O privire de ansamblu asupra profesiei de evaluator n Rusia Prima societate a evaluatorilor din Rusia a fost nfiinat n 1993 i ntre

timp a devenit o instituie recunoscut n domeniul training-ului i acreditrii legate de acest aspect. Evaluarea profesional sa dezvoltat fr a avea o legtur specific de un anumit tip de investiie sau de o anumit proprietate, ci aprea mai mult ca o metod universal de msurare a tranzaciilor de schimb, servind intereselor unei economii orientate spre pia. Evaluarea imobilelor a fost, n principiu, aria n care s-a extins evaluarea profesional, ns nu trebuie s excludem nici evaluarea unei afaceri, a unei investiii sau a unui proiect de investiii. n 1996, evaluarea profesional n Rusia obine un statut oficial, cnd Ordinul Ministerului Muncii i-a acordat statutul de profesie i i-a oferit un cadru legal de aciune. Urmtoarea perioad e marcat de un control riguros al statului, n 1998 este creat Legea Federal privind Evaluarea, n 2002 a fost inclus n curriccula universitar disciplina de studiu, iar n perioada 2001-2007 a fost instituit i administrat mecanismul de liceniere a firmelor de evaluare. (TEGOVA Report, 2010, pag.2-4) Conform reglementrilor naionale, profesia de evaluator cuprinde att evaluarea unei afaceri, ct i evaluarea proprietilor, care este efectuat de evaluator autorizai, membri a uneia din oragnizaiile de profil existente n Rusia. Evaluatorii autorizai rspund personal pentru daunele care le-au adus datorit unor abateri profesionale. Datorit rspunderii nelimitate a evaluatorului, a fost creat un mecanism care presupune o asigurare profesional, individual a evaluatorului n cuantum de cel puin 300.000 de ruble (aproximativ 30.000 LEI). De asemenea, pe lng aceast asigurare mai este o posibilitate de a apela la fondurile de compensare ale Asociaiei de Evaluatori, care s-au format pe baza contribuiei iniiale a membrilor ( 30.000 de ruble, echivalentul de 3000 Lei conform Legii Federale a Evalurii). (Legea Federal a Evalurii No.135 din 29.07.1998, actualizat la 12.03.2014). Pentru a reduce nivelul corupiei n domeniu, activitatea evaluatorilor este frecvent auditat de ctre departamentele de control ale asociailor profesionale existente. Acest mecanism de control s-a dovedit a fi destul de eficient: astfel, n 2007 cnd a fost stabilit un mod de auto-reglementare a profesiei, aproximativ 40.000 de persoane au fost liceniate n acest domeniu, n timp ce numrul membrilor ai Asociaiei Evaluatorilor din Rusia care are filiale n toat Federaia Rus, cuprinde numai 6500 membri. Existau temeri c structura concentrat de supraveghere construit pe lng una din Organizaiile de Evaluare Profesional Auto-Reglementat va genera preuri de monopol, dar Legea Federal a Evalurii stipuleaz un prag minim de 300 de membri pentru a putea nregistra o asociaie a evaluatorilor avnd statutul unei Organizaii de Evaluare Profesional AutoReglementat. Astfel, au aprut astfel de organizaii la nivel regional la care se pot afilia evaluatorii profesionali. (Artemenkov, 2010, pag.179 )

Fig.1. Numrul de membri din cadrul Organizaiilor de Evaluare Profesional AutoReglementate (Mai, 2010) Organizaie de Evaluare Profesional Numrul de membri % din total Auto-reglementat n mii 6,5 48% Societatea evaluatorilor rui 3 22% Asociaia auto-reglementat a evaluatorilor 4 30% Alte 5 organizaii regionale de evaluare (NKSO/RKO,ARMO,Sibyr,MSO,OPEO) 13,5 100% Total (Sursa: Country Specific Legislation and Practice,Country Chapter, Russian Federation, TEGOVA Report,2010, pag.6)

A fost estimat faptul c mai mult de 80 % din evaluatori sunt angajai ai unei firme de evaluare. Pe lng funcia de supraveghere, aceste organizaii mai au atribuite i alte funcii de decizie. De exemplu, este idispensabil autorizaia Consiliului Experilor din cadrul unei organizaii mai sus numite atunci cnd se ntocmesc raporturile de evaluare aferente anumitor scopuri (rscumprarea de aciuni n cazul unui acionar disident). De asemenea, acest Consiliu al Experilor joac un rol esenial n soluionarea litigiilor, fie printr-un process de arbitraj sau prin sesizarea sistemului oficial de instan civil. (TEGOVA Report, 2010, pag.6-7) Cererea pentru evaluare este asigurat de faptul c n legislaia naional sunt incorporate 20+ cazuri obligatorii cnd trebuie s se efectueze o evaluare. Scopul iniial a fost ca prin stipulaii legale s angajeze evaluatorii independeni n contextul privatizrii proprietilor de stat. Astfel, ntre timp au aprut i alte cazuri unde evaluarea devenea obligatorie : ipoteca ( la un anumit prag minim), prescrierea unei ipoteci, faliment, lichidare i multe altele. Trebuie de luat n calcul faptul c servicii de evaluare destul de importante, cum ar fi evaluarea financiar a unei investiii n aciuni publice sunt lste n umbr de ctre organizaiile de evaluare profesional auto-reglementate. (Artemenkov, 2010, pag.183) Organismul care coordoneaz toate organizaiile de evaluare profesional auto-reglementat este Consiliul Naional de Evaluare care cuprinde reprezentani a tuturor organizaiilor de evaluare profesional auto-reglementat cu un unur egal de voturi i 1/3 din membrii ei sunt rezervate guvernului, consilierilor academici i bncilor. Rolul acestui consiliu const n elaborarea de standarde profesionale, acreditarea, stabilirea i reglarea tarifelor (pe baza costului unitar pe or destinat muncii de evaluare). (Legea Federal a Evalurii No.135 din 29.07.1998, actualizat la 12.03.2014). Trebuie de menionat c Rusia a adoptat Standardele Internaionale de Evaluare, iar pe lng aceste standarde mai exist i obligativitatea aplicrii a nc 3 standarde federale care au urmtorul titlu: Standardul Federal Nr.1 Concepte generale i principii ale evalurii; Standardul Federal Nr.2 Scopul evalurii i tipuri de valori; Standardul Federal Nr.3 Cerine n legtur cu raportul de evaluare. Acestea sunt nite standarde cu caracter general pentru toate tipurile de active (care sunt evaluate cel mai frecvent, vorbim aici despre proprietatea comercial sau rezidenial, echipamente, capitalul investit, aciuni deinute la companii private i alte active financiare). Baza acestor standarde federale este ideea doctrinar fixat pe cele trei abordri ale valorii. Utilizarea tuturor acestor valori este scenariul preferat n rndul evaluatorilor rui, i nu alegerea unei singure variante optime. Un alt aspect interesant apare n al treilea Standard Federal unde apare structura standard cu caracter obligatoriu a unui raport de evaluare. Astfel, Standardele Federale de Evaluare apar a fi mult mai stricte la aspectele de format ale unui raport de evaluare dect Standardele Internaionale de Evaluare. Este necesar n a se meniona faptul c Legea Federal a Evalurii stipuleaz c organizaiile profesionale de evaluare existente n Rusia au dreptul s elaboreze standarde profesionale proprii, dar ele trebuie s fie n concordan cu Standardele Federale de Evaluare i cu cele stabilite la nivel internaional. Unica organizaie a evaluatorilor din Rusia care e cunoscut pentru un set coerent de standarde este Societatea Rus a Evaluatorilor care au decis s ncoporeze Standardele Internaionale de Evaluare (IVS 2007) i Standardele Federale cu unele modificri mini male care asigur conformitate cu ambele. De aici, putem meniona c Standardele Internaionale de Evaluare sunt cunoscute i aplicate n Rusia. Fig.2. Obligativitatea conformrii standardelor elaborate de organizaiile de evaluare cu Standardele Federale i cele Internaionale

Standardele elaborate de Organizaiile Profesionale de Evaluare NU trebuie s contravin cu :

Standardele Federale de Evaluare

Standardele Internaionale de Evaluare

Aprobate de Ministerul Economiei i Dezvoltrii (inclusiv sugestiile oferite de Consiliul Naional de Evauare)

(Sursa: Proiecia autoarelor)

Proprietatea i piaa naional imobiliar rus Piaa imobiliar rus a aprut la nceputul anilor 1990 ca urmare a reformei sistemului care a existat anterior care stipula c proprietatea poate fi colectiv sau a statului. Acum, piaa imobiliar rus este una din cele mai dinamice din Europa de Est care a rezistat foarte bine presiunile crizei din 2008. Investitorii rui vd investiia n imobilele drept o alternativ a investiiei n capital care s -a dovedit a fi destul de profitabil. Astfel, piaa imobiliar e cea care dispune de cel mai mare surplus economic-monetar generat de economia naional, dar i de alte investiii strine directe, care agregate creeaz o performan economic uimitoare. Astfel, principala funcie a evalurii profesionale n acest context devine o analiz pasiv a preurilor de pia care predomin lund n considerare aspectul c piaa imobiliar (rezidenial sau comercial) este dezvoltat diferit. Numai dac facem referin la terenuri (i alte bunuri imobiliare sau active financiare care au lichiditate sczut) unele funcii de stabilir e a valorii sunt posibile. Trebuie de luat n considerare faptul c terenurile nu sunt vndute liber, n special n orae unde, de obicei, se afl n proprietatea statului i sunt obiectul unui contract de leasing pe termen lung. Aceste terenuri sunt deseori subiectul unui transfer admnistrativ, efectundu-se n acest scop evaluri normative. Particularitile jurisdicionale legate de acest aspect creeaz deseori probleme n evaluarea bunurilor imobile. Chiar daca valoarea reprezint o estimare numeric i integral a utilitii, n Rusia deseori apare ideea c elemente reale sau imediate supuse evalurii sunt drepturi legale de proprietate. Astfel, jurisdicia rus nc mai opereaz cu anumite drepturi de pro prietate neactuale, motenite de la sistemul sovietic, facem referire la aspecte legislative care nu scot n vizor ntr-un mod exact proprietatea unui bun sau nchirierea sa , ci reprezint mai mult o cale intermediar ntre cele dou (de exemplu : dreptul de folosin continu). (Levine, 2005, pag.2-5) Multe orae din Rusia sunt caracterizate de anumite modele de proprietate, structura standard de proprietate n Moscova este, de exemplu, preul cldirii i 49 de ani chirie a terenului aferent, chiar dac n alte orae este permis dreptul de proprietate complet asupra terenului. Aceast disociere organic ntre teren i cldirea aferent au ntr-un anumit punct tangen cu particularitile existente n regimul fiscal. De exemplu, nu exist nici o stipulaie n legislaia fiscal despre un impozit uniform pentru ntreaga proprietate, proprietatea fiind mprit n teren de baz, care este supus impozitului pe teren (chiria statutar, dac terenul e obiectul unui contract de leasing) i

lucrrile de amenajare care fac obiectul taxei de proprietate a terenului n msura valorii aferente acestora care se regsete nregistrat n contabilitate. Taxa pentru teren este calculat ca procent din aa zisa valoare cadastral actualizat n interval de 5 ani. ( Legea Fedearal a Cadastrului Nr. 221 din 24.07.2007, actualizat la 02.07.2013). n practic ns s-a dovedit c de multe ori aceast valoare cadastral este cu mult mai mare dect cea de pia, datorit faptului c nu se evalueaz corect. Din acest considerent, exist o tot mai mare preferina pentru o evaluare profesional independent de instituiile de stat care, de obicei, stabilesc aceast valoare sau o monitorizare a acestora de ctre companii de evaluare independente. De asemenea, taxa privind amenajrile/mbuntirile aduse terenului se formeaz avnd la baz costul istoric i nu valoarea just a acesteia ( deoarece sistemul contabil naional este nc ancorat de conceptul de cost istoric). Evaluarea unei proprieti n cele mai multe cazuri este efectuat pe baza valorii de pia. Valoa rea de pia este privit ca o valoare ce reflect condiiile pieei i nu ca o valoare normativ (concept destinat optimizrii sociale i comerciale). Oricum, un mare accent este pus pe practica naional de evaluare care e axat pe principiul celei mai bune utilizri. Aceast abordare este folosit cel mai des n evaluare, excepie fcnd evaluarea capitalului unei afaceri pe baza unor previziuni i a unui plan de afaceri. Aceast analiz bazat pe principiul celei mai bune utilizri este prescris de Standardele Federale de Evaluare pentru toate tipurile de proprieti. (Artemenkov, 2010, pag.186) Proprietile industriale, oficiile sunt evaluate fcnd referin la abordarea bazat pe comparaie de pia, abordarea bazat pe venit i cea bazat pe cost, n cazul ultimei utilizndu-se metoda Developer i nu cea Contractual, rezultatele ei sunt corelate cu preurile de pia ale proprietii funciare printr-o ndemnizaie adecvat cu scopul de stimula dezvoltarea, chiar dac atinge rate speculative anormale mai mari de 100 % pe an. n cazul abordrii bazate pe venit, analiza DCF i capitalizarea direct a veniturilor cu ajutorul multiplicatorului chiriei sunt larg folosite. De obicei, aceti multiplicatori ( GRM Gross Rental Multiplier) sunt similari cu cei de pe pieele europene, n timp ce ratele nominale de discount ale cash-flow-lui generat de proprietate este mereu mai mare de 20 % pe an datorit ratei inflaiei care este mai mare de 10 % i costului ridicat al capitalului ( dobnda bancar este de 20%, cu o tendin moderat de scdere). (TEGOVA Report, 2010, pag.9-10) Abordarea bazat pe comparaie de pia pentru proprietile rezideniale i comerciale, este bazat pe compararea preurilor oferite de ageniile imobiliare pentru bunurile imobile similare i nu pe suma care este efectiv obinut n urma tranzaciilor. Lund n considerare c majoritatea preurilor sunt stabilite pentru atragerea cumprtorilor, nu se ia n considerare preul efectiv pltit n urma negocierilor cu agentul imobiliar. Astfel, n acest context este binevenit s se cunoasc valoarea discount-urilor oferite pentru a estima ct mai corect preul de pia. n principiu, este posibil obinerea preurilor efective rezultate din tranzaciile ncheiate, deoarece asemenea date statistice sunt colectate de ctre instituiile de stat, dar ele nu sunt plublice i evaluatorii nu prea au acce s la ele. De asemenea, nu este nici relevant s se compare preurile efective din tranzacii, deoarece de multe ori ambele pri au interesul de a reduce impozitul aferent acelei tranzacii prin subevaluarea preului inclus n contract. (TEGOVA Report, 2010, pag.11-12) n cazul terenurilor, se folosesc pe larg metodele sugerate de Standardele Internaionale de Evaluare, bazate pe valoarea de pia. Trebuie de remarcat c Standardele Federale de Evaluare mai fac referin la urmtoarele concepte: Valoarea de lichidare este o valoare similar cu cea de pia, este, de obicei, estimat de lichidatori, n contextul unui faliment plecnd de la valoarea de pia a proprietii ajustat cu un discount de lichidare ( LDA Liquidation Discount Adjustments). Dac e s vorbim despre prescrierea unei ipoteci sau o licitaie, coeficientul LDA este stabilit prin reglementri normative; Valoarea de investiie este abordat similar cu IVS i EVS; Valoarea cadastral- utilizat mai mult n impozitarea terenurilor.

Poate prea straniu, dar conceptul valorii juste pentru schimburi individuale care nu au legtur cu piaa i care presupune o negociere a dou investiii distincte din perspectiva cumprtorului i a vnztorului ( introdus de ctre IVS 2007, diferit de valoarea just n sensul contabil) nu se regsete n standardele naionale, chiar dac exist un interes academic ce face referin la ele (abordarea lui Smolyak asupra valorii juste pentru active cu un grad redus de lichiditate, Modelul lui Michaletz despre preurile de tranzacionare pentru activele cu grad redus de lichiditate). De asemenea, trebuie de menionat c conceptul de valoare a creditelor ipotecare (MLV-Mortgage Lending Value) nu este recunoscut de Standardele Federale de Evaluare. Cauza poate fi explicat n felul urmtor: aceast valoare se folosete n cadrul unor piee eficiente i necesit multe date statistice despre pre i date legate de pia avnd ca spaiu temporal cteva decenii, aspe ct ce nu e fezabil datorit faptului c Rusia a devenit economie de pia doar de dou decenii. Dar, trebuie de luat n considerare c diferite cercetri i modelri ale acestei valori sunt efectuate de ctre cercettorii rui ( de exemplu analiza lui Sloutsky-Michaletz despre valoarea sustenabil a unui activ pentru pieele de proprieti comerciale). Multe bnci includ deja aceast tehnic n procesul decizional i acest concept obine o mai mare utilizare pe zi ce trece. ncorporarea acestei valori n Standardele Federale i recomandrile de a fi folosit n cazul ipotecilor i n alte contexte ( inclusiv n evaluarea proprietilor i a afacerii) este profund discutat i analizat. (Artemikov, 2010, pag. 185). Evaluatorii autorizai din Rusia tind s se specializeze ntr-un anumit domeniu, chiar dac, din punct de vedere legislativ ei pot evalua orice tip proprietate. Evaluatorii unei afaceri le este, de asemenea, permis s evalueze orice tip de proprietate i s efectueze training-uri de specialitate. n schimb, evaluatorii de proprieti nu pot efectua evaluarea unei afaceri sau a activelor necorporale, n schimb pot evalua plantaiile agricole i echipamentele. (Legea Federal a Evalurii No.135 din 29.07.1998, actualizat la 12.03.2014).

Fig.3. Ponderea activitilor evaluate n Rusia n 2012

Proprietatea imobiliar 8% 9% 56% 3% 4% Afaceri i hrtii de valoare Instalaii i mijloace de transport Proiecte de investiii Active necorporale i proprieti intelectuale Alte tipuri de evaluri

21%

( Sursa: http://www.raexpert.ru/ratings/appraising_potential/2012/ )

Fig.4. Scopul evalurilor (date aferente anului 2012)

Creditri, Asigurri, Chirii 25% 2% 2% 11% 18% 43% Tranzacii cu active Organizri, Restructurri Falimente, Lichidri Privatizri

(Sursa: http://www.raexpert.ru/ratings/appraising_potential/2012/)

REFERINE BIBLIOGRAFICE: Artemenkov,A.I.(2010),Proffessional Valuation in Russia: its Past, Present and Future, The Appraisal Journal, Spring 2010; 78,2, pag.179; Levine, L.M (2005), Risk and Reward: Russian Roulette or Different Paradigm,Th Appraisal Journal,pag.111-116; TEGOVA Report (2010), Country Specific Legislation and Practice, Country Chapter, Russian Federation; Legea Federal a Evalurii No.135 din 29.07.1998, actualizat la 12.03.2014; Legea Fedearal a Cadastrului Nr. 221 din 24.07.2007, actualizat la 02.07.2013; Standardul Federal Nr.1 Concepte generale i principii ale evalurii, aprobat prin Legea Ministerului Economiei i Dezvoltrii al Federaiei Ruse Nr. 256 din 20 iulie 2007; Standardul Federal Nr.2 Scopul evalurii i tipuri de valori, aprobat prin Legea Ministerului Economiei i Dezvoltrii al Federaiei Ruse Nr.255 din 20 iulie 2007; Standardul Federal Nr.3 Cerine n legtur cu raportul de evaluare, aprobat prin Legea Ministerului Economiei i Dezvoltrii al Federaiei Ruse Nr.254 din 20 iulie 2007;
http://www.raexpert.ru/; http://www.sroroo.ru/.