Sunteți pe pagina 1din 50

Capitolul I ESTIMA IUNI RURALE obiect de studiu, importan

1.1 Obiect de studiu n termeni generali estimaiunile se ocup cu evaluarea bunurilor economice (a estima = a evalua). Evaluarea reprezint procesul prin care se determin suma de moned ce poate fi atribuit unui bun oarecare obiect de valoare, ntr-un anumit moment pe o anumit pia . !in punct de vedere al estima iunilor, valoarea reprezint o calitate atribuit unui bun, func ie de care el este dorit util, apreciat "i important. n aceast accep iune, termenul valoare economic# are sensul de valoare de estimare "i nu de valoare de pia sau pre . Valoarea de pia sau preul reprezint, totdeauna, o dat cert, un fapt realizat, rezultat din raportul cerere-ofert. Valoarea de estimare are drept caracter fundamental previziunea, este, deci, o dat probabil "i nu una cert. $aloarea de estimare nu este altceva dec%t o valoare subiectiv, e&primat n cifre, lu%ndu-se n considerare, ns, criterii de ma&im obiectivitate. 'etoda de apreciere este, totdeauna, bazat pe procedee ra ionale, adic este fondat pe baza criteriilor logice "i a bunului sim . (olosirea termenului valoare# n vorbirea curent genereaz de multe ori confuzie. !e e&emplu, se spune frecvent)#bunul * valoreaz +,,, lei#- uneori se spune c pentru bunul * s-a pltit +,,, lei (pre ul de pia )- alteori se specific c cea mai probabil valoare de pia a bunului * este apreciat la +,,, lei (valoarea de estimare)- n sf%r"it, de multe ori se spune)#acest bun cost +,,, lei#.n orice caz, termenul de cost# este gre"it deoarece prin cost se n elege suma c.eltuielilor efectuate de ctre un ntreprinztor pentru a produce "i pune pe pia acel bun. !iferitele e&primri de mai sus pun problema definirii riguroase a acestora, n str%ns cone&iune cu procesul estimrii. /legerea criteriului de evaluare depinde de scopul estimrii care poate fi sau nu legiferat. 0%nd scopul estimrii este prevzut n norme 1uridice, cum este cazul e&proprierilor de utilitate public sau servitu ilor funciare (dreptul de trecere, dreptul de vedere), legea stabile"te aspectul economic sau criteriul de evaluare ce trebuie de urmat. 2n situa iile n care scopul estimrii nu este stabilit prin norme 1uridice, criteriul de evaluare se alege prin raporturi contractuale ntre cel care e&ecut estimarea "i cel care a solicitat-o. 3pre e&emplu,

dac scopul estimrii este o v%nzare-cumprare, criteriul economic cel mai potrivit este pre ul de pia - dac scopul const n stabilirea daunei cauzate de un incendiu, la o cldire, criteriul poate fi costul de construc ie sau de reconstruc ie- dac este vorba de o daun provocat fura1ului, criteriul economic ales este pre ul de pia sau valoarea de transformare, dac fura1ul respectiv este refolosit, n totalitate n ntreprindere. 1.2. Importan 2mportan a evalurii bunurilor rezult din faptul c actele economice comport 1udec i de valoare. 4rincipalele acte economice n care sunt cerute 1udec i de valoare sunt multiple) transferuri imobiliare cu titlu oneros sau gratuitoptimizri productive ale ntreprinderii privateraporturi contractuale "i 1udec i de convenien de interes privat constatarea "i evaluarea daunelor private estimarea servitu iilor funciare (e&) drept de trecere, evaluarea incomodit ilor produse fondului de e&isten a unei re ele electrice sau de gaz) "i a drepturilor reale (uzufruct, uz "i loca ie)e&proprieri pentru cauze de utilitate publicestimarea beneficiilor "i repartizarea c.eltuielilor pentru lucrri de mbunt iri funciareestimri de uz civil "i de alte drepturi- verificarea "i estimarea de valori "i venituri impozabileevaluarea planurilor de dezvoltare a ntreprinderii- constatarea "i evaluarea daunelor ambientaleproiecte "i interven ii cu caracter urbanisticadministrarea "i gestionarea bunurilor publiceproiecte "i interven ii cu caracter urbanisticadministrarea "i gestionarea bunurilor publiceproiectarea "i costurile lucrrilor publice1udec i de convenien a investi iilor publiceevaluarea impactului ambiental. 0omun tuturor acestor fapte "i fenomene economice este faptul c, prin metoda estimativ, n care un loc primordial l are matematica financiar, se face trecerea de la evaluri bazate pe date contabile la estimri legate de venitul pe care un bun, o

ntreprindere sau o zon teritorial l poate da ntr-o perioad limitat sau nelimitat de timp. 2n acest fel, valorile probabile atribuite sunt mai aproape de realitate "i de sensul economic al bunurilor, nltur%ndu-se amatorismul "i arbitrariul n evaluarea lor.

CAPITOLUL 2 DOB ND I CAPITAL


2.1. Noiunile de dobnd i de capital Dobnda (Db) este preul pltit pentru folosirea unui capital. 5a este pltit de cel care ia n mprumut un capital, celui care ofer capitalul respectiv. /cest capital poate fi "i un capital imobil, cum ar fi o construc ie sau un fond. 2n acest caz pre ul uzului capitalului poart denumirea de beneficiu funciar (Bf). !ob%nda este pltit dup e&pirarea unui anumit termen- dac este pltit cu anticipa ie, se nume"te scont sau dobnd scontat. 6ustificrile care sunt atribuite pl ii dob%nzii sunt multiple) a) un mprumut sau o investi ie comport riscuri care merit# o compensa ieb) cine mprumut, se supune la un sacrificiu, sacrificiu care trebuie compensatc) capitalul permite ca al i factori ai produc iei s devin mai eficien i. 7nitatea de msur a dob%nzii este rata dobzii (r). Rata e&prim dob%nda ce revine unei unit i monetare care a1unge la scaden ntr-o unitate de timp, de regul un an. 5a poate fi e&primat n termeni unitari (de e&) r = ,,,8 e&prim dob%nda anual a unei unit i monetare) sau n termeni procentuali (r = 89, adic dob%nda care revine la :,, unit i monetare). ;ata dob%nzii variaz n func ie de diver"i factori, n mod deosebit de cererea "i oferta de capital, de riscul "i durata investi iei. !ac oferta de capital este mare "i cererea redus, rata dob%nzii va fi 1oas- n caz contrar va fi ridicat. 4e l%ng aceasta, riscul investi iei conduce la o sensibil varia ie a ratei dob%nzii) aceasta va fi mai nalt cu c%t mai mare este riscul. n raport cu timpul de folosin , dac acesta este foarte lung iar capitalul are o valoare mare, rata dob%nzii este, de regul, ridicat, dat fiind imposibilitatea de a dispune de capital pentru o mare perioad de timp. ;ata pentru mprumuturi sau investi ii financiare se stabile"te, de regul, apriori ntre pr i- pentru capitaluri investite n produc ie (sau n anumite investi ii imobiliare) rata se

satbile"te, de obicei, aposteriori, dup cunoa"terea rezultatelor activit ii. !in raportul ntre venitul net ob inut (<f) "i capitalul investit (0o) rezult rata de investiie r ! Bf " #o. n practic e&ist dou tipuri de dob%nd "i dou moduri de a le determina) - dobnda simpl, c%nd dob%nda a1uns la scaden (ma&. un an) nu se adaug la capital "i, n acest fel, nu se fructific- dobnda compus, c%nd dob%nda a1uns la scaden se adaug la capital "i devine ea ns"i fructificat n perioadele urmtoare!ob%da compus se prezint sub urmtoarele trei forme) - dobnda compus discontinu anual, c%nd dob%nzile sunt adugate la capitalul care lea produs la sf%r"itul fiecrui an- dob%nd compus convertibil, c%nd dob%nzile sunt adugate la capital de mai multe ori n timpul unui an- dobnda compus continu sau matematic, c%nd dob%nzile se convertesc n capital n fiecare frac iune infinitisemal. /cest tip de dob%nd are numai o valoare teoretic, ea nee&ist%nd n realitate. n aplicaiile estimative se recurge exclusiv la dobnda compus discontinu anual. De fiecare dat cand se utilizeaz noiunea de dobnd compus se nelege! implicit! cea discontinu anual. Dobnda simpl se aplic pentru perioade de timp ce nu dep"esc un an, n timp ce dobnda compus se aplic pentru perioade mai mari de un an, respectiv, pentru un multiplu de mai mul i ani ntregi. 4entru a calcula, de e&emplu, dob%nda produs de un capital n = ani "i > luni, se va calcula mai nt%i dob%nda compus pentru trei ani "i, apoi, la suma rezultat (capitalul ini ial?dob%nda compus pentru perioada de trei ani) se va calcula dob%nda simpl pentru perioada celor > luni. 2.2. Dobnd i capital final ( iitor! simplu @a formulele de dob%nd "i capital final (viitor) simplu se recurge c%nd trebuie s se efectueze calcula ii pentru perioade de timp inferioare anului sau, la limit, egale cu un an. $.$.% &obnda simpl Dobnda (!b), este determinat de urmtoarele elemente) " capitalul iniial (#o) sau #$ suma mprumutat sau suma investit% " rata dobnzii (r)% " timpul (n & t)$durata mprumutului.

Dobnda va fi direct proporional cu capitalul! rata 'i timpul! adic $ Db " #o $ r $ n !b = 0o A r A lB:C (e&prim%nd timpul n luni- l = numrul de luni)!b = 0o A r A zB=D, (e&prim%nd timpul n zile- z = numrul de zile)!in aceste rela ii se ob in) #o " Db % r$n& r " Db % #o$n& n " Db % #o$r 0%nd timpul este egal cu un an (n=:), vom avea ) Db " #o $ r #o " Db % r (ceast formul permite s se determine capitalul! cunoscnd dobnda anual produs 'i rata dobnzii. /tunci c%nd se are n vedere beneficiul funciar (<f) constant "i rata, denumit n acest caz de capitalizare#, formula de mai sus devine ) 'o " (f % r n estima iuni aceast rela ie este denumit de capitalizare#, deoarece permite s se determine valoarea unui bun imobil ($o), cunosc%nd beneficiul funciar anual "i rata de capitalizare. !ob%nda se poate calcula "i n felul urmtor ) Db " #o$r$) % *+, (numr! Db " #o$) % *+, % r (di i)iune fi-! 0%nd este necesar s se fac numeroase calcule de dob%nd, cu aceea"i rat (e&) cont curent), este convenabil s se utilizeze rela ia ) Db " N % D. /n care alorile lui $.$.$ #apitalul final (viitor) simplu D " *+, % r sunt oferite de tabele. Db " N % D D " *+, % r N " #o$) de unde se ob ine

#apitalul viitor sau capitalul final (#n) este dat de suma capitalului ini ial (#o) plus dob%nzile (&b) a1unse la scaden ntr-o perioad de timp (n) care poate fi de ma&imum un an ) #apitalul final " capital iniial 0 dobn)i 0n = 0o ? !b !ac substituim pe !b cu produsul 0oArAn rezult )

0n = 0o ? 0o A r A n

3co %nd n factori pe 0o vom avea ) #n " #o(1 0 r $ n!

(: ? r A n) poart denumirea de factor de ntrziere a dob%nzii simple. !in rela ia de mai sus putem ob ine capitalul ini ial (0o) sau suma scontat ) #o " #n % 1 0 r$n sau, pentru a pune mai bine n eviden factorul de anticipare, #o " #n $ 1 % 1 0 r$n n care 1 % 1 0 r$n reprezint factorul de anticipare sau de scont a dob%nzii simple !eci, pentru a determina capitalul final simplu va trebui multiplicat capitalul ini ial 0o cu factorul de nt%rziere (:?rAn). !e aici rezult c pentru a gsi capitalul ini ial (0o), trebuie multiplicat capitalul final (0n) cu factorul de anticipare (scont) a dob%nzii simple : B :? rAn . n concluzie, un capital deplasat# n viitor, se transform n capital final (0n)mutat# n trecut, el devine valoare scontat sau capital ini ial (0o). 1-presii in erse 2 !in egalitatea 0n = 0o(: ? rAn), respective, 0n = 0o ? 0oArAn, se ob ine ) r = 0n 0o B 0o A n, pentru determinarea ratein = 0n 0o B 0o A r , pentru determinarea timpului. $.$.'. (cumularea la sfr)itul anului de valori care se repet constant n fraciuni ale anului (lunar, bilunar, trimestrial,la patru luni, semestrial) ).).*.+ (cumulri finale ntrziate (lunare) :
, :B:C CB:C =B:C >B:C +B:C DB:C EB:C 8B:C FB:C :,B:C ::B:C :CB:C

nt%rziind, cu formula precedent, fiecare rat lunar se ob ine urmtoarea formul de rezolvare) : G l = l(: ? rA ::B:C) ,

C G l = l(: ? rA :,B:C) , ......................................................


:C G l = l(: ? rA DDB:C) , :C G l = 0n = l(:C ? rA +,+) , DD B :C = suma timpilor de fructificare (+,+)

H.<. 4entru a determina suma timpilor de fructificare (lunar, bilunar, trimestrial etc), n loc de a nsuma frac iuni de luni n care dob%nzile a1ung la scaden , se poate proceda folosind urmtoarea formul) nI; B C ?,,+ - ,,+ nI; = numr de rate ?,,+ = dac rata este anticipat- ,,+ = dac rata este nt%rziat. /stfel, pentru acumulare lunar nt%rziat vom avea ) :C B C ,,+ = +,+ (ormula general ) 0n = ; (nI; ? r A nI;BC ?,,+) -,,+ ).).*.) (cumulri bilunare constante ntrziate nI;BC ,,+ = (DBC ,,+) = C,+ < , 0n = <(D ? r A C,+) ).).*.* (cumulri trimestriale constante ntrziate (,&) - .!/) 0 +!/ C > D 8 :, :CB:C

, 0n = J(> ? r A :,+)

DB:C

:CB:C

).).*., (cumulri 1uadrimestriale constante ntrziate (*&) - .!/) 0 + K , 0n = K(= ? r A :) ).).*./ (cumulri semestriale constante ntrziate 3 , 0n = 3(C ? r A ,,+) Dac valorile considerate sunt anticipate! adic se refer la nceputul fiecrei perioade de timp considerate! coeficienii multiplicatori ai lui r vor fi ma2orai cu +. 3tiind de2a! timpul de fructificare a valorilor ntrziate! n cazul valorilor anticipate! pentru acumularea lunar coeficientul va fi nu de /!/! ci de /!/ 4 + 0 5!/% pentru acumularea bilunar )!/ 4 + 0 *!/ s.a.m.d. 0oeficien ii de mai sus rezult din rela ia prezentat mai nainte, numai c de aceast dat se adaug ,,+, deoarece ratele sunt anticipate ) nI; B C ?,,+ 5&emplu ) acumulare lunar constant anticipat ) (:CBC ? ,,+) = D,+ l , :B:C C = ::B:C :CB:C DB:C :CB:C > 8 :CB:C

0n = l(:C ? rAD,+) 3uma timpilor de fructificare este ) E8B:C = D,+ - acumulare bilunar constant anticipat) (DBC ? ,,+) = =,+ <
, C > DB:C 8 :, :CB:C

0n = <(D ? rA=,+) n mod similar se determin rela iile pentru acumulri trimestriale, la patru luni, semestriale. 2.2.3 4contul simplu

3contul este suma care se scade dintr-un capital c%nd se dore"te s-l anticipm n timp- a sconta sau a anticipa are aceea"i semnifica ie. 3contul (3c) poate fi calculat n dou moduri. ).).,.+ 3contul matematic sau financiar 4entru a determina suma scontat (0o) este suficient s scdem din capitalul final (0n) dob%nzile (!b). 0o = 0n 0oArAn 0o = 0n !b 3c = scont !b = 3c = 0oArAn 0o = 0n 3c 0n = 0o ? !b 0n = 0o ? 3c

4ornind de la aceste rela ii, rezulta valide urmatoarele egalitati ) 3c = 0oArAn = !b scontul matematic este egal cu dobanda cu semn sc6imbat. n calculele practice, pentru a determina suma scontat (0o), nu se apeleaz la e&presia #o 0 #n - #o7r7n, deoarece 0o reprezint c.iar necunoscuta la care dorim s a1ungem. /stfel, suma scontat se ob ine din rela ia de1a vzut) : 0o = 0n : ? rAn 4entru a ob ine scontul raional sau matematic (3cm), din capitalul final (0n) se scade capitalul scontat sau ini ial (0o) ) 3cm 0 #n - #o. (r a face aceast diferen , determinarea scontului matematic se poate realiza nlocuind pe (0o) cu

: 0o = 0n : ? rAn 3co %nd n factori pe 0n rezult ) : 3cm = 0n(: : ? rAn 0nArAn 3cm = : ? rAn ), respectiv 3cm = 0n : ? rAn : ? rAn - : rezultand astfel) 3cm = 0n-0n

: : ? rAn

care, prin simplificare, d rela ia )

/ceast rela ie e&prim dob%nda asupra capitalului final scontat.

).).,.) 3contul bancar sau comercial 3contul efectuat de bnci este calculat n mod diferit. !ac matematic scontul (3c) este calculat asupra valorii ini iale (0o), 3c = !b = 0oArAn, scontul bancar sau comercial se calculeaz asupra valorii finale (0n)) 3cb = 0n ArAn n acest fel ) 0o = 0n 3cb 3ubstituind valoarea lui 3cb rezult ) 0o = 0n 0nArAn "i n final 0o = 0n(: rAn) 3contul aplicat de bnci este, n acest fel, mai mare dec%t cel calculat matematic "i d, astfel, o sum scontat (0o) mai mic dec%t cea ob inut matematic. !ac scontul bancar ar fi aplicat pentru perioade lungi de timp, s-ar ob ine sume scontate (0o) derizorii, nule sau c.iar negative. 8xemplu$ adoptnd rata de /9! pentru o perioad n de ). de ani! capitalul se anuleaz complet. 0o = 0n(: rAn) 0o = =,,,,(: ,,,+AC,) = , 0o = , n general scontul bancar se folose"te pentru perioade mai mici de un an, deoarece este bazat pe formulele dob%nzii simple. n calculele estimative formulele referitoare la scontul bancar sau comercial nu au aplicabilitate. ;ezum%nd cele de mai sus rezult ) 4entru scontul matematic 0nArAn 3cm = : ? rAn

3cb = 0nArAn : 0o = 0n : ? rAn 2.* Dobnd i capital final ( iitor! compus @a formulele capitalului final "i dob%nzii compuse se recurge pentru perioade mai mari de un an. $.'.% #apital final compus !ob%nzile asupra capitalului ini ial (0o), a1unse la scaden , sunt nsumate la capitalul respectiv n a"a fel nc%t, n anul urmtor, produc o nou dob%nd "i procesul se repet pentru ntreaga perioad luat n calcul. 0o , 0: : 0C C 0= 0n = .................................................................... n 0o = 0n(: rAn)

n conformitate cu aceast sc.em se ob ine formula capitalului final compus. !up primul an, capitalul final compus va fi ) 0: = 0o ? !b 0: = 0, ? 0, Ar substituind respectiv !b = 0o Ar An 0: = 0o(: ? r) (n=: an)

<inomul (: ? r), care de obicei se noteaz cu 5, reprezint suma la care a1unge o unitate monetar ntr-un an. 0: = 0o A L @a sf%r"itul celui de-al doilea an, capitalul final compus va fi ) 0C = 0: ? !b 0C = 0: ? 0:Ar 0C = 0,ALAL substituind ) !b = 0:Ar 0C = 0:(: ? r) respectiv ) rezult ) 0C = 0: AL 0C = 0,ALM

/v%nd n vedere c 0: = 0,AL ) 'erg%nd din aproape n aproape) 0n = 0,ALN (: ? r)N = LN- LN = factor de ntrziere a dobnzii compuse !in rela ia de mai sus ob inem )

: 0, = 0 n LN

:
=

factor de anticipare sau de scont a dobnzii compuse

LN

$.'.$ &obnda compus sau scontul compus !ob%nda compus a1uns la scaden dup (n) ani se ob ine scz%nd din capitalul final (0n) capitalul ini ial (0o) ) ! n = 0 n 0, !n = scontul compus matematic 5&presia poate fi rezolvat sau n func ie de (0o) sau de (0n)) - rezolv%nd n func ie de (0,) vom avea ) ! n = 0 n 0, !n = 0,ALn 0, ! n = 0 n 0, !n = 0n - 0nA:BLn . ! n = 0n Ln (ceast formul exprim dobnda compus sau scontul compus matematic. 3contul compus comercial este dat numai de numrtorul rela iei de mai sus ) 3c = 0n(Ln :) #adrul rezumativ al formulelor eseniale !b = 0,ArAn 0n = 0,(:?rAn) : 0, = 0 n :?rAn 0n = 0,ALn compusLn = (:?r)n :?rAn factor de nt%rziere, cu dob%nd simpl: factor de anticipare, cu dob%nd simpl:?rAn factor de nt%rziere, cu dob%nd substituind pe 0n cu 0n = 0,ALn sco %nd n factori pe 0, rezult ) : Ln 3co %nd n factori pe 0n rezult ) !n = 0n(: :BLn), respectiv ) Ln - : substituind pe 0, cu 0, = 0n !n = 0,(Ln :)

- rezolv%nd n func ie de (0n) se ob ine )

: 0, = 0 n Ln Ln

:
=

: factor de anticipare sau de scont (:?r)n

CAPITOLUL 3 ANUIT I CONSTANTE


6nuitile constante (a! sunt valori pozitive (credite! produse! venituri etc) sau negative (debite! c6eltuieli s.a.)care se repet! n mod constant! cu aceea'i valoare! n fiecare an. n calculele economico-estimative este necesar ca, frecvent, s se fac nsumri sau acumulri (finale, ini iale sau intermediare) ale unei serii de valori anuale constante, fructificate n regim compus. 4roblema s-ar putea rezolva nt%rziind ratele anuale constante obi"nuite (a) prin intermediul factorului de nt%rziere cu dob%nd compus (L n), ceea ce ar comporta, ns, o enorm munc de calcula ie. (nuitile sunt variabile c%nd ratele anuale nu se succed cu aceea"i entitate de valoare- aceste anuit i pot varia fr s aibe la baz un criteriu anume sau o lege cum ar fi ) - o lege matematic aceea dup care ratele cresc sau descresc dup un raport constant- o lege economic c%nd oglindesc valori economice (de e&) cre"terea progresiv a c.iriilor stabilite de lege n raport cu diverse criterii)- o lege natural este cazul culturilor arboricole ale cror produc ii variaz n raport cu ciclul productiv. /nuit ile care ne intereseaz sunt cele constante. /cestea se mpart, n raport de durat, n limitate "i nelimitate iar, n raport de scaden , n ntrziate "i anticipate. /nuit ile sunt limitate c%nd rata anual se repet p%n la o dat prestabilit- sunt nelimitate c%nd rata anual se repet peren, adic la infinit. 3e consider o valoare anual infinit c%nd se repet mai mult de 8,-:,, ani. /nuit ile sunt ntrziate c%nd rata anual se manifest la sf%r"itul fiecrui an- sunt anticipate c%nd au loc la nceputul fiecrui an. 4roblemele referitoare la anuit ile constante sunt) cercetarea sumei finale (3n) sau acumulri finale la momentul (n)! ((n)%

cercetarea sumei iniiale (3.) sau acumulri iniiale la momentul .! ((.)% cercetarea anuitii constante n funcie de suma final (3n) sau suma iniial (3.)% cercetarea sumei intermediare (3m)% aceasta este o consecin a utilizrii rezultatelor etapelor precedente. ;ezum%nd, anuitile se pot grupa n urmtoarea sc.em )
a nt%rziate , 3, limitate a anticipate , : a nt%rziate nelimitate 3, a anticipate , 3, : C a a a O = ...................................... , : C C...................................n-: a a O =...................................... n 3n a a a : C.................................n-: n 3n a a a

/nuit i constante

3,

n cadrul anuit ilor nelimitate se poate determina numai acumularea ini ial (3 ,), ntruc%t cea final nu este cuantificabil, deoarece 3n ulterior toate celelalte, se prezint astfel )
aQLn-: aQLn-C aQL a , : a C a n-: a a n 3n

O.

Prafic, acumularea final 3n de anuit i nt%rziate limitate, de la care se vor ob ine

/cumularea final (3n) se ob ine raport%nd fiecare anuitate (a) la sf%r"itul anului (n) (scaden a ultimei rate) cu factorul de nt%rziere cu dob%nd compus corespunztoare (Ln). n acest fel vom avea )

3n = a ? aQL ? ... ?aQLn-C?aQLn-: 3co %nd n factori pe (a) , rezult) 3n = a(:?L?...?Ln-C?Ln-:) 5&presia dintre paranteze este o progresie geometric cu ra ia (L). 3e "tie c suma unei progresii geometrice se ob ine multiplic%nd ultimul termen cu ra ia, minus primul termen, totul fiind raportat la ra ia minus :)
Ln-: Q L -: . n acest fel) L -: 3n = aQ L: 3ubstituind 5 la numitor, 5 " 10r, "i simplific%nd, rezult ) Ln - : 3n = r :oate celelalte formule deriv din aceast relaie fundamental Ln-:Q L -: respectiv ) 3n = aQ :? r-: Ln - :

*.1. 6cumularea final (4n! i iniial (4,! de anuiti constante. /ntr)iate. limitate
a , 3, :BLn Ln : 3n = a r a = 3n Ln : r : a C a ........................................... 3n n-: a n

7ltima rela ie e&prim cota anual de reintegrare (fr dob%nd). 4entru a gsi acumularea ini ial (3,) este suficient a multiplica acumularea final cu factorul : B Ln )
Ln : 3, = aQ r Q L
n

: 3, = a

Ln - : rQLn

Ln -: (actorul rQLn se gse"te calculat n tabele financiare.

Ln -: !in rela ia 3, = a rQLn dob%nda). se deduce ) a = 3,

rQLn Ln :

/ceast ultim rela ie e&prim cota anual de amortizare (care cuprinde capitalul "i

*.2. 6cumularea final (4n! i iniial (4,! de anuiti constante. anticipate. limitate
a a a a

, 3,

C ....................................................n-: 3n :BL
n

3e folosesc formulele precedente, cu men iunea c anuitatea anticipat (a) se am%n cu un an prin factorul 5 )
Ln : 3n = aQL r Ln : 3, = aQL rQL a = 3, L : . Ln : rQLn cota anual de amortizare anticipat a = 3n L :
Q

r Ln -:

cota anual de reintegrare anticipat

Rrice anuitate (a) anticipat fructific dob%nd un an n plus fa de anuit ile nt%rziate pentru c este perceput la nceputul fiecrui an.
aQL , 3,
'ultiplic%nd cu 5, se revine la graficul anuit ilor nt%rziate

aQL :

aQL

aQL n 3n

C ...........................................n-:

aQL , 3, :

aQL

aQL

aQL n 3n

C ..........................................n-:

0ota anual de reintegrare sau de constituire a unui capital se ob ine fiind cunoscut (3n), n timp ce cota de amortizare se ob ine fiind cunoscut (3,).

*.*. 6cumulare iniial (4,! de anuiti constante. /ntr)iate. nelimitate ntre anuit ile nelimitate se gse"te numai acumularea ini ial (3,), deoarece cea final (3n) nu este cuantificabil ntruc%t
n 7 , 3, 1n " + !ac anuit ile ar fi ntrziate limitate, formula de acumulare ini ial (3,) ar fi) 3. 0a r;1n a LO - : 3, = r Q LO a 3, = r a = 3, Q r . : a C a a O = .................................................

0%nd valoarea lui (a) este un venit net, produs de un capital imobil, formula este denumit <de capitalizare a veniturilor anuale constante= "i este reprezentat grafic astfel )
<f , <f $, = r <f = $, Q r : <f C <f O =.......................................................

Relaie V. 0>f & r! de importan deosebit n aplicaiile estimative! este denumit <de capitalizare=pentru c prin raportarea beneficiului funciar la rata sa de capitalizare se obine valoarea capitalului imobil! capabil de a produce astfel de venit. $aloarea unui bun imobil este direct propor ional cu venitul "i invers propor ional cu rata de capitalizare. ;ezolvarea formulei $, = <f B r constituie o metod de estimare foarte important, denumit analitic sau prin capitalizarea veniturilor. /ceast metod de estimare comport parcurgerea urmtoarelor etape ) :. !eterminarea beneficiului funciar de capitalizat, calculat din bilan C. /legerea ratei de capitalizare, care se ob ine din raportul ) S<f r = S$

S<f suma beneficiilor funciare a ntreprinderilor similare cu cea care este obiect de estimareS$ suma pre urilor de pia rezultate din contracte de v%nzare-cumprare, referitoare la ntreprinderi similare cu cea care este obiect de estimare=. 0apitalizarea prin formula $o= <f B r>. /daosuri "iBsau diminuri- prin aceast opera iune se ine cont de toate acele circumstan e care diferen iaz bunul obiect de estimare de condi iile presupuse normale. 3e poate spune, dup un principiu general, c valoarea unui bun imobil, capabil de a furniza un venit, este dat de suma veniturilor sale viitoare, acumulate sau scontate pentru momentul actual. Din punct de vedere estimativ! a capitaliza nseamn a gsi cea mai probabil valoare de pia a unui bun imobil! cunoscut fiind beneficiul funciar 'i rata de capitalizare. *.3. 6cumulare iniial (4o! de anuiti constante. anticipate. nelimitate a , 3o
a 3o = r QL a = 3oQr Q L :

a : C

a O = ..........................................

0%nd se efectueaz o capitalizare, beneficiul funciar <f se consider perceput la sf%r"itul anului "i nu la nceput. !e aceea, pentru a gsi cea mai probabil valoare a bunului imobil, nu putem folosi niciodat rela ia de mai sus. *.8. #ota de reinte9rare sau de constituire de capital 4rin cot de reintegrare se /nele9e suma de bani care trebuie s fie pus anual de o parte pentru a re/noi sau constitui un capital. /ntr:un anumit numr de ani.

0RJ/ /H7/@/ 2HJ/;T2/J/

LN - : 3n = a Q r 0RJ/ /H7/@/ /HJ2024/J/ LN - : 3n = aQL r a = 3nQ a = 3n Q

r LN - : : L r LN - :

2n cazul unor capitaluri ale ntreprinderii (e&) livezi), dup (n) ani de folosin vor avea nc o anumit valoare de pia . 0a urmare, capitalul (3n) de reintegrare va fi constituit din diferen a ntre valoarea ini ial ($i) "i valoarea final sau de recuperare ($f) ) 3n = $i $f. r a = ($i - $f)Q LN - : 0ota de reintegrare (numit n acest caz de nlocuire#) se calculeaz "i pentru animale, n special pentru cele de lapte. 4rin nlocuire se n elege substituirea capetelor de animale la sf%r"it de carier cu cele la nceput de carier productiv. 2nlocuirea poate fi intern sau e&tern. 2n acest ultim caz, nlocuirea se realizeaz prin cumprare de animale pe pia , sus in%ndu-se, n acest fel, o c.eltuial care trebuie s fie reintegrat. 2n concluzie, cota de reintegrare, reprezint valoarea de uzur sau de consum anual pe care un capital, cu folosire repetat, o capt n timp, n corela ie cu durata sa economic. *.+. #ota de amorti)are 5ste cota anual care serve"te pentru a stinge sau amortiza, ntr-o anumit perioad de timp, un debit, un mprumut, un capital ini ial. 2n timp ce cota de reintegrare ia n calcul capitalul final (3n), cota de amortizare ia n considerare capitalul ini ial (3o). 0a urmare, amortiz%nd capitalul ntr-o perioad viitoare, cota anual de amortizare (nt%rziat sau anticipat) va cuprinde at%t capitalul c%t "i dob%nzile. 0ine contracteaz un mprumut devine debitor - debitorul va trebui s restituie suma mprumutat, cu dob%nzile aferente, ntr-o perioad de timp dat. 7n debit poate fi rambursat n moduri diferite, 2ntre acestea, amortizarea francez cu rate constante (anuale sau semestriale) este cea mai des utilizat.

#ota de amortizare prin rate anuale constante ntrziate LN - : 3o = a Q r Q LN a = 3oQ LN - : #ota de amortizare prin rate anuale constante anticipate LN - : 3o = aQL r Q LN : a = 3oQ L r Q LN Q LN - : r Q LN

#ota de amortizare prin rate semestriale constante ( ntrziate sau anticipate) rQ LN 3 = 3o;--------- (nt%rziate) LN - : : L rQ LN LN - : 3 = 3o Q ---- Q -------- (anticipate)

CAPITOLUL 4 POLIANUIT I CONSTANTE

*olianuitile constante sunt valori (venituri! produse!c6eltuieli!debite etc.) care se repet la un anumit interval de timp (un numr determinat de ani). 7n e&emplu de polianuitate l constituie enitul generat de tierea unei pduri care are loc, n mod constant, la fiecare n ani sau enitul obinut la sf%r"itul fiecrui ciclu de produc ie din cadrul unei livezi, vii. 4erioada sau ciclul este intervalul de timp care se scurge ntre dou valori periodice succesive.

n=C t=D

>

:,

:C

3i polianuit ile, ca "i anuit ile, pot fi limitate "i nelimitate, respectiv, nt%rziate "i anticipate )
4 nt%rziate , limitate 3, 4 anticipate 4olianuit i constante nt%rziate nelimitate , 3, 4 anticipate , 3, n 4 4 ...... O Cn n Cn , 3, 4 4 n Cn =n 3n O 4 4 n Cn =n 3n 4 4

2n cazul polianuitilor se notea) cu <n numrul de ani al perioadei (ciclului!. cu <t numrul de perioade sau cicluri i cu <= polianuitatea. adic aloarea care se repet la fiecare n ani /n mod constant. 4olianuitatea este ntrziat c%nd se manifest la sf%r"itul fiecrui ciclu- este anticipat c%nd are loc la nceputul fiecrui ciclu. 0a "i n cazul anuit ilor, se poate stabili formula acumulrii finale (3tn), nt%rziind fiecare valoare periodic la sf%r"itul ultimului ciclu. Praficul prezint polianuit ile constante, nt%rziate, limitate )
4QLtn - n 4QLtn - C 4 Q Ln 4 , 4 n 4 4 4 tn

Cn ................................................. (t -:)Qn

2nsum%nd valorile prezentate n grafic, rezult ) 3tn = 4 ? 4QLn ? ..... ? 4QLtn Cn ? 4QLtn n 3co %nd n factori pe 4 ) Ltn n Q Ln - : 3tn = 4 L -: Ltn - : 3tn = 4 Q Ln : a. 6cumulare final (4tn! i iniial (4,! de polianuiti constante. /ntr)iate. limitate 4 , 3, n : Ltn Ltn : 3tn = 4Q L : Ltn : 3, = 4Q Ln : Q Ltn : 4 = 3, Q Ltn :
n n

. !ezvolt%nd aceast rela ie rezult )

4 Cn

4 t = numrul de cicluri =n 3n n = numrul de ani al fiecrui ciclu

Ln : 4 = 3tn Ltn : Ln : QLtn

4entru a determina acumularea ini ial se multiplic cu factorul de anticipare cu dob%nda compus 1% 5n suma final (3tn). 2ntruc%t, n acest caz, cu n am indicat numrul de ani constan i ai fiecrui ciclu, pentru acumularea la momentul ,, n va trebui multiplicat cu numrul ciclurilor t "i prin urmare factorul 1%5n devine 1%5tn. Ltn : (actorul Ln - : , nu se gse"te n tabelele financiare uzuale, el put%nd fi descompus astfel ) : (L :)Q Ln :
tn

b.

6cumulare final (4tn! i iniial (4,! de polianuiti constante. anticipate. limitate

4 , 3,

4 n : Ltn

4 Cn =n 3tn

2n acest caz sunt valabile formulele precedente, cu men iunea c polianuitatea (4) a unui ciclu se am%n cu factorul (Ln). 4rin aceasta se revine n graficul polianuit ilor nt%rziate ) Ltn : 3tn = 4QLn Ln : Ltn : 3, = 4QLnQ Ln : c. Ltn : 4 = 3 ,Q Ln : Q Ltn -: 4 = 3tn Ln : Q Ltn : Ln -: Q Ltn Ln :

6cumulare iniial (4,! de polianuiti constante. /ntr)iate. nelimitate = , 3, n = Cn = =n 3n 7 t 7

2ntre polianuit ile de acest gen se poate determina numai (3,), ntruc%t 3tn !ac polianuit ile ar fi nt%rziate limitate suma ini ial (3,) este) Ltn : :

3, = 4Q L :
n

Q Ltn 72

/v%nd n vedere c n cazul polianuit ilor nelimitate t L -: 3, = 4Q Ln : : 3, = 4Q Ln : n 0%nd polianuit ile sunt enituri nete ) , n $, = S (4r 0. ) , d. Ln -: : 4 = 3, (Ln : ) Q LO
O

: 3, = 4Q

O Q Ln - :

: O 3implific%nd vom avea )

n ,

4 = S (4r 0.) =S <f

...... formula de capitalizare a veniturilor periodice

6cumulare iniial (4o! de polianuiti constante. anticipate. nelimitate 4 , 3o 5ste utilizat formula n care polianuitatea 4 se multiplic cu Ln, deoarece valorile periodice sunt 4 n 4 Cn =n t O

anticipate ) : 3o = 4QL
n

: 4 = 3oQ (Ln - :) Ln

Ln -:

3o de periodicit i constante, anticipate, nelimitate se poate determina "i n felul urmtor ) (4) , 3o 4 n 4 Cn 4UUUUO =n 3o = 4 Q L :
n

: ?4

CAPITOLUL V - PROCESUL DE ESTIMARE I ASPECTELE ECONOMICE ALE UNUI BUN


+.% ,aloarea de pia sau preul =reul sau aloarea de pia a unui bun este dat de raportul dintre cerere "i ofert e&istent pe o anumit pia "i n momentul n care se face estimarea. 5l reprezint cantitatea de moned cu care acel bun va putea fi sc-imbat pe o anumit pia, la un moment dat. Rrice bun economic poate fi evaluat cu acest criteriu, cu o condi ie, s e&iste o pia a bunului e aluat, dac el este, mai mult sau mai pu in, obiect de sc.imb. 4entru a aplica acest criteriu de estimare trebuie s se verifice anumite ipote)e 2 : s e-iste o pia acti de bunuri. similare bunului:obiect de estimare & : s e-iste posibilitatea stabilirii cu e-actitate a alorii bunurilor similare. ce constituie obiect de n)are:cumprare pe pia & : stabilirea parametrilor te>nici sau economici. att pentru bunul:obiect de estimare. ct i pentru bunurile similare acestuia. i care constituie obiect de n)are: cumprare pe pia. !up ntrunirea acestor condiii, cea mai probabil valoare de pia a unui bun, ce se estimeaz! rezult din rela iile ) G$o B G4 = * B 4& * = G$o B G4 unde, G$o valorile bunurilor similare ce constituie obiect de v%nzare-cumprare pe pia G4 - suma parametrilor de referin * - cea mai probabil valoare de pia , ce se atribuie bunului-obiect de estimare 4& parametrul de referin , aferent bunului care se estimeaz. +.$ ,aloare de cost #ostul sau valoare de producie este constituit din suma tuturor c.eltuielilor sus inute de ntreprinztorul pur, de la nceputul procesului productiv, p%n la v%nzarea unui anumit produs. 0.eltuielile efectuate de ntreprinztor sunt e&primate de rela ia ) #t " ? 0 #>d 0 Imp 0 4a 0 4t 0 (f 0 Db @nde. A 4&

0t costul total K cote de reintegrare (rennoire), de ntre inere, de asigurare 0.d c.eltuieli diverse 2mp impozite 3a salariul 3t stipendiul <f beneficiul funciar. !b dob%nda. 0ostul sus inut pentru a produce un anumit bun se nume"te cost de producie sau costul de construcie. #ostul de reproducie sau costul de reconstrucie este corespunztor c.eltuielilor care s-ar efectua astzi pentru a reproduce un bun e&istent "i produs n trecut - reproducerea unui bun este n eleas n termeni de utilitate, adic a reproduce un bun care s aib aceea"i utilitate ca a bunului pree&istent. #ostul de reproducie se ob ine calcul%nd costul cu mi1loace, criterii "i pre uri actuale scz%nd, ns, din valoarea astefl determinat, procentul de depreciere sau de vec.ime (e& ) o construc ie vec.e, distrus de un incendiu). !e regul, o ntreprindere produce n acela"i timp mai multe bunuri "i, ca urmare, costul se raporteaz, la toate produsele. /stfel, rezult costurile cone-e sau asociate (e& ) costul asociat al boabelor "i paielor de gr%u, costul asociat al vinurilor "i al bor.oturilor etc). 0riteriul economic al costului de construcie i reconstrucie este folosit mai ales n estimarea construc iilor. !ac n momentul evalurii construc ia este nou, cea mai probabil valoare de estimare coincide cu costul de construcie % dac ns, construc ia are o vec.ime de c% iva ani, aceasta se va estima n baza costului de reconstrucie, care va fi egal cu costul de construc ie actual, diminuat cu vec.imea sau deprecierea. /ceast depreciere va fi calculat ca un procent determinat Vla vedereV sau calculat prin e&presia ) m&n 7 +.., n care (m) reprezint anii de e&isten a construc iei n momentul evalurii iar (n), anii de durat probabil total. $ec.imea sau deprecierea construc iei se poate calcula "i ca o acumulare a cotelor anuale de amortisment de la nceputul vie ii economce a construc iei p%n n momentul evalurii.

+.'

,aloarea de capitalizare

,aloarea de capitalizare este dat de acumularea la momentul estimrii a veniturilor viitoare, pe care un anumit bun este capabil s le produc. /cest criteriu de estimare se poate folosi numai n cazul bunurilor "i activit ilor care produc venituri n mod repetat 'i continuu. / capitali)a nseamn a determina valoarea unui bun, cunoscut fiind venitul mediu ce se obine n mod obi)nuit (limitat sau nelimitat) )i rata de capitalizare. 5&ist trei formule de capitalizare ) :. 0azul n care un bun imobil este capabil s furnizeze un venit anual constant, nt%rziat "i limitat (e& ) e&ploatare minier, zcm%nt de petrol etc, admi %nd c acest bun se epuizeaz ntr-un numr n de ani). 0onsider%nd c a reprezint venitul anual limitat, furnizat de bunul respectiv , se aplic rela ia ) Ln-: $o = a WWWW rLn C. 0azul n care un bun imobil este capabil s furnizeze un venit anual constant, nt%rziat, nelimitat <f $o = WWWWW r =. 0azul n care un bun imobil capabil s furnizeze un venit periodic, constant nt%rziat, nelimitat. 0onsider%nd = ca fiind venitul periodic, rela ia de calcul este ) n o : $o = G<f WWWW Ln : $o reprezint valoarea pm%ntului nud (fr vegeta ia suprasolului). $aloarea de capitalizare capt o semnifica ie deosebit "i n acele cazuri n care capitalizarea nu comport determinarea celei mai probabile valori de pia a unui bun ($o)) n o 4 = G (4r 0.) = G<f

- evaluarea dreptului de uzufruct (dreptul unei personae de a folosi n interesul su un bun care apar ine altei persoane - uzufructuarul are obliga ia de a conserva substan a bunului respectiv "i a-l restitui la ncetarea dreptului de uzufruct) - evaluarea referitoare la dreptul de rent viager (sum de bani pe care o persoan, fizic sau 1uridic, se oblig s o plteasc periodic unei persoane pe tot timpul vie ii acesteia, n anumite condi ii contractual)- acumularea ini ial a unui cost ce urmeaz a fi sus inut annual, ntr-o perioad limitat sau nelimitat, pentru realizarea unei lucrri, unei investi ii etc. +.> $aloarea de transformare 'aloarea de transformare reprezint valoarea care se atribuie unui bun n baza valorii pe care le au bunurile care deriv din transformarea sa. 3e determin ca diferen ntre valoarea de pia (sau preul tuturor produselor obinute din transformare) )i c-eltuielile susinute pentru transformarea respectiv. !enumirea de pre este improprie deoarece, nu intervine un pre care se plte"te, ci un rezultat al unui calcul care permite s se aprecieze convenien a transformrii. Rrice transformare comport un cost. !in diferen a ntre pre urile de pia a produselor transformate "i costul de transformare se ob ine preul sau transformare. /cest criteriu de estimare poate fi folosit c%nd se ntrunesc urmtoarele condi ii ) - rezultatul transformrii s fie economic, convenabil - transformarea s fie realizat n mod curent, pentru diferite categorii de produse "i X anumite zone - toate datele folosite n calculul transformrii s se refere la momentul "i la locul de desf"urare. !eterminarea costului de transformare comport dificult i n precizarea unor elemente de c.eltuieli. 0ostul de transformare, depinde de cele mai multe ori de costurile conAu9ate, dificil de repartizat pe fiecare produs transformat. 'aloarea de transformare se poate utiliza "i n estimarea construciilor atunci c%nd, o cldire destinat pentru locuin e se transform n spa ii pentru birouri. 2n cazul demolrii unei construc ii, apare o valoare particular de transformare denumit aloarea amplasamentului i materialelor de construcie. (ceasta se obine prin diferena ntre preul de pia a materialelor recuperate dup demolarea construciei 'i c6eltuielile pentru demolarea propriu"zis. aloarea de

Dac aceast valoare este pozitiv, se adaug la valoarea ariei (suprafeei) construibile % dac este negativ! se scade. 6ria construibil (n cazul n care pia a lipse"te) se poate evalua n baza valorii de transformare. 5a va rezulta din diferena /ntre aloarea de pia a unui imobil i costul de construcie a construciei propriu:)ise. 'aloarea suprafeei construibile " valoarea ntregului imobil (aria plus construcia) . costul de realizare a construciei ,aloarea ntregului imobil este dat de valoarea ariei / valoarea construciei, determinndu-se, astfel, ,(01(2E( 313(0( cu estimarea analitic prin capitalizare. 2n concluzie, evaluarea unui bun pe baza criteriului alorii de transformare. a putea a ea loc cnd transformarea 2 1. este =O4I(IB6 din punct de edere te>nic & 2. #ON'1N6(IB6. din punct de edere economic & *. +.+ 6DCI4I(IB6. sub raport le9al.

4re ul sau valoarea complementar *reul sau valoarea complementar se obine ca diferen ntre cel mai probabil pr?t

de pia al ntregului bun imobil 'i acela pe care l are partea complementar sau rezidual. $aloarea complementar este o diferen /ntre dou preuri de pia spre deosebire de aloarea de transformare ce este diferen /ntre un pre i cost. 2n caz de e&propriere par ial, de evaluare a daunelor (c%nd evenimentul duntor duce la distrugerea unui bun care este n raport complementar cu altul) se recurge la un asemenea criteriu de estimare. 2n cazul e&proprierii par iale a bunurilor pentru cauze de utilitate public, despgubirea care revine proprietarului e&propriat trebuie s fie dedus din diferena ntre valoarea de pia a ntregului bun! nainte de expropriere! 'i aceea a prii reziduale! dup expropriere.

CAPITOLUL VI

METODA ESTIMATIV

Definitie $ metoda estimativ reprezint calea prin care se exprim o 2udecat de estimare care este! totdeauna! bazat pe comparaie. @azele care conduc la o valoare de estimare sunt $ +. &eterminarea scopului sau raiunii practice de evaluare, n func ie de care se alege criteriul economic cel mai potrivit pentru rezolvarea practic a estimrii $. 2elevarea preurilor de pia a bunurilor similare, bunului obiect de estimare 4 '. (legerea parametrului te-nic sau economic care se are n vedere la compararea diverselor bunuri. 4arametrii te.nici se refer la ) mp.. mc.. D9.etc. 2ntre parametrii economici se includ beneficiul funciar (<f), norma de arendare sau de nc.iriere (0a), venitul net ($n), produc ia brut vandabil (4bv) etc. >. 2ezolvarea proporiei 5, 6 5, ! p7 5* 6 ! 8888888 9 p7 E= F G cea mai probabil aloare a bunului estimate& E' G suma preurilor de pia ( aloare de cost. de transformare etc! a bunurilor similare luate /n studiu & p- G parametrul sau msura de comparaie a bunului supus e alurii & E= : suma parametrilor bunurilor similare luate /n calcul. !in raportul E'%E=. utiliz%nd un parametru et.nic (4), de e&. mp., se va ob ine valoarea

medie unitarBmp., care multiplicat cu numrul de mp. /i bunului obiect de estimare, ne rezult valoarea cea mai probabil a bunului ce se estimeaz )
E' F " HHH $ mp Emp

!ac utilizm un parametru economic, cum ar fi beneficiul funciar ((f!. raportul G$ B G<f ne indic inversul ratei 2 E' % E(f " 1%r
E' E(f 1 r F " HHH $ (f . re)ult F " HH $ (f & 'o " (f%r

8. Ba aloarea de estimare gsit, bazat pe ipoteza de normalitate, se vor aplica

adaosuri "iBsau

diminuri. D.: =rincipiul normalitii 2n e&primarea unei 1udec i de estimare trebuie s se ra ioneze, aproape n toate cazurile, n baza condi iilor normale (obi"nuite) de e&isten "i de func ionalitate a bunului estimat. 'etoda de estimare este bazat n principal pe compararea cu bunuri similare, n acelea"i condi ii intrinsece "i e&trinsece. 4entru u"urarea procesului de estimare se pleac de la condi iile de normalitate "i, apoi, se aduc corecturile necesare. #ondiiile intrinsece sunt - natura geologic a terenului - amplasamentul - sistematizarea terenului "i diverse mbunt iri - tipul de ntreprindere - construc ii ) eficien a "i starea lor de ntre inere - pozi ia (distan a fa de centrele populate) - prezen a straturilor freatice - obliga ii care greveaz asupra fondului. #ondiiile e7trinsece - factorii climatici - prezen a industriilor poluante - ci sau mi1loace de comunicare cu pie ele importante - densitatea "i distribu ia popula iei - apropierea de pie e importante - apropierea de canale de iriga ii - canalizare, re ea electric, gaz etc

D.C

0lasificarea metodelor de estimare :etoda de evaluare este unic )i totdeauna bazat pe comparaie. 0ompara ia se

poate realiza prin procedeul sintetic sau analitic. 8valuarea sintetic este bazat pe compara ii, lu%nd n considerare anumi i parametrii de referin . 5a se realizeaz ) :. pe baza impresiei sau la vedere C. prin compara ie, n baza parametrilor te.nici sau economici =. prin valori tipice "i prin coeficien i de evaluare >. evaluarea istoric. 8valuarea analitic sau prin capitalizarea veniturilor se identific cu criteriul economic al capitalizrii dar se consider evaluare analitic 'i atunci cnd problema de estimare se rezolv cu un alt criteriu economic (de cost! de transformare etc). D.= /. 5stimarea sintetic 8valuarea la vedere - este o evaluare comparativ n care expertul n estimaiuni

examineaz bunul de evaluat 'i"l compar! cu alte bunuri similar! ale cror preuri de pia le cunoa'te. <. a) 8stimarea comparativ n baza parametrilor te6nici De ex$ pentru construcii de locuit! parametrul te6nic cel mai folosit! este mp! iar pentru construciile industriale! mc. 4e baza acestor parametrii vom avea ) * ) G$ = &mp ) Gmp * = G$ B Gmp A &mp ?B- (adaosuriBdiminuri)

* cea mai probabil valoare a unui apartamentG$ suma pre urilor de pia a apartamentelor similare &mp parametrul te.nic (metri ptra i)G4 suma mp., referitoare la apartamente similar. b) 8valuarea comparativ n baza parametrilor economici 4arametrii economici mai frecvent folosi i sunt ) norma de arendare sau de nc.iriere (0a), beneficiul funciar (<f), produc ia brut vandabil (4bv), venitul net ($n). Horma de arendareBnc.iriere se folose"te pentru terenuri, respectiv, pentru construc ii. 4rocedeul de evaluare )

* ) G$ = & 0a ) G0a

* = G$ BG0a A &

0a

?B-

0.

8stimarea prin valori tipice 'i prin coeficieni de evaluare /ceast metod poate fi aplicat n special n cazul n care trebuie s se estimeze mici

parcele de teren separate, n cazul n care un anumit fond trebuie s fie subdivizat n mai multe pr i. 5tape ) a) se mparte suprafa a fondului de evaluat n parcele omogene pe calit i "i clase b) se culeg informa ii asupra pre urilor medii unitare referitoare la parcele similare c) n baza acestor informa ii se fi&eaz valoarea unitar medie a parcelelor supuse evalurii d) se efectueaz calculele, multiplic%nd pre ul mediu unitar al diferitelor calit i "i clase de cultur cu suprafe ele supuse estimrii. #oeficienii de evaluare se folosesc n cazul n care nu se cunoa"te pia a pentru fiecare parcel. !. 8stimarea istoric 0onst n evaluarea unui bun n baza pre ului de v%nzare- cumprare e&istent n trecut pentru acela"i bun dar corectat cu coeficientul de devalorizare monetar. D.> 5stimarea analitic sau prin capitalizarea veniturilor #onst /n a determina cea mai probabil aloare a unui bun prin capitali)area eniturilor. 4rin aceast metod se acumuleaz la momentul estimrii seria viitoare de venituri constante, medii, normale, pe care bunul respectiv poate s le furnizeze. 5&ist C ipoteze n estimarea analitic. :. un bun oarecare are valoare at%t timp c%t furnizeaz un venit pentru cel care l posed iar cea mai probabil valoare de pia a acestuia este egal cu acumularea ini ial, raportat la momentul estimrii, a tuturor veniturilor anuale sau polianuale viitoareC. veniturile anuale sau polianuale trebuie s fie constant, medii, normale "i continue. 2n plus, trebuie s fie posibil determinarea ratei de capitalizare corespunztoare. 3c.ema estimrii analitice se poate subdiviza n patru faze ) /. Determinarea beneficiului funciar (>f) de capitalizat

<. 0. !. (.

Determinarea ratei de capitalizare (r)% (plicarea relaiei de calcul corespunztoare fiecrui caz n parte% Aperarea de adaosuri si&sau diminuri la valoarea gsit. &eterminarea beneficiului funciar (Bf) $ariaz n func ie de sistemul de conducere a ntreprinderii )

- pentru ntreprinderi conduse n economie direct (f " =b G #t. unde 4bv produc ia brut vandabil - 0t costul total - pentru ntreprinderi date n arend (f " #a G #>p , unde 0a = norma de arendareBnc.iriere, 0.p = c.eltuieli din partea proprietarului a) 4entru ntreprinderi conduse n economie direct, beneficiul funciar (<f) se determin prin intermediul bilan ului ntreprinderii ) 4bv (K ? 0.d ? 2mp ? 3a ? 3t ? !b) = <f (?B-4) /plic%nd conceptual de normalitate (?B-4) trebuie s tind spre zero, ceea ce nseamn c pre ul tinde s egalizeze costul de produc ie. 2n bilan ul estimative nu sunt considerate produc iile efectiv ob inute ci acelea medii normale ale zonei. b) !eterminarea beneficiului funciar n baza normei de arendare (f " #a G #>p sau (f " 'bp G #>p 'bp cuprinde norma obi"nuit (normal) de arendare (0a) "i dob%nzile asupra ratelor. Humai pentru fondurile n arend beneficiul funciar (<f) se poate determina ntr-un mod mai apropiat de realitate, ntruc%t n acest caz, nu este vorba de date probabile ci de date certe. B. &eterminarea ratei de capitalizare 4rocedeul capabil s furnizeze cea mai apropiat rat de capitalizare const n compararea fondului obiect al estimrii cu alte bunuri imobile similare (prin condi ii intrinsece "i e&trinsece). 4rin cercetri "i informa ii diverse ( de la notari, cumprtori, v%nztori) evaluatorii relev valorile reale de pia 'i beneficiile funciare corespunztoare, calculate n general pe baza normei de arendare ) <f = 0a 0.p. /stfel, rata medie a )onei din care bunul de estimare face parte va rezulta din raportul ) r " E(f % E'. n care ) G<f suma veniturilor G$ suma pre urilor de pia aferente opera iilor de v%nzare cumprare recente

Iata medie a )onei se obine printr:o medie aritmetic ponderat. Dac /nlocuim (f " '$r obinem2
E(f E' '1 $ r 0 '2 $r 0 '*$r 0 ......0'n$r '1 0 '2 0 '* 0......0 'n r " HHHHH " HHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHH

'ai pu in aplicabil este determinarea ratei medii pe ba)a mediei aritmetice simple. adic 2 r10 r20 r*0..... rn r1 " (f1 % '1 . r2 " (f2 % '2. r* " (f* % '*............ rn " (fn % 'n. respecti 2 r " HHHHHHHHHHHHHH n

'edia aritmetic simpl "i ponderat pot da aceea"i rat n cazul n care pre urile de pia ale fiecrui bun imobil ar fi egale ntre ele (imposibil de nt%lnit n realitate). !ac nu este posibil a se determina rata de capitalizare prin metoda precedent deoarece nu e&ist pia a funciar, se va putea proceda astfel ) a) s se caute rata n alte zone unde e&ist o asemenea pia b) sau s se asimileze rata aferent bunului obiect de estimare cu alte rate de investi ii similare. ;ata furnizat de capitalul funciar de regul este mai sczut dec%t aceea care se ob ine din alte investi ii, deoarece ) :. naltul grad de siguran al capitalului funciar C. capacitatea de a furniza un venit continuu "i nelimitat =. pm%ntul nu este reproductibil "i nici permutabil >. ncetinirea ciclurilor productive. /legerea ratei medii de capitali)are este real c%nd reiese din mecanismul pie ii dac pia a lipse"te, alegerea prin analogie este numai indicativ. #. (plicarea relaiei de calcul corespunztoare fiecrui caz n parte 2dentific%ndu-se venitul normal "i rata normal, se poate determina valoarea fondului ($o) aplic%nd formula de capitali)are a eniturilor anuale 2 'o " (f%r 'o " aloarea funciar cuprinz%nd pm%ntul nud plus capitaluri stabile investite (construc ii rurale, canale, drumuri, planta ii etc). 'o repre)int aloarea de e aluare D14#JI46. adic fr s includ stocurile de materii prime. semifabricate i produse finite. animale. utilaAe a9ricole. Dac estimarea este /nc>is. la aloarea capitalului funciar 'o or fi adu9ate elementele de mai sus.

'o " este aloarea solului nud (fr plante! 2 n , n , !ac estimarea este fcut ntr-un an intermediar al ciclului productiv, se poate determina aloarea intermediar ('m! sau valoarea livezii (sol ? suprasol). 2n cazul veniturilor tranzitorii "i permanente, $o se poate determina at%t prin metoda matematic ct i prin metoda estimati . D. 6daosuri i diminuri la aloarea capital =rincipalele adaosuri 2 dac estimarea este nc.is, se vor aduga stocurile,animalele, utila1ele, construc iile, cre"terile temporare de venituri, fructele nerecoltate n momentul estimrii etc. =rincipalele diminuri ) uzufructul "i renta viager, mprumuturile ipotecare, diminuri temporare de venit etc. D.>.: 0ritici ale estimrii analitice a) n determinarea <f ob inut din bilan ul ntreprinderii, unele elemente de cost nu reprezint date reale, fiind considerate atriburi de valoare b) n determinarea lui <f, pentru ntreprinderi conduse n economie direct, trebuie presupus profitul egal cu zero, n timp ce n realitate, se ob ine, totdeauna un venit funciar care cuprinde beneficiul funciar "i profitul c) capitalizarea veniturilor este bazat pe presupunerea venitului constant, ceea ce nu se nt%mpl n realitate d) ale9erea ratei de capitali)are, presupune cea mai puternic critic a estimrii analitice datorit dificult ii, n special pentru fonduri cu venit periodic "i n absen a pie ii funciare. 0%nd rata nu deriv din realitatea de pia , alegerea acesteia este totdeauna arbitrar. E(f " E(=r G #>!

CAPITOLUL VII ESTIMAREA DAUNELOR

Dauna G repre)int orice diminuare de aloare sau de producti itate a unui bun. cau)at de o fapt (frauduloas sau neintenionat! sau de o calamitate. In ceea ce pri ete dauna cau)at de o fapt. frauduloas sau neintenionat. le9ea obli9 pe cel ce a comis fapta s repare dauna. 4entru daunele provocate de grindin, incendiu etc, pentru a-"i acoperi dauna, proprietarul trebuie s recurg la asigurri. 2n estima iuni se face distinc ia ntre dauna imediat sau de urgen "i dauna viitoare, care se calculeaz n cazul n care dauna a determinat o diminuare a venitului viitor. !espgubirea pe care o companie de asigurri trebuie s o acorde asiguratului este prevzut n contractul de asigurare (poli ). 5lementele principale ale unei poli e de asigurare sunt urmtoarele ) - ntreprinderea sau fondul asigurat - riscul pentru care ntreprindere (fondul) se asigur - prima pltit de ctre asigurat 4rimele pltite de ctre asigurat trebuie s acopere suma global a despgubirii, c.eltuielile de gestiune "i, n cazul societ ilor private, profitul. ;aportul ntre asigurtor "i asigurat presupune respectarea urmtoarelor principii ) :) contractul de asigurare este nul, c%nd riscul este nul C) despgubirea nu poate fi niciodat superioar daunei suferite=) n caz de calamitate, asiguratul are dubla obliga ie, de notificare "i de salvator al bunurilor. 0%nd valoarea asigurat este inferioar valorii reale a bunului, n momentul calamit ii, ne aflm ntr-o situa ie de subasigurare. 2n aceast situa ie, despgubirea deriv din urmtoarea propor ie ) $o B $a = !B!esp. $a !esp. = WWWWWWWW& ! $o $o = valoarea de estimare a bunului n momentul calamit ii -

$a = valoarea asigurat, indicat n poli ! = dauna estimat !esp. = despgubirea. ;aportul ntre valoarea asigurat ($a) "i valoarea real ($o) se nume"te coeficient de asi9urare (#asi9.! 2
'a #asi9. " HHHHHH K 1 'o

L.1 Daune produse de 9rindin &auna se determin n raport de valoarea pe care ar fi avut-o produsele, de pe fondul asigurat, n momentul recoltrii. 1 aluatorul daunei trebuie s /ntreprind cte a cercetri preliminare /n urma crora 2 1. s se con in9 c fondurile calamitate sunt cele realmente asi9urate & 2. s controle)e dac produsul asi9urat este distrus de 9rindin i nu din alte cau)e (para)ii! & *. s estime)e aloare produsului. e-clusi c>eltuielile aferente. care s:ar fi obinut de la o anumit cultur. dac n:ar fi fost calamitat & 3. s e alue)e produsele i c>eltuielile pe care cultura. /n urma 9rindinii. a fi capabil s le produc & 8. s calcule)e dauna ca diferen /ntre eniturile nete. care s:ar fi obinut fr 9rindin i cele obinute efecti 2 D = Vpp Chn Vs $pp valoarea produsului pierdut, datorit grindinii 0.n c.eltuieli neefectuate (economisite) n urma daunei $s venitul secundar, care va putea fi, eventual, ob inut de la o cultur care o substituie pe cea calamitat. 5valuarea procentual a daunei se realizeaz n dou moduri ) :) @/ $5!5;5 ) e&pertul are e&perien , put%nd aprecia procentul de daun (e&) la gr%u, ndoitura tulpinii, ruperea spicelor etc), fr a mai face cercetri analitice aprofundate C) 4;R05!57@ /H/@2J20

a) dac dauna a fost uniform! pe toat ntinderea fondului! e&pertul va putea (e&)cereale) s mpart e"antionul n grupe, n raport de importan a pre1udiciului, "i s atribuie fiecrui grup un procent de daun. !auna global va rezulta din media ponderat a e"antionului. b) dac dauna nu este uniform pe tot fondul, se va proceda la mpr irea acestuia n amplasamente cu daun uniform "i se calculeaz procentul de daun pentru fiecare amplasament. !auna medie a ntregului fond se va ob ine dintr-o medie aritmetic ponderat. E.C !aune de incendiu E.C.: !aune de incendiu pentru construc ii !espgubirea se determin de obicei, n baza c.eltuielilor curente pentru reconstruc ia pr ii depreciate a construc iei, diminuat cu un coeficient de depreciere. 7n alt procedeu const n determinareaB YYYY daunei prin aplicarea criteriului economic al valorii complementare ) ! = $ (v: ? vC) $ valoarea construc iei nainte de incendiu (e&clusiv valoarea ariei "i a funda iilor) v: - valoarea pr ilor nesinistrate ale construc iei vC valoarea materialelor recuperate (e&clusiv c.eltuielile de recuperare). 4entru a aplica acest criteriu economic, trebuie s subziste condi ia de complementaritate ntre ntreaga construc ie "i partea rmas nevtmat. 0%nd bunul depreciat a fost asigurat la o valoare mai 1oas fa de valoarea real, despgubirea va fi calculat n mod propor ional. E.C.C !aune de incendiu la fura1e 2n evaluarea cantit ii de fura1 distrus de un incendiu, se pot nt%lni, foarte frecvent, dou situa ii ) a) a rmas un semn evident al nl imii, la care a1ungea fura1ul n f%nrie b) nu e&ist acest semn. 2n primul caz, va fi suficient s se determine cuba1ul f%narului "i s se deduc partea care lipse"te. (ura1ul, astfel determinat, va fi evaluat la pre ul pe care l avea pe pia la momentul incendiului.

2n ipoteza c nu a rmas nici un semn, e&pertul va putea determina cea mai probabil cantitate de produs, care a fost distrus n baza asolamentului cultural al ntreprinderii, n momentul n care este cerut estimarea.

CAPITOLUL VIII ESTIMAREA CONSTRUC IILOR


!up destina ia lor, construc iile pot fi mpr ite n ) :. civile (destinate pt. locuin , magazineU.) C. rurale (adposturi pt. animale, ma"ini,unelteU) =. industriale 0a "i n cazul fondurilor rurale, evaluatorul trebuie s identifice construc ia-obiect de estimare (locul n care este situat, vecint ile, provenien a bunului v%nzare-cumprare, succesiune etc), date cadastrale, pun%ndu-i n eviden toate caracteristicile intrinsece "i e&trinsece. 0aracteristicile intrinsece ) - e&pozi ia - panorama - orientarea fa adelor principale - luminozitate - tipologia edificiului (civil, economic etc) - suprafa a "i cuba1ul aferent construc iei - numrul de ncperi "i dimensiunea acestora - gradul de finisa1 a construc iei "i a fiecrei unit i imobiliare n parte - vec.imea construc iei - caracteristicile instala iilor e&istente - abilit i te.nice (izolare acustic "i termic etc)- caracteristicile funda iilor "i structurilor portante- starea de conservare "i ntre inere, n momentul estimrii - restric ii 1uridice "i posibile transformri 0aracteristicile e&trinsece ) - e&isten a sau ine&isten a n zon a unei pie e, "coli, grdini e, servicii publice etc - legturi e&istente cu alte zone ale localit ii -

- apropierea de zone verzi, salubritatea zonei (rafinrii, industriile c.imice etc.) - intensitatea traficului "i a zgomotelor din zon !ac, construc ia de evaluat prezint caracteristici deosebite, n compara ie cu cele medii, normale, se va proceda la atribuirea unei valori mai mari sau mai mici, pentru a ine cont de caracteristicile e&cep ionale sau insuficiente, care influen eaz sensibil asupra valorii acesteia. 5valuarea acestor caracteristici este, totdeauna, foarte anevoioas "i e&trem de subiectiv. !e e& ) valoarea apartamentelor n zon de vile, cu vedere panoramic, poate fi mrit, fa de medie, cu :,-:+9 - apartamentele situate n edificii fr ascensor pot fi evaluate cu +9 n minus, pentru fiecare eta1 - magazinele situate n pozi ii avanta1oase pot fi evaluate la o valoare cu =,9 n plus, fa de medie. !intre construc iile avute n vedere, cele civile "i n special, locuin ele, au cea mai marae frecven "i pentru care e&ist o nsemnat pia . 8.: 5stimarea construc iilor civile ) valoarea de pia , costul, valoarea de capitalizare, valoarea de transformare, valoarea complementar. 8.:.: 5stimarea n baza valorii de pia

2n estima iuni se recurge la criteriul valorii de pia c%nd scopul estimrii este v%nzarea-cumprarea. 0ea mai probabil valoare de pia a unei construc ii se poate determina, at%t prin estimarea sintetic, c%t "i prin cea analitic. B.+.+.+ 8stimarea sintetic 0onform cu acest procedeu, cea mai probabil valoare de pia se determin lu%nd n considerare construc ii civile, n legtur cu care se cunosc recentele pre uri de pia , rezultate din opera iunile de v%nzare-cumprare. !up caz, se adopt un parametru te.nic (mp., numrul de ncperi) sau economic (norma de nc.iriere, beneficiul funciar) iar prin cunoscuta propor ie, se ob ine cea mai probabil valoare de pia ) CV D $ CV 0 Ex $ CE D 0 FFFFFFF 7 Ex G4 4adaosuri - diminuri

* cea mai probabil valoare de pia a construc iei civile care se estimeaz G$ suma recentelor pre uri de pia a construc iilor similare cu cea care este obiect de estimare, n ceea ce prive"te caracteristicile intrinsece "i e&trinsece4& parametrul te.nic sau economic ales G4 - suma parametrilor te.nici sau economici a construc iilor luate n compara ie;aportul = G$ B G4 WWWWWWW reprezint valoarea medie unitar (c%nd se utilizeaz parametri te.nici)

B.+.+.)

8stimarea analitic (prin capitalizarea venitului)

Erin metoda analitic, cea mai probabil valoare a unei construc ii se determin prin capitalizarea beneficiului funciar (<f). 3c.ema estimrii analitice cuprinde ) :. !eterminarea beneficiului funciar (<f) <f = $bp 0.p <f = <bp (K ? 2mp ? servicii ? administra ie ? !b) 2n determinarea beneficiului funciar, c.eltuielile din partea proprietarului, ridic o serie de problem cum ar fi ) a) 0otele #otele de reintegrare depinde de durata construc iei "i de ntre inerea sa - dac durata construc iei se prevede a fi de peste :,, ani, n condi ii bune de ntre inere, cota de reintegrare este aproape nul. #otele de ntreinere (men inere) presupun c.eltuielile obi"nuite ale proprietarului, necesare pentru a men ine starea normal a imobilului. 0ota de ntre inere medie anual este cuprins ntre =,, "i E,,9 din norma de nc.iriere brut anual. #ota de asigurare prive"te prima pltit pentru acoperirea riscurilor contra daunelor de incendiu precum "i pentru daunele de responsabilitate civil, imputabile proprietarului. 0ota de asigurare global este cuprins ntre ,,+ "i ,,89 din norma de nc.iriere brut anual. b) 2mpozitele 2mpozitul asupra veniturilor persoanelor fizice se aplic asupra venitului global net al contribuabilului, prin cote cresctoare, n raport cu cre"terea venitului. 3uma global a

impozitelor, ta&elor "i contribu iilor poate a1unge la 8-:+9 din norma de nc.iriere brut anual. c) 3ervicii 0.eltuielile necesare pentru cur enie, iluminare, nclzire etc sunt n sarcina c.iria"ului. (:-C9) d) /dministra ie C->9 din norma de nc.iriere brut anual e) !ob%nzi !ob%nzile se calculeaz asupra c.eltuielilor precedente, considerate ca medii, anticipate, ntruc% unele c.eltuieli sunt sus inute nainte de 1umtatea anului iar altele, dup. 3e va lua n considerare rata medie bancar. 4entru locuin e norma de nc.iriere nu trebuie s fie superioar procentului de =,8+9 din valoarea locativ. !eterminarea normei de nc6iriere pleac de la costul"baz al imobilului, care se poate modifica printr-o serie de coeficien i corectivi lega i de ) tipologia, clasa demografic a localit ilor, a"ezare, nivelul eta1ului, vec.imea, starea de conservare "i ntre inere. 4e baza acestor corec ii se ob ine costul unitar mediu care multiplicat cu suprafa a conven ional, red valoarea locativ a imobilului. 'ultiplic%nd valoarea locativ cu =,8+9, se ob ine norma de nc.iriere iar prin raportarea la :C rezult norma de nc6iriere lunar. 0ostul-baz de construc ieBmp este fi&at prin lege n fiecare an. C. /legerea ratei de capitalizare ;ata medie ponderat de capitalizare rezult din raportul ) G<f r =WWWW G$ ;ata de capitalizare a construc iilor nc.iriate variaz ntre :-=9, n raport de tipul de locuin , pia a zonei, caracteristicile intrinsece "i e&trinsece ale construc iei obiect de estimare. 2n alegerea ratei, e&pertul n estima iuni nt%lne"te mai pu ine dificult i dec%t n alegerea ratei fondurilor rurale, deoarece pia a construc iilor este mult mai activ "i se pot repera mai u"or pre urile reale, rezultate din recente opera iuni de v%nzare-cumprare. ;ata de capitalizare va fi mai 1oas dec%t rata de =,8+9 aferent normei de nc.iriere. r = =,8+9 = norma legal de nc6iriere & valoarea locativ

0alculul ratei de capitalizare cuprinde la numrtor <eneficiul funciar care este inferior normei de nc.iriere (deoarece sunt deduse c.eltuielile) iar la numitor pre ul de pia , care, n general, este mai mare dec%t valoarea locativ. /ceste influen e conduc la o rat medie de capitalizare de :-=9. !ac nu ar e&ista o pia a construc iilor sau ar fi pu in activ, nu ar fi posibil alegerea ratei de capitalizare. 3e recurge astfel, la rata care se ob ine din investi ii de capital n bunuri similare imobilelor, rat ce va putea fi oportun modificat, n func ie de condi iile construc iei analizate. =. !eterminarea valorii normale 0onsider%nd c imobilul este n msur s furnizeze un venit pe o durat nelimitat, valoarea de capitalizare va fi )
<f $o = <fBr , : C <f <(

=......................

>.

/daosuri "iBsau diminuri !ac valoarea, ob inut prin estimarea sintetic sau analitic, se ndeprteaz de

condi iile normale presupuse, pentru determinarea valorii reale se opereaz eventuale adaosuri "iBsau diminuri. 4rincipalele adaosuri ) - mbunt iri de finisa1- suprafe e ane&e (parcuri, grdini etc) - servitu i active (drept de trecere, de vedere etc) - scderea temporar de impozit local asupra veniturilor
Ln -: 3o = aWWWWWWW r A Ln - venituri tranzitorii, superioare celor permanente ) Ln - : 3o = (<ft <fp) WWWWW r A Ln

4rincipalele diminuri de valoare ) - c.eltuieli e&traordinare de ntre inere (refacer, repara ii etc) - debite ipotecare - drepturi de uzufruct, rente viagere -

- servitu i pasive - venituri tranzitorii inferioare venitului permanent


Ln - : 3o = (<fp <ft) WWWWW r A Ln 2n cazul n care construc ia trebuie s fie demolat peste c% iva ani, valoarea va fi determinat astfel ) Ln - : r Ln Ln : Ln $ac ?BW $d <f , n : $o = <fWWWWWWW ? $acWWWW ?B- $d WWWWW

<f beneficiul funciar H numarul de ani, ntre momentul estimrii "i cel al demolrii $ac valoarea ariei construibile ?BW $d valoarea de demolare (care poate fi pozitiv sau negativ, n raport de valoarea materialelor care se recupereaz din demolare) 8.:.C 5stimarea n baza costului /cest criteriu se alege n urmtoarele mpre1urri ) - c%nd scopul estimrii se refer la determinarea daunei, par iale sau totale, suferit de construc ie, n caz de incendiu sau alte sinistre - c%nd nu e&ist pia pentru anumite construc ii specifice, cum ar fi "coli, spitaleUU.. - n caz c posesorul unui capital vrea s cunoasc costul construc iei, pe care vrea s o construiasc sau s o restructureze - n caz de e&proprieri de utilitate public - c%nd se estimeaz un fond cu construc ii rurale e&cedentare sau insuficiente, fa de condi iile normale de desf"urare a activit ii 2n acest cadru, este necesar s se fac distinc ia ntre costul de construc ie "i cel de reconstruc ie. 4rin cost de construcie se n elege suma tuturor c.eltuielilor sus inute de un ntreprinztor obi"nuit pentru construirea unui imobil.

4rin cost de reconstrucie se n elege ceea ce ar c.eltui astzi un ntreprinztor obi"nuit pentru a reconstrui o cldire pree&istent (care s aib aceea"i utilitate) cu mi1loace, te.nici "i pre uri actuale (se va deduce din valoarea gsit procentul de vec.ime sau de depreciere). 8.:.C.: 5stimarea sintetic !in cercetrile efectuate n zon, evaluatorul relev costurile construc iilor similare cu cea obiect de estimare "i alege parametrul te.nic adecvat ) mp, nr. de ncperi, mc. 0ostul mediu unitar rezult din rezolvarea obi"nuitei propor ii ) * ) GZ = 4& ) G4 * ) GZ = &A mp ) Gmp ;aportul GZ B Gmp folosind ca parametru mp, rezult) * = GZ B Gmp A mp ?BW

indic costul mediu al unui mp.

* cea mai probabil valoare de cost a imobilului obiect al estimrii GZ suma costurilor (de construc ieBreconstruc ie) a construc iilor, similare cu cea care este obiect de estimare 4&- parametrul te.nic ales (mp) G4 suma parametrilor te.nici a construc iilor luate ca termen de compara ie (Gmp) @a valoarea costului astfel calculat se opereaz eventuale adaosuri "iBsau diminuri, dac bunul se ndeprteaz de condi iile normale presupuse. 8.:.C.C 5stimarea analitic 0onst n redactarea unui calcul metrico-estimativ al construc iei. 5lementele acestui calcul sunt ) - c.eltuieli de proiectare, conducere "i asisten te.nic - spturi "i transport materiale (cantit i n m= A pre ul) - costul materialelor utilizate (cant. A pre ) - impozite "i ta&e - cote referitoare la mi1loace te.nice, utilizate n lucrare- dob%nzi asupra capitalurilor folosite. @a toate aceste c.eltuieli, considerate normale, se adaug valoarea suprafe ei de teren ocupat de cldire "i ale dependin elor. 4entru construc iile vec.i, costul de construc ie, se multiplic cu un coeficient de vec6ime sau de depreciere! obinndu"se! astfel! costul de reconstrucie. 0oeficien ii de vec.ime aplica i n asemenea situa ii sunt )

$ec.imea construc iei coeficien i $ec.imea constr. 0oef. $ec.imea con. 0oef.

C ,,F8 :, ,,8D UUUU =+ ,,+>

> ,,F+ :C ,,8> UUUUU.. >, ,,>8

D ,,F, :> ,,8C UUUUUU. >+ ,,>>

8 ,,88 :D ,,8, UU +, ,,>,

8.:.=

5stimarea n baza valorii de transformare 3e aplic c%nd se prevede ca, construc ia s fie transformat sau pentru aprecierea

convenien ei economice ale posibilelor transformri (e& ) transformri de apartamente n birouri sau spa ii comerciale). $aloarea de transformare ($t) este dat de diferen a ntre cea mai probabil valoare a construc iei transformate ($n) "i costul transformrii ) $t = $n Z /mbele valori din aceast rela ie trebuie s se refere la unul "i acela"i moment al estimrii. R valoare de transformare particular este valoarea de demolare. 5a se determin prin diferen a ntre valoarea materialelor recuperabile din demolare minus c.eltuielile de demolare. !ac, c.eltuielile de demolare sunt superioare valorii materialelor recuperabile, rezultatul va trebui s fie sczut din cea mai probabil valoare de pia a ariei construibile, ocupat de construc ie - n cazul n care valoarea materialelor recuperabile este mai mare dec%t c.eltuielile de demolare, rezultatul se va aduga la valoarea ariei construibile. $aloarea de demolare se poate e&prima prin rela ia ) $! = $/ ?BW ($; - 0.!) unde ) - $! valoarea de demolare - $/ valoarea ariei ocupat de construc ie - $; valoarea materialelor recuperate 0.! - c.eltuieli de demolare. 4entru construc iile rurale, se poate nt%lni, destul de des, o valoare de demolare negativ, ntruc%t pre ul ariei agricole ($/) este n general inferior c.eltuielilor de demolare, socotite fr valoarea materialelor recuperabile.

8.:.>

5valuarea n baza valorii complementare @a estimarea n baza valorii complementare se recurge n cazurile n care construc ia

trebuie s fie frac ionat "i subzist raporturi de complementaritate ntre ntregul bun "i partea rezidual. 7n e&emplu de raport de complementaritate este cel ntre construc ia rural "i suprafa a cultivat. 8.:.+ 5stimarea construc iilor rurale 0onstruc iile rurale sunt bunuri imobile care, prin destina ia lor economic, sunt necesare gestiunii normale a ntreprinderii agricole. 5stimarea este cerut n urmtoarele cazuri ) :) evaluarea unei ntreprinderi dotat cu construc ii e&cedentare normalit ii. 5stimarea se realizeaz, n general , n baza valorii de reconstruc ie C) estimarea unei ntreprinderi dotat cu construc ii insuficiente fa de normalitate (n baza valorii de construc ie) =) estimarea daunelor construc iilor rurale (se estimeaz n baza criteriului economic al costului sau al valorii complementare). 2ntreprinderea este estimat n baza principiului normalit ii oper%ndu-se, apoi adaosuri "iBsau diminuri, dac se ndeprteaz de condi iile de normalitate. 2n cazul construc iilor suficiente, estimarea nu este necesar deoarece valoarea construc iei este cuprins n valoarea fondului, ca rezultat al capitalizrii venitului ntreprinderii. 0onstruc ia rural este inseparabil cu terenul de care apar ine. /stfel, pentru construc iile rurale nu se plte"te impozit. 5stimarea va fi efectuat n caz de daune. 2n cazul construc iilor e&cedentare nevoilor ntreprinderii se pot nt%lni trei cazuri ) :) construc ii e&cedentare trebuin elor ntreprinderii dar utilizabile prin intermediul unei transformri a structurii productive a ntreprinderii. $aloarea se determin fc%nd un bilanal ntreprinderii referitor la noua structur de produc ie "i un bilan corespunztor vec.ii structuri. !in diferen a dintre aceste dou valori se ob ine valoarea care se atribuie construc iei e&cedentare C) construc ii e&cedentare neutilizabile c%nd nu e&ist posibilitatea de utilizare a construc. e&cedentare, se poate pune problema folosirii ariei ocupate de ctre construc ie prin demolarea acesteia.

=) construc ii e&cedentare dar utilizabile pentru alte activit i valoarea care se atribuie construc iei va fi n func ie de venitul pe care-l va putea produce construc ia. 4rin capitalizarea acestui venit se ob ine valoarea construc iei. 2n cazul construc iilor insuficiente nevoilor ntreprinderii, estimarea va consta n determinarea celui mai probabil cost de construc ie care va trebui sus inut pentru a construi (construc iile lips). 8.:.D 5stimarea construc iilor industriale 3unt acele construc ii care servesc la desf"urarea normal a activit ilor industriale sau similare acestora. 2n estima iuni se face distinc ia ntre 8DG@G#GH ( construc ia "i aria pe care se afl) "i (/<;20/B7T2H/ (grupul construc iei "i ale utila1elor con inute n ea). 8.:.D.: 5stimarea unei fabrici gestionat de ctre proprietar 5stimarea poate fi realizat n baza capitalizrii venitului pe care l ob ine proprietarul care gestioneaz, n mod obi"nuit, activitatea industrial. 4resupus nul profitul ntreprinztorului, n conformitatea cu principiul normalit ii, se determin prin bilan beneficiul industrial ) <i = 4bv (K ? 0.d ? imp ? 3a ? 3t ? !b) 0onsider%nd <i constant "i continuu, cea mai probabil valoare a fabricii (aria? construc ia ? utila1e) va fi dat de rela ia ) <i $fabric = WWWW ; !atorit lipsei unei pie e active, alegerea ratei de capitalizare este dificil.

8.:.D.C 5stimarea unei fabrici date n loca ie <i = $bp - 0.p <eneficiul industrial se va capitaliza dup procedeul amintit.

8.:.D.= 5stimarea construc iilor pentru creditul funciar "i agrar 3erve"te la determinarea a"a numitei valori de cau iuneV , necesar institu iilor de credit la acordarea unei sume cu mprumut. $aloarea intrinsec este determinat de pre ul de pia al ariei ? costul mediu al edificiului. $aloarea de cau iune este ob inut prin capitalizarea venitului, aplic%nd o rat mai nalt, pentru a rezulta o valoare mai 1oas dec%t cea care ar rezulta din v%nzarea liber pe pia . $aloarea de cau iune serve"te ca dat de baz institu iei de credit pentru stabilirea sumei mprumutate. 5a va fi, ntotdeauna inferioar at%t valorii de v%nzare c%t "i valorii intrinseci.