Universidad Catlica Andrs bello - Guayana Facultad de Derecho Ctedra: Derecho Civil Profesora: Abg.

Nancy Angulo

Preferencia Ofertiva, Preferencia Arrendaticia y Retracto Legal

Integrantes: Mariana Garca Marcel Antichn Alina Crdova Steffi Rodrguez Kelwins Filgueira Andrea, Figari Puerto Ordaz, Enero 2014

CONTENIDO: 1) La preferencia Ofertiva. Concepto, Regulacin en la ley de arrendamientos inmobiliarios y en la ley sobre la regulacin y control de arrendamientos de viviendas 2) la preferencia Arrendaticia. Concepto, Regulacin en la ley de arrendamientos inmobiliarios y en la ley sobre la regulacin y control de arrendamientos de viviendas 3) El Retracto legal arrendaticio. . Concepto, Regulacin en la ley de arrendamientos inmobiliarios y en la ley sobre la regulacin y control de arrendamientos de viviendas LA PREFERENCIA OFERTIVA 1) Anotacin Conceptual Segn el Art.42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI) Es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condicin de arrendatario; siempre que el arrendatario tenga ms de 2 aos como tal, se encuentre solvente en el pago de los cnones arrendaticios y satisfaga las aspiraciones del propietario. De lo establecido en la ley se pueden deducir elementos caractersticos que distinguen e informan este derecho: a) Se trata de un derecho del arrendatario y un deber del propietario b) Ese derecho consiste en la preferencia que tiene el arrendatario de adquirir por compra el inmueble que ocupa, cuando el propietario desee venderlo a un tercero. c) La preferencia en la oferta frente al inters del tercero en adquirirlo A) La preferencia ofertiva como un deber derecho El propietario tiene el deber de comunicar al arrendatario mediante documento autntico, su manifestacin de voluntad de vender el inmueble que ocupa, indicando el precio, as como las condiciones y modalidades de negociacin. Se trata de una oferta perfecta o plena en cuanto la misma contenga todos los requisitos, modalidades y condicionesde la prestacin, de la proyectada negociacin de venta; pues de carecer esencialmente de una

voluntad cierta, del objeto de la oferta y el precio, la pretendida oferta sera irregular o imperfecta y, por tanto, no obligatoria. Segn el texto del art 42 pareciera que el propietario no est obligado a realizar la oferta cuando el inquilino no tenga ms de dos (2) aos ocupando el inmueble con tal carcter y si tampoco se encuentra solvente en el pago del alquiler; pero el conocimiento de estos hechos cmo se obtiene? Cuando el contrato est instrumentado, no hay duda en el conocimiento anticipado de la improcedencia del derecho en beneficio del arrendatario, que no haya tenido ms de ese tiempo y si tampoco est solvente en el pago del arrendamiento. De efectuar el arrendador la oferta, aun cuando esos hechos indiquen no haber lugar a la notificacin, puede entenderse que el derecho l lo concede al arrendatario sin importar que tenga o no el tiempo indispensable para su ejercicio, o sin encontrarse el arrendatario en estado de solvencia en el pago del alquiler. Si la relacin es verbal, la dificultad no puede ser valorada unilateralmente por el propietario-arrendador porque no existe, en tal caso, la necesaria certidumbre en cuanto al tiempo de duracin de la relacin arrendaticia (la dificultad para conocer la duracin del contrato); en cuyo caso el deber de notificacin ofertiva no queda suprimida ante la incerteza del referido tiempo necesario, a menos que el oferente tenga un principio de prueba por escrito que le permita comprobar la deficiencia temporal del inquilino, a fin de no tener que cumplir con la preferencia ofertiva. Por tanto, la Determinacin temporal de la relacin arrendaticia no es requisito determinante, la misma puede ser por tiempo determinado o sin determinacin temporal. El tercer requisito (que cumpla conlas aspiraciones del propietario) no puede, obviamente, cumplirse alpropio tiempo que los mismos, pues slo se puede conocer despus de tener lugar la oferta realizada, y siempre que el locatario haga saber al propietario, en forma indubitable, su aceptacin o rechazo de la oferta en el trmino de quince (15) das calendario, a partir del da del ofrecimiento a que se refiere el Pargrafo nico del artculo 44 eiusdem. Como se observa, estamos en presencia de un deber no absoluto, sino relativo por lo condicionado a la presencia concurrencial de determinadas exigencias. Es un derecho que resulta relativamente irrenunciable (art 7 LAI), pues si el arrendatario no cumple concurrentemente y en definitiva con esos requisitos esenciales, su derecho a quedado tcitamente renunciado al momento de su incumplimiento, de haberse producido dicha oferta preferente, pues en caso

contrario se tratara de un derecho absolutamente irrenunciable que podra ejercitar el arrendatario en todo caso y en cualquier momento, hasta el punto que no caducara. Y es as que transcurrido el trmino de 15 das de que se dispone el arrendatario, sin que haya aceptado el ofrecimiento, su derecho fenece y queda el propietario arrendador en libertad para dar en venta el inmueble a terceros bajo las mismas modalidades y condiciones del ofrecimiento de la venta; aun cuando de haber el propietario vendido al tercero, el precio fuere inferior al ofertado, o sus condiciones fueren ms favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, ste podr ejercer el derecho de retracto (art 48 LAI) B) El derecho como consecuencia de la venta que se pretende De no tener inters el propietario arrendador en vender el inmueble arrendado, el derecho de preferencia ofertiva no puede tener lugar al tenor de lo pautado en el art 42 de la LAI, debido a que la pretensin de transmisin de la propiedad no se ha materializado; y mientras esa pretensin no aparezca en la realidad, el derecho de preferencia no puede tener lugar dado que el arrendatario no est facultado para obligar al arrendador, cuando le interese o convega, a que le ofrezca, a que le ofrezca el inmueble en venta de no tener ste intencin o inters de querer disponer del mismo de esa manera por disposicin del arrendatario, de modo que ste imponga a aquel, cuando quiera, la obligacin de que le ofrezca en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero el inmueble que ocupa. C) La preferencia Ofertiva y el tercero Como antes hemos observado, el correcto sentido del artculo42 de LAI no significa que para la procedencia ofertiva requiera que exista el inters de un tercero en adquirir por compra el inmueblearrendado, o que el propietario pretenda venderlo al mismo, sino que el punto de partida tiene su origen en el deseo del arrendador propietario en venderlo, en cuyo caso antes de ofrecerlo a cualquier tercero est obligado a ofertarlo al arrendatario en primer lugar y conpreferencia al tercero; siempre que aqul cumpla con los requisitos esenciales a que se refiere el artculo 42 de LAI. Aqu la predileccin o el privilegio derivan de la condicin de arrendatario que el ocupante del inmueble tiene, y aun cuando existiere un tercero interesado, la oferta inmobiliaria no slo debe hacerse al inquilino y mantenerse en los trminos impuestos porla Ley, sino que adems implica la preferencia frente a ese tercero quepretendiere adquirirlo. El slo inters del propietario en vender el inmueble, constituye requisito esencial indispensable para que aparezca la

preferencia. El inters en vender es la causa o motivo que impulsa el cumplimiento dela obligacin de ofrecer del modo indicado, y no otra circunstancia.

1.2. Requisitos de procedencia 1.2.1. En atencin a la persona del locatario (arrendatario) a) Goce inmobiliario durante tiempo mnimo determinado. Constituye requisito esencial para que el arrendatario tenga derecho a la preferencia ofertiva, que el mismo haya gozado del inmueble que ocupa con tal carcter, durante ms de dos (2) aos. Porque ese tiempo y no otro, que pudiera ser distinto? Qu elementos se tomaron en consideracin para que sea ese tiempo y no otro diferente? En realidad no podemos precisar los motivos que tuvo el legislador para concertar ese tiempo, pero es de considerar que el mismo lo que hizo fue tomar el art. 6 del derogado DLDV el tiempo all previsto para conceder el derecho de preferencia ofertivo, como podemos observar del contenido que expresaba: Cuando el propietario est dispuesto a vender el inmueble, si el arrendatario hubiere durado por ms de dos aos, el inquilino tiene un derecho preferente sobre otras personas que quieran comprar el inmueble b) Estado de solvencia del arrendatario El primer requisito denominado anteriormente es que el arrendatario haya tenido ms de 2 aos con tal carcter, de cumplirse el mismo queda condicionada la preferencia a que concurrentemente se den los otros dos requisitos: el estado de solvencia en el pago de las pensiones arrendaticias (el cual constituye una de las obligaciones principales del arrendatario, en caso de no haber cumplido con esa obligacin al tiempo de la oferta, que ha debido tener lugar, es comprensible que se sancione con la prdida de su derecho a comprar con preferencia a cualquier tercero) y que el arrendatario satisfaga las aspiraciones del propietario. La preferencia ofertiva as como constituye un derecho o privilegio, tambin exige la misma que sea, al propio tiempo, motivo para que el deudor as con exige su derecho tambin cumpla con su deber. Ante su incumplimiento, no tiene derecho a que el propietario cumpla con notificarle su intencin de vender. A ese estado de solvencia se llega no slo debido a que el arrendador propietario le haya recibido el pago del canon arrendaticio de manera directa, sino tambin el arrendatario consignado cumpliendo los requisitos esenciales consagrados en el art 51 y siguientes de la LAI (sobre el paso por consignacin)

c) Satisfaccin de las aspiraciones econmicas del propietario.

Es la aspiracin del arrendador- propietario, de recibir del inquilino el pago del precio de la venta en los trminos o condiciones que aqul establezca, condiciones ex lege, que deber hacer del conocimiento del arrendatario a travs de documento autntico, en el que indicar no slo ese precio, sino las condiciones y modalidades de la negociacin o venta, que se propone realizar, como previene el artculo 44 de LAI. Por eso las aspiraciones del propietario oferente comprende no slo el monto del precio, sino tambin la forma de pago del mismo en orden al tiempo o momento de su entrega (de contado o a plazo); y en caso de querer permutarlo a qu aspira y de qu manera se propone ocurra la compensacin del precio relativo a los bienes objeto de la permuta, en cuyo caso se comprende que el arrendatario podr aceptar pagar el precio independientemente del bien incluido para permutarse y que puede tener el tercero, pero no el inquilino, por lo cual se tratara de una oferta bajo una condicin imposible (art. 1.200, CC) que quita valor a esa oferta nicamente en tal punto y autoriza al arrendatario a pagar el precio equivalente de la cosa a que se refiere el bien a ser permutado que sustituye; pues el precio a que alude LAI guarda relacin con una suma de dinero (precio) como causa del oferente propietario; pues adicionalmente precio es el valor del inmueble respecto a su venta. El precio en tal caso se fundamenta en la certeza de consistir en una suma de dinero como valor a cambio del inmueble y su determinacin cuntica. d) La notificacin debida al propietario A la cual se refiere el pargrafo nico del art 44 de la LAI, se refiere a la aceptacin de la oferta por el arrendatario, y para que la misma produzca los efectos jurdicos a que est destinada debe reunir algunos requisitos, como son: la libertad de aceptacin o de rechazo pues su silencio a nada lo obliga solo plantea su falta de inters en adquirir con preferencia al tercero, debe ajustarse al contenido de la oferta recibida o realizar una nueva oferta es decir con modificacin en la anterior y la aceptacin debe llegar a conocimiento del oferente puede vlidamente revocar la oferta durante el trmino de los 15 das establecidos en el art 44 en referencia; el mencionado artculo, no hace referencia a que esta notificacin sea uno de los requisitos esenciales para que el arrendatario, pueda ejercitar el derecho a la compra del inmueble que ocupa.

Artculo 44 A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deber notificar al arrendatario, mediante documento autntico, su manifestacin

de voluntad de vender. En dicha notificacin se deber indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociacin. Pargrafo nico: El arrendatario deber notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptacin o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el trmino de quince (15) das calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este trmino sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedar en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta. Con tal carcter sin embargo sin el cumplimiento de tal notificacin no podr tener lugar; ya que la misma constituye un requisito a cumplir por parte del arrendatario a los fines de poder ejercitar su derecho a adquirir por compra el inmueble en referencia, pues en caso contrario dejar de ser acreedor, en principio, de ese derecho. En relacin al arrendador propietario a) La notificacin del arrendatario al propietario oferente debe ajustarse al contenido de la oferta recibida, aun cuando puede aceptarla modificndola, en cuyo caso se tratar de una nueva oferta de compra (art. 1.1377 in fine, CC). Si el arrendatario acepta la oferta de venta que le hizo el propietario del inmueble arrendado pero modificndola, esta aceptacin se tendr nicamente con el valor de una nueva oferta, en cuyo caso de no aceptarla el propietario-oferente, en forma expresa o tcita con su silencio, se entender como no aceptacin de la oferta del inquilino y el oferente-propietario podr dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento que hizo al locatario, luego de vencido el indicado trmino o plazo legal. Por qu? Debido a que la aceptacin de la oferta no se hizo en forma indubitable y el locatario est obligado a rechazar o aceptar la oferta recibida, pero no tiene derecho a proponer una nueva oferta. De aceptar el locatario la oferta recibida, cundo debe celebrarse el contrato de compraventa? LAI nada expresa al respecto, pero su artculo 50 de modo expreso remite a lo que disponga el Cdigo Civil, y ste en su artculo 1.212 estatuye lo siguiente: Cuando no haya plazo estipulado, la obligacin deber cumplirse inmediatamente si la naturaleza de la obligacin, o la manera como deba ejecutarse, o el lugar designado para cumplirla, no hagan necesario un trmino, que se fijar por el Tribunal. Si el plazo se hubiere dejado a la voluntad del deudor, se fijar tambin por el Tribunal.

La aceptacin de la oferta por el arrendatario debe llegar a conocimiento del oferente propietario, para que el contrato se perfeccione, sin que el oferente pueda vlidamente revocar la oferta durante el trmino de los quince (15) das calendario, contados a partir de la fecha del ofrecimiento. No obstante, el rechazo indubitable por el inquilino de la oferta dentro de los quince (15) das o si guarda silencio, el trmino o plazo no se agota con el rechazo, ni concluye o extingue, y tendr que dejarse transcurrir ntegramente pues esta estatuido en beneficio del inquilino (1213, 1214 CC) b) Por medio de documento autntico. La notificacin al arrendatario mediante documento autntico, es requisito esencial a ser cumplido por el propietario, es decir, aquel instrumento autorizado con las solemnidades legales por un registrador, por un juez u otro funcionario o empleado pblico que tenga facultad para darle fe pblica, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado (art. 1.357, CC) c) La voluntad del propietario que pretende vender. En ese documento autntico debe expresarse la voluntad que tiene el propietario de vender, tal como expresa el artculo 44 de LAI; pues mientras esa notificacin no tenga lugar, no slo no corre el trmino para el ejercicio del derecho de comprar por el arrendatario, sino que tampoco el plazo de cuarenta (40) das calendario disponibles para el ejercicio del derecho de retracto a que alude el artculo 47 de Ley La notificacin por mandatario. Cuando la notificacin u ofrecimiento de venta - a que se contrae el artculo 46 de LAI la hiciere un tercero (persona natural o jurdica) en nombre del propietario, deber acreditar que se encuentra suficientemente autorizado para ello mediante documento autntico, en donde se determinarn con precisin las exigencias establecidas por el propietario para la negociacin, es decir, el precio, las condiciones y modalidades de la misma. De no ser un poder especial sino general, tal autorizacin o mandato no cumple con las exigencias del artculo 46 de LAI, y, en consecuencia, la oferta que se realice carecer de eficacia o validez, tratndose, en tal caso, de haberse excedido el mandatario autorizado de sus facultades puramente de administracin (art.1.688, CC), ante lo cual el mandatario habr actuado en su propio nombre y sin comprometer la responsabilidad del mandante-propietario (art. 1.691, CC); salvo que ste y el arrendatario confirmen el acto de administracin, no de disposicin, realizado.

Presencia y ausencia del arrendatario Es de considerar que si el arrendatario est presente o tiene quien lo represente y no se le notifica; o est ausente y no tiene quien lo represente de modo que resulte imposible notificarlo; se comprende que para el inicio del trmino de caducidad (vid. n 6) de esos quince (15) das, que impone aquella norma, debe haber el propietario-arrendador realizado gestiones demostrativas a cumplir con el deber de notificarlo, pues de otro modo resulta demasiado fcil frustrar de manera ostensible el derecho de comprar que asiste al locatario, con fundamento en la preferencia ofertiva. Por tanto, si el arrendatario no est presente y tampoco tiene quien lo represente, para que ese trmino empiece a correr, debe el propietario haber realizado lo necesario para que la oferta de venta llegue a conocimiento de aqul, pues de otra manera no se cumplir con el deber contemplado en el artculo 44 en su primera parte, aun cuando pareciera intrascendente el asunto pues de haber el propietario vendido el inmueble a un tercero, sin que previamente se le haya ofertado el mismo al arrendatario, queda expedita la accin del retracto a tenor de lo previsto en el literal c) del artculo 48 de LAI; pero no se trata de facilitar esa accin por la omisin misma, sino que la notificacin se cumpla pues de otra manera (la misma) no tendra sentido y mejor hubiera sido no contemplarla ante su intrascendencia e inutilidad, pero no es as y tampoco puede obviarse; pues se requiere que, en todo caso, de alguna manera se intente cumplir con el procedimiento de la notificacin personal, a fin de constatar que el interesado no es localizable y que tampoco se tienen noticias acerca de la eventual existencia de un representante especial suyo A tenor de lo pautado en el ya citado prrafo sexto del artculo 1.137 del Cdigo Civil, se puede realizar en la direccin del inmueble arrendado, en donde posiblemente est un familiar suyo a quien se haga entrega de esa notificacin con los requisitos legales, o su cnyuge o conviviente, o a cualquier tercero que se encuentre en el inmueble arrendado. De tal manera se cumple con la notificacin y la finalidad de la misma. PREFERENCIA ARRENDATICIA Es el derecho de prioridad del arrendatario o arrendataria a seguir ocupando el inmueble en las mismas condiciones, al vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento sobre inmuebles destinados a vivienda, ante cualquier tercero que pretenda arrendar el inmueble; siempre y cuando est solvente en el pago de los cnones de arrendamiento y haya cumplido con las dems obligaciones derivadas del contrato y de las leyes.

Si el propietario le informa al inquilino que el contrato no se renovar, porque el inmueble ser vendido, pero en verdad lo alquila nuevamente qu prev la Ley? El arrendador que incumpla esta disposicin estar obligado a indemnizar al arrendatario o arrendataria con el equivalente al valor de cien Unidades Tributarias (100 U.T.) por cada mes que permanezca de forma indebida fuera de la vivienda. Qu sucede si el inquilino que ocupa la vivienda opta por no seguir con el contrato? El arrendatario o arrendataria que no desee disfrutar del derecho de preferencia arrendaticia, deber manifestar su voluntad al arrendador mediante documento autntico, con por lo menos treinta das antes del vencimiento del contrato, el cual deber presentar ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda. Causales de Desalojo 1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cnones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin. 2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguneos hasta del segundo grado. 3. En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravencin a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivos, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para el previ. 4. Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. 5. Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violacin o incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el Comit Multifamiliar de Gestin. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2 El arrendador deber demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiacin, declarar que el inmueble no ser destinado al arrendamiento por un perodo de tres aos. El arrendador notificar al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa das continuos a la finalizacin del contrato. En caso de contravencin ser sancionado segn lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o

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arrendataria en el inmueble. Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artculo, o en el derecho comn. Demanda por falta de pago El arrendatario o arrendataria que sea demandado o demandada por la primera causal del artculo anterior, y que luego de agotada la va administrativa y la judicial se determine que la causa de la falta de pago es enteramente imputable al arrendatario o arrendataria, perder en forma inmediata todos los derechos consagrados en esta Ley. La demanda se har conforme a lo establecido en la presente Ley, a tal efecto, probada la insolvencia del arrendatario o arrendataria, ste o sta podr llegar a una conciliacin con el propietario o arrendador, mediante acta suscrita ante el rgano administrativo competente. Dicho pago no se tendr como extemporneo.

Inhabitabilidad del inmueble Cuando el desalojo forzoso deba efectuarse por haberse declarado por los rganos competentes la inhabitabilidad del inmueble, la autoridad a la cual corresponda la ejecucin deber remitir de manera urgente a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la solicitud de ubicacin del afectado o afectada y su familia en un refugio temporal, en una vivienda temporal o en una vivienda digna definitiva El RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO CONCEPTO. SU REGULACION EN LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS Y EN LA LEY SOBRE REGULARIZACION Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDAS.

EL RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO

ANOTACION CONCEPTUAL Nuestro Cdigo Civil en su artculo 1.546 define lo que es el retracto legal, al estatuir que es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extrao que adquiera un derecho en la comunidad por su compra o dacin en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Como se observa, ese tipo de retracto se circunscribe al derecho nicamente del comunero o condominio que, por ser tal tiene el derecho de ocupar el lugar del tercero que haya adquirido de

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cualquier otro condominio en la comunidad ordinaria un derecho o parte indivisa de la comunidad; aun cuando el comunero enajenante pueda disponer de su cuota, ceder o hipotecar libremente su parte que esta indeterminada en la propiedad comunitaria. Sin embargo la subrogacin legal regulada por el Cdigo Civil, resulta genrica a toda clase de comunidad ordinaria en el derecho comn, que no abarca las comunidades especiales tales como en el mbito patrimonial. En cambio, la situacin regulada por LAI aparece completamente diferente, pues se refiere especficamente al derecho que tiene el arrendatario de subrogarse al tercero adquiriente del inmueble que ocupa, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, cuando ocurra cualesquiera de los supuestos a que el artculo 48 de LAI se refiere. As tenemos que, conforme al artculo 43 de LAI,
El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto de comporte la transmisin del derecho de propiedad

ELEMENTOS DISTINTIVOS En el concepto que antecede suministrado por la LAI, podemos observar una pluralidad de elementos que distinguen a la institucin, tales como: el derecho del arrendatario a la subrogacin, la igualdad de las condiciones estipuladas en el contrato traslativo de la propiedad del inmueble arrendado que haya sido transferido por cualquier acto. a. Derecho de subrogacin Se trata de un derecho que al estar concebido en la Ley para beneficiar y proteger al arrendatario, es irrenunciable (art. 7) y consiste en que el arrendatario a quien no se ha ofrecido el inmueble que ocupa como tal, en primer lugar y con preferencia al tercero adquiriente del mismo (conforme al art 44 de LAI), o de habrsele hecho tal oferta, pero con omisin de alguno de los requisitos exigidos en el art. 44 eiusdem, o dentro de cualesquiera de los supuestos del articulo 487 ibdem; tiene el derecho de subrogarse en el lugar del adquiriente, es decir, ocupar su lugar adquiriendo el inmueble cuya propiedad transferida, sustituyendo al tercero en las mismas condiciones establecidas en el instrumento de traslacin inmobiliaria.

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b. El arrendatario se subroga en las mismas condiciones estipuladas Carecera de sentido alguno el derecho de subrogacin del arrendatario, si no se diera en las mismas condiciones contempladas en el instrumento que sirvi de medio para la translacin de la propiedad en beneficio del tercero adquiriente. Y esas condiciones guardan relacin no solo con el mismo precio pagado por el tercero adquiriente en caso de compraventa, sino tambin la forma como lo pago, si fue de contado o a crdito, y de ser este ltimo, durante el tiempo previsto, los intereses estipulados y las garantas dadas, a cuanto ascendi el pago inicial. La subrogacin, en las mismas condiciones estipuladas guarda relacin especial con las contenidas en la oferta que ha podido tener lugar y, en su defecto, a las contenidas en el instrumento de enajenacin en beneficio del tercero. c. Que se trate de cualquier acto de transferencia inmobiliaria El derecho de adquirir el bien arrendado que haya sido transferido por cualquier acto que comporte la transmisin de la propiedad, dada en arrendamiento, como lo establece el artculo 43 de LAI. Es de considerar que tal ordenacin legal va a presentar innumerables inconvenientes en el trfico de los bienes inmuebles dados en arrendamiento y constituye una limitacin o restriccin al derecho del propietario arrendador a disponer libremente de su propiedad arrendada. Por eso no es de extraar que el artculo 43, LAI haya dispuesto tal restriccin, puesto que cualquier acto que comporte la transmisin de la propiedad no solo comprende la venta, sino tambin cualquier otro acto de transferencia , tales como la dacin en pago, la permuta, la ejecucin hipotecaria, el remate judicial y la donacin, entre otros. Y consideramos que la restriccin a que se ha sometido el derecho del propietario arrendador a disponer del inmueble arrendado por acto distinto a la venta, pareciera derivarse de los actos simulatorios con los cuales se encubra una venta, a que estaban acostumbrados algunos arrendadores para burlar el derecho del arrendatario a ser preferido al tercero en la adquisicin del inmueble arrendado, mediante la constitucin de una hipoteca con una persona de su confianza, buscando la ejecucin, el remate y luego la expulsin del arrendatario; o la emisin de una letra de cambio para luego mediante un convenimiento fcil, acudir al remate del inmueble arrendado; o mediante una dacin en pago de una deuda creada en la mente del propietario arrendador , en connivencia con un amigo comprensivo; o a travs de una donacin que, en realidad ha podido ser veraz sobre todo la efectuada a un pariente cercano. Es evidente que el retracto legal arrendaticio tiene carcter pblico y social, anteponiendo el bien comn y por tanto, un lmite del dominio en funcin del

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inters protegido, que no escapa nicamente al individual del arrendatario, sino tambin la familia, la sociedad, excedindose el marco regulador del inters privado hacia lo pblico o social, que obliga al propietario arrendador a ofrecer arrendatario en primer lugar y con preferencia el inmueble arrendado, dentro de las previsiones establecidas en la Ley, como forma de proteger el inters ciertamente individual del arrendatario, pero que transciende ms all hacia lo social. Coarta la libertad para disponer de ese bien? Ciertamente s, pero lo mismo se comprende cuando se trata de la expropiacin por causa de utilidad pblica o social, en cuyo caso la restriccin a la propiedad encuentra su justificacin en el inters colectivo. Es como una especie de carga de Derecho Pblico impuesta en beneficio de un inters individual tutelado. Con la idea de comprender que no todo acto que comporte la transmisin de la propiedad, distinto a la venta, ser objeto de retroaccin ex artculo 43 de LAI, nos permitimos hacer algunas consideraciones: admitir que todo acto como el anotado, diferente a la venta tenga su origen en una obligacin preexistente a la relacin arrendaticia y cuya comprobacin pueda hacerse mediante la tcnica probatoria respectiva, como en el caso de la hipoteca con que este gravado el inmueble arrendado, o de una obligacin preexistente que pueda ser demostrada de modo indubitable, que tenga fecha cierta anterior al arrendamiento y que conduzca al remate del bien es de considerar que escapan a la injerencia del retracto legal, por tener una existencia jurdica o causa anterior al momento de la celebracin del contrato de arrendamiento, o que han podido ocurrir dentro del tiempo de la relacin arrendaticia; as como cualquier otro acto traslativo o que conduzca a la traslacin, celebrado antes de que el arrendatario haya cumplido ms de dos (2) anos ocupando el inmueble de que se trate, ya sea por permuta (art. 1.558, CC), remate judicial, e incluso si el inmueble fue transferido por donacin (caso en el cual el hecho ms complejo para el propietario porque pudiera pensarse que se utiliz la misma por va simulatoria para encubrir una venta); o la dacin en pago. Cualquier acto que comporte la transmisin de la propiedad celebrado luego de que el arrendatario haya cumplido ms de dos (2) aos, dar derecho al arrendatario al ejercicio del retracto legal, pues habr casos en que el acto que conduce a la traslacin del inmueble arrendado al tercero tiene su origen en un acto verdadero, que no podra calificarse de simulado o fraudulento. As por ejemplo, el arrendador propietario adquiri obligaciones y como consecuencias del incumplimiento de las mismas, el inmueble fue transferido al tercero por remate judicial, en cuyo caso el retracto no entrara a la errada creencia de que el retracto puede ir en contra de la verdad y como medio sustitutivo de la misma y esa no es ni puede haber sido la intencin del legislador.

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Sin embargo, el problema se presenta con la donacin celebrada despus de aquel tiempo (el arrendatario tiene ms de dos aos como tal), porque la donacin es gratuita (art.1431, CC), en cuyo caso nos imaginamos que habr necesidad de que el tribunal, que conoce del retracto legal arrendaticio, ordene el justiprecio del bien que apareciere como donado, con el objeto de que el arrendatario retrayente pague el valor dado en la experticia, a fin de evitar un empobrecimiento injusto (del propietario) en provecho ajeno (del arrendatario retrayente). Sin embargo, tenemos la impresin que entre cualquier acto que comporte la trasmisin del derecho de propiedad, ex articulo 43 en comento, no debe comprenderse incluida a la donacin porque la misma es gratuita por su naturaleza y, por tanto, no puede cumplirse con uno de los requisitos esenciales exigidos por los artculos 43 y 44 de LAI, como lo constituye el pago del precio, a menos que el propietario arrendador se valiere de la donacin para encubrir una venta in fraudem legis, lo que tendr que probar el pretenso retrayente. Es indudable que las controversias interpretativas no se harn esperar, sobre todo por nuestros tribunales que ahora disponen de materia tan rica en situaciones o complicaciones como el punto en comento.

REQUISITOS PARA SU PROCEDENCIA Los requisitos exigidos para que proceda el retracto legal arrendaticio son los mismos estatuidos para el ejercicio de la preferencia ofertiva, a que se contrae el artculo 42 de LAI, es decir que el arrendatario tenga ms de dos (2) aos como tal, que se encuentre solvente en el pago de los canones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario. Mutatis mutandis, reproducimos el comentario que sobre los mismos hicimos supra en relacin con la preferencia ofertiva, adicionando algunas exigencias distintas por la propia diferencia entre sendos institutos y la especificidad que a cada uno de los mismos caracteriza. En el retracto legal arrendaticio, tambin observamos dos tipos de requisitos que guardan relacin de manera siguiente: 1) En atencin a la persona del arrendatario: a) que el arrendatario tenga ms de dos (2) aos como tal, b)este solvente en el pago de las pensiones arrendaticias, c) satisfaga las aspiraciones del nuevo propietario adquiriente del modo como adquiri el inmueble que se retrae; d) que el arrendatario ejerza e; derecho de retracto dentro del plazo de cuarenta (40) das

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calendario, contados a partir de la fecha de la notificacin cierta que de la negociacin celebrada deber hacerle el adquiriente. 2) En relacin con el propietario arrendador: a) que el mismo no haya realizado la notificacin prevista en el artculo 44 de LAI; b) que aun cuando la hubiere realizado, no obstante omiti en la misma alguno de los requisitos exigidos; c) efectuada la venta al tercero, el precio resultante inferior al ofertado; d) o que sus condiciones fueren ms favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario. 3) Tratndose del tercero adquiriente: a) Que el mismo haga notificacin cierta de la negociacin que realizo con el propietario arrendador; y, b) que anexe a dicha notificacin copia certificada del documento contentivo de la negociacin, la cual quedara en poder del notificado. En atencin a la persona del arrendatario a. Que tenga ms de dos aos como tal Para que el arrendatario tenga derecho al ejercicio del retracto, tiene que haber estado ocupando el inmueble de que se trate durante ms de (2) aos, conforme lo dispuesto por el artculo 42 de LAI, al as disponerlo el artculo 43 de la misma. De no tener ese tiempo, no podr ejercer vlidamente el derecho de retraer, por falta de cualidad con vista a la inexactitud del tiempo requerido, sin importar que el acto de traslacin de la propiedad comporte cualquiera de aquellos travs de los cuales puede trasmitirse el derecho de propiedad. El requerido tiempo deviene de la relacin por tiempo determinado, pero tambin de aquella sin determinacin de tiempo, porque la Ley no concede ese derecho de acuerdo con el tipo de contrato en orden al tiempo de su duracin, segn un determinado tiempo existencial de la relacin: nicamente que el arrendatario tenga ms de dos (2) aos con tal carcter, independientemente de si la relacin est o no escriturada. Sin embargo, el problema que puede presentarse se refiere a la comprobacin que tendra por hacer el arrendatario en el caso de que su derecho sea negado por falta de gozar de ese tiempo requerido para la existencia del derecho, cuando de una relacin indeterminada se trata, bajo cuya circunstancia el locatario dispone de un plural elenco probatorio sobre todo si dispone del recibo, o recibos, del pago efectuado por el alquiler, en donde constara determinada fecha, o de la prueba del pago por consignacin (art. 51 y ss. De LAI), o de testigos en los casos de su procedencia segn la ley; as como de otros medios probatorios al tenor del artculo 395 del CPC.

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b. Que se encuentre solvente en el pago del alquiler El estado de solvencia del inquilino en que tiene lugar el acto traslativo de la propiedad del inmueble arrendado, constituye el mismo fundamento de constituir el pago del canon arrendaticio una de las obligaciones principales a cargo del arrendatario (ord. 2 art. 1.592, cc); de donde se evidencia que si el mismo no ha cumplido con esa obligacin, que ha debido tener lugar, es comprensible que su incumplimiento indica que tampoco puede exigir. Y tal como ya observamos, a ese estado de solvencia se llega no solo debido a que el arrendador propietario le haya recibido el pago del canon arrendaticio de manera directa, sino tambin de haber el arrendatario consignado cumpliendo los requisitos esenciales consagrados en los artculos 51 y siguientes de LAI (vid. Captulo sobre el pago por consignacin). c. Satisfaccin de las aspiraciones econmicas pretensas Este requisito, como hemos observado no es ms que la consecuencia de haber cumplido el arrendatario con los otros dos como son: que tenga ms de (2) aos como tal y siempre que se encuentre solvente en el pago de los canones de arrendamiento; pues de otra, manera no podr satisfacer las aspiraciones esencialmente econmicas que hayan sido cumplidas por el tercero adquiriente. No sin razn esa aspiracin contiene el pago del mismo precio de la venta en los trminos o condiciones en que se estipulo con el tercero adquiriente ( en relacin al monto del precio), as como las otras condiciones y modalidades de la negociacin o venta efectuada. Por eso las aspiraciones por satisfacer comprenden no solo el monto del precio, sino tambin la forma de pago del mismo en orden al tiempo o momento de su entrega ( de contado o a plazo); y de haber sido a crdito, a cunto asciende el pago inicial y las condiciones de la posible garanta hipotecaria resultante en proteccin del saldo; as como todas aquellas aspiraciones que considera, conforme a la ley, deben ser satisfecha por el inquilino retrayente. d. Ejercicio del derecho dentro del tiempo legal previsto El derecho de retracto debe ser ejercitado por el arrendatario dentro del plazo de (40) das calendario, contados a partir de la fecha de la notificacin cierta que de la negociacin celebrada deber hacerle el adquiriente. Significa que transcurrido ese plazo sin que el arrendatario lo haya ejercitado, la venta realizada queda perfeccionada, pues ese plazo es de caducidad por tratarse de un tiempo que no puede ser objeto de interrupcin. No obstante, surge la duda desde cuando se computa ese plazo si el tercero adquiriente no puede hacer la notificacin al

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arrendatario, a que alude el artculo 47 de LAI, debido a que este no est presente y tampoco tiene quien lo represente. Mutatis mutandis, valgan aqu las mismas anotaciones que hicimos en relacin con la preferencia ofertiva. En relacin con el propietario arrendador a. Que el mismo no haya realizado la notificacin del artculo 44 de LAI Segn el artculo 44 de LAI, el propietario tiene que haber realizado la notificacin all prevista a fin de que el arrendatario ejerza el derecho preferente y, de no efectuarla en los trminos que tal norma ordena. De existir la relacin arrendaticia sobre un inmueble regulado en el caso de una situacin derivada de emergencia financiera, de enajenar el ante publico ese bien o disponer del mismo por va de subasta, tendr que ofertarlo con preferencia al arrendatario, Al tenor de lo pautado por el artculo 42 y siguientes de LAI? Aun cuando el inmueble arrendado estuviere regulado por LAI (art. 1) como las situaciones derivadas de la emergencia financiera no estn previstas en LAI , el articulo 50 eisdem , para las situaciones no previstas en el titulo correspondiente a la preferencia ofertiva y el retracto legal remite a las disposiciones pertinentes del cdigo civil, que tampoco ordena nada sobre el particular pero que, no obstante, en su artculo 14 remite, a su vez a la aplicacin preferente de las materias que constituyan la especialidad, como lo seran las normas legales que regulen, por ejemplo, la emergencia financiera. b. Omisin de otros requisitos exigidos Aun cuando el propietario arrendador haya realizado la notificacin al arrendatario, prevista en el artculo 44 de LAI, han podido ser omitidos algunos de los requisitos all exigidos como son: la voluntad de vender el inmueble que ocupa el arrendatario, mediante documento autentico; indicacin del precio, las condiciones y modalidades de la negociacin. La sola omisin de cualquiera de tales requisitos, da derecho al arrendatario para ejercitar la accin de retracto con la finalidad de subrogarse al tercero adquiriente. c. De resultar el precio inferior al ofertado El precio constituye la principal obligacin del comprador (art.1.567 CC) por lo cual el mismo debe determinarse y especificarse por las partes (art. 1479 eisdem) dentro de las modalidades para su fijacin o determinacin que esta misma disposicin legal contempla. Sin embargo, en el caso de la preferencia ofertiva esa determinacin no es posible porque no media, por la misma naturaleza de la institucin, el acuerdo bilateral o reciproco, pues no se trata de una venta concertada, sino de una venta que parte del propietario arrendador al arrendatario.

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Con la finalidad de que esta pueda ejercerla como derecho que le corresponde por disposicin de la Ley. Se trata de un acto unilateral en el cual solo el propietario fija el precio que ms le conviene, pues una vez fijado y comunicado a su destinatario mediante documento autentico, como debe ser por as disponerlo el artculo 44 de LAI, ya no existe posibilidad de que oferente arrendador lo modifique en perjuicio del arrendatario, salvo que esa modificacin se de en mejores condiciones para el inquilino, tal como podra ser un menor precio o ms facilidades o condiciones para el pago y todo aquello que de alguna facilite y no dificulte el mismo. Por eso si el precio que dio el propietario arrendador al tercero adquiriente es menor que el ofertado inicialmente al arrendatario, este podr ejercer el derecho de retracto. Significa que si el arrendatario por algn motivo no acepto la oferta que le formulo el propietario, en tal caso no podr ejercer el retracto?, No de ninguna manera, porque si el propietario vendi el inmueble arrendado por un precio menos que el inicialmente ofertado podra interpretarse que el arrendatario no acepto la oferta debido al precio que considero exagerado, en cuyo caso ese menor precio tambin podra entenderse como el que realmente vala el inmueble y no el de la oferta, que se utiliz para quitar el derecho preferente al inquilino, pues si la Ley establece que el arrendatario podr ejercer el derecho de retracto cuando efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, no hay otra forma de interpretarlo que no sea la de conceder ese derecho ante ese supuesto cumplido. d. Venta al tercero en condiciones ms favorables Es evidente que tampoco el propietario arrendador podr vender al tercero el inmueble arrendado en mejores condiciones que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, que se refieren tanto al precio como a otras condiciones relativas a la negociacin. En relacin al precio, salvo su monto que ya fue antes considerado, el propietario ha podido ofrecerle que el precio lo pague de determinada manera que no sea de contado o asumiendo la hipoteca con que el mismo est gravado y la diferencia a crdito, as como cualquier otra condicin que le facilite la cancelacin del precio determinado en la oferta que le ha comunicado; en cuyo caso esas condiciones no pueden ser variadas en perjuicio del arrendatario hasta el punto de vender al tercero en condiciones ms favorables, porque, en tal caso podra tambin entenderse que tales condiciones no fueron ms que una maniobra encubierta bajo unas condiciones que no eran reales para sustraerlo maliciosamente del derecho que ha tenido de adquirir ese inmueble en primer lugar y con preferencia al tercero.

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Tratndose del tercero adquiriente a. Notificacin por el tercero adquiriente El tercero adquiriente est obligado a notificar en forma indubitable al arrendatario, de la negociacin celebrada con el propietario arrendador. No solo para que tenga conocimiento de la misma, sino para que pueda ejercer el derecho de retracto a que se refiere el artculo 43 de LAI, es decir, para que se subrogue, si lo considera conveniente a sus intereses. b. Deber de anexar copia certificada del documento continente de la negociacin El tercero adquiriente debe acompaar, junto con la notificacin indubitable que debe efectuar el arrendatario, copia certificada del documento contentivo de la negociacin celebrada con el propietario arrendador, con la finalidad de tener conocimiento de la misma en orden al precio estipulado, las condiciones de la venta y dems modalidades de la negociacin (art. 44 LAI). RETRACTO Y TRANSFERENCIA GLOBAL En principio in genere del artculo 43 de LAI se encuentra excepcionado por el articulo 49 eiusdem, cuando el bien arrendado forme parte del inmueble objeto de transmisin o trasferencia en su globalidad, tal como as lo estatuye el articulo 49 ibdem. La regularizacin tiene sentido debido a que si cualesquiera de tales muebles forma parte de los que comprende, carecera de objeto alguno ofrecer al arrendatario el recibo de arrendamiento, cuando el inmueble global no lo ocupa con tal carcter. El artculo 42 de la Ley se refiere a que el arrendatario tiene el derecho preferente para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa. Con lo cual se indica que la preferencia se refiere al inmueble que tiene con tal carcter y no a otro, aun cuando aquel forme parte de este. Es la ocupacin en concreto, en atencin al objeto y no a otro diferente en cuanto a su uso o goce, con un fin tuitivo especialmente del propietario que se encontrara obstaculizado de modo ostensible para disponer de la nuda propiedad en su globalidad y que a lo mejor el arrendatario no tendra inters en adquirir o no estara en condiciones de pagar su precio, en cualesquiera de cuyas situaciones el ms afectado seria el propietario que nicamente dio en arrendamiento una parte del todo o globalidad que pretende vender, al concederse un derecho al arrendatario que no tiene la condicin de tal en relacin con el inmueble en su totalidad.

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LOS ARTICULOS 1.546 Y 1547 DE CC Y 47 DE LAI Habiendo quedado expresamente derogado el DLDV que en su artculo 6 hacia directa emisin al Cdigo Civil para el ejercicio por el arrendatario del derecho de preferencia a comprar el inmueble, y como tal Cdigo lo ha regulado en los artculos 1.546 y 1.547 atinentes al retracto legal; estas normas ya no son aplicables a los inmuebles arrendados por LAI, como son los urbanos suburbanos destinados a vivienda, al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes (art.1) y no son aplicables debido a que LAI regula de modo especfico tanto la preferencia ofertiva o tanteo inquilinario, como el retracto legal arrendaticio, en los artculos 42 y siguientes de esa Ley y sin que en las normas especiales arrendaticias haya dejado de contemplarse alguno de los requisitos esenciales que informan el retracto legal; en cuyo caso estos ltimos se deben aplicar con preferencia porque as lo concibe el propio cdigo civil en su artculo 14. De modo que la nica manera para la aplicacin de los artculos 1.546 y 1.547 del Cdigo Civil ser la omisin de alguno de los requisitos que se contemplaran en los mismos, con fundamento en la remisin a que se refiere el artculo 50 de la Ley, cuando expresa que para las situaciones no previstas en el presente Titulo, se aplicaran las disposiciones pertinentes del Cdigo Civil. Como ocurre con lo dispuesto en los artculos 1.539 (en orden al ejercicio de los mismos derechos del comprador, la prescripcin y el beneficio de excusin frente a los acreedores del vendedor) y el 1.544 (en relacin con el reembolso de los gastos, costos y reparaciones necesarias y los de las mejores, realizados por el tercero adquiriente). En tal sentido nos parece carecer de trascendencia pretender aplicar aquellas dos normas genricas, que originalmente pareciera regular con especialidad el derecho del comunero cuando ahora prevalece de modo especfico la antes referida especialidad; por lo cual, no estando ya vigente el DLDV; los artculos 1.546 y 1.547 (Del retracto legal) podran aplicarse a la relacin arrendaticia regulada fuera del mbito de aplicacin de LAI (art 3) salvo disposicin legal en contrario. En consecuencia, nos parece innecesario plantear si tales normas civiles han quedado o no tcitamente derogadas por las disposiciones de las indicadas normas especiales arrendaticias. Es de considerar, no obstante y como ya hemos observado sobre su inaplicabilidad dentro de nueve (9) das, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador a quien tiene derecho o a quien lo represente (art. 1.547), el pargrafo nico del articulo 44n de LAI dispone que el arrendatario tiene 15 das calendario para aceptar la oferta preferente para adquirir el inmueble que ocupa, en los trminos que tal forma indica; no solo eso sino que

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para el ejercicio del retracto arrendatario dispone 40 das calendario, contados a partir de la fecha de la notificacin cierta de la negociacin celebrada, deber hacerle el adquiriente, segn lo establece el mencionado artculo 47 eiusdem. Como se advierte del contraste comparativo inter normas en comento, existira una contradiccin insalvable entre las mismas en orden al tiempo disponible que ambas establecen de manera desigual, debiendo privar la norma especial puesto que, como hemos observado, las leyes nacionales especiales se aplicaran con preferencia a las del cdigo civil en las materias que constituyan la especialidad y como LAI en su artculo 93 no incluyo la derogacin expresa de forma clara, cierta y precisa (del art. 1.547, cc), sin embargo en el literal 9 de la misma norma declara la derogatoria de aquellas normas que sean contrarias a la misma, por lo cual y en caso de pretenderse aplicar, podra observarse la incompatibilidad contradiccin insalvable, inconciliable, de modo absoluto entre el artculo 1.547 del cdigo civil con los artculos 44 y 47 de LAI en la materia concreta y especifica atinente a su especialidad, pues el grado de incompatibilidad entre ambas hace imposible la simultanea aplicacin de la primera con las 2 ltimas y ms aun de las consecuencias jurdicas que ellas producen ante el mismo supuesto de hecho que regulan en cuanto en cuanto al tiempo para el ejercicio del derecho a que cada una de las mismas se refiere; hacindose necesario suprimir esa insalvable contradiccin que las convierte en coexistentes por plazos diferentes para el ejercicio de tal derecho, ya que mientras el artculo 47 de LAI el derecho de retracto tiene que ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) das, contados desde el aviso que debe darle el vendedor o comprador; y aun cuando el mismo artculo 1.547 in fine pauta que si no estuviese present e y no hubiere quien lo represente, el termino ser de 40 das, contados desde la fecha del registro de la escritura no obstante esta ltima previsin no impide la observada colisin, porque aun cuando el articulo 47 y la citada parte del articulo 1.547 coinciden en este punto, en el mismo tiempo de 40 das, sendas normas no se concilian respecto al inicio del tiempo para el ejercicio del derecho de retracto por el arrendatario, toda vez que la norma le d inicio a partir de la fecha de la notificacin cierta que de la notificacin cierta que de la negociacin que mientras esa notificacin no ocurra, no conocer ese plazo para el ejercicio del derecho de retracto: en tanto que la norma in genere lo computa desde la fecha del registro de la escritura con cuya disposicin se autoriza al propietario para no ofrecer con preferencia el inmueble arrendado al inquilino en evidente contradiccin con lo establecido en los artculos 44 y 47 de LAI, as la doctrina del mximo Tribunal, como ya apuntamos, haya realizado la interpretacin del texto en comento para afirmar que debe entenderse que ese plazo no corre mientras no se haya efectuado la notificacin al arrendatario o a quien le represente. Evidentemente existe contradiccin con el principio segn el cual L os derechos que la presente

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Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables (art.7).

CADUCIDAD DE LOS DERECHOS DE PREFERENCIA Y RETRACTO LEGAL ARRENDATICIOS Preferencia Ofertiva En el derecho de preferencia ofertiva regulado por LAI existen dos tipos de caducidad, relativos al arrendatario (pargrafo nico art. 44 y 47) y el otro al arrendador propietario (art.45) REFERENTE AL ARRENDATARIO a. Caducidad de (15) das La de quince (15) das calendario a que se contrae el pargrafo nico del artculo 44, contados desde la fecha del ofrecimiento que debe hacer el propietario arrendador al arrendatario, mediante documento autentico, en cuanto a que el inquilino debe notificarle dentro de ese tiempo su aceptacin o rechazo del ofrecimiento preferente recibido; pues si nada de esto ltimo se efectuare, no aceptando la oferta de indubitable, se debe entender su silencio como rechazo tcito de la misma, mostrando de tal manera carecer de interesen adquirir el inmueble que ocupa y, en consecuencia, la extincin de su derecho de adquisicin inmobiliaria arrendaticia preferente, que hace surgir el derecho del propietario para vender el inmueble arrendado al tercero interesado, o a cualquier otro, (expresin esta ltima que as puede interpretarse con fundamento en el artculo 45) dentro de los 180 das calendario siguientes al vencimiento de los (15) das, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de la venta. Sin embargo nos parece que si el arrendatario no acepta la oferta que se le ha hecho dentro del mencionado termino de 15 das no puede de forma absoluta afirmarse que ha perecido su derecho de retracto, pues de haber el propietario vendido al tercero por un precio inferior al ofertado o bajo condiciones ms favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario (literal b del artculo 48) su derecho para retraer no ha caducado, por la preferida falta de aceptacin, en cuyo caso el arrendatario dispondr de 40 das calendario para ejercitar el derecho de retracto. b. Caducidad de 40 das Establece el artculo 47 que
El derecho de retracto a que se refiere el artculo 43 deber ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de 40 das calendario, contados a partir de la fecha

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de notificacin cierta que de la negociacin celebrada deber hacerle el adquiriente.

Pero no establece qu hacer cuando el arrendatario no est presente y tampoco tiene quien lo represente (vid n 5.6 supra, retracto legal arrendaticio y ausencia del arrendatario), por lo cual el artculo 50 de LAI, como observamos, remite la solucin a lo dispuesto en el artculo 1.547 del Cdigo Civil, establecindose en esta norma un lapso de caducidad tambin de cuarenta (40) das, es decir, que estando presente el locatario (personalmente o por medio de apoderado especial que lo represente) y se ha notificado de la venta; o estando presente y no se le notifica, o en caso de su ausencia, para estos tres (3) supuestos, el lapso de caducidad es el mismo. Lo que vara es solamente la manera de realizar el inicio del cmputo de ese tiempo. En efecto, (i) si el arrendatario est presente y es notificado, el cmputo del lapso o plazo de caducidad de cuarenta (40) das calendario se cuenta desde el momento de la notificacin (personalmente o a su mandatario especialmente facultado); (ii) mientras que estando presente y teniendo quien lo represente, y no es notificado, el plazo de caducidad slo se inicia desde el momento en que el locatario tenga pleno conocimiento de la venta, de la manera observada; (iii) o estando ausente el arrendatario y sin apoderado especial que lo represente, el plazo o lapso de los cuarenta (40) das calendario se computa desde el da o la fecha cierta, fehaciente, indubitable, cuando el arrendador-propietario (o el tercero adquirente) hizo todo lo necesario para que el locatario haya podido tener pleno conocimiento de la negociacin realizada. En atencin al propietario arrendador Segn lo dispuesto en el artculo 45 de LAI, transcurridos ciento ochenta (180) das calendario despus del ofrecimiento de venta, a que se refiere el artculo 44, sin que el propietario hubiese efectuado la venta del inmueble arrendado a cualquier tercero, quedar sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia, cursarse una nueva Oferta al arrendatario para cualquiera otra negociacin que pretendiere celebrar. Es decir, que caduca la notificacin primeramente efectuada al arrendatario por el transcurso del indicado tiempo, sin que el arrendadorpropietario hubiese vendido a tercero el inmueble que ofreci en venta al arrendatario. Y ese tiempo de ciento ochenta (180) das calendario empieza a correr desde el vencimiento de los quince (15) das calendario a contar de la fecha del ofrecimiento (vid. 6.1.1,45 supra), a que se contrae el Pargrafo nico del artculo 44. Por el slo vencimiento del trmino o plazo, de no efectuarse la venta

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al tercero, queda sin efecto alguno la oferta efectuada al inquilino y se extingue el derecho del propietario a vender a persona distinta al locatario, en cuyo caso en ese instante contina vigente el derecho de ste a que el propietario arrendador le ofrezca nuevamente en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa con tal carcter, y as sucesivamente. PREFERENCIA OFERTIVA, RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO Y FRAUDE DE LEY El fraude de ley o a la ley se ha conceptualizado como sinnimo de dao o perjuicio obtenido a travs de una maniobra empleada para daar o perjudicar, en violacin del contenido tico de una disposicin legal; sin que exista un criterio unitario al respecto. Sin embargo, pareciera que la conducta maliciosa no es la que califica el acto sino que lo esencial en orden a la doctrina del fraude a la ley es la defensa del cumplimiento de la ley, en este caso la Ley de 46 Arrendamientos Inmobiliarios, y no la represin de la conducta maliciosa o intencional. En todo caso, en el mbito del Derecho arrendaticio se trata de cualquier actividad realizada por el arrendador-propietario, orientada a inutilizar o quitar el efecto a una norma o ley material, mediante el empleo de otra que le sirve de cobertura, con la finalidad de burlar el derecho del arrendatario a comprar el inmueble que ocupa con tal Carcter, transfirindolo a un tercero. En este caso no se trata que el propietario lo venda a un tercero, sino que el medio utilizado por aqul es con la pretensa finalidad de burlar el derecho del locatario, como sera, por ejemplo entre mltiples casos, encubrir la venta con una donacin, o aportar el inmueble arrendado como pago del capital en una sociedad mercantil As, son normas defraudadas en los casos observados: Artculo 42. La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condicin de arrendatario. Slo ser acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga ms de dos (2) aos como tal, podra ocurrir por ejemplo - que a la muerte del arrendador propietario, su heredero celebra un nuevo contrato con el locatario, dejando sin efecto el anterior; ocurriendo que el causahabiente lo vende a un tercero, bajo la creencia de la improcedencia del derecho a la preferencia ofertiva del artculo 42 de LAI, al no poseer el inquilino (el inmueble) por ms de dos aos, segn la nueva relacin arrendaticia. En este caso existe fraude a la ley, aun cuando la conducta de los herederos no sea maliciosa, pues el contrato de arrendamiento no se termina por la muerte del arrendador (art. 1.603, CC), siendo el heredero el continuador de las relaciones

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jurdicas activas y pasivas del causante. La norma defraudada, en el caso de la preferencia ofertiva, contempla en primer lugar - el derecho del arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condicin de arrendatario (art. 42 LAI); El retracto legal arrendaticio por su parte, es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisin del derecho de propiedad (art. 43 eiusdem). Como puede apreciarse, la norma de cobertura es utilizada por el defraudador para realizar el acto que esta norma le permite, con la finalidad de frustrar el derecho del locatario que le concede la norma defraudada; esto resulta de tal modo porque en el artculo 43 de LAI se estatuye que el derecho de retracto del locatario, para subrogarse en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado, es por cualquier acto que comporte la transmisin del derecho de propiedad; y cualquier acto no es slo una venta simulada, sino cualquier otro que comporte la transmisin de la propiedad arrendada. En el mbito del Derecho in genere no es necesario que para darse el fraude de ley deban existir dos normas diferentes, puesto que el mismo lo que exige es un amparo externo para obtener una finalidad no autorizada, siendo indiferente si el amparo y la defraudacin se realizan sobre idntica norma legal o en relacin con otra u otras normas diferentes e independientes. Lo que ocurre es que, dada la especialidad del Derecho arrendaticio, el fraude de ley o de la ley puede ocurrir cuando la norma concreta ordena (ej.: la oferta en venta al arrendatario, art. 42 LAI) y al no ofertar a ste, el propietario arrendador utiliza cualquier medio capaz de transferir a un tercero la propiedad del inmueble arrendado, con la intencin de no ofrecerlo al locatario; pero la norma de cobertura no est, all, en contradiccin con lo establecido en la norma defraudada, pues la norma de cobertura contempla el acto que a simple vista indica que el mismo est encuentre solvente en el pago de los cnones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario. Cabe preguntarse si ante el fraude a la ley, la accin procedente en beneficio del arrendatario - que desee ejercer el derecho a retraer - es la accin de nulidad con fundamento en el fraude que se invoca; o por el contrario y con fundamento en el artculo 43 de LAI, la accin que procede es la del retracto arrendaticio, pues ste procede por haber el arrendador propietario dispuesto la propiedad del inmueble arrendado, a travs de cualquier acto que comporte la transmisin del derecho de propiedad sobre el mismo, independientemente de que el arrendador-propietario haya actuado fraudulentamente en perjuicio del

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arrendatario; ya sea porque al locatario no se le hizo la notificacin prevista en el artculo 44 eiusdem, o se omitiere en la notificacin alguno de los requisitos exigidos en el artculo 44 ibdem; o debido a que la venta al tercero fue por un precio inferior al ofertado, o sus condiciones fueron ms favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, tal como lo previene LAI en su artculo 48. Como LAI es Ley especial que regula la materia, puede que la actuacin del propietario- arrendador constituya un acto traslativo de la propiedad a un tercero, mediante cualquier medio utilizado para burlar el derecho preferente del locatario, que pudiera conducir a la nulidad del acto por defraudacin de ley; pero la accin directa es la retractual con fundamento no slo en la especialidad de la Ley que exige la aplicacin de los artculos 43 y 48 de la misma, sino porque la accin de retracto arrendaticio est expresamente prevista. Y como hemos observado en otro lugar, pudiera pensarse que la accin de retracto, orientada a la subrogacin del inquilino al comprador, constituye una accin de anulabilidad en

CONCLUSIN SOLUTIVA La problemtica planteada en lo atinente a la preferencia ofertiva y al retracto legal arrendaticio, se puede simplificar y resolver del modo siguiente: 1. Surgen mltiples interpretaciones ante la falta de notificacin al locatario presente para que ejerza su derecho a comprar con preferencia al tercero, o de encontrarse ausente y sin tener apoderado especial que lo represente y no es notificado; o si ha sido notificado, la notificacin no cumple con las exigencias legales, de modo que el arrendador-propietario vende el inmueble locado al tercero. En el caso de la falta de notificacin (estando presente y con mandatario especial que lo represente o est ausente y sin quien lo represente), no hay precisin de modo claro cundo se inicia el plazo de caducidad para el ejercicio del retracto por el inquilino; pero ms trascendente que la caducidad resulta el hecho cierto de que el ejercicio del derecho de adquirir con preferencia al tercero o para el ejercicio del retracto, estos derechos estn impregnados de los ms variados inconvenientes interpretativos que lo aslan de la justicia material del caso concreto, pero no la impiden en definitiva; pues la ley no tiene norma especfica que de modo directo resuelva la problemtica, salvo el caso resoluble de modo literal por el artculo 1.547 del Cdigo Civil, por directa remisin del artculo 50 de LAI, en cuanto respecta al arrendatario ausente y sin tener quien lo represente, que establece el derecho a ejercitar el retracto dentro de los cuarenta (40) das contados a partir de la inscripcin de la compraventa en el registro inmobiliario correspondiente, pero esta

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norma sustantiva, interpretada literalmente, deja el problema vigente en perjuicio del locatario a quien la ley pretende proteger. 2. Ante la anterior perspectiva, los artculos 42, 43, 44, 47 y 48 de LAI contienen principios y reglas de orden pblico a tenor de lo contemplado en el artculo 7 eiusdem, que al propio tiempo resultan 55 continentes de derechos del inquilino (arts. 42, 43 y 48), as como deberes (art. 44, a cargo del arrendador-propietario, y Pargrafo nico del 44 y artculo 47, correspondientes al locatario); por lo que con fundamento en esos principios y reglas que integran la norma, especialmente en los artculos 7, 42, 43 y 44 ibdem, para que la venta del arrendador-propietario al tercero adquirente pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria, deber acompaar al instrumento traslaticio de la propiedad prueba documentada de la oferta de venta que aqul realiz al arrendatario, o a su apoderado especial que lo represente, mediante documento autntico que rena los requisitos indicados en el artculo 44 de LAI. Y cuando el inquilino est presente y no ha sido notificado personalmente, o no est presente y tampoco tiene apoderado especial que lo represente, debe igualmente acompaar prueba documentada demostrativa de haber el arrendadorpropietario realizado todo lo necesario y cumplido aquellos requisitos, para que se presuma que el arrendatario pudo haber tenido pleno conocimiento (vid. I, 1.2.2,i) de la oferta o de la negociacin concertada con el tercero.

3. Por ltimo, si el propietario vende el inmueble al tercero manifestando en el contrato de venta que no est arrendado, la inscripcin registral se efectuar bajo pena de falsedad de documento pblico (art. 320, Cdigo Penal).

DEL PROCEDIMIENTO JUDICIAL ARRENDATICIO EN LA LEY PARA LA REGULARIZACIN Y CONTROL DE ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDAS. El procedimiento judicial arrendaticio contemplado en esta Ley opera de manera secundaria al agotar en principio la va administrativa, via esta, que fue creada como una forma de evitar que todas las controversias arrendaticias fueran al rgano judicial, sino que se agotaran antes otras vas tendientes a dar solucin al mism

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Las demandas

tipicas que contempla esta ley son: cumplimiento o

resolucin de contrato de arrendamiento y desalojo, reintegro de sobrealquilere, preferencia ofertiva, preferencia arrendaticia y retracto legal arrendaticio, arrendamientos ilcitos y cualquier otra accin derivada de una relacin arrendaticia sobre inmuebles destinados a vivienda, habitacin o pensin, y se sustanciarn y sentenciarn conforme a las disposiciones establecidas en el procedimiento oral contenido en la presente Ley, independientemente de su cuanta, y supletoriamente se aplicarn las disposiciones relativas al juicio oral establecidas en el Cdigo de Procedimiento Civil. la competencia judicial en el rea Metropolitana de Caracas corresponde a los tribunales superiores en lo civil y contencioso administrativo, en lo relativo a la impugnacin de los actos administrativos emanados de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda; y en el resto del pas, la competencia corresponde a los juzgados de municipio o los de igual competencia en la localidad de que se trate, en cuyo caso, a tales juzgados del interior de la Repblica se les atribuye la competencia especial contencioso administrativo en materia inquilinaria. El conocimiento de los dems procedimientos jurisdiccionales, a que se refiere esta Ley, en materia de arrendamiento y subarrendamiento, ser competencia de la Jurisdiccin Civil Ordinaria. Procedimiento previo a las demandas Artculo 86. Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolucin de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y dems acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, as como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisin judicial cuya prctica material comporte la prdida de la posesin o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitacin o pensin, el arrendador y/o arrendadora del inmueble que pretendiere la demanda deber tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artculos subsiguientes.

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Inicio Artculo 87. El interesado deber consignar solicitud escrita, debidamente motivada y documentada, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en la cual expondr los motivos que le asisten para solicitar la restitucin de la situacin jurdica afectada. Del procedimiento administrativo previo a la instancia judicial Artculo 88. Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolucin de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y dems acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que ser aplicado es el establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupacin Arbitrario de Viviendas, descrito en los artculos 7 al 10.

TTULO IV ,DEL PROCEDIMIENTO JUDICIAL Garanta del derecho a la defensa Artculo 89. Cuando alguna de las partes, conforme a lo establecido n el captulo anterior, optare por acudir a los rganos jurisdiccionales, el juez o jueza competente se asegurar de que el demandado cuente con asistencia o representacin jurdica durante todo el proceso. Si dicho sujeto manifestare la imposibilidad de proversela por medios propios, el juez o jueza suspender el proceso a los fines de la notificacin a la Defensa Pblica, para que se designe un Defensor, el cual comparecer al quinto (5) da de despacho al que se deje constancia en autos de su notificacin; de igual forma proceder cuando el Defensor designado deba ser sustituido. De Las Demandas Artculo 90 Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolucin de contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, preferencia arrendaticia, retracto legal arrendaticio, arrendamientos ilcitos y cualquier otra accin derivada de una relacin arrendaticia sobre inmuebles destinados a vivienda, habitacin o pensin, se sustanciarn y sentenciarn conforme a las disposiciones establecidas en el procedimiento oral contenido en la presente Ley, independientemente de su cuanta, y supletoriamente se aplicarn las disposiciones relativas al juicio oral establecidas en el Cdigo de Procedimiento Civil.

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Bibliografa GUERRERO QUINTERO, GILBERTO preferencia ofertiva y el retracto legal arrendaticios, Edit. UCAB 2003 Arrendamientos inmobiliarios. Ricardo Henrquez la Roche. Luis Felipe Capriles Editor. 2008

GACETA OFICIAL N6.053 EXTRAORDINARIO, LEY PARA LA REGULARIZACIN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA Captulo VI De la preferencia arrendaticia SENTENCIA LINK: http://merida.tsj.gov.ve/DECISIONES/2012/DICIEMBRE/97217-7039-.HTML

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Anexos

SENTENCIA 1: JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIN JUDICIAL DEL ESTADO MRIDA. EXP. N 7039. DEMANDANTE: SOCIEDAD MERCANTIL INMOBILIARIAS Y CONSTRUCCIONES ROCKBRAND, C.A. a travs de su Apoderada Judicial Abg. GLADYS MARIBEL UZCATEGUI DAZ. DEMANDADO: SOSA BARN ROSSANNE. MOTIVO: VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL. Se evidencia que el actor funda su demanda en atencin al hecho que se encuentra vencido el lapso de prrroga legal a favor del arrendatario. Ahora bien, tal como ya fue establecido en la parte motiva del presente fallo, de la revisin de las actas procesales se evidencia que la presente accin por Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de la Prrroga Legal, fue intentada en fecha diecisiete (17) de noviembre de dos mil diez (2010) y admitida por este Juzgado en fecha veintids (22) de noviembre de dos mil diez (2010), rigiendo su trmite procesal bajo las normas establecidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; sin embargo, al entrar en vigencia la nueva Ley para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos de Vivienda en fecha doce (12) de noviembre de dos mil once (2011) y por tratarse de un inmueble destinado a vivienda familiar, es por lo que dando cumplimiento a lo previsto en la disposicin transitoria primera de dicho novel texto arrendaticio, el trmite del presente procedimiento se debe llevar a cabo bajo los preceptos de la ley indicada. Y AS SE DECLARA. En ese orden de ideas, es preciso sealar el contenido del encabezado del artculo 89 de la Ley para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos de Vivienda: Todo inmueble que se mantenga en condiciones de arrendamiento, al vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento sobre inmuebles destinados a vivienda, el arrendatario o arrendataria tendr derecho preferente a seguir ocupando el inmueble en las mismas condiciones, con preferencia a cualquier tercero que pretenda arrendar el inmueble; siempre y cuando est solvente en el

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pago de los cnones de arrendamiento y haya cumplido con las dems obligaciones derivadas del contrato y de las leyes. Lo referente al canon de arrendamiento seguir por lo establecido en la presente Ley. De la norma transcrita, se infiere el Derecho de Preferencia Arrendaticia que posee el arrendatario que se encuentre en estado de solvencia respecto a los cnones de arrendamiento para seguir ocupando el inmueble una vez vencido el contrato de arrendamiento, derecho el cual es potestativo para el arrendatario y de obligatorio cumplimiento para el arrendador. Y AS SE DECLARA. TERCERO: As mismo, de las actas procesales y ms precisamente del libelo de demanda, se desprende que el actor no reclama pago alguno por concepto de cnones de arrendamiento vencidos e insolutos, por lo que se presume iuris tantum que la parte aqu arrendataria demandada se encuentra solvente respecto a dicha obligacin. Y AS SE DECLARA. CUARTA: En este sentido, el artculo 32 de la Ley para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos de Vivienda, seala: Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios y arrendatarias, son irrenunciables; ser nula toda la accin, acuerdo o estipulacin que implique renuncia, disminucin o menoscabo de estos derechos; a tal efecto, todo acto dictado en ejercicio del Poder Pblico que viole o menoscabe los derechos garantizados en la presente Ley, es nulo y los servidores pblicos y servidoras pblicas que lo ordenen o ejecuten incurren en responsabilidad penal, civil, administrativa, segn los casos, sin que le sirvan de excusa rdenes superiores. Por todo lo expuesto, siendo que al vencimiento del contrato de arrendamiento, el arrendatario puede seguir ocupando el inmueble arrendado en atencin a la Preferencia Arrendaticia de la que es titular al estar solvente en el pago de la merced conductiva y haber dado cumplimiento a las disposiciones contractuales y, siendo que en el caso de marras no se encuentra en discusin pago alguno por dicho concepto, presumiendo iuris tantum la solvencia de la arrendataria, es por lo que la ciudadana ROSSANE SOSA BARON, en su carcter de arrendataria, puede seguir ocupando el inmueble arrendado luego de vencido el contrato, en las mismas condiciones establecidas, aunado al hecho a que el argido presupuesto de cumplimiento de contrato por vencimiento de prrroga legal no se encuentra establecido en la nueva Ley para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos de Vivienda. En consecuencia, es forzoso para esta Juzgadora declarar SIN LUGAR la demanda incoada, tal como se har en lo sucesivo. Y AS SE DECLARA SENTENCIA 2: LAPSO PREFERENCIA OFERTIVA Y RETRACTO LEGAL

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Anteriormente habiamos establecido que el lapso para intentar el retracto legal est estipulado en el artculo 1547 el cual establece que bebe darse: dentro de nueve das, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviese presente y no hubiere quien lo represente, el trmino ser de cuarenta das, contados desde la fecha del registro de la escritura Sin embargo esto presupona un gran problema, el cual consista en que no haba ninguna seguridad jurdica para el arrendatario pues tendran entonces que ir una vez al mes al registro para ver si el propietario de mala fe habra o no vendido la propiedad arrendada. Este problema se resuelve con la jurisprudencia de la Sala de Casacin Civil de fecha 20 de mayo del 2005, magistrado ponente Carlos Oberto Vlez, caso REGALOS CORCINELLE, C.A contra INVERSORA EL RASTRO, C.A y PROMOCIONE LAPINTORESCA, C.A ; en la cual se decidi que: En atencin a la conjuncin de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitucin de la Repblica Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novsima legislacin inquilinaria es de orden pblico y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artculo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcasmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artculos 26 y 257 de la Constitucin de la Repblica Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los rganos de administracin de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrndose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenacin del bien, pueda ejercer ste, ser de cuarenta das, empero contados a partir de la fecha en que qued demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenacin , pues si bien el derecho de propiedad (implcito en el ejercicio de la accin de

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retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificacin, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno dep ende de quien tiene el derecho a ejercer la accin sino del comprador, vendedor (arrendador) y ms recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, nicamente del adquirente . As se decide. (Subrayado y negrita de la sala) Es importante sealar que esta sentencia es muy completa ya que ofrece un estudio doctrinario sobre la distincin de la preferencia ofertiva y el retracto legal, ya que aunque ambos estn estrechamente ligados por ser derechos arrendaticios que poseen los inquilinos con relacin a la adquisicin del inmueble, dicha sentencia explica que: el derecho preferente ofertivo tiende a la adjudicacin de la propiedad del inmueble arrendado al inquilino, solo (sic) si el propietario desea vender; lo qu e quiere decir que la preferencia ofertiva es ejercitable antes de que tenga lugar efectivamente la enajenacin del inmueble arrendado al tercero interesado en adquirirlo, con vista al deber que tiene el arrendador propietario de ofrecrselo en venta en primer lugar y con preferencia al arrendatario el derecho de retracto, slo es ejercitable cuando el acto de enajenacin se ha realizado debido a que el arrendador propietario no hizo la oferta al arrendatario a la cual estaba obligado. Si el propietario vende a un tercero y esa venta implica de alguna forma violacin del derecho del inquilino a adquirir el inmueble, surgir para el arrendatario el llamado derecho de retracto legal arrendaticio, el cual consiste en la facultad del inquilino de subrogarse al tercero que haya adquirido el inmueble vendido y sobre el cual tena derecho de preferencia.

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