UNIVERSITATEA TEHNIC A MOLDOVEI

Cu titlu de manuscris
C.Z.U: 332.6 + 330.52




ALBU SVETLANA




EVALUAREA I GESTIUNEA EFICIENT
A PATRIMONIULUI PUBLIC N REPUBLICA MOLDOVA




08.00.05 ECONOMIE I MANAGEMENT
(n activitatea de antreprenoriat)



Autoreferatul tezei de doctor habilitat n economie














CHIINU, 2012
2
Teza a fost elaborat n cadrul catedrei Economie i management n industrie
Universitatea Tehnic a Moldovei

Consultant tiinific:
BAJURA Feodor, doctor habilitat n economie, confereniar universitar

Refereni oficiali:
ULIAN Galina, doctor habilitat n economie, profesor universitar, USM
SRBU Ion, doctor habilitat n economie, profesor universitar, ASEM
NISTOR Gheorghe, doctor, profesor universitar, Universitatea Tehnic Gh. Asachi
Iai, Romnia

Componena consiliului tiinific specializat:
BUGAIAN Larisa, preedinte, doctor habilitat n economie, profesor universitar
CRUCERESCU Cornelia, secretar tiinific, doctor n economie, confereniar
universitar
MOLDOVAN Dumitru, doctor habilitat, profesor universitar, membru corespondent
POPA Andrei, doctor habilitat n economie, confereniar universitar
BNCIL Natalia, doctor habilitat n economie, confereniar universitar
STRATAN Alexandru, doctor habilitat n economie, confereniar universitar

Susinerea va avea loc la 04.05.2012 ora 14.00 n edina Consiliului tiinific
specializat DH 31.08.00.0523 din cadrul Universitii Tehnice a Moldovei, pe
adresa 2060 Chiinu, bd. Dacia, 41, bloc 10 aula 211.

Teza de doctor habilitat i autoreferatul pot fi consultate la biblioteca UTM i la
pagina Web a C.N.A.A. (www.cnaa.md).

Autoreferatul a fost expediat la 27.03.2012

Secretar tiinific al consiliului tiinific specializat
Crucerescu Cornelia, doctor n economie

Consultant tiinific
Bajura Fiodor, doctor habilitat, profesor universitar

Autor
Albu Svetlana



Albu Svetlana, 2012
3
REPERE CONCEPTUALE ALE CERCETRII

Actualitatea temei i descrierea situaiei n domeniul de cercetare i identificarea
problemelor de cercetare. Una dintre prioritile societii moderne const n tendina spre o
dezvoltare durabil att n plan social, ct i economic. Dezvoltarea durabil este posibil prin
pstrarea i utilizarea eficient a valorilor create de ctre predecesorii notri, precum i satisfacerea
necesitilor curente astfel nct s nu fie pus n pericol capacitatea viitoarelor generaii de a-i
satisface propriile necesiti. n acest sens vine n ajutor activitatea de evaluare, care jurizeaz
impactul asupra proprietilor. Orice aciune asupra proprietii, de ordin fizic sau juridic, este
justificat doar n cazul cnd valoarea viitoare nu va fi afectat.
Evaluarea adesea este perceput drept un instrument matematic, care permite determinarea
valorii proprietii la un moment de timp concret. Respectiva opinie exprim doar o faet a evalurii -
aspectul cantitativ de moment.
Evaluarea proprietii este tiina al crei obiect de studiu este valoarea, aspectele ei calitative i
cantitative examinate n stare static i dinamic; esena valorii i factorii de impact, aspectele
comportamentale n timp. Evaluarea proprietilor apare prin interferena tiinelor economice,
tehnice i de drept.
Rolul evalurii n societate este n proces de contientizare. Activitatea de evaluare a fost
implantat n Republica Moldova fr a se ine cont de specificul economic i juridic al rii. Prin
urmare, astzi constatm posibilitatea unor aciuni frauduloase i imposibilitatea estimrii valorii de
pia. Imperfeciunile legislative i gestiunea iresponsabil au condus la pierderea unei mari pri din
patrimoniul rii, n primul rnd cel amplasat peste hotare. O pierdere la fel de nsemnat a fost i este
generat de deteriorarea patrimoniului existent ns neutilizat sau utilizat ineficient.
Astfel, se contureaz problema valoareevaluaregestiune care condiioneaz posibilitatea unei
dezvoltri durabile a patrimoniului rii. Cercetarea sistemic a valorii (esena, mecanismul crerii,
legiti comportamentale n condiiile Republicii Moldova), evalurii (factorii de impact asupra
valorii (fizici, economici, juridici), tipologia valorii condiionat de regimul economic i de drept,
metodologii i metode de estimate a tipului de valoare n funcie de destinaia evalurii) i gestiunii
(aciuni fizice i juridice asupra patrimoniului care ar asigura conservarea valorii i / sau sporirea
acesteia) scoate n eviden impedimentele i permite formularea direciilor de dezvoltare a
patrimonilului.
Toate trei verigi posed un specific pronunat n cazul economiilor emergente, fapt care nu
permite preluarea exact a experienei rilor dezvoltate i condiioneaz necesitatea unor cercetri
teoretico-aplicative n condiiile Republicii Moldova. Avnd n vedere amploarea i complexitatea
problemei abordate, prezenta cercetare a cuprins doar studiul celei mai problematice categorii a
patrimoniului Republicii Moldova - patrimoniul public.
4
Astfel, problema spre cercetare este gestiunea patrimoniului public, care poate fi studiat din
diferite puncte de vedere: economic, social, politic. Autorul s-a axat pe aspectul economic, n cadrul
cruia au fost studiate problemele: crearea valorii, estimarea mrimii acesteia i gestiunea
eficient a valorii patrimoniului public.
Scopul tezei l constituie dezvoltarea teoriei evalurii, a metodologiei i metodelor de evaluare
a patrimoniului public i eficientizarea gestiunii valorii patrimoniului.
Pentru a atinge scopul cercetrii, au fost stabilite urmtoarele obiective:
1. Aprecierea strii actuale privind activitatea de evaluare i gestiune a patrimoniului public n
R.Moldova;
2. Fundamentarea teoriei evalurii;
3. Perfecionarea bazelor metodologice ale evalurii patrimoniului public;
4. Dezvoltarea teoriei investiionale;
5. Estimarea valorii patrimoniului prin prisma logicii fuzzy;
6. Determinarea rolului evalurii n procesul gestiunii patrimoniului;
7. Determinarea sarcinilor gestiunii patrimoniului public din R.Moldova la etapa actual, a
posibilitilor de eficientizare a gestiunii i perfecionare a procesului de privatizare din
punctul de vedere al evalurii bunurilor nstrinate;
8. Elaborarea unui sistem-suport de decizie aplicabil n scopul gestiunii patrimoniului.
Metodologia cercetrii tiinifice a cuprins att metode de analiz calitativ a fenomenelor,
ct i metode de analiz cantitativ. Analiza calitativ s-a axat pe metodele teoretico-dinamice,
metoda sistemic i metodele teoretico-logice. Caracterul complex al cercetrii este determinat de
examinarea problemelor aflate n zona de interferent a tiinelor economice i tehnice.
Cercetarea teoriilor valorii s-a realizat prin metoda dialectic. Conturarea i fundamentarea
teoriei evalurii a fost posibil n rezultatul aplicrii metodei istorice (metoda evoluionist), analizei
i deduciei. Problemele gestiunii valorii patrimoniului au fost cercetare aplicndu-se metoda
sistemic, incusiv analiza diagnostic.
La diferite etape n procesul cercetrii au fost aplicate urmtoarele metode: analiza, inclusiv
analiza comparativ i analiza statistic, sinteza, inducia, modelarea, demonstraia, metodele logicii
formale i logicii matematice (logica numerilor vagi).
Caracterul complex al cercetrii a impus studiul teoriilor economice clasice, neoclasice i post
neoclasice, a teoriilor evalurii i teoriilor gestiunii valorii. Au fost examinate att lucrrile
savanilor cu renume internaional: Adam Smith, David Ricardo, Jean Baptiste Say, Tomas Maltus,
John Stuart Mill, Karl Marx, William Stanley Jevons, Eugen van Boehm-Bawerk, Alfred Marshall,
Paul Bran, Richard Hard, Herbert Dorou, Albert Hinman, P.F. Wendt, R.U.Ratcliff, W. N. Kinnard,
D.Friedman, N.Ordway, W.Sharpe, G.Alexander, D.Bailey, A.Damodaran, McCland B. Hodges,
5
A.Pearson, W.N.Kinnard, D.Dumitrescu, V.Dragota, A.Cioban, I.Ioni, C.Bnacu, M.Stoica,
A.Ifnescu, V.Robu, I.Anghel, S.Stan, A.Greaznova, M.Fedotova, L.Tempman, P.Grabovi,
S.Gribovschii, A.Asaul, T.Copeland, T.Koller, D.Murrin, T.Ogier, J.Rigman, L.Spicer,
S.Mordaov, I.Egherev, Iu.Cozri, N.Sineavschii, V.Anuprienco i alii, precum i a savanilor
autohtoni pionieri n domeniul cercetat: dr.hab., Bajura Tudor care s-a preocupat de evaluarea
terenurilor, dr. urcanu Nicolae i dr. Buzu Olga care au elaborat prima lucrare n R.Moldova
privind valoarea de pia, dr. Albu Ion care a studiat evaluarea imobilului rezidenial, dr.hab.
Bncil Natalia evaluarea ntreprinderii, Chetraru Aliona evaluarea hrtiilor de valoare i alii.
Noutatea i originalitatea tiinific const n:
1. Delimitarea curentelor teoriei evalurii la etapa contemporan;
2. Argumentarea corectitudinii axrii teoriei evalurii pe valoarea bazat pe entropie joas;
3. Elaborarea metodei de estimare a valorii reale a bunurilor n baza valorii entropice;
4. Clasificarea bazelor de evaluare conform teoriei evalurii propuse;
5. Evidenierea particularitilor evalurii patrimoniului public i elaborarea metodologiei de
evaluare a patrimoniului public din Republicii Moldova n conformitate cu Standardele
Internaionale de Evaluare (SIE);
6. Definirea prin delimitare a noiunilor valoarea investiiei, valoarea de investiie;
7. Estimarea valorii prin aplicarea logicii mulimilor vagi (fuzzy logic);
8. Aprecierea rolului evalurii n procesul gestiunii patrimoniului;
9. Evidenierea elementelor distincte ale patrimoniului public n comparaie i cel privat din
punct de vedere juridic, fiscal, economic i organizaional, identificarea activitilor necesare
la etapa actual de gestiune a patrimoniului n R.Moldova i elaborarea sistemului de gestiune
a patrimoniului public naional.
Problema tiinific soluionat const n propunerea unei noi paradigme n evaluarea
patrimoniului; problema aplicativ de importan major soluionat const n propunerile
autorului privind metodologiile i metodele de estimare a valorii patrimoniului public din Republica
Moldova i cile de eficientizare a gestiunii acestuia.
Semnificaia teoretic a tezei const n dezvoltarea teoriei evalurii n conformitate cu noile
realizri ale teoriei economice:
axarea teoriei evalurii pe doctrina post-neoclasic;
definirea evalurii proprietilor n calitate de tiin derivat a tiinei economice;
aprecierea locului evalurii n procesul gestiunii patrimoniului.
Valoarea aplicativ a tezei rezult din direciile de dezvoltare a practicii evalurii n
condiiile economiei din Republica Moldova i din recomandrile incluse n coninutul lucrrii,
dintre acestea mai importante fiind:
6
1. Sistematizarea particularitilor evalurii diferitelor categorii de bunuri n funcie de etapa
procesului de evaluare;
2. Elucidarea problemelor evalurii patrimoniului public n Republica Moldova i elaborarea
propunerilor de ordin legislativ i metodologic de mbuntire a procesului de evaluare;
3. Adaptarea standardelor internaionale de evaluare a patrimoniului public la condiiile R.Moldova;
4. Demonstrarea aplicabilitii reduse a metodei extraciei pentru determinarea ratei de actualizare n
condiiile unei economii emergente;
5. Elaborarea metodicii de estimare a valorii pentru garanii bancare n condiiile R.Moldova;
6. Demonstrarea aplicabilitii teoriei opiunilor n procesul evalurii terenurilor n condiiile
Republicii Moldova;
7. Elaborarea matricei ctig-pierdere;
8. Elaborarea criteriilor de clasificare a patrimoniului public din R.Moldova;
9. Elaborarea sistemului-suport de decizii pus la baza programului computerizat interactiv pentru
luarea deciziilor multicriteriale i optimizare evolutiv OPTIMCLASS;
10. Elaborarea modelului de eficientizare a activitii manageriale operative ce vizeaz obiecte de
patrimoniu public.
Rezultatele tiinifice principale naintate spre susinere:
1. Dezvoltarea teoriei evalurii;
2. Elaborarea metodologiei de evaluare a bunurilor proprietate public i a proiectului
Standardului Naional de Evaluare a patrimoniului public;
3. Definirea prin delimitare a noiunilor valoarea investiiei i valoarea de investiie;
4. Clasificarea tipurilor de valori prin prisma logicii fuzzy;
5. Elaborarea matricei ctig - pierdere;
6. Elaborarea metodicii de estimare a valorii pentru garanii bancare;
7. Elaborarea sistemului de gestiune a patrimoniului public integral i sistemului trinivel de
gestiune n cadrul subsistemelor separate;
8. Elaborarea procesului decizional pentru Sistemul Suport de Decizii OptimClass.
Implementarea rezultatelor tiinifice. Rezultatele cercetrii expuse n tez au fost preluate
de ctre ntreprinderea de Stat Centrul de Expertiz i Evaluare de pe lng Agenia Proprietii
Publice din Republica Moldova i utilizate n procesul evalurii proprietii publice. Propunerile
autorului au fost examinate n cadrul Cametei Naionale de Imobil din R.Moldova i recomandate
spre utilizare membrilor si. Procesul decizional propus de autor a fost utilizat n cadrul
programului computerizat interactiv pentru luarea deciziilor multicriteriale i optimizare evolutiv
OPTIMCLASS. Toate sunt confirmate prin certificate de implementare.
7
Aprobarea rezultatelor tiinifice. Teza de doctor habilitat a fost discutat i aprobat la
edina catedrei Economie i management n industrie cu invitarea catedrelor Evaluarea i
managementul imobilului i Economie i management n construcii a Universitii Tehnice a
Moldovei. Rezultatele expuse n tez au fost prezentate la 18 conferine tiinifice internaionale,
inclusiv Congresul Evaluatorilor tilor CSI i Conferina internaional a evaluatorilor rilor CSI.
Aspectul teoretic este confirmat i prin Certificatul O nr.1552/3123 din 07 iulie 2011 de
nregistrare a obiectelor ocrotite de dreptul de autor i drepturile conexe Teoria evalurii axate pe
valoarea entropic.
Publicaii la tema tezei. Ideile fundamentale ale tezei au fost tratate n 65 de lucrri
publicate, cu un volum total de 44,5 c.a., inclusiv n monografiile ,,Evaluarea patrimoniului:
problemele aprecierii i gestiunii i Analiza factorial a valorii de pia a imobilului rezidenial,
cursurile universitare ,,Evaluarea patrimoniului i Eficiena investiiei, acestea fiind utilizate n
procesul didactic al instituiilor superioare cu profil economic i tehnic din Republica Moldova i n
activitatea practic de evaluare.
Coninutul tezei este reflectat n 6 articole n reviste recenzate de peste hotare, 3 articole de
sintez n reviste recenzate categoria B, 13 articole n reviste recenzate categoria C, 2 articole de
sintez n culegeri de articole tiinifice editate peste hotare, 19 prezentri la conferine tiinifice
internaionale i 14 naionale.
Volumul i structura tezei. Teza cuprinde adnotare (n limbile romn, englez i rus)
introducere, patru capitole, concluzii i recomandri, bibliografie (249 de surse), 10 anexe, 232
pagini text de baz, 37 tabele, 58 figuri i 59 formule.
Cuvinte-cheie: valoare, evaluare, patrimoniu, patrimoniu public, teoria valorii, teoria
evalurii, tip de valoare, baz de evaluare, metodologia evalurii, gestiunea patrimoniului public,
logica fuzzy, teoria opiunilor, analiza investiional.
8
CONINUTUL TEZEI

Capitolul 1 Valoarea i evaluarea patrimoniului cuprinde analiza conceptelor de
provenien a valorii, clasificarea doctrinelor economice din punctul de vedere al opiniei asupra
izvorului, mrimei i msura mrimii valorii [17, 36, 39, 61]. Sunt examinate principiile actuale ce
stau la baza valorii i clasificai factorii ce influeneaz valoarea patrimoniului [1, 6, 48]. n urma
analizei comparative a teoriilor crerii valorii, este argumentat corectitudinea axrii teoriei
evalurii pe teoria valorii entropice [31, 39, 62]. De asemenea, sunt analizate fundamentele teoretice
ale conceptelor moderne de estimare a valorii, concretizat tipul valorii estimate n funcie de
destinaia evalurii, identificate modalitile de estimare a valorii i curentele tiinifico-practice n
cadrul teoriei evalurii [10, 11, 33, 39]. Este examinat procesul de iniiere a activitii de evaluare i
modalitile de reglementare a acesteia n rile economic dezvoltate i n cele vecine [28, 42, 44,
50, 51]. Sunt studiate principalele probleme de evaluare i gestiune a patrimoniului n R.Moldova,
fiind menionate realizrile i rezervele existente [2, 4, 27, 34, 35, 37, 43, 45, 46, 49, 53, 55]. Este
formulat problema spre cercetare, scopul i obiectivele tezei.
Aplicarea abordrii istorice a permis evidenierea celor mai importante repere n calea
dezvoltrii teoriei valorii, precum i a opiniilor predecesorilor privind izvorul, mrimea i msura
mrimii valorii (tab.1).
1. 1776 apariia Avuiei Naiunilor de Adam Smith (1721-1790), prin care a fost lansat teoria
valorii utilitate. Valoarea este considerat un fenomen obiectiv ce caracterizeaz un bun prin
costul de producie i raritate.
2. David Ricardo (1772-1823) a introdus conceptul de rent, care st la baza unui concept
contemporan aplicat n evaluare conceptul de cea mai bun i eficient utilizare.
3. Jean Baptiste Say (1767-1832) a scos n eviden rolul ntreprinztorului, al managementului
i al coordonrii n procesul crerii valorii.
4. Thomas Maltus (1776-1834) a menionat n lucrrile sale valoarea de utilizare, valoarea de
schimb i valoarea intrinsec.
5. John Stuart Mill (1806-1873) a stabilit relaia ntre profit i valoarea de utilizare pe care o
denumete valoarea capitalului, care st la baza evalurii actuale a bunurilor n baz de
profit.
6. Karl Marx (1818-1883) a propus teoria valorii munc, care este opus teoriei valorii utilitate.

9
Tabelul 1. Valoarea prin prisma trecutului
Opinia privind
Doctrina
economic
Reprezentantul
Teoriile /
conceptele
formulate
Izvorul valorii Mrimea valorii Msura mrimii valorii
Adam Smith
Teoria obiectiv a
valorii i preului
munca uman
cantitatea de munc ncorporat n marfa
respectiv
timpul de munc cheltuit de un
productor obinuit n condiii
normale
David Ricardo Teoria valorii munca uman cantitatea de munc vie i munca din trecut
timpul de munc necesar,
prestat n condiii grele
Liberal
Jean Batiste Say
Contribuii la teoria
valorii
munca uman plus capitalul
i pmntul
x salariul, profitul i renta
valoare de schimb aprecierea uman x Piere Josehh
Proudhon
Teoria valorii
constituite valoare de ntrebuinare utilitatea mrfii x
munca abstract (baza valorii)
timpul de munc socialmente
necesar
Socialism
Karl Marx
Concepia despre
esena valorii
munca uman
munca concret care creeaz valoarea de ntrebuinare a mrfii
coala austriac
K. Mengher,
F. Wieser,
E Bohm-Bawerk

Concepia despre
esena valorii
utilitatea (gusturile,
necesitile, dorinele
subiective ale
consumatorului)
depinde de 4 factori:
1. importana necesitilor ce urmeaz a fi
satisfcute;
2. proprietile concrete ale bunului dat;
3. cantitatea bunului;
4. valoarea de ntrebuinare a bunului pentru
alte persoane
utilitatea marginal
Liberalism
neoclasic
(marginalism)
coala de la
Cambridge
Alfred Marshall
Concepia despre
esena valorii
utilitatea final i munca
uman
utilitatea final i cheltuielile de producie
preul format de factorii:
cheltuieli de producie, utilitatea
marginal, cererea i oferta
Paul Bran Economica valorii
entropia joas : informaie,
substan, energie
capacitatea de plat real a consumatorului dup
valorificarea entropic a serviciilor sale
etalonul monetar
Serghei i Alexandru
Muravschii
Teoria valorii
integrale
importana obiectiv-
estimativ
n funcie de subsistemul valorii: valoarea
fireasc i valoarea de consum reciproc
reflect caracteristicile calitative; valoarea de
ntrebuinare, valoarea subiectiv-estimativ i
valoarea comercial caracteristicile cantitative
etalonul monetar
Postneoclasic
coala rus
Orlov A.V.,
Batiucov N.D. .a.
Teoria valorii axate
pe produsele cu
capacitate
energetic nalt
produsele cu capacitate
energetic nalt
utilitatea avuiei create etalonul monetar

10
7. coala austriac, prin reprezentanii si William Stanley Jevons (1835-1882) i Eugen von
Boehm-Bawerk, a definit conceptul utilitii marginale, care ulterior a stat la baza conceptului
de contribuie.
8. Alfred Marshall (1842-1924) a pus bazele teoriei contemporane a valorii, prin mbinarea
conceptelor de ofert-cost cu cerere-pre. Marshall a insistat asupra importanei factorului
timp n concilierea celor dou concepte. Anume teoriile lui Marshall au impulsionat i au
permis fundamentarea tehnicilor moderne de evaluare. El a fost primul care a aplicat aceste
tehnici la evaluarea proprietilor imobiliare.
9. Paul Bran a formulat o nou teorie a valorii bazat pe conceptul de entropie. Valoarea este
considerat drept rezultat al unor procese complexe de transformri, conservri i transferuri
reunite n strile dinamice de producie, consum, lichidare.
Examinnd teoriile valorii n ansamblu (tab.2.), din punctul de vedere al evalurii, observm o
difereniere considerabil. Astfel, crearea valorii este explicat fie prin procesul de producie, fie prin
procesul de consum, fie prin combinarea consecutiv a elementelor producie consum producie.
Principiile actuale, pe care se bazeaz estimarea valorii n totalitatea sa, sunt caracteristice doar teoriei
valoare-entropie, pe cnd celelalte teorii explic doar unele din principii. Acelai lucru poate fi observat
cu privire la tipurile de valori precum i factorii ce influeneaz valoarea.

Tabelul 2. Analiza comparativ a teoriilor crerii valorii
Teoriile examinate Criteriul de comparaie
Valoare - munc Valoare - utilitate Valoare entropie
1 2 3 4
Crearea valorii n procesul de producie n procesul de consum
combinarea consecutiv a
produciei consum
producie
al utilitii
al nlocuirii
al progresiei i regresiei
concurena
cererea i oferta
al ateptrilor sau prognozei
al includerii
al corespunderii
al dependenei de mediul
extern
al divizrii economice
Principiile
al productivitii restante
al productivitii
marginale
al proporionalitii
al celei mai eficiente utilizri
Tipurile de valori
caracteristice
Valoarea pentru
utilizarea existen
Valoarea de
reconstituire


Valoare de pia
Valoare de nlocuire
Valoare investiional
Valoare de lichidare

Valoare de pia
Valoare pentru utilizarea
existent
Valoare de reconstituire
Valoare de nlocuire
Valoare investiional
Valoare de lichidare

11
Tabelul 2 (continuare)
1 2 3 4
Factorii de influen
asupra valorii
Factorii economici:
ritmul creterii
economiei;
politica fiscal.
Componentele
patrimoniului
Starea fizic

Componentele
patrimoniului
Starea fizic
Starea financiar
Factori seismici
Factori ecologici
Factori ai cererii i ai
ofertei

Factorii economici
Factorii politici i sociali
Amplasament
Componentele patrimoniului
Starea fizic
Starea financiar
Factori seismici
Factori ecologici
Factori ai cererii i ai ofertei,
ai concurenei
Drepturi patrimoniale

Generaliznd cele expuse, ajungem la concluzia c pn astzi cea mai integr teorie, care
explic natura valorii astfel nct ea s fie palpabil i msurabil, este teoria valorii bazate pe
entropie. Anume paradigma valorii entropice, dup prerea noastr, poate fi pus la baza teoriei
evalurii.
Analiza teoriei evalurii a permis evidenierea urmtoarelor momente principale:
1. Teoria evalurii la etapa actual are o form definit n baza conceptului valoareutilitate.
2. Una din tendinele moderne ale teoriei evalurii const n divizarea activitii de evaluare n
dou direcii: evaluarea financiarinvestiional (EFI) i estimarea profesionist a valorii (EPV).
n cadrul EPV observm dou ci de dezvoltare: aprecierea celui mai probabil pre de vnzare i
a doua limitat de hotarele domeniului public i interesele statului aprecierea valorii
estimative (valorii juste).
3. coala modern a evalurii profesioniste poate fi divizat n dou direcii: tehnico-mecanic
(msutare, examinare, reflectarea pieei) i comportamnetal (modelarea / simularea proceselor
active de formare a preurilor).
Diferena dintre estimarea profesionist a valorii i evaluarea investiional devine tot mai
transparent (fig.1).
Teoria evalurii poate fi considerat drept o tiin aplicativ derivat, parte component a
tiinei economice, ce se dezvolt n conformitate cu teoriile i regulile economice acceptate, n
cadrul creia ntlnim diverse curente i coli tiinifico-practice. Totodat evaluarea se afl n
zona interferenei teoriei economice, finanelor, ingineriei, statisticii i managementului.
Activitatea de evaluare n R.Moldova a fost oficial recunoscut n 2002 cnd a fost elaborat
cadrul de reglementare legislativ urmat de elaborarea cadrului metodologic al evalurii bunurilor
imobile i a obiectelor de proprietate intelectual. A fost elaborat primul standard n domeniul
evalurii din R.Moldova: SM 249:2004 Sistem unic de evaluare a patrimoniului: termeni i
definiii. Este elaborat i pus n aplicare modalitatea de evaluare a bunurilor imobile n scopul
impozitrii. Sectorul public se afl n proces de reformare. A fost elaborat i aprobat o nou lege
privind deetatizarea i administrarea proprietii publice.
12

Concomitent exist i multe pete albe:
Lipsete fundamentarea teoretic a evalurii. n prezent evaluarea este axat pe unele postulate
ale teoriei economice neoclasice, n mare parte, pe teoria valoare utilitate, care ns nu explic
problemele majore ale evalurii i este pe larg criticat n literatura de specialitate;
Lipsete fundamentarea i unificarea noiunilor conceptuale. n diferite lucrri precum i n
actele normativ-legislative putem ntlni aceleai noiuni cu denumiri diferite;
Conceptele evalurii aplicate n R.Moldova nu sunt adaptate la condiiile economiei de pia n
dezvoltare. Spre exemplu, cerina indicat n unele din actele legislative, privind determinarea
valorii de pia, devine declarativ n condiiile lipsei pieei anumitor bunuri, sau existenei unei
piee nedezvoltate, intransparente;
Sunt n vigoare norme metodologice ce nu corespund noilor cerine europene i internaionale
de evaluare;
Procesul de evaluare a patrimoniului public posed un specific pronunat, care nu este reflectat
n metodologiile de evaluare indicate pentru aplicare n R.Moldova;
Lipsesc standardele naionale de evaluare;
Gestiunea patrimoniului public este ineficient. n proprietate public se afl bunuri ce nu
creeaz valoare adugat, ci doar genereaz pierderi. Multe bunuri sunt ntr-o stare fizic
deplorabil. Nu toate bunurile publice sint nregistrate;
Teoria evalurii
Teoria estimrii valorii (appraisal theory)
Evaluarea financiar economic
Estimarea profesionist a valorii (EPV)
Teoria evalurii (valuation theory)
Evaluarea financiar-investiional
(EFI)
Teoria valorii (economic)
Analiza tehnico-
mecanic

estimarea valorii de
pia (de schimb)
Analiza
comportamental

estimarea valorii de
pia (de schimb)
Evaluarea
investiional

estimarea valorii n
utilizare (worth)
Analiza modern
a portofoliului

estimarea valorii
investiionale
Analiza
tehnic
Analiza
fundamental

Fig.1. Curentele tiinifico-practice n cadrul teoriei evalurii
Estimarea celui mai probabil
pre de vnzare (valoarea de
pia)
Estimarea valorii
juste a patrimoniului
public
13
Actele legislative i normative existente nu permit dezvoltatea pieei imobiliare, ci din contr, o
nghea. Spre exemplu, Legea privind preul normativ i ordinea vnzrii-cumprrii
pmntului prevede determinarea preului terenului agricol reieind din 621,05 lei pentru un
grad-ha (a terenului din intravilan - 19 873,34 lei/grad-ha.), iar arenda terenului nu poate fi mai
mic dect 2% din preul normativ. Prin urmare, arendaul, la o bonitate de 70 grade, trebuie s
achite minimum 869,47 lei pentru un ha. Avnd n vedere situaia economic din R.Moldova,
muli arendai refuz prelucrarea pmntului la aceste condiii. Drept urmare putem presupune
sporirea suprafeelor ce vor rmnea neprelucrate. Concomitent preul de pia al terenurilor
agricole este cu mult sub mrimea preului normativ, prin urmare administraiile publice locale
nu pot comercializa terenurile, chiar dac ar dori. Astfel, piaa terenurilor agricole se limiteaz
doar la vnzarea-cumprarea loturilor aflate n proprietate privat cu condiia c vnztorul are
nevoie stringent de bani. n caz contrar, loturile nu se vnd, nici nu se prelucreaz, fiind mai
convenabil achitarea impozitului funciar i ateptarea unei piee mai bune;
Reforma sectorului public decurge anevoios, modalitatea de gestiune a patrimoniului public
necesit eficientizare n baza principiilor economice cu aplicarea aparatului statistico-
matematic.
Capitolul 2 Rolul evalurii n procesul gestiunii patrimoniului public cuprinde analiza
teoriilor moderne privind gestiunea valorii patrimoniului [5, 12, 20, 39], clasificarea patrimoniului
public naional i aspectele specifice ale gestiunii acestuia [19, 27], precum i particularitile
privatizrii patrimoniului public n R.Moldova la etapa actual [38, 39, 59].
Analiza teoriilor de gestiune a valorii a permis evidenierea rolului evalurii n procesul
respectiv. Astfel, se recomand manipularea indicatorilor din cadrul metodei DCF; manipularea cu
rezultatele reevalurii fondurilor fixe axat pe abordarea prin costuri sau aplicarea abordrii prin
opiuni. Gestiunea valorii proprietii imobiliare se recomand prin: monitorizarea permanent a
pieei imobiliare; sporirea fluxurilor de numerar i al ritmului de cretere a acestora; mbuntirea
imobilului ajustarea la cerinele actuale constructiv - arhitecturale, de utilitate i comoditate;
aplicarea instrumentelor financiare precum: opiunea de arend, arenda cu rscumprare,
transmiterea dreptului de proprietate; cedarea contractului de cumprare; utilizarea corect a
contractelor de arend, cu referin, n special, la imobilul comercial clauzele contractului pot spori
sau micora valoarea imobilului; gestiunea eficient a imobilului n conformitate cu strategia
individualizat, precum i sporirea valorii investiiilor imobiliare prin aplicarea instrumentelor
pieei financiare crearea portofoliului imobiliar eficient.
Cercetnd modalitile de gestiune a valorii patrimoniului public a fost concretizat noiunea
de patrimoniu public - totalitatea drepturilor i obligaiilor patrimoniale, privite ca o sum de
valori active i pasive strns legate ntre ele, aparinnd domeniului public i domeniului privat al
14
statului i al unitilor administrativ - teritoriale. Patrimoniul public din Republica Moldova poate
fi clasificat din diferite puncte de vedere: cine administreaz, care este forma organizatorico-
juridic a agenilor economici, posibilitatea privatizrii, conform registrului patrimoniului public,
conform valorii patrimoniului deinut, conform structurii patrimoniului, structurii terenurilor.
Actual patrimoniul public al unitilor administrativ-teritoriale din R. Moldova este creat i
gestionat de ctre 1.538 ageni economici
1
(Societi pe Aciuni, ntreprinderi Municipale, Instituii
Bugetare, Instituii Publice i ntreprinderi de Stat). Cel mai scump patrimoniu este deinut de
Primria mun. Chiinu, Primria mun. Bli, UTA Gagauzia i Consiliul raional Drochia. Structura
patrimoniului n funcie de agenii economici difer de la caz la caz. Spre exemplu, n mun.
Chiinu partea majoritar revine instituiilor bugetare, n Bli societilor pe aciuni, n Gagauzia
instituiilor bugetare i ntreprinderilor municipale, n Drochia instituiilor bugetare.
Referindu-ne la patrimoniul public al autoritilor publice centrale, vom meniona Ministerul
Transporturilor i Infrastructurii Drumurilor; Ministerul Agriculturii i Industriei Alimentare;
Agenia Patrimoniului Public. Structural patrimoniul este aproape egal mprit ntre ntreprinderi de
stat (39%), instituii bugetare (35%) i societi pe aciuni (26%). ns, n cadrul autoritilor
publice centrale patrimoniul este mprit mai puin uniform. Spre exemplu, societile pe aciuni
dein majoritatea n cadrul Ministerului Agriculturii i Industriei Alimentare (53%) i Ageniei
Patrimoniului Public (99,5%). Patrimoniul Ministerului Transporturilor i Infrastructurii Drumurilor
este gestionat de ntreprinderi de stat (97,86%), iar a Ministerului Educaiei de instituii bugetare
(99,22%).
Cea mai important component a patrimoniului R.Moldova este pmntul. n proprietate
public se afl, conform registrului cadastral din 2009, 44,45% din suprafaa total a Republicii
Moldova. Inclusiv, n proprietatea public a statului 23,13% i n proprietatea public a autoritilor
administrativ teritoriale 21,41%. Cota majoritar revine terenurilor agricole, circa 38,2% din
totalitatea terenurilor statului i 49,79% din totalitatea terenurilor publice ale APL. Loturilor
ocupate de construcii i curi le revine doar 2,78% din terenutile statului i 6,71% din terenurile
APL. n domeniul privat al APL se afl 0,59% din terenurile agricole ale APL.
Amplasarea teritorial a terenurilor proprietate public a statului este extrem de neuniform:
n Ialoveni 16,14% din totalitatea terenurilor proprietate public, n mun.Chiinu 14,64%, urmate
de or.Chiinu 8,64%, Fleti 8,56% i Orhei 8,42%. n celelalte localiti ponderea este mult
mai mic, iar n oldneti i Teleneti nu sunt nregistrate terenuri proprietate public a statului.
n scopul eficientizrii gestiunii au fost ntocmite listele obiectelor aflate n proprietate
public pasibile i nepasibile de privatizare. Din totalitatea societilor pe aciuni nepasibile de
privatizare statul nu deine controlul doar asupra unei Societatea pe Aciuni Moldo-Rus

1
Conform datelor Ageniei Patrimoniului Public al Republicii Moldova
15
"Moldovagaz" (proprietatea statului 35,33%). Interesele statului sunt promovate n special prin
intermediul ntreprinderilor de stat i municipale. Astfel, cele mai multe ntreprinderi de stat
nepasibile de privatizare aparin sectorului agricol: 28 n cadrul Ministerului Agriculturii i
Industriei Alimentare i 24 n cadrul Ageniei Moldsilva. Urmeaz Ministerul Culturii cu 17
ntreprinderi de stat i municipale, Ministerul Justiiei 12 ntreprinderi i Ministerul Dezvoltrii
Regionale i Construciilor 10 ntreprinderi.
Conform informaiei publicate, nu vor fi privatizate 13 societi pe aciuni i 165 ntreprinderi
de stat i municipale (cu capitalul statutar circa 4 777 442 882 lei
2
).
Drept urmare a adoptrii noii legi privind administrarea i deetatizarea proprietii publice a
fost decis privatizarea a 283 ntreprinderi de stat i societi pe aciuni n care statul deine o anume
cot, precum i a construciilor nefinalizate (38 la numr) majoritatea fiind construcii cu destinaie
social.
Numrul i varietatea obiectelor, precum i multitudinea administratorilor, impune necesitatea
unei gestiuni complexe i eficiente a patrimoniului public.
n prezent patrimoniul public n Republica Moldova, n majoritatea sa, se caracterizeaz
printr-o stare avansat de uzur, att fizic ct i moral, dar i printr-un grad redus de eficien a
gestiunii. Astfel, ncperile unui imobil privat sunt exploatate maxim posibil, pe cnd ncperile
imobilelor publice au un regim lejer de utilizare.
Soluionarea ultimei probleme menionate va conduce i la soluionarea primei, fapt care va
permite sporirea valorii patrimoniului public pn la un nivel acceptabil din punctul de vedere al
posibilitii soluionrii problemelor existente.
Gestiunea patrimoniului presupune atingerea unor scopuri concrete, care pot fi grupate n
scopuri operaionale, comerciale, investiionale i sociale. Scopurile operaionale presupun
meninerea patrimoniului n stare funcional, exploatarea corect. Scopurile comerciale presupun
operaiuni speculative gen cumprare vnzare ce permit cptarea veniturilor suplimentare sau
sporirea valorii patrimoniului. Scopurile investiionale presupun diverse activiti ce permit
cptarea unui ctig i sporirea valorii patrimoniului, cum ar fi procurarea bunurilor, modernizarea,
reconstrucia, fuziunea, divizarea etc. Scopurile sociale cuprind spectrul problemelor sociale ce pot
fi soluionate prin intermediul gestiunii patrimoniului.
Referindu-ne la patrimoniul aflat n proprietate privat (fig.2), scopurile gestiunii vor fi axate
pe cptarea profitului i sporirea valorii patrimoniului cuprinznd spectrul scopurilor comerciale,
investiionale i operaionale.

2
Exclusiv ntreprinderile Ministerului afacerilor interne, a Ministerului Aprrii i UTA Gagauzia.
16
Referindu-ne la patrimoniul public, accentul fiind pus pe meninerea valorii, pe prim plan vor
fi scopurile sociale urmate de cele operaionale i comerciale, care nu reprezint o prioritate pentru
proprietar.


Fig.2. Delimitarea scopurilor gestiunii patrimoniului public i privat

ndeplinirea sarcinilor primordiale ale gestiunii patrimoniului public n R.Moldova, n situaia
existent, poate fi divizat n cteva etape:
inventarierea ntregului patrimoniu existent, att din ar ct i de peste hotare; - ne putem
ntlni cu situaii cnd foste ntreprinderi de stat au falimentat i netrezind interes au fost
uitate.
evidenierea problemelor de ordin juridic, fizic i economic; - exist bunuri asupra crora nu
este nregistrat dreptul de proprietate sau este contestat n instan, bunuri aflate n stare
deplorabil, inutilizabil, bunuri fr potenial economic i social, aa-numitul balast.
aprecierea modalitilor de soluionare a acestora; - modaliti juridice: ntocmirea
documentaiei necesare (spre ex. cadastrale), nregistrarea dreptului de proprietate; modaliti
fizice: reparaia, reconstrucia, modernizarea etc.; modaliti economice: vnzarea,
subvenionarea.
eficientizarea sistemului existent de gestiune a patrimoniului public.
Vom avea n vedere c sarcinile gestiunii patrimoniului nu se rezum la cele menionate, ci
cuprind un spectru mai larg de probleme: optimizarea structurii (prin divizare, fuziune, restructurare
etc.) patrimoniului n funcie de utilizarea acestuia: pentru soluionarea scopurilor sociale,
operaionale sau comerciale; crearea strategiei i programelor de gestiune a patrimoniului;
asigurarea exploatrii tehnice i deservirii bunurilor; asigurarea funcionrii sistemelor de securitate
a patrimoniului; asigurarea unui sistem flexibil de deservire a arendailor; monitorizarea strii
ntreinerea patrimoniului n strare
bun; minimizarea cheltuielilor pentru
deservirea tehnic i exploatarea
patrimoniului.
Meninerea valorii
patrimoniului
Sporirea valorii
patrimoniului
Patrimoniu public
Patrimoniu privat
Scopuri sociale Scopuri operaionale
Scopuri comerciale Scopuri investiionale
17
patrimoniului existent pentru a reaciona prompt n diverse situaii; minimizarea costurilor pentru
ntreinerea sistemului de gestiune a patrimoniului.
Reieind din cele menionate, sistemul general de gestiune a patrimoniului poate fi divizat n
subsisteme interdependente (fig.3) valabile att la nivelul administraiei publice centrale, ct i la
nivelul administraiei publice locale.

Analiza comparativ ne permite a observa mai multe elemente distincte ale patrimoniului
public visavis de patrimoniul privat (tab.3). Acestea se refer att la aspectele juridice, ct i cele
economice, fiscale, i organizatorice. Referindu-ne la aspectele economice n prim plan apar
restriciile.
Examinnd patrimoniul public din punctul de vedere al evalurii i gestiunii, putem
evidenia cteva momente specifice. n primul rnd, valoarea de pia cu referin la patrimoniul
public nu corespunde definiiei. 3 din 8 noiuni conceptuale ale definiiei valorii de pia, explicate
de ctre Standardele Internaionale de Evaluare, n condiiile Republicii Moldova nu se respect. n
al doilea rnd, exist conflict de interese la capitolul Beneficiarul evalurii. Conform legislaiei,
evaluarea trebuie asigurat de vnztor, ns bugetele organelor publice locale i centrale nu prevd
cheltuieli pentru evaluare, astfel solicitanii sunt impui singuri s achite evaluarea. n al treilea
rnd, evalurii se supun doar construciile, care se privatizeaz separat la valoare de pia, pe cnd
terenul se privatizeaz la valoare normativ. Prin urmare, cldirea trebuie evaluat fr a lua n
consideraie valoarea terenului. Atunci cnd este vorba despre cldirile neutilizate sau date n
locaiune, ca regul, sunt cldiri aflate ntr-o stare inutilizabil sau cldiri cu un grad avansat de
uzur. Prin urmare, valoarea construciilor este destul de mic. Iar componenta majoritar a valorii
Sistemul de gestiune a patrimoniului public
Gestiune la nivel global gestiunea portofoliului patrimonial
Gestiunea la nivel sectorial gestiunea grupurilor de bunuri
Gestiunea la nivel de ntreprindere gestiunea grupurilor de bunuri
Fig.3. Ierarhia subsistemelor de gestiune a patrimoniuui public
Gestiunea la nivel elementar gestiunea bunului (unitii de patrimoniu)
18
imobilului - terenul, nu se ia n consideraie. n al patrulea rnd, elemente specifice apar la etapa
aplicrii metodelor de evaluare.

Tabelul 3. Analiza comparativ a patrimoniului public i a patrimoniului privat
Patrimoniu public Domenii de
comparaie
Elementul de
comparaie
Patrimoniu
privat ntreprinderi de stat Instituii bugetare
1 2 3 4 5
Legal
Dreptul de
proprietate
privat public public
Impozitul pe venit cota 0% 30% (dividende) -
Aspecte fiscale Impozit pe bunuri
imobiliare
achit proprietarul
patrimoniului
achit gestionarul
patrimoniului
achit arendaul
patrimoniului
Comercializarea
imobilului
teren +
construcie
construcie construcie
Aspecte
economice Comercializarea
fondurilor fixe
prin decizia
proprietarului
prin decizia organului
ierarhic superior
prin decizia organului
ierarhic superior

Valoarea estimat
n cazul
comercializrii
valoare de pia
valoarea de pia
restricionat
valoarea de pia
restricionat
Aspecte
organizaionale
Gestiunea
eficientizat,
drept urmare a
cerinelor pieei, a
concurenei
aleatorie,
administratorul este
numit reieind din
considerente politice
aleatorie,
administratorul este
numit reieind din
considerente politice

La studierea patrimoniului public nu poate fi trecut cu vederea procesul de privatizare.
Analiznd modalitile actuale de privatizare considerm necesare modificri legislative, care ar
permite crearea unor instrumente utile administrrii eficiente i care ar permite diminuarea
decalajului existent ntre valoarea proprietii publice i celei private. Astfel, considerm oportun
(1) privatizarea doar a imobilului integral (teren cu construcie); (2) privatizarea terenurilor
aferente la valoare de pia; (3) a revedea duratele de funcionare util indicate prin Catalogul
mijloacelor fixe i a activelor nemateriale.
Capitolul 3 Abordri metodologice i metodice privind estimarea valorii patrimoniului
public include aspecte metodologice de evaluare a patrimoniului [6, 7, 8, 13, 18, 24, 26, 27, 29,
30, 41, 48, 56, 57], evaluarea n baza valorii entropice [10, 17, 39, 61], evaluarea patrimoniului n
baza logicii fuzzy [3, 14, 15, 21, 39, 40, 58], metodologia estimrii valorii investiionale [22, 32,
47] precum i posibiliti de utilizare a teoriei opiunilor n procesul evalurii bunurilor n condiiile
R.Moldova [23, 52].
Procesul evalurii cuprinde ase etape standard: (1) definirea problemei, (2) analiza
preventiv, colectarea i selectarea datelor, (3) analiza celei mai eficiente utilizri, (4) aplicarea
abordrilor n evaluare, (5) reconcilierea valorilor i aprecierea valorii finale i (6) ntocmirea
raportului de evaluare. Examinarea aspectelor metodologice ale evalurii patrimoniului a permis
evidenierea diferenelor n funcie de obiectul evalurii. Astfel, principalele deosebiri pot fi
observate la etapele a doua (tab.4) i a patra (tab.5).

19
Tabelul 4. Procesul evalurii: etapa II. Analiza preventiv, colectarea i selectarea datelor
Obiectul evalurii
/ Denumirea
etapei
Activitile componente
ale etapei
Concretizare
1 2 3
date generale cu caracter economic i social despre regiunea i localitatea n
care este amplasat bunul imobil
date specifice obiectului
evalurii
modul de utilizare, cea mai bun i eficient utilizare, costurile
de construcie, deprecierea, veniturile i cheltuielile operaionale
bun imobil

Colectarea i
analiza datelor
necesare pentru
evaluare
date specifice pieei
imobiliare
preurile de vnzare i preurile ofertei obiectelor similare, rata
de absorbie, rata spaiilor libere, etc.
sistematizarea activelor
i clasificarea lor
poate fi o clasificare standard sau una elaborat de evaluator bun mobil

Colectarea
informaiei
examinarea obiectului
evalurii (identificarea)
descrierea detaliat (listing-ul), se analizeaz utilitatea
obiectului evalurii i gradul de utilizare
expertiza juridic identificarea drepturilor asupra OPI, prin verificarea existenei
actelor ce confirm apartenena drepturilor patrimoniale
obiecte de
proprietate
intelectual
Etapa pregtitoare
veridicitatea volumului
de informaii
controlul informaiei prezentate evaluatorului pentru calcularea
valorii
comercial estimare a pieei actuale i poteniale a ntreprinderii i a poziiei
sale pe pia
juridic analiza aspectelor legale privind activitatea firmei evaluate
operaional analiza factorilor tehnici, a tehnologiilor de fabricaie, precum i
a organizrii activitii operaionale
resurse umane i
management
cunoaterea de ctre evaluator a resurselor umane i a
potenialului de management
afacere
(ntreprindere)

Diagnosticul
ntreprinderii
economico - financiar performane realizate i riscuri; ajustarea situaiilor financiare
istorice. Compararea cu ntreprinderi similare.

Tabelul 5. Procesul evalurii: etapa IV. Aplicarea abordrilor evalurii
Criteriul
Evaluarea
imobilului
Evaluarea OPI
Evaluarea
afacerii
Standardul
Moldovean
1 2 3 4 5
Metoda
cheltuielilor
Abordarea din punctul de
vedere al cheltuielilor
Metoda
cheltuielilor
Abordarea prin
metoda costului
Metoda analizei
comparative a
vnzrilor
Abordarea din punctul de
vedere al pieei
Metoda analizei
comparative a
vnzrilor
Abordarea prin
analiza vnzrilor
comparabile
Diferene la
nivel de noiuni
aplicate
(conform
legislaiei
R. Moldova)
Metoda
veniturilor
Abordarea din punctul de
vedere al venitului
Metoda
veniturilor
Abordarea prin
metoda venitului
Abordarea prin cost (patrimonial)
Abordarea prin comparaia vnzrilor
(Versiune
aplicat n
Romnia) Abordare pe baz de (sau prin) venit
Metoda
cheltuielilor
Metoda valorii de nlocuire
Metoda valorii de reconstituire
Metoda costurilor iniiale
Metoda activului
net corectat
Metoda activului
net de lichidare
x
Diferene la
nivel
metodologic

Metoda analizei
comparative a
vnzrilor
Metoda comparaiei vnzrilor Metode bursiere
Metoda
comparaiei directe
x
Diferene la
nivel
metodologic

Metoda
actualizrii
fluxurilor de
numerar
Metoda
capitalizrii
profitului
Metod a fluxurilor de
numerar actualizate Metoda de
capitalizare direct
Metoda royalty
Metoda excedentului de profit
Regula 25%
Metoda expert
Metoda actualizrii
fluxului de
numerar
Metoda
capitalizrii
profitului
Metod a fluxurilor
de numerar
actualizate
Metoda de
capitalizare direct
Metoda de analiz
ipotecar
investiional
Gradul de
complexitate
mediu mediu nalt x
20
Avnd n vedere bazele metodologice ale evalurii, au fost scoase n eviden elementele
specifice evalurii patrimoniului public n rile dezvoltate. n urma comparaiei Standardului
Internaional de Aplicaie n Evaluare 3: Evaluarea activelor din sectorul public pentru raportarea
financiar cu IVA1: Evaluarea pentru raportarea financiar au fost observate mai multe aspecte
specifice. Astfel, doar ntreprinderea public de afaceri (GBE) se evalueaz conform cerinelor
unice ale IVA1, celelalte clase de active sunt supuse evalurii specifice proprietii publice.
Modelul de recunoatere a activelor n bilan nu difer. Evaluarea elementului fondurilor fixe se
recomand la valoarea costului su sau la valoarea just la data achiziiei. Modelul evalurii prin
cost cuprinde etapele: (1) recunoaterea iniial a activului, (2) nregistrarea iniial a activului la
costul su minus deprecierea acumulat. Modelul evalurii bazat pe valoarea just cuprinde: (1)
recunoaterea iniial a activului i (2) nregistrarea activului la valoarea reevaluat egal cu
valoarea just la data evalurii minus orice amortizare acumulat ulterior i orice pierderi din
depreciere. Valoarea just nu este n mod necesar sinonim cu valoarea de pia. n evaluare se
aplic ipoteza de continuare a activitii, excluznd cazul n care managementul fie intenioneaz s
lichideze ntreprinderea, fie s nceteze activitatea, fie nu mai are o alt alternativ realist, dect s
fac acest lucru.
Cnd se adopt opiunea de reevaluare la valoarea just, evaluatorul poate raporta valoarea de
pia sau valoarea just. Valoarea de pia va fi raportat dac: (1) Valoarea just este determinat
prin evaluare pe baza datelor de pe pia. Valoarea just a terenurilor i cldirilor = valoarea de
pia apreciat prin abordarea prin comparaii. (2) Dac nu exist date de pia pentru valoarea
just, din cauza naturii specializate a elementului, valoarea just poate fi determinat utiliznd
costul de nlocuire net sau abordrile prin costul de reabilitare sau pe baza unitilor de servicii.
Valoarea just = valoarea apreciat prin abordarea prin cost (costul de nlocuire net sau costul de
reabilitare) sau abordarea prin venit (unitile de servicii). Valoarea just va fi raportat dac nu
exist date de pia disponibile, pentru a determina valoarea de pia a unei imobilizri corporale,
ntr-o pia activ i lichid, valoarea just a elementului de imobilizare corporal poate fi stabilit
n raport cu celelalte elemente cu caracteristici similare, n circumstane i locaii similare. Valoarea
just = valoarea de nlocuire (n baza obiectului analogic n regiunea dat).
n raportul de evaluare se cere reflectarea urmtoarei informaii, suplimentar la prevederile
comune: data de intrare n vigoare a reevalurii; dac reevaluarea a fost realizat de un evaluator
independent (evaluator extern); metodele aplicate i ipotezele semnificante care au fost fcute;
msura n care valorile juste ale activelor au fost determinate direct prin referire la preurile
observabile pe o pia activ sau la tranzacii de pia recente cu preul determinat obiectiv; sau dac
au fost estimate folosind alte tehnici de evaluare.
21
Privind cerinele evalurii pentru contractele de leasing, se specific faptul c, dac un
contract de leasing este clasificat ca financiar, valoarea just a activului presupune stabilirea valorii
activelor i datoriilor, nregistrate de entitate n bilanul ei contabil. Valoarea just a activului n
leasing = valoarea de pia negrevat de ipoteca din contractul de leasing, iar Valoarea just a
leasingului proprietilor imobiliare = valoarea de pia a dreptului locatarului.
Privind evaluarea activelor generatoare de numerar depreciate se recomand nregistrarea
valorii de bilan la valoarea cea mai mare dintre valoarea lui de utilizare i valoarea just minus
costurile de vnzare. n cazul combinrii de ntreprinderi se raporteaz valoarea just la data
achiziiei. Pentru activele i datoriile identificabile, IVSC consider c evaluatorul trebuie s
raporteze valoarea lor de pia aa cum era la data achiziiei. Valoarea just = valoarea de pia la
data achiziiei.
Activele n surplus trebuie luate n eviden (1) iniial la valoarea cea mai mic dintre valoarea
contabil i valoarea just minus costurile de vnzare, i (2) apoi la valoarea just minus costurile
de vnzare. Evaluatorii trebuie s stabileasc dac activele n surplus vor fi evaluate ca elemente
individuale, sau ca grup sau clas de active, care vor fi lichidate ntr-o singur tranzacie, i s
raporteze valoarea de pia conform ipotezelor celor mai adecvate.
Activele deinute pentru vnzare n decursul activitii normale (stocurile) se msoar la
valoarea cea mai mic dintre cost i valoarea realizabil net. Valoarea realizabil net este preul
de vnzare estimat, ce ar putea fi obinut pe parcursul desfurrii normale a activitii, minus
costurile estimate pentru finalizarea bunului i costurile estimate necesare vnzrii, schimbului sau
distribuiei.
Costurile de vnzare se raporteaz separat. Atunci cnd este solicitat s evalueze active
depreciate sau n surplus, sau active care sunt deinute pentru vnzare n cursul normal al activitii,
evaluatorul trebuie s raporteze valoarea lor de pia, fr deducerea costurilor de vnzare.
Prin urmare, observm c evaluarea proprietii publice cuprinde anumite particulariti
distincte, principala cuprinznd tipurile de valori raportate n funcie de destinaia evalurii:
valoarea just, valoarea de pia sau costul de nlocuire net.
Necesitatea i rolul evalurii n economia de pia este demonstrat i testat n timp. Rolul
evalurii nu se rezum doar la constatarea valorii, ea joac un rol activ n procesul de gestiune a
valorii patrimoniului, precum i n procesul de reglare a pieei proprietilor.
Analiza comparativ a teoriei moderne a evalurii i teoriei valorii entropice (tab.6) a permis
evidenierea deosebirilor existente la nivel conceptual i tangenele existente la nivel metodologic
(fig.4).
Actualmente dimensionarea valorii se axeaz pe trei abordri n evaluare, trei puncte de
vedere care sunt reflectate i pot fi explicate de ctre teoria valorii entropice.
22
Tabelul 6. Divergene i tangene ntre teoria valoare entropie i teoria evalurii
Elementul de
comparaie
Teoria valoare entropie (TVE)
Teoria evalurii (TE)
(teoria valoare utilitate)
1 2 3
Valoarea Valoarea reprezint entropia joas sumar a bunului Valoarea reflect utilitatea bunului
Mecanismul
crerii valorii
Valoarea este rezultatul unor procese complexe de
transformri, conservri i transferuri reunite n
strile dinamice de producie, consum, lichidare
Valoarea este creat i susinut de
interaciunea a patru factori care sunt
asociai cu orice produs, serviciu sau
marf. Acetia sunt utilitatea, raritatea,
dorina i puterea de cumprare
Conceptul de
utilitate

Utilitatea este un concept cu o dubl semnificaie:
a) ca o coresponden ntre nsuirile produsului
(serviciului) i cerinele consumatorului (pentru
produs) sau ale productorului (pentru serviciu).
b) ca o premis a gradului de scoatere i de
reconservare de potenial din produs sau serviciu.
Procesul de consum va scoate din produs acel
potenial economic care este conservat n
dimensiunile cantitative, calitative i de fiabilitate
corespunztoare utilitii pentru care a fost
achiziionat produsul. Acelai lucru va realiza
procesul de producie n privina serviciilor.
Utilitatea este mai degrab un termen
relativ sau comparativ i nu un criteriu
absolut.
De exemplu, valoarea terenului se
stabilete prin evaluarea utilitii sale n
condiiile factorilor legali, fizici,
funcionali, economici i de mediu care
influeneaz capacitatea sa productiv.
n mod esenial, evaluarea proprietii
este influenat de modul n care
proprietatea este utilizat i/sau ar fi
tranzacionat n mod normal pe pia
(exploatat ca o entitate distinct sau ca
parte a unui grup).
Nivelul real al
valorii
Nivelul real al valorii pentru un produs obinut n
procesul de producie din momentul t1, se confirm
numai dac produsul respectiv este consumat n
procesul de consum din t2, iar serviciile scoase din
produsul consumat sunt reconservate printr-un nou
proces de producie tn; aceast confirmare se face la
un nivel inferior al potenialului din produs, nivel
redat de simbolul Per, ca urmare a aciunii legii
entropiei i a altor fenomene care determin
pierderile entropice i consumurile pentru mediu i
societate, Pem,s. Acest nivel, Per, reprezint
capacitatea de plat real de care va dispune
consumatorul dup valorificarea entropic a
serviciilor sale, pentru a achita produsul a crui
valoare o dimensionm. n mod obiectiv, acesta este
nivelul valorii produsului respectiv recunoscut de
Teoria valorii entropice.
Valoarea este un concept economic
referitor la preul cel mai probabil
convenit de cumprtorii i vnztorii
unui bun sau serviciu disponibil pentru
cumprare.
Valoarea nu reprezint un fapt, ci o
estimare a celui mai probabil pre care va
fi pltit pentru bunuri i servicii, la o
anumit dat, n conformitate cu o
anumit definiie a valorii.

Forma fizic
a valorii
Forma fizic a valorii este rezultatul transformrilor
i conservrilor guvernate de legile Naturii; ea
reflect rezultanta luptei de interese dintre factorii
angajai n mecanismul de obinere a valorii.
Valoarea este un pre ipotetic, iar ipoteza
pe baza creia este calculat este
determinat de tipul de valoare adoptat.
Un tip de valoare definete natura
tranzaciei ipotetice. O modificare a
tipului de valoare poate avea un efect
important n evaluare.
Valoarea de
ntrebuinare
=
Valoarea de
investiie
Valoarea de ntrebuinare (potenialul economic
conservat) trebuie s asigure att atractivitatea
consumatorului, ct i posibilitatea de scoatere
eficient de potenial din bunul cumprat i
consumat.
Valoarea de investiie sau subiectiv.
Valoarea proprietii pentru un anumit
investitor sau clas de investitori, pentru
obiective de investiii sau pentru
obiective de exploatare identificate.
Timpul
Dimensiunea timp se impune sub dou aspecte:
a) ca durat a proceselor economice, de producie i
de consum pentru obinerea unei uniti de produs
b) ca perioad n care potenialul economic st
conservat n produse i servicii
Timpul este reflectat prin intermediul
indicatorului valoare actualizat.
Timpul momentul la care este estimat
valoarea.



23


Abordarea prin cost este o abordare comparativ care ia n considerare ca substitut, pentru
cumprarea unei anumite proprieti, alternativa de a achiziiona un activ echivalent modern cu
aceeai utilitate. Fr s fie implicate timpul, riscul i neadecvarea, preul pe care un cumprtor l-ar
plti pentru activul evaluat nu ar fi mai mare dect costul unui echivalent modern.
Altfel spus, n cadrul abordrii prin cost este dimensionat potenialul economic n form de
produs nainte de a fi cuprins ntr-un proces de consum. O serie de factori naturali vor "smulge"
potenial economic din produs pe perioada pstrrii sau transportului; acest efect distructiv apare
sub forma uzurii fizice (degradare, frecare, putrezire, mbtrnire etc.). Ali factori, de natur
social sau economic, vor determina uzura moral a potenialului cuprins n produse;
concurena unor produse similare ca utilitate, dar mai ieftine sau cu un randament mai mare la
utilizare, va anula o parte din potenialul conservat n produse.
Din punctul de vedere al teoriei valorii entropice potenialul economic tip produs nu
reprezint valoarea real a bunului. Metodologia evalurii, de asemenea, nu recunoate costul
bunului cu evidena deprecierii n calitate de valoare final
3
, acesta va fi corectat cu costuri
specifice procesului de consum (cheltuieli de marketing, publicitate, asigurare, costuri aferente
tranzaciei etc., beneficiul proprietarului recompensa pentru riscul suportat, asociat realizrii
proiectului investiional).
Abordarea prin comparaie a vnzrilor este o abordare comparativ care ia n considerare
vnzrile proprietilor similare sau substituibile i informaiile referitoare la pia i stabilete o
estimare a valorii prin procese de comparaie. n general, proprietatea evaluat este comparat cu
proprieti similare vndute, tranzacionate pe o pia deschis.
n corespundere cu procesul crerii valorii n cadrul TVE, valoarea determinat prin metodele
de comparaie a vnzrilor reprezint potenialul economic tip servicii. Examinndu-se dimensiunile

3
Valoarea de pia a construciei = (costul construciei + cheltuieli indirecte + beneficiul investitorului) deprecierea
acumulat
p
r
o
d
u
c
e
r
e

Potenialul
economic tip
produs
=
Preul
productorului
=
Costul
construcei
(valoarea de
deviz)
consum
Potenialul
economic tip
serviciu
=
Preul
consumatorului
=
Preul marginal
=
Valoarea de
schimb
=
Cc x CI x BI - D

t
1
t
2
t
n

p
r
o
d
u
c
e
r
e

Potenialul
economic tip
produs
=
Tariful
serviciului
=
Preul entropic
=
Valoarea real
=

+
i
i
i
a
CF
) 1 (

Fig.4. Estimarea valorii n baza teoriei valorii entropice
24
cantitative, calitative i fiabilitatea bunului aflat n starea dinamic de consum nu se ia n
consideraie potenialul economic ulterior dect la nivel de comparaie a modului de utilizare.
Abordarea prin venit este o abordare comparativ care ia n considerare informaiile
referitoare la veniturile i cheltuielile aferente proprietii evaluate i estimeaz valoarea printr-un
proces de capitalizare. n general, principiul substituiei arat c fluxul de venit care produce cel
mai mare profit, corespunztor unui anumit nivel de risc, conduce la cea mai probabil mrime a
valorii.
Aceast abordare corespunde ntru totul prevederilor TVE, valoarea reprezentnd potenialul
economic ce poate fi cptat n urma procesului de consum la momentul de timp t
n
.
Astfel, ajungem la concluzia c, valoarea real a bunurilor este estimat doar prin metodele
abordrii prin venit. Aplicarea abordrii prin cost i abordrii prin comparaie permit aprecierea
dimensiunii intermediare a valorii - valoarea bunului aflat n starea dinamic de consum.
Urmnd respectiva logic de idei, se contureaz o nou clasificare a bazelor de evaluare
(fig.5), considernd experiena internaional i practica autohton. Ca urmare, observm dualitatea
valorii de pia, care n funcie de metodele aplicate n procesul estimrii reflect valoarea real
sau valoarea de schimb. Aplicnd respectiva concluzie n activitatea practic de evaluare a
patrimoniului, vom evidenia situaiile n care evaluatorul va raporta valoarea real i cele n care
va fi raportat valoarea de schimb, ambele fiind exprimate prin forma Valoare de Pia (tab.7).

Tabelul 7. Raportarea valorii reale sau a valorii de schimb
Valoarea estimat
Destinaia evalurii
Valoare de schimb Valoare real
Garantarea creditului ipotecar
Credite pe termen scurt + -
Credite pe termen lung - +
Asigurare - +
Vnzare - cumprare
Consultarea vnztorului + -
Consultarea cumprtorului - +
nregistrarea notarial a tranzaciei + -
Fuziune, divizare, crearea unei afaceri mixte - +

n urma examinrii situaiilor practice tragem urmtoarea concluzie: dac rezultatul evalurii
va fi utilizat pentru a crea relaii de lung durat ntre prile cointeresate sau se presupune
cptatea unor ctiguri n urma utilizrii bunului n viitor, Evaluatorul va raporta valoarea
real a bunului valoare estimat prin metoda actualizrii fluxului de numerar.

25


Metodele matematice, statistice i econometrice se aplic pe larg n procesul estimrii valorii
patrimoniului. n special le regsim n cadrul analizei pieei, analizei tendinelor de schimbare a
factorilor de ordin economic, social, administrativ, a cererii i ofertei, precum i n analiza inter-
legturii lor cu valoarea patrimoniului, ns nu numai. n ultimii ani se observ tendina de
matematizare a evalurii, aplicarea aparatului matematico-statistic n scopul minimizrii
incertitudinii existente n procesul evalurii patrimoniului.
Generaliznd experiena practicienilor i teoreticienilor n domeniul evalurii, propunem
schema formalizat de aplicare a diverselor metode matematice n vederea estimrii valorii
patrimoniului (tab.8).

Valoarea real Valoarea de schimb
Valoarea de
pia
Metodele
abordrii prin
venit
Valoarea
investiional
Valoarea just
Valoarea special
Valoarea sinergiei
Pentru utilizarea
existent
De utilizare
alternativ
Valoare de pia
condiionat
Prima
categorie
A doua
categorie
Fig.5. Clasificarea bazelor de evaluare
Valoarea de
utilizare
Pentru lichidare
(forat sau
ordinar)
Baza evalurii
conform
Standardului
Prevederea n actele
legislative ale R.Moldova
Valoarea de
reconstituire
Nu este menionat (doar n
metodologia evalurii)
Valoarea de
nlocuire
Legea cu privire la ipotec
Valoarea iniial
Valoarea
rezidual
Standardele contabile
Valoarea de
asigurare
Nu este menionat
Legea cu privire la
asigurri indic -
valoarea real a bunurilor
asigurate
Valoarea
impozabil
Nu este menionat
Codul Fiscal al R.M. indic
- baza impozabil =
valoarea estimat
Valoarea
ipotecar
Nu este menionat
Legea cu privire la gaj
indic Valoarea
(deplin) bunurilor
gajate
Valoarea de
pia
Metodele
abordrilor prin
comparaie i cost
26
Tabelul 8. Aplicarea metodelor statistico-matematice pentru evaluarea patrimoniului
Etapa evalurii Scopul Metode / modele aplicate
1 2 3
culegerea datelor
- selectarea eantionului
- gruparea datelor n baza caracteristicelor calitative
- gruparea datelor n baza caracteristicelor cantitative
prelucrarea datelor
- aprecierea parametrilor distribuiei datelor selectate (msuri
ale tendinei centrale: media aritmetic, moda, mediana,
sperana matematic; msuri ale abaterii de la tendina
central: amplitudinea mprtierii, abaterea medie,
abaterea standard (media ptratic a abaterilor) i dispersia)
- teoria erorilor
Analiza prealabil,
colectarea i
selectarea datelor
aprecierea gradului
de influen a
factorilor asupra
valorii
patrimoniului
- crearea i verificarea ipotezelor statistice i a intervalelor de
ncredere
- corelaia i regresia simpl liniar aprecierea dependenei
liniare dintre dou variabile cantitative
- regresia multiliniar aprecierea dependenei liniare dintre
dou variabile de interval
- regresie non-liniar aprecierea dependenei neliniare
dintre dou variabile
Analiza celei mai
eficiente utilizri

- analiza comparativ
- programare liniar
Aplicarea
abordrilor evalurii
modelarea estimrii
valorii
patrimoniului
- Metodele algebrei liniare: matrice, sisteme de ecuaii
liniare, determinani
- Programarea liniar
- Metode de reducere a datelor: modelul aditiv, modelul
cumulativ al lui Guttman, modelul cumulativ al lui
Mokken, analiza factorial, analiza cluster, modelul de
scalare multidimensional i modelul unifolding, etc.
Reconcilierea
valorilor i
aprecierea valorii
finale

- metoda analizei ierarhiilor
- coeficientul de variaie
- media ponderat
- aplicarea analizei matriciale

Examinnd activitatea de evaluare ne confruntm cu incertitudini (se refer la ncrederea care
i se acord sumei calculate; dac sursa de informaie, metodele de calcul sau expertul sunt complet
siguri, demni de ncredere, informaia este cert) i imprecizii (se refer la coninutul informaional;
informaia este precis dac mulimea valorilor specificate n enunul corespunztor au o valoare
unic). n cercetrile noastre am ncercat s examinm problema incertitudinii i impreciziei valorii
cu ajutorul logicii fuzzy. n rezultat am observat c:
Valoarea este un numr fuzzy, convenional putem considera c (fig.6):
Valoarea de pia are o incertitudine medie-joas i imprecizie medie-joas;
Valoarea investiional are o natur dual: incertitudine medie i imprecizie joas sau
incertitudine joas i imprecizie medie, n funcie de tipul investiiei;
Valoarea de lichidare are o incertitudine i imprecizie mai joas comparativ cu alte valori;
Valoarea de bilan fiind axat pe costurile concrete are cea mai nalt precizie i certitudine;
Valoarea de nlocuire fiind o informaie cert este totui imprecis.

27

Fig.6. Tipuri de valori imprecizie i incertitudine

n linii mari, ns, orice valoare este influenat de o multitudine de factori, impactul crora
asupra valorii depinde de diversele conjuncturi ale pieei, decizii politice i/sau economice.
intervalul valorii estimate reprezint un numr fuzzy trapezoidal;
valoarea final (cptat prin reconciliere) reprezint un numr fuzzy triunghiular;
valoarea va fi determinat cu o precizie nalt doar n cazul cnd intervalul valorilor cptate
prin 3 abordri va fi mai mic dect baza mulimii fuzzy creat prin intersectarea acestora;
valoarea final se va calcula prin tehnici de defuzzyficare.
Procurarea oricrui bun potenial generator de venituri reprezint o investiie. Nici un
investitor nu va plti pentru un bun mai mult dect ctigul scontat ce poate fi generat de acest bun
n viilor. Prin urmare, evaluarea patrimoniului din punct de vedere investiional nu reprezint
altceva dect aprecierea valorii prezente a potenialului economic viitor al bunului.
Referindu-ne la estimarea valorii propriu zise, prin prisma teoriei investiiilor putem aprecia
valoarea de investiie i valoarea special. Valoarea de investiie este valoarea proprietii pentru un
anumit investitor sau clas de investitori, pentru obiective de investiii sau pentru obiective de
exploatare identificate. Valoarea special este o sum de bani peste valoarea de pia, care reflect
atributele/caracteristicile particulare ale unui activ i care sunt valoroase numai pentru un
cumprtor special.
Astfel, valoarea de investiie i valoarea special definitoriu reprezint valoarea prezent a
veniturilor viitoare. Totodat vom deosebi valoarea investiiei de valoarea de investiie a
patrimoniului (tab.9.).

Valoare de nlocuire
Valoare de
asigurare
Valoare
investiional
(utilaje, n special
unitare)
Grad de imprecizie
nalt


Mediu





Jos
Jos Mediu nalt
Valoare
impozabil
Valoare de
lichidare

Valoare de bilan.
Valoare
investiional
(imobil, industrial,
special, locativ)
pre
Grad de incertitudine
Valoare de
pia
28
Tabelul 9. Deosebirea dintre valoarea investiiei i valoarea de investiie a patrimoniului
Criteriul Valoarea investiiei Valoarea de investiie a patrimoniului
obiectul
evalurii
proiectul investiional patrimoniul (bunul concret)
exprimarea
valorii
VAN (valoarea actual net) VI (valoarea investiional)
procesul
decizional
investiia se va realiza dac:
VAN > 0
a < RIR
IP > 1
T < Tnorm.
patrimoniul se va procura dac:
VI > VP
VI > VA

Valoarea investiiei sau valoarea proiectului investiional este apreciat n procesul elaborrii
studiului de fezabilitate sau/i a planului de afaceri, pe cnd valoarea de investiie este estimat n
procesul evalurii unui bun.
Proiectul investiional este apreciat prin intermediul criteriului VAN valoarea actualizat
net, pe cnd bunul este analizat reieind din valoarea sa investiional (VI).
Proiectul investiional va fi acceptat spre realizare dac VAN este o valoare pozitiv i ct mai
mare, costul capitalului utilizat pentru realizarea proiectului (a) va fi mai mic dect rata intern de
rentabilitate (RIR), indicele de profitabilitate (IP) va fi supraunitar, iar termenul de recuperare va fi
acceptabil pentru investitor. Totodat, un bun va fi procurat dac valoarea lui investiional (VI)
este mai mare dect valoarea de pia (apreciat prin comparaie cu bunuri analogice VP) i/sau mai
mare dect valoarea activelor (valoarea de pia apreciat prin metoda activelor nete VA).
Examinnd formulele de calcul ale valorii investiiei (1) i valorii patrimoniului (2) observm
o aparent deosebire:

=
+
+ =
n
m i
i
i
a
CF
I VAN
1
) 1 (
(1)
n
r
n
i
i
i
a
V
a
CF
V
) 1 ( ) 1 (
1
+
+
+
=

=
(2)

n care: I investiii, CF fluxul de numerar, V
r
valoarea restant, a rata de actualizare, n
perioada de prognoz.
ns, vom atrage atenia asupra faptului c:
CF
n
reprezint fluxul de numerar din ultimul an al perioadei de prognoz a veniturilor, altfel
spus CF
n
reprezint valoarea restant la finele perioadei prognozate V
r
;
Conform Standardelor internalionale de evaluare valoarea de pia reprezint valoarea
patrimoniului apreciat fr a considera cheltuielile pentru procurare sau vnzare, precum i fr
evidena oricror impozite aferente tranzaciei. Valoarea investiional reprezint valoarea
patrimoniului pentru un investitor concret sau un grup de investitori, respectiv, cheltuielile
29
aferente procurrii activelor necesare investitorului nu pot fi ignorate. Deci, costurile
investiionale trebuie luate n consideraie pentru a aprecia valoarea investiional.
Prin urmare, formula de calcul desfurat a valorii investiionale va fi:
n
r
n
i
i
i
a
V
a
CF
I VI
) 1 ( ) 1 (
1
1
+
+
+
+ =

=
ceea ce ne indic lipsa deosebirii la nivelul modalitii de calcul.
Respectivele considerente au permis elaborarea matricei pierdere-ctig, care permite
argumentarea deciziilor ce vizeaz patrimoniul n funcie de prioritile vnztorului i
cumprtorului (fig.7.). Matricea exprim situaii de ctig i pierdere axate pe poziia investitorului
(cumprtorului) potenial n funcie de pre P i valoare, valoarea fiind exprimat prin potenialul
existent VA (valoarea activelor estimat prin metoda activelor nete) i potenialul ateptat VON/r
(valoarea estimat prin metoda capitalizrii).


Astfel, vom evidenia patru situaii posibile: venit mare - pre mare, venit mic - pre mare,
venit mare - pre mic, venit mic - pre mic. Cumprtorul este cointeresat n procurarea bunului cu
potenial mare la un pre mic, vnztorul este cointeresat n vnzarea bunului la un pre ce depete
potenialul existent. Cumprtorul este cointeresat n faprul ca preul s nu sporeasc n msur mai
mare dect sporesc calitile utile (generatoare de venituri), vnztorul este cointeresat ca preul s-i
compenseze costurile i s cuprind un profit considerabil. Statul este cointeresat n satisfacerea
necesitilor populaiei i cptarea unui profit.
Venitul net generat
I. Ctigul cumprtorului
0 P
r
VON

Ctigul vnztorului

0
0
max

VA P
P
r
VON

II. Pierderea cumprtorului

A
A
A
0
0
max

P VA
P
r
VON

Pierderea vnztorului
( P VA ) > 0
IV. Pierderea cumprtorului

( VA P ) < 0

Pierderea vnztorului

( VA - P ) > 0
III. Ctigul cumprtorului

A
A
A
0
0
max

P VA
P
r
VON

Ctigul vnztorului

0
0
max

VA P
P
r
VON

Fig.7. Matricea ctig-pierdere

Preul patrimoniului
30
n ultimii ani, specialitii din Occident utilizeaz un nou principiu de evaluare principiu axat
pe teoria contractelor opionale. Acesta a fost propus de savanii americani S. Mason, R. Merton i
E. Alitman. Modelul de evaluare a opiunilor, iniial, a fost elaborat de ctre F. Black i M. Scholes
n scopul evalurii primelor (ctigului) opiunilor europene i opiunilor call americane pentru
aciunile ce nu pltesc dividende. La baza modelului se afl concepia formrii portofoliului de
active fr risc.
Extinznd posibilitile modelului respectiv, au fost observate posibiliti de aplicare n
domeniul evalurii imobilului cu potenial de a aduce venit (n condiii cu instabilitate economic
pronunat), n domeniul evalurii obiectelor de proprietate intelectual, n special n procesul de
estimare a valorii brevetelor, mrcilor i denumirilor de origine a produselor.
Examinnd posibilitatea evalurii unui teren liber cu destinaia pentru construcii prin
prisma teoriei opionale, s-a ajuns la concluzia c valoarea terenului fr construcii reprezint
opiunea de amnare a dezvoltrii terenului.
Teoria opiunilor rezum ase categorii de date iniiale necesare pentru aprecierea valorii
opiunii, referindu-ne la opiunea de amnare vom avea n vedere cinci dintre ele: valoarea activului
de baz, preul realizrii opiunii, durata opiunii, dispersia valorii activului (incertitudinea),
profitabilitatea dividendelor (costul amnrii). Tom Copeland, referindu-se la opiunile reale,
exprim ultima component prin dobnda fr risc i fluxul de numerar pierdut, ctigat de
concuren. Respectiva concretizare n cazul opiunii de amnare o considerm de prisos, deoarece
dobnda bancar (costul amnrii) cuprinde implicit profitabilitatea fr risc, inflaia ateptat i
rata de risc. Pentru un teren fr construcii datele iniiale pot fi concretizate astfel:
valoarea activului de baz - valoarea actualizat a fluxurilor de numerar (VAN), care poate fi
cptat astzi n cazul edificrii unei construcii comerciale;
preul realizrii opiunii - costul construciei unui imobil comercial (investiiile);
durata opiunii - perioada rmas pn la rambursarea total a mprumutului;
dispersia valorii activului - dispersia valorilor imobilului comercial n sectorul amplasrii terenului
(incertitudinea);
costul amnrii - procentele anuale ce trebuie achitate bncii.
n urma evalurii unui obiect concret amplasat n mun. Chiinu, sectorul Botanica, s-a
constatat subevaluarea terenului de ctre pia. Altfel spus, terenul valoreaz real mai mult dect
sumele oferite de pia.
Astfel, observm c teoria opiunilor, la etapa actual, este unica care permite a lua n
consideraie toate modificrile posibile pe parcursul unei perioade de timp definite. Aplicarea
teoriei opiunilor n procesul evalurii patrimoniului va permite aprecierea corect a valorii, n
special, n scopul adoptrii deciziilor investiionale.
31
Capitolul 4 Perfecionarea evalurii i eficientizarea gestionrii patrimoniului public
naional cuprinde modalitatea de perfecionare a evalurii patrimoniului public naional:
metodologia evalurii patrimoniului public n conformitate cu cerinele Standardelor Internaionale de
Evaluare [26, 27, 38, 39, 59, 60] i proiectul Standardului Naional de Evaluare a patrimoniului
public. Sunt examinate particulariti de aplicare a unor metode n condiiile economiei n
dezvoltare [39, 54]. Sunt studiate bazele elaborrii sistemelor suport ale procesului decizional i
propus programul computerizat pentru eficientizarea adoptrii deciziilor strategice i operative [12,
25, 39, 58, 62].
Evaluarea proprietii publice presupune dificulti generate, n primul rnd, de lipsa total
sau parial a pieei patrimoniului public. Rezultatele comercializrii bunurilor aflate n proprietate
public nu sunt accesibile evaluatorului, prin urmare aplicarea abordrii de baz prin comparaia
vnzrilor este imposibil.
Desigur, evaluatorul ar putea presupune poziia cumprtorului patrimoniului public care
ulterior l va vinde. ns, n acest caz evalurii va fi supus nu bunul proprietate public, ci bunul
proprietate privat, lucruri ce difer conceptual.
Ar putea fi examinat Proprietarul bunurilor publice drept un participant cu drepturi egale pe
pia. ns statul acceptnd regulile de joc ale pieei i-a creat o poziie deosebit. Locatarul
(chiriaul) bunurilor proprietate public este ntr-o poziie favorizat n comparaie cu locatarul
proprietii private. Acest fapt este generat de prevederile legislative (Legea bugetului pe anul
respectiv). Cu toate c modalitatea de determinare a cuantumului minim al chiriei bunurilor
proprietate public prevede includerea coeficientului de pia (K
4
), cu foarte mici excepii acesta
este mai mare dect limita minim indicat. Prin urmare, s-a creat situaia cnd n mun. Chiinu
pentru un metru ptrat de suprafa pentru oficii pe pia se pltete n mediu 10 15 euro lunar, iar
pentru imobilul proprietate public pentru aceleai condiii doar 4,7 4,8 euro lunar.
Prin urmare, n situaia cnd se decide vnzarea ncperilor, proprietate public, apare
ntrebarea ce valoare va fi raportat de evaluator? Este evident c nu va fi raportat valoarea de
pia net. Valoarea estimat va reprezenta doar minimumul acceptabil pentru vnzror, sau, dup
prerea noastr, valoarea raportat n acest caz este o valoare just care reprezint preul iniial de
expunere la licitaie, dar nicidecum valoare de pia.
n tez propunem o metodologie de evaluare care ia n consideraie particularitile
proprietii publice i permite estimarea unei valori juste a proprietii publice (pe rol de pre iniial
pentru privatizare sau pre iniial de expunere la licitaie), valoare ce se apropie de valoarea de pia
prin includerea parametrului goodwill.
Concomitent, propunem proiectul Standardului Naional de Evaluare a patrimoniului
public, elaborat de autor n baza Standardelor Internaionale de evaluare. Standardul propus
32
cuprinde: dispoziii generale, inclusiv introducere, arie de aplicabilitate, definiii; evaluarea pentru
raportarea financiar, cu instruciuni de aplicare i comentarii (se afl n corelaie cu prevederile
Standardelor Internaionale de Contabilitate i Audit); evaluarea pentru privatizare i naionalizare,
inclusiv instruciuni de aplicare; precum i cerinele pentru prezentarea informaiilor. La Standardul
de evaluare a patrimoniului public sunt anexate: (1) Clasificarea operaiunilor de leasing; alocarea
valorii ntre teren i cldire. (2) Testul de rentabilitate n cazul raportrii Costului de nlocuire Net.
(3) Standardul Internaional de Practic n Evaluare nr.8: Abordarea prin cost pentru raportarea
financiar.
Cele mai solicitate evaluri pe piaa Republicii Moldova sunt evalurile n scopul cptrii
unui mprumut gajnd un anumit bun. Evaluarea n scopul ipotecrii sau depunerii n gaj a unor
bunuri materiale reprezint un domeniu aparte, evideniat printr-un standard separat n cadrul SIE.
Legislaia R.Moldova prevede evaluarea obligatorie a obiectului ipotecii. Valoarea de pia i de
nlocuire a obiectului ipotecii trebuie s fie stabilit printr-un raport de evaluare ntocmit de ctre un
evaluator, n conformitate cu legislaia privind activitatea de evaluare.
4

Bncile adesea solicit estimarea, pe lng valoarea de pia i de nlocuire, a valorii de
lichidare a bunului. Astfel, asigurndu-se o dat n plus c imobilul depus n gaj nici ntr-un caz nu
va aduce prejudiciu bncii. Noi considerm necesar aprecierea valorii pentru garanii bancare,
definiia creia este: valoarea unei proprieti determinat de un evaluator care efectueaz o
evaluare prudent a vandabilitii viitoare a proprietii, pe baza lurii n considerare a aspectelor
mentenabile pe termen lung ale proprietii, a condiiilor normale i celor locale ale pieei, utilizrii
curente i utilizrilor alternative adecvate ale proprietii. Elementele speculative nu vor fi luate n
vedere n stabilirea valorii ipotecii.
Deci, pentru a determina valoarea pentru garanii bancare, evaluatorul va estima
vandabilitatea viitoare a proprietii examinnd: (1) aspectele mentenabile pe termen lung ale
proprietii, (2) condiiile normale ale pieei bunului respecitv, (3) condiiile locale ale pieei, (4)
utilizarea curent a proprietii, (5) utilizarea alternativ a proprietii.
Dup cum putem observa valoarea pentru garanii bancare nu se bazeaz pe corelaia cerere-
ofert la data evalurii precum valoarea de pia, nici nu corespunde situaiei de vnzare forat a
bunului la data evalurii ca n cazul valorii de lichidare. Cele expuse conduc spre perceperea dual a
valorii pentru garanii bancare:
- din punctul de vedere al proprietarului - este viitoarea valoare de pia, n cazul expunerii la
vnzare ntr-o perioad rezonabil;
- din punctul de vedere al bncii - este viitoarea valoare de lichidare, n cazul expunerii la vnzare
ntr-o perioad restrns.

4
Legea cu privire la ipotec, art.8.
33
Drept urmare a celor expuse anterior propunem modalitatea de calcul a valorii pentru
garanii bancare:
Etapa 1. Estimarea valorii de pia la data evalurii
Etapa 2. Prognoza valorii de pia pentru perioadele viitoare
Etapa 3. Determinarea valorii viitoare de lichidare
Etapa 4. Determinarea valorii pentru garanii bancare.
Valoarea de pia (VP) la data evalurii se va determina conform metodologiei indicate n
actele normative n vigoare i standardele profesionale respective.
Valoarea de pia din viitor (VVP) se va axa pe studiul efectuat la prima etap i poate fi
determinat n dou modaliti:
a) cifra calculat prin fructificarea valorii de pia
i
a VP VVP ) 1 ( + =
b) determinarea valorii viitoare prin reconcilierea rezultatelor cptate cu ajutorul abordrii prin
costuri i abordrii prin venituri.
Valoarea viitoare de lichidare poate fi determinat, spre exemplu, prin metoda propus de
Galasiuc n baza viitoarei valori de pia. Prin metoda respectiv valoarea de lichidare este dedus
din valoarea de pia cu ajutorul unui coeficient de reducere, care depinde de perioada rezonabil de
expunere pe pia i perioada fix (limitat).
Valoarea pentru garanii bancare va fi determinat prin procedeul de actualizare a fluxurilor
bneti viitoare.
Modalitatea de calcul propus, dup prerea noastr, este destul de simpl, explicit i
acceptabil att pentru creditor ct i pentru debitor.
Calculele efectuate de autor prin metoda propus au demonstrat, c acordarea creditului
ipotecar n mrime de 70% fa de valoarea de pia este justificat, iar calculul sumei
mprumutului fa de valoarea de lichidare reprezint un plus de asigurare pentru bncile
comerciale, imobilul fiind depus n gaj la o valoare sub cea a garaniilor bancare.
n scopul eficientizrii procesului decizional au fost studiate sistemele computerizate suport
de decizie. Drept urmare, inspirndu-ne din modelul propus de Bazerman, a fost elaborat un model
nou. Modelul poate lua n consideraie majoritatea factorilor att obiectivi ct i subiectivi ce
influeneaz valoarea patrimoniului, cantitativi i calitativi, n expresie valoric sau nonvaloric.
Multitudinea i varietatea respectiv a factorilor poate fi considerat doar prin aplicarea noilor
tehnologii informaionale. Actualele performane permit a suprapune masive informaionale
considerabile n conformitate cu corelaia necesar.
Sistemul suport de decizie (SSD) propus cuprinde urmtoarele etape ale procesului
decizional:
1) definirea problemei;
34
2) identificarea obiectivelor (a scopurilor secundare, care permit atingerea scopului final);
3) identificarea criteriilor n corespundere cu fiecare obiectiv;
4) crearea alternativelor pentru fiecare criteriu examinat;
5) aprecierea preferinelor decidentului privind criteriile (cotarea fiecrei alternative dup fiecare
criteriu);
6) msurare criterii;
7) agregarea criteriilor i cptarea soluiilor pentru fiecare obiectiv;
8) agregarea obiectivelor i cptarea soluiei pentru problema definit.
Suplimentar n SSD-ul elaborat este inclus modulul de determinare a soluiei optime posibile,
chiar dac o aa soluie nu corespunde realitii la momentul de timp dat.
Sistemul permite soluionarea att a problemelor statice, ct i a celor dinamice.
Un element cheie n SSD-ul propus este includerea metodelor fuzzy la etapa a 5-a pentru a
considera preferinele decidentului n cadrul modelului de calcul.
Blocul de metode aplicate n procesul de agregare cuprinde: aprecierea valorii maxime,
minime, a mediei ponderate, distana de la punctul ideal, axioma Kolmogorov. La etapa de agregare
a obiectivelor au fost adugate metodele de nondominare i eficiena coaliiei.
Soluia poate fi cptat n diverse forme:
- raport textual cu includerea informaiei dorite
- prezentarea celei mai bune soluii
- matricea de decizie
- compararea criteriilor n funcie de metoda de agregare
- distana de la punctul ideal.
n calitate de instrumente utile sunt propuse:
1. construcia formulei (corelaiei) n baza datelor iniiale existente;
2. selectarea factorilor critici n baza optimizrii pareto.
Modelul respectiv este pus la baza programului computerizat OptimClass program interactiv
pentru luarea deciziilor multicriteriale i optimizare evolutiv.

35
CONCLUZII I RECOMANDRI

Cercetrile efectuate au condus la formularea urmtoarelor concluzii i recomandri:
Concluzii
1. Paradigma valorii entropice explic natura obiectiv i subiectiv a valorii n mod sistemic,
amplu i explicit. Anume aceast paradigm trebuie s fie la baza teoriei evalurii.
2. Evaluarea proprietii poate fi considerat drept o tiin aplicativ derivat, parte
component a tiinei economice, ce se dezvolt n conformitate cu teoriile i regulile
economice acceptate, n cadrul creia ntlnim diverse curente i coli tiinifico-practice.
Totodat, evaluarea se afl n zona de interferen a teoriei economice, finanelor, ingineriei,
statisticii i managementului.
3. Una dintre tendinele moderne ale teoriei evalurii const n divizarea activitii de
evaluare n dou direcii: evaluarea financiarinvestiional i estimarea profesionist a
valorii. Din punctul de vedere al aparatului metodologic aplicat, coala modern a evalurii
profesioniste vizeaz dou direcii: tehnico-mecanic i comportamenetal. Avnd n vedere
proprietatea public, de asemenea, distingem dou aspecte: aprecierea celui mai probabil
pre de vnzare i aprecierea valorii juste.
4. Rolul evalurii nu se rezum doar la constatarea valorii, ea avnd un rol activ n procesul de
gestiune a patrimoniului, precum i n procesul de reglare a pieei proprietilor.
5. Conform TVE, valoarea real a bunurilor este estimat doar conform metodelor
abordrii prin venit. Abordarea prin cost i abordarea prin comparaie permit aprecierea
dimensiunii intermediare a valorii - valoarea bunului aflat n stare dinamic de consum.
6. Utilizarea costului de reconstituire n abordarea prin cost este axat pe idei teoretice
alogice. Costurile de nlocuire conform abordrii prin cost pot fi utile n cazuri particulare, de
exemplu, n caz de asigurare a bunului.
7. n procesul evalurii trebuie fcut deosebirea dintre valoarea investiiei i valoarea de
investiie a patrimoniului. Diferenele sunt la nivelul obiectului evalurii, modalitii de
exprimare a valorii precum i a procesului decizional.
8. Pentru evaluarea terenurilor destinate construciilor n condiiile R.Moldova poate fi
aplicat teoria opiunilor.
9. Valoarea este o mrime vag i poate fi examinat prin prisma logicii fuzzy. Intervalul
valorii estimate reprezint un numr fuzzy trapezoidal. Valoarea final (obinut prin
reconciliere) reprezint un numr fuzzy triunghiular. Valoarea va fi determinat cu o precizie
nalt doar n cazul cnd intervalul valorilor obinute prin 3 abordri va fi mai mic dect baza
36
mulimii fuzzy creat prin intersectarea acestora. Valoarea final poate fi calculat prin tehnici
de defuzzyficare.
10. n procesul de gestiune a valorii, teoriile existente recomand aplicarea metodelor de
evaluare n urmtorul mod: manipularea n cadrul metodei DCF; manipularea rezultatelor
reevalurii fondurilor fixe; abordarea prin opiuni. n R.Moldova, practicienii preocupai de
gestiunea valorii pun accent pe modalitile de modificare a parametrilor din cadrul metodei
DCF. Evaluarea se aplic i n procesul de gestiune a valorii imobilului prin monitorizarea pieei
imobiliare; modificarea fluxului de numerar i al ritmului de cretere; aplicarea instrumentelor
financiare precum: opiunea de arend, arenda cu rscumprare, transmiterea dreptului de
proprietate: cedarea contractului de cumprare; utilizarea corect a contractelor de arend;
evaluarea portofoliului imobiliar.
11. Patrimoniul public reprezint totalitatea drepturilor i obligaiilor patrimoniale (care pot
fi evaluate n bani), privite ca o sum de valori active i pasive strns legate ntre ele,
aparinnd domeniului public i privat al statului i a unitilor administrativteritoriale.
12. Patrimoniul public din R.Moldova cuprinde o gam vast de bunuri gestionate de diverse
structuri. n proprietate public se afl 44,5% din terenurile Republicii Moldova. Cea mai
valoroas proprietate este gestionat de Primria mun. Chiinu, urmat de Primria mun. Bli,
UTA Gguzia i Consiliul raional Drochia. Statul i-a rezervat dreptul asupra 165 ntreprinderi
de stat i mumnicipale i 13 societi pe aciuni; concomitent a decis privatizarea a 283
ntreprinderi i 38 construcii nefinalizate. O mare parte din patrimoniul public se afl ntr-o
stare fizic deplorabil (n special n raioane), probleme majore exist i la capitolul dreptul de
proprietate asupra bunurilor publice (nenregistrarea acestuia).
13. Patrimoniul public difer considerabil de patrimoniul privat. Gestiunea patrimoniului
public, de asemenea, presupune elemente specifice, accentul fiind pus pe meninerea valorii,
n primplan aflndu-se scopurile sociale urmate de cele operaionale i comerciale.
14. Legislaia Republicii Moldova permite nstrinarea patrimoniului public la preuri sub
valoarea de pia a acestuia.

Recomandri
Privind metodologia evalurii recomandm:
1. A dezvolta teoria evalurii n baza paradigmei valorii entropice.
2. A ajusta terminologia aplicat n actele legislative i normative autohtone (tab.1.3) la
terminologia internaional, pentru a exclude confuziile existente.
3. A concretiza n SNE principiile i metodele de reconciliere a valorilor, prioritate acordnd
metodologiei bazate pe teoria valorii entropice.
37
4. A include n SNE noiuni probabilistice, cum ar fi cel mai probabil pre de vnzare i cea
mai probabil utilizare n schimbul valorii de pia i celei mai eficiente utilizri.
5. A utiliza teoria opiunilor n procesul evalurii loturilor de teren destinate construciilor.
6. A prevedea n SNE modalitatea de aplicare i gradul de argumentare a metodei extraciei
pentru determinarea ratei de actualizare.
7. Adoptarea standardelor internaionale i europene cu adaptare la condiiile R.Moldova. n
scopul reglementrii procesului de evaluare a patrimoniului public propunem standardul i
metodologia elaborat de autor.
8. n scopul evalurii patrimoniului public propunem aplicarea noiunei de valoare just,
echivalent cu preul iniial de expunere la licitaie.
9. La evaluarea bunurilor publice ce nu se privatizeaz prin licitaie, a lua n consideraie mrimea
goodwill-ului.
10. n cadrul metodei VAN, considerat metod de baz n procesul estimtii valorii investiionale,
recomandm a aplica concretizrile prevzute prin formula de aur i formula de
platin elaborate de V.Galasiuc.

Privind gestiunea patrimoniului public propunem:
11. A aplica matricea pierdere - ctig pentru argumentarea deciziei la momentul de timp dat.
12. A aplica evaluarea periodic (spre exemplu: o dat la cinci ani) a patrimoniului public n
calitate de instrument al administrrii proprietii.
13. A repartiza sarcinile primordiale ale gestiunii patrimoniului public pe etape: inventarierea
ntregului patrimoniu existent, evidenierea problemelor de ordin juridic, fizic i economic;
aprecierea modalitilor de soluionare a acestora; eficientizarea sistemului existent de gestiune
a patrimoniului public.
14. A modifica actele legislative i normative prin includerea prevederii privatizrii
terenurilor aferente la valoarea de pia. Respectiv, propunem a modifica Legea R.Moldova
nr. 1308-XIV din 25.07.1997 Privind preul normativ i modul de vnzarecumprare a
pmntului, prin prevederea privatizrii nu la pre normativ, ci la pre de pia. Prin Legea
R.Moldova nr.121-XVI din 04.05.2007 Privind administrarea i deetatizarea proprietii
publice, la capitolul Cazuri particulare de privatizare, trebuie s se presupun iniial formarea
bunului imobil (construcia plus teren) i privatizarea integral a acestuia. Drept urmare,
necesit a fi modificate i urmtoarele regulamente, n care trebuie prevzut privatizarea
bunului imobil (teren plus construcie) la valoarea de pia: Regulamentul cu privire la
vnzareacumprarea terenurilor aferente obiectelor privatizate sau care se privatizeaz i
ntreprinderilor private. Hotarrea Guvernului nr.562 din 23.10.1996; Regulamentul cu privire
38
la modul de determinare i comercializare a activelor neutilizate ale ntreprinderilor,
Hotrrea Guvernului nr. 480 din 28.03.2008.
15. A revizui duratele de funcionare util indicate n Catalogul mijloacelor fixe i activelor
nemateriale.
16. Pentru excluderea conflictului de interese, a prevedea n bugetele organelor administraiei
publice centrale i locale cheltuieli anuale n scopul evalurii bunurilor publice pentru
privatizare.
17. A determina mrimea minim a profitabilitii solicitate de ctre organele publice la
vnzarea bunurilor (mrime aplicat n cadrul evalurii prin cost), mrime egal cu
profitabilitatea investiiilor alternative ale statului.
18. A utiliza la fundamentarea deciziilor ce vizeaz operaiunile de gestiune a valorii
bunurilor programe computerizate bazate pe logica fuzzy. Propunem aplicarea programului
interactiv pentru luarea deciziilor multicriteriale i optimizare evolutiv OptimClass.

LISTA LUCRRILOR PUBLICATE LA TEMA TEZEI

1. Albu I., Albu S., urcanu, N. Analiza factorial a valorii de pia a imobilului rezidenial. Monografie. Ch.:
UTM, 2007. 128 p.
2. Albu I., Albu S. Preul construciilor cu destinaie locativ n municipiul Chiinu. n: Criza economic
mondial: protejarea i promovarea productorului din Republica Moldova: Materialele Conf.tiinifico-
practice, 21 noiemb. 2008. Ch.: IRIM, 2008 (Iunie Prim). p.190-194.
3. Albu S. Alplicarea logicii fuzzy n evaluarea i gestiunea patrimoniului, n: Meridian ingineresc, nr.1,
2010, p.29-36.
4. Albu S. Aplicabilitatea valorii de pia: legislaie i realitate, Impactul asupra relaiilor transfrontaliere. n:
Euroregiunea Siret Prut Nistru - Dezvoltarea economico-social durabil n cadrul euroregiunilor i a
zonelor transfrontaliere./ C.I.Alecu, C.Stoica, I.Dornescu Iai: Performantica, 2008 p.179-182.
5. Albu S. Aplicarea metodelor de evaluare n procesul gestiunii valorii patrimoniului . Gestiunea eficient a
schimbrilor organizaionale ca factor de cretere a competitivitii ntreprinderilor, conf. intern. (2008;
Chiinu). Ch. : ASEM, 2008, p.103-116.
6. Albu S. Aspectele metodologice de evaluare a ntreprinderii / afacerii. n: Analele tiinifice ale Universitii
de Stat din Moldova, seria tiine socioumanistice, vol. II, Chiinu, 2005, p.367-371.
7. Albu S. Aspectul inovaional n cadrul evalurii ntreprinderilor. Problemele teoretice i practice ale
economiei proprietii intelectuale, A.G.E.P.I., Conferin internaional, 24-25 noiembrie 2004, Chiinu,
2005, p.80-82.
8. Albu S. Capitalizarea capitalului uman. Lucrrile conferinei tiinifice internaionle Creterea economic n
condiiile internaionalizrii 21 iunie. Chiinu, Editura IEFS, 2006 p.73 -74.
9. Albu S. Certificat de nregistrare a obiectelor ocrotite de dreptul de autor i drepturile conexe. Seria O
nr.1552/3123 din 07 iulie 2011. Oper tiinific: Teoria evalurii axat pe valoarea entropic.
10. Albu S. Dezvoltarea teoriei evalurii: Noi curente n teorie i practic. n: Progrese n teoria deciziilor
economice n condiii de risc i incertitudine: Managementul riscului. Criza economic date generale.
Problematica dezvoltrii prin prisma cercetrii, nvmntului, sntii, culturii / coord.: Ion Talab, Teodor
Pduraru, Marilena Doncean, Alina Simona Botezat. Iai: Tehnopress, 2009. p.97-109.
11. Albu S. Dezvoltarea teoriei evalurii: Noi curente n teorie i practic. Zilele academice Ieene. Ediia a
XXIV a Program rezumate. Iai 18 septembrie 2009. p.14.
12. Albu S. Eficientizarea procesului de primire a deciziilor privind gestiunea valorii patrimoniului. Cresterea
economica - prioritate nationala in contextul integrarii in Uniunea Europeana., conf. t.intern. (2008;
Chiinu). Chiinu:CEP USM, 2008, p. 8-10.
13. Albu S. Evaluarea capitalului intelectual. n: Problemele teoretice i practice ale economiei proprietii
intelectuale. Conferina internaional tiinifico practice. Ch.:A.G.E.P.I., 2006. p.94-95.
39
14. Albu S. Evaluarea imobilului n condiiile de risc i incertitudine ale Republicii Moldova. n: Progrese n
teoria deciziilor economice n condiii de risc i incertitudine: Rolul managementului i marketingului n
reducerea riscurilor. Societatea cunoaterii, o nou perspectiv. Metode i tehnici de evaluare a riscurilor.
Iai: Tehnopress, 2010. p.190-201.
15. Albu S. Evaluarea imobilului n condiiile de risc i incertitudine ale Republicii Moldova. Zilele academice
Ieene. Ediia a XXIV a Program rezumate. Iai 16-17 septembrie 2010. p.68.
16. Albu S. Evaluarea patrimoniului n baza teoriei valoare-entropie. n: Studium Universitatis, USM,
nr.2 (32), 2010, p.149-157.
17. Albu S. Evaluarea proprietii de la economie politic la economie de pia. n: Conferin tiinific
internaional nvmntul superior i cercetarea piloni ai societii bazate pe cunoatere dedicat
jubileului de 60 ani ai USM, 28 sept., 2006: Rez. comunic. vol.II. Ch.:CEP USM, 2006, p.223-224.
18. Albu S. Evaluarea proprietii ntreprinderii la etapa postindustrial. n: Conferin tiinific jubiliar,
Institutul de Relaii Internaionale din Moldova, Chiinu, 2004, p.214-215. 0,09 c.a.
19. Albu S. Gestiunea patrimoniului public n R.Moldova. n: Studium Universitas, USM, nr.7 (27), 2009,
nr. p. 112 - 120 .
20. Albu S. Gestiunea valorii patrimoniului. Zilele academice Ieene. Ediia a XXIV a Program rezumate. Iai
23-24 septembrie 2008. p.16.
21. Albu S. Impactul riscului i incertitudinii asupra valorii proprietii. n: Progrese n teoria deciziilor
economice n condiii de risc i incertitudine.T.Talab, C.I. Alecu, I.D.Dornescu. Iai: Performantica, 2007.
p.173 178.
22. Albu S. Metodica evalurii managementului investiional al ntreprinderii. n: Analele tiinifice ale
Universitii de Stat din Moldova, seria tiine socioumanistice, vol. II, Chiinu, 2004, p.170 -175.
23. Albu S. Modaliti de aplicare a teoriei opiunilor. n: Analele tiinifice ale Universitii de Stat din
Moldova, seria tiine socioumanistice, vol. II, Chiinu, 2005, p.371-37 0,22 c.a.
24. Albu S. Necesitatea i posibilitile evalurii activelor necorporale ale firmei la etapa actual. n: Impactul
relaiilor economice internaionale asupra economiilor naionale, U.L.I.M., Societatea Internaional de
Management, Simpozion internaional, 27-28 februarie, Chiinu, 2004, p.155-158.
25. Albu S. Optimizarea gestiunii patrimoniului n R.Moldova. n: Meridian ingineresc, nr.1, 2010, p.63-
72.
26. Albu S. Particularitile evalurii patrimoniului public. n: Studium Universitatis, USM, nr.7 (27),
2009, p. 121 130.
27. Albu S. Patrimoniu public-gestiune i evaluare. n: Conferina tehnico-tiinific a Colaboratorilor,
Doctoranilor i Studenilor. UTM 15-17 noiembrie 2007, p.488-491.
28. Albu S. Reglementarea procesului de evaluare a proprietii. n: Analele tiinifice ale Universitii de
Stat din Moldova, seria tiine socioumanistice, vol. IV, Chiinu, 2006, p.165-169.
29. Albu S. Rolul proprietii intelectuale n sporirea valorii afacerii. Problemele teoretice i practice ale
economiei proprietii intelectuale. Conferina internaional tiinifico practice. Ch.:A.G.E.P.I., 2006
216p., p.119-120.
30. Albu S. Specificul evalurii ntreprinderilor de transport. n: Impactul transporturilor asupra dezvoltrii
relaiilor economice internaionale. Academia de Transporturi, Informatic i Comunicaii, I.R.I.M.,
Conferin internaional, 12 martie, Chiinu, Evrica, 2004, p.334-335.
31. Albu S. Teoria evalurii i teoria valorii entropice. n: Intellectus, AGEPI nr.1, 2010, p.33-41.
32. Albu S. Teoria investiional: aplicare n evaluare i gestiune. n: Studium Universitatis, USM, nr.2
(32), 2010, p.158-164.
33. Albu S. Teoria modern a evalurii patrimoniului. n: Economie i Sociologie, nr.1, 2010, p.141-157.
34. Albu S. The housing problem in the Republic of Moldova at the begin of 2011. n: Megabyt, nr.11,
2011. Article code: MGBT-2011-1-ES-AS-542 http://megabyte.utm.ro/en/2011_nr%201.htm.
35. Albu S. The housing problem in the Republic of Moldova. n: International scientific research, nr.1-
2, 2011, p.63-69.
36. Albu S. Valoarea trecut i prezent. n: Revista economic, Sibiu - Chiinu, nr.5(30)/2006, Centrul
editorial-poligrafic USM. p.74-79.
37. Albu S. Valoarea imobilului pe timp de criz. n: Conferina tiinific internaional: Criza economic
mondial i impactul ei asupra economiei Republicii Moldova, 1-2 dec. 2009. USM, 2009. p.60-67.
38. Albu S. Valoarea n procesul privatizrii. n: Economie i sociologie, nr.2, 2010, p.49-66.
39. Albu S. Valoarea patrimoniului. Problemele aprecierii i gestiunii: (monografie). Univ. Tehn. a
Moldovei, Fac. Cadastru, Geodezie i Construcii, Catedra Evaluarea i Managementul Imobilului.
Ch.: UTM, 2009. 253p.
40. Albu S. Valoarea proprietii i logica fuzzy. n: Studium Universitatis, USM, nr.8, 2007, p.236-340.
40
41. Albu S., Albu I. Evaluarea proprietii n domeniul agroturistic probleme i sugestii. n: Conferina jubiliar
tehnico-tiinific a colaboratorilor, doctoranzilor i studenilor consacrat celei de-a 40-a aniversri de la
fondarea doctoranturei U.T.M., Ch.: UTM, 2006. p.157-160.
42. Albu S., Albu I. Evaluatorul i activitatea de evaluare n Republica Moldova. n: Conferina tehnico-tiinific
Jubiliar a Colaboratorilor Doctoranzilor i Studenilor, U.T.M., 8-9 octombrie, vol.I, Chiinu, 2004, p.260-
261.
43. Albu S., Albu I. Necesitatea i problemele evalurii bunurilor n Republica Moldova. n: Conferina tiinific
Problemele actuale socio-economice din R.Moldova. U.S.M., Chiinu 2005, p.87-89.
44. Albu S., Albu I. Nivelul actual de instruire a evaluatorilor. Impactul asupra cooperrii transfrontaliere. n:
Euroregiunea Siret Prut Nistru - Dezvoltarea economico-social durabil n cadrul euroregiunilor i a
zonelor transfrontaliere./ C.I.Alecu, C.Stoica, I.Dornescu Iai: Performantica, 2008 p.166-171.
45. Albu S., Albu I. Problemele temporale de evaluare a valorii de pia. n: Conferina tehnico-tiinific
Jubiliar a Colaboratorilor Doctoranzilor i Studenilor, U.T.M., 8-9 octombrie, vol.I, Chiinu, 2004, p.262-
263.
46. Albu S., Bejan O. Evoluia surselor de finanare pe piaa imobiliar primar n perioada 2007-2009. n:
Conferina tehnico-tiinific a Colaboratorilor, Doctoranilor i Studenilor / Univ. Tehn. a Moldovei. Ch.:
UTM, 2009. p.376-378.
47. Albu S., Capszu V. Problematica gestiunii investiionale a proiectelor inovaionale. n: Problemele teoretice
i practice ale economiei proprietii intelectuale, A.G.E.P.I., Conferin internaional, 24-25 noiembrie
2004, Chiinu, 2005, p.138-140.
48. Albu S., Ivanov V. Iliminarea natural - factor de influen a valorii imobilului locativ pe pia secundar. n:
Conferina tehnico-tiinific a Colaboratorilor, Doctoranilor i Studenilor. UTM 15-17 noiembrie 2007,
p.527-530.
49. Albu S., Strelechii I. Activitatea dezvoltatorilor pe timp de criz. n: Conferina tehnico-tiinific a
Colaboratorilor, Doctoranilor i Studenilor / Univ. Tehn. a Moldovei. Ch.: UTM, 2009. p.371-375.
50. Albu S., Tucan M. Reglementarea activitii de evaluare n Republica Moldova. n: Progrese n teoria
deciziilor economice n condiii de risc i incertitudine: Rolul managementului i marketingului n reducerea
riscurilor. Societatea cunoaterii, o nou perspectiv. Metode i tehnici de evaluare a riscurilor. Iai:
Tehnopress, 2010. p.183-189.
51. Albu S., Usturoi L., Durbailo A. Aplicarea metodei opiunilor la evaluarea imobilului n R. Moldova. n:
Conferina tehnico-tiinific a Colaboratorilor, Doctoranilor i Studenilor. / Univ. Tehn. a Moldovei. Ch.:
UTM, 2009. p. 447 450.
52. Capszu V., Albu S. Impactul politicilor valutare asupra competitivitii i nivelului proteciei productorilor
din Republica Moldova. n: Criza economic mondial: protejarea i promovarea productorului din
Republica Moldova: Materialele Conf.tiinifico-practice, 21 noiemb. 2008. Ch.: IRIM, 2008 (Iunie Prim).
p. 63-64.
53. Capszu V., Albu S. Valoarea pentru garanii bancare. n: Studium Universitatis, USM, nr.2 (22), 2009, p.35-
38.
54. Capszu V., Albu S. Evoluia transformrilor social-economice din Republica Moldova. n: Conferina
tiinifico-practic internaional: Probleme actuale ale dezvoltrii social-economice a R. Moldova i
experiene de dezvoltare a altor ri. 24-25 noiembrie 2006. USM, 2007. p. 34-38.
55. Petruin I., Albu S. Particularitile utilajului ca obiect al evalurii. n: Simpozion Fizica n procesul de
instruire Secia studeni, masteranzi, doctoranzi 17 noiembrie 2005, U.T.M., Chiinu 2005, p.223-224.
56. Preda T., Albu S. Specificul evalurii proprietii intelectuale n R.Moldova. n: Simpozion Fizica n
procesul de instruire Secia studeni, masteranzi, doctoranzi 17 noiembrie 2005, U.T.M., Chiinu 2005,
p.221-222.
57. Todira V., Albu S., Stratu V. Integrated agricultural system modeling using fuzzy-logic in GIS. n: Lucrrile
simpozionului internaional, Ucraina, Aluta, 2006, 6-12 septembrie.
58. . . n:
, 5, 2011, .59-63.
59. . . n:
International scientific research, 3-4, 2011, c.44-52.
60. . . n: , 3, 2011, c.33-40.
61. . . n:
, 2, 2011, .49-54.
62. ., ., . BIOCLASS
. n: Lucrrile simpozionului tiinifico-tehnic ed.XIII Monitoringul geoinformaional
al mediului ambiant: tehnilogii GPS i GIS, Ucraina, Aluta (Crimeea) 9-14 septembrie 2008, p. 201-203.
41
ADNOTARE
Albu Svetlana. Evaluarea i gestiunea eficient a patrimoniului public n Republica Moldova.
Tez de doctor habilitat n economie, Chiinu, 2012.

Structural teza cuprinde: introducere, patru capitole, concluzii i propuneri, bibliografia din 249
denumiri, 10 anexe, 232 pagini text de baz, 58 desene, 37 tabele, 59 formule. Rezultatele obinute sunt
publicate n 62 de lucrri tiinifice.
Cuvinte-cheie: valoare, evaluare, patrimoniu public, logica fuzzy, teoria opiunilor, analiza
investiional.
Domeniul de studiu. Economie i management (n activitatea de antreprenoriat).
Scopul tezei l constituie dezvoltarea teoriei evalurii, a metodologiei i metodelor de evaluare a
patrimoniului public i eficientizarea gestiunii valorii patrimoniului.
Pentru a atinge scopul cercetrii, au fost stabilite urmtoarele obiective: aprecierea strii actuale privind
activitatea de evaluare i gestiune a patrimoniului public n R.Moldova; fundamentarea teoriei evalurii;
perfecionarea bazelor metodologice ale evalurii patrimoniului public; dezvoltarea teoriei investiionale;
estimarea valorii patrimoniului prin prisma logicii fuzzy; determinarea rolului evalurii n procesul gestiunii
patrimoniului; determinarea sarcinilor gestiunii patrimoniului public din R.Moldova la etapa actual, a
posibilitilor de eficientizare a gestiunii i perfecionare a procesului de privatizare din punctul de vedere al
evalurii bunurilor nstrinate; elaborarea unui sistem-suport de decizie aplicabil n scopul gestiunii
patrimoniului.
Noutatea i originalitatea tiinific const n: propunerea unei noi paradigme n evaluarea
patrimoniului ca urmare a delimitrii curentelor teoriei evalurii la etapa contemporan, argumentrii
corectitudinii axrii teoriei evalurii pe valoarea bazat pe entropie joas, elaborrii metodei de estimare a
valorii reale a bunurilor n baza valorii entropice, clasificrii bazelor de evaluare conform teoriei evalurii
propuse; propunerea modalitilor de evaluare a patrimoniului public n cadrul economiilor emergente ca
urmare a evidenierii particularitilor evalurii patrimoniului public i elaborrii metodologiei de evaluare a
patrimoniului public din Republicii Moldova n conformitate cu Standardele Internaionale de Evaluare (SIE),
estimrii valorii prin aplicarea logicii mulimilor vagi (fuzzy logic); precum i propunerea cilor de
eficientizare a gestiunii patrimoniului public ca urmare a aprecierii rolului evalurii n procesul gestiunii
patrimoniului, definirii prin delimitare a noiunilor valoarea investiiei, valoarea de investiie; evidenierii
elementelor distincte ale patrimoniului public n comparaie i cel privat din punct de vedere juridic, fiscal,
economic i organizaional, identificrii activitilor necesare la etapa actual de gestiune a patrimoniului n
R.Moldova i elaborrii sistemului de gestiune a patrimoniului public naional.
Semnificaia teoretic a tezei const n dezvoltarea teoriei evalurii n conformitate cu noile realizri ale
teoriei economice: axarea teoriei evalurii pe doctrina post-neoclasic; definirea evalurii proprietilor n
calitate de tiin derivat a tiinei economice; aprecierea locului evalurii n procesul gestiunii patrimoniului.
Valoarea aplicativ const n: sistematizarea particularitilor evalurii diferitor categorii de bunuri n
funcie de etapa procesului de evaluare; elucidarea problemelor evalurii patrimoniului public n Republica
Moldova i elaborarea propunerilor de ordin legislativ i metodologic de mbuntire a procesului de evaluare;
adaptarea standardelor internaionale de evaluare a patrimoniului public la condiiile R.Moldova; demonstrarea
aplicabilitii reduse a metodei extraciei pentru determinarea ratei de actualizare n condiiile unei economii
emergente; elaborarea metodicii de estimare a valorii pentru garanii bancare n condiiile R.Moldova;
demonstrarea aplicabilitii teoriei opiunilor n procesul evalurii terenurilor n condiiile Republicii Moldova;
elaborarea matricei ctig-pierdere; elaborarea criteriilor de clasificare a patrimoniului public din R.Moldova;
elaborarea sistemului-suport de decizii pus la baza programului computerizat interactiv pentru luarea deciziilor
multicriteriale i optimizare evolutiv OPTIMCLASS; elaborarea modelului de eficientizare a activitii
manageriale operative ce vizeaz obiecte de patrimoniu public.
Implementarea rezultatelor tiinifice. Rezultatele cercetrii expuse n tez au fost preluate de ctre
ntreprinderea de Stat Centrul de Expertiz i Evaluare de pe lng Agenia Proprietii Publice din
Republica Moldova i utilizate n procesul evalurii proprietii publice. Propunerile autorului au fost
examinate n cadrul Camerei Naionale de Imobil din R.Moldova i recomandate spre utilizare membrilor si.
Procesul decizional propus de autor a fost utilizat n cadrul programului computerizat interactiv pentru luarea
deciziilor multicriteriale i optimizare evolutiv OPTIMCLASS.
42

. .
, , 2012.

: , , , 249
, 10 , 232 , 58 , 37 , 59 .
62 .
: , , , ,
, .
: ( )
,
.
:
.;
;
; ;
; ;
,
;

.
:
,
,
, ;


. ,
;

;
, , ,
,
.
..

: - ;
;
.
:
;
.
;
.;
;
;
.; - ;
.;
OPTIMCLASS;
.
.
..
.
.
OPTIMCLASS.
43
ANNOTATION
Albu Svetlana. The valuation and efficient management of public patrimony in the Republic of
Moldova. Habilitate doctor dissertation in economics. Chisinau, 2012.

The structure of the dissertation: introduction, four chapters, conclusions and proposals, a list of
references including 249 names, 10 annexes, 232 pages of the basic text, 58 figures, 37 tables and 59
formulas. The obtained results have been published in 62 scientific papers.
Keywords: value, valuation, public patrimony, fuzzy logic, options theory, investment analysis.
Field of study. Economics and Management (in entrepreneurship).
The purpose of the dissertation is the development of the valuation theory, of the methodology and
methods of valuation, and the effective management of the public patrimony value.
To achieve the purpose of the research, the following objectives have been established: to assess the
current state of valuation activity and the management of public assets in Moldova; to assert the valuation
theory; to improve the methodological bases of public patrimony; development of investment theory; to
estimate the value of patrimony in terms of fuzzy logic; to determine the role of valuation in the management
process; to determine the tasks of public patrimony management in the Republic of Moldova at present, the
possibilities of enhancing the efficiency of management and improving the public property privatization
process for the valuation of assets to be alienated; to develop a decision support system for patrimony
management purposes and to use it in an application software.
Scientific novelty and originality consist in: highlighting the contemporary trends in valuation
theory; argumentation of the appropriateness of grounding the valuation theory on the low-entropy theory of
value; developing a method for the real value of assets estimation on the base of entropic value; defining by
delimitation the concepts of net present value and investment value; appraisal of the role of valuation in
the property management; development of criteria for the public patrimony classification in the Republic of
Moldova; highlighting the peculiarities of public patrimony valuation in the Republic of Moldova in
accordance with International Valuation Standards (IVS); delimitation of the tasks of public versus private
patrimony management and development of the public property management system in the Republic of
Moldova; highlighting the contrast between public and private patrimony in terms of legal, fiscal, economic,
and organizational aspects and identification of the necessary activities for patrimony management in the
Republic of Moldova at present; development of the methodology of public patrimony valuation in the
Republic of Moldova in accordance with IVS.
The theoretical significance of the dissertation consists in developing the valuation theory in
accordance with new achievements in economic theory: grounding the valuation theory on the post-
neoclassical doctrine; defining property valuation as an economic science derived from economics;
ascertaining the place of valuation in the process of patrimony management.
The applied value of thesis consists in: systematization of the valuation peculiarities of different types
of assets by the stage of the valuation process; the development of the win / loss matrix; reasoning the
possibility to use the options theory in the land valuation process in the Republic of Moldova; valuation of
assets in fuzzy logic terms; development of the estimation methodology of the bank guarantees value;
reasoning the low applicability of the extraction method for determining the discount rate in an emergent
economy; adaptation of the International Valuation Standards for the valuation of public patrimony in the
Republic of Moldova; elucidation of the problems of public patrimony valuation in the Republic of Moldova
and development of legislative and methodological proposals for improving the valuation process;
development of a decision support system which will form the basis of an interactive application software for
multiple criteria decision-making and evolutionary optimization OPTIMCLASS; development of a model of
on-line effective business management related to public patrimony objects.
Implementation of the scientific results. The findings of the research described in the dissertation
have been implemented by the State Enterprise Centre of Expertise and Valuation of the Public Property
Agency of the Republic of Moldova and used in the process of public property valuation. The authors
proposals have been considered by the National Chamber of Real Estate of Moldova and recommended for
its members use. The decision-making process proposed by the author was used in the interactive
application software for making multiple criteria decisions and evolutionary optimization OPTIMCLASS.
44





ALBU, SVETLANA


EVALUAREA I GESTIUNEA EFICIENT
A PATRIMONIULUI PUBLIC N REPUBLICA MOLDOVA


08.00.05 ECONOMIE I MANAGEMENT
(n activitatea de antreprenoriat)



Autoreferatul tezei de doctor habilitat n economie












Aprobat spre tipar: 16.03.12.
Hrtie ofset. Tipar RISO
Coli de tipar 2,75
Formatul 60x84 1/16.
Tirajul 50 ex.
Comanda nr. 34

2004, Chiinu, bd.tefan cel Mare i Sfnt, 168
Secia Redactare i Editare a U.T.M.
2068, Chiinu, str. Studenilor, 9/9