Grila notarilor sau instrumentalizarea nedreptii?

In cursul anului 2013, Guvernul Romaniei si-a asumat raspunderea in fata Parlamentului Romaniei pentru legea nr. 165/2013 privind masurile pentru finalizarea procesului de restituire, in natura sau prin echivalent, a imobilelor preluate in mod abuziv in perioada regimului comunist in Romania. Legea a fost adoptata de catre Guvern in urma solutiilor constante de condamnare a Statului Roman la plata de despagubiri in urma litigiilor aflate pe rolul Curtii Europene a Drepturilor Omului.

Pana la aparitia Legii nr. 165/2013 prevederile normative retineau o alta procedura. Astfel, in conformitate cu dispozitiile din Titlul VII din Legea nr. 247/2005, procedura administrativa de solutionare a dosarelor privind acordarea de masuri reparatorii presupunea parcurgerea mai multor etape si anume: etapa transmiterii si a inregistrarii dosarelor; etapa analizarii dosarelor de catre Secretariatul Comisiei Centrale pentru Stabilirea Despagubirilor sub aspectul restituirii in natura a imobilului ce face obiectul notificarii; etapa evaluarii, etapa in care daca dupa analizarea dosarului se constata ca in mod intemeiat cererea de restituire in natura a fost respinsa, dosarul va fi transmis evaluatorului sau societatii de evaluatori desemnate, in vederea intocmirii raportului de evaluare, procedura finalizandu-se prin emiterea de catre CCSD a deciziei reprezentand titlul de despagubire. Ulterior intocmirii raportului de evaluare in care era consemnata valoarea imobilului, Comisia putea proceda fie la emiterea deciziei reprezentand titlul de despagubire retinandu-se valoarea stabilita de evaluator, fie la retrimiterea dosarului de despagubire spre reevaluare.

In mai multe situatii insa, persoanele indreptatite la restituiri au ales varianta contestarii Deciziilor emise de fosta Comisie Centrala pentru Stabilirea Despagubirilor, instantele fiind chemate a decide asupra modului in care au fost intocmite rapoartele de evaluare.

Astfel, Inalta Curte de Justitie si Casatie a respins recursul CCSD intr-o cauza in care dupa ce un evaluator a stabilit o valoare de expertiza, CCSD a solicitat refacerea expertizei de catre un alt evaluator ce a stabilit un pret de aproape trei ori mai mic la un interval de sase luni. Pentru a decide astfel, Inalta Curte a retinut ca in acord cu cele retinute de instanta de fond constata ca din verificarea celor doua rapoarte de expertiza, a raspunsurilor la obiectiuni, a Standardelor Internationale de Evaluare, se desprinde concluzia ca expertiza tehnica topo efectuata de expertul T.A. a respectat prevederile legale in materie. Expertul a aratat ce metoda de evaluare pentru determinarea valorii de piata a ales, respectiv metoda comparatiei directe, respectand dispozitiile art. 10 alin. (9) din Legea nr. 10/2001.

Prin urmare, Inalta Curte constata ca instanta de fond in mod corect a dispus anularea, in parte, a Deciziei nr. 6977, in sensul cs titlul de despagubire in favoarea reclamatilor este in cuantum de 61.147 RON in loc de 26.600 RON.

Pentru a elimina arbitrajul instantelor de judecata si subiectivismul evaluatorilor ANEVAR, Guvernul Romaniei a propus pentru Legea nr. 165/2013 varianta din art. 21 alin. 6 anume Evaluarea imobilului ce face obiectul deciziei se face prin aplicarea grilei notariale valabile la data intrarii in vigoare a prezentei legi de catre Secretariatul Comisiei Nationale si se exprima in puncte. Un punct are valoarea de un leu. In art. 3 la punctul 7 se prevede ca grila notariala reprezinta ghidurile privind valorile orientative ale proprietatilor imobiliare utilizate de camerele notarilor publici, actualizate in conditiile impuse de art. 771 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificarile si completarile ulterioare.

Foarte importanta si interesanta este prevederea din Codul Fiscal si din Normele de Aplicare. Astfel, legea prevede in alin 5: Camerele notarilor publici vor actualiza cel putin o data pe an expertizele privind valoarea de circulatie a bunurilor imobile, care vor fi comunicate la directiile teritoriale ale Ministerului Finantelor Publice. Normele metodologice merg mai departe si definesc la art 151^6 ca expertizele privind valoarea de circulatie a proprietatilor imobiliare vor fi comunicate directiilor teritoriale ale Ministerului Finantelor Publice, pentru a fi utilizate incepand cu data de intai a lunii urmatoare primirii acestora. In paragraful urmator insa legiuitorul face o clara distinctie sustinand ca Baza de calcul a impozitului datorat este cea stabilita potrivit hotararii judecatoresti sau documentatiei aferente hotararii, in situatia in care acestea includ valoarea imobilului stabilita de un expert autorizat in conditiile legii, respectiv expertiza privind stabilirea valorii de circulatie a imobilului. In cazul in care in hotararea judecatoreasca nu este precizata valoarea imobilului stabilita de un expert autorizat in conditiile legii sau in documentatia aferenta hotararii nu este cuprinsa expertiza privind stabilirea valorii de circulatie a imobilului, baza de calcul a impozitului se va stabili in conditiile pct. 151^6 din prezentele norme metodologice.

Astfel, legiuitorul stabileste baza de calcul printr-o enumerare clasificativa astfel: hotarare judecatoreasca ce stabileste valoarea de circulatie a imobilului in baza unei evaluari stabilite de un expert evaluator si in lipsa acesteia, de valoarea stabilita in asa numita grila a notarilor.

Optiunea legiuitorului roman insa la data de 17 mai 2013 a fost de a stabili ca baza de evaluare grila notarilor. Imboldul legsilativ a fost dat de un Raport al Curtii de Conturi desfasurat la Autoritatea Nationala pentru Restituirea Proprietatilor care critica diferentele intre valoarea de piata stabilita de evaluatori si grilele notarilor.

In data de 28 mai 2013 in sedinta publica, in solutionarea Dosarului nr. 24554/3/2009 prin Decizia nr. 2902/2013, Inalta Curte de Casatie si Justitie, in completul Sectiei I Civila face o analiza intr-o speta legata de o despagubire justa in baza Legii nr. 33/1994 privind exproprierile pentru cauze de utilitate publica.

In speta, Statul Roman, reprezentat prin CNADNR SA sustine ca de asemenea, nici expertii si nici instanta de apel nu au avut in vedere grila Camerei Notarilor Publici din care rezulta ca pretul unitar pentru astfel de terenuri este de 1,8 euro/mp, deci un pret cu mult inferior celui oferit cu titlu de despagubire. Astfel, in cazul in care valoarea despagubirilor constatata de catre comisia de experti este mai mare decat oferta Statului de 13 euro/mp, instanta nu este obligata de a acorda aceasta despagubire, fiind aplicabile prevederile art. 27 din Legea nr. 33/1994, conform carora primind rezultatul expertizei, instanta il va compara cu oferta si cu pretentiile formulate de parti si va hotari.

Statul Roman prin CNADNR SA a mai sustinut ca s-au depus pentru expertiza contracte de vanzarecumparare cu aceeasi unitate administrativa, dar din alte zone si din anul 2011, desi expertiza s-a facut in anul 2012.

Inalta Curte de Casatie si Justitie a retinut ca din cuprinsul raportului de expertiza rezulta ca expertii au explicat in ce consta fiecare metoda de evaluare si alegerea metodei comparatiei directe, care presupune aplicarea anumitor corectii ale preturilor din tranzactiile comparabile. De asemenea, se regaseste analiza pietei imobiliare in care sunt retinute caracteristicile terenurilor expropriate. Atata timp cat in determinarea despagubirilor cuvenite pentru terenul expropriat instanta s-a raportat la suma determinata de catre experti prin raportare la valoarea de piata a unor imobile de acelasi fel cu cel expropriat din unitatea administrativ-teritoriala, determinate prin aplicarea unor metode de evaluare obiective nu se poate concluziona in sensul incalcarii dreptului la o despagubire justa [...] Legea nu cere sa fie avute in vedere terenuri asemanatoare din aceeasi parcela sau tarla, ci din aceeasi unitate administrativ teritoriala, ca atare sub acest aspect raportarea expertilor la terenuri din aceeasi unitate administrativ teritoriala, dar din alta tarla, chiar neafectata de expropriere nu reprezinta o incalcare a legii, atata timp cat art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33 din 1994 mai prevede o conditie, si anume ca stabilirea cuantumului despagubirilor sa se faca prin raportare la pretul cu care se vand, in mod obisnuit, imobilele la data intocmirii raportului de expertiza [...]. Atata timp cat nu au existat tranzactii privind imobile de acelasi fel in unitatea administrativ-teritoriala, la data intocmirii raportului de expertiza, scopul fiind stabilirea unei despagubiri, expertii trebuie sa se raporteze la contracte incheiate cat mai aproape de aceasta data, ceea ce s-a si intamplat in cauza.

Referindu-se la grila Inalta Curte de Casatie sustine ca Grila notarilor publici contine valorile orientative ale proprietatilor imobiliare bazat pe analiza tranzactiilor efectuate in anii anteriori si pe anticiparea evolutiei viitoare. In chiar continutul acestuia in capitolul dedicat scopului lucrarii se arata ca utilizarea valorilor cuprinse in ghid ca referinta in rapoartele de evaluare sau ca justificare a pretului unor tranzactii imobiliare de catre persoane fizice sau juridice, de drept public sau privat nu se recomanda, deoarece abaterile pot fi semnificative, avand in vedere ca evaluarea unei proprietati imobiliare, in conformitate cu Standardele Internationale de Evaluare, presupune identificare proprietatii imobiliare si efectuarea inspectiei tehnice a acesteia. Ca atare, instanta nu putea sa acorde acestei grile o putere doveditoare mai mare decat cea acordata raportului de expertiza efectuat in cauza prin raportare la situatia concreta a imobilului supus evaluarii. (a se vedea Grila notarilor publici contine valorile orientative ale proprietatilor imobiliare bazat pe analiza tranzactiilor

efectuate in anii anteriori si pe anticiparea evolutiei viitoare. In chiar continutul acestuia in capitolul dedicat scopului lucrarii se arata ca utilizarea valorilor cuprinse in ghid ca referinta in rapoartele de evaluare sau ca justificare a pretului unor tranzactii imobiliare de catre persoane fizice sau juridice, de drept public sau privat nu se recomanda, deoarece abaterile pot fi semnificative, avand in vedere ca evaluarea unei proprietati imobiliare, in conformitate cu Standardele Internationale de Evaluare, presupune identificare proprietatii imobiliare si efectuarea inspectiei tehnice a acesteia. Ca atare, instanta nu putea sa acorde acestei grile o putere doveditoare mai mare decat cea acordata raportului de expertiza efectuat in cauza prin raportare la situatia concreta a imobilului supus evaluarii (a se vedea Decizia nr. 2902/2013 a Sectiei I Civila a Inaltei Curti de Casatie si Justitie).

Astfel, Instanta Suprema mentine si sustine teoria potrivit careia, daca exista un raport de evaluare se ia acesta in considerare si ulterior doar, in lipsa de alte repere grila notarilor.

Cu toate acestea, o serie de rapoarte de control ale Curtii de Conturi trimit la grila notarilor desi nu exista nici o baza legala sa fundamenteze o asmenea trimitere.

Daca atunci cand Statul Roman da sau restituie principiul este acela de a evalua la minim proprietatea, in cazul altor legi a se vedea de exemplu Legea nr. 550/2002 privind vanzarea spatiilor comerciale proprietate privata a statului si a celor de prestari de servicii, aflate in administrarea consiliilor judetene sau a consiliilor locale, precum si a celor din patrimoniul regiilor autonome de interes local principiul fundamental este ca vanzarea se face in baza unui raport de evaluare . Astfel, potrivit art. 8. din Legea nr. 550/2002 (1) In vederea vanzarii spatiului comercial sau de prestari de servicii, comisia stabileste un pret minim de vanzare, pe baza unui raport de evaluare elaborat de persoane fizice sau juridice autorizate, potrivit legii. Evaluatorul va fi selectat de comisie prin licitatie publica organizata in termen de 10 zile de la constituirea comisiei. (2) Pretul minim de vanzare, stabilit potrivit alin. (1), va fi avut in vedere ca baza de negociere, in cazul vanzarii prin negociere directa, respectiv va fi cuprins in oferta de vanzare prin licitatie publica cu strigare. (3) Raportul de evaluare si stabilirea pretului de vanzare pot fi contestate de persoanele interesate, in termen de 5 zile de la depunerea raportului, la sectia de contencios administrativ a tribunalului. Judecata se face de urgenta, cu citarea contestatorului, a comisiei si a evaluatorului. Comisia este reprezentata de presedintele acesteia. Participarea procurorului este obligatorie. Hotararea este definitiva si irevocabila.

Se ridica intrebarea: De ce nu vinde Statul proprietatea sa privata la nivelul Grilei notarilor daca atunci cand restituie o face la acea suma?

In consecinta, dupa cum chiar Curtea Constitutionala a statuat in jurisprudenta sa, respectarea principiului egalitatii in fata legii presupune instituirea unui tratament egal pentru situatii care, in functie de scopul urmarit, nu sunt diferite.

Or, in cazul nostru ramane doar recursul la CEDO sau?

conf. univ. dr. Ciprian PUN, Universitatea Babe-Bolyai avocat, Baroul Cluj