1

Cuprins
1. Notiune, varietati si caractere juridice .......................................................................................................................3 1.1 Notiune ....................................................................................................................................................................3 1.2 Varietati ...................................................................................................................................................................3 1.3 Caractere juridice .....................................................................................................................................................4 2. Conditii de validitate..................................................................................................................................................5 2.1 Capacitatea ..............................................................................................................................................................5 2.2 Consimtamantul .......................................................................................................................................................5 2.3 Obiectul contractului ...............................................................................................................................................6 3. Cauza .........................................................................................................................................................................6 4. Efectele contractului de locatiune ..............................................................................................................................7 4.1 Obligatiile locatorului ..............................................................................................................................................7 4.2 Obligatiile locatarului ..............................................................................................................................................8 5. Incetarea contractului de locatiune .......................................................................................................................... 11

1. Notiune, varietati si caractere juridice

1.1 Notiune Contractele de locatiune dau nastere la obligatii atat fata de locatar cat si fata de locator, fiecare din parti avand clare sarcinile ce li se cuvin in derularea contractului. Desi art.1411C.civ.prede ca transmiterea folosintei se face pentru un timp determinat ,in realitate contractual se poate incheia si fara a se arata durata folosintei,insa locatiunea nu poate fi perpetua(vesnica). Locatiunea este un contract prin care o persoana, numita locator, se obliga sa asigure unei alte persoane, numita locatar (chirias), folosinta temporara, totala sau partila a unui bun in schimbul unei sume de bani sau alte prestatii, numita chirie (art. 1411 Cod Civil).

1.2 Varietati Codul civil reglementeaza contractual de locatiune in art.1410 si urmatoarele,incluzand sub acest titlu mai multe contracte diferite .Astfel,potrivit art.1413 C.civ. ,locatiunile sunt de mai multe feluri ,fiecare cu denumire specifica si reguli proprii: -inchirierea ,adica locatiunea edificiilor si a bunurilor mobile; -arendarea,adica locatiune fondurilor rurale; -prestatia lucratorilor,adica locatiunea muncii si a serviciilor; -antrepriza. In prenta lucrare urmeaza a se analiza, ca si contracte distincte ,contractual de locatiune de lucruri ,comform Codului civil,precum si contractual de arendare si contractual de antrepriza. Intrucat in materie de locatiune ,Legea114/1996 a prevazut norme speciale privind inchirierea suprafetelor locative ,contractul de inchiriere a locuintei constituita tot o varietate a locatiunii ,urmand a fi analizat separat.

1.3 Caractere juridice Contractul de locatiune reglementat de Codul civil prezinta urmatoarele caractere juridice: -este un contract cu titlu oneros - in care ambele parti contractante urmaresc un interes propriu patrimonial(locatorul sa obtina chiria ,iar locatarul sa obtina folosinta lucrului dat prin locatiune) -este un contract comutativ - existenta si intinderea obligatiilor sunt cunoscute de la momentul inchirierii contractului ,nedepinzand de hazard. -este un contract consensual - care se incheie prin acordul partilor indata ce au convenit asupra bunului si pretului, fara vreo formalitate. --este un contract sinalagmatic (bilateral)adica da nastere la obligatii reciproce si interdependenta intre parti .Astfel daca locatorul are obligatia principal de a asigura folosinta temporara a bunului dat in locatiune in schimb locatarul are obligatia de a plati pretul locatiunii. Contractele de locatiune incheiate prin inscris sub semnatura privata care au fost inregistrate la organele fiscale, precum si cele incheiate in forma autentica constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele si in modalitatile stabilite in contract sau, in lipsa acestora, prin lege. Prin analiza textului de lege anterior evocat, rezulta ca locatiunea nu este un contract executoriu prin lege, ci numai urmare a indeplinirii uneia dintre cele doua conditii, alternativ prevazute: Inregistrarea contractului la organele fiscale competente, sau Incheierea contractului in forma autentica. Potrivit art. 1798 NCC caracterul executoriu al contractului de locatiune produce efecte numai cu privire la plata chiriei, iar in raport de prevederile art. 1809 NCC, in cazul in care contractul este incheiat pe durata determinata cu respectarea uneia dintre cele doua conditii anterior mentionate, este executoriu si cu privire la obligatia de restituire a bunului. Intrucat, prin modificarea Legii 31/1990, s-a instituit obligativitatea obtinerii Certificatului de sediu eliberat de catre organele fiscale competente, cu ocazia inmatricularii la Oficiul National al Registrului Comertului a unei noi societati si in mod similar, ori de cate ori se modifica sediul social, in acest sens, fiind necesar a se inregistra la fisc actul care atesta dreptul de folosinta asupra spatiului, consideram, ca in practica, spre a conferi locatiunii caracter executoriu cea mai larga aplicabilitate o va avea inregistrarea contractului la organele fiscale competente.
4

2. Conditii de validitate

2.1 Capacitatea Asigurarea folosintei temporare a unui bun este calificata drept un act de administrare ,astfel incat locatorul trebuie sa aiba capacitatea pentru a face acte de administrare.Asa fiind ,poate fi locator si un minor intre 14 si 18 ani ,care poate face acte de administrare cu incuviintarea ocrotitorului sau legal,fara autorizarea de catre autoritatea tutelara. De asemenea ,contractul de locatiune poate fi incheiat de oricare dintre soti pentru bunurile comune ,intrucat se prezuma ca are si consintamantul celuilalt sot.(art35 Codul fam.) Dat fiind ca prin locatiune nu se transmite dreptul de proprietate,ci numai dreptul de folosinta temporara ,locatorul poate sa nu fie proprietarul lucrului,putand fi chiar locatorul principal. Proprietarul lucrului nu poate fi locatarul propriului sau lucru ,cu exceptia cazului cand nu are prerogativa folosintei(de exemplu ,este nud proprietar sau adus ca aport intr-o societate folosinta unui lucru ). In cazul coproprietatii asupra unui bun ,un singur coproprietar nu poate inchiria bunul decat cu acordul tuturor coproprietarilor ,intrucat acesta nu poate dispune decat de cota sa abstracta din bun . In cazul imobilelor ,lege a prevazut ca ,daca durata locatiunii depaseste un anumit termen (dupa unele opinii 3 ani,iar dupa alte opinii 5 ani),atunci ea este un act de dispozitie ,locatorul trebuind sa aiba capacitatea deplina de a contracta ,in caz contrar contractul considerandu-se valabil numai pentru termenul prevazut de lege . Pentru locatar ,contractul de locatiune este intodeuna un act de administrare ,astfel incat acesta trebuie sa aiba capacitatea de a face act de administrare.

2.2 Consimtamantul In privinta consimtamantului nu exista reguli speciale in materie de locatiune ,astfel incat vor fi aplicabile regulile generale in materia actelor juridice civile : -sa fie exprimat cu intentia de a produce efecte juridice; -sa provina de la o persoana cu discernamant;
5

- sa fie exteriorizat; - sa nu fie alterat de vicii de consimtamant.

2.3 Obiectul contractului Contractul de locaiune are obiect dublu: -lucru inchiriat -pretul Lucrul a crui folosin1 a fost nchiriat poate fi un mobil sau imobil, corporal sau incorporal (de exemplu, dreptul de proprietate industrial). Lucrul nchiriat nu trebuie s se distrug sau se consume prin folosin (conform destinaiei dup natura obiectului sau cea stabilit de pri, prin acordul lor). nseamn c obiectul locaiunii l formeaz lucruri nefungibile (individualdeterminate) dup natura lor sau dup voina prilor. Chiria este preul pltit de locatar pentru folosina lucrului nchiriat. Modalitatea de plat a chiriei se stabilete prin acordul prilor, de regul n bani, dar (spre deosebire de contractul de vnzare-cumprare) preul locaiunii poate fi pltit i n alte servicii. Avnd n vedere c durata contractului este un element esenial al locaiunii, precum i pentru caracterul succesiv al acesteia, chiria poate fi unic (global) dar, de regul, este stabilit pe uniti de timp: zile, luni, ani etc. Chiria trebuie s fie determinat sau cel puin determinabil (putnd fi lsat, fie la aprecierea unui ter ales de pri, fie la influena unui factor obiectiv; de exemplu, cursul valutar). Chiria trebuie sa fie sincer i serioas. Lipsa preului atrage nulitatea contractului ca locaiune, urmnd ca manifestarea de voin a prilor s poat fi calificat ca mprumut de folosin (comodat), dac au fost ntrunite condiiile de validitate a acestui contract (n special tradiiunea lucrului

3. Cauza Intrucat legea nu prevede reguli speciale in materia locatiunii privind cauza, vor fi aplicate reguli generale, cauza trebuind :

-sa existe; - sa fie reala; - sa fie licita si morala

4. Efectele contractului de locatiune

4.1 Obligatiile locatorului Toate obligatiile locatorului decurg din esenta contractului de locatiune,care consta in a asigura locatarului folosinta lucrului pe toata durata contratului(obligatia de a face). Pentru a asigura folosinta lucrului ,potrivit art.1420C.civ.,locatorul are trei obligatii principale : a)obligatia de a preda lucrul ; b)obligatia de a mentine lucrul in stare de intrebuintare ; c)obligatia de garantie pentru evictiune si pentru vicii ascunse.

a)Obligatia de a preda lucrul in folosinta temporara a locatarului trebuie executata la termenul stipulate in contract ,la locul unde se gasea lucrul in momentul incheierii contractului sip e cheltuiala locatarului . Lucrul trebuie sa fie predate intr-o stare corespunzatoare destinatiei in vederea careia a fost inchiriat (art.1421C.civ.),locatorul fiind obligat sa efectueze toate reparatiile necesare in acest sens inainte de predarea lucrului de catre locatar. Daca locatorul nu-si executa obligatia de predare a lucrului atunci locatarul poate infoca exceptia de neexecutare sau poate cere execuutarea silita ori rezilierea contractului pentru neexecutare,cu daune interese. b)Obligatia de a mentine lucrul in buna stare de functionare opereaza pe toata durata contractului .Lucrul trebuie sa poata fi folosit in scopul pentru care a fost inchiriat.Pentru acesta,in tot timpul locatiunii,locatorul trebuie sa efectueze reparatii;e necesare bunei folosinte a lucrului ,afara de micile reparatii ,care sunt in sarcina locatarului din momentul predarii lucrului. Intemeiul acestui obligatii locatarul nu poate fi obligat sa recontruiasca imobilul inchiriat ,daca acesta a pierit in total sau ne facut netrbnic spre obisnuita intrebuintare(art.1439 Codul civil),in acest caz incetand contractul.Neindeplinirea acestei obligatii de catre locator indreptateste locatarul:

-sa ceara justiei obligarea locatorului la efectuarea obligatiilor ,sub sanctiunea daunelor cominatorii pe zi de intarziere (art.1073Codul civil). -sa execute el insusi reparatiile ,in contul locatorului ,cu prealabila autorizare a justitiei (art.1077C.civ.);in caz de urgenta ,reparatiile pot fi efectuate chiar fara autorizare; -sa solicite rezilierea contractului (art. 1020-1021 C. civ. si art.1439 al. 2 C. civ.) c) obligatia de a garanta folosinta linistita si utila a lucrului inchiriat se aseamana cu obligatia de garantie a vanzatorului, cu precizarea ca la vanzare dreptul garantat este proprietatea, iar in cazul locatiunii aceasta este folosinta lucrului. Aceasta obligatie de garantie se concretizeaza in 3 obligatiuni principale: -de a raspunde pentru tulburarile provenite in propria sa fapta ; -de a-l garanta pe locatar cotra tulburarilor provenite din partea tertilor; -de a raspunde pentru viciile ascunse ale bunului inchiriat.

4.2 Obligatiile locatarului Locatarul are urmatoarele obligatii: a) de a intrebuinta lucrul ca un bun proprietar si potrivit destinatiei sale; b) de a plati chiria cuvenita; c) de a restitui lucrul la incetarea contractului d) de a apara lucrul inchiriat contra uzurparilor e) de a raspunde pentru incendii a) obligatia locatarului de a intrbuinta lucrul ca un bun proprietar si conform destinatie sale este prevazuta expres in art.1429 C. civ. Locatarul trebuie sa intrebuinteze lucrul ca si cum ar fi a-l sau,culpa fiind apreciata dupa tipul abstract al omului prudent si diligent. De asemenea, el este tinut sa respecte destinatia determinate prin contract, iar in lipsa de stipulatie speciala destinatia prevazuta dupa circumstante. In caz de nerespectarea acestei obligatii, locatarul poate solicita repunerea lucrului in starea sa anterioara sau rezilierea contractului, cu daune interese. Locatarul poate face lucrari de mica insemnatate, care nu schimba destinatia lucrului (instalarea telefonului sau a antenei de telefon, introducerea luminii electrice, a apei sau a gazului). Pentru acestea, la
8

incetarea locatiunii, locatarul are dreptul de a cere repunerea lucrului in stare initiala, daca nu o face, locatarul are dreptul la despagubiri pentru imbunatatirile aduse lucrului. Din obligatia de a intrebuinta lucrul ca un bun proprietar rezulta obligatia de a efectua reperatii (mici de simpla intretinere); de exemplu, repararea tencuielii peretilor, a partilor degradate din parchet sau dusumele, geamurilor si usilor, incuietorilor (art. 1447-1449 C. civ.). Totusi, toate reparatiile (deci inclusive cele locative) sunt in sarcina locatorului, daca au fost cauzate prin vechime, forta majora, caz fortuity sau culpa locatorului. Daca degradarea locului se datoreaza culpei locatarului, el va fi obligat sa faca reparatiile pe cheltuiala sa chiar daca nu sunt locative; de asemenea, locatarul va raspunde pentru prejudiciile aduse lucrurilor altor persoane. Potrivit art. 1434 C. civ.,locatarul raspunde de asemenea de stricaciunile si pierderile provocate de persoanele familiei sale sau de sublocatari. Daca sunt mai multi locatari diferiti si nu se pot stabili care este vinovat de stricaciunile la partile comune, repararea acestora este in sarcina proprietarului. b) Obligatia locatarului de a plati chiria este prevazuta de art.1429 C. civ., care arata ca locatarul trebuie sa plateasca pretul locatiunii la termenele stabilite. Daca nu s-a stabilit astfel, conform regulilor generale, plata se face la domiciliul debitorului-locatar; in caz de pluralitate de locatari, obligatia este conjuncta (divizibila). In caz de neexecutare aceste obligatii, locatarul poate cere executarea silita sau rezilierea judiciara a contractului. Partile pot stipula in contract un pact comisoriu expres, in baza caruia, in caz de neplata a chiriei la termen, contractul sa fie considerat reziliat de drept, fara notificare si fara actiunea in justitie. Daca intre parti nu a existat un contract de locatiune, proprietarul imobilului ocupat de o alta persoana nu poate sa pretinda o suma de bani drept chirie, fiind insa inderptatit sa solicite echivalentul lipsei de folosinta, in baza principiului fara just temei. In practica judiciara de dupa 1989 s-a pus problema posibilitatii modificarii chiriei pe parcusul executarii contractului, fara sa existe clauza contractuala in acest sens. Solutia a fost afirmativa, aratandu-se ca, in raport cu liberalizarea preturilor si a cresterii a ratei inflatiei, locatarul este indreptatit sa pretinda o chirie mai mare avand in vedere dispozitiile
9

art.970 C. civ.,potrivit carora conventiile trebuie executate cu bunacredinta. Ele obliga nu numai la ceea ce este expres intr-insele, dar la toate urmarile ce echitatea, obiceiul sau legea da obligatiei dupa natura sa. c) Dupa incetarea locatiunii, locatarul trebuie sa restituie lucrul in starea in care a fost predat, conform inventarului facut la primire. In lipsa de inventor opereaza prezumtia ca locatarul a primit lucrul in buna stare; fiind relative, prezumtia poate fi combatuta de locatar prin dovada contrara. Daca la incetarea locatiunii, locatarul nu restituie lucrul inchiriat, locatarul are la indemana 2 actiuni: -o actiune personala, decurgand din contractul de locatiune; - o actiune reala (actiunea de revendicare), daca are calitate de proprietar. Locatarul nu raspunde de pieirea sau deteriorarea bunului din cauza vechimii, fortei majore, cazului fortuit sau culpei locatarului (art.1431-1434 C. civ.) La incetarea locatiunii, locatarul poate fi obligat sa faca reparatiile necesare pentru a preda imobilul in starea in care l-a primit. d) potrivit art.1433 C. civ.,locatarul este dator sa apere lucrul inchiriat contra uzurparilor. Prin uzurpare in aceasta materie, se intelege orice atingere provenita de la un tert asupra proprietatii sau posesiei lucrului dat in locatiune. Locatarul are obligatia de a-l anunta pe locatar in termen util de orice incercare a tertilor de valorificare a unui drept asupra lucrului inchiriat, sanctiunea de a suporta daune-interese si cheltuieli de judecata (art.1433 al.2 C. civ.); e) locatarul unei cladiri, potrivit art.1435 C. civ., raspunde pentru incendiu daca nu se va dovedi ca incendiul a provenit din caz fortui, forta majora, defect de constructie sau prin comunicarea focului (fara greseala sa) de la o casa vecina. Daca sunt mai multi locatari, fiecare va raspunde pentru pagubele pricinuite de incediu proportional cu valoarea locativa a partii din imobil pe care o ocupa, raspunderea lor fiind divizibila. Pentru a se putea exonera de raspundere, oricare dintre locatari, in afara cazurilor prevazute de art.1435 C. civ., va putea dovedi ca incendiul nu a izbucnit sau nu putea izbucni in partea pe care o ocupa el. Daca se face dovada ca incendiul a izbucnit intr-o parte comuna a imobilului, intrucat aceasta se gaseste in intretinerea si administrarea locatorului, acesta va raspunde, locatarii fiind exonerati de raspundere. In lipsa unei conventii contrare, locatarul principal va raspunde
10

fata de locator pentru distrugerea prin incediu a obiectului dat in locatiune, chiar daca aceasta este imputabila unui sublocatar.

5. Incetarea contractului de locatiune

Locaiunea nceteaz, cel mai firesc, o dat cu producerea efectelor sale, la expirarea termenului contractului. Avnd n vedere c locaiunea s-a ncheiat prin acordului de voin al prilor, ea poate de asemenea,poate nceta pe aceiai cale. 1. ncetarea prin denununtarea unilateral. Ca excepie, de la regula ncetrii oricarui contract numai prin acordul de voin al partilor care l-au perfectat, atunci cnd durata locaiunii nu a fost determinat prin contract, locaiunea poate nceta i prin manifestarea de voin a unei singure (i oricare) pri ( art. 1436 C. civ.). ncetarea locaiunii prin denunare unilateral este ns condiionat de respectarea unui termen de preaviz. Termenul de preaviz reprezint intervalul de timp scurs, dintre data la care una dintre pri i-a manifestat intenia de a nceta raporturile contractuale i data la care locaiunea urmeaz s nceteze. Termenul de preaviz poate fi convenional, iar cnd lipsete se va stabili dup natura lucrului i dup obiceiul locului art. 1436 C. civ. Manifestarea de voin efectiv prin care una dintre prile contractante declar c nu mai dorete continuarea raporturilor de locaiune se numete concediu art. 1436 C. civ. Ca natur juridic concediul este un act juridic unilateral de voin. Pentru denunarea unilateral a locaiunii nu se cere o form special. Ea trebuie s fie fcut n scris, iar dac partea concediat refuz s dea o dovad de primire, se face prin intermediul executorilor judectoreti2. Expirarea termenului de preaviz are drept consecin ncetarea locaiunii; iar un nou contract poate fi ncheiat numai prin acordul prilor i cu ndeplinirea tuturor condiiilor impuse. 2. ncetarea prin expirarea termenului. Potrivit art. 1436 C. civ. Locaiunea fcut pe timp determinat nceteaz de la sine cu trecerea timpului i fr prealabil ntiinare. Termenul contractului poate fi sti-

11

pulat de pri n contract sau n anumite condiii, poate fi prezumat de lege (art. 1450 i art. 1451 C. civ.). Dac i dup expirarea termenului contractului, raporturile de locaiune continu, locatarul folosind mai departe lucrul nchiriat, iar locatorul neopunndu-se, contractul de locaiune se consider rennoit, prin tacita relocaiune (art. 1437 i art. 1452 C. civ.). Prin tacita relocaiune se ncheie un nou contract de locaiune (nu se prelungesc efectele celui vechi). Existena unui nou contract presupune implicit i ndeplinirea condiiilor de validitate prevzute de art. 948 C. civ. pentru existena oricrui contract (capacitate, consimmnt, obiect etc.). Noul contract (rennoit) de locaiune are aceleai clauze, dar spre deosebire de locaiunea anterioar, opereaz pe durat nedeterminat. Aceast caracteristic a locaiunii rennoite (prin tacita relocaiune) are drept consecin posibilitatea oricreia dintre pri de a denuna unilateral noul contract pe timpul derulrii sale (cu singura condiie a respectrii termenului de preaviz impus de art. 1436 alin. 2 C. civ.). Rennoirea locaiunii prin tacita relocaiune va putea fi mpiedicat de locator, dac anterior expirrii termenului, acesta i-a anunat concediului (notificat locatarului). Anunarea concediului, n acest caz, va nsemna manifestarea expres a voinei locatorului de a nu ncheia un nou contract de locaiune (fr a fi necesar vreo justificare). Pentru a fi valabil, concediul trebuie numai s fie anunat nainte de expirarea termenului prevzut n contract, fr a fi necesar i respectarea unui termen de preaviz. Evident c dac locatorul a anunat concediul, locatarul nu poate opune tacita relocaiune, (chiar dac a continuat s foloseasc lucrul nchiriat). 3. ncetarea prin reziliere. Potrivit art. 1453 C. civ., n caz de reziliere a contractului pentru neexecutarea obligaiilor de ctre una dintre pri, locaiunea nceteaz (dup regulile generale n materie de contracte sinalagmatice cu executare succesiv: punerea n ntrziere a debitorului i daune-interese, art. 1020 i art. 1021 C. civ.). De menionat c rezilierea locaiunii pentru neexecutare trebuie s aib ca temei nendeplinirea unei obligaii principale, (de exemplu, schimbarea destinaiei lucrului, neplata chiriei etc.) i nu a unei obligaii mai puin importante. Rezilierea trebuie pronunat de instan, dar va putea opera i de drept, dac prile au stipulat un pact comisoriu expres n acest sens3.

12

Instana de judecat nu este obligat s pronune totui rezilierea, putnd acorda, dup circumstane, un termen de graie (art. 1021 C. civ.) 4. ncetarea prin pieirea lucrului. Potrivit art. 1423 i art. 1439 C. civ., pierderea total sau parial a lucrului nchiriat duce la ncetarea locaiunii, indiferent dac pieirea a fost cauzat de fora major ori de culpa prilor, deoarece locatorul nu mai poate asigura locatarului folosina normal a acestuia. Prin pieire se nelege, n primul rnd, distrugerea material a lucrului, dar i orice alt imposibilitate de a se folosi lucrul (de exemplu, rechiziionarea, exproprierea sau confiscarea lui). ncetarea locaiunii se va produce diferit, dup cum pieirea este total sau parial. a). Dac pieirea lucrului a fost total, contractul este desfcut de drept, deoarece nu mai poate fi asigurat folosina acestuia (i nici nu poate fi obligat la reconstituirea, refacerea sau nlocuirea lui)4. b). Dac pieirea lucrului este numai parial, locatarul are un drept de opiune ntre a cere: o scdere a chiriei proporional cu pierderea suferit sau rezilierea contractului, dac partea pierit din lucru este att de important nct acesta nu mai poate fi folosit potrivit preteniilor sale. 5. ncetarea prin desfiinarea (desfacerea) titlului locatorului. Atunci cnd se pierde titlul locatorului cu efect retroactiv (de exemplu, n caz de revocare, nulitate sau cnd titularul dreptului a fost evins de un ter printr-o aciune n revendicare) contractul de locaiune se desface, deoarece locatorul nu mai poate asigura locatarului folosina lucrului5. Soluia este aceeai indiferent dac se desfiineaz ori se desface titlul locatorului. Fac excepie de la regula de mai sus, urmtoarele cazuri, n care locaiunile rmn valabile: a). Contractele de locaiune ncheiate de uzufructuar rmn valabile pe cel mult 5 ani n limitele unui act de administrare (art. 534 i art. 1268 C. civ.); b). Contractele ncheiate de terul dobnditor al imobilului ipotecat (dac locaiunea s-a ncheiat cu bun-credin i a avut dat cert); c). Contractele de locaiune ncheiate de proprietarul aparent cu un locatar de bun-credin6. 6. Efectele nstrinrii lucrului nchiriat prin acte ntre vii. Potrivit art. 1441 C. civ. atunci cnd locatorul vinde lucrul nchiriat, cumprtorul este dator s respecte

13

locaiunea ncheiat anterior, cu condiia existenei unui nscris autentic sau unui nscris sub semntur privat cu dat cert (art. 1182 C. civ). Fac excepie locaiunile care au drept clauz de ncetare vnzarea lucrului (ori alt nstrinare). n lips de stipulaie contrar, contractul de locaiune cu dat cert produce efecte i este opozabil terului dobnditor. n consecin, vnzarea sau alt nstrinare, este cauz de ncetare a locaiunii, numai dac contractul s-a ncheiat verbal ori prin nscris sub semntur privat, fr dat cert. Potrivit art. 1442 C. civ., n caz de ncetare a locaiunii pe temeiul nstrinrii lucrului, locatarul este n drept s cear i s primeasc daune-interese, iar pn la plata acestora are un drept de retenie asupra lucrului nchiriat (art. 1444 C. civ.). Dreptul la despgubire al locatarului include i valoarea investiiilor fcute lucrului. Aciunea se prescrie n termenul general de prescripie (care ncepe s curg de la ncetarea locaiunii). Dac contractul este ncheiat pe un termen de peste 3 ani i are ca obiect un imobil, opozabilitatea fa de teri se asigur prin nscrierea locaiunii n cartea funciar (art. 21 lit. C din legea nr. 7/1996).

14

Bibliografie
Contracte civile,teorie si practica judiciara Editura Lumina Lex , Bucuresti 2004

15