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Resumen
En Amrica Latina, los centros histricos han sufrido un periodo de abandono consustancial a la tendencia de desarrollo en expansin experimentada entre 1920 y 1970. Actualmente existe una tendencia contraria de vuelta a la ciudad que posibilita la renovacin urbana central. Sin embargo hoy nos encontramos an con que existen numerosas reas abandonadas y bolsas de terrenos en lugares centrales consolidados lo que posibilitara -y a la vez cuestiona- esta nueva forma de crecimiento. En Chile y Santiago en especfico, la vuelta al centro trajo consigo en los aos noventa la fuerte inversin privada, junto con una escasa regulacin del Estado, un Plan de Repoblamiento basado en subsidios habitacionales, sumado a la liberalizacin de la constructibilidad edificatoria, con la finalidad de lograr mayor inversin privada en el centro y atraer a la poblacin a vivir en la comuna. Al ao 2000, la comuna de Santiago Centro produca ms de la mitad de la produccin en altura de la metrpolis. En este proceso se consumieron varios terrenos vacos pre-existentes pero quedaron varios sitios eriazos en la ciudad. En la comuna de Santiago Centro an existen 171 sitios eriazos (bien raz con destino no agrcola en el que no existen construcciones). El rea de estudio de esta investigacin es el tringulo fundacional de Santiago en donde existen 19 sitios eriazos, los cuales son terrenos altamente propicios para construccin y en donde el instrumento local de planificacin urbana no genera restricciones a la alta constructibilidad, a la ocupacin de suelo ni alturas. Esta investigacin apunta a una mejor comprensin de la naturaleza de estos sitios, ver cules son las potencialidades de estos lugares y lograr dilucidar si estos constituyen un fenmeno natural o una falla en el desarrollo de las ciudades. La metodologa de estudio de caso utilizada verifica en especfico las situaciones particulares que han experimentado los 19 sitios en cuestin, en trminos de traspaso de propiedad, valores de transaccin, normativas de suelo aplicadas, ventajas y desventajas de localizacin, etc. Asimismo, el trabajo se cuantifica en valores de renta potencial de suelo y capacidad de cabida del suelo para construcciones habitacionales. La investigacin concluye en la enorme capacidad disponible, econmica y social, actualmente desaprovechada en el centro de la ciudad. Los resultados aqu obtenidos apuntan a generar reflexiones de poltica pblica y movilizacin social con el fin de lograr un desarrollo ms armnico y socialmente ms sustentable del suelo urbano metropolitano chileno. Palabras clave: Suelo Urbano, sitio eriazo, potencialidades, centralidad.

ndice de Contenidos
Introduccin


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1 Marco Terico

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1.1 Estudio La problemtica de los sitios eriazos en Santiago de Chile 1.2 Teora del Rent Gap


17 21

2 Objetivos, Preguntas e Hiptesis

2.1 Preguntas de Investigacin


23 23

2.2 Objetivos de la investigacin 2.3 Hiptesis



23 23

3 Marco metodolgico
3.1 rea de estudio


25 25


3.2 Sitios Eriazos en el tringulo fundacional de Santiago 3.3 Creacin de imgenes y modelos 3D 3.4 Recopilacin de datos
 

25 25 28

3.5 Anlisis de normas e instrumentos legales 3.6 Entrevistas



28 28

3.7 Factibilidad de construccin 3.8 Clculo de Renta Potencial



29 34

4 Contexto rea de Estudio

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5 Legislacin y Gestin Municipal sobre Sitios Eriazos 6 Sitios Eriazos Tringulo Fundacional Santiago 8 Conclusiones 9 Bibliografa 10 Anexos
  

40 46

7 Potencialidades Sitios Eriazos rea de estudio



51 73 77 81

10.1 Anexo 1 Entrevistas 10.2 Anexo 2 Servicios



81 82

ndice de Figuras Figura 1. El modelo de desarrollo estructural de la ciudad latinoamericana Figura 2. Ciclo de valorizacin-devaluacin Brecha de Renta Figura 3. rea de estudio
  

10 20 26

Figura 4. Sitios Eriazos en el rea de estudio Figura 5. Modelo 3D manzana Sitio 1



27 30

Figura 6. Aplicacin de rasante Sitio 1 Figura 8. Volumen terico Sitio 1

30


Figura 7. Pisos en volumen terico Sitio 1



31 31


Figura 9. Plano de fundacin de Santiago 1550-1590 Figura 10. Mapa evolucin de Santiago 1541-2010


36 37


Figura 11. Plan Regulador PRS-01 de Zonificacin General

38


Figura 12. Plan Regulador PRS-02 C de Zonificacin Especial

edifiacin

38

Figura 13. Ubicacin viviendas sociales en Santiago y densidad de permisos de



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ndice de Grficos Grfico 1. Propietarios de los m totales en sitios eriazos



47


Grfico 2. Propietarios de los sitios eriazos en el rea de estudio

47


Grfico 3. Tipo de transaccin de sitios eriazos en el rea de estudio Grfico 5. Histrico de m construidos segn permiso de edificacin
estudio

49


Grfico 4. Aos de ltima transaccin de sitios eriazos en el rea de estudio 49



50

Grfico 6. Rentas potenciales en UF/m en los 19 sitios eriazos del rea de



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ndice de Cuadros Cuadro 1. Constructibilidad por pisos



32


Cuadro 2. Clculo de renta potencial sitio 1

35


Cuadro 3. Clculo diferencia sobretasa contra ganancia con especulacin

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Introduccin
Los centros histricos de las ciudades latinoamericanas han experimentado diversos cambios a travs de su historia. Con la tendencia del desarrollo en expansin comenzaron a sufrir un periodo de abandono entre 1920 y 1970 (Borsdorf, 2003), en donde sus infraestructuras y espacios pblicos comenzaron a deteriorarse. La tendencia que se vive este ltimo tiempo en las ciudades latinoamericanas es la vuelta al centro, en donde las polticas pblicas comienzan a apuntar a la renovacin de los centros histricos de las ciudades. Aparecen incentivos para las empresas privadas para invertir en los centros y construir en estos lugares (Carrin, 2001), incentivos tales como subsidios habitacionales y liberalizacin de la constructibilidad edificatoria. Distintos procesos de desarrollo urbano han dejado abandonados o subutilizados edificios y terrenos en el centro de las ciudades, quedando reas vacas y bolsas de terrenos en medio del rea urbana consolidada. La existencia de estos hace posible una nueva forma de crecimiento a travs del desarrollo de estos. Prcticamente todas las ciudades latinoamericanas poseen amplias reas centrales deterioradas o subutilizadas y sus gobiernos locales estn promoviendo su recuperacin (Rojas, 2004). En Chile esta vuelta al centro trajo consigo una fuerte inversin privada, que se uni a la poca regulacin del Estado en la normativa de construccin. En este proceso no todos los lugares del centro de la ciudad fueron construidos o utilizados, algunos de estos quedaron vacos dentro de esta nuevo desarrollo urbano, estos espacios son los sitios eriazos existentes en las ciudades. En la comuna de Santiago Centro an existen 171 sitios eriazos (CORDESAN, 2013). El SII (Servicio de Impuestos Internos) de Chile, define un sitio eriazo como un bien raz con destino no agrcola, en el que no existen construcciones (no edificado). El rea de estudio de la investigacin es el tringulo fundacional de Santiago1 (Alameda Bernardo OHiggins por el sur, Avenida Presidente Jorge Alessandri por el Poniente y avenida Santa Mara por el norte), el cual an mantiene un alto grado de vigencia y vitalidad. A diferencia de otras ciudades latinoamericanas, en esta rea se emplazan los edificios donde funcionan los principales servicios pblicos, muchas de las oficinas matrices de las instituciones financieras, gran
1 Triangulo fundacional; lugar de fundacin de la ciudad, delimitado por barreras naturales y artificiales: Rio Mapocho, Alameda Bernardo OHiggins (originalmente un brazo del rio Mapocho) y la carretera Norte-Sur.

parte de las gerencias de las principales empresas del pas y atrae un tercio de los destinos de viaje que se realizan en el Gran Santiago (Greene y Soler, 2004). Segn resultados de esta investigacin en el rea de estudio existen 19 sitios eriazos, los cuales son terrenos altamente propicios para construccin y en donde el instrumento de planificacin urbana no posee normas estrictas o duras restricciones en trminos de constructibilidad ni alturas. El material bibliogrfico sobre este tema es muy escaso; existen algunos estudios sobre sitios eriazos, pero todos se limitan al catastro de ellos o algn anlisis ms superficial de stos. Esta investigacin buscar ahondar ms en el tema, saber el real motivo por qu el sitio est en esas condiciones y si este est o no siendo usado de alguna manera. La pertinencia de este estudio, radica principalmente en el hecho de que la existencia de estos sitios, atenta contra derechos garantizados en la Constitucin Poltica de la Repblica de Chile y no se condice con el principio del bien comn ni de de equidad que el Estado tiene la obligacin de propiciar, ni con crear las condiciones sociales que permitan a todos y a cada uno de los integrantes de la comunidad nacional su mayor realizacin espiritual y material posible2, esto con independencia de quien tenga la propiedad de estos sitios. La relacin entre el suelo urbano y la ciudad es indisoluble, esta es una relacin consustancial, ya que una pertenece a la otra y es impensable separarlas (Carrin, 2001). La ciudad es un espacio colectivo, habitada por todas las y los ciudadanos, donde el Estado hace inversiones que benefician a la totalidad de los y las habitantes. La actual Poltica Nacional de Desarrollo Urbano promulgada el 30 de octubre del 2013, viene a ser una gua de cmo se deben desarrollar las ciudades y poblados chilenos para mejorar la calidad de vida de sus habitantes ms independiente del gobierno de turno. En esta se establecen principio, objetivos y lneas de accin para lograr esta finalidad. En los objetivos y principios se habla del territorio, el cual no es considerado como un bien cualquiera, sino que tiene la cualidad de nico e irrepetible, por lo que no es apropiado referirse a l exclusivamente en trminos de escasez o abundancia. Las normas que regularan la utilizacin del territorio, la fijacin de los usos permitidos y prohibidos, las normas de constructibilidad etc., deben dictarse teniendo siempre en consideracin el principio del bien comn y el respeto de los derechos consagrados en la constitucin para
2 En la Constitucin Poltica de la Repblica de Chile en el artculo 1, inciso 4, el Estado garantiza el bien comn para todas las personas, El Estado est al servicio de la persona humana y su finalidad es promover el bien comn, para lo cual debe contribuir a crear las condiciones sociales que permitan a todos y a cada uno de los integrantes de la comunidad nacional su mayor realizacin espiritual y material posible, con pleno respeto a los derechos y garantas que esta Constitucin establece.

todos y todas. En los objetivos sobre corregir el mercado de suelo, hay uno que se refiere a los sitios eriazos, apuntando a mejorar las herramientas tributarias las cuales se aplican a terrenos eriazos o subutilizados en las reas urbanas, corrigiendo distorsiones o exenciones que les otorga un trato diferente al del resto de los terrenos urbanos. Por lo tanto hay preocupacin sobre la necesidad de un trato especial con este tipo de terrenos, los cuales pueden llevar a un desarrollo de estos. Esta investigacin busca ayudar a entender mejor la naturaleza de estos sitios, ver cules son las potencialidades de estos lugares, y lograr dilucidar si estos son un fenmeno natural en el desarrollo de las ciudades o una falla en estas. En el Captulo 1 de esta tesis se encuentra el marco terico adoptado en la investigacin, el cual primero busca lo comn que tiene Santiago en relacin al resto de las ciudades latinoamericanas las cuales han pasado por procesos urbanos similares a travs de su historia. Se analizan luego dos posturas que explican estos espacios vacos en la urbe, ya que ambas, con distintas miradas, hablan del fenmeno de los sitios eriazos en las ciudades. La primera es una investigacin realizada por la Cmara Chilena de la Construccin, en donde justifican estos espacios y los ven como un fenmeno normal en el desarrollo de las ciudades basndose en la teora del libre mercado. La segunda teora es la del Rent Gap de Neil Smith, la cual con un enfoque marxista podra explicar porque existen estos espacios y como se podran estar utilizando estos para obtener una utilidad; no justificando de ningn modo la existencia de estos espacios en las ciudades. En el Capitulo 2 se plantean las preguntas de investigacin, objetivos e hiptesis, las cuales apuntan a indagar an ms por qu estos sitios llegaron a adquirir esa calidad, como las teoras mencionadas que explican este fenmeno se aplican a estos sitios y porqu hoy en da, en Chile a pesar de las multas y sobretasas aplicados a ellos, siguen en estas condiciones. Se busca ver si realmente las leyes, normas e instrumentos que actan frente a estos espacios apuntan hacia un desarrollo de estos lugares, saber si estos espacios en su condicin de eriazos estn siendo utilizados de alguna otra manera. En el Captulo 3 se explica la metodologa de investigacin, la cual es de carcter mixto, en donde se utilizaron enfoques cualitativos y cuantitativos. Para la recopilacin de informacin se emplean entrevistas a distintos actores, como actores institucionales, para conocer su opinin informada sobre estos espacios en la ciudad y si existe algn plan para su desarrollo. Se busc la informacin de cada sitio del rea de estudio en el Servicio de Impuestos Internos y en el Conservador

de Bienes Races de Santiago, para saber su movimiento en el comercio y conocer al tipo de propietario de estos. En el Captulo 4 se muestra el contexto en donde se trabaj, y el porqu se eligi este lugar como rea de estudio, exponiendo las caractersticas del sector y la importancia que tiene para la ciudad. Se muestran los Planes Reguladores Comunales que rigen el rea. En el Captulo 5 se analiza la gestin municipal y la legislacin que acta sobre estos sitios. Se muestran las opiniones de la asesora urbana de la Municipalidad de Santiago y del asesor urbano de la CORDESAN sobre el fenmeno estudiado, y como hoy en da abordan el fenmeno de los sitios eriazos el municipio y la corporacin. Se analizan las leyes, multas y sobretasas aplicadas a los sitios y se demuestra la ineficiencia de estas para incentivar el uso de estos lugares. En el Captulo 6 y 7 se muestran los resultados obtenidos sobre los sitios del rea de estudio, en su conjunto y cada uno por separado. Se dan a conocer las potencialidades que poseen estos lugares en trminos econmicos, sociales y constructivos. Se muestran datos sobre los propietarios de estos sitios, como estos son utilizados en el mercado, la cantidad de metros cuadrados vacos existentes en la ciudad y los potenciales metros cuadrados de construccin. La investigacin revel que de los 19 espacios del rea de estudio, 17 pertenecen a privados y solo dos al fisco3 . Estos terrenos no estn estancados en el mercado, al contrario, poseen un movimiento comercial activo, en donde no tienen un uso aparente, pero esto no significa que no sean utilizados. La mayora de estos sitios eriazos son usados como mercancas, y se practica un negocio de plusvalas con ellos, lo que demuestra que su existencia se debe en mayor medida a la especulacin. El valor de cambio es privilegiado sobre el valor de uso de estos espacios. Los 19 sitios poseen una renta potencial sumada entre todos de 650.318 UF, en donde si se desarrollaran como viviendas podran albergar a 5.316 personas, lo que demuestra la gran potencialidad de estos lugares. Las leyes e instrumentos que apuntan al desarrollo de estos espacios son insuficientes, ya que estas no logran su objetivo, y lo ganado por especulacin es mucho mayor que lo que se debe pagar en multas e impuestos. El Estado se muestra
3 Bienes Fiscales, Son todos aquellos bienes que son de dominio de la nacin en su conjunto y que su uso no pertenece a todos los habitantes de la nacin. (artculo 589 inciso 2 del Cdigo Civil)

en contra de estos sitios vacios en la ciudad pero no otorga las herramientas suficientes para su recuperacin, dejando a los privados el control del suelo urbano los cuales estn decidiendo el futuro y desarrollo de nuestras ciudades. Estos sitios presentan una oportunidad para lograr una ciudad ms equitativa y no tan segregadora como lo es hoy. En estos espacios se podran desarrollar proyectos de vivienda social la cual ha sido desplazada de las comunas centrales y enviadas a la periferia de la ciudad. Para esto se deben crear herramientas legales que otorguen poder a quienes lo necesitan para devolver estos espacios a la ciudad y utilizarlos con el fin del bien comn. Esta investigacin apunta a crear conciencia sobre lo que se est perdiendo en las ciudades y las oportunidades que estos espacios presentan, con esto poder generar polticas pblicas que se transformen en leyes y que el desarrollo de nuestras ciudades no sea bajo las leyes de la oferta y la demanda, sino que exista un desarrollo armnico, equitativo y que propicie el bien comn.

1 Marco Terico
Las ciudades latinoamericanas se asemejan en varios aspectos, tanto en su nacimiento, como en su desarrollo en el tiempo. En las ltimas dcadas se han caracterizado por la ausencia del Estado y la disminucin de su injerencia en la planificacin y desarrollo de las ciudades, y donde la privatizacin y desregulacin permiti tener mayores libertades a los inversores y planificadores privados. Esto se puede observar en la estructura de las ciudades (Borsdorf, 2003), la cual es estudiada y esquematizada (Figura 1), demarcando cuatro periodos en el desarrollo estructural que han sufrido desde su fundacin hasta la actualidad, en donde en la tercera etapa comienza a notarse un abandono del centro de las ciudades y con esto, los centros histricos. En este proceso de deterioro fsico y socioeconmico del centro de la ciudad, las ciudades no solo se enfrentan a la posible prdida de sus monumentos histricos, sino tambin de espacios que asuman las distintas dimensiones de la centralidad urbana (Coulomb, 2009). Esta prdida de centralidad se ve reflejada por ejemplo en la prdida de densidad de servicios, como por ejemplo el comercio, en donde la estructura de consumo en el centro urbano perdi su importancia predominante (Borsdorf, 2003) o en la perdida de funciones, como en la creacin de nuevos municipios en la ciudad de Santiago de Chile (Sabatini, 2000). 1) La poca colonial (1500-1820), 2) primera fase de urbanizacin (1820-1920), 3) segunda fase de urbanizacin (1920-1970) y 4) reestructuracin (1970 hasta hoy). La primera fase, es la ciudad compacta en donde la plaza de armas actuaba como ncleo de la vida social y la posicin social en la cual se encontraba cada ciudadano se vea reflejado en cuan cerca del centro se encontraba su vivienda. La segunda etapa, influida fuertemente por la inmigracin europea, es la ciudad sectorial, en donde esta rompe la estructura circular de la ciudad colonial expandindose de manera lineal desde el centro, cambiando el antiguo centro administrativo por un centro comercial. La tercera etapa, es la ciudad polarizada, marcada por el xodo rural y la migracin interna, en donde la ciudad comienza a expandirse hacia afuera. Los ricos se alejan cada vez ms del centro y las clases bajas se expandieron en l a travs de estructuras en formas de pasaje, conocidos en Chile como cites y conventillos y en aglomeraciones segregadas en la ciudad. En Chile, la dictadura militar separa la ciudad (Castillo, Olivares 2010). En esta poca es donde el centro de la ciudad comienza su periodo de abandono y el contraste entre la ciudad rica y pobre se intensifica cada vez ms. El principio de estructuracin espacial ms importante de esta poca es la polarizacin y el crecimiento celular fuera del radio urbano. La cuarta etapa, es la ciudad fragmentada, en donde an actan dos principios estructurales del pasado, la tendencia

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Figura 1 El modelo de desarrollo estructural de la ciudad latinoamericana, Borsdorf, Bahr y Janoschka (2002)

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sectorial-lineal y el crecimiento celular. El ferrocarril y las pocas autopistas centrifugas perdieron importancia, la construccin de nuevas autopistas intraurbanas modernizadas y ampliadas facilit la aceleracin del trnsito, con esto, volvieron a ser atractivas las zonas perifricas y periurbanas para las clases altas y medias. Se acentuaron las estructuras lineales y la formacin de estructuras de nodos fragmentados. Se acentu la perdida de la predominancia del centro urbano como estructura de consumo, en donde el protagonismo se lo llevaron los nuevos malls y shopping center orientados originalmente a barrios altos (Borsdorf, 2003). La poltica econmica neoliberal transforma la ciudad latinoamericana desde la dcada de los noventa, en donde la estructura espacial cambia y la ciudad se fragmenta cada vez ms, caracterizada por separacin de funciones y espacios sociales, que se dan por la privatizacin de unidades espaciales (Meyer y Bhr, 2004). El mercado se expande y se producen las privatizaciones de servicios, que estaban en manos del Estado, esto conduce a una redistribucin espacial, que se traduce en la segregacin de la ciudad, en donde el mercado inmobiliario no ofrece muchas oportunidades de eleccin a las clases de menores ingresos y se crea una divisin social del espacio urbano (Marcuse y Van Kempen, 2000, citado por Janoschka, 2002). Se forman nuevos barrios los cuales tienen acceso limitado por barreras fsicas. Comienza un aislamiento y se forman islas funcionales las cuales poseen un gran nivel de servicios, consumo y vida nocturna. Las ciudades latinoamericanas se desarrollan como ciudad de islas (Janoschka, 2002). Las empresas inmobiliarias tienen un gran peso en la ciudad y son capaces de conducir la expansin de la ciudad a travs de proyectos propios. Dirigen la demanda hacia distintos tipos de casas, estimulan deseos y temores de los futuros compradores con campaas de publicidad (Meyer y Bhr, 2004). En el ltimo tiempo la ciudad latinoamericana est entrando en una nueva fase de urbanizacin distinta a la mencionada ltimamente, el regreso a la ciudad construida (Carrin, 2001). El urbanismo de la expansin urbana entra en crisis y en los ltimos aos se observa un movimiento hacia el interior de las ciudades latinoamericanas, este fenmeno se fundamenta en tres razones: primero porque la ciudad se caracteriza por su permanente construccin y reconstruccin; segundo porque la ciudad latinoamericana es joven, su desarrollo se produce slo a partir de la segunda mitad del siglo pasado, pero con una vejez prematura ya que presenta condiciones de pobreza extrema, la cual exige su mantenimiento, reposicin y renovacin constante; tercero por la disminucin relativa de la pre-

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sin demogrfica. La direccin cambia y apunta a la ciudad existente (Carrin, 2001). Con esto los centros histricos de las ciudades vuelven a jugar un papel en el desarrollo urbano. Tanto en las ciudades latinoamericanas como las europeas las estructuras urbanas se encuentran en un periodo de transicin, una de las fuerzas que impulsa este cambio es la globalizacin (Hidalgo y Borsdorf, 2009), entendida como un proceso de comunicacin e interdependencia, entre los distintos estados, y que abarca aspectos econmicos, culturales, tecnolgicos, sociales y culturales, entre otros. En Amrica Latina a partir de la dcada de los ochenta, ste fenmeno se reflejo en la liberalizacin y desregulacin de los mercados, apertura a mercados internacionales, transnacionalizacin de los mercados, la descentralizacin de competencias y recursos y la generacin de las condiciones de competitividad (Carrin, 2001). Las ciudades latinoamericanas se han visto afectadas por factores como la suburbanizacin de los sectores medios; el incremento de la pobreza urbana en reas intersticiales de la ciudad y por ultimo una tercera que es la renovacin de las reas centrales (Herzer y Gil y de Anso, 2012). En esta nueva fase, los centros histricos de las ciudades empiezan a recuperar el protagonismo de siglos anteriores, y el desarrollo urbano comienza a apuntar al centro de las ciudades. El problema radica en la manera de intervencin de estos centros, ya que el Estado ha perdido cada vez ms fuerza en las decisiones frente a como se debe intervenir estos lugares. Existe un abandono de la gestin y control del desarrollo urbano por parte del Estado, y como consecuencia de esto, ese control comienza a cederse a los entes privados, lo que resulta en la aparicin de formas urbanas comercializables, redituables y valiosas para el mercado (Janoschka, 2002). La regeneracin de los centros histricos de las ciudades latinoamericanas y el Caribe estn siendo prioridades para las autoridades locales. El mejor aprovechamiento de los centros urbanos es planteada como una estrategia en donde se busca la sustentabilidad del desarrollo urbano, en especial en las grandes urbes (Coulomb, 2001). Estos centros histricos a pesar de su diversidad poseen problemas comunes, por esto en 1997 en Lima, Per, se celebr el 1er Encuentro de Alcaldes de Amrica Latina y el Caribe de Ciudades con centros histricos en procesos dinmicos de recuperacin, en donde el tema principal era el cmo abordar la reutilizacin y conservacin de los centros histricos. Como resultado de este encuentro se redact la denominada Declaracin de Lima (Firmada por los alcaldes de las ciudades de Lima, Rio de Janeiro, Salvador de Baha, Brasilia, Sao Paulo, Bogot, San Jos de Costa Rica, La Habana, Quito, Barcelona, Mxico

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D.F., Arequipa, Cusco, Cajamarca), la cual apunta a la renovacin y conservacin de los centros histricos de cada ciudad, en donde en su primer prrafo dice, con una accin concertada de los actores pblicos y privados para lograr la sustentabilidad de su rehabilitacin y valoracin. En este primer encuentro se puede notar la preocupacin por los centros histricos, ya que da cuenta de cmo stos vuelven a ser considerados dentro de la planificacin urbana y del compromiso de tratarlos con delicadeza, resguardando el patrimonio histrico que poseen. Pero an falta por avanzar, ya que existe una obsolescencia de las polticas y de la gestin pblica en los centros histricos, carecen de un enfoque integral, concentrndose la mayora de las veces en monumentos aislados y suelen padecer de importantes dficits de gobernabilidad1 (Coulomb, 2001). Existen en Amrica Latina y el Caribe instituciones pblicas que se encargan de financiar la recuperacin de Centro Histricos, tales como la Oficina del Historiador de la ciudad de la Habana, la cual capta y reinvierte en el rescate patrimonial o el Fondo de Salvamiento del Patrimonio Cultural (FONSAL) en Quito. La dificultad para lograr inversiones privadas en los centros histricos ha llevado a algunos gobiernos a ofrecer exenciones tributarias y facilidades administrativas a estos inversores privados. En la Ciudad de Mxico, entre 1991 y 1999, se invirti cerca de 300 millones de dlares en 500 inmuebles del centro histrico. En Sao Paulo se estableci la exencin del impuesto predial por 10 aos para los dueos de inmuebles histricos para que rehabiliten sus fachadas (Coulomb, 2001). La alianza publico/privado converge en un financiamiento compartido para la recuperacin de centros histricos, como por ejemplo el Fideicomiso Centro Histrico en la ciudad de Mxico, la Empresa del Centro Histrico de Quito, el Patronato Panam Viejo, el PROCENTRO en Sao Paulo. La presencia gubernamental facilita el acceso al financiamiento internacional como por ejemplo la cooperacin espaola, Banco Interamericano de Desarrollo, PNUD y UNESCO (Coulomb, 2001). En la ciudad de Santiago, la conservacin del patrimonio est estipulado en la ley N17.288 sobre Monumentos Nacionales, en donde existen cinco categoras, de las cuales dos se relacionan con el rea arquitectnica, los monumentos nacionales y las zonas tpicas. La primera son inmuebles que son declarados Monumentos Nacionales con el fin de poder preservarlos y conservar sus valores patrimoniales. La segunda es una zona la cual consta con resguardo o restriccin para cambios estructurales o modificaciones que alteren la calidad existente de

1 Gobernanza, Arte o manera de gobernar que se propone como objetivo el logro de un desarrollo econmico, social e institucional duradero, promoviendo un sano equilibrio entre el Estado, la sociedad civil y el mercado de la economa. (RAE)

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sus construcciones. El problema de esta ley, es el insuficiente numero de incentivos y mecanismos de compensacin a los propietarios de estos inmuebles. Lo nico que existe es la exencin del impuesto territorial del 100% para bienes races declarados monumentos histricos, pero la ley no incorpora la obligacin del Estado de ayudar a preservar los monumentos histricos, por lo que esa responsabilidad cae en manos de privados. Esto lleva al poco cuidado de los inmuebles y a su abandono, lo que puede finalizar en un derrumbe por desgaste estructural, incendios o desastres naturales, que afecten parcial o totalmente al inmueble. Esta podra ser una de las razones de la existencia de sitios eriazos en la ciudad. Para la conservacin del patrimonio deberan existir incentivos y compensaciones para los dueos de monumentos nacionales y tener un enfoque integral de conservacin de patrimonio y no solo la conservacin de monumentos aislados. La poca influencia del Estado en este tema es lo que lleva a que privados deban hacerse cargo, y estos no lo hacen, ya que el suelo en donde se encuentra el inmueble es mucho ms valioso para ellos que el inmueble en s. Para la mantencin de inmuebles histricos se necesitan recursos financieros, y estos no llegan a los inmuebles, porque los propietarios que poseen recursos no les interesa su puesta en valor, o estn en manos de personas de bajos ingresos que aunque les interese no pueden mantenerlos debido al alto costo, lo que lleva a una seria de mitos sobre que a los pobres no les interesa el patrimonio por una falta de educacin, los cuales no hacen nada para mejorar sus condiciones de habitabilidad. Esto lleva a al deterioro de los inmuebles o a sucumbir a la especulacin inmobiliaria (Delgadillo, 2008). En un contexto en donde la intervencin estatal se debilita, la inversin privada comienza a influir fuertemente en la transformacin urbana. Uno de los cambios que ha tenido mayor incidencia en este desarrollo urbano es la llegada de grandes inversiones privadas de parte de las inmobiliarias, esto permite afirmar que las ciudades estn viviendo una transformacin de la mercantilizacin del desarrollo urbano (de Mattos, 2007), en donde los que invierten en el suelo urbano lo hacen solo por la motivacin de realizar buenos negocios. El suelo urbano pasa a ser un bien de consumo y no un bien comn. En el contexto local, la ciudad de Santiago se enmarca dentro de estos procesos de urbanizacin, en donde el neoliberalismo entendido bsicamente como el conjunto de ideas polticas y econmicas, proclives a la nula intervencin del Estado en la economa y la globalizacin, son los que han reestructurado la economa y

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han introducido enormes cambios en la poltica urbana y en los modos de imaginar, percibir, disear y gestionar la ciudad (Janoschka y Casgrain, 2011). En el periodo de la dictadura militar en Chile (1973-1990) se impuls la liberacin del mercado del suelo y los programas subsidiarios a la empresa privada. La privatizacin y liberalizacin de los mercados urbanos quedo consagrada legalmente en la Constitucin Poltica de 19802. En esta se eliminaron una serie de impuestos y regulaciones que afectaban al mercado urbano, como impuestos a la tenencia de sitios eriazos (Sabatini 2000). En los ltimos aos la expansin urbana de Santiago no solo se ha representado por su crecimiento habitacional hacia la periferia, sino tambin hacia el centro, la movilidad centrpeta (Contreras, 2008), es un rasgo que viene a caracterizar el crecimiento de la ciudad. Desde la dcada de los cincuenta el centro de Santiago comenz a perder poblacin aceleradamente, sobre todo por el movimiento de personas de niveles socioeconmicos medio y medio alto, hacia los sectores perifricos altos, lo que se tradujo en un abandono de residencias y en la llegada de poblacin perteneciente a segmentos socioeconmicos de menores ingresos. El terremoto de 1985 vino a agudizar aun ms el problema de deterioro del centro generando un proceso de pauperizacin y aumento de sitios eriazos. La primera estrategia llevada a cabo por la municipalidad de Santiago en el ao 1985, fue la creacin de la Corporacin de Desarrollo para Santiago (CORDESAN), la cual es una institucin privada, sin fines de lucro (al menos para la misma corporacin, pero si para la comuna de Santiago gracias a la gestin inmobiliaria que esta realiz). La corporacin fue la encargada de dar respuesta a este proceso de deterioro y prdida de poblacin. Junto a la municipalidad de Santiago pusieron en marcha el Programa de Repoblamiento (1992), el cual buscaba atraer nuevos habitantes al centro de la ciudad. Los cuatro puntos fundamentales de este plan fueron; la generacin de subsidios de renovacin urbana; la consolidacin de una bolsa de demanda; marketing para cambiar la imagen del centro y la creacin un banco de terrenos. Este ltimo se basaba en los sitios eriazos que existan en el centro de la ciudad, en donde la CORDESAN ayud en la gestin de venta y compra de estos terrenos, los cuales
2 En la original Constitucin de 1925 el artculo referido a la propiedad consagraba limitaciones al ejercicio de sta en los siguientes trminos: El ejercicio del derecho de propiedad est sometido a las limitaciones o reglas que exijan el mantenimiento y el progreso del orden social, y, en tal sentido, podr la ley imponerle obligaciones o servidumbres de utilidad pblica en favor de los intereses generales del Estado, de la salud de los ciudadanos y de la salubridad pblica.

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permitieron el xito inmobiliario del programa. Desde que se inici este Repoblamiento en la comuna de Santiago Centro se han construido ms de 100.000 viviendas nuevas en ms de 570 operaciones inmobiliarias y con una medida anual de 28 proyectos por ao (Contreras, 2010). La liberacin de la altura, porcentaje de ocupacin de suelo y la constructibilidad en estos procesos trajo consigo que estas nuevas viviendas construidas en el centro de Santiago, llegaron en forma de torres inmobiliarias de grandes alturas. Estas nuevas edificaciones se beneficiaron de las cualidades (servicios, conectividad, etc.) que les entregaba la centralidad sin entregar nada a cambio, al contrario, se les regalo mayor libertad de altura y mayor ndice de constructibilidad. Estos planes se complementaron con obras de mejoramiento urbano, en especial paseos peatonales e iluminacin de pasajes y calles en barrios patrimoniales e histricos (Contreras, 2010), todo esto financiado por el Estado. Estas torres inmobiliarias han transformado el tejido urbano drsticamente, la cual ha trado a la ciudad un seria de efectos no deseados y que requieren ser conocidos y difundidas con el fin de apoyar posibles medidas correctivas de las externalidades negativas generadas por los negocios inmobiliarios (Hidalgo y Arenas, 2011). Dentro de estos efectos no deseados se destacan espacios que quedaron vacos en este nuevo tejido urbano, por no haberse incorporado todos estos en el proceso de renovacin, y que reciben la denominacin de los sitios eriazos3, cuyo origen y posibilidades se constituyen en el objeto de la presente investigacin. La posicin frente a estos sitios abandonados pueden ser dos: uno considerarlos como un problema dentro de la construccin de ciudades o como un fenmeno natural de stas. En Chile, el Estado se ha manifestado contrario a su existencia, declarando en ms de una ocasin que lo que se quiere para la ciudad es que crezca hacia su centro, utilizando el espacio disponible en ste. Esta posicin se ve reflejada en los planes ya mencionados, en actuales polticas pblicas, materializadas en legislacin que multa o aplica sobretasas a los sitios eriazos que hoy
3 Varios reportajes apuntan a las externalidades negativas de los sitios eriazos, ejemplos sitios eriazos
que hoy son focos de delincuencia y venta de drogas http://ciperchile.cl/2012/11/05/los-planes-del-gobierno-para-recuperar-las-zonas-que-el-estado-ha-abandonado/ / La otra es que los sitios eriazos acarrean problemas de seguridad ciudadana y medioambientales http://www.portalinmobiliario.com/diario/noticia. asp?NoticiaID=4986 / hay sitios eriazos que se encuentran abandonados y que son puntos de encuentros para que personas de la calle los utilicen para refugiarse o bien se convierten en vertederos ilegales. http:// diarioeldia.cl/editorial/sitios-eriazos-entorno

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existen en la ciudad4 y tambin en el documento Poltica Nacional de Desarrollo Urbano, Ciudades Sustentables y Calidad de Vida (MINVU, 2013), realizada por una comisin de 28 personas comandada por el presidente Sebastin Piera, en donde queda claro el inters de desarrollar estos terrenos. Este documento fue implementado el 30 de octubre del ao 20135. En la investigacin se toman en consideracin dos posturas distintas que vienen a explicar la existencia de sitios eriazos en la ciudad, una es el estudio La problemtica de los sitio eriazos en Santiago de Chile (Petermann, 2006), en donde se trata sobre la causa de la existencia de estos sitios de manera muy general, justificando la existencia de estos y como efectos normales en la construccin de ciudades con un enfoque neoliberal. Una posicin distinta respecto de la existencia de estos sitios, podra encontrarse en la posicin de Neil Smith desarrollada en su Teora de la brecha de renta (Rent Gap, 1979) (traducida al espaol como brecha de renta por Lopez Morales, 2008). La cual explica la existencia de estos espacios en la ciudad con un enfoque marxista.

1.1 Estudio La problemtica de los sitios eriazos en Santiago de Chile

Este estudio busca revelar el porqu de la existencia de sitios eriazos en las ciudades y especficamente en Santiago de Chile. Si es que este fenmeno es una falla del mercado o es un fenmeno natural en el desarrollo de las ciudades. El estudio clasifica a los sitios eriazos en dos grupos, uno como Desarrollo discontinuo natural en donde se encuentran los terrenos que se enmarcan dentro de un desarrollo urbano eficiente. Se espera el momento ptimo para su desarrollo, ya que la construccin de estos terrenos es irreversible y actuar demasiado pronto podra llegar a ser menos rentable de lo que sera su desarrollo en el futuro. Estos son los terrenos que no se quieren desarrollar por ahora. Por otro lado estn los originados por el denominado Desarrollo discontinuo artificial
4 Ley N17.235 en su artculo 8 Desde 2006 Artculo 8.- Los bienes races no agrcolas afectos a impuesto
territorial, ubicados en reas urbanas, y que correspondan a sitios no edificados con urbanizacin, propiedades abandonadas o pozos lastreros, pagarn una sobretasa del 100% respecto de la tasa vigente del impuesto. La referida sobretasa no se aplicar en reas de extensiones urbanas o urbanizables, as determinadas por los respectivos instrumentos de planificacin territorial.

5 http://www.minvu.cl/opensite_det_20131030163033.aspx?glb_cod_portal=20110111104959&glb_cod_
zona=20110111120528&glb_cod_contenido=20131030161811

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que vendra siendo el grupo de terrenos en donde existen ciertas trabas para el desarrollo de stos, por ejemplo, una regulacin muy estricta o muy cambiante, que exista alguna franja declarada de utilidad pblica o susceptible de ser expropiada, que los oferentes y demandantes no se logren poner de acuerdo y no se concreten proyectos. En este grupo se encuentran aquellos terrenos respecto de los cuales existe voluntad de desarrollo de proyectos, pero estos no han podido concretarse. Esta clasificacin de terrenos justifica la existencia de estos y los aborda como efectos normales en la construccin de ciudades, ya que se enmarca en la realidad chilena dentro de un sistema neoliberal en donde el mercado es el que regula el suelo. El no uso de estos sitios no se ve como un problema en s, el problema se refleja cuando los espacios estn abandonados. El estudio deja claro que el problema de la existencia de sitios eriazos no se refiere a su mera existencia sino a aquellos sitios que se encuentran en mal estado (Petermann, 2006).

Citando el estudio:
Es importante destacar eso s, que la existencia de sitios eriazos en zonas urbanas y su aumento en el ltimo tiempo en el mundo, no significa que necesariamente se deben tomar medidas para eliminarlos. Como se dijo anteriormente, si se trata de desarrollo discontinuo natural, este es parte del proceso de desarrollo y no tiene porque implicar ineficiencias (Petermann, 2006, p.14).

Al tomar los sitios eriazos como parte del proceso los justifican completamente, desconociendo que estos espacios tienen la calidad de suelos urbano, suelos que pertenecen a la ciudad. Esta justificacin deja claro que se ve el suelo urbano como un bien de mercado, el cual depende de la oferta y la demanda en donde la decisin de desarrollar estos espacios queda solo en manos de sus propietarios. Actualmente el suelo urbano es escaso y la expansin de la ciudad lleva a miles de personas a vivir en la periferia en donde su calidad de vida se ve afectada por varios motivos, entre los que se encuentra la distancia a servicios. Es esta una de las razones por las cuales no se debiera justificar el no uso de espacios en el centro de la ciudad. Otro tema tocado en el estudio es la especulacin con estos sitios, dejar los te-

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rrenos en engorda,
Sin embargo, la especulacin en si no es una actividad negativa ni mucho menos ilcita. Segn la definicin del diccionario de la Real Academia Espaola, especular se refiere a la operacin comercial que se practica con mercancas, valores o efectos pblicos, con nimo de obtener lucro. La especulacin se da en distintos mbitos econmicos y no es exclusiva del mercado de suelo (Petermann, 2006, p.30).

Para el estudio la especulacin no es un problema, citan la definicin de la RAE para dar cuenta que la especulacin es una operacin comercial que se practica con mercancas y que su objetivo es obtener lucro. No es un problema cuando se trata de una mercanca la cual afecta solo a la persona que la posee, un auto, una joya, etc., pero poner el suelo urbano al nivel de una mercanca y justificar la especulacin con este es distinto, ya que se trata de la ciudad, una mercanca cualquiera afecta a su propietario y el puede hacer lo que quiera con ella, pero un espacio en la ciudad es nico y no solo afecta a su dueo, sino tambin a todas las personas que viven en la ciudad, ya que es un suelo valioso que se desperdicia no siendo utilizado. El referido estudio, tambin justifica la especulacin, presentndola como otra manera de planificar:
Donde se hace evidente el hecho que la certeza sobre el futuro puede generar especulacin, es el caso ingles en cuanto a planificacin de nuevos pueblos 1950-1960. En estos casos, se dejaba terreno vacante y se planeaba dejar terreno vacante, cercano al centro de la ciudad en los primeros aos de vida de la ciudad. Esto era hecho as, de manera que el centro comercial pudiera ser expandido a medida que la poblacin de la ciudad aumentaba. As cuando la poblacin de la ciudad era pequea, el centro comercial tambin era pequeo, pero estaba rodeado por un anillo de terrenos eriazos despus del cual se localizaba la vivienda. Si esto se hubiera realizado a travs del mercado se hubiera llamado especulacin. Sin embargo, en este caso fue realizado por el sector pblico y se denomino planificacin. La especulacin es por lo tanto una especie de planificacin para el futuro. (Petermann, 2006, p.31)

Ms que referirse a los trminos planificacin y especulacin, est claro que si el Estado es el encargado de planificar con suelos urbanos esto es orientado hacia el bien comn de todas las personas. Es ah donde est la diferencia, ya que

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RP: Renta Potencial. RSC: Renta de Suelo Capitalizada. VE: Valor del Edificio. Figura 2 Ciclo de valorizacin-devaluacin Brecha de Renta, Lpez Morales (2008)

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una especulacin de mercado es solo para beneficiar a un pequeo grupo, el propietario o propietarios del terreno a especular, en cambio el Estado planifica o especula apuntando al beneficio de la comunidad completa. Esta relacin no se podra aplicar por ningn caso en el rea de estudio, ya que estamos hablando de espacios que se encuentran en un rea urbana ya consolidada.

1.2 Teora del Rent Gap

La teora del Rent Gap (Brecha de Renta) de Smith nace para explicar los procesos de Gentrificacin en donde la diferencia entre Renta Potencial y la Renta de Suelo Capitalizada es lo fundamental para explicar este proceso. La Renta de Suelo Capitalizada es la actual renta que produce un terreno en su actual uso de suelo y la Renta Potencial es la mxima renta que podra llegar a alcanzar ese terreno en su aprovechamiento mximo, utilizando un uso de suelo diferente al actual. Estas parten en un mismo nivel al momento de la construccin de un edificio, pero debido al desarrollo urbano del lugar, la Renta Potencial comienza a aumentar. Cuando la Renta Potencial es considerablemente mayor que la Renta Capitalizada es un buen momento para renovar el suelo y darle un nuevo uso al lugar. Este proceso es un proceso cclico, en donde la Renta Potencial y la Renta Capitalizada parten en el mismo nivel y luego con el tiempo estas se van alejando una de la otra (figura 2). El centro de Santiago pas por un proceso como este durante el desarrollo del Plan de Renovacin. El abandono del centro llevo al deterioro de las construcciones y a la aparicin de sitios eriazos sin construccin, en donde el valor del suelo disminuy, pero su ubicacin en la ciudad posea un potencial mayor. Con la renovacin de los espacios pblicos del centro, el municipio liberando constructibilidad y alturas, las gestiones de la CORDESAN y la inyeccin de capital privado, abri la posibilidad del cambio de uso de suelo de estos lugares para aprovecharlos al mximo. Aqu la Brecha de Renta es lo suficientemente alta para renovar el espacio. Dentro de este plan quedaron sitios que no se utilizaron, sitios eriazos, 19 de ellos en el rea de estudio. Sitios que quedaron sin construir, y en donde el entorno de estos se transformo y se renov, y el precio del suelo de estos sigue aumentando. Los sitios eriazos si se analizan bajo la mirada de Smith, son espacios respecto de

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los cuales aumenta cada vez ms su Renta Potencial gracias a la transformacin de su entorno. No hay ninguna construccin que impida o limite su utilizacin, por lo que no hay una espera de que la Brecha de Renta sea considerable para el desarrollo del terreno, sino solo la especulacin en donde el valor del suelo y su Renta Potencial aumente cada vez ms. El negocio que se desarrolla en una renovacin como la que sufri el centro de Santiago es un negocio de desarrollo, en donde se compra el terreno, se construye y se vende. En los sitios eriazos esta existiendo un negocio de plusvalas, en donde se compra el terreno este sube de valor y luego se vuelve a vender sin construir obteniendo ganancias gracias al aumento de su Renta Potencial. Los sitios eriazos se encuentran en la parte ms baja de la curva de la Renta de Suelo Capitalizada (figura 2). Estn en el momento adecuado para su renovacin y alcanzar su mxima Renta Potencial. Hoy en da no se estn desarrollando y en la compra y venta de estos, se obtiene un porcentaje de su Renta Potencial. Si la Renta Potencial de estos espacios llegara a estancarse en un momento, es ah donde los propietarios desarrollaran estos lugares, ya que la sola tenencia de estos y su no uso, dejaran de ser un negocio rentable y se veran obligados a construir para obtener ganancias. La Renta Potencial en un lugar como el rea de estudio es difcil que se estanque por su privilegiada ubicacin y por el crecimiento de la ciudad, por lo que el Estado debiera presionar para el desarrollo de estos sitios y detener el negocio de plusvalas con estos.

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2 Objetivos, Preguntas e Hiptesis

2.1 Preguntas de Investigacin
1.- Cules son las causas explicativas de los sitios eriazos en el tringulo fundacional de Santiago? 2.- Cules son las potencialidades de estos sitios eriazos en trminos constructivos y sociales? 3.- Cules son los efectos de las leyes e instrumentos que apuntan a regular los sitios eriazos? Son efectivas?

2.2 Objetivos de la investigacin

El objetivo principal de esta investigacin es poder contribuir al conocimiento sobre el origen y naturaleza de los sitios eriazos en el tringulo fundacional de Santiago. Investigar los 19 casos y conocer la razn de por qu an existen sitios vacos sin ningn uso aparente en el centro de la ciudad. Por qu an siguen en estas condiciones y cul es la razn de que los propietarios no utilicen estos espacios. La investigacin apunta a dos objetivos especficos: 1) Develar la real potencialidad que poseen estos espacios en trminos constructivos, y traducir esto en cantidad de posibles viviendas, as saber si hipotticamente estos espacios se construyeran, calcular la cantidad de personas que podran vivir en estos lugares. 2) Anlisis de leyes e instrumentos que afectan a estos sitios eriazos y comprobar si estas apuntan a un efectivo desarrollo de estos espacios vacos en la ciudad.

2.3 Hiptesis
Las hiptesis que se plantean en la investigacin son: 1 La mayor parte de los sitios eriazos en el tringulo fundacional de Santiago deben su origen y mantencin en el tiempo por razones de especulacin inmobiliaria, ya que el movimiento de compra y venta de estos es activo, por lo tanto se tratan estos lugares como un negocio dentro de la ciudad y se deja sin cons-

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truir para que con el tiempo el terreno aumente de valor. El suelo de la ciudad es usado como un bien de consumo y las externalidades negativas que puede traer el no desarrollo de estos sitios no logran tomar un peso importante en los lineamientos de las polticas pblicas, en virtud de las cuales se toman las decisiones que afectan estos espacios. Estos sitios, se compran, aumentan su valor y luego se venden por un precio mayor al que se compr, y as va pasando por distintos propietarios los cuales se van beneficiando del aumento de valor del suelo gracias al desarrollo urbano del entorno sin retribuir nada a cambio. 2 Las potencialidades de estos terrenos estn subutilizadas, desde el punto de vista de la construccin. Hoy en da estando sin desarrollo son usados para ganar dinero con la especulacin de estos, siendo que su renta potencial es mucho mayor y puede ser alcanzada desarrollando estos lugares. Estos poseen una gran capacidad en trminos constructivos, lo que se traduce en un potencial de renta elevado, la cual se est desperdiciando dejando estos terrenos sin intervencin. 3 Las leyes e instrumentos que regulan la ocupacin, uso, transferencia y otros, de estos espacios, en Chile son insuficientes, deben ser mejoradas para incentivar y lograr un desarrollo de estos lugares. Las leyes e instrumentos no logran presionar lo suficiente a los propietarios de estos terrenos, en donde el beneficio econmico que les trae la especulacin y el aumento del valor del suelo, es mayor a las multas o sobretasas que les puedan ser aplicadas por no construir sus terrenos.

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3 Marco Metodolgico
La investigacin tiene carcter descriptivo, en donde se conocer la situacin actual de los sitios eriazos, para luego analizar e interpretar estos datos. Se utilizaron mtodos mixtos, cualitativos y cuantitativos, de recopilacin y de exposicin de informacin.

3.1 rea de estudio

Se eligi como rea de estudio el tringulo fundacional de Santiago (figura 3). Esta eleccin fue tomada por la decisin de querer trabajar con el lugar ms cntrico de la ciudad y a la vez ms antiguo, el cual ha estado presente y se ha visto afectado con todos los procesos de cambio que ha sufrido la ciudad y actualmente es un rea donde el suelo es altamente demandado para su construccin.

3.2 Sitios Eriazos en el tringulo fundacional de Santiago

Con el Catastro de Sitios Eriazos y Otros (CORDESAN, 2013) se identificaron los 19 sitios eriazos que existan en el rea de estudio (figura 4). Este catastro contiene la siguiente informacin sobre estos sitios: direccin en donde se encuentran, superficie (no todos los sitios contaban con esta informacin por lo que se complemento con clculo propio), rol de la propiedad, zona del plan regulador en la cual se ubicaba y propietario del terreno. Se verificaron los datos visitando cada uno de los terrenos y se completaron varios datos que no venan en el catastro. Esto se hizo con elaboracin propia, y con fuentes del Servicio de Impuestos Internos y el Conservador de Bienes Races de Santiago.

3.3 Creacin de imgenes y modelos 3D

Se utilizan imgenes areas para mostrar el rea de estudio, el contexto en el cual se est trabajando y la relacin que tiene este con la ciudad. Estas son de elaboracin propia con fuente en Google Earth. Se usan modelos 3D para mostrar la morfologa del lugar en donde se encuentran los distintos sitios y entender su contexto inmediato. Estos son de elaboracin propia con fuente en Galera 3D de Google. Estas imgenes ayudan a visualizar el lugar en donde se est trabajando y dar cuenta de manera grfica como se ven estos espacios vacios en la ciudad.

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Santiago de Chile

Comuna Santiago

Tringulo Fundacional Figura 3 rea de estudio, Elaboracin propia, Fuente Google Earth, (2013) Tringulo fundacional; lugar de fundacin de la ciudad, delimitado por barreras naturales y artificiales: Rio Mapocho, Alameda Bernardo OHiggins (originalmente un brazo del rio Mapocho) y la carretera Norte-Sur. (Historia Urbana del Reino de Chile, 1978.)

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Figura 4 Sitios eriazos en el rea de estudio Elaboracin propia (2013)

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3.4 Recopilacin de datos

Se investig cada uno de estos terrenos por separado para lograr la mayor cantidad de informacin posible. Las fuentes consultadas fueron dos; el Servicio de Impuesto Internos (SII), en donde se obtuvo el avalo fiscal de cada uno de los terrenos, lo cual nos da un primer acercamiento al alto valor de estos terrenos y se confirm o corrigi la informacin sobre los propietarios de estos. El Conservador de Bienes Races, donde se pudo identificar el movimiento de estos terrenos, cules fueron los aos de sus ltimas compras y ventas, as poder dilucidar si es que los terrenos eran retenidos por un solo dueo o este iba cambiando. Se muestra tambin el precio por el cual estos terrenos fueron adquiridos, as se puede ver el precio comercial que estos poseen en el mercado.

3.5 Anlisis de normas e instrumentos legales

Se analiz cada uno de las normas e instrumentos legales, que contienen multas y sobretasas aplicadas a los sitios eriazos, para saber de qu manera afectan a estos y si incentivan o no su desarrollo. Para esto se analiz la Ley N 17.235, Sobre Impuesto Territorial y la Ley N 20.033. Se calcul la diferencia de lo ganado en algunos terrenos por la especulacin de estos, esta informacin se obtuvo en el Conservador de Bienes races viendo las ultimas ventas de los terrenos y calculando el alza del precio, versus lo pagado en impuestos y sobretasas, informacin obtenida en el Servicio de Impuestos Internos (SII) para as ver que tan presionados se pueden ver los propietarios para desarrollar sus terrenos.

3.6 Entrevistas
Se identificaron actores los cuales podan influir en alguna decisin frente al tema tratado y que estuvieran vinculados a algn organismo que se relacionara y/o trabajara con los sitios eriazos en la ciudad. Se entrevist a la asesora urbana de la municipalidad de Santiago y al asesor urbano de la CORDESAN. Estas entrevistas fueron semi-estructuradas buscando ms que nada una conversacin con los entrevistados, para poder recopilar la mayor cantidad de informacin posible y poder conocer la opinin de estos frente al fenmeno estudiado. Buscando en el discurso de los entrevistados algn elemento que ayudara a entender este fenmeno y como estos actuaban frente a este. Las preguntas realizadas a cada uno estn en el anexo 1. Estas entrevistas fueron grabadas con la autorizacin de los entrevistados y luego

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transcritas con exactitud para poder citarlas en el captulo 5 sobre legislacin y gestin municipal.

3.7 Factibilidad de construccin

Para poder mostrar la potencialidad constructiva que poseen estos sitios eriazos se realiz un ejercicio para ver la cantidad de m de construccin que podran ser edificados en estos espacios para luego transformarlo en posibles viviendas para dilucidar cuantas personas podran vivir en estos lugares. En cada uno de los terrenos se estudi la mxima capacidad constructiva que posean. Para esto se aplic el mtodo utilizado por Wurman y Torrent (2006) que aplicaron para medir la mxima capacidad constructiva de una manzana en Providencia y se adapt para su uso en el rea de estudio. Este mtodo consta de varias operaciones las cuales se mostraran a continuacin con un ejemplo del terreno 1 de la investigacin (figura 5). Primero se aplica la rasante en el terreno a un primer volumen terico que se limita solo por la altura mxima del lugar, en este caso 41,5 metros (figura 6). El ngulo de la rasante es 70 en toda el rea de estudio. En el mtodo sealado se aplica el antejardn de la norma en providencia, en el rea de estudio la normativa no exige antejardn, por lo cual en este caso no se aplica. Con el volumen resultante despus de aplicar las rasantes se divide en posibles pisos que pudiera tener la construccin, para este caso se toma el primer piso con altura mnima segn normativa de 3 metros y los siguientes hacia arriba una altura de 2,5 metros que es la altura mnima de un edificio de viviendas (figura 7). Luego se elabora una tabla la cual contiene la cantidad mxima de metros cuadrados a construir, multiplicando la superficie del terreno por el coeficiente de constructibilidad (en este caso 980m * 7.1 = 7.056 m), el nmero de pisos, el rea de cada posible piso segn la figura 7 (nmero en cursiva), y los metros cuadrados que corresponderan por piso (nmero en negrita). (cuadro 1)

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Figura 5 Modelo 3D manzana sitio 1, Elaboracin propia (2013)

Figura 6 Aplicacin de rasante sitio 1, Elaboracin propia (2013)

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Figura 7 Pisos en volumen terico sitio 1, Elaboracin propia (2013)

Figura 8 Volumen terico sitio 1, Elaboracin propia (2013)

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Terreno 1 Superficie del terreno M Construccin (Superficie x coeficiente de constructibilidad) 8 pisos 980m 7.056m

m de construccin por piso 882 rea por piso 980 9 pisos 784 980 10 pisos 705.6 977 11 pisos 641.5 951.2 12 pisos 588 922.2 13 pisos 542.7 896.1 14 pisos 504 870 15 pisos 470.4 823.3 16 pisos 441 781.1 Cuadro 1 Constructibilidad por pisos, Elaboracin propia (2013)

El casillero pintado azul es en donde la diferencia de un nmero con l otros es la menor, lo que sera el nmero de pisos ms conveniente de construir para aprovechar al mximo las capacidades constructivas del edificio. Pero en estos casos falta aplicar el ndice de Ocupacin de Suelo, el cual es aplicado segn la siguiente frmula:
Coeficiente de constructibilidad / Coeficiente de ocupacin de suelo = Cantidad de pisos

Lo que en este caso sera:

7.2 / 0.7 = 10 pisos

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Por lo que el edificio para utilizar su mxima constructibilidad y respetar el coeficiente de ocupacin de suelo debe tener 10 pisos. Segn el cuadro 1 si el edificio se construye de 10 pisos, cada piso tendra una superficie de 705,6m. Segn esto y la normativa de fachada continua del sector el volumen resultante sera como se muestra en la figura 8. Se utiliz este mtodo para calcular la capacidad mxima de construccin del terreno y su volumen terico. Se calculo la cantidad de viviendas que pudieran tener estos espacios, para obtener el dato de la cantidad de personas que podran vivir en estos espacios, siendo Santiago Centro la comuna ms buscada para este tipo de viviendas por su centralidad (Meyer, Bhr, 2004). Para esto se le rest a cada piso un 25% del rea la cual sera el rea usada por escaleras, muros, circulaciones, etc. quedando un 75% de suelo para construccin de viviendas.
rea de cada piso (705,6m) * 0.75 = rea de uso para viviendas (529,2m)

Para calcular la cantidad de vivienda se tomo una medida de deptartamento estndar, 50m ya que un 44,8% de departamentos construidos en Santiago Centro tienen una superficie menor a 50m segn un estudio de Colliers International (2013, citado por Bermeo, 2013). Se divide el rea de uso de cada piso por la superficie promedio de cada vivienda para sacar el nmero de viviendas por piso.
rea de uso para viviendas (529,2m) / Superficie promedio vivienda (50m) = Cantidad de viviendas por piso (10)

Luego el nmero de viviendas por piso se multiplica por la cantidad de pisos correspondiente menos uno, ya que no se considera el primer piso debido a que por lo general se utiliza para distintos servicios del edificio o comercio.
[Cantidad de pisos (10) 1] * Cantidad de viviendas por piso (10) = Cantidad de viviendas por sitio eriazo (90)

Luego para calcular la cantidad aproximada de personas que pudieran habitar estas viviendas, se traduce que las viviendas de 50m por lo general poseen dos habitaciones1, que en promedio en duermen 3 personas. El nmero de personas por vivienda se ha reducido de 4,5 en 1982 hasta 2,9 en el 2012 (MINVU, 2013).

1 Informacin sacada de www.portalinmobiliario.cl

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Nmero de viviendas (90) * Personas por vivienda (3) = Cantidad de personas aproximada que podran vivir en el sitio eriazo (270)

De esta manera se calcula el mximo de constructibilidad de cada sitio eriazo, la cantidad aproximada de viviendas que pudieran tener y la cantidad aproximada de personas que pudieran vivir en cada uno de estos sitios. Existieron excepciones las cuales fueron los terrenos supeditados a inmuebles monumentos histricos, en estos casos la altura de las edificaciones se limitaba y se calcul con la altura mxima que podan alcanzar. Todos los sitios eriazos se calcularon individualmente y sin ningn beneficio extra en constructibilidad o altura que pudiera dar alguna excepcin o estar en un conjunto armnico lo cual subira su capacidad constructiva.

3.8 Clculo de Renta Potencial

Se calcul la renta potencial aproximada de los sitios del rea de estudio, para esto se utiliz el cuadro 2, en donde a modo de ejemplo estn los datos del terreno 1 (monjitas 690). El casillero MARGEN vendra siendo la renta potencial del sitio. Se calcul el costo total y se compar con la ganancia de la venta de los posibles departamentos que podran existir en el lugar. Para asignar los valores de construccin, permisos, aportes, derechos, honorarios profesionales, gastos generales, gastos ventas, publicidad, costos financiero y seguro, se usaron valores promedios usados en el mercado con asesoramiento de un ingeniero civil gerente general de una inmobiliaria. Para asignar el precio de venta del terreno se utilizo el ltimo valor por el cual se vendi el terreno promedindolo con el que podra ser su valor actual. Para los valores de venta de departamentos y locales comerciales se usaron datos promedios obtenidos en portal inmobiliario (www.portalinmobiliario.com). El valor de venta de los departamentos (UF/m) vari de acuerdo a la ubicacin de cada sitio. Esto se calcul con los datos obtenidos en el clculo de potencialidades de los sitios eriazos, por lo que las rentas potenciales obtenidas son las mnimas que se podran obtener, sin utilizar ningn tipo de incentivo para lograr una mayor constructibilidad, por lo que estas podran ser an ms grandes.

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Cuadro 2 Calculo renta potencial sitio 1, Elaboracin propia (2013) Los valores de la tabla estn en UF (Unidades de Fomento) la cual con fecha diciembre 2013 tiene un valor de 23.243 CLP (SII) Los valores mostrados como PU (precio unitario) son UF/m

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4 Contexto rea de Estudio

El rea de estudio es el tringulo fundacional de Santiago, el cual fue el lugar en donde se fund la ciudad en 1541 (De Ramn, 2000). (Figura 9)

Figura 9 Plano fundacin de Santiago 1550-1590, De Ramn (2006) El sitio escogido para la fundacin de Santiago es an donde se ubica el centro comercial y administrativo de la ciudad, al oeste del cerro Santa Lucia y al sur de la ribera del Rio Mapocho, entre el curso de este y un brazo seco del mismo que ms tarde formo la alameda de la ciudad (de Ramn, 2000). Por lo tanto el rea de estudio es el rea urbana ms antigua de la ciudad, la cual ha acompaado a esta en todos sus procesos de desarrollo (figura 10). Hoy en da el tringulo fundacional sigue siendo el centro administrativo y financiero de la ciudad, mantiene an un alto grado de vigencia y vitalidad. En l se emplazan los principales edificios donde funcionan los servicios pblicos, muchas oficinas matrices financieras y gerencias de las principales empresas del pas. Es un lugar en donde se rene una gran cantidad de gente cada da, ya que atrae un tercio de los destinos de viaje de toda la ciudad (Green y Soler, 2004). En el Plan Regulador de la Comuna de Santiago PRS-01 F (figura 11), se muestra que toda el rea de estudio pertenece a la ZONA A, diferencindola del resto de

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rea de Estudio

Figura 10 Mapa evolucin de Santiago 1541- 2010, Observatorio de ciudades Universidad Catlica (2010)

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Figura 11 Plan Regulador PRS-01 F de Zonificacin General, Municipalidad de Santiago Asesora Urbana (2012)

Figura 12 Plan Regulador PRS-02 C de Zonificacin Especial, Municipalidad de Santiago Asesora Urbana (2012)

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la comuna. Esta zona posee un coeficiente mximo de ocupacin de suelo de 0.7 para viviendas y/o establecimientos de educacin superior, 1.0 para otros usos, hasta una altura mxima de 9m y 0.7 para pisos superiores, sobre los 9m de altura. Un coeficiente de constructibilidad de 8.1 para viviendas y 11 para otros usos, sistema de agrupamiento contino, altura mnima de primer piso de 3m, altura mnima de edificacin 9m y altura mxima 41,5m. Estos datos muestran que existen pocas restricciones de construccin en el rea de estudio. En el Plan Regulador PRS-02 C (figura12), se muestra otro tipo de zonificacin, es una zonificacin especial, en donde se muestra los monumentos histricos, zonas de conservacin, zona tpica, etc. Los sitios estudiados se reparten en estas sub zonas, mostrado en el Captulo 7. El rea de estudio es un rea privilegiada en la ciudad por la cantidad de servicios que esta ofrece y por la cercana de estos, en el anexo 2 se puede apreciar los distintos servicios que tiene este sector en un radio de cinco kilmetros desde la plaza de armas. Las imgenes muestran como el rea de estudio posee una accesibilidad privilegiada a distintos servicios, como comida, comercio, jardines infantiles, reas verdes, universidades, cultura, colegios, hospitales, transporte, etc. Con esto se muestra que el tringulo fundacional no solo destaca por su valor cultural como centro fundacional, colonial y republicano de la sociedad chilena, sino tambin por los servicios que ofrece hoy en da.

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5 Legislacin y Gestin Municipal sobre Sitios Eriazos

No hay muchas leyes en las cuales se toque el tema de los sitios eriazos en la ciudad. Una multa que es aplicada a los sitios eriazos se encuentra en la modificacin del Decreto de Ley N 3.063 (Ley N 20.033, 2 de Julio 2005) sobre Rentas Municipales que establece,
Artculo 58 bis.- Las propiedades abandonadas, con o sin edificaciones, ubicadas en reas urbanas, pagarn, a ttulo de multa a beneficio municipal, el 5% anual calculado sobre el avalo fiscal total de la propiedad. Se entender por propiedad abandonada, el inmueble no habitado que se encuentre permanentemente desatendido, ya sea por falta de cierros, protecciones adecuadas, aseo o mantencin, o por otras circunstancias manifiestas de abandono o deterioro que afecten negativamente su entorno inmediato.

Esta apunta a las propiedades abandonadas de todo tipo, con o sin construcciones en el sitio, la ley castiga las externalidades negativas que traen estos sitios o edificios en abandono a su entorno inmediato. Esta multa es justificada ya que las externalidades negativas, ya sea acumulacin de basura, malos olores, ser usados por vagabundos, o focos de delincuencia, de los sitios abandonados son innegables. El problema de esta multa es que solo se aplica a los espacios entendidos como abandonados, por lo que con una buena limpieza al sitio y un cierro adecuado, puede eludir la multa, ya que el hecho del no uso del sitio no se considera como causa para la aplicacin de multas. Una ley que si se refiere a los sitios eriazos es la ley N 17.235 de 1998, modificada en el ao 2005, sobre impuesto territorial, en su artculo 8 se refiere a estos sitios de la siguiente manera:

Artculo 8.- Los bienes races no agrcolas afectos a impuesto territorial, ubicados en reas urbanas, y que correspondan a sitios no edificados con urbanizacin, propiedades abandonadas o pozos lastreros, pagarn una sobretasa del 100% respecto de la tasa vigente del impuesto. La referida sobretasa no se aplicar en reas de extensin urbana o urbanizable, as determinadas por los respectivos instrumentos de planificacin territorial. Con todo, en el caso de sitios no edificados, esta sobretasa regir a contar

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del ao subsiguiente de la recepcin en forma definitiva, total o parcial, de las respectivas obras de urbanizacin. No obstante, tratndose de proyectos de subdivisin o loteo, cuya superficie sea superior a cincuenta hectreas, la sobretasa referida se aplicar a los sitios resultantes de la subdivisin o loteo transcurrido el plazo de diez aos contado desde la fecha de recepcin definitiva, total o parcial, de dichas obras de urbanizacin. En los casos en que, con motivo de un siniestro o por causa no imputable al propietario u ocupante, se produzca la demolicin total de las construcciones de un inmueble, o quede inhabilitado para ser utilizado, la sobretasa a que se refiere el inciso primero de este artculo slo se aplicar transcurrido el plazo de diez aos contado desde la fecha en que se verific el hecho constitutivo del siniestro. Para la aplicacin de esta sobretasa y de lo dispuesto en el artculo 3 de la presente ley, los municipios debern informar al Servicio de Impuestos Internos, la nmina de propiedades declaradas como abandonadas y las correspondientes a pozos lastreros en la forma y plazo que dicho Servicio determine.

Es decir, los sitios eriazos se ven afectados por una sobretasa del 100% sobre el 1,2% de impuesto territorial. El estudio de la CCHC (Petermann, 2006) seala tres problemas que posee esta ley, estas son; primero que esta sobre tasa se le aplica a cualquier sitio eriazo de propiedad privada sin importar si este est o no cercado y limpio, siendo un impuesto al no uso y no al posible impacto negativo de estos; segundo, el monto del impuesto no tiene ninguna relacin con la externalidad negativa de este y tampoco se usa su recaudacin para corregir la externalidad; tercero, hay muchos bienes races con externalidades negativas las cuales no pagan sobretasas, como propiedades abandonadas o en mal estado. El primer problema sealado por el estudio apunta a que el cobrar solo por el no uso de los espacios es negativo, ya que no se considera un problema en s, y debiera cobrarse por sus externalidades, en donde segn la visin del estudio un sitio eriazo cercado y limpio podra no pagar este impuesto. Esto est dentro del marco de la justificacin de sitios eriazos como elemento natural del proceso de desarrollo de las ciudades, por lo que para ellos el no uso de los lugares es parte de un proceso natural. El segundo problema sealado habla que el monto del impuesto debiera estar relacionado a las externalidades negativas de los sitios y la recaudacin de este apuntar a la mejora del problema. Lo que lo recaudado apunte a mejorar el pro-

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blema es algo sensato y que hoy en da no sucede. El problema de esta opinin va en la medicin de las externalidades negativas, ya que estas podran ser muy variadas y arbitrarias de acuerdo a la opinin de distintos actores de la sociedad, por ejemplo, el no uso de los espacios para ellos no es un problema pero dentro del marco de esta investigacin s lo es. El tercer problema apunta a que esta sobretasa no debiera aplicarse a los sitios eriazos solo por ser sitios eriazos, ya que existen otros bienes races que causan problemas y estn exentos de este impuesto. Este punto es cierto, ya que las mismas externalidades negativas que producen los sitios eriazos en trminos ms inmediatos, como focos de delincuencia o basura, tambin pueden ser producidos por otros inmuebles los cuales estn abandonados y en muy mal estado, los cuales son futuros sitios eriazos, solo que an poseen una construccin en pie. Esta sobretasa aplicada a los sitios eriazos es un intento de incentivar el uso de estos espacios vacos en la ciudad, pero sigue siendo insuficiente. Esta no logra obligar a la construccin de los lugares, ya que el aumento del valor de suelo de los espacios en el rea de estudio1 en proporcin, es mayor a las multas y sobretasas aplicadas por lo que sigue conviniendo econmicamente la especulacin de los terrenos. Para dar un ejemplo de esto se calcul los impuestos y sobretasas del sitio 8 del
1 Segn datos de Arenas & Cayo entre 2002 y 2012, los valores en Santiago han subido 76% En www.zoominmobiliario.com Avalu Fiscal Impuesto Territorial (1,2% sobre el avalu fiscal) Sobretasa (100% mas sobre impuesto territorial) Total pagado impuesto + sobretasa en 1 ao

330.552.343 CLP 3.966.628,11 CLP 3.966.628,11 CLP

Precio compra de terreno 2007 Precio Venta de Terreno 2011 Ganancia obtenida por especulacin

7.933.256,232 CLP
Ganancia obtenida por especulacin en 1 ao

40.000 UF 43.823,3 UF 3.823,3 UF 929.720.000 CLP 958.634.884 CLP 88.867.332,35 CLP

Sobretasa +impuestos 1 ao Ganancia especulacin 1 ao

955,852 UF 22.216.833,09 CLP

nancia

Diferencia Multa vs Ga-

7.933.256,232 CLP

22.216.833,09 CLP

14.283.576,85 CLP

Cuadro 3 Clculo diferencia sobretasa contra ganancia con especulacin Elaboracin propia, fuente, Conservador de Bienes Raices de Santiago (2013)

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rea de estudio y se compar con la ganancia que traa la especulacin de este mismo (cuadro 3). En este ejemplo (cuadro 3) se muestra que aun pagando los impuestos territoriales del sitio ms la sobretasa aplicada para sitios eriazos, se obtiene una ganancia de por especulacin de 14.283.576,85 CLP por ao. Por lo que la sobretasa existente puede reducir en parte la ganancia para el negocio de plusvalas pero no alcanza a incentivar un desarrollo del terreno. Otro tema es la evasin de esta sobretasa, la cual para que no sea aplicada a un sitio eriazo este solo debe cambiar de destino. Existen muchos espacios vacos en la ciudad que estn exentos a de esta sobretasa porque no tienen como destino de propiedad sitio eriazos, como por ejemplo los usados como plazas de estacionamiento que son sitios sin desarrollar pero que no les afecta esta sobretasa por no ser considerados sitios eriazos
Ahora no hay que confundir de repente que un sitio es eriazo porque esta usado de estacionamiento de un determinado edificio, hay que tener cuidado con eso, que realmente sean sitios eriazos. Eso no es nada de bueno, o sea en el centro ojala no se pudiera poner estacionamiento en el primer piso. (Sandra Gysling, asesora urbana Municipalidad de Santiago, entrevista propia 2013).

En la Municipalidad de la comuna de Santiago Centro se muestra una clara preocupacin por el fenmeno de los sitios eriazos. Esta se ve reflejada en un proyecto que realiza la Municipalidad de plazas mviles instaladas en sitios eriazos, en donde la idea es recuperar estos espacios llegando a un acuerdo con el propietario para que cedan sin traspaso del dominio, el terreno en desuso y luego convertirlos en plazas temporales. En una entrevista al diario La Tercera el 4 de Septiembre del 2013 la alcaldesa Carolina Toh explic el proyecto
Son lugares que degradan el trazado urbano, por lo que la idea es devolverlos a los vecinos como espacios verdes mientras los dueos no necesiten ocuparlos. Apenas ellos lo requieran, podemos desarmar la plaza y entregar los terrenos.2

Se nota claramente la postura negativa frente a estos sitios vacos.

http://www.latercera.com/noticia/santiago/2013/09/1731-540985-9-inauguran-primeras-pla-

zas-transitorias-en-sitios-eriazos-de-santiago.shtml

44

Este proyecto es una muy buena iniciativa, en donde se busca devolver estos espacios a la ciudad y a las personas, pero es un proyecto temporal, en donde se firma un acuerdo de dos aos o tres con los propietarios para que presten sus terrenos, (contrato de comodato) a cambio de que el municipio se encargue de pagar sus contribuciones. Por un lado se devuelve transitoriamente el espacio a la ciudad pero por otro se ayuda al propietario que realiza un negocio de especulacin con el terreno, ya que se ayuda con el pago de contribuciones mientras el valor de su terreno sigue en alza. Este tipo de proyectos en donde se debe llegar a un acuerdo econmico con el propietario es lo nico que puede hacer el municipio para buscar un desarrollo de estos lugares ya que no poseen las herramientas suficientes para obligar a utilizar estos espacios. La sobretasa aplicada a estos lugares es insuficiente. En la entrevista realizada a Sandra Gysling, asesora urbana de la municipalidad seala:
A nosotros nos gustara, cierto, que estuvieran construidos, obviamente todos. La municipalidad herramientas no tiene muchas, es ms un tema de gestin que de normativa, a travs de la normativa no tenemos nada ms que hacer con los sitios eriazos. [] No tenemos las herramientas suficientes. La sobretasa no cabe la menor duda que es insuficiente, pero no tenemos ms recursos, ms atribuciones.

Se ve la intencin de la municipalidad de querer hacer algo con los sitios eriazos, poder desarrollarlos, pero la normativa analizada anteriormente no les da herramientas para que puedan hacerlo. Lo nico que puede hacer el municipio es dar aviso al SII sobre la naturaleza de un sitio eriazo para que a este se le aplique la sobretasa correspondiente. Tambin puede aplicar la multa municipal, pero como se dijo anteriormente esta multa rara vez es aplicada ya que el criterio para definir que sitio debe pagarla es muy amplio. La Corporacin de Desarrollo de Santiago (CORDESAN) trabajo con los sitios eriazos en el periodo del repoblamiento de Santiago en donde realizaron labores de gestin para el desarrollo de estos lugares. Hoy en da esta corporacin ya no se encarga de realizar estas acciones. Samuel Pavez asesor urbano de la CORDESAN nos dice,
Hoy en da no existe esa oferta, la oferta es mucho menor. En este tiempo

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por eso se llamaba repoblamiento, haba una oferta dormida, una cantidad de terrenos dormidos, por decirlo de alguna manera no estaban puestos en valor, nadie pensaba en construir y la CORDESAN fue el impulsor. Ahora es ms difcil, imagnate el periodo de repoblamiento termin hace 10 aos, 12 aos, despus se mantuvo el contacto, pero despus ya no fue lo que fue en sus inicios, ah la CORDESAN fue un gestor inmobiliario prcticamente. Los sitios que quedaron fueron los que no se utilizaron o los que se han generado despus.

Los sitios eriazos no aparecen en las acciones que realiza la corporacin hoy en da, aunque existe una preocupacin por estos sitios, estos no estn en sus planes, ya que al igual que la municipalidad no tienen como incentivar su desarrollo. Aunque exista una conciencia del dao que causan los sitios eriazos a la ciudad y una intencin de hacer algo con estos, el municipio y la corporacin simplemente no pueden hacer nada, slo gestionar y llegar a acuerdos econmicos que favorezcan a los propietarios, como se hizo en el periodo de repoblamiento y como se est empezando a hacer ahora con el proyecto de plazas mviles. Un tema que afecta a los sitios eriazos son los terrenos afectos a expropiacin, estos son sitios con declaracin de utilidad pblica que eventualmente pueden ser adquiridos por la municipalidad u otro servicio pblico mediante compra directa o expropiacin, de los cuales en los 19 sitios de rea de estudio, solo a un sitio lo afecta mayormente la lnea oficial proyectada por el municipio en su plan regulador, otros 8 sitios los afecta en una pequea parte y los otros 10 no les afecta en nada. La expropiacin podra ser una causa del porqu el sitio no se desarrollara en el tiempo, pero el 13 de febrero del ao 2004 se public la Ley 19.939 en donde se incorpor el concepto de caducidad de expropiaciones. En esta Ley se establecen los plazos para hacer efectivas las expropiaciones que contenga el plan regulador de la comuna, si esos plazos no se cumplen, caduca automticamente la declaratoria de utilidad pblica y todos sus efectos, en donde el inmueble afectado no podr ser declarado nuevamente afecto a utilidad pblica para los mismos usos. Estos plazos son de 10 aos para vas expresas y 5 aos para vas troncales y colectoras y los parques intercomunales y comunales. Este podr ser prorrogado una sola vez. Con esta Ley la expropiacin dejo de ser una causa por la cual los sitios se mantenan eriazos por aos sin poder construir nada en ellos. Los prximos plazos para el vencimiento de expropiacin para la comuna de Santiago son en febrero 2014 y febrero 2015.

46

6 Sitios Eriazos Tringulo Fundacional Santiago

En el rea de estudio existen 19 sitios eriazos (figura 4) los cuales es suelo urbano sin desarrollar en el centro de la ciudad. De estos sitios eriazos el 81,36% de los metros cuadrados totales son propiedad de privados y solo el 18,64% pertenece al fisco al ao 2013 (grfico 1). Estos porcentajes muestran como la mayor parte de suelo urbano vaco que se encuentra en el centro de la ciudad est en manos de privados, son propietarios del suelo y por lo tanto el futuro de este depende de ellos. Estos propietarios en su mayora son inmobiliarias (grfico 2), las cuales son empresas que se dedican a construir, alquilar, vender y administrar inmuebles por lo que el suelo que adquieren es con un fin de hacer negocios. Estos sitios tienen un movimiento en el mercado activo, ya que desde el ao 2005 hasta el ao 2013, 13 de los 19 sitios del rea de estudio han cambiado de dueo, de los cuales ocho cambiaron de dueo en el periodo 2010 2013 (grfico 4). La transaccin que predomina en estos movimientos comerciales es la compra y venta (grfico 3) lo que demuestra lo atractivo que son estos sitios para entidades como las inmobiliarias, ya que son las que ms adquieren estos terrenos. Estos datos muestran que estos sitios no estn dormidos, y si son utilizados. No se utilizan para ser desarrollados pero si para obtener ganancias con ellos. Van pasando de propietario en propietario en donde se compra el sitio, se guarda por un tiempo esperando que suba su precio y se vende a un precio mucho mayor al que se compr. Es un negocio seguro para las inmobiliarias ya que el suelo en el centro de la ciudad es escaso y su valor es difcil que baje, al contrario tiende a aumentar. Entre el ao 1990 y 2004 ningn sitio tuvo su ltima transaccin en el mercado (grfico 4), en donde desde el 2005 en adelante muchos de los sitios cambiaron de propietario, estando ms activos en el mercado. Esto coincide con el aumento de m construidos en la comuna de Santiago (grfico 5), en donde desde el ao 2004 comienza a aumentar esta cifra, para ya en el ao 2006 superar el milln de metros cuadrados construidos. Esto muestra como el suelo en la comuna de Santiago y en el rea de estudio es altamente cotizado.

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18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 M Fisco 3497 Privados 15271

Grfico 1 Propietarios de los m totales en sitios eriazos, Elaboracin propia, fuente: Conservador de Bienes Races Santiago y Servicio de Impuestos Internos (2013)

10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 Inmobiliaria Sociedad (Ltda, S.A) Fisco Persona Natural Otros Sitios eriazos

Grfico 2 Propietarios de los sitios eriazos en el rea de estudio, Elaboracin propia, fuente: Conservador de Bienes Races Santiago y Servicio de Impuestos Internos (2013)

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Este aumento de movimiento en el mercado de los terrenos y el aumento de metros cuadrados construidos se puede asociar a la Ley 19.939 explicada anteriormente, que se promulgo el 13 de febrero del ao 2004 en donde pona fecha de caducidad a las franjas declaradas de utilidad pblica (eventualmente afectas a expropiacin) por lo que los terrenos ya no estaban afectos a expropiacin sin lmite de tiempo, lo que impuls la compra de estos y su desarrollo.

49

12 10 8 6 4 2 0 Compra Venta Cesin de Derechos Fusin Herencia

Grfico 3 Tipo de transaccin de sitios eriazos en el rea de estudio, Elaboracin propia, fuente: Conservador de Bienes Races Santiago (2013)

9 8 7 6 5 4 3 2 1 0

Grfico 4 Aos de ltima transaccin de sitios eriazos en el rea de estudio, Elaboracin propia, fuente: Conservador de Bienes Races Santiago (2013)

50

1.200.000

1.000.000

800.000

600.000

400.000

200.000

0
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Grfico 5 Histrico de m construidos segn permisos de edificacin Municipalidad de Santiago, Modificacin propia, fuente: CORDESAN (2009)

Figura 13 Ubicacin viviendas sociales en Santiago y densidad de permisos de edificaccin, fuente: Observatorio de Ciudades, Universidad Catlica (2005)

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7 Potencialidades Sitios Eriazos rea de estudio

En el rea de estudio existen 19 sitios eriazos (figura 4), se analiz uno por uno para demostrar las potencialidades de estos. Con esto se estudi lo que no hay, y lo que podra haber en el rea de estudio, se estudi el vaco en la ciudad. Se muestra una foto del sitio, una panormica de este con su contexto inmediato y una foto area con el fin de poder mostrar el sitio y su contexto. Se muestra la relacin del sitio con el sistema de transporte pblico para demostrar como todos los sitios tienen paraderos de locomocin colectiva y estaciones del metro cercano a ellos. En ninguno de estos sitios se debe caminar ms de una cuadra para encontrarse con un paradero de locomocin colectiva y ms de tres cuadras para llegar a alguna de las diez estaciones de metro que estn en el rea de estudio. Se identific la locacin de cada sitio para ver qu zona del Plan Regulador les corresponda y poder calcular la capacidad de construccin que tenan, teniendo en cuenta su coeficiente de ocupacin de suelo, su coeficiente de constructibilidad, su altura mnima, su altura mxima, su altura mnima en el primer piso y la rasante. Se model en 3D la manzana del sitio y su volumen terico para visualizar grficamente sus potencialidades.

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SITIO 1
Direccin Monjitas 690 Superficie 980m Propietario Inmobiliaria ESTDOM S.A 0.7 Vivienda 7.2 9m 41.5m 3m 70 Zona Plan Regulador (A) Zona A. Sector Especial A5. Borde Micro Centro Avalo Fiscal (Pesos Chilenos) 733.284.359

Coeficiente ocupacin de suelo Coeficiente de constructibilidad Altura Mnima Altura Mxima Altura Mnima 1er Piso Rasante
UBICACIN Elaboracin propia (2013)

FOTO SITIO Registro propio (2013)

VOLUMEN TERICO Elaboracin propia (2013)

Terreno
FOTO AREA Modificacin propia, fuente Google (2013)

Mo

nj

ita

c Ma

r Ive

DISTANCIA A METRO MAS CERCANO fuente: www.metro.cl (2013)

Paraderos Transantiago cercanos a sitio eriazo

Modificacin propia, fuente www.transantiago. cl (2013)

POTENCIALIDADES
Cantidad de Pisos

Ubicacin Sitio

Posibles m de construccin Viviendas aproximadas por piso

7.056 10 10 90 39.092 UF

Paraderos Ubicacin Sitio

Viviendas aproximadas total Renta Potencial

Registro propio (2013)

PANORMICA

53

SITIO 2
Direccin E. Mac-Iver N 441-N451 Superficie 620m Propietario Inmobiliaria Oriente Ltda. 0.7 Vivienda 7.2 9m 41.5m 3m 70 Zona Plan Regulador (A) Zona A. Sector Especial A5. Borde Micro Centro Avalo Fiscal (Pesos Chilenos) 936.723.171

Coeficiente ocupacin de suelo Coeficiente de constructibilidad Altura Mnima Altura Mxima Altura Mnima 1er Piso Rasante
UBICACIN Elaboracin propia (2013)

FOTO SITIO Registro propio (2013)

VOLUMEN TERICO Elaboracin propia (2013)

Terreno
FOTO AREA Modificacin propia, fuente Google (2013)

ac

Iv er

Me

rce

DISTANCIA A METRO MAS CERCANO fuente: www.metro.cl (2013)

Paraderos Transantiago cercanos a sitio eriazo

Modificacin propia, fuente www.transantiago. cl (2013)

POTENCIALIDADES
Cantidad de Pisos

Ubicacin Sitio

Posibles m de construccin Viviendas aproximadas por piso Viviendas aproximadas total Renta Potencial
Registro propio (2013)

4.464 10 6 54 20.764 UF

Paraderos Ubicacin Sitio

PANORMICA

54

SITIO 3
Direccin Gral. Mackenna N1153- N1165 y Balmaceda N1264 Superficie 980m Propietario Zona Plan Regulador Avalo Fiscal (Pesos Chilenos) 47.436.620 80.882.716 Remodeladora (B) Zona A. Predio emplazado en Santiago la misma manzana de un monuCentro S.A mento histrico o enfrentndolo. 0.7 Vivienda* 7.2* 9m* 41.5m* 3m* 70*
FOTO SITIO Registro propio (2013)

Coeficiente ocupacin de suelo Coeficiente de constructibilidad Altura Mnima Altura Mxima Altura Mnima 1er Piso Rasante
* Supeditado a inmueble Monumento Histrico UBICACIN Elaboracin propia (2013)

VOLUMEN TERICO Elaboracin propia (2013)

Terreno
FOTO AREA Modificacin propia, fuente Google (2013)

Mo

ra n

e en

l ra

n ke ac

na

DISTANCIA A METRO MAS CERCANO fuente: www.metro.cl (2013)

Modificacin

Paraderos Transantiago cercanos a sitio eriazo

propia, fuente www.transantiago. cl (2013)

POTENCIALIDADES
Cantidad de Pisos

Ubicacin Sitio

Posibles m de construccin Viviendas aproximadas por piso

4.824 7 10 60 22.616 UF

Paraderos Ubicacin Sitio

Viviendas aproximadas total Renta Potencial

Registro propio (2013)

PANORMICA

55

SITIO 4
Direccin Gral. Mackenna N 1223, Morand N902, Balmaceda N 1202 Superficie 2.200m Propietario Inmobisa S.A Zona Plan Regulador (C) Zona A Avalo Fiscal (Pesos Chilenos) 142.637.764 90.719.803 266.585.061

Coeficiente ocupacin de suelo Coeficiente de constructibilidad Altura Mnima Altura Mxima Altura Mnima 1er Piso Rasante
UBICACIN Elaboracin propia (2013)

0.7 Vivienda 8.1 9m 41.5m 3m 70

FOTO SITIO Registro propio (2013)

VOLUMEN TERICO Elaboracin propia (2013)

Terreno
FOTO AREA Modificacin propia, fuente Google (2013)

Ge

ne

ra l

Ma

ck en

na

an or

DISTANCIA A METRO MAS CERCANO fuente: www.metro.cl (2013)

Paraderos Transantiago cercanos a sitio eriazo

Modificacin propia, fuente www.transantiago. cl (2013)

POTENCIALIDADES
Cantidad de Pisos

Ubicacin Sitio

Posibles m de construccin Viviendas aproximadas por piso

17.820 12 22 242 76.160 UF

Paraderos Ubicacin Sitio

Viviendas aproximadas total Renta Potencial

Registro propio (2013)

PANORMICA

56

SITIO 5
Direccin Rosas N1377 Superficie 923m Propietario Inmobiliaria Duto S.A 0.7 Vivienda 7.2 9m 41.5m 3m 70 Zona Plan Regulador (A) Zona A. Sector Especial A5. Borde Micro Centro Avalo Fiscal (Pesos Chilenos) 479.090.910

Coeficiente ocupacin de suelo Coeficiente de constructibilidad Altura Mnima Altura Mxima Altura Mnima 1er Piso Rasante
UBICACIN Elaboracin propia (2013)

FOTO SITIO Registro propio (2013)

VOLUMEN TERICO Elaboracin propia (2013)

Terreno
FOTO AREA Modificacin propia, fuente Google (2013)

Am

un

ate

gu

s Ro

as

DISTANCIA A METRO MAS CERCANO fuente: www.metro.cl (2013)

Paraderos Transantiago cercanos a sitio eriazo

Modificacin propia, fuente www.transantiago. cl (2013)

POTENCIALIDADES
Cantidad de Pisos

Ubicacin Sitio

Posibles m de construccin Viviendas aproximadas por piso

6.645 11 9 90 30.740 UF

Paraderos Ubicacin Sitio

Viviendas aproximadas total Renta Potencial

Registro propio (2013)

PANORMICA

57

SITIO 6
Direccin Rosas N1389 Superficie 662m Propietario Inmobiliaria Teatinos S.A 0.7 Vivienda 7.2 9m 41.5m 3m 70 Zona Plan Regulador (A) Zona A. Sector Especial A5. Borde Micro Centro Avalo Fiscal (Pesos Chilenos) 412.161.380

Coeficiente ocupacin de suelo Coeficiente de constructibilidad Altura Mnima Altura Mxima Altura Mnima 1er Piso Rasante
UBICACIN Elaboracin propia (2013)

FOTO SITIO Registro propio (2013)

VOLUMEN TERICO Elaboracin propia (2013)

Terreno
FOTO AREA Modificacin propia, fuente Google (2013)

Am

un

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eg

ui

s Ro

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DISTANCIA A METRO MAS CERCANO fuente: www.metro.cl (2013)

Paraderos Transantiago cercanos a sitio eriazo

Modificacin propia, fuente www.transantiago. cl (2013)

POTENCIALIDADES
Cantidad de Pisos

Ubicacin Sitio

Posibles m de construccin Viviendas aproximadas por piso

4.766 11 6 60 18.644 UF

Paraderos Ubicacin Sitio

Viviendas aproximadas total Renta Potencial

Registro propio (2013)

PANORMICA

58

SITIO 7
Direccin Teatinos N557, Santo Domingo N1180 - N1272 Superficie 3.396m Propietario Fondo Nacional de Salud 0.7 Vivienda 6.3 9m 35.5 3m 70 Zona Plan Regulador (D) Zona A. Zona de conservacin histrica A1. Micro centro Avalo Fiscal (Pesos Chilenos) 1.346.948.658 263.053.408 651.766.555 1.181.926.912

Coeficiente ocupacin de suelo Coeficiente de constructibilidad Altura Mnima Altura Mxima Altura Mnima 1er Piso Rasante
UBICACIN Elaboracin propia (2013)

FOTO SITIO Registro propio (2013)

VOLUMEN TERICO Elaboracin propia (2013)

Terreno
FOTO AREA Modificacin propia, fuente Google (2013)

Sa

nt

Do

ing

ati Te

no

DISTANCIA A METRO MAS CERCANO fuente: www.metro.cl (2013)

Paraderos Transantiago cercanos a sitio eriazo

Modificacin propia, fuente www.transantiago. cl (2013)

POTENCIALIDADES
Cantidad de Pisos

Ubicacin Sitio

Posibles m de construccin Viviendas aproximadas por piso

21.394 9 35 280 116.796 UF

Paraderos Ubicacin Sitio

Viviendas aproximadas total Renta Potencial

Registro propio (2013)

PANORMICA

59

SITIO 8
Direccin Merced N740, San Antonio N357 Superficie 1.045m Propietario Inversiones Inersa Ltda. Zona Plan Regulador (E) Zona A. Sector especial A5. Predio emplazado en la misma manzana de un monumento histrico o enfrentndolo.
FOTO SITIO Registro propio (2013)

Avalo Fiscal (Pesos Chilenos) 330.552.343

Coeficiente ocupacin de suelo Coeficiente de constructibilidad Altura Mnima Altura Mxima Altura Mnima 1er Piso Rasante
* Supeditado a inmueble Monumento Histrico UBICACIN Elaboracin propia (2013)

0.7 Vivienda* 7.2* 9m* 41.5m* 3m* 70*

VOLUMEN TERICO Elaboracin propia (2013)

Terreno
FOTO AREA Modificacin propia, fuente Google (2013)

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DISTANCIA A METRO MAS CERCANO fuente: www.metro.cl (2013)

Paraderos Transantiago cercanos a sitio eriazo

Modificacin propia, fuente www.transantiago. cl (2013)

POTENCIALIDADES
Cantidad de Pisos

Ubicacin Sitio

Posibles m de construccin Viviendas aproximadas por piso

7.594 11 10 100 35.192 UF

Paraderos Ubicacin Sitio

Viviendas aproximadas total Renta Potencial

Registro propio (2013)

PANORMICA

60

SITIO 9
Direccin Morand N701 N753 Superficie 855m Propietario Zalaquett Musalem Marcelo Ignacio y otros. 0.7 Vivienda 7.2 9m 41.5m 3m 70 Zona Plan Regulador (A) Zona A. Sector Especial A5. Borde Micro Centro Avalo Fiscal (Pesos Chilenos) 612.188.399

Coeficiente ocupacin de suelo Coeficiente de constructibilidad Altura Mnima Altura Mxima Altura Mnima 1er Piso Rasante
UBICACIN Elaboracin propia (2013)

FOTO SITIO Registro propio (2013)

VOLUMEN TERICO Elaboracin propia (2013)

Terreno
FOTO AREA Modificacin propia, fuente Google (2013)

Mo

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DISTANCIA A METRO MAS CERCANO

fuente: www.metro.cl (2013)

Paraderos Transantiago cercanos a sitio eriazo

Modificacin propia, fuente www.transantiago. cl (2013)

POTENCIALIDADES
Cantidad de Pisos

Ubicacin Sitio

Posibles m de construccin Viviendas aproximadas por piso

6.156 11 8 80 28.292 UF

Paraderos Ubicacin Sitio

Viviendas aproximadas total Renta Potencial

Registro propio (2013)

PANORMICA

61

SITIO 10
Direccin Rosas N1165 Superficie 700m Propietario Zalaquett Musalem Marcelo Ignacio y otros. 0.7 Vivienda 7.2 9m 41.5m 3m 70 Zona Plan Regulador (A) Zona A. Sector Especial A5. Borde Micro Centro Avalo Fiscal (Pesos Chilenos) 352.335.897

Coeficiente ocupacin de suelo Coeficiente de constructibilidad Altura Mnima Altura Mxima Altura Mnima 1er Piso Rasante
UBICACIN Elaboracin propia (2013)

FOTO SITIO Registro propio (2013)

VOLUMEN TERICO Elaboracin propia (2013)

Terreno
FOTO AREA Modificacin propia, fuente Google (2013)

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DISTANCIA A METRO MAS CERCANO fuente: www.metro.cl (2013)

Paraderos Transantiago cercanos a sitio eriazo

Modificacin propia, fuente www.transantiago. cl (2013)

POTENCIALIDADES
Cantidad de Pisos

Ubicacin Sitio

Posibles m de construccin Viviendas aproximadas por piso

5.040 11 7 70 25.130 UF

Paraderos Ubicacin Sitio

Viviendas aproximadas total Renta Potencial

Registro propio (2013)

PANORMICA

62

SITIO 11
Direccin Amuntegui N868 Esquina V. Subercaseaux Superficie 745m Propietario Inversiones Jorge Mas Ltda. y otro. 0.7 Vivienda 8.1 9m 41.5m 3m 70 Zona Plan Regulador (C) Zona A Avalo Fiscal (Pesos Chilenos) 119.655.257

Coeficiente ocupacin de suelo Coeficiente de constructibilidad Altura Mnima Altura Mxima Altura Mnima 1er Piso Rasante
UBICACIN Elaboracin propia (2013)

FOTO SITIO Registro propio (2013)

VOLUMEN TERICO Elaboracin propia (2013)

Terreno
FOTO AREA Modificacin propia, fuente Google (2013)

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DISTANCIA A METRO MAS CERCANO fuente: www.metro.cl (2013)

Paraderos Transantiago cercanos a sitio eriazo

Modificacin propia, fuente www.transantiago. cl (2013)

POTENCIALIDADES
Cantidad de Pisos

Ubicacin Sitio

Posibles m de construccin Viviendas aproximadas por piso

6.034 12 7 77 29.305 UF

Paraderos Ubicacin Sitio

Viviendas aproximadas total Renta Potencial

Registro propio (2013)

PANORMICA

63

SITIO 12
Direccin Amuntegui N884, Gral. Mackenna N1416 N1420 Superficie 507m Propietario Inmobiliaria Las Dalias S.A 0.7 Vivienda 8.1 9m 41.5m 3m 70 Zona Plan Regulador (C) Zona A Avalo Fiscal (Pesos Chilenos) 65.799.183 53.771.515

Coeficiente ocupacin de suelo Coeficiente de constructibilidad Altura Mnima Altura Mxima Altura Mnima 1er Piso Rasante
UBICACIN Elaboracin propia (2013)

FOTO SITIO Registro propio (2013)

VOLUMEN TERICO Elaboracin propia (2013)

Terreno
FOTO AREA Modificacin propia, fuente Google (2013)

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DISTANCIA A METRO MAS CERCANO fuente: www.metro.cl (2013)

Paraderos Transantiago cercanos a sitio eriazo

Modificacin propia, fuente www.transantiago. cl (2013)

POTENCIALIDADES
Cantidad de Pisos

Ubicacin Sitio

Posibles m de construccin Viviendas aproximadas por piso

4.106 12 5 55 19.242 UF

Paraderos Ubicacin Sitio

Viviendas aproximadas total Renta Potencial

Registro propio (2013)

PANORMICA

64

SITIO 13
Direccin Santo Domingo N1582 Superficie 719m Propietario SUC Inmobiliaria y constructora San 0.7 Vivienda* 7.2* 9m* 41.5m* 3m* 70* Zona Plan Regulador (B) Zona A. Predio emplazado en la misma manzana de un monumento histrico o enfrentndolo. Avalo Fiscal (Pesos Chilenos) 397.864.112

Coeficiente ocupacin de suelo Coeficiente de constructibilidad Altura Mnima Altura Mxima Altura Mnima 1er Piso Rasante
* Supeditado a inmueble Monumento Histrico UBICACIN Elaboracin propia (2013)

FOTO SITIO Registro propio (2013)

VOLUMEN TERICO Elaboracin propia (2013)

Terreno
FOTO AREA Modificacin propia, fuente Google (2013)

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DISTANCIA A METRO MAS CERCANO

fuente: www.metro.cl (2013)

Paraderos Transantiago cercanos a sitio eriazo

Modificacin propia, fuente www.transantiago. cl (2013)

POTENCIALIDADES
Cantidad de Pisos

Ubicacin Sitio

Posibles m de construccin Viviendas aproximadas por piso

5.176 11 7 70 21.358 UF

Paraderos Ubicacin Sitio

Viviendas aproximadas total Renta Potencial

Registro propio (2013)

PANORMICA

65

SITIO 14
Direccin Compaa N1556 N1566 Superficie 1.800m Propietario Compaa de petrleos de Chile COPEC. Zona Plan Regulador (F) Zona A. Predio emplazado en la misma manzana de un monumento histrico o enfrentndolo. Predio colindante a un inmueble de conservacin histrica.
FOTO SITIO Registro propio (2013)

Avalo Fiscal (Pesos Chilenos) 373.303.252 391.949.387

Coeficiente ocupacin de suelo Coeficiente de constructibilidad Altura Mnima Altura Mxima Altura Mnima 1er Piso Rasante
* Supeditado a inmueble Monumento Histrico UBICACIN Elaboracin propia (2013)

0.7 Vivienda* 7.2* 9m* 41.5m* 3m* 70*

VOLUMEN TERICO Elaboracin propia (2013)

Terreno
FOTO AREA Modificacin propia, fuente Google (2013)

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DISTANCIA A METRO MAS CERCANO

fuente: www.metro.cl (2013)

Paraderos Transantiago cercanos a sitio eriazo

Modificacin propia, fuente www.transantiago. cl (2013)

POTENCIALIDADES
Cantidad de Pisos

Ubicacin Sitio

Posibles m de construccin Viviendas aproximadas por piso

12.960 11 17 170 65.320 UF

Paraderos Ubicacin Sitio

Viviendas aproximadas total Renta Potencial

Registro propio (2013)

PANORMICA

66

SITIO 15
Direccin Avenida Manuel Rodrguez N311 Superficie 1.348m Propietario Administradora Mafinco Ltda. 0.7 Vivienda* 7.2* 9m* 41.5m* 3m* 70* Zona Plan Regulador (B) Zona A. Predio emplazado en la misma manzana de un monumento histrico o enfrentndolo. Avalo Fiscal (Pesos Chilenos) 641.198.756

Coeficiente ocupacin de suelo Coeficiente de constructibilidad Altura Mnima Altura Mxima Altura Mnima 1er Piso Rasante
* Supeditado a inmueble Monumento Histrico UBICACIN Elaboracin propia (2013)

FOTO SITIO Registro propio (2013)

VOLUMEN TERICO Elaboracin propia (2013)

Terreno
FOTO AREA Modificacin propia, fuente Google (2013)

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DISTANCIA A METRO MAS CERCANO fuente: www.metro.cl (2013)

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Modificacin propia, fuente www.transantiago. cl (2013)

POTENCIALIDADES
Cantidad de Pisos

Ubicacin Sitio

Posibles m de construccin Viviendas aproximadas por piso

9.705 11 13 130 45.660 UF

Paraderos Ubicacin Sitio

Viviendas aproximadas total Renta Potencial

Registro propio (2013)

PANORMICA

67

SITIO 16
Direccin Avenida Manuel Rodrguez N309 Superficie 101m Propietario Fisco Zona Plan Regulador (B) Zona A. Predio emplazado en la misma manzana de un monumento histrico o enfrentndolo.
FOTO SITIO Registro propio (2013)

Avalo Fiscal (Pesos Chilenos) 53.380.378

Coeficiente ocupacin de suelo Coeficiente de constructibilidad Altura Mnima Altura Mxima Altura Mnima 1er Piso Rasante
* Supeditado a inmueble Monumento Histrico UBICACIN Elaboracin propia (2013)

0.7 Vivienda* 7.2* 9m* 41.5m* 3m* 70*

VOLUMEN TERICO Elaboracin propia (2013)

Terreno
FOTO AREA Modificacin propia, fuente Google (2013)

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DISTANCIA A METRO MAS CERCANO fuente: www.metro.cl (2013)

Paraderos Transantiago cercanos a sitio eriazo

Modificacin propia, fuente www.transantiago. cl (2013)

POTENCIALIDADES
Cantidad de Pisos

Ubicacin Sitio

Posibles m de construccin Viviendas aproximadas por piso

720 11 1 10 3.010 UF

Paraderos Ubicacin Sitio

Viviendas aproximadas total Renta Potencial

Registro propio (2013)

PANORMICA

68

SITIO 17
Direccin Santo Domingo N1277 N1283 Superficie 569m Propietario Guiloff Bonomo Ral Ernesto y otros. 0.7 Vivienda 6.3 9m 41.5m 3m 70 Zona Plan Regulador (G) Zona A. Zona de conservacin histrica. Predio colindante con un inmueble de conservacin histrica.
FOTO SITIO Registro propio (2013)

Avalo Fiscal (Pesos Chilenos) 554.561.651

Coeficiente ocupacin de suelo Coeficiente de constructibilidad Altura Mnima Altura Mxima Altura Mnima 1er Piso Rasante
UBICACIN Elaboracin propia (2013)

VOLUMEN TERICO Elaboracin propia (2013)

Terreno
FOTO AREA Modificacin propia, fuente Google (2013)

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DISTANCIA A METRO MAS CERCANO fuente: www.metro.cl (2013)

Paraderos Transantiago cercanos a sitio eriazo

Modificacin propia, fuente www.transantiago. cl (2013)

POTENCIALIDADES
Cantidad de Pisos

Ubicacin Sitio

Posibles m de construccin Viviendas aproximadas por piso

3.584 9 6 48 22.288 UF

Paraderos Ubicacin Sitio

Viviendas aproximadas total Renta Potencial

Registro propio (2013)

PANORMICA

69

SITIO 18
Direccin Tucapel Jimnez N10 Superficie 233m Propietario Confederacin Nacional de Suplementeros de Chile 0.7 Vivienda 7.2 9m 41.5m 3m 70 Zona Plan Regulador (H) Zona A. Sector especial A5. Predio colindante con un inmueble de conservacin histrica.
FOTO SITIO Registro propio (2013)

Avalo Fiscal (Pesos Chilenos) 123.144.832

Coeficiente ocupacin de suelo Coeficiente de constructibilidad Altura Mnima Altura Mxima Altura Mnima 1er Piso Rasante
UBICACIN Elaboracin propia (2013)

VOLUMEN TERICO Elaboracin propia (2013)

Terreno
FOTO AREA Modificacin propia, fuente Google (2013)

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DISTANCIA A METRO MAS CERCANO fuente: www.metro.cl (2013)

Paraderos Transantiago cercanos a sitio eriazo

Modificacin propia, fuente www.transantiago. cl (2013)

POTENCIALIDADES
Cantidad de Pisos

Ubicacin Sitio

Posibles m de construccin Viviendas aproximadas por piso

1.677 11 2 20 6.691 F

Paraderos Ubicacin Sitio

Viviendas aproximadas total Renta Potencial

Registro propio (2013)

PANORMICA

70

SITIO 19
Direccin Alameda Bernardo OHiggins N1673 N1675 Superficie 645m Propietario Inmobiliaria South Pacifico S.A 0.7 Vivienda 8.1 9m 41.5m 3m 70 Zona Plan Regulador (I) Zona A. Predio colindante con un inmueble de conservacin histrica. Avalo Fiscal (Pesos Chilenos) 340.894.492

Coeficiente ocupacin de suelo Coeficiente de constructibilidad Altura Mnima Altura Mxima Altura Mnima 1er Piso Rasante
UBICACIN Elaboracin propia (2013)

FOTO SITIO Registro propio (2013)

VOLUMEN TERICO Elaboracin propia (2013)

Terreno
FOTO AREA Modificacin propia, fuente Google (2013)

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DISTANCIA A METRO MAS CERCANO

fuente: www.metro.cl (2013)

Paraderos Transantiago cercanos a sitio eriazo

Modificacin propia, fuente www.transantiago. cl (2013)

POTENCIALIDADES
Cantidad de Pisos

Ubicacin Sitio

Posibles m de construccin Viviendas aproximadas por piso

Paraderos Ubicacin Sitio

Viviendas aproximadas total Renta Potencial

Registro propio (2013)

24.018 UF

PANORMICA

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4.824 7 10 60

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Con esto se calcul las potencialidades de los sitios, obteniendo un total de 18.768 m de suelo libre total en los 19 sitios, los cuales se traducen en 134.875m totales de potencial constructivo. Se transformaron estos metros cuadrados de construccin disponibles en posibles viviendas, para conocer la cantidad de personas que pudieran vivir en estos sitios aprovechando la centralidad de la ciudad. La demanda por la vivienda en esta ubicacin es por familias de ingreso medio que buscan un precio conveniente sumado a la localizacin ventajosa, parejas jvenes en busca de su primer hogar o matrimonios de la tercera edad que son atrados por la facilidad de accesos a los servicios que tiene el rea central de la ciudad y el esparcimiento que esta ofrece (Rojas, 2004). En los 19 sitios podran construirse 1.772 viviendas nuevas aproximadamente, que pueden albergar a 5.316 personas, en donde destacan el sitio 4 con 242 posibles viviendas y el sitio 7 con 280, los cuales solo entre los dos podran albergar a 1.566 personas. Dentro de estas posibles viviendas est la posibilidad de la existencia de viviendas sociales en el centro de la ciudad, ya que estas han sido desplazadas siempre a las periferias sin la posibilidad de elegir donde se quiere vivir. Los permisos de edificacin se concentran en las reas centrales pero la gran mayora de las viviendas bsicas se ubican en la periferia (figura 13). En la ciudad de Santiago la poltica pblica de vivienda social ha promovido la expansin en la periferia buscando producir un mayor nmero de viviendas sociales con los recursos disponibles en donde el costo de suelo por unidad construida es menor (Rojas, 2001 citado por Rojas, 2004). En el periodo del rgimen militar en Chile 1973-1990 la vivienda social abandono las comunas ricas (Hidalgo y Borsdorf, 2009). En un estudio realizado por la CORDESAN en el ao 1987 para la ciudad de Santiago se estimaba que el costo de instalar un habitante en la periferia urbana era US$ 5.000 mayor que instalarlo en el centro de la ciudad (Corporacin para el Desarrollo de Santiago, 1987, citado por Rojas, 2004). Esto debido a que se calcul el valor de desarrollar las tierras perifricas para el uso residencial (infraestructura, agua potable, alcantarillado, drenaje, electricidad, gas, telefona, vialidad local, servicios de salud, educacin y recreacin), servicios que el centro ya posee. Se calcul la renta potencial de todos estos sitios eriazos del rea de estudio (grfico 6). Esta es 650.318 UF en total, lo cual tiene un promedio de 38,56 UF por metro cuadrado. Clculo obtenido promediando la renta potencial de los sitios del rea de estudio sin aplicar ningn incentivo extra sobre la constructibilidad.

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UF/m
Sitio 19 Sitio 18 Sitio 17 Sitio 1 45 40 35 30 25 20 Sitio 16 15 10 5 Sitio 15 0 Sitio 6 Sitio 5 Sitio 4 Sitio 2 Sitio 3

Sitio 14

Sitio 7

Sitio 13 Sitio 12 Sitio 11 Sitio 10 Sitio 9

Sitio 8

Grfico 6 Rentas potenciales en UF/m en los 19 sitios eriazos del rea de estudio, Elaboracin propia (2013) El Sitio 1 es el que presenta una mayor renta potencial por metro cuadrado, esto debido a su ubicacin privilegiada dentro del rea de estudio. Esta renta potencial no solo muestra la gran potencialidad econmica que poseen estos sitos, sino que la misma habla de una potencialidad social que poseen estos, ya que gracias a esto aumenta los precios de los departamentos del sector. Esta renta potencial es usada en la especulacin de los terrenos, en donde al comprar el terreno, esperar y venderlo en unos aos, se obtiene como ganancia una parte de esta renta. Esta elevada renta potencial de los terrenos ratifica que estos terrenos estn en un momento propicio para su desarrollo.

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8 Conclusiones
La existencia de sitios eriazos hoy en da en el tringulo fundacional de Santiago se debe en mayor medida a la especulacin por propietarios privados. La investigacin demostr que la especulacin es la razn por la cual estos sitios no se desarrollan, ya que la ubicacin de estos en el centro de la ciudad, hace que su compra y venta se convierta en un excelente negocio para las inmobiliarias, sin que tengan la necesidad de desarrollarlo. Estos aparentemente estn sin uso, pero no es as. La investigacin demostr que estos son utilizados como un bien de mercado, 13 de los 19 sitios estudiados han cambiado de dueo en los ltimos 13 aos y la mayora a travs de una transaccin de compra y venta. Estos espacios vacos en la ciudad no son desarrollados constructivamente pero tampoco estn estancados en el mercado, al contrario tienen un movimiento comercial activo en donde actan como una mercanca y son usados en un negocio de plusvalas. Estos sitios son comprados por privados, en su mayora inmobiliarias, los cuales los retienen mientras el precio de estos aumenta y luego los venden obteniendo ganancias gracias al desarrollo de la ciudad. Actualmente en Chile se privilegia el valor de cambio por sobre el valor de uso de estos espacios, entendiendo el valor de uso de algn objeto como la capacidad para satisfacer alguna necesidad humana y el valor de cambio como el valor que posee un objeto en el mercado, que es medido en dinero, en trminos puramente cuantitativos. El suelo urbano es tratado como una mercanca. Estos sitios poseen una gran capacidad constructiva, econmica y social la cual est desaprovechada en el centro de la ciudad. Los sitios estn en lugares donde el plan regulador posee grandes ndices de constructibilidad y alturas. Estos lugares tienen la capacidad de poder albergar a una gran cantidad de personas. La investigacin demostr que calculando la potencialidad sin ningn incentivo de constructibilidad, el rea de estudio podra tener 1.772 viviendas nuevas, las cuales podran albergar a 5.316 personas que podran vivir en un lugar privilegiado de la ciudad. Sectores que se destacan por su centralidad y por una gran cantidad y calidad de servicios. La construccin en estos sitios traera grandes beneficios sociales, los cuales son muy numerosos pero ms difciles de identificar y medir con precisin que los beneficios econmicos (Rojas, 2004). La legislacin y la gestin municipal respecto de estos sitios, que debera tener como objetivo incentivar el desarrollo de estos, no lo consigue. Estas son insu-

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ficientes y no logran el incentivo necesario para que los propietarios desarrollen sus terrenos. La investigacin demostr que en un terreno del rea de estudio descontando lo pagado en contribuciones y en la sobretasa aplicada a l por ser sitio eriazo, la ganancia que obtiene por especulacin es de 14.283.576,85 pesos chilenos al ao. Esto demuestra que lo que se gana con la especulacin de los sitios, es considerablemente mayor a lo que deben pagar por su estado de no uso, por lo que se hacen ineficientes las presiones impuestas por el Estado para obligar el desarrollo de estos espacios. Existe una contradiccin del Estado en este tema, ya que manifiesta una postura en contra de la existencia de estos sitios, aplicando multas y sobretasas a ellos y mencionndolos como un problema en la nueva Poltica de Desarrollo Urbano (MINVU, 2013), pero las normas e instrumentos que rigen la ciudad permiten la existencia y la posibilidad de nuevos sitios con estas caractersticas de uso. Pero por otro lado este fenmeno no es una contradiccin para el modelo neoliberal de mercado de suelo, modelo el cual es la base de la economa Chilena, siendo este el que permite la prctica de especulacin con el suelo urbano. Para lograr la recuperacin de las zonas centrales de las ciudades se requiere una accin acordada entre el sector pblico y el sector privado, que tienda a la consolidacin de un proyecto urbano integral de transformacin y desarrollo (Rojas, 2004). En Chile esto no sucede, el Estado, en vez de desarrollar proyectos en conjunto con los privados, ofrece ms posibilidades, garantas y regalas en la construccin y se olvida de regular sta construccin, dejando a los privados como los responsables de construir y planificar la ciudad, ya que un proyecto urbano que no posea una institucionalidad de gestin, pasa a ser una idea sin posibilidad de concrecin y una estructura de gestin en donde no existe un proyecto urbano es como un navo sin rumbo (Rojas, 2004). En el plan repoblamiento de Santiago existi una gran gestin por parte de la CORDESAN y una liberacin de normas de construccin por parte de la municipalidad, pero no exista un proyecto urbano que regulara este crecimiento. El suelo urbano es inseparable a la ciudad (Carrin, 2001), los sitios eriazos en un lugar como el tringulo fundacional, el lugar ms antiguo de la ciudad, son un smbolo de cmo en Chile el suelo urbano es tratado como un bien de mercado. El Estado debe recuperar estos espacios en la ciudad, ya que el suelo est siendo controlado por privados y estos estn decidiendo el futuro de nuestras ciudades. El suelo vaco en el centro de la ciudad es una oportunidad que se debe aprovechar, una oportunidad para crear una ciudad ms equitativa y no tan segregada

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como se ha estado haciendo. En estos espacios se puede desarrollar proyectos de vivienda social, la cual ha sido desplazada y expulsada de las comunas centrales de la ciudad, creando una ciudad con claras y espacialmente segregadas diferencias socioeconmicas en su desarrollo urbano (figura 13). La ciudad debiera llegar a todos los habitantes, y si el mercado segrega y la poltica excluye no se puede concebir la existencia de una real ciudadana, entendiendo el concepto de ciudadana como la participacin plena en la economa (tanto en el consumo como en la produccin), en la poltica (representacin, legitimidad) y en la cultura (mltiples identidades) (Carrin, 2001). Se deben crear herramientas legales para poder recuperar estos espacios vacos en la ciudad y utilizarlos para poder crear una mejor ciudad. En la Poltica Nacional de Desarrollo Urbano (MINVU, 2013) se habla de una ciudad equitativa y de mejorar la ubicacin de las viviendas sociales, pero esto no sirve de nada si no se transforma en leyes que otorguen el poder de recuperar estos espacios y devolverlos a la ciudad. El Estado debe tener la facultad de poder expropiar terrenos que estn sin uso por un tiempo determinado, utilizndolos con el fin del bien comn y no dejar sitios sin uso en lugares tan valiosos como los centros de las ciudades. Una manera de conseguir este objetivo, sera por ejemplo ampliar el plazo de caducidad de los terrenos declarados como de utilidad pblica, ya que los plazos que existen hoy en da son cortos en comparacin al tiempo que necesita un municipio para lograr conseguir el financiamiento para realizar la expropiacin y el tiempo que demoran los trmites para esto. Una medida que podra acompaar la anterior, para impulsar la utilizacin de estos sitios sin construccin y que no pase a ser una razn de que los sitios no se desarrollen, sera la de modificar la ley General de Urbanismo y Construcciones, que obliga a los propietarios a renunciar al mayor valor del sitio por lo all construido en el evento de una expropiacin, estableciendo el pago de algn porcentaje por lo construido. Se incentivara de este modo la construccin en estos sitios, ya que el pago de al menos un porcentaje de lo construido contribuira en parte a no estancar el desarrollo de estos lugares. En trminos tributarios, como ya quedo demostrado, las multas y sobretasas aplicadas a sitios eriazos no son suficientes por lo que se deberan aumentar. Con este aumento de tasa en los impuestos que deberan pagar los propietarios de terrenos vacos, se les incentivara para que estos se desarrollen, controlando as la especulacin con el suelo urbano. Lo recaudado con estas multas y sobretasas deben ir en funcin de este mismo objetivo, lograr desarrollar estos lugares, devolverlos a la ciudad y a las personas, por ejemplo para financiar las expropiacio-

76

nes de terrenos declarados de utilidad pblica. Los resultados obtenidos en esta investigacin apuntan a crear conciencia de las enormes potencialidades econmicas y sociales que se estn desperdiciando en nuestras ciudades. Se deben generar polticas pblicas, que contengan estas reflexiones, para luego transformarles en leyes que otorguen las herramientas eficaces a la autoridad correspondiente, para que de este modo las ciudades chilenas, su ordenamiento y planificacin, no se desarrollen slo bajo las leyes de la oferta y la demanda, si no que se desarrollen ciudades socialmente sustentables, inclusivas, no segregadoras o excluyentes, y as lograr un desarrollo armnico, equitativo y que propicie el bien comn.

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9 Bibliografa
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10 Anexos
10.1 Anexo 1 Entrevistas
Preguntas realizadas a los entrevistados Entrevista a Sandra Gysling, asesora urbana Municipalidad de Santiago. Preguntas 1.- Cul es la opinin de la municipalidad frente a estos terrenos? 2.- Como los afronta? 3.- Qu opina de la sobretasa aplicada a estos sitios eriazos? 4.- Cul cree que es el motivo de la existencia de estos sitios? 5.- Cules son los planes de la municipalidad para buscar un desarrollo de estos sitios? 6.- Poseen alguna herramienta judicial para incentivar el uso de estos lugares?

Entrevista a Samuel Pavez, asesor urbano CORDESAN. Preguntas 1.- Los sitios eriazos, los ven como un problema? 2.- Los sitios eriazos poseen una sobretasa Cul es la su opinin frente a esta? 3.- Como es el acuerdo para la recuperacin de estos sitios en el proyecto plazas mviles? 4.- Hay algn tipo de proyecto futuro para los sitios eriazos parecido a lo que hizo la CORDESAN en el repoblamiento de Santiago 5.- Ustedes como CORDESAN hoy en da tienen contacto con de los propietarios de estos sitios? 6.- Poseen herramientas para incentivar el desarrollo de estos sitios? 7.- Cual es el objetivo de realizar el catastro de sitios eriazos.

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10.2 Anexo 2 Servicios

Servicios rea de Estudio, Imgenes Modificacin Propia FUENTE Observatorio de Ciudades Universidad Catlica www.ocuc.cl

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