REFERAT LA DREPT CIVIL:

CONTRACTUL DE LOCAIUNE

Sibiu, 2010

Cuprins
Cuvnt nainte
1. Noiunea i reglementarea contractului de locaiune
2. Caracterele juridice ale contractului de locaiune
3. Condiiile de validitate ale contractului de locaiune
3.1. Capacitatea prilor contractante
3.2. Obiectul contractului de locaiune
4. Efectele contractului de locaiune
4.1. Obligaiile locatorului
4.2. Obligaiile locatarului
5. Contractul
locaiune

de

sublocaiune

cesiunea

contractului

de

5.1. Contractul de sublocaiune

5.2. Cesiunea contractului de locaiune
6. ncetarea contractului de locaiune

Cuvnt nainte
Dup cum ne trateaz legislaia din domeniul dreptului civil, contractul de
locaiune a bunurilor materiale a aprut nc din timpurile cele mai vechi; a fost
printre primele contracte pe care oamenii le-au ncheiat, dup schimb i vnzarecumprare.
Odat cu dezvoltarea comerului i relaiilor economice apare necesitatea
existenei contractului de locaiune, acesta cptnd un rol important i, n
consecin, fiind frecvent ntalnit astzi. Aceasta se datoreaz faptului c nc din
antichitate oamenii aveau nevoie pentru desfurarea activitii sale de producie a
anumitor bunuri pe care nu le puteau procura din lipsa surselor financiare, de aceea
apariia acestui tip de contract civil contractul de locaiune a dat posibilitatea
realizrii activitii umane datorit bunurilor transmise n folosina i / sau posesia
temporar. Un prestigios autor sublinia c, n lumea modern, locaiunea este unul
din contractele care exercita cea mai mare nraurire asupra prosperitii publice.

Concepte cheie

contract de locaiune;
locator;
locatar;
chirie;
contract de sublocaiune;
cesiunea contractului de locaiune

1. Noiunea i reglementarea contractului de locaiune

Contractul de locaiune este un contract n baza cruia o persoan, numit locator, se
oblig s asigure altei persoane, numit locatar (chiria), folosina integral sau parial a unui
lucru sau prestarea unui serviciu pe o durat de timp determinat, n schimbul unui pre
corespunztor.1
Contractul de locaiune este acel act juridic prin care o parte, numit locator, se oblig s
asigure celeilalte pri, numit locatar (chiria), folosina temporar, total sau parial, a unui
lucru in schimbul unei sume de bani, numit chirie (art. 1411 C. civ.).
Spre deosebire de contractul de vnzare-cumprare, locaiunea transmite numai dreptul
de folosin; chiar daca lucrul dat n locaiune este productor de fructe, locatarul dobndete
folosina fructelor doar ca accesoriu al locaiunii, locatorul nefiind obligat s-i asigure
dobndirea proprietii fructelor (n acest caz s-ar pune problema contractului de vnzarecumprare).
Varietile contractului de locaiune:
- contractul de arendare locaiunea fondurilor rurale;
- contractul de nchiriere a suprafeelor locative fiind o varietate a locaiunii i nu un contract,
i sunt aplicabile dispoziiile referitoare la locaiune numai n msura n care legislaia locativ nu
prevede norme speciale;
- antecontract de locaiune promisiune unilateral sau bilateral, guvernat de regulile
generale aplicabile contractului.

2. Caracterele juridice ale contractului de locaiune

a. Contractul de locaiune este un contract consensual, se ncheie prin acordul fie i tacit al
prilor, fr vreo formalitate, ns proba ncheierii i a coninutului acestuia prezint dificulti
de natur s genereze litigii ntre pri, astfel nct este de preferat ncheierea unui act scris ad
probationem2.
n cazul n care contractul nu este concretizat printr-un nscris, proba este mai dificil de fcut; se
disting urmtoarele situaii:
- daca nu s-a nceput executarea contractului ncheiat verbal i una din pri neag existena lui,
dovada cu martori nu este admis orict de mic ar fi chiria;
- n cazul n care contractul ncheiat verbal este n curs de executare (ceea ce poate fi probat cu
un nceput de dovad scris completat cu martori i prezumii, iar nu prin simplul fapt al deinerii
lucrului) i, n lips de chitan exist o contestaie asupra preului, locatarul poate provoca o
expertiz pentru stabilirea preului, urmnd s plteasc expertul n cazul n care expertiza arat
c preul este mai mare dect cel pe care l-a invocat el;
- dac litigiul privete alte elemente dect preul, se aplic regulile generale n materie de prob;
-n privina termenului, legea face referire la obiceiul lucrului i stabilete cteva prezumii
relative;

1
2

Dicionar de termeni juridici, Emil Deridan, Editura Proteus, 2005, p. 105-106

Art. 1416-1417, Codul civil

b. Contractul de locaiune este un contract cu titlu oneros; dac folosina unui lucru se transmite
gratuit, contractul este nul ca locaiune dar poate fi valabil ca mprumut de folosin (daca sunt
ndeplinite i celelalte condiii);
c. Contractul de locaiune este un contract comutativ, existena si ntinderea drepturilor nu
depinde de hazard si deci nu exista sanse de ctig i pierdere pentru pri.
d. Contractul de locaiune este un contract sinalagmatic, el d natere la obligaii bilaterale ntre
pri (asigurarea folosinei, respectiv preul chiriei);
e. Contractul de locaiune este un contract cu executare succesiv in timp. Durata folosinei
lucrului este de esena locaiunii. Locatorul este inut s asigure folosina lucrului pan la
ncetarea locaiunii, iar chiria este calculat i datorat n raport de durata folosinei, chiar i
atunci cand chiria a fost fixat n mod global
f. Locaiunea este un contract translativ de folosin temporar asupra unui lucru
neconsumptibil, individual determinat, de unde rezult c locator poate fi nu numai proprietarul
bunului, ci i uzufructuarul, locatarul principal etc. Nefiind un contract translativ de proprietate,
riscul pieirii lucrului din caz de for major sau caz fortuit va fi suportat de ctre locator, potrivit
regulii res perit domino.

3. Condiiile de validitate ale contractului de locaiune

3.1. Capacitatea prilor contractante
Contractul de locaiune este un act juridic de administrare, ceea ce nseamn c att
locatorul, ct i locatarul trebuie s aib capacitatea cerut de lege pentru a face astfel de acte. n
cazul n care locaiunea privete un imobil, iar nchirierea se face pe o durat mai mare de 5 ani,
ne aflm in prezena unui act de dispoziie, prile trebuind s aib capacitate deplin de
exerciiu; n caz contrar, locatiunea va fi redusa la 5 ani, dar numai la cererea prii incapabile.
Deoarece locaiunea nu transmite dreptul de proprietate, locatorul poate s nu fie
proprietarul lucrului dat n locaiune, ns in cazul nchirierii bunului de ctre o persoan care nu
are un drept opozabil fa de proprietar , drept care s i confere posibilitatea nchirierii (de ex:
este doar posesor de bun sau de rea-credin), proprietarul nu va fi obligat s respecte
locaiunea; pe de alta parte, locatorul nu poate fi locatarul propriului su bun, dect dac nu are
prerogativa folosinei (ex: este nud proprietar).
Dac coindivizarul nchiriaz bunul aflat n indiviziune, se aplic regulile care
guverneaz vnzarea de ctre unul din coproprietari (supusa condiiei ca la partaj bunul s cad
n lotul locatorului) sau ale mandatului tacit reciproc sau a gestiunii de afaceri.

3.2. Obiectul contractului de locaiune

a. Lucrul nchiriat, total sau parial, poate fi att un bun mobil, ct i un imobil, corporal sau
incorporal (ex: dreptul de proprietate industrial), dar, n toate cazurile, cu condiia ca acesta s
nu se distrug sau s nu se consume prin folosin conform destinatiei dupa natura obiectului
sau conform destinaiei stabilite prin acordul partilor.
5

Obiectul contractului de locaiune nu este lucrul n sine, ci folosina acestuia, pe care

locatorul trebuie s o asigure locatarului n mod continuu zi de zi pe tot parcursul
contractului, locaiunea fiind un contract cu executare succesiv n timp. Bunurile proprietate
public sunt inalienabile. n condiiile legii organice, ele pot fi date n administrare regiilor
autonome ori instituiilor publice sau pot fi concesionate ori nchiriate; de asemenea, ele pot fi
date n folosin gratuit instituiilor de utilitate public.3
Dreptul de servitute nu poate forma obiectul contractul dect mpreuna cu imobilul de
care este ataat. Bunurile coproprietate forat nu pot fi nchiriate dect odat cu bunul principal
de existena cruia depinde i coproprietatea forat. Locaiunea nu poate avea ca obiect o
persoan; dac se nchiriaz un lucru cu personalul de deservire, contractul este mixt: locaiune
pentru lucru i prestari servicii pentru personalul de deservire. Lucrurile cu regim special pot fi
nchiriate numai n condiiile legii speciale (ex: armele numai ctre persoane care au dreptul s
le dein).
b. Preul
Chiria reprezint suma de bani pe care locatarul este inut s o plteasc locatorului n
schimbul folosinei lucrului. Chiria se fixeaz n funcie de durata contractului, fie global, fie pe
uniti de timp (ora, ziua, luna, anul), urmand s fie pltit la termenele stipulate in contract, de
regul, in mod succesiv.4
Chiria trebuie s fie sincer i serioas, determinat sau cel puin determinabil, putand fi
lsat i la aprecierea unui ter ales de comun acord de ctre pri, uneori, fiind stabilit chiar de
lege. Chiria se fixeaz, de regul, n bani, ns poate s fie fixat i sub forma unei alte prestaii
(de exemplu, o cot-parte dintr-o recolt sau prestarea unui serviciu).

4. Efectele contractului de locaiune

4.1. Obligaiile locatorului
A. Obligaia de predare a lucrului nchiriat
Lucrul nchiriat, mpreun cu accesoriile sale, trebuie s fie predate ntr-o asemenea stare,
ncat s corespund destinaiei n vederea creia a fost nchiriat i nu n starea existent la
momentul ncheierii contractului (art. 1421 alin. 1 C. civ.).
Refuzul locatorului de a executa obligaia de predare d dreptul locatarului de a se adresa
instanei de judecat, cernd fie executarea silit, fie rezilierea contractului, locatorul putnd fi
obligat i la plata de daune-interese. In cazul in care predarea bunului nchiriat s-a fcut cu
ntarziere, locatarul este ndreptit a cere o diminuare a chiriei, proporional cu
lipsa de folosin.
B. Obligaia efecturii reparaiilor
Potrivit art. 1420 pct. 2 i 1421 pct. 2, locatorul are obligaia de a menine lucrul n stare
de a servi la intrebuinarea pentru care a fost inchiriat. Obligaia efecturii reparaiilor nu trebuie
neleas n sensul construirii imobilului care a pierit in total sau s-a fcut netrebnic spre
obinuita ntrebuinare (art. 1439 C. civ.). In acest caz, locatorul nu mai este inut de obligaia
reparrii bunului nchiriat, iar contractul nceteaz. In cazul in care locatorul nu-i execut
aceast obligaie, locatarul poate cere fie obligarea acestuia la efectuarea reparaiilor, fie
3

Art. 136, alin. (4), Constituia Romniei

Drept civil- Contracte, prof. univ. dr. Dumitru Macovei, asist. univ. Iolanda Elena Cadariu, Ed. Junimea, Iasi,
2004, p. 48
4

autorizarea de a le efectua n contul locatorului, reinnd, ulterior, cheltuielile fcute din chirie,
fie rezilierea contractului.
In cazul n care reparaiile presupun o urgen, ele vor fi efectuate i fr autorizarea
instanei de judecat. Locatorul nu este inut s efectueze reparaiile mici, curente, numite
locative, care, din momentul predrii bunului inchiriat, revin locatarului.
C. Obligaia de garanie
Obligaia de garanie revine locatorului n baza art. 1420 pct. 3 C. civ., potrivit cruia
locatorul trebuie s asigure locatarului folosina linitit i util a lucrului nchiriat pe toat
durata locaiunii.
a. Locatorul este obligat s se abin de la orice tulburare a folosinei bunului nchiriat, fie ea de
fapt sau de drept( garania pentru eviciune cauzat prin fapta sa proprie). Astfel, potrivit art.
1424 C. civ. locatorul nu poate n cursul locaiunii s schimbe forma lucrului nchiriat..., nici
prin transformarea material a lucrului, nici prin schimbarea destinaiei acestuia. Nerespectarea
acestei obligaii ndreptete locatarul s cear n instan oprirea sau distrugerea schimbrilor
fcute. Locatorul nu rspunde pentru stanjenirea folosinei locatarului, adus prin efectuarea
reparaiilor, dar numai dac aceste reparaii au caracter urgent i nu pot fi amanate pan la
ncetarea contractului (art. 1425 alin. 1 C. civ.). Aceste reparaii trebuie executate n cel mult 40
de zile, n caz contrar, locatarul fiind indreptit, potrivit art. 1425 alin. 2 C. civ., s cear o
diminuare a chiriei proporional cu lipsa parial a folosinei. In cazul n care reparaiile sunt de
aa natur ncat locatarul pierde folosina total a lucrului nchiriat, atunci acesta poate cere
rezilierea contractului, chiar dac pierderea folosinei nu ar depi 40 zile (art. 1425 alin. 3 C.
civ.).
b. Locatorul este obligat s-l garanteze pe locatar i pentru eviciunea provocat prin fapta unui
ter, dar numai pentru eviciunea care provine dintr-o tulburare de drept (art.1426 C. civ.),
ntrucat mpotriva tulburrilor de fapt locatarul se poate apra singur prin intermediul aciunilor
posesorii. Locatorul rspunde numai dac locatarul l-a chemat n garanie n procesul dintre el i
terul care ncearc s-l eving. In cazul n care locatarul pierde folosina sau sufer o reducere a
folosinei lucrului, ca urmare a eviciunii, el va putea cere locatorului fie o reducere a chiriei,
proporional cu pierderea parial a folosinei, i daune-interese, dac contractul se mai poate
executa, fie rezilierea i daune-interese, dac contractul nu mai poate fi executat.
c. In baza art. 1422 C. civ., locatorul este obligat s garanteze pentru toate viciile ascunse i
pentru stricciunile care mpiedic folosina normal a lucrului de ctre locatar. Locatorul este
inut s garanteze nu numai n cazul n care viciul ascuns mpiedic n totalitate folosina bunului
nchiriat, ci i atunci cand viciul i micoreaz ntr-atat posibilitatea de folosin, ncat se poate
prezuma c, dac locatarul ar fi tiut aceasta, nu ar fi inchiriat sau ar fi pltit o chirie mai mic.
Locatorul este inut rspunztor i de viciile ascunse aprute pe parcursul executrii contractului,
ntrucat obligaia de a asigura folosina efectiv a lucrului nchiriat este continu. Locatorul este
inut de garanie chiar i n cazul n care a fost de bun-credin. In schimb, locatorul nu
rspunde pentru viciile cunoscute de locatar (vicii aparente), deoarece se prezum c le-a
acceptat. Potrivit art. 1422 alin. 2 C. civ., dup descoperirea viciilor grave sau foarte grave,
locatarul poate cere fie o reducere proporional de chirie (dac folosina este diminuat), fie
rezilierea contractului cu daune-interese (dac lucrul este impropriu folosinei). Aciunea n
garanie pentru vicii ascunse se prescrie in termenul general de prescripie de 3 ani.
D. Obligaia de restituire a cheltuielilor fcute de locatar cu bunul nchiriat
7

Dac locatarul a executat lucrri de genul celor crora cdeau n sarcina locatorului
(reparaii capitale), atunci acesta din urm este obligat la restituirea cheltuielilor suportate de
ctre locatar. Locatorul este inut la restituirea ctre locatar doar a cheltuielilor utile, nu i a celor
voluptuarii.

4.2. Obligaiile locatarului

A. Obligaia de a ntrebuina lucrul ca un bun proprietar i potrivit destinaiei.
Conform art. 1429 alin.1 C.civ, locatarul trebuie s ntrebuineze lucrul nchiriat ca un bun
proprietar i numai la destinaia determinat prin contract, iar in lips de stipulaie special, la
destinaia prezumat dup circumstane. De exemplu, o cas de locuit nu va putea fi folosit
pentru exercitarea comerului sau pentru instalarea sediului unui partid politic. In schimb, dac
nu s-a prevazut altfel in contract, se consider c locatarul poate s exercite o profesiune liberal
(de exemplu, avocat) sau chiar o meseria (de exemplu, croitor), cu condiia s nu schimbe
destinaia imobilului (de exemplu, atelier mecanic). Simpla venire a clientelei nu are semnificaia
schimbrii destinaiei. Dac n contract se menioneaz profesiunea locatarului, se poate prezuma
acordul locatorului pentru exercitarea acelei profesii.
Daca locatarul nu ntrebuineaz lucrul potrivit destinaiei sau efectueaz transformri
neautorizate, locatorul va putea cere repunerea lucrului n stare anterioar sau rezilierea
contractului cu daune-interese. Sunt insa permise lucrarile de mica insemnatate care nu schimba
destinatia lucrului, de exemplu, instalarea telefonului sau a antenei de televizor, introducerea
luminii electrice, a gazelor sau a apei.
Obligaia de a intrebuina lucrul ca un bun proprietar implic obligaia de a ntreine
lucrul n tot timpul locaiunii n stare de ntrebuintare astfel cum a fost predat. De aici obligaia
locatarului de a efectua reparaiile mici (numite locative, de simpla ntreinere), spre deosebire de
reparaiile capitale i repararea degradrilor provenind din uzul normal al lucrului care sunt n
sarcina locatorului. Reparaiile - indiferent de natura lor- nu cad n sarcina locatarului dac au
fost cauzate prin vechime su fora major (art.1448 C.civ.) ori caz fortuit i bineneles, din culpa
locatorului, inclusiv viciile de construcie. Sarcina probei incumb locatarului. Dac degradarea
lucrului se datoreaz culpei locatarului, el va fi obligat s fac reparaiile pe cheltuiala sa, chiar
dac nu sunt locative. Tot astfel, daca ntarzierea n efectuarea reparaiilor locative provoac
stricciuni mai importante, locatarul este obligat s fac reparaiile necesare.
Locatarul rspunde de asemenea, de stricciunile i pierderile provocate de persoanele
familiei sale sau de sublocatar (art. 1434 C.civ.), prin "persoanele familiei" ntelegandu-se nu
numai membri prpriu-zii ai familiei, dar i toate persoanele introduse de el n imobil (prepui,
persoane tolerate, vizitatori etc).
Toate reparaiile privind prile comune folosite de mai muli locatari sunt n sarcina
proprietarului, daca nu se dovedete c stricciunile sunt cauzate de unul dintre ei, de persoanele
familiei sau de sublocatari. Daca locatarul nu efectueaza reparaiile locative, locatorul poate cere
daune-interese, dar numai la ncetarea locaiunii, cci incovenienele lipsei de ntreinere sunt
suportate de locatar. Daca ns neefectuarea reparaiilor locative poate provoca deteriorarea sau
chiar pieirea lucrului dat n locaiune, locatorul poate aciona n cursul locaiunii, cernd
efectuarea reparaiilor n contul locatarului sau rezilierea contractului, potrivit regulilor generale.
B. Plata chiriei. Conform art. 1429 C.civ. locatarul trebuie s plteasc preul locaiunii la
termenele stipulate. In lips de stipulaie contrar, plata se face la domiciliul debitorului i n caz
de pluralitate de locatari obligaia este conjunct (divizibila) dac solidaritatea sau
8

indivizibilitatea nu rezult din contract. In caz de neexecutare, locatorul poate cere executare
silit sau rezilierea contractului n privina locatarului neplatnic, beneficiind i de privilegiul
locatorului de imobile asupra mobilelor locatarului (art. 1730 pct. 1 C.civ.). Iar dac chiria urma
s fie platit cu anticipaie i lucrul nu s-a predat, locatorul poate invoca excepia de neexecutare
(exceptio non adimpleti contractus).
Chitanele de plat a chiriei sunt opzabile terilor chiar dac nu au data cert, iar
chitanele date fr rezerv fac s se prezume plata pentru termenele anterioare. In schimb,
cesiunea sau chitana de plat a chiriei cu anticipaie pe timp mai mare de 3 ani este supus
publicitii imobiliare ( art. 1394 C.civ. si art. 21 lit. C din Legea nr. 7/1996). Daca lucrul dat n
locaiune a fost vndut i noul proprietar nu-l ncunotiineaz pe locatar, plata facut vechiului
proprietar este valabil.
C. Obligaia de a restitui lucrul nchiriat la expirarea contractului
Potrivit art. 1431 C. civ., locatarul, la ncetarea contractului, este inut s restituie lucrul
n starea n care l-a primit, mpreun cu toate accesoriile sale, potrivit inventarului ntocmit, iar
dac prile au omis s ntocmeasc un asemenea inventar, locatarul trebuie s predea lucrul n
stare bun, fiind prezumat c l-a primit astfel (art. 1341 i 1342 C. civ.).
D. Obligaia de a apra lucrul nchiriat contra uzurprilor
Potrivit art. 1433 C. civ., locatarul este obligat de a ntiina pe locator i de a apra
lucrul inchiriat contra uzurprilor. Prin uzurpare se nelege nclcarea adus de un ter asupra
posesiei sau proprietii lucrului inchiriat 5. In cazul neindeplinirii de ctre locatar a acestei
obligaii, el este inut a rspunde pentru prejudiciul suferit de locator (daune-interese) i, de
asemenea, va fi obligat la plata cheltuielilor de judecat.

5. Contractul de sublocaiune i cesiunea contractului de locaiune

5.1. Contractul de sublocaiune
Potrivit art. 1418 alin. 1 C. civ., locatarul are dreptul de a subinchiria ... contractul
su ctre altul ..., n tot sau n parte, n baza unui contract de sublocaiune.
Contractul de sublocaiune este un acord de voin, n temeiul cruia locatarul, care a dobndit
folosina temporar a unui bun pe baza unui contract de locaiune preexistent, subnchiriaz
acel bun unui ter, care se oblig s-i plteasc chirie; locatarul devine, astfel, locator
(sublocator), iar terul cu care contracteaz, sublocatar6.
Pentru a fi valabil contractul de sublocaiune se cer a fi ndeplinite dou condiii (prima
impus de lege i a doua creat de literatura de specialitate):
- transmisiunea folosinei s nu fie interzis prin contractul de locaiune preexistent, caz n care
locaiunea devine un contract intuitu personae. In nici un caz o asemenea interdicie nu poate fi
prezumat.
- sublocaiunea s nu fie convenit n condiii care s contravin celor din contractul principal
(de exemplu, folosirea lucrului nchiriat pentru o alt destinaie). Contractul de sublocaiune
5

Drept civil- Contracte, prof. univ. dr. Dumitru Macovei, asist. univ. Iolanda Elena Cadariu, Ed. Junimea, Iai,
2004, p. 50
6

Drept civil- Contracte, prof. univ. dr. Dumitru Macovei, asist. univ. Iolanda Elena Cadariu, Ed. Junimea, Iai,
2004, p. 50-51

constituie un accesoriu al contractului de locaiune preexistent i este supus acelorai condiii de

validitate, produce aceleai efecte i are aceleai cauze de ncetare.
Sublocaiunea nu produce efecte fa de locator, drepturile i obligaiile dintre locator i
locatarul principal fiind n continuare neatinse. Locatorul nu are o aciune direct contra
sublocatarului, ci doar o aciune oblic, subrogatorie, n calitate de creditor al locatarului.

5.2. Cesiunea contractului de locaiune

In condiiile n care poate interveni sublocaiunea, este permis i cesiunea contractului de
locaiune de catre locatar. Textul care permite, deopotriv, cesiunea i sublocaiunea (art. 1418
C.civ.), nu distinge - din acest punct de vedere - ntre cele doua instituii juridice.
Cu toate acestea, n baza principiilor care guverneaz cele doua instituii, se admite ca spre deosebire de sublocatiune care este un nou contract de locaiune (avnd ca obiect asigurarea
folosinei temporare, totale sau pariale, a unui lucru) - cesiunea constituie o vnzare a dreptului
de folosin (adica o cesiune de crean cu titlu oneros - art. 1391 si urm. C.civ.), de unde
urmatoarele consecinte:
- pentru opozabilitatea contractului fata de terti (intre care si locatorul) cesiunea trebuie
sa fie notificata locatorului sau acceptata de el printr-un act autentic (art. 1393 C.civ.);
- ntrucat Codul civil nu cunoate cesiunea obligaiilor, obiectul cesiunii l formeaz nu
contractul de locaiune n ntregul su, ci numai drepturile locatarului, care rmne obligat n
continuare fa de locator, pentru acesta contractul de cesiune fiind o res inter alios acta ca i
sublocaiunea, chiar daca prile s-au conformat obligaiei de notificare a cesiunii sau ea a fost
acceptat de locator. Bineneles, locatorul l poate libera pe locatar, caz n care cesiunea se
dubleaz cu o delegaie perfect, confundat cu o novaie prin schimbare de debitor. Iar dac
cesiunea este nsoit de o stipulaie pentru altul n favoarea locatorului avnd ca obiect preul
cesiunii (sau o parte din ea), locatorul va avea aciune direct mpotriva cesionarului n calitate
de ter beneficiar;
- ntrucat contractul de cesiune este cu executare dintr-o dat (iar nu succesiv ca
sublocaiunea), locatarul-cedent garanteaz numai existena dreptului de folosin n condiiile
din momentul ncheierii contractului (art. 1392 C.civ.), dar nu i executarea obligaiilor de ctre
locator. In schimb, potrivit regulilor de la cesiunea de crean, cesionarul are aciune direct
mpotriva locatorului pentru a cere executarea contractului de locaiune sau rezilierea lui pentru
neexecutare cu daune-interese . In cazul sublocaiunii, sublocatarul poate cere executarea sau
rezilierea contractului de sublocaiune numai n raport cu locatarul principal, care la rndul su
poate aciona mpotriva locatorului;
- spre deosebire de sublocaiune, care poate fi dovedit potrivit regulilor prevzute de
lege pentru contractul de locaiune, cesiunea este supus regulilor vnzrii-cumprrii de creane;
- prin intermediul cesiunii, cesionarul ia locul cedentului (n privina drepturilor); n
schimb sublocatarul poate dobndi drepturi diferite fa de drepturile locatarului principal,
evident fr a contraveni condiiilor din contractul principal;
- cedentul, fiind un vnztor, nu are privilegiul locatorului de imobile de care se bucur
locatarul principal care a consimit o sublocaiune.

6. ncetarea contractului de locaiune

Pe lng acordul de voin al prilor (rezilierea conventionala), contractul de locaiune
nceteaz prin:
10

1. denunarea unilateral;
2.expirarea termenului;
3. rezilierea contractului pentru neexecutare;
4. pieirea lucrului;
5. desfiinarea (desfacerea) titlului locatorului;
6. n anumite condiii i prin efectul nstrinrii, prin acte ntre vii cu titlu particular, a
lucrului dat n locaiune.
In ceea ce privete transmisiunea mortis causa a lucrului dat n locaiune, nici moartea
locatorului i nici aceea a locatarului nu atrage dupa sine ncetarea contractului (art. 1440 C.civ.).
Rezult c drepturile i obligaiile trec asupra motenitorilor (legali sau legatari universali, cu
titlu universal ori cu titlu particular), potrivit regulilor generale n materie de obligaii
patrimoniale care nu sunt contractate intuitu personae, ori cu caracter viager, cu excepia cazului
cnd prile s-au neles altfel (de exemplu, prin stabilirea termenului locaiunii n funcie de
moartea locatorului) sau dac motenitorul uneia dintre pri (decedate) este cealalt parte, caz n
care obligaiile reciproce se sting prin confuziune, total (art.1154 C.civ.) sau parial (de exemplu,
n caz de pluralitate de pri obligate solidar - art.1048 C).
1. Denunarea unilateral
Dac prile sau legea n-au determinat durata locaiunii, contractul ia sfrit prin
denunarea unilateral de ctre oricare dintre pri, cu condiia respectrii termenului de preaviz
(art. 1436alin.2C.civ.). Prin termenul de preaviz se intelege intervalul de timp dintre
manifestarea vointei de a desface contractul si data la care contractul urmeaza sa inceteze in
urma denuntarii7. Acest termen de preaviz poate fi stabilit prin convenia dintre pri, iar n lips
se stabilete n functie de natura lucrului i dup obiceiul locului (art. 1443 C.civ.) i are drept
scop ca cealalt parte s gseasc un locatar (daca preavizul a fost dat de locatar) sau un lucru
similar pe care s-l ia n locaiune (daca preavizul a fost dat de locator).
Manifestarea de voin de a desface contractul (numita de lege "concediu") este un act
unilateral de voin i produce efecte chiar dac n-a fost acceptat de partea concediat, care
trebuie s suporte desfacerea contractului.
Legea nu prevede vreo form special pentru denunare. Practic, trebuie s fie facut n
scris, iar dac partea concediat refuz s dea o dovad de primire, se face prin intermediul
executorilor judectoreti. n toate cazurile, "aciunea de chemare n judecat pentru evacuare
constituie manifestarea neechivoc a voinei de denunare a contractului", termenul de preaviz
fiind acoperit de timpul necesar soluionrii litigiului, aa cum s-a decis, n mod constant, n
practica judectoreasc.
Dup expirarea termenului de preaviz locaiunea nceteaz, iar un nou contract poate fi
ncheiat numai prin consimmntul ambelor pri (nu prin simpla renunare la efectele
denunrii unilaterale).
2. Expirarea termenului
-dac termenul a fost determinat prin voina prilor sau prin lege, locaiunea nceteaz de drept
la trecerea timpului, fr s mai fie nevoie de ntiinare prealabil; (nu e o regul, prile i pot
rezerva dreptul s denune contractul nainte de expirarea termenului, sau, i n cazul n care
exist termen, prile pot stipula necesitatea preavizului i la expirarea termenului;
- daca locatarul rmne n folosina lucrului dup expirarea contractului i fr ca locatorul s-l
mpiedice, locaiunea se consider nnoit prin tacita relocuiune, care opereaz ca un nou
7

Ibidem, p. 52

11

contract de locaiune, unde trebuiesc ndeplinite toate condiiile cerute de lege; n caz de
pluralitate de pri, rennoirea tacit poate opera numai cu consimmntul tacit al tuturor
prilor;
- tacita relocuiune, dac nu a fost interzis prin contract, poate fi mpiedicat numai prin
anunarea concediului nainte de expirarea termenului prevzut n contract; dac a anunat
concediul, locatarul nu poate opune tacita relocuiune, chiar dac a continuat s foloseasca bunul
(locatorul poate cere restituirea bunului i daune-interese);
- tacita relocuiune va avea loc n condiiile primului contract, dar se va considera ncheiat fr
termen (cu excepia cazurilor n care termenul este artat de lege); de asemenea, n lips de
stipulaie contrar, noua locaiune nu va avea garaniile din contractul iniial, cci garaniile
trebuiesc prevzute expres i nu pot fi prelungite peste termenul stipulate.
3. Rezilierea contractului pentru neexecutare
Conform art. 1439 alin.2 C.civ., neexecutarea obligaiilor de ctre una dintre pri d
dreptul celeilalte pri de a cere - dup punerea n ntrziere a debitorului - rezilierea contractului
cu daune-interese (art. 1453 C.civ.). Deci, contractul de locaiune urmeaz regulile generale n
materie de contracte sinalagmatice cu executare succesiv (inndu-se seama, dac este cazul, i
de pactul comisoriu expres stipulat n contract).
Insa nu orice neexecutare d dreptul celeilalte pri de a cere rezilierea contractului.
Neexecutarea trebuie s fie cu privire la obligaii principale (art. 1439 alin.2 C.civ.) prin violarea
crora se aduce o vtmare celeilalte pri. Astfel, de exemplu, abuzul de folosin sau
schimbarea destinaiei lucrului (art.1430 C.civ.), neplata chiriei, neefectuarea reparaiilor
importante, descoperirea de vicii ascunse etc.
Potrivit regulilor generale, instana nu este obligat s pronune rezilierea, putnd
acorda - dupa circumstane - termen de graie (art. 1021 C.civ.). In caz de pact comisoriu expres
se vor aplic regulile n materie.
4. Pieirea lucrului
Dac pieirea este total (lucrul nu mai poate fi folosit potrivit destinaiei), contractul este
desfcut de drept, cci locatorul nu mai poate asigura locatarului folosina lucrului i nici nu
poate fi obligat la reconstruirea, refacerea sau nlocuirea lui. Precizez c prin pieire se nelege nu
numai distrugerea material a lucrului, ci i orice imposibilitate de a se folosi lucrul (de exemplu,
rechiziionarea, exproprierea sau confiscarea lui).
Contractul este desfcut indiferent c pieirea lucrului este fortuit sau culpabil, cci
locaiunea nu poate fi conceput fr un obiect asupra cruia s se exercite. Dar dac pieirea s-a
produs din culp, partea culpabil va fi obligat s plteasc daune-interese, iar dac pieirea s-a
produs fortuit nu se pltesc daune, aplicndu-se, n acest din urm caz, teoria riscului
contractului (locatarul neputnd fi obligat la plata chiriei dupa momentul pieirii, iar dac a pltito cu anticipaie are dreptul s cear restituirea).
Dac lucrul a pierit numai n parte (sau imposibilitatea folosirii este numai parial)
rezilierea este judiciar, locatarul putnd cere, dup mprejurri, fie o scdere de pre, fie
desfacerea contracului, dac partea pierit din lucru este att de nsemnat (apreciaz instana),
nct se poate prezuma c fr acea parte locatarul n-ar fi consimit - iniial, la ncheierea
contractului. Problema daunelor-interese se rezolv la fel ca i n cazul pieirii totale, adic dup
cum pieirea s-a produs fortuit sau din culpa uneia dintre pri.
5. Desfiinarea (desfacerea) titlului locatorului
12

Dac se desfiineaz sau se desface titlul locatorului n baza cruia consimise la locaiune,
se desface i contractul de locaiune, cci locatorul nu mai este n masur s asigure locatarului
folosina lucrului. Astfel, de exemplu, daca titlul proprietarului (locator) este anulat ori rezolvit
sau dac este evins printr-o aciune n revendicare etc. ori daca titlul locatarului principal s-a
desfacut prin expirarea termenului prevzut n contract i nu mai poate asigura sublocatarului
(fa de care el este locator) folosina lucrului etc.
Exist ns i
excepii de la aceasta regul. Astfel, contractele de locaiune ncheiate de uzufructuar rmn
valabile pe cel mult 5 ani, n limitele unui act de administrare, chiar dac uzufructul ar fi ncetat
(art. 534 combinat cu art. 1268 C.civ.). Rmn valabile i contractele ncheiate de terul
dobnditor al imobilului ipotecat, chiar dac el este evins, ns numai dac contractul de
locaiune a fost ncheiat cu bun-credin i cu data cert anterioar transcrierii comandamentului
(art. 493 si 513 C.proc.civ.). In practica judectoreasc i literatura de specialitate se mai admite
o derogare important de la regula ncetrii contractului de locaiune, ca urmare a desfiinrii
titlului locatorului. Este vorba de aplicarea teoriei proprietarului (motenitorului) aparent, potrivit
creia contractul de locaiune (nchiriere) ncheiat de proprietarul aparent cu un locatar de buncredin i pstreaz efectele ca i un contract ce ar fi fost ncheiat cu proprietarul real, i anume,
n condiiile dreptului comun (inclusiv art. 1441 C.civ.).
6. Efectele nstrainarii lucrului (imobilului) prin acte ntre vii
Conform art. 1441 C.civ., dac locatorul vinde lucrul nchiriat sau arendat, cumprtorul chiar daca nu s-a obligat n acest sens - este dator s respecte locaiunea fcuta nainte de
vnzare, cu condiia s fi fost ncheiat prin nscris autentic sau prin nscris sub semntura
privat, dar cu data cert (art.1182 C.civ.) , afar de cazul cnd desfacerea ei din cauza vnzrii
s-ar fi prevzut n nsui contractul de locaiune.
Rezult c, n lips de stipulaie contar, contractul de locaiune cu data cert anterioar
vnzrii-cumprrii cu data cert produce efecte i este opozabil terului dobnditor n condiiile
n care a fost ncheiat i fr modificrile care nu sunt constatate prin nscris cu data cert (de
exemplu, modificarea termenului locaiunii, renunarea proprietarului la clauza de reziliere n caz
de subnchiriere sau la pactul comisoriu etc.).
Dac contractul este ncheiat pe mai mult de 3 ani, trebuie s fie efectuate formele de
publicitate imobiliar (art.21 lit.C din Legea nr.7/1996), nainte de nscrierea contractului de
vnzare-cumprare pentru a fi opozabil terilor (art.711 pct.9 C.pr.civ.). Daca publicitatea nu a
fost respectat, dar contractul de locaiune are data cert, efectele lui se reduc la 3 ani de la data
vnzrii (nscrierii), deoarece noul proprietar se poate atepta sa i se opun, pe acest interval de
timp, contracte de locaiune nenscrise, dar avnd data cert. Rezult c vnzarea este o cauz de
ncetare a locaiunii numai dac contractul s-a ncheiat verbal ori prin nscris sub semnatura
privat fr data cert; dac contractul are data cert dar nu a fost supus publicitii nainte de
nscrierea contractului de vnzare-cumprare n cartea funciar, nstrinarea va atrage ncetarea
locaiunii dup expirarea termenului de 3 ani. In aceste cazuri de nendeplinire a condiiilor
prevzute de lege contractul nu produce efecte opozabile cumprtorului de bun-credin.
Cumprtorul - n cazurile i n msura n care nu este obligat s respecte
locaiunea consimit de vnztor (i nici nu s-a obligat n acest sens prin contractul de vnzarecumprare sau prin nelegere cu locatarul, cazuri n care locaiunea i este opozabil chiar dac
nu ar fi ndeplinite condiiile prevzute de art. 1441 C.civ.) - pentru a obine desfacerea
contractului, trebuie sa aduc la cunotina locatarului concediul, respectnd termenul de preaviz,
i aceasta chiar daca desfacerea din cauza vnzrii a fost stipulat n contractul de locaiune (art.
1443 C. civ.) nseamn c desfacerea nu opereaz de drept, ci n condiiile denunrii unilaterale
a contractului ncheiat pe timp nedeterminat. In aceste condiii poate fi denunat de ctre noul
proprietar i contractul de locaiune care a fost ncheiat de fostul proprietar fr termen.
13

In toate cazurile de desfacere prin efectul nstrinrii - inclusiv clauza expres n

contractul de locaiune de reziliere din cauza vnzrii - locatarul este n drept s cear
despgubiri de la locator, dac nu s-a prevzut n contract o stipulaie expres contrar (art. 1442
C.civ.). Pn la plata daunelor locatarul are drept de retenie, ct timp nu va fi despgubit de
locator sau eventual de cumprtor (art. 1444 C.civ), care ns va avea aciune n regres mpotriva
locatorului.
Mai menionez c locatarul n toate cazurile trebuie s respecte contractul (chiar dac nu
are data cert i nu este nscris) dac cumprtorul cere, cci facultatea de a invoca
inopozabilitatea contractului fr dat cert i nenscris este numai a cumprtorului (cu excepia
cazului cnd s-a prevzut n contractul de locaiune desfacerea lui n caz de vnzare, de drept sau
la cererea locatarului). Intrucat prin efectul art.1441 C.civ. cumprtorul se substituie n
drepturile i obligaiile locatorului-vnztor de la data cumprrii (fr efect retroactiv), el are
dreptul s pretind i chiria, dar numai de la aceast dat, neavnd niciun drept asupra ratelor
devenite exigibile anterior i nepltite, daca aceste creane nu au fcut obiectul unei cesiuni sau
subrogaii speciale i nici s cear rezilierea contractului pentru neexecutare de obligaii n trecut.

Bibliografie
Chiric, Dan, Drept civil. Contracte speciale, Ed. Lumina Lex, Bucureti,
1997;
Dogaru, Ion, Drept civil. Contracte speciale, Ed. All Beck, Bucureti, 2004;
14

 Macovei, Dumitru, Drept civil. Contracte, Ed. Cantes, Iai, 1999;

Macovei, Dumitru, Cadariu, Iolanda Elena, Drept civil. Contracte, Ed.
Junimea, Iai, 2004;
Hamangiu, C., Rosetti-Blnescu, I., Bicoianu, Al., Tratat de drept civil
romn,vol. III, Ed. All Beck, Bucureti, 1998

15