Sunteți pe pagina 1din 13

Cuprins

Notiune................................................................................................................................pag. 3 Reglementare ......................................................................................................................pag. 3 Caracterele juridice.............................................................................................................pag. 3 Conditii de validitate...........................................................................................................pag. 4 A.Partile contractului...............................................................................................pag. 4 B.Capacitatea Partilor...............................................................................................pag.5 C.Consimtamantul partilor......................................................................................pag. 5 D.Obiectul contractului...........................................................................................pag. 5 Bunurile agricole.........................................................................................pag. 5 Arenda..........................................................................................................pag. 6 E.Cauza contractului................................................................................................pag. 6 F.Forma contractului................................................................................................pag.6 G.Durata arendarii...................................................................................................pag. 6 Efectele contractului.............................................................................................................pag.7 Obligatiile partilor...................................................................................................pag. 7 Obligatiile arendatorului...............................................................................pag.7 Obligatiile arendasului.................................................................................pag. 8 Riscurile in contractul de arendare......................................................................................pag. 9 Incetarea contractului de arendare.......................................................................................pag. 9 1.Decesul uneia dintre parti.....................................................................................pag. 9 2.Expirarea duratei contractului............................................................................pag. 10 3.Acordul partilor..................................................................................................pag. 11 Efectele instrainarii bunurilor arendate prin acte intre vii..................................................pag.11 Model de Contract de arendare.........................................................................................pag. 12 Bibliografie.........................................................................................................................pag 14

Notiune
Prin contractul de arendare se intelege o varietate a contractului de locatiune in care o parte numita arendator, se obliga sa transmita unei alte parti numita arendas, bunuri agricole in schimbul unui pret numit arenda.

Reglementare
Contractul de arendare este reglementat prin Legea arendarii nr. 16/1994 ( modificata prin Legea nr. 58/1995, Legea nr.65/1998, O.U.G. nr. 157/2002, Legea nr. 350/2003, Legea nr. 247/ 2005, Legea nr. 223/2006 si Legea nr. 20/2008). Dispozitiile acesteia, se completeaza cu prevederile legislatiei civile, in masura in care acestea nu ii sunt contrare (vz. art. 26). In completarea Legii 16/1994, lege speciala in materie, se aplica dipozitiile Noului Cod Civil si anume art.1836-1850 care prevad reguli particulare in materia arendarii, iar apoi dispozitiile care guverneaza locatiunea de drept comun, arendarea fiind o varietate a acesteia.

Caracterele juridice ale contractului de arendare


Arendarea se face prin contract scris, incheiat intre arendator pe de o parte , si arendas pe de alta parte. Partile contractante pot fi persoane fizice sau persoane juridice. Arendasii, persoane fizice, pot fi cetateni romani sau cetateni straini. Arendasii, persoane juridice pot fi de nationalitate romana sau straina si trebuie sa aiba ca obiect de activitate exploatarea bunurilor agricole si sa prezinte garantiile solicitate de arendator. Contractul de arendare fiind o specie a contractlui de locatiune prezinta in general aceleasi caractere juridice. De aici rezulta ca arendarea are urmatoarele caractere juridice: 1. Contract sinalagmatic da nastere la obligatii reciproce intre parti, in schimbul transmiterii folosintei bunurilor agricole, arendasul va plati arendatorului un pret numit arenda. 2. Contract cu executare succesiva obligatiile partilor se executa in timp, pe durata stabilita in contract (durata arendarii se stabileste in contract de catre parti, iar in cazul omiterii acestei reglementari perioada va fi cea necesara unui ciclu de cultura sau unui ciclu complet stabilit de destinatia contractului de arendare). 3. Contract comutativ partile cunosc intinderea obligatiilor reciproce inca din momentul incheierii contractului. 4. Contract oneros - ambele parti urmaresc dobandirea unui folos patrimonial in schimbul propriei prestatii. Pentru prestatia arendatorului, de a transmite folosinta bunurilor agricole ii corespune contraprestatia arendasului de a plati arenda.
2

5. Contract solemn contractul de arendare trebuie incheiat in forma scrisa sub santiunea nulitatii absolute [art. 1838 alin.1 C. Civ.]. 6. Contract netranslativ de proprietate,ci doar translativ al dreptului de folosinta. 7. Contract intuitu personae, cel putin pentru persoana arendasului care trebuie sa prezinte anumite calitati si calificari. In plus Noul Cod Civil art. 1847 interzice expres subarendarea, sub sanctiunea nulitatii absolut, si oficiile de arendasi.

Conditii de validitate
A. Partile contractului
Partile contractului sunt arendatorul si arendasul,ele pot fi atat persoane fizice cat si persoane juridice. Arendatorul poate fi proprietar, uzufructuar sau alt detinator legal de bunuri agricole, cum ar fi, persoanele care beneficiaza de reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor, carora li s-au eliberat doar adeverinte de proprietate si nu titluri de proprietate. Arendasul poate fi persoana fizica sau persoana juridica. Arendasul persoana fizica poate fi orice cetatean roman sau cetatean strain, care are pregatire de specialitate agricola, practica agricola sau un atestat de cunostinte agricole si prezinta garantiile solicitate de arendator. Arendasul persoana juridica poate fi orice persoana de nationalitate romana sau straina, ea trebuie sa aiba ca obiect de activitate exploatarea bunurilor agricole si sa prezinte garantiile solicitate de arendator. Nu pot avea calitatea de arendas, functionarii publici si salariatii din consiliile de administratie ale regiilor autonome cu profil agricol, ale institutelor si statiunilor de cercetare si productie agricola care au in patrimoniu sau in adiministrare terenuri agricole proprietate publica. Arendasul nu poate fi niciodata arendator, intrucat legea interzice, sub sanciunea nulitatii absolute subarendarea totala sau partiala. Arendasul poate insa, cu acordul scris al arendatorului, sa cesioneze contractul de arendare sotului, coparticipant la exploatarea bunurilor agricole, sau descendentilor sai care au implinit varsta de 18 ani. Acesta poate folosi salariati permaneti sau sezonieri, care se bucura de toate drepturile si de pritectia sociala prevazuta de legislatia muncii. Arendasul are drept de preemtiune, care se exercita in conformitate cu art.1841 C.Civ. cu trimitere la regulile generale art. 1730-1740 C. Civ., cu privire la bunurile agricole arendate in cazul in care arendatorul doreste sa vanda aceste bunuri.

B. Capacitatea partilor
Ca regula, atat arendatorul cat si arendasul trebuie sa aiba capacitatea de a face acte de administrare, deoarece prin arendare nu se transmite dreptul de proprietate ci doar folosinta asupra bunurilor agricole. Ca si in cazul locatiunii, atunci cand arendarea are ca obiect bunuri imobile iar durata este mai mare de 5 ani, arendatorul trebuie sa aiba capacitatea de a face acte de dispozitie (capacitatea deplina de exercitiu). De aceea, este posibila arendarea unui bun comun de catre unul dintre soti fara consimtamantul expres al celuilat sot cu exceptia cazului cand arendarea are ca obiect un imobil, pe o durata mai mare de 5 ani.

C. Consimtamantul
Potrivit principiului libertatii contractuale, persoanele fizice si persoanele juridice sunt libere sa incheie sau nu contracte de arendare, daca, indeplinesc conditiile legii. Aici se aplica dispozitiile C. Civ. privind conditiile consmtamantului si viciile acestuia.

D.Obiectul contractului de arendare


Fiind un contract sinalagmatic, obiectul contractului de arendare este format din doua elemente: bunurile agricole supuse arendarii si arenda. Bunurile agricole : In conceptia Legii nr. 16/1994, prin bunuri agricole ce pot fi arendate se intelege: -terenuri agricole productive - arabile, viile, livezile, pepinierele viticole, pomicole, arbustii fructiferi, plantatiile de hamei si duzi , pasunile impadurite, -terenurile ocupate cu constructii si instalatii agrozootehnice, -amenajari piscicole si de imbunatatiri funciare -drumurile tehnologice, -platformele si spatiile de depozitare care servesc nevoilor productiei agricole -terenurile neproductive care pot fi amenajate si folosite pentru productia agricola, -animalele -constructiile de orice fel -masinile -utilajele si alte asemenea bunuri destinate exploatarii agricole. Este necesar ca bunul agricol sa existe, fiind valabil insa si contractul care are ca obiect un bun agricol viitor, care trebuie sa fie determinat sau determinabil si asupra lui, arendatorul sa aiba un drept real (de proprietate, uzufruct etc.) Contractul de arendare trebuie sa cuprinda obiectul contractului, complet si precis determinat, sa contina descrierea amanuntita a tuturor bunurilor agricole arendate, inventarul acestora si planul de situatie al terenurilor.

Arenda: Arenda este contraprestatia pe care o datoreaza arendasul arendatorului, adica pretul folosintei bunurilor agricole transmise spre exploatarea arendasului. Ramane la libera apreciere a partilor sa stabileasca forma arendei (o suma de bani, o cantitate de produse agricole , platibila in natura, in fructe sau sub o forma mixta) si cuantului ei, fara a exista o limita minima si una maxima legala. Este obligatoriu insa, stipularea in contract a arendei, modalitatile si termenele de plata a acesteia, obligatia executatii acestei indatoriri contractuale si faptul ca plata arendei se face potrivit intelegerii partilor contractante si se executa la termenele si la locul stabilite in contract. Legea indica numai anumite elemente orientative de stabilire a arendei: potentialul de productie a terenului, gradul de accesibilitate a mecanizarii, amenajarile de imbunatatiri funciare sau de rasa, varsta, starea biologica in cazul efectivelor de animale etc.

E. Cauza contractului
Scopul pentru care se incheie contractul de arendare trebuie sa fie licit si moral. Contractul care are o cauza fictiva, ilicita, imorala, falsa va fi nul absolut.

F. Forma contracului de arendare


Contractul de arendare trebuie incheiat in forma scrisa, sub sanctiunea nulitatii absolute conform art. 1838 C.Civ. Sub sanctiunea unei amenzi civile stabilite de instanta, ridicata pentru fiecare zi de intarziere, arendasul trebuie sa depuna un exemplar al contractului la consiliul local in a carui raza teritoriala se afla bunurile agricole arendate, intr-un registru special tinut de secretarul consiliului local. Cand bunurile teritoriale sunt situate in raza teritoriala a mai multor consilii locale, cate un exemplar al contractului se depune la fiecare consiliu local in a carui raza teritoriala sunt situate bunurile arendate. Dispozitiile in materie de carte funciara raman aplicabile. Toate cheltuielile legate de inscrierea, inregistrarea si publicitatea contractului de arendare revin arendasului. Din redactarea fara echivoc a textului rezulta ca inregistrarea contractului de arenda este nu numai o conditie de opozabilitate fata de terti ci, mai mult decat atat, o conditie de validitate a contractului.

G.Durata arendarii
Durata arendarii se stabileste de catre parti in contractul de arendare. Ea nu va putea depasi insa 5 ani, daca contractul de arendare este incheiat de o persoana care nu poate face decat acte de administrare si nici 49 de ani cand este incheiat de o persoana cu capacitate de exercitiu deplina (art.1783 C. Civ.). Legea arendarii nu cuprinde o durata minima sau maxima a arendarii.

Codul civil stabileste in cadrul art.1837 daca durata contractului nu este determinata, arendarea se considera a fi facuta pentru toata perioada necesara recoltarii fructelor pe care bunul agricol urmeaza sa le produca in anul agricol in care se incheie contractul.

Efectele contractului de arendare.


Obligatiile partilor
Legea nr. 16/1994 a consacrat putine texte reglementarii obligatiilor partilor in contractul de arendare. In completarea lor se aplica regulile de drept comun privind locatiunea, tinand seama, bineinteles, de specificul raporturilor din materia arendarii. In consecinta, urmeaza sa facem numai unele precizari.

Obligatiile arendatorului
1. Arendatorul este obligat sa predea toate bunurile arendate in termenul si conditiile reglementate de lege. Sa garanteze pe arendas de evictiune totala sau partiala si sa execute toate celelalte obligatii asumate prin contract. Daca la predare se constata ca imobilul (terenul) arendat are o intindere mai mica sau mai mare decat cea prevazuta in contract, se va putea cere micsorarea sau majorarea arendei numai in cazurile si in conditiile prevazute de Codul civil la materia vanzarii. 2. Bunurile arendate trebuie sa fie predate in stare corespunzatoare folosintei, destinatiei agricole, iar dupa predare, arendatorul este obligat sa efectueze acele reparati (lucrari) care nu sunt in sarcina arendasului (de exemplu, reparatiile capitale la constructiile si instalatiile agrozootehnice). Dar legea speciala nu prevede, arendatorul este garant nu numai de evictiune, dar si pentru viciile ascunse ale bunurilor arendate care ii impiedica intrebuintarea. 3. Arendatorul este obligat sa garaneze arendasului folosinta linistita si utila a bunurilor agricole arendate in scopul exploatarii. Cu alte cuvinte, arendatorul are obligatia de garantie penru evictiune totala sau partiala a bunului arendat si obligatia de garantie pentru viciile ascunse ale bunului arendat care il fac inutilizabil potrivit destinatiei.Arendatorul este obligat de asemenea sa execute toate celelalte obligatii asumate in contract. 4. Impozitele si taxele datorate, potrivit legii, pentru bunurile agricole arendate sunt in sarcina arendatorului (art.10 Legea nr.16/1994).

Obligatiile arendasului
Potrivit art.8 alin.2 Legea nr.16/1994, Arendasul are obligatia de a folosi bunurile arendate, ca un bun proprietar, in conditiile stabilite, de a mentine potentialul productiv al bunurilor arendate, de a le restitui la incetarea contractului, de a plati arenda la termenele si in modalitatile stabilite, precum si de a executa toate obligatiile contractuale. Neexistand diferente semnificative fata de obligatiile locatarului, urmeaza sa facem numai unele precizari. 1. Obligatia de a intrebuinta bunurile arendate ca un bun proprietar se apreciaza dupa tipul abstract al omului prudent si diligent (culpa levis in abstracto), tinand seama si de faptul ca arendasul este un profesionist (agricultor - vz. art.3 si 11 Legea nr.16/1994). El trebuie sa foloseasca bunurile arendate la destinatia determinata in contract sau prezumata dupa circumstante in astfel de conditii incat sa mentina potentialul lor productiv. Arendasul poate schimba categoria de folosinta a terenului arendat numai cu acordul prealabil dat in scris de catre proprietar (chiar daca arendatorul este un uzufructuar sau alt detinator legal) si cu respectarea dispozitiilor legale (art.20) . Arendatorul are dreptul de a controla oricand modul in care arendasul administreaza bunurile arendate (art.8 alin.3). 2. Arendasul este obligat sa foloseasca bunurile arendate conform destinatiei stabilite prin contract sau prezumate dupa circumstante, inclusiv sa stranga recolta la locurile stabilite. 1. Arendasul poate schimba categoria de folosinta a terenului numai cu acordul prealabil da in scris de catre proprietar si cu respectarea dispozitiilor legale in vigoare ( art. 1848 C. Civ. ). 2. Arendasul este obligat, chiar in lipsa de stipulatie expresa, sa asigure bunurile agricole pentru riscul pieirii recoltei ori pieirii animalelor din cauza unor calamitati naturale. 3. Plata arendei. Arendasul trebuie sa plateasca arenda, in natura si/sau bani, la termenele si la locul de plati prevazute in contract. Daca locul platii nu este prevazut, plata se face la domiciliul arendasului, fiind cherabila, iar nu portabila . 4. Restituirea bunurilor arendate. La incetarea contractului arendasul trebuie sa restituie bunurile arendate in starea in care le-a primit conform inventarului (proces-verbal) facut la predare, iar in lipsa se prezuma (iuris tantum) ca le-a primit in buna stare. Riscul pieirii fortuite, dupa cum am vazut, se suporta de arendator. In caz de incendiu, arendasul raspunde de pagubele cauzate cladirilor arendate, daca nu dovedeste o cauza exoneratoare de raspundere potrivit regulilor aplicabile locatiunii.Daca arendasul a facut cheltuieli cu conservarea, intretinerea ori imbunatatirea bunurilor arendate - care, potrivit raporturilor contractuale dintre parti, sunt in sarcina arendatorului - instanta poate recunoaste arendasului un drept de retentie (art.8 alin.4), adica dreptul de a refuza restituirea bunurilor arendate la incetarea contractului, cat timp arendatorul nu va plati sumele datorate. 5. Legea mai precizeaza ca taxele de redactare si inregistrare a contractului de arendare sunt in sarcina arendasului (art.6 alin.3). Iar pe plan financiar, fiind considerat agricultor, el este obligat sa plateasca impozitele datorate pe veniturile realizate din exploatarea bunurilor agricole arendate, beneficiind de facilitatile de creditare si impozitare prevazute de lege (art.l 1). Sunt aplicabile si dispozitiile Codului Civil privind obligatia locatarului de a apara lucrul dat in arenda contra uzurparilor. 6. Arendasul este obligat sa apere bunul arendat impotriva uzurparilor, in conditiile dreptuli comun ( adica al contractului de locatiune). 7. Oricare partiile contractate poate cere in justitie rezilierea contractului de arendare pentru cauze de neindeplinire a obligatiilor de catre cealalta parte, in conditiile dreptului comun. 8. Litigiile sunt de competenta instantelor judecatoresti sau pot fi solutionate, cu acordul partiilor si prin arbitraj.

Riscurile in contractul de arendare


Partiile pot, de comun acord, sa prevada suportarea pierderilor totale sau partile ale bunurilor arendate, ca urmare a unor cazuri fortuite sau de forta majora. In lipsa unei cauze contractuale in acest sens, se vor aplica regulile generale in materie de risc. 1. Pieirea totala sau partiala, in mod fortuit, a bunului arendat va fi suportata de catre arendatorul proprietar, potrivit principiului res perit domino. 2. In ceea ce priveste riscul pieirii recoltei, deci riscul contractului de arendare, daca pe durata arendarii, intreaga recolta a unui an sau cel putin o jumatate din ea a pierit fortuit, aredasul poate cere reducerea propotionala arendei daca aceasta a fost stabilita intr-o cantitate determinata de produse agrcole, intr-o suma de bani determinata sau intr-o suma de bani determinabila in functie de valoarea unei cantitati determinate de produse agricole. 3. Arendasul este obligat chiar in lipsa de stipulatie expresa, sa asigure bunurile agricole pentru riscul pierderii recoltei, ori al pieirii animalelor din cauza unor calamitati naturale. In acest fel riscurile contractului de arendare cor fi preluate de asigurator

Incetarea contractului de arendare


Asa cum am vazut, in cazul neexecutarii obligatiilor se poate cere prin justitie rezilierea contractului, potrivit dreptului comun. In caz de pieire - totala sau partiala - a bunurilor arendate, precum si in cazul desfiintarii (desfacerii) titlului arendatorului, sunt aplicabile, de asemenea, regulile dreptului comun. In schimb, denuntarea unilaterala (ca mod de incetare a contractului de locatiune incheiat pe durata nedeterminata) nu este aplicabila arendarii deoarece ea se incheie pe o durata determinata. Legea prevede insa ca prin acordul partilor, contractul de arendare poate sa inceteze si inainte de a ajunge la termen (art.12 alin.3). Este avuta in vedere o intelegere (mutuus dissensus) realizata pe parcursul executarii contractului, iar nu posibilitatea denuntarii unilaterale.
1. Decesul uneia dintre parti.

Reamintim ca, in dreptul comun, locatiunea nu inceteaza prin moartea locatorului sau locatarului ; drepturile si obligatiile partii decedate trec asupra mostenitorilor ei, cu exceptia cazurilor in care din clauzele contractului rezulta o alta solutie sau cand partea decedata este mostenita de cealalta parte, obligatiile reciproce stingandu-se prin confuzie. In urma modificarii si completarii Legii arendarii prin Legea nr. 65/1998, s-a adoptat o alta reglementare (cat se poate de confuza, neclara). Astfel, potrivit art.211 alin.1, "contractul de arendare poate continua in cazul decesului arendatorului sau al arendasului. Pentru aceasta, mostenitorii majori trebuie sa comunice in scris intentiile lor si sa obtina acordul scris al celeilalte parti, in termen de 30 de zile de la data decesului". Din acest text pare a rezulta regula incetarii arendei prin moartea oricareia dintre parti, afara numai daca mostenitorii solicita in scris si obtin acordul scris al celeilalte parti (in
8

termen de 30 de zile) in sensul continuarii raporturilor de arendare. In plus, mostenitorii arendasului decedat - pentru a putea continua raporturile de arendare - trebuie sa fie persoane majore; daca mostenitorii sunt minori, contractul inceteaza prin deces. Aceasta din urma conditie trebuia sa fie prevazuta prin raportare nu la varsta majoratului, ci la capacitatea de munca si cunostintele agricole ale mostenitorului. In cazul decesului arendatorului, consideram (desi din textul citat nu rezulta clar aceasta concluzie) ca varsta mostenitorilor este indiferenta; daca sunt minori sau persoane puse sub interdictie vor consimti la continuarea raporturilor de arendare cu abilitarile prevazute de lege (dupa cum sunt persoane lipsite de capacitate de exercitiu sau cu capacitate de exercitiu restransa, tinand seama si de faptul ca arendarea este, in principiu, un act de administrare). Pentru cazul decesului arendasului, legea mai prevede ca, daca sunt mai multi mostenitori, ei pot conveni sa continue in comun exploatarea bunurilor agricole arendate sau sa desemneze pe unul dintre ei sa continue exploatarea acestor bunuri. Daca mostenitorii nu se inteleg, la cererea oricaruia dintre ei, judecatoria in a carei raza teritoriala se afla bunul agricol poate desemna, prin ordonanta presedintiala, pe unul dintre ei pentru continuarea raporturilor de arendare (art.251 alin.2). Legea mai prevede obligatia succesorilor arendatorului, respectiv arendasului decedat, de a incunostinta consiliul local unde contractul de arendare este inregistrat cu privire la subrogatia in drepturile si obligatiile partii decedate (art.251 alin.3).
2.Expirarea duratei contractului.

Problema incetarii contractului la termenul stabilit necesita o analiza speciala deoarece textele corespunzatoare din lege sunt neclare si, practic, nu rezolva problema. "Art.12 Legea nr.16/1994 - Contractul de arendare poate fi reinnoit potrivit intelegerii partilor si cu respectarea prevederilor prezentei legi. Fiecare parte contractanta este obligata sa incunostiinteze in scris pe cealalta parte, cu cel putin 1 an inainte de expirarea contractului, despre intentia sa de a reinnoi sau de a nu reinnoi contractul de arendare." Primul alineat contine o dispozitie inutila, cel putin in parte; daca contractul initial putea fi incheiat prin acordul partilor si cu respectarea legii, este evident ca el poate fi si reinnoit in aceleasi conditii (forma scrisa, inregistrare, durata si arenda determinat etc.). Al doilea alineat este nu numai inutil, dar creeaza si confuzii, cerand ambelor parti sa comunice in scris, cu un an inainte de expirarea termenului contractual, intentia "de a reinnoi sau de a nu reinnoi contractul", fara a preciza ce se intampla daca una dintre parti comunica intentia de a reinnoi, iar cealalta parte intentia de a nu reinnoi contractul. Sau daca nici una dintre parsi nu comunica nimic ori una face o comunicare, iar cealalta parte nu-si manifesta vointa. Daca legiuitorul a voit sa deroge de la dispozitiile clare ale Codului civil referitoare la tacita relocatiune, trebuia sa raspunda la aceste intrebari intrucat in ipoteza optiunilor convergente (de exemplu, partile se inteleg sa reinnoiasca contractul, indiferent ca acordul se realizeaza cu un an inainte de expirarea termenului sau mai tarziu, fie si dupa expirarea termenului contractual) textul nici nu era necesar. Prin urmare, ce se intampla daca manifestarile de vointa (cu privire la soarta arendarii dupa expirarea termenului contractual) lipsesc sau sunt divergente? Este evident ca reinnoirea contractului nu poate avea loc, in nici un caz, impotriva vointei arendasului. In schimb, ar fi fost indicat sa se recunoasca in favoarea lui si in anumite conditii un drept la reinnoirea contractului chiar daca arendatorul si-ar fi manifestat vointa in

sens contrar. Numai ca, un asemenea drept nu poate fi recunoscut in lipsa unei dispozitii legale exprese. Rezulta ca, la expirarea termenului prevazut, contractul inceteaza, daca nu a fost reinnoit (fie si cu mai putin de un an inainte de expirarea termenului) cu acordul ambelor parti contractante . Mai mult decat atat se pare ca nu sunt aplicabile nici dispozitiile din Codul civil referitoare la tacita relocatiune, deoarece contractul de arendare poate fi reinnoit potrivit art.12 alin.1, numai in conditiile legii speciale (forma scrisa inregistrare etc.). Inseamna ca, dupa expirarea termenului, partile nu mai au obligatii contractuale, iar eventuala folosire a bunurilor agricole de catre arendas este lipsita de temei juridic, cu toate consecintele prevazute de lege pentru aceasta situatie (raporturi extracontractuale).
3.Contractul poate inceta si inainte de a se ajunge la termen, prin acordul partilor.

Cu acordul scris al arendatorului arendasul poate sa cesioneze contractul de arendare sotului coparticipant la exploatarea bunirlor agricole, sau descendentilor sai care au implinit varsta majoratului. Arendasul are drept de preemptiune cu privire la bunurile agricole in cazul in care arendatorul doreste sa vanda aceste bunri, care se exercita potrivit art. 1730-1739 din Codul civil.

Efectele instrainarii bunurilor arendate prin acte intre vii


Existenta contractului de arendare nu atrage indisponibilizarea (inalienabilitatea) bunurilor arendate. Astfel fiind, se pune intrebarea: ce se intampla in caz de instrainare a bunurilor arendate de catre arendatorul-proprietar? Daca arendasul nu intelege sa exercite dreptul de preemptiune sau nu are acest drept intrucat instrainarea nu se face prin vanzare ori nu are ca obiect terenuri agricole din extravilan, contractul de arendare va fi opozabil dobanditorului in conditiile prevazute de lege in materia locatiunii de imobile, cu deosebirea ca, potrivit Legii nr.16/1994, sunt opozabile numai contractele de arendare incheiate in scris si inregistrate la consiliul local (art.6 alin.4), indiferent de durata arendarii.

10

CONTRACT DE ARENDARE
I.Partile contractante Prezentul contract de arendare s-a incheiat intre: 1...................................................de cetatenie/nationalitate............................................... (numele si prenumele/denumirea) cu domiciliul/sediul in..............(localitatea), str........................nr. .......bloc.......,scara..... etaj........, apart......, judetul/sectorul......................... posesor al Buletinului/Cartii de identitate (certificatul de inmaticulare) seria .........., nr. ....... eliberat de .......... la data de.......... in calitate de arendator, si 2. .................................................de cetatenie/nationalitate............................................... (numele si prenumele/denumirea) cu domiciliul/sediul in..............(localitatea), str........................nr. .......bloc.......,scara..... etaj........, apart......, judetul/sectorul......................... posesor al Buletinului/Cartii de identitate (certificatul de inmaticulare) seria .........., nr. ....... eliberat de .......... la data de.......... in calitate de arendas, astfel: II.OBIECTUL CONTRACTULUI Arendatorul da arendasului urmatoarele bunuri:.... Bunurile agricole arendate sunt cuprinse in inventarul anexa nr. 1 si sunt prezentate in planul de situatie anexa nr.2 care fac parte integranta din prezentul contract. Arenda este stabilita in suma de.......... lei (sau in 50% din recolta obtinuta) si va fi achitata la 31 noiembrie al fiecarui an. III.OBLIGATIILE PARTILOR Obligatiile arendatorului sunt urmatoarele: a)sa predea bunurile arendate la termenul si in conditiile stabilite; b)sa controleze oricand modul in care arendasul administreaza bunurile arendate; c)alte obligatii asumate prin prezentul contract sunt prevazute de lege. Arendatorul garanteaza pe cumparator impotriva oricarei evictiuni totale sau partiale in conformitate cu prevederile legii. Obligatiile arendasului sunt urmatoarele: a)sa foloseasca bunurile arendate, in scopul pentru care s-a facut arendarea, ca un bun proprietar si in conditiile stabilite de prezentul contract; b)sa mentina potentialul productiv al bunurilor arendate; c)sa restituie bunurile arendate la incetarea contractului; d)sa plateasca arenda la termenul si in modalitatile stabilite in prezentul contract; e)alte obligatii prevazute de lege, inclusiv inchirierea unui contract de asigurare a recoltei. Arendasul poate schimba categoria de folosinta a terenului arendat numai cu acordul dat in scris de arendator si cu respectarea dispozitiilor legale. Subarendarea totala sau partiala este interzisa.

11

IV. DURATA CONTRACTULUI Partile au convenit sa incheie prezentul contract de arendare pe ......... ani. Executarea contractului incepe de la data de .....................si se incheie la data de .......... Prin acordul partilor prezentul contract poate sa inceteze si inainte de termen. V.ARENDA, MODALITATILE SI TERMENELE DE PLATA A ACESTEIA Partile au convenit ca arendatorul sa plateasca o arenda de .................... astfel:...... Impozitele si taxele datorate, potrivit legii, pentru bunurile arendate sunt in sarcina arendatorului. VI.CAZUL FORTUIT SAU DE FORTA MAJORA Daca inainte de a fi culeasa, recolta a pierit integral sau cel putin o jumatate din ea, ca urmare a unui caz fortuit sau de forta majora, arendasul poate obtine o reducere de pret daca face dovada indeplinirii urmatoarelor conditii: a)cauza pieirii totale sau partiale a rezoltei se datoreaza cazului fortuit; b)pierderea recoltei sa fie anterioara culegerii ei; c) cel putin o jumatate de recolta sa fi pierit in mod fortuit; d)pierderea suferita de arendas sa nu fi fost compensata din anii precedenti sau urmatori. VII.LITIGII Daca nu s-au putut solutiona cu acordul partilor sau prin arbitraj, oricare dintre partile contractante poate cere in justitie, in conditiile legii, rezilierea contractului de arendare pentru neindeplinirea obligatiilor asumate de cealalata parte. VIII.REINNOIREA CONTRACTULUI Prezentul contract poate fi reinnoit, potrivit intelegerii partilor si cu respectarea prevederilor legii. Fiecare parte contractanta este obligata sa incunostiinteze, in scris, cealalta parte, cu cel putin 6 luni inainte de expirarea termenului, iar in cazul terenurilor cu destinatie agricola, cu cel putin un an, despre intentia sa de a nu reinnoi contractul de arendare. IX.CLAUZE FINALE Prezentul contract s-a intocmit in 3(trei) exemplare, cate unul pentru fiecare parte si unul pentru consiliul local, in vederea inregistrarii lui in registrul special. Taxele de redactare si de inregistrare a contractului de arenda sunt in sarcina arendasului. Prezentul contract de arendare s-a incheiat astazi ................. la .................(localitatea), judetul/sectorul.......................... .

ARENDATOR,

ARENDAS,

12

BIBLIOGRAFIE
1. Ioan Albu, Noile carti funciare, Editura Lumina Lex, Bucuresti, 1997 2. Legea 16/1994 modificata si republicata 3. Mihai Cotorobai, Pavel Zamfir, Victor Ursu, Drept funciar, Editura Cartier, Bucuresti, 2001 4. Francisc Deak Tratat de drept civil, Contracte speciale Vol. II, Editia a IV-a, Editura Universul Juridic, Bucuresti 2006 5. Liviu Stanciulescu, Drept civil, Contracte si Succesiuni, Editura Hamangiu, Bucuresti, 2008 6. Camelia Toader, Drept civil, Contracte speciale, Editura C.H.Beck, Bucuresti, 2008 7. Dumitru Florescu, Contracte civile, Editura Universul Juridic, Bucuresti 2011 8. Noul Cod Civil, Editura C.H. Beck, Bucuresti 2011

13