Sunteți pe pagina 1din 11

EXEMPLU ABORDARE PRIN PIATA CLADIRE REZIDENTIALA

Tabel 15.1: Grila datelor de pia


Proprietatea subiect Pre vnzare/ pre unitar (suprafa nchiriabil) Vrsta Suprafaa construit Suprafaa nchiriabil Procentaj arie nchiriat Rata de ocupare Elemente de comparaie Drept de proprietate transmis Termeni financiari Condiii de vnzare Cheltuieli imediate dup cumprare Pre unitar corectat Data vnzrii Pre unitar corectat Calitatea i starea construciei Raport spaii de parcare la suprafaa nchiriat Chiria medie pe picior ptrat de suprafa nchiriabil Localizare Rata cheltuielilor Comparabilitate general medie adecvat 12,60 $ medie nivelul pieei medie similar 12,60 $ superior similar superior n urm cu 9 luni niciuna 77,93 $ +6,00% 82,61 $ medie similar 11,80 $ inferior inferior inferior n urm cu 4 luni niciuna 71,38 $ +2,67% 73,29 $ medie similar 12,60 $ superior similar superior n urm cu 5 luni niciuna 76,09 $ +3,33% 78,62 $ medie inferior 13,00 $ superior similar superior n urm cu 2 luni afectat de locaiune convenionali tranzacie neprtinitoare afectat de locaiune convenionali tranzacie neprtinitoare afectat de locaiune convenionali tranzacie neprtinitoare afectat de locaiune convenionali tranzacie neprtinitoare afectat de locaiune convenionali tranzacie neprtinitoare 50.000 $ n reparaii neefectuate la timp afectat de locaiune convenionali tranzacie neprtinitoare 5 ani 36.000 31.800 88% 90% Comparabila A 2.930.000 $ 6 ani 40.000 37.600 94% 87% 77,93 $ Comparabila B 2.120.000 $ 4 ani 32.000 29.700 93% 85% Comparabila C 76,09 $ Comparabila D 2.160.000 $ 6 ani 30.000 26.700 89% 95% 80,90 $ Comparabila E 2.470.000 $ 4 ani 38.000 33.800 89% 90% 73,08 $

71,38 $ 2.450.000 $ 5 ani 35.000 32.200 92% 90%

+1,87 82,77 $ +1,33% 83,87 $

niciuna n urm cu 6 luni medie similar 12,30 $ inferior similar inferior

73,08 $ +4,00% 76,00 $

Analiza comparatiei directe corectii cantitative aplicate


1. Cheltuieli facute imediat dupa cumparare pentru vnzarea D: 50.000 $/suprafata inchiriabila (26.700 p.p.) = 1,87$/ p.p 2. Conditii de piata - cretere anual de 8% in anul curent: (8%/12 luni = 0,66%/ luna) pentru vnzarea A: 0,66% * 9 luni = 6,00% pentru vnzarea B: 0,66% * 4 luni = 2,67% pentru vnzarea C: 0,66% * 5 luni = 3,33% pentru vnzarea D: 0,66% * 2 luni = 1,33% pentru vnzarea E: 0,66% * 6 luni = 4,00%

Analiza comparaiei relative a elementelor de comparaie fizice:

Vnzarea A are un pre unitar corectat de 82,61 $ pe picior ptrat de suprafa nchiriabil. Localizarea proprietii la intersecia a unei strzi principale de circulaie cu o strad lateral, este superioar localizrii proprietii subiect. Cldirea are o rat medie a suprafeei nchiriabile, dar este o cldire mai eficient dect cldirea subiect. Rata de ocupare a cldirii din vnzarea A este cu puin mai mic dect cea a cldirii subiect i uor mai mic dect cea considerat ca fiind tipic pentru o ocupare stabilizat de pia. Pe scurt, vnzarea A are mai multe atribute superioare dect atribute inferioare i acestea sunt considerate a fi mai importante. Aceast vnzare indic aadar o valoare unitar, pentru proprietatea subiect, mai mic de 82,61 $ pe picior ptrat de suprafa nchiriabil. Vnzarea B are un pre unitar de 73,298 $ pe picior ptrat se suprafa nchiriabil. Chiria contractual efectiv este mai mic dect c hiria de pia. Localizarea acestei proprieti, lng o arter lateral, este inferioar localizrii proprietii subiect, situat pe o important arter de circulaie. Vnzarea B are o rat superioar a suprafeei nchiriabile, indicnd astfel faptul c proprietatea va genera un v enit net mai mare. Rata de ocupare a acestei comparabile este sub rata de pia pentru o ocupare stabilizat, iar rata cheltuielilor proprietii subiect este uor mai mare dect rata tipic, indicnd astfel un venit net mai mic. Pe total, mai multe din atributele vnzrii B sunt inferioare i nu superioare i acei factori de inferioritate sunt considerai a fi mai importani. n acest caz particular, diferena ntre ratele spaiului nchiriabil poate fi considerat a avea un impact mai puin important asupra valorii. Astfel, analiza vnzrii B arat c proprietatea subiect ar trebui s aib o valoare unitar mai mare de 73,29 $ pe picior ptrat de suprafa nchiriabil . Vnzarea C are un pre unitar de 78,62 $ pe picior ptrat de suprafa nchiriabil. Localizarea acesteia este similar cu cea a proprietii subiect dar aceast comparabil are o rat a suprafeei nchiriabile superioar. Rata cheltuielilor proprietii este uor ma i mare dect este uzual, rezultnd astfel un venit net mai mic. Vnzarea C este superioar proprieti subiect, iar valoarea proprietii subiect trebuie s fie mai mic de 78,62 $ pe picior ptrat de suprafa nchiriabil. Vnzarea D are un pre unitar de 83,87 $ pe picior ptrat de suprafa nchiriabil. Deoarece este localizat la intersecia a dou arte re principale de circulaie, proprietatea are o localizare superioar semnificativ n comparaie cu proprietatea subiect. Spaiu l de parcare disponibil este ns limitat. Vnzarea D are o rat de ocupare mai mare dect rata de ocupare stabilizat, caracteristic pieei acestui tip de proprietate. Localizarea superioar i gradul de ocupare mai mare, cntresc mai mult dect parcarea limitat. Per total, aceast proprietate este superioar proprietii subiect i o valoare adecvat pentru proprietatea subiect va fi mai mic de 83,87$ pe picior ptrat de suprafa

nchiriabil.

Vnzarea E are un pre unitar de 76,00 $ pe picior ptrat de suprafa nchiriabil. Localizarea acesteia pe o strad lateral este inferioar fa de cea a proprietii subiect. Proprietatea este similar cu proprietatea subiect la toate celelalte elemente de comparaie. Deoarece vnzarea E are o localizare inferioar, preul proprietii subiect ar trebui s fie mai mare de 76,00 $ pe picior ptrat de suprafa nchiriabil .

ncadrarea valorii proprietii subiect

Vnzare D A C E B

Inferior 76,00 $ 73,29 $

Superior 83,87$ 82,61$ 78,62$ -

Valoarea de piata a proprietatii subiect : 78,00 $ 31.800 picioare ptrate = 2.480.400 $

EXEMPLU ABORDARE PRIN PIATA CLADIRE INDUSTRIALA


Tabel 15.3: Corecii cantitative Subiect Pre Suprafaa n picioare ptrate nlimea tavanului Vrsta Calitatea construciei Suprafa birouri Elemente de comparaie Drept de proprietate transmis Pre vnzare corectat Termeni financiari Pre vnzare corectat Condiii de vnzare Cheltuieli imediate dup cumprare Pre unitar corectat Condiiile pieei Pre vnzare corectat Starea construciilor curente medie medie (dup reparaii) un an tranzacie neprtinitoare niciuna tranzacie neprtinitoare reparaii amnate numerar credit ipotecar drept deplin drept deplin 622.000 $ -63.000 $ 559.000 $ 35.000 $ 594.000 $ 1,04 617.760 $ medie 6 luni tranzacie neprtinitoare niciuna numerar drept deplin 530.000 $ 0 530.000 $ 530.000 $ 1,02 540.600 $ medie curente 513.681 $ medie tranzacie neprtinitoare niciuna Ipotez credit drept de nchiriere +27.681 $ drept deplin 522.681 $ -9.000 $ 513.681 $ 513.681 $ 3 luni tranzacie neprtinitoare niciuna numerar 554.000 $ 554.000 $ 554.000 $ 1,01 559.540 $ medie curente 550.913 $ tranzacie neprtinitoare niciuna numerar drept de nchiriere -75.087 $ 550.913 $ 550.913 $ 550.913 $ 25.000 18 picioare 15 ani bun 2.500 Comparabila A 622.000 $ 28.000 18 picioare 14 ani bun 2.750 Comparabila B 530.000 $ 27.000 18 picioare 13 ani medie 2.200 Comparabila C 495.000 $ 22.000 17 picioare 13 ani bun 3.000 Comparabila D 554.000 $ 25.000 19 picioare 16 ani bun 2.500 Comparabila E 626.000 $ 26.000 18 picioare 16 ani bun 2.100

Pre vnzare corectat Pre pe picior ptrat corectat

617.760 $ 22,06 $

540.600 $ 20,02 $

513.681 $ 23,35 $

559.540 $ 22,38 $

550.913 $ 21,19 $

Analiza comparatiei directe corectii cantitative aplicate


1. Drepturile de proprietate transmise

Vnzrile C i E sunt proprieti nchiriate pe termen lung, aa c ambele necesit o corecie pentru drepturile de proprietate transmise. La data evalurii, contractul de nchiriere a proprietii vndute C avea apte ani de durat rmas, la o rat care era cu 0,25 $ sub rata de pia. Prin actualizarea venitului pierdut de 5.500 $ cu o rat derivat din pia de jl = 9%, se indic o corecie n sus de 27.681 $ a preului de vnzare a proprietii C. Proprietatea vndut E, a fost nchiriat la o rat care era cu 0,45 $ peste rata de pia, cu o durat rmas a contractului de 10 ani. Valoarea actualizat a 11.700 $ diferen dintre chiria contractual i chiria de pia este 75.087 $. Aceast valoare actualizat se scade din preul vnzrii E, pentru a corecta aceast tranzacie pentru clauzele de nchiriere favorabile, existente la data vnzrii.
2. Clauzele de finanare

Vnzrile A i C necesit o corecie pentru clauzele de finanare. Vnztorul proprietii A ofer o finanare avantajoas, ceea ce l-a fcut pe cumprtor s plteasc cu 63.000 $ mai mult dect ar fi pltit n cazul unei tranzacii n numerar. Astfel, asupra vnzrii A se va face o corecie n jos cu 63.000$. n cazul vnzrii C, cumprtorul i asum un contract sub preul de pia al creditului. Cumprtorul pltete o prim de 9.000 $ peste preul pe care l-ar fi pltit conform condiiilor de pia, astfel c se va face o corecie n jos de 9.000 $ asupra vnzrii C.
3. Condiiile de vnzare

Deoarece toate comparabilele au fost tranzacii neprtinitoare, nu este necesar o corecie pentru preurile de vnzare.
4. Cheltuieli necesare dup cumprare

Vnzarea A are de suferit din cauza unei mentenane deficitare. La data vnzrii, cumprtorul anticipeaz c va cheltui 35.000 $ pentru reparaii, pentru aduce cldirea la o condiie tehnic medie.
5. Condiiile de pia

Vnzrile au avut loc pe parcursul unei perioade de 12 luni. Analiza de pia arat c valoarea proprietilor pe aceast pia a crescut cu 4% pe an. Vnzrile A, B i D necesit o corecie n jos pentru modificare condiiilor de pia.
6. Starea tehnic a construciilor

Proprietatea subiect se afl ntr-o condiie tehnic bun. S ne reamintim c vnzarea A a fost corectat n sus, cu 35.000 $, pentru cheltuielile imediate dup cumprare, pentru a o alinia la aceeai stare tehnic cu cea a proprietii subiect. O alt corecie nu este necesar pentru starea tehnic a proprietii, la data vnzrii deoarece, dup corecia pentru reparaiile neefectuate, proprietatea a fost considerat a fi de condiie medie.

Analiza comparaiei relative a elementelor de comparaie fizice:


1. Comparaie relativ: rat suprafa inchiriabil la total suprafa util 8% Comparabila A Comparabila B Comparabila C Comparabila D Comparabila E Medie Proprietatea subiect Comparaie relativ
2.

10% 22,06 $

14%

20,02 $ 23,35 $ 22,38 $ 21,19 $ 20,61 $ 22,22 $ 10% inferior similar superior 23,35 $

Comparaie relativ: calitatea construciei


Slab Medie Bun 22,06 $ 20,02 $ 23,35 $ 22,38 $ 21,19 $ 20,02 $ 22,50 $ bun inferior inferior similar superior Excelent

Comparabila A Comparabila B Comparabila C Comparabila D Comparabila E Medie Proprietatea subiect Comparaie relativ

3. Comparaie relativ: vrsta construciilor 13-14 Comparabila A Comparabila B Comparabila C Comparabila D Comparabila E Medie Proprietatea subiect Comparaie relativ 4. Comparaie relativ: nlime nivel 17 picioare Comparabila A Comparabila B Comparabila C Comparabila D Comparabila E Medie Proprietatea subiect Comparaie relativ inferior 23,35 $ 21,19 $ 21,09 $ 18 picioare similar superior 22,38 $ 23,35 $ 22,38 $ 18 picioare 22,06 $ 20,02 $ 19 picioare inferior 21,81 $ 15 similar superior 22,06 $ 20,02 $ 23,35 $ 22,38 $ 21,19 $ 21,79 $ 15 16

5. Comparabilitatea general Comparabila A Procentaj de birou Calitatea construciei Vrsta construciilor nlimea nivelului Comparabilitatea general Pre corectat unitar spaiu similar similar superior similar similar 22,06 $ Comparabila B inferior inferior superior similar inferior 20,02 $ Comparabila C superior similar superior inferior superior 23,35 $ Comparabila D similar similar inferior superior similar 22,38 $ Comparabila E inferior similar inferior similar inferior 21,19 $

Valoarea de piata a proprietatii subiect : 22,25 $ 25.000 picioare ptrate = 556.250 $

Evaluarea TERENULUI bazat pe analiza comparativ relativ


GRILA DATELOR DE PIA analiza comparativ relativ

Estimarea preului de vnzare a terenurilor comparabile Suprafa (mp) Valoare ofert/ pre (/mp) Informaii disponibile la data evalurii Marja negociere estimat Pre (/mp)

COMPARABILE T1 220 2.250 oferta -15% 1.913 T2 220 2.300 oferta -15% 1.955 T3 240 2.292 oferta -15% 1.948 T4 280 3.000 oferta -15% 2.550 T5 337,5 2.600 oferta -15% 2.210 T6 340 2.500 oferta -15% 2.125 T7 363 2.500 oferta -15% 2.125 T8 420 2.620 oferta -15% 2.227

Elemente de comparaie Pret (/mp) Drepturi de proprietate transmise Corecie Condiii de finanare Corecie Condiii de vnzare Corecie

Teren de evaluat

T1 1.913 similar 0

T2 1.955 similar 0 cash 0 similar 0 mai 2010 0 1.955

T3 1.948 similar 0 cash 0 similar 0 aprilie 2010 - 2% 1.909

COMPARABILE T4 T5 2.550 2.210 similar 0 cash 0 similar 0 aprilie 2010 - 2% 2.499 similar 0 cash 0 similar 0 aprilie 2010 - 2% 2.166

T6 2.125 similar 0 cash 0 similar 0 aprilie 2010 - 2% 2.082

T7 2.125 similar 0 cash 0 similar

T8 2.227 similar 0 cash 0 similar

integral

cash

cash 0

independent mai 2010

similar 0 aprilie 2010 - 2% 1.875

0 0 mai mai Condiiile pieei 2010 2010 Corecie (%) 0 0 Pre corectat () 2.125 2.227 Arcul Primveriide PrimaveriiZona Bd. PrimveriiZona Zona os. Str. Jean TriumfStr. Maxim Primverii Primverii M. Eliade Primverii Primverii Kiseleff Monnet N. Gorki Localizare Racota Corecie 0 0 0 0 0 0 0 POT POT POT 50% POT 40% POT 40% POT 50% POT 70% POT 50% POT 50% 50% 30% CUT 2,5 CUT 2,5 CUT 2,5 CUT 4,9 CUT 3 CUT 3 CUT 2,5 Indicatori CUT 3 CUT 0,9 P+5 P+5 2S+P+3E+4R S+D+P+5 S+P+5 S+P+5 2S+P+3E+4R urbanism S+P+5 P+2 Corecie + + 0 + Echiparea tehnico pachet similar similar similar similar similar similar similar similar edilitar a zonei standard Corecie 0 0 0 0 0 0 0 0 Suprafa 220 220 240 280 337,5 340 363 427 240 mp Corecie + + 0 + pozitive 2 (+) 2(+) 0 (+) 0(+) 0 (+) 0(+) 0 (+) 1(+) Total 1 () 0 () 1 () 3() 3 () 3 () 2 () 2() corecii negative (+) (+) () () () () () () Corecie global

Nr. crt.

Comparabila

Pre (Eur/mp) 2.499 2.227 2.166 2.125 2.082 1.909 1.955 1.875

Corecie total Negativ Negativ Negativ Negativ Negativ Negativ Pozitiv Pozitiv

1. Comparabila T4 2. Comparabila T8 3. Comparabila T5 4. Comparabila T7 5. Comparabila T6 6. Comparabila T3 Teren de evaluat 7. Comparabila T2 8. Comparabila T1

Din analiza i interpretarea datelor de mai sus rezult c valoarea estimat pe aceast cale pentru terenul de evaluat se situeaz n intervalul 1.909 1.955 Eur/mp (interval delimitat de valorile comparabilelor T3 respectiv T2), valoarea final propus fiind de 1.910 Eur/mp. Valoarea de pia estimat prin metoda comparaiei analiza comparativ relativ pentru parcela de teren n suprafa de 240 mp, este:

V teren = 240 mp x 1.910 Eur/mp = 458.400 Eur/mp V teren ~ = 1.908.000 Lei