TEMA 1. CONTRACTUL DE VNZARE CUMPRARE 1. Noiune i caractere juridice; 2. Condiiile de validitate ale contractului de vnzare cumprare; 3.

3. Elementele i forma contractului de vnzare cumprare; . Efectele contractului de vnzare cumprare; !. "i#cul pieirii fortuite a $unurilor; %. &repturile cumprtorului n cazul cumprrii $unurilor cu vicii; '. (arania de eviciune; ). &reptul de r#cumprare; *. &reptul de preemiune.

1. Noiune Codul civil definete contractul de vnzare cumprare+ n care o parte+ numit vnztor+ #e o$li, # predea un $un n proprietatea celeilalte pri -cumprtorului.+ iar acea#ta din urm #e o$li, # preia $unul i # pltea#c preul convenit. &an C/iric definete contractul de vnzare cumprare+ ca fiind o convenie prin care dou pri #e o$li, ntre #ine+ una a tran#mite celeilalte proprietatea unui lucru i acea#ta a plti celei dinti preul lui. Caracterele juridice Sinalagmatic 0 vnzarea e#te un contract #inala,matic ntruct d natere la o$li,aii reciproce i interdependente+ fiecare avndu0i cauza imediat n cealalt1 tran#ferul proprietii i are cauza n plata preului+ iar plata preului i are cauza imediat -cauza o$li,aiei. n tran#ferul proprietii. 2n acelai timp+ fiecare parte contractant e#te creditor i de$itor1 cumprtorul creditor+ iar vnztorul de$itor al predrii lucrului vndut i al o$li,aiilor de ,aranie -pentru vicii a#cun#e i eviciune.+ vnztorul creditor+ iar cumprtorul de$itor al o$li,aiei de plat a preului i de preluare a lucrului vndut. Cons ns!al #implul con#en# -nele,ere.+ #implul acord de voine a#upra elementelor e#eniale ale vnzrii+ adic a#upra lucrului vndut i a preului ace#tuia+ valoreaz contract vala$il nc/eiat+ neimpunndu0#e+ n principiu+ ndeplinirea vreunei formaliti. On "os prile contractului de vnzare urmre#c fiecare un intere# patrimonial+ vnztorul # nca#eze preul+ iar cumprtorul # do$ndea#c proprietatea lucrului vndut. El intr prin urmare n cate,oria contractelor oneroa#e definite ca fiind acelea n care fiecare parte voiete a-i procura un avantaj. Com!tati# vnzarea e#te un contract comutativ ntruct+ nc de la nc/eierea #a+ pre#taiile prilor #unt determinate i evalua$ile+ ntre ele e3i#tnd o anumit ec/ivalen+ un anumit ec/ili$ru . T"anslati# $ %"o%"i tat #e tra#mite dreptul de proprietate a#upra $unului+ altei per#oane.
1

&nstantan ! vnzarea e#te un contract care din punctul de vedere al tran#ferului proprietii de la vnztor la cumprtor are efecte care #e produc dintr0o dat. 2. Condiii de valabilitate privind ncheierea contractului de vnzare cumprare

Capacitatea juridic nece#ar per#oanei; Con#immntul vala$il. El tre$uie # fie dat cu intenia de a produce efecte juridice. 4ce#ta nu tre$uie # fie viciat. 5iciile care pot interveni #nt1 0 0 0 0 0 Eroarea -nu are autor.; Dol -eroare provocat.1 captaie; #u,e#tie. Violena; antajul; Leziune. E3emplu1 un $olnav are nevoie ur,ent de un medicament pe care0l are vecinul i care la rndul #u co#t 266 lei. 5ecinul+ folo#indu0#e de #ituaie+ pune un pre cu mult mai mare+ de e3emplu 3666 lei.

7$iectul+ care tre$uie # fie1 0 0 0 0 &eterminat+ adic tre$uie # #e cunoa#c cu e3actitate+ reieind din prevederile contractuale; 8icit+ adic # fie n circuitul civil; 9o#i$il+ adic # poat fi o$iect al contractului. E3emplu1 #teroizii nu pot fi o$iect al contractului. Cauza. E#te #copul pentru care prile nc/eie contractul. 4cea#ta tre$uie # fie1 a. 8icit+ adic # nu aduc prejudicii intere#elor altei per#oane; $. :oral+ adic # nu ncalce limitele moralitii. 3. Elementele i forma contractului de vnzare cumprare.

Contractul de vnzare 0 cumprare e#te con#tituit din 1. ;un; 2. 9re; Con$i'iil (!n!l!i

elemente1 3. 5nztor; . Cumprtor.

1. < e3i#te #au # poat e3i#ta n viitor. E3emplu1 roada+ vinderea unui automo$il pe care per#oana nc nu0l are. 2. < fie determinat #au determina$il. 4cea#t condiie e#te nece#ar pentru a #e evita eroarea ca viciu de con#immnt. E3emplu1 crede c cumpr un automo$il dar n realitate cumpr o motociclet. 2n contract #e #ta$ile#c elemente care determin $unul. 3. < fie n circuitul civil. ;unurile care #e afl ntr0o circulaie re#trn# -#pecial.+ au un re,im #pecial n ceea ce ine de vnzarea cumprarea lor. E3emplu1 armele. ;unurile proprietate pu$lic care #erve#c uzului tuturor+ nu pot #ervi drept o$iect al operaiunii de vnzare cumprare.
2

Con$i'iil %" '!l!i 1. < fie #ta$ilit n $ani. 4cea#ta e#te nece#ar+ deoarece elementul principal al operaiunii de vnzare cumprare #nt $anii. 2. < fie determinat #au determina$il. 4cea#ta pre#upune c tre$uie # e3i#te n contract elemente care # determine preul. 3. < fie #erio#+ adic # core#pund valorii $unului. 4ici nu #e cere o ec/ivalen e3act. )o"ma contractului de vnzare cumprare e#te #cri#+ adic autentic #au #u$ #emntur privat. 4cea#ta e#te nece#ar pentru a dovedi vala$ilitatea contractului+ ct i e#te un pro$atoriu n in#tana de judecat. P"omisi!n a !nilat "al* $ #+n,a" - spre deo#e$ire de oferta de a contracta -care e#te un act juridic $ilateral prin care $eneficiarul promi#iunii i rezerv dreptul de a0i manife#ta ulterior voina+ de a perfecta #au nu contractul. E31 locatorul+ #e o$li, fa de locatar #0i vnd la un pre #ta$ilit $unul dat n locaiune+ dac locatarul va vrea #0l cumpere.+ reprezint un contract+ dar nu e#te o vnzare+ fiind diferit de acea#ta i nu poate produce efectele unei vnzri. &ac prile au #tipulat un termen+ iar nuntrul ace#tuia+ beneficiarul promisiunii nu i0a manife#tat opiunea+ ulterior+ nu0l va mai putea o$li,a pe promitent # nc/eie contractul. 4tunci cnd promitentul nu0i e3ecut o$li,aia de nc/eiere a contractului+ $eneficiarul promi#iunii e ndreptit de a cere daune intere#e. P"omisi!n a (ilat "al* $ #+n,a" c!m%*"a" . E#te un acord prin care prile #e o$li, pe viitor # nc/eie un contract de vnzare cumprare+ avnd fiecare att calitatea de promitent ct i cea de $eneficiar a promi#iunii. Pact!l $ %" . "in'* -de preemiune.. E#te o form unilateral a promi#iunii unilaterale de vnzare+ prin care proprietarul unui $un #e o$li, ca n cazul n care #e va decide #0l vnd+ va acorda preferin unei anumite per#oane -$eneficiarul promi#iunii.+ la pre e,al i n condiii e,ale. E3emplu1 locatorul care promite c/iriaului #0i vnd apartamentul la #fritul locaiunii. . Efectele contractului de vnzare cumprare 9rin efecte a unui contract #e nele, o$li,aiile pe care ace#ta le creeaz n #arcina prilor contractului. O(liga'iil #+n,*to"!l!i a. =ran#ferul dreptului de proprietate a#upra $unului; $. (arantarea de vicii a#cun#e+ materiale i juridice -,arania de eviciune.. O(liga'iil c!m%*"*to"!l!i a. =ran#miterea preului conform nele,erii dintre pri; $. 9reluarea $unului i a dreptului de proprietate a ace#tuia. P" $a" a l!c"!l!i #+n$!t. 9rin acea#ta #e nele,e punerea $unului la di#poziia cumprtorului+ a#tfel nct ace#ta #0l ai$ n po#e#ie i #0l poat folo#i n calitate de proprietar. 5nztorul are i o$li,aia acce#orie de a con#erva $unul pn la momentul predrii ctre cumprtor.

Mom nt!l %" $*"ii (!n!l!i. E#te l#at de le,e la aprecierea prilor. &ac prile nu au #tipulat un termen atunci #e vor aplica di#poziiile ,enerale+ ceea ce n#eamn c acea#ta #e va face la cererea cumprtorului+ ntr0un termen rezona$il1. Loc!l %" $*"ii (!n!l!i. &ac $unul e#te individual determinat+ predarea #e va face la locul unde #e afl $unul n momentul nc/eierii contractului. &ac ace#ta nu e#te determinat+ atunci va avea loc la domiciliul #au #ediul vnztorului. Do#a$a %" $*"ii #e face prin eli$erarea unei c/itane din partea vnztorului. C/ lt!i li $ %" $a" . 4ce#tea revin vnztorului+ iar c/eltuielile de ridicare a $unului #nt pe #eama cumprtorului+ dac prile nu #0au nele# altfel. 2n caz de nee3ecutare total #au parial a o$li,aiei de predare a $unului+ cumprtorul poate invoca e3cepia de nee3ecutare+ #au poate rezoluiona contractul. O(liga'ia $ ga"an'i % nt"! #icii asc!ns 5iciile reprezint defecte #au defeciuni ale $unului care efecteaz #u$#tana+ fcnd #0i #cad utilitatea att de mult nct # nu poat fi folo#it potrivit de#tinaiei #ale. Condiiile viciilor: 1. < e3i#te la momentul nc/eierii contractului; 2. < fie a#cun#e+ adic # nu poat fi depi#tate la o e3aminare atent a $unului. 3. 5iciul # fie de o anumit ,ravitate+ adic # afecteze #u$#tana $unului care # fie improprie folo#irii. 5iciile #e cla#ific n1 1. >uridice -eviciunea.; 2. :ateriale. !. "i#cul pieirii fortuite a bunului rticolul !"#$ %iscul pieirii sau deterior&rii fortuite a bunului "i#cul pieirii #au deteriorrii fortuite a $unului e#te tran#ferat cumprtorului n momentul n care vnztorul i0a e3ecutat o$li,aiile contractuale privind punerea $unului la di#poziia cumprtorului dac contractul nu prevede altfel. Cnd contractul de vnzare0cumprare implic tran#portul $unului+ iar vnztorul nu e#te o$li,at #0l predea ntr0un loc determinat+ ri#cul #e tran#fer cumprtorului de la remiterea $unului ctre primul cru. &ac vnztorul e#te o$li,at # predea cruului $unul ntr0un loc determinat+ ri#cul #e tran#fer cumprtorului numai dup remiterea n acel loc a $unului ctre cru. &ac cumprtorul a dat vnztorului in#truciuni a#upra modului de tran#portare+ iar vnztorul #0a a$tut de la ele fr motiv ntemeiat+ atunci el e#te o$li,at # repare prejudiciul cauzat a#tfel.
1

E#te un timp+ ce tre$uie nt?i de toate folo#it cu $un0credin. 7 perioad a$#olut nece#ar+ din punct de vedere te/nic+ pentru a efectua o anumit procedur. =ermenul care #e menine n limitele normale+ o$inuite; care nu are nimic ieit din comun; fr e3a,erri;

2n cazul vnzrii $unului pe parcur#+ ri#curile #nt tran#ferate cumprtorului n momentul nc/eierii contractului dac ace#ta nu prevede altfel. 2n cazul n care contractul e#te nc/eiat dup predarea $unurilor+ ri#curile cuno#cute vnztorului #au a cror e3i#ten nu putea # nu o cunoa#c la nc/eierea contractului rmn ale vnztorului.2n cazul vnzrii $unurilor determinate ,eneric+ ri#cul nu trece la cumprtor anterior individualizrii $unului. $. %repturile cumprtorului n cazul cumprrii bunului cu vicii 1. < cear reparea ace#tuia; 2. < cear o reducere a preului; 3. < cear contra valoarea ace#tuia; . < cear un alt $un de acelai ,en; !. < #e adre#eze n in#tana de judecat dac nu i0a fo#t reparat prejudiciul. &. 'arania pentru eviciune Eviciunea e#te pierderea total #au parial a $unului vndut de ctre cumprtor+ prin efectul unei /otrri judectoreti+ care recunoate unui ter un drept de proprietate #au alt drept real a#upra $unului n temeiul unei cauze anterioare nc/eierii contractului. <u$iecii eviciunii #nt1 a. Evin,torul; $. 9roprietarul evin#; c. 5nztorul ,arant. Condiiile eviciunii1 a. &reptul terului # #e fi n#cut anterior nc/eirii contractului; $. Cumprtorul # nu fi cuno#cut ace#t drept la momentul vnzrii; c. < e3i#te o tul$urare de drept+ adic # e3i#te o aciune n ju#tiie. =ul$urarea tre$uie # vin de la o per#oan ter. &ac e3i#t o tul$urare de drept+ cumprtorul are dreptul de a c/ema n ,aranie pe vnztor. Nec/emarea vnztorului ca fiind un ,arant+ l eli$ereaz pe vnztor de r#pundere+ dac el demon#treaz c a prevenit eviciunea dac ar fi fo#t c/emat.

Efectele 'araniei de eviciune a. 2n cazul tul$urrii de drept+ cumprtorul are dreptul la c/emarea n ,aranie pe vnztor. Nec/emarea l eli$ereaz pe vnztor de r#pundere+ dac el demon#treaz c a prevenit eviciunea dac ar fi fo#t c/emat.
!

$. Cnd cumprtorul a fo#t evin#+ el va avea o aciune mpotriva vnztorului pentru a fi de#p,u$it. Eviciunea e#te de 2 tipuri1 1. =otal pierde n totalitate dreptul de proprietate a#upra $unului. Cumprtorul va avea urmtoarele drepturi1 0 0 0 0 < cear valoarea lui; &ac e fru,ifer+ # i #e re#tituie $unurile cule#e #au valoarea ace#tora; < cear re#tituirea c/eltuielilor de judecat; < cear de#p,u$irile civile -#por de valoare a $unului+ $eneficiul nerealizat+ etc...

2. 9arial pierde doar o parte din $un. (. %reptul de r#cumprare D .ini'i . 9actul de r#cumprare #au retractul convenional con#ta ntr0o clauz contractual permi?nd v?nztorului ca ntr0un termen #pecificat de le,e+ de la data nc/eierii contractului+ printr0o #impl manife#tare de voin din partea #a+ # o$in de#fiinarea acelei v?nzri i reluarea lucrului n#trinat+ cu o$li,aia de a re#titui cumprtorului preul+ c/eltuielile v?nzrii i ec/ivalentul #porului de valoare al lucrului v?ndut rezultat din c/eltuielile utile fcute de cumprtor cu $unul ntre timp. &ac n contractul de vnzare0cumprare vnztorul i0a rezervat dreptul de r#cumprare+ acea#ta #e face prin declaraia vnztorului fa de cumprtor c va e3ercita dreptul de r#cumprare. &eclaraia nu nece#it forma #ta$ilit pentru contractul de vnzare0cumprare2. Soa"ta acc so"iilo". "evnztorul e#te o$li,at # predea celui care e3ercit dreptul de r#cumprare $unul mpreun cu acce#oriile lui. P" '!l $ "*sc!m%*"a" . "#cumprarea #e efectueaz la preul de vnzare. "evnztorul e#te n drept # cear compen#area c/eltuielilor aferente $unului cumprat pn la r#cumprare+ n cuantum e,al cu creterea valorii $unului datorit ace#tor c/eltuieli. &ac $unul pe care tre$uie # l re#tituie a fo#t dotat cu un acce#oriu+ cumprtorul l poate reine dac nu duneaz $unului. R %a"a" a %" 0!$ici!l!i ca!,at %+n* la "*sc!m%*"a" . &ac+ naintea e3ercitrii dreptului de r#cumprare+ o$iectul cumprat a #uferit o nrutire+ a pierit #au nu poate fi re#tituit din alt motiv+ per#oana care deine o$iectul r#punde pentru prejudiciu. &ac o$iectul nu #0a depreciat din vina celui de la care #e r#cumpr #au dac a #uferit o modificare nen#emnat+ r#cumprtorul nu poate cere reducerea preului de cumprare. E. ct l $is%!n "ii $ (!n %+n* la "*sc!m%*"a" . &ac+ pn la e3ercitarea dreptului de r#cumprare+ a di#pu# de o$iectul contractului+ cumprtorul e#te o$li,at # nlture drepturile terilor a#upra $unului. <e con#ider c revnztorul a di#pu# de $un i n cazul n care $unul a fo#t n#trinat n cadrul procedurii de e3ecutare #ilit #au a fo#t n#trinat de ctre admini#tratorul proce#ului de in#olva$ilitate.

Codul Civil ". :.+ art. ')* '*1. %

T "m n!l $ "*sc!m%*"a" . "#cumprarea poate fi e3ercitat doar n termenul #tipulat n contract+ care nu poate fi mai mare de 16 ani pentru terenuri i de ! ani pentru alte $unuri. 4ce#te termene nu pot fi prelun,ite.

). %reptul de preemiune &reptul de care #e $ucura cineva prin le,e de a fi preferat in calitate de cumprtor al unui $un. Nu #e confund cu dreptul de preferin. &reptul de preemiune #e nate direct din le,e+ fiind prevzut de o norm juridic imperativ. E31 nele,erea dintre vnztor i cumprtor la cumprarea unui $un imo$il #co# la licitaie. E3emplu1 co0proprietarul unei ca#e va propune mai nti celuilalt co0proprietar de a nc/eia contractul de vnzare cumprare.

'