente pentru realizarea lucrrilor de
ntreinere a fondului locativ. Ca surs alternativ pot servi sursele acordate de instituiile
financiare. n prezent, se cunosc mai multe instrumente de finanare cum ar fi creditare, din
surse proprii, donaii, ajutoare financiare. Msura n care ele sunt aplicabile la finanarea
APLP-urilor urmeaz a fi evaluat. Una din sursele de finanare cele mai practice rmn a fi
n continuare instituiile bancare.

Instituiile bancare acord credite n lei moldoveneti i valut strin agenilor economici,
independent de tipul de proprietate i de formele organizatorico-juridice de activitate.

Creditele se acord mprumuttorilor solvabili care dispun de surse reale de achitare a
creditului, precum i de o asigurare fiabil a rambursrii lui, avnd o baz comercial
contractual i respectnd principiile de rambursabilitate, de folosire conform destinaiei,
garanie, pltibilitate i exigibilitate a creditului.

Creditele clasice reprezint finanare tradiional pentru un termen i un scop bine
determinate i se ramburseaz n rate conform graficului stabilit, n funcie de fluxul
mijloacelor bneti al companiei.

Creditele pot fi acordate n funcie de scop, cum ar fi:
pentru crearea de noi fonduri fixe;
pentru lrgirea, reutilarea i modernizarea celor existente: construcie sau procurare,
reconstrucie;
reparaia capital a cldirilor locative i a bunurilor imobile aferente construciei,
ncperilor de producie, cldirilor, construciilor, terenurilor, utilajelor, mijloacelor de
transport i altor active pe termen lung.

Pe lng creditele clasice, unele instituii bancare acord i alte tipuri de credite, cum ar fi:

Creditul pentru scopuri investiionale. Scopul acestui tip de credit este crearea de noi
fonduri fixe, pentru lrgirea, reutilarea i modernizarea celor existente: construcie,
Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova
Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP
47
reconstrucie, lrgirea ncperilor de producie, cldirilor, construciilor, terenurilor, utilajelor,
mijloacelor de transport i altor active pe termen lung. Suma maxim a creditului este de
regul 70-75% din suma necesar pentru realizarea proiectului, pe un termen de la 5 ani i
mai mult n funcie de tipul proiectului. Creditul poate fi acordat att n lei moldoveneti, ct
i n valut strin.

Creditul ipotecar locativ. Scopul acestui tip de credit este construcia sau procurarea,
reconstrucia, reparaia capital a cldirilor locative i a bunurilor imobile aferente, n scopul
obinerii venitului din vnzarea acestora. Suma poate constitui pn la 60% din valoarea
devizului total al proiectului - n cazul construciei cu atragerea mijloacelor investitorilor, i
pn la 70% din valoarea proiectului - n cazul construciei fr atragerea mijloacelor
investitorilor. Termenul creditului, n cazul dat, va depinde de termenul stabilit de achitare a
locuinelor convenit cu investitorii, dar nu poate depi 3 ani.

Altfel spus, creditele sunt un produs acordat de instituiile bancare n valut naional i/ sau
strin clienilor pentru finanarea activitii curente pe un termen scurt sau mediu. De regul,
creditele sunt acordate cu obligativitatea ndeplinirii urmtoarelor condiii de ctre clieni:
s aib o situaie financiar stabil;
s dispun de prognoza principalilor indicatori ai activitii sau de un business-plan
real al operaiunilor financiare i de producie, care ar convinge cu certitudine
instituia bancar de serviciul bun al datoriei;
s dispun de o asigurare sau combinaie de asigurri lichide dintre cele acceptabile
de instituia bancar;
s aib o surs stabil de venit.

Pe piaa financiar-bancar a Republicii Moldova, majoritatea instituiilor bancare realizeaz
aceste tipuri de produse. Principalele instituii bancare care au performane la acest capitol
sunt: BC Banca de Economii SA, BC Victoriabank SA, BC Moldindconbank SA, BC
Banca Social SA, BC Mobiasbanc SA i BC Moldova Agroindbank SA.


6.2 Aplicabilitatea instrumentelor financiare ctre APLP-uri

Piaa creditrii n Republica Moldova dispune de o perioad relativ ndelungat i o
experien relativ bogat. Att creditorii ct i solicitanii de credite sunt tineri specialiti n
domeniul dat. Rezultatele cercetrii sociologice prezentate anterior denot c APLP-urile,
indiferent de mrimea lor, se ciocnesc cu lipsa de capital financiar. O surs de finanare ar
putea fi instituiile bancare. La aceste instituii se pot obine bani pentru cumprarea
echipamentelor i tehnicii, pentru a construi o cazangerie sau pentru a efectua alte lucrri de
reparaie sau construcie.

Accesarea resurselor financiare, inclusiv de ctre APLP-uri, poate avea loc innd cont de
urmtoarele aspecte:

1. Potenialul APLP-urilor. Obinerea unui credit este condiionat de urmtoarele: ce
reprezint asociaia, de ci membri dispune, ce capital are, de ci ani activeaz asociaia, de
ce teren aferent, ncperi sau tehnic dispune - acestea sunt cteva aspecte care trebuie s fie
luate n considerare de APLP-uri. De asemenea, ar fi bine s fie nregistrate i alte date
privind activitatea APLP-urilor, de exemplu, cum se implic membrii asociaiei n gestionarea
fondului locativ, cum se soluioneaz unele probleme majore din cadrul asociaiei, cum sunt
Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova
Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP
48
realizate vrsmintele regulate n fondul de reparaie etc. Prin aceste informaii APLP-urile
trebuie s demonstreze c sunt interesate n obinerea surselor financiare.

2. Tipul de credit (de ce fel de credit are nevoie asociaia). Creditele, dup cum a fost
menionat anterior, pot fi acordate pentru diferite scopuri. APLP-urile au posibilitatea de
accesa credite att pentru reparaii i construcii, ct i pentru procurarea echipamentelor.

3. Rata dobnzii. n cele mai dese cazuri, rata dobnzii i graficul de achitare a acesteia pot fi
negociate cu banca.

4. Termenul creditului. De obicei, creditele se mpart n 3 categorii: pe termen scurt (pn la
1 an), pe termen mediu (pn la 3 ani) i pe termen lung (3-5 ani i mai mult). Creditele
pentru finanarea cheltuielilor operaionale se acord pe un termen de pn la un an, iar cele
investiionale (pentru procurarea utilajului, executarea diverselor construcii, reparaii etc.) -
pe termen mediu i lung. Durata creditului poate fi, de asemenea, negociat cu banca.

5. Gajul. Bncile acord, de regul, credite sub garania gajului sau pot accepta i alte
modaliti de garantare, cum ar fi asigurarea fidejusiunii. n cazul APLP-urilor, trebuie
specificat c asociaia numai administreaz blocul de locuit, ea nicidecum nu este
proprietarul. n cazul dat, ar trebui gsit o modalitate de garantare a creditului la banc, fie c
toi membrii asociaiei garanteaz privind restituirea creditului, fie blocul are spaii auxiliare
care pot fi garantate prin gaj.

6. Garanii. Bncile accept n contul garaniilor gajul pe echipamentele achiziionate, polie
de asigurare pentru aceste echipamente, cesionarea contractelor, cum ar fi cele pentru
nchirierea spaiilor publicitare de pe imobile.

7. Existena unor programe naionale, internaionale. n cazul implementrii unor
programe internaionale sau naionale de sprijin al APLP-urilor, instituiile financiare, sub
garanii din partea statutului sau a instituiilor guvernamentale, pot realiza programe ample de
finanare.

Pornind de la cele menionate mai sus, APLP-urile pot accesa resurse financiare de la
instituiile bancare, n special dac sunt ntrunite urmtoarele condiii:
creditele sunt utilizate pentru achiziii de echipamente (centrale termice de bloc,
lifturi) care pot fi gajate i eventual revndute;
exist consens unanim al membrilor asociaiei i contrasemnarea contractului de
credit;
obinerea resurselor financiare ipotecnd 1-2 apartamente din blocul reabilitat;
exist garanii din partea unor actori guvernamentali i internaionali pentru lansarea
unor pachete integrate de asisten tehnic, mprumuturi, garanii i granturi.


6.3 Bariere n calea accesrii resurselor financiare

Accesarea resurselor financiare de ctre APLP-uri de la instituiile financiare este ngreunat
de urmtoarele bariere:
APLP-urile din Moldova nu au obinut/ folosit n mod tradiional credite i nu au un
istoric al utilizrii acestor tipuri de instrumente financiare
Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova
Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP
49
instituiile finanatoare nu au o tradiie de finanare /garantare a APLP-urilor;
APLP-urile nu dispun i nu cunosc cum pot asigura obinerea / rambursarea surselor
de finanare de la organizaiile de creditare;
bariere de tip organizatoric, social i informaional:
o obinerea consensului tuturor proprietarilor;
o existena / constituirea fondului de rulment i de reparaii;
o diferene mari ntre nivelul veniturilor membrilor asociaiei;
o calitatea managementului asociaiilor de locatari.
o lipsa diseminrii informaiilor;
creditarea APLP-urilor reprezint o pia potenial de creditare care nc nu este
estimat;
bncile locale nu au o practic i produse care ar satisface ntr-o msur oarecare
asociaiile de locatari, iar n caz de cerere pot s elaboreze i produse speciale pentru
ele;
majoritatea bncilor au produse tradiionale de creditare, dar pn n prezent nu a fost
elaborat i propus un produs special de creditare pentru APLP-uri.

Toate aceste bariere condiioneaz faptul c APLP-urile nu sunt interesate n accesarea
resurselor financiare de la instituiile bancare naionale.

Analiza disponibilitii accesrii creditelor de ctre APLP/ ACC-uri de la instituiile financiar-
bancare denot c:
1. n prezent instituiile financiar bancare nu fac distincie ntre APLP/ ACC-urilor i
orice alt persoan juridic, agent economic sau ntreprindere. Fa de persoanele
juridice exist un set ntreg de criterii pentru oferirea creditului. Daca un potenial
APLP/ ACC corespunde acestor criterii, atunci exist toate premisele ca s obin
mijloacele financiare solicitate. n caz contrar, creditul nu poate fi accesat.
2. n lipsa unor politici de susinere din partea statutului sau a autoritilor publice locale
instituiile financiar-bancare nu au elaborat i nu dispun de un pachet de produse
creditare sau programe speciale de finanare a APLP/ ACC-urilor.
3. Conform datelor sondajului de opinie, 42% din APLP-uri dispun de spaii locuibile
sau nelocuibile care ar putea fi utilizate n calitate de gaj pentru obinerea creditelor.
ns statutul juridic al acestor spaii nu este clarificat, deoarece n majoritatea absolut
a cazurilor nu a fost finisat procesul de transmitere legalizare a proprietii/ posesiei
acestui patrimoniu ctre APLP-uri.


Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova
Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP
50

7 Recomandri de politici i intervenii

mbuntirea managementului fondului locativ n Republica Moldova, n general, i a celui
gestionat de APLP/ ACC-uri, n particular, necesit existena unui mediu adecvat de
funcionare i a unei viziuni clare privind perspectivele acestei forme de administrare. n
prezent este creat cadrul juridic de baz, instituional i procedural necesar pentru activitatea
APLP/ ACC-urilor. Dar cercetrile realizate au identificat unele bariere i probleme care stau
n calea perfecionrii activitii acestor structuri i fac dificil coabitarea lor cu alte forme de
administrate a fondului locativ.

Rezultatele prezentului studiu denot c problematica curent a activitii APLP-urilor sub
aspect fundamental necesit lichidarea ctorva carene eseniale care se refer la: (i)
capacitatea administrativ i de management financiar a APLP-urilor; (ii) modul de
organizare i divizare a APLP-urilor; (iii) modul de definire a proprietii i a componenei
activelor APLP-urilor.

Prin urmare, cu ct abordarea conducerii APLP-urilor va fi mai proactiv, flexibil i
profesional, cu att acestea vor avea succese mai mari. Totodat, este clar c categoriilor de
APLP-uri cu spaii prea mari le este foarte greu s administreze aceste uniti, fapt ce duce la
ineficien, pe de alt parte, pentru asociaiile cu spaii prea mici i numr de contribuabili
puini, sumele colectate sunt insuficiente pentru mbuntiri majore i activiti productive.

Pentru mbuntirea managementului fondului locativ gestionat de APLP/ACC-urilor i
soluionarea problemelor identificate este necesar aplicarea de politici i intervenii, care pot
fi grupate pe 3 direcii principale:
1. Interveniii n cadrul legal, regulatoriu i de politici.
2. Consolidarea cadrului instituional.
3. mbuntirea managementului economico-financiar, a capacitilor de
marketing i atragere a fondurilor.


7.1 Interveniii n cadrul legal, regulatoriu i de politici

1. Aprobarea proiectului Legii cu privire la locuine (adoptat de Parlament n prima
lectur), prin care s fie reglementate inclusiv stabilirea normativelor i standardelor
de calitate a locuinei, stabilirea condiiilor de reconstrucie a locuinelor i ncperilor
nelocuibile din blocurile locative.
2. Modificarea prevederilor Codului fiscal, Titlul III, art. 103 referitor la scutirea de
TVA pentru lucrrile de: reabilitare a blocurilor de locuit, reabilitare a blocurilor de
locuit unde are loc mansardarea, nlocuirea blocurilor locative uzate.
3. Modificarea prevederii alineatului 4, art. 16 al Legii condominiului n fondul locativ
prin reglementarea dreptului membrilor de a rspunde solidar pentru obligaiile
asociaiei.
4. Modificarea art. 12 al Legii energeticii nr. 1525-XII din 19.02.1998 i reglementarea
clar a ncheierii contractelor directe ntre furnizori i consumatori de energie termic.
Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova
Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP
51
5. Aprobarea Regulamentului privind modul i cota de participare la reabilitarea
blocurilor de locuit nvechite.
6. Elaborarea i aprobarea Legii privind modalitatea de creditarea a APLP-urilor.
7. Elaborarea Legii privind Fondul de economii i mprumut al APLP-urilor n baza
studiului de fezabilitate.
8. Elaborarea regulamentului de funcionare a Fondului i reglementarea activitii de
creditare.
9. Aprobarea la nivelul autoritilor publice locale a unor decizii care ar delimita mai clar
responsabilitile ntre administraia public local, proprietarii de locuine, gestionarii
fondului locativ i furnizorii de servicii comunale, inclusiv cu stabilirea unor reguli
mai clare privind exploatarea tehnic a fondului locativ i salubrizarea teritoriului
aferent caselor de locuit.
10. Elaborarea i aprobarea Regulamentului privind atestarea persoanelor fizice pentru
obinerea dreptului de a exercita funciile de gestionar al fondului locativ, inclusiv a
criteriilor minime de capacitate conform crora un administrator i poate exercita
funciile.
11. Elaborarea i aprobarea Regulamentului privind procedura de acumulare a cotizaiilor
obligatorii de la locatari pentru efectuarea lucrrilor de ntreinere i reparaie a
blocurilor de locuit.
12. Prevederea n legislaie a trecerii spaiilor nelocuibile, pereilor exteriori i
acoperiurilor cldirilor, teritoriilor aferente gestionate de ctre APLP-uri la balana
APLP-urilor.
13. Concretizarea n legislaie a cazurilor n care se aplic scutiri i faciliti acordate ca
rezultat al unor investiii majore sau activiti de alt natur din partea membrilor
asociaiilor n scopul mbuntirii condiiilor locative pe spaiile comune.
14. Elaborarea i aprobarea la nivelul naional i local a unor politici i programe de
susinere a APLP/ ACC-urilor, inclusiv cu posibilitatea participrii n cadrul
programelor de finanare internaional.

7.2 Consolidarea cadrului instituional

1. Acordarea asistenei juridice i consultative APLP-urilor n clarificarea statutul juridic
al ncperilor nelocuibile, care ar putea fi o surs suplimentar de venit pentru APLP/
ACC-uri i servi ca gaj n cazul accesrii de credite de la instituiile financiare.
2. Elaborarea unui studiu larg pentru determinarea impactului dimensiunilor APLP-urilor
i identificarea unei dimensiuni optime a APLP-urilor, pentru a prevedea n legislaia
privind APLP-urile aplicarea regulii mijlocului de aur n divizarea APLP-urilor i
atribuirea lor a unui anumit volum de spaii pentru gestionare, care s nu prejudicieze
eficiena activitii acestora.
3. Revizuirea normelor de suprafaa maxim permis pentru gestionare de ctre
gestionarul fondului locativ (APLP/ ACC), n baza criteriilor de eficien economic i
de calitate a serviciilor.
4. Elaborarea i aprobarea la nivel naional i local a programelor de instruire, stagiere i
testare a preedinilor de APLP/ ACC, pentru a asigura gestionarea eficace a resurselor
disponibile.
Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova
Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP
52
5. Elaborarea i aprobarea de ctre autoritile publice locale a nomenclatorului de
servicii de consultan gratuit, de care pot beneficia APLP /ACC-urile.
6. Rectificarea regulamentului Direciei locativ-comunale i amenajare, care ar permite
seciei audit i control efectuarea, la solicitare, a auditului activitii APLP/ ACC-
urilor.
7. Organizarea seminarelor de informare/ instruire pentru managerii de APLP/ ACC
organizate de ctre specialitii din domeniul financiar bancar
8. Elaborarea unui mecanism transparent, n baz de concurs de cereri, de solicitare a
unor resurse bugetare pentru renovarea edificiilor.


7.3 mbuntirea managementului economico-financiar, a capacitilor de
marketing i atragere a fondurilor

ntrirea capacitii conductorilor APLP-urilor n managementul economico-financiar, prin:
1. Elaborarea lucrrii Ghidul Managerului APLP-urilor cu includerea detaliat a
metodelor organizrii eficiente a unei APLP cu axare pe problemele de management,
marketing i atragere a fondurilor.
2. Elaborarea i organizarea cursurilor de instruire n managementul APLP-urilor separat
pe module:
a. managementul economico-financiar
b. marketingul APLP-urilor
c. atragerea fondurilor de ctre APLP-urilor
3. Elaborarea i organizarea seminarelor de diseminare a bunelor practici de peste hotare
i promovarea noilor modele de management al APLP-urilor.

ntrirea capacitilor de marketing a conductorilor APLP-urilor, prin:
1. Elaborarea unui studiu de fezabilitate privind identificarea i lansarea unor servicii
prestate de ctre APLP-uri contra cost.
2. Elaborarea unui web site a Consiliului Municipal al Asociaiilor Proprietarilor de
Locuine Privatizate.
3. Elaborarea hrii APLP-urilor cu indicarea spaiilor nelocative disponibile pentru a fi
date n chirie pentru mediul de afaceri.
4. Amplasarea hrii APLP-urilor pe site-ul propriu i pe paginile web vizitate de ctre
companiile private.
5. Organizarea concursului anual Cea mai performant APLP a anului cu decernarea
de premii bneti din Fondul de economii i mprumut pentru realizarea obiectivelor
ulterioare.

ntrirea capacitii conductorilor APLP-urilor de atragere a fondurilor, prin:
1. Elaborarea studiului de fezabilitate privind nfiinarea Fondului de economii i
mprumut al APLP-urilor n calitate de organizaie asociativ de finanare a lucrrilor
de reparaie a APLP-urilor .
2. nfiinarea Fondului de economii i mprumut al APLP-urilor.
3. Facilitarea comunicrii regulate a APLP-urilor i bncilor n privina necesitii n
surse financiare i posibiliti de creditare.
4. nfiinarea unui grup consultativ de microfinanare a APLP-urilor format de experi n
domeniu, pentru susinerea APLP-urilor la contractarea de credite sau conlucrarea cu
Fondul de economii i mprumut al APLP-urilor.
5. Elaborarea ghidului Soluii de microfinanare pentru APLP-uri.
Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova
Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP
53

ncheiere

Rezultatele cercetrii teoretico-practice i sociologice denot urmtoarele concluzii:
1. Crearea APLP-urilor a demarat ca o necesitate de mbuntire a gestionrii fondului
de locuit, dar experiena funcionrii acestor instituii denot c activitatea lor necesit
a fi mult mbuntit prin intervenii la nivel de politici specifice, modificri ale
cadrului legal i regulatoriu, consolidare a capacitilor instituionale, de management,
atragere a investiiilor i marketing.
2. Cadrul legislativ-normativ care reglementeaz gestionarea sectorului locativ a fost
elaborat ntr-o perioad scurt, ceea ce a condiionat strecurarea unor lacune i
neajunsuri n reglementarea aspectelor ce in de: dreptul de proprietate al asociaiilor
asupra terenurilor i a altor bunuri imobile i mobile, gajarea proprietii aflate n
condominiu, relaiile cu APL i furnizorii de servicii, modalitile de finanare a
ntreinerii, reparaiei i amenajrii spaiului comun i a teritoriilor aferente, atestarea
administratorilor etc.
3. La nivelul autoritilor publice locale exist cadrul instituional necesar pentru
asistarea i coordonarea activitii APLP/ ACC-urilor. n cele mai dese cazuri, relaiile
de colaborare dintre autoriti i asociaii sunt satisfctoare. Totodat, este solicitat
implicarea mai activ a autoritilor n susinerea informaional, consultativ i
financiar.
4. n prezent, instituiile financiar-bancare nu fac distincie ntre APLP/ ACC-uri i orice
alt persoan juridic, agent economic sau ntreprindere, nu au produse specializate
pentru astfel de clieni, ceea ce limiteaz accesul la credite. Dei mai mult de jumtate
din APLP/ ACC-uri dispun de patrimoniu care ar putea fi utilizate n calitate de gaj
pentru obinerea creditelor, imperfeciunile legale i nefinisarea procesului de
transmitere a patrimoniului ctre asociaii reduc posibilitatea de accesare a creditelor.
De asemenea, la nivel naional i local, lipsesc politicile de garantare i susinere a
finanrii lucrrilor de ntreinere a fondului locativ. Totodat, aproximativ 60% din
APLP/ ACC-uri dispun de suprafee nelocuibile, dar nu au capacitate de a utiliza
activele disponibile, din cauza nefinisrii procesului de transmitere n gestiune a
imobilului i nregistrare la oficiul cadastral.
5. Mai mult de 80% din preedinii APLP/ ACC-urilor nu dispun de pregtirea necesar
gestionrii fondului de locuine i nu dispun de oportuniti de instruire. De asemenea,
managerii APLP/ ACC-urilor nu au experien de colaborare cu instituiile financiare.
n plus, n multe cazuri, evidena financiar se realizeaz cu abateri de la legislaia n
vigoare. Achitarea pentru servicii ntru-un sfert de cazuri nu se realizeaz prin
intermediul instituiilor bancare.
6. Bugetul de care dispun APLP/ ACC-urile nu permite angajarea specialitilor din
domeniile: tehnico-ingineresc, juridic, financiar. De asemenea, cheltuielile pentru
renovarea edificiilor sunt suportate n totalitate de ctre locatari, implicarea
autoritilor municipale fiind minim.
7. n domeniul managementului economico-financiar al APLP-urilor se constat o
capacitate sczut a controlului creanelor i colectrii lor, o valorificare insuficient a
posibilitilor de acumulare a veniturilor din surse externe, o administrare ineficient a
activelor, o gestionare neraional a cheltuielilor. Desigur, aceste probleme se
datoreaz nu doar capacitii sczute a preedinilor asociaiilor n gestiunea APLP-
urilor, mai mult la baz stau probleme de sistem provenind din neconcordane i
omisiuni ale unor aspecte importante n reglementarea acestui domeniu n ntregime.
Este necesar, de asemenea, de eliminat problema disconfortului economic produs de
dimensionarea neadecvat a APLP-urilor.
Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova
Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP
54
8. Capacitatea de marketing a APLP-urilor sufer, de asemenea, att din cauze interne
ct i externe. Pe de o parte, orizontul ngust al preedinilor APLP-urilor n domeniul
vnzrilor, adugndu-se, pe de alt parte, neconcordanele de sistem care ngusteaz
i mai mult posibilitatea de manevr reduc practic la zero orice ncercare de a realiza
venituri prin prestarea diverselor servicii, cea mai acut problem fiind imposibilitatea
de a oferi spaii nelocuibile n chirie.
9. Din punct de vedere financiar, bncile sunt disponibile s ofere credite ctre APLP,
dei nu dispun de produse speciale. Oricum, produsele existente pot fi ajustate pentru
activitatea APLP-urilor n mod individual, dar intervin iari problemele interne de
incapacitate financiar i de management financiar i problemele de cadru, adic lipsa
unei scheme n legislaie care ar stipula modalitatea de accesare a creditelor de ctre
APLP-uri. n acelai timp situaia spaiilor nelocuibile care nu sunt n proprietatea
APLP-urilor reprezint o grav problem privind contractarea unui credit cu gajarea
lor.
10. Prin urmare, cu ct abordarea conducerii APLP-urilor va fi mai proactiv, flexibil i
profesional, cu att acestea vor avea succese mai mari. Totodat, este clar c acele
categoriile de APLP-uri care au spaii prea mari ntmpin dificulti n administrarea
acestor uniti, fapt ce duce la ineficien, iar pe de alt parte, pentru asociaiile cu
spaii prea mici i numr de contribuabili puini, sumele colectate sunt insuficiente
pentru mbuntiri majore i activiti productive.

Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova
Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP
55

Practici de succes

mbuntirea infrastructurii interne, APLP nr. 59/99

Rezumat. Asociaia
Proprietarilor de Locuine
Privatizate nr. 50/99,
administrator Vladimir
Haiut Manager, a realizat
un proiect de mbuntire
a sistemului de nclzire,
ap rece i ap cald n
unul din cele 3 blocuri ale
Asociaiei. Obiectul
proiectului a fost blocul de
4 etaje cu 3 scri de pe
strada tefan cel Mare nr.
128A, municipiul Chiinu.
Acesta are 32 de
apartamente, 25% (8) din
care sunt locuite de familii
cu venituri mici,
majoritatea pensionari i
familii numeroase.

n 2004, la Adunarea General a APLP-ului s-a hotrt s se schimbe sistemul intern de
livrare a energiei termice, apei calde i reci. Pe parcursul anilor 2004-2005, au fost nlocuite
evile vechi cu evi noi din polipropilen, ceea ce a contribuit la reducerea pierderilor n reea
pn la indicele de 0%. Proiectul a ncercat s rezolve problema reducerii pierderilor din
reea, mbuntirea confortului din cas, reducerea facturilor i mrirea ratei de colectare a
plilor.

Problemele care au determinat locatarii s implementeze proiectul au fost:
2 evi verticale nu funcionau nainte de nceperea proiectului. Locatarii nu primeau
cldur deoarece evile nu funcionau;
autoritile locale nu au avut grij nainte de darea n exploatare a blocului de locuit de
reelele infrastructurii interne, iar furnizorii ofereau servicii doar in cazul reelelor
externe ale blocurilor i nu aveau nici o responsabilitate pentru reelele interne ale
cldirilor;
sistemul intern de evi era vechi de 35 de ani, ruginit, nefuncional;
pe de alt parte, APLP-ul nu avea resursele financiare necesare pentru a efectua
reparaiile, deoarece legile care reglementeaz susinerea APLP-urilor n crearea
bugetului propriu nu funcioneaz;
publicitatea care ar putea fi o surs bun pentru crearea bugetelor nu este o chestiune
reglementat de lege i nu funcioneaz;
APLP-ul nu primete compensaii de la furnizor pentru cldur, ap i ntreinerea
sistemului. De asemenea, cele 2,5% din facturile colectate, care trebuie s fie
rambursate de ctre furnizor administratorilor pentru munca lor cu locatarii, nu sunt
achitate.
Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova
Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP
56

ntruct aceast situaie a devenit insuportabil, apa din robinete erau murdar din cauza
evilor ruginite, iar autoritile locale nu ofereau nici un suport, APLP-ul a hotrt s
mbunteasc situaia prin implementarea proiectului descris n continuare.

evile de metal, vechi de 35 de ani, au fost nlocuite cu evi noi de polipropilen dup cum
urmeaz:
pentru apa rece, au fost cumprate evi cu diametrul de 40 i 32 mm i evile verticale
din fiecare apartament au fost nlocuite. Supapele au fost nlocuite cu altele noi din
oel;
pentru apa cald, 65 metri de evi vechi au fost nlocuite cu evi de polipropilen cu
diametrul de 25 mm;
n cazul sistemelor de nclzit din subsol, evile vechi de metal au fost nlocuite cu evi
noi de polipropilen cu diametrul de 25-57 mm i cu 12 evi verticale din font cu
lungimea de 18 metri fiecare.

Costul proiectului: 76 mii de lei.

Sursele de finanare:
o contribuie de 40% din bugetul APLP-ului, surse colectate din darea n chirie a
spatiilor nelocuite;
banii colectai de la locatari pentru ntreinerea blocului;
aproximativ 10 mii de lei au fost colectai n baza unui contract de mprumut dintre
administratorul APLP-ului i cei mai nstrii locatari ai APLP-ului. APLP-ul trebuie
s ntoarc banii pe parcursul a doi ani. Dobnda acestui mprumut nu a fost
schimbat.

Rezultate:
economii la energie de 20%;
colectarea facturilor la ap n proporie de 100%;
lipsa pierderilor n sistemul intern de livrare a cldurii, apei calde i reci;
mai mult confort, de la 15 la 18-20 de grade. Noul sistem ofer temperaturi stabile;
apa cald de 50-60 grade livrat de distribuitor rmne aceeai n sistemele interne ale
blocului;
totui facturile nu s-au redus cu 20%, deoarece ntr-un singur sezon 4 apartamente s-au
deconectat de la sistem, ntruct proprietarii i-au instalat boilere individuale cu gaz.
Unul dintre motive este c serviciile de livrare a cldurii nu s-au dovedit a fi de
ndejde anul precedent i locatarii i-au pierdut ncrederea n distribuitor.

Lecii nvate:
nivelul confortului din apartamente poate crete dac condiiile tehnice ale reelelor
interne sunt bune;
Este importat de folosit materiale care asigur eficien energetic (EE materials),
pentru a reduce cheltuielile, care sunt pn la urma suportate de locatari;
Modificarea sistemelor interne prin instalarea supapelor ofer administratorilor o
unealt tehnic n plus pentru a lupta cu ru platnicii.

Pentru informaii suplimentare:
Vladimir Haiut, Administrator APLP nr. 59/99, Chiinu, bdul. tefan cel Mare nr. 128a,
telefon: +373 22 210 895.

Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova
Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP
57

mbuntirea sistemului de administrare a casei departamentale, APLP
nr. 51/294

Rezumat. APLP-ul a fost instituit n anul 2000 i are n componena sa 70 de apartamente.
Iniiativa de creare a APLP-ului a avut ca scop stabilirea clar a responsabilitilor fa de
prestatorii de servicii i asigurarea integritii reelelor inginereti ale blocului locativ. Pn la
momentul de constituire a APLP-ului, blocul locativ a fost spaiu locativ departamental al
ntreprinderi Agrotehnica-Invest.

Necesitatea crerii APLP-ului a aprut n urma acumulrii datoriilor fa de furnizorii de
utiliti, pe care ntreprinderea Agrotehnica nu le pltea la timp i blocul locativ era
ameninat s fie deconectat de la sursele de energie termic, electricitate, ap. Evidena pn
n 2004 era defectuoas i, din cauza ruplatnicilor, au fost acumulate datorii fa de furnizori.

Capacitate de gestionare:
Plata serviciilor de deservire
a blocului locativ este de 70
bani/m
2
de suprafa
locativ, iar pensionarii i
invalizii achit 50 bani/m
2
.

Suma colectat lunar de la
locatari este de 2100 lei.

Remunerarea muncii
personalului de deservire
este urmtoarea:
administrator - 600 lei;
contabil - 400 lei;
mturtor - 200 lei.

Administratorul actual al
asociaiei activeaz din anul 2004.

Problemele care au determinat locatarii s iniieze crearea APLP-ului:
lipsa contractelor directe cu furnizorii de servicii;
datorii la plata serviciilor din partea locatarilor n sum de 64 934 mii lei: deservirea
blocului - 2134 lei, energia termic - 57 000 lei, apa potabil - 5800 lei;
proprietari care nu doresc s achite datoriile istorice.

Activiti realizate: n anul 2004 a fost realizat reparaia reelelor electrice i ncheierea
contractelor individuale pentru consumul energiei electrice cu compania Union Fenosa SA.
Costul lucrrilor a fost suportat de ctre locatari, care au contribuit cu 800 de lei fiecare
apartament. Lucrrile de renovare a reelelor n interiorul casei au fost realizate de ctre
distribuitorul de energie electric. Colectarea contribuiei a decurs cu greuti, deoarece 25
apartamente nu au fost de acord s aloce mijloace i au rmas fr energie electric. Dup o
perioad de 1 an majoritatea proprietarilor au ncheiat contracte directe cu distribuitorul de
energie electric. Proprietarii i arendaii a patru apartamente, care au avut datorii n sum
Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova
Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP
58
total de 46600 lei, au fost acionai n judecat i ca urmare au fost diminuate la jumtate
datoriile. Ajutor n micorarea datoriei l acord consiliul casei.

Rezultate:
asigurarea evidenei consumului de servicii pentru fiecare apartament;
reducerea datoriilor fa de furnizori;
stabilirea relaiilor contractuale cu toi prestatorii de utiliti.

Activiti de perspectiv: Urmtoarele activiti in de reparaia acoperiului, reelei de
canalizare, reelei de ap potabil. Urmeaz s fie ncheiate contracte individuale cu toi
prestatorii de utiliti.

Parte component a blocului locativ este o ncpere anex, n incinta creia a fost o unitate de
comer, care n prezent nu activeaz i este ntr-o stare tehnic nesatisfctoare. ncercrile de
a privatiza aceast ncpere au euat pe motivul lipsei investitorului care ar dori s preia
aceast ncpere i s organizeze o activitate comercial. Reactivarea unitii economice ar
mri acumulrile lunare pentru deservirea blocului.

n prezent problema cea mai complicat ine de reparaia acoperiului. Costul lucrrilor este
de aproximativ 200 mii lei. A fost iniiat posibilitatea de construcie a mansardei, deoarece
iniial blocul locativ urma s fie construit cu 9 etaje, dar actualmente are 5 niveluri. Au
demarat procedurile de solicitare a expertizei tehnice a blocului locativ. Pentru construcia
mansardei au votat 98% din locatari.

Au fost iniiate aciuni n vederea construciei unui etaj suplimentar.

Pentru informaii suplimentare:
Jdanov Valentina, Administrator, APLP nr. 51/294, Chiinu, os. Munceti nr. 814,
tel.: +373 22 526 327.


Creterea confortului locuirii, APLP nr. 51/413

Rezumat: APLP-ul nr.
51/413 a fost nfiinat la 17
decembrie 2002. Anterior,
blocul locativ era parte
component a CEL-lui
subordonat Ministerului
Transportului i
Comunicaiilor. n acea
perioad, blocul se afla
ntr-o stare deplorabil la
toate capitolele.

Problemele care au
determinat locatarii s
implementeze proiectul
au fost:
Problemele blocului locativ
cele mai mari cu SEL-ul
Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova
Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP
59
s-au nceput de la aa-zisele datorii istorice, care erau periodic incluse n facturile de plat.
Dei majoritatea locatarilor i cumpraser recent apartamente n blocul dat, fr nici o
datorie la plile comunale, peste un an s-au pomenit toi datornici.

Locatarii au ncercat s rezolve situaia, prin diferite scrisori adresate SEL-lui i Ministerului
Transportului i Comunicaiilor, n urma crora veneau reprezentanii ambelor instituii la
discuii, dar nimic nu se soluiona, locatarii rmnnd n continuare n situaia de a achita
facturile incorecte. Penultima dat cnd locatarii au fost impui s achite aa-zisele datorii,
funcionarii de la SEL au dat asigurri c aceasta este cea din urm datorie. ns nu a fost s
fie aa, nu dup mult timp, a parvenit o factur cu o sum debitoare de circa 18 mii lei la
energia electric. Locatarii au neles c situaia nu se va ameliora pn cnd nu vor aciona
mai prompt.

n acel moment s-au copt toate premisele pentru nfiinarea APLP-ului. Printr-o scrisoare
colectiv Viorica Harea a fost mputernicit de ctre locatarii blocului s reprezinte drepturile
locatarilor. mpreun cu eful SEL-lui au mers la Union Fenosa SA, unde au obinut
confirmare n scris c datoria nu aparine locatarilor. n continuare, blocul locativ a refuzat ca
SEL-ul s mai reprezinte interesele locatarilor i i-au asumat responsabilitatea de a perfecta
toate actele necesare pentru a coopera direct cu prestatorii de servicii.

Pe lng toate acestea, erau nc un ir de alte probleme care necesitau o urgen n
soluionare. Cea mai complicat era problema privind gazificarea blocului locativ. Era una
foarte costisitoare, de circa 1000 dolari SUA pentru fiecare apartament i foarte anevoioas
din punct de vedere tehnic i organizatoric. La momentul iniial, s-a ales grupul de specialiti,
care urmau s efectueze lucrrile i care i-au asumat responsabilitatea n baza unui contract
ncheiat cu APLP-ul.

ns nu puteau fi folosite sistemele de nclzire din cauza unei presiuni foarte mici la ap.
evile de ap i canalizarea erau foarte nvechite, ruginite i practic toat apa care trebuia s
vin n apartamente se pierdea n reea. Astfel, s-a format un teren mltinos chiar n jurul
blocului. Au fost contactai responsabilii de la Regia Ap-Canal pentru a rezolva problema,
dar acetia nu au ntreprins nimic din lipsa de resurse financiare prevzute pentru astfel de
lucrri.

Locatarii au decis s suporte toate cheltuielile. A fost format un grup de lucru, dup care au
solicitat ajutorul specialitilor de la Ap-Canal. Dup finisarea lucrrilor din exterior, toi
locatarii i-au schimbat evile de ap n apartamente, i-au instalat contoare noi i s-a instalat
un contor comun pe cas. Aprovizionarea cu ap a fost reluat fr incidente, iar presiunea a
fost bun.

Un alt sector problematic a fost cel energetic. Zilnic se realizau deconectri de la alimentarea
cu energia electric. Contoarele erau nvechite, firele electrice erau instalate haotic,
periclitnd sigurana locatarilor. Astfel, s-a aprobat hotrrea privind proiectul de renovare a
sistemului de alimentare cu energie electric.

n primul rnd, s-a apelat la compania Union Fenosa SA pentru a recomanda specialitii
necesari i care s-i asume responsabilitatea pn la darea n exploatare a reelei. Pe contul
locatarilor au fost procurate toate materialele necesare i au fost remunerai specialitii.
Astfel, au fost schimbate i redirecionate corect firele electrice, s-a instalat un sistem de
comutare nou, un contor nou comun, precum i contoarele din apartamente. n prezent,
situaia de alimentare cu energie electric este normal.

Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova
Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP
60
Pe lng toate acestea, au fost ntreprinse i alte lucrri de reparaie a blocului. Au fost
tencuii i vopsii pereii din coridor, scrile au fost renovate, s-a instalat teracot pe podeaua
de la etajul nti i se intenioneaz s nceap lucrrile i pentru etajul doi. n curte, s-a
amenajat un mic teren de joac pentru copii, un scrnciob i scaune, s-a reparat trotuarul,
iarba este ngrijit permanent de locatari.

Rezultate:
asociaia nu are datorii la prestarea serviciilor;
nu au loc sistri neplanificate ale utilitilor;
este clar delimitat responsabilitatea locatarilor, APLP-ului i prestatorilor de servicii.

Activiti de perspectiv: Urmtoarea activitate ine de renovarea acoperiul blocului. El
este, de asemenea, nvechit i reparat doar pe alocuri, dar care necesit o reparaie capital.
Adresrile la Pretura Botanica cu un demers n acest sens nu au adus nici un rezultat, deoarece
nu sunt prevzui bani pentru astfel de lucrri. De asemenea, faada casei urmeaz a fi
renovat, pentru a asigura eficiena termic a blocului. Ct privete iluminarea cartierului i
reparaia drumurilor din jurul blocului este o problem, care urmeaz a fi rezolvat n
cooperare cu autoritile locale.

Lecii nvate:
resursele de la locatari pot fi mobilizate cnd sunt formulate transparent sarcinile i
distribuite cheltuielile;
relaiile cu prestatorii de servicii trebuie s fie precis stabilite n contracte bilaterale;
gestionarea resurselor APLP-urilor trebuie realizate n mod transparent i eficient.

Pentru informaii suplimentare:
Viorica Harea, Preedinte APLP nr. 51/413, Chiinu, sos. Munceti nr. 145/2, tel. +373 22
535 602.


Construcia mansardei blocului locativ, APLP nr. 51/173

Rezumat: APLP nr. 51/173
a fost creat n anul 1998 i
include 12 blocuri locative.

Date generale:
Plata lunar pentru
deservirea blocului este de 1
leu/m
2
. Acumulrile lunare
pentru ntreinerea blocurilor
locative sunt de aproximativ
20 mii lei.
Personal angajat:
Preedinte - 1
Contabil 1
Lctui - 2
Lucrtori de igien -
6

Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova
Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP
61
n anul 2005, n blocul locativ administrat de APLP au nceput lucrrile pentru construcia
unui etaj suplimentar, deoarece era deteriorat acoperiul. Perioada de lucru cu populaia a
durat mai mult de jumtate de an.

Dup obinerea acceptului locatarilor de a iniia lucrrile de construcie a unui etaj
suplimentar, au fost realizate lucrrile de proiectare, care au fost suportate de ctre investitor.

Activiti realizate: ndeplinirea lucrrilor a fost realizat din contul vnzrii suprafeelor
construite (20 de apartamente). Apartamentele proiectate au fost propuse pentru a fi
cumprate prioritar de ctre locatari, dup care au fost oferite spre vnzare liber. Preul de
vnzare a fost de 450 euro m
2
. Ca urmare, 40% din apartamente au fost cumprate de ctre
locatari. Suplimentar la construcia apartamentelor au fost renovate balcoanele la toate etajele.

Rezultate:
a fost mrit suprafaa de gestiune a fondului de locuine;
au fost economisite resurse necesare renovrii acoperiului;
au fost renovate balcoanele la toate etajele;
a fost obinut o experien pozitiv de renovare a infrastructurii edilitare.

Casa de ajutor reciproc: Lucrrile de reparaie a infrastructurii blocurilor locative se
realizeaz dup un plan de lucrri elaborat n funcie de necesitile prioritare.

Resursele acumulate de la toate blocurile sunt direcionate la cteva blocuri i se rezolv
probleme majore, n limita sumelor acumulate. Astfel, APLP-ul are posibilitatea s
mobilizeze resurse proprii, fr s apeleze la instituii financiare.

mprumut de la persoanele fizice. Pentru acoperirea cheltuielilor legate de reparaia
acoperiurilor se practic mprumutul de la persoanele fizice, care suport din surse proprii
cheltuielile pentru materiale i lucrri. n conformitate cu contractul de mprumut ncheiat
ntre APLP i locatar, sursele financiare sunt restituite dup un grafic de rambursare stabilit de
ambele pri, fr perceperea comisionului pentru utilizarea surselor financiare.

Pentru informaii suplimentare:
Poltavcenco Ala, Preedintele APLP nr. 51/173, str. Trandafirilor nr. 29/1, Chiinu,
tel. + 373 22 638 169
Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova
Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP
62



Abrevieri


ACC Asociaie de Coproprietari n Condominiu

AMIC Agenia Municipal de Ipotec din Chiinu

ANRE Agenia Naional pentru Reglementri n Energetic

APL Administraia public local

APLP Asociaie a Proprietarilor de Locuine Privatizate

CCL Cooperativ de Construcie a Locuinelor

CM APLP Consiliul Municipal al Asociaiilor Proprietarilor de Locuine Privatizate

DCC Direcia Construcii Capitale

DGLCA - Direcia General Locativ-comunal i Amenajare a Consiliului Municipal
Chiinu

GFL Gestionarul Fondului Locativ

HG Hotrre de Guvern

IDU Institutul de Dezvoltare Urban

IMGFL ntreprindere Municipal de Gestionare a Fondului Locativ

MBV Marja Brut a Vnzrilor

RLA - Rata Lichiditii Absolute.

ROA Return on Assets - Rentabilitatea Activelor

URACC Gestionarul - Uniunea Republican a Asociaiilor de Coproprietari n
Condominiu Gestionarul

Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova
Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP
63

Glosar

Active - din punct de vedere financiar, activele reprezint valori economice, bunuri n care s-a
investit; totodat, din punct de vedere economic, ele reflect modul de ntrebuinare a
capitalului. Activele sau bunurile difer dup gradul lor de lichiditate i astfel se mpart n
active fixe (bunuri materiale cu o durat de exploatare lung) i active circulante (bunuri
materiale cu o durat de exploatare scurt, stocuri, mrfuri n proces de fabricare, creane,
mijloace bneti .a.); mijloacele bneti sunt respectiv cele mai lichide active.

Creane drepturi patrimoniale ale persoanelor fizice sau juridice (creditori) asupra altor
persoane fizice sau juridice (debitori) de executare a unor obligaiuni, restituire de bunuri sau
sume de bani. n cazul APLP-urilor, creanele reprezint datoriile locatarilor sau membrilor
asociaiei fa de APLP-uri.

Costul vnzrilor n sens economic, reprezint expresia n bani a eforturilor depuse de o
societate pentru comercializarea bunurilor sau serviciilor. n cazul APLP-urilor sunt
cheltuielile aferente activitilor de prestare a serviciilor ctre locatari sau ctre prile tere.

Lichiditate capacitatea unei societi de a-i plti obligaiunile la termen. Bunurile i
mijloacele materiale sau nemateriale ale unei societi pot valora mai mult dect valoarea
datoriilor acesteia, lichiditatea sa este deci cu att mai mare cu ct mai rapid societatea va
reui s transforme aceste bunuri n bani, n cazul n care este nevoie de a-i onora urgent
obligaiile.

Marja Brut a Vnzrilor indicator economico-financiar de profitabilitate, care se
determin ca raport ntre profitul brut din vnzri i cifra de afaceri reflectat ca valoare
procentual. O scdere a procentului poate scoate n eviden faptul c societatea nu este
capabil s i controleze costurile de producie sau s obin preul de vnzare optim.

Profit brut diferena dintre ncasrile totale i totalul de cheltuieli ale unei societi.

Profit net diferena dintre profitul brut, impozitele i dividendele pentru acionari.

ROA Rentabilitatea Activelor (n englez Return on Assets) se determin ca raportul dintre
profitul net obinut de ctre companie i valoarea activelor totale utilizate. Aceast rat arat
eficiena utilizrii capitalului total disponibil, fr a lua n considerare ponderea resurselor
proprii i a celor atrase. Prezint importan mai mult pentru utilizatorii interni ai informaiei
(managementul firmei) i mai puin pentru cei externi.

Rata Lichiditii Absolute mai este numit i rat a lichiditii imediate sau testul acid.
Indicator economico-financiar care reflect capacitatea societii de a-i achita imediat
datoriile.

Vnzri n cazul APLP-urilor, vnzrile provin, de regul, din cotizaiile membrilor n baza
crora sunt prestate servicii de ntreinere a blocului i administrare, ns ca surs de venit
vnzrile nu se limiteaz doar la prestarea serviciilor ctre locatari, ci i la orice alte persoane
fizice sau juridice prin nchirieri de spaii i suprafee etc.
Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova
Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP
64


Lista Figurilor


Figura 1. Valoarea activelor totale, MDL.................................................................................26
Figura 2. Valoarea creanelor, MDL ........................................................................................27
Figura 3. Structura cheltuielilor APLP-urilor, %.....................................................................28
Figura 4. Costul vnzrilor, MDL............................................................................................29
Figura 5. Analiza factorial a costurilor ...................................................................................29
Figura 6. Vnzri, MDL...........................................................................................................31
Figura 7. Marj Brut, %..........................................................................................................31
Figura 8. Rata lichiditii absolute............................................................................................32
Figura 9. Rentabilitatea activelor, %........................................................................................32
Figura 10. Prezentare cumulat a indicatorilor financiari ........................................................33
Figura 11. Schema cauz-efect a dificultilor financiare ale APLP-urilor .............................34
Figura 12. Distribuia GFL-urilor dup suprafaa locuibil aflat n administrare, %.............36
Figura 13. Distribuia GFL-urilor dup suprafaa nelocuibil aflat n administrare, %.........37
Figura 14. Statutul administratorului........................................................................................37
Figura 15. Perioada de activitate, %.........................................................................................38
Figura 16. Numrul de membri ai organului colegial de conducere, %...................................38
Figura 17. Perioada de valabilitate a tarifelor pentru deservirea blocului locativ, %...............40
Figura 18 Distribuirea GFL-urilor dup cuantumul plii pentru deservirea blocului, %........41
Figura 19. Distribuirea GFL-urilor dup cuantumul plii pentru deservirea blocului, %.......41
Figura 20. Modalitatea de plat, %...........................................................................................42
Figura 21. Ponderea GFL-urilor care au colectat resurse financiare, %...................................43
Figura 22. Gradul de implicare a locatarilor n colectarea resurselor suplimentare.................44
Figura 23. Colaborarea cu instituiile financiare i cu APL.....................................................44
Figura 24. Obstacole n colaborarea cu instituiile financiare..................................................45


Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova
Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP
65



Lista Tabelelor


Tabelul 1. Indicatori de performan financiar calculai pentru APLP-uri.............................26
Tabelul 2. Numrul de apartamente aflate n gestiunea GFL-urilor.........................................36
Tabelul 3. Perioada de activitate a organului colegial de conducere........................................39
Tabelul 4. Periodicitatea de convocare a edinelor organului colegial de conducere.............39
Tabelul 5. Frecvena drilor de seam n faa locatarilor .........................................................39
Tabelul 6. Structura cheltuielilor ..............................................................................................42
Tabelul 7 Sursele de acumulri suplimentare...........................................................................43
Tabelul 8. Ponderea domeniilor de colaborare a GFL-urilor cu primria................................45


Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova
Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP
66

Anexe

Anexa 1. Resurse i consum de resurse economico-financiare, MDL


Active Vnzri
Costul
vnzrilor
Creane
Pn la 1000 mp 41000 18427 12000 18104
ntre 1000 - 2000 mp 79667 23667 12933 42437
ntre 2000 - 5000 mp 104471 33115 16956 66156
ntre 5000 - 10 000 mp 98371 44129 24000 76500
ntre 10 000 - 30 000 mp 163873 50277 29350 104000
Mai mult de 30 000 mp 323171 172972 135400 202000


Anexa 2. Structura cheltuielilor APLP-urilor, %


Pn la
1000 m
2

ntre 1000
- 2000 m
2

ntre 2000
- 5000 m
2

ntre 5000 -
10 000 m
2

ntre 10 000 -
30 000 m
2

Mai mult de
30 000 m
2

a. Salarizarea
personalului
5 10 53 57 20 70
b. ntreinerea blocului - 67 13 17 45 30
c. Cheltuieli pentru
renovarea
infrastructurii
95 - 10 3 10 -
d. Impozite - 23 23 23 25 -
Total 100 100 100 100 100 100


Anexa 3. Indicatorii financiari ai APLP-urilor









MB RLA ROA
Pn la 1000 m
2
33% 0,24 15%
ntre 1000 - 2000 m
2
44% 0,25 14%
ntre 2000 - 5000 m
2
49% 0,28 18%
ntre 5000 - 10 000 m
2
46% 0,24 20%
ntre 10 000 - 30 000 m
2
42% 0,18 14%
Mai mult de 30 000 m
2
22% 0,09 12%