Evaluarea ntreprinderii

ABORDAREA PE BAZA DE ACTIVE IN EVALUAREA INTREPRINDERII Estimarea valorii constituie un demers esential n adoptarea unei decizii fie de investire sub diverse forme a unor resurse financiare posibil de mobilizat fie a unei decizii de disponibilizare a unor resurse mobilizate anterior n diverse active. n ipoteza unui comportament rational din partea tuturor participantilor pe o piat, fiecare din actorii pietei vor avea ca mobil esential cresterea valorii capitalurilor detinute sub diverse forme. Astfel o parte dintre participantii pe piat vor considera oportun eliberarea unor capitaluri prin vnzarea unor active si reorientarea acestora n functie de criteriul eficientei (economice, sociale, economico-sociale) spre alte posibile utilizri, iar o alt parte din participant va aprecia investirea unor capitaluri posibil de mobilizat n active ca fiind o cale de maximizare a valorii capitalurilor prin beneficiile viitoare obtinute din utilizarea, pe diverse ci, a acestora. rima cate!orie de actori ai pietei este cunoscut sub denumirea !eneric de vnztori, ia a dou cate!orie este cunoscut sub denumirea de cumprtori. "ele dou cate!orii de actori se ntlnesc pe piat, au interese diferite si o viziune diferit asupra valorii unui bun, motiv pentru care opiniile trebuiesc armonizate n cadrul unei valori estimate acceptate de ctre ambele prti. Notiuni introductive: Valoarea de piata este suma estimata pentru care o proprietate va fi sc#imbata, la data evaluarii, ntre un cumparator decis si un vnzator #otart, ntr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de mar$etin! corespunzatoare, n care partile implicate au actionat n cunostinta de cauza, prudent si fara constrn!ere. Valoarea ntreprinderii pe pre i!a continuitatii activitatii% Acest termen descrie situatia n care o ntreprindere este transferata ca o entitate aflata n exploatare. Alte scenarii alternative de evaluare, diferite de continuitatea exploatarii, se pot referi la transferul tuturor activelor private ca o entitate completa dar dupa nc#iderea ntreprinderii, sau la transferal unor active utilizate n mod curent n ntreprindere ca elemente individuale. Valoarea de lic"idare% Acest termen descrie situatia n care un !rup de active folosite mpreuna ntr-o ntreprindere, sunt oferite la vnzare n mod individual (element cu element), de obicei n urma nc#iderii ntreprinderii. Evaluarea ntreprinderii se face n ipoteza continuarii activitatii sau n ipoteza ncetarii activitatii. Abordari n evaluare% &A '()E& *E E&E+E', *E ',-E -('*E-E - Abordarea pe baza de active . patrimoniala - abordarea prin comparatia vnzarilor - abordarea pe baza de venit &A '()E& *E E&E+E', *E A",() - Abordarea prin cost / cost de nlocuire, cost de reconstructie - abordarea prin comparatia vnzarilor / tranzactii cu active, proprietati similare - abordarea pe baza de venit / capitalizare directa (profit, renta, dividende etc.), actualizarea fluxurilor financiare

#$ Conceptul de evaluare patri oniala a ntreprinderii Evaluarea pe baza de active (patrimoniala) reprezinta 0estimarea valorii unei ntreprinderi si.sau a unei participatii de capital folosind metode bazate pe valoarea de piata a activelor individuale ale ntreprinderii minus datoriile1 (definitie conform 2tandardelor internationale de evaluare). Aceasta abordare se bazeaza pe conceptul ca valoarea unei ntreprinderi este data de valoarea patrimoniului acesteia. rincipalele metode de evaluare din cadrul abordarii pe baza de active sunt% - Activul net contabil - Activul net corectat (cu metoda sau varianta derivata Activ net de lic#idare / atunci cnd se evalueaza o ntreprindere care-si nceteaza activitatea de exploatare) - Alte abordari / valoarea substantiala, capitaluri permanente necesare n exploatare (" 'E)
%$ Activul net conta&il

Activul net contabil se determina astfel% Activul net conta&il ' Total active ( Datorii n situatia dat se nre!istreaz urmtoarele valori% )A'c 34456 78954- 34::9 6 58::; -on )A'c 344<6 7:::3-39778 6 99;38 -on Aceste valori se preiau din bilantul ntreprinderii evaluate, fara a se opera nici un fel de corectii. Aceasta metoda este limitata deoarece n !eneral nu reflecta valoarea actual reala a elementelor din patrimoniu. +etoda poate fi relevanta n cazul ntreprinderilor noi (cu o vec#ime de max. = ani), ntreprinderi cu dezvoltare lenta si cu o rata a profitului redusa si relativ constanta sau n cazul ntreprinderilor al caror patrimoniu a fost reevaluat recent. Este o metoda simpla de determinare a valorii ntreprinderii, care nsa nu tine seama de factorii ce determina valoarea reala a elementelor patrimoniale cum sunt utilitatea activelor, variatiile de preturi care au loc pe piata bunurilor sau fluctuatiile monetare. )$%$ ABORDAREA PE BAZA DE VENIT rin metoda activului net corectat (A'") se calculeaza valoarea de piata a capitalului actionarilor. -elatia de calcul a activului net corectat%

ANC ' Valoarea corectata *de piata+ a activelor ( Valoarea corectata *de piata+ a datoriilor *eterminarea celor doua elemente care compun formula de mai sus necesita un volum de munca nsemnat deoarece presupune analiza si evaluarea fiecarei cate!orii de activ, respective datorii pentru a stabili valoarea actuala reala a acestora. -ezultatul evaluarii este valoarea de piata a ntreprinderii sau a unei participatii (pac#et de actiuni sau parti sociale) / atunci cnd evaluarea se face n perspectiva unei activitati continue de exploatare sau valoarea de lic#idare n cazul unei ntreprinderi care si nceteaza activitatea. Etapele ce se parcur! n aplicarea metodei ANC entru calcul activului net corectat al ntreprinderii se parcur! urmatorii pasi% 8. 2olicitarea si obtinerea - bilantului si balantei de verificare ale societatii la data evaluarii - listelor cu imobilizarile corporale (constructii, terenuri, imobilizari n curs / ce reprezinta, stocuri etc.) - informatii referitor la activele aflate n conservare, nc#iriate sau cu !rad de utilizare redus - situatia datoriilor / tipul datoriei, valori, dobnzi, termene de rambursare, facilitati etc. 3. Evaluarea activelor si datoriilor din patrimoniul ntreprinderii (inclusiv a celor nenre!istrate n bilant) :. "alculul activului net corectat ,etoda activului net corectat Activul net conta&il -i activul net corectat

*E'>+(-E

A",() 'E, "?',A@(&

"?-E"A((

A",() 'E, "?-E",A,

A I 8 3 : ; =

ACTIVE ACTIVE I,OBILIZATE (mobilizri necorporale ,eren "ldiri Bi construcCii speciale Alte miDloace fixe (mobilizri corporale n curs :=;< 8=7:; :5857 3=5 3;=4 8543: :<8= 8<:<; =;343

(moblizri financiare .)##) #/01) 1%.23

TOTAL I II 8 3 : ; 2tocuri "reanCe (nvestiCii pe termen scurt "asa Bi conturi la bnci

353 83479

<

3<4 83479

35<=8 04%#/ /)))% 8883 <74: #44#. 2))#1 #/02# 2 #/02#

35<=8 04%%1 ##%2#) 8883 <74: #44#. #4%1/2

TOTAL II TOTAL A ' I5II B 8 3 Eurnizori *atorii pe termen scurt DATORII

TOTAL B *#5%+ ACTIV NET *A6B+

ACTIVUL NET CONTABIL 7N %442 ' 2))#1 Ron ACTIVUL NET CORECTAT 7N %442' #4%1/2 Ron

8tudiu de ca9
Creante 94F sunt in termenul de incasare 6 83479G94F 6 53=5.94 lei ;4F sunt mai vec#i de 8 an 6 83479G;4F 6 ;<:<.;4 lei I o&ili9ari corporale 94F din total imobilizari corporale 6 valoarea ramasa cladirea # evaluata 6 =:88:G94F 6 :8<95.<4 lei 84F din total imobilizari corporale 6 valoarea ramasa cladirea % evaluata 6 =:88:G84F 6 =:88.:4 lei :4F din total imobilizari corporale 6 valoarea terenului evaluat 6 =:88:G:4F 68=7::.74 lei

Cladire # ( !patiu co ercial ' )#231$24 lei +etoda pretului unitar de barem (pe baza de cataloa!e) 2ocietatea detine o cladire cu caracteristicile% Suprafata construita desfasurata% 2c 6 <4 H 3Gn unde n 6 ;5 2c 6 <4 H 3G;5 6 <4 H7; 6 #10 p )ec#ime cladire 6 8= ani inisa!e% 94F G 2c pardoseli din !resie 6 94F G 85; 6 84; mp se adau!a 8= lei.mp 6 8= lei.mp G 84; mp 6 8=94 lei =4F G 2c este dotata cu aer conditionat 6 =4F G 85; 6 <5 mp se adau!a :94 lei.mp 6 :94 lei.mp G <5 mp 6 :8:34 lei (luminat fluorescent se adau!a 74 lei.mp 6 74 lei.mp G 85; mp 6 8=994 lei EinisaDe superioare se adau!a 884 lei.mp 6 884 lei.mp G 85; mp 6 878;4 lei (naltime interioare% :.< m se scad pt 89 leiG4.5 m 688.3 lei.mp G 85; mp6687;<:<4 lei &a valoarea de :8<95.<4 lei a cladirii se adau!a% H 8=94 lei H :8:34 lei H 8=994 lei H 878;4 lei 2i se scad% - 87;<.<4 lei Total valoare cladirea # ' /1.// lei 75=77x3.;83=5:8 6 3:=;9; lei cf "atalo!ului de reevaluare *urata de viat a cldirii este de =4 de ani, iar durata de viat consumat este de 8= ani, rezulta un !rad de uzura de :4F.

"alculul uzurii% 3:=;9;x8=%=4 6 549:7 )aloarea reala% 3:=;9;/549:7 6 89;<3= lei 2tarea te#nic a principalelor elemente constructive este corespunztoare vrstei scriptice a cldirii, imobilul este bine ntreCinut, nu s-au observat infiltraCii Bi nici alte indicii ale deteriorrii sau uzurii accentuate a acestor elemente. Avnd n vedere c scopul prezentei evaluri este estimarea valorii de piaC, analiza celei mai bune utilizri identific cea mai profitabil utilizare competitiv n care poate fi pus proprietatea. @aza evaluarii realizate in prezentul raport este valoarea de piata asa cum a fost ea definita mai sus. Avnd n vedere elementele caracteristice ale imobilului, utilitCile Bi dotrile speciale, amenaDrile interioare Bi exterioare, amplasarea acestuia, scopul evalurii precum Bi informaCiile disponibile, pentru determinarea acestei valori au fost aplicate doua metode% I +etoda costurilorJ I +etoda capitalizrii veniturilor. *atorita informatiilor insuficiete de pe piata imobiliara privind tranzactiile cu astfel de proprietati imobiliare, metoda comparaCiilor nu a putut fi aplicata. rin aplicarea acestor metode s-au obtinut o serie de valori, si prin reconcilierea lor s-a format opinia evaluatorului privind valoarea. Etape parcurse% - documentarea, pe baza unei liste de informatii furnizate de catre proprietarJ - inspectia amplasamentului si al zonei, aprecierea starii te#nice a cladiriiJ - stabilirea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborarii raportuluiJ - selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raportJ - analiza tuturor informatiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluariiJ - aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru determinarea valorii proprietatii imobiliare. rocedura de evaluare este conforma cu standardele, recomandarile si metodolo!ia de lucru recomandate de catre A'E)A-. Cladire % ( !patiu co ercial ' .)##$)4 lei +etoda capitalizarii directe Esenta acestei metode deriva din teoria utilitatii, care confera o anumita valoare unui bun (sau proprietati) cumparat(e) numai in masura in care cumparatorul (investitorul) realizeaza o satisfactie din ac#izitia respectiva. (n cazul propriatatii, aceasta satisfactie se reflecta prin casti!urile viitoare realizabile din exploatarea obiectului proprietatii. 2ocietatea detine o cladire cu caracteristicile% 2c 6 34 H 8.=Gn unde n 6 ;5 2c 6 34 H 8.=G;5 6 34 H 54.= 6 74.= mp

)@674.= mpG5 euro.mp.lunaG83 luni65943 euro "#eltuieli de asi!urare 6 8FG5943 euro659 euro -eparatii diverse facute de proprietar 6 94 euro.an "#irie 6 5 euro.mp.luna erioada in care cladirea nu este inc#iriata 6 3.= luni.an.83 luniG5943 euro68=<: euro ,otal c#eltuieli659H94H8=<:68587 euro )'E65943-85876=<<: euro -ata de capitalizare (c) 6 84F K 6 8.c 6 84 )6=<<:G846=<<.: euro

2ocietatea deCine un teren cu o suprafaC de 944 mp. ,erenul se evalueaz prin metoda comparaCiilor directe. "omparabila 8 pret oferta6;4H'6;4H;56<5 "omparabila 3 pret oferta6;4H'H:6;4H;5H:674 "omparabila : pret oferta6;4H'H:H8;6;4H;5H:H8;684; "omparabila ; pret oferta6;4H'H:H8;-=6;4H;5H:H8;-=677

Elemente de comparaCie Adresa Amplasare front la strada >tilitCi 2uprafaCa terenului reC total reCul de ofert "orecCie euro F euro euro mp m

roprietatea evaluat ?radea, str. A@" nr. 8 median 8< complete 944

"omparabila 8 ?radea, str. LMN nr. < similar 8= complete 544 14$444 21 -8=F -8: 8 5= liber de sarcini 4F 4 4 5= la piaC

"omparabila 3 ?radea, str. "@A nr. 387 similar :4 complete 944 3%$044 : /4 -8=F -8; 8 55 liber de sarcini 4F 4 4 55 la piaC

"omparabila : ?radea, str. LLL nr. :4 mai bun :4 complete 8844 #)%$444 < #40 -8=F -89 8 <7 liber de sarcini 4F 4 4 <7 la piaC

"omparabila ; ?radea, str. LNE nr. :8 mai bun 35 ap, electricitate 8444 ##0$444 = // -8=F -8= 8 <= liber de sarcini 4F 4 4 <= la piaC

reC corectat 2ituaCia Duridic "orecCie

liber de sarcini F euro euro

reC corectat "ondiCii de finanCare

"orecCie

F euro euro median F euro euro 944

reC corectat &ocalizare "orecCie

4F 4 4 5= similar 4 4 5= 544 844

4F 4 4 55 similar 4 4 55 944 4 4F 4 4 55 :4 -< 8 54 complete 4 4 1. -33 83 3 : : 3

4F 4 4 <7 mai bun -87 8 58 8.844 =44 ;F < 8 <4 :4 -< 8 5: complete 4 4 1) -;: :8 ; 3 3 0

4F 4 4 <= mai bun -87 8 95 8.444 ;44 ;F < 8 59 35 -< 8 97 ap, electricitate = 8 3/ -;3 := = 8 8 %

reC corectat 2uprafaCa *iferenCe de suprafaC "orecCie

F euro euro 8< F euro euro complete F euro euro

reC corectat Eront stradal "orecCie

4F 4 4 5= 8= 4 4 5= complete 4 4 1. -8: < 8 ; ; 2

reC corectat Acces la utilitCi "orecCie

Pre; corectat ,otal corecCii nete ,otal corectii brute 'umr corecCii punctaD numr corecCii punctaD corecCie brut ,otal puncte

-ezultat obCinut 944mpx97euro.mp 6 ;8;44 euro