INSTITUTOPOLITCNICONACIONAL

ESCUELASUPERIORDEINGENIERAYARQUITECTURA

UNIDADPROFESIONALTECAMACHALCO
SECCINDEESTUDIOSDEPOSGRADOEINVESTIGACIN

AVALORESIDUALDEUNTERRENOUBICADOENPLAYADELCARMENPARASUSTENTARUN
PROYECTOFINANCIERODEUNHOTELTIPOBOUTIQUE

TESINA

QUEPARAOBTENERLAESPECIALIZACIN
ENVALUACININMOBILIARIA

PRESENTA
ABELOMARGONZLEZLPEZ

TECAMACHALCO,ESTADODEMXICO

DICIEMBREDE2008

INSTITUTOPOLITCNICONACIONAL
ESCUELASUPERIORDEINGENIERAYARQUITECTURA

UNIDADPROFESIONALTECAMACHALCO
SECCINDEESTUDIOSDEPOSGRADOEINVESTIGACIN

AVALORESIDUALDEUNTERRENOUBICADOENPLAYADELCARMENPARASUSTENTARUN
PROYECTOFINANCIERODEUNHOTELTIPOBOUTIQUE

TESINA

QUEPARAOBTENERLAESPECIALIZACIN
ENVALUACININMOBILIARIA

PRESENTA
ABELOMARGONZLEZLPEZ

Presidente.M.enC.HumbertoFedericoChehaibarArroyo.
Secretaria.M.enC.SusanaFernndezguila.
Vocal1.Esp.V.I.RodrigoRubnCuestaRoque.
Suplente.Dr.JuanRaymundoMayorgaCervantes.

TECAMACHALCO,ESTADODEMXICO

DICIEMBREDE2008

NDICE
Agradecimientos.................................................................................................................................1
Resumen..............................................................................................................................................2
Abstract...............................................................................................................................................2
PalabrasClave.....................................................................................................................................3
Introduccin........................................................................................................................................4
MarcoNormativo............................................................................................................................5
HotelesBoutique.............................................................................................................................6
Presentacin........................................................................................................................................7
Hiptesis..........................................................................................................................................7
IPanoramaGeneraldeQuintanaRoo................................................................................................8
1Aspectosfsicos............................................................................................................................9
1.1Geologa................................................................................................................................9
1.2Orografa.............................................................................................................................10
1.3Hidrografa...........................................................................................................................10
2AspectosNaturales.....................................................................................................................11
2.1Clima....................................................................................................................................11
2.2Litoral...................................................................................................................................11
2.3Flora.....................................................................................................................................12
2.4Fauna...................................................................................................................................13
3AspectosSociales.......................................................................................................................13
3.1Municipios...........................................................................................................................13
3.2NuevosMunicipios..............................................................................................................15
3.3Demografa..........................................................................................................................15
3.4HimnoalEstadodeQuintanaRoo......................................................................................15
4AspectosEconmicos.................................................................................................................16
4.1Agricultura...........................................................................................................................16
4.2Ganadera............................................................................................................................16
4.3Pesca....................................................................................................................................17
4.4Silvicultura...........................................................................................................................18
4.5Industria..............................................................................................................................18
4.6Tursmo................................................................................................................................18
IISolidaridad,PlayadelCarmen........................................................................................................19
1Aspectosfsicos..........................................................................................................................21
1.1Orografa.............................................................................................................................21
1.2Hidrografa...........................................................................................................................21
1.3Clima....................................................................................................................................22
2Aspectosnaturales.....................................................................................................................22
2.1Ecosistemas.........................................................................................................................22
3Aspectossociales........................................................................................................................23
3.1Demografa..........................................................................................................................23
4Aspectosurbanos.......................................................................................................................24
4.1Infraestructurasocial..........................................................................................................24
4.2Estructuraeducativa..........................................................................................................24
4.3Estructuradeportivayparquespblicos............................................................................24
4.4Puertosyaerdromos.........................................................................................................24
4.5Sistemacarretero................................................................................................................25
5AspectosEconmicos.................................................................................................................25

5.1Ocupacin............................................................................................................................25
5.2Actividadeseconmicas......................................................................................................25
5.3Actividadturstica................................................................................................................26
5.4Atractivosculturalesytursticos.........................................................................................27
6Aspectospolticos.......................................................................................................................28
7PlayadelCarmen........................................................................................................................29
7.1Desarrolloycrecimiento.....................................................................................................29
7.2Historia................................................................................................................................30
7.3Industriadelturismo...........................................................................................................30
7.4Deportes..............................................................................................................................30
IIIAnlisisEconmicodelProyecto...................................................................................................31
1Ubicacin....................................................................................................................................32
2Aspectosurbanos.......................................................................................................................33
3ServiciosPblicos.......................................................................................................................33
4EquipamientoUrbano................................................................................................................33
5Caractersticasactualesdelterreno...........................................................................................33
5.1Reportefotogrficodelterrenoysuentorno.....................................................................35
6Memoriadescriptivadelproyecto.............................................................................................37
6.1ProgramaArquitectnico....................................................................................................37
6.2PlantadeConjunto..............................................................................................................38
6.3PlantaBaja...........................................................................................................................39
6.4PlantaAlta...........................................................................................................................40
6.5Alzados................................................................................................................................41
6.6MasterSuite(plantabaja)...................................................................................................42
6.7SuiteTipo(plantaalta)........................................................................................................43
6.8ApuntesPerspectivos..........................................................................................................44
6.9Anlisisdereas..................................................................................................................45
6.10ValorFsicooDirecto.........................................................................................................47
7Estudiodemercado,Terrenos...................................................................................................48
7.1CduladeTerrenosenventa..............................................................................................48
7.2HomologacindeTerrenos.................................................................................................49
7.3ValordeTerrenos................................................................................................................49
7.4ValordeTerrenosconsiderandoescrituracin...................................................................49
8Estudiodemercado,Hoteles.....................................................................................................50
8.1CduladeHotelesenventa................................................................................................50
8.2HomologacindeHotelesenVenta....................................................................................51
8.3ResidualSimple...................................................................................................................51
9ResumendePresupuesto...........................................................................................................52
10Calendarizacindelpresupuestodeconstruccinyurbanizacin,aportacionesydisposicin
delcrdito.....................................................................................................................................52
11CargaFinanciera.......................................................................................................................54
12Esquemafinanciero..................................................................................................................55
13Consideraciones.......................................................................................................................56
13.1OfertaDemandadelSector............................................................................................56
13.2Ocupacinpromediodeldestinoporsuclasificacin......................................................56
13.3Definicindelatarifapromedioanual..............................................................................57
13.4OcupacinEstimadaparalossiguientes10aos.............................................................57
13.5EstimacindelaInflacin..................................................................................................58

13.6TarifaporNoche................................................................................................................59
13.7ResumendeOcupacin,Categora3estrellas..................................................................60
13.8OcupacinAnual3Estrellas..............................................................................................61
13.9OcupacinPromedio3Estrellas.......................................................................................62
13.10OcupacinEstimada........................................................................................................63
13.11PromedioOcupacinEstimada.......................................................................................64
13.12Inflacin...........................................................................................................................65
13.13TarifaPromedioSegnOcupacin2008.........................................................................66
13.14SupuestosdelCrdito.....................................................................................................67
IVAnlisisTcnicoyFinancierodelProyecto...................................................................................68
1Flujodecajapreoperativo........................................................................................................69
2Estadoderesultadosproforma..................................................................................................70
3FlujodeNegocios.......................................................................................................................72
4ResidualDinmico......................................................................................................................73
Conclusiones.....................................................................................................................................74
Bibliografa........................................................................................................................................75
Mediografa.......................................................................................................................................76
Anexo................................................................................................................................................77

Agradecimientos

Quieroagradecer:
ADiosporlaluzqueiluminamicamino.Aldedicoestetrabajoenespecial.

Amispadresportodoelapoyoquemehanbrindadodesdequetengousoderaznyan
ms all; por estar siempre ah. S que no existe cosa material que pudiera
recompensarlos,peromimssincerorespetoycarioesdeustedes.

Amihermanoporserpartedemiinspiracin,conesajovialidaddespreocupadaquehace
quetodoparezcatansencillo.

A mis seres queridos, quienes siempre han tenido una palabra de aliento y me han
impulsadoaseguiradelante.Graciasportodosuapoyo.

Al Instituto Politcnico Nacional, cuyo lema es la razn de mi afn por superarme: La

TcnicaalServiciodelaPatria

Yfinalmente amisprofesoresqueconsusaportaciones han enriquecidoelconocimiento

deestehumildeservidoryhanhechoposiblelarealizacindeestetrabajo.

Gracias.

RESUMEN
La inversin que ha tenido Playa del Carmen en los ltimos aos ha provocado un crecimiento
aceleradodesuinfraestructuraurbana,poblacin,ysobretodoensueconoma.Elxitodetantos
nuevoshotelesylabuenareputacindeldestinohacenpensarquequieninviertaenestetipode
desarrollostendrresultadosfavorablesenunfuturoinmediato.
EnbaseaestonacelacuriosidaddeunterratenienteporinvertirenlaconstruccindeunHotel
TipoBoutiquedecategora3estrellasysabersileserredituableonoenunfuturoinmediato,
raznporlaquesolicitalaasesoradeunValuadorInmobiliario.

ABSTRACT
The investment that has taken Playa del Carmen in recent years has led it to an accelerated
growthofurbaninfrastructure,population,andespeciallyinitseconomy.Thesuccessofsomany
new hotels and the good reputation of the place suggest that anyone who invests in such
developmentswillhavefavourableresultsintheimmediatefuture.
Basedonthis,curiosityisborninalandownertoinvestinbuildinga3StarBoutiqueHotel,and
whether or not it will be profitable in the near future, stating the need to consult a Real Estate
Appraiser.

PALABRASCLAVE

EBITDA
EstadodeResultadosPreforma
FlujodeNegocios
FlujoPreoperativo
RevPAR
ResidualDinmico
ResidualSimple
Periododeocupacin
TIR
ValordeMercado
ValorFsicooDirecto

INTRODUCCIN
LalabordelValuadorInmobiliarionosloselimitaadeterminarvalores;debidoasushabilidades
paraanalizarlosmercadosylosdiferentesfactoresqueinfluyenenste,elValuadorInmobiliario
resultaunexcelenteasesorparatratosdecompraventadebienesraces,puedeinfluirenlatoma
de decisiones para participar o no en proyectos de inversin, resulta un buen consejero para
decidir en qu zonas adquirir o rentar inmuebles, tambin puede ser de gran utilidad para
determinarlosvaloresderenta.
DesdelapocacolonialyhastaelsigloXXlalabordetasacininmobiliariasedesarrollodentrode
un entorno plenamente pblico y la metodologa empleada para el de costo de produccin o el
valorfsicodelosedificiosaplicandoundemritoporlaedad,para1935lasituacineconmica
delpasgenerolanecesidaddecontarconprofesionistascadavezmsespecializadosenlarama
de la valuacin de inmuebles, teniendo conocimientos de construccin, presupuestos de obra y
topografa as como principios econmicos y financieros, hasta 1938 los avalos realizados por
bancosseguanlatcnicamanejadaporelcatastro,manejndosesolamentevaloresdecarcter
fsicoodirecto.
El avalu en Mxico tiene sus orgenes en la poca colonial aplicndose exclusivamente en el
mbitopblico,yaqueseutilizabaparatasaroperacionesdecompraventaentreelgobiernoylos
particulares,quienessolicitabanunaporcindeterreno.Deestamaneraelestadoproporcionoa
losparticulares,tierrasparaelcrecimientoydesarrollodelasciudades.Unejemplodeello,esla
orden y prctica del primer avalu el da 14 de agosto de 1528, ordenado por el cabildo de la
ciudaddeMxico.
En ese entonces, la prctica de avalos inmobiliarios se basa, ms que en tcnicas y enfoques
matemticos,enlaexperienciadelaspersonasquecuentanconconocimientosdeconstruccino
agrimensura, es decir, en el arte de medir tierras, poniendo en juego sus apreciaciones y
experienciapersonales;nicamenteestaspersonaspodanhablardepreciosyemitirestimaciones
devalor.
Ya en esta poca se hace presente el estado en su papel de supervisor y controlador de la
actividad de inmuebles; en el proceso intervena, por un lado, un representante del cabildo
personaje quien asigna el valor de la propiedad y por otro, una persona con un cargo pblico
relacionado con la construccin oficial o alarife, quien realiza las labores de medicin y
determinacindelinderosycolindancias.1
En estos ltimos aos la secretara de finanzas del distrito federal a travs del manual de
procedimientos y lineamientos tcnicos de valuacin inmobiliaria, as como de autorizacin y
registrdepersonasparapracticaravalos.

ElCatastroenMxico,BloggAvalos


Elavaluinmobiliario,entrminosgenerales,sedefinecomoelprocedimientomedianteelcual
seobtieneelvalormsprobablequetieneunbieninmueble,atravsdelaexplicacindediversos
mtodosoenfoquesdevaluacininmobiliariadelaaplicacindediversosmtodosoenfoquesde
valuacininmobiliariaqueexistenparatalpropsito
Dentro del mbito de la valuacin un avalu es un documento de carcter fiduciario donde se
consignan dems de una serie de datos pertinentes a una propiedad determinada, la derivacin
del valor comercial a partir de diversos ejercicios, mismos que estn basados en el anlisis de
todaslascircunstanciasyhechosconcernientesalapropiedadenunafechaespecfica.
Una definicin corta, sera la siguiente: estimacin o dictamen pericial que se hace del valor o
preciodeunacosa.PorsupartelaSHFlodefinecomoelinformerealizadoparaobtenerelprecio
realdeuninmueble.
Independientementedelaformadedefinirse,esteinstrumentotienediversosusos,dependientes
delaoperacinquelorequiere,pudiendoservirparadefinirunvalordepromocin,establecerun
valor de garanta, sustentar una transaccin ante el registro pblico o para diversas cuestiones
legalescomosucesionestestamentarias,fusionesoescisionesdegruposempresariales.
Esnecesarioconsideraralgunosprincipiosfundamentalesloscualesestnbasadosenfenmenos
observadosdentrodelosmercadosinmobiliarios.
MarcoNormativo
Para la realizacin de una construccin de este tipo es necesario atender las normatividades
establecidas por las diversas entidades que influyen en el sector turstico como son: la
Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos; las normas, manuales programas que
establece la Secretara de Turismo (SECTUR); la Ley de Impuesto Sobre la Renta; el Plan de
DesarrollodeQuintanaRoo20022026;elCdigoFinancierodelEstadodeQuintanaRoo;laLeyde
Adquisiciones y Arrendamientos de Quintana Roo; el Plan de Desarrollo Urbano del Centro de
Poblacin de Playa del Carmen 200220026; el Reglamento de Construccin de Solidaridad; la
NormatividadparaHotelesdelaRivieraMaya,laAsociacindeMotelesyHotelesdeMxico.
AcontinuacinseenlistalanormatividadbsicaestablecidaporlaSecretaradeTurismo:

ProgramaSectorialdeTurismo20072012
ManualGeneraldeOrganizacindelaSecretaradeTurismo
AcuerdoDelegatoriodeFacultades(1999)
AcuerdoDelegatoriodeFacultades(2008)
NormasOficialesMexicanasTursticas,NOM`s
Polticas, Bases y Lineamientos en Materia de Adquisiciones, Arrendamientos y
ContratacindeServicios
CdigodeConductadelSectorTurismo


ElValuadorInmobiliariotambintendrqueobservarloestablecidoenlaConstitucinPolticade
losEstadosUnidosMexicanos;elCdigoFiscaldelaFederacin;elCdigoFinancierodelEstado
de Quintana Roo; el Cdigo Financiero del Distrito Federal; la Ley de Profesiones del Estado de
QuintanaRoo;laLeydeValuacindelEstadodeQuintanaRoo;laLeydelNotariadodelEstadode
QuintanaRoo;elReglamentodeRegistroyEjerciciodePeritosValuadoresdelEstadodeQuintana
Roo;laLeydeIngresosdeSolidaridad;elManualdeProcedimientosyLineamientosTcnicosde
ValuacinInmobiliaria.
HotelesBoutique
EltrminohotelesboutiqueesoriginariodeEuropa,utilizadoparadescribirhotelesdeentornos
ntimos,generalmentelujososonoconvencionalesyemplazadosenantiguascasas.Estoshoteles
se diferencian de las grandes cadenas por ofrecer una clase de alojamiento, servicios e
instalacionesexcepcionalesypersonalizados.Generalmenteestnambientadosconunatemtica
oestiloparticular.Suelensermspequeosqueloshotelesconvencionales,condesde3hasta30
habitaciones. Muchos poseen instalaciones para cenas, bares y salas abiertos al pblico en
general.Elsegmentoquegeneralafuenteprincipaldeingresosdeestoshotelessonlosviajeros
corporativos,quienesdangranimportanciaalaprivacidad,losservicios,laatencinyellujo.Este
segmentodemercadoesdegranpoderadquisitivo,noestacional,muyelsticoyrepetitivo.Son
muycomunesenLasVegas,dondecadahotelsueletenerunadecoracindistinta.Dentrodeesta
misma categora pueden encajar perfectamente los hoteles denominados pequeos hoteles con
encanto, normalmente hoteles de reducidas dimensiones, situados en entornos singulares, en
edificacionescuyaarquitectura tieneunintersespecialpor tratarsedeconstruccionesantiguas
rehabilitadasyadaptadasparatalmenestercomo porejemplo:LaCasaqueCanta,Zihuatanejo,
Guerrero; Rosewood Laguna Kai, Mayakoba, Quintana Roo; Banyan Tree, Mayakoba, Quintana
Roo,entremuchosotros.

PRESENTACIN
LapoblacindePlayadelCarmenenQuintanaRoohaatravesadoporunaseriedecambiosagran
escala, de ser un tranquilo pueblo pesquero se ha transformado a ser un destino turstico de
primerorden,teniendopresenciaanivelmundial.
Ubicado en el corazn de la Riviera Maya, a 65 Km. de Cancn y 62 Km. de Tulum, el joven
municipiodeSolidaridad;PlayadelCarmen,esellugaridealparahospedarseypodervisitarlos
atractivostursticosdelaregin.
Desde sus inicios este paraso ha sido atraccin del turismo europeo, americano, canadiense y
asitico.Enpocasrecienteselturismonacionalempiezaaabarrotarestedestinoturstico,pues
hastaapenashace3aoseracasiincosteableparaunconnacionalelpodervisitarestesitio.
ElenormecrecimientodePlayadelCarmeninicirecin7aosatrs,noenvanofueconsiderada
en2005comolasegundapoblacinconmayorcrecimiento,tanslodespusdeDubi.Estoha
permitido a inversionistas nacionales y extranjeros fortalecer la infraestructura turstica,
generandoelcrecimientodelosserviciosylacaptacindedivisasanuestropas.
PlayadelCarmensecaracterizaporserunlugarcosmopolitaconunadelaspoblacionesflotantes
ms activas del territorio nacional. La migracin e inmigracin son temas del diario, y
afortunadamenteelmunicipiohalogradosacarprovechodeestasituacin,deestaformaesque
lainversindecapitalextranjeroesretenidaenestalocalidadydemaneraimportante.
Elturistaextranjeroprefiereyrecompensaconsusrepetidasvisitasahotelesquesonamigables
consuentorno,noslodeformaecolgicasinoconlospobladoresdelaregin.Lasustentabilidad
esunatendenciamuyenbogayapreciadadegranmanera,aestoseleincluyelaoportunidadde
adquirir:muebles,artesanas,ropatpica,plantasyflores,ascomoproductostpicosdelaregin.
ValelapenarecalcarquelalocalidaddeTulumrecinseconfigurcomoMunicipio,loqueahora
lepermitetenersuspropiosprogramasyplanesdedesarrollourbano,cosaquehabaretrasadoel
impresionante desarrollo de "Playa", por lo tanto el crecimiento econmico ser ahora en esta
nuevademarcacin.
ElproyectodeHotelBoutiqueenlazonaCentrodePlayadelCarmenresultaredituableaunplazo
de10aos,debidoalaexcelenteubicacindelospredios,ladotacindeserviciosysobretodola
formaencmosepretendedesarrollaresteproyecto,ademsdeestarubicadosenunazonade
altaactividadturstica.
Hiptesis
En base al planteamiento anterior surge la siguiente hiptesis: Es conveniente invertir en un
terrenoparadesarrollarunhoteltipoboutiqueenlazonaCentrodePlayadelCarmen?

IPANORAMAGENERALDEQUINTANAROO

Selva,mar,historiayjuventud


QuintanaRooesunodelos31estad
dosquejunto
oconelDistriitoFederalco
onformanlas32
entidades federativas de Mxico. Se ubica al este de la Pennsula
P
de Yucatn, en la
frontera con
c Centroam
mrica. Colinda con los estados
e
de Yucatn
Y
haciaa el noroestee y
Campeche
e al oeste; all norte con el
e Golfo de Mxico;
M
al su
ur el Ro Hon
ndo delimita su
fronterraconBelice yunasseallesdepiedracolocadasensu
sierra (LasMojonerras)delimitan
nsufronteraconGuatem
mala.
Las plaayas al orien
nte de su territorio son baadas porr las
aguasd
delMarCarib
be,esporello
oqueesteesttadoesconocido
en el mundo
m
como
o El "Caribe Mexicano".
M
Es
E junto con Baja
California Sur la entidad ms joven del pas (am
mbas
promo
ovidasdeTerritorioFederaalaEstadoLLibreySoberaano,
el8deeoctubrede1
1974).2
Cap
pital

Chetumal

MaayorCiudad

Cancn

Sup
perficie

50,844km

Coo
ordenadas

Latitud

21351749N

Lon
ngitud

86428925O

Altiitudmxima

230msnm(C
CerroElCharro)

Pob
blacin(2005)

1,154,800haab

Den
nsidad

17.4hab/km
m

Cre
eacincomoestad
do

8deoctubreede1974

Gob
bernador

FlixGonzleezCanto(PRI)

Hussohorario

UTC6

Mu
unicipios

Gen
ntilicio

Quintanarroense

Sitioweb

www.qroo.ggob.mx

1A
Aspectosfsicos
1.1Geolog
ga
Quintana Roo
R
conform
ma una regiin con graandes llanuraas y peque
as declives y
elevacionesshaciaelestee.LaPennsuladeYucatn
ndelacualfo
ormaparteemergidelm
mar
yporesaraaznabundan
nlosrossubtterrneos.Elssuelopredom
minantementeecalizoayudaaa
lafiltracindelaguade laslluviashaacialascapassinterioresdelossistemaassubterrneeos
acuferos, formando
f
asiimismo los ya mencionad
dos depsitoss y corrientess subterrneas,
que abastecen de agua a las poblacciones menorres mediante los pozos. Los
L cenotes son
s
masasdeagguaqueaflorranhacialasu
uperficiedelacortezaterrrestre;suoriggenradicaen
nla
erosin dell agua de lass cavernas, que
q las hace derrumbarsee y desplomaarse originando

DiccionnarioQuintanaRRooEnciclopediaaRegional,HcttorCampilloCuaautli,FernndezEditores,Mxico,1988


dichos afloramientos de agua. Como dijimos Quintana Roo es una planicie de origen
marinoconformadaporrocasdelmiocenoyelpleistoceno,exceptuandoalasrocasdelas
colinasdecolorrojointenso.
Latierradetipotsekelseencuentraenlasladerasdrenadasyzonaselevadas,dondeel
agua favorece la presencia de elementos nutritivos en su composicin. Los kankab se
encuentranalpiedelaszonasaltasyenellosseacumulanlosproductosdelaintemperie
yeldrenajeesimpedido,originandocmulosarcillosos.Losakalchssonzonaslocalizadas
enlaspartesmsbajas(aguadasysabanasconpocoonadadedrenaje).
Laselvacubrelamayorpartedelestado,existiendoexcepcionescomolaszonastaladasy
habitadasporelhombre.Enlascostasyregionesaledaasexistenregionesbajasdonde
se acumulan las aguas de las lluvias formando lagunas pequeas. Estas zonas se
encuentran deshabitadas debido a la insalubridad, plagas (mosquitos), entre otros
factoresoriginadosporelestancamientodeagua.
1.2Orografa
ElrelieveesescasoyaqueQuintanaRoocarecedemontaas.Solamenteexisteunasuave
declinacin de oeste a este; esto es hacia el Mar Caribe. A pesar de esto se tiene una
impresin de ser una zona plana y dura en especial en las colindancias con el vecino
estadodeYucatn.LaSierraBajallamadaPuucporlosmayasalcanzasolamente60msnm,
pero se eleva a partir de Maxcan, hacia el oeste y con el nombre de Sierra Alta corre
paralelaalacosta;sedetieneantesdeChampotn,tuercealnoreste,cruzalareginde
los Chenes, se interna en Quintana Roo, se dirige al sur y se une a las cordilleras de
GuatemalayChiapas.SusestribacioneslleganhastaeloestedelaLagunadeBacalarya
losmrgenesdelRoHondo.
1.3Hidrografa

No existen corrientes de agua debido a la permeabilidad del estado (la cual origina
cenotes y corrientes subterrneas). Encontramos el Ro Hondo al sur de la entidad que
adems es frontera natural con Belice que bsicamente est conformado por una grieta
profundaquejuntadosplanosinclinadosypordondecirculaelagua.
OtrocuerpodeaguaimportanteeselroAzulposee136kmdecorrientenavegableylo
encontramos tambin como frontera natural al
surdelaentidadquelimitaaGuatemalayBelice
de Quintana Roo; surge en Guatemala gracias a
losMontesMayas,desembocandoenlaBahade
Chetumal muy cerca de la capital del estado,
dondeformauncanalde2,5mdeprofundidad,
que utilizan las embarcaciones a su paso por
Belice. En pocas de lluvias aumenta su
extensin navegable aprovechndola para el
transportedemadera.
10


ElRoAzulestubicadoenelsuroestedeChetumal.Otrosrosimportantesson:elJass,al
nortedeCalderitas;elTurbio,alestedeChiquilyalsurdelaisladeHolbox;elIndio,al
surdelaBahadelEsprituSanto,yelKik,alnorestedeCalderitas.
Hay tambin lagunas, as como innumerables corrientes subterrneas, que afloran y
tienen alto rendimiento. En ocasiones afloran
naturalmente a la superficie y reciben el nombre de
aguadas, y tienen usos agrcolas y ganaderos. Otras
vecessepresentancomocapasderocaquelascubreny
muestran presentaciones de pozos abiertos o
encuevados que se llaman simplemente cenotes.
Existen por ltimo algunos arroyos, afluentes del Ro
Hondo o que desembocan en la Laguna de Bacalar,
cercadeChetumal.
2AspectosNaturales
2.1Clima
Predomina el clima tropical con lluvias en verano, excepto en el suroeste y el sureste,
dondepredominaunatemperaturatropicalconintensaslluviasperidicaseinviernoseco
enlascomarcasdelnorte.Ensntesiselclimamayoritarioenlasregionescentroyeste,es
eltropical,conlluviasenotoo.Aloestetambinestropical,peroconlluviasintensasen
verano. Al norte, el clima es de sabana con lluvias peridicas e invierno seco. La
temperatura media anual en el estado es de 26 C. La poca de secas comprende de
febrero a mayo, y la de lluvias de mayo a octubre, aunque con frecuencia se prolonga
hastaenero,enformadechubascosprocedentesdelnorte.
2.2Litoral
Cuenta con 865 km de litorales. La porcin correspondiente al
Golfo de Mxico al norte, conforma literalmente un seno
llamadoLagunadeYalahau,queselocalizaenfrentedelaIslade
Holbox. En el extremo septentrional de sta se halla el Cabo
Catoche. El Ro del Limbo es un canal estrecho que separa
HolboxdelaPennsuladeYucatn.Siguealsur700kmdecosta
sobre el Mar Caribe, cuyo desarrollo puede dividirse en cinco
tramos:

En el primero hasta Puerto Morelos (20 50' de latitud), donde se presentan

caractersticas coralinas y presentan muchos bajos que rodean a las islas;
existiendo entradas de mar con poca profundidad que son el efecto del
afloramientodelosbancosdecoral(rosdeChacmuchuch,InglsydeNizuc).Los
accidentes geogrficos ms notables son las puntas (Arenas, Cancn, Nizuc,
PetempichyTachact),ylasislas(Contoy,CayoSucio,IslaBlanca,IslasMujeresy

11

Cancn) prximas a la zona continental. En la

parte norte existe una barrera de arrecifes de
coral, donde se presenta un bello oleaje de
aguas turquesas con gran biodiversidad de
especies marinas. Este es el gran atractivo que
se brinda al turista en la zona conocida como
RivieraMayaquepartedesdeIslaMujereshasta
XelH,pasandoporCancn,PlayadelCarmen,
IslaMujeresyCozumel.
Lasegundaporcinsecaracterizaporllevarunadireccinalsuroesteposeeplayas
angostas, las puntas Cliz y Maroma, las caletas de Chacahlal, XelH, Xcaret,
YalkySolimn,lasruinasdeTulumy,a17kmdelapennsulalaisladeCozumel.
Apartirdeestaislasepresentanplayasderocacaliza,cuyaspuntasmsnotables
sonPuntaClizyPlayadelCarmen,hastallegaraTankha.
Elterceroalsurpresentaunalneacontinuaalolargode35kmyluegolasBahas
de Ascensin (19 40' en su parte media) y del
Espritu Santo (19 21'), obstruidas por cayos y
arrecifesporcuyaraznnohaypuertosquese
alberguenendichasbahas.
El cuarto de 150 km y sin accidentes
considerables, salvo las quebradas de Uvero y
Xcalac, que sirven de abrigo a pequeas
embarcaciones, culmina en la boca de Bacalar
Chico,alfinaldeunapennsula,enellmitedeCayoAmbergris,queyapertenece
aBelice.
Elquintoyltimocorrespondealascostasdelnoroeste,norteyestedelabaha
de Chetumal. De escasa profundidad y poblada de bajos, sta se conecta por la
bahadeSanJosconlaLagunadeBacalar,de40kmdelongitudpor2deancho,
queasuvezestcomunicadaconelroHondoporelcanaldeChac.Otraslagunas
delsurson:CenoteAzul,Om,Guerrero,Mariscal,yChichanh;enelcentro:Ocn,
Chacchoben, Nohbec, Chichankanab, Kanab y Petentulich; y las del norte:
ChunyaxchyCob.ElcenotedemayorrelevanciaeselllamadoLagartodeOro(o
CocodriloDorado).

2.3Flora
Varadeacuerdoconelclima,deselvabajaaselvaalta.La
riquezasilvcolaesunadelasfuentesdeingresodelestado,
ya que la entidad produce maderas preciosas de ptima
calidadcomoson:caoba,cedrorojo,primavera,palorosay
roble; estas especies constituyen dos terceras partes de la
superficiearboladadelestado.Otrasespeciesmenoresson:

12


elbano,elhuizacheyelhuanacaxtle.Delasespeciesnomaderables,lamsimportante
es el chicozapote, rbol del que se extrae la resina para fabricar el chicle, el cual es
exportadoensutotalidad.
2.4Fauna

Peces: sardinita o topote, potetes o molis, bandera,

bolines,mero,pargo,mojarra,lisayhuachinango.
Anfibios:manodemetate,ranaysapo.
Reptiles: pochitoque, jicotea, cocodrilo, iguana,
iguana rayada, pasarros, lagartija, boa, petatillo,
culebra ratonera, cordelillo, bejuquillo, vbora
chirrionera,nauyaca,vboradecascabelycantil.
Aves: garza morena, garza blanca, pedretes,
esptulas, bises, flamenco, pato golondrino, cerceta
de alas azules, pato boludo, pato colorado, pijije,
gallareta, zopilote cabeza colorada, zopilote real,
guila pescadora, faisn negro, guan cornudo,
chachalacas, cut o pavo de monte, gallitos de agua,
chorlitos, paloma, bho gran duque, lechuza de
campanario, chotacabras, cuerpouines, garrapateros, cuclillos, correcaminos,
martn pescador, tijeretas, tucn, pico real, pjaro carpintero, trepatroncos,
chompipis,pitivirrncolorado,golondrina,verdn,calandriaydominiquito.
Mamferos: tlacuache, comadreja, ratn tlacuache, murcilagos (zapatero,
siricotero,vampiro,guanero,pescador),monoaraa,
armadillo, oso hormiguero, ardilla, tuza, ratn
arrocero, rata jabalina, tepezcuintle, tuza real,
conejo, jaguar, ocelote, tigrillo, puma, onza o
leoncillo, zorra, mico de noche, mapache, coat,
martucha, comadreja, zorrillo, nutria, tapir, jabal
(pecar),venadocolablancaytemazate.

3AspectosSociales
3.1Municipios
QuintanaRoocuentacon9municipios,en2008seformelnovenomunicipio(Tulum),a
continuacinsedaunabrevedescripcinenordencronolgicodecreacin.

001 Municipio Cozumel: Cozumel (Cuzamil en idioma maya yucateco: Isla de las
Golondrinas)estformadoporlaislahomnima,laterceramsgrandeylasegundams
pobladadelpas,ydosenclavescontinentales.Se ubicaalsurestedelestado,enelMar
Caribe,aunoscincuentakilmetrosdeCancn.

13


doenelcenttrodelestado
oy
002MunicipiodeFelipeeCarrilloPuerrto:Seencueentralocalizad
mente conocida como San
nta
su cabeceraa es la ciudad de Felipe Carrillo Puertto, anteriorm
CruzdeBravoyChanSantaCruz.

003MunicipiodeIslaMujeres:Elmunicipioestcconstituidopo
orlaIslaMujeeresyunsecttor
continental.

004MunicipiodeOthn
nP.Blanco:O
OthnP.SucaabeceraeslaciudaddeCh
hetumal,quees
tambin la capital del estado. Recibe su nombre en honor de Othn P.
P Blanco quiin
encabezlaacolonizacin
ndelaregin
nyfundlaciudaddeChettumal.

udaddeCanccn,famosod
destinoturstico
005MunicipioBenitoJurez:Sucabeeceraeslaciu
internacional. Cancn tiene
t
526.000
0 habitantes,, lo que la convierte
c
en la ciudad ms
m
poblada de
e Quintana Roo, y est fo
ormada por Alfredo
A
V. Bo
onfil, Puerto Morelos, Vaalle
Verde Centtral Vallarta, Joaqun
J
Zetin
na Gasca, Leo
ona Vicario, Los
L Tres Reyees, El Milagro
o y
Avante.AlggunaszonasdeCancn,principalmentelasdelnorteedelaciudad,seencuentrran
dentrodeltterritoriodeIIslaMujeres.

006 Municipio de Jos Mara Moreelos: Su supeerficie es de 6.739 km. Las principales
actividadeseconmicassonlaagriculturaylasilvicultura.

007MunicipiodeLzaro
oCrdenas:Elmunicipioestsituadoalextremonortedelestado
oy
sucabeceraaeslapoblacindeKantunilkn.

nicipioseform
mel28deju
uliode1993pordecretod
del
008MunicipiodeSolidaridad:Elmun
Congreso del
d Estado du
urante el gobierno de Mario Villanuevaa Madrid. Su cabecera ess la
ciudaddeP
PlayadelCarm
men.El13deemarzode
2008 fue segregado
s
dee su territorio
o el nuevo
Municipio de
d Tulum, po
or lo cual su
u extensin
territorialyypoblacinseeencuentra enproceso
deajuste.

009MunicipiodeTulum
m:ElMunicipiodeTulum
fue creado
o el 13 de marzo de 2008 con
territorio del
d municipio de Solidaridad. Se
localiza en la zona centronorte del estado, en
la llamada Riviera Mayya, y su cabeecera es la
ciudaddeTTulum.

14


3.2NuevosMunicipios
En la actualidad, se discute el proyecto de creacin de dos nuevos municipios en el
territorioquintanarroense,queseraneldeBacalar,conterritoriosegregadodeOthnP.
BlancoyeldeTulum,conterritoriodeSolidaridad.3
El21defebrerode2008elCongresodeQuintanaRooaprobelanteproyectodecreacin
delMunicipiodeTulum,queobtendrsuterritoriodelactualmunicipiodeSolidaridade
incluirelParqueNacionalTulumypartesdelaReservadelaBisferadeSianKan4;esto
fueformalmenteratificadocuando el 13de marzo elCongreso deQuintana Rooaprob
porunanimidadlacreacindelMunicipiodeTulum.5
3.3Demografa

PrincipalesCiudades
Ciudad

Poblacin 2005

Cancn

526,701

Chetumal

136,825

PlayadelCarmen

100,383

Cozumel

71,401

FelipeCarrilloPuerto

21,530

Tulum

14,790

AlfredoV.Bonfil

13,822

IslaMujeres

11,147

JosMaraMorelos

10,424

Bacalar

9,833

3.4HimnoalEstadodeQuintanaRoo

AnalizancreardosmunicipiosmsenQuintanaRooMilenio,7demarzode2007.
JavierChvez.QR:apruebanencomisioneslaconformacindelmunicipiodeTulum,LaJornada,21de
febrerode2008.
5
JavierChvez.TulumseconvierteenelnovenomunicipiodeQuintanaRoo,LaJornada,13demarzode
2008.
4

15

4AspectosEconmicos
4.1Agricultura
Esunadelasactividadeseconmicasmsimportantesdesueconomaybsicaparalas
zonasrurales.Elgobiernodelestadohaentregado numerososcertificadosagrariospara
beneficiodelosejidatariosyhadotadoacampesinossuscorrespondientesextensionesde
tierra.LaSecretaradelaReformaAgrariaapoyaalmbitocampesinopueshaentregado
certificados de derecho agrario, establece unidades de Desarrollo Rural Integral y
regulariza unidades agrcolasindustriales. En 1985 se vivi la ms intensa sequa de las
ltimasdcadasdandopasoalacreacindelProgramadeEmergenciadezonasAfectadas
por la Sequa brindando apoyo financiero a los sectores ms afectados. Tambin se ha
implementado la comercializacin de fertilizantes para el buen aprovechamiento de la
produccinagrcola.
Superficiesembrada:76,913ha
Arroz

3.233 ton 64.938 ha (84% de la

superficiecultivada).

Frijol

697ton

Chile

3.092ton

Cacahuate

184ton

Tomate

1.347ton

Sanda

1.468ton

Soya

185ton

Sorgo

185ton

Hortalizas

77ton

Caadeazcar

732.932ton(17,116ha)

NaranjaValencia

1.614ha

Papaya

71ton

Toronja

75ton

4.2Ganadera
Es practicada mayormente en los municipios de Othn Pompeyo Blanco, Felipe Carrillo
Puerto, Lzaro Crdenas y Jos Mara Morelos. El gobierno ha apoyado a esta actividad
econmicamediantediversasasociaciones,programasyactividadescomoelPatronatode
Alimentacin Animal, el Programa Lechero, distribuyendo forraje, brindando alimentos
balanceadosparaelganado,construyendogranjasavcolasencomunidadesmarginadas,o
entregando diversas y numerosas cabezas de ganado para su produccin. En cuanto a
datosyestadsticasacontinuacinsepresentanlosmsrelevantes:

16


Pastizales

Ganadoporcino

123.000ha
1.824 ton de carne de res. 45.000
cabezas
4.480 ton de carne de cerdo.
68.355cabezas

Avesdecorral

2.366tondecarnedeaves

Huevos

139tondehuevo

Leche

4millonesdelitros

Miel

3.546 ton de miel producidos por

4.000apicultores

Ganadobovino

4.3Pesca
Con 865 km, solamente siete municipios cuentan con costa, practicndose la pesca
riberea. Es escasa debido a la falta de organizacin para la aceptacin de las tcnicas
modernas de pesca, por tales motivos, se promueven la modernidad de la tcnica de
captura, la organizacin del producto y su comercializacin. Los pescadores
quintanarroenses estn organizados en 20 cooperativas; se cuenta con dos escuelas
secundarias tcnicas ubicadas en Holbox y Puerto Morelos, as mismo, el Centro de
Estudios Tecnolgicos del Mar brinda capacitacin para los futuros hombres del mar.
Especialatencinsehabrindadoenelestudiodelcaracolmarinoparaevitarsuextincin,
sehanhechocultivosdeestaespecie,ascomodelatilapia.ElBancoNacionalPesqueroy
Portuariohabrindadosuayudaenelmejoramientodelaflotapesquera.
Especie
Camarn
Caracol
Langosta
Tiburn
Escamaengeneral

Toneladas
1.308
1.335
737
331
1.908

PuertospesquerosenQuintanaRoo
Puerto

Municipio

Equipamiento

Centrosderecepcinysucapacidad

Cozumel

Cozumel

Medianamenteequipado.

IslaMujeres

IslaMujeres

Medianamenteequipado.

1concapacidadde110ton/da.

PuertoMorelos

BenitoJurez

Medianamenteequipado.

2concapacidadde110ton/da.

PuertoJurez

BenitoJurez

Medianamenteequipado.

1concapacidadde110ton/da.

Holbox

LzaroCrdenas

Medianamenteequipado

1concapacidadpara5ton/da.

PuntaAllen

1concapacidadpara5ton/da.

Ubero

1concapacidadpara5ton/da.

Xcalac

1concapacidadpara5ton/da.

Cancn

BenitoJurez

1concapacidadde110ton/da.

Chetumal

OthnPompeyoBlanco

1concapacidadde110ton/da.

17


4.4Silvicultura
Cuentacon12ejidos:CarrilloPuerto,Chacchoben,Naranjal,SantaMara,Solferino,Tres
Garantas.
4.5Industria
Ocupando un lugar secundario en la economa estatal, se ha brindado apoyo para la
creacin de zonas industriales abastecidas con los servicios correspondientes para su
debido funcionamiento. Se cuenta con tres parques
industriales: Parque Industrial Chetumal (en el municipio de
Othn P. Blanco), Parque Industrial Leona Vicario (Felipe
Carrillo Puerto) y Parque Industrial Puerto Morelos (Benito
Jurez). Tambin el estado cuenta con una significativa
produccindeazcardecaa.
4.6Tursmo
Entre las principales actividades econmicas del Estado
sobresaleelturismo,elcualseconcentraenelbalnearioylas
playas de Cancn, uno de los centros tursticos ms visitados
del mundo, y en la Riviera Maya costera, que abarca desde
Puerto Morelos hasta Tulum y la isla de Cozumel, la cual
cuenta con diversos arrecifes para bucear, teniendo como
ciudad principal a Playa del Carmen. A 6 kilmetros al sur de Playa del Carmen se
encuentraXcaret,unyacimientoarqueolgicomayayparquetemticoecolgico,donde
sepuedenpracticardiversasactividadesacuticasyconocerlacultura,florayfaunadela
regin.
La costa sur del estado recientemente se ha ido explotando y
existen poblaciones tursticas como Xcalac y Mahahual, donde
seencuentraunmuelledondellegancruceros.
PuertoAventurascuenta conmarinas detipoparticularporlo
que resulta el fraccionamiento residencial ms exclusivo de la
zona, ah se han logrado ubicar algunos de los ms exclusivos
resortsdetodalaRiviera.

18

IISOLIDARIDAD,PLAYADELCARMEN

Orgullosamenteplayense,dignamente
quintanarroense


Solid
daridadesun
nmunicipiodeelestadomexxicanodeQu
uintanaRooyunodelosm
ms
jven
nes en el paas al haberse formado el
e 28 de julio
o de 1993 por
p decreto del
d
ConggresodelEstaadoduranteeelgobiernod
deMarioVillaanuevaMadrrid.Sucabeceera
es laa ciudad de Playa
P
del Carrmen. El 13 de
d marzo dee 2008 fue seegregado de su
territtorio el nuevvo Municipio
o de Tulum, por lo cual su extensi
n territoriall y
6
poblaacinseencu
uentraenpro
ocesodeajustte.
Elterriitoriodonde seasientaelMunicipiodeSolidaridad
d
pertenecaensum
mayorparteaalcacicazgod
deEcab,aloss
cuales pertenecan entre otras las localidades de Tulum,,
Cob,X
XamanH(actualmenteP
PlayadelCarm
men),Tancah
h
y Pol. En las crn
nicas de los espaoles se
s describe a
a
Tulum como una ciudad tan grande como Sevilla. Laa
reginfueconquisttadaen1526porFrancisco
odeMontejo
o
quienffundlavillaadeSalamancaendonde actualmentee
se encuentra XelHa. Durante laa poca colonial la regin
n
permaneci casi de
eshabitada y no fue hastta el siglo XX
X
cuando
osefundaron
ncampamenttosparalaexxplotacindel
chicleyylamadera.
DesdelaintegracindelTerritorrioFederaldeeQuintanaRo
ooen1902,P
PlayadelCarm
menpertenecci
a la Delegacin de
e Cozumel y ms tarde, el
e 8 de octub
bre de 1974 al decretarsse al Estado de
Quintaana Roo como estado librre y soberano
o, esta ciudad pas a formar parte deel Municipio de
Cozum
mel.
AprinccipiosdelsigloXXestareggininicisudesarrolloco
onelsurgimieentodeloscaamposchiclerros
ylosco
opreros,com
munidadesconformadaspo
orgenteprovvenientedellapennsulad
deYucatnq
que
sehabaextendido consuscampamentosyccentralesde acopio,talesselcasodeLLeonaVicario
o,y
yamsscercaCentraalVallartaporelladonorttedeQuintan
naRoo.
La histtoria modern
na de Playa del
d Carmen, se especula comenz con el arribo de
d las primerras
familiaasprovenienttesdelaPennsuladeYuccatn,obligad
dasporlasco
ontingencias delaguerra de
castas (18471901) enbuscade tierrasmeno
osconflictivassdondeestab
blecerseyse esparcieron en
distinto
ospuntoscom
moCozumelyypartedelazonacontinental.
Tambinsedicequ
uealserconttratadoscom
mochicleros,aalgunosdesertaronydeciidierontrabajar
por su propia cuen
nta como pesscadores, dejando su vidaa errante parra quedarse a
a vivir en esttas
omienza un leento desarrollo, propiciad
do por el creccimiento de las
tierras. A partir de entonces co
familiaas,alcasarseloshijosehijasdeloslugaareostantoeentreellosco
omoconfuereeos.

Javier Chvez.Tulu
umseconvierteenelnoveno
omunicipiodeeQuintanaRoo
o,LaJornada,13demarzo de
2008.

20


ElcentrodePlayadelCarmenestuvopormuchotiempoenloqueahoraeslaCalle6enlazona
federalmartimaterrestreyQuintaAvenidayenesetiempoalacomunidadseleconocicomo
PlayaMorentessiendoalprincipiounaincipientecomunidaddecuatroocincopalapasdehuano.
Delossesentaenadelanteempiezaunrpidoyprogresivocrecimientodelapoblacin,apartirde
entonces Playa del Carmen deja de ser un lugar de paso hacia Cozumel y comienza a tener
actividad econmica. Sin embargo, en el aspecto poltico aun venan de Cozumel los
nombramientosparalosprimerossubdelegadosyposteriormentelosdelegados.

Superficie:

2,278.04km

Poblacin(2005):

135,589habitantes

Cabecera:

PlayadelCarmen

Fecha
20reacin:

de

28dejuliode1993

Latitud:

20451946N

Longitud:

86578805O

Secciones:

1delegacin

Pdte.Municipal:

RomnQuianAlcocer(PRI)

Gentilicio:

Solidaridadense

Sitioweb:

www.solidaridad.gob.mx

1Aspectosfsicos
1.1Orografa
Elmunicipioseencuentrasobreunaplaniciedeorigentectnico,lasmximaselevaciones
soninferioresalos25metrossobreelniveldelmar,estaselevacionesdisminuyenhaciala
zonadelacosta.
1.2Hidrografa
La roca caliza, sumamente permeable, que forma el suelo de esta regin no permite la
existenciadecorrientesdeaguassuperficiales,secuentaconinnumerablescenotes.Los
cenotesson,enlamayorpartedeloscasos,ensanchamientosdecomplejasredesfluviales
subterrneas,queenocasionesseabrenpasohastaelmar.Enstos,elaguamarina,ms
densaqueladulce,puedepenetrarporelfondodelsistemafretico.Porello,haycenotes
enlosqueapartirdedeterminadaprofundidadelaguapasadedulceasalada.
Laprofundidaddelacuferovade5a10m,perotambinselocalizahastade1mdela
superficie y su espesor medio es de 19 m. Las familias de agua predominante son las
sdicocloruradasysdicocloruradasulfatada.

InstitutoNacionaldeEstadsticayGeografa.Principalesresultadosporlocalidad2005(ITER)

21


1.3Clima
Elclimadelmunicipioesclidosubhmedoconlluviasenelveranodemayorhumedad.La
temperaturamediaanualesde26C,lastemperaturasmsbajasseregistranenelmes
deenerocon14Cylasmximassealcanzanenelmesdeagostocon33C.Losvientos
predominantessonlosdelsureste.La precipitacinpluvialanualoscilaentre los1,300y
los1,500milmetrosconestacindelluviademarzoanoviembre.
ElclimaseveafectadoporlosCiclonesoHuracanes,queaumentanlaprecipitacinsobre
todo en el verano. La temporada de Huracanes se extiende del 1 de junio al 30 de
noviembredecadaao.
2Aspectosnaturales
2.1Ecosistemas
Lavegetacinseconformadeselvamedianasubperennifoliaysubcaducifolia,yselvabaja
subperennifolia,quesonparticularmentevaliosasparalaexplotacinforestaldebidoala
presencia de maderas preciosas como la caoba y el cedro. Por otra parte, en zonas
prximasalasreasinundablesyalmarsehandesarrolladocomunidadesdemanglares,
aunque la superficie que ocupan es relativamente pequea. La zona costera posee
manchonesdevegetacindedunas.
Dentro de la amplia riqueza de especies de flora detectadas en la zona se encuentra
rboles de: zapote, ramn, chechn, chacah, cedro, yaaxche, kitanche, papaya, sakbob,
mahahau, hiraea obovata, bisil, mansoa verrucifera, tatsi, habn, kaniste, guaya y palma
chit,todasdistribuidasypresentesenelcorredorCancnTulum.Enlaorilladelacosta
selocalizanreasdemanglaryalgunascinagasconespeciestalescomolosmanglesrojo
yblanco.Enlazonadelasdunascosterasexistepredominiodelauvademar,ascomola
palma cocotera entre otros. Las reas inundables o sujetas a inundacin presentan
vegetacindetule.
Los animales de la regin corresponden mayoritariamente de origen neotropical, sin
embargo estn presentes animales de origen neartco como el venado. Los principales
grupos representados son los anfibios, reptiles, aves y mamferos. Se detectaron la
presencia de 309 especies en el corredor Cancn Tulum, de las cuales las aves son las
ms difundidas de todas. Las aves se encuentran representadas por zanates, garzas
blancas,colibresypequeosmamferoscomolazorragris,ardillas,ratones,tlacuachesy
murcilagos; que junto con la gran variedad de fauna marina representan un recurso
importantedelalocalidad.

22


3Aspectossociales
3.1Demografa
Al momento de su creacin, el Municipio de Solidaridad tena una poblacin de 10,531
habitantes, Para 1995 su poblacin ascenda a 28,747 pobladores, siendo Playa del
Carmen la ciudad ms poblada con 17,621 habitantes; la entonces Delegacin de Tulm
llegaba 3,603 habitantes; el resto de la poblacin se distribua entre las localidades de
Chemuyil,Cob,ChanchnI,Akumal,SanSilverio,SanJuan,ChanchnPalmar,JavierRojo
Gmez,Yaxcheydemsdemenosde250habitantes.8
Para julio de 2008 se estima que la poblacin en Solidaridad asciende a 157,544
habitantes,deloscualesel53%sonhombrey47%mujeres.
Porotraparte,secalculaqueelcrecimientoanualdepoblacinesdel11.99%,elcualest
conformadoporelcrecimientonatural5.02%,mselcrecimientosocial6.97%,steltimo
respondealainmigracininterna,nacionaleinternacional.
El Municipio de Solidaridad es un centro de atraccin de migrantes. Como factores de
atraccin podemos mencionar la amplia oferta de empleo en el sector turstico y los
servicios conexos, el crecimiento econmico sostenido de los ltimos 15 aos y la
conformacin de redes sociales de los primeros migrantes que acogen a los recin
llegados.
DeacuerdoconlasbasesdedatosdelRegistroCivildeSolidaridad(20072008),lospadres
delosmenoresnacidosennuestromunicipiosonoriginariosdelosestadosde:Quintana
Roo (quienes provienen de los Municipios de Oton P.Blanco, Jos Mara Morelos, Felipe
CarrilloPuertoyLzaroCrdenas),Tabasco,Yucatn,ChiapasyVeracruz,principalmente.
Porotraparte,segndatosdelInstitutoNacionaldeMigracin,enel2003secalculabaqueal
menos el 7% de la poblacin que reside de modo permanente en Solidaridad es de origen
extranjero y, recurriendo nuevamente a la informacin del Registro Civil, podemos observar
quelanacionalidaddelosextranjerosquehantenidoshijosennuestroterritorioprovienende
pases de Amrica Latina (Argentina, Guatemala y Honduras principalmente) y Europa (Italia,
Francia,AlemaniayEspaa).
Proyeccionesdecrecimientopoblacional
Localidades

2008

Akumal

1,591

BarcelMaya

1,289

ChanchenPrimero

1,051

CiudadChenmuyil

1,647

Cob

1,547

Indicadoresseleccionadosdelapoblacinpormunicipio,2005

23

GalaxiaBalamTun

907

Iberostar

652

LaGuadalupana

7,922

Localidadesconfidenciales

1,894

PlayadelCarmen

135,108

PuertoAventuras

2,165

SanJuan

669

SanSilverio

720

Tulum

19,913

4Aspectosurbanos
4.1Infraestructurasocial
Solidaridadesunmunicipioencrecimientoconstanteysostenido,porlotantoserequiere
de una infraestructura social que pueda cubrir las necesidades de la poblacin, lo cual
constituyeungranreto.Actualmentecuentaconseisclnicasparticulares,cuatroclnicas
deasistenciasocialycincoclnicasmunicipales.
4.2Estructuraeducativa
Actualmente existen 9 estancias infantiles manejadas por SEDESOL, a nivel preescolar
existen25escuelaspblicasy7privadas;primarias,39pblicasy9privadas;secundarias,
5pblicas,1telesecundaria,5privadas;mediasuperior,3pblicasy2privadas;superior,
1pblicay1privada;especiales,1centrodeatencinmltipleyprivado1ICAT.
4.3Estructuradeportivayparquespblicos
Secuentanenlaactualidadcon4unidadesdeportivas,4canchastechadasy42parques
pblicos.
Es importante agregar que en el municipio se cuenta con los Centros de Atencin a la
Mujer del Sistema Municipal para el Desarrollo Integral de la Familia, los cuales son
especializadosparalaatencindecasosdeviolenciafamiliar,estncumpliendoenelmes
deoctubrede2008susprimerosdosaosdevida.
ElDIFtienebajosucargotrescentrosdedicadosalaatencindelosAdultosMayores,en
laColoniaGonzaloGuerrero,LaEstanciadeDaparalaTerceraEdad,enlacoloniaEjidal
elClubFuentedelaSabidurayenlacolonia28dejulioelCentroEspecializadopara
Adultos Mayores, donde se brindan diversos talleres y servicios a 130 personas, de
quienesacudenel95%sonmujeresysloun5%sonhombres.
4.4Puertosyaerdromos
Para la comunicacin martima existe una terminal en Playa del Carmen con un muelle
para las embarcaciones de ruta a Cozumel y para el servicio de tender a los cruceros
tursticosinternacionales quelleganfrecuentemente.EnPunta Venado,a1.2kilmetros
de Playa del Carmen, se ubica una terminal para transbordadores que realiza la

24


transportacin de carga y pasajeros a Cozumel, adems del servicio de exportacin de
materialesptreosalosEstadosUnidosporunaempresaprivada.Estazonacorresponde
alMunicipiodeCozumel.
Encuantoalacomunicacinarea,seatiende con unaerdromoparaavionesdecorto
alcance,quehacenelservicioentrePlayadelCarmenyotroscentrostursticossituadosa
cortadistancia,sobretodoCozumel.
La marina de Puerto Aventuras ofrece cobijo a barcos de cualquier tamao y en ella se
hospedan los usuarios. Cuenta con caractersticas que generan certidumbre en el
ambiente, todo el complejo es excepcional por garantizar seguridad a toda la familia.
Entre otras actividades, sin minimizar la prctica del golf, el complejo ofrece canchas de
tenis y reas de tiendas y restaurantes ubicados alrededor de la marina. Entre sus
espectculosvisualesmezclapaisajeyarquitectura.
4.5Sistemacarretero
La Carretera Federal Nm. 307 es el principal soporte de la red regional de
comunicacionesy cumplelafuncin deconectar elnorteyelsurdelestado.Sufuncin
original es la de conducir flujos vehiculares en viajes interurbanos, es decir entre
localidades, por lo que su operacin tiene caractersticas de va regional (flujo continuo,
alta velocidad, amplitud en diseo geomtrico, alta resistencia en superficie de
rodamiento,etc.).
5AspectosEconmicos
5.1Ocupacin
En el ao 2007 la poblacin econmicamente activa en el municipio fue del 45.40% del
totaldeloshabitantes,ascendiendoauntotalde28,946personas.Lapoblacinocupada
fue de 28,604 personas y represent el 98 % de la econmicamente activa total.
Comparadoconlamediaencontramoscondicionesmuyfavorablesenelmunicipio.
Laocupacinmsimportanteesenelsectorterciario,porlagrancantidaddecomerciosy
serviciosqueseofrecenalosvisitantesyturistas.
5.2Actividadeseconmicas
Lainformacinmsrecienterespectoalaindustriareflejaparael2006unaproduccinde
11874,655.0toneladasdeproductosptreosextradosdelosbancossituadosenlafranja
occidental de la carretera federal, representaba un valor de $712000,000.00 pesos,
situacinquereflejalaimportanciadelaindustriadelaconstruccinenlosltimosaos.
Las actividades identificadas involucran 74 unidades que se dedican a la industria
alimentaria,5debebidasydeltabaco,15fabricanprendasdevestir,11alamaderay39a
lafabricacindeproductosmetlicos.
La actividad pesquera se caracteriza por su carcter ribereo, para el ao 2006 se
contabiliz 147 toneladas para el consumo humano directo. La especie que mayor
volumenreportaeslalangostacon66toneladasconunvolumenyvalordeproduccinde

25


$7664,000.00 generados. En escama general la produccin alcanz un volumen de 59
toneladasconunvalorde$1349,000.00pesos.Lapoblacindedicadaaestaactividadse
distribuyeendossegmentos,elprimerobajoelesquemadecooperativascon105socios
registradosen2006contra51particularesentodoelmunicipio.
Las actividades comerciales de mayor importancia se dividen en dos segmentos, el
comercio al por mayor y el comercio al por menor. Las de mayor derrama en cada
segmentoyensuordenporelvalorgeneradoeselrubrodealimentos,bebidasytabaco.
Elsegundoeseldeartculosdepapelera,paraelesparcimientoyotrosartculosdeuso
personal.
5.3Actividadturstica
ElcrecimientodelaRivieraMayaenlosltimosaosreflejaelordende29,229cuartosde
hotel repartidos en 12 localidades. La zona hotelera ubicada en el fraccionamiento
Playacarrepresentael21.2%delatotalidaddeloscuartos,PlayadelCarmenel19.8%y
PuertoAventurasel17.9%.Adems,240hotelesdistribuidosendiferentesmicrodestinos
delaRivieraMayaalolargode80kilmetrosdelitoral.

Relacindehotelesporlocalidad
Localidad

Hoteles

Cuartos

Playacar

23

9.6

6,183

21.2

PlayadelCarmen

161

67.1

5,785

19.8

PuertoAventuras

16

6.7

5,244

17.9

PlayaParaso

2.9

3,415

11.7

PuntaBeteXcalacoco

12

5.0

2,578

8.8

Kantenah

2.5

1,876

6.4

PuntaMaroma

1.7

1,524

5.2

XpuHa

2.5

784

2.7

Xcaret

0.4

769

2.6

PuntaBrava

0.4

639

2.2

PlayadelSecreto

0.8

412

1.4

Paamul

0.4

20

0.1

TOTAL

240

100.0

29,229

100.0

La afluencia de turismo receptivo a la Riviera Maya es de las ms altas del pas con el
15.10%promedioanual.
Para2008seesperaunaderramaeconmicade1,700millonesdedlaresgeneradospor
elturismo.Seestimaqueseconstruyanalrededorde3,000nuevashabitacionesporao
en la Riviera Maya, lo cual genera un gran beneficio econmico. Segn la Organizacin
MundialdeTurismo,porcadacuartodehotelqueseconstruyeenestazona,segeneran
1.5 empleos directos y 2.5 indirectos, lo cual beneficia a 4 nuevas familias por cada
habitacinedificada.

26


Laestadapromediodeloshuspedesesde6.7das.Registrando3.2dasparaelturismo
nacionaly6.9dasparaelinternacional.Latarifaactualpromedioesde$2,465.51pesosy
respectodelaoanterior,tuvounavariacindel20.29%locualindicalaespecializacine
incremento en costo por exclusividad. Para febrero de 2008, la tasa promedio de
ocupacindiariaenlaRivieraMayafuedel90.1%.
De un total de 532,164 turistas extranjeros en la Riviera Maya se sabe que 42.75%
provienen de los Estados Unidos, Canad representa el 30.19%, Europa el 24.11%,
Sudamricael2.39%yelrestodelmundoel0.56%.
La estacionalidad de los visitantes nacionales es principalmente en verano, durante los
mesesdejulioyagosto,adiferenciadelosextranjerosquepresentansumayorafluencia
en el mes de marzo, aunque por los porcentajes de participacin del turismo extranjero
predomina durante la mayor parte del ao, acentundose en algunos meses el turismo
europeo.
El turismo receptivo es aquel que realizan personas de pases forneos y que entran al
territoriodeunpasreceptor,implicalaatencincon"calorhumano"yconlatransicin
deinformacinenelcampodelturismoorganizado.
5.4Atractivosculturalesytursticos
Ladiversidadculturaldel municipiose puedecontemplarenlas instalacionesdelCentro
Cultural de Playa del Carmen, as como en el Centro Cultural La Ceiba, lugares donde se
presentan exposiciones pictricas, esculturales y artesanales entre otras. Se realizan
talleres y cursos de literatura, pintura, msica danza, teatro y muchas ms, para toda la
poblacin.
Solidaridad,mejorconocidoenelmundocomolaRivieraMayaesunodelosdestinosms
atractivosdelCaribemexicano,cuentaconhermosasplayasdesuaveoleaje,comoPlaya
Paamul y Playa Paraso, ideales para descansar y tomar el sol; otro atractivo son los
parques ecolgicos de Xcaret y XelH, donde se puede practicar una gran variedad de
deportesacuticos:snorkel,windsurfeinclusokitesurf,nuevodeporteextremoquetiene
comoparticularidad,laasociacindelsurfyelparapenteparadeslizarseagranvelocidad
sobrelasolasdelmar.
Para quienes gustan del buceo, en la zona del muelle, se pueden contratar recorridos al
GranArrecifeMaya,elsegundomsgrandedelmundo,dondesepuedebucearamsde
10mdeprofundidad,entrecientosdepecesmulticoloresycoralesconmsde500aos
deantigedadobien,realizarrecorridosporlazonadecenotesycavernasdondetambin
se pueden explorar las profundidades de estos espejos de agua conectados de forma
subterrnea.
Alcaerlanoche,serecomiendacaminarporlaQuintaAvenida,elpuntodereuninms
famosodePlayadelCarmen,dondeabundantodotipoderestaurantes,baresyantrosde
ambiente cosmopolita, as como un centro comercial con tiendas de ropa, joyeras y
boutiquesexclusivas.
Playa del Carmen puede ser el punto de partida para excursionar a los lugares cercanos
para disfrutar de la belleza natural de sus alrededores, la gastronoma y cultura de la
27


regin. Xcaret es un Parque Ecolgico y Arqueolgico, ubicado a 7 Km. de Playa del
Carmen, dedicado a la difusin de la cultura maya, as como a la preservacin del
ambienteyalaecologa.Ofrecenomenosde25actividadespararealizar,comobuceoo
snorkelensusrossubterrneos,caletasylagunas,yobservacindelaexuberantefloray
faunalocal.
Cozumeleslaislamexicanamsgrandeylamsvisitada,enespecialporlosamantesdel
buceo. Se sita frente a la costa de Playa del Carmen, a 40 minutos va ferry. Posee un
aeropuerto que recibe vuelos nacionales e internacionales y un muelle de altura para
cruceros tursticos. Existen hoteles de excelente infraestructura y servicios, restaurantes
conlamayorvariedaddefrutosdelmarymltiplesopcionesendiversinnocturna.
PuertoAventurasesunodelosdesarrollostursticosmsrecientes.Localizadoa19Km.al
sur de Playa del Carmen, este complejo de hoteles, condominios y villas dispone de
restaurantes,tiendas,uncampodegolf,unmuseoyunmuellecontodoslosservicios.
Akumal, a slo 32 Km. de Playa del Carmen, es un pequeo pueblo preferido por los
amantes de la calma y la vida aislada. Posee una espectacular baha de aguas
transparentesymsde200cuevassubterrneas,aptasparaelbuceoysnorkel.Tambin
estodavaunodelossitioselegidosporlastortugasmarinasparadesovar.
XelHeselparqueecolgicoconelacuarionaturalmsgrandedelmundo,idealparala
prcticadesnorkelybuceoensuscavernasypozos.Seencuentraa49Km.dePlayadel
Carmen. El turista puede recorrer la zona a pie, en bicicleta o en tren, y disfrutar de su
playa.
Tulumestubicadoa62Km.dePlayadelCarmenypresentatresreasdiferenciadas:la
zona hotelera, el pueblo y la zona arqueolgica. En las villas cercanas, el viajero puede
experimentar la cultura maya en el idioma, artesanas y tradiciones, que sus habitantes
mantienenvivos.
Puerto Morelos, a 32 Km. de Playa del Carmen, es un pequeo pueblo de pescadores
valorado como un lugar tranquilo y bohemio. Cuenta con bonitas playas y arrecifes
cercanosparapracticarsnorkel.
Cancn es la ciudad turstica ms importante del Caribe mexicano, a 65 Km. al norte de
PlayadelCarmen.Tieneunazonapeninsularconhermosasplayasymajestuososhoteles,
yotra,cntrica,enelcontinente,conrestaurantes,barestpicos,ytiendasdeartesanas.
6Aspectospolticos
El Ayuntamiento de Solidaridad est integrado por un Presidente Municipal, un Sndico, seis
Regidoreselectossegnelprincipiodemayorarelativaytresregidoreselectossegnelprincipio
derepresentacinproporcional.SeeligeunsuplenteparacadaintegrantedelAyuntamiento.
LaseleccionesconstitucionalesparalosmiembrosdelAyuntamientosecelebranel3defebrero,
los funcionarios son electos por sufragio universal directo, libre y secreto de los ciudadanos
quintanarroenses en ejercicio de sus derechos, mediante el sistema electoral mixto de mayora
relativayderepresentacinproporcionalconformealasbasessiguientes:

28


Cada partido poltico postular una lista de ocho personas paraocupar los cargos de Presidente
Municipal,SndicoyRegidores.ElPartidoPolticoqueobtienelamayoradevotosacreditarasus
miembrosenloscargosparalosquefueronpostulados.
LoscargosdeRegidoreselectossegnelprincipioderepresentacinproporcional,seasignanalos
PartidosPolticosquehayanobtenidoporlomenoselcuatroporcientodeltotaldevotosvlidos
emitidosenelMunicipio,exceptoelPartidoPolticoqueobtuvomayoradevotos.
7PlayadelCarmen
Playa del Carmen es la cabecera del municipio de Solidaridad,
Quintana Roo,localizadoalsurestedeMxico,yalsurdeCancn.
EstdentrodeloquesehadenominadolaRivieraMaya.Laciudad
(ubicadaenlascoordenadas20.62nortey87.07oeste)esbaada
porlasaguasdelMarCaribeysuprincipalactividadeconmicaesel
turismo. Esto viene de la mano que tambin se genere mucho
trabajo en la industria de la construccin, esta es la segunda
industriamsimportantedelmunicipio.
7.1Desarrolloycrecimiento
En el ao 1985 su poblacin era de 1000 habitantes, en el
2003 ya contaba con una poblacin de 49,000 habitantes,
aunque cifras de autoridades municipales no reconocidas
plenamente apuntan que para junio de 2004 esta ciudad
tena ms de 100,000 habitantes, ya que tiene una de las
tasas de crecimiento poblacional ms altas del continente
(alrededorde20porcientoanual)debidoprincipalmentea
la inmigracin de personas de distintas partes de la repblica en busca del trabajo que
demandalaindustriaturstica.CifrasdelInstitutoNacionaldeMigracindel2003sealan
que al menos el 7 por ciento de su poblacin que reside de modo permanente en esta
ciudadesdeorigenextranjero.Hastanoviembrede2004,elcrecimientodeestedestino
tursticosetraduceenunaofertahotelerade23mil428habitacionesenoperacinyuna
afluencia anual de viajeros estimada en poco ms de dos millones de personas,
principalmente de Estados Unidos, Canad y Europa. Existen proyectos hoteleros en
marcha que permiten establecer que el crecimiento de la infraestructura turstica ir en
ascensodurantelosprximoscincoodiezaos.Esunaciudad
muybulliciosaenlaprincipalcallellamadala5ta.Avenidaque
esparalelaalacostayesdondeseencuentranlamayorade
establecimientos como tiendas y restaurantes. Al igual que
Cancn sus playas se distinguen por poseer una fina arena
blancayunimponentemarazulturquesa.

29


7.2Historia
EntiemposprehispnicosPlayadelCarmensellamabaXaman
H(idiomamaya:XamanJa','AguadelNorte')yeraunpunto
de partida de los mayas en su peregrinaje al santuario de
Ixchel en Cozumel. El primer asentamiento moderno data de
principiosdelsigloXXcuandoallseubicunacomunidadde
pescadoresyproductoresdecocoterosydelrboldelchicle.
Hasta mediados de los aos ochenta Playa del Carmen era un pequeo pueblo de paso
con menos de 1,500 habitantes, pero en las ltimas dos dcadas se ha transformado
vertiginosamentealritmodelcrecimientodelturismo.9
7.3Industriadelturismo
PlayadelCarmenofreceunaseriedeatraccionesensusalrededores.
Xcaret. Parque Ecoarqueolgico situado a 6 kilmetros al sur de Playa del Carmen, en
dondesepuedeapreciarlaculturadeMxico,laflorayfaunadelaregin,lasruinasdela
antiguaciudadmayadePol,yasuvezdisfrutardelasplayasycenotesdelMarCaribe,
losrossubterrneos,elnadocondelfinesylaprcticadesnorkel,entreotrasactividades
acuticas.
Cozumel.IslaubicadaalfrentedePlayadelCarmen,aslo45minutosenferry.
Tulum.Zonaarqueolgicamayaubicadasenlacosta.
XelHa.Parqueecolgicoconsusprincipalesatractivosquesonlacaleta,jardinesygrutas.
PequeosHoteles.
El esqueleto de la hotelera en Playa del Carmen es la suma de los pequeos hoteles
ubicados en el casco antiguo de la ciudad. Ofrecen un servicio personalizado que refleja
muchas veces las tradiciones de los pases de origen de sus propietarios (entre ellos
muchositalianos,algunosalemanes,franceses,argentinos).
Dentro de Playa del Carmen se ha desarrollado el complejo turstico hotelero Playacar,
dondecadenashotelerasinternacionaleshanconstruidoresorts.
7.4Deportes
EnelmbitodeportivolaciudadcuentaconelequipodeftbolInterPlayadelCarmen,
quecuentaconuncampeonatodeTerceradivisinmexicanayquejuegaactualmenteen
lazonasurdelaSegundadivisinmexicana,laterceraenimportanciaenMxico.

MunicipiodeSolidaridadPginaoficial(http://www.solidaridad.gob.mx/)

30

IIIANLISISECONMICODELPROYECTO

La razn no basta; se necesita, para

instaurar la paz en la sociedad de los
hombres, una cualidad ms flexible,
menosrigurosa,quetienequevercon
lamismafuente,elmismorgano,que
sirve de sustento a la razn: esta
cualidadeslaastucia.
IkramAntaki


1Ubiccacin
El Hoteel Boutique se localizar en el estado
o de Quintan
na Roo, mun
nicipio de Solidaridad, en la
cabeceera municipal de Playa del
d Carmen, zona centro en la Colon
nia Xaman Ha, Regin 00
03,
Manzana53.
a
tienen una supeerficie de 2,94
48.44 m y de
d 1,948.87 m,
m
Los lottes que el terrateniente aportar
forman
ndounasupe
erficietotaldee4,895.73m
Seencuentranubicaadosen:
LOTE1
Direcccin

LOTE2

C
Colindancia

Diireccin

Colindanciaa

Noroestte

60.65

10Avenid
daNorte

Noroeste

4
40.64

Lotee1

Norestee

48.73

Calle20N
Norte

Noreste

4
47.87

Callee20Norte

Sureste

40.64

Lote2

Surreste

4
40.00

5A
AvenidaNorte

21.31

dParticular
Propiedad

47.76

Av. Co
onstituyentes
QuintanaRoo

Surroeste

4
48.81

Prop
piedadParticular

Suroestte

de

32


2Aspectosurbanos
Elaccesoprincipalserporla5AvenidaNorte,yaqueestcatalogadacomocorredortursticoy
esdegranafluenciayla10AvenidaNortepresentaconflictosdetrficovehicularporsucercana
aunsitiodetaxistursticosyalaGlorietadelaCabezaOlmeca.
Alrededordelpredioselocalizanrestaurantes,bares,cafeteras,tiendasderopadediseador,un
sitiodetaxistursticosyunaccesopblicoaPlayaMamitas.
Lasvistasquepresentaelterrenosonnormaleshaciaelcontextoasualrededoryhaciaelsureste
y suroeste son del Mar Caribe y la Isla de Cozumel. Su orientacin es sureste noroeste con
respectoalacalledeaccesodefinida.
3ServiciosPblicos
Cuentaconlossiguientesserviciospblicos:abastecimientodeaguapotable,atravsderedde
distribucin con suministro mediante toma domiciliaria; drenaje y alcantarillado; red de
electrificacin:suministroatravsderedessubterrneas;pavimentos:deconcretoasflticosobre
rellenocompactadoyadoquinadosobreandadorturstico(5AvenidaNorte);otrosservicios:red
telefnica,recoleccindebasura,vigilancia,sealdeT.V.porantenacomnyporcable.
4EquipamientoUrbano
Elequipamientourbanoquese cuentaenlazonaeselsiguiente:escuelas,centroscomerciales,
hoteles,bancos,parques,iglesias,deportivos,gasolineras,accesospblicosaplayas,muellefiscal,
capitanadepuerto,nomenclaturaencalles,sealizacin.
5Caractersticasactualesdelterreno
El rea de influencia del hotel se presume pudiera comprender en su radio de accin la zona
CentrodePlayadelCarmen,elCascoViejodondeseubicaelmuellefiscalaCozumelhastala
Playa Cocobeach, as mismo tendra influencia en Cozumel, debido a su cercana con el muelle
fiscal.
Los terrenos son de forma regular con topografa plana. El terreno ubicado sobre 10 Avenida
Nortecuentacon3frentes;elterrenoubicadosobre5AvenidaNortecuentacon2frentes;segn
el Plan de Desarrollo Urbano del Centro de Poblacin de Playa del Carmen 200220026, ambos
cuentanconlassiguientesrestricciones:

33

Restriccin

Unidad

Cantidad

Usodesuelo

Mixto(MC)

habitacional,comercial,servicioy
equipamiento

Densidad

Habitantes/Ha

240

Saturacin

Cuartos/Ha
Vivienda/Ha

100
60

Superficiemnimadeterreno

160

Frentemnimo

Viviendamxima

terreno

Factordeocupacindelsuelo

70%

Coeficientedeutilizacindelsuelo

200%

Coeficientedemodificacindel
suelo

75%

Alturamxima

m
niveles

12
3
hasta20cuartos
1porcada2cuartos
msde20cuartos
1cajnporcada5cuartos,ms3cajones
paravehculosdeservicio

Cajonesdeestacionamiento

cajn

Frentejardinado

30%

Restriccinfrontal

Restriccinposterior

Restriccinvapblica

m
6
RestriccinZFMT
Fuente:PlandeDesarrolloUrbanodelCentrodePoblacindePlayadelCarmen200220026.

34

eportefotog
grficodelte
errenoysuentorno
5.1Re
5.1.1T
Terrenos

1
1Sujeto10Ave
nida

2Sujjeto10Avenida

3Sujeto5Avenida
3

4Sujjeto10Avenida

5Sujeto5Avenida
5

6Sujjeto5Avenida

35


Entorno
5.1.2E

7C
Contraesquina

8AvJure
ezy5Avenida

95aAvenida

10
0CabezaOlmecaa

11Constituyentes

12Calle8

13
3ClubPlayaMam
mitas

14Crucero
oPlayaPelcano
os

15MuelleFiscal

16
6PlazaPaseode
elCarmen

17Amanecer

18Atardecer

36


6Memoriadescriptivadelproyecto
Se trata de un hotel 3 estrellas tipo boutique de 24 habitaciones desplantado sobre un terreno
planoconaccesosobreavenidas,unadeellasdenominadaAndadorTurstico5AvenidaNorte.
ElhotelbrindarserviciosdeSPA,gimnasio,concierge,snacksybebidaseinternetinalmbrico.
Ladecoracindelhotelestaracargodeartistaslocalesdandolacategoradeboutique,puesen
lseexhibirnpinturas,esculturas,pantallasdelmparas,muebles,afiches,entreotros objetos
artesanales.Dichadecoracinestaralaventa,elhotelnocobraralexpositorporeltiempoque
exhibasustrabajos,perosacordarconlunacomisindel5%al10%sobreelpreciodeventa.
6.1ProgramaArquitectnico
Elhotelsedesarrollaarquitectnicamenteen2plantasdelasiguientemanera:

PlantaBaja
o
Accesoprincipal
o
Recepcin
o
OficinadeEmpleados
o
Bodega
o
Cocineta
o
Saladeexhibicin
o
Spa
o
Gimnasio
o
Pasilloasuites
o
Suites(10)

Closet

Bao

Tina

Recamara(1o2camas)

Salitadelectura

Escritorioejecutivo
Terraza

Tumbona

Piscinaprivada
o
Escaleras
o
Cuartodeinstalaciones
o
Jardn
o
Estacionamiento(51cajones)
Plantaalta
o
Escaleras
o
Suites(14)

Closet

Bao

Tina

Recamara(1o2camas)

Salitadelectura

Escritorioejecutivo

Terraza

Tumbona

Piscinaprivada
o
Concierge
o
readebebidasysnacks
o
Mirador

37

38

41

42

43

PerspectivasyRenders

44


6.9Anlisisdereas

Anlisisdereas
Espacio

m2

Canitad

Totalm2

Habitacin

72.50

24.00

1,740.00

Terraza

35.64

24.00

855.24

PasillosyEscaleras

558.58

1.00

558.58

Recepcin

57.00

1.00

57.00

Oficina

20.43

1.00

20.43

Bodega

25.07

1.00

25.07

ShowRoom

92.21

1.00

92.21

SPA

108.14

1.00

108.14

Gimnasio

216.27

1.00

216.27

Concierge

52.05

1.00

52.05

AlmacnBebidasyPreparado
Snacks

9.84

1.00

9.84

CuartodeInstalaciones

36.92

1.00

36.92

Estacionamiento

761.89

1.00

761.89

Jardn

2,112.00

1.00

2,112.00

TOTAL

4,533.64

Cimentacin

Lacimentacinprofundaestarhechaabasedepilasdeconcretofc=250kg/cm2yacero
derefuerzodelNo.4y8fy=4200kg/cm2.
La cimentacin superficial ser a base de dados de concreto, contratrabes, muros y
cadenas,especificacionessegnclculoestructural.
Estructura
Ser a base de muros de carga con blocks de concreto, columnas y trabes de concreto
reforzado segn especificaciones de clculo estructural. Las losas sern resueltas con
viguetaybovedilladeconcreto,especificacionessegnclculoestructural.

45


Acabados
Muros
Aplanadofinoconrepelladoconmasillaopastaestucoparamurosinteriores,moldurasde
yesoentremurosyplafones.Pedaceratipocanteraenmurosdefachadaaplanadoscon
repellado de estuco. Zoclos de loseta de barro en pasillos de suites. Muros divisorios a
basedetablarocaeninterioresydetablacementoparaexterioresyzonashmedas.
Pisos
Mrmol travertino en rea de acceso y en todas las habitaciones, zoclo de mrmol
travertino en habitaciones. Piso bomanite en pasillos de suites, piso antiesttico en rea
debodegasycuartodeinstalacinelctrica.
Plafones
Abasedetablarocaeninterioresytablacementoenexteriores,aplanadosyacabadofinal
conpinturablanca.
Instalaciones
Instalacin elctrica, hidrulica, sanitaria, gas lp, voz y datos, deteccin de humos
propuestas segn clculo correspondiente. Instalacin de aire acondicionado tipo KX a
basedegasrefrigerante.
Carpintera
Puertasconbastidordepinoconduelasalternadasdefresno.InteriordeclosetsconMDF
enchapado de fresno. Deck de madera en miradores. Prgolas y barandales de madera
machiche(balch).
Cancelera
Cancelera de aluminio sublimado madera en lnea 9000, cristal cmara compuesto por
cristal templado de 8mm, separador de 6mm con aire, cristal claro de 6mm; puerta de
cristaltempladode9.5mmenbaodesuites.
HerrerayEstructurasligeras
Lacresteradeledificiosercoronadaconpalapasa2aguasabasedezacateymaderade
laregin,preferentementebalch.

46

47

4681.39

VURN*
DLL/m2
725
346

Valor
Unitario
DLL/m2
1,683.00

0.00
0.00

Edad

1.00

Fzo

Vida
Probable
90.00
90.00

1.35

Fub

1.00
1.00

Fed

1.00

Ffr

Conclusin

Indiviso

OC11
OC17

OC09
OC10

EA08
EA10
EA11
OC01
OC05
OC06
OC17

EA04

IE17
IE18

IE16

IE12

IE08

IE06

IE04

Clave

PALAPAS

100.0000%

CISTERNAS O ALJIBES
ALBERCAS Y
CHAPOTEADEROS

TERRAZAS Y BALCONES
COCINAS INTEGRALES
HECHAS EN OBRA

JARDINES

PERGOLAS

BARDAS, CELOSIAS

GAS ESTACIONARIO

EQUIPOS DE BOMBEO

CALDERA
PLANTA DE LUZ DE
EMERGENCIA
ANTENA MAESTRA DE T. V.
Y F. M.

EQUIPOS DE SEGURIDAD Y
CIRCUITOS CERRADOS DE T.
V
V.

SISTEMA HIDRONEUMATICO
SISTEMA DE SONIDO
AMBIENTAL
BOVEDAS DE SEGURIDAD
MOVIBLES
EQUIPOS CONTRA
INCENDIOS

EQUIPO DE AIRE
ACONDICIONADO

Concepto

lote
m3
hab
lote

13.00
1.00

lote
lote
lote
m
lote
m2
hab

1.00
1.00

lote

lote

1.00

1.00
1.00
1.00
297.00
1.00
2,112.00
24.000

lote

1.00

1.00

lote

1.00

l t
lote
lote

lote

1.00
1
00
1.00

lote

1.00

Unidad

1.00

Cantidad

390.38
52,688.45

2,000.00
13,846.15

3,000.00
1,000.00
39,249.14
346.15
325,913.64
76.92
1,076.93

5,000.00

29,332.16
29
332 16
5,500.00

6,611.56

47,340.20

4,000.00

91,581.33

72,432.02

VURN
$/m2

20
20

20
20

20
20
20
20
20
20
20

20

20
20

20

20

20

20

20

Vida
Probable

Valor Fsico (A+B+C):

0
0

0
0

0
0
0
0
0
0
0

0
0

Edad

C) Instalaciones Especiales, Elementos Accesorios, Obras Complementarias

* Valor de Ensamble de la Construccin

Superficie Total

L 02 5
L 02 3

T1
T2

Superficie
m2
3919.50
761.89

4,897.31

nica

Clasificacin

Superficie
m2

Fraccin

300.00 m2
7,300.35 $/m2

Tipo

B) Construcciones

rea o
Corredor de
Valor

Lote Tipo
Valor de Refe

A) Terreno

6.10ValorFsicooDirecto

1.00
1.00

1.00
1.00

0.60
0.60
0.60
1.00
1.00
1.00
1.00

0.60

0.60
0
60
0.60

0.60

0.60

0.60

0.60

1.00

Fed

1.10
1.10

Fco

0.64

Ffn

1.10
1.00

1.10
1.10

1.10
1.10
1.10
1.10
1.10
1.10
1.10

1.10

1.10
1
10
1.10

1.10

1.10

1.10

1.10

1.10

Fco

1.10
1.10

Fre

0.70

Fsu

0.62

Fre

429.42
52,688.45

2,200.00
15,230.77

1,800.00
600.00
23,549.48
380.77
358,505.01
84.62
1,184.62

3,000.00

17,599.30
17
599 30
3,300.00

3,966.94

28,404.12

2,400.00

54,948.80

79,675.22

VUNR
$/m2

3,127,761
290,280

Valor Unitario
Resultante
DLL/m2
1,042

5,582.50
52,688.45

2,200.00
15,230.77

1,800.00
600.00
23,549.48
113,088.46
358,505.01
178,707.69
28,430.88

3,000.00

17,599.30
17
599 30
3,300.00

3,966.94

28,404.12

2,400.00

54,948.80

79,675.22

Valor Resultante

Valor Resultante

1.15

Fus

9,494,716

1.10
1.00

1.10
1.10

0.60
0.60
0.60
1.10
1.10
1.10
1.10

0.60

0.60
0
60
0.60

0.60

0.60

0.60

0.60

1.10

Fre

VUNR
DLL/m2
798
381.00

0.89

Ffo

Valor del Terreno:

5,102,997.02

Valor Parcial
$

Valor de las Instalaciones:

Valor de las Construcciones:

100%

Indiviso
%

973,678

3,418,041

5,102,997

48

5a Avenida Norte

Sujeto

T-06

T-05

T-04

T-03

T-02

T-01

Sujeto

10 Avenida

T-06

Centro

Playacar

Xaman-Ha

Constituyentes y
25

T-05

4,897.31

600.00

1,500.00

4,100.00

Gonzalo
Guerrero

38 Norte

T-04

4,100.00

Gonzalo
Guerrero

38 Norte

T-03

4,100.00

Gonzalo
Guerrero

38 Norte

T-02

m2
300.00

2,754.00

15 Avenida

T-01

Colonia
Centro

Centro

Ubicacin
Centro

Comparable
LT

7.1CduladeTerrenosenVenta

7EstudiodeMercado,Terrenos

USD $4,000.00

USD $1,200.00

USD $1,400.00

USD $1,300.00

USD $1,500.00

USD $850.00

USD/m2
USD $104.00

Irregular

Regular

Regular

Regular

Regular

Regular

Regular

Forma
Regular

40.00

24.00

30.00

46.00

46.00

46.00

54.00

Frente
12.00

96.60

25.00

50.00

89.13

89.13

89.13

51.00

Fondo
25.00

Plano

Plano

Plano

Plano

Plano

Plano

Plano

Topografa
Plano

3 Vialidades

2 Vialidades

4 Vialidades

Corredor de
Valor

Andador
Turstico

Intermedio

Intermedio

2 Vialidades

3 Vialidades

Ubicacin2
Intermedio

Corredor de
Valor

Avenida

Avenida

Avenida

Normal

Zona
Normal

mixto

mixto

mixto

habitacional

habitacional

habitacional

mixto

Uso de Suelo
habitacional

Foto 1

Foto 2

Foto 3

m2
2,754.00
4,100.00
4,100.00
4,100.00
1,500.00
600.00
4,897.31

T-01
T-02
T-03
T-04
T-05
T-06
LT

4,897.31

nica

V. U. Hom.
US DLL/m2
1683

2,340,900.00
6,150,000.00
5,330,000.00
5,740,000.00
1,800,000.00
2,400,000.00

US DLL

US DLL
2,340,900.00
6,150,000.00
5,330,000.00
5,740,000.00
1,800,000.00
2,400,000.00

Terreno

m2 Total
US DLL
Escrituracin (5%) US DLL
Terrenos
TOTAL US DLL

4,897.31
5,102,997.02
255,149.85
5,332,631.89

7.4ValordeTerrenoconsiderandoescrituracin

m2

Fraccin

7.3ValordeTerreno

m2

2,754.00
4,100.00
4,100.00
4,100.00
1,500.00
600.00
300.00

Comparable

Homologacin(ValordeZona)

Comparable
T-01
T-02
T-03
T-04
T-05
T-06
Sujeto

CalificacindeTerrenos

7.2HomologacindeTerrenos

49

1.00

Fzo

850.00
1,500.00
1,300.00
1,400.00
1,200.00
4,000.00

US DLL/m2

850.00
1,500.00
1,300.00
1,400.00
1,200.00
4,000.00

US DLL/m2

1.35

Fub

1.00
0.83
0.83
0.83
1.00
1.00
1.00

Fzo

Fzo
1.00
1.20
1.20
1.20
1.00
1.00
1.00

1.00

Ffrente

0.80
0.87
1.00
1.00
0.80
0.87
1.00

Fub

Fub
1.25
1.15
1.00
1.00
1.25
1.15
1.35

0.64

Ffondo

1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00

Ffrente

Ffrente
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00

0.70

Fsup

1.18
1.52
1.52
1.52
1.18
1.00
1.00

Ffondo

Ffondo
0.85
0.66
0.66
0.66
0.85
1.00
0.64

0.89

Fforma

1.19
1.32
1.32
1.32
1.06
1.00
1.00

Fsup

Fsup
0.84
0.76
0.76
0.76
0.94
1.00
0.70

1.15

Fuso

1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00

Fforma

Fforma
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
0.89

ValordeTerreno

0.62

Fresultante

0.87
0.95
0.95
0.95
0.87
0.87
1.00

Fuso

Fuso
1.15
1.05
1.05
1.05
1.15
1.15
1.15

1042

V Unit
US DLL/m2

0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90

Fneg

5,102,997.02

5,102,997.02

Valor Parcial

0.88
1.24
1.42
1.42
0.78
0.68

Fresultante

%
Ponderacin
16.67%
16.67%
16.67%
16.67%
16.67%
16.67%

V.U.Hom. USDLL/m2

Homologado
US DLL/m2
748.00
1,860.00
1,846.00
1,988.00
936.00
2,720.00

ComisindeventadeCentury217%+3%negociable

Fneg
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90

1683

Valor
Ponderado
125
310
308
331
156
453

50

Ubicacin

10 Avenida

5 Avenida

1 Avenida

5 Avenida

Comparable

H-01

H-02

H-03

H-04

Xaman-Ha

Centro

Centro

Xaman-Ha

Colonia

8.1CduladeHotelesenVenta

1,100.00

1,000.00

600.00

1,655.00

Construcci
n
m2

H-04

H-03

H-02

H-01

Sujeto

2,727.27

5,500.00

8,333.33

2,296.07

US$/m2

8EstudiodeMercado,HotelesenVenta

150,000

275,000

185,185

165,217

US$/Key

400.00

1,780.00

400.00

812.00

Terreno

20.00

20.00

27.00

23.00

Habitaciones

1.00

0.00

1.00

2.00

Locales
Comerciales

0.00

1.00

1.00

1.00

Restaurant
e

No

Estaciona
miento

9.00

6.00

8.00

9.00

Edad

Foto 1

Foto 2

Foto 3

51

1,655
600
1,000
1,100
3,919.50

H01
H02
H03
H04
Sujeto

1,655
600
1,000
1,100
3,920

H01
H02
H03
H04
Sujeto

%
negociacin

812
400
1,780
400
4,897

Terreno
m2

812
400
1,780
400
4,897.31

Terreno
m2

Vajustado

23
27
20
20
24

Habitaciones

23
27
20
20
24

Habitaciones

H01
3,800,000.00
90.00% 3,420,000.00
H02
5,000,000.00
90.00% 4,500,000.00
H03
5,500,000.00
90.00% 4,950,000.00
H04
3,000,000.00
90.00% 2,700,000.00
1
10,100,427.33
100.00% 10,100,427.33
Sujeto
Sujeto*
9,494,715.64

100.00% 9,494,715.64
1ValoresdeValordeMercado
*ValoresdeValorfsico
ComisindeventadeCentury217%+3%negociable

Comparable ValorOferta

8.3ResidualSimple

Construccin
m2

Comparable

Homologacin

Construccin
m2

Comparable

CalificacindeComparables

8.2HomologacindeHotelesenVenta

1,655
600
1,000
1,100
3,920
3,920

Construccin
m2

3,800,000.00
5,000,000.00
5,500,000.00
3,000,000.00

USDLL

3,800,000.00
5,000,000.00
5,500,000.00
3,000,000.00

USDLL

5
4
5
5
5
5

Clase

Precio
Unitario
USDLL/m2
2,296.07
8,333.33
5,500.00
2,727.27

Precio
Unitario
USDLL/m2
2,296.07
8,333.33
5,500.00
2,727.27

1,000
900
1,000
1,000
1,000
1,000

VRN
USDLL

1.10
1.09
1.06
1.10

Fedad

165,217.39
185,185.19
275,000.00
150,000.00

USDLL/Habit

%Trrno

Edad

Fedad

Fzona

Fubicacin

Ffrente

9.00%
8.00%
6.00%
9.00%
0.00%
0.00%

Dem.Edadx
Cdigo

1.00
1.00
1.00
1.00

Fzona

910
828
940
910
1000
1000

VNR

1.17
1.35
1.17
1.17

Fubicacin
0.94
0.94
0.94
0.94

Fforma

USDLL/m2
Vconstcon
const+instes
12%instesp
p
1,686,776.00
1,019
556,416.00
927
1,052,800.00
1,053
1,121,120.00
1,019
4,389,840.00
1,120
4,389,840.00
1,120

1.00
1.00
1.00
1.00

Ffrente

5,710,587.33
5,104,875.64

1,733,224.00
3,943,584.00
3,897,200.00
1,578,880.00

ValorTerreno

0.85
0.32
0.53
0.58

Frea

812
400
1,780
400
4,897
4,897

m2terreno

0.99
1.00
1.01
1.00

Flocales

Valor
Unitario
Ajustado
2,122.14
3,344.53
3,112.02
1,729.18

0.85
0.32
0.53
0.58

Frea

25%
25%
25%
25%

Ponderacin

1.02
1.01
1.00
1.01
1.01

Flocales

51%
88%
79%
58%
57%
54%

%Terreno

ValordeMercadodelInmueble

0.92
0.40
0.57
0.63

Fresultan
te

1.00
1.00
1.00
1.00
0.94

Fforma

%
USDLL/m2 Construc
cin
2,135
49%
9,859
12%
2,189
21%
3,947
42%
1,166
43%
1,042
46%
3,390

0.90
0.90
0.90
0.90

Fneg

49%
51%
9
0.91
1.20
1.15
1.00
12%
88%
8
0.92
1.20
1.00
1.00
21%
79%
6
0.94
1.20
1.15
1.00
42%
58%
9
0.91
1.20
1.15
1.00
46%
54%
0
1.00
1.20
1.35
1.00
Despuesdelresidualponerporcentajesdelcostodeterrenoyconstruccinnodelosm2

%Const

531
836
778
432
2,577
10,100,427

Component
esdevalor

0.90
0.90
0.90
0.90

Fneg

9ResumendePresupuesto
#Pda Partida
1 TERRACERIAS
2 CIMENTACION
3 ESTRUCTURA
4 ALBAILERIA
5 APLANADOSYTEXTURIZADOS
6 PISOSYRECUBRIMIENTOSPETREOS
7 MUROSYCIELOSFALSOS
8 PINTURASEIMPERMEABILIZANTES
9 INSTALACIONELECTRICA
10 INSTALACIONHIDROSANITARIAYGASLP
11 INSTALACIONA.A,CALEF.YVENT.
12 INSTALACIONDETEC.HUMOSALARM.YC.I.
13 INSTALACIONTELDATOS,SONIDO,CCTVMONIT.YCONTR
15 CARPINTERIAYEBANISTERIA
16 CANCELERIA,ALUMINIOYVIDRIO
18 MOBILIARIOYDECORACION
20 LIMPIEZAGRUESAYFINAL
21 HERRERIAYESTRUCTURASLIGERAS
Totalgeneral

S.Importe
Participacin
1,162,367.95
3.49%
4,330,906.04
13.02%
4,460,172.52
13.41%
1,251,208.46
3.76%
1,918,303.42
5.77%
2,365,098.63
7.11%
1,502,369.33
4.52%
312,133.64
0.94%
1,415,893.54
4.26%
1,700,796.11
5.11%
941,616.24
2.83%
85,950.31
0.26%
381,318.14
1.15%
2,915,197.87
8.76%
795,212.99
2.39%
7,032,849.04
21.14%
11,346.78
0.03%
684,949.91
2.06%
33,267,690.90 100.00%

10 Calendarizacin del presupuesto de construccin y urbanizacin, aportaciones y disposicin

delcrdito
Se ha considerado que la obra debe ser ejecutada en un total de 7 meses, sin embargo debe considerarse 2
meses adicionales para elaboracin de proyecto ejecutivo; trmites de licencias, permisos, y otorgamiento
delcrdito.
En cuanto al crdito se solicita un anticipo del 20% y posteriormente se dispondr del resto por medio de
ministraciones conforme lo vaya requiriendo el gasto mensual de la obra; e.g. como puede observarse en el
mes de Diciembre se solicita un 6.31% del crdito restante pues es el porcentaje de avance que se estima
paraesemes,yassucesivamente.
Producto de la calendarizacin se procede a calcular los intereses generados en el primer ao de vida del
crditoydeestaformaamortizarloenunperiodode5aosaunatasaefectivade7.23%

52

53

45,693,861.38
33,267,690.90

Totales

SubtotalCrdito+Capital

Partidas
%TERRACERIAS
TERRACERIAS
%CIMENTACION
CIMENTACION
%ESTRUCTURA
ESTRUCTURA
%ALBAILERIA
ALBAILERIA
%APLANADOSYTEXTURIZADOS
APLANADOSYTEXTURIZADOS
%PISOSYRECUBRIMIENTOSPETREOS
PISOSYRECUBRIMIENTOSPETREOS
%MUROSYCIELOSFALSOS
MUROSYCIELOSFALSOS
%PINTURASEIMPERMEABILIZANTES
PINTURASEIMPERMEABILIZANTES
%INSTALACIONELECTRICA
INSTALACIONELECTRICA
%INSTALACIONHIDROSANITARIAYGASLP
INSTALACIONHIDROSANITARIAYGASLP
%INSTALACIONA.A,CALEF.YVENT.
INSTALACIONA.A,CALEF.YVENT.
%INSTALACIONDETEC.HUMOSALARM.YC.I.
INSTALACIONDETEC.HUMOSALARM.YC.I.
%INSTALACIONTELDATOS,SONIDO,CCTVMONIT.Y
CONTR
INSTALACIONTELDATOS,SONIDO,CCTVMONIT.Y
CONTR
%CARPINTERIAYEBANISTERIA
CARPINTERIAYEBANISTERIA
%CANCELERIA,ALUMINIOYVIDRIO
CANCELERIA,ALUMINIOYVIDRIO
%MOBILIARIOYDECORACION
MOBILIARIOYDECORACION
%LIMPIEZAGRUESAYFINAL
LIMPIEZAGRUESAYFINAL
%HERRERIAYESTRUCTURASLIGERAS
HERRERIAYESTRUCTURASLIGERAS
%Totales
Totales

13,307,076.36 1,023,621.26

121,083.89
49,901.54
1,535,431.89

1,574,090.51
648,719.97
19,960,614.54

76,771.59

998,030.73

29,332.16
224,245.99

381,318
2,915,198

52,688.45
2,559,053.15

684,950
33,267,690.90

872.83

6,611.56

85,950

11,347

0.00

72,432.02

941,616

61,170.23

130,830.47

1,700,796

540,988.39

108,914.89

1,415,894

795,213

0.00

24,010.28

312,134

0.00
6.31%
161,487.99

0.00

0.00

0.00

115,566.87

1,502,369

7,032,849

299,129.30

12.55%
154,154.12
12.55%
128,461.77
344,989.05

13.64%
16,513.41

feb09

334,250.59 282,615.89

351,937.52

14.84%
182,318.51
14.84%
151,932.09
216,527.28

14.61%
17,686.93

ene09

234,484.46

249,903.98

10.41%
127,900.62
10.41%
106,583.85
451,572.90

12.73%
15,419.52

mar09

315,728.27

332,994.23

14.02%
172,215.42
14.02%
143,512.85
595,085.74

14.26%
17,265.97

abr09

11.90%
14,409.32

jun09

419,493.66

435,872.01

523,284.47

537,693.78

18.63%
23.24%
228,814.73 285,427.89
18.63%
23.24%
190,678.94 237,856.58
785,764.68 1,023,621.26

13.53%
16,378.34

may09

2,559,053.15

3,514,912.41

100.00%
255,149.85
100.00%
226,476.20
100.00%
226,476.20
100.00%
76,771.59
100.00%
121,083.89
100.00%
49,901.54
100.00%
1,535,431.89
100.00%
1,023,621.26

Total

0.00
14.84%
379,830.22

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00
12.55%
321,154.42

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00
45.00%
23,709.80
10.41%
266,459.62

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00
35.00%
18,440.96
14.02%
358,782.12

0.00

10,266.26
20.00%
44,849.20
40.00%
24,468.09

35.00%

0.00
20.00%
10,537.69
18.63%
476,697.35

10,266.26
40.00%
89,698.40
40.00%
24,468.09
30.00%
162,296.52

35.00%

0.00
23.24%
594,641.44

8,799.65
40.00%
89,698.40
20.00%
12,234.05
70.00%
378,691.87
100.00%
872.83

30.00%

29,332.16
100.00%
224,245.99
100.00%
61,170.23
100.00%
540,988.39
100.00%
872.83
100.00%
52,688.45
100.00%
2,559,053.15

100.00%

dic08
ene09
feb09
mar09
abr09
may09
jun09
Total
100.00%
0.00%
0.00%
0.00%
0.00%
0.00%
0.00%
100.00%
89,412.92
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
89,412.92
20.00%
80.00%
100.00%
66,629.32 266,517.29
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
333,146.62
20.00%
80.00%
100.00%
0.00
68,618.04 274,472.16
0.00
0.00
0.00
0.00
343,090.19
10.00%
70.00%
20.00%
100.00%
0.00
0.00
9,624.68
67,372.76
19,249.36
0.00
0.00
96,246.80
5.00%
60.00%
30.00%
5.00%
100.00%
0.00
0.00
0.00
7,378.09
88,537.08
44,268.54
7,378.09
147,561.80
60.00%
40.00%
100.00%
0.00
0.00
0.00 109,158.40
72,772.27
0.00
0.00
181,930.66
20.00%
65.00%
15.00%
100.00%
0.00
0.00
0.00
0.00
23,113.37
75,118.47
17,335.03
115,566.87
35.00%
65.00%
100.00%
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
8,403.60
15,606.68
24,010.28
5.00%
5.00%
10.00%
30.00%
15.00%
10.00%
25.00%
100.00%
5,445.74
5,445.74
10,891.49
32,674.47
16,337.23
10,891.49
27,228.72
108,914.89
30.00%
20.00%
20.00%
10.00%
10.00%
10.00%
100.00%
0.00
39,249.14
26,166.09
26,166.09
13,083.05
13,083.05
13,083.05
130,830.47
35.00%
35.00%
30.00%
100.00%
0.00
0.00
0.00
0.00
25,351.21
25,351.21
21,729.61
72,432.02
35.00%
35.00%
30.00%
100.00%
0.00
0.00
0.00
0.00
2,314.05
2,314.05
1,983.47
6,611.56

142,109.43

155,429.51

147,561.80

96,246.80

1,251,208

nov08

307,086.38

317,176.70

6.31%
77,514.23
6.31%
64,595.19
64,595.19

11.00%
13,320.08

dic08

181,930.66

343,090.19

4,460,173

8.33%
10,090.32

20.00%
307,086.38

nov08

1,918,303

333,146.62

4,330,906

834,775.38

100.00%
49,901.54

100.00%
255,149.85
100.00%
226,476.20
100.00%
226,476.20
100.00%
76,771.59

oct08

2,365,099

89,412.92

1,162,368

USDLL

2,559,053.15

3,514,912.41

226,476.20
226,476.20

2,944,190.60
2,944,190.60

255,149.85

USDLL

3,316,948.06

Partidas
%EscrituracindelTerreno
EscrituracindelTerreno
%Proyecto
Proyecto
%PermisosyLicencias
PermisosyLicencias
%SegurodeObra
SegurodeObra
%SupervisinyAdministracindeObra
SupervisinyAdministracindeObra
%SupervisinyAdministracindeObra
SupervisinyAdministracindeObra
%Crdito
Crdito
%PresupuestodeConstruccinyUrbanizacin
PresupuestodeConstruccinyUrbanizacin

Calendarizaicn

54

aos

3.00%
0.25%

Pago
Capital
Inters
Saldo
299,816
76,971
1,235,616
376,787
376,787
287,464
89,323
948,152
376,787
308,245
68,542
639,908
376,787
330,528
46,259
309,380
331,745
309,380
22,365
0

7.23%

1,535,432
46,063
3,839 enelmesdeoctubre

1,850
467
1,098
929
770
1,037
1,378
7,530

1,850
467
1,098
929
770
1,037

6,152

may09

jun09
1,850
467
1,098
929
770
1,037
1,378
1,719
9,250

jul09

Totales
1,838,892
1,535,432
303,460
*Losinteresesfueroncalculadosconunacapitalizacinmensualyconformesefuedisponiendodelcrditosegnlacalendarizaicn

Ao
2009
2010
2011
2012
2013

Amortizacindelcrdito
Montoafinanciar
Comisinporapertura
FirmadeContrato
Tasaefectivadeintersanual
Plazo

Ministraciones
periododeobra
Disposiciones
Monto
nov08
dic08
ene09
feb09
mar09
abr09
Anticipo
307,086
1,850
1,850
1,850
1,850
1,850
Ministracin1
77,514
467
467
467
467
Ministracin2
182,319
1,098
1,098
1,098
Ministracin3
154,154
929
929
Ministracin4
127,901
770
Ministracin5
172,215
Ministracin6
228,815
Ministracin7
285,428
Total
1,535,432
1,850
2,317
3,415
4,344
5,114

InteresesGeneradoselPrimerAo

TasadeInters
TasaEfectiva
Prstamo

7.23%
1,535,432

1,535,432

Montodecrditoasolicitar

Esquemaa5Aos

2,559,053
60%

TotaldePresupuestodeConstruccinyUrbanizacin(USDLL)
Porcentajeestimadodefinanciamiento

Determinacindemontodelcrdito

11CargaFinanciera

1,850
467
1,098
929
770
1,037
1,378
1,719
9,250

ago09

iniciodeoperacin
sep09
oct09
1,850
1,850
467
467
1,098
1,098
929
929
770
770
1,037
1,037
1,378
1,378
1,719
1,719
9,250
9,250

1,850
467
1,098
929
770
1,037
1,378
1,719
9,250

Totales
22,199
5,137
10,983
8,358
6,164
7,262
8,271
8,597
76,971


12Esquemafinanciero
Posterior a la investigacin de terrenos y la integracin del presupuesto de Construccin y
Urbanizacin, se plantea el siguiente esquema financiero. Se aclara que los conceptos de:
Proyecto,PermisosyLicencias,Segurodeobra,SupervisinyAdministracindeObra,yUtilidad
fueronpropuestosenbasealasrecomendacionesdeexpertosenProyectosdeInversin.

Esquema Financiero
Concepto
Escrituracin de Terreno
Proyecto
Permisos y Licencias
Construccin y Urbanizacin
Supervisin y Administracin de Obra
Seguro de Obra
Financiamiento
Utilidad
Total

Cantidad US DLL
255,150
226,476
226,476
2,559,053
121,084
76,772
353,361
3,417,450
7,235,822

%
3.53%
3.13%
3.13%
35.37%
1.67%
1.06%
4.88%
47.23%
100.00%

Cantidad N.R. US DLL

260,000
230,000
230,000
2,560,000
120,000
80,000
350,000
3,420,000
7,250,000

% N.R.
3.59%
3.17%
3.17%
35.31%
1.66%
1.10%
4.83%
47.17%
100.00%

55


13Consideraciones
13.1OfertaDemandadelSector

Concepto
Cuartosregistradosfinperodo
Cuartosdisponiblespromedio
Cuartosdisponibles
Cuartosocupados
Cuartosocupadosnacionales
Cuartosocupadosextranjeros
Llegadasdeturistas(personas)
Llegadas de turistas nacionales
(personas)
Llegadas de turistas extranjeros
(personas)
Turistasnoche(noches)
Turistas
noche
nacionales
(noches)
Turistas
noche
extranjeros
(noches)
Porcentajedeocupacin
Porcentaje
de
ocupacin
nacionales
Porcentaje
de
ocupacin
extranjeros
Estadapromedio(noches)
Estada promedio nacionales
(noches)
Estada promedio extranjeros
(noches)
Densidaddeocupacin(personas)
Densidaddeocupacinnacionales
(personas)
Densidad
de
ocupacin
extranjeros(personas)

2007
446,996
435,759
159,085,974
82,877,057
54,412,571
28,464,487
80,692,190
63,921,985
16,770,203
165,586,301
106,346,986
59,239,319
52.09
34.20
17.89
2.05
1.66
3.53
1.99
1.95
2.08

Fuente:SecretaradeTurismoFederal,condatosdelosgobiernosestatales,desarrolladores,inversionistas,cmaras
yasociaciones.

13.2Ocupacinpromediodeldestinoporsuclasificacin
Laocupacinpromedioparaloshotelesde3estrellasdeldestinosecomportadeforma
regular, notamos un incremento considerable del ao 2003 al 2004, que es cuando el
destinotuvolamayorinversindecapital;paraelao2006notamosundescensodebido
alimpactodelhuracnWilmaafinalesdel2005queafectgranpartedeloshoteles,sin
embargonotamosunarecuperacinpara2007yunincrementoparaelaoencurso.
56


De igual forma podemos percibir en la siguiente grfica el comportamiento de las
temporadas que se encuentran bien definidas; la temporada alta abarca de las ltimas
semanasdelaohastafinalesdemarzoyprincipiosdeabril;estosedebeaqueelturismo
europeo busca refugiarse del fro invernal en este destino, adems de resultar un gran
atractivo el equinoccio de primavera, la fiesta del Carnaval, culminando con la Semana
Santa. A diferencia de Cancn, Playa del Carmen no se ve beneficiado/afectado por los
llamados Springbreakers, debido a la tranquilidad de la plaza este tipo de turismo se
concentraalnortedelEstado.
Como podemos apreciar, el descenso es paulatino llegando casi a su punto ms bajo a
finalesdelmesdemayoparadespusrecuperarseconlaentradadelperiodovacacional
deveranoyhastafinesdelmesdeagosto.Posteriormentelaamenazadehuracaneshace
quelaplazallegueasupuntomsbajoenlaocupacindelaoenelmesdeseptiembre,
estatemporadaseextiendehastamediadosdelmesdenoviembre.Esestemesenelque
se lleva a cabo el Festival Internacional de Jazz, considerado una extensin del que se
realizaenCanad.Despusdedichofestivalsedenotaunaligeratendenciaalabajapara
despusrecuperarseabruptamenteafinalesdelao,llegandoalacspidedelaocupacin
laltimasemanadelao.
13.3Definicindelatarifapromedioanual
Serealizunestudiodemercadoenhoteles3estrellasenlazonaalrededordelsujetode
estudio. En base a este estudio se determin una tarifa promedio anualizada, que fue
obtenidadelpromediodeubicarlospromediosdetarifasportemporada(alta,normaly
baja), interviniendo as el promedio de ocupacin de 2008 y los promedios de la
investigacindetarifas
13.4OcupacinEstimadaparalossiguientes10aos
Enbasealcomportamientodelosltimos6aosserealizunestimadodelaocupacin
de los prximos diez aos. Se han considerado algunos factores sensibles al trfico de
turistaseneldestino,esporesoqueenelao2009sloseconsideraunaocupacindel
42%puesseestimaqueporserunproductonuevoenelmercadonoseabeneficiadopor
laocupacin promediodeeseao,ademsdeempezaroperacionesamediadosdeao
durantelatemporadaaltadeverano,tambinsehaconsideradounfactorporlarecesin
delaseconomaseuropeasynorteamericana,mismoqueseprolongahastael2010yda
comoresultadoquesetenga60%deocupacin.Sinembargoparael2011seproyectauna
recuperacindel5%,originandoasunaocupacindel65%.
Debidoaqueseplanteaunaremodelacindelhotelenelao2013y2018seestimauna
baja en el porcentaje de ocupacin por los 2 meses que se estiman para realizar dichos
trabajos.
Posteriormente, se prev una mejora para los aos 2014 y 2015, pero a partir del ao
2016sesuponeundecrementopaulatinoenlaocupacindebidoaqueparaeseentonces,
57


el nuevo municipio de Tulum ya cuente con una infraestructura similar a la de Playa del
Carmen adems de tener ya en operacin el nuevo aeropuerto, por lo que se considera
unabajaenlosposiblesingresosdeturistasparalaplaza.Seconsideraqueestareduccin
enlaocupacinalcancesunivelmsbajoalfinaldelperiodoanalizadoen2018.
13.5EstimacindelaInflacin
De igual manera se haanalizado la tendencia que podra tener el comportamiento de la
inflacin, se han considerado las predicciones de los expertos en finanzas, como son la
recesindelaeconomamundialylaincidenciadealgunossucesospolticosalolargodel
periododeanlisis.

58

59

LaTortuga

Deseo

BlueParrotSuites

MosquitoBlue

MosquitoBeach

MagicBlue

Eclipse

Kinb

02

03

04

05

06

07

08

09

Boutique

Boutique

Boutique

Boutique

Boutique

Boutique

Boutique

Spa

Boutique

36

18

44

33

45

22

30

51

30

USD$300
100.00%
USD$396
100.00%

USD$246

USD$246

USD$280

USD$489

USD$362

USD$268

USD$278

USD$252

USD$278

Habitaciones TemporadaNormal

Promedio(mercado)
VariacinrespectoaTarifaNormal(mercado)
Tarifa(%almillar)
VariacinrespectoaTarifaNormal(%almillar)

Deseo

01

Categora ObsCat

13.6Tarifapornoche

Comparable Hotel

USD$233
77.67%
USD$308
77.78%

USD$196

USD$168

USD$224

USD$438

USD$253

USD$200

USD$194

USD$232

USD$194

USD$471
157.00%
USD$622
157.07%

USD$392

USD$448

USD$336

USD$707

USD$505

USD$650

USD$461

USD$426

USD$311

USD$335
111.67%
USD$442
111.62%

USD$278

USD$287

USD$280

USD$545

USD$373

USD$373

USD$311

USD$303

USD$261

TemporadaBaja TemporadaAlta Promedio

Foto1

Foto2

Foto3

13.7ResumendeOcupacin,Categora3estrellas
SumadePromedio
Ao
Concepto
2008 Cuartosregistradosfinperodo

Categora
3estrellas

Total
1299

Cuartosdisponiblespromedio

3estrellas

1238

Cuartosdisponibles

3estrellas

8668

Turistasnoche(noches)

3estrellas

11643

Turistasnocheresidentes(noches)

3estrellas

1008

Turistasnochenoresidentes(noches)

3estrellas

10636

Porcentajedeocupacin

3estrellas

67

Porcentajedeocupacinresidentes

3estrellas

Porcentajedeocupacinnoresidentes

3estrellas

61

Estadapromedio(noches)

3estrellas

Estadapromedioresidentes(noches)

3estrellas

Estadapromedionoresidentes(noches)

3estrellas

60

61

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

2008

2007

2006

2005

2004

2003

13.8OcupacinAnual3Estrellas

62

Promedio

2003

49

2003

2004

65

2004

2005

65

2005

2006

62

2006

2007

13.9OcupacinPromedio3Estrellas

64

2007

2008

66

2008

0
Promedio

10

20

30

40

50

60

70

63
0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

Semana1
Semana3
Semana5
Semana7
Semana10
Semana12
2009

Semana9
Semana15
Semana17

2010

Semana19
Semana21

2011
2012
2013
2014
2015
2016

13.10OcupacinEstimada

Semana23
Semana25
Semana27
Semana29
Semana31
Semana33
Semana35
Semana37
Semana39
Semana41
Semana43
Semana45

2017

Semana47

2018

Semana49
Semana51
Semana53

64

Promedio

60%

Obra

42%

Recesin

Inicio
Operacin

66%

2010

2009

2008

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

65%

2011

66%

2012

63%

Decremento
por
Remodelaci
n

2013

65%

2014

67%

2015

13.11PromedioOcupacinEstimada

66%

Tulum

2016

66%

Tulum

2017

64%

Tulumy
Remodelaci
n

2018

65

Inflacin

Inflacin

5.50%

Recesin

CrisisEUA

5.75%

2009

2008

4.90%

5.00%

5.10%

5.20%

5.30%

5.40%

5.50%

5.60%

5.70%

5.80%

5.50%

Recesin

2010

5.50%

Recesin

2011

5.76%

Elecciones
EUA

Elecciones
Mxico
5.24%

2013

2012

13.12Inflacin

5.50%

2014

5.24%

2015

5.45%

Elecciones
EUA

2016

5.24%

2017

5.24%

Elecciones
Mxico

2018

66

622

Alta

TarifasegnTemporada(%almillar2008)

Normal

471

Alta

TarifasegnTemporada(segnmercado2008)

100

200

300

400

500

600

700

Baja

396

300

Normal

Promedio

308

233

Baja

13.13TarifaPromedioSegnOcupacin2008

442

340

Promedio

67

13.00

5.75%

USD
USD

USD
USD

DepreciacinAnualConstruccin

CostoTotal
Escrituracin
Construccin

461,978 anualesen

$9,494,716
3% $ 255,150
97% $ 9,239,566

DepreciacinAnualdelaConstruccin

OcupacinPromedioEstimada

20

aos

Ao2009
Ao2010
Ao2011
Ao2012
Ao2013
Ao2014
Ao2015
42%
60%
65%
66%
63%
65%
67%
*Seconsideraunadisminucindelporcentajedeocupacinparaelao2013y2018puessellevarnacabotrabajosderemodelacin
**Apartirdelao2016seconsideraunabajaenlaocupacinpuesestprevistoqueeldestinoTulumacapareciertoporcentajedesta

Inflacinanual

Supuestos

TarifaDiariaPromedio
1 almillar
Tarifaneta
$ 396
Tarifapromedio*
$ 442
*Segnpromediodeocupacinde2008
TarifaDiariaPromedioSegnInvestigacindeMercado
Tarifaneta
$ 300
Tarifapromedio*
$ 340
*Segnpromediodeocupacinde2008

DefinicindelaTarifaporNoche

Capital
81% $7,704,134 USD
Escrituracin
3% $ 255,150 USD
Crdito
16% $ 1,535,432
Tasaefectivadeinters
7.2% USD

$ 9,494,716 USD

Costototal

Apalancamiento

24
$ 395,613 USD

NmerodeHabitaciones
CostoporHabitacinN.R.

CaractersticasdelHotel

ParidadUSDLL

13.14SupuestosdelCrdito

Ao2016
66%

Ao2017
66%

Ao2018
64%

IVANLISISTCNICOYFINANCIERODELPROYECTO

Hua in ti'ile la huiche, anten yola m'a

uhpa'ataminhuiktuxkunaclelu'umo
yeteka'ano.
Situsojossonmos,aydameanunca
dejardevermsalldelhorizonte.
ElidaBernab

69

Socios(Operadora)
CrditoBancario
TOTALDEESTRUCTURADEINVERSIN

ESTRUCTURADEINVERSIN

Superficie
Indicador
ValordelaConstruccin(USDLL)
TOTALDEVALORFISICODELINMUEBLE
Indicadorm2construido

Construccin

Superficie
Indicador
ValordelTerreno(USDLL)

Terreno

VALORFISICODELINMUEBLE

InversinMxima

TOTALDEINGRESOS
TOTALDEEGRESOS
TOTALDEFLUJONETOEFECTIVO
FLUJONETOACUMULADO

FLUJONETOEFECTIVO

GastosdeEscrituracin
EstudiosProyectosyDiseos
LicenciasPermisosyTrmites
ConstruccinyUrbanizacin
MobiliarioyEquipoHotelero
SupervisindeObra
GastosdeAdministracin
SegurodeObra
GastosdePromocinyVenta
ComisinporAperturadeCrdito
Intereses
TOTALDEEGRESOS

EGRESOS

IngresosHoteleros
ProductosFinancieros
DisposicindelCrdito
TOTALDEINGRESOS

INGRESOS

incluyefirmadecontrato

1.5%deConstruccinyUrbanizaicn

4%deConstruccinyUrbanizaicn

2%deConstruccinyUrbanizaicn

5%delvalordeterrenos

2,016,056
1,535,432
3,551,488

56.77%
43.23%
100.00%

3,919.50 m2
1,120 USDLL/m2
4,389,840 USDLL(46%)
9,492,837
2,422

4,897.31 m2
1,042 USDLL/m2
5,102,997 USDLL(54%)

-$2,016,056

$255,149.85
$226,476.20
$226,476.20
$2,018,064.76
$540,988.39
$40,361.30
$80,722.59
$76,771.59
$30,270.97
$49,901.54
$45,893.74

$1,535,431.89

0
oct08

1
nov08

2
dic08

3
ene09

4
feb09

5
mar09

6
abr09

7
may09

8
jun09
8

TOTALES

1,120
46%

1042
54%

$313,956
$12,214

$301,742
$526,210

$6,824
$834,775

$2,124
$12,214

$10,090

$827,951
$827,951

$834,775

$49,902

$76,772

$255,150
$226,476
$226,476

57%

$93,469
$619,679

$83,999
$177,468

$183,806
$1,017,089

$158,850
$342,655

$4,987
$342,655

$6,423
$10,090

$321,154

43%

EstructuradeInversin

$213,605
$833,283

$187,834
$401,438

$3,921
$401,438

$7,597
$10,090

$3,230
$10,090

$2,660
$177,468

$379,830

$161,488

CrditoBancario

Socios(Operadora)

$155,834
$1,172,923

$131,917
$287,751

$5,872
$287,751

$5,329
$10,090

$266,460

$217,900
$1,390,823

$175,302
$393,202

$7,063
$393,202

$10,090

$7,176
$10,090

$358,782

$281,161
$1,671,985

$230,650
$511,812

$8,646
$511,812

$10,090

$314,401
$162,297
$6,288
$10,090

$285,690 $1,575,021
$629,761 $3,591,077
$344,071 $2,016,056
$2,016,056

$10,620
$629,761

$10,090

$215,950
$378,692
$4,319
$10,090

$255,150
$226,476
$226,476
$2,018,065
$540,988
$40,361
$80,723
$76,772
$30,271
$49,902
$45,894
$3,591,077

$0
$0
$0
$0
$0
$0
$0
$0
$0
$0
6,824.14 6,869.64 6,484.80 5,515.15 4,695.51 4,016.25 3,086.27 1,835.66 262.18
$39,590
60%delvalordelproyecto
$0
$307,086
$77,514
$182,319
$154,154
$127,901
$172,215
$228,815
$285,428 $1,535,432
$6,824
$313,956
$83,999
$187,834
$158,850
$131,917
$175,302
$230,650
$285,690 $1,575,021

8.00%

8%cetesa28dasdel40%delpresupuestodeconstruccin

1FlujodeCajaPreoperativo

7.11%
6.31%
6.31%
56.20%
15.06%
1.12%
2.25%
2.14%
0.84%
1.39%
1.28%
100.00%

0.00%
2.51%
97.49%
100.00%

70

24

$360
5.50%
42%
184

24
5.75%
0%
0

1
Ao2009

$340

0
Ao2008
24
5.50%
60%
365

$379

2
Ao2010
24
5.50%
65%
365

$400

3
Ao2011

s/Ingresos
s/UBO
s/Ingresos
s/Construcciones
s/ingresos
s/valordelinmueble

1.50%
6.00%
1.50%
2.00%
4.50%
1.00%

55.00%
25.00%
72.50%
40.00%

TOTALDEINGRESOSHOTELEROS
TOTALDEEGRESOS
TOTALDEEBITDA

EBITDA

FondodeMercadeo(s/ingresos)
Mantenimiento(s/construcciones)
Servicios(Luz,agua,telfono)
ImpuestoPredial*
TotaldeCostosIndirectos
TOTALDEEGRESOS
*Elprimeraosepagaimpuestosobreelvalordelterrenonicamente

GastosdeOperacin

CostosIndirectos

TOTALDEINGRESOSHOTELEROS
TotaldeCostosDirectos
TOTALDEUTILIDADBRUTADEOPERACIN

UTILIDADBRUTADEOPERACIN

Habitaciones(incluesueldosfijosycomisionesdepromotores)
AlimentosyBebidas
Boutique
Otros
TotaldeCostosDirectos

CostosDirectos

EGRESOS

$952,664
$798,277

$154,387

$46,744

$14,290
$26,193
$14,290
$93,155
$42,870
$91,373
$282,172
$798,277

$952,664
$516,106
$436,558

$366,776
$19,053
$103,602
$26,675
$516,106

$0
$46,744

$0
$0
$0
$0
$0
$46,744
$46,744
$46,744

$0
$0
$0

$0
$0
$0
$0
$0

$732,434

$2,848,191
$2,115,757

$42,723
$78,311
$42,723
$184,791
$128,169
$96,033
$572,750
$2,115,757

$2,848,191
$1,543,007
$1,305,183

$1,096,553
$56,964
$309,741
$79,749
$1,543,007

$872,353

$3,255,245
$2,382,892

$48,829
$89,503
$48,829
$184,791
$146,486
$100,925
$619,363
$2,382,892

$3,255,245
$1,763,529
$1,491,716

$1,253,269
$65,105
$354,008
$91,147
$1,763,529

Habitaciones
70%
$0
$666,865
$1,993,734
$2,278,671
AlimentosyBebidas
8%
$0
$76,213
$227,855
$260,420
Boutique*
15%
$0
$142,900
$427,229
$488,287
Otros**
7%
$0
$66,686
$199,373
$227,867
TOTALDEINGRESOSHOTELEROS
100%
$0
$952,664
$2,848,191
$3,255,245
*Comisionesporventadeobrasdearte,esculturas,mobiliarioyserviciosdeSPA
**Serviciosdetaxi,visitasguiadas,conveniosconrestaurantes,baresyclubesdeplaya,llamadastelefonicas,serviciodelavandera

INGRESOSHOTELEROS

NmerodeHabitaciones
Tarifa
InflacinAnual
Ocupacin
DasenOperacin

SUPUESTOS

2EstadodeResultadosProforma

24

24

$2,917,541

$3,496,672

$953,107

$3,496,672
$2,543,565

$52,450
$96,141
$52,450
$184,791
$157,350
$106,061
$649,243
$2,543,565

$3,496,672
$1,894,322
$1,602,350

$741,967

$2,917,541
$2,175,574

$43,763
$80,218
$43,763
$184,791
$131,289
$111,171
$594,996
$2,175,574

$2,917,541
$1,580,578
$1,336,963

$1,123,253
$58,351
$317,283
$81,691
$1,580,578

$233,403
$437,631
$204,228

$1,346,219
$69,933
$380,263
$97,907
$1,894,322

$2,042,279

$279,734
$524,501
$244,767

remodelacion

5.76%
63%
304

$444

5
Ao2013

$2,447,670

5.24%
66%
366

$422

4
Ao2012
24

$1,057,944

$3,822,419
$2,764,476

$57,336
$105,097
$57,336
$184,791
$172,009
$117,110
$693,680
$2,764,476

$3,822,419
$2,070,796
$1,751,624

$1,471,631
$76,448
$415,688
$107,028
$2,070,796

$3,822,419

$305,794
$573,363
$267,569

$2,675,694

5.50%
65%
365

$470

6
Ao2014
24

$1,170,938

$4,156,734
$2,985,796

$62,351
$114,289
$62,351
$184,791
$187,053
$123,050
$733,885
$2,985,796

$4,156,734
$2,251,911
$1,904,823

$1,600,343
$83,135
$452,045
$116,389
$2,251,911

$4,156,734

$332,539
$623,510
$290,971

$2,909,714

5.24%
67%
365

$496

7
Ao2015
24

$1,223,460

$4,320,983
$3,097,523

$64,815
$118,805
$64,815
$184,791
$194,444
$128,960
$756,631
$3,097,523

$4,320,983
$2,340,893
$1,980,091

$1,663,579
$86,420
$469,907
$120,988
$2,340,893

$4,320,983

$345,679
$648,147
$302,469

$3,024,688

5.45%
66%
366

$522

8
Ao2016
24

$1,296,312

$4,543,925
$3,247,612

$68,159
$124,935
$68,159
$184,791
$204,477
$135,420
$785,941
$3,247,612

$4,543,925
$2,461,671
$2,082,254

$1,749,411
$90,878
$494,152
$127,230
$2,461,671

$4,543,925

$363,514
$681,589
$318,075

$3,180,747

5.24%
66%
365

$550

9
Ao2017
24

10
TOTALES

$34,176,450
$24,973,043
$1,047,250 $9,203,407
$3,862,076
$2,814,827

$57,931
$512,647
$106,188
$939,681
$57,931
$512,647
$184,791 $1,756,277
$173,793 $1,537,940
$141,912 $1,198,759
$722,547 $6,457,952
$2,814,827 $24,973,043

$3,862,076 $34,176,450
$2,092,280 $18,515,092
$1,769,797 $15,661,358

$1,486,899 $13,157,933
$77,242
$683,529
$420,001 $3,716,689
$108,138
$956,941
$2,092,280 $18,515,092

$2,703,454 $23,923,515
$308,966 $2,734,116
$579,311 $5,126,468
$270,345 $2,392,352
$3,862,076 $34,176,450

remodelacion

5.24%
64%
304

$579

10
Ao2018

71

9,239,566
540,988

TOTALDEUTILIDADANTESDEIMPUESTOS
TOTALDEIMPUESTOS
TOTALDEUTILIDADNETA

UTILIDADNETA

TOTALDEUTILIDADANTESDEIMPUESTOS
ImpuestosobrelaRentaISR
TOTALDEIMPUESTOS

IMPUESTOS

TOTALDEEBITDA
TOTALDEDEPRECIACIONESYGASTOSFINANCIEROS
TOTALDEUTILIDADANTESDEIMPUESTOS
UtilidadAcumulada

UTILIDADANTESDEIMPUESTOS

SaldodelCrdito
InteresesdelCrdito
ProductosFinancieros
cetesa28das
Seguros
s/Construcciones
TotaldeGastosFinancierosyProductosFiancieros
TOTALDEDEPRECIACIONESYGASTOSFINANCIEROS

GastosFinancierosyProductosFiancieros

DepreciacindeConstruccin
DepreciacindeMobiliarioyEquipo
TotaldeDepreciaciones

Depreciaciones

DEPRECIACIONESYGASTOSFINANCIEROS

2EstadodeResultadosProforma

30%

7.00%
8.00%
2.00%

5.00%
5.86%

$0
$0
$0

$47,127
$0
$47,127

$47,127
$0
$0

$46,744
$382
$47,127
$47,127

$1,535,432
$39,972
$39,590
$0
$382
$382

0
Ao2008

$434,856
$0
$434,856

$481,983
$0
$0

$154,387
$589,243
$434,856
$481,983

$1,235,616
$36,999
$264
$10,626
$47,360
$589,243

$461,978
$79,904
$541,882

1
Ao2009

$85,890
$25,767
$60,123

$85,890
$25,767
$25,767

$732,434
$646,544
$85,890
$396,093

$948,152
$89,323
$266
$11,210
$100,267
$646,544

$461,978
$84,299
$546,277

2
Ao2010

$241,339
$72,402
$168,937

$241,339
$72,402
$72,402

$872,353
$631,014
$241,339
$154,755

$639,908
$68,542
$267
$11,826
$80,101
$631,014

$461,978
$88,935
$550,913

3
Ao2011

$338,835
$101,651
$237,185

$338,835
$101,651
$101,651

$953,107
$614,271
$338,835
$184,080

$309,380
$46,259
$269
$12,477
$58,467
$614,271

$461,978
$93,827
$555,805

4
Ao2012

$146,023
$43,807
$102,216

$146,023
$43,807
$43,807

$741,967
$595,944
$146,023
$330,103

$0
$22,365
$271
$13,130
$35,225
$595,944

$461,978
$98,741
$560,720

5
Ao2013

$477,921
$143,376
$334,545

$477,921
$143,376
$143,376

$1,057,944
$580,023
$477,921
$808,024

$273
$13,887
$13,614
$580,023

$461,978
$104,431
$566,409

6
Ao2014

$584,409
$175,323
$409,086

$584,409
$175,323
$175,323

$1,170,938
$586,529
$584,409
$1,392,433

$275
$14,651
$14,376
$586,529

$461,978
$110,174
$572,153

7
Ao2015

$630,395
$189,118
$441,276

$630,395
$189,118
$189,118

$1,223,460
$593,065
$630,395
$2,022,828

$276
$15,418
$15,142
$593,065

$461,978
$115,945
$577,924

8
Ao2016

$696,093
$208,828
$487,265

$696,093
$208,828
$208,828

$1,296,312
$600,220
$696,093
$2,718,921

$278
$16,258
$15,980
$600,220

$461,978
$122,262
$584,240

9
Ao2017

$439,776
$131,933
$307,843

$439,776
$131,933
$131,933

$1,047,250
$607,474
$439,776
$3,158,697

$280
$17,110
$16,830
$607,474

$461,978
$128,666
$590,644

10
Ao2018

$3,158,697
$1,092,204
$2,066,493

$3,111,570
$1,092,204
$1,092,204

$9,203,407
$6,044,710
$3,158,697

$303,460
$42,310
$136,593
$397,743
$6,044,710

$4,619,783
$1,027,184
$5,646,966

10
TOTALES

72

5aos
5aos

1,535,432
70.00%

aportacinsocios

$1,494,546

$0

$0
$2,023,210
$2,023,210
$2,023,210

$2,023,210

$1,494,546
$1,145,453
$349,093
$1,674,117

$1,145,453

$516,106
$282,172
$47,360
$299,816
$0

$952,664
$461,978
$79,904

1
Ao2009
$0
$0
$0

$1,976,084
$0
$46,744
$382
$0
$0

0
Ao2008

$16,318.11
TasaInternadeRetorno
TIR
46.74%
4.67%
$4,843,846.00
5,710,587
$1,976,084
ValorPresenteNeto
VPN
18.00%
866,741.33 2,867,762.43
TReMA*
Tasa
*SeobtienedeconsierarlatasaderendimientosdeCETESa28dasms10puntosporcentualesderiesgo

UTILIDAD

TOTALDEINGRESOS
TOTALDEEGRESOS
TOTALDEFLUJONETODEEFECTIVO
FLUJOACUMULADO

FLUJONETODEEFECTIVO

InversinInicial
CostosDirectos
GastosIndirectos
GastosFinancieros
AmortizacionesdelCrdito
Impuestos
ReposicindeMobiliarioyEquipo
TOTALDEEGRESOS

EGRESOS

TOTALDEINGRESOSHOTELEROS
DepreciacindeConstruccin
DepreciacindeMobiliarioyEquipo
ValordeRescate
TOTALDEINGRESOS

INGRESOS

3FlujodeNegocios

$40,443.80
4.67%

$3,394,468
$2,529,255
$865,213
$808,905

$2,529,255

$1,543,007
$572,750
$100,267
$287,464
$25,767

$3,394,468

$2,848,191
$461,978
$84,299

2
Ao2010

$44,992.33
4.67%

$3,806,158
$2,843,639
$962,519
$153,615

$2,843,639

$1,763,529
$619,363
$80,101
$308,245
$72,402

$3,806,158

$3,255,245
$461,978
$88,935

3
Ao2011

$47,598.20
4.67%

$4,052,477
$3,034,210
$1,018,267
$1,171,881

$3,034,210

$1,894,322
$649,243
$58,467
$330,528
$101,651

$4,052,477

$3,496,672
$461,978
$93,827

4
Ao2012

$19,604.54
4.67%

$3,478,261
$3,058,862
$419,399
$1,591,280

$1,580,578
$594,996
$35,225
$309,380
$43,807
$494,876
$3,058,862

$3,478,261

$2,917,541
$461,978
$98,741

5
Ao2013

$68,590.89
4.67%

$4,388,828
$2,921,466
$1,467,362
$3,058,643

$2,921,466

$143,376

$2,070,796
$693,680
$13,614

$4,388,828

$3,822,419
$461,978
$104,431

6
Ao2014

$72,612.27
4.67%

$4,728,887
$3,175,495
$1,553,392
$4,612,035

$3,175,495

$175,323

$2,251,911
$733,885
$14,376

$4,728,887

$4,156,734
$461,978
$110,174

7
Ao2015

$74,656.48
4.67%

$4,898,907
$3,301,783
$1,597,124
$6,209,158

$3,301,783

$189,118

$2,340,893
$756,631
$15,142

$4,898,907

$4,320,983
$461,978
$115,945

8
Ao2016

$77,396.69
4.67%

$5,128,165
$3,472,420
$1,655,745
$7,864,903

$3,472,420

$208,828

$2,461,671
$785,941
$15,980

$5,128,165

$4,543,925
$461,978
$122,262

9
Ao2017

$904,717.05
4.67%

$22,963,023
$3,608,442
$19,354,580
$27,219,483

$131,933
$644,853
$3,608,442

$2,092,280
$722,547
$16,830

$3,862,076
$461,978
$128,666
$18,510,302
$22,963,023

10
Ao2018

$58,333,719
$31,114,235
$27,219,483

$1,976,084
$18,515,092
$6,457,952
$397,743
$1,535,432
$1,092,204
$1,139,729
$31,114,235

$34,176,450
$4,619,783
$1,027,184
$18,510,302
$58,333,719

11
TOTALES

73

TotaldeIngresos
TotaldeEgresos
Utilidad
Subtotal
GastosFinancieros
Total

$58,333,719
$54,515,975
$3,420,000
$397,743
$397,743
$0

70.00%

singastosfinancieros

5aos
5aos

1,535,432

aportacinsocios

POTENCIALIZACINDELTERRENO

TOTALDEINGRESOS
TOTALDEEGRESOS
TOTALDEFLUJONETODEEFECTIVO
FLUJOACUMULADO

FLUJONETODEEFECTIVO

ValorPotencializadodeTerreno
InversinInicial
CostosDirectos
GastosIndirectos
GastosFinancieros
AmortizacionesdelCrdito
Impuestos
ReposicindeMobiliarioyEquipo
TOTALDEEGRESOS

EGRESOS

ValordeRescate
TOTALDEINGRESOS

DepreciacindeMobiliarioyEquipo

TOTALDEINGRESOSHOTELEROS
DepreciacindeConstruccin

INGRESOS

4ResidualDinmico

$0

$0
$0
$0

$0
$25,822,694
$25,822,694
$25,822,694

$25,822,694

$23,799,483
$1,976,084
$0
$46,744
$382
$0
$0

0
Ao2008

ValordeTerreno
Superficie
USDLL/m2

$1,494,546
$1,145,453
$349,093
$25,473,601

$1,145,453

$516,106
$282,172
$47,360
$299,816
$0

$1,494,546

$952,664
$461,978
$79,904

1
Ao2009

ValorActual
$5,102,997
4,897
$1,042

$3,394,468
$2,529,255
$865,213
$24,608,388

$2,529,255

$1,543,007
$572,750
$100,267
$287,464
$25,767

$3,394,468

$2,848,191
$461,978
$84,299

2
Ao2010

V.Resid.Simple
$5,710,587
4,897
$1,166

$3,806,158
$2,843,639
$962,519
$23,645,869

$2,843,639

$1,763,529
$619,363
$80,101
$308,245
$72,402

$3,806,158

$3,255,245
$461,978
$88,935

3
Ao2011

V.Resid.Dinamico
$23,799,483
4,897
$4,860

$4,052,477
$3,034,210
$1,018,267
$22,627,602

$3,034,210

$1,894,322
$649,243
$58,467
$330,528
$101,651

$4,052,477

$3,496,672
$461,978
$93,827

4
Ao2012

466.38%

Variacin
$18,696,486

$3,478,261
$3,058,862
$419,399
$22,208,203

$1,580,578
$594,996
$35,225
$309,380
$43,807
$494,876
$3,058,862

$3,478,261

$2,917,541
$461,978
$98,741

5
Ao2013

$4,388,828
$2,921,466
$1,467,362
$20,740,841

$2,921,466

$143,376

$2,070,796
$693,680
$13,614

$4,388,828

$3,822,419
$461,978
$104,431

6
Ao2014

$4,728,887
$3,175,495
$1,553,392
$19,187,449

$3,175,495

$175,323

$2,251,911
$733,885
$14,376

$4,728,887

$4,156,734
$461,978
$110,174

7
Ao2015

$4,898,907
$3,301,783
$1,597,124
$17,590,325

$3,301,783

$189,118

$2,340,893
$756,631
$15,142

$4,898,907

$4,320,983
$461,978
$115,945

8
Ao2016

$5,128,165
$3,472,420
$1,655,745
$15,934,580

$3,472,420

$208,828

$2,461,671
$785,941
$15,980

$5,128,165

$4,543,925
$461,978
$122,262

9
Ao2017

$22,963,023
$3,608,442
$19,354,580
$3,420,000

$131,933
$644,853
$3,608,442

$2,092,280
$722,547
$16,830

$3,862,076
$461,978
$128,666
$18,510,302
$22,963,023

10
Ao2018

$58,333,719
$54,913,719
$3,420,000

$1,976,084
$18,515,092
$6,457,952
$397,743
$1,535,432
$1,092,204
$1,139,729
$54,913,719

$34,176,450
$4,619,783
$1,027,184
$18,510,302
$58,333,719

11
TOTALES

CONCLUSIONES
Elproyectoesviableyaqueescompetitivoporeltipodehabitaciones,facilidadesyserviciosque
cuentaelhotelconrespectoalosdemshotelessituadosalrededordeste.
Losingresosyegresosfueronestimadosdeacuerdoadatosobtenidosatravsdelainvestigacin,
encuestas,entrevistasydelaasesoradeexpertosenproyectosdeinversinenhotelera.
En cuanto al capital, la corrida financiera permite vislumbrar una pronta recuperacin de la
inversin con una Tasa Interna de Retorno del 46.74% tomando en cuenta un moderado
apalancamiento de una Institucin Bancaria, convirtiendo la inversin mxima inicial de US DLL
2,016,056aunValorPresenteNetodeUSDLL4,843,846conunaTREMAdel18%;generandoutilidadesa
partirdelprimeraodeoperacin,segnlosresultadosarrojadosporlascorridasfinancierasla
recuperacindelainversinserapartirdeltercerao.
UnavezrealizadoelAvaloResidualDinmicoseconcluyequeelvalordelterrenosepotencializa
4.66 veces, variando su valor actual de US DLL/m 1,042 a US DLL/m 4,860 lo cual establece que s es
rentableenunfuturoinmediatodesarrollarestetipodeproyectoenelterrenoobjetodeestudio.

74

BIBLIOGRAFA

ELAVALODELOSBIENESRACES
Antuano Iturbe, Antonio, Ingeniero Municipal, Perito Valuador, Miembro de la Sociedad
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Cmara de Diputados del H. Congreso de la Unin, 2008, Secretara de Servicios
Parlamentarios
CDIGOFINANCIEROPARAELDISTRITOFEDERAL
Cmara de Diputados del H. Congreso de la Unin, 2008, Gaceta Oficial del Distrito
Federal,EdicinDecimoSptima
CMO ELABORAR AVALOS COMERCIALES CON MAYOR GRADO DE CONFIABILIDAD,
HOMOLOGACIN

FACTORES DE

Crdenas Castaeda, Alejandro; Innovacin Editorial Lagares, Mxico 2005, Primera

Edicin
APUNTESDELACLASEDEVALUACINDETERRENOS,2SEMESTRE
ChehaibarArroyoHumberto,GarciniLorena;IPN,ESIATecamachalco,2008
APUNTESDELACLASEDEFINANCIAMIENTOINMOBILIARIO,2SEMESTRE
CuestraRoque,RodrigoRuben,BenitezDazBruno;IPN,ESIATecamachalco,2008
MANUALDEPROCEDIMIENTOSYLINEAMIENTOSTCNICOSDEVALUACININMOBILIARIA
GobiernodelDistritoFederal,2005,GobiernodelDistritoFederal
PLANDEDESARROLLOURBANODELCENTRODEPOBLACINDEPLAYADELCARMEN20022026
H.AYUNTAMIENTODELMUNICIPIODESOLIDARIDAD,QUINTANAROO,2002
CDIGOFISCALDELESTADODEQUINTANAROO
H.PODERLEGISLATIVO,2008
LEYDEADQUISICIONESYARRENDAMIENTOSDEQUINTANAROO
H.PODERLEGISLATIVO,1998
LEYDEPROFESIONESDEQUINTANAROO
H.PODERLEGISLATIVO,1998
LEYDEVALUACINDEQUINTANAROO
H.PODERLEGISLATIVO,2003
PLANDEDESARROLLODEQUINTANAROO20052011
H.PODERLEGISLATIVO,2005
REGLAMENTODEREGISTROYEJERCICIODEPERITOSVALUADORESDEQUINTANAROO
H.PODERLEGISLATIVO,2003
ESTADSTICASSOCIODEMOGRFICASDEQUINTANAROO
Instituto Nacional de Estadstica Geografa e Informtica, 2005, Cuaderno Estadstico
Municipal

75


VALORACINDELSUELO.MTODORESIDUALDINMICOSIMPLIFICADO
MartnezIranzo,Miguelngel,2003,GerenciaRegionaldelCatastrodeValencia
www.catastro.meh.es/esp/publicaciones/ct/ct47/05CATASTRO47.pdf
VALUACIN,APRECIACINOPROGNOSISINMOBILIARIA
RamirezFavela,Eduardo,1967,ProgramadeMaestrayDoctoradoenUrbanismo,UNAM,
EdicinSegunda,2002
CDIGODECONDUCTADELSECTORTURISMO
SecretaradeTursmo,2003
MANUALGENERALDEORGANIZACINDELASECRETARADETURISMO
SecretaradeTursmo,2007
NORMASOFICIALESMEXICANASTURSTICAS,NOMS
SecretaradeTursmo,2003
PROGRAMASECTORIALDETURISMO20072012
SecretaradeTursmo,2007

MEDIOGRAFA
CMOCALCULARLATASADEDESCUENTO"K"?
http://www.labolsa.com/canales/430/

CETES
http://www.banxico.org.mx/

EBITDA
http://es.wikipedia.org/wiki/EBITDA

ELCATASTROENMXICO
http://avaluos1.blogspot.com/2007/12/elcatastroenmxico1.html
GOBIERNODELESTADODEQUINTANAROO
http://www.qroo.gob.mx/
GOBIERNOMUNICIPALDESOLIDARIDAD,QUINTANAROO
http://www.solidaridad.gob.mx/

NDICEINFLACIONARIO
http://www.banamex.com.mx/esp/finanzas/index.html

IPC
http://www.bmv.com.mx/
LANDRESIDUALMETHOD
http://www.wealthandwant.com/themes/Land_Residual_Method.html

PUNTOSCRTICOS:CMOCONSEGUIRUNAVALORACINACERTADA?
http://www.climent.eu/Trabajo2/criticos.htm

RESULTADOSOPERATIVOSYFINANCIEROS,GRUPOPOSADAS:TERCERTRIMESTREDE2008
http://www.fiestainn.com/portal/landingpage/WebsitePosadas/files_infofin_esp/3T08.pdf

TREMA
http://www.economia.unam.mx/sua/site/materia/sem4/proyectos/dudas.html

76

ANEXO
ClculodelImpuestoPredial

Anexo

m2
Terreno

4,897.31
4,897.31
4,897.31
4,897.31
4,897.31
4,897.31
4,897.31
4,897.31
4,897.31
4,897.31
4,897.31

Ao

2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018

0.00
3919.50
3919.50
3919.50
3919.50
3919.50
3919.50
3919.50
3919.50
3919.50
3919.50

m2
Construccin

1,042.00
1101.92
1162.52
1226.46
1293.91
1361.69
1440.15
1519.36
1598.94
1686.05
1774.36

USDLL/m2
Terreno

ClculodeImpuestoPredial

78

822.06
869.33
917.14
967.58
1,020.80
1,074.27
1,136.17
1,198.66
1,261.45
1,330.17
1,399.84

USDLL/m2
Construccin

Edad

0.00
0.00
1.00
2.00
3.00
4.00
5.00
6.00
7.00
8.00
9.00

1.00
1.00
0.99
0.98
0.97
0.96
0.95
0.94
0.93
0.92
0.91

F.Edad

USDLL
Terreno

5,102,997.02
5,396,419.35
5,693,222.41
6,006,349.65
6,336,698.88
6,668,621.20
7,052,860.80
7,440,768.14
7,830,522.67
8,257,099.71
8,689,614.46

0.00
3,407,334.80
3,558,790.83
3,716,599.83
3,881,002.49
4,042,186.98
4,230,561.72
4,416,261.11
4,598,146.64
4,796,500.28
4,992,878.73

USDLL
Construccin

0.00
1,031,251.69
1,077,090.82
1,124,852.73
1,174,610.25
1,223,393.77
1,280,406.58
1,336,609.69
1,391,658.51
1,451,691.51
1,511,126.71

USDLL
InstalacionesEspeciales

USDLL
ValorCatastral

5,102,997.02
9,835,005.83
10,329,104.06
10,847,802.21
11,392,311.61
11,934,201.95
12,563,829.10
13,193,638.95
13,820,327.82
14,505,291.50
15,193,619.90

$
ValorCatastral

66,338,961.26
127,855,075.80
134,278,352.83
141,021,428.73
148,100,050.96
155,144,625.29
163,329,778.34
171,517,306.35
179,664,261.62
188,568,789.49
197,517,058.64

P
P
P
P
P
P
P
P
P
P
P

Rango

LmiteInferior

23,217,399.32
23,217,399.32
23,217,399.32
23,217,399.32
23,217,399.32
23,217,399.32
23,217,399.32
23,217,399.32
23,217,399.32
23,217,399.32
23,217,399.32

43,121,561.94
104,637,676.48
111,060,953.51
117,804,029.41
124,882,651.64
131,927,225.97
140,112,379.02
148,299,907.03
156,446,862.30
165,351,390.17
174,299,659.32

Excedentesobrelmite
inferior

0.16902%
0.16902%
0.16902%
0.16902%
0.16902%
0.16902%
0.16902%
0.16902%
0.16902%
0.16902%
0.16902%

%alexcedente

Cuota

36,018.10
36,018.10
36,018.10
36,018.10
36,018.10
36,018.10
36,018.10
36,018.10
36,018.10
36,018.10
36,018.10

72,884.06
176,858.60
187,715.22
199,112.37
211,076.66
222,983.40
236,817.94
250,656.50
264,426.49
279,476.92
294,601.28

CuotaExcedente

108,902.16
212,876.70
223,733.32
235,130.47
247,094.76
259,001.50
272,836.04
286,674.60
300,444.59
315,495.02
330,619.38

ImpuestoPredial
Bimestral
PredialAnual

653,412.98
1,277,260.20
1,342,399.94
1,410,782.82
1,482,568.55
1,554,008.98
1,637,016.26
1,720,047.62
1,802,667.52
1,892,970.12
1,983,716.31

607,674.08
1,187,851.99
1,248,431.95
1,312,028.03
1,378,788.75
1,445,228.36
1,522,425.12
1,599,644.28
1,676,480.79
1,760,462.21
1,844,856.16

7%descuentopago
anual

46,744.16
91,373.23
96,033.23
100,925.23
106,060.67
111,171.41
117,109.62
123,049.56
128,960.06
135,420.17
141,912.01

USDLL
PredialAnual

0.92%
0.93%
0.93%
0.93%
0.93%
0.93%
0.93%
0.93%
0.93%
0.93%
0.93%

%delvalor
catastral