1.

Florent Deisting, Jean-Pierre Lahille - Aide-mmoire ANALYSE FINANCIRE

dition, !dite"r de Sa#oirs Cap.1. Introducere n analiza financiar a companiei De$inirea anali%ei $inan&iare 'ot $i de$inite &a o a(ordare &are se (a%ea%) 'e re#i%"ire &riti&) de in$orma*ii &onta(ile +i $inan&iare $"rni%ate de o &om'anie destinate "nor ter*e ')r*i ,adi&) toat) l"mea---., #i%ea%) mai m"lt e#al"a /n mod o(ie&ti# sale $inan&iare +i e&onomi&e 'er$orman*) ,&ost-e$i&ien*), rele#an*a alegerii de gestionare---., sa sol#a(ilitatea ,ris& 'oten*ial 're%int) 'entr" ter*i,, &a'a&itatea de a $a&e $a*) &" anga0amentele sale---., +i /n &ele din "rm) 'atrimoni"l s)"P"tem #edea de interes1 " pentru liderul1 anali%a #) 'ermite s) m)s"ra*i 'er$orman*a 'ro'rie gestionare, &om'ara*i &" &ea a &on&"renta dire&ta, si e#ent"al de a im'lementa a&*i"ni &ore&ti#eA&easta 'ermite, de asemenea, +i, mai 'res"s de toate, 'entr" a e#al"a sol#a(ilitatea &lien*ilor s)i ,interes $inan&iar dire&t. si a $"rni%orilor sai ,interes strategi&. 'rin anali%area 'ro'riilor (ilant"ri &onta(ile- A'are 2N lider $oarte sim'le intre(ari1 345 &lien*ii #or '"tea s) onore%e anga0amentele lor3, sa", mai m"lte 0"lia 'ro%ai&, 3sa 'lateas&a $a&t"rile mele6 3- 3Pot &onta /n 'ermanen*) 'e $"rni%ori me"6 Acionar #a $i de a e#al"a 'er$orman*a +i e$i&ien*a de lider /n lo&, ne#oia de a s&him(a, da&) a&easta n" n" ori&e satis$a&*ie- 7tim &) in$l"en*a "nor a&*ionari instit"*ionale ,$ond"ri de 'ensii, (an&i---. de dire&tori de &om'anii 'e &are le &ontrolea%)- Este (ine &"nos&"t $a't"l &) s&him()rile $re&#ente de lider la &a' de o &om'anie este indi&ele de o sit"a*ie $inan&iar) $ragil, $ie li(ertatea 'rea mare 'e &are lider"l anterioare ar $i l"at as"'ra 'oliti&ii de linia de$init) de a&ionar ,o linie &are este e8'rimat) adesea ni#el"l di#idendelor9.--- Este "n 'i& mai '"*in ade#)rat /n I44-"ri, $re&#ent, o$i*er ,s. +i /m(inare a&*ionar ,s. Pentru prile contractante ,ter*e ')r*i &are s"nt /n m)s"r) s) e8e&"te &ontra&te &" &om'ania, /n esen*), &lien*ii +i $"rni%orii.1 din&olo de sol#a(ilitate imediat) a 'artener"l"i, &a doar a $ost #)%"t, anali%a $inan&iar) #a, de asemenea, 'ermite s) se m)soare 'onderii relati#e a $ie&are /n rela*ia de a$a&eri- N" "ita*i &), /n #ia*a de a$a&eri, e8ist) o 'ro(lem) 'ermanent) de e&hili(r" de '"tere1 &a "n &lient, am 3&antareste3 &"m ast$el $"rni%or6 Ca "n $"rni%or, &are este rata mea de 'enetrare /n ast$el de &lient6 Este "+or de /n*eles &) o entitate ar e$e&t"a de :; sa" ;< din a&ti#itatea ,/n $inan*e se s'"ne =--- &i$ra de a$a&eri 3. &" "n &lient, ar $i s"'"se toate &erinele sale, "neori la toate &a'ri&iile l"i ,&ereri de red"&eri, am>narea 'l)*ilor, et&-.- Sold"ri &lienti si $"rni%ori s"nt /n a&est sens o m"ltit"dine de in$orma*ii ,"nele &om'anii n" '"(li&a &ont"rile lor &" gre$a

instan*ei &omer&iale &are a&estea de'ind de - +i 'l)teas&) Amen%ile 're#)%"te /n a&est &a% de legislati# - to&mai 'entr" a e#ita 'rea m"lt la &lien*ii sa" $"rni%orii lor de /n#)*areA&est l"&r" n" este /ntotdea"na "n &al&"l de ("n1 tot"l se termin) /ntotdea"na s) +tie, &hiar da&) e tar%i"--- +i, mai 'res"s de toate, de a$a&eri 'ot tr)i n"mai 'rintr-"n grad de trans'aren*)- ?'a&itatea este /n&) s"s'e&te Pentru creditori ,&are $a& 'arte din &ategoria &o-&ontra&tan*i.1 #a $i 'entr" a m)s"ra &a'a&itatea &om'aniei de a ram("rsa gata &a'ital sa" inten*ionea%) s)-l /m'r"m"te3Creditori3, a&easta /nseamn) desig"r ()n&ile, dar, de asemenea, 'rin e8tensie, to*i 'artenerii im'li&a*i mai m"lt sa" mai '"*in dire&t /n 3$inan&iare lan*31 asig"rare de &redit ,&om'anii &" &are o a$a&ere 'oate asig"ra /m'otri#a ris&"l"i de ne'lat) din 'artea &lien*ilor s)i., (an&a din Fran*a ,&are atri("ie "n rating de &redit 'entr" $ie&are &om'anie., &om'anii 'ri#ate, &are &ole&tea%) in$orma*ii $inan&iare +i de a$a&eri ,'entr" re#>n%are "lterioar) 'entr" &lien*ii lor.-- Pentru angajati: interes 'entr" a &om'ara 'oliti&a so&ial) anga0ator"l"i &" &ea a &on&"ren*ilor1 rem"nerarea, (on"s"ri--- ,in$orma*ii adesea o(*in"te 'rin &itirea dire&t) a do&"mentelor &onta(ile., dar, de asemenea, 'oliti&a sa de $inan&iare1 'rintre (og)*iile &reate de so&ietate, &eea &e este 'l)tit de 'ersonal6 @om #or(i mai m"lt des're de'arte de 3distri("*ie a #alorii ad)"gate- 4ai ast)%i &andida*i 'entr" anga0area, &el '"*in de &adre sa" &adre #iitoare, interesat de sit"a*ia $inan&iar) +i 'oliti&ii so&iale de &)tre anga0ator"l lor #iitoare- ? 'ri#ire ra'id) la &ont"rile sale #a $i $oarte in$ormati#An general, ori&e de&i%ie /n $inan*e 'rin diagnosti& $inan&iarCele 3 obiectivele ale diagnosticului sunt urmtoarele: B m)soar) i e#al"ea%) a&ti#itatea &om'aniei +i renta(ilitatea e&onomi&) a &a'ital"l"i in#estit ,in#estind C;; /ntr-o &om'anie, &>t de m"lt #a ea ad"&e mine6.B A're&ia &ondiiile /n &are s"nt $)&"te sa" sold"rile $inan&iare ,este &) so&ietatea are o mar0) de sig"ran*)6 S"nt '"rt>nd $ond"ri &are s) o$ere "n r)s'"ns la a&east) /ntre(areCare este ni#el"l de datorii6 Ce este starea de ni#el"l de sol#a(ilitate al &om'aniei6.B Ded"&e grad"l de a"tonomie al /ntre'rinderii ,este inde'endent) de $inan*are e8tern)6.Diagnosti&"l are s&o'"l de a indi&a1 -'e de o 'arte, semne ,de%#)l"ie $enomene. 'ot /m'iedi&a ("na $"n&*ionare a so&iet)*iiD -'e de alt) 'arte, s) ia de&i%ii &ore&ti#e at"n&i &>nd este ne&esar ,'e termen s&"rt +i l"ng.2. !P !"!#$A ! %! AC$I&I$A$! A C'(PA#I!I

'peraiunile companiei

E8isten*a, a&ti#itatea +i de%#oltarea &om'aniei se trad"&e o'era*i"nile de di$erite ti'"ri1 a&hi%i*ionarea de materii 'rime +i ("n"rilor, #>n%)ri de m)r$"ri--- Este 'osi(il s) &lasi$i&e o'era*i"nile de a$a&eri /n $"n&*ie de di#erse &riterii1 B Frecventa: "nele o'era*i"ni s"nt re'etiti#e a&hi%i*ii, #>n%)ri, altele s"nt ad-ho& ,ma0orare de &a'ital.B Luarea n considerare: /n $"n&*ie de da&) a&este o'era*ii s"nt e$e&t"ate &" ter*e ')r*i sa" &" alte ser#i&ii ale &om'anieiB Funcie: -a&ti#itati de e8'loatare1 a&hi%i*ionarea de materiale, #>n%)ri de 'rod"se- A&estea &ontri("ie la $ormarea de o #enit"ri din e8'loatare-In#esti*ii tran%a&*ii1 a&hi%i*ie +i /nstr)inarea mi0loa&elor $i8e-Finan*area tran%a&*iilor1 ma0orarea de &a'ital, noi /m'r"m"t"ri, ram("rs)ri de /m'r"m"tB Caracterul economic sau financiar- E8ist) o'era*ii &are 'ri#es& #ia*a as'e&t ind"striale sa" &omer&iale de &om'ania &elor &are se re$er) la as'e&t"l '"r $inan&iare ,&redit.)lu*urile S"nt &onsiderate &a $iind $l"8"ri de l"&r", toate mi+&)rile &are a" "n im'a&t imediat sa" am>nat 'e li&hiditate ale &om'anieiAn &lasi$i&area d"') l"area /n &onsiderare, n"mai o'era*i"nile &om'aniei &" ter*e ')r*i s"nt /n &a"%)- Reali%are a a&estor o'era*i"ni s) determine materiali%at de $l"8"rile de s&him("riAs"'ra &lasei /n do") &ategorii1 B Fluxurilor fizice1 intrarea sa" ie+irea m)r$"rilorB Fluxurile de numerar: a&estea s"nt mai $re&#ent 'e l"area /n &onsiderare a $l"8"rilor $i%i&e ,Reg"lament"l de ("n"ri i ser#i&ii &"m')rate, /n&as)rile din #>n%)ri.2neori a" ni&i omolog"l $i%i&e +i, 'rin "rmare, se $a&e re$erire la $el inde'endente1 'lata im'o%itelor, di#idendeFl"8"l de n"merar n" &oin&id /ntotdea"na &" o'era*i"nea &are a" &ond"s la s&him()ri /n n"merarCicluri 4odelarea a &om'aniei se (a%ea%a 'e &on&e't"l de &i&l"- E8ist) o 'eriodi&itate /n re'etarea "nor e#enimente &are a'ar /n a&ti#itatea &om'anieiCiclul de funcionare A&esta in&l"de o'era*i"ni al &)ror s&o' este s) 'rod"&) +i s) #>nd) ("n"ri +i ser#i&iiAn mod normal 'ro#oa&) "n s"r'l"s monetar ,di$eren*a dintre /n&as)ri /n n"merar +i 'l)*i re$eritoare la a&ti#it)ile de e8'loatare.-

E8ist) mai m"lte $a%e /n des$)+"rarea a &i&l"l"i1 a'ro#i%ionare, 'rod"&*ie +i marEetingA&esta este "n &i&l" s&"rt!*emplu. Seara, "n #as a $)&"t l"i &aisse- Ce s'"ne6 Prim"l dintre &helt"ielile re$eritoare la a&hi%i*iile $)&"te de a&esta /n diminea*a de la en-gros +i 'l)tit (ani, a'oi #enit"ri legate de #>n%)rile de $r"&te +i leg"me de %i s-a sta(ilit, de asemenea, &"- An &a%"l /n &are el a #>nd"t &e a &"m'arat, (alan*a de #enit"ri +i &helt"ieli a ar)tat "n e8&edent de n"merar- Realitatea este adesea mai &om'le8e- Este rar &a s"nt #>nd"te 'rod"sele a&hi%itionate /n %i"a noa'tea mai ales /n &a%"l /n &are &om'ania are o a&ti#itate de 'ro&esare- A'oi, e8ist) dis&re'an*e /ntre a&hi%i*iile de materii 'rime +i #>n%area 'rod"selor $inite &ores'"n%)toare- A&east) s&him(are 'rima ada"g) "n al doilea1 &om'aniile &"m')ra +i #inde $oarte rar la $a*a lo&"l"i- Ast$el, (anii 'rimiti in tim'"l %ilei n" &ores'"nde nea')rat la #>n%)rile de %iCiclul de funcionare +e ntinde pe o perioad mai mult +au mai puin lung care + conduc la o di+crepan ntre c,eltuielile nece+are pentru funcionarea i nca+rile core+punztoare.

Cartea 2 - cap . /Ce e+te profitul0 (A $I# ) I%1'#2 )! #A#%' A3&A !"4 )inancial 1tatement anal5+i+4 A Practitioner6+ 7uide4 $,ird !dition Pro$it"rile de*ine "n lo& e8altat /n l"mea a$a&erilor +i /n teoria e&onomi&)Ne&esitatea de a 'rod"&e 'ro$it a im'"s ordinea si dis&i'lina 'e organi%a*ii de a$a&eriA&easta $a#ori%ea%) ino#a*ii, red"&erea &ost"rilor, &are la r>nd"l s)" a $a#ori%a "tili%area e$i&ient) a res"rselor limitate- 4oti#atia 'ro$it /n&"ra0ea%), de asemenea, e&onomii +i as"marea de ris&"ri, do") elemente esen*iale de de%#oltare e&onomi&)- An &ele din "rm), renta(ilitatea este "n &riteri" 'rin &are oamenii de a$a&eri 'ot mas"ra reali%)rile lor +i 0"sti$i&a 'reten*iile lor la &om'ensare- A#>nd /n #edere toate a&este esen*iale $"n&*iile e&onomi&e, s-ar '"tea ghi&i &) "tili%atorii sit"aiilor $inan&iare ar a#ea m"lt tim', deoare&e &on&e'"t "n "ni#ersal &on#enit de$inirea de 'ro$it- A&esta este &a%"l, &" toate a&estea, n"mai la ni#el"l e8trem de r"dimentare "rm)toarele1 Profit 8 9enitul - co+turi De$inirea 'ro$it"l ast$el /n&>t doar st>rne+te &" /ntre()ri, tot"+i1 &e este de #enit"ri6 Care &ost) &onta6 Sa", mai 're&is, &are &osta a&"m &onta +i &are &onta mai t>r%i"6 Pentr" &) a&este /ntre()ri 'ot $i r)s'"ns /n di$erite mod"ri, nen"m)rate de$ini*ii de 'ro$it s"nt /n &om"n de "tili%are- Pentr" analisti din sit"a*iile $inan&iare, &ea mai im'ortant) distin&*ie 'entr" a /n*elege este /ntre 'ro$it (ona $ide +i &onta(ilitate 'ro$it"rileF?NA FIDE PR?FIG @S C?NGAFILIGAGE PR?FIG An de$inirea 'ro$it (ona $ide, $orm"l) sim'l), #enit"ri min"s &helt"ieli, re're%int) "n '"n&t "til de 'le&are- La &al&"larea a&est ti' de (ene$i&i", analist"l tre("ie s) ai() gri0) s) ia /n &onsiderare doar #enit"rile reale +i ded"&) toate &ost"rile a&o'erite- Dar lista &helt"ielilor in&l"de $or*ei de m"n&), materiale, o&"'are, ser#i&iilor 'ro&"rate, amorti%area e&hi'amentelor +i im'o%itele- Contea%) &"m nr- meti&"los analist"l e$e&t"ea%) a&este &al&"le, &" toate a&estea, nr&al&"l"l 'ro$it"l"i 'oate $i satis$)&)toare da&) n" se tre&e "n test de t"rnesol1 Dup ce o companie c tig un profit bona fide! proprietarii sunt mai bogate dect au fost n prealabil" Pentr" a s"(linia '"n&t, 'oate e8ista 'ro$it (ona $ide no- $)r) o &re+tere a (og)*iei- Fona $ide 'ro$it"rile s"nt sing"r"l ti' de 'ro$it &are &ontea%) &" ade#)rat /n anali%a $inan&iar)Pentr" 'ro$it"ri de &onta(ilitate, /n general a&&e'tat &onta(ile 'rin&i'iile de$ini*i reg"li #ol"minos 'entr" &al&"larea-le &" 're&i%ie e8traordinare- Pentr" anali+ti $inan&iari, &" toate a&estea, de$ini*ia 'ra&ti&e "n 'ro$it de &onta(ilitate este sim'l"1 #n profit contabil este oricare ar fi normele contabile spun este"

An &a%"l /n &are, /ntr-"n inter#al de&larate, o a$a&ere n" ada"g) nimi& la 'ro'rietarii s)i a#ere, dar normele &onta(ile se a$irm) &) a&esta a &>+tigat "n 'ro$it, &are este dest"l de ("n- 2n (ene$i&i" de &onta(ilitate &are s) re$le&te nr- a"tenti& &re+terea (og)*iei este &" sig"ran*) s"$i&ient 'entr" m"l*i in#estitori sto& de 'ia*)- A" #oio+ie atri("i "n 're*-&>+tig"ri m"lti'le la ori&e n"m)r &a o $irma de &onta(ilitate &" re'"ta*ie "ndele sale (agheta magi&a 'este si de&larate 'entr" a $i "n (ene$i&i"CE S2NG @ENIG2RILE6 De e8em'l", s) 'res"'"nem &) "n antre'renor lansea%) "n resta"rant de a$a&eri de $ran&i%)- Fi&ti#e Salsa 4eister International n" $"n&*ionea%) ni&i resta"rante Salsa 4eisterA&esta doar #inde $ran&i%e 'entr" al*i antre'renori +i &ole&tea%) ta8ele de $ran&i%aResta"rante $ran&i%), trist s) s'"n, /n mod &onstant 'ierde (ani- A&est $a't are no- 'oart) 'e 'ro$it"l &onta(il Salsa 4eister International, &" toate a&estea?'era*i"nile de resta"rante &are n" $a& 'arte de Salsa 4eister International, #enit"rile a&estora n" s"nt #enit"rile sale +i &ost"rile lor n" s"nt &ost"rile sale- Salsa 4eister International #enit"ri &onst) /n /ntregime din ta8e de $ran&i%a, &are se &>+tig) 'rin randare $ran&i%a ast$el de ser#i&ii &a de%#oltarea meni"ri, $"rni%area de sisteme de &onta(ilitate, resta"rant"l anga0a*i de $ormare +i &rearea de &am'anii de '"(li&itate2n analist ast"te #a /ntre(a &"m (ani-losing $ran&i%a #in &" (ani 'entr" a 'l)ti ta8eleDiagrama din e8'o%itie H-C R)s'"ns"ri a&est mister- Salsa 4eister International #inde sto& '"(li&, at"n&i /m'r"m"t) '"r&ede la $ran&i%a- Fran&i%) trimite (ani dre't"l /na'oi la Salsa 4eister International la r"(ri&a de %ane- Salsa 4eister International a&&e't) &" re&"no+tin*) %ane, &are de')+es& &ost"rile modeste "n sedi" &or'orati#e, +i reden"me+te-le #enit"rileAn &on$ormitate &" 'rin&i'iile &onta(ile general a&&e'tate, Salsa 4eister International a &>+tigat "n 'ro$it- In#estitorii se a'li&) "n 're*-&>+tig"ri m"lti'le 'ro$it"l"i &onta(il- Pe (a%a a&estei e#al")ri, &om'ania merge /nainte &" sale #iitoare o$erind sto& '"(li&e- Din no", #enit"rile $inan*a 'lata ta8elor de $ran&i%), ale &)ror n"mere /ntre tim' a" &res&"t /n leg)t"r) &" lan*"l de Salsa 4eister e8'ansi"nea /n regi"ni noi- Cre+terea 'ro$it"rilor +i &i&l"l de rela(eling F"rsa de &onta(ilitate #enit"rile /n 'rim"l r>nd &a %ane, /n &ele din "rm) &a #enit"rile /n&e'e 'este tot din no"C" toate a&estea, este t"l("rat, analist"l #i&lean- G)iere 'rin $orma tran%a&tiei la s"(stan*), este &lar &) (og)*ia Salsa 4eister International n" a &res&"t- Fani '"r +i sim'l" a &)l)torit din a&*ionarii /n &om'anie, $ran&i%a, +i a'oi /na'oi la &om'anie, /n &"rs de &>te#a s&him()ri de n"me a l"ng"l dr"m"l"iCir&"l) doar $ond"rile n" &re+te (og)*ia- An &a%"l /n &are Ja&E m>inile Jill "n dolar, &are ea 'rom't m>inile dre't"l /na'oi la el, ni&i"na dintre ')r*i n" este mai (ine d"') 3tran%a&*ie3 de&>t

/nainte de ea 'rin de$ini*ie, Ja&E +i Jill ni&i n" a &>+tigat "n 'ro$it (ona $ide- Salsa 4eister International n" a &>+tigat "n 'ro$it (ona $ide, ni&i, indi$erent &e IAAP 'ot s'"ne des're &onta(ilitate 'ro$it"rile4ai de#reme sa" mai t>r%i", in#estitorii #or #eni la a&east) reali%are- C>nd se /nt>m'l) asta, &om'ania #a 'ierde &a'a&itatea sa de a $a(ri&area &onta(ilitate 'ro$it"rilor de noile $ond"ri /n 'ia*a de #alori- Salsa 4eister sto& 'ret #a a'oi toamna la sale intrinse&i #aloarea %eroIn#estitorii #or a#ea de s"$erit 'ierderi grele, &are ar '"tea $i e#itate &er>nd"-da&) &om'aniei ra'ortat 'ro$it"ri &" ade#)rat re$le&tate de &re+terea /n (og)*ie- An 'l"s, in#estitorii #or &ontin"a Ire+eli similar &" e8&e'*ia &a%"l"i /n &are a&estea /n&e' s) /n*eleag) &) 'ro$it"rile (ona $ide "neori di$er) radi&al de &onta(ilitate 'ro$it"rileCARE C?SG2RILE C?NGA6 Dorin*a de a a#ea 'ro$it &onta(il la alt&e#a de&>t #aloarea nominal) este "n element esen*ial al anali%a sit"a*iilor $inan&iare &" ade#)rat "tileDe asemenea, este im'erati# &) anali+tii 'ro&eda*i &" aten*ie /n a de&ide &e s) /nlo&"ias&) o de$ini*ie IAAP de 'ro$it- ?dat) &e ')r)ses& IAAP l"mea de a&ord - reg"lile, anali+tii introd"&e*i o 'ia*) li(er) de idei, /n &a%"l /n &are n"meroase 'artide haJE &on&"rente #ersi"ni de &>+tig"ri4"lte dintre #ariantele at>rn) 'e 'ro(lema de &are &ost"rile de ded"&ere din &are deri#) de$ini*ia &ea mai analiti& in$ormati# &>+tig"rile- De+i "nele #ariante o$er) intros'e&*ie /n 'ro(leme nod"ros de anali%a sit"a*iilor $inan&iare, altele a" e$e&t"l o'"s de o(str"&*ionare a $a'telor4"lte emiten*ii de de&laraii $inan&iare /n&ear&) s) e8'loate%e nem"l*"mirea &" IAAP 'rin /n&"ra0area anali+ti s) ado'te m)s"ri de &>+tig"rile &are $a&e lor 'ro$it"rile a'ar mai mari de&>t $ie 'ro$it"rile lor &onta(ile sa" 'ro$it"rile lor &redin)Arheti'"l 'entr" &ele mai m"lte dintre m)s"rile de alternati#) &>+tig"rile ast)%i este o #ersi"ne &are se ada"g) /na'oi amorti%are- An&) din CK:;, "n e8'ert de in#esti*ii a &er"t in#estitorilor s) ignore (a%ate 'e &onta(ilitate &>+tig"rile /n "rm)toarele &"#inte1 $anualele va recomanda investitorilor s se uite pentru c tiguri cifrele care pune n aplicare c%eltuielile cu amortizarea" &copul amortizare! dup toate! este un element pur de contabilitate! i pot fi a'ustate! n limite! pentru a arta astfel net c tigurile ca sunt dorite" (rin urmare! s)ar prea de preferat pentru investitor a obine! dac este posibil! c tiguri nainte de amortizare! i s fac propria estimare a deprecierii a'ungnd la aproximativ earnings"* net ?(ser#) &) a"tor"l n" &ontesta rele#an*a de amorti%are 'entr" &al&"larea &>+tig"rilor- 4ai degra(), el o(ie&te &) a&estea s"nt 'rea malea(il- Emitent din de&lara*iile 'ot ridi&a sa" mai mi&i

sa #enit"ri ra'ortat) '"r +i sim'l" 'rin "tili%area latit"dine sale s) ia mai s&"rte sa" mai l"ngi medie tr)ie+te 'entr" a&ti#ele amorti%a(ile saleEste &ore&t s) se 'res"'"n), /n &a%"l sit"a*iilor $inan&iare &are &om'aniile s"nt mai mari de&>t &om'aniei 'ro$it (ona $ide 're%ent 'entr" 'oten*ialii in#estitori, &) 3a&este &>+tig"ri nete &a s"nt de dorit3- Prin "rmare, ne&esar) a0"starea este de a &re+te amorti%area +i, ast$el, red"&erea #enit"rilor- A"tor"l este de a&ord &" ast)%i (oostere m)s"rilor alternati#e &>+tig"rile &) anali%a 'ro'ri"-%is) ne&esit) a0"st)ri la #enit"ri ra'ortat), dar el este $oarte de'arte de /ndemn>nd"-i 'e anali+tii s) ignore amorti%are &" tot"lPromotori ai m"lte &om'anii &" #enit"rile ra'ortate negli0a(il, 'e de alt) 'arte, n" s"nt timid des're /ndemn>nd in#estitori s) n" *in) seama de amorti%areA&est asalt /ndr)%ne* 'e (a%ele $oarte de &onta(ilitate de anga0amente atrage ins'ira*ia din l"mea de imo(ile 'ro'rietate 'ri#at), /n &a%"l /n &are logi&a de gestionare a &om'aniei este /ntoars) &" s"s"l /n 0os- An lo& de e8'loatarea $ie&are (it de latit"dine /n normele &onta(ile 'entr" a ma8imi%a #enit"rile ra'ortate, 'ro'rietarii 'ri#a*i de imo(iliare s) de'"n) e$ort"ri 'entr" a minimi%a #enit"ri ra'ortat), +i, 'rin e8tensie, im'o%itele 'e #enitAn &onse&in*), &>nd "n in#estitor 'ri#at do(>nde+te o &l)dire ,o amorti%are mi0lo&. +i a teren"l"i &are se a+ea%) 'e ,&are n" este amorti%are., ea atri("tele de o(i&ei mai mare o 'arte din 're*"l de a&hi%i*ie 'osi(il /n &l)dire- A&est tratament ma8imi%ea%) &helt"iala &" amorti%area +i minimi%ea%) 'ro'rietar"l"i im'o%iteS) 'res"'"nem &) #enit"ri an"ale de /n&hiriere 'e &l)direa &om'ensea%) &helt"ielile o"to$-'o&Eet 'ro'rietar"l"i, 're&"m /ntre*inere, re'ara*ii, im'o%itele 'e 'ro'rietate +i interes"l 'e i'ote&are de 'e 'ro'rietate- Pro'rietar"l, &" alte &"#inte, este de r"'ere &hiar, /nainte de a l"a /n &onsiderare non&ash &helt"ieli de amorti%areIn&l"si# amorti%area, 'ro'rietatea arat) o s&)dere an"al), &are red"&e $a&t"ra de im'o%it"l 'e #enit 'ro'rietar"l"iS) ne, de asemenea, 'res"'"nem &), d"') &>*i#a ani, 'ro'rietar"l #inde teren +i &l)direD"') a&hitarea sold"l"i i'ote&are, ea merge de'arte &" mai m"l*i (ani de&>t ea ini*ial in#estite, datorit) tendin*ei de #alori imo(iliare s) &reas&) /n tim'Re&a''ing imo(iliare in#estitor e8'erien*), ea a #>nd"t 'ro'rietatea 'entr" mai m"lt ea a 'l)tit- C>+tig ei n" a $ost red"s 'e dr"m /n &helt"ieli de n"merar net o'era*i"nile- Dim'otri#), e&onomiile $is&al 'rod"se de &helt"iala &" amorti%area non&ash a" &ontri("it la &re+terea /n (og)*ia ei- P"n&t-&heie este &) in#estitor"l este mai (ogate de&>t de /nainte &a ea a &"m'arat imo(il"l- An $"n&*ie de de$ini*ia noastr), ea a reali%at "n 'ro$it (ona $ide, /n &i"da 'ierderilor de ra'ortare $ie&are sing"r an- Ad)"garea Parado8"l este in#estitor"l"i s"&&es in #an%area de

'ro'rietate 'entr" "n &>+tig- Georia e&onomi&) a$irm) &) o in#esti*ie n" are #aloare doar 'entr" &) ea 'rod"&e 'ro$it"riPrin e8tensie, #aloarea 'oate &re+te n"mai /n &a%"l /n &are &re+te 'ro$it"rileAn a&est &a%, &" toate a&estea, #aloarea 'ro'riet)*ii a &res&"t /n &i"da "n"i $l"8 ne/ntrer"'t de &erneal) ro+ie- ,A'el"ri re%"ltat /n minte o(ser#area de doi o$i&iali al 2ni"nii So#ieti&e /n CK:K $ilm"l rem"s1 3&a'italist metode--- A&estea se a&"m"lea%) milioane de a l"a 'ierderea d"') 'ierdere-3.Desig"r, a&este e#enimente &"rios a" o e8'li&a*ie ra*ional)- Rata la &are Cod"l $is&al 'ermite 'ro'rietarilor de a s&rie o$$ 'ro'rietate e8agerate reale "%"r) +i-la&rim)- Pe d"rata de #ia*) de o(i&ei $oarte m"lt de o &l)dire, se 'oate o(*ine amorti%at mai m"lte ori 'este $is&al)De%a&ord"l dintre amorti%area e&onomi&e +i $is&ale 'e (a%a amorti%are 'ot $i 'ri#ite &a o s"(#en*ie 'entr" in#esti*iile so&ial 'rod"&ti#- Alternati#, ea 'oate $i #)%"t) &a "n testament 'entr" a o'eratorilor imo(iliare in$l"en*) as"'ra legislatorilor &are s&ri" Cod"l $is&al Statele 2nite?ri&"m, o de&lara*ie de #enit &on#en*ionale o$er) o #edere &o&Ee5ed de renta(ilitate de &"m')rare +i de #>n%are de &l)diri- ? a'ro8imare mai a'roa'e de realitate ignor) &helt"iala &" amorti%area &" tot"l +i se &on&entrea%) 'e &ostea-n"merar 'ro$it- An termeni sim'li, 'ro'rietar"l sta(ile+te o s"m) la /n&e'"t"l de in#esti*ii +i ia o s"m) mai mare la s$>r+it"l an"l"i, /n tim' &e, de asemenea, generatoare de n"merar-'rin e&onomiile de im'o%it-/n 'erioada /n &are ea de*ine &l)diriiCLG DE DEPARGE P?AGE FI ANGINS C?NCEPG2L6 Antr-o m)s"r) limitat), o anali%) de renta(ilitate, &are ignor) amorti%are este a'li&a(il) /n a$ara l"mea de real estate- An a&ti#itatea de di$"%are, &om'aniile de o(i&ei re&ord de're&ierea +i amorti%area &helt"ieli &are de')+e+te &" m"lt $i%i&e "%"r) +i-la&rim) a&ti#elor- De e8em'l", at"n&i &>nd o &om'anie &"m')r) "n 'ost de radio sa" tele#i%i"ne, 're*"l re$le&t) o &om'onent) relati# mi& de instala*ii +i e&hi'amentePartea mai mare a 'ost"l"i #aloare 'ro#ine de la s)" dre't"l e8&l"si# de a "tili%a o 'arte din s'e&tr"l de emisie, o res"rs) rar), &are tinde s) de#in) mai #aloros /n tim'- De m"lt &a /n il"stra*ia de imo(iliare, 'ost"l 'oate ar)ta 'erene 'ierderi d"') amorti%area, /n&) a reali%a "n 'ro$it $r"mos at"n&i &>nd /n &ele din "rm) #inde 'ost"l- An lo& de a anali%a radiodi$"%orii 'e (a%a #enit"l"i net &on#en*ionale, este 'otri#it 'entr" anali+ti s) se &on&entre%e 'e di$"%are $l"8"l de n"merar, de o(i&ei de$init &a1 9enituri din e*ploatare : deprecierea ;i amortizarea : companiei aeriene

,2n &al&"l mai meti&"los de di$"%are $l"8"l de n"merar ded"&e &helt"ieli de n"merar 'entr" a&hi%i*ionarea de noi 'rogramare iar ded"&erea amorti%)rii din &ost"l anterior a&hi%i*ionate de 'rogramare, am(ele din &are 'ot $i g)site 'e de&lara*ie de $l"8"ri de n"merar-. Negli0area deli(erat) de amorti%are este o o'*i"ne analiti&e &are tre("ie "tili%at) &" dis&ern)m>nt- An m"lte ind"strii, mi0loa&e $i8e &onsta /n 'rin&i'al de "tila0e sa" #ehi&"le &are /ntr-ade#)r dimin"a /n #aloare 'rin "tili%areaRis& ma0or de anali%) eroare n" a'ar la 'osi(ilitatea &a amorti%area a ra'ortat &helt"ieli #a de')+i /n mod s"(stan*ial amorti%are e&onomi&e, &i in#ersPrintr-o $als) analogie &" imo(iliare +i de radiodi$"%i"ne, ori&e &om'anie marginal nerenta(ile /n o a$a&ere intensi#) 'ot de&lara a $i /n negr"- Gr"&"l este '"r +i sim'l" s) 'ro&lame &) anali+tii n" mai tre("ie s) ia /n &onsiderare amorti%are- Gre("ia &>+tig"rile generate /n ast$el de moda, &" toate a&estea, se &ali$i&) dre't &onta(il 'ro$it"ri ni&i (ona $ide 'ro$it"rileC?NCL2MIA An &i"da im'ortan*a &riti&) de m)s"rare a 'ro$it"l"i, oamenii de a$a&eri n" 'oate 'rod"&e o de$ini*ie &are este satis$)&)toare /n ori&e sit"a*ie- Chiar sim'la $orm"la de #enit"ri min"s &ost"rile $ondatorii 'e malea(ilitatea a&&o"nting(ased #enit"rile +i &helt"ielile- Ca s) demonstre%e &a'itolele N +i O, m)s"rile de (a%) de 'er$orman*) &or'orati#e s"nt m"lt 'rea s"'"se la mani'"larea +i denat"rarea 'entr" a $i l"ate la #aloarea nominal)De asemenea, dis&"*iile noastre s&"rte de real estate +i le#eraged 'rel"ari Arat) &) #enit"rile nete 'ot $i &al&"late /n 'er$e&t) &on$ormitate &" IAAP, /n&) 'oart) '"*in rela*ia &" "n in#estitor rata de renta(ilitateAn l"mina a&estor o(ser#a*ii, anali+ti $inan&iari tre("ie s) mearg) o linie $in)Pe de o 'arte, ei tre("ie s) n" 'ierd &onta&t"l &" realitatea e&onomi&) de lemn la &onta(ilitate ?rtodo8ie- Pe de alt) 'arte, ele n" tre("ie s) a&&e'te #ersi"nea de realitatea &) soli&itan*ii de &a'ital ie$tine ar dori 'entr" a introd"&e /n mod $ra"d"los 'e eleAnali+tii ar tre("i s) $ie s&e'ti&i de s"s*ine &) o a$a&ere 'res"'"sa 3&ost"ri3 s"nt sim'la &on#eniile &onta(ile +i &) ori&ine &rede alt$el este "n om #e+ni& nem"l*"mit-