Sunteți pe pagina 1din 13

Facultatea de drept Simion Brnuiu Sibiu

Contractul de arendare

Coordonator:Lect.Univ.Dr. Adrian Circa

Student:Nicolae Andreea-Mdlina Anul II,Grupa 1

2014

1. Definiie
Contractul de arendare este o varietate a contractului de locaiune, care se particularizeaz prin obiectul su ce const n exploatarea unor bunuri agricole. innd cont de cele artate, putem defini contractul de arendare ca fiind acel contract n temeiul cruia o parte, numit arendator, se oblig s asigure celeilalte pri, numit arenda, folosina temporar a unor bunuri agricole n schimbul unui pre numit arend.

2. Caracterele juridice ale contractului de arendare


a) Contract sinalagmatic. Contractul de arendare d natere la obligaii reciproce i interdependente ntre pri, arendatorul obligndu-se s asigure folosina vremelnic a bunului arendat, iar arendaul s plteasc preul arendei. b) Contract cu titlu oneros. Fiecare dintre pri urmrete un folos patrimonial propriu n schimbul folosului procurat celeilalte pri. Mai mult dect att, contractul de arendare este un contract esenialmente cu titlu oneros1. c) Contract comutativ. Arendarea are caracter comutativ i nu aleatoriu. Existena i ntinderea obligaiilor este cunoscut de la nceput, ele nu depind de hazard. Chiar dac s-ar putea invoca unele riscuri de pierdere n funcie de recoltele obinute, care pot fi mai mari, sau mai mici, sau chiar distruse n ntregime fr culpa arendaului, obligaiile prilor sunt determinate sau cel puin determinabile, nc de la ncheierea contractului. d) Contract translativ de folosin. Prin contractul de arendare nu este cedat dect folosina temporar a bunurilor agricole ce fac obiectul contractului2. Nu se transmit, indiferent de persoana arendatorului (proprietar, uzufructuar, alt deintor legal de bunuri agricole), dect dou din atributele dreptului de proprietate i anume usus i fructus (iar nu i abusus), care trec n patrimoniul arendaului transformate n drept de crean3 . e) Contract solemn Actualul Cod civil a preluat concepia Legii nr. 16/1994, prevznd n art. 1.838 C. civ. forma solemn a contractului de arendare, printr-o norm cu urmtorul coninut: Contractul de arendare trebuie ncheiat n form scris, sub sanciunea nulitii absolute. Rezult c forma scris a contractului este cerut pentru valabilitatea contractului i nu pentru dovada lui, ceea ce face din acest contract unul solemn. Un exemplar al contractului trebuie depus de arenda la consiliul local n a crui raz teritorial se afl bunurile agricole arendate, pentru a fi nregistrat ntr-un registru special inut de secretarul consiliului local. Dac bunurile arendate sunt situate n raza teritorial a mai multor consilii locale, cte un exemplar al contractului se depune la fiecare consiliu local n a crui raz teritorial sunt situate bunurile arendate. Nendeplinirea acestei formaliti nu afecteaz valabilitatea contractului dar este sancionat cu amend. f) Contract intuitu personae. Aceast trstur a contractului de arendare se deduce din prevederile art. 1.850 C. civ., care instituie drept cauz de ncetare a contractului moartea arendaului, dar i din dispoziiile art. 1.846 C. civ. care prevd c arendaul poate s cesioneze contractul de arendare doar soului, coparticipant la exploatarea bunurilor agricole, sau
R. Popescu, Contractul de arendare, n Dreptul nr. 6/1995, p. 17; Gh. Beleiu, Contractul de arendare, n Dreptul nr. 6/1995, p. 24. 2 R. Popescu, op. cit., p. 19. 3 Gh. Beleiu, Contractul de arendare, p. 25.
1

descendenilor si care au mplinit vrsta majoratului, doar cu acordul scris al arendatorului, precum i ale art. 1.847 C. civ., care interzic intermedierea n materie de arendare i subarendarea total sau parial, sub sanciunea nulitii absolute a unor astfel de contracte. g) Contract cu executare succesiv. Elementul timp este de esena locaiunii n general, deci i contractul de arendare va trebui s fie ncheiat pe o anumit perioad de timp. Eliminndu-se prevederile referitoare la durata minim de arendare, s-a urmrit ca durata arendrii s fie lsat la libera nelegere a prilor contractante. n stabilirea duratei arendrii, criteriul voinei prilor trebuie corelat cu dispoziiile art. 1.837 C. civ.: Dac durata nu este determinat, arendarea se consider a fi fcut pentru toat perioada necesar recoltrii fructelor pe care bunul agricol urmeaz s le produc n anul agricol n care se ncheie contractual.

3.Condiiile de validitate ale contractului de arendare


Capacitatea prilor Contractul de arendare nefiind dect o specie a locaiunii de drept comun, va fi considerat i el act de administrare dac s-a ncheiat pe o perioad mai mic de 5 ani, respectiv act de dispoziie dac s-a ncheiat pe un termen mai mare de 5 ani. Regulile privind capacitatea prilor de a contracta vor fi diferite, deci, dup cum contractul de arendare va fi privit ca un act de dispoziie, sau ca un act de administrare. a) n toate cazurile cnd arendarea constituie act de dispoziie arendatorul i arendaul vor trebui s aib capacitate deplin de exerciiu. Minorii sub 14 ani i interziii judectoreti vor putea ncheia un astfel de act prin reprezentanii lor legali, iar minorii cu capacitate de exerciiu restrns pot ncheia actul cu ncuviinarea ocrotitorilor lor legali i, n ambele cazuri, a instanei de tutel. b) Atunci cnd contractul de arendare este privit ca un act de administrare, minorul sub 14 ani i interzisul judectoresc vor putea ncheia astfel de contracte tot prin reprezentanii lor legali, iar minorul cu capacitate de exerciiu restrns va putea ncheia personal actul, dac nu este lezionar4. Nerespectarea regulilor privind capacitatea de exerciiu atrage nulitatea relativ a contractului5. Arendatorul. Prile contractante pot fi persoane fizice sau juridice. Pot avea calitatea de arendator, proprietarul, uzufructuarul sau orice alt deintor legal de bunuri agricole. n privina proprietarului, nu se pun probleme deosebite deoarece atributele dreptului de proprietate i confer acestuia posibilitatea de a transmite folosina unor bunuri agricole pe o durat determinat. Nudul proprietar nu poate fi arendator deoarece este lipsit de atributul folosinei bunului 6. Totui, chiar i nudul proprietar poate ncheia un contract de arendare cu respectarea ns a drepturilor celui care are folosina bunului ce va face obiect al contractului. Astfel, numai dup ce drepturile acestuia din urm asupra bunului se vor fi stins, proprietarul este n msur s asigure arendaului folosina bunului, iar contractul de arendare sa-i produc efectele.

Gh. Beleiu, Drept civil romn. Introducere n dreptul civil. Subiectele dreptului civil, Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2007, p. 355. 5 Idem, p. 360. 6 R. Popescu, op. cit., p. 20.

Amintim c bunurile aflate n stare de coproprietate pot fi date n arend cu respectarea regulilor speciale prevzute de art. 641 C. civ. Astfel, potrivit alineatului 1 al articolului menionat, ncheierea sau denunarea unor contracte de locaiune cu privire la bunul comun pot fi fcute numai cu acordul coproprietarilor ce dein majoritatea cotelor-pri. Uzufructuarul, avnd dreptul de a se folosi de bunul ce constituie obiect al uzufructului precum i de a-i culege fructele, poate transmite dreptul su de folosin, poate deci ncheia un contract de arendare n calitate de arendator. Dreptul uzufructuarului de a ncheia contracte de arendare este recunoscut i de art. 715 C. civ. n termenii urmtori: (1) Uzufructuarul are dreptul de a nchiria sau, dup caz, de a arenda bunul primit n uzufruct. n ceea ce privete durata contractelor de arendare fcute de uzufructuar n cursul uzufructului, textul de lege aplicabil este art. 715 alin. (2) C. civ. care prevede c: Locaiunile de imobile ncheiate de uzufructuar, nscrise n cartea funciar, sunt opozabile proprietarului sau motenitorilor acestuia, dup stingerea uzufructului prin decesul sau, dup caz, ncetarea existenei juridice a uzufructuarului, pn la mplinirea termenului lor, dar nu mai mult de 3 ani de la ncetarea uzufructului. Arendaul. Poate avea calitatea de arenda att o persoan fizic, ct i o persoan juridic. Arendaii, persoane fizice, pot fi ceteni romni sau ceteni strini. Acetia nu trebuie s mai fac dovada, ca sub regimul Legii nr. 16/1994, c au pregtire de specialitate agricol sau un atestat de cunotine agricole ori de practic agricol. Arendaii, persoane juridice: - pot fi de naionalitate romn sau strin; - trebuie s aib ca obiect de activitate exploatarea bunurilor agricole. Incapaciti speciale. Art. 1.784 C civ., aplicabil i n materie de arendare, instituie unele incapaciti speciale fcnd trimitere la dispoziiile legale privind incapacitile n materie de vnzare. Astfel, sunt incapabili de a ncheia contracte de arendare, n mod direct sau prin persoane interpuse, sau chiar prin licitaie public: - mandatarii pentru bunurile care sunt nsrcinai s le administreze; - prinii, tutorele, curatorul, administratorul provizoriu, pentru bunurile persoanelor pe care le reprezint; - funcionarii publici, judectorii-sindici, practicienii n insolven, executorii, precum i alte asemenea persoane, care ar putea influena condiiile arendrii fcute prin intermediul lor sau care are ca obiect bunurile pe care le administreaz ori a cror administrare o supravegheaz. Pentru primele dou categorii de interdicii sanciunea este nulitatea relativ, iar pentru ultima dintre cele menionate, nulitatea absolut. Obiectul obligaiilor din contractul de arendare Contractul de arendare este i el, ca i contractul de locaiune, un contract avnd un obiect dublu: bunurile arendate i arenda (preul). 1. Bunurile ce pot fi arendate. n raport de dispoziiile art. 1.836 C. civ., pot constitui obiect al contractului de arendare bunurile agricole, de orice fel. Aceste bunuri pot fi: 1) terenurile cu destinaie agricol: terenurile agricole productive (arabile, viile, livezile, pepinierele viticole, pomicole, arbutii fructiferi, plantaiile de hamei i duzi), punile mpdurite, terenurile ocupate cu construcii i instalaii agrozootehnice, amenajri piscicole i

de mbuntiri funciare, drumuri tehnologice, platformele i spaiile de depozitare care servesc nevoilor produciei agricole, terenurile neproductive care pot fi amenajate i folosite pentru producia agricol. 2) animalele, construciile de orice fel, mainile, utilajele i alte asemenea bunuri destinate exploatrii agricole; 3) bunurile imobile, altele dect cele de la pct. 1, care prin natura lor sunt destinate exploatrii agricole; 4) bunurile mobile, altele dect cele de la pct. 2, sau bunuri mobile prin anticipaie, n msura n care sunt destinate exploatrii agricole. Bunurile ce pot face obiect al contractului de arendare trebuie s fie complet i precis determinate (descrierea amnunit a tuturor bunurilor arendate i inventarul lor). iar dac nu se arendeaz toate bunurile agricole deinute de arendator, trebuie s se specifice n contract suprafaa de teren sau orice alt bun ce se va reine de ctre acesta. .Obiectul obligaiilor prilor trebuie s fie determinat i licit. Sanciunea nerespectrii condiiile de valabilitate ce trebuie s le ndeplineasc obiectul contractului de arendare i obiectul obligaiilor ei este nulitatea absolut7. n toate cazurile, pentru a fi n prezena unui contract de arendare, bunurile menionate trebuie s fie destinate exploatrii agricole de ctre arenda. 2. Arenda. Reprezint preul pe care arendaul l pltete arendatorului n schimbul folosinei temporare a bunului ce face obiect al contractului de arendare. Arenda trebuie s fie determinat sau cel puin determinabil, sub sanciunea nulitii absolute. Nivelul arendei, modalitile de plat i termenul plii se stabilesc de ctre pri n momentul ncheierii contractului de arendare. Arenda trebuie s fie real (sincer), adic prile s nu o fi stabilit n mod fictiv, ci n scopul de a fi pltit, respectiv primit i s fie serioas, adic s nu fie derizorie. Stabilirea preului arendrii este lsat la libera apreciere a prilor. Ea poate fi fixat fie sub forma unei sume de bani, fie n natur, sub forma unei cantiti de produse, de fructe, fie i n natur i n bani. . Consimmntul i cauza Cauza contractului de arendare nu ridic probleme speciale, fiind aplicabile regulile dreptului comun. Referitor la consimmnt, doar forma de manifestare a acestuia ridic unele probleme deosebite. Forma contractului de arendare Dup cum s-a artat deja, n legtur cu caracterele juridice ale contractului de arendare, acesta este un contract solemn, ntruct necesit o anumit form pentru manifestarea valabil a consimmntului. Dispoziiile legale n materie sunt cuprinse n art. 1.838 C civ. care prevd: Contractul de arendare trebuie ncheiat n form scris, sub sanciunea nulitii absolute. Nerespectarea formei scrise a contractului atrage sanciunea nulitii absolute a acestuia. Legea prevede obligaia prilor de a nregistra contractul ntr-un registru special inut de secretarul consiliului local. Nu se prevede un termen n care s se ndeplineasc obligaia de nregistrare a contractului, dar se instituie aceast obligaie sub sanciunea unei amenzi civile
7

Gh. Beleiu, Drept civil romn. Introducere n dreptul civil. Subiectele dreptului civil, p. 223.

stabilite de instana de judecat pentru fiecare zi de ntrziere. nseamn c obligaia de nregistrare trebuie ndeplinit imediat dup ncheierea contractului. Interdicia subarendrii i cesiunii Art. 1.847 C. civ. prevede expres c sunt interzise oficiile de arendai i subarendrile totale sau pariale. Din interzicerea subarendrii rezult c8: - folosina bunurilor arendate nu poate fi adus ca aport ntr-o societate agricol sau asociaie simpl n agricultur, deoarece aducerea ca aport a folosinei unui bun echivaleaz cu o subarendare. - este interzis i cesiunea contractului de arendare al arendaului. Dac este interzis subarendarea, care reprezint cedarea folosinei asupra bunului agricol, cu att mai mult este interzis cesiunea contractului de arendare, care reprezint nsi vnzarea drepturilor arendaului (cessio est maius, sublocaito est minus). - astfel fiind nu se poate admite nici schimbul ntre doi sau mai muli arendai, schimbul reprezentnd, n materie de arendare, o dubl (multipl) cesiune.

Efectele contractului de arendare


Obligaiile arendatorului 1. Obligaia de predare Arendatorul este obligat s predea bunurile arendate la termenul i condiiile stabilite. Obligaia de predare se refer la bunurile ce formeaz obiectul contractului de arendare i care trebuie s fie complet i precis determinate. Bunurile (mpreun cu toate accesoriile lor) trebuie, ca i n cazul locaiunii de drept comun, predate ntr-o stare corespunztoare destinaiei n vederea creia au fost arendate, respectiv ntr-o stare corespunztoare exploatrii agricole. Aceasta nseamn c, n lips de stipulaie contrar, arendatorul este obligat s efectueze toate reparaiile necesare n acest scop (inclusiv cele locative) nainte de preluarea bunului de ctre arenda i chiar dac, printr-o clauz contractual, toate reparaiile ar fi fost puse pe seama arendaului, pentru c aceast clauz, n lips de stipulaie contrar, vizeaz toate reparaiile necesare n cursul locaiunii i nu anihileaz obligaia arendatorului de a preda bunurile n stare corespunztoare folosinei. Predarea lucrului arendat se poate cere la termenul convenit de ctre pri (imediat, dac nu s-a prevzut un termen) i n lips de stipulaie contrar, la locul unde se gsea lucrul n momentul contractrii i cu cheltuiala arendatorului. n cazul nerespectrii obligaiei de predare a bunului ctre arendator, arendaul poate cere: - executarea silit a contractului; - rezilierea contractului. 2. Obligaia de ntreinere a bunului arendat n stare de folosin. Arendatorul are ndatorirea de a efectua toate reparaiile necesare, n tot timpul arendrii, dac n cursul ei bunul are nevoie de asemenea reparaii pentru a putea fi folosit n scopul pentru care a fost arendat.Este vorba de o obligaie cu caracter continuu n baza creia arendaul trebuie, pe tot parcursul arendrii, s efectueze reparaiile necesare pentru meninerea bunului n starea de a fi folosit conform scopului arendrii. Arendatorul nu trebuie s efectueze micile reparaii,
8

Fr. Deak, op. cit., vol. II, p. 168.

numite locative, care sunt puse n sarcina locatarului i care sunt cele care rezult din folosina obinuit a bunului. Pentru ca arendatorul s-i poat ndeplini obligaia de efectuare a reparaiilor la care este obligat, n baza art. 1.801 C. civ. arendaul are obligaia de ntiinare a arendatorului despre nevoia de reparaii. Arendaul este obligat, sub sanciunea plii de daune-interese i a suportrii oricror alte cheltuieli, s i notifice de ndat arendatorului necesitatea efecturii acestor reparaii. Sanciunea nendeplinirii obligaiei. Arendaul poate folosi n caz de nendeplinire a obligaiei menionate, aciunile contractuale obinuite, respectiv poate cere n justiie executarea forat a obligaiei, poate cere despgubiri, sau poate apela la aciunea n reziliere pentru neexecutarea obligaiei. 3. Obligaia de garanie. Arendatorul este obligat s garanteze pe arenda de eviciunea total sau parial a bunului arendat. Arendatorul va fi obligat, deci, s-l garanteze pe arenda att contra eviciunii, ct i deutila folosin a bunului, deci contra viciilor i va rspunde pentru tulburrile provenite, din fapta proprie, din fapta terilor i pentru viciile lucrului, n aceleai condiii ca cele artate mai sus referitor la contractul de locaiune. Obligaiile arendaului 1. Obligaia de a lua n primire bunul dat n arend. Arendaul este obligat s ia n primire bunul ce a format obiectul contractului de arend. Obligaia trebuie executat la termenul stabilit n contract, mai precis la momentul n care arendaul pred bunul.Nendeplinirea acestei obligaii d locatorului dreptul s cear rezilierea contractului. 2. Obligaia de plat a arendei. Plata arendei reprezint cea mai important obligaie a arendaului, prin arend nelegndu-se preul pe care acesta l pltete arendatorului n schimbul folosinei temporare a bunului luat n arend. Prile pot conveni ca plata arendei s se fac: - n natur; - n bani; - n bani i n natur. n caz de pluritate de arendai, obligaia este conjunct (divizibil) dac solidaritatea sau indivizibilitatea nu rezult din contract9. n cazul nerespectrii obligaiei de plat a arendei, arendatorul poate cere, conform regulilor generale: - executare silit; - rezilierea contractului cu daune-interese. 3. Obligaia de a folosi bunurile arendate cu pruden i diligen Arendaul trebuie s utilizeze ntotdeauna lucrul luat n arend ca un bun proprietar i conform destinaiei avute n vedere la ncheierea contractului, respectiv n scopul exploatrii agricole. Vinovia lui sub aspectul nendeplinirii acestei obligaii se apreciaz dup tipul abstract al omului diligent i prudent (culpa levis in abstracto), aa cum rezult din normele de ordin general ale art. 1.480 C. civ.

Vezi i Fr. Deak, op. cit., vol. II, p. 150.

Dac arendaul nu ntrebuineaz bunul n tot sau n parte potrivit destinaiei sale sau efectueaz transformri neautorizate arendatorul are dreptul s opteze ntre: - a solicita daune-interese; - a cere repunerea lucrului n situaia anterioar10; - a cere rezilierea contractului i eventual daune-interese. Obligaia de a ntrebuina bunul ca un bun proprietar implic i obligaia de a ntreine lucrul, pe tot timpul contractului de arendare, n stare de ntrebuinare aa cum a fost predat. Cade astfel n sarcina arendaului i obligaia de a efectua toate reparaiile mici (locative). Dac ns degradarea lucrului se datoreaz culpei arendaului, el va fi obligat s fac reparaiile pe cheltuiala sa, chiar dac nu sunt locative11. Folosirea bunului ca un bun proprietar i conform destinaiei sale12 mai impune arendaului i obligaia de a nu schimba categoria de folosin a terenului dect cu acordul prealabil dat, n scris, de ctre proprietar i cu respectarea dispoziiilor legale n vigoare (art. 1.839 C. civ.). 4. Obligaia de restituire a bunurilor luate n arend. La ncetarea contractului arendaul trebuie s restituie bunurile arendate n starea n care le -a primit, conform inventarului fcut la predarea bunurilor.. Obligaia de restituire vizeaz chiar bunurile date n arend. Totui, atunci cnd obiect al contractului de arendare a fost un anumit numr de animale sau psri, avnd n vedere durata contractului de arendare, prile pot conveni c pot fi restituite alte animale cu aceleai condiii morfoproductive, de vrst i ras cu cele care au fost arendate, iar dac efectivele de psri i animale sunt mai mari, ca urmare a reproducerii, arendaului nu-i revine obligaia restituirii peste numrul pe care l-a primit. n caz de nerestituire a bunului arendat, arendatorul,poate cere executarea silit a obligaiei de restituire, deoarece prin ipotez, contractul este ncheiat n form autentic, iar potrivit normelor generale din materia locaiunii contractul ncheiat n form autentic constituie titlu executoriu n privina obligaiei de restituire a bunului la ncetarea contractului prin expirarea termenului [art. 1.809 alin. (2) C. civ.]. Dac bunul a pierit din cauze neimputabile arendaului, acesta nu poate fi obligat la restituire. Problema mbuntirilor efectuate de arenda. Dac pe parcursul arendrii, arendaul a efectuat lucrri autonome sau adugate asupra bunului luat n arend, aceste lucrri devin, prin accesiune, proprietatea arendatorului. n raport de faptul c arendatorul este un detentor precar, el nu are dreptul s fac lucrri autonome sau adugate fr acordul proprietarului, astfel c n lipsa acordului acestuia este considerat de rea-credin. Ca urmare, innd cont de dispoziiile art. 1.823 C. civ. arendatorul are dreptul de a pstra lucrrile adugate i autonome efectuate asupra bunului pe durata arendrii i nu poate fi obligat la despgubiri dect ntr-o singur situaie i anume dac arendaul a efectuat lucrrile cu acordul
A se vedea n acest sens art. 1.031 NCPC. Fr. Deak, Tratat de drept civil 2001, p. 149: arendaul are aceast obligaie i dac ntrzie s fac reparaiile locative i acest fapt provoac stricciuni mai importante. 12 Este avut n vedere att schimbarea total a destinaiei ct i schimbarea parial dac este de natur s aduc prejudicii arendatorului. Posibilitatea arendatorului de a cere rezilierea contractului nu este condiionat de vreo daun pe care s i -o fi adus schimbarea destinaiei lucrului. Este suficient s existe pericolul producerii unei astfel de daune datorate respectivei schimbri a destinaiei lucrului.
11 10

prealabil al locatorului. Mai mult dect att, n ipoteza n care lucrrile au fost efectuate fr acordul prealabil al arendatorului, acesta poate opta pentru obligarea arendaului la repunerea bunului n starea iniial, caz n care poate pretinde i despgubiri pentru orice pagub pe care arendaul ar fi cauzat-o bunului prin efectuarea lucrrilor. Problema dreptului de retenie al arendaului. Normele generale din materia locaiunii, prevd c locatarul, n cazul n care nu a avut acordul prealabil al locatorului, nu are dreptul la despgubiri pentru lucrrile adugate i autonome efectuate asupra bunului pe durata locaiunii, iar locatarul nu poate invoca, n acest caz, dreptul de retenie. Acest text legal este aplicabil i contractului de arendare. Ca urmare, ct vreme arendaul nu poate obine contravaloarea lucrrilor adugate i autonome efectuate asupra bunului pe durata arendrii, nu se pune problema s poat invoca un drept de retenie. El ar putea invoca un astfel de drept doar n condiiile reglementrilor de ordin general din materia obligaiilor, dac a efectuat astfel de lucrri cu acordul proprietarului sau are un drept de crean rezultat din executarea unor lucrri care erau n sarcina arendatorului. n toate cazurile, pentru ca dreptul de retenie s fie invocat mpotriva arendatorului, se cere ca bunul referitor la care se invoc s fie proprietatea exclusiv a acestuia. Dreptul de retenie nu confer arendaului posesia bunului, el fiind un simplu detentor precar, astfel c arendaul nu mai are dreptul la fructe i nici nu poate invoca deinerea sa pentru dobndirea, prin uzucapiune, a dreptului de proprietate. Obligaia de a asigura bunurile arendate Obligaia de a asigura bunurile agricole are n vedere doar asigurarea recoltei i a animalelor, pentru celelalte bunuri agricole asigurarea nefiind obligatorie. De asemenea, se observ c asigurarea are n vedere doar riscul rezultat din calamiti naturale nu i din alte motive, cum ar fi, spre exemplu, furtul, aciunea unui ter etc. Nencheierea asigurrii d dreptul arendatorului la rezilierea contractului. n cazul n care nu opteaz pentru rezilierea contractului, arendaul este inut s repare prejudiciul produs arendatorului prin nencheierea asigurrii.

Suportarea riscurilor n contractul de arendare


n ceea ce privete riscul lucrului se aplic regulile generale. Riscul lucrului. Paguba rezultat din pieirea fortuit a bunurilor arendate (animale, construcii, maini i utilaje) se suport potrivit regulilor generale, de ctre proprietarul arendator (res perit domino). Dac contractul a fost ncheiat n calitate de arendator de ctre o persoan care nu este titular a dreptului de proprietate, riscul va rmne n sarcina proprietarului, potrivit regulii generale, dei se va rsfrnge i asupra arendatorului. Riscul contractului Riscul contractului privete soarta obligaiei arendaului de a plti arenda i aceast problem se pune sub dou aspecte: a) n caz de pieire fortuit a bunurilor arendate, riscul contractului este suportat de ctre arendator, care devine debitor al unei obligaii imposibil de executat, respectiv cea de asi gurare a folosinei bunurilor i, ca urmare, nu mai poate cere arendaului executarea obligaiei corelative. n caz de pieire parial, potrivit aceluiai articol, arendaul poate cere fie reducerea proporional a arendei, fie rezilierea contractului, dac scopul pentru care s-a ncheiat contractul nu mai poate fi realizat.

b) Pieirea fortuit a recoltei (grindin, brum, inundaie, incendiu etc 1. Dac arenda a fost prevzut de pri ntr-o cantitate determinat de produse sau n bani, riscul pieirii fortuite va fi suportat, n principiu, de ctre arenda, deoarece cuantumul arendei nu depinde de mrimea recoltei. Totui arendaul va avea dreptul s cear o reducere proporional de arend dac sunt ndeplinite urmtoarele condiii (art. 1.841 C. civ.): - pieirea recoltei este urmarea unui caz fortuit sau de for major; - pieirea recoltei s fi avut loc nainte de culegerea ei, n caz contrar riscul va fi suportat de arenda ca proprietar al produselor obinute (res perit domino); - s fi pierit cel puin din recolt (n raport cu o recolt mijlocie); - contractul de arendare s nu se fi ncheiat dect pe un an. 2. Dac plata arendei urmeaz s se fac sub forma unei cote-pri din producie sau ntr-o sum de bani determinat n funcie de valoarea unei astfel de cote, pieirea recoltei se suport proporional de ambele pri; - aceast soluie se aplic numai n cazul recoltei care nu a fost culeas nc, astfel c orice pieire fortuit a recoltei se suport de ambele pri; - dac recolta a fost culeas (pieirea vizeaz nu recolta propriu-zis, ci produsele agricole culese) i plata urma s se fac n natur, riscul va fi suportat de ambele pri, proporional. Dac totui arendaul, n acest caz, ntrzie predarea arendei, arendatorul nu va mai suporta riscul pieirii recoltei culese afar de situaia n care se va dovedi c recolta ar fi pierit chiar dac predarea se fcea la timp

ncetarea contractului de arendare


Contractul de arendare poate nceta pentru cauzele generale de ncetare a contractului dar i pentru unele cauze speciale. 1. Expirarea termenului. Fiind un contract ncheiat pe durat determinat, contractul de arendare poate nceta prin trecerea termenului pentru care a fost ncheiat dac nu intervine rennoirea de drept a acestuia n condiiile art. 1.848 C. civ. Textul menionat prevede c dac niciuna dintre pri nu a comunicat, n scris, cocontractantului, refuzul de rennoire a contractului, aceast rennoire opereaz de drept. Ca urmare, expirarea termenului duce la ncetarea contractului de arendare doar dac una dintre pri i-a manifestat n scris i ntr-un anumit termen, intenia de a nu continua raporturile contractuale. Aceast comunicare trebuie fcut cu cel puin 6 luni nainte de expirarea termenului contractual, iar n cazul terenurilor cu destinaie agricol, cu cel puin un an. Lipsa comunicrii scrise a inteniei de a nu rennoi contractul ca i comunicarea tardiv a acestei intenii au drept consecin rennoirea de drept a contractului pentru aceeai durat i n aceleai condiii. Nu mai este deci nevoie de un nou consimmnt, rennoirea contractului opernd n virtutea legii de ndat ce condiiile ei sunt ndeplinite. 2. Acordul prilor. Prin acordul prilor, contractul de arendare poate s nceteze i nainte de ajungerea la termen. Deci, dac prile convin s pun capt contractului de arendare nainte de a se ajunge la termenul stipulat, ele sunt libere s fac acest lucru. Este avut n vedere o nelegere a prilor

(mutuus dissensus) realizat pe parcursul executrii contractului13 deoarece denunarea unilateral nu poate duce la ncetarea contractului ct vreme contractul se ncheie pe durat determinat. 3. Rezilierea pentru neexecutarea obligaiilor. Oricare dintre prile contractante poate cere n justiie rezilierea contractului de arendare pentru nendeplinirea obligaiilor de ctre cealalt parte, n condiiile legii. Este o aplicaie particular a regulii de la locaiunea de drept comun potrivit creia n situaia n care fr justificare, una dintre prile contractului de locaiune nu i execut obligaiile nscute din acest contract, cealalt parte are dreptul de a rezilia locaiunea, cu daune-interese, dac este cazul, potrivit legii. 4. Pieirea bunurilor arendate. Sub acest aspect este aplicabil art. 1.818 C. civ., alin. (1) care prevede c Dac bunul este distrus n ntregime sau nu mai poate fi folosit potrivit destinaiei stabilite, locaiunea nceteaz de drept. (2) Dac imposibilitatea folosirii bunului este numai parial, locatarul poate, dup mprejurri, s cear fie rezilierea locaiunii, fie reducerea proporional a chiriei. Dac lucrul a pierit deci n totalitate, arendatorul nemaifiind n msur s asigure arendaului folosina bunului arendat i nefiind nici obligat s-l nlocuiasc, contractul va nceta14. Dup cum am artat i n materie de locaiune, prin pieirea lucrului se nelege nu numai distrugerea material a acestuia, ci i orice imposibilitate de a fi folosit (de exemplu, rechiziionare, expropriere sau confiscare). Dac bunul arendat a pierit n parte, imposibilitatea folosirii bunului conform destinaiei sale fiind numai parial, arendaul va putea cere fie o scdere a arendei, fie desfiinarea contractului. Aceast desfiinare va fi pronunat dac partea distrus din bunul arendat este att de important nct se poate prezuma c fr acea parte arendaul n-ar fi consimit iniial la ncheierea contractului 5. Desfiinarea titlului arendatorului. Dac titlul arendatorului este desfiinat, este firesc ca i contractul ncheiat n baza acestui titlu s aib aceeai soart deoarece arendatorul nu mai poate asigura arendaului folosina bunului i nu mai are motiv s ncaseze arenda. De aceea art. 1.819 C. civ. stabilete regula c desfiinarea dreptului ce permitea locatorului asigurarea folosinei bunului, duce la ncetarea de drept a contractului de locaiune. Printre excepiile de la aceast regul amintim: - contractele de arendare de imobile ncheiate de uzufructuar, nscrise n cartea funciar, sunt opozabile proprietarului sau motenitorilor acestuia, dup stingerea uzufructului prin deces sau, dup caz, ncetarea existenei juridice a uzufructuarului, pn la mplinirea termenului lor, dar nu mai mult de 3 ani de la ncetarea uzufructului. - potrivit art. 1.760 C. civ. privitor la efectele vnzrii cu opiune de rscumprare vnztorul este inut de locaiunile ncheiate de cumprtor naintea exercitrii opiunii, dac au fost supuse formalitilor de publicitate, dar nu mai mult de 3 ani din momentul exercitrii. - n situaia prevzut de art. 817 C. pr. civ., arendrile anterioare notrii urmririi silite imobiliare sunt opozabile, n condiiile legii, att creditorilor urmritori, ct i adjudecatarului. - n situaia n care arendaul a fost de bun-credin la ncheierea contractului de arendare ncrezndu-se n faptul c titlul arendatorului este real, contractul va produce efecte i dup desfiinarea titlului arendatorului, pe durata convenit de pri, dar nu mai mult de un an de la data desfiinrii titlului arendatorului.
13 14

Vezi Fr. Deak, op. cit., vol. II, p. 183. Vezi Fr. Deak, op. cit., vol. II, p. 175.

6. Situaia nstrinrii bunului arendat prin acte ntre vii Opozabilitatea contractului de locaiune fa de dobnditor. Respectarea contractului de arendare de ctre dobnditorul imobilului este, deci, supus unei duble condiii: 1. ndeplinirea unor cerine de publicitate, astfel: a) n cazul imobilelor nscrise n cartea funciar, arendarea s fi fost notat n cartea funciar, indiferent de durata ei; b) n cazul imobilelor nenscrise n cartea funciar, data cert a arendrii s fie anterioar datei certe a nstrinrii; c) n cazul mobilelor supuse unor formaliti de publicitate,arendaul s fi ndeplinit aceste formaliti; d) n cazul celorlalte bunuri mobile, dac la data nstrinrii bunul se afla n folosina arendaului. 2. n contractul de arendare s nu existe o clauz referitoare la ncetarea arendrii ca urmare a nstrinrii bunului. Dac exist o astfel de clauz, dobnditorul nu mai este obligat s respecte arendarea dect pe durata termenului de preaviz. ncetarea arendrii n caz de nstrinare. n situaia n care prile convin ca arendarea s nceteze n cazul nstrinrii bunului dat n locaiune, atunci contractul nceteaz i dobnditorul bunului nu este obligat s respecte arendarea. Noul Cod civil nu are n vedere doar nstrinarea prin vnzare, ci orice act juridic ce are ca efect transmiterea bunului ctre o alt persoan, cum ar fi contractul de ntreinere, contractul de donaie, contractul de rent viager etc. Dobnditorul poate obine ncetarea arendrii, chiar dac contractul a fost notat n cartea funciar sau chiar dac au fost ndeplinite celelalte formaliti de publicitate prevzute de art. 1.811 C. civ., dac s-a prevzut c nstrinarea bunului va duce la ncetarea contractului. Raporturile dintre locatar i dobnditor. Prin nstrinarea bunului dat n arend dobnditorul se subrog n drepturile nstrintorului arendator. Ca urmare, n situaia n care arendarea nu nceteaz ca efect al nstrinrii bunului, noul proprietar dobndete drepturile i obligaiile fostului arendator, dar numai de la data transmiterii proprietii bunului. El nu poate pretinde ns si fie pltit lui arenda neachitat nainte de dobndirea bunului. Acest lucru ar putea interveni doar dac arendatorul iniial i -a cedat creana sa mpotriva arendaului. n aceeai logic, dobnditorul nu poate s cear rezilierea contractului pentru neexecutarea de obligaii n trecut. 7. Moartea, incapacitatea sau falimentul arendaului. Dup cum s-a artat n cazul locaiunii de drept comun, moartea prilor nu atrage ncetarea contractului. Dispoziiile speciale n materie de arendare relev ns faptul c aici soluia este diferit. Astfel potrivit art. 1.850 C. civ. contractul de arendare nceteaz prin decesul, incapacitatea sau falimentul arendaului. Deci, moartea arendaului va duce la ncetarea contractului.

Bibliografie
Gheorghe Comni, Ioana-Iulia Comni, Drept Civil-Contracte Civile Speciale, Editura Universul Juridic, 2013 Liviu Stnciulescu, Curs de Drept Civil.Contracte, Editura Hamangiu, 2012