Sunteți pe pagina 1din 35

INSTITUTUL REGIONAL DE ONCOLOGIE IAI

Str. G-ral Henri Mathias Berthelot nr.2 4 Cod Fiscal 29067408 Operator date cu caracter personal:21677 Tel. 0374278810, Fax 0374278802 www.iroiasi.ro; e-mail: oncoiasi@iroiasi.ro

DOCUMENTATIE DESCRIPTIVA
PRIVIND
CONSOLIDAREA, MODERNIZAREA, DOTAREA SI EXPLOATAREA N REGIM DE ALIMENTATIE PUBLIC SI COMERT A CLADIRII DIN STR. G-RAL HENRI MATHIAS BERTHELOT NR. 2, APARTINAND INSTITUTULUI REGIONAL DE ONCOLOGIE IASI

COD CPV 454530007, 71220000-6, 55510000-8

Manager, Ec. Grosu Mirela

Director Fin. Contabil Ec. Cucu Mihaela

Achizitii Publice, Ec. Buciumanu Monica

Ec. Bulugu Andrei

CURPINS

1. Introducere 1.1 Scopul Studiului de fundamentare 1.2 Procesul de luare a deciziilor 1.3 Structura si continut 2. Aspecte generale ale proiectului 2.1 Obiectivele si cerintele proiectului 2.2 Descrierea proiectului 2.3 Analiza partilor interesate 2.4 Relatia proiectului cu politicile publice relevante 3. Fezabilitatea tehnica a proiectului 3.1 Informatii tehnice generale 3.2 Standarde de performanta tehnica si specificatii tehnice de calitate 3.3 Starea tehnica a facilitatilor existente (daca este relevanta) 3.4 Utilitati disponibile si necesare 4. Fezabilitatea economica a Concesiunii 4.1 Costurile si veniturile previzionate pe durata ciclului de viata a proiectului 4.2 Matricea riscurilor pentru Costul comparativ de referinta (CCR) 4.3 Cuantificarea financiara a riscurilor 4.4 Costul comparativ de referinta (CCR) 4.5 Prezentarea structurii concesiunii si a Mecanismelor de plata 4.6 Matricea riscurilor pentru Concesiune 4.7 Analiza economico-financiara (Value for Money) 5. Fezabilitatea financiara a Concesiunii 5.1 Accesibilitatea Concesiunii 5.2 Previzionarea tratamentului contabil 5.3 Bancabilitatea Concesiunii 5.4 Durata Concesiunii 6. Aspecte referitoare la mediu 7. Aspecte sociale 8. Aspecte institutionale 8.1 Tipul Concesiunii 8.2 Structura juridica a Concesiunii 9. Concluzii 9.1 Fezabilitatea Concesiunii 9.2 Specificatiile tehnice de calitate ale proiectului in raport de obiectivele si cerintele Autoritatii contractante 9.3 Rezultatele evaluarii alternativelor de realizare a proiectului luate in considerare 9.4 Analiza economico-financiara (Value for Money) pentru Concesiune 9.5 Mecanismul de plata

1. Introducere 1.1 Scopul Studiului de fundamentare Scopul prezentului studiu de fundamentare este de a stabili modalitatea optima pentru realizarea unui obiectiv important pentru Institutului Regional de Oncologie Iai si anume cel de asigurare a unei infrastructuri de preparare si sevire a mesei la preturi accesibile pentru pacientii IOR Iasi si apartinatorii acestora. In acest fel, crescand gradul de apelare la serviciile medicale ale IOR si automat a veniturilor IOR.
Prin implementarea acestui proiect se doreste amenajarea cladirii si mansardarea ei, insemnand reabilitara totala a acesteia. Aceasta se va realiza prin lucrari de consolidare totala, lucrari de structura, zidarie, mansardare, refacere acoperis, fatade conform proiectului initial al cladirii, inlocuirea tamplariei interioare si exterioare, lucrari de instalatii electrice si sanitare etc. In urma realizarii tuturor acestor lucrari sa rezulte o recompartimentare, semnificand un spatiu destinat prepararii si servirii mesei, a bturilor nealcoolice (calde sau reci) si alte actvitati de comert care vin in sprijinul pacientilor, vizitatorilor , personalului salariat si studentilor, respectand standardele de autorizare pentru spatii de acest fel.

Datorita faptului ca n prezent cladirea se afla intr-un stadiu avansat de uzur fizica i morala (datorita seismelor, folosirii neadecvate cat si lipsei fondurilor pentru reparatii capitale i de intretinere), si este dezafectata functional se impune desfasurarea unor lucrari de consolidare si modernizare. Prin amenajarea acestei cladiri, precum si mansardarea ei, insemnand reabilitarea totala a acesteia, prin lucrari de consolidare totala, lucrari de structura, zidarie, mansardare, refacere acoperis, fatade conform proiectului initial al cladirii, inlocuirea tamplariei interioare si exterioare, lucrari de instalatii electrice si sanitare etc., astfel incat prin recompartimentarile ce vor fi executate, sa rezulte un spatiu destinat prepararii si servirii mesei, a bauturilor nealcoolice (calde sau reci) si

alte activitati de comert care vin in sprijinul pacientilor, vizitatorilor, personalului salariat si studentilor, respectand
standardele de autorizare pentru spatii de acest fel. Mentionam faptul ca in prezent, in cadrul Institutului Regional de Oncologie Iasi, in incinta cladirii sau curtii nu este amenajat si nici nu functioneaza vreun spatiu cu destinatiile de mai sus.

Starea actuala a cladirii este identificata si detaliata prin expertiza tehnica a cladirii, ce este atasata in Anexa nr. 2

1.2 Procesul de luare a deciziilor Din punct de vedere al procesului decizional, etapele si parcurgerea acestora este urmatoarea: A0. Alegerea optiunii cele mai avantajoase Etapa parcursa (inclusiv prin prezentul

studiu). A fost stabilita ca fiind cea mai avantajoasa modalitatea de concesionare a lucrarilor si activitatii A. Etapa I decizia A.C. IOR Iasi B. Aprobarea/Avizul autoritatii tutelare C. Elaborararea documentatiei de atribuire (fisa de date, caiet de sarcini, modele de formulare, conditii contractuale) D. Publicitatea procedurii E. Primirea ofertelor, evaluarea ofertelor si stabilirea castigatorului F. Aprobarea procedurii de catre A.C. Etapa nu s-a inceput. Etapa nu s-a inceput. Publicitatea prin intermendiul SEAP-ului Etapa nu s-a inceput. Etapa parcursa decizie insusita Etapa parcursa aviz obtinut Etapa parcursa documentatie finalizata

In urma studiului de fezabilitate s-a ajuns la concluzia ca cea mai buna varianta este cea a concesionarii. Sau analizat si variantele: - achizitie clasica de lucrari - leasing - inchiriere spatiu - delegare gestiune - join venture - asociere in participatiune insa fiecare dintre ele au dezavantajul ca IOR Iasi nu are fondurile necesare realizarii proiectului investitional, nu are capacitatea necesara si resursele necesare pentru exploatarea acestuia in primii ani investitionali. IOR Iasi, pe varianta recomandata de concesionare a investitiei, nu va aloca nici o resursa financiara sau de alta natura (alta decat infrastructura pusa la dispozitie) pentru realizarea investitiei.

1.3 Structura si continut DATE TEHNICE: Suprafaa i situaia juridic a terenului, considerente tehnice
In baza HG nr. 1281/ dec. 2012, Institutul Regional de Oncologie Iasi a preluat de la Spitalul Clinic de Urgente Sf. Spiridon terenurile si cladirile din Iasi str. G-ral Henri Mathias Berthelot nr. 2. Cladirea este in proprietatea publica a statului si in administrarea Ministerului Sanatatii prin Institutul Regional de Oncologie Iasi. Caracteristici tehnice ale acesteia sunt urmatoarele:

Teren mprejmuit n suprafata de 10.701 m2; Regim de inaltime: p + M; Suprafata construita: 132 m2; Suprafata utila: 138 m2;

Valoare de inventar la 31.12.2012 = 29.415 lei

Specificatii spatiu modernizat


Prin implementarea acestui proiect se doreste amenajarea cladirii si mansardarea ei, insemnand reabilitarea totala a acesteia. Aceasta se va realiza prin lucrari de consolidare totala, lucrari de structura, zidarie, mansardare, refacere acoperis, fatade conform proiectului initial al cladirii, inlocuirea tamplariei interioare si exterioare, lucrari de instalatii electrice si sanitare etc. In urma realizarii tuturor acestor lucrari sa rezulte o recompartimentare, semnificand un spatiu destinat prepararii si servirii mesei, a bturilor nealcoolice (calde sau reci) si alte actvitati de comert care vin in sprijinul pacienti lor, vizitatorilor, personalului salariat si studentilor, respectand standardele de autorizare pentru spatii de acest fel. Pentru a putea aduce cladirea intr-un stadiu de utilitate de 100% a acesteia, se vor avea in vedere urmatoarele minim urmatoarele actiuni: Lucrari de consolidare constructive si refacere invelitoare; Conservare fatada (este monument istoric); Reabilitarea termica a cldirii; Mansardarea cladirii; Schimbarea tamplariei exterioare; Montare centrala termica; Amenajari interioare (pereti si pardoseli); Amenajarea de spatiu pentru prepararea si servirea mesei; Schimbarea tamplariei interioare; Reabilitarea instalatiei electrice, termice, sanitare, curenti slabi etc, Amenajarea spatiului exterior arondat; Dotarea spatiului cu : utilaje de gatit si frigorifice, mobilier de bucatarie, mobilier sala de servit masa.

Detalierea structurii si a compartimentarii interioare a cladirii se regaseste in Anexa 1 la acest studiu RELEVEU CLADIRE

Cerine generale Spaiul reabilitat trebuie s ndeplineasc toate condiiile legale pentru obinerea avizelor necesare unui spaiu de preparare si servire a mesei. Concesionarul va realiza prin persoane specializate proiect tehnic si va asigura obinerea tuturor avizelor necesare n numele beneficiarului (I.R.O.). Se va asigura exploatarea imobilului pentru categoriile de beneficiari indicate de (I.R.O.) durata contractului fiind de 8 ani. n cadrul costurilor de exploatare pentru prestarea serviciilor vor trebui s intre toate componentele i anume: Materiale si materii prime, Consumabile

Marfurile Paz, Curenie, Costuri cu personalul, Costuri cu utilitile, Costuri de mentena i administrarea imobilului, Taxe i impozite aferente exploatrii. Dup perioada de 8 ani , spaiul va fi predat beneficiarului (I.R.O.) igienizat, reabilitat i n stare de exploatare.

Predarea spaiului trebuie s fie la cheie". Obiectivele specifice sunt reprezentate de: Reabilitarea de ctre concesionar a unei cldiri existente i dezafectate ce necesit lucrri de reparaii i dotri specifice asa incat sa sa rezulte un spatiu destinat prepararii si servirii
mesei, a bauturilor nealcoolice (calde sau reci) si alte activitati de comert care vin in sprijinul
pacientilor, vizitatorilor, personalului salariat si studentilor, respectand standardele de autorizare pentru spatii de acest fel

Starea actuala a cladirii este identificata si detaliata prin expertiza tehnica a cladirii, ce este atasata in Anexa nr. 2
Detalii financiare: Pentru atractivitatea investitorilor s-au facut proiectii financiare pe perioada celor 8 ani, avand ca premise: Indiferent de sursa de finantare a investitiei (din perspectiva investitorului) fie ca este vorba de surse proprii sau surse imprumutate, s-a urmari ca activitatea sa fie una sustenabila si profitabila Recuperarea investitiei sa se faca in totalitate in perioada celor 8 ani

2. Aspecte generale ale proiectului

2.1 Obiectivele si cerintele proiectului Obiectivul principal: Prin implementarea acestui proiect se doreste amenajarea cladirii si mansardarea ei, insemnand
reabilitara totala a acesteia. Aceasta se va realiza prin lucrari de consolidare totala, lucrari de structura, zidarie, mansardare, refacere acoperis, fatade conform proiectului initial al cladirii, inlocuirea tamplariei interioare si exterioare, lucrari de instalatii electrice si sanitare etc. In urma realizarii tuturor acestor lucrari sa rezulte o recompartimentare, semnificand un spatiu destinat prepararii si servirii mesei, a bturilor nealcoolice (calde sau reci) si alte actvitati de comert care vin in sprijinul pacientilor, vizitatorilor, personalului salariat si studentilor, respectand standardele de autorizare pentru spatii de acest fel .

Obiective secundare: cresterea calitatii serviciilor medicale prin oferirea de conditii de servire a mesei pacientilor si apartinatorilor acestora, la preturi accesibile rezultand in mod direct o crestere a veniturilor IOR prin cresterea numarului de pacienti.

Cerinta: identificarea unui investitor, care pe resursele proprii financiare, sa realizeze si sa exploateze investitia pentru 8 ani (pana la recuperarea investitiei), iar la finalul celor 8 ani investitia trebuie predate functionala catre IOR. 2.2 Descrierea proiectului
Pentru a putea aduce cladirea intr-un stadiu de utilitate de 100% a acesteia, se vor avea in vedere urmatoarele minim urmatoarele actiuni: Lucrari de consolidare constructive si refacere invelitoare; Conservare fatada (este monument istoric); Reabilitarea termica a cldirii; Mansardarea cladirii; Schimbarea tamplariei exterioare; Montare centrala termica; Amenajari interioare (pereti si pardoseli); Amenajarea de spatiu pentru prepararea si servirea mesei; Schimbarea tamplariei interioare; Reabilitarea instalatiei electrice, termice, sanitare, curenti slabi etc, Amenajarea spatiului exterior arondat; Dotarea spatiului cu : utilaje de gatit si frigorifice, mobilier de bucatarie, mobilier sala de servit masa.

Detalierea structurii si a compartimentarii interioare a cladirii se regaseste in Anexa 1 la acest studiu RELEVEU CLADIRE.

Starea actuala a cladirii este identificata si detaliata prin expertiza tehnica a cladirii, ce este atasata in Anexa nr. 2.
2.3 Analiza partilor interesate Activul care ar urma s reprezinte participarea n natur a partenerului public este reprezentat de cldirea dezafectat din Iasi, str. G-ral Henri Mathias Berthelot nr. 2. Valoarea activului care se pune la dispoziia proiectului in concesiune trebuie reevaluat nainte de nfi inarea Companiei de proiect. Valoarea contabil actual teren + constrcie, este de 29.415 lei . Partea interesata 1: I.O.R. - Iasi Institutul Regional de Oncologie Iai este o unitate sanitar cu paturi nou nfiinat, n baza HG nr. 583/2009. i-a nceput activitatea la data de 1 Februarie 2012, cu clinicile Oncologie medical, Hematologie i Radioterapie, apoi de la 1 Mai 2012 cu seciile chirurgicale (chirurgie abdominal, toracic, chirurgie plastic, gineco-oncologie) i ATI. Spaiile acestei uniti se nscriu n necesarul funcional al unei uniti sanitare cu profil oncologic conform reglementrilor legale n vigoare astfel inct s ofere populaiei din toate judeele Moldovei ceea ce este necesar

(eficiena, creterea calitii actului medical, creterea accesibilittii la servicii complete i realizarea unui sistem medical integrat, multidisciplinar, a specialitilor pentru toate localizrile neoplazice). Avnd n vedere dimensiunea, complexitatea i urgena pe care o reprezint cancerul ca problem prioritar de sntate public, nfiinarea Institutului Regional de Oncologie va corecta in cel mai scurt timp, dezechilibrul actual existent ntre Moldova ( cu o suprafaa de 44.000 km si aproximativ 4 milioane locuitori ) i celelalte provincii istorice ale arii. Interesele directe: Reintroducerea in circuitul economic a unui activ, prin reabilitarea spaiului existent n Iasi, str. G-ral Henri
Mathias Berthelot nr. 2 si tranformarea lui intr-un spatiu pentru prepararea si servirea mesei.

cresterea calitatii serviciilor medicale prin oferirea de conditii de servire a mesei pacientilor si apartinatorilor acestora, la preturi accesibile rezultand in mod direct o crestere a veniturilor IOR prin cresterea numarului de pacienti.

Partea interesata 2: Ministerul Santatii Autoritate Tutelara cresterea calitatii serviciilor medicale pentru asigurati si pentru pacienti imbunatatirea infrastructurii pentru dezvoltarea serviciilor medicale

Partea interesata 3: pacientii si apartinatorii acestora, studentii, persoane angajate la obiectivele socio-economice din zona beneficiarea de servicii medicale de calitate asigurarea de servicii de masa la preturi accesibile pe durata tratamentului asigurarea de servicii de masa la preturi accesibile in imediata apropriere a locului de munca sau locului de desfasurare a studiilor 2.4 Relatia proiectului cu politicile publice relevante Realizarea acestui obiectiv se poate face n baza prevederilor Ordonantei de Urgenta a Guvernului nr. 34/2006 cu modificarile si completarile ulterioare, precum i a Hotararii nr. 71/2007. n aceast situaie, procedura de achiziie aleas este dialogul competitiv , Ministerul Sntii este proprietarul obiectului investitiei iar Administratorul acesteia este Institutul Regional de Oncologie Iai. Acesta din urm este si concendentul, autoritarea care va concesiuna realizarea si exploatarea investitiei unei societati de concesiune. Din punctul de vedere al politicii publice in domeniul sanatatii, proiectul propus este convergent cu obiectivele Planului National de Dezvoltare. Se impune sublinierea clara a caracterului specific al PND 2007-2013. Acesta nu

substituie o Strategie Nationala de Dezvoltare Economica, ci reprezinta o componenta esentiala a acesteia. In acceptiunea politicii de coeziune, PND reprezinta un instrument de prioritizare a investitiilor publice pentru dezvoltare. Ratiunea elaborarii PND este aceea de a stabili directiile de alocare a fondurilor publice pentru investitii cu impact semnificativ asupra dezvoltarii economice si sociale, din surse interne (buget de stat, bugete locale, etc.) sau externe (fondurile structurale si de coeziune, fonduri UE pentru dezvoltare rurala si pescuit, credite externe, etc.), in scopul diminuarii decalajelor de dezvoltare fata de Uniunea Europeana si a disparitatilor interne (ex. urban-rural, regiunea X fata de media nationala etc.).

3. Fezabilitatea tehnica a proiectului 3.1 Informatii tehnice generale Se urmareste amenajarea cladirii si mansardarea ei, insemnand reabilitara totala a acesteia. Aceasta se va
realiza prin lucrari de consolidare totala, lucrari de structura, zidarie, mansardare, refacere acoperis, fatade conform proiectului initial al cladirii, inlocuirea tamplariei interioare si exterioare, lucrari de instalatii electrice si sanitare etc. In urma realizarii tuturor acestor lucrari sa rezulte o recompartimentare, semnificand un spatiu destinat prepararii si servirii mesei, a bturilor nealcoolice (calde sau reci) si alte actvitati de comert care vin in sprijinul pacientilor, vizitatorilor, personalului salariat si studentilor, respectand standardele de autorizare pentru spatii de acest fel. Locatia proiectului este cladirea aflata la adresa Iasi, Str. General Henri Mathias Berthelor, nr. 2-4. In momentul de fata poarta denumirea de CLADIRE LABORATOARE. Releveul complet al cladirii se afla atasat la prezentul studio, in cadrul Anexei nr. 1. Starea claridirii se afla detaliata si reliefata in Expertiza tehnica a cladirii Anexa nr. 2 la prezentul studiu.

Cldirea este n proprietatea public a statului i n administrarea Ministerului Sntii prin Institutul Regional de
Oncologie Iasi.

. Caracteristici tehnice :
Teren mprejmuit n suprafata de 10.701 m2; Regim de inaltime: p + M; Suprafata construita: 132 m2; Suprafata utila: 138 m2; Valoare de inventar la 31.12.2012 = 29.415 lei.

Solicitrile tehnice se refer la :


Lucrari de consolidare constructive si refacere invelitoare; Conservare fatada (este monument istoric); Reabilitarea termica a cldirii; Mansardarea cladirii; Schimbarea tamplariei exterioare; Montare centrala termica;

Amenajari interioare (pereti si pardoseli); Amenajarea de spatiu pentru servirea mesei; Schimbarea tamplariei interioare; Reabilitarea instalatiei electrice, termice, sanitare, curenti slabi etc, Amenajarea spatiului exterior arondat; Dotarea spatiului cu : utilaje de gatit si frigorifice, mobilier de bucatarie, mobilier sala de servit masa.

3.2 Standarde de performanta tehnica si specificatii tehnice de calitate Se asteapta ca exploatarea imobilului reabilitat pentru i n beneficiul Institutului Regional de Oncologie Iai prin prestarea de servicii de tip servire masa. De aceea, se asteapta ca concesionarul sa realizeze o investitiei care sa poate functiona ca spatiu de preparare si servire a mesei. Solutiile tehnice ce trebuie oferite si implementate de catre concesionar nu sunt impuse de catre I.O.R., astfel proiectele tehnice ce vor fi intocmite trebuie sa respecte legislatia in vigoare, iar intreaga investitiei realizata sa fie autorizata de catre institutiile statului (mediu, DSP, DSVSA, Pompieri, furnizorii de utilitati, etc). Dupa adjudecarea contractului de concesiune, intr-un termen maxim de 4 luni, concesionarul va trebui sa depuna la I.O.R. Iasi proiectul tehnic insotit de D.T.O.E, caiete de sarcini, referatele de verificare, dar si avizul de principiu. Concesionarul nu va putea demara investitia decat cu aprobarea IOR pentru proiectul tehnic si existenta unei autorizatii de construire legal emise. Obtinerea avizelor si autorizatiilor necesare cade in sarcina concesionarului. La finalul perioadei de exploatare de 8 ani, calculate de la momentul receptiei constructiei, investitia la cheie se preda concendentului integral fara nici un cost, pret sau taxe compesatorii.

3.3 Starea tehnica a facilitatilor existente (daca este relevanta) Cladirea ce face obiectul proiectului de investitiei se afla la adresa Iai, str. G-ral Henri Mathias Berthelot nr. 2-4. Pentru a identifica starea cladirii s-a intocmit releveul constructiei existente (anexa nr. 1 la prezentul studiu) si expertiza tehnica a constructiei (anexa nr. 2 la prezentul studiu). 3.4 Utilitati disponibile si necesare Cladirea ce face obiectul proiectului de investitiei detine toate utilitatile necesare realizarii activitatii propuse prin proiect:

10

Cale de acces Racorduri electrice Racorduri retele de alimentare cu apa si canalizare Record gaz Record retele de telefonie/comunicatii

4. Fezabilitatea economica a Concesiunii

4.1 Costurile si veniturile previzionate pe durata ciclului de viata a proiectului Din punct de vedere al I.O.R Iasi, concendent, costurile pe durata ciclului de viata a proiectului sunt clare si constant. Din punctual de vedere al concesionarului, s-a facut o estimare a costurilor de operare ce pot rezulta si a platilor implicate de exploatarea investitiei pe durata celor 8 ani. Aceste costuri sunt:

euro Elemente de cost/iesiri de numerar, de venit/intrari de numerar si de previziune valoarea investitiei Valoarea TVA - rambursat Costuri de intretinere infrastructura (1% din valoarea investitiei) Valoarea reziduala ( se va lua in calcul val zero - infrastructura se doneaza) Credit bancar, 8 ani, DAE 9% 358.065,00 0,00 -4.440,00 -4.440,00 -4.440,00 -4.440,00 -4.440,00 -4.440,00 85.935,00 -444.000,00 Anul 0 realizare investitiei Anul 1 Anul 2 Anul 3 Anul 4 Anul 5 Anul 6 Anul 7 Anul 8

11

Aport propriu Dobanzi credit (DAE 9%, 1 an gratie, rate egale) Rate credit Salariati - 5 salariati Salarii brute + contributii sociale Materii prime, marfuri Energie, apa, canal Publicitate Alte costuri (3%) Plati taxe, impozite Impozit profit TVA de plata TOTAL PLATI

30.000,00

-29.540,00

30.379,00 44.758,13

26.351,00 44.758,13

22.323,00 44.758,13

18.291,00 44.758,13

14.266,00 44.758,13

10.238,00 44.758,13

6.210,00 44.758,13

2.181,00 44.758,13

5,00

5,00

5,00

5,00

5,00

5,00

5,00

5,00

33.707,87

33.707,87

33.707,87

33.707,87

33.707,87

33.707,87

33.707,87

33.707,87

94.696,88

98.250,47

101.981,74

105.899,58

110.013,31

114.332,72

118.868,11

123.630,27

4.044,94 1.500,00

4.044,94 1.500,00

4.044,94 1.500,00

4.044,94 1.500,00

4.044,94 1.500,00

4.044,94 1.500,00

4.044,94 1.500,00

4.044,94 1.500,00

4.018,49

4.125,10

4.237,04

4.354,57

4.477,98

4.607,57

4.743,63

4.886,49

500,00 5.562,22 17.187,52

500,00 6.303,36 18.444,22

500,00 7.065,45 19.763,75

500,00 7.849,84 21.149,25

500,00 8.656,77 22.604,03

500,00 9.488,18 24.131,55

500,00 10.345,05 25.735,45

500,00 11.228,74 27.419,54

460,00

236.355,05

237.985,08

244.321,91

246.495,18

248.969,03

251.748,96

254.853,18

258.296,98

4.2 Matricea riscurilor pentru Costul comparativ de referinta (CCR) Riscurile care pot afecta Costul comparativ de referinta (CCR), identificate la nivelul proiectului, pot fi: Denumirea riscului Riscul inexistentei sursei de finantare a investitiei Mod de aparitie/manifestare In cazul in care investitorul se bazeaza pe imprumuturi rambursabile, exista riscul ca nici un finantator sa acorde imprumuturi pentru aceasta investitiei Riscul stabilirii eronate a valorii de investitiei (in plus sau in minus) Riscul ca valoarea necesara a fi investita de catre concesionar sa nu fie calculate corect Masuri de acoperire/evitare S-a facut o pre-testare a pietei finantatorilor, iar concluzia a fost ca sunt institutii interesate sa se implice in proiect La estimarea valorii s-au avut in vedere tehnice rezultatele a cladirii, expertizei dar si

standardele legale cu privire la realizarea unei infrastructuri de serivire a mesei. S-au folosit standardele domeniu. de Tinand pret cont din de

realitatile de pe piata lucrarilor

12

de

constructii,

exista

posibilitatea ca aceste preturi sa fie eventual mai mici, motiv pentru care IOR Iasi nu va impune al Riscul ca sa sursa fie de mai La efectuarea calculelor de rentabilitate s-a luat in calcul un cost al creditului de 9%. Exista riscul, ca in cazul in care investitorul se bazeaza pe imprumuturi rambursabile, costul creditului sa fie mai mare. In un nivel minim al ale a o investitiei ci doar un nivel minim cerintelor faza de tehnice elaborare s-a facut obiectivului. finantare documentatiei

scumpa de 9%

pretestare a pietei si nu s-au identificat credite de investitiicu costuri DAE mai mari de 9%. Calculelele financiare s-au facut cu un cost DAE de 9%, in conditiile in care pe piata exista credite de investitii cu un cost DAE incepand de la 7%

Riscul

ca

valoarea

Pentru

acoperirea

costurilor

de

In primii 2 ani, acest risc este minor deoarece constructia este in perioada de garantie, cand reparatiile si intretinerea este asigurata urmatorii 6% din de executant. In 6 ani, s-a luat in valoarea investitiei,

costurilor de intretinere si reparatii sa fie mai mare de 1% pe an din valoarea investitiei

intretinere si reparative s-a luat in considerare un cost anual de 1% din valoarea investitiei. Exista riscul ca aceste costuri sa fie mai mari.

calcul un procent totalizator de procent ce este mai mare cu 50% decat limitele stabilite de teoria pentru Riscul ca activitatea sa nu poate fi realizata cu un numar de 5 angajati Riscul salariilor salariile) mare ca sa valoarea cu mai fie (costurile In realizarea calculelor de costuri s-a avut in vedere un numar de 5 salariati. Exista riscul ca numarul necesar de personal sa fie mai mare. Tinad persoane exploatarea operatiile de de specialitate, acest de risc motiv este care cont un

foarte limitat specificul de 5 in este si activitatii, numar implicate imobilului, intretinere a

acoperitor. In cazul in care, administrare imobilului

13

necesita un numar mai restrains de personal, diferenta de costuri se transforma in castigul investitorului. IOR nu va impune restrictii la numarul de personal necesar. Valoarea costurilor salariale au fost calculate la salariul mediu pe economie si nu la salariul minim pe economie, diferenta intre cele doua valori asigurand o marja pentru acoperirea unor riscuri de crestere. Riscul costurilor mari ca cu valoarea energia, Costurile importante cu in aceste cadrul elemente activitatii sunt de S-au avut in vedere costuri cu aceste materiale in perspectiva utilizarii infrastructurii. continue S-au avut a in

apa si canalul sa fie mai

exploatare si exista riscul ca acestea sa fie mai mari afectand rentabilitatea

vedere in estimarea costurilor aspectele de fluctuatie de la un anotimp la altul Riscul mai mari ca valoarea costurile cu paza pot creste pe parcursul celor 8 ani de exploatare Costurile cu paza nu au o pondere importanta in cadrul activitatii, insa sunt costuri obligatorii impuse de legislatiei. S-au luat in calcul costurile unui abonament la o firma de paza. Valoarea altor costuri Riscul ca valoarea acestora sa fie mai mare in viitor Exista riscul ca pe durata celor 8 ani de exploatare, costul taxelor si impozitelor sa fie mai mare s-au avut in vedere costuri in procent de 3% procent ce este acoperitor Riscul ca valoarea Costul cu platile aferente taxelor si impozitelor au fost calculat conform regulilor fiscale din prezent. Evolutia anterioara a nivelului fiscalitatii in Romania, ne face sa credem ca nu va urma o crestere a acestora, ba mai mult este posibila o reducere a fiscalitatii in Romania taxelor si impozitelor pe activitate sa creasca indirecte prevazute costurilor cu paza sa fie

14

Riscul privind incasarile concesionarului

Riscul ca investitorul sa nu isi acopere costurile din incasarile din vanzari

Acest risc este posibil sa apara in cazul in care nu exista un management impune un coerent cost maxim al al activitatii. De aceea, IOR nu portiilor sau tarifele practicate, concesionari orice comerciale. putand sau adaosuri maxime potentialii practica marje

4.3 Cuantificarea financiara a riscurilor Pe baza celor enumerate mai sus, s-a efectuat o selectie a variabilele critice influentabile de riscuri. Drept criteriu general s-a luat in consideratie acei parametri pentru care o variatie (pozitiva sau negativa) de 1 % provoaca cresterea cu 1% a ratei interne a rentabilitatii sau cu 5 % a valorii actuale nete. In functie de factorii de mai sus, s-au identificat urmatoarele 2 scenarii:

cresterea costului investitional cu 1 % cresterea costurilor de operare (materiale intretinere, mentenanta) cu 1 % Scenariu: cresterea costurilor de operare (materiale intretinere, mentenanta) cu 1 % Scenariu: cresterea costurilor investitionale cu 1%

In urma analizei implicatiilor scenariilor s-a tras urmatoare concluzie:

Indicator

VNAF VNAE RIRF RIRE

Ramane pozitiva Ramane pozitiva Ramane mai mic de 5% Ramane mai mare decat 5,5%

Ramane pozitiva Ramane pozitiva Ramane mai mic de 5% Ramane mai mare decat 5,5%

4.4 Costul comparativ de referinta (CCR) La stabilirea costului comparative de referinta s-au avut in vedere toate elementele de cost ce pot fi implicate de catre activitate. Centralizate, acestea sunt:

15

euro Elemente de cost/iesiri de numerar, de venit/intrari de numerar si de previziune valoarea investitiei Valoarea TVA - rambursat Costuri de intretinere infrastructura (1% din valoarea investitiei) Valoarea reziduala ( se va lua in calcul val zero - infrastructura se doneaza) Credit bancar, 8 ani, DAE 9% Aport propriu Dobanzi credit (DAE 9%, 1 an gratie, rate egale) Rate credit Salariati - 5 salariati Salarii brute + contributii sociale Materii prime, marfuri Energie, apa, canal Publicitate Alte costuri (3%) Plati taxe, impozite Impozit profit TVA de plata 500,00 5.562,22 17.187,52 500,00 6.303,36 18.444,22 500,00 7.065,45 19.763,75 500,00 7.849,84 21.149,25 500,00 8.656,77 22.604,03 500,00 9.488,18 24.131,55 500,00 10.345,05 25.735,45 500,00 11.228,74 27.419,54 4.018,49 4.125,10 4.237,04 4.354,57 4.477,98 4.607,57 4.743,63 4.886,49 4.044,94 1.500,00 4.044,94 1.500,00 4.044,94 1.500,00 4.044,94 1.500,00 4.044,94 1.500,00 4.044,94 1.500,00 4.044,94 1.500,00 4.044,94 1.500,00 94.696,88 98.250,47 101.981,74 105.899,58 110.013,31 114.332,72 118.868,11 123.630,27 33.707,87 33.707,87 33.707,87 33.707,87 33.707,87 33.707,87 33.707,87 33.707,87 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 -29.540,00 30.379,00 44.758,13 26.351,00 44.758,13 22.323,00 44.758,13 18.291,00 44.758,13 14.266,00 44.758,13 10.238,00 44.758,13 6.210,00 44.758,13 2.181,00 44.758,13 358.065,00 30.000,00 0,00 -4.440,00 -4.440,00 -4.440,00 -4.440,00 -4.440,00 -4.440,00 85.935,00 -444.000,00 Anul 0 realizare investitiei Anul 1 Anul 2 Anul 3 Anul 4 Anul 5 Anul 6 Anul 7 Anul 8

16

TOTAL PLATI 460,00 236.355,05 237.985,08 244.321,91 246.495,18 248.969,03 251.748,96 254.853,18 258.296,98

4.5 Prezentarea structurii concesiunii si a Mecanismelor de plata Partile contractante ale proiectului vor fi:
-

I.O.R. Iasi - INSTITUTULUI REGIONAL DE ONCOLOGIE IASI in calitate de Concedentul (Autoritatea contractanta), pe de o parte si Concesionarul, care poate fi orice persoana fizica sau juridica de drept privat, romana sau straina, sau un grup de astfel de persoane. Calitatea de Concesionar o poate avea si o societate comerciala infiintata special pentru realizarea obiectului Concesiunii

Atentie: IOR Iasi nu impune conditii cu privire la tipul concesionarului si vechimea acestuia si alege sa nu participe alaturi de Concesionar la constituirea Companiei de proiect. In acest caz, Compania de proiect (SPV) poate fi finantata din doua surse principale de capital: - capitalul propriu investit sau capitalul actionarilor, provenit de la Concesionarul care isi asuma riscurile Concesiunii in schimbul obtinerii unui profit rezonabil; - imprumuturile din partea institutiilor finantatoare (organizatii financiare internationale, banci comerciale etc) care asigura finantarea in schimbul unor plati periodice regulate ale imprumutului principal, dobanzilor si comisioanelor aferente Compania de proiect va finanta realizarea investitiilor care fac obiectul contractului. Pe durata Concesiunii, aceasta va folosi venituri din proiect pentru a plati imprumutul principal, dobanzile si comisioanele aferente, precum si pentru a realiza rambursarea capitalului propriu investit de actionari. Organizarea procedurii de atribuire a contractului de concesiune va fi efectuata conform legislatiaie achizitiilor prublice in vigoare la data organizarii, iar institutiile arbritrare sau pentru cai de atac sunt cele conform legislatiei. Mecanismele de plata Din punct de vedere al platilor efectuate de I.O.R Iasi, acesta nu va achita nici o suma de bani si nu va suporta nici un cost din costurile concesionarului. In acest sens, nu se va avea in vedere prinderea de resurse in bugetul de venituri si cheltuiei a IOR Iasi. Din punct de vedere al concesionarului, acesta va asigura sursele de finantare pentru realizarea investitiei, va asigura costurile de exploatare pe durata contractului de concesiune.

4.6 Matricea riscurilor pentru Concesiune

17

Pentru stabilirea si intocmirea matricei riscurilor de concesiune, trebuie avute in vedere toate etapele si specificitatea obiectului concesiunii. Astfel, in cazul investitiei de fata, matricea riscurilor de concesiune este urmatoarea: Etapa aparitei riscului Riscul stabilirii eronate a valorii de investitiei (in plus sau in minus) Riscul ca valoarea La estimarea valorii s-au avut in vedere rezultatele expertizei tehnice a cladirii, dar si standardele legale cu privire la realizarea unei infrastructuri de serivire a mesei. S-au folosit standardele de pret din domeniu. Tinand cont de realitatile de pe piata lucrarilor de constructii, exista posibilitatea ca aceste preturi sa fie eventual mai mici, motiv pentru care IOR Iasi nu va Etapa intocmirii documentatiei de concesiune si realizarea documentatiei de atribuire Riscul neaprobarii de catre autoritatea tutelara Riscul ca documentatia de atribuire sa fie incompleta sau incorecta Documentatia de atribuire sa contina erori de natura restrictiva sau sa nu contina toate datele necesare realizarii unei oferte corecte si complete Acest risc este limitat, deoarace se va obtine publicarii avizarea de ei. ANRMAP-ului atribuire, Perioada pe documentatia inaintea publicitatii Riscul ca documentatia si proiectul de concesiune sa nu fie aprobat/avizat de autoritatea tutelara impune un nivel minim al investitiei ci doar un nivel minim tehnice ale obiectivului. Inainte de inceperea oricarei proceduri se va obtine avizul autoritatii tutelare pentru realizarea proiectului al cerintelor necesara a fi investita de catre concesionar sa nu fie calculate corect Denumirea riscului Mod de manifestare Masuri de prevenire sau evitare

procedurii va fi destul de mare incar toti potentialii ofertanti sa poata analiza si solicita orice detalii au nevoie pentru realizarea unei oferte. Se va indica oricarui ofertant potential calea de atac in cazul in care considera ca le sunt inculcate drepturile.

Riscul ca cerintele si obiectivele IOR

Acest risc presupune ca in urma investitiei sa nu se atinga scopul propus IOR

Se va avea in vedere ca in cadrul contractului de concesiune si anexele sale sa se specific clar cerintele tehnice

18

sa nu fie atinse Riscul inexistentei ofertantilor Riscul ca la procedura sa nu se prezinte nici un ofertant

si asteptarile IOR, asa incat sa poata fi cuantificate si urmarite in timp Riscul de are o probabilitate iar scazuta, in urma deoarece s-a facut un presonja al pietei catre consultant, acestuia toti participantii la sondaj si-au manifestat interesul pentru procedura.

Riscul ca investititorul sa nu poata sustine investitia

Acest risc face ca dupa adjudecatrea contractului, investitorul gaseasca finantare realizarii insusite sa sursele nu de

In acest caz, IOR va prevedea masuri si cerinte care sa faca ca doar acei investitori ce au capacitatea financiara sa poata participa la licitatie. Deasemena se recomanda ca inainte de semnarea contractului sa se prevada o garantie de executie suficient de mare ca in cazul in care investitorul nu finalizeaza investitia sa poate fi retinuta

necesare investitiei

Etapa realizarii investitiei si exploatarii investitiei perioada concesiunii Riscul ca investitorul sa nu efectueze ceea ce a promis in cadrul investitiei Acest risc face ca sa existe posibilitatea ca pe durata investitorul investitiei, sa nu

si sa acopere costurile avute de IOR pana la acel moment Ca masura de protectie, IOR stabileste ca proiectul tehnic cu detaliile de executie si caietele de sarcini (ce vor fi elaborate de catre investitor pe cheltuiala lui) sa fie aprobate de catre IOR inainte de demararea investitiei. Un responsabil tehnic al IOR va urmari in timpul executiei respectarea acestor detalii si cerinte. Riscul ca investitorul sa nu isi respecte angajamentele pe durata exploatarii Acest risc presupune ca investitorul respecte contractuale sa nu clauzele Ca masura de protective IOR va trebui sa prevada in clauzele contractuale, modalitati de de evaluare periodica pentru indeplinirea conditiilor contractuale la standardele insusite prin contract si oferta sa. In cazul in care se constata remediate neregului sau ce nu pot fi prin recuperate

respecte cerintele tehnice insusite prin contract.

penalizari sau amenzi, contractual se va rezilia fara nici o despagubire din partea IOR, iar bunurile trec in

19

proprietatea IOR integral Etapa finalizarii contractului de concesiunii Riscul ca bunurile sa nu fie predate Acest risc presupune ca imobilul care si bunurile obiectul nu fie in (echipamente si dotari) au facut sa investitiei tranferate Aceasta conditie va fi stipulata clar in cadrul contractului. La finalizarea investitiei se va face un inventar cu toate bunurile, inventarce vas ta la baza procesului verbal de predare primire.

integral

proprietatea IOR

4.7 Analiza economico-financiara (Value for Money) Pentru analiza parametrilor financiari ai investitiei, enumeram premisele: Valoarea investitiei: 440000 euro (inclusiv TVA) Durata de previziune: 8 ani Metoda de proiectie a costurilor: preturi constante Metoda de estimare a costurilor: metoda reala, identificare reala

Analiza financiara efectuata se bazeaza in principal pe analiza detaliata a fluxurilor de numerar. Mentionam ca analiza financiara este realizata la nivelul investitiei, presupunand ca aceasta va fi exploatata individual si nu prin intermediul unui operator. Structura analizei financiare:
A. Investitia totala

Calcularea VNAF/C

B. Costurile si veniturile totale ale exploatareii

Sustenabilitatea financiara

C. Surse de finantare

Calcularea RIRF/C

Metoda utilizata in dezvoltarea analizei financiare este cea a fluxurilor de numerar actualizat. In aceasta metoda fluxurile non-monetare, cum ar fi amortizarea si provizioanele, nu sunt luate in consideratie. Cheltuielile neprevazute din Devizul general de cheltuieli nu vor fi luate in calcul decat in masura in care sunt cuprinse in cheltuielile eligibile ale proiectului. Ele nu vor fi luate in calcul in determinarea necesarului de finantat, atat timp cat ele nu constituie o cheltuiala efectiva, ci doar o masura de atenuare a anumitor riscuri. In cadrul prezentei analize s-a utilizat metoda diferentiala, proiectul fiind evaluat pe baza diferentelor costurilor si beneficiilor.

20

Calculul fluxurilor financiare


Fluxurile financiare implicate in cadrul proiectului sunt cele pe baza carora se efectueaza analiza financiara si cea economica. In principiu, fluxurile sunt generate de intrari de numerar si iesirile de numerar. Tinand cont de specificul proiectului, au fost identificate doar urmatoarele tipuri de imput-uri: In aceasta categorie se incadreaza: o o o o o o o o materii prime, materiale consumabile utiliti fora de munc combustibili, piese de schimb asigurri impozite i taxe dobnzi credite brevete, invenii, patente

In realizarea proiectiilor s-a aplicat principiul maximizarii cheltuielilor (platilor) si minimizarii veniturilor (incasarilor) pentru a putea asigura marja de siguranta necesara in realizarea analizei obiective a proiectului. De asemenea dimensionarea cheltuielilor s-a facut tinand cont de exploatarea investitiei in conditii normale.

Pentru actualizarea la zi a fluxurilor financiare si pentru calcularea valorii actualizate nete (VNAF), trebuie definita rata actualizarii corespunzatoare. Sunt mai multe cai practice si teoretice pentru estimarea ratei de referinta care sa fie utilizata pentru actualizare in analiza financiara. Rata actualizarii. Rata la care valorile viitoare sunt actualizate la zi. De obicei este aproximativ egala cu costul de oportunitate al capitalului. 1 euro investit la o rata anuala a scontului de *% va fi 1+5%=1,05 dupa un an; Rata de actualizare folosita in analiza financiara ar trebui sa reflecte costul de oportunitate al capitalului pentru investitor. Aceasta poate fi considerata o rambursare anticipata pentru cel mai bun proiect alternativ.
Elemente calcul Factor de actualizare Anul 1 imple-mentare 1,00 0.926 0.857 0.794 0.735 0.681 0.630 0.583 0.540 Anul 1 Anul 2 Anul 3 Anul 4 Anul 5 Anul 6 Anul 7 Anul 8

euro Elemente de cost/iesiri de numerar, de venit/intrari de numerar si de previziune valoarea investitiei -444.000,00 Anul 0 realizare investitiei Anul 1 Anul 2 Anul 3 Anul 4 Anul 5 Anul 6 Anul 7 Anul 8

21

Valoarea TVA - rambursat Costuri de intretinere infrastructura (1% din valoarea investitiei) Valoarea reziduala ( se va lua in calcul val zero - infrastructura se doneaza) Credit bancar, 8 ani, DAE 9% Aport propriu Dobanzi credit (DAE 9%, 1 an gratie, rate egale) Rate credit Salariati - 5 salariati Salarii brute + contributii sociale Materii prime, marfuri Energie, apa, canal Publicitate Alte costuri (3%) Plati taxe, impozite Impozit profit TVA de plata TOTAL PLATI Numar pacienti estimati (baza statistica 2012+2013) Numar studenti (zona, elevi) 15.000,00 15.000,00 15.000,00 15.000,00 15.000,00 15.000,00 15.000,00 15.000,00 45.125,00 47.381,25 49.750,31 52.237,83 54.849,72 57.592,21 60.471,82 63.495,41 460,00 236.355,05 237.985,08 244.321,91 246.495,18 248.969,03 251.748,96 254.853,18 258.296,98 500,00 5.562,22 17.187,52 500,00 6.303,36 18.444,22 500,00 7.065,45 19.763,75 500,00 7.849,84 21.149,25 500,00 8.656,77 22.604,03 500,00 9.488,18 24.131,55 500,00 10.345,05 25.735,45 500,00 11.228,74 27.419,54 4.018,49 4.125,10 4.237,04 4.354,57 4.477,98 4.607,57 4.743,63 4.886,49 4.044,94 1.500,00 4.044,94 1.500,00 4.044,94 1.500,00 4.044,94 1.500,00 4.044,94 1.500,00 4.044,94 1.500,00 4.044,94 1.500,00 4.044,94 1.500,00 94.696,88 98.250,47 101.981,74 105.899,58 110.013,31 114.332,72 118.868,11 123.630,27 33.707,87 33.707,87 33.707,87 33.707,87 33.707,87 33.707,87 33.707,87 33.707,87 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 -29.540,00 30.379,00 44.758,13 26.351,00 44.758,13 22.323,00 44.758,13 18.291,00 44.758,13 14.266,00 44.758,13 10.238,00 44.758,13 6.210,00 44.758,13 2.181,00 44.758,13 358.065,00 30.000,00 0,00 -4.440,00 -4.440,00 -4.440,00 -4.440,00 -4.440,00 -4.440,00 85.935,00

22

Rata de apelare la servicii, procent estimat Numar estimat de clienti Pret mediu vanzare /zi/client Incasari medii anuale Cash Flow net Factor de actualizate financiara 5% Cash Flow actualizat 460,00 32.578,52 38.757,86 40.647,44 46.133,08 51.207,12 55.903,44 60.244,45 64.253,95 1,00 0,95 0,91 0,86 0,82 0,78 0,75 0,71 0,68 460,00 270.562,50 34.207,45 280.715,63 42.730,54 291.376,41 47.054,50 302.570,23 56.075,04 314.323,74 65.354,71 326.664,92 74.915,96 339.623,17 84.769,99 353.229,33 94.932,35 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 45.093,75 46.785,94 48.562,73 50.428,37 52.387,29 54.444,15 56.603,86 58.871,55 75% 75% 75% 75% 75% 75% 75% 75%

Rezultatele analizei financiare in varianta concesionarului: VANF/C RIRF/c 32.120,88 euro 1,46%

Concluzie: Realizarea investitiei in varianta concesiunii este oportuna, aceasta concluzie fiind sustinuta de: - IOR nu poate suporta costurile investitionale si sa-si asume exploatarea si riscurile exploatarii acestei activitati - activitatea, in exploatare privata si cu asumarea riscurilor investitionale, este o activitate rentabila si sustenabila (cash-flow pozitiv, profit obtinut anual etc) - VANF/C este pozitiva - RIRF/C este pozitiva - desi este luata in calcul varianta in care se folosesc surse atrase bancare (rambursabile) cu un cost de 9% DAE, RIR este in continuare 1,46% adica rentabilitatea afacerii este de 10,46%

Obiectivele si scopul analizei economice


Analiza economica evalueaza contributia proiectului la bunastarea economica a regiunii sau a tarii. Ea este efectuata in numele intregii societati (regiune sau tara) in locul doar al proprietarului infrastructurii ca in cazul analizei financiare. Rezultatele analizei economice sunt reflectate in indicatorii: VNAE si RIRE. Sustenabilitatea economica a proiectului este data de existenta excendetului economic la finalul fiecarei perioade din anii de previziune. Realizarea analizei economice s-a facut plecand de la tabelele analizei finciare pe baza carora s-au facut corectiile necesare. Aceste corectii au fost:

23

Corectii fiscale: se deduc taxele indirecte (de ex. TVA), subventiile si transferurile simple (de ex. plata contributiilor de asigurare sociala). Cu toate acestea, preturile trebuie sa includa taxele directe. De asemenea, daca anumite taxe indirecte/ subventii sunt destinate corectarii efectelor externe, atunci acestea trebuie sa fie incluse. Corectii pentru efectele externe: este posibil sa se genereze anumite impacturi care depasesc proiectul si afecteaza alti agenti economici fara a obtine vreo compensatie. Aceste efecte pot fi, fie negative fie pozitive. Deoarece, prin definitie, efectele externe apar fara compensatii monetare, acestea nu vor fi prezente in analiza financiara si prin urmare trebuie sa fie estimate si evaluate. De la preturi de piata la preturi contabile (fictive): pe langa denaturarile fiscale si efectele externe, exista si alti factori ce pot indeparta preturile de echilibrul pietei competitive (respectiv eficiente): regimurile de monopol, barierele comerciale, regulamentele de lucru, informatiile incomplete, etc. In toate aceste cazuri, preturile de piata adoptate (respectiv financiare) sunt inselatoare; in schimb, trebuie sa se foloseasca preturi contabile (fictive), care reflecta costurile de oportunitate ale intrarilor si disponibilitatea consumatorilor de a plati iesirile. Preturile contabile se calculeaza prin aplicarea factorilor de conversie la preturile financiare.

Tabelele analizei economice :


Anul 0 Elemente de corectii, beneficii, etc Persoane angajate 5
1

realizare investitiei Anul 1 26.966,29 Anul 2 26.966,29 Anul 3 26.966,29 Anul 4 26.966,29 Anul 5 26.966,29 Anul 6 26.966,29 Anul 7 26.966,29 Anul 8 26.966,29

Locuri de munca pe durata executiei 12 luni 10 locuri de munca Economii generate pentru clienti2 Eliminare TVA din calcule - corectie fiscala Eliminare costuri taxe impozite - corectie fiscala TOTAL CORECTII Cashflow financiar Cash-flow economic neactualizat 140.327,58 84.423,49 94.944,41 101.349,98 112.540,43 124.081,80 136.001,99 148.316,79 161.046,93 0,00 139.867,58 460,00 6.062,22 50.216,04 34.207,45 6.803,36 52.213,87 42.730,54 7.565,45 54.295,48 47.054,50 8.349,84 56.465,38 56.075,04 9.156,77 58.727,09 65.354,71 9.988,18 61.086,03 74.915,96 10.845,05 63.546,80 84.769,99 11.728,74 66.114,57 94.932,35 85.935,00 17.187,52 18.444,22 19.763,75 21.149,25 22.604,03 24.131,55 25.735,45 27.419,54 45.093,75 46.785,94 48.562,73 50.428,37 52.387,29 54.444,15 56.603,86 58.871,55 53.932,58 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

In cuantificarea acestui beneficiu plecam de la premisa ca statul roman cheltuie lunar suma de cca 2000 ron cu fiecare persoana neocupata (reduceri, ajutoare somaj, subventii, etc) conform http://www.zf.ro/profesii/cat-ne-costa-desfiintarea-locurilor-de-muncastatul-pierde-5-000-de-euro-pe-an-cu-fiecare-somer-5303474 si informatie confirmata de catre TAXHouse - Anca Grigorescu, avocat partener in cadrul casei de avocatura bpv Grigorescu 2 In cuantificarea acestui beneficiu plecam de la premisa ca toti clientii, prin apelarea la serviciile acestui restaurant va economisi cel putin 1 euro (meniu mai ieftin, distante parcurse, economii de timp etc)

24

Factor de actualizate economica 5,5% Cash-flow economic actualizat 140.327,58 80.022,26 85.303,04 86.311,03 90.844,52 94.939,25 98.634,88 101.958,42 104.937,99 1,00 0,95 0,90 0,85 0,81 0,77 0,73 0,69 0,65

Valoarea indicatorilor economici : VANE/C 525.213,97 euro RIRE/C 24,08%

Concluzie : Valoarea indicatorilor economici arata faptul ca si din punct de vedere social investitia este necesara si dorita la nivel de comunitate.

Concluzie : Valoarea indicatorilor economici arata faptul ca si din punct de vedere social investitia este necesara si dorita la nivel de comunitate. Analiza de risc si sensitivitate O imagine completa asupra proiectului de investitii vizat este data de analiza riscurilor pe care le implica realizarea lui si a sensibilitatii indicatorilor financiari si economici la diferite fluctuatii/variabile critice care pot influenta proiectul.

Identificarea variabielor critice


Scopul analizei senzitivitatii este de a selecta variabilele critice ai parametrii modelului, care este acela ale carui variatii, pozitive sau negative, comparate cu valoarea utilizata ca cea mai buna estimare in cazul de baza, au cel mai mare efect asupra ratei interne a rentabilitatii sau asupra valorii actuale nete. Criteriile care vor fi adoptate pentru alegerea variabilelor critice difera in functie de proiectul specific si trebuie sa fie corect evaluate caz cu caz. Drept criteriu general recomandam sa se ia in consideratie acei parametri pentru care o variatie (pozitiva sau negativa) de 1 % provoaca cresterea cu 1% a ratei interne a rentabilitatii sau cu 5 % a valorii actuale nete. Din analiza detaliata a diversilor factori care pot influenta investitia, enumeram: - dinamica preturilor - Rata inflatiei, rata de crestere a salariilor reale, preturile energiei, schimbarile de preturi ale bunurilor si serviciilor. - date referitoare la cerere volumul traficului - costurile investitiei modificarea costurilor investitiei ca urmare a modificarii generale a situatiei in domeniul constructiilor In functie de factorii de mai sus, s-au identificat urmatoarele 2 scenarii:
-

cresterea costului investitional cu 1 % cresterea costurilor de operare (materiale intretinere, mentenanta) cu 1 %

25

Analiza senzitivitatii si a riscului


In urma analizei implicatiilor scenariilor s-a tras urmatoare concluzie: Indicator Scenariu: cresterea costurilor de operare (materiale intretinere, mentenanta) cu 1 % VNAF VNAE RIRF RIRE Ramane pozitiva Ramane pozitiva Ramane mai mic de 5% Ramane mai mare decat 5,5% Ramane pozitiva Ramane pozitiva Ramane mai mic de 5% Ramane mai mare decat 5,5% Scenariu: cresterea costurilor investitionale cu 1%

5. Fezabilitatea financiara a Concesiunii

5.1 Accesibilitatea Concesiunii Din punct de vedere al accesibilitatii trebuie analizata atat situatia concendentului cat si a concesionarului. Din punct de vedere al concendentului, exista urmatoarele premise:
-

IOR nu se angajeaza sa plateasca nici o suma de bani sau sa sustina costuri financiare Daca IOR ar realiza aceasta investitie in regie proprie ar exista urmatoarele impedimente: 1. Accesul greu la finantare 2. Costuri in plus cu managementul investitiei 3. Costuri in plus cu personalul de exploatare

Realizarea acestui proiect de concesiune nu impiedica IOR sa poate prevedea si alte proiecte in viitor daca se opteaza pentru concesiunea de lucrari. In cazul in care IOR ar face investitia din fonduri proprii atrase, rambursabile, posibilitatile ca in viitor sa se poata implica si in alte proiecte de investitii ar fi foarte restranse. Din punctul de vedere al concesionariului, atunci cand vine vorba de accesibilitate trebuie sa amintim:
-

Procedura de achizitie va fi una publica, asa incat orice posibil investitor/concesionar va putea depune oferta Costurile de investitie nu sunt foarte mari, ceea ce face ca potentialii concesionari interesati sa aiba acces facil la o finantare in cazul in care nu au surse proprii Previziunile pe perioada de exploatare, arata ca recuperarea investitiei se face in mod sigur in cei 8 ani, existand si un profit

26

5.2 Previzionarea tratamentului contabil Tipul de concesiune pe care il abordeaza IOR Iasi, face ca concendentul sa isi asume riscul de disponibilitate in intregime. Acest lucru face ca din punct de vedere contabil sa fie reflectat extrabilantier timp de 8 ani, iar dupa aceasta perioada sa se receptioneze ca mijloc fix, in urma unei evaluari efectuate la momentul preluarii activului. Din punct de vedere financiar, IOR Iasi va trebuie sa preveda anual resurse bugetare pentru a acoperi aceste costuri. 5.3 Bancabilitatea Concesiunii Analiza bancabilitatii a fost facute de catre SPES CONSULTING SRL Iasi, companie membra a C.I.S.I.F. Centrul de Idei si Solutii Financiare, iar rezultatele acestei analize s-a concretizat in analiza opiniei a unui numar de 10 potentiali investitori locali dar si a 2 banci comerciale (potentiale finantatoare a unui astfel de proiect) in ceea ce priveste:

Cerintele IOR cu privire la proiectul de investitii propus din punct de vedere tehnic si financiar. Rezultatul analizei: toti participantii au considerat cerintele minime ca fiind usor de atins Perioada prevazuta pentru concesiune si cerintele la preluarea activului de catre IOR:

Rezultatul analizei: cei max 8 ani de concesiune, in acceptiunea participantilor la studiu,


au fost considerati prea putini pentru realizarea unui profit consistent, aspect de inteles in conditiile in care scopul unui potential investitor este de a-si maximiza profitul. Totusi, din calculele financiare, rezulta in in cursul celor max 8 ani, investitia este recuperate si exista si o marja de profit atractiva.

Valoarea estimata a investitiei: Rezultatul analizei: toti participantii au considerat ca valoarea estimata investitiei este acoperitoare si reala, existand premisele unor economii investitionale in functie de evolutia ramurii executiei de lucrari si a situatiei economice nationale Opinia finantatorilor (bancile): Rezultatul analizei: bancile participante la studiu au

afirmat ca ar interesate de finantarea investitiei in conditiile in care exista un contract de concesiune lucrari legal intocmit si care stipuleaza toate elementele ce au fost enumerate in cadrul studiului de oportunitate si daca vor avea un control asupra platilor investitinale

Testarea nivelului pana la care investitorii ar fi interesati sa isi asume riscurile: Rezultatul

analizei: participantii la studiu si-au manifestat toti interesul chiar si in conditiile in care
riscul de disponibilitate/ocupare este nu preluat de catre IOR.

Calendarul procedurii: Rezultatul analizei: cu calendarul prevazut de lege.

participantii au manifestat incredere in

realizarea unui proces de a atribuire transparent in conditiile OUG 34/2006, fiind de accord

27

5.4 Durata Concesiunii Din calculele efectuate tinand cont de costurile implicate si datele tehnice si economice, rezulta ca perioada optima a concesiunii este de 8 ani din momentul finalizarii investitiei si darii ei in exploatare. Aceasta perioada asigura obtinerea unei rentabilitati financiare in cuantum suficient de a acoperi investitia efectuata, costurile de exploatare si un profit pentru investitor. 6. Aspecte referitoare la mediu

Referitor la aspectele de mediu, studiul s-a axat in principal pe analiza urmatoarelor riscuri:

Efecte asupra populatiei: efectele asupra vietii sociale si economice a populatiei sunt doar
benefice. Nu sunt prevazute a fi necesare actiuni de relocarea oamenilor care locuiesc in vecinatatea proiectului in noi asezari adecvate, schimbari ale fluxului de trafic in preajma santierului de constructie, luarea de masuri pentru asigurarea colectarii si transportului deseurilor aferente constructiei, in mod corespunzator, etc.

Efecte asupra apei: nu sunt prevazute a exista asemenea efecte, in conditiile in care
activitatea nu este una cu caracter special din punct de vedere al surselor de apa sau al deversarilor.

Efecte asupra aerului: nu sunt prevazute a exista asemenea efecte, in conditiile in care
activitatea nu este una cu caracter special din punct de vedere al emisiilor

Efecte asupra solului: nu sunt prevazute a exista asemenea efecte, in conditiile in care
activitatea nu este una cu caracter special, iar prin lucrari nu se va interveni in fundatia terenului

Efecte asupra florei si faunei: nu sunt prevazute a exista asemenea efecte, in conditiile in
care activitatea se desfasoara in mediu urban, in zone cu activitate economica sociala deja existente

Efecte asupra peisajului: nu sunt prevazute a exista asemenea efecte, in conditiile in care
activitatea se desfasoara in mediu urban, in zone cu activitate economica sociala deja existente. Din contra, prin reabilitarea constructiei

Efecte ale zgomotului, vibratiei si luminilor: activitatea ce va fi dezvoltata nu este


producatoare de zgomot, vibratii si lumini, care ar putea afecta mediul sau activitatea socialeconomica din apropriere si zona. Nici in timpul realizarii investitiei nu sunt activitati ce pot avea asemenea efecte.

28

Efecte asupra infrastructurilor existente: lucrarile de executie dar si activitatea propusa nu


afecteaza infrastructura existenta. Mai mult nu va fi cazul de alte utilitati, cladirea avand toate utilitatile necesare activitatii propuse.

Asa cum rezulta din analiza, nu exista nici un risc din punct de vedere al protectiei mediului inconjurator.

7. Aspecte sociale

Analizand specificul proiectului, din punct de vedere al impactului social, ajungem la urmatoarele concluzii:
-

Realizarea investitiei este benefica social, in primul rand pacientilor IOR dar si apartinatorilor acestora, prin asigurarea unor servicii medicale complete (asigurarea unor locuri pentru masa) Realizarea investitiei va crea un numar de 5 locuri de munca, fapt ce va avea un efect in reducerea gradului de neocupare din zona modul de viata al oamenilor (adica cum traiesc, muncesc, isi petrec timpul liber si interactioneaza unii cu altii in fiecare zi) prin realizarea investitiei nu va afectat negativ cultura acestora (cu alte cuvinte, convingerile, conventiile, valorile lor comune, limba si dialectul lor) nu vor fi afectate mediul in care traiesc (calitatea aerului si apei utilizate de oameni, disponibilitatea si calitatea hranei pe care o consuma, nivelul de pericol sau risc, praf si zgomot la care sunt expusi, raportarea sistemului de canalizare la nevoile acestora, siguranta lor fizica precum si accesul la resurse si controlul acestora) nu va fi afectat sanatatea si bunastarea cetatenilor (sanatatea reprezinta o stare de bunastare completa fizica, mentala, sociala si spirituala si nu doar absenta bolii sau infirmitatii) va fi imbunatatita prin realizarea proiectului temerile si aspiratiile lor (perceptiile lor referitoare la siguranta propriei persoane, temerile referitoare la viitorul comunitatii lor si aspiratiile privind viitorul lor si al copiilor lor) realizarea proiectului va contribui direct la reducerea temerilor populatiei si la imbunatatirea nivelului aspiratiilor lor

8. Aspecte institutionale

8.1 Tipul Concesiunii Tipul concesiunii va fi sub forma de Contract de concesiune de lucrari publice. Concesiunea va fi pe o perioada de max 8 ani de la finalizarea investitiei, perioada ce nu va include si perioada de finalizarea a lucrarilor. 8.2 Structura juridica a Concesiunii Partile contractante ale proiectului vor fi:

29

I.O.R. Iasi - INSTITUTULUI REGIONAL DE ONCOLOGIE IASI in calitate de Concedentul (Autoritatea contractanta), pe de o parte si Concesionarul, care poate fi orice persoana fizica sau juridica de drept privat, romana sau straina, sau un grup de astfel de persoane. Calitatea de Concesionar o poate avea si o societate comerciala infiintata special pentru realizarea obiectului Concesiunii

Atentie: IOR Iasi nu impune conditii cu privire la tipul concesionarului si vechimea acestuia si alege sa nu participe alaturi de Concesionar la constituirea Companiei de proiect. In acest caz, Compania de proiect (SPV) poate fi finantata din doua surse principale de capital: - capitalul propriu investit sau capitalul actionarilor, provenit de la Concesionarul care isi asuma riscurile Concesiunii in schimbul obtinerii unui profit rezonabil; - imprumuturile din partea institutiilor finantatoare (organizatii financiare internationale, banci comerciale etc) care asigura finantarea in schimbul unor plati periodice regulate ale imprumutului principal, dobanzilor si comisioanelor aferente Compania de proiect va finanta realizarea investitiilor care fac obiectul contractului. Pe durata Concesiunii, aceasta va folosi venituri din proiect pentru a plati imprumutul principal, dobanzile si comisioanele aferente, precum si pentru a realiza rambursarea capitalului propriu investit de actionari. Organizarea procedurii de atribuire a contractului de concesiune va fi efectuata conform legislatiaie achizitiilor prublice in vigoare la data organizarii, iar institutiile arbritrare sau pentru cai de atac sunt cele conform legislatiei.
9. Concluzii

9.1 Fezabilitatea Concesiunii Din punct de vedere tehnic: cerintele tehnice impuse de catre concedent, sunt realizabile din punct de vedere tehnic si ajuta la realizarea obiectivelor propuse de care acesta. Din punct de vedere financiar: prin asigurarea riscului de exploatare de catre IOR, dar si din calculele financiare efectuate, realizarea concesiunii este fezabila. Din punct de vedere institutional: legislatia in domeniul concesiunilor este clara si concisa si stabileste in mod real conditiile unei concesiuni. I.O.R Iasi are calitate de autoritate contractanta si poate desfasura asemenea procedure de atribuire. Exista avizul intern si avizul autoritatii tutelare.

30

Din punct de vedere al partilor interesate: s-a facut o pretestare a unor posibili investitori si finantatori ai contractului de concesiune si ai investitiei, opinia acestora fiind favorabila realizarii Astfel, consideram ca fezabilitatea concesiunii este asigurata si ea proiectul poate fi implementat. 9.2 Specificatiile tehnice de calitate ale proiectului in raport de obiectivele si cerintele Autoritatii contractante Se dorete amenajarea acestei cladiri, precum si mansardarea ei, insemnand reabilitarea totala a acesteia, prin lucrari de
consolidare totala, lucrari de structura, zidarie, mansardare, refacere acoperis, fatade conform proiectului initial al cladirii, inlocuirea tamplariei interioare si exterioare, lucrari de instalatii electrice si sanitare etc., astfel incat prin recompartimentarile ce vor fi executate, sa rezulte un spatiu destinat prepararii si servirii mesei, a bauturilor nealcoolice (calde sau reci) si

alte activitati de comert care vin in sprijinul pacientilor, vizitatorilor, personalului salariat si studentilor, respectand
standardele de autorizare pentru spatii de acest fel. Mentionam faptul ca in prezent, in cadrul Institutului Regional de Oncologie Iasi, in incinta cladirii sau curtii nu este amenajat si nici nu functioneaza vreun spatiu cu destinatiile de mai sus.

Solicitrile tehnice se refer la :


Lucrari de consolidare constructive si refacere invelitoare; Conservare fatada (este monument istoric); Reabilitarea termica a cldirii; Mansardarea cladirii; Schimbarea tamplariei exterioare; Montare centrala termica; Amenajari interioare (pereti si pardoseli); Amenajarea de spatiu pentru prepararea si servirea mesei; Schimbarea tamplariei interioare; Reabilitarea instalatiei electrice, termice, sanitare, curenti slabi etc, Amenajarea spatiului exterior arondat; Dotarea spatiului cu : utilaje de gatit si frigorifice, mobilier de bucatarie, mobilier sala de servit masa.

Detalierea structurii si a compartimentarii interioare a cladirii se regaseste in Anexa 1 la acest studiu RELEVEU CLADIRE

Cerine generale Spaiul reabilitat trebuie s ndeplineasc toate condiiile legale pentru obinerea avizelor necesare unui spaiu destinat prepararii si servirii mesei.

31

Concesionarul va realiza prin persoane specializate proiect ethnic si va asigura obinerea tuturor avizelor necesare n numele beneficiarului (I.R.O.). Se va asigura amenajarea cladirii si mansardarea ei, insemnand reabilitara totala a acesteia. Aceasta se va realiza prin lucrari de consolidare totala, lucrari de structura, zidarie, mansardare, refacere acoperis, fatade conform proiectului initial al cladirii, inlocuirea tamplariei interioare si exterioare, lucrari de instalatii electrice si sanitare etc. In urma realizarii tuturor acestor lucrari sa rezulte o recompartimentare, semnificand un spatiu destinat servirii mesei, a bturilor nealcoolice (calde sau reci) si alte actvitati de comert care vin in sprijinul pacientilor, vizitatorilor, personalului salariat si studentilor, respectand standardele de autorizare pentru spatii de acest fel. Predarea spaiului trebuie s fie la cheie". Obiectivele specifice sunt reprezentate de: Reabilitarea de ctre concesionar a unei cldiri existente i dezafectate ce necesit lucrri de reparaii i dotri specifice asa incat sa sa rezulte un spatiu destinat prepararii si servirii
mesei, a bauturilor nealcoolice (calde sau reci) si alte activitati de comert care vin in sprijinul
pacientilor, vizitatorilor, personalului salariat si studentilor, respectand standardele de autorizare pentru spatii de acest fel

Starea actuala a cladirii este identificata si detaliata prin expertiza tehnica a cladirii, ce este atasata in Anexa nr. 2
Detalii financiare: Pentru atractivitatea investitorilor s-au facut proiectii financiare pe perioada celor 8 ani, avand ca premise: Indiferent de sursa de finantare a investitiei (din perspectiva investitorului) fie ca este vorba de surse proprii sau surse imprumutate, s-a urmari ca activitatea sa fie una sustenabila si profitabila Recuperarea investitiei sa se faca in totalitate in perioada celor 8 ani

9.3 Rezultatele evaluarii alternativelor de realizare a proiectului luate in considerare Din analiza alternativelor avute in vedere, alternativa de a nu face nimic (lasand situatia asa cum este in prezent) si alternative de a realiza investitia (cu variantele: a. pe forte proprii ale IOR; b. pe surse atrase; c. concesiune de lucrari), cea mai viabila alternativa a fost aceea de a realiza proiectul in baza unui contract de concesiune de lucrari pe o perioada d exploatare de 8 ani, dupa finalizarea investitiei. 9.4 Analiza economico-financiara (Value for Money) pentru Concesiune Pentru analiza parametrilor financiari ai investitiei, enumeram premisele:
Valoarea investitiei: 440000 euro (inclusiv TVA) Durata de previziune: 8 ani

32

Metoda de proiectie a costurilor: preturi constante Metoda de estimare a costurilor: metoda reala, identificare reala

Concluzie: Realizarea investitiei in varianta concesiunii este oportuna, aceasta concluzie fiind sustinuta de: IOR nu poate suporta costurile investitionale si sa-si asume exploatarea si riscurile exploatarii acestei activitati activitatea, in exploatare privata si cu asumarea riscurilor investitionale, este o activitate rentabila si sustenabila (cash-flow pozitiv, profit obtinut anual etc) VANF/C este pozitiva RIRF/C este pozitiva

9.5 Mecanismul de plata Din punct de vedere al platilor efectuate de I.O.R Iasi, acesta nu va achita nici o suma de bani si nu va sustine nici un cost financiar. Din punct de vedere al concesionarului, acesta va asigura sursele de finantare pentru realizarea investitiei, va asigura costurile de exploatare pe durata contractului de concesiune.

33

Detalierea structurii si a compartimentarii interioare a cladirii se regaseste in Anexa 1 la acest studiu RELEVEU CLADIRE

34

Starea actuala a cladirii este identificata si detaliata prin expertiza tehnica a cladirii, ce este atasata in Anexa nr. 2

35