Sunteți pe pagina 1din 4

ACCESIUNEA IMOBILIARA ARTIFICIALA

Notiune Accesiune
Conform art. 567 NCC, "prin accesiune, proprietarul unui bun devine proprietarul a tot ce se' alipete cu bunul ori se ncorporeaz n acesta, dac legea nu prevede altfel". Ceea ce numim accesiune, este o consecin a ncorporrii materiale a unui bun accesoriu cu bunul principal, aparinnd unor proprietari diferii, conform adagiului accesorium s,,juitur principale,

In esenta, accesiunea este un mod de dobandire a dreptului de proprietate . In functie de obiectul principal, accesiunea poate fi: imobiliara (artificiala sau naturala) mobiliara (artificiala sau naturala)

Accesiunea imobiliara artificiala Accesiunea imobiliara artificiala presupune interventia omului. Se disting doua cazuri: Ipoteza A: proprietarul ridica pe terenul sau o constructie sau o plantatie dar cu materialele altcuiva Ipoteza B: o alta persoana decat proprietarul terenului ridica pe teren o constructie sau o plantatie, cu propriile materiale Potrivit legii, lucrul principal este considerat terenul, prin urmare, proprietarul terenului devine si proprietarul constructiei sau plantatiei: superficies solo cedit Ipoteza A: In temeiul accesiunii, proprietarul terenului este si proprietarul lucrarilor si este obligat la plata valorii materiel3elor de la data efectuarii constructiei cu eventual daune interese. Ipoteza B: In temeiul accesiunii, proprietarul terenului este si proprietarul lucrarilor si este obligat la plata unei despagubiri catre constructor. Daca insa proprietarul nu invoca dreptul de proprietate prin accesiune asupra constructiei ridicate de alta persoana pe terenul sau, lasandu-l pe constructor sa foloseasca nestingherit constructia, nu poate fi obligat la despagubiri. In aceasta ipoteza, se face distinctia dupa cum constructorul este de buna-credinta sau de rea-credinta. Constructorul este de buna credinta atunci cand nu stia ca terenul apartine altuia, crezand in temeiul unui titlu ale carui vicii nu le cunoaste, ca ii apartine lui si le construieste pe acel teren. de asemenea este de rea credinta atunci cand cunoaste ca terenul apartine altcuiva si totusi face constructia, plantatia, lucrarea [Ion P. Filipescu, Dreptul civil. Dreptul de proprietate si alte drepturi reale, Editura Actami, Bucuresti, 1998, pag. 244]. In cazul constructorului de buna credinta, proprietarul devine proprietar al constructiei, fara a mai putea cere daramarea si ridicarea constructiilor., trenuind insa sa dezdauneza pe constructor. Constructorul este de rea credinta, proprietarul poate opta intre a pastra lucrarile cu obligatia de a-l dezdauna pe constructor sau posibilitatea de a-l obliga pe constructor sa isi ridice constructiile.
Reglementarea accesiunii imobiliare artificiale n Noul cod civil (NCC).

I. Precizri prealabile (noiunea de accesiune, constructor de bun-credin i constructor de rea-credin, lucrri autonome i lucrri adugate)

n esen, accesiunea este un mod de dobndire a dreptului de proprietate. n cazul accesiunii imobiliare artificiale, ca tip de accesiune de care se leag cele mai frecvente cazuri ntlnite n practic, proprietarul terenului dobndete i dreptul de proprietate asupra construciilor care s-ar edifica pe terenul su. Accesiunea apare ca o regul ce comport excepii, ntruct nu n toate cazurile construciile, lucrrile sau plantaiile edificate pe un teren aparin proprietarului terenului. Astfel, accesiunea nu este aplicabil dac proprietarul terenului a convenit cu o persoan ca lucrrile sau construciile ce urmeaz a fi edificate pe acel teren s devin proprietatea acestei din urm persoane; n acest din urm caz, pentru a se justifica posibilitatea proprietarului construciei de a utiliza terenul n msura necesar exercitrii dreptului su de proprietate asupra construciei, se recunoate n favoarea sa un drept de superficie (art.693 NCC). Se poate spune, aadar, c excepia de la accesiune o reprezint acea ipotez care reclam constituirea dreptului de superficie. Proprietarul terenului devine proprietarul construciei edificate pe terenul su chiar dac nu el este autorul construciei, ci o alt persoan, care a edificat, ns, construcia fr a avea acordul proprietarului terenului. Nu sunt rare situaiile ntlnite n practic n care, dup desfiinarea unui contract de vnzare-cumprare avnd ca obiect un teren vndut fr a avea edificate construcii, proprietarul terenului redevine nu doar proprietarul terenului vndut, graie efectului retroactiv al nulitii sau rezoluiunii contractului, ci, n plus, apare ca proprietar i cu privire la construcia edificat de cumprtor dup perfectarea vnzrii. Proprietarul terenului devine proprietarul construciei edificate pe teren ori de cte ori nu i-a dat acordul la edificarea construciei, inclusiv n cazul n care constructorul a fost de bun-credin. Constructorul este de buncredin atunci cnd, la data la care a nceput edificarea construciei, era nscris n cartea funciar ca titular al dreptului de proprietate asupra terenului ori al altui drept care l ndreptea s construiasc (de exemplu, dreptul de concesiune sau dreptul de superficie), i NUMAI dac au fost respectate dispoziiile n materie de autorizare de construcii (art.586 NCC). Chiar dac accesiunea poate fi invocat de proprietarul terenului chiar i n raport cu un constructor de buncredin, obligaiile pe care le are fa de un asemenea constructor sunt mai extinse dect cele nscute n raporturile cu un constructor de rea-credin. Altfel spus, proprietarul terenului are o situaie mai avantajoas, concretizat n opiuni mai convenabile, atunci cnd se confrunt cu un constructor de rea-credin. Totodat, n compararea situaiei constructorului de bun-credin cu aceea a constructorului de rea-credin intervine i o alt distincie, inedit n raport cu reglementarea din actualul Cod civil, i anume distincia dintre lucrrile autonome i lucrrile adugate: - LUCRRILE AUTONOME (art.578 alin.2 NCC) sunt construcii sau lucrri cu caracter de sine stttor (exemplul construciei edificate pe un teren sau al unui corp, nou, de construcie, edificat pe un teren pe care se afl deja un corp de construcie), - LUCRRILE ADUGATE (art.578 alin.3 NCC) sunt lucrri care nu au existen de sine-stttoare (exemplul etajului adugat la o construcie existent).

II. DREPTURILE I OPIUNILE PROPRIETARULUI TERENULUI N IPOTEZA LUCRRILOR AUTONOME. CAZUL CONSTRUCIEI EDIFICATE CU BUN-CREDIN (ART.581 NCC)

Astfel, n cazul n care construcia, de tip lucrare autonom, a fost edificat cu bun-credin, proprietarul terenului, dac prefer varianta accesiunii, sens n care solicit nscrierea n cartea funciar a dreptului su de proprietate asupra construciei edificate, va plti constructorului : a) fie valoarea materialelor i a manoperei (deci valoarea investiiei fcute de constructor), b) fie sporul de valoare adus fondului imobiliar n urma edificrii construciei. Desigur, proprietarul terenului, avnd, potrivit legii, alegerea ntre cele dou variante, o va alege pe aceea care va indica o sum de plat mai mic; c) nu mai puin, n acelai caz al constructorului de bun-credin, proprietarul terenului, dac estimeaz c fiecare dintre variantele mai sus enumerate creeaz n sarcina sa obligaii de plat prea oneroase n raport cu starea sa patrimonial, are la dispoziie soluia de a-l obliga pe constructorul de bun-credin s cumpere imobilul la valoarea de circulaie pe care ar fi avut-o n lipsa construciei (practic, este vorba de valoarea de circulaie a terenului liber de construcie, determinat la epoca anterioar edificrii construciei).

III. DREPTURILE I OPIUNILE PROPRIETARULUI TERENULUI N IPOTEZA LUCRRILOR AUTONOME. CAZUL CONSTRUCIEI EDIFICATE CU REA-CREDIN (ART.582 NCC)

Dimpotriv, n cazul unei construcii, de tip lucrare autonom, edificate cu rea-credin, Noul cod civil l sancioneaz pe constructor prin aceea c permite proprietarului terenului s aleag ntre a) a cere obligarea constructorului la desfiinarea construciei edificate, pe cheltuiala acestuia din urm i cu despgubirea proprietarului terenului pentru lipsirea sa de folosina util a terenului; b) a reine construcia n proprietate, invocnd accesiunea (i solicitnd nscrierea n cartea funciar a dreptului su de proprietate asupra construciei), caz n care este obligat s plteasc jumtate din valoarea investiiei ori, tot la alegerea sa, din sporul de valoare a imobilului. c) a-l obliga pe constructorul de rea-credin la cumprarea imobilului n aceleai condiii n care obligaia de cumprare poate fi impus constructorului de bun-credin.

IV. Drepturile i opiunile proprietarului terenului n ipoteza lucrrilor adugate. Cazul construciei edificate cu bun-credin Dac este vorba de o lucrare adugat, soluiile Noului cod civil se delimiteaz nu doar n funcie de buna sau reaua credin a constructorului, ci i n raport cu caracterul lucrrii efectuate, i anume : - lucrare necesar (art.578 alin.3 lit.a NCC) (fr efectuarea lucrrii, imobilul ar fi suferit deteriorri sau degradri iminente spre exemplu lucrri de consolidare a fundaiei imobilului), - lucrare util (art.578 alin.3 lit.b NCC) (prin efectuarea lucrrii, s-a adus un spor de valoare fondului, de exemplu edificarea unui garaj n interiorul proprietii) - lucrare voluptuar, adic de simpl plcere (art.578 alin.3 lit.c NCC) (a fost zugrvit imobilul ntr-o alt culoare, n condiiile n care culoarea iniial nu prezenta semne de vechime ori uzur).

Astfel, n raporturile cu un constructor de bun-credin, proprietarul terenului : a) dac lucrarea adugat este necesar, poate dobndi proprietatea lucrrii prin accesiune, ns este dator s plteasc cheltuielile rezonabile fcute de constructor (art.583 alin.1 NCC); b) dac lucrarea adugat este util, poate deveni proprietar, prin accesiune, cu plata, la alegerea sa, a sumei reprezentnd investiia sau sporul de valoare adus fondului n urma edificrii construciei (art.584 alin.1 NCC); dac valoarea lucrrii este considerabil, proprietarul terenului l poate obliga pe constructor s cumpere imobilul la valoarea de circulaie anterior edificrii (art.584 alin.3 NCC) c) dac lucrarea adugat este una de simpl plcere, poate invoca accesiunea devenind proprietar fr a avea vreo obligaie de despgubire (art.585 alin.1 NCC), ns numai n msura care constructorul de bun-credin nu a ridicat pentru sine aceast lucrare anterior restituirii fondului ctre proprietar, ridicare ce trebuie fcut fr prejudicirea fondului (art.585 alin.3 NCC).

V. DREPTURILE I OPIUNILE PROPRIETARULUI TERENULUI N IPOTEZA LUCRRILOR AD UGATE. CAZUL CONSTRUCIEI EDIFICATE CU REA-CREDIN.

n raporturile cu un constructor care a edificat, cu rea-credin, o lucrare adugat, proprietarul terenului : a) dac lucrarea adugat este necesar, va reine n proprietate construcia, pltind cheltuielile rezonabile fcute de constructor, diminuate, ns, cu valoarea fructelor imobilului (deoarece proprietarul a fost lipsit de folosina imobilului), valoare, la rndul su, redus cu cheltuielile fcute cu culegerea lor (art.583 alin.2 NCC) b) dac lucrarea adugat este util, proprietarul poate alege ntre: - a invoca accesiunea, pltind numai jumtate din contravaloarea investiiei ori, la alegerea sa, sporul de valoare a fondului, (art.584 alin.2 lit.a NCC) - a-l obliga pe constructorul de rea-credin la desfiinarea construciei, cu daune-interese (art.584 alin.2 lit.b NCC) - dac apare ca preferabil varianta obinerii unei sume de bani n urma situaiei create, poate s l oblige pe constructor la cumprarea imobilului la valoarea de circulaie anterioar edificri construciei (art.548 alin.3 NCC). c) dac lucrarea adugat este una de simpl plcere, proprietarul poate alege ntre: a invoca accesiunea devenind proprietar fr a avea vreo obligaie de despgubire (art.585 alin.1 NCC),

a cere obligarea constructorului la desfiinarea construciei i readucerea imobilului la situaia anterioar, cu daune-interese (art.585 alin.3 NCC).