NOTE DE CURS DREPT FUNCIAR CURSUL NR. 5 Exploatarea terenurilor agricole n Romnia . 1. Des iin!

area "i lic#i$area ostelor cooperati%e agricole $e pro$uc!ie . Pentru reconstituirea proprietii private asupra terenurilor i crearea condiiilor pentru o nou or ani!are a e"ploatrii acestora # prin le e # s$a dispus des%iinarea %ostelor cooperative a ricole de producie i lic&idarea acestora . 'n scopul lic&idrii patri(oniului %ostelor cooperative a ricole de producie # prin deci!ia Pre%ecturii a %ost constituit o co(isie . Co(isia de lic&idare # constituit )n ter(en de *5 !ile de la intrarea )n vi oare a le ii nr. *+,*--* # avea o.li aia s procede!e # )n ter(en de - luni de la des%iinarea cooperativei # la reali!area activului i la plata pasivului acestei uniti . 'n acest scop # co(isia de lic&idare i$a )nceput activitatea prin e%ectuarea # )(preun cu conducerea unitii # a inventarierii )ntre ului patri(oniu i )nc&eierea unui .ilan care s constate situaia real a activului i pasivului . Co(isia a pri(it )n estiune patri(oniul cooperativei i actele de eviden # asi ur/nd conservarea i pa!a .unurilor )n condiii corespun!toare . Dup inventarierea patri(oniului i )n .a!a .ilanului )nc&eiat # co(isia de lic&idare a procedat la reali!area activului i la plata pasivului unitilor a ricole cooperatiste . Pentru reali!area activului # co(isia de lic&idare a procedat la valori%icarea .unurilor din patri(oniul unitii a ricole )n lic&idare . 0ceste .unuri au %ost v/ndute # prin licitaie pu.lic # persoanelor %i!ice i 1uridice # ur(/nd ca din preul reali!at s se ac&ite datoriile de orice %el ale %ostei cooperative . Le ea a e"ceptat .ovinele i ovinele # precu( i plantaiile de vie i po(i # care au %ost atri.uite %otilor cooperatori . Dup reali!area activului # plata pasivului # sta.ilirea i acordarea drepturilor ce se cuvin %otilor cooperatori # co(isia de lic&idare a )ntoc(it o situaie privind evidena (uncii e%ectuate de cooperatorii activi i veniturile o.inute de acetia# pe care au )naintat$o or anelor 1udeene ale Casei de pensii i asi urri sociale a rni(ii. Dup ter(inarea operaiunilor de lic&idare # co(isiile aveau o.li aia s pre!inte .ilanul de lic&idare i raportul e"plicativ co(parti(entului de control %inanciar al pre%ectului # pentru descrcare de estiune . Le ea prevede c .unurile din patri(oniul cooperativelor a ricole )n lic&idare care nu au %ost v/ndute )n ter(en de * an de la data des%iinrii cooperativei # trec )n do(eniul privat al unitilor ad(inistrativ$teritoriale # unde acestea sunt situate # %r nici o desp u.ire # i )n ad(inistrarea pri(riilor 2 art. 3- alin. 4 .

De ase(enea # prin le e # anu(ite .unuri se e"ceptea! de la trecerea lor )n proprietatea privat a unor persoane %i!ice sau 1uridice # ceea ce )nsea(n c ele nu au putut %i valori%icate )n nici un (od de ctre co(isia de lic&idare . 0st%el # construciile a%ectate unei utili!ri sociale sau culturale trec # %r plat # )n re i( de drept pu.lic # )n proprietatea unitilor ad(inistrativ$teritoriale i )n ad(inistrarea pri(riilor 2 art. 3- alin. -. Dup ter(inarea operaiunilor de lic&idare # re istrele i actele unitilor des%iinate s$au predat de ctre co(isie # prin proces$ver.al # consiliilor locale care aveau o.li aia s le pstre!e ti(p de 5 ani. &. Formele actuale $e exploatare a terenurilor "i $e asociere n agricultur' . E"ploatarea terenurilor a ricole se poate %ace )n (od individual de ctre deintorii lor # dar i )n di%erite %or(e de asociere . 5or(ele de asociere )n vederea e"ploatrii terenurilor pot %i 6 1. asocieri si(ple care iau natere pe .a! de )nele ere )ntre dou sau (ai (ulte %a(ilii # av/nd ca scop e"ploatarea terenurilor a ricole # creterea ani(alelor # prelucrarea i v/n!area produselor . 0ceste asocieri se pot constitui prin )nele ere ver.al sau scris # %r alte %or(aliti # cei )n cau! sta.ilindu$i sin uri o.iectul de activitate i condiiile )n care )nele s$i des%oare activitatea . 'n ca!ul )n care asociaii doresc # ei pot )nc&eia contracte de societate )n condiiile prev!ute de Codul civil . 0ceste %or(e de asociere nu au personalitate 1uridic . &. societi co(erciale cu personalitate 1uridic # constituite )n .a!a le ii nr. 7*,*--8 privind societile co(erciale . (. societi a ricole cu personalitate 1uridic constituite )n te(eiul le ii nr. 79,*--* privind societile a ricole i alte %or(e de asociere )n a ricultur . 0rendarea terenurilor se %ace )n condiiile prev!ute de le ea arendrii nr. *9,*--: . (. )ociet'!ile agricole . Societatea a ricol este o societate de tip privat # cu capital varia.il i un nu(r neli(itat i varia.il de asociai # av/nd ca o.iect de activitate e"ploatarea a ricol a p(/ntului # uneltelor # ani(alelor i a altor (i1loace aduse )n societate # precu( i reali!area de investiii de interes a ricol . E"ploatarea a ricol poate consta )n 6 or ani!area i e%ectuarea de lucrri a ricole i )(.untiri %unciare # utili!area de (aini i instalaii # aprovi!ionarea # prelucrarea i valori%icarea produselor a ricole i nea ricole # alte ase(enea activiti .

Societatea a ricol # re le(entat prin le ea nr. 79,*--* # pu.l. )n ;.O%. nr. -4,*--* # nu are caracter co(ercial i # prin ur(are # )n raporturile dintre asociai # dintre acetia i societile a ricole # precu( i )n raporturile dintre societile a ricole# nu sunt aplica.ile dispo!iiile Codului co(ercial . Uneltele a ricole i alte utila1e # (i1loacele (ateriale i .neti # precu( i ani(alele pot %i aduse )n societate )n proprietate sau nu(ai )n %olosina acesteia . Terenurile a ricole se aduc nu(ai )n %olosina societii # asociaii pstr/ndu$i dreptul de proprietate asupra acestora . La intrarea )n societatea a ricol .unurile (o.ile sau i(o.ile # precu( i ani(alele se vor evalua pentru a se deter(ina prile sociale su.scrise de %iecare (e(.ru asociat . O.li aiile societii a ricole sunt arantate cu patri(oniul social # asociaii %iind rspun!tori nu(ai cu prile lor sociale . Prin statut se vor deter(ina condiiile pentru ad(iterea asociailor )n societate . nu(rul (ini( de asociai # care nu poate %i (ai (ic de *8 # capitalul social %or(at din pri sociale de valoare e al # a cror (ri(e nu poate %i (ai (ic de *8.888 lei %iecare # nu(rul de pri sociale pe care )l poate avea un asociat # (odul de evaluare a prilor sociale # )n ca!ul aportului )n natur # inclusiv a %olosinei p(/ntului . Societile a ricole se constituie prin act scris autenti%icat de notar i prin statut. 0ctul de constituire va %i se(nat de (e(.rii %ondatori # iar se(nturile acestora i )(puternicirile vor %i le ali!ate de pri(ar. 0ctul de constituire )(preun cu statutul vor %i pre!entate notarului pu.lic de ctre )(puterniciii (e(.rilor %ondatori ai societii . 0ctul de constituire va cuprinde < $ denu(irea i %or(a societii # $ o.iectul activitii # $ nu(ele # prenu(ele i do(iciliul asociailor# $ valoarea prilor su.scrise i vrsate de %iecare asociat # $ %elul rspunderii asociailor # $ nu(ele i prenu(ele ad(inistratorilor i cen!orilor dese(nai # $ nu(ele i prenu(ele persoanelor care au se(ntur le al# $ nu(ele i prenu(ele peroanelor asociate # )(puternicite pentru )ndeplinirea %or(alitilor de constituire . Statutul va cuprinde # )n a%ara celor prev!ute (ai sus # ur(toarele ele(ente 6 $ enu(erarea activitilor ce constituie o.iectul societii i deli(itarea sa teritorial # $ durata societii # $ sediul societii # $ prevederi re%eritoare la constituirea # (a1orarea sau di(inuarea capitalului social# $ (odul de vrsare a prilor sociale su.scrise i de restituire a lor # $ (odul de ad(itere # retra ere sau e"cludere a asociailor#

$ re ulile privind dese(narea # co(ponena i %uncionarea consiliului de ad(inistraie # a co(isiei de cen!ori # a co(itetului de direcie # dac este ca!ul # co(petenele # )ndatoririle i responsa.ilitile acestor or ane # $ (odul de convocare a adunrii enerale # (odul de deli.erare # condiiile de validitate a &otr/rilor # precu( i atri.uiile adunrii enerale # $ re uli privind inerea evidenei conta.ile # $ (odul de )(prire a pro%itului i pierderilor # $ dispo!iii re%eritoare la di!olvarea i lic&idarea societii a ricole # $ orice alte clau!e necesare . Cererea de )nscriere a societii a ricole # )nsoit de actul de constituire i statut a(.ele )n patru e"e(plare # se depune la 1udectoria )n circu(scripia creia )i va avea sediul societatea . La aceasta se vor ane"a i speci(enele de se(ntur a )(puterniciilor care o repre!int . =udectorul va e"a(ina actul de constituire i statutul i # dac acestea )ndeplinesc condiiile prev!ute de le e # va dispune # prin )nc&eiere # )nscrierea societii a ricole )n re istrul re!ervat anu(e acestor societi . De la data )nscrierii # societatea a ricol do./ndete personalitate 1uridic . 'nc&eierea 1udectoriei se va a%ia # )n e"tras # la sediul acesteia i a consiliului local pe ra!a cruia )i are sediul societatea # ur(/nd a se pu.lica )n ;onitorul o%icial al Ro(/niei . Orice (odi%icare a statutului tre.uie s %ie &otr/t de adunarea eneral . >otr/rea nu este opo!a.il terilor dec/t dup )ndeplinirea %or(alitilor de )nscriere )n re istrul societilor a ricole . Societile a ricole )i pot )n%iina # pe .a!a &otr/rii adunrii enerale # una sau (ai (ulte sucursale sau %iliale )n orice localitate # dar nu(ai cu condiia ca acestea s %ie )nscrise )n re istrul societilor a ricole . Or anele de conducere ale societii a ricole sunt 6 consiliul de ad(inistraie i adunarea eneral . Consiliul de ad(inistraie este co(pus dintr$un nu(r de 7$*7 (e(.ri alei dintre asociai . Consiliul de ad(inistraie este ales de adunarea eneral pe un anu(it ter(en . 0cesta repre!int societatea )n 1ustiie i %a de teri . 0dunarea eneral este constituit din totalitatea asociailor unei societi a ricole . 0dunarea eneral are ur(toarele atri.uii principale 6 $ s apro.e i s (odi%ice .ilanul # .u etul de venituri i c&eltuieli # $ s %i"e!e su(a necesar p/n la care consiliul de ad(inistraie poate an a1a societatea )n cursul anului # $ s apro.e structura culturilor ce se vor )nstrina # (odul de an a1are i e"ecuie a lucrrilor a ricole # rete&nolo i!rile i investiiile # i(porturile de .unuri i (i1loace # (odul de des%acere a produselor a ricole i late operaiuni le ate de activitile productive ale societii # $ s alea (e(.rii consiliului de ad(inistraie i cen!orii # $ s deli.ere!e asupra rapoartelor de control # $ s &otrasc asupra (odi%icrii sau co(pletrii statutului # $ s &otrasc asupra di!olvrii societii sau sc&i(.rii o.iectului de activitate #

$ s &otrasc asupra oricror alte (suri necesare . Prin )ncetarea persoanei 1uridice se )nele e s%/ritul calitii de su.iect colectiv de drept civil al acestei persoane . Le ea sta.ilete trei (oduri de )ncetare a e"istenei persoanei 1uridice # i anu(e 6 co(asare # divi!are total i di!olvarea ur(at de lic&idare . >otr/rea adunrii enerale i # respectiv# a 1udectoriei prin care s$a dispus di!olvarea societii a ricole # se )nscrie )n re istrul acelei societi i se pu.lic )n ;onitorul o%icial al Ro(/niei . Aren$area *unurilor agricole . Sediul acestei (aterii )l repre!int le ea nr. *9,*--: denu(it le ea arendrii # act nor(ativ care re le(entea! condiiile enerale i speciale # ce tre.uiesc )ndeplinite pentru a lua natere i a produce e%ecte un raport 1uridic de arendare . Le ea arendrii $ pu.l. )n ;.O%. nr. -*,*--: # a %ost co(pletat i (odi%icat prin le ea nr. 5+,*--5 i le ea nr. 95,*--+ . Potrivit le ii arendrii nr. *9,*--: # prin arendare se )nele e contractul )nc&eiat )ntre proprietar # u!u%ructuar sau alt deintor le al de .unuri a ricole nu(it arendator i arenda # cu privire la e"ploatarea .unurilor a ricole pe o durat deter(inat i la un pre sta.ilit de pri . Contractul de arendare este o varietate a contractului de locaiune re le(entat prin art. *:5:$*:9- din Codul civil . Contractul de arendare are ca o.iect .unurile a ricole . potrivit art. * alin. 3 din le e # prin .unuri a ricole care pot %i arendate )nele e( terenurile cu destinaie a ricol # ani(alele # construciile de orice %el # (ainile # utila1ele i alte ase(enea .unuri destinate e"ploatrii a ricole . Contractul de arendare se )nc&eie )n %or( scris # )n at/tea e"e(plare c/te pri sunt # plus un e"e(plar care se depune la consiliul local # )n a crui ra! teritorial se a%l .unurile arendate # )n ter(en de *5 !ile de la data )nc&eierii . Contractul se )nre istrea! )ntr$un re istru special # inut de secretarul consiliului local . 5or(a scris a contractului de arendare este o condiie de validitate 2 ad validitate( # )ntruc/t # potrivit le ii # sunt vala.ile i opo!a.ile nu(ai contractele de arendare )nc&eiate )n scris i )nre istrate la consiliul local 2 art. 9 alin. : . Durata contractului de arendare se sta.ilete de ctre pri. Contractul de arendare poate %i re)nnoit potrivit )nele erii prilor. Dac nu este re)nnoit # contractul de arendare )ncetea! la e"pirarea ter(enului pentru care a %ost )nc&eiat . El poate )nceta i )nainte de )(plinirea ter(enului # prin acordul prilor . Contractul de arendare va cuprinde 6 $ prile contractante i do(iciliul sau sediul acestora # $ o.iectul contractului # co(plet i precis deter(inat . O.iectul contractului tre.uie s cuprind descrierea a(nunit a .unurilor a ricole arendate # inventarul acestora i planul de situaie al terenurilor .

o.li aiile %iecrei pri # e"pres i co(plet (enionate# durata arendrii # arenda # (odalitile i ter(enele de plat ale acesteia # rspunderea %iecrei pri . Orice supra%a de teren sau orice alt .un a ricol ce se va reine de ctre proprietar# u!u%ructuar sau deintor le al se vor speci%ica separat )n contract < $ alte clau!e convenite de pri i per(ise de le e . Contractele de arendare )nc&eiate cu nerespectarea acestor condiii de %ond i de %or( # sunt nule sau anula.ile . Le ea inter!ice # de ase(enea # su.arendarea total sau parial i o%iciile de arendai # dispun/nd c orice act de su.arendare este nul 2 art. 33 . Prile contractului de arendare sunt 6 $ proprietarul # u!u%ructuarul sau alt deintor de .unuri a ricole # )n calitate de arendator # $ arendaul. Prile contractului de arendare tre.uie s )ndeplineasc condiii enerale de a contracta # ele tre.uind s ai. # )n pri(ul r/nd # capacitate 1uridic civil . 0u capacitate 1uridic civil # persoanele %i!ice (a1ore i persoanele 1uridice )n%iinate i )nre istrate )n (od le al. Pentru a putea %i arendai # le ea sta.ilete i unele condiii speciale 2 art. 7 alin. 3 i 7 . Prile contractului de arendare au ur(toarele o.li aii principale 6 *. arendatorul 6 $ s predea .unurile arendate la ter(enul i )n condiiile sta.ilite # $ s arante!e pe arenda de eviciunea total sau parial # $ s e"ecute toate celelalte o.li aii prev!ute )n contract . 3. arendaul 6 $ s %oloseasc .unurile arendate # ca un .un proprietar # )n condiiile sta.ilite . El nu poate sc&i(.a cate oria de %olosin a terenului dec/t cu acordul preala.il dat )n scris de proprietar i )n condiiile le ii . $ s (enin potenialul productiv al .unurilor arendate # $ s restituie la )ncetarea contractului # .unurile arendate # $ s plteasc arenda la ter(enele i )n (odalitile sta.ilite # $ s e"ecute toate o.li aiile contractuale. ?(po!itele i ta"ele datorate # potrivit le ii # pentru .unurile a ricole arendate # sunt )n sarcina proprietarului # u!u%ructuarului sau deintorului le al. Prile contractului de arendare au i anu(ite drepturi # ast%el . *. 0rendatorul # )n calitate de proprietar sau posesor al .unului arendat # are dreptul de a controla oric/nd (odul )n care arendaul ad(inistrea! .unul respectiv. 3. 0rendaul are la r/ndul su # ur(toarele drepturi 6 $ arendaul persoan %i!ic are un drept de pree(iune # )n ca!ul v/n!rii terenurilor a ricole arendate # situate )n e"travilan # care se e"ercit )n condiiile le ii .

$ $ $ $

$ )n calitate de productor a ricol # arendaul .ene%icia! de %acilitile de creditare i i(po!itare # prev!ute de actele nor(ative )n vi oare . $ la )ncetarea contractului arendaului # ? se poate recunoate # prin &otr/re 1udectoreasc # un drept de retenie cu privire la contra preteniile sale %a de arendator # i!vor/te din contract . 0renda repre!int preul pe care arendaul )l pltete )n sc&i(.ul %olosinei i e"ploatrii .unurilor a ricole . Plata arendei se poate %ace potrivit )nele erii prilor contractante i se e"ecut la ter(enele i la locul sta.ilite )n contract. 'n privina rspunderii prilor contractante#le ea prevede c acestea pot sta.ili # prin contract # ca!urile i li(itele suportrii daunelor produse de cala(itile naturale . De ase(enea # ele pot s prevad suportarea pierderilor totale sau pariale ale .unurilor arendate ca ur(are a unor ca!uri %ortuite sau de %or (a1or. 'n lips de stipulaie contrar )n contract # riscul pierii %ortuite a recoltei @ rindin # inundaii A este suportat de arenda . Dac contractul s$a )nc&eiat pe un an i # )nainte de a %i culeas # a pierit cel puin 1u(tate din recolt @ )n raport de o recolt (i1locie A # arendaul are dreptul s cear o reducere proporional din arend .