Sunteți pe pagina 1din 7

Contractul de vanzare-cumparare Potrivit NCC vanzarea este contractual prin care vanzatorul transmite sau,dupa caz,se oblige sa transmita

cumparatorului proprietatea unui bun in schimbul unui pret pe care cumparatorul se obliga sa il plateasca.Poate fi,de asemenea,transmis prin vanzare un dezmembramant al dreptului de propprietate sau orice alt. I Caractere juridice -consensual rezulta din prevederile art.1178 NCC care prevede in acest sens,ca,contractual se incheie prin simplul acord de vointa al partilor,capabile de a contracta,daca legea nu impune o anumita formalitate pt incheierea sa valabila. -cu titlu oneros intrucat ambele parti urmaresc,la incheierea contractului,anumite interese patrimonial,respective primirea unui echivalent in schimbul prestatiei la care se obliga.Prin incheierea contractului vanzatorul urmareste sa primeasca pretul iar cumparatorul sa primeasca bunul. -sinalagmatic intrucat prin incheierea lui se nasc obligatii reciproce si interdependente in sarcina ambelor parti contractante:vanzatorul are obligatii de transmitere a proprietatii bunului,de predare a bunului vandut si de garantare a cumparatorului impotriva evictiunii si a viciilor ascunse,iar cumparatorul are obligatia de preluare a bunului cumparat si de plata a pretului convenit,precum si de suportare a cheltuielilor vanzarii,in lipsa de stipulatie contrara. -comutativ intrucat la momentul incheierii contractului existent drepturilor si obligatiilor partilor,rezultate din intelegerea lor,este certa,iar intinderea acestora este determinate sau determinabila. -translativ de proprietate potrivit NCC cu exceptia cazurilor prevazute de lege ori daca din vointa partilor nu rezulta contrariul,proprietatea se stramuta de drept cumparatorului din momentul incheierii contractului chiar daca bunul nu a fost predate ori pretul nu a fost platit inca In principiu transferul dreptului de proprietate de la vanzator la comparator din momentul incheierii contractului opereaza de drept.Acest principiu se aplica insa numai daca sunt indeplinite anumite conditii: 1.Contractul trebuie sa fie valabil incheiat presupune respectarea conditiilor de validitate 2.Vanzatorul trebuie sa fie proprietate lucrului vandut 3.Lucrul vandut trebuie sa existe:daca lucrul vandut nu exista in momentul incheierii contractului,transferul proprietatii opereaza in momentul executarii sau individualizarii bunurilor.

4.Sa fie vorba de lucruri individual determinate,certe,atunci cand vanzarea are bunuri de gen,inclusiv bunuri dintr-un gen limitat,proprietatea se transfera cump la data individualizarii acestora prin predare,numarare,cantarire,masurare ori prin orice alt mod convenit sau impus de natura bunului. 5.Partile sa nu fi amanat transferul proprietatii printr-o clauza speciala pentru un moment ulterior incheierii contractului:regula nu are un character imperative ci supletiv,partile contractului pot stabili transmiterea proprietatii pt un moment ulterior incheierii contractului. II Pactul de optiune,promisiunea de vanzare,dreptul de preemtiune Pactul de optiune reprezinta o institutie noua reglementata de NCC si este o conventie prin care o persoana denumita promitent face o oferta irevocabila de a incheia in viitor un contract,oferta pe care beneficiarul este liber sa o accepte sau sa o refuze intr-un anumit termen.Pactul trebuie sa contina toate elementele contractului pe care partile doresc sa-l incheie in viitor si contractual se va fi considerat incheiat,fara nicio alta formalitate,iar pentru a produce efecte pactul de optiune si declaratia de acceptare trebuie facute in forma ceruta de lege. Pactul de optiune se distinge de pactul de preferinta,acesta din urma reprezentand o conventie prin care o persoana,denumita promitent se obliga sa prefere pe beneficiarul pactului,in cazul in care va decide sa vanda bunul,fata de orice alt potential comparator,la acelasi pret si conditii.Beneficiarul nu este nici el obligat sa cumpere bunul,avand un drept de optiune in acest sens. Pactul de optiune se distinge si de promisiune unilaterala de vanzare,aceasta din urma reprezentand conventia prin care o persoana denumita promitent se obliga irevocabil sa vanda un bun unei personae denumita beneficiar,daca aceasta se va decide sa cumpere bunul in viitor intrun termen determinat sau nedeterminat. Nerespectarea de catre proprietar a drepptului de optiune al beneficiarului prin instrainarea bunului catre o terta persoana,nu acorda beneficiarului un drept de urmarire,astfel ca repararea prejudiciului pe care l-a suferit se poate face doar in echivalent,prin acordarea de daune interese. Promisiunea unilaterala de v-c reprezinta un antecontract prin care o parte numita promitent,se oblige fata de cealalta parte numita beneficiar,sa ii vanda un anumit bun pe care il are in proprietate,la un pret determinat,beneficiarul rezervandu-si posibilitatea de a-si manifesta ulterior vointa de a cumpara bunul.De ex comodantul proprietar se oblige fata de comodatar sa ii vanda,in schimbul unui pret,bunul imprumutat,in cazul in care comodatarul isi va manifesta consimtamantul de a-l cumpara. Promisiunea unilaterala este un contract,spre deosebire de oferta de vanzare care este un act juridic unilateral.

Daca beneficiarul va opta in sensul cumpararii bunului,dar promitentul va refuza incheierea contractului de v-c,el va avea dreptul sa solicite executarea obligatiei de catre promitent sau desfiintarea conventiei,cu daune interese.Daca bunul care a facut obiectul promisiunii a fost vandut de promitent altei persoane sau nu mai exista,beneficiarul are dreptul la daune-interese.In cazul in care lucrul se mai gaseste in patrimoniul promitentului ,instanta poate pronunta o hotarare judecatoresca care sa tina loc de contract de v-c. Promisiunea bilaterala de v-c reprezinta acel contract prin care una din parti numita promitent se obliga ca va vinde,iar cealalta parte numita beneficiar se oblige ca va cumpara un anumit bun la un pret determinat,contract care va fi perfectat in viitor.Ca si promisiunea unilateral de vanzare/cumparare da nastere unui dreppt de creanta si unei obligatii correlative de a face.Dar,spre deosebire de promisiunea unilaterala,promisiunea bilateral naste drepturi si obligatii in sarcina ambelor parti contractante:o parte va fi obligate sa transfere dreptul promis,iar cealalta parte sa plateasca pretul care s-a obligat. In cazul in care o parte nu isi executa in mod culpabil obligatia asumata,cealalta parte este indreptatita sa solicite rezolutiunea promisiunii bilateral de v-c,cu daune interese pt prejudicial cauzat. Dreptul de preemtiune reprezinta un drept prioritar la cumparare recunoscut anumitor categorii de persoane. 1.Dreptul de preemtiune la cumpararea de terenuri agricole situate in extravilan Reprezinta un drept civil recunoscut coproprietarilor,proprietarilor vecini si arendasilor,care confera titularului sau prioritate,in conditii egale si la un pret egal,la incheierea unui contract de v-c ce are ca obiect un teren agricol situate in extravilan. Caractere juridice ale dr de preemtiune -are o natura legala deoarece deriva dintr-o dispozitie a legii,iar nu dintr-o manifestare de vointa a unei persoane -este un drept patrimonial intrucat continutul sau are o valoare pecuniara -este un drept incesibil atat prin acte intre vii cat si prin acte pt cauza de moarte;deriva din natura legala a dr de preemtiune. -este un drept temporar,deoarece trebuie exercitat intr-un termen determinat:10 zile pt bunuri mobile,30 de zile pt bunuri immobile. -este supus unei interpretari restrictive,deoarece reprezinta o derogare de la principiul liberei circulatii a bunurilor si o limitare adusa atributului de dispozitie juridical ce intra in alcatuirea continutului juridic al dreptului de preoprietate asupra unui teren agricol situate in extravilan.

-are prioritate in raport cu alte drepturi de preferinta. Conditiile existentei dreptului de preemtiune -are loc o instrainare a unui teren agricol situate in extravilan:in cazul in care terenul agricol se afla doar partial in extravilan,nu exista dreppt de preemtiune. -instrainarea urmeaza a se realizeze printr-un contract de vanzare-cumparare,astfel daca instrainare se face prin donatie sau schimb NU EXISTA drept de preemtiune. -contractul de v-c trebuie sa aiba ca obiect transmiterea dreptului de proprietate -vanzarea prin care urmeaza a fi instrainat bunul are un caracter voluntary,vanzarile silite fiind excluse din sfera de aplicare a dreptului de preemtiune Titularii dreptului de preemtiune -coproprietarii terenului agricol ce se instraineaza -proprietarii vecini -arendasul terenului agricol instrainat In caz de concurs intre mai multi titulari care si-au exercitat preemtiunea asupra aceluiasi bun,contractual se considera incheiat cu: -titularul legal fata de titularul conventional -titularul legal ales de vanzator fata de alt titular legal -cand bunul este imobil,titularul conventional al dreptului de preemtiune inscris mai intai in cartea funciara -cand bunul este mobil,titularul dreptului conventional de preemtiune avand data certa cea mai veche 2.Dreptul de preemtiune la cumpararea terenurilor din fondul forestier Legiuitorul a reglementat in Codul silvic un drept de preemtiune in favoarea statului la toate vanzarile silite sau de bunavoie,la prt si in conditii egale,pt enclavele din fondul forestier propr publica si terenurile limitrofe acestuia,precum si pt terenurile acoperite cu vegetatie forestiera. Prin OUG a Guvernului nr 226/2000 se instituie un drept de preemtiune in favoarea coproprietarilor si vecinilor la cumpararea terenurilor din fondul forestier proprietate privata. Oferta de vanzare trebuie sa cuprinda: datele vanzatorului,detalii despre teren si categoria de folosinta,sarcinile care il greveaza,termenii si cond vanzarii precum si pretul.

3.Dreptul de preemtiune la dobandirea imobilului expropriat Legea cu privire la expropriere pt o cauza de utilitate publica instituie un drept de preemtiune in favoarea expropriatului la dobandirea imobilului expropriat,la un prt ce nu poate fi mai mare degat despagubirea actualizata. Particularitati -dreptul de preemtiune se naste in momentul in care expropriatorul doreste instrainarea imobilului expropriat -daca instrainarea se face prin vanzare expropriatul nu poate fi obligat sa plateasca un prt mai mare decat cuantumul despagubirii actualizate -nerespectarea dreptului de preemtiune al expropriatului se sanctioneaza cu nulitate relative 4.Dreptul de preemtiune al chiriasului la cumpararea locuintei OUG 40/1999 privind protectia chiriasului stabileste un drept de preemtiune in favoarea chiriasului in cazul vanzarii locuintei inchiriate. In situatia in care locuinta se vinde catre un tert in conditii sau la un prt mai avantajos decat cel prevazut in oferta adresata chiriasului care nu a acceptat aceasta oferta ,legea prevede posibilitatea chiriasului de a subroga in drepturile cumparatorului,platind acestuia pretul vanzarii in termen de 60 de zile de la notificarea contractului de v-c 5.Dreptul de preemtiune instituit prin Legea 10/2001 Prevede regimul juridic al unor imobile preluate abuziv in perioada 1945-1989 si instituie 5 dr de preemtiune. 6.Alte dr de preemtiune -dr de preemtiune al statului pt documente care fac parte din Fondul Arhivistic National -dr de preemtiune al statului pt obiecte de tezaur;monumente istorice;morminte si opera commemorative de razboi etc. Conditii de validitate 1.Capacitatea de a contracta 2. Consimtamant 3.Obiect 4.Cauza

1.Consimtamanantul este o conditie de fond,esentiala,generala a contractului de vanzare.Vanzarea se incheie prin acordul de vointa al partilor,acestea dandu-si consimtamantul reciproc asupra conditiilor contractului.In principiu,vanzarea este un contract consensual,forma de exprimare a consimtamantului putand fi exprimata verbal sau in scris.Pentru a fi valabil consimtamantul trebuie sa provina de la persoane cu discernamant,sa fie serios,liber si exprimat in cunostinta de cauza. Capacitatea de a incheia un act juridic reprezinta o stare de drept,spre deosebire de prezenta/lipsa discernamantului care reprezinta o stare de fapt.In cazurile in care lipseste disceramantul sanctiune este nulitatea relativa pt lipsa discernamantului,potrivit NCC.Aceeasi sanctiune este si pt persoana pusa ulterior sub interdictie. Seriozitatea rezulta din exprimarea acordului de vointa cu intentia de a produce efecte juridice. 2.Capacitatea de a contracta reprezinta o conditie de fond esentiala care consta in aptitudinea subiectului de drept civil de a devein titular de drepturi si obligatii civile prin incheierea de acte juridice. Potrivit NCC pot cumpara si vinde toti cei carora nu le este interzis prin lege. In privinta capacitatii de exercitiu,pentru a incheia valabil un contract de vanzare,partile trebuie sa aiba capacitate deplina de exercitiu,intrucat in principiu acest act este un act de dispozitie atat pt vanzator cat si pentru comparator. Persoanele lipsite de capacitate de exercitiu(minorii sub 14 ani si interzisii judecatoresti) pot incheia asemenea contracte prin reprezentantii lor legali,pe cand persoanele cu capacitate de exercitiu restransa pot incheia personal contractile,dar,cu incuviintarea ocrotitorilor legali/cu autorizarea instantei de tutela. Cu character de noutate este reprezentata sit in care minorul de 16 ani poate dobandi capac de exercitiu anticipate si se prevede ca pt motive temeinice,instant de tutela poate recunoaste minorului capacitate deplina de exercitiu. Sanctiunea care intervine pt contractile incheiate cu nerespectarea conditiilor legale este nulitatea relativa. Incapacitati-de a vinde -de a cumpara Inc de a cumpara 1.Inc mandatarilor de a cumpara bunurile pe care au fost insarcinati sa le vanda,astfel incat mandatarul nu trebuie pus in situatia de a alege intre interesul sau,acela de a cumpara cat mai ieftin si interesul vanzatorului,acela de a obtine un prt cat mai ridicat-nulitate relativa-

2.Incapacitatea parintilor,tutorelui,curatorului si administratorului provizoriu de a cumpara bunurile persoanelor pe care le reprezinta,aceasta interdictie venind sa protejeze interesele celui reprezentat sau ocrotit-nulitate relativa3.Incapacitatea functionarilor publici,judecatorilor-sindici,practicienilor in insolventa,executorilor judecatoresti,precum si altor asemenea persoane care ar putea influenta conditiile vanzarii facute prin intermediul lor sau care are ca obiect bunurile pe care le administreaza ori a caror administare o supravegheaza, aceasta incapacitatea vizeaza activitatea unor persoane investite cu o autoritate publica in desfasurarea activitatii lor,intemeindu-se pe motive de ordin public,respectiv apararea prestigiului justitiei,care trebuie sa fie mai presus de orice banuiala ca ar putea influenta solutionarea litigiilor asupra bunurilor dobandite in acest mod-nulitate absolutaExceptii -cumpararea drepturilor succesorale ori a cotelor parti din dreptul de proprietate de la comostenitori sau coproprietari -cumpararea unui drept litigious in vederea indestularii unei creante care s-a nascut inainte ca dreptul sa devina litigious -cumpararea care s-a facut pt apararea drepturilor celui ce stapaneste bunul in legatura cu care exista dreptul litigios