VICIOS OCULTOS

Los vicios ocultos o defectos constructivos es un tema previsto en nuestra legislacin. Con el presente ensayo, se intenta hacer una primera aproximacin de un tema que en s mismo es complejo e interesante y por esto mismo, qu necesario resulta confrontar la opinin de otros profesionales de la Ingeniera, la Auditoria o del Derecho en estos temas y crear una discusin alturada sobre este asunto. Es posible que no se est de acuerdo con algunos de los argumentos que menciono, ya que reflejan una posicin profesional personal pero precisamente de eso se trata de conocer otras ideas al respecto y generar una corriente de opinin y de discusin intelectual en relacin a este delicado tema. Pero, que entendemos por vicio oculto? Para empezar, es conveniente tener una idea de qu es un vicio oculto en la construccin de una obra. Para ello, podemos colocar una primera definicin: El vicio se traduce en un error, que puede ser intelectual cuando se presenta en el proyecto de una obra, o material cuando se expresa a travs de un defecto constructivo o de la errnea utilizacin de un material. Segn el autor de este sencillo concepto; " recibida la obra, el empresario quedar libre por los vicios aparentes, pero este principio no rige cuando la diferencia no pueda ser advertida al momento de la entrega o los vicios eran ocultos"1.

11/02/2014

ELABORA: ARQ. CESAR GONZALEZ MORALES GRUPO COTA.

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VICIOS OCULTOS

Los Vicios ocultos de las viviendas o edificios son defectos no visibles u ocultos que, en caso de aparecer antes de un determinado plazo desde la venta, dan derecho al comprador a exigir al vendedor el saneamiento de la vivienda o inmueble, as como de la resolucin del contrato o de la modificacin de sus condiciones. El vicio se traduce en un error, que puede ser intelectual cuando se presenta en el proyecto de una obra, o material cuando se expresa a travs de un defecto constructivo o de la errnea utilizacin de un material. El Cdigo Civil establece que "recibida la obra, el empresario quedar libre por los vicios aparentes, pero este principio no rige cuando la diferencia no pueda ser advertida al momento de la entrega o los vicios eran ocultos". La Ley de la Edificacin establece que las personas (promotor, constructores, incluso tcnicos superiores) que intervienen en el proceso de edificacin deben responder, frente a los compradores-propietarios afectados: Vicios de estructuras. Durante 10 aos, por los daos materiales causados en el edificio por vicios o defectos en los elementos estructurales que comprometen la resistencia mecnica y estabilidad del edificio. Elementos e instalaciones que afecten a la habitabilidad. Durante 3 aos, por los daos materiales causados por vicios o defectos en elementos o instalaciones que afecten a la adecuada habitabilidad de la vivienda. Terminacin o acabado de obras. Durante 1 ao, por los vicios o defectos que afecten a los elementos de terminacin o acabado de las obras.

11/02/2014

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Ejemplos de vicios ocultos y/o defectos constructivos:

Ahora bien, habiendo tratado un poco de los temas de recepcin de obra, regresemos a lo que motiva el presente ensayo, qu pasa si efectivamente ocurre un vicio oculto y/o un defecto constructivo. Para tal efecto, vamos a colocar algunos defectos constructivos tpicos que ocurren por ejemplo en las obras de edificacin o viales: Edificacin: Grietas en muros, fisuras, erosiones, oxidacin, corrosin del acero, asentamientos del suelo, uso de diferentes materiales a los especificados8, insuficiencia de acero, falta de calidad del concreto, eflorescencia por humedad, etc.

11/02/2014

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Existe algn plazo legal para denunciar los vicios ocultos? Los vicios ocultos que, etimolgicamente significan vicios escondidos o disimulados, tienen un plazo de 60 das a partir de su descubrimiento para ser denunciados. Generalmente se realizan pruebas periciales anticipadas para detectarlos, porque es muy dificultosa y debe ser confiada a especialistas la tcnica para su descubrimiento.

Quin responde por los vicios ocultos? En principio, quien los ha generado, por lo que pueden provenir de vicios en los planos, en la direccin de obra, o en la construccin. Esta responsabilidad puede tambin transferirse al vendedor del inmueble, siempre y cuando la cuestin se encuentre dentro de los parmetros que rigen a los vicios en la compraventa que se llaman "vicios redhibitorios".
Qu sucede en el caso de que los vicios provengan de los materiales de construccin? La ley es muy cuidadosa en esta materia, llegando incluso a sancionar penalmente al empresario constructor de una obra cualquiera o al vendedor de materiales de construccin que cometiere, en la ejecucin de la obra o en la entrega de materiales, un acto fraudulento capaz de poner en peligro la seguridad de las personas o de los bienes. Para que se aplique este delito la accin debe consistir en una defraudacin en las sustancias, calidad o cantidad de los materiales utilizados en la ejecucin de una obra o vendidos para su construccin. Si el caso no encuadra en un tipo penal quedar an por analizar la responsabilidad civil por daos y perjuicios, e incluso la responsabilidad administrativa que protegen nuestras leyes de lealtad comercial.

11/02/2014

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Existe algn plazo legal para denunciar los vicios ocultos? Los vicios ocultos que, etimolgicamente significan vicios escondidos o disimulados, tienen un plazo de 60 das a partir de su descubrimiento para ser denunciados. Generalmente se realizan pruebas periciales anticipadas para detectarlos, porque es muy dificultosa y debe ser confiada a especialistas la tcnica para su descubrimiento.

Quin responde por los vicios ocultos? En principio, quien los ha generado, por lo que pueden provenir de vicios en los planos, en la direccin de obra, o en la construccin. Esta responsabilidad puede tambin transferirse al vendedor del inmueble, siempre y cuando la cuestin se encuentre dentro de los parmetros que rigen a los vicios en la compraventa que se llaman "vicios redhibitorios".
Qu sucede en el caso de que los vicios provengan de los materiales de construccin? La ley es muy cuidadosa en esta materia, llegando incluso a sancionar penalmente al empresario constructor de una obra cualquiera o al vendedor de materiales de construccin que cometiere, en la ejecucin de la obra o en la entrega de materiales, un acto fraudulento capaz de poner en peligro la seguridad de las personas o de los bienes. Para que se aplique este delito la accin debe consistir en una defraudacin en las sustancias, calidad o cantidad de los materiales utilizados en la ejecucin de una obra o vendidos para su construccin. Si el caso no encuadra en un tipo penal quedar an por analizar la responsabilidad civil por daos y perjuicios, e incluso la responsabilidad administrativa que protegen nuestras leyes de lealtad comercial.

11/02/2014

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VICIOS OCULTOS Ubicacin de bajada de agua pluvial tapada

Como lo muestra las imgenes la bajada de agua pluvial estaba totalmente tapada con hojas del rbol que no se haban barrido durante mucho tiempo adems de una bolsa grande de plstico.

11/02/2014

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19/06/2012

VICIOS OCULTOS Bolsa de plstico tapando bajada de agua pluvial

Canaln lleno de hojas y botellas de pet

11/02/2014

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19/06/2012

VICIOS OCULTOS Adems de la bajada todo el canaln estaba totalmente obstruido por hojas del rbol.

La cubierta de la trastienda tenia meses que no se barra, esto es parte del mantenimiento preventivo, mas en poca de lluvias ya que tienen un rbol muy grande y robusto justo arriba de la cubierta.

11/02/2014

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19/06/2012