Sunteți pe pagina 1din 30

MINISTERUL EDUCATIEI si TINERETULUI al REPUBLICII MOLDOVA

UNIVERSITATEA TEHNICA a MOLDOVEI


FACULTATEA DE CADASTRU, GEODEZIE si CONSTRUCTII CATEDRA EVALUAREA si MANAGEMENTUL IMOBILULUI

PROIECT DE AN
La Disciplina:

In !s"i"ii in B#n#$i I%&'ilia$!(


T!%a:(Calc#l#l !)ici!n"!i !c&n&%ic! a

#n#i p$&i!c" in !s"i"i&nal(

Ela'&$a": s"* +$* EI,-./. T#$can Vic"&$ia C&&$0&na"&$: S*Al'#

C1isina# 2--3

C#p$ins
Introducere Capitolul I Analiza pietei imobiliare I.1 Analiza pietii imobiliare in sectorul spatiilor de producere4 -6 I.2 Analiza pietei imobiliare in sectorul spatiilor de producere in s.Costesti r.Ialoveni I.! Ar"umentarea ale"erii proiectului# -1$ Capitolul II Conceptia si ec%ipa proiectului investitional II.1 Cerinte ar%itecturale& in"ineresti si utilitare 'ata de cladire 11- 12 II.2 Conceptia si ec%ipa proiectului investitional1! Capitolul III (tructura 'inantarii III.1 )e'inirea si structura capitalului intreprinderii14 - 1* III.2 (tructura de 'inantare a proiectului investitional16 Capitolul I+ ,valuarea proiectului 1 - 2# Concluzii& propuneri -iblio"ra'ie

In"$&0#c!$! Odata cu aparitia premiselor favorabile aparitiei si dezvoltarii economiei de piata in Republica Moldova a aparut si opotunitatea de a crea o piata imobiliara apta sa satisfaca necesitatile populatiei. Pentru toate tarile dezvoltate piata imobiliara este unul din pilonii de baza pe care se sprijina economia, deci prezinta un factor important in dezvoltarea statului ca unitate integra si prospera. Dezvoltarea pietii imobiliare nu vizeaza doar sectorul rezidential, cum s-ar presupuna la o prima vedere, ea presupune dezvoltarea sectorului industrial, commercial, socialcultural si recreativ, adica priveste toate domeniile de activitate ale oamenilor. In anii imediat urmatori declaratiei independentei Republicii Moldova, piata imobiliara sa dezvoltat preponderant in directia sectorului residential. u avut loc privatizari in masa, si a avut loc improprietarirea taranilor cu pamint. Insa o consecinta negativa a fost distrugerea si delasarea totala a sectorului industrial, fapt ce a dus la o stagnare economica continua, ce este actuala si in prezent. !n prim imbold pentru economia tarii a constituit-o stimularea dezvoltarii intreprinderilor mici si mijlocii, adica stimularea spiritului intreprinzator al populatiei. Prezenta lucrare are drept scop analiza unui proiect investitional ce vizeaza constructia unei "ale industriale de producere si determinarea tuturor factorilor negativi si pozitivi de influienta asupra dezvoltarii si activarii ulterioare a acesteia. O analiza minutioasa a starii pietii in acest domeniu, a tuturor participantilor ce influienteaza aparitia si dezvoltarea unei intreprinderi, analiza concurentilor ne va da posibilitatea de a cintari sansele reale ale unui asemenea proiect de a aparea si a se dezvolta in conditiile actuale ale economiei Republicii Moldova. Pentru a putea indeplini scopul propus se va analiza piata imobiliara ca stare generala, iar apoi se va detaliza analiza in domeiul ce ne intereseaza, adica #spatii de producere, iar pentru a determina daca proiectul este real sau nu se va efectua analiza eficientei proiectului investitional, pentru ca in final sa putem sa formulam o concluzie corecta asupra realizarii proiectului dat.

Capi"&l#l I Anali4a pi!"!i i%&'ilia$!(


I*/ Anali4a pi!"ii i%&'ilia$! in s!c"&$#l spa"iil&$ 0! p$&0#c!$!( Odata cu declararea independentei si desfiintarea economiei centralizate s-au desfiintat si toate intreprinderile funcionabile si profitabile la acel moment din sectorul agro-industrial. !zinele si fabricile mari au fost distruse datorita ruperii legaturilor de import-e%port cu tarile din fosta !R&&, economia tarii ajungind intr-o situatie destul de deplorabila. Pentru o perioada destul de impunatoare economia tarii s-a aflat intr-o stagnare continua. In ultimii '-( ani s-a observat o tendinta de revigorare a economiei tarii prin infiintarea mai multor intreprinderi mici si mijlocii, fapt ce da o raza de speranta pentru dezvoltarea ulterioara a tarii. )u toate astea, criza economica mondiala ce afecteaza practic toate tarile inalt-dezvoltate sa rasfrint si asupra Republicii Moldova. )auza principala ace a dus la agravarea situatiei financiare in tara a fost micsorarea considerabila a volumului remitentelor de peste "otare, ca urmare a lipsei de locuri de munca si cresterii ratei somajului peste "otare, tarile dezvoltate promoveaza politici protectioniste, fapt ce defavorizeaza considerabil tara noastra, atit de mult dependenta de remitentele de peste "otare. &ectorul industrial al economiei si asa inca vulnerabil este supus acestei incercari dure de a rezista crizei economice mondiale, in conditiile cind suntem total dependenti de importuri. &tarea pietii imobiliare in domeniul spatiilor industriale si de producere era relativ ec"ilibrata, aproape nesc"imbata de-a lungul mai multor ani.
*abel +

.rincipalii indicatori ai activitatii industriale& pe 'orme de proprietate

/um1rul de 2ntreprinderi+
&ursa -.iroul /ational de &tatistica0

3aloarea produc4iei fabricate 255' 2556 255( 20770,2 22370,7 26173,5


2 2 2

255' Industrie total din care# Public1 Privat1 /i0t1 2public1 3i privat14& '1r1 participare str1in1 &tr1in1 2ntreprinderilor mi%te Din toat industria pe tipuri de activiti: Industrie e tractiv din care# Public1 Privat1 Mi%t1 9public1 :i privat1;, f1r1 participare str1in1 &tr1in1 2ntreprinderilor mi%te Industrie prelucrtoare din care# Public1 Privat1 Mi%t1 9public1 :i privat1;, f1r1 participare str1in1 &tr1in1 2ntreprinderilor mi%te "ner#ie electric $i ter%ic, #a&e $i ap din care# Public1 Privat1 Mi%t1 9public1 :i privat1;, f1r1 participare str1in1 &tr1in1 2ntreprinderilor mi%te 22 $ +, 702

2556 683

255( 691

/um1rul mediu anual al personalului industrial-productiv, mii persoane 255' 2556 255( 125,9 122,2 120,1

'' ,'$ 8' 2+ 88

'2 ,', (+ 2' 8+

,7 ,6( 66 2( 82

2,5(,+ 7'(',+ 2(8,,5 +'5+,6 $885,$

22,6,6 2667,+ +5,$+,2 +26$$,7 265,,, +6+2,5 ,62',, $+,5,, +8'6,8 ,(8,,$

+6,( 6',7 +8,6 6,$ +8,$

+',( 6(,6 +,,$ 7,5 +',6

+',$ 66,7 +$,5 7,6 +',$

22 $ +'

23 $ +'

285,8 +7,$ +(8,6

!33,9 22,+ $$6,(

518,! 2,,2 ,++,6

3,0 5,' +,6

3,3 5,, 2,2

3,6 5,, 2,'

< < 637 26 ,2( (8 +8 88 !3

< < 620 2' ,2( 6' 22 8+ !1

< + 630 2' ,,5 65 2, 8+ 38

+2,' 5,5

6,8 <

< 2(,,

5,+ 5,5

5,+ <

< 5,+

17627,1 18717,9 21390,3 106,5 102,8 100,5 ++,(,2 7+6,,6 2,(6,' 7'7,6 $8(7,2 2235,2 7,5,2 7(85,$ 227(,' +586,7 ,6+$,5 2367,8 8'+,2 ++866,+ 2'8,,, +$,6,2 ,(,2,, 3175,8 (,$ 65,' +',8 ,,' +8,$ 16,! 6,6 6+,, ++,8 (,, +',6 16,1 6,2 65,, +5,6 8,2 +',+ 16,0

26 +2 2 $ <

2, +2 2 $ <

2+ +2 2 $ <

+2,5,6 2$+,7 2$2,+ '27,' +,+

+28,,$ $+,,2 2$8,6 '+8,$ +2,,

+(7$,( $'6,2 '55,8 '+5,6 +,,'

8,7 $,8 2,5 +,( 5,5

8,( ,,5 +,7 +,' 5,5

8,( ,,5 +,8 +,, 5,+ '

&itua4ia pe pia4a imobilului de produc4ie :i depozitare nu diferea mult de primul semestru 2558. )re:terea pre4urilor abia se sim4ea :i a constituit doar 2-'=. stfel costul + m2 de suprafa41 de produc4ie :i depozitare a constituit pentru perioada dat1 +85-$65euro, 2n func4ie de amplasare, suprafa41 total1, inginerie :i stare te"nic1 general1 a obiectului. celea:i putem spune :i despre c"iria imobilului de produc4ie :i depozitare. )re:terea a fost mic1, astfel ratele de 2nc"iriere au constituit +-$ euro pe + m2 pe lun1, pentru suprafe4ele de calitate medie cu asigurare medie de comunica4ii, cota c1rora constituie apro%imativ 75= din pia4a imobiliar1 dat1, :i $-6 euro pe + m2 pe lun1 pentru suprafe4ele calitative :i asigurarea complet1 de comunica4ii si retele ingineresti. Modificarea 2n segmentul dat al pie4ei s-a produs 2n mic:orare forte a cererii de suprafe4e de +'55 m2 :i mai mult. >a moment, companiile 2n general se afl1 2n c1utarea suprafe4elor care nu dep1:esc '55m?. @n general, privind imobilul cu destina4ie de produc4ie :i depozitare cu suprafe4e 2n special mici :i medii se observ1 o cerere destul de stabil1, de aceea putem pronostica o cre:tere mic1 sau stagnarea cre:terii pre4urilor, deoarece 2n situa4ia crizei financiare, sc1derii puterii de cump1rare a popula4iei :i astfel dificult14ii realiz1rii produc4iei, suprafe4ele de depozitare, logic, urmeaz1 s1 sporeasc1. Dar e%ist1 :i alte pronosticuri. Din contul reducerii activit14ii comerciale 2n leg1tur1 cu instabilitatea financiar1, cererea de 2nc1peri de depozitare de asemenea poate fi redus1. Dac1 oarecare re4ele comerciale vor 2ncepe s1-:i restrAng1 afacerea, se vor elibera :i depozitele, ocupate de acestea 2n prezent.B+C Oricare nu ar fi pronosticurile, toti factorii negativi de influenta asupra mentinerii unei stabilitati economice cum ar fi situatia politica instabila din present precum si criza economica mondiala ce se resimte tot mai adinc in economiile tarilor vecine nu pot trece fara a lasa consecinte, respectiv, este absoluti necesar de a lua in calcul toate aceste riscuri ce se adauga la celelalte si de a cauta solutii pentru a asigura macar o oarecare stabilitate, si evitarea declinului economic major.

I*2 Anali4a pi!"!i i%&'ilia$! in s!c"&$#l spa"iil&$ 0! p$&0#c!$! in s*C&s"!s"i $*Ial& !ni( &timularea tot mai intensiva a sectorului intreprinderilor mici si mijlocii a dus la o creastere usoara a numarului de intreprinderi si la o revigorare relativa a economiei tarii, insa marea majoritate a acestor intreprinderi sunt de tip commercial si sunt concentrate preponderent in raza mun.)"isinau, mun..alti si a altor citorva orase mari ale tarii, infrastructura in suburbie si in zonele rurale fiind total la pamint. In anii cind Republica Moldova intra in componenta !R&& sectorul agro-industrial era foarte dezvoltat si bine pus la punct, practic in fiecare localiate rurala activau ferme pentru cresterea animalelor si pasarilor, diferite tipuri de fabrici si uzine ce foloseau materia prima din nemijlocita apropiere. Odata cu desfiintarea acestui sistem s-au desfiintat si toate intreprinderile din zonele rurale. !na dintre cele mai mari localitati rurale, s.)ostesti r. Ialoveni prezinta un potential destul de atractiv pentru constructia unei "ale industriale. s.)ostesti din r. Ialoveni dispune la moment de o suprafata mare de terenuri libere potential disponibile pentru a construi o "ala de producere, iar preturile la pamint nu sunt e%agerate, mai ales cind se discuta pretul unor terenuri cu suprafata mare. In zona e%ista citeva spatii frigorifice de depozitare, citeva spatii de producere de materiale de constructie si o fabrica de vinuri. In rest zona este destul de slab dezvoltata in ceea ce tine de infrastructura, concurenta este practic ine%istenta deci zona este una destul de favorabila pentru a desfasura un proiect investitional de anvergura.

I*5 A$+#%!n"a$!a al!+!$ii p$&i!c"#l#i( Dlaborarea si realizarea unui proiect investitional necesita o analiza primara in ceea ce priveste decizia vizavi de locul amplasarii obiectului investitional, de toti factorii pozitivi si negativi de influenta asupra viitorului proiect investitional. In ceea ce priveste amplasamentul unei zone industriale intr-o localitate, acesta este determinat de anumiti factori precum caracteeristicile terenului, apropierea de caile de comunicatii, facilitarea cailor de acces, pozitia in raport cu asezarile omenesti, directia predominanta a vintului. lte elemente ce se iau in consideratie la alegerea terenului unei industrii sunt natura apelor subterane si, in special, gradul de agresivitate a acestora, precum si gradul de seismicitate al regiunii. Din punct de vedere al reliefului solului, este recomandat un teren plat sau mai bine cu o usoara inclinare, care sa asigure o scurgere naturala a apelor din precipitatii. O astfel de situatie evita sapaturi, umpluturi si deplasari mari de pamant, cerute de amenajarea terenului, ususreaza asezarea si e%ecutia cailor ferate si drumurilor si evita pierderea unor mari suprafete de teren dintre obiective. propierea calior de comunicatii si a altor utilitati constituie un aspect fundamental in otiunea pentru alegerea amplasamentului unei zone industriale. cesta trebuie pozitionat in apropierea unor astere rutiere mari, linga un nod de cale ferata si, in unelel cazuri, linga un curs de apa navigabil. >a elegerea amplasamentului unei cladiri industriale merita sa se tina cont si de e%istenta unor retele energetice 9electricitate si gaze; si de posibilitati de racordare la acestea. In mod egal, asezarea unei cladiri industriale poate fi conditionata de e%istenta in apropiere a unor surse de apa necesare, si in care sa se reverse apele uzate, provenite din zona industriala. .ineinteles dupa o tratare a acestora, pentru evitarea problemelor de mediu.B',pag.+52C propierea spatiilor industriale de anumite asezari umane trebuie analizata in mod biunivoc. Pe de o parte, dezvoltarea unei anumite zone ca zona industriala implica asezarea unui numar de persoane in aceasta zona, ceea ce duce la crearea unei comunitati umane ce se dezvolta o data cu dezvoltarea industreiei# dupa constructia zonei industriale, se vor ridica locuinte, iar apoi magazine de aprovizionare, scoli, policlinici, centre de cultura, diferite organizatii pentru deservirea populatiei. Pe de alta parte, apropierea zoneli industriale de centre populate prezinta o importanta deosebita, atit in ceea ce priveste asigurarea unor locuinte pentru personal9ceea ce se poate interpreta si ca un e%cedent de forta de munca, care poate fi folosit si in industria respectiva;, cit si a unui potential debuseu direct si apropiat pentru propriile produse. Pentru cladirile de tip industrial, amplasarea pe lot este determinata de functiunile cladirii. ceasta amplasare tine cont de faptul ca intr-o intreprindere se gasesc cladirile administrative,

sociale si de interes comun, cladirile industriale pentru productie, cladirile pentru intretinere, cladirile pentru transporturi si telecomunicatii, cele pentru depozitarea materiilor prime si a produselor finite, cladirile pentru obtinerea energiei si c"iar cele cu c"aracter recreativ. )ladirile cu c"aracter de productie, industriale sau de depozitare trebuie sa serveasca scopului specific pentru care au fost construite. Odata optat pentru amplasament, cladirile vor fi pozitionate in functie de tip, dupa cum urmeaza# )ladirile administrative < linga intrarea principalaE &erviciul de paza < linga intrarea principalaE )ladiri de productie 9in care au loc procesele productiei principale; < in general in centrul uzineiE Fonele de intretinere < in general, linga cladirile de productie, linga sectiile pe care le deservescE Fona de transport 9remize de locomotive, garaje, ateliere de reparat ve"icule, spatii de incarcare; < in functie de sistemele de transport a marfurilor, naval, feroviar sau rutier.B', pag.+5$C Fona energetica 9centrale electrice si termice, statii de trasnformare si distributie, statii de producere a gazului, compresoare de aer comprimat, statii de o%Ggen si acetilena, turnuri de racier etc.; < in functie de specific. O zona energetica separate complet intr-o intreprindere se gaseste mai rarE )ladiri de depozitare < in general spre legatura cu zonele de transport. !nele dintre aceste constructii necesita amplasamente separate si la anumite distante de constructiile cu procese de productie sau c"iar fata de cele ale altor depozite, datorita pericolului de incendiuE Fone cu caracter recreativ < in general in afara incintei zonei industriale. B' pag.+5,C Proiectul investitional propus spre realizare este o "ala de producere ce se va specializa in producerea de sucuri naturale. In continuare vom prezenta principalele avantaje si dezavantaje vizavi de realizarea acestui proiect investitional in localitatea s. )ostesti, r. Ialoveni.

mplasarea obiectului investitional in zona propusa este favorizata de urmatorii factori# Relief potrivit pentru contructia de spatii mari de producere 7

propierea de material prima, factor ce reduce considerabil c"eltuielile de transport a acesteia Horta de munca disponibila si ieftina, rata somajului fiind relativ mare in localitate Prezenta tuturor retelelor energetice, de telecomunicatii, canalizare si alilmentare cu apa din sursele locale9fintini arteziene; Pretul moderat la teren propierea de caile de transport rutier propierea de mun.)"isinau si de centre rationale mari, adica de pietele potentiale de desfacere. Dezvoltarea infrastructurii in zona, deci posibilitatea obtinerii unor facilitati si privilegii

)ezavanta5e in alegerea amplasamentului data ar fi# /ecesitatea de a apela la o firma de constructii specializata din capitala, din cauza ine%istentei acestora in zona /ecesitatea de a trasporta utilajul necesar pentru efectuarea lucrarilor de constructie montaj lte inconveniente cauzate de departarea de $5 Im de mun.)"isinau cum ar fi cazarea unei parti din personal, transportul de materiale etc. Intru-cit dezavantajele sunt prezente preponderent la faza de constructie a "alei de producere, nu constituie un argument consiostent in cautarea unei alternative de amplasare a obiectului nostru investitional.

Capi"&l#l II 6 C&nc!p"ia si !c1ipa p$&i!c"#l#i in !s"i"i&nal(

+5

II*/ C!$in"! a$1i"!c"#$al!, in+in!$!s"i si #"ili"a$! )a"a 0! cla0i$!( )ladirile industriale trebuie sa satisfaca un ansamblu de cerinteE acestea sunt analizate in egala masura, in situatii concrete, unele avind prioritate fata de celelalte. ceste cerinte ale zonelor interioare sunt prezentate succint in *abelul 2. Pentru cladirile industriale se va verifica daca pardoseala este groasa sau precomprimata pentru a suporta greutati mari. Pentru zonele cu traffic intens, se recomanda pardoseala din materiale cu proprietati antiderapante si rezistente la uzura.
*abel 2

Cerinte 'ata de cladirile industriale +. si+#$an"a 9modul in care se comporta sub actiunea incarcarilor celor mai defavorabile, care ar putea aparea pe intreaga durata de utilizare a cladirii;E 2. 0#$a'ili"a"!70#$a"a 0! #"ili4a$!8925 - +55 ani, dar uneori si mai C!$in"! 0! &$0in "!1nic mult;E $. c&n)&$", !s"!"ica, c&n0i"ii n&$%al! p!n"$# 0!s)as#$a$!a ac"i i"a"ii &a%!nil&$9materiale si elemente pentru inc"iderea "alelor si pentru realizarea unor aspecte placute, materialecorespunzatoare pentru izolare, finisaje si protectie a pardoselilor, crearea unui mediu ambiant favorabil dasfasurarii activitatii oamenilor;E C!$in"! i%p#s! 0! !9pl&a"a$!

+. sa"is)ac!$!a n!c!si"a"il&$ p$&c!s#l#i 0! )a'$ica"i! 2. p&si'ili"a"i 0! a0ap"a$! la %&0i)ica$il! p$&c!s!l&$ "!1n&l&+ic! +. "!%p!$a"#$a, #%i0i"a"!a, a!$isi$!a 9cit mai apropiate de cele oferite de climatul natural normal;. &e va verifica daca e%ista pierderi de caldura, eficienta corpurilor de incalzit, umiditatea normala, o viteza a aerului mai mica de 5,( mJs etc.E

C!$in"! al! cli%a"#l#i in"!$i&$

2. l#%ina, c#l&$il! 9raportul dintre aria ferestrelor si aria pardoselii incaperii respective, e%istind valori minime acceptate pentru acest raport;E $. 4+&%&"#l 9zgomotele devin suparatoare daca nivelul lor depaseste 85d.E incepind de la apro%imativ +25 d., zgomotele produc unele leziuni, iar peste +,5 d. au consecinte foarte grave asupra organismului uman;E ++

P$&"!c"ia la )&c

a%!na:a$i in"!$i&a$! 9pereti rezistenti la focE usi rezistente la focE sisteme de evacuare a fumuluiE instalatii de semnalizare si stingere a incendiilorE traseele de evacuare, ce trebuie dirijate spre ambele laturi ale cladirii;.

&ursa # &c"iopu, )orneliu, -Inspectia proprietatilor in scopul evaluarii0, .ucuresti, Dditura IRO3 >, 255$, p.8' si urm.

)ladirile pentru depozitare trebuie sa indeplineasca urmatoarele functiuni# &a asigure depozitarea materialelor intr-un mediu protejatE &a organizeze materialele astfel incit sa fie realizat usor inventarul si mutarea lorE &a asigure facilitati pentru livrarea eficientaE &a asigure facilitate pentru acces efficient si transportEB', pag+56C

.ineinteles ce aceste scurte consideratii nu rezolva perfect problema informarii in domeniul cerintelor ingineresti in ce priveste constructia unei astfel de cladiri, insa de aceste probleme se ocupa firma de constructii angajata pentru realizarea lucrarilor de constructie montaj.

II*2 C&nc!p"ia si !c1ipa p$&i!c"#l#i in !s"i"i&nal(

+2

Pentru a construi o cladire nu este suficient de a avea resurse financiare, este necesar de a angaja o firma ce va dirija procesul de constructie, adica se va ocupa de managementul e%ecutiei proiectului de constructie. ctivitatea de a construi are trasaturi specifice, care o diferentiaza net de celelalte domenii de activitate9industriale, comert, transporturi etc.;. aceste trasaturi determina un continut specific conceptului de management al activitatii de caonstructie. !n aspect essential este faptul ca managementul activitatii de constructie are la baza un proiect al unei lucrari de constructieE pentru orice lucrare, indifferent de valoare sau comple%itate, e%ista un proiect al lucrarii respective si numai al ei. cest aspect determina o caracteristica esentiala a activitatii de a construe, caracterul de unicat. Din acest motiv locutiunea -managementul e%ecutiei proiectelor de constructie0 o consideram cea mai adecvata pentru a e%prima caracterul de unicitate si continutul specific pentru managementul activitatii de constructie. Din punct de vedere al continutului, specificitatea managementului in constructii este redata de urmatoarea -egalitate0 #B6, pag ++C 'ana#e%entul e ecutiei proiectelor de constructie ( or#ani&area, conducerea si econo%ia e ecutiei proiectelor de constructie

Pentru e%ecutia unui proiect investitional in constructii se poate apela la inc"eierea contractelor de antreprenoriat cu diferite firme de constructii insa , o solutie mult mai noua si mai rentabila din punct de vedere al timpului si financiar ar fi angajarea unei firme de development ce se va ocupa cu toate detaliile incepind de la aspectul juridic al constructiei si finisind cu darea in e%ploatare a obiectului investitional. Dupa un studiu al pietei firmelor de constructie si development, am descoperit citeva intreprinderi specializate in activitatea de development ce corespund cerintelor proiectului dat cum ar f # ')*+,-. D"/"0)1'"*23 34,404, 'econtec Develop%ent, 34,404 I4'4, 5lo6al Develop%ent 34,404 m ales sa colaboram cu firma -Mecontec Development0 &.R.>., I.M. B(C, firma ce presteaza servicii de development, gestionarea proiectelor investitionale imobiliare, consulting investitional, consultanta in e%ecutarea proiectelor si constructiilor, dirijarea constructiilor etc., adica totalitatea de servicii de care avem nevoie pentru a putea realize proiectul investitional, apelind la o singura intreprindere, fapt ce ne usureaza considerabil realizarea proiectului.

Capi"&l#l III 6 S"$#c"#$a )inan"a$ii(

+$

III*/ D!)ini$!a si s"$#c"#$a capi"al#l#i in"$!p$in0!$ii( )apitalul este o categorie economica care e%prima totalitatea resurselor materiale care prin asociere cu o serie de factori de productie participa la realizarea de noi bunuri economice cu scopul de a obtine profit. )apitalurile se formeaza la inceputul activitatii economice, se modifica pe parcursul desfasurarii activitatii prin crestere sau dininuare si se lic"ideaza la incetarea e%istentei unitatii. Din punct de vedere financiar-contabil capitalurile detinute de intreprinderi reprezinta componente ale pasivului patrimonial destinat a finanta pe o perioada lunga a activului patrimonial. )apitalurile intreprinderii se structureaza astfel#
Structura capitalullui intreprinderii

C apitaluri proprii

Capitaluri imprumutate

Capitalu social

F ondurile proprii

Rezerve pentru riscuri si cheltuieli neprevazute

Imprumuturi pe termen lung

Imprumuturi pe termen mediu

Imprumuturi pe termen scurt

Hig.+ -&tructura capitalului intreprinderii0


&ursa #)ompletata de autor in baza B8.pag ,7C

>a acestea se adauga o alta categorie de capitaluri si anume# capitalurile permanente constituite din capitalurile proprii si cele imprumutate pe termen lung si mediu, adica acele fonduri proprii si cele imprumutate cu termen de rambursare de peste un an, care se gasesc in unitate si sunt folosite de catre acestea pe o perioada lunda de timp. B8, pag.,7C )apitalul social este egal cu valoarea nominala a actiunilor sau a partilor sociale fiind prezentat de # 3aloarea aporturilor in natura sau in numerarE +,

Rezervele incorporate in capitalE Profitul repartizat pentru majorarea capitalului social.

)apitalul social imbraca doua forme# +. capitalul social subscris nevarsatE 2. capitalul social subscris varsat. Orice modificare a capitalului social se poate face numai pe baza "otaririi adunarii generale a actionarilor sau asociatilor. Hondurile proprii sunt constituite din profiturile realizate de unitatile patrimoniale sau din amortizari si sunt concretizate in # fondul de dezvoltareE fondul de participare la profitE alte fonduriE repartizari la fondul de dezvoltare.

In ceea ce priveste capitalurile imprumutate din punct de vedere al gestiunii financiare, acestea se grupeaza dupa destinatia lor in# capitaluri de imprumut destinate finantarii activelor fi%e si in aceasta categorie intra imprumuturile pe termen lung si mediuE capitaluri de imprumut destinate finantarii activelor circulante in care intra imprumuturile pe termen scurt.B8, pag.,7C

III*2 S"$#c"#$a 0! )inan"a$! a p$&i!c"#l#i in !s"i"i&nal(

+'

O problema fundamentala a oricarei intreprinderi este asigurarea resurselor financiare necesare functionarii ei. tragerea acestor resurse la momentul necesar si cu un cost minim in vederea realizarii unei eficiente ridicate a intregii activitati constituie un aspect deosebit de important pentru intreprindere. Pentru ca o intreprindere sa-si atraga sursele de capital trebuie sa c"eltuiasca anumite sume care sunt proportionale cu pretul lor. In ansamblul lor, aceste c"eltuieli reprezinta media ponderata a costului de piata a surselor de capital adica a imprumutului si a capitalului propriu. &ursele de finantare folosite de intreprinderi sunt numeroase# pentru finantare interna# profitul propriu, fondul de amortizareE rezervele constituiteE pentru finantare e%terna# actiunile, obligatiunile, creditele bancare, etc. B8, pag.6'C Orice sursa de finantare, orice capital comporta riscuri. Dreptul de a obtine si utilize un imprumut se realizeaza cu un anumit pret, care este functie de factorii care actioneaza pe piata. B8, pag 66C In cadrul proiectului investitional analizat structura finantarii este urmatoarea# +2, mii K - capital propriu ,55 miiK - capital imprumutat.

)ostul capitalului propriu este de +2 =, din datele initiale. )ostul capitalului imprumutat l-am determinat in urma studiului ofertelor bancare de pe piata monetara a Republicii Moldova. m considerat ca varianta cea mai optima oferta -redit 7usiness8De&voltare de la 9in-o%7an:, ce se ofera in valuta straine cu rata anuala a dobinzii de ++-+$ = in valuta straina, termenul de rambursare pin la ' ani, iar marimea creditului constituind pin la (' = din volumul necesar de investitii. a creditului, fie prin suma mica a creditului acordat. m considerat varianta data ca fiind varianta optima de formare a surselor de finantare, argumentarea alegerii acestei solutii fiind prezentata in )ap.I3 unde sunt efectuate toate calculele indicilor de eficienta economica si deci argumentata solutia structurii de finantare inclusiv. ceasta optiune este convenabila noua datorita faptului ca restul ofertelor nu ne satisfac fie in ce priveste durata mica a termenului de rambursare

Capi"&l#l IV 6 E al#a$!a p$&i!c"#l#i(

+6

precierea eficientei proiectelor de investii se bazeaza pe folosirea metodelor traditionale si celor moderne. Metodele traditionale de evaluare a eficientei economice si financiare a investitiilor se caracterizeaza prin # abordarea statica a analizei proceselor si fenomenelor , simplificarea situatiei reale folosind valori madii anuale, nu se tine seama de neec"ivalenta economica a valorilor nesincrone ale veniturilor etc.. Metodele moderne se caracterizeaza prin # abordarea dinamica a analizei proceselor investitionaleE tinind seama de actiunea timpului asupra procesului investitional, se opereaza cu valorile actualizate. ceste metode iau in consideratie incertitudinea si riscul. >a evaluarea proiectelor de durata mica si medie, se foloseste o combinatie a metodelor traditionale si cele moderne. Pentru evaluarea proiectelor de mare anvergura, se utilizeaza numai analiza dinamica. Orice indicator de eficienta e%prima rezultatul compararii costurilor si avantajelor economice associate proiectelor respective. In proiectul investitional consturile sunt e%primate prin # Dfortul total de investitii 9I;E )apitalul amortizabil 9 ;E Investitiile nete 9In;E )osturile de e%ploatare 9)D;E.

In caliate de avantaje economice se folosesc# a; Profitul brut 9P.;, b; Profitul net 9P/;E c; )as"-floL-ul brut 9)H.;, d; )as"-floL-ul net 9)H/;. Parametrii profitului brut si cas"-floL-ul brut se utilizeaza la analiza financiara sumara a proiectelor, iar profitul net si cas"-floL-ul net < la analiza financiara detaliata.B7, pag66C In practica, adesea sunt folositi indicatorii contabili simpli # Incasarea specifica bruta 16; Incasarea specifica neta 1n; MM Incasarea specifica medie anuala 16; MM .eneficiul anual mediu 7; Rata rentabilitatii contabile integrale r; << Rata contabila medie anuala r4 B7, pag.6(C

+(

In continuare urmeaza analiza eficientei economice a unei variante de proiect investitional ce consta in constructia si punerea in functiune a unei "ale de producere in conformitate cu urmatoarele date initiale#
*abel $

Date Initiale Indicatorul investitii necesare# >)M , KJm? !tilaj, mii K &uprafata totala m? &tructura investitiilor# mijloace imprumutate, mii K costul capitalului , =# mijloace proprii mijloace imprumutate conditiile creditarii# termenul, ani rambursarea in rate egale capacitatea, mii buteliiJzi + anN$65 zile capacitate anuala,mii buteliiJan pretul, KJbutelie utilizarea capacitatilor in primul an, mii butelii Jan amortizarea se va determina prin metoda lineara# partea pasiva a fondurilor fi%e, = partea activa a fondurilor fi%e, = rentabilitatea medie ramurala, = cota impozitului pe venit, =
5 17 1! 15 400 Valoarea 180 200 1800

12

5 trimestrial 2 720 0! 500

naliza eficientei proiectului investitional dat se va efectua in baza urmatorilor indicatori de baza # +enitul 6et Actualizat 7otal 2+6A74& Indicele de .ro'itabilitate 2I.4& 7ermenul de recuperare al investitiilor 274& si 8ata Interna de 8entabilitate28I84.

+8

V!ni"#l N!" Ac"#ali4a" T&"al 7VNAT8 sau /et Present 3alue constituie un indicator fundamental pentru evaluarea economica si financiara a oricarui proiect de investitii si caracterizeaza, in valoare absoluta, aportul de avantaj economic al unui proiect dat de investitii, cistigul, rasplata sau recompense investitorului pentru capitalul investit. Indicatorul 3/ * realizeaza compararea intre cas"-floL-ul total actualizat degajat pe durata de viata economica a unui proiect 9)H *; si efortul investitional total generat de acest proiect, e%primat de asemenea in valoare actuala 9IO;. Momentul de referinta pentru calculul valorii actuale a investitiilor si cas"-floL-ului este momentul inceperii lucrarilor m9$.B7, pag.(7C
)e

VNAT ; , I<

C:5 P 9+ + a;
5 =+

=1>

&unt acceptabile si selectate acele proiecte pentru care 3/ *Q5. In aspect economic si financiar, un proiect de investitii cu 3/ * pozitiv semnifica faptul ca # el are capacitatea de a rambursa pe perioada duratei de viata economica )e capitalul investit, ca el are o rentabilitate globala a capitalului initial, cel putin, egala cu rata de actualizare 2a4& folosita in calcule, ca are capacitatea de a produce cas"-floL in e%ces si de a asigura obtinerea unui anumit volum de valoare neta. Daca 3/ * are valoare nula sau negative, proiectul este inacceptabil. B7, pag 85C In0ic!l! 0! P$&)i"a'ili"a"! 7IP8 caracterizeaza raportul dintre 3/ * si fondurile de investitii care stau la baza proiectului de investitii si genereaza acel volum de 3/ *. In functie de durata de investitie, de pot avea in vedere investitiile initiale 9I;, sau valoarea actuala a acestora I=* &e e%prina in procente # IP ; +6A7 P +55 , It C:A7 +6A7 = ++ It R It R IP ; +6A7 P +55 IR =2>

Pentru a e%prima acest raport sub forma de indice, IP se calculeaza cu relatia# IP= ; =3>

Indicele de profitabilitate permite sa selectam variantele eficiente de proiecte si ordonarea acestora dupa valoarea descrescatoare a indicelui IP. >a proiectele la care IPN+, 3/ * va fi nula. )u cit indicele de profitabilitate va fi mai mare IPQ+, cu atit proiectele sunt mai eficiente, in conditii ec"ivalente, comparabile din alte puncte de vedere. B7. pag. 8+C T!$%!n#l 0! $!c#p!$a$! al in !s"i"iil&$ 7T8, reprezinta perioada de timp, incepind cu momentul punerii in functiune 2m14, a capacitatilor si instalatiilor, ec"ipamentului de productie etc., pe parcursul careia suma acumulata a avantajelor economice obtinute egaleaza volumul investitiilor prevazute in proiect. cest indicator permite cunoasterea duratei de restituire a costurilor de investitii pe seama avantajelor economice obtinute dupa realizarea proiectului inca din etapa pregatirii deciziei. Durata de recuperare a investitiilor se calculeaza in abordare statica si dinamica a proceselor economice. +7

In abordare statica, termenul de recuperare a investitiilor se determina prin relatia# Ti ; Iti ,%i =!>

Proiectul investitional este acceptabil, daca sunt satisfacute urmatoarele conditii # D!i >Ti ? 7 T78@ T s@ T%a9A0a"8 =5> )eea ce inseama ca termenul de recuperare a mijloacelor investite trebuie sa fie mai mic decit durata de viata economica a proiectului, adica sa asigure obtinerea de profit. Prioritate va avea acel proiect care asigura cea mai rapida recuperare a fondurilor. B7, pag (5-(+C In abordare dinamica a proiectelor investitionale, termenul de recuperare se determina mai simplu prin raportarea valorilor deja actualizate a Investitiilor si Dfectelor obtinute # T= ; IR ,R =6>

*ermenul de recuparare atit in abordare statica cit si in abordare dinamica, nu tine cont de marimea duratei de functionare eficienta 2)e;.B7, pag (+-(2C Ra"a In"!$na 0! R!n"a'ili"a"! 7RIR8 reprezinta acea rata a dobinzii compuse, care atunci cind se foloseste ca rata de actualizare 2a4 pentru calculul valorii nete actuale totale, face ca suma sa fie nula, adica este acea rata de actualizare care egaleaza C:A7 cu I;. RIRNa, pentru care 3/ *9a; N 5. Prin urmare, RIR reprezinta rata limita de actualizare pentru care se anuleaza realizarea de 3/ * la proiectul de investitii. In forma grafica, valoarea RIR poate fi obtinuta astfel #B7, pag. 82C

&'(

"#$%

"#$% &'(

RIR
&)( "#$%&)(

Hig. 2 Reprezentarea grafica RIR

25

Sraficul ne permite sa observam ca pentru a<8I8, proiectul de investitii nu este eficient adica 3/ * va avea valoare negativa, daca a=8I8 , 3/ * este pozitiva, prin urmare, proiectul de investitii devine acceptabil dupa conditia 3/ *Q5. Pentru a determina RIR, se calculeaza 3/ * pentru diferite rate de actualizare, alese intimplator. Pentru precizare, RIR se determina cu e%actitate folosind relatia# RIR; a%in < 7a %a9 , a%in8A +6A7 9+ ; +6A7 9+;+ T +6A7 9; T =7>

In conditiile economiei de piata, RIR are semnificatia si functia de criteriu fundamental pentru acceptarea proiectelor de investitii si formarea optiunilor. >a proiectele sau variantele alternative de investitii ce se caracterizeaza ptin 3/ * apropiate, apro%imativ egale, se da prioritate proiectuluiJ variantei cu RIR ma%im.B7, pag.8$C Deci, pentru a putea purcede la calculul nemijlocit al indicatorilor de eficienta economica numiti mai sus este necesar de a calcula in primul rind necesarul total de c"eltuieli investitionale. /ecesarul de investitii se va determina dupa formula#

-I ( - 0-' ?1%@ A 3t B -u
!nde# 0-' ?1%@ 8

=8>

costul lucrarilor de constructie montaj pentru +m? de suprafata construita

9conform datelor initiale;E

3t < &uprafata totala a cladirii , m? 9conform datelor initiale;E -u 8 )ostul utilajului, K 9conform datelor initiale;
*abel ,
Cheltuieli Investitionale Indicatorul C*C+, /lila0, Total, Valoarea .24000 200000 524000

vind in vedere faptul ca analiza eficientei proiectului se face pentru o perioada de ' ani, este absolut necesar sa actualizam veniturile si c"eltuielile viitoare. Pentru aceasta este necesar de a calcula rata de actualizare, care in cazul nostrum va fi egala cu costul capitalului care se determina dupa urmatoarea formula# -- ( -p A Cp B -i A Ci !nde # --8 costul capitalului, =E -p 8 costul capitalului propriu 9conform datelor initiale +2 =;E Cp ponderea capitalului propriu din totalului c"eltuielilor investitionaleE =9>

2+

-i < costul capitalului imprumutat 9conform solutiei adoptate in cap.III.2, in conformitate cu conditiile de creditare ;E Ci - ponderea capitalului imprumutat din totalul c"eltuielilor investitionale. Ponderea capitalului imprumutatJpropriu se determina caonform formulei# Ci?p ( !nde )I- c"eltuielile investitionale totaleE MiJp < valoarea mijloacelor imprumutateJproprii. Ui N ,55555 K J '2,555 K N 5.(( Up N +2,555K J '2,555K N 5.2$ )ostul capitatlului este determinat dupa cum urmeaza dupa formula 97; in tabel ' # *abel ' -Determinarea )ostului )apitalului0
Costul Capitalului CC mi0loace imprumutate, mii cost mi0loace imprumutate, 1 mi0loace proprii cost mi0loace proprii, 1 pondere mi0loace imprumutate pondere mi0loace proprii Costul Capitalului, % 400 12 124 12 0,77 0,2. 12

/i J p CI

=10>

Doarece ponderea capitalului imprumutat in totalul necesarului de investitii constituie ((= este primordial sa determinam daca vom reusi sa rambursam creditul imprumutat. )alculul rambursarii creditului este prezentat in tabelul 6 dupa formulele # 3a( D =36 B D> D (= 3dEa A d >?! 36 ( 'i ? 5A! 3dEa ( 'i 36 !nde # &dfa < suma datoriei la finele fiecarui trimestru, mii KE &b < suma de baza spre ac"itare trimestrial, mii KE D < suma dobinzii spre ac"itare trimestrial, mii KE d < dobinda bancara anuala , =E &a < suma spre ac"itare annual, mii KE Mi < suma mijloacelor imprumutate, mii K. 'P, - determinarea numarului de trimestre timp de ' ani 9, trimestreJan; =11> =12> =13> =1!>

22

*abel 6 Calculul rambursarii creditului ,a%6ursarea -reditului suma datoriei la finele fiecarui trimestru, mii K ,55 I II III I3 I II III I3 I II III I3 I II III I3 I II III I3 $85 $65 $,5 $25 $55 285 265 2,5 225 255 +85 +65 +,5 +25 +55 85 65 ,5 25 5 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 5 +2 ++,, +5,8 +5,2 7,6 7 8,, (,8 (,2 6,6 6 ',, ,,8 ,,2 $,6 $ 2,, +,8 +,2 5 $2 $+,, $5,8 $5,2 27,6 27 28,, 2(,8 2(,2 26,6 26 2',, 2,,8 2,,2 2$,6 2$ 22,, 2+,8 2+,2 5 ac"itarea sumei de baza trimestrial, mii K dobinda, mii K spre ac"itare la finele trimestrului, mii K spre ac"itare anual, mii K

anul

trimestrul

anul 5

anul +

+2,,,

anul 2

++,,8

anul $

+5',2

anul ,

7',6

anul '

6',,

Dupa cum observam creditul imprumutat se ramburseaza in perioada stabilita de conditiile creditarii deci vom opta pentru aceasta varianta de creditare. Pntru a putea purcede nemijlocit la calculul indicatorilor de eficienta economica a proiectului investitional propus prea analiza este necesar de a determina amortizarea fondurilor fi%e a venitului brut potential prognozat a fi adus de viitoarea intreprindere. )onform datelor initiale amortizarea fondurilor fi%e se va determina prin metoda lineara, pentru partea activa a fondurilor fi%e in marime de +( =, iar pentru partea pasiva < ' =. mortizarea anuala a fondurilor fi%e se va determina conform formulei in tabelul (#

2$

+ ( 9Ea A -aa B 9Ep A -ap + ( 200%iiK P17F B 32! %iiG A 5F ( 5042 %ii G !nde # - suma amortizarii anuale a fondurilor fi%e, mii KE Hfa < fondurile fi%e active, mii KE Hfp - fondurile fi%e pasive, mii KE )aa- cota amortizarii activ, =E )ap < cota amortizarii pasiv, =E

=15>

*abel (
Amortizare Fonduri Fixe $mortizare activ, K $mortizare pasiv, K %otal, K total , mii .4000 12200 50200 50,2

In total suma amortizarii anuale a fondurilor fi%e va constitui B-*2 %ii !#$&Can* In conformitate cu datele initiale intreprinderea in care urmeaza sa se investeasca va avea o capacitate de productia de (25 mii buteliiJan, iar fiecare butelie se va vinde cu pretul de iar in anii urmatori capacitatea de producere va fi de +55 =. Marimea venitului brut potential se va determina ca produsul dintre capacitatea de producere si pretul pentru o butelie conform formulelor 9+6;, 9+(; in tabelul 8# /71 1 ( Hp 1 Ap !nde # 3.P + < venitul brut potential in anul +, mii K Vp+ < capacitatea de producere in anul +, mii buteliiE P < pretul unei butelii, KE /71 ( Hp Ap Vp < capacitatea ma%ima de producere, mii buteliiE P < pretul unei butelii, KE *abel 8 D!"!$%ina$!a V!ni"#l#i B$#" P&"!n"ial( 3.P anul+, mii K anul 2, mii K anul $, mii K anul ,, mii K anul ', mii K ,'5 6,8 6,8 6,8 6,8 =17> =16> 5.7 euroJbutelie. In primul an intreprinderea isi va utilize capacitatile in marime de '55 mii buteliiJan,

2,

Pentru a determina obiectiv eficienta unui proiect investitional este nevoie de a analiza indicatorii economic ice detin o capacitate inalta de informare, in cazul nostru acest criteriu este )s"-floL-ul, care odata determinat este utilizat la calculul altor indicatori de baza cum sunt 3/ *, IP, *, RIR. Determinarea cas"-floL-ului afferent proiectului nostrum investitional este demonstrata in tabelul 7, unde a fost calculate conform formulelor# /71 < calculat anterior conform formulei 9+(; Hp1 =F> < pentru primul anu se calculeaza ca# Hp1 ( '55 P +55= (25 =18>

!nde '55 < capacitatea de productie in primul an - mii butelii9conform datelor initiale; (25 - capacitatea toatala de producere, mii buteliiJan 9conform datelor initiale; Pentru restul anilor Hp ( 100F /7" < venitul brut efectiv # /7" ( /71 A Hp !nde 3.P < venitul brut potential pentru Vp N +55= 9calculat anterior in tabelul 8; Vp < capacitatea de producere. ,i8 Rambursarea imprumutului < conform tabelului 6. /drc - 3enitul dupa rambursarea creditului # /drc ( /7" ,i /pi < 3enitul pina la impozitare # /pi ( /drc A ,% !nde # Rm- rentabilitatea medie ramurala9conform datelor initiale - +7 =; Iv impozitul pe venit Iv ( /pi A -iv !nde )iv < cota impozitului pe venit 9conform datelor initiale - +' =;. 1n < profitul net 1n ( /pi Iv -9 cas"-floL-ul -9 ( 1n B+ !nde < amortizarea anuala a fondurilor fi%e calculate anterior in tabelul (. =2!> =23> =22> =21> =20> =19>

2'

*abel 7 D"2",'I*+,"+ -asI 9loJ8ului Indicatorul 3.P, mii K !tilizarea capacitatilor, = 3.D, mii K Rambursarea imprumutului, mii K 3enitul dupa rambursarea creditului, mii K 3enitul pina la impozitare, mii K Impozitul pe venit, mii K Profitul net, mii K mortizarea, mii K )H, mii K )H total, mii K anul + 6,8,55 67,,5 ,,7,(+ +2,,,5 $2',$+ 6+,8+ 7,2( '2,', '5,25 +52,(, anul 2 6,8,55 +55,55 6,8,55 ++,,85 '$$,25 +5+,$+ +',25 86,++ '5,25 +$6,$+ anul $ 6,8,55 +55,55 6,8,55 +5',25 ',2,85 +5$,+$ +',,( 8(,66 '5,25 +$(,86 665,6+ anul , 6,8,55 +55,55 6,8,55 7',65 ''2,,5 +5,,76 +',(, 87,2+ '5,25 +$7,,+ anul ' 6,8,55 +55,55 6,8,55 6',,5 '82,65 ++5,67 +6,65 7,,57 '5,25 +,,,27

Pentru a efectua o prognoza preventiva referitor la eficienta proiectului investitional analizat trebuie sa calculam termenul de recuperare al investitiilor static. *ermenul de recuperare static se determina ca raportul dintre investitiile efectuate si )as"-floL-ul mediu pe ' ani. I ( 3,97 ani 4 ani =25> C: )onform termenului de recuperare al investitiilor static, proiectul analizat este acceptabil, 2s ( insa acest indice are un grad redus de informare, deci trebuie sa calculam si alti indicatori ce ar oferi o informatie mai vasta despre rentabilitatea proiectului cum ar fi cas"-floL-ul actualizat, cu ajutorul caruia calculam ceilalti indicatori. Pentru ca datele obtinute in urma calculului casf-floL-ului sa fie comparabile in timp este necesar de a actualize datele obtinute cu rata de actualizare calculata in tabelul '. )oeficientul de actualizare se calculeaza conform formulei# +

V N 9+ + a; n
!nde a, rata de actualizare egala cu costul capitalului 9conform tabel ' < +2 =;E

=26>

n < numarul de ani pentru care se face analiza.


)as"-floL-ul actualizat se calculeaza conform formulei # -9K ( -9 A H !nde )H < cas"-floL-ul determinat anterior in tabelul 7E V < coeficientul de actualizare. 26 =27>

)Hpp < cas"-floL-ul post prognoza se calculeaza conform formulei# -9pp ( !nde

C: 8 I
i =+

72D8

C:
i =+

8 suma tuturor flu%urilor de numerar pe perioada anilor +-'E

I suma investitiilor efectuate. )alculul )as"-floL-ului actualizat este demonstrat in tabelul +5 . *abel +5
3erioada e4aminata Investitii, mii K CF, mii K CF posprognoza, mii K Determinarea Cash Flow ului !"tuali#at anul 0 anul 1 anul 2 anul . 524 102,74 1.2,.1 1.7,82 1,0000 0,8!2! !1,7.0. 0,7!72 108,222! 0,7118 !8,1272 anul 4 1.!,41 0,2.55 88,5!!2 anul 5 144,2! 1.2,21 0,5274 15!,.!22

Coe5icientul de discontare, 6 CF actualizat, mii K TOTAl, mii euro

546,5166

Odata ce am calculat suma cas"-floL-ului putem acum determina ceilalti indicatori de baza ca 3/ *, IP , *dinamic si RIR. )onform formulei 9+; VNAT ; , I< )onform formulei 92; IP ;
)e

C:5 P 9+ + a;
5 =+

( 22,51$$ mii %&

+6A7 P +55 ( 4,30 %& sau IR C:A7 +6A7 = + + ( 1,043' )onform formulei &.( IP= ; It R It R )alculul termenului de recuperare al investitiilor dinamic este prezentata in tabelul ++ conform formulei 927; cu ajutorul careia determinam suma restanta la finele fiecarui an, adica diferenta dintre investitiile initial efectuate si incasarile nete efectuate in fiecare an, astfel aflam de cit timp avem nevoie pentru a ne recupera banii investiti# # I < suma investitiilorE )HO - cas"-floL-ul actualizat pentru fiecare an. 3r ( I 8 -9K =29> !nde &r < suma restanta la finele fiecarui anE

2(

*abel ++ )eterminarea termenului de recuperare a investitiilor dinamic


Termenul de recuperare a investitiilor, dinamic in(i"atorul Investitiile, mii K CF act , mii K Suma restanta la 5inele anului, mii K 3erioada, ani )ermenul (e re"uperare, ani anul 0 524 !1,7.0. 4.2,22!7 1 108,222! .2.,2028 1 !8,1272 225,4752 1 88,5!!2 1.2,8720 1 15!,.!22 0,0000 0,82 anul 1 anul 2 anul 3 anul 4 anul 5

4 ani 10 luni 9 #ile

In continuare vom determina Rata Interna de Rentabilitate, rata limita pentru care se anuleaza 3/ *. )alculul RIR este prezentat in tabelul +2 # *abel +2
In(i"atorul "$# &a70( a7121 "$#&121( a7171 "$#&a7171( anul 0 )524 1,0000 )524 1,0000 )524 Detrenimarea ! anul 1 anul 2 102,7.7! 1.2,.118 0,8!2! 0,7!72 !1,7.0. 108,222! 0,8547 0,7.05 87,8102 !!,5772 anul 3 1.7,8222 0,7118 !8,1272 0,2244 82,0771 anul 4 1.!,4122 0,2.55 88,5!!2 0,5..7 74,.!75 anul 5 280,!04. 0,5274 15!,.!22 0,4521 128,12.2 * 27.,2288 22,5122 )48,0140

)onform formulei 9(; RIR; a%in < 7a %a9 , a%in8A

+6A7 9+ ; E +6A7 9+;+ T +6A7 9; T 22.'266 RIR; 12F B = 17F 812F >A ; 13460 F4 22.'+66 + T ,85+,5 T

naliza rezultatelor obtinute este reflectata in tabelul +$ # *abel +$


In(i"atorul -.!), mii G ), ani I1, % 2I2, % Analiza rezultatelor o"tinute Con(itia a""epta+ilitatii -.!)/0 )05 ani I1/1 2I2/CC ,arimea "al"ulata 22,51$$ 4,103 4,300/1 13,$0/12

)onform analizei rezultatelor obtinute dupa calculul tuturor indicatorilor de baza putem face concluzia ca proiectul este acceptabil dupa toate criteriile de eficienta economica si merita sa fie realizat.

28

C&ncl#4ii, R!c&%a0a$i In urma analizei starii pietei "alelor de producere, si analizei eficientei economice a proiectului dat am ajuns la concluzia ca acest proiect se merita a fi implimentat. !n prim avantaj ar fi acela pentru investitior care ar fi profitul prognozat a fi obtinut de pe urma realizarii proiectuuli, asa cum indica toate criteriile de analiza a eficientei economice a proiectului. !n alt avantaj ce ar putea fi obtinut de pe seama implimentarii acestui proiect ar fi unul social, adica implimentarea proiectului dat ar duce la dezmortirea antreprenorilor din zona si la dezvoltarea infrastructurii. )rearea locurilor de munca atiti in timpul constructiei "alei de producere cit si in timpul functionarii ulterioare ar duce la cresterea nivelului de viata in zona amplasarii acestui edificiu. !n alt avantaj ar fi stimularea producatorilor de materie prima sa depuna eforturi pentru a obtine materie prima de calitate superioara, fapt ce ar crea competitivitate intre producatori, deci va conduce la cresterea calitatii produselor furnizate. In general, tara noastra aflata inca in perioada de tranzitie simte o nevoie stringenta de investitii in special in sectorul industrial, care a fost completamente distrus dupa destramarea !R&&, iar intentia de a ne integra in !niunea Duropeaza ne dicteaza necesitatea de a dezvolta toate ramurile economiei nationale si de a ridica nivelul de trai si venituri in Republica Moldova. Odata cu dezvoltarea sectorului industrial in tara se va ridica si nivelul de trai, deci populatia nu va mai fi nevoita sa emigreze din tara in asa numar mare, deci securitatea economica si demografica a tarii va fi asigurata. De pe urma realizarii unui astfel de proiect toati vor avea numai de cistigat, statul, investitorul, populatia, deci se merita a stimula realizarea si implimentarea cit mai multor proiecte de asa gen.

27

Bi'li&+$a)i! +. 2. $. ,. '. 6. (. 8. 7. "ttp#JJlara.mdJWmNpageXidN2 LLL.bnm.md LLL.fincombanI.md LLL.statistica.md -Sestiune Imobiliara0 3.Dragot1, >. Y24u, .&toian, M.Dragot1, cademia de &tudii Dconomice din .ucuresti, ed. &D, 255' -Managementul e%ecutiei proiectelor de contructie0 , 3.ZagiuE !niversitatea *e"nica -S". sac"i0, Hacultatea de )onstructii . < Iasi, ed. Dosoftei, 255$ LLL.Gp.md -Sestiunea si managementul activitatii financiare a intreprinderii0 , ILao VobaGas"i, trad. De *eo )"iriac, )"isinau, R), 255+ -Dficienta investitiei -, &vetlana lbu, 3aleriu )apsizu, Ion lbu, )"isinau, !&M, 255'

$5