Sunteți pe pagina 1din 32

RAPORT

DE EVALUARE





-NOIEMBRIE 2011-

RAPORT DE EVALUARE- SC PRINCIPAL COMPANY FABRICA DE MEZELURI SALONTA-


2

FABRICA DE MEZELURI SALONTA



RAPORT
DE EVALUARE


EVALUATOR,
Ing.Galbenu Marian
Autorizatia nr.877/1995


Acest document este proprietatea intelectual a expertului evaluator
ing. Galbenu Marian.
Este interzis copierea sau nstrinarea acestui document fr acceptul evaluatorului.
n caz contrar se vor aplica prevederile Legii 8/1996.



-NOIEMBRIE 2011-



RAPORT DE EVALUARE- SC PRINCIPAL COMPANY FABRICA DE MEZELURI SALONTA-


3




CUPRINS



SINTEZA EVALURII
OPINIA EVALUATORULUI

1.DESCRIEREA MISIUNII

2. DESCRIEREA SI ANALIZA BUNURILOR

3. METODE EVALUARE

4. EVALUARE PATRIMONIAL

5.EVALUARE PRIN METODE DE RANDAMENT

6. RECONCILIEREA REZULTATULUI EVALURII



DECLARATIA DE CERTIFICARE

ANEXE















RAPORT DE EVALUARE- SC PRINCIPAL COMPANY FABRICA DE MEZELURI SALONTA-


4


SINTEZA EVALURII

Raportul de evaluare a avut ca scop stabilirea unei valori a activului
FABRICA DE MEZELURI SALONTA astfel nct rezultatul evalurii s
fie folosit in procesul de reorganizare si lichidare al firmei.
Evaluatorul a optat pentru utilizarea unor metode de evaluare,aceste
abordri fiind conforme cu recomandrile Standardelor europene si
internationale de evaluare
Evaluatorul a stabilit mai multe valori folosind mai multe metode de
evaluare si scenarii financiare.
Pentru evaluare s-au folosit metodele:
-metode de evaluare patrimonial (VP)
- metoda capitalizrii veniturilor (Vr)
-metode de evaluare combinate

Valoarea patrimonial

Pentru determinarea valorii patrimoniale a activului s-a folosit metoda
-metoda CIN (costul de inlocuire net)


VP=9.600.000 LEI



Valoarea de rentabilitate

Valoarea prin capitalizare exprim valoarea de piat curent a
propriettii imobiliare (teren si cldire )presupunnd c aceasta este n
stare de functionare si realizeaz venituri din chirii.
Metoda se bazeaz pe capacitatea constructiilor de a produce beneficii
prin nchirierea acestora tinnd seama de amplasament,dotri edilitare si
tehnice.



Vr= 9.900.000 lei


RAPORT DE EVALUARE- SC PRINCIPAL COMPANY FABRICA DE MEZELURI SALONTA-


5
Metoda combinat

Folosind metoda prin care se stabileste valoarea global ca
medie ponderat dintre valorile patrimonial si valorile de
rentablitate:

Risc mediu:

VG2 = 9.780.000 lei






OPINIA EVALUATORULUI

Societatea si desfsoar activitatea ntr-un domeniu cu profitabilitate
economic mic.
Prognoza pe termen mediu este prudent favorabil datorit nivelului
costurilor .

ntr-o astfel de situatie se recomand folosirea metodelor de evaluare
combinate,cum ar fi :
-tehnici bazate pe ponderea ntre o valoare patrimonial si una de
randament;
-tehnici bazate pe asocierea valorii patrimoniale cu unul sau mai multe
elemente intagibile.
Valoarea,recomandat de evaluator .este:



V= 9.800.000 LEI








RAPORT DE EVALUARE- SC PRINCIPAL COMPANY FABRICA DE MEZELURI SALONTA-


6

Capitolul 1

DEFINIREA MISIUNII


1.1 Identificarea clientului si a proprietarului
bunurilor evaluate

Denumirea: S.C. PRINCIPAL COMPANY SA
Adresa: POSTA CALNAU
CLADIRE C9,CAMERA 7,JUDET BUZAU
Telefon: 0244595173
Fax: 0244595173
Forma de proprietate : societate comerciala pe actiuni
Capital social : 739.000 LEI
Nr. de nregistrare la O.R.C. = J10/550/2009
Cod de nregistrare fiscal: = 9593092

Obiectul principal de activitate : prelucrarea si conservarea
carnii cod CAEN 1011
Activ: FABRICA DE MEZELURI
Adresa : SALONTA ,str. GHESTULUI ,nr.10,judet BIHOR


Beneficiarul lucrrii:

ADMINISTRATOR JUDICIAR: SP EXPERT CONT INSOLVENCY
IPRL
CUI: RO25057150
Nr.de ordine in tabloul practicienilor in insolventa: RFOII0363
Bucuresti,Str Negoiu,Nr.8,Bl.D14,Sc2,ap.30,sector 3

1.2.Scopul evalurii

Evaluarea a fost solicitat de ctre SP EXPERT CONT
INSOLVENCY IPRL, n vederea evalurii bunurilor: centrala termica alte
obiecte inventar din lista inventariere anexata si stabilirea valorii de piata
,astfel nct rezultatul evalurii s fie folosit in procesul de reorganizare si
lichidare al firmei.
Obiectul evalurii l constituie patrimoniul activului FABRICA DE
MEZELURI SALONTA
RAPORT DE EVALUARE- SC PRINCIPAL COMPANY FABRICA DE MEZELURI SALONTA-


7
Obiectul evalurii constituie constructia propriu-zis , terenul
aferent ,mijloacele fixe ,obiectele de inventar
Evaluarea include utilajele si echipamentele tehnologice aferente
dotrii actualei unitti.
Calculul de evaluare a activului s-a fcut cu respectarea prevederilor
legale n vigoare.
n acest scop evaluatorul stabileste valoarea justa , calculat pe
baza datelor tehnice si contabile,puse la dispozitie de beneficiar,ct si a
expertizei si constatrilor efectuate de evaluator.



1.3 Data inspectiei bunurilor si ntocmirii
raportului

Raportul de evaluare a fost elaborat in perioada 01.11.2011 -
10.11.2011,incluznd culegerea datelor,inspectia ,evaluarea si redactarea
raportului.
La culegerea datelor si inspectia bunurilor a contribuit o comisie din
partea SC PRINCIPAL FOOD INDUSTRIES SRL format din:
-ing.Schnell Marius -Director
-Ing. Rosca Director productie
-Ec.Sabau Raul -Director economic

Curs valutar de referint : curs mediu BNR la data de 10.11.2011. :
1 euro= 4,32 lei

.
1.4. Identificarea bunurilor

Activele evaluate se regsesc n registrele contabile ale societtii si
pe teren.
n anex se prezint pe grupe si coduri de clasificare.

1.5. Dreptul de proprietate

SC PRINCIPAL COMPANY SA detine titlul de proprietate pentru
activul FABRICA DE MEZELURI SALONTA dovedite prin facturi ,contracte
de vnzare-cumprare si documente de punere n functiune.
SC PRINCIPAL COMPANY SA detine n proprietate teren, pentru
care posed Certificate de atestare a dreptului de proprietate
SC PRINCIPAL COMPANY SA are incheiate contracte de inchiriere
nr.10/08/2010 cu SC PRINCIPAL FOOD INDUSTRIES SRL asupra
RAPORT DE EVALUARE- SC PRINCIPAL COMPANY FABRICA DE MEZELURI SALONTA-


8
ansamblului functional situate in SALONTA ,str. GHESTULUI ,nr.10,judet
BIHOR

1.6.Definitia valorilor estimate

Evaluarea este un proces de estimare a valorii care exprim n fapt o
calitate a bunului.
Valoarea este un concept economic care se refer la pretul cel mai
probabil la care ar ajunge vanztorii si cumprtorii unui bun pus n
vnzare.
Valoarea este un o estimare pe baza unui pret ipotetic
Valoare de piat ,n conformitate cu Standardele Internationale de
Evaluare IV S-1,reprezint suma estimat pentu care o proprietate ar fi
schimbat la data evalurii ntre un cumprtor hotrt s cumpere si un
vnztor hotrt s vnd,intr-o tranzactie independent ,dup un
marketing adecvat ,n care fiecare parte a actionat n cunostint de cauz
,prudent si fr constrngeri.
Pentru aestima valoarea de piat evaluatorul trebuie s determine
mai nti cea mai bun utilizare (CMBU) sau cea mai probabil utilizare.
Cea mai bun utilizare-cea mai probabil utilizare a propriettii,care
este fizic posibil,justificat n mod adecvat,permis legal,fezabil financiar
si din care rezult valoarea cea mai mare a propriettii evaluate.
Cele mai utilizate metode pentru estimarea valorii de piat :
-abordarea prin cost de nlocuire net (CIN)
-capitalizarea veniturilor
Valoarea de utilizare-Valoarea pe care proprietatea o are pentru
utilizarea specific si pentru un anumit utilizator sin u este n relatie cu piata.
n prezentul raport de evaluare si urmare a scopului pentru care
acesta a fost ntocmit ,va fi stabilit o valoare de piat .

1.7. Ipoteze si conditii limitative
Evaluarea a fost realizat pornind de la ipoteza de baz privind
continuarea utilizrii existente a bunurilor ,n sopul proiectat initial sau
pentru care au fost achizitionate
De asemenea ,s-au avut n vedere urmtoarele ipoteze de lucru si
conditii limitative:
n urma discutiilor purtate cu personalul de exploatare al
societtii ,bunurile evaluate se ncadreaz n parametrii de
functionare ;
Nu s-a efectuat nici o investigatie pentru bunurile ce erau
acoperite ,neexpuse sau inaccesibile si s-a presupus c acele
bunuri sunt n stare tehnic bun conform declaratiei
compartimentului de mentenanta al societtii;
RAPORT DE EVALUARE- SC PRINCIPAL COMPANY FABRICA DE MEZELURI SALONTA-


9
Nu este permisa folosirea raportului de catre o terta persoana
fara obtinerea in prealabil,a acordului scris al clientului si al
eveluatorului.
Nu se asuma responsabilitatea fata de nici o alta persoana in
afara clientului, destinatarului evaluarii si al celor care au obtinut
acordul scris si nu se accepta responsabilitatea pentru nici un
fel de pagube suferite de orice astfel de persoana, pagube
rezultate in urma deciziilor sau actiunilor intreprinse pe baza
acestui raport ;
Raportul de evaluare isi pastreaza valabilitatea numai in situatia
in care conditiile de piata,reprezentate de factorii
economici,sociali,politici, raman nemodificate in raport cu cele
existente la data evaluarii ;
S-au luat in calcul informatiile existente referitoare la tranzactiile
efectuate, la ofertele cu bunuri similare ; aceste informatii au
fost analizate, comparate si corelate prin elemente de
comparatie ;
S-au folosit toate informatiile pe care evaluatorul le-a avut puse
la dispozitie de client si nu a fost omisa deliberat nici o
informatie ; surse pe care le va indica in raportul de evaluare ;
Aspectele de natura juridica ale bunurilor, nu-i atrag
evaluatorului responsabilitatea intrucat s-au folosit informatii si
documente furnizate de client si nu s-au facut investigatii
suplimentare ;
De asemeni evaluatorul nu va fi raspunzator pentru existenta
unor vicii ascunse sau invizibile sau asupra unor conditii
adverse de mediu care ar influenta valoarea ;
Informatiile, estimarile si opiniile folosite de la surse pe care
evaluatorul le considera credibile si nu isi asuma
responsabilitate in privinta acuratetei informatiilor furnizate de
terte persoane ;
Evaluatorul nu are nici un interes in prezent sau viitor cu
beneficiarul sau cu partile interesate in tranzactie ;
Raportul de evaluare este confidential pentru clientul declarat si
este valabil numai pentru scopul mentionat ,utilizarea in alte
scopuri fr acordul scris al evaluatorului nu-i atrage acestuia
nici o responsabilitate;
Valorile estimate de ctre evaluator sunt valabile la data
prezentat n raport si ntr-un interval de timp limitat;

Valorile nu contin TVA



RAPORT DE EVALUARE- SC PRINCIPAL COMPANY FABRICA DE MEZELURI SALONTA-


10



1.8 Sursele de informatii

La elaborarea prezentului raport de evaluare au fost utilizate :

-Informatii aflate n baza de date a evaluatorului privind nivelul
general al tranzactiilor cu mijloace fixe similare;
Date furnizate de managementul societtii SC PRINCIPAL
COMPANY SA
Informatii privind starea actual a bunurilor evaluate;
Indici de actualizare avizati de MLPAT ;
Rata inflatiei conform ANUARULUI STATISTIC
Preturile utilizate sunt cele valabile la 10.11.2011



1.9. Identificarea si declaratia evaluatorului

Lucrarea de fat a fost ntocmit de ing. Galbenu Marian,membru
titular ANEVAR,autorizatia 877/1995.
Evaluatorul este neutru si si asum ntreaga responsabilitate a
lucrrii n sensul respectrii Standardelor Internationale de Evaluare.


RAPORT DE EVALUARE- SC PRINCIPAL COMPANY FABRICA DE MEZELURI SALONTA-


11



Capitolul 2.

ANALIZA DIAGNOSTIC A ACTIVULUI




Fabrica de mezeluri Salonta face parte din grupul SC PRINCIPAL
COMPANY

SC PRINCIPAL COMPANY SA are incheiate contracte de inchiriere
nr.10/08/2010 cu SC PRINCIPAL FOOD INDUSTRIES SRL asupra
ansamblului functional situate in SALONTA ,str. GHESTULUI ,nr.10,judet
BIHOR
.
Obiectul de activitate:

Prelucrarea si conservarea carnii cod CAEN 1011

Principalele activitati :
-Prelucrarea si conservarea carnii
-Fabricarea de produse pe baza de carne
-Comertul cu ridicata al carnii si produselor din carne


DESCRIEREA SI ANALIZA MIJLOACELOR FIXE

Bunurile evaluate au fost categorisite conform HG 2139/2004 ,prin
care s-a stabilit si durata normal de functionare:

Grupa 1. Constructii
Grupa 2. Echipamente tehnologice ( masini ,utilajesi instalatii de
lucru)
Grupa 3. Aparate si instalatii de msurare,control si reglare;
Grupa 4. Mijloace de transport;
Grupa 6. Mobilier,aparatura birotic,echipamenmte de protectie
a valorilor umane si alte active corporale.


RAPORT DE EVALUARE- SC PRINCIPAL COMPANY FABRICA DE MEZELURI SALONTA-


12
A. Descrierea si analiza constructiilor

Constructiile fac parte din grupa 1 de clasificare a mijloacelor
fixe .
Constructiile sunt categorisite astfel:

1.1 Subgrupa Constructii industriale.cod 1.1

In general sunt constructii destinate unor procese tehnologice
specifice :
Din aceast categorie fac parte :
-Cldiri industriale : hale industriale =cod 1.1.1
-Piste si platforme : = cod 1.1.5

Din punct de vedere economic ,aceste constructii nu realizeaz
profitul pentru care au fost proiectate.

1.5 Subgrupa Constructii pentru afaceri si comert

-Rezervoare si bazine pentru depozitare cod 1.5.7

1.7 Subgrupa Constructii pentru transportul energiei electrice
Din aceast categorie fac parte :
- retele de alimentare,de iluminat si linii de transport a
energiei electrice cod 1.7.1
-instalatii electrice de fort =cod 1.7.12
-canale pentru alimentare cu ap si evacuarea apelor cod
1.8.4
-conducte pentru canalizare =cod 1.8.7
-castele de ap =cod 1.8.9
-rezervoare pentru nmagazinarea apei din beton armat=cod:
1.8.11

1.8 Subgrupa Constructii pentru transportul si distributia
gazelor,lichidelor industriale,aerului comprimat si pentru termoficare:
cod 1.9

Din aceast categorie fac parte:

-Conducte de termoficare; Cod 1.9.2





RAPORT DE EVALUARE- SC PRINCIPAL COMPANY FABRICA DE MEZELURI SALONTA-


13
B. Descrierea si analiza echipamentelor tehnologice


Echipamentele si utilajele fac parte din grupa 2 de clasificare a
mijloacelor fixe

-masini si utilaje pentru pentru prelucrarea si conservarea carnii
Cod 2.14
-masini de forta si utilaje energetice=cod 2.16
-altele =cod 2.2.9-2.3.2


Concluzii

Tehnologiile actuale sunt competitive cu a altor firme similare ,dar
necesit eforturi investitionale mari
Dotrile tehnice sunt caracterizate prin uzur fizic si moral




DESCRIEREA PIETEI

Piaa imobiliar se poate defini ca fiind interaciunea dintre
persoanele (fizice sau juridice) care schimb drepturi de proprietate contra
altor bunuri, cum ar fi banii. Aceast pia se definete pe baza tipului de
proprietate, potenialul de a produce venituri, localizare, caracteristicile
investitorilor i chiriailor tipici. Piaa imobiliar este influenat de
atitudinile, motivaiile i interaciunile vnztorilor i cumprtorilor i are
caracteristici diferite de cele ale pieelor eficiente (este foarte sensibil la
situaia pieei de munc i stabilitatea veniturilor, deciziile de cumprare
sunt influenate de tipul de finantare, durata rambursrii i rata dobnzii,
este o pia care nu se autoregleaz ci este afectat de multe reglementri
guvernamentale i locale, informaiile despre tranzacii similare nu sunt
imediat disponibile, exist decalaje ntre cerere i ofert, cererea poate fi
volatil datorit unor schimbri rapide n mrimea i structura populaiei).
n cazul prezentului activ, innd cont de estimrile privind cea mai
bun utilizare, piaa se definete ca piaa proprietilor imobiliare
comerciale,.
Activul se situeaz ntr-o zon care beneficiaz de un acces facil la
arterele principale, i n acelai timp de mai multe mijloace de transport.
Construciile se afl n stare bun, iar printre cele noi se gsesc cldiri cu
alte destinaii.


Exista dependenta intre echipamente si cladiri .
Grad de depreciere functionala si economica foarte mare.




RAPORT DE EVALUARE- SC PRINCIPAL COMPANY FABRICA DE MEZELURI SALONTA-


14


Capitolul 3

ABORDARI IN EVALUARE
REZULTATELE EVALUARII



Consideratii generale

n ceea ce priveste valoarea unei ntreprinderi s-au conturat dou
teorii.
Prima consider c valoarea este dat de suma valorilor elementelor
sale componente : mijloace fixe,terenuri,titluri de valoare
,stocuri,lichiditti.Ele reprezint individualitti care pot fi nstrinate sau
vndute separat.
Aceast teorie este aplicat n cadrul metodelor de evaluare
patrimoniale care utlizeaz valori patrimoniale sau matematice.
Cea de a doua teorie consider c ntreprinderea nu are valoare
dect dac activele de care dispune produc un rezultat.
Valoarea intinsec a componentelor ntreprinderii este
neglijat,contnd doar fluxurile de lichiditti viitoare obtinute,n anumite
conditii,n urma folosirii acestora .
Aceast teorie a determinat elaborarea unor metode bazate pe
venit,care lucreaz cu valori de rentabilitate sau randament.


Metodele folosite pentru evaluarea societtilor:
Metode patrimoniale
Metoda valorii de rentabilitate sau a capitalizrii beneficiilor;
Metoda valorii de randament;
Metoda discount cash-flow;

Deoarece nu sunt suficiente date privind situatia economico-finaciara
a firmei pe active se vor utiliza: metoda patrimonial si metoda valorii pe
randament.

Se apreciaz c valoarea unei firme este o valoare economic functie
de:

A) Valoarea patrimonial ( Vp)
B) Valoarea de randament (Vr)
RAPORT DE EVALUARE- SC PRINCIPAL COMPANY FABRICA DE MEZELURI SALONTA-


15


A.Metode de evaluare patrimonial :

Vom utilize ca metoda :

CIN COSTUL DE INLOCUIRE NET

Ca metoda de evaluare a activelor a fost utilizata metoda CIN (cost de
inlocuire net )
Acest lucru este adecvat n situatia de fat ,deoarece sunt ntrunite
urmtoarele conditii :
ACTIVUL satisface o cerere economic prin utilitatea pe care o
ofer;
ACTIVUL are durata de utilizare rmas rezonabil;
Continuarea utilizrii prezente este practic;
Utilizarea alternativa nu este fezabila.




B. Metoda valorii de randament ( VR )

Valoarea prin capitalizare exprim valoarea de piat curent a
propriettii imobiliare (teren si cldire )presupunnd c aceasta este n
stare de functionare si realizeaz venituri din chirii.
Metoda se bazeaz pe capacitatea constructiilor de a produce beneficii
prin nchirierea acestora tinnd seama de amplasament,dotri edilitare si
tehnice.















RAPORT DE EVALUARE- SC PRINCIPAL COMPANY FABRICA DE MEZELURI SALONTA-


16





Capitolul 4

EVALUAREA PATRIMONIAL


Vom utilize ca metoda :

CIN COSTUL DE INLOCUIRE NET
Ca metoda de evaluare a activelor a fost utilizata metoda CIN (cost de
inlocuire net )
Acest lucru este adecvat n situatia de fat ,deoarece sunt ntrunite
urmtoarele conditii :
Bunul satisface o cerere economic prin utilitatea pe care o
ofer;
Bunul are durata de utilizare rmas rezonabil;
Continuarea utilizrii prezente este practic;
Utilizarea alternative nu este fezabila.

Aceast metod porneste de la la ipotez de baz care presupune
continuarea utilizrii existente a bunului si foloseste principiul de baz
aplicabil : substitutia avnd ca baz de evaluare STANDARD SEV 4.08.

Procedura standard de evaluare presupune parcurgerea urmtoarelor
etape:

a)Validarea datelor de evident contabil;
b) Inspectia activelor societtii;
c)Reevaluare


a)Validarea datelor de evident contabil

Situatia sintetic este redat n anex din care reproducem datele
relevante:





RAPORT DE EVALUARE- SC PRINCIPAL COMPANY FABRICA DE MEZELURI SALONTA-


17



La data de 31.10.2011 :

Nr.
crt
Categoria de
mijloace fixe
Valoarea
inventar

lei
Valoarea
rmas

lei
0 1 2 3
Terenuri 2.163.312 2.163.312
1 Constructii 8.553.061 7.852.464
2 Instalatii
tehnice si
masini
7.579.549 1.809.706
TOTAL

18.295.923 11.825.482


b)Inspectia activelor societtii

Obiectivele urmrite sunt:
-identificarea mijloacelor fixe de baz
-aprecierea uzurilor fizice si morale ,n scopul fundamentrii
evalurii

Concluziile :
a) Constructiile sunt de tip industrial ,universale sau specifice
sectoarelor industriale .Starea tehnic este apreciat ca satisfctoare ,iar
uzura fizic mai mare dect cea normal pentru duratele de exploatare.
b)Utilajele de baz au grad de uzur ridicat

c) Evaluare-corectii

valuarea cladirilor,constructiilor speciale ,echipamnete ,utilaje

n prezentul Raport de evaluare vom corecta acele valori care nu au
utilitate sau nu corespund pietei,din punct de vedere al evaluatorului.







RAPORT DE EVALUARE- SC PRINCIPAL COMPANY FABRICA DE MEZELURI SALONTA-


18


Abordarea

Evaluarea mijloacelor fixe se prezint n anexe:
Anexa 1 : Evaluarea constructii
Anexa 2: Evaluarea analitic a mijloacelor fixe de natura
echipamente,instalatii,utilaje,birotica,etc

Evaluarea construciilor

Scopul evalurii patrimoniale este stabilirea valorii de reconstrucie i
a valorii rmase (n funcie de gradul de depreciere acumulat)
corespunztoare lunii noiembrie 2011.
Aplicarea acestei metode implic urmtorii pai.
1. Determinarea valorii de reconstrucie pentru hale i depozite;
2. Estimarea deprecierii acumulate;
3. Determinarea valorii rmase actualizate a cldirii prin scderea
deprecierii acumulate din valoarea de reconstrucie.
Acest lucru a fost posibil prin valorificarea planurilor, puse la dispoziie
de ctre beneficiarul lucrrii, a releveului cldirilor, precum i ca urmare a
verificrii situaiei reale din teren.

n anex se gsesc fiele tehnice privind calculul amnunit pentru
evaluarea activelor n care sunt prezentate descrierea tehnic, valoarea de
reconstrucie, uzura fizic i valoarea rmas actualizat.
Valoarea de piata rezultata este influentata si de gradul de depreciere
economico-functionala calculata pentru fiecare mijloc fix conform anexa.

Metoda se bazeaz pe acte normative considerate cele mai complete
n functie de caracteristicile tehnico-constructive si natura acestora :
HG 2139 /2004 privind clasificarea mijloacelor fixe,durata de
functionare

Cataloage pentru reevaluarea cldirilor industriale si
constructiilor speciale editati de Comisia Central pentru
nventarierea si reevaluarea fondurilor fixe 1964

Abordarea prin cost estimeaz valoarea prin determinarea
costului actual al bunului din care se deduc o serie de elemente de
depreciere care conduc la pierderea de valoare a bunului n urma unei
deprecieri fizice,functionale sau economice.

Costul actual = cost de nlocuire sau cost de reproducere
Costul de nlocuire = costul de achizitie actualizat

RAPORT DE EVALUARE- SC PRINCIPAL COMPANY FABRICA DE MEZELURI SALONTA-


19
Costul de reproducere= costul actualizat de la data PIF

Costul de nlocuire:

Pentru stabirea valorii de nlocuire se poatet utliza metoda :

1) metoda rapid, conform Cataloage pentru reevaluarea cldirilor
industriale si constructiilor speciale editati de Comisia Central pentru
nventarierea si reevaluarea fondurilor fixe 1964


Coeficienti de actualizare conform Institutului de Cercetri pentru
Constructii (INCERC DAS)
Valoarea de nlocuire actualizat preturi 10.11.2011

Cna = Cnbx K

CA = Valoare de nlocuire unitar total constructie preturi 10.11.2011

CB = Valoare de nlocuire unitar total constructie -preturi 01.01.1965

K = Coeficient de actualizare ,pentru perioada 01.01.1965-10.11.2011


Conform Corpul Expertilor Tehnici si corectie cu indicii de curs valutar pentru
perioada lips coeficientii de corectie sunt in Anexa s[pecifici pentru fiecatre tip de
constructie.

Not: Conform precizrilor MLPAT ,indicii de actualizare a valorii
constructiilor cuprind si taxa pe valoarea adugat (TVA) corespunztoare
etapelor respective(18,22,19,24%)

2) metoda indiciala actualizarea valorilor de inregistare
contabila pe baza indicelui de evolutie apreturilor



Valoarea de piat va fi data de relatia :

Vp= Cost actual Depreciere(fizic + functional +economic)

Determinarea deprecierii :
Deprecierea poate fi estimat pornind de la parametri tehnico-
economici ai mijloacelor fixe existente comparativ cu parametri tehnico-
economici ai mijloacelor fixe noi.
Deprecierea fizic =pierderea ce valoare ca rezultat al utilizrii si
uzrii unui activ n functiune si din expunerea la factorii din mediul
nconjurtor .
RAPORT DE EVALUARE- SC PRINCIPAL COMPANY FABRICA DE MEZELURI SALONTA-


20
Deprecierea fizic = Costul actual x Deprecierea fizic
procentual

Deprecierea fizic procentual= Utilizare/Total utilzare

Deprecierea economico-functional reprezint pierderea de valoare
ca rezultat al progresului tehnologic al aparitiei de noi tehnologii.

Pentru constructiile speciale ,instalatii si echipamente
tehnologice care sunt dependende si sunt specifice se vor determina
valorile juste actualizand valoarea de intrare cu un coeficient datorat
inflatiei conform Anuarului statistic, din care se deduc o serie de
elemente de depreciere care conduc la pierderea de valoare a bunului
n urma unei deprecieri fizice,functionale sau economice


REZULTATELE EVALUARII

Valoarea patrimonial se determin pe baza corectiei valorilor
contabile ale elementelor de activ .
Din analiza elementelor ce constituie activele imobilizate ale
societtii,s-a apreciat c sunt necesare corectii pentru valorile contabile ale:
-terenurilor
-mijloacelor fixe

Din lista constructiilor analizate s-au recalculat valorile pentru
constructii,a cror utilitate este sczut,valorile de piat fiind corectate:Vezi
Anexa

lei
Date de evident contabil
la 31.10.2011
Corectii
10.11.2011
Nr.
crt
Grupa
de mijloace fixe
Valoare de
inventar
Valoare
rmas
Valoare justa
0 1 2 3 4
TERENURI 2.163.312 2.163.312 2.150.000
1 Constructii 8.553.061 7.852.464 5.950.000
2 Instalatii
tehnice si
masini
7.579.549 1.809.706 1.500.000

TOTAL

18.295.923 11.825.482
9.600.000

Celelalte elemente de activ nu se reevalueaz.
RAPORT DE EVALUARE- SC PRINCIPAL COMPANY FABRICA DE MEZELURI SALONTA-


21


Capitolul 5

EVALUARE TERENURI


CAPITALIZARE DIRECTA

Metodele de randament au la baz pricipiul prin care valoarea unui bun poate fi
estimate prin beneficiile viitoare pe care le poate aduce proprietarului.
Abordarea se poate face prin capitalizarea veniturilor din exploatare anuale cu o rat de
capitalizare ,fie prin actualizarea fluxurilor financiare obtenabile ntr-o perioad de timp
viitoare.

Valoare bun = Venit net bun/Rata capitalizare
Ipoteze :
-contract de inchiriere ;
-suprafat utila de inchiriat : 41.474 mp

Chiria lunara conform pietei actuale :0,1-0,3 euro/mp

Total venituri = 41.474 mp x 0,25 euro/mp x12 luni = 124.422 euro

Venit brut = Venit net = 124.422 euro


Pentru determinarea ratei de capitalizare se consider urmtoarele:
Conform prevederilor standardelor rata de capitalizare trebuie s fie n
concordant cu tipul de venit viitor anticipat.
Rata de capitalizare :
- rata de baz( plasament de bani n conditii lipsite de risc) = 8 %
- rata de risc pentru investitie (risc peste medie) = 10 %
- rata de risc aferent management = 2%
- rata de risc aferent pietei chiriilor = 5 %

C= 25 %

Valoare = 124.422 / 0,20

Valoare randament :

Vr = 497.688 euro



1 EURO= 4,32 LEI


Vr = 2.150.000 LEI
RAPORT DE EVALUARE- SC PRINCIPAL COMPANY FABRICA DE MEZELURI SALONTA-


22



Capitolul 6


EVALUAREA PROPRIETTII IMOBILIARE
PRIN METODA CAPITALIZRII VENITURILOR


Valoarea prin capitalizare exprim valoarea de piat curent a
propriettii imobiliare (teren si cldire )presupunnd c aceasta este n
stare de functionare si realizeaz venituri din chirii.
Metoda se bazeaz pe capacitatea constructiilor de a produce beneficii
prin nchirierea acestora tinnd seama de amplasament,dotri edilitare si
tehnice.

Chiria de piat per mp pentru asfel de constructii : 5, -10,0Euro/mp./lun

Venitul brut potential :VBP

Suprafata desfsurat : Sd=13.571 mp

VBP= Suprafata x chiria

VBP= 13.571 x 5 = 67.855 Euro/lun

Venitul brut efectiv VBE va fi :

VBE = VBP- pierderi prin neocupare si ntrzieri la plat

Considerm :

VBE = 0,75 VBP

Rezult: VBE= 50.890 Euro/LUNA
VBE= 610.695/AN

Cheltuielile care se suport din venituri :
-impozitul pe cldiri,taxe pe teren,prima de
asigurare,management,constituirea fondului de nlocuire,etc
-plata utilittilor (energie electric,nclzire,ap,canalizare)

De regul aceste cheltuieli reprezint 20-30% din VBE
RAPORT DE EVALUARE- SC PRINCIPAL COMPANY FABRICA DE MEZELURI SALONTA-


23
n acest caz Venitul net efectiv va fi :

VNE = VBE Cheltuieli


VNE = 458.020 Euro/an

Valoarea propriettii :

V= VNE/c ,

Unde c = rata de capitalizare

Conform prevederilor standardelor rata de capitalizare trebuie
s fie n concordant cu tipul de venit viitor anticipat.
Rata de capitalizare :
- rata de baz( plasament de bani n conditii lipsite de risc) = 8 %
- rata de risc pentru investitie (risc peste medie) = 10 %
- rata de risc aferent management = 2 %

C= 20 %

Valoarea de randament a propriettii imobiliare :


Vr= 460.000 /0,20 = 2.300.000 Euro

Pentru :1 Euro= 4,32 lei


Vr= 9.936.000 lei








RAPORT DE EVALUARE- SC PRINCIPAL COMPANY FABRICA DE MEZELURI SALONTA-


24


Capitolul 7

RECONCILIEREA REZULTATELOR EVALURII



1.Recapitulatia determinrilor

Prezentm rezultatele determinrilor patrimoniale si de randament:

Nr.
crt
Metoda de calcul Simbolul valorii
determinate
VALOARE
LEI

1.
Valoarea patrimoniala
Prin metoda CIN


VP
9.600.000
2. Valoarea prin
capitalizarea veniturilor

VR
9.900.000


2.Interpretarea rezultatelor

Activul FABRICA DE MEZELURI SALONTA si desfsoar
activitatea ntr-un mediu industrial cu profitabilitate economic
sczut,avnd n vedere concurenta mare.
Prognoza pe termen mediu si lung asupra viabilittii firmei este
prudent favorabil datorit nivelului sczut al vnzrilor.
Se recomand folosirea metodelor de evaluare combinate ,care pot fi
grupate n dou categorii:
Tehnici bazate pe ponderarea ntre valoarea patrimonial si una de
randament;

Valoarea global a firmei va fi:

V = 0,4 VP + 0,6VR



V = 9.780.000 lei


RAPORT DE EVALUARE- SC PRINCIPAL COMPANY FABRICA DE MEZELURI SALONTA-


25








Certificare



Prin prezenta ,n limita cunostintelor si informatiilor detinute
,certific c afirmatiile prezentate si sustinute n acest raport sunt
adevrate si corecte .
Deasemenea certific c analizele,opiniile si concluziile prezentate
sunt limitate numai de ipotezele considerate si conditiile limitative
specifice si sunt opiniile si concluziile mele personale,fiind
neprtinitoare din punct de vedere profesional.
Proprietatea a fost inspectat personal de ctre evaluator .

La dat elaborrii acestui raport ,evaluatorul este membru ANEVAR si
are competenta necesar ntocmirii acestui raport.







Ing. Galbenu Marian

Expert evaluator ,membru titular ANEVAR
RAPORT DE EVALUARE- SC PRINCIPAL COMPANY FABRICA DE MEZELURI SALONTA-


26




ANEXE:

FISE DE PREZENTARE CONSTRUCTII
ANEXA PREZENTARE CONSTRUCTII SI
EVALUARE
ANEXA- PREZENTARE ALTE MIJLOACE FIXE
SI EVALUARE
PREZENTARE CONSTRUCTII (FOTOGRAFII)
PREZENTARE ALTE MIJLOACE FIXE
(FOTOGRAFII)











RAPORT DE EVALUARE- SC PRINCIPAL COMPANY FABRICA DE MEZELURI SALONTA-


27

FISE DE PREZENTARE SI EVALUARE PENTRU CONSTRUCTII

1.1 Denumire mijloc fix Corp administrativ
1.2 Numr de inventar 1003

2. CARACTERISTICI TEHNICE

2.1 Tipul constructiei Cldire administrativa
2.2 Regim de nltime Parter +1 E
2.3 Elemente geometrice Aria construit
(mp)Sc
826
Aria desfsurat
(mp)Sd
1.490
nltime liber parter ( m ) 2,80
2.4 Elemente structurale si
nestructurale
Specificatie Descriere Stare
tehnic
Uzura %
Structura
stlpi si grinzi de
beton
armat,fundatii de
beton
armat,plansee de
beton
armat,acoperis tip
tersa cu
hidroizolatie
20
nchideri
Zidrie,tmplrie
aluminiu +geam
termopan
20
Pardoseli
Mozaic venetian
,gresie,placi de
marmura ,parchet
in salile de protocol
si aprtamente
20
Compartimentri Crmid 30
Finisaje interioare Vopsitorii lavabile
la pereti si tavane
,placaje de faianta
la pereti
40

Finisaje exterioare Tencuit si zugraveli
cu praf de piatra
40

2.5 Instalatii,utilitti,
protectia mediului
Specificatie Descriere Stare
tehnic
Uzura %
Electrice(iluminat,
fort)
Racordate la
retelele existente
50
Termice Centrala proprie 30
RAPORT DE EVALUARE- SC PRINCIPAL COMPANY FABRICA DE MEZELURI SALONTA-


28
Apa si canalizare Racordate la
retelele existente
50
Telecomunicatii Racordate la
retelele existente
30

3.CALCUL DE EVALUARE
3.1 Determinarea uzurii
fizice (Gu )
Rezistenta Arhitectur Instalatii Uzura
fizic
total
Pondere
%
Uzura
%
Pondere

Uzura
%
Pondere

Uzura
%
%
40 20 42 25 18 30 35
3.2 Metoda de evaluare
3.3 Sursa de estimare a
costurilor
Metoda valorii de nlocuire
Catalog pentru reevaluarea rapid a cldirilor si constructiilor
speciale nr.124,volumul I,fise nr.9A,9B
3.4 Determinarea costului
unitar la nivelul 01.01.1965
Constructii
Instalatii
-electrice
-sanitare
-termotehnice
Corectii:
-iluminat fluorescent
-tamplarie aluminiu cu geam
termopan
Pardoseli gresie
Pardoseli placi marmura
Vopsitorii lavabile
Pardoseli mosaic Venetian
Compartimentari inerioare
TOTAL
709 lei/mp

25 lei/mp
25 lei/mp
66 lei/mp

29 lei/mp
170 lei/mp

73 lei/mp
280 lei/mp
12 lei/mp
38 lei/mp
70 lei/mp
1.570 lei/mp
3.5 Indice de pret unitar
valoare de nlocuire

Conform Buletin CET/2011
Coeficient de actualizare K= K1 x K2
K =24.727,62


3.6 Valoarea global de
nlocuire,n preturi
10.11.2011
VAT= Va x Sd VA =5.784.532
3.7 Valoarea rmas tehnic
( Vt )
VT=VAx 100- Gu
100

VT = 4.049.172 lei
3.8 Dep[recieri ale valorii
propriettii din cauze interne
si externe ( D )
Raportul cerere /ofert pe
piat foarte redus
Vnzare pe piata improbabil
Total deprecieri=30%
3.9 Valoarea de piat(Vp) cu
TVA
Vp=Vt x 100-D
100

Vp = 2.834.420 lei

3.10 Valoarea de piat(Vp)
fara TVA
Vp= 2.285.822 lei
3.11 Valoare rotunjit Vp= 2.300.000 lei


RAPORT DE EVALUARE- SC PRINCIPAL COMPANY FABRICA DE MEZELURI SALONTA-


29


FISE DE PREZENTARE SI EVALUARE PENTRU CONSTRUCTII

1.DATE DE IDENTIFICARE
1.1 Denumire mijloc fix FABRICA

1.2 Numr de inventar 1001


2. CARACTERISTICI TEHNICE

2.1 Tipul constructiei Cldire industrial
2.2 Regim de nltime Parter + 2E PARTIAl
2.3 Elemente geometrice Aria construit
(mp)Sc
4.470
Aria desfsurat
(mp)Su
8.035
2.4 Elemente structurale si
nestructurale
Specificatie Descriere Stare
tehnic
Uzura %
Structura stlpi si grinzi de
beton armat,fundatii
de beton
armat,plansee de
beton armat,acoperis
tip terasa cu
hidroizolatie
30
nchideri Zidrie
caramida,tmplrie
aluminiu +geam
termopan
30
Pardoseli Gresie,placi de
marmura si ciment
sclivisit
40
Compartimentri Crmid 40
Finisaje interioare Vopsitorii lavabile la
pereti si
tavane,placaje
faianta la pereti
40

Finisaje exterioare Tencuit si zugraveli
cu praf de piatra
40

2.5 Instalatii,utilitti,
protectia mediului
Specificatie Descriere Stare
tehnic
Uzura %
Electrice(iluminat,
fort)
Racordate la retelele
existente
40
Termice Centrala proprie 30
Apa si canalizare Racordate la retelele
existente
40
RAPORT DE EVALUARE- SC PRINCIPAL COMPANY FABRICA DE MEZELURI SALONTA-


30
Telecomunicatii Racordate la retelele
existente
30

3.CALCUL DE EVALUARE

3.1 Determinarea uzurii
fizice (Gu )
Rezistenta Arhitectur Instalatii Uzura
fizic
total
Pondere
%
Uzura
%
Pondere

Uzura
%
Pondere

Uzura
%
%
40 30 42 40 18 40 40
3.2 Metoda de evaluare
3.3 Sursa de estimare a
costurilor
Metoda valorii de nlocuire
Catalog pentru reevaluarea rapid constructiilor speciale
nr.114, fise nr.2
3.4 Determinarea costului
unitar la nivelul 01.01.1965
Constructii
Instalatii
-electrice
-sanitare
-termotehnice
Corectii:
-iluminat fluorescent
-tamplarie aluminiu cu geam
termopan
Pardoseli gresie
Pardoseli placi marmura
Vopsitorii lavabile
Compartimentari inerioare

TOTAL
800 lei/mp

40 lei/mp
10 lei/mp
35 lei/mp

29 lei/mp
170 lei/mp

73 lei/mp
280 lei/mp
12 lei/mp
70 lei/mp

1.563 lei/mp
3.5 Indice de pret unitar
valoare de nlocuire
Coeficient de actualizare K= K1
K =18.049,34


3.6 Valoarea global de
nlocuire,n preturi
10.11.2011
VAT= Va x Sd VA =22.667.634 lei
3.7 Valoarea rmas tehnic
( Vt )
VT=VAx 100- Gu
100

VT = 13.600.580 lei
3.8 Dep[recieri ale valorii
propriettii din cauze interne
si externe ( D )
Raportul cerere /ofert pe
piat foarte redus
Vnzare pe piata improbabil
Total deprecieri=30%
3.9 Valoarea de piat(Vp) Vp=Vt x 100-D
100

Vp = 9.520.400 lei

3.10 Valoare (rotunjit ) fara
TVA
Vp= 7.700.000 lei





RAPORT DE EVALUARE- SC PRINCIPAL COMPANY FABRICA DE MEZELURI SALONTA-


31


FISE DE PREZENTARE SI EVALUARE PENTRU CONSTRUCTII


1.DATE DE IDENTIFICARE
1.1 Denumire mijloc fix Atelier AUTO

1.2 Numr de inventar 1006


2. CARACTERISTICI TEHNICE

2.1 Tipul constructiei Cldire industrial
2.2 Regim de nltime Parter+ 1E partial
2.3 Elemente geometrice Aria construit
(mp)Sc
487
Aria desfsurat
(mp)Sd
731
2.4 Elemente structurale si
nestructurale
Specificatie Descriere Stare
tehnic
Uzura %
Structura zidrie portanta
BCA cu sambure de
beton armat,fundatii
de beton armat
,acoperis terasa cu
luminatoare
30
nchideri Zidrie bca
,tmplrie metalic
40
Pardoseli Beton in atelier si
gresie in birouri
50
Compartimentri Bca si tabl 50
Finisaje interioare Vopsitorii lavabile la
pereti si tavane
50

Finisaje exterioare Tencuit si zugraveli
cu praf de piatra
50

2.5 Instalatii,utilitti,
protectia mediului
Specificatie Descriere Stare
tehnic
Uzura %
Electrice(iluminat,
fort)
Racordate la retelele
existente
50
Termice Centrala proprie a
unitatii
50
Apa si canalizare Racordate la retelele
existente
50
Telecomunicatii Racordate la retelele
existente
50



RAPORT DE EVALUARE- SC PRINCIPAL COMPANY FABRICA DE MEZELURI SALONTA-


32

3.CALCUL DE EVALUARE


3.1 Determinarea uzurii
fizice (Gu )
Rezistenta Arhitectur Instalatii Uzura
fizic
total
Pondere
%
Uzura
%
Pondere

Uzura
%
Pondere

Uzura
%
%
40 30 42 50 18 50 45
3.2 Metoda de evaluare
3.3 Sursa de estimare a
costurilor
Metoda valorii de nlocuire
Catalog pentru reevaluarea rapid constructiilor speciale
nr.111, fise nr.81,V-III
3.4 Determinarea costului
unitar la nivelul 01.01.1965
Constructii
Instalatii
-electrice
-sanitare
-termotehnice
Corectii:
TOTAL
900 lei/mp

80 lei/mp
18 lei/mp
120 lei/mp

1.118 lei/mp

3.5 Indice de pret unitar
valoare de nlocuire
Coeficient de actualizare K= K1 x K2
K =20.157,27


3.6 Valoarea global de
nlocuire,n preturi
10.11.2011
VAT= Va x Sd VA =1.647.370 lei
3.7 Valoarea rmas tehnic
( Vt )
VT=VAx 100- Gu
100

VT=906.050 lei
3.8 Dep[recieri ale valorii
propriettii din cauze interne
si externe ( D )
Raportul cerere /ofert pe
piat foarte redus
Vnzare pe piata improbabil
Total deprecieri=40%
3.9 Valoarea de piat(Vp) Vp=Vt x 100-D
100


Vp =543.630 lei
3.10.Valoare fara TVA Vp= 438.400 lei