Sunteți pe pagina 1din 13

CONTRACTUL DE VANZARE CUMPARARE ELEMENTE DE NOUTATE N.C.C.

Strada General Traian Doda nr. 4, sector 2, Bucuresti, Romnia; Tel: +40 31 4327 292/293; Fax: +40 31 4327 294
Operator de date cu caracter personal nr.19709
E-mail: office@mircea-partners.ro
www.mircea-partners.ro
Vnzarea este contractul prin care vnztorul transmite sau, dup caz, se oblig s transmit cumprtorului
proprietatea unui bun n schimbul unui pre pe care cumprtorul se oblig s l plteasc.

INCAPACITI DE A VINDE/CUMPRA
Principala modificare in materie de incapaciti de vnzare/cumparare privete eliminarea interdiciei de vnzare ntre
soi. (art.1307 Vechiul Cod Civil).

OBIECTUL VNZRII
Este reglementat n mod expres i detaliat Vnzarea bunului viitor (art. 1658 NCC).
Vnzarea bunului viitor este permis sub rezerva faptului c transferul dreptului de proprietate opereaz NUMAI la
momentul realizrii bunului.
Bunul se consider realizat n momentul n care exist i este apt a fi utilizat potrivit destinaiei sale, per a contrario
nelegem c simpla existent material a bunului, fr ns ca acesta sa poat fi folosit potrivit scopului su, nu va conduce
la indelinirea condiiei cerute pentru operarea transferului dreptului de proprietate.

CONTRACTUL DE VANZARE CUMPARARE ELEMENTE DE NOUTATE N.C.C.


Strada General Traian Doda nr. 4, sector 2, Bucuresti, Romnia; Tel: +40 31 4327 292/293; Fax: +40 31 4327 294
Operator de date cu caracter personal nr.19709
E-mail: office@mircea-partners.ro
www.mircea-partners.ro
Att timp cat bunul nu este realizat, Cumprtorul nu poate fi obligat la plata preului, iar dac acesta a fost achitat integral
sau parial, sub forma de avans, Cumprtorul este ndreptit la restituirea sumelor avansate. n cazul n care nerealizarea
bunului este imputabil Vnztorului, acesta va fi obligat i la plata de daune interese.
Se menin prevederile n ceea ce privete vnzarea bunului pierit.

PREUL CONTRACTULUI
Vnzarea este considerat valabil dac preul este serios i determinat sau determinabil (art.1660 NCC).
n timp ce vechea reglementare aborda numai tangenial situaia preului determinabil (art.1304 VCC), noul cod civil aduce o
reglementarea riguroas a contractului de vnzare-cumprare cu pre determinabil (art.1661 1664 NCC).
Este considerat valabil ncheiat convenia cu pre determinabil, DAC sunt ndeplinite n mod cumulativ condiiile (art.1661
NCC):
a. Parile au stabilit prin contract modalitatea de determinare a preului;
b. Determinarea se va face cel mai trziu la data stabilit pentru plata bunului;
c. Determinarea nu necesit ncheierea unui nou acord de voin

CONTRACTUL DE VANZARE CUMPARARE ELEMENTE DE NOUTATE N.C.C.


Strada General Traian Doda nr. 4, sector 2, Bucuresti, Romnia; Tel: +40 31 4327 292/293; Fax: +40 31 4327 294
Operator de date cu caracter personal nr.19709
E-mail: office@mircea-partners.ro
www.mircea-partners.ro
Determinarea preului se poate realiza fie (i) direct de ctre pri la o dat ulterioar sub rezerva dispoziiilor art. 1661
NCC fie (ii) de catre un ter desemnat de pri, pn la data plii stabilit de pri, sau n lipsa unui termen n maxim 6
luni de la ncheierea contractului, sau (iii) n cazul n care nu se poate realiza prin niciuna dintre cele dou variante, pe cale
judectoreasc, prin desemnarea de ctre instan a unui expert.
Vnzarea-cumprarea este lovit de nulitate absolut n cazul n care preul nu se determin intr-un termen de 1 an de la
data ncheierii contractului.
Modaliti de determinare a preului. Cu toate c NCC prevede ca i modaliti de determinare, raportarea la greutatea
produsului i preul obinuit pe pia, considerm ca este acceptat ORICE MODALITATE DE DETERMINARE potrivit naturii
bunului att timp ct este agreat de pri i nu contravine legii.

ANTECONTRACTUL DE VNZARE-CUMPRARE
Este reglementat expres prin art. 1669 NCC coroborat cu dispoziiile art.1279 NCC, potrivit crora antecontractul de vnzare
cumprare trebuie s conin toate clauzele contractului promis.
n situaia n care, una dintre pri nu ii respect promisiunea de a ncheia contractul, cealalt parte poate, fie s solicite
rezoluiunea contractului cu restituirea preului, fie s solicite nstanei de judecat pronunarea unei hotrri care
s in loc de contract, far a se distinge dup cum bunul care face obiectul promisiunii de vnzare-cumprare este mobil

CONTRACTUL DE VANZARE CUMPARARE ELEMENTE DE NOUTATE N.C.C.


Strada General Traian Doda nr. 4, sector 2, Bucuresti, Romnia; Tel: +40 31 4327 292/293; Fax: +40 31 4327 294
Operator de date cu caracter personal nr.19709
E-mail: office@mircea-partners.ro
www.mircea-partners.ro
sau imobil. Termenul de prescripie pentru promovarea unei astfel de aciuni este de 6 luni de la data stabilit pentru
ncheierea contractului.
Odat cu intrarea n vigoare a NCC, se abrog expres dispoziiile titlului X, Legea 247/2005 care reglementa posibilitatea de a
solicita instanei s pronune o hotrre care s in loc de act autentic, n cazul antecontractelor de vnzare-cumprare
avnd ca obiect terenuri.
Cu toate c noile dispoziii legislative nu prevd, considerm c pentru a se obine pe cale judectoreasc o hotrre care s
in loc de contract, pe lng condiia validitii antecontractului, va fi necesar i ca reclamantul s faca dovada
ndeplinirii propriei obligaii, iar n cazul imobilelor s-ar impune i dovada dreptului de proprietate al promitentului
vanztor.

VNZAREA BUNULUI ALTUIA
Vnzarea bunului altuia este admis, vnztorul avnd obligaia de a transmite bunul chiar dac la momentul perfectrii
contractului, acesta nu avea calitatea de proprietar. Obligaia Vnztorului este de REZULTAT i nu de diligen.
Transferul dreptului de proprietate opereaz la data dobndirii bunului de ctre vnztor, SAU la data ratificrii
contractului de ctre proprietar.
Sanciunea nendeplinirii obligaiei asumate de ctre vnztor. n situaia n care vnztorul nu ii ndeplinete
obligaia, cumprtorul poate solicita rezoluiunea contractului cu restituirea preului i daune-interese.

CONTRACTUL DE VANZARE CUMPARARE ELEMENTE DE NOUTATE N.C.C.


Strada General Traian Doda nr. 4, sector 2, Bucuresti, Romnia; Tel: +40 31 4327 292/293; Fax: +40 31 4327 294
Operator de date cu caracter personal nr.19709
E-mail: office@mircea-partners.ro
www.mircea-partners.ro

REZERVA PROPRIETII
Un element de noutate al NCC n ceea ce privete mijloacele de protecie al vnztorului, pentru situaia neexecutrii
obligaiei de plat de ctre cumprtor 1684 NCC.
Rezerva proprietii nu operez n virtutea legii, ci numai dac parile au prevzut o clauz n acest sens, n contractul de
vnzare-cumprare ncheiat. Potrivit acestei clauze, chiar dup perfectarea contractului i predarea bunului, vnztorul va
pstra dreptul de proprietate asupra bunului pn la plata integral a preului.
Totui, pentru a produce efecte fa de teri, trebuie ntocmite formele de publicitate, prin raportare la natura bunului.
Formalitile de publicitate necesare pentru opozabilitatea rezervei proprietii, se aplic i contractelor de vnzare cu rezerva
proprietii ncheiate nainte de intrarea n vigoare a Codului civil, dac rezerva proprietii nu devenise opozabil potrivit legii
anterioare.

RECEPIA BUNULUI. VICII APARENTE
1690 NCC Cumprtorul are obligaia de a verifica starea bunului la momentul prelurii i de a notifica de ndat
vnztorul cu privire la eventualele vicii aparente descoperite, n vederea remedierii.

CONTRACTUL DE VANZARE CUMPARARE ELEMENTE DE NOUTATE N.C.C.


Strada General Traian Doda nr. 4, sector 2, Bucuresti, Romnia; Tel: +40 31 4327 292/293; Fax: +40 31 4327 294
Operator de date cu caracter personal nr.19709
E-mail: office@mircea-partners.ro
www.mircea-partners.ro
n caz de nendeplinire a obligaiei de verificare a bunului la recepie, se consider c bunul a fost livrat n stare
corespunztoare i a fost acceptat fr reclamaii.
Nu se prevedere un termen legal nauntrul cruia cumparatorul are obligaia verificrii bunului i notificrii vnztorului cu
privire la viciile existente i nici procedura de ntiinare, ns fiind vorba de vicii aparente care n genere pot fi observate cu
uurin, considerm c legiuitorul a avut n vedere un termen foarte scurt, raportat bineneles i la natura bunului. Pentru a
evita confuzia si disensiunile cu privire la acest aspect, recomandm, reglementarea contractual precis a
modalitatii de preluare i verificare a bunului (termene, procedura pentru reclamaii, remedii s.a.m.d.)
Procedura judiciar de soluionare a disensiunilor privind starea bunului. n situaia n care Cumprtorul reclam
deficiene calitatative sau starea bunului, iar vnztorul nu admite existena acestora, la solicitarea oricreia dintre pri,
instana va desemna un expert pentru a evalua starea bunului i dup caz va dispune depozitarea sau sechestrarea bunului.
Este competent a soluiona cererea, judectoria de la locul executrii obligaiei de predare.

GARANIA CONTRA EVICIUNII
n materie de eviciune se menin fr modificri dispoziiile referitoarerea la: modificarea i limitarea convenional a
garaniei, remediile n caz de eviciune total sau pariala i exonerarea de rspundere a vnztorului, respectiv:
Modificarea i limitarea convenional a garaniei de eviciune (art. 1698, 1699 NCC echivalentul a 1338 1340
VCC)

CONTRACTUL DE VANZARE CUMPARARE ELEMENTE DE NOUTATE N.C.C.


Strada General Traian Doda nr. 4, sector 2, Bucuresti, Romnia; Tel: +40 31 4327 292/293; Fax: +40 31 4327 294
Operator de date cu caracter personal nr.19709
E-mail: office@mircea-partners.ro
www.mircea-partners.ro
Prile pot conveni s extind sau s restrng obligaia de garanie. Acestea pot chiar conveni s l exonereze pe vnztor de orice
garanie contra eviciunii.
Stipulaia prin care obligaia de garanie a vnztorului este restrns sau nlturat nu l exonereaz pe acesta de obligaia de a
restitui preul, cu excepia cazului n care cumprtorul i-a asumat riscul producerii eviciunii.
Chiar dac s-a convenit c vnztorul nu va datora nicio garanie, el rspunde totui de eviciunea cauzat ulterior vnzrii prin
faptul su personal ori de cea provenit din cauze pe care, cunoscndu-le n momentul vnzrii, le-a ascuns cumprtorului. Orice
stipulaie contrar este considerat nescris.
Remedii pentru eviciunea total sau partial (art. 1700 1704 NCC echivalent a art.1344 -1348 VCC). Pentru eviciune
total Cumprtorul este ndreptit a obine rezoluiunea contractului cu restituirea preului i daune interese
constnd n : valoarea fructelor pe care cumprtorul a fost obligat s le restituie celui care l-a evins; cheltuielile de judecat
efectuate de cumprtor n procesul cu cel cel-a evins, precum i n procesul de chemare n garanie a vnztorului;
cheltuielile ncheierii i executrii contractului de ctre cumprtor; pierderile suferite i ctigurile nerealizate de ctre
cumprtor din cauza eviciunii, toate cheltuielile pentru lucrrile efectuate n legtur cu bunul vndut, fie c lucrrile sunt
autonome, fie c sunt adugate (numai dac sunt necesare sau utile) i la chetuielile voluptuare dac Vnzatorul a
cunoscut cauza eviciunii la data ncheierii contractului.
n cazul n care Cumprtorul a pstrat bunul, pltind terului evingtor, Vnztorul are obligaia de a despagubi pe
Cumprtor cu valoarea platit de acesta, la care se vor aduga i dobnzi legale, plus toate cheltuielile aferente.

CONTRACTUL DE VANZARE CUMPARARE ELEMENTE DE NOUTATE N.C.C.


Strada General Traian Doda nr. 4, sector 2, Bucuresti, Romnia; Tel: +40 31 4327 292/293; Fax: +40 31 4327 294
Operator de date cu caracter personal nr.19709
E-mail: office@mircea-partners.ro
www.mircea-partners.ro
Exonerarea de rspundere a Vnztorului (art. 1705 NCC echivalent a art. 1351 VCC). n situaia unui litigiu cu privire la
drepturile asupra bunului, ntre un ter i Cumprtor, acesta are obligaia de a chema n judecat i pe Vnztor pentru a-i
formula propriile aprri. n caz contrar, Vnztorul poate fi exonerat de rspundere opunndu-i Cumprtorului exceptio
mali processus.
Un element de noutate adus de NCC este prevzut de art. 1705 alin.2, potrivit cruia, Cumprtorul evins care a recunoscut
dreptul terului evingtor, fr a se angaja nt-un litigiu, poate atrage totui rspunderea Vnztorului, DAC dovedete c
nu existau motive suficiente pentru a mpiedica eviciunea.
O modificare semnificativ n ceea ce privete eviciunea, o reprezint ntinderea garaniei de eviciune. n acest sens,
art. 1706 NCC reglementeaz obligaia Vnztorului de a garanta mpotriva eviciunii si pe dobnditorii
subsecveni ai bunului, indiferent dac acesta le-a fost transmis cu titlu oneros sau gratuit.

GARANIA PENTRU VICII ASCUNSE
Definiie : este viciu ascuns acel viciu care la data contractarii nu poate fi descoperit de catre un cumparator prudent i
diligent, fr a fi nevoie de asisten de specialitate.
Garania este datorat numai :
a. Dac viciul exista la data predrii bunului

CONTRACTUL DE VANZARE CUMPARARE ELEMENTE DE NOUTATE N.C.C.


Strada General Traian Doda nr. 4, sector 2, Bucuresti, Romnia; Tel: +40 31 4327 292/293; Fax: +40 31 4327 294
Operator de date cu caracter personal nr.19709
E-mail: office@mircea-partners.ro
www.mircea-partners.ro
b. Viciul este de aa natura c face bunul impropriu ntrebuinrii la care este destinat SAU i micoreaz n asemenea
msur ntrebuinarea, nct dac l-ar fi cunoscut Cumprtorul nu l-ar fi achiziionat sau ar fi dat un pre mai mic.
Limitarea garaniei pentru vicii. Se menin prevederile potrivit crora: (i) pe cale convenionl prile pot dispune
restrngerea garaniei pentru vicii a Vnztorului, numai la viciile ascunse pe care le cunotea (art. 1708 NCC art. 1354
VCC) precum i (ii) se nltur rspunderea Vnzatorului n cazul n care Cumprtorul cunotea existenta viciilor la
data ncheierii contractului.(art. 1707 NCC alin 4 art. 1353 VCC).
n nicio situaie nu se poate limita sau elimina rspunderea Vnztorului pentru viciile ascunse pe care le
cunotea.
Termene pentru denunarea viciilor. Potrivit art. 1709 NCC
1
cumprtorul este obligat a notifica Vnztorului
descoperirea viciilor n termenul stabilit prin contract, OR n lips de prevedere n acest sens n termen de 3 luni n cazul unei
construcii si 2 luni pentru alte bunuri. Termenul curge de la data descoperirii. In caz de nerespectare a termenelor
sanciunea const n aceea c la stabilirea despagubirii ce urmeaz a se acorda Cumprtorului, se va ine cont i de
paguba suferit de Vnztor, urmare a denunrii cu ntrziere. Termenul de prescripie pentru aciunea

1
N.N.Art1709N.C.C.afostmodificatdupintrareanvigoareaNCC,nformainiialatermenuldedenunareaviciilorfiindde2zilelucrtoarencazulncare
cumprtorulesteprofesionistiuntermenrezonabilncazulncarecumprtorulnuesteprofesionist.Termenuleradedecdere,dindreptuldeasolicita
rezoluiuneacontractului.

CONTRACTUL DE VANZARE CUMPARARE ELEMENTE DE NOUTATE N.C.C.


Strada General Traian Doda nr. 4, sector 2, Bucuresti, Romnia; Tel: +40 31 4327 292/293; Fax: +40 31 4327 294
Operator de date cu caracter personal nr.19709
E-mail: office@mircea-partners.ro
www.mircea-partners.ro
Remedii. Spre deosebire de prevederile art. 1355 VCC, care reglementa n favoarea Cumpratorului un drept de opiune
ntre a promova aciunea estimatorie i a promova o aciune redhibitorie, lsndu-i acestuia libertatea s aleag ntre cele
dou mijloace juridice procedurale pe acela pe care il consider mai eficient i mai adecvat pentru protejarea intereselor sale,
art. 1710 alin 1 NCC, reglementeaz 2 noi remedii, nscute din jurisprudena i practica recent, respectiv :
a. nlturarea viciilor de ctre Vnztor pe cheltuiala sa
b. nlocuirea bunului vndut cu un bun de acelai fel, lipsit de vicii.

GARANIA PENTRU BUNA FUNCIONARE
Form de garanie impus prin lege
2
sau asumat de catre Vnztor prin contract, n cazul relaiilor ntre
profesioniti, fr a fi obligatorie i este condiionat de utilizarea i pstrarea bunului de ctre Cumprtor,
potrivit INSTRUCIUNILOR SCRISE, comunicate de ctre Vnztor.
Regula este repararea bunului i nu nlocuirea 1716 NCC. nuntrul termenului de garanie Vnztorul este obligat a
repara pe cheltuiala sa, bunul ori de cte ori sufer defeciuni. Se va proceda la nlocuirea bunului NUMAI DAC: (i)
reparaia este imposibil sau (ii) durata reparaiei depete termenul agreat de pari sau impus prin lege special. nlocuirea

2
Legislaiaprivindproteciaconsumatorilornraporturiledintreoperatorieconomicisiconsumatori

CONTRACTUL DE VANZARE CUMPARARE ELEMENTE DE NOUTATE N.C.C.


Strada General Traian Doda nr. 4, sector 2, Bucuresti, Romnia; Tel: +40 31 4327 292/293; Fax: +40 31 4327 294
Operator de date cu caracter personal nr.19709
E-mail: office@mircea-partners.ro
www.mircea-partners.ro
se va face ntr-un termen rezonabil, n caz contrar Cumprtorul fiind ndreptit la rezoluiunea contractului i restituirea
preului, n schimbul napoierii bunului (restitutio in integrum ).
Termenul legal pentru durata reparaiei este de 15 zile de la data solicitrii reparaiei, ns prile pe cale convenional pot
deroga de la acesta. Spre a se evita litigiile generate de ntrzierea reparaiei bunului, recomandm stabilire unui termen
prin contract, potrivit cu natura i specificul bunului precum i capacitatea prii de a efectua reparaiile cele
mai dificile.
Din mometul efecturii unei reparaii sau unei nlocuiri a bunului, nu curge un nou termen de garanie nu este reglementat
garania la garanie.
Ivirea defeciunii trebuie notificat Vnztorului nainte de mplinirea termenului de garanie.

VARIETI DE VNZARE
1. Vnzarea cu plata n rate.
Art. 1755 1757 NCC - Se reglementeaz o sitaie speciific : prile au agreat plata preului n rate, iar Vnztorul a pstrat
rezerva proprietii. ntr-un astfel de caz, transferul dreptului de proprietate opereaz de la data achitrii ultimei rate din
pre, astfel nct apreciem c pn atunci, Cumprtorul are drepturile i obligaiile unui locatar, fr dreptul de a face acte
de dispoziie cu privire la bun.

CONTRACTUL DE VANZARE CUMPARARE ELEMENTE DE NOUTATE N.C.C.


Strada General Traian Doda nr. 4, sector 2, Bucuresti, Romnia; Tel: +40 31 4327 292/293; Fax: +40 31 4327 294
Operator de date cu caracter personal nr.19709
E-mail: office@mircea-partners.ro
www.mircea-partners.ro
ncetarea contractului prin rezoluiune pentru neplata preului i repunerea prilor n situaia anterioar, implic att
napoierea bunului de ctre Cumprtor ct i restituirea tuturor ratelor ncasate, pn la momentul rezoluiunii.
Totusi, spre a nu opera o mbogire fr just cauz n favoarea Cumprtorului, care a deinut i utilizat bunul pentru o
perioad de timp, legiuitorul prevede c Vnztorul este ndreptit a reine din suma ce reprezint contravaloarea
ratelor, daune interese i o compensaie pentru folosirea bunului .
n cazul contractului de leasing, a contractului de locaiune, dac s-a convenit ca la ncetarea contractului dreptul de
proprietate s se transfere asupra Locatarului, precum i n orice alte cazuri de vnzare cu plata n rate i pstrarea
rezervei proprietii, prile pot conveni pe cale convenional, ca n caz de rezoluiune, sumele dobndite cu titlu
de rate de ctre Vnztor s rmn ctigate acestuia.

2. Vnzarea cu opiune de rscumprare
Potrivit art. 1758 NCC, vnzarea cu opiune de rscumprare este acea varietate a vnzarii, afectat de o condiie rezolutorie
prin care vnztorul i rezerv dreptul de a rscumpra bunul , termenul n care acesta i poate manifesta opiunea fiind de
maxim 5 ani. Prin interpretarea dispoziiilor legale, nelegem ca prile pot conveni asupra unui termen mai mic.
Vnztorul are dreptul de a-i exercita opiunea la mplinirea condiiei, considerndu-se ns, c dac aceasta nu s-a mplinit
n termenul stabilit, sau n lips de termen, n maxim 5 ani de la data ncheierii contractului, nici nu se va mai mplini.

CONTRACTUL DE VANZARE CUMPARARE ELEMENTE DE NOUTATE N.C.C.


Strada General Traian Doda nr. 4, sector 2, Bucuresti, Romnia; Tel: +40 31 4327 292/293; Fax: +40 31 4327 294
Operator de date cu caracter personal nr.19709
E-mail: office@mircea-partners.ro
www.mircea-partners.ro
Preul rscumprarii trebuie s fie unul serios i determinat, iar diferena dintre preul vnzrii i cel al rscumprrii
nu trebuie s depeasc nivelul maxim legal stabilit pentru dobnzi, n caz contrar sanciunea fiind nulitatea
rscumprrii. Prin urmare, legiuitorul impune o limit maxim a preului de rscumprare, ins nu face referire la un pre
minim, astfel nct n virtutea adagiului ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus considerm c prile sunt libere
a decide preul rscumprrii, att timp ct respect limita superior impus.
Adiional preului rscumprrii, Vnztorul trebuie s restituie Cumprtorului i toate cheltuielile ocazionate n sarcina
acestuia de operaiunea de vnzare-cumprare (e.g. cheltuieli cu ncheierea contractului, cheltuieli cu ndeplinirea
formalitilor de publicitate, transport s.a.m.d).