INCIDENTE PRIVIND RECONSTITUIREA DREPTULUI DE

PROPRIETATE ASUPRA TERENURILOR AGRICOLE

Tiberiu MEDEANU

Ioan Eugen IOJA

Abstract: The number of civil trials is increasing and many of them are related to
the litigation generated by the application of Law no. 18/1991 concerning real estate.
The application of this law had been delayed without a reason for over 10 years, and the
application of some of its stipulations generated problems. In practice there were
omissions, errors or breaking of some legal stipulations which resulted into irregularities
regarding the entering into possession, the right to the property and the alienation of the
land.
Keywords: Property Right, Real Estate, Possession, Land, Alienation.
J EL Classification: K41
Numrul proceselor civile este n continu cretere, multe dintre acestea
referindu-se la litigii generate de aplicarea Legii nr. 18/1991 cu privire la fondul funciar
1
.
Aplicarea acestei legi a fost tergiversat n mod nejustificat peste 10 ani, iar aplicarea
unor prevederi a produs deseori perturbaii. n practic au fost constatate omisiuni, erori
sau eludri ale unor prevederi legale care au produs neregulariti cu privire la punerea n
posesie, mproprietrirea sau nstrinarea terenului.
Pentru analizarea unora din aceste aspecte este necesar prezentarea succint a
unor prevederi din Legea nr. 18/1991 i din alte acte normative cu care are interferen.
Dispoziiile cuprinse n actul normativ mai sus artat, coroborate cu prevederile
H.G. nr. 1172/2001
2
, modificat prin H.G. nr. 720/2002, stabilesc etapele ce trebuiesc
parcurse de ctre persoanele ndreptite s cear stabilirea dreptului de proprietate
privat asupra terenurilor care s-au gsit n patrimoniul fostelor C.A.P.-uri.

Chief - Prosecutor, Prosecution in Court House, Hunedoara, Romania

PhD. Candidate, Judge, Court House of Deva, Romania.

1
Legea nr.18/1991 privind fondul funciar, republicat n Monitorul Oficial nr. 1 din 5 ianuarie
1998.
2
H.G. nr. 1172/2001 pentru aplicarea Regulamentului privind procedura de constituire, atribuiile
i funcionarea comisiilor pentru stabilirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor, a modelului
i a modului de atribuire a titlurilor de proprietate precum i punerea n posesie a proprietarilor, publicat n
Monitorul Oficial nr.829 din 21 decembrie 2001.
Potrivit art. 8 din Legea nr. 18/1991 republicat, stabilirea dreptului de proprietate
privat asupra acestor terenuri se poate face prin reconstituirea sau constituirea acestui
drept. Din categoria persoanelor ndreptite la reconstituirea dreptului de proprietate fac
parte acelea care anterior cooperativizrii erau titularii unui drept de proprietate privat
asupra terenurilor ce au fost aduse sau preluate n orice mod n patrimoniul C.A.P.-urilor
i care au pierdut acest drept ca urmare a cooperativizrii.
Constituirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor aflate n
patrimoniul C.A.P.-urilor se poate face doar persoanelor, care dei nu au fost titularii unui
drept de proprietate asupra terenurilor, prin efectul Legii nr. 18/1991 intr n categoria
persoanelor ndreptite la stabilirea dreptului de proprietate.
Stabilirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor ce fac obiectul Legii
nr. 18/1991 se poate face pe calea prevzut de H.G. nr. 1172/2001 cu modificrile
ulterioare sau prin ordinul prefectului.
Dup definitivarea tabelelor cu propunerile de stabilire a dreptului de proprietate,
acestea se aprob prin proces-verbal de ctre comisiile locale i se afieaz la sediul
Consiliului local, pentru publicitate conform art. 26 alin. 1 din H.G. nr. 1172/2001.
Persoanele nemulumite de propunerile de stabilire a dreptului de proprietate fcute de
Comisia local pot face contestaie la Comisia judeean de aplicare a Legii fondului
funciar n termen de 5 zile de la afiarea acestora, contestaii ce vor fi nregistrate i
naintate n termen de 3 zile secretarului Comisiei judeene, conform art. 26 alin. 2 din
H.G. nr. 1172/2001.
Dup expirarea termenelor de contestaie comisiile locale vor nainta toat
documentaia comisiilor judeene, care dup ce o vor analiza, vor soluiona contestaiile i
vor valida sau nu propunerile comisiilor locale, pe care le vor transmite n termen de 3
zile acestora spre afiare la sediul Consiliului local. Modul de soluionare al contestaiilor
va fi comunicat sub semntur contestatorilor, care pot face plngere la judectoria n a
crei raz teritorial se afl terenul, n termen de 30 de zile de la comunicarea hotrrii,
conform art. 26 alin. 6 din H.G. nr. 1172/2001.
Urmtoarea etap stabilit de art. 27 din Legea nr. 18/1991 const n efectuarea de
ctre membri Comisiei locale de msurtori n teren pentru identificarea terenurilor,
parcelarea i marcarea acestora i ntocmirea de schie.
Ulterior acestei etape, conform art. 33 alin. 3 din H.G. 1172/2001, se procedeaz
la punerea n posesie prin ntocmirea unui proces-verbal, care mpreun cu schia
terenului se nmneaz proprietarului. Documentaiile ce cuprind anexele validate,
planurile parcelare, procesele-verbale de punere n posesie, schiele terenurilor, se
nainteaz comisiei judeene, care, procedeaz la emiterea titlului de proprietate.
Dup semnarea titlurilor de proprietate de ctre prefect, secretarul general al
prefecturii i de directorul Oficiului de cadastru, geodezie i cartografie, acestea se
transmit comisiilor locale pentru comunicarea sub semntur cu proprietarii, dup ce n
prealabil au fost nregistrate n Registrul agricol, conform art. 34 alin. 2 din H.G. nr.
1172/2001.
n realitate s-au derulat cu deficiene i cu mare ntrziere graficele de
reconstituire a dreptului de proprietate, accelerndu-se aceast procedur abia n ultimii
ani. Nerealizarea unor faze a fost motivat prin prevederile legale insuficient de clare,
prin depunerea cu ntrziere a unor documente, prin contestarea pe cale administrativ
sau n instan a unor decizii sau chiar prin inexistena unui numr suficient de topografi
i ali specialiti necesari pentru identificarea terenurilor i ntocmirea documentaiei .
Unele schie sau titluri de proprietate au fost greite, fiind necesar rectificarea
sau refacerea lor. n situaiile n care corecturile s-au efectuat de ctre cei ce au emis
titlurile de proprietate, s-au formulat mpotriva lor plngeri penale de ctre persoanele
care au considerat c sunt prejudiciate, cu motivarea c nu mai pot fi rectificate dect de
instane, odat intrate n circuitul civil
3
.
n alte situaii nu s-au efectuat rectificrile titlurilor de proprietate, dei erau
evidente erorile, iar persoanele prejudiciate nu au acionat n instan, limitndu-se la
plngeri de natur penal, care vizau persoanele n folosina crora au rmas terenurile
respective, din cauza erorilor materiale. Astfel, ntr-un titlu de proprietate au fost trecui
eronat vecinii dinspre limita nordic. Proprietarul casei nvecinate cu terenul a profitat de
aceast eroare i a pstrat posesia asupra lui timp de mai muli ani, declarnd c nu are
convingerea c titlul de proprietate se refer la acel teren. Plngerile penale ale persoanei
prejudiciate au fost respinse n mod repetat cu motivarea c nu subzist elementele
constitutive ale infraciunii prevzut de art. 108 din Legea nr.18/1991, ntruct numitul
B.G. nu este convins c terenul pe care l posed aparine n realitate prii civile R.C.
4
.
Primria comunei n care se gsea terenul a comunicat faptul c fptuitorul B.G.
deine fr drept o suprafa de teren mai mare cu 1900 mp. dect cea pentru care posed
documente i c titlul de proprietate eliberat n anul 1986 a fost ntocmit greit la rubrica
referitoare la vecini. Timp de peste opt ani nu a fost ns rectificat aceast eroare, iar
proprietarul de drept nu a intrat n posesia lui, neavnd posibilitatea s-l nstrineze.
Soluiile de neurmrire au fost infirmate de dou ori cu motivarea c este necesar
aprofundarea cercetrilor i implicarea organelor administrative n clarificarea situaiei
terenului i a vecinilor, pentru a se evita un proces civil de lung durat i costisitor. Pe
de alt parte s-a invocat faptul c nvinuitul recunotea c deine fr drept i fr
documente acel teren, refuznd s l elibereze, dei era incontestabil c este cel la care se
referea titlul de proprietate.
ntr-o alt situaie s-a stabilit c au fost emise titluri de proprietate mai multor
persoane pentru aceiai suprafa de teren. Impedimentul a fost observat numai dup
civa ani de la emiterea titlurilor i punerea n posesie, cnd toi cetenii au nceput s-i
lucreze efectiv loturile de teren acordate. Ca urmare, cei care au nceput mai trziu s
lucreze terenul, au formulat plngerii penale mpotriva vecinilor, susinnd c le-au
ocupat poriuni din propriul teren.
Iniial s-a dispus nenceperea urmririi penale, cu motivarea c nu sunt ntrunite
elementele constitutive ale infraciunii prevzute de art. 108 din Legea nr.18/1991, ci
numai ale infraciunii de tulburare de posesie prevzute de art. 220 Cod Penal, pentru
care plngerea prealabil trebuia adresat instanei. Abia dup redeschiderea urmririi
penale s-a implicat Primria din localitate i celelalte organe de specialitate, ntocmind un
proces-verbal de msurare a terenurilor din care rezult c n zona respectiv nu exist
suficient teren pentru satisfacerea integral a suprafeelor nscrise n titlurile de
proprietate. Nici unul din titularii titlurilor de proprietate nu dorea ns s i se atribuie
3
Parchetul de pe lng Judectoria Brad, dosar nr.101/P/1998 privind pe nvinuitul P.M.
4
Parchetul de pe lng Judectoaria Deva, dosar nr.996 /P/2003.
teren n alt zon, fiind previzibile litigii civile costisitoare i de durat pe parcursul
crora vor fi blocate operaiunile de nstrinare a terenurilor
5
.
Alteori, au existat ntrzieri mari n atribuirea terenurilor sau ntocmirea
documentelor necesare. Unii ceteni au chemat n judecat Comisiile Locale i Comisia
Judeean de aplicare a Legii nr. 18/1991, solicitnd obligarea acestora la punerea n
posesie asupra terenurilor pentru care li s-a reconstituit dreptul de proprietate. Au solicitat
i obligarea prilor la plata unor daune cominatorii pentru fiecare zi de ntrziere.
Instanele au nlturat aprarea formulat de pri n sensul c nu exist suficient
personal specializat pentru finalizarea lucrrilor de punere n posesie. n consecin au
admis aciunea i l-au obligat pe primar, n calitate de preedinte al comisiei locale, s
efectueze punerea n posesie asupra terenurilor nscrise n adeverinele de proprietate.
Pentru a se urgenta punerea n aplicare a msurii l-a obligat s achite daune cominatorii
pentru fiecare zi de ntrziere de la data rmnerii definite a hotrrii
6
. Hotrrile
respective au fost nvestite cu formul executorie
7
, i s-a ncuviinat executare silit
8
.
Tergiversarea punerii n posesie sau a eliberrii titlului de proprietate a avut
consecine i n privina nstrinrii terenurilor respective gsindu-se uneori metode de
eludare a prevederilor legale care interzic aceast operaiune naintea finalizrii
procedurii prevzute de Legea nr. 18/1991.
Astfel ntre R.M.V. i T.A. s-a ncheiat un antecontract de vnzare-cumprare,
prin care promitentul vnztor R.M.V. se oblig s vnd beneficiarului cumprtor T.A.
dreptul su de proprietate asupra terenului arabil, nscris n cartea funciar nr. 174 a
localitii Ndtie, cu numrul topografic 488 n suprafa de 2234 mp, ce a fost
dobndit n baza Legii nr. 18/1991 prin reconstituirea dreptului de proprietate, conform
procesului-verbal de punere n posesie nr. 1182 din 30 septembrie 1996, emis de Comisia
de aplicare a Legii fondului funciar. Se meniona c tranzacia se va finaliza n momentul
obinerii titlului de proprietate. Acesta nu a fost ns eliberat, dar prile s-au prezentat la
un alt notar, care a ntocmit un contract autentic de vnzare-cumprare n cuprinsul cruia
identificarea terenului s-a fcut doar cu date de carte funciar translatndu-se astfel
dreptul de proprietate de la vnztor la cumprtor, cu meniunea expres c terenul nu
este scos din circuitul civil. Ulterior T.A. s-a ntabulat n Cartea funciar ca titular al
dreptului de proprietate asupra terenului. Prin aciunea civil nregistrat la Judectoria
Hunedoara, D.E. proprietar al construciilor - foste grajduri ale C.A.P., edificate pe
terenul ce a fcut obiectul contractului de vnzare-cumprare ncheiat ntre R.M.V. i
T.A., a solicitat constatarea nulitii absolute a acestui contract. Prin sentina civil nr.
1702/2002 Judectoria Hunedoara respinge aciunea reclamantului ca urmare a admiterii
excepiei lipsei calitii procesuale active a acestuia pe motiv c el este doar proprietarul
construciilor edificate pe teren, nefiind titularul vreunui drept real asupra terenului.
La evaluarea acestei probleme era necesar s se ia n considerare interdicia cu
privire la nstrinarea terenurilor din aceast categorie, care a urmat altor msuri similare
din perioada anterioar.
5
Parchetul de pe lng Judectoria Ortie, dosar nr. 99/P/2003 privind pe P.U.
6
Judectoria Brad, sent.civ. nr. 979/2002.
7
Judectoria Brad, ncheierea civ. nr. 32/2003.
8
Judectoria Brad, ncheierea civ. nr.110/2003.
n consecin conform principiului lex specialis generalibus derogant, regimul
juridic al circulaiei terenurilor ce au fcut parte din patrimoniul fostelor C.A.P.-uri nu
poate fi reglementat de prevederile Codului civil, care constituie dreptul comun.
Aadar, persoana ce are vocaie la constituirea sau reconstituirea dreptului de
proprietate asupra acestor terenuri va trebui s parcurg ntreaga procedur instituit de
Legea nr. 18/1991 cu modificrile ulterioare i H.G. nr. 1172/2001 modificat prin H.G.
nr. 720/2002 n vederea obinerii titlului de proprietate, care o repune n drepturi,
conferindu-i acesteia toate atributele dreptului de proprietate.
Conchidem c nici una din etapele intermediare parcurse de viitorul proprietar
cuprinse ntre momentul introducerii cererii prin care se solicit stabilirea dreptului de
proprietate i momentul emiterii i nmnrii titlului de proprietate, nu confer persoanei
respective dreptul de a dispune n mod legal de terenul asupra cruia solicit stabilirea
dreptului de proprietate. Numai dup ce s-a obinut titlul de proprietate, terenul reintr n
circuitul civil general, putnd fi nstrinat sau dobndit n mod valabil conform dreptului
comun.
n acest sens a fost i soluia instanei de apel dat n decizia civil nr. 24/A/2003
a Tribunalului Hunedoara prin care s-a constatat nulitatea absolut a contractului autentic
de vnzare-cumprare ncheiat ntre R.M.V. i T.A.
Dei n practica judiciar i doctrina n materie s-au ntlnit i soluii contrare,
considerm c acestea nu constituie opinia majoritar.
n concluzie, terenurile care intr sub incidena Legii nr. 18/1991 nu pot fi
nstrinate doar pe baza nscrierilor din crile funciare, fiind necesar obinerea titlului
de proprietate n care se atribuie un alt numr topografic i se poate stabili chiar alt
amplasament al terenului. Unele persoane au ncercat s eludeze aceast interdicie,
declarnd pe proprie rspundere n faa notarului, c exist titlu de proprietate, fr s-l
prezinte ns acestuia. Afirmaiile de aceast natur se ncadreaz ns n coninutul
infraciunii de fals n declaraii, prevzut de art. 292 Cod Penal
9
.
9
Pentru opinii contrare, a se vedea I. Anton Trilescu, Discuii n legtur cu fora juridic a
adeverinelor de proprietate, n Revista Dreptul nr. 8/1993, p. 39-43; Sent.civ. nr. 411/2000 a
Judectoriei Haeg, nepublicat.