Cap. 2.

Abordri n evaluare Clasificarea evalurilor

Abordri n evaluare n evaluare

Pentru a obine valoarea definit de tipul valorii solicitat se pot utiliza cele trei abordri ale valorii unanim recunoscute i aplicate, care sunt fundamentate pe principiile economice ale preului de echilibru, anticiprii beneficiilor sau substituiei. Cele trei abordri ale valorii sunt: 1. abordarea prin pia, 2. abordarea prin venit, i 3. abordarea prin cost.

1. Abordarea prin pia

Abordarea prin pia ofer o indicaie asupra valorii de pia prin compararea activului subiect cu active identice sau similare, ale cror preuri se cunosc. Prima etap a aplicrii acestei abordri este obinerea preurilor de vnzare ale activelor identice sau similare, tranzacionate recent pe pia. Dac exist un numr redus de tranzacii recente, pot fi luate n considerare preurile activelor identice sau similare, care sunt oferite spre vnzare, cu condiia ca relevana acestor informaii s fie clar stabilit i analizat critic. Pentru a reflecta orice diferene fa de condiiile tranzaciilor efective i de caracteristicile activelor tranzacionate, fa de cele ale activului subiect, de obicei este necesar efectuarea unor corecii ale preurilor efective sau preurilor de ofert ale activelor comparabile. Abordarea prin pia n evaluarea ntreprinderii n evaluarea ntreprinderii, abordarea prin pia compar ntreprinderea subiect cu ntreprinderi, participaii i aciuni similare, care au fost tranzacionate pe pia i cu orice tranzacii relevante cu aciuni ale aceleiai ntreprinderi. O indicaie asupra valorii poate proveni i din tranzaciile sau din ofertele anterioare aferente oricrei componente a ntreprinderii. Cele trei surse uzuale de date, utilizate n abordarea prin pia, sunt: pieele de capital pe care se tranzacioneaz participaiile la ntreprinderi similare; piaa achiziiilor unde se cumpr i se vnd ntreprinderi n ansamblul lor; i tranzaciile anterioare sau ofertele de tranzacii de aciuni ale ntreprinderii subiect. ntreprinderile similare, numite comparabile, trebuie s fie din acelai domeniu de activitate cu ntreprinderea subiect sau dintr-un domeniu care este influenat de aceleai variabile economice. ntreprinderile comparabile trebuie s fie asemntoare cu ntreprinderea subiect n ceea ce privete: caracteristicile calitative i cantitative ale ntreprinderii; posibilitatea verificrii datelor ntreprinderilor comparabile; preurile lor de vnzare s reflecte tranzacii neprtinitoare. n urma analizei preului de tranzacie a aciunilor ntreprinderilor cotate similare, se calculeaz ratele de evaluare, care, de obicei, reprezint preul mprit la diferite forme de venit sau la activele nete. Pentru calcularea i selectarea acestor rate trebuie luate n considerare urmtoarele aspecte: (a) rata trebuie s ofere informaii semnificative despre valoarea ntreprinderii; (b) ar putea fi necesare corecii pentru a face ca rata s fie adecvat pentru ntreprinderea subiect. Exemple de corecii sunt cele pentru diferenele de risc i de ateptri ale participanilor pe pia privind evoluia ntreprinderilor similare i ale ntreprinderii subiect; (c) pot fi necesare corecii pentru diferenele existente ntre participaia subiect i participaiile la alte ntreprinderi, referitoare la gradul de control, la vandabilitate sau la mrimea participaiei. Abordarea prin pia n evaluarea proprietii imobiliare

Pentru aplicarea abordrii prin comparaie n cazul proprietilor imobiliare, n mod uzual se stabilete o unitate de comparaie adecvat. Unitile de comparaie, care se utilizeaz frecvent, constau n preul de vnzare pe metru ptrat pentru cldiri sau preul de vnzare pe hectar pentru teren. Alte uniti folosite pentru compararea preurilor sunt preul pe camer sau preul pe unitatea de producie, de exemplu n cazul produciei agricole. O unitate de comparaie este util numai atunci cnd este selectat n mod judicios i este aplicat proprietii subiect i proprietilor comparabile n fiecare analiz. n procesul de evaluare, preurile proprietilor imobiliare comparabile se corecteaz n funcie de deosebirile existente ntre caracteristicile acestora i cele ale proprietii imobiliare subiect. Coreciile preurilor comparabile se fac prin luarea n considerare a diferenelor dintre urmtoarele elemente de comparaie: drepturile de proprietate transferate; localizrile respective; calitatea terenului sau vrsta i caracteristicile cldirilor; utilizarea permis sau zonarea pentru fiecare proprietate; situaiile n care a fost determinat preul i tipul valorii cerut; data efectiv a dovezii despre pre i data evalurii cerut.

2. Abordarea prin venit

Abordarea prin venit ofer o indicaie asupra valorii prin convertirea fluxurilor de venit viitoare (profit brut sau net, chirie brut sau net, redeven, rent net, flux de numerar net, venit net din exploatare etc.) n valoarea activului (valoarea de pia sau valoarea de investiie). n abordarea prin venit sunt nscrise diverse metode de evaluare, toate avnd drept caracteristic comun faptul c valoarea se bazeaz pe un venit realizat fie n trecut i/sau n anul curent, fie pe un venit previzionat (numit venit stabilizat), care ar putea fi generat de titularul proprietii subiect (proprietate imobiliar, entitate economic, activ individual sau grup de active). De exemplu, n cazul unei cldiri cu destinaie de nchiriere pentru birouri, metvenitul generat este chiria. n cazul n care o cldire este specializat numai pentru un anumit tip de activitate comercial (hotel, motel, restaurant, club, staie de carburani etc.) venitul generat este reprezentat de fluxul de numerar efectiv sau cel potenial, provenit din activitatea comercial, care ar reveni proprietarului acelei cldiri. Metodele nscrise n abordarea prin venit sunt: a) metoda capitalizrii venitului, n care un venit anual reprezentativ se mparte la o rat de capitalizare pentru a se obine fie valoarea de pia, fie valoarea de investiie a proprietii subiect. Rata de capitalizare reprezint ctigul sau randamentul, exprimat n procente din preul de vnzare, pe care un investitor tipic l atept, care reflect valoarea banilor n timp, precum i remunerarea pentru riscul asumat de ctre proprietar. Aceast metod, cunoscut sub denumirea uzual de metoda randamentului cu toate riscurile incluse (engl. all risks yield method), este relativ simpl, dar utilizarea ei nu poate fi credibil n situaia n care, n perioadele viitoare, venitul se ateapt s se modifice ntr-o msur mai mare dect se ateapt pe pia sau n cazul n care este necesar o analiz mai sofisticat a riscului; b) metoda fluxului de numerar actualizat, n care fluxul de numerar, dintr-o perioad viitoare definit, se aduce la valoarea actualizat prin utilizarea unei rate de actualizare. Suma valorilor actualizate a fluxurilor de numerar reprezint valoarea capitalului. Rata de actualizare ia n considerare att rata fr risc, ct i remunerarea pentru riscurile asumate de investitor. Rata de actualizare utilizat poate diferi n funcie de scopul evalurii: - Dac scopul este determinarea valorii de investiie (adic valoarea pentru un anumit proprietar sau pentru un proprietar potenial, n baza criteriilor de investiii proprii ale acestora), rata de actualizare utilizat poate reflecta rata rentabilitii cerut de acetia sau costul mediu ponderat al capitalului.

- Dac scopul este estimarea valorii de pia, rata de actualizare se va obine din examinarea rentabilitilor implicite derivate din preurile de vnzare sau din ofertele de preuri de vnzare ale activelor similare. Cnd acest lucru nu este posibil, se poate construi o rat de actualizare adecvat plecnd de la o rat fr risc a rentabilitii, corectat pentru riscurile i oportunitile adiionale specifice proprietii subiect. n estimarea ratei de actualizare adecvate ar trebui luat n considerare i rata inflaiei previzionate pentru perioada urmtoare, n situaia n care n aceasta a fost avut n vedere i n previziunea fluxurilor de numerar. c) diverse modele de evaluare a opiunilor financiare (instrumente financiare derivate) aplicabile i n cazul evalurii de ntreprinderi sau proprieti generatoare de afaceri.

3. Abordarea prin cost

Abordarea prin cost este acea abordare a valorii fundamentat pe principiul economic conform cruia un cumprtor va plti pentru un activ cel mult costul necesar obinerii unui activ cu aceeai utilitate, fie prin cumprare, fie prin construire. Metoda costului de nlocuire net (CIN) este o metod nscris n abordarea prin cost care indic valoarea prin calcularea costului de nlocuire curent al unui activ din care se scad deprecierea fizic i orice forme relevante de depreciere. Abordarea prin cost este recomandabil n situaii specifice de evaluare, cum sunt: cnd exist un numr limitat de tranzacii din cauza naturii specializate, modelului sau localizrii activului, sau cnd activul n sine nu genereaz un flux de numerar sau cnd fluxul de numerar asociat cu acesta nu poate fi separat de ntreprinderea care utilizeaz activul. De aceea, abordarea prin cost se utilizeaz n mod tipic ca abordarea primar n evaluare atunci cnd abordarea prin pia sau prin venit nu se pot aplica; cnd activul subiect a fost construit i pus n funciune recent; cnd activul subiect se afl n faz de proiect sau se afl n stadiul de n curs de execuie/neterminat. Prima etap n abordarea prin cost este determinarea fie a costului de nlocuire, fie a costului de reproducere. Costul de nlocuire este costul estimat pentru a construi sau achiziiona, la data evalurii, un activ modern echivalent. Primul pas n estimarea costului de nlocuire este stabilirea naturii activului modern echivalent, pe care un cumprtor ipotetic l-ar considera ca o alternativ pentru activul subiect. Pentru aceasta, trebuie s se neleag utilitatea sau funcionalitatea oferit de activul subiect. Conceptul de baz al abordrii prin cost este faptul c, pentru a stabili ce sum ar trebui s o plteasc pentru activul subiect, un cumprtor ar putea s aib n vedere costul de cumprare sau costul de creare a unui activ alternativ, care ar putea oferi aceeai utilitate. Costul de reproducere este costul estimat pentru a construi, la data evalurii, o replic exact a activului subiect, deci cu aceleai specificaii, folosind aceleai materiale, tehnici de construire, calitate i proiect, inclusiv cu toate deficienele activului subiect. Concluzie asupra celor trei abordri n evaluare Alegerea celei mai adecvate abordri sau metode de evaluare depinde de luarea n considerare a urmtoarelor: tipul valorii adoptat, determinat de scopul evalurii; disponibilitatea datelor de intrare i a informaiilor pentru evaluare; abordrile sau metodele utilizate de participanii pe piaa relevant. Pentru a obine o indicaie asupra valorii se poate utiliza una, dou sau toate cele trei abordri, mai ales dac nu exist date de intrare suficiente pentru evaluare, astfel nct prin aplicarea unei singure abordri s se obin o valoare credibil. Cnd se utilizeaz mai multe abordri/metode de evaluare, indicaiile asupra valorii obinute ar trebui s fie apropiate; ele trebuie s fie analizate i reconciliate pentru a se ajunge la o opinie final asupra valorii. n

majoritatea rapoartelor de evaluare, clienii solicit ca aceast opinie final, s fie redat sub forma unei valori singulare.

Clasificarea evalurilor
Evalurile pot fi clasificate n funcie de anumite criterii astfel nct s se identifice modul de abordare al acestora. Astfel, se pot ntlni urmtoarele tipuri de evaluri: A. n funcie de obiect: evaluri de bunuri mobile i imobile independente evaluri de grupe de bunuri i uniti generatoare de trezorerie evaluri de active economice (secii, fabrici, pri ale unei ntreprinderi) evaluri de active intangibile evaluri de ntreprinderi n ansamblul lor B. n funcie de metod: evaluri patrimoniale abordeaz latura cantitativ a bunurilor firmei i reprezint o cale de estimare a valorii unei ntreprinderi i/sau unei participaii la capital utiliznd metode bazate pe valoarea de pia a activelor individuale ale ntreprinderii, minus datoriile. Abordarea pe baz de active este fundamentat pe principiul substituiei, respectiv un activ nu valoreaz mai mult dect costul de nlocuire al tuturor prilor sale componente. Dintre metodele patrimoniale se pot enumera: Activul net contabil, Activul net corectat, Activul net reevaluat (corectarea valorii elementelor n functie de efectele inflatiei) etc. evaluri bazate pe performane (metodele bazate pe venit, metode de randament) abordeaz n primul rnd latura calitativ, respectiv performanele financiare ale activului sau ntreprinderii. Este o cale general de estimare a valorii ntreprinderii, participaii sau a unei aciuni prin folosirea uneia sau mai multor metode prin care valoarea este estimat prin convertirea beneficiilor (catigurilor) anticipate n valoarea capitalului. Din aceasta categorie se pot enumera: Metodele bazate pe profit, Metodete bazate pe fluxul de dividende i Metodele bazate pe fluxul de disponibilitai. evaluri combinate care abordeaz att latura cantitativ ct i pe cea calitativ a patrimoniului dar i a performanelor activului sau ntreprinderii. C. n functie de scopul lor: Evaluri administrative care se execut n general pentru determinarea masei impozabile i sunt prevzute prin acte normative Evaluri contabile care urmresc s redea n contabilitate micrile i evoluia patrimoniului ntreprinderilor i sunt utilizate n ntocmirea situaiilor financiare ale ntreprinderii Evaluri economice sunt cele care fac obiectul disciplinei i se efectueaz n scopul identificrii valorii unei ntreprinderi sau al unui activ al acestuia. D. n funcie de valorile obinute: evaluri care au la baz valoarea de pia, care sunt specifice acelor active sau ntreprinderi pentru care exist o pia activ evaluri care au la baz valori diferite de valoarea de pia, care iau n considerare unitatea economic sau funciunile unui activ, altele dect capacitatea acestuia de a fi cumprat sau vndut pe pia Bibliografie:

Dumitrescu D., Dragot V., Ciobanu A., Evaluarea ntreprinderii, Ediia a II-a, Editura Economic, Bucureti, 2002; Ifnescu A., Robu V., Anghel I., Evaluarea ntreprinderii, Ed. Tribuna Economic, bucureti, 2001; Stancu I., Finane, Editura Economic, 2001; Toma M., Iniiere n evaluarea ntreprinderilor, Editura CECCAR, 2005; *** Bazele evalurii, IROVAL Bucureti 2012; http://www.expert-evaluator.ro/download/Ghiduri%20ANEVAR_2012_reactualizat.pdf *** Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME), ANEVAR 2012; *** OG nr. 24/2011 din 30 august 2011 privind unele masuri in domeniul evaluarii bunurilor; *** Standardele Internaionale de Evaluare IVS 2011.

Cap. 3. Raportul de evaluare

IVS 101 Sfera misiunii de evaluare

Prin sfera misiunii de evaluare se determin: identificarea i competena evaluatorului; identificarea clientului i a oricror ali utilizatori desemnai, inclusiv orice restricie fa de cei care se pot baza pe evaluare; scopul evalurii, care determin tipul valorii; identificarea activului sau a datoriei supuse evalurii; tipul valorii, adecvat cu scopul evalurii; data evalurii, care poate fi diferit de data emiterii raportului de evaluare sau de data la care investigaiile urmeaz s se fac sau s se finalizeze; amploarea investigaiei, inclusiv orice limitri sau restricii referitoare la inspecia, investigarea i analiza necesare pentru scopul evalurii; natura i sursa informaiilor utilizate; ipotezele i ipotezele speciale (exemple: o cldire aflat n faza de proiect a fost de fapt finalizat la data evalurii; un anumit contract a fost n vigoare la data evalurii, care, de fapt, nu a fost efectiv finalizat; etc.); restricii de utilizare, distribuire sau publicare; confirmarea conformitii evalurii cu IVS.

IVS 102 Implementare

Investigaiile fcute pe durata misiunii de evaluare trebuie s fie adecvate scopului cerut al evalurii i tipului valorii care se va raporta. Dovezile suficiente vor fi colectate prin diferite mijloace, de exemplu inspecie, interviuri, calcule i analiz, pentru a asigura c evaluarea este fundamentat n mod adecvat. La determinarea volumului de informaii necesar se cere raionamentul profesional, astfel nct s existe certitudinea c informaiile de obinut sunt adecvate scopului evalurii.

IVS 103 Raportarea evalurii

Este esenial ca raportul de evaluare s comunice informaiile necesare pentru o nelegere adecvat a evalurii. Un raport de evaluare nu trebuie s fie ambiguu sau neltor i va permite cititorului desemnat o nelegere clar a evalurii furnizate. Coninutul raportului de evaluare Principalele elemente ale unui raport de evaluare sunt: identificarea i competena evaluatorului: Evaluatorul poate fi o persoan fizic sau o firm. Trebuie s se includ o declaraie prin care evaluatorul s confirme c poate oferi o evaluare obiectiv i imparial i c este competent s efectueze evaluarea. Raportul va include semntura persoanei fizice sau juridice responsabil pentru evaluare. Dac evaluatorul a apelat la asisten din partea altor specialiti pentru orice aspect al misiunii, trebuie prezentat natura unei astfel de asistene, precum i msura n care s-a bazat pe aceast asisten; identificarea clientului i a oricror ali utilizatori desemnai; scopul evalurii; identificarea activului sau datoriei supuse evalurii; tipul valorii; data evalurii, care este definit n IVS ca fiind data la care se aplic opinia asupra valorii. Aceasta poate fi diferit de data emiterii raportului de evaluare sau de data la care investigaiile urmeaz s se fac sau s se finalizeze. Dac este relevant, aceste date vor fi n mod clar evideniate n raport; amploarea investigaiilor; natura i sursa informaiilor utilizate; ipotezele i ipotezele speciale; restricii de utilizare, distribuire sau publicare; declararea conformitii evalurii cu IVS sau identificarea i justificarea devierilor de la IVS; abordarea n evaluare i raionamentul; valoarea sau valorile obinute i moneda de exprimare; data raportului de evaluare, respectiv data la care este emis raportul, i care poate fi diferit de data evalurii. Bibliografie: *** Bazele evalurii, IROVAL Bucureti 2012; http://www.expert-evaluator.ro/download/Ghiduri%20ANEVAR_2012_reactualizat.pdf *** Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME), ANEVAR 2012; *** Standardele Internaionale de Evaluare IVS 2011.