RAPORT DE EVALUARE a proprietii imobiliare:

Apartament cu 2 camere
NREGISTRARE LA EVALUATOR 1. EVALUATOR Legitimaie ANEVAR Parafa Firma Adresa evaluatorului
Nr. 34 /19.02.2013

NREGISTRARE LA BANC

Nr.

CERCEL HORIA SILVIU Nr. 11277 / 2013 Nr. 11277 valabil 2013 S.C. AA+CONSULTING S.R.L. Oraul: Sibiu Str. Alexandru Odobescu, nr. 6, ap. 7B Telefon: 0758-397378 Fax: 0369-454764 E-mail: horia.cercel@gmail.com

2. CLIENT Adresa propriettii DESTINATARUL RAPORTULUI Solicitant credit 3. PROPRIETATEA EVALUAT

CORDOS GHEORGHE i CORDOS FIRUCA Localitatea: TELCIU, Str. Principal, bloc 12, scara B, etaj 1, ap. 3, jud. Bistria-Nsud

SC HOLZINDUSTRIE SCHWEIGHOFER SRL

Cordos Gheorghe i Cordos Firuca Apartament cu 2 camere situat la etajul 1 al unui bloc cu regimul de nlime P+2E, Au = 52,30 mp, conform contract vnzare-cumprare. Apartamentul conform CF se compune din 2 camere i alte dependine, cu suprafaa util Su = 52,30 mp, conform contract vnzare-cumprare Cordos Gheorghe i Cordos Firuca, detin drept de proprietate, cu titlu de cumprare. Localiatate : Telciu Jud. Bistria-Nsud, str. Principal, bloc 12, scara B, etaj 1, ap. 3 Suprafaa util a fost preluat de evaluator din contractul de vnzare-cumparare.

Proprietari Adresa proprietii Condiii speciale

4. DECLARAREA VALORII
VALOAREA DE PIA ESTIMAT PRIN ABORDAREA PRIN COMPARAII

20.700 EUR echivalent 90.800 RON

VALOAREA NU ESTE INFLUENAT DE T.V.A. LA BAZA ESTIMRII AU STAT TRANZACIILE NTRE PERSOANE FIZICE, MAJOR ITARE PE PIAA IMOBILIAR SPECIFIC

AA+CONSULTING SRL 5. BAZA DE EVALUARE SCOPUL EVALURII DATA DE REFERIN A EVALURII CURS DE SCHIMB BNR LA DATA DE REFERIN DATA INSPECIEI PROPRIETII

Apartament 2 camere i dependine SERBAN ANCUA Valoarea de pia Garantare credit 19.02.2013 1 EURO = 4,3870 RON Imobilul nu a fost inspectat de evaluator, raportul de evaluare fiind unul de tip desktop, in baza informatiilor puse la dispozitie de client si destinatar. Se presupune ca proprietatea este cea prezentata si descrisa in prezentul raport. Dreptul de proprietate: cu titlu de drept de proprietate , cu titlu de cumprare, dobndit n baza contractului de vnzare-cumprare nr. 1293/1992. Carte Funciar: apartament nr. 25012-C1_U16, Telciu din 16.01.2013, Nr CF vechi: 4299/B/III. Numr topografic/cadastral: 8900/B/III. Sarcini nscrise n Cartea Funciar: nu sunt. Suprafaa conform contract: Au = 52,30 mp. Pri comune indivize: - . Teren atribuit n folosinta: 71/1614 mp. Extras de Carte Funciar: Evaluatorul a avut la dispoziie un extras de carte funciar eliberat la data de 16.01.2013, din care s-au extras datele mai sus prezentate anexat prezentului raport i considerat parte integrant. Conform extrasului de carte funciar prezentat proprietatea imobiliar nu este grevat de sarcini. Evaluarea a fost fcut n ipoteza dreptului deplin de proprietate. La prezentarea raportului la finanator, solicitantul trebuie s prezinte un extras actualizat n conformitate cu normele interne ale finanatorului. Valoarea proprietii a fost determinat n ipoteza c proprietatea este liber de sarcini. Suprafaa conform contract vnzare-cumprare: Au = 52,30 mp. Pri comune indivize: - . Teren atribuit n folosinta: 71/1614 mp. Situaia ocupanilor: liber Contracte de concesiune / nchiriere: nu e cazul

6.

DATE PRIVIND DREPTUL DE PROPRIETATE, SUPRAFAA I COTE INDIVIZE

MENIUNI 1: Situaia privind Cartea Funciar

7.

DATE PRIVIND DOCUMENTATIA CADASTRALA SITUAIA ACTUAL A APARTAMENTULUI ZONA DE AMPLASARE

8. 9.

DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE Proprietatea este amplasat ntr-o zon mixt rezidenial i comercial, n cadrul localitii Telciu din judeul Bistria-Nsud. n zon sunt amplasate preponderent blocuri cu regimul de nlime P+2E i P+4E. Distana fa de proprieti complementare (piee, magazine, instituii de nvmnt etc.) este relativ mic. Accesul este facil iar mijloacele de transport n comun sunt la distan relativ mic. Strada la care are acces proprietatea este sistematizat superior, utilitile aferente existente pe amplasamente sunt cele uzuale necesare: ap -canalizare, energie electric, gaz metan, telefonie, TV cablu , Internet. Auto i pietonal: Str. Principala. Calitatea reelelor de transport: asfaltate cu 2 benzi pe sens.
-2-

ARTERE IMPORTANTE DE CIRCULAIE N

AA+CONSULTING SRL APROPIERE CARACTERUL EDILITAR AL ZONEI

Apartament 2 camere i dependine SERBAN ANCUA

UTILITI EDILITARE

AMBIENT CONCLUZIE PRIVIND ZONA DE AMPLASARE

Tipul zonei Zon mixt rezidenial i comercial Proprietatea este amplasat ntr-o zon mixt rezidenial i comercial, n cadrul localitii Telciu din judeul Bistria-Nsud. n zon sunt amplasate preponderent blocuri cu regimul de nlime P+2E i P+4E. Reea de transport n comun: la o distan relativ mic, cu mijloace de transport suficiente Uniti comerciale: sunt amplasate la distan mic Uniti de nvmnt (mediu): la distan mic Uniti medicale: cabinete medicale. Instituii de cult: sunt amplasate la distan mic Sedii de bnci: -. Instituii guvernamentale: Reea urban de energie electric: existent Reea urban de ap: existent Reea urban de termoficare: inexistent Reea urban de gaze: existent Reea urban de canalizare: existent Reea urban de telefonie, cablu tv i internet: existent Civilizat

10.

Proprietatea este amplasat ntr-o zon mixt rezidenial i comercial, n cadrul localitii Telciu din judeul Bistria-Nsud. n zon sunt amplasate preponderent blocuri cu regimul de nlime P+2E i P+4E. Dotri i reele edilitare suficiente. Ambient civilizat. Atractivitate medie. DESCRIEREA CONSTRUCIEI DE BAZ (BLOCUL) AMPLASAMENT Bloc de locuine tip P+2E. Apartament situat la etajul 1. ANUL PIF Cca 1975. LOCUINTE PE PALIER ORIENTARE CARACTERISTICI 3. Cardinal: Vest Structur: fundaii din beton armat nchideri perimetrale: perei portani din crmid, perei de compartimentare din zidrie de crmid Planee din beton armat Acoperiul este de tip terasa Finisaj exterior: tencuieli gletuite i zugrveli lavabile Aspect exterior: mediu Aspect interior: mediu Starea general a blocului este bun, aspectul este ngrijit Categoria cldirii in punct de vedere al rezistenei la f oc I Coeficient de rezisten la seismicitate - zona D Imobilul nu se afl n zon inundabil.

CONCLUZIE PRIVIND CONSTRUCIA DE BAZ

-3-

AA+CONSULTING SRL 11. DESCRIEREA APARTAMENTULUI SUPRAFA

Apartament 2 camere i dependine SERBAN ANCUA Apartamentul se compune din 2 camere, buctrie, cmar, baie, antreu, debara, balcon, cu suprafaa util Su = 52,30 mp. Apartamentul este: decomandat Gradul de confort : 1. Exterioar: lemn cu geam obinuit. Interioar: lemn. Apartamentul are finisaje medii. Pardoseli: beton, gresie (baie). Tencuieli gletuite si zugrveli simple. Normale . Instalaiile sunt n stare bun de funcionare. nczirea se face cu calorifere metalice cu agent termic de la centrala termic de apartament. Instalaiile sunt n stare bun de funcionare. De la reeaua oraului. Instalaiile sunt n stare bun de funcionare. Din reeaua oraului. Alimenteaz aragazul i centrala termic. Instalaiile sunt n stare bun de funcionare. Necesar de lucrari pentru aducerea in stare de functiune: nu e cazul. Aspect ngrijit, utiliti complete. Stare tehnic general este bun, apartamentul are finisaje medii spre inferioare Deprecieri identificate: nu e cazul

TMPLRIE FINISAJE

INSTALAII I DOTRI ELECTRICE INSTALAII I DOTRI NCLZIRE INSTALAII I DOTRI ALIMENTARE CU AP INSTALAII I DOTRI ALIMENTARE CU GAZE NECESAR DE INVESTIT CONCLUZIE PRIVIND APARTAMENTUL

12.

ANALIZA PIEEI IMOBILIARE DEFINIREA PIEEI I SUBPIEEI NATURA ZONEI Piaa locuinelor rezideniale cu 2 camere amplasate n blocuri de locuine. Delimitarea pieei : municipiul Bistria-Nsud. Zon preponderent rezidenial Din punct de vedere edilitar: zona stabil. Din punct de vedere economic: localitate cu economie medie. Medie. Evoluie : in stagnare. Medie. Evoluie : in stagnare. In ceea ce privete echilibrul pieei imobiliare, fa de ultimii ani raporturile s-au inversat pe piaa imobiliar aceasta devenind o pia a cumprtorului ncepnd cu ultima parte a anului 2008. Transformarea pieei imobiliare ntr-o pia a cumprtorului s-a realizat n contextul penuriei de capital i a creterii costurilor cu acesta context de criz cunoscut n mediile de afaceri i de participanii pe pia - coroborat cu scderea numrului tranzaciilor pe segmentul imobiliar i previziunile de accentuare a continurii trendului descendent a evoluiei preurilor pe piaa menionat. Minim: 350 EURO/mp finisat Maxim: 450 EURO/mp finisat -4-

OFERTA DE LOCUINE SIMILARE CEREREA DE LOCUINE SIMILARE ECHILIBRUL PIEEI (RAPORTUL CERERE/ OFERT)

PREURI N ZON PENTRU APARTAMENTE CU 2 camere

CHIRII N ZON PENTRU APARTAMENTE CU 2 camere

AA+CONSULTING SRL CONCLUZII I TENDINE PRIVIND PIAA PROPRIETII

Apartament 2 camere i dependine SERBAN ANCUA Pia a cumprtorului - ncepnd cu ultima parte a anului 2008. Trend descendent al valorilor pe piaa specific, numr redus de tranzacii. Anexa nr. 1 cuprinde extrase privind preurile / chiriile pe segmentul de pia al proprietii

13. CEA MAI BUN UTILIZARE Conceptul de cea mai buna utilizare reprezint alternativa de utilizare a proprietii selectata din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicrii metodelor de evaluare in capitolele urmtoare ale lucrrii. Cea mai buna utilizare - este definit ca utilizarea rezonabil, probabil i legal a unui teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamentat adecvat, fezabil financiar i are ca rezultat cea mai mare valoare. Cea mai bun utilizare este analizat uzual n una din urmtoarele situaii: o cea mai bun utilizare a terenului liber o cea mai bun utilizare a terenului construit. Cea mai bun utilizare a unei proprieti imobiliare trebuie s ndeplineasc patru criterii. Ea trebuie sa fie: o permisibil legal o posibila fizic o fezabil financiar o maxim productiv Practic, innd cont de tipul cldirii i de amplasarea acesteia, cea mai bun alternativ posibil pentru proprietatea evaluat este cea de proprietate imobiliar rezidenial. Prin prisma criteriilor care definesc noiunea de C.M.B.U. aceasta abordare: o este permisibil legal; o ndeplinete condiia de fizic posibil. o este fezabil financiar. o este maxim productiv se refera la valoarea proprietii imobiliare in condiiile celei mai bune utilizri (destinaii).

14. EVALUARE
REGLEMENTRI I CADRU LEGAL STANDARDE INTERNAIONALE DE EVALUARE EDIIA 2011 IVS Cadrul general IVS 101 Sfera misiunii de evaluare IVS 102 Implementare IVS 103 Raportarea evalurii IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare IVS 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietilor imobiliare pentru garantarea mprumuturilor Legislaia in vigoare

CADRU LEGAL

14.1. ABORDAREA PRIN COMPARAII Metoda comparaiilor de pia i are baza n analiza pieei i utilizeaz analiza comparativ, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieei pentru a gsi proprieti similare, comparnd apoi aceste proprieti cu cea "de evaluat". Premiza major a metodei este aceea c valoarea de pia a unei proprieti imobiliare este n relaie direct cu preurile de tranzacionare a unor proprieti competitive i comparabile. Analiza comparativ se bazeaz pe asemnrile i diferenele ntre proprieti i tranzaciile care influeneaz valoarea. Metoda este o abordare global, care aplic informaiile culese urmrind raportul cerere-ofert pe pia, reflectate n mass-media sau alte surse credibile de informare. Ea se bazeaz pe valoarea unitar rezultat n urma tranzaciilor cu imobile similare sau asimilabile efectuate n zon, sau zone comparabile satisfctor.
-5-

AA+CONSULTING SRL

Apartament 2 camere i dependine SERBAN ANCUA

S-a aplicat ca metod analiza comparativ prin exprimarea unor corecii cantitative pentru fiecare element de comparaie. Evaluatorul a analizat astfel vnzrile i ofertele comparabile pentru a determina dac acestea sunt superioare, inferioare sau egale proprietii de analizat. Coreciile au fost exprimate procentual sau n valoare absolut. Criteriul de selecie a valorii a fost corecia totala brut ca procent din preul de vnzare cea mai mic. Sursele de informaii pentru imobilele de comparaie au fost din baza proprie de date, de la ageniile imobiliare colaboratoare i parial de la instituiile i persoanele direct implicate n tranzacii. Proprietile comparabile utilizate n analiz sunt prezentate mai jos:
Nr crt. 0 1 2 4 5 6 7 8 Criterii i elemente de comparaie: Pret ( euro) Tipul comparabilei Drept de proprietate transmis: Conditii de finantare Conditii de vanzare Cheltuieli imediat urmatoare dupa cumparare Condiiile pietei: Adresa Localizare: Caracteristici fizice Tip apartament Numar camere Etaj Finisaje Incalzire / apa calda proprie Vechime (anul constructiei) Arie utila Cea ma buna utilizare: Pret / mp Au (EURO) Proprietatea de evaluat: 1 30,000 oferta integral similare normale finisat Feb-13 Rodna Rodna decomandat 3 1 din 4 medii da - CT proprie 1975 76 rezidential 395 Proprietati comparabile comparaie 2 26,500 oferta integral similare normale finisat Jan-13 Nasaud decomandat 2 P din 4 medii da - CT proprie 1975 60 rezidential 442 3 31,000 oferta integral similare normale finisat Feb-13 Nasaud decomandat 3 4 din 4 medii sup da - CT proprie 1975 70 rezidential 443

integral normale normale finisat prezent Principala bl12 Telciu decomandat 2 1 din 2 medii da - CT proprie 1975 52.30 rezidential

Grila de comparaii este urmtoarea:

-6-

AA+CONSULTING SRL
Identificare proprietate Pret vanzare TIP COMPARABILA Tip comparabila Corectie unitara sau procentuala Corectie totala pentru tipul comparabilei Pret de vanzare corectat DREPT DE PROPRIETATE Drept de proprietate transferat Corectie unitara sau procentuala Corectie totala drept de proprietate Pret corectat CONDITII DE FINANTARE Conditii de finantare Corectie unitara sau procentuala Corectie totala conditii de finantare Pret corectat CONDITII DE VANZARE Conditii de vanzare Corectie unitara sau procentuala Corectie totala conditii de vanzare Pret corectat CHELTUIELI IMEDIAT URMATOARE DUPA CUMPARARE Cheltuieli imediat urmatoare dupa cumparare - investitii de adecvare, finalizare, finisare Corectie unitara Corectie totala cheltuieli imediat dupa cumparare Pret corectat CONDITII DE PIATA Conditii de piata ( timpul ) Corectie procentuala Corectie totala conditii de piata Pret corectat LOCALIZARE Localizare Corectie procentuala Corectie totala localizare Pret corectat CARACTERISTICI FIZICE Tip apartament Corectie unitara sau procentuala Corectie totala tip apartament Pret corectat Etaj Corectie unitara sau procentuala Corectie totala etaj Pret corectat Finisaje Corectie unitara sau procentuala Corectie totala finisaje Pret corectat Incalzire / apa calda proprie Corectie unitara Corectie totala incalzire / apa calda proprie Pret corectat Vechime - an constructie Corectie unitara sau procentuala Corectie totala vechime Pret corectat Aria utila sau numar de camere Corectie unitara Corectie totala arie utila sau numar de camere Pret corectat Caracteristici economice Corectie unitara Corectie totala caracteristici economice Pret corectat Utilizare ( zonare) - cea mai buna utilizare Corectie unitara Corectie totala cea mai buna utilizare Pret corectat Componente non-imobiliare ale valorii Corectie unitara Corectie totala componente non-imobiliare Pret corectat Corectie totala neta Corectie totala neta (%) Corectie totala bruta Corectie totala bruta (%) Opinie

Apartament 2 camere i dependine SERBAN ANCUA

Proprietatea subiect Principala bl12 Comparabila 1 Rodna 30,000 oferta -5% -1,500 28,500 integral integral 0% 0 28,500 similare 0 0 28,500 normale 0% 0 28,500 finisat 0 0 28,500 prezent februarie-13 0% 0 28,500 Rodna 0% 0 28,500 decomandat 0% 0 28,500 1 din 4 0% 0 28,500 medii 0% 0 28,500 da - CT proprie 0 0 28,500 1975 0% 0 28,500 76.00 380 -9,010 19,490 normale 0 0 19,490 rezidential 0 0 19,490 fara 0 19,500 9,010 32% 10,510 37% 20,700 euro 396 euro / mp 26,500 oferta -5% -1,330 25,170 integral 0% 0 25,170 similare 0 0 25,170 normale 0% 0 25,170 finisat 0 0 25,170 ianuarie-13 0% 0 25,170 Nasaud -10% -2,520 22,650 decomandat 0% 0 22,650 P din 4 5% 1,130 23,780 medii 0% 0 23,780 da - CT proprie 0 0 23,780 1975 0% 0 23,780 60.00 400 -3,080 20,700 normale 0 0 20,700 rezidential 0 0 20,700 fara 0 20,700 4,470 18% 8,060 32% 90,800 ron Curs Data 4.387 19-Feb-13 Comparabila 2 0 31,000 oferta -5% -1,550 29,450 integral 0% 0 29,450 similare 0 0 29,450 normale 0% 0 29,450 finisat 0 0 29,450 februarie-13 0% 0 29,450 Nasaud -10% -2,950 26,500 decomandat 0% 0 26,500 4 din 4 5% 1,330 27,830 medii sup -10% -2780 25,050 da - CT proprie 0 0 25,050 1975 0% 0 25,050 70.00 360 -6,370 18,680 normale 0 0 18,680 rezidential 0 0 18,680 fara 0 18,700 10,770 37% 14,980 51% Comparabila 3 0

normale

normale

finisat

Telciu

decomandat

1 din 2

medii

da - CT proprie

1975

52.30

normale

rezidential

fara

-7-

AA+CONSULTING SRL

Apartament 2 camere i dependine SERBAN ANCUA

Valoarea asimilata pentru proprietatea supusa evaluarii a fost estimata ca fiind asimiliabila valorii corectate a proprietatii comparabile 2 deoarece proprietatii 2 i-au fost aduse cele mai putine corectii (corectia bruta procentuala cea mai mica) avand in vedere caracteristicile analizate. In acest context valoarea rezultata prin abordarea prin comparatii de piata, analiza pe perechi de date este:

VALOAREA DE PIA DETERMINAT PRIN ANALIZA COMPARATIV

14.2. ABORDAREA PE BAZ DE VENIT

20.700 EUR echivalent 90.800 RON

Evaluatorul nu a apelat la Metoda Multiplicatorului Venitului Brut Potenial (MVBp). Metodele de randament reprezint una dintre cele trei categorii mari de abordri ale evalurii proprietilor imobiliare, aplicarea sa presupunnd convertirea unui venit n valoare. Procedura are trei etape: A. estimarea venitului brut potenial pentru proprietatea subiect VBp; B. estimarea MVBp, din datele de pia deinute MVBp; C. multiplicarea Venitului Brut Potenial cu MVBp (VBp * MVBp); Valoarea, ca formul de calcul : Vmvbp = VBp * MVBp 14.3. ABORDAREA PRIN COST Nu s-a aplicat, fiind nerelevant pentru aceste tipuri de imobil i la dezvoltarea actual a pieei imobiliare.

15. RECONCILIEREA VALORILOR. DECLARAREA VALORII SELECTATE

Avnd in vedere pe de o parte rezultatele obinute prin aplicarea metodelor de evaluare, relevana acestora i informaiile de pia care au stat la baza aplicrii lor, i pe de alta parte scopul evalurii i caracteristicile proprietii imobiliare supuse evalurii, n opinia evaluatorului valoarea de pia estimat a proprietii imobiliare descrise este:

VALOAREA DE PIA RECOMANDAT VALOAREA DE PIA A FOST DETERMINAT PRIN

CERCEL HORIA SILVIU Evaluator proprieti imobiliare, bunuri mobile, ntreprinderi Membru acreditat ANEVAR

20.700 EUR echivalent 90.800 RON ABORDAREA PE BAZ DE COMPARAII

VALOAREA NU ESTE INFLUENAT DE T.V.A. LA BAZA ESTIMRII AU STAT TRANZACIILE NTRE PERSOANE FIZICE, MAJORITARE PE PIAA IMOBILIAR

S.C. AA+CONSULTING S.R.L. Membru corporativ ANEVAR

-8-

AA+CONSULTING SRL

Apartament 2 camere i dependine SERBAN ANCUA

16. DEFINIII
VALOAREA DE PIA conform IVS Cadrul general Valoarea de pia este suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor hotrt i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie neprtinitoare, dup un marketing adecvat i n care prile au acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere.

17. IPOTEZE I CONDIII LIMITATIVE

La baza evalurii stau o serie de ipoteze i condiii limitative, prezentate n cele ce urmeaz. Opinia evaluatorului este exprimat n concordan cu aceste ipoteze i concluzii, precum i cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze i limite de care s-a inut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt urmtoarele: Ipoteze: Aspectele juridice se bazeaz exclusiv pe informaiile si documentele furnizate de ctre client si au fost prezentate fr a se ntreprinde verificri sau investigaii suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat valabil si marketabil; Evaluatorul a avut la dispoziie documentele ce s-au anexat prezentului raport i considerate parte integrant, din care s-au extras datele mai sus prezentate. Proprietatea a fost evaluat i considerat ca fiind liber de sarcini. Orice diferen ntre situaia luat n calcul de evaluator i cea prezentat finanatorului impune invalidarea prezentului raport. Se presupune ca proprietatea se conformeaz tuturor reglementrilor i restriciilor de zonare si utilizare, in afara cazului in care a fost identificata o non-conformitate, descris i luata in considerare in prezentul raport; Presupunem c nu exist nici un fel de contaminani i costul activitilor de decontaminare nu afecteaz valoarea; nu am fost informai de nici o inspecie sau raport care sa indice prezenta contaminanilor sau a materialelor periculoase; Situaia actual a proprietii imobiliare si scopul prezentei evaluri au stat la baza selectrii metodelor de evaluare utilizate si a modalitilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate sa conduc la estimarea cea mai probabila a valorii proprietii n condiiile tipului valorii selectate; In cadrul inspeciei nu s-au fcut sondaje pentru identificarea defectelor ascunse ale cldirii i acest raport nu valideaz starea tehnic a cldirii; Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in lumina faptelor ce sunt disponibile la data evalurii; Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informaiile pe care le-a avut la dispoziie existnd posibilitatea existenei i a altor informaii de care evaluatorul nu avea cunotin. Condiii limitative: Suprafeele considerate se bazeaz pe valorile nscrise n documentele puse la dispoziia evaluatorului; Valorile estimate in EUR sunt valabile att timp ct condiiile in care s-a realizat evaluarea (starea pieei, nivelul cererii si ofertei, inflaie, evoluia cursului de schimb etc.) nu se modifica semnificativ. Pe pieele imobiliare valorile pot evalua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si variaia lor in raport cu cursul valutar nu este liniara); Orice alocare de valori pe componente este valabila numai in cazul utilizrii prezentate in raport. Valori separate alocate nu trebuie folosite in legtur cu o alta evaluare si sunt invalide daca sunt astfel utilizate; Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia; Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depun mrturie in instan relativ la proprietatea in chestiune; Nici prezentul raport, nici pri ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fr acordul prealabil al evaluatorului; Orice valori estimate in raport se aplica ntregii proprieti si orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fracionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire a fost prevzut in raport. Valoarea a fost exprimata innd seama exclusiv de ipotezele, condiiile limitative si aprecierile exprimate n raport si este valabil n condiiile generale si specifice aferente perioadei februarie 2013; Valoarea prezentata include cea a cotelor prii indivize din spatiile auxiliare; Valoarea nu tine seama de responsabilitile de mediu si de costurile implicate de conformarea la cerinele legale; Valoarea este o predicie;valoarea este subiectiva;evaluarea este o opinie asupra unei valori; Valoarea exprimat n prezentul raport nu reprezint valoarea pentru asigurare.
-9-

AA+CONSULTING SRL

Apartament 2 camere i dependine SERBAN ANCUA

18. INFORMAII UTILIZATE

Situaia juridic a proprietii imobiliare i suprafeele apartamentului; Informaii privind piaa imobiliara specifica (preturi, nivel de chirii etc.); Alte informaii necesare existente in bibliografia de specialitate; Proprietarul imobilului - pentru informaiile legate de proprietatea imobiliar evaluat (situaie juridica, istoric precizate prin CF prezentat), care este responsabil exclusiv pentru veridicitatea informaiilor furnizate; presa de specialitate si evaluatori care i desfoar activitatea pe piaa locala; baza de date a evaluatorului; informaii furnizate de ctre agenii imobiliare (Imobiliare Terra, Casa Pitas etc.) privind tranzacii similare; informaii existente pe site-urile www.imobilliareterra.ro, www.imobmrg.ro, etc.; revistele de profil: De toate pentru toi; Piaa imobiliar referitoare la oferte si cereri de proprieti imobiliare similare din municipiul Sibiu i din zona n care se situeaz apartamentul supus evalurii.

19. TIPUL VALORII ESTIMATE

innd cont de scopul evalurii, s-au urmrit recomandrile standardului internaional de aplicaie n evaluare: IVS 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietilor imobiliare pentru garantarea mprumuturilor Garania (propus) evaluat este de natura unei proprieti imobiliare de tip rezidenial. Proprietatea imobiliara subiect se preteaz ca i garanie bancar i nu are restricii de forma i dimensiune, de calitatea imobilelor vecine sau a locuitorilor. n aceast ipostaz, s-a putut apela la estimarea unei valori de pia aa cum este ea definit n IVS Cadrul general.

20. DATA ESTIMRII VALORII

La baza efecturii evalurii au stat informaiile privind nivelul preurilor corespunztoare lunii februarie 2013. Data la care se consider valabile ipotezele luate n considerare i valorile estimate de ctre evaluator (data evalurii) este februarie 2013. Evaluarea a fost realizat n 19.02.2013, care este si data raportului.

21. MONEDA RAPORTULUI

Opinia final a evalurii este prezentata in RON si in EUR. Avnd n vedere c metodele utilizate conduc la exprimarea valorii finale in lei, cursul de schimb utilizat pentru transpunerea in valut este 4,3870 RON pentru 1 EUR. Exprimarea n valut a opiniei finale o considerm adecvat doar att vreme cat principalele premize care au stat la baza evalurii nu sufer modificri semnificative (nivelul riscurilor asociate unei investiii similare, cursul de schimb i evoluia acestuia comparativ cu puterea de cumprare i cu nivelul tranzaciilor pe piaa imobiliar specific etc.)

22. MODALITI DE PLAT

Valoarea exprimat ca opinie n prezentul raport reprezint suma care urmeaz a fi pltit integral in ipoteza unei tranzacii fr a lua in calcul condiii de plata deosebite (rate, leasing) etc.

23. RISCUL DE GARANIE

Garania (propus) evaluat este de natura unei proprieti imobiliare de tip rezidenial - Apartament cu 2 camere. Din punct de vedere al pretabilitii ca i garanie bancar, proprietatea subiect este fr restricii deosebite impuse de form, dimensiune, utilitate sau de calitatea imobilelor vecine sau a ocupanilor acestora, putndu-se proceda la estimarea unei valori de pia, utilizabile pentru scopul exprimat (garanie bancar).
- 10 -

AA+CONSULTING SRL

Apartament 2 camere i dependine SERBAN ANCUA

Referitor la prevederile suplimentare cerute de Standardul International de Aplicatie in Evaluare IVS 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietilor imobiliare pentru garantarea mprumuturilor, facem urmtoarele precizri : Referitor la activitatea curenta si tendintele pietei relevante : o piaa este o piat a cumprtorului ncepnd cu ultima parte a anului 2008; o piata este putin activa datotita scderii numrului tranzaciilor pe segmentul imobiliar; o previziunile prevd accentuarea continurii trendului descendent a evoluiei preurilor pe piaa menionat. Referitor la cererea anterioara, cea curenta si cea anticipata pentru categoria de proprietate in cadrul localitatii: o Pana in ultima parte a anului 2008 s-a manifestat o cerere in crestere, dupa care, pana in prezent, cererea a scazut datorita posibilitatilor reduse de finantare i a creterii costurilor cu aceasta; o In conditiile in care nu se anticipeaza o relaxare a creditarii persoanelor fizice, principalii cumparatori pe aceasta piata, coroborat cu amplificarea dezechilibrelor legate de puterea de cumparare a populatiei generate de criza financiara, anticipam o continuare a scaderii cererii pentru proprietatile imobiliare de tip rezidential; Referitor la cererea potentiala si posibila pentru utilizari alternative, datorita tipului proprietatii si caracteristicilor tehnico constructive nu exista posibile utilizari alternative, in consecinta nu exista nici cerere pentru o alta utilizare a proprietatii; Referitor la vandabilitatea curenta a proprietatii si probabilitatea mentinerii acesteia precizam ca vandabilitatea curenta a proprieatii in acest moment este peste media pietei, datorita faptuilui ca proprietatile rezidentiale de mici dimensiuni amplasate in zona considerate ca fiind bune sunt cele mai tranzactionate in acest moment. Acest fapt estimam ca se va mentine si in viitor; Referitor la orice impact al unor evenimente previzibile la data evaluarii asupra valorii garantiei, pentru proprietatea imobiliar evaluata exista riscul dat de evolutia pieei imobiliare din ultima perioad i anume scderea numrului tranzaciilor pe segmentul imobiliar si continuarea trendului de evolutie in scadere a preturilor proprietatilor imobiliare de tip rezidential. Referitor la abordarea valorii adoptata si gradul de fundamentare al evaluarii cu informatii de piata precizam ca opinia evaluatorului a fost exprimata in baza abordarii prin comparatii de piata, informatiile utilizate privind proprietatile imobiliare comparabile fiind preluate din tranzactii si oferte cu proprietati similare la data evaluarii.

24. CLAUZA DE NEPUBLICARE

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaiilor furnizate de ctre proprietar, corectitudinea si precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. In conformitate cu uzanele din Romnia valorile estimate de ctre evaluator sunt valabile la data prezentata in raport i nc un interval de timp limitat dup aceasta dat, n care condiiile specifice nu sufer modificri semnificative care pot afecta opiniile estimate. Opinia evaluatorului trebuie analizata in contextul economic general cnd are loc operaiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare al pieei imobiliare relevante i scopul prezentului raport. Daca acestea se modifica semnificativ in viitor evaluatorul nu este responsabil dect n limita informaiilor valabile si cunoscute de acesta la data evalurii. Acest raport de evaluare este confidenial, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul clientului si destinatarului. Nu acceptam nici o responsabilitate daca este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, in nici o circumstan.

25. DECLARAIE DE CONFORMITATE

Declarm c prezentul raport de evaluare a fost realizat n concordan cu reglementrile Standardelor Internaionale de Evaluare, cu normele i cu metodologia de lucru recomandate de ANEVAR, i cu ipotezele i condiiile limitative cuprinse n prezentul raport. Evaluatorul nu are nici o relaie particular cu clientul i nici un interes actual sau viitor fa de proprietatea evaluat. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazeaz pe solicitarea obinerii unei anumite valori, solicitare venit din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client sau de produsul bancar garantat, iar remunerarea evalurii nu se face n funcie de satisfacerea unei asemenea solicitri.
- 11 -

AA+CONSULTING SRL

Apartament 2 camere i dependine SERBAN ANCUA

26. CERTIFICARE
Prin prezenta, n limita cunotinelor i informaiilor deinute, certificm c: o afirmaiile prezentate i susinute n acest raport sunt adevrate i corecte. o analizele, opiniile i concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate i condiiile limitative specifice i sunt analizele, opiniile i concluziile noastre personale, fiind neprtinitoare din punct de vedere profesional. o nu avem nici un interes prezent sau de perspectiv n proprietatea care face obiectul prezentului raport de evaluare i nici un interes sau influen legat de prile implicate. o suma ce ne revine drept plat pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legtur cu declararea n raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care s favorizeze clientul i nu este influenat de apariia unui eveniment ulterior. o analizele i opiniile noastre au fost bazate i dezvoltate conform cerinelor din standardele, recomandrile i metodologia de lucru recomandate de ctre ANEVAR (Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia) i standardele Comitetului Internaional de Standarde n Evaluare (IVSC). o evaluatorul a respectat codul deontologic al ANEVAR. o proprietatea a fost inspectat personal de ctre evaluator n prezena reprezentantului proprietarului . o n elaborarea prezentului raport nu s-a primit asisten semnificativ din partea nici unei alte persoane n afara evaluatorului care semneaz mai jos. Prezentul raport se supune normelor ANEVAR i poate fi expertizat (la cerere, cu acordul scris i prealabil al evaluatorului) i verificat, n conformitate cu Standardele Internaionale de Evaluare. La data elaborrii acestui raport, evaluatorul care se semneaz mai jos este membru ANEVAR, a ndeplinit cerinele programului de pregtire profesional continu al ANEVAR i are competena necesar ntocmirii acestui raport. Evaluatorul care semneaz prezentul raport de evaluare i societatea comercial au ncheiate asigurarea de rspundere profesional.

Cu stima, Horia Silviu CERCEL Expert evaluator EPI, EBM, EI Membru acreditat ANEVAR

27. ANEXE
Raportul de evaluare cuprinde 12 pagini (fr anexe), la care se adaug anexele: ANEXA NR. 1 OFERTE I INFORMAII DE PIA UTILIZATE -2 PAGINI ANEXA NR. 2 FOTOGRAFII ALE PROPRIETII 1 PAGINI ANEXA NR. 3 DOCUMENTE ALE PROPRIETII - 4 PAGINI ANEXA NR. 4 LOCALIZARE, SCHITE SI PLANURI ALE PROPRIETII 1 PAGINI ANEXA NR. 5 PREZENTAREA EVALUATORULUI 1 PAGINA

- 12 -

AA+CONSULTING SRL

Apartament 2 camere i dependine SERBAN ANCUA

ANEXA NR. 1 OFERTE I INFORMAII DE PIA UTILIZATE Vnzri

- 13 -

AA+CONSULTING SRL

Apartament 2 camere i dependine SERBAN ANCUA

- 14 -

AA+CONSULTING SRL ANEXA NR. 2 FOTOGRAFII ALE PROPRIETII

Apartament 2 camere i dependine SERBAN ANCUA

- 15 -

AA+CONSULTING SRL ANEXA NR. 3 DOCUMENTE ALE PROPRIETII

Apartament 2 camere i dependine SERBAN ANCUA

- 16 -

AA+CONSULTING SRL

Apartament 2 camere i dependine SERBAN ANCUA

- 17 -

AA+CONSULTING SRL

Apartament 2 camere i dependine SERBAN ANCUA

- 18 -

AA+CONSULTING SRL

Apartament 2 camere i dependine SERBAN ANCUA

- 19 -

AA+CONSULTING SRL

Apartament 2 camere i dependine SERBAN ANCUA

ANEXA NR. 4 SCHITE ALE PROPRIETII

- 20 -

AA+CONSULTING SRL ANEXA NR. 5 PREZENTAREA EVALUATORULUI

Apartament 2 camere i dependine SERBAN ANCUA

AA+Consulting este o companie din Sibiu, care ofera servicii profesionale de evaluare si consultanta in domeniul proprietatiilor imobiliare, bunurilor mobile si intreprinderilor. Activitatea de baza este evaluarea proprietatiilor imobiliare, a bunurilor mobile si a intreprinderilor precum si consultanta in intocmirea de studii de fezabilitate, planuri de afaceri, accesari fonduri europene, principalii beneficiari ai serviciilor oferite fiind atat persoanele fizice cat si companiile si investitori pe piata locala i regionala. Calitatea serviciilor oferite este sustinuta de inalta calificare si experienta a personalului precum si de aprofundata cunoastere a pietei locale specifice. Prin echipa proprie formata din experti evaluatori membrii titulari si acreditati ANEVAR, specializati ca experti evaluatori proprietati imobilare, experti evaluatori intreprinderi si experti evaluatori bunuri mobile oferim o gama vasta de servicii de evaluare si consultanta personalizate conform cerintelor fiecarui client atat la nivel local cat si national. Serviciile oferite sunt impartite in trei categorii principale evaluare, consultanta pentru afaceri si management, expertize extrajudiciare. Activitatea de evaluare este structurata pe trei domenii principale - evaluari proprietati imobiliare, evaluari bunuri mobile si echipamente precum si evaluari intreprinderi. In functie de destinatia si scopul rapoartelor de evaluare aceastea se impart in: - Evaluari pentru garantarea imprumuturilor garantie bancare. - Evaluari de active pentru inscrierea in situatiile financiare ale societatilor comerciale. - Evaluari de active pentru stabilirea aportului in natura la capitalul social. - Evaluari ale proprietatiilor pentru informarea clientilor (vanzatori sau investitori) in scopul luarii unor decizii de management. - Evaluari ale cladirilor si bunurilor pentru asigurare. - Evaluari pentru solutionarea litigiilor, respectiv pentru stabilirea bazelor de despagubire. - Studii oportunitate - analiza celei mai bune utilizari. - Evaluari proiecte de investitii si monitorizare a fazelor acestora. Activitatea de consultanta cuprinde: - Planuri de afaceri si Studii de fezabilitate. - Proiecte de finantare pentru obtinerea de fonduri structurale. - Studii avizare costuri, investitii, venituri. Activitatea de expertiza extrajudiciara cuprinde: - Expertizare constructii si evaluare proprietati imobiliare. - Consultanta in domeniul expertizelor judiciare in constructii (partaje, mosteniri, achizitie/vanzare imobile, etc). - Evaluari imobiliare in dosare de executare. - Evaluari imobiliare pentru autoritatea tutelara.

Cu respect, Horia Silviu CERCEL, MAA, REV Expert evaluator EPI, EBM, EI Membru Acreditat Anevar EPI

S.C. AA+CONSULTING S.R.L. CUI: RO 16429794, J32/754/2004 Sibiu, str. Islazului, nr. 16J, jud. Sibiu Tel: 0758/397378, fax: 0369/816900 e-mail: horia.cercel@gmail.ro Web: www.aa-consulting.ro

- 21 -