Ministerul Ecologiei, Construciilor i Dezvoltrii Teritoriului al Republicii Moldova

Primria Municipiului Chiinu

Programul Naiunilor Unite pentru Dezvoltare

STRATEGIA POLITICII LOCATIVE A MUNICIPIULUI CHIINU

Chiinu, aprilie 2004

Cuprins
1. 2. 3. 4. Introducere ......................................................................................................................9 Premisele elaborrii Strategiei politicii locative .........................................................10 Obiectivele Strategiei politicii locative .......................................................................13 Etapele Strategiei politicii locative ..............................................................................16 4.1 4.2 Cadrul legal i instituional ...................................................................................17 Evoluia i structura fondului locativ..................................................................20

4.2.1 Fondul de locuine al Primriei municipiului Chiinu ...............................22 4.2.2 Fondul cooperativelor de construcie a locuinelor.....................................23 4.2.3 Fondul de locuine departamental..................................................................23 4.2.4 Fondul de locuine particular..........................................................................24 4.3 Finanarea sectorului spaiului locativ.................................................................26 4.3.1 Mecanisme i surse de finanare .....................................................................26 4.3.2 Finanarea lucrrilor de deservire, exploatare i reparaie ...........................30 5. Delimitarea responsabilitilor n sectorul spaiului locativ.....................................32 5.1 5.2 5.3 5.4 6. 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 Principii generale privind delimitarea responsabilitilor .................................32 Rolul statului...........................................................................................................33 Rolul administraiei publice locale.......................................................................34 Rolul altor participani la piaa de locuine.........................................................36 Necesitatea de locuine .........................................................................................37 Cererea de locuine................................................................................................39 Cadrul legislativ-normativ care reglementeaz modul de acordare i folosire a locuinelor..........................................................................................40 Locuine sociale pentru ceteni dezavantajai...................................................42 Nivelul de trai i puterea de cumprare a populaiei n anul 2002 ..................50

Evaluarea necesitii i cererii de locuine..................................................................37

6.5.1 Indicatorii integrali ai nivelului de trai ...........................................................51 6.5.2 Indicatorii asigurrii materiale a populaiei ...................................................52 6.5.3 Consumul: nivelul i structura ........................................................................61 6.5.4 Condiiile de trai ale populaiei .......................................................................63 7. 8. Politica tarifar n sectorul spaiului locativ...............................................................65 Perfecionarea sistemului de finanare a sectorului spaiului locativ......................72 8.1 Mecanisme de finanare ........................................................................................72
3

8.2 8.3 8.4 8.5 9. 9.1

Sistemul de creditare a sectorului spaiului locativ ............................................75 Experiena de creditare ipotecar internaional ...............................................79 nlesnirile fiscale i alte forme de nlesniri..........................................................83 Evaluarea locuinelor pentru impozitarea bunurilor imobile...........................84 Atestarea persoanelor pentru obinerea dreptului de gestionare a fondului locativ ...................................................................................................89

Perfecionarea sistemului de gestionare a fondului locativ......................................87

10. Construcia locuinelor i modernizarea fondului locativ........................................91 10.1 Renovarea i modernizarea fondului locativ......................................................91 10.2 Politica privind amenajarea teritoriului ...............................................................94 10.3 Blocurile de locuine nefinalizate.........................................................................95 10.4 Perspectiva dezvoltrii sectorului spaiului locativ............................................97 11. Dezvoltarea cadrului legislativ-normativ. ..................................................................99 12. Obiective strategice i aciuni de implementare......................................................102 13. Etapele de realizare a Strategiei politicii locative ....................................................108 14. Monitorizarea i evaluarea rezultatelor realizrii Strategiei politicii locative .......110 15. Bibliografie...................................................................................................................112 16. Anexe............................................................................................................................115

Lista tabelelor:
Tabelul 1 Formarea Asociailor de proprietari ai locuinelor privatizate....................... 25 Tabelul 2 Tranzacii de vnzare-cumprare de apartamente n municipiul Chiinu .. 40 Tabelul 3 Indicatorii macroeconomici pe ar................................................................... 51 Tabelul 4 Micarea natural a populaiei n municipiul Chiinu, persoane.................. 51 Tabelul 5 Ponderea populaiei n activitatea economic, % ............................................ 52 Tabelul 6 Principalii indicatori ce caracterizeaz nivelul de trai al populaiei pe ar .. 53 Tabelul 7 Evoluia veniturilor disponibile i componena lor structural, % ............... 53 Tabelul 8 Structura veniturilor disponibile ale populaiei n anul 2002 ......................... 54 Tabelul 9 Salariul mediu nominal pe economia municipiului Chiinu, n lei............... 56 Tabelul 10 Evoluia puterii de cumprare a veniturilor bneti ale populaiei.............. 57 Tabelul 11 Structura veniturilor disponibile pe quintile n anul 2002, % ...................... 57 Tabelul 12 Nivelul de difereniere a veniturilor populaiei n anul 2002, % ................. 58 Tabelul 13 Repartizarea populaiei dup mrimea medie a venitului disponibil, %..... 59 Tabelul 14 Aspectul regional al nivelului srciei n mediul urban, anii 2001-2002..... 60 Tabelul 15 Componena structural a gospodriilor casnice defavorizate, anii 2001-2002.................................................................................................... 60 Tabelul 16 Structura veniturilor populaiei n mediul urban, anii 2001-2002, %.......... 61 Tabelul 17 Evoluia cheltuielilor de consum i componena lor structural................. 61 Tabelul 18 Structura cheltuielilor de consum a populaiei din mediul urban................ 62 Tabelul 19 Structura cheltuielilor de consum pe quintile n anul 2002, % .................... 63 Tabelul 20 nzestrarea gospodriilor cu bunuri de folosin ndelungat, %................ 64 Tabelul 21 Locuina i nivelul de comoditi n municipiul Chiinu ............................ 64 Tabelul 22 Cheltuieli necesare pentru achitarea serviciilor locativ-comunale............... 66

Lista figurilor:
Figura 1 Structura apartamentelor n funcie de numrul de odi.................................. 21 Figura 2 Structura fondului locativ n funcie de forma de proprietate ......................... 22 Figura 3 Dinamica acoperirii cheltuielilor pentru gestionarea fondului locativ ............ 31 Figura 4 Finanarea lucrrilor de reparaie capital a fondului locativ municipal......... 31 Figura 5 Necesarul surselor financiare pentru reparaia capital a fondului locativ..... 31 Figura 6 Cota persoanelor ce se afl sub limita nivelului de trai..................................... 45 Figura 7 Coeficienii demografici n municipiul Chiinu la 1000 locuitori, 2002 ....... 52 Figura 8 Structura veniturilor disponibile ale populaiei.................................................. 55 Figura 9 Indicii dinamicii reale a veniturilor bneti ale populaiei pe ar ................... 55 Figura 10 Salariul mediu i minimum de existen al populaiei, anul 2002.................. 56 Figura 11 Nivelul veniturilor disponibile pe persoan pe quintile, anul 2002............... 58 Figura 12 Distribuia veniturilor bneti ale populaiei (curba Lorenz), 2002 .............. 59 Figura 13 Repartizarea populaiei urbane pe categoria de apartenen, anul 2002....... 60 Figura 14 Structura cheltuielilor de consum n mediul urban, anul 2002 ...................... 62 Figura 15 nzestrarea gospodriilor cu bunuri de folosin ndelungat, anul 2002 .... 64 Figura 16 Dinamica majorrii tarifelor pentru serviciile locativ-comunale ................... 65 Figura 17 Dinamica majorrii tarifelor pentru energia termic....................................... 66 Figura 18 Dinamica creterii datoriilor populaiei pentru serviciile locativ-comunale. 67 Figura 19 Datoria unor categorii de ceteni pentru serviciile comunale, la 01.01.2003......................................................................................................... 68

Lista abrevierilor:
ACC AMIC SA AMSLC ANPDC ANRE APLP ASRFC CCL CM APLP CMMP DAI DAU DCC DCLA DCRU DERRP DGASPF DGF IFSMC IMGFL MECDT MMPS OMS PNUD UE Asociaie de coproprietari n condominiu Agenia Municipal de Ipotec din Chiinu SA Agenia Municipal pentru servicii locativ-comunale Agenia Naional pentru Protecia i Dezvoltarea Concurenei Agenia Naional pentru Reglementri n Energetic Asociaia proprietarilor de locuine privatizate Agenia de Stat Relaii Funciare i Cadastru Cooperativa de construcie a locuinelor Consiliul Municipal al Asociaiilor proprietarilor de locuine privatizate Centrul municipal de medicin preventiv Direcia asigurri inginereti Direcia arhitectur i urbanism Direcia construcii capitale Direcia construcii, locuine i amenajare Direcia controlul regimului urban Direcia economie, reforme i relaii patrimoniale Direcia general asisten social i protecie a familiei Direcia general finane Inspectoratul fiscal de Stat al municipiului Chiinu ntreprinderea municipal pentru gestionarea fondului locativ Ministerul Ecologiei, Construciilor i Dezvoltrii Teritoriului Ministerul Muncii i Proteciei Sociale Organizaia Mondial a Sntii Programul Naiunilor Unite pentru Dezvoltare Uniunea European

Autori
Rusu Nicolae Mslikaia Svetlana Caftanat Alexandru Ciobotaru Ion Zimina Liubovi Nicolae Valentina Pripa Petru Cebotari Nina Lupaciuc Diana Consultant Naional Proiectul PNUD Moldova Fermectoare eful Departamentului construcii, locuine i amenajare al Primriei municipiului Chiinu ef-adjunct al Direciei construcii capitale a Primriei municipiului Chiinu eful Direciei generale locuine a Ministerului Ecologiei, Construciilor i Dezvoltrii Teritoriului eful seciei economie i planificare a Direciei locuine a Primriei municipiului Chiinu eful Direciei generale statistic Chiinu Director general al Ageniei Municipale de Ipotec din Chiinu SA ef-adjunct al Direciei generale locuine a Ministerului Ecologiei, Construciilor i Dezvoltrii Teritoriului Specialist principal al seciei economie i planificare a Direciei locuine a Primriei municipiului Chiinu

1. Introducere
Importana locuinei i responsabilitile corespunztoare ale statelor au fost recunoscute ntr-un ir de documente internaionale, printre care: Carta Social European a CE din 1961 (art. 16), Protocolul ei adiional din 1988 (art. 4), Carta Social European Revizuit din 1996 (art. 31), Agenda Habitat a ONU adoptat la Istambul n 1996 i Declaraia cu privire la orae i alte aezminte umane din mileniul nou, adoptat de ctre sesiunea special a Asambleei Generale a ONU pentru o generalizare i evaluare a implementrii Agendei Habitat (New York, 6 - 8 iunie 2001). Participarea ONU la soluionarea problemelor n domeniul localitilor, asigurrii cu locuine i dezvoltrii sectorului spaiului locativ demonstreaz importana problemei locative n sensul cel mai larg al cuvntului privind crearea condiiilor normale pentru viaa omului. ntr-adevr dreptul la locuin aparine celor mai importante drepturi ale omului. Locuina este necesitatea vital a omului i constituie unul din drepturile de baz ale cetenilor din toate rile, indiferent de nivelul dezvoltrii economice ale acestor state. n conformitate cu articolul 25 din Declaraia Universal a Drepturilor Omului adoptat i proclamat de Asamblea General a ONU la 10 decembrie 1948 (la care Republica Moldova a aderat n anul 1990 prin Hotrrea Parlamentului nr. 217-XII din 28.07.1990), Orice persoan are dreptul la un nivel de via corespunztor asigurrii sntii sale, bunstrii proprii i a familiei, cuprinznd hrana, mbrcmintea, locuina, ngrijirea medical, precum i serviciile sociale necesare. Dreptul la locuin este confirmat i de multiple convenii internaionale, aa cum ar fi Pactul internaional cu privire la drepturile economice, sociale si culturale din 16.12.1966 (n vigoare pentru Republica Moldova de la 26 aprilie 1993), unde se spune c Statele pri la prezentul Pact, recunosc dreptul oricrei persoane la un nivel de trai suficient pentru ea nsi i familia sa, inclusiv hrana, mbrcmintea i locuina, precum i la o mbuntire continu a condiiilor sale de existen. Statele pri vor lua msuri potrivite pentru a asigura realizarea acestui drept i recunosc n acest scop importana esenial a unei cooperri internaionale liber consimite. Astfel, scopul principal al statului const n mbuntirea condiiilor locative i altor condiii de trai ale cetenilor. Acest fapt constituie i o obligaie al dreptului internaional. Dreptul la locuin nu trebuie interpretat ca dreptul oricrui cetean pribeag (fr adpost) de a cere de la administraia public s fie asigurat cu locuin. Dreptul la locuin nseamn obligaia organelor de stat de a crea astfel de condiii, nct fiecare nevoia s aib acces liber pentru -i rezolva problema locativ reieind din posibilitile sale financiare de care dispune. Totodat, acest drept include dreptul cetenilor de a nu fi evacuai din locuin forat, s nu fie supui unor metode de discriminare la repartizarea locuinelor, asigurarea drepturilor egale la locuin, aprarea n acest context a drepturilor copiilor orfani, aflai sub tutel i cetenilor socialmente vulnerabili (dezavantajai), consolidarea aprrii drepturilor familiei i altele. Organele puterii de stat sunt obligate s protejeze n mod legal aceste drepturi ale cetenilor. Locuina joac un rol important n dezvoltarea societii i constituie factorul principal n progresul social-economic i cultural al rii.

2. Premisele elaborrii Strategiei politicii locative

Este tiut faptul c n perioada dirijrii centralizate a economiei naionale statul impunea administraiei publice locale sub form de directive nu numai volumul construciei de locuine pentru necesitile populaiei, dar i tipul, mrimea lor, cheltuielile limit pentru construcia 1 m2 de suprafa total, recomanda instituiilor de proiectare standarde tehnice, scheme constructive ale blocurilor de locuine, tehnologii de construire, materiale de construcie etc. Acest regim de strict economie era ntr-un fel motivat prin folosirea mecanismului de repartizare a locuinelor pe gratis i nivelul redus la plata pentru achitarea serviciilor locativ-comunale. Pentru a satisface directivele statului privind soluionarea unor importante probleme sociale, baza normativ a locuinei n perioada socialist se transforma ncet, dar sigur, din categorie tiinific n categorie politic. Trecerea Republicii Moldova de la sistemul administrativ de comand la principiile economiei de pia, renunarea statului la rolul de monopolist privind investirea mijloacelor financiare pentru dezvoltarea i ntreinerea fondului de locuine a condus spre o situaie neordinar n sectorul spaiului locativ care necesit noi moduri de abordare. S-a schimbat aspectul problemei locative: n perioada socialist construcia locativ se considera ca sfer neproductiv. n condiiile economiei de pia, cnd locuina a devenit marf, ea s-a transformat ntr-un sector important al economiei reale. Problema locativ are nu numai aspect social, ci i economic. Au sczut brusc alocrile financiare din bugetul de stat i municipal pentru construcia de locuine. Comparativ cu anul 1990 volumul construciei de locuine s-a redus n Republica Moldova de 5,5 ori, iar n municipiul Chiinu de 2,9 ori. Totodat, ritmul de construcie a caselor individuale n municipiu sporete anual. Conform datelor statistice volumul de dare n exploatare a crescut de la 65,1 mii m. p. n anul 1998 pn la 125,5 mii m. p. n anul 2001, cu alte cuvinte, s-a mrit de 1,9 ori. Nivelul mediu anual de dare n exploatare a caselor de locuit n aceast perioad a constituit 150,9 mii2 m suprafa total. n acelai timp o atenie insuficient a fost acordat construciei locative pentru categoriile de populaie cu un venit mediu, ba chiar modest. Ponderea nalt a investiiilor private nu este mbucurtoare, de oarece construcia de noi spaii locative a devenit o chestiune ce ine integral numai de investiiile private i depinde de cererea pieei i capacitile financiare ale populaiei. Piaa de locuine, creat n primii ani de reforme economice, s-a dovedit a fi neasigurat cu resurse financiar-creditare necesare pentru construcia i procurarea locuinelor. ncepnd cu anul 1995 volumul de locuine date n exploatare n municipiul Chiinu constituie de la 0,6 pn la 1,3 % din fondul locativ existent. Asemenea ritmuri de renovare a fondului locativ prezint un pericol real de nvechire fr nici o speran, iar dac lum n considerare faptul c cea mai mare parte a fondului de locuine se afl n zone cu un nivel de seismicitate sporit, atunci consecinele politicii n construcia de locuine pot fi imprevizibile.

10

Conform datelor Direciei locuine a Primriei municipiului Chiinu numrul cetenilor luai la eviden pn la 01.10.2002 pentru mbuntirea condiiilor de locuire constituie 62559 familii, din care 28945 familii incluse n lista de ateptare a spaiului locativ la preturi i 33614 familii se aflau la eviden la organizaii i ntreprinderi. Prima persoan atestat n aceast list a fost inclus n anul 1964. Sistemul de eviden a persoanelor ce au nevoie de locuin trebuie schimbat. Listele de ateptare nu reflect veridic necesitatea real de locuine. n liste nu figureaz un numr mare de persoane care au nevoie de locuine, dar din anumite motive obiective nu sunt luate la eviden. Listele de ateptare de la ntreprinderi i organizaii i-au pierdut sensul. n aceste liste trebuie incluse numai persoanele, care conform legislaiei trebuie s beneficieze de ajutorul acordat n cadrul unor programe sociale bine orientate. Conform unor studii s-a constatat c sectorul spaiului locativ este suprapopulat: ntr-o camer locuiesc n medie cte 1,6 persoane, n timp ce n rile Europei de Est cte 1,2, Europei Centrale - 1,0 i n rile Europei de Vest - 0,7 persoane. n 15% din apartamente locuiesc cte dou-trei familii. Totodat, muli proprietari din municipiul Chiinu dispun de 2-3 i mai multe locuine. Alte gospodrii familiare compuse din dou-trei generaii locuiesc mpreun i nu se despart n familii separate numai din cauza c nu pot procura nc o locuin i nu pot arenda spaiul locativ privat din cauza preurilor mari. O alt problem este ntreinerea spaiului locativ. Circa 60 la sut din reelele tehnice interioare i 30 la sut din suprafaa acoperiurilor necesit reparaie capital urgent. Pentru executarea celor mai stringente lucrri de reparaie capital a fondului locativ municipal sunt necesare surse financiare n mrime de 60 mln lei, numrul blocurilor cu apartamente ce necesit renovare este n continu cretere. n urma privatizrii spaiului locativ, formrii asociaiilor proprietarilor de locuine privatizate, gospodria comunal sa pomenit ntr-o stare critic. Practic s-a stopat modernizarea, reconstrucia spaiului locativ nvechit. n scopul ameliorrii situaiei create n domeniul sectorului spaiului locativ n primul rnd este strict necesar de creat institutul locuinei sociale pentru categoriile de ceteni socialmente vulnerabile. Legislaia va determina criteriile, conform crora cetenii respectivi vor fi considerai socialmente vulnerabili. Locuina social va asigura aceste categorii de ceteni cu normative sanitare i tehnice minimale, va fi repartizat pe gratis n baza unui contract de chirie fr posibiliti de a fi privatizat, rscumprat sau transmis n subarend. Cadrul legislativ-normativ care reglementeaz activitatea sectorului locativ a fost elaborat n general ntr-o perioad scurt dup proclamarea independenii Republicii Moldova. Deoarece s-au schimbat bazele, ce determin funciile i responsabilitile statului, organelor publice locale n problema asigurrii dreptului cetenilor la spaiu locativ, s-au format noi raporturi economico-juridice ntre prile implicate n procesul de construcie, gestionare, exploatare a spaiului locativ, precum i pe piaa de bunuri imobile, a fost necesar de elaborat o baz legislativ nou care s asigure tranziia de la economia planificat la economia de pia. Documentele elaborate anterior, cum ar fi deciziile Primriei municipiului Chiinu nr. 8/27 din 09.04.1992 Cu privire la Concepia construciei locative n oraul Chiinu pentru perioada de tranziie, nr. 25/2 din 14.11.1996 Cu privire la reconstrucia cartierelor de locuine construite n anii 19601970, nr. 16/5 din 02.08.2001 Cu privire la aprobarea construirii mansardelor la casele

11

de locuit din municipiul Chiinu, alte decizii au fost realizate ntr-o msur insuficient i necesit modificri. Completrile i modificrile bazei legislative nu totdeauna amelioreaz situaia din sector, ba dimpotriv, complic uneori relaiile dintre actorii care activeaz n domeniu, frneaz dezvoltarea de mai departe a sectorului de locuine. Taxa pentru construciile de locuine cu valoarea de peste un milion lei s-a majorat nentemeiat de 20 de ori comparativ cu anul 2001 i a influenat creterea cheltuielilor cu 14 lei la 1 m. p. de suprafa total, sau 1400 lei pentru un apartament cu trei odi, iar pentru un bloc de locuine aceste cheltuieli constituie 50 mii lei. Totodat s-a complicat procedura de elaborare a autorizaiei de construcie care dureaz uneori mai mult de o lun. Legislaia special privind finanarea sectorului locativ practic lipsete. n virtutea situaiei social-economice create n republic (solvabilitatea joas a populaiei, nivelul nalt al inflaiei, lipsa unei legislaii perfecte) din procesul de construcie a locuinelor decade un asemenea investitor potenial cum ar fi bncile comerciale, care, deocamdat, nu manifest interes pentru creditarea construciei de locuine. n procesul formrii noului sistem de finanare a sectorului locativ, orientat spre pia, trebuie inut cont de legislaia n vigoare ori n curs de elaborare i n afar de aceasta este necesar de a elabora Legea cu privire la creditarea ipotecar. Au trecut mai bine de 10 ani de la proclamarea independenei Republicii Moldova, dar deocamdat nu este nlocuit Codul cu privire la locuine al Republicii Sovietice Socialiste Moldoveneti din 03.06.1983, cu toate c prevederile lui sunt depite i documentul nu mai poate funciona n condiiile actuale. Trgnarea elaborrii unui nou Cod de facto prezint o frn n reforma i dezvoltarea sectorului de locuine. Este necesar o transparen mai mare a nsi procesului de elaborare a proiectelor actelor legislative i instruciunilor departamentale n acest domeniu. Astfel procesul ar deveni mai dinamic i ar diminua posibilitatea ca proiectele de legi prezentate Parlamentului s nu in cont de unele aspecte eseniale ale problemelor pe care le vizeaz. Legislaia nu ine cont de nivelul veniturilor reale ale populaiei care trebuie s achite n calitate de consumator plata serviciilor locativ-comunale. Organele de resort controleaz foarte slab activitatea furnizorilor monopoliti de resurse energetice n vederea reducerii costului de producere a serviciilor prestate, a resurselor energetice furnizate consumatorilor, cheltuielilor neproductive n domeniul gestionat, restructurrii sistemelor tehnice privind producerea i transportul resurselor energetice pn la consumatorul final. Reeaua de transport a resurselor energetice, care aproviziona pn n anul 1990 att sectorul de producie puternic dezvoltat, ct i sectorul spaiului locativ, pn n prezent n-a suferit schimbri tehnice radicale i continu s activeze ineficient, avnd aceeai parametri tehnici (evi cu diametre mari i slab izolate, puncte termice slab echipate, pompe costisitoare etc.). Lipsa transparenei calculelor, structurii tarifelor pentru achitarea serviciilor locativ-comunale prestate populaiei provoac nemulumiri ntemeiate din partea consumatorilor casnici.

12

Este complicat procedura de atribuire a terenurilor de pmnt pentru construcia caselor de locuit, nu se respect n aceast privin termenii de examinare a cererilor de ctre serviciile de resort ale Primriei municipiului Chiinu, conform prevederilor Hotrrii Guvernului Republicii Moldova nr. 246 din 03.05.1996 Despre aprobarea Regulamentului cu privire la atribuirea terenurilor. La fel este complicat procedura de schimbare a destinaiei spaiului locativ i de obinere a dreptului pentru efectuarea construciilor, reconstruciilor, amenajrilor. Deoarece mai exist foarte muli doritori de a anexa nite construcii la apartamentele amplasate n blocuri de locuine serii-tip vechi pentru mbuntirea condiiilor de trai, ar fi rezonabil s se elaboreze n mod centralizat variante de proiecte pentru fiecare serie-tip de case, care ar satisface att doleanele locatarilor pentru ameliorarea condiiilor de locuire, ct i pentru mbuntirea aspectului arhitectural al blocurilor de locuine, fr afectarea rezistenei, durabilitii cldirilor n ansamblu. Este bine cunoscut faptul c n ramura construciei de locuine sunt angajai specialiti cu experien (proiectani, ingineri constructori, tehnologi), majoritatea obiectivelor de construcie nu sunt complicate din punct de vedere tehnologic, constructiv, totui legislaia nu prevede construcia caselor de locuit n paralel cu proiectarea lor. Continu repartizarea loturilor pentru construcia caselor de locuit individuale cu curte, dei n raza municipiului Chiinu exist un mare deficit de terenuri de pmnt. n general lipsete transparena n procedurile de atribuire a terenurilor destinate pentru construcii, iar informaia referitoare la costul unor servicii prestate de ctre structurile respective ale Primriei, precum i caracteristicile terenurilor, nu este accesibil potenialilor beneficiari. S-au format noi raporturi economico-juridice ntre prile implicate n procesul de construcie, gestionare, exploatare a spaiului locativ, precum i pe piaa de bunuri imobile. Este necesar de determinat prin lege mecanismul de interaciune ntre administraia public local i proprietarii locuinelor, gestionarii fondului locativ, prestatorii de servicii locativ-comunale. Controlul privind executarea actelor normative n domeniul exploatrii fondului de locuine nu poate fi eficient dac Primria este lipsit de posibilitatea de a influena activitatea furnizorilor de resurse energetice, gestionarilor fondului locativ n vederea prestrii serviciilor calitative, precum i de a aplica msuri de constrngere n cazurile cuvenite. n contextul reformelor economice din ultimul deceniu sectorul construciei de locuine a beneficiat de prea puin atenie. S-a degenerat un important potenial industrial, inclusiv cel de producere a materialelor de construcii, s-a agravat astfel declinul economiei reale. Fostele ntreprinderi de stat din complexul de construcie i producere a materialelor de construcie au devenit societi pe aciuni, unele s-au transformat n diverse tipuri de ntreprinderi cu capital social privat, altele au disprut cu totul.

3. Obiectivele Strategiei politicii locative

Asigurarea populaiei cu locuine constituie un obiectiv major n rezolvarea problemelor sociale, iar construcia locativ este un domeniu prioritar al economiei reale n cadrul
13

municipiului Chiinu. Dezvoltarea sectorului spaiului locativ va ameliora situaia n multiple planuri: va mbunti condiiile locative ale oamenilor, va spori numrul locurilor de munc, va stimula sferele economice adiacente, va crea perspective durabile pentru viaa unui enorm contingent uman pentru formarea multilateral a persoanelor angajate. Una din sarcinile Strategii politicii locative este de a depi situaia creat n domeniul sectorului spaiului locativ, generat de insuficiena investiiilor de stat, capacitatea sczut a populaiei de a acoperi cheltuielile pentru ntreinerea i construcia de apartamente, case individuale. Totodat, crete n continuare necesitatea de locuine. Aceti parametri de baz impun adoptarea Strategiei politicii locative, care traseaz metodele i mijloacele de soluionare a problemei, pornind de la noile realiti socialeconomice. Strategia creeaz premisele de reanimare substanial a construciei de locuine. Ea va pune o barier solid i n calea tendinei de emigrare n mas a populaiei tinere. Fr cas i fr munc n Moldova, zeci de mii de tineri lucreaz ilegal pe antierele de peste hotare. Scopul este ca ei s creeze valori imobiliare pentru propria ar, pentru propriile familii, nu doar n strintate. Situaia actual pune n faa Primriei municipiului Chiinu sarcina de a gsi noi abordri i metode pentru soluionarea problemelor locative.

Scopurile principale ale Strategiei politicii locative municipale sunt:

Asigurarea dreptului i posibilitilor reale pentru fiecare cetean de a-i alege modul cel mai convenabil de soluionare a problemei locative. Crearea garaniilor constituionale privind asigurarea gratuit cu locuine sociale a pturilor socialmente vulnerabile ale populaiei. Diversificarea formelor, prin care pot fi rezolvate sarcinile de mbuntire a condiiilor locative ale tuturor categoriilor sociale. Implementarea pe larg a mecanismului creditrii ipotecare a construciei locative i a altor forme uor accesibile pentru procurarea apartamentelor n proprietate privat. Crearea condiiilor pentru atragerea surselor financiare nebugetare (economii ale cetenilor, resurse de la ntreprinderi, asociaii i sindicate, credite bancare, investiii i donaii de provenien local i extern). Perfecionarea cadrului juridic i instituional care reglementeaz activitatea i dezvoltarea sectorului spaiului locativ. Promovarea principiilor de colaborare ntre sectoarele de stat i cel privat. Reconstrucia i modernizarea cartierelor, microraioanelor formate din case de locuit nvechite, cu termen de exploatare depit, mbuntirea aspectului lor arhitectural i asigurarea lor cu dotri tehnice moderne. Satisfacerea treptat a necesarului de locuine sociale, stabilirea criteriilor de repartizare echitabil a spaiului locativ n condiii accesibile pentru familiile i persoanele socialmente vulnerabile (dezavantajate), precum i pentru familiile tinere.

14

Majorarea volumului de construcie a locuinelor. mbuntirea calitii serviciilor locativ-comunale i de deservire a spaiului locativ, care va ntri disciplina de plat a consumatorilor casnici.

Sectorul spaiului locativ este componentul cheie al oricrei economii i activiti economice n general. El este parte component a sectorului de producere i poate fi utilizat n calitate de propulsor al potenialului economic. Numai n acest caz Strategia politicii locative va deveni eficient att din punct de vedere social, ct i din punct de vedere economic i va contribui la ridicarea nivelului de via i bunstrii oamenilor. Obiectivele Strategiei politicii locative a municipiului Chiinu nu trebuie formate separat de posibilitile economice i existena resurselor financiare, materiale, umane. Elabornd politici, strategii de dezvoltare durabil a rii, Guvernul Republicii Moldova va ine cont de influena lor asupra sectorului spaiului locativ, deoarece fondul locativ are o mare importan social-economic. Fiind un domeniu al economiei reale care folosete investiii pe o perioad ndelungat, sectorul spaiului locativ cu mecanismele de finanare, sistemul de creditare i subvenionare, este expus pericolului aciunilor de hiperinflaie, ratei dobnzilor bancare nalte i instabilitii economice. Astfel, la baza Strategiei politicii locative sunt puse factorii economici. n statele membre ale UE pentru construcia locativ i renovarea fondului locativ existent revine 25 % din volumul total de investiii. (Pentru municipiul Chiinu acest indice nu depete 6 la sut). Aceast activitate contribuie esenial la ridicarea nivelului economic i gradului nalt de utilizare a forei de munc. Din punctul de vedere al politicii economice locuina nu este marf n sensul obinuit al cuvntului. Datorit faptului c procesul de construcie, inclusiv lucrrile de pregtire a documentaiei de proiect, precum i achitarea deplin a costului locuinei construite are un caracter de lung durat, oferta va reaciona cu mare ntrziere la cererea solicitanilor de locuine i va fi nsoit de riscul majorrii costului pe un termen scurt. Locuina este capital, n care sunt investite mijloace financiare cu o durat ndelungat de rscumprare. Locuina este o avere care de facto se transmite generaiilor viitoare. Din aceste i alte considerente este necesar ca generaia de astzi, susinut financiar, metodologic de ctre administraia public, s ntreprind msuri de ordin complex n privina construciei calitative, gestionrii eficiente a fondului locativ pentru a evita uzura prematur i devalorizarea locuinei. Aspectele calitative ale locuinei sunt luate n vedere la etapa proiectrii lor. Construcia microraioanelor noi, precum i reconstrucia celor vechi vor avea un coninut complex i vor include de asemenea accesul locatarilor la servicii publice, comerciale, posibiliti de odihn, vor crea condiii pentru securitatea copiilor i celor maturi. Aceste msuri au un aspect economic i in de responsabilitatea comanditarilor, investitorilor i administraiei publice locale, cu toate c aciunile nu se includ n scopurile imediate ale lor. Valoarea ndelungat a investiiilor depinde de faptul pe ct de eficient au fost luate n consideraie necesitile locative ale populaiei. Rezultatele proiectelor privind sistematizarea i construcia microraioanelor cu proiecte tip din anii 1960 au devenit catastrofale. Blocurile de locuine de tipul hruciovka, amplasate n cele mai bune microraioane ale Chiinului, deja sunt depite moral, nu corespund condiiilor normale
15

de trai, iar casele de locuit cu 5 etaje din panouri prefabricate, construite n aceeai perioad, se afl la limita longevitii de exploatare normativ consumndu-i aproape integral durabilitatea tehnic.

4. Etapele Strategiei politicii locative

n scopul restabilirii economiei naionale n ritmuri accelerate, satisfacerii necesitilor populaiei pentru asigurarea lor cu locuine strategia politicii locative n or. Chiinu n perioada postbelic a fost axat spre majorarea volumului construciei de locuine. Politica locativ purta un caracter cantitativ i asigurarea cetenilor cu spaiu locativ constituia o problem de o importan vital. Pentru soluionarea problemei locative statul, reieind din condiiile dezvoltrii economiei naionale n acea perioad, fiind principalul investitor pentru dezvoltarea sectorului spaiului locativ, a reglementat modul de acordare a locuinelor i a adoptat normativul de asigurare a populaiei cu spaiu locativ. n perioada dup cel de-al doilea rzboi mondial sectorul spaiului locativ al or. Chiinu s-a dezvoltat, din punct de vedere strategic, conform politicii puterii de stat, bazat pe dirijarea centralizat a economiei naionale. Lund n consideraie cererea excesiv de locuine, precum i lipsa unui complex industrial, timp de aproape 15 ani n Chiinu preponderent se dezvolta construcia individual a caselor de locuit cu 1-2 etaje. n aceast perioad au aprut zonele locative Pota Veche, Buiucani, Telecentru, Botanica, construite, n special, cu case cu curte. Ctre anul 1958 n Chiinu s-a creat o baz tehnico-material de producere a elementelor necesare pentru construcia locuinelor i capaciti respective de elaborare a documentaiei de proiect. ncepnd cu anul 1960 n or. Chiinu a nceput construcia n mas a locuinelor prin metoda de industrializare conform unor proiecte tip. Blocurile de locuine erau amplasate dup principiul de microraioane. Acest principiu este utilizat n permanen la construcia zonelor locative Rcani, Buiucanii Noi, Budeti, Botanica, Telecentru. Amploarea construciei de locuine i a celei industriale solicitau valorificarea masiv a terenurilor. Treptat oraul s-a extins ocupnd terenuri preioase din punct de vedere agricol. Pn n anul 1992 principala surs de finanare a construciei de locuine era bugetul de stat. n acest domeniu statul investea mai mult de 80 la sut din volumul total pentru construcia locativ, 10 la sut investeau cooperativele de construcie a locuinelor, iar economiile populaiei constituiau circa 7 la sut. Totodat, statul aloca mijloace financiare necesare pentru dezvoltarea i ntreinerea gospodriei comunale. Principalul investitor n construcia locativ, statul, avea scopul de a reduce ct mai mult cheltuielile pentru dezvoltarea sectorului spaiului locativ. Aceast nzuin a produs nu numai un simplism rezonabil, dar a influenat esenial diminuarea confortului n locuin: n loc de camera de baie i viceu au aprut noduri sanitare, adic baia i viceul amplasate ntr-o ncpere. Suprafaa buctriilor a sczut mult, practic a disprut antreul, nlimea ncperilor de locuit s-a micorat pn la 2,5 m, s-au redus ariile locuibile ale locuinelor -

16

apartamentele cu 2 camere constituiau 27-31 m2, iar ale celor cu 3 camere 34-36 m2. Au aprut i alte incomoditi: buctria comunica direct cu salonul. Deficitul teritorial pentru amplasarea noilor construcii a impus condiia extinderii oraului nu numai pe orizontal, dar i pe vertical. ncepnd cu anul 1962 n Chiinu a nceput construcia blocurilor de locuine numai cu 5 etaje i, totodat, se nsuesc metode, tehnologii noi de construcie a cldirilor cu 9 etaje i cu etalabilitate sporit (mai mult de 9 etaje) din panouri prefabricate, beton armat monolit. n anul 1967 a fost construit prima cldire de locuit cu 10 etaje (bd. Negruzzi). Volumul construciei de locuine cretea cu ritmuri stabile, atingnd nivelul cel mai nalt n anul 1989 487,2 mii mp suprafa total. Pe parcursul ultimilor zece ani nu s-a finisat nici un complex locativ cu multe etaje. Conform datelor statistice n perioada 1995-2002 din contul surselor de finanare consolidate au fost date n exploatare 11838 apartamente cu o suprafaa total de 1124,7 mii m. p., inclusiv din contul mijloacelor beneficiarilor privai i individuali au fost construite i date n exploatare 4370 case de locuit particulare cu o suprafaa total de 634,3 mii m. p., din care 702 case de locuit au fost construite n anul 2002 cu un ritm de cretere de 2,1 ori comparativ cu anul 1995. Dei criza n care se afl sectorul construciilor de locuine nici pe departe nu e depit, n ultimii 3-4 ani au aprut unele fenomene pozitive, care pot fi interpretate ca semnale ncurajatoare ale procesului de reforme. Dup o lung perioad de recesiune n 2001 pentru prima dat volumul de construcie a locuinelor a crescut de 2,3 ori fa de anul 1996, fapt care insufl o speran pe viitor. Crete volumul construciei locuinelor individuale, ponderea lor n volumul total al spaiului locativ dat n folosin n anul 2002 a constituit 92,2%. Volumul construciei de locuine n municipiul Chiinu crete cu ritmuri mai mari comparativ cu celelalte localiti ale republicii. Ponderea municipiului Chiinu privind darea n folosin a spaiului locativ n total pe Republic n anul 1995 a constituit 27,0 la sut, n anul 2000 57,1 la sut, iar n anul 2002 58,2 la sut.

4.1 Cadrul legal i instituional

Cadrul legislativ-normativ care reglementeaz activitatea sectorului spaiului locativ a fost elaborat ntr-o perioad scurt dup proclamarea independenii Republicii Moldova. Deoarece s-au schimbat bazele, ce determin funciile i responsabilitile statului, administraiei publice locale n problema asigurrii dreptului cetenilor la spaiu locativ, s-au format noi raporturi economico-juridice ntre prile implicate n procesul de construcie, gestionare, exploatare a spaiului locativ, precum i pe piaa de bunuri imobile, a fost necesar de elaborat o baz legislativ nou care s asigure tranziia de la economia planificat la economia de pia. n general, legislaia Republicii Moldova la etapa de elaborare nu este supus unei expertize complexe la care ar participa experi cu experien din diferite ramuri, angajai ai administraiei publice centrale, locale, precum i societatea civil. Practica privind
17

elaborarea proiectelor de acte legislative demonstreaz c ministerul sau departamentulautor poart responsabilitatea de baz n vederea calitii i termenului de elaborare a documentului. Celelalte structuri de stat care se implic la faza de coordonare particip mai mult formal, de aceea apar situaii de discordan dintre legislaia n vigoare i actele legislativ-normative elaborate din nou, care conduc spre numeroase modificri ale legislaiei elaborate. Astfel, de la bun nceput, n Legea privatizrii fondului de locuine, adoptat la 10.03.1993, au fost scpate multe aspecte ale procesului de privatizare i exploatrii de mai departe a blocurilor de locuine aflate n proprietate public i privat. Pn la nceputul anului 2003 aceast lege a suferit 90 de modificri care au fost legiferate prin 14 acte legislative. Cu toate acestea au rmas nelmurite problemele privind obligaiile proprietarilor de a ntreine spaiile comune, delimitarea responsabilitilor ntre proprietarii locuinelor, furnizorii de resurse energetice i autoritile publice locale. Completrile i modificrile bazei legislative nu totdeauna amelioreaz situaia din sector, ba dimpotriv, complic uneori relaiile dintre actorii care activeaz n domeniu, frneaz dezvoltarea de mai departe a sectorului de locuine. Conform Hotrrii Guvernului Republicii Moldova nr. 360 din 18.04.97 Despre aprobarea Regulamentului privind certificatul de urbanism i autorizarea construirii sau desfiinrii construciilor i amenajrilor (anexa nr. 12) certificatele de urbanism i autorizaiile de construcie sau desfiinare eliberate beneficiarilor (investitorilor) sunt supuse unor taxe, calculate n funcie de valoarea sau suprafaa construciilor. Pn la sfritul lunii noiembrie 2001 taxa pentru construciile de locuine cu valoarea de peste un milion lei constituia 0,025% din costul lucrrilor de construcie. ncepnd cu decembrie 2001, dup introducerea unor modificri i completri n hotrrea menionat, taxa s-a majorat nemotivat de 20 de ori i constituie la momentul elaborrii Strategiei 0,5% din costul de deviz al casei de locuit. Conform unor calcule practice plata pentru eliberarea autorizaiei de construcie influeneaz creterea cheltuielilor cu 14 lei la 1 m. p. de suprafa total, sau 1400 lei pentru un apartament cu trei odi, iar pentru un bloc de locuine aceast tax constituie 50 mii lei. Totodat s-a complicat procedura de elaborare a autorizaiei de construcie care dureaz mai mult de o lun. Legislaia nu ine cont de nivelul veniturilor reale ale populaiei care trebuie s achite n calitate de consumator plata serviciilor locativ-comunale. Organele de resort controleaz foarte slab activitatea furnizorilor monopoliti de resurse energetice n vederea reducerii costului de producere a serviciilor prestate, a resurselor energetice furnizate consumatorilor, cheltuielilor neproductive n domeniul gestionat, restructurrii sistemelor tehnice privind producerea i transportul resurselor energetice pn la consumatorul final. Reeaua de transport a resurselor energetice, care aproviziona pn n anul 1990 att sectorul de producie puternic dezvoltat, ct i sectorul spaiului locativ, pn n 2003 n-a suferit schimbri tehnice radicale i continu s activeze ineficient, avnd aceeai parametri tehnici. Lipsa transparenei calculelor, structurii tarifelor pentru achitarea serviciilor locativcomunale prestate consumatorilor casnici provoac nemulumiri ntemeiate din partea populaiei. Este complicat pentru beneficiari procedura de atribuire a terenurilor de pmnt pentru construcia caselor de locuit, nu se respect n aceast privin termenii de examinare a cererilor de ctre serviciile de resort ale Primriei municipiului Chiinu, conform

18

prevederilor Hotrrii Guvernului Republicii Moldova nr. 246 din 03.05.1996 Despre aprobarea Regulamentului cu privire la atribuirea terenurilor. Nu exist transparen n procedurile de repartizare a loturilor, iar informaia referitoare la preuri, caracteristicile terenurilor, nu este accesibil potenialilor constructori. n activitatea Primriei municipiului Chiinu nu se practic colaborarea ntre sectoarele de stat i cel privat pentru a executa proiectele privind exploatarea terenurilor, chiar dac asemenea iniiative sunt valoroase. n cele din urm sistemul de planificare urban, care este o motenire a fostului sistem sovietic, nu este racordat la necesitile cererii de pe piaa funciar i locativ. Continu repartizarea loturilor pentru construcia caselor de locuit individuale cu curte cu toate c n raza municipiului Chiinu exist un mare deficit de terenuri de pmnt libere. La fel este complicat procedura de schimbare a destinaiei spaiului locativ i de obinere a dreptului pentru efectuarea construciilor, reconstruciilor, amenajrilor. Prin decizia nr. 13/31 din 10.05.2001 Primria municipiului Chiinu a aprobat Instruciunea provizorie privind procedura de obinere a actelor necesare pentru executarea construciilor, reconstruciilor i amenajrilor i Instruciunea provizorie privind procedura de examinare a chestiunilor ce in de combaterea construciilor neautorizate. Ambele instruciuni sunt binevenite, dar, deoarece mai exist foarte muli doritori de a anexa nite construcii la apartamentele amplasate n blocuri de locuine serii-tip vechi, ar fi rezonabil s se elaboreze n mod centralizat variante de proiecte pentru fiecare serie-tip de case, care ar satisface att doleanele locatarilor pentru ameliorarea condiiilor de locuire, ct i pentru mbuntirea aspectului arhitectural al blocurilor de locuine, fr afectarea rezistenei, durabilitii cldirilor n ansamblu. Procedura privind repartizarea unui teren de pmnt i elaborarea documentaiei de proiect pentru construcia unui bloc de locuine, cu efectuarea coordonrilor necesare, expertizei proiectului, eliberarea autorizaiei de construcie, dureaz 2 - 3 ani. n aceast perioad de timp se majoreaz costurile la materialele i lucrrile de construcie, combustibili, ap, energie electric etc. Astfel, la momentul demarrii lucrrilor de construcie a obiectivului capacitatea investiional a beneficiarului scade. n ramura construciei de locuine sunt angajai specialiti cu experien (proiectani, ingineri constructori, tehnologi), majoritatea obiectivelor de construcie nu sunt complicate din punct de vedere tehnologic, constructiv. Totui legislaia nu prevede construcia caselor de locuit s se efectueze n paralel cu proiectarea lor se are n vedere elaborarea documentaiei de proiect i efectuarea expertizei tehnice, la solicitarea beneficiarului, pe etape, spre exemplu: partea subteran sau ciclul zero i partea suprateran. Legislaia special privind finanarea sectorului spaiului locativ practic lipsete. n procesul formrii noului sistem de finanare a sectorului spaiului locativ, orientat spre pia, trebuie inut cont de legislaia n vigoare ori n curs de elaborare i, n afar de aceasta ,este necesar de a elabora un set de acte legislative i normative, cum ar fi: Legea cu privire la creditarea ipotecar, Legea privind emisia hrtiilor de valoare ipotecare, introducerea unor modificri i completri n Codul Fiscal, adoptarea unor regulamente privind implementarea sistemului de economii i mprumuturi locative, crearea i ordinea funcionrii asociaiilor de mprumuturi i economii etc.

19

Au trecut mai bine de 10 ani de la proclamarea independenei Republicii Moldova, dar, deocamdat, nu este nlocuit Codul cu privire la locuine al Republicii Sovietice Socialiste Moldoveneti din 03.06.1983, cu toate c prevederile lui sunt depite i documentul nu mai poate funciona n condiiile actuale. Trgnarea elaborrii unui nou Cod de facto prezint o frn n reforma i dezvoltarea sectorului de locuine. Ministerul Ecologiei, Construciilor i Dezvoltrii Teritoriului, n calitatea sa de organ central de specialitate al administraiei publice, a ntreprins msuri n vederea dezvoltrii de mai departe a cadrului legal n domeniul locuinelor ce ine de gestionarea, exploatarea i ntreinerea fondului de locuine, precum i pentru dezvoltarea construciei de locuine noi. n anul 2002 ministerul a prezentat Parlamentului Republicii Moldova spre examinare i adoptare trei acte legislative de o importan vital pentru domeniul locuinelor: 1. Codul cu privire la locuine. 2. Legea serviciilor publice de gospodrie comunal. 3. Legea cu privire la energia termic. Se afl n faza de elaborare crearea unui sistem de asigurare obligatorie a fondului de locuine existent care prevede adoptarea unui set de legi: 1. Cu privire la sigurana fondului construit. 2. Cu privire la protecia localitilor mpotriva proceselor geologice periculoase. 3. Cu privire la asigurarea obligatorie a construciilor. Este necesar o transparen mai mare a nsi procesului de elaborare a proiectelor actelor legislative i instruciunilor departamentale n acest domeniu. Astfel procesul ar deveni mai dinamic i ar diminua posibilitatea ca proiectele de legi prezentate Parlamentului s nu in cont de unele aspecte eseniale ale problemelor pe care le vizeaz. Reieind din principiile generale, se poate afirma c legislaia n vigoare a Republicii Moldova asigur drepturile de proprietate i astfel permite dezvoltarea sectorului spaiului locativ. Totui dezvoltarea cadrului legislativ este un proces continuu. Baza legislativnormativ a statului se afl n permanent completare, modificare, nlocuire cu acte noi. Totodat, are lor armonizarea actelor legislative i normative care reglementeaz n mod direct activitatea sectorului spaiului locativ, precum i sectoarele adiacente ale sectorului spaiului locativ.

4.2 Evoluia i structura fondului locativ

ncepnd cu anul 1997 fondul locativ de stat, este transmis n proprietate public Primriei municipiului Chiinu i constituie fondul locativ municipal. Conform datelor statistice fondul locativ al municipiului Chiinu a constituit la nceputul anului 2003 14567,0 mii m. p. suprafa total i este dotat la nivel de 93,4% cu reele inginereti de alimentare cu ap potabil, de 89,3% - cu reele de canalizare, de 86,1% - cu sisteme de nclzire centralizat, de 95,4% - cu gaze naturale, inclusiv 86,8% - cu reele de gaze.

20

Aplicarea prevederilor Legii privatizrii fondului de locuine (nr. 1324-XII din 10.03.1993) a condus la schimbri eseniale n structura proprietii locuinelor i sfera gestionrii fondului locativ. Privatizarea spaiului locativ n municipiul Chiinu s-a desfurat ntr-un mod mai organizat dect n restul localitilor din republic i cu un ritm mai sporit. n primii trei ani ai privatizrii acest proces a avut un ritm nalt. La etapa iniial au privatizat apartamentele n primul rnd locatarii care intenionau s efectueze careva tranzacii cu aceste locuine. Ca rezultat al privatizrii fondului de locuine ponderea fondului locativ public a sczut de la 89% n anul 1991 pn la 11,5% la nceputul anului 2003. Ponderea fondului locativ privat constituie 88,5%. Conform datelor statistice n proprietate public au rmas 27,3 mii locuine i camere n cmine. Conform datelor statistice fondul de locuine al municipiului Chiinu la nceputul anului 2003 este format din 265,6 mii apartamente i case individuale, din care: cu 1 odaie 49,5 mii ap.; 2 odi 104,1 mii ap.; 3 odi i mai multe 112,5 mii ap. Figura 1 Structura apartamentelor n funcie de numrul de odi
situaia la 01.01.2003
Cu 3 odai si mai multe, 112,5 mii ap. 42,4% Cu 1 odaie, 49,0 mii ap. 18,4%

Cu 2 odai, 104,1 mii ap. 39,2%

Sursa: Direcia general statistic Chiinu.

Eficiena energetic n sectorul spaiului locativ este sczut. Volumul de resurse energetice pentru asigurarea sectorului spaiului locativ cu ap potabil, gaze naturale i energie termic este determinat n general de ritmul dezvoltrii fondului locativ. Conform datelor furnizorilor, ponderea volumului de resurse energetice livrate sectorului spaiului locativ din volumul total de resurse energetice consumate n municipiul Chiinu n anul 2002 a constituit: consum de ap potabil 74,2 % consum de gaze naturale 15,8 % consum de energie termic 79,5 %

n anul 2002 comparativ cu anul 1998 consumul de energie termic pentru nclzirea locuinelor s-a micorat de 2 ori, volumul de ap potabil n sectorul spaiului locativ s-a redus cu 54465,5 mii m3, sau de 2,7 ori, iar volumul mediu de ap consumat pe persoan n 24 ore s-a micorat de la 317,6 litri pn la 115,1 litri, sau de 2,8 ori.

21

4.2.1 Fondul de locuine al Primriei municipiului Chiinu

Conform datelor Direciei locuine la sfritul anului 2002 la balana Primriei municipiului Chiinu se aflau 3520 case de locuit cu o capacitate de 5433,7 mii m. p. suprafa total. Valoarea de bilan al fondului locativ gestionat de ntreprinderile municipale constituie 5416,1 mln. lei. Din numrul total de cldiri locative 2455 sunt case cu nlimea pn la 4 etaje, 684 cu 5, 284 pn la 9, 97 cu 9 i mai multe etaje. Majoritatea cldirilor cu un nivel au fost construite pn n anul 1918 i constituie 2898 de case, din care peste 2000 se afl ntr-o stare ubred i necesit renovare n mod urgent sau demolare. 1343 de blocuri de locuine au fost construite n perioada 1955-1975. Din punct de vedere tehnic fondul locativ al Primriei municipiului Chiinu amplasat n blocuri de locuine cu multe etaje este dispersat, nu reprezint uniti de locuit compacte i este prezentat att n componena asociaiilor proprietarilor de locuine privatizate (A.P.L.P.) de la 6 pn la 35 la sut din numrul total al locuinelor n blocurile de locuine respective, ct i n componena blocurilor de locuine n care sunt privatizate mai mult de 65 la sut din numrul total al apartamentelor. Fondul locativ care se afl la balana Primriei municipiului Chiinu este gestionat de 23 ntreprinderi municipale. Dou forme de proprietate existente ntr-un bloc de locuine provoac nenelegeri att dintre proprietari i chiriai, ct i dintre acetia i gestionarul fondului de locuine. Chiriaii solicit, de multe ori ntemeiat, efectuarea unor lucrri din contul statului, iar proprietarii, ignornd prevederile Legii privatizrii fondului de locuine, susin aceste solicitri. Astfel apar numeroase petiii semnate de ambele pri i adresate instanelor ierarhic superioare pe problemele ntreinerii i reparaiei unor blocuri de locuine. Regulamentul cu privire la modul de prestare i achitare a serviciilor locative, comunale i necomunale pentru fondul locativ, contorizarea apartamentelor i condiiile deconectrii acestora de la /reconectrii la sistemele de nclzire i alimentare cu ap, aprobat prin Hotrrea Guvernului Republicii Moldova nr. 191 din 19.02.2002, conine explicaii destul de clare la acest capitol, ns majoritatea populaiei nu este familiarizat cu coninutul documentului menionat i este necesar de a desfura unele aciuni n ce privete popularizarea prevederilor acestuia. n comparaie cu fondul locativ din alte localiti ale republicii acest fond este gestionat mai eficient, Primria municipiului Chiinu i Preturile de sector sptmnal audiaz managerii ntreprinderilor municipale de gestionare a fondului locativ. Figura 2 Structura fondului locativ n funcie de forma de proprietate
anul 2003
Fondul particular, 1739,3 mii m.p. 16,3% Fondul APLP 1770,2 mii m.p. 16,6% Fondul CCL 966,7 mii m.p. 9,1% Fondul departamental, camine, 741,6 mii m.p. 7,0%

Fondul Primariei, 5433,7 mii m.p. 51,0%

Sursa: Direcia locuine a Primriei municipiului Chiinu.

22

4.2.2 Fondul cooperativelor de construcie a locuinelor

Sistemul de gestionare al acestui fond, care constituie cca. 966,7 mii m2 de suprafa total, este comparativ stabil i nu apare necesitatea stringent de a fi modificat. De regul cooperativele sunt formate n baza unui sau dou blocuri de locuine. Fac excepie n aceast privin numai cteva din ele, care sunt nfiinate n baza a trei blocuri de locuine cu o capacitate de pn la 400 apartamente, ceea ce permite gestionarea acestora la nivelul cerinelor stabilite. Majoritatea preedinilor cooperativelor de constricie a locuinelor (C.C.L.) sunt bine instruii, au acumulat experien de lucru datorit calitilor bune de management, au fost selectai la adunrile generale ale membrilor C.C.L. Acest fond de locuine este cel mai bine ngrijit, ntreinut i gestionat de ctre organele de conducere alese n mod democratic n conformitate cu statutele cooperativelor. Locatarii din acest fond sunt contieni de necesitatea participrii cu surse financiare proprii la efectuarea lucrrilor de reparaie curent i capital a cldirilor, reelelor inginereti i nu mizeaz pe ajutorul cuiva, inclusiv i al statului. C.C.L. ntrein ntr-o stare tehnic bun locuirile de uz comun din blocurile de locuine i reelele inginereti din interiorul cldirilor. Membrii C.C.L., n calitate de locatari, de la bun nceput s-au simit proprietari ai locuinelor construite din contul surselor financiare proprii, suportnd toate cheltuielile privind ntreinerea i reparaia apartamentelor, innd sub control nivelul cheltuielilor pentru exploatare, fiind responsabili pentru aciunile lor.

4.2.3 Fondul de locuine departamental

Ministerele i agenii economici din subordinea lor au n gestiune 581 blocuri de locuine departamentale i cmine n municipiul Chiinu din cele cca. 800 existente n republic. Acest fond de locuine nu este inclus n capitalul statutar al agenilor economici (societilor pe aciuni) i se afl ntr-o stare tehnic dezastruoas. Muli ageni economici deintori de fond de locuine, au ncheiat contracte bilaterale cu prestatorii de servicii, n vederea asigurrii locatarilor cu servicii comunale, percep plile de la locatari pentru serviciile locativ-comunale prin intermediul contabilitilor ntreprinderilor respective, dar nu transfer la timp prestatorilor de servicii comunale sumele achitate de ctre consumatori. Ca urmare, timp ndelungat multe blocuri de locuine sunt deconectate de la reelele inginereti de aprovizionare cu gaze naturale, energie electric i termic. n urma falimentrii unor organizaii i ntreprinderi departamentale fondul locativ departamental a rmas fr gestionar, locatarii cruia se confrunt cu nenumrate probleme legate de asigurarea blocurilor cu servicii locativ-comunale, ntreinerea i deservirea lor. Situaia n acest domeniu poate fi redresat numai cu eforturile comune ale statului, agenilor economici i A.P.L.P. Guvernul Republicii Moldova a efectuat primul pas n vederea ameliorrii situaiei create i a aprobat la 27 septembrie 2002 Hotrrea nr. 1271 prin care a extins aciunea Regulilor provizorii de exploatare a locuinelor, ntreinere a blocurilor de locuine i teritoriilor aferente n Republica Moldova asupra cminelor. Prin aceast hotrre Guvernul a obligat agenii economici, indiferent de forma de proprietate:

23

1. S ncheie contracte bilaterale cu toi chiriaii i arendaii care locuiesc n cmine, conform Contractului de nchiriere a locuinelor n blocul de locuit de stat cu mai multe apartamente. 2. S elaboreze, n regim de urgen, tarife economic argumentate pentru nchirierea spaiului locativ, deservirea tehnic i reparaia cminelor cu ncperi locuibile. 3. S ofere chiriailor din cmine posibilitatea de a privatiza ncperile ocupate, n condiiile Legii privatizrii fondului de locuine nr. 1324-XII din 10.03.1993 cu completrile i modificrile ulterioare, s le acorde ajutor la fondarea asociaiilor proprietarilor de locuine privatizate i preluarea la balana A.P.L.P. a cminelor i terenurilor aferente. Concomitent Ministerul Ecologiei, Construciilor i Dezvoltrii teritoriului al Republicii Moldova a elaborat un proiect al hotrrii de Guvern Cu privire la ameliorarea situaiei de exploatare a blocurilor de locuine, cminelor departamentale i asigurarea locatarilor cu servicii comunale. Conform prevederilor acestui proiect de hotrre consiliile autoritilor administraiei publice locale i primriile se oblig: 1. S examineze starea tehnic a blocurilor de locuine i cminelor din teritoriu, motivele de asigurare insuficient a locatarilor cu servicii comunale, s elaboreze i s aprobe msuri concrete ntru ameliorarea situaiei create. 2. S examineze lista cminelor din teritoriu i, dup caz, s asigure schimbarea statutului lor juridic, ceea ce va permite urgentarea procesului de privatizare al cminelor. 3. S asigure ncheierea de ctre furnizorii resurselor energetice a contractelor directe cu consumatorii conform actelor legislativ-normative n vigoare, anexnd la ele i graficele de achitare a datoriilor pentru serviciile furnizate, coordonndu-le cu locatarii ruplatnici. 4. S asigure preluarea la balan de ctre toi furnizorii a reelelor tehnico-inginereti exterioare i s instaleze contoare pentru evidena consumurilor de ap i energie termic la branamentele blocurilor de locuine i a cminelor. 5. La cererile ntemeiate ale solicitanilor s legifereze reconstrucia, resistematizarea ncperilor i anexele care s-au efectuat n aceste blocuri (cmine) cu respectarea normelor i regulilor n construcii, nregistrndu-le la oficiile cadastrale teritoriale. Aadar, n procesul de exploatare a fondului locativ al municipiului Chiinu de ctre diferii gestionari apare necesitatea implementrii unei politici n domeniul ntreinerii i reparaiei locuinelor, astfel asigurnd protecia drepturilor i intereselor cetenilor. n acest scop apare necesitatea pentru elaborarea msurilor n vederea ridicrii eficienei gestionrii fondului locativ.

4.2.4 Fondul de locuine particular

Privatizarea spaiului locativ a fost un pas important spre reintroducerea drepturilor cetenilor la proprietatea privat. n conformitate cu prevederile Legii privatizrii fondului de locuine nr. 1324-XII din 10.03.1993 fondul locativ de stat i al

24

ntreprinderilor a fost transmis la cererea chiriailor n proprietate privat locatarilor. La iniiativa locatarilor n municipiul Chiinu au fost constituite asociaii de proprietari ai locuinelor privatizate, care gestioneaz de sine stttor blocurile de locuine aflate la balana asociaiilor respective. Asociaiile de proprietari au preluat de la ntreprinderile municipale nu numai funciile de dirijare i ntreinere a blocurilor de locuine pe care le gestioneaz, ci i datoriile acumulate de ctre fotii chiriai. Legea privatizrii fondului de locuine a acordat cetenilor, pentru prima dat, dreptul de a poseda mai mult de o locuin. Crearea A.P.L.P. a favorizat implicarea sectorului privat n activitatea de ntreinere a locuinelor. Deja activeaz cteva zeci de companii private pentru reparaia acoperiurilor, izolarea termic a pereilor din panouri prefabricate, reparaia i ntreinerea sistemelor inginereti (reele de ap, nclzire, ascensor, etc.), montarea i exploatarea contoarelor de ap rece i cald, gaze naturale i altele. Dar, deocamdat, nu exist companii private care ar asigura reparaia, ntreinerea i managementul fondului locativ n ansamblu. Conform datelor Ageniei teritoriale de privatizare din Chiinu la 01.01.2003 n municipiul Chiinu activeaz 412 Asociaii de proprietari ai locuinelor privatizate i 4 Asociaii de coproprietari n condominiu (A.C.C.), care gestioneaz 985 blocuri de locuine. Tabelul 1 Formarea Asociailor de proprietari ai locuinelor privatizate
Numrul asociaiilor Blocuri de locuine la 166 60 277 balana asociaiilor Sursa: Agenia teritorial de privatizare din Chiinu. 1996 86 1997 50 1998 76 1999 59 253 2000 48 72 2001 47 67 2002 46 90 Total 412 985

Practica activitii A.P.L.P. demonstreaz c asociaiile, n componena crora sunt incluse pn la 500 de apartamente (1-5 blocuri de locuine), funcioneaz normal, utilizeaz eficient sursele financiare acumulate de la populaie, soluioneaz operativ problemele aprute att la cererile locatarilor, ct i la solicitrile prestatorilor se servicii. Drept exemplu pot servi asociaiile de pe str. Coca nr. 17, 19, bd. tefan cel Mare nr. 126 i multe altele. Eficiena activitii lor este confirmat i prin faptul c nivelul achitrii serviciilor locativ-comunale de ctre populaie n aceste asociaii constituie circa 80 la sut. n sectorul Ciocana al municipiului Chiinu au fost fondate n condiii suspicioase, asociaii n care sunt incluse de la 9 pn la 38 de blocuri de locuine. Conform situaiei din 01.01.2003 n municipiul Chiinu activeaz 22 Asociaii de proprietari ai locuinelor privatizate care gestioneaz 442 blocuri de locuine sau 5,4 % din numrul asociaiilor gestioneaz 44,9 % din numrul cldirilor de locuit. n componena crora sunt incluse de la 800 pn la 4255 de apartamente: A.P.L.P. 54/183 - 4255 apartamente, A.P.L.P. 54/219 - 3613 apartamente, A.P.L.P. 54/218 - 2051 apartamente, A.P.L.P. 54/167 - 2122 apartamente. Calitatea gestionrii acestui fond de locuine este apreciat de ctre populaie n multe cazuri ca insuficient i ca urmare nivelul achitrii serviciilor locativ-comunale prestate este cel mai slab comparativ cu alte asociaii (cca. 48 la sut).

25

n corespundere cu legislaia n vigoare, ncepnd cu 01.09.2000 a fost stopat procesul de formare a Asociaiilor de proprietari ai locuinelor privatizate care depesc un numr de 500 apartamente. n scopul crerii condiiilor pentru aprarea, respectarea i promovarea drepturilor asociaiilor de proprietari privind protecia proprietii private, Primria municipiului Chiinu a aprobat prin decizia nr. 14/35 din 08.06.2001 Statutul Consiliului Municipal al Asociaiilor proprietarilor de locuine privatizate (C.M. A.P.L.P.), n care sunt prevzute sarcinile prioritare de activitate a acestei instituii obteti, nonprofit, neguvernamentale, cum ar fi: Dezvoltarea i consolidarea sectorului asociativ de proprietari n vederea gestionrii eficiente a fondului locativ. Dezvoltarea diferitor forme de colaborare i parteneriat cu furnizorii de servicii locativ-comunale i necomunale, contientizarea i promovarea drepturilor consumatorilor. Impulsionarea procesului de achitare a restanelor la plata serviciilor locativcomunale prestate i utilizate.

4.3 Finanarea sectorului spaiului locativ

Odat cu trecerea dezvoltrii economiei naionale la principiile economiei de pia situaia economic n ar s-a schimbat brusc. Nivelul nalt al inflaiei i creterea impetuoas a preurilor la materialele de construcie i combustibil, cauzate de instabilitatea situaiei economice i politice din republic, au devenit factorii principali ai incapacitii procurrii i construciei de locuine de ctre majoritatea populaiei care a devenit insolvabil. Acuitatea problemei locative n ultimii ani a fost aplanat de procesele migraionale, ce au determinat sporirea ofertei pe piaa de locuine. ns discrepana dintre volumele minimal necesar i cel existent n construcia de locuine are o tendin de cretere, dac se ia n calcul creterea posibil a populaiei n perspectiv i dorina acesteia de a dispune de o locuin confortabil i spaioas. n Republica Moldova, chiar de la nceputul restructurrilor economice, reformrile n sectorul spaiului locativ au fost efectuate n ritmuri foarte lente. Erau necesare noi metode de soluionare a acestei probleme prin elaborarea cadrului legislativ nou, inclusiv n sfera investiional pentru construciile noi.

4.3.1 Mecanisme i surse de finanare

n conformitate cu legislaia n vigoare, sursele principale de finanare a construciei de locuine sunt mijloacele proprii ale persoanelor fizice i juridice, creditare ale bncilor comerciale, precum i mijloacele bugetare.

26

n scopul finalizrii lucrrilor de construcie a caselor de locuit cu un grad de pregtire tehnic de peste 50 la sut, construcia crora a fost nceput din contul bugetului de stat, mijloacelor financiare ale ntreprinderilor i organizaiilor de stat, precum i n vederea folosirii mai depline a mijloacelor bneti ale persoanelor fizice i juridice cu diverse forme de proprietate, pentru satisfacerea necesitilor cetenilor cu spaiu locativ Guvernul Republicii Moldova a aprobat prin Hotrrea nr. 676 din 06.10.1995 Cu privire la investiiile de stat i private n construcia caselor de locuit nefinalizate un Regulament care reglementeaz modul de investire a capitalului privat, calculul pentru determinarea preului apartamentelor, stabilete modalitatea i tipurile de relaii contractuale, modul de nregistrare a dreptului de proprietate asupra apartamentelor. Acest document a permis persoanelor juridice i fizice s procure de la stat cota deja construit a caselor de locuit (apartamentelor) pentru finalizarea lor din contul mijloacelor proprii cu privatizarea ulterioar a lor. Mecanismul propus n hotrrea menionat mai sus n-a fost accesibil pentru categoriile de populaie cu venituri mici, ceea ce a impus necesitatea elaborrii n anul 1998 a unui nou mecanism de finanare n scopul atragerii mijloacelor bneti proprii ale persoanelor fizice pentru finalizarea construciei caselor de locuit, care au fost transmise cu titlu gratuit persoanelor solicitante de mbuntirea condiiilor locative. Prevederile acestei hotrri a permis privatizarea gratuit a prii deja construite, dar nefinalizate a casei de locuit i, n caz de necesitate, vnzarea ei. Totodat au fost introduse modificri de rigoare n Legea privatizrii fondului de locuine. Ulterior, n anul 1999, prin Hotrrea Guvernului Republicii Moldova nr. 945 din 14.10.1999 Cu privire la modificarea i completarea Hotrrii Guvernului Republicii Moldova nr. 366 din 06.04.1998 a fost aprobat Regulamentul cu privire la privatizarea locuinelor n blocurile de locuine nefinalizate, prin care la fel s-a stabilit procedura crerii asociaiilor proprietarilor de locuine privatizate pentru realizarea managementului construciei casei, iar dup darea ei n exploatare a funciilor de gestionare i deservire a fondului locativ. n scopul finalizrii construciei caselor de locuit ale cooperativelor de construcie a locuinelor au fost adoptate un ir de hotrri ale Parlamentului Republicii Moldova cu privire la modul prioritar de creditare a cooperativelor de construcie a locuinelor: nr. 834-XIII din 16.05.1996 Cu privire la cooperativele de construcie a locuinelor; nr. 1588-XIII din 27.02.1998 Cu privire la acordarea de credite cooperativelor de construcie a locuinelor pe anii 1998-1999; nr. 1147 din 20.07.2000 Privind redistribuirea unor surse financiare cooperativelor de construcie a locuinelor.

Aceste legi au permis acordarea unor credite bancare cooperativelor de construcie a locuinelor, a cror construcie a fost demarat pn la data de 01.01.1993 i al cror grad de finalizare constituia la moment mai mult de 50 la sut. La realizarea acestui Program de finanare au participat bncile comerciale pe aciuni Banca Social, MoldovaAgroindbanc i Moldindconbanc, care au acordat credite pe un termen de 15 ani cu dobnda de 5 la sut. Pierderile bncilor comerciale au fost acoperite din contul

27

mijloacelor bugetului de stat. n cadrul aciunilor acestui Program n municipiul Chiinu au fost date n exploatare 15 case de locuit cooperatiste. Construcia blocurilor de locuine cu un grad avansat de confort n apartamente este efectuat de ctre firme particulare din contul mijloacelor proprii sau creditelor bancare, folosind mecanisme de atragere a mijloacelor bneti ale populaiei, conform contractelor investiionale ncheiate cu investitorii. Primria municipiului Chiinu, fiind responsabil de soluionarea problemei locative i, totodat, neavnd posibiliti n condiiile economice actuale de a investi mijloace financiare pentru dezvoltarea fondului de locuine, a instituit n 1998 Agenia Municipal de Ipotec din Chiinu, care utilizeaz n activitatea sa un mecanism simplificat, dar sigur, de implementare a institutului de ipotec. Primria a adoptat Concepia i Programul de implementare a mecanismului creditrii ipotecare a construciei spaiului locativ n municipiul Chiinu. De la nceputul activitii sale pn la 01.07.2003 Agenia a dat n exploatare 8 blocuri de locuine cu o capacitate de 316 apartamente i suprafa total de circa 22 mii m2. Aceste cldiri de locuit au fost achiziionate de ctre Agenie prin comercializare de la beneficiari insolvabili, care din lipsa mijloacelor financiare, au abandonat lucrrile de construcie pe o perioad de 5 8 ani. Pentru finalizarea i punerea n folosin a acestor blocuri de locuine Agenia a valorificat circa 45 mil. lei, din care circa 30 mil. lei, sau 65 la sut constituie mijloacele bneti ale populaiei. Pentru a evita problemele de ordin juridic, ce in de privarea dreptului de proprietate asupra locuinelor construite, dar deocamdat neachitate, Agenia de ipotec din Chiinu utilizeaz un mecanism financiar-ipotecar, care const n urmtoarele: Agenia ncheie contracte investiionale cu cumprtorii apartamentelor, care achit la momentul semnrii acordului o cot n mrime de 45 la sut din costul de pia al locuinei solicitate. Restul sumei debitorul se oblig s achite n rate ntr-un termen de 10 ani cu o rat a dobnzii anuale de 8 la sut. Pn la achitarea deplin a costului apartamentului Agenia i transmite debitorului locuina n chirie, iar dup achitarea costului integral cumprtorul perfecteaz titlul de proprietate asupra apartamentului, devenind stpnul locuinei. Activitatea Ageniei include i mecanisme de construcie a locuinelor pentru persoanele cu venituri mici, dar angajate n instituiile din sistemul bugetar municipal. n scopul stoprii fluctuaiei cadrelor din sistemul nvmntului public, ocrotirii sntii, culturii, reducerii nivelului de emigrare a tineretului din municipiu, ncepnd cu luna mai 2001, tinerele familii, iar din august 2002 - toate familiile care activeaz n aceste domenii indiferent de vrst i construiesc apartamente prin intermediul Ageniei de Ipotec, sunt scutite de achitarea ratei dobnzii bancare la creditele acordate n aceste scopuri. Acoperirea ratei dobnzii bancare se efectueaz din contul bugetului municipal. n anul 2002 primii 42 de lucrtori din nvmntul public municipal au devenit posesorii apartamentelor construite de Agenia de Ipotec. n scopul majorrii volumului construciei locative, crerii condiiilor favorabile de asigurare cu locuine ale populaiei municipiului Chiinu, n martie 2002 prin decizia Primriei municipiului Chiinu a fost aprobat Programul cu privire la construcia locativ creditar-ipotecar n municipiul Chiinu pentru anii 2002-2010 care prevede darea n exploatare n aceast perioad a peste 4000 apartamente, din care anual nu mai

28

puin de 50 apartamente sunt destinate pentru familiile angajate n instituiile bugetare municipale. n piaa secundar de imobil cel mai rspndit mecanism de acordare a creditelor pentru cumprarea locuinelor este utilizat de ageniile de imobil. Birja de imobil Lara folosete schema de cumprare-nchiriere-ntoarcere. Firma acord mprumuturi cumprtorilor particulari de case/locuine n mrime de la 30 pn la 50 % din valoarea imobilului contractat pe un termen de pn la 3 ani. Pentru acordarea unui mprumut Lara semneaz un contract de cumprare cu debitorul, care i transmite ei titlul de proprietate asupra casei/apartamentului cumprat. Firma Lara transmite casa/apartamentul cumprat n arend debitorului, iar titlul de proprietate l cedeaz bncii creditoare pentru a asigura creditul acordat n acest scop. Dup rambursarea mprumutului titlul de proprietate este rentors debitorului. Acordarea creditelor n aceste condiii este echivalent cu leasing-ul (darea n arend a bunurilor cu dreptul de rscumprare), activitate destul de popular n rile unde contractele juridice sunt realizate la un nivel sczut. n general, creditorii prudeni doresc s obin o garanie destul de clar pentru a se asigura contra pericolului vnzrii de lichidare a colateralului. Pentru a reduce la minimum privarea dreptului de proprietate asupra averii neachitate n cazul neexecutrii obligaiunilor de ctre debitori, bncile cer un colateral substanial n calitate de adaos la titlul de proprietate asupra locuinei/casei cumprate. n afar de aceasta, n municipiu sporete construcia locuinelor individuale. Ritmul de construcie a caselor individuale sporete anual. Conform datelor statistice volumul de dare n exploatare a caselor particulare a crescut de la 65,1 mii m. p. n anul 1998 pn la 125,5 mii m. p. n anul 2001, cu alte cuvinte, s-a mrit de 1,9 ori. n condiiile solvabilitii sczute a majoritii populaiei, precum i a unei lipse de credite pe termen lung pentru construcia i procurarea locuinelor, piaa de locuine creat n primii ani de reforme economice s-a dovedit a fi neasigurat cu resurse financiar-creditare necesare. ncepnd cu anul 1995 ponderea locuinelor date n exploatare n municipiul Chiinu constituie de la 0,6 pn la 1,3 % din fondul locativ existent. Asemenea ritmuri de renovare a fondului locativ prezint un pericol real de nvechire fr nici o speran, iar dac lum n considerare faptul c cea mai mare parte a fondului de locuine se afl n zone cu un nivel de seismicitate sporit, atunci consecinele politicii n construcia de locuine pot fi imprevizibile. Unica localitate din Moldova, unde cererea la locuine mai mult sau mai puin este format este municipiul Chiinu. Aici este concentrat nu numai elita oamenilor de afaceri, inclusiv ceteni ai altor ri, dar i un numr de lucrtori ai administraiei publice, bncilor comerciale, veniturile crora le permit ntr-o anumit msur s-i mbunteasc condiiile locative. Nivelul economiilor unei pri considerabile a populaiei rmne s fie sczut, cu toate c veniturile medii pe locuitor, ncepnd cu anul 1999, a nceput s creasc. Totodat n ultimii ani a crescut cererea la locuine individuale (case confortabile, apartamente mari i reconstruite n blocurile de locuine existente). n ceea ce privete oferta pe piaa de locuine, majoritatea absolut a locuinelor se propun pe piaa secundar, n timp ce piaa primar de locuine este slab dezvoltat datorit

29

preurilor lor nalte. Actualmente costurile la locuinele noi depesc de 1,5 2,5 ori preurile la locuinele existente, propuse pe piaa secundar. n virtutea situaiei social-economice create n republic (solvabilitatea joas a populaiei, nivelul nalt al inflaiei, lipsa unei legislaii perfecte) din procesul de construcie a locuinelor decade un asemenea investitor potenial cum ar fi bncile comerciale, care, deocamdat, nu manifest interes pentru creditarea construciei de locuine. Pe parcursul anului 2002 7 bnci comerciale au acordat credite pentru construcia de locuine pe un termen de la 2 pn la 5 ani cu o rat a dobnzii de la 17 pn la 28 la sut. Comparativ cu 2-3 ani n urm rata dobnzii pentru creditele bancare acordate n aceste scopuri a sczut cu 14 - 19 puncte procentuale. n general, creditele pentru construcia de locuine se acord persoanelor juridice i mai puin persoanelor fizice. Adesea acordarea creditelor pentru construcia de locuine persoanelor fizice se efectueaz n cadrul anumitor programe, cum ar fi deschiderea de ctre Banca Mondial a liniei de creditare n BCA Mobiasbanc pentru procurarea locuinelor prin intermediul Ageniei bunurilor imobiliare Ratmir.

4.3.2 Finanarea lucrrilor de deservire, exploatare i reparaie

Trecerea la economia de pia a impus unele schimbri n sfera finanrii lucrrilor ce in de deservirea, exploatarea i reparaia fondului locativ. Calitatea lucrrilor de exploatare nu corespunde cerinelor la zi. Mijloacele financiare acumulate de la proprietarii, chiriaii locuinelor nu permite soluionarea problemelor legate de reparaia i ntreinerea blocurilor de locuine. Renunarea de la practica stabilit de-a lungul anilor, i anume susinerea material din partea statului, a condus la o gestiune nesatisfctoare a fondului locativ. Trecerea la finanarea lucrrilor de ntreinere a fondului locativ din contul mijloacelor financiare achitate de populaie, in situaia majorrii continue a tarifelor pentru serviciile comunale, a influenat negativ starea fondului locativ. n anul 1995 plile populaiei pentru serviciile prestate acopereau doar 13 la sut din cheltuielile de exploatare, resursele bugetare constituiau 30 la sut, decontrile pentru arendarea ncperilor nelocuibile i recuperarea cheltuielilor de exploatare a reelelor tehnico-edilitare reprezentau 31 i respectiv 26 la sut. Ca urmare a privatizrii n masa a locuinelor i lipsei mijloacelor financiare, ncepnd cu anul 1997, veniturile obinute din arendarea ncperilor nelocuibile i finanarea din contul bugetului au fost complet stopate. Criza financiar s-a agravat, ncepnd cu anul 2000, cnd prin Hotrrea Guvernului Republicii Moldova nr. 55 din 20.01.2000 a fost anulat compensarea de ctre furnizorii de resurse energetice a cheltuielilor pentru deservirea tehnic a reelelor i instalaiilor de apeducte, canalizare, termoficare i a celor electrice aflate n interiorul cldirilor de locuit gestionarilor cldirilor respective. n aceast perioad 40 la sut din cheltuielile de ntreinere i exploatare a fondului locativ au rmas neacoperite. n pofida eforturilor depuse de ctre gestionarii fondului locativ privind asigurarea necesarului de mijloace financiare pentru exploatarea i ntreinerea satisfctoare a blocurilor de locuine, situaia

30

a rmas neschimbat, iar pierderile provenite de la exploatarea fondului de locuine gestionat de ntreprinderile municipale pentru perioada 1997 - 2002 constituie 25 mln. lei. Figura 3 Dinamica acoperirii cheltuielilor pentru gestionarea fondului locativ
100% 80% 60% 40% 20% 0% Platile populatiei Finantarea din buget 29% 16% 2% 1992
53% 30%

24% 26% 50%

40%

30%

31% 26% 13%

60%

70%

1995 1997 Intreprinderi comunale Cheltuieli neacoperite

2000

2002 Arenda incaperilor nelocuibile

Sursa: Direcia locuine a Primriei municipiului Chiinu.

O situaie critic s-a creat n domeniul reparaiei capitale a fondului locativ. Majoritatea blocurilor de locuine cu multe etaje, construite n anii 1955-1975, necesit reparaie capital din cauza uzurii. ncepnd cu anul 1996, pentru efectuarea reparaiei capitale anul au fost alocate din bugetul local de la 2 pn la 8% din necesarul de cheltuieli, ce a condus la reducerea drastic a volumului lucrrilor de reparaie capital. Figura 4 Finanarea lucrrilor de reparaie capital a fondului locativ municipal
50

35.4

45.3

mln. lei

40 30 20 10 0 1996 1997

32.7

36.6

36.8

42.0

2.9

6.6 1.0
1999

0.8
2000

1.6
2001

2.3
2002

Surse necesare pentru reparatia capitala in baza listei titulare

Volum finantat din buget

Sursa: Direcia locuine a Primriei municipiului Chiinu.

Conform situaiei din 01.01.2003, n condiiile deficitului surselor financiare circa 60 % din reelele tehnico-inginereti interioare i 30 % din acoperiuri necesit reparaie capital urgent. Pentru executarea celor mai stringente lucrri de reparaie capital al fondului locativ municipal sunt necesare surse financiare n mrime de 60 mln. lei. Figura 5 Necesarul surselor financiare pentru reparaia capital a fondului locativ
Altele (drenaj, ascensoare, etc.), 3,8 mln. lei 6,3% Reparatie capitala retele ingineresti interioare, 12,7 mln. lei 21,2% Reparatie capitala acoperisuri, 23,5 mln. lei 39,1%

Renovare fatade, rosturi, 10,9 mln. lei 15,2% Reconstructie blocuri locative, 10,9 mln. lei 18,2%

Sursa: Direcia locuine a Primriei municipiului Chiinu.

31

Trgnarea soluionrii problemelor legate de reparaia capital a fondului locativ pot conduce la distrugerea total a cldirilor, a reelelor tehnico-edilitare, drept urmare crendu-se condiii de trai nesatisfctoare pentru locuitorii municipiului Chiinu.

5. Delimitarea responsabilitilor n sectorul spaiului locativ

5.1 Principii generale privind delimitarea responsabilitilor
Sectorul spaiului locativ, n general, i mecanismele de asigurare a cetenilor cu locuine, n particular, acioneaz ca nite subsisteme economice n structura municipal, care au legtur direct cu scopurile politice complicate i doleanele cetenilor. Aceasta nseamn c tot aa ca n orice sistem economic n piaa de locuine i construciei de locuine totdeauna persist influena statului. Sectorul de locuine se consider ca o pia integratoare, n care tendinele dintr-un segment pot afecta performana altor segmente. Consecinele economice, ca rezultat al funcionrii sectorului spaiului locativ, sunt att de vaste, nct se simte necesitatea interveniei organelor puterii de stat de a aciona i a lua unele msuri, precum i pentru delimitarea funcional a responsabilitilor la diferite nivele. Totodat, orice intervenie a administraiei publice asupra activitii pieei trebuie neaprat s in cont de funcionarea sistemului economic: diferite msuri vor fi orientate la un anumit nivel i la o funcie anumit a sistemului de pia, pentru a influena participantul respectiv i astfel s asigure succesul dorit cu fenomene secundare colaterale care ar avea un impact negativ minimal. Delimitarea responsabilitilor depinde de scopul i sarcinile strategiei politicii locative, structura instituional i de viabilitatea diferitor instituii. Pentru delimitarea ideal a responsabilitilor i funcionarea lor de lung durat este necesar ca actorii care activeaz n sectorul spaiului locativ s ating un nivel nalt de dezvoltare i s devin subieci reali ai politicii locative, structura instituional trebuie s fie stabil, iar sistemul instituional se va transforma moderat la sarcinile politice noi. Cu toate c pot exista diferite opinii referitor la responsabilitatea actorilor n sectorul spaiului locativ, delimitarea responsabilitilor se bazeaz pe o ideologie unic sau pe principii fundamentale n acest domeniu. Puterea politic va fi responsabil de utilizarea pmntului n cele mai bune interese ale cetenilor i viitoarelor generaii, pentru planificarea regional sau mai detaliat, pentru ocrotirea mediului i dezvoltarea durabil i pentru dezvoltarea societii n ansamblu. n orice sistem, indiferent de caracterul delimitrii responsabilitii, fiecare nivel de conducere va contribui la mbuntirea asigurrii populaiei cu locuine n virtutea responsabilitii lor. Responsabilitile n domeniul locuinelor sunt o derivat a dreptului de proprietate.

32

Important este faptul de a evita rivalitatea i dublarea competenei n sistemul de conducere pe vertical i, totodat, de coordonat activitatea fiecrui nivel de administrare. n scopul obinerii a unor rezultate optimale este necesar o colaborare strns ntre nivele de administrare.

5.2 Rolul statului

Rolul statului n condiiile economiei de pia const n primul rnd de a elabora baza
legislativ, normativ i metodica privind reformarea complexului locativ-comunal, atragerea investitiilor particulare i care reglementeaz activitatea tuturor participanilor n acest

domeniu, indiferent de forma de proprietate i care trebuie s asigure o concuren eficient ntre participani. Statul controleaz politica economic, inclusiv impozitele, subveniile, venitul, acord garantii la atragerea surselor financiare de imprumut ale organizatiilor financiare internationale. Construcia locativ constituie un factor important al politicii economice i trebuie totdeauna promovat innd cont de necesitile populaiei n general. Guvernul va participa la finanarea construciei de locuine prin alocarea direct a unor mprumuturi din sursele bugetului de stat, la subvenionarea ratei dobnzii sau sub form de garanii acordate de organele de stat competente. Statul, la fel i administraia public local, contribuie la micorarea cheltuielilor pentru locuin prin susinerea categoriilor de ceteni aflai sub protecie social, care poate fi sub form de indemnizaii, reduceri de impozite etc. Administraia public central i va asuma responsabilitatea pentru a acorda prin intermediul Primriei asisten financiar persoanelor vulnerabile i pentru alocarea locuinelor n cazuri de urgen. Administraia public central stabilete sarcinile primordiale n domeniul sectorului spaiului locativ, propune proiecte de legi, adopt acte normative i reglementri, prescrie informaii i fonduri, prevede alocaii publice pentru dezvoltarea fondului locativ social destinat persoanelor dezavantajate, precum i spaiului locativ de serviciu pentru asigurarea cu locuine a unor anumite persoane cu funcii de rspundere la nivel naional, care, conform legislaiei, pot beneficia de locuine de serviciu. Statul va stimula crearea diferitor instituii guvernamentale i neguvernamentale, cum ar fi casele de ajutor reciproc, asociaia arendailor de locuine, acumularea nemijlocit a mijloacelor financiare la conturi bancare depozitare cu destinaie special pentru cumprarea locuinelor etc. O nou direcie de activitate a organelor de stat pentru susinerea sectorului spaiului locativ este ndreptat spre efectuarea cercetrilor care se refer la fondul locativ: studii referitoare la calitatea locuinelor, materialelor de construcie, metode i tehnologii de construcie moderne, avantajoase, studii privind cererea i oferta de locuine conform structurii apartamentelor la nivel naional, amplasamentelor, etc. i difuzarea informaiei persoanelor interesate, familiarizarea antreprenorilor cu noi tendine n dezvoltarea i consolidarea ramurii de construcie.

33

Pe de alt parte, innd cont de eschivarea obiectiv a statului de la funcia de dezvoltare a sectorului spaiului locativ, Guvernul va micora gradul de centralizare i va delega anumite funcii administraiei publice locale, care realizeaz politica locativ n teritoriul municipal concret. De competena administraiei publice centrale ine elaborarea standardelor sub form de norme n construcie care trebuiesc totodat reexaminate i adaptate la tendinele de internaionalizare, innd cont de aspectul naional n sectorul spaiului locativ. Pentru integrarea eficient, fr efecte negative a Strategiei politicii locative a municipiului Chiinu cu strategiile macroeconomice, sociale, demografice, de mediu, culturale ale statului, administraia public central este responsabil: s monitorizeze n mod continuu impactul politicilor macroeconomice asupra sistemului de producere a locuinelor; s aplice mecanisme eficiente de finanare, impozitare, planificare pentru a stimula dezvoltarea durabil a pieei de locuine i terenuri; s adopte standarde tehnice care ar permite accesul persoanelor cu handicap la noile cldiri, locuine i amenajri publice; s ncurajeze dezvoltarea metodelor de construcii i a produciei materialelor de construcie, inclusiv prin ntrirea industriei locale de materiale de construcii, bazat pe resursele locale disponibile; s stabileasc dezvoltarea i ntreinerea sectorul de locuine direcie prioritar n activitatea administraiei publice centrale; s evalueze periodic sistemul legislativ, fiscal i reglementativ care acioneaz ca o barier n sectorul locuinelor i s-l ajusteze la cerinele categoriilor de ceteni vulnerabili i dezavantajai; s creeze instrumente flexibile pentru reglementarea pieei de locuine, inclusiv piaa locuinelor cu chirie, s permit schimburile de teren i locuine fr restricii inutile; s asigure subvenii dirijate i transparente, servicii sociale i diferite tipuri de sisteme privind protecia grupurilor vulnerabile.

Este foarte important ca statul s creeze n mod prioritar baza organizaional, tehnic i financiar, care va permite s acorde participanilor la piaa de locuine asisten, consultaii, s trag concluzii prin avize de expertiz, s mobilizeze tot potenialul posibil i resursele tuturor participanilor pentru construcia locativ i modernizarea locuinelor existente.

5.3 Rolul administraiei publice locale

n general competena administraiei publice locale este reglementat prin Legea nr. 186XIV din 06.11.1998 privind administraia public local. Aceste competene sunt n cea mai mare parte formale, poart un caracter declarativ, iar articolul 13 al Legii necesit o revizuire fundamental.

34

Atribuiile i funciile Primriei municipiului Chiinu, organizarea i funcionarea autoritilor administraiei publice n capitala Republicii Moldova municipiul Chiinu sunt stipulate i n Legea nr. 431-XIII din 19.04.1995 privind statutul municipiului Chiinu. Responsabilitatea de baz a administraiei publice locale n domeniul locuinelor const n elaborarea strategiei politicii spaiului locativ pe teritoriul administrat, unde sunt stipulate scopurile principale i asigurarea monitorizrii privind realizarea ei. Scopul principal al administraiei publice locale const n planificarea teritorial-spaial a dezvoltrii localitii, inclusiv dezvoltarea infrastructurii tehnice (drumuri, reele electro-, termoficare, apeduct, canalizare etc.). Dar asta nu nseamn c Primria municipiului Chiinu trebuie s investeasc mijloace financiare pentru dezvoltarea localitii. Responsabilitatea presupune organizarea i supravegherea din partea Primriei pentru crearea infrastructurii necesare. Politica financiar-creditar a statului trebuie s stimuleze activitatea municipiului ca coordonator principal n dezvoltarea capitalei: crearea unui sistem acceptabil convenabil de acordare a subveniilor sau a creditelor pe termen lung pentru procurarea terenurilor de pmnt, dezvoltarea sectorului spaiului locativ, reconstrucia fondului locativ existent n scopul mbuntirii condiiilor locative ale chiinuienilor. n condiiile create, cnd fondul locativ practic este privatizat, decade funcia Primriei referitoare la gestionarea lui direct. Funcia de baz a administraiei locale n domeniul sectorului spaiului locativ const n elaborarea msurilor privind planificarea dezvoltrii fondului de locuine, determinarea sarcinilor referitor la asigurarea cetenilor cu locuine, participarea activ n realizarea programelor pentru construcia de locuine etc. Administraia public local poart rspundere de planificarea i realizarea Programelor de dezvoltare a infrastructurii tehnico-edilitare, obiectivelor de menire social-cultural, construirea din contul investiiilor private, mijloacelor acumulate sub form de transferuri obligatorii, resurselor financiare de stat i acordarea locuinelor sociale pentru persoanele dezavantajate fie ca gazd temporar sau pur i simplu locuin pentru trai pe un termen lung, persoanelor care locuiesc n condiii insuportabile de trai, asigurndu-i astfel cu locuine mult mai potrivite pentru necesitile lor. Primria municipiului Chiinu va coopera cu sectorul privat i organizaiile neguvernamentale pentru a asigura cu locuine decente categoriile de ceteni dezavantajai, fcnd eforturi deosebite de a nltura obstacolele care mpiedic viaa independent a persoanelor cu handicap i celor vrstnice. Autoritile locale sunt obligate s evalueze periodic (spre exemplu la fiecare trei-cinci ani) pe o baz dezagregat cererea i oferta de locuine pe tipurile categoriilor de persoane, inclusiv celor fr adpost, imigrani, oameni n vrst singuratici, dezabilitai, handicapai, persoane care locuiesc n locuine sau ncperi adaptate, necorespunztoare condiiilor de trai sau sunt prea aglomerate (suprapopulate). Administraia public local exercit funcia de control asupra activitii altor participani la piaa de locuine i n domeniul asigurrii populaiei cu spaiu locativ, adic n special supravegheaz activitatea investitorilor particulari, ntreprinderilor de construcie n vederea asigurrii calitii locuinelor, lucrrilor de construcie, realizrii programelor concrete de construcie a locuinelor, utilizrii n termenii stabilii a terenurilor de pmnt

35

cu destinaia pentru construirea locuinelor, controlul asupra activitii A.P.L.P., C.C.L., A.C.C., altor structuri din sectorul spaiului locativ privind gestionarea, exploatarea conform a blocurilor de locuine, prevenirea uzurii premature, ruinrii caselor de locuit ca rezultat al exploatrii inadecvate a cldirilor.

5.4 Rolul altor participani la piaa de locuine

n afar de organele puterii de stat i celor locale n domeniul sectorului spaiului locativ activeaz i ali participani, rolul crora nu poate fi interpretat numai ca avnd legtur cu sectorul de stat. Aceti participani urmresc un scop i o strategie a lor. De aceea ei nu se includ n sistemul de delimitare a responsabilitilor, dar este necesar de luat n consideraie scopul i posibilitile acestor actori. Printre ali actori, care se mai numesc sectorul trei, pot fi: structuri comerciale, care desfoar diferite genuri de activitate n cadrul sectorului spaiului locativ; bnci comerciale i instituiile financiare; investitori particulari; ntreprinderi de construcie; firme de gestionare a imobilului; posesori de locuine, makleri, brokeri particulari; CCL, APLP, ACC; organizaii neguvernamentale (ONG); firme de nchiriere /arendare a spaiului locativ; organizaii sindicale, precum i ali participani.

Un rol important joac antreprenorii particulari de proporii mari, care manifest interes fie pentru a asigura cu spaiu locativ lucrtorii firmei sau urmresc scopuri comerciale i pot influena piaa de locuine prin majorarea sau micorarea necesitii de fore umane (aa cum a fost Compania spaniol M&P Financial Engineering and Projects SL, care a preconizat construcia bd. Cantemir n mun. Chiinu, dar n-a realizat idea. Totui a influenat majorarea costului locuinelor n piaa de imobil prin volumul exagerat de apartamente care trebuiau cumprate pentru evacuarea cetenilor din zona de demolare). n rile Europei occidentale activeaz diferite organizaii de mprumuturi locative mprumuturi financiare pe un termen anumit, cu o rat a dobnzii convenabil pentru debitori i cu destinaie pentru construcia sau cumprarea locuinelor. Aceste organizaii de mprumuturi locative prezint un component esenial al pieei de imobil i joac un rol de legtur intre sectorul spaiului locativ i cel de afaceri. Ele desfoar activitatea de afacere n corespundere cu scopurile lor speciale ndestuleaz necesitile necomerciale ale membrilor organizaiei. Apariia acestor organizaii este condiionat de nivelul slab al economiei de pia, care nu este capabil s ndestuleze necesitile gospodriilor casnice. Pe de alt parte sistemul

36

democratic la fel devine incapabil s apere interesele gospodriilor casnice, aa cum ar fi, pstrarea costului ieftin n piaa de imobil, s mpiedice formarea monopolului sau s apere interesele proprietarilor i ale arendailor. Organizaiile neguvernamentale care dispun de un volum de informaie despre situaia n piaa de locuine ar putea s acorde asisten i n realizarea politicii locative.

6. Evaluarea necesitii i cererii de locuine

6.1 Necesitatea de locuine
Asigurarea cu locuine a populaiei municipiului Chiinu are un rol important n soluionarea problemelor sociale ale rii. Dezvoltarea continu a acestei ramuri va influena simitor asupra ameliorrii situaiei n ceea ce privete creterea numrului locurilor de munc, garantarea dreptului al fiecrui cetean la locuin, avansarea economiei i crearea perspectivelor durabile de via. Problema fundamental const n producerea volumului de locuine necesare pentru a asigura condiii locative optime populaiei. Punctul de pornire pentru un asemenea pronostic este disponibilitatea datelor privind populaia n municipiu, numrul de familii i informaia privind structura lor, conform numrului de persoane n familie. Cea mai simpl soluie ar fi de comparat numrul tuturor familiilor, care necesit cazare, cu numrul unitilor disponibile la moment. n aa mod se poate obine un echilibru brut ntre numrul de locuine i numrul familiilor, utiliznd criteriul o locuin pentru o familie de a locui separat. Nivelul mediu de asigurare a populaiei cu spaiu locativ pe persoan, de asemenea, a devenit un indice internaional pentru compararea situaiilor naionale n domeniul sectorului spaiului locativ. Conform datelor Direciei locuine a Primriei municipiului Chiinu numrul cetenilor luai la eviden pn la 01.01.2003 pentru mbuntirea condiiilor de locuire constituie 62559 familii, din care 28945 familii sunt incluse n lista de ateptare a spaiului locativ la preturi i 33614 familii se aflau la eviden la organizaii i ntreprinderi. Din numrul total al cetenilor inclui n lista de ateptare la preturi 10339 familii solicit construcia caselor cooperatiste, 8675 sunt familii ce se bucur de prioriti la repartizarea spaiului locativ, conform legislaiei n vigoare. Aceast list a persoanelor favorizate permanent este completat i cu reprezentani ai procuraturii, poliiei, organelor judiciare, persoanelor, locuina crora a devenit inutilizabil pentru trai n urma calamitilor naturale etc. Actualmente nu poate fi pus sarcina de a satisface pe deplin aceast necesitate, cu att mai mult c legislaia nu indic sursa de acoperire a cheltuielilor necesare pentru asigurarea cu locuine a categoriilor de ceteni sus-menionate. n condiiile economiei de pia statul, schimbndu-i rolul din principalul investitor de resurse financiare pentru dezvoltarea fondului de locuine, trebuie s asigure activitatea sectorului spaiului locativ i a tuturor participanilor n acest domeniu indiferent de forma de proprietate cu un cadru legislativ-normativ adecvat. n primul rnd, Guvernul
37

Republicii Moldova va crea institutul locuinei sociale pentru categoriile de ceteni socialmente vulnerabili. Legislaia va stabili indicii i modul de apreciere, conform crora cetenii respectivi vor fi considerai dezavantajai. Locuina social, conform statutului ei, va asigura aceste categorii de ceteni cu normative sanitare i tehnice minimale, va fi repartizat pe gratis n baza unui contract de chirie fr posibiliti de a fi privatizat, rscumprat sau transmis n subarend. Potrivit unor estimri prealabile la nceputul anului 2003 lista cetenilor dezavantajai fr locuine cuprinde circa 2,9 mii familii. Pentru asigurarea lor cu locuine sociale este necesar de construit sau de procurat din fondul locativ existent locuine cu spaiu redus n volum de 78,3 mii m.p., care vor necesita cheltuieli n sum de circa 211,4 mil. lei. Sistemul de eviden a cetenilor care au nevoie de mbuntire a condiiilor locative este nvechit i nu reflect veridic necesitatea real de locuine. Cererea de locuine pe pia, fiind determinat de puterea de cumprare a populaiei i de posibilitile reduse ale statului de a oferi locuine sociale, este mult mai mic dect necesitatea. Conform unor studii efectuate pn n anul 1990 de ctre serviciile de resort ale Primriei municipiului Chiinu, circa 12% din numrul cetenilor de pe lista de ateptare sunt incluse n dou liste, iar circa 3% sunt incluse n 3 liste: la pretur - dup adresa domiciliului familiei, la ntreprinderi - dup locul de lucru al soului i al soiei, n cazul n care soii lucreaz la diferite ntreprinderi, amplasate n diferite sectoare administrative ale municipiului. Totodat, familiile din lista pentru construcia locuinelor cooperatiste sunt asigurate cu spaiu locativ la limita minimal, potrivit normativului n vigoare, dar n conformitate cu prevederile legislaiei pot fi incluse n aceast list pentru mbuntirea condiiilor de locuire din cont propriu. n liste figureaz persoane care deja i-au soluionat problema locativ i trebuiesc excluse. Pe de alt parte, n liste nu figureaz un numr considerabil de persoane care au nevoie de locuine, dar nu sunt luate la eviden, i anume: persoanele concediate de la ntreprinderi ca urmare a reducerilor de personal, care au fost excluse din listele de ateptare ale acestor ntreprinderi, dar au rmas n continuare fr locuin permanent; persoane tinere neangajate ori care lucreaz la firme particulare unde nu este organizat evidena celor ce au nevoie de locuine; persoane care formal dispun de spaiu locativ i astfel nu pot fi incluse n listele de ateptare, dar, totui, au nevoie de mbuntire a condiiilor locative, deoarece locuina de care dispun se afl ntr-o stare tehnic i sanitar inacceptabil; persoane care ar dori s-i mbunteasc condiiile de trai, cu toate c dispun de locuine n limita normativului de asigurare cu spaiu locativ.

Studiul preferinelor gospodriilor i capacitii de cumprare, efectuat n cadrul Strategiei pieei spaiului locativ i altor bunuri imobiliare, a constatat c una din problemele principale ale sectorului spaiului locativ este suprapopularea locuinelor urbane. Aici ntr-o camer locuiesc n medie cte 1,6 persoane, n timp ce n rile Europei de Est cte 1,2, Europei Centrale - 1,0 i n rile Europei de Vest - 0,7 persoane. n 12% din apartamentele urbane locuiesc cte dou-trei familii. Totodat, muli proprietari dispun de 2-3 i mai multe locuine. Alte gospodrii casnice, compuse din dou-trei generaii, locuiesc mpreun i nu se despart n familii separate numai din motive c nu pot procura nc o locuin i nu pot arenda spaiul locativ privat datorit preurilor mari.

38

Sistemul de eviden a persoanelor ce au nevoie de locuin trebuie schimbat. Dat fiind faptul, c ntreprinderile de stat au fost reorganizate preponderent n societi pe aciuni i, neavnd posibilitate de a investi surse financiare n construcia spaiului locativ, listele familiilor atestate pentru mbuntirea condiiilor de trai i-au pierdut puterea juridic, dar problema locuinei n-a disprut. Legislaia n vigoare nu specific clar modul de meninere a dreptului pentru mbuntirea condiiilor locative n cazul transformrii ntreprinderilor de stat n ntreprinderi private. Este neadecvat faptul, c dreptul cetenilor inclui n liste la ntreprinderile nominalizate, n esen, a fost abrogat de procesul privatizrii. E o situaie neacceptabil din punct de vedere al garantrii dreptului la spaiu locativ i actele normative n vigoare nu reglementeaz aceast situaie. Legislaia locativ nu ine pasul cu transformrile social-economice i nu specific consecinele privatizrii asupra sectorului spaiului locativ. Derularea privatizrii a impus din start necesitatea reformrii legislaiei n domeniul locuinelor. Administraia public local va elabora programe locative complexe, care vor prevedea construcia spaiului locativ din contul economiilor bneti ale populaiei cu participarea resurselor creditare, construcia locuinelor sociale pentru categoriile de ceteni socialmente vulnerabili din contul bugetului de stat ori celor locale, renovarea i modernizarea fondului locativ existent pe baza unei finanri mixte - publice i private.

6.2 Cererea de locuine

Cererea de locuine este determinat nu numai de preferine, dar i de posibilitile financiare ale cumprtorului. Familiile cu o putere de cumprare sczut i pot permite doar satisfacerea unor cerine locative minime i prefer apartamente cu o singur camer, care dispun de salon-dormitor, buctrie, hol i baie cu viceu. Datorit costului mare, este limitat cererea la apartamentele cu patru camere i la apartamentele cu un nivel de confort sporit. Studiul Preferinelor gospodriilor i capacitii de cumprare efectuat de ctre Agenia Naional pentru Servicii privind Spaiul Locativ i Bunurile Imobile a artat c n pofida dorinelor de a procura locuine, posibilitatea financiar ale mai multor gospodrii casnice este foarte joas: 77 la sut din respondenii, care ar dori s-i mbunteasc condiiile de locuire, nu dispun de mijloace financiare, 15 la sut ar putea s investeasc n construcia de locuine pn la 25% din valoarea ei, 5 la sut ar investi 25%, 2 la sut ar investi 50% din valoarea locuinei i numai un respondent din sut posed toat suma pentru construcia sau procurarea unei locuine proprii. Principala surs de mijloace pentru procurarea locuinelor sunt economiile bneti ale gospodriilor casnice, care se formeaz n urma depirii veniturilor asupra cheltuielilor. Anume din acest punct de vedere trebuie examinat cererea de locuine. Conform datelor statistice, n 2002 n municipiul Chiinu au fost construite din contul mijloacelor private locuine noi n valoare de peste 119,5 mil. lei. Totodat, conform datelor Ageniei de Stat Relaii Funciare si Cadastru in municipiul Chiinu, n 2002 s-au efectuat 11576 tranzacii (vnzare-cumprare) de apartamente. n baza unor estimri efectuate de Agenia Municipal de Ipotec din Chiinu S.A., cifra de afaceri pe piaa locativ secundar a constituit peste 200 mil. dolari SUA, sau 2560 mil. lei. Conform estimrilor unor brokeri, volumul investiiilor n capitalul fix pentru construcia de

39

locuine noi a constituit 30 la sut, sau 758 mil. lei, fapt ce nu se oglindete n balana statistic oficial. Tabelul 2 Tranzacii de vnzare-cumprare de apartamente n municipiul Chiinu
Anul 2000 2001 2002 Total ian 912 866 1005 feb 876 832 822 mar 826 855 803 apr 485 995 975 mai iun iul aug 625 sep oct noi dec Total

728 1176 1000 679 732 892

955 1044 1427

965 11019

483 1439 1371 1691 1112 11947 838 873 11576

867 1100 1102 1038 1104 1043

2783 2530 2484 2455 2274 3008 2994 2146 3498 3458 3956 2950 34542

Sursa: Agenia de Stat Relaii Funciare i Cadastru

O mare parte din aceste mijloace au fost obinute din economia tenebr. Faptul c n piaa de locuine sunt alocate mijloace financiare provenite din economia tenebr este confirmat reieind din mrimea costului de construcie a unui m. p. de suprafa locativ pentru beneficiarii individuali. Conform datelor statistice n perioada 1995 2002 n municipiul Chiinu au fost date n exploatare 1124,7 mii m.p. de spaiu locativ sau 11838 locuine, din care 490,4 mii m.p. sau 7468 apartamente la bloc i 634,3 mii m.p. sau 4370 case individuale. Suprafaa medie a unui apartament la bloc constituie 67,8 m.p. de suprafa total i a unei locuine n cas individual 134,7 m.p. Ponderea locuinelor individuale constituie 36,9 % din numrul total de locuine construite i respectiv 56,4 % conform capacitii de suprafa total a locuinelor construite. Conform statisticii pentru construcia acestor case individuale au fost investite 221,8 mil lei, sau cheltuielile pe 1 m.p. au constituit 349,6 lei, sau 25 dolari SUA, ceea ce este de 10 - 15 ori mai mic dect preurile de construcie reale din acea perioad. Prin urmare, potenialul de investiii a economiilor bneti ale populaiei se determin nu numai de economiile ce sunt oglindite n evidena statistic, dar i de veniturile ascunse, care constituie de facto economia tenebr a rii.

6.3 Cadrul legislativ-normativ care reglementeaz modul de acordare i folosire a locuinelor

Condiiile generale i modul de acordare a locuinelor n Republica Moldova sunt stipulate n Codul cu privire la locuine, adoptat nc n anul 1983 i n Hotrrea Guvernului Republicii Moldova nr. 405 din 25.11.1987 Despre aprobarea Regulamentului cu privire la modul de acordare a ncperilor de locuit n R.S.S. Moldoveneasc. Analiznd structura i coninutul acestor documente putem afirma cu siguran c actele nominalizate i-au pierdut actualitatea, nu corespund situaiei reale existente n acest domeniu, purtnd un caracter formal i declarativ. Odat cu transformrile social-economice n-au fost alocate pentru construcia locuinelor de stat mijloace financiare n volume suficiente pentru a satisface necesitile de spaiu locativ a cetenilor atestai n listele pentru mbuntirea condiiilor locative. Concluziile ce se impun sunt diverse i multiple sub aspect juridic i economic. Cea mai esenial concluzie este c legislaia n domeniul locuinelor n-a avut un suport financiar pentru realizarea dreptului cetenilor la spaiul locativ de stat.

40

Hotrrea Guvernului Republicii Moldova nr. 192 din 05.06.1984 "Despre aprobarea Regulamentului cu privire la modul de acordare i folosire a locuinelor de serviciu n R.S.S. Moldoveneasc i a Listei categoriilor de lucrtori, crora li se pot acorda locuine de serviciu" urmeaz s fie revizuit n mod adecvat. Necesitatea asigurrii cu spaiu locativ de serviciu a specialitilor din structurile corespunztoare este o problem vital pentru autoritile publice. Din aceste considerente este necesar crearea unui fond locativ cu statut special, care s serveasc numai pentru scopul respectiv. Prevederile hotrrii nominalizate trebuiesc actualizate, operndu-se modificri specifice, care s indice clar statutul locuinelor de serviciu. Concomitent se impune revizuirea listei persoanelor care au dreptul la spaiu locativ de serviciu, precum i determinarea concret a funciilor care asigur acest drept. Referitor la dreptul de proprietate asupra locuinei de serviciu statutul ei poate avea cteva variante. Varianta 1 . Locuina de serviciu, construit din sursele bugetului local sau de stat, va fi repartizat de ctre Primria municipiului Chiinu persoanelor, care vor dispune de aceste faciliti, conform legislaiei i normativului de asigurare cu spaiu locativ, dar fr dreptul de a fi privatizat. n cazul n care destinatarul locuinei i va schimba statutul de persoan ce beneficiaz de locuin de serviciu, el va elibera apartamentul pentru a fi napoiat administraiei publice locale. Acest fond locativ va rmne permanent la balana Primriei i va constitui proprietate municipal. Varianta 2 . Locuina de serviciu, construit din sursele bugetului local sau de stat, va fi repartizat de ctre administraia public local persoanelor, care vor dispune de aceste faciliti, conform legislaiei i unui normativ de asigurare cu spaiu locativ redus, cu dreptul de a fi privatizat contra plat de ctre aceste persoane dup o anumit perioad de timp, cu condiia c destinatarul locuinei nu i-a schimbat la momentul privatizrii statutul de persoan ce beneficiaz de locuin de serviciu. Totui, statutul locuinei de serviciu este un subiect al dreptului locativ, care necesit o analiz profund i va fi adoptat la nivel naional de ctre organele de stat competente. 8675 de familii sau 30 la sut din numrul total de familii atestate pentru mbuntirea condiiilor de trai, luate la eviden n preturi, sunt ceteni, care conform diferitor acte legislative i normative n vigoare, dispun de prioriti pentru asigurare cu locuine. Actualmente 16 categorii de ceteni dispun de asemenea prioriti, printre ei invalizi, familii cu muli copii, participanii la evenimentele din Afganistan i Transnistria, bolnavi de boli cronice, tineri specialiti, copii crescui la orfelinate etc. Conform prevederilor legislaiei n vigoare Primria municipiului Chiinu este obligat s asigure cu spaiu locativ unele categorii de ceteni n termen de la 6 luni pn la 2 ani. Totodat, actele legislative nu indic sursa de finanare pentru acoperirea cheltuielilor respective. n scopul executrii hotrrilor instanelor ierarhic superioare i celor judiciare pentru asigurarea cu spaiu locativ a familiilor menionate este necesar de alocat circa 120 mln dolari SUA. Hotrrea Guvernului Republicii Moldova nr. 210 din 18.06.1970 "Cu privire la dreptul de folosin a spaiului locativ suplimentar" prevede repartizarea spaiului locativ suplimentar, preponderent persoanelor cu funcii de rspundere din cadrul instituiilor de stat. Funcional aceast hotrre a fost aplicat n mod selectiv i n consecin, nu a materializat dreptul cetenilor, care aveau nevoie acut de spaiu suplimentar. Hotrrea

41

n-a fost publicat spre cunotina populaiei i cetenii, care se bucurau de dreptul la spaiu locativ suplimentar, nu tiau de existena acestui document guvernamental. n realitate au beneficiat de prevederile hotrrii menionate un numr limitat de persoane. Este important faptul, c n-a existat o eviden referitor la repartizarea spaiului locativ suplimentar. Din punct de vedere juridic aceast hotrre conine reglementri contradictorii. Persoanele, care beneficiaz de spaiu locativ suplimentar, se bucur de acest drept numai la momentul iniial cnd i se repartizeaz locuina pentru prima dat. Ulterior acest drept este exclus i persoanele, care, din anumite motive, nu i-au realizat dreptul la spaiul locativ suplimentar la momentul mbuntirii condiiilor locative, nu pot s-i menin acest drept. Conform prevederilor hotrrii n cauz lipsa spaiului locativ suplimentar nu constituie un motiv legal de a recunoate persoana respectiv c are nevoie de mbuntirea condiiilor locative, constituind un raionament juridic contradictoriu. Nu este raional ca n baza acestui motiv s se anuleze dreptul la spaiul locativ suplimentar, declarat anterior n acelai act normativ. Contradicia este prea evident: dreptul declarat este anihilat dac n-ai beneficiat de el la momentul mbuntirii condiiilor locative. O atenie deosebit merit acordat definiiei dreptul la locuin, care se interpreteaz diferit: dreptul la locuin pstrat n Constituie i dreptul garantat la locuin. Constituia Republicii Moldova garanteaz dreptul la proprietate privat i asigur din partea statului (art. 46) c nici o proprietate nu poate fi expropriat dect pentru o cauz de utilitate public cu justa i prealabila despgubire. Conform Constituiei, Statul protejeaz proprietatea i garanteaz posedarea ei n toate formele, att timp ct nu intr n contradicie cu interesele societii (art. 127). Este necesar suplimentar de stipulat n Constituie "dreptul garantat la o locuin adecvat pentru toi i la o locuin adecvat pentru categoriile populaiei dezavantajate".

6.4 Locuine sociale pentru ceteni dezavantajai

Din punct de vedere al dreptului internaional i n conformitate cu recomandrile Agendei Habitat a ONU statul trebuie s acorde o atenie deosebit dezvoltrii unui cadru legal pentru politica locativ, s ntreprind msuri de rigoare pentru promovarea, protejarea i asigurarea realizrii depline i progresive a dreptului oamenilor la o locuin adecvat i accesul la o locuin social pentru categoriile de ceteni dezavantajai. Construcia locuinelor sociale n statele europene a nceput n prima jumtate a secolului 19 la iniiativa oamenilor bogai, care au investit resurse financiare proprii pentru a asigura familiile srace cu locuine. Reeaua de locuine sociale s-a dezvoltat destul de puternic i ponderea lor n unele state europene constituie: n Olanda mai mult de 1/3, n Marea Britanie i Suedia cte 1/4, n Austria i Danemarca cte 1/5, n Finlanda i Grecia cte 1/6 din fondul locativ existent. innd cont de practica altor state n domeniul politicii locative, statutul locuinei sociale pentru municipiul Chiinu va fi adoptat la nivel naional i va include urmtoarele principii de baz:
42

noiunea juridic a locuinei sociale destinaia locuinei sociale parametrii tehnici i sanitari modul de eviden a persoanelor dezavantajate fr adpost i de repartizare a locuinelor sociale sursele financiare posibile pentru construcia sau procurarea lor obligaia i responsabilitatea proprietarului i a chiriaului modul de achitare a serviciilor locativ-comunale normativul de asigurare cu spaiu locativ pe persoan normativ social pentru asigurarea cu servicii comunale cazuri i modul de evacuare a locatarilor din locuinele sociale modul de utilizare i exploatare a ncperilor

Totodat este necesar de adoptat prin lege statutul persoanelor dezavantajate, care va include urmtoarele principii de baz: noiunea juridic a persoanelor socialmente vulnerabile sau dezavantajate criteriile, conform crora cetenii pot beneficia de statut ca persoan dezavantajat categoriile de persoane dezavantajate care pot beneficia de locuine sociale, alte ajutoare materiale, anumite faciliti i indemnizaii modul i frecvena de prezentare a documentelor care confirm statutul de persoan dezavantajat categoriile de persoane dezavantajate care pot beneficia de suprafa suplimentar la locuina social sau de condiii tehnico-sanitare speciale (invalizi care se deplaseaz prin spaiul locuinei cu cruciorul) sistemul de eviden a persoanelor dezavantajate sursele financiare posibile pentru acordarea unor ajutoare materiale

La elaborarea proiectelor de statut menionate vor participa reprezentani ai administraiei publice centrale, locale, precum i specialiti din diferite domenii: juriti, ingineri constructori, proiectani, medici, psihologi, sociologi, economiti etc. n condiiile stabilirii unor relaii social-economice, bazate pe principiile economiei de pia, are loc cristalizarea unui nou sens pentru noiunea de "accesul la locuin", care prevede locuina adecvat i locuina social. Locuin adecvat / convenabil este o locuin accesibil financiar pentru toi doritorii de a-i mbunti condiiile de locuire, care asigur securitate din punct de vedere tehnic i sanitar, acoper necesitile eseniale de odihn, preparare a hranei, educaie i igien, cu drept de posesiune, conform legislaiei, nu este supraaglomerat, i care permite unei persoane s posede un numr mai mare de odi. Locuin social este o locuin sigur din punct de vedere tehnic i sanitar, cu drept de posesiune asigurat de lege pentru perioada solicitat de locuitor, dar la nivelul cel mai jos pe care societatea l tolereaz.

43

O definiie a locuinei sociale a fost propus n anul 1998 de ctre Comitetul European pentru Construcia de Locuine Sociale. Conform acestei noiuni locuina social este locuina care se atribuie cu chirie subvenionat, n baza regulilor de repartizare, unor persoane sau familii fr adpost, a cror situaie economic nu le permite accesul la o locuin n proprietate sau nchirierea unei locuine n condiiile pieei. Locuina social este valabil doar pentru o perioad de timp limitat. La sfritul perioadei de arend, unii locatari sunt n stare s procure locuinele lor proprii pe piaa liber cu banii lor i cu creditele ipotecare la o rat de interes mai mic dect pe pia. "Locuina social" nseamn un nivel cantitativ i calitativ mai sczut dect al "locuinei adecvate / convenabile" i este menit s protejeze categoriile dezavantajate ale populaiei. Aceste locuine trebuie s corespund cerinelor tehnice i arhitecturale existente (securitate seismic, igienic, izolare sonor, conservarea energiei) i s asigure cerinele minime pentru viaa oricrei familii i dezvoltarea ei multilateral. Totodat e necesar de determinat parametrii tehnici ai acestor tipuri de apartamente: suprafaa total i cea locativ raportat la un membru al familiei, nivelul de confort etc. Analiznd diferite studii, materiale analitice ale unor state europene, autorii Strategiei politicii locative propun o variant de locuin social referitor la parametrii ei tehnici. Locuinele sociale vor fi dotate cu aparate de msur pentru consumul resurselor energetice, sisteme de aprovizionare cu ap rece, ap cald, nclzire centralizat, gaze naturale, energie electric, canalizare. Pentru satisfacerea necesitilor vitale i asigurarea unei familii din 2 sau 3 persoane cu comoditi necesare la un nivel elementar, o locuin cu 1 camer poate ocupa o suprafa total de 25 28 m2 n funcie de structura ncperilor i anume: dormitor 13,6 m2 (variant pentru 3 persoane 15,6 m2), buctrie 5,0 (6,0) m2, coridor 2,8 m2, camer de baie cu viceu 3,0 m2, balcon (cu coeficientul 0,3) 0,6 m2. Suprafaa total a unei locuine cu 2 camere pentru o familie din 3 sau 4 persoane poate constitui 37 38 m2: salon 13,2 (variant pentru 4 persoane 13,6) m2, dormitor 10,0 m2, buctrie 6,0 (6,8) m2, coridor 3,8 m2, camer de baie cu viceu 3,0 m2, balcon (cu coeficientul 0,3) 0,9 m2. Variantele propuse deocamdat nu prevd condiii i instalaii speciale necesare pentru persoane cu posibiliti reduse de a se deplasa prin spaiul locuinei. Astfel de locuine vor fi construite la comand, innd cont de componena numeric a familiei concrete, vrsta membrilor familiei, incluse n lista pentru mbuntirea condiiilor de trai. Conform unor estimri prealabile n municipiul Chiinu ar putea beneficia de locuine sociale 2900 de familii care actualmente sunt atestate n lista pentru mbuntirea condiiilor de trai. Pentru a asigura aceste familii cu spaiu locativ, reieind din normativul de 10 m2 de suprafa total pe persoan, va fi necesar de construit sau de procurat apartamente similare din piaa secundar cu o capacitate de 78,3 mii m2 care vor costa orientativ 211,4 mln lei (calculul agregat efectuat la nceputul anului 2003). n afara unor categorii acceptate n comun, cum ar fi "refugiai", "btrni", "invalizi", exist alte grupuri, aa ca "neangajai pe o durat lung", "familii incomplete", toate acestea fiind menionate ca dezavantajate n multe ri. n urma discuiilor n cadrul Proiectului Consiliului Europei pentru Demnitatea Uman i Excluderea Social din Strasbourg (21.01.2002) un grup de specialiti a divizat categoriile de persoane

44

dezavantajate n 5 categorii. Primele trei categorii sunt considerate ca amenintoare pentru populaia vulnerabil, iar ultimele dou sunt categorii de persoane dezavanatajate. 1. Persoane cu venit mic, care au de a face cu distribuirea veniturilor i a beneficiilor i care locuiesc n case decente; 2. Persoane cu venit mic, care se afl sub limita srciei dup distribuirea venitului, dar care au acces la locuine disponibile i decente; 3. Persoane cu venit mic, locuind ca proprietari n locuine pentru mai multe familii srace. 4. Persoane cu venit mic, ce nu au acces la locuine disponibile. 5. Persoane ce se afl n risc, cu toate c au acces la o locuin disponibil (invalizi). Considerm c politica locativ a rii trebuie s in cont i de primele trei categorii care nu sunt nc vulnerabile, dar pot uor trece n aceast categorie dac msurile necesare nu vor fi ntreprinse la timp. Problema accesului la locuin n economia de pia urmeaz a fi acordat primordial persoanelor cu venit mic pentru a le asigura condiii necesare de locuire. Politica locativ promovat n rile Europei Occidentale nu recomand proprietarilor de locuine s modernizeze integral fondul locativ existent n sensul ridicrii nivelului de confort astfel, nct s dispar din uz locuinele ieftine pentru categoriile de ceteni cu un venit modest. n rile Europei de Est se consider c nu pot beneficia de locuine sociale, potrivit legislaiei, persoanele sau familiile care: dein n proprietate o locuin; au nstrinat locuina proprie dup data de 1 ianuarie 1991; au beneficiat de sprijinul statului sub form de mprumuturi pentru realizarea unei locuine; nchiriaz la moment o alt locuin.

Potrivit informaiei ce ine de domeniul srciei n anul 1999 n rile post-socialiste (rile Europei Centrale) cel puin 22 % din populaie pot fi considerate ca fiind srace, iar n rile din fostul spaiu sovietic pn la 75 la sut. Figura 6 Cota persoanelor ce se afl sub limita nivelului de trai
80% 60% 40% 20% 0% Romania Polonia Ungaria Russia Ucraina Georgia Moldova

40% 22% 24% 25%

50%

60%

75%

Sursa: Raportul Ivan Tosics i Standor Erdosi "Accesul la locuin", Strasburg, 21 ianuarie 2002.

Una din consecinele grave ale transformrilor din ar n perioada de tranzacie este extinderea masiv a srciei. Restructurarea ineficient a sferei sociale, reducerea posibilitilor statului de a o ntreine, de a asigura protecie adecvat pturilor dezavantajate ale populaiei, creterea omajului, alte probleme acumulate pe parcursul acestor ani, au creat condiii nefavorabile pentru promovarea de mai departe a reformelor.

45

Printre tipurile de obstacole cu care se confrunt grupurile dezavantajate privind accesul la locuine, obstacolele financiare sunt cele mai importante. Insuficiena locuinelor disponibile este o problem general bine cunoscut. Privatizarea masiv de ctre ceteni a locuinelor la preuri extrem de joase a avut drept urmare dispariia brusc a fondului public. Astfel, n municipiul Chiinu fondul public a sczut pn la 8 %, dar numrul persoanelor dezavantajate crete n continuare. n toat ara exist un dezechilibru enorm ntre structura fondului locativ i cererea efectiv a populaiei n acest domeniu. Cu astfel de condiii existente este nevoie de o politic special, care s se ocupe de situaia persoanelor dezavantajate. Evident, cu ct este mai nalt raportul dintre "proprietate i srcie", cu att mai mare atenie trebuie acordat sistemului alocaiilor locative generale, susinerii publice pentru aprarea locuinei. Lund n consideraie faptul, c partea considerabil a stocului de locuine publice a fost privatizat, autoritile publice trebuie s elaboreze msuri corespunztoare privind politica locativ care s contracareze consecinele nedorite ale privatizrii. Concomitent urmeaz a fi elaborat o baz de date privind situaia locativ a categoriilor de populaie dezavantajate, deoarece o astfel de informaie este necesar pentru implementarea programului de asisten. Asigurarea cu locuine pentru categoriile dezavantajate urmeaz s implice aciuni nu numai din partea autoritilor publice la toate nivelele, dar i din partea tuturor sectoarelor sociale, inclusiv i sectorului privat i organizaiilor neguvernamentale. Obiectivele politicii locative trebuie luate n consideraie n toate deciziile ce au influen asupra ofertei i cererii de pe piaa de locuine. Primria municipiului Chiinu urmeaz s dezvolte o strategie privind accesul la locuine a categoriilor de persoane dezavantajate cu obiective bine definite, standarde, proceduri pentru monitorizarea rezultatelor prognozate. Multe state membre ale Uniunii Europene utilizeaz diferite mecanisme pentru a depi obstacolele financiare n vederea asigurrii persoanelor dezavantajate cu spaiu locativ i anume: repartizarea locuinelor sociale pentru nchiriere cu o rat a chiriei redus; acordarea creditelor parial subvenionate i mprumuturilor nerambursabile; acordarea creditelor fr dobnd; acordarea subveniilor la achitarea plii de nchiriere; acordarea alocaiilor la construcia sau procurarea spaiului locativ; acordarea creditelor depozitare pe gratis.

Pentru a ncuraja proprietarii spaiului locativ s lase locuinele libere i s menin standardele adecvate pentru locuinele sociale, statul utilizeaz impozite pe imobil reduse pentru stocul de locuine sociale i cele vacante, impozite reduse la venitul obinut de la nchirierea acestor spaii de locuit. Investitori privai sau organizaii neguvernamentale pot s beneficieze de credite cu rata dobnzii mic, credite depozitare pe gratis pentru construcia sau achiziionarea

46

locuinelor. Autoritile publice locale i organizaiile neguvernamentale distribuie subsidii i alte forme de alocri sociale persoanelor dezavantajate. Contribuia organizaiilor neguvernamentale este semnificativ pentru aceast categorie de ceteni. n afar de mijloace financiare cu destinaie pentru construcia i procurarea locuinelor sociale este nevoie de sisteme de alocaii, sisteme necesare pentru renovarea locuinelor supraaglomerate i de o livrare adecvat a locuinelor disponibile pentru prevenirea creterii vulnerabilitii. Putem anticipa c ntr-o perioad scurt i medie de timp condiiile spaiului locativ din municipiul Chiinu se vor deteriora, n special, la oamenii sraci, care locuiesc n blocuri ce se afl n stare deplorabil. Astfel, numrul persoanelor fr adpost sigur se va mri, deoarece: din lipsa mijloacelor financiare, necesare pentru reparaii capitale n sectorul spaiului locativ, blocurile care se afl n condiii deplorabile devin i mai deteriorate i inpracticabile pentru locuire; plile pentru chirie i serviciile comunale cresc la nivele profitabile sau de pia, n timp ce nu exist un sistem eficient de acordare a indemnizaiilor n sectorul spaiului locativ pentru persoanele cu venituri mici; organele judiciare vor ncepe, n curnd, executarea procedurilor pentru evacuarea forat a locatarilor ruplatnici, printre care sunt i insolvabili de a achita plile exagerate la aceste servicii.

In condiiile, cnd in Republica Moldova criza economica a luat amploare, iar consecinele ei au adus la o deziluzie total a populaiei, sporirea investiiilor publice in construcia de locuine nu se ateapt. Unica soluie mai mult sau mai puin probabil ar fi stimularea sectorului privat prin diferite modaliti de ordin financiar si fiscal pentru a reabilita si renova fondul locativ existent, precum si pentru a da un impuls in construcia de locuine. Dar nu numai att. ntr-adevr, n majoritatea rilor cea mai mare parte a spaiului locativ este produs de sectorul privat care acioneaz pe piaa liber. Dar aceasta nu nseamn c n orice condiii piaa va asigura eficiena i echitatea. i nici nu trebuie s ateptm c piaa va satisface automat necesitile locative ori va contribui neaprat la o dezvoltare durabil. Problemele dezvoltrii sectorului locativ trebuie abordate nu numai n aspect economic, ci i n raport cu importana primordial i impactul pe care politica locativ l are asupra condiiilor de via ale populaiei. Din aceste i alte motive crearea unei reele sigure de spaiu locativ social pentru familiile incapabile s-i soluioneze problemele spaiului locativ prin intermediul pieei de imobil se consider o problem primordial n activitatea Primriei municipiului Chiinu. Aceast reea va fi disponibil pentru toi nevoiaii i se va baza pe o evaluare imparial a necesitilor. n scopul soluionrii problemelor privind asigurarea cu locuine sociale a categoriilor de ceteni dezavantajai Primria municipiului Chiinu va promova un complex de msuri care s evite concentrarea stocului de locuine stigmatizat n diferite sectoare ale municipiului. Programele de dezvoltare a fondului locativ social vor fi elaborate i realizate n aa mod, nct s ofere oportuniti reale persoanelor dezavantajate de a se integra n comunitate.

47

Legislaia Republicii Moldova va prevedea modul de acordare a locuinelor sociale persoanelor dezavantajate, care se va baza pe principiul analizei condiiilor de proprietate i a veniturilor anuale ale acestor persoane. Conform condiiilor de proprietate, o familie (o gospodrie casnic sau menaj) se consider dezavantajat n cazul n care nici unul din membrii ei nu este proprietar al unor bunuri imobile sau titularul unui drept de folosin, al crui venit anual nu depete o sum anumit (suma va fi stabilit de legislaie). n cazul n care solicitantul va declara informaie fals referitor la starea social i economic a menajului, cererea lui va fi imediat anulat, iar el va fi exclus din lista candidailor pentru repartizarea locuinei sociale. Dac locuina i-a fost deja repartizat, atunci contractul de nchiriere va fi achitat de ctre locatar reieind din mrimea taxei reale a chiriei. Menajul sau gospodria casnic este constituit dintr-o persoana care locuiete singur sau cteva persoane ori familii (complete sau incomplete), care locuiesc n aceiai locuin i sunt lipsite de posibilitatea de a domicilia n locuine separate, iar bugetul pentru ntreinerea gospodriei este format din veniturile tuturor membrilor menajului. Condiiile de venit a gospodriei casnice vor fi analizate dup cum urmeaz. n cazul persoanelor dezavantajate venitul total al menajului nu poate depi plafoanele de venit prevzute de legislaie. Venitul gospodriei casnice este considerat venitul global al tuturor membrilor menajului - veniturile imobiliare i mobiliare nete i suma total impozabil a veniturilor obinute n urma activitilor profesionale, majorate sau diminuate de rata alimentar, dup cum ele sunt primite sau pltite. De asemenea sunt considerate venituri i alocaiile pentru persoanele handicapate. Alocaiile pentru copiii ntreinui nu se includ n veniturile menajului. Locuinele sociale se repartizeaz de ctre Consiliul Primriei municipiului Chiinu pe baza criteriilor menionate, precum i a unor criterii stabilite anual de Consiliu. De astfel de locuine pot beneficia, n ordinea de prioritate determinat de administraia public local, urmtoarele categorii de persoane: invalizi de gradul I i II, persoane handicapate, pensionari, veterani i vduve de rzboi, tineri cstorii cu / fr copii, precum i alte persoane sau familii care corespund criteriilor de persoane defavorizate, n conformitate cu legislaia. Aadar, principiile de baz care motiveaz acordarea locuinelor sociale persoanelor dezavantajate vor cuprinde: beneficiile destinate persoanelor socialmente vulnerabile testate la valoarea lor real, folosind un sistem standardizat pe tot teritoriul rii, beneficiile acordate familiilor dezavantajate indiferent de dreptul de proprietate, ordinea clar a prioritilor, de exemplu dac persoana ntr-adevr nu are adpost, locuiete n condiii primejdioase, antisanitare sau suprapopulate, prioriti acordate la distribuirea spaiului locativ social, n primul rnd, celor mai vulnerabile familii, spre exemplu: familiilor cu copii ntreinui (minori), femeilor gravide, persoanelor n vrst i /sau mintal bolnave.

Reeaua de spaii locative sociale poate fi exprimat prin cteva forme, inclusiv:
48

Beneficii pentru spaiul locativ privind achitarea chiriei. n anumite cazuri ar putea fi acoperite parial unele tipuri de pli pentru serviciile comunale. Granturi, mprumuturi, garanii sau mprumuturi de capital acionar pentru reparaii capitale i cele curente. Acordarea spaiilor pentru nchiriere de ctre autoritile locale sau companiile fr profit, n special pentru utilizarea n cazuri de extrem necesitate.

Este evident c reeaua spaiului locativ social va depinde de resursele disponibile. Lund n consideraie situaia existent a economiei Republicii Moldova, aceste resurse par a fi limitate pentru o perioad de timp. Cu toate acestea, presiunea va crete pentru cel puin asigurarea cu acomodare, n cazuri extreme, ca rezultat al deteriorrii continue a blocurilor de locuine sau sub influena factorilor mediului ambiant. Totui, unele resurse pot fi disponibile prin intermediul reformei continue a subveniilor existente i mai puin planificate. Asigurarea cetenilor cu locuine adecvate necesit aciuni din partea autoritilor publice n vederea dezvoltrii cadrului legislativ corespunztor pentru piaa de locuine cu privire la dreptul de proprietate, dreptul de posesie i protecia consumatorului, adoptrii politicii de extindere a sectorului public de locuine. Un aspect important al "dreptului la locuin" este dreptul locatarului la protecie mpotriva unor eventuale evacuri din locuin. Administraia public se pomenete ntr-o situaie contradictorie i dificil: cu resursele publice foarte limitate, trebuie elaborate mai multe politici complexe pentru a asigura, pe de o parte, dreptul proprietarilor, bncilor i a companiilor, care totui ar investi n sectorul spaiului locativ, i pe de alt parte, s protejeze persoanele dezavantajate. Evacuarea este una din problemele concrete referitoare la categoriile persoanelor dezavantajate n domeniul dreptului locativ. Funcionarea sistemului locativ la un nivel nalt necesit un mecanism puternic. De fapt motivele evacurii unor locatari pot fi diverse: aciuni ilegale din partea unor locatari care au ocupat abuziv locuina; admiterea restanelor privind neachitarea unor conturi pentru plata chiriei, serviciilor comunale, rambursarea creditului etc.; comportarea neadecvat a chiriaului, nerespectarea regulilor locatarului; schimbarea proprietarului blocului de locuine; intervenia terilor privind demolarea locuinei din diverse motive (construcia altor obiective pe acest teren, casa de locuit se afl n stare avariat sau n zona de protecie sanitar etc.).

ncepnd cu anii 1996-1998, noiunea evacurii cetenilor din apartamente din motive de neplat pentru serviciile locativ-comunale, este tot mai mult discutat i n cea mai apropiat perspectiv poate fi aplicat n practic. Acest fenomen a aprut ca rezultat al efectelor combinate: privatizarea n mas a locuinelor, creterea preurilor la produse i servicii, cota mare a populaiei cu venit mic i lipsa surselor financiare la nivel naional

49

pentru protecia social a cetenilor. La acest compartiment este necesar de elaborat acte normative i legislative care ar stipula clar procedura de evacuare, precum i asisten a pturilor dezavantajate. n scopul proteciei persoanelor dezavantajate este necesar de stipulat n actele legislative c evacuarea cetenilor, indiferent de motivul ei, poate avea loc doar cu consimmntul administraiei publice locale. n multe ri administraia public local i organizaiile neguvernamentale acord asisten financiar sau consultaii pe gratis n vederea soluionrii conflictelor dintre locatari i proprietari. n Austria, spre exemplu, Centrul de Asisten pentru persoanele cu risc a redus cu 20 la sut numrul evacurilor, ncepnd cu anul 1994. Au fost elaborate diferite msuri n vederea prevenirii evacurilor, cum ar fi consultaii pe gratis, contracte cu autoritile publice locale, asigurarea i protecia social. n conformitate cu prevederile Regulamentului locatarilor i proprietarilor, Centrele de asisten i autoritile locale trebuie informate din timp despre evacuri pentru a furniza asisten imediat persoanelor evacuate. O atenie deosebit urmeaz a fi acordat evacurilor n cazuri de urgen, precum i atribuirea spaiului locativ de urgen. Termenul de urgen deseori este interpretat ca efecte negative provocate de dezastrele naturale sau de aciunile nechibzuite ale unor indivizi. Primria va trebui s asigure adpost i suport financiar n vederea prestrii unor servicii de baz pentru protecia sntii urmtoarelor categorii de persoane: celor fr locuine, persoanelor strmutate, femeilor i copiilor care au supravieuit de pe urma violenei n familie, persoanelor dezavantajate, persoanelor n vrst, victimelor care au suferit n urma unor dezastre (naturale sau provocate de oameni), inclusiv adpost temporar i servicii de baz pentru refugiai. Cadrul legislativ i sursele de finanare urmeaz a fi stabilite n actele normative i legislative att de ordin local, ct i cel naional. n asemenea cazuri administraia public local trebuie s aloce n mod rapid resurse financiare necesare pentru implementarea politicii de urgen i a msurilor de reabilitare, asigurnd astfel necesitile vitale ale pturilor dezavantajate ale populaiei, necesiti ce sunt luate n vedere sub toate aspectele comunicative, eforturile de salvare, relocare, reabilitare i reconstrucie. Concomitent atribuia administraiei publice locale de a asigura condiiile de via a locuitorilor urbei impune instituirea unui control asupra cazurilor de urgen.

6.5 Nivelul de trai i puterea de cumprare a populaiei n anul 2002

Aprecierea calitii vieii se poate obine prin intermediul unui ir de indicatori sintetici care caracterizeaz n ansamblu nivelul de trai al populaiei, aspecte privind veniturile, sntatea, educaia, condiiile de via etc. n setul minimal de indicatori sociali recomandai de ctre Programul Naiunilor Unite pentru Dezvoltare ce caracterizeaz nivelul de trai, se includ: 1. Indicatorii integrali ai nivelului de trai: indicatori macroeconomici, indicatori demografici, indicatorii populaiei economic active etc.

50

2. Indicatorii asigurrii materiale ai populaiei: normativele sociale minimale a asigurrii materiale, veniturile populaiei i puterea de cumprare, distribuia veniturilor pe categorii de populaie etc. 3. Consumul: nivelul i structura. 4. Condiiile de trai ale populaiei. Majoritatea indicatorilor au fost obinui ca urmare a analizei bugetelor gospodriilor casnice pe baza unor eantioane reprezentative, n conformitate cu practica internaional.

6.5.1 Indicatorii integrali ai nivelului de trai

Unul din indicatorii relevani ce caracterizeaz nivelul de trai al populaiei n Republica Moldova este Produsul Intern Brut (PIB) pe locuitor. Tabelul 3 Indicatorii macroeconomici pe ar
PIB n preuri curente, mil. lei Modificarea anual a PIB n % fa de anul precedent, preuri comparabile PIB pe locuitor, lei Deficitul bugetului consolidat, n % fa de PIB Sursa: Direcia general statistic Chiinu 1999 12322 96,6 3379 3,3 2000 16020 102,1 4402 3,2 2001 19019 106,1 5233 1,0 2002 22040 107,2 6084 1,0

n anul 2002 valoarea PIB pe locuitor a constituit 6084 lei comparativ cu 5233 lei n anul 2001. Deficitul bugetar sau partea cheltuielilor bugetare care depesc ntrrile de venit, transferurile i sumele oficiale, ce au intrat din alte sectoare bugetare, reprezint mrimea resurselor financiare suplimentare pe care statul trebuie s le atrag prin orice metode. Deficitul mare (peste 4-5 % din PIB) este un semnal pentru adoptarea unei politici bugetare respective n lipsa posibilitilor majorrii veniturilor i reducerii cheltuielilor bugetare. La reducerea cheltuielilor bugetare s-a recurs ncepnd cu anii 1996-1997, cnd s-a nregistrat un deficit de 9,7 % i respectiv 7,5 % din PIB. n 2002 deficitul bugetului a constituit 1 % din PIB. Micorarea deficitului bugetar nu ntotdeauna nseamn i mbuntirea situaiei social-economice n ar, ci doar reducerea obligaiilor statului fa de populaie n ceea ce privete finanarea cheltuielilor obligatorii ce in de infrastructura social a rii. Indicatorii demografici, ntr-o msur oarecare reflect situaia social-economic din ar. Analiza acestuia la nivel local, cum este municipiul Chiinu, prezint la fel un interes deosebit. Tabelul 4 Micarea natural a populaiei n municipiul Chiinu, persoane
1999 Date absolute Nscui-vii Decedai din care decedai n vrst sub un an Sporul natural Rata la 1000 locuitori Nscui-vii 6647 6467 119 180 8,5 6591 6282 111 309 8,4 6607 6067 82 540 8,5 6645 6361 104 284 8,5 2000 2001 2002

51

Decedai Decedai n vrst sub un an la 1000 nscui-vii Sporul natural Sursa: Direcia general statistic Chiinu

1999 8,3 17,4 0,2

2000 8,1 16,8 0,3

2001 7,8 12,4 0,7

2002 8,2 15,6 0,3

Tendina de scdere a numrului celor nscui-vii a fost ntrerupt n anul 2001, cnd s-a nregistrat o majorare a acestora cu 16 copii fa de anul 2000. n 2002 numrul nscuilor-vii a crescut cu 38 copii fa de anul 2001 n acelai timp s-a mrit i numrul persoanelor decedate cu 294 persoane fa de anul precedent. Astfel, sporul natural n anul 2001 a constituit 540 persoane sau 0,7 la 1000 locuitori. Mortalitatea infantil a sczut de la 111 copii n 2000 la 82 n anul 2001. Figura 7 Coeficienii demografici n municipiul Chiinu la 1000 locuitori, 2002
9.9 8.5 11.5 8.2
0 2 4 6 8 10 12 14

Nascuti-vii Decedati

Republica Moldova Municipiul Chisinau

Sursa: Direcia general statistic Chiinu

Faptul c rata natalitii n republic este cu 1,4 puncte procentuale mai mare dect n municipiu nu indic o situaie mai bun n alte localiti. Totodat, rata mortalitii n republic depete rata mortalitii n municipiu cu 3,3 puncte procentuale. Tabelul 5 Ponderea populaiei n activitatea economic, %
2000 Total Rata de activitate 45,4 Rata de ocupare 41,5 Rata omajului 8,5 Urban Rata de activitate 45,3 Rata de ocupare 38,2 Rata omajului 15,7 Sursa: Direcia general statistic Chiinu 2001 44,4 41,2 7,3 44,4 38,3 13,8 2002 44,5 41,4 6,8 44,5 39,7 12,1

Rata de activitate sau proporia populaiei active la numrul total al populaiei n anul 2002 a constituit 44,5 % comparativ cu 44,4 % n anul 2001. Rata omajului n localitile urbane a sczut cu 1,7 puncte procentuale, iar rata de ocupare a crescut cu 1,4 puncte procentuale.

6.5.2 Indicatorii asigurrii materiale a populaiei

Datele obinute ca rezultat al prelucrrii informaiei cercetrii bugetelor gospodriilor casnice sunt reprezentative la nivel de ar, deci indicatorii privind veniturile populaiei sunt agregai la nivel de republic cu divizare pe mediu urban i rural. La nivelul unitilor administrativ-teritoriale aceste calcule nu se efectueaz.

52

Veniturile disponibile reprezint totalitatea veniturilor bneti obinute din diverse tipuri de activiti i n natur (contravaloarea consumului provenit din resursele proprii ale gospodriei, evaluat n lei). Valorile medii lunare pe un membru al gospodriei casnice sunt calculate prin divizarea venitului total al colectivitii la numrul de uniti din colectivitatea dat. Tabelul 6 Principalii indicatori ce caracterizeaz nivelul de trai al populaiei pe ar
1999 Veniturile disponibile ale populaiei (medii lunare pe o persoan), lei Salariul nominal mediu lunar al unui lucrtor din economie, lei Mrimea medie a pensiei lunare stabilite, lei Bugetul minim de consum pe locuitor Indicele preurilor de consum, % n % fa de anul precedent cu coreciunea la IPC: veniturile disponibile ale populaiei salariul nominal mediu lunar mrimea medie a pensiei stabilite Ponderea salariului n volumul total al veniturilor bneti disponibile, % veniturilor disponibile (Gini) Coeficientul concentrrii Raportul dintre veniturile disponibile a 20% populaie mai bine asigurate (quintila V) i a 20% mai puin asigurate (quintila I) Sursa: Direcia general statistic Chiinu 133,4 304,6 82,8 662,0 139 81,5 87,2 71,0 62,4 0,436 2000 185,8 407,9 85,1 945,0 131 106,3 102,0 78,4 61,8 0,419 2001 241,0 543,7 135,8 1053,0 110 117,9 121,2 1,5 ori 59,2 0,428 2002 321,6 691,2 161,0 1177,0 105,2 126,8 126,3 112,5 55,9 0,421

11,0

10,4

11,4

11,2

Veniturile disponibile ale populaiei au marcat tendina de cretere continu, intervenind cu unele schimbri n contribuia surselor de formare a acestora: n anul 2000 cu 6,3 %, n 2001 cu 17,9 %, n 2002 cu 26,8 % n termeni reali fa de anul precedent. Tabelul 7 Evoluia veniturilor disponibile i componena lor structural, %
Venit disponibil total, medii lunare pe o persoan, lei inclusiv n % pe tipuri de activiti Venit din activitatea salariat Venit din activitatea agricol Venit din activitatea individual Venit din proprietate Indemnizaii sociale din care pensii Alte indemnizaii curente Alte transferuri curente Sursa: Direcia general statistic Chiinu 1999 133,4 35,4 38,5 3,3 0,4 8,3 7,9 0,4 13,8 2000 185,8 37,3 34,5 3,0 0,2 9,3 9,1 0,8 14,9 2001 241,0 37,8 31,9 2,7 0,3 10,9 10,5 0,9 15,5 2002 321,6 37,0 29,9 2,6 0,1 13,1 12,3 1,3 16,0

n venitul disponibil total predomin ponderea venitului din activitatea salariata i cea agricol, acestea reprezentnd n 2002 respectiv 37,0 % i 29,9 % din total.

53

Tabelul 8 Structura veniturilor disponibile ale populaiei n anul 2002

media lunar pe o persoan, lei I. Venit disponibil inclusiv n % pe activiti: Venit din activitatea salariat Venit din activitatea agricol Venit din activitatea individual Venit din proprietate Indemnizaii sociale din ele pensii Alte indemnizaii curente Alte transferuri curente, din ele primite gratis II. Venit din economii ntrri resurse financiare Sume retrase de la CEC, bnci Credite, mprumuturi primite Rambursri de la persoane particulare Sold n numerar la nceputul lunii Intrri de resurse nefinanciare Vnzarea bunurilor de folosin durabil III. Venit global net (I + II)
Sursa: Direcia general statistic Chiinu Total 321,6 37,0 29,9 2,6 0,1 13,1 12,3 1,3 16,0 12,7 115,4 112,9 2,8 20,4 2,0 87,8 2,5 2,4 437,0 Urban 391,1 59,8 3,7 4,1 0,3 11,5 10,6 1,2 19,4 18,7 140,3 134,7 2,6 23,4 3,8 105,0 5,6 5,6 531,4 Orae mari 494,4 62,0 0,6 3,8 0,4 10,7 9,6 1,3 21,2 20,2 177,6 169,1 4,1 26,8 6,4 131,9 8,5 8,5 672,0

n anul 2002 venitul disponibil al populaiei a constituit 321,6 lei, creterea fa de 2001 constituind 33,4 %, iar n termeni reali s-a majorat doar cu 26,8 %. Venitul disponibil pe mediul urban in anul 2002 a constituit 391,1 lei, inclusiv n oraele mari (municipiile Chiinu i Bli) 494,4 lei. Activitatea salariat constituie sursa de baz a venitului populaiei urbane. n anul 2002 ponderea salariului n venitul disponibil al populaiei urbane a constituit 60,9%. Salariul nominal reprezint volumul mijloacelor bneti pe care le primete salariatul pentru munc prestat, salariul real reprezint cantitatea de bunuri i servicii ce pot fi procurate cu aceast sum de bani. n acest caz evoluia salariului real prezint un interes mult mai mare dect evoluia salariului nominal. Astfel, dac salariul nominal mediu lunar pe economie a crescut fa de anul 2001 cu 33,3 %, atunci cel real doar cu 26,3 %. Pentru localitile urbane o alt surs important la crearea venitului disponibil sunt indemnizaiile sociale care reprezint 11,5 % din venitul disponibil mediu lunar pe o persoan, 10,6 % din acestea revin pensiilor. Venitul din activitatea agricol este mai mult caracteristic ca surs important de venit n mediul rural dect n mediul urban, unde ponderea acestui tip de venit reprezint doar 3,7 % din venitul disponibil, n comparaie cu 51,2 % n localitile rurale. O alta surs important n formarea veniturilor constituie transferurile curente, care n anul 2002 au nregistrat 16,0 %. Pentru mediul urban i orae mari aceast cot a constituit respectiv 19,4 % i 21,2 % din venitul disponibil.

54

Venitul din economii n mediul urban i orae mari pentru anul 2002 a constituit cte 26,4 % din venitul global net. Pentru a msura gradul de repartizare a veniturilor dup grupe egale de populaie este utilizat coeficientul Gini., care reprezint coeficientul concentrrii veniturilor i stabilete gradul de deviere a repartizrii efective a veniturilor dup grupe egale de populaie de la linia repartiiei uniforme a veniturilor. Mrimea statistic a indicelui variaz de la 0 la 1. Valoarea egala cu 0 reprezint egalitate total a veniturilor la toate grupele de populaie; cu 1 inegalitatea total, cnd tot venitul aparine unei persoane. Dac valoarea coeficientului Gini oscileaz n limita 0,29 0,31, atunci ara respectiv dispune de un grad mediu de inegalitate n distribuirea veniturilor populaiei. Dac ns, coeficientul Gini, depete valoarea 0,35, atunci situaia se caracterizeaz printr-un grad nalt de inegalitate a distribuiei veniturilor. n anul 2002, n republic, acest coeficient a constituit 0,421. Figura 8 Structura veniturilor disponibile ale populaiei
mediul rural
49.6% 50.4% 89.9 venituri banesti venituri in natura (echivalent lei) venituri banesti venituri in natura (echivalent lei) 10.1

mediul urban

Sursa: Direcia general statistic Chiinu

Ponderea veniturilor bneti n totalul veniturilor pentru mediul urban este mult mai mare dect pentru mediul rural, unde desigur predomin veniturile n natur. Figura 9 Indicii dinamicii reale a veniturilor bneti ale populaiei pe ar
150 140 130 120 110 100 90 80 70 60 50
145.1 126.8 121.0 117.9 112.7 87.2 81.5 71.0 102.0 78.4

121.2 106.3

2000 veniturile reale Sursa: Direcia general statistic Chiinu

1999

salariul real

2001

pensia reala la 01.01

2002

Veniturile populaiei, inclusiv salariul i pensia, au nregistrat o cretere real n anul 2002 fa de anul 2001. n municipiul Chiinu salariul mediu lunar n anul 2002 a constituit 984,9 lei, majorndu-se fa de anul 2001 cu 29,3 %. Indicele dinamicii salariului mediu lunar a fost superior celui al preurilor de consum, ca consecin salariul real a crescut i el, dar numai

55

cu 22,9 % (creterea salariului nominal fiind atenuat de creterea preurilor). Ca rezultat a crescut i puterea de cumprare a populaiei, fapt ce poate fi considerat ca o tendina pozitiv. Tabelul 9 Salariul mediu nominal pe economia municipiului Chiinu, n lei
1999 Total 483,1 Agricultura, vnatul 311,9 Exploatarea carierelor 670,2 Industria prelucrtoare 614,5 Energia electric, gaze, apa 787,2 Construciile 568,2 Comerul 449,0 Transporturi, comunicaii 506,5 Activiti financiare 2012,7 Tranzacii imobiliare 494,7 Administraie public, asisten 622,5 social obligatorie nvmntul 278,7 Sntatea 214,5 Sursa: Direcia general statistic Chiinu 2000 622,7 328,7 624,2 868,6 955,5 731,5 528,1 675,2 2550,9 614,6 746,7 365,3 263,4 2001 806,3 457,0 591,7 1038,5 1145,5 866,9 671,3 957,3 2458,4 789,1 925,7 510,1 356,0 2002 984,9 591,0 771,0 1188,1 1452,1 986,8 763,8 1140,6 2759,7 966,9 1129,8 682,3 483,8
Indicele dinamicii 2002/2001, % nominal real

129,3 132,1 126,5 119,3 139,4 114,5 136,9 142,6 99,6 129,7 122,4 134,1 137,8

122,9 125,5 120,2 113,4 132,5 108,8 130,1 135,6 94,7 123,3 116,3 127,5 131,0

Salariul nominal real a crescut n sectorul economic al municipiului Chiinu pentru toate tipurile de activiti, cu excepia salariului mediu lunar n activitile financiare, unde diminuarea reala fa de anul 2001 a constituit 5,3 la sut. O cretere substaniala a salariului real a fost nregistrat n transport i comunicaii, energie electric i ap, respectiv cu 35,6 % i 32,5 %. Figura 10 Salariul mediu i minimum de existen al populaiei, anul 2002
lei
2500 2000 1500 1000 500 0
hoteluri, restaurante transporturi administratie publica constructii activitati financiare sanatate industrie agricultura, silvicultura invatamint comert

2760.0
Marimea bugetului minim de consum Marimea minimului de existenta a populatiei apte de munca

1188.0

1141.0

1130.0

987.0 764.0 627.0 682.0 484.0 591.0

Sursa: Direcia general statistic Chiinu

Graficul respectiv relev situaia n care salariul mediu nominal pentru toate activitile economice, cu excepia activitilor financiare i industrie, este inferior mrimii bugetului minim de consum evaluat la 1177 lei pentru perioada analizat. Mai mult ca att, pentru

56

activitile sntate i asistena social, acesta este inferior i mrimii minimului de existen a populaiei apte de munc. Puterea de cumprare a veniturilor bneti reprezint indicatorul care caracterizeaz capacitatea procurrii cantitative a anumitor tipuri de bunuri i servicii n baza veniturilor bneti realizate n mediu pe o persoan. Tabelul 10 Evoluia puterii de cumprare a veniturilor bneti ale populaiei
Produse alimentare 2000 care puteau fi procurate, kg Cartofi 70,0 Ceap uscat 65,7 Varz 66,6 Tomate 17,5 Zahr 33,2 Ulei vegetal, l 21,7 Unt 5,4 Carne de vit 9,9 Carne de porc 7,7 Carne de pasre 10,0 Pete proaspt 21,4 Ou, buci 261 Sursa: Direcia general statistic Chiinu 2001 128,8 140,6 120,7 24,2 38,3 30,9 7,6 10,3 8,2 11,0 20,4 349 2002 119,7 149,8 85,9 25,6 55,6 27,3 9,7 13,6 10,9 14,9 24,8 501

n general, puterea de cumprare a populaiei n anul 2002 a crescut. Comparativ cu anul 2001 veniturilor bneti disponibile au permis populaiei s cumpere o cantitate mai mare de produse alimentare, cu excepia cartofi, varz i ulei vegetal. n scopul evalurii inegalitii nivelului asigurrii materiale a populaiei se utilizeaz metoda repartizrii volumului total al venitului disponibil dup diferite grupe de populaie care se exprim prin cota-parte ce revine fiecrei grupe procentuale (a cte 20 % quintile) ale populaiei distribuite dup mrimea medie n ordine cresctoare a venitului disponibil n mediu pe o persoan. Tabelul 11 Structura veniturilor disponibile pe quintile n anul 2002, %
Quintile de venit I II III Total gospodrii 100,0 100,0 100,0 27,1 42,0 18,4 17,1 1,2 11,3 45,9 29,5 38,6 19,4 18,8 1,5 11,0 41,0 30,2 36,7 18,1 17,5 1,4 13,6 39,2 100,0 54,1 7,3 IV 100,0 35,7 33,8 13,7 13,1 1,4 15,4 36,1 100,0 62,6 4,9 V 100,0 44,5 20,3 7,8 7,0 1,2 26,2 22,6 100,0 60,6 1,5

Venit disponibil total inclusiv pe tipuri de activiti: Venit din activitatea salariat Venit din activitatea agricol Indemnizaii sociale din care pensii Alte indemnizaii curente Alte transferuri curente Ponderea veniturilor n natur n totalul veniturilor disponibile Venit disponibil total inclusiv pe tipuri de activiti: Venit din activitatea salariat Venit din activitatea agricol

Gospodarii, mediul urban 100,0 100,0 59,2 7,3 57,4 7,8

57

I Indemnizaii sociale din care pensii Alte indemnizaii curente Alte transferuri curente Ponderea veniturilor n natur n totalul veniturilor disponibile Sursa: Direcia general statistic Chiinu 21,1 20,4 1,2 11,2 11,8

Quintile de venit II III 22,1 18,4 21,9 17,7 1,1 1,4 11,6 18,8 11,5 13,0

IV 12,3 12,0 1,5 18,7 10,9

V 7,2 6,1 1,1 29,6 9,0

Figura 11 Nivelul veniturilor disponibile pe persoan pe quintile, anul 2002

1000
valoarea, lei

814,9

800 600 400 200 0 I

venitul disponibil urban 72.8 75.0 169.7 166.5 242.4 240.3 350.8 346.1

735.9

II

III

IV

venitul disponibil rural

venitul mediu pe total tara (321,6 lei)

Sursa: Direcia general statistic Chiinu

Veniturile populaiei mai bine asigurate (quintila V) n anul 2002 au depit veniturile populaiei mai puin asigurate (quintila I) de 10,4 ori, disproporie destul de semnificativ. n cazul populaiei urbane co-raportul dintre veniturile populaiei cel mai bine i mai puin asigurate este de 11,2 ori, n comparaie cu 9,8 ori la populaia rural. Gradul de difereniere a veniturilor populaiei urbane este de 14 % mai mare dect cel al populaiei rurale i s-a micorat fa de anul 2001 cu 26 puncte procentuale. n mediul urban cea mai bine asigurat grup a populaiei (quintila V) a dispus de 59,1 % din totalul veniturilor, pe cnd cea mai puin asigurat (quintila I) doar de 2,7 %. Tabelul 12 Nivelul de difereniere a veniturilor populaiei n anul 2002, %
Total Repartizarea venitului disponibil pe quintile de venit: - quintila I - quintila II - quintila III - quintila IV - quintila V Total Coeficientul concentrrii veniturilor disponibile (Gini) Raportul dintre veniturile disponibile a 20 % de populaie mai bine asigurate (quintila V) i a 20 % mai puin asigurate (quintila I) - coeficientul fondurilor Sursa: Direcia general statistic Chiinu 4,6 10,4 15,0 21,6 48,3 100 0,421 10,4 Mediul urban rural 2,7 7,2 12,0 19,0 59,1 100 0,424 11,2 6,2 13,1 17,4 23,8 39,5 100 0,408 9,8

Coeficientul Gini dup medii de reedin confirm cele spuse mai sus. Gradul de inegalitate a distribuiei veniturilor este mai mare n mediul urban i constituie 0,424 comparativ cu 0,408 n mediul rural.

58

Figura 12 Distribuia veniturilor bneti ale populaiei (curba Lorenz), 2002

100
% veniturilor

80 60 40 20 0 0 10 20 30 40 50 60 70
Mediul urban

80

90

100

Linia distributiei uniforme

Mediul rural

% populatiei

Sursa: Direcia general statistic Chiinu

Curba Lorenz arat gradul de egalitate/inegalitate a distribuiei veniturilor populaiei. Cu ct convexitatea curbei este mai mic, cu att distribuia veniturilor este mai uniform. i invers, cu ct curba este mai convex, cu att inegalitatea este mai accentuat. Pentru mediul urban inegalitatea este mai puternic pronunat curba este mai convex. Tabelul 13 Repartizarea populaiei dup mrimea medie a venitului disponibil, %
Anul Total populaia <54 55-90 Inclusiv cu venitul mediu lunar pe o persoana, lei 12716319923527191-126 162 198 234 270 306 307342 >343

Total populaie 17,9 11,7 7,0 5,0 3,6 18,4 13,8 10,3 7,8 5,4 13,3 13,8 11,4 8,9 7,6 8,5 10,3 10,5 9,6 8,6 Populaia urban, total 1999 100,0 19,6 16,7 15,2 11,2 8,5 7,1 5,4 2000 100,0 12,8 11,0 14,4 11,4 10,1 6,6 6,4 2001 100,0 8,9 5,2 11,6 11,2 9,6 8,8 7,8 2002 100,0 4,5 3,8 5,1 6,8 9,8 8,9 8,8 Populaia municipiilor Chiinu i Bli, total 1999 100,0 13,1 12,2 12,6 11,5 10,2 8,9 7,0 2000 100,0 9,1 6,7 10,9 10,0 9,3 7,0 7,6 2001 100,0 4,0 2,9 7,9 7,7 7,4 9,1 8,6 2002 100,0 2,5 1,5 2,8 5,2 6,0 8,2 8,1 Sursa: Direcia general statistic Chiinu 1999 2000 2001 2002 100,0 100,0 100,0 100,0 22,1 11,4 7,5 4,1 23,3 15,2 10,9 5,6

2,2 3,9 5,5 6,5 3,2 5,2 5,2 6,1 4,4 6,4 6,6 5,3

1,5 2,7 3,9 6,1 2,7 3,3 4,5 6,1 4,0 4,3 5,5 6,6

5,7 11,0 17,2 30,2 10,4 18,6 27,2 40,1 16,2 28,5 40,3 53,8

Repartizarea populaiei dup mrimea medie a venitului disponibil n municipiile Chiinu i Bli releva o situaie n general pozitiv cnd se micoreaz ponderea populaiei cu venituri mici i se mrete cota celor cu venituri mai mari. n anul 2002 s-au nregistrat modificri structurale pozitive, s-a majorat ponderea populaiei cu venituri de peste 343 lei de la 28,5 % n anul 2000 la 53,8 % n 2002. ns afirmarea de acest gen este relativ, deoarece un venit mai mare de 343 lei nu nseamn c el este mai mare dect bugetul minim de consum ce asigur necesitile minime de trai ale unei persoane. Spre deosebire de bugetul minim de consum, minimul de existen asigura supravieuirea unei persoane n condiiile actuale de trai. Astfel, populaia defavorizat se consider populaia cu veniturile inferioare minimului de existen. Populaia defavorizat este divizat n populaie puin asigurat i populaie srac. Populaia srac a fost

59

considerat populaia veniturile creia nu au acoperit din valoarea minimului de existen, iar cea puin asigurat - restul. Tabelul 14 Aspectul regional al nivelului srciei n mediul urban, anii 2001-2002
n % fa de populaia total
I 81,1 47,3 2001 pe trimestre II III IV 79,6 70,1 75,0 49,7 38,0 38,6 2001 77,6 44,5 I 81,3 49,2 2002 pe trimestre II III IV 77,8 62,9 61,3 44,5 22,0 19,9 2002 73,4 35,2

Populaia defavorizat Populaia srac

Sursa: Direcia general statistic Chiinu

In anul 2002 i anume n trimestrele 3 i 4 ponderea populaiei defavorizate (populaia cu venituri sub valoarea minimului de existen) s-a micorat fa de aceleai perioade ale anului 2001 respectiv cu 7,2 i 13,7 puncte procentuale. Respectiv cu attea puncte procentuale s-a mrit ponderea populaiei favorizate. Din aceast categorie se consider sraci persoanele, veniturile crora n-au acoperit 1/2 din valoarea minimului de existen. pondera acestora la fel a nregistrat reducere de la 38,6 % n trimestrul 4 anul 2001 la 19,9 % n trimestrul 4 anul 2002. Pe total an att ponderea populaiei defavorizate, ct i a celei srace a sczut n anul 2002 fa de 2001 respectiv cu 4,2 i 9,4 p.p. Grafic structura populaiei urbane dup criteriul respectiv de clasificare se prezint astfel: Figura 13 Repartizarea populaiei urbane pe categoria de apartenen, anul 2002
50 40 30 20 10 0 populatia favorizata populatia putin asigurata populatia saraca 26.6 38.2 35.2

Sursa: Direcia general statistic Chiinu

Conform datelor statistice n anul 2002 numai 26,6 % din populaia urban se consider favorizat sau cu un venit mediu pe persoan ce depete valoarea minimului de existen. n municipiile Chiinu i Bli ponderea gospodriilor casnice defavorizate fa de numrul lor total a constituit 60,7 %, iar fa de totalul gospodriilor casnice defavorizate pe ar - 16,7 %. Tabelul 15 Componena structural a gospodriilor casnice defavorizate, anii 2001-2002
Gospodrii defavorizate n % fa de numrul total al gospodriilor 2001 2002 numrul gospodriilor defavorizate 2001 2002

Orae mari 48,1 Orae mici 74,3 Sate 69,4 Total 65,6 Sursa: Direcia general statistic Chiinu

60,7 85,7 83,7 79,1

16,0 20,3 63,7 100,0

16,7 19,8 63,6 100,0

60

Tabelul 16 Structura veniturilor populaiei n mediul urban, anii 2001-2002, %

Populaia defavorizat Populaia favorizata

2001 Venit disponibil (medii lunare pe o persoan, lei) inclusiv pe tipuri de activiti: Venit din activitatea salariat Venit din activitatea agricol Venit din activitatea individual Venit din proprietate Indemnizaii sociale din care pensii Alte indemnizaii curente Alte transferuri curente Sursa: Direcia general statistic Chiinu 300,8 55,4 8,2 1,4 0,4 20,4 20,2 1,5 12,7

2002 285,2 54,5 6,2 3,5 0,4 20,0 19,6 1,5 13,9

2001 963,6 61,3 3,2 3,7 0,4 5,7 5,1 1,7 24,0

2002 1005,1 63,5 1,9 4,6 0,2 5,6 4,4 1,0 23,2

Decalajul mare dintre populaia defavorizat i cea favorizat din mediul urban este prezentat de indicatorul venitului mediu disponibil pe o persoan ce constituie respectiv 300,8 i 963,6 lei. Att n structura veniturilor disponibile ale populaiei favorizate, ct i n structura veniturilor populaiei defavorizate predomin activitatea salariat, respectiv 55,4 i 61,3 %. Specificul populaiei defavorizate const n ponderea deosebit n valoarea venitului mediu disponibil a indemnizaiilor sociale (pensii, etc.) respectiv de 20,4 % n comparaie cu 5,1 % pentru populaia favorizat. Un alt specific al populaiei defavorizate, care trebuie menionat, este ponderea nalt a veniturilor din activitatea agricola 8,2 %, n comparaie cu 3,2 % la populaia favorizat.

6.5.3 Consumul: nivelul i structura

Cheltuielile de consum reprezint cheltuielile n bani i n natur pentru necesitile de consum ale gospodriei: produse alimentare, mbrcminte i nclminte, locuina, cultura, agrement, etc. Tabelul 17 Evoluia cheltuielilor de consum i componena lor structural
Cheltuieli de consum total, lei inclusiv: Produse alimentare Buturi alcoolice, tutun mbrcminte, nclminte Locuin i dotarea ei Sntate Transport, comunicaii Agrement Educaie Alte bunuri i servicii Sursa: Direcia general statistic Chiinu 1999 140,5 64,7 4,3 6,6 11,8 3,7 4,3 1,5 0,4 2,7 2000 192,1 63,9 3,6 7,3 12,0 3,3 5,0 1,6 0,8 2,4 2001 248,8 60,4 3,8 7,6 13,5 3,9 5,2 2,3 0,5 2,8 2002 325,8 58,4 3,6 8,2 14,8 4,0 4,9 1,7 0,9 3,5

Cheltuielile medii lunare de consum ale unei persoane n anul 2002 au constituit 325,8 lei, ceea ce reprezint o majorare n mrime de 30,9 % fa de aceeai perioad a anului

61

trecut. n termeni reali, ns, un membru al gospodriei a cheltuit cu 24,4 % mai mult cu anul 2001. Cea mai mare parte a cheltuielilor de consum rmne a fi destinat consumului alimentar. ns, n anul 2002 au fost nregistrate mici schimbri n structura consumului. Astfel, ponderea cheltuielilor pentru consumul alimentar a sczut i s-a majorat cota-parte a cheltuielilor destinate consumului de mrfuri nealimentare i servicii. Figura 14 Structura cheltuielilor de consum n mediul urban, anul 2002
50.4 2.6 9.0 17.7 4.2 6.8 2.7 1.6 5.5 0 10 20 alte bunuri si servicii transport si comunicatii imbracaminte si incaltaminte 30 40 educatie sanatate bauturi alcoolice, tutun % 50 60 agrement locuinta produse alimentare

Sursa: Direcia general statistic Chiinu

Structura cheltuielilor n mediul urban releva urmtoarea situaie: 50,4 % din consumul total se refer la produse alimentare, 17,7 % - locuin, 9,0 % - mbrcminte i nclminte, 6,8 % - transport i comunicaii, 5,5 % - alte bunuri i servicii, 4,2 % sntate i doar 1,6 % - pentru nvmnt. Tabelul 18 Structura cheltuielilor de consum a populaiei din mediul urban
Populaia defavorizat 2001 2002 Populaia favorizat 2001 2002

Cheltuieli de consum total, lei inclusiv pentru, n %: Produse alimentare Buturi alcoolice, tutun mbrcminte, nclminte Locuin i comoditi Dotarea locuinei Sntate Transport Comunicaii Agrement Educaie Hotel, restaurant, cantin, etc. Alte bunuri i servicii Sursa: Direcia general statistic Chiinu

261,8 62,7 2,4 4,7 13,1 1,9 3,9 2,9 2,0 3,0 0,7 0,5 2,2

349,7 58,8 2,6 5,5 15,1 2,7 4,2 3,3 2,3 1,6 0,8 0,5 2,6

700,9 42,4 2,4 12,7 14,1 3,6 4,1 5,9 2,4 5,1 0,9 2,6 3,8

864,8 42,2 2,5 12,5 12,7 3,9 4,2 5,6 2,4 3,7 2,3 2,6 5,4

Una din caracteristicile populaiei srace, const n cheltuielile nalte de consum pentru produse alimentare, n comparaie cu cheltuielile pentru servicii. Conform datelor cercetrii bugetelor casnice populaia defavorizat consum produse alimentare mai mult n detrimentul consumului de servicii. Astfel ponderea acestui consum n consumul total al populaiei defavorizate n anul 2002 a fost de 58,8 % comparativ cu 42,2 % pentru
62

populaia favorizat. Totodat, n domeniul serviciilor se investete mai mult de ctre populaia favorizat. Astfel pentru agrement aceasta categorie aloc 3,7 %, pentru hotel restaurant 2,6 %, transport 5,6 % , n raport cu populaia defavorizat care aloca acestor servicii respectiv 1,6 %, 0,5 % i 3,3 %. Trebuie de menionat c la unele tipuri de servicii, precum sunt de exemplu educaia, sntate, cota procentual consumat de ambele categorii este aproximativ egal, ns valoarea absolut a acestor cheltuieli difer de cteva ori. Tabelul 19 Structura cheltuielilor de consum pe quintile n anul 2002, %
I II Quintile de venit III IV V

Cheltuieli de consum total inclusiv: Produse alimentare Buturi alcoolice, tutun mbrcminte, nclminte Locuin i comoditi Sntate Transport Agrement Educaie Alte bunuri i servicii

Total gospodrii 100,0 100,0 77,6 73,8 4,3 46,0 2,5 3,4 9,7 10,6 1,6 2,4 1,9 2,7 0,6 0,5 0,2 0,2 1,6 1,8 Gospodrii, mediul urban 100,0 100,0 73,5 2,6 2,1 13,1 1,5 3,8 0,8 0,3 2,3 69,5 3,2 2,6 14,7 3,0 3,6 0,5 0,5 2,4

100,0 69,4 4,3 4,6 12,2 2,6 3,6 1,2 0,3 1,8 100,0 64,1 2,9 4,2 16,7 3,1 4,4 1,8 0,4 2,4

100,0 62,4 3,8 7,2 13,6 4,0 4,8 1,2 0,4 2,6 100,0 57,6 2,7 6,8 16,5 3,6 6,7 1,6 0,7 3,8

100,0 45,7 2,8 12,0 18,2 5,2 6,5 2,5 1,8 5,3 100,0 40,9 2,4 12,2 18,1 5,0 8,0 3,7 2,3 7,4

Cheltuieli de consum total inclusiv: Produse alimentare Buturi alcoolice, tutun mbrcminte, nclminte Locuin i comoditi Sntate Transport Agrement Educaie Alte bunuri i servicii Sursa: Direcia general statistic Chiinu

Din datele prezentate mai sus constatm c populaia mai puin asigurat (quintila I) a cheltuit mai mult pentru consumul alimentar dect populaia asigurat (quintila V) din cheltuielile de consum totale - respectiv 77,6 % i 45,7 %. La populaia urban acest decalaj este i mai mare 73,5 % cheltuite de populaia puin asigurat i 40,9 % cheltuite de cea mai asigurat (quintila V). Ponderea cheltuielilor pentru servicii cum sunt sntatea, educaie este mai mare la populaia urban ce mai asigurat (quintila V) i constituie respectiv pentru serviciile enumerate 5,0 % i 2,3 % n comparaie cu cea mai puin asigurat 1,5 % i 0,3 %.

6.5.4 Condiiile de trai ale populaiei

Condiiile de trai ale populaiei includ indicatori ce caracterizeaz nivelul de dotare a populaiei cu locuin (suprafaa total pe o persoan), numrul de persoane ce revin la o camer, cota cheltuielilor pentru servicii comunale n cheltuielile de consum ale populaiei, asigurarea populaiei cu apeducte, canalizare, gaze naturale, etc.

63

Tabelul 20 nzestrarea gospodriilor cu bunuri de folosin ndelungat, %

1999 2000 Total gospodarii Televizoare 79,9 80,1 Frigidere, congelatoare 69,8 69.9 Maini de splat 47,4 46,9 Aspiratoare de praf 26,2 25,3 Maini de cusut 25,8 25,1 Gospodrii n mediul urban Televizoare 88,0 88,0 Frigidere, congelatoare 87,6 88,3 Maini de splat 63,9 63,2 Aspiratoare de praf 50,1 49,4 Maini de cusut 34,9 33,6 Sursa: Direcia general statistic Chiinu 2001 81,5 70,8 46,5 24,5 25,1 88,0 87,5 58,2 45,2 32,4 2002 82,5 69,9 47,1 24,4 24,4 88,0 87,2 60,9 32,0 46,0

Figura 15 nzestrarea gospodriilor cu bunuri de folosin ndelungat, anul 2002

buci la 100 gospodrii casnice
100 80 60 40 20 0
Televizoare Frigidere, congelatoare Masini de spalat Aspiratoare de praf Masini de cusut

86

93 71

89 61 47 25 46

Total

Urban

25

33

Sursa: Direcia general statistic Chiinu

Informaia prezentat n tabel i grafic reflect situaia n care populaia din mediul urban este mai bine dotat cu bunuri de folosin ndelungat n comparaie cu populaia total, inclusiv i fa de mediul rural. Totui, att pe total, ct i n mediul urban se observ o tendin de micorare a ponderii populaiei dotate cu bunurile sus-menionate. Un rol deosebit revine analizei dotrii locuinei populaiei cu apeduct, gazoduct, nclzire centralizat, etc. Tabelul 21 Locuina i nivelul de comoditi n municipiul Chiinu
1999 Asigurarea populaiei cu locuine n medie la un locuitor, m.p. suprafa total Ponderea apartamentelor dotate cu, % Apeduct Canalizare nclzire centralizat Bi i camere de du Gaze inclusiv gaze naturale de la reea Ap cald Plite electrice Sursa: Direcia general statistic Chiinu 18,1 92,7 87,1 88,0 76,2 92,6 84,8 75,6 3,3 2000 18,2 92,9 89,0 87,1 77,0 94,5 83,3 76,0 3,3 2001 18,5 93,4 89,4 86,5 77,0 95,1 86,1 75,5 3,0 2002 18,7 93,4 89,3 86,1 77,2 95,4 86,8 75,4 2,3

n anul 2002 pe un locuitor al municipiului Chiinu au revenit n mediu cte 18,7 m 2 suprafaa total de locuin, n comparaie cu 18,5 m 2 n anul 2001. Pe parcursul
64

ultimilor 4 ani a crescut ponderea apartamentelor dotate cu apeduct, canalizare, gaze naturale, respectiv cu 0,7, 2,2 i 2,8 puncte procentuale. Ponderea apartamentelor dotate cu nclzire centralizat a sczut fa de anul 1999 cu 1,9 puncte procentuale, lucru ce poate fi explicat prin trecerea unor apartamente la nclzirea autonom i refuzul de la serviciile pentru nclzirea centralizat.

7. Politica tarifar n sectorul spaiului locativ

Pn n anul 1990 politica preurilor privind asigurarea populaiei cu servicii locativcomunale, a fost orientat spre protecia social a populaiei indiferent de nivelul de venit al cetenilor. Tarifele de baz pentru energia electric, ap i canalizare, energie termic, evacuarea resturilor menajere au fost stabilite la un nivel de 5-10 % din valoarea real a acestor servicii, diferena fiind acoperit din contul tarifelor majorate pentru agenii economici i parial din bugetul de stat. n condiiile economiei de piaa, acest sistem de plat a serviciilor locativ-comunale nu mai putea asigura buna funcionare i dezvoltarea gospodriei locativ-comunale. Criza economic a condus la micorarea volumului produciei sau la ncetarea definitiv a activitii unor ntreprinderi productoare, iar finanarea din buget pentru ntreinerea fondului locativ fiind redus esenial. Astfel ntreprinderile prestatoare de servicii locativcomunale au trecut la un nou sistem de plat, care implica achitarea n ntregime de ctre populaie a serviciilor comunale i totodat suportarea cheltuielilor de reparaie i ntreinere a blocurilor de locuine. Multiplele majorri ale tarifelor pentru serviciile locativ-comunale au permis stabilirea costului real numai la tarifele pentru energia electric, gazele naturale i energia termic. Tarifele n vigoare pentru ap potabil i canalizare acoper doar 50 la sut din costul real al acestor servicii i 20 la sut din cheltuielile necesare pentru deservirea blocului.

Figura 16 Dinamica majorrii tarifelor pentru serviciile locativ-comunale

3.5 3.0 2.5
2.06

lei
2.62

3.20 2.62

2.0 1.5 1.0 0.5 0.0

0.24 0.1405 0.10 1995 0.40 0.15 0.1405 0.56 0.454 0.24 0.23 0.71 0.638 0.42 0.23 1.39 0.926 0.50 0.19 0.9723 0.65 0.68 0.72 0.72 0.19 0.8757 0.8757

apa potabila si canalizare

1996

1997

gaze naturale

1998

1999

energia electrica

2000

2001

deservirea blocului

2002

2003

Sursa: Direcia locuine, Ap-Canal SA, Chiinu-Gaz SA

65

Figura 17 Dinamica majorrii tarifelor pentru energia termic

lei
200 100 19 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 70 28.5 70 189 233 233 233 233

Sursa: Termocom SA

n perioada 1995-2003 mrimea tarifului pentru energia termic de la sursa centralizat a crescut de 12,3 ori, pentru energia electric de 7,2 ori, gaze naturale de 6,2 ori, ap potabil i canalizare de 10,9 ori, iar pentru deservirea blocului - de 1,9 ori. Conform calculelor ntreprinderii Termocom SA cheltuielile pentru producerea i transportarea energiei termice pn la consumatorii municipiului Chiinu depesc suma cheltuielilor adoptate de 1,6 ori, sau valoarea tarifului nou ar constitui 370 lei/Gcal. Majorarea continu a tarifelor pentru serviciile locativ-comunale, n condiiile n care veniturile populaiei au rmas la acelai nivel, a favorizat creterea incapacitii de plat a unei pri considerabile a populaiei. n scopul ameliorrii situaiei create, Guvernul Republicii Moldova a adoptat un ir de hotrri referitor la protecia social a populaiei n legtur cu majorarea tarifelor la resursele energetice (nr. 988 din 24.10.1997, nr. 1080 din 26.10.1998, nr. 128 din 05.02.2002), conform crora au fost stabilite compensaii nominative pentru toi locuitorii municipiului Chiinu. Astfel, n perioada 1998-2000 din buget au fost alocate surse financiare n sum de 250 mln. lei. Sistemul compensaiilor nominative a meninut spiritul populaiei n vederea achitrii plii pentru serviciile prestate, totodat stopnd creterea brusc a datoriilor pentru serviciile locativ-comunale. Din cauza deficitului surselor bugetare, acordarea n continuare a compensaiilor nominative a devenit imposibil. Aadar, locatarii capitalei s-au pomenit n situaia cnd, plata pentru serviciile locativ-comunale constituia jumtate sau chiar mai mult din bugetul familiei. Dac, n anul 1995 plata pentru serviciile locativ-comunale pentru un apartament cu 2 odi n cazul unei familii din 3 persoane constituia 654 lei pe an, atunci n anul 2002 n aceleai condiii plata a atins nivelul de 4212 lei pe an, adic a fost majorat de 6,4 ori. Tabelul 22 Cheltuieli necesare pentru achitarea serviciilor locativ-comunale
(n lei pe an)
Anul 1995 1999 2001 2002 Un apartament cu 2 camere, 50 m.p. pentru o familie din 3 persoane Deservirea Gaze Ap i Ap nclzire Evacuarea Alte Energia blocului naturale canalizare cald centralizat deeurilor servicii electric 61,0 116,0 116,0 116,0 69,0 179,0 350,0 309,0 79,0 266,0 667,0 849,0 165,0 360,0 399,0 972,0 104,0 306,0* 1148,0 1148,0 18,0 36,0 54,0 54,0 58,0 114,0 114,0 114,0 100,0 500,0 650,0 650,0 Total pe an 654, 0 1877,0 3498,0 4212,0

* n suma plii pentru energia termic n anul 1999 a fost inclus mrimea compensaiei.

Tendina de majorare continu a preurilor i tarifelor la resursele energetice i serviciile locativ-comunale, scderea brusc a solvabilitii populaiei, inaptitudinea statului de a acorda ajutor populaiei prin subvenionarea parial a locuinelor sau acordarea unui anumit ajutor financiar pentru soluionarea problemei locative a agravat aceast problem
66

i a condiionat creterea brusc a datoriilor populaiei pentru plata serviciilor locativcomunale. Astfel, n municipiul Chisinau, suma datoriilor populaiei fa de prestatorii de servicii locativ-comunale, conform situaiei de la 01.01.2003, a constituit circa 520 mil. lei Conform datelor prestatorilor de servicii cele mai mari datorii s-au acumulat la sfritul anului 2002 pentru energia termic - 354,6 mln. lei, ap potabil 110,6 mln. lei, gaze naturale - 38,3 mln. lei. Comparativ cu anul 1999 suma total a datoriei populaiei pentru serviciile prestate s-a majorat cu 383,78 mln lei, inclusiv pentru gazele naturale s-a majorat cu 18,9 mln. lei, pentru ap cu 82,3 mln lei, pentru energia termic cu 271,5 mln lei. Figura 18 Dinamica creterii datoriilor populaiei pentru serviciile locativ-comunale
Sursa: Direcia locuine, Ap-Canal SA, Chiinu-Gaz SA, Termocom SA
400 350 300 250 200 150 100 50 83.1 35.9 7.5 28.3 19.4 9 42.6 30.3 35.8 10.8 2000 68.4 39.1 10.5 2001 38.3 10.6 2002 93.1 110.6 209.9 227.3

mln. lei
295.1

354.6

21.7 18.5 6.1 0 1997

1998

1999

Energia termica

Gaze naturale

Apa potabila si canalizare

Deservirea blocului

Pn in anul 1999 unor categorii de ceteni li s-au oferit nlesniri la plata serviciilor locativ-comunale, n mrime de la 10 pn la 50 %. Din acestea categorii fceau parte: invalizii de gradul I, II, III, invalizii i participanii la M.R.A.P., familiile cu muli copii, participanii la lichidarea consecinelor avariei C.A.E. din Cernobl, participanii la evenimentele din Transnistria, alte categorii. nlesnirile acordate au dat posibilitatea achitrii la timp a facturilor, ns au avut un efect negativ asupra situaiei financiare a ntreprinderilor prestatoare de servicii, deoarece nlesnirile erau acoperite din contul mijloacelor financiare proprii ale furnizorilor, fr ca statul s compenseze sumele cheltuite. n scopul soluionrii problemei create, ncepnd cu anul 1999 n schimbul nlesnirilor au fost introduse compensaii nominative pentru categorii concrete de populaie: invalizi de gradul I, II, III, invalizi din copilrie, copii-invalizi sub 16 ani, victimele represiunilor politice din 1917-1990, deinuii n lagrele de concentrare i ghetouri), participanii M.R.A.P. i soiile lor, personale asimilate participanilor celui de-al doilea rzboi mondial, familiile celor czui la datorie i celor decedai n urma participrii la lichidarea consecinelor avariei C.A.E. din Cernobl, familii cu 4 i mai muli copii sub 18 ani, pensionari singuri.

67

Compensaiile nominative se stabilesc anual i sunt finanate din contul mijloacelor bugetului de stat. n anul 2002 locuitorii municipiului Chiinu au primit compensaii nominative n mrime de aproximativ 35 mln. lei. ns, nu toi cetenii care au nevoie de protecie social o primesc din partea statului, i anume: familii cu un nivel sczut de trai, mame solitare, lucrtorii din sfera nvmntului i ocrotirii sntii, lucrtorii organizaiilor bugetare, omeri, etc. Figura 19 Datoria unor categorii de ceteni pentru serviciile comunale, la 01.01.2003
Poliiti i militari, 59,5 mln lei 25% Mame solitare, 23,6 mln. lei 10%

Alte categorii, 36,9 mln. lei 15% Lucrtori din sfera ocrotirii sntii, 89,5 mln lei 36%

Lucrtori din sfera nvmntului, 33,2 mln lei 14%

Sursa: Direcia locuine

n scopul asigurrii unei activiti satisfctoare ntreprinderilor de gestionare a fondului locativ i n vederea micorrii datoriilor populaiei pentru serviciile locativ-comunale, apare necesitatea elaborrii unui Program de subvenionare a serviciilor locativ-comunale, pentru susinerea social a populaiei n procesul de achitare a plilor pentru serviciile prestate. Esena acestui program const n fixarea unei cote maxime a cheltuielilor pentru plata serviciilor locativ-comunale n ansamblu, n funcie de venitul familiei. n cazul cnd cota va depi limita stabilit, vor exista aa numitele subvenii. n acest caz pturile vulnerabile a populaiei vor primi susinere financiar din partea statului. Pentru aplicarea n practic i nfptuirea programei de subvenionare a serviciilor locativ-comunale e necesar de a organiza n cadrul autoritilor publice locale servicii pentru acordarea subveniilor i aprobarea Regulamentului de ntocmire i acordare a subveniilor pentru serviciile locativ-comunale. Conform calculelor prealabile n municipiul Chiinu vor solicita acordarea subveniilor pentru serviciile locativ-comunale 132 mii de familii, pentru aceasta fiind nevoie de aproximativ 310 mln. lei din sursele bugetare prevzute n acest scop. Scopul principal al Programului este de a susine familiile concrete care au nevoie de ajutor pentru mbuntirea strii materiale a cetenilor municipiului Chiinu, stabilizndu-se totodat situaia financiar a sferei locativ-comunale. Mecanismele n vigoare privind calcularea tarifelor pentru serviciile prestate consumatorilor nu ine cont de nivelul veniturilor reale ale populaiei, care trebuie s achite plata serviciilor locativ-comunale. Organele de resort controleaz foarte slab activitatea furnizorilor monopoliti de resurse energetice n vederea reducerii costului de producere a serviciilor prestate, a resurselor energetice furnizate consumatorilor, cheltuielilor neproductive n domeniul gestionat, restructurrii sistemelor tehnice privind producerea i transportul resurselor energetice pn la consumatorul final. Reeaua de transport a resurselor energetice, care aproviziona pn n anul 1990 att sectorul de producie puternic dezvoltat, ct i sectorul spaiului locativ, pn n 2003 n-a suferit
68

schimbri tehnice radicale i continu s activeze ineficient, avnd aceeai parametri tehnici. Lipsa transparenei calculelor, structurii tarifelor pentru achitarea serviciilor locativcomunale prestate consumatorilor casnici provoac nemulumiri ntemeiate din partea populaiei. Nu exist o modalitate regulamentar, care ar impune productorul/furnizorul de energie termic s poarte rspundere material fa de consumatori privind disconfortul termic n locuine, provocat de incapacitatea agentului termic s asigure nclzirea normal a spaiului locativ. De facto populaia pltete nu pentru asigurarea de ctre furnizor a regimului normal de nclzire a locuinei, ci pentru acoperirea cheltuielilor suportate de productor/furnizor la pregtirea i transportarea agentului termic. Aadar, furnizorii monopoliti de ap, gaze naturale, energie termic i electric au tendina de a acoperi prin tarife majorate toate pierderile cauzate de proasta funcionare a propriilor reele i instalaii. Situaia aceasta poate fi schimbat numai prin reforma ntregului sistem pe baza delimitrii clare a responsabilitilor i luarea imediat a unor msuri adecvate n cazul nerespectrii obligaiunilor att din partea furnizorilor, ct a consumatorilor. E necesar de elaborat o procedur clar care ar impune productorul/furnizorul s asigure transparena structurii cheltuielilor incluse n tarifele pentru serviciile prestate, inclusiv pentru aprovizionarea cu ap rece, cald, nclzirea centralizat, s informeze periodic populaia (direct furnizorul sau un agent economic independent abilitat cu aceste funcii) privind calitatea apei potabile, temperatura agentului termic, presiunea gazelor naturale n reeaua de distribuire, pierderile cauzate de furnizor etc. Furnizorul trebuie s restituie consumatorului cheltuielile nejustificate, s compenseze prejudiciile cauzate de nendeplinirea obligaiilor sale. Reforma n sector nu poate fi efectuat prin aciuni unilaterale, fie ele de ordin legislativ, financiar ori tehnic. Administraia public se va implica activ n calitate de moderator al relaiilor i garant al drepturilor pentru toi participanii la proces. Piaa civilizat n sectorul locativ nu va aprea de la sine, ea trebuie format prin aciuni coordonate i ncurajate de ctre Guvern. Este strict necesar de revizuit Metodologia calculrii i aplicrii tarifelor pentru serviciile de alimentare cu ap, evacuare a apelor uzate i Metodologia calculrii i aplicrii tarifelor la energia electric i energia termic, aprobate de ctre A.N.R.E. prin hotrrile nr. 28 i respectiv 29 din 7.12.2000. Ar fi rezonabil ca n preul de cost pentru calcularea tarifelor la serviciile locativ-comunale s nu se includ unele tipuri de cheltuieli i anume: sumele pltite sub form de stimulare a salariailor ncadrai n procesul de producie/prestare a serviciilor, sporurile la pensii; sumele pltite angajailor sub form de compensare ca urmare a majorrii preurilor n reeaua de consum, scumpirea alimentaiei la cantine i profilactorii; ajutorul material acordat salariailor ntreprinderii; cheltuielile pentru aciunile de ocrotire a sntii, organizarea timpului liber i odihnei salariailor de la ntreprindere (inclusiv pentru ntreinerea i uzura utilajului i ncperilor, acordate gratuit pentru desfurarea activitii culturale i sportive,

69

ntreinerea obiectivelor de ocrotire a sntii, azilurilor pentru btrni i invalizi, instituiilor precolare pentru copii din sistemul nvmntului public, precum i a obiectivelor din fondul locativ); cheltuielile n scopuri de caritate i sponsorizare; cheltuielile activitii de investiii (inclusiv achiziionarea aparatelor de eviden); cheltuielile pentru paza obiectelor administrative, gospodreti; cheltuielile pentru folosirea mijloacelor de transport personale n interes de serviciu; cheltuieli de reprezentan; cheltuielile pentru angajarea forei de munc, pentru serviciile prestate de ctre bursele de mrfuri, organizaiile consultative, informaionale i audit; impozitul pe valoarea adugat nerecuperabil; datoriile debitoare istorice ale unor consumatori; defalcri pentru ntreinerea aparatului de conducere al organizaiilor ierarhic superioare, a asociaiilor, concernelor i altor structuri i organe de conducere; cheltuielile pentru procurarea utilajului, repararea i ntreinerea fondului locativ, de menire social-cultural, altor obiecte ce nu se refer la producie; consumurile i cheltuielile neproductive, rebuturile, lipsurile, pierderile i furturile, sanciunile, amenzile, penalitile i despgubirile.

Aceste cheltuieli trebuie s fie acoperite de ctre productori/furnizori din contul veniturilor obinute de la prestarea serviciilor respective. Totodat este necesar de a stabili pentru aceste ntreprinderi urmtoarele normative: nivelul rentabilitii, profitului; cheltuielile pentru retribuirea muncii personalului de producie, personalului auxiliar, gospodresc i de conducere; mrimea primelor acordate salariailor pentru rezultatele obinute n producie; cheltuieli de ntreinere a transportului auto de serviciu; cheltuieli pentru msurile de protecie civil i securitatea muncii; cheltuieli pentru pregtirea cadrelor; cheltuieli pentru procurarea literaturii speciale actelor normative i instructive, precum i abonarea la ediii speciale; cheltuieli de publicitate.

Totui, problema majorrii plii pentru serviciile locativ-comunale trebuie examinat i din alt punct de vedere. Aprobarea tarifelor pentru serviciile comunale se efectueaz de ctre organe competente n domeniu: tarifele pentru gaze naturale, energie electric, energie termic se aprob de ctre Agenia Naional pentru Reglementri n Energetic, restul de ctre Consiliul municipal Chiinu. n scopul implementrii unei politici n procesul de elaborare i stabilire a tarifelor pentru serviciile locativ-comunale ar fi binevenit ca aceast problem s fie pus n seama unui organ special abilitat cu drepturi respective, sau de restituit aceast activitate n obligaiunile funcionale de baz ale Ministerului Economiei. Aceast propunere

70

argumentat a fost naintat Guvernului Republicii Moldova de ctre Primria municipiului Chiinu la 28 martie 2003 (nr. 09-108/230). O alt problem este concepia greit de calcul a energiei termice utilizat de ctre consumatori pentru nclzirea ncperilor. ntreprinderea Termocom SA ncaseaz plata pentru energia termic reieind din costul unei Gcal produse. Acest mod de calcul nu impune productorul s presteze servicii calitative, deoarece producerea unei Gcal depinde nu de temperatura agentului termic livrat consumatorilor, ci de diferena temperaturi agentului termic la intrare n blocul de locuine T1 i la ieire din bloc T2. Aceast diferen este constant (cu devieri neeseniale) i constituie din experiena practicat circa 20oC, indiferent de valorile T1 i T2 . Spre exemplu: (T1 - T2) = (100 80) = 20 oC, sau (T1 - T2) = (60 40) = 20oC Astfel productorul de energie termic nu este interesat s livreze consumatorilor prin reeaua centralizat agent termic cu temperatur nalt pentru meninerea n locuine a unui mediu confortabil din punct de vedere termic, cu toate c n calculul tarifului pentru producerea energiei termice, precum i n contractele ncheiate cu Asociaiile de locatari, temperatura agentului termic T1 i T2 este stabilit la nivel de 105 i respectiv 70 oC, dar care depinde de temperatura aerului. Este necesar de impus gestionarii fondului de locuine i prestatorii/furnizorii de servicii comunale prin mecanisme economice s presteze consumatorilor servicii calitative. 1. n conformitate cu Hotrrea Guvernului Republicii Moldova nr. 191 din 19.02.2002 Despre aprobarea Regulamentului cu privire la modul de prestare i achitare a serviciilor locative, comunale i necomunale pentru fondul locativ, contorizarea apartamentelor i condiiile deconectrii acestora de la/reconectrii la sistemele de nclzire i alimentare cu ap ntreprinderile Termocom SA, Ap-Canal Chiinu SA, Autosalubritate, Liftservice, Union Fenosa s presteze, ncepnd cu trimestrul IV al anului 2004, servicii comunale n baza contractelor ncheiate direct cu consumatorii finali (gospodriile casnice), iar Asociaiile proprietarilor de locuine privatizate, la fel n baz de contract servicii locative. 2. De stabilit un normativ care ar sanciona ntreprinderea Termocom SA pentru calitatea serviciilor prestate i anume: n cazul n care temperatura agentului termic la ieirea din blocul de locuine T2 va fi mai joas de 60 oC, se va permite consumatorilor s achite numai 50 la sut din plata pentru nclzirea ncperilor, iar pentru valoarea T2 mai mic de 50oC s nu achite plata pentru nclzirea ncperilor. 3. ntreprinderea Termocom S.A. va publica pentru fiecare zi/noapte n perioada de nclzire n ziarul Capitala temperatura agentului termic de facto la ieire i intrare de la fiecare surs de producere a energiei termice (C.E.T.-1, C.E.T.-2, cazangeriile de Sud, de Est, Sculeni), precum i la intrare i ieire de la fiecare Punct termic care deservete sectorul spaiului locativ, instituiile de nvmnt precolar i preuniversitar. 4. S se calculeze tarife separate pentru nclzirea ncperilor din blocurile de locuine conectate la Punctele termice dependente i cele independente.

71

5. Serviciul Hidrometeorologic de Stat va publica n ziarul Capitala pentru fiecare zi/noapte n perioada de nclzire temperatura medie a aerului de facto n municipiul Chiinu.

8. Perfecionarea sistemului de finanare a sectorului spaiului locativ

8.1 Mecanisme de finanare
Construcia de locuine i asigurarea cetenilor cu locuine confortabile moderne, crearea condiiilor pentru populaie pentru procurarea spaiului locativ cu diverse caracteristici de consum constituie una din sarcinile sociale ale statului. Pentru soluionarea acestei sarcini este necesar paralel cu alocrile bugetare de a fi atrase i surse netradiionale de finanare prin elaborarea noilor mecanisme financiar-creditare i crearea reelelor instituionale necesare. Mecanismul financiar-creditar trebuie s prevad utilizarea n complex a ctorva surse financiare: 1. 2. 3. Mijloace bugetare de toate nivelurile pentru susinerea cetenilor solicitani de mbuntirea condiiilor locative. Mijloace proprii ale persoanelor fizice i juridice. Resurse creditare bancare.

Acumularea mijloacelor proprii ale cetenilor se va efectua prin cteva ci: a. folosirea conturilor de acumulare n bncile comerciale, ceea ce va permite crearea sistemului acumulrii preliminare a mijloacelor pe parcursul anumitei perioade n banca comercial selectat, care n continuare va face posibil ca cetenii s beneficieze de dreptul de obinere a creditelor prefereniale pentru procurarea locuinelor. crearea fondurilor investiionale pentru construcia de locuine att la nivel republican ct i la nivel municipal. crearea asociaiilor de economii i mprumuturi unde vor fi vrsate mijloacele persoanelor fizice i juridice.

b. c.

Acumularea de ctre ceteni a mijloacelor bneti, protecia lor mpotriva devalorizrii n urma inflaiei poate fi efectuat prin folosirea posibilitilor pieei hrtiilor de valoare. Aceasta va contribui la implementarea n practic a sistemului construciei de locuine cu folosirea obligaiilor locative. O direcie important n gsirea resurselor investiionale extrabugetare este crearea companiilor i firmelor de finanare n construcii, atragerea companiilor de asigurare, fondurilor de pensii i a unui ir de alte elemente necesare ale infrastructurii pieei de locuine.

72

I. Una din variantele convenabile n crearea noilor structuri instituionale va fi Fondul construciei de locuine pe lng Primria municipiului Chiinu. Fondul construciei de locuine este o organizaie necomercial specializat pentru asigurarea cetenilor cu locuine, ce funcioneaz n baza statutului ei aprobat de Consiliul Municipal Chiinu. In calitate de fondator al fondului la prima etap va fi Primria municipiului Chiinu. Fondul este persoan juridic, dispune de patrimoniu separat cu drept de proprietate, are bilan independent, cont de decontare n banc i tampil cu denumirea sa. Organele ierarhic superioare de conducere ale Fondului este Consiliul de supraveghere i Administraia fondului. Administraia fondului este organul executiv colegial, care realizeaz mecanismul de formare a mijloacelor fondului, prevzut de Statut, examineaz i aprob condiiile de vnzare populaiei a apartamentelor n blocurile de locuit, construite din contul fondului. n cadrul acestui fond este posibil realizarea programului municipal de locuine i nnoirea aspectului arhitectural al oraului (demolarea caselor vechi i avariate, reconstrucia i modernizarea fondului locativ existent, construcia mansardelor etc.). Sursele de formare a fondului pot fi: Alocaii financiare din bugetul republican i cel local, destinate pentru construcia locuinelor sociale i locuinelor pentru categoriile de populaie stabilite printr-o hotrre special de Guvern. Credite bancare, investiii private, inclusiv ale investitorilor strini. Mijloace financiare ale fondurilor de pensionare i de asigurare. Mijloacele ntreprinderilor i organizaiilor destinate pentru mbuntirea condiiilor locative ale angajailor si. Mijloacele persoanelor fizice, acumulate pe conturi cu destinaie special pentru construcia de locuine. Mijloacele obinute ca urmare a emisiei obligaiilor municipale de locuine. Cotizaii patrimoniale benevole i donaii. ncasri din vnzarea mrfurilor, executarea lucrrilor i prestarea serviciilor de ctre structurile economice ale fondului. Mijloace obinute ca rezultat al vnzrii n rate a locuinelor.

II. n scopul accelerrii procesului de atragere a unui volum mare de mijloacelor financiare libere ale persoanelor fizice i celor juridice pentru includerea lor n dezvoltarea economiei naionale, n municipiul Chiinu vor fi constituite asociaii de mprumuturi i economii, create conform tipului de case de construcii i economii din Germania. Acest sistem funcioneaz eficient mai bine de 70 de ani n Germania, Austria, Frana, Elveia, iar n ultimii 10 ani a fost implementat n Cehia, Slovacia, Ungaria, Polonia.

73

Asociaia de mprumuturi i economii este o organizaie necomercial cu un statut juridic special. Ea include benevol n componena sa persoane fizice i juridice cu venituri neuniforme i solicitri investiionale diferite. Acumularea treptat a resurselor investiionale libere va permite membrilor asociaiei s acorde din suma acumulat mprumuturi pentru satisfacerea necesitilor sale locative. Deosebit de atractiv aceast metod va deveni pentru persoanele cu venituri mici, care vor putea treptat s-i acumuleze mijloace pentru mbuntirea condiiilor locative. Fondatori ai asociaiei de mprumuturi i economii pot deveni companii care opereaz cu bunuri imobile, firme de construcie i proiectare, ntreprinderi de producere a materialelor de construcie, aparatelor i utilajului casnic, alte tipuri de companii private interesate n reanimarea complexului de construcii. Esena acestei metode const n faptul c bncile comerciale completeaz fondurile sale, n primul rnd, din contul atragerii resurselor suplimentare ale persoanelor fizice i juridice. Bncile ofer i deservesc mprumuturile ipotecare i sunt totodat i investitori, adic in creditele acordate n portofelul lor. Graie asocierii deponenilor n societate de ajutor, acest sistem realmente este independent de piaa de capital i-i sunt caracteristice oscilaiile tarifelor procentuale. Implementarea unei asemenea forme de acumulare a mijloacelor pentru construcia de locuine va permite: activizarea pieei de locuine i atragerea n dezvoltarea economiei a mijloacelor bneti ale populaiei, pstrate acas; contribuirea la stabilizarea situaiei pe pieele de locuine i de finane ale rii; contribuia la mbuntirea situaiei social-economice a rii; contribuia la crearea noilor locuri de munc att n ramura construciilor ct i n ramurile conexe. Punctul slab al acestui model const n faptul, c mrimea mijloacelor atrase se limiteaz numai la volumele economiilor depuntorilor i persoanelor juridice cointeresate de a primi resurse pentru construcia de locuine, dar nu se extinde i asupra economiilor populaiei i resurselor libere a persoanelor juridice necointeresate n construcia locativ. III. O alt metod de mbuntire a condiiilor locative ale populaiei municipiului va fi emisia n circulaie a obligaiilor nominative locative. Obligaiile locative acord dreptul pentru procurarea locuinelor i efectuarea operaiunilor cu ele. Costul obligaiilor locative corespunde costului mediu al unui metru ptrat de suprafa total i depinde de seria i amplasarea geografic a cldirii de locuit. Investitorul care a cumprat ntreaga suprafa locativ se instaleaz n apartament odat cu perfectarea dreptului de proprietate asupra lui. n cazul n care investitorul va achita treptat costul locuinei, el va primi apartamentul dup ce a cumprat cel puin 50 la sut din suprafaa lui. Restul sumei o va achita la preuri curente n conformitate cu prevederile contractuale. Pentru persoanele fizice operaiunile privind vnzarea i deservirea obligaiilor locative pot fi efectuate att contra plat prin vnzare cu perfectarea obligaiilor nominative ct i

74

prin virament, pe conturi electronice sau prin eliberarea ctre posesori a certificatelor nominative privind posesia unui anumit numr de obligaii locative. Aceast schem de atragere a mijloacelor bneti cu procurarea obligaiilor locative impune condiia ca preul contractual pentru construcia n perspectiva apropiat a unui bloc de locuine concret s fie definitivat pn la demararea lucrrilor de construcie i preul nominal de vnzare a obligaiilor s fie constant. Investitorul are dreptul s-i retrag n orice moment mijloacele acumulate n schimbul cedrii obligaiilor locative. Totodat, se va forma piaa hrtiilor de valoare n baza obligaiilor nominative locative. IV. Pentru dezvoltarea construciei de locuine se poate de revenit la sistemul de cote pri. Lund n consideraie noile condiii economice, la cota parte n construcia de locuine pot participa nu numai persoanele juridice, dar i persoanele fizice. Particularitile caracteristice cotei pri sunt: dependena preului contractual la echivalentul dolarului i neschimbarea lui pe parcursul ntregului termen de construcie; transferarea de ctre asociai a plilor pentru suprafaa procurat n msura construciei obiectivului cu rambursarea deplin a ntregii sume la momentul drii n exploatare a blocului de locuine n condiiile introducerii cotei iniiale n msura stabilit n contractul investiional; majorarea proporional a preurilor contractuale i a cuantumurilor cotelor iniiale pentru noii participani la cota de construcie n msura apropierii de finalizarea construciei; introducerea n costul locuinelor a plilor pentru infrastructura municipal.

n scopul atragerii unui numr mare de asociai poteniali vor fi prevzute nlesniri cetenilor luai la eviden pentru mbuntirea condiiilor locative, excluznd din costul locuinei noi plata pentru infrastructura municipal. Totodat, persoanele fizice vor dispune de posibilitatea de a transmite cu titlul de proprietate valoarea apartamentului de care dispune ca proprietate privat, n contul achitrii cotei iniiale.

8.2 Sistemul de creditare a sectorului spaiului locativ

Conform practicii mondiale, principalul mecanism n soluionarea problemei locative n condiiile economiei de pia este ipoteca de locuine. Crearea unui sistem eficient de creditare prin ipotec a locuinelor va permite soluionarea unui ir ntreg de probleme de ordin social, locativ i economic, cum ar fi: mbuntirea condiiilor locative ale populaiei; sporirea volumelor i ritmurilor de construcii locative prin atragerea noilor metode de finanare i activizare a capacitilor de plat a populaiei; scderea nivelului omajului prin dezvoltarea ramurii de construcie i sferelor conexe ramurii;

75

dezvoltarea noilor tehnologii de construcie, materialelor i tipurilor de locuine, formarea noilor moduri de business i pieelor prin dezvoltarea sistemului de ipotec; ntrirea sistemului creditar-financiar i formarea fondului de piee; ridicarea eficacitii folosirii resurselor bugetare n programele sociale orientative, atragerea investiiilor suplimentare n economie, ce stimuleaz creterea economic; mrirea ritmului realizrii reformei locative; nlturarea ncordrii sociale prin rezolvarea problemei locative; stimularea nivelului natalitii, ntrirea sntii fizice i morale a familiei; dezvoltarea oraelor i renaterea satelor.

Sistemul ipotecar de credite pentru locuine se poate considera efectiv n cazul n care el va deveni un instrument al dezvoltrii macroeconomice a rii i va funciona n baza legilor i mecanismelor pieei. n ar sunt create premisele necesare pentru a fi posibil dezvoltarea sistemului de creditare ipotecar n construcia de locuine: Fondul locativ este deetatizat i n conformitate cu prevederile Legii privatizrii fondului de locuine, este privatizat mai mult de 95 la sut din spaiul locativ pasibil privatizrii. Acest fapt ce a permis cetenilor s obin activele primare, care pot fi folosite de ei la mbuntirea condiiilor locative pentru plata cotelor la locuinele procurate din nou sau construite, schimbarea structurii cererii populaiei la locuine, condiionat nu numai de cerinele fa de mrimea locuinei, dar i fa de cerinele mai ridicate n ceea ce privete sistematizarea i calitatea locuinei, categoria social i amplasarea cldirii, tendina spre case individuale. Contientizarea importanei bunurilor imobiliare ca obiect de investire a economiilor pentru asigurarea stabilitii vieii i btrneii. Este creat cadrul legislativ de baz. Funcioneaz Legea cu privire la Cadastrul bunurilor imobiliare, noua redacie a Legii cu privire la gaj.

Sarcina principal n dezvoltarea sistemului de creditare ipotecar este elaborarea i implementarea schemelor eficiente ale creditrii ipotecar pentru locuine i normelor, procedurilor sigure de aplicare a ei, precum i crearea pieei secundare a creditelor ipotecare pentru locuine, ce va asigura refinanarea resurselor creditare. n situaia social-economic creat n republic (capacitatea joas de plat a populaiei, nivelul nalt al inflaiei, lipsa legislaiei perfecte) un impediment n dezvoltarea ipotecii este lipsa interesului bncilor comerciale de a fi antrenate n acest proces. La momentul actual bncile nu sunt gata s acorde credite de lung durat cu dobnzi mici, convenabile pentru creditarea ipotecar. Primii pai practici n scopul instituirii institutului de ipotec a fost crearea de ctre Primria municipiului Chiinu a Ageniei municipale de Ipotec, creia i-au fost transmise cteva case de locuit nefinalizate pentru terminarea construciei lor cu folosirea

76

elementelor de ipotec. ns schema folosit de Agenie pentru finanarea construciei de locuine, fr participarea bncilor comerciale, poate fi numit ipotecar doar condiional. Deocamdat ea este orientat pentru o categorie redus de consumatori, fr a cuprinde cele mai largi pturi ale societii. Scopul creditrii ipotecare este crearea sistemului eficient de lucru n asigurarea cetenilor, n primul rnd celor cu venituri medii, cu locuine la preuri accesibile, bazat pe principiile economiei de pia privind procurarea locuinelor pe piaa de imobil liber de monopolism din contul mijloacelor proprii ale cetenilor i creditelor bancare de lung durat. Crearea acestui sistem va permite atragerea resurselor financiare necesare n sectorul spaiului locativ n form de economii ale populaiei i alte resurse extrabugetare, precum i activizarea pieei de locuine Sistemul de creditare ipotecar creat trebuie: s corespund condiiilor economice existente n republic i s fie adaptat la cadrul legislativ; s mreasc volumele de resurse creditare din contul mijloacelor financiare ale cetenilor, bncilor, investitorilor autohtoni i strini, companiilor de asigurare i altor surse; s aib o tendin de dezvoltare durabil.

Crearea institutului de ipotec n republic necesit soluionarea urmtoarelor sarcini de baz: perfecionarea cadrului legislativ i normativ, ce reglementeaz acest proces, introducerea modificrilor n documentele n vigoare privind crearea diferitor modele pentru asigurarea resurselor suplimentare de finanare a creditrii ipotecare; introducerea modificrilor n documentele bancare pentru posibilitatea realizrii activitii eficiente privind acordarea creditelor ipotecare, astfel ca acest gen de activitate s devin pentru ei mai atractiv; stabilirea ordinii de emisie a hrtiilor de valoare ipotecare pentru refinanarea resurselor creditare; stabilirea ordinii de atragere a mijloacelor fondurilor de pensii ca una din sursele de credite pentru creditarea ipotecar; stimularea prin impozite a cetenilor beneficiari de creditele ipotecare, a creditorilor i investitorilor; crearea mecanismelor proteciei sociale ale debitorilor de aciunile nelegale ale creditorilor; dezvoltarea pieei de asigurare att a persoanelor ct i a bunurilor, ca surs suplimentar a mijloacelor de creditare.

Drept modele de scheme ale creditrii ipotecare pentru folosirea n municipiu pot fi urmtoarele: de dou nivele, refinanate din contul emisiei i vnzrii obligaiilor ipotecare, emise de ctre Agenia municipal de ipotec;

77

bancare de un nivel refinanate din contul resurselor creditare proprii ale bncilor sau vnzrii gajului; de acumulare sau de mprumut i economii, refinanate din contul mijloacelor populaiei, puse n circulaie n companiile de asigurare, fondurile de pensii, casele de mprumut i economii, asociaiilor creditare etc.; bugetare, refinanate n unul sau dou niveluri din contul mijloacelor bugetelor locale.

Drept surse pentru mijloacele de lung durat pentru creditarea ipotecar pot fi: liniile de credite i mprumuturile acordate de ctre bnci, precum i de alte organizaii; granturile cu destinaie special, acordate de ctre structurile mondiale i guvernele altor ri, pentru construcia de locuine; mijloacele de la plasarea hrtiilor de valoare, emise de creditori pe piaa valorilor; mijloacele obinute n urma plasrii mprumuturilor municipale cu destinaie special pentru construcia de locuine.

Crearea institutului de ipotec n municipiul Chiinu va influena pozitiv urmtoarele aspecte: mbuntirea condiiilor locative ale populaiei municipiului; mbuntirea aspectului arhitectural al municipiului; stimularea iniiativei proprii ale cetenilor la soluionarea problemei locative; stabilizarea nivelului de trai al cetenilor municipiului; activizarea pieei bunurilor imobiliare, inclusiv a pieei de locuine noi; dezvoltarea ramurii construciilor; sporirea livrrii de producie a ramurilor conexe industriei; sporirea vrsmintelor impozitare ale ntreprinderilor n buget ca urmare a activitii de construcie, impozitelor pe bunurile imobiliare, impozitelor pe venit de la lucrtorii care vor activa n construcii i n ramurile conexe; crearea noilor locuri de munc pentru populaia din municipiu.

Momentele negative ce influeneaz asupra procesului de creare a sistemului de creditare ipotecar const n urmtoarele: n republic nu este format clasa mijlocie, adic acea ptur a societii care ar putea s devin consumatorul principal al sistemului de creditare ipotecar i care ar avea o insuficient competitivitate i veniturile respective pentru deservirea i rambursarea creditelor ipotecare; lipsa interesului organelor de stat de a spori volumele construciei de locuine; lipsa tendinei ntreprinderilor spre modernizarea tehnologiilor de construcii i sporire competitivitii proprii; nu este contientizat necesitatea reducerii costului construciilor pentru sporirea accesibilitii locuinelor odat cu creterea calitii construciilor; nu este dezvoltat reeaua structurilor de antreprenoriat, ce deservesc piaa de locuine i constituie elementul potenial al sistemului de creditare ipotecar.
78

Propuneri pentru crearea unui sistem eficient de funcionare a sistemului de creditare ipotecar: 1. 2. 3. 4. 5. Elaborarea cadrului legislativ-normativ nou i perfecionarea celui existent pentru stabilirea i dezvoltarea sistemului de creditare ipotecar n Moldova. Realizarea de ctre bncile comerciale a proiectelor pilot (de prob) pentru creditarea ipotecar i instruirea specialitilor respectivi. Activizarea administraiei publice centrale i locale n crearea i susinerea proiectelor de creditare ipotecar a cetenilor. Crearea infrastructurii pieei de bunuri imobiliare. Crearea structurilor pieei secundare de credite ipotecare.

8.3 Experiena de creditare ipotecar internaional

Sistemul de creditare ipotecar constituie o reea de instituii concrete cu mecanisme perfecionate, care ar asigura o creditare ipotecar eficient. Eficiena funcionrii sistemului creditar-ipotecar depinde de nivelul de dezvoltare a infrastructurii care include nregistrarea circulaiei proprietii imobiliare, sistemul evalurii profesionale a valorilor proprietii imobiliare, companiile de asigurare, organizaiile care activeaz pe piaa secundar a mprumuturilor ipotecare, precum i alte elemente. Unul din obiectivele cele mai importante pentru organizarea sistemului de creditare ipotecar este mobilizarea resurselor necesare. Diversitatea mecanismelor de mobilizare a resurselor de credite ine de specificul formrii sistemelor financiar-creditare din diferite ri i este condiionat de particularitile bazei juridice, care determin posibilitile instituiilor creditare de a efectua operaiuni ipotecare, precum i condiiile funcionrii subiecilor creditrii ipotecare pe pieele de imobil i a valorilor mobiliare. Crearea unui sistem de creditare ipotecar a locuinelor orientat spre utilizarea eficient a mecanismelor financiare standarde trebuie s in cont de posibilitatea aplicrii unor scheme de finanare care ar stimula folosirea resurselor autohtone. n majoritatea rilor rolul statului este redus la determinarea strategiei generale de dezvoltare a creditrii ipotecare, efectuarea funciei de supraveghere i control asupra activitii participanilor la piaa ipotecar. n rile dezvoltate sistemul creditar-ipotecar este cel mai rspndit tip de operaiuni financiare. Exist diferite modele de creditare ipotecar n sectorul spaiului locativ, dar cel mai frecvent sunt folosite dou dintre ele: modelul american i cel german. Modelul american a creditrii ipotecare este cunoscut n lume ca ipoteca clasic american. mprumuturile sunt acordate de ctre bncile ipotecare i nu ine de un anumit obiect de construcie. Bncile ipotecare n modelul su iniial nu atrag depunerile persoanelor fizice i juridice, dar acord credite ipotecare locative populaiei din contul capitalul propriu i mprumuturilor urgente ale altor creditori. Acordnd credite ipotecare
79

locative banca le vinde persoanei a treia - ageniei de ipotec. Mijloacele obinute sunt ndreptate din nou n circulaie acordnd mprumuturi noi populaiei. Ageniile ipotecare formeaz portofoliul de credite propriu, efectueaz emisia i plasarea valorilor mobiliare ipotecare pe piaa financiar intern, asigurate de creditele ipotecare procurate de la diferite bnci ipotecare. Dezvoltarea acestui model de organizare a finanrii locative prevede i prezena pieei ipotecare secundare, unde liber se vnd i se cumpr creditele ipotecare deja acordate. Implementarea acestui model de finanare locativ ar putea fi posibil n Moldova, n cazul n care vor fi create condiii respective i un cadru legal bine dezvoltat. Modelul german. Primele case de economii pentru domeniul locativ au fost nfiinate n Germania nc din 1885, ns adevratul succes al acestor instituii s-a nregistrat dup reforma monetar din 1948. De la aproximativ 300 mii contracte s-a ajuns n 1972 la 12,5 milioane, iar la sfritul anului 1995 la peste 31 de milioane. n anul 2002 pe piaa german funcionau peste 35 de instituii bancare specializate, aproape toate din ele avnd case de economii. Mai mult de 33 la sut din gospodriile casnice au un contract de economisire i creditare n domeniul locativ, valoarea total a acestora ridicndu-se la aproape 550 miliarde de euro. Acest model se bazeaz nu pe atragerea capitalului bancar, ci pe utilizarea mijloacelor bneti ale participanilor la sistemul ipotecar i funcioneaz n baza principiului utilizat pentru activitatea casei de ajutor reciproc: bncile de economii formeaz resursele creditare prin acumularea economiilor bneti ale viitorilor cumprtori de locuine. Bncile acord mprumuturi ipotecare i, totodat, le deservesc - acumuleaz plile n contul rambursrii creditului, in evidena contabil, conlucreaz cu cei datornici etc. Bncile de economii devin i investori, adic in creditele acordate n portofelul lor. Actualmente, n condiiile lipsei n Moldova a creditelor accesibile pentru procurarea locuinelor, acest model va permite bncilor s atrag de la populaie pentru completarea fondurilor bancare surse creditare suplimentare. n acest scop sunt create societi ale depunerilor colective pentru imobil. n varianta clasic german, pentru a cumpra o locuin este necesar ca clienii s plteasc n mod regulat, conform uni grafic, taxele sociale pe parcursul mai multor ani. Acest mecanism prezint un examen specific al capacitii de plat i al perseverenei pentru atingerea unui scop bine determinat. Acumulnd 50 la sut din costul locuinei, membrul societii obine dreptul de a trece n apartamentul ales. Cumprtorului i se acord o subvenie n sum de 10 % din valoarea locuinei i un credit preferenial pe o perioad de 10-15 ani care acoper suma rmas din costul imobilului. Att dobnda la depozite, ct i cea la credite, sunt, de regul, mai mici dect pe pia pentru a permite accesul la sursele de finanare i persoanelor cu venituri mici i medii. Membrul societii depunerilor colective va deveni proprietarul locuinei numai dup achitarea integral a costului ei. Dezavantajele acestui model constau n faptul c ncurajeaz slab doritorii pentru procurarea locuinei, deoarece momentul cumprrii imobilului este ndeprtat n timp din motivul acumulrii treptate a sumei iniiale. Dup 1990 o serie de state din centrul i estul Europei au creat bazele legale pentru introducerea sistemului, nfiinndu-se bnci specializate cu acionari puternici i cu o

80

vast experien n domeniu: n 1992 n Slovacia, n 1993 n Cehia, n 1997 n polonia i Ungaria, n 1998 n Croaia, n 2001 n Bulgaria i n 2002 n Romnia. n majoritatea acestor ri, rezultatele au fost remarcabile, cele mai spectaculoase fiind nregistrate n Cehia, unde n 5 ani au fost ncheiate 2,3 milioane de contracte i Ungaria 400 mii contracte ncheiate n doi ani. Romnia a fost ultima ar din zon care a adoptat acest sistem pentru a revitaliza sectorul imobiliar, dup ce a constatat eecul tuturor formulelor anterioare. Cu toate c sau ncercat n ultimii 13 ani diferite ci de finanare a sectorului spaiului locativ (prin bncile comerciale i prin crearea unei structuri guvernamentale ANL), nu s-a reuit rezolvarea problemei. Populaia cu venituri mici se confrunta n continuare cu mari probleme locative. Adoptarea sistemului de creditare ipotecar n-a fost posibil anterior din considerente obiective, pentru c implementarea acestuia nu este posibil n ri aflate n faze de recesiune economic, cu inflaie ridicat, cu sisteme bancare instabile i cu potenial de economisire redus al populaiei. Casele de economii pentru domeniul locativ (CEDL) n Romnia se constituie numai sub form de societi pe aciuni, numai n baza aprobrii Bncii Naionale a Romniei (BNR). Aceasta stabilete i capitalul social minim, care nu poate fi mai mic dect cel stabilit pentru bncile comerciale universale. Acionari majoritari nu pot fi dect bnci sau case de economii. Acionari minoritari pot fi i societi comerciale din domeniul imobiliar, societi de asigurri, organe ale administraiei centrale sau locale, persoane fizice. Cota persoanelor fizice nu poate depi 5 la sut din capitalul social. CEDL nu pot deine participaii dect la societi al cror obiect de activitate cuprinde activiti n domeniul locativ (n limita unei treimi a capitalului social al acestora) sau la alte CEDL (cu condiia ca totalul participaiilor la acestea s nu depeasc 20 la sut din fondurile proprii). De regul contractul de economisire-creditar pe termen lung pentru domeniul locativ deruleaz n dou faze: Faza 1 Economisirea mijloacelor financiare. clientul/deponentul ncheie cu banca un contract pentru suma de care are nevoie (numai n scopuri locative); deponentul se oblig s depun lunar pe contul su deschis n banc o sum fix sau variabil. Perioada de acumulare a sumei contractate dureaz, n medie, 5 ani (dar poate fi mrit sau redus, n funcie de opiunea debitorului); prin contract se stabilete o dobnd fix i o prim anual din partea statului, care reprezint 30 % din suma economisit n fiecare an, dar nu mai mult de un salariu lunar mediu brut pe economie, comunicat de autoritatea naional de statistic la finele anului; cine vrea s se retrag din sistem, o poate face oricnd, recuperndu-i ntregul sold economisit i dobnda achitat, cu excepia primei acordat de ctre stat.

Faza 2 Derularea creditului. Acumulnd n aceast perioad 40 % din suma stipulat n contract, deponentul devine un debitor potenial i primete:

81

toat suma economisit, inclusiv dobnzile i prima acordat de stat; creditul n valoare de 60 % din suma de care are nevoie, garantat cu ipotec; dobnda la credit va fi fix i calculat n aa fel nct s fie mai mic dect dobnda pieei, chiar dac aceasta nregistreaz scderi pe parcursul perioadei de rambursare; rambursarea creditului se poate face n 10-15 ani, ns cine vrea poate s efectueze rambursri anticipate.

Primele acordate i dobnzile bonificate la depozitele depuntorului nu se includ n calculul impozitului pe venit. n practica mondial exist cteva scheme de acordare a creditelor pentru cumprarea locuinelor. 1. Acordarea creditelor cu ncheierea Contractului de gaj. Solicitantul mprumutului ncheie Contractul de credit i Contract de gaj cu banca, innd cont de condiiile stipulate de banc. Dup rambursarea total a creditului imobilul este scos din gaj i locuina rmne n proprietatea debitorului. n cazul nerambursrii de ctre client a creditului, n urma hotrrii instanei de judecat, banca i recupereaz cheltuielile respective prin vnzarea imobilului la licitaii publice, sau cu acordul depuntorului de gaj, fr a apela la instanele judiciare, vinde locuina prin intermediul unei firme-realtor la un pre de pia. Banca i restituie toate cheltuielile (suma mprumutului neachitat, dobnda pentru creditul acordat, suma penalitilor aprute alte cheltuieli) i restul i se restituie debitorului. Debitorul care nu i-a onorat obligaiunile conform contractului de credit, nu are temei s recunoasc o careva tranzacie nevalabil n calitate de mijloc de aprare mpotriva aciunii de ncasare a bncii (n cazul ncheierii competente a contractelor de credit i de gaj). 2. Acordarea creditelor cu ncheierea Contractului de vnzare-cumprare i a Contractului trilateral cu participarea Bncii, a clientului i firmei-realtor. Aceast schem n prezent este cea mai real. Ea presupune cteva variante de realizare. Varianta 1. Creditul se acord firmei-realtor. Firma-realtor primete de la banc un credit, cumpr un apartament, l pune n gaj pentru asigurarea creditului i apoi vinde apartamentul unui client. Cu banii obinui de la vnzarea locuinei firma ramburseaz totalmente suma creditului i rata dobnzii bancare. Astfel contractul de gaj i pierde aciunea i clientul devine proprietarul locuinei. Varianta 2. Creditul se acord clientului. Clientul primete de la banc un credit, cumpr o locuin de la o firm-realtor cu care se ncheie un contract ntrei trei pri: cumprtor-vnztor-banc. Firma pune n gaj locuina pentru asigurarea creditului primit de client. Cumprtorul ramburseaz suma creditului i rata dobnzii direct bncii. Dup achitarea deplin a datoriei fa de banc contractele de vnzare-cumprare i de gaj i pierd aciunea i clientul devine proprietarul apartamentului.

82

n cazul n care cumprtorul nu-i ndeplinete obligaiunile sale de debitor fa de banc, firma-realtor vinde locuina pe piaa imobiliar i ramburseaz creditul. n Federaia Rus este utilizat un mecanism de creditare ipotecar cu emisia obligaiunilor ipotecare i const n urmtoarele. 1. Cumprtorul primete de la banc un credit ipotecar, cumpr locuina i o pune n gaj cu ncheierea actului de ipotec, care trece n posesia bncii. 2. Banca emite obligaiuni ipotecare, care circul pe piaa secundar. Aceste hrtii de valoare ipotecare sunt asigurate prin gajul averi imobiliare i n cazul obligaiunilor drepturile de gaj vor trece automat la noul proprietar. 3. Mijloacele obinute de la stingerea obligaiunilor ipotecare pot fi utilizate de ctre banc pentru acordarea unor noi credite. 4. Clientul ramburseaz treptat suma creditului bancar, iar banca stinge obligaiunea respectiv a actualului deintor. 5. n cazul falimentrii bncii-emitent obligaiunile ipotecare nu vor fi incluse n masa de concurs i imobilul trece n proprietatea investorilor (a deintorilor actuali de obligaiuni) sau a stpnului acestuia n cazul stingerii totale de ctre el a obligaiilor.

8.4 nlesnirile fiscale i alte forme de nlesniri

Sistemul existent privind nlesnirile fiscale prevede scutirea de taxa pe valoarea adugat (TVA) la lucrrile de construcie a caselor de locuit, executate cu atragerea mijloacelor bugetare de toate nivelurile i fondurilor extrabugetare cu destinaie special, cu condiia, ca mijloacele indicate s constituie 40 la sut din costul acestor lucrri, precum i lucrrile executate n conformitate cu programele social-economice cu destinaie special (proiecte) privind construcia de locuine (Codul Fiscal, compartimentul III, capitolul IV, articolul 103, punctul 4). ntru dezvoltarea normei n cauz a fost adoptat Hotrrea Guvernului Republicii Moldova nr. 675 din 22.07.2000 Privind susinerea procesului de construcie a locuinelor, prin care a fost aprobat lista caselor de locuit, pentru care lucrrile de construcie au fost scutite de TVA, concomitent prin aceast hotrre a fost stabilit statutul programelor social-economice privind construcia de locuine. Casele de locuit n cadrul programelor social-economice privind construcia de locuine sunt case construite n conformitate cu ordinea stabilit n hotrrile Guvernului nr. 676 din 06.10.1995, nr. 366 din 06.04.1998, precum i blocurile de locuine din cadrul cooperativelor de construcie a locuinelor. Termenul aciunii al hotrrii n cauz a fost prevzut pentru trei ani, ncepnd cu anul 1999 pn n anul 2001. Hotrrea nr. 143 din 07.02.2002 a prelungit aciunea ei pentru urmtorii cinci ani, ncepnd cu 2002 pn n 2006. Aplicarea acestor nlesniri a permis reducerea costului construciei de locuine cu 3 - 4 la sut.

83

Conform art. 104, punctul e al Codului Fiscal (n redacia Legii nr. 697-XIV din 30.11.2001), ncepnd cu data de 31.12.2001, lucrrile de construcie a caselor de locuit, finanate din contul creditelor ipotecare, sunt supuse TVA la cota zero. n scopul aplicrii acestor nlesniri Ministerul Finanelor a emis scrisoarea-instruciune nr. (17-13-02/1-3721) 42 din 29.07.2002, n care sunt date explicaii privind compensarea sumelor TVA pe contul de plat al investitorului. n scopul formrii unui sistem de creditare ipotecar eficient care s satisfac participanii la construcia locativ este rezonabil: 1. 2. Lucrrile privind construcia caselor de locuit s fi supuse taxei pe valoarea adugat la cota zero, cu excepia caselor de locuit cu un grad sporit de confort. A nu supune impozitului pe venit suma mijloacelor (aproximativ 11000 lei), folosit de persoana fizic pentru construcia sau procurarea locuinelor, inclusiv din contul mijloacelor creditare, n suma de pn la 1000 de salarii minime. Pentru persoanele care beneficiaz de credite pentru ntreaga perioad de rambursare a creditului. Din suma venitului, supus impozitului pe venit, s se exclud suma mijloacelor, transferate de ctre persoanele juridice pentru construcia sau procurarea locuinelor. A micora impozitul pe venit, cu condiia depunerii mijloacelor pentru dezvoltarea i modernizarea ntreprinderilor de producere a materialelor de construcie, destinate pentru construcia locativ sau cu condiia livrrii materialelor de construcie pentru construcia de locuine la pre redus.

3.

4.

8.5 Evaluarea locuinelor pentru impozitarea bunurilor imobile

Documentele principale care reglementeaz activitatea de evaluare a locuinelor pentru a fi supuse impozitelor este reglementat n baza urmtoarelor documente: Compartimentul VI din Codul Fiscal Impozitul pe bunurile imobiliare. Legea Republicii Moldova Cu privire la punerea n aciune a compartimentului VI din Codul Fiscal nr. 1056 din 16.06.2000. Legea privind activitatea de evaluare nr. 989-XV din 18.04.2002.

Impozitul pe bunurile imobiliare este un impozit local, ce constituie o plat obligatorie n buget din costul bunurilor imobiliare. Evaluarea bunurilor imobiliare se efectueaz de ctre organele cadastrale teritoriale conform unei metodologii unice pentru toate tipurile de bunuri imobiliare n ordinea i termenele stabilite de legislaia n vigoare. Metodica calculrii impozitului pe imobil nu ine cont de mrimea locuinei, amplasarea geografic a cldirii de locuit, nivelul de confort al locuinei etc. Conform regulamentului reevaluarea se efectueaz o dat n trei

84

ani i termenele ei de realizare se stabilete de ctre Guvern, lucrrile sunt finanate din contul mijloacelor bugetului de stat. Valoarea impozabil a construciilor ce se afl n proprietatea persoanelor juridice se determin prin evaluarea/reevaluarea acestor bunuri n baza documentelor de eviden contabil. Mrimea impozitului funciar este calculat n funcie de suprafaa terenului i bonitatea lui. Valoarea impozabil a construciilor ce aparin persoanelor fizice se stabilete n baza documentelor care se pstreaz n arhivele oficiilor cadastrale ori n baza examinrii obiectivelor pe teren, conform valorii de inventariere, determinat n temeiul Culegerii indicilor comasai ai valorii de inventariere a bunurilor imobile pentru impozitare, aprobat de Ministerul Finanelor la 15.07.1997. La baza acestei Culegeri este aplicat metoda analitic de determinare a cheltuielilor pentru edificarea obiectivului echivalent cu cel evaluat. Indicii Culegerii sunt calculai n preurile anului 1997 i nu reflect nivelul preurilor curente la data estimrii bunurilor imobile. Practica evalurii bunurilor imobile cu aplicarea metodei costului normativ influeneaz negativ dezvoltarea pieei bunurilor imobiliare, ntruct nu corespunde costului real al cldirilor. Preul normativ este un cuantum permanent care nu include n calcul modificrile n tehnologiile de construcie i nu reflect conjunctura pieei. De asemenea nu ia n considerare i influena asupra costului obiectului bunului imobiliar a unui ir de factori importani, cum ar fi, spre exemplu, locul de amplasare al imobilului. Transformarea bunurilor imobile n marf, care poate fi liber schimbat pe pia, a contribuit la modificarea mecanismului de formare a preurilor pentru aceste bunuri. Preul de pia care se formeaz drept rezultat al interaciunii factorilor cererii i ofertei a devenit un indicator al valorii reale a bunurilor imobile. Valoarea real a imobilului nu totdeauna corespunde cheltuielilor necesare pentru construcia acestor bunuri imobile. n baza unor analize a preurilor de pia ale bunurilor imobile i a valorii de inventariere s-a constatat c n localitile urbane preul de pia este mai mare dect valoarea de inventariere, iar n localitile rurale preurile de pia sunt mai mici dect valoarea de inventariere. n conformitate cu Hotrrea Guvernului Republicii Moldova nr. 670 din 09.06.2003 Despre aprobarea Programului de msuri privind implementarea noului sistem de evaluare a bunurilor imobile n scopul impozitrii se prevede ca valoarea bunurilor imobile estimat n scopul impozitrii urmeaz a fi determinat prin aplicarea unor proceduri metodologice i tehnice noi, diferite de cele actuale. Astfel, n cazul obiectivelor-tip urmeaz a fi aplicat procedura evalurii masive, iar obiectivele specifice vor fi evaluate n mod individual. Evaluarea masiv presupune aplicarea metodelor i procedurilor de analiz statistic a informaiei privind factorii ce contribuie la formarea valorii de pia a bunurilor imobile. Sistemul de evaluare masiv se bazeaz pe principiul analizei statistice a unui numr mare de tranzacii cu bunuri imobile i analizei interdependenei preului bunului imobil i caracteristicilor lui, cum sunt amplasarea geografic, mrimea, vrsta, calitatea construciilor i a terenurilor etc. Sistemul de evaluare masiv are urmtoarele avantaje: a) rezultatele obinute sunt obiective;

85

b) bunurile imobile similare, evaluate n baza criteriilor identice, vor avea valori similare; c) modelele de calculare a valorii bunurilor imobile sunt universale i, fiind elaborate ntr-o zon test, pot fi aplicate pe ntreg teritoriul rii, dup operarea unor ajustri ce in de specificul pieei imobiliare locale; d) dup crearea sistemului de evaluare masiv, timpul i resursele necesare pentru reevaluarea bunurilor imobile se vor reduce. Reevaluarea bunurilor imobile se va efectua n baza datelor din Cadastrul bunurilor imobile, care vor fi permanent actualizate, pentru a se ine cont de modificrile parvenite n starea bunurilor imobile sau de formarea bunurilor imobile noi. Vor fi reduse, de asemenea, timpul i cheltuielile pentru efectuarea altor lucrri, cum ar fi delimitarea zonelor valorice, determinarea bunurilor imobile standard, ajustarea modelelor de evaluare. n procesul implementrii noului sistem de evaluare pot aprea i unele dificulti. Aplicarea metodelor de pia pentru estimarea valorii bunurilor imobile n scopul impozitrii prevede utilizarea informaiei de pia, n special la preurile de vnzare, arend, cheltuielile de exploatare a bunurilor imobile etc. Pe piaa imobiliar s-a stabilit o practic comun de a evita indicarea preurilor reale n contractele de vnzare. Astfel, la etapa iniial de implementare a sistemului de evaluare sunt posibile unele distorsiuni ale rezultatelor evalurii, care ulterior vor fi excluse, att datorit perfecionrii metodelor de analiz, ct i faptului c participanii la tranzaciile imobiliare vor indica n contracte informaia corect. Conform unor estimri preventive, efectuate de Agenia de Stat Relaii Funciare i Cadastru (ASRFC), lucrrile de nregistrare masiv a tuturor bunurilor imobile vor fi finalizate ctre anul 2007. Implementarea noului sistem de evaluare urmeaz a fi efectuat pe msura finalizrii nregistrrii masive, fiind evaluate treptat toate categoriile de bunuri imobile. ns, lund n considerare volumul mare de lucrri privind reevaluarea bunurilor imobiliare n conformitate cu noua metodologie, precum i faptul c la momentul actual circa 30 la sut din spaiul locativ existent n genere nu este nregistrat, iar unele case de locuit sunt nregistrate cu nclcri ale ordinii stabilite, ceea ce de asemenea necesit timp pentru lichidarea acestor lacune, toate acestea permit a presupune, conform opiniilor specialitilor ASRFC c termenele implementrii noii metodologii de impunere a impozitelor pe bunurile imobiliare vor fi transferate pe anul 2008. Implementarea noului sistem presupune majorarea vrsmintelor n bugetele locale, ns, innd cont c cuantumul impozitului va crete considerabil n comparaie cu cel existent, iar nivelul vieii populaiei republicii continu s rmn inferior, toate acestea nu inspir ncrederea n mbuntirea acumulrii impozitelor pe bunurile imobiliare. Este necesar, paralel cu implementarea noii metodologii de calcul al impozitului pe bunurile imobiliare de a ridica i nivelul de trai al populaiei. Ar fi rezonabil ca la prima etap, care ar dura doi ani, s fie selectate i impozitate, conform metodologiei noi, locuinele, costul crora depete 50 mii dolari. Pentru restul populaiei noua metodologie s fie aplicat atunci, cnd salariile vor fi echivalate cel puin la nivelul coului minim de consum.

86

9. Perfecionarea sistemului de gestionare a fondului locativ

Sectorul spaiului locativ este un component de baz al economiei municipiului Chiinu i situaia lui influeneaz n mod direct piaa financiar, mobilitatea forei de munc, importul ori exportul de capital, balana de pli, alte domenii importante. Sectorul spaiului locativ trebuie privit i administrat ca o parte cheie a economiei municipale, ca un sector productiv i important n care politica statului, a administraiei publice locale are un efect serios pentru toate performanele economice. Esena unei politici locative eficiente const n concentrarea eforturilor asupra reformelor globale n sectorului spaiului locativ, dar nu asupra unor proiecte izolate. Este foarte util de a privi sectorul spaiului locativ ca o pia integr. Politica orientat spre dezvoltarea doar a unor segmente ale acestei piee va fi puin efectiv. Situaia real din acest domeniu impune de a cuta i implementa noi relaii complexe multilaterale dintre administraia public local i locatari (proprietari i chiriai), administraia public local i prestatorii de servicii, prestatorii de servicii (furnizorii de resurse energetice) i consumatori. Promovatorul principal n realizarea acestor propuneri va fi administraia public local, rolul creia este bine determinat prin mai multe acte legislative i normative. Pentru soluionarea problemelor existente privind reformarea de mai departe a ramurii n cauz este necesar de a acorda o atenie deosebit n ce privete realizarea unor msuri de importan vital, cum ar fi: 1. Crearea n cadrul Ageniei municipale pentru servicii locativ-comunale a unui Centru de instruire a managerilor ntreprinderilor de gestionare a fondului de locuine indiferent de forma de proprietate a acestuia. Acordarea ajutorului din partea statului n realizarea ideii transmiterii fondului locativ din gestionarea agenilor economici n proprietate public a autoritilor administraiei publice locale. Soluionarea problemei perceperii datoriilor debitoare de la populaie cu condiia transferrii acestora pe un cont special deschis pentru fiecare bloc aparte i utilizarea acestora numai pentru necesitile acestui bloc. mbuntirea (armonizarea) cadrului legislativ i normativ. Crearea n regim de urgen a unui organ abilitat cu mputerniciri n ce privete formarea preurilor (tarifelor) la serviciile locativ-comunale. Elaborarea programelor concrete privind finalizarea procesului contorizrii consumului de ap n apartamente i energie termic la branamentele blocurilor de locuine.

2.

3.

4. 5. 6.

Sistemul de relaii reciproce ntre participanii implicai n activitatea acestui domeniu va include ncheierea necondiionat a contractelor directe, prevzute n numeroase acte legislative i normative, pentru desfurarea bunei activiti n acest domeniu al economiei naionale, i anume:

87

Contractele dintre chiriai (arendai) i proprietarul locuinei, conform Regulamentului aprobat prin Hotrrea Guvernului Republicii Moldova nr. 1224 din 21.12.1998. Contractele dintre proprietarul locuinei i gestionarul fondului de locuine, conform Legii privatizrii fondului de locuine i Legii condominiului n fondul locativ. Contractele dintre organizaiile prestatoare de servicii i consumatorii acestora, conform Hotrrilor Guvernului Republicii Moldova nr. 434 din 09.04.1998, nr. 191 din 19.02.2002, Legilor cu privire la gaze, energie electric, energie termic.

Un deziderat important, ce urmeaz a fi realizat n procesul de asigurare a cetenilor cu locuine este formarea bazei de date privind fondul de locuine aflat n proprietate municipal. Prin modificrile operate la 22.06.2000 n Legea privatizrii fondului de locuine nr. 1324-XII din 10.03.1993 dispoziiile pct. 2 al art. 14 prevd c, apartamentele neprivatizate se afl la balana administraiei publice locale, aceasta reieind i din Legea condominiului n fondul locativ. Practica ultimilor ani de transmitere a blocurilor de locuine la balana Asociaiilor proprietarilor de locuine privatizate a generat pierderea controlului din partea administraiei publice locale asupra modalitii n care sunt utilizate locuinele municipale. La etapa iniial urmeaz a fi efectuat inventarierea fondului municipal de locuine (locuinele din casele construite din sursele bugetului local, locuinele transmise n proprietate municipal de ctre administraia public central, locuinele din blocurile de locuine aflate la balan departamental, camerele din fostele cmine) i perfectarea unor noi contracte de nchiriere pentru a exercita controlul eficient, centralizat asupra fondului de locuine proprietate municipal. Oportunitatea ncheierii contractelor de nchiriere a spaiului locativ se explic prin necesitatea determinrii modalitii n care sunt utilizate locuinele municipale i titlului legitim n temeiul cruia apartamentele sunt ocupate. Rezultatele inventarierii fondului locativ din municipiu urmeaz a fi analizate i sistematizate pentru formarea bazei de date unice, n vederea desfurrii ulterioare a activitii de asigurare cu spaiu locativ public. Actualmente informaia privind fondul de locuine este dispersat ntre urmtoarele instituii: ntreprinderea municipal Infocom i alte centre de calcul care efectueaz calcule, elaboreaz facturile de plat pentru serviciile prestate /consumate. Departamentul Tehnologii Informaionale evidena populaiei. Oficiul teritorial cadastral Chiinu al Ageniei de Stat Relaii Funciare i Cadastru nregistrarea dreptului de proprietate asupra locuinelor i terenurilor. Gestionari privai ai fondului de locuine contractarea serviciilor, evidena fondului locativ etc. Inspectoratul Fiscal Principal de Stat calculul impozitului funciar i pe imobil.
88

Organul teritorial al Departamentului Statistic i Sociologie evidena fondului de locuine. Direcia locuine evidena fondului de locuine care se afl la balana Primriei. Direcia funciar evidena proprietii funciare i a bunurilor imobile.

Fiecare din aceste instituii n parte face fa obligaiunilor funcionale la cel mai nalt nivel, iar rezultatul lipsei unei colaborri este apreciat negativ. Numai concentrarea informaiei privind evidena (migraiunea populaiei), cumprarea-vnzarea locuinelor, atribuirea terenurilor aferente etc., crearea unui sistem centralizat Locuina (vezi experiena or. Moscova) va permite de a soluiona mai eficient problemele existente n domeniul locuinelor. Atragerea investiiilor n domeniul locuinelor poate avea loc numai n cazul cnd activitatea n acest domeniu nu numai va fi rentabil, dar i va aduce un oarecare profit. Lipsa investiiilor este strns legat i depinde n mare msur de soluionarea problemei preurilor (tarifelor) pentru serviciile respective. Serviciile locativ-comunale sunt monopolizate de cteva ntreprinderi, fapt ce mpiedic dezvoltarea concurenei n acest domeniu. n scopul sprijinirii reformelor n domeniul locuinelor ar fi oportun ca Primria municipiului Chiinu s acorde ajutorul necesar Consiliului municipal al asociaiilor de proprietari i redaciilor ziarelor Capitala i Stolia privind editarea periodic a unui buletin informativ (de pild Locuina) pentru a informa publicul despre mersul reformelor gospodriei de locuine i a ntreprinderilor prestatoare de servicii comunale n municipiu. Publicaiile de tipul Jilyo moyo ( ) n ziarul Kiinyovskie novosti de multe ori sunt politizate i comentate tendenios, dezorientnd publicul. Sistemul de gestionare, dirijare i finanare a gospodriei locativ-comunale poate fi perfecionat numai atunci cnd ntreinerea fondului de locuine existent va deveni o direcie prioritar n activitatea Primriei i a Consiliului municipal Chiinu. Aceste concluzii nc o dat confirm faptul necesitii crerii unei structuri noi n cadrul administraiei publice locale cu funcii indicate n proiectul statutului Ageniei municipale pentru servicii locativ-comunale.

9.1 Atestarea persoanelor pentru obinerea dreptului de gestionare a fondului locativ

Tutelarea serviciilor locativ-comunale din partea administraiei publice locale se bazeaz pe responsabilitatea administraiei publice locale de a asigura condiii de via pentru locuitori, deoarece consumatorii nu pot s-i asigure aceste servicii n limita costurilor rezonabile fr implicarea administraiei publice locale. Aceast responsabilitate impune instituirea unui control asupra activitii de prestare a serviciilor de interes general n domeniul exploatrii fondului locativ, la anumii indicatori de calitate i eficien, stabilii de administraie public local n numele comunitii.

89

O importan deosebit, n asigurarea activitii efective n domeniul ntreinerii i exploatrii fondului locativ, o are existena unui cadru juridic, instituit prin lege, ce ar reglementa interaciunea (interdependena) gestionarilor fondului locativ cu autoritile publice. n acest sens urmeaz a fi modificat Legea privatizrii fondului de locuine, Legea condominiului n fondul locativ, prin excluderea clauzelor ce prevd preluarea necondiionat spre exploatare a blocului de locuine, prin reglementarea procedurii simplificate de constituire a Asociaiilor de coproprietari n condominiu i atestarea obligatorie ctre administraia local a persoanelor fizice care gestioneaz fondul locativ. Primria va elabora i va adopta un Regulament cu privire la atestarea persoanelor fizice pentru obinerea dreptului de a exercita funciile de gestionar al fondului locativ. Preventiv se vor introduce modificrile necesare n Legea privatizrii fondului de locuine, Codul cu privire la locuine, Legea condominiului n fondul locativ, alte acte legislativ-normative care reglementeaz procesul de alegere a preedinilor structurilor de gestionare a fondului locativ. Actuala Direcie locuine .M. s fie transformat n Agenie municipal pentru servicii locativ-comunale (A.M.S.L.C.) cu forma juridic de organizare ntreprindere municipal, dar cu funcii, sarcini i drepturi mult mai extinse conform proiectului de Statut anexat. n primii 2-3 ani de activitatea Agenia, mpreun cu organele administraiei publice centrale de resort, vor asigura perfecionarea cadrului juridic pentru realizarea aciunilor prioritare ale Strategiei politicii locative a municipiului Chiinu. Dup o perioad de 2-3 ani de activitate A.M.S.L.C. i va modifica forma juridic de organizare i va deveni societate pe aciuni. Principalul fondator al Ageniei va fi Primria municipiului Chiinu care va deine 60-70 la sut din aciuni. Restul aciunilor vor fi repartizate celorlali fondatori, printre care ar putea fi: A.P.L.P., C.C.L., A.C.C., ntreprinderi prestatoare de servicii comunale, furnizori de resurse energetice, alte persoane juridice. Viitoarea A.M.S.L.C. SA va forma cinci filiale pentru a activa n cele cinci sectoare ale municipiului. Agenia ca societate pe aciuni va avea posibilitate s acumuleze resurse financiare necesare pentru ntreinerea i dezvoltarea sectorului de locuine. Filialele Ageniei vor participa la concursuri pentru executarea lucrrilor de ntreinere i management, organizate de Primria municipiului Chiinu. Dup introducerea modificrilor necesare n actele legislativ-normative, preedinii A.P.L.P., C.C.L., A.C.C., conductorii ntreprinderilor municipale de gestionare a fondului locativ vor fi supui n mod obligatoriu licenierii pentru o perioad de 5-10 ani. Aceste persoane cu funcii de rspundere vor fi alese la adunrile generale ale locatarilor caselor concrete, conform prevederilor Legii privatizrii fondului de locuine, dar preventiv se va desfura un concurs pentru dreptul de a participa la aceste alegeri. Condiiile concursului vor fi anunate n presa local de ctre Primria municipiului Chiinu sau Pretura de sector i care va efectua o preselecie a participanilor poteniali. O condiie obligatorie pentru participanii la concurs va fi posesia Certificatului de atestare pentru activitate n domeniul locuinelor, eliberat de ctre Primria municipiului Chiinu. Certificatul de atestare este unicul document care permite titularului s exercite activitatea de gestionar al blocului de locuine indiferent de forma de proprietate a imobilului. Certificatul se elibereaz pe o perioad de 5-10 ani. Dup expirarea termenului iniial valabilitatea lui poate fi prelungit din nou pe o perioad limitat cu anumite condiii.

90

Aciunea Certificatului poate fi suspendat, retras temporar sau, n genere, anulat n funcie de gravitatea nclcrilor comise de ctre titular. n mod obligatoriu vor fi atestai i preedinii actuali ai A.P.L.P., C.C.L., A.C.C.F. ntrun termen indicat n actele legislative n curs de elaborare. Preventiv preedinii n funcie, precum i viitorii pretendeni la aceste funcii, vor frecventa cursuri de reciclare n domeniul de activitate. Responsabil pentru desfurarea cursurilor i eliberarea Certificatelor de atestare va deveni organul abilitat legal cu aceste drepturi al Primriei municipiului Chiinu, cea mai potrivit structur ar fi Agenia municipal pentru servicii locativ-comunale. Conductorii actuali ai A.P.L.P., C.C.L., A.C.C. vor fi atestai n mod obligatoriu ntr-un termen indicat n actele legislative n curs de elaborare. n scopul selectrii i autorizrii agenilor economici (persoane fizice i juridice), care dispun de personal calificat, baz material necesar i au prezentat cele mai favorabile oferte pentru exercitarea funciilor de gestionare i exploatare a fondului locativ, Consiliul municipal Chiinu va constitui o Comisie de atestare i autorizare. Totodat, prin decizia Consiliului municipal Chiinu, urmeaz a fi aprobat Regulamentul privind atestarea persoanelor fizice sau juridice pentru obinerea dreptului de a presta servicii de gestionare i exploatare a fondului locativ. n acest sens urmeaz a fi stabilit o distincie clar ntre preedintele i managerul asociaiei. Preedintele asociaiei de proprietari este persoana, care reprezint asociaia n relaiile cu terii, n derularea contractelor i i asum obligaii n numele acesteia. Administrarea cldirii urmeaz a fi efectuat de ctre manager, persoan fizic atestat i angajat cu contract individual de munc, sau persoan juridic specializat cu care se ncheie contract de administrare, n funcie de hotrrea adunrii generale a proprietarilor. Preedintele asociaiei de proprietari poate cumula funcia de manager doar n cazul n care dispune de pregtire de specialitate n domeniul administrrii cldirii i susine atestarea. Primria municipiului Chiinu n comun cu Ministerul Ecologiei, Construciilor i Dezvoltrii Teritoriului al Republicii Moldova n baza Legii nr. 451-XV din 30.07.2001 privind licenierea unor genuri de activitate (art. 7 alineatul (2) lit. c), vor elabora i prezenta Camerei de Liceniere spre examinare i aprobare proiectul Condiiilor de liceniere a persoanelor fizice pentru activitatea de gestionare a fondului de locuine.

10. Construcia locuinelor i modernizarea fondului locativ

10.1 Renovarea i modernizarea fondului locativ
Renovarea blocurilor de locuine construite reprezint una din sarcinile primordiale ale reformei locative. Circa 2,2 mln m2 din fondul locativ al Chiinului l constituie

91

blocurile de locuit din prima generaie cu 4-5 nivele, construite n anii 60-70, inclusiv 1,25 mln m2 de spaiu locativ este amplasat n case de locuit din panouri prefabricate de serii vechi. Conform gradului de durabilitate longevitatea normativ de exploatare a acestor cldiri nu depete 50 de ani. Cu toate c acest termen deocamdat n-a expirat, totui exist multe mprejurri care grbesc soluionarea problemei n cauz i anume. Aceste cldiri au fost construite prin procedee tehnice imperfecte, mai cu seam aceasta se refer la mbinrile sudate ale elementelor metalice la blocurile de locuine din panouri prefabricate. n perioada de exploatare casele au suportat cteva cutremure de pmnt puternice care, desigur, au afectat capacitatea de rezisten a cldirilor i apoi au fost exploatate inadecvat timp de 35-40 de ani. Astfel starea lor tehnic este ngrijortoare i poate constitui un grav pericol la un eventual cutremur de pmnt. Totodat este necesar de a efectua un complex de msuri tehnice n vederea conservrii energiei n aceste blocuri i reconstrucie a sistemului de aprovizionare cu cldur. Renovarea sectorului spaiului locativ permite utilizarea mai raional a resurselor financiare limitate ntru obinerea unui efect social i economic maxim, n condiiile unor investiii extrem de reduse pentru modernizarea caselor de locuit. Renovarea, de regul, nu necesit atribuirea unor noi terenuri. Din contul supraetajrii, extinderii suprafeei blocurilor de locuine, nlocuirii cldirilor vechi sau a unor cartiere locative ntregi cu altele noi va spori eficiena utilizrii terenurilor urbane. n cazul renovrii cldirilor costul surplusului suprafeei locative este de circa 1,5 ori mai mic dect n cazul construciilor similare noi i de 1,5 ori se reduc cheltuielile pentru crearea i renovarea infrastructurii tehnico-edilitare. n acest domeniu poate fi utilizat experiena altor orae Moscova, Sankt-Petersburg, Kiev, Harkov, unde, paralel cu consolidarea tehnic a cldirilor vechi i modernizarea locuinelor, se desfoar procesul de nlocuire a caselor de locuit din prima generaie de tipul hruciovka cu blocuri de locuine moderne. Dup prerea unor experi ultima variant este cea mai potrivit din toate punctele de vedere - tehnic, tehnologic, economic, social, longevitii normative de exploatare etc. Este necesar de a elabora cte un proiect-pilot pentru fiecare serie-tip de blocuri de locuine supuse reconstruciei, n cadrul crora vor fi efectuate studii tiinifice, ncercri tehnice i realizarea proiectelor experimentale pentru diferite tipuri de case de locuit. La prima etap va fi elaborat un program privind cercetarea strii cldirilor i determinarea posibilitilor de modernizare a apartamentelor pentru sporirea nivelului de confort i rezistenei construciilor portante. Echipa de experi i specialiti n domeniu va sistematiza informaia cu privire la metodele alternative de renovare, innd cont de experien altor state. Astfel se va determina volumul i coninutul lucrrilor. Preventiv vor fi soluionate problemele de ordin organizatorico-juridic. Vor fi realizate msuri n vederea evacurii temporare a locatarilor pe durata executrii lucrrilor de cercetare, ncercare tehnic i reconstrucie a caselor de locuit. Concomitent trebuie s se examineze posibilitatea de finanare a acestor proiecte-pilot cu ajutorul asistenei tehnice externe i investiiilor private. n baza proiectelor-pilot va fi elaborat un program de reconstrucie pe termen lung. Oportunitatea social i economic a renovrii fondului locativ este deosebit de actual, fiind dictat de necesitatea:

92

nlturrii uzurii fizice i morale a fondului locativ din prima generaie; asigurrii fiabilitii constructive a blocurilor de locuine construite n baza unor proiecte depite (mai cu seam a blocurilor de locuit din panouri prefabricate) i care au suportat n perioada de exploatare patru cutremure de pmnt puternice; perfecionrii proteciei termice a blocurilor de locuit i reducerii considerabile a cheltuielilor de resurse termoenergetice; modificrii aspectului urbanistic i arhitectural al cldirilor, sporirii calitilor de exploatare i confortului estetic al locuinelor; reducerii atribuirii excesive de terenuri pentru construcia locativ.

Scopul strategic i principiile de baz ale renovrii cldirilor sunt: 1) 2) prelungirea termenelor de exploatare a fondului locativ existent drept msur de prima importan pentru meninerea acestui potenial vital al statului; schimbarea radical a ansamblurilor constituite, intensificarea utilizrii terenurilor urbane, sporirea expresivitii arhitecturale i diversitii aspectului exterior al edificiilor locative; transformarea blocurilor de locuit din prima generaie n cldiri cu locuine confortabile i avantajoase n exploatare din punct de vedere economic; crearea unor noi locuri de munc n complexul de construcii pentru o perioad de lung durat, redresarea ramurilor adiacente ale economiei; conservarea tuturor tipurilor de resurse energetice.

3) 4) 5)

Renovarea cldirilor din diferite perioade ale construciei n mas se va efectua n urmtoarele direcii principale: susinerea i acordarea unor faciliti la nivel naional i local tuturor participanilor la procesul de reconstrucie; crearea cadrului legislativ-normativ adecvat pentru pstrarea i renovarea fondului locativ; realizarea unui complex de lucrri de cercetare tiinific i proiectare; crearea i aprobarea mecanismelor creditar-financiare de reconstruire a cldirilor, elaborarea politicii investiionale respective pentru atragerea mijloacelor extrabugetare, inclusiv a mijloacelor obinute din comercializarea locuinelor suplimentare i reinvestirea ulterioar a acestor mijloace; realizarea unui complex de lucrri tehnico-tiinifice i organizarea producerii unor noi materiale i articole de construcii; organizarea unor expoziii-conferine tiinifico-practice n problema implementrii soluiilor tehnico-tiinifice i documentelor legislativ-normative; desfurarea unei activiti vaste de familiarizare a locuitorilor cu particularitile problemelor ce in de reconstrucia locuinelor.

Realizarea Direciilor principale de renovare a blocurilor de locuine construite va permite: majorarea cu 30-35 la sut a suprafeei locative din contul supraetajrii, anexrii unor volume suplimentare i construirii mansardelor n blocurile de locuine existente;
93

majorarea de cel puin 2 ori a suprafeei locative din contul nlocuirii cldirilor vechi sau a unor cartiere locative ntregi cu altele noi; reducerea de circa 1,5 ori a cheltuielilor de energie din contul izolrii termice a elementelor de nchidere n baza utilizrii unor materiale i tehnologii avansate i eficace din punct de vedere al conservrii energiei, precum i al modernizrii reelelor, sistemelor tehnice, tmplriei; reducerea terenurilor urbane necesare pentru amplasarea construciilor noi; pstrarea, modificarea i prelungirea termenelor de exploatare a fondului locativ, majorarea standardelor calitative ale locuinelor, aspectului arhitectural urbanistic al municipiului.

Realizarea scopurilor trasate vor susine i vor stimula iniiativa privat pentru modernizarea fondului locativ. Durata i importana sarcinilor ce in de renovarea fondului locativ existent condiioneaz necesitatea unor soluii de realizare consecvent a aspectelor de baz ale problemei abordate. n acest context aciunile preconizate vor fi repartizate spre realizare pe etape. Pentru a crea o baz unic de date se prevede inventarierea i paaportizarea tehnic a blocurilor de locuine, indiferent de forma de proprietate, care va ncepe cu casele de locuit din prima generaie.

10.2 Politica privind amenajarea teritoriului

O important deosebit i, totodat, o surs real de venit pentru construcia de locuine este amenajarea prealabil a teritoriului destinat pentru construire, nainte ca aceste loturi de pmnt s devin antiere utile pentru edificarea obiectivelor. Scopul principal imediat al politicii privind amenajarea teritoriului const n ridicarea nivelului de asigurare a terenurilor cu infrastructur tehnico-edilitar. Pentru atingerea acestui scop este necesar de aprobat un plan de msuri concrete care va cuprinde soluionarea urmtoarele probleme: serviciile responsabile pentru selectarea terenurilor selectarea terenurilor care vor fi repartizate pentru amenajare i vnzare expunerea clar referitor la destinaia i parametrii obiectivelor pentru amplasare pe aceste terenuri termenii de amenajare a teritoriului cine va suporta cheltuielile financiare /materiale pentru amenajarea terenurilor cine va beneficia de venitul obinut ca urmare a majorrii costului terenurilor amenajate

Terenurile selectate pentru amenajare trebuie s fie nzestrate cu reele tehnico-edilitare adecvate destinaiei i capacitii obiectivelor planificate pentru construire i anume: apeduct, reele de canalizare, gaze naturale, reele electrice, drum de acces etc.

94

Pentru viitorii posesori ai terenurilor de pmnt se prevede ca loturile de pmnt destinate pentru construcia unui numr redus de obiective, sau amplasate n cartierele existente ale oraului, s fie amenajate cu reele tehnico-edilitare exterioare, adic pn la liniile roii ale terenului de pmnt. n cazul construirii unui cartier cu cteva zeci de obiecte omogene dup tip i capacitate, amenajarea lui cu reelele tehnico-inginereti necesare va fi efectuat i n interiorul cartierului. Costul terenurilor de pmnt amenajate va cuprinde cheltuielile suportate de ctre investitor pentru atribuirea terenului, elaborarea documentaiei de proiect pentru amenajare, executarea lucrrilor de construcie a reelelor, drumului de acces i, dup caz, rambursarea ratei dobnzii bancare pentru creditul obinut n aceste scopuri. Politica amenajrii teritoriului va fi efectuat astfel, nct s se evite cazurile nedorite cu aceste terenuri, care ar provoca majorarea excesiv a costului terenurilor de pmnt, ar trgna procesul de construire sau modernizare a obiectivelor planificate i, n cele din urm, ar duce la creterea costului locuinelor. Implementarea politicii de amenajare a terenurilor ar accelera mult ritmul de punere n funciune a locuinelor i ar reduce termenul de dare n exploatare a caselor de locuit cel puin de 2 ori. Primria municipiului Chiinu ar putea nsrcina Direcia construcii capitale i Agenia Municipal de Ipotec din Chiinu S.A. n calitate de servicii responsabile pentru realizarea politicii de amenajare a terenurilor, care la moment dispun de specialiti n domeniu, au practic de lucru, activitatea de beneficiar /investitor este legalizat conform statutului ntreprinderii. O parte din venitul obinut de la vnzarea terenurilor va fi vrsat n bugetul municipal sau, n cazul Ageniei Municipale de Ipotec din Chiinu S.A., vor fi repartizate apartamente Primriei n mrimea costului echivalent cu cota venitului rambursabil. nainte de realizarea terenurilor investitorul va cerceta piaa funciar, de imobil. Terenurile vor fi scoase la licitaie n scopul de a confirma c actuala cerere de imobil exist i c este posibil o recompensare integral a cheltuielilor suportate la investirea n infrastructur tehnico-edilitar. Vor fi elaborate diferite scheme care vor prezenta anumite nivele de asigurare a terenurilor cu infrastructur, n funcie de capacitatea de cumprare a beneficiarilor i de posibilii lor clieni. Astfel Primria municipiului Chiinu va promova piaa de terenuri eficiente n rezolvarea cererilor i necesitilor populaiei.

10.3 Blocurile de locuine nefinalizate

Conform datelor statistice, la nceputul anului 2003 n municipiul Chiinu, se aflau n stare suspendat din lipsa resurselor financiare 36 blocuri de locuine cu o capacitate de 2812 apartamente i dou cmine cu 840 de locuri. Construcia lor fusese nceput ntre anii 1987-1994, dar stopat datorit majorrii galopante a preurilor la materialele de construcie, combustibil i servicii n aceast perioad, precum i impactului agravrii situaiei economice la nivel macro. Exist dorina de a termina aceste blocuri de locuit, dar cheltuielile mari necesare pentru darea lor n exploatare n majoritatea cazurilor depesc cu mult preul la apartamentele similare propuse spre vnzare pe piaa secundar de imobil. Totodat, n lista celor 39 de obiective care se afl n faza de construcie, sunt
95

incluse 18 blocuri de locuine cu o capacitate de 948 apartamente i un cmin studenesc cu 766 de locuri, lucrrile de construcie fiind ncepute n anii 1989-1996, dar pn la 01.01.2003 au fost valorificate numai 2-14 % (la 5 obiective cu 253 ap.) i respectiv 2283 % (la 13 obiective cu 695 ap.) din volumul necesar de investiii pentru a fi puse n funciune. n cadrul aciunilor prevzute de Strategie se prevede elaborarea unui program care va examina posibilitatea utilizrii acestor blocuri de locuit nefinalizate. Prima sarcin este de a efectua o analiz a construciilor din punct de vedere juridic pentru a determina proprietarul actual, suma mijloacelor financiare deja investite, sursele de finanare ale construciei neterminate. Aceast analiz va lua n consideraie posibilitatea folosirii fiecrui teren i construcii, condiiile n care aceste cldiri ar putea deveni atractive pentru beneficiari i piaa imobiliar n ansamblu. Urmtoarea sarcin const n identificarea cldirilor i complexelor urbane care se afl ntr-o stare avansat de pregtire tehnic, sunt atractive ca amplasamente, conform tipului proiectului, pot fi uor conectate la reelele tehnico-edilitare municipale, par s aib o anumit valoare pentru piaa imobiliar i care sunt eliberate de obligaiunile juridice. Aceste cldiri sau complexe urbane vor fi scoase de ctre proprietarii actuali la licitaie pentru beneficiarii privai sau comercializate prin contracte directe, permindu-le viitorilor proprietari s acorde blocurilor de locuit nefinalizate o ntrebuinare mai bun, n corespundere cu legislaia n vigoare cu privire la folosirea terenurilor. Cumprtorii cldirilor nefinalizate vor obine titlurile de proprietate imediat dup ncheierea tranzaciei de vnzare-cumprare, cu scopul de a dispune de gajul acceptabil pentru mprumuturi. Veniturile de la aceste tranzacii vor fi folosite ulterior att pentru compensarea cheltuielilor suportate n cldirile nefinalizate, ct i pentru completarea mijloacele locale de dezvoltare urban. Pentru a realiza idea privind implicarea finanelor, au fost efectuate calculele aproximative privind costul lucrrilor de finalizare a 9 blocuri de locuine, ale cror grad de finalizare tehnic depete 30 la sut. Suma necesar pentru finalizarea lucrrilor de construcie constituie circa 5,6 milioane dolari SUA i vor fi date n exploatare 708 de apartamente noi. Astfel, costul de producere n medie pentru executarea lucrrilor restante i darea n exploatare a unui apartament n stare semifabricat, va constitui 7,9 mii dolari. Toate blocurile de locuine nefinalizate vor fi supuse unei expertize tehnice n vederea examinrii rezistenei i durabilitii elementelor constructive principale i, n caz de necesitate, vor fi consolidate n modul prevzut de actele normative respective. Principalele alternative pentru revalorificarea blocurilor de locuit nefinalizate pot fi: darea n exploatare a caselor de locuit cu un nivel avansat de pregtire tehnic. Pentru blocurile de locuine cu perei din panouri prefabricate structura casei trebuie s fie finalizat sau, n anumite cazuri, numrul de etaje construite va fi limitat cu acordul Direciei arhitectur i urbanism la nivelul de minus 1-3 etaje. n scopul atragerii surselor financiare de la unele ntreprinderi interesate parterul cldirii va fi utilizat pentru necesiti comerciale. utilizarea etajelor de mai sus conform destinaiei pentru necesiti rezideniale,

96

utilizarea unor etaje aparte n calitate de cmine pentru categoriile socialmente vulnerabile, demolarea cldirilor cu perei din panouri prefabricate cu un nivel de pregtire tehnic sczut i reproiectarea pe aceste terenuri a cldirilor din piatr.

O problem aparte o constituie 11 blocuri de locuine nefinalizate cu 1568 apartamente care au fost ncepute din sursele cooperativelor de construcie. Conform datelor statistice, lucrrile de construcie la 4 case cu 544 de apartamente n-au fost ncepute, iar la celelalte case nivelul de finalizare tehnic constituie 1-2 %. Pn n prezent n republic nu este soluionat problema indexrii cotelor pri depuse de ctre membrii acestor cooperative pentru continuarea construciei obiectivelor ncepute sau restituirii mijloacelor financiare membrilor cooperativelor respective. n condiiile economice actuale aceast problema ine nemijlocit de competena Guvernului Republicii Moldova Finalizarea lucrrilor de construcie la blocurile de locuine abandonate va permite folosirea productiv a mijloacelor deja investite, va ajuta la apariia noilor locuri de munc n sectorul construciei i va facilita restructurarea lui. n plus, prin sporirea ofertelor de locuine la un pre relativ mic, beneficiarii vor fi n stare s comercializeze apartamentele finalizate i alte spaii, la preuri competitive pe piaa imobiliar local. n toate cazurile referitor la soluionarea problemei abordate rolul de iniiator trebuie s-i aparin Primriei municipiului Chiinu, iar Guvernul Republicii Moldova trebuie s susin aceast iniiativa.

10.4 Perspectiva dezvoltrii sectorului spaiului locativ

Pn n anul 2020 se preconizeaz demolarea caselor de locuit avariate, vechi cu termenii expirai de exploatare normativ cu o capacitate de circa 1600,0 mii m2 suprafa total sau 24,2 la sut din volumul caselor noi construite n aceast perioad. Nivelul mediu de asigurare cu spaiu locativ se va majora i va constitui 25,7 m2 suprafa total pe persoan. innd cont de creterea populaiei i normei preconizate de asigurare cu locuine, la sfritul anului 2020 fondul locativ al municipiului Chiinu va constitui 17476,0 mii m2 de suprafa total. Din lipsa necesarului de terenuri libere fondul locativ se va dezvolta din contul caselor de locuit cu munte etaje, care asigur o densitate sporit a locatarilor n microraioane. Pentru perioada menionat se accept urmtoarea structur a caselor de locuit, conform numrului de etaje: cldiri cu 11 i mai multe nivele 3 % cldiri cu 8 - 10 nivele minimum 60 % cldiri cu 4 - 7 nivele cel puin 25 % cldiri cu 1 - 3 nivele pn la 12 %

97

Problema cheie privind dezvoltarea urban este insuficiena terenurilor libere necesare pentru amplasarea construciilor noi. n cazul n care dezvoltarea municipiului s-ar efectua prin extinderea ariilor urbane, ar aprea riscul unor viitoare disfuncionaliti i pierderi sub aspectul calitii a imaginii urbane, ca urmare a volumului limitat de investiii necesare pentru valorificarea terenurilor noi din extravilan, construcia complex a acestor teritorii. Chiar dac la moment exist o serie de incertitudini privind structurarea viitoare i evoluia cuantumului de teren necesar pentru amplasarea obiectivelor rezideniale, se poate realiza volumul pronosticat de construcie a spaiului locativ din contul unor rezerve modeste de terenuri, reconstruciei i modernizrii fondului locativ existent, nlocuirii caselor ubrede, blocurilor de locuine din prima generaie cu cldiri noi. Principiile dezvoltrii extensive a teritoriilor au devenit ineficiente i inaplicabile n condiiile promovrii noilor relaii socio-economice. Blocurile de locuine din zonele istorice ale municipiului Chiinu urmeaz s fie construite cu elemente de arhitectur tradiional formate de veacuri. Ponderea construciilor noi, amplasate pe locul caselor avariate, vechi, caselor din prima generaie supuse demolrii cu termen de exploatare normativ expirat, va constitui 44,6 la sut. 20,0 la sut vor fi amplasate pe terenurile libere din spaiul urban i 35,4 la sut de spaiu locativ va fi obinut din contul reconstruciei cldirilor vechi. Lipsa de terenuri libere pentru construcia spaiului locativ nu va permite atribuirea maximal a loturilor de pmnt pentru construcia particular. Totodat, Strategia prevede zone n care se vor construi cartiere locative de case particulare fr curi sau cu terenuri de pmnt aferente reduse. Din punct de vedere constructiv vor fi edificate cldiri de locuit din piatr natural (cotele), beton armat monolit i din piatr cu diafragm din beton armat. Se prevede modificarea proiectelor-tip existente de blocuri de locuine din piatr natural, piatr cu diafragm din beton armat i folosirea materialelor care sporesc eficiena economic de exploatare, conservare a energiei termice i care, n complex, vor crete randamentul i calitatea cldirilor de locuit. Strategia politicii locative a municipiului Chiinu prevede elaborarea Programului de modernizare i reprofilare a bazei existente a industriei materialelor de construcie, formarea fondului locativ municipal pentru nchiriere, evacuri de urgen, satisfacerea necesarului de locuine sociale pentru familiile dezavantajate, precum i pentru familiile tinere Construcia de locuine n municipiu urmeaz s fie efectuat n mod complex, adic cartierele de locuine vor fi dotate cu obiectele de menire social conform normativelor. Urmeaz a fi modificat structura actual de dirijare a complexului urbanistic. n cadrul unui nou sistem de dirijare vor fi delimitate i optimizate sarcinile, responsabilitile, funciile i relaiile reciproce ale Direciei de arhitectur i urbanism, Direciei economie, reforme i relaii patrimoniale, Direciei construcii, locuine i amenajare, Direciei funciare, Direciei construcii capitale, Direciei locuine, Direciei controlul regimului urban.

98

Sarcinile i funciile de baz ale participanilor la complexul urbanistic nu se vor dubla, iar aria competenei lor se va extinde. Pentru coordonarea activitii participanilor la complexul urbanistic, n cadrul Primriei va fi constituit Consiliul coordonator de construcie i urbanism cu urmtoarele funcii principale: coordonarea politicii urbanistice, innd cont de prevederile normelor juridice i de construcie, de deciziile Primriei n cadrul complexului urbanistic; controlul asupra asigurrii i dezvoltrii complexe a infrastructurii edilitare a municipiului, lund n consideraie i obiectivele ce se afl n faza de construcie; asigurarea accesului la informaia despre inteniile i soluiile de proiect, concluziile de expertiz, care abordeaz interesele populaiei i investitorilor n cadrul municipiului; soluionarea altor probleme referitoare la complexul urbanistic.

Strategia evoluiei sectorului spaiului locativ pentru o perioad ndelungat poate fi completat i modificat n cazul apariiei unei noi tendine i necesiti care, n esen, nu schimb Direciile principale de dezvoltare urban.

11. Dezvoltarea cadrului legislativ-normativ.

Schimbrile n economie, instituiile politice, condiiile sociale i modul de via al populaiei necesit de a trata pe nou politica locativ n republic i formarea bazei ei legislative. Realizarea politicii locative se efectueaz prin crearea unei noi baze legislative i normative, ce asigur bazele de drept i garaniile subiecilor n ce privete relaiile locative i metode economice corespunztoare de reglementare. Actele legislativ-normativee, ce reglementeaz relaiile n domeniul politicii de locuine n republic, ce se mpart n acte, adoptate pn n anul 1991 i care sunt n vigoare pn la momentul elaborrii Strategiei (Codul cu privire la locuine i altele) i n acte legislative, care au fost elaborate i adoptate dup anul 1991. n anul 1994 a fost adoptat Concepia politicii locative naionale, realizarea creia trebuia efectuat n 3 etape, direciile principale erau: crearea bazei organizatorico-juridice a noii politici de construcie a locuinelor; elaborarea noilor mecanisme de creditare-financiare; privatizarea activ a locuinelor; elaborarea bazei normative de proiectare i construcie a locuinelor; reorganizarea sferelor de antrepriz i exploatare; modernizarea bazei industriei de construcii;

99

elaborarea programelor regionale a construciilor de locuine.

Principiile de baz la formarea bazei legislative n sectorul de locuine n conformitate cu prevederile Concepiei Naionale a politicii de locuine i cerinele timpului au devenit: schimbrile bazei legislative actuale; elaborarea noilor acte normative de drept; armonizarea legislaiei actuale.

Prima dintre legile de baz, adoptate n anul 1993 a fost Legea cu privire la privatizarea fondului locativ, publicat cu toate modificrile i completrile n anul 2000. Legea prevede principiile de baz i condiiile de privatizare a fondului locativ de stat, de asemenea i ordinea de ntreinere, deservire i reparaie a locuinelor privatizate. Mai trziu Legea a fost completat cu un ir ntreg de prevederi ce vizeaz privatizarea spaiului locativ nefinisat, construcia cruia a fost demarat din contul mijloacelor de stat i bugetelor locale, precum i din contul ntreprinderilor de stat. ntru dezvoltarea actelor legislative, Guvernul Republicii Moldova a adoptat urmtoarele hotrri privind planul conceptual: Dispoziia Guvernului Republicii Moldova Cu privire la aprobarea Programului de aciuni privind realizarea primei etape a Concepiei politicii naionale(nr. 45-P/1995). Hotrrea Guvernului Republicii Moldova Cu privire la adoptarea strategiei pieei de locuine i altor bunuri imobiliare (nr. 416 din 10.05.1999) care sunt conceptuale. Strategia a determinat urmtoarele principii: 1) dreptul fiecrei familii la alegerea modului de soluionare a problemelor locative; 2) delimitarea clar a funciilor privind realizarea ei ntre sectorul public i cel privat; 3) crearea condiiilor pentru dezvoltarea pieei de locuine i altor bunuri imobiliare. n domeniul construciilor noului spaiu locativ i finalizarea construciei caselor de locuit demarate anterior, inclusiv pentru cooperativele de construcie a locuinelor, Parlamentul i Guvernul Republicii Moldova au adoptat un ir de hotrri, i anume:

Hotrrile Parlamentului Republicii Moldova: Cu privire la acordarea creditelor cooperativelor de construcie a locuinelor (nr. 209-XIII/1994); Cu privire la acordarea creditelor cooperativelor de construcie a locuinelor pentru anii 1996-1997 (nr. 834-XII/1996); Cu privire la acordarea creditelor cooperativelor de construcie a locuinelor pentru anii 1998-1999 (nr. 1558-XII/1998) cu modificri i completri; Cu privire la redistribuirea mijloacelor financiare cooperativelor de construcie a locuinelor (nr. 1147-XIV/2000).

n conformitate cu prevederile expuse n hotrrile nominalizate, creditele prefereniale cu dobnda anual de 5 la sut au fost acordate Cooperativelor de construcie a locuinelor,
100

ale cror blocuri de locuine aveau un grad nalt de finisare, iar construcia lor a fost nceput pn n anul 1993.

Hotrrile Guvernului Republicii Moldova: Cu privire la aprobarea Regulamentului despre acordarea creditelor bancare cu nlesniri participanilor la lichidarea consecinelor catastrofei de la CAE Cernobl, colaboratorilor poliiei i militarilor din unitile de carabinieri, participanilor la evenimentele din Afganistan, invalizilor Marelui rzboi pentru aprarea Patriei (M.R.A.P.) i familiilor militarilor czui la datorie (nr. 120 din 05.03.1993). Cu privire la construcia caselor de locuit i altor obiective de menire social pentru vnzare (nr. 565 din 07.09.1993). Cu privire la investiiile de stat i cele private n construcia caselor de locuit nefinalizate (nr. 676 din 06.10.1995). Pentru finalizarea construciei caselor de locuit, finanarea crora a fost efectuat din contul alocrilor din buget, a fost stabilit ordinea, conform creia se permitea persoanelor fizice i juridice de a rscumpra de la stat partea de cas (apartament), deja construit pentru finalizarea construciei din contul mijloacelor proprii cu privatizarea ulterioar. Cu privire la aprobarea Regulamentului privind atragerea mijloacelor financiare pentru construcia de locuine cu folosirea certificatelor de locuine (nr. 601 din 29.10.1996), prin hotrre de Guvern a fost aprobat ordinea de construcie a locuinelor prin acumularea plilor pentru metrii ptrai prin procurarea hrtiilor de valoare certificatele de locuine. Mecanismul propus la solicitarea Comisiei pentru piaa hrtiilor de valoare a fost complicat i din aceast cauz documentul dat n-a fost pus n aplicare. Cu privire la ncheierea lucrrilor de construcie la blocurile de locuine nefinalizate (nr. 366 din 06.04.1998) cu modificrile i completrile (nr. 945 din 14.10.1999) a fost elaborat noul mecanism de finanare n scopul atragerii mijloacelor bneti de la persoanele fizice pentru finalizarea caselor de locuit demarate anterior, care se transmiteau gratuit persoanelor ce stteau la eviden pentru mbuntirea condiiilor locative. Noutatea n acest document a fost posibilitatea privatizrii gratuite a prii casei nefinalizate, i n caz de necesitate, vnzarea ei. n acelai timp au fost introduse modificri n Legea privatizrii fondului de locuine n vigoare pentru a da putere juridic hotrrii nominalizate. Dup ce n anul 1999 prin Hotrrea Guvernului Republicii Moldova nr. 945 a fost adoptat Regulamentul privind privatizarea apartamentelor n casele de locuit nefinalizate, prin care a fost determinat ordinea de creare a asociaiilor de proprietari ai apartamentelor privatizate pentru realizarea managementului construciei casei, iar dup darea ei n exploatare realizarea funciilor de gestionare i deservire a fondului locativ. Cu privire la susinerea procesului de construcie a locuinelor (nr. 675 din 22.07.1999) cu completrile i modificrile (nr. 286 din 28.03.2000) hotrrile au fost elaborate ntru dezvoltarea prevederilor Codului Fiscal (compartimentul III, art. 103, alin. 4) cu aplicarea nlesnirilor pentru scutirea de TVA pe lucrrile de construcie la casele de locuit cu aprobarea listei acestor case. Totodat, prin hotrre
101

a fost aprobat statutul programelor social-economice pentru posibilitatea de a aplica nlesnirile nominalizate pe casele de locuit, care sunt construite n limitele acestor programe. Cu privire la susinerea procesului de construcie a locuinelor (nr. 143 din 07.02.2002) cu completrile i modificrile (nr. 1028 01.08.2002) prin hotrre de Guvern a fost aprobat lista caselor de locuit, pentru care lucrrile de construcie au fost eliberate de TVA pe perioada anilor 2002-2006.

Hotrrea Comisiei de Stat pentru piaa hrtiilor de valoare Cu privire la aprobarea Instruciunii Provizorii privind ordinea emisiei, circulaiei i amortizarea certificatelor de locuine (nr. 58/1/1997).

n afar de documentele nominalizate relaiile n sectorul spaiului locativ (construcia, impunerea impozitului, gajul, nregistrarea bunurilor imobiliare etc.) sunt reglementate prin: Legea calitii n construcii (1996); Legea privind principiile urbanismului i amenajrii teritoriului (1996); Codul Fiscal, compartimentele III i VI (1997 i 2001); Legea cu privire la gaj (2001); Legea cu privire la cadastrul bunurilor imobiliare (1998).

Direciile principale ale perfecionrii actelor legislative i normative n sectorul spaiului locativ sunt: 1) 2) 3) armonizarea bazei legislative n sectorul spaiului locativ cu documentele normative elaborate deja pentru alte sectoare ale economiei; dezvoltarea noilor mecanisme financiare pentru construcia i procurarea locuinelor de ctre diverse categorii de populaie din republic; dezvoltarea structurilor instituionale att la nivel republican ct i la nivel local pentru organizarea i coordonarea proceselor n domeniul locuinelor.

12. Obiective strategice i aciuni de implementare

A. Crearea cadrului instituional i a mecanismelor pentru asigurarea accesului la locuine. A1. Formarea institutului de locuine sociale, locuine de serviciu, locuine municipale. O atenie deosebit va fi acordat formrii institutului de locuine sociale, locuine cu uz de serviciu, locuine municipale. Se va stabili prin lege statutul persoanelor dezavantajate, actele legislativ-normative vor defini clar modul de eviden a nevoiailor i de acordare a

102

spaiului locativ categoriilor de populaie dezavantajate, cetenilor aflai sub protecia social, precum i indicii tehnico-economici ai locuinei sociale, locuinei de serviciu, locuinei municipale. Vor fi elaborate i adoptate proiecte-tip de locuine sociale pentru persoane socialmente vulnerabile. Parametrii volumetrici ai locuinei sociale vor permite ncadrarea blocurilor de locuine n standardele arhitecturale, cerinele de securitate seismic i igienic, de izolare sonor, de conservare a energiei termice, care n ansamblu vor asigura cerinele minime pentru viaa oricrei familii, la costuri maximal apropiate de posibilitile ei. n cadrul unor programe investiionale speciale vor fi procurate din piaa secundar sau construite locuine sociale destinate unor categorii de persoane ale cror nivel de resurse i/sau de existen nu le permite accesul la o locuin n proprietate sau nchirierea unui apartament n condiiile pieei. Se prevede revizuirea listelor familiilor atestate pentru mbuntirea condiiilor de trai, elaborarea i adoptarea unui regulament care va reglementa modul de acordare a spaiului locativ persoanelor care n condiiile legislaiei pot beneficia de locuine de serviciu. n scopul soluionrii problemelor care, n anumite condiii, necesit evacuarea de urgent a unor familii din cldiri avariate, sau pentru adpostirea temporar a refugiailor n perioada unor situaii de criz, Primria va adopta statutul locuinei municipale i va crea fondul de locuine municipal. Indicatori de performan. Determinarea necesitii de locuine pe categorii sociale de ceteni si evaluarea posibilitilor de a satisface cererea lor. Crearea unei reele sigure de spaiu locativ pentru persoanele dezavantajate. Formarea fondului de locuine municipal pentru nchiriere n cazul unor evacuri de urgen. Implementarea unui mecanism transparent si echitabil pentru asigurarea cu locuine pe gratis a persoanelor dezavantajate si a cetenilor aflai sub protecia sociala.

A2. mbuntirea condiiilor de trai pentru familiile tinere. Odat cu formarea Ageniei Municipale de Ipotec din Chiinu a nceput, pentru prima dat n ar, construirea spaiului locativ pentru familiile tinere. Pe viitor se va aplica practica statelor europene dezvoltate n vederea asigurrii tineretului cu spaiu locativ. Se vor construi locuine cu chirie, destinate tinerilor ale cror surse de venit nu le permit achiziia unei locuine n proprietate sau nchirierea unui apartament n condiiile pieei Totodat, vor fi implementate pentru tineret i programe privind construirea de locuine n proprietate prin utilizarea creditelor ipotecare. n acest scop familiile tinere vor beneficia de suporturi financiare ale ntreprinderilor, instituiilor, unde sunt ncadrai n serviciu sau la nvtur. Se prevede implementarea sistemului de acumulare a mijloacelor bneti pe conturi depozitare n bncile comerciale, care n continuare va face posibil ca cetenii s beneficieze de dreptul de obinere a creditelor prefereniale, acordate pe termen lung cu o rat a dobnzii redus, pentru procurarea locuinelor. Administraia public central i cea local va ntreprinde anumite msuri de susinere financiar a tineretului angajat n
103

instituiile din sfera bugetar, contribuind la reducerea cheltuielilor suportate de aceti tineri prin acoperirea ratei dobnzii bancare la creditele acordate tinerelor familii n aceste scopuri. n perioada pronosticat se prevede construirea a circa 10 mii de locuine noi cu parametri volumetrici redui pentru tineret. Indicatori de performan. Asigurarea stabilitii familiilor tinere prin crearea unor condiii de locuit convenabile. Reducerea esenial a tendinei de emigrare n mas a populaiei tinere din municipiu.

A3. Perfecionarea cadrului legal. Primria municipiului Chiinu va participa la elaborare i va nainta n Parlament, Guvern spre examinare i adoptare proiecte de acte legislative i normative, care s contribuie la dezvoltarea diferitor forme de organizare a activitii n domeniul construciilor i care in de exploatarea, renovarea, reconstruirea capital ori modernizarea fondului locativ existent, uzat moral i tehnic sau chiar avariat. Se prevede introducerea unor modificri n actele legislativ-normative n vigoare care ar asigura acordarea unor nlesniri pentru ntreprinderile de construcie, productorii de articole si materiale de construcie, investitorii care asigura construirea de locuine, bncilor comerciale pentru compensarea pierderilor ce in de acordarea creditelor la construirea si procurarea locuinelor. Primria va reexamina i va simplifica procedurile administrative privind atribuirea terenurilor de pmnt pentru construirea locuinelor, proiectarea, coordonarea proiectelor, eliberarea autorizaiei de construcie etc. n vederea optimizrii lor, asigurnd, totodat, transparena i claritatea procedurilor pentru toate tipurile de beneficiari. Indicatori de performan. Extinderea accesului la locuine pentru cetenii cu venituri mici, care nu dispun de mijloace bneti suficiente pentru a achita imediat costul integral al locuinei. Atragerea economiilor bneti ale populaiei, surselor financiare private ale persoanelor juridice pentru construirea de locuine. Simplificarea procedurilor administrative privind repartizarea terenurilor de pmnt pentru construirea locuinelor, coordonarea proiectelor, reconstruirea obiectivelor, eliberarea autorizaiei de construcie etc. Reglementarea relaiilor dintre investitor, beneficiar si antreprenor n vederea delimitrii responsabilitilor. Stimularea activitii investitorilor, ntreprinderilor de construcie, celor productoare a materialelor de construcie, bncilor comerciale n domeniul construciei de locuine.

104

B. Dezvoltarea i sporirea calitii spaiului locativ. B1. Modernizarea fondului locativ existent. Renovarea cldirilor vechi, de regul, nu necesit atribuirea unor noi terenuri. Din contul supraetajrii, extinderii suprafeei blocurilor de locuine, nlocuirii cldirilor vechi, sau a unor cartiere locative ntregi, cu altele noi va spori eficiena utilizrii terenurilor urbane. n cazul renovrii cldirilor costul surplusului suprafeei locative este de circa 1,5 ori mai mic dect n cazul construciilor similare noi i de 1,5 ori se reduc cheltuielile pentru crearea i renovarea infrastructurii tehnico-edilitare. n acest domeniu ar putea fi utilizat experiena altor orae, unde, paralel cu consolidarea tehnic a cldirilor vechi i modernizarea locuinelor, se desfoar procesul de nlocuire a caselor de locuit din prima generaie de tipul hruciovca cu blocuri de locuine moderne. Conform unor estimri prealabile ultima variant este cea mai potrivit din toate punctele de vedere - tehnic, tehnologic, economic, social, longevitii normative de exploatare a cldirilor etc. Se prevede elaborarea unor proiecte-pilot, n cadrul crora vor fi efectuate studii tiinifice, ncercri tehnice i reconstrucia experimental pentru diferite tipuri de case de locuit. La prima etap va fi elaborat un program privind cercetarea strii cldirilor i determinarea posibilitilor de modernizare a apartamentelor pentru sporirea nivelului de confort i rezistenei elementelor constructive portante. Echipa de experi i specialiti n domeniu va sistematiza informaia cu privire la metodele alternative de renovare, innd cont de experien altor state. Astfel se va determina volumul i coninutul lucrrilor. Preventiv se planific soluionarea problemelor de ordin organizatorico-juridic. Vor fi realizate msuri n vederea evacurii locatarilor pe timpul executrii lucrrilor de cercetare, ncercare tehnic i renovare a caselor de locuit. Construirea de locuine se va efectua din contul diferitor surse financiare: investiii bugetare, cooperatiste, particulare, mprumuturi bancare, diferite investiii strine. Indicatori de performan.

Sporirea eficienei utilizrii terenurilor urbane. Majora cu 30-35 la sut a suprafeei locative din contul supraetajrii, anexrii unor volume suplimentare i construirii mansardelor n blocurile de locuine existente. Creterea cel puin de 2 ori a suprafeei locative obinute din contul nlocuirii cldirilor vechi sau a unor cartiere locative ntregi cu altele noi. Diminuarea cel puin de 1,5 ori a volumului de energie termic utilizat n sectorul spaiului locativ din contul izolrii termice a elementelor de nchidere n baza utilizrii unor materiale i tehnologii avansate i eficace din punct de vedere al conservrii energiei, precum i al modernizrii reelelor, sistemelor tehnice, tmplriei instalate n blocurile de locuine. Reducerea necesitii de terenuri urbane pentru amplasarea construciilor noi. Prelungirea termenelor de exploatare a fondului locativ, majorarea standardelor calitative ale locuinelor, aspectului arhitectural-urbanistic al municipiului.

B2. Pstrarea caselor de locuit istorice. Concepia prevede conservarea caselor de locuit care prezint valoare arhitectural sau istorico-cultural. Reconstrucia cldirilor de acest tip are ca scop susinerea aspectului

105

arhitectural al cartierelor i utilizarea lor, de obicei, ca obiective locative cu anumite intervenii de ordin local n vederea sporirii nivelului de confort. Vor fi lansate concursuri pentru proiectarea i reconstrucia zonelor istorice ale municipiului. Totodat se prevede conversia unor cldiri cu alt destinaie dect cea locativ n blocuri de locuine. Indicatori de performan. mbuntirea condiiilor locative pentru cei care locuiesc n apartamente necorespunztoare, insuportabile de trai. Pstrarea cldirilor istorice i mbuntirea aspectului arhitectural-urbanistic al cartierelor.

B3. Construirea locuinelor cu un nivel de confort sporit. Concepia impune schimbarea esenial a aspectelor arhitectural-tehnice i urbanistice n municipiu, liberalizarea n continuare a normelor cu privire la dotarea tehnic i gradul de confort avansat al locuinelor, a normativelor tehnice privind proiectarea i construirea de locuine, a caselor individuale pentru cetenii cu posibiliti financiare respective de a procura astfel de locuine. Totodat, din lipsa terenurilor de pmnt necesare pentru construirea volumului pronosticat de locuine n raza Chiinului, casele de locuit pentru o familie vor fi amplasate compact, fr curte. Construirea unor astfel de locuine se va efectua de ctre firme particulare din contul mijloacelor proprii ale solicitanilor sau creditelor bancare, folosind mecanisme de atragere a mijloacelor bneti ale populaiei. Indicatori de performan. Construirea de locuine cu un grad de confort avansat din contul mijloacelor populaiei.

C. Accelerarea procesului de construire a locuinelor. C1. Finalizarea apartamentelor din blocurile de locuine neterminate. O problem aparte o constituie cele 36 de blocuri de locuine nefinalizate cu o capacitate de 2812 apartamente, construcia crora a fost nceput din surse de stat, dar care au devenit proprietatea unor ntreprinderi cu capital privat. Din lipsa mijloacelor financiare aceste obiective continu s rmn n stare neterminat, iar elementele constructive ale cldirilor pierd rezistena i durabilitatea, deteriorndu-se sub influena factorilor mediului ambiant. n acest sens se cere de urgen inventarierea detaliat a acestor cldiri de locuit, indiferent de forma de proprietate, n vederea elaborrii unui Program pentru finalizarea lucrrilor abandonate cu folosirea obiectivelor n continuare, conform destinaiei sau ar putea fi utilizate n scopuri alternative. Indicatori de performan. Majorarea volumului de dare n exploatare a locuinelor. Folosirea productiv a mijloacelor financiare deja investite pentru construcia de locuine. Apariia noilor locuri de munc n sectorul construciei.

106

C2. Dezvoltarea sistemului de creditare ipotecar pentru construirea de locuine. n scopul dezvoltrii mecanismului de creditare ipotecar pentru construirea de locuine Primria municipiului Chiinu n colaborare cu Ministerul Economiei i Ministerul Ecologiei, Construciilor i Dezvoltrii Teritoriului va elabora n anul 2003 proiectul Legii cu privire la creditarea ipotecara i a actelor normative necesare pentru a implementa prevederile legii. Este foarte important ca activitatea actorilor pe piaa de investiii s se desfoare n condiiile unui cadru legal corespunztor ce ar garanta beneficiarului, investitorului, antreprenorului aprarea intereselor economice, juridice, morale etc. Creditarea ipotecar poate fi aplicat n piaa secundar de locuine, la construcia obiectivelor cu alt destinaie dect cea locativ, la vnzarea, cumprarea, punerea n gaj a loturilor de pmnt. Creditarea ipotecar este un segment concret i necesar astzi pentru activitatea economiei reale a rii. Legea cu privire la creditarea ipotecar este necesar i pentru atragerea investitorilor strini i autohtoni. Totodat este necesar de introdus modificri n legislaia existent ce ine de domeniul financiar-bancar. Indicatori de performan. Creterea accesibilitii de procurare a locuinelor n proprietate pentru un numr mai mare de populaie. Susinerea financiar a cetenilor pentru efectuarea construciei, reconstruciei a caselor de locuit sau procurrii locuinelor, folosind creditele ipotecare.

C3. Utilizarea eficient a terenurilor destinate construciei de locuine. n municipiul Chiinu au fost repartizate terenuri de pmnt pentru construcia diferitor obiective, dar, din anumite motive, pn n prezent nu toate loturile sunt valorificate. Unele din ele constituie obiectul unor afaceri tenebre. Se prevede revizuirea loturilor de pmnt repartizate n anii precedeni pentru construcia unor obiective de menire socialcultural, inclusiv construcia de locuine si retragerea pentru redistribuirea unor terenuri care n-au fost valorificate n termenii stabilii conform destinaiei. Indicatori de performan. Reglementarea regimului privind utilizarea eficienta a terenurilor urbane. Sporirea volumului de mijloace financiare vrsate n bugetul municipal sub form de taxe, impozite etc.

C4. Sporirea potenialului industriei de construcii i modernizarea bazei de producere a materialelor de construcie. Pentru executarea volumelor de construcie preconizate se prevede dezvoltarea capacitii complexului de construcie i a bazei industriei materialelor de construcii. Activitatea de producere a acestor ntreprinderi va fi adaptat la condiiile economiei de pia, la cerinele standardelor tehnice noi, producerea pe scar larg a materialelor de construcii,
107

articolelor, semifabricatelor, materialelor de finisaj i termoizolare moderne i eficiente, implementarea tehnologiilor noi de producere a materialelor care intensific progresul economic. Indicatori de performan. Activizarea i adaptarea ramurii de construcie la condiiile si cerinele pieei de locuine.

13. Etapele de realizare a Strategiei politicii locative

Amploarea, durata i importana aciunilor incluse n Strategia politicii locative condiioneaz necesitatea unor soluii bine chibzuite de realizare consecvent a lor. Implementarea Strategiei politicii locative a municipiului Chiinu este prevzut pentru o perioad de 17 ani - 2004-2020 i va fi efectuat n trei etape.

Etapa 1 - 2004-2006 La prima etap eforturile Primriei municipiului Chiinu vor fi axate spre realizarea aciunilor prioritare, care nu necesit cheltuieli mari, dar vor contribui esenial la dezvoltarea sectorului spaiului locativ. Aciuni prioritare se consider: 1. Actualizarea cadrului juridic n vigoare prin completarea bazei legislativ-normative cu noi legi, hotrri ale Guvernului Republicii Moldova, precum i decizii ale Consiliului municipal Chiinu care vor asigura executarea prevederilor Strategiei. Primria municipiului Chiinu va participa la elaborare i va nainta n Parlament i Guvern spre examinare i adoptare proiecte de acte legislative i normative, care s contribuie la dezvoltarea diferitor forme de organizare a activitii n domeniul construciei i care in de exploatarea, renovarea, reconstrucia capital ori modernizarea fondului locativ existent, uzat moral i tehnic sau chiar avariat.

Introducerea unor modificri n Codul fiscal, n alte acte legislativ-normative care vor stimula activitatea investitorii care asigura construcia de locuine, ntreprinderilor de construcie i celor productoare a materialelor de construcie, bncilor comerciale pentru compensarea pierderilor ce in de acordarea creditelor la construcia si procurarea locuinelor. Perfecionarea legislaiei n vederea implementrii sistemului de creditare ipotecar a construciei de locuine va stimula procesul de atragere a economiilor bneti ale populaiei i resurselor creditare bancare pentru ncheierea lucrrilor de construcie la blocurile de locuine nefinalizate. 2. Adoptarea de ctre organele de stat abilitate a institutului i indicilor tehnicoeconomici ai locuinei sociale, locuinei cu uz de serviciu i locuinei municipale. La iniiativa Primriei municipiului Chiinu se va stabili prin lege statutul persoanelor dezavantajate i va fi implementat un mecanism transparent si echitabil pentru

108

asigurarea cu locuine pe gratis a persoanelor dezavantajate si a cetenilor aflai sub protecia sociala. Vor fi elaborate i adoptate proiecte-tip de locuine sociale pentru persoane socialmente vulnerabile. 3. Revizuirea listelor familiilor atestate pentru mbuntirea condiiilor de trai, elaborarea i adoptarea unui regulament care va reglementa modul de acordare a spaiului locativ persoanelor care n condiiile legislaiei pot beneficia de locuine de serviciu. n scopul soluionrii problemelor care, n anumite condiii, necesit evacuarea de urgent a unor familii din cldiri avariate, sau pentru adpostirea temporar a refugiailor n perioada unor situaii de criz, Primria va adopta statutul locuinei municipale i va crea fondul de locuine municipal. 4. Elaborarea propunerilor privind obinerea suportului financiar sub form de granturi de la investitori strini i instituii financiare internaionale pentru asigurarea realizrii unor Programe municipale n vederea conservrii energiei, renovrii i modernizrii fondului locativ nvechit, instituirea i dezvoltarea reelei de locuine sociale. 5. Perfecionarea sistemului de ntreinere a fondului locativ indiferent de forma de proprietate. Formarea Ageniei municipale pentru servicii locativ-comunale cu drepturi de a presta servicii locativ-comunale, imobiliare, de a organiza instruirea profesional privind reciclarea i atestarea persoanelor pentru obinerea dreptului de a exercita funciile de gestionar al fondului locativ indiferent de forma de proprietate a acestuia i alte drepturi. Va ncepe procesul de transformare a Asociaiilor proprietarilor de locuine privatizate n Asociaii de coproprietari n condominiu. Structura, calculul tarifelor i sistemul de achitare a populaiei pentru serviciile locativ-comunale vor deveni transparente, asigurnd principiul de achitare pentru volumul real de servicii consumate. Va fi format o baz unic de date pentru fondul locativ, compatibil cu bazele de date utilizate n domeniul urbanismului i cadastrului funciar, se va efectua recensmntul cldirilor, caselor de locuit indiferent de forma de proprietate. Primria va reexamina i va simplifica procedurile administrative privind atribuirea terenurilor de pmnt pentru construcia locuinelor, proiectarea, coordonarea proiectelor, eliberarea autorizaiei de construcie etc. n vederea optimizrii lor. n baza sondajului sociologic, planificat spre desfurare la prima etap, se vor elabora prognoze de lung durat privind necesitile de spaiu locativ ale cetenilor n dependen de tipul de locuin (apartament, cas individual, numrul de camere etc.).

Etapa II - 20076-2010 Aciunile prioritare ale Primriei municipiului Chiinu la etapa II se consider: 1. Asigurarea cu locuine a categoriilor de populaie social vulnerabile, inclusiv procurarea locuinelor existente pe piaa secundar. Formarea unei reele sigure de spaiu locativ pentru persoanele dezavantajate.

109

2. ncheierea lucrrilor de construcie la blocurile de locuine nefinalizate. 3. Implementarea Programului de modernizare i reconstrucie a fondului locativ moral i fizic nvechit, a cldirilor de locuit din prima generaie. 4. Crearea condiiilor favorabile pentru atragerea capitalului strin n construcia de locuine, transformnd-o ntr-o sfer atractiv pentru investitorii poteniali. 5. Formarea fondului locativ de rezerv pentru posibilitile de evacuare a locatarilor n perioada reparaiei, reconstrucie sau modernizrii caselor de locuit existente. Pentru executarea volumelor de construcie preconizate se prevede dezvoltarea capacitii complexului de construcie i a bazei industriei materialelor de construcii. Activitatea de producere a acestor ntreprinderi va fi adaptat la condiiile economiei de pia, la cerinele standardelor tehnice noi, producerea pe scar larg a materialelor de construcii, articolelor, semifabricatelor, materialelor de finisaj i termoizolare moderne i eficiente, implementarea tehnologiilor noi de producere a materialelor care intensific progresul economic. Pe parcursul perioadei va continua reexaminarea i perfecionarea cadrului legislativnormativ n vederea armonizrii lui la standardele mondiale. Se prevede emisia hrtiilor de valoare ipotecare, implementarea sistemului de economii i mprumuturi pentru construcia locuinelor.

Etapa III - 2011-2020 Pe parcursul acestei etape vor fi desfurate aciuni n vederea sporirii volumelor lucrrilor de construcie, reconstrucie i modernizare a locuinelor, inclusiv construcia mansardelor, conform programelor aprobate. Se prevede dezvoltarea n continuare a capacitii de producie pentru livrarea noilor elemente i materiale de construcie, utilaje conform standardelor internaionale, precum i reprofilarea, modernizarea capacitilor de producie existente. Vor spori ritmurile n construcia i procurarea locuinelor din contul creditrilor ipotecare de lung durat.

14. Monitorizarea i evaluarea rezultatelor realizrii Strategiei politicii locative

Succesul privind realizarea Strategiei politicii locative a municipiului Chiinu va depinde mult de implementarea msurilor planificate att la nivel local, ct i cel naional. Eforturile Primriei municipiului Chiinu n vederea realizrii prevederilor Strategiei vor fi sprijinite de ctre Guvernul Republicii Moldova i organele administraiei publice centrale de resort.

110

Un component important la etapa de control i administrate a Strategiei l constituie monitorizarea procesului de implementare a aciunilor i programelor planificate, analiza i evaluarea rezultatelor privind realizarea acestora. Monitorizarea nseamn analiza incontinu a situaiei n domeniul locuinelor i evaluarea eficienei rezultatelor implementrii prevederilor Strategiei politicii locative. n scopul promovrii eficiente a Strategiei politicii locative este necesar de a crea n cadrul Primriei municipiului Chiinu o unitate operaional - Agenia municipal pentru servicii locativ-comunale (A.M.S.L.C.), fondat de ctre Primrie cu forma juridic de organizare ntreprindere municipal. Agenia va efectua trimestrial controlul i va coordona aciunile structurilor administrative de nivel local n vederea executrii n termenele stabilite a msurilor incluse n Strategie. A.M.S.L.C. va crea o baz informaional cu privire la promovarea Strategiei i va acumula pe baza unor fie informaiile executorilor respectivi. Agenia va ntocmi periodic rapoarte despre mersul realizrii aciunilor planificate i care vor fi naintate viceprimarului responsabil de activitatea sectorului spaiului locativ spre luarea unor msuri concrete. n activitatea sa Agenia va desfura din numele Primriei colaborarea cu organele administraiei publice centrale, va stabili relaii de parteneriat cu populaia, sectorul privat, organizaiile neguvernamentale etc. Anual AMSLC va generaliza i va prezenta la edina public a Consiliului municipal Chiinu spre aprobare propunerile argumentate ale direciilor i serviciilor Primriei pentru a ajusta, n caz de necesitate, prevederile Strategiei la condiiile social-economice reale. Principalele sarcini i responsabiliti ale Ageniei sunt stipulate n varianta de statut anexat.

111

15. Bibliografie
1. Agenda HABITAT, materialele Conferinei Naiunilor Unite despre Aezri Umane (HABITAT II). Istambul, Turcia 1996. 2. Anuare statistice ale Republicii Moldova pentru anii 1995-2002. Departamentul Statistic i Sociologie al Republicii Moldova. 3. Breviar statistic al Republicii Moldova. Chiinu, Statistica 2002. 4. Chestionarul Organizaiei Mondiale a Sntii (OMS) privind accesul la spaiul locativ pentru categoriile vulnerabile de persoane, octombrie 2000. 5. Chiinul n cifre, anuare statistice pentru anii 1995-2002. Direcia general statistic Chiinu. 6. Creditul ipotecar. Sergiu Sechelariu i Ioan Bejan, Construcii civile i industriale, Bucureti 2003. 7. Creditul ipotecar pentru investiii imobiliare. Legea Romniei nr. 190 din 10.12.1999. MO al Romniei, Partea I nr. 611 din 14.12.1999. 8. Culegeri de date statistice privind municipiul Chiinu pentru perioada 1995-2000. 9. Dezvoltarea durabil a teritoriului i factorului uman n localitile Republicii Moldova. Materialele Conferinei internaionale, Chiinu 1999. 10. Dezvoltarea infrastructurii i politica social n Moldova. Bertaud Maria-Agnes, Chiinu 1998. 11. Legi ale Republicii Moldova, hotrri ale Guvernului RM, acte normative ministeriale, departamentale, care reglementeaz activitatea i dezvoltarea sectorului spaiului locativ. 12. Politica locativ i protecia social n Moldova. Bengt Turner, Chiinu 1997. 13. Problemele actuale ale sectorului locativ i posibilitile de reform. V. Isaico, A. Burbulea. A. Guu, N. Rusu, I. Priscu, C. tirbu, Chiinu 1998. 14. Profilul Romniei n sectorul locuirii. Comisia Economic ONU pentru Europa, 2001. 15. Programe de dezvoltare social-economic a Republicii Moldova pe termen mediu i lung, elaborate de Guvernul RM, Ministerul Economie, structuri internaionale, etc.). 16. Programul Naional Social "Alocaii i credite pentru locuin" pe anii 2003-2008, aprobat prin Hotrrea Guvernului Republicii Moldova nr. 422 din 8.04.2003. 17. Proiectul privind fondul spaiului locativ. Chiinu 1998. 18. Sectorul spaiului locativ al Republicii Moldova. Comisia Economic ONU pentru Europa, Geneva 2002. 19. Sistem german pentru locuine romneti. Piaa financiar, nr. 12, Bucureti 2002. 20. Situaia social-economic a Republicii Moldova n anul 2002 (informaie operativ). Departamentul Statistic i Sociologie al Republicii Moldova, Chiinu 2003. 21. Societile de credit ipotecar. Ordonana de urgen a Guvernului Romniei nr. 200 din 18.12.2002 22. Strategia Naional pentru Dezvoltare Durabil - Moldova-XXI. Chiinu 2000.

112

23. Strategia pieei spaiului locativ i altor bunuri imobiliare. Agenia Naional pentru Spaiul Locativ i Servicii Imobiliare (ANSI) i Padco Europe Ltd, Chiinu 1997. 24. Studiul privind preferinele i capacitatea de cumprare. ANSI i Padco Europe Ltd, Chiinu 1997. 25. European Housing Statist. www.euhousing.org. 26. Global Urban Indicators Database 1998, UNCHS (Habitat) 1998. 27. Housing in the 21st Century: Fragmentation and reorientation. 26-30 June 2000, Gavle, Sweden, www. 28. Housing Policies in the European Union. Donner, Vienna 2000. 29. Profiles the housing sector of Albania. United Nation, Economic Comission for Europe, New York and Geneva 2002. 30. Info-Logement, Ministere des affairs municipales et du logement de l Ontario. Canada 2002, www.gov.on.ca. 31. Le logement social. Canada 2002, www.gov.on.ca. 32. Rapports nationaux Reguliers sur les evolutions en materiere de politiques du logement dans les pays europeens. 33. . . . 8, 1999. 34. . .. , 11, 1999. 35. "", , "Moldavskie vedomosti" din 6.03.2003. 36. . " " 6, 2003. 37. . .., " " 6, 2003. 38. : . .T. , , 10, 2000. 39. . " " 6, 2003. 40. . .. , , 33, 1999. 41. : . . ., , 7, 1999. 42. ? .., .., " " 8, 2002. 43. . http. www. stroi. newspaper/51_1998_3.asp. 44. . , 22, 1999. 45. . . http. www. stroi. newspaper/51_1998_3.asp. 46. , .., .. , 1998.

113

47. . . 1-2, 1999. 48. . . . http. www. stroi. newspaper/51_1998_3.asp. 49. . . . 8, 1999. 50. . , . . . , 2001. 51. . .., .., " " 8, 2002. 52. . . UNDP, Local Government and Public Service Reform Initiative. Open Society Institute, Budapest, Hungary 2002. 53. . . , 1996. 54. , . Stroitelinaya gazeta nr. 19 din 12.05.2000. 55. : , , . .. , , 6, 2002. 56. . .T. , , 7, 2000. 57. , ? .., " " 6, 2002. 58. . .. , .. , 1998. 59. . .., ., " " 6, 2003.

114

16. Anexe
Anexa 1 Anexa 2 Anexa 3 Anexa 4 Anexa 5 Anexa 6 Anexa 7 Anexa 8 Anexa 9 Anexa 10 Anexa 11 Anexa 12 Anexa 13 Anexa 14 Anexa 15 Anexa 16 Anexa 17 Anexa 18 Planul de aciuni privind realizarea prevederilor Strategiei politicii locative a municipiului Chiinu Statutul Ageniei municipale pentru servicii locativ-comunale Indicii de baza ai fondului locativ din municipiul Chiinu Fondul locativ gestionat de ntreprinderile municipale Evaluarea ntreprinderilor municipale de gestionare a fondului locativ conform unor indici selectai Numrul de familii luate la eviden pentru mbuntirea condiiilor de trai, situaia la 01.01.2003 Categoriile de ceteni care dispun de prioriti pentru asigurarea cu spaiu locativ Necesarul de spaiu locativ. Resurse financiare pentru asigurarea cu locuine a familiilor dezavantajate Structura i parametrii tehnici ai locuinei sociale (variante posibile) Darea in folosin a caselor de locuit in municipiul Chiinu Construcia de locuine n municipiul Chiinu Consumul resurselor energetice n municipiul Chiinu Datoriile populaiei fa de prestatorii de servicii locativ-comunale Evaluarea tarifelor pentru resursele energetice livrate populaiei i prestare a unor servicii locativ-comunale Tarife pentru resursele energetice livrate populaiei i prestare a serviciilor locativ-comunale Evoluia privind modificarea Legii privatizrii fondului de locuine nr. 1324XII din 10.03.1993 Legile principale ale Republicii Moldova care reglementeaz activitatea i dezvoltarea sectorului spaiului locativ Hotrrile principale ale Guvernului Republicii Moldova care reglementeaz activitatea i dezvoltarea sectorului spaiului locativ

115