Sunteți pe pagina 1din 6

DIRECIA JURIDIC I ADMINISTRAREA PATRIMONIULUI

Contractul de locaiune n accepiunea Noului Cod Civil

Contractul de locaiune e te re!le"entat de Codul Ci#il la art$ %&&&' %()* din Cartea A +'A Titlu I, Ca-$+$ Locaiunea reprezint, conform art$ %&&& C.civ., contractul prin care o parte, numit locator, se oblig s asigure celeilalte pri, numit locatar, folosina unui bun pentru o anumit perioad, n schimbul unui pre, denumit chirie". Conform art$ %&&. C.civ., obiectul contractului de locaiune l reprezint toate bunurile, att mobile ct i imobile, dac dintr!o prevedere legal sau din natura lor nu rezult contrariul. Contractul de locaiune se consider ncheiat odat ce prile convin asupra bunului i preului /art$ %&(% C.civ.0$ Art$ %&(1 C.civ. prevede, ca element de noutate, reglementarea locaiunilor succesive ale cror perioade se suprapun chiar i parial, fiind prevzut c, ntr!o asemenea ipotez, conflictul ntre locatari se rezolv" a# n favoarea locatarului care i!a notat dreptul n cartea funciar, n cazul imobilelor nscrise n cartea funciar$ b# n favoarea locatarului care i!a ndeplinit cel dinti formalitile de publicitate, n cazul mobilelor supuse unor astfel de formaliti$ c# n favoarea locatarului care a intrat cel dinti n folosina bunului, n cazul celorlalte bunuri. Codul civil reglementeaz expres conflictul aprut ntre locatari i modalitatea de soluionare a acestuia, astfel: a. n cazul imobilelor, acord prioritate locatarul care i-a nscris dreptul de folosin al imobilului n cartea funciar, n corelaie cu situaia unor contracte de vnzare-cumprare succesive b. n cazul bunurilor mobile, acord prioritate locatarului care a ndeplinit formalitile de publicitate cerute de lege c. n cazul celorlalte bunuri, i se acord prioritate locatarului care dovedete un nceput de executare a obligaiilor ce-i revin ca parte a locaiunii, respectiv intrarea n folosin a bunului. Codul civil prevede la art$ %&(23 durata ma%im a locaiunii, ca fiind de &' de ani. (n situaia n care prile au stipulat un termen mai lung, acesta se reduce de drept la &' de ani.
)

*otrivit art$ %&() C.civ., dac prile nu au stipulat n contract durata locaiunii, aceasta se consider ncheiat" a# pentru un an, n cazul locuinelor nemobilate sau spaiilor pentru e%ercitarea activitii unui profesionist$ b# pe durata corespunztoare unitii de timp pentru care s!a calculat chiria, n cazul bunurilor mobile ori n acela al camerelor sau apartamentelor mobilate$ c# pe durata locaiunii imobilului, n cazul bunurilor mobile puse la dispoziia locatarului pentru folosina unui imobil. Ca element de noutate, Codul civil, prin art$ %&.( prevede caracterul e%ecutoriu al contractelor ncheiate sub semntur privat, nregistrate la administraia financiar i al celor ncheiate n form autentic, n sensul c acestea vor putea fi puse n e%ecutare pentru plata chiriei la termenele i n modalitile stabilite n contract. +ceast clauz nu are caracter obligatoriu, prile putnd decide i n acest sens. *entru contractele de nchiriere nenregistrate,neautentificate, titlul e%ecutoriu se obine conform clauzei compromisorii din contract, respectiv, prin obinerea unei hotrri -udectore ti,arbitrale de e%ecutare. Art$ %(*4 C.civ. prevede e%pres obligaia locatarului de a permite locatorului e%aminarea bunului nchiriat la intervale de timp rezonabile n raport cu natura i destinaia bunului, precum i de ctre cei care doresc s l cumpere sau care, la ncetarea contractului, doresc s l ia n locaiune, fr ns ca prin aceasta s i se cauzeze o stn-enire ne-ustificat a folosinei bunului. Art$ %(*. /10 C.civ., n privina obligaiei de restituire a bunului dat n locaiune, contractul ncheiat pe durat determinat i constatat prin nscris autentic constituie, n condiiile legii, titlu e%ecutoriu la e%pirarea termenului. +ceste dispoziii se aplic n mod corespunztor i contractului ncheiat pe perioad determinat prin nscris sub semntur privat i nregistrat la organul fiscal competent. (n ceea ce prive te tacita relocaiune Codul civil prevede la art$ %(%* c, dac, dup mplinirea termenului, locatarul continu s dein bunul i s i ndeplineasc obligaiile fr vreo mpotrivire din partea locatorului, se consider ncheiat o nou locaiune, n condiiile celei vechi, inclusiv n privina garaniilor. .oua locaiune va fi ns pe durat nedeterminat, dac prin lege sau convenia prilor nu se prevede altfel. !bservm c tacita relocaiune opereaz n condiiile art."#"$ numai n situaia n care locatarul a fost de bun credin i i-a ndeplinit obligaiile contractuale pn la expirarea termenului pentru care a fost nc%eiat contractul de locaiune, iar locatorul nu i-a mai exprimat voina de a continua relaiile contractuale cu locatarul. Cu privire la denunarea contractului de nchiriere Codul civil prevede la art$ %(%5 urmtoarele situaii" )# dac locaiunea a fost fcut fr determinarea duratei, oricare dintre pri poate denuna contractul prin notificare.
/

notificarea fcut cu nerespectarea termenului de preaviz stabilit de lege sau, n lips, de uzane nu produce efecte dect de la mplinirea acelui termen. 0# la mplinirea termenului de preaviz, obligaia de restituire a bunului devine e%igibil, iar contractul de locaiune ncheiat n condiiile prevzute la art$ %$(*. alin$ /10 au /20 C.civ., dup caz, constituie, n condiiile legii, titlu e%ecutoriu cu privire la aceasta obligaie. Contractul de locaiune nc%eiat pe perioad nedeterminat poate nceta prin denunarea unilateral fcut de oricare din pri, cu respectarea termenului de preaviz - alin. ". &ocaiunea nceteaz numai de la mplinirea termenului de preaviz, stabilit de lege sau, n caz contrar, de uzane - alin. '. (ermenul de preaviz reprezint perioada de timp cuprins ntre momentul manifestrii de voin privind desfacerea contractului i data la care contractul urmeaz s nceteze, urmare a denunrii. )in momentul ncetrii locaiunii, contractul nc%eiat n form autentic reprezint, potrivit alin. *, titlu executoriu, ce poate fi pus imediat n executare. Art$ %(%& C.civ., prevede o alt cauz de ncetare a contractului de locaiune i anume rezilierea. +stfel, atunci cnd, fr -ustificare, una dintre prile contractului de locaiune nu i e%ecut obligaiile nscute din acest contract, cealalt parte are dreptul de a rezilia locaiunea, cu daune!interese, dac este cazul, potrivit legii. +iind un contract sinalagmatic, locaiunea este supus rezilierii pentru neexecutarea obligaiilor contractuale, potrivit dreptului comun. ,ezilierea trebuie s aib drept temei nendeplinirea unei obligaii principale a contractului -neplata c%iriei, folosina abuziv a bunului.. )ac este cazul, odat cu rezilierea, se pot solicita i daune-interese. 1n ceea ce prive te rezilierea contractului de locaiune sunt aplicabile i dispoziiile art$ %))1 C.civ., astfel" 2l# rezilierea contractului poate avea loc prin notificarea scris a debitorului atunci cnd prile au convenit astfel, cnd debitorul se afl de drept n ntrziere ori cnd acesta nu a e%ecutat obligaia n termenul fi%at prin punerea n ntrziere. 2/0 declaraia de reziliere trebuie fcut n termenul de prescripie prevzut de lege pentru aciunea corespunztoare acestora. 200 n toate cazurile, rezilierea se nscrie n cartea funciar ori, dup caz, n alte registre publice, pentru a fi opozabil terilor. 3e asemenea, art$ %)12 C.civ. dispune c, debitorul se afl de drept n ntrziere atunci cnd s!a stipulat c simpla mplinire a termenului stabilit pentru e%ecutare produce un asemenea efect. 4eferitor la -actul co"i oriu3 un element de noutate l reprezint obligativitatea precizrii n mod e%pres n coninutul acestuia a obligaiilor a cror nee%ecutare atrage rezilierea de drept a contractului, astfel cum este prevzut la art$ %))2 C.civ.
/#
0

*otrivit art$ %)2( alin$ % Codul civil define te clau6a -enal73 ca fiind aceea prin care prile stipuleaz c debitorul se oblig la o anumit prestaie n cazul nee%ecutrii obligaiei principale, iar alin$ 4 al aceluia i articol permite creditorului e%ecutarea clauzei penale fr a fi inut de dovedirea vreunui pre-udiciu. 5 reglementare special n privina contractului de locaiune a fost introdus prin art$ %(12 C.civ. privind mbuntirile fcute de ctre locatar, dup cum urmeaz" 2l#locatorul are dreptul de a pstra lucrrile adugate i autonome efectuate asupra bunului pe durata locaiunii i nu poate fi obligat la despgubiri dect dac locatarul a efectuat lucrrile cu acordul prealabil al locatorului. 2/#dac lucrrile au fost efectuate fr acordul prealabil al locatorului, acesta poate alege s cear locatarului aducerea bunului n starea iniial, precum si plata de despgubiri pentru orice pagub ar fi cauzat bunului de ctre locatar. 20#n cazul n care nu a avut acordul prealabil al locatorului, locatarul nu poate invoca, n niciun caz, dreptul de retenie. Cu privire la mbuntirile aduse bunului pe timpul locaiunii, dac acestea au fost fcute cu acordul locatorului, locatarul are dreptul la o despgubire n raport cu sporul de valoare ce a fost adugat. /n caz contrar, locatorul are dreptul de a pstra lucrurile adugate i autonome efectuate de locatar asupra bunului - alin. ". /n cazul n care locatarul aduce mbuntiri bunului nc%iriat, fr acordul locatorului, acesta este n drept s cear instanei de 0udecat repunerea bunului n situaia anterioar, potrivit destinaiei sale, ori rezilierea contractului cu daune-interese, dac transformrile aduse bunului i-au cauzat acestuia un pre0udiciu - alin. '. 3ispoziiile art$ 1)21 alin$ )3 5 8i & C.civ. privind cazurile de suspendare a prescripiei se aplic i n cazul contractului de locaiune dup cum urmeaz" ! prescripia nu ncepe s curg, iar, dac ncepe s curg ea se suspend ct timp debitorul, n mod deliberat, ascunde creditorului e%istena datoriei sau e%igibilitatea acesteia 2alin.6#$ ! pe ntreaga durat a negocierilor purtate n scopul rezolvrii pe cale amiabil a nenelegerilor dintre pri, ns numai dac acestea au fost inute n ultimele 7 luni nainte de e%pirarea termenului de prescripie 2alin. 7#$ ! n cazul in care cel ndreptit la aciune trebuie sau poate, potrivit legii ori contractului, s foloseasc o anumit procedur prealabil, cum sunt reclamaia administrativ, ncercarea de mpcare sau altele asemenea, ct timp nu a cunoscut si nici nu trebuia s cunoasc rezultatul acelei proceduri, ns nu mai mult de 0 luni de la declan area procedurii, dac prin lege sau contract nu s!a stabilit un alt termen 2alin.8#. ,eglementarea de la alin. 1 opereaz n cazurile n care debitorul ascunde cu intenie datoria pe care o are fa de un creditor -de exemplu, ascunderea datoriei fa de un motenitor al creditorului..
&

Cazurile de suspendare instituite de alin. 2 i 3 constau n protecia drepturilor prilor care doresc sau sunt obligate s ncerce soluionarea pe cale amiabil a diferendelor existente.

Re!uli -articulare 9n "ateria 9nc:irierii locuinelor$

Art$ %(14 C.civ. ' ;nc:irierea <7cut7 <ar7 deter"inarea duratei$ 2)# +tunci cnd contractul de nchiriere s!a ncheiat far determinarea duratei i nu s!a convenit altfel, chiria ul poate denuna contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi mai mic dect sfertul intervalului de timp pentru care s!a stabilit plata chiriei. 2/# (n cazul prevzut la alin. ), locatorul poate denuna contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi mai mic de " a# 79 de zile, dac intervalul de timp pentru care s!a stabilit plata chiriei este de o lun sau mai mare$ b# )6 zile, dac intervalul de timp pentru care s!a stabilit plata chiriei este mai mic de o lun. 4n cazul n care contractul de nc%iriere s-a nc%eiat far determinarea duratei i nu s-a convenit altfel, Codul civil reglementeaz posibilitatea c%iriaului de a denuna locaiunea prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi mai mic dect sfertul intervalului de timp pentru care s-a stabilit plata c%iriei. 5ceast prevedere este n beneficiul locatorului, pentru a avea posibilitatea de a-i gsi alt c%iria - alin. ". &ocatorul va putea i el s denune contractul de locaiune cu respectarea unui preaviz, conform alin. '. Art$ %(1) C.civ. ' Denunarea 9nc:irierii 9nc:eiate -e durat7 deter"inat7$ 2)# 3ac nchirierea este pe durat determinat, locatarul poate denuna unilateral contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz de cel puin 79 de zile. 2/# 1n cazul n care nchirierea este pe durat determinat, iar n contract s!a prevzut c locatorul poate denuna unilateral contractul n vederea satisfacerii nevoilor locative proprii sau ale familiei sale, acestei denunri i se aplic termenul de preaviz prevzut la art$ %(14 alin$ 1$ Codul civil prevede expres i n cazul locaiunii nc%eiate pe durat determinat posibilitatea ambelor pri de a denuna contractul, cu respectarea ntocmai a termenelor de preaviz. Legea consacr un dre-t de -re<erin7 al c:iria8ului la 9nc:eierea unui nou contract de 9nc:iriere3 cu condiia s! i fi e%ecutat obligaiile nscute n baza nchirierii anterioare /art$ %(1( C.civ.0$ &egiuitorul acord drept de preferin la nc%eierea unui nou contract de nc%iriere c%iriaului care i-a ndeplinit n ntregime obligaiile din contractul de nc%iriere.

Cu privire la rezilierea contractului, art$ %(2* C.civ. prevede urmtoarele" )# n cazul n care, fr -ustificare, una dintre prile contractului de nchiriere nu i e%ecut obligaiile nscute din acest contract, cealalt parte are dreptul la rezilierea contractului. /# de asemenea, locatorul poate cere instanei rezilierea contractului de nchiriere i n cazul n care chiria ul, membrii familiei sale sau alte persoane crora acestea din urm le!a ngduit, n orice mod, folosirea, deinerea sau accesul n locuin fie au un comportament care face imposibil convieuirea cu celelalte persoane care locuiesc n acela i imobil sau n imobile aflate n vecintate, fie mpiedic folosirea normal a locuinei sau a prilor comune. ,ezilierea contractului de nc%iriere poate avea loc pentru neexecutarea ne0ustificat de ctre una din pri a obligaiilor asumate prin nc%eierea contractului - alin. ". Contractul de nc%iriere poate fi reziliat la cererea locatorului, dac c%iriaul are un comportament care face imposibil convieuirea sau mpiedic folosirea normal a locuinei. Art$ %(2% C.civ. ! privind e#acuarea c:iria8ului dispune" )# dac prin lege nu se prevede altfel, evacuarea chiria ului se face n baza unei hotrri -udectore ti. /# chiria ul este obligat le plata chiriei prevzute n contract pn la data eliberrii efective a locuinei, precum i la repararea pre-udiciilor de orice natur cauzate locatorului pn la acea dat. Ca urmare a soluiilor adoptate de practica 0udiciar i dac legea special nu prevede altfel, c%iriaul va fi evacuat n baza unei %otrri 0udectoreti - alin. ". 6n la momentul eliberrii efective a imobilului ce face obiectul contractului de nc%iriere, c%iriaul datoreaz locatorului preul stabilit cu titlu de c%irie, precum i repararea pre0udiciului de orice natur cauzat acestuia alin. '.

DIRECTOR3 1on :asile