Sunteți pe pagina 1din 33

CONTRACTUL DE LOCAIUNE Locaiunea = contractul prin care o pers - locator, se oblig s asigure unei alte pers locatar (chiria),

folosina temporar, total sau parial, a unui bun n schimbul unei sume de bani sau alte prestaii chirie. Transmiterea folosinei se face entru un ti! "eter!inat - in realitate, contractul se poate ncheia i fr precizarea termenului e ti! ne"eter!inat!, ns locaiunea nu poate fi "enic, perpetu# $n schimb, lucrul care formeaz obiectul contractului trebuie s fie determinat, in caz contrar, nelegerea poate constitui doar un antecontract promisiune de locaiune!, care - n caz de nerespectare - se sancioneaz cu plata de daune-interese# Locaiunea dei e o "%nzare a folosinei! #e "eo#e$ete "e C. %-C prin faptul c transmite numai dreptul de folosin - ca drept de crean - asupra lucrului, iar nu un drept real# &hiar dac lucrul dat n locaiune e productor de fructe, locatarul dob%ndete proprietatea fructelor nu n "irtutea locaiunii, ci ca accesoriu al folosinei, locatorul fiind obligat s-i asigure folosina lucrului, nu i dob%ndirea proprietii fructelor dac contractul are ca obiect numai dob%ndirea unor fructe '() arborii din pdure, recolta de pe c%mp etc#! =* &# +-&# ,aca are ca obiect producte foloase trase prin consumarea substanei lucrului! =* &# +-&, deoarece folosina locati" nu poate s absoarb lucrul nsui i puterea lui producti"# %arietati ale contractului "e locaiune& locaiunea fondurilor rurale bunurilor agricole! contract "e aren"are - i locaiunea unor suprafee locati"e - contract "e 'nchiriere aceste contracte reprezint numai "arieti ale locaiunii de drept comun, iar nu contracte speciale distincte le sunt aplicabile dispoziiile referitoare la locaiune, n msura n care legile speciale pri"ind nchirierea suprafeelor locati"e i arendarea bunurilor agricole nu pre"d norme speciale# -semntor contractului de "%nzare-cumprare, prile pot ncheia, anterior locaiunii, un antecontract "e locaiune promisiune unilateral sau bilateral!, gu"ernat de regulile generale aplicabile contractelor inclusi" promisiunii de "%nzare!, in%nd ns seama c locaiunea, deci i antecontractul de locaiune, este - n principiu - un act de administrare# Caracterele (uri"ice ale C. "e locaiune& e un contract sinalagmatic ($ilateral) - d natere la obligaii reciproce ntre pri) locatorul se oblig s asigure folosina "remelnic a lucrului nchiriat. locatarul se oblig s plteasc locatorului preul locaiunii# e un contract cu titlu oneros - ambele pri contractante urmresc un interes propriu patrimonial# e un contract comutativ - e/istena i ntinderea obligaiilor nu depinde de hazard i deci nu e/ist anse de c%tig i pierdere pentru pri e un contract consensual - se ncheie prin acordul - fie i tacit - al prilor fr "reo formalitate# proba contractului de locaiune - dac nu e constatat printr-un nscris, e supus unui sistem mai riguros de do"ad dec%t celelalte contracte =* - dac nu s-a nceput e/ecutarea contractului ncheiat "erbal i una dintre pri neag e/istena lui =* do"ada cu martori nu e admis oric%t de mic ar fi preul chiria! si chiar dac ar e/ista un nceput de do"ad scris - dac contractul ncheiat "erbal e n curs de e/ecutare ceea ce poate fi probat - n caz de e/ecutare contestat - cu nceput de do"ad scris completat cu martori i prezumii, iar nu prin simplul fapt al deinerii lucrului! i n lips de chitan e/ist o contestaie asupra preului =* locatarul dac nu e de acord cu ce a pretins locatorul! poate pro"oca o e/pertiz pentru stabilirea preului, iar cheltuielile e/pertizei cad n sarcina lui dac e"aluarea fcut de e/pert ntrece preul pe care el l-a artat# 0ocaiunea e un contract cu e/ecutare succesi", n timp# 'lementul ti! e de esena locaiunii# 0ocatorul asigur folosina lucrului p%n la ncetarea locaiunii, iar preul e calculat dup durata folosinei i timpul se are n "edere chiar dac preul s-a fi/at n mod global# 1

,urata contractului poate fi i nedeterminat, dar nu poate fi perpetu, "enic# 0ocaiunile ereditare concesiunile perpetue de folosin imobiliar! = emfiteuze ori embatic besman! sunt prohibite de lege# $n principiu, durata contractului se stabilete liber, prin consimm%ntul prilor# $n anume domenii ns, legiuitorul inter"ine prin prorogri legale# 1pre deosebire de &# +-& locaiunea nu transmite dreptul de proprietate, ci numai dreptul de folosin temporar a lucrului nchiriat =* riscul pieirii fortuite e suportat de locator# Con"iiile "e )ali"itate ale C. "e locaiune Ca acitatea *rilor - -t%t locatarul c%t i locatorul trebuie s aib capacitatea, respecti", s ndeplineasc condiiile cerute pentru a face acte de administrare, cci locaiunea e, n principiu, un act de administrare# $n cazul imobilelor ns, dac durata locaiunii * 2 ani =* e considerat de lege ca act de dispoziie =* prile trebuie s aib capacitatea, respecti" s ndeplineasc condiiile cerute de lege pentru a face acte de dispoziie, n caz contrar, durata locaiunii reduc%ndu-se la 2 ani, dar numai la cererea prii incapabile# ,at fiind faptul c locaiunea nu transmite dreptul de proprietate, locatorul poate s nu fie proprietarul lucrului dat n locaiune) un uzufructuar sau un locatar poate nchiria "alabil bunul deinut cu titlu de uzufruct sau de locaiune# 3n cazul nchirierii lucrului altuia de ctre o pers care nu are asupra lucrului un drept opozabil fa de proprietar, drept care s-i confere posibilitatea nchirierii '() e numai posesor de bun sau rea-credin!, proprietarul nu "a fi obligat s respecte locaiunea . 4umai dac locatorul a fost un proprietar aparent '() un motenitor aparent!, contractul poate produce efecte fa de ade"ratul proprietar# 5roprietarul nu poate fi locatarul propriului su lucru , cu e/cepia cazului c%nd nu are prerogati"a folosinei '() e nud proprietar sau a adus ca aport social n societate folosina unui lucru!# ,ac un coindi"izar care nu e aparent proprietar e/clusi"! nchiriaz bunul aflat n indi"iziune, se aplic regulile care gu"erneaz "%nzarea de ctre unul dintre coproprietari ori teoria mandatului tacit reciproc sau a gestiunii de afaceri# O$iectul contractului Lucrul 'nchiriat - total sau parial - poate fi un lucru mobil sau imobil, corporal sau incorporal '() dreptul de proprietate intelectual!, dar cu condiia s nu se distrug sau s nu se consume prin folosin conform destinaiei dup natura obiectului sau conform destinaiei stabilit prin acordul prilor =* obiectul locaiunii - lucruri nefungibile indi"idual determinate! dup natura lor sau dup "oina prilor# 6n lucru "iitor poate forma obiectul contractului, cu e/cepia bunurilor dintr-o motenire nedeschis# $n caz de nerealizare a lucrului "iitor se "a anga7a rspunderea locatorului# 8unurile din domeniul public al statului sau al unitilor administrati"-teritoriale pot fi nchiriate numai n condiiile legii speciale# ,reptul de ser"itute nu poate forma obiectul contractului dec%t mpreun cu imobilul de care e ataat# 8unurile coproprietate forat nu pot fi nchiriate dec%t o dat cu bunul principal de e/istena cruia depinde i coproprietatea forat# 4uda proprietate nu poate forma obiectul contractului de locaiune, titularul ei neput%nd asigura locatarului folosina bunului care formeaz obiectul dreptului su# 0ocaiunea nu poate a"ea ca obiect o pers# ,ac se nchiriaz un lucru cu personalul de deser"ire '() auto"ehicul cu ofer! =* contractul e mi/t) locaiune n pri"ina lucrului i prestare de ser"icii n pri"ina personalului de deser"ire# 0ucrurile cu regim special pot fi nchiriate numai n condiiile legii speciale '() armele numai n condiiile 0 9:2;9<<= pri"ind regimul armelor i al muniiilor!# +reul e care locatarul 'l l*tete 'n #chi!$ul ,olo#inei lucrului - chirie # &hiria se fi/eaz n raport cu durata contractului, fie global, fie pe uniti de timp ziua, luna, anul etc#! i se pltete la termenele stipulate, de regul n mod succesi"# &hiria trebuie s fie determinat n momentul ncheierii contractului. dar ea poate fi determinabil '() lsat la aprecierea unui ter ales de pri sau de pers desemnat de pri! sau s reprezinte un procent din beneficiul realizat de locatar "ariabil!# 1ub sanciunea nulitii, chiria trebuie s fie sincer i serioas# ,ac chiria a fost pre"zut ficti" sau lucrul a fost nchiriat n schimbul unei sume derizorii =* &# nu mai e locaiune, ci comodat, daca condiiile de "aliditate a acestui contract sunt ndeplinite i lucrul a fost predat# ' nul contractul de nchiriere, a"%nd ca obiect un bun imobil, prin care prile au con"enit, printr-un act secret, s se plteasc o chirie mai mare dec%t cea care se declar n actul autentic ce se 2

nregistreaz la organul fiscal teritorial# 5reul se fi/eaz, de regul, n bani# ,ar contractul rm%ne locaiune chiar i daca chiria s-a fi/at sub forma unei alte prestaii '() cot-parte din fructe sau prestri de ser"icii!# >egulile locaiunii sunt aplicabile i atunci c%nd folosina unui lucru se transmite n schimbul folosinei unui alt lucru#

E,ectele contractului "e locaiune O$li.aiile locatorului O$li.aia "e re"are. 5redarea lucrului dat n locaiune se poate cere la termenul con"enit de pri imediat dac nu s-a pre"zut un termen! i - n lips de stipulaie contrar - la locul unde se gsea lucrul n momentul contractrii i cu cheltuiala locatorului# $n caz de nerespectare a acestei obligaii, locatarul se poate adresa 7ustiiei, cer%nd predarea silit dac nu prefer s cear rezilierea contractului pentru nee/ecutare sau nu se mulumete cu in"ocarea e/cepiei de nee/ecutare!, iar instana l poate obliga pe locator i la plata de daune-interese, potri"it regulilor generale# 0ucrul, mpreun cu accesoriile sale, trebuie s fie predat nu n starea e/istent la ncheierea contractului, ci ntr-o stare corespunztoare destinaiei n "ederea creia a fost nchiriat, locatorul fiind obligat - n lips de stipulaie contrar - s efectueze toate reparaiile inclusi" cele locati"e! necesare n acest scop nainte de preluarea lucrului de ctre locatar i chiar dac, printr-o clauz contractual, toate reparaiile ar fi fost puse n sarcina locatarului ntruc%t aceast clauz dac nu s-a pre"zut altfel - "izeaz reparaiile necesare n cursul locaiunii i nu anihileaz obligaia locatorului de a preda lucrul n stare corespunztoare folosinei!# O$li.aia e,ectu*rii re araiilor. 0ocatorul trebuie s menin lucrul n stare de a ser"i la ntrebuinarea pentru care a fost nchiriat =* locatorul trebuie s efectueze reparaiile necesare n tot timpul locaiunii, dac n cursul ei bunul are ne"oie de asemenea reparaii reparaii capitale, degradri pro"enind din uzul normal al lucrului sau cauzate fortuit, inclusi" "iciile de construcie i la pri comune ale imobilului folosite de mai muli locatari!# 0ocatorul nu trebuie s efectueze reparaiile locati"e, care - din momentul predrii - sunt n sarcina locatarului# ?bligaia efecturii reparaiilor nu nseamn c locatorul trebuie s reconstruiasc imobilul care a pierit n total sau s-a fcut netrebnic spre obinuita ntrebuinare, n acest caz ncet%nd contractul# ,ac locatorul nu efectueaz reparaiile necesare n cursul locaiunii, locatarul poate cere 7ustiiei) fie obligarea lui sub sanciunea plii de amenzi ci"ile, fie autorizarea de a le efectua n contul locatorului, rein%nd cheltuielile efectuate din chirie, fie rezilierea contractului =* n caz de urgen, reparaiile pot fi efectuate i fr autorizarea 7ustiiei O$li.aia "e .aranie de care e inut locatorul - dreptul transmis i garantat e folosina linitit i util# $n "irtutea obligaiei de garanie, locatorul rspunde de tulburrile pro"enite) din propria sa fapt, de la teri i din "iciile lucrului, dac prin aceste tulburri se aduce o atingere serioas folosinei) locatorul e o$li.at #* #e a$in* "e la orice fapt personal, care ar a)ea "re t con#ecin* tul$urarea locatarului 'n ,olo#ina lucrului, tulburare de fapt sau de drept# 0ocatorul nu poate n cursul locaiunii s schimbe forma lucrului nchiriat, fie direct prin transformarea material a lucrului, fie indirect prin schimbarea destinaiei# ,ac locatorul nu respect aceast obligaie =* locatarul poate cere prin 7ustiie oprirea sau distrugerea schimbrilor# &um locatorul trebuie s ntrein lucrul n bun stare n tot cursul locaiunii =* el nu "a rspunde pentru st%n7enirea folosinei locatarului, adus prin efectuarea reparaiilor, chiar dac "a fi lipsit n parte de folosina lucrului# 0ocatarul e obligat s suporte tulburarea ce-i pro"oac reparaiile fcute de locator. reparaiile trebuie s aib caracter urgent, neput%nd fi am%nate p%n la ncetarea contractului. ele trebuie s fie fcute n cel mult 40 de zile. ,ac reparaiile nu se efectueaz n acest inter"al de timp =* locatarul are dreptul s cear o scdere de chirie proporional cu lipsa parial a folosinei# ,ac reparaiile sunt de aa natur nc%t locatarul pierde folosina total a lucrului =* el nu i locatorul! poate cere rezilierea contractului, chiar dac pierderea folosinei n-ar ntrece =< de zile# "ac* tul$urarea ,olo#inei ro)ine de la un ter. 0ocatorul nu rspunde de tulburarea cauzat prin faptul unui ter care nu in"oc "reun drept asupra lucrului# 0ocatarul singur, n numele su personal, se poate apra contra tulburrilor de fapt prin aciunile posesorii =* locatarul poate folosi aciunile posesorii dei nu e posesor, ci detentor precar! pentru aprarea dreptului su de folosin mpotri"a terilor, cu condiia ca agentul tulburtor:

- s nu fie locatorul - cel pentru care el deine i fa de care el poate aciona sau se poate apra n temeiul contractului de locaiune. - s nu invoce vreun drept asupra lucrului nchiriat - dreptul de proprietate n cazul n care locatorul a ncheiat contractul n baza unui alt drept sau pretins drept! asupra lucrului# ,reptul la aciune pentru e"acuarea terului care nu in"oc "reun drept locati", ci are calitatea de simplu tolerat n pri"ina cruia se face do"ada c are un comportament ce face imposibil locuirea n comun! e conferit ca opiune a locatarului# ,aca locatarul e tulburat n folosin prin e/ercitarea de un ter inclusi" un alt locatar! a unui drept de proprietate, de uzufruct, de folosin etc#!, asupra lucrului =* locatorul "a rspunde de pierderea sau reducerea folosinei, chiar dac dreptul in"ocat nu este confirmat n 7ustiie, dar a mpiedicat folosina locatarului =* locatarul are dreptul de a cere fie rezilierea contractului c%nd acesta nu se mai poate e/ecuta sau c%nd folosina lucrului a fost prea mult micorat! cu daune interese, fie o micorare a chiriei proporional cu pierderea parial a folosinei i daune-interese# 0ocatorul "a rspunde numai dac a fost ntiinat n timp util de ameninarea e"iciunii chemat n garanie n procesul dintre locatar i terul in"ingtor!# $n caz contrar, poate do"edi c ar fi a"ut mi7loace potri"ite pentru a respinge preteniile terului# &%nd tulburarea de drept se produce mpotri"a locatarului, acesta poate s i ias din proces, art%nd cine e locatorul mpotri"a cruia pretenia terului inclusi" aciunea posesorie! trebuie s fie ndreptat i care e obligat s-i apere folosina# ,aca tulburarea din partea terului se combina cu faptul personal al locatorului nsui '() locatorul a nchiriat o camer pentru a fi locuit, iar restul imobilului l-a nchiriat unui meseria care l tulbur pe locatar! =* locatorul rspunde n "irtutea obligaiei sale de a se abine de la orice fapt personal care ar duce la tulburarea locatarului n folosina lucrului# &%nd folosina locatarului e tulburat printr-un fapt al unui colocatar, al unui "ecin sau al unui ter oarecare, nu pe baza unui drept asupra lucrului sau a unui raport 7uridic cu locatorul, ci printr-un fapt ilicit cauzator de pre7udicii delict ci"il! =* locatarul "a a"ea aciune n despgubire mpotri"a autorului faptei rspundere delictual!, dar nu "a a"ea aciune n garanie contra locatorului '() locatarul de la eta7 las robinetul de ap deschis, i astfel, prin plafon, apa ptrunde n apartamentul de la parter!# )iciile. 0ocatarul e garantat pentru "iciile defectele, stricciunile! ascunse ale lucrului care i mpiedic ntrebuinarea '() e/istena de insecte, starea necorespunztoare a courilor, infiltraii de ap sau alte defecte de construcie# 0ocatorul raspunde chiar dac lucrul nu e cu des"%rire impropriu folosinei, dar "iciile ascunse micoreaz at%t de mult posibilitatea de folosin nc%t se poate prezuma c, n cunotin de cauz, locatarul n-ar fi nchiriat sau ar fi pltit un pre mai redus locatorul nu rspunde ns pentru "icii care fac mai puin comod folosina!# @ra"itatea "iciilor se apreciaz de instan# 0ocatorul rspunde chiar dac a fost de bun-credin la ncheierea contractului nu a cunoscut "iciile! i indiferent dac "iciile e/istau n momentul ncheierii contractului sau pro"in din cauze ulterioare, deoarece obligaia locatorului de a asigura folosina lucrului e succesi"# ,aca se descopera "icii ascunse =* locatarul poate cere o reducere proporional din pre sau rezilierea contractului cu daune-interese pentru pagubele suferite din cauza "iciilor# ,aunele interese se acord chiar dac locatorul n-a cunoscut "iciile lucrului# Totui, e/ist deosebire ntre locatorul de bun-credin, care rspunde numai de daunele ce au putut fi pre"zute la ncheierea contractului i locatorul de rea-credin, care rspunde i de daunele impre"izibile# ,ac "iciile se datoreaz cazului fortuit sau forei ma7ore inter"enite n timpul locaiunii =* locatarul poate cere o reducere proporional din pre sau rezilierea contractului, dar fr daune-interese, cci e "orba de o cauz strin care nu poate fi imputat locatorului# !o"i,icarea o$li.aiei "e .aranie. ,eoarece nu e reglementat prin norme imperati"e, obligaia de garanie pentru e"iciune i "icii ascunse poate fi) modificat prin con"enia dintre pri. agra"at. limitat. nlturat# 0imitarea sau nlturarea garaniei produce efecte numai dac locatarul e de bun-credin '() nu a cunoscut c "iciile sau tulburarea locatarului nu se datoreaz faptelor sau actelor s"%rite# 3nlturarea obligaiei de garanie e/onereaz pe locator de plata daunelor-interese, dar nu-l pune la adpost de 5

rezilierea, total sau parial, a contractului. n msura n care folosina nu poate fi asigurat, ncasarea pentru "iitor a chiriei ar fi lipsit de cauz riscul contractului se suport de debitorul obligaiei imposibil de e/ecutat!# O$li.aiile locatarului O$li.aia "e a 'ntre$uina lucrul ca un $un ro rietar i otri)it "e#tinaiei. 0ocatarul trebuie s ntrebuineze lucrul nchiriat ca un bun proprietar culpa fiind apreciat dup tipul abstract al omului diligent i prudent ) i numai la destinaia determinat prin contract, iar n lips de stipulaie special, la destinaia prezumat dup circumstane natura lucrului, destinaia sa anterioar etc#! '() o cas de locuit nu "a putea fi folosit pentru e/ercitarea comerului sau pentru instalarea sediului unui partid politic# $n schimb, dac nu s-a pre"zut altfel n contract =* locatarul poate s e/ercite o profesiune liberal '() a"ocat! sau chiar o meserie '() croitor!, cu condiia s nu schimbe destinaia imobilului '() atelier mecanic!# 1impla "enire a clientelei nu are semnificaia schimbrii destinaiei# ,ac n contract se menioneaz profesiunea locatarului, se poate prezuma acordul locatorului pentru e/ercitarea acelei profesiuni# ,ac locatarul nu ntrebuineaz lucrul - total sau parial - potri"it destinaiei sau efectueaz transformri neautorizate =* locatorul "a putea cere repunerea lucrului n starea anterioar sau rezilierea contractului cu daune-interese# 1unt ns permise n lips de stipulaie contrar n contract lucrrile de mic nsemntate care nu schimb destinaia lucrului '() instalarea telefonului, introducerea luminii electrice, a gazelor sau a apei etc# 0ocatorul are n schimb dreptul de a cere, la ncetarea locaiunii, repunerea lucrului n starea iniial, iar dac nu o cere, locatarul are dreptul la despgubiri pentru mbuntirile aduse lucrului# ?bligaia de a ntrebuina lucrul ca un bun proprietar implic obligaia de a ntreine lucrul n tot timpul locaiunii n stare de ntrebuinare astfel cum a fost predat =* obligaia locatarului de a efectua reparaiile mici locati"e, de simpl ntreinere!, spre deosebire de reparaiile capitale i repararea degradrilor pro"enind din uzul normal al lucrului care sunt n sarcina locatorului# >eparaiile - indiferent de natura lor chiar dac sunt locati"e! - nu cad n sarcina locatarului dac au fost cauzate prin "echime sau for ma7or ori caz fortuit i din culpa locatorului, inclusi" "iciile de construcie# 1arcina probei incumb locatarului# ,ac degradarea lucrului se datoreaz culpei locatarului =* el "a fi obligat s fac reparaiile pe cheltuiala sa, chiar dac nu sunt locati"e# ,ac nt%rzierea n efectuarea reparaiilor locati"e pro"oac stricciuni mai importante =* locatarul e obligat s fac reparaiile necesare# 0ocatarul rspunde de stricciunile i pierderile pro"ocate de persoanele familiei sale sau de sublocatari# Toate reparaiile pri"ind prile comune folosite de mai muli locatari sunt n sarcina proprietarului, dac nu do"edete c stricciunile sunt cauzate de unul dintre ei, de persoanele familiei sau de sublocatari# ,ac locatarul nu efectueaz reparaiile locati"e, locatorul poate cere dauneinterese, dar numai la ncetarea locaiunii, cci incon"enientele lipsei de ntreinere '() zugr"eli! sunt suportate de locatar# ,ac ns neefectuarea reparaiilor locati"e poate pro"oca deteriorarea sau chiar pieirea lucrului dat n locaiune, locatorul poate aciona n cursul locaiunii, cer%nd efectuarea reparaiilor n contul locatarului sau rezilierea contractului# +lata chiriei. 0ocatarul trebuie s plteasc preul locaiunii la termenele stipulate# $n lips de stipulaie contrar, plata se face la domiciliul debitorului fiind cherabil, iar nu portabil! i n caz de pluralitate de locatari obligaia e con7unct di"izibil! dac solidaritatea sau indi"izibilitatea nu rezult din contract# $n caz de nee/ecutare, locatorul poate cere e/ecutarea silit sau rezilierea contractului n pri"ina locatarului neplatnic, beneficiind i de pri"ilegiul locatorului de imobile asupra mobilelor locatarului# ,ac chiria urma s fie pltit cu anticipaie i lucrul nu s-a predat =* locatorul poate in"oca e/cepia de nee/ecutare# &hitanele de plat a chiriei sunt opozabile terilor chiar dac nu au dat cert, iar chitanele date fr rezer" fac s se prezume plata pentru termenele anterioare# &esiunea sau chitana de plat a chiriei cu anticipaie pe timp * A ani e supus publicitii imobiliare# ,ac lucrul dat n locaiune a fost "%ndut i noul proprietar nu-l ncunotiineaz pe locatar =* plata fcut "echiului proprietar e "alabil#

Re#tituirea lucrului. ,up ncetarea locaiunii, locatarul trebuie s restituie lucrul n starea n care a fost predat conform in"entarului fcut# In)entar = orice act de constatare a strii n care s-a aflat lucrul la predare# $n lips de in"entar prezumia e c locatarul a primit lucrul n bun stare# 5rezumia fiind relati" poate fi combtut de locatar prin do"ada contrar# >estituirea lucrului poate fi cerut de locator printr-o aciune personal ex contractu) sau printr-o aciune n re"endicare dac are calitatea de proprietar!# -ciunile posesorii nu pot fi e/ercitate mpotri"a unui detentor precar dec%t dac deteniunea locatarului a fost inter"ertit ntr-o posesiune util!# 0ocatarul nu rspunde de pieirea sau deteriorarea lucrului din cauza "echimii, forei ma7ore sau cazului fortuit# ,o"ada incumb locatarului# 0ocatarul nu rspunde nici de uzura normal a lucrului# ,ac locatarul a fcut lucrri de construcii sau plantaii, ele de"in prin accesiune proprietatea locatorului dar fr dreptul de a cere modificarea chiriei dac nu a rambursat cheltuielile - iar la restituire raporturile dintre pri - n lips de con"enie, locatarul fiind considerat de reacredin, ntruc%t e un detentor precar# R*# un"erea entru incen"iu . ?bligaia de a ntreine i a restitui lucrul n starea primit mai face rspunztor pe locatarul unei cldiri de toate pagubele pricinuite cldirii de incendiu, dac nu "a do"edi c incendiul a pro"enit din caz fortuit, for ma7or sau dintr-un defect de construcie ori prin comunicarea focului fr greeala sa!, de la o cas "ecin =* locatarul nu poate fi e/onerat de rspundere dec%t dac do"edete c distrugerea, total sau parial a lucrului, pro"ine din caz fortuit sau for ma7or deci fr culp din partea sa!# -gra"area rspunderii locatarului pentru incendiu nu poate fi e/tins dec%t pentru cauza anonim, orice cauz strin neimputabil do"edit fiind e/oneratoare de rspundere# ,ac sunt mai muli locatari, fiecare rspunde pentru pagubele pricinuite de incendiu proporional cu "aloarea locati" a prii din imobil ce ocup =* rspunderea lor - ntruc%t e contractual, iar nu delictual - "a fi con7unct, iar nu solidar# 5entru a fi e/onerat de rspundere, oricare colocatar "a putea do"edi c incendiul a izbucnit n partea ocupat de altul sau c n-a putut izbucni n partea pe care o ocup# ,ac se do"edete c incendiul a izbucnit ntr-o parte comun a imobilului, care se gsete n ntreinerea i administrarea locatorului =* toi locatarii "or fi e/onerai de aceast rspundere, cci incendiul nu a izbucnit n partea ocupat de ei# ,ac locatorul-proprietar folosete i el o parte din imobilul nchiriat =* pentru a fi e/onerai de rspundere, locatarii trebuie s do"edeasc fie mpre7urrile pre"zute de art# B=A2, fie c incendiul a izbucnit n partea ocupat de proprietar sau nu a putut izbucni n partea folosit de ei# $n lipsa unei asemenea do"ezi, fiecare inclusi" proprietarul! suport paguba n raport cu "aloarea locati" a prii din imobil ce ocup# A *rarea contra u/ur *rilor. 0ocatarul e obligat de a apra lucrul nchiriat contra uzurprilor# U/ur are = orice atingere pro"enit de la un ter asupra proprietii sau posesiei lucrului dat n locaiune# ,ac locatorul nu are cunotin de ncercarea de uzurpare =* locatarul trebuie s-l ntiineze n termen util pentru a fi n msur s se apere contra ncercrii de uzurpare astfel nc%t locatorul s nu piard nici aciunea posesorie!# ,ac locatarul negli7eaz s-l informeze pe locator =* el "a rspunde de pre7udiciul suferit de locator n urma nentiinrii#

CONTRACTUL DE 0U1LOCAIUNE 2I DE CE0IUNE A CONTRACTULUI 0ocaiunea nu e un contract ncheiat intuitu personae =* drepturile prilor contractante se pot transmite mortis causa sau prin acte inter vivos '() locatorul poate transmite dreptul la chirie printr-o cesiune de crean! =* locatarul are posibilitatea de a transmite dreptul de folosin asupra unui ter, n tot sau n parte, n baza unui contract de sublocaiune# 0u$locaiunea e permis cu respectarea a 9 condiii: - tran#!iterea ,olo#inei #* nu ,ie inter/i#* rin contractul rinci al. -ceast interdicie transform locaiunea ntr-un contract ncheiat intuitu personae. 3nterzicerea sublocaiunii n total sau n parte! - reprezent%nd o e/cepie de la dreptul locatarului de a subnchiria - nu se prezum, ci trebuie s fie stipulat e/pres# &lauza de interzicere a sublocaiunii e supus unei interpretri restricti"e '() dac s-a interzis sublocaiunea total, e permis cea parial, iar dac interdicia e imprecis nu se poate subnchiria! ea se interpreteaz n sensul unei sublocaiuni totale, cea parial fiind permis# ,ei legea nu pre"ede e/pres, "aliditatea sublocaiunii poate fi condiionat printr-o clauz din contractul principal de locaiune! i de consimm%ntul locatorului la ncheierea contractului de sublocaiune# -cest consimm%nt poate fi dat n scris, "erbal ori s rezulte din acte sau fapte concludente# >efuzul locatorului de a consimi la ncheierea contractului de sublocaiune nu trebuie s fie moti"at, dar nici s fie abuzi"# 0ocatarul nu poate aduce ca aport social ntr-o societate ci"il sau comercial dreptul de folosin dac sublocaiunea sau cesiunea! a fost interzis, ntruc%t aducerea ca aport echi"aleaz cu o sublocaiune sau cesiune!# ,ac sublocaiunea cesiunea! a fost permis numai cu consimm%ntul locatorului, aducerea ca aport "a fi "alabil numai dac locatorul consimte# - #u$locaiunea #* nu ,ie con)enit* 'n con"iii care #* contra)in* con"iiilor "in contractul rinci al '() casa de locuit s fie subnchiriat cu destinaie de local public sau atelier ori autoturismul pentru a fi folosit la curse de ntrecere! =* sublocaiunea poate fi con"enit n condiii diferite fa de contractul principal '() chirie mai mare sau mai mic, durat mai scurt etc#!# ,ac locatarul a ncheiat contractul de sublocaiune de cesiune! cu nerespectarea condiiilor =* locatorul "a putea cere prin 7ustiie e/ecutarea obligaiilor sau rezilierea contractului principal de locaiune cu daune-interese! pentru nee/ecutarea de obligaii, instana put%nd acorda locatarului un termen pentru a e/ecuta condiiile contractului, prin reluarea lucrului sau a folosinei potri"it destinaiei# 1ublocaiunea ncheiat cu respectarea condiiilor e "alabil i produce efecte ntre pri ca orice contract de locaiune# $ntruc%t locatorul nu e parte contractant =* sublocaiunea nu produce efecte fa de el. drepturile i obligaiile dintre locator i locatarul principal rm%n neatinse =* locatorul i sublocatarul nu au nici o aciune direct unul mpotri"a celuilalt# 'i pot aciona numai pe calea indirect a aciunii oblice# 3n "irtutea pri"ilegiului su de locator el poate sechestra mobilele sublocatarului aduse n imobilul nchiriat, dar numai n limita chiriei datorate de sublocatar pentru trecut i pentru chiria "iitoare, chiar dac chiria pentru "iitor a fost pltit de sublocatar anticipat e/istena pri"ilegiului nu pp e/istena unor raporturi 7uridice directe i deci nu pot ser"i nici ca temei pentru recunoaterea unei aciuni directe ntre locator i sublocatar!# Ce#iunea. $n condiiile n care poate inter"eni sublocaiunea, e permis i cesiunea contractului de locaiune de ctre locatar# 1pre deosebire de sublocaiune care e un nou contract de locaiune a"%nd ca obiect asigurarea folosinei temporare, totale sau pariale, a unui lucru! - cesiunea constituie o vnzare a dreptului de folosin o cesiune de crean cu titlu oneros! =* consecine) - pt opozabilitatea contractului fa de teri ntre care i locatorul! cesiunea trebuie s fie notificat locatorului sau acceptat de el printr-un act autentic - obiectul cesiunii l formeaz nu contractul de locaiune n ntregul su, ci numai drepturile locatarului, care rm%ne obligat n continuare fa de locator# 0ocatorul l poate libera pe locatar =* cesiunea se dubleaz cu o delegaie perfect# ,ac cesiunea e nsoit de o stipulaie pentru altul n fa"oarea locatorului a"%nd ca obiect preul cesiunii sau o parte din ea! =* locatorul "a a"ea aciune direct mpotri"a cesionarului n calitate de ter beneficiar.

- ntruc%t contractul de cesiune e cu e/ecutare dintr-o dat iar nu succesi" ca sublocaiunea! =* locatarul-cedent garanteaz numai e/istena dreptului de folosin n condiiile din momentul ncheierii contractului, dar nu i e/ecutarea obligaiilor de ctre locator# $n schimb, cesionarul are aciune direct mpotri"a locatorului pentru a cere e/ecutarea contractului de locaiune sau rezilierea lui pentru nee/ecutare cu dauneinterese# $n cazul sublocaiunii, sublocatarul poate cere e/ecutarea sau rezilierea contractului de sublocaiune numai n raport cu locatarul principal, care la r%ndul su poate aciona mpotri"a locatorului. - spre deosebire de sublocaiune, care poate fi do"edit potri"it regulilor pre"zute de lege pentru contractul de locaiune, cesiunea e supus regulilor +-& de creane. - prin intermediul cesiunii, cesionarul ia locul cedentului n pri"ina drepturilor!. n schimb, sublocatarul poate dob%ndi drepturi diferite fa de drepturile locatarului principal, fr a contra"eni condiiilor din contractul principal. - cedentul, fiind un "%nztor, nu are pri"ilegiul locatorului de imobile de care se bucur locatarul principal care a consimit o sublocaiune#

3NCETAREA LOCAIUNII - Coartea locatorului sau a locatarului nu atrage dup sine ncetarea contractului =* drepturile i obligaiile trec asupra motenitorilor legali sau legatari uni"ersali, cu titlu uni"ersal ori cu titlu particular!, cu e/cepia cazului c%nd prile s-au neles altfel '() prin stabilirea termenului locaiunii n funcie de moartea locatorului! sau dac motenitorul uneia dintre pri decedate! e cealalt parte =* obligaiile reciproce se sting prin confuziune, total sau parial '() n caz de pluralitate de pri obligate solidar!# Cau/e "e 'ncetare& acor"ul "e )oin* al *rilor (re/ilierea con)enional*) "enunarea unilateral* - dac prile sau legea n-au determinat durata locaiunii =* contractul ia sf%rit prin denunarea unilateral de ctre oricare dintre pri, cu condiia respectrii termenului de prea"iz# +rea)i/ = inter"alul de timp dintre manifestarea "oinei de a desface contractul i data la care contractul urmeaz s nceteze n urma denunrii# -cest termen de prea"iz poate fi stabilit prin con"enia dintre pri, iar n lips se stabilete n funcie de natura lucrului i dup obiceiul locului i are drept scop ca cealalt parte s gseasc un locatar dac prea"izul a fost dat de locatar! sau un lucru similar pe care s-l ia n locaiune dac prea"izul a fost dat de locator!# Canifestarea de "oin de a desface contractul e un act unilateral de "oin i produce efecte chiar dac n-a fost acceptat de partea concediat, care trebuie s suporte desfacerea contractului# 0egea nu pre"ede "reo form special pentru denunare ea trebuie s fie fcut n scris, iar dac partea concediat refuz s dea o do"ad de primire, se face prin intermediul e/ecutorilor 7udectoreti# -ciunea de chemare n 7udecat pentru e"acuare constituie manifestarea neechi"oc a "oinei de denunare a contractului, termenul de prea"iz fiind acoperit de timpul necesar soluionrii litigiului# 5ublicarea scoaterii la licitaie, n "ederea nchirierii, a unui spaiu deinut de chiria, n baza unui contract de nchiriere rennoit prin tacita relocaiune, constituie denunarea contractului de locaiune ncheiat prin tacita relocaiune# ,up e/pirarea termenului de prea"iz locaiunea nceteaz, iar un nou contract poate fi ncheiat numai prin consimm%ntul ambelor pri nu prin simpla renunare la efectele denunrii unilaterale!# e4 irarea ter!enului - dac termenul locaiunii a fost determinat prin con"enia prilor sau, n lipsa clauzei, de lege =* locaiunea nceteaz de drept prin simpla trecere a termenului, fr s mai fie ne"oie de o ntiinare prealabil# &ererea pentru predarea unui imobil, la mplinirea termenului de locaiune, poate fi fcut chiar nainte de mplinirea acestui termen# tacita relocaiune (recon"uciune) - dac locatarul rm%ne n folosina lucrului dup e/pirarea termenului contractual i fr ca locatorul s-l mpiedice cu permisiunea lui! =* locaiunea se consider rennoit prin tacita relocaiune# $ntruc%t tacita relocaiune opereaz un nou contract de locaiune, trebuie s fie ndeplinite condiiile cerute de lege pentru ncheierea contractului# $n caz de pluralitate de pri, rennoirea tacit poate opera numai cu consimm%ntul tacit al tuturor prilor# Tacita relocaiune - dac n-a fost e/clus printr-o clauz contractual e/pres - poate fi mpiedicat numai prin anunarea concediului manifestarea "oinei de a nu rennoi contractul desfcut prin efectul e/pirrii termenului!# &oncediul trebuie s fie anunat nainte de e/pirarea termenului pre"zut n contract, dar fr respectarea termenului de prea"iz, cci fiecare dintre pri cunotea perioada pentru care contractul s-a ncheiat i putea s-i gseasc un alt contractant din timp# ,ac s-a anunat concediul =* locatarul nu poate opune tacit relocaiune chiar dac a continuat s foloseasc lucrul nchiriat, locatorul put%nd cere restituirea lui precum i daune-interese# Tacita relocaiune "a a"ea loc n condiiile primului contract inclusi" cu chiria iniial!, dar se "a considera ncheiat fr termen cu e/cepia cazurilor c%nd termenul e artat de lege! =* se prezum c prile n-au modificat nimic fa de contractul iniial# Totui noua locaiune ia natere, n lips de stipulaie e/pres contrar, fr garaniile din contractul iniial, cci garaniile trebuie pre"zute e/pres i nu pot fi prelungite peste termenul stipulat#

10

re/ilierea contractului entru nee4ecutare - nee/ecutarea obligaiilor de ctre una dintre pri d dreptul celeilalte pri de a cere - dup punerea n nt%rziere a debitorului rezilierea contractului cu daune-interese# $ns nu orice nee/ecutare d dreptul celeilalte pri de a cere rezilierea contractului# 4ee/ecutarea trebuie s fie cu pri"ire la obligaii principale prin "iolarea crora se aduce o "tmare celeilalte pri '() abuzul de folosin, schimbarea destinaiei lucrului, neplata chiriei, neefectuarea reparaiilor importante, descoperirea de "icii ascunse etc# 3nstana nu e obligat s pronune rezilierea, put%nd acorda - dup circumstane - termen de graie# ieirea lucrului - dac pieirea e total lucrul nu mai poate fi folosit potri"it destinaiei! =* contractul e desfcut de drept, cci locatorul nu mai poate asigura locatarului folosina lucrului i nici nu poate fi obligat la reconstruirea, refacerea sau nlocuirea lui# +ieire = distrugerea material a lucrului, si orice imposibilitate de a se folosi lucrul# &ontractul e desfcut indiferent c pieirea lucrului e fortuit sau culpabil, cci locaiunea nu poate fi conceput fr un obiect asupra cruia s se e/ercite# Dac* ieirea #-a ro"u# "in cul * =* partea culpabil "a fi obligat s plteasc daune-interese, iar "ac* ieirea #-a ro"u# ,ortuit nu se pltesc daune =* se aplica teoria riscului contractului locatarul neput%nd fi obligat la plata chiriei dup momentul pieirii, iar dac a pltit-o cu anticipaie are dreptul s cear restituirea!# Dac* lucrul a pierit numai n parte sau imposibilitatea folosirii e numai parial! =* rezilierea e 7udiciar, locatarul put%nd cere, dup mpre7urri, fie o scdere de pre, fie desfacerea contractului, dac partea pierit din lucru e at%t de nsemnat apreciaz instana!, nc%t se poate prezuma c fr acea parte locatarul n-ar fi consimit iniial la ncheierea contractului# "e#,iinarea ("e#,acerea) titlului locatorului - dac se desfiineaz sau se desface titlul locatorului n baza cruia consimise la locaiune, se desface i contractul de locaiune, cci locatorul nu mai e n msur s asigure locatarului folosina lucrului '() dac titlul proprietarului locator! e anulat ori rezol"at sau dac e e"ins printr-o aciune n re"endicare ori dac titlul locatarului principal s-a desfcut prin e/pirarea termenului pre"zut n contract i nu mai poate asigura sublocatarului fa de care el e locator! folosina lucrului etc# E4ce ii& contractele de locaiune ncheiate de uzufructuar rm%n "alabile pe cel mult 2 ani, n limitele unui act de administrare, chiar dac uzufructul ar fi ncetat# >m%n "alabile i contractele ncheiate de terul dob%nditor al imobilului ipotecat, chiar dac el e e"ins, ns numai dac contractul de locaiune a fost ncheiat cu bun-credin i cu dat cert anterioar nscrierii somaiei# Teoria proprietarului mo!tenitorului) aparent - contractul de locaiune nchiriere! ncheiat de proprietarul aparent cu un locatar de bun-credin i pstreaz efectele ca i un contract ce ar fi fost ncheiat cu proprietarul real# n anumite condiii i rin e,ectul 'n#tr*in*rii prin acte ntre "ii cu titlu particular, a lucrului dat n locaiune - dac locatorul "inde lucrul nchiriat sau arendat =* cumprtorul chiar dac nu s-a obligat n acest sens - e dator s respecte locaiunea fcut nainte de "%nzare, cu condiia s fi fost ncheiat prin nscris autentic sau prin nscris sub semntur pri"at, dar cu dat cert, afar de cazul c%nd desfacerea ei din cauza "%nzrii s-ar fi pre"zut n nsui contractul de locaiune =* n lips de stipulaie contrar, contractul de locaiune cu dat cert anterioar "%nzrii-cumprrii cu dat cert produce efecte i e opozabil terului dob%nditor n condiiile n care a fost ncheiat i fr modificrile care nu sunt constatate prin nscris cu dat cert# ,ac contractul e ncheiat pe mai mult de A ani =* trebuie s fie efectuate formele de publicitate imobiliar, nainte de nscrierea &# +-& pentru a fi opozabil terilor# ,ac publicitatea nu a fost respectat, dar contractul de locaiune are dat cert =* efectele lui se reduc la A ani de la data "%nzrii nscrierii!, deoarece noul proprietar se poate atepta s i se opun, pe acest inter"al de timp, contracte de locaiune nenscrise, dar a"%nd dat cert =* " "nzarea e o cauz de ncetare a locaiunii numai dac contractul s-a ncheiat "erbal ori prin nscris sub semntur pri"at fr dat cert. dac contractul are dat cert dar nu a fost supus publicitii nainte de nscrierea &# +-& n cartea funciar =* nstrinarea "a atrage ncetarea locaiunii dup e/pirarea termenului de A ani =* contractul nu produce efecte opozabile cumprtorului de bun-credin# &umprtorul - n cazurile i n msura n care nu e obligat s respecte 11

locaiunea consimit de "%nztor i nici nu s-a obligat n acest sens prin &# +-& sau prin nelegere cu locatarul - cazuri n care locaiunea i e opozabil! - pentru a obine desfacerea contractului, trebuie s aduc la cunotina locatarului concediul, respect%nd termenul de prea"iz, i aceasta chiar dac desfacerea din cauza "%nzrii a fost stipulat n contractul de locaiune =* desfacerea nu opereaz de drept, ci n condiiile denunrii unilaterale a contractului ncheiat pe timp nedeterminat =* poate fi denunat de ctre noul proprietar i contractul de locaiune care a fost ncheiat de fostul proprietar fr termen# $n toate cazurile de desfacere prin efectul nstrinrii locatarul e n drept s cear despgubiri de la locator, dac nu s-a pre"zut n contract o stipulaie e/pres contrar# 5%n la plata daunelor locatarul are drept de retenie, c%t timp nu "a fi despgubit de locator sau e"entual de cumprtor, care ns "a a"ea aciune n regres mpotri"a locatorului# 0ocatarul n toate cazurile trebuie s respecte contractul chiar dac nu are dat cert i nu e nscris! dac cumprtorul cere, cci facultatea de a in"oca inopozabilitatea contractului fr dat cert i nenscris e numai a cumprtorului cu e/cepia cazului c%nd s-a pre"zut n contractul de locaiune desfacerea lui n caz de "%nzare, de drept sau la cererea locatarului!# $ntruc%t cumprtorul se substituie n drepturile i obligaiile locatorului-"%nztor de la data cumprrii fr efect retroacti"! =* el are dreptul s pretind i chiria, dar numai de la aceast dat, nea"%nd nici un drept asupra ratelor de"enite e/igibile anterior i nepltite, dac aceste creane nu au fcut obiectul unei cesiuni sau subrogaii speciale i nici s cear rezilierea contractului pentru nee/ecutare de obligaii n trecut# Natura (uri"ic* a "re turilor locatarului - 0ocaiunea nu e un contract translati" sau constituti" de drepturi reale, ci un contract creator de raporturi obligaionale =* "re tul "e ,olo#in* al locatarului e un "re t "e crean* # -ciunile posesorii pot fi intentate nu numai c%nd deinerea lucrului se e/ercit animus sibi #abendi, dar i de ctre detentorul precar# ?pozabilitatea contractului fa de dob%nditor i fa de creditorii urmritori e o simpl e/cepie de la principiul relati"itii efectelor contractului# ,e la data cumprrii, contractul de locaiune produce efecte fa de cumprtor ca i cum ar fi fost parte contractant, inclusi" cu pri"ire la obligaiile locatarului fa de el# 3 n concursul dintre $ locatari ai aceluiai bun, urmeaz a se aplica regulile opozabilitii actelor 7uridice. contractul cu dat cert sau cu dat cert anterioar e opozabil locatarului care are un contract fr dat cert sau cu dat cert ulterioar i chiar nscris!# 0ocaiunea de peste A ani e opozabil locatarului ulterior dup e/pirarea acestui termen numai dac contractul a fost nscris) dac contractul cu dat cert anterioar e opozabil dob%nditorului de drepturi reale =* trebuie s fie opozabil fa de locatarul ulterior care are numai un simplu drept de folosin# ,eoarece dreptul e opozabil fa de teri, locaiunea e supus publicitii imobiliare dac depete A ani# ,ac dreptul ar fi real, publicitatea s-ar impune indiferent de durat# ,repturile reale, ca drepturi absolute, sunt limitati" enumerate de lege, iar dreptul de folosin locati" nu a fost reinut de legiuitor printre aceste drepturi =* dreptul de folosin al locatarului nu e un drept real , ci un drept de crean care se realizeaz prin intermediul locatorului ndatorat a asigura folosina!, dei se e/ercit asupra unui lucru, pp un contact material cu un lucru# Diind un drept de crean, are caracter !o$iliar (chiar "ac* are ca o$iect un i!o$il), te! orar (nu oate ,i er etuu), e #u#ce ti$il "e .a( (nu "e i otec*), oate ,i tran#!i# 'ntre )ii otri)it re.ulilor "e la ce#iunea "e crean*, iar mortis causa ca i celelalte "re turi "e crean*.

12

CONTRACTUL DE ARENDARE Contractul "e aren"are - contractul prin care una dintre pri - aren"ator, transmite celeilalte pri - aren"a, bunuri agricole n "ederea e/ploatrii pe o durat determinat i n schimbul unui pre - aren"*, stabilite de pri# Renta )ia.er* a.ricol* = suma de bani pltit rentierului agricol care nstrineaz sau arendeaz terenurile aflate n proprietatea sa# Rentierul a.ricol - pers fizic n "%rst de peste E9 de ani care deine n proprietate p%n la B< ha de teren agricol si care l nstrineaz prin acte ntre "ii sau arendeaz terenuri agricole dup intrarea n "igoare a 0 9=F;9<<2# ,o"ada arendrii se face prin contractul de arendare, ncheiat cu respectarea 0BE;B::=# Cuantu!ul rentei )ia.ere a.ricole = echi"alentul n lei a 2< euro;an pentru fiecare hectar arendat, iar pentru suprafeele mai mici de B ha suma pltit "a fi proporional cu suprafaa arendat# >enta "iager agricol e personal, netransmisibil i nceteaz n toate cazurile la data decesului rentierului agricol# $n mod particular, n cazul arendrii, renta "iager agricol nceteaz n termen de A< de zile de la data ncetrii contractului de arendare, dac n acest inter"al de timp rentierul agricol nu face do"ada ncheierii unui nou contract de arendare# 5roprietarii cstorii pot de"eni rentieri agricoli i prin arendarea terenurilor agricole care sunt bunuri comune, dac cel puin unul dintre ei are "%rsta de E9 de ani# Caracterele (uri"ice ale contractului "e aren"are& e un contract sinalagmatic ($ilateral)5 cu e4ecutare #ucce#i)*5 netran#lati) "e ro rietate5 e#enial!ente cu titlu oneros. ,ac un bun agricol se transmite, n "ederea folosinei sau e/ploatrii temporare, cu titlu gratuit =* contractul e nul ca arendare, dar poate fi recunoscut "alabil ca un mprumut de folosin comodat!, dac lucrul s-a predat comodatul fiind un contract real! i dac sunt ndeplinite i celelalte condiii de "aliditate pre"zute de lege pentru comodat, la care se adaug ns i interdiciile pre"zute de lege n materie de arendare, deoarece persoanele care nu pot contracta o arendare, nu o pot face nici cu titlu gratuit# 1pre deosebire de locaiune, care e un contract consensual, cerina formei scrise fiind pre"zut numai ad probationem, arendarea e un contract solemn. 1unt "alabile i opozabile numai contractele de arendare ncheiate n scris indiferent c nscrisul e autentic sau doar sub semntur pri"at! i nregistrate n termen de B2 zile de la ncheiere la consiliul local respecti" consiliile locale! n a crei raz teritorial se afl bunurile arendate prin derogare de la principiul consensualismului legea pre"ede forma scris i nregistrarea ad validitatem - sub sanciunea nulitii absolute# ,ac contractul nu a fost pus n e/ecutare =* nici una dintre pri nu poate emite pretenii fa de cealalt parte# ,ac contractul ncheiat "erbal sau nenregistrat a fost pus n e/ecutare '() arendatorul a predat terenul arendat i arendaul a nceput s-l lucreze!, intruc%t contractul e nul i nulitatea e imputabil ambelor pri =* raporturile dintre ele nu pot fi soluionate n conformitate cu dispoziiile care gu"erneaz arendarea, ci n lumina regulilor i principiilor aplicabile raporturilor e/tracontractuale re"endicare, mbogire fr 7ust cauz etc#!# Con"iiile "e )ali"itate ale contractului "e aren"are& trebuie s fie ncheiat ad validitatem, n forma scris i nregistrat la consiliul local# +*rile contractante - pot fi pers fizice sau 7uridice) aren"atorul - proprietar, uzufructuar poate arenda e/erciiul - emolumentul dreptului su, pe durata uzufructului su i cel mult 2 ani dup ncetarea lui, timp n care arendarea e opozabil proprietarului! sau alt deintor legal al bunurilor care formeaz obiectul contractului i care are dreptul la e/ploatarea agricol a bunurilor respecti"e i are capacitatea, respecti" ndeplinete condiiile necesare pentru ncheierea contractului de locaiune# -rendaul nu poate a"ea calitatea de arendator# 1ub sanciunea nulitii absolute, arendaul nu poate subarenda, total sau parial, bunurile agricole arendate, chiar dac arendatorul ar fi de acord, fiind interzise i oficiile de arendai nu e permis nici arendarea general, prin care arendaul ar arenda un ansamblu de e/ploatri agricole, contract%nd cu subarendai fiecare e/ploatare# 4u e e/clusa posibilitatea arendailor de a se asocia '() printr-un contract de societate ci"il! n "ederea e/ecutrii unor lucrri agricole, dac aportul lor social nu are ca obiect folosina bunurilor arendate, ci alte contribuii 13

prestaii n munc, sume de bani pentru procurarea n comun de unelte agricole, animale proprietatea asociailor etc#!# 3nterdicia de a subarenda atrage dup sine i interdicia de a ceda contractul de arendare, deoarece cesiunea "%nzarea! dreptului de e/ploatare a bunurilor agricole produce efecte mai puternice dec%t subarendarea nu se poate admite nici schimbul ntre 9 mai muli! arendai, schimbul reprezent%nd n materie de locaiune o dubl multipl! cesiune# Dolosina bunurilor arendate nu poate fi adus ca aport social ntro societate agricol sau asociere simpl n agricultur, deoarece aducerea ca aport a folosinei unui bun echi"aleaz cu o sublocaiune sau cesiune! nici locatarul nu poate aduce ca aport social folosina bunului nchiriat, dac sublocaiunea a fost interzis prin contractul de locaiune sau condiionat de acordul locatorului arendaul, sub nici o form, nu poate ncheia un contract de arendare n calitate de arendator, acest contract fiind considerat ncheiat intuitu personae. ,ar legea nu-l oblig pe arenda s e/ecute personal toate lucrrile agricole. el poate contracta e/ecutarea unor lucrri cu pers fizice sau 7uridice prestatoare de ser"icii n agricultur i poate ncheia contracte de munc cu salariai permaneni sau sezonieri care se bucur de toate drepturile i de protecia social pre"zute de legislaia muncii# 3nterzic%nd e/pres subarendarea i implicit cesiunea contractului de ctre arenda, 'n !o" e4ce ional, legea permite ce#iunea contractului "e c*tre aren"a n calitate de cedent!, dac sunt ndeplinite 9 condiii) - e4i#t* acor"ul #cri# al aren"atorului5 - ce#iunea #e ,ace n calitate de cesionar! #oului aren"aului, coparticipant la e/ploatarea bunurilor agricole #au "e#cen"enilor #*i care au mplinit "%rsta ma7oratului# $ntruc%t cesiunea se face cu acordul prealabil al arendatorului =* ea "a a"ea ca obiect nu numai drepturile arendaului, dar i obligaiile lui, el fiind eliberat fa de arendator cesiunea realizeaz i o delegaie perfect# >egiile autonome, institutele i staiunile de cercetare i producie agricol care au n administrare terenuri proprietate public nu pot da n arend bunurile destinate e/ploatrii agricole sub sanciunea nulitii absolute a actelor ncheiate# 0egea nu pre"ede pentru nimeni obligaia de a ncheia, n calitate de arendator, contract de arendare# ,eintorii care, indiferent de cauz, nu pot asigura culti"area terenului agricol, sunt ne"oii s-l arendeze, dac nu au obligaia legal de a-l culti"a personal# aren"aul - contractul poate fi ncheiat numai de pers fizice care sunt ceteni rom%ni indiferent dac au domiciliul n ar sau n strintate - i au pregtire de specialitate agricol, practic agricol sau un atestat de cunotine agricole i reprezint garaniile solicitate de arendator# -testatul se elibereaz de organele abilitate de C# -griculturii i -limentaiei# &alitatea de arenda o poate a"ea i un coproprietar - dac coproprietarii coindi"izarii! nu-i regleaz raporturile dintre ei potri"it regulilor aplicabile indi"iziunii c%nd permisiunea ca bunul s fie folosit - cu titlu oneros sau gratuit - de unul dintre ei nu are semnificaia unei arendri!, pot ncheia ntre ei un contract de arendare, beneficiarul folosinei adug%nd la calitatea sa de coproprietar i pe aceea de arenda, iar ceilali a"%nd fa de el obligaiile pre"zute de lege pentru arendatori# $n cazul pers fizice strine, atestatul "a fi eliberat de autoritatea competent din statul de origine sau de pro"enien# -rendaii, pers 7uridice, trebuie s aib naionalitatea rom%n i sediul n >om%nia, inclusi" cele cu capital parial sau integral strin, s aib ca obiect de acti"itate e/ploatarea terenurilor agricole i s prezinte garaniile solicitate de arendator# 0egea interzice funcionarilor publici i salariailor cu funcii de conducere din cadrul regiilor autonome cu profil agricol, al institutelor i staiunilor de cercetare i producie agricol care au n administrare terenuri agricole proprietate public s ia n arend orice fel de bunuri destinate e/ploatrii agricole# 5ersonalul sil"ic de teren - efi district, a7utori ef district, brigadieri, pdurari - are dreptul, pe durata anga7rii la o unitate sil"ic, s foloseasc gratuit un teren apt pentru culturi agricole - arabil sau f%nea - cu suprafaa de ma/ 2#<<< m9, n limita terenurilor e/istente n fondul forestier, destinat unor asemenea culturi - aceste terenuri nu pot fi arendate sau nchiriate#

14

O$iectul contractului - arendarea fiind un contract sinalagmatic bilateral! are un dublu obiect) $unurile aren"ate - bunuri agricole care ot ,i aren"ate = terenurile cu destinaie agricol arabile, "iile, li"ezile, pepinierele "iticole, pomicole, arbutii fructiferi, plantaiile de hamei i duzi!, punile mpdurite, terenurile ocupate cu construcii i instalaii agrozootehnice, amena7ri piscicole i de mbuntiri funciare, drumurile tehnologice, platformele i spaiile de depozitare care ser"esc ne"oilor produciei agricole i terenurile neproducti"e care pot fi amena7ate i folosite pentru producia agricol, animalele, construciile de orice fel, mainile, utila7ele i alte asemenea bunuri destinate e/ploatrii agricole# 8unurile agricole care formeaz obiectul contractului trebuie s fie complet i precis determinate descrierea amnunit a tuturor bunurilor arendate i in"entarul lor, planul de situaie al terenurilor!# ,ac nu se arendeaz toate bunurile agricole deinute de arendator, trebuie s se specifice n contract suprafaa de teren sau orice alt bun agricol ce se "a reine de acesta# 5entru a fi n prezena unui contract de arendare, bunurile menionate trebuie s fie destinate e/ploatrii produciei! agricole de ctre arenda# ,ac folosina unor bunuri se transmite cu titlu oneros n alte scopuri '() terenul cu sau fr construcie n scopuri turistice sau sporti"e, animalele pentru cruie la construcia unei case etc#! =* contractul nu "a mai fi supus reglementrilor "iz%nd arendarea ci regulilor locaiunii!# 4u constituie arendare contractul prin care deintorul bunurilor agricole e/ecut lucrrile agricole, cealalt parte dob%ndind recolta realizat la preul stipulat +-& de bunuri "iitoare!# reul l*tit "e aren"a (aren"*) 6 prile, la libera apreciere pot stabil preul arendrii, fie sub forma unei sume de bani aren"area e $ani!, fie sub forma unei cantiti de produse agricole parte de recolt! pltibil n natur, n fructe aren"area e ,ructe!, nefiind e/clus nici stabilirea arendei n parte n natur i restul n bani aren"* !i4t*!# 0egea las la libera apreciere a prilor stabilirea preului arendrii cuantu!ul aren"ei 'n natur* - determinat n cifre absolute sau determinat procentual din recolt sau n bani!# 0egea indic numai anumite elemente orientati"e de stabilire a arendei '() potenialul de producie al terenului, gradul de accesibilitate a mecanizrii, amena7rile de mbuntiri funciare sau rasa, "%rsta, starea biologic n cazul efecti"elor de animale etc#!, care pot fi a"ute n "edere de ctre pri la stabilirea arendei =* prile sunt libere s stabileasc cuantumul arendei, nee/ist%nd "reo limit ma/im sau minim! legal# Ter!enul aren"*rii - durata arendrii data de la care ncepe i data la care nceteaz! trebuie s fie determinat de ctre pri n contract# 5rile sunt libere s stabileasc durata arendrii, fr limitri legale - ea nu poate fi mai mic dec%t timpul necesar ca arendaul s culeag fructele, de regul, B an agricol n cazul terenurilor!# E,ectele contractului "e aren"are& Dre tul "e ree! iune al aren"aului - -rendaul a"ea drept de preempiune n cazul nstrinrii prin "%nzare a terenurilor agricole din e/tra"ilan, arendate. n cazul nstrinrii prin "%nzare de ctre arendator a terenului pre"zut prin prezentul contract# -cest drept de preferin nu are o natur legal, ci una contractual, prile stipul%nd practic un pact de preferin# ,reptul de preferin are ca obiect numai terenurile nu i alte bunuri agricole ce ar forma obiectul contractului! i se aplic numai daca nstrinarea se face prin "%nzare, iar nu i prin intermediul altor contracte translati"e de proprietate contract de schimb, de ntreinere, de rent "iager, de donaie etc#!# 0u ortarea ri#curilor - de comun acord, prile contractante pot stabili cazurile i limitele suportrii daunelor produse de calamiti naturale# ,e comun acord pot s pre"ad suportarea pierderilor totale sau pariale ale bunurilor arendate ca urmare a unor cazuri fortuite sau de for ma7or# &alamitile naturale reprezint i ele cazuri fortuite sau de for ma7or, n prezena crora se pune problema suportrii riscurilor - suportarea pagubelor daunelor! rezult%nd din pieirea total sau parial a unor bunuri datorat cazului fortuit ori forei ma7ore fr ca una dintre pri s s"%reasc "reo fapt culpabil care si anga7eze rspunderea!#

15

Ri#cul lucrului - paguba rezultat din pieirea fortuit a bunurilor arendate animale, construcii, maini i utila7e etc#! se suport de proprietarul-arendator . ,ac contractul a fost ncheiat n calitate de arendator de un alt titular de drepturi reale asupra lucrului arendat '() uzufructuar! =* "a suporta i el riscul lucrului, corespunztor cu dreptul pe care l are asupra lucrului# ,eoarece bunurile arendate se gsesc n deteniunea arendaului, obligat s ia msurile necesare pentru pstrarea lor n bune condiii i s le restituie la ncetarea contractului, el "a fi inut s fac do"ada c pieirea s-a produs fr culp din partea sa - din o cauz strin, care nu-i poate fi imputat caz fortuit sau for ma7or!# ,ac s-a do"edit c pieirea e fortuit =* arendaul nu suport riscul lucrului, cu e/cepia cazului n care lucrul a pierit dup ce a fost pus n nt%rziere pentru nee/ecutarea obligaiei de restituire la ncetarea contractului i nu reuete s do"edeasc c lucrul ar fi pierit i la arendator, dac i s-ar fi restituit# Ri#cul contractului - soarta obligaiei arendaului de a plti arenda) in caz de pieire fortuit a bunurilor arendate - riscul contractului e suportat de arendator, n calitate de debitor al obligaiei de a asigura folosina! imposibil de e/ecutat, care nu mai poate cere arendaului e/ecutarea obligaiei corelati"e - plata arendei =* in caz de pieire total, contractul se desface de drept. n caz de pieire parial, arendaul poate cere fie o reducere proporional din arend, fie rezilierea 7udiciar a contractului dac scopul pentru care s-a ncheiat contractul nu mai poate fi realizat# n caz de pieire fortuit, total sau parial - nu a bunurilor arendate - ci a recoltei, a produciei grindin, brum, inundaie, incendiu etc#! - dac contractul nu conine clauze n aceast pri"in =* - dac arenda a fost stipulat sub forma unei cote-pri din producie, din recolta realizat arend procentual - '() A< G din recolt! =* pierderea recoltei neculese! se suport proporional de ambele pri# ,eoarece arenda e procentual - n funcie de recolta ce se realizeaz =* orice nerealizare pieire! fortuit a recoltei se suport proporional de ambele pri# ,ac recolta a fost culeas - pieirea "izeaz nu recolta, ci produsele agricole culese =* riscul "a fi suportat de proprietarul produselor, respecti" de ctre ambele pri, proporional, dac arenda reprezint o parte din producie, n natur, deoarece i arendatorul e coproprietarul produselor, at%t nainte, c%t i dup culegerea lor# ,ac arenda se pltete nu n natur, ci n bani =* arendatorul nu suport riscul pieirii produselor dup recoltare, pentru c nu are calitatea de proprietar coproprietar! al produselor culese, fiind creditorul unei creane bneti# - dac arenda a fost pre"zut de pri nu sub forma unei cote-pri din producie!, ci ntro cantitate determinat de produse agricole arend fi/, determinat n cifre absolute, '() anual B<<< Hg gr%u pe hectar! =* riscul pieirii fortuite a recoltei e suportat, de regul, de arenda, deoarece cuantumul arendei indiferent c se pltete n natur sau n echi"alent bnesc! nu depinde de mrimea recoltei# '/ceptie - dac contractul s-a ncheiat pe B an i, nainte de a fi fost culeas, a pierit cel puin I din recolt n raport de o recolt mi7locie! =* arendaul are dreptul s cear o reducere proporional din arend# ,ac contractul a fost ncheiat pe mai muli ani i a pierit, nainte de a fi fost culeas cel puin I din recolta unui an =* sistemul compensaiei ntre anii buni i cei ri) arendaul nu poate cere o scdere din arend dac pierderea s-a compensat prin precedentele recolte. dac anii precedeni n-au produs e/cedente suficiente i contractul rm%ne n "igoare pentru "iitor =* instana poate acorda numai un sczm%nt pro"izoriu, compensaia regularizarea! urm%nd a se face la finele contractului# Clau/e contractuale ri)in" #u ortarea ri#curilor. 5rile sunt libere s stabileasc n contract clauze referitoare la suportarea riscurilor '() arendaul s-i asume riscul cazurilor fortuite# -semenea clauze trebuie s fie e/pres pre"zute i clar e/primate, fiind de strict interpretare '() dac una dintre pri i-a asumat riscul cazurilor fortuite, clauza urmeaz s fie interpretat n fa"oarea ei, ca referindu-se la cazuri fortuite ordinare grindin, brum etc!, nu i la cele e/traordinare# $n pri"ina suportrii riscurilor, contractulmodel conine 9 clauze)

16

- ni"elul arendei nu poate fi modificat ca urmare a unor pierderi datorate unor factori naturali calamiti!, iar arendaul "a acoperi pierderile prin asigurarea culturilor mpotri"a unor factori de risc =* daca prile au ncheiat contractul potri"it modelului pre"zut de lege, riscul pieirii recoltei din cauza unor calamiti e suportat de ctre arenda. - arendaul e e/onerat de la plata arendei n cazuri de for ma7or =* riscul pieirii recoltei din cauza unor e"enimente cu totul e/cepionale care, de regul, nu pot fi nici asigurate!, urmeaz s fie suportat de ambele pri contractante# O$li.aiile *rilor& o$li.aiile aren"atorului& s predea bunurile arendate n termenul i n condiiile stabilite. s garanteze pe arenda de e"iciune total sau parial. s e/ecute toate celelalte obligaii asumate prin contract# ,ac la predare se constat c imobilul terenul! arendat are o ntindere mai mic sau mai mare dec%t cea pre"zut n contract =* se "a putea cere micorarea sau ma7orarea arendei numai n cazurile i n condiiile pre"zute de &odul ci"il la materia "%nzrii# 8unurile arendate trebuie s fie predate n stare corespunztoare folosinei, e/ploatrii agricole, iar dup predare arendatorul e obligat s efectueze acele reparaii lucrri! care nu sunt n sarcina arendaului '() reparaiile capitale la construciile i instalaiile agrozootehnice!# -rendatorul e garant nu numai de e"iciune, dar i pentru "iciile ascunse ale bunurilor arendate care i mpiedic ntrebuinarea# 3mpozitele i ta/ele datorate pentru bunurile agricole arendate sunt n sarcina arendatorului# o$li.aiile aren"aului& de a folosi bunurile arendate, ca un bun proprietar, n condiiile stabilite n contract. de a menine potenialul producti" al bunurilor arendate. de a le restitui la ncetarea contractului. de a cere acordul arendatorului pentru efectuarea e"entualelor in"estiii pe teren. de a plti arenda la termenele i n modalitile stabilite. de a e/ecuta toate obligaiile contractuale# obligaia de a ntrebuina bunurile arendate ca un bun proprietar - se apreciaz dup tipul abstract al omului prudent i diligent , in%nd seama i de faptul c arendaul e un profesionist agricultor!# 'l trebuie s foloseasc bunurile arendate la destinaia determinat n contract sau prezumat dup circumstane, n astfel de condiii nc%t s menin potenialul lor producti"# -rendaul poate schimba categoria de folosin a terenului arendat numai cu acordul prealabil dat n scris de ctre proprietar chiar dac arendatorul e un uzufructuar sau alt deintor legal! i cu respectarea dispoziiilor legale - nerespectarea lor constituie contra"enie i se sancioneaz cu amend B<#<<< - A<#<<< de lei# &onstatarea contra"eniilor i aplicarea sanciunilor se fac de pers mputernicite ale direciei generale pentru agricultur i industrie alimentar# -rendatorul are dreptul la daune i la restabilirea situaiei anterioare# -rendatorul are dreptul de a controla oric%nd modul n care arendaul administreaz bunurile arendate plata arendei. -rendaul trebuie s plteasc arenda, n natur i;sau bani, la termenele i la locul de plat pre"zute n contract# ,ac locul plii nu e pre"zut =* plata se face la domiciliul arendaului, fiind cherabil, iar nu portabil# &ontractele de arendare ncheiate n scris i nregistrate la consiliul local constituie titluri e/ecutorii pentru plata arendei la termenele i n modalitile stabilite n contract# prile "or include n contractul de arendare clauze de asigurare a bunurilor agricole, care sunt n sarcina arendaului# 0egea nu pre"ede o sanciune anume daca arendaul nu i ndeplinete aceast obligaie# Totui, dac prile "or ncheia contractul de arendare potri"it modelului introdus prin 099A;9<<E, art#J lit#h! din contractul-model =* arendaul are obligaia s ncheie contracte de asigurare a culturilor pe care le nfiineaz pe terenul arendat, n "ederea recuperrii daunelor produse de calamiti naturale# ,aca aceasta obligaie nu se e/ecuta din moti"e culpabile =* contractul e reziliat de drept fr inter"enia instanei# 4i"elul arendei nu poate fi modificat de arendator ca urmare a unor pierderi datorate unor factori naturali calamiti!, iar arendaul "a acoperi pierderile prin asigurarea culturilor mpotri"a unor factori de risc# restituirea bunurilor arendate. 0a ncetarea contractului, arendaul trebuie s restituie bunurile arendate n starea n care le-a primit conform in"entarului proces-"erbal! fcut la predare, iar n lips se prezum c le-a primit n bun stare# >iscul pieirii fortuite se suport 17

de arendator# $n caz de incendiu, arendaul rspunde de pagubele cauzate cldirilor arendate, dac nu do"edete o cauz e/oneratoare de rspundere# ,ac arendaul a fcut cheltuieli cu conser"area, ntreinerea ori mbuntirea bunurilor arendate care, potri"it raporturilor contractuale dintre pri, sunt n sarcina arendatorului - instana poate recunoate arendaului un drept de retenie - dreptul de a refuza restituirea bunurilor arendate la ncetarea contractului, c%t timp arendatorul nu "a plti sumele datorate# alte obligaii - ta/ele de redactare i nregistrare a contractului de arendare sunt n sarcina arendaului# 5e plan financiar, fiind considerat agricultor, el e obligat s plteasc impozitele datorate pe "eniturile realizate din e/ploatarea bunurilor agricole arendate, beneficiind de facilitile de creditare i impozitare pre"zute de lege# 0anciunea nee4ecut*rii o$li.aiilor. $n caz de nee/ecutare culpabil a obligaiilor de ctre arendator sau arenda, se aplic dreptul comun =* oricare dintre pri poate cere n 7ustiie, n condiiile legii, rezilierea pentru nee/ecutare de obligaii principale! i are la dispoziie toate mi7loacele 7uridice pentru aprarea drepturilor i intereselor contractuale n legtur cu bunurile arendate =* pactele comisorii e/prese care ar a"ea ca efect rezilierea de drept, fr inter"enia 7ustiiei, nu pot produce efecte# 3ncetarea contractului& 3n cazul nee/ecutrii obligaiilor se poate cere prin 7ustiie rezilierea contractului, potri"it dreptului comun# $n caz de pieire - total sau parial - a bunurilor arendate i n cazul desfiinrii desfacerii! titlului arendatorului, sunt aplicabile regulile dreptului comun# $n schimb, denunarea unilateral nu e aplicabil arendrii, deoarece ea se ncheie pe o durat determinat# 5rin acordul prilor, contractul de arendare poate s nceteze i nainte de a a7unge la termen - e a"ut n "edere o nelegere realizat pe parcursul e/ecutrii contractului, iar nu posibilitatea denunrii unilaterale# 7oartea uneia "intre *ri - &ontractul de arendare poate continua n cazul decesului arendatorului sau al arendaului# 5entru aceasta, motenitorii ma7ori ai arendaului sau, dup caz, motenitorii proprietarului trebuie s comunice n scris inteniile lor i s obin acordul scris al celeilalte pri, n termen de A< de zile de la data decesului =* regula ncetrii arendrii prin moartea oricreia dintre pri, afar numai dac motenitorii solicit n scris i obin acordul scris al celeilalte pri n termen de A< de zile! n sensul continurii raporturilor de arendare# Cotenitorii arendaului decedat - pentru a putea continua raporturile de arendare - trebuie s fie pers ma7ore. dac motenitorii sunt minori =* contractul nceteaz prin deces# -ceast condiie trebuie s fie pre"zut prin raportare nu la "%rsta ma7oratului, ci la capacitatea de munc i cunotinele agricole ale motenitorului# $n cazul decesului proprietarului, "%rsta motenitorilor e indiferent. dac sunt minori sau persoane puse sub interdicie "or consimi la continuarea raporturilor de arendare cu abilitrile pre"zute de lege dup cum sunt pers lipsite de capacitate de e/erciiu sau cu capacitate de e/erciiu restr%ns, in%nd seama i de faptul c arendarea e, n principiu, un act de administrare!# 5entru cazul decesului arendaului, dac sunt mai muli motenitori, ei pot con"eni s continue n comun e/ploatarea bunurilor agricole arendate de autorul lor sau s desemneze pe unul dintre ei s continue e/ploatarea acestor bunuri# ,ac motenitorii arendaului nu se neleg =* motenitorii proprietarului pot s desemneze pe unul dintre urmaii arendaului care indeplineste conditiile) s fie ceteni rom%ni. s aib pregtire de specialitate agricol - s continue contractul de arendare# Cotenitorii arendatorului, respecti" arendaului decedat au obligatia ca n termen de A< de zile de la data decesului s ntiineze consiliul local unde contractul de arendare e nregistrat cu pri"ire la noile pri n contractul de arendare# E4 irarea ter!enului - &ontractul de arendare poate fi rennoit potri"it nelegerii prilor i cu respectarea legii# Diecare parte contractant e obligat s ntiineze n scris cealalt parte, cu cel puin A luni nainte de e/pirarea contractului, despre intenia sa de a rennoi sau de a nu rennoi contractul de arendare# >ennoirea contractului nu poate a"ea loc, n nici un caz, mpotri"a "oinei arendaului# $n schimb, ar fi fost indicat s se recunoasc n fa"oarea lui i n anumite condiii un drept la rennoirea contractului chiar dac arendatorul i-ar fi manifestat "oina n sens contrar# 6n asemenea drept nu poate fi recunoscut n lipsa unei dispoziii legale e/prese =* la e/pirarea termenului pre"zut, contractul nceteaz, 18

dac nu a fost rennoit fie i cu mai puin de A luni nainte de e/pirarea termenului! cu acordul ambelor pri contractante# &ontractul de arendare poate fi rennoit numai n condiiile legii speciale form scris, nregistrare etc#! =* dup e/pirarea termenului, prile nu mai au obligaii contractuale, iar e"entuala folosire a bunurilor agricole de ctre arenda e lipsit de temei 7uridic, cu toate consecinele pre"zute de lege pentru aceast situaie raporturi e/tracontractuale!# E,ectele 'n#tr*in*rii $unurilor aren"ate rin acte 'ntre )ii. O o/a$ilitatea contractului "e aren"are. '/istena contractului de arendare nu atrage indisponibilizarea inalienabilitatea! bunurilor arendate =* n caz de nstrinare a bunurilor arendate de ctre arendatorul-proprietar, contractul de arendare "a fi opozabil dob%nditorului n condiiile pre"zute de lege n materia locaiunii de imobile, cu deosebirea c sunt opozabile numai contractele de arendare ncheiate n scris i nregistrate la consiliul local, indiferent de durata arendrii# $n pri"ina opozabilitii contractului de arendare - nchirierile sau arendrile, precum i cesiunile de "enituri fcute de debitor sau deintor dup data nscrierii somaiei prin care i se pune n "edere debitorului c, dac nu "a plti, se "a trece la "%nzarea bunului su imobil, nu "or fi opozabile creditorului urmritor sau ad7udecatarului# $n schimb, nchirierile sau arendrile anterioare nscrierii somaiei sunt opozabile, n condiiile legii, at%t creditorilor urmritori, c%t i ad7udecatarului#

19

CONTRACTUL DE ANTRE+RI89 Contractul "e antre ri/* - contractul prin care una dintre pri - antre renor, se oblig s e/ecute pe riscul su i n mod independent o anumit lucrare pentru cealalt parte client, n schimbul unui pre# =* n cazul lucrrilor de mare amploare, contractul e nul dac preul nu e determinat sau cel puin determinabil n momentul ncheierii contractului, instana nea"%nd dreptul s stabileasc preul, aa cum nu e competent nici s modifice preul con"enit de pri# $n cazul lucrrilor de mai mic importan, determinarea preului nu condiioneaz ncheierea contractului, prezum%ndu-se acceptarea de ctre client a preului practicat de antreprenor, n caz de e/agerare hotr%nd instana - spre deosebire de &# +-& care e lo"it de nulitate n lipsa preului determinat sau determinabil n momentul ncheierii contractului# +reul stabilit ntr-o sum de bani sau o alt prestaie!, e un element esenial al antreprizei# $n lipsa lui ser"iciu gratuit!, contractul nu mai e de antrepriz, ci un act dezinteresat contract cu titlu gratuit!, dar nu liberalitate# 5e baza contractului de antepriza #e e4ecut* lucr*ri "e !are )aloare i i! ortan* construire de cldiri, lucrri de instalaii, reparaii la construcii etc#! i re#t*ri #er)icii confecionarea sau repararea obiectelor de uz personal ori de uz casnic etc#!# >egulile referitoare la antrepriz se aplic i lucr*rilor (acti)it*ilor) intelectuale - '() meditaii, consultaii profesionale, inclusi" 7uridice date de notari publici, a"ocai mai puin reprezentarea 7udiciar, care e o "ariant de mandat!# Deo#e$iri ,a* "e alte contracte& in cazul contractulului de munc - salariul se pltete dup cantitatea i calitatea muncii depuse. in cazul antreprizei - se pltete numai rezultatul muncii antreprenorului, predat clientului# 1alariatul i e/ecut obligaiile de ser"iciu fiind n dependen - subordonare 7uridic - total fa de anga7ator i obligat s respecte regulile stabilite de acesta regulament de ordine interioar, program de lucru etc#!# 1tabilindu-se un raport de prepuenie, comitentul rspunde fa de teri pentru faptele pers ncadrate n munc prepus!# $n schimb, antreprenorul care - spre deosebire de salariat - poate fi i comerciant! se bucur de independen 7uridic c%t pri"ete modul de e/ecutare a lucrrii n conformitate cu comanda primit de la client proiecte, planuri, msuri sau alte directi"e! =* el e liber s ncredineze e/ecutarea efecti" material! a lucrrii - sub ndrumarea sa nemi7locit, personal - unor lucrtori, inclusi" subantreprenori# 'l organizeaz munca dup aprecierea sa i, spre deosebire de contractul de munc, o efectueaz pe propriul su risc. $ntruc%t antreprenorul pstreaz toat independena n e/ecutarea lucrrii i ntre prile contractante nu se creeaz raport de subordonare prepuenie! =* clientul nu rspunde de pagubele cauzate de antreprenor sau lucrtorii si terilor i nici de pagubele pe care le-ar putea suferi antreprenorul sau lucrtorii din cauza accidentelor sur"enite n cursul e/ecutrii lucrrii# in cazul contractului de locaiune - preul locaiunii e determinat n raport cu durata folosinei. contractul de antrepriz nu ser"ete drept temei pentru folosina unui lucru# -ntrepriza nu e o "ariant a locaiunii, ci un contract independent# c%nd antreprenorul se oblig a procura pe l%ng munca sa i materialul necesar pentru confecionarea lucrului care face obiectul contractului, preul stabilit cuprinz%nd i contra"aloarea materialului, operaiunea 7uridic se aseamn cu ):n/area unui lucru viitor, de confecionat =* contractul "a fi antrepriz, dac din intenia prilor rezult c procurarea materialului de ctre antreprenor nu constituie dec%t o clauz accesorie a contractului, al crui obiect principal e realizarea lucrrii, pri"it ca rezultat# ,ac, din contr, materialul procurat de antreprenor e elementul esenial al contractului, depind n mod "dit "aloarea muncii =* operaia 7uridic trebuie calificat "%nzare a unui lucru "iitor# -precierea trebuie s fie fcut cu mult atenie, nu prin compararea pur aritmetic a "alorii celor 9 prestaii '() n cazul reparaiilor fcute la auto"ehicule, "aloarea pieselor care se nlocuiesc nu trebuie s fie adugat la "aloarea materialelor folosite. dac materialele necesare e/ecutrii lucrrii sunt procurate de client sau dac e "orba de e/ecutarea unor lucrri de construcii pe terenul clientului chiar cu materialele antreprenorului!, contractul e de antrepriz# 20

contractul de mandat - are ca obiect principal ncheierea de ctre mandatar de acte 7uridice cu tere persoane! pe seama mandantului pe care, de regul, l reprezint. antrepriza are ca obiect o lucrare prestaii materiale sau intelectuale! efectuate de antreprenor pentru client, antreprenorul nea"%nd putere de reprezentare =* contractele ncheiate de antreprenor cu terii, n afara cazurilor pre"zute de lege, nu produc efecte fa de client# 5entru ca antreprenorul s-l reprezinte pe client '() n "ederea obinerii autorizaiei de construcie!, el trebuie s primeasc mputernicirea corespunztoare din partea clientului, n baza unui contract de mandat separat# dac materialele n "ederea e/ecutrii lucrrii sunt procurate de client sau lucrarea se e/ecut asupra unui lucru corporal predat antreprenorului, operaia 7uridic se aseamn i cu depozitul, uneori i depozitarul efectueaz anumite lucrri n "ederea conser"rii lucrului depozitat =* fr a descompune operaiunea 7uridic dintre pri n 9 contracte distincte, calificarea operaiei trebuie s se fac dup cum efectuarea lucrrii sau pstrarea lucrului formeaz coninutul principal al contractului# Caractere (uri"ice - -ntrepriza e un contract #inala.!atic ($ilateral) cu titlu onero#, co!utati), cu e4ecutare #ucce#i)*, con#en#ual # 0egea nu cere nici o form special pentru "aliditatea lui# -ntrepriza e un contract consensual iar nu real!, chiar dac lucrarea se e/ecut asupra unui bun al clientului reparaii, transformri etc#!, deoarece predarea bunului n "ederea e/ecutrii lucrrii poate a"ea loc i dup ncheierea contractului# $n principiu, antrepriza e un contract ncheiat intuitu personae - acest caracter "izeaz ns numai organizarea i conducerea lucrrii de ctre antreprenor# -ntreprenorul "a fi obligat s e/ecute personal lucrarea numai dac e/ist clauz contractual n acest sens sau rezult din mpre7urri '() tabloul comandat unui pictor renumit, inter"enia chirurgical contractat cu un medic etc#!# ,ac materialele sunt procurate de antreprenor =* el rm%ne proprietarul lor i al lucrrii p%n la terminarea ei, dup care clientul poate obine predarea silit, de"enind proprietar# ,ac materialele sunt procurate de client =* el pstreaz proprietatea lor i a lucrrii! i n cursul e/ecutrii, creditorii antreprenorului nea"%nd asupra lor drept de ga7 general# Con"iii "e )ali"itate& capacitate, obiect, consimm%nt, cauz# &lientul trebuie s aib, respecti" s ndeplineasc condiiile pre"zute de lege pentru ncheierea fie a actelor de administrare, fie a actelor de dispoziie, dup cum contractul reprezint un act de administrare a patrimoniului '() reparaii curente la un imobil! sau un act de dispoziie '() construirea unei case!# -ntreprenorul trebuie s aib capacitate deplin de e/erciiu# $ntruc%t antrepriza e un contract ci"il, iar nu de munc =* nu pot fi aplicate dispoziiile pri"itoare la capacitatea minorului de a ncheia un contract de munc# Re.uli .enerale cu ri)ire la contractul "e antre ri/* +ro$le!a ri#curilor Ri#cul lucrului - riscul pieirii fortuite a lucrului materialelor! e suportat de proprietar# &%nd lucrtorul d materia, dac lucrul piere, fie n orice chip, nainte ns de a se fi trdat, dauna rm%ne n sarcina sa deoarece antreprenorul rm%ne proprietarul materialelor p%n la predarea lucrrii clientului i suport pagubele rezultate din pieirea lor, n calitate de proprietar# ,ac materialele au fost procurate de client, n calitate de proprietar, el suport riscul pieirii lor# ,eoarece ns materialele se gsesc n deteniunea antreprenorului, care e obligat s ia toate msurile necesare pentru pstrarea lor n bune condiii, el "a fi inut s fac do"ada c pieirea s-a produs fr culp din partea sa# Ri#cul contractului e suportat de antreprenor, deoarece s-a obligat pe riscul su i e debitorul obligaiei imposibil de e/ecutat =* dac e/ecutarea contractului predarea lucrrii e/ecutate! de"ine imposibil datorit cazului fortuit sau forei ma7ore, antreprenorul nu are dreptul la plata preului remuneraiei!, cci nu a predat clientului rezultatul muncii sale# &lientul "a fi obligat s plteasc preul numai dac a fost pus n nt%rziere n ceea ce pri"ete obligaia de a "erifica recepiona! i de a lua n primire lucrarea e/ecutat# ,ac lucrul a pierit din cauza unui "iciu al materialelor procurate de client, antreprenorul are dreptul s pretind plata preului =* nu mai e "orba de riscuri cci pieirea nu se produce dintr-un caz fortuit sau de for ma7or!, ci de suportarea pagubei rezultate din procurarea 21

de ctre client a unor materiale necorespunztoare# ,ac lucrarea e/ecutat, n parte sau total, a pierit fortuit, dar e/ecutarea ulterioar '() reconstrucia! n-a de"enit prin aceasta imposibil =* antreprenorul suport riscul contractului - dei a e/ecutat lucrarea sau o parte din lucrare! de 9 ori, clientul "a fi obligat s plteasc preul numai o singur dat cu e/cepia celor 9 cazuri) punerea n nt%rziere a clientului, "iciile materialelor!# Rece ia lucr*rii - &lientul e obligat s recepioneze i s ia n primire lucrarea dup terminarea ei integral# $n cazul unui lucru ce se msoar sau care are mai multe buci, recepia se poate face i pe pri, iar prile pltite de client se prezum c au fost "erificate, recepionate# ,ac clientul nu-i e/ecut obligaia de a recepiona i de a lua n primire lucrarea e/ecutat =* se "a putea anga7a rspunderea lui potri"it dreptului comun daune-interese pentru cheltuieli de depozitare, conser"are etc#!, iar instana "a putea constata e/ecutarea lucrrii potri"it clauzelor contractuale, cu toate consecinele ce decurg din e/ecutare '() posibilitatea de a cere plata preului, suportarea riscurilor de ctre client etc#!# ,ac prile nu s-au neles altfel =* clientul e obligat s plteasc preul stabilit o dat cu recepionarea i luarea n primire a lucrrii# $n cazul lucrrilor mai nsemnate, dac n contract s-a pre"zut plata preului pe msura e/ecutrii lucrrii =* clientul poate in"oca exceptio non adimpleti contractus dac antreprenorul nu-i e/ecut obligaiile potri"it clauzelor contractuale# 3ar dac lucrarea e terminat =* clientul poate cere instanei constatarea e/ecutrii ei i predarea silit, n calitate de proprietar# R*# un"erea antre renorului R*# un"erea entru nee4ecutare - in caz de nee/ecutare culpabil a lucrrii, antreprenorul rsp fa de client potri"it dreptului comun clauza penal, daune-interese, fiind posibil i obligarea antreprenorului la e/ecutarea lucrrii sub sanciunea plii amenzilor ci"ile sau e/ecutarea n contul debitorului-antreprenor cu autorizaia 7ustiiei# R*# un"erea entru )iciile lucr*rii - recepia lucrrii din partea clientului fr obiecii i rezer"e - dac nu a fost obinut prin fraud - echi"aleaz cu descrcarea antreprenorului i decade pe client din dreptul de a in"oca ulterior "iciile aparente ale lucrrii# 5entru aceste "icii, rspunderea antreprenorului poate fi anga7at numai dac, potri"it legii sau contractului, el datoreaz garanie, n cadrul termenului stabilit, pentru lucrarea efectuat# -ntreprenorul rspunde ns pentru "iciile ascunse ale materialelor procurate de el i ale lucrrii, dup ce a fost recepionat de ctre client i chiar dac lucrarea nu a fost e/ecutat de ctre el personal# ,reptul la aciunea pri"itoare la "iciile ascunse ale unei lucrri e/ecutate se prescrie prin mplinirea unui termen de E luni daca "iciile nu au fost ascunse cu "iclenie# ,ac "iciile au fost ascunse cu "iclenie - se aplic termenul general de prescripie# -ceste termene de prescripie ncep s curg de la data descoperirii "iciilor, ns cel mai t%rziu de la mplinirea B an de la predare, care poate fi modificat prin con"enia prilor garanie con"enional!# 3ncetarea contractului Ca/uri articulare - contractul de antrepriz nceteaz se desfiineaz! prin moartea meseriaului, arhitectului sau antreprenorului# $ntruc%t contractul se formeaz intuitu personae - aptitudinile antreprenorului a"%nd importan, chiar dac nu e/ecut personal lucrarea =* la moartea sa contractul nceteaza# &lientul e ns obligat s plteasc motenitorilor antreprenorului "aloarea lucrrilor e/ecutate i a materialelor pregtite, n proporie cu preul stabilit n contract, n msura n care aceste lucrri i materiale i sunt folositoare# ,aca contractul nu ofer elem necesare =* sumele de pltit se det prin e/peri# Re.uli .enerale - ca orice contract sinalagmatic, antrepriza poate fi rezol"at la cererea uneia din pri pentru nee/ecutarea obligaiilor de ctre cealalt parte# $n caz de imposibilitate fortuit de e/ecutare, dac ea e temporar - se suspend e/ecutarea, iar dac e definiti" - obligaia se stinge, fiind aplicabil teoria riscului contractului# ,ac obligaia antreprenorului e succesi" '() lucrri de ntreinere! i nu s-a pre"zut un termen =* contractul poate fi denunat unilateral de oricare dintre pri, cci oblig nu poate fi "enic# Re.uli # eciale ri)in" antre ri/a "e con#trucii - Antre ri/a "e con#trucii& construire reconstituire, consolidare, modificare, e/tindere etc#! de cldiri edificii! i alte imobile construcii de orice fel) ci de comunicaie, dotri subterane, mpre7muiri etc#!, 22

lucrri de instalaii i reparaii la construcii, acti"itile de proiectare a lucrrilor de construcii# '/ecutarea i desfiinarea! construciilor se poate face ncepe! - cu e/cepiile pre"zute de lege '() reparaii i zugr"eli fr implicaii asupra structurii de rezisten sau a aspectului arhitectural! - numai n temeiul i cu respectarea autorizaiei eliberate de preedinii consiliilor 7udeene, de primarul general al mun 8ucureti, de primarii municipiilor, sect mun 8ucureti, ai oraelor i comunelor# Autori/aia "e con#truire se poate elibera numai pentru proiecte "erificate de ctre specialiti "erificatori de proiecte atestate, alii dec%t specialitii elaboratori ai proiectelor, fiind e/ceptate de la "erificare proiectele cldirilor pentru locuine cu parter i parter plus un eta7 i ane/ele gospodreti situate n mediul rural i n satele ce aparin oraelor, precum i construcii pro"izorii# 0ucrrile de construcii pot fi realizate numai de pers fizice sau 7uridice autorizate# &ontractul urmeaz s fie ncheiat n form scris# 0a ncheierea contractului de antrepriz, prile sunt obligate s pre"ad e/pres n actul respecti" rspunderile ce le re"in n ceea ce pri"ete aprarea mpotri"a incendiilor# 4erespectarea acestei obligaii se sancioneaz cu amend contra"enional B<< - 2<< de lei# 0u$antre ri/a - antreprenorul are dreptul s ncredineze e/ecutarea unor pri din lucrare unor subantreprenori, ncheind n acest sens, cu fiecare dintre ei instalator, parchetar, electrician etc#!, un contract de subantrepriz# $n raporturile dintre antreprenor i subantreprenor, se aplic regulile pre"zute pentru antrepriz, subantreprenorul a"%nd - n cadrul acestor raporturi - rolul de antreprenor# ,eoarece subantreprenorii contracteaz numai cu antreprenorul, clientul nu are nici o aciune contractual mpotri"a lor# $n schimb, antreprenorul rspunde contractual fa de client pentru toate lucrrile e/ecutate de subantreprenori, la fel cum rspunde i de lucrrile oricrei alte pers pe care a folosit-o# 3ntruc%t subantreprenorii nu au calitatea de prepui =* antreprenorul nu rspunde n calitate de comitent pentru faptele lor ilicite cauzatoare de pre7udicii terilor inclusi" clientului!. clientul nu rspunde pentru faptele antreprenorului sau subantreprenorului ori antreprenorului de specialitate!, fa de terii pgubii# 5oziia 7uridic a subantreprenorului nu trebuie s fie confundat cu aceea a antreprenorului de specialitate, care contracteaz anumite lucrri de specialitate direct cu clientul i rspunde singur, n calitate de antreprenor, fa de acesta pentru lucrrile partea din lucrri! care formeaz obiectul contractului# ,ac mai muli antreprenori - coantreprenori - se oblig s e/ecute o lucrare de ansamblu comple/!, contract%nd direct cu clientul =* ei nu "or a"ea calitatea de subantreprenori, chiar dac unul dintre ei are rolul de coordonator i i reprezint pe ceilali n raporturile cu clientul n cursul e/ecutrii lucrrii# Diind antreprenori, fiecare "a rspunde pentru partea de lucrare e/ecutat i are dreptul la partea corespunztoare din pre, deoarece obligaia ci"il cu pluralitate de pri e con7unct di"izibil!, dac n contract nu sa pre"zut solidaritatea iar obligaia codebitorilor nu e comercial! sau indi"izibilitatea i nici nu rezult din natura prestaiei care form obiectul contractului indi"izibilitate natural!# Aciunea "irect* a lucr*torilor - 5entru ocrotirea lucrtorilor zidari, lemnari i ali lucrtori! ntrebuinai la cldirea unui edificiu sau alt lucrare dat n antrepriz, ei pot reclama plata creanelor lor de la client, dar numai n msura n care acesta s-ar gsi dator ctre antreprenor n momentul cererii =* lucrtorii au o aciune direct contra clientului, cu toate c raport 7uridic direct nu e/ist ntre ei# Diind o aciune direct, starea de insol"abilitate sau falimentul antreprenorului nu se "a rsfr%nge asupra creanelor lucrtorilor# 'i l acioneaz direct pe client =* nu suporta concursul celorlali creditori ai antreprenorului dac acetia n-au fcut o poprire asupra sumelor datorate de client n m%inile acestuia, nainte de intentarea aciunii directe!# -ceast msur de ocrotire se adaug pri"ilegiului imobiliar de care se bucur lucrtorii i antreprenorii de construcii, pentru garantarea creanelor neonorate de client# R*# un"erea antre renorului entru calitatea con#truciei - antreprenorul arhitectul! de cldiri sau alte lucrri nsemnate rspunde dac construcia se dr%m n tot ori n parte sau amenin dr%marea din cauza unui "iciu de construcie sau al terenului ntr-un termen de B< ani din ziua terminrii recepiei! lucrrii e/ceptie cldirile pentru locuine cu parter i parter plus un eta7 i ane/ele gospodreti situate n mediul rural i n 23

satele ce aparin oraelor, precum i construciile pro"izorii, pentru care rspunderea antreprenorului urmeaz s fie anga7at potri"it dreptului comun# $n pri"ina "iciilor aparente ale lucrrii, care nu pot fi reclamate dup recepie predare-primire!, se anga7eaz rspunderea antreprenorului numai dac s-a stabilit un termen de garanie =* 0B<;B::2 pre"ede obligaia e/ecutantului lucrrilor de construcii de a remedia, pe propria cheltuial, defectele de calitate aprute din "ina sa n perioada de garanie, fr a distinge dup cum "iciile sunt aparente sau ascunse# >eglementarea special pri"ind rspunderea antreprenorului arhitectului! "izeaz numai raporturile lui cu clientul i cu succesorii lui n drepturi '() cumprtorul construciei!# Da de teri inclusi" locatarul construciei!, rspunderea antreprenorului pentru pagubele cauzate '() prin ruinarea cldirii! poate fi anga7at numai delictual# $n schimb, terii pot alege pe calea aciunii mpotri"a proprietarului clientului sau succesorilor lui! pe teren delictual sau contractual '() locatarul!, dup caz# ,ac aciunea a fost ndreptat mpotri"a clientului, el "a a"ea aciune n regres mpotri"a antreprenorului, n msura n care acesta e responsabil pentru "iciile lucrrii care au determinat cauzarea pre7udiciului# Clau/e contractuale "e !o"i,icare a r*# un"erii entru calitatea con#truciei 6 cum prin instituirea unei rspunderi agra"ate a antreprenorului de construcii sunt aprate nu numai interesele clientului, ci i interese generale, publice =* clauzele contractuale de limitare sau de nlturare a acestei rspunderi nu pot fi admise# 1unt permise, n schimb, clauze de agra"are a rspunderii antreprenorului pentru "icii# Ter!enul "e re#cri ie. ,reptul la aciunea pri"itoare la "iciile ascunse, inclusi" "iciile structurii de rezisten, se prescrie prin mplinirea unui termen de E luni, iar dac "iciile au fost ascunse cu "iclenie prin mplinirea termenului general de prescripie - termenul prescripiei ncepe s curg de la data descoperirii "iciilor n cadrul termenelor artate# R*# un"erea arhitectului. >spunderea pentru "icii poate s re"in nu numai antreprenorului care e/ecut lucrarea, dar i arhitectului proiectantului!# 5roblema mpririi rspunderii ntre antreprenor i arhitect se rezol" n funcie de clauzele din contract# ,ac arhitectul n-a fcut dec%t planurile construciei, fr a se ocupa de e/ecutarea lucrrii =* el "a rspunde numai dac se "a do"edi c "iciul construciei pro"ine dintr-un "iciu al planului proiectului!, iar antreprenorul "a rspunde pentru "iciile de e/ecuie# ,ac arhitectul a luat parte i la ridicarea construciei sau "iciile sunt determinate i de "iciile proiectului =* el "a rspunde alturi de antreprenor =* dac daunele sunt suportate de unul dintre ei, solvens-ul "a a"ea aciune n regres mpotri"a celuilalt, proporional cu gra"itatea culpelor. n caz de egalitate, pentru 7umtate# 0arcina ro$ei. 5entru anga7area rspunderii, clientul trebuie s do"edeasc numai e/istena "iciului# $n prezena acestei do"ezi, culpa contractual a antreprenorului arhitectului! e prezumat, ei fiind obligai s do"edeasc e/istena unei cauze strine e/oneratoare de rspundere# &ulpa subantreprenorilor nu poate fi in"ocat drept cauz de e/onerare, antreprenorul fiind responsabil contractual fa de client i pentru lucrrile e/ecutate n subantrepriz cu drept de regres n raport de culpa subantreprenorului!# 1ubantreprenorul poate fi acionat de ctre client numai delictual, ei nefiind legai prin raporturi contractuale# 7o"i,icarea reului +re ,or,etar - antreprenorul sau arhitectul care s-a anga7at s e/ecute o cldire edificiu!, dup un plan stabilit cu clientul nu poate cere o sporire de pre nici cu titlu de mbogire fr 7ust cauz!, pe moti" c s-a mrit preul muncii sau al materialelor, nici pe moti" c a efectuat modificri i adugiri la planul iniial, dac aceste modificri i adugiri nu au fost aprobate de client n scris i modificrile de pre de asemenea stabilite cu clientul# $ntruc%t lucrarea a fost contractat pe un pre forfetar, global, antreprenorul, n schimbul unei sume dinainte determinat, e obligat s e/ecute i s predea lucrarea n condiiile pre"zute n contract, afar numai dac do"edete acordul scris nu i nceput de do"ad scris! al clientului pentru modificrile de plan i acordul lui e/pres pentru ma7orarea preului# +re "e "e)i/ 6 cum pre determinat nu nseamn cerina unei sume de bani fi/e, in"ariabile, ci i stabilirea criteriilor de determinare ulterioar a preului, prile se pot obliga 24

i pe baza unui de"iz - a unei preuiri pro"izorii pe articole. aceast pre"edere de cheltuieli se poate modifica dup preul materialelor i;sau muncii i mai ales prin adugirea de lucrri suplimentare = * preul e fi/at articol cu articol, iar nu n bloc, fiecare poriune a lucrrii a"%nd preul ei deosebit# 5reul total al lucrrii "a depinde de cantitatea lucrrilor efecti" e/ecutate i nu "a fi cunoscut i stabilit dec%t dup e/ecutarea integral a lucrrii#

25

CONTRACTUL DE 7ANDAT 7an"atul cu re re/entare 7an"atul - contract prin care o pers - !an"atar, se oblig s ncheie unul sau mai multe acte 7uridice pe seama unei alte pers - !an"ant, care i d aceast mputernicire i pe care l reprezint# Deo#e$irea 'ntre !an"at i alte contracte 'nru"ite # ,ei mandatul e, n principiu, un contract cu titlu gratuit, legea nu interzice ca mandatarul s fie remunerat, dac e/ist stipulaie e/pres n acest sens =* legiuitorul prezum numai gratuitatea mandatului caracterul gratuit nu e de esena, ci numai de natura contractului!# ,ac mandatarul e un profesionist, prezumia de gratuitate nu opereaz, cuantumul remuneraiei urm%nd a fi stabilit - n lips de stipulaie i criterii legale - de ctre instan, a"%nd n "edere natura i "olumul ser"iciilor prestate# &um mandatul poate fi cu titlu oneros =* el se aseamn cu contractul de munc !i contractul de antrepriz. 5rincipala deosebire const n aceea c mandatul are ca obiect principal! ncheierea de acte 7uridice cu terii i, de regul, mandatarul e reprezentantul mandantului, n timp ce contractul de munc sau de antrepriz are ca obiect acte sau fapte materiale i intelectuale prestate pentru cealalt parte contractant, iar salariatul, respecti" antreprenorul arhitectul!, nu are calitatea de reprezentant# 1alariatul poate primi mputernicire de reprezentare din partea unitii '() pentru achiziionarea de bunuri! =* "a a"ea calitatea de mandatar, cel puin n raporturile dintre el i terul contractant, precum i ntre acesta din urm i mandant, chiar dac n raporturile dintre mandant i salariatul lui mandatar!, datorit raporturilor de munc raporturi de subordonare!, regulile mandatului "or fi nlocuite - parial - cu regulile aplicabile raportului de munc obligati"itatea acceptrii i e/ecutrii mandatului, rspunderea mandatarului fa de mandant potri"it regulilor din dreptul muncii, iar nu din dreptul ci"il etc#!# -ntreprenorul poate fi mputernicit s ncheie anumite acte 7uridice n numele clientului '() s obin a"ize sau autorizaii din partea organelor competente!# 6n liber profesionist care, de regul, e un reprezentant mandatar!, nu ntotdeauna "a a"ea aceast calitate '() a"ocatul care d numai consultaii 7uridice sau care acord numai asisten 7uridic, fr puteri de reprezentare, are - n raporturile ci"ile - de regul, calitatea de antreprenor, iar nu de mandatar# ;or!a !an"atului# Candatul e, de regul, un contract consensual, care ia natere prin simplul acord de "oin al prilor, fr a fi supus "reunei forme speciale# Candatul poate fi dat n form scris sau chiar "erbal ori n mod tacit# $n practic, mandatul e constatat de obicei printr-un nscris rocur*, '! uternicire. 5rocura, ca negotium, e un act 7uridic unilateral e/prim%nd "oina mandantului, oferta de mandat!, iar ca instrumentum, e nscrisul n care se enumer actele 7uridice ce urmeaz s fie ndeplinite de mandatar procurator! n numele mandantului# 5rile redacteaz un nscris pentru ca terii s fie n msur s "erifice puterile conferite mandatarului, precum i limitele n care acesta poate contracta n numele mandantului#&%nd actul 7uridic la care particip mandatarul n numele mandantului urmeaz s fie ncheiat n form solemn de regul, autentic! =* procura trebuie s fie dat i ea n aceeai form, deoarece procura mandatul) formeaz un tot indivizibil cu actul n vederea cruia a fost dat regula simetriei formelor! '() mandatarul mputernicit s nstrineze sau s dob%ndeasc un teren ori s ncheie un contract de donaie sau s constituie o ipotec etc#, trebuie s nfieze o procur sau un contract de mandat! n form autentic# ? cerere de acordare sau, dup caz, de redob%ndire a ceteniei rom%ne se face personal sau, n cazuri temeinic 7ustificate, prin mandatar cu procur special i autentic i "a fi nsoit de acte care do"edesc ndeplinirea condiiilor pre"zute de prezenta lege# Candatarul trebuie s fie mputernicit prin procur autentic numai n cazul n care legea pre"ede o asemenea form pentru "aliditatea actului 7uridic ce urmeaz s fie ncheiat prin mandatar, nu ns i c%nd acest act urmeaz s fie ncheiat n form autentic prin "oina prilor, fr ca legea s pre"ad o atare cerin# $ns, prile pot fi reprezentate la autentificare printr-un mandatar cu procur special autentic, fr a distinge dup cum forma autentic a actului ce urmeaz a fi ncheiat prin mandatar e cerut de lege sau e hotr%t numai de ctre pri# 5entru unele operaii 7uridice, legea pre"ede 26

necesitatea unei procuri autentice indiferent de forma actului 7uridic ce urmeaz s fie ncheiat de ctre mandatar, n numele mandantului &%nd mandatul e un contract consensual, consimm%ntul prilor poate fi dat i n mod expres, dar i n mod tacit# Candatul tacit rezult din acele mpre7urri de fapt care fac nendoielnic intenia prilor# ?ferta de mandat special trebuie s fie e/pres# -cceptarea ofertei de mandat poate fi tacit, inclusi" n cazul mandatului special sau autentic, rezult%nd din e/ecutarea lui din partea mandatarului# Candatul tacit nu trebuie s fie confundat cu mandatul aparent - dei lipsete "oina mandantului de a fi reprezentat mandatarul a depit mputernicirea sau mandatul a ncetat anterior ori nici n-a e/istat n realitate! - terii contracteaz cu credina scuzabil i legitim fr "reo culp, dar nu neaprat eroare comun! c mandatarul aparent are puteri de reprezentare '() n cazul re"ocrii mandatului, care nu a fost adus la cunotin terilor, indiferent c mandantul a fost ori nu n culp dar nici complet strin de aparena creat!# 8una-credin a terului se prezum# Candatul aparent produce efecte ca i cum mandatarul aparent ar fi a"ut puteri de reprezentare =* terul contractant de bun-credin poate aciona dar nu e obligat n acest sens! mpotri"a mandantului n baza actului ncheiat cu mandatarul aparent, caz n care "a fi obligat s e/ecute i obligaiile asumate '() c%nd cere predarea lucrului "%ndut de mandatarul aparent, "a fi obligat s plteasc preul!# 5ers reprezentat fr "oia ei poate aciona mpotri"a terului numai dac a ratificat actul ncheiat de mandatarul aparent =* mandatul aparent se transform cu efect retroacti" de la data ncheierii actului! ntr-un mandat de reprezentare de drept comun# $n lipsa ratificrii, mandatarul aparent rspunde fa de mandant cu care nu are raporturi contractuale! pe teren delictual sau ca un negotiorum gestor, dup cum a fost sau nu n culp# >spunderea mandatarului aparent poate fi anga7at i fa de terul contractant, dar numai e/tracontractual delictual!, deoarece nu a contractat n nume propriu# Do)a"a !an"atului - acceptarea mandatului poate fi do"edit prin e/ecutarea lui de ctre mandatar# ,ac mandatul e e/pres i legea special nu pre"ede altfel =* do"ada se face dup regulile dreptului comun, at%t ntre pri, c%t i de ctre terul care contracteaz cu mandatarul nu i de ali teri, pentru care mandatul e un simplu fapt 7uridic, put%nd fi do"edit prin orice mi7loc de prob!, deoarece "aliditatea contractului pe care l ncheie depinde de e/istena mandatului, form%nd un tot unitar cu acesta =* dac actul n "ederea cruia s-a dat mandatul e/pres are o "aloare * 92< lei sau cerina formei scrise e pre"zut de lege indiferent de "aloare '() depozit "oluntar! =* do"ada se "a face prin nscris# Dormalitatea bun i aprobat pentru### nu trebuie s fie ndeplinit, ntruc%t mandatul nu are ca obiect plata unei sume de bani sau o c%time oarecare de lucruri ci ncheierea de acte 7uridice!. iar dac mandatul e cu titlu oneros - un contract sinalagmatic =* regula multiplului e/emplar nu se impune n pri"ina procurii, care nu cuprinde o con"enie sinalagmatic ci constat numai oferta de mandat# ,aca mandatul e tacit, deoarece at%t oferta, c%t i acceptarea mandatului tacit poate rezulta din mpre7urri de fapt care fac nendoielnic intenia prilor =* do"ada acestor fapte se poate face - at%t de ctre pri, c%t i de terul care contracteaz cu mandatarul sau de ali teri - prin orice mi7loc de prob admis de lege, indiferent de "aloarea actului ncheiat sau care urmeaz s fie ncheiat de ctre mandatar# &erina do"ezii scrise ar contra"eni noiunii de mandat tacit, cci mandatul scris e e/pres. or mandatul poate fi i tacit '() primirea de ctre o persoan a buteliei de aragaz n "ederea rencrcrii la unitatea specializat! =* daca mandatul e tacit pentru actul ce se ncheie de ctre mandatar cu terul, ad probationem se cere forma scris# ,ac e/istena mandatului a fost do"edit =* coninutul i ntinderea mputernicirii se stabilesc prin interpretarea clauzelor contractuale, orice do"ad n acest scop fiind admis, ns interpretarea trebuie s fie restricti"# ,ac ncheierea contractului de mandat nu poate fi do"edit =* raporturile dintre pri urmeaz a fi soluionate potri"it regulilor gestiunii de afaceri sau mbogirii fr 7ust cauz# Ca acitatea *rilor. 7an"antul tre$uie #* ,ie ca a$il "e a contracta el 'n#ui actul de a crui ndeplinire l nsrcineaz pe mandatar =* capacitatea mandantului se apreciaz n funcie de natura actului 7uridic care urmeaz s fie ncheiat prin mandatar acte de conser"are, de administrare, de dispoziie!# -nularea pentru lipsa capacitii de e/erciiu a 27

mandantului poate fi in"ocat i de mandatar, pentru a nu fi e/pus rspunderii fa de terul cu care contracteaz i care ar suferi pagube n urma anulrii mandatului# 7an"atarul trebuie sa aiba ca acitate "e lin* "e e4erciiu cci n actele pe care le ncheie n numele reprezentatului mandantului! trebuie s e/prime un consimm%nt "alabil, lipsa consimm%ntului sau "iciile de "oin fiind apreciate nu numai n pers mandantului, dar i n aceea a mandatarului## 4umai trimisul curierul!, care e un simplu mesager , iar nu reprezentant, poate fi o pers chiar lipsit de capacitatea de e/erciiu, cci transmite doar declaraia de "oin a pers care l-a trimis, fiind suficient s aib discernm%ntul strict necesar pentru acti"itatea sa# ,eoarece mandatarul are iniiati" i i manifest personalitatea la ncheierea actului cu terul, trebuie s fie deplin capabil# ,ac mandatul ncheiat cu un capabil de a contracta nceteaz datorit incapacitii ulterioare a mandatarului =* un contract de mandat ncheiat cu un mandatar incapabil sau cu capacitate de e/erciiu restr%ns nu poate fi recunoscut "alabil# O$iectul i 'ntin"erea !an"atului. ?biectul mandatului trebuie s fie "eter!inat, o#i$il i licit ca la orice contract# Candatul poate a"ea ca principal obiect numai ncheierea de acte %uridice de ctre mandatar contracte sau acte unilaterale!, actele materiale put%nd a"ea numai caracter accesoriu, iar actele 7uridice cu caracter strict personal '() testament! nu pot fi fcute prin mandatar# &aracterul determinant, posibil i ilicit al obiectului "izeaz, n principal, obiectul deri"at al contractului de mandat, afect%nd "aliditatea lui '() mandatul e nul dac actul ce urmeaz s fie ncheiat permis de lege are ca obiect bunuri scoase din circuitul ci"il!# $ntinderea - !an"atul poate fi) # ecial c%nd se d pentru o singur operaie 7uridic sau pentru anumite operaii determinate. .eneral c%nd mandatarul primete mputernicirea de a se ocupa de toate treburile mandantului . 5entru actele de dispoziie se cere un mandat special# 1pecializarea nu trebuie ns dus la e/trem, mandatul "a fi cu suficien special dac "a indica natura operaiei 7uridice i obiectul ei# -ctele de conser"are sau de administrare pot fi ncheiate de mandatar pe baza unui mandat general# Candatul conceput n termeni generali procura imprecis! nu e "alabil dec%t pentru actele de administrare i de conser"are! =* puterile conferite mandatarului sunt supuse unei interpretri restricti"e# Candatarul nu poate face nimic afar din limitele mandatului su# Die c e special sau general, mandatarul trebuie s se ncadreze n limitele mputernicirii primite# Candatul general circumscris la anumite acte de administrare nu ndreptete la s"%rirea altora# Dacultatea de a face o tranzacie o cuprinde i pe aceea de a face un compromis, cu toate c n cazul tranzacie concesiile au consecine cunoscute, iar n cazul compromisului consecinele sunt impre"izibile# Actul cu #ine 'n#ui i "u$la re re/entare (autocontractul) # 7an"atul 'n intere# co!un. $n cazul n care mandatarul ncheie actul 7uridic care formeaz obiectul mandatului cu sine nsui actul cu sine nsui! sau cu o ter persoan pe care tot el o reprezint dubla reprezentare!, e/ist pericolul negli7rii intereselor mandantului, n primul caz, sau al unuia dintre mandani, n cel de al doilea# 6n asemenea pericol nu e/ist dac mandantul, respecti" mandanii, fiind n cunotin de cauz, con"in s dea mputernicire mandatarului n acest sens ori c%nd clauzele actului sunt astfel precizate, nc%t e e/clus "tmarea intereselor mandantului mandanilor!# $n caz contrar, mandantul poate cere anularea actului pentru dol prin reticen sau pentru "iolarea de ctre mandatar a obligaiei de loialitate fa de mandant# -ctul cu sine nsui i dubla reprezentare nu trebuie s fie confundate cu mandatul n interes comun &' nu se pune problema nulitii, ntruc%t mandatarul contracteaz cu un ter pe care nu-l reprezint, numai c alturi de mandant e i el cointeresat n ncheierea actului care formeaz obiectul mandatului '() e i el coproprietar al bunului care urmeaz s fie "%ndut sau fiind creditorul mandantului urmeaz s i satisfac propria crean din preul obinut n urma "%nzrii bunului!# Candatul n interes comun nu se confund cu !an"atul re!unerat. n primul caz, mandatarul e cointeresat n ncheierea actului care formeaz obiectul mandatului, c%t timp, n cel de-al doilea caz, interesul lui rezid n contractul de mandat care l ndreptete la plata remuneraiei, chiar dac operaiunea 7uridic n "ederea creia a fost conferit mandatul nu a putut fi realizat# 28

E,ectele contractului "e !an"at Efecte ntre pri o$li.aiile !an"atarului& in"e linirea !an"atului - nee/ecutarea sau e/ecutarea necorespunztoare a acestei obligaii fac ca mandatarul s fie rspunztor nu numai de dol intenie!, dar i de culp simpl# 5rin e/ecutarea mandatului nu trebuie neleas neaprat ncheierea actului proiectat '() "%nzarea bunului!# ,ac mandatarul, cu toate diligenele depuse, nu poate ncheia actul 7uridic n condiiile mputernicirii primite =* rspunderea lui nu "a fi anga7at# ,iligena cerut mandatarului n ndeplinirea mandatului, inclusi" pstrarea ca un depozitar! a sumelor de bani sau a altor bunuri primite de la sau pentru mandant, "a fi apreciat cu mai puin rigurozitate dac mandatul e cu titlu gratuit =* culpa mandatarului se apreciaz n concret, n funcie de diligena pe care o depune n propriile sale treburi# ,ac mandatul e cu titlu oneros =* rspunderea lui se "a aprecia dup tipul abstract al omului prudent i diligent - dup regula general aplicabil rspunderii contractuale inclusi" prezumia de culp!# ,aca culpa mandatarului e stabilit =* msura rspunderii lui "a fi dat de paguba ntreag! suferit de mandant din cauza nee/ecutrii sau e/ecutrii necorespunztoare a obligaiei asumate# Candatarul nu rspunde ns pentru nee/ecutarea obligaiilor asumate de terul contractant, dac nu a comis o culp n alegerea acestuia i contractul de mandat nu pre"ede n sarcina lui o obligaie de garanie# ,ac lucrul deinut n baza mandatului piere fortuit =* mandatarul nu rspunde, chiar dac l-ar fi putut sal"a, sacrific%nd un bun propriu# &ondiiile rspunderii mandatarului pot fi modificate prin con"enia prilor# o$li.aia "e a "a #ocoteal* - mandatarul trebuie s dea mandantului socoteal despre ndeplinirea mandatului =* mandatarul e dator s dea n primire mandantului tot ce i s-a predat n puterea mandatului) bunuri, documente primite de la mandantul nsui sau de la teri chiar dac bunurile primite nu s-ar cu"eni mandantului, deoarece terul pgubit "a cere, dac e cazul, restituirea plii nedatorate de la mandant# 1umele de bani cu"enite mandantului i ntrebuinate de mandatar n folosul su sunt productoare de dob%nzi din ziua ntrebuinrii, fr s fie ne"oie de "reo punere n nt%rziere# 1umele nerestituite de mandatar, dar nentrebuinate de el, poart dob%nzi din ziua c%nd i s-au cerut acele sume =* punerea n nt%rziere a mandatarului se poate face printr-o simpl notificare nu neaprat prin aciune n 7ustiie!# $ntruc%t dreptul la aciune al mandantului pentru predarea sumelor de bani sau a altor bunuri primite de mandatar de la teri n cursul e/ecutrii mandatului nu se poate nate de la data ncheierii contractului de mandat =* prescripia ncepe s curg de la data ncetrii contractului, fie prin e/ecutarea lui, fie prin alte moduri de ncetare a raporturilor dintre pri '() e/pirarea termenului suspensi" pre"zut n contract!# $n cazul sumelor de bani ridicate de la &'& sau alt unitate bancar n baza unei clauze de mputernicire, clauza reprezint un mandat, o mputernicire dat de titularul libretului beneficiarului clauzei, care are obligaia s dea socoteal mandantului, inclusi" s remit sumele de bani ridicate i nentrebuinate n interesul acestuia, dac raporturile de mandat dintre ei nu sunt dublate de alte raporturi 7uridice donaie, plata unei datorii etc#! =* prescripia se calculeaza din momentul n care titularul de libret mandantul! a cunoscut sau trebuia s cunoasc paguba ce i-a fost pricinuit de mandatar prin ridicarea sumelor de bani i nerespectarea obligaiei de a da socoteal# o$li.aii re/ult:n" "in #u$#tituirea unei tere er#oane . $n principiu, mandatarul trebuie s e/ecute personal nsrcinarea primit, deoarece contractul de mandat e ncheiat intuitu personae, a"%nd la baz ncrederea mandantului n mandatar# $n contractul de mandat se poate pre"edea ns dreptul mandatarului de a-i substitui o ter pers, trec%ndu-i o parte sau toate drepturile ce-i sunt conferite de mandant# ,aca s-a fcut substituirea, mandatarul e obligat s rsp de faptele substituitului, dar numai n cazurile) - dac a efectuat substituirea fr a fi a"ut acest drept - dac a fost autorizat printr-o clauz e/pres! s se substituie fr artarea pers! i a trecut puterile asupra unei pers cunoscute ca incapabil nedestoinic! sau de insol"abilitate notorie =* mandatarul "a putea acorda acest drept i substituitului dar "a rspunde fa 29

de mandant i pentru alegerea fcut de substituit!# ,ac mandatarul a fost autorizat s se substituie, cu artarea pers =* "a rspunde numai dac a trecut puterile asupra unei alte pers =* "a rspunde n condiiile substituirii fr drept# Candantul are o aciune direct contra substituitului. substituitul poate aciona mpotri"a mandantului numai pe calea aciunii oblice# ,ac mandatarul a fost autorizat s-i substituie o ter pers cu sau fr artarea pers! =* substituitul poate aciona mpotri"a mandantului n baza raporturilor directe pe care le are - prin intermediul mandatarului - cu mandantul =* nu mai suntem n prezena unei aciuni directe propriu-zise# luralitatea !an"atarilor - dac mputernicirea a fost dat prin B mandat mai multor mandatari =* nu e/ist solidaritate ntre ei dec%t dac solidaritatea s-a stipulat n mod e/pres# Diecare mandatar poate ns e/ecuta mandatul singur, dac nu s-a pre"zut altfel n contract# o$li.aiile !an"antului& "e/"*unarea !an"atarului - mandantul e obligat s restituie mandatarului toate cheltuielile sumele a"ansate i alte cheltuieli necesare i utile! fcute cu ocazia e/ecutrii mandatului# 'l nu poate refuza restituirea acestor cheltuieli, chiar dac operaia n "ederea creia a fost conferit mandatul nu a putut fi efectuat, i nici s cear reducerea lor pe moti" c ar fi fost e/agerate, dac mandatarului nu i se poate imputa nici o culp# Candantul trebuie s plteasc i dob%nzi la sumele a"ansate de mandatar. aceste dob%nzi curg, fr punere n nt%rziere, din ziua c%nd mandatarul a fcut plata# Candantul suport i pierderile suferite de mandatar cu ocazia ndeplinirii mandatului, dac nu se i poate imputa "reo culp# 3nstanele trebuie s aib n "edere numai pagubele suferite de mandatar fr culp din partea sa care sunt ocazionate - n cone/iune nu neaprat legtur cauzal! cu acti"itile desfurate de mandatar n e/ecutarea mandatului, iar nu i alte pagube suferite fr legtur cu e/ecutarea mandatului# lata re!uneraiei. &%nd mandatul e cu titlu oneros, mandantul e obligat s plteasc suma stipulat, chiar dac operaia n "ederea creia a fost conferit mandatul nu a putut fi efectuat# 4umai culpa mandatarului n ndeplinirea mandatului l poate scuti pe mandant de plata remuneraiei# &hiar dac mandatul a fost e/ecutat dup e/pirarea termenului stipulat, dar mandantul se folosete de actul ncheiat, el e obligat s plteasc remuneraia, consider%ndu-se c a renunat implicit la termenul stipulat# #oli"aritatea !an"anilor. &%nd mai multe persoane au numit un mandatar pentru o afacere comun, fiecare dintre ele e rspunztoare solidar pentru toate efectele mandatului# 1olidaritatea e n acest caz legal# "re tul "e retenie al !an"atarului . Candatarul poate reine lucrurile pe care le-a primit pentru mandant, p%n la achitarea cheltuielilor fcute pentru ndeplinirea mandatului, ntruc%t creanele corelati"e sunt prile7uite de acelai raport 7uridic =* dreptul de retenie se poate recunoate i pentru garantarea altor creane ale mandatarului fa de mandant iz"or%te din raporturile de mandat# E,ectele ,a* "e teri ra orturile "intre !an"ant i teri. &a urmare a actelor ncheiate de mandatarul sau substituitul su! reprezentant, ntre mandant i teri se creeaz raporturi 7uridice directe. n fapt, terul trateaz cu mandatarul, n drept, contracteaz cu mandantul# Candantul, dei absent, a fost reprezentat de mandatar =* toate efectele legale acti"e sau pasi"e ale actului ncheiat de mandatar cu terul se rsfr%ng asupra mandantului. el de"ine personal creditorul, respecti" debitorul terului ori titularul dreptului real dob%ndit prin actul ncheiat =* patrimoniul su "a suferi modificarea rezult%nd din nstrinarea sau constituirea dreptului real n fa"oarea terului ori prin stingerea unui raport obligaional# Candantul nu "a fi obligat prin contractul ncheiat de mandatar n limitele mputernicirii primite, numai dac poate in"oca o cauz de ne"alabilitate, inclusi" nelegerea frauduloas dintre mandatar i ter# -ctele ncheiate de mandatar cu depirea mputernicirilor primite nu oblig pe mandant dac nu le-a ratificat e/pres sau tacit. ratificarea "aloreaz mandat i produce efecte retroacti"e ntre pri i succesorii lor inclusi" terul cu care a contractat mandatarul! de la data ncheierii actului, iar fa de ali! teri de la data ratificrii# $n lipsa 30

ratificrii i dac nu poate fi in"ocat ideea mandatului aparent, actele e/cesi"e ale mandatarului oblig pe mandant numai n condiiile gestiunii de afaceri, ceea ce pp do"ada utilitii pentru gerat mandant! a actului ncheiat i faptul c, prin contractul de mandat, nu s-a interzis depirea limitelor mputernicirii, cci gestiunea nu se poate face dec%t fr cunotina geratului, iar nu mpotri"a "oinei lui# ,aca condiiile gestiunii de afaceri nu sunt ndeplinite iar mandatarul a fcut cheltuieli, pli sau a suportat alte consecine ale depirii mputernicirii! =* mandantul "a putea fi acionat numai n limita mbogirii sale . ,ac mandantul nu e ndatorat pentru tot ce mandatarul ar fi fcut afar din limitele puterilor sale =* el nu rspunde nici pentru actele sau faptele ilicite cauzatoare de pre7udicii delicte ci"ile! s"%rite de mandatar cu ocazia ndeplinirii mandatului care sunt afar din limitele puterilor sale =* nu se pot aplica dispoziiile pri"ind rspunderea comitentului pentru faptele prepusului, ntruc%t ntre mandant i mandatar nu e/ist un raport de subordonare caracteristic raportului de prepuenie# >aportul de la comitent la prepus pp o continuitate i o permanen de ser"iciu a prepusului pentru comitent# -ceasta e/clude raportul ce deri" din contractul de mandat, c%nd rspunderea o are numai mandatarul# ra orturile "intre !an"atar i teri . $ntruc%t mandatarul contracteaz n numele i pe seama mandantului, nu se creeaz raporturi 7uridice ntre el i terii cu care contracteaz# Da de mandatar, actul ncheiat n limitele mputernicirii nu produce efecte '() plata fcut pentru mandant, chiar dac ar fi n tot sau n parte nedatorat, nu stinge obligaia pe care o are mandatarul fa de accipiens( el nu rspunde de e/ecutarea obligaiilor asumate de ter fa de mandant# 5entru actele sale e/cesi"e, mandatarul obligat s cunoasc limitele mputernicirii e rspunztor fa de teri - e inut s le garanteze "aliditatea actelor, afar de cazul c%nd a dat terilor posibilitatea de a lua cunotin de ntinderea mputernicirii# ,ac terii accept s contracteze cu mandatarul peste limitele mandatului =* se pp c au luat asupra lor riscurile contractului ncheiat n astfel de condiii# 3ncetarea contractului "e !an"at - cauze generale de stingere a obligaiilor contractuale '() prin e/ecutare, prin e/pirarea termenului stipulat sau realizarea condiiei rezolutorii, imposibilitatea fortuit de e/ecutare datorit pieirii bunului destinat "%nzrii sau altor cauze. rezoluiunea titlului mandantului etc! - cauze particulare) re"ocarea lui. renunarea mandatarului. moartea, punerea sub interdicie ori insol"abilitatea sau falimentul uneia dintre pri deoarece mandatul se ncheie intuitu personae i are la baz ncrederea reciproc dintre pri, iar dac aceste moti"aii nceteaz, nici contractul nu mai poate fi meninut# re)ocarea !an"atului. Candatul e, n principiu, re"ocabil. mandantul poate re"oca denuna unilateral! mandatul oric%nd, chiar dac e cu termen i poate s-l constr%ng pe mandatar a-i restitui procura# $n caz de pluralitate de mandani, re"ocarea se poate face numai prin consimm%ntul tuturor# Dacultatea de re"ocare unilateral e/ist at%t pentru mandatul cu titlu gratuit, c%t i pentru cel cu titlu oneros# ,ac mandatul e cu titlu oneros, mandatarul poate cere o indemnizaie c%nd re"ocarea ar fi intempesti" sau abuzi"# 3n cazul mandatului n interes comun, dac mandantul nu i-a rezer"at facultatea de re"ocare unilateral, "a fi obligat la despgubiri, dac nu 7ustific o cauz strin e/oneratoare sau culpa mandatarului care l determin s re"oce mandatul chiar dac n contractul de mandat s-a pre"zut o clauz de ire"ocabilitate, ntruc%t mandantul nu poate fi reprezentat de o pers n care i-a pierdut ncrederea# >e"ocarea poate fi) expres - nu e supus "reunei forme speciale, dar manifestarea de "oin trebuie s fie nendoielnic. re"ocarea nu e ns opozabil terilor dec%t dup ce a fost adus la cunotina lor. p%n la notificarea re"ocrii, mandantul "a rspunde fa de terii de bun-credin mandat aparent!, ns cu dreptul de regres contra mandatarului incorect. tacit - poate fi dedus din orice mpre7urri acte sau fapte! care "desc nendoielnic intenia mandantului# 4umirea unui nou mandatar pentru aceeai operaie 7uridic echi"aleaz n mod implicit cu re"ocarea mandatarului precedent, din ziua c%nd s-a notificat acestuia numirea noului mandatar chiar dac acesta din urm nu accept oferta de mandat sau contactul e nul!# >e"ocarea at%t e/pres, c%t i tacit produce efecte numai pentru "iitor i poate fi nu numai total, dar i 31

parial '() mandatul dat pentru "%nzarea casei i autoturismului se re"oc n pri"ina casei!# renunarea !an"atarului - mandatarul poate renuna la mandat, notific%nd mandantului renunarea sa# 'l "a rspunde ns dac renunarea e de natur s pgubeasc pe mandant, afar de cazul c%nd do"edete c e/ecutarea n continuare a mandatului i-ar fi pricinuit lui nsui o pagub nsemnat# 5osibilitatea renunrii nu poate fi nlturat printr-o clauz contractual, dar poate fi condiionat de un termen de prea"iz# !oartea unei *ri. ,e regul, mandatul nceteaz prin moartea mandatarului sau mandantului# &u toate acestea, n caz de moarte a mandatarului, motenitorii lui trebuie sl ntiineze pe mandant i p%n atunci s continue ndeplinirea mandatului, efectu%nd actele necesare aprrii intereselor acestuia, dac au a"ut cunotin de e/istena i persoana mandantului# $n caz de deces al mandantului, mandatarul e inut s termine operaiunea dac nt%rzierea ar pro"oca pagube motenitorilor mandantului# 3ar dac nu a a"ut cunotin de deces, actele ncheiate cu terii de bun-credin rm%n "alabile# ,up moartea mandantului, obligaia mandatarului de a da socoteal se e/ecut fa de motenitorii defunctului '() dac n baza unei clauze de mputernicire procur! mandatarul a ridicat n timpul "ieii titularului! sume de bani din depunerile fcute de defunct la &'& sau la alt unitate bancar, el e obligat s dea socoteal motenitorilor, dac nu do"edete c mandatul a fost dublat de un act 7uridic care anihileaz obligaia de a da socoteal donaie# ,ispoziiile legale referitoare la ncetarea mandatului prin deces nefiind imperati"e =* prile pot stipula n contract o clauz derogatorie, stabilind condiiile n care e/ecutarea contractului continu dup moarte '() se poate con"eni continuarea mandatului a"%nd un obiect determinat n msura n care nu se contra"ine regulilor imperati"e '() cele referitoare la rezer"a succesoral# Cotenitorii au ns dreptul de a re"oca mandatul, aa cum pot hotr i continuarea mandatului# alte cau/e "e 'ncetare& punerea sub interdicie, insol"abilitatea, falimentul mandantului sau mandatarului fac ca mandatul s nceteze# $n general, orice mpre7urare pro"oc%nd o incapacitate pune capt mandatului inclusi" ncetarea e/istenei unei pers 7uridice!, ntruc%t normele pri"ind incapacitatea i reprezentarea legal a incapabililor se opun continurii mandatului# E,ectele 'ncet*rii !an"atului . $n caz de ncetare a mandatului din orice cauz iar nu numai prin re"ocare!, mandatarul e obligat s restituie mandantului procura primit dac e cazul! i s-i predea orice alte acte hotr%ri 7udectoreti, titluri de proprietate etc#! sau bunuri primite n cursul e/ecutrii mandatului# ,up ncetarea mandatului, mandatarul nu mai poate aciona n numele i pe seama mandantului# ,ac mandatarul nu a cunoscut cauza care determin ncetarea mandatului '() moartea mandantului, numirea unui alt mandatar etc#! =* actele ncheiate de el sunt "alabile i e/ecutorii n pri"ina terilor de bun-credin# &ontractele ncheiate cu terii de bun-credin sunt "alabile i opozabile mandantului n condiiile mandatului aparent!, chiar dac mandatarul ar fi cunoscut cauza de ncetare a mandatului, mandantul fiind "ino"at de ncredinarea puterii de reprezentare unei pers care abuzeaz de ea# 7an"atul ,*r* re re/entare. Contractul "e inter unere $n unele cazuri, dei mandatarul lucreaz n interesul mandantului, ncheie totui actul n numele su personal, fr a-l reprezenta pe mandant =* contractul ncheiat ntre mandant i mandatar = !an"at ,*r* re re/entare# $ntruc%t reprezentarea nu e de esena, ci numai de natura contractului de mandat, alturi de mandatul fr reprezentare din dreptul comercial contract de comision, de consignaie, de e/pediie! poate e/ista i un contract ci"il de mandat fr reprezentare = contract "e inter unere, care e de fapt un mandat simulat prin interpunere de pers, un caz particular de interpunere de pers# 1e recurge la aceast formul 7uridic c%nd o pers mandantul! "rea s ncheie un act 7uridic, dar n aa fel nc%t pers sa s nu fie cunoscut de teri =* mandantul d un mandat unei alte pers, care ns contracteaz n nume propriu i nu n calitate de mandatar# Re.i! (uri"ic. &on"enia de interpunere nu e prin ea nsi ilicit, dar, dac a fost ntrebuinat n scopuri ilicite =* at%t con"enia dintre mandant i mandatarul ocult, c%t i 32

actul ncheiat cu terul cocontractant "or fi nule '() dac mandantului personal i era interzis ncheierea actului respecti"# ,ac nu suntem n prezena fraudei la lege, n cazul contractului de interpunere raporturile dintre mandant !i mandatar pers interpus! se reglementeaz potri"it regulilor de la mandat# &a i mandatarul cu reprezentare, pers interpus e obligat s predea mandantului tot ceea ce a primit n e/ecutarea mandatului# ,ac terul e prta la simulaie =* actul ncheiat cu mandatarul "a produce efecte i fa de el, n condiiile regulilor aplicabile mandatului cu reprezentare# $n caz de nee/ecutare a obligaiilor de ctre mandatarul ocult, mandantul poate intenta o aciune n declararea simulaiei pentru a nltura aparena creat prin actul public dar nereal! =* e necesar s fac do"ada simulaiei prin actul 7uridic secret real!, - act scris sau nceput de do"ada scris# )a de terii de bun-credin, care nu cunosc realitatea, inclusi" cocontractantul care n-a fost prta la simulaie, mandatarul apare ca ade"ratul contractant i "a de"eni personal creditor sau debitor ori titular al dreptului real# $ntre teri i mandant raporturi 7uridice nu se stabilesc# 'i pot aciona unul mpotri"a altuia numai pe calea aciunii oblice subrog%ndu-se n drepturile mandatarului! sau pot cere ca mandatarul s le cedeze aciunea sa# &u condiia do"edirii simulaiei, terul "a putea aciona mpotri"a mandantului i n baza actului secret# -cest act ns nu poate fi in"ocat mpotri"a lui, dac n-a participat la simulaie i a fost de bun-credinta# Ina lica$ilitate. $n cazul contractelor care se ncheie, potri"it legii, intuitu personae, regulile care gu"erneaz contractul de interpunere de persoane nu sunt aplicabile# &ontractul ncheiat "alabil! n considerarea pers mandatarului fr reprezentare '() cumprare de case din fondul de stat, de arme, contractul de societate ci"il etc#! produce efecte numai fa de acea pers care de"ine titulara drepturilor i obligaiilor rezult%nd din actul ncheiat =* mandantul nu de"ine proprietarul bunului dob%ndit, ns, ca efect al mandatului i dac nu e/ist impedimente legale!, poate cere transferarea dreptului de proprietate asupra sa printr-un nou act de nstrinare "alabil, iar dac, independent de "oina mandatarului ocult, retransmiterea nu e posibil, el poate fi obligat numai la restituirea sumelor pltite de mandant# $n cazul ncheierii contractului n calitate de dob%nditor de ctre 9 persoane, dei contractul s-a ncheiat intuitu personae, se admite do"ada simulrii cumprrii de ctre unul dintre semnatari, preul fiind pltit n realitate numai de ctre cellalt# ,o"ada se poate face prin contranscris, iar dac actul a fost ncheiat prin fraud, dol sau "iolen, ori dac prile au un nceput de do"ad scris, se admite i proba testimonial, precum i prezumiile#

33