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CAPíTULO

2

Factores y métodos para el avalúo comercial

Los manuales de avalúos generalmente comienzan definiendo qué es valor y como se aplica al caso de los inmuebles. Históricamente los filósofos analizaron las diferentes teorías del valor. La economía se basa en el concepto del valor de las cosas. Dos grandes teorías mundiales, la socialista-comunista y la capitalista, se fundamentan en dos concepciones del valor. A nivel de avaluadores hay dos concepciones en el mundo: la teoría univalente y la teoría plurivalente sobre el valor de los inmuebles. No queremos adentrarnos en esta discusión pero tampoco la deseamos pasar por alto. Por ello hemos preferido colocarla al final de nuestro libro, en el capítulo 21, “El valor y pre- cio de los inmuebles”. De esta manera si el lector desea comenzar por las bases teóricas y filosóficas de la teoría del valor y del precio aplicada a los inmuebles, le sugerimos iniciar la lectura de este libro por el capítulo 21. Nuestra experiencia, luego de innumerables cursos y conferencias dictadas en Colombia y otros países, es que el avaluador desea entrar de lleno en el análisis y métodos aplicables al avalúo comercial, dejando para después las discusiones teóricas y prácticas. Consideramos que es mas productivo discutir las teorías del valor y los conceptos económicos y filosóficos al final de un curso y no al principio. Por ello hemos ubicado este análisis al final de nuestro libro. Entrando en el avalúo comercial de inmuebles, debemos distinguir los factores y los métodos. Los factores para determinar el valor comercial de un inmueble son tres: lote, construcción y comercialización. Los métodos para encontrar dichos fac- tores son cinco y los analizaremos adelante.

1.

FACtores PArA el AvAlúo de inmuebles

1.1.

lote

El terreno es el factor inicial para determinar el avalúo de un inmueble. En el caso de un inmueble rural es el terreno en bruto. En el caso del inmueble urbano

pueden existir dos clases de avalúos: el terreno bruto sin urbanizar o el terreno ya urbanizado.

En el caso de los terrenos rurales se deben examinar tres componentes:

- La ubicación respecto a los centros urbanos o mercados demandantes

- La calidad o fertilidad de las tierras

- La infraestructura productiva, construcciones y adecuaciones.

El precio que se determina para un inmueble rural lo define el mercado, la ley de oferta y demanda. No es el caso tratar aquí el avalúo de inmuebles rurales. Esto es objeto de otro libro y otros cursos, pero necesitamos la comparación para mejor comprender el lote urbano. El demandante rural se fija en la mejor ubicación res- pecto a la ciudad principal o centro demandante de sus productos. Una tierra rural en bruto es mejor pagada cerca de las grandes ciudades y cerca de las mejores vías. La distancia a los mercados se mide en kilómetros y en tiempo de acceso el cual depende de la calidad de las vías. Una finca situada a media hora de una ciudad principal por carretera pavimentada vale mas que aquella ubicada a dos horas por carretera mala. No se necesitan muchos ejemplos para comprender el punto.

De la misma manera los terrenos urbanos tienen mejor demanda de acuerdo a la distancia al centro de la ciudad o a los centros de negocios y empleo. Ya lo veía- mos en el capítulo 1, “La economía urbana y las leyes que rigen la formación de los precios del suelo”. Si esta distancia se mide en términos de tiempo a través de buen transporte y buenas vías, el precio será mas alto.

Pero el terreno rural no solamente depende de su ubicación. En si misma la tie- rra puede tener mejor o peor capacidad productiva, y esto depende de la calidad de tierras, de la fertilidad y de las características agrologicas. Los agrónomos y los ingenieros agrícolas tienen muy bien clasificadas las tierras. Se dice que toda tierra es productiva, todo depende de los nutrientes que se le añadan y del agua. Los ha- bitantes de Israel han trasformado un desierto en hermosas tierras productivas. En Latinoamérica tenemos muy buenas tierras y hacemos muy poco por mejorar los desiertos o las zonas áridas. Existen suficientes terrenos rurales con buena fertilidad. El productor rural busca minimizar los costos de adecuación, irrigación con agua y abono intensivo. Esto hace que por razón de costo alternativo, los terrenos agrícolas fértiles y con buena agua tienen mas valor que aquellos de menor calidad.

En Colombia tenemos numerosos ejemplos. Las mejores y mas valiosas tierras

rurales se encuentran en la Sabana de Bogotá, en el Valle del Cauca y en el Magdalena Medio. Todas estas tierras son de gran calidad y fertilidad y están excepcionalmente bien ubicadas respecto a los principales centros urbanos del país. Por ello vale mu- cho mas en la Sabana de Bogotá que en el Valle del Cauca o Magdalena Medio, ya que se ubica a pocos kilómetros y máximo a media hora por optimas carreteras de la capital del país. Las tierras del Valle del Sinu y San Jorge en Cordoba son quizás mejores que las del Magdalena Medio o Valle del Cauca, pero están peor ubicadas ya que los centros urbanos (Montería y Sincelejo) no son de gran importancia como Cali y Medellín. Igual cosa podemos afirmar de magnificas tierras en el Ariari (Meta)

y Caqueta. Las tierras cafeteras de Caldas, Risaralda y Quindio, están óptimamente bien situadas, tienen buena calidad y muy buenas aguas, por eso valen bastante dentro del sistema agrícola nacional.

Ahora bien, cual es la calidad o fertilidad en el caso de las tierras urbanas? De hecho la buena capa vegetal es mala para la construcción ya que se debe eliminar para buscar suelo sólido para la sustentación de las edificaciones. En el caso urba- no debemos definir la “construibilidad” o “edificabilidad”. El lote urbano “produce” construcciones o edificaciones. En la medida que se puedan hacer mas y mejores construcciones, el terreno urbano vale mas. Quién define la “construibilidad”? La autoridad municipal a través de las normas. O sea que la reglamentación urbana define la cantidad y calidad de construcción que se puede hacer en un lote.

La “construibilidad” depende de la cantidad de construcción que se pueda hacer en el lote de terreno. En general esta cantidad se puede medir con la densidad de viviendas por hectárea o con el índice de construcción. Sobre estos índices hablaremos en el capítulo 7 al tratar del método residual, “edificabilidad y valor del suelo urbano”. Pero no solo se debe considerar la cantidad de construcción, sino la calidad de esta.

También las normas de una ciudad definen la calidad de construcción al determinar los usos y los estratos sociales. Los usos pueden ser de mayor o menor intensidad (ver

capítulo 1). El uso mas intensivo es el comercial y servicios (locales, centros comerciales

y oficinas). Allí el mercado es altamente demandante y le da gran precio a cada metro

de construcción, como en el caso de los locales en un buen centro comercial o en una vía totalmente comercial. En cambio en las bodegas hay un uso comercial, pero de menor intensidad ya que requiere mucha construcción para el bodegaje o las industrias que no necesitan pagar alto precio por la tierra o por el inmueble.

En el caso de la vivienda también se da el uso intensivo en las viviendas multi- familiares y edificios altos. El uso extensivo se da en las casas unifamiliares de los barrios mas periféricos. La calidad se la da el mercado a través de los estratos sociales. Así las viviendas multifamiliares del estrato alto (estrato 6 en Colombia) pagaran el precio mas alto por el terreno, que las viviendas unifamiliares de los estratos bajos (estratos 1 y 2) en las zonas periféricas de la ciudad.

1.2. Construcción

El segundo factor en el avalúo de inmuebles urbanos es la determinación del valor de las construcciones que están encima del lote. En los inmuebles rurales decíamos que se determina el valor de la infraestructura, las construcciones y adecuaciones cuyo valor se añade al valor determinado ya por la ubicación y la calidad del suelo.

En los inmuebles urbanos partimos del lote bruto y le añadimos las obras de in- fraestructura o urbanismo para llegar al lote urbanizado. El lote bruto tiene ya incor- porados el factor de la ubicación dentro de la ciudad y el factor de la “construibilidad” o normas urbanas que le permiten intensidad y uso del suelo. Hay que añadirle la infraestructura de servicios y vías para que el lote sea realmente construible. Los costos de urbanismo son parte de la construcción. Pero cuando se avalúa un lote ya urbanizado supone que tiene hechas las obras de urbanismo. Por eso en nuestro libro hemos dividido el lote urbanizado del lote bruto o sin urbanizar. En el capítulo 11 trataremos los terrenos urbanos sin urbanizar. En estos primeros capítulos nos referimos al lote urbanizado.

Al referirnos a las construcciones trataremos de las edificaciones que se colo- can encima del lote urbanizado. Estas construcciones se avalúan por separado del lote y aplican un método diferente como adelante explicaremos. Puede tratarse de construcciones nuevas o de construcciones usadas. A ello nos referiremos en los capítulos 3, 4 y 5.

1.3. el factor de comercialización

La suma del lote urbanizado y de la construcción, nueva o usada, permiten deter- minar el VALOR FíSICO o VALOR INTRíNSECO de un inmueble urbano. Pero para determinar el VALOR COMERCIAL se requiere de un TERCER COMPONENTE que denominamos FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN (o comercialidad). Con los méto- dos que explicaremos se llega a determinar el Valor Físico de un inmueble, es decir, la suma del lote y la construcción. Pero el mercado puede estar en condiciones de

pagar una cifra mayor que el Valor Físico o una cifra menor. Esto depende del Factor de Comercialización que se determinará en el capítulo 8 mediante la explicación de varios métodos.

Resumiendo:

Valor físico (intrínseco) = lote urbanizado + construcción Valor comercial = valor físico x f.c. (factor de comercialización)

En términos de ecuación, denominando L al lote, C a la construcción, y FC al Factor de Comercialización, la determinación del valor comercial de un inmueble urbano seria:

Avalúo comercial = (L + C) x FC

2. métodos AvAluAtorios

La mayoría de los tratadistas refieren 4 métodos. nosotros proponemos cinco mé- todos que describiremos a continuación.

2.1. método comparativo o de mercado

En las normas de valoración de Colombia y la UPAV (Union Panamericana de Ava- luadores) y del ISVC (Internacional Valuation Standard Comitee), se pide aplicar primeramente el Método de Mercado o sea la comparación de precios en terrenos o inmuebles similares mediante la técnica de la homogeneización. Describiremos a continuación lo que se entiende por Método Comparativo o de Mercado.

En este libro trataremos del método Comparativo tradicional por factores , es decir, el método que se viene utilizando en muchos paises latinoamericanos y en Colombia, desde los años 1960 cuando fueron desarrollados en paises del cono sur (Argentina, Uruguay y Brasil) y se extendieron por los demás paises latinoamericanos. Hoy es el más utilizado por su facil aplicación, pero conduce a un mayor margen de error (cercano al 10%). Dos avaluadores que utilicen este método podrían tener una diferencia entre sus avaluos de hasta el 20% (margen de error de 10% para cada uno). Pero permite trabajar con pocos datos comparables (por lo menos cinco) y se elabora con la estadística básica.

método de inferencia estadística o econométrico: a partir de los años 90 se desarrolló en Brasil para realizar estudios comparables con numerosos datos. Aplica la econometría o estadística inferencial. El valor depende de numerosas

variables y los modelos utilizan software especializado. Se aplica la correlación múltiple, modelos lineales o exponenciales, test de hipótesis, coeficientes de co- rrelación, etc. El modelo exige por lo menos 15 datos y debe obtener resultados con margen de error inferior al 5% o del 2.5%, de tal manera que dos avaluadores que lo utilicen deben obtener un avaluo que no diste más del 10% entre sí. Es mucho más preciso para dirimir conflictos entre las partes o para inmuebles de gran tamaño que ameritan una investigación más costosa y demorada. Dado que en Colombia todavía no se utiliza este modelo, sino unicamente para los Catastros, dejamos este tema para una publicación posterior. En los paises latinoamericanos que más se utiliza son Brasil y Venezuela 1 .

El método comparativo tradicional de factores es el método mas usual entre los avaluadores. Generalmente se confunde con la comparación entre los precios de la oferta. Nada mas erróneo. Para que el Método Comparativo tenga aplicación científica se requiere la HOMOGENIZACIÓN y la aplicación de varios factores com- plementarios.

En el avalúo rural o urbano la componente ubicación es definitiva para determinar el valor que le da el mercado a un predio. Esto solo se puede determinar a través del Método Comparativo o de Mercado. Hay que estudiar cuánto ha pagado la de- manda o cuánto está en condiciones de pagar el mercado por determinado predio, comparándolo con otros predios ya vendidos en condiciones similares.

Los tratadistas y los manuales de avalúos suelen dividir en dos el Método Com- parativo: por las características del inmueble y por la renta. El Método Comparativo por las características se basa en la comparación de los elementos del inmueble con los mismos elementos o características de otros inmuebles.

El Método Comparativo por la renta determina los valores del inmueble a través de la renta real o prevista por comparación con la renta de otros inmuebles. Estos métodos a su vez pueden determinar la renta de forma directa o indirecta. En la comparación directa se efectúa un análisis de las rentas reales o previstas que di- rectamente se encuentran en el mercado. En la comparación indirecta es necesario trasformar el inmueble a uno que produzca renta y hacer hipótesis sobre lo que pasaría con el inmueble al trasformarlo en un bien que produzca renta.

Recomendamos la lectura de varios libros del profesor brasilero Rubens Alves Dantas, “ingenieria de tasaciones” o del profesor de Porto Alegre, Marco Aurelio Stumpf Gonzales, en publicaciones del Lincoln Institute of Land Policy. Asimismo de algunos autores venezolanos miembros de la SOITAVE.

Se deben aplicar los siguientes factores y elementos básicos del método:

2.1.1. Recolección de datos.

La fuentes de recolección deben ser las Transacciones y los Anuncios de Ofertas. Las Transacciones son la mejor fuente y mas segura. Los avaluadores que están vinculados al Corretaje y venta de bienes raíces tienen una fuente directa de infor- mación. Quienes no están en la compraventa de inmuebles pueden acudir a los gremios inmobiliarios, que en Colombia se denominan Lonjas y los cuales mantienen actualizado un Banco de Datos de las Transacciones que se dan en el mercado de bienes raíces en cada ciudad.

Debe tenerse en cuenta que la transacción debe darse en condiciones de LIBRE NEGOCIACIÓN, el comprador y el vendedor conocen el mercado y ambos desean y no están obligados a la negociación. Por ejemplo existen ciertas transacciones que no son representativas y sesgan el Método del Mercado. Es el caso de las daciones en pago a los bancos o acreedores en cuyo caso se da una situación forzada u obli- gada por la situación del deudor. En la mayoría de los casos se recibe por un valor muy inferior al verdaderamente comercial, en otros casos podría recibirse por un valor mayor cuando la deuda es superior al inmueble. Tampoco son representativas las donaciones a parientes o entidades de beneficencia.

A veces los aportes a negocios o las transacciones entre personas jurídicas de un mismo grupo económico pueden alterar el verdadero valor del inmueble porque no se da en condiciones de Libre Negociación. No son útiles los datos provenientes de remates o ventas judiciales, ni las transacciones con entidades del Estado en condiciones de Expropiación o venta forzada para la construcción de una vía.

En cuanto a los ANUNCIOS Y OFERTAS se puede acudir a:

- Avisos de periódicos de amplia circulación en la ciudad.

- Información de Lonjas y asociaciones inmobiliarias

- Datos de corredores de bienes raíces y constructores de inmuebles

- Avisos y vallas en el sector mediante recorrido

En cuanto a los anuncios de periódicos, o avisos clasificados, la dificultad estriba en la poca información por lo cual es necesario acudir al teléfono o visita personal de los inmuebles a fin de obtener las características similares que per- mitan la Homogeneización. El problema a veces es la mala o deficiente informa-

ción que la fuente puede proporcionar si no se visita el inmueble referencia. A veces estos datos son mal proporcionados por la desconfianza que el vendedor informante tiene de que el avaluador sea un potencial competidor de corretaje que le podría quitar la comisión de venta.

Es mejor obtener los datos en las Lonjas de propiedad raíz o asociaciones inmo- biliarias, ya que los datos provenientes de corredores inmobiliarios podrían afectar el resultado con el temor de que le quiten el negocio. Cuando la información viene directamente del propietario, es posible que el precio pedido sea sustancialmente alto ya que en la mayoría de las veces los propietarios no conocen el valor de su inmueble y suelen pedir muy por encima del precio razonable de mercado.

En algunas ciudades existen ESTUDIOS ESPECIALES que proveen mejor in- formación sobre los precios de oferta y transacciones. Es el caso de las ciudades principales de Colombia que a través de agremiaciones profesionales o entidades recolectoras privadas permiten obtener muy buenos datos. A continuación presen- tamos algunos:

ESTUDIOS DE OFERTA Y DEMANDA POR EDIFICACIONES URBANAS. Estos trabajos los adelanta CAMACOL (Cámara Colombiana de la Cons- trucción) en las ciudades principales. En Bogotá, Medellín y Cali se realizan semestralmente, en las demás ciudades cada año o cada dos años. Estas investigaciones, cuya Métodología fue elaborada por el Economista Oscar Borrero Ochoa (autor de estas paginas) cuando era Director Ejecutivo del CENAC, y actualmente asesora algunas empresas para la producción de dichos estudios, permiten obtener un censo muy completo de la Oferta nueva de edificaciones en la ciudad, en un determinado momento del año. El avaluador tiene allí una mina de información de toda la oferta de la ciu- dad, por zonas, estratos sociales, vivienda, oficinas, locales, bodegas. Se informa del área y numero de inmuebles nuevos iniciados en el año, del volumen vendido, de la oferta disponible, los precios del mercado, el tamaño de los inmuebles, los acabados de materiales y la ubicación por barrios. Cuando se hace el estudio cada semestre los datos están en permanente actualización y son de gran utilidad para el avaluador. Como explicaremos en el ultimo capítulo, “Métodología para presentar avalúos”, es necesario informar al cliente cómo está el mercado en la zona, cuanto se ha cons- truido en los últimos años, qué nuevas construcciones existen, etc. Toda esta información es costoso y difícil recogerla para cada avalúo. Por ello

recomendamos como libro de cabecera para los avaluadores colombianos la adquisición anual o semestral de los estudios de Oferta y Demanda por Edificaciones producidos por CAMACOL en cada ciudad.

ESTUDIOS DE VALOR DEL SUELO. Las Lonjas de Propiedad Raíz, en par- ticular particular la Lonja de Bogotá adelantan periódicamente un estudio sobre precios del suelo en las diferentes áreas, zonas y barrios de la ciudad. En Bogotá se realizan cada año y se tiene una secuencia desde 1959 de tal manera que para cada año es posible obtener el valor de suelo que tenia en precios corrientes del momento y en precios constantes tomando como deflactor comparativo la inflación. La Métodología, dirección y asesoría de estos estudios han sido llevados a cabo por el autor Oscar Borrero Ochoa y la Arquitecta Esperanza Duran de Gamez. Los datos son indicativos y requie- ren el concurso del avaluador homogeneizando precios y determinando las características propias del lote que avalúa. No se puede inferir el dato de la Lonja en estos estudios para toda la zona sin determinar las características especiales de cada lote.

CONSTRUDATA PRECIOS. La firma privada CONSTRUDATA de LEGIS S.A. provee a los constructores e inmobiliarios de varias zonas del país una revista bimestral y estudios especializados que recogen datos de precios y costos de materiales. Asimismo recoge precios de oferta de los proyectos en la ciudad. Esta revista contiene una valiosa información para los avaluadores acerca de los costos típicos por metro cuadrado según prototipos de inmuebles. Se utilizará para el método del costo y avalúo de las construcciones.

REVISTAS ESPECIALIZADAS. Estas revistas inmobiliarias recogen valiosa información en la ciudad que tienen producción. Es el caso de LA GUIA IN- MOBILIARIA que produce una revista mensual en Bogotá, Medellín, Cali y Bucaramanga y otras ciudades. La información recogida corresponde a un gran numero de proyectos nuevos de vivienda y otros usos que en ese mo- mento se venden en la ciudad. No solamente informa de los avisos pagados sino también de los demás proyectos que se construyen en la ciudad, dividido en zonas. Es una fuente muy valiosa, ya clasificada para los corredores de bienes raíces, para los constructores y en especial para los avaluadores.

En algunas ciudades existen revistas o informativos que dan buena fuente a los avaluadores. CAMACOL produce para cada ciudad una revista con los principales proyectos nuevos que se venden y sigue los lineamientos de las otras revistas mencionadas atrás.

Cuáles son los elementos que se deben recolectar:

- Datos: de transacción, de oferta, de avisos, de publicación, etc.

- Fuente de información: catastro, Lonja, periódicos, corredores inmobiliarios, estudios especializados, revistas, investigaciones privadas, etc.

- Localización: dirección exacta, barrio, estrato, uso del predio, distancia a la esquina, centro comercial, servicios del área, transporte, vías de acceso.

- Dimensiones: frente, fondo, área, regularidad

- Precio y condiciones de venta

2.1.2. Homogeneización.

El proceso de Homogeneización significa “hacer homogéneo, hacer equivalente, hacer comparable”. Por ello es indispensable luego de tomar los datos en el proceso de recolección pasar a la etapa de homogeneización.

El primer paso debe ser definir la zona GEOECONOMICA HOMOGÉNEA. Se entiende por esta la zona que tiene similares características en cuanto a:

- Ubicación espacial

- Estrato social

- Uso similar (industrial, comercial, habitacional)

- Densidades y reglamentación urbana similar (alturas, índices de construcción)

Posteriormente aplicaremos los siguientes elementos y factores para el calculo:

a) REDUCCIÓN A PRECIO DE CONTADO. Dado que la forma de pago puede alterar los resultados en la recolección de precios, es necesario hacer com- parable todas las transacciones y precios de oferta considerando el negocio como si se pagase de contado. Cuando se toma un crédito y se paga una cuota inicial, en la practica para el vendedor se trata de una transacción de contado, ya que el propietario recibe todo el dinero proveniente de la cuota inicial y del crédito de la entidad financiera. Para el comprador no es un pago de contado porque obtuvo un crédito a largo plazo, pero para el vendedor la venta fue de contado porque recibió todo su dinero en corto plazo.

Normalmente las ventas de contado se estiman en un plazo de 90 días, plazo

necesario para obtener el crédito, hacer las escrituras, la hipoteca y reunir toda la cuota inicial. Cuando el plazo es superior, no se considera de contado

y generalmente se aplican intereses para los saldos pendientes. Es necesario

identificar el costo del dinero o intereses que se cobran ya que generalmente

el INTERES INMOBILIARIO es diferente al Interés Bancario o al Costo del Dinero colocado a intereses.

b) FACTOR DE FUENTE. En los casos en los cuales los datos recolectados vengan de ofertas, avisos de periódico o precios que pide el propietario, generalmente hay un incremento por encima del valor del mercado, ya que generalmente se pide más para poder obtener una buena transacción.

En estos casos se debe efectuar un descuento o aplicar un factor de demerito con el fin de acercarse al valor comercial o posible transacción, acercándose al precio que pagaría la demanda.

En condiciones normales el precio de transacción suele estar un 10% por debajo del precio que pide la oferta con lo cual bastaría con aplicar un Factor de Fuente igual a 0.9. Sin embargo hay momentos en la economía, particular- mente cuando se presentan las crisis inmobiliarias en los cuales la transacción puede llegar a estar hasta un 30% por debajo del precio que solicita la oferta. En épocas de baja demanda inmobiliaria podría aplicarse un factor de fuente igual a 0.8.

Sin embargo debe el avaluador ser cauteloso con este factor, ya que no todos los precios de la oferta están inflados. Hay personas que piden lo que esperan recibir y por debajo de esta cifra no aceptarían transacción. Así como hay otros que suben 30% el precio para poder obtener una “rebaja” apreciable.

c) FACTOR DE PROFUNDIDAD. En el avalúo de terrenos urbanizados la pro- fundidad del lote exige aplicar un factor de demerito en la medida que el lote sea mas profundo. Analizaremos esto en el Capítulo siguiente.

d) FACTOR DE FRENTE. A medida que el lote tiene un frente mas amplio sobre la vía, debemos añadir mejor precio. Esto se hace mediante un factor que in- crementa o demerita el precio de un lote en la medida que el frente sea mas

o menos amplio. Igualmente lo analizaremos en el capítulo siguiente.

e) FACTOR DE TRASPOSICIÓN. Es la relación entre un índice del inmueble o local que se está avaluando y el índice típico para dicho inmueble que se investiga. En algunas ciudades las organizaciones inmobiliarias o de avalúos pueden estable- cer determinados índices de localización, de demanda o de calidad, promedios para la zona. El avaluador establece si el inmueble o local que avalúa tiene un índice o valor superior o inferior que el promedio establecido para la zona.

F(tr) =

Ia (Indice del local que se avalúa) Ip (Indice del local del elemento investigado)

f) FACTOR DE ACTUALIZACIÓN. El inmueble investigado o los datos obtenidos por comparación pueden referirse a determinada época o fecha. Es necesario actuali- zarlos al momento en el cual se hace el avalúo. Esto se hace mediante el proceso de “inflactar” los precios, es decir aplicarle el Indice de Precios al Consumidor desde el momento de la transacción o dato investigado hasta el momento en que se hace el avalúo. Se trata de pasar los precios de un año o un determinado mes a otro aplicando los índices de precios del costo de vida o de la construcción.

No puede aplicarse para períodos largos (superior a dos años) ya que la valorización de los inmuebles no corre pareja a la inflación. Si observo una transacción de comienzos del año y estoy haciendo un avalúo al terminar el año, podría aplicar el índice de inflación de dicho año con el fin de comparar los dos datos. La inflación en períodos cortos sirve para comparar precios. No es lo mismo comparar una transacción de hace tres años con los datos actuales. La valorización ha podido ser superior o inferior a la inflación.

g) TAMAÑO. Hay una elasticidad-precio de acuerdo con el tamaño. Los inmuebles grandes tienen un predio unitario inferior a los inmuebles de menor tamaño. Existen tablas y regresiones lineales que lo permiten calcular.

h) TOPOGRAFíA: Los terrenos planos tienen mejor valor que los terrenos incli- nados. La comparación se hace en función de los sobrecostos que representa la topografía.

i) UBICACIÓN: Dado que el estudio se debe hacer dentro de una zona geoeco- nómica homogénea, la ubicación debe ser similar. Sin embargo dentro del mismo barrio o urbanización existen mejores terrenos. Estos podrían ser los esquineros, los que tienen frente a varias calles, o los que están con frente a los parques o las Vías Principales.

2.1.2. Resultados homogeneizados.

El inmueble investigado puede tener necesidad de aplicarle uno o varios de los factores analizados aquí.

Los que generalmente se aplican son el Factor de Fuente (margen de negociación), el Factor de Tamaño y el Factor de Ubicación. Entonces se multiplica el valor que se tiene investigado en las ofertas o transacciones por los factores encontrados con el fin de obtener el valor homogeneizado.

La base del método comparativo está en la buena recolección de datos y en la correcta homogeneización de los valores. Comparar no es obtener datos de prensa o de avisos y luego obtener el promedio para luego colocárselo al inmueble avaluado. El método de mercado exige una correcta comparación utilizando la Métodología de la homogeneización que explicaremos en el capítulo siguiente.

Los datos recogidos y homogeneizados se promedian. Se aplican los estimadores de varianza y desviación estándar. El coeficiente de variación que se debe aceptar (relación entre desviación estándar y promedio aritmético) no debe ser superior a 15%.

En el anexo al final de este capitulo presentamos un ejercicio de homogeneización.

2.2. método del costo

Se denomina así al método que parte de presupuestos para obtener el costo de re- producción o de sustitución de un bien inmueble. En general se aplica a las construc- ciones, obras de infraestructura, mejoras y adiciones. El terreno bruto no tiene costo y por eso se trata por el método comparativo. Pero todas las adiciones al terreno, urbanización y construcciones, tienen un presupuesto de construcción. Por el costo se puede llegar a las mejoras, aplicando los métodos de la depreciación.

Trataremos especialmente este método en el Capítulo 4 al referirnos a las cons- trucciones.

2.3. método residual

Este método es muy aplicado en Colombia y especialmente en la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá. También se denomina Método del Potencial de Desarrollo. Se basa en calcular el valor de un terreno como “residuo” o saldo entre el precio de venta del inmueble, restándole la utilidad y el costo de la construcción. Nos referiremos a este método en el capítulo 7.

2.4.

método de la renta

Este método permite llegar al valor del inmueble a partir de la renta liquida que pro- duce. En general denominamos alquiler a la renta que produce un inmueble. Existe en todas las ciudades y países una relación entre la renta y el valor del inmueble. Obteniendo una tasa de renta promedio para la zona y el uso especifico podemos calcular cuanto puede valer el inmueble a partir de la renta. Este seria un método de renta DIRECTO. Trataremos este método en el capítulo 9 cuando nos referiremos

a los arrendamientos.

2.5. método de capitalización

Es una variante del Método de la Renta, pero lo tratamos por separado porque se

trata de un cálculo INDIRECTO mediante la capitalización de todas las rentas futuras de un inmueble trayéndolas a valor presente utilizando los conceptos de las matemá- ticas financieras. En el método de la Renta Directo llegamos al valor del inmueble

a través del alquiler o arrendamiento inmobiliario. En el método de Capitalización o

Método de Renta Indirecto llegamos al valor del inmueble estimando todas las rentas que produce el inmueble. Un hotel no genera arrendamiento sino utilidades. Estas utilidades futuras capitalizadas o traídas a valor presente constituyen la base para calcular el valor del inmueble.

Este método constituye la parte mas avanzada de los avalúos y lo trataremos en este libro a partir del capítulo 14.

3. relACión entre FACtores y métodos AvAluAtorios

Para tener una visión global es conveniente presentar la relación que existe entre los tres factores del avalúo y los cinco métodos avaluatorios. En el cuadro siguiente presentaremos cada factor y el método que se aplica para avaluar.

Factores y métodos

3.1. lote

a) Urbanizado

- Método Comparativo.

- Método Residual.

b) 1.

Sin urbanizar

- Método del Costo.

- Método Comparativo.

3.2. Construcción

- Método del Costo.

3.3. Factor de comercialidad

- Método Comparativo

- Método de Renta

3.4. inmueble total

- Método Comparativo

- Método de Renta

- Método de Capitalización.

Anexo

eJerCiCio de homogeneiZACion Por el metodo ComPArAtivo

Adjunto al presente anexo encontrará el lector un archivo Excell con 5 cuadros. Expliquemos el modelo mediante el Cuadro 1.

Se trata de valorar un inmueble con 300 m 2 de area con una ubicación media, no es el mejor ni el peor de la zona. El inmueble puede ser un lote, un local, una bodega industrial. El avaluador primeramente realiza una investigación de mercado en la zona geoeconómica homogénea, es decir, aquella que tiene similar ubicación, la misma norma, alturas, usos y densidades, estrato social similar. Las entidades catastrales identifican como zona geo-económica homogénea aquellas que por su similitud van a tener un precio semejante y se pueden obtener promedios significativos.

En el cuadro 2 establecemos un criterio de calificación para una zona geo-econó- mica homogénea, adonde el avaluador debe investigar sus datos. Estas zonas deben tener un precio cuyo valor máximo no supere en más del 50% al valor mínimo. Se podrían establecer rangos más cortos, como que la distancia no sea mayor del 30%. En el ejemplo que ponemos la calificación parte del inmueble medio o intermedio, que tendría calificación de 1.0. El inmueble óptimo, dentro de la misma zona, ten- dría un valor 20% superior, calificación de 1.2. El peor inmueble en la misma zona, valdría el 0.8 del inmueble medio, o 20% por debajo. Observemos que la relación entre el máximo y el mínimo es del 50%.

Si la diferencia es mayor, es probable que el avaluador se salió de la zona geo- económica y deberá rechazar dichos datos.

En el cuadro 2 presentamos una tabla del Factor Tamaño la cual nos muestra la res- puesta del mercado ante el aumento de tamaño. Ha sido tomada de Bogotá para lotes y locales comerciales. Significa que si tenemos un inmueble típico de 100 m 2 , es decir, el

inmueble modal o que más se repite en la zona, al aumentar el tamaño, el mercado casti- gará el precio unitario. De acuerdo con la tabla si el inmueble que valoramos o compramos tiene un tamaño entre una y tres veces ese inmueble típico, el factor es 1.0, o sea no se

afecta por tamaño. Pero si el inmueble está entre 3.1 y 6 veces, en nuestro caso, entre 310

y 600 m 2 , el factor es 0.9, con lo cual habrá perdido el 10% por cada m 2 de precio.

Si el inmueble es de mayor tamaño, 1.000 m 2 , sería 10 veces superior al típico y se afectaría por el factor 0.8. Y de la misma manera si es 20 o 30 veces superior se afectaria por factores de 0.7 o 0.6. Asi funciona en la realidad del mercado, a mayor tamaño, menor precio por m 2 porque es más difícil venderlo.

Retornando al Cuadro 1, el avaluador debe primero aplicar el Factor de fuente, o diferencia entre lo que se pide y la negociación. Hemos recomendado aplicar facto- res entre 0.8 y 0.9. Si el mercado es bueno, suficiente demanda, podremos aplicar el factor de 0.9 a todas las ofertas tal como lo presentamos en dicho Cuadro 1. Para las transacciones y los avaluos no se aplica ningún demérito, o sea que el factor es 1.0.

El factor de tamaño en el ejemplo se aplica devolviendo lo que el mercado quita. Es decir, si el inmueble 3 tiene 1.200 m 2 , con lo cual es 4 veces superior al inmueble que avaluamos, el mercado lo castigaría con 0.9 de acuerdo con la tabla de tamaño del Cuadro 2. Si pierde un 10% por mercado, le debemos devolver lo que perdió, añadiendo este 10% y por tanto multiplicamos por 1.1. En cambio el inmueble 5 que tiene 100 m 2 , es la tercera parte del que avaluamos, debe valer más en el mercado, digamos un 10% más (proyectando la tabla hacia inmuebles menores). Luego le debemos quitar ese 10% que el mercado le otorga multiplicando por 0.9.

De igual manera el inmueble 6 con 3.000 m 2 es 10 veces superior al que valoramos

y el mercado lo castiga con 0.8. Le devolvemos este 20% al multiplicar por 1.2.

En resumen los inmuebles menores que aquel que valoramos se multiplican por un factor inferior a la unidad para rebajarlos y los que son mayores al inmueble referencia o que se valora se multiplican por factores superiores a la unidad para elevarlos. De esta manera homogenizamos los valores encontrados en el estudio de mercado comparándolos con el nuestro.

De manera similar aplicaremos el factor tamaño. Los inmuebles de mejor ubica- ción al nuestro (al que valoramos) se rebajan al multiplicar por factores inferiores

a la unidad. Los inmuebles de peor ubicación se elevan al factorizar por números

superiores a la unidad. Asi en el Cuadro 1 el inmueble 1 se factoriza por 0.8 para rebajarlo en 20%, dado que el mercado le otorga un precio 20% superior al inmue-

ble medio. Recordemos que nuestro inmueble por valorar tiene ubicación media. En cambio el inmueble 5, mala ubicación debe subirse 20% al multiplicar por 1.2, porque el mercado lo está castigando con factor 0.8 respecto al inmueble medio.

En resumen, los inmuebles mejores que el nuestro por avaluar, se rebajan, los inmuebles peores que el nuestro se elevan. Si el avaluador aplica la lógica del mer- cado entenderá mejor el proceso de homogeneización. No es un cuadro mecánico que se aplica con tablas. Requiere los conceptos inmobiliarios y la lógica del mercado de bienes raíces.

En el cuadro 3 presentamos un ejercicio para el lector de tal manera que debe calcular el factor de fuente, tamaño y ubicación teniendo en cuenta que el inmueble por avaluar es de 200 m 2 y su ubicación es óptima. Le sugerimos al lector hacer el esfuerzo por responder y llenar las casillas con los factores que considera válidos.

En el mismo cuadro planteamos un ejercicio 2 con un inmueble por avaluar de 1.000 m 2 y la ubicación mala. Los factores deberán cambiar sustancialmente.

En el cuadro 4 tenemos las respuestas al ejercicio 1 del cuadro 3. En el cuadro 5 la solución al ejercicio 2.

MEDIDAS CENTRALES Y DISPERSION DE DATOS.

El lector deberá obtener los promedios estadísticos, ojalá utilizando Excell, la desviación estándar 2 y el coeficiente de variación 3 .

El coeficiente de variación aceptable en las normas colombianas es del 15%. En otros paises es del 10%. Si se observa en el Cuadro 1 el coeficiente de variación en los datos no homogeneizados es 21.3% con lo cual no sería aceptable. Una vez homogeneizado se reduce a 8.4% con lo cual es válido.

En los ejercicios 1 y 2 el alumno deberá calcular los coeficientes de variación. Los datos no homogeneizados del cuadro 3 presentan una dispersión del 23.8%, lo cual no es aceptable en las normas de avalúos.

(2) Desviación estándar o típica es la raíz cuadrada de la varianza y su símbolo estadístico es la letra griega ð (sigma). La varianza es una medida de dispersión estadística que obtiene el promedio de las desviaciones al cuadrado entre cada dato y el promedio.

(3) El coeficiente de variación es la relación porcentual entre la desviación tipica o estándar y el promedio : ð / μ

CuAdro 1 homogeneización de valores urbanos inmueble referencia, 300 m 2 , ubicación media. valor
CuAdro 1
homogeneización de valores urbanos
inmueble referencia, 300 m 2 , ubicación media.
valor
Factor
tamaño
Factor
Factor
inmueble
Fuente
ubicación
total m 2
m 2
fuente
m 2
tamaño
ubicación
1
14.000
Oferta
0,9
300
1
Óptimo
0,8
10.080
2
12.000
Oferta
0,9
600
1
Bueno
0,9
9.720
3
9.000
Oferta
0,9
1.200
1,1
Medio
1
8.910
4
8.500
Transacción
1
200
1
Regular
1,1
9.350
5
7.500
Avalúo
1
100
0,9
Malo
1,2
8.100
6
10.000
Oferta
0,9
3.000
1,2
Bueno
0,9
9.720
7
11.000
Oferta
0,9
400
1
Medio
1
9.900
8
13.000
Transacción
1
800
1,05
Óptimo
0,8
10.920
9
8.000
Avalúo
1
80
0,9
Malo
1,2
8.640
10
12.000
Oferta
0,9
150
0,9
Medio
1
9.720
Promedio
10.500
9.506
Desviación
2.236,07
797,76
Coef. Variac
21,3%
8,4%
CuAdro 2 Criterios de calificacion Factor de tamaño Factor de ubicación veces Factor Calificación Factor
CuAdro 2
Criterios de calificacion
Factor de tamaño
Factor de ubicación
veces
Factor
Calificación
Factor
1 a 3
1
optimo
1,2
3.1 a 6
0,9
bueno
1,1
6.1 a 10
0,8
intermedio
1
10.1 a 20
0,7
regular
0,9
mas de 20
0,6
malo
0,8
CuAdro 3 ejercicio de homogeneizacion inmueble urbano ejercicio 1 inmueble referencia: 200 m 2 ,
CuAdro 3
ejercicio de homogeneizacion inmueble urbano
ejercicio 1
inmueble referencia: 200 m 2 , ubicación optima
valor
Factor
Factor
tamaño
Factor
total
inmueble
Fuente
ubicación
m 2
fuente
ubicación
m 2
tamaño
m 2
1
280.000
oferta
optimo
200
2
240.000
oferta
bueno
400
3
180.000
oferta
medio
800
4
170.000
transacción
regular
150
5
150.000
avaluo
malo
70
6
200.000
oferta
bueno
2000
Promedio
203.333
Desviación st
Coefic variac
23,8%
Ejercicio 2: aplicar a los mismo inmuebles los factores correspondientes suponiendo que el inmueble
referencia o por avaluar es de 1.000 M 2 y tiene ubicación mala.
CuAdro 4 ejercicio de homogeneizacion inmueble urbano inmueble referencia, 200 m 2 , ubicación optima
CuAdro 4
ejercicio de homogeneizacion inmueble urbano
inmueble referencia, 200 m 2 , ubicación optima
valor
Factor
Factor
tamaño
Factor
total
inmueble
Fuente
ubicación
m 2
fuente
ubicación
m 2
tamaño
m 2
1
280.000
Oferta
0,85
Optimo
1
200
1
238.000
2
240.000
Oferta
0,85
Bueno
1,1
400
1
224.400
3
180.000
Oferta
0,9
Medio
1,2
800
1,1
213.840
4
170.000
Transacción
1
Regular
1,3
150
1
221.000
5
150.000
Avaluo
1
Malo
1,4
70
0,9
189.000
6
200.000
Oferta
0,9
Bueno
1,1
2000
1,2
237.600
Promedio
203.333
220.640
Desviación st
48442,41
18169,25
Coefic variac
23,8%
8,2%
CuAdro 5 Inmueble referencia, 1000 m 2 , ubicación mala Factor Factor tamaño Factor inmueble
CuAdro 5
Inmueble referencia, 1000 m 2 , ubicación mala
Factor
Factor
tamaño
Factor
inmueble
valor m 2
Fuente
ubicación
total m 2
fuente
ubicación
m 2
tamaño
1
280.000
Oferta
0,85
Optimo
0,6
200
0,85
121.380
2
240.000
Oferta
0,85
Bueno
0,7
400
0,95
135.660
3
180.000
Oferta
0,9
Medio
0,8
800
1
129.600
Tran-
4
170.000
1
Regular
0,9
150
0,8
122.400
sacción
5
150.000
Avaluo
1
Malo
1
70
0,7
105.000
6
200.000
Oferta
0,9
Bueno
0,7
2000
1
126.000
Promedio
203.333
123.340
Desviación st
48442,41
10383,90
Coefic variac
23,8%
8,4%