IVS 3 Raportarea evalurii

Introducere Arie de aplicabilitate Definiii Relaia cu Standardele de Contabilitate Coninutul Standardului Comentarii Cerine pentru prezentarea informaiilor Prevederi referitoare la devieri de la Standard Data intrrii n vigoare 97 97 98 100 100 102 103 103 104

Comitetul pentru Standarde Internaionale de Evaluare

IVS 3 Raportarea evalurii

96

Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta

Standardul 3 Standardele Internaionale de Evaluare Raportarea evalurii (Revizuit n 2007)

1.0 Introducere
1.1 Importana esenial a unui raport de evaluare, care este etapa final a procesului de evaluare, rezid n comunicarea concluziei asupra valorii i a tipului de evaluare, a scopului evalurii i a oricror ipoteze i condiii limitative crora li se supune evaluarea. De asemenea, n raportul de evaluare pot fi incluse i procesele analitice i datele empirice utilizate n scopul determinrii valorii, pentru a ghida cititorul printre procedurile i faptele pe care evaluatorul le-a luat n considerare. 1.2 Raportul de evaluare prezint concluzia asupra valorii. El conine numele evaluatorului i data evalurii. Identific proprietatea, drepturile de proprietate supuse evalurii, tipul de evaluare i destinaia evalurii. Sunt prezentate toate ipotezele i condiiile limitative, sunt specificate datele evalurii i raportrii, este descris extinderea inspeciei, se fac referiri la aplicabilitatea acestor standarde i a oricror cerine de prezentare i se include semntura evaluatorului. 1.3 Datorit rolului cheie pe care raportul de evaluare l are n comunicarea concluziei privind valoarea, ctre utilizatori i teri, acest standard are urmtoarele obiective principale: 1.3.1 S comenteze cerinele privind raportarea, care corespund celei mai bune practici profesionale; i 1.3.2 S identifice elementele eseniale care trebuie incluse n rapoartele de evaluare.

2.0 Arie de aplicabilitate

2.1 Cerinele privind raportarea, cuprinse n acest standard, se aplic tuturor tipurilor de rapoarte de evaluare. IVS 3, Raportarea evalurii 97

Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 2.2 Conformitatea cu aceste cerine de raportare este cerut att evaluatorilor externi, ct i celor interni. 2.3 Unele instruciuni, care se refer la evaluarea pentru scopuri specifice i pentru tipuri specifice de proprietate, cum ar fi raportarea financiar i pentru garantarea mprumutului, pot s fie diferite de cele realizate pentru alte misiuni. Cititorul este sftuit s consulte acele seciuni ale Standardelor Internaionale de Evaluare (IVS-uri), care se refer la acele situaii, de exemplu Standardele Internaionale de Aplicaii n Evaluare 1 i 2 (IVA 1 i IVA 2).

3.0 Definiii
3.1 Declaraia de conformitate. O declaraie care atest faptul c evaluatorul a respectat cerinele etice i profesionale coninute n Codul Deontologic IVSC, aferent ndeplinirii misiunii. 3.2 Raport verbal. Rezultatul unei evaluri, comunicat verbal unui client sau prezentat n justiie ca mrturie de expert sau ca depoziie. Un raport de evaluare, comunicat verbal unui client, trebuie s fie susinut de un dosar de lucru i nsoit cel puin de un rezumat scris al evalurii. 3.3 Ipoteze speciale, neobinuite sau extraordinare. nainte de a ncheia tranzacia de achiziie a unei proprieti, un cumprtor prudent trebuie s fac investigaii proprii (due diligence), interesndu-se pe pia despre respectiva proprietate. Este normal ca evaluatorul s utilizeze ipotezele privind rezultatul probabil al acestei analize i s se bazeze pe informaia pe care clientul i-o pune la dispoziie n aceast problem. Ipotezele speciale, neobinuite sau extraordinare pot fi orice ipoteze adiionale care se refer la problemele studiate n cadrul acestei analize sau care se refer la alte probleme, cum ar fi identitatea cumprtorului, starea fizic a proprietii, prezena poluanilor (cum ar fi contaminarea pnzei de ap freatic) sau abilitatea de a redezvolta proprietatea. (A se vedea paragraful 5.1.7 de mai jos.) 3.4 Specificaiile misiunii evaluatorului. Primul pas n procesul de evaluare, n care se stabilesc contextul i sfera evalurii i se rezolv orice ambiguitate care implic un element sau o problem de evaluare. Evaluatorul se asigur c analizele, informaiile i concluziile prezentate n raport sunt n concordan cu specificaiile stabilite prin definirea misiunii evaluatorului. Specificaiile misiunii de evaluare includ urmtoarele apte elemente:

98

IVS 3, Raportarea evalurii

Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 3.4.1 O identificare a proprietii imobiliare, a bunurilor mobile, a ntreprinderii sau a altei proprieti care face subiectul evalurii, ca i a altor clase de proprietate care sunt incluse n evaluare, pe lng categoria principal de proprietate; 3.4.2 O identificare a drepturilor de proprietate (proprietar unic, societi comerciale, participaii) care vor fi evaluate; 3.4.3 Destinaia vizat a evalurii i orice limitare legat de aceasta, identificarea oricrui colaborator i a contribuiei acestuia; 3.4.4 O definiie a tipului de valoare cerut; 3.4.5 Data la care este valabil valoarea estimat i data raportului; 3.4.6 O identificare a sferei evalurii i a raportului; i 3.4.7 O identificare a oricror condiii limitative pe care se bazeaz evaluarea. 3.5 Raport de evaluare. Un document care nregistreaz instruciunile pentru o anumit misiune de evaluare, baza de evaluare i scopul evalurii ca i rezultatele analizei care a condus la opinia privind valoarea. De asemenea, un raport de evaluare poate s explice procesele analitice care au fost parcurse n cursul evalurii i s prezinte informaiile semnificative care au fost folosite n analiz. Rapoartele de evaluare pot fi verbale sau scrise. Tipul, coninutul i dimensiunea unui raport variaz n funcie de destinatar, de cerinele legale, de tipul proprietii i de natura i complexitatea misiunii de evaluare. 3.6 Raport scris. Rezultatul unei evaluri, comunicat clientului n scris, inclusiv sub form electronic. Rapoartele scrise pot fi documente narative detaliate, care s conin toate materialele pertinente examinate i analizele realizate, pentru a ajunge la concluzia privind valoarea sau pot fi documente narative sintetice, cum ar fi actualizri periodice ale valorilor, formulare utilizate de ctre guvern sau alte agenii sau scrisori ctre clieni.

IVS 3, Raportarea evalurii

99

Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta

4.0 Relaia cu Standardele de Contabilitate

4.1 Cnd este adecvat, raportul de evaluare trebuie s conin cel puin cerinele prevzute n Standardele Internaionale de Raportare Financiar (IFRS-uri), n Standardele Internaionale de Contabilitate (IAS) i n Standardele Internaionale de Contabilitate a Sectorului Public (IPSAS). 4.2 Evaluarea n scopul raportrii financiare, care constituie coninutul IVA 1, trebuie corelat cu acest standard.

5.0 Coninutul standardului

Pentru a face evaluri compatibile cu aceste standarde i cu Principiile de Evaluare General Acceptate (GAVP), este obligatoriu ca evaluatorii s respecte seciunile Codului Deontologic referitoare la etic, competen, prezentarea informaiilor i raportare (seciunile 4, 5, 6 i 7). 5.1 Orice raport de evaluare trebuie: 5.1.1 s prezinte clar i cu acuratee concluziile evalurii ntr-o manier neechivoc; 5.1.2 s identifice clientul, destinaia evalurii i informaiile relevante, referitoare la: 5.1.2.1 data la care valoarea estimat este valabil; 5.1.2.2 data raportului i 5.1.2.3 data inspeciei; 5.1.3 s specifice tipul de evaluare, incluznd definiia acestui tip de valoare; 5.1.3.1 n cazul n care orice component a proprietii este evaluat pe baza mai multor tipuri de valoare, este necesar s se fac o distincie clar ntre tipurile de valoare. 5.1.4 s identifice i s prezinte: 5.1.4.1 drepturile de proprietate sau participaiile care trebuie evaluate;

100

IVS 3, Raportarea evalurii

Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 5.1.4.2 caracteristicile fizice i legale ale proprietii i 5.1.4.3 clasele de proprietate incluse n evaluare, altele dect categoria principal de proprietate; 5.1.5 s descrie sfera/extinderea misiunii de evaluare; 5.1.6 s specifice orice ipoteze i condiii limitative care condiioneaz concluzia asupra valorii; 5.1.7 s identifice ipotezele speciale, neobinuite sau extraordinare i s prezinte probabilitatea n care aceste condiii ar putea s apar; 5.1.8 s includ o descriere a informaiilor i datelor analizate, a analizelor de pia efectuate, a abordrilor i procedurilor de evaluare aplicate, ca i raionamentul care susine analizele, opiniile i concluziile din raport; 5.1.9 s conin, n mod expres, o clauz care s nu permit publicarea integral sau parial a raportului, sau oricrei referine sau valori incluse n raport, sau numelui i afilierii profesionale a evaluatorului, fr aprobarea scris a evaluatorului; 5.1.10 s conin o declaraie de conformitate care s certifice c evaluarea a fost fcut n concordan cu IVS-urile, s prezinte orice deviere de la cerinele specifice ale IVS-urilor i s prezinte o explicaie pentru o astfel de deviere, corespunztor cu Codul Deontologic IVSC; 5.1.11 s includ numele, calificarea profesional i semntura evaluatorului. 5.2 Atunci cnd raportul de evaluare este transmis n variant electronic, evaluatorul trebuie s ia msurile necesare pentru a proteja integritatea datelor/textelor din raport i s se asigure c nu apar erori de transmitere. Software-ul trebuie s asigure sigurana transmisiei. 5.2.1 Trebuie identificate originea, data i ora transmisiei, precum i destinaia, data i ora recepionrii. Software-ul trebuie s permit confirmarea c exist o coresponden ntre cantitatea de date/texte

IVS 3, Raportarea evalurii

101

Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta transmise i recepionate, iar raportul trebuie s fie salvat ntr-o variant care permite numai citirea de ctre beneficiari (mai puin pentru autor). 5.2.2 Evaluatorul trebuie s se asigure c semntura digital este protejat i se afl sub controlul complet al evaluatorului prin parole (coduri PIN), elemente de hardware (carduri de securitate) sau alte mijloace. O semntur aflat pe un raport electronic este considerat autentic i implic acelai nivel de responsabilitate, ca i o semntur pus pe un raport scris. 5.2.3 O copie electronic i/sau listat a raportului, transmis electronic, trebuie pstrat de evaluator pe perioada cerut prin lege, dar nu mai puin de cinci ani. Fiierele cu nregistrarea raportului de evaluare transmis electronic se pot pstra pe suport electronic, magnetic sau alte variante. 5.3 Modul de prezentare a raportului de evaluare este stabilit de evaluator i de client n funcie de instruciunile i specificaiile misiunii de evaluare. 5.4 Tipul raportului, coninutul i mrimea acestuia sunt n funcie de destinatarul raportului, de reglementrile existente, de recomandrile legale, de tipul proprietii i de natura i complexitatea problemei de evaluare. 5.5 Pentru toate rapoartele de evaluare trebuie reinute i ndosariate documentele pe baza crora au fost stabilite rezultatele i concluziile evalurii, acestea trebuind s fie pstrate pentru o perioad de cel puin cinci ani de la data finalizrii misiunii de evaluare.

6.0 Comentarii
6.1 Contextul n care valoarea este raportat este la fel de important ca i baza i acurateea acesteia. Valoarea final trebuie s fac referire la informaiile de pia, la procedurile i raionamentele care susin aceast valoare final. 6.2 Comunicarea rezultatului evalurii, ntr-o manier logic i consecvent, presupune o abordare metodic, ce-l ajut pe utilizator s neleag derularea procesului de evaluare i relevana concluziei sale.

102

IVS 3, Raportarea evalurii

Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 6.3 Raportul trebuie s comunice cititorului o nelegere clar a opiniilor exprimate de evaluator i, de asemenea, trebuie s fie bine tehnoredactat i inteligibil pentru cineva care nu are cunotine anterioare asupra proprietii evaluate. 6.4 Raportul trebuie s demonstreze claritatea, transparena i consecvena abordrii. 6.5 Evaluatorul ar trebui s manifeste pruden n acordarea permisiunii de utilizare a evalurii sale n alte scopuri dect cel pentru care a fost destinat iniial.

7.0 Cerine pentru prezentarea informaiilor

7.1 Dac evalurile sunt fcute de un evaluator intern, n raportul de evaluare vor fi prezentate informaii specifice referitoare la existena i natura relaiei dintre evaluator i entitatea care controleaz activul. 7.2 Dac evaluatorul particip la misiunea de evaluare n alt calitate dect cea de evaluator, de exemplu ca expert independent sau imparial, consultant al ntreprinderii sau ca mediator, evaluatorul trebuie s prezinte rolul specific n fiecare dintre aceste misiuni. 7.3 Evaluatorul trebuie s prezinte cadrul de reglementare i orice deviere cerut fa de aceste Standarde, pentru a corespunde cu legislaia existent, cu reglementrile (inclusiv normele contabile) sau cu uzanele.

8.0 Prevederi referitoare la devieri de la Standard

8.1 Nu se admite nici o deviere de la cerina ca fiecare raport de evaluare s prezinte clar i cu acuratee concluziile evalurii i s prezinte orice ipoteze i condiii limitative care afecteaz evaluarea i valoarea final. 8.2 n cazul n care unui evaluator i se cere s ndeplineasc o misiune care se abate de la aceste recomandri sau care cere mai puin lucru sau efectuarea evalurii n mod diferit fa de cel prescris de IVS-uri i Codul Deontologic IVSC, evaluatorul poate s accepte i s realizeze o astfel de misiune numai dac pot fi ndeplinite urmtoarele condiii:

IVS 3, Raportarea evalurii

103

Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 8.2.1 Evaluatorul concluzioneaz c instruciunile nu vor induce n eroare utilizatorii evalurii. 8.2.2 Evaluatorul apreciaz c evaluarea nu este limitat astfel nct rezultatele acesteia s nu mai prezinte corectitudine sau credibilitate, corespunztor cu scopul i destinaia evalurii. 8.2.3 Evaluatorul i informeaz clientul c instruciunile pentru evaluare conin o deviere de la standarde, care va fi prezentat n ntregime n raportul de evaluare. 8.3 n orice situaie care presupune o deviere de la raportarea valorii de pia evaluatorul trebuie s precizeze clar c valoarea pe care o raporteaz este diferit de valoarea de pia.

9.0 Data intrrii n vigoare

9.1 Acest Standard Internaional de Evaluare a intrat n vigoare la 31 iulie 2007.

104

IVS 3, Raportarea evalurii