Sunteți pe pagina 1din 80

UNIVERSITATEA DE TIINE AGRICOLE I MEDICIN VETERINAR " ION IONESCU DE LA BRAD", IAI FACULTATEA DE AGRICULTUR SPECIALIZAREA : INGINERIE ECONOMIC

N AGRICULTUR NVMNT LA DISTAN

ESTIMAIUNI RURALE

(Suport de curs Anul IV - I.D.)

Asist. dr. Eduard BOGHI


1

CUPRINS
CAPITOLUL I IMPORTAN 1.1 1.2 Obiect de studiu Importan DOBND I CAPITAL ESTIMAIUNI RURALE OBIECT DE STUDIU,

CAPITOLUL II 2.1 2.2 2.3

Noiunile de dobnd i capital Dobnd i capital final (viitor) simplu Dobnd i capital final (viitor) compus ANUITI CONSTANTE

CAPITOLUL III 3.1 3.2

Conceptul de anuiti constante Acumularea final (Sn) i iniial (So) de anuiti constante, ntrziate, Acumularea final (Sn) i iniial (So) de anuiti constante, anticipate, Acumulare iniial (So) de anuiti constante, ntrziate, nelimitate Acumulare iniial (So) de anuiti constante, anticipate, nelimitate Cota de reintegrare sau de constituire de capital Cota de amortizare

limitate 3.3

limitate 3.4 3.5 3.6 3.7

CAPITOLUL IV

PROCESUL DE ESTIMARE SI ASPECTELE

ECONOMICE ALE UNUI BUN 4.1 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. 4.6. Consideratii generale Valoarea de piata sau pretul Valoarea de cost Valoarea de capitalizare Valoarea de transformare Pretul sau valoarea complementara
2

4.7.

Pretul sau valoarea de nlocuire

CAPITOLUL V 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5

METODA ESTIMATIVA

Principiul normalitatii Conditiile de influenta asupra valorii fondurilor Clasificarea metodelor de estimare Estimarea sintetica Estimarea analitica sau prin capitalizarea veniturilor

CAPITOLUL VI ESTIMAREA DAUNELOR PRODUSE BUNURILOR IMOBILE I MOBILE Noiuni generale Elementele unei estimri corecte Alegerea unei metode de estimare Consideraii privind clauza Bonus-Malus

6.1 6.2 6.3 6.4

APLICATII BIBLIOGRAFIE

CAPITOLUL I ESTIMATIUNI RURALE OBIECT DE STUDIU, IMPORTAN

1.1 Obiect de studiu n termeni generali estimaiunile se ocup cu evaluarea bunurilor economice (a estima = a evalua). Evaluarea reprezint procesul prin care se determin suma de moned ce poate fi atribuit unui bun oarecare obiect de valoare, ntr-un anumit moment pe o anumit pia. Din punct de vedere al estimaiunilor, valoarea reprezint o calitate atribuit unui bun, funcie de care el este dorit util, apreciat i important. n aceast accepiune, termenul valoare economic are sensul de valoare de estimare i nu de valoare de pia sau pre. Valoarea de pia sau preul reprezint, totdeauna, o dat cert, un fapt realizat, rezultat din raportul cerere-ofert. Valoarea de estimare are drept caracter fundamental previziunea, este, deci, o dat probabil i nu una cert. Valoarea de estimare nu este altceva dect o valoare subiectiv, exprimat n cifre, lundu-se n considerare, ns, criterii de maxim obiectivitate. Metoda de apreciere este, totdeauna, bazat pe procedee raionale, adic este fondat pe baza criteriilor logice i a bunului sim. Folosirea termenului valoare n vorbirea curent genereaz de multe ori confuzie. De exemplu, se spune frecvent:bunul X valoreaz 5000 lei; uneori se spune c pentru bunul X s-a pltit 5000 lei (preul de pia); alteori se specific c cea mai probabil valoare de pia a bunului X este apreciat la 5000 lei (valoarea de estimare); n sfrit, de multe ori se spune:acest bun cost 5000 lei.n orice caz, termenul de cost este greit deoarece prin cost se nelege suma cheltuielilor efectuate de ctre un ntreprinztor pentru a produce i pune pe pia acel bun. Diferitele exprimri de mai sus pun problema definirii riguroase a acestora, n strns conexiune cu procesul estimrii. Alegerea criteriului de evaluare depinde de scopul estimrii care poate fi sau nu legiferat. Cnd scopul estimrii este prevzut n norme juridice, cum este
4

cazul exproprierilor de utilitate public sau servituilor funciare (dreptul de trecere, dreptul de vedere), legea stabilete aspectul economic sau criteriul de evaluare ce trebuie de urmat. In situaiile n care scopul estimrii nu este stabilit prin norme juridice, criteriul de evaluare se alege prin raporturi contractuale ntre cel care execut estimarea i cel care a solicitat-o. Spre exemplu, dac scopul estimrii este o vnzare-cumprare, criteriul economic cel mai potrivit este preul de pia; dac scopul const n stabilirea daunei cauzate de un incendiu, la o cldire, criteriul poate fi costul de construcie sau de reconstrucie; dac este vorba de o daun provocat furajului, criteriul economic ales este preul de pia sau valoarea de transformare, dac furajul respectiv este refolosit, n totalitate n ntreprindere. 1.2. Importan Importana evalurii bunurilor rezult din faptul c actele economice comport judeci de valoare. Principalele acte economice n care sunt cerute judeci de valoare sunt multiple: transferuri imobiliare cu titlu oneros sau gratuit; optimizri productive ale ntreprinderii private; raporturi contractuale i judeci de convenien de interes privat ; constatarea i evaluarea daunelor private ; estimarea servituiilor funciare (ex: drept de trecere, evaluarea incomoditilor produse fondului de existena unei reele electrice sau de gaz) i a drepturilor reale (uzufruct, uz i locaie); exproprieri pentru cauze de utilitate public; estimarea beneficiilor i repartizarea cheltuielilor pentru lucrri de mbuntiri funciare; estimri de uz civil i de alte drepturi; verificarea i estimarea de valori i venituri impozabile; evaluarea planurilor de dezvoltare a ntreprinderii; constatarea i evaluarea daunelor ambientale; proiecte i intervenii cu caracter urbanistic; administrarea i gestionarea bunurilor publice;
5

proiecte i intervenii cu caracter urbanistic; administrarea i gestionarea bunurilor publice; proiectarea i costurile lucrrilor publice; judeci de convenien a investiiilor publice; evaluarea impactului ambiental. Comun tuturor acestor fapte i fenomene economice este faptul c, prin

metoda estimativ, n care un loc primordial l are matematica financiar, se face trecerea de la evaluri bazate pe date contabile la estimri legate de venitul pe care un bun, o ntreprindere sau o zon teritorial l poate da ntr-o perioad limitat sau nelimitat de timp. In acest fel, valorile probabile atribuite sunt mai aproape de realitate i de sensul economic al bunurilor, nlturndu-se amatorismul i arbitrariul n evaluarea lor.

CAPITOLUL II DOBND I CAPITAL 2.1. Noiunile de dobnd i de capital Dobnda (Db) este preul pltit pentru folosirea unui capital. Ea este pltit de cel care ia n mprumut un capital, celui care ofer capitalul respectiv. Acest capital poate fi i un capital imobil, cum ar fi o construcie sau un fond. In acest caz preul uzului capitalului poart denumirea de beneficiu funciar (Bf). Dobnda este pltit dup expirarea unui anumit termen; dac este pltit cu anticipaie, se numete scont sau dobnd scontat. Justificrile care sunt atribuite plii dobnzii sunt multiple: a) b) un mprumut sau o investiie comport riscuri care merit o compensaie; cine mprumut, se supune la un sacrificiu, sacrificiu care trebuie capitalul permite ca ali factori ai produciei s devin mai eficieni. Unitatea de msur a dobnzii este rata dobnzii (r). Rata exprim dobnda ce revine unei uniti monetare care ajunge la scaden ntr-o unitate de timp, de regul un an. Ea poate fi exprimat n termeni unitari (de ex: r = 0,08 exprim dobnda anual a unei uniti monetare) sau n termeni procentuali (r = 8%, adic dobnda care revine la 100 uniti monetare). Rata dobnzii variaz n funcie de diveri factori, n mod deosebit de cererea i oferta de capital, de riscul i durata investiiei. Dac oferta de capital este mare i cererea redus, rata dobnzii va fi joas; n caz contrar va fi ridicat. Pe lng aceasta, riscul investiiei conduce la o sensibil variaie a ratei dobnzii: aceasta va fi mai nalt cu ct mai mare este riscul. n raport cu timpul de folosin, dac acesta este foarte lung iar capitalul are o valoare mare, rata dobnzii este, de regul, ridicat, dat fiind imposibilitatea de a dispune de capital pentru o mare perioad de timp. Rata pentru mprumuturi sau investiii financiare se stabilete, de regul, apriori ntre pri; pentru capitaluri investite n producie (sau n anumite investiii imobiliare) rata se satbilete, de obicei, aposteriori, dup cunoaterea rezultatelor

compensat; c)

activitii. Din raportul ntre venitul net obinut (Bf) i capitalul investit (Co) rezult rata de investiie: r = Bf / Co. n practic exist dou tipuri de dobnd i dou moduri de a le determina: - dobnda simpl, cnd dobnda ajuns la scaden (max. un an) nu se adaug la capital i, n acest fel, nu se fructific; - dobnda compus, cnd dobnda ajuns la scaden se adaug la capital i devine ea nsi fructificat n perioadele urmtoare; Dobnda compus se prezint sub urmtoarele trei forme: - dobnda compus discontinu anual, cnd dobnzile sunt adugate la capitalul care le-a produs la sfritul fiecrui an; - dobnd compus convertibil, cnd dobnzile sunt adugate la capital de mai multe ori n timpul unui an; - dobnda compus continu sau matematic, cnd dobnzile se convertesc n capital n fiecare fraciune infinitisemal. Acest tip de dobnd are numai o valoare teoretic, ea neexistnd n realitate. n aplicaiile estimative se recurge exclusiv la dobnda compus discontinu anual. De fiecare dat anual. Dobnda simpl se aplic pentru perioade de timp ce nu depesc un an, n timp ce dobnda compus se aplic pentru perioade mai mari de un an, respectiv, pentru un multiplu de mai muli ani ntregi. Pentru a calcula, de exemplu, dobnda produs de un capital n 3 ani i 4 luni, se va calcula mai nti dobnda compus pentru trei ani i, apoi, la suma rezultat (capitalul iniial+dobnda compus pentru perioada de trei ani) se va calcula dobnda simpl pentru perioada celor 4 luni. 2.2. Dobnd i capital final (viitor) simplu La formulele de dobnd i capital final (viitor) simplu se recurge cnd trebuie s se efectueze calculaii pentru perioade de timp inferioare anului sau, la limit, egale cu un an.
8

cand se

utilizeaz noiunea de dobnd compus se nelege, implicit, cea discontinu

2.2.1 Dobnda simpl Dobnda (Db), este determinat de urmtoarele elemente: - capitalul iniial (Co) sau C: suma mprumutat sau suma investit; - rata dobnzii (r); - timpul (n / t):durata mprumutului. Dobnda va fi direct proporional cu capitalul, rata i timpul, adic : Db = Co * r * n Db = Co * r * l/12 (exprimnd timpul n luni; l = numrul de luni); Db = Co * r * z/360 (exprimnd timpul n zile; z = numrul de zile); Din aceste relaii se obin: Co = Db / r*n; r = Db / Co*n; n = Db / Co*r Cnd timpul este egal cu un an (n=1), vom avea : Db = Co * r anual produs i rata dobnzii. Atunci cnd se are n vedere beneficiul funciar (Bf) constant i rata, denumit n acest caz de capitalizare, formula de mai sus devine : Vo = Bf / r n estimaiuni aceast relaie este denumit de capitalizare, deoarece permite s se determine valoarea unui bun imobil (Vo), cunoscnd beneficiul funciar anual i rata de capitalizare. Dobnda se poate calcula i n felul urmtor : Db = Co*r*z / 360 Db = Co*z / 360 / r Db = N / N = Co*z (numr) D = 360 / r (diviziune fix) de unde se obine Co = Db / r Aceast formul permite s se determine capitalul, cunoscnd dobnda

Cnd este necesar s se fac numeroase calcule de dobnd, cu aceeai rat (ex: cont curent), este convenabil s se utilizeze relaia :

Db = N / D, n care valorile lui

D = 360 / r sunt oferite de tabele.

2.2.2 Capitalul final (viitor) simplu Capitalul viitor sau capitalul final (Cn) este dat de suma capitalului iniial (Co) plus dobnzile (Db) ajunse la scaden ntr-o perioad de timp (n) care poate fi de maximum un an : Cn = Co + Db Cn = Co + Co * r * n Capitalul final = capital iniial + dobnzi Scond n factori pe Co vom avea : Cn = Co(1 + r * n) (1 + r * n) poart denumirea de factor de ntrziere a dobnzii simple. Din relaia de mai sus putem obine capitalul iniial (Co) sau suma scontat: Co = Cn / 1 + r*n sau, pentru a pune mai bine n eviden factorul de anticipare, Co = Cn * 1 / 1 + r*n n care 1 / 1 + r*n reprezint factorul de anticipare sau de scont a dobnzii simple. Deci, pentru a determina capitalul final simplu va trebui multiplicat capitalul iniial Co cu factorul de ntrziere (1+r*n). De aici rezult c pentru a gsi capitalul iniial (Co), trebuie multiplicat capitalul final (Cn) cu factorul de anticipare (scont) a dobnzii simple 1 / 1+ r*n . n concluzie, un capital deplasat n viitor, se transform n capital final (Cn); mutat n trecut, el devine valoare scontat sau capital iniial (Co). Expresii inverse : Din egalitatea Cn = Co(1 + r*n), respective, Cn = Co + Co*r*n, se obine : r = Cn Co / Co * n, pentru determinarea ratei; n = Cn Co / Co * r , pentru determinarea timpului. 2.2.3. Acumularea la sfritul anului de valori care se repet constant n fraciuni ale anului (lunar, bilunar, trimestrial,la patru luni, semestrial) Formula general : Cn = R (nR + r * nR/2 +0,5) -0,5 Dac valorile considerate sunt anticipate, adic se refer la nceputul fiecrei perioade de timp considerate, coeficienii multiplicatori ai lui r vor fi
10

Dac substituim pe Db cu produsul Co*r*n rezult :

majorai cu 1. Stiind deja, timpul de fructificare a valorilor ntrziate, n cazul valorilor anticipate, pentru acumularea lunar coeficientul va fi nu de 5,5, ci de 5,5 + 1 = 6,5; pentru acumularea bilunar 2,5 + 1 = 3,5 s.a.m.d.

2.2.4 Scontul simplu Scontul este suma care se scade dintr-un capital cnd se dorete s-l anticipm n timp; a sconta sau a anticipa are aceeai semnificaie. Scontul (Sc) poate fi calculat n dou moduri.

2.2.4.1 Scontul matematic sau financiar Pentru a determina suma scontat (Co) este suficient s scdem din capitalul final (Cn) dobnzile (Db). Co = Cn Co*r*n Co = Cn Db Co = Cn Sc Sc = scont Db = Sc = Co*r*n

Pornind de la aceste relaii, rezulta valide urmatoarele egalitati : Cn = Co + Db Cn = Co + Sc

Sc = Co*r*n = Db scontul matematic este egal cu dobanda cu semn schimbat. n calculele practice, pentru a determina suma scontat (Co), nu se apeleaz la expresia Co = Cn Co*r*n, deoarece Co reprezint chiar necunoscuta la care dorim s ajungem. Astfel, suma scontat se obine din relaia deja vzut: Co = Cn * 1 / 1 + r * n Pentru a obine scontul raional sau matematic (Scm), din capitalul final (Cn) se scade capitalul scontat sau iniial (Co) : Scm = Cn Co. Fr a face aceast diferen, determinarea scontului matematic se poate realiza nlocuind pe (Co) cu : Co = Cn * 1 / 1 + r*n rezultnd astfel: Scm = Cn - Cn * 1 / 1 + r*n Scond n factori pe Cn rezult :

11

Scm = Cn ( 1 1 / 1 + r*n), respectiv Scm = Cn * 1 + r*n -1 / care prin simplificare rezult : Scm = Cn *r*n exprim dobnda asupra capitalului final scontat. / 1 + r*n

1 + r*n

Aceast relaie

2.2.4.2

Scontul bancar sau comercial Scontul efectuat de bnci este calculat n mod diferit. Dac matematic

scontul (Sc) este calculat asupra valorii iniiale (Co), Sc = Db = Co*r*n, scontul bancar sau comercial se calculeaz asupra valorii finale (Cn): Scb = Cn *r*n n acest fel : Co = Cn Scb Substituind valoarea lui Scb rezult : Co = Cn Cn*r*n i n final Co = Cn(1 r*n)

Scontul aplicat de bnci este, n acest fel, mai mare dect cel calculat matematic i d, astfel, o sum scontat (Co) mai mic dect cea obinut matematic. Dac scontul bancar ar fi aplicat pentru perioade lungi de timp, s-ar obine sume scontate (Co) derizorii, nule sau chiar negative. Exemplu: adoptnd rata de 5%, pentru o perioad n de 20 de ani, capitalul se anuleaz complet. Co = Cn(1 r*n) Co = 30000(1 0,05*20) = 0 Co = 0 n general scontul bancar se folosete pentru perioade mai mici de un an, deoarece este bazat pe formulele dobnzii simple.n calculele estimative formulele referitoare la scontul bancar sau comercial nu au aplicabilitate. Rezumnd cele de mai sus rezult : Pentru scontul matematic : Scm = Cn*r*n / 1+r*n

Co = Cn * 1 / 1 +r*n
12

Pentru scontul bancar : Scb = Cn*r*n Co = Cn(1 r*n) 2.3 Dobnd i capital final (viitor) compus La formulele capitalului final i dobnzii compuse se recurge pentru perioade mai mari de un an.

2.3.1 Capital final compus Dobnzile asupra capitalului iniial (Co), ajunse la scaden, sunt nsumate la capitalul respectiv n aa fel nct, n anul urmtor, produc o nou dobnd i procesul se repet pentru ntreaga perioad luat n calcul. n conformitate cu aceast schem se obine formula capitalului final compus. Dup primul an, capitalul final compus va fi : C1 = Co + Db C1 = C0 + C0 *r substituind respectiv Db = Co *r *n C1 = Co(1 + r) (n=1 an)

Binomul (1 + r), care de obicei se noteaz cu q, reprezint suma la care ajunge o unitate monetar ntr-un an. C1 = Co * q La sfritul celui de-al doilea an, capitalul final compus va fi : C2 = C1 + Db C2 = C1 + C1*r C2 = C0*q*q substituind : Db = C1*r C2 = C1(1 + r) respectiv : rezult : C2 = C1 *q C2 = C0*q

Avnd n vedere c C1 = C0*q : Mergnd din aproape n aproape: Cn = C0*q (1 + r) = q; q = factor de ntrziere a dobnzii compuse Din relaia de mai sus obinem : Co = Cn * 1/ q 1/ q = factor de anticipare a dobnzii compuse
13

2.3.2 Dobnda compus sau scontul compus Dobnda compus ajuns la scaden dup (n) ani se obine scznd din capitalul final (Cn) capitalul iniial (Co) : Dn = Cn C0 Dn = scontul compus matematic Expresia poate fi rezolvat sau n funcie de (Co) sau de (Cn): - rezolvnd n funcie de (C0) vom avea : Dn = Cn C0 Dn = C0*qn C0 Dn = Cn C0 Dn = Cn - Cn*1/qn . respectiv : Dn = Cn * q - 1 / q Aceast formul exprim dobnda compus sau scontul compus matematic. Scontul compus comercial este dat numai de numrtorul relaiei de mai sus : Sc = Cn(qn 1) Din formula capitalului final, prin logaritmare se obine : n = logCn logCo / logq logq = logCn logCo / n substituind pe Cn cu Cn = C0*qn scond n factori pe C0 rezult : substituind pe C0 cu Dn = C0(qn 1)

- rezolvnd n funcie de (Cn) se obine : C0 = Cn * 1/ q

Scond n factori pe Cn rezult : Dn = Cn(1 1/qn),

Dup rezolvarea acestor ultime relaii se are n vedere c q = 1 + r i deci, r = q 1. Cu titlu informativ prezentm i alte categorii de dobnd compus. Dobnda compus convertibil este utilizat atunci cnd dobnda se acumuleaz la capital i devine fructificat mpreun cu el n orice fraciune

14

constant din an (semestrial, trimestrial etc). Cu alte cuvinte, de mai multe ori ntrun an, dobnda se convertete n capital. Indicm cu k numrul de ori n care dobnzile se nsumeaz la capital ntrun an : pentru capitalizare semestrial k=2, la patru luni k = 3, la 3 luni k=4, bilunar k=6, lunar k=12); formulele capitalului final i a dobnzii compuse convertibile se obin din cele precedente dar multiplicnd timpul (n) cu (k) i diviznd rata (r) prin (k). In acest fel : Cn = Co * qn tiind c : qn = (1 + r)n rezult : Cn = Co(1 + r)n, respectiv, Cn = Co(1 + r/k)n-k capital compus convertibil. Pentru dobnda compus convertibil : Dn = Co(qn 1) ntruct : qn = (1 + r)n rezult: Dn = Co[(1 + r)n 1]

De unde :

Dn = Co[(1 + r/k)nk 1]

In cazul capitalizrii compuse fracionate, dobnzile produse sunt adugate la capital de mai multe ori ntr-un an. Rata utilizat pentru capitalizarea fracionat va fi numit nominal, ntruct cea efectiv sau real va fi mai ridicat, deoarece dobnzile ajung la scaden de mai multe ori ntr-un an. Pentru a obine rata efectiv va fi suficient ca din venitul compus convertibil al unei uniti monetare, aferent unui an (1 + r/k), s se scad unitatea nsi : re = (1 + r/k)k 1 sau re = r/k (k + r*n)

Exemplu : se dorete s se cunoasc rata efectiv de investiie a unui capital folosit pentru un an, cu rata de 8%, convertibil semestrial (deci de 2 ori ntr-un an; k=2) re = (1 + 0,08/2)2 1 = 8,16%
15

sau

re = 0,08/2(2+0,08*1/2) = 8,16% Dobnda compus continu In calculul dobnzii compuse continue se pleac de la relaia Cn = Co * er*n

n care e reprezint baza logaritmilor naturali sau nepereni, a crei valoare aproximativ este 2,718281828459. Timpul necesar pentru ca un capital s devin dublu, triplu.... Uneori poate fi necesar s se calculeze n ci ani un capital fructificat cu dobnd simpl sau compus devine dublu, triplu etc, ca urmare a acumulrii dobnzilor. a) Capital fructificat n regim de dobnd simpl : Este evident c un capital va fi dublu cnd va fi de dou ori capitalul iniial:

Cn = 2*Co

ntruct: Cn = Co(1 + r*n) Co(1 + r*n) = 2Co Co + Co*r*n = 2Co Co*r*n = Co r*n = Co/Co n = 1/r

vom avea:

In acest fel se poate demonstra c un capital se tripleaz pentru n=2/r, se multiplic de 4 ori pentru n = 3/r .a.m.d. Din cele de mai sus se deduce formula general : n=S1 / r S numrul de ani pentru ca un capital iniial s devin dublu, triplu etc. Exemplu: un capital utilizat cu rata de 10% devine dublu n 10 ani, triplu n 20 ani, de 4 ori n 30 ani. n = 2 1 / 0,10 = 10 n=31 n=41 / 0,10 = 20 / 0,10 = 30

b) Folosind dobnda compus Capitalul se dubleaz cnd : Cn = 2Co ntruct:


16

Cn = Co * qn Co*qn = 2Co qn = 2* Co/Co qn = 2 ; prin logaritmare : nlogq = log2 n = log2 / logq

rezult

Formula general pentru ca un capital utilizat cu dobnd compus, s devin multiplu este : n = logS / logq S numrul de ori pentru a se dubla, tripla etc q = (1+r)= venitul final a unei uniti monetare ntr-un an In mod aproximativ se poate rezolva problema prin folosirea tabelelor financiare : se relev la ce an rata dorit (qn) capt o valoare egal, dubl, tripl etc. Acumularea cu dobnd simpl i cu dobnd compus se evideniaz n urmtoarele diagrame:

y Acumulare cu dobnd simpl

Co 0

C1 1

C2 2

C3 3............n

Cn x

y Acumulare cu dobnd simpl

Co 0

C1 1

C2 2

C3 3............n

Cn x

17

Cadrul rezumativ al formulelor eseniale

Db = Co * r* n Cn = C0( 1 + r*n) C0 = Cn * 1/1+r*n Cn = C0 * qn C0 = Cn* 1/qn 1 + r*n factor de ntrziere, cu dobnd simpl 1/1+r*n factor de anticipare, cu dobnd simpl qn = (1+r)n factor de ntrziere cu dobnd compus 1/qn = 1 / (1+r)n factor de anticipare sau de scont cu dobnd compus

18

CAPITOLUL III

ANUITI CONSTANTE

3.1

Conceptul de anuiti constante Anuitile constante (a) sunt valori pozitive (credite, produse, venituri etc)

sau negative (debite, cheltuieli s.a.)care se repet, n mod constant, cu aceeai valoare,n fiecare an. n calculele economico-estimative este necesar ca, frecvent, s se fac nsumri sau acumulri (finale, iniiale sau intermediare) ale unei serii de valori anuale constante, fructificate n regim compus. Problema s-ar putea rezolva ntrziind ratele anuale constante obinuite (a) prin intermediul factorului de ntrziere cu dobnd compus (qn), ceea ce ar comporta, ns, o enorm munc de calculaie. Anuitile sunt variabile cnd ratele anuale nu se succed cu aceeai entitate de valoare; aceste anuiti pot varia fr s aibe la baz un criteriu anume sau o lege cum ar fi : - o lege matematic aceea dup care ratele cresc sau descresc dup un raport constant; - o lege economic cnd oglindesc valori economice (de ex: creterea progresiv a chiriilor stabilite de lege n raport cu diverse criterii); - o lege natural este cazul culturilor arboricole ale cror producii variaz n raport cu ciclul productiv. Anuitile care ne intereseaz sunt cele constante. Acestea se mpart, n raport de durat, n limitate i nelimitate iar, n raport de scaden, n ntrziate i anticipate. Anuitile sunt limitate cnd rata anual se repet pn la o dat prestabilit; sunt nelimitate cnd rata anual se repet peren, adic la infinit. Se consider o valoare anual infinit cnd se repet mai mult de 80-100 ani. Anuitile sunt ntrziate cnd rata anual se manifest la sfritul fiecrui an; sunt anticipate cnd au loc la nceputul fiecrui an. Problemele referitoare la anuitile constante sunt:
19

cercetarea sumei finale (Sn) sau acumulri finale la momentul (n), (An); cercetarea sumei iniiale (S0) sau acumulri iniiale la momentul 0, (A0); cercetarea anuitii constante n funcie de suma final (Sn) sau suma iniial (S0); cercetarea sumei intermediare (Sm); aceasta este o consecin a utilizrii rezultatelor etapelor precedente. Rezumnd, anuitile se pot grupa n urmtoarea schem :
a ntrziate 0 S0 limitate a anticipate a a a 1 2.................................n-1 n Sn a a a

Anuiti constante ntrziate nelimitate

0 S0

1 a

2...................................n-1 a a

n Sn

0 S0 a anticipate 0 S0

1 a 1

2 a 2

3...................................... a 3 ......................................

n cadrul anuitilor nelimitate se poate determina numai acumularea iniial (S0), ntruct cea final nu este cuantificabil, deoarece Sn .

Grafic, acumularea final Sn de anuiti ntrziate limitate, de la care se vor obine ulterior toate celelalte, se prezint astfel :
aqn-1 aqn-2 aq a a n Sn

a 0 1

a 2

a n-1

Acumularea final (Sn) se obine raportnd fiecare anuitate (a) la sfritul anului (n) (scadena ultimei rate) cu factorul de ntrziere cu dobnd compus corespunztoare (qn). n acest fel vom avea : Sn = a + aq + ... +aqn-2+aqn-1
20

Scond n factori pe (a) , rezult: Sn = a(1+q+...+qn-2+qn-1) Expresia dintre paranteze este o progresie geometric cu raia (q). Se tie c suma unei progresii geometrice se obine multiplicnd ultimul termen cu raia, minus primul termen, totul fiind raportat la raia minus 1: qn-1 q -1 / q-1 n acest fel:
Sn = a

qn-1 q -1 q1

respectiv : Sn = a

qn - 1 1+ r-1

Substituind q la numitor, q = 1+r, i simplificnd, rezult :


qn - 1 Sn = r Toate celelalte formule deriv din aceast relaie fundamental

3.2

Acumularea final (Sn) i iniial (So) de anuiti constante, ntrziate,


a 0 S0 q 1
n

limitate
a 2
...........................................

a n-1

a n Sn

1/qn r a = Sn

Sn = a

qn 1

Ultima relaie exprim cota anual de reintegrare (fr dobnd). Pentru a gsi acumularea iniial (S0) este suficient a multiplica acumularea final cu factorul 1 / qn : qn 1
S0 = a r qn

1
S0 = a

qn - 1
rqn

qn -1 Factorul rqn se gsete calculat n tabele financiare. qn -1 Din relaia S0 = a se deduce : rqn a = S0 rqn qn 1

21

Aceast ultim relaie exprim cota anual de amortizare (care cuprinde capitalul i dobnda). 3.3 Acumularea final (Sn) i iniial (S0) de anuiti constante, anticipate,

limitate
a a a a

0 S0

2 ....................................................n-1 1/qn

n Sn

Se folosesc formulele precedente, cu meniunea c anuitatea anticipat (a) se amn cu un an prin factorul q :
qn 1 Sn = aq r S0 = aq qn 1 rq a = S0 q a = Sn q 1 . 1

r q n -1 rqn q 1
n

cota anual de reintegrare anticipat

cota anual de amortizare anticipat

Orice anuitate (a) anticipat fructific dobnd un an n plus fa de anuitile ntrziate pentru c este perceput la nceputul fiecrui an.
aq 0 S0 aq 1 aq aq n Sn

2 ...........................................n-1

Multiplicnd cu q, se revine la graficul anuitilor ntrziate

aq 0 S0 1

aq

aq

aq n Sn

2 ..........................................n-1

Cota anual de reintegrare sau de constituire a unui capital se obine fiind cunoscut (Sn), n timp ce cota de amortizare se obine fiind cunoscut (S0). 3.4 Acumulare iniial (S0) de anuiti constante, ntrziate, nelimitate ntre anuitile nelimitate se gsete numai acumularea iniial (S0), deoarece cea final (Sn) nu este cuantificabil ntruct n tinde la infinit.
22

a 0 S0 1 2

a 3 ................................................. qn - 1 . rq
n

Dac anuitile ar fi ntrziate limitate, formula de acumulare iniial (S0) ar fi: S0 =a ntruct n cazul anuitilor nelimitate timpul n a q - 1 S0 = r q , rezult : a S0 = r a = S0 r

Cnd valoarea lui (a) este un venit net, produs de un capital imobil, formula este denumit de capitalizare a veniturilor anuale constante i este reprezentat grafic astfel :
0 V0 Bf 1 Bf 2 Bf 3.......................................................

Bf

V0 = r

B f = V0 r

Relaia V0 =Bf / r, de importan deosebit n aplicaiile estimative, este denumit de capitalizarepentru c prin raportarea beneficiului funciar la rata sa de capitalizare se obine valoarea capitalului imobil, capabil de a produce astfel de venit. Acumulare iniial (So) de anuiti constante, anticipate, nelimitate
a 0 S0 a 1 a 2 a 3 ......................................

3.5

So = a / r

*q

a = So *r* 1/q Anuitile a fiind percepute la nceput, va fi suficient a le amna prin factorul q. Cnd se efectueaz o capitalizare, beneficiul funciar Bf se consider perceput la sfritul anului i nu la nceput. De aceea, pentru a gsi cea mai probabil valoare a bunului imobil, nu putem folosi niciodat relaia de mai sus. S mai notm c (So) se poate determina i n felul urmtor:
23

(a) 0

a 1

a 2

a 3 ......................................

So = a/r + a

3.6

Cota de reintegrare sau de constituire de capital Prin cot de reintegrare se nelege suma de bani care trebuie s fie pus

anual de o parte pentru a renoi sau constitui un capital, ntr-un anumit numr de ani.
COTA ANUALA INTARZIATA q - 1 Sn = a r COTA ANUALA ANTICIPATA q - 1 Sn = aq r a = Sn q q - 1 a = Sn q - 1 1 r r

In cazul unor capitaluri ale ntreprinderii (ex: livezi), dup (n) ani de folosin vor avea nc o anumit valoare de pia. Ca urmare, capitalul (Sn) de reintegrare va fi constituit din diferena ntre valoarea iniial (Vi) i valoarea final sau de recuperare (Vf) : Sn = Vi Vf.

r a = (Vi - Vf) q - 1

Cota de reintegrare (numit n acest caz de nlocuire) se calculeaz i pentru animale, n special pentru cele de lapte. Prin nlocuire se nelege substituirea capetelor de animale la sfrit de carier cu cele la nceput de carier productiv. Inlocuirea poate fi intern sau extern. In acest ultim caz, nlocuirea se realizeaz prin cumprare de animale pe pia, susinndu-se, n acest fel, o cheltuial care trebuie s fie reintegrat. In concluzie, cota de reintegrare, reprezint valoarea de uzur sau de consum anual pe care un capital, cu folosire repetat, o capt n timp, n corelaie cu durata sa economic.
24

3.7

Cota de amortizare Este cota anual care servete pentru a stinge sau amortiza, ntr-o anumit

perioad de timp, un debit, un mprumut, un capital iniial. In timp ce cota de reintegrare ia n calcul capitalul final (Sn), cota de amortizare ia n considerare capitalul iniial (So). Ca urmare, amortiznd capitalul ntr-o perioad viitoare, cota anual de amortizare (ntrziat sau anticipat) va cuprinde att capitalul ct i dobnzile. Cine contracteaz un mprumut devine debitor ; debitorul va trebui s restituie suma mprumutat, cu dobnzile aferente, ntr-o perioad de timp dat. Un debit poate fi rambursat n moduri diferite, Intre acestea, amortizarea francez cu rate constante (anuale sau semestriale) este cea mai des utilizat. Cota de amortizare prin rate anuale constante ntrziate
q - 1 So = a r q a = So r q q - 1

Cota de amortizare prin rate anuale constante anticipate


So = aq q - 1 r q a = So 1 q r q q - 1

Cota de amortizare prin rate semestriale constante (ntrziate sau anticipate)


r q S = So--------- (ntrziate) q - 1 1 r q S = So ---- -------- (anticipate) q q - 1

25

CAPITOLUL IV

PROCESUL DE ESTIMARE SI ASPECTELE

ECONOMICE ALE UNUI BUN 4.1 Consideraii generale

Printre multiplele definitii pe care oamenii de stiinta le-au dat acestei importante discipline, cea data de Giuseppe Medici pare cea mai cuprinzatoare: putem spune ca estimarea nseamna sa exprimi suma de moneda care se poate atribui unui bun oarecare- obiect de valoare, pentru a satisface anumite cerinte practice (adica scopul estimarii). Rezulta din aceasta definitie ca estimarea presupune stabilirea unei metodologi corespunzatoare pentru a rezolva att probleme tehnice ct si economice, referitoare la bunul ce urmeaza a fi analizat.

4.2 Valoarea de piata sau pretul

Pretul sau valoarea de piata a unui bun este dat de raportul dintre cerere si oferta existent pe o anumita piata si n momentul cnd se face estimarea. El reprezinta cantitatea de moneda cu care acel bun va putea fi schimbat pe o anumita piata, la un moment dat. n principiu, orice bun economic poate fi evoluat cu acest criteriu, cu conditia sa existe o piata a bunului de evaluat, daca el este, mai mult sau mai putin, obiect de schimb. Pentru a aplica acest criteriu de estimare trebuie sa se verifice anumite ipoteze: - sa existe o piata activa de bunuri, similare bunului- obiect de estimare; - sa existe posibilitatea stabilirii cu exactitate a valorii bunurilor similare, ce constituie obiect de vnzare- cumparare pe piata; - stabilirea parametrilor tehnicisau economici, att pentru bunul - obiect de estimare, ct si pentru bunurile similare acestuia, si care constituie obiect de vnzare- cumparare pe piata.

26

Odata satisfacute aceste cerinte, cea mai probabila valoare de piata a unui bun, ce se estimeaza, rezulta din relatiile:

X = (Vo/P) * Px n care:

Vo - valorile bunurilor similare ce constituie obiect de vnzare- cumparare pe piata; P - suma parametrilor de referinta; X - cea mai probabila valoare de piata, ce se atribuie bunului- obiect de estimare; Px - parametrul de referinta, aferent bunului care se estimeaza.

Estimarea va fi cea mai precisa cnd piata bunurilor, similare bunului de estimat, este activa n mod deosebit. Pentru acelasi bun, pe piata se formeaza preturi diferite: pretul de piata en gros, en detail, preturi stabilite prin acte normative. Expertul n estimatiuni va trebui sa aleaga pretul care sa satisfaca cel mai bine scopul sau rationamentul practic al estimarii. Pe de alta parte, sunt cazuri cnd pentru anumite bunuri nu exista piata sau aceasta este greu de determinat din urmatoarele motive:

1) sau pentru ca un anumit bun, n mod obisnuit, nu se vinde (de exemplu, gunoiul);

2) sau pentru ca anumite bunuri (ca cele funciare) sunt foarte diferite ntre ele (situare, clasa de fertilitate, etc) si compararea lor cu fondul- obiect de evaluare nu este semnificativa. n plus, n cazul terenurilor, piata este foarte restrnsa (n tarile comunitare, 1-3% din fondul funciar constituie anual obiect de vnzare- cumparare). n toate aceste cazuri, expertul n estimatiuni va trebui sa i-a n considerare un alt aspect economic, care poate sa rezolve problema practica a estimarii.
27

4.3 Valoarea de cost

Costul sau valoarea de productie este constituit din suma tuturor cheltuielilor sustinute de ntreprinzatorul pur, de la nceputul procesului productiv, pna la vnzarea unui anumit produs.

Cheltuielile efectuate de ntreprinzator sunt exprimate de relatia:

Ct =Q+Chd+Imp+Sa+St+Bf+Db unde: Ct costul total Q cote de reintegrare (renoire), de ntretinere, de asigurare Chd cheltuieli diverse Imp impozite Sa salariul St stipendiul Bf- beneficiul funciar Db dobnda Din aceste costuri, unele sunt fixe sau constante, altele sunt variabile, n mod proportional sau nu, cu variatia productiei. Costul sustinut pentru a produce un anumit bun se numeste costul de productie sau costul de constructie. Costul de productie sau costul de reconstructie este corespunzator cheltuielilor care s-ar efectua astazi pentru a reproduce un bun existent si produs n trecut; reproducerea unui bun este nteleasa n termeni de utilitate, adica a reproduce un bun care sa aiba aceeasi utilitate ca aceea a bunului preexistent. Costul de productie se obtine, calculnd costul cu mijloace, criterii si preturi actuale scaznd, nsa, din valoarea astfel determinata, procentul de depreciere sau de vechime. Un asemenea criteriu se aplica, de exemplu, la estimarea privitoare la o constructie veche, distrusa de un incediu.

28

Conceptul de cost este raportat la un produs dat si la un ntreprinzator dat. Costul variaza de la ntreprindere la ntreprindere, n functie de sistemul de organizare, sistemul de administratie, n raport de abilitatea ntreprinzatorului. Pe de alta parte, este oportun de amintit ca rar se ntmpla ca o ntreprindere sa produca un singur bun; de obicei ntreprinderea produce n acelasi timp mai multe bunuri si, ca urmare, costul se raporteaza, n acelasi timp, la toate produsele. De aici decurge problema costurilor conexe sau asociate (deexemplu: costul asociat al boabelor si paielor de gru, costul asociat al vinurilor si al borhoturilor etc). n aceste cazuri, foarte frecvente, determinarea costului, separat pentru fiecare din produse, este destul de dificila. Economistii agrarieni amintesc ca, n realitate, exista numai costul total al produselor conexe; n aceasta acceptiune, costul grului, al orezului si al paielor respective, nu sunt costuri, ci cote de repartizare ale costului total. Metoda cea mai adecvata consta n a deduce din costul total valoarea de piata a produsului secundar, gasind, astfel, costul produsului principal (de exemplu, costul boabelor de gru). Se poate trage concluzia ca nu este posibil totdeauna sa se determine costul ntr-o maniera riguroasa, ntruct este nevoie sa se efectueze evaluari si repartitii de valori care, adeseori, sunt arbitrare. Aceasta nu exclude, nsa, utilitatea determinarii sale si folosirea lui ca criteriu de estimare. Criteriul economic al costului de constructie si reconstructie este folosit mai ales n estimarea constructiilor, de exemplu, n cazul de despagubire pentru daune partiale sau totale sau n cazul n care lipseste o piata activa pentru constructii rurale, publice si industriale. Daca n momentul evaluarii constructia este noua, cea mai probabila valoare de estimare coincide cu costul de constructie; daca, nsa, constructia are o vechime de ctiva ani, aceasta se va estima n baza costului de reconstructie, care va fi egal cu costul de constructie actual, diminuat cu vechimea sau deprecierea. Aceasta depreciere va fi calculata ca un procent determinat la vedere sau calculat prin expresia: (m/n)*100, n care:

29

(m) reprezinta anii de existenta a constructiei n momentul evaluarii, iar (n) reprezinta anii de durata probabila totala. Vechimea sau deprecierea constructiei se poate calcula si ca o acumulare a cotelor anuale de amortisment de la nceputul vietii economice a constructiei pna n momentul evaluarii. Practic, pentru constructiile aflate n aceasta situatie, sunt calculati n tabele de specialitate asa numitii coeficienti de vechime (depreciere), despre care va fi vorba, mai pe larg, n capitolul privitor la evaluarea constructiilor.

4.4

Valoarea de capitalizare

Valoarea de capitalizare este data de acumularea la momentul estimarii a veniturilor viitoare, pe care un anumit bun este capabil sa le produca. Cum s-a vazut, deja, n matematica financiara, pentru a folosi acest criteriu de estimare trebuie sa se cunoasca: -veniturile ce se obtine, aferente bunului- obiect de estimare; -durata (perioada) n care aceste venituri sunt realizabile; - rata de capitalizare. Un asemenea criteriu de estimare se poate folosi numai n cazul bunurilor si activitatilor care produc venituri n mod repetat si continuu. Ca urmare, se poate, nca, spune ca a capitaliza nseamna a determina valoarea unui bun, cunoscut fiind venitul mediu ce se obtine n mod obisnuit (limitat sau nelimitat) si rata de capitalizare. n acest fel, se poate determina, de exemplu,valoarea actuala a unui fond (Vo), cunoscnd beneficiul funciar (Bf) si rata de capitalizare corespunzatoare (r). n determinarea valorii unui bun, venitul pe care-l produce se considera ntrziat (amnat), fie ca este vorba de un venit limitat sau nelimitat, anual sau periodic. Dupa cum s-a precizat n partea de matematica financiara, trei sunt formele de capitalizare cu cea mai frecventa aplicare:

30

1. Cazul n care un bun imobil este capabil sa furnizeze un venit anual constant, ntrziat si limitat (exemple: exploatare miniera, turbarie, etc.,admitnd ca acest bun se epuizeaza ntr-un numar de ani). Considernd ca (a) reprezinta venitul anual limitat, furnizat de bunul respectiv, se aplica relatia: Vo = a (qn 1/r* qn) qn valoarea la care ajunge o unitate monetara ntr-o perioada data functie de rata dobnzii - r

2. Pentru cazul n care un bun imobil este capabil sa furnizeze un venit anual constant. ntrziat, nelimitat (de exemplu un fond rural, o constructie sau o casa cu o durata de viata de peste 80- 100 ani), se aplica formula:

Vo = Bf/r

n care (Bf) reprezinta venitul anual nelimitat

3. Al treilea caz se refera la un bun imobil capabil sa furnizeze un venit periodic, constant ntrziat, nelimitat (de exemplu o livada specializata avnd n componenta pomi de aceeasi vrsta). Considernd (P) ca fiind venitul periodic, relatia de calcul este: P = Pr Ch = Bf

Vo = Bf (1/ qn - 1)

Pr- valoarea productiei; Ch- cheltuieli; Bf- beneficiu funciar.

N.B. n acest caz, (V0) reprezinta valoarea pamntului nud (fara vegetatia suprasolului).

31

n afara acestor trei cazuri, mai frecvente, se pot ntlni situatii mixte de venituri anuale si periodice, ce urmeaza a fi capitaliate. Ele vor fi tratate n partea lucrarii care se refera la veniturile tranzitorii si permanente, valoarea potentiala, valori intermediare. Valoarea de capitalizare capata o semnificatie deosebita si n acele cazuri n care capitalizarea nu comporta determinarea celei mai probabile valori de piata a unui bun (V0). Asemenea cazuri se refra la: - evaluarea dreptului de uzufruct; - evaluarea referitoare la dreptul de renta viagera; - acumularea initiala a unui cost ce urmeaza a fi sustinut anual, ntr-o perioada limitata sau nelimitata, pentru realizarea unei lucrari, unei investitii, etc. Pentru aceste cazuri se utilizeaza formulele de capitalizare prezentate mai sus, dar cu finalitate diferita. Determinarea valorii unui bun imobil (V0) prin capitalizarea venitului sau, capata functia de procedeu de estimare analitica. n fapt, pentru a determina cea mai probabila valoare a unui bun , va trebui sa se determine analitic beneficiul funciar (Bf); apoi, prin compararea cu bunuri similare, se trece la alegerea ratei de capitalizare ce rezulta din raportul:

r = Bf/V

Bf- suma veniturilor; V- suma preturilor de piata ale bunurilor similare, ce au facut obiectul operatiunilor recente de vnzare- cumparare.

Pe baza elementelor de mai sus, se determina cea mai probabila valoare de estimare a unui bun prin capitalizarea veniturilor viitoare, cu o rata data de scont sau de capitalizare. Formula de capitalizare a veniturilor anuale nelimitate este cea mai des folosita n practica: Vo = Bf/r
32

La valoarea bunului (V0), determinata n acest fel, se vor opera, dupa caz, adaosuri si/ sau diminuari.

4.5

Valoarea de transformare

Valoarea de transformare reprezinta valoarea care se atribuie unui bun n baza volorii pe care le au bunurile care deriva din transformarea sa. Se determina prin diferenta ntre valoarea de piata (sau pretul tuturor produselor obtinute din transformare) si cheltuielile sustinute pentru transformarea respectiva. De fapt, denumirea de pret sau valoarea de piata este improprie pentru ca, n acest caz, nu este vorba de un pret care se plateste, ci de rezultatul unui calcul care permite sa se aprecieze convenienta (oportunitatea) transformarii. Orice transformare comporta un cost; din diferenta ntre preturile de piata a produselor transformate si costul de transformare se obtine pretul sau valoarea de transformare. Acest criteriu de estimare poate folosi cnd se ntrunesc urmatoarele conditii: - rezultatul transformarii sa fie, economic, convenabil; - transformarea sa fie realizata n mod curent, pentru diferite categorii de produse si n anumite zone; - toate datele folosite n calculul transformarii sa se refere la momentul si la locul n care aceasta are loc. n determinarea costului de transformare apar, de multe ori, dificultati n aprecierea unor elemente de cheltuieli. Pe de alta parte, costul de transformare depinde, de multe ori, de costurile conjugate, n cele mai multe cazuri, dificil de repartizat pe fiecare produs transformat. Cteva aplicatii pot clarifica mai bine conceptele si situatiile specifice. Daca se doreste sa se determine pretul sau valoarea de transformare a 100 kg furaje (exprimate n fn normal), consumate n productia de lapte, rezulta urmatoarele:
33

ACTIV- Produse transformate - lapte.lei - vitei..lei - gunoilei Total produselei

PASIV- cheltuieli de transformare

- cote de reintegrare, asigurare, ntretinere (asupra grajdului, masinilor si utilajelor aferente)..lei - manopera...lei - salarii.lei - impozite.lei - monta.lei - cheltuieli diverse (hrana, lumina, etc)lei - dobnzi asupra capitalului agrar (animale, masini si utilaje).lei - dobnzi asupra valorii grajdului.lei Total cheltuielilei

34

Pentru a gasi valoarea de transformare a unui chintal de furaj este suficient sa se mparta diferenta (produse- chetuieli) la cantitatea de furaj (exprimata n fn normal). Pretul sau valoarea de transformare a unui chintal de furaj este: Pr Ch /

cantitate furaj

Comparnd pretul de transformare a unui chintal de furaj cu pretul de piata corespunzator, se poate stabili daca este mai convenabil ca fnul sa se vnda sau sa fie utilizat n ntreprindere. Pretul de transformare va fi diferit, n functie de criteriile de evaluare a cheltuielilor de transformare, deoarece unele elemente nu sunt explicite si trebuie sa fie determinate si repartizate asupra produselor transformate: de exemplu, cheltuielile legate de munca de conducere, dobnzile asupra capitalurilor si utilajelor, impozitele s.a. Pe lnga aceasta, nu toate produsele au un pret de piata (de exemplu: gunoiul de grajd). De aici se deduce ca, n functiile de criteriile adoptate n evaluarea preturilor produselor si n determinarea si repartizarea cheltuielilor, vor rezulta preturi de transformare diferite. n afara exemplului de mai sus, pretul sau valorea de transformare se poate utiliza n practica si n cazul transformarii strugurilor n vin, a semintelor (de porumb, floarea soarelui, soia) n ulei, laptelui n produse lactate (brnza, unt, etc). Pretul de transformare se poate folosi si n estimarea constructiilor atunci cnd, de pilda, un edificiu destinat pentru locuinte se transforma n spatii pentru birouri sau alte destinatii. Acest criteriu de estimare se va analiza n detaliu n capitolul privind evaluarea constructiilor. n cazul demolarii unei constructii, apare o valoare particulara de transformare denumita valoarea amplasamentului si materialelor de constructie. Aceasta se obtine prin diferenta ntre pretul de piata a materialelor recuperate dupa demolarea constructiei si cheltuielile pentru demolarea propriuzisa. Daca aceasta valoare este pozitiva, se adauga la valoarea ariei (suprafetei) construibile; daca este negativa, se scade.
35

Chiar si aria construibila (n cazul n care piata lipseste) se poate evalua n baza valorii de transformare. Ea va rezulta din diferenta ntre valoarea de piata a unui imobil si costul de constructie a constructiei propriuzise. Valoarea suprafetei construibile = valoarea ntregului imobil (aria plus constructia) minus costul de realizare a constructiei. Valoarea ntregului imobil este data de valoarea ariei plus valoarea constructiei, determinndu-se, astfel, valoarea totala cu estimarea analitica prin capitalizare. n concluzie, avaluarea unui bun pe baza criteriului valorii de transformare va putea avea loc cnd transformarea: - este posibila, din punct de vedere tehnic; - convenabila, din punct de vedere economic; - admisibila, sub raport legal.

4.6

Pretul sau valoarea complementara

Pretul sau valoarea complementara se obtine ca diferenta ntre cel mai probabil pret de piata al ntregului bun imobil si acela pe care l are partea complementara sau reziduala. n timp ce valoarea de transformare este o diferenta ntre un pret si un cost, valoarea complementara este o diferenta ntre doua preturi de piata. La un asemenea criteriu de estimare se recurge n caz de expropriere partiala, de evaluare a daunelor (cnd evenimentul daunator duce la distrugerea unui bun care este n raport complementar cu altul). Pentru toate cazurile, raportul de complementaritate ntre bunurile considerate trebuie sa fie bine definit, deoarece numai n aceste conditii, pretul complementar se poate determina corect. Poate exista complementaritate ntre ntregul fond si partea reziduala, ntre o constructie rurala si suprafata cultivata etc. Cazurile practice, cele mai frecvente, se refera la exproprierile partiale. n cazul exproprierii partiale a bunurilor pentru cauze de utilitate publica, despagubirea care revine proprietarului expropriat

36

trebuie sa fie dedusa din diferenta ntre valoarea de piata a ntregului bun, nainte de expropriere, si aceea a partii reziduale, dupa expropriere.

Despagubirea = valoarea A- valoarea B

Valoarea A = valoarea nainte de expropriere

Valoarea B = valoarea dupa expropriere

n general, partii reziduale (VB) i se atribuie un pret unitar mai scazut fata de valoarea ntregului bun imobil (VA), pentru a tine cont de incomoditatile n urma exproprierii. Alte cazuri de estimare, rezolvate cu ajutorul criteriului valoare complementara, se pot ntlni n ntreprinderile fracmentate, adica cu sectoare sau loturi separate de nucleul ntreprinderii. Aceasta se ntmpla, frecvent, n cazul ntreprinderilor situate la munte. De aceasta data complementaritatea trebuie nteleasa n sensul ei economic: nu este necesar ca partea expropriata si cea reziduala sa constitue o entitate fizica unica. Daca, n realitate, dintr-un fond rural, constituit din doua parti economic complementare, s-ar expropria o parte, este evident ca suprafata ramasa va suferi o diminuare a valorii. Daca ntreaga suprafata permitea sa se creasca un anumit numar de animale, nu acelasi lucru se ntmpla cu partea reziduala. Ca urmare, despagubirea referitoare la lotul expropriat, se va estima n baza valorii complementare, respectiv valoarea de piata a ntregii ntreprinderi (suprafete) minus valoarea lotului rezidual care va fi, evident, de valoare unitara inferioara, datorita incomoditatilor si dezavantajelor care s-au creat prin expropriere. n practica se poate ntmpla si cazul invers, de fonduri unite fizic dar fara interdependenta economica; de exemplu, un fond cu culturi cerealiere ce are ca anexa o padure. ntr-un asemenea caz, daca se expropriaza padurea, valoarea acesteia se estimeaza, separat, deoarece nu sunt valabile conditiile de complementaritate ntre ntregul fond si partea ramasa (reziduala).
37

4.7 Pretul sau valoarea de nlocuire

n estimare, criteriul valorii de nlocuire este folosit foarte rar, ntruct aplicarea lui n practica ntmpina numeroase dificultati. Valoarea de nlocuire sau de substitutie este cea care se atribuie unui bun n baza valorii pe care o are un alt bun, care sa-l poata nlocui din punct de vedere tehnic si economic. Evaluarea unui bun n baza pretului de substituire impune sa fie ndeplinite doua conditii: 1. ca bunul, obiect al estimarii, sa fie substituibil cu altul; 2. ca bunurile alese pentru substituire sa fie echivalente, pentru un scop dat, bunului de evaluat. Odata satisfacute aceste conditii, se va proceda la relevarea preturilor de piata a bunurilor alese si, deci, la determinarea pretului de substituire. n general, se recurge la valoarea de substituire cnd piata bunului de estimat este inexistenta (cum este cazul gunoiului de grajd, care se foloseste, de obicei, integral n ntreprindere). Presupunnd ca se urmareste determinarea pretului de substituire a 100 kg. gunoi de grajd, prin nlocuirea acestuia cu ngrasaminte chimice, echivalenta implica precizari, att de ordin cantitativ, ct si calitativ. Precizarile de ordin calitativ constau n relevarea starii de maturare a gunoiului (fermentat, nefermentat, gradul de fermentare) si n alegerea ngrasamintelor care pot sa-l nlocuiasca, respectiv acelea care au aceeasi formula chimica ca si gunoiul. Dupa aceasta etapa se trece la determinari cantitative, avndu-se n vedere compozitia si pretul ngrasamintelor alese pentru substituire. N.B. ngrasamintele organice sunt estimate cu destula aproximatie, ntruct, n evaluare, se neglijeaza efectul humusului, care nu este continut n ngrasamintele chimice. Criteriul pretului de substituire se poate aplica si n cazul furajarii animalelor, atunci cnd se pune problema sa se nlocuiasca anumite furaje cu altele, care sa fie echivalente n privinta alimentarii acestora.
38

CAPITOLUL V

METODA ESTIMATIVA

5.1

Consideratii generale

Metoda estimativa, reprezinta calea prin care se exprima o judecata de estimare care este, totdeauna, bazata pe comparatie. Pentru a se ajunge la o valoarea de estimare, demna de luat n seama, expertul n estimatiuni trebuie sa urmeze un procedeu logic, care cuprinde urmatoarele faze: 1. Determinarea scopului sau ratiunii practice de evaluare, n functie de care se alege criteriul economic cel mai potrivit pentru rezolvarea practica a estimarii; 2. Relevarea preturilor de piata a bunurilor similare, bunului- obiect de estimare (n cazul n care se alege criteriul economic al pretului de piata); 3. Alegerea parametrului tehnic sau economic care se are n vedere la compararea diverselor bunuri. Parametrii tehnici se refera la mp.,kg, etc. ntre parametrii economici se includ beneficiul funciar (Bf), norma de arendare sau de nchiriere (Ca), venitul net (Vn), productia bruta vandabila (Pbv) s.a. Din aceasta grupa de parametri, cei mai utilizati sunt beneficiul funciar (Bf) si norma de arendare sau de nchiriere (Ca). 4. Rezolvarea proportiei: X = V/P*px (la aceasta proportie se vor aplica eventuale adaosuri si/ sau diminuari) X- cea mai probabila valoare a bunului de estimat; V suma preturilor de piata (sau de valoare de cost, de transformare etc) a bunurilor luate n studiu; px- parametrul sau masura de comparatie a bunului supus evaluarii; P - suma parametrilor bunurilor similare luate n calcul. Dintre toti parametri tehnici sau economici, estimatorul va alege, totdeauna, pe acela care raspunde cel mai bine problemei de estimare.

39

Este de evidentiat faptul ca din raportul V/P, utiliznd un parametru tehnic (P), de exemplu mp., se obtine valoarea medie unitara/ mp. care, multiplicat cu numarul de mp. ai bunului- obiect de estimare, ne da valoarea cea mai probabila a bunului ce se estimeaza:

X = (V/mp)*mp

n cazul n care se utilizeaza un parametru economic, raportul indica de cte ori parametrul respectiv este cuprins n valoare. Multiplicnd acest numar cu parametrul economic al bunului- obiect de estimare, va rezulta cea mai probabila valoare a acestuia. Daca, de exemplu, utilizam ca parametru economic beneficiul funciar (Bf), raportul V/Bf ne indica inversul ratei V/Bf = 1/r

De aici decurge : X = (1/r)*Bf, Vo = Bf/r

Am trecut, astfel, de la estimarea sintetica comparativa, utiliznd ca parametru economic beneficiul funciar (Bf), la estimarea analitica prin capitalizare demonstrnd, de fapt, ca estimarea este conceptual unica, adica bazata pe comparatie.

5. n sfrsit, la valoarea de estimare gasita, bazata pe ipoteza de normalitate, se vor aplica adaosuri si/ sau diminuari. Adaosurile si/ sau diminuarile la valoarea gasita servesc pentru personalizarea valorii, aducnd-o mai aproape de valoarea reala a bunului estimat. Una din principalele probleme n estimare este aceea a adoptarii unui parametru (P) care sa ofere un grad de proportionalitate ct mai ridicat, n raport cu bunul la care se refera. n plus, pentru ca proportia sa fie ct mai reala, trebuie sa se ntruneasca urmatoarele conditii:

40

a)

bunurile luate n comparatie vor trebui sa fie foarte asemanatoare bunului

de evaluat; b) c) preturile luate n considerare trebuie sa fie recente; preturile vor trebui sa se refere la piata din zona.

5.2

Principiul normalitatii

n exprimarea unei judecati de estimare trebuie sa se rationeze, aproape n totalitatea cazurilor, n baza conditiilor normale (obisnuite) de existenta si de functionalitate a bunului estimat. Odata determinata valoarea normala, se vor aplica eventuale adaosuri si/ sau diminuari pentru a aduce valoarea la conditiile reale ale bunului. Metoda de estimare este bazata n principal pe compararea cu bunuri similare, n aceleasi conditii intrinseci si extrinseci. Pentru usurarea procesului de estimare se pleaca, nsa, de la conditiile de normalitate si, apoi, se aduc corecturile necesare. Daca, de exemplu, se pune problema evaluarii unui apartament, care prezinta caracteristici similare acelora luate drept comparatie dar fara pardoseala, va trebui evaluat ca si cum ar fi n conditii normale si, apoi, din valoarea astfel determinata, se va aplica diminuarea referitoare la costul pardoselii. Daca, n caz contrar, ar avea conditii superioare celor normale, se vor opera adaosurile aferente. n special la evaluarea fondurilor prin capitalizarea veniturilor viitoare, principiul normalitatii este necesar de avut n vedere pentru a putea determina beneficiul funciar mediu, normal si continuu. n fapt, n cazul n care ntreprinderea este condusa direct de proprietarul ntreprinzator, pentru a putea capitaliza numai beneficiul funciar (Bf), trebuie sa se presupuna profitul egal cu zero (+/-P=0); n caz contrar se va obtine o valoare care este legata de capacitatea manageriala a ntreprinzatorului. Cu alte cuvinte, valoarea terenului ar fi influentata de capacitatea manageriala mai mare sau mai mica a ntreprinzatorului. Numai un ntreprinzator normal (obisnuit) pretul tinde sa coincida pe termen lung cu costul si, ca urmare, profitul este nul.
41

Prin ntreprinzator normal (obisnuit) se ntelege ntreprinzatorul care,dotat cu capacitati medii, fie tehnice fie economice, rezolva problemele organizatorice si productive n ntreprinderea normala, ca oricare alt ntreprinzator din zona. El reprezinta masa de ntreprinzatori. Prin ntreprindere normala (obisnuita) se ntelege acea ntreprindere care este gestionata de un ntreprinzator normal si dotata cu caracteristici normale: fertilitate, amplasament, constructii, masini, etc. Aproape pentru toate cazurile si cu oricare dintre metode (analitica sau sintetica), n estimare se determina mai nti valoarea normala, pe baza conditiilor normale (obisnuite) si apoi se opereaza adaosuri si/ sau diminuari pentru a se obtine valoarea reala. Problema adaosurilor si diminuarilor va fi dezvoltata pe larg n partea de estimatiuni speciale.

5.3

Conditiile de influenta asupra valorii fondurilor

Asupra valorii unui fond actioneaza, n sens pozitiv sau negativ, o serie de conditii care sunt fie intrinseci, fie extrinseci . Se definesc conditii intrinseci acelea care tin de fondul propriu- zis si influenteaza, exclusiv, asupra lui. Printre cele mai importante conditii intrinseci sunt: - natura geologica si agronomica a terenului; - amplasamentul: cmpie, deal sau munte; - sistematizarea terenului si diverse mbunatatiri; - tipul de ntreprindere; - constructii: eficienta si starea lor de ntretinere; - pozitia (aproape sau departe de centrele populate, de piata, de statiile de cale ferate); - prezenta straturilor freatice si puturilor arteziene; - obligatii care greveaza asupra fondului. Conditiile extrinseci sunt exterioare fondului- obiect de estimare. Ele influenteaza asupra valorii mai multor fonduri sau asupra unei ntregi zone.
42

ntre conditiile extrinseci amintim: - factorii climatici; - prezenta industriilor poluante; - cai sau mijloace de comunicare cu pietele importante; - densitatea si distributia populatiei care face posibila gasirea minii de lucru mai ieftina; - apropierea de piete importante; - apropierea de canale de irigatie; - posibilitatea de a se asigura lumina, apa potabila, gaz, telefon, etc. ntr-un fel sau altul, att conditiile intrinseci ct si cele extrinseci actioneaza asupra valorii fondului. Marea lor majoritate au influenta asupra valorii, deoarece actioneaza direct asupra venitului (Bf). Alte conditii influenteaza valoarea fondului, fara sa produca o variatie a venitului (Bf) dar facnd sa varieze rata de capitalizare (r). Asemenea influente se numesc comoditati ale fondului. n practica, aprecierea directa a comoditatilor constituie o operatie dificila deoarece prezinta un caracter foarte subiectiv. Cnd evaluarea unui bun este analitica sau prin capitalizare beneficiul funciar (Bf), s-ar putea tine cont de comoditati, modoficnd, n mod oportun, rata medie de capitalizare. Astfel, daca fondul- obiect al estimarii prezinta comoditati pozitive, superioare conditiilor normale, rata medie obtinuta din raportul Bf/V va putea fi modificata (pentru a tine cont de avantaje). Modificarea n acest caz consta n reducerea ratei de capitalizare (r), stiind ca o rata de capitalizare mai mica conduce la o valoare mai mare a fondului. Daca fondul de avaluat prezinta comoditati negative sau incomoditati, rata medie de capitalizare obtinuta din raportul de mai sus va putea sa fie usor crescuta (pentru a tine cont de incomoditati). Cresterea sau scaderea valorii unui bun, n raport de scaderea sau cresterea ratei de capitalizare, decurge din faptul ca valoarea unui bun este invers proportionala cu rata de capitalizare.

43

5.4

Clasificarea metodelor de estimare

Metoda de evaluare este unica si totdeauna bazata pe comparatie. Comparatia se poate realiza prin procedeul sintetic sau analitic. Evaluarea sintetica este bazata pe comparatii, lund n considerare anumiti parametri de referinta. Ea se realizeaza: 1. pe baza impresiei sau la vedere; 2. prin comparatie, n baza parametrilor tehnici sau economici; 3. prin valori tipice si prin coeficienti de evaluare; 4. evaluarea istorica.

Evaluarea analitica sau prin capitalizarea veniturilor se identifica cu criteriul economic al capitalizarii dar se considera evaluare analitica si atunci cnd problema de estimare se rezolva cu un alt criteriu economic (de cost, de transformare, etc). n fapt se considera estimare analitica atunci cnd, pentru a se ajunge la evaluarea unui bun, trebuie sa se procedeze la analiza detaliata a tuturor elementelor tehnice si economice ale bunului de evaluat. Astfel, pentru a determina beneficiul funciar (Bf) de capitalizat, trebuie sa se determine analitic toate elementele bilantului care concura la stabilirea lui (Bf).

5.5

Estimarea sintetica

A. Evaluarea la vedere

Este o valoare comparativa n care expertul n estimatiuni examineaza bunul de evaluat si-l compara, mental, cu alte bunuri similare, ale caror preturi pe piata le cunoaste. Lund n considerare toate caracteristicile ce deosebesc bunul deevaluat de bunurile similare, expertul si formeaza parerea sa de evaluare, n legatura cu bunul- obiect de estimat. Este evident ca un asemenea procedeu impune o profunda cunoastere tehnica a bunului de evaluat, capatata dupa o lunga experianta.
44

B.1 Estimarea comparativa n baza parametrilor tehnici

Trebuind, de exemplu, sa evalueze rezervele de fn existente ntr-o ntreprindere, expertul va trebui, mai nti, sa stabileasca calitatea tehnicomerceologica a fnului si, n acest fel, cunoscnd piata din zona, sa determine cea mai probabila valoare unitara aferenta acelei calitati. Evaluata apoi cantitatea, pentru a gasi valoarea va fi suficient sa se multiplice pretul unitar cu cantitatea respectiva. Pentru constructii de locuit, parametrul tehnic, cel mai folosit, este metrul ptrat (mp) iar pentru constructiile industriale, metrul cub (mc).

Pe baza acestor parametri vom avea:

X = (V/mp)*xmp X- cea mai probabila valoare a unui apartament; V- suma preturilor de piata a apartamentelor similare; xmp- parametrul tehnic (metri patrati) P- suma mp. referitoare la apartamente similare

La valoarea gasita se aplica, dupa caz, adaosuri si/ sau diminuari.

B.2

Evaluarea comparativa n baza parametrilor economici

Parametrii economici mai frecvent folositi sunt: norma de arendare sau de nchiriere (Ca), beneficiul funciar (Bf), productia bruta vandabila (Pbv), venitul net (Vn).

Norma de arendare sau de nchiriere se foloseste pentru terenuri, respectiv, pentru constructii. Procedeul de evaluare consta n obisnuita proportie:

X= (V/Ca)* xCa
45

De exemplu, sa presupunem ca expertul n estimatiuni cunoaste valoarea de vnzare- cumparare a trei terenuri (V) de 950.000 lei, suma normelor de arendare (Ca) de 5000 lei, aferente terenurilor respective, precum si norma de arendare a terenului de estimat (8 ha) n suma de 2080 lei lei (260 lei/ ha). Pentru determinarea valorii terenului va fi suficient sa se aplice urmatorul calcul:

X = (950.000/5000)*2080 = 395.200 lei

Evaluarea cu acest procedeu se va aplica numai daca n zona unde se afla terenul de estimat este raspndit sistemul de arenda. n plus, expertul va trebuie sa aleaga o norma de arendare medie, normala, deoarece ntreprinderea trebuie supusa conditiilor de normalitate. Pentru a tine cont, apoi, de acele circumstante care diferentiaza terenul de conditiile normale, va trebuie sa se intervina cu adaosuri si/ sau diminuari de valoare.

C. Estimarea prin valori tipice si prin coeficienti de evaluare

Aceasta metoda poate fi aplicata n special n cazul n care trebuie sa se estimeze mici parcele de teren separate, n cazul n care un anumit fond trebuie sa fie subdivizat n mai multe parti precum si n cazul de cedare de loturi de teren. n aceste cazuri se procedeaza astfel: a) se mparte suprafata fondului de evaluat n parcele omogene pe calitati si clase (vie, culturi de cmp, padure, etc); b) se culeg informatii asupra preturilor medii unitare referitoare la parcele similare. Este evident ca trebuie sa existe o piata a calitatilor si claselor de cultura respective; c) n baza acestor informatii se fixeaza valoarea unitara medie a parcelelor supuse evaluarii; d) se efectueaza calculele, multiplicnd pretul mediu unitar al diferitelor calitati si clase de cultura cu suprafetele supuse estimarii.

46

Cnd nu se cunoaste piata pentru fiecare parcela, se recurge la coeficienti de evaluare. Daca avem, de exmplu, trei loturi separate (cereale, vie, pasune), despre care se cunoaste numai pretul unitar al terenului cu cereale, vor trebui sa fie stabiliti coeficienti de evaluare pentru vie si pasuni, n functie de productivitatea lor si de alte caracteristici. n functie de acestia se va stabili cel mai probabil pret al viei si pasunii.

D. Estimarea istorica

Consta n evaluarea unui bun n baza pretului de vnzare- cumparare existent n trecut pentru acelasi bun dar corectat cu coeficientul de devalorizare monetara. Valoarea obtinuta n acest fel nu reflecta conditiile de piata n momentul estimarii si, deci, metoda nu prezinta valoarea stiintifica ridicata (cu exceptia statisticii pietei n perioada considerata). Estimarea istorica poate servi doar pentru a furniza o indicatie aproximatica la o problema de stimare data.

5.6 Estimarea analitica sau prin capitalizarea veniturilor

Estimarea analitica se identifica cu criteriul economic al capitalizarii si consta n a determina cea mai probabila valoare a unui bun prin capitalizarea veniturilor. Prin aceasta metoda se acumuleaza la momentul estimarii seria viitoare de venituri constante, medii, normale, pe care bunul respectiv poate sa le furnizeze. Doua sunt ipotezele pentru estimarea analitica: 1. un bun oarecare are valoare att timp ct furnizeaza un venit pentru cel care l poseda iar cea mai probabila valoare de piata a acestuia este egala cu acumularea initiala, raportata la momentul estimarii, a tuturor veniturilor anuale sau polianuale viitoare;

47

2. veniturile anuale sau polianuale trebuie sa fie constante, medii, normale si continuie. n plus, trebuie sa fie posibila determinarea ratei de capitalizare corespunzatoare.

Reamintim, n acest cadru, formulele de uz curent n estimare: Vo = a(qn 1/r* qn) limitate; Vo = Bf/r pentru venituri constante, anuale, ntrziate, nelimitate; Vo = Bf(1/qn 1) pentru venituri constante, periodice, ntrziate, nelimitate. pentru venituri constante, anuale, ntrziate,

Schema estimarii analitice se poate subdiviza n patru faze:

1. Determinarea beneficiului funciar (Bf) de capitalizat;

2. Determinarea ratei de capitalizare (r) ;

3. Aplicarea relatiei de calcul corespunzatoare fiecarui caz n parte;

4. Operarea de adosuri si/ sau diminuari la valoarea gasita, pentru a obtine valoarea reala, atunci cnd bunul obiect de estimare se diferentiaza de conditiile de normalitate.

1. Determinarea beneficiului funciar (Bf)

Determinarea lui Bf variaza n functie de sistemul de conducere a ntreprinderii:

48

- pentru ntreprinderi conduse n economie directa Bf = Pbv- Ct, n care:

Pbv- productia bruta vandabila; Ct- costul total

- pentru ntreprinderi date n arenda Bf = Ca- Chp, n care:

Ca- norma de arendare (nchiriere); Chp- cheltuieli din partea proprietarului

a)

Pentru ntreprinderi conduse n economie directa, beneficiul funciar

(Bf) se determina prin intermediul bilantului ntreprinderii: Pbv (Q + Chd + Imp + Sa + St + Db) = Bf (+/- P) ( n acest caz, ntreprinzatorul este chiar propietarul)

Bf (+/- P)- venitul funciar

n relatia de mai sus: Q- cote (de reintegrare, de asigurare, de ntretinere); Chd- cheltuieli diverse; Imp- impozite; Sa- salarii; St- stipendii; Db- dobnda; Pprofitul. ntruct n aplicarea metodei de capitalizare este necesara doar cunoasterea lui (Bf), trebuie sa eliminam (+/- P). Aplicnd conceptul de normalitate, (+/- P) trebuie sa tinda spre zero, ceea ce nseamna ca pretul tinde sa egalizeze costul de productie. Prin urmare, n bilantul estimativ nu sunt considerate productiile efectiv obtinute ci acelea medii normale ale zonei. n acelasi fel se considera preturile si costurile de productie. n plus, profitul trebuie considerat egal cu zero ntruct, n caz contrar, s-ar capitaliza nu numai valoarea propriuzisa a unui fond ci si ceea ce deriva din capacitatea sau incapacitatea ntreprinzatorului, din abilitatea sau inabilitatea acestuia.
49

b) Determinarea beneficiului funciar n baza normei de arendare. Beneficiul funciar ce se poate obtine de la un fond arendat se poate determina prin relatia: Bf = Ca Chp Bf = Vbp Chp

sau

n sistemul de arendare nu este necesara ipoteza profitului nul ntructfigura ntreprinzatorului (arendasul) este diferita de cea a proprietarului.

n ultima relatie de mai sus:

- Vbp- venitul brut proprietarului, cuprinznd norma obisnuita (normala) de arendare (Ca) si dobnzile asupra ratelor; - Chp- cheltuieli din partea proprietarului: cote (Q) de reintegrare, ntretinere si asigurare asupra capitalului funciar; impozite (Imp); cheltuieli diverse (Chd); dobnzi (Db) calculate la cuantumul cheltuielilor anterioare . n determinarea normei de arendare (Ca) se va face referire la normele n vigoare aferente zonei n care se gaseste bunul de evaluat (pentru respectarea conceptului de normalitate). Determinarea beneficiului funciar (Bf) n ntreprinderi conduse direct de catre proprietar prezinta anumite dificultati ntruct anumite elemente de cost- cum ar fi salarii (Sa), stipendii (St),- sunt elemente probabile si nu reale. Numai pentru fondurile n arenda beneficiul funciar (Bf) se poate determina ntr-un mod mai apropiat de realitate, ntruct, n acest caz, nu este vorba de date probabile ci de date certe. De aceea, este de dorit sa se obtina (Bf) pe baza normei de arenda (Ca), de fiecare data cnd sistemul de arenda este generalizat. Beneficiul funciar (Bf) astfel obtinut coincide, grosso modo, cu cel din bilantul ntreprinderii. Cu alte cuvinte, beneficiul funciar (Bf) este total independent de sistemul de conducere, reprezentnd, aproximativ, pretul uzului capitalului funciar.

50

2. Cercetarea ratei de capitalizare Din partea de matematica financiara se stie ca r = Db/C si ca C = Db/r Prin urmare, (r) reprezinta raportul ntre dobnda si capitalul care a creat-o, (r) exprima, fie rata dobnzii, fie rata de capitalizare, atunci cnd se foloseste pentru a determina pentru cea mai probabila valoare a unui bun imobil. Teoretic, n regim de concurenta libera, rata dobnzii tinde sa fie egala pentru toate capitalurile. n realitate, rata este totdeauna diferita. Exista o serie de motive care conduc la schimbari ale ratei pure: - riscul: cu ct riscul este mai mare, cu att face sa creasca rata; - comoditatile si incomoditatile tind a face sa se prefere un capital altuia si, deci, la un venit egal, fac sa creasca (scada) pretul de piata, cu consecinta ratei mai joase (mai nalte). - extinderea fondului: extinderea modesta a fondului largeste posibilitatea de a gasi cumparatori, cu consecinta cresterii valorii si scaderii ratei. Procesul capabil sa furnizeze cea mai apropiata rata de capitalizare consta n compararea fondului- obiect al estimarii cu alte bunuri imobile similare (prin conditii intrinseci si extrinseci). Prin cercetari si informatii diverse (de la notari, cumparatori, vnzatori) expertul n estimatiuni releva valorile reale de piata si beneficiile funciare corespunzatoare, calculate, n general, pe baza normei de arendare: Bf = Ca Chp. Astfel, rata medie a zonei din care bunul- obiect deestimare face parte va rezulta din raportul: r = Bf/V Rata aplicata este, evident, o rata medie, valabila pentru fondurile unei zone determinate cu anumite comoditati sau incomoditati. n eventualitatea ca fondul n examinare ar avea comoditati sau incomoditati diferite de medie, rata medie va trebui sa fie personalizata la fondul- obiect al estimarii prin eventuale adaosuri si/ sau diminuari.

51

Cnd nu este posibil sa se determine rata de capitalizare prin metoda precedenta (pentru ca nu exista piata funciara), se va putea proceda n felul urmator: a) sau sa se caute rata n alte zone unde exista o asemenea piata (pe ct posibil, ct mai aproape de zona unde este amplasat bunul de estimat); b) sau sa se asimilize rata aferenta bunului- obiect de estimare cu alterate de investitii similare. Aceasta rata, astfel calculata, este mai mult o rata indicativa. Ea va trebui sa fie n mod oportun corectata dupa discernamntul expertului n estimatiuni, tinnd cont de toate caracteristicile bunului- obiect de estimare. Pentru a ncheia acest subiect, trebuie sa precizam ca rata de dobnda furnizata de capitalul funciar este n general mai scazuta dect aceea care obtine din alte investitii si aceasta din urmatoarele motive: 1. naltul grad de siguranta al capitalului funciar (pamntul + mbunatatirile funciare); 2. Capacitatea de a da un venit continuu si nelimitat; 3. Pamntul nu este reproductibil si nici permutabil, motiv pentru care rata este mai joasa; 4. ncetinirea (lungimea) ciclurilor productive. Alegerea ratei medii de capitalizare este reala cnd reiese din mecanismul pieti; daca piata lipseste, alegerea prin analogie este numai indicativa.

3. Determinarea valorii normale a unui bun imobil

Identificndu-se venitul normal (obisnuit) si rata normala, se poate determina valoarea fondului (Vo) aplicnd formula de capitalizare a veniturilor anuale (pentru cazul venitului anual, constant, ntrziat, nelimitat): Vo = Bf/r

Vo- valoarea funciara cuprinznd pamntul nud plus capitaluri stabil investite (constructii rurale, santuri, canale, drumuri, plantatii, diferite sistematizari). Vo reprezinta valoarea de evaluare deschisa, adica fara sa includa stocurile de materii prime, semifabricate si produse finite, animale, utileje agricole. Daca estimarea
52

este nchisa, la valoarea capitalului funciar (Vo) vor fi adaugate elementele de mai sus. n cazul ntreprinderilor pomicole, unde se cunoaste venitul periodic, determinarea lui Vo este realizata cu formula capitalizarii periodice. Vo = Bf(1/qn 1)

Vo n acest caz este valoarea solului nud (fara plante):

Bf = Valoarea productiei - Cheltuieli

Daca estimarea este facuta ntr-un an intermediar al ciclului productiv, se poate determina valoarea intermediara (Vm) sau valoarea livezii (sol + suprasol). n cazul veniturilor tranzitorii si permanente, (Vo) se poate determina att prin metoda matematica ct si prin metoda estimativa (a se vedea partea dezvoltata n partea financiara). determinarea lui (Vo) prin metoda matematica: Vo = Bft(qn 1/r*qn)+(Bfp/r)*(1/qn) - determinarea lui Vo prin metoda estimativa presupune ca (Bft) este perceptibil imediat, ntruct este vorba de o stare normala a bunului de evaluat: Vo = (Bfp/r) (Bfp Bft)*(qn 1/r*qn)

4. Adaosuri si diminuari la valoarea capital

La valoarea fondului, determinata ntr-unul din modurile expuse mai sus, pentru a tine cont de toate acele circumstante care l diferentiaza de conditiile normale, va trebui sa se opereze adaosuri si/ sau diminuari. Principalele adaosuri. Daca estimarea este nchisa, se vor adauga stocurile, animalele, utilajele agricole, constructiile, cresterile temporare de venituri, fructele nerecoltate n momentul estimarii, etc. Principalele diminuari: uzufructul si renta viagera, mprumuturile ipotecare, diminuari, temporare de venit, s.a.

53

Evaluarea adaosurilor si diminuarilor vor fi tratate n capitolele corespunzatoare de estimare speciala.

5. Critici ale estimarii analitice

Estimarea analitica este supusa multor critici deoarece procedeul poate conduce uneori la rezultate departe de realitate din urmatoarele motive: n determinarea beneficiului funciar (Bf), obtinut din bilantul ntreprinderii,

unele elemente de cost nu reprezinta date reale ci mai curnd atribuiri de valoare. n mod deosebit, aceasta se ntmpla n cazul salariului si stipendiului, atunci cnd proprietarul este cultivator direct. Pe de alta parte, calculul cotelor (de reintegrare, de asigurare, de ntretinere) nu reprezinta altceva dect atribuiri de valoare, repartizari de valoare dupa criterii mai mult sau mai putin pertinente; n determinarea lui (Bf), pentru ntreprinderi conduse n economie directa,

trebuie presupus profitul egal cu zero, n timp ce, n realitate, se obtine, totdeauna, un venit funciar care cuprinde beneficiul funciar si profitul (Vf= Bf +/- P); Capitalizarea veniturilor este bazata pe presupunerea venitului constant,

ceea ce nu se ntmpla n realitate. Daca, de exemplu, trebuie sa se estimeze analitic acelasi fond, numai dupa cteva luni, nu este posibil sa fie luat n calcul beneficiul funciar (Bf), determinat mai nainte, ntruct, n perioada dintre cele doua estimari, s-a produs o variatie, att n ceea ce priveste preturile , ct si costurile. Ca urmare, ipoteza canstantei venitului este pur matematic; Cea mai puternica critica a estimarii analitice este legata de dificultatea

alegerii ratei de capitalizare, n special pentru fonduri cu venit periodic si n absenta pietii funciare. Cnd rata nu deriva din realitatea de piata, alegerea acesteia este totdeauna arbitrata. Cu toate aceste dificultati, estimarea analitica se poate aplica corect, cu conditia ca datele utilizate sa fie ct mai aproape de realitate. Aceasta metoda de evaluare va putea fi completata si comparata cu metoda sintetica obtinndu-se, astfel, raspunsuri cu credibilitate maxima n problemele estimative.

54

CAPITOLUL VI ESTIMAREA DAUNELOR PRODUSE BUNURILOR IMOBILE I MOBILE Noiuni generale Estimarea daunelor produse cldirilor este una din cele mai complexe etape pe parcursul elaborrii unui dosar de daun. Orice ajustor (inspector de risc) din acest domeniu trebuie s stpneasc cunotine din domenii precum construcii, instalaii, design, etc. n cazul producerii riscului asigurat, ajustorii se vor deplasa la faa locului pentru documentare. Dac este vorba de daune mici, documentarea poate s continue cu elaborarea devizului de cheltuieli. Nu la fel stau lucrurile n cazul unor daune de ntindere mare, pentru estimri fiind necesare consultri ale unor lucrri de specialitate din care s reias cotele de folosire a materialelor i minii de lucru, precum i costul individual al acestora. Elementele unei estimri corecte n dosarul de daun trebuie s apar o serie de detalii care s fie suficiente pentru calcularea costurilor de restaurare a daunelor. Astfel printre cele mai importante elemente se regsesc: 1. Gradul de afectare, care servete la stabilirea unei metode de reparare 2. Calitatea materialelor folosite n momentul construirii cldirii 3. Msurtorile i cuantificrile incipiente, necesare stabilirii cantitilor. Metode de estimare Ajustorii folosesc 2 metode pentru estimarea costului reparaiei. Este de subliniat faptul c acestea nu se exclud, ci dimpotriv ele sunt folosite adeseori mpreun pentru o mai bun fundamentare a dosarului de daun.
55

6.1

6.2

Cele 2 metode sunt: a) Metoda materialelor i a manoperei; b) Metoda costului unitar. a) Metoda materialelor i a manoperei Intitulat i metoda materialelor i a timpului de lucru, aceast metod este folosit ndeosebi n cazul n care au fost afectate de un sinistru anumite componente care au caracter fie de unicat, fie sunt rar ntlnite (bolte, firide, iluminatore). Estimarea costului este astfel bazat pe numrul de ore de munc i pe cantitatea de materiale pe care le necesit repararea fiecrui obiect n parte.

b) Metoda costului unitar Aceast a doua metod are la baz realitatea conform creia unitatea este cea mai simpl cale de contabilizare i msurare a cantitilor de materiale pe care le necesit reparaia. Estimarea ne indic n acest caz numrul de astfel de uniti i costul cu mna de lucru i materialele pentru aceast unitate. Cu titlu de exemplu n cazul unei inundaii care afecteaz tavanul unui apartament numrul de uniti va fi reprezentat de numrul de metri ptrai afectai, iar pentru preul ntregii lucrri vom avea nevoie de costul de gleduire, dat cu amors i vopsire pentru 1 mp.

6.3

Alegerea unei metode de estimare Metoda costului unitar se poate folosi cu succes n cazul unor lucrri

comune cum ar fi zugrvitul, vopsitul, aplicarea de gresie, faian, mozaic, etc. Este preferabil dac avem n vedere economia de timp realizat, n aceste cazuri aplicndu-se costul pe unitate ntregii suprafee pe care o avem n vedere. Astfel i gsete justificarea i perioada de timp alocat pentru determinarea unui cost unitar. Pe de alt parte, pentru alte articole metoda materialelor i a manoperei este indispensabil. Exemplul clasic pentru a ilustra aceast afirmaie este framing56

ul. Acesta const n mbinarea unor componente diverse menite a susine o platform. Cel mai des ntlnim n aceast situaie cpriorii. DE CE METODA ESTE INDISPENSABIL? Cpriorii pentru un acoperi plat sunt asamblai ntrun timp mai scurt dect cel necesar pentru susinerea unui acoperi plan-nclinat. n plus un acoperi futurist are nevoie de montarea unei structuri bazat pe un sistem amplu de cpriori legai cu bare circulare din oel. Articolele unice ar trebui de asemenea s fie estimate folosind metoda materialelor i a minii de lucru. Aranjamentele de spoturi, iluminatul n general pot fi de diferite caliti i variaz de la cas la cas funcie de opiunea proprietarului. Totui exist i o parte pozitiv dac avem n vedere costul cu mna de lucru care este relativ constant pentru astfel de componente. Acoperiul vilelor de asemenea va avea diferite forme, cu eventuale luminatoare, i aceasta fr a mai lua n calcul calitatea iglei folosit. n concluzie, n astfel de cazuri cea mai adecvat metod de estimare a daunelor cuprinde pe de o parte costul de nlocuire a materialelor la care se va aduga costul manoperei. Metoda costului unitar ar trebui s conduc la aceeai estimare ca i metoda materialelor i a manoperei. Singura diferen provine din timpul mai scurt de evaluare a costurilor, ntruct exist informaii referitoare la costul aproximativ pe mp.O alt perspectiv interesant este legat de politica companiilor de asigurri. Astfel unele pot s nu accepte cu prea mare uurin metoda costului unitar, ntruct consider c exist diferene n permanen ntre diferite lucrri care trebuie executate. Restul pot opta pentru metoda materialelor i a minii de lucru i n felul acesta s piard timp preios, dei rezultatele obinute prin metoda costului unitar sunt corecte i pot fi aplicate fr emoii. Consideraii privind clauza Bonus-Malus Sistemul Bonus-Malus penalizeaz asiguraii responsabili de producerea unuia sau mai multor accidente prin perceperea unei prime adiionale sau malus i

6.4

57

i rspltete pe cei care nu au nregistrat daune prin acordarea unei reduceri sau bonus. n cazul asigurrilor auto, variabilele apriori de clasificare utilizate pentru divizarea riscurilor includ, de regul vrsta i sexul asiguratului, tipul mainii, domiciliul asiguratului i ocupaia acestuia, distana parcurs anual de main. Aplicarea unui sistem Bonus-Malus se poate constitui ntr-o rezolvare a problemei legat de necunoaterea anticipat a comportamentului n trafic a asigurailor. Este evident faptul c opiunea de a subscrie pentru o poli facultativ mpotriva riscului de coliziune va fi luat serios n considerare de persoanele care au o frecven mai mare de producere a daunelor dect cei care opteaz pentru clasica asigurare obligatorie. Ca urmare este necesar sublinierea etapelor diferite n care se situeaz sistemul Bonus-Malus n ceea ce privete asigurarea de rspundere civil auto, tiut fiind faptul c Comisia European a solicitat sistem ncepnd cu 1 ianuarie 2004. n consecin este vorba de un antagonism: sfrit i totodat nceput ... Sfrit pentru c acest sistem va disprea. Astfel pentru a respecta o reglementare impus de Comisia European, multe ri au demarat deja reforma sistemului Bonus-Malus. n Belgia vechea scar de 23 de trepte a fost nlocuit la 1 ianuarie 2004 de un document standard ce menioneaza istoricul daunelor aferent ultimilor 5 ani. n Frana, Comisia European a cerut de asemenea renunarea la obligativitatea sistemului Bonus-Malus n domeniul asigurrii autovehiculelor, principalul motiv fiind considerat lipsa concurenei ca urmare a stabilirii nivelului primelor de ctre lege. Comisia European aduce ca argument n favoarea solicitrii sale nclcarea unei directive europene intrat n vigoare n august la 1 iulie 1994. Aceasta prevedea libertatea tarifar i nlturarea controalelor prealabile sau sistematice asupra contractelor de asigurri generale i tarifelor aferente acestora. Ori sistemul Bonus-Malus n asigurarea pe care o avem n vedere n acest moment ncetarea aplicrii acestui

58

are la baz criterii detaliate tarificri.

i mai ales obligatorii dac le considerm din

perspectiva legii, adic exact libertatea stabilirii de fiecare companie a propriei Trebuie precizat c aplicarea acestei directive are ca obiectiv realizarea pieei interioare a asigurrilor n snul Uniunii Europene. Justificarea din acest punct de vedere are suport concurenial dac avem n vedere posibilitatea societilor de asigurare de a-i stabili propriul sistem de premiere a conductorilor auto buni i penalizarea celor care produc accidente multiple. Comisia European a repetat c scopul nu este de a contesta promovarea securitii rutiere i ncurajarea oferilor buni, ci doar posibilitatea ca fiecare companie de asigurri s-i determine liber propria sa politic comercial i nu ncorsetat de dispoziii legislative. ncepnd cu 1 februarie 2002 primele asigurrilor rspundere civil obligatorie nu mai sunt cuplate sistemului Bonus-Malus. Sistemul vechi se baza pe o scar obligatorie care mergea de la 0 la 22 i permitea fixarea primei asiguratului. Fiecare treapt conducea la un procent fix din prima de baz. Asiguratul ncepea de la nivelul 11 dac folosea autoturismul n interes personal sau 14 dac utilizarea era n interes de serviciu. oferilor li se acorda o treapt inferioar n funcie de numrul anilor fr accidente (1 treapt / an), n timp ce restul din contr pentru fiecare an erau penalizai cu 5 trepte, cu condiia de a fi vinovai de producerea riscului. Noul sistem pornete de la premisa c fiecare companie are n vedere o cot de prim iniial dar poate decide funcie de propriul management s-i taxeze mai dur pe vinovai, pentru a oferi pe de alt parte reduceri suplimentare celor cu o conduit ireproabil la volan. n plus trecerea la noua etap nceput la 1 ianuarie 2004 presupune completarea unei fie a accidentelor. Perioada (1 februarie 2002 1 ianuarie 2004) a avut la baz o dovad Bonus-Malus care trebuia completat de vechiul asigurtor dac se opta pentru schimbarea acestuia. n Romnia eficiena funcionrii sistemului RCA (rspundere civil auto) este strns corelat cu o serie de condiii care urmeaz a fi ndeplinite n timp ct

59

mai scurt. Printre acestea este figureaz:

i sistemul Bonus-Malus, alturi de care mai

- crearea unei baze de date centralizate care s permit evidenierea legturi ntre autovehiculele nmatriculate n circulaie i asigurrile de rspundere civil auto aferente acestora; - eficientizarea sistemului de tarifare comun, reglementat de autoritatea de supraveghere; - folosirea unei hri naionale a distribuiei geografice a daunelor; - funcionarea, supravegherea i alimentarea Fondului de compensare (fondul victimelor strzii); - subscrierea pe polia tip CARTE VERDE lund n calcul i rspunderea civil auto intern. 6.4.1 Sistemul Bonus-Malus avantaje i dezavantaje Avantajele i dezavantajele sistemului sunt legate de persoana contractant indiferent de cine a condus autovehiculul n momentul accidentului. O ncercare de difereniere ar fi sortit eecului dac avem n vedere realitatea romneasc: n cele mai multe cazuri o familie deine cel mult un autoturism. Totui dac auto a fost nsuit fr acordul proprietarului i acest lucru este raportat nainte de accident, sistemul Bonus-Malus al persoanei contractante nu este influenat. n cazul ntreruperii contractului de rspundere civil auto pe o perioada mai scurt de 1 an de zile, clasa dobndit n sistemul Bonus-Malus nu este afectat. Dac contractul s-a desfiinat prin neplata primelor de asigurare aferente, clasa bonus nu se transmite, n schimb clasa malus se pstreaz dac se ncheie un nou contract ntr-un an de zile. n cazul n care n termen de 6 sptmni de la producerea evenimentului, vinovatul pltete suma total a despgubirii societii asigurtoare, clasa de bonus-malus rmne nemodificat. Asigurtorul este obligat sa elibereze "adeverina Bonus- Malus". La ncheierea noului contract, la alt asigurtor, contractantul (viitorul asigurat) este obligat s prezinte aceast adeverin n caz
60

contrar acesta este introdus la poziia A0. La prezentarea ulterioar a adeverinei pentru clasa bonus, bonusul se poate acorda retroactiv. Dac contractantul nu prezint adeverina, noul asigurtor este obligat s solicite vechiului asigurtor datele referitoare la situaia bonus - malus. Adeverina B-M este valabil 30 zile de la data eliberrii.

6.4.2

Propuneri 1. Supravegherea ct mai detaliat (75%) a reducerilor pe care le acord

companiile de asigurare, n ncercarea lor de a obine o cot ct mai mare din pia. ntrebarea este cum se pot acorda reduceri de chiar 45% n unele cazuri. 2. Eliminarea avantajelor obinute de persoanele n vrst la momentul subscrierii unei astfel de asigurri obligatorii. Este adevrat c circul mai puin i ncearc s dea dovad de pruden exacerbat, dar pe de alt parte se observ lipsa de reacie n cazul unui eveniment neprevzut. 3. Impunerea unui sistem Bonus-Malus pentru toate companiile autorizate s practice RCA, cu condiia fixrii unor marje ntre care va varia fiecare clas i nu a unui tarif fix. 4. Realizarea unui sistem informaional deplin. Astfel cei crora li s-ar cuveni un malus ridicat nu ar mai avea posibilitatea de a reveni la poziia A0 prin simpla schimbare a asigurtorului.

61

APLICAII Dobnd i capital Depozitul bancar al unor economii este de 5.000 lei la nceputul anului i de

1.

2.000 lei la jumtatea anului. S se afle capitalul (Cn) la sfritul anului, tiind c rata dobnzii este de 8% anual. S se reprezinte grafic 2. Pentru a stinge imediat un debit de 20.000 lei cu scadena peste 3 luni, ct O persoan fizic plaseaz la o banc un capital de 50.000 lei, pe 60 de zile, trebuie vrsat astzi cu o rat de scont de 12%. Reprezentai grafic. 3. cu o rat a dobnzii anuale de 9%. La scaden, capitalul final (Cn), rezultat este plasat imediat pe 90 zile, cu o rat a dobnzii anuale de 11%. S se determine mrimea capitalului acumulat dup 150 zile. 4. S se calculeze procentul mediu de dobnd (r) pentru 3 capitaluri n urmtoarele condiii : - 125.000 lei, pe 2 luni, cu r = 8%; - 200.000 lei, pe 5 luni, cu r = 7%; - 175.000 lei, pe 3 luni, cu r =7,25% r = (C1*r1*n1 + ...+ Cn*rn*nn ) / (C1*n1 +...+ Cn*nn) 5. Suma a 2 credite contractate de o firm este de 100.000 lei. Primul credit are o durat de 8 luni cu o rat a dobnzii de 12%, iar al doilea credit are o durat de 4 luni cu o rat a dobnzii de 15%. Dobnda pltit pentru primul credit este de 4 ori mai mic dect pentru cel de-al doilea credit. S se afle marimea celor dou credite i dobnzile corespunztoare. 6. O construcie este nchiriat pentru suma de 6.000 lei / lun, anticipat. S se determine cu rata de 9%, chiria total perceput de proprietar (Vbp) la sfritul anului. 7. Un agent economic depune 2 capitaluri la banca X i respectiv banca Y, obinnd bilunar 800 lei i 600 lei semestrial. Stiind c cele 2 rate ale dobnzii sunt 8% i respectiv 10%, s se determine suma final de care va dispune agentul economic la sfritul celor 12 luni. 8. O societate comercial are de achitat urmtoarele debite : 100.000 lei peste 2 ani, 300.000 lei peste 3 ani i jumtate, 500.000 lei peste 4 ani. Stabilind de
62

comun acord cu creditorul pentru plata imediat a dobnzilor, cu o rat de 9%, ct trebuie efectiv ? 9. La o banc sunt depozitate urmtoarele capitaluri : 30000 lei imediat iar 60000 lei la sfritul celui de-al doilea an. Care va fi capitalul final dup 5 ani, tiind c rata anual a dobnzii este de 10%?

30000 0 1 2

60000 3 4 5

10.

Debitele ce trebuie achitate ctre creditor se prezint astfel : 100.000 lei

peste 2 ani, 300.000 lei peste 3 ani i 6 luni, 500.000 lei peste 4 ani. Stabilind de comun acord cu creditorul pentru plata imediat a dobnzilor, cu o rat de 9%, ct va trebui vrsat efectiv?

63

APLICAII Anuiti constante

1.

Un fond rural este capabil de a furniza un beneficiu anual, considerat

normal i continuu, de 1.200.000 lei. S se determine cea mai probabil valoare a fondului, cu rata de capitalizare de 1%. V0 = 2. Bf / r = 1.200.000 / 0,01 = 120.000.000 lei O persoan a luat un mprumut n sum de 30.000 lei, convenind s-l Planul de amortizare a unui capital de 100.000 lei se extinde pe o perioad

restituie n 10 ani, cu rate semestriale ntrziate (r = 18%). 3. de 10 ani, cu rata de 14 %. S se calculeze rata anual constant de amortizare : a = So r q / q - 1. Planul de amortizare se elaboreaz de obicei, cu rat constant, dup metoda progresiv sau metoda francez. Rata anual de amortizare este constant n timpul amortizrii, dar fiecare rat este compus dintr-o cot de capital, care servete la stingerea debitului i o cot de dobnd, calculat asupra debitului rezidual.
a = 100.000 rq10 / q10 -1 anul 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 a= 100.000 0,19171 = 19.171 (valoare rotunjit) Cota dobnd de Cota de capital q10 = 3,7072 Debitul rezidual

Rata anual constant

Debitul achitat

- cota de dobnd pentru primul an va fi calculat asupra capitalului total i, apoi, asupra debitului rezidual; - cota de capital se va obine prin diferena ntre rata anual constant (19171) i cota de dobnd D2 = 94.829 14% = 13.276 lei C2 = 19.171 13.276 = 5.895 lei

64

O alt metod const n a calcula mai nti cota de capital asupra debitului residual, utiliznd cota de reintegrare. Considernd capitalul de 100.000 lei ca fiind final (Sn) :
r a = Sn --------q - 1

Oridecte ori se dorete s se achite un debit, un mprumut (pltit n rate anuale), nainte de perioada prestabilit, se sconteaz ratele rmase de pltit pentru anul n care se vrea s se sting debitul sau mprumutul. Se dorete s se sting debitul imediat ce va fi pltit rata a 7-a. Debitul

4.

rezidual (D.R) se va obine acumulnd la anul al 7-lea nc 3 rate de pltit. q3 = 1,4815


19.171

7 D.R.

10

In cazul n care rata a 7-a este n situaia de a fi achitat, debitul residual se va obine adugnd, la calculul precedent, rata respectiv.
19.171 a 0 1 2 3 4 5 6 7 D.R. 8 9 10

Pentru a calcula debitul rezidual se poate proceda i altfel : se calculeaz rata anual constant cu formula de reintegrare i se gsete numai cota de capital fr dobnzi : Se acumuleaz 7 rate deja pltite n al 6 lea an :
a = 5171 lei

7 Sn

10

65

APLICAII - Valoarea de piata 1. Un fond (teren) de cmpie, din zona x, cu o suprafata de 43,50 ha este

dat n arenda. Sa se determine cea mai probabila valoare de piata a terenului respectiv prin procedeul sintetic. Scopul evaluarii este determinarea celei mai probabile valori de piata a terenului n sistem deschis. Procedeul de evaluare Cel sintetic comparitiv avnd ca parametru de evaluare nivelul de arenda.

Vx = (V/A)*Ax unde: V este suma aritmetica a preturilor recente de piata pentru fonduri similare din zona date n arenda; A - este suma aritmetica a nivelurilor de arenda, normale si continue a fondurilor care au constituit obiect de vnzare- cumparare ; Vx- este cea mai probabila valoare de piata a fondului obiect de evaluare; Ax- este arenda normala si continua aferenta fondului obiect de estimare. Descrierea ntreprinderii : - numele ntreprinderii - localizarea - distanta cu centrul localitatii celei mai apropiate - natura terenului - facilitatea n realizarea lucrarilor - nivelul de fertilizare - zona agricola: cmpie, irigat - conformatia terenului: ntr-un singur lot - altitudini - sistematizarea interna: terenul are o retea de drumuri n stare normala de ntretinere

66

- constructii: doua grajduri de constructie recenta pentru vaci de lapte, locuinta propietarului, remiza pentru masini si tractoare, magazii pentru conservarea stocurilor de materiale si produse, un siloz. Toate aceste constructii se afla n stare normala de ntretinere si sunt suficiente pentru nevoile ntreprinderii. Valoare lor de constructie este evaluata global la 250000000 lei. - sistemul de irigare - structura culturala: este bazata pe culturi de cmp cu fnete permanente n afara rotatiei. Rotatia este cea specifica a zonei: porumb, orz si gru la 5 ani, 3 ani pentru lucerna - structura productiva: zootehnic - cerealiera - sistemul de conducere: n arenda. ntreprinzatorul desfasoara toata munca de conducere, administrativa si de supraveghere si participa si la executarea lucrarilor manuale. Contractul de arenda a fost stipulat ntre parti n conformitate cu prevederile legale. Arenda se refera la urmatoarele productii la hectar: porumb..300 Kg gru300Kg fn..300 Kg lapte300 L La aceste produse sunt aplicate preturile corespunzatoare. - repartizarea suprafetei - suprafata totala.43,50 ha - suprafata neproductiva2,10 ha - (construc, dependente, etc) - suprafata productiva..41,40 ha - n afara rotatiei (fnete).1,40 ha - n rotatia continua o data la 5 ani..40 ha - repartizarea suprafetei n rotatie: - porumb..8 ha - orz.6 ha - gru2 ha
67

- lucerna an 18 ha - lucerna an 28 ha - lucerna an 38 ha Determinarea arendei anuale medii normale si continue: Arenda/ ha porumb 300 kg x 0,50 lei/ kg = 150 lei gru 300 kg x 0,60 lei/ kg = 180 lei fn 300 kg x 0,25 lei/ kg = 75 lei lapte 300 l x 2,0 lei/ l = 600 lei Total 1005 lei 1005 lei x 43,50 ha = 43.717,5 lei Determinarea raportului ntre valorile de piata si arenda . Se precizeaza ca n zona agrara unde este localizat fondul, sistemul de arenda este raspndit si constituie , ca urmare, un sistem normal de conducere. Din cercetarea facuta pe piata funciara a zonei referitoare la fonduri similare, conduse n regim de arenda, dupa cum urmeaza:
Suprafa- ha 32 40 40 Nivelul de arend A 13.600 17.000 15.960 V= 3.216.000 Valoarea de pia V 912.000 1.240.000 1.060.000

ntreprinderi arendate X Y Z A= 46.560

Estimarea sintetica:

Vx = (V/A)*Ax = (3.216.000 / 46.560)* 43.717,5 = 3.019662,3 lei

Valoarea/ ha = 3.019662,3 lei/43,5 ha = 69.417,524 lei

68

APLICAII - Valoarea de cost 1. Cheltuieli de cultivare pentru un hectar de cultura de trifoi

De la 1 septembrie la 1 mai Artur ngrmnt nainte de semnat Uniti fertilizante N P2O5 K2O Distribuire ngrminte Semine Semnat Lucrri efectuate + tvlugire Sistematizarea suprafeei + alte lucrri Cota de cheltuieli generale ale ntreprinderii Total cheltuieli de cultivare 8 kg x 150 lei/ kg 100 UF x 5 lei/ kg 150 UF x 7 lei/ kg 150 UF x 2 lei/ kg 500 lei 1050 lei 300 lei 600 lei 1200 lei 900 lei 700 lei 500 lei 550 lei 7500 lei

1200 lei

2.

Calculul rezultatului cultivarii unui hectar cu porumb

Produse: porumb boabe: 3.600 kg x 0,5 lei = 1800 lei coceni: 8.000 kg x 0,25 lei Cheltuieli: ncarcat ngrasaminte organice transportat ngrasaminte organice fertilizat arat la 30 cm + grapat discuit + grapat + nivelat 470lei 420 lei 462 lei 1900 lei 800 lei = 2000 lei

pregatit solutie erbicidat (puezin + dual) 400 lei


69

erbicidat semanat + samnta (300 lei) lucrat sapa rotativa

400 lei 500 lei 400 lei

transport ngrasaminte chimice (complexe 400 lei) 560 lei fertilizat cu ngrasaminte chimice prasit I si II mecanic prasit I si II manual recoltat porumb prin taiere curatat stiuleti transport porumb transport coceni total cheltuieli 200 lei 800 lei 600 lei 500 lei 600 lei 400 lei 350 lei ..... lei

Profitul brut obtinut la ha de porumb =..

70

APLICAII - Valoarea de capitalizare 1. Exemplu de evaluare prin capitalizare cu venituri tranzitorii si permanente

Este ceruta evaluarea unui magazin pentru care se cunosc urmatoarele date: a) actualmente proprietarul percepe o chirie o data la 4 luni anticipata de 500 lei. Cheltuielile din partea proprietarului se ridica la 20% din venitul brut, considerate medii anticipate; b) actualul contract are scadenta peste 2 ani. Proprietarul s-a pus de acord cu locatarul ca la scadenta contractului chiria va fi de 600 lei, la fiecare 4 luni anticipat, cheltuielile proprietarului ramnnd la 20% din venitul brut, medii anticipate. Acest contract este considerat normal si continuu. Asupra fondului greveaza un mprumut ipotecar exigibil n alte 6 unitati ntrziate de 80 lei fiecare. Sa se determine valoarea magazinului, adoptnd rate de dobnda si de capitalizare corespunzatoare. Scopul estimarii: calculul celei mai probabile valori de piata a imobilului. Metoda de evaluare: procedeul folosit este cel analitic sau prin capitalizare cu venituri tranzitorii si permanente. Descrierea imobilului: constructia cu utilizare comerciala apartine persoanei X si este asezata n centrul orasului. Este n stare optima de ntretinere si functionare. Calculul Bft: (care va avea o durata de 2 ani)

Bft = Vbp- Chp

Alegerea ratelor de dobnda si de capitalizare:

- rata de dobnda utilizata pentru calculul lui Bf este cea care se obtine dintr-o investitie medie bancara pe termen scurt sau mediu (8%)

71

-rata de capitalizare rezulta din cercetarea efectuata n zona, evidentiind preturile de piata din operatiuni recente de vnzare- cumparare ale imobilelor similare n ceea ce priveste conditiile intrinsece si extrinsece si beneficiile funciare corespunzatoare. Fnd aceasta cercetare, din raportul Bf/V a rezultat o rata normala de capitalizare de 4%. Vbp = ............................. lei Chp = ...............................lei Calculul Bfp normal si continuu: Bfp = Vbp- Chp Vbp = .............................. lei Chp= ................................... lei Bfp = ......................... lei

Determinarea celei mai probabile valori a magazinului:

Metoda matematica Vo = ................................................. lei

Metoda estimativa

Vo = ......................... ................ lei

Diminuare: debitul rezidual aferent mprumutului pe termen lung calculat cu rata de 15%.

DR = ................................... lei Valoarea reala = Vo DR

VR =.................................... lei

72

APLICAII - Valoarea de transformare

1.

Valoarea de transformare a 30 t struguri

Activ: vin: randament 70% 30 t x 70% = 21 t x 3000 lei/ t = 63000 lei drojdie: 8,5 t x 300 lei/ t = 2550 lei Total produse 65.550 lei

Pasiv: Total cheltuieli = 32.500 lei Valoarea de transformare = A P = 65550 lei 32500 lei = 33.050 lei

Pretul de transformare/t struguri = 33.050 lei/30t = 1101.6 lei

73

APLICAII Metoda materialelor i a manoperei. Metoda costului unitar La un moment dat o inundaie afecteaz un perete. n momentul semnrii

1.

cererii de asigurare apartamentul avea faian pn la nivelul de 1,7 m, restul de 0,8 m fiind acoperit de vopsea lavabil. Ulterior producerii inundaiei inspectorii de daun au ajuns la concluzia c este necesar nlocuirea: - faianei pe o suprafa de 0,4 m 1,2 m - vopselei lavabile pe o suprafa de 0,8 m 1,7 m. Materialele care vor fi ntrebuinate i preurile lor sunt urmtoarele: - faian 32 lei / 1 mp

(cutie de 0,9 mp) 15 plci 30 20 cm - aracet - gled 6 lei / 1 litru 3 lei / 1 kg 4 lei / 2 kg 2 lei / 100 distanatoare

- chit de rosturi - distanatoare

- vopsea lavabil 70 lei / 20 litri 19 lei / 5 litri 5 lei / 1 litru - adeziv 12 lei / 20 kg 4 lei / 5 kg a) Metoda materialelor i a manoperei nainte de toate trebuie menionat faptul c valoarea materialele care au fost cumprate i nu sunt folosite nu va fi suportat de asigurtor. Acolo unde este posibil se va opta pentru cantiti mici, chiar dac costul pe kg sau litru este mai ridicat. Este preferabil s nu se opteze pentru comenzi speciale, costul ridicat sau imposibilitatea onorrii cererii fiind principalele impedimente.
74

Materiale. - Suprafaa faianei care trebuie nlocuit este de 0,4 1,2 = 0,48 mp Conform uzanelor trebuie ns avut n vedere i o pierdere de 10% care poate aprea n momentul tierii materialului (ncadrare susinere eav gaze). n consecin vom avea n vedere: 0,48 1,1 = 0,528 mp - Vopsea lavabil trebuie dat n 3 straturi, adic pe o suprafa desfurat de: 0,8 1,7 3 = 4,08 mp Pentru aceast suprafa sunt necesari 2 litri care vor fi achiziionai n varianta 1l. - Pentru aplicarea faianei se vor folosi adeziv, aracet, gled, chit de rosturi i distanatoare, astfel: 20 distanatoare 1 l aracet (1 l aracet = 0,5 mp) 1 kg chit rosturi (1 kg chit rosturi = 0,7 mp) 4 kg adeziv 2 kg gled (3 kg gled = 1 mp) - Pentru aplicarea vopselei lavabile sunt necesare: 4 kg gled (suprafa de 1,36 mp) amors (ap + aracet) - 1,5 l (1 l aracet = 1 mp) - Mn de lucru - dat gled jos i aplicare gled nou (3 ore = 10 mp) 0,528 + 1,33 = 1,858 mp - aplicat vopsea lavabil (amorsa inclus) (1,5 or = 10 mp 1,33 mp - aplicat faian (1 or = 2 mp) 0,528 mp

75

Calculul minii de lucru se face i direct la suprafa, fr a fi nevoie de cuantificare pe or.

Cheltuieli totale. - faian - distanatoare - aracet - chit rosturi - gled - adeziv 0,528 32 0,9 = 15,2 lei 4,08 5 2 = 40,8 lei 20 2 / 100 = 2,5 l 6 = 15 lei 1 4 / 2 = 2 lei 6 3 = 18 lei 4 4 / 5 = 3,2 lei 0,4 lei - vopsea lavabil

- dat gled jos i aplicare gled nou 1,858 mp / (10 mp / 3) 18 lei / or = ..... lei - aplicat vopsea lavabil (amorsa inclus) 1,33 mp / (10 mp / 1,5) 21 lei/or = ..... lei - aplicat faian 0,528 mp / 2 mp 37 lei/or = ..... lei

TOTAL ...... LEI Defalcat: Faian - faian - distanatoare - chit rosturi - adeziv - aracet - gled 0,528 32 0,9 = .............. lei 20 2 / 100 = ..... lei

1 4 / 2 = ...... lei 4 4 / 5 = 3..... lei 1,5 l 6 = ...... lei 2 3 = ...........lei

- aplicat faian 0,528 mp / 2 mp 37 lei =.......... lei - dat gled jos i aplicare gled nou 0,528 mp / (10 mp / 3) 18 lei / or = ........ lei

TOTAL ..............LEI
76

Vopsea lavabil - vopsea lavabil - aracet - gled 4,08 5 2 = ........... lei 1 l 6 =................. lei 4 2 = ............ lei

- aplicat vopsea lavabil (amorsa inclus) 1,33 mp / (10 mp / 1,5) 21 lei / or = .............lei - dat gled jos i aplicare gled nou 1,33 mp / (10 mp / 3) 18 lei / or = .............lei TOTAL ............ LEI

b) Metoda costului unitar Dac inspectorul de daune va trebui s refac cu alt ocazie stratul de vopsea lavabil sau faiana fie va repeta procedura pe care am expus-o mai sus, fie va folosi metoda costului unitar. Avnd n vedere suprafaa pe care a nlocuit-o i costul aferent lucrrii, va obine preul pentru 1 mp, pe care l va folosi i pentru alte daune dac este vorba de condiii asemntoare. 0,48 mp faian - 47 lei 1,33 mp vopsea lavabil - 69 lei 1mp - 98 lei 1 mp - 52 lei Presupunem acum afectarea unei suprafee de 1,7 mp faiani 2,5 mp vopsea lavabil. Costurile totale = 1,7 mp 98 lei + 2,5 mp 52 lei = 296,6 lei Dei poate prea uor de folosit, aceast a doua metod are totui limitele ei. dac apare un element fix (nu ine cont de suprafa) n calculaie, cum ar fi de exemplu oprirea gazelor pentru finisarea camerei sau demontarea unor piese pentru fixarea gresiei (un vas de toalet) costurile nu mai au aproape nici o relevan

77

o suprafa mai mare conduce la utilizarea de cantiti superioare de materiale, iar acestea vor determina scderea preului pe mp n loc s cumpr vopsea lavabil la recipient de 1 l (1 l = 5 lei), voi achiziiona recipient de 20 l. (1 l = 35 lei). costurile care vor fi suportate de asigurat pentru materialele cumprate dar nefolosite vor scdea.

78

BIBLIOGRAFIE

1. Caia A., 1992, Economie rurala, vol. 1, uz intern. At. multiplicare, U.S.A.M. V. Iasi 2. Caia A. si colab., 1998, - Economie agrara. Ed. Ion Ionescu de la Brad Iasi 3. Ciurea I.V., 1999, - Management in Agricultura. Ed. Ion Ionescu de la Brad Iasi 4. Gradinaru M., 1994, - Instrumente de analiza economico-financiara a intrepriderii agricole. Ed. Al. I.Cuza Iasi 5. Gradinaru M., 1994, - Estimatiuni industriale, rurale si civile. Ed. Al. I.Cuza Iasi 6. Hanly I. and Spash C.L., 1993, - Cost benefit analysis and the environment. Edward Elgar, London 7. Haan H. and collab., 1997, - Sustainable rural development. Published by Ashgate, England 8. Hoff Karla and collab., 1993, - The economics of rural organizationtheory, practice and policy. Oxford University Press 9. Lup A., Apetroaie Camelia, 1997 Economia si gestiunea exploatatiei agricole. Ed. Europolis Constanta 10. Magazin P. si colab., 1993, - Studiu asupra raportului dintre preturile produselor agricole si industriale. Lcr. st., seria Agronomie, vol. 36, U.S.A.M.V. Iasi 11. Magazin P. si colab., 1998 Economie agrara-lucrari practice.At. multiplicare, U.S.A.M.V. Iasi 12. Otiman P.I., 1999 Economie rurala. Ed. Agroprint Timisoara 13. Perman R. and collab., 1996, - Natural resource and enviromental economics. Longman, London 14. Stefan G., 1997, - Considerations regarding the influence of tehnical
79

economic factors over the economic increase the vegetal production. lcr.st., vol. 40, seria Horticultura, U.S.A.M.V. Iasi 15. Stefan G., 1999 Optimizarea structurii productiei agricole pe microzone in Colinele Tutovei din Podisul Brladului. Teza de doctorat, U.S.A.M.V. Iasi 16. ***, Agricultural policy reform and the rural economy in O.E.C.D. countries. O.E.C.D. Published

Referate :

1. Criterii si metode de estimare a bunurilor economice 2. Evaluarea unui fond..(se alege un fond de evaluat - teren, cladire)

80