1. INTRODUCERE 1.1.

Identificarea clientului Solicitantul prezentului raport de evaluare este d-nul Petre Apetrei cu domiciliul in orasul Hrlu , jud. Botosani. 1.2. Certificarea valorii Prin prezenta se certific, cu bun credin urmtoarele: Faptele prezentate n acest raport de evaluare sunt corecte i adevrate; Toate cercetrile, informaiile, raionamentele, analizele i concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea estimat, au fost efectuate n conformitate cu standardele Internaionale de Evaluare IVS1 i cu legislaia n vigoare; Evaluatorul i asum pstrarea confidenialitii asupra datelor i informaiilor din raport, precum i neutilizarea acestora n schimbul unor avantaje neetice sau ilegale, fie personal fie prin intermediul unei tere persoane; Acest raport nu va putea fi inclus, n ntregime sau parial, n documente, circulare sau declaraii, nici publicat sau menionat n alt mod, fr aprobarea scris a evaluatorului asupra formei i contextului n care ar putea s apar; Evaluatorul nu are nici un interes actual sau viitor n proprietatea ce face obiectul prezentului raport de evaluare i nu este responsabil de omiterea de ctre client a unor date i informaii referitoare la bunul evaluat care ar putea afecta valoarea acestuia; Evaluatorul nu este obligat s ofere n continuare consultan sau s depun mrturie n instan la proprietatea n chestiune ; Prezentul raport de evaluare este elaborat cu respectarea Standardelor de Evaluare a recomandrilor i metodologiei de lucru A.N.E.V.A.R.(Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia). 1.3. Rezumatul concluziilor importante Proprietatea imobiliara rezidentiala Casa de locuit cu regimul de inaltime P+E si teren curti constructii aferent cu suprafata de 300 mp ce face obiectul prezentului raport de evaluare este situata in intravilanul orasul Hrlu , jud. Botosani . n prezent imobilul este folosit de catre proprietari ca locuinta individuala. Casa cu regimul de inaltime P+E are suprafata construita de 89 mp si suprafata desfasurata de 172 mp. Anul PIF a locuintei este 1988 cu lucrari de modernizare si renovare in ducursul anilor 2012-2013. Raportul de evaluare a fost ntocmit n perioada 15.11.2013 25.11.2013 i a constat n efectuarea inspeciei tehnice n teren , ntocmirea fielor tehnice, culegerea de informaii, evaluarea proprietii imobiliare i redactarea raportului de evaluare. Data inspeciei : 15.11.2013 Curs valutar valabil : 1 EURO = 4,4502 RON ; 1 USD=3.3101 Data raportului : 25.11.2013 Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de pia a proprietatii rezidentiale, pentru garantarea unui credit bancar la Unicredit Tiriac Bank Sucursala Botosani. Tipul de valoare conform scopului i utilizrii intenionate a raportului este valoarea de pia. Valoarea de pia a proprietii s-a determinat n conformitate cu Standardele Internaionale de Evaluare, prin doua abordri: costuri,comparaia vnzrilor.

Abordarea pe baza veniturilor nu a putut fi aplicata in cadrul prezentei lucrari datorita specificului proprietatii analizate si a inexistentei ofertelor de inchiriere de proprietati imobiliare similare. Valorile obinute prin aplicarea celor 2 abordari: Nr Valoare Valoare Tip abordare crt (Ron) (Euro) 1. ABORDAREA PRIN COST 160.452 lei 36055 Euro 2. ABORDAREA PRIN 157.100 lei 35.301 Euro COMPARATII 2. PREMISELE EVALURII 2.1. Scopul, utilizarea evalurii i utilizatorul evalurii Scopul evalurii l reprezint stabilirea valorii adecvate pentru proprietatea rezidentiala compusa din Casa de locuit cu regimul de inaltime P+E si teren curti constructii aferent cu suprafata de 30 0 mp situata in intravilanul orasului Hrlu, jud. Botosani avand ca proprietar pe D-nul Petre Apetrei si d-na Daniela Apetrei. Aria construit a casei este de 89 mp, aria construit desfasurata este de 172 mp iar terenul aferent casei cu categoria de folosinta curti -constructii are o suprafata de 300 mp si este deinut n cot exclusiva. Utilizarea evalurii o constituie garantarea unui credit solicitat de d-nul Apetrei Petre la Unicredit Tiriac Bank Sucursala Botosani. Utilizatorul evalurii este : Unicredit Tiriac Bank Sucursala Botosani . 2.2. Definirea valorii i data estimrii valorii Definirea valorii VALOAREA DE PIA - este suma estimat pentru care o proprietate va fi schimbat la data evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu pre determinat obiectiv, dup o activitate de marketing corespunzatoare n care prile implicate au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrangere. Data estimrii valorii Data la care valoarea estimat este valabil este 25 noiembrie 2013 aceasta fiind i data raportului de evaluare. Inspecia a fost efectuat n prezena proprietarilor i a constat n identificarea , vizionarea bunului, fotografierea i culegerea de date, msurarea dimensiunilor cldirii . Cursul de schimb BNR utilizat n calcule este de 3.3101 RON/USD i 4.4502 /EURO valabil la data de 25.11.2013 2.3. Drepturile de proprietate evaluate Pentru proprietatea rezidentiala ce face obiectul prezentului raport de evaluare s-au prezentat urmtoarele acte ce atest proprietatea fam.Petre Apetrei si Daniela Apetrei : Act de dare cu plata aut sub nr.131/1988 Autorizatie de construire nr. 146/1988 Extras de carte funciara din data de 02.11.2013

 Plan de amplasament si delimitare a imobilului Plan de incadrare in zona Copie dupa cartea de identitate a beneficiarului In prezentul raport de evaluare se evalueaza dreptul de proprietate deplin al fam. Apetrei Petre si Apetrei Daniela asupra proprietatii rezidentiale compusa din Casa de locuit cu regimul de inaltime P+E si teren aferent, ce fac obiectul evalurii. 2.4. Sfera evalurii Avnd n vedere faptul c scopul evalurii nu impune evaluatorului s ngusteze sfera de cuprindere, limitarea acestuia la o singur utilizare , putem vorbi despre condiii normale de evaluare ce cuprind o sfer vast de evaluare. CAPITOLUL 3 3.1. Identificarea proprietii, descrierea juridic Proprietatea evaluat reprezint o proprietate rezidentiala compusa Casa de locuit cu regimul de inaltime P+E si teren aferent cu suprafata de 30 0 mp situata in intravilanul orasului Harlau, jud. Botosani, avand ca proprietar pe Apetrei Petre si Apetrei Daniela. Aria construit a casei este de 89 mp, aria construit desfasurata este de 172 mp iar terenul aferent casei cu categoria de folosinta curti -constructii are o suprafata de 300 mp si este deinut n cot exclusiva. Pentru proprietatea rezidentiala ce face obiectul prezentului raport de evaluare s-au prezentat urmtoarele acte ce atest proprietatea fam.Petre Apetrei si Daniela Apetrei : Act de dare cu plata aut sub nr.131/1988 Autorizatie de construire nr. 146/1988 Extras de carte funciara din data de 02.11.2013 Plan de amplasament si delimitare a imobilului Plan de incadrare in zona Copie dupa cartea de identitate a beneficiarului n baza actului de dare cu plata si a autorizatiei de construire fam. Apetrei Petre si Apetrei Daniela a dobandit dreptul de proprietate deplin asupra casei si asupra terenului aferent detinut in cota exclusiva. Dreptul de proprietate a fost intabulat la Biroul de carte funciara Harlau, avand numar cadastral 2590, CF 896/H a orasului Harlau. Nu exist elemente ale proprietii care fac obiectul vreunui contract de nchiriere. 3.2. Identificarea oricror bunuri mobile sau a altor elemente care nu prezint proprieti imobiliare Componentele non-imobiliare ale valorii cuprind elemente de definire a personalitii cldirii i alte elemente care nu costituie pri ale proprietii imobiliare, dar fac parte fie din preul de vnzare, fie din dreptul de proprietate care este evaluat. In evaluarea proprietaii rezidentiale casa locuit nu sunt incluse bunuri mobile sau alte elemente care sa prezinte bunuri mobile sau proprietati nonimobiliare. Mobilierul si aparatele electrocasnice nu fac obiectul prezentului raport de evaluare.

3.3. Istoric, incluznd vnzrile anterioare i ofertele sau cotaiile curente Terenul pe care este construita casa a fost cumparat de catre fam. Apetrei Petrei si Apetrei Daniela in anul 1988 . In anul 1988 proprietarul a obtinut autorizatie de construire pentru o locuinta cu regimul de inaltime P+E. 3.4. Date despre aria de pia , ora, vecinti i amplasare

Proprietatea imobiliara rezidentiala este amplasata in intravilanul orasului Harlau, jud. Botosani . n economia localitii se remarc industria textil, de prelucrare a lemnului i alimentar. n ora funcioneaz dou coli generale i un liceu. Asistena medical este asigurat de un spital, o policlinic i cabinete medicale de medicin de familie. La sud de ora se afl cunoscuta regiune viticol Cotnari. La sud-vest i n zonele limitrofe ale oraului se afl domeniile familiei Cavaler Lupu de Totoescu, familie de boieri ce-i are originile n secolul al XII-lea. n anii pre-comuniti domeniile au fost preluate de ctre regimul comunist, iar conacul preluat de poliia secret, Securitatea, dup alungarea din postul de primar a lui Eugen Nicolae Totoescu, n 1956. Pricipalele atractii si obiecte ale zonei sunt: Biserica Sfntul Dumitru/Dimitrie" ridicat de domnitorul Petru Rare , Curtea Domneasca , Biserica Sf. Gheorghe, Sinagoga Mare din Harlau. Accesul catre proprietatea imobiliara se face drumul comunal principal asfaltat cu un front stradal de 19.10ml. Tipul zonei: zona de amplasare a proprietatii imobiliare este rezidentiala. Zona este ocupata predominant de proprietati imobiliare rezidentiale si terenuri libere. Proprietatea imobiliara este amplasata in zona mediana a orasului Harlau, in proximitatea Bisericii . Utilitatile edilitare ale zonei sunt: reteaua de curent electric. Poluare fonica si de mediu se afla in limite normale . Descrierea constructiei: Fundatii cu beton simplu si cuzinet armat cu pardoseala din beton slab armat cu plansee SRM. Suprastructura: Structura de rezistenta: stalpi si grinzi din beton armat cu inchideri perimentrale din zidarie de caramida. Planseul peste parter este din beton iar cel peste etaj este din lemn. Acoperis: invelitoare din tabla zincata dispusa pe sarpanta din lemn cu burlane si jgheaburi din tabla pentru scurgerea apei pluviale. Podul nu dispune de straturi termoizolante. Compartimentari: pereti portanti din zidarie de caramida. Tamplarie exterioara: usile de la intrare si ferestrele sunt din lemn. Finisaje exterioare: peretii sunt tencuiti cu tencuieli fin driscuite si zugraveli in praf de piatra. Scara interioara care asigura accesul pe verticala este din beton simplu placat cu mozaic si balustrada melalica. Curtea interioara este imprejmuita cu gard din lemn, sustinut pe stalpi si fundatie de piatra naturala. Locuinta dispune de 2 intrari, una principala de la calea de acces asfaltata si una secundara prin partea din spate a curtii interioare.

FINISAJELE INTERIOARE ALE CLADIRII: PARTERUL Utilizare: rezidentiala. Finisaje:medii . Este compus din 2 camere, hol, baie si bucatarie. Peretii in camere si hol sunt tencuiti si zugraviti cu zugraveli de tip calcio-vechio.Peretii in baie sunt placati integral cu faianta, iar in bucatarie sunt placati cu faianta partial in zona de lucru in rest find zugraviti cu var pentru incaperi umede. Pardoselile din baie si bucatarie sunt placate cu gresie ceramica. Pardoselile in camere sunt placate cu podea. Tamplaria interioara este din lemn. Corpuri de incalzire sobe de teracota. ETAJUL Utilizare: rezidentiala. Finisaje:medii . Este compus din 2 camere, hol si o bucatarie. Peretii celor doua camere si hol sunt cu zugraveli de tip calcio-vechio.Peretii in bucatarie sunt placati cu faianta partial in zona de lucru in rest find zugraviti cu var pentru incaperi umede iar pardoselile sunt cu gresie. Pardoselile in camere si hol sunt cu podea. Tamplaria interioara este din lemn. Corpuri de incalzire sobe de teracota. DOTARI SI ECHIPAMENTE: Casa este echipata cu toate instalatiile interioare electrice, termice si sanitare. Utilitatile sunt asigurate atat prin cele existente in zona, cat si prin cele individuale: alimentarea cu apa se realizeaza in sistem propriu cu fut forat si instalatie cu hidrofor . canalizarea este in sistem propriu cu fosa vintanjabila; alimentarea cu energie electrica se realizeaza de la reteaua urbana de energie electrica; incalzirea se realizeaza prin intermediul sobelor din teracota din dotare si a boilerului pe lemne. Stare fizica si tehnica actuala: buna. Starea tehnic constatat la data inspeciei cldirii este foarte bun, nu s-au constatat deprecieri fizice recuperabile si nici deprecieri functionale recuperabile sau nerecuperabile, casa avand din proiectare si executie destinatia de proprietate rezidentiala cu compartimentari si dotari corespunzatoare. Construcia n ansamblu are o stare tehnic bun i nu este necesar s se efectueze reparaii n urmtorii ani la structur i finisaje.

3.5. Analiza pieei imobiliare

3.5.1. Definirea pieei O pia imobiliar este un grup de persoane sau firme care sunt n contact unii cu alii n scopul de a efectua tranzacii imobiliare. Participanii pe pia pot fi cumprtorii, vnztorii, chiriaii, creditorii, debitorii, antreprenorii, investitorii i intermediarii. O pia imobiliar este alctuit de participanii pe pia angajai n tranzacii imobiliare. Analiza pieei constitue identificarea i studierea pieei pentru un anumit bun sau serviciu i constitue baza pentru a determina cea mai bun utilizare a unei proprieti. Valoarea de pia a proprietii analizate este n mare msur n funcie de poziia competitiv pe piaa sa . S-a identificat i studiat piaa proprietatilor rezidentiale tip casa de locuit, relaia dintre cererea solvabil i oferta competitiv de pe pia, gradul de echilibru care creeaz aceast pia. Piaa pentru proprieti rezidentiale de tipul celei evaluate este piaa proprietatilor rezidentiale tip casa de locuit situate in intravilanul orasului Harlau, jud. Botosani . 3.5.2. Analiza cererii s-a bazat pe recunoaterea utilizatorilor poteniali. Drept urmare s-au cercetat o serie de factori mai importani, acetia fiind : -dimensiunea i numrul familiilor locatare n comuna Horodniceni Din statisticile oficiale populaia orasului Harlau a nregistrat o uoar rat de cretere incepand cu anul 2002 astfel s-a ajuns la un numr de 11.268 locuitori in anul 2013. -veniturile i tipologia locurilor de munca Direcia Judeean de statistic comunicnd c nivelul salariului mediu brut la nivel local a fost, n luna decembrie 2013, de 1500 RON. n calcul au fost luate veniturile angajailor din industrie i construcii, dar i din comer i prestri servicii. Veniturile populatiei care locuieste in zona analizata sunt peste media pe economie. -tipologia locurilor de munc i rata omajului Principale surse de venit a locuitorilor din orasul Harlau sunt din agricultura si pomicultura. -urbanism Din planul de urbanism al orasului Harlau rezult c n zona mediana in care se afla si proprietatea imobiliara rezidentiala analizata nu exist restricii de construire, aceasta fiind o zona cu terenuri libere si numeroase proprietati rezidentiale. -accesibilitatea Accesul pietonal si auto se face de la drumul principal asfaltat. -factori ce afecteaz atractivitatea proprietatii rezidentiale Unul din factorii care pot afecta atractivitatea proprietatii rezidentiale ar fi deschiderea la strada principala ,zona linistita cu un ambient civilizat si prezenta utilitatilor in zona. 3.5.3. Oferta competitiv Oferta competitiv s-a axat pe analiza datelor obinute prin efectuarea inspeciei cartierului, prin consultarea registrelor din cadrul Primriei orasului Harlau cu autorizaiile eliberate n ultimii ani, prin

discuiile avute cu proiectani, ageni imobiliari, antreprenori dar i prin consultarea anunurilor publicitare din presa i televiziunea local. n zona mediana a orasului Harlau sunt cca 25 de case cu suprafee construit desf asurate cuprinse intre ntre 70 mp i 150 mp, din care am identificat 12 case tip P, 8 case tip P+E si 5 case tip P+2E. Proprietatile rezidentiale sunt folosite ca locuinte individuale, putine dintre acestea avand amenajat parterul ca spatiu comercial sau sediu de firma. Zona mediana a satului este o zona rezidentiala de case de locuit cu un grad ridicat de ocupare unde se fac putine tranzactii cu terenuri libere si case de locuit. Gradul de ocupare a proprietatilor rezidentiale este de cca 80%. 3.5.4. Echilibrul pieei In prezent se mentine un dezechilibru intre cerere si oferta, in favoarea cererii. Nivelul tranzactiilor a scazut simtitor in ultimele luni si probabil va continua sa scada pana la o ulterioara o redresare a economiei. Crestrea gradului de neocupare este invers proportional scaderii numarului de tranzactii.Activitatea pieei imobiliare fiind ciclic este caracterizat prin perioade de expansiune, vrfuri, restrngeri i epuizare. Ciclul pe termen lung depinde de schimbrile n caracteri sticile populaiei existente i n veniturile sale. Ciclul pe termen scurt depinde n principal de disponibilitatea i costul creditului. Preturile in zona pentru terenuri cu suprafete cuprinse in intervalul 250-1500 mp ce au categoria de folosinta curti constructii si arabil sunt cuprinse in intervalul 5 Euro/mp 25 Euro/mp. Chiria pentru proprietati imobiliare similare cu cea supusa evaluarii amplasate in intravilanul orasului Harlau este cuprinsa in intervalul de 500-1.000 EUR/luna, nivelul chiriei fiind in dependenta de dotari, suprafata si utilitati. CAPITOLUL 4

Conceptul de cea mai buna utilizare reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii selectata din diferite variante posibile care ar trebui sa constituie baza de pornire i s genereze ipotezele de lucru necesare operatiunii de evaluare. Prin analiza CMBU, se identifica cea mai competitiva si mai profitabila utilizare a proprietatii imobiliare. Cea mai bun utilizare este definit ca cea mai probabila utilizare a proprietatii, care este fizic posibil, justificata adecvat, fezabil financiar i care conduce la cea mai mare valoare a proprietii evaluate. Cea mai bun utilizare este conturat de forele competitive pe pia care fundamenteaz i valoarea de pia i este acea utilizare care conduce la cea mai mare valoare rezidual a terenului. n mod normal analiza celei mai bune utilizri ar trebui s fie realizat att pentru terenul considerat liber ct i pentru terenul construit aa cum se afl el la data evalurii.

4.1. Cea mai bun utilizare a terenului considerat liber Cea mai buna utilizare a terenului considerat a fi liber presupune ca terenul este liber,sau poate fi eliberat prin demolarea constructiilor. Avnd n vedere condiiile date, consider c este puin probabil (chiar improbabil), proprietatea imobiliara subiect s fie demolata ntr-un interval de timp care s afecteze premisele prezentei evaluri i de aceea analiza celei mai bune utilizri se va limita doar la cea pentru proprietatea construit. 4.2. Cea mai bun utilizare a proprietii considerat construit Pornind de la definiia celei mai bune utilizri putem identifica doua tipuri de utilizri probabile i anume: 1- locuinta individuala - cu amenajrile actuale tarif de nchiriere 3-4 E/mp ; 2- sediu de firma -cu recompartimentri, tarif de nchiriere 5 -8 E/mp; Cea mai bun utilizare a unei proprieti imobiliare trebuie s ndeplineasc patru criterii: a) permis legal b) po sibil fizic c) fezabil financiar d) maximum productiv a ) Permisibilitatea legal Din analiza planului urbanistic i avnd n vedere riscurile aferente legate de eventuale modificri n cadrul acestuia rezult c utilizr ile menionate mai sus sunt permise legal - nu incalca norme de urbanism sau de mediu. b) Posibila fizic Pentru proprietatea evaluat ar putea fi imaginate o mulime de utilizri posibile, dar aa cum indic datele de pia, specificul zonei este orientat spre cldiri rezideniale - case de locuit . Structura casei este pe cadre din beton armat iar utilizarile propuse nu necesita extinderi sau afectare a structurii de rezistenta in caz de reconversie i deci, utilizrile propuse sunt fezabile din punct de vedere fizic. c) Fezabilitatea financiar Utilizrile care au ndeplinit primele dou criterii sunt analizate dac ar produce un venit care s acopere obligaiile financiare i amortizarea capitalului. Din anexa 1 se observ ca cele 2 utilizri probabile sunt fezabile financiar, ntruct produc un venit,care dupa aplicarea impozitului pe venit acoper cheltuielile de exploatare i este mai mare dect amortizarea cldirii. d) Maxim productivitate Dintre utilizrile fezabile financiar, cea mai buna utilizare este acea utilizare care conduce la cea mai mare valoare rezidual a terenului, n concordan cu rata de fructificare a capitalului cerut de pia pentru acea utilizare.

Pentru utilizarea ca spatiu birouri sunt necesare lucrari de modernizare,recompartimentare,estimate la cca 10.000 E, iar gradul de ocupare pentru birouri in zona este de cca 50%. Anexa 1 Nr INDICATORI Utilzarea 1 Utilizarea 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 Suprafaa nchiriat Tarif de nchiriere (E/mp) VBP Grad de ocupare VBE Cheltuieli VNE Rata de capitalizare Valoarea propr.inainte de reconversie Cheltuieli de reconversie Valoarea propr.dupa reconversie 186 4 7143 0.85 6072 300 5772 0,1 57720 0 57720 186 5 8928 0.5 4464 350 4114 0,1 41140 9500 32140

Se observ c maxima productivitate se obine pentru utilizarea 1 care este proprietate rezidentiala, pentru care se obine cea mai mare valoare a proprietii i deci cea mai mare valoare rezidual a terenului. Pentru proprietatea rezidentiala evaluata, c ea mai bun utilizare o reprezinta utilizarea ca proprietatea rezidentiala tip casa de locuit.

4.3. Abordarea prin cost Aceasta abordare estimeaza costul de realizare al unei constructii, diminuat cu deprecierea acumulata de proprietate pn la data evalurii. Valoarea proprietii = Costul de nlocuire - Deprecierea Fizic Deprecierea funcionalDeprecierea economic Pentru evaluarea casei subiect am folosit costul de inlocuire. "Costul de inlocuire este costul estimat pentru a construi, la preturile curente de la data evaluarii a unei cladiri cu utilitate echivalenta cu cea a cladirii evaluate, folosind materiale moderne, normative, arhitectura si proiecte curente, deci costul unui activ modern echivalent ."

Deprecierea acumulat reprezint toat pierderea de valoare a unei proprietii imobiliare datorat trecerii timpului, utilizrii i neadecvrii la schimbrile tehnologice sau la modificrile pieei. Se cunosc trei metode de estimare a costului cldirii: -metoda comparaiilor unitare -metoda costurilor segregate -metoda devizelor Pentru a ajunge la valoarea de pia estimat prin abordarea prin costuri, se parcurg urmtoarele etape: - Estimarea valorii terenului ; - Estimarea costului total de reconstrucie sau de nlocuire a construci ilor efective la data evalurii; - Estimarea deprecierii construciilor; - Scderea deprecierii cumulate din costul total de reconstrucie sau nlocuire pentru a obine costul net; - Adugarea valorii terenului pentru a obine valoarea total a proprietii imobiliare. Fundamental pentru metoda costului este principiul substituiei, care arat c nici un cumprtor prudent nu va plti pentru o proprietate imobiliar dect costul necesar pentru a obine imediat un teren i a construi o cldire, cu o utilitate i a tractivitate similar. 4.3.1 Valoarea terenului Valoarea de pia a terenului se determin n conformitate cu standardele i normele ANEVAR. Din cele ase proceduri de evaluare recomandate de Standardele Internaionale de Evaluare IVS 1 (comparaia direct, alocarea, extracia, parcelarea, tehnica rezidual i capitalizarea rentei funciare) pentru evaluarea terenului aparind spaiului comercial,vom utiliza metoda comparaiei directe, i metoda capitalizrii rentei de baz. 4.3.2. Evaluarea terenului prin metoda comparaiei de pia Analiza comparativ se poate realiza pe dou criterii cantitative analiza pe perechi de date sau/i calitative-analiza comparaiilor relative. n cazul de fa , date fiind natura i relevana informaiilor de pia culese s-a recurs la analiza comparaiilor relative. Analiza comparaiilor relative este o tehnic calitativ care reprezint studiul relaiilor indicate de datele de pia, fr a se recurge la cuantificri. Pentru aplicarea acestei tehnici , evaluatorul analizeaz vnzrile ofertele de vnzare comparabile, pentru a determina dac acestea au caracteristici superioare, inferioare sau similare fa de proprietatea evaluat. n spe, analiza comparaiilor relative este asemntoare cu analiza pe perechi de date, exceptnd faptul c ajustrile nu sunt exprimate ca valoare absolut sau procentual ci ca atribute calitative (inferior, superior, similar).

Aplicarea metodei a fost facilitat de informaiile furnizate de agenii imobiliare, site -uri web specializate i publicaii locale Monitorul de Botosani , obiectivul, Pretul din zona analizat. Prezentarea ofertelor de vnzare comparabile pentru teren: A. Teren 300 mp, oras Harlau , zona periferica acces la drumul satesc pietruit la cca 250 m de sosea, curent electric, Pret: 5 E/mp B. Teren 500 mp, oras Harlau , zona mediana, acces la drum pietruit,curent electric, Pret: 6 E/mp. C. Teren 450 mp, Parcovaci , zona periferica, acces la drum pietruit,curent electric, Pret: 5 E/mp. D. Teren 700 mp, sat Harlau ,in zona mediana,acces la drumul principal ,curent electric, Pret: 7 E/mp. E. Teren 550 mp, oras Harlau, zona centrala acces la drumul principal ,curent electric, Pret: 7 .5E/mp. n grila comparaiilor de pia s-a inut seama c pe piaa imobiliar a orasului Harlau , pentru terenuri similare situate n zona analizat, marja de negociere ntre oferta i tranzacia efectiv este de cca 10% funcie de timpul de ateptare, disponibilitatea ofertantului de a mai lsa din pre, dac oferta este fcut prin intermediul unei agenii imobiliare sau nu. Valorile pentru proprietile comparabile sunt reconciliate ntr-o valoare prin aranjarea acestor comparabile ntr-un clasament relativ fa de proprietatea supus evalurii. Proprietatea A C B Proprietatea evaluata D E Valoare negociat (EURO/mp) 5 5 6 7 7.5 Corecie net global Pozitiv Pozitiv Pozitiva Negativ Negativ

Proprietatea evaluat se situeaz ntre cea mai mare valoare din grupul de proprieti comparabile cu corecii pozitive (comparabila B) i cea mai mic valoare din grupul de comparabile negative (comparabila D ). Avnd n vedere caracteristicile terenului evaluat, amplasarea n zon, utilitile de care dispune, starea acestuia la data evalurii, valoarea obinut prin aceast metod i care poate fi luat n considerare pentru prezentul raport de evaluare este de 6.5 E/mp. Valoarea de pia a terenului subiect determinat prin metoda comparaiilor de pia va fi de : VT = 300mp x 6.5 EURO/mp = 1950 E x 4.4502 lei/E = 8978 RON

4.3.3. Estimarea costului de nlocuire a cldirii

n evaluarea proprietatii imobiliare subiect am folosit costul de nlocuire. Pentru estimarea costului de nlocuire am folosit n prima etap metoda comparaiilor unitare, care estimeaz costul sub form de cost unitar-pe unitatea de suprafa sau de volum. Metoda folosete costuri cunoscute ale unor structuri similare, costuri ajustate pentru condiii ale pieei sau eventuale diferene fizice. Preurile unitare includ cheltuielile indirecte i TVA. Pentru stabilirea costului de nlocuire a proprietatii imobiliare subiect am folosit Fia privind Locuinta cu confort imbunatatit in mediul urban, racordata la electricitate, incalzire cu lemne, apa si canalizare proprii, acoperis sarpanta,invelitoare tabla zincata, planseu din beton armat.

ABORDAREA PRIN COST Indreptar tehnic de evaluare imediata, la pretul zilei, a costurilor elementelor si constructiilor de locuinte - procentual si valoric, Matrix-ROM, ianuarie 2010 METODA COSTURILOR SEGREGATE CLADIRE C1 LOCUINTA CU REGIM DE INALTIME P+E INSCRISA IN CARTEA FUNCIARA NR. 896/H / Harlau 1. ADRESA: 2. DATE DE REFERINTA: - suprafata construita(mp) Ac - suprafata desfasurata (mp) Ad - inaltime medie (m) - anul PIF Curs valutar conform BNR la data evaluarii 2. Calcularea costului de inlocuire brut 89,00 172,00 2,5 1988 1 EUR 4,4502 RON intravilan orasul Harlau ,jud. Botosani

Costul total in lei pe Nr. crt. 1 2 3 4 5 6 Excavaii Umpluturi i compactri Hidroizolatii si lucrari aferente Beton armat Beton simplu Scari si podeste din beton Denumirea lucrarii UM Cantit.lucr /mpAd UM 58,23 26,52 143,65 735,25 327,68 60,35 mpAd 24,45 3,98 43,10 104,41 114,69 12,07 mpAc 29,35 4,77 51,71 125,29 137,62 14,48

Grad de finisare

Pondere in total cost% 0,92% 0,15% 1,62% 3,92% 4,30% 0,45%

mc mc mp mc mc ml

0,4200 0,1500 0,3000 0,1420 0,3500 0,2000

7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38

Zidrii din caramida Inchideri si compartimentari Confectii metalice Termoizolatiii conducte Tamplarie din lemn Geamuri simple Pardoseli din gresie glazurata Pardoseli din dusumea Pardoseli din beton sclivisit Tencuieli interioare Zugraveli interioare Placaje cu faianta la interior Vopsitorii interioare Tencuieli exterioare Trotuare exterioare Sarpanta Invelitoare, inclusiv astereala Jegheaburi si burlane Sobe Streasina infundata Tabachere si lucarne Alte lucrari de constructie Put apa+hidrofor Put absorbant/fosa septica Coloane si legaturi sanitare Obiecte si armaturi sanitare Boiler pe lemne Bransament electric Cabluri, conductori, tevi electrice Aparate electrice Corpuri de iluminat Alte instalatii comune

mc mp kg mp mp mp mp mp mp mp mp mp mp mp mp mp mp ml chale mp mp % lei lei ml lei lei lei ml lei lei %

0,6100 0,0260 0,4000 0,0700 0,3300 0,2500 0,0900 0,4200 0,1810 4,3000 3,9800 0,1200 0,2000 0,8500 0,2500 0,8000 1,7680 0,2000 3,0000 0,4320 0,4320 2,0000 1,0000 1,0000 0,5000 1,0000 1,0000 1,0000 3,0500 1,0000 1,0000 2,0000

997,05 99,45 12,92 40,38 293,25 33,92 130,05 153,85 84,15 77,69 34,00 95,20 27,37 136,00 73,44 96,90 104,55 62,05 22,10 105,74 105,74 0,00 6,55 92,06 31,45 15,05 5,44 33,41 6,38 16,92 6,97 0,00

608,20 2,59 5,17 2,83 96,77 8,48 11,70 64,62 15,23 334,07 135,32 11,42 5,47 115,60 18,36 77,52 184,84 12,41 66,30 45,68 45,68 41,11 6,55 92,06 15,73 15,05 5,44 33,41 19,44 16,92 6,97 12,51

729,84 3,10 6,20 3,39 116,13 10,17 14,05 77,54 18,28 400,88 162,38 13,71 6,57 138,72 22,03 93,02 221,81 14,89 79,56 54,82 54,82 49,33 7,85 110,47 18,87 18,05 6,53 40,09 23,33 20,30 8,36 15,01

22,82% 0,10% 0,19% 0,11% 3,63% 0,32% 0,44% 2,42% 0,57% 12,53% 5,08% 0,43% 0,21% 4,34% 0,69% 2,91% 6,94% 0,47% 2,49% 1,71% 1,71% 1,54% 0,25% 3,45% 0,59% 0,56% 0,20% 1,25% 0,73% 0,63% 0,26% 0,47%

39

Diverse, organizare, proiectare TOTAL lei/mp (valoarea contine TVA) TOTAL Eur/mp (valoarea contine TVA) 4.1. Cost de inlocuire brut (Valoarea nu contine TVA) 4.2 Grad de finisare COST DE INLOCUIRE BRUT CU GRAD DE FINISARE DE 100%

5,0000

0,00

229,05 2.665,17 599 365.508 120 100%

274,86 3198,20 719,66 RON EUR

8,59% 100,00%

365.508

RON

Costul de nlocuire a cldirii subiect este de: CI = 365.508 RON

4.3.4. Determinarea deprecierii cumulate Deprecierea este o pierdere de valoare a proprietatii imobiliare din orice cauza. Este diferenta intre costul de reconstructie sau inlocuire a constructiei si valoarea ei de piata. Estimarea deprecierii s- a fcut folosind metoda segregrii, ce presupune analiza separat a fiecrei cauze a deprecierii, cuantificarea ei i totalizarea pentru obinerea unei sume globale. Cele 5 tipuri de uzur care pot afecta o cldire, sunt: - uzura fizic recuperabil - uzura fizic nerecuperabil - neadecvarea funcional recuperabil - neadecvarea funcional nerecuperabil - depreciere extern n general se cuantific mai nti deprecierea recuperabil i apoi cea nerec uperabil i extern. Uzura fizic recuperabil estimeaz elementele ce trebuiesc reparate la data evalurii i se cuantific prin costul de readucere a elementului la condiia de nou sau ca i nou. n cazul casei subiect finisajele sunt noi ,starea teh nica este buna i nu trebuiesc facute reparaii in perioada urmatoare. Uzura fizic nerecuperabil Se refer la elementele deteriorate fizic care nu pot fi n prezent corectate din motive practice sau economice. n scopul analizei elementele uzurii fizice nerecuperabile sunt clasificate ca fiind cu via scurt i cu via lung. Pentru estimarea uzurii fizice nerecuperabile am folosit devizele elaborate pentru stabilirea costului de reconstrucie i am desprit elementele cu via scurt de elementele cu via lung. Pentru elementele cu via scurt am fcut raportul ntre durata de via consumat 32 ani i durata de via economic a fiecrui element. Pentru elementele cu via lung am fcut raportul ntre durata de via consumat = 32 ani i durata de via economic a cldirii =80 ani.

Determinarea uzurii fizice nerecuperabile este prezentata in Anexa rezultnd urmtoarele valori: Uzura fizica Procent viata 32A/80A lunga 0,4 0,4 1330 216,4 Uzura fizica Procent viata 10A/20A scurta

Denumire lucrare Excavaii Umpluturi i compactri Hidroizolatii si lucrari aferente Beton armat Beton simplu Scari si podeste din beton Zidrii din caramida Inchideri si compartimentari Confectii metalice Termoizolatiii conducte Tamplarie din lemn Geamuri simple Pardoseli din gresie glazurata Pardoseli din dusumea Pardoseli din beton sclivisit Tencuieli interioare Zugraveli interioare Placaje cu faianta la interior Vopsitorii interioare Tencuieli exterioare Trotuare exterioare Sarpanta

Valoarea Viata totala lunga 3325 541 3325 541

Viata scrurta

5860 14199 15597 1641 82715 351 702 384 13161 1153

5860 14190 15597 1641 82715 351 702 384

0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4

2344 5676 6238,8 656,4 33086 140,4 280,8 153,6 0 0 13161 1153 0,5 0,5 6580,5 576,5

1591 8787 2071 45433 18403 1553 744 15721 2496 10542 2496 10542 0,4 0,4

0 0 0 0 0 0 0 0 998,4 4216,8

1591 8787 2071 45433 18403 1553 744 15721

0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5

795,5 4393,5 1035,5 22716,5 9201,5 776,5 372 7860,5 0 0

Invelitoare, inclusiv astereala Jegheaburi si burlane Sobe Streasina infundata Tabachere si lucarne Alte lucrari de constructie Put apa+hidrofor Put absorbant/fosa septica Coloane si legaturi sanitare Obiecte si armaturi sanitare Boiler pe lemne Bransament electric Cabluri, conductori, tevi electrice Aparate electrice Corpuri de iluminat Alte instalatii comune Diverse, organizare, proiectare TOTAL UZURA

25138 1687 9016 6212 6212 5590 890 12519 2138 2046 739 4543

25138 1687

0,4 0,4

10055,2 674,8 0 9016 0,5

0 0 4508 0 0 0 890 12519 2138 2046 739 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 445 6259,5 1069 1023 369,5 0

6212 6212 5590

0,4 0,4 0,4

2484,8 2484,8 2236 0 0 0 0 0

4543

0,4

1817,2

2644 2300 947 1701 1701 0,4

0 0 0 680,4

2644 2300 947

0,5 0,5 0,5

1322 1150 473,5 0

31150

31150

0,4

12460 88230,8

0 70928

Pentru devizul 1 deprecierea fizica nerecuperabila este de 88230 RON la elementele cu durata de viata lung i 70928 RON la elementele cu via scurt. Ufn = 88230 + 70928 = 159158 RON Neadecvarea Funcional Neadecvarea funcional este o pierdere de valoare din cauza deficienelor de concepie sau proiectare a cldirii.

Ca s fie recuperabile, costul de nlocuire a unui aspect demodat sau neacceptabil trebuie s fie mai mic dect creterea de valoare anticipat. Neadecvarea funcional recuperabil se cuantific prin costul de nlocuire i poate fi mprit n trei categorii: - deficien ce necesit adugiri - deficien ce necesit nlocuire sau modernizare, - supradimensionarea Neadecvarea funcional nerecuperabil poate fi cauzat de o deficien sau de o supradimensionare. Pot fi implicate dou tipuri de deficiene: un element neinclus n costul de nou, dar care ar trebui inclus sau un element inclus n costul de nou, dar nu ar trebui inclus. Dfr=0 Proprietatea rezidentiala a fost proiectata ca spatiu de locuit, are compartimentare,utilitati si dotari specifice unui spatiu de locuit cu precizarea ca etajul nu dispune de baie si grup sanitarsi astfel include o depreciere functionala . Pentru cuantificarea deprecierii functionale am estimat o pierdere de venit din inchiriere de 1 E/mp. Suprafata construita a etajului este de 89 mp,deci s-ar produce o pieredere de venit din inchiriere de 89E/luna x 12 luni = 1068 E/an,care pentru un grad de ocupare de 80% si un cuantum a cheltuielilor de 10 %,ar rezulta o pierdere de venit net de 769 E/an. Rata de capitalizare la proprietati rezidentiale tip casa de locuit este de 10 %. Dfn = VNE/c= 769/0.100 = 7690 E = 34.220 RON Deprecierea din cauze externe Deprecierea extern este utilitatea diminuat a unei cldiri datorit unor influene negative din mediul exterior cldirii care este de obicei nerecuperabil. Ea poate fi generata de o serie de factori, cum ar fi: declinul vecinatatii,amplasarea proprietatii in localitate sau regiune,conditiile pietei locale. n cazul proprietii evaluate s-a folosit metoda preluarii deprecierii de pe piata. Aceasta metoda da deprecierea totala. Am analizat ofertele de vanzare pentru proprietati rezidentiale asemanatoare scoase la vanzare in luna martie 2013 si luna iunie 2013 :

A. Casa P+E, orasul Harlau, zona periferica, 120mp desfasurati,350 mp teren,constructie din 1980 cu modernizari in anul 2005-2006,. Oferta martie 2013 49.000 Euro Oferta iunie 2013 42.000 Euro -15%

B. Casa P+E, orasul Harlau ,zona centrala 150 mp desfasurati ,550 mp teren, constructie din 1989 cu modernizari ulterioare, Oferta martie 2013 55.000 Euro Oferta iunie 2013 45.000 Euro-19% C.Casa P+E, orasul Harlau , zona mediana,130 mp desfasurati, 300 mp teren, caramida+BCA, toate utilitatile, modernizata Oferta martie 2013 45.000 Euro Oferta iunie 2013 40.000 Euro -12% Cele 3 proprietati analizate au structuri,finisaje si anul PIF apropiate,diferenta fiind data de localizare.Cea mai apropiata de subiect este comparabila B,pentru care deprecierea totala este de 12%. Dt=Uf+Df+De = 12% Cum uzura fizica este nesemnificativa pentru diferenta de 4 luni, deprecierea functionala este zero, fiind aceeasi cladire, rezulta ca pierderea de valoare este data de deprecierea externa. De = (365.508 159158 -34220) x 0,12 = 20.656 Deprecierea cumulat a cldirii subiect va fi: Uzur fizic -recuperabil -nerecuperabil elemente cu via scurt -nerecuperabil elemente cu via lung TOTAL Neadecvarea funcional -recuperabil -nerecuperabil TOTAL functionala Depreciere extern TOTAL DEPRECIERE ACUMULATA 0 34220 34220 20656 214034 0 70928 88230 159158

Valoarea de pia a cldirii spatiu rezidential subiect va fi :

CIN = 365.508Ron 214.034 Ron= 151.474 RON

Valoarea de pia determinat n abordarea prin costuri este egal cu suma valorilor evaluate pentru teren i construcie:

Vp 1 = 6899 + 155.255 = 160.452 RON = 36.055E

4.4. Abordarea prin comparaie direct

Metoda comparaiei directe utilizeaz procesul de lucru n care estimarea valorii de pia se face prin analizarea pieei pentru a gsi proprieti similare i comparnd apoi aceste proprieti cu cea de evaluat. Analiza comparativ se bazeaz pe asemnrile i diferenele ntre proprieti i tranzacii care influeneaz valoarea. Etapele parcurse n aplicarea metodei comparaiei directe sunt: Cercetarea pieei pentru obinerea de informaii asupra unor tranzacii de proprieti similare cu cea evaluat, din punct de vedere al tipului de proprietate, data vnzrii, dimensiunile, localizarea i zonarea; Conformarea veridicitii informaiilor obinute i a obiectivitii tranzaciei; Selectarea unor criterii de comparaie relevante i elaborarea unei analize comparative pentru fiecare criteriu; Compararea proprietilor similare comparabile cu proprietatea evaluat, utiliznd elemente de comparaie i ajustarea adecvat a preului de vnzare a fiecrei proprieti comparabile; Analiza rezultatelor i selectarea unei valori sau a unei marje de valori; Pe baza acestor criterii de comparaie se determin elementele de comparaie care influeneaz preurile tranzacionate pe pia. Efectuarea analizei comparative presupune urmtoarele etape: - culegerea de informaii (date reale i concrete) privind tranzacii de proprieti similare, prin analiza pieei; - identificarea elementelor de comparaie relevante ce afecteaz valoarea tipului de proprietate i efectuarea unei analize comparative pe fiecare element; - compararea atributelor fiecrei proprieti comparabile cu cele ale proprietii evaluate i aprecierea diferenelor pentru fiecare element de comparaie cantitativ i calitativ (ajustarea corespunztoare a preului de vnzare a fiecrei proprieti comparabile); - obinerea coreciei nete i brute pentru fiecare tranzacie comparabil i aplicarea ei as upra preului; - analiza rezultatelor evalurii i alegerea valorii sau a intervalului de valori (efectuarea unei comparaii globale a proprietilor comparabile i

extragerea unei singure valori sau a unei marje de valori din gama rezultat). Deoarece este cunoscut numai preul tranzaciilor comparabile, corecia se face asupra acestui pre pentru a ajunge la estimarea valorii proprietii evaluate. Tranzaciile care necesit cele mai mici corecii brute vor avea ponderea cea mai mare n alegerea valorii finale. Elementele de comparaie sunt caracteristici ale proprietilor i tranzaciilor imobiliare care au consecin variaii ale preurilor platite pe piaa imobiliar. n metoda comparaiei directe sunt nou elemente de comparaie de baz: drepturile de proprietate transmise; condiiile de finanare; condiiile de vnzare; condiiile pieei localizarea; caracteristicile fizice; caracteristicile economice; utilizarea; componente nonimobiliare ale valorii. n prezentul raport de evaluare tehnic de identificare i cuantificare a coreciilor este analiza pe perechi de date, pentru care dou sau mai multe tranzacii sunt comparate pentru a obine o indicaie privind mrimea coreciei ce se refer la o singur caracteristic. Se va atribui o pondere mai mare proprietii care necesit cele mai mici i mai puine corecii.

Analiza pe perechi de date Case de locuit

Din informaiile culese de evaluator s-au selectat cinci proprieti asemntoare celei supuse evalurii.

A. Casa P+1E, oras Harlau ,zona mediana a loc.,anul PIF 1984,finisaje medii, mici modernizari Tranzactie: 370 EURO/mp B. Casa P+E, oras Harlau ,zona centrala langa Biserica,anul PIF 1984-1985, finisaje medii cu imbunatatiri in anul 2005-2006 Tranzactie: 400 EURO/mp C. Casa P+E, oras Harlau , zona centrala zona redidentiala,anul PIF 1984-1985, finisaje Tranzactie: 360 EURO/mp

D. Casa P+E, oras Harlau , zona centrala,anul PIF 1980-1981, finisaje medii cu imbunatatiri in anul 20052006 Tranzactie: 350 EURO/mp E. Casa P+E, oras Harlau , zona mediana ,anul PIF 1984-1985, finisaje medii cu imbunatatiri in anul 2005-2006 Tranzactie: 350 EURO/mp Caracteristicile proprietilor comerciale tranzacionate n ultimul an sunt prezentate centralizat n urmtorul tabel: Element de comparaie PROPRIETA PROPRIETA PROPRIETA PROPRIETA PROPRIETA TEA TEA TEA TEA TEA Nr. crt. A B C D E

Adresa 1. Pre de vnzare/mp 2. Suprafa construit desfasurata 3. Tip de propr. imobiliar 4. Drepturi de propr. transmise 5. Condiii de finanare 6. Condiii de vnzare 7. Condiii ale pieei 8. Localizare

Oras Harlau Oras Harlau Oras Harlau Oras Harlau Oras Harlau 370 135 Rezidentiala liber La pia Independent iunie 2010 Zona Bmediana medii 30 ani Bun Rezidentiala liber La pia Independent iunie 2010 Zona Acentrala medii 30 ani Bun 400 140 145 Rezidentiala liber La piata Independent iulie 2010 Zona Acentrala medii 30 ani Buna 125 Rezidentiala liber La pia Independent iulie 2010 Zona Acentrala medii 30 ani Buna 330 Rezidentiala liber La pia Independent Iulie 2010 Zona Bmediana superioare 30 ani Buna 360 350 350

9. Finisaje 10. Vechimea cldirii 11. Starea tehnic

S-au facut urmatoarele corectii: -pentru condiii de pia :comparabila E se scade 10% deoarece preul luat n studiu este o oferta.

-Comp B i Comp C difer prin data tranzaciei: 400 E/mp-360 E/mp = 40 = 40 E/ lun.(cu minus dotorita scaderii pietei) cca 10 % -Comp.B i Comp.A difer doar prin zona de amplasare:400 E/mp-370 E/mp = 30 E/mp. cca 7.5 % -Comp.C i Comp.D corectate difer doar prin 3 ani vechime: (360E/mp - 350E/mp = 10 E/mp pentru 3 ani vechime. cca 2.7 % -Finisajele sunt medii pentru toate comparabilele i nu necesit corecii.

GRILA COMPARAIILOR DE PIA CASA DE LOCUIT SI TEREN AFERENT intravilanul orasului Harlau ,jud. Botosani

ANEXA nr.2 ABORDAREA PRIN METODA COMPARATIILOR DE PIATA (PROPRIETATI) ELEMENT DE COMPARAIE PROPRIETILE IMOBILIARE COMPARABILE A Pre de oferta/vanzare (EURO) Tipul tranzactiei Corectie pentru tip tranzactie Pret corectat (EURO) Drepturi de proprietate transmise Corecie pentru dreptul de proprietate Pre corectat (EURO) Condiii de finanare Corecie pentru finanare Pre corectat (EURO) Conditii de piata aug.10 La pia integral ? 49.950 oferta 0 49.950 Integral 0% 49.950 La pia 0 49.950 iun.10 B 56.000 oferta 0 56.000 Integral 0% 56.000 La pia 0 56.000 iun.10 D 50.750 oferta 0 50.750 Integral 0% 50.750 La pia 0 50.750 iul.10

subiect

Corecie pentru condiiile pieei Pre corectat (EURO) Localizare Corecie (%) Pre corectat (EURO) Suprafata teren diferenta suprafata teren mp Corectie pentru teren (suprafata, dimensiuni, amplasament constructie etc) Pret corectat (EURO) Vechime (ani) Corectie pentru vechime (%) Corectie pentru vechime (EURO) Pret corectat (EURO) Suprafata desfasurata (mp) diferenta suprafata Corecie pentru dimensiunile construciei (EUR) Pre corectat (EURO) Utilitati Corectii(Euro) Pret corectat (EURO) Finisaje Corecie (EURO) Pret corectat (EURO) Corecie total net (EURO) Corecie total net (%) Corecie total brut (EURO) medii A,C,E,CT 136,00 32 250,00 mediana

-30% 34.965 mediana 0% 34.965 300 -50

-30% 39.200 centrala -8% 36.260 400 -150

-20% 40.600 centrala -8% 37.352 275 -25

-325 34.640 26 5% 1.871 36.511 135 1,00 500 37.011 similare 0,0% 37.011 medii 0% 37.011 -12.939 -26% 17.681

-975 35.285 26 5% 1.764 37.049 140 -4,00 -2.000 35.049 similare 0,0% 35.049 medii 0% 35.049 -20.951 -37% 24.479

-163 37.190 29 3% 1.004 38.194 145 -9,00 -4.500 33.694 similare 0,0% 33.694 superioare 0% 33.694 -17.056 -34% 19.065

Corecie total brut (%) VALOARE PROPUS * pentru comparabila A s-a efectuat cea mai mica corectie totala bruta 37.011

35% 157.100 lei

44%

38% 4.4502

Deoarece corecia total brut este minim pentru spaiul rezidential al comparabilei A rezult c valoarea de pia estimat pentru proprietatea evaluat este de: Vp2 = 157.100 = 35.301 Euro