Promisiunea bilateral de vnzare-cumprare - comentarii Seciunea 1.

Noiune i reglementare
n literatura juridic i n practica judiciar, nainte de intrarea n vigoare a noului Cod civil (NCC), promisiunea bilateral de vnzare-cumprare a fost definit drept un contract n care ambele pri, denumite promitent-vnztor i promitent-cumprtor, se oblig s ncheie n viitor, la preul stabilit, contractul de vnzare-cumprare, avnd ca obiect bunul ce face obiectul nelegerii. Spre deosebire de promisiunea unilateral de vnzare sau de cumprare, care, dei reprezint un contract, i nu un act juridic unilateral, d natere unor obligaii n sarcina unei singure pri, promisiunea bilateral de vnzare-cumprare d natere unor obligaii n sarcina ambelor pri contractante. Ca asemnare, reinem, aa cum am artat i mai sus, c att promisiunea bilateral de vnzare-cumprare, ct i promisiunea unilateral de vnzare sau de cumprare reprezint contracte, n fapt antecontracte, ce dau natere unor drepturi de crean. n aceeai categorie, a antecontractelor ncheiate de pri n scopul de a intra n viitor ntr-un raport contractual, n general privind vnzarea sau/i cumprarea unui bun, intr, n mod tradiional, i pactul de preferin, definit n general ca o variant a promisiunii unilaterale prin care proprietarul unui bun se oblig ca, n cazul n care l va vinde, s acorde preferin unei anumite persoane la pre egal. Prin urmare, dei toate aceste figuri juridice, ntr-o enumerare care nu este exhaustiv, mbrac forma juridic a noiunii denumite antecontract, datorit faptului c reprezint un contract ncheiat de pri n vederea ncheierii unui alt contract n viitor, cel mai des n practic se ntlnete promisiunea bilateral de vnzare-cumprare, denumit, tocmai datorit frecvenei sale, antecontract de vnzare-cumprare. ntruct aceasta este denumirea uzual, pe care o folosesc att notarii la autentificarea actului (evident, n situaia n care actul s-a ncheiat n form autentic), ct i instanele de judecat, aa cum vom vedea n hotrrile ataate n aceast culegere, ne vom referi n continuare la

Vnzarea. Hotrri care in loc de contract

promisiunea bilateral de vnzare-cumprare i cu denumirea uzual de antecontract de vnzare-cumprare. nainte de intrarea n vigoare a noului Cod civil, promisiunea bilateral de a contracta reprezenta un contract nenumit, neavnd o denumire legal i o reglementare proprie. Cu toate acestea, datorit frecvenei antecontractelor de vnzare-cumprare, ele au fost definite n doctrin, iar practica judiciar a acceptat posibilitatea pronunrii unei hotrri care s in loc de contract, n temeiul dispoziiilor art.1073 i art.1077 C.civ. 1864. Menionm aici c, dei majoritatea antecontractelor vizeaz vnzarea-cumprarea unor bunuri, n practica judiciar s-a pus i problema pronunrii unor hotrri care s in loc de contract de schimb, de nchiriere sau chiar de donaie, n baza unor promisiuni bilaterale ncheiate de pri n acest sens. Doar n cazul contractului de donaie, instanele au respins posibilitatea pronunrii unei hotrri care s in loc de act de donaie, avndu-se n vedere faptul c, n situaia contractului de donaie, manifestarea de voin animus donandi trebuie s fie concomitent cu ncheierea contractului n forma autentic. n situaia antecontractelor de schimb i de nchiriere, de principiu, n practica judectoreasc, s-a admis posibilitatea pronunrii unei hotrri care s in loc de act de schimb sau de nchiriere, urmnd a fi analizate celelalte condiii de validitate ale conveniei n fiecare situaie n parte. ntruct cea mai mare frecven o au, n practic, antecontractele de vnzare-cumprare privind terenuri, prin Legea nr.247/2005 a fost reglementat posibilitatea instanelor de a pronuna o hotrre care s in loc de act de vnzare-cumprare. Astfel, conform art.5 alin.(2) din Titlul X al acestei legi: n situaia n care dup ncheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fr construcii, una dintre pri refuz ulterior s ncheie contractul, partea care i-a ndeplinit obligaiile poate sesiza instana competent care poate pronuna o hotrre care s in loc de contract. Noul Cod civil reglementeaz promisiunea de a contracta, promisiunea de vnzare i promisiunea de cumprare, precum i posibilitatea ca instana s pronune o hotrre care s in loc de contract n art.1279 i art.1669. Astfel, conform dispoziiilor art.1279 NCC: (1) Promisiunea de a contracta trebuie s conin toate acele clauze ale contractului promis, n lipsa crora prile nu ar putea executa promisiunea. (2) n caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune-interese. (3) De asemenea, dac promitentul refuz s ncheie contractul promis, instana,

Promisiunea bilateral de vnzare-cumprare

la cererea prii care i-a ndeplinit propriile obligaii, poate s pronune o hotrre care s in loc de contract, atunci cnd natura contractului o permite, iar cerinele legii pentru validitatea acestuia sunt ndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile n cazul promisiunii de a ncheia un contract real, dac prin lege nu se prevede altfel. (4) Convenia prin care prile se oblig s negocieze n vederea ncheierii sau modificrii unui contract nu constituie promisiune de a contracta. Observm c noul Cod civil, reglementnd promisiunea de a contracta, las deschis prilor posibilitatea de a ncheia orice fel de promisiuni, stabilind, ns, c instana poate pronuna o hotrre care s in loc de contract doar atunci cnd natura contractului o permite, iar cerinele pentru validitatea acestuia sunt ndeplinite. n mod expres, legiuitorul se refer la faptul c instana nu are posibilitatea de a pronuna o hotrre care s in loc de contract n cazul contractelor reale, n situaia n care prin lege nu se prevede altfel, aceast dispoziie legal explicndu-se prin faptul c acest tip de contract nu ia natere dect din momentul predrii bunului ce face obiectul contractului. De asemenea, instana nu poate pronuna o hotrre care s in loc de contract n baza unei convenii prin care prile s-au obligat doar la a negocia n vederea ncheierii sau modificrii unui contract, tocmai datorit faptului c nu reprezint o promisiune de a contracta. Fa de dispoziiile exprese ale noului Cod civil sus-menionate, considerm c, n continuare, se vor menine argumentele instanelor de judecat care au respins aciunile avnd ca obiect pronunarea unei hotrri care s in loc de act de donaie. De asemenea, ntruct natura contractului o permite, n msura n care sunt ndeplinite i celelalte condiii de validitate ale conveniei, vor putea fi pronunate hotrri care s in loc de act de schimb (vzut ca o dubl vnzare) sau de locaiune. De altfel, noul Cod civil reglementeaz, n cadrul normelor cu caracter special, pe lng posibilitatea pronunrii unei hotrri care s in loc de act de vnzare-cumprare (art. 1669 NCC), i posibilitatea pronunrii unei astfel de hotrri n alte situaii. Articolul 2041 alin.(2) NCC stabilete, n cazul mandatului fr reprezentare, c: Dac bunurile dobndite de mandatar sunt imobile, acesta este obligat s le transmit mandantului. n caz de refuz, mandantul poate solicita instanei de judecat s pronune o hotrre care s in loc de act de transmitere a bunurilor dobndite. De asemenea, art.2145 NCC reglementeaz promisiunea de mprumut, stabilind c: Atunci cnd bunul se afl n deinerea beneficiarului, iar promitentul refuz s ncheie contractul, instana, la cererea celeilalte

Vnzarea. Hotrri care in loc de contract

pri, poate s pronune o hotrre care s in loc de contract, dac cerinele legii pentru validitatea acestuia sunt ndeplinite. Aplicarea principiului conversiunii actului juridic are o frecven mare n materia aciunilor avnd ca obiect pronunarea unei hotrri care s in loc de act de vnzare-cumprare. Astfel, n practic, dac de multe ori persoanele ncheie antecontracte de vnzare-cumprare n modalitatea i n scopul artate mai sus, respectiv reglementnd n cuprinsul contractului obligaiile promitentului-vnztor i ale promitentului-cumprtor de a ncheia n viitor contractul de vnzare, foarte des ele ncheie contracte de vnzare lovite de nulitate absolut i care, din cauza acestor motive, nu i produc efectul translativ al dreptului de proprietate, una dintre pri nvestind instana cu solicitarea de pronunare a unei hotrri care s in loc de act de vnzare-cumprare, invocnd faptul c manifestarea de voin nul absolut, ca reprezentnd contract de vnzare-cumprare, s fie avut n vedere, ca urmare a aplicrii principiului conversiunii actului juridic, drept antecontract de vnzare-cumprare valabil ncheiat. Situaiile ntlnite cel mai frecvent n practic au fost cele ale ncheierii contractelor de vnzare-cumprare privind terenuri sub forma nscrisului sub semntur privat, forma autentic fiind o condiie ad validitatem n cadrul legislaiei aplicabile nstrinrii terenurilor de-a lungul timpului. n aceste cazuri, instanele au achiesat n unanimitate la opinia n conformitate cu care manifestarea de voin nul ca vnzare-cumprare poate valora antecontract de vnzare-cumprare. Aceast situaie este, de altfel, considerat i n doctrin ca fiind una dintre principalele aplicaii ale principiului conversiunii actului juridic. S-a mai ntlnit n practic i cazul n care prile au ncheiat actul cu nerespectarea unei interdicii legale de nstrinare cu caracter temporar, instanele apreciind c manifestarea de voin, nul absolut ca vnzare-cumprare pentru nerespectarea interdiciei legale, poate valora antecontract de vnzare-cumprare i poate conduce la admiterea unei aciuni care s in loc de contract de vnzare-cumprare dup expirarea termenului pentru care a fost instituit interdicia de nstrinare (a se vedea spea nr.17).

Seciunea a 2-a. Caractere juridice

Din definiia antecontractului de vnzare-cumprare, reinem urmtoarele caractere juridice ale acestuia, urmnd ca n cazul speelor ataate s fie relevat importana practic a acestora:

Promisiunea bilateral de vnzare-cumprare

a) antecontractul de vnzare-cumprare este un contract sinalagmatic (bilateral), deoarece, prin ncheierea sa, d natere unor obligaii reciproce ntre prile contractante. Promitentul-vnztor i asum obligaia de a transmite dreptul de proprietate n viitor, iar promitentul-cumprtor pe aceea de plat a preului. Pe lng aceste obligaii principale, n lipsa crora nu s-ar putea executa promisiunea, n practic, prile antecontractului de vnzare-cumprare i asum diferite alte obligaii, de regul, fiind vorba de obligaii care determin ncheierea la momentul iniial doar a unei promisiuni bilaterale de vnzare-cumprare i amnarea momentului ncheierii contractului de vnzare-cumprare. Avem n vedere, spre exemplu, situaiile n care promitentul-vnztor se oblig s nscrie n cartea funciar dreptul de proprietate asupra imobilului ce face obiectul contractului sau s dezmembreze dreptul de proprietate asupra unei parcele ce va face obiectul contractului de vnzare-cumprare; de asemenea, au fost ntlnite n practica judiciar situaii n care promitentul-vnztor s-a obligat ca, pn la data stabilit pentru ncheierea contractului de vnzare-cumprare, s ncheie un act de partaj prin care s devin unic proprietar asupra bunului ce face obiectul contractului ori chiar s dobndeasc dreptul de proprietate asupra bunului. n ceea ce privete obligaiile asumate de promitentul-cumprtor, n practic, frecvente sunt situaiile n care acesta s-a obligat prin antecontract la obinerea unui credit pn la momentul stabilit pentru ncheierea contractului de vnzare-cumprare n vederea plii preului sau chiar la plata unor trane din pre la intervale stabilite prin antecontract, anterior momentului reglementat de pri n vederea transmiterii dreptului de proprietate. Importana practic a caracterului bilateral al antecontractului de vnzare-cumprare rezult din faptul c doar partea care i-a executat propriile obligaii din antecontract poate solicita pronunarea unei hotrri care s in loc de act de vnzare-cumprare. Privind istoricul reglementrilor sub acest aspect, menionm c, la momentul la care nu exista o reglementare expres a posibilitii instanelor de judecat de a pronuna o hotrre care s in loc de act de vnzare-cumprare, pentru admiterea unei astfel de cereri fcndu-se aplicarea dispoziiilor art.1073 i art.1077 C.civ. 1864, instanele, n aplicarea dreptului comun, considerau c poate cere pronunarea unei hotrri care s in loc de act de vnzare-cumprare, ca modalitate de executare silit n natur a obligaiei asumate prin antecontract, doar partea care i-a ndeplinit sau se declar gata de a-i ndeplini propria obligaie, deoarece, n caz contrar, partea creia i se pretinde executarea va putea s se opun, invocnd aa-numita excepie de neexecutare a contractului.

Vnzarea. Hotrri care in loc de contract

Articolul 5 alin.(2) din Titlul X al Legii nr.247/2005 stabilete expres c doar partea care i-a ndeplinit obligaiile poate solicita instanei pronunarea unei hotrri care s in loc de act de vnzare-cumprare. Interpretrile n jurispruden au fost diferite, genernd inclusiv soluii de practic neunitar sub acest aspect, aspecte ce vor fi relevate de speele prezentate mai jos. n esen, unele instane au considerat c, prin reglementarea din Legea nr.247/2005 sus-menionat, s-a stabilit necesitatea i, prin urmare, obligaia instanei de judecat de a verifica, la momentul pronunrii hotrrii care s in loc de act de vnzare-cumprare, dac partea care solicit admiterea aciunii i-a ndeplinit toate obligaiile ce-i reveneau, inclusiv cele care, conform antecontractului, urmau a fi executate la momentul ncheierii actului de vnzare-cumprare. Alte instane au apreciat c instana de judecat poate verifica doar ndeplinirea obligaiilor de ctre partea care solicit pronunarea unei hotrri care s in loc de act autentic ce trebuiau a fi ndeplinite pn la momentul formulrii cererii, n ceea ce privete obligaiile ce ar fi trebuit a fi ndeplinite ulterior acestui moment, respectiv la momentul transferului dreptului de proprietate, fiind suficient ca partea care formuleaz aciunea s se declare gata a le executa. n aceast opinie, la care achiesm, s-a considerat c textul art.5 alin.(2) din Titlul X al Legii nr.247/2005 nu reprezint dect o aplicare a dreptului comun privind excepia de neexecutare, astfel nct referirea la partea care i-a executat obligaiile nu poate avea n vedere dect executarea obligaiilor din antecontract, i nu a celor prevzute pentru momentul ncheierii contractului. Astfel, presupunnd c partea care solicit pronunarea unei hotrri care s in loc de act de vnzare-cumprare nu i-a ndeplinit propriile obligaii din antecontract anterioare momentului prevzut pentru ncheierea contractului (spre exemplu, promitentul-vnztor nu a realizat intabularea dreptului de proprietate, dac s-a obligat n acest sens), el nu poate solicita pronunarea unei astfel de hotrri, deoarece partea advers poate invoca excepia de neexecutare. Este ipoteza textului legal care are n vedere c doar partea care i-a executat obligaia poate solicita instanei pronunarea unei hotrri care s in loc de act de vnzare-cumprare. Presupunnd c partea care solicit pronunarea unei hotrri care s in loc de act de vnzare-cumprare este promitentul-cumprtor care i-a ndeplinit toate obligaiile din antecontract, mai puin pe cea de plat a preului, pentru care prile au stabilit ca termen data ncheierii contractului i, deci, a transferului dreptului de proprietate, considerm c cererea avnd ca obiect pronunarea unei astfel de hotrri nu poate fi respins pe considerentul c nu sunt ndeplinite condiiile art.5 alin.(2) din TitlulX al

Promisiunea bilateral de vnzare-cumprare

Legii nr.247/2005, respectiv c partea care solicit pronunarea hotrrii nu i-a ndeplinit propria obligaie de plat a preului, aceasta fiind soluia pronunat n interpretarea dat n prima opinie menionat. Considerm c, n aceast ipotez, promitentul-cumprtor este persoana care i-a ndeplinit obligaiile din antecontract, neputndu-i-se imputa nendeplinirea obligaiei de plat de preului, att timp ct aceast obligaie era concomitent cu cea a promitentului-vnztor de transmitere a dreptului de proprietate, obligaie pe care acesta din urm refuz s o execute. Promitentul-cumprtor se declar gata la a-i executa propria obligaie la momentul transferului dreptului de proprietate, obligaiile fiind simultane. Dac instana admitea aciunea, constatnd refuzul nejustificat al promitentului-vnztor de a-i executa obligaia, acesta rmnea creditor al preului sau al restului de pre ce trebuia achitat la momentul transferului dreptului de proprietate, avnd i privilegiul legal pentru recuperarea preului (art. 1737 C.civ. 1864). Noul Cod civil reglementeaz expres, n cadrul art.2386 pct.1, ipoteca legal a vnztorului asupra bunului imobil vndut, pentru preul datorat. Reinem c, pentru situaia n care executarea n natur a promisiunii bilaterale de vnzare-cumprare devine imposibil sau creditorul alege executarea indirect, art.2386 pct.2 NCC reglementeaz ipoteca legal a promitentului-achizitor pentru neexecutarea promisiunii de a contracta avnd ca obiect un imobil nscris n cartea funciar pentru imobilul respectiv, pentru restituirea sumelor pltite n contul acestuia. n orice situaie, promitentul-cumprtor are i posibilitatea formulrii cererii reconvenionale prin care s solicite achitarea diferenei de pre. Cu privire la aceast chestiune, se vor vedea ns pe larg argumentele instanelor de judecat, cuprinse n cadrul speelor 1, 2, 4, 18, 19 i 20, ultimele trei prezentnd inclusiv soluiile de practic neunitar menionate mai sus. n ceea ce privete reglementarea din dispoziiile art.1279 alin.(3) NCC, constatm c se folosete aceeai terminologie, respectiv posibilitatea prii care i-a ndeplinit propriile obligaii de a solicita instanei pronunarea unei hotrri care s in loc de act, astfel nct opiniile din practica judiciar probabil c nu se vor schimba n legtur cu interpretarea voinei legiuitorului pe aceast noiune; b) antecontractul de vnzare-cumprare este un contract cu titlu oneros, deoarece ambele pri urmresc interese patrimoniale. Astfel, promitentul-vnztor urmrete ca, prin ncheierea ulterioar a contractului de vnzare-cumprare, s primeasc preul stabilit, n caz contrar el avnd dreptul la daune-interese, iar promitentul-cumprtor urmrete