Noiuni privind evidena i publicitatea imobiliar I. Noiuni introductive.

Una dintre prioritile Romniei n noile condiii ale economiei de pia este dezvoltarea unei piee libere a proprietilor imobiliare. Statul este ns interesat de cunoaterea situaiei bunurilor imobile pentru a cror transmitere ori deinere percepe taxe i impozite, care constituie o important surs de venituri ale bugetului public. e aceea, statul trebuie s recurg la di!erite procedee prin care proprietarii i posesorii de imobile s !ie obligai la ndeplinirea anumitor !ormaliti de eviden i publicitate. "ublicitatea imobiliar are ca obiect nscrierea n cartea !unciar a actelor i !aptelor #uridice re!eritoare la imobilele din aceeai localitate. $a se e!ectueaz, la nivelul nivelul !iecrei uniti administrativ%teritoriale &comun, ora sau municipiu, #ude', prin o!iciile teritoriale de cadastru i publicitate imobiliar, a!late n subordinea (geniei Naionale de )adastru i "ublicitate *mobiliar. Scopul activitii de publicitate imobiliar este de a asigura accesul liber, cu uurin i n timp util, al tuturor celor interesai la in!ormaiile n legtur cu situaia #uridic a imobilelor. "ublicitatea imobiliar se ntemeiaz pe sistemul de eviden al cadastrului general, care este un sistem unitar i obligatoriu de eviden te+nic, economic i #uridic prin care se realizeaz identi!icarea, nregistrarea i reprezentarea pe +ri i planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum i a celorlalte bunuri imobile de pe ntreg teritoriul rii, indi!erent de destinaia lor i de proprietari.

II. (specte generale privind sistemele de eviden i publicitate imobiliar existente n Romnia. "n la intrarea n vigoare a ,egii nr. -./001, n Romnia au existat dou sisteme de nregistrare a bunurilor imobile2 /. Sistemul de publicitate al registrelor de transcripiuni i inscripiuni, denumit i sistemul publicitii personale aplicat n 3untenia, 3oldova, 4ltenia i obrogea5 6. Sistemul crilor !unciare denumit i sistemul publicitii reale, aplicat n 7ransilvania i nordul 3oldovei. Sistemul de transcripiuni i inscripiuni reprezint o modalitate de organizare a
89

publicitii drepturilor reale imobiliare, presupunnd evidenierea actelor #uridice nc+eiate n legtur cu imobilele, n scopul de a !ace acele acte opozabile terilor. (cest sistem se compunea din2 a' registrul de transcripiuni, care servea la transcrierea2 % actelor translative de proprietate ntre vii sau a actelor constitutive de alte drepturi reale imobiliare5 % ordonanelor de ad#udecare5 % actelor de expropriere pentru cauz de utilitate public5 % renunrilor la drepturile reale transcrise5 % +otrrilor #udectoreti care constat existena unui drept real imobiliar5 % cesiunilor de venituri pe un termen mai mare de 6 ani5 % contractelor de locaiune imobiliar cu durata mai mare de 8 ani. b' registrul de inscripiuni, n care se nscriau ipotecile i privilegiile imobiliare, cu excepia privilegiului vnztorului de imobil, care se transcrie n registrul de transcripiuni. Sistemul de transcripiuni i inscripiuni este un sistem personal de publicitate, ntruct evidena se ine pe numele persoanelor bene!iciare ale transcripiunii i inscripiunii. (cest sistem de publicitate prezenta urmtoarele inconveniente2 a' asigura numai o publicitate parial, deoarece n registrul de transcripiuni nu se evideniau2 % transmisiunile pentru cauz de moarte5 % +otrrile #udectoreti ce declar des!iinarea unui act #uridic5 % mprirea unui bun indiviz, cnd imobilul cade n lotul unui coprta. b' transcrierea sau nscrierea are ca e!ect numai ncunotiinarea terilor cu privire la un drept, dar nu constituie o dovad su!icient despre existena acelui drept i nici o garanie a valabilitii lui. c' terul dobnditor nu poate s cunoasc situaia exact a imobilului i este expus, timp de 8: de ani, s !ie evins din imobilul dobndit, !ie din cauza unor vicii ale actelor de dobndire anterioare titlului su, !ie datorit unor sarcini pe care nu le%a putut
8;

cunoate. d' notarul public nu era obligat s veri!ice legalitatea i valabilitatea actului nregistrat, ceea ce este de natur s creeze ndoieli n legtur cu valabilitatea acestui act. e' datorit caracterului personal al publicitii % decurgnd din !aptul c nregistrarea se !cea nu pe imobile, ci pe numele proprietarilor % cercetarea registrelor era deosebit de incomod, determinarea adevratului proprietar al imobilului, pe baza registrelor, !iind extrem de di!icil. $!ectul principal al transcrierii este acela c actul #uridic translativ de proprietate devine opozabil !a de teri. $ste necesar ns, ndeplinirea urmtoarelor condiii2 % terul s !i dobndit el nsui un drept real de la acelai autor, cu privire la acelai bun imobil5 % dreptul real s !i !ost supus transcrierii sau nscrierii5 % !ormalitatea nscrierii sau transcrierii s !i !ost n!ptuit de ctre cel ce se opune actului subdobnditorului &terului'. <n cazul n care nu sunt ndeplinite aceste ultime dou condiii, o persoan nu poate invoca inopozabilitatea actului nc+eiat de ctre un alt dobnditor &ter' n privina aceluiai imobil, pentru motivul c acest act nu a !ost transcris. S!era noiunii de ter este mai larg atunci cnd se raporteaz la actele translative cu titlu gratuit, cum ar !i donaiile. (st!el, lipsa transcrierii va putea !i invocat de ctre orice persoan interesat, inclusiv de ctre creditorii c+irogra!ari sau legatarii donatorului. <n sistemul de publicitate al registrelor de transcripiuni i inscripiuni se aplica, deci, principiul potrivit cruia dreptul celui ce%/ transcrie mai nti este mai puternic dect drepturile altor dobnditori, c+iar dac actul su a !ost nc+eiat mai n urm. "rin ,egea cadastrului i publicitii imobiliare s%a renunat la sistemul de inscriptiuni i transcripiuni, generalizndu%se sistemul crilor !unciare pe ntreg teritoriul rii. )rile !unciare constituie un sistem real de publicitate, ntruct se ntemeiaz pe identitatea topogra!ic a imobilelor, aa cum rezult din evidena
81

cadastrului general al !iecrui #ude. Spre deosebire de sistemul de transcripiuni i inscripiuni, sistemul de carte !unciar o!er avanta#ul unei evidene complete i exacte a imobilelor din !iecare localitate. III. )adastrul general % noiune, obiective, !uncii. )adastrul general este sistemul unitar i obligatoriu de eviden te+nic, economic i #uridic a tuturor imobilelor de pe ntreg teritoriul rii &art. / din ,egea nr. -./001, republicat n 3. 4!. nr. 6:/.6::1'. "otrivit art. 8 al ,egii -./001, se n!iineaz (genia Naional de )adastru i "ublicitate *mobiliar, ca instituie public cu personalitate #uridic, unica autoritate n domeniu, a!lat n subordinea 3inisterului (dministraiei i *nternelor, prin reorganizarea 4!iciului Naional de )adastru, =eodezie i )artogra!ie i preluarea activitii privind publicitatea imobiliar de la 3inisterul >ustiiei )adastrul general se organizeaz la nivelul !iecrei uniti administrativ% teritoriale2 comun, ora, &municipiu', #ude, prin o!iciile teritoriale de cadastru i publicitate imobiliar i la nivelul ntregii ri. "rin sistemul de cadastru general se realizeaz urmtoarele obiective2 a' identi!icarea, nregistrarea i descrierea n documentele cadastrale, a bunurilor imobile prin natura lor, msurarea i reprezentarea acestora pe +ri i planuri cadastrale, precum i stocarea datelor pe suporturi in!ormatice5 b' identi!icarea i nregistrarea tuturor proprietarilor i a altor deintori legali de alte bunuri imobile, n vederea nscierii n cartea !unciar5 c' !urnizarea datelor necesare sistemului de impozite i taxe pentru stabilirea corect i ec+itabil a obligaiilor !iscale ale contribuabililor, la solicitarea organismelor abilitate. )adastrul general ndeplinete trei !uncii2 a' !uncia te+nic, realizat prin determinarea, pe baz de msurtori, a poziiei, con!iguraiei i mrimii supra!eelor terenurilor pe destinaii, categorii de !olosin i pe proprietari, precum i ale construciilor5 b' !uncia economic , prin evidenierea destinaiei i categoriilor de
8-

!olosin a parcelelor, precum i a elementelor necesare stabilirii valorii economice a bunurilor imobile, n vederea impozitrii5 c' ! uncia #uridic, realizat prin identi!icarea proprietarilor pe baza .

actului de proprietate i nscrierea lor n cartea !unciar

,a nivelul unitilor administrativ%teritoriale &comun, ora i municipiu', lucrrile te+nice de cadastru constau n2 % stabilirea, potrivit legii, i marcarea pe teren prin borne a +otarelor unitilor administrativ%teritoriale respective5 % marcarea pe teren prin borne a limitei intravilanului localitilor, potrivit legii5 % identi!icarea bunurilor imobile pe baza actelor de proprietate sau, n lipsa acestora, pe baza posesiei exercitate sub nume de proprietar5 % msurarea tuturor parcelelor de teren din cuprinsul !iecrei uniti adminis trativ%teritoriale, speci!icndu%se destinaia, categoria de !olosin i proprietarul sau, dup caz, posesorul acestora5 % pentru terenurile ocupate de construcii, curi, precum i pentru terenurile cu alte destinaii, situate n intravilan sau extravilan, se vor speci!ica, pe baza datelor !ur nizate de cadastrele de specialitate, categoriile de !olosin a terenurilor, ncadrarea acestora pe zone n cadrul localitii, respectiv pe clase de calitate5 % nregistrarea litigiilor de +otare, n cazul nenelegerilor ntre proprietari i &sau' posesorii nvecinai. )adastrul general cuprinde urmtoarele documente te+nice principale2 % registrul cadastral al parcelelor5 % indexul al!abetic al proprietarilor i domiciliul acestora5 % registrul cadastral al proprietarilor5 % registrul corpurilor de proprietate5 % !ia centralizatoare, partida cadastral pe proprietari i pe categorii de !olosin5
8?

% planul cadastral. "lanul cadastral conine reprezentarea gra!ic a datelor din registrele cadastrale, re!eritoare la terenurile i construciile din cadrul unitilor administrativ%teritoriale.

Crile funciare I. Noiune, obiect, !uncii. )rile !unciare constituie un sistem de publicitate care se ntemeiaz pe identitatea topogra!ic a imobilelor i re!lect toate modi!icrile care intervin n situaia material i #uridic a imobilelor. )rile !unciare reprezint, totodat, un sistem de eviden complet, deoarece oglindesc toate transmisiunile i constituirile de drepturi reale n legtur cu imobilul respectiv, c+iar i unele drepturi personale, !apte sau alte raporturi #uridice re!eritoare la bunurile imobile. repturile reale imobiliare nscrise n cartea !unciar se numesc drepturi tabulare, iar nscrierile care se re!er la aceste drepturi alctuiesc @starea tabularA. Sistemul crilor !unciare ndeplinete urmtoarele !uncii2 a' prin acest sistem de publicitate se obine o eviden !oarte clar a !iecrui imobil, de la intrarea bunului n circuitul civil, opernd i cuprinznd !iecare modi!icare n situaia material ori #uridic a acestuia. (st!el, dac o anumit supra!a a !ost reparcelat, deci micorat, ori printr%o alipire supra!aa a devenit mai mare, aceste operaiuni sunt nscrise n cartea !unciar. e asemenea, dac asupra imobilului s% au transmis ori s%au constituit drepturi, studiind cartea !unciar vom putea ti care sunt titularii acestor drepturi, precum i natura operaiunilor #uridice nc+eiate. b' prin crile !unciare se asigur realizarea elementelor necesare cerute de lege pentru constituirea, strmutarea, modi!icarea i stingerea drepturilor reale imobiliare care nu pot !i dobndite, modi!icate, transmise sau stinse !rca aceste operaiuni s !ie evideniate n crile !unciare respective. e asemenea, legea prevede obligativitatea nscrierii unor drepturi personale, !apte i raporturi #uridice n legtur cu drepturile nscrise n cartea !unciar, pentru a putea deveni opozabile terelor persoane. 4biectul crilor !unciare l constituie
80

imobilele, adic terenurile de orice !el, precum i bunurile ncorporate lor, !ie n mod natural, !ie arti!icial. II. $ntitile de baz ale evidenei cadastrale i publicitii imobiliare. "otrivit art. / alin. &6' din ,egea nr. -./001, entitile de baz ale evidenei cadastrale i de publicitate imobiliar care trebuie s se regseasc i n crile !unciare sunt urmtoarele2 parcela, construcia i proprietarul. "arcela reprezint un imobil cu sau !r construcii, determinat n +rile topogra!ice i individualizat printr%un numr cadastral. 7erenul este, deci, entitatea principal, iar construcia este entitatea accesorie. Una sau mai multe parcele alipite, de pe teritoriul unei localiti, aparinnd aceluiai proprietar, !ormeaz corpul de proprietate care se nscrie n cartea !unciar, iar mai multe corpuri de proprietate de pe teritoriul aceleiai localiti, aparinnd unui proprietar, !ormeaz partida sa cadastral care se nscrie n aceeai carte !unciar. )onstrucia reprezint imobilul realizat prin edi!icare care se nscrie n aceeai carte !unciar n care se nscrie terenul pe care aceasta a !ost realizat. "entru nscrierea n cartea !unciar nu are relevan destinaia construciei, ns aceasta se va meniona n cartea !unciar. nscrierea unei construcii n cartea !unciar se va realiza numai dac se !ace dovada existenei sale materiale i a dreptului solicitan% tului asupra acelei construcii. "roprietarul imobilului poate !i o persoan !izic sau o persoan #uridic privat sau de drept public. )orpul de proprietate reprezint un ntreg, o unitate distinct din punct de vedere #uridic. <n consecin, dreptul de proprietate asupra acestui corp !unciar se re!er la ntreg, !ie c aparine unei persoane, !ie mai multora, n aceast din urm situaie trebuind s !ie artate cotele !iecruia. <n caz contrar, se va considera c dreptul de proprietate aparine acestor persoane, simultan i concurent, asupra ntregului corp !unciar ne!racionat n materialitatea sa. (tunci cnd !iecare dintre coproprietari are o anumit cot parte determinat, dar aceasta nu este egal cu a celorlali, se va arta proporia !iecruia !a de ntreg, spre exemplu o treime, o
9:

cincime etc. Biecare corp !unciar alctuit prin unirea mai multor parcele se va arta printr%un numr roman. ac se nscriu n aceeai carte !unciar parcelele care nu se vor uni la corpul !unciar se va pune semnul crucii, iar toate celelalte parcele nscrise dup acest semn vor !i considerate corpuri !unciare independente. 3odi!icrile corpului !unciar, aa cum prevede art. 96 din ,egea nr. -./001, pot avea loc !ie prin alipiri, !ie prin dezlipiri. (lipirea este operaiunea prin care mai multe parcele se unesc pentru a constitui un singur corp !unciar, dar poate avea loc i prin mrirea supra!eei unui corp !unciar sau a unei parcele. (st!el, corpul de proprietate consti%tuit prin nscrierile n cartea !unciar se va putea modi!ica prin alipiri, dac mai multe parcele se unesc ntr%un singur corp sau dac se adaug o nou parcel la un corp de proprietate ori se mrete ntinderea unei parcele. <n cazul n care se unesc dou sau mai multe parcele ntr%o singur parcel, acestea trebuie s !ie situate una lng alta. ezlipirea reprezint operaiunea prin care un corp !unciar sau o parcel devin mai mici, prin desprinderea unei parcele de la corpul !unciar sau mprirea unei parcele n mai multe pri independente. (st!el, corpul de proprietate se modi!ic i prin dezlipiri, dac se desparte o parcel de un corp sau se micoreaz ntinderea unei parcele.

III. )uprinsul crii !unciare. )artea !unciar este alctuit din titlu &compus din numrul ei i denumirea localitii n care este situat imobilul' i din trei pri. 7itlul crii !unciare al parcelei pe care s%au constituit drepturi de super!icie sau concesiune va cuprinde i meniunea acestui drept. Boile crii !unciare se numeroteaz pe !iecare localitate, ncepnd cu numrul / pn la ultimul numr necesar, !r separare pe ani. )nd se d urmtorul numr, se are n vedere ultimul numr dat crii !unciare de pe lista ce se ine pentru !iecare localitate. "otrivit art, /0 din ,egea nr. -./001 cartea !unciar are 8 pri. "artea *, denumit i CBoaia de avereD, cuprinde2
9/

a' descrierea imobilului cu indicarea numrului de ordine &adic *E/...' i a numrului cadastral dat parcelei &de exemplu2 /::, dup planul de identi!icare a imobilelor'. Biecare imobil are un numr cadastral. numr de ordine5 b' supra!aa terenului, categoria de !olosin i, dup caz, construciile5 c' amplasamentul i vecintile. 3eniunile privind terenul i categoria de !olosin sunt cele uzitate n lucrrile de cadastru ca, de exemplu2 teren cu construcii &care se descriu, de exemplu2 cas, parter i eta# din crmid, gra#d i ur etc'5 terenuri agricole arabile, puni, !nee, vii i livezi etc5 terenuri neagricole &pduri, plantaii !orestiere, terenuri cu ape i stu! etc'5 terenuri neproductive &drumuri, ci !erate, aerodromuri, construcii industriale etc'. Supra!aa terenului se exprim n unitile de msur legale actuale2 +a, mp, n care se vor trans!orma denumirile anterioare2 #ugre, stn#eni, pogoane, pr#ini, ocoale etc. <n localizarea amplasamentului se aplic repere de la cea mai larg modalitate de situare, la cea mai detaliat, respectiv strada i numrul. *ndicarea vecintilor este necesar ndeosebi n regiunile care nu au avut cri !unciare. "artea a **%a, denumit i CBoaia de proprietateD, se re!er la nscrierile privind dreptul de proprietate i documen tele pe care se ntemeiaz i are 9 rubrici2 numrul curent, numele i prenumele proprietarului, operaiunea nregistrat i observaii. n antet se menioneaz num rul crii !unciare, ca pe !oaia *. a' Numele proprietarului se scrie n aa !el, nct s se elimine orice dubiu cu privire la identitatea acestuia. ac este persoan !izic, se scrie numele, prenumele su i al prinilor i, cnd este cazul, i porecla, iar dac este persoan #uridic, se scrie denumirea i sediul acesteia. b' Rubrica a doua cuprinde2 % menionarea modalitilor de dobndire a proprietii certi!icate de acte #uridice corespunztoare &vnzare%cumprare, donaie, sc+imb etc.' (ceste acte
96

ac intervin dezmembrri sau

alipiri de parcele, imobilul poate avea mai multe numere cadastrale, dar sub acelai

#uridice pot

!i autentice &notariale', sub semntur privat, +otrri

#udectoreti, acte admi nistrative5 % transmiterea proprietii, modi!icarea sau stingerea dreptului asupra ntregului corp de proprietate sub !orma proprietii exclusive, comune n devlmie sau indivize5 % servituile stabilite n !avoarea imobilului 5 % !aptele #uridice care determin apariia, modi!icarea sau stingerea drepturilor reale, drepturile personale sau alte raporturi #uridice, aciunile re!eritoare la proprietate 5 % orice ndreptri sau nsemnri cu re!erire la titlu, partea crii !unciare. "artea a ***%a, denumit i CBoaia de sarciniD, se re!er la2 a' dezmernbrmintele dreptului de proprietate2 uzu!ruct, uz, abitaie, concesiune, servituile n de!avoarea imobilului, super!icie i sarcini &ipoteci, privilegii'. Super!icia se nscrie asupra parcelei sau, dup caz, asupra ntregului corp de proprietate5 b' !aptele #uridice, drepturile personale, precum i aciunile privitoare la drepturile reale nscrise n aceast parte5 c' urmririle imobiliare &sec+estrul' sau a veniturilor imobilului5 d' orice modi!icri, ndreptri sau nsemnri ce s%ar !ace cu privire la nscrierile !cute n aceast parte. (ceast parte a crii !unciare cuprinde trei rubrici2 numrul curent, cuprinsul &inclusiv valoarea' i observaii, iar n antet se menioneaz cele nscrise pe celelalte !oi. IV. "rincipiile !undamentale ale crilor !unciare. ,a baza regimului #uridic al crilor !unciare stau anumite reguli !undamentale, cu valoare de principii. )ele mai multe dintre aceste principii, instituite prin !ost pstrate i de ,egea nr. -./001. 1) "rincipiul consensului. "otrivit regulilor dreptului civil, constituirea, modi!icarea, transmiterea sau stingerea drepturilor reale are loc prin declaraia
98

* sau a **%a a

ecretul%lege nr. //;./08?, au

de voin a titularului dreptului i, respectiv, prin acordul dintre acesta i cel n !avoarea cruia se constituie sau se strmut dreptul. ecretul%lege nr. terea i stingerea acord de mntului asemenea, drepturile //;./08? reproducea dispoziiile )odului civil re!eritoare la valabilitatea

conveniilor prevznd c pentru constituirea, transmi voin ntre cel care d i cel care primete dreptul. e

drepturilor reale n regim de carte !unciar este necesar s existe un reale nu se pot radia din cartea !unciar, dect !ie n temeiul consim

de radiere exprimat de titularul dreptului, !ie prin moartea titularului sau mplinirea termenului artat n nscrierea respectiv, dar radierea nu va a!ecta drepturile constituite n !avoarea terelor persoane. "otrivit art. 66 alin. &/' din ,egea nr. -./001, nscrierea n cartea !unciar a dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale se !ace pe baza actului prin care acestea s%au constituit ori s%au transmis, n mod valabil. (ceste din urm dispoziii legale nu trebuie s ne duc la concluzia greit potrivit creia la baza regimului #uridic al noilor cri !unciare nu se mai a!l principiul consensului, ntruct nsui actul de constituire sau transmitere a drepturilor repre%zint, totodat, consimmntul dreptului real imobiliar transmis. reale imobiliare reprezint un acord de vo%in al prilor acelui act #uridic. (cest acord de voin al prilor actului #uridic lor implicit la nscrierea n cartea !unciar a

e alt!el, nsi ,egea nr. -./001 prevede implicit, n art. 9? alin. &/', c registratorul este obligat s veri!ice ndeplinirea cerinelor de valabilitate a actului #uridic pe baza cruia se solicit nscrierea n cartea !unciar a dreptului real imobiliar, deci, inclusiv existena consimmntului prilor &n msura n care aceasta este posibil'. e la principiul consensului, se prevd urmtoarele care exprim consimmntul titularului la stingerea lui5 % radierea nscrierii drepturilor care se sting la mplinirea termenului menionat n nscriere5 % radierea drepturilor viagere care se sting prin moartea titularului lor5
99

excepii2

% radierea nscrierii unui drept real imobiliar se va !ace n temeiul actului

% nscrierea autoritate.

sau

radierea

drepturilor

reale

imobiliare

pe

baza

+otrrii #udectoreti de!initive i irevocabile sau a actului administrativ de

"rin decizia administrativ nu poate !i silit nimeni s%i

nstrineze )t

dreptul, dar se poate dispune nscrierea unei ipoteci n !avoarea statului.

privete +otrrile #udectoreti, acestea nu exclud acordul de voin dintre titularul iniial i cel subsecvent, ci sunt urmarea unei nenelegeri intervenite ntre acetia dup ce s%a realizat acordul de voin, ns nainte de intabularea dreptului n !avoarea dobnditorului. (cesta, dac proprietarul iniial re!uz s%i pun la dispoziie actele necesare pentru intabulare, se va adresa instanei #udectoreti printr%o aciune n prestaie tabular. (cordul de voin dintre pri trebuie s ndeplineasc toate condiiile de !ond i de !orm necesare pentru tipul de act #uridic nc+eiat, iar nscrierile e!ectuate !r respectarea acestor cerine nu vor !i valabile. <n doctrin s%au mai evideniat i alte situaii n care se vor opera modi!icri de carte !unciar mpotriva titularului dreptului, deci !r consimmntul acestuia, n temeiul unor +otrri #udectoreti pronunate n anumite litigii. (st!el, dac titularul dreptului de uzu!ruct comite abuzuri n exercitarea acestui drept i ntre el i proprietarul imobilului se va nate un litigiu, iar dac instana va admite aciunea promovat de proprietar, va dispune prin +otrre #udectoreasc radierea dreptului de uzu!ruct, c+iar dac uzu!ructuarul s%ar opune. e asemenea, s%a artat c, potrivit art. 66 i 68 din ,egea nr. -./001, nscrierile n cartea !unciar se pot !ace, de regul, numai cu consimmntul titularului dreptului real, renunndu%se, deci, la principiul consensului. (ceste prevederi legale au urmtorul coninut2 a' (rt. 66 din ,egea nr. -./001 prevede c nscrierea unui drept n cartea !unciar se poate !ace numai mpotriva aceluia care, la nregistrarea cererii, era nscris ca titular al dreptului asupra cruia nscrierea urmeaz s !ie !cut, sau mpotriva aceluia care, nainte de a !i nscris, i%a grevat dreptul, dac amndounscrierile se cer deodat.
9;

b' (rt. 68 din ,egea nr. -./001 dispune c, @dac mai multe persoane i%au cedat succesiv una celeilalte dreptul real asupra unui imobil, iar nscrierile nu s%au !cut, cel din urm ndreptit va putea cere nscrierea dobndirilor succesive o dat cu aceea a dreptului su, dovedind prin nscrisuri originale ntreg irul actelor #uridice pe care se ntemeiaz nscrierileA. in examinarea acestor dispoziii legale reiese c nscrierea n cartea !unciar a unui drept real constituit sau transmis, n mod valabil, se !ace indi!erent de consimmntul titularului dreptului tabular, nscrierea !cndu%se c+iar mpotriva acestuia. (ceasta nu nseamn, ns c proprietarul tabular nu a consimit, n mod tacit, la nscrierea n cartea !unciar a dreptului real imobiliar n !avoarea dobnditorului o dat cu exprimarea consimmntului su la nc+eierea actului #uridic translativ sau constitutiv de drept. 2) "rincipiul opozabilitii drepturilor reale nscrise n cartea !unciar. "otrivit art. 6; din ,egea nr. -./001, nscrierile n cartea opozabilitate !a de teri. "rin excepie, potrivit art. 61 din ,egea nr. -./001, dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale sunt opozabile !a de teri, !r nscrierea n cartea !unciar, cnd sunt dobndite prin urmtoarele moduri2 % succesiune5 % accesiune5 % vnzare silit5 % uzucapiune5 % expropriere5 % +otrri #udectoreti5
%

!unciar au rol de publicitate i

e!ectul legii, ca de exemplu, mproprietrirea.

Fi n aceste cazuri, drepturile reale imobiliare trebuie nscrise, n prealabil, n cartea !unciar, dac titularul lor nelege s dispun de ele. e la principiul opozabilitii nscrierilor n cartea !unciar exist anumite excepii . (st!el, e!ectul de opozabilitate al inoperant cu re!erire la2
91

nscrierilor din cartea !unciar este

% supra!aa terenului, destinaia, categoria de !olosin, valoarea sau alte aseme nea aspecte5 % restriciile aduse dreptului de proprietate prin raporturile de vecintate, expropriere sau prin prevederile legale privind protecia ecologic, sistematizarea localit ilor etc. in aceste dispoziii legale rezult, de exemplu, c dreptul asupra unui imobil cu o supra!a mai mare dect cea nscris n cartea !unciar este ntru totul valabil, dup cum dreptul statului dobndit prin expropriere pentru cauz de utilitate public nu mai poate !i contestat de nici o persoan, c+iar dac ar putea opune un drept al su nscris n cartea !unciar &de exemplu, o promisiune de nstrinare a imobilului n !avoarea sa'. 3) "rincipiul publicitii . 4pozabilitatea drepturilor reale imobiliare poate !i asigurat numai prin publicitatea operaiunilor #uridice privitoare la aceste drepturi. )on!orm principiului publicitii toate operaiunile prin care se constituie, transmit, modi!ic sau sting drepturile reale imobiliare trebuie nscrise n cartea !unciar, pentru a deveni opozabile terilor i pentru ca titularii drepturilor reale tabulare s poat dispune de ele. ,egea nr. -./001 instituie, n art. 8:, dou prezumii legale n domeniul crilor !unciare2 a' Un drept real nscris n !avoarea unei persoane creeaz prezumia c dreptul exist n !olosul ei5 b' nu exist. (ceste prezumii instituite de legile crilor !unciare au !ost mprumutate din )odul civil german potrivit cruia2 @ ac un drept este nscris n !avoarea unei persoane, se presupune c acelei persoane i se cuvine acel drept. ?06 din acest cod'. ac n cartea !unciar un drept este radiat, se presupune c acel drept nu mai exist.A &art. ?0/ i eci, n virtutea principiului publicitii, se consider c ntreg cuprinsul crii !unciare este exact, !iind n concordan cu situaia #uridic real. )u alte cuvinte, se prezum c @starea tabularA corespunde strii de drept material. )a s opereze aceast prezumie este necesar s existe, n realitate, concordan ntre
9-

ac un drept real s%a radiat din cartea !unciar, se presupune c acest drept

situaia #uridic i starea tabular, deoarece persoana care i valori!ic dreptul nscris poate suporta consecinele rsturnrii acestei prezumii prin prezentarea unei situaii #uridice reale di!erite de cea din cartea !unciar. (st!el, cuprinsul crii !unciare poate !i invocat de orice persoan interesat, avnd !ora probant a prezumiei legale relative care opereaz pn la proba contrar. "entru opozabilitatea dreptului real tabular nu este nevoie de o alt prob pentru valabilitatea nscrierii !ormale, ci numai de dovada nscrierii. ac printr%o nscriere simultan sau subsecvent s%a adus vreo restricie dreptului real, de exemplu, interdicia de nstrinare i grevare, aceasta se va considera alturat dreptului real. <n ce privete terii de bun%credin care au dobndit drepturi bazndu%se pe o stare tabular, prezumia c aceasta corespunde realitii devine absolut i exclude proba contrar. (st!el, dac o persoan i%a nscris ipoteca asupra unui imobil, iar proprietarul l nstrineaz, dreptul de ipotec rmne neatins i va greva n continuare imobilul. 4 limitare a principiului publicitii &i a prezumiilor' o constituie practica #udectoreasc, ntruct dei instanele nu vor putea contesta starea tabular i concordana acesteia cu situaia #uridic real, au totui drept de apreciere ori de cte ori intervine un litigiu i poate !i pus n discuie buna%credin. "rezumiile opereaz n privina tuturor drepturilor reale imobiliare susceptibile de n%scriere n cartea !unciar, precum i n cazul !aptelor i raporturilor #uridice care se pot nscrie. "otrivit art. 8/ din ,egea nr. -./001 , cuprinsul crii !unciare se consider exact numai n !olosul aceluia care a dobndit un drept real cu bun%credin prin act #uridic cu titlu legal, dac n momentul dobndirii dreptului n%a !ost notat n cartea !unciar vreo aciune care s conteste cuprinsul ei, sau dac din titlul transmitorului i din cuprinsul crii !unciare nu reiese vreo neconcordan ntre aceasta i situaia #uridic real. 7erul de bun%credin care a dobndit cu titlu oneros nu se poate, totui, prevala de prezumia instituit de art. 8/ din lege, dac a obinut dreptul n mod ilegal sau dac a ignorat anumite restricii impuse de lege, c+iar dac acestea nu erau nscrise n cartea !unciar.
9?

e asemenea, nu se pot dobndi drepturi care erau stinse anterior dobndirii, c+iar dac radierea din cartea !unciar a !ost omis. )u toate acestea, partea lezat va putea ataca n #ustiie actul vicios numai nuntrul termenului de prescripie, cu excepia nulitii absolute, care este imprescriptibil i poate !i pornit mpotriva dobnditorului nemi#locit oricnd. <n doctrin, principiul publicitii este neles sub dou aspecte i anume acela al publicitii materiale, la care ne%am re!erit mai sus, precum i al publicitii !ormale, prevzut de art. 9/ din ,egea nr. -./001. (cest din urm aspect vizeaz !aptul c orice persoan va putea cerceta cartea !unciar i celelalte evidene care alctuiesc registrul cadastral de publicitate imobiliar, cu excepia evidenelor care privesc sigurana naional. crile !unciare, cu plata taxelor legale. Noiunea @orice persoan A la care se re!er art. 9/ din ,egea nr. -./001 trebuie neleas ntr sensul c interesate de cunoaterea strii tabulare pot !i i alte persoane dect titularii drepturilor reale nscrise n cartea !unciar. e alt!el, terii, ca poteniali subdobnditori, pot lua cunotin de situaia #uridic a unui imobil consultnd, n primul rnd, cartea !unciar. (lt!el, ei nu ar putea invoca buna%credin ntr%un eventual litigiu avnd ca obiect anularea sau nulitatea titlului vnztorului i, pe cale de consecin, caducitatea propriului lor titlu. ,egea prevede ns c cercetarea crilor !unciare i a registrelor de carte !unciar poate !i !cut de ctre cei interesai numai sub supraveg+erea conductorului de carte !unciar sau a ar+ivarului. in motive de siguran a evidenei de carte !unciar, legea prevede c nici o autoritate nu va putea cere o!iciului de cadastru i publicitate imobiliar trimiterea originalului crii !unciare sau a planurilor de identi!icare a imobilelor. <n cazul atacrii unei nscrieri e!ectuate n cartea !unciar, instana #udectoreasc va putea cere mapa nscrisurilor care au stat la baza nscrierii
90

e asemenea, titularilor de

drepturi li se vor elibera, la cerere, extrase, certi!icate sau copii legalizate de pe

atacate. 4) "rincipiul legalitii. <ntlnit n doctrin i sub numele de @principiul neutralitiiD, principiul legalitii este acea regul care oblig o!iciul de cadastru i publicitate imobiliar s se supun numai legii n soluionarea cererilor, pstrndu%i neutralitatea !a de actele #uridice nc+eiate de pri, acte a cror legalitate este inut s o veri!ice. Nu se vor putea opera nscrieri n cartea !unciar dac acestea se solicit n temeiul unor acte nelegale. ,egea nr. -./001 determin procedura pe care trebuie s o urmeze o!iciul de cadastru i publicitate imobiliar de la nregistrarea cererii i pn la soluionarea acesteia. "e cerere se va !ace meniune despre existena sau inexistena vreunei cauze de mpiedicare a nscrierii. 5) "rincipiul specialitii. )on!orm acestei reguli !undamentale, !iecare operaiune n cartea !unciar trebuie s !ie precis determinat prin descrierea nsuirilor caracteristice ale !iecrui imobil, ast!el nct s poat !i deosebit de altul. etaliile trebuie s se re!ere att la aspectele te+nice i !izice, ct i la situaia #uridic, la subiectele de drept titulare ale drepturilor tabulare. <nscrierile drepturilor tabulare trebuie s se re!ere la corpul de proprietate i la parcelele care intr n alctuirea acestuia. e asemenea, se va indica, atunci cnd exist o proprietate indiviz, partea indiviz a !iecrui proprietar. $ste necesar o individualizare exact i atunci cnd este vorba de proprietate pe eta#e ori pe apartamente. repturile de uzu!ruct, uz, abitaie sau servitute se pot nscrie i numai asupra unei parcele din corpul !unciar, dar trebuie ataat o sc+i din care s reias care anume dintre parcele. (ceasta spre deosebire de ipoteca nscris pentru o anumit sum determinat care trebuie s greveze ntregul corp !unciar. ) "rincipiul prioritii sau al rangului serial. <nscrierile n cartea !unciar i produc e!ectele de la data nregistrrii cererii, dup cum reiese din art. 9- alin. &8' i &9' din ,egea nr. -./001. 4rdinea nregistrrilor va statornici rangul, dac cererile respective au !ost ncuviinate. Rangul nscrierii este determinat de dat i de ora nscrierii.
;:

ac mai multe cereri au !ost depuse deodat la acelai birou de carte !unciar, drepturile de ipotec i privilegiile vor avea acelai rang, iar celelalte drepluri reale principale, intrnd n concuren, vor primi provizoriu rang egal, urmnd ca prin #udecat s se +otrasc asupra rangului i asupra radierii nscrierii nevalabile. *nstana va +otr care drept va !i nscris mai nti, n !uncie de data nc+eierii actelor #uridice de dobndire a drepturilor de proprietate sau a altor drepturi reale principale. ac mai multe cereri sunt prezentate prin acelai curier sau primite prin pot n aceeai zi, acestea sunt considerate ca !iind prezentate simultan i vor !i nregistrate cu aceeai dat i aceeai or. "otrivit art. 6? din ,egea nr. -./001, dobnditorul anterior al dreptului de proprietate sau al altui drept real asupra unui imobil printr%un act #uridic poate cere instanei #udectoreti s acorde nscrierii sale rang pre!erenial !a de nscrierea e!ectuat de un dobnditor ulterior cu titlu gratuit sau care a !ost de rea%credin la data nc+eierii actului, dac actele au acelai obiect i provin de la acelai autor. ac dobnditorul ulterior a !ost de bun%credin i a dobndit cu titlu oneros, dobnditorul anterior, care i%a nscris mai n urm dreptul n cartea !unciar, nu va putea obine un rang pre!erenial al nscrierii sale. cere radierea impotriv, se va menine nscrierea n cartea !unciar a dreptului dobnditorului ulterior care va putea nscrierii e!ectuat mai n urm a dreptului dobnditorului mai nainte, !cndu%se aplicarea principiului anterior. <n condiii egale &bun%credin i titlu oneros', va avea !or #uridic mai mare nscrierea e!ectuat prior tempore, potior jure". "otrivit legii, dobnditorul ulterior este considerat de bun%credin dac sunt ntrunite cumulativ urmtoarele condiii2 a' dreptul dobndit s !i !ost nscris n cartea !unciar n !avoarea transmitorului n momentul ac+iziionrii de ctre subdobnditor5
b'

dreptul s !i !ost dobndit prin act #uridic cu titlu oneros5 c' n momentul dobndirii dreptului s nu !i !ost nscris n cartea
;/

!unciar vreo aciune prin care se contest cuprinsul ei5 d' dobnditorul s nu !i cunoscut, pe alt cale, anterior sau n momentul dobndirii dreptului, aceast inexactitate din cuprinsul crii !unciare. Guna%credin nu trebuie dovedit de ctre noul dobnditor ntruct aceasta se prezum (bona fides presumitur). condiii legale, persoan interesat poate !ace proba contrar. <n concluzie, prin aceste dispoziii legale sunt ocrotite drepturile reale imobiliare dobndite cu titlu oneros i cu bun%credin. <nregistrarea cererii la biroul de carte !unciar con!er nscrierii rangul serial, dar mai muli creditori ipotecari, de exemplu, pot s%i cedeze unul altuia rangul, !r consimmntul proprietarului tabular al bunului grevat. "entru a%i ceda rangul este necesar o convenie n acest sens, nc+eiat n !orm scris. $!ectul conveniei este acela c ipoteca ulterioar va lua locul unei alte ipoteci, nscris anterior. e asemenea, rangul poate !i convenia prilor numai pentru ipoteci. )u alte cuvinte, o ast!el de nu poate !i valabil n cazul altor drepturi tabulare. !) "rincipiul o!icialitii. 4!iciul de cadastru i publicitate imobiliar este obligat i mputernicit s veri!ice, din o!iciu, lega baza crora se solicit nscrierea n cartea !unciar. tuturor nscrierilor operate n cartea !unciar. Se va cerceta, n primul rnd, dac persoana care a introdus cererea are calitatea de a solicita nscrierea i dac are capacitatea de a dispune asupra dreptului n discuie. (poi se veri!ic dac actul #uridic ndeplinete condiiile de !orm i de !ond necesare pentru operaiunea #uridic nc+eiat, s nu lege i s conin acordul de voin dintre cuprind clauze interzise de litatea cererii i a actelor n (ceast veri!icare e!ectuat i precizie n privina sc+imbat prin convenie eci, dac sunt ndeplinite aceste buna%credin a noului dobnditor subzist, ns orice

din o!iciu are menirea de a asigura o mai mare siguran

nstrintor i dobnditor, materializat n actul #uridic prezentat #udectorului

;6

de carte !unciar.

ac registratorul, dup veri!icare, admite cererea, va trebui

s e!ectuareze din o!iciu nscrieriea n cartea !unciar. ac se constat c cererea de nscriere n cartea !unciar nu ntrunete condiiile legale, aceasta se va respinge printr%o nc+eiere motivat.

V. )ategorii de nscrieri n cartea !unciar. "otrivit legislaiei n materie, exist trei !eluri de nscrieri n cartea !unciar i anume2 intabularea, nscrierea provizorie i notarea. a' *ntabularea este acea nscriere cu caracter de!initiv a unui drept real imobiliar n cartea !unciar, pe baza actului prin care s%a constituit ori s%a transmis n mod valabil acel drept. (adar, sunt supuse intabulrii drepturile reale imobiliare ce !ac obiectul actelor #uridice cu titlu de!initiv. ac potrivit ecretului%lege nr. //;./08?, intabularea avea i e!ect constitutiv de drept, n sensul c dreptul real imobiliar lua natere din momentul intabuirii lui n cartea !unciar, dimpotriv, n con!ormitate cu art. 6; din ,egea nr. -./001, toate nscrierile e!ectuate n cartea !unciar, inclusiv intabularea, produc numai dou e!ecte2 % opozabilitate !a de teri de la data nregistrrii cererii de nscriere5 % determinarea rangului nscrierii n ordinea nregistrrii cererii de nscriere. "otrivit art. 61 alin. &8' din ,egea nr. -. /001 titularii drepturilor reale imobiliare nu vor putea dispune de ele dect cu condiia nscrierii prealabile a acestor drepturi n cartea !unciar. <n consecin, transmiterea drepturilor imobiliare !r respectarea acestei condiii legale atrage inopozabilitatea drepturilor, ast!el dobndite, !a de teri. (ceast condiie prealabil pentru opozabilitatea drepturilor reale imobiliare !a de teri este obligatorie i n cazul statului. b' <nscrierea provizorie, dup cum rezult din nsi denumirea sa, asigur numai anumite drepturi provizorii care, dac ndeplinesc cerinele prevzute de lege, se pot consolida sau #usti!ica, iar prin #usti!icare se vor asigura drepturi ca i cele realizate prin intabulare. "otrivit art. 60 din ,egea nr. -./001, nscrierea provizorie n cartea
;8

!unciar se poate solicita n urmtoarele cazuri2 a' cnd dreptul real ce se cere a !i nscris este a!ectat de o condiie suspensiv5 b' cnd se solicit intabularea unui drept real n temeiul unei +otrri #udectoreti ce nu a rmas irevocabil5 c' dac se dobndete un drept tabular care, anterior, a !ost nscris provizoriu5 d' dac debitorul a consemnat sumele pentru care a !ost nscris ipoteca ori privilegiul imobiliar5 e' dac pentru soluionarea cererii sunt necesare nscrisuri suplimentare, care nu aduc ns atingere !ondului dreptului ce se cere a !i nscris i nu !undamenteaz noi capete de cerere. <nscrierea provizorie are ca e!ect asigurarea rangului serial al opozabilitii !a de teri a drepturilor nscrise n cartea !unciar. (st!el, potrivit art. 60 alin. &/' din ,egea nr. -./001, nscrierea provizorie devine opozabil terilor cu rangul determinat de cererea de nscriere, sub condiia i n msura #usti!icrii ei. >usti!icarea unei nscrieri provizorii i ntinde e!ectul asupra tuturor nscrierilor care s%au !cut condiionat de #usti!icarea ei. <n mod corespunztor, ne#usti!icarea unei nscrieri provizorii atrage, la cererea celui interesat, radierea ei i a tuturor nscrierilor care s%au !cut condiionat de #usti!icarea acesteia. <n concret, dac s%a realizat condiia suspensiv i dreptul real imobiliar a devenit pur i simplu sau dac +otrrea #udectoreasc prin care s%a constituit sau s%a recunoscut un asemenea drept a rmas de!initiv i irevocabil, nscrierea provizorie se va consolida i se va trans!orma ntr%o veritabil intabulare opozabil terilor. ac n perioada cuprins ntre momentul nscrierii momentul #usti!icrii ei, dreptul real imobiliar a !ost va consolida i nscrierea provizorie a #usti!icarea nscrierii provizorii a provizorii i pn n

transmis unei alte persoane, se dreptului transmitorului.

dreptului subdobnditorului, o dat cu

<n caz contrar, cele dou nscrieri provizorii vor !i radiate la cererea terilor interesai, ntruct nscrierile provizorii nu au caracter de opozabilitate
;9

dect sub condiia #usti!icrii lor, iar radierea nscrierii provizorii ne#usti!icare a dreptului transmitorului atrage i radierea nscrierii provizorii a dreptului subdobnditorului, potrivit principiilor2 accessorium sequitur principalem" resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis". c' Notarea este o nscriere provizorie n cartea !unciar a altor raporturi #uridice, a incapacitilor, drepturilor personale, aciunilor i cilor de atac n #ustiie, precum i a msurilor de indisponibilizare, n legtur cu imobilele din cartea !unciar. (adar, se vor putea nota n cartea !unciar2 /' incapacitile totale sau pariale de exerciiu ale titularului dreptului real nscris5 6' instituirea curatelei5 8' modalitile #uridice ce a!ecteaz dreptul nscris n cartea !unciar &termenul i condiia'5 9' artarea de raporturi #uridice cu o alt persoan de natur s a!ecteze regimul #uridic al bunului imobil5 ;' artarea oricrei aciuni care d caracterul de drept litigios unui drept real nscris n cartea !unciar ca, de exemplu2 aciunea n prestaie tabular, aciunea de ieire din indiviziune, aciunea pentru des!iinarea sau des!acerea actului #uridic pe paulian etc5 1' artarea aciunii pentru anularea +otrrii declarative de moarte a titularului dreptului real nscris n cartea !unciar5 -' artarea situaiilor cnd se !ace urmrirea silit a imobilelor5 ?' interdicia de nstrinare sau grevare a imobilelor, precum i modali% tile interdiciei de nstrinare sau grevare5 0' contractul de locaiune sau cesiunea de venituri, dac au !ost
;;

baza cruia s%a nscris dreptul real n cartea nscrierilor din cartea !unciar, aciunea

!unciar, aciunea n recti!icarea

nc+eiate pe o durat mai mare de 8 ani5 /:' promisiunea stabilit prin convenie de a nc+eia un contract de nstrinare cu privire la bunul imobil5 //' sec+estrul asigurtor i #udiciar5 /6' sc+imbarea rangului unei ipoteci5 /8' atacarea nc+eierii de nscriere n cartea !unciar cu apel i recurs5 /9' sentina declarativ de !aliment5 /;' lucrrile de expropriere a imobilului. (ceast enumerare are caracter exempli!icativ, putndu%se nota n cartea !unciar orice alte !apte, drepturi personale sau aciuni a cror notare este permis de lege. $!ectul notrii este acela de in!ormare a terelor persoane, ceea ce nseamn c n cartea !unciar. <n caz contrar, persoanele care au dobndit, prin act #uridic cu titlu oneros, drepturi reale imobiliare nscrise n cartea !unciar sunt considerate dobnditori de bun%credin i i pstreaz drepturile ast!el dobndit proprietate al transmitorului a !ost ulterior des!iinat. e, c+iar dac titlul de raporturile #uridice, situaiile i drepturile personale, !i opozabile terilor numai dac au !ost notate precum i aciunile n #ustiie vor

;1