Sunteți pe pagina 1din 68

PUBLICITATE IMOBILIAR

NOTE DE CURS PENTRU FORMA DE NVMNT ID

Editura Univer it!"ii Lu#ian B$a%a Si&iu '(ID DE UTILI)ARE A MANUALULUI DE STUDIU Intr*du#ere

Prezentul manual de studiu reprezint o sintez a coninutului disciplinei Publicitate imobiliar+ care este comun nvmntului la forma de zi i la forma de nvmnt la distan, conform planurilor de nvmnt n vigoare. El este destinat studenilor de la forma de nvmnt la distan (ID) i constituie materialul bibliografic minim necesar pentru parcurgerea, nsu irea i evaluarea disciplinei respective. anualul este structurat n conformitate cu standardele i procedurile de uz larg n nvmnt naional i internaional, care se adreseaz nvrii individuale pe baze interactive. Parcurgerea manualului, pe baza prezentelor instruciuni asigur reinerea informaiilor de baz, nelegerea fenomenelor fundamentale i aplicarea cunostineor dobndite la rezolvarea unor probleme specializate. anualul este structurat pe ,*du$e de tudiu care reprezint o parte omogen din componena manualului, caracterizat de un numr limitat de termeni de referin (cuvinte!c"eie), fiecare find compus din mai multe capitole care pot fi parcurse i nsuite printr!un efort continuu de concentrare intelectual care s nu depeasc #!$ ore (intervalul se refer la coninutul de idei al modulului de studiu i nu ia n calcul ntrebrile recapitulative, temele pentru acas, testele de autoevaluare sau pe cele de evaluare). %nele module cuprind mai multe capitole. &iecare unitate de studiu are o structur proiectat din perspectiva e'igenelor aut*in truirii. (ezultatele efective ale utilizrii manualului se vor suprapune pe rezultatele ateptate doar cu condiia respectrii ntocmai a procedurii de parcurgere a modulelor de studiu, procedur care este prezentate n cele ce urmeaz. Pr*#edura de -nv!are -n i te, de aut*in truire %tilizarea manualului de studiu individual se face pe baza unui program de autoinstruire. (ecomandm cteva reguli de baz n procedura de realizare a programului de autoinstruire pe baza manualului de fa)

*.

odulele de studiu se parcurg n ordinea n care sunt prezentate n manual, c"iar

n cazul n care studentul apreciaz c ar putea +sri+ direct la o alt unitate de studiu. ,riteriile i modalitatea de +nlnuire+ a modulelor de studiu sunt prezentate la fiecare modul de studiu i ele trebuie respectate ntocmai, sub sanc iunea nerealizrii la parametrii ma'imali a programului de autoinstruire#. &iecare modul de studiu conine i un test de evaluare i.sau tem pentru acas pe care studentul trebuie s le realizeze, cu scopul evalurii gradului i corectitudinii nelegerii fenomenelor i proceselor descrise sau prezentate n modulul de studiu$. /ntrebrile de autocontrol, testele de evaluare sau tema pentru acas nu sunt de perspicacitate, deci nu trebuie rezolvate cotra cronometru0. Ordinea $*%i#! a parcurgerii unitii de studiu este urmtoarea) se citesc obiectivele i competeneele modulului de studiu se citesc cuvintele c"eie se parcurg ideile principale ale capitolului sintetizate n rezumat se parcurge coninutul dezvoltat de idei al capitolului se parcurge bibliografia recomandat se rspunde la ntrebrile recapitulative, revznd, dac este necesar, coninutul dezvoltat de idei se efectueaz testul de autoevaluare 1i se verific, prin confruntare cu rspunsurile date la sfritul manualului, corectitudinea rspunsurilor se efectueaz testul de evaluare i.sau tema de control (dup caz) OBS./ este recomandabil ca, nainte de efectuarea testelor de autoevaluare, s se fac o pauz de $2 de minute sau o or. 3. 4u este recomandabil s se parcurg mai mult de un capitol de studiu pe zi, pentru a nu se periclita nsuirea temeinic i structural a materiei. /n funcie de necesitile i posibilitile de studiu ale studentului, studiul unui capitol poate fi fracionat pe mai multe zile, dedicnd cel puin $2 de minute pe zi studiului. PRE)ENTAREA MANUALULUI DE STUDIU 0I A DISCIPLINEI

anualul de studiu +Publicitate imobiliar+ reprezint o sintez realizat n manier interactiv a cursului corespondent utilizat la forma de nvmnt zi. ,oninutul de idei nu a fost redus, ci doar sintetizat, n principiu, ntr!o manier mai accentuat enuniativ, elementele de detaliu sau de e'plica ie (necesare pentru atingerea scopului pedagogic al fi'rii i corelrii cunotinelor) putnd fi gsite de ctre student n bibliografia de specialitate recomandat. O&ie#tu$ #ur u$ui/ 5biectul cursului l reprezint prezentarea 1i analiza principalelor institu6ii ce fac obiectul de studiu al publicit6ii imobiliare, respectiv) registrele de trascrip6iuni 1i inscrip6iuni, cr6ile funciare, nscrierile n cartea funciar, procedura nscrierilor 1i ac6iunile de carte funciar. O&ie#tive$e di #i1$inei/ ! formarea deprinderilor de a analiza institu6iile specifice acestei materii, individual 1i sistematic- studiul istoric 1i comparat al institu6iilor specifice, aprofundarea unor no6iuni privind registrele de trascrip6iuni 1i inscrip6iuni, cr6ile funciare, nscrierile n cartea funciar, procedura nscrierilor 1i ac6iunile de carte funciar- dezvoltarea aptitudinilor de a analiza interdisciplinar aceste institu6ii. - identificarea si definirea principalelor institu6ii- corelarea notiunilor studiate in anii anteriori la dreptul civil 1i, n special la drepturile reale- cunoasterea legislatiei in materie si a propunerilor de modificare a legislatiei interne pentru a se realiza acordul acesteia cu conventiile europene si interna6ionale. De #rierea tru#turii ,anua$u$ui/ anualul este structurat n conformitate cu rigorile studiului individual (autoinstruire) i este compartimentat n capitole de studiu. 7tructura fiecrui capitol de studiu este urmtoarea) *. 5biective (rezultatele modulului) #. ,ompetenele dobndite de student

$. ,uvinte c"eie 0. (ezumat al ideilor principale 3. ,oninutul dezvoltat de idei al modulului 8. 9ibliografie :. /ntrebri recapitulative ;. <este de autoevaluare, teste de evaluare, teme de cas

CUPRINS
MODULUL 2 CAPITOLUL I Ne#e itatea 3i r*$u$ 1u&$i#it!"ii i,*&i$iare CAPITOLUL II Re%i tre$e de tran #ri1"iuni 3i in #ri1"iuni CAPITOLUL III C!r"i$e 4un#iare MODULUL 5 CAPITOLUL IV N*i$e #!r"i 4un#iare Cada tru$ %enera$+ Cada tru$ de 1e#ia$itate+ Or%ani6area &ir*uri$*r de CF CAPITOLUL V N*"iunea+ tru#tura 3i *&ie#tu$ #!r"i$*r 4un#iare CAPITOLUL VI Prin#i1ii$e #!r"i$*r 4un#iare CAPITOLUL VII Cate%*rii de -n #rieri -n CF 7 -nta&u$area+ -n #rierea+ n*tarea MODULUL 8 CAPITOLUL VIII Pr*#edura -n #rieri$*r -n CF CAPITOLUL I9 A#"iuni$e de CF

MODULUL 2 O&ie#tive/ Introducerea studen6ilor n materia studiat, identificarea 1i fi'area no6iunilor de baz, a sediului materiei, a principalelor sisteme de publicitate imobiliar. C*,1eten"e/ 7tuden6ii dobndesc no6iuni care s i a=ute s delimiteze institu6ia 1i s o fi'eze n cadrul sistemului de drept actual. Cuvinte #:eie/ 1u&$i#itate i,*&i$iar!+ 1u&$i#itate 1er *na$! 7 re%i tre de tran #ri1"iuni 3i in #ri1"iuni 3i 1u&$i#itate rea$! 7 #!r"i$e 4un#iare. Re6u,at/ >cest modul introductiv cuprinde definirea no6iunii 1i evolu6ia istoric a conceptului de publicitate imobiliar 1i analizeaz sintetic cele dou mari sisteme de publicitate imobiliar, cel personal 1i cel real, cu identificarea avanta=elor 1i dezavanta=lor fiecruia. ,oncluzia ce se desprinde este cea a superiorit6ii sistemului real, sistem implementat 1i n (omnia prin ?egea nr.:.*@@8.

MODULUL I CAPITOLUL I Ne#e itatea 3i r*$u$ 1u&$i#it!"ii i,*&i$iare


>dmiterea n circuitul civil a propriet6ii private a fcut necesar revenirea la principiile drepturilor reale 1i implementarea unor institu6ii noi pentru prote=area dreptului de 4ecesitate proprietate, aprrii negat dreptului de n proprietate perioada 1i a anterioar. securizrii

tranzac6iilor imobiliare, deci a circuitului civil al imobilelor a impus resuscitarea unor institu6ii considerate desuete din ,odul civil, cum ar fi vnzarea!cumprarea imobilelor, loca6iunea.arenda, servitu6ile, superficia etc. /n plus, era necesar 1i crearea mecanismului de eviden6 a imobilelor, de nregistrare a acestora 1i, totodat, de nscrierea drepturilor asupra lor. Problema se solu6ioneaz prin constituirea ,adastrului 1i a publicit6ii imobiliare. Publicitatea imobiliar, ntemeiat pe sistemul de eviden6 al cadastrului general, are ca obiect nscrierea n cr6ile funciare a faptelor 1i actelor =uridice referitoare la imobile, asigur accesul liber la informa6ii despre regimul lor =uridic. Publicitatea se efectueaz de ctre oficiile cadastrale teritoriale, ce de6in informa6iile din ar"iva fostelor birouri de carte funciar ( doar n <ransilvania 1i 9ucovina, unde au e'istat) 1i are ca scop securizarea raporturilor =uridice imobiliare 1i accelerarea reformelor asupra propriet6ii. 7copul cursului const n aprofundarea reglementrilor referitoare la) *)bunurile funciare#) imobile$) importan6a cadastrului general 1i a publicit6ii imobiliare0) nscrierile n cartea funciar3) procedura nscrierilor n cartea funciar8) ac6iunile de carte funciar. dreptul de proprietate 1i alte drepturi reale asupra bunurilor imobile ca entit6i principale ale cadastrului bunurilor imobile 1i ca obiecte ale nregistrrii n cr6ile

4oua reglementare n domeniul publicit6ii imobiliare a fost =ustificat de progresul pe care sistemul de drept romnesc l!a realizat, mai ales dup evenimentele petrecute n decembrie *@;@. Dezvoltarea economiei de pia6 modern 1i democrat a contribuit la apari6ia sistemului de publicitate imobiliar prin noile cr6i funciare, reglementat prin dispozi6iile ?egii nr.:.*@@8, ?egea cadastrului 1i a publicit6ii imobiliare. Prin acest act normativ s!a urmrit asigurarea unei mai bune securit6i privind circula6ia =uridic a terenurilor, dar 1i o cunoa1tere mai bun a situa6iei =uridice n care se gse1te un imobil, n raport cu un ter6 interesat de acesta. A?egea cadastrului 1i publicit6ii imobiliare nr.:.*@@8 a reglementat dou institu6ii distincte ns interferente 1i anume in titu"ia te:ni#! a #ada tru$ui ;art.2<2=> 1i in titu"ia ?uridi#! a #!r"i$*r 4un#iare. Prin aceast lege s!au creat premizele ca 6ara noastr s a=ung a avea un cadastru na6ional general unitar 1i modern real unitar de publicitate imobiliar. Prin intermediul acestor institu6ii se urmre1te consolidarea propriet6ii imobiliare 1i sporirea ncrederii publice n opera6iunile de eviden6 te"nic, economic 1i =uridic privind bunurile imobile+. 7istemul este inspirat din Decretul!?ege nr.**3.*@$; care a fost valorificat de=a n practic 1i ale crui efecte pozitive au fost remarcate. >1a se e'plic 1i de ce n localit6ile unde era aceasta aplicat se va aplica 1i n continuare, pn cnd ?egea nr.:.*@@8 va putea efectiv s fie aplicat, adic dup terminarea lucrrilor de cadastru general.

CAPITOLUL II Re%i tre$e de tran #ri1"iuni 3i in #ri1"iuni (sistemul personal de publicitate imobiliar) O&ie#tive/ Studiu$ unuia dintre #e$e ,ai i,1*rtante i te,e de 1u&$i#itate #are a e@i tat 1e terit*riu$ R*,Aniei+ -n vederea e4e#tu!rii unei #*,1ara"ii #u i te,u$ a#tua$. C*,1eten"e/ 7tuden6ii dobndesc no6iuni care s i a=ute s delimiteze institu6ia 1i s o fi'eze n cadrul sistemului de drept actual. Cuvinte #:eie/ re%i tre de tran #ri1"iuni 3i in #ri1"iuni 3i 1u&$i#itate 1er *na$!. Re6u,at/ >cest sistem personal avea la baz documentele e'pres prevzute de art. :*2 ,od pr. civil 1i anume) re%i tru$ de tran #ri1"iuni+ n care se fectua trascrip6iunea actelor care erau supuse acestei opera6ii, re%i tru$ de in #ri1"iuni+ care cuprindea men6iuni referitoare la ipoteci 1i privilegii imobiliare, re%i tru$ de tran #riere a #*,anda,ente$*r+ ,a1a de #*n tituire a a,anete$*r. 4ea=unsurile acestui sistem se regsesc nu numai n caracterul personal al nscrierilor, dar 1i n procedura greoaie de realizare a acestora. >stfel, sistemul este incomplet, deoarece nu asigur o publicitate integral a tuturor actelor translative sau constitutive de drepturi reale imobiliare (acte cum ar fi succesiunile, "otrrile =udectore1ti, parta=ul =udiciar 1i voluntar rmneau n afara formalit6ilor de nscriere)sistemul este neunitar, deoarece cuprinde mai multe registre 1i mai multe formalit6i de publicitate- el este 1i imprecis, ntruct registrele se 6in pe numele proprietarilor 1i nu pe imobile- nu n ultimul rnd, prin efectele pe care le produce este lipsit de coeren6 1i utilitate practic- transcriere 1i nscrierea nu garantau dreptul deoarece cu ocazia nregistrrii nu era obligatorie verificarea valabilit6ii 1i legalit6ii titlului prezentat de pr6i, nici e'isten6a dreptului. ?egea prevedea efectuarea opera6iunilor n dou registre, unul de transcrip6iuni, n care se transcriau (copiau) actele =uridice translative sau constitutive de drepturi reale, 1i unul pentru inscrip6ia privilegiilor 1i ipotecilor.

2. C*n idera"ii %enera$e ?egisla6iile care au urmat ,odului civil francez au adoptat 1i sistemul personal de publicitate imobiliar, prin registrele de transcrip6iuni 1i inscrip6iuni, conform cruia prioritate are securitatea static 1i mai pu6in cea dinamic, n vreme ce legisla6iile germanice au adoptat sistemul real de publicitate imobiliar prin cr6i funciare, care realizeaz un ec"ilibru ntre aspectul static 1i cel dinamic al securit6ii =uridice imobiliare. >cest prim sistem, n dreptul civil romn a fost adoptat prin ,odul civil (art. ;*;, ;*@, *#@3 alin.#, *$@0 1i *;2*!*;2#) 1i prin ,odul de pr. civil (art. :*2!:#2). (egistele utilizate au fost denumite ca fiind registre de transcrieri i registre de inscripii.

>cest sistem avea la baz documentele e'pres prevzute de art. :*2 ,od pr. civil 1i anume) re%i tru$ de trn #ri1"iuni+ n care se fectua trascrip6iunea actelor care erau supuse acestei opera6ii, re%i tru$ de in #ri1"iuni+ care cuprindea men6iuni referitoare la ipoteci 1i privilegii imobiliare, re%i tru$ de tran #riere a #*,anda,ente$*r+ ,a1a de #*n tituire a a,anete$*r. 4ea=unsurile acestui sistem se regsesc nu numai n caracterul personal al nscrierilor, dar 1i n procedura greoaie de realizare a acestora. >stfel, sistemul este incomplet, deoarece nu asigur o publicitate integral a tuturor actelor translative sau constitutive de drepturi reale imobiliare (acte cum ar fi succesiunile, "otrrile =udectore1ti, parta=ul =udiciar 1i voluntar rmneau n afara formalit6ilor de nscriere)sistemul este neunitar, deoarece cuprinde mai multe registre 1i mai multe formalit6i de publicitate- el este 1i imprecis, ntruct registrele se 6in pe numele proprietarilor 1i nu pe imobile- nu n ultimul rnd, prin efectele pe care le produce este lipsit de coeren6 1i utilitate practic- transcriere 1i nscrierea nu garantau dreptul deoarece cu ocazia nregistrrii nu era obligatorie verificarea valabilit6ii 1i legalit6ii titlului prezentat de pr6i, nici e'isten6a dreptului. Dup *@@@, practic, acest sistem a rmas la nivelul unei simple informri, pentru c n practic se obi1nuie1te s se recurg la nfiin6area cr6ilor funciare cu caracter nedefinitiv, cu ocazia transmiterii sau constituirii drepturilor 1i pentru nscrierea sarcinilor, abandonnd!se eviden6a prin registrele de transcrip6iuni 1i inscrip6iuni. 5.a Re%i tru$ de tran #ri1"iuni 3i re%i tru$ de in #ri1"iuni ?egea prevedea efectuarea opera6iunilor n dou registre, unul de transcrip6iuni, n care se transcriau (copiau) actele =uridice translative sau constitutive de drepturi reale, 1i unul pentru inscrip6ia privilegiilor 1i ipotecilor. >nterior anului *@;@ a e'istat o practic abuziv de modificare a te'elor legale prin acte administrative nepublicate, cum a fost 1i situa6ia organizrii acestui sistem. >stfel, printr!o astfel de dispozi6ie, inisterul Busti6iei a dispus ca, n locul celor dou registre de publicitate 6inute pn atunci cf. art. :*2 ,od pr. civil, s fie 6inut doar unul, de transcripiuni i inscripiuni, n care s se fac numai men6iuni de transcriere 1i inscrip6ii. /n acest registru se nregistreaz, n ordine numeric, cererile de trascriere 1i inscrip6ie- se efectueaz nscrierea numai prin indicarea felului acesteia, transcriere sau inscrip6ie- se arat pr6ile 1i actul n temeiul cruia s!a efectuat nscrierea- cererile astfel nregistrate 1i numerotate, nso6ite de actele doveditoare, se depun n aceea1i ordine numeric n mapa de transcrieri i inscripii, rezervat acestor acte. (enun6area la transcriere a fost considerat n doctrin drept binevenit, ntruct devenise anacronic 1i greoaie, precum 1i lipsit de sens n situa6ia e'isten6ei m=loacelor moderne de reproducere a nscrisurilor. /n acest conte't, denumirea registrului, ca fiind 1i unul de transcrieri, a devenit ine'act, fiind mai potrivit a se vorbi despre un registru de inscripiuni imobiliare. 5 & Fe$uri$e -n #rieri$*r Transcripiile constau n nregistrarea actelor =uridice translative sau constitutive de drepturi reale imobiliare 1i constau n reproducerea nscrisurilor constatatoare ale opera6iunilor =uridice supuse nregistrrii. Inscripiile constau n men6iuni (e'trase) referitoare la actele de constituire a ipotecilor 1i privilegiilor.

5 # A#te$e u1u e tran #rierii ! orice act translativ sau constitutiv de drepturi reale imobiliare, precum 1i tranzac6iile privind proprietatea 1i celelalte drepturi reale imobiliare (e'. Cnzarea, sc"imbul, darea n plat, dar 1i actele viznd drepturi de superficie, uz, uzufruct, servitute)! actele prin care se renun6 la drepturile reale imobiliare, nu ns 1i renun6rile pur abdicative, care au efecte declarative (de pild neacceptarea unei succesiuni, asimilat, prin efecte, Drenun6rii+ la succesine)! "otrrile =udectore1ti viznd e'proprierea, precum 1i ordonan6ele de ad=udecare! cesiunile de venituri 1i contractele de loca6iune. 4u sunt, ns, supuse trascrierii actele declarative de drepturi reale imobiliare (cu e'cep6ia tranzac6iei), transmisiunile mortis causa, transmisiunile operate ex lege (e'. 9unurile fr stpn cuvenite statului, cf. art. 808 ,. ,iv), uzucapiunea 1i accesiunea imobiliar. 5d Dre1turi$e rea$e i,*&i$iare u1u e -n #rierii Potrivit art. *:$;, n afara e'cep6iilor prevzute de lege, ntre creditori privilegiile nu produc nici un efect, n privin6a imobilelor, dect atunci cnd ele au fost aduse la cuno1tiin6a public, prin inscrip6iune, 1i numai de la data acelei inscrip6iuni. /n privin6a ipotecilor, art. *::; ,od civil supune nscrierilor toate ipotecile, att cele legale, ct 1i cele conven6ionale, declarnd c ntre creditori, ipoteca nu are rang dect din ziua inscrip6iunii sale n registre. odalitatea nscrierii se regse1te n ,odul civil 1i de procedur civil. 2. E4e#te$e tran #rierii 3i -n #rierii. San#"iunea ne-nde1$inirii $*r /nscrierile realizeaz eviden6a opera6iunilor de transcrip6ii 1i inscrip6ii, publicitatea acestora 1i opozabilitatea drepturilor reale imobiliare fa6 de ter6i. >cest efect de opozabilitate corespunde principiului consensualismului. 7e poate vorbi astfel de dou momente) cel al consensului, care vizeaz na1terea dreptului real, 1i cel al nscrierii, n ceea ce prive1te opozabilitatea dreptului fa6 de ter6i. 7!a spus c acesta ar fi un parado', pentru c ceea ce prin tradi6ie roman deosebe1te drepturile reale fa6 de cele de crean6 este faptul c, din momentul na1terii lor, primele sunt opozabile tuturor, pe cnd cele din urm numai pr6ilor. /nre pr6i transcrierea nu produce efecte, deoarece ea nu este translativ sau constitutiv de drepturi reale. >1a fiind, ea nu poate valida un act care nu este valabil prin el nsu1i- este doar un simplu mi=loc de publicitate, iar nu unul de validare a actelor =uridice nule. ?ipsa transcrierii sau nscrierii atrage inopozabilitatea, adic ineficacitatea dreptului real dobndit fa6 de ter6i. Dac actul nu a fost transcris, ter6ii nu pot lua cuno1tiin6 de el 1i de opera6iunea =uridic la care actul se refer, astfel nct el nu le poate fi opus. Dar pentru ca ter6ul s poat ignora actul, invocnd lipsa de transcriere.nscriere, trebuie ndeplinite, cumulativ, dou condi6ii) ! s nu fie 6inut el nsu1i de obliga6ia de a e'ecuta transcrierea sau nscrierea (art. ;*@ ,od civil)! s nu se fi comis o fraud, n complicitate cu nstrintorul, pentru a!l mpiedica pe dobnditor s fac transcrierea sau nscrierea- simpla e'isten6 a unei nstrinri anterioare nu este suficient.

5. Si te,u$ #!r"i$*r 4un#iare Este un sistem real 1i complet, prin aceea c se bazeaz pe identitatea topografica imobilelor 1i eviden6iaz tate transmisiunile imobiliare. /n acest sistem fiecare imobil are propria sa carte funciar, n care sunt eviden6iate toate opera6iunile pivind situa6ia material 1i =uridic a bunului, iar c.f. sunt ntocmite pe localit6i, oferind posibilitatea cunoa1terii n orice moment a strii =uridice a imobilului. Documentele care stau la baza acestui sistem sunt prevzute de art. 8 din D!l nr. **3.*@$;. 7tructura cr6ii funciare) partea I (sau foaia de avere) cuprinde descrierea imobilului- partea a II!a (sau foaia de proprietate) se refer la nscrierile privitoare la dreptul de proprietate asupra imobilului- partea a III!a (foaia de sarcini), cuprinde nscrierile privitoare la sarcinile ce greveaz acel imobil. Potrivit art. 3 din D!l **3.*@$;, nscrierile n cartea funciar sunt) ntabularea, nscrierea provizorie 1i notarea. 8. Si te,u$ #!r"i$*r de 1u&$i#itate 4un#iar! >ceste cr6i sunt rezultatul instituirii unui sistem unic de publicitate imobiliar prin cartea funciar, gndit prin ?egea nr. #$.*@$$ 1i realizat doar n capital 1i n localit6i nvecinate, unde s!au realizat minime lucrri cadastrale. Pe baza acestor msurtori, n anul *@$: s!a nceput ntocmirea #!r"i$*r 4un#iare 1r*vi6*rii n acea zon, n vederea transformrii lor n #!r"i 4un#iare 1r*1riu<6i e, conform prevederilor D!l **3.*@$;, sistem care, ns, a fost abandonat din cauza lipsei fondurilor 1i a rzboiului. Dup rzboi, conform ? #0#.*@0: acestea au devenit #!r"i de 1u&$i#itate 4un#iar!. B. Si te,u$ #!r"i$*r de eviden"! 4un#iar! >u fost reglementate prin ? *8$.*@08, n scopul nlocuirii provizorii cu cr6i de eviden6 funciar a cr6ilor funciare distruse, sustrase sau pierdute (cr6i funciare distruse n cel de!al doile rzboi mondial n unele localit6i din <ransilvania). 7istemul a avut o aplicare temporar, pn la gsirea cr6ilor funciare pierdute sau sustrase sau pn la ntocmirea unor noi cr6i funciare n condi6iile D!l **3.*@$;, moment n care s! a procedat la nc"iderea cr6ilor de eviden6 funciar. C. Cara#tere #*,une a$e u$ti,e$*r trei i te,e de 1u&$i#itate a. E publicitatea se 6ine pe imobile, de unde 1i denumirea de publicitate imobiliar real. Imobilul este elementul fi', fa6 de care se sc"imb persoana proprietarului 1i nu invers, ca n sistemul personal de publicitate&. E fiecare imobil are propria sa carte funciar. /n sistemul cr6ilor de publicitate funciar drepturile devin opozabile ter6ilor de bun credin6 care au dobndit 1i 1i!a conservat dreptul asupra imobilului numai prin ntabulare sau notare, ceea ce face ca acesta s nu fie aprat de riscul evingerii. /n sistemul c.f. reglementat de D!l **3.*@$;, drepturile reale pot fi constituite, modificate sau stinse

numai prin nscriere n c.f. >cest principiu a fost adoptat 1i de sistemul de eviden6 funciar.

CAPITOLUL III C!r"i$e 4un#iare. Si te,u$ rea$ de 1u&$i#itate i,*&i$iar!

O&ie#tive/ Studiu$ unuia dintre #e$e ,ai i,1*rtante i te,e de 1u&$i#itate #are a e@i tat 1e terit*riu$ R*,Aniei+ -n vederea e4e#tu!rii unei #*,1ara"ii #u i te,u$ a#tua$. C*,1eten"e/ 7tuden6ii dobndesc no6iuni care s i a=ute s delimiteze institu6ia 1i s o fi'eze n cadrul sistemului de drept actual. Cuvinte #:eie/ 1u&$i#itate i,*&i$iar! rea$!+#arte 4un#iar!+ 4*aie de avere+ 4*aie de 1r*1rietate+ 4*aie de ar#ini+ 1rin#i1iu$ 4e#tu$ui tran $ativ a$ -n #rierii. Re6u,at/ Prin Decretul!lege nr. **3.*@$; s!a urmrit unificarea dispozi6iilor privitoare la cr6ile funciare 1i crearea unui sistem unitar 1i unic de carte funciar. Punerea n aplicare a acestui decret s!a realizat doar n <ransilvania 1i 9ucovina (n rest lipsind cadastrul), n <ransilvania prin Decretul!lege nr. $;@.*@0$ pentru e'tinderea legisla6iei civile 1i comerciale n (omnia de peste ,arpa6i 1i apoi prin ?egea nr. #0*.*@0: pentru punerea n aplicare n <ransilvania a legii pentru unificarea dispozi6iilor privitoare la cr6ile funciare, iar n 9ucovina de 7ud prin D!l nr. 3**.*@$;. /n sens restrns, cartea funciar este nscrisul sau actul care descrie imobilele 1i arat drepturile, actele sau faptele privitoare la imobile, precum 1i persoanele nscrise sau men6ionate ca titulare ale acestor drepturi. /n sens larg, denumirea de carte funciar desemneaz totalitatea cr6ilor funciare ale unei localit6i, alctuind registrele funciare ale acelei localit6i. 7curt istoric /n (omnia, n teritoriile aflate sub domina6ie "absburgic 1i austro!ungar, cr6ile funciare au fost introduse din ini6iativa administra6iei austriece n mai multe etape, 1i anume) ! /n <ransilvania, n anul *:@0, n localit6ile de grani6, 1i n anul *;:2 n celelalte localit6i Dde drept austriac+ (n >rdealul propriu!zis), iar n anul *;33 n 9nat, ,ri1ana, 7atu! are 1i aramure1. 7ub aspect legislativ, regimul funciar a fost reglementat, pe de!o parte, de ,odul civil austriac, n privin6a aspectelor de drept material, iar n privin6a celor de ordin prodesual de 5rdonan6ele din *:@0, *3 decembrie *;33 1i 3 februarie *;:2, la care se adaug ?egea nr. FFIF.*;;8, cu modificrile ulterioare, ?egile FFFC.*@22, C.*@2@ 1i F.*@*$. Dup area %nire de la *@*; s!a ncercat e'tinderea sistemului de carte funciar n ntreaga 6ar, ns cel de!al doilea rzboi mondial a fcut imposibil atingerea obiectivelor vizate de aceasz lege. Prin Decretul!lege nr. **3.*@$; s!a urmrit unificarea dispozi6iilor privitoare la cr6ile funciare 1i crearea unui sistem unitar 1i unic de carte funciar. Punerea n aplicare a acestui decret s!a realizat doar n <ransilvania 1i 9ucovina (n rest lipsind cadastrul), n <ransilvania prin Decretul!lege nr. $;@.*@0$ pentru e'tinderea legisla6iei civile 1i comerciale n (omnia de peste ,arpa6i 1i apoi prin ?egea nr. #0*.*@0: pentru punerea n aplicare n <ransilvania a legii pentru unificarea dispozi6iilor privitoare la cr6ile funciare, iar n 9ucovina de 7ud prin D!l nr. 3**.*@$;.

N*"iunea+ tru#tura 3i *&ie#tu$ #!r"i$*r 4un#iare /n sens restrns, cartea funciar este nscrisul sau actul care descrie imobilele 1i arat drepturile, actele sau faptele privitoare la imobile, precum 1i persoanele nscrise sau men6ionate ca titulare ale acestor drepturi. /n sens larg, denumirea de carte funciar desemneaz totalitatea cr6ilor funciare ale unei localit6i, alctuind registrele funciare ale acelei localit6i. /n sens legislativ!doctrinar, cartea funciar reprezint un istem real de publicitate imobiliar, ntemeiat pe identitatea topografic a imobilelor 1i publicitatea integral a drepturilor reale imobiliare (adic institu6ia =uridic avnd aceast denumire). 7!a mai folosit 1i denumirea de Dcarte funduar+ n >rdeal sau Dcr6i fonduare+, n 9ucovina, de la latinescul fundus, 1r*1rietate a u1ra 1!,Antu$ui. Cara#teri ti#i/ &iecare imobil are o carte funciar n care sunt trecute toate actele translative de proprietate sau constitutive de drepturi reale, precum 1i anumite drepturi de crean6, faptele 1i raporturile =uridice n legtur cu acel imobil. Eviden6a se 6ine pe imobile 1i nu pe persoane, deoarece se bazeaz pe identitatea topografic. ,r6ile funciare sunt ntocmite 1i numerotate pe localit6i- toate cr6ile funciare ale unei localit6i alctuiesc Dregistrul funciar+ al acelei localit6i. ,r6ile se 6in ntr!un singur e'emplar 1i se ntregesc cu documentele care stau la baza nscrierilor sau cu anumite registre) 1$anu$, care cuprinde parcelele din comun, cu artarea numrului fiecreia- orice sc"imbare n ntinderea unei parcele se va trece n plan n temeiul unei sc"i6e prezentate de pr6i- re%i tru$ de intrare, care statornice1te ordinea 1i rangul nscrierilor, re1ert*rii a$4a&eti#e (cuprind numele proprietarilor dintr!o comun, cu artarea numrului de carte funciar), re1ert*rii 1ar#e$are (cu artarea numrului topografic al parcelelor dintr!o comun 1i a cr6ilor funciare n care sunt nscrise) etc. Imobilele din domeniul public se nscriu n registre speciale. ,artea funciar e public. 5ricine poate cerceta cr6ile funciare, planul sau ar"iva 1i s cear eliberarea de certificate, e'trase sau copii legalizate de pe acestea. Stru#tura #!r"ii 4un#iare Partea I, foaia >, de avere, descrie imobilul, prin artarea numrului de ordine 1i cel topografic al fiecrei parcele, felul de cultur sau folosin6, loc de a1ezare, ntindere 1i o coloan pentru obs.

Partea a II!a, foaia 9, de proprietate, cuprinde numele proprietarilor, cu artarea actelor de dobndire si transmisiune a propriet6ii. 7e mai nscriu aici servitu6ile constituite n folosul imobilelor, faptele =uridice precum minoritatea, curatela, falimentul etc, drepturile personale, de crean6 (promisiunea de a nc"eia n viitor un anumit contract, inderdic6ia de nstrinare) sau alte raporturi =uridice. Partea a III!a, foaia ,, de sarcini, indic sarcinile care greveaz acel imobil (e'. dreptul de superficie, uz, abita6ie, ipotec, loca6iunea pe un termen mai mare de trei ani etc.). O&ie#tu$ #!r"i$*r 4un#iare este reprezentat de obiectul nscrierilor n cartea funciar. Drepturile reale nscrise n cf sunt drepturi tabulare. /n afara cazurilor prevzute de lege ele se dobndesc, se modific sau se sting numai prin nscriere n cartea funciar. E'cep6ii) succesiunea, accesiunea, vnzarea silit 1i e'proprierea (G drepturi e'tratabulare, adic se dobndesc fr nscriere n cartea funciar). ,u toate acestea, s!a mai apreciat c lipsa nscrierii nu poate fi opus de o parte contractant celeilalte pr6i contractante, acestea fiind 6inute de obliga6iile ce 1i le!au asumat prin contractul nc"eiat. Dreptul real la care se refer contractul este opozabil 1i ter6ilor care au avut cuno1tin6 de e'isten6a lui, c"iar dac acest drept nu a fost nscis n cartea funciar. Pn la ntabulare, contractul rmne n sfera raporturilor obliga6ionale, conferind creditorului numai un drept personal, n virtutea cruia poate introduce o ac6iune n presta6ie tabular mpotriva debitorului care refuz s consimt la ntabulare, inclusiv contra dobnditorului subsecvent de rea!credin6 au cu titlu gratuit (art. *:, #0 1i #3). &aptul c o parte contractant nu poate opune celeilalte lipsa nscrierii, fiind 6inut s61i respecte obliga6iile asumate, nu este rezultatul strmutrii sau dobndirii dreptului real de ctre ac"izitor, ci efectul normal al oricrei conven6ii crmuite de principiile pacta sunt servanta, al irevocabilit6ii 1i relativit6ii efectelor fiecrui contract (art. @8@ 1i @:$ ,od civil). Prin#i1ii$e de #arte 4un#iar! *. p. publicit6ii integrale E sunt supuse nscrierii n cf toate actele 1i faptele =uridice translative.constitutive de drepturi reale imobiliare, opera6iunile materiale, precum 1i drepturile personale, faptele sau alte raporturi =uridice n legtur cu imobilele cuprinse n cf#. p. relativit6ii E prin acesta se asigur publicitatea integral a cf 1i securitatea static, adic protec6ia =uridic a tirularilor drepturilor nscrise n cf. >rt. *@ spune c nscrierea unui drept se poate svr1i numai mpotriva aceluia care, la nregistrarea cererii, este nscris ca titular al drepturilor asupra crora nscrierea urmeaz a fi fcut . mpotriva aceluia care, nainte de a fi fost nscris, 1i!a grevat dreptul, dac amndou nscrierile se cer deodat-

$. p. neutralit6ii (disponibilit6ii). (egula este c nscrierea n cf se face la cererea persoanei ndrept6ite, conform principiului disponibilit6ii care guverneaz raporturile =uridice private. E'cep6iile sunt limitative 1i de strict interpretare. 0. p. specialit6ii (art. #$). /nscrierile n cf trebuie s arate persoana n favoarea creia se face nscrierea, imobilul la care se refer 1i dreptul care se dobnde1te. 3. p. legalit6ii. ?egalitatea formal evoc ideea c =udectorul nu poate ncuviin6a dect nscrierea actelor 1i faptelor =uridice anume prevzute de lege 1i nu se poate spri=ini dect pe cererea 1i actele ce o nso6esc. ?egalitatea material implic ideea c =udectorul trebuie s cerceteze dac nscrisul ntrune1te condi6iile prevzute de lege privind nscrierea dreptului sau faptului =uridic (art. 0*!3* 1i ;$) 1i dac n cuprinsul cf nu e'ist o piedic la svr1irea nscrierii. 8. p. efectului translativ sau constitutiv de drepturi reale al nscrierii n cf . e'cep6ie! art. #8 :. p. priorit6ii. Efectele 1i, cnd e cazul, rangul unei nscrieri se produc de la data nregistrrii cererii de nscriere, avnd aplicare principiul) qui prior tempore, potior jure. ;. p. for6ei probante absolute a nscrierii n cartea funciar (art.$#). de principiu, cuprinsul cf se consider e'act n folosul acelora care 1i!au nscris cu bun! credin6 un drept real n cf. >rt. $8!$: vorbesc despre situa6ia n care publicitatea cr6ii funciare este suspendat fa6 de ter6i. Fe$uri$e -n #rierii -n #artea 4un#iar! nta&u$area este nscrierea prin care se dobnde1te, se modific sau se stinge cu titlu definitiv un drept real imobiliar, de la data nregistrrii cererii de nscriere. n #rierea 1r*vi6*rie este aceea prin care se dobnde1te, se modific sau se stinge un drept real imobiliar sub condi6ia 1i n msura =ustificrii ei (e'. o "otrre =udectoreasc definitiv, dar nu 1i irevocabil). N*tarea este nscrierea prin care se asigur opozabilitatea fa6 de ter6i sau, dup caz, informarea acestora cu privire la drepturile personale, faptele sau alte raporturi =uridice n legtur cu imobilele nscrise n cf.

9I9?I5H(>&IE) *. . 4icolae, DPublicitatea imobiliar 1i noile cr6i funciare+,Ed. Press 9ucure1ti, #222#. I. >lbu, D4oile cr6i funciare+, Ed. ?umina ?e', 9ucure1ti, *@@:.

i"aela 7(?,

TEST DE EVALUARE ,*du$u$ 2/ *. Enumera6i avanta=ele sistemului real de publicitate imobiliar.

#. Enun6a6i 1i detalia6i cel pu6in dou dintre principiile cr6ilor funciare. $. ,are sunt diferen6ele dintre sistemul personal 1i cel real de publicitate imobiliarI 0. ,e este ntabularea 1i care sunt efectele ntabulriiI 3. ,are sunt dezavanta=ele sistemului personal al registrelor de transcrip6iuni 1i inscrip6iuniI

MODULUL II

CAPITOLUL IV NOILE CRI FUNCIARE (EH?E E4<>(E>, 5(H>4IJ>(E> KI ,54D%,E(E> ,>D>7<(%?%I KI > ,>(<I?5( &%4,I>(E O&ie#tive/ Studiu$ i te,u$ui de 1u&$i#itate i,1$e,entat 1e terit*riu$ R*,Aniei 3i a #ada tru$ui. C*,1eten"e/ 7tuden6ii dobndesc no6iuni care s i a=ute s delimiteze institu6ia 1i s o fi'eze n cadrul sistemului de drept actual. Cuvinte #:eie/ #ada tru$ %enera$+ #ada tru$ 1e#ia$+*r%ani6area &ir*uri$*r de #arte 4un#iar!. Re6u,at/ Le%ea #ada tru$ui 3i a 1u&$i#it!"ii i,*&i$iare nr. D din 5E ,artie2==E a re%$e,entat in titu"ia #ada tru$ui+ 1rin a&r*%area a#te$*r normative anterioare. ,adastrul general este sistemul unitar 1i obligatoriu de eviden6 te"nic, economic 1i =uridic prin care se rcalizeaz, identificarea, inregistrarea, rcprezentarea pe "arti 1i planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum 1i a celorlalte bunuri imobile de pe intreg teritoriul 6rii, indiferent de destina6ia lor 1i de proprietar. Publicitatea imobiliar ntemeiat pe sistemul de eviden6 al cadastrului general are ca obiect nscrierea n cartea funciar a actelor 1i faptelor =uridice referitoare la imobilele din acela1i teritoriu administrativ 1i se realizeaz de ctre oficiile teritoriale pentru imobilele situate n raza de activitate a acestora.

Legea cadastrului i a publicitii imobiliare ?egea cadastrului 1i a publicit6ii imobiliare nr. : din #8 martie *@@8 a reglementat institu6ia cadastrului, prin abrogarea actelor normative anterioare, in materie de cadastru 1i cr6i funciare, menite a inlocui sistemele actuale de publicitate imobiliar, adic registrele de transcrip6iuni 1i inscrip6iuni, cr6ile funciare e'istente in <ransilvania si cr6ile de publicitate funciar. Intarea in vigoare a legii nu a insemnat 1i punerea in aplicare a cadastrului 1i a cr6ilor funciare, intruct acestea urmeaz s fie intocmite n viitor- cadastrul pe msura efecturii lucrrilor cadastrale, iar cr6ile funciare noi pe msura finalizrii lucrrilor

cadastrale 1i trimiterea acestora la =udectorii in vederea efecturii si definitivrii documentelor de carte funciar. ?egea nu a fi'at o dat calendaristic pan la care s se inc"eie cadastrarea teritoriului trii 1i s se intocmeasc in totalitatea lor noile cr6i funciare. Introducerea doar treptat a cr6ilor funciare face ca ?egea nr. :.*@@8 s cuprind dispozi6ii de aplicare diferen6iat in timp 1i anume) pe de o parte, dispozi6ii de aplicare imediat, de la intrarea in vigoare, cum sunt cele referitoare la infiin6area birourilor de carte funciar, iar pe de alt parte, dispoziii de aplicare e1alonat in timp, cum sunt cele referitoare la intocmirea 1i func6ionarea cr6ilor funciare (art.:#). ?egea nr.:.*@@8 este alctuit prin sistematizarea in trei titluri) in primul, intitulat (egimul general al cadastrului (art. *!*@), sunt definite 1i reglementate in esen6a lor, cadastrul general, pe localit6i, =ude6e 1i la nivel na6ional, 1i cadastrele de specialitate, pe ministere, alte institu6ii de stat, regii autonome 1i alte persoane =uridice, in cel de!al doilea, intitulat Publicitatea imobiliar (art. #2!3:), sunt reglementate noile cr6i funciare, in structura lor, organizarea 1i conducerea acestora- in cel de!al treilea, intitulat Dispozi6ii tranzitorii, sanc6iuni 1i dispozi6ii finale (art. 3;!:#), sunt reglementate documentele de finalizare a lucrrilor de cadastru 1i de carte funciar, se indic faptele care constituie contraven6ii 1i infrac6iuni, iar in inc"eiere cuprinde dispozi6ii referitoare la punerea in aplicare a legii 1i abrogarea actelor normative anterioare acesteia. Organiznrea i conducerea cadastrului l.Cadastrul general i cadastrele de specialitate. ?egea reglementeaz distinct cadastrul general 1i cadastrele generale. Cada tru$ %enera$. ,onform legii, cadastrul general este sistemul unitar 1i obligatoriu de eviden6 te"nic, economic 1i =uridic prin care se rcalizeaz, identificarea, inregistrarea, rcprezentarea pe "arti 1i planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum 1i a celorlalte bunuri imobile de pe intreg teritoriul 6rii, indiferent de destina6ia lor 1i de proprietar (art. *). ,adastrul general se intocme1te pe comune, ora1e, municipii, =ude6e 1i la nivelul intregii 6ri (art. #), ceea ce inseamn c in terminologia legii, no6iunea de cadastrul general cuprinde in sfera ei cadastrele localit6ilor, cadastrele =ude6elor 1i cadastrul 6rii (intr!o terminologie mai potrivit, denumirea de cadastru general ar trebui rezervat, pentru cadastru 6rii- acesta putnd fi numit 1i cadastrul na6ional). &unc6iile cadastrului general sunt)

! func6ia te"nic, realizat prin determinarea, pe baz, de msurtori, a pozi6iei, configura6iei 1i mrimii suprafe6ei terenurilor, pe destina6ii, categorii de folosin6 1i proprietari, precum 1i ale construc6iilor! func6ia economic, prin care se eviden6iaz, destina6ia, categoriile de folosin6 a parcelelor, precum 1i elementele necesare stabilirii valorii economice a bunurilor imobile! 1i func6ia =uridic, realizat, prin identificarea proprietarilor pe baza actelor de proprietate 1i prin publicitatea imobiliar. 5pera6iunile prin care se realizeaz, cadastrul general sunt) a) identificarea, inregistrarea 1i descrierea in documentele cadastrale a terenurilor 1i a celorlalte bunuri imobile prin natura lor, msurarea 1i prezentarea acestora pe "r6i 1i planuri cadastrale, precum 1i stocarea datelor pe suporturi informativeb) asamblarea 1i integrarea datelor furnizate de cadastrele de specialitate") indepline1te sarcinile ce rczult din anga=amentele interna6ionale in domeniul su de activitate. /n subordinea 5ficiului de cadastru na6ional se organizeaz 5ficiile de cadastru =ude6ene, precum 1i al municipiului 9ucure1ti, care au urmtoarele atribu6ii) a) organizeaz, conduc, indrum 1i controleaz e'ecutarea lucrrilor de geodezie, topografie, fotogrametrie, teledetec6ie, cadastru 1i cartografie la nivelul lor teritorialb) avizeaz con6inutul topografic al "r6ilor, planurilor, atlaselor, g"idurilor 1i alte documente cartografice necesare uzului publicc) pun la dispozi6ia autorit6ilor publice 1i a altor institu6ii interesate, in condi6iile legii, situa6ii statistice de sintez privind terenurile 1i construc6ile (art.$, alin.#, art.8). inisterele, alte institulii centrale de stat, regiile autonome 1i alte persoane =uridice organizeaz cadastrele de specialitate, prin e'ecutarea, in func6ie de domeniile lor specifice de activitate, lucrri geodezice, topografice, fotogrametrice 1i altele, pentru satisfacerea nevoilor proprii (art.0, alin.#!$). Cadastrele localiilor ba!a te"nic a crilor funciare. Documentele cadastrale finalizate ale comunelor, oragelor 1i municipiilor sunt cele care stau la baza intocmirii cr6ilor funciare, care se intocmesc 1i se 6in pe aceste unit6i administrativ!teritoriale (art.#2 ). ?a nivelul localit6ilor, lucrrile te"nice de cadastru constau in) a) stabilirea, potrivit legii, 1i marcarea pe teren, prin borne, a "otarelor localit6ilor-

b) marcarea pe teren, prin borne, a intravilanului localit6ilor, potrivit legiic) identificarea bunurilor imobile pe baza actelor de proprietate sau, in lipsa acestora, pe baza posesiei e'ercitate sub nume de proprietar, msurarea tuturor parcelelor de teren din cuprinsul fiecrei localit6i, cu specificarea destina6iei, a categoriei de folosin6 1i a proprietarului sau a posesoruluiiar pentru terenurile ocupate de construc6ii 1i cur6i, precum 1i pentru terenurile cu alte destina6ii situate in intravilan sau in e'travilan, se vor specifica, pe baza datelor fumizate de cadastrele de specialitate, categoriile de folosin6 a terenurilor, incadrarea acestora pe zone in cadrul localit6ii, respectiv pe clase de calitated) nregistrarea litigiilor de "otare, in cazul nein6elegerilor intre proprietarii 1i.sau posesorii invecina6ie) msurtori pentru realizarea 1i actualizarea planurilor cadastrale ( art. ** ?.c.p.).

&unc6ia te"nic a cadastrului general se realizeaz prin determinarea, pe baz de msurtori, a pozi6iei configura6iei 1i mrimii suprafe6elor terenurilor pe destina6ii, categorii de folosin6 1i pe proprietari, precum 1i ale construc6iilor. /n cadrul func6iei economice a cadastrului general se eviden6iaz elementele te"nice necesare stabilirii valorii de impozitare a imobilelor 1i calculrii impozitelor asupra veniturilor realizate din tranzac6ii imobiliare. &unc6ia =uridic a cadastrului general se realizeaz prin identificarea proprietarului pe baza actului de proprietate 1i prin nscrierea n cartea funciar.
?a nivelul unit6ilor administrativ!teritoriale ! comun, ora1 1i municipiu E lucrrile te"nice de cadastru constau n)

a) stabilirea, potrivit legii, a "otarelor unit6ii administrativ!teritoriale 1i a limitelor intravilane componenteb) identificarea amplasamentelor imobilelor pe baza actelor de proprietate sau, n lipsa acestora, pe baza posesiei e'ercitate sub nume de proprietar 1i determinarea formei 1i dimensiunilor tuturor imobilelor din cuprinsul fiecrei unit6i administrativ!teritorialec) consemnarea litigiilor de "otare aflate pe rolul instan6elor =udectore1ti-

d) ntocmirea documentelor te"nice cadastrale. Delimitarea 1i marcarea "otarelor administrative ale unit6ilor administrativ!teritoriale prevzute mai sus, precum 1i limitele intravilanelor localit6ilor se fac de ctre comisia stabilit n acest scop prin ordin al prefectului- regulamentul de organizare 1i func6ionare a comisiei de delimitare se aprob prin ordin al ministrului administra6iei 1i internelor. Documentele te"nice ale cadastrului general, care se vor ntocmi la nivelul comunelor, ora1elor 1i municipiilor, sunt) a) registrul cadastral al imobilelorb) inde'ul alfabetic al proprietarilorc) registrul cadastral al proprietarilord) planul cadastral 1i ane'ele la partea I a cr6ii funciare. De6intorii de imobile sunt obliga6i s permit accesul speciali1tilor pentru e'ecutarea lucrrilor de cadastru general, s admit, n condi6iile legii, amplasarea, pe sol sau pe construc6ii, a semnelor 1i semnalelor geodezice 1i s asigure protec6ia 1i conservarea acestora. 9aza de date poate fi redactat 1i ar"ivat 1i sub form de nregistrri, pe suporturi accesibile ec"ipamentelor de prelucrare automat a datelor, avnd acelea1i efecte =uridice 1i for6 probant ec"ivalent cu cea a nscrisurilor n baza crora au fost nregistrate. Primarii localit6ilor au obliga6ia s n1tiin6eze de6intorii imobilelor, n scris, prin afi1are 1i prin alte mi=loace de publicitate, s permit accesul speciali1tilor pentru e'ecutarea lucrrilor de cadastru sau, dup caz, s se prezinte personal pentru a da lmuriri privitoare la imobile 1i a participa la identificarea 1i marcarea limitelor acestora. Dac de6intorii imobilelor nu se prezint, identificarea limitelor se face n lipsa acestora. Dup finalizarea lucrrilor de teren, pentru fiecare unitate administrativ!teritorial, datele ob6inute se prelucreaz, se nregistreaz n documentele te"nice ale cadastrului, se recep6ioneaz 1i se introduc n baza de date cadastrale. Datele definitorii ale fiecrui imobil se transmit de ctre oficiul teritorial consiliului local,

care are obliga6ia s le aduc la cuno1tin6a de6intorilor prin n1tiin6are scris 1i prin afi1are la sediul primriei. ,ontesta6iile cu privire la e'actitatea datelor comunicate, nso6ite de documente doveditoare, pot fi prezentate de de6intori, n scris, n termen de 82 de zile de la n1tiin6area scris, oficiului teritorial care le va solu6iona n termen de $2 de zile. ,ei nemul6umi6i de modul de solu6ionare a contesta6iilor de ctre oficiul teritorial pot face plngere la =udectoria n a crei raz de competen6 teritorial se afl imobilul, n termen de $2 de zile de la comunicarea rezultatelor. /nscrierea n cartea funciar se face din oficiu, dup finalizarea cadastrului general pe un teritoriu administrativ 1i e'pirarea termenului de solu6ionare a contesta6iilor, n baza unui regulament aprobat prin ordin al directorului general al >gen6iei 4a6ionale. Planul cadastral con6ine reprezentarea grafic a datelor din registrele cadastrale, referitoare la imobilele din cadrul unit6ilor administrativteritoriale ! comune, ora1e 1i municipii !, 1i se pstreaz la oficiul teritorial. (egistrele, planurile cadastrale 1i ane'ele la partea I a cr6ii funciare vor sta la baza completrii sau, dup caz, a ntocmirii din oficiu a cr6ilor funciare, la finalizarea msurtorilor cadastrale la nivelul unit6ilor administrativ!teritoriale. 5 copie a acestora se pstreaz n ar"iva oficiilor teritoriale. %n e'emplar din planurile 1i registrele cadastrale se transmite cu titlu gratuit la consiliile locale. Planurile, registrele cadastrale 1i ane'ele la partea I a cr6ii funciare se 6in la zi, n concordan6 cu documenta6iile cadastrale ntocmite pentru nscrierea actelor 1i faptelor =uridice, n baza cererilor 1i comunicrilor fcute potrivit legii. >gen6ia 4a6ional 1i oficiile teritoriale din subordine au obliga6ia de a furniza, la cerere, organelor abilitate eviden6ele necesare stabilirii valorii de impunere.

,ompletarea, modernizarea 1i men6inerea n stare de utilizare a re6elei geodezice na6ionale necesare ntocmirii 1i 6inerii la zi a planurilor cadastrale 1i "r6ilor topografice se realizeaz sub coordonarea >gen6iei 4a6ionale.

Re%i tru$ #ada tra$ de 1u&$i#itate i,*&i$iar! 4oua reglementare n domeniul publicit6ii imobiliare a fost =ustificat de progresul pe care sistemul de drept romnesc l!a realizat, mai ales dup evenimentele petrecute n decembrie *@;@. Dezvoltarea economiei de pia6 modern 1i democrat a contribuit la apari6ia sistemului de publicitate imobiliar prin noile cr6i funciare, reglementat prin dispozi6iile ?egii nr.:.*@@8, ?egea cadastrului 1i a publicit6ii imobiliare. Prin acest act normativ s!a urmrit asigurarea unei mai bune securit6i privind circula6ia =uridic a terenurilor, dar 1i o cunoa1tere mai bun a situa6iei =uridice n care se gse1te un imobil, n raport cu un ter6 interesat de acesta. A?egea cadastrului 1i publicit6ii imobiliare nr.:.*@@8 a reglementat dou institu6ii distincte ns interferente 1i anume in titu"ia te:ni#! a #ada tru$ui ;art.2<2=> 1i in titu"ia ?uridi#! a #!r"i$*r 4un#iare. Prin aceast lege s!au creat premizele ca 6ara noastr s a=ung a avea un cadastru na6ional general unitar 1i modern real unitar de publicitate imobiliar. Prin intermediul acestor institu6ii se urmre1te consolidarea propriet6ii imobiliare 1i sporirea ncrederii publice n opera6iunile de eviden6 te"nic, economic 1i =uridic privind bunurile imobile+. 7istemul este inspirat din Decretul!?ege nr.**3.*@$; care a fost valorificat de=a n practic 1i ale crui efecte pozitive au fost remarcate. >1a se e'plic 1i de ce n localit6ile unde era aceasta aplicat se va aplica 1i n continuare, pn cnd ?egea nr.:.*@@8 va putea efectiv s fie aplicat, adic dup terminarea lucrrilor de cadastru general. ?egea cadastrului 1i a publicit6ii imobiliare nr.:.*@@8 ne d o defini6ie a no6iunii de cadastru nc de la nceput, din art.* alin*) A,adastrul general este sistemul unitar 1i obligatoriu de eviden6 te"nic, economic 1i =uridic prin care se realizeaz identificarea,

nregistrarea, reprezentarea pe "r6i 1i planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum 1i a celorlalte bunuri imobile de pe ntreg teritoriul 6rii, indiferent de destina6ia lor 1i de proprietar+. Din aceast defini6ie ar putea e'ista tendin6a de confunda no6iunea de cadastru cu no6iunea de carte funciar, ns cele dou institu6ii nu se acoper, ci se completeaz. >tt doar c registrul cadastral este alctuit din totalitatea cr6ilor funciare ntocmite pe localit6i. ,ele dou institu6ii au fost cuprinse ntr!un singur act normativ de ctre legiuitor tocmai datorit strnsei legturi dintre ele. ,ele dou institu6ii se completeaz reciproc n sensul c are loc un sc"imb de informa6ii te"nice 1i =uridice ntre ele. Ki anume cadastrul, pe baza mi=loacelor de ntocmire, furnizeaz cr6ii funciare informa6iile cu privire la mai multe aspecte legate de situa6ia imobilelor 1i identificarea posesorului, cum ar fi) a1ezare, mrime, categorie de folosin6, calitate, venitul cadastral, individualizarea prin numerotare 1i posesorul imobilului respectiv. Dup ce verific informa6iile primite, cartea funciar le completeaz cu altele referitoare la drepturi reale, cum ar fi) proprietatea 1i dezmembrmintele de proprietate (superficie, servitute, uz 1i abita6ie, uzufruct). A%nele din documente L...M servesc la ntregirea cr6ilor funciare (registrul special de intrare, planul 1i mapa nscrisurilor =ustificative), ntruct numai n cr6ile funciare propriu!zise se vor face nscrieri, iar nu 1i n registrele cadastrale de publicitate imobiliar, care sunt doar o unitate pur material. >lte documente E repertoriul imobilelor, inde'ul alfabetic al proprietarilor la care se adaug 1i registrul special de intrare (care ndepline1te n fapt func6ii multiple) E sunt ntocmite pentru a u1ura consultarea cr6ilor funciare 1i a nlesni, totodat, activitatea de carte funciar+. <ot cartea funciar se opre1te cu men6iuni 1i asupra titularului acestor drepturi lund n considerare 1i faptele =uridice care influen6eaz situa6ia imobilului, dup care nscrie aceste informa6ii n documentele oficiale publice. (ezult a1adar c ambele institu6ii sunt foarte necesare ntr!un stat modern 1i democrat, deoarece ofer o biografie complet asupra situa6iei =uridice a imobilelor, informa6ii necesare 1i utile ter6ilor interesa6i de aceasta. Institu6ia cadastrului este reprezentat pe de o parte prin cadastrul general iar pe de alt parte prin cadastrul de specialitate. ,um am vzut cadastrul general ofer o imagine de

ansamblu asupra imobilelor 1i asupra proprietarilor acestora. /n sc"imb, cadastrul de specialitate, dup cum reiese c"iar din denumire, se a'eaz pe cteva aspecte de detaliu precum) suprafa6a, categoria de folosin6 1i proprietar. Pentru o mai bun n6elegere a rolului cadastrului general n sistemul de publicitate imobiliar este binevenit prezentarea obiectivelor care stau la baza acestui sistem 1i care sunt urmtoarele) a) AIdentificarea, nregistrarea 1i descrierea, n documentele cadastrale, a terenurilor 1i a celorlalte bunuri imobile prin natura lor, msurarea 1i reprezentarea acestora pe "r6i 1i planuri cadastrale, precum 1i stocarea datelor pe suporturi informaticeb) >samblarea 1i integrarea datelor furnizate de cadastrele de specialitatec) Identificarea 1i nregistrarea tuturor proprietarilor 1i a altor de6intori legali de terenuri 1i de alte bunuri imobile, n vederea asigurrii publicit6ii 1i opozabilit6ii drepturilor acestora fa6 de ter6id) &urnizarea datelor necesare sistemului de impozite 1i ta'e pentru stabilirea corect a obliga6iilor fiscale ale contribuabililor+ (art.# alin.#). /n primul rnd, pentru ca un imobil s poat fi nregistrat ntr!un registru public este necesar s se efectueze o serie de opera6iuni de ordin material, prin care se ofer imobilului o identitate distinct. >ceste opera6iuni sunt de delimitare, bornare, msurare 1i reprezentare pe "r6i 1i registre de suprafe6e. /n acest sens preia informa6iile de la 1tiin6a msurtorilor terestre, care studiaz globul pmntesc. >poi cadastrul trebuie s ofere informa6ii legate de calitatea imobilului, astfel c apeleaz la informa6iile de pedologie, referitoare la capacitatea de produc6ie a solului 1i calitatea acestuia comparativ cu alte terenuri. ,a orice proprietar de imobil, persoana n cauz trebuie s cunoasc valoarea imobilului su n vederea valorificrii pe de o parte, iar pe de alt parte cadastrul s poat determina impozitul, situa6ie n care se face apel la informa6iile puse la dispozi6ie prin eviden6ele contabile 1i metodologice de calcul elaborate de economia agrar. Ki nu n ultimul rnd Ase stbilesc diferite legturi ntre cet6eni, ntre ace1tia 1i stat, ntre diferite organiza6ii ob1te1ti 1i stat, ntre ace1tia 1i cet6eni. >ceste legturi (raporturi) sunt

reglementate de acte normative 1i respectarea lor este obligatorie, iar la nevoie este impus prin for6a de constrngere a statului. ,adastrul are strnse legturi cu dreptul civil, dreptul administrativ 1i dreptul funciar, de ale cror prevederi trebuie s 6in seama pe parcursul e'ecutrii lucrrilor de inventariere. /nsu1i scopul, metodica 1i succesiunea e'ecutrii lucrrilor de ntocmire, pstrare 1i modificare a cadastrului sunt precis determinate de legi, regulamente 1i instruc6iuni+. ,adastrul 1i documenta6ia cadastral nu servesc doar publicit6ii imobiliare ci 1i altor sectoare de activitate, pe lng documenta6ia te"nic, cea mai ampl de altfel, ce folose1te la ntocmirea cr6ii funciare. >stfel documenta6ia te"nic a cadastrului serve1te la stabilirea impozitului funciar, la proiectarea amena=rii teritoriului, n economie 1i administra6ie, la completarea "r6ilor topografice, n statistic, n cercetare, 1tiin6 1i cultur, n administrarea =usti6iei. De la adoptarea ?egii nr.:.*@@8 au mai aprut n domeniu 1i alte reglementri care fie au adus modificri ?egii cadastrului 1i a publicit6ii imobiliare, fie au completat!o, pentru a asigura o mai bun interpretare 1i aplicare. E'ist astfel mai multe acte normative cu caracter general care guverneaz materia noului sistem de publicitate imobiliar, respectiv)

?egea cadastrului 1i publicit6ii imobiliare nr.:.*@@8(egulamentul de organizare 1i func6ionare a birourilor de carte funciar ale =udectoriilor, aprobat prin 5rdinul inistrului Busti6iei nr.#$:*.,.*@@:Instruc6iunile privind nfiin6area noilor cr6i funciare cu caracter nedefinitiv aprobate prin 5rdinul inistrului Busti6iei nr.*$$2.,.*@@@, nepublicate5rdinul nr.@08 din *# octombrie #222 care aprob Instruc6iunile privind ntocmirea documentelor te"nice necesare la nscrierea cu caracter nedefinitiv n noile cr6i funciare5rdinul nr.03* din *3 ianuarie *@@@ pentru aprobarea (egulamentului privind autorizarea persoanelor fizice 1i =uridice care pot s realizeze 1i s verifice lucrri de specialitate n domeniile cadastrului, geodeziei 1i cartografiei pe teritoriul (omniei-

5rdinul nr.03# din # februarie *@@@ privind aprobarea 4ormelor te"nice pentru introducerea cadastrului general5.%.H. nr.#@*.#2225.%.H. nr.:2.#222?egea nr.:;.#22#5.%.H. nr.0*.#220-

>ceste din urm patru acte normative modific ?egea nr.:.*@@8. ?a aceste dispozi6ii se mai pot aduga 1i alte cteva acte normative care nu reglementeaz doar acest domeniu dar con6in cteva norme speciale care au ca obiect unele opera6iuni =uridice susceptibile de nscrisuri n noile cr6i funciare. prevederi sunt)

ai importante dintre aceste

>rt. $3.* 1i 8@ din ?egea locuin6ei nr.**0.*@@8>rt.*3 din ?egea nr.30.*@@; privind circula6ia =uridic a terenurilor>rt.*8 din 5.H. nr.3*.*@@: privind opera6iunile de leasing>rt.$0 din ?egea #*@.*@@; privind regimul concesiilor.

>ceste modificri 1i completri ulterioare au n vedere mai multe aspecte te"nice, organizatorice 1i pentru aducerea la ndeplinire a dispoziztiilor de ordin =uridic ale legii n cauz. A/n legtur cu punerea n aplicare a ?egii nr.:.*@@8, este de re6inut c ea a introdus un sistem real, unic 1i unitar de publicitate imobiliar care este de aplicabilitate imediat, dar unificarea sistemelor de publicitate imediat e'istente se realizeaz pe ntreg teritoriul 6rii, dup definitivarea cadastrului la nivelul ntregii 6ri+ . Pentru a unifica cele trei sisteme de publicitate e'istente n dreptul romnesc pn n anul *@@8 (sistemul de publicitate personal al registrelor de transcrip6iuni 1i inscrip6iuni, sistemul de publicitate real al cr6ii funciare 1i sistemul cr6ilor de publicitate funciar) trebuie s se realizeze cadastrul general na6ional, proces care presupune o perioad de timp ndelungat, precum 1i o multitudine de investi6ii 1i lucrri te"nice.

>cesta este motivul pentru care urmeaz ca 1i n continuare s se aplice Decretul!lege nr.**3.*@$;, acolo unde s!a aplicat 1i pn acum, ca 1i celelalte sisteme de publicitate e'istente, dar limitativ. Publicitatea imobiliar care se va realiza numai prin cr6ile funciare se bazeaz pe o serie de documente cadastrale ale localit6ilor a cror ntocmire se realizeaz progresiv, n timp. ,a orice alt act normativ, ?egea nr.:.*@@8 are un caracter general, iar dispozi6iile pe care le cuprinde nu pot reglementa toate situa6iile =uridice posibile. Din aceast cauz pot s apar mai multe interpretri n ceea ce prive1te modul ei de aplicare ori momentul intrrii n vigoare. E'aminnd cuprinsul ?egii nr.:.*@@8 se constat c n titlul I dispozi6iile vizeaz aspecte te"nice cu privire la organizarea 1i efectuarea lucrrilor de cadastru pn la preluarea acestora de ctre >gen6ia 4a6ional de ,adastru 1i Publicitate Imobiliar, prin reorganizarea 5ficiului 4a6ional de ,adastru, Heodezie 1i ,artografie E 5.4.,.H.,. /n al doilea titlu se reglementeaz finalizarea lucrrilor cadastrale care conduce la aplicarea concret a ?egii publicit6ii imobiliare prin cr6ile funciare, iar n titlul III sunt prevzute dispozi6ii tranzitorii 1i finale care accentueaz faptul c momentul intrrii n vigoare a prezentei legi coincide cu momentul n care sunt finalizate lucrrile cadastrale. ,a orice alt act normativ 1i noua reglementare cuprinde o serie de sanc6iuni care urmeaz a fi aplicate celor care nu respect dispozi6iile pe care le prevede. >stfel n articolul 88 sunt prevzute urmtoarele fapte ce constituie contraven6ii) a) folosirea, n documente oficiale a altor date cu privire la proprietari, terenuri s!au

construc6ii dect cele nscrise n documentele cadastruluib) refuzul proprietarilor imobilelor de a permite accesul personalului de specialitate

pentru e'ecutarea lucrrilor de cadastru, de geodezie, topografice sau fotogrammetricec) refuzul de a pune la dispozi6ia organelor cadastrale a bazei topografice a altor date sau

a documentelor necesare lucrrilor de cadastru de ctre cei care le de6in- e'cep6ie

inisterul >prrii 4a6ionale,

inisterul de Interne, 7erviciul (omn de Informa6ii,

7erviciul de Informa6ii E'terne 1i 7erviciul de Protec6ie 1i Pazd) publicarea sau difuzarea de materiale cartografice de orice fel, fr avizul 5ficiului

4a6ional de ,adastru Heodezie 1i ,artografie, reorganizat n >gen6ia 4a6ional de ,adastru 1i Publicitatea Imobiliar 1i al ministerelor interesate, care e'ecut lucrri de cadastru de specialitate. Pu&$i#itatea i,*&i$iar! Eviden"a #ada tra$<?uridi#! Publicitatea imobiliar ntemeiat pe sistemul de eviden6 al cadastrului general are ca obiect nscrierea n cartea funciar a actelor 1i faptelor =uridice referitoare la imobilele din acela1i teritoriu administrativ 1i se realizeaz de ctre oficiile teritoriale pentru imobilele situate n raza de activitate a acestora. %na sau mai multe parcele alturate de pe teritoriul unei unit6i administrativ! teritoriale, indiferent de categoria de folosin6, apar6innd aceluia1i proprietar, formeaz imobilul, se identific printr!un numr cadastral unic 1i se nscrie ntr!o carte funciar. ,r6ile funciare ntocmite 1i numerotate pe teritoriul administrativ al fiecrei localit6i alctuiesc, mpreun, registrul cadastral de publicitate imobiliar al acestui teritoriu, ce se 6ine de ctre biroul teritorial din cadrul oficiului teritorial n a crui raz teritorial de activitate este situat imobilul respectiv. >cest registru se ntrege1te cu registrul de intrare, cu planul cadastral, cu registrul cadastral al imobilelor, indicnd numrul cadastral al imobilelor 1i numrul de ordine al cr6ilor funciare n care sunt nscrise, cu un inde' alfabetic al proprietarilor 1i cu o map n care se pstreaz cererile de nscriere, mpreun cu un e'emplar al nscrisurilor constatatoare ale actelor sau faptelor =uridice supuse nscrierii. >ctivitatea de publicitate imobiliar n cadrul oficiilor teritoriale este ndeplinit de registratori de carte funciar, denumi6i n continuare registratori, numi6i prin ordin al directorului general al >gen6iei 4a6ionale, n urma unui concurs organizat de aceasta

Or%ani6area i 4un#ti*narea &ir*uri$*r de #arte 4un#iara /n circumscriptia fiecarei =udecatorii se nfiinteaza cte un birou de carte funciara, ca unitate subordonata 5ficiului de ,adastru si Publicitate Imobiliara, care va prelua activitatea actualelor birouri de carte funciara ale =udecatoriilor. Prin organizarea si functionarea, n circumscriptia fiecarei =udecatorii, a unui birou de carte funciara se va evita aglomerarea e'cesiva a acestora, fata de volumul mare de munca, comple'itatea si dificultatea lucrarilor de carte funciara . Daca era organizat numai un singur birou de carte funciara, n municipiul resedinta de =udet, pentru orice problema importanta sau mai putin importanta legata de publicitatea imobiliara, persoanele interesate, mai ales cele care domiciliaza la distante mari fata de municipiul resedinta de =udet, ar fi trebuit sa se deplaseze la sediul =udetului, unde se afla biroul de carte funciara. /n acest fel, n mod evident, se ngradea si accesul la acest serviciu public . >ctivitatea birourilor de carte funciara din cadrul oficiilor de cadastru si publicitate imobiliara este data n responsabilitatea unui registrator asimilat consilierului =uridic, licentiat n drept a unei faculttai de drept acreditate, cu o vec"ime de cel putin 3 ani n activitatea =uridica, potrivit punctului 0 alin * din ?egea nr.0@@.#220.

,APITOLUL V Stru#tura 3i *&ie#tu$ #!r"i$*r 4un#iare O&ie#tive/ Studierea a1*4undat! a tru#turii 3i a i,*&i$e$*r 3i a #ate%*rii$*r de dre1turi #e e -n #riu -n #artea 4un#iar!. C*,1eten"e/ 7tuden6ii dobndesc no6iuni care s i a=ute s delimiteze institu6ia, s citeasc 1i s completeze o carte funciar. Cuvinte #:eie/ #*r1 4un#iar+ -n #rieri+ #arte 4un#iar!. Re6u,at/ Cartea 4un#iar! e te a$#!tuit! din tit$u+ indi#And nu,!ru$ ei 3i nu,e$e $*#a$it!"ii -n #are e te ituat i,*&i$u$+ 1re#u, 3i din trei 1!r"i/ A. Partea I+ re4erit*are $a de #rierea i,*&i$e$*r; B. Partea a II < a+ re4erit*are $a -n #rieri$e 1rivind dre1tu$ de 1r*1rietate 3i C. Partea a III 7 a+ re4erit*are $a -n #rieri$e 1rivind de6,e,&r!,inte$e dre1tu$ui de 1r*1rietate 3i ar#ini.

,artea funciar propriu!zis, respectiv coala sau foaia de carte funciar, are ca obiect trei categorii de nscrisuri, fiecare cu regim =uridic specific privind)

corpul de proprietate sau corpul funciar, ca entitate de referin6 preluat din cadastrul generaldrepturile reale imobiliare, corespunztoare corpului de proprietate# actele, faptele =uridice, drepturile de crean6 sau alte raporturi =uridice legate de imobilele ce fac parte din corpul de proprietate+ .

Este ceea ce prevede ?egea cadastrului 1i a publicit6ii imobiliare nr.:.*@@8, art.#2, #*, 00 1i 03. /n obiectul cr6ii funciare se concretizeaz 1i rolul deosebit de important al acestei institu6ii. ,artea funciar face cunoscute, prin intermediul publicit6ii, actele 1i faptele de natur =uridic ce afecteaz situa6ia unui imobil, realiznd n acest mod securitatea n domeniul circula6iei =uridice a imobilelor.

E'cep6ie de la procedura specific publicit6ii imobiliare fac doar cteva acte =uridice, relative la drepturile reale imobiliare. Printre acestea se numr succesiunea, accesiunea, vnzarea silit 1i uzucapiunea, drepturile dobndite de ctre stat prin e'propriere pentru utilitate public, precum 1i cele dobndite de ctre stat sau orice alte persoane prin efectul legii sau "otrrilor =udectore1ti. >cest fapt apare reglementat n art.#; ?egea cadastrului 1i publicit6ii imobiliare. 4u nseamn c respectivele acte =uridice nu vor fi nscrise n cartea funciar, ci doar c pentru a se constitui un drept asupra lor nu este necesar nscrierea- nscrierea opereaz n aceste cazuri mai degrab pentru a realiza opozabilitatea erga omnes, fie fa6 de ter6ii dobnditori, fie fa6 de orice persoane interesate. ,um am precizat 1i mai sus sistemul cr6ilor funciare se bazeaz pe sistemul de eviden6 a cadastrului general conform art.#2 din ?egea nr.:.*@@8, astfel c este necesar e'isten6a unei permanente legturi ntre cele dou institu6ii. Doar astfel se poate asigura o coresponden6 ntre starea de fapt 1i cea de drept a fiecrei entit6i nmatriculate n cartea funciar. >m fcut din nou referire la acest fapt deoarece obiectivul publicit6ii imobiliare, respectiv constituirea unor drepturi sigure, nu se poate realiza dect cu condi6ia unei bune desf1urri a activit6ii de cadastru 1i de carte funciar. ,on6inutul sau structura cr6ii funciare este prezentat foarte clar 1i concis n cuprinsul art.#* al ?egii nr.:.*@@8) A,artea funciar este alctuit din titlu, indicnd numrul ei 1i numele localit6ii n care este situat imobilul, precum 1i din trei pr6i) >. Partea I, referitoare la descrierea imobilelor, care cuprinde) a) numrul de ordine 1i cel cadastral al fiecrui imobil b) c) d) suprafa6a terenului, categoria de folosin6 1i, dup caz, construc6iileamplasamentul 1i vecint6ilevaloarea impozabil.

9. Partea a II ! a, referitoare la nscrierile privind dreptul de proprietate, care cuprinde) a) numele proprietarului-

b)

actul sau faptul =uridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum 1i

men6ionarea nscrisului pe care se ntemeiaz acest dreptc) d) e) stmutrile propriet6iiservitu6ile constituite n folosul imobiluluifaptele =uridice, drepturile personale sau alte raporturi =uridice, precum 1i ac6iunile

privitoare la proprietatef) orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s!ar face n titlu ,n partea nti sau a

doua a cr6ii funciare, cu privire la nscrierile fcute. ,. Partea a III E a, referitoare la nscrierile privind dezmembrmintele dreptului de proprietate 1i sarcini, care va cuprinde) a) dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosin6, abita6ie, servitu6ile n sarcina fondului aservit, ipoteca 1i privilegiile imobiliare, precum 1i loca6iunea 1i cesiunea de venituri pe timp mai mare de $ anib) faptele =uridice, drepturile personale sau alte raporturi =uridice, precum 1i ac6iunile

privitoare la drepturile reale nscrise n aceast partec) d) sec"estrul, urmrirea imobilului sau a veniturilor saleorice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s!ar face cu privire la nscrierile fcute n

aceast parte+. /n primul rnd cartea funciar are un titlu cu rolul de a deosebi cr6ile funciare ntre ele 1i de a le crea o individualitate. >tunci cnd con6inutul cr6ii funciare este att de vast nct nu mai poate fi trecut nici o alt men6iune legat de modificrile suferite de situa6ia imobilului ori dac imobilul a fost alipit la un altul, se nc"ide cartea funciar. <itlul este partea n care se fac men6iuni despre acest aspect. /ntr!o astfel de situa6ie se desc"ide o nou foaie, iar imobilul este transcris n cuprinsul acesteia. Cec"ea carte funciar, care a fost nc"is pentru c nu se mai putea trece nici o opera6iune n ea, nu se va arunca, ci se

va pstra la locul ei de ordine pentru a servi la identificarea imobilului 1i a modificrilor care au survenit succesiv n legtur cu acesta. Tit$u$ #!r"ii 4un#iare este prevzut n partea stng sus a colii, unde se trece 1i numrul cr6ii funciare n cadrul teritoriului cadastral, iar n partea opus, dreapta sus, se trece denumirea teritoriului cadastral, respectiv sat, comun, municipiu. <ot din titlu putem afla dac este vorba de o proprietate cu o valoare economic deosebit cum ar fi de e'emplu o proprietate minier sau dac este nscris un drept de superficie sau orice alt drept care afecteaz n mod serios dreptul de proprietate nscris. Partea I, denumit, ca s zicem a1a, descrierea imobilului este structurat pe mai multe coloane care fac referire la) numrul de ordine 1i numrul cadastral al fiecrui imobil, suprafa6a terenului, calitatea acestuia (fne6e, arabil sau p1une), numrul casei , dac este vorba despre o construc6ie, amplasamentul 1i vecint6ile, valoarea impozabil. &iind indicat numrul cadastral am putea spune c indicarea vecuint6ilor este inutil, doar c ofer mai mult precizie n localizarea 1i identificarea unui imobil. 7unt 1i situa6ii cnd un proprietar de6ine mai multe corpuri de proprietate ce formeaz o partid cadastral- toate sunt trecute ns n cuprinsul aceleia1i cr6i funciare 1i nu este nscesar ntocmirea de carte funciar pentru fiecare corp de proprietate n parte. ai sunt 1i alte cazuri n care se ntocme1te tot o carte funciar, de1i ar putea e'ista tendin6a de a crede altceva. >stfel este cazul propriet6ii imobiliare comune sau n indiviziune, cnd n cuprinsul aceleia1i cr6i funciare sunt trecu6i to6i proprietarii, fiecare dintre ei cu cota parte pe care o de6ine. ?a fel se procedeaz 1i n cazul propriet6ii comune- singurele e'cep6ii le fac devlm1ia 1i construc6iile cu mai mul6i proprietari de apartamente unde nu este suficient ntocmirea unei cr6i funciare colective 1i se ntocme1te 1i cte una individual, pentru fiecare proprietar n parte. n #ea de<a d*ua 1arte care aduce informa6ii legate de tilturile de proprietate, con6inutul cr6ii funciare este prezentat din nou pe mai multe coloane care se refer la numele titularului dreptului de proprietate, actul sau faptul =uridic care st la baza constituirii dreptului de proprietate, servitu6ile constituite n favoarea imobilelor, alte fapte =uridice, modificri, ndreptri sau ac6iuni care privesc proprietarul n cauz.

Proprietar poate fi orice persoan, fie ea fizic sau =uridic, c"iar 1i copilul conceput are un drept funciar 1i poate fi trecut n tiltul de proprietate. >cest proprietar nu este fi'. >dic, printr!un act =uridic o alt persoan poate deveni noul proprietar. /n acest caz apar modificri n cartea funciar doar la coloana privitoare la numele proprietarului, dar numai atunci cnd are loc nstrinarea ntregului corp de proprietate. Deoarece, dac are loc strmutarea doar a unei pr6i din imobil, atunci se radiaz n primul rnd imobilul din partea I 1i se va transcrie sau nscrie, dup caz, n cartea funciar a dobnditorului, dac are una, altfel i se va ntocmi una. Iar n coloana pentru servitu6i este nscris dreptul titularului imobilului dominant asupra imobilului vecin acestuia, avnd obliga6ia de a suporta eventualele restric6ii (poate fi vorba despre un drept de trecere sau orice alt drept stabilit prin faptele proprietarilor, de comun acord). /n final, 1artea a III<a se opre1te asupra drepturilor ter6ului asupra imobilului, respectiv cuprinde toate drepturile reale imobiliare principale, dar 1i accesorii, care afecteaz proprietatea. >lturi de aceste drepturi mai sunt trecute 1i alte drepturi personale prevzute de lege 1i care devin opozabile ter6ilor prin nscrierea n cartea funciar, la fel 1i loca6iunea sau cesiunea de venituri pe o durat de peste trei ani. &a6 de toate aceste drepturi reale men6ionate pot surveni o serie de modificri ce vor fi trecute binen6eles n cartea funciar.

CAPITOLUL VI PRINCIPIILE FUNDAMENTALE ALE CARTILOR &%4,I>(E O&ie#tive/ Studierea 1rin#i1ii$*r #are %uvernea6! #artea 4un#iar! 3i 4un#"ie de #are e rea$6ea6! -n #rieri$e. C*,1eten"e/ 7tuden6ii dobndesc no6iuni care s i a=ute s delimiteze institu6ia, s citeasc 1i s completeze o carte funciar. Cuvinte #:eie/ 1u&$i#itate+ re$ativitate+ di 1*ni&i$itate+ 1e#ia$itate+ $e%a$itate+ 1ri*ritate+ e4e#tu$ tran $ativ.

?a baza regimului =uridic al cartilor funciare stau anumite reguli fundamentale, cu valoare de principii. ,ele mai multe dintre aceste principii instituite prin Decretul lege nr. **3.*@$;, au fost pastrate si de legea nr.:.*@@8. 5 parte din principiile fundamentale ale cartilor funciare apartin dreptului civil, insa la fiecare din aceste principii intalnim aspecte specifice cartilor funciare. De aceea, este necesara e'aminarea acestor principii in cadrul acestei discipline. 2. PRINCIPIUL PUBLICITATII 5pozabilitatea drepturilor reale imobiliare poate fi asigurata numai prin publicitatea operatiunilor =uridice privitoare la aceste drepturi. ,onform principiului publicitatii toate operatiunile prin care se constituie, transmit, modifica sau sting drepturile reale imobiliare trebuie inscrise in cartea funciara, pentru a deveni opozabile tertilor si pentru ca titularii drepturilor reale tabulare sa poata dispune de ele. ?egea nr.:**@@8 in art.$$ si Decretul!lege nr. **3.*@$;, in art.$#, instituie doua prezumtii legale in domeniul cartilor funciare) a) %n drept real inscris in favoarea unei terte persoane creeaza prezumtia ca dreptul e'ista in folosul eib) Daca un drept real s!a radiat in cartea funciara se presupune ca acel drept nu e'ista. >ceste prezumtii instituite de legile cartilor funciare au fost imprumutate r din ,odul civil german potrivit caruia) NDaca un drept este inscris in favoarea unei persoane, se

presupune ca acelei persoane i se cuvine acel drept. Daca in cartea funciara un drept este radiat, se presupune ca acel drept nu mai e'istaN (art.;@* si art.;@# din acest cod). Deci, in virtutea principiului publicitatii, se considera ca intreg cuprinsul cartii funciare este e'act, fiind in concordanta cu situatia =uridica reala. ,u alte cuvinte, se prezuma ca Nstarea tabularaN corespunde starii de drept material. ,a sa opereze aceasta prezumtie este necesar sa e'iste, in realitate, concordanta intre situatia =uridica si starea tabulara, deoarece persoana care isi valorifica dreptul inscris poate suporta consecintele rasturnarii acestei prezumtii prin prezentarea unei situatii =uridice reale diferita de cea din cartea funciara. >stfel, potrivit art.@; din (egulamentul de aplicare al ?egii nr.:.*@@8, cuprinsul cartii funciare poate fi invocat de orice persoana interesata, avand forta probanta a prezumtiei legale relative care opereaza pn la proba contrara. 5 limitare a principiului publicitatii o constituie practica =udecatoreasca, intrucat desi instantele nu vor putea contesta starea tabulara si concordanta acesteia cu situatia =uridica reala, au totusi drept de apreciere ori de cate ori intervine un litigiu si poate fi pusa in discutie buna!credinta. Prezumtiile (sau cu alte cuvinte concluziile pe care legea sau =udecatorul le trage de la un fapt cunoscut pentru a stabili un fapt necunoscut) opereaza in privinta tuturor drepturilor reale imobiliare susceptibile de inscriere in cartea funciara, precum si in cazul faptelor si raporturilor =uridice care se pot inscrie. 5. PRINCIPIUL RELATIVITATII Prin acest principiu se asigura publicitatea integrala a car6ii funciare si securitatea statica a circuitului civil, adica protectia =uridica a titularilor de carte funciara inscrisi in cartea funciara. Intr!adevar, potrivit art *@ NInscrierea unui drept se poate savarsi numai) *. Impotriva aceluia care, la inregistrarea cererii este inscris ca titular al dreptului asupra caruia inscrierea urmeaza sa fie facuta. #. Impotriva aceluia, care, inainte de a fi fost inscris, si!a grevat dreptul, daca amandoua inscrierile se cer deodataN. In plus, in cazul in care mai multe persoane si!au cedat succesiv, una celeilalte, dreptul de a dob$ndi prin inscriere un bun nemisctor, iar inscrierile nu s!au facut, cel din urm ndrept6it va putea cere inscrierea dobandirilor succesive deodata cu aceea a dreptului sau, dovedind prin inscrierile originale, ntreg sirul actelor =uridice, care intemeiaza inscrierile (art.#2). Este cazul vanzarilor succesive, ultimul cumparator avand dreptul sa cear inscrierea dobandirilor succesive deodata cu aceea a dreptului sau, in conditiile art.#0. Pe baza celor de mai sus putem defini principiul relativitii ca fiind acea regula in temeiul careia inscrierea unui drept in cartea funciara se poate face numai impotriva

aceluia care, la inregistrarea cererii, este inscris ca titular al dreptului asupra caruia inscrierea urmeaza a fi facuta. ,el inscris in cartea funciara este posesorul tabular (numit si antecesor tabular%, iar cel care urmeaz sa fie inscris se numeste succesor tabular. 8. PRINCIPIUL NEUTRALITATII ;DISPONIBILITATII> (egula este ca inscrierea in cartea funciara se face la cererea persoanei indreptatite conform principiului disponibilitatii ce guverneaza raporturile =uridice private. E'ceptiile de la acest principiu sunt limitativ determinate de lege. Prin urmare, este interzis sa se dispuna efectuarea de inscrieri in cartea funciara fara ca persoana indreptatita sa fi solicitat acest lucru. 8. PRINCIPIUL SPECIALITATII In conformitate cu acest principiu inscrierile in cartea funciara trebuie sa arate persoana in favoarea careia se face inscrierea, imobilul la care se refera inscrierea si dreptul care se dobandeste, modifica sau stinge. 7e va preciza, de asemenea, daca inscrierea se refera la intregul corp funciar sau la o anumita parte determinanta. ?a dreptul de ipoteca se precizeaza suma datoriei, iar in cazul ipotecilor colective corpurile funciare ce se greveaza cu ipoteca. Inscrierile drepturilor tabulare trebuie s se refere la corpul de proprietate si la parcelele care intra in alcatuirea acestuia. De asemenea, se va indica, atunci cand e'ista o proprietate indiviza, partea indiviza a fiecarui proprietar. Este necesara o individualizare e'acta si atunci cand este vorba de proprietate pe eta=e ori pe apartamente. Drepturile de uzufruct, uz, abitatie sau servitute pot s se inscrie si numai asupra unei parcele din corpul funciar, dar trebuie atasata o sc"ita din care sa reiasa care anume din parcele. /n sc"imb, ipoteca inscrisa pentru o anumita suma determinat trebuie sa greveze intregul corp funciar. B. PRINCIPIUL LE'ALITATII Principiul legalita6ii este acea regula care obliga biroul de carte funciara sa se supuna numai legii in solutionarea cererilor, pastrandu!si neutralitatea fata de actele =uridice inc"eiate de parti, acte a caror legalitate este tinut sa o verifice.

?egea nr.:.*@@8 determina procedura pe care trebuie sa o urmeze biroul de carte funciara de la inregistrarea cererii si pana la solutionarea acesteia. Pe cerere se va face mentiune despre e'istenta sau ine'istenta vreunei cauze de impiedicare a inscrierii. In sistemul registrelor de transcriptiuni si inscriptiuni, acest principiu se reducea e'clusiv la aspecte de ordin formal, mai e'act la verificarea fapfului daca actul sau faptul =uridic este sau nu supus inscrierii. In sistemul de carte funciara principiul legalitatii comporta doua aspecte) legalitatea formala si legalitatea materiala. Legalitatea formala evoca ideea ca nu se poate incuviinta decat inscrierea actelor si faptelor =uridice anume, prevazute de lege si nu poate spri=ini decat cererea si actele ce o insotesc. Legalitatea materiala vi!ea!a faptul ca =udecatorul trebuie sa cerceteze, pe de o parte, daca inscrisul, pe baza caruia se solicita inscrierea, intruneste conditiile cerute de lege pentru inscrierea dreptului sau faptului =uridic, iar, pe de alta parte, daca din cuprinsul cartii funciare nu e'ista vreo piedica la savarsirea inscrieri. >ceast latur a principiului legalit6ii nu a mai fost cuprins de ?egea nr.: din *@@8 care permite registratorului de carte funciar doar verificarea legalit6ii formale. E. PRINCIPIUL EFECTULUI TRANSLATIV SAU CONSTITUTIV DE DREPTURI REALE IMOBILIARE AL INSCRINRII IN CARTEA FUNCIARA

Potrivit art.*: din Decretul lege nr.**3.*@$; &'repturile reale asupra imobilelor se vor dobandi numai daca intre cel care da si cel care primeste dreptul este acord de vointa asupra constituirii sau stramutarii, in temeiul unei cauze aratate, iar constituirea sau stramutarea a fost inscrisa in cartea funciara. Drepturile reale se vor stinge numai daca radierea s!a inscris in cartea funciara cu consimtamantul titularului- consimtamantul nu va fi de trebuinta daca dreptul se va stinge prin implinirea termenului aratat in inscriere sau prin moartea titularului. Daca dreptul care urmeaza sa fie radiat, este grevat in folosul unei terte persoane, radierea se va face cu pastrarea dreptului acestei personae. b) Definitie si caracterizare generala ,onform acestei reguli, atat intre pr6i, cat si fata de terti, drepturile reale imobiliare se dobandesc, modifica sau sting numai prin inscrierea in cartea funciara. ,u alte cuvinte, inscrierea in cartea funciara este translativa sau constitutiva de drepturi, intrucat drepturile reale imobiliare nu pot fi stramutate, constituite, modificate ori stinse prin vointa partilor, ci numai daca s!a facut inscrierea in cartea funciara. In sistemul cartilor funciare, orice operatiune =uridica prin care se tinde la stramutarea sau constituirea de drepturi reale imobiliare se compune) a) dintr!un act obligational care da nastere obligatiei de a stramuta ori a constitui un drept real- b) dintr!

un act real prin care partea care si!a luat aceasta obligatie, consimte prin inscris ca acel drept sa fie intabulat in cartea funciara- c) din inscrierea dreptului real in cartea funciara si care ia nastere, ca atare, de la data inregistarii cererii de inscriere la biroul de carte funciara. >sadar, spre deosebire de sistemul registrelor de transcriptiuni si inscriptiuni imobiliare, dobandirea de drepturi reale imobiliare poate avea loc numai daca e'ista cumulative consimtamantul partilor si inscrierea in cartea funciara. ,u toate acestea, de la regula efectului translativ sau constituitiv de drepturi reale al inscrierii in cartea funciara e'ista si e'ceptii. >stfel, dobandirea unui drept real prin succesiune, accesiune, vanzare silita si e'propriere are loc independent de inscriere (art. #8). <otusi, c"iar si in aceste cazuri, pentru a putea dispune de drept, prin cartea funciara, ac"izitorul trebuie mai intai sa ceara inscrierea dreptului sau. In caz contrar, tertul dobanditor nu poate fi inscris in cartea funciara ca succesor tabular (art. *@, #2 si #8). In felul acesta se asigura respectarea principiului 1u&$i#itatii integrale a transmisiunilor imobiliare prin cartea funciara, dar si aplicarea principiului relativitatii. >cest principiu,care a constituit baza sistemului anterior de carte funciar, nu a mai fost reluat de noua lege a publicit6ii imobiliare dect n cazul radierii drepturilor reale, iar aceast inconsecven6 a legiuitorului ni se pare principalul aspect negativ al acestui act normativ. 5 confirmare legislativa a regulii efectului constitutiv de drepturi reale al inscrierii in cartea funciara apare totu1i n noua ?ege a cadastrului si publicitatii imobiliare nr.:.*@@8 potrivit careia actul =uridic privind constituirea sau transmiterea unui drept imobiliar, valabil, inc"eiat anterior intrarii sale in vigoare insa neinscris in cartea funciara &isi produce efectele la data inscrierii in cartea funciara, potrivit regimului juridic la data inc"eierii lui&, (art.3@). >ceasta inseamna ca desi noua lege consacra numai efectul opozabilitatii fata de terti al inscrierii in cartea funciara, totusi, in cazul actelor =uridice supuse Decretului!?ege nr. **3.*@$;, inscrierea in noua cartea funciara are efecte constitutive de drepturi reale. Este o aplicatie a regulii tempus regit actum in materia legislatiei de carte funciara. E. PRINCIPIUL PRIORITATII Inscrierile in cartea funciara isi produc efectele de la data inregistrarii cererii, dupa cum reiese din art.$* din Decretul!?ege nr. **3.*@$; si art.0@ alin.$ si 0 din ?egea rn.:.*@@8. 5rdinea inregistrarilor va statornici rangul, daca cererile respective au fost incuviintate. (angul inscrierii este determinat de data si de ora inscrierii.

Daca mai multe cereri au fost depuse deodata la acelasi birou de carte funciara, drepturile de ipoteca si privilegiile vor avea acelasi rang, iar celelalte drepturi reale principale, intrand in concurenta, vor primi provizoriu rang egal, urmand ca prin =udecata sa se "otarasca asupra rangului si asupra radierii inscrierii nevalabile. Daca mai multe cereri sunt prezentate prin acelasi curier sau primite prin posta in aceeasi zi, aceste sunt considerate ca fiind prezentate simultan si vor fi inregistrate cu aceeasi data si aceeasi ora (art.@$ alin.: din (egulament). Daca dobanditorul ulterior a fost de buna!credinta si a dobandit cu titlu oneros, dobanditorul anterior, care si!a inscris mai in urma dreptul in cartea funciara, nu va putea obtine un rang preferential al inscrierii sale. Dimpotriva, se va mentine inscrierea in cartea funciara a dreptului dobanditorului ulterior care va putea cere radierea inscrierii efectuata mai in urma a dreptului dobanditorului anterior. Potrivit legii, dobanditorul ulterior este considerat de buna!credinta daca sunt intrunite cumulativ urmatoarele conditii) a) dreptul dobanditor sa fi fost inscris in cartea funciara in favoarea transmitatorului in momentul ac"izitionarii de catre subdobanditora) dreptul sa fi fost dobanditor prin act =uridic cu titlu onerosb) in momentul dobandirii dreptului nu a fost inscrisa in cartea funciara vreo actiune prin care se contesta cuprinsul eic) dobnditorul nu a cunoscut, pe alta cale anterior sau in momentul dobandirii dreptului, aceasta ine'actitate din cuprinsul cartii funciare. In concluzie, prin aceste dispozitii legale sunt ocrotite drepturile reale imobiliare dobandite cu titlu oneros si cu buna!credinta. F. PRINCIPIUL FORTEI PROBANTE ABSOLUTE A INSCRIERII IN CARTEA FUNCIARA ;PRINCIPIUL PUBLICITATII MATERIALE A CARTILOR FUNCIARE> Daca in cartea funciara s!a inscris un drept real in folosul unei persoane, se prezuma ca dreptul e'ista in folosul ei. Daca un drept s!a radiat din cartea funciara, se prezuma ca acel drept nu e'ista. b) Definitie si caracterizare generala Principiul fortei probante absolute a inscrierii in cartea funciara este acea regula potrivit careia cuprinsul cartii funciare, in afara ingradirilor si e'ceptiilor legale, se considera e'act in folosul acelora care si!au inscris cu buna!credinta un drept real in cartea funciara. Publicitatea materiala a cartilor funciare comporta atat un efect =uridic negativ, cat si un efect =uridic pozitiv. Publicitatea materiala a cartilor funciare asigura deopotriva atat securitatea statica a circuitului civil prin faptul ca posesorul tabular (cel inscris) nu!si poate pierde dreptul

decat daca a consimtit sau daca este in culpa ori negli=ent, cat si securitatea dinamic deoarece tertii dobanditori de buna!credinta sunt pusi la adapost fa6 orice cauza de evictiune anterioara titlului lor de dobandire, daca cei vatamati prin inscriere nu reactioneaza in termenele prevazute de lege in vederea rectificarii cuprinsului cartii funciare. (egula fortei probante absolute a inscrieri este strict reglementata de lege atat sub aspectul operatiunilor =uridice la care se refera, cat si in privinta persoanelor in folosul carora actioneaza. Prin urmare, principiul publicit6ii materiale nu se aplica) O Inscrierilor materiale# O (aptelor juridice, care desi nu sunt inscrise, exista independent de inscriere# O 'repturilor personale patrimoniale# O Ingradirilor legale O )xceptiunilor legale In al doilea rand, pricipiul publicitatii materiale a cartilor funciare opereaz numai in folosul tertilor de buna!credinta care au dobandit cu titlu oneros sau gratuit vreun drept real intemeindu!se pe cuprinsul cartii funciare. In consecinta, publicitatea materiala nu poate fi invocata) O Intre parti# O 'e dobanditorul prin act juridic cu titlu oneros sau gratuit de rea* credinta# O 'e mostenitor# O 'e creditorul care dobandeste dreptul de ipoteca inscris in cadrul executarii silite# O Intre aceeasi dobanditori. d) ,onditii de aplicare Principiul fortei probante absolute a inscrierii in cartea funciara actioneaza numai daca sunt intrunite urmatoarele conditii) ! in momentul dobandirii dreptului sa nu fi fost notata in cartea funciara vreo actiune prin care se contesta cuprinsul ei si nici sa nu fi fost cunoscuta aceasta ine'actitate de catre tertul dobanditor! tertul sa fi dobandit cu buna!credinta vreun drept real intemeindu!se pe cuprinsul cartii funciare-

! la data dobandirii publicitatea materiala sa nu fi fost suspendata prin efectul legii. Principiul fortei probante absolute a inscrierii este deci regula de drept care asigura stabilitatea si consolidarea proprietatii funciare, precum si siguranta tranzactiilor imobiliare.

TEST DE EVALUARE ,*du$u$ 5/ 2. ,are este structura unei cr6i funciareI 5. Indica6i categoriile de nscrieri n cartea funciar. 8. ,e este nscrierea provizorieI B. ,are sunt actele 1i faptele =uridice care se noteaz n cartea funciar. C. ,adastrul general. E. ,adastrul de specialitate. D. 5rganizarea birourilor de carte funciar.

<eme de control) *. ,ompara6ie ntre sistemul personal 1i sistemul real de publicitate imobiliar. #. ,ategoriile de nscrieri n cartea funciar 1i efectele acestora.

9I9?I5H(>&IE) $. . 4icolae, DPublicitatea imobiliar 1i noile cr6i funciare+,Ed. Press 7(?, 9ucure1ti, #2220. I. >lbu, D4oile cr6i funciare+, Ed. ?umina ?e', 9ucure1ti, *@@:.

i"aela

CAPITOLUL VII NSCRIERILE N CARTEA FUNCIAR O&ie#tive/ Studiu$ #e$*r trei #ate%*rii de -n #rieri -n #artea 4un#iar! 3i a 1r*#edurii de e4e#tuare a a#e t*ra. C*,1eten"e/ 7tuden6ii dobndesc no6iuni care s i a=ute s delimiteze 1i s efectueze aceste nscrieri. Cuvinte #:eie/ -nta&u$are+ -n #rierea 1r*vi6*rie 3i n*tare. Re6u,at/ n #rieri$e unt de trei 4e$uri/ a> inta&u$area+ avAnd #a *&ie#t -n #rierea de4initiv! a dre1turi$*r rea$eG &> -n #rierea 1r*vi6*rie a dre1turi$*r rea$e u$teri*areG #> n*tarea+ avAnd #a *&ie#t -n #rierea dre1turi$*r 1er *na$e+ a a#te$*r 3i 4a1te$*r ?uridi#e re4erit*are $a tarea 3i #a1a#itatea 1er *ane$*r+ a#"iuni$*r 3i #!i$*r de ata# -n ?u ti"ie+ 1re#u, 3i a ,! uri$*r de indi 1*ni&i$i6are+ -n $e%!tur! #u i,*&i$e$e din #artea 4un#iar!. u& #*ndi"ia ?u ti4i#!rii

Cate%*rii de -n #rieri -n #artea 4un#iar! /n sens larg, prin nscrieri de carte funciar se n6elege orice men6iune cuprins n cartea funciar sau n documentele cu care aceasta se ntrege1te, care este fcut de un func6ionar public competent. /n sens restrns, acestea privesc numai men6iunile din cartea funciar, fcute de func6ionarul competent, care au ca obiect descrierea imobilelor, artarea drepturilor

reale corespunztoare, consemnarea actelor sau faptelor =uridice privitoare la starea 1i capacitatea persoanelor, precum 1i a altor raporturi =uridice n legtur cu imobilele respective. Potrivit art. #8 alin. 0 din ?ege, nscrierile sunt de trei feluri) ! ntabularea, avnd ca obiect nscrierea drepturilor reale! nscrierea provizorie a drepturilor reale sub condi6ia =ustificrii lor ulterioare! notarea, avnd ca obiect nscrierea drepturilor personale, a actelor 1i faptelor =uridice referitoare la starea 1i capacitatea persoanelor, a ac6iunilor 1i cilor de atac n =usti6ie, precum 1i a msurilor de indisponibilizare, n legtur cu imobilele din cartea funciar. /nscrierea propriu!zis este aceea care men6ioneaz dobndirea ori modificarea unui drept real imobiliar, precum 1i, dup caz, drepturile personale, actele sau faptele =uridice privitoare la starea 1i capacitatea persoanelor aflate n legtur cu imobilele nscrise n cartea funciar. nta&u$area -n #artea 4un#iar! Este nscrierea avnd ca obiect drepturi reale imobiliare care produce efecte imediate 1i definitive, de la data nregistrrii cererii de nscriere. /ntabularea este o nscriere definitiv, n sensul c, odat cu cererea de nscriere admis, efectele ntabulrii se produc instantaneu 1i deplin, pe data nregistrrii cererii de nscriere. ,u alte cuvinte, nu dreptul ci nscrierea este definitiv, desvr1it, deoarece ntabularea unui drept real imobiliar se poate face 1i sub condi6ie rezolutorie ori afectat de un termen e'tinctiv sau cu restric6ii izvorte din lege sau voin6a pr6ilor. +biectul ,ntabulrii Drepturile reale imobiliare nscrise n cartea funciar sunt numite drepturi tabulare, iar drepturile tabulare alctuiesc ceea ce n =urispruden6 1i doctrin s!a numit 1i se nume1te starea tabular. 7unt astfel susceptibile de nscriere n cartea funciar) dreptul de proprietate, dreptul de superficie, dreptul de uzufruct, uz, abita6ie, folosin6, servitute, dreptul de ipotec 1i privilegiile imobiliare. /ntabularea stingerii unui drept real se nume1te radiere. Condiii de ,ntabulare Dintre condi6iile generale, amintim) cererea de nscriere, nso6it de nscrisul original, autentic sau sub semntur privat, sau de copia legalizat de pe aceasta. )fectele ,ntabulrii

De lega lata, n sistemul actualei reglementri, drepturile reale se transmit, se dobndesc sau se modific fr nscrierea n cartea funciar, adic de la data svr1irii actului sau faptului =uridic de care legea leag na1terea, transmiterea sau modificarea acestor drepturi. /nscrierile n noile cr6i funciare au doar un efect limitat, 1i anume de a face ca drepturile reale imobiliare s devin opozabile fa6 de ter6i 1i, cnd este cazul, s stabileasc rangul acestora. /ntre pr6i 1i fa6 de avnzii lor cauz ntabularea nu este constitutiv sau atributiv de drepturi reale imobiliare, de unde rezult c ntre pr6ile contractante 1i succesorii lor universali actul =uridic 1i va produce toate efectele sale de!ndat ce actul a fost valabil nc"eiat, indiferent dac a fost sau nu nscris, conform principiului efectului translativ sau constitutiv de drepturi al contractelor. ,u alte cuvinte, lipsa ntabulrii n cartea funciar nu poate fi opus de o parte contractant ori de succesorii si universali sau cu titlu universal celeilalte pr6i, dup cum nici faptul ntabulrii nu poate fi opus de o parte celeilalte pr6i drept cauz de validare a actului lovit de nulitate, ntruct, nefiind atributiv de proprietate, ntabularea nu aduce nimic n plus actului sau efectelor lui. &a6 de ter6i, dreptul real imobiliar produce efecte numai de la data ntabulrii n cartea funciar. /n cazul stingerii drepturilor reale, nu mai este suficient producerea actului sau faptului =uridic e'tinctiv, ci este necesar 1i radierea din cartea funciar a drepturilor respective. 7anc6iunea lipsei ntabulrii drepturilor reale dobndite sau, dup caz, modificate, este inopozabilitatea acestora fa6 de ter6i, care, pentru a se prevala de aceast sanc6iune trebuie s ntruneasc anumite condi6ii sau cerin6e legale, n absen6a crora vor fi 6inu6i s respecte drepturile reale anterior dobndite sau modificate. /nscrierea unui drept se poate efectua numai) a) mpotriva aceluia care, la nregistrarea cererii sale, era nscris ca titular al dreptului asupra cruia nscrierea urmeaz s fie fcutb) mpotriva aceluia care, nainte de a fi nscris, 1i!a grevat dreptul, dac amndou nscrierile se cer deodat. Dac mai multe persoane 1i!au cedat succesiv una celeilalte dreptul real asupra unui imobil, iar nscrierile nu s!au fcut, cel din urm ndrept6it va putea cere nscrierea dobndirilor succesive odat cu aceea a dreptului su, dovedind prin nscrisuri originale ntreg 1irul actelor =uridice pe care se ntemeiaz nscrierile.

/nscrierile ntemeiate pe obliga6iile defunctului se vor putea face 1i dup ce dreptul mo1tenitorului a fost nscris, n msura n care se dovede1te c mo1tenitorul este 6inut de aceste obliga6ii. /nscrierile n cartea funciar 1i vor produce efectele de opozabilitate fa6 de ter6i de la data nregistrrii cererilor- ordinea nregistrrii cererilor va determina rangul nscrierilor. Dac mai multe cereri de nscriere a drepturilor reale au fost depuse deodat la biroul teritorial, ele vor primi provizoriu acela1i rang, urmnd ca instan6a s "otrasc asupra rangului fiecreia. Dac au fost depuse deodat mai multe cereri avnd ca obiect nscrierea mai multor drepturi de ipotec asupra aceluia1i imobil, ele vor primi acela1i rang. Dreptul de proprietate 1i celelalte drepturi reale sunt opozabile fa6 de ter6i, fr nscrierea n cartea funciar, cnd provin din succesiune, accesiune, vnzare silit 1i uzucapiune. >ceste drepturi se vor nscrie, n prealabil, dac titularul n6elege s dispun de ele. /n acelea1i condi6ii sunt opozabile fa6 de ter6i 1i drepturile reale dobndite de stat 1i de orice persoan, prin efectul legii, prin e'propriere sau prin "otrri =udectore1ti. <itularul drepturilor dobndite prin modurile enumerate nu poate ns dispune de ele dect dup ce acestea au fost nscrise n prealabil n cartea funciar.

n #rierea 1r*vi6*rie -n #artea 4un#iar! Este nscrierea avnd ca obiect drepturile reale imobiliare care devin opozabile ter6ilor cu rangul determinat de cererea de nscriere, ns numai cu condi6ia 1i n msura =ustificrii ei.

Dac se produce D=ustificarea+, nscrierea provizorie se transform n ntabulare 1i va avea atributele acesteia, cu rangul dobndit de nscrierea provizorie, iar nu de la data =ustificrii sale. ,azurile de nscriere provizorie sunt prevzute n lege n art. #@ 1i se refer la situa6ia n care dreptul real ce se cere a fi nscris este afectat de o condi6ie suspensivsau a fost dobndit n temeiul unei "otrri =udectore1ti care nu este irevocabildac se dobnde1te un drept tabular care, anterior, a fost nscris provizoriu- dac debitorul a consemnat sumele pentru care a fost nscris ipoteca ori privilegiul- dac pentru solu6ionarea cererii sunt necesare nscrisuri suplimentare, care nu aduc atingere fondului dreptului ce se cere a fi nscris 1i nu fundamenteaz noi capete de cerere. Enumerarea este limitativ. /nscrierea provizorie devine opozabil ter6ilor cu rangul determinat de cererea de nscriere, sub condi6ie 1i n msura =ustificrii ei. /nscrierea provizorie poate fi cerut n urmtoarele situa6ii) a) cnd dreptul real ce se cere a fi nscris este afectat de o condi6ie suspensivb) cnd se solicit intabularea unui drept real n temeiul unei "otrri =udectore1ti ce nu a rmas irevocabilc) dac se dobnde1te un drept tabular care, anterior, a fost nscris provizoriud) dac debitorul a consemnat sumele pentru care a fost nscris ipoteca ori privilegiul imobiliare) dac pentru solu6ionarea cererii sunt necesare nscrisuri suplimentare, care nu aduc ns atingere fondului dreptului ce se cere a fi nscris 1i nu fundamenteaz noi capete de cerere.($) /n acest din urm caz, solicitantul va fi n1tiin6at pentru a depune ntr!un termen stabilit, dup caz, de registrator nscrisurile necesare, sub sanc6iunea radierii nscrierii provizorii. Dac nscrisurile vor fi depuse n termenul fi'at, se va proceda la =ustificarea nscrierii provizorii, printr!o nc"eiere dat de registratorul de carte funciar. Bustificarea nscrierii provizorii se va face n temeiul consim6mntului celui n contra cruia s!a efectuat nscrierea provizorie, a unei "otrri =udectore1ti

irevocabile ori a nc"eierii registratorului de carte funciar, n situa6ia ultimului caz de nscriere provizorie men6ionat. Bustificarea radierii dreptului de ipotec se va face n baza consim6mntului dat n form autentic al titularului dreptului de ipotec ori n temeiul unei "otrri =udectore1ti definitive 1i irevocabile.

N*tarea -n #artea 4un#iar! /n scopul realizrii unor publicit6i complete, integrale, sunt supuse nscrierii n cartea funciar, prin notare, anumite drepturi de crean6, fapte sau raporturi =uridice n legtur cu imobilele nscrise n cartea funciar, astfel nct ter6ii s aib cuno1tin6 de situa6ia =uridic real a imobilului, iar drepturile 1i interesele lor s fie ct mai bine aprate, n msura n care se folosesc de datele nscrise n cartea funciar. ,u titlu de e'emplu, pot fi notate n cartea funciar) minoritatea, interdic6ia =udectoreasc, curatela disprutului, "otrrea =udectoreasc declarativ de moarte a proprietarului tabular, calitatea de bun comun a imobilului, "otrrea =udectoreasc de desc"idere a procedurii falimentului, interdic6ia de nstrinare 1i grevare, contractul de nc"iriere pe o durat mai mare de $ ani, pactul de preferin6, promisiunea bilateral de vnzare!cumprare etc. /n ceea ce prive1te efectele notrilor, s!a apreciat c ele difer n func6ie de obiectul sau natura lor, de la simpla informare 1i publicitate, la opozabilitate 1i constituire a unor priorit6i =uridice, rmnnd, desigur, principiul instituit de lege, c notarea se face cu efect e opozabilitate fa6 de ter6i. ,el care s!a obligat s strmute sau s constituie n folosul altuia un drept real asupra unui imobil este dator s i predea toate nscrisurile necesare pentru nscrierea acelui drept. Efectul de opozabilitate al nscrierilor este inoperant cu referire la) a) suprafa6a terenurilor, destina6ia, categoria de folosin6, valoarea sau alte asemenea aspecteb) restric6ii aduse dreptului de proprietate prin raporturile de vecintate, e'propriere sau prin prevederi legale privind protec6ia ecologic, sistematizarea localit6ilor 1i alte asemenea aspecte.

/n cazul n care cuprinsul cr6ii funciare nu corespunde, n privin6a nscrierii, cu situa6ia =uridic real, se poate cere rectificarea sau, dup caz, modificarea acesteia. Prin rectificare se n6elege radierea, ndreptarea sau men6ionarea nscrierii oricrei opera6iuni, susceptibil a face obiectul unei nscrieri n cartea funciar. Prin modificare se n6elege orice sc"imbare privitoare la aspecte te"nice ale imobilului, sc"imbare care nu afecteaz esen6a dreptului care poart asupra acelui imobil. odificarea nu se poate face dect la cererea titularului dreptului de proprietate. (ectificarea nscrierilor n cartea funciar se poate face fie pe cale amiabil, prin declara6ie autentic, fie n caz de litigiu, prin "otrre =udectoreasc definitiv 1i irevocabil. Erorile materiale svr1ite cu prile=ul nscrierilor n cartea funciar pot fi ndreptate la cerere sau din oficiu. 5rice persoan interesat poate cere rectificarea nscrierilor din cartea funciar dac printr!o "otrre =udectoreasc definitiv 1i irevocabil s!a constatat c) *. nscrierea sau actul n temeiul cruia s!a efectuat nscrierea nu a fost valabil#. dreptul nscris a fost gre1it calificat$. nu mai sunt ntrunite condi6iile de e'isten6 a dreptului nscris sau au ncetat efectele actului =uridic n temeiul cruia s!a fcut nscrierea0. nscrierea din cartea funciar nu mai este n concordan6 cu situa6ia real actual a imobilului. >c6iunea n rectificare, sub rezerva prescrip6iei dreptului material la ac6iunea n fond, va fi imprescriptibil.

&a6 de ter6ele persoane care au dobndit cu bun!credin6 un drept real prin dona6ie sau legat, ac6iunea n rectificare nu se va putea porni dect n termen de *2 ani, socoti6i din ziua cnd s!a nregistrat cererea lor de nscriere, cu e'cep6ia cazului n care dreptul material la ac6iunea n fond nu s!a prescris mai nainte. >c6iunea n rectificare, ntemeiat pe nevalabilitatea nscrierii, a titlului ce a stat la baza acesteia sau pe gre1ita calificare a dreptului nscris, se va putea ndrepta 1i mpotriva ter6elor persoane care 1i!au nscris un drept real, dobndit cu bun!credin6 1i prin act =uridic cu titlu oneros, bazndu!se pe cuprinsul cr6ii funciare, n termen de trei ani de la data nregistrrii cererii de nscriere formulat de dobnditorul nemi=locit al dreptului a crui rectificare se cere, afar de cazul cnd dreptul material la ac6iunea de fond nu s!a prescris. >ctele 1i faptele =uridice, privitoare la drepturile personale, la starea 1i capacitatea persoanelor n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar, vor putea fi nscrise, la cerere, cu efect de opozabilitate pentru ter6e persoane.

CAPITOLUL VIII Pr*#edura de -n #riere -n #artea 4un#iar! ,ererea de nscriere n cartea funciar se va depune la birourile teritoriale ale oficiului teritorial 1i va fi nso6it de nscrisul original sau de copia legalizat de pe acesta, prin care se constat actul sau faptul =uridic a crui nscriere se cerecopia legalizat se va pstra n mapa biroului de cadastru 1i publicitate imobiliar.

/n cazul "otrrii =udectore1ti, se va prezenta o copie legalizat, cu men6iunea c este definitiv 1i irevocabil. ,ererile de nscriere se vor nregistra de ndat n registrul de intrare, cu men6ionarea datei 1i a numrului care rezult din ordinea cronologic a depunerii lor. Dac mai multe cereri au fost depuse deodat la acela1i birou teritorial, drepturile de ipotec 1i privilegiile vor avea acela1i rang, iar celelalte drepturi vor primi numai provizoriu rang egal, urmnd ca prin =udecat s se "otrasc asupra rangului 1i asupra radierii nc"eierii nevalabile. /nscrierile n cartea funciar se efectueaz la cererea pr6ilor interesate, cu e'cep6ia cazurilor n care legea prevede nscrierea din oficiu- cererea de nscriere se ndreapt la biroul unde se afl cartea funciar n care urmeaz s se fac nscrierea. Intabularea sau nscrierea provizorie poate fi cerut de orice persoan care, potrivit nscrisului original, "otrrii =udectore1ti sau "otrrii autorit6ii administrative, urmeaz s strmute, s constituie, s modifice, s dobndeasc sau s sting un drept tabular. /nscrierea unui drept sau radierea unei sarcini pot fi cerute) a) de mandatarul general al celui ndrituitb) de oricare dintre titularii aceluia1i drept. ,reditorul a crui crean6 cert 1i e'igibil este dovedit printr!un nscris sau printr!o "otrre =udectoreasc, ori n cazurile anume prevzute de lege printr!o decizie a autorit6ii administrative, va putea cere instan6ei, n numele 1i n folosul debitorului su, nscrierea unui drept tabular sau radierea unei sarcini.

Debitorul care a pltit valabil crean6a ipotecar a unui cesionar nenscris n cartea funciar poate cere radierea ipotecii, dac nf6i1eaz nscrisul original al cesiunii 1i c"itan6a doveditoare a pl6ii. /n cazul n care registratorul admite cererea, dispune intabularea sau nscrierea provizorie prin nc"eiere, dac nscrisul ndepline1te urmtoarele condi6ii) a) este nc"eiat cu respectarea formelor prescrise de legeb) indic numele pr6ilorc) individualizeaz imobilul printr!un identificator unicd) este nso6it de o traducere legalizat, dac actul nu este ntocmit n limba romne) este nso6it, dup caz, de o copie a e'trasului de carte funciar pentru autentificare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza ntocmirii actului.(#) /nc"eierea va cuprinde determinarea dreptului sau a faptului, indicarea numrului cadastral al imobilului 1i al cr6ii funciare, precum 1i a pr6ii cr6ii funciare n care urmeaz a se face nscrierea. De asemenea, se vor indica pozi6iile ce au fost radiate 1i numele celui n favoarea sau mpotriva cruia s!au fcut nscrierile, indiferent de felul lor. /n cazul n care identificarea cadastral a imobilului nu este posibil, pe baza datelor e'istente, vor fi folosite documenta6ii cadastrale ntocmite 1i recep6ionate conform prevederilor prezentei legi. Dac se constat c cererea de nscriere n cartea funciar nu ntrune1te condi6iile legale, se va respinge printr!o nc"eiere motivat. Despre respingerea cererii se va face men6iune n registrul de intrare, n dreptul nregistrrii acesteia, precum 1i n cartea funciar. /nc"eierea se comunic celui care a cerut nscrierea sau radierea unui act sau fapt =uridic, precum 1i celorlalte persoane interesate potrivit men6iunilor din

cartea funciar, cu privire la imobilul n cauz, n termen de *3 zile de la pronun6area nc"eierii, dar nu mai trziu de $2 de zile de la data nregistrrii cererii. /nc"eierea de nscriere sau de respingere poate fi atacat cu plngere, n termen de *3 zile de la comunicare, la biroul teritorial. Plngerea mpotriva nc"eierii se depune la biroul teritorial 1i se va nscrie din oficiu n cartea funciar. 5ficiul teritorial este obligat s nainteze plngerea =udectoriei n a crei raz de competen6 teritorial se afl imobilul, nso6it de dosarul nc"eierii 1i copia cr6ii funciare. Potrrea pronun6at de =udectorie poate fi atacat cu apel. Potrrea =udectoreasc definitiv 1i irevocabil se comunic, din oficiu, biroului teritorial de ctre instan6a care s!a pronun6at ultima asupra fondului. /nscrierea fcut n temeiul acestei "otrri =udectore1ti 1i produce efectele de la nregistrarea cererii de nscriere la biroul teritorial. /n cazul respingerii plngerii prin "otrre =udectoreasc definitiv 1i irevocabil, notrile fcute se radiaz din oficiu. /nscrierile 1i radierile efectuate n cr6ile funciare nu pot fi rectificate dect pe baza "otrrii instan6ei =udectore1ti definitive 1i irevocabile sau pe cale amiabil, n baza unei declara6ii date n form autentic, de titularul tabular, respectiv de titular, n baza unei documenta6ii cadastrale. /n cazul n care o carte funciar urmeaz a fi ntocmit ori completat prin nscrierea unui imobil care nu a fost cuprins n nici o alt carte funciar, precum 1i n cazul n care o carte funciar a fost distrus, pierdut ori a devenit nefolosibil, n tot sau n parte, din diferite cauze, ntocmirea, completarea 1i reconstituirea, dup caz, se face de ctre registratorul de la biroul teritorial, la cerere sau din

oficiu, cu acordul celor interesa6i, pe baza unei nc"eieri. /n acest scop se folosesc toate nscrisurile 1i documenta6iile te"nice e'istente, privitoare la imobilele n cauz, precum 1i situa6ia dreptului de proprietate. Erorile materiale svr1ite cu prile=ul nscrierilor sau radierilor se pot ndrepta, prin nc"eiere motivat, de ctre registratorul de la biroul teritorial, la cerere sau din oficiu, cu comunicarea acesteia persoanei interesate. Dreptul de proprietate dobndit prin construire se va putea nscrie n cartea funciar pe baza unui certificat eliberat de primria localit6ii unde este situat imobilul, prin care se atest, cnd este cazul, faptul c proprietarul a edificat construc6iile n conformitate cu autoriza6ia de construire eliberat potrivit legii, precum 1i a unei documenta6ii cadastrale. Ipoteca se poate nscrie numai asupra unui imobil n ntregul su sau asupra cotei!pr6i apar6innd unui coproprietar. Dac ipoteca s!a constituit asupra unei pr6i din construc6ie, ea va fi nscris att asupra acesteia ct 1i asupra cotei corespunztoare din pr6ile comune indivize. Ipoteca constituit asupra unui bun viitor se poate intabula n condi6iile legii privind creditul ipotecar pentru investi6iile imobiliare, dac n prealabil a fost notat e'isten6a autoriza6iei de construire 1i notarea procesului!verbal de recep6ie par6ial. /n toate cazurile cnd prin lege se acord un privilegiu imobiliar sau o ipotec legal pentru garantarea vreunui drept sau crean6e, acestea se vor nscrie din oficiu n cartea funciar, cu e'cep6ia situa6iei n care pr6ile renun6 n mod e'pres la acest beneficiu- nscrierea privilegiului sau a ipotecii legale se face, de regul, n temeiul nscrisului din care rezult crean6a privilegiat sau care confer dreptul de a lua o inscrip6ie ipotecar.

Privilegiile sau ipotecile legale se vor nscrie pentru suma prevzut n nscris- dac crean6a nu este determinat, pentru suma ma'im artat n cerere, precum 1i cuantumul dobnzii. /n toate cazurile, privilegiile se nscriu 1i capt rang numai n condi6iile determinate de legea care le!a instituit, iar n lipsa vreunei men6iuni n aceast lege, ele primesc rang potrivit dispozi6iilor legale privitoare la nscrierea ipotecilor. ,nd n nscrisul doveditor al vnzrii se nvedereaz c pre6ul nu a fost pltit ori nu a fost pltit n ntregime, privilegiul pentru garantarea pre6ului datorat se nscrie din oficiu, n folosul vnztorului. Dac vnzarea a fost desfiin6at, privilegiul se va radia din oficiu. Privilegiul pentru garantarea pre6ului datorat de coproprietarul ad=udecatar al imobilului supus mpr6elii se va nscrie n temeiul actului de ad=udecare. Dac ipoteca crean6ei novate a fost rezervat pentru garantarea noii crean6e, aceasta se va nscrie, n rangul vec"ii ipoteci sau vec"iului privilegiu, n temeiul nscrisului care face dovada nova6iunii.

CAPITOLUL I9 ACIUNILE DE CARTE FUNCIAR O&ie#tive/ Studiu$ #e$*r trei #ate%*rii de -n #rieri -n #artea 4un#iar! 3i a 1r*#edurii de e4e#tuare a a#e t*ra. C*,1eten"e/ 7tuden6ii dobndesc no6iuni care s i a=ute s delimiteze 1i s efectueze aceste nscrieri. Cuvinte #:eie/ -nta&u$are+ -n #rierea 1r*vi6*rie 3i n*tare. Re6u,at/ >c6iunile de carte funciare sunt acele mi=loace procesuale, create prin lege 1i puse la dispozi6ia celor interesa6i, de a solicita instan6elor =udectore1ti aprarea drepturilor nscrise n cartea funciar, prin obligarea celor care le!au nclcat s le respecte sau s le recunoasc.

>c6iunile de carte funciare sunt acele mi=loace procesuale, create prin lege 1i puse la dispozi6ia celor interesa6i, de a solicita instan6elor =udectore1ti aprarea drepturilor nscrise n cartea funciar, prin obligarea celor care le!au nclcat s le respecte sau s le recunoasc. Sediul materiei: /n ?egea nr. :.*@@8 1i n (egulamentul dat n aplicarea acesteia. >c6iunea n presta6ie tabular este reglementat de art. #:, #; din ?ege 1i 0@ din (egulament, iar ac6iunea n rectificare se regse1te n art. $0!$:, 3* din ?ege 1i ;@ din (egulament. A#"iunea -n 1re ta"ie ta&u$ar! Potrivit art. #2 din ?ege, dreptul de proprietate sau celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor nscrie n cartea funciar pe baza actului prin care s!au constituit ori s!au transmis n mod valabil. Drepturile reale se sting numai prin nscrierea radierii lor n cartea funciar, cu consim6mtul titularului dreptului- acest consim6mnt nu este necesar dac dreptul se stinge prin moartea titularului dreptului sau prin mplinirea termenului artat n nscriere- dac dreptul ce urmeaz s fie radiat este grevat n folosul unei persoane, radierea se va face prin pstrarea dreptului acestei persoane. Potrrea =udectoreasc definitiv 1i irevocabil sau, n cazuri anume prevzute de lege, decizia autorit6ii administrative va nlocui acordul de voin6 cerut n vederea nscrierii drepturilor reale, dac sunt opozabile titularilor.

?egiuitorul a reglementat dou mpre=urri n prezen6a crora afirmarea dreptului real imobiliar de ctre dobnditor, spre a fi nscris n cartea funciar, iese din sfera voluntar 1i capt o natur contencioas. Este vorba de ac6iunea n presta6ie tabular, reglementat de dispozi6iile art. #: 1i #; din ?ege. odificrile aduse art. #: de ?egea nr. #0:.#223 au preluat ntocmai dispozi6iile din D!l nr. **3.*@$;, stabilind n sarcina celui care a strmutat sau a constituit un drept real asupra unui imobil n favoarea unei alte persoane, obliga6ia de a!i preda nscrisurile necesare pentru nscrierea sau, dup caz, pentru radierea dreptului. (efuzul celui obligat la predarea nscrisurilor desc"ide pentru persoana ndrept6it posibilitatea promovrii ac6iunii n presta6ie tabular, iar "otrrea instan6ei de =udecat prin care este admis ac6iunea va suplini lipsa consim6mntului la nscriere a pr6ii care nu 1i!a ndeplinit obliga6ia de a preda nscrisurile necesare nscrierii dreptului de carte funciar. /n interpretarea vec"ii reglementri s!a artat c obliga6ia la care se refer D!l nr. **3.*@$; este o obliga6ie de a face, respectiv de a nc"eia actul =uridic translativ de proprietate n forma cerut de lege pentru a fi nscris n cartea funciar dreptul real, n timp ce sub imperiul ?egii nr. :.*@@8 aceast obliga6ie dobnde1te natura unei obliga6ii de a da (a preda) actul =uridic prin care s!a transmis sau s!a constituit un drept real *. E'plica6ia const n faptul c n primul caz dobnditorul urmrea nse1i na1terea, constituirea sau realizarea dreptului su, prin nscrierea lui n cartea funciar, pe cnd n cel de!al doilea caz dobnditorul nu mai urmre1te realizarea dreptului su, acesta nscndu!se mutuus consensus, ca efect al conven6iei pr6ilor. Definiie >ceast ac6iune poate fi definit ca fiind aceea prin care dobnditorul unui drept real imobiliar cere instan6ei obligarea celui care a consim6it la constituirea sau strmutarea dreptului s!i predea nscrisul constatator pentru nscrierea n cartea funciar, iar n caz de refuz s dispun nscrierea.
!

5pinii n ceea ce prive1te natura juridic a acestei ac6iuni) ac6iune personal. 7!a argumentat c actul =uridic ce d na1tere unui drept real creeaz ntre pr6i doar un drept personal, izvort din obliga6ia nstrintorului de a preda nscrisul necesar la ntabulare#- principal (nu poate fi promovat dect pe cale principal), ,n reali!area dreptului (pt. c reclamantul urmre1te obligarea prtului la predarea nscrisului necesar nscrierii dreptului n cartea funciar)imprescriptibil e'tinctiv, ntruct prin derogare de la dreptul comun (art. * din Decretul *8:.*@3;) dreptul la presta6ia tabular este imprescriptibil contra antecesorului tabular 1i avnzilor si cauz (art. #: alin. 0). 7!a spus c obligarea ter6ului ac"izitor s tolereze nscrierea dreptului real concurent n favoarea reclamantului izvor1te din lege, iar nu din contractul nc"eiat cu antecesorul tabular, astfel nct ac6iunea n presta6ie tabular ndreptat mpotriva sa, cnd a
*

E'ist n doctrin 1i opinia contrar, potrivit creia n sistemul ?egii nr. :.*@@8 ac6iunii n presta6ie tabular i corespunde o obliga6ie de a face (,. 9rsan, . Hai6, . . Pivniceru). # .D. 9oc1an, -atura juridic a aciunii ,n prestaie tabular , n revista Dreptul nr. *2.*@@;, p. #;- >.>. Qulu1, .ciunile de carte funciar ,n lumina actualei reglementri , n revista Dreptul nr. **.*@@@, p. 02.

dobndit cu titlu gratuit sau a fost de rea!credin6, mbrac caracterul unei ac6iuni revocatorii, pauliene,motiv pentru care o astfel de ac6iune urmeaz regimul de drept comun al prescrip6iei e'tinctive. >sta nseamn $ ani de la data cnd cel pgubit a cunoscut ori trebuia s cunoasc paguba 1i pe cel care rspunde de ea (art ; alin. # din Decretul nr. *8:.*@3;), adic cel mai trziu de la data cnd s!a respins, n tot sau n parte, cererea de nscriere a dreptului real n folosul su. /n concluzie, dreptul la ac6iune n presta6iei tabular este imprescriptibil e'tinctiv contra antecesorului tabular, dar rmne prescriptibil mpotriva ter6ilor ac"izitori cu titlu gratuit sau de rea!credin6, potrivit dreptului comun. ! 7!a e'primat 1i opinia c o asemenea ac6iune este una real. !erine: ! s e'iste un nscris doveditor, translativ sau constitutiv de drepturi reale imobiliare! nscrisul s ndeplineasc acele condi6ii de form necesare pentru ca dreptul s poat fi nscris n cartea funciar! nstrintorul sau constituitorul dreptului s refuze s predea nscrisul necesar pentru ntabularea dreptului. /nscrisul este unul sub semntur privat, pentru c numai acesta poate fi nc"eiat ntr!un singur e'emplar, o copie a unui nscris autentic putnd fi oricnd procurat de cei interesa6i. ,um nstrinarea imobilelor de orice fel este admis numai prin act autentic, potrivit art.# din ?egea nr. #0:.#223, sfera de aplicare a ac6iunii n presta6ie tabular obi1nuit este e'trem de restrns. A#"iunea -n 1re ta"ie ta&u$ar! 1e#ia$! Este reglementat de art. #; din ?ege 1i 0@ din (egulament. Definiie Este ac6iunea prin care dobnditorul anterior al unui drept real imobiliar solicit instan6ei acordarea rangului preferen6ial fa6 de nscrierea efectuat de un ter6 care a dobndit ulterior un drept real cu titlu gratuit ori care a fost de rea!credin6 la data cnd a nc"eiat actul. >ceast ac6iune pstreaz acelea1i caractere =uridice ca 1i ale ac6iunii n presta6ie tabular obi1nuit. !ondiii Potrivit art. $2 din ?ege, pentru a fi admisibil aceast ac6iune trebuie ca) ! actul =uridic n temeiul cruia se cere presta6ia tabular s fie anterior celui n baza cruia ter6ul 1i!a nscris dreptul n cartea funciar! ter6ul s fi dobndit dreptul fie n temeiul unui act =uridic cu titlu gratuit, fie, dac l!a dobndit cu titlu oneros, s fi fost de rea!credin6.

?egea nr. :.*@@8 a renun6at la condi6ia, prevzut n D!l **3.*@$;, ca cel care cere presta6ia tabular s fi fost n posesia bunului la data la care a contractat ter6ul dobnditor. 7!a urmrit astfel u1urarea sarcinii probei pentru dobnditorul ini6ial relativ la reaua!credin6 a subdobnditorului. Dispoziii procedurale 4u se prevd nici n ?ege 1i nici n (egulament dispozi6ii procedurale relativ la aceste ac6iuni. 7!a opinat c =udectoriei n apar6ine competen6a material n solu6ionarea ac6iunii,ca instan6 de drept comun. Dac, ns, valoarea imobilului este de peste 322 222 lei, competen6a revine tribunalului (art. # alin. * lit. b ,od pr. civil). /n ceea ce prive1te competen6a teritorial, dispozi6iile art. *2 pct # ,od pr. civil prevd c n afara domiciliului prtului mai este competent 1i instan6a locului n care se afl situat imobilul. 4e aflm deci n fa6a unei competen6e teritoriale alternative. ,alitatea procesual activ apar6ine, n ac6iunea n presta6ie tabular, celui n favoarea cruia s!a transmis un drept real imobiliar ori celui ndrept6it s cear radierea dreptului nscris 1i care s!a stins. ,alitatea procesual pasiv n ac6iunea n presta6ie tabular obi1nuit revine celui care a constituit sau a transmis, prin nscris sub semntur privat, un drept real imobiliar. /n cealalt ac6iune, devin pr6i att cei care au transmis sau constituit un drept real n favoarea reclamantului, ct 1i ter6ii care 1i!au nscris ulterior acestei transmisiuni drepturi de proprietate asupra imobilului. /n situa6ia nstrinrilor succesive, reclamantul va trebui s!i c"eme n =udecat pe to6i fo1tii proprietari ai imobilului pentru ca instan6a s dispun ntabularea tuturor, conform art. #3 din ?ege. "fectele aciunii #n prestaie ta$ular Prin admiterea ac6iunii, reclamantul devine singurul titular al dreptului tabular. Dac ac6iunea a fost admis 1i contra ac"izitorilor ulteriori cu titlu gratuit sau de rea! credin6, cel de!al doilea titlu va fi inopozabil reclamantului, fiind socotit revocat, n tot sau n parte, dar va trebui s fie n fiin6, producnd ns numai efecte personale, obliga6ionale, n raporturile dintre pr6ile contractante, respectiv ntre nstrintor 1i cel de!al doilea ac"izitor. A#"iunea -n ?u ti4i#are ta&u$ar! Definiie Este acea ac6iune prin care dobnditorul unui drept tabular nscris provizoriu solicit instan6ei obligarea prtului s consimt la =ustificarea nscrierii provizorii n folosul reclamantului, iar n caz contrar s dispun ntabularea n cartea funciar.

>ceast ac6iune nu se regse1te n ?egea nr. :.*@@8, dar sintagma Dac6iune n =ustificare tabular+ se regse1te n art. *2 pct. # ,od pr. civil. >rt. 0 din ?egea nr. #0:.#223 vorbe1te despre D=ustificarea nscrierii provizorii+. /n lipsa unei reglementri legale, e dificil de identificat caracterele =uridice ale unei asemenea ac6iuni. ,u toate acestea, s!a spus c aceast ac6iune este una personal, principal, n realizare de drepturi, prescriptibil e'tinctiv. >ceast ac6iune este mi=locul =uridic specific sistemului de carte funciar de aprare a dreptului real imobiliar nscris provizoriu contra refuzului antecesorului tabular de a consim6i la transformarea nscrierii provizorii n ntabulare, ca urmare a producerii faptului =uridic de care depinde =ustificarea (de pild, ndeplinirea condi6iei suspensive care afecta dreptul real nscris). Dispoziii procedurale ,alitatea procesual activ apar6ine celui n favoarea cruia acest drept a fost nscris provizoriu, iar calitatea procesual pasiv revine antecesorului tabular, precum 1i ter6ului subdobnditor care 1i!a nscris ulterior vreun drept real imobiliar asupra celui ntabulat, condi6ionat de ne=ustificarea nscrierii provizorii. 5biectul) obligarea prtului s consimt la =ustificarea nscrierii provizorii, urmare a ndeplinirii condi6iei suspensive ori considerrii ca fiind ndeplinit, n temeiul legii, iar n caz contrar instan6a s dispun ntabularea, adic nscrierea definitiv a dreptului n cartea funciar. Instan6a competent) =udectoria (ratione materiae), cu e'cep6ia situa6iei n care valoarea imobilului este de peste 322222 lei, cnd aceasta revine tribunalului. /atione loci, competen6a revine fie instan6ei domiciliului prtului, fie celei corespunztoare locului unde se afl imobilul (art. *2 pct. # ,od pr. civil). >c6iunea, fiind una personal, este supus termenului general de prescrip6ie de $ ani, care curge de la data ndepliniri condi6iei suspensive (art. : alin. $ din Decretul nr. *8:.*@3;). <otu1i, dac creditorul este 1i rmne nscris n cartea funciar ca titular al dreptului real imobiliar, c"iar nscris provizoriu, prescrip6ia dreptului la ac6iune nu ncepe s curg efectiv, iar dac a nceput este ntrerupt, deoarece ct timp cel mpotriva cruia dreptul real a fost nscris provizoriu nu a cerut radierea lui, nseamn c recunoa1te, implicit, dreptul creditorului de a cere =ustificarea nscrierii provizorii n cazul n care condi6ia suspensiv s!a realizat. A#"iunea -n re#ti4i#are ta&u$ar!

Definiie Este acea ac6iune prin acre orice persoan interesat poate solicita, n cazurile prevzute de lege, radierea sau ndreptarea nscrierilor de carte funciar n scopul restabilirii concordan6ei dintre starea tabular 1i situa6ia =uridic real a imobilului nscris n cartea funciar. !aractere juridice Dac ac6iunea n rectificare are un caracter principal (cnd se cere anularea nc"eierii de carte funciar sau a nscrierii nevalabile, radierea dreptului stins sau a nscrierii devenite ine'acte), este vorba de o ac6iune personal (art. $0 pct.*) sau, dup caz, de o veritabil ac6iune negatorie (deci real), cnd se tinde la radierea dreptului stins din diferite cauze (art. $0 pct. $ teza I) ori la suprimarea nscrierii devenite, din orice motiv, ine'acte (art. $0 pct. 0)Dac ac6iunea n rectificare are un caracter accesoriu (n cadrul procesului n care se cere desfiin6area titlului prtului sau calificarea e'act a dreptului tabular, care constituie temeiul =uridic al rectificrii cr6ii funciare, art. $0 pct. * 1i pct. $ teza II), ea este o veritabil ac6iune personal. Dreptul de a cere rectificarea nscrierilor de carte funciar este, dimpotriv, n toate cazurile, un drept subiectiv derivat sau secundar, ntruct deriv din nclcarea dreptului real sau de crean6 ori a unui alt drept vtmat prin nscrierea svr1it n cartea funciar. >ceast ac6iune este una n realizare de drepturi, ntruct se urmre1te radierea sau ndreptarea cuprinsului cr6ii funciare. >c6iunea n rectificare, sub rezerva prescrip6iei dreptului material la ac6iunea de fond ce serve1te drept temei pentru rectificarea cuprinsului cr6ii funciare, este imprescriptibil e'tinctiv, cel pu6in contra dobnditorului nemi=locit 1i ter6ilor subdobnditori de rea!credin6. Sediul juridic al materiei ! art. $* alin.# , $$ alin. *, $8 E $@ din ?ege 1i 88, *22!*2#, *#0 din (egulament *. #. $. 0. !ondiii de admisi$ilitate: nscrierea sau actul n temeiul cruia s!a efectuat nscrierea nu a fost valabildreptul nscris a fost gre1it calificatnu mai sunt ntrunite condi6iile de e'isten6 ale dreptului nscris sau au ncetat efectele actului =uridic n temeiul cruia s!a fcut nscriereanscrierea de carte funciar nu mai este n concordan6 cu situa6ia real actual a imobilului. Dispoziii procedurale

,nd ac6iunea n rectificare se e'ercit pe cale accesorie, determinarea instan6ei competente urmeaz regulile prevzute de art. *: ,od pr. civil, a1a nct va fi solu6ionat de instan6a competent s =udece ac6iunea principal. Dac ac6iunea este e'ercitat pe cale principal, competen6a revine =udectoriei. >re calitate procesual activ orice persoan interesat. /n definirea no6iunii de persoan interesat art. ;@ alin. # din (egulament prevede c este aceea care a avut sau are un drept referitor la imobilul nscris n cartea funciar, drept care a fost lezat prin nscrierile anterioare. Pot dobndi calitate procesual pasiv) dobnditorul nemi=locit 1i succesorii si universali sau cu titlu universal- succesorii cu titlu particular ai dobnditorului nemi=locit, n condi6iile art. $3, $8 din ?ege.

TEST 'RIL/ *. ?egea nr.: din *@@8 consacr principiul constitutiv al nscrierii n cartea funciarI a. da. b. nu. c. doar par6ial, pentru radierea drepturilor reale. #. Principiul priorit6ii nscrierii nseamn c are prioritate) a.cererea cu data cea mai vec"e. b. cererea ce se ntemeiaz pe contractul cu data cea mai vec"e. c. nscrierea aleas de registratorul de ,&. $. 7tructura noilor cr6ii funciare cuprinde) a. titlul, descrierea imobilului, nscrierile privind dreptul de proprietate 1i nscrierile privind dezmembrmintele dreptului de proprietate 1i sarcini. b. foaia de avere, foaia de proprietate 1i foaia de sarcini. c. orice nscriere, fr a fi important ordinea. 0. /n ce situa6ii se poate cere rectificarea cr6ii funciareI a. cnd nu corespunde suprafa6a imobilului. b. n cazul n care cuprinsul cr6ii funciare nu corespunde, n privin6a nscrierii, cu situa6ia =uridic real. c. oricnd se sc"imb proprietarul imobilului. 3. /nscrierea n ,& nu este opozabil n ceea ce prive1te) a. suprafa6a terenurilor, destina6ia, categoria de folosin6, valoarea sau alte asemenea aspecte. b. restric6iile aduse dreptului de proprietate prin raporturile de vecintate, e'propriere sau prin prevederi legale privind protec6ia ecologic, sistematizarea localit6ilor 1i alte asemenea aspecte. c. ambele aspecte artate la punctele a 1i b.

8. /n ce temei se face =ustificarea unei nscrieri provizorii) a. n temeiul consim6mntului celui n contra cruia s!a efectuat nscrierea provizorie, a unei "otrri =udectore1ti irevocabile ori a nc"eierii registratorului de carte funciar. b. n temeiul unui act =uridic prezentat de petent. c. numai n temeiul unei "otrri =udectore1ti definitive.

(spunsuri corecte gril) *.c- #.a- $.a- 0.b- 3.c- 8.a.

TEST DE EVALUARE ,*du$u$ 2/ a. Enumera6i avanta=ele sistemului real de publicitate imobiliar. b. Enun6a6i 1i detalia6i cel pu6in dou dintre principiile cr6ilor funciare. c. ,are sunt diferen6ele dintre sistemul personal 1i cel real de publicitate imobiliarI d. ,e este ntabularea 1i care sunt efectele ntabulriiI TEST DE EVALUARE ,*du$u$ 5/ F. ,are este structura unei cr6i funciareI =. Indica6i categoriile de nscrieri n cartea funciar. 2H. ,e este nscrierea provizorieI 22. ,are sunt actele 1i faptele =uridice care se noteaz n cartea funciar. 25. ,adastrul general. 28. ,adastrul de specialitate. 2B. 5rganizarea birourilor de carte funciar.

TEST DE EVALUARE ,*du$u$ 8/ 2. (egimul =uridic al ac6iunilor de carte funciar. 5. Procedura de reconstituire a cr6ilor funciare. 8. (ectificarea nscrierilor de ,&. B. Principiul priorit6ii nscrierilor n ,&. C. Procedura de nregistrare 1i rezolvare a cererilor de nscriere n ,&. <eme de control)

*.,ompara6ie ntre sistemul personal 1i sistemul real de publicitate imobiliar. #.,ategoriile de nscrieri n cartea funciar 1i efectele acestora. 9I9?I5H(>&IE) 3. . 4icolae, DPublicitatea imobiliar 1i noile cr6i funciare+,Ed. Press 7(?, 9ucure1ti, #2228. I. >lbu, D4oile cr6i funciare+, Ed. ?umina ?e', 9ucure1ti, *@@:.

i"aela